===== SIDA 1 ===== ÅR.23 ===== SIDA 2 ===== Introduktion Heba i korthet 3 2023 i korthet 4 Vd har ordet 7 Varför investera i Heba 11 Omvärld och strategi Omvärlden och Heba 13 Hebas inriktning på marknaden 14 Hyresregleringen 19 Intervju – Finansiering 21 Strategiskt ramverk 24 Mål för hållbar och lönsam tillväxt 25 Affärsmodell 31 Intervju – Varumärket 32 Bolagsstyrning Ordföranden har ordet 81 Bolagsstyrningsrapport 82 Styrelse 86 Ledning 87 Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 89 Koncernens räkningar 93 Moderbolagets räkningar 98 Noter 101 Förslag till vinstdisposition 121 Årsredovisningens undertecknande 122 Revisionsberättelse 123 Fem år i sammandrag 127 Hållbarhet Intervju – Hållbar finansiering 36 Hållbarhet i korthet 38 Våra tre fokusområden 39 Vår organisation 41 Vår roll i samhället 43 Vår miljö 47 Verksamhet Våra fastigheter 57 Intervju – Samhällsfastigheter 60 Vårt fastighetsbestånd 63 Fastighetsutveckling 64 Nyproduktion 67 Risker 70 Värdering 74 Marknadsvärdering 75 Hebas aktie 76 Kapitalstruktur och finansiering 78 Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning 129 Hållbarhetsnoter 132 GRI-index 135 Revisorns yttrande 138 Övrigt Definitioner 139 Fastighetsförteckning 140 Årsstämma 142 Finansiell kalender 142 INTERVJUER Hanna Franzén, CFO Läs intervjun Eva Wase, Kommunikationschef Läs intervjun Andréa Uggla, Finansekonom. Läs intervjun Fredrik Melander, Ansvarig förvaltare för samhällsfastigheter. Läs intervjun Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen framgår av sidan 129. ===== SIDA 3 ===== Moderna och hållbara bostäder för livets alla faser Heba är en hållbar och långsiktig aktör på fastighetsmarknaden. Vi utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter med centrala lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Med stark finansiell ställning, stort kunnande och lokal närvaro har vi i över 70 år erbjudit bostäder för människor att trivas i. Vi utvecklar moderna och hållbara bostäder i attraktiva områden med goda kommunikationer, för livets alla faser. Vi skapar värde för både ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Vi arbetar ständigt för att stärka intjäningen och behålla vår starka finan- siella ställning. Heba – en tryggare värd. Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 3 ===== SIDA 4 ===== 2023 i korthet Inflyttningar i nyproduktion I Hebas nyproducerade fastighet i Enköping har h yresgäster flyttat in under 2023. Heba har fler ny pr oduktioner på gång. Läs mer på sidorna 67–69. Ett modernt bestånd Arbetet med Hebas renoveringsprogram har högt tempo. De senaste tio åren har 1 400 lägenheter renove- rats med stambyten och energieffektiviseringar. Från våren 2024 återstår endast 98 lägenheter att renovera. När även dessa är klara år 2028, kommer hela fastighets- beståndet vara modernt. Läs mer på sidorna 64–66. Hållbart pilotprojekt Vi har renoverat 40 lägenheter med hållbara lösningar, för att pröva nya tillvägagångssätt som kan minska klima tpåverkan vid renovering. Läs mer på sidan 34. Heba lanserar coworking Under året har vi gjort förarbetet inför lanseringen av vårt nya coworkingkoncept, Close to home. Läs mer på sidan 23. Heba äger 56 fastigheter varav 46 hyres f astigheter och 10 samhälls - f astigheter, med ett marknadsvärde om 12,8 (15,7) mdkr per 31 december 2023. Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 4 ===== SIDA 5 ===== Nytt ramverk för hållbar finansiering Arbetet med Hebas ramverk för grön och hållbarhets- länk ad finansiering, har belönats med högsta betyg av Morningstar Sustainalytics. Läs mer på sidorna 36–37. Sänkt belåningsgraden med 4 procentenheter Under 2023 har Heba framgångsrikt genomfört tre större fastighetsförsäljningar och därmed kunnat amor- tera banklån och obligationer för nästan två miljarder kronor. Belåningsgraden är nu nere på 44 procent. Läs mer på sidan 21–22. Satsning på samhällsfastigheter Heba har som mål att öka samhällsfastigheternas andel av driftnettot. I slutet av året kom 24 procent av drift - nett ot från samhällsfastigheter. Läs mer på sidorna 58, 60–62. Ökad tillgänglighet för hyresgäster I slutet av år 2023 hade 81 procent av hyresgästerna ladda t ner Hebas boendeapp och får nu information, bokar tvättid och tar emot hyresavier med mera direkt i mobilen. Läs mer på sidan 18, 30. Laddbara p-platser Under året har utrullningen av elbilsladdning på alla våra parkeringsplatser fortsatt. År 2030 ska samtliga p-platser ha möjlighet till elladdning. Läs mer på sida 50–51. Nya finansiella mål Läs mer på sidan 26. Förvaltningsresultat, mkr 270,7 (238,3) Belåningsgrad 44,1 % (47,9) Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 5 ===== SIDA 6 ===== Förvaltningsresultat, mkr 271 Driftsöverskott, mkr 402 Energianvändning graddagskorrigerad, kWh/kvm 81 /zero.tab /five.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/five.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/five.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab 20232022202120202019 mkr Nyckeltal 2023 2023 2022 Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 565,7 509,9 Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 284,6 282,9 Direktavkastning, % 3,2 2,3 Bokfört värde per kvm, kr 50 068 51 344 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 252,1 196,6 Investeringar, mkr 331,2 1 648,8 Genomsnittsränta, % 2,2 2,3 Förvaltningsmarginal, % 47, 9 46,7 Belåningsgrad, % 44,1 47, 9 Nettobelåningsgrad, % 43,1 48,3 Överskottsgrad, % 71,1 70,9 Hållbarhetsdata Växthusgasutsläpp (Scope 1, 2 och 3), ton CO 2e 5 977 13 176 Miljöcertifierad yta, % 21 21 NKI (genomförs vartannat år) 85,7 – Total sjukfrånvaro , % 2 3 Data per aktie Resultat efter skatt, kr –4,31 –0,82 Utdelning (2023 förslag), kr 0,52 0,45 Börskurs den 31 december, kr 35,45 36,30 Substansvärde (NAV), kr 46,42 52,73 /zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab 20232022202120202019 mkr /zero.tab /three.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /nine.tab/zero.tab /one.tab/two.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab kWh/slash.tabkvm Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 6 ===== SIDA 7 ===== Konsoliderade och finansierade. Med stigande räntor, ökad inflation, orolig het er i sam- hället och en alltmer konfliktfylld omvärld är det lätt att bli pessimist. Inte minst om man är verksam inom f astighetssektorn, där flera bolag drabbats mycket hårt under 2023. Men i denna minst sagt turbulenta tid står Heba starkt, ja kanske starkare än någonsin. Det kanske låter paradoxalt men under 2023 har vi på flera områ- den lyckats prestera bättre än någonsin tidigar e. ” Rustad för fr amtiden.” Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt7 ===== SIDA 8 ===== D en romerska filosofen Vergilius lär ha varit fader till uttrycket ”Genom svårigheterna mot stjärnorna”. Under ett av fastighetsbranschens allra svåraste år på länge och med ett antal kriser i samhället har vi na vigerat rätt. Vi gör vårt bästa förvaltningsresultat någonsin med 270,7 mkr vilket är en förbättring med 13,6 procent mot föregående år och vi står starkare än någonsin tidigare. Vi har gått från en belåningsgrad på 48 procent ner till 44 procent genom ett antal strategiskt gjorda försälj- ningar av nästan helt obelånade fastigheter med relativt lägre avkastningsgrad. Vi har fått bra betalt, 2 miljarder sammanlagt. Det finns inget behov av att ta in ytterligare kapital, utan vi står finansiellt starka även om det höga ränteläget kan komma att bestå en längre tid. Vi sätter fler rekord. Överskottsgraden 71 procent, är den bästa någonsin. Energianvändningen 81 kWh/kvm är rekordlåg. NKI:n får toppbetyg med serviceindex 85,7 och trygghetsindex 87,4. Det finns flera skäl till årets starka siffror. För det första har Hebas förutsättningar varit gynnsamma. Skillnaden är stor mellan de olika bolagen i fastighetssektorn, även om alla ofta dras över en kam. Ett enskilt bolags problem projiceras lätt på andra. Vi särskiljer oss genom att ha skapat en väl avvägd långsiktig portfölj med hyresfastig- heter och samhällsfastigheter, med bra värderingar i attrak tiv a områden. Vi har sedan 2018 balanserat om vår portfölj och ökat innehavet av samhällfastigheter som bättre står emot inflationen och har en högre avkastning, och efter vårt förvärv av två äldreboenden under 2024 kommer 27 procent av vårt driftsnetto från just samhälls- fastigheter. För det andra så har vi med lyhördhet, skarp analys och hårt målmedvetet arbete, i tätt samarbete med en stark och trygg styrelse, lyckats ställa om till den nya omvärlden. Som ett obyråkratiskt lite mindre bolag kan vi fort gå från ord till handling. Väldigt tidigt förutsåg vi var konjunktur, räntor och inflation skulle ta vägen och vi var mycket snabba på att ställa om. Vi har gått från stora investeringar, uppåt 1,6 miljarder kronor 2022, till att enbart genomföra nödvändiga investeringar under 2023. Och tidigt refinansierade vi flera lån innan det skulle bli trångt i dörren till bankerna. ” Genom svårigheterna mot s tjärnorna” Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 8 ===== SIDA 9 ===== I en mörk ekonomisk omvärld är det lätt att ägna all sin energi åt att trimma ekonomi och förvaltning och glömma vår tids allra viktigaste fråga: Hållbarhet. Som ett bolag med långt framåtperspektiv har vi, tiderna till trots, arbetat hårt på området och gjort kon- kreta framsteg under året. Vi beslöt för flera år sedan att arbeta med FN:s hållbarhetsmål som ledstjärna, och vårt mål är att vi i förvaltningen ska vara klimatneutrala år 2030 och hela verksamheten 2045. För företag i vår bransch är det relativt enkelt att plocka ner de lågt hängande frukterna i form av minskad energi- användning vid uppvärmning. Det har vi givetvis redan gjort och vi har nu vad jag vågar påstå branschens lägsta energiförbrukning per kvadratmeter, 81 kWh/kvm. Men perspektivet måste vara bredare och insatserna sättas in på alla områden både i närtid och på lång sikt. Vi har bytt ut hela vår bilflotta till elbilar och beslutat att alla våra parkeringsplatser ska ha möjlighet till laddning från 2030. Vi skriver hållbara hyreskontrakt där hyres - gäs terna förbinder sig att teckna gröna elavtal och källsortera. För att klara de långsiktiga målen har vi tecknat en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi att bli en del av deras satsning på koldioxidinfångning. Vi genomför fysiska klimatriskanalyser på samtliga våra fastigheter en gång per år, vilket vi är först med i vår bransch. Detta görs för att bättre och snabbare kunna hantera extrem- väder då blåst, vattenflöden och höga temperaturer kan drabba de boende. En konkret åtgärd är att vi nu har installerat förstärkt kyla vid alla våra fastigheter som innehåller äldreboenden. Vi satsar nu också på att halvera miljöbelastningen i all vår nyproduktion från 2025. Detta är mycket utma- nande eftersom över 70 procent av komponenterna i en nybygg na tion består av cement, som ju ännu inte är fossilfri. När det gäller renoveringsprojekt har vi infört aktiva materialval där vi granskar miljöbelastningen vid tillverk- ning av allt material och alla produkter som köps in. För att klara hållbarheten så är det vårt ansvar att k ontinuerligt öka vår egen och våra leverantörers kun- skap så att vi alla vet var vi kan förbättra hållbarhets - par ametrarna. Och sedan måste vi ha grundinställningen att hållbarhetsfrågan snarare kan lösas genom innova- tion, och inte genom en tillbakagång till hur det var förr. ” V årt mål är att vi i förvaltningen ska vara klimatneutrala år 2030 och hela verksamheten 2045”. Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 9 ===== SIDA 10 ===== Vad jag också gläder mig åt är 2023 års hyres gäs t under - sökning, där v årt trygghetsindex kom upp till 87,4 pro- cent, det bästa resultatet någonsin. Svarsfrekvensen var över 76 procent. Vi är riktigt stolta över det fina resulta- tet. Jag vill verkligen tacka alla medarbetare som varje dag gör ett fantastiskt arbete för att hyresgästerna ska trivas och vara nöjda. Jag ser med viss tillförsikt fram emot kommande år. I skrivande stund har inflationstrycket börjat lätta något och en viss ljusning i konjunkturen kan skönjas. I vår värld börjar nu många lära sig skilja mellan de olika fastighets- bolagens situation. Långsiktiga välskötta bolag med rätt strategiskt fokus har trots svackan i branschen klarat sig bra, medan andra bolag har stora och svårbemästrade problem. Jag är väldigt stolt över att vi tillhör de först- nämnda. Med årets goda resultat har vi kunnat positio- nera oss väl inför framtiden. Vi har skapat ett långsiktigt och starkt Heba, med bra fastighetsinnehav, ett hel - r enoverat bestånd och en väl avpassad projektportfölj i Stockholm. Vi kan agera direkt när vår omvärld börjar se ljusare ut. Och det hoppas vi alla att den gör snart. Patrik Emanuelsson Verkställande direktör Heba ” Jag vill v erkligen tacka alla medarbetare som varje dag gör ett fantastiskt arbete för att hyresgästerna ska trivas och vara nöjda”. Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 10 ===== SIDA 11 ===== Varför investera i Heba Heba är i framkant vad gäller att driva en ansvarstagande verksamhet. Hållbarhet präglar hela verksamheten och är en aspekt i samtliga beslut som fattas. Stabil tillväxt genom förvärv och byggmästarroll. Våra förvärv ger pengar in i verksamheten tack vare stark finansiell ställning och effektiv organisation. Framåt tar vi gärna en byggmästarroll där vi bygger både för att äga och sälja. Stark finansiell ställning. Låg genomsnittsränta, välbalanserad finansering, starka nyckeltal i kombination med effektiv förvaltning kommer ge resultat när fastighetsvärdena går upp igen. Effektiv verksamhet. Vi agerar med yrkesstolthet i allt vi gör. Vi strävar efter att göra saker föredömligt bra: Vår starka finansiella ställning, nöjda hyresgäster, ramverket för grön och håll- bar finansiering, kostnadseffektiv verksamhet, energi - an vändningen, hur vi agerat optimalt i både uppgång och nedgång med bibehållen fin intjäningsförmåga. Stabil utdelare. Vår starka finansiella ställning gör att vi premierar ut delning till våra aktieägare som bidrar till att vi kan driva vår verksamhet. Trygga segment. Hyresbostäder och samhällsfastigheter har stor efter- fr ågan. Samhällsfastigheter med äldreboende har långa hyreskontrakt som uppdateras enligt index. Attraktiva fastigheter på attraktiv marknad. Våra moderna fastigheter ligger med centrala lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. För den långsiktiga investeraren. En trygg och hållbar placering för den som bryr sig om kvalitet. Heba är den hållbara aktören. Innehåll Introduktion Heba i korthet 2023 i korthet Vd har ordet Varför investera i Heba Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 11 ===== SIDA 12 ===== Omvärld och strategi12 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 13 ===== Omvärlden och Heba Det finns flera omvärlds- f aktorer som påverkar Hebas möjligheter, både när det gäller a tt nå affärsmålen och att bidra till samhällsutveck- lingen. Här är de viktigaste faktorerna som påverkar Heba och som bolaget aktivt följer och arbetar med: Bostadsbrist Den expansiva Stockholmsregionen, där Heba är verk- samt, dras med bostadsbrist sedan lång tid tillbaka. Bris ten på bostäder väntas öka i regionen eftersom bostadsbyggandet har bromsat in till följd av stigande räntor och högre byggkostnader. Heba står redo att börja bygga när förutsättningarna blir de rätta. Klimatförändringar Alla samhällsaktörer behöver ställa om och verka för att minska utsläppen av växthusgaser. För fastighets- branschen är energibesparande åtgärder (scope 1, 2) särskilt prioriterade, men den största påverkan finns inom nyproduktion (scope 3). Heba arbetar aktivt med åtgärder på alla scope-nivåer. Globala risker och geopolitik Centralbankens stödinsatser efter pandemin drev upp inflationen och logistiken i Europa sattes ur spel, vilket orsakade prisökningar på byggmaterial. De höjda rän- torna för att motverka inflationen har gjort att nypro - duk tionen stannat av, betalningssvårigheter för lån har blivit ett faktum liksom sänkta fastighetsvärden. Till det kommer det osäkra geopolitiska läget med väpnade konflikter som till exempel påverkar energipriserna. Heba följer utvecklingen noga. AI – ny verklighet och nya möjligheter AI, Artificiell Intelligens, skapar snabbt nya förutsätt- ningar och möjligheter för hela samhället. I fastighets- branschen finns nya möjligheter att samordna de fastighet s tekniska systemen för att effektivisera fastig - hets f örvaltningen. Det kan gälla digitala verktyg för övervakning av energi- och vattenanvändning, digital besiktning och processautomatisering. Detta kan Heba utnyttja. Befolkningspyramiden Antalet invånare som är 80 år eller äldre kommer enligt SCB att öka med 50 procent mellan 2019 och 2030. Behovet av äldreboenden kommer därmed att öka. Fastig hetsmarknaden f ör samhällsfastigheter och äldre- boenden växer också på grund av att många av de äldre anläggningarna inte möter dagens krav och därför måste renoveras eller avvecklas. Här finns en stor marknads - pot ential för Heba. Otrygghet Brott och gängkriminaliteten har under 2023 ökat. För fastighetsbranschen är den faktiska och upplevda trygg- heten i fastigheten och området en viktig faktor. Heba har i kundundersökningar höga resultat i trygghets - mä tningar och arbetar målinriktat vidare med frågorna. Energifrågan Vi står inför en omfattande elektrifiering i omställningen till ett hållbart samhälle. Energiproduktion och över - f öring ligger högt upp på samhällsagendan. Även här f öljer vi frågan nära. 13 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 14 ===== Hebas riktning på marknaden14 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 15 ===== En marknad präglad av avvaktan och osäkerhet Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och för v altar bostäder och samhällsfastigheter med centrala lägen i Stockholmsregionen och Mälar dalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroende- fulla partnerskap. Nedan lyfter vi fram våra strategier kopplat till trender och marknad. Geopolitisk oro präglade världen under hela 2023. Den försämrade makroekonomiska utvecklingen gjorde att likviditeten i kapitalmarknaden för fastighetsbolag försämrades kraftigt med högre finansieringskostnader som följd och en lägre transaktionsaktivitet. Bygg - k onjunkturen har försvagats i hela landet och Hebas marknader, Stockholmsregionen och Mälardalen, är också påverkade. Proaktivt arbete för stabilt resultat Genom att agera proaktivt med olika åtgärder för att stärka den finansiella ställningen kopplat till ökade ränte- kostnader, har Heba sålt lågavkastande fastigheter, löst och förlängt lån, och pausat projekt. Som svar på de ökade energipriserna har Heba säkrat elpriserna i avtal fram till 2026. Den höga inflationen har under året orsakat höjningar på avgifter och skatter, men den har också påverkat hyresförhandlingarna, där höjda hyror ger högre hyresintäkter. Vi har återköpt obligatio- ner, omstrukturerat och avtalat om framtidsstartade ränte s wappar och säkrat intäkter och kostnader. 15 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 16 ===== Stor efterfrågan på bostäder I Stockholmsregionen är efterfrågan på hyresbostäder mycket hög. Efterfrågan drivs av inflyttning till storstads- regionen och hög befolkningskoncentration. Av alla som är registrerade i kön hos Bostadsförmedlingen i Stock- holm var 12 procent, det vill säga 102 400 personer, aktivt bostadssökande under 2023. Genomsnittlig kötid för att få en hyresrätt via Bostadsförmedlingen i Stock- holm var 9.0 år. Genomsnittliga kötiden till Hebas lägen- heter i samma kö var 10,7 år. För att möta den stora eft erfrågan har Stockholms stad som målsättning att bygga 140 000 nya bostäder under perioden 2010–2035. I december 2022 hade 49 procent, 69 000 bostäder, påbörjats. Målet ska nås i en marknad med utmanande förutsättningar, där byggkonjunkturen har avstannat som följd av det ekonomiska läget. Dessutom råder brist på byggbar mark liksom på kvalificerad arbetskraft. Attraktivt bestånd Efterfrågan på Hebas hyresbostäder och samhälls - f astigheter i Stockholmsregionen är mycket hög. Det gäller såväl hyresbostäder som äldreboenden, f örsk olor, ungdomsbos täder och LSS-boenden. För att möta eft erfrågan har Heba som mål att fortsätta växa i Stockholmsregionen och Mälardalen med inriktning på hyresbostäder och samhällsfastigheter. Heba bygger även bostadsrätter som viktigt komplement till hyres - r ätter för att öka möjligheten att få markanvisningar. Under den svaga konjunkturen 2023 har Heba agerat förebyggande för att bibehålla en stark finansiell ställ- ning och sålt lågavkastande fastigheter, för att kunna återuppta expansionen när marknadsläget vänder. En mer flexibel bostadsmarknad För att underlätta för ungdomar att komma in på bostadsmarknaden erbjuder vi ungdomsbostäder för personer 18–25 år. Heba är också delägare i Colive som erbjuder delningsbostäder för personer 20–35 år. För att möta efterfrågan har Heba som mål att fortsätta växa i Stockholmsregionen och Mälardalen med inriktning på hyresbostäder och samhälls- fastigheter. 16 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 17 ===== Hyresrätten fortsatt viktig del av bostadsmarknad Hyresrätten är en trygg boendeform där de boende inte behöver tänka på underhåll och service. Den kräver inget kapital av hyresgästen, och bidrar därmed till flexibilitet och rörlighet på bostadsmarknaden. Ett tillräckligt utbud av hyresrätter är viktigt såväl för enskilda individer som för samhällets och näringslivets utveckling. Omkring en tredjedel av den vuxna befolkningen i Sverige bor i hyresrätt, enligt Hyresgästföreningen. Se sidan 19 för mer information om Hebas syn på hyresregleringen. Hög geografisk koncentration Heba har ett koncentrerat fastighetsbestånd både geogr afiskt och med avseende på fastighetstyp. F astigheterna ligger i attraktiva områden i Stockholm, Huddinge , Salem, Lidingö, Sollentuna, Täby, Vallentuna, Österåker, Norrtälje, Uppsala, Enköping och Nynäshamn. Närheten till kollektivtrafik, oftast spårbunden, är en av de faktorer Hebas områden har gemensamt. Hebas s trategi är att fortsätta växa som fastighetsägare i Stock- holmsregionen och Mälardalen i attraktiva lägen med god potential och goda kommunikationer. Långsiktig tillväxt Heba växer genom förvärv, markanvisningar och ombyggnationer. Bolagets tillväxt sker via investeringar i hyresrätter och samhällsfastigheter, men även bostads- rätter via partnerskap och samarbeten. Vår riktning är att anamma byggmästarrollen. där vi bygger tre fastigheter säljer en och behåller två. För att stärka långsiktiga hyresintäkter investerar vi gärna i samhällsfastigheter, som har långa och indexreglerade hyreskontrakt med privata och offentliga aktörer. Öka andel samhällsfastigheter Heba ägde i slutet av 2023 tio samhällsfastigheter som rymmer äldreboenden. Vårt mål är att andelen sam - hällsf astigheter av driftnettot ska öka. Under 2023 har andelen ökat till 24 procent, vilket ger stabilitet då hyres- kontrakten är långa och indexreglerade. Efter förvärv i februari 2024 äger vi 12 samhällsfastigheter, motsva- rande 27 procent av driftnettot. Heba förväntar sig en omställning till en ökad andel privatägda samhällsfastig- heter. Vi tror att kommunerna i allt högre grad vill hyra i stället för att äga. Hebas affärsidé är att erbjuda hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Det saknas idag en form av mellanboende för personer som inte orkar bo kvar i huset men som är för friska för äldre - boende . Biståndsbedömda trygghetsboenden är ett alternativ som är funktionellt utformade och erbjuder stöd och hjälp till äldre i hemmiljö samt gemensamhets - yt or för umgänge. Bara 24 av 90 kommuner har utnyttjat biståndsbedömt trygghetsboende som alternativ. Vårt mål är att andelen samhälls- fastigheter av driftnettot ska öka. Under 2023 har andelen ökat till 24 procent, vilket ger stabilitet då hyreskontrakten är långa och indexreglerade. 17 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 18 ===== Hållbarhet AI är vår nya verklighet Utvecklingen av AI går fort och Heba följer aktivt utveck- lingen för att över tid utnyttja tekniken effektivt i verk- samheten. Digitalisering för en effektiv förvaltning Heba arbetar aktivt med digitala lösningar för att effekti- visera förvaltningen och öka servicen för hyresgästerna. Målbilden är en digital helhetslösning för förvaltningen, där de tekniska systemen delar information mellan v arandra. När alla hus är enhetliga och uppkopplade i samma system kan vi enkelt se avvikelser och agera pr oaktivt för att effektivisera förvaltningen. Som ett steg på vägen har Heba infört digitala tvillingar, det vill säga 3D-modeller av alla fastigheter, där komponenterna i fastigheterna är införda. Digitalisering för ökad service För att möta krav på tillgänglighet, flexibilitet och service söker vi kontinuerligt efter tekniska och kommunikativa lösningar. Nyligen lanserade Heba en ny hemsida för att öka tillgänglighet och service för både hyresgäster och investerare. Med boendeappen erbjuder vi service till hyresgästerna direkt i mobilen. Vi slutet av 2023 hade 81 procent av hyresgästerna laddat ner boendappen. En självklarhet är att hyresgästerna ska ha leverantörssäkert bredband med möjlighet till bra operatörer. För att möta efterfrågan av flexibilitet vad gäller distansarbete satsar Heba på coworking, Heba Close to home. Klimat Hebas långsiktiga mål är att förvaltningen ska vara klimat - neutr al senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål och den viktigaste aktiviteten för att nå dit är att begränsa verksamhetens indirekta utsläpp av växthusgaser. Målen ligger i stor utsträckning till grund för Hebas dagliga hållbarhetsarbete samt bolagets hållbarhets s tyrning. För nyproduktionen krävs branschgemensamma insa tser för att bli klimatneutral. Heba lägger stor vikt vid att bygga hus för framtiden, med ansvar för klimat och miljö. Från 2025 ska all nyproduktion som startas av Heba ha halverade utsläpp från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens. Vi arbetar för att ha kontroll på våra leverantörskedjor, att leverantö- rerna agerar hållbart. Vi utrustar befintliga fastigheter med bergvärme och solceller där det är lämpligt. Vi anpassar fastigheterna till klimatförändringar, utifrån genomförda kartläggningar av hur verksamheten påverkas av olika förändringar. Som bidrag i omställningen till elektrifiering av sam- hället installerar vi laddmöjlighet vid alla våra parkerings- platser. Trygghet För att våra hyresgäster ska uppleva trygghet i sitt hem driver vi ett systematiskt trygghetsarbete. Vårens trygg- hetsindex visade 87,4 (+2,7). Det är glädjande högt sett till situationen med gängkriminalitet i samhället, som på olika sätt påverkar oss alla. Delningsekonomi För att möta efterfrågan av flexibilitet vad gäller distans- arbete satsar Heba på coworking, Heba Close to home. Först ut blir Heba Close to home i en av våra fastigheter i Norrtälje Hamn. Under 2023 har vi gjort en marknads- undersökning för konceptet och planerar för öppning under våren 2024. För att skapa större flexibilitet på bostadsmarknaden kan nya boendeformer som coliving fylla en funktion. Heba är delägare i Colive som erbjuder delningsbostäder för personer 20–35 år.18 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 19 ===== Branschutmaning: prisreglering på hyresmarknaden Den svenska bostadshyresmarknaden har varit under- kastad hyresreglering genom olika regelverk sedan 1942 då en krislagstiftning infördes. Den sedan 1969 gällande hyresregleringen benämns bruksvärdessystemet och utgör resultatet av tvingande lagstiftning som begränsar individuell avtalsfrihet till förmån för det kollektiva förhandlings systemet. Kortfattat präglas det kollektiva förhandlingssystemet av Hyresgästföreningens dominerande ställning som en närmast ensam förhandlingspart gentemot både allmän n yttan och landets privata hyresvärdar. Avsakna- den av effektiva rättsmedel som kan utgöra ett alternativ till uppgörelser med föreningen i kombination med k ollektiva uppgörelsers normerande verkan vid dom - s tols pr övning av hyrestvister, har i praktiken gett Hyr es gäs tföreningen en monopolliknande prisregle- rande funktion. Hyresgästföreningens förhandlingsmandat Hyresgästföreningens förhandlingsrätt grundar sig på en förhandlingsordning som gäller för huset. En förhand- lingsordning kan beskrivas som ett kollektivavtal som reglerar en hyresgästförenings rätt att förhandla hyres- villkoren, inbegripet hyrorna för lägenheterna i huset. Det kan liknas vid fackets rätt att förhandla lönerna på arbetsplatsen. I Sverige har en majoritet av flerbostads- husen en förhandlingsordning. Den första förhandlade hyran sätts i samband med att en förhandlingsordning börjar gälla för huset – antingen vid nyproduktion eller vid en senare tidpunkt. Bruksvärdeshyra eller presumtionshyra för nyproduktion För nyproduktion kan den förhandlade hyran vara antingen en bruksvärdeshyra, det vill säga en hyra som sätts huvudsakligen genom jämförelser med andra lik- värdiga lägenheter på samma ort; eller en presumtions- hyra, vilken förhandlas med hänsyn till bland annat pro- duktionskostnader och hyresvärdens avkastningskrav. Den första förhandlade hyran revideras sedan antingen vid de årliga hyresförhandlingarna eller när någon av parterna i förhandlingsordningen begär bruksvärdes - f örhandling. De årliga hyresförhandlingarna brukar med- föra att hyran höjs med den överenskomna räntesatsen. Hovrättsbeslut under 2022 har medfört att presumtions- hyror höjs mindre än övriga beståndet. Höjning efter bruksvärdesförhandlingar brukar ske efter att lägen - het en genomgått renoverings- och moderniserings - arbet e eftersom bruksvärdet höjs. Effektiv bortkoppling av marknadens prisbildningsmekanismer Inom bruksvärdessystemet är prissättningen av lägen - het en frånkopplad hyreskontrakt. Det innebär att priset för lägenheten inte får höjas utan uppgörelser med Hyresgästföreningen eller domstolsbeslut vid nyuthyr- ning, vilket effektivt inskränker hyresutvecklingen. Mellan 1970-talet och 2010 agerade allmännyttan hyresnorme- rande, vilket innebar att hyror för privata hyresvärdar sattes i relation till hyresnivåerna hos de allmännyttiga bostadsbolagen. Efter 2011 års reform ska förhandlade hyror i stället agera normerande för både allmännyttan och privata hyresvärdar samtidigt som en majoritet av hyrorna på bostadshyresmarknaden är kollektivt för- handlade av Hyresgästföreningen. Hyresregleringen har medfört att skillnaderna mellan hyresnivåerna i nyproduktion och äldre bestånd är mycket stora. Hyror i äldre bostadsbestånd inom tullarna i Stockholm är ofta i nivå med, eller till och med lägre än, motsvarande bostad i närförort eller satellitorter till Stockholm. Det geografiska läget och ett områdes Dr Haymanot Wachtmeister Roll på Heba: Chefsjurist och Ansvarig för delningsmarknader 19 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 20 ===== attraktivitet återspeglas i mycket begränsad utsträck- ning i hyresnivån. Detta betyder bland annat att direktavkastningen är lägre (högt värde men lågt drift- netto) på äldre fastigheter i A-lägen (eftertraktade gator innanför tullarna) än i nyproduktion i Stockholmsförorter. Direktavkastningen har under lågränteåren varit högre i nyproducerade hus inom ramen för svensk hyresregle- ring. Detta har medfört att många hyresvärdar som är verksamma på Stockholmsmarknaden systematiskt bytt ut eller kompletterat med nyproduktion i sitt bostads - bes tånd. Heba är inget undantag. Heba och hyresregleringen Hyresregleringens varaktighet, omfattning och svår - f örutsägbara tillämpning har sammanfattningsvis varit en stor utmaning i att kunna skapa goda förutsättningar för en effektiv svensk bostadsmarknad där det varit lönsamt a tt investera långsiktigt. Trots detta har Heba lyckats vara en framgångsrik aktör på Stockholms hyres - bos tads marknad i ö ver 70 år genom att anpassa sig efter regelverket. Många av Hebas hyresbostäder byggdes på 1940-, 1950- och 1960-talen. Heba har sedan år 2010 utfört omfattande ombyggnationer med målsättningen att modernisera och energieffektivisera det äldre fastighets- beståndet. Renoverings- och moderniseringsarbetena har varit uppskattade av våra hyresgäster som huvud- sakligen valt att flytta tillbaka till fastigheterna. Kund- nöjdhetsundersökningar efter renovering har visat att runt 90 procent av hyresgästerna är nöjda med sin lägenhet efter återflytt. Därutöver har Heba sålt äldre fastigheter med stora renoveringsbehov för att investera i nyproduktion. Hyresregleringen bidrar till bostadsbristen Hyresregleringen har å andra sidan medfört att bostads- bristen alltjämt gör sig gällande i Sverige, framför allt de hyresmarknader som Heba verkar på. Den stora efter - fr ågan minskar risken för vakans, särskilt i det äldre bostadsbeståndet. Hyresstrukturen har medfört inlåsningseffekter på hyres- marknaden, vilket påverkar rörligheten på marknaden. Att hyran är för låg i Hebas orenoverade fastigheter gör att personer bor kvar trots att de skulle kunna eller borde flytta vidare till annat boende utifrån förändrad livssitua- tion. Bostadssökande är i regel hänvisade till nyproduce- rade hyreslägenheter eller bostadsrättsmarknaden – ett alternativ som framför allt missgynnar ungdomar som vill bo i stadskärnan där både hyresrätts utbudet och den b yggbara marken är begränsad. Hebas tillväxtstrategi Hebas tillväxtstrategi innebär att bolaget har investerat i renovering av äldre hyresfastigheter, samhällsfastigheter och nyproducerade hyresfastigheter genom förvärv eller egna projekt. Detta möjliggör högre avkastning per fastig het. I tak t med att Stockholm växer kommer också delar av Hebas äldre bestånd att betraktas som alltmer centralt belägna, vilket i framtiden kan skapa förutsätt- ningar för högre avkastning trots hyresregleringen. Kundnöjdhetsundersökningar efter renovering har visat att runt 90 procent av hyresgästerna är nöjda med sin lägenhet efter återflytt. 20 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 21 ===== Vi förstod läget. Och har dragit nytta av det. Att läget varit fortsatt tufft i fastighetssektorn under 2023 råder det inget tvivel om. Men för den som gör sin hemläxa och kan gå från ord till handling har möjligheter öppnat sig. ”Vi såg tidigt vartåt det bar i sektorn. Med ett antal proaktiva drag har vi lyckats positionera oss väl både kring det finansiella och vårt fastighets- bestånd. Jag vågar säga att vårt utgångsläge inför 2024 och framåt f aktiskt är riktigt bra”, säger Hanna Franzén, CFO på Heba. Hanna Franzén Roll på Heba: CFO sedan 2021. Anställd sedan: 2019. 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Tidigare arbetsgivare: Magnolia Bostad AB, Sveafastigheter, Kungsleden, GE Capital Real Estate. Utbildning: Civilekonom Stockholms universitet. Född: 1977.21 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 22 ===== Vad var utgångsläget när Heba gick in i 2023? ”Läget hade snabbt förändrats, en styrränta på 2,5 pro- cent och sjunkande fastighetsvärderingar. Vi kom från en stark och välplanerad tillväxtresa som startades 2018 där vi investerat 4 miljarder. Redan under hösten 2022 fick vi starka signaler på hur sektorn skulle utveckla sig, och vid den tidpunkten började vi arbeta proaktivt med fastig- hetsförsäljningar som sedan materialiserade sig under 2023. Under året har vi positionerat oss finansiellt.” Hur kunde ni förutse utvecklingen? ”Vi arbetar kontinuerligt med omvärldsanalys, simule- ringar inklusive scenarier och vi såg i parametrarna att vi skulle få vikande nyckeltal. Nu ser vi att vi proaktivt lyck- ades med vår omställning och att vi ligger mycket väl till i jämförelse med de flesta av våra branschkollegor.” Hur tänkte ni när ni gick från analys till handling? ”Vi valde vilka nyckeltal vi främst skulle fokusera på. Vi vill inte avvika från de policies vi har. Vårt mål var att sänka vår räntebärande skuld och därmed minska våra räntekostnader. De fastigheter vi sålde var merparten obelånade vilket leder till att vi erhållit en stor likvid som kunnat lösa både banklån och återköpa obligationer i förtid, bägge med mycket bra utgång.” Hur valde ni vilka fastigheter ni skulle avyttra? ”Vi har under de senaste åren haft en strategi att avyttra lågavkastande fastigheter som står inför renovering. Strategin låg kvar inför 2023 och merparten av de avytt- rade fastigheterna stod inför renovering. Sedan avyttra- des även några nyproducerade fastigheter i regionorter som vi ännu inte hade hunnit etablera oss i.” Hur ser er finansiella ställning ut nu, och hur ser vägen framåt ut? ”Vår finansiella ställning är god, för att inte säga mycket stark. Vi har lyckats få ned vår belåningsgrad till 44 pro- cent och räntetäckningsgraden är 2,5. Helt i enlighet med våra riktlinjer, trots nedvärdering på våra fastigheter och ökade räntekostnader. Vi har dessutom arbetat aktivt med vår räntesäkring och optimering av vår deri- vatportfölj. Framåt fortsätter vi arbeta proaktivt för en fortsatt stabil finansiell ställning. Vi har sedan hösten 2023 nya finansiella mål vilka ger indikation på vart vi är på väg.” 22 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 23 ===== Heba lanserar Close to home coworking Genom satsningen på Close to home coworking lanserar Heba en ny men självklar verksamhetsgren. Uthyrning på delningsmarknaden ligger i linje med vårt strategiska arbete att satsa på affärsutveckling, diversifiering av inkomstkällor och digitalisering. Hebas koncept är unikt genom att vara prisvärt och obemannat med hjälp av rätt digital teknik. Först ut blir Close to home i Norrtälje Hamn. Läs mer: Closetohome.se 23 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 24 ===== Strategiskt ramverk Vår vision Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. Vår affärsidé Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga bostäder att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Vårt varumärkeslöfte Heba – en tryggare värd Våra kärnvärden Närvarande I alla våra relationer och k ontak ter är vi nära, synliga och tillgängliga. Trygga Vi är pålitliga, erfarna och har ett långsiktigt perspektiv i allt vi gör. Engagerade Vi är öppna, omtänksamma, jobbar hårt och drivs av vilja att utvecklas. Det finns alltid ett till steg att ta. 24 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 25 ===== Mål för hållbar och lönsam tillväxt 1 Tillväxt med finansiell stabilitet 2 Utdelning till aktieägarna 3 Aktivt hållbarhetsarbete 4 Utökad digitalisering 5 Stärka varumärket Hebas övergripande strategiska inriktning är hållbar och lönsam tillväxt i Stockholms - r egionen och Mälardalen. Bolagets kärnverksamhet är hyresbostäder och samhälls f astigheter som äldreboenden, förskolor och LSS-boenden. Bolaget vill skapa värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostads omr åden och förtroendefulla partner- skap. Genom k unnande och engagemang vill vi erbjuda hållbara trygga boenden att triv as i under livets olika faser. För att effektivt kunna verkställa den strategiska inriktningen har vi definierat fem målområden med tillhörande strategier. 25 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 26 ===== 1 Tillväxt med finansiell stabilitet Belåningsgrad 44,1% /zero.tab /one.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab % Överskottsgrad 71,1% Mål 70% /zero.tab /one.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab % Förvaltningsresultat, mkr 270,7 /zero.tab /five.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/five.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/five.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab mkr Heba ska öka lönsamheten genom tillväxt med bibehållen stark finansiell ställning. Vår kärnverksamhet är hyresbostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. FINANSIELLA MÅL 2023–2025 • Ett f örvaltningsresultat som över s tiger 200 mkr rensat för bostadsrättsintäkter. • En belåningsgr ad som inte över skrider 50 pr ocent. • En ö verskottsgrad över 70 procent. • Under perioden sk a andel av koncer- nens driftnetto från samhällsfastigheter öka. Strategi Tillväxt och föryngring av fastighets - bes tåndet ska ske genom förvärv, nypro- duktion genom byggrätter eller mark- an visningar, renovering av befintligt bestånd eller avyttring av bestånd med renoveringsbehov. Framåt tar vi gärna en byggmästarroll där vi bygger både för att äga och sällja. Bolaget strävar efter att växa inom det geografiska området, arbeta med förtätning i eget bestånd, skapa samarbeten med befintliga och nya partners samt aktivt söka markanvis- ningar i en handfull utvalda kommuner. Vi satsar också på delningsekonomi genom coworking för att öka fastigheter- nas intjäning. Tillväxten ska vara lönsam, hållbar och ske med bibehållen finansiell stabilitet. Mål, högst 50% Mål, mkr 200 26 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 27 ===== 2 Utdelning till aktieägarna Utdelning i procent av förvaltningsresultat 39,3% Mål 40% /zero.tab /two.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab % Under perioden 2023–2025 ska Heba årligen ge ak tieägarna en utdelning som ska vara minst 40 procent av förvaltnings - r esultatet justerat för skatt. Strategi Genom kostnadskontroll, finansiell stabili- tet och stabil tillväxt blir Heba den stabila utdelaren. 27 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 28 ===== 3 Aktivt hållbarhetsarbete Serviceindex 85,7% Mål ≥ bransch /five.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab /nine.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/five.tab %/space.tabnöjda/space.tabhyresgäster NÖJDA HYRESGÄSTER NKI – Heba ska ha nöjda hyresgäster med ett serviceindex som är i nivå med eller överstiger medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad. Utfall Serviceindex 85,7 procent våren 2023 (85,0 procent år 2021). Branschmedel - v ärdet i Storstockholm var 81,4 procent. Strategi Som en engagerad och erfaren fastighets- ägare, med långsiktigt perspektiv på ägande och förvaltning, ska Heba erbjuda god service och ett tryggt, hållbart boende. Fastighetsförvaltning ska ske med egen personal och Hebas medarbe- tare ska vara engagerade, nära och till- gängliga i relationen med hyresgästerna. NMI-värde (1–5) 4,1 Mål ≥ 4 /zero.tab /one.tab /two.tab /three.tab /four.tab /five.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab Skala 1-5 ATTRAKTIV ARBETSGIVARE NMI – Heba ska uppfattas som en attraktiv arbetsgivare som uppmuntrar medarbe- tarna till kompetensutveckling och sam arbet e. Mål är att ligga i linje med bransch snittet. Utfall NMI 4,1 år 2023 (4,4 år 2021) på en 5-gradig skala. 88 procent (95) av med - arbetarna k an rekommendera Heba som arbetsgivare. Strategi Heba lägger stor vikt vid att behålla duk tiga medarbetare och attrahera nya talanger. Bolaget uppmuntrar friskvård, erbjuder en jämställd och sund arbets- miljö samt investerar i medarbetarnas kompetensutveckling. Jämställdhets - arbet e är ett prioriterat område för Heba. Hebas ledningsgrupp består av fyra kvin- nor och två män. I Hebas styrelse är två av fem ledamöter kvinnor. Heba genomför en medarbetarundersökning vartannat år för att identifiera förbättringsområden samt följa upp hur väl bolaget lyckas med målsättningen att vara en attraktiv arbets - giv are. Index har gått ner sedan senaste mätningen men ligger fortfarande högt. Som uppföljning har djupintervjuer med samtliga anställda genomförts, med gott resultat. Heba ska ha ett aktivt hållbarhetsarbete som speglas i allt bolaget gör. I det dagliga arbetet, såväl som i bolagets långsiktiga förhållningssätt till fastighetsutveckling och förvaltning. Senast år 2030 ska fastighetsförvaltningen vara klimatneutral och hela verksamheten senast år 2045. 28 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 29 ===== 3 Aktivt hållbarhetsarbete Minska energi - an vändningen* kWh/kvm 81 Mål 2028 77 /zero.tab /two.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /eight.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/two.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab kWh/slash.tabkvm MILJÖ Hebas förvaltning ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045. • Heba sk a minska den genomsnittliga energianvändningen från 93 kWh/kvm (2021) till 77 kWh/kvm fram till år 2028, en minskning med 18 procent. Ingen fastighet ska ha en energianvändning över 99 kWh/kvm. • Heba sk a halvera utsläppen av växthus- gaser fram till år 2030 (med 2018 som basår). • Fr ån 2025 ska all nyproduktion som startas ha halverade utsläpp från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens. • Allt a vfall från byggverksamhet ska sort eras och möjliggöra för material - å tervinning. • Samtliga miljörum sk a få uppdaterat sorteringskoncept utifrån dagens avfall. • Alla f astigheter ska årligen utvärderas kopplat till fysiska klimatrisker. * graddagskorrigerad Utfall Den genomsnittliga energianvändningen var 81 kWh/kvm, en minskning med 13 procent jämfört med 2021. Strategi För att nå målen arbetar vi metodiskt för att minimera våra utsläpp. Bland annat genomför vi energieffektiviseringar i byggnader och investerar i anläggningar för förnybar energi. Heba har fokus på hållbarhet i både byggande och förvaltning och all nypro- duktion ska miljöcertifieras enligt Svanen, Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Energianvändningen ska minska med 18 procent mellan år 2021 och 2028. Heba klimatkompenserar scope 1 och 2 tills den förvaltande verksamheten inte lämnar ett negativt klimatavtryck (läs mer på sid 133). Heba har under 2023 fortsatt arbetet med att minska de indirekta utsläppen inom scope 3. Ett omfattande arbete fortgår att tillsammans med leverantörer, samarbetspartners och branschkollegor hitta metoder för att reducera utsläppen vid nyproduktion och renovering. Hebas ramverk för hållbar finansiering utgör grunden för bolagets finansierings- former där målsättningen är att utöka andelen gröna obligationer och certifikat såväl som gröna banklån. 29 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 30 ===== 4 Utökad digitalisering 5 Stärka varumärket Heba ska arbeta aktivt för en utökad digitalisering och utv eckling av IT-mogna- den i verksamheten. Boendeapp Boendeappen för Hebas hyresgäster utvecklas kontinuerligt med ytterligare tjänster för att underlätta ärenden, del- ningsekonomi och kommunikation med Heba. Digital tvilling Bolaget arbetar vidare med Vyer, en digital tjäns t där Heba virtuellt i tredimen- sionell miljö utför felsökning och över - v akning på distans, en så kallad digital tvilling. Heba Home Heba är i planeringsstadiet för en pilot- fastighet där många olika fastighets - t ekniska systemlösningar, både gamla och nya, ska anslutas till en digital integra- tionsplattform. Genom att koppla sam- man dessa systemlösningar kommer de att kunna samverka och generera fördelar för både hyresgäster och förvaltningen. Strategi För att effektivisera förvaltningen och öka servicen för hyresgäster arbetar Heba aktivt med digitala lösningar. Vi arbetar för en digital förvaltning, där alla hus är enhetliga och uppkopplade i samma sys- tem, Heba Home. Heba följer noga den tekniska utvecklingen för att över tid utnyttja tekniken effektivt i verksamheten, inte minst inom AI som under 2023 blivit vår verklighet. Arbete och utveckling sker kontinuer- ligt för att göra hyresgästernas upplevelse av boende och service optimal. Hyresgäster ska ha tillgång till leverans- säkert bredband och möjlighet till bra operatörer. Heba ska arbeta aktivt för att stärka varumärket. Ny hemsida Under året har vi arbetat med utveck- lingen av en ny hemsida. Styrande har varit att hemsidan ska spegla verksam - het en och att den ska vara tydlig, relevant och inbjudande för våra målgrupper. Därf ör har vi skapat två hemsidor – en för boende och en för investerare. Hyresgäs- ter och potentiella hyresgäster ska smi- digt få guidning kring allt som rör boen- det eller hur det går till att söka bostad hos Heba. Medan det ska vara enkelt för aktieägare, investerare och media att få inblick i bolaget och verksamheten. Strategi Ett starkt varumärke bidrar till att bolaget lyckas nå de övriga målen i affärsplanen och hjälper Heba att behålla medarbetare och attrahera nya talanger. Heba ska ha en tydlig identitet och marknaden ska ha en enhetlig upplevelse av vad varumärket Heba står för. Varumärkesarbetet sker systematiskt och utvecklas kontinuerligt. Kommunikationen ska ske utifrån: V arumärkeslöfte: Heba en tryggare värd. V ärderingar: närvarande, trygga och engagerade. Vision: Vi ska vara bäst i S verige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. 30 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 31 ===== Vår värdeskapande affärsmodell Förvärv Nyproduktionsprojekt Bebyggda fastigheter Egen nyproduktion Markanvisningar Fastighetsutveckling Förtätning, förädling och föryngring (ROT) Långsiktig och effektiv förvaltning av 56 fastigheter i Stockholms - r egionen och Mälardalen 46 hyresbostadsfastigheter och 10 samhällsfastigheter Förvaltningsresultat Ingångsvärden • Upplåna t och eget kapital • K ompetens, erfarenhet • R esurser – energi, vatten, byggmaterial För ägarna Långsiktig lönsamhet och tillväxt, avkastning till ägarna För medarbetarna Engagerade medarbetare För miljön Resurseffektiva och hållbara lösningar Skapat värde För kunderna Attraktiva boendemiljöer För samhället Ansvarsfulla samarbets partners Bidrag till FN:s globala mål Heba har identifierat åtta globala hållbarhetsmål som v ägledande i vårt hållbarhetsarbete • Hus och b yggrätter • R elationer med hyresgäster • R elationer med samarbetspartners Produktutveckling Satsning på delningsek onomi och digitalisering • In vestering i Colive • Driv a coworking i egen regi31 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 32 ===== Hjärta och hjärna på nya webben. Nu är den här. Den första kontakten med ett företag är ofta genom hemsidan. Heba är givetvis inget undantag. När besökarna är allt ifrån potentiella hyresgäster som vill uppleva känslan i en nyproduktion, till finansanalytiker på jakt efter siffror och kalla fakta, ställer det speciella krav på ton, känsla och innehåll. ”Vår hemsida ska vara välkomnande och generös likväl som informativ och knivskarp. Det är en balansgång och jag tycker att vi har lyckats. Välkommen in och titta!”, säger Eva Wase, kommunikationschef på Heba. Eva Wase Roll: Kommunikationschef. Anställd sedan: 2020. Tidigare arbetsgivare: Ludvig & Co, S tadsledningskontoret Stockholms stad, Micasa Fastigheter AB, Stockholm V isitors Board AB. Utbildning: Journalist. Född: 1969 32 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 33 ===== Kan man göra en hemsida där ”one size fits all”? ”Nja, vi har faktiskt valt att göra två hemsidor, en för investerare och en för boende. Just för att målgrupperna har så olika behov. Vi har tagit våra målgruppers per- spektiv och tänkt över vad de vill ha ut av kontakten med oss, hur de enkelt ska hitta det de söker. Sedan har vi vänt på perspektivet: Vad vill vi förmedla? Hur kan vi spegla vår verksamhet på ett både subtilt och snyggt sätt, samtidigt som det är rakt, enkelt och informativt. Det är en spännande balansgång mellan alla dessa parametrar.” Hur skapar man en relation med en potentiell hyresgäst? ”Topp tre är nog att vara inbjudande, tillgänglig och smidig. Ett personligt bemötande och inf ormation utifr ån förväntan bygger tillit. Att känna sig trygg och positiv är en bra grund för en bostadsrelation. Hårda vär- den behöver också förmedlas. Ordning och reda i fastig- heten, snabb och bra fastighetsskötsel, kvadratmeter och fakta. Det här gäller både potentiella hyresgäster och våra nuvarande hyresgäster. Vi vill ge god service och via webben kan vi det dygnet runt.” Och relationen med investerare och analytiker? ”Här är det viktigaste förstås lättillgängliga fakta och tydliga siffror. Fakta bygger tillit, liksom transparens kring hur affären ser ut och vart bolaget strategiskt är på väg. Men även känslan av bolaget bidrar till upplevelsen. Vi vill ge dem den bredare bilden av bolaget och verk- samheten. Ni har närhet, trygghet och engagemang som ledord. Hur visar sig det på hemsidan? ”Vi vill vara relevanta för målgrupperna. Det ska vara enkelt för aktieägare, investerare och media att få inblick i bolaget och verksamheten. Medan hyresgäster och potentiella hyresgäster smidigt ska få guidning kring allt som rör boendet eller hur det går till att söka bostad hos oss. Sedan vill vi också bjuda på kunskap.” Bjuda på kunskap, berätta? ”Jo, vi har ju arbetat målmedvetet med hållbarhet under en lång tid. Vi har lärt oss väldigt mycket under resans gång och delar gärna med oss av våra lärdomar. Det kan vara strategisk inspiration för verksamheter eller tips på enkla praktiska saker som vi alla kan göra i vardagen. Vi är gärna aktiva i att sprida kunskap vidare som inspi - r ation. Tänk dig till exempel en enkel guide om hur du vårdar din bostad för att allt ska hålla längre, hur du käll- sorterar bäst och hur du tänker smart när du använder el och vatten. Det gynnar våra hyresgäster direkt, det gynnar miljön och det gynnar oss.” www.ir.hebafast.se www.hebafast.se Välkommen till Hebas nya hemsida! 33 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 34 ===== Hållbar renovering i pilotprojekt Under året har vi färdigställt vårt hållbara pilotprojekt i renoveringen av Pennteckningen vid Gullmarsplan. Syftet har varit att pröva oss fram och välja lösningar som minimerar belastningen på klimatet. En lärdom vi dr agit tillsammans med vår entreprenör Husab, är vikten av att göra aktiva val och att ha med hållbarhetsfrågan tidigt i planeringen. Tillsammans kan vi göra skillnad. Läs mer, extern länk 34 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Omvärlden och Heba Hebas inriktning på marknaden Hyresregleringen Intervju – Finansiering Strategiskt ramverk Mål för hållbar och lönsam tillväxt Affärsmodell Intervju – Varumärket Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 35 ===== En långsiktig och hållbar samhällsaktör Hållbarhet återspeglas i allt Heba gör, idag och för framtiden med utgångspunkt i vårt arbetsgivaransvar, samhällsansvar och miljöansvar. Hållbarhetsarbetet ska säkerställa att Heba uppnår sina långsiktiga mål i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling. Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand med framgångsrikt företagande. Hållbarhet 35 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 36 ===== All finansiering kommer att bli hållbar. Allt annat är ohållbart. Med en ökad medvetenhet hos långivare är ett gediget hållbarhetsarbete avgörande för att bolag ska få bra villkor på lånemarknaden i framtiden. ”På Heba arbetar vi för att all vår finansiering på sikt ska vara hållbar. Det är naturligt för oss, eftersom hållbarhet är en aspekt i alla beslut Heba fattar och återspeglas i allt dagligt arbete. Bättre villkor får vi som en bonus”, säger Andréa Uggla, finansekonom på Heba. Andréa Uggla Roll: Finansekonom och under 2024 tf hållbarhetschef Anställd sedan: 2021. Tidigare arbetsgivare: Slättö Förvalt- ning AB, Unibail R odamco Westfield, Structor Projektutveckling AB. Utbildning: Masterutbildning F astigheter och Byggande på KTH. Född: 199336 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 37 ===== Låt oss börja med att reda ut begreppet. Vad är hållbar finansiering? ”Enkelt förklarat är det finansiering som allokeras till håll- bara investeringar. För Hebas del har det bland annat inneburit medel som tilldelats vår miljöcertifierade nyproduktion, eller våra omfattande renoveringsprojekt som genererar en markant energiförbättring.” Hur mycket bättre villkor är det i den hållbara finansieringen? ”Först och främst: Hebas verksamhet ska vara hållbar, det är den främsta anledningen till att vi arbetar aktivt med att utöka vår hållbara finansiering. På sikt kommer vi inte ha en affär om vi inte är hållbara. Sedan blir ränte- nivån i den hållbara finansiering en positiv effekt, som säkert på sikt kommer bli allt bättre. Vi arbetar proaktivt och håller oss uppdaterade kring krav som sätter vill - k oren för både hållbar finansiering och rapportering.” Kan du ge ett exempel på hur Heba arbetar med hållbar finansiering för att ligga i framkant? ”Vi tycker om att utmana, både oss själva och branschen. För att nå resultat behöver vi alla arbeta tillsammans. Vi har precis upprättat vårt gröna- och hållbarhetslänkade ramverk. Ramverket ger möjlighet för långivare och investerare att bland annat kunna investera i våra håll- bara projekt och fastigheter. Kraven vi ställer på oss själva i ramverket stämmer bland annat överens med kraven i EU:s taxonomiförordning.” Du lyfter vikten av att arbeta tillsammans, kan du utveckla det? ”Hållbarhet är ett sätt att framtidssäkra verksamheten och det gäller alla verksamheter. Hela värdekedjan behö- ver arbeta tillsammans för att FN:s globala mål för håll- bar utveckling ska uppnås. När långivarnas medvetenhet ökar så ökar också efterfrågan på att investera hållbart, vilket är mycket positivt. Efterfrågan gäller både finan- siering av enskilda hållbara projekt och finansiering kopplad till bolagets hållbarhetsmål. Det låter som att ni lägger mycket kraft på att uppnå hållbarhetsmålen, men hållbarhetsarbetet för väl med sig mycket administration och rapportering också? ”Ja, det är många bestämmelser, riktlinjer och en omfat- tande rapportering kan tyckas. Och det är viktigt att ha allt detta på plats. Men i slutändan handlar det om att få hållbarhetsarbetet att fungera långsiktigt, att nå målen och att löpande arbeta med att utveckla verksamheten för att hela tiden bli bättre. Jag vet att vi är bra på det här och att vi ligger i framkant, men vi lutar oss inte tillbak a för det. Vi ska behålla vår starka hållbarhets - position. ” 37 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 38 ===== Hållbarhet i korthet Stockholm Stadsmissions Bob yrån Under året har Heba inlett samarbete med Stockholm Stadsmissions Bobyrån, som förmedlar bostäder till personer i s trukturell hemlöshet, som står utanför bostadsmarknaden. Läs mer om det viktiga samarbet et på sidan 45. Vetenskapligt godkända klimatmål Hebas klimatmål är godkända av Science Based Target initiative (SBTi), vilket innebär att klimatmålen uppfattas vara i linje med de utsläppsminskningar som krävs för att nå Parisavtalet. Läs mer på sidan 48. Ramverk för grön och hållbarhetslänkad finansiering Under hösten har arbete skett för att ta fram vårt nya ramverk för grön och hållbarhetslänkad finansiering. I början av 2024 blev ramverket klart och fick högsta betyg av Morningstar Sustainalytics. Hållbara hyreskontrakt Heba har sedan 2022 hållbara hyreskontrakt, som ställer kr av på att hyresgästerna ska källsortera och teckna avtal för grön el. 38 procent av hyresavtalen var per slut et av 2023 hållbara. Läs mer på sidorna 50, 133. Förnybar energi Vi minskar klimatpåverkan från vår energianvändning genom att installera anläggningar för förnybar energi och minska användningen av fjärrvärme. Läs mer på sidan 4 9. Rekordnöjda hyresgäster Vartannat år genomför vi en hyresgästundersökning. Svarsfrekvensen på årets undersökning var nästan 80 procent och våra hyresgäster var rekordnöjda. Service inde xet var på på 85,7 (85) procent och produkt- indexet på 80,8 (78,8) pr ocent. Läs mer på sidan 44. De senaste två åren har Heba minskat energianvändningen med 13 procent. Energianvändningen var vid årets slut 81 kWh/kvm. Mål 2028: 77 kWh/kvm. 2030 2045 Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att … … förvaltningen ska vara klimatneutral senast år … och hela v erksamheten 38 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 39 ===== Våra tre fokusområden 1 Vår organisation 2 Vår roll i samhället 3 Vår miljö Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Att var och en av våra medarbetare kan utvecklas och må bra är håll- bart och långsiktigt. Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd och inkluderande arbetsplats som skapar för- utsättningar för ett hållbart och kundnära företag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur ett fysiskt, psykiskt såväl som socialt perspektiv. Heba arbetar proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och att före- bygga risker. • K önsfördelning i ledningsgrupp ska vara mellan 40–60 procent kvinnor och män. • Sjukfr ånvaron ska ligga mellan 2–4 procent. • Samtliga medarbetar e ska få en årligen återkom- mande utbildning i uppförandekod, antikorruption och mänskliga rättigheter. • Hebas medarbetar e ska spegla samhällets mångfald. • Nöjd medarbetarinde x ska ligga i linje med årets branschsnitt. Vår roll i samhället handlar om att Hebas verksamhet bedrivs på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Heba erbjuder en möjlighet till ett tryggt och ända- målsenligt boende för människor i olika åldrar och med varierande vård- eller servicebehov. Vi gör även sam- hällsinsatser i form av att samarbeta med och ge bidrag till organisationer som stöttar och hjälper utsatta grupper. • Nöjd k undindex ska ligga över genomsnittet för bostadsbolag i Stockholm. • Alla n ytecknade hyreskontrakt ska vara enligt Hebas hållbara hyreskontrakt. • T rygghetsindex ska ligga över 80 procent. • Heba sk a bidra ekonomiskt till organisationer som arbetar för att stärka jämlika förhållanden och med fr ågor nära kärnverksamheten. • Alla v äsentliga leverantörer ska underteckna Fastig- hetsägarnas Uppförandekod för leverantörer. Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksam- heten senast år 2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål och den viktigaste aktiviteten för att nå dit är att begränsa verksamhetens indirekta utsläpp av växthusgaser. Viktigt är också att förbereda verksamhe- ten för olika scenarion orsakade av klimatförändringarna. • Heba sk a minska den genomsnittliga energianvänd- ningen med 18 procent till 77 kWh/kvm fram till år 2028 (med 2021 som basår). Ingen fastighet ska ha en energianvändning över 99 kWh/kvm. • Heba sk a halvera utsläppen av växthusgaser fram till år 2030 (med 2018 som basår). • Fr ån 2025 ska all nyproduktion som startas ha halve- rade utsläpp från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens. • Allt a vfall från byggverksamhet ska sorteras och möjliggör a för materialåtervinning. • Samtliga miljörum sk a få uppdaterat sorterings - k oncept utifrån dagens avfall. • Alla f astigheter ska årligen utvärderas kopplat till fysiska klimatrisker. 39 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 40 ===== Hebas bidrag till FN:s globala mål för en hållbar utveckling Agenda 2030 är en universell agenda med 17 mål för en ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbar utveckling. Målen syftar till att minska fattigdom, orättvisor och ojämlikhet samt till att lösa klimatkrisen fram till 2030. Vi arbetar aktivt för att bidra till FN:s globala mål för hållbar utveckling, med fokus på de mål som är mest relevanta för vår verksamhet. Heba har analyserat och identifierat följande åtta mål som de mest väsentliga för verksamheten och där vi kan bidra som mest: 3. God hälsa och välbefinnande Hebas medarbetare erbjuds hälsoundersökningar och vi uppmuntrar till friskvård. Vi skapar initiativ för ökat välmående och förebygger stressrelaterade besvär. Närmiljön sk a vara trygg vid våra fastigheter. På Heba ger vi ekonomiskt bidrag till utsatta grupper i samhället och förmedlar bostäder till utsatta kvinnor. 5. Jämställdhet Heba strävar efter jämn könsfördelning för alla befatt- ningar. Vi har nolltolerans mot diskriminering och t r akasserier av alla slag. 7. Hållbar energi för alla Genom daglig driftoptimering, omfattande renoverings- program och investeringar i det befintliga beståndet har Heba som fokus att minska fastigheternas energianvänd- ning, öka energieffektiviteten och andelen förnybar energi. 8. Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt På Heba råder likabehandling och samtliga medarbetare omfattas av kollektivavtal. Vi arbetar för att minimera risk er för arbetsskador och främjar en trygg och säker arbetsmiljö. Hebas verksamhet bidrar till en fungerande bostadsmarknad och gör det möjligt för människor att skaffa sig ett eget boende och bidra till den ekonomiska tillväxten. 11. Hållbara städer och samhällen Genom Hebas renoveringsprogram har vi ett långsiktigt ägar- och bevarandeperspektiv med hållbarhet i fokus. Vi skapar förutsättningar för våra hyresgäster att leva hållbart och vi arbetar aktivt med social hållbarhet. Vi utvecklar ungdomsbostäder samt samhällsfastigheter där personer med särskilda behov får ändamålsenliga hem. 12. Hållbar konsumtion och produktion Hebas fastigheter byggs för att hålla under en lång tid framöver och Heba har ett tydligt hållbarhetsfokus i alla fastighetsutvecklingsprojekt. Vi minskar vattenförbruk- ningen, har gått över till elfordon och ställer höga krav på miljöprestanda vid nyproduktion. Vi väljer material med omtanke, tar hand om vårt avfall och minskar fastig- heternas energianvändning. 13. Bekämpa klimatförändringarna På sikt ska Heba inte påverka klimatet negativt. Senast år 2030 ska vår förvaltning vara klimatneutral och hela verksamheten ska vara klimatneutral senast år 2045. Det är en resa vi måste göra tillsammans med våra leve- rantörer, samarbetspartners och hyresgäster. 14. Hav och marina resurser Heba har under många år gett bidrag till Stockholms stads utsättning av lax och havsöring. Det är så vi främjar den biologiska mångfalden. 40 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 41 ===== Engagerade medarbetare som trivs och mår bra Hebas företagskultur är öppen och inklude- rande. Våra värderingar är enkla och förankrade i företaget. Det dagliga arbetet präglas av korta beslutsvägar med ett delegerat ansvar. Verk- samheten ska drivas på ett hållbart sätt i alla led, vilket även inkluderar medarbetarnas arbets- miljö. Alla medarbetare och arbetssökande ska behandlas på ett likvärdigt sätt, ges lika möjlig- heter till utveckling och lika lön för lika arbete. Vår organisation 41 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 42 ===== En sund och säker arbetsmiljö Hebas medarbetare har rätt till en trygg och säker arbetsmiljö som ger yrkesmässig och personlig utveck- ling. Hebas mål är att vara en attraktiv arbetsgivare och ha medarbetare som är nöjda med sin arbetsplats och personliga utveckling. Arbetsmiljöarbetet handlar dels om den fysiska säkerheten, dels om att garantera med - arbetarnas ps ykosociala arbetsmiljö. Heba arbetar aktivt och förebyggande med att minimera riskerna för arbets- skador, olycksfall och tillbud samt med aktiviteter som främjar medarbetarnas hälsa, arbetsglädje och effektivi- tet. Arbetet omfattar exempelvis att hantera upplevd stress. Heba har kollektivavtal och alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och företagshälsovård. Hebas medarbetare genomgår en grundläggande arbetsmiljöutbildning och lär sig hantera situationer där det finns risk för hot och våld. De arbetsgrupper som löper störst risk för arbetsrelaterade skador och olyckor får specifik utbildning för att farliga situationer ska kunna undvikas. Hebas fastighetstekniker och fastighets- förvaltare utbildas i heta arbeten, för moment där risk för brandfara föreligger. Strävan är också att alla fastig- hetstekniker ska ha en grundläggande elutbildning. Utbildning i hjärt- och lungräddning samt hantering av hjärtstartare erbjuds också. Jämställdhet och mångfald Hos Heba är vi öppna och välkomnar alla människor. Vi utgår från uppfyllda kompetenskrav och strävar efter mångfald i personalsammansättning, vid rekryteringar och vid skapande av arbetsgrupper. Mångfald ser vi som både en självklarhet och styrka. Olikheter skapar möjlig- heter och nytänkande. När Heba rekryterar nya medarbetare ska vi alltid ifråga sä tta våra egna referensramar och se till bolagets jämlikhet i stort. Alla medarbetare ska ha samma möjlig- het att utvecklas tillsammans med bolaget där Heba arbetar med jämställdhet genom att intern- och extern- rekrytera fler kvinnor till mansdominerade poster och män till kvinnodominerade. I både Hebas styrelse och ledningsgrupp är posterna jämnt fördelade mellan män och kvinnor. Kompetensutveckling och uppföljning För att fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare där med- arbetare trivs och mår bra investerar Heba i medarbetar- nas karriär- och kompetensutveckling. Varje år genom- förs minst ett medarbetarsamtal, som fokuserar på arbetssituation och personlig kompetensutveckling. Alla medarbetare har en årlig budget för kompetens - utv eckling som gör det möjligt att utbilda sig varje år. Vi uppmuntrar våra medarbetare till vidareutbildning och budgeten kan utökas om behovet finns. Heba har ett internt utbildningsprogram med företagsgemensamma utbildningar inom områden som är väsentliga för verk- samheten. Under året har sju utbildningstillfällen hållits; Digitala verktyg, energiuppföljning, renoveringsproces- sen, hörselsmart arbetsplats genom HRF, Colive, nyckel- tal och den årliga utbildningen i uppförandekod, anti - k orruption och mänskliga rättigheter. Utbildningsprogrammet fortsätter under 2024. Kompetens utv ecklingen säkerställer att Heba har till- gång till rätt kompetens men också att bolaget bidrar till varje enskild medarbetares mål och önskningar. Engagerade medarbetare På bolagsstämman 2023 beslutades om fortsatt aktie- sparprogram för alla medarbetare hos Heba, för att stärka medarbetarnas engagemang och delaktighet i bolagets framgång. Totalt medverkar 75 procent av Hebas medarbetare. Heba genomför en medarbetarundersökning vart - anna t år för att utvärdera medarbetarnas trivsel och väl - mående och vilk a potentiella förbättringsområden som finns. 2023 års medarbetarundersökning resulterade i ett Nöjd medarbetarindex på 4,1 (4,4). Hela 88 procent av de anställda skulle rekommendera Heba som arbets- givare. Alla medarbetare ska ha samma möjlighet att utvecklas tillsammans med bolaget där Heba arbetar med jämställdhet genom att intern- och extern - r ekrytera fler kvinnor till mansdominer ade poster och män till kvinnodominerade. 42 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 43 ===== Vår roll i samhället En trygg och hållbar samhällsaktör Att känna sig trygg i sin närmiljö är viktigt för alla människor. För Heba är det avgörande att det upplevs som tryggt och säkert att röra sig i och runt våra hus. Trygghet fortsätter att vara en viktig fråga för att skapa trivsel. Genom en hållbar affärsmodell samt genom bidrag till organisationer som arbetar för att stärka jämlika förhållanden bidrar Hebas affärsverksamhet till en positiv samhälls - utv eckling. 43 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 44 ===== Trygga boenden och utomhusmiljöer Vi erbjuder trygga hem att trivas i, med välskötta miljöer i och runt våra fastigheter. I förvaltningen ingår ett dag- ligt arbete för att säkerställa ett bostadsområde som är helt, rent, snyggt och tryggt. Hebas trygghetsarbete utgår ifrån att säkerställa att våra hus upplevs trygga, varje dag, genom exempelvis städning, trädgårdsskötsel, belysning, sanering av klot- ter och andra felavhjälpande åtgärder. Varje fastighet ska ha ett trygghetsindex över 80 procent och hos de fastig- heter som inte uppnår målet finns en dokumenterad trygghetsplan med åtgärder som ska genomföras för att förbättra den upplevda tryggheten. Trygghetsindex i 2023 års mätning uppgick till 87,4 procent (84,7). T illsammans med hyresgäster, polisen och stadsdelsför- valtningen genomför Heba årliga trygghetsvandringar. Under 2023 har trygghetsvandringar ägt rum i Västerort, tillsammans med fastighetsägarföreningen. Kundnära organisation Grunden i vår fastighetsförvaltning är att ha tillgängliga och kunniga förvaltningsteam som skapar långsiktiga och bra relationer med hyresgästerna. Hyresgästernas trygghet är beroende av närheten till våra medarbetare inom förvaltning, administration och fastighetsskötsel. Under året har Heba genomfört en hyresgästunder- sökning, som sker vartannat år, med rekordhöga resultat! Svarsfrekvensen uppgick till 76,1 procent vilket placerade Heba topp tre av alla fastighetsbolag som genomförde undersökning under året. • Servic eindex: 85,7 (85) • Pr oduktindex: 80,8 (78,8) • Pr ofil: 84,6 (82,8) • A ttraktivitet: 91,2 (90,1) • V aluta för hyran: 72,2 (72) Hyresgästerna ger Heba ett helhetsbetyg på 91,4 pro- cent. Vi är mycket stolta över resultatet och det visar vil- ket fantastiskt arbete våra medarbetare gör varje dag. Hebas fastighetstekniker finns placerade i lokala fastighets expeditioner nära hyresgästerna. Närheten underlättar dialog och för- ståelse, likväl som möjlig - het en att hantera problem och erbjuda lösningar. Bostadsfastigheterna är fördelade på fyra förvaltare. I ett förvaltningsteam ingår en förvaltningsassistent och en fastighetstekniker, som dagligen arbetar med den löpande förvaltningen av våra fastigheter. Det är dessa som våra hyresgäster oftast träffar. Entreprenörer anlitas främst för städning, markskötsel och större reparationer eller underhåll. Våra samhällsfastigheter tas om hand av en specifik förvaltare, läs mer i intervjun med Fredrik Melander på sidan 61. Inom projektverksamheten arbetar våra projekttekni- ker, projektsamordnare och projektledare med att driva vårt omfattande renoveringsprogram. Våra projektledare driver projekten från ett tidigt skede fram till inflyttning för att säkerställa att produkt, leverans och ekonomi håller högs ta kvalitet. Hebas fastighetstekniker finns placerade i lokala f astighetsexpeditioner nära hyresgästerna. Närheten underlättar dialog och förståelse, likväl som möjligheten att hantera problem och erbjuda lösningar. I de fall våra hyresgäster behöver nå oss via telefon finns möjlighet att prata med en av Hebas medarbetare under kontors- tid och fastighetsjouren på tid därutöver. I samband med renoveringar har vi regelbundna samråd med hyres - gäs terna för att förklara syftet och hur processen k ommer se ut. Boende för livets alla faser Hebas fastighetsförvaltning skapar trygga och hållbara boenden för livets olika faser, även för personer med särskilda beho v. Hebas verksamhet bidrar också till att fler människor har möjlighet att skaffa sig ett eget boende. Ungdomsbostäderna vi erbjuder ger ungdomar mellan 18–25 år en möjlighet till ett första eget boende och våra samhällsfastigheter bidrar till att äldre män - nisk or och personer i behov av extra vård får tillgång till ändamålsenliga boenden. Vi värnar om våra hyresgäster och har en intern byteskö för att våra hyresgäster ska kunna bo kvar i vårt bestånd även när livssituationen förändras. 44 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 45 ===== Investeringar för unga vuxna Bostadssituationen för unga idag är svår. För att möta ungas behov av bostad är Heba delägare i företaget Colive som erbjuder delningsboende för personer i åld- rarna 20–35 år. Genom Colive erbjuder Heba en ny och social boendeform för unga vuxna där hyresgästen har sitt eget privata rum men också tillgång till stora ytor, och en delad vardag med andra som vill få ut samma sak av sin boendeupplevelse. Under inledningen av 2023 fick Colive Hyresnämndens godkännande för blockförhyr- ning. Beslutet innebär bättre regulatoriska förutsätt- ningar för Colive och delningsbostäder i Sverige. I beslu- tet skriver nämnden att delningsbostäder är en ny och innovativ bostadsform i Sverige som redan är etablerad utomlands. Bidrag till samhälle och natur Heba stöttar olika organisationer som arbetar för att stärka jämlika förhållanden och med frågor nära kärn- verksamheten. Under året har Heba inlett ett samarbete med Stockholm Stadsmissions Bobyrån. Bobyrån för- medlar lägenheter till personer i strukturell hemlöshet och fungerar som en mellanhand mellan hyresgäst och fastighetsägare. Heba har som ambition att förmedla minst fem lägenheter per år till Bobyrån, där det lång - sik tiga målet är att hyresgästen ska ta över kontraktet i första hand. Heba upplåter även lägenheter till personer som flytt från Ukraina. Vi stöttar också Kvinnors nätverk, som i sin tur stöttar kvinnor som utsatts för heders - r elaterat våld. För att främja flickor och kvinnors förutsättningar till idrott stöttar vi Brommapojkarnas damfotboll. Det är viktigt att alla har lika möjlighet till idrott i en så bra verk- samhet som möjligt. Vi stöttar även Skurus damhandboll och Hammarby Bandy som har sin hemmaplan på Södermalm. Antalet invånare som är över 80 år eller äldre kommer enligt SCB att öka med 50 procent mellan 2019 och 2030. Heba stöttar Äldrekontakt som arbetar dagligen med att bryta ofrivillig ensamhet och isolering hos äldre. Genom att vara huvudsponsor för utsättning av lax och havsöring i Stockholms vatten, bidrar Heba till levande djur- och naturliv och bevarad biologisk mångfald i r egionen. Varje vår arrangerar Heba fisketävlingen Hebalax en vid Stockholms ström, i samarbete med Stockholms stad och fiskeklubben Strömstararna. Etik, antikorruption och mänskliga rättigheter Heba har nolltolerans mot korruption och kränkningar av mänskliga rättigheter. För att säkerställa ett etiskt agerande från anställda och leverantörer arbetar Heba systematiskt efter etiska förhållningsregler som berör mutor, bestickning, korruption och mänskliga rättigheter. På en bostadsmarknad som präglas av stor bostads- brist ökar riskerna för att människor tar till otillåtna medel för att få tillgång till en bostad. Hebas uppfö- randekod och hållbarhetspolicy tydliggör hur organisa- tionen och medarbetare ska agera samt förhålla sig till FN:s globala hållbarhetsmål och bolagets fokusområden. Alla medarbetare får årligen en utbildning i uppförande- koden med fokus på antikorruption och hur vi ska agera i situationer som kan vara otydliga. Merparten av Hebas lägenheter förmedlas i huvudsak via Stockholms stads bostadsförmedling. Det minskar risken att medarbetare utsätts för mutor För att säkerställa att Hebas samarbetspartners och leverantörer lever upp till de krav som ställs i Hebas håll- barhetspolicy, tillämpar vi Fastighetsägarnas Uppfö- randekod för leverantörer. Vi förväntar oss att alla våra leverantörer följer uppförandekoden, och att våra leve- rantörer systematiskt jobbar för att deras underleveran- törer och andra som utför tjänster eller är verksamma i uppdrag för Heba, följer koden. Heba genomför riskut- värderingar och leverantörsrevisioner för att kontrollera och förhindra exempelvis kränkningar av mänskliga rät- tigheter. Under 2024 kommer arbetet med att införa uppförandekod för leverantörer även i befintliga avtal intensifieras. Alla väsentliga leverantörer ska en signerad uppförandekod, därefter ska granskning genomföras med hjälp av kodens självskattning. Visselblåsarfunktioner Om det finns misstankar om att lagar, regler eller policies inte följs, säkerställer Heba att det tryggt och säkert går att rapportera detta via en extern visselblåsarfunktion. Genom denna kanal kan anställda, samarbetspartners och hyresgäster anonymt lämna information om miss - f örhållanden som strider mot lagstiftning, etik, moral eller Hebas policyer. Visselblåsartjänsten infördes under hösten 2020 och hanteras av en extern aktör där vissel- blåsaren får vara anonym. Under 2023 har inga vissel - blåsar ärenden inrapporterats. 45 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 46 ===== Heba huvudsponsor till Laxsläppet Genom att vara huvudsponsor för Stockholms stads utsättning av lax och havsöring i Stockholms vatten, bidrar Heba till levande djur- och naturliv och bevarad biologisk mångfald i regionen. Varje vår arrangerar Heba fiske tä vlingen Hebalaxen vid Stockholms ström, i samarbete med S tockholms stad och fiskeklubben Strömstararna. Läs mer, extern länk 46 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 47 ===== Vi minskar vår klimatpåverkan Vår miljö För att på sikt uppnå en klimatneutral verksam- het arbetar vi metodiskt med att minimera våra utsläpp. Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast 2045. Hebas klimatmål är godkända av Science Based Target initiative (SBTi), vilket innebär att klimat- målen uppfattas vara i linje med de utsläpps- minskningar som krävs för att nå Parisavtalet. 47 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 48 ===== För att nå vårt långsiktiga hållbarhetsmål om att ha en klimatneutral verksamhet år 2045 arbetar vi systema- tiskt med att minska våra direkta och indirekta utsläpp. Som en del i en kedja med flera aktörer är det även vik- tigt att vi, utöver det vi kan göra själva, arbetar tillsam- mans och ställer krav på samarbetspartners och entre- prenörer. Vår största utmaning ligger i att minska våra indirekta utsläpp, främst kopplat till utsläpp hänförliga till nyproduktion och renovering av fastigheter. Under 2023 har vi minskat våra totala utsläpp med 55 procent. Minskningen är främst ett resultat av att Heba har färre pågående projekt inom nyproduktion och renovering, vilket minskar utsläppen från byggvaror, samt att antalet hyresgäster som tecknar hållbara hyreskontrakt blir allt fler. Utsläppen från energi har minskat med 4 procent under 2023. Vi arbetar metodiskt för att minska vår klimatpåverkan; vi minimerar, förbättrar och påverkar. Arbetet utgår, både direkt och indirekt, från tre huvud- områden; det vi löpande använder – så som energi, det avfall vi ger upphov till både från hyresgäster och i pro- jekt, och det vi sätter in, såsom material- och produktval. Science Based Target initiative (SBTi) Science Based Target initiative är ett samarbete mellan flera organisationer, där företag ansluter sig för att sätta vetenskapligt baserade klimatmål. Syftet är att påverka företag att kartlägga och identifiera sina utsläpp av växthusgaser och sätta mål i linje med Paris- avtalets mål om att minska den globala uppvärm- ningen. Vetenskapligt baserade mål innebär att utsläp- pen måste halveras fram till år 2030 för att sedan nå netto-noll senast till år 2050. Hebas klimatmål godkändes av Science Based Target initiative (SBTi) i december 2022, vilket innebär att våra mål uppfattas vara i linje med de utsläpps- minskningar som krävs för att nå Parisavtalet. En helhetsbild av verksamhetens klima tpåverkan genom k oldioxidutsläpp får vi genom att se till både den indirekta påverkan (scope 2, 3) och den direkta påverkan (scope 1). 2023 Utsläpp, ton CO2 Byggvaror i nyproduktion   3 186 Byggvaror renovering   1 15 2 Byggavfall   2 Medarbetarnas pendling   4 Hyresgästernas restavfall   333 Hyresgästernas osorterade avfall    76 Hyresgästernas elförbrukning    371 Energi   848 Tjänste- och förmånsbilar   5 Scope 3 (indirekta utsläpp) Scope 1 (direkta utsläpp) Scope 2 (indirekta utsläpp) 48 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 49 ===== Det vi löpande använder En stor del av vårt dagliga arbete är förvaltning, det som gör att både våra fastigheter och hyresgäster mår bra. I förvaltningen handlar det om att bevara och laga, att använda godkända kemikalier och att bibehålla fastig - het ernas värde. Minskad energianvändning Heba har som mål att minska den genomsnittliga energi- användningen från 93 kWh/kvm till 77 kWh/kvm fram till år 2028, med 2021 som basår (18 procent minskning). Dessutom ska ingen fastighet överstiga en energian- vändning om 99 kWh/kvm. För att nå målen arbetar Heba bland annat med energieffektiviseringar i bygg - nader och in vesterar i anläggningar för förnybar energi. En lägre energianvändning ökar bolagets kostnadsbe- sparingar och det är tydligt att de åtgärder som genom- förts ger effekt. Energianvändningen är en viktig fråga inom förvalt- ning då den köpta energin har stor klimatpåverkan, om än mycket lägre än från byggvaror vid nyproduktion och renovering. Alla lägenheter har temperaturgivare vilket gör att vi minskar övertemperaturer och vi övervakar samt driftoptimerar dagligen. Energibesparande åtgär- der vid renovering är av stor vikt, vi prioriterar därför att se över klimatskal och ventilation, sammanlagt ger det minst 30 procent reducering av energianvändningen. Vi installerar anläggningar för förnybar energi och minskar den köpta energin från fjärrvärme och därav vår klimat- påverkan från energianvändning. När vi bygger nytt ska husens energiprestanda ligga 20 procent under rådande byggnormer (BBR). För att uppnå detta behövs låga U-värden (värmegenomgångs- koefficienten som anger hur bra en hel byggnadsdel iso- lerar) så som bra fönster och väl isolerade väggar samt olika typer av energiåtervinning, exempelvis återvinning av värme från avloppsvatten samt från ventilation. Hos majoriteten av alla våra fastigheter har vi energiåtervin- ning från ventilationssystemet, vilket ger en återvinning av ventilationsenergi på omkring 75 procent. All el som Heba köper in till bolagets fastigheter är ursprungsmärkt och förnybar. Tillsammans med vår sam- arbetspartner, som portföljförvaltar Hebas elinköp, säk- rades en fast prisnivå för år 2023–2025. Koldioxidinfångning (Bio-CCS) Vår klimatpåverkan från den köpa energin, främst fjärr- värme (scope 2) styrs av det avfall som våra fjärrvärme- leverantörer bränner vid energiåtervinningen. Plasten som finns i avfallet är fossilt material som ger upphov till utsläpp av växthusgaser. Bio-CCS (Bio-Energy with Carbon Captur e and Storage) innebär att biogen kol - dio xid från förbränning av biobränsle för värme- och elproduktion separeras från rökgaserna för att sedan lagras permanent i berggrunden under havsbotten. Eftersom den koldioxid som fångas in och lagras tidigare har bundits av skogen genom fotosyntesen minskas kon- centrationen av koldioxid i atmosfären när ny skog växer. Sammantaget innebär tekniken att det skapas perma- nenta negativa emissioner, så kallade minusutsläpp. Stockholm Exergi planerar för en framtida bio-CCS- anläggning som kommer tas i drift under 2027/2028. Tidigt i januari 2023 blev Heba först ut med att teckna en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi om att köpa minusutsläpp i den framtida anläggningen. Det är ett vik tigt kompletterande steg för att på sikt kunna uppnå netto-nollutsläpp i hela verksamheten. Heba har som mål att minska den genomsnittliga energi - an vändningen från 93 kWh/kvm till 77 kWh/kvm fram till år 2028, med 2021 som basår (18 procent minskning). Dessutom ska ingen fastighet överstiga en energi - an vändning om 99 kWh/kvm. I slutet av 2023 var energi - an vändningen 81 kWh/kvm. 49 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 50 ===== Hållbara hyreskontrakt En stor del av vår indirekta klimatpåverkan beror på hyresgästernas val av elleverantör. Heba skapar incita- ment för hyresgästerna att välja ursprungsmärkt el från fossilfria källor genom ett samarbete med ett elbolag som förmedlar 100 procent ursprungsmärkt el i vår boendeapp. Det hållbara hyresavtalet innebär att Hebas hyresgäst är skyldig att källsortera och teckna gröna elavtal. När våra hyresgäster ökar andelen utsorterad plast minskar klimatpåverkan från vår köpta energi, ett viktigt samband att lyfta och ett fokusområde som åter- finns i många av våra aktiviteter. Vid årets utgång var 38 procent av alla hyreskontrakt hållbara. Vatten Vattenförbrukningen hos Heba består av hyresgästernas vardag. Heba har därför ett ansvar att installera snålspo- lande duschmunstycken, toaletter och kranar. Vi byter ut dessa löpande under renoveringar, även om produkterna fortsatt fungerar ser vi en större vinst genom att kunna reducera vattenförbrukningen. I nya bostadsprojekt som Heba utvecklar finns individuell mätning av varmvatten för varje lägenhet vilket gör att hyresgästen debiteras efter verklig förbrukning. Under året har det beslutats att Heba ska ha uppkopplade vattenmätare, för att bättre kunna följa förbrukningen samt upptäcka eventuella vatten läck or i tid. Under 2023 har vattenförbrukningen minskat med 10 procent. Hållbara transporter, laddbara p-platser Heba vill vara delaktiga i att bygga den infrastruktur som krävs för att allt fler ska välja ett fossilfritt alternativ. Hebas alla parkeringsplatser i fastighetsbeståndet ska erbjuda laddmöjlighet senast år 2030. Under 2023 hade totalt 209 laddpunkter installerats, vilket motsvarar 20 procent av Hebas samtliga parkeringsplatser. Hebas alla tjänstebilar är elbilar och samtliga förmånsbilar är el- eller bilar med en maxgräns på 30g CO 2/km. Kemikalier Det som används idag kan vara något som i framtiden kan behöva saneras. Vi ska därför alltid ha koll på vilka kemikalier som vi använder i det dagliga arbetet och vi utgår från Byggvarubedömningens produkter. Heba har tagit fram ett eget sortiment med godkända produkter tillsammans med en leverantör, endast dessa får använ- das. Genom att löpande inventera och stickprovsgranska ute på våra lokalkontor håller vi koll på att rätt produkter används. Miljöcertifierade byggnader Heba miljöcertifierar nyproduktion enligt Svanen, Miljö- byggnad Silver eller bedömd motsvarande nivå. För att en byggnad ska nå certifiering enligt Miljöbyggnad Silver krävs mer av byggnaden än att endast följa lagkrav, där energianvändning är ett av 16 kriterier. Varje projekt granskas av miljörevisor som säkerställer att miljökraven uppfylls. Genom att miljöcertifiera fastigheter säkerställs ett kvalitetsstyrt byggande och mer hållbara byggnader med omsorg om miljö, resurser och de boendes inom- husmiljö. Under 2023 har Heba påbörjat arbetet med att ta fram en struktur på hur vi kan säkerställa en dokumenterad hållbar drift, i linje med vårt befintliga ledningssystem enligt ISO 14001 och 9001. Heba skapar incitament för hyresgästerna att välja ursprungsmärkt el från fossil- fria källor genom ett samar- bete med ett elbolag som förmedlar 100 procent ursprungsmärkt el i vår boendeapp. 50 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 51 ===== Parkeringsplatser med elbilsladdning Heba vill vara delaktiga i att bygga den infrastruktur som krävs för att allt fler ska välja ett fossilfritt alternativ. Hebas alla parkeringsplatser i fastig- hetsbeståndet ska erbjuda laddmöjlighet senast år 2030. Under 2023 hade totalt 209 laddpunkter installerats, vilket motsvarar 20 procent av Hebas samtliga parkeringsplatser. Hebas alla tjänstebilar är elbilar och samtliga förmånsbilar är el- eller bilar med en maxgräns på 30g CO 2/km. Läs mer, extern länk 51 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 52 ===== Det avfall vi ger upphov till Hebas verksamhet ger upphov till avfall och därav indir ekt klimatpåverkan (scope 3) från flera delar av vår verksamhet. Vissa delar kan vi direkt påverka, medan för andra kan vi skapa incitament och rätt förutsättningar för andra att ta hand om sitt avfall på bästa sätt. I vårt arbete kring att analysera vår påverkan från avfall utgår vi från ”avfallstrappan”. Minimera Både vid renoveringar och nyproduktion finns det spill, material som aldrig sätts in och nyttjas, som vi vill mini- mera. Genom löpande uppföljning i samband med inrap- portering för klimatberäkningar kan vi även belysa fr ågan och reducera spillet. Återanvända Inför varje renovering och nybyggnadsprojekt ska vi analy sera vad som kan återanvändas. Vid renoveringar ska en återbruksinventering göras för att identifiera material som vi själva kan återanvända eller som går att förmedla till annan part för återbruk. Vid nyproduktion ska vi undersöka möjligheten att använda oss av produkter med hög andel återbrukat material, för att minska klimatpåverkan och vara en del i arbetet för ökat cirkulärt byggande. Återvinna När vi renoverar gör vi det för att husen ska kunna stå i många år till. Renoveringarna är nödvändiga och vi tar ansvar för det som rivs ut. Vi har månatlig uppföljning av allt avfall som uppstår i våra renoveringsprojekt med kvartalsvis rapportering. Avfallsrapporten belyser vikten av att hantera avfall korrekt, att det som kan ska material - å tervinnas och att val av avfallsentreprenör är av stor vikt. Heba arbetar även för att indirekt påverka hyres - gäs ternas avfallshantering och ge bästa möjliga förut- sättningar för att kunna sortera sitt hushållsavfall. Det är viktigt att miljörummet hålls rent, snyggt och tryggt. Plast återvinns idag inte i samma grad som papper och glas, vilket vi vill förändra. Vi uppdaterar våra miljörum efter dagens avfall och gör plats för plasten samt ser till att tömningsfrekvensen är korrekt anpassad. För att vi ska kunna bidra till ökad utsortering av plast, arbetar Heba med kontinuerlig kommunikation om varför varje person måste ta ansvar och sortera sitt avfall, att det gör skillnad. Minimera Återanvända Återvinna Utvinna energi Deponera Avfallstrappan Vi uppdaterar våra miljörum efter dagens avfall och gör plats för plasten samt ser till att tömningsfrekvensen är korrekt anpassad. 52 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 53 ===== De material och produkter vi sätter in Heba bygger nya hus för att skapa fler bostäder där människor kan trivas och känna sig trygga. Syftet är gott men nyproduktion har i dagsläget stor negativ påverkan på klimatet. Vi måste därför ha koll på hur mycket varje nytt hus vi bygger påverkar klimatet och inte minst, göra det vi kan för att minska våra utsläpp av växthusgaser. För att kunna bygga mer hållbart krävs klimatkalkyler redan i ett tidigt skede. När vi renoverar uppdateras ytskiktet, lägenheterna får nya kök och vitvaror, vi målar om och byter ut slitet golv. Alla produkter vi använder ska vara inom Hebas standard där vår klimatpåverkan tas i beaktning. Alla produkter ska vara godkända och registreras i Byggvarubedöm- ningens system. Klimatdeklaration Byggskedet har en betydande klimatpåverkan och det krävs en snabbare omställning mot lägre utsläpp för att Sveriges klimatmål ska nås. Vid årsskiftet 2021/2022 trädde Lagen om klimatdeklaration i kraft, där samtliga projekt som ansöker om bygglov ska klimatdeklareras, vilket innebär att byggnadens klimatpåverkan ska beräk- nas. Detta är ett steg för att belysa klimatfrågan för hela bygg- och fastighetsbranschen där vi förväntar oss fr amtida gränsvärden av koldioxidutsläpp. Klimatberäkningarna baseras på både specifika och vissa generiska data, det vill säga ett genomsnittligt värde. Från och med år 2021 klimatberäknas all nypro- duktion. Under året har vi sett en stor förbättring på marknaden, det finns ett större engagemang att göra rätt. Vi ser däremot att de största utmaningarna fortsatt är den tillgängliga specifika data. För att kunna göra aktiva val behöver vi mer underlag på klimatpåverkan, inte minst på produktkategorier som i dagsläget exklu- deras i klimatdeklarationen, så som alla installationer. Vårt mål är att kontinuerligt utöka andelen specifika data för att få en tydligare bild av verksamhetens verkliga utsläpp. Klimatberäkningarna är inte exakta, men genom schablonberäkningar har vi en bild av vilka delar som bidrar till störst negativ påverkan och måste reduceras. Hebahuset Nyproduktion står för majoriteten av Hebas utsläpp av växthusgaser, därför läggs det stor vikt vid att bygga hus som är anpassade efter framtidens klimat- och miljö - beho v i vår projektverksamhet. Från år 2030 ska alla nyproduktionsprojekt ha en halverad klimatpåverkan uti- från rådande referensvärde från Boverket. Utöver kraven i Boverkets klimatdeklaration har Heba identifierat ytter- ligare aspekter av klimatpåverkan som är relevanta för Heba att ha koll på. Exempelvis innefattas inte renove- ringsprojekt eller ytskikt i kravet för klimatdeklaratio- nerna. Heba arbetar därför, i samverkan med leverantö- rer och entreprenörer, aktivt med att ta fram en egen produktkatalog, Hebahuset, för att ytterligare ta ansvar i produktval. Syftet är att Heba ska vara trygga med att de produkter och material som används, både vid reno- veringar och vid nyproduktion, är hållbart och inräknat i helheten. När vi renoverar uppdateras ytskiktet, lägenheterna får nya kök och vitvaror, vi målar om och byter ut slitet golv. Alla produkter vi använder ska vara inom Hebas standard där vår klimatpåverkan tas i beaktning. 53 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 54 ===== Klimat- anpassning För att framtidssäkra de fastigheter vi bygger och för- v altar, värderas klimatrisker som kan påverka bolaget, fastigheter eller investeringar. Som en del av detta har Heba gjort ett omfattande arbete genom att kartlägga hela fastighetsbeståndets exponering mot ett förändrat klimat. Det är viktigt för att förbereda Heba för olika samhällsutvecklingar och få en tydligare bild av vilka åtgärder som behövs framåt. Första steget av kartläggningen har genomförts med hjälp av Länsstyrelsens kartverktyg för fysiska klimatför- ändringar samt kartunderlag från SMHI och MSB. Den initiala analysen har uppmärksammat specifika fastig- heter och områden som riskerar att påverkas vid höjda vattennivåer eller drabbas av temperaturhöjningar som kan kräva åtgärder för att bibehålla ett bra inomhus - klima t. I det andra skedet har varje fastighet besökts och diskuterats med enskilda medarbetare som arbetar nära varje byggnad i syfte att systematiskt dokumentera kunskaper och erfarenheter utifrån ett riskperspektiv. Analyserna har legat till grund för riskreducerande å tgärder som integrerats i fastighetsplanen under de kommande åren. Kartläggningen uppdateras årligen. Läs mer om klimatriskerna på sid 72. Klimatscenarios enligt TCFD Resultatet av kartläggningen av fastigheterna och av Hebas verksamhet har legat till grund för en analys kring Hebas exponering mot olika klimatscenarier som tagits fram av FN:s klimatpanel (IPCC) och som visar hur världen kan se ut 2100. Klimatscenarierna visar vad som händer med klimatet givet olika nivåer av växthusgaser i atmosfären beroende på globala frågor så som ekonomi, Biologisk mångfald Hebas fastighetsbestånd ligger inte i speciellt skyddade miljöer för biologisk mångfald, däremot vet vi att det blir allt viktigare att bevara och främja biologisk mångfald i urbana miljöer. I nyproduktionsprojekt genomförs flertal utredningar för att säkerställa att den biologiska mång- falden inte försämras efter projektets färdigställande. Det är en del av detaljplaneprocessen. I samband med åtgärder kopplade till att reducera risker från klimatför- ändringar finns det möjligheter att i mindre skala även främja den biologiska mångfalden, exempelvis genom gröna tak, regnrabatter (regnbäddar) eller återställande och bevaring av vattendrag. Genom att titta på varje enskild fastighet och dess möjligheter går det att, ur ett lokalt perspektiv, hitta lösningar som inte kräver stora resurser. I nyproduktionsprojekt genom- f örs flertal utredningar för att säkerställa att den biologiska mångfalden inte försämras efter projektets färdigställande. 54 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 55 ===== Klimatscenario: Under 2 graders temperaturökning RCP 2.6 – En framtid där vi människor gör mycket stora ansträngningar jämfört med idag för att minska utsläppen, i linje med Parisavtalets ambitioner. • Än mer s tringent klimatpolitik. • Låg ener giintensitet. • Minsk ad användning av olja. • Jor dens befolkning ökar till 9 miljarder. • Ingen v äsentlig förändring i arealen betesmark. • Ökning a v arealen jordbruksmark på grund av bioenergiproduktion. • Utsläppen a v metan minskar med 40 procent. • Utsläppen a v koldioxid ligger kvar på dagens nivå fram till 2020 och kulminerar därefter. Utsläppen är negativa år 2100. • Halt en av koldioxid i atmosfären kulminerar omkring år 2050, följt av en måttlig minskning till drygt 400 ppm år 2100. Klimatscenario: +2–4 graders temperaturökning RCP 8,5 – beskriver en framtid där vi män nisk or fortsätter att öka utsläppen mycket kraftigt. Utsläppen av kol dio xid är år 2100 tre gånger högre än 2020. • K oldioxidutsläppen är tre gånger dagens. • Metanutsläppen ök ar kraftigt. • Jor dens befolkning ökar till 12 miljarder vilket leder till ökade anspråk på betes- och odlingsmark för jordbruksproduktion. • T eknikutvecklingen mot ökad energieffektivitet fortsätter, men långsamt. • S tort beroende av fossila bränslen. • Hög ener giintensitet. • Ingen tillk ommande klimatpolitik. teknik, politik och andra samhällsförändringar. Klimat- scenarierna är baserade på RCP 2.6 och RCP 8,5 (Repre- sentative Concentration Pathways, läs mer nedan) och analysen ligger till grund för de risker och möjligheter som identifierats. Omställningsrisker för Heba innefattar ökade energi- kostnader, ökade kostnader kopplade till regleringar, skatter och utsläpp samt ökade vattenkostnader. Heba har under många år arbetat aktivt med att minska energi an vändningen genom att renovera fastigheterna med energieffektiviseringar i fokus och för att minska vattenförbrukningen, installeras nya vattensnåla armatu- rer och på sikt får uppkopplade vattenmätare. Den indi- rekta klimatpåverkan, huvudsakligen utsläpp kopplade till klimatpåverkan från byggmaterial, ska minskas i linje med att hela verksamheten ska bli klimatneutral fram till år 2045. En omställningsrisk är den möjliga koldioxid - sk atten som kommer att belasta byggmaterial och som för Heba skulle innebära högre inköpskostnader. Läs mer om omställningsriskerna på sid 73. Fysiska risker för Hebas fastighetsbestånd har främst koppling till vatten genom ökade regnmängder, havs - niv åhöjningar och översvämningar. Även fler värmeböljor med långa perioder av torka medför risker för byggna- der. Att framtidssäkra våra fastigheter till det nya klima- tet är en förutsättning för att bibehålla värdet. Det inne- bär att när vi bygger nytt behöver vi redan i ett tidigt skede genomföra en klimatriskanalys för att identifiera risker och möjligheter och hur vi kan bygga hållbart för framtiden. I det befintliga beståndet behöver vi se till vilka åtgärder vi kan införa för att reducera risker eller eventuella konsekvenser. Läs mer om de fysiska riskerna på sid 73. Task Force on Climate Related Financial Disclosures (TCFD) År 2017 lanserades initiativet TCFD som vägledning för att bättre kunna identifiera företags klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter. Riktlinjerna utgår från styrning, strategi, riskhantering, mätvärden och mål där syftet är att ha finansiell koll på hur bolaget påver- kas av fysiska klimatförändringar och det som kallas omställningsrisker, vilket innebär styrmedel för att minska utsläppen av koldioxid. 55 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Intervju – Grön finansiering Hållbarhet i korthet Våra tre fokusområden Vår organisation Vår roll i samhället Vår miljö Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 56 ===== Verksamhet56 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 57 ===== Våra fastigheter Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som äger, utvecklar och förvaltar bostäder och samhälls- f astigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Hos Heba får hyresgästerna hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Fastigheterna förvaltar vi i egen regi, vilket gör förvaltningen kostnadseffektiv. Dessutom blir det enkelt för oss att leva enligt våra kärnvärden – närvarande, engager ade och trygga. Total uthyrningsbar area, kvm 250 600 Hyreslägenheter 3 148 Bostadslägenheternas andel av total uthyrningsbararea 76% Lokaler 336 Lokalers andel av total uthyrningsbar area 7% Lägenheter inom äldreboenden 602 Samhällsfastigheternas andel av total uthyrningsbar area 17%57 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 58 ===== Hebas innehavsstrategi I slutet av 2023 ägde Heba 56 fastigheter med ett samman lagt v ärde om 12,8 mdkr. Fastighetsbeståndet bestod av segmenten hyresbostadsfastigheter och sam- hällsfastigheter. Nästan 90 procent av beståndet utgörs av nybyggda fastigheter eller fastigheter renoverade till modernt skick. Målet är att hela beståndet ska vara modernt. Våren 2024 återstår endast 98 lägenheter i bolagets renoveringsprogram. Under 2028 ska reno - v eringar som kvarstår vara utförda. Projektportföljen rymmer fastigheter under uppförande i egen regi eller i samarbete med externa partners. Projektportföljen uppgick i slutet av 2023 till 4,2 mdkr. Heba är även del - ak tig i nyproduktion av bostadsrätter, som ett viktigt komplement till hyresrätter för att öka möjligheten att få markanvisningar. Hebas affärsidé Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhälls - f astigheter med centrala lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Segment hyresbostäder och samhällsfastigheter Heba erbjuder hållbara och trygga bostäder med hög standard att trivas i under livets olika faser. Hebas fastig- hetsbestånd består till yta av 76 procent hyresbostäder, till 17 procent av samhällsfastigheter, främst i form av äldreboende och förskolor, och till 7 procent av lokaler. Segmenten bostäder och samhällsfastigheter förknippas med låg risk. Efterfrågan på bostäder är stor i Hebas verksamhetsområde och sett till den demografiska utvecklingen är äldreboenden en växande bristvara. Samhällsfastigheter har förutom god efterfrågan även andra fördelar, hyresavtalen löper över lång tid och v erksamheterna sköter till stor del förvaltningen själva. Målsättning är att öka andelen samhällsfastigheter i drift nett ot till år 2025. I slutet av 2023 var andelen i drift- nettot 24 procent. Vid samma tidplunkt hade Heba tio samhällsfastigheter med i snitt cirka 50–80 lägenheter. Hyreskontrakten är 15–20-åriga indexavtal. Modernt bestånd ger högre avkastning Ett modernt fastighetsbestånd genererar högre avkast- ning. Heba satsar på nyproduktion och renovering för att frambringa en så hög avkastning som möjligt. Nästan 90 procent av Hebas fastighetsbestånd är nyproducerat eller renoverat till modernt skick. Målsättningen är att hela beståndet under 2028 ska vara renoverat för att vara ändamålsenligt för lång tid framöver. Våren 2024 återstår endast 98 lägenheter i bolagets renoveringspro- gram. Renoveringarna inkluderar stambyte såväl som energieffektivisering och modernisering. Utformning och materialval görs med omsorg för att fastigheterna ska vara hållbara över lång tid. Renoverade bostäder innebär höjd bostadsstandard för hyresgästerna i linje med att skapa trygga och trivsamma bostäder, hyrorna höjs med i snitt cirka 50 procent från en generellt låg hyresnivå. Nästan 90 procent av beståndet utgörs av nybyggda fastigheter eller fastigheter renoverade till nyskick. Målet är att hela bes tåndet ska vara modernt. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt58 ===== SIDA 59 ===== Förvaltning i egen regi – en tryggare värd Heba driver kostnadseffektiv fastighetsförvaltning i egen regi. Med kunniga och engagerade medarbetare finns Heba alltid nära tillhands för hyresgästerna och säkrar leveransen av trygga hem att trivas i. Närheten gör att tekniker kan ta tag i saker med en gång och se till att miljön i och runt f astigheterna är välskött och trygg. Geografi och läge Heba erbjuder trygga och trivsamma bostäder i Stock- holmsregionen och Mälardalen i lägen med goda kom- munikationer helst nära spårbunden trafik. Fokus när bolaget växer geografiskt är områden där fastigheterna har potential att ge ökade hyresintäkter i takt med att staden växer ihop och förtätas. Strategin är att växa i a ttraktiva områden max en timmes resa från Stockholm, för att kunna fortsätta driva fastighetsförvaltning i egen regi samt stärka intjäningsförmågan. Ungdomsbostäder För att underlätta för yngre personer att etablera sig på hyresmarknaden erbjuder Heba ungdomsbostäder för personer 18–25 år. Lägenheterna har effektiva planlös- ningar och goda förvaringsmöjligheter med sovrum och kombitvättmaskin. Lägenheterna är förstahandskontrakt och besittningsrätten ger möjlighet för hyresgästen att bo kvar även efter att vederbörande har fyllt 25 år. Heba är också genom sitt delägarskap i bolaget Colive en aktör i delningsekonomin. Coliving är en ny social boendeform för unga vuxna 20–35 år där hyresgästen har sitt eget privata rum men delar vardagen med andra i gemensamma utrymmen som ger plats för att umgås. Coworking För att möta efterfrågan på flexibla och inspirerande arbetsplatser lanserar Heba ett koncept för coworking, Close to home. Genom satsningen lanserar Heba en ny men självklar verksamhetsgren som ger möjlighet att öka fastigheternas intjäningsförmåga. Först ut blir coworking i en av Hebas fastigheter i Norrtälje Hamn, Under 2023 har marknadsundersökning och förberedel- ser ägt rum. Lansering sker våren 2024. Nya boendet Heba är delägare i Nya boendet, en marknadsplattform med mål att vara den givna marknadsplatsen för nypro- duktion med slutkonsumenten som målgrupp. Under året har nyproduktion i Norrtälje, Enköping och Nynäs- hamn marknadsförts via plattformen. Strategin är att växa i attraktiva områden max en timmes resa från Stockholm, för att kunna fortsätta driva fastighetsförvalt- ning i egen regi samt stärka intjäningsförmågan. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 59 ===== SIDA 60 ===== Samhällsfastigheter är för den långsiktige. För Heba. Svenskarna blir äldre och äldre. Det måste bok- stavligen till hundratals nya äldreboenden på bara några år enligt flera undersökningar. Och någon ska äga och förvalta fastigheterna. Här finns en växande nisch där Heba nu expanderar. ”Det krävs ett speciellt strukturerat tänk kring hur man driver samhällfastigheter med äldreboenden. Det har vi på Heba, så inget hindrar oss nu från att expandera målinriktat i sektorn, och det kommer vi att göra”, säger Fredrik Melander, ansvarig för- valtare för samhällsfastigheter på Heba. Fredrik Melander Roll: Ansvarig förvaltare för samhällsfastigheter sedan 2023 Anställd sedan: 2015 Utbildning: Inom fastighetsteknik Född: 1994 60 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 61 ===== Vad är det som är så speciellt med samhällsfastigheter? ”Samhällsfastigheter är för den långsiktige. Det finns ett långsiktigt behov, kontrakten är långa, upp till 15–20 år, och direktavkastningen är stabil och ligger på en högre nivå. Hyresvärden riskerar inte att lokalerna står tomma och ger hyresförluster. Samhällsfastigheter ger kort och gott en större och stabilare inkomst för oss. Så egent - ligen är det ek onomiskt solklart varför vi vill öka andelen. Ur ett förvaltningsperspektiv styrs arbetet av hur avtalet med verksamheten är utformat. Det kan till exempel handla om vem som står för driftkostnader, till skillnad från en vanlig hyresrätt där det är hyresvärden som står för dessa.” Det låter ju bra men ställs det inte mycket högre krav på lokalerna, till exempel för äldreboenden? ”Jo det stämmer. Det är tuffare krav på till exempel brand- skydd, sprinklers och att luftmiljön är hälsosam. Men här har vi tänkt till. Vi har numera en och samma förvaltare för alla våra samhällsfastigheter och det är min roll. Sedan är två av våra fastighetstekniker dedikerade för samhälls - f astigheterna. Vi lär oss snabbt vad som gäller och tar med erfarenheterna från en fastighet till en annan, i allt från avtalsskrivningar till dialog och relation med vård- verksamheten. Vi skapar en röd tråd i förvaltning och skötsel. Det handlar om struktur och proaktivitet.” Proaktivitet, hur menar du då? ”Ja, vi ska bli stora inom fastigheter för äldreboenden och då måste vi också bli bäst på det. Och här gäller det att tänka framåt. Ett exempel: Vi vet ju att klimatet för- ändras och att vi kommer att få tätare och varmare värme böljor fr amöver. Äldre människor far illa i värmen. Därför har vi installerat kyla i alla våra äldreboenden och vi kan se och styra temperaturen i realtid. Det finns inget krav på kyla i äldreboenden men här vill vi ligga före.” Heba ska öka andelen samhällsfastigheter i driftnettot. Hur ska det ske? ”Ja vid årsskiftet hade vi tio samhällsfastigheter, vilket motsvarade 18 procent av beståndet. Kikar vi på drift - ö verskottet kom 24 procent från dessa fastigheter. Det säger en del om lönsamheten. Och hur ska vi öka andelen då? Det kan antingen handla om att vi bygger nytt eller att vi övertar projekt. Ju tidigare i processen vi är med desto bättre förutsättningar har vi att kunna påverka. Vi vill optimera lokalerna både till vad som är bäst för de äldre och vårdverksamheten, och till det som passar vår förvaltningsmodell. Större ska vi bli – ingen tvekan om det!” 61 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 62 ===== Samhällsfastigheter stabilt segment Hebas målsättning är att öka andelen av koncernens drftnetto från samhälls f astigheter. Vid årsskiftet ägde Heba tio samhällsfastigheter med äldre boenden, vilk et mostvarar 17 procent av beståndet och 24 procent av driftnettot. Segmentet är långsiktigt stabilt eftersom hyreskontrakten är långa och indexreglerade. Läs mer, extern länk Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 62 ===== SIDA 63 ===== Nordväst Hebas strategi är att växa i Mälardalen. I Enköping äger Heba två hyresfastig het er, varav en nyproduktion där inflyttning ägt rum under 2023. I Uppsala äger Heba en fastighet med hyreslägen - het er samt en samhällsfastig- het med äldreboende. Stockholm närförort I Stockholm närförort har Heba sitt till antalet största fastighetsbestånd med 24 hyresfastigheter och en samhällsfastighet. Fastig- heterna är belägna i eftertrak- tade närf örorter. Gubbängen, Hökarängen, Hägersten, Midsommarkransen, Väster - t orp, Johanneshov och Årsta känne t ecknas av närhet till både gr önområden och goda kommunikationer. Sydost Heba etablerar sig i fler nya områden. I området K ällberga i Nynäshamn till- trädde Heba under november 2022 en forward funding affär gällande hyresbostäder med pr eliminär produktions- start under 2024. Nordost Heba hade vid årsskiftet 15 befintliga fastigheter i Nordost, både hyresfastig - het er och samhälls f astig - het er, i k ommunerna Lidingö, Täby, Sollentuna, Norrtälje, Öster åker, Vallentuna. Merparten av fastig heterna är uppförda på 2000-talet. Innerstaden Heba äger hyresfastigheter med mycket attraktiva lägen i Stockholms innerstad, där efterfrågan på bostäder är hög och lägenheterna lätt - uth yrda. Heba har här sex hyresfastigheter och en sam- hällsfastighet. Fastigheterna finns på Södermalm och precis utanför tullarna – i Liljeholmen, Norr a Djurgårds- staden samt Årstadal. Sydväst Heba äger tre stora hyres- f astigheter i Huddinge och Tullinge nära allmänna k ommunikationer samt en samhällsf astighet i Salem. Merparten är uppförda på 2010-talet. Fastigheterna är attraktivt belägna med närhet till naturområden. Vårt fastighetsbestånd Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 63 ===== SIDA 64 ===== Fastighetsutveckling Fastighetsutveckling är en central del i att säkerställa trygga, hållbara och trivsamma bostäder för våra hyres- gäster och samtidigt öka bolagets lönsamhet och drift- netto. Genom god kunskap i att utveckla och genomföra nyproduktionsprojekt och underhålla våra befintliga fastigheter skapar vi långsiktigt värde för ägare och trygghet för hyresgäster. Vi bidrar till tryggare bostads- områden och förtroendefulla partnerskap vilket har ett värde för samhället. Tillväxt genom föryngring av beståndet Vi skapar tillväxt och förbättrar successivt direkt - a vkastningen (intjäningsförmågan) genom att föryngra fastighetsbeståndet. Föryngringen sker antingen genom förvärv av fastigheter, nyproduktion genom byggrätter och markanvisningar, renovering av det befintliga beståndet eller avyttring av bestånd med renoverings- behov. Framåt tar vi gärna en byggmästarroll där vi b ygger både för att äga och sälja. Den totala investeringen för 2023 uppgår till 327 mkr. Under 2023 färdigställde Heba 154 nya hyres lägen het er i Enköping samt 120 renoverade lägenheter i befintligt bestånd. Under 2023 sålde Heba 19 helägda fastigheter, varav majoriteten med renoveringsbehov. Hög takt i nyproduktion Hebas fastighetsbestånd bestod 2023 till 45 procent av nybyggda fastigheter. Nyproducerade fastigheter ger högre avkastning och har lägre driftkostnad jämfört med äldre fastigheter. Vid utgången av 2023 uppgår Hebas nyproduktionsportfölj till 1 400 lägenheter, varav 300 är hyreslägenheter i produktion. Vid 2023 års utgång bestod projektportföljen av 1 000 lägenheter i partnerskap med Åke Sundvall Byggnads AB och 400 lägenheter i egen regi. Egna nyproduktionspro- jekt möjliggör för Heba att uppnå en högre avkastning på investeringen samt en produkt som motsvarar Hebas krav på utformning, hållbarhet och förvaltning. Strategiska samarbeten Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroende fulla partnersk ap. Under 2023 fortsatte sam - arbet et med Åke Sundvall Byggnads AB och bolaget har flera samarbetsprojekt med Åke Sundvall i samägda bolag (50/50). I samarbetsprojekten ingår en variation av upp lå telseformer och fastigheter av olika karaktär i Stockholm. I dessa projekt finns både hyresbostäder och bostadsrätter. Antal lägenheter i pågående nyproduktioner vid utgången av 2023 1 400 Hebas totala investering under 2023, mkr 327 Antal nyrenoverade lägenheter som Heba färdigställde 2023 120 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt64 ===== SIDA 65 ===== Nu är hela Rådsbacken i nyskick Hebas fastighet Rådsbacken i Huddinge rymmer 385 hyreslägenheter fördelade på tio hus. Husen har renoverats etappvis under en femårsperiod. I mars 2024 flyttar hyres- gästerna in i det sista huset. I Hebas renoveringsprogram återstår då bara 98 lägenheter som planeras vara klara under 2028. Då är Hebas hela fastighetsbestånd modernt. Läs mer, extern länk Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 65 ===== SIDA 66 ===== Hög takt i renoverings - pr ogrammet Heba genomför kontinuerligt renoveringar av fastighetsbeståndet enligt en fastställd modell. Genom att renovera fastigheterna modernise- rar och underhåller Heba fastig het erna för att skapa lägenheter som kan möta behoven flera decennier framåt. Efter 2023 återstår bara 98 lägenheter i Hebas renoveringsprogram. Heba har under 2023 hållit hög takt i renoveringsarbetet. Vid utgången av 2023 hade Heba de senaste tio åren genomfört stambyten och renoverat 1 400 lägenheter. Efter slutförandet av renovering i fastighet Rådsbacken i Huddinge återstår endast 98 lägenheter som bolaget har avsikt att stambyta och renovera efter 2025. Ambitionen är att under 2028 bli helt klar med hela renoverings - pr ogrammet. Fokus på hållbarhet Renoveringsarbeten förlänger fastigheternas livslängd och möjliggör att det äldre fastighetsbeståndet kan fort- sätta generera avkastning i ytterligare 50 år. Heba arbe- tar för att minska klimatavtrycket och underlätta för bolagets hyresgäster att leva miljövänligt. I samband med renoveringar är ökad hållbarhet och minskad miljö- belastning därmed tydliga målsättningar. För att uppnå varaktig klimatneutralitet lägger Heba stort fokus och ansvarstagande på en lång sik tig minskning av fastig - het ernas energi an vändning. Genomsnittlig minskning av energiförbrukning i samband med renovering uppgår till 30 procent. Sedan 2020 har Heba ett miljöprogram som används i alla renoveringsprojekt. Miljöprogrammet säkerställer bland annat en ansvarsfull hantering av avfall och projek- ten tillämpar endast godkända material enligt byggvaru - bedömningen i r enoveringar. Renoveringarna lever i de flesta fall upp till hållbarhetskraven för grön finansiering, och därför kan renoveringsprojekten finansieras med bland annat gröna lån. Läs mer om Hebas arbete med grön och hållbar finansiering på sidorna 36–37. Kunderna uppskattar renoveringar Varje fastighet som genomgår en renovering har haft olika behov av åtgärder och förutsättningar. Fastig- heterna som renoveras inventeras först för att fastställa vilka renoveringsåtgärder som är nödvändiga och vilka energieffektiviseringar som ska prioriteras. Projekten innebär oftast att hyres gäs terna behöver evakueras. Evakuering till trots visar Hebas löpande kundundersök- ningar att hyresgästerna är nöjda med sin n yrenoverade lägenhet och i princip alla hyresgäster flyttar tillbaka efter evakuering. Av hyresgästerna uppger 87 procent att de är nöjda med sin lägenhet efter återflytt. Renoveringsprojekt – pågående 2023 och planerade för 2024 Fastighetsbeteckning och adress Byggår Antal lägenheter Färdig - ställande, datum Rådsbacken 12, hus 9, Huddinge 1960-tal 40 2024 Rådsbacken 12, hus 11, Huddinge 1960-tal 40 2023 Rådsbacken 12, hus 13, Huddinge 1960-tal 42 2023 Pennteckningen 5, Johanneshov 1940-tal 40 2023 Totalt 162 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt66 ===== SIDA 67 ===== Nyproduktion Heba utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen – i bolagets egen regi, med samarbetspartners eller tillsammans med externa le verantörer. Under 2023 uppgår Hebas projektportfölj till 1 400 lägenheter belägna i olika geogra- fiska områden. Av dessa utvecklas 1 000 till- sammans med vår samarbetspartner. Filipstadsbacken, Farsta Heba tilldelades markanvisning 2022 för tre miljöcertifierade fastigheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Tärnö. Detalj - planen driv s tillsammans med Familjebostäder, Byggvesta och Nordr. Planen möjliggör cirka 500 nya bostäder, förskola och mobilitetshus. Läget är utmärkt med närhet till tunnelbana och pendeltåg, intill fina parkområden. Ambitionen i Hebas del av detaljplanen är att uppföra cirka 140 hyreslägenheter. Spöksonaten, Axelsberg Heba tilldelades markanvisning 2022 för en ny fastighet med 85 lägenheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Spöksonaten. Läget är utmärkt med goda kommunikationer, samhällsservice och naturnära intill Mälaren. Projektet består av två huskroppar delvis med underbyggt garage. Projektet är i detaljplaneskede. Fastigheten kommer miljöcertifieras med ambitionen att minska klimatavtrycket under uppförandet. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 67 ===== SIDA 68 ===== Källberga, Nynäshamn Källberga är ett helt nytt naturnära bostadsområde i Nynäs- hamns kommun som fullt utbyggt kommer att rymma 600–700 bostäder kring en bykärna med verksamheter, samhällsservice, butiker och förskola. Här finns det småskaliga och naturnära i en spännande och ny form där ekologisk och social hållbarhet står i centrum. Heba har förvärvat Smedjan i Källberga, 123 nyprodu- cerade hyreslägenheter. Förvärvet blir Hebas första etablering i Nynäshamn. Preliminär byggstart sker under första halvåret 2024 med planerat färdigställande under 2026. Hebas första etablering i Nynäshamns kommun ligger i ett attraktivt läge, nära Nynäshamn och med pendlingsmöjlighet till Stockholm. Älvdansen, Enköping Älvdansen är en ny stadsdel som växer fram i centrala Enköping, ett stenkast från Resecentrum med närhet till grönområden. Här byggs olika typer av bostäder i varierande hushöjder och material. Totalt planeras för 800 bostäder. Under året har Hebas förvärvade projekt som rymmer 154 hyreslägenheter färdigställts och inflyttning har skett. Fastigheten är fullt uthyrd. Lägen - het erna är i varierande storlekar om 1–3 rum och kök. Bostäderna står för både social trygghet och miljömässig hållbarhet. Bygget har skett enligt Miljöbyggnad Silver. Husen är helt i trä med sol- celler på taket och med innovativt system för att ta vara på värmen i spillvatten. En del av hyreslägenheterna har beviljats investeringsstöd, vilket ger fördelaktiga hyror. Pendlingsmöjlig- heterna till och från Stockholm är goda. Skridskon, Västertorp I Västertorp har Heba drivit en detaljplan på en befintlig fastig- het för att möjliggöra nyproduktion av cirka 50 lägenheter på egen mark. Detaljplanen har vunnit laga kraft och produktions- start bedöms kunna ske andra halvåret 2024. Den nya fastig- heten kommer ligga intill centrumgatan i Västertorp med närhet till service, affärer och tunnelbana. Här ska vi bygga attraktiva bostäder i en hållbar fastighet som kommer miljöcertifieras enligt Svanen. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 68 ===== SIDA 69 ===== Vårbergstoppen I Vårbergstoppens park genomför Stockholms stad en stor upprus tning i syfte att skapa en stadspark med något för alla. I Vårbergstoppen kommer Heba i ett samarbete med Åke Sundv all uppföra ett storgårdskvarter med lummiga bostads - går dar som omringar en allmän naturkulle i mitten. Projektet är uppdelat i två bostadsfastigheter, Viggholmen 1 och L oholmen 1. Totalt rymmer fastigheterna cirka 300 hyreslägen- heter i varierande storlek. För Heba har nyckelord i planerandet av bostäderna varit att de ska vara prisvärda, miljömässigt håll- bara och socialt hållbara. Fastigheterna kommer att Svanen - märk as och beräknas stå klara under 2024 och 2025. Under mars 2024 har avtal tecknats om överlåtelse av det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensamägda projektet. Affären genomförs som en bolagsaffär och planerat frånträde är under september 2024 respektive juni 2025. Skärgårdsskogen, Skarpnäck I slutet av 2020 tilldelades Heba tillsammans med Åke Sundvall en markanvisning i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. I ett gemen- samt projektbolag kommer här byggas cirka 100 bostadsrätter. Totalt byggs cirka 700 nya bostäder i området som ligger i södra delen av Skärgårdsskogen. Målbilden är ett dynamiskt bostads- kvarter som kombinerar nyskapande arkitektur med socialt engagemang till en levande boendemiljö, som sammanfaller med Hebas affärsidé om att skapa värde genom trygga och a ttraktiva bostadsområden. Intresset för att bygga på området har varit mycket stort. Åke Sundvall och Heba tilldelades till - sammans med fler a aktörer en markanvisning i stor konkurrens. Pr ojektet är i detaljplaneskede. Stora Sköndal I Stora Sköndal i södra Stockholm börjar en ny stadsdel växa fram. Heba och Åke Sundvall kommer via ett samägt bolag driva och äga ett projekt om cirka 720 bostäder i den nya stadsdelen. Av dessa bostäder är cirka 380 hyresrätter och 340 bostads - r ätter. Projektet är del av den andra etappen i utvecklingen av Framtidens Stora Sköndal, som innefattar totalt cirka 1 400 bostäder. Detaljplanen väntas vinna laga kraft andra halvåret 2024. När Stora Sköndal står klar runt 2035 ska stadsdelen rymma cirka 4 500 bostäder och 1 500 arbetsplatser. Stadsdelen utformas utifrån en idé om social hållbarhet där inkludering, v ariation och närhet till grönska och vatten står i centrum. Det ska bli en stadsdel byggd för möten och gemenskap, med varie- rad arkitektur, ett starkt fokus på miljömässig hållbarhet och där ny teknik används för att skapa livskvalitet. Projektet går helt i linje med Hebas vision, att vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. Samarbetsprojekt med Åke Sundvall Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroendefulla partnerskap. Under 2023 har samarbetet med Åke Sundvall Byggnads AB i samägda bolag (50/50) fortsatt. I samarbetsprojekten ingår en variation av upplåtelseformer och fastigheter av olika karaktär i Stockholm och Uppsala. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 69 ===== SIDA 70 ===== Risker Heba är ett stabilt företag med låg riskprofil. Det beror bland annat på att bolaget har hög soliditet, ett långsiktigt ägarperspektiv, bostads- och samhällsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, och en effektiv egen fastighetsförvaltning. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka verksamheten. STRATEGISKA RISKER Risk Hantering Värdering av fastigheter Fastigheternas marknadsvärde varierar bland annat beroende på det ekonomiska läget och ränteläget. Förändringar i mark - nadens a vkastningskrav får stor resultat - på verkan. För att få ett rättvisande marknadsvärde internvärderas 2/3 av fastighetsbeståndet och externvärderas 1/3 av fastighetsbeståndet vid varje kvartalsbokslut. Vid årsbokslutet extern- värderas koncernens samtliga fastigheter. Fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden internvärde- ras alltid. Varumärke Ett starkt varumärke kännetecknas av med- vetenhet, tydlighet och enhetlighet hos medarbetar e och marknaden. Ett starkt varumärke bidrar till att bolaget kan uppfylla sina affärsmål. Skulle varumärket förknippas med oönskade egenskaper finns risken att vår tillväxt påverkas negativt. Vi arbetar kontinuerligt med att kommunicera bolagets övergripande budskap i olika kanaler, både internt och externt. Vi utvecklar kontinu- erligt våra kanaler för att vara tillgängliga och tidsenliga. Vi är proaktiva vad gäller hantering av potentiellt känsliga frågor som skulle kunna skada varumärket. Digitalisering Vi behöver ständigt nya innovationer och teknik som kan förbättra och effektivisera vårt dagliga arbete. Att möta våra intressen- ters förväntningar och behov är av stor vikt för att kunna bedriva verksamheten fram- gångsrikt. Om vi inte följer med i den digitala utvecklingen kan vi ha svårt att attrahera framtidens medarbetare. Vi har en vision av ett önskat framtidsscenario. Vi lägger resurser på omvärldsbevakning och hämtar inspiration från branschen. Vi genomför pilotprojekt för att i drift kunna utvärdera system och teknik. Risk Hantering Tillväxt Ett av Hebas strategiska mål är att fortsätta växa i Stockholmsregionen och Mälardalen. För att göra det krävs markanvisningar för nybyggnad, god marknadskännedom, rätt hyresnivåer och välfungerande samarbeten. Ett gemensamt arbetssätt med öppen och nära dialog med våra samarbetspartners fastställer att vi jobbar mot samma mål och främjar kom- petensutväxling. Tillsammans skapar vi möjlig- heter att vinna markanvisningstävlingar och uppnå rätt hyresnivåer. OPERATIVA RISKER Risk Hantering Hyresintäkter 75 procent av Hebas hyresintäkter kommer från bostadshyresgäster. Stockholmsregio- nen och Mälardalen svarar för koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyresnivån förhåller sig till den förhandlade bruksvärdes - h yran påverkas Hebas intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar. Heba arbetar för en mer konsekvent hyres - sä ttning som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar och preferenser. Heba har som strategi att finnas i attraktiva lägen där stor efterfrågan av hyresrätter finns, vilket gör att vi på sikt kan förbättra hyresnivån. Med en effek- tiv uthyrning i egen regi minskar risken för vakanser. Med ett snart helrenoverat eller nybyggt bestånd med nyförhandlade hyror ökar hyresintäkterna. 70 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 71 ===== Risk Hantering Vakanser Heba ägde vid årsskiftet 2023/24 tio sam- hällsfastigheter och är i övrigt ett renodlat bostadsbolag med ett homogent fastighets- bestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle därför påverka Hebas resultat negativt. Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholms - r egionen är väldigt hög och bedöms vara fort- satt hög inom överskådlig framtid. Heba har en fortsatt låg vakansgrad, 0,31 procent för bostä- der och 0,67 procent för lokaler. Samhälls - f astigheterna är uthyrda på 15- och 20-åriga hyresavtal till Stockholms stad och välrenom- merade äldrevårdsföretag. Fastighetskostnader Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. Övervägande del av fastig- hetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet. Värmekostnaderna utgör ungefär 12 procent av de totala driftkostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från år beroende på väder- lek och energipris. Värmeanläggningarna i merparten av Hebas fastigheter är mycket moderna och samtliga har fjärrövervakade driftundercentraler. Heba arbetar kontinuerligt med att reducera energi- användningen i fastigheterna bland annat genom effektiva energiinvesteringar och o ptimering av tekniska installationer. Bolaget geno f ör även installation av alternativa energi- källor såsom solcellsanläggningar i kombina- tion med bergvärme. Totalt elva fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värme- källa. FINANSIELLA RISKER Risk Hantering Finansieringskostnader Ökade finansieringskostnader utgör risken för negativ påverkan på bolagets finansiella ställning till följd av förändrade marknads - f örutsättningar, så som stigande marknads- räntor eller försämrade förutsättningar på kapitalmarknaden. Hebas exponering mot kreditmarknaden uppgick per årsskiftet 2023/2024 till 5 628,5 mkr vilket motsvarar en belåningsgrad om 44,1 procent av fastig- heternas marknadsvärde. Hebas finanspolicy reglerar hur finansiella risker ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Heba driver ett aktivt arbete för att reducera bola- gets ränterisk och skapa en jämn förfallostruk- tur i skuldportföljen. Detta genom räntesäkring på derivatmarknaden, användning av diversifie- rade finansieringskällor samt genom att utöka bolagets gröna finansiering. Löpande uppfölj- ning genomförs av företagsledning, finans - k ommitté och styrelse. Finansieringskostnaden ligger på 2,1 procent, räntebindningstiden på 3,5 år och räntetäckningsgraden är 2,5 gånger. Heba har en long-term issuer credit rating med betyget BBB, Stable outlook, av Nordic Credit Rating. OPERATIVA RISKER, forts. HÅLLBARHETSRISKER Risk Hantering Medarbetare Medarbetarna är bolagets viktigaste tillgång. På Heba ska medarbetarna må bra och trivas på jobbet. Skulle Heba tappa i attraktions- kraft som arbetsgivare och därmed få svårig- heter att rekrytera, behålla och utveckla medarbetare skulle, det kunna ge stora negativa följder för verksamheten. Hebas uppförandekod är baserad på bolagets kärnvärden och ger tydliga riktlinjer för hur verksamheten ska bedrivas. Varje medarbetare har en individuell utbildningsplan för att kunna utvecklas tillsammans med bolaget, planen följs upp vid det årliga medarbetarsamtalet. Sedan 2022 har Heba ett internt utbildnings- program som säkerställer kunskapsutveckling. Medarbetarundersökningar genomförs vart - anna t år och fångar upp förbättringspunkter. Resultatet från 2023 uppgick till 4,1 (4,4) i en 5-gradig skala. Kundnöjdhet Heba ska vara närvarande och tillgängliga för hyresgästerna. Att vara hyresgäst hos Heba innebär en trygg och trivsam bostad och att få hjälp när det behövs. Stort missnöje hos hyresgästerna skulle skada Hebas varumärke och leda till hög omsättning. Heba strävar efter att vara tillgängliga och när- varande för att hyresgästerna ska känna sig trygga i sina hem samt få snabb återkoppling och hjälp när det behövs. Tillsammans med hyresgästerna skapas initiativ som trygghets- vandringar och främjar miljöengagemang. Heba utför kundenkäter vartannat år eller sex månader efter ett renoveringsprojekt och nyproduktion. Samtliga fastigheter med ett trygghetsindex under 80 procent har en doku- menterad åtgärdsplan. Serviceindex för under- sökningen 2023 uppgick till 85,7% (85,0%). Mänskliga rättigheter, antikorruption och leverantörsrisker Hebas verksamhet involverar ett flertal aktörer och underleverantörer, i synnerhet i samband med nybyggnadsprojekt. Miss - f örhållanden, i form av exempelvis brott mot mänskliga rättigheter och eventuella kon - k urser hos leverantörer i värdekedjan kan medföra, förutom störningar i Hebas verk- samhet, allvarliga konsekvenser för individer. Hebas hållbarhetspolicy säkerställer och ligger till grund för att bolagets verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt. Alla medarbetare utbil- das årligen i bolagets uppförandekod tillsam- mans med antikorruption- och hållbarhets - polic y. Heba tillämpar Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer och genomför revisioner för att säkerställa att leverantörer och underleverantörer agerar etiskt korrekt. För att upptäcka oegentligheter finns en vissel- blåsarfunktion som sköts av en tredje part. 71 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 72 ===== Risk Hantering Miljörisker kopplade till nyproduktion När Heba bygger nytt ska byggnaden vara för framtiden, vilket behöver säkerställas. Utan kontroll på hur bolagets nyproduktion belastar klimatet kommer bolaget varken klara av nutida eller framtida krav. All nyproduktion ska miljöcertifieras enligt miljö b yggnad silver eller bedömd motsvarande nivå och ha en energianvändning 20 procent under rådande BBR-krav. Material som används måste väljas utifrån ett hållbarhetsperspektiv och vara godkända enligt Byggvarubedöm- ningen, eller utifrån bolagets egen Heba - s tandard med godkända produkter. Varje nytt projekt ska från år 2025 ha en halverad klimat- påverkan från byggprocessen, utifrån rådande referensvärde framtaget av Boverket. Vid varje projekt ska en extern miljöcontroller granska att Heba följer miljöprogram och de krav som ställs. Genom att öka förståelsen för hur den indirekta klimatpåverkan ser ut, ska bolaget agera och hantera brister och möjligheter som uppstår. Miljörisker kopplade till renoveringsprogram Hebas fastigheter som renoveras är mellan 50–70 år gamla och kräver åtgärder för att kunna fungera väl. Bolaget behöver renovera med hänsyn till framtiden. Heba behöver beakta hur material och metoder som används idag kan visa sig vara undermåliga framöver. I annat fall finns en risk att fastig- heterna inte uppnår framtidens energikrav eller intressenternas önskemål och behov. När Heba renoverar saneras fastigheten på gamla inbyggda miljöskulder. Liksom vid nyproduktion finns en extern miljöcontroller och ett miljöprogram under hela projektet som kvalitetssäkrar arbetet. Inför varje renovering genomförs en återbruksinventering för att minimera avfall och spara resurser. Heba analy- serar och sorterar det avfall som uppstår och följer upp med rapporter varje kvartal. Målet är att allt material som kan återvinnas, ska göra det. De nya produkterna i husen är godkända enligt Byggvarubedömningen eller följer Heba- standard. Heba genomför åtgärder som för- bättrar energiprestandan såsom fönsterbyten, tilläggsisolering och byte av ventilationsaggre- gat, beslut som ska tas tillsammans med beakt- ning av produkternas klimatpåverkan. Risk Hantering Miljörisker kopplade till förvaltning Det dagliga förvaltningsarbetet med fastig- heterna medför situationer som på olika sätt kan påverka människa och miljö. Heba behöver vara medveten om hur bolaget kon- trollerar och hanterar miljörisker som uppstår i det dagliga arbetet hos förvaltningsteamen. Genom ett strukturerat arbete med rutiner och egenkontroller kontrolleras och följs förvalt- ningsrutinerna upp. Varje fastighet har en egen förvaltningsplan med en kartläggning av inbyggda miljöskulder. Förvaltningens största post är energianvändning, vilken fjärrstyrs för att ständigt optimera energiprestandan. Heba utvecklar hyresgästernas möjligheter att käll- sortera och hur bolaget som fastighetsägare kan skapa incitament för att materialåtervinna mer, inte minst plasten. Varje år har Heba som ambition att starta två projekt med installation av energikällor med förnybar energi såsom bergvärme i kombination med solceller. Risker kopplade till klimatförändringar Då klimatet förändras föreligger risker för ökade energikostnader till följd av ökade skatter och ökade verksamhetskostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp samt ökade vattenkostnader. Fysiska risker för fastigheter som ligger i områden där vatten niv åerna bedöms höjas och där ökade regnmängder resulterar i att fastigheter blir temporärt obrukbara. Det varmare klimatet innebär ökat behov av kylmedia, vilket både blir en initial investering och löpande högre energikostnader. Fastighetsbeståndet analyseras årligen utifrån olika klimatscenarier, med hjälp av Länsstyrel- sens kartunderlag för klimatanpassning och underlag från Sveriges meteorologiska och hydrologiska institut (SMHI) samt MSB. De fysiska klimatriskerna bedöms både kort- och långsiktigt för att säkerställa att rätt anpass- ningar planeras och utförs i tid. Övergripande hållbarhetsmål och klimatrelaterade frågor återfinns i det strategiska arbetet likväl som i det dagliga och är integrerat i verksamheten, till exempel med åtgärder i fastighetsplanen. Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal. Se vidare underlag i tabell på sidan 55. HÅLLBARHETSRISKER, forts. 72 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 73 ===== KLIMATFÖRÄNDRINGAR – OMSTÄLLNINGSRISKER Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan Ökade energikostnader Kostnader Total energianvändning (värme, kyla och fastighetsel) uttryckt i GWh, mkr per år. Energianvändningen 2023 uppgick till 29 GWh motsvarande en kostnad om 42 mkr. Kostnader Förändrade energikostnader till följd av ökade energipriser med 0,5 kr/kWh. Beräkning utgår från 2023 års energianvändning och mkr/år. Prisökning om 0,5 kr/kWh skulle resultera i ökade energikostnad om 14 mkr. Tillgångar/ Skulder Investeringar kopplade till att minska energianvändningen och öka andelen förnybar energi. Under 2023 investerades 1,2 mkr i anläggningar för förnybar energi. Den beräk- nade besparingen för de fastigheter med system för förnybar energi uppgår till 60 procent reduktion årligen. Inom Hebas bestånd har 8 fastigheter bergvärme, varav 2 kombinerat med solceller samt 3 fastigheter med solceller. Ökade kostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp Kostnader Ökade kostnader för klimatkompensation, baserat på 2023 års k ompenser ade utsläpp i scope 1 och scope 2. Om priset för klimatkompensation uppgår till 1000 kr/ton motsvarar det en kostnad om 853 tkr. Kostnader Ökade kostnader för byggmaterial om klimatkompensation läggs på inköpspris. 2023 års klimatpåverkan från byggmaterial. Om priset på klimatkompensation uppgår till 1000 kr/ton motsvarar det omkring 4 mkr för klimatpåverkan av byggvaror. Ökade vattenkostnader Kostnader Total vattenförbrukning under 2023 där pris på vatten antas öka med 50 procent per m3/år. Under året uppgick vattenförbrukningen till 300 000 m3, motsvarande en kostnad på 7 mkr. Prisökningen skulle innebära ökade vattenkostnader om 4 mkr. KLIMATFÖRÄNDRINGAR – FYSISKA RISKER Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan Fastigheter kommer ligga under vatten på grund av stigande havsnivåer Tillgångar Fastigheter som ligger i områden där havsnivåerna bedöms höjas. Uttryckt i intäktsminskning mkr/år. Andel av hyresintäkter utifrån utfall år 2023. Utfall från analys av hela beståndet. Fyra fastigheter har identifierats där det föreligger risk vid mycket förhöjda vattennivåer. Motsvarar årliga intäkter om 60 mkr, 11 procent av de totala hyresintäkterna 2023. Varmare klimat innebär ökat energibehov kopplat till köldmedia Tillgångar/ Skulder Behovet av köldmedia ökar, vilket innebär en initial investering för installation samt en årlig kostnadsökning för energi. En av våra samhällsfastigheter har ett identifierat behov av köldmedia, motsvarar en investering om 1 mkr och ökade energikostnader om 20 tkr/år. Ökade regnmängder resulterar i att fastig het er blir temporärt obrukbara Intäkter Intäktsbortfall för tomställda lägenheter och lokaler. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos två fastigheter. Intäktsbortfall vid tomställning bedöms till 4 mkr. Kostnader Kostnader för reparationer ökar, till följd av ökade vattenmängder. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos två fastigheter. Kostnaden för reparation bedöms till 18 mkr. 73 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 74 ===== Värdering av fastighetsbeståndet Värderingen av fastigheter i Hebas fastighetsbestånd per 2023-12-31 har utförts av auktoriserade fastighetsvärderare inom Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB. Transaktionsmarknaden Hebas fastighetsbestånd är huvudsakligen lokaliserat till Storstockholms omr ådet. Transaktionsvolymen för bostads - f astig het er inom Storstockholm uppgick under 2023 till cirka 9,8 miljarder kronor. Detta är en halverad volym jämfört med året före. Det är också betydligt lägre än snittet för de senaste tio åren före 2023 som är cirka 20,6 miljarder kronor. De senaste fem åren har volymen för bostadsfastigheter v arierat mellan 9,8–69,3 miljarder vilket motsvarar 23–38% av den totala transaktionsvolymen för fastigheter inom området. Intresset för segmentet har varit stort och utbudet har under ett flertal år haft svårt att svara upp mot intresset från investerare. Under 2022 och 2023 har dock transaktionsmarknaden för bostadsfastigheter bromsats upp kraftigt som en följd av ett högre kostnads- och ränteläge och en allmän osäkerhet kring de framtida omvärldsförutsättningarna. Marknaden genomgår en fas där avkastningskraven rört sig uppåt vilket leder till att säljare och köpare haft svårt att mötas på tidigare prisnivåer. Höga priser på bostadsrättsmarknaden och boendes önske- mål om att själva kunna påverka sin boendeekonomi och miljö ger incitament för boende i hyresfastigheter att bilda bostads- rättsföreningar och förvärva de fastigheter där de bor. Bostads- rättsföreningars förvärvsbeslut skiljer sig från andra investerares då de istället för att se till en marknadsmässig direktavkastning istället primärt tittar på boendekostnad och kvadratmeterpris. Inom Storstockholmsområdet svarade bostadsrättsföreningar under 2023 för cirka 0,6 miljarder av segmentets totala volym om 9,8 miljarder vilket motsvarar cirka sex procent. Andelen är låg i ett historiskt perspektiv, under senaste tioårsperioden har andelen varierat mellan 2–48% med ett snitt om cirka 20%. Den långsiktiga trenden visar dock på en minskande andel av trans- aktionsvolymen för bostadsrättsföreningar. Efter ett tydligt prisfall på bostadsrätter under de sista nio månaderna av 2022 har andrahandsmarknaden för bostads - r ätter stabiliserats något under 2023 dock har priserna sjunkit /zero.tab /five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/three.tab /two.tab/two.tab /two.tab/one.tab /two.tab/zero.tab /one.tab/nine.tab /one.tab/eight.tab /one.tab/seven.tab /one.tab/six.tab /one.tab/five.tab /zero.tab /one.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab Mkr /percent.tab Transaktionsvolym Storstockholm Bostäder Övriga segment Andel bostäder (%) BRF Övriga köpare Andel BRF (%) Äldrevård och specialboende Utbildning Övriga segment Andel av total transaktionsvolym (%) /zero.tab /one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/three.tab /two.tab/two.tab /two.tab/one.tab /two.tab/zero.tab /one.tab/nine.tab /one.tab/eight.tab /one.tab/seven.tab /one.tab/six.tab /one.tab/five.tab /zero.tab /one.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab /six.tab/zero.tab /seven.tab/zero.tab Mkr /percent.tab /zero.tab /one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/three.tab /two.tab/two.tab /two.tab/one.tab /two.tab/zero.tab /one.tab/nine.tab /one.tab/eight.tab /one.tab/seven.tab /one.tab/six.tab /one.tab/five.tab /zero.tab /five.tab /one.tab/zero.tab /one.tab/five.tab /two.tab/zero.tab /two.tab/five.tab Mkr /percent.tab Transaktionsvolym Storstockholm Bostadsfastigheter – per typ av köpare Transaktionsvolym samhällsfastigheter Sverige under sista halvåret. Savills bedömer att det allmänt försämrade ekonomiska läget kombinerat med försämrade lånevillkor i form av ett högre ränteläge och fortsatt amorteringskrav vid utlåning kraftigt försvårar genomförande av ombildningsprocesser. För att möjliggöra ombildning måste enligt vår bedömning priserna vid ombildning anpassas till den nya ekonomiska verkligheten och förutsätta betydligt lägre prisnivåer än tidigare. Mot bak- grund av detta bedömer Savills att värdet för bostadsfastigheter, även med attraktiva ombildningslägen, i dagsläget huvudsakli- gen styrs av betalningsviljan hos investerare snarare än betal- ningsförmågan hos en bostadsrättsförening. Samhällsfastigheter har successivt vuxit fram som ett etable- rat fastighetssegment i Sverige. Samhällsfastigheter förknippas med en lägre riskprofil jämfört med de traditionella fastighets- segmenten på grund av stabila hyresgäster och långa löptider på hyresavtalen som i regel är indexjusterade. Transaktionsvolymerna inom segmentet har vuxit under de senaste åren drivet av de rådande marknadsförutsättningarna och segmentets gynnsamma riskprofil. Under 2023 uppgick transaktionsvolymen för segmentet i Sverige till cirka 12 miljar- der kronor vilket är betydligt lägre än under de två föregående åren med sina cirka 48 respektive 43 miljarder. Samhällsfastig - het ernas andel av den totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 11% 2023. Av de olika verksamhetstyperna inom segmentet har äldre- och specialboenden klart störst andel under året med cirka 74%. De få transaktioner som gjorts inom segmentet under 2023 har huvudsakligen avsett fastigheter utanför Storstockholms - omr ådet. Dessa transaktioner tyder dock på att avkastnings - kr aven höjts inom segmentet. 74 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 75 ===== Marknadsvärdering Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB har på uppdrag av Heba värderat 28 respektive 29 fastigheter i koncer- nens fastighetsbestånd. Koncernens samtliga fastigheter, exklu- sive en projektfastighet i tidigt skede, har externvärderats och där med hälften av fastigheterna av vardera värderingsbolagen. Två fastigheter har värderats av bägge värderingsbolagen och det redovisade värdet är ett genomsnitt av dessa värderingar. Marknadsvärdet avser det mest sannolika priset vid värdetid- punkten till vilket en köpare och en säljare i oberoende ställning till varandra är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad, där parterna har handlat kunnigt, insiktsfullt och utan tvång. Värderingsunderlag Underlag för värderingen utgörs av uppgifter från Heba a vseende intäkter och kostnader per fastighet. För lokaler utgörs intäktsuppgifterna av utgående hyra, area, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg och rabatter per lokal. För bostäder ingår uppgifter per objekt om utgående hyra, lägenhetstyp, area, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. Även information om vakanta ytor har lämnats. Underlaget avseende kostnader utgörs av historiska förbruk- nings- och underhållskostnader på fastighetsnivå samt större planerade eller på senare tid utförda investeringar och under- hållsåtgärder. För vissa kostnader har Heba även levererat budget för nästkommande år. Uppgifter om aktuella taxerings- värden har erhållits från det officiella fastighetsregistret. Utöver detta har värderingsbolagen nyttjat information från interna- och marknadsbaserade datakällor. Värderingsmetod Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Jämförelser och analy- ser av sålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om marknadsaktörernas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer. Till huvudmetod för de individuella värderingarna har s k kassa - flödesk alkyler använts. I kalkylerna nuvärdeberäknas bedömda framtida driftnetton och behov av investeringar. Vid denna beräkning tas hänsyn till varje objekts faktiska hyres- och kost- nadsnivåer, vakanser o.s.v. för att sedan jämföra och eventuellt korrigera dessa mot marknadsmässiga nivåer och värderarens uppfattning om framtida utveckling. Värdet härleds som summan av respektive års driftnetto samt nuvärdet av fastig - het ens restvärde vid kalkylperiodens utgång. I regel har nuvärdet av restvärdet och nusumman av kalkylens driftnetton beräknats med en kalkylränta som har bedömts genom att inflations - anpas sa det av värderaren bedömda direktavkastningskravet. Direktavkastningskravet bedöms genom att studera försälj- ningar av liknande objekt i kombination av analyser av bostads- rättsmarknaden samt kunskap om marknadens aktörer. Vid värderingen av Hebas fastigheter har 5–15 åriga kalkyl - perioder an vänts. Värderingarna tar ej hänsyn till de enskilda objektens skattesituation. Antaganden Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda värderingarna: • Infla tionstakten har för kalkylperioden bedömts till 2,0 procent per år. • Ny bos tadshyra för 2024 var vid tidpunkten av värderingen redan känd för de flesta fastigheterna. För de fall där hyres - höjningen v ar känd har uppgifter om detta erhållits från Heba. Kända hyreshöjningar varierar mellan 3,3 till 5,48 procent beroende på normhyresnivå för respektive lägenhet. De fastigheter där överenskommelse ännu inte träffats med Hyresgästföreningen antas i värderingen en höjning om 3 till 4,5 procent mellan 2023 och 2024. Värderingsbolaget Novier har höjt bostadshyrorna med 3 procent mellan år 2024 och 2025 medan Savills höjt 2 procent. För året därefter bedöms hyresutvecklingen i huvudsak följa inflationen. För fastigheter med flerårsöverenskommelser för bostäder s.k. egensatt hyra dvs. hyror som ej förhandlats med hyresgästföreningen utan direkt med de enskilda hyresgästerna har värderarna gjort en bedömning av hyresutvecklingen. • F ör lokaler har den framtida hyresutvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna efter aktuell löptids slut anpassas till bedömd marknadshyra. För vakanta lokaler har värderaren bedömt rimlig marknadshyra. • Långsik tig ekonomisk vakansgrad varierar inom beståndet mellan 0,1 till 5,0 procent med ett snitt på 0,9 procent. • K alkylränta och direktavkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I vär- deringarna används en kalkylränta från 3,8 till 6,4 procent med ett snitt på 5,4 procent och ett direktavkastningskrav 1,8 till 4,5 procent med ett snitt på 3,2 procent. Marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet av de av Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB värderade fastigheterna i Heba-koncernens fastighetsbestånd uppgår till 12 702 041 tkr. Två av fastigheterna har värderats av båda värderingsbolagen ovan och det redovisade värdet för dessa två fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna. Marknadsvärdet inklu- sive intern värderad projektfastighet uppgar till 12 773 245 tkr. Känslighetsanalys Ändring av indata Värdeförändring Parameter enhet antal tkr % Kalkylränta %-enheter 0,5 –484 604 –3,8 Kalkylränta %-enheter –0,5 503 982 4,0 Direktavkastningskrav %-enheter 0,5 –1 568 819 –12,5 Direktavkastningskrav %-enheter –0,5 2 091 964 16,7 Hyresvärde % 2 298 949 2,4 Hyresvärde % –2 –306 949 –2,4 Drift- och underhållskostnad % 10 –308 962 –2,4 Drift- och underhållskostnad % –10 302 873 2,4 75 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 76 ===== Hebas aktie Aktiekapitalet per den 31 december 2023 uppgick till 34 400 000 kronor fördelat på 15 980 640 A-aktier och 149 139 360 B-aktier. Hebaaktien är sedan den 13 juni 1994 noterad på Nasdaq Stockholm Nordic Mid Cap. Hembudsklausul och omvandlingsförbehåll I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avse- ende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktie ägar e, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automa- tiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen finns även ett så kallat omvandlingsförbehåll, som innebär att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B. Ägarstruktur Antalet aktieägare i Heba uppgick vid årsskiftet till 5 656 stycken. De tio största aktieägarna representerade 67 procent av kapitalet, det vill säga ägarandelen, och 71 procent av rösterna. Andelen institutionellt ägande uppgick till 8,87 procent av kapitalet och 4,75 procent av rösterna. De utländska ägarna svarade för 3,37 procent av kapitalet och 1,80 procent av rösterna. Utdelningspolitik Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 40 procent av förvaltnings r esultatet justerat för skatt. Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställ- ningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2023 föreslår styrelsen en utdel- ning om 0,52 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om cirka 1,5 procent baserat på börs- kursen den 31 december 2023. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag beräknas utdelningen betalas ut den 2 maj 2024 med avstämningsdag den 26 april 2024. Substansvärde (NAV) Substansvärde per aktie beräknas till 46,42 (52,73) kro- nor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna beräk- ning med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt. Återköp av aktier Årsstämman 2023 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva maximalt 30 000 aktier. Under 2023 återköptes 16 000 aktier till en snittkurs om 23,53 kr. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per den 31 december till 16 000 aktier motsvarande 0,01 pro- cent av antalet registrerade aktier. Aktiens utveckling Hebaaktiens utveckling från 2014, visas i diagrammet på sidan 77. Data per aktie (efter split 2:1) Belopp i kr/aktie 2023 2022 2021 2020 2019 Resultat före skatt –6,32 –0,84 10,74 5,51 4,73 Resultat efter skatt –4,31 –0,82 8,93 4,35 4,39 Kassaflöde 1,53 1,19 1,41 1,14 1,05 Eget kapital 38,99 43,75 45,38 37,10 33,35 Fastigheternas bokförda värde 77,36 95,19 88,87 72,96 61,38 Utdelning (2023 förslag) 0,52 0,45 0,80 0,65 0,60 Börskurs den 31 december 35,45 36,30 78,80 57,25 43,10 P/E tal I –5,6 –43,2 7,3 10,4 9,1 P/E tal II –8,2 –44,3 8,8 13,2 9,8 Totalavkastning, % –1,1 –52,9 38,8 34,2 36,9 Aktiekapitalets utveckling Antal nya aktier Summa aktier Ökning Aktiekapital, kr Summa Aktiekapital, kr 1993 1 620 000 16 200 000 1994 Split 4:1 6 480 000 16 200 000 1994 Nyemission 400 000 6 880 000 1 000 000 17 200 000 1999 Fondemission 6 880 000 13 760 000 17 200 000 34 400 000 2008 Split 3:1 27 520 000 41 280 000 34 400 000 2019 Split 2:1 41 280 000 82 560 000 34 400 000 2022 Split 2:1 82 560 000 165 120 000 34 400 000 76 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 77 ===== Heba B, 1 januari 2014 – 31 december 2023De största aktieägarna per 31 december 2023 Antal A-aktier Antal B-aktier Summa Ägarandel % Röstandel % IC Industricentralen Holding AB 38 164 498 38 164 498 23,11 12,35 Ericsson Charlotte 1 998 320 8 628 744 10 627 064 6,44 9,26 Vogel Johan 1 866 240 8 273 992 10 140 232 6,14 8,72 Vogel Anna 1 886 240 8 220 992 10 087 232 6,11 8,70 Holmbergh Christina 1 848 320 7 819 608 9 667 928 5,86 8,51 Härnblad Birgitta 2 065 640 6 059 936 8 125 576 4,92 8,65 Eriksson Anders 1 828 320 6 621 836 8 450 156 5,12 8,06 Ericsson Ulf 6 290 000 6 290 000 3,81 2,04 Spiltan Aktiefond stabil 4 903 671 4 903 671 2,97 1,59 Sundström Maria 635 680 2 890 000 3 525 680 2,14 2,99 Georgsson Charlotta 635 680 2 857 320 3 493 000 2,12 2,98 Andersson Rolf H 3 435 600 3 435 600 2,08 1,11 Danielsson Steve 619 360 1 933 440 2 552 800 1,55 2,63 SEB 2 320 612 2 320 612 1,41 0,75 Eriksson Eric 2 131 780 2 131 780 1,29 0,69 The Northern Trust Company 1 991 472 1 991 472 1,21 0,64 Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 1 667 788 1 667 788 1,01 0,54 Antilla Linda 1 195 160 1 195 160 0,72 0,39 Osterholm Denise 1 195 160 1 195 160 0,72 0,39 SEB AB, Luxenbourg branch 1 085 931 1 085 931 0,66 0,35 Totalt största aktieägare 13 363 800 117 687 540 131 051 340 79,37 81,35 Återköpta egna aktier 16 000 16 000 0,01 0,01 Summa övriga 2 616 840 31 435 820 34 068 660 20,62 18,64 Totalt 15 980 640 149 139 360 165 120 000 100,00 100,00 Aktiernas fördelning per 31 december 2023 Antal ägare Andel i % Antal aktier Andel i % 1–500 3 674 64,96 379 245 0,23 501–1 000 529 9,35 418 485 0,25 1 001–2 000 424 7,50 661 622 0,40 2 001–5 000 456 8,06 1 617 808 0,98 5 001–10 000 174 3,08 1 360 779 0,82 10 001–20 000 140 2,48 2 083 367 1,26 20 001–50 000 108 1,91 3 537 026 2,14 50 001–100 000 53 0,94 3 731 451 2,26 100 001–500 000 66 1,17 13 256 035 8,03 500 001–1 000 000 11 0,19 7 022 842 4,25 1 000 001–5 000 000 13 0,23 31 326 974 18,97 5 000 001–10 000 000 4 0,07 30 705 340 19,60 10 000 001– 4 0,07 69 019 026 41,80 Totalt 5 656 100,00 165 120 000 100,00 Heba B, 1 januari – 31 december 2023 Källa: WebfinancialGroup Källa: WebfinancialGroup /zero.tab /one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/eight.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/six.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/four.tab /zero.tab /two.tab/five.tab /five.tab/zero.tab /seven.tab/five.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab Omsatt/space.tabantal/space.tabaktier/space.tabi/space.tab /one.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab-tal/space.tabper/space.tabmånadSEK Carnegie/space.tabReal/space.tabEstate/space.tabIndex OMX/space.tabStockholm/underscore.tabPIHeba/space.tabB /zero.tab /one.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab D N O S A J J M A M F J /zero.tab /one.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab Omsatt/space.tabantal/space.tabaktier/space.tabi/space.tab /one.tab/space.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab-tal/space.tabper/space.tabmånadSEK Carnegie/space.tabReal/space.tabEstate/space.tabIndex OMX/space.tabStockholm/underscore.tabPIHeba/space.tabB 77 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 78 ===== Kapitalstruktur och finansiering Finansiell ställning Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassa- flöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med upplåningens förfallostruktur innebärande att bindningstider och köp av derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering uppnås. Hebas finanspolicy reglerar hur de finansiella risk erna ska hanteras samt anger limiter och vilka finan- siella instrument som får användas. Kontinuerlig uppfölj- ning sker av företagsledning, finanskommitté och sty- relse. Kapitalstruktur Per 31 december 2023 uppgick Hebas tillgångar till 13 625,0 (16 756,2) mkr och finansieras dels genom eget kapital på 6 437,5 (7 224,5) mkr, dels skulder på 7 187,6 (9 531,7) mkr, varav 5 628,5 (7 535,0) mkr är ränte - bär ande skulder. Heba har en fortsatt god finansiell s tällning med en hög soliditet och en låg belåningsgrad. Kreditrating BBB Stable outlook Under första kvartalet 2024 genomförde Nordic Credit Rating en årlig genomgång av Hebas kreditrating. Detta medförde att Hebas outlook förbättrades till Stable outlook. Lånestruktur De räntebärande skulderna består av traditionell bank- upplåning kombinerat med räntederivat, företagscertifi- kat och obligationer. Heba har upprättat ett företags - c ertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 5 628,5 (7 535,0) mkr motsvarande 44,1 (47,9) procent av fastigheternas marknadsvärde. Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 2,21 (2,26) procent. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker med vilka mycket goda och förtroendefulla rela- tioner byggts upp. För att begränsa ränteriskerna har rörlig ränta på underliggande lån bundits med hjälp av räntederivat. Totalt har Heba tecknat ränteswappar om 4 450,0 (3 450,0) mkr vid helårsperiodens utgång. Ut estående företagscertifikat uppgår till 50 (940) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften som vid förfall täcker utestående företagscertifikat. Heba har inga lån i utländsk valuta. Lånestruktur och medelräntor för Hebas fastighetslån per 31 december 2023 framgår av tabeller på sidan 79. Belåningsgrad Belåningsgraden var vid årsskiftet 44,1 (47,9) procent och nettobelåningsgraden var 43,1 (48,3) procent. Hebas styrelse har fastställt att riktmärket ska vara att belåningsgraden, sett över tiden, inte ska överstiga 50 procent. Obligationsprogram och grönt ramverk I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram (MTN-program, medium term notes program) med en beloppsram om 2 000 mkr och lanserade samtidigt ett ramverk för grön finansiering. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obligationsprogrammet till en total beloppsram om 5 000 mkr. MTN-programmet innebär att Heba har möjlighet att ge ut obligationer på kapital- marknaden och det gröna ramverket ger dessutom Heba möjligheten att ge ut gröna obligationer samt även gröna certifikat. Belåningsgrad Genomsnittlig ränta Belåningsgrad och genomsnittlig ränta /zero.tab /one.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab /three.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/eight.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/six.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/four.tab /percent.tab /zero.tab /one.tab /two.tab /three.tab /four.tab /five.tab /percent.tab 78 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 79 ===== Kapitalstruktur mkr 2023 2022 Ej räntebärande skulder 232,9 287,0 Räntebärande skulder 5 628,5 7 535,0 Uppskjuten skatteskuld 1 326,2 1 709,6 Eget kapital 6 437,5 7 224,5 Summa skulder och eget kapital 13 625,0 16 756,2 Räntebindningsstruktur 2023-12-31 Löptid Volym (mkr) Snittränta (%) Andel (%) < 1 år 1 146,1 3,41 20 1–2 år 1 920,0 2,32 34 2–3 år 400,0 1,04 7 3–4 år 750,0 1,76 13 4–5 år 150,0 1,30 3 5–6 år 200,0 0,70 4 6–7 år 380,0 1,37 7 7–8 år 330,0 1,69 6 8–9 år 352,4 2,59 6 9–10 år 0,0 0,0 0 Summa 5 628,5 2,21 100 I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i de fall räntan bundits med hjälp av räntederivat, vilka handlas utan marginal. Genomsnittlig räntebindningstid är 3,5 (2,8) år. Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31 Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr) Certifikatprogram 4 000,0 50,0 < 1 år 1 194,0 662,0 1–2 år 1 701,0 1 201,0 2–3 år 1 950,0 950,0 3–4 år 200,0 0,0 4–5 år 440,0 440,0 5–6 år 321,4 321,4 6–7 år 1 138,0 1 138,0 7–8 år 330,0 330,0 8–9 år 536,1 536,1 9–10 år 0,0 0,0 Summa 11 810,5 5 628,5 Genomsnittlig kapitalbindningstid är 4,0 (4,2) år. Andel säkerställd upplåning i förhållande till totala fastighetsvärden Säkerställd andel 34% Icke säkerställd andel 11% Obelånad andel 56% Finansiering Banklån 75% Obligationer 24% Certifikat 1% Räntebärande skulder 5 628,5 (7 535,0) mkr . Belåningsgrad 44,1 (47,9) %. 79 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter Intervju – Samhällsfastigheter Vårt fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Nyproduktion Risker Värdering Marknadsvärdering Hebas aktie Kapitalstruktur och finansiering Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 80 ===== Bolags styrning Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Ordföranden har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt80 ===== SIDA 81 ===== Allt på plats: Finansiering, förvaltning och hållbarhet Att 2023 skulle bli ett tufft år för fastighets- sek torn förstod vi tidigt på Heba. Det var en rimlig fortsättning på stålbadet som inleddes 2022. Styrelsearbetet 2023 har varit utma- nande och intensivt, men också intressant och givande. Tyngdpunkten har legat på finansie- ring, försäljningar och hållbarhet, med siktet inställt på framtiden. Styrelsemötena har präglats av fruktsamma diskussioner och vi har fattat tuffa beslut som gör att vi färdas i rätt riktning. Genom att lägga kraft på finansiering och för- säljningar i syfte att stärka bolagets ekonomi har vi stärkt Hebas position. Även den fortsatta utvecklingen av vårt hållbarhetsarbete har fått stort utrymme under året. Styrelsen har beslutat om nya finansiella mål för perio- den 2023–2025. Målen innebär att belåningsgraden inte ska överstiga 50 procent och utdelningen ska vara minst 40 procent av förvaltningsresultatet efter skatt. Dess- utom ska andelen av bolagets driftnetto från samhälls- fastigheter öka. Jag vill gärna lyfta fram flera mål i vår strategiska plan som Heba uppnått med bravur. Genom försäljningen av ett antal fastigheter kunde vi öka amorteringen och lösa lån. Hanteringen av vår låneportfölj har skötts på ett före- dömligt sätt på en extremt tuff finansmarknad. Det inne- bär att vi har stärkt vår långsiktiga finansiering när det gäller både kapital och räntenivå. Vårt hållbarhetsarbete ligger i framkant tack vare initiativ tagande och grundligt arbet e. Hebas varumärke förknippas alltmer med hållbarhet. Och arbetet fortgår för att vi ska fortsätta göra skillnad. Hyresgästenkäten gav ett rekordresultat när det gäller nöjda och trygga hyresgäster. Det visar på att vi har en fantastiskt bra fastighetsförvaltning som hela tiden utvecklas. Sist men inte minst vill jag lyfta fram att våra renove- ringsprojekt rullar på med god fart. Efter en nästan femton årig r esa med stora renoveringar återstår nu bara två fastigheter. Det innebär att våra fastigheter nu har en hög standard och är väl underhållna. Sammanfattningsvis har 2023 varit ett år av uppkav- lade ärmar och hårt arbete. Från styrelsen vill jag rikta ett varmt tack till Hebas alla medarbetare och bolags - ledningen f ör en fantastisk insats under året. Med stolthet kan jag konstatera att våra ansträng- ningar gett bra resultat. Heba är välfinansierat, välskött, optimerat och hållbart. Vi är i en bra position för att kunna förverkliga våra planer under de kommande åren. Lennart Karlsson Styrelseordförande Heba Fastighets AB Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Ordföranden har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 81 ===== SIDA 82 ===== Bolagsstyrningsrapport Bolagsordning Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens r egler för emittenter utgör även bolagsordningen ett centralt dokument avseende styrningen av bolaget. Av Hebas bolagsordning framgår bland annat att bola- get är publikt och har sitt säte i Stockholm. Föremålet för bolagets verksamhet är att självt eller genom hel- eller delägda bolag bygga, äga, förvalta, köpa och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Hebas aktier är fördelade på serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie till en röst. I bolagsordningen finns en hembudsklausul avse- ende bolagets A-aktier, innebärande i huvudsak att om A-aktier överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktien (dock med vissa undantag, som anges i bolags - or dningen) hembjudas till A-aktieägarna. Om hembju- den A-aktie ej löses omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen anges vidare att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie av serie B (s k omvandlingsförbe- håll). Styrelsen ska bestå av minst tre och högst sju leda- möter med högst tre suppleanter. Kallelse till bolags- stämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på Hebas webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. Hebas aktuella bolagsordning i sin helhet finns på hemsida; hebafast.se 1) Styrelsen fullgör de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén och ersättningskommittén. Hebas beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.Finanskommitté Valberedning Revisorer Aktieägare genom bolagsstämma Styrelse Ersättningskommitté1) Vd Revisionskommitté1) Heba Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag noterat på Nasdaq Stockholm AB, Nordic Midcap. Heba tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). För- utom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisnings - lagens (ÅRL) r egler för bolagsstyrningsrapportering. Detta är Hebas bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och ÅRL:s regelsystem avseende verksamhetsåret 2023. Aktieägare Hebas B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. Hebas aktie- kapital uppgår till 34 400 000 kr fördelat på 149 139 360 B-aktier med en röst vardera och 15 980 640 A-aktier med 10 röster vardera. Det totala antalet aktier är 165 120 000. Kvotvärdet per aktie är 0,20833. Vid årsskiftet 2023/2024 hade Heba 5 656 aktieägare. Aktieägandet fördelat på de största ägarna 2023/2024 framgår av sid 77. Ins titutioner svarade för 8,87 procent av aktieägandet avseende kapitalet och 4,75 procent av aktieägandet avseende rösterna. De enda aktieägare i Heba som innehar aktier repre- senterande minst en tiondel av rösterna för samtliga aktier i bolaget är IC Industricentralen Holding AB. Deras andel av rösterna är 12,35 procent. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Ordföranden har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 82 ===== SIDA 83 ===== Årsstämma Den 26 april 2023 ägde Hebas årsstämma rum i S tockholm. Jan Berg, styrelsens sekreterare, valdes till ordförande vid stämman. De röstberättigade vid årsstämman representerade 62,2 procent av röstetalet och 50,5 procent av kapitalet för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad utan inskränkning rösta för fulla antalet företrädda aktier. Protokollet från stämman finns tillgängligt på bolagets hemsida; hebafast.se Stämman beslöt bland annat: • a tt fastställa utdelningen till 0,45 kr/aktie; • a tt till styrelseledamöter omvälja Christina Holmbergh, Lena Hedlund, Tobias Emanuelsson, Johan Vogel och Lennart Karlsson; • a tt till ordförande i styrelsen omvälja Lennart Karlsson; • a tt styrelsearvode skulle utgå med 510 000 kr till s tyrelsens ordförande och 230 000 kr till en var av övriga ledamöter; • a tt fastställa principer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens förslag; • a tt inrätta ett aktiesparprogram för bolagets samtliga anställda i enlighet med styrelsens förslag; • a tt bemyndiga styrelsen att emittera aktier i serie B som motsvarar högst 10 procent av det registrerade aktiekapitalet. Bemyndigandet gäller fram till års - s tämman 2024; • a tt till ledamöter av valberedning inför årsstämman 2023 utse Lennart Karlsson, Charlotte Ericsson, Leif Mellqvist och Rolf Andersson. Valberedning Årsstämman 2023 beslöt att utse en valberedning bes tående av Lennart Karlsson (styrelsens ordförande), Charlotte Ericsson, Leif Mellqvist och Rolf Andersson. Valberedningen utsåg Charlotte Ericsson till ordförande i valberedningen. Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag gäl- lande: ordförande på årsstämman; styrelseordförande och övriga styrelseledamöter; valberedning; revisor; arv ode till styrelse och revisorer; samt förslag till instruk- tioner för utseende av valberedning inför årsstämman 2024. I kallelsen till årsstämman 2024 presenteras valbe- redningens förslag i nyss nämnda frågor. Valberedningen har inte funnit anledning att föreslå någon förändring av instruktionen för valberedningen. Samtliga ledamöter i valberedningen är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. På bolagets hemsida har i god tid, mer än sex månader före årsstäm- man, uppgift lämnats om namnen på ledamöterna i val- beredningen. På hemsidan har även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna förslag till valberedningen. V alberedningen har haft fem möten varav ett konstitue- rande möte. Dessutom har underhandskontakter före- kommit. Styrelse Styrelsen i Heba består av fem (5) ledamöter valda av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Bolagets nuvarande verkställande direktör ingår inte i styrelsen. Styrelsens ledamöter har en lång och varie- rande erfarenhet från verksamhetsområden som är av betydelse för bolaget och dess verksamhet. Styrelse - ledamöt erna representerar såväl finansiellt kunnande som fastighetskunnande, förvaltningskunnande och juri- diskt kunnande samt redovisningskompetens. Samtliga ledamöter har erfarenhet av styrelsearbete i noterat bolag. Samtliga styrelseledamöter har genomgått S tockholmsbörsens utbildning för styrelseledamöter. Styrelsens ledamöter med uppgifter enligt punkten 2.6 i Koden presenteras på sid 86 och på bolagets hemsida. Samtliga ledamöter är oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansvarig för Hebas organisation och förvaltning. I arbetsord- ningen anges bland annat styrelsens allmänna åliggan- den, styrelsens arbetsformer, arbetsfördelning inom s tyrelsen, underlag för styrelsearbetet och principer för ekonomisk rapportering. Verkställande direktören svarar för den löpande förvaltningen med beaktande av de anvisningar och instruktioner som fastställts av styrelsen och som framgår av instruktion för arbetsfördelning mellan s tyrelse och verkställande direktören. Verkstäl- lande direktören är föredragande i styrelsen. Styrelsens sekreterare är advokat och verksam vid en fristående advokatbyrå. Under 2023 har styrelsen haft 22 möten varav 9 möten per capsulam, ett konstituerande möte och ett möte för behandling huvudsakligen av strategiska frågor. Alla ledamöter har varit närvarande vid samtliga möten för- utom två ledamöter som var frånvarande vid ett tillfälle vardera. Bolagets revisor har närvarat vid två styrelsemöten varvid styrelsen också sammanträffat med revisorn utan närvaro av verkställande direktören eller annan från företagsledningen. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Ordföranden har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt83 ===== SIDA 84 ===== Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter mellan styrelsens ledamöter förekommit. Styrelsen har genomfört en utvärdering av styrelsens och verkstäl- lande direktörens arbete med mål att effektivisera och utveckla styrelsearbetet. Samtliga styrelseledamöter inklusive verkställande direktören har vid samtal med ordföranden besvarat frågor och lämnat synpunkter på bland annat styrelsens arbetsformer, sammansättning, underlag inför möten, föredragningar och presentationer vid möten och rollfördelningen mellan ordförande och verkställande direktör. Resultatet av utvärderingen har diskuterats i styrelsen och också presenterats för val - ber edningen. Styrelsen fastställde vid ett möte i juni 2023 en arbets- ordning för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ. I syfte att minimera riskerna för störningar i den löpande verksamheten och säkra ”backup”-funktionen har bolaget avtal med extern part avseende IT-drift. Styrelsearbetet har bland annat innefattat behandling av förslag till delårsrapporter respektive bokslutskom- muniké och årsredovisning. Bokslutskommuniké för 2023 publicerades den 7 februari 2024 och delårsrapporter har under 2023 publicerats 25 april, 12 juli och 25 oktober. Styrelsen har också tagit ställning till investeringar rörande såväl nya fastigheter som investeringar i det befintliga beståndet. Styrelsen har även fattat beslut om försäljning av fastig- heter. En väsentlig del av styrelsearbetet har rört anpass- ning av bolagets finansieringsstrategi till följd av det för- ändrade ränteläget på finansmarknaden samt frågor om bolagets hållbarhetsarbete. Styrelsen har under året beslutat om nya finansiella mål som avser perioden 2023–2025. Ersättningskommitté Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild ersätt- ningskommitté utan de uppgifter som normalt faller på ersättningskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen svarar för beredning och uppföljning av avtal med verkställande direktören och andra ersättningsavtal som är väsentliga för bolaget, t ex incitaments- och bonusavtal. Nya ersättningsavtal och förändringar av gällande avtal beslutas av styrelsen. Finanskommitté Styrelsen har utsett en finanskommitté bestående av styrelsens ordförande, Lennart Karlsson, Lena Hedlund och Christina Holmbergh. Finanskommittén svarar för bevakning och rapportering till styrelsen avseende utvecklingen inom den finansiella marknaden. Finans- kommittén lämnar rekommendationer till styrelsen som fattar beslut om val av strategi och planering av bolagets långsiktiga och kortsiktiga finansiering. Finanskommit- tén har haft ett enskilt sammanträde under 2023. Verkställande direktör Uppgifter om verkställande direktören presenteras på sid 87 samt på bolagets hemsida. Ersättning till verk - s tällande direktören framgår av not 8 anställda och personal kostnader. Revisionskommitté Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild revisions- kommitté utan de uppgifter som normalt faller på revi- sionskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Bolagets revisor närvarar vid två styrelsesammanträden per år och styrelsen träffar då också revisorn utan närvaro av någon från bolagsledningen. Styrelsen har, i sin roll att utföra de uppgifter som faller på revisionskommittén, beslutat att valberedningen ska lämna förslag på revisor till årsstämman samt rekom- menderat att Ernst & Young AB utses till revisor. Revisor Vid årsstämman i maj 2023 valdes Ernst & Young AB till revisor för tiden till och med årsstämman 2024. Ansvarig revisor är auktoriserade revisorn Fredric Hä vrén. Revisorn har inga uppdrag i andra företag som påverkar hans oberoende som revisor i Heba. Ersättning till revisorn framgår av not 10 central administration. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Ordföranden har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 84 ===== SIDA 85 ===== Styrelsens rapport om intern kontroll av den finansiella rapporteringen Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporte- ringen. Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kon- trollmiljö som Heba styrs utifrån. Den av styrelsen fast- ställda arbetsordningen för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktioner för arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ, syftar till att säkerställa en tydlig ansvarsfördelning för effektivare hantering av verksamhetens risker. Styrelsen har fastställt policyn och riktlinjer för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, riktlinjer för investeringar och riktlinjer för ekonomisk rapportering. Bolagsledningen ansvarar för de interna kontroller och rutiner som krävs för att han- tera väsentliga risker i den löpande förvaltningen, såsom beslutsordning, attesträtt, rapporteringsinstruktioner och personalhandbok. Vidare ansvarar bolagsledningen för framtagande av riktlinjer för olika befattningshavare och anställda för att de bättre ska förstå och inse bety- delsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll. Företagsledningen redovisar minst en gång per år till styrelsen tillämpliga rutiner för den interna kontrollen i samband med den finansiella r apporteringen och hur dessa fungerar. Heba har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser, bland annat i syfte att identifiera och eliminera risker i den finansiella rapporteringen. Den process där upp- skattningar och antaganden skulle kunna innebära för- höjd risk för justeringar i de redovisade värdena för till- gångar och skulder är främst i värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finan- siella ställning. Särskild vikt har därför lagts vid denna kontroll för att säkerställa att den finansiella rapporte- ringen inte innehåller några väsentliga fel. Oberoende externa konsulter värderar en tredjedel av bolagets fastigheter vid varje kvartalsbokslut och hela fastighets- beståndet vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastig het e xternvärderas två gånger per kalenderår. Policy och riktlinjer avseende den finansiella rapporte- ringen uppdateras och kommuniceras löpande till berörda medarbetare. Hebas organisation präglas av korta beslutsvägar som underlättar för styrelse och bolagsledning att erhålla väsentlig information från medarbetarna. För den externa informationsgivningen finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lämnar kor- rekt information till marknaden. Bolaget för loggbok med uppgift om vilka som tar del av känslig information, t ex ännu ej publicerade ekonomiska rapporter. Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på fastig- hetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvudansvariga revisor rapporterar personligen, både till styrelsen och bolagsledningen, minst två gånger per år sina iakttagel- ser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Delårsrapporter granskas översiktligt av revi- sorn, som också avger en särskild granskningsrapport som publiceras tillsammans med delårsrapporter. Den interna kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en organisation av Hebas storlek, varför styrelsen och bolagsledningen inte ser något behov av en särskild avdelad funktion för internrevision. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Ordföranden har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 85 ===== SIDA 86 ===== Styrelse CHRISTINA HOLMBERGH Styrelseledamot sedan 2005 Lidingö, född 1967 Nuvarande befattning: Delägare och vd i Lansen Förvaltnings AB. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, ledamot i Brandkontoret, ledamot i LFE Fastighets AB. Utbildning: Jur kand. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 848 320 A-aktier, 7 819 608 B-aktier. Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. TOBIAS EMANUELSSON Styrelseledamot sedan 2016 Stockholm, född 1978 Nuvarande befattning: Grundare av Randviken Fastigheter AB, Vault Investment Partners AB samt Polar Structure AB. Medgrundare av Scandinavian Property Group A/S (SPG). Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Randviken Fastigheter, Polar Structure, Stadsviken Fastigheter samt Vault Investment Partners. Utbildning: Idrottsgymnasium Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 0 Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. LENNART KARLSSON Ordförande, styrelseledamot sedan 2017 Stockholm, född 1954 Tidigare befattning: Vd Heba Fastighets AB, vd Akademiska Hus Stockholm AB och vd Förvaltnings AB Galären. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Galären Luleå AB. Utbildning: Civilingenjör, Executive MBA. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 100 000 B-aktier. Aktieinnehav inklusive närstående: 160 000 B-aktier. Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. LENA HEDLUND Styrelseledamot sedan 2008 Danderyd, född 1961 Nuvarande befattning: Kommunikationschef Länsförsäk - ringar AB. Tidigare befattning: Chef kundkommunikation Alecta, Kommunikationschef SBAB Bank, Chef Företagsmarknad SBAB Bank. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Cleova Consulting AB och Stubboda Bostad AB. Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 49 500 B-aktier. Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. JOHAN VOGEL Styrelseledamot sedan 2018 Täby, född 1974 Nuvarande befattning: Fastighetsmäklare och delägare i Sjönära Fastigheter AB och Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel AB. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Sjönära Fastigheter AB, Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel AB och Mirmor Holding AB och dess fastighetsägande dotterbolag. Utbildning: Fastighetsmäklare. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 866 240 A-aktier, 8 273 992 B-aktier. Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Ordföranden har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt 86 ===== SIDA 87 ===== Ledning REVISOR (EJ PÅ BILD) Ernst & Young AB, vald 2011 Huvudansvarig revisor: Fredric Hävrén. Född 1971 Auktoriserad revisor Ernst & Young AB SANNA GÖTHLIN Hållbarhetschef Född 1993 Anställd sedan 2020 Tidigare anställningar: Ernst&Young. Utbildning: Fastighet och Finans. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 905 B-aktier HANNA FRANZÉN CFO Född 1977 Anställd sedan 2019 Tidigare anställningar: Magnolia Bostad, Kungsleden, GE Real Estate. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 848 B-aktier HENRIK FERNSTRÖM Fastighetsutvecklingschef Född 1984 Anställd sedan 2017 Tidigare anställningar: CA Fastigheter AB, Locum AB. Tidigare ledande befattningar: Projektchef Nya Södertälje Sjukhus, Locum. Utbildning: Byggnadsingenjör. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 500 B-aktier ULRIKA THORILDSSON Fastighetschef Född 1968 Anställd sedan 2019 Tidigare anställningar: Micasa Fastigheter, Svenska Bostäder, Ericsson. Tidigare ledande befattningar: Fastighetschef, Driftschef, Affärsområdeschef. Utbildning: Driftingenjör. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 200 B-aktier EVA WASE Kommunikationschef Född 1969 Anställd sedan 2020 Tidigare anställningar: Ludvig & Co, Micasa Fastigheter, Stadsledningskontoret Stockholms stad, Stockholm Visitors Board AB. Utbildning: Journalist Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 600 B-aktier PATRIK EMANUELSSON Vd Född 1966 Anställd sedan 2017 Tidigare anställningar: Vice vd Svenska Bostäder, vd Locum, vd Micasa Fastigheter. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fastighets AB Trianon. Utbildning: Studier vid Militärhögskolan och IHM. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 40 000 B-aktier Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Ordföranden har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt87 ===== SIDA 88 ===== Finansiella rapporter88 88 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 89 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Heba Fastig- hets AB (publ), org.nr 556057-3981, avger härmed års - r edovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023. Verksamhetsbeskrivning och organisation Heba äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stock- holmsregionen och Mälardalen. Heba förvaltar även de helägda koncernföretagens samhällsfastigheter. Kon - c ernen innefattar även en projektfastighet i Nynäshamn. Koncernens fastighetsbestånd vid helårets utgång omfattar 56 (75) fastigheter, varav 46 (63) fastigheter är bostadsfastigheter och 10 (10) fastigheter är samhälls- fastigheter i form av LSS- och äldreboende. En av de 56 fastigheterna enligt ovan är en projektfastighet. Uthyrningsbar area är 250 600 (300 300) kvm inne- hållande 3 148 (3 942) bostäder och 336 (426) lokaler. Den genomsnittliga bostadshyran per kvm är 1 928 (1 737) kr/kvm. Vakansgraden för bostäder och lokaler är fortsatt låg. 0,31 procent för bostäder och 0,67 procent för lokaler vid rapportperiodens utgång. Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och skötseln sker från fyra kundnära expeditioner. Personal Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 8. Omsättning och resultat Hyresintäkterna ökade till 565,7 (509,9) mkr. Fastighets- kostnaderna uppgick till 163,5 (148,2) mkr. Förvaltnings- resultatet ökade till 270,7 (238,3) mkr. Det förbättrade förvaltningsresultatet är ett resultat av gjorda förvärv 2022 samt resultat från andelar i gemensamt styrda företag till följd av sålda bostadsrättsprojekt. Resultat fastighetsförsäljning uppgick till –75,4 (–0,1) mkr. Oreali- serad värdeförändring för förvaltningsfastigheter upp- gick till –1 084,5 (–603,3) och för räntederivat till –128,3 (226,8) mkr. Resultat före skatt uppgick till –1 044,1 (–138,3) mkr eller –6,32 (–0,84) kr/aktie och efter skatt till –712,3 (–136,2) mkr eller –4,31 (–0,82) kr/aktie. Investeringar och försäljningar Heba har under oktober 2021 tecknat avtal med bolag kontrollerat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyreslägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett total - entr eprenadkontrakt. Fastigheterna består av 123 hyres- rätter. Tillträde har skett under november 2022. Upp- handling av entreprenader pågår. Planerad produktionsstart under 2024 och färdigställande under 2026. Nedlagda kostnader uppgår till 70,4 mkr varav 13,0 mkr under 2023. Investeringen beräknas uppgå till cirka 373 mkr. Heba har under juni 2021 tecknat avtal med Berg - sundet gruppen avseende förvärv av en bostadsfastighet i Enköping. Affären genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt med Lindbäcks Bygg AB. Bostadsfastigheterna består av 154 hyresrätter. Det tidigare planerade trygghetsboendet ersätts med hyresrätter. Tillträde har skett under november 2021 och under december månad 2021 har projektet byggstartat. Projektet är färdigställt under kvartal tre 2023. Nedlagda kostnader uppgår till 311,4 mkr varav 52,0 mkr under 2023. Investeringen beräknas uppgå till cirka 321 mkr. Övriga nyinvesteringar uppgår till 35,9 (11,5) mkr. I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden investerats 226,5 (239,5) mkr. Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under perioden uppgår till 327,4 (1 648,8) mkr. I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats 3,8 (6,3) mkr. Under juni 2023 tecknads avtal med Arbetarebostads- fonden om försäljning av tio fastigheter. Affären genom- förs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträdde skedde under juni 2023. Under juni 2023 tecknads avtal med Resinova Bostads AB om försäljning av fyra fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträdde skedde under oktober 2023. Under juli 2023 tecknads avtal med Tage Liljedahls Fastighets AB, Fastighets AB Senator och Jan Fredegård avseende försäljning av fem fastigheter. Affären genom- förs som en bolagsaffär avseende fyra av fastigheterna och där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Den femte fastigheten avyttras genom ett fastighetsöverlåtelseavtal. Frånträdde skedde under oktober 2023. 89 89 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 90 ===== Samarbeten Heba och Åke Sundvall Byggnads AB har genom sam - arbetsa vtal drivit ett bostadsrättprojekt i Bredäng. Pro- jektet byggstartades under kvartal fyra 2020. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 500 mkr och hela projektet färdigställdes under 2023. Under kvartal ett 2023 har inflyttning skett i det första huset om 72 bostadsrätter och under kvartal två 2023 i det andra huset om 72 bostadsrätter. Totalt sett har 52,1 mkr genererats i resultateffekt från andel i gemensamt styrda företag. Det tredje och sista huset om 56 hyresrätter har frånträtts till Resinova Bostads AB under november 2023. Affären genomfördes som en bolagsaffär, där Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt fastig- heten. Totalt sett har affärerna genererat en positiv resul- tateffekt om 48,9 mkr från andel i gemensamt styrda företag varav 2,9 mkr motsvarar negativ värdeförändring avseende hyresfastigheten. Heba och Åke Sundvall Byggnads AB har genom samarbetsa vtal drivit ett hyresrätts- och bostadsrätts- projekt i Uppsala. Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent var- dera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 376 mkr. Projektet som består av fyra byggnader har färdigställts under våren 2023 varav en byggnad om 42 lägenheter är avyttrade bostadsrätter. Övriga tre byggnader är hyresfastigheter om totalt 117 lägenheter vilka frånträtts till Resinova Bostads AB under septem- ber 2023. Affären genomfördes som en bolagsaffär, där Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt fastig- heterna. Totalt sett har affärerna genererat en negativ resultateffekt om –9,9 mkr från andel i gemensamt styrda företag varav 13 mkr motsvarar negativ värde - f örändring avseende hyresfastigheterna. Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbets a vtal ett hyresrättsprojekt i Vårbergstoppen. Hyresrättsprojektet om 300 lägenheter är fördelade i två fastigheter. Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 800 mkr och kommer färdigställas under 2024 respektive 2025. Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbetsavtal bygget av 600 bostäder i Framtidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 2 mdkr. Heba och Åke Sundvalls Byggnads AB driver i sam - arbetsa vtal ett bostadsrättsprojekt om ca 100 lägen - het er i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas uppgå till cirka 250 mkr. Finansiell ställning Likvida medel uppgick till 247,2 (100,8) mkr. Det egna kapitalet uppgick till 6 437,5 (7 224,5) mkr motsvarande en soliditet om 47,2 (43,1) procent. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för- ändringar i rörelsekapital uppgick till 252,1 (196,6) mkr. Räntebärande skulder minskade till 5 628,5 (7 535,0) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av check - r äkningskredit om 132,0 (140,0) mkr och –103,9 (2 402,1) mkr löper med rörlig ränta. Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per räkenskapsårets utgång har Heba utestående certifikat om 50 (940) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften, som vid förfall täcker utestående certifikat. Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperio- dens utgång till 2,21 (2,26) procent. Outnyttjade kredit- löften uppgår till 2 232 (2 090,0) mkr, varav 132 (140) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit. Skulder i utländsk valuta föreligger ej. Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3. Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 4 422,3 (4 489,5) mkr. Moderbolaget har borgens - å tagande för kreditfaciliteter om 500 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårbergstoppen. I likhet med föregå- ende år finns inga eventualförpliktelser, se även not 33. Miljö Heba ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen för att förbättra energieffektiviteten i bola- gets fastigheter. Dessutom ska frågor som avser inom- husklimatet prioriteras i arbetet. Successivt pågår en översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter. Det gäller framför allt energianvändning (fjärrvärme/berg- värme och el), avfallshantering, vattenförbrukning och miljöfarliga ämnen. Mer information om Hebas hållbarhetsarbete finns i Hållbarhetsredovisningen på sidorna 35–55 samt sidorna 128–138. Redovisningen är en hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen då Heba omfattas av lagens krav på att upprätta en hållbarhetsrapport. Hebas redo - gör else för hållbarhetsarbetet är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards. Händelser efter räkenskapsårets utgång Under februari 2024 har Heba tecknat avtal om förvärv av två samhällsfastigheter i Tyresö. Affären genomförs 90 90 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 91 ===== som en bolagsaffär och tillträde har skett under början av mars 2024. Under mars 2024 har avtal tecknats om överlåtelse av det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensamägda projektet Vårbergstoppen. Affären genomförs som en bolagsaffär och planerat frånträde är under september 2024 respektive juni 2025. Under mars 2024 erhöll Heba en förbättrad outlook av Nordic Credit Rating, från Negative till Stable outlook. Hebas long-term issuer credit rating är nu BBB, Stable outlook. Framtiden Hebas avsikt på sikt är att fortsätta växa i Stockholms - r egionen och Mälardalen. Detta kan bland annat ske genom att utveckla och förädla det befintliga fastighets- beståndet eller via markförvärv eller markanvisningar genomföra nyproduktion av bostäder och samhälls - f astigheter. Moderbolaget Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 245,0 (231,4) mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 636,2 (305,1) mkr. Fastighetsvärdering Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december 2023 ett marknadsvärde om 12 773,2 mkr jäm- fört med 15 718,2 mkr vid föregående årsskifte. Koncer- nens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av av Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB. Fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden har internvärde- rats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut internvärdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och externvärdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastig- heter exklusive ovan nämnda undantag som har värde- rats internt. Två av fastigheterna har per balansdagen värderats av båda externa och oberoende värderare och det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanaly s använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en kalkylperiod om fem till tion år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings - kr aven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas mark- nadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive del- marknad. Avkastningskrav på externvärderade samhälls- fastigheter motsvarar 4,2 procent i snitt och på bostads- fastigheter 3,2 procent i snitt. Värdeförändringen totalt under januari–december uppgick till –6,9 (–4,1) procent. Värdeförändringen beror främst på låg transaktionsnivå och högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Risker och osäkerhetsfaktorer Av Hebas totala hyresintäkter kommer 75 procent från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Samt- liga Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och ligger i attraktiva områden med mycket god efterfrågan. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 5,6 mkr. Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostna- den. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet. Totalt åtta fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring av värmekostnaden motsvarar cirka 0,2 mkr. Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågå- ende renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värde- ringsman. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redo- visas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av marknadsvärdet motsvarar cirka 128 mkr. Heba är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3. Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare Årsstämman 2023 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare: Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt årsstämmans beslut. Ersättningar till vd och övriga ledande befattnings - ha vare kan utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner och pension. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara mark- nadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relaterad till mätbara mål såsom till exempel resul- tat, utbetalas som kontantlön och vara maximerad till högst hälften av den fasta årslönen. Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av tjänstebil för privat bruk och andra 91 91 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 92 ===== ersättningar av begränsat värde samt dessutom rätt till avgångsvederlag. Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgiftsbestämd pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd pension kan vara knuten till ITP-planen (nu avtalade pensionsförmåner framgår av not 8). Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska ö verstiga tolv månader, kan avgångsvederlag, inte över- stigande vad som motsvarar tolv månaders fast lön, före- komma vid bolagets uppsägning av anställning (nu med vd avtalade uppsägningstider och regler för avgångs - v ederlag framgår av not 8). Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sammantaget för samtliga ersättningar obero- ende av om dessa erhålls från moderbolaget eller annat bolag i koncernen. Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall finns särskilda skäl för det. Ersättningsrapport för Heba Fastighets AB finns public erad på bolagets hemsida www.hebafast.se. Heba-aktien Aktiekapitalet uppgår till 34 400 kkr, fördelat på 15 980 640 A-aktier och 149 139 360 B-aktier. Aktie tillhör ande serie A medför rätt till tio röster och aktie tillhör ande serie B medför rätt till en röst. I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avse- ende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automa- tiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen finns även ett så kallat omvand- lingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B. Samtliga aktier är till fullo betalda. Antal utestående Hebaaktier uppgår till 165 104 000 (165 120 000) Under 2023 har 16 000 aktier återköpts till en snittkurs om 23,53 kr. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per den 31 december 2023 till 16 000 aktier motsvarande 0,01 procent av antalet registrerade aktier. Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 40 procent av förvaltningsresultatet efter beräknad skatt. Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställ- ningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 0,52 kr per aktie. Hebas kapitalförvaltning Heba står finansiellt starkt med fastigheter värderade till väsentligt högre belopp än upptagna lån. Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassa flöden och höga kr editvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med lånestockens struktur innebärande att bind- ningstider optimeras med hänsyn till förväntad ränte - utv eckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering erhålles. Finansiering sker i form av eget kapital, checkräknings - kr edit, banklån, företagscertifikat och obligationer. Eget kapital uppgick till 6 437,5 (7 224,5) mkr och ränte- bärande lån, obligationer och företagscertifikat uppgick till 5 628,5 (7 535,0) mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 47,2 (43,1) procent. Enligt Hebas finanspolicy ska soliditeten inte under- stiga 40 procent. 92 92 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 93 ===== Rapport över totalresultat KONCERNEN Belopp i kkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 4, 5, 6 565 655 509 903 Fastighetskostnader Driftkostnader 7, 8 –154 043 –137 790 Underhållskostnader –3 398 –3 576 Fastighetsskatt –6 082 –6 821 Driftöverskott 402 132 361 716 Central administration 8, 10 –36 515 –38 235 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 20 35 929 –1 181 varav värdeförändring –15 946 – Finansiella intäkter 12 34 335 24 632 Räntekostnader 13 –177 024 –103 922 Räntekostnad leasing 9 –4 124 –4 725 Resultat inklusive värdeförändringar i gemensamt styrda företag 254 733 238 285 varav Förvaltningresultat 270 679 238 285 Nedskrivning finansiella tillgångar 22 –10 632 – Resultat fastighetsförsäljning 11 –75 356 –86 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 14 –1 084 528 –603 335 Värdeförändring räntederivat 3, 14 –128 326 226 837 Resultat före skatt –1 044 109 –138 299 Skatt på årets resultat 16 331 788 2 081 Årets resultat –712 321 –136 218 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat –712 321 –136 218 Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer. Resultat per aktie efter skatt, kr –4,31 –0,82 Utdelning per aktie (2023 förslag), kr 0,52 0,45 Total utdelning (2023 förslag), kkr 85 854 74 304 Antal aktier vid periodens slut, tusental 165 104 165 120 Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 117 165 120 93 93 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 94 ===== KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i Stockholmsregionen och hyresvärdet fördelar sig enligt följande: 2023 Kr/kvm 2022 Kr/kvm Bostäder 422 561 384 803 Lokaler 137 451 118 715 Garage och p-platser 12 051 11 657 Outhyrt, interna kontrakt m m –6 408 –5 272 Summa hyresintäkter 565 655 1 987 509 903 1 802 Hyresvärdet för bostäder har ökat med 8 procent jämfört med föregående år. Ökningen är hänförlig till förvärv gjorda under året samt helårseffekten av förvärv gjorda under 2022 och hyreshöjningar i det befintliga fastighetsbeståndet. Av hyresintäkterna kommer cirka 73 procent från bostads - h yresgäster. Hyresvärdet för lokaler har ökat med 16 procent jämfört med föregående år. Outhyrt motsvarar cirka 1,0 procent av hyresvärdet. Driftkostnader Driftkostnaderna uppgick totalt till 154 043 (137 790) kkr enligt nedanstående uppställning: 2023 Kr/kvm 2022 Kr/kvm Värmekostnader 20 285 71 19 237 68 Fastighetsadministration 40 389 142 35 771 126 Övriga driftkostnader1) 93 369 328 82 782 293 Summa driftkostnader 154 043 541 137 790 487 1) I övriga driftkostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran med 972 (480) kkr. Fastighetsskatt Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift uppgick till 6 082 (6 821) kkr. För bostäder uppgår fastighetsavgiften till 1 589 (1 519) kr per bostadslägenhet, dock högst 0,3 procent av taxe- ringsvärdet. För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift ut de första femton åren. För lokaler uppgår fastighetsskatte - uttaget till 1, 0 procent på den del av taxeringsvärdet som avser lokaler. Tomträttsavgälder Den totala tomträttsavgälden uppgick till 4 124 (4 725) kkr, vilken redovisas som räntekostnad leasing. Av bolagets 56 (75) fastigheter innehas 43 (52) med äganderätt och 13 (23) med tomträtt. För ytterligare information se not 9 nyttjanderätts - tillgångar och leasingsk uld. Central administration Central administration avser gemensamma kostnader som ej är direkt hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 36 516 (38 235) kkr ingår bland annat ledningsfunktion, bolagskostnader (års - r edovisning, börskostnader, styrelse etc). Finansnetto Finansnettot uppgick till –142 689 (–79 290) kkr, en minskning med 63 399 kkr. Minskningen beror på högre genomsnittlig ränta. Aktiverad räntekostnad avseende pågående ny och ombygg- nadsprojekt uppgick till 2 216 (2 925) kkr. Uppgifter om Hebas lån och räntekostnader lämnas i not 3. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet är 13,6 procent bättre än föregående år och uppgick till 270 679 (238 285) kkr. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändringen totalt under året uppgick till –6,9 procent. Värdeförändringen beror främst på låg transaktionsnivå och högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i Stockholms - r egionen och Mälardalen. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa - flödesanaly s använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till tioårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperio- dens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet bero- ende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven på samhällsfastigheter motsvarar 4,2 procent i snitt och på bostads f astigheter 3,2 procent i snitt. Se även text marknads - v ärdering på sidorna 74–75 samt not 18. Värdeförändring räntederivat Värdeförändring räntederivat uppgick till –128 326 (226 837) kkr. Under 2023 uppstod ett övervärde i derivatportföljen till följd av höjda marknadsräntor. Uppgift om Hebas derivatinstrument lämnas i not 3. Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till –1 044 109 (–138 299) kkr. Föränd- ringen förklaras i första hand av den kraftiga värdeförändringen på förvaltningsfastigheter. Värdeförändringar på förvaltnings - f astigheter påverkar dock inte kassaflödet. Skatt på årets resultat Total skatt på årets resultat uppgick till 331 788 (2 081) kkr. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt avser betald skatt och uppgick till 338 (–170) kkr. Skattesatsen Heba använt är 20,6 procent. 94 94 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 95 ===== Rapport över finansiell ställning KONCERNEN Belopp i kkr Not 31 Dec 2023 31 Dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter 17 5 332 6 387 5 332 6 387 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 18 12 773 245 15 718 184 Nyttjanderättstillgångar tomträtter 9 126 284 156 733 Inventarier 19 7 470 7 089 12 906 999 15 882 006 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag och joint ventures 20 14 296 20 305 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 21 275 655 392 939 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 18 073 25 197 Övriga långfristiga fordringar 23 31 639 19 154 Derivatinstrument 3 99 452 227 778 439 115 685 373 Summa anläggningstillgångar 13 351 446 16 573 766 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 26 1 759 2 573 Övriga fordringar 27 7 204 3 384 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 17 451 75 702 26 414 81 659 Likvida medel 29 247 172 100 751 247 172 100 751 Summa omsättningstillgångar 273 586 182 410 SUMMA TILLGÅNGAR 13 625 032 16 756 176 Belopp i kkr Not 31 Dec 2023 31 Dec 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 30 Aktiekapital 34 400 34 400 Övrigt tillskjutet kapital 6 880 6 880 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 6 396 188 7 183 190 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 6 437 468 7 224 470 Skulder Långfristiga skulder 32 Långfristiga räntebärande skulder 33 4 916 509 5 803 017 Leasingskuld 9 126 284 156 733 Uppskjuten skatteskuld 35 1 326 247 1 709 603 Summa långfristiga skulder 6 369 040 7 669 353 Kortfristiga skulder 32 Leverantörsskulder 18 647 13 762 Kortfristiga räntebärande skulder 33 711 967 1 732 000 Övriga skulder 34 6 033 25 333 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 81 877 91 258 Summa kortfristiga skulder 818 524 1 862 353 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 625 032 16 756 176 95 95 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 96 ===== KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande: 2023 2022 Bokfört värde vid årets början 15 718 184 14 673 119 Förvärv och nybyggnation 102 577 1 350 759 Investeringar i befintliga fastigheter 224 790 297 641 Försäljningar –2 187 777 – Värdeförändring –1 084 528 –603 335 Bokfört värde vid årets slut 12 773 245 15 718 184 Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 327 366 (1 648 400) kkr v arav 102 577 (1 350 759) kkr avser förvärv och investe- ringar i pågående nybyggnadsprojekt och 224 790 (297 641) kkr avser investeringar i befintliga fastigheter. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framför allt renoveringsarbete. Fastighetsbeståndet fördelat per område: Område 2023-12-31 Kr/kvm Innerstaden 1 792 967 66 680 Stockholm närförort 3 695 544 48 863 Nordväst 802 251 48 586 Nordost 4 201 751 50 861 Sydväst 2 209 528 45 084 Sydost 71 204 – Summa 12 773 245 50 960 Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Property Advisors AB. Se även sidorna 74–75 samt not 18. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till 6 437 468 (7 224 470) kkr till följd av totalresultatet –712 321 (–136 218) kkr minus årets utbetalda utdelning om 74 304 (132 096) kkr eller 4,31 (–0,82) kr/aktie. Soliditeten uppgick till 47,2 (43,1) procent och belåningsgraden till 44,1 (47,9) procent. Räntebärande skulder Räntebärande skulder minskade till 5 628 476 (7 535 017) kkr, varav 0 (0) kkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 131 975 (140 000) kkr. Totalt löper –103 850 (2 402 050) kkr med rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 4,0 (4,2) år. Andelen låneförfall kommande 12 månader uppgår till 13 (23) procent. Investeringar kopplat till projekt har finansierats med likvid från bolags- och fastighetsförsäljningar, banklån och kapital marknadsfinansiering. Närmar e specifikation av Hebas finansiering redovisas i not 3. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld minskade till 1 326 247 (1 709 603) kkr. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp (20,6 procent) och beräknas med utgångspunkt från temporära skill- nader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte kassaflödet. 96 96 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 97 ===== Förändring av eget kapital Rapport över kassaflöden KONCERNEN Belopp i kkr Not Aktie - kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital hänförligt till moderföre - tagets ägare Eget kapital Koncernen 30 Ingående eget kapital 2022-01-01 34 400 6 880 7 451 504 7 492 784 7 492 784 Årets totalresultat –136 218 –136 218 –136 218 Transaktioner med ägare Utdelning –132 096 –132 096 –132 096 Utgående eget kapital 2022-12-31 34 400 6 880 7 183 190 7 224 470 7 224 470 Ingående eget kapital 2023-01-01 34 400 6 880 7 183 190 7 224 470 7 224 470 Årets totalresultat –712 321 –712 321 –712 321 Transaktioner med ägare Återköp egna aktier –377 –377 –377 Utdelning –74 304 –74 304 –74 304 Utgående eget kapital 2023-12-31 34 400 6 880 6 396 188 6 437 468 6 437 468 KONCERNEN Belopp i kkr Not 2023 2022 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Driftsöverskott 402 132 361 716 Central administration –36 515 –38 235 Avskrivningar 3 389 3 876 Övriga poster 39 –6 320 –2 076 Erhållen utdelning Brandkontoret 747 1 169 Erhållna räntor 38 303 5 931 Betalda räntor –175 507 –109 276 Betald skatt 330 –103 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 226 559 223 002 Förändring kortfristiga fordringar 49 802 –22 672 Förändring kortfristiga skulder –24 267 –3 774 Kassaflöde från den löpande verksamheten 252 094 196 556 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i förvaltningsfastigheter 18 –327 366 –1 648 400 Investering i finansiella tillgångar –3 518 –193 Övriga investeringar –3 828 –6 322 Försäljning av förvaltningsfastigheter 2 062 645 –87 Utdelning intresseföretag 58 000 – Investering intresseföretag –16 063 – Försäljning av övriga anläggningstillgångar 2 841 2 426 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 772 711 –1 652 576 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 33 1 409 013 3 985 017 Amortering av lån 33 –3 315 554 –2 475 000 Förändring av långfristiga fordringar 102 838 20 082 Återköp av aktier –377 – Utbetald utdelning –74 304 –132 096 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 878 384 1 398 003 Årets kassaflöde 146 421 –58 017 Likvida medel vid årets början 100 751 158 768 Likvida medel vid årets slut 247 172 100 751 97 97 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 98 ===== Resultaträkning MODERBOLAGET Belopp i Kkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 6 245 008 231 437 Fastighetskostnader Driftkostnader 7, 8 –94 687 –85 217 Underhållskostnader –4 523 –3 865 Fastighetsskatt –3 886 –3 872 Tomträttsavgälder 9 –2 421 –2 448 Driftnetto 139 490 136 035 Avskrivningar –26 993 –25 455 Bruttoresultat 112 497 110 579 Central administration 8, 10 –36 158 –38 526 Resultat fastighetsförsäljning 11 –31 880 – Rörelseresultat 44 458 72 054 Finansiella intäkter 12 800 720 78 852 Räntekostnader 13 –80 687 –72 660 Värdeförändring derivatinstrument 14 –128 326 226 837 591 707 233 029 Resultat efter finansiella poster 636 167 305 082 Bokslutsdispositioner 15 –50 268 12 004 Skatt på årets resultat 16 33 432 –77 426 Årets resultat 619 330 239 661 Rapport över totalresultat MODERBOLAGET Belopp i kkr 2023 2022 Årets resultat 619 330 239 661 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat 619 330 239 661 98 98 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 99 ===== Balansräkning MODERBOLAGET Kkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter 17 5 332 6 387 5 332 6 387 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 18 2 378 027 2 522 095 Inventarier 19 7 470 7 089 2 385 497 2 529 184 Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterföretag 24 45 967 39 267 Derivatinstrument 3 99 452 227 778 Fordringar hos koncernföretag 25 2 943 332 3 983 580 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 21 13 795 20 646 Övriga långfristiga fordringar – 1 204 3 102 545 4 272 475 Summa anläggningstillgångar 5 493 374 6 808 046 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 26 927 991 Fordringar hos koncernföretag 27 776 876 – Övriga fordringar 27 2 980 2 577 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 11 089 14 453 791 872 18 021 Likvida medel 29 246 455 99 992 246 455 99 992 Summa omsättningstillgångar 1 038 327 118 013 SUMMA TILLGÅNGAR 6 531 701 6 926 059 Kkr Not 31 dec 2023 31 dec 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 30 Bundet eget kapital Aktiekapital 34 400 34 400 Reservfond 6 880 6 880 41 280 41 280 Fritt eget kapital Balanserad vinst 1 508 544 1 343 564 Årets vinst 619 330 239 661 2 127 874 1 583 225 Summa eget kapital 2 169 154 1 624 505 Obeskattade reserver 31 2 716 1 848 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 35 204 390 237 822 Summa avsättningar 204 390 237 822 Skulder Långfristiga skulder 32 Långfristiga räntebärande skulder 33 2 229 509 3 120 400 Skulder till koncernföretag 25 1 267 582 384 390 Summa långfristiga skulder 3 701 481 3 504 790 Kortfristiga skulder 32 Leverantörsskulder 8 699 8 185 Kortfristiga räntebärande skulder 33 528 500 1 505 000 Övriga skulder 34 90 020 4 316 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 30 130 39 594 Summa kortfristiga skulder 658 350 1 557 095 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 531 701 6 926 059 99 99 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 100 ===== Förändring av eget kapital MODERBOLAGET Belopp i kkr Not Aktiekapital Reservfond Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Moderbolaget 30 Eget kapital 2021-12-31 34 400 6 880 1 475 660 1 516 940 Årets vinst 239 661 239 661 Transaktioner med ägare Utdelning –132 096 –132 096 Eget kapital 2022-12-31 34 400 6 880 1 583 225 1 624 505 Årets vinst 619 330 619 330 Transaktioner med ägare Återköp av egna aktier –377 –377 Utdelning –74 304 –74 304 Eget kapital 2023-12-31 34 400 6 880 2 127 874 2 169 154 Kassaflödesanalys MODERBOLAGET Belopp i kkr Not 2023 2022 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Driftnetto 139 490 136 035 Central administration –36 158 –38 526 Avskrivningar 3 389 3 876 Övriga poster 39 –1 658 –75 Erhållen utdelning Brandkontoret 747 1 169 Erhållna räntor 113 325 94 271 Betalda räntor –80 647 –78 165 Betald skatt – 337 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 138 487 118 922 Förändring kortfristiga fordringar –28 335 –17 853 Förändring kortfristiga skulder 82 199 5 977 Kassaflöde från den löpande verksamheten 192 352 106 041 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i byggnader och mark 18 –110 010 –181 318 Investering i finansiella tillgångar/dotterbolag –63 200 –25 Övriga investeringar –3 898 –6 347 Förändring långfristiga fordringar koncernföretag 1 041 975 – Försäljning av förvaltningsfastigheter 102 000 – Försäljning av övriga anläggningstillgångar 2 841 2 426 Kassaflöde från investeringsverksamheten 969 708 –185 239 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 33 1 380 263 2 724 150 Amortering av lån 33 –3 247 654 –2 702 074 Förändring av långfristiga fordringar 1 204 117 497 Förändring av långfristiga skulder koncernföretag 974 670 – Erhållet koncernbidrag 26 876 16 849 Lämnat koncernbidrag –76 275 –4 301 Utbetald utdelning –74 304 –107 328 Återköp aktier –376 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 015 597 20 024 Årets kassaflöde 146 463 –58 169 Likvida medel vid årets början 99 992 158 161 Likvida medel vid årets slut 246 555 99 992100 100 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 101 ===== Noter Not 1 Allmän information Heba Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är S tockholm. Huvudkontorets postadress är Box 17006, 104 62 Stockholm. Hebas aktie är noterad vid Stockholmsbörsen, den Nordiska Listan, MidCap, och koncernens största aktieägare är Nordea Bank ABP, Charlotte Ericsson, Anna Vogel och Johan Vogel. Hebas verksamhet är att äga och förvalta hyres- och samhälls- fastigheter, företrädesvis i Stockholmsområdet. Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret 2023 har den 20 mars 2024 godkänts av styrelsen för offentliggörande och kommer slutligen att fastställas på års stämman den 24 april 2024. Redovisnings- och värderingsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU god- kända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2023. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommenda- tion RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen. Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolk- ningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka koncernens eller moder bolagets finansiella s tällning eller resultat i väsentlig omfattning. Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om ej annat anges. I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaff- ningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastig- heter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett till verkligt värde. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än 1 år från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom 1 år från balansdagen. Principen om fortlevnad tillämpas. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att f örvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvalt- ningsorganisation och administration är av underordnad bety- delse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Samarbetsarrangemang klassificeras som joint ventures. Med joint ventures avses företag där Heba tillsammans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett joint venture ger de gemensamma ägarna rätt till investeringens nettotillgångar. Joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär att en netto pos t inklusive ev. goodwill redovisas i balansräkningen under ”Andelar i intresseföretag och joint ventures”. I resultat- räkningen redovisas resultatandelar under ”Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures”. Samarbetsarrangemang som redovisas enligt kapitalandelsmetoden värderas inlednings- vis till anskaffningsvärde. 101 101 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 102 ===== Not 2 Redovisningsprinciper 2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings- sed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnads- poster respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upplys- ningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna inne- bära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en bety- dande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 18. 2.2 Konsolidering Dotterföretag Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen Heba Förvaltnings AB, Heba Stockholm AB, Heba Hyresrätten AB, Heba Bostads AB, Heba Hyreshus AB, Heba Hyresfastigheter AB, Heba Bostadsfastigheter AB, Heba Hyreslägenheter AB, Heba Fastighetsutveckling AB, Heba Fastighetsutveckling Söderort AB, Heba Förvaltning 10 AB, Heba Förvaltning 11 AB, Heba Equity AB samt Heba Foxtrot AB med tillhörande helägda dotterföretag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavan- den inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Konsoli- dering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan klassificeras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Förvärv av bolag där den huvudsakliga tillgången är en eller flera fastig- heter utan någon större fastighetsförvaltning eller fastighets - adminis tration klassificeras vanligtvis som tillgångsförvärv. Gjorda bolagsförvärv har klassificerats som tillgångsförvärv vilket får till följd att någon redovisning ej sker av uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet. Intresseföretag och joint ventures Som intresseföretag och joint ventures redovisas med tillämp- ning av kapitalandelsmetoden och omfattar företag i vilka kon- cernen utövar ett betydande, men ej bestämmande, inflytande vilket föreligger när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i intresseföretag och joint ventures initialt i koncernens balansräk- ning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultatet ingår i koncernens resultat. Utdelningar från intresseföretag och joint ventures redovisas som minskning av investeringens redovisade värde. När koncer- nens andel av förlusterna i ett intresseföretag eller joint ventures är lika stor som eller överstiger innehavet i detta intresseföretag eller joint ventures (inklusive alla långfristiga fordringar som i realiteten utgör den del av koncernens nettoinvestering), redo - visar k oncernen inga ytterligare förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser å intresseföretaget och joint ventu- rets vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncer- nen och dess intresseföretag och joint ventures elimineras till omfattningen av koncernens innehav i intresseföretag och joint ventures. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som överförs. 2.3 Intäkter Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskotts- hyror redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastig- hetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och för- måner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. 2.3.1 Resultat från gemensamt styrda verksamhet och joint ventures Nedan beskrivs de principer som tillämpas för intresseföretag och joint ventures som bedriver bostadsutveckling av bostads- rätter, där Heba sedan tar in sin resultatandel i resultaträkningen, Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures. Vid bostadsutveckling av bostadsrätter kommer intäkter från försälj- ningen av bostadsrätter till bostadsköpare, som vanligen utgörs av privatpersoner. Avtal om köp av bostadsrätt ingås löpande med kunderna, vanligen med start innan byggnationen påbörjas. Heba har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadsrätt. Transaktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll över bostads- rätten, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, varvid kontrollen anses överförd. Heba har gjort bedömningen att kontrollen över bostadsrätten övergår till kunden vid den tid- punkt då bostadsrättsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är färdigställd. 2.4 Leasing Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing för leasegivare. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på lease - giv aren klassificeras som operationella leasingavtal. Avseende tillgångar och skulder härförliga till alla leasingavtal, med några undantag, tillämpas IFRS 16 Leasingavtal vilket innebär att de redovisas i balansräkningen såsom nyttjanderätts- tillgångar. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden per 1 januari 2019. Heba har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderätts - tillgången k varstår till nästa omförhandling av respektive tomt- rättsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oför- ändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Heba analyserar löpande värderingen av leasingskulden utifrån ändringar eller tillkommande leasingavtal. Korttidsleasing och leasing av mindre värde kostnadsförs linjärt över löptiden i enlig- het med praktiska undantag so finns tillgängliga att tillämpa. 2.5 Aktiverade utgifter Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utveck- lats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaff- ningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskriv- ningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 10 procent per år. 2.6 Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvalt- ningsfastigheter, se not 18. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställts genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvud- 102 102 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 103 ===== metod har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkyl- mässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkyl - period med häns yn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Som extern värderings- man har Savills Sweden AB anlitats som är ett oberoende kon- sultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Övriga fastigheter har värderats internt. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och reste- rande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redo - visas k vartalsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet. Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny- , till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden. Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader. IFRS Värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras värderingen inte ute - slutande på observ erbara priser utan justering krävs för den spe- cifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3 finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Någon omklassificering har inte skett under året. 2.7 Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskriv- ningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 20 procent per år. 2.8 Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det så kallade återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång. 2.9 Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när bolaget blir part till instru- mentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställ- ning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen (kategorisering framgår under respektive finansiell tillgång/finansiell skuld nedan). Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används officiella marknadsnoteringar per boksluts - dagen. I de f all sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassa - flöden till not erad marknadsränta för respektive löptid. Verkligt värde klassificeras från nivå 1 till 3 enligt IFRS 13 där nivå 1 är noterade priser för identiska tillgångar och skulder på en aktiv marknad och där nivå 3 är verkligt värde baserat på en analys av tillgångens och skuldens marknadssituation. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej. Upplupet anskaffningsvärde Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektiv - r änte met oden, vilket innebär att eventuella över- eller underkur- ser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektiv - r äntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden. Kvittning av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera pos- terna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. 2.9.1 Likvida medel Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maxi- malt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder. 2.9.2 Hyresfordringar Hyresfordringar kategoriseras som finansiella tillgångar vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Då hyres- fordrans förväntade löptid är kort sker redovisning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av hyresford- ringar redovisas som driftkostnad. 2.9.3 Derivatinstrument Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats. Värdeförändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat. Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. 2.9.4. Leverantörsskulder Leverantörsskulder kategoriseras som ”Andra skulder” vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leveran- törsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering. 2.9.5. Övriga finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras som finansiella skulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostna- der inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förvän- tad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. 2.10 Segmentsredovisning Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastig- hetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Hebas interna rapporterings- system är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rap- porteringen till företagsledningen. Segmentsredovisningen kon- solideras enligt samma principer som koncernredovisningen. 2.11 Pensioner Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta en förmånsbe- stämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret 103 103 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 104 ===== 2023 har Alecta inte haft möjlighet att ta fram de värden som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäk- ring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Alectas kollektiva konsolideringsnivå uppgick per 31 december 2023 till 158 (172) procent. 2.12 Skatt Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perio- der. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moder - bolaget r edovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Upp- skjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. F örändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning. 2.13 Rapport över kassaflöden Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. Driftsöverskottet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under året, samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten. 2.14 Moderbolagets redovisningsprinciper Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt års - r edovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommen- dation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moder- bolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga a v EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryg- gandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS. Enligt IFRS 9 redovisas derivat- instrument till verkligt värde även i den legala enheten. Någon säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redo- visas löpande i resultaträkningen. Skillnaderna mellan koncer- nens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande: 2.14.1 Förvaltningsfastigheter Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid reparationer och ombyggnad aktiveras endast sådana arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad. Vid fastighetsförvärv besiktigas bygg- naderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhålls - beho vet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till tillträdet. Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet enligt följande: byggnader 1 procent, aktiverade standardförbättringar i lägenheter och allmänna utrymmen 3 pr ocent. Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar. 2.14.2 Inventarier Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskrivningar på inventarier redovisas i moder - bolaget som ack umulerade överavskrivningar under obeskat- tade reserver. 2.14.3 Aktier i dotterföretag Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar r edovisas som finansiella intäkter. 2.14.4 Koncernbidrag Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. 2.14.5 Leasing Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 utan använder sig av undan- taget i RFR 2 och redovisar leasingavgifterna från eventuella leasing a vtal som en kostnad linjärt över leasingperiodens längd. Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomrättsavtal och kost- naden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet. Eventuell nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas således inte i balansräkningen. Moderbolaget är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 2.3, och leasetagare avseende tomträttsavgälder, se not 9. Det finns även ett mindre antal leasing a vtal av ringa omfattning, där moderbolaget är lease - tagar e, och avser främst kontorsinventarier. 104 104 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 105 ===== Not 3 Finansiell riskhant ering och derivatinstrument Heba är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framför allt exponeras Heba för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Ränterisk Heba har en förhållandevis låg belåningsgrad, per årsskiftet 44,1 procent. Den räntebärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finans- netto beror på upplåningens räntebindningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 1 920,0 mkr bundits på 2 år och 2 562,4 mkr på 3 år och längre. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskif- tet till 2,21 (2,26) procent. Den genomsnittliga räntebindnings - tiden v ar 3,5 (2,8) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med 56,3 mkr för år 2024. Av räntebärande skulder på 5 628,5 (7 535,0) mkr löper –103,9 (2 402,1) mkr samt checkräkningskredit på 0 (0) mkr med rörlig ränta. Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per årsskiftet hade Heba utestående certifikat om 50 (940) mkr. Heba har outnyttjade kreditlöften, som vid var tillfälle täcker utestående certifikat. Outnyttjade kredit löft en uppgår per årsskiftet till 2 232,0 (2 090,0) mkr, varav 132,0 (140,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit och byggnadskreditiv. Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2023 framgår av nedanstående tabell. Räntebindningsstruktur 2023-12-31 Löptid Volym, mkr Snittränta, % Andel, % < 1 år 1 146,1 3,41 20 1–2 år 1 920,0 2,32 34 2–3 år 400,0 1,04 7 3–4 år 750,0 1,76 13 4–5 år 150,0 1,30 3 5–6 år 200,0 0,70 4 6–7 år 380,0 1,37 7 7–8 år 330,0 1,69 6 8–9 år 352,4 2,59 6 9–10 år – – – Summa 5 628,5 2,21 100 I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i de fall räntan bundits med hjälp av räntederivat, vilka handlas utan marginal. Finansiella derivatinstrument I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). Totalt har Heba tecknat ränte - s wappar om 4 450,0 (3 450,0) mkr, varav 550 mkr avser ränte - s wappar med framtida startdatum 2024 och 2025. Per 31 december uppgick derivatens verkliga värde till 99,5 (227,8) mkr. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringen redo- visas löpande i rapport över totalresultat. Refinansierings- och likviditetsrisk Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostna- den blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan upp - fyllas som en f öljd av otillräcklig likviditet. Heba minimerar risken genom god lönsamhet och en soliditet på minst 40 procent. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styr- ning sker av låneskuldens förfallostruktur. Räntebärande skulder uppgick per 31 december 2023 till 5 628,5 (7 535,0) mkr, varav 0 (0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 132,0 (140 ,0) mkr. Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 31 december 2023 framgår av nedanstående tabell. Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31 Löptid Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Certifikatprogram 4 000,0 50,0 < 1 år 1 194,0 662,0 1–2 år 1 701,0 1 201,0 2–3 år 1 950,0 950,0 3–4 år 200,0 – 4–5 år 440,0 440,0 5–6 år 321,4 321,4 6–7 år 1 138,0 1 138,0 7–8 år 330,0 330,0 8–9 år 536,1 536,1 9–10 år – – Summa 11 810,5 5 628,5 Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. För långfristiga räntebärande skulder med fast ränta uppgår under- värdet till 79,4 (22,1) mkr. Likvidflöden beräknade per 2023-12-31 (belopp i mkr) År Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2024 712,0 240,0 –49,5 902,5 2025 1 201,0 188,0 –32,2 1 356,8 2026 950,0 135,0 –20,8 1 064,2 2027 0,0 109,7 –18,9 90,8 2028 440,0 102,6 –10,7 531,9 2029 321,4 74,5 –6,0 390,0 2030 1 138,0 35,7 –4,3 1 169,4 2031 330,0 23,3 –3,5 349,9 2032 536,1 9,9 – 546,1 Summa 5 628,5 918,8 –145,9 6 401,4 Vid beräkningen av ränta på krediter har antagits oförändrad Stibor r änta under kredittiden. Likviditetsflödet för räntederivat utgörs av en fast betald del minus en rörlig betald/erhållen del. 105 105 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 106 ===== Vid beräkning av den rörliga delen har Stiborräntan per bok- slutsdagen använts över hela derivatets löptid. Kredit- och motpartsrisk Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en trans - ak tion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar kon- cernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engage- manget per motpart är begränsat. Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart. Det största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är knappt 3 procent av koncernens totala hyresintäkter. Nedskrivningar Ackumulerade nedskrivningar har skett av hyresfordringar enligt följande (se även not 26): Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Hyresfordringar 3 960 4 848 2 296 2 451 Förväntade kreditförluster –2 201 –2 275 –1 369 –1 460 Summa hyresfordringar 1 759 2 573 927 991 Not 4 Rapport ering per segment Koncernen 2023 Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Totalt koncern Hyresintäkter 57 440 179 851 14 189 89 408 188 638 36 130 565 656 Fastighetskostnader Driftkostnader –13 919 –55 524 –4 703 –25 023 –45 222 –9 652 –154 043 Underhållskostnader –392 –1 730 –4 –248 –990 –34 –3 398 Fastighetsskatt –1 502 –1 914 –9 –1 269 –868 –520 –6 082 Driftsöverskott 41 627 120 683 9 473 62 868 141 558 25 924 402 133 Värdeförändring Fastighet, orealiserad –103 786 –353 774 –11 252 –367 830 –224 620 –23 265 –1 084 528 Resultat –62 159 –233 091 –1 779 –304 962 –83 062 2 659 –682 395 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 792 967 3 695 544 802 251 4 201 751 2 209 528 71 204 12 773 245 Nyttjanderättstillgång tomträtt 44 574 81 710 0 0 0 0 126 284 Finansiella anläggningstillgångar 0 119 722 13 0 156 271 0 276 005 Övriga anläggningstillgångar 1) 1 374 3 864 843 4 220 2 502 0 12 803 Övriga kortfristiga fordringar1) 6 053 17 026 3 717 18 595 11 024 0 56 414 Ofördelade tillgångar 0 0 0 0 0 0 247 172 Summa tillgångar 1 844 968 3 917 866 806 824 4 224 566 2 379 325 71 204 13 491 924 Kortfristiga ej räntebärande skulder Fördelade skulder 1) 11 433 32 159 7 021 35 123 20 822 0 106 557 Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 11 433 32 159 7 021 35 123 20 822 0 106 557 Investeringar 9 103 112 062 3 694 20 812 114 965 4 782 265 419 1) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel. Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskottet 402 132 (361 716) kkr och resultatet före skatt –1 044 109 (–138 299) kkr består av central administration –36 516 (–38 235) kkr, räntekostnad leasing –4 124 (–4 725) kkr, finansnetto –142 689 (–79 290) kkr, nedskrivningar finansiella tillgångar –10 632 (0) kkr, resultat fastighetsförsäljning –75 355 (–87) kkr, andel intresseföretag och joint ventures 35 929 (–1 181) kkr och orealiserad värde f örändring –1 212 854 (–376 498) kkr. 106 106 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 107 ===== Koncernen 2022 Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Totalt koncern Hyresintäkter 54 832 188 440 13 320 165 855 83 747 3 708 509 903 Fastighetskostnader Driftkostnader –12 345 –58 175 –4 515 –37 468 –23 295 –1 992 –137 790 Underhållskostnader –484 –2 140 –36 –637 –279 0 –3 576 Fastighetsskatt –1 486 –2 227 –215 –1 514 –1 242 –137 –6 821 Driftsöverskott 40 517 125 898 8 555 126 236 58 931 1 579 361 716 Värdeförändring Fastighet, orealiserad –33 272 –264 695 3 664 –257 931 –45 322 –5 778 –603 334 Resultat 7 245 –138 797 12 219 –131 695 13 609 –4 199 –241 618 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 888 061 5 383 675 1 003 598 4 698 924 2 319 931 423 995 15 718 184 Nyttjanderättstillgång tomträtt 44 430 112 288 0 0 0 0 156 718 Finansiella anläggningstillgångar 0 116 441 74 072 0 221 598 0 412 111 Övriga anläggningstillgångar1) 1 207 5 120 662 3 855 2 202 430 13 476 Övriga kortfristiga fordringar1) 13 681 58 041 7 506 43 698 24 955 4 871 152 752 Ofördelade tillgångar 0 0 0 0 0 0 99 795 Summa tillgångar 1 947 379 5 675 565 1 085 838 4 746 477 2 568 686 429 296 16 553 036 Kortfristiga ej räntebärande skulder Fördelade skulder 1) 16 363 69 418 8 977 52 263 29 846 5 826 182 693 Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 16 363 69 418 8 977 52 263 29 846 5 826 182 693 Investeringar 3 328 127 510 205 232 116 885 107 722 454 561 131 1) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel. Not 5 Hyresintäkter 2023-12-31 Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Kontrakts- värde Andel av värdet Kommersiellt, löptid År 2024 215 6 484 1% År 2025 25 4 813 1% År 2026 25 4 767 1% År 2027 22 21 287 4% Övriga1) 13 93 898 18% Summa lokaler 300 131 249 26% Vakanta lokaler 22 798 Interna kontrakt 11 3 117 1% Ombyggnadsprojekt 3 2 Bostäder 3 148 368 733 72% Garage och p-platser 1 040 10 676 2% Summa 1) Övervägande del avser kontraktsvärde för 15-årigt hyresavtal (tom 2029-11- 30) med hyresgäst Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (tom 2031-04-21) med hyresgäst Vardaga AB avseende äldreboende i Farsta, 15-årigt hyresavtal (tom 2030-12-31) med hyresgäst Vardaga Silverhemmet AB avseende äldreboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (tom 2031-11-30) med hyresgäst Frösunde Omsorg AB avseende äldre - boende i Sollentuna, 20-årligt hyresavtal (tom 2037-02-28) med hyresgäst Stockholms Kommun avseende LSS-boende i Stockholm, 15-årigt hyres - avtal (tom 2036-04-14) med Vardaga Nytida Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Österåker, 15-årigt hyresavtal (tom 2036-05-03) med Humana Omsorg avseende äldreboende i Vallentuna, 20-årigt hyresavtal (2039-04-04) med Salems Kommun avseende vårdboende i Salem samt 20-årigt hyresavtal (tom 2037-04-30) med Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Norrtälje. Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgäs- ten svarar för är lite mindre än 3 procent av koncernens totala hyresintäkter. 107 107 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 108 ===== Not 6 Hyr esintäkter per kontraktsgrupp Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Bostäder 422 561 384 803 195 126 183 740 Lokaler, övriga 28 787 31 123 21 323 19 773 Lokaler, samhällsfastigheter 108 664 87 592 – – Garage och p-platser 12 051 11 657 6 107 6 313 Koncerninterna tjänster – – 26 252 23 411 Övriga intäkter – – 1 942 2 397 Outhyrt, interna kontrakt med mera –6 408 –5 272 –5 742 –4 592 Summa 565 655 509 903 245 008 231 437 Not 7 Driftkostnader Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Värmekostnader 20 285 19 237 9 486 8 484 Fastighetsskötsel 81 483 71 859 40 953 37 539 Fastighetsadministration 40 389 35 771 37 759 30 163 Övriga driftkostnader 11 887 10 923 6 489 9 031 Summa 154 044 137 790 94 687 85 217 Not 8 Anställda och personalkostnader Koncernen Moderbolaget Antal anställda 2023 2022 2023 2022 Medeltal anställda 46 49 46 49 Varav kvinnor 20 20 20 20 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader har kostnadsförts enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Löner och ersättningar 36 203 36 527 36 203 36 527 Sociala kostnader 19 302 19 408 19 302 19 408 (varav pensionskostnader) 7 496 (7 625) 7 496 (7 625) Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för vd uppgår till 2 436 (2 745) kkr. Se även not 2.11 angående redovisning av ITP- plan hos Alecta. Av koncernens och moderbolagets pensions- kostnader avser 1 161 (1 088) kkr vd samt 1 553 (1 625) kkr övriga ledande befattningshavare. Styrelsen i Heba består av 5 (5) ledamöter. Övriga ledande befattningshavare var under året totalt 6 (6). Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter med flera och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Styrelseordförande 510 475 510 475 Styrelseledamöter 920 880 920 880 Vd 4 142 4 256 4 142 4 256 Övriga ledande befattnings - havare, 5 (5) st 5 835 5 648 5 835 5 648 Övriga anställda, 42 (41) st 24 796 25 268 24 796 25 268 Summa 36 203 36 527 36 203 36 527 Styrelsens ordförande och övriga ledamöter Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 430 (1 355) kkr varav 510 (475) kkr till styrelsens ord - f örande Lennart Karlsson och med 230 (220) kkr vardera till sty- relseledamöterna Tobias Emanuelsson, Lena Hedlund, Christina Holmbergh och Johan Vogel. Någon rörlig ersättning eller andra förmåner förekommer ej för styrelsen. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50 procent i december och 50 procent efter nästa års bolagsstämma. Något särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej. Verkställande direktör Till vd Patrik Emanuelsson har utgått lön och andra beskatt- ningsbara förmåner med totalt 4 283 kkr. Någon rörlig ersättning har ej utgått. Beskattningsbara förmåner utöver lön till vd har utgått totalt med totalt 165 (151) kkr. För vd utgår pensions - pr emie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månads- lönen. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2023 uppgick totalt för vd till 1 161 (1 088) kkr. Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Styrelsen fattar beslut om vd:s lön och övriga villkor.108 108 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 109 ===== Övriga ledande befattningshavare Till andra ledande befattningshavare, fem personer, har utgått beskattningsbara förmåner utöver lön med totalt 461 (398) kkr. Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP-plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2022 uppgick till 1 188 (1 355) kkr. Den premiebestämda pensionskostnaden 2023 uppgick till 364 (270) kkr. Könsfördelning bland ledande befattningshavare Koncern och moderbolag 2023 2022 Andel kvinnor Styrelse 40% 40% Ledande befattningshavare 67% 67% Sjukfrånvaro Koncern och moderbolag 2023 2022 Total sjukfrånvaro 2% 3% – sjukfrånvaro för kvinnor 2% 2% – sjukfrånvaro för män 2% 3% – anställda –29 år 4% 2% – anställda 30–49 år 2% 3% – anställda 50 år– 1% 3% Not 9 Nyttjander ättstillgångar och leasingskuld Koncernen 2023 2022 Ingående värde 1 januari 2023 156 733 157 500 Årets förändring 2 584 –767 Avgår sålda fastigheter –33 033 – Summa 126 284 156 733 Alla leasingavtal som är längre än 12 månader ska enligt IFRS 16 redovisas i rapport över finansiell ställning i koncernen. Standar- den omfattar även redovisning av tomträttsavtal. Heba:s tomt- rättsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning och avser främst kontorsinventarier. Tomträttsavta- len upptas till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonterings- ränta om 3 procent. Se även not 1, redovisnings- och värderings- principer. Förfallostruktur leasingskulder Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förfallotidpunkt 1 år 1 108 – 1 108 – Förfallotidpunkt 2–5 år 1 042 3 703 297 1 791 Förfallotidpunkt efter 5 år 1 639 1 022 1 090 657 Sålda fastigheter – – – – Summa 3 789 4 725 2 495 2 448 Not 10 Central administration I kostnaderna för central administration ingår bland annat k ostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisionsarvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier. Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Revisionsuppdraget 2 179 2 190 2 179 2 190 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 313 113 – – Övriga tjänster 402 114 402 114 Summa 2 894 2 417 2 581 2 304 Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genom- förande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag. Not 11 Resultat fastighetsförsäljning Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Resultat vid avyttring av fastigheter –75 355 –86 –31 880 – Summa –75 355 –86 –31 880 – 109 109 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 110 ===== Not 12 Finansiella intäkter Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Utdelning på aktier i dotter - företag – – 750 000 – Utdelning allframtidsbrand - försäkring 747 1 169 747 1 169 Ränteintäkter 8 660 1 279 8 287 738 Ränteintäkter, intresseföretag 24 928 22 184 7 680 13 887 Ränteintäkter, koncernföretag – – 90 507 63 059 Summa 34 335 24 632 107 220 78 852 Not 13 Räntekostnader Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Räntekostnader, kreditinstitut 179 178 106 791 63 848 68 225 Aktiverade ränteutgifter –2 216 –2 925 –2 216 –2 925 Räntekostnader, dotterbolag – – 19 039 7 348 Övriga räntekostnader 63 56 16 12 Summa 177 024 103 922 80 687 72 660 Not 14 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter Värdeförändringen totalt under året uppgick till –1 084 528 (–603 335) kkr, motsvarande –6,9 (–4,1) procent. Årets värdeför- ändring om –6,9 procent beror främst på en låg transaktionsnivå och högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i Stockholms- regionen. Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Real Estate AB per årsbokslutet. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Som huvudmetod vid värde- ringen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkyl- mässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till tioårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt mark- nadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är indivi- duella per fastighet beroende på analys av genomförda transak- tioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på hyresfastigheter motsvarar 3,2 procent i snitt och på samhällsfastigheter 4,2 procent i snitt. För mer information se även sidorna 74–75 samt not 18. Räntederivat Värdeförändring räntederivat uppgick till –128 326 (226 837) kkr. Under 2023 uppstod ett övervärde i derivatportföljen till följd av höjda marknadsräntor. Samtliga räntederivat värderas enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeföränd- ringar redovisas löpande i rapport över totalresultat. Not 15 Bokslutsdispositioner Moderbolaget 2023 2022 Överavskrivning på inventarier –868 –544 Koncernbidrag –49 399 12 548 Summa –50 267 12 004 110 110 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 111 ===== Not 16 Skatt Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Aktuell skatt Årets skattekostnad – –183 – – Skatt hänförlig till tidigare år 338 13 – – Uppskjuten skatt Obeskattade reserver i koncernföretag 2 072 –479 Finansiella instrument 26 435 –46 728 26 435 –46 728 Underskottsavdrag –1 343 –2 417 11 084 –13 384 Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde 304 285 51 875 –4 087 –17 314 Summa 331 788 2 081 33 432 –77 426 Redovisat resultat före skatt –1 044 089 –138 299 585 898 317 087 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% 215 082 28 490 –120 695 –65 320 Skatt hänförlig till tidigare år 338 13 – – Skatteeffekt ränteavdragsbegränsning –15 175 –1 966 5 307 9 220 Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag – 142 861 – Återföring uppskjuten skatt vid försäljning 135 261 – – – Underskottsavdrag tidigare år –2 294 – –3 099 Ej redovisad uppskjuten skatt på temporära skillnader –7 534 –2 757 – – Skatteffekt av ej bokförd skattepliktig intäkt –18 565 6 169 –18 565 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 176 836 159 831 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –2 571 –525 –369 –493 Övriga skattemässiga justeringar 6 210 –1 151 – – Summa 331 788 2 081 33 432 –77 426 Effektiv skattesats 31,8% 1,5% –5,7% 24,4% Not 17 Balanserade utgifter Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 12 447 11 852 12 447 11 852 Investeringar 0 595 0 595 Utgående anskaffningsvärde 12 447 12 447 12 447 12 447 Ingående ackumulerade avskrivningar –6 060 –5 050 –6 060 –5 050 Årets avskrivningar –1 055 –1 010 –1 055 –1 010 Utgående ackumulerade avskrivningar –7 115 –6 060 –7 115 –6 060 Utgående planenligt restvärde 5 332 6 387 5 332 6 387 111 111 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 112 ===== Not 18 Förvaltningsfastigheter Koncernen 2023 2022 Förvaltningsfastigheter Ingående balans 15 718 184 14 673 119 Investeringar 327 367 1 648 400 Försäljningar –2 187 777 – Orealiserad värdeförändring –1 084 529 –603 335 Utgående balans 12 773 245 15 718 184 Taxeringsvärden Byggnader 4 059 040 4 681 282 Mark 2 395 881 2 903 409 Varav mark tomträtter –523 779 –665 011 Summa 5 931 142 6 919 680 Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte- mäs sigt som lagertillgångar. Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyres - intäk ter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter i Stock- holmsregionen, Uppsala och Enköping samt tio vårdfastigheter och ett LSS-boende. Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Närmare 90 procent av beståndet utgörs av antingen nybyggda fastigheter eller fastig- heter renoverade till nyskick. Renoveringsarbetet har fortsatt i hög takt under 2023 och summerar man de senaste tio åren har Heba genomfört stambyten och renoverat cirka 1 400 lägen - het er. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 2 216 (2 925) kkr. Väsentliga åtaganden Heba har tecknat avtal med bolag kontrollerat av MAMA Management AB a vseende förvärv av hyreslägenheter i Käll- berga. Affären genomförs som en så kallad forward fundning där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar totalentreprenad- kontrakt. Fastigheterna består av 123 hyresrätter. Tillträde har skett under november 2022. Upphandling av entreprenader pågår. Planerad produktionsstart under 2024 och färdigställande 2026. Investeringen beräknas uppgå till cirka 373 mkr. Fastighetsvärdering 55 fastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB eller Novier Real Estate AB som båda är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Två av fastigheterna har per balansdagen externvärderats av båda externa och obero- ende värderare och det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna. En fastighet som utgör pågående nybyggnadsprojekt har intern - v ärderats av Heba. Syftet med värderingen är att bedöma de olika värderingsobjektens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderings objek tet på den öppna marknaden. Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation. Värderingen har som huvudmetod utförts genom så kallad kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdes - ber äkning av bedömda framtida driftnetton och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en femårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive del- marknad. Följande antaganden och bedömningar har använts; • Infla tionstakten har för kalkylperioden antagits till 2,00 procent per år. • Ny bos tadshyra för 2024 var vid tidpunkt för värdering redan känd för de flesta fastigheterna. För fastigheter där ännu inte överenskommelse träffats har hyreshöjningen för 2024 bedömts till 4,5% för fastigheterna i Enköping och 3% i Norr- tälje. Värderingsbolaget Novier har höjt bostadshyrorna med 3% mellan år 2024–2025 medan Savills höjt 3,5%. För åren därefter bedöms hyresutvecklningen i huvudsak följa inflatio- nen. För fastigheter med egensatt hyra har värderarna gjort en bedöminng av hyresutvecklningen. För nyligen genomförda ROT-projekt och nyproduktion har i de fall där ny förhand- lingsöverenkommelse tecknats höjning beräknats enligt dessa och i annat fall utifrån en bedömd marknadsmässig normhyra. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gäl- lande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra. • Långsik tig ekonomisk vakansgrad har i snitt bedömts till 0,9 procent och varierar inom beståndet mellan 0,1 och 5,0 procent. • K alkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I vär- deringarna används en kalkylränta från 3,8 till 6,4 procent med ett snitt på 5,4 procent och ett direktavkastningskrav från 1,8 till 4,5 procent med ett snitt på 3,2 procent. Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastig- hetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassi - fic erade i nivå 3 enligt IFRS 13. Se även not 2.10 Segmentsredo - visning. Avkastningskrav, värdeökning och bokfört värde exklusive pågående projekt fördelar sig enligt följande: Område Direkt - avkastning (%) Värde - ökning (%) Area (kvm) Bokfört värde (kr/kvm) Innerstaden 1,8–4,0 –5,5 26 890 66 700 Stockholm närförort 2,4–4,1 –6,6 75 630 48 900 Nordväst 3,4–4,1 –5,5 16 510 48 600 Nordost 2,7–4,5 –9,7 82 610 50 900 Sydväst 3,5–4,1 –7,8 49 010 45 100 Sydost – –1,1 – – Summa 1,8–4,5 –6,9 250 650 51 000 Marknadsvärdet på fastigheterna varierar beroende på konjunktur, ränteläge med mera, se nedanstående känslighetsanalys: Parameter Förändring Värdeförändring (mkr) Inflation +/– 1 %-enhet +1 047/–971 Kalkylränta +/– 0,5 %-enhet –485/+504 Direktavkastningskrav +/– 0,5 %-enhet –1 569/+2 092 Hyresvärde +/– 2 % +299/–307 Drifts- och underhållskostnader +/– 10 % –309/+303 112 112 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 113 ===== Avkastningskrav, kalkylränta, långsiktig vakans samt drift och underhåll fördelar sig enligt följande på våra kategorier: Kategori Direkt - avkastning (%) Kalkyl- ränta (%) Långsiktig vakans (%) Drift och underhåll (kr/kvm) Bostadsfastigheter 1,8–4,1 3,8–6,2 0,1–1,1 325–554 Samhällsfastigheter 4,0–4,5 6,0–6,4 2,0–5,0 170–374 Moderbolaget 2023 2022 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 2 710 393 2 536 983 Justering anskaffningsvärde – –892 Investeringar 106 352 181 318 Omklassificering –7 376 –7 015 Försäljningar –235 901 – Utgående anskaffningsvärde 2 573 468 2 710 393 Ingående ackumulerade avskrivningar –250 409 –225 846 Justering ackumulerade avskrivningar – 892 Försäljningar 30 602 – Årets avskrivningar –26 993 –25 455 Utgående ackumulerade avskrivningar –246 800 –250 409 Summa byggnad 2 326 668 2 459 984 Mark Ingående anskaffningsvärde 62 112 62 112 Investeringar 3 717 – Försäljningar –14 469 – Utgående anskaffningsvärde 51 359 62 112 Utgående planenligt värde 2 378 027 2 522 096 Taxeringsvärden Byggnader 2 021 022 2 294 164 Mark 1 696 126 2 062 573 Varav mark tomträtter –279 321 –379 321 Summa 3 337 827 3 977 416 Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte- mäs sigt som lagertillgångar. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 353 (600) kkr. Not 19 Inventarier Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 15 703 13 358 15 390 13 045 Investeringar 3 898 5 728 3 898 5 728 Försäljningar och utrangeringar –4 448 –3 383 –4 448 –3 383 Utgående anskaffningsvärde 15 153 15 703 14 840 15 390 Ingående ackumulerade avskrivningar –8 614 –8 067 –8 301 –7 754 Försäljningar och utrangeringar 3 265 2 318 3 265 2 318 Årets avskrivningar –2 334 –2 865 –2334 –2 865 Utgående ackumulerade avskrivningar –7 683 –8 614 –7 370 –8 301 Utgående planenligt restvärde 7 470 7 089 7 470 7 089 Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Driftkostnader 1 601 2 202 1 601 2 202 Central administration 733 663 733 663 Summa 2 334 2 865 2 334 2 865 Not 20 Andelar i intr esseföretag och joint ventures Företag, org.nr och säte Ägarandel % Redovisat värde 2023 ÅSF 2 AB 556952-8382, Stockholm 50,0 11 188 VBT Utvecklings AB 559273-5160, Stockholm 50,0 13 Åke Sundvall i Rosendal 1 AB 559257-1607, Stockholm 50,0 3 060 Big Valley AB 559274-0244, Stockholm 50,0 19 Fastighets AB Archipelwald 559307-3736, Stockholm 50,0 16 Summa 14 296 Koncernen 2023 2022 Redovisat värde vid året början 20 305 291 Förvärv – – Tillskott 13 062 1 200 Nedskrivningar –13 000 – Utdelningar –58 000 – Årets andel av intresseföretags resultat 35 929 18 814 Avyttring – – Värde vid årets utgång 14 296 20 305 Intresseföretagens finansiella ställning Årets resultat 2023 Eget kapital 2023-12-31 ÅSF 2 AB, 556952-8382 1 083 22 617 VBT Utvecklings AB, 559273-5160 –160 22 Åke Sundvall i Rosendal 1 AB, 559257-1607 –26 889 6 119 Big Valley AB, 559274-0244 –6 132 38 Fastighets AB Archipelwald, 559307-3736 –19 32 113 113 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 114 ===== Not 21 F ordringar hos intresseföretag och joint ventures Fordringar hos intresseföretag och joint ventures Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Långfristiga fordringar JV-projekt Bredäng, Panorama – 115 602 – 8 000 JV-projekt Vårbergstoppen 155 958 105 683 13 975 8 795 JV-projekt Rosendal, Uppsala – 55 226 – 3 852 JV-projekt Skarpnäck 6 – – – JV-projekt Big Valley 119 691 116 428 – – Övriga långfristiga fordringar – – – – Summa 275 655 392 939 13 975 20 646 Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Förfallostruktur långfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förfallotidpunkt 1–5 år 155 964 276 511 13 795 20 946 Förfallotidpunkt > 5 år 119 691 116 428 – – Summa 275 655 392 939 13 795 20 946 Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffnings- värde. Not 22 Andr a långfristiga värdepappersinnehav 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 25 197 25 003 Omklassificering – – Förvärv 3 509 194 Nedskrivningar –10 633 – Redovisat värde vid årets utgång 18 073 25 197 Heba äger två onoterade aktieinnehav dels Colive AB, dels Nya Boendet Development Eftr AB. Aktierna värderas till upplupet anskaffningsvärde samt förvärvskostnader. Vid nedskrivningsprövning av akiteinnehaven per 31 december 2023 identifierades ett nedskriningsbehov om 10 633 kkr (–) i Colive AB till följd av ändrade marknadsförutsättningar. Not 23 Övriga långsiktiga fordringar 2023 2022 Övriga långsiktiga fordringar 31 638 19 154 Summa 31 638 19 154 Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffnings- värde. I beloppet ingår fordran på säljare. Fordran förfaller till betalning i oktober 2025. 2023 2022 Ingående balans 19 154 6 625 Tillkommande 30 000 19 154 Avgående –17 516 –6 625 Utgående balans 31 638 19 154 114 114 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 115 ===== Not 24 Aktier i dotterföretag Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag Direktägda dotterföretag Org nr/Säte/Verksamhet Antal Andel (%) Bokfört värde Eget kapital Heba Förvaltnings AB 556601-0657, Stockholm 1 000 100 270 757 Heba Stockholm AB 556793-0374, Stockholm 1 000 100 7 090 282 271 Heba Hyresrätten AB 556861-6121, Stockholm 500 100 4 700 3 219 Heba Bostads AB 559067-9543, Stockholm 500 100 50 3 684 Heba Hyreshus AB 559099-4207, Stockholm 500 100 6 212 4 186 Heba Hyresfastigheter AB 559152-9358, Stockholm 500 100 4 510 1 392 Heba Bostadsfastigheter AB 559183-3727, Stockholm 500 100 50 2 831 Heba Hyreslägenheter AB 559183-3610, Stockholm 500 100 2 135 1 961 Heba Fastighetsutveckling AB 559239-0115, Stockholm 500 100 25 53 418 Heba Fastighetsutvecklling Söderort AB 559272-3570, Stockholm 500 100 150 4 452 Heba Förvaltning 10 AB 559325-3973, Stockholm 500 100 50 1 025 Heba Förvaltning 11 AB 559336-6064, Stockholm 500 100 650 410 Heba Equity AB 559345-5776, Stockholm 500 100 20 050 9 187 Heba Foxtrot AB 559408-0854, Stockholm 25 000 100 25 536 647 Summa 45 967 Dotterföretag underkoncerner Org nr/Säte/Verksamhet Antal Andel (%) Bokfört värde Eget kapital Heba Hägernäs Strand AB 556694-1786, Stockholm 1 000 100 7 221 13 740 Heba Liljeholmsplan AB 556675-5509, Stockholm 1 000 100 586 23 084 Heba Huddinge AB 556988-2508, Stockholm 500 100 50 107 358 Heba Råcksta AB 556847-7730, Stockholm 500 100 25 803 4 532 Heba Farsta AB 556866-2794, Stockholm 500 100 129 096 16 629 Heba Enhagen AB 556896-7466, Stockholm 50 000 100 43 289 14 389 Heba Viby AB 556987-6260, Stockholm 500 100 64 232 14 138 Heba Flemingsberg AB 556950-2163, Stockholm 500 100 58 660 44 307 Heba Enköping Ilian AB 559334-6595, Stockholm 25 000 100 23 256 935 Heba Romberga Enköping AB 559194-9036, Stockholm 500 100 43 711 3 258 Heba Tullinge AB 559075-2753, Stockholm 50 000 100 18 999 10 933 Heba Årstaberg 556829-1016, Stockholm 1 000 100 3 798 2 530 Heba Tibble AB 556877-6024, Stockholm 500 100 104 556 10 348 Heba Salem AB 556957-5763, Stockholm 4 000 100 96 009 6 661 Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 559159-9898, Stockholm 50 000 100 6 729 6 915 Heba Norr 1 AB 559090-6607, Stockholm 50 000 100 21 959 981 Heba Norrtälje AB 559041-8504, Stockholm 50 000 100 52 243 5 573 Heba Silverdal AB 559160-5943, Stockholm 500 100 20 667 11 124 Heba Norr 2 AB 559142-6407, Stockholm 1 000 100 8 194 506 Heba Täby Park AB 559107-8372, Stockholm 500 100 63 921 22 999 Heba Österåker AB 556951-8003, Stockholm 50 000 100 16 206 4 436 Heba Gråalen 1 AB 559041-8538, Stockholm 50 000 100 3 648 13 003 Heba Valletuna Blå AB 559152-8939, Stockholm 50 000 100 75 501 1 280 Heba Liljefors Torg AB 556802-9747, Stockholm 5 000 100 280 707 11 770 Heba Sittesta Gul AB 559323-7687, Stockholm 25 000 100 5 600 60 Heba Sittesta Vit AB 559332-6001, Stockholm 25 000 100 2 138 96 Heba Sittesta Röd AB 559332-6027,Stockholm 25 000 100 3 253 54 Heba Close to Home Coworking AB 559461-4231, Stockholm 50 000 500 50 50 Heba Gränby Bostad AB 559262-8472, Stockholm 1 000 100 300 1 031 Summa 1 180 382 115 115 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 116 ===== Not 25 Långfris tiga fordringar och skulder hos koncernföretag Moderbolaget 2023 2022 Fordringar vid årets början 3 983 580 3 794 192 Amortering –1 150 153 –917 380 Ny utlåning 109 905 1 106 768 Summa 2 943 332 3 983 580 Moderbolaget 2023 2022 Skulder vid årets början 384 390 611 464 Amortering –117 384 –364 855 Ny inlåning 1 000 576 137 780 Summa 1 267 582 384 390 Specifikation fordringar hos koncernföretag Moderbolaget 2023 2022 Heba Bostads AB 29 316 128 319 Heba Bostadsfastigheter AB 26 007 20 452 Heba Enköping Ilian AB 13 339 0 Heba Romberga Enköping AB 225 111 210 172 Heba Equity AB 9 362 5 284 Heba Fastighetsutveckling AB 89 120 269 666 Heba Fastighetsutveckling i Söderort AB 120 434 117 536 Heba Flemingsberg 274 783 289 575 Heba Foxtrot AB 0 400 Heba Förvaltnings AB 34 994 34 152 Heba Förvaltning 10 AB 295 221 583 665 Heba Förvaltning 11 AB 64 533 55 368 Heba Gråalen AB 2 921 0 Heba Gränby Bostad AB 283 4 263 Heba Hyresfastigheter AB 131 012 130 114 Heba Hyreshus AB 174 489 173 134 Heba Hyreslägenheter AB 379 503 541 362 Heba Hyresrätten AB 291 216 247 786 Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 12 949 14 636 Heba Liljefors Torg AB 0 17 739 Heba Norr 1 AB 45 556 44 456 Heba Norr 2 AB 3 831 3 739 Heba Norrtälje AB 981 0 Heba Nyköping Jakten AB 0 69 112 Heba Nyköping Lidret AB 0 28 806 Heba Silverdal AB 143 054 147 795 Heba Stockholm AB 0 268 501 Heba Tullinge AB 31 626 35 460 Heba Täby Park AB 336 981 342 502 Heba Uppsala Kv E2 AB 0 1 189 Heba Österåker AB 198 567 198 396 Heba Sittesta Gul AB 4 115 0 Heba Sittesta Vit AB 1 133 0 Heba Sittesta Röd AB 2 894 0 2 943 332 3 983 580 Specifikation skulder hos koncernföretag Moderbolaget 2023 2022 Heba Enhagen AB 20 563 14 420 Heba Enköping Ilian AB 0 97 Heba Farsta AB 50 416 41 780 Heba Foxtrot AB 506 622 0 Heba Gråalen 1 AB 0 6 682 Heba Huddinge AB 53 359 33 923 Heba Hägernäs Strand AB 24 134 21 914 Heba Hökarängen AB 0 88 877 Heba Liljeholmsplan AB 82 840 81 341 Heba Liljefors Torg AB 50 402 0 Heba Norrtälje AB 0 15 384 Heba Råcksta AB 14 923 13 217 Heba Salem AB 93 039 13 657 Heba Stockholm AB 115 870 0 Heba Tibble AB 94 334 20 527 Heba Vallentuna Grön AB 0 6 344 Heba Vallentuna Blå AB 148 631 22 668 Heba Viby AB 9 850 1 783 Heba Årstaberg AB 2 600 1 775 1 267 582 384 390 Fordringar och skulder hos koncernföretag löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Med marknadsmässiga villkor har Heba antagit den ränta (snitt) mot koncernbolagen som moderbolaget lånar från extern part. 116 116 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 117 ===== Not 26 Hyresfordringar Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Hyresfordringar 3 960 4 848 2 296 2 451 Osäkra fordringar Reserv vid årets början 2 275 2 119 1 460 1 292 Sålda fastigheter –334 – – – Årets reserveringar 486 342 65 231 Återförda reserveringar –184 –159 –115 –57 Konstaterade förluster –42 –27 –42 –6 Reserv vid årets slut 2 201 2 275 1 369 1 460 Summa 1 759 2 573 927 991 Förfallostruktur hyresfordringar Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förfallet belopp 2 775 3 800 1 456 1 991 Varav förfallna 0–90 dgr 327 968 136 145 Varav förfallna 90–180 dgr 221 359 11 148 Varav förfallna 180 dgr 2 227 2 473 1 309 1 698 Reserv för förväntade kreditför- luster 2 201 2 275 1 369 1 460 Summa 574 1 525 87 531 Hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde efter avdrag för förväntade kreditförluster som bedöms individuellt. Not 27 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Skattefordringar 3 171 1 052 903 923 Momsfordran 1 185 1 370 1 185 1 370 Övriga fordringar 32 849 962 892 284 Fordran koncernföretag – – 776 876 – Summa 37 204 3 384 779 856 2 577 Not 28 F örutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Upplupna intäkter 4 040 52 677 181 – Förutbetalda räntekostnader 7 843 13 013 6 159 10 643 Förutbetalda leasingavgifter 937 1 166 615 596 Förutbetalda övriga kostnader 4 631 8 846 4 134 3 213 Summa 17 451 75 702 11 089 14 452 Not 29 Likvida medel Likvida medel uppgår till 247 172 (100 751) kkr i koncernen och 246 455 (99 992) kkr i moderbolaget och består av bank till godo - ha vanden per bokslutsdagen. Tillgodohavandet redovisas till nominellt värde. Not 30 Eget kapital Aktiekapital Antal, tusental Kkr Röster à Summa röster tusental Serie A 15 981 3 329 10 159 806 Serie B 149 139 31 071 1 149 139 Summa 165 120 34 400 308 946 Heba Fastighets AB äger vid årets utgång 16 000 aktier av serie B (–). Vid årets utgång uppgick antal utestående aktier till 165 104 000 (165 120 000). Vägt antal utestående aktier för perioden 2023-01-01 – 2023-12-31 uppgick till 165 116 734 (165 120 000). Resultat per aktie uppgick till –4,31 (–0,82) kr för koncernen och 3,75 (1,45) kr för moderbolaget. Styrelsen och vd har föreslagit att till bolagsstämmans för - f ogande stående vinstmedel om 2 127 874 mkr disponeras på f öljande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie, totalt 85 854 mkr. I ny räkning överföres 2 042 020 mkr. Not 31 Obeskattade reserver Moderbolaget 2023 2022 Överavskrivningar på maskiner och inventarier 2 716 1 848 2 716 1 848 117 117 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 118 ===== Not 32 Skulder Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 711 967 1 732 000 528 500 1 505 000 (varav checkräkningskredit) (0) (0) (0) (0) Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 106 557 130 353 129 850 52 095 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1–5 år 2 591 000 3 025 967 1 253 250 2 246 250 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år 2 325 509 2 777 050 976 259 874 150 Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år – – – – Summa exkl uppskjuten skatteskuld, leasingavtal och räntederivat 5 735 033 7 665 370 1 887 859 4 677 495 Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivat- ins trument. Not 33 Räntebärande skulder Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ingående värde 7 535 017 6 025 000 4 625 400 4 376 250 Förändring långfristiga fastighetslån –36 507 1 563 017 –40 891 329 150 Förändring kortfristiga fastighetslån –32 033 182 000 11 500 155 000 Förändring företagscertifikat –890 000 –535 000 –890 000 –535 000 Förändring obligationer –948 000 300 000 –948 000 300 000 Förändring checkräkningskredit – – – – Utgående värde 5 628 476 7 535 017 2 758 009 4 625 400 Limit checkräkningskredit uppgår till 131 975 (140 000) kkr. Beträffande räntebärande skulder se ä ven not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. Not 34 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Personalens källskatt och sociala avgifter 2 194 2 301 2 194 2 301 Moms 355 111 17 1 467 Skulder till koncernföretag – – 86 675 – Övriga poster 3 484 22 922 1 134 548 Summa 6 033 25 334 90 020 4 316 Not 35 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Skatt avseende: Obeskattade reserver i koncernföretag Ingående balans 2 632 396 Förvärv via bolag – 1 757 Förändring rapport över totalresultat –2 072 479 Utgående balans 560 2 632 Finansiella instrument Ingående balans 46 922 194 46 922 194 Förändring rapport över totalresultat –26 435 46 728 –26 435 46 728 Utgående balans 20 487 46 922 20 487 46 922 Underskottsavdrag Ingående balans –38 326 –40 743 –11 653 –27 037 Förändring rapport över totalresultat 1 343 2 417 –11 086 13 384 Utgående balans –36 983 –38 326 –22 739 –13 653 Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Ingående balans 1 953 164 1 883 847 202 553 187 239 Förändring rapport över totalresultat –358 154 –51 875 4 089 17 314 Försäljning via bolag –24 135 – Förvärv via bolag 9 683 76 787 Utgående balans 1 580 558 1 908 759 206 642 204 553 Avgår tillgångsförvärv bolag Ingående balans –254 789 –178 067 Årets försäljningar 26 096 – Årets förvärv –9 683 –76 722 Utgående balans –238 376 –254 789 Summa utgående balans 1 326 246 1 709 603 204 390 237 822 Samtliga skattemässiga underskottsavdrag ingår i redovisad skattefordran. Underskottsavdrag utgörs av tidigare års förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästa år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. 118 118 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 119 ===== Not 36 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Upplupna lönerelaterade kostnader 6 072 6 413 6 072 6 413 Upplupna räntor 9 915 9 444 1 943 6 387 Vilande stämpelskatt 11 943 11 943 – – Förutbetalda hyresintäkter 42 311 45 615 17 125 19 765 Upplupna driftkostnader, el, värme, VA 4 612 7 110 2 397 3 061 Övriga interimsskulder 7 024 10 733 3 593 3 968 Summa 81 877 91 258 31 130 39 594 Not 37 Ställda säkerheter för räntebärande skulder Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Fastighetsinteckningar 4 422 348 4 489 506 1 499 506 1 543 281 Summa 4 422 348 4 489 506 1 499 506 1 543 281 (varav inteckningar i tomträtt) (1 007 825) (1 289 975) (542 425) (542 425) Not 38 Finansiella tillgångar och skulder Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder och tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder och tillgångar värderade till upplupet anskaff- ningsvärde 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Fordringar Derivatinstrument 99 452 227 778 Hyresfordringar 1 759 2 573 Övriga fordringar 2 849 963 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 451 75 702 Likvida medel 247 172 100 751 Skulder Långfristiga skulder –4 995 472 –5 825 101 Derivatinstrument Leverantörsskulder –18 647 –13 762 Övriga skulder –713 875 –1 752 994 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter –81 876 –91 258 Summa 269 231 179 989 99 452 227 778 –5 809 870 –7 683 115 Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överensstämma i allt väsentligt med verkligt värde. Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt IFRS värderingshieraki nivå 2. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över total- resultat. Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på under- liggande lån mot fast ränta. För kort- och långfristiga räntebärande skulder uppgår undervärdet till 79,4 mkr. Beräkningen baseras på diskonterade framtida kassaflöden. 119 119 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 120 ===== Not 39 Tilläggsupplysningar till k assaflödet Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Avskrivningar 3 389 3 876 3 389 3 876 Vinst vid försäljning av bilar –1 728 –1 362 –1 728 –1 362 Övriga, ej kassaflödes - påverkande poster –4 592 –714 70 1 286 Summa –2 930 1 800 1 731 3 800 Not 40 Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande nedan. Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst Kronor 1 508 544 168 Årets vinst Kronor 619 330 043 Kronor 2 127 874 211 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 854 080 I ny räkning överföres Kronor 2 042 020 131 Kronor 2 127 874 211 Styrelsens yttrande avseende föreslagen utdelning Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,9 mkr och utgör 40,0 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångskaraktär. Styrel- sens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tid, ska uppgå till 40 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångskarak- tär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resul- tatpåverkan av poster av engångskaraktär. Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditets- reserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens solidit et till 46,9 procent och moderbolagets soliditet till 32,4 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att kon- cernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräck- ligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den före- slagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen. Not 41 Händelser efter balansdagen Under februari 2024 har Heba tecknat avtal om förvärv av två samhällsfastigheter i Tyresö. Affären genomförs som en bolags- affär och tillträde har skett i början av mars 2024. Under mars 2024 har avtal tecknats om överlåtelse av det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensamägda projektet Vårbergs t oppen. Affären genomförs som en bolagsaffär och pla- nerat frånträde är under september 2024 respektive juni 2025. Under mars 2024 erhöll Heba en förbättrad outlook av Nordic Credit Rating, från Negative till Stable outlook. Hebas long-term issuer credit rating är nu BBB, Stable outlook. 120 120 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 121 ===== Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst Kronor 1 508 544 168 Årets vinst Kronor 619 330 043 Kronor 2 127 874 211 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 854 080 I ny räkning överföres Kronor 2 042 020 131 Kronor 2 127 874 211 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,9 mkr och utgör 40,0 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångskaraktär. Styrel- sens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 40 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditets- reserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens solidit et till 46,9 procent och moderbolagets soliditet till 32,4 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att kon- cernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräck- ligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den före- slagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen. 121 121 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 122 ===== Årsredovisningens undertecknande Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upp- r ättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rap- porterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovis- ningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och före - tagets s tällning och resultat, samt att koncernförvaltnings - ber ättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verk- samhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfat- tar de områden i Heba Fastighets AB:s årsredovisning vars inne- håll anges på sidan 126, har godkänts för utfärdande av styrelsen. Stockholm den 21 mars 2024 Lennart Karlsson Styrelseordförande Tobias Emanuelsson Styrelseledamot Lena Hedlund Styrelseledamot Christina Holmbergh Styrelseledamot Johan Vogel Styrelseledamot Patrik Emanuelsson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 21 mars 2024 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor 122 122 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 123 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen för Heba Fastighets AB (publ) för år 2023 med undan- tag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 80–87. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 88–122 i detta dokument Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig- het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avse- enden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassa- flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan- siella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och års- redovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna 80–87. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet- terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revi- sionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes - etisk a ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda- hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse- fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet R evisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse Beskrivning av området Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2023 till 12 773,2 Mkr och värdeför - ändringen till – 1 084,5 mkr. Förvaltningsfastigheter är belopps- mässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. V ärderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödes - modellen, vilk et innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastig het ernas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastig hets unik a risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fast- ighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt bety- delsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om viktiga uppskattningar och antagande för redo- visningsändamål i not 2.1 samt not 18 Förvaltningsfastigheter. Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera v ärderingsmetod, modell och indata i de externt och internt upprättade v ärderingarna för ett urval av fastigheter. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansva- riga och företagsledningen. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har med stöd av våra värderings- specialister granskat använd modell för fastighetsvärdering. Med stöd av våra värderingsspecialister har vi för ett urval av fastig- heterna också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direkt a vkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkost- nader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. 123 123 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 124 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredo- visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–87 och 128–142. Även ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2023, som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät- telse, utgör annan information. Det är styrelsen och verkstäl- lande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo- visningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bes tyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern - r edovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen inne - håller en v äsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo - visningen ans varar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift til l - lämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel- sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bola- gets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp- täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifier ar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig - het er i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • sk affar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna k ontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omstän- digheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utv ärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande dir ektörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • dr ar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk- s tällande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisions- bevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksam- heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker- hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksam- heten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräck- liga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern- redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utv ärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon- cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillr äckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane- rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrol- len som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu- sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. 124 124 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 125 ===== RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Heba Fastighets AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för- slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon- cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer- nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situa tion, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse ledamot eller v erkställande direktören i något väsentligt avseende: • f öretagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon för - summelse som k an föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något anna t sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsr edovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är för- enligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av för- valtningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsent- lighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verk- samheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvars - frihet. Som underlag f ör vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är f örenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och v erkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Heba F astighets AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag - s tadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet R evisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastig- hets AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund f ör vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor- ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. 125 125 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 126 ===== RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- å tgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är uppr ättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef- rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisions f öretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära- liggande tjänster som kräver att företaget utformar, implemente- rar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive rikt - linjer och rutiner a vseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elek tronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur s tyr elsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett utta- lande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rim- ligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa flödes analy s samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 80–87 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlig- het med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings - lagen samt 7 k ap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB utsågs till Heba Fastighets ABs revisor av bolagsstämman den 26 april 2023 och har varit bolagets revisor sedan 5 maj 2011. Stockholm den 21 mars 2024 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor 126 126 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 127 ===== Fem år i sammandrag Belopp i mkr 2023 2022 2021 2020 2019 RESULTATRÄKNINGAR Hyresintäkter 566 510 450 394 388 Drifts- och underhållskostnader –157 –142 –131 –114 –122 Fastighetsskatt –6 –7 –6 –6 –5 Tomträttsavgälder – – – – – Driftsöverskott 402 361 313 274 261 Centrala adm.kostnader –37 –38 –37 –34 –29 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 36 –1 –1 – – Finansiella intäkter 34 25 19 4 1 Finansiella kostnader –177 –104 –60 –52 –49 Tomträttsavgälder –4 –5 –5 –5 –6 Förvaltningsresultat inkl värdeförändring 255 238 229 187 178 varav Förvaltningsresultat 271 238 229 187 178 Resultat fastighetsförsäljning –75 0 –2 – 3 Realiserad värdeförändring räntederivat – – – – – Värdeförändring förvaltningsfastigheter –1 085 –603 1 491 744 621 Värdeförändring räntederivat –128 227 56 –21 –22 Resultat före skatt –1 044 –138 1 774 910 780 Skatt 332 2 –299 –192 –56 Årets resultat –712 –136 1 475 718 724 BALANSRÄKNINGAR Tillgångar Förvaltningsfastigheter 12 773 15 718 14 673 12 046 10 135 Nyttjanderättstillgång tomträtt 126 157 158 167 158 Övriga anläggningstillgångar 452 698 471 344 43 Omsättningstillgångar 27 82 55 122 38 Likvida medel 247 101 159 97 25 Summa tillgångar 13 625 16 756 15 516 12 776 10 399 Eget kapital och skulder Eget kapital 6 438 7 225 7 493 6 125 5 506 Leasingskuld 126 157 158 167 158 Räntederivat – – – 55 34 Uppskjuten skatteskuld 1 326 1 709 1 710 1 412 1 219 Räntebärande skulder 5 628 7 535 6 025 4 915 3 359 Icke räntebärande skulder 107 130 130 102 123 Summa eget kapital och skulder 13 625 16 756 15 516 12 776 10 399 Belopp i mkr 2023 2022 2021 2020 2019 NYCKELTAL Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 285 283 261 241 245 Direktavkastning, % 3,2 2,3 2,2 2,3 2,6 Hyresintäkter per kvm, kr 1 987 1 802 1 726 1 636 1 588 Drift och underhåll per kvm, kr 574 524 525 499 521 Bokfört värde per kvm, kr 50 068 51 344 53 767 46 560 42 761 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 252,1 196,6 232,7 187,7 172,7 Investeringar, mkr 327,4 1 648,4 1 404,6 1 272,9 610,5 Överskottsgrad, %1) 71,1 70,9 69,6 69,5 67,2 Förvaltningsmarginal, % 47,9 46,7 50,9 47,6 46,0 Räntetäckningsgrad, ggr1) 2,5 3,3 4,8 4,6 4,6 Genomsnittlig ränta på fastighetslån, %1) 2,2 2,3 0,9 1,1 1,3 Skuldsättningsgrad, ggr1) 0,9 1,0 0,8 0,8 0,6 Belåningsgrad, % 44,1 47,9 41,1 40,8 33,1 Nettobelåningsgrad, % 43,1 48,3 41,1 41,4 34,9 Soliditet, %1) 47,2 43,1 48,3 47,9 52,9 Avkastning eget kapital, %1) –10,4 –1,9 21,7 12,3 14,0 Avkastning totalt kapital, %1) –5,7 –0,2 13,0 8,3 8,2 Data per aktie Resultat efter skatt, kr –4,31 –0,82 17,87 8,70 8,77 Kassaflöde, kr 1) 1,53 1,19 1,41 1,14 1,05 Eget kapital, kr1) 38,99 43,75 45,38 37,10 33,35 Substansvärde (NAV), kr1) 46,42 52,73 55,73 45,98 40,94 Börskurs, kr 35,45 36,30 78,80 57,25 43,10 Fastigheternas bokförda värde, kr1) 77,36 95,19 88,87 72,96 61,38 Antal aktier vid årets slut, tusental 165 104 165 120 165 120 165 120 165 120 Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 117 165 120 165 120 165 120 165 120 1) Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se 127 127 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar Noter Förslag till vinstdisposition Undertecknande Revisionsberättelse Fem år i sammandrag Hållbarhetsrapportering Övrigt ===== SIDA 128 ===== Hållbarhets­ rapportering Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt128 ===== SIDA 129 ===== Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsredovisningen har tagits fram av Hebas lednings- grupp och godkänts av styrelsen. Hebas hållbarhetsredovisning 2023 är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards, och omfattar hela Heba-koncernen. Hållbar- hetsredovisningen utgör också Hebas lagstadgade hållbarhets- rapport i enlighet med Årsredovisningslagen och finns på sidorna 35–55 samt 129–138. Under ”GRI-index” redovisas stan- dardinformation som är obligatoriska, samt tilläggsindikatorer som är väsentliga för Heba inom ekonomi, miljö och socialt. Inga väsentliga förändringar har skett i jämförelse med föregående års rapportering. Rapporteringscykeln avser helår och denna rapport omfattar perioden 1 jan – 31 dec 2023. Hållbarhetsredovisningen har över- siktligt granskats av Ernst & Young AB. Föregående hållbarhets- redovisning publicerades i mars 2022. I hållbarhetsredovisningen lämnas kompletterande information om hur Heba har gått till väga för att identifiera de fokusområden som ligger till grund för hållbarhetsarbetet, väsentliga hållbarhetsfrågor och GRI-upplys- ningar, samt hur Heba tillmötesgår önskemål från bolagets intressenter. I hållbarhetsredovisningen redogörs också för anta- ganden och källor för de omvandlingsfaktorer som används samt anger kompletterande data till årsredovisningen. I väntan på att GRI tar fram nya sektorstandarder har Heba valt att använda de befintliga sektorstandarden för construction and real estate, då de lämpar sig väl för Hebas verksamhet. Vid frågor om rapporten kontaktas Patrik Emanuelsson, vd, 08-522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se. Hebas hållbarhetsorganisation – Strategi och styrning Hebas hållbarhetsstrategi styrs av Hållbarhetspolicyn. Hållbar- hetspolicyn ligger till grund för hållbarhetsarbetet i sin helhet och styrelsen fastställer årligen den strategiska planen för arbetet i affärsplanuppföljningen. I Hebas hållbarhetspolicy framgår det att Heba ska bedriva verksamheten på ett ansvars- fullt sätt med hänsyn till organisation, samhälle och miljö. I linje med globala mål ska Heba på lång sikt inte lämna ett negativt avtryck på klimatet för att bidra till Parisavtalets mål om att begränsa den globala uppvärmningen. Hållbarhetspolicyn upp- daterades senast 2023-05-31. Hebas uppförandekod ligger till grund för bolagets etiska förhållningssätt och för att skapa en god arbetsmiljö. Koden tar upp hur vi ska agera mot varandra med respekt och nolltolerans mot all form av diskriminering. Hur man som medarbetare ska känna sig trygg att kunna anmäla något som upplevs fel och strider mot uppförandekod eller annan policy. Uppförandekod för leverantörer framtagen av Fastighetsägarna används för samtliga leverantörer, för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess underleverantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar för mänskliga rättig heter. Vd är övergripande ansvarig för hållbarhetsarbetet, hållbar- hetsstrategin och att verksamheten bedrivs i enlighet med policyn och uppförandekod. Vd tillser att ansvar och befogen - het er är kommunicerade och tydliggjorda på ett sådant sätt att hållbarhetsansvaret bedrivs ansvarsfullt och effektivt. Vd driver hållbarhetsarbetet tillsammans med hållbarhetschefen och r esterande medlemmar av ledningsgruppen. Klimatrelaterade frågor i det dagliga arbetet är integrerade i verksamheten. Håll- barhetsmål finns på strategisk nivå i affärsplanen likväl som inte- grerat i fastighetsplanen. Ledningsgruppen sätter mål för håll- barhetsarbetet som utförs inom r espektive verksamhetsområde och följer regelbundet upp resultatet av arbetet. Analys och mål- sättning genomförs på kort och lång sikt och följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal. Externa åtaganden • Heba bidr ar till att realisera FN:s Globala hållbarhetsmål. Läs mer på sidan 40. • Hebas klima tmål är i linje med vetenskapen (Science Based Target initia tive, SBTi) • F astighetsägarnas uppförandekod för leverantörer. I den dagliga verksamheten ansvarar respektive chef för att varje med arbetar e har erforderlig kunskap och information för att kunna bedriva det dagliga arbetet på ett sätt som överensstäm- mer med hållbarhetspolicyn. Samtliga medarbetare får årligen en utbildning i uppförandekod, anti k orruption och hållbarhet. Policyer och kvalitets- och miljöledningssystem: • Hebas hållbarhetspolic y: I hållbarhetspolicyn innefattas kvali- tetspolicy, miljöpolicy, etikpolicy, arbetsmiljöpolicy, jämställd- hetspolicy samt alkohol- och drogpolicy. • Hebas uppf örandekod: Hebas uppförandekod (koden) gäller för alla som arbetar hos Heba. Vd ansvarar för att samtliga medarbetare går igenom koden årligen. De konsulter och leverantörer som arbetar för Heba ska känna till koden. • F astighetsägarnas uppförandekod för leverantörer: Heba tillämpar F astighetsägarnas uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess underleve- rantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar för mänskliga rättigheter. Leverantören åtar sig att följa kraven och Heba ansvarar för att varje år genomföra en stickprovs - k ontroll. • K valitets- och miljöledningssystem: För att säkerställa att alla processer drivs utifrån ett kvalitets- och miljöperspektiv har Heba ett certifierat kvalitets- och miljöledningssystem enligt ISO 9001:2015 och 14001:2015. Heba har en visselblåsartjänst, som hanteras av en extern part. Under 2023 har inga korruptionsincidenter eller andra överträ- delser mot Hebas hållbarhetspolicy, uppförandekod eller Fastig- hetsägarnas uppförandekod för leverantörer rapporterats. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt 129 ===== SIDA 130 ===== Hållbarhetsrisker och intressentdialog Heba har genomfört en omfattande riskanalys utifrån de strate- giska målen, intressentbehov samt väsentlighet, utfallet ligger som grund för de väsentliga indikatorerna som Heba redovisar, se riskanalys på sidan 70–73. Arbetet har utförts med hänsyn till försiktighetsprincipen. I arbetet har det identifierats hållbarhets- frågor där Heba har störst påverkan på omvärlden ur ett ekono- miskt, socialt och miljömässigt perspektiv samt hur viktiga dessa frågor är för Hebas intressenter. Klimatrisker analyseras på kort- och lång sikt med hjälp av scenarioanalyser, både avseende omställningsrisker och fysiska risker. Heba för en löpande och öppen dialog med bolagets intressenter i den dagliga verksam- heten, exempelvis genom kund- och leverantörskontakter, kund- nöjdhetsundersökningar och medarbetarsamtal. Återkoppling till intressenterna sker löpande i de olika dialogforumen. Hebas fokusområden har utgångspunkt i organisation, samhälle och miljö , läs mer på sidan 39–50. Samtliga frågor är bedömda som väsentliga ur ett hållbarhetsperspektiv för extern rapportering. Vissa hållbarhetsfrågor är indirekt kopplade till Hebas verksamhet och företagets värdekedja, exempelvis hos kunder eller leverantörer. Heba anger löpande i årsredo visningen v ar i värdekedjan som de olika hållbarhetsfrågorna har påverkan. Kartläggning och analys av intressenter och dess förväntningar är en viktig del av utformningen av riskmodellen och därav årets aktiviteter i affärsplanen. Intressentgrupp Viktigaste frågor Dialog Hyresgäster • Hyr a • Inomhusklima t • T rygghet i och kring fastigheterna • Möjlighet en till källsortering • T illgänglighet • Hyr esgästenkät • K undtjänst och felanmälan • Hyr esgästmöten • Samr ådsmöten • Hyr esgästtidning Aktieägare • Hållbar tillv äxt • S tabil avkastning • Årlig ut delning • Möt en med ägarrepresentanter • Års stämma • Finansiella r apporter • In vesterarträffar Analytiker • T ydlig redovisning • T illväxt • Enskilda möt en med analytiker • Finansiella r apporter Långivare • Finansiell s tabilitet • T ydlig rapportering • Hållbarhet • Möt en med representanter från finansmarknaden • Finansiella r apporter Leverantörer • Finansiell s tabilitet • Långsik tighet • Pr ofessionalitet • Sam verkan i hållbarhetsarbete • V id upphandling av ramavtal, beställningar och möten. • Uppf öljning av uppförandekod för leverantörer • Pla tsbesök och möten Politiker och kommunala tjänstemän • Finansiell s tabilitet • Långsik tighet • Hållbarhet • Mark ansvisningstävlingar • Möt en med kommuner och myndigheter Hyresgästförening • Inf ormation • T ransparens • Samarbet e • Hyr esförhandlingar • T rygghetsvandringar • Samr åd Medarbetare • Arbetsmiljö • Utv eckling • L ön och förmåner • Inf ormation och samarbete • Medarbetarsamtal • K onferenser • Medarbetarundersökningar Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt 130 ===== SIDA 131 ===== Väsentlighetanalys Väsentlighetsanalysen har sin grund i intressentdialoger och omvärlds analy ser som sker löpande. Senaste uppdateringen har skett under 2023. Hållbarhetsfrågornas väsentlighet beskriver betydelsen för intressenten på y-axeln och Hebas påverkan på omvärlden på x-axeln, samtliga frågor bedöms viktiga men har inom frågorna värderats. Väsentlighetsanalysen är en del av bolagets årliga arbete med att kartlägga risker och möjlig het er som är grunden till kommande års affärsplan. För varje väsentlig hållbarhetsfråga finns ett kopplat mål som kontinuerligt följs upp. Hebas hållbarhetsstrategi styrs av Håll- barhetspolicyn som godkänns av styrelsen årligen. Risk och väsentlighetsanalyserna har genomförts av ledningsgruppen och kopplats till aktiviteter som har antagits av styrelsen. Samt- liga aktiviteter följs löpande upp av ledningsgruppen under året och uppfyllnad presenteras för styrelsen varje kvartal. Hållbarhet för Heba innebär att ta ansvar för helheten, som även inkluderar påverkan utanför verksamheten. Hållbara leverantörs- kedjor är en av de väsentliga frågorna för att säkerställa efter - le vnad av mänskliga rättigheter. Risken för brott mot mänskliga rättigheter bedöms främst avse bolag flera steg bort i leveran- törskedjan, exempelvis bristande arbetsmiljö i fabriker eller andra krav kring kemikaliehantering. Heba har förståelse för att verksamheten har hög påverkan på omvärlden som en del av en kedja. Heba ska inte lämna ett negativt avtryck på miljön, vilket är högst väsentligt både för intressenter och för bolagets påverkan på omvärlden. För att läsa mer om hur Heba arbetar med respektive område, Organisation, Samhällsansvar och Miljö se sidan 39. Bolagets sammanfattade risk analy s återfinns på sidan 70–73. 1. Hälsa och välmående 2. Mångfald och lika möjligheter 3. Personlig utveckling 4. Hållbara leverantörskedjor 5. God affärsetik 6. Trygga bostäder 7. Energianvändning 8. Hållbara material- och produktval 9. Klimatrisker 10. Cirkulär avfallshantering 11. Netto-noll klimatpåverkan 12. Ökad hållbar finansiering 1 3 12 6 2 9 5 4 11 8 7 10 Betydelse för intressenter Hebas påverkan på omvärlden Hög Hög Hållbarhetsmål Hebas hållbarhetmål är uppdelade på organisation, samhälle och miljö. Inom organisationen arbetar vi med jämställdhet och att våra medarbetare ska spegla samhällets mångfald. Våra med - arbetar e ska må bra på jobbet med låg sjukfrånvaro och alla ska ha lika möjligheter att utvecklas. Våra hyresgäster ska känna sig trygga i våra hus och livet omkring fastigheterna. Vi genomför löpande kundundersökningar där vi har som mål att ligga i linje med branschindex för hyresbostadsbolag i Stockholm. Hebas finansiella mål och riktlinjer år 2023–2025 är att förvaltnings - r esultatet ska årligen överstiga 200 mkr rensat för bostadsrätts- intäkter. Belåningsgraden ska över tid inte överskrida 50 procent och överskottsgraden ska vara över 70 procent. Samhällsansvar handlar om att vi skapar boendeformer för många människor och arbetar med sociala kontrakt. Vi samarbetar med välgören- hetsorganisationer som arbetar med frågor som ligger nära vår kärnverksamhet. Hebas förvaltningsverksamhet ska vara klimat- neutral senast år 2030 och det långsiktiga målet är att hela verk- samheten ska bli klimatneutral senast år 2045. Detta övergri- pande mål mynnar ut i delmål som ska uppnås längs vägen. Fram tills att bolaget inte längre lämnar ett negativt avtryck på miljön så sker klimatkompensation för utsläppen inom scope 1 och 2 vilket gjorts sedan 2018. Heba har tecknat en avsiktsför- klaring med Stockholm Exergi om att köpa negativa utsläpp från bio-CCS, anläggningen planeras stå färdig år 2027/2028. Läs mer om hållbarhetsmålen på sidan 28–29. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt 131 ===== SIDA 132 ===== Hållbarhetsnoter Vår organisation 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 2023 2022 2021 Personalrörelse Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Nyanställningar Under 30 år 1 0% 1 0% 2 50% 30–50 år 2 50% 0 0% 4 25% Över 50 år 0 0% 0 0% 2 100% Totalt 3 33% 1 0% 8 50% Andel av totalt antal anställda 7% 2% 17% Personer som slutat Under 30 år 2 0% 0 0% 0 0% 30–50 år 1 0% 2 0% 0 0% Över 50 år 7 14% 3 100% 2 0% Totalt 10 10% 5 60% 2 0% Andel av totalt antal anställda 22% 10% 4% Tabellen visar antal personer som börjat och slutat på Heba, samt andelen kvinnor. 404-1, 404-3 Träning och utbildning Kvinnor Män Totalt Antal anställda 19 21 40 Totalt erbjudna timmar; Utbildningsprogram 152 168 320 Varav genomförda timmar 136 176 312 Totalt erbjudna timmar; Individuella utbildningar 120 143 263 Snittimmar per anställd/år 13 15 14 Andelen medarbetare som under året haft medarbetarsamtal 95% 100% 98% Andelen medarbetare som under året fått utbildning i Hebas uppförandekod 95% 100% 98% 405-1 Mångfald och jämställdhet Antal anställda fördelat per typ av anställning 2023 2022 2021 Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Totalt antal anställda 40 48% 47 40% 51 43% Tillsvidareanställda 40 48% 47 40% 49 43% Varav heltid 40 48% 46 41% 47 45% Varav deltid 0 0% 1 0% 2 50% Visstidsanställda 0 0% 0 0% 2 50% Tabellen visar sammansättning av företaget uppdelat på anställningstyp och kön. 2023 2022 2021 Sammansättning av företaget Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Styrelse 5 40% 5 40% 6 33% Under 30 år 0 0% 0 0% 0 0% 30–50 år 2 0% 2 0% 2 0% Över 50 år 3 67% 3 67% 4 50% Ledning 6 67% 6 67% 6 67% Under 30 år 0 0% 1 100% 1 100% 30–50 år 3 67% 2 50% 2 50% Över 50 år 3 67% 3 67% 3 67% Övriga anställda 34 44% 41 34% 45 41% Under 30 år 3 0% 5 20% 5 40% 30–50 år 14 64% 15 53% 17 41% Över 50 år 17 35% 21 29% 23 39% Tabellen visar sammansättning av företaget vid årsskiftet uppdelat på kön och ålder för olika nivåer av företaget. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt 132 ===== SIDA 133 ===== Vår miljö 302-1 Energianvändning inom organisationen Energianvändning inom organisationen avser tjänstebilar och förmåns bilar k örda i tjänst som ägs av Heba, samtliga fastighe- ters energianvändning under redovisat år, faktiskt värde (inklu- sive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastigheter). Energianvändning (kWh) 2023 2022 2021 El 8 871 106 8 112 246 7 452 677 Varav egenproducerad solenergi 226 145 155 612 83 027 Fjärrvärme 19 869 144 20 183 502 22 921 767 Drivmedel tjänstebilar 45 369 44 957 25 690 Totalt 28 785 619 28 340 705 30 400 134 Varav förnybar energi 92% 89% 90% 302-3 Energiprestanda i byggnader Vid beräkning av energiintensitet används fastighetsbeståndet som finns redovisat helår, vilket för denna rapport innebär år 2023. Tidigare år har innefattat fastigehtesbetånd för redovisat helår samt föregående helår. Historisk data har inte räknats om. Beräkningarna utförs med uppvärmd yta (A-temp). Energin som är inkluderad är fjärrvärme och el inom organisationen, grad- dagskorrigerad. 302-3 2023 2022 2021 Energiintensitet (kWh/kvm) 81 86 93 302-4 Minskning av energianvändning Vid beräkning av minskning av energianvändning används 2021 som basår, i linje med energimål fram till 2028 om minskning av energianvändning med 18 procent. Energin som är inkluderad är fjärrvärme och el inom organisationen. Beräkning utgår från fastig hetsbes tåndet som finns redovisat helår vilket för denna rapport innebär år 2023. Genom att minska energianvändningen, kan vi reducera våra utsläpp inom scope 2, en viktig del för att ha effektiva hus med så låg klimatpåverkan i driften som möjligt. 302-4 2023 2022 2021 Minskning av energianvändning (i jämförelse mot basår) 13% 7% Basår Klimatpåverkan – Utsläpp Heba redovisar utsläppen enligt GHG (Green House Gas) proto- kollet ”operational control approach”. Det innebär att direkta utsläpp och utsläpp för inköpt energi redovisas inom scope 1 r espektive scope 2 där Heba äger källan till utsläppet. Heba redovisade scope 3 för första året 2021. Inga biogena utsläpp rapporteras. Växthusgasutsläpp 305-1, 305-2, 305-3 (Ton CO2) 2023 2022 2021 Scope 1 Tjänstebilar och förmånsbilar 5 5 9 Scope 2 El (market based) 0 0 0 El (location based) 328 300 276 Fjärrvärme (market based) 848 881 830 Fjärrvärme (location based) 910 930 1 119 Summa scope 1 och 2 853 886 839 Klimatkompensation 853 886 839 Scope 3 Uppströms Byggvaror nyproduktion 3 186 9 026 13 281 Byggvaror renovering 1 152 2 426 – Byggavfall 2 20 83 Medarbetarnas pendling 4 16 18 Nedströms Hyresgästernas restavfall 333 391 333 Hyresgästernas osorterade avfall 76 88 181 Hyresgästernas elförbrukning 371 323 356 Summa scope 3 5 124 12 290 14 252 Summa totala utsläpp 5 977 13 176 15 091 305-1 Scope 1 Tjänstebilar och förmånsbilar körda i tjänst som ägs av Heba. Emissionsfaktorer från Naturvårdsverket. 305-2 Scope 2 Samtliga fastigheters energianvändning under redovisat år (inklusiv e delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastig - het er) Specifika emissionsfaktorer från respektive energileveran- tör rapporteras som ”market based method”, för år 2022. För ”location based method” ut går beräkningarna av el från svensk elmix enligt Boverket (0,037 kgCO2/kWh) och för fjärrvärme miljövärden från Energi f öretagen för 2022 (0,046kg CO2/kWh). 305-3 Scope 3 Uppströms Klimatpåverkan från byggvaror vid nyproduktion Tillträdd och inflyttad nyproduktion under året har klimat - ber äknats utifrån referensvärde om 310 kg CO2e /kvm då projekt specifik da ta saknas. Klimatpåverkan från byggvaror vid renovering Färdigställd renovering under året har klimatberäknats med hjälp av ett schablonvärde per kvm, utifrån referensprojekt som klimatberäknats och färdigställts under året. Klimatpåverkan från avfall för energiåtervinning från bygg arbetsplats Beräkning baseras på inrapporterade tippkvitton från miljö - k ontrol ler i v arje projekt. Det blandade avfallet antas gå till för- bränning och multipliceras med en generell emissions f aktor från IVL (0,3 kgCO2e/kg avfall). Klimatpåverkan från medarbetarnas pendling Avser medarbetarnas pendling till och från arbetsplatsen under året. Beräkningarna utgår från en enkät som samtliga medarbetare har besvarat rörande transporter samt med emis sionsfaktorer från Naturvårdsverket. Nedströms Klimatpåverkan från hyresgästernas restavfall Hyresgästernas hushållsavfall vägs och vikten dokumenteras av avfalls entr eprenören. Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablonberäknas utifrån A-temp och multi plic eras med emissionsfaktor från IVL (0,2 kgCO2e/kg avfall). Klimatpåverkan från hyresgästernas osorterade avfall/grovsopor Osorterat avfall vägs och vikten dokumenteras av avfallsentre- prenören. Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablon ber äknas utifrån A-temp och multi plic eras med emissions f aktor från IVL (0,3 kgCO2e/kg avfall). Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt 133 ===== SIDA 134 ===== Klimatpåverkan från hyresgästernas elförbrukning Beräkning baseras på uppmätt elanvändning från elnätsägare, med avdrag för fastighetsel (se scope 2). Där för året inte statis- tik varit tillgänglig vid tidpunkten för rapportering, används data från 2022. Varje Hållbart hyreskontrakt per hyresgäst antas ha ett elavtal med energi från förnybara källor. Resterande multipli- ceras med emissionsfaktor för svensk elmix enligt Boverket då vi saknar inf ormation om fördelningen av grön el. (0,037 kgCO2e/ kWh). Typ av emissionsfaktor har för årets ändrats, historisk data har således också uppdaterats. 305-4 Intensitet av växthusgaser från byggnader Intensiteten av växthusgaser från scope 1 och 2 (förvaltningen) beräknas av samtliga utsläpp i relation till den uthyrbara ytan, BOA/LOA. Intensiteten har under året ökat då den faktiska ener- gianvändningen inkluderar fastigheter som avyttrats. BOA/LOA utgår från beståendets yta per årsskiftet, vilket exkluderar avyttrade fastigheter. 305-4 2023 2022 2021 Utsläppsintensitet (kg CO2/kvm) 3,4 2,9 3,2 305-5 Minskning av växthusgasutsläpp Minskning av växthusgaser utgår från år 2018 som basår, där samtliga utsläpp inom scope 1 och 2 ska reduceras med minst 50 procent fram till år 2030. Minskningen presenteras som den ackumulerade reduceringen, från år 2018. Basåret är valt utifrån då strategiska mål antogs, med ökat fokus på hållbarhet i linje med godkända mål av SBTi. 305-5 2023 2022 2021 2020 2019 2018 Minskning av utsläpp 29% 27% 30% 24% 22% Basår CRE 2 Vattenintensitet i byggnader Vid beräkning av vattenintensiteten inkluderas samtliga fastig- heters vatten f örbrukning under redovisat år (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastigheter) i relation till ytan (A-temp). CRE 2 2023 2022 2021 Vattenförbrukning (tusen m3) 299,2 342,7 296,6 Vattenintensitet (m3/kvm Atemp) 1,1 1,2 1,4 CRE8 Andel miljöcertifierade byggnader Den certifierade ytan i relation till den totala ytan per bokslut 31 december 2023, BOA/LOA. CRE8 Miljöcertifierade fastigheter (kvm) 2023 2022 2021 Total certifierad yta, Miljöbyggnad Silver 39 724 32 811 22 705 Total certifierad yta, Skanska Hållbar Hyresbostad 13 573 13 563 13 563 Total certifierad yta, Svanen 0 8 541 0 Total certifierad yta, BREEAM 0 6 734 0 Andel av total uthyrningsbar yta 21% 21% 14% Vår roll i samhället 201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde Direkt genererat ekonomiskt värde, mkr 2023 2022 Intäkter 565,7 509,9 Värdeförändring, fastigheter –1 084,5 –603,3 Värdeförändring, derivat –128,3 226,8 Finansiella intäkter 34,3 24,6 Totalt –612,8 158,0 Fördelat ekonomiskt värde, mkr 2023 2022 Leverantörer m.m.1) 139,7 124,8 Medarbetare 54,2 54,8 Kreditgivare 142,7 79,3 Aktieägare2) 74,3 132,1 Samhället3) 10,2 11,5 Övrigt4) –51,9 1,2 Bibehållet ekonomiskt värde –982,1 –245,7 Totalt –612,8 158,0 1) Driftkostnader, reparationer och underhålll samt övriga fastighetskostnader. 2) Baserat på genomförd utdelning under året. 3) Fastighetsskatt och tomträttsavgäld. 4) Resultat från andelar i gemensamt styrda företag. 205-1, 205-2, 205-3 Antikorruption 2023 2022 2021 Andel riskutvärderad verksamhet 100% 100% 100% Andelen medarbetare som under året fått en utbildning i antikorruption 98% 89% 92% Anmälda korruptionsincidenter 0 0 0 Vd och ledningsgruppen har tagit del av utbildningen i antikor- ruption. 414-1 Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2023 2022 2021 Leverantörer med signerad uppfö- randekod 29% - - Reviderade leverantörer utifrån uppfö- randekod 6% - - Avser total andel av Hebas väsentliga leverantörer som under- tecknat uppförandekoden för leverantörer samt andel leverantö- rer som blivt granskade och reviderade med utgångpunkt i koden. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt 134 ===== SIDA 135 ===== GRI-index Nivå på tillämpning Heba har rapporterat i enlighet med GRI-standards under perioden 1 januari – 31 december 2023. GRI 1 som används GRI 1: Foundation 2021 Tillämpliga GRI-sektorsstandarder Finns ännu inga tillämpliga GRI-sektorsstandarder GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning Avsteg Upplysning Avsteg från krav Kommentar GRI 2: Generella upplysningar 2021 Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Detaljer om organisationen 89 2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 89,129 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 129 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 129, 133 2-5 Externt bestyrkande 138 Aktiviteter och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 24–55, 89, 129 2-7 Anställda 108, 132 Heba rapporterar inte medarbetare per region Konsulter inkluderas ej i data Samtliga medarbetare är anställda i Sverige Ej väsentligt 2-8 Arbetare som inte är anställda – Heba har inga arbetare som inte är anställda. Inte tillämpbart Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 82–86, 129–131 2-10 Nominering och val för högsta styrande organ 82–86 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 81–86 2-12 Styrande organs roll i översyn och hantering av påverkan 129–131 2-13 Delegering av beslutsfattande för hantering av påverkan 129–131 2-14 Högsta styrande organets roll i hållbarhetsredovisning 129–131 2-15 Intressekonflikter 45, 82–86, 129 2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 45, 129–131 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 82–86 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets prestation 82–85 2-19 Ersättningspolicy www.hebafast.se Ersättningrapport är publicerad på Hebas hemsida 2-20 Process för att fastställa ersättningar 82–85, 108–109 2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande – Heba rapporterar ej kompensationsförhållande Uppgifter saknas, ska tas fram inför införandet av CSRD Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt 135 ===== SIDA 136 ===== GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning Avsteg Upplysning Avsteg från krav Kommentar Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 7–10, 81 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 45, 129–131 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 45, 129–131 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 45, 71–72, 129–131 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 45, 129–131 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 45 Heba har inte haft några fall av bristande lagefterlevnad år 2023 2-28 Medlemskap i organisationer Fastighetsägarna, Handelskammaren, Alemga, Stark&Partner Intressentengagemang 2-29 Metod för intressentengagemang 129–131 2-30 Kollektivavtal 40, 42 GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 70–73, 129–131 3-2 Lista på väsentliga frågor 70–73, 129–131 3-3 Styrning av väsentliga frågor 35–55, 70–73, 129–131 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 200: Ekonomi GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 71–72, 131 201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde 134 201-2 Ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar 55, 73 GRI 205: Anti-korruption 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 71, 131 205-1 Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade till korruption 39, 45, 71, 134 205-2 Utbildning och kommunikation av organisationens policyer och arbetssätt avseende motverkan mot korruption 134 Rapporterar ej totalt antal, endast andel Ej väsentligt 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 134 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 300: Miljö GRI 302: Energi 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 48–49, 71, 131 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 133 Rapporterar ej kyla, ånga eller såld energi Ej tillämpbart 302-3 Energiintensitet 133 302-4 Minskning av energianvändning 133 GRI 305: Utsläpp 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 48–54, 72, 131 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 133 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 133 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 3) 133 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 134 305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 134 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt 136 ===== SIDA 137 ===== GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning Avsteg Upplysning Avsteg från krav Kommentar SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 400: Socialt GRI 401: Anställning 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 42, 71, 131 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 132 Heba rapporterar inte medarbetare per region Samtliga medarbetare är anställda i Sverige GRI 404: Träning och utbildning 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 42, 71, 131 404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och anställd 132 Heba rapporterar inte data uppdelat på anställningstyp Ej väsentligt 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och karriärutveckling 132 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 42, 71, 131 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 108, 132 GRI 414: Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 71, 131 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 45, 134 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – CRE CRE 3-3 Styrning av väsentliga frågor 49–50, 131 CRE2 Vattenintensitet 134 CRE8 Miljöcertifierade byggnader 134 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt 137 ===== SIDA 138 ===== Revisorns rapport över översiktlig granskning av Heba Fastighets AB (publ)s hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Heba Fastighets AB (Heba) att översiktligt granska Hebas hållbarhetsredovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 135–137 i detta dokument varav den lagstadgade håll- barhetsrapporten definieras på sidan 129. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respek- tive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 129 i håll- barhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initia- tive) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nöd - v ändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte inne- håller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till informationen i detta dokument och den histo- riska information som redovisas och omfattar således inte fram- tidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig gransk ning och en gr anskning enligt RevR 12 har en annan inrik tning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra för- fattningar. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk- ning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översikt- lig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av s tyrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att håll- barhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlig- het med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 21 mars 2024 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Marianne F örander Auktoriserad revisor Specialis tmedlem i FAR Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsredovisning Hållbarhetsnoter GRI-index Revisorns yttrande Övrigt 138 ===== SIDA 139 ===== Definitioner Direktavkastning Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av realiserade och orealise- rade värdeförändringar. Kassaflöde Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för poster som inte ingår i kassa flödet och efter förändringar av rörelse - k apitalet. Överskottsgrad1) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. Förvaltningsmarginal1) Förvaltninsresultatet i relation till hyresintäkter. Räntetäckningsgrad 1) Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till räntekostnader. Genomsnittlig ränta på fastighetslån1) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. Skuldsättningsgrad1) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital. Belåningsgrad 1) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Nettobelåningsgrad1) Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minskat med likvida medel i förhållande till fastig - het ernas bokförda värde vid periodens utgång. Soliditet1) Synligt eget kapital i relation till balansomsl utningen. Avkastning eget kapital1) Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. Avkastning totalt kapital1) Resultat före skatt exklusive jämförelsestörande poster plus ränte k ostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning. DATA PER AKTIE Resultat efter skatt Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde 1) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. Eget kapital1) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Substansvärde (NAV) 1) Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatte- skuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Fastigheternas bokförda värde1) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. DEFINITIONER FÖR AKTIEINFORMATIONEN SIDORNA 76–77 P/E-tal I Börskursen dividerad med resultat per aktie före skatt. P/E-tal II Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt. Totalavkastning Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad med börskursen vid årets början. 1) Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alternativa nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt Definitioner Fastighetsförteckning Årsstämma Finansiell kalender 139 ===== SIDA 140 ===== Fastighetsförteckning Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt Taxerings- värde Tomträtt Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal Varav nya eller ombyggda Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Årshyra, kkr Yta, kvm Årshyra, kkr Totalt, kkr Tomträtt/ Äganderätt Innerstaden Draken 24 Timmermansg. 29–31, Södermalm 1967 78 14 6 274 9 081 6 2 099 4 795 0 0 8 373 13 876 298 000 Ä Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm 1934 26 6 1 866 2 738 2 610 1 416 0 0 2 476 4 154 100 800 Ä Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm 1960/2020 17 17 1 640 2 953 1 423 1 470 10 300 2 063 4 723 109 600 Ä Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm 1940/1985 20 20 1 340 2 294 4 271 837 0 0 1 611 3 131 72 800 Ä Sonfjället 1 Bobergsgatan 55–57, 59A–C, 61–65, 61X, Husarvikstorget 4–8, Norra Djurgårdsstaden 2016 72 72 4 885 12 411 16 817 1 993 37 912 5 702 15 316 341 600 T Stubinen 3 Nybohovsbacken 34–36, Liljeholmen 2010 72 72 6 064 12 662 10 25 29 0 0 6 089 12 692 274 105 T Summa innerstaden 285 201 22 069 42 139 39 4 246 10 541 47 1 212 26 315 53 892 1 196 905 Stockholm närförort Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov 1943/2013 52 52 2 611 5 465 6 63 180 21 280 2 674 5 925 71 595 Ä Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 443 5 104 4 140 208 14 230 2 583 5 542 102 105 Ä Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 501 5 166 4 129 235 25 371 2 630 5 773 103 637 Ä Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov 1943/2013 49 49 2 387 4 924 8 260 540 13 174 2 647 5 637 136 769 Ä Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov 1946/2023 40 40 2 679 5 231 6 247 369 8 73 2 926 5 673 84 234 Ä Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov 1944/2023 37 37 1 598 3 424 4 11 137 0 0 1 609 3 562 53 200 Ä Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov 1944/2010 37 37 1 769 3 607 0 0 0 5 66 1 769 3 673 71 000 Ä Borrsvängen 14 Gubbängsvägen 107A–B, 109A–D, Gubbängen 2016 57 57 4 078 8 687 0 0 0 43 342 4 078 9 029 142 748 T Borrsvängen 8 Gubbängsvägen 97–105, Gubbängen 1947/2020 34 34 2 188 4 024 3 43 35 0 0 2 231 4 059 66 479 T Gradsågen 3 Dörrvägen 12–14, Gubbängen 1947/2022 13 13 815 1 467 5 79 130 0 0 894 1 597 16 195 T Ryggsågen 2 Dörrvägen 18–20, Gubbängen 1947/2022 13 13 814 1 459 0 0 0 0 0 814 1 459 15 600 T Ryggsågen 3 Dörrvägen 22–28, Gubbängen 1947/2021 26 26 1 660 2 924 4 57 43 1 7 1 717 2 975 40 238 T Spöksonaten 1 Gösta Ekmans väg 31–33, Hägersten 1969/2023 53 53 4 370 7 410 7 791 507 28 253 5 161 8 170 128 400 Ä Skidföret 1 Glidgränd 1–13, Västertorp 1949/2018 53 53 2 969 5 499 0 0 0 23 166 2 969 5 664 127 000 Ä Backskidan 1 Telemarksgränd 1–5, Västertorp 1949/2013 18 18 1 224 1 952 2 146 135 12 101 1 370 2 188 49 428 Ä Skridskon 1 Lugntorpsvägen 45–57, Västertorp 1950/2017 58 58 3 366 6 057 2 152 213 16 127 3 518 6 397 141 460 Ä Lacktråden 8  Korpmossevägen 63–69/ Nitvägen 23–25, Västberga 1944/2015/2016 42 42 1 818 3 762 11 258 238 8 46 2 076 4 045 83 688 T Vildrosen 14 Nioörtsvägen 32–34, Midsommarkransen 1943/1987 25 0 1 659 2 557 8 287 310 3 28 1947 2 896 60 247 Ä Lejongapet 46 Tegelbruksvägen 25–35, Midsommarkransen 1944/1988 58 0 3 614 5 654 8 270 450 20 204 3 884 6 308 128 900 Ä Maskrosen 4 Midsommarvägen 20, Midsommarkransen 1942/1990 15 0 692 1 221 2 334 593 13 148 1 026 1 966 29 990 Ä Sötmandeln 2 Sirapsvägen 28, Hökarängen 2019 84 84 3 118 8 418 0 0 0 0 0 3 118 8 418 126 400 T Pennvässaren 2 Lyckselevägen 90–116, Vällingby 1954/2016/ 2017/2019 96 96 5 912 10 478 23 502 396 18 157 6 414 11 031 163 365 T Agnes Cecilia 1 Tappvägen 17–19, Emils Gata 1–7, Tummelisas Gata 6–22, Bagar Bengtssons Gata 4–6, Bromma 2013 85 85 6 154 12 375 5 197 526 55 731 6 351 13 632 244 166 T Vattenfallet 6 Råcksta Gårdsväg 19, Vällingby 2011/2012 77 77 5 431 10 889 0 0 0 50 365 5 431 11 254 178 000 Ä Summa Stockholm närförort 1 124 1 026 65 870 127 754 112 3 964 5 247 376 3 870 69 835 136 871 2 364 844 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt Definitioner Fastighetsförteckning Årsstämma Finansiell kalender 140 ===== SIDA 141 ===== Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt Taxerings- värde Tomträtt Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal Varav nya eller ombyggda Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Årshyra, kkr Yta, kvm Årshyra, kkr Totalt, kkr Tomträtt/ Äganderätt Sydväst Rådsbacken 12 Rådsvägen 6–16/ Rådsstigen 3–5, Huddinge 1957/1972 385 345 24 061 38 003 17 2 658 1 835 172 1 158 26 718 40 997 423 400 Ä Generatorn 7 Björnkullavägen 6–12, 6A, 10A–B, Ebba Bååts Torg 11–15, 19B, 21–29, Huddinge 2017 184 184 11 503 24 521 57 1 753 4 243 86 1 231 13 256 29 995 409 800 Ä Capella 2 Solskensvägen 21–23, Tullinge 2018 155 155 5 276 14 048 44 73 124 54 470 5 349 14 643 193 523 Ä Summa Sydväst 724 684 40 839 76 573 118 4 484 6 202 312 2 859 45 323 85 634 1 026 723 Nordost Galeasen 4 Farkostvägen 2, Lidingö 1955/2021 24 24 1 917 3 355 11 231 340 7 79 2 148 3 774 60 836 Ä Regattan 3 Bodalsvägen 11–19, Lidingö 1954/2022 52 52 2 666 5 348 5 141 122 9 114 2 807 5 584 64 865 Ä Fregatten 4 Fregattvägen 9, Lidingö 1961/2014 73 73 5 409 8 898 10 73 67 0 0 5 482 8 966 159 418 Ä Fregatten 5 Fregattvägen 11–15, Lidingö 1960/2015 72 72 7 549 11 470 9 175 141 40 290 7724 11 902 221 185 Ä Styrmannen 1 Bodalsvägen 49–83, Lidingö 2007 87 87 5 673 10 560 5 2 730 3 051 17 122 8 403 13 734 227 600 Ä Markan 6 Flygvilleslingan 5, 12, 18–20, Täby 2010 52 52 2 848 5 803 0 0 0 54 227 2 848 6 030 103 000 Ä Opalen 2 Boulevarden 35,37,39,41, Tränsgatan 3,5,7, Tränsgatan 1 A–H, Martingalgatan 2, 4, Täby 2020 142 142 9 527 20717 11 192 1 886 63 964 9 719 23 567 388 237 Ä Murklan 1 Johannesbergsvägen 64–118/ Vetenskapsvägen 2A–8E, Sollentuna 2020 52 52 3 854 8 267 0 0 0 24 240 3 854 8 507 149 000 Ä Alen 3 Pilgatan 7, 9 A–C, Sjöfartsgatan 12, Skutgatan 13 A–D, Norrtälje 2022 84 84 3 901 8 994 2 290 581 0 0 4 191 9 575 134 418 Ä Gråalen 1 Vegagatan 14 A–E, Hamnvägen 1, 3A–D, Skutgatan 10, 12 A–D, Norrtälje 2021 143 143 8 048 17 654 1 510 828 0 0 8 558 18 482 251 101 Ä Summa Nordost 781 781 51 391 101 067 54 4 343 7 017 214 2 037 55 734 110 121 1 701 250 Nordväst Enköping Romberga 23:58 Eiravägen 4–6, Nannavägen 4–6, Vanadisvägen 6, Enköping 2022 154 154 7 350 13 686 0 0 0 80 583 7 350 14 269 34 789 Ä St Ilian 9:3 Sankt Larsgatan 2 D, Enköping 2021 33 33 2 036 3 448 0 0 0 2 17 2 036 3 465 45 000 Ä Gränby 10:7 Liljefors Torg 6, Uppsala 2022 47 47 1 654 4 066 0 0 0 8 48 1 654 4 114 27 000 Ä Summa Nordväst 234 234 11 040 21 200 0 0 0 90 648 11 040 21 848 106 789 Samhällsfastigheter Tärnö 11) Brattforsgatan 25A–C, Farsta 2016 1 5 800 14 817 0 5 800 14 817 0 T Årstadalsskolan 51) Sturehillsvägen 28–30, Liljeholmen 2010 1 575 1 636 0 575 1 636 0 T Vinfatet 61) Böljevägen 20, Sollentuna 2016 1 4 010 9 964 0 4 010 9 964 0 Ä Fuxen 21) Kemistvägen 7–9, Täby 2015 2 4 247 10 249 1 50 4 247 10 300 0 Ä Parken 61) Söderby torg allé 20, Salem 2015 1 3 650 8 407 0 3 650 8 407 0 Ä Svänghjulet 41) Enhagsslingan 7, Täby 2014 1 3 998 10 196 0 3 998 10 196 0 Ä Österåker Näs 7:71) Näs, Österåker 2020 2 4 787 12 513 0 4 787 12 513 0 Ä Vallentuna Åby 1:1671) Åby Allé, Vallentuna 2020 1 3 915 10 572 0 3 915 10 572 0 Ä Alen 3 Vårdboende1) Skutgatan 15, Norrtälje 2022 1 5 915 15 178 0 5 915 15 178 0 Ä Gränby 10:61) Liljefors Torg 4, Uppsala 2012 2 5 472 12 625 0 5 472 12 625 0 Ä Summa Samhällsfastigheter 0 0 0 0 13 42 369 106 157 1 50 42 369 106 207 0 TOTAL 3 148 2 926 191 209 368 733 336 59 405 135 165 1 040 10 676 250 616 514 574 6 396 511 Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår. I ovan förteckning är inte projektfastighet Källberga Nynäshamn med. 1) Specialenhet, taxeringsvärde har ännu ej åsatts. Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt Definitioner Fastighetsförteckning Årsstämma Finansiell kalender 141 ===== SIDA 142 ===== Årsstämma Årsstämma 2024 i Heba Fastighets AB (publ) Tid onsdag den 2 4 april 2024 kl 16.00 Plats G amla Riksarkivet, Riddarholmen, Stockholm. Anmälan Den som önskar närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud ska: Dels v ara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken tisdagen den 16 april 2024. Dels anmäla sitt deltagande till bolaget per e-pos t: GeneralMeetingService@euroclear.com, per post: Heba Fastighets AB, c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm, eller per telefon: 08-402 91 33 senast torsdagen den 18 april 2024. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per avstämnings- dagen tisdagen den 16 april 2024. Omregistrering kan vara till - f ällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner och krav på framförhållning. Rösträttsregist- rering som har gjorts av förvaltaren senast torsdagen den 18 april 2024 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. Information om de av stämman fattade besluten offentliggörs onsdagen den 24 april 2024, efter stämmans avslutande. Information kan beställas per Telefon 08-442 44 40 E-pos t info@hebafast.se Finansiell kalender Delårsrapport januari–mars 2024 Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 0,52 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås den 26 april 2024. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 2 maj 2024. Halvårsrapport januari–juni 2024 Delårsrapport januari–september 2024 Bokslutskommuniké 2024 Årsredovisning 2024 APR 23 2024 APR 26 2024 MAJ 2 2024 JUL 10 2024 OKT 23 2024 FEB 2025 MAR 2025 Innehåll Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapportering Övrigt Definitioner Fastighetsförteckning Årsstämma Finansiell kalender 142 ===== SIDA 143 ===== Produktion: Heba i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. Foto: Johan Bergmark, Christian Gustavsson, Fredrik Hjerling och Shutterstock. Tryck: By Wind, 2024. SVANENMÄRKET Miljömärkt trycksak 3041 0196 ===== SIDA 144 ===== Heba Fastighets AB Box 17006 104 62 Stockholm Tel: 08-442 44 40 www.hebafast.se