===== SIDA 1 ===== Delårsrapport 1 januari – 30 juni 2023 Kvartalet 1 april – 30 juni • Kvartalsresultatet uppgick till –201,6 (163,6) mkr, vilket motsvarar –1,14 (0,99) kr per aktie. • Förvaltningsresultatet uppgick till 88,9 (65,7) mkr, vilket är 35,3 procent bättre än föregående år. • Hyresintäkterna uppgick till 146,7 (126,0) mkr. • Driftsöverskottet uppgick till 106,5 (92,1) mkr. • Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –378,7 (56,6) mkr. • Heba har under kvartalet fortsatt renoveringen av fastig­ heten Pennteckningen i Johanneshov, med klimatpåverkan i fokus där nu de nya köken, med 60 procent mindre klimat påverkan, har börjat monteras. Perioden 1 januari – 30 juni • Delårets resultat uppgick till –388,6 (363,2) mkr, vilket motsvarar –2,35 (2,20) kr per aktie. • Förvaltningsresultatet uppgick till 162,6 (121,5) mkr, vilket är 33,8 procent bättre än föregående år. • I juni frånträddes tio fastigheter i Hökarängen till ett över­ enskommet fastighetsvärde om 605 mkr. Försäljningen, efter återföring av uppskjuten skatt, har inte någon resultatpåverkan för Heba. • Hyresintäkterna uppgick till 289,3 (243,3) mkr. • Driftsöverskottet uppgick till 201,9 (169,2) mkr. • Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –647,3 (146,3) mkr. • Substansvärde (NAV) uppgick till 48,92 (56,55) kr per aktie vilket motsvarar en minskning med 8,9 procent. • Vid periodens utgång har fastighetsbeståndet ett värde om 14 603,1 mkr att jämföras med 15 543,0 mkr samma period föregående år. Nyckeltal 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 289,3 243,3 509,9 Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 294,3 280,1 282,9 Direktavkastning, % 2,8 2,2 2,3 Bokfört värde per kvm, kr 50 071 53 918 51 344 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 161,1 129,7 196,6 Investeringar, mkr 186,3 728,9 1 648,8 Genomsnittsränta, % 2,58 1,48 2,3 Förvaltningsmarginal % 56,2 50,0 46,7 Belåningsgrad, % 47,7 42,9 47,9 Nettobelåningsgrad, % 48,2 42,8 48,3 Överskottsgrad, % 69,8 69,5 70,9 Data per aktie Resultat före skatt, kr –3,24 0,99 –0,84 Resultat efter skatt, kr –2,35 2,20 –0,82 Utdelning, kr 0,45 0,80 0,45 Börskurs den 30 juni, kr 26,60 41,80 36,30 Substansvärde (NAV), kr 48,92 56,55 52,73 Kontaktperson Patrik Emanuelsson, VD 08­5225 47 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se ===== SIDA 2 ===== Heba levererar med handlingskraft Under kvartalet har Heba fortsatt agera proaktivt för att ge oss själva utrymme att kunna arbeta långsiktigt. Tack vare handlingskraft och proaktiva beslut under senaste 1,5 åren har vi skapat bered­ skap för att kunna agera snabbt när konjunkturen vänder. Som ett naturligt steg i vår strategi har vi avtalat om fyra försäljningar, varav en efter delårs­ periodens utgång. Transaktionerna stärker vår finansiella stabilitet ytterligare. Heba är en lång­ siktig aktör och kommer så fortsätta vara. De fyra transaktionerna har vi fullbordat på ett lyckosamt sätt i en tid när få transaktioner fullföljs. Försäljningarna stärker vår finansiella ställning och ger oss fortsatt stark intjäningsför­ måga. De omfattar avyttring av 21 fastigheter, 19 inom eget bestånd och två inom våra samarbetsprojekt, till ett överens­ kommet fastighetsvärde om 2,5 mdkr. Beståndet i Hökarängen om tio fastigheter frånträddes under juni och övriga frånträds under hösten. Mer än hälften av fastigheterna som säljs var lågavkastande och stod inför större renoveringar. Inom Hebas bestånd i regionstäder avyttrar vi nyproduktion i linje med bokfört värde. Den totala vinsten som genererats i våra JV­ bolag i Bredäng och Uppsala motsvarar en vinst om cirka 90 mkr, ett resultat av bostadsrättsförsäljningar och avyttring av hyresfastigheterna. Transaktionerna ger en förbättrad belåningsgrad om drygt 6 procentenheter. Vi har genom att agera proaktivt skaffat oss god uthållighet ifall den ekonomiska marknaden skulle bli långvarigt osäker. Vi kommer fortsätta vara proaktiva med siktet att behålla vår starka finansiella ställning. Förvaltningsresultatet landade på 162,6 mkr en förbättring med 33,8 procent jämfört med motsvarande period i fjol och vår förvaltningsmarginal landar på 56,2 procent. Under kvartalet har vi erhållit vårt högsta Nöjd Kund Index (NKI) någonsin med ett serviceindex på 85,7 procent och en Heba fortsätter agera proaktivt och med handlingskraft för att ge oss själva utrymme att arbeta långsiktigt. 2Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 3 ===== svarsfrekvens över 76 procent. Vårt trygghetsindex når rekord­ höga 87,4 procent, trots tider då dåd kopplat till gängkriminali­ tet påverkar oss alla. Som om ovan inte vore nog når vi vår lägsta energianvänd­ ning någonsin med 85 kWh/kvm, vilket känns mycket bra kopplat till osäkra energikostnader och behovet att minska koldioxidutsläpp. Med andra ord – Heba levererar! Omvärlden I omvärlden är det fortsatt ostabilt. Rysslands invasionskrig i Ukraina fortsätter, inflationen sjunker men långsamt och centralbankerna fortsätter med räntehöjningar. Innan vi kan se en stabilisering på fastighetsmarknaden talar mycket för att vi behöver se utkomsten av fastighetskollegors pressade ekonomiska situation. Min bedömning är att 2023 kommer bli ett tufft år för både företag och privatpersoner innan det börjar vända under 2024. Byggandet kommer minska dras­ tiskt. Då ska vi ha i åtanke att det är bostadsbrist i de flesta svenska kommuner. Ett nytt investeringsstöd är nödvändigt för att inte försämra den katastrofdåliga bostadsmarknaden ytterligare. Detta är brådskande! Heba första halvåret Hebas driftöverskott för perioden blev 202 mkr, en förbätt­ ring med 19 procent jämfört med motsvarande period förra året. Ökningen av driftöverskottet är i första hand hänförligt till kraftigt ökade hyresintäkter med 19 procent. Förvaltnings­ resultatet landade på 162,6 mkr och där förbättringen jämfört med motsvarande period i fjol är hänförligt till bostadsrätts­ intäkter som väger upp mot de kraftigt ökade räntekostna­ derna. Rensat för bostadsrättintäkterna är förvaltningsresul­ tatet –15,5 procent. Tack vare en effektiv organisation med bra överskottsgrad och förvaltningsmarginal samt bostadsrätts intäkter kommer vi framåt kunna kompensera en hel del av de ökade räntekostnaderna. Det sammanlagda marknadsvärdet på bolagets fastigheter per den 30 juni 2023 uppgick till 14 603,1 mkr vilket kan jäm­ föras med 15 543,0 mkr vid samma tidpunkt förra året. Bola­ gets fastighetsvärde har sedan årsskiftet minskat med cirka 647,3 mkr eller 4,1 procent. Omkring en (1) procent av detta är hänförligt till värdeförändring på avtalade ännu ej från­ trädda fastigheter. Det gör att vårt resultat slutar på minus 388,6 mkr starkt drivet av den negativa värdeförändringen om 647,3 mkr. Substansvärdet uppgick till 48,92 kr per aktie. Hebas nyproduktion och renovering Vi har under 2023 dragit ned vår projektverksamhet till att bara omfatta pågående projekt. Det innebär att vi har två pågående nyproduktionsprojekt. Det är projektet Älvdansen i Enköping med 154 hyreslägenheter som färdigställs efter sommaren och projektet Källberga i Nynäshamn med 123 hyreslägenheter som beräknas färdigställas under 2025. I partnerskap och samarbeten har ett projekt färdigställts under våren, ett blir klart i höst och det tredje projektet färdigställs fram till 2025. Därutöver pågår två renoveringsprojekt. Det ena är vårt gröna pilotprojekt Pennteckningen i Johanneshov med 40 hyreslägenheter som färdigställs under året. Det andra projektet är våra knappt 400 hyreslägenheter i Huddinge som kommer färdigställas under 2024. Sett till avtalat frånträde av tre fastigheter inom vårt reno­ veringsprogram kommer vi ha endast cirka 100 lägenheter i två fastigheter kvar att renovera. Utöver detta har vi projekt i planeringsstadiet som endast kommer starta om ekonomin tillåter. Finansiering Vi har under andra kvartalet haft ett fortsatt stort fokus på det finansiella. Att i god tid planera våra refinansieringar, optimering av vår derivatportfölj och räntesäkring samt ha en tydlig plan för våra korta förfall. Som ett led i detta har vi under juni månad använt likvid från vår avyttring i Hökarängen och återköpt en obligation om 350 mkr som hade förfall i september 2023. Genomsnittsräntan för vår upplåning är idag 2,58 procent och vi har räntesäkrat 86 procent av vår totala räntebärande skuld om 6 970,1 mkr. Vi kommer fort­ sätta vidta åtgärder som krävs för att behålla vår starka finansiella ställning. Hållbarhetsarbetet Heba fortsätter ha en låg energianvändning. Energianvänd­ ningen för första halvåret 2023 var 85 kWh/kvm. Heba har tillsammans med entreprenören Husab ett gemen­ samt pilotprojekt där vi renoverar fastigheten Pennteckningen i Johanneshov, med minskad klimatpåverkan i fokus. Under kvartalet har preliminära utsläppsberäkningar presenterats. Vid jämförelse av ett tidigare beräknat projekt, har klimat­ påverkan från byggvarorna minskat med omkring 30 procent. Under årets andra kvartal har alla kylanläggningar i våra äldreboenden driftsatts. Beslutet om att installera kyla i alla våra äldreboenden togs i samband med vår klimatriskanalys, för att möta de förändrade temperaturerna som kan påverka våra äldre negativt. Stabil aktör blir ännu starkare Heba följer förändringarna på fastighetsmarknaden noggrant. Ännu värderas många fastighetsbolag lika trots väldigt olika utgångspunkter, men det kommer förändras under det åter­ stående året. Alla bolag påverkas så klart av förutsättningarna på marknaden. Heba agerar proaktivt med olika åtgärder för att den stabila finansiella ställningen ska stärkas ytterligare och för att snabbt kunna ställa om när marknaden vänder. Heba är en stabil aktör som tack vare handlingskraft och proaktiva åtgärder kommer klara de närmaste åren på ett starkt sätt. Med långsiktighet och låg risk är vi redo när det vänder. Patrik Emanuelsson Verkställande direktör Heba Fastighets AB Vi kommer fortsätta agera proaktivt för att behålla Hebas starka finansiella ställning. 3Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 4 ===== Heba Fastighets AB Vår vision Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. Vår affärsidé Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhälls­ fastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostads områden och förtroendefulla partnerskap. Vår kärnverksamhet är att äga, förvalta och utveckla hyresbostäder och samhällsfastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen. Vår värdeskapande affärsmodell Förvärv Nyproduktionsprojekt Bebyggda fastigheter Egen nyproduktion Markanvisningar Fastighetsutveckling Förtätning, förädling och föryngring (ROT) Långsiktig och effektiv förvaltning av 65 fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen 55 hyresbostadsfastigheter och 10 samhällsfastigheter Förvaltningsresultat Skapat värde För ägarna Långsiktig lönsamhet och tillväxt, avkastning till ägarna För medarbetarna Engagerade medarbetare För miljön Resurseffektiva och hållbara lösningar För kunderna Attraktiva boendemiljöer För samhället Ansvarsfulla samarbets partners Bidrag till FN:s globala mål Heba har identifierat åtta globala hållbarhetsmål som vägledande i vårt hållbarhetsarbete Ingångsvärden • Upplånat och eget kapital • Kompetens, erfarenhet • Resurser – energi, vatten, byggmaterial • Hus och byggrätter • Relationer med hyresgäster • Relationer med samarbetspartners 4Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 5 ===== Ökad lönsamhet genom tillväxt med finansiell stabilitet Finansiella mål och riktlinjer Våra målsättningar är att: • förvaltningsresultatet ska årligen öka med 10 procent • belåningsgraden ska över tid inte överskrida 50 procent • utdelningen ska årligen vara 70 procent av förvaltnings resultatet justerat för skatt • ekonomisk verkningsgrad ska öka: – direktavkastning cirka 3 procent – överskottsgrad cirka 75 procent – förvaltningsmarginal cirka 50 procent Fyra skäl att investera i Heba 3 Stark finansiell ställning och kostnadseffektiv upplåning ger utrymme för lönsam tillväxt2 Ökad andel nyproduktion och samhällsfastigheter med högre direkt avkastning 1 Eftertraktade fastigheter i attraktiva lägen med potential 4 Stabil utdelningsnivå Hebas tillväxt ska ske med en värdetillväxt och ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdelning till aktieägarna. Företagets mål är att aktieutdelningen ska vara 70 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt. De senaste tio åren har aktieutdelningen varit mellan 39–73 procent av förvaltnings­ resultatet efter beräknad skatt. Hebas underliggande stabila kassaflöde, goda finansiella ställning, att bolaget är börsnoterat samt har tillgång till flera kost­ nadseffektiva finansierings alternativ gör att Heba kan fortsätta sin expansion utan att målet om en belåningsgrad som understiger 50 procent begränsar tillväxt ambitionerna. Heba fortsatt fokus inom nyproduktion och samhällsfastigheter. Den samlade investe­ ringsvolymen för pågående hyresrätts­ och äldreboendeprojekt är 1,9 mdkr vilket inkluderar både pågående och planerade projekt från 2023–2030. Om samtliga pro­ jekt skulle genomföras gene reras ett drift­ överskott om cirka 90 mkr per år. Antalet geografiska områden inom Stockholmsregi­ onen och Mälardalen ska öka på sikt. Efter­ frågan på samhällsfastigheter ökar stadigt, bland annat för att Sveriges befolkning blir allt äldre och Heba har som mål att öka andelen samhälls fastigheter i beståndet från 10 till 20 procent senast 2025. Heba är med sitt koncentrerade bestånd av hyresbostäder i Stockholmsregionen och Mälardalen väl positionerat för att genom effektiv förvaltning och helhetskoncept för renovering, ombyggnad och tillbyggnad fortsätta att öka intjäningsförmågan i befintligt bestånd. Modernisering och underhåll av fastig­ heterna sker med inriktning på långsiktig hållbarhet och fokuserar även på energi­ besparingar och möjligheter att skapa nya bostäder på befintliga fastigheter. Detta förväntas också leda till stigande fastighets­ värden på sikt. 5Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 6 ===== En långsiktig och hållbar samhällsaktör Övergripande hållbarhetsmål Våra målsättningar är att: • Heba ska ha ett aktivt håll barhetsarbete som speglas i allt bolaget gör. I det dagliga arbetet, såväl som i bolagets långsiktiga förhållningssätt till fastighetsutveckling och förvaltning. Senast år 2030 ska fastighetsförvaltningen vara klimatneutral och hela verksamheten år 2045. • Heba ska ha nöjda hyresgäster med ett serviceindex som är i nivå med eller överstiger medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad. • Heba ska uppfattas som en attraktiv arbetsgivare som uppmuntrar medarbetarna till kompetens utveckling och samarbete. Hållbarhet återspeglas i allt Heba gör, idag och för framtiden med utgångspunkt i vårt arbetsgivaransvar, samhällsansvar och miljöansvar. Hållbarhetsarbetet ska säkerställa att Heba uppnår sina långsiktiga mål i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling. Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand med framgångsrikt företagande. Våra tre fokusområden Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Att var och en av våra medarbetare kan utvecklas och må bra är hållbart och långsiktigt. Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd och inkluderande arbetsplats som skapar förutsättningar för ett hållbart och kundnära företag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur ett fysiskt, psykiskt såväl som socialt perspektiv. Heba arbetar proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och för att förebygga risker. Vår roll i samhället handlar om att Hebas verksamhet bedrivs på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Heba erbjuder möjlighet till ett tryggt och ändamålsenligt boende för människor i olika åldrar och med varierande vård­ eller servicebehov. Vi gör även samhällsinsatser i form av att sam­ arbeta med och ge bidrag till organisationer som stöttar och hjälper utsatta grupper. Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5­gradersmål och den viktigaste komponenten för att nå dit är att begränsa vår verksamhets indirekta utsläpp. Viktigt är också att förbereda verksamheten för olika scenarion orsakade av klimatpåverkan. 1 Vår organisation 2 Vår roll i samhället 3 Vår miljö 6Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 7 ===== Här pågår ett grönt pilotprojekt I vår fastighet Pennteckningen i Johanneshov renoverar vi 40 bostäder med gröna lösningar för att minska klimatpåverkan. Projektet är en pilot för att pröva nya lösningar som minimerar påverkan på klimatet. Med innovation och nyfikenhet vill vi driva förändring. 7Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 8 ===== Delårsrapport 1 januari – 30 juni 2023 Omsättning och resultat Andra kvartalet Hyresintäkterna ökade till 146,7 (117,3) mkr. Fastighets kost­ naderna uppgick till 40,2 (34,0) mkr. Förvaltnings resultatet ökade till 88,9 (65,7) mkr, en ökning med 35,3 procent. Det förbättrade för valt nings resultatet är hänförligt till gjorda förvärv under 2022 i Nyköping och Uppsala. Utöver detta förbättras resultat från andelar i gemensamt styrda företag om 31,0 (–0,2) mkr som följd av sålda bostadsrätter. Orealise­ rad värdeförändring förvaltnings fastigheter och räntederivat uppgick till –348,1 (143,1) mkr. Resultat före skatt uppgick till –307,3 (208,9) mkr eller –1,86 (1,27) kr/aktie och efter skatt till –201,2 (163,6) mkr eller –1,22 (0,99) kr/aktie. Första halvåret Hyresintäkterna ökade till 289,3 (243,3) mkr. Fastighets kost­ naderna uppgick till 87,4 (74,1) mkr. Förvaltnings resultatet ökade till 162,6 (121,5) mkr, en ökning med 33,8 procent. Det förbättrade för valt nings resultatet är hänförligt till gjorda förvärv under 2022 i Nyköping och Uppsala. Utöver detta förbättras resultat från andelar i gemensamt styrda företag om 58,5 (–0,4) mkr som följd av sålda bostadsrätter. Resultat för fastighetsförsäljningar uppgick till –48,1 (–0,1) mkr. Oreali­ serad värdeförändring förvaltnings fastigheter och räntederi­ vat uppgick till –649,6 (343,8) mkr. Resultat före skatt uppgick till –535,1 (465,3) mkr eller –3,24 (2,82) kr/aktie och efter skatt till –388,6 (363,2) mkr eller –2,35 (2,20) kr/aktie. Fastighetsinnehav och marknad Vid delårsperiodens utgång omfattar koncernens fastighetsin­ nehav 65 (71) fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen, varav 54 (59) fastigheter är bostadsfastigheter, 10 (8) fastig­ heter är samhällsfastigheter och 1 (1) projektfastig heter. Uthyrningsbar area är 289 100 (285 000) kvm inne hållande 3 810 (3 372) bostäder och 346 (360) lokaler. Vakansgraden för bostäder och lokaler är fortsatt mycket låg, 0,21 procent för bostäder och 0,57 procent för lokaler vid rapportperio­ dens utgång. Investeringar och försäljningar Källberga Nynäshamn Heba har under oktober 2021 tecknat avtal med bolag kon­ trollerat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyres lägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba för värvar aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt. Fastigheterna består av 123 hyresrätter. Tillträde har skett under november 2022. Upphandling av entreprenader pågår. Planerad produktionsstart under 2023 och färdigställande under 2025. Nedlagda kostnader uppgår till 67,9 mkr varav 10,5 mkr under första halvåret 2023. Investeringen beräknas uppgå till cirka 357 mkr. Enköping Heba har under juni 2021 tecknat avtal med Bergsundetgrup­ pen avseende förvärv av två bostadsfastigheter i Enköping. Affären genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett total­ entreprenadkontrakt med Lindbäcks Bygg AB. Bostads­ fastigheterna består av totalt 154 hyresrätter. Det tidigare planerade trygghetsboendet ersätts med hyresrätter. Tillträde har skett under november 2021 och under december månad 2021 har projektet byggstartat. Planerat färdigställande till kvartal tre 2023. Nedlagda kostnader uppgår till 292,2 mkr varav 32,9 mkr under första halvåret 2023. Investeringen beräknas uppgå till cirka 321 mkr. Övriga investeringar Övriga nyinvesteringar uppgår till 16,8 (8,0) mkr. I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden investerats 125,3 (176,6) mkr. Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under första halvåret 2023 uppgår till 185,3 (723,7) mkr. I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats 1,0 (5,2) mkr. Försäljning Under juni 2023 tecknades avtal med Arbetarebostads­ fonden om försäljning av tio fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde skedde 1 juni 2023. Under juni 2023 tecknades avtal med Resinova Bostads AB om försäljning av fyra fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Affären är villkorad av säkerställande av köparens finansiering och frånträdet är planerat till 29 september 2023. Investeringar Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Tillträde Produktionsstart Färdigställande år Bedömd investering, Mkr Källberga Nynäshamn 123 Hyresrätter Nov 2022 2023 2025 357 Två fastigheter Enköping 154 Hyresrätter Nov 2021 Dec 2021 Kv 3 2023 321 Total 277 678 8Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 9 ===== Samarbeten Bredäng Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar­ betsavtal ett bostadsrätts projekt i Bredäng. Projektet bygg­ startades under kvartal fyra 2020. Genom avtalet äger par­ terna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 500 mkr och hela projektet färdigställs under 2023. Under kvartal ett 2023 har inflyttning skett i det första huset om 72 bostadsrätter vilket har genererat 27,7 mkr i resultateffekt från andel i gemensamt styrda företag. Under kvartal två 2023 har inflyttning skett i det andra huset om 72 bostadsrätter vilket har genererat 25,9 mkr i resultat­ effekt från andel i gemensamt styrda företag. Under juni 2023 tecknades avtal med Resinova Bostads AB om försälj­ ning av det tredje huset vilket inkluderar 56 hyresrätter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Resinova till träder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde per 1 december 2023. Uppsala Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar­ betsavtal ett hyresrätts­ och bostadsrättsprojekt i Uppsala. Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Inves­ teringen beräknas totalt uppgå till cirka 376 mkr. Kvarteret som består av fyra byggnader har färdigställts under våren 2023 varav en byggnad om 42 lägenheter är avyttrade bostadsrätter vilket har genererat 6,2 mkr i resultateffekt från andel i gemensamt styrda företag. Övriga tre byggnader är hyresfastigheter och under juni 2023 tecknades avtal med Resinova Bostads AB om försäljning av dessa tre fastigheter om totalt 117 hyresrätter. Affären genomförs som en bolags­ affär där Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde per 29 september 2023. Vårbergstoppen Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar­ betsavtal ett bostadsrätts projekt i Vårbergstoppen. Bostads­ rättsprojektet om 300 lägenheter kommer att vara fördelade i två fastigheter. Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 600 mkr och kommer färdigställas under 2024 respektive 2025. Framtidens Stora Sköndal (se bild) Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samar­ betsavtal bygget av 600 bostäder i Fram tidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 340 bostads rätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 2 mdkr. Skärgårdsskogen Skarpnäck Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver i samarbetsavtal ett bostads rättsprojekt om cirka 100 lägenheter i Skärgårds­ skogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 250 mkr. Samarbeten Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Förvärv Produktionsstart Färdigställande år Bedömd investering, mkr Vårbergstoppen Vårberg 300 Bostadsrätter Okt 2020 Kv 2 2021 2024/2025 600 Stora Sköndal Sköndal 260 340 Hyresrätter Bostadsrätter Nov 2020 2 000 Skärgårdsskogen Skarpnäck 100 Bostadsrätter Sep 2021 250 Total 1 000 2 850 9Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 10 ===== Fastighetsvärdering Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 30 juni 2023 ett marknadsvärde om 14 603,1 mkr jämfört med 15 718,2 mkr vid föregående årsskifte. En tredjedel av koncernens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Real Estate AB. Fastigheter under pågående renove­ ring samt projektfastigheter i tidigare skeden har internvärde­ rats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastig­ hets status och hyres­ och marknadssituation. Tillvägagångssätt Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut intern­ värdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och extern­ värdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastigheter exklusive ovan nämnda undantag. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys använts där ett kalkylmäs­ sigt framtida driftnetto beräknas under en kalkylperiod om fem till tio år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastig het beroende på analys av genom­ förda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven på samhällsfastigheter sträcker sig från 3,9 till 4,0 procent. Avkastningskraven på bostads fastigheter sträcker sig från 1,6 procent i Innerstaden till 4,0 procent på nyproduktion i  Nyköping. Värdeförändringen totalt under januari–juni uppgick till –4,1 (1,0) procent vilken inkluderar orealiserad värdeförändring för avtalade ännu ej frånträdda fastigheter om –0,9 procent. Värdeförändringen beror främst på låg transaktionsnivå och högre avkastningskrav på bostadsfas­ tigheter i Stockholmsregionen. Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande: Förvaltningsfastigheter (mkr) 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Bokfört värde vid periodens början 15 718,2 14 673,1 14 673,1 Förvärv och nybyggnation 60,7 547,1 1 350,8 Investeringar i befintliga fastigheter 125,2 176,5 297,6 Försäljningar –653,7 – – Värdeförändring –647,3 146,3 –603,3 Bokfört värde vid periodens slut 14 603,1 15 543,0 15 718,2 Finansiell ställning Likvida medel uppgick till 61,3 (162,6) mkr. Det egna kapitalet uppgick till 6 761,5 (7 723,9) mkr motsvarande en soliditet om 43,6 (46,5) procent. Belåningsgraden uppgår till 47,7 (42,9) procent och nettobelåningsgraden till 48,2 (42,8) procent. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för­ ändringar i rörelsekapital uppgick till 161,1 (129,8) mkr. Ränte­ bärande skulder ökade till 6 970,1 (6 665,3) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 140,0 (140,0) mkr och 887,2 (2 632,3) mkr löper med rörlig ränta. Den minskade räntebärande skulden är till stor del drivet av ett återköp av en obligation om 350 mkr med förfall i september 2023 som Heba genomförde under kvartalet. Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per delårsperiodens utgång har Heba ute­ stående certifikat om 233,0 (910,0) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften, som vid förfall täcker utestående certifikat. Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens utgång till 2,58 (1,48) procent. Outnyttjade kreditlöften uppgår till 1 680,0 (2 040,0) mkr, varav 140,0 (140,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit. Skulder i utländsk valuta föreligger ej. Ställda säkerheter och borgensåtaganden Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 5 024,7 (3 260,6) mkr. Moderbolaget har borgensåtaganden för kreditfaciliteter om 500 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårbergstoppen samt 232 mkr avseende ett bostadsprojekt i Uppsala. 10Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 11 ===== Belåningsgrad och genomsnittlig ränta på fastighetslån (%) 0 10 20 30 40 50 2023202220212020201920182017201620152014 jan–jun 0 1 2 3 4 5  Belåningsgrad (%)  Genomsnittlig ränta på fastighetslån (%) Räntebindningsstruktur Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 30 juni 2023 framgår av nedanstående tabell. Räntebindningsstruktur 2023­06­30 Löptid Volym (mkr) Snittränta (procent) Andel (procent) < 1 år 987,1 8,30 14 1–2 år 2 070,0 1,53 30 2–3 år 1 800,0 1,78 26 3–4 år 500,0 1,66 7 4–5 år 200,0 1,18 3 5–6 år 350,0 0,96 5 6–7 år 280,0 1,40 4 7–8 år 100,0 1,29 1 8–9 år 683,0 2,16 10 9–10 år 0,0 0,00 0 Summa 6 970,1 2,58 100 I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i de fall räntan bundits med hjälp av räntederivat, vilka handlas utan marginal. I syfte att räntesäkra räntebärande skulder som löper med rörlig ränta har Heba vid delårsrapportens utgång tecknat ränteswappar om totalt 4 250,0 (2 350,0) mkr med förfall från 2023 till 2029. Heba har även tecknat ränteswappar med framtida startdatum om totalt 300 mkr med start 2025. Räntederivaten upptas till verkligt värde vid varje kvartals­ bokslut och förändringen redovisas i rapport över total­ resultat. Per 30 juni uppgick derivatens verkliga värde till 225,5 (198,4) mkr. Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknads­ noteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning för samtliga derivat finns i ISDA­avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Heba bedömer att det inte finns några väsentliga skillnader mellan verkligt värde och bokfört värde avseende finansiella instrument förutom räntebärande skulder där verkligt värde överstiger bokfört värde med 37,5 mkr. Kapitalbindningsstruktur Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 30 juni 2023 framgår av nedanstående tabell. Kapitalbindningsstruktur 2023­06­30 Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr) Certifikatprogram 4 000,0 233,0 < 1 år 1 550,0 1 410,0 1–2 år 2 050,9 1 410,9 2–3 år 1 650,0 950,0 3–4 år 400,0 200,0 4–5 år 18,5 18,5 5–6 år 742,9 742,9 6–7 år 1 038,0 1 038,0 7–8 år 100,0 100,0 8–9 år 683,0 683,0 9–10 år 183,8 183,8 Summa 12 417,1 6 970,1 Låneportföljens genomsnittliga kapitalbindningstid, inklusive lånelöften, var 3,9 (4,5) år och den genomsnittliga ränte­ bindningstiden var 3,0 (3,6) år. Rating Under första kvartalet 2023 erhöll Heba en long­term issuer credit rating med betyget BBB, Negative outlook, av Nordic Credit Rating. MTN-program för utgivning av obligationer och grönt ramverk I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram (MTN, medium term notes program) med en beloppsram om 2 000 mkr och lanserade samtidigt ett ramverk för grön finansie­ ring. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obligations­ programmet till en total beloppsram om 5 000 mkr. MTN­ programmet innebär att Heba har möjlighet att ge ut obliga­ tioner på kapitalmarknaden och det gröna ramverket ger dessutom Heba möjligheten att ge ut gröna obligationer samt certifikat. 11Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 12 ===== Leasingskuld Hebas tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre antal leasing avtal av ringa omfattning och avser främst kontors­ inventarier. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden vid över­ gången till den nya leasingstandarden. Per 30 juni 2023 uppgår leasingskulden för tomträtter till 123,7 mkr. Denna är beräknad enligt en genomsnittlig marginell ränta om 3 pro­ cent. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad till följd av att tomträttsavtalen är eviga och därigenom sker ingen amortering av leasing skulden utan hela betalningen utgör räntebetalning. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Hyresintäkter Av Hebas totala hyresintäkter kommer nästan 74 procent från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och ligger i attraktiva områden med mycket god efterfrågan. Driftskostnad Hebas enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärr­ värmenätet. Totalt tio fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende på väderlek och energipris. Marknadsvärde Marknadsvärdet på fastigheterna varierar bland annat beroende på konjunktur och ränteläge. En halv procent­ enhets sänkning av direktavkastningskravet i relation till värderingens normaliserade driftnetto innebär att marknads­ värdet stiger med mer än 2,8 mdkr. En halv procentenhets höjning innebär att marknadsvärdet sjunker med mer än 2,0 mdkr. Finanspolicy Hebas finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Heba har en förhållandevis låg belånings­ grad. Den räntebärande upplåningen medför dock att kon­ cernen exponeras för bland annat ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebind­ ningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar har cirka 86 procent av det totala lånebeloppet räntesäkrats på mer än ett år. Heba arbetar kontinuerligt med upplåning­ ens förfallostruktur i syfte att bindningstider och köp av ränte derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränte­ utveckling så att goda lånevillkor uppnås. Hebas kortfristiga räntebärande skuld om 1,6 mdkr består av 233 mkr certifikat, 850 mkr obligation samt 560 mkr banklån. Bolaget avser refinansiera del av denna skuld samt lösa del i takt med att likvid från avyttring inkommer. Vid behov kan skulden säkras upp av bolagets lånelöften om 2,2 mdkr. Kriget i Ukraina I slutet av februari 2022 påbörjade Ryssland en invasion av Ukraina. Kriget i Ukraina påverkar projekt med ökade kost­ nader och risk för förseningar. Även energipriser och ränte­ kostnader påverkas. Med Hebas starka finansiella ställning och stabila projektportfölj är vår bedömning att bolagets lönsamhet inte ska påverkas väsentligt av kriget i Ukraina under 2023. Redovisningsprinciper Heba följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrap­ portering och årsredovisningslagen. Redovisnings principer som tillämpats för koncernen och moderbolaget överens­ stämmer med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alterna­ tiva nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS. Utgångspunkten för lämnade alterna­ tiva nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge analytiker och andra intressenter värdefull information. Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se 12Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 13 ===== Hållbarhet Andra kvartalet När vi pratar om klimatpåverkan delar vi upp det i tre huvud­ områden; det vi löpande använder så som energi, det avfall vi ger upphov till både från våra hyresgäster och i projekt, samt det vi sätter in, så som material­ och produktval främst i nyproduktion och vid renovering. För att på sikt få en helt klimatneutral verksamhet arbetar vi metodiskt med att mini­ mera, förbättra och påverka. Vi kan inte uppnå klimatneutrali­ tet på egen hand utan behöver tillsammans med leverantörer, samarbetspartners, hyresgäster och andra intressenter ha ett nära samarbete – varför påverkan är en av våra viktigaste prioriteringar. Vår roll är att förutom det vi själva har rådighet över, även bidra till en hållbar utveckling i flera delar av kedjan och bjuder in till samtal, utbildning och kompetensutväxling. Pilotprojekt minska klimatpåverkan vid renovering Heba har tillsammans med entreprenören Husab ett gemen­ samt pilotprojekt där vi renoverar fastigheten Pennteckningen i Johanneshov, med minskad klimatpåverkan i fokus. Under kvartalet har preliminära utsläppsberäkningar presenterats. Vid jämförelse av ett tidigare beräknat projekt, har klimat­ påverkan från byggvarorna minskat med omkring 30 procent. Kyla installerad i äldreboenden Under årets andra kvartal har alla kylanläggningar hos våra äldreboenden driftsatts. Beslutet om att installera kyla i alla våra äldreboenden togs i samband med årets klimatriskana­ lys 2021, för att kunna möta de förändrade temperaturerna som kan påverka våra äldre negativt. Mål 2028 80 kWh Utfall Kv2 2023 85 kWh Minskning av energianvändning, graddagskorrigeradRekordhögt resultat i NKI:n Vi fick ett rekordfint betyg av våra hyresgäster i årets NKI! Vartannat år genomför Heba en kundundersökning, svaren styr hur vi planerar och prioriterar verksamheten framåt. Årets deltagande var rekordstort, hela 76,1 procent av våra hyresgäster svarade på enkäten. Det är topp tre i svarsfrek­ vens av alla bolag i branschen enligt AktivBo. Vi tackar våra hyresgäster för engagemanget. Attraktivitet: 91,2 procent (+0,1) Trygghet: 87,4 procent (+2,7) Service: 85,7 procent (+0,7) Profil: 84,6 procent (+1,8) Produkt: 80,8 procent (+2,0) Avsiktsförklaring med Stockholm Stadsmission Bobyrån Heba har under kvartalet ingått en avsiktsförklaring med Stockholm Stadsmissions Bobyrån, där ambitionen är att årligen förmedla bostäder till personer som lever i strukturell hemlöshet. Samarbetet ligger i linje med vår kärnverksamhet och är en del av vårt samhällsansvar. Revision av uppförandekod för leverantörer Att säkerställa hållbara värdekedjor är viktigt ur många per­ spektiv, så som miljöansvar, klimatpåverkan, arbetsförhållan­ den, mänskliga rättigheter och antikorruption. Heba påbör­ jade hösten 2022 revision av våra två största entreprenörer samt åtta av dess underentreprenörer eller materialleveran­ törer med utgångspunkt i Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer. Under kvartalet färdigställdes revisionen och samtalen har gett både oss och respektive leverantör insikter och idéer om hur vi kan förbättras och arbeta för att säker­ ställa hållbarheten flera steg bort i leverantörskedjan. Hebas gröna investerarrapport Den 31 maj publicerades Hebas Gröna investerarrapport, läs mer om vår gröna finansiering och allokerade tillgångar där. 0 30 60 90 120 150 Kv2 202320222021202020192018 kWh/slash.tabkvm 13Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 14 ===== Hebaaktien Hebas B­aktie är noterad på Nasdaq Stockholm AB, MidCap. Uppgift om antal aktieägare och de tio största aktieägarna finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se Utdelning För verksamhetsåret 2022 har under maj månad 2023 en utdelning skett om 0,45 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om cirka 1,2 procent baserat på börskur­ sen den 31 december 2022. Aktieutdelning (kr/aktie) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 20222021202020192018201720162015 15 % 7 % 13 % 22 % 9 % 23 % -44 % 8 % Substansvärde (NAV) per aktie (kr) 0 10 20 30 40 50 60 2023202220212020201920182017201620152014 jan–jun 18 % -13 %17 % 10 % 11% 7 % 9 % 15 % 19 % 6 % Värdeutveckling aktiekurs 2017 – 2023 (kr) 0 20 40 60 80 2023202220212020201920182017 jan–jun Ägarstruktur, per 2023­06­30 Namn Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Kapital (%) Antal röster (%) SBB Industricentralen Holding AB 38 548 723 23,3 12,5 Ericsson, Charlotte 1 988 320 8 628 744 6,4 9,2 Vogel, Anna 1 866 240 8 300 992 6,2 8,7 Vogel, Johan 1 866 240 8 273 992 6,1 8,7 Holmbergh, Christina 1 848 320 7 819 608 5,9 8,5 Eriksson, Anders 1 828 320 6 696 836 5,2 8,1 Härnblad, Birgitta Maria 2 060 640 6 059 936 4,9 8,6 Ericsson, Ulf 6 290 000 3,8 2,0 Spiltan Aktiefond Stabil 4 903 671 3,0 1,6 Maria Sundström 635 680 2 890 000 2,1 3,0 Totalt, största aktieägarna 12 093 760 98 412 502 66,9 71,0 Andra aktieägare 3 886 880 50 726 858 33,1 29,0 Totalt 15 980 640 149 139 360 100,0 100,0 14Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 15 ===== Moderbolaget Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 123,8 (111,5) mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 45,3 (235,3) mkr. Händelser efter delårsperiodens utgång Efter periodens utgång har Heba tecknat avtal om överlåtelse av två fastigheter i Årsta och tre fastigheter i Hägersten. Affären genomförs som en bolagsaffär avseende fyra av fastigheterna och en fastighet överlåts via en fastighetsaffär. Planerat från­ träde 2 oktober 2023. Prognos 2023 Förvaltningsresultatet för 2023 bedöms bli bättre jämfört med förvaltningsresultatet för 2022. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Heba Fastighets AB ska offentliggöra enligt lagen om värde­ pappersmarknaden. Informationen lämnades för offentlig­ görande per dagens datum. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 12 juli 2023 Heba Fastighets AB (publ) Lennart Karlsson Tobias Emanuelsson Styrelseordförande Styrelseledamot Lena Hedlund Christina Holmbergh Johan Vogel Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Patrik Emanuelsson Verkställande direktör 15Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 16 ===== Rekordnöjda hyresgäster För Heba är det viktigt att skapa trygga hem att trivas i och våra boendes åsikter visar att vi lyckas. Enligt 2023 års hyresgästundersökning, utförd av Aktiv Bo, ligger vårt trygghetsindex på 87,4 procent. Hyresgästerna ger Heba ett helhets­ betyg på hela 91,4 procent. Årets deltagande var rekordstort, hela 76,1 procent av våra hyresgäster svarade på enkäten. Det är topp tre i svarsfrekvens av alla bolag i branschen enligt Aktiv Bo. Vi tackar våra hyresgäster för engagemanget. Svaren styr hur vi planerar och prioriterar verksamheten framåt. 16Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 17 ===== Rapport över totalresultat, koncernen mkr 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Hyresintäkter 146,7 126,0 289,3 243,3 509,9 Fastighetskostnader Driftskostnader –37,9 –31,7 –82,4 –69,7 –137,8 Underhållskostnader –0,9 –0,9 –1,9 –1,6 –3,6 Fastighetsskatt –1,4 –1,4 –3,1 –2,8 –6,8 Driftsöverskott 106,5 92,1 201,9 169,2 361,7 Central administration –9,1 –8,9 –18,3 –18,3 –38,2 Resultat från andelar i gemensamt styrda företag 31,4 –0,2 58,5 –0,4 –1,2 Finansiella intäkter 10,7 6,1 17,3 11,1 24,6 Räntekostnader –49,6 –22,2 –94,5 –37,7 –103,9 Räntekostnader leasing –1,1 –1,2 –2,3 –2,4 –4,7 Förvaltningsresultat 88,9 65,7 162,6 121,5 238,3 Resultat fastighetsförsäljning –48,1 –0,1 –48,1 –0,1 –0,1 Värdeförändring förvaltningsfastigheter –378,7 56,6 –647,3 146,3 –603,3 Värdeförändring räntederivat 30,6 86,7 –2,3 197,5 226,8 Resultat före skatt –307,3 208,9 –535,1 465,3 –138,3 Aktuell skatt – – – – –0,2 Uppskjuten skatt 106,1 –45,3 146,5 –102,1 2,3 Periodens resultat –201,2 163,6 –388,6 363,2 –136,2 Övrigt totalresultat – – – – – Summa totalresultat för perioden –201,2 163,6 –388,6 363,2 –136,2 Data per aktie Resultat efter skatt, kr1) –1,22 0,99 –2,35 2,20 –0,82 1) Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer. Innehav utan bestämmande inflytande saknas. 17Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 18 ===== Rapport över finansiell ställning i sammandrag, koncernen mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 5,9 6,4 6,4 Förvaltningsfastigheter 14 603,1 15 543,0 15 718,2 Nyttjanderättstillgång 123,7 157,5 156,7 Materiella anläggningstillgångar 6,3 8,9 7,1 Andelar i gemensamt styrda företag 60,2 0,3 20,3 Finansiella anläggningstillgångar 358,4 449,0 412,1 Andra långfristiga värdepappersinnehav –25,2 – 25,2 Finansiella tillgångar – 25,1 – Räntederivat 225,5 198,4 227,8 Omsättningstillgångar 40,5 59,8 81,6 Likvida medel 61,3 162,6 100,8 Summa tillgångar 15 510,1 16 611,0 16 756,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 6 761,5 7 723,9 7 224,5 Långfristiga räntebärande skulder 5 327,1 5 063,3 5 803,0 Uppskjuten skatteskuld 1 542,5 1 812,1 1 709,6 Leasingskuld 123,7 157,5 156,7 Kortfristiga räntebärande skulder 1 643,0 1 602,0 1 732,0 Övriga kortfristiga skulder 112,3 252,2 130,3 Summa skulder 8 748,6 8 887,1 9 547,6 Summa eget kapital och skulder 15 510,1 16 611,0 16 756,2 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital hänförligt till moder- företagets ägare Ingående balans 2022­01­01 34,4 6,9 7 451,5 7 492,8 Periodens totalresultat 363,2 363,2 Transaktion med ägare Utdelning –132,1 –132,1 Utgående balans 2022­06­30 34,4 6,9 7 682,6 7 723,9 Ingående balans 2022­07­01 34,4 6,9 7 682,6 7 723,9 Periodens totalresultat –335,9 –335,9 Utgående balans 2022­12­31 34,4 6,9 7 183,2 7 224,5 Ingående balans 2023­01­01 34,4 6,9 7 183,2 7 224,5 Periodens totalresultat –388,6 –388,6 Transaktion med ägare Utdelning –74,3 –74,3 Utgående balans 2023­06­30 34,4 6,9 6 720,2 6 761,5 18Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 19 ===== Kassaflödesanalys i sammandrag, koncernen mkr 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Driftsöverskott 107,1 92,1 201,9 169,2 361,7 Central administration –9,1 –8,9 –18,3 –18,3 –38,2 Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet 32,7 0,4 40,0 0,7 1,8 Erhållen utdelning Brandkontoret 0,7 0,9 0,7 0,9 1,2 Erhållna räntor 4,4 0,1 4,9 0,1 5,9 Betalda finansiella kostnader –48,2 –23,9 –90,9 –42,1 –109,3 Betald skatt 0,7 0,1 2,8 0,1 –0,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 88,4 60,7 141,1 110,7 223,0 Förändring av rörelsekapital –14,1 38,5 20,0 19,1 –26,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 74,4 99,2 161,1 129,8 196,6 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i förvaltningsfastigheter –100,1 –508,0 –185,9 –623,6 –1 648,4 Investering i finansiella tillgångar – –0,5 – –0,5 –0,2 Övriga investeringar –0,4 –2,8 –1,0 –5,6 –6,3 Försäljning förvaltningsfastigheter 605,6 –0,1 605,6 –0,1 –0,1 Försäljning av övriga anläggningstillgångar – 0,7 0,9 1,3 2,4 Kassaflöde från investeringsverksamheten 505,1 –510,7 419,6 –628,5 –1 652,6 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 587,0 1 207,3 1 147,0 2 105,3 3 985,0 Amortering av lån –1 074,9 –945,0 –1 711,9 –1 465,0 –2 475,0 Förändring av långfristiga fordringar 6,5 –3,5 –1,0 –5,7 20,1 Erhållen utdelning från intresseföretag – – 20,0 – – Utbetald utdelning –74,3 –132,1 –74,3 –132,1 –132,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –555,7 126,7 –620,2 502,5 1 398,0 Periodens kassaflöde 23,7 –284,3 –39,5 3,8 –58,0 Likvida medel vid periodens början 37,6 446,9 100,8 158,8 158,8 Likvida medel vid periodens slut 61,3 162,6 61,3 162,6 100,8 19Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 20 ===== Segmentsrapportering, koncernen Januari–juni 2023 mkr Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen Hyresintäkter 28,4 96,8 16,7 95,4 42,8 9,1 289,3 Fastighetskostnader –7,7 –33,8 –5,5 –23,7 –13,5 –3,2 –87,4 Driftsöverskott 20,8 63,0 11,3 71,7 29,3 5,9 201,9 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 888,2 4 618,8 1 016,8 4 472,8 2 188,2 418,3 14 603,1 Januari–juni 2022 mkr Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen Hyresintäkter 27,2 92,9 3,9 78,2 41,1 0,0 243,3 Fastighetskostnader –7,3 –32,8 –0,9 –20,0 –13,1 0,0 –74,1 Driftsöverskott 19,9 60,1 3,0 58,2 28,0 0,0 169,2 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 934,0 5 606,8 665,6 5 000,2 2 336,4 0,0 15 543,0 Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskott 201,9 (169,2) mkr och resultat före skatt –534,5 (465,3) mkr består av central administration –18,3 (–18,3) mkr, räntekostnad leasing –2,3 (–2,5) mkr, finansnetto –76,7 (–26,6) mkr samt resultat från andelar intresse företag 58,5 (–0,4) och värdeförändring –649,6 (343,8) mkr. Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Koncernens interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt ovan överensstämmer med den interna rapporteringen till företagsledningen. Från 1 januari 2022 har områdessegmenten justerats både var gäller namn samt fastighetsindelning. Justeringen har gjorts för att spegla att Heba numera äger fastigheter utan­ för Stockholm med närförorter. Även jämförelsesiffror före­ gående års kvartal är omräknade. Vid uppdelning per fastighetskategori är fördelningen januari–juni 2023 enligt nedan: mkr Bostads- fastigheter Samhälls- fastigheter Koncernen Hyresintäkter 235,2 54,1 289,3 Fastighetskostnader –77,7 –9,6 –87,4 Driftsöverskott 157,5 44,5 201,9 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 12 115,5 2 487,6 14 603,1 20Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 21 ===== Moderbolagets resultaträkning mkr 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Hyresintäkter 123,8 111,5 231,4 Fastighetskostnader Driftskostnader –48,0 –43,0 –85,2 Underhållskostnader –2,3 –1,8 –3,9 Fastighetsskatt –2,0 –1,8 –3,9 Tomträttsavgälder –1,2 –1,3 –2,4 Driftsöverskott 70,3 63,8 136,0 Avskrivningar på fastigheter –13,7 –12,5 –25,5 Bruttoresultat 56,6 51,3 110,6 Central administration –18,4 –18,1 –38,5 Finansiella intäkter 57,5 33,2 78,9 Räntekostnader –48,2 –28,6 –72,7 Värdeförändring derivatinstrument –2,3 197,5 226,8 Resultat efter finansiella poster 45,3 235,3 305,1 Bokslutsdispositioner – – 12,0 Aktuell skatt – – – Uppskjuten skatt –11,3 –46,7 –77,4 Resultat efter skatt 34,0 188,6 239,7 Moderbolagets balansräkning i sammandrag mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 5,9 6,4 6,4 Materiella anläggningstillgångar 2 589,1 2 493,7 2 529,2 Finansiella anläggningstillgångar 3 746,6 3 994,4 4 044,7 Derivatinstrument 225,5 198,4 227,8 Kortfristiga fordringar 18,3 19,4 18,0 Likvida medel 60,3 162,0 100,0 Summa tillgångar 6 645,7 6 874,3 6 926,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 584,2 1 573,5 1 624,5 Obeskattade reserver 1,8 1,3 1,8 Avsättningar 249,1 207,1 237,8 Långfristiga skulder 3 117,7 3 868,9 3 504,8 Kortfristiga skulder 1 692,9 1 223,5 1 557,1 Summa skulder 5 061,5 5 300,8 5 301,6 Summa eget kapital och skulder 6 645,7 6 874,3 6 926,1 21Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 22 ===== Nyckeltal, koncernen 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec 2021 jan–jun 2020 jan–jun 2019 jan–jun Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 294 280 283 260 241 254 Direktavkastning, % 1) 2,8 2,2 2,3 2,4 2,3 2,7 Hyresintäkter per kvm, kr 1 966 1 737 1 802 1 670 1 636 1 565 Fastighetskostnader per kvm, kr 594 529 524 514 499 537 Bokfört värde per kvm, kr 50 071 53 918 51 344 48 558 46 560 39 611 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 2) 161,1 129,7 196,6 144,9 187,7 118,6 Investeringar, mkr 186,3 728,9 1 648,4 508,6 1 272,9 349,3 Överskottsgrad, % 3) 19) 69,8 69,5 70,9 69,2 68,9 65,7 Förvaltningsmarginal, % 4) 19) 56,2 50,0 46,7 49,3 46,7 44,7 Räntetäckningsgrad, ggr 5) 19) 2,7 4,2 3,3 4,6 4,6 4,6 Genomsnittlig ränta på fastighetslån, % 6) 19) 2,6 1,5 2,3 1,0 1,4 1,4 Skuldsättningsgrad, ggr 7) 19) 1,0 0,9 1,0 0,9 0,7 0,7 Belåningsgrad, % 8) 19) 47,7 42,9 47,9 42,9 36,7 35,5 Nettobelåningsgrad, % 9) 19) 48,2 42,8 48,3 43,0 38,3 36,9 Soliditet, % 10) 19) 43,6 46,5 43,1 46,4 50,1 50,3 Avkastning eget kapital, % 11) 19) –11,1 9,5 –1,9 11,9 2,6 8,4 Avkastning totalt kapital, % 12) 19) –5,5 6,3 –0,2 7,5 2,3 4,0 Data per aktie 21) Resultat efter skatt, kr 13) –2,35 2,20 –0,82 2,25 0,44 1,25 Kassaflöde, kr 14) 19) 0,53 0,79 1,19 0,88 0,64 0,72 Eget kapital, kr 15) 19) 40,95 46,78 43,75 38,69 33,19 30,21 Substansvärde (NAV), kr 16) 19) 48,92 56,55 52,73 47,96 41,11 37,44 Börskurs, kr 17) 26,60 41,80 36,30 66,00 43,00 42,00 Fastigheternas bokförda värde, kr 18) 19) 88,44 94,13 95,19 78,02 63,54 58,55 Antal aktier vid periodens slut, tusental 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120 Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120 165 120 Definitioner 1) Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 2) Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för betalt räntenetto och poster som inte ingår i kassaflödet och efter förändringar i rörelsekapitalet. 3) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 4) Förvaltningsresultatet i relation till hyresintäkter. 5) Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till räntekostnader. 6) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. 7) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital vid periodens utgång. 8) Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 9) Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minskat med likvida medel i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 10) S ynligt eget kapital i relation till balansomslutningen vid periodens utgång. 11) Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. 12) Resultat före skatt exkl jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning. 13) Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. 14) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. 15) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 16) Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatteskuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 17) Börskurs vid periodens utgång 18) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång 19) Uträkning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemisda, www.hebafast.se 22Kv2 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2023HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 23 ===== Kalendarium Delårsrapport januari – september 2023 25 oktober 2023 Bokslutskommuniké 2023 7 februari 2024 Årsredovisning 2023 mars 2024 Delårsrapport januari – mars 2024 23 april 2024 Årsstämma 24 april 2024 Delårsrapport januari – juni 2024 10 juli 2024 Delårsrapport januari – september 2024 23 oktober 2024 Kontaktpersoner Patrik Emanuelsson, vd 08­522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se Hanna Franzén, CFO 08­442 44 59, hanna.franzen@hebafast.se Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Heba­koncernen omfattar 65 fastigheter, varav 10 samhällsfastigheter. Antal bostäder är 3 810 och antal lokaler 346. Heba grundades 1952 och är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm AB Nordic Mid Cap. www.hebafast.se