===== SIDA 1 ===== Q2 Kontaktperson Patrik Emanuelsson, VD 08-5225 47 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se Kvartalet 1 april – 30 juni 2024 • Periodens resultat uppgick till 17 ,5 (–201,2) mkr, vilket motsvarar 0,11 (–1,22) kr per aktie. • Förvaltningsresultatet uppgick till 58,1 (56,8) mkr exklusive bostadsrättsintäkter från JV-bolag. Det är en ökning med 2 procent. • Hyresintäkterna uppgick till 140,3 (146,7) mkr. • Driftsöverskottet uppgick till 103,9 (107 ,1) mkr. • Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1,3 (–378,7) mkr. • På transaktionssidan har avtal tecknats avseende förvärv av ett äldreboende i Näsby Park samt försäljning av två fastig- heter i Midsommarkransen. Båda transaktionerna planeras slutföras i september 2024. Perioden 1 januari – 30 juni 2024 • Periodens resultat uppgick till –22,6 (–388,6) mkr, vilket motsvarar –0,14 (–2,35) kr per aktie. • Förvaltningsresultatet uppgick till 112,8 (102,8) mkr exklusive bostadsrättsintäkter från JV-bolag. Det är en ökning med 10 procent. • Hyresintäkterna uppgick till 276,2 (289,3) mkr. • Driftsöverskottet uppgick till 197 ,7 (201,9) mkr. • Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –51,4 (–647 ,3) mkr. • Under mars tillträtt två äldreboenden i Tyresö. • Publicerat nytt hållbarhetslänkat grönt ramverk. • Uppgraderad rating till BBB med Stable outlook. • Heba har under första halvåret färdigställt renoveringen av fastigheten Rådsbacken 12 i Huddinge. Därmed återstår endast 98 lägenheter att renovera för att hela beståndet ska vara modernt. Nyckeltal 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023/2024 jul–jun 2023 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 140,3 146,7 276,2 289,3 552,6 565,7 Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 258,2 2 97,6 256,9 294,3 262,7 284,6 Direktavkastning, % 3,2 3,0 3,0 2,8 3,1 3,2 Bokfört värde per kvm, kr 50 690 50 274 50 602 50 071 50 214 50 068 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 54,6 12,9 94,4 93,2 236,6 235,4 Investeringar, mkr 21,0 100,0 389,2 186,9 533,5 331,2 Genomsnittsränta, % 2,81 2,58 2,81 2,58 2,81 2,21 Förvaltningsmarginal % 41,4 60,6 40,8 56,2 40,0 47,9 Belåningsgrad, % 44,7 47,7 44,7 47,7 44,7 44,1 Nettobelåningsgrad, % 44,5 47.3 44,5 47.3 44,5 42,1 Överskottsgrad, % 74,0 73,0 71,6 69,8 72,0 71,1 Data per aktie Resultat före skatt, kr 0,17 –1,86 –0,02 –3,24 –3,10 –6,32 Resultat efter skatt, kr 0,11 –1,22 –0,14 –2,35 –2,10 –4,31 Utdelning, kr 0,52 0,45 0,52 Börskurs den 30 juni, kr 31,20 26,60 31,20 26,60 31,20 35,45 Substansvärde (NAV), kr 45,97 48,92 45,97 48,92 45,97 46,42 Delårsrapport 1 januari – 30 juni 2024 ===== SIDA 2 ===== Heba fortsätter leverera ett starkt förvaltningsresultat för första halvåret om 112,8 mkr. Det är en ökning med 10 procent jämfört mot samma period i fjol, rensat från resultat från sålda bostadsrätter. Viktiga händelser under årets andra kvartal: • Förvärvat ett äldreboende i Näsby Slottspark från Slättö. • Sålt två fastigheter i Midsommarkransen till Sarak Fastigheter AB. • Invigning av Hebas koncept för coworking, Close to home, i Norrtälje. • Tagit över projektet i Källberga från säljaren och tecknat entreprenadavtal. • I vårt samarbete med Stockholm Stad genomfördes för 50:e gången det årliga Laxsläppet i Strömmen med närvaro av Hans Majestät Konungen. Läget på marknaden och fastighetsvärderingar Det råder fortsatt en försiktighet vad gäller återhämtningen i marknaden. Många pratar om en ljusning och inflationen ser ut att vara besegrad för den här gången. Riksbanken tog initiati- vet till den första räntesänkningen på åtta år och flaggar för fler i år. Byggkostnaderna ligger still och få nyproduktions- starter aviseras. På transaktionsmarknaden ser vi fler avslut men det kan inte liknas vid en islossning. Kopplat till att nativi- teten är rekordlåg i Sverige och att invandringen i princip har upphört ifrågasätts det verkliga behovet av bostäder. Det vi kan konstatera är att det blir svårt, om inte omöjligt, att bygga nytt på mindre orter i landet. Nyproduktionen kräver så höga hyror för att få ihop kalkylen att man bara kan bygga i attraktiva områden med stark köpkraft. Det underliggande behovet i Stockholm, Malmö och Göteborg är fortfarande mycket stort och Hebas projektportfölj finns i Stockholm. Det gör att Hebas prognoser för framtiden är goda. Laddade för vändning Efter sju kvartal med värdenedgång på våra fastigheter har vi under andra kvartalet 2024 en oförändrad värdeförändring. Vi fortsätter leverera enligt plan och vi håller fortsatt tydlig kurs i vårt hållbarhetsarbete. 2 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024HEBA FASTIGHETS AB ===== SIDA 3 ===== Kapitalmarknaden har kommit tillbaka i rekordfart. Nivåerna för både obligationer och certifikat är på nivåer där bankerna numera har svårt att konkurrera. Transaktionsmarknaden är ännu avvaktande men bostadsrättpriserna har börjat röra sig uppåt. Bristen på data från affärer gör att det fortfarande är svårt att fastställa fastighetsvärden. Detta kvartal är vår värdeförändring oförändrad. Värdeökningar framåt kommer skapa utrymme för mer investeringar och därmed tillväxt. Nu närmar vi oss en vändning i marknaden och det är på bostadssegmentet i Stockholm vi kommer se vändningen först och starkast. Köpa och sälja på samma marknad ökar andelen samhällsfastigheter Även under andra kvartalet har Heba förvärvat ett äldreboende och dessutom sålt två lågavkastande bostadsfastigheter med kommande renoverings- behov. Vi är en av de få aktörer som utnyttjat mark- naden på ett bra sätt för att kunna både köpa och sälja. Förvärven och försäljningarna ger bolaget en mer effektiv förvaltning som fortsatt ökar både överskottsgraden och direktavkastningen. Därav kan Heba fortsätta leverera ett starkt förvaltningsresul- tat trots att vi sålt 21 fastigheter och förvärvat tre fastigheter under de senaste ett och ett halvt åren. Heba har under flera år haft målet att öka andelen samhällsfastigheter. Med transaktionerna vi gjort ökar driftnettoandelen från samhällsfastigheter till cirka 28 procent. Det skapar ett bra komplement till våra bostäder och gör oss mindre känsliga vid konjunktursvängningar. Nyproduktionen Nu har vi äntligen kommit i gång med vårt projekt i Källberga Nynäshamn. Efter två års slit kom vi till avslut och entreprenören Rocmore kommer nu bygga våra 128 nya hyreslägenheter i fina Källberga. Spaden sätter vi i marken under hösten och projek- tet ska stå färdigt hösten 2026. Hållbarhet Heba är i framkant vad gäller hållbarhet och har för avsikt att hålla den positionen. Just nu genomför vi stort förberedelsearbete för att hantera den så kallade CSRD-rapporteringen som träder i kraft 2025. Vi står alla inför en stor utmaning och någon tid att vänta finns inte. Heba agerar med full kraft och dedikering. Världen ligger efter i arbetet för att klara av inne- hållet i Parisavtalet, medan hotet mot vårt klimat hänger över oss. Heba tänker inte vänta. Hela Hebas organisation jobbar varje dag för att förbättra miljön. Det sker bland annat genom hållbara hyreskontrakt, avfallshantering för byggprojekt, laddstolpar på alla parkeringsplatser, lägre koldioxidbelastning i nypro- duktion och renoveringar, regnbäddar för att hantera extremväder och inte minst utsättning av lax- och havsöring för att bevara den biologiska mångfalden i Stockholms vatten och kust. I år förärades detta evenemang av besök från konung Carl XVI Gustaf för att manifestera den 50-åriga traditionen. Heba har under flera år fört diskussioner med bland annat Stockholm Exergi om koldioxid- infångning. Finansiella mål Hebas finansiella målsättning är att årligen under perioden 2024–2025: • Ha ett förvaltningsresultat som överstiger 200 mkr rensat för bostadsrättsintäkter. • Ha en belåningsgrad som inte överskrider 50 procent. • Ha en överskottsgrad över 70 procent. • Under perioden ska andel av koncernens driftnetto från samhällsfastigheter öka. • Utdelningen under perioden ska vara minst 40 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt. Nu är vi i slutfasen för att effektuera den möjlig- heten. Min uppfattning är att koldioxidinfångning är en viktig del i hur vi ska nå våra långsiktiga klimatmål. Med metodiskt arbete för att minska vår belastning i kombination med innovativa lösningar som koldiox- infångning kommer vi ha möjlighet att få tillbaka kontrollen över vår miljö. Även arbetet med att konstant bli energieffekti- vare går framåt. Vi ligger kvar på den redan mycket låga energi användningen om 80 kWh/kvm vid perio- dens utgång. Jag måste också nämna vårt nya dotterbolag Close to home som är ett obemannat coworking. Vi hade en mycket välbesökt invigning den 30 maj i Norrtälje. Vårt nya koncept för coworking ger möjlig- het till bra innovativa mötesplatser, nya kollegor och minskat resande till rimliga konkurrenskraftiga priser. Ser fram emot att följa dess utveckling. Starka nyckeltal öppnar för nya möjligheter Bolaget ser fram emot vändningen på fastighets- marknaden. Segmentet som står näst på tur för positiv värdeförändring är bostäder i bra områden. Exakt där Heba verkar. Och vi är bättre förberedda än någonsin för att kunna fortsätta växa lönsam- heten med hållbarhet som ledstjärna. Överskotts- graden har ökat ytterligare och ligger nu på 72 pro- cent. Vi är trygga med och ser potentialen i att våra nyckeltal, i jämförelser med våra branschkollegor, överträffar de flesta. Nu vänder det! Patrik Emanuelsson vd Heba Fastighets AB 3 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 4 ===== Vår kärnverksamhet är att äga, förvalta och utveckla hyresbostäder och samhällsfastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen. Vår värdeskapande affärsmodell Förvärv Nyproduktionsprojekt Bebyggda fastigheter Produktutveckling Satsning på delningsekonomi och digitalisering Egen nyproduktion Markanvisningar Fastighetsutveckling Förtätning, förädling och föryngring (ROT) Långsiktig och effektiv förvaltning av 58 fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen 46 hyresbostadsfastigheter och 12 samhällsfastigheter Förvaltningsresultat Skapat värde För ägarna Långsiktig lönsamhet och tillväxt, avkastning till ägarna För medarbetarna Engagerade medarbetare För miljön Resurseffektiva och hållbara lösningar För kunderna Attraktiva boendemiljöer För samhället Ansvarsfulla samarbets partners Bidrag till FN:s globala mål Heba har identifierat åtta globala hållbarhetsmål som vägledande i vårt hållbarhetsarbete Ingångsvärden • Upplånat och eget kapital • Kompetens, erfarenhet • Resurser – energi, vatten, byggmaterial • Hus och byggrätter • Relationer med hyresgäster • Relationer med samarbetspartners • Investering i Colive • Driva coworking i egen regi Vår vision Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. Vår affärsidé Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhälls- fastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostads områden och förtroendefulla partnerskap. Heba Fastighets AB 4 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 5 ===== Heba det långsiktiga valet Heba är i framkant vad gäller att driva en ansvars tagande verksamhet. Hållbarhet präglar hela verksamheten och är en aspekt i samtliga beslut som fattas. Stabil tillväxt genom förvärv och byggmästarroll Våra förvärv ger pengar in i verksamheten tack vare stark finansiell ställning och effektiv organisation. Framåt tar vi gärna en byggmästar roll där vi bygger både för att äga och sälja. Stark finansiell ställning Låg genomsnittsränta, välbalanserad finansering, starka nyckeltal i kombination med effektiv förvaltning kommer ge utdelning när fastighetsvärdena går upp igen. Effektiv verksamhet Vi agerar med yrkesstolthet i allt vi gör. Vi strävar efter att göra saker föredömligt bra: Vår starka finansiella ställning, nöjda hyresgäster, ramverket för grön och hållbar finansiering, energi användningen, hur vi agerat optimalt i både uppgång och nedgång med bibehållen fin intjäningsförmåga. Stabil utdelare Vår starka finansiella ställning gör att vi premierar utdelning till våra aktieägare som bidrar till att vi kan driva vår verksamhet. Trygga segment Hyresbostäder och samhällsfastigheter har stor efter frågan. Samhällsfastigheter med äldreboende har långa hyreskontrakt som uppdateras enligt index. Attraktiva fastigheter på attraktiv marknad Våra moderna fastigheter ligger med centrala lägen i Stockholms regionen och Mälardalen. Varför investera i Heba 5 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 6 ===== En långsiktig och hållbar samhällsaktör Hållbarhet återspeglas i allt Heba gör, idag och för framtiden med utgångspunkt i vårt arbetsgivaransvar, samhällsansvar och miljöansvar. Hållbarhetsarbetet ska säkerställa att Heba uppnår sina långsiktiga mål i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling. Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand med framgångsrikt företagande. Våra tre fokusområden Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Att var och en av våra medarbetare kan utvecklas och må bra är hållbart och långsiktigt. Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd och inkluderande arbetsplats som skapar förutsättningar för ett hållbart och kundnära företag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur ett fysiskt, psykiskt såväl som socialt perspektiv. Heba arbetar proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och för att förebygga risker. Vår roll i samhället handlar om att Hebas verksamhet bedrivs på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Heba erbju- der möjlighet till ett tryggt och ändamålsenligt boende för människor i olika åldrar och med varierande vård- eller service- behov. Vi gör även samhälls insatser i form av att samarbeta med och ge bidrag till organisationer som stöttar och hjälper utsatta grupper. Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål och den viktigaste komponenten för att nå dit är att begränsa vår verksamhets indirekta utsläpp. Viktigt är också att förbereda verksamheten för olika scenarion orsakade av klimatpåverkan. 1 Vår organisation 2 Vår roll i samhället 3 Vår miljö Övergripande hållbarhetsmål Våra målsättningar är att: • Heba ska ha ett aktivt håll barhetsarbete som speglas i allt bolaget gör. I det dagliga arbetet, såväl som i bolagets långsiktiga förhållningssätt till fastighets- utveckling och förvaltning. Senast år 2030 ska fastighets förvaltningen vara klimat- neutral och hela verksamheten år 2045. • Heba ska ha nöjda hyresgäster med ett serviceindex som är i nivå med eller överstiger medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad. • Heba ska uppfattas som en attraktiv arbetsgivare som uppmuntrar medarbetarna till kompetens utveckling och samarbete. 6 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 7 ===== Hållbarhet För att nå vårt långsiktiga hållbarhetsmål om att ha en klimat- neutral verksamhet år 2045 arbetar vi systematiskt med att minska våra direkta och indirekta utsläpp. Som en del i en kedja med flera aktörer är det även viktigt att vi, utöver det vi kan göra själva, arbetar tillsammans och ställer krav på samarbets- partners och entreprenörer. Arbetet utgår från det vi löpande använder, det avfall vi ger upphov till och de material och pro- dukter som vi sätter in i våra hus. Minskning av energianvändning Hebas energimål är att vi fram till år 2028 (med 2021 som basår) ska sänka vår graddagskorrigerade energianvändning till 78 kWh/kvm Atemp, en minskning omkring 18 procent. Utöver det övergripande målet ska Heba arbeta för att samt- liga enskilda fastigheter ska ligga under 99 kWh/kvm Atemp och att all nyproduktion ska uppföras med en 20 procent bättre energiprestanda än rådande BBR-krav. Under första halvåret uppgick vår energianvändning till 80 kWh/kvm, vilket följer plan enlig minskning. Förberedelse inför rapporteringen enligt CSRD För räkenskapsåret 2025 ska Heba rapportera enligt det nya regelverket CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Som en del av förberedelserna inför detta har vi genomfört en omfattande GAP-analys för att identifiera inom vilka områden Hebas hållbarhetsredovisning behöver utveck- las för att uppfylla de nya kraven. Denna analys har varit avgörande för att belysa de specifika skillnaderna mellan vår nuvarande rapporteringspraxis och de standarder som CSRD föreskriver. Resultaten från GAP-analysen kommer att ligga till grund för vårt fortsatta implementeringsarbete, där vi fokuse- rar på att integrera nödvändiga förändringar i våra rapporte- ringsprocesser och strategier. Uppföljning av uppförandekod för leverantörer Att säkerställa hållbara värdekedjor är viktigt ur många perspektiv, till exempel miljöansvar, klimatpåverkan, arbets - förhållanden, mänskliga rättig heter och antikorruption. Under 2022 påbörjade Heba arbetet med att genomföra revision av våra väsentliga leverantörer med utgångspunkt i Fastighets- ägarnas upp förandekod för leverantörer. Fram till år 2030 ska samtliga av Hebas väsentliga leverantörer ha blivit granskade med utgångspunkt i koden. Vi är övertygade om att tillsammans med våra leverantörer kan vi göra skillnad inom alla hållbarhetsområden, inte minst genom att ställa rätt krav och samarbeta. Minskning av energianvändning, graddagskorrigerad 0 30 60 90 120 150 Q2 2024202320222021202020192018 kWh/slash.tabkvm Utfall Q2 2024 80 kWh Mål 2028 78 kWh 7 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 8 ===== Omsättning och resultat Andra kvartalet Hyresintäkterna minskade till 140,3 (146,7) mkr till följd av genomförda fastighetsförsäljningar under 2023. Fastighets- kost naderna uppgick till 36,4 (39,6) mkr. Förvaltnings- resultatet för kvartalet landade på 58,1 (88,9) mkr, en minsk- ning med 34,6 procent. Det beror dels på lägre hyresintäkter under perioden, dels på resultat från andelar i gemensamt styrda företag om –2,7 (31,4) mkr där bostadsrättsprojekt frånträddes under första halvåret 2023. Exkluderas bostads- rättsintäkter från JV-bolag har förvaltningsresultat för andra kvartalet ökat med 2 procent. Orealiserad värdeförändring förvaltnings fastigheter och räntederivat uppgick till –29,3 (–348,1) mkr. Resultat före skatt uppgick till 28,8 (–307 ,3) mkr eller 0,17 (–1,86) kr/aktie och efter skatt till 17 ,5 (–201,2) mkr eller 0,11 (–1,22) kr/aktie. Första halvåret Hyresintäkterna minskade till 276,2 (289,3) mkr till följd av genomförda fastighetsförsäljningar under 2023. Fastighets- kost naderna uppgick till 78,5 (87 ,3) mkr. Förvaltnings resultatet summerar till 112,8 (162,6) mkr, en minskning med 30,6 pro- cent. Det beror dels på lägre hyresintäkter under perioden, dels på resultat från andelar i gemensamt styrda företag om –43,2 (58,5) mkr där bostadsrättsprojekt frånträddes under första halvåret 2023. Exkluderas bostadsrättsintäkter från JV-bolag har förvaltningsresultat för första halvåret ökat med 10 procent. Orealiserad värdeförändring förvaltnings- fastigheter och räntederivat uppgick till –67 ,3 (–649,6) mkr. Resultat före skatt uppgick till –3,6 (–535,1) mkr eller –0,02 (–3,24) kr/aktie och efter skatt till –22,6 (–388,6) mkr eller –0,14 (–2,35) kr/aktie. Delårsrapport 1 januari – 30 juni 2024 Fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen 58 (65) Bostadsfastigheter 45 (54) Samhällsfastigheter 12 (10) Projektfastigheter 1 (1) Uthyrningsbar area 258 200 (289 100) Antal bostäder 3 148 (3 800) Antal lokaler 354 (346) Fastighetsinnehav och marknad Vid utgång av delårsperioden Q2 2024 omfattar koncernens fastighets innehav (Q2 2023 inom parentes) Vakansgraden för bostäder och lokaler är fortsatt mycket låg, 0,06 procent för bostäder och 0,52 procent för lokaler vid rapportperiodens utgång. 8 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 9 ===== Investeringar och försäljningar Vårdboende Täby Heba tecknade under juni 2024 avtal med Slättö Sam Äldre- boende Holding 2 AB avseende förvärv av ett äldreboende i Näsby Slottspark, Täby, Stockholm. Äldreboendet består av 54 lägenheter. Planerat tillträde sker under september 2024 då Heba för värvar aktierna i bolaget. Nedlagda kostnader uppgår till 0 mkr under första halvåret 2024. Investeringen beräknas uppgå till cirka 252 mkr. Vårdboenden Tyresö Heba tecknade under februari 2024 avtal med Hemsö Fastighets AB avseende förvärv av två äldreboenden i Tyresö Stockholm. Äldreboendena består av 115 lägenheter. Under mars 2024 har tillträde skett i samband med att Heba för värvat aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar 347 mkr. Nedlagda kostnader under första halvåret 2024 upp- går till 336,6 mkr sett till erhållen skatterabatt. Investeringen beräknas uppgå till cirka 337 mkr. Källberga Nynäshamn Heba tecknade under oktober 2021 avtal med bolag kontrolle- rat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyres- lägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba för värvar aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt. Tillträde har skett under november 2022. Under andra kvartalet 2024 har parterna kommit överens om att Heba övertar projektet och utför det i egen regi. Fastigheterna består av 128 hyres- rätter varav 13 belägna i radhus. Under kvartal två har även ett entreprenadavtal tecknats och produktionsstart är planerad till tredje kvartalet 2024 med färdig stäl lande under 2026. Nedlagda kostnader uppgår till 64,2 mkr varav –6,2 mkr under första halvåret 2024. Det negativa beloppet för halvåret är hänförligt till ersättning per uppgörelse med MAMA Manage- ment AB. Investeringen beräknas uppgå till cirka 400 mkr vil- ket är en ökning, detta sett till att projektet ökat i uthyrnings- bar yta samt högre kostnadsläge sedan 2021. Övriga investeringar Övriga nyinvesteringar uppgår till 11,9 (16,6) mkr. I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden investerats 43,4 (125,3) mkr. Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under första halvåret 2024 uppgår till 385,7 (185,9) mkr. I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats 3,5 (1,0) mkr. Försäljningar Under juni 2024 tecknades avtal med Sarak Fastigheter AB om försäljning av två fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträdet är planerat till september 2024. Investeringar Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Tillträde Produktionsstart Färdigställande år Bedömd investering, mkr Äppelträdgården 1 Täby 54 Vårdfastighet Sept 2024 252 Krusmyntan 1 & 2 Tyresö 115 Vårdfastigheter Mars 2024 337 Källberga Nynäshamn 128 Hyresrätter Nov 2022 2024 2026 400 Total 297 989 Hebas kvarter Smedjan i Källberga, Nynäshamn. 9 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 10 ===== Samarbeten Vårbergstoppen Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom sam- arbets avtal ett hyresrätts projekt i Vårbergstoppen. Hyres- rättsprojektet om 300 lägenheter är fördelade i två fastig- heter. Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investe- ringen beräknas totalt uppgå till cirka 800 mkr och kommer färdigställas under 2024 respektive 2025. Under februari 2024 tecknades avtal med Svenska Bostäder om försäljning av dessa två fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Svenska Bostäder tillträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträden är planerade till september 2024 respektive juni 2025. Affären är villkorad beslut i AB Svenska Bostäders styrelse, Stockholms Stadshus AB:s styrelse samt i Stockholm Stads kommunfullmäktige. Framtidens Stora Sköndal Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom sam arbets- avtal bygget av 600 bostäder i Fram tidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 340 bostads rätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detalj plane process och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 2 mdkr. Skärgårdsskogen Skarpnäck Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver i samarbetsavtal ett bostads rättsprojekt om cirka 100 lägenheter i Skärgårds- skogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 250 mkr. Samarbeten Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Förvärv Produktionsstart Färdigställande år Bedömd investering, mkr1) Vårbergstoppen Vårberg 300 Hyresrätter Okt 2020 Kv 2 2021 2024/2025 800 Stora Sköndal Sköndal 260 340 Hyresrätter Bostadsrätter Nov 2020 2 000 Skärgårdsskogen Skarpnäck 100 Bostadsrätter Sep 2021 250 Total 1 000 3 050 1) Varav Hebas andel motsvarar 50 procent. Stora Sköndal, Sköndal 10 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 11 ===== Fastighetsvärdering Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 30 juni 2024 ett marknadsvärde om 13 107 ,5 mkr jämfört med 12 773,2 mkr vid föregående årsskifte. En tredjedel av kon cernens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Real Estate AB. Övriga fastigheter inklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidigare skeden har internvärderats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångssätt Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut intern- värdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och extern- värdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastigheter exklusive ovan nämnda undantag. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en kalkylperiod om fem till tio år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastig het beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på externvärderade samhälls- fastigheter motsvarar 4,4 procent i snitt och på bostads- fastigheter 3,3 procent i snitt. Värdeförändringen totalt under januari–juni uppgick till –0,4 (–4,1) procent. Värdeförändringen beror främst på högre avkastningskrav på bostads fastigheter i Stockholmsregionen. Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande: Förvaltningsfastigheter (mkr) 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023 jan–dec Bokfört värde vid periodens början 12 773,2 15 718,2 15 718,2 Förvärv och nybyggnation 343,0 60,7 102,6 Investeringar i befintliga fastigheter 42,8 125,2 224,8 Försäljningar – –653,7 –2 187 ,8 Värdeförändring –51,5 –647 ,3 –1 084,5 Bokfört värde vid periodens slut 13 107 ,5 14 603,1 12 773,2 Finansiell ställning Likvida medel uppgick till 33,3 (61,3) mkr. Det egna kapitalet uppgick till 6 329,0 (6 761,5) mkr motsvarande en soliditet om 46,0 (43,6) procent. Belåningsgraden uppgår till 44,7 (47 ,7) procent och nettobelåningsgraden till 44,5 (48,2) procent. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för- ändringar i rörelsekapital uppgick till 94,4 (93,1) mkr. Ränte- bärande skulder minskade till 5 860,2 (6 970,1) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 132,0 (140,0) mkr och 979,2 (887 ,2) mkr löper med rörlig ränta. Den minskade räntebärande skulden är till stor del drivet av åter- köp av obligationer med förfall 2023 och 2024 samt återbetalning av säkerställd skuld med kort förfall. Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per delårsperiodens utgång har Heba ute- stående certi fikat om 325 (233) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kredit löften, som vid förfall täcker ute- stående certifikat. Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens utgång till 2,81 (2,58) procent. Outnyttjade kreditlöften upp- går till 2 032,0 (1 680,0) mkr, varav 132,0 (140,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit. Skulder i utländsk valuta föreligger ej. Ställda säkerheter och borgensåtaganden Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 4 632,3 (5 024,7) mkr. Moderbolaget har borgensåtaganden för kreditfaciliteter om 500 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårbergstoppen. Belåningsgrad och genomsnittlig ränta på fastighetslån (%) 0 10 20 30 40 50 2024202320222021202020192018201720162015 jan–jun 0 1 2 3 4 5  Belåningsgrad (%)  Genomsnittlig ränta på fastighetslån (%) 11 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 12 ===== Räntebindningsstruktur Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 30 juni 2024 framgår av nedanstående tabell. Räntebindningsstruktur 2024-06-30 Löptid Volym (mkr) Snittränta (procent) Andel (procent) < 1 år 1 299,1 7, 28 22 1–2 år 650,0 1,46 11 2–3 år 500,0 1,66 9 3–4 år 600,0 1,85 10 4–5 år 1 250,0 1,97 21 5–6 år 530,0 1,62 9 6–7 år 100,0 1,29 2 7–8 år 931,1 2,20 16 8–9 år – – – 9–10 år – – – Summa 5 860,2 3,05 100 Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån och räntederivat, tabellen inkluderar även framtidsstartade räntederivat vilket gör att den genomsnittliga räntan kan skilja sig mot den ränta som Heba betalar idag. I snitträntan för peri- oden 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som lig- ger med rörlig ränta. Här ingår även den rörliga delen av rän- teswapparna, vilka handlas utan marginal, varför snitträntan inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. I syfte att räntesäkra räntebärande skulder som löper med rörlig ränta har Heba vid delårsrapportens utgång tecknat ränte swappar om totalt 3 600,0 (4 250,0) mkr med förfall från 2024 till 2031, varav 550 mkr avser framtidstartade ränte- swappar med start 2024 och 2025. Räntederivaten upptas till verkligt värde vid varje kvartals- bokslut och förändringen redovisas i rapport över total resultat. Per 30 juni uppgick derivatens verkliga värde till 83,6 (225,5) mkr. Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknads- noteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Heba bedömer att det inte finns några väsentliga skillnader mellan verkligt värde och bokfört värde avseende finansiella instrument förutom ränte- bärande skulder där verkligt värde överstiger bokfört värde med 68,6 mkr. Kapitalbindningsstruktur Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 30 juni 2024 framgår av nedanstående tabell. Kapitalbindningsstruktur 2024-06-30 Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr) Certifikatprogram 4 000,0 325,0 < 1 år 1 742,9 1 411,0 1–2 år 1 450,0 950,0 2–3 år 1 610,0 410,0 3–4 år 18,5 18,5 4–5 år 742,9 742,9 5–6 år 1 038,0 1038,0 6–7 år 100,0 100,0 7–8 år 681,1 681,1 8–9 år 183,8 183,8 9–10 år – – Summa 11 567 ,2 5 860,2 Låneportföljens genomsnittliga kapitalbindningstid, inklusive lånelöften, var 3,6 (3,9) år och den genomsnittliga ränte- bindnings tiden var 3,6 (3,0) år. Rating Under första kvartalet 2024 erhöll Heba en long-term issuer credit rating med betyget BBB, Stable outlook, av Nordic Credit Rating. MTN-program för utgivning av obligationer I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram (MTN, medium term notes program) med en beloppsram om 2 000 mkr. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obliga- tionsprogrammet till en total beloppsram om 5 000 mkr. MTN-programmet innebär att Heba har möjlighet att ge ut obligationer på kapitalmarknaden. Ramverk för EU-grön och hållbarhetslänkad finansiering I februari 2024 lanserade Heba ett ramverk för EU-grön och hållbarhetslänkad finansiering. Ramverket är framtaget i enlig- het med nuvarande EU-taxonomi och European Green Bond Standard och ersätter Hebas tidigare ramverk för grön finansiering som upprättades 2021. Med ramverket strävar Heba efter att stärka kopplingen mellan finansiering och håll- barhetsstrategier och mål. Ramverket är framtaget tillsam- mans med Handelsbanken och granskat av den oberoende organisationen Morningstar Systainalytics. Deras bedömning är att ramverket leder till en positiv miljömässig förändring samt värderar Hebas nyckeltal och hållbarhetsmål till ”Very Strong” respektive ”Highly Ambitious”. 12 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 13 ===== Boende för livets alla faser Hebas fastighetsförvaltning skapar trygga och hållbara boenden för livets alla faser, även för personer med särskilda behov. Hebas verksamhet bidrar också till att fler människor har möjlighet att skaffa sig ett eget boende. Ungdomsbostäderna vi erbjuder ger ungdomar mellan 18–25 år en möjlig- het till ett första eget boende. Läs mer, extern länk Capella, Tullinge HEBA FASTIGHETS AB 13Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 14 ===== Leasingskuld Hebas tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre antal leasing avtal av ringa omfattning och avser främst kontors- inventarier. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts samma värde som den redo visade leasingskulden vid över- gången till den nya leasingstandarden. Per 30 juni 2024 uppgår leasingskulden för tomträtter till 127 ,4 mkr. Denna är beräknad enligt en genomsnittlig marginell ränta om 3 procent. Kostna- den för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad till följd av att tomträttsavtalen är eviga och därigenom sker ingen amortering av leasing skulden utan hela betalningen utgör räntebetalning. I legal enhet hanteras kostnaden som tomträttsavgäld och ingår i driftnettot. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Hyresintäkter Av Hebas totala hyresintäkter kommer cirka 77 procent från bostads hyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållande vis säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och ligger i attraktiva områden med mycket god efterfrågan. Driftskostnad Hebas enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärr- värmenätet. Totalt åtta fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende på väderlek och energipris. Marknadsvärde Marknadsvärdet på fastigheterna varierar bland annat beroende på konjunktur och ränteläge. En halv procent enhets sänkning av direktavkastningskravet i relation till värderingens normaliserade driftnetto innebär att marknadsvärdet stiger med mer än 2,2 mdkr. En halv procentenhets höjning innebär att marknadsvärdet sjunker med mer än 1,6 mdkr. Finanspolicy Hebas finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska han- teras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Heba har en förhållandevis låg belånings grad. Den räntebärande upplåningen medför dock att koncernen expo- neras för bland annat ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar har cirka 78 procent av det totala lånebeloppet räntesäkrats på mer än ett år. Heba arbetar kontinuerligt med upplåningens förfallostruktur i syfte att bindningstider och köp av ränte derivat optimeras med hän- syn till förväntad ränte utveckling så att goda lånevillkor upp- nås. Hebas kortfristiga räntebärande skuld om 1 736 mkr består av 325 mkr certi fikat, 350 mkr obligation samt 1 061 mkr banklån. Bolaget avser lösa obligationerna per förfall och refinansiera resterande skuld. Vid behov kan skulden säkras upp av bolagets lånelöften om 1,9 mdkr. Redovisningsprinciper Heba följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårs- rapportering och årsredovisningslagen. Redovisnings principer som tillämpats för koncernen och moderbolaget överens- stämmer med de redo visningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alterna- tiva nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge analytiker och andra intressenter värdefull information. Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, ir.hebafast.se 14 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 15 ===== Hebaaktien Hebas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm AB, MidCap. Uppgift om antal aktieägare och de tio största aktieägarna finns tillgänglig på Hebas hemsida, ir.hebafast.se Utdelning För verksamhetsåret 2023 har under maj månad 2024 en utdelning skett om 0,52 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om cirka 1,5 procent baserat på börs kursen den 31 december 2023. Återköp av egna aktier Under september 2023 har Heba Fastighets AB beslutat om återköp av egna aktier. Detta med bemyndigande från års- stämman 2023 och i syfte att överlåta till deltagare i L TI 2021, L TI 2022 och L TI 2023. Förvärvet får maximalt uppgå till 30 000 aktier av serie B i bolaget och hittills har 16 000 aktier återköpts. Ägarstruktur, per 2024-06-30 Namn Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Kapital (%) Antal röster (%) IC Industricentralen Holding AB 31 021 997 18,79 10,04 Ericsson, Charlotte 1 998 320 8 661 897 6,46 9,27 Vogel, Johan 1 866 240 8 340 978 6,18 8,74 Vogel, Anna 1 866 240 8 220 992 6,11 8,70 Holmbergh, Christina 1 848 320 7 819 608 5,86 8,51 Eriksson, Anders 1 828 320 6 621 836 5,12 8,06 Härnblad, Birgitta Maria 2 065 640 6 059 936 4,92 8,65 Ericsson, Ulf 6 290 000 3,81 2,04 Spiltan Aktiefond Stabil 4 903 671 2,97 1,59 Sundström, Maria 635 680 2 890 000 2,14 2,99 Totalt, största aktieägarna 12 108 760 90 830 915 62,34 68,59 Andra aktieägare 3 871 880 58 308 445 37,66 31,41 Totalt 15 980 640 149 139 360 100,00 100,00 Aktieutdelning (kr/aktie) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 202320222021202020192018201720162015 15 % 7 % 13 % 22 % 9 % 23 % –44 % 16 % 8 % Substansvärde (NAV) per aktie (kr) 0 10 20 30 40 50 60 2024202320222021202020192018201720162015 jan–jun 18 % –13 % –6 % 17 % 10 % 11% 7 % 9 % 15 % 19 % Värdeutveckling aktiekurs 2017–2024 (kr) 0 10 20 30 40 50 60 70 20242023202220212020201920182017 jan–jun 15 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 16 ===== Moderbolaget Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 118,0 (123,8) mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 11,7 (45,3) mkr. Händelser efter delårsperiodens utgång Inga händelser efter delårsperiodens utgång att rapportera. Information Informationen i denna delårsrapport är sådan som Heba Fastig hets AB ska offentliggöra enligt lagen om värdepappers- marknaden. Informationen lämnades för offentlig görande per dagens datum. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Hebas fastighet Draken, Södermalm Stockholm Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 10 juli 2024 Heba Fastighets AB (publ) Lennart Karlsson Birgitta Leijon Styrelseordförande Styrelseledamot Lena Hedlund Christina Holmbergh Johan Vogel Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Patrik Emanuelsson Verkställande direktör 16 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 17 ===== Aktuell intjäningsförmåga Nedan presenteras Hebas aktuella intjäningsförmåga på tolv- månaders basis per 30 juni 2024 med beaktande av hela fastig hets beståndet per balansdagen. Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs- rapporter och bokslutskommunikéer. Viktigt att notera att presentationen inte är en prognos för de kommande tolv månaderna utan snarare en ögonblicksbild. Intjäningsför- mågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans-, kost- nads- eller ränteförändringar. Hebas resultaträkning påverkas även av värdeutveckling i fastighetsbeståndet samt derivat, detta är inte beaktat i den aktuella intjäningsförmågan. Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som färdig ställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs för avyttringar av fastigheter som frånträtts och detta på hel- årsbasis. Avdrag görs ej för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som ännu ej frånträtts. Antaganden för aktuell intjäningsförmåga Hyresvärdet består av fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter och inklusive hyreshöjningar och indexreglering för 2024. Vakans antas enligt aktuell vakansgrad och rabatter enligt kontrakt. Övriga intäkter enligt utfall och uppräknat till helår samt med avdrag för engångsposter. Drift- och underhållskostnader enligt budgeterade kost nader för ett normalår. Fastighetsskatten beräknas utifrån aktuella taxeringsvärden. Central administration och Resultat från andelar i gemen- samt styrda företag beräknas enligt utfall och uppräknat till helår. Finansiella intäkter beräknas enligt utfall och uppräknat till helår samt med avdrag för engångsposter. Kostnaderna för räntebärande skuld har baserats på koncernens genomsnitt- liga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Tomträtts- avgäld beräknas utifrån aktuella tomträttsavtal. mkr 30 jun 2024 Hyresvärde 575 Vakans, rabatter och övriga intäkter 1 Hyresintäkter 576 Driftkostnader –147 Underhållskostnader –3 Fastighetsskatt –5 Driftsöverskott 421 Central administration –39 Resultat från andelar i gemensamt styrda företag löpande1) –3 Finansnetto –149 Förvaltningsresultat 230 1) Här ingår ej bostadsrättsintäkter och andra resultatpåverkande poster per avyttringar inom Andelar i gemensamt styrda företag. Hebas fastighet Alen, Norrtälje 17 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 18 ===== Rapport över totalresultat, koncernen mkr 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023/2024 jul–jun 2023 jan–dec Hyresintäkter 140,3 146,7 276,2 289,3 552,6 565,7 Fastighetskostnader Driftskostnader –34,5 – 37,4 –74,7 –82,4 –146,4 –154,0 Underhållskostnader –0,6 –0,9 –1,1 –1,9 –2,6 –3,4 Fastighetsskatt –1,3 –1,4 –2,7 –3,1 –5,7 –6,1 Driftsöverskott 103,9 1 07,1 1 97,7 201,9 397,9 402,1 Central administration –9,8 –9,1 –20,6 –18,3 –38,8 –36,5 Resultat från andelar i gemensamt styrda företag –2,7 31,4 –43,2 58,5 –65,8 35,9 Finansiella intäkter 6,2 10,0 14,2 1 7,3 31,3 34,3 Räntekostnader –38,4 –49,4 –73,4 –94,5 –155,9 –177,0 Räntekostnader leasing –1,0 –1,1 –1,9 –2,3 –3,8 –4,1 Resultat inklusive värdeförändringar i gemensamt styrda företag 58,1 88,9 72,8 162,6 164,9 254,7 varav Förvaltningsresultat 1) 58,1 88,9 112,8 162,6 220,9 270,7 Nedskrivningar finansiella tillgångar – –9,0 –19,6 –10,6 Resultat fastighetsförsäljning 0,0 –48,1 –0,1 –48,1 –27,4 –75,4 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1,3 –378,7 –51,4 –647 ,3 –488,6 –1 084,5 Värdeförändring räntederivat –30,6 30,6 –15,9 –2,3 –141,9 –128,3 Resultat före skatt 28,8 –307,3 –3,6 –535,1 –512,6 –1 044,1 Aktuell skatt –0,8 – –0,9 – –0,6 0,3 Uppskjuten skatt –10,5 106,1 –18,1 146,5 166,9 331,4 Periodens resultat 1 7,5 –201,2 –22,6 –388,6 –346,3 –712,3 Övrigt totalresultat – – – – – – Summa totalresultat för perioden 1 7,5 –201,2 –22,6 –388,6 –346,3 –712,3 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 2) 0,11 –1,22 –0,14 –2,35 –2,10 –4,31 1) I Förvaltningsresultatet ingår ej värdeförändringar hänförbara till gemensamt styrda företag. 2) Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer. Innehav utan bestämmande inflytande saknas. Rapport över finansiell ställning i sammandrag, koncernen mkr 2024 30 jun 2023 30 jun 2023 31 dec TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 5,0 5,9 5,3 Förvaltningsfastigheter 13 107 ,5 14 603,1 12 773,2 Nyttjanderättstillgång 1 27,4 123,7 126,3 Materiella anläggningstillgångar 9,7 6,3 7,5 Andelar i gemensamt styrda företag 0,4 60,2 14,3 Finansiella anläggningstillgångar 341,0 358,4 307,3 Andra långfristiga värdepappersinnehav 9,1 –25,2 18,1 Räntederivat 83,6 225,5 99,5 Omsättningstillgångar 43,0 40,5 26,4 Likvida medel 33,3 61,3 247, 2 Summa tillgångar 13 760,1 15 510,1 13 625,0 EGET KAPIT AL OCH SKULDER Eget kapital 6 329,0 6 761,5 6 437,5 Långfristiga räntebärande skulder 4 124,2 5 327,1 4 916,5 Uppskjuten skatteskuld 1 344,3 1 542,5 1 326,2 Leasingskuld 1 27,4 123,7 126,3 Skatteskulder 0,6 – – Kortfristiga räntebärande skulder 1 736,0 1 643,0 712,0 Övriga kortfristiga skulder 98,6 112,3 106,6 Summa skulder 7 431,2 8 748,6 7 187,6 Summa eget kapital och skulder 13 760,1 15 510,1 13 625,0 18 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 19 ===== Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital hänförligt till moder företagets ägare Ingående balans 2023-01-01 34,4 6,9 7 183,2 7 224,5 Periodens totalresultat –388,6 –388,6 Transaktion med ägare Utdelning –74,3 –74,3 Utgående balans 2023-06-30 34,4 6,9 6 720,2 6 761,5 Ingående balans 2023-07-01 34,4 6,9 6 720,2 6 761,5 Periodens totalresultat –323,7 –323,7 Transaktion med ägare Återköp aktier –0,4 –0,4 Utgående balans 2023-12-31 34,4 6,9 6 396,2 6 437,5 Ingående balans 2024-01-01 34,4 6,9 6 396,2 6 437,5 Periodens totalresultat –22,6 –22,6 Transaktion med ägare Utdelning –85,9 –85,9 Utgående balans 2024-06-30 34,4 6,9 6 287,7 6 329,0 Kassaflödesanalys i sammandrag, koncernen mkr 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023 jan–dec DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 28,8 –307,3 –3,6 –535,1 –1 044,1 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avgår resultatandel i gemensamt styrda företag 2,7 –31,4 43,2 –58,5 –35,9 Av- och nedskrivningar av tillgångar 0,8 0,8 10,6 1,7 –27,0 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter –1,3 378,7 51,4 6 47,3 1 084,5 Värdeförändringar derviatinstrument 30,6 –30,6 15,9 2,3 128,3 Andra ej likviditetspåverakande resultatposter 0,3 18,9 –5,4 12,2 49,7 Betald skatt –0,4 – –0,5 – 0,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 61,5 29,1 111,5 69,8 209,9 Förändring av rörelsekapital –6,9 –16,2 –17,0 23,3 25,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 54,6 12,9 94,4 93,2 235,4 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i förvaltningsfastigheter –27,7 –100,1 –394,7 –185,9 –327,4 Investering i finansiella tillgångar – – – – –3,5 Övriga investeringar –3,6 –0,3 –3,5 –0,9 –3,8 Investeringar i intresseföretag – – – – –16,1 Erhållen utdelning från intresseföretag – – 7,7 20,0 58,0 Förändring långfristiga fordringar –26,5 67,9 –64,5 66,9 119,5 Försäljning förvaltningsfastigheter – 605,6 0,8 605,6 2 062,6 Försäljning av övriga anläggningstillgångar – – – 0,9 2,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten –57,8 573,0 –454,2 506,6 1 892,2 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 175,0 587,0 485,0 1 147,0 1 409,0 Amortering av lån –92,6 –1 074,9 –253,3 –1 711,9 –3 315,6 Återköp aktier – – – – –0,4 Utbetald utdelning –85,9 –74,3 –85,9 –74,3 –74,3 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –3,5 –562,2 145,9 –639,2 –1 981,2 Periodens kassaflöde –6,7 23,7 –213,9 –39,5 146,4 Likvida medel vid periodens början 40,0 37,6 247, 2 100,8 100,8 Likvida medel vid periodens slut 33,3 61,3 33,3 61,3 247, 2 19 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 20 ===== Segmentsrapportering, koncernen Januari–juni 2024 mkr Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen Hyresintäkter 29,0 78,1 1 7,7 94,7 50,7 6,0 276,2 Fastighetskostnader –9,1 –24,0 –4,8 –24,3 –15,1 –1,2 –78,5 Driftsöverskott 19,9 54,1 12,9 70,4 35,6 4,8 1 97,7 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 733,1 3 709,6 790,4 4 215,1 2 215,6 443,7 13 107 ,5 Januari–juni 2023 mkr Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen Hyresintäkter 28,4 96,8 16,7 95,4 42,8 9,1 289,3 Fastighetskostnader –7,7 –33,8 –5,5 –23,7 –13,5 –3,2 – 87,4 Driftsöverskott 20,8 63,0 11,3 71,7 29,3 5,9 201,9 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 888,2 4 618,8 1 016,8 4 472,8 2 188,2 418,3 14 603,1 Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskott 197 ,7 (201,9) mkr och resultat före skatt –3,6 (–535,1) mkr består av central administration –20,6 (–18,3) mkr, ränte kostnad leasing –1,9 (–2,3) mkr, finans- netto –59,2 (–77 ,3) mkr, resultat från andelar intresse företag –43,2 (58,5), nedskrivningar finansiella tillgångar –9,0 (–) samt resultat från fastighets försäljningar –0,1 (–48,1) och värde förändring –67 ,3 (–649,6) mkr. Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Koncernens interna rap- porteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segments redo visningen enligt ovan överensstäm- mer med den interna rapporteringen till företagsledningen. Vid uppdelning per fastighetskategori är fördelningen januari–juni 2024 enligt nedan: mkr Bostads fastigheter Samhälls- fastigheter Koncernen Hyresintäkter 212,5 63,7 276,2 Fastighetskostnader –66,7 –11,8 –78,5 Driftsöverskott 145,8 51,9 1 97,7 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 10 342,1 2 765,4 13 107 ,5 20 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 21 ===== Moderbolagets resultaträkning mkr 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023 jan–dec Hyresintäkter 118,0 123,8 245,0 Fastighetskostnader Driftskostnader –45,4 –48,0 –94,7 Underhållskostnader –1,3 –2,3 –4,5 Fastighetsskatt –1,8 –2,0 –3,9 Tomträttsavgälder –1,3 –1,2 –2,4 Driftsöverskott 68,3 70,3 139,5 Avskrivningar på fastigheter –13,1 –13,7 –27,0 Bruttoresultat 55,2 56,6 112,5 Central administration –20,2 –18,4 –36,2 Resultat från fastighetsförsäljning – – –31,9 Resultat från andelar i koncernföretag –29,0 – 693,5 Finansiella intäkter 44,3 57,5 107 ,2 Räntekostnader –22,7 –48,2 –80,7 Värdeförändring derivatinstrument –15,9 –2,3 –128,3 Resultat efter finansiella poster 11,7 45,3 636,2 Bokslutsdispositioner – – –50,3 Aktuell skatt – – – Uppskjuten skatt –4,8 –11,3 33,4 Periodens resultat 6,9 34,0 619,3 Moderbolagets balansräkning i sammandrag mkr 2024 30 jun 2023 30 jun 2023 31 dec TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 5,0 5,9 5,3 Materiella anläggningstillgångar 2 392,0 2 589,1 2 385,5 Finansiella anläggningstillgångar 3 251,6 3 746,6 3 003,1 Derivatinstrument 83,6 225,5 99,5 Kortfristiga fordringar 20,0 18,3 791,9 Likvida medel 32,5 60,3 246,5 Summa tillgångar 5 784,8 6 645,7 6 531,7 EGET KAPIT AL OCH SKULDER Eget kapital 2 090,2 1 584,2 2 169,2 Obeskattade reserver 2,7 1,8 2,7 Avsättningar 209,2 249,1 204,4 Långfristiga skulder 2 479,0 3 117 ,7 3 497,1 Kortfristiga skulder 1 003,6 1 692,9 658,4 Summa skulder 3 694,6 5 061,5 4 362,5 Summa eget kapital och skulder 5 784,8 6 645,7 6 531,7 21 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 22 ===== Nyckeltal, koncernen 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023 jan–dec 2022 jan–jun 2021 jan–jun 2020 jan–jun Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 257 294 285 283 260 241 Direktavkastning, % 1) 3,0 2,8 3,2 2,3 2,4 2,3 Hyresintäkter per kvm, kr 2 150 1 966 1 987 1 802 1 670 1 636 Fastighetskostnader per kvm, kr 611 594 574 524 514 499 Bokfört värde per kvm, kr 50 602 50 071 50 068 51 344 48 558 46 560 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 2) 94,4 93,2 235,4 196,6 144,9 1 87,7 Investeringar, mkr 389,2 186,3 327,4 1 648,4 508,6 1 272,9 Överskottsgrad, % 3) 19) 71,6 69,8 71,1 70,9 69,2 68,9 Förvaltningsmarginal, % 4) 19) 40,8 56,2 47,9 46,7 49,3 46,7 Räntetäckningsgrad, ggr 5) 19) 2,5 2,7 2,5 3,3 4,6 4,6 Genomsnittlig ränta på fastighetslån, % 6) 19) 2,8 2,6 2,2 2,3 1,0 1,4 Skuldsättningsgrad, ggr 7) 19) 0,9 1,0 0,9 1,0 0,9 0,7 Belåningsgrad, % 8) 19) 44,7 47,7 44,1 47,9 42,9 36,7 Nettobelåningsgrad, % 9) 19) 44,5 47,3 42,1 41,8 41,7 36,7 Soliditet, % 10) 19) 46,0 43,6 47, 2 43,1 46,4 50,1 Avkastning eget kapital, % 11) 19) –0,7 –11,1 –10,4 –1,9 11,9 2,6 Avkastning totalt kapital, % 12) 19) 1,0 –5,5 –5,7 –0,2 7,5 2,3 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 13) –0,14 –2,35 –4,31 –0,82 2,25 0,44 Kassaflöde, kr 14) 19) 0,57 0,56 1,43 1,19 0,88 0,64 Eget kapital, kr 15) 19) 38,33 40,95 38,99 43,75 38,69 33,19 Substansvärde (NAV), kr 16) 19) 45,97 48,92 46,42 52,73 47,96 41,11 Börskurs, kr 17) 31,20 26,60 35,45 36,30 66,00 43,00 Fastigheternas bokförda värde, kr 18) 19) 79,39 88,44 77,36 95,19 78,02 63,54 Antal aktier vid periodens slut, tusental 165 104 165 120 165 104 165 120 165 120 165 120 Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 104 165 120 165 117 165 120 165 120 165 120 Definitioner 1) Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 2) Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för betalt ränte­ netto och poster som inte ingår i kassaflödet och efter föränd­ ringar i rörelsekapitalet. 3) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 4) Förvaltningsresultatet i relation till hyresintäkter. 5) Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till räntekostnader. 6) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. 7) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital vid perio­ dens utgång. 8) Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 9) Räntebärande skulder samt beslutad utdelning minskat med lik­ vida medel i förhållande till fastig heternas bokförda värde vid periodens utgång. 10) Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen vid periodens utgång. 11) Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. 12) Resultat före skatt exkl jämförelsestörande poster plus ränte­ kostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning. 13) Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. 14) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. 15) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 16) Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatte­ skuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 17) Börskurs vid periodens utgång 18) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång 19) Uträkning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemisda, www.hebafast.se 22 HEBA FASTIGHETS AB Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2024 ===== SIDA 23 ===== Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter med centrala lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden med hög standard att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Heba-koncernen omfattar 58 fastigheter, varav 12 samhällsfastigheter. Antal bostäder är 3 148 och antal lokaler 354. Heba grundades 1952 och är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm AB Nordic Mid Cap. www.hebafast.se Kontaktpersoner Patrik Emanuelsson, vd 08-522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se Hanna Franzén, CFO 08-442 44 59, hanna.franzen@hebafast.se Finansiell kalender Delårsrapport januari–juni 2025 JUL 9 2025 Delårsrapport januari–september 2024 OKT 23 2024 Bokslutskommuniké 2024 FEB 5 2025 Årsredovisning 2024MAR 2025 Delårsrapport januari–mars 2025 APR 23 2025 Årsstämma APR 24 2025