===== SIDA 1 ===== Q2 Kvartalet 1 april – 30 juni 2025 Periodens resultat: 62,1 (17 ,5) mkr, motsvarar 0,38 (0,11) kr per aktie. Förvaltningsresultat: 59,9 (58,1) mkr. Hyresintäkter: 152,2 (140,3) mkr. Driftsöverskott: 116,1 (103,9) mkr. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter: 69,7 (1,3) mkr. Hebas aktie blir grön och uppdaterat grönt certifikatprogram. Heba inkluderas i EPRA:s index. Avtalat förvärv: vård- och omsorgsboende i Norrtälje, planerat tillträde hösten 2026. JV-avtal med Peab: vård- och omsorgsboende på Lilla Essingen, planerat tillträde 2028. Perioden 1 januari – 30 juni 2025 Periodens resultat: 115,6 (–22,6) mkr, motsvarar 0,71 (–0,14) kr per aktie. Förvaltningsresultat: 114,8 (112,8) mkr. Hyresintäkter: 303,1 (276,2) mkr. Driftsöverskott: 224,3 (197 ,7) mkr. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter: 87 ,8 (–51,4) mkr. Energianvändning: 71 (80) kWh/kvm. Bekräftad rating: BBB med stabila utsikter. Emission av gröna obligationer: 650 mkr. Delårsrapport 1 januari – 30 juni 2025 Gränby, Uppsala Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Intro ===== SIDA 2 ===== Nyckeltal 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024/2025 jul–jun 2024 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 152,2 140,3 303,1 276,2 588,7 561,8 Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 263,3 258,2 263,3 256,9 261,2 2 57,5 Direktavkastning, % 3,4 3,2 3,3 3,0 3,1 3,0 Bokfört värde per kvm, kr 52 476 50 690 52 476 50 690 52 476 51 599 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 52,3 54,6 94,7 94,4 214,3 214,2 Investeringar, mkr 88,0 21,0 145,0 389,2 655,3 899,5 Genomsnittsränta, % 2,72 2,81 2,72 2,81 2,72 2,81 Förvaltningsmarginal % 39,3 41,4 37,9 40,8 37,0 38,4 Belåningsgrad, % 46,6 44,7 46,6 44,7 46,6 44,7 Nettobelåningsgrad, % 46,2 44,5 46,2 44,5 46,2 44,5 Överskottsgrad, % 76,2 74,0 74,0 71,6 73,1 71,9 Data per aktie Resultat före skatt, kr 0,49 0,17 0,94 –0,02 1,82 0,86 Resultat efter skatt, kr 0,38 0,11 0,71 –0,14 1,44 0,60 Utdelning, kr 0,52 0,52 0,52 Börskurs den 30 juni, kr 31,70 31,20 31,70 31,20 31,70 32,75 Substansvärde (NAV), kr 48,25 45,97 48,25 45,97 48,25 47,02 Läs mer i resultaträkningen 2 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Intro ===== SIDA 3 ===== Vårt förvaltningsresultat 114,8 mkr (112,8) förbättras med 2 procent jämfört med samma period föregående år och överskottsgraden uppgår till hela 74,0 (71,6) procent, vilket visar på en fortsatt effektiv förvaltning och god kostnads- kontroll. Vakansgraden för våra bostäder är fortsatt obefintlig, ett bevis på den höga efterfrågan och attraktiviteten i vårt bestånd. Samtidigt når vi en ny lägstanivå i energianvändning – endast 71 kWh/kvm, ett nytt rekord för bolaget och ett konkret resultat av vårt målmedvetna hållbarhetsarbete. Avseende vakans når även den en rekordlåg nivå om 0,05 pro- cent på hyresbostäder och 0,19 procent på totala hyresintäkter. Efter ett starkt första kvartal fort- sätter vi att leverera tydliga resultat i ett osäkert omvärldsläge. Under andra kvartalet har vi nått flera avgörande milstolpar – strategiska, gröna och finansiella – som ytter- ligare stärker Hebas position som ett av Sveriges mest hållbara och långsiktiga fastighetsbolag. Heba levererar som aldrig förr Patrik Emanuelsson vd Heba Fastighets AB Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt 3 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Vd-ord ===== SIDA 4 ===== Fortsatt framåt i den gröna omställningen Vår aktie är nu officiellt grön enligt Nasdaq Green Equity Designation – flera år innan vårt uttalade mål för 2030. Vi uppfyller kraven med god marginal: 80 procent av omsättningen och 81 procent av våra driftkostnader och investeringar är kopplade till gröna fastigheter. Att ingen del av vår omsättning kommer från fossila aktiviteter är ett kvitto på vårt konsekventa hållbarhetsarbete samt en tydlig signal till kapitalmarknaden om Hebas ansvarstagande affärsmodell. Vår gröna finansiering växer kraftigt. Under kvartalet har vi emitterat ytterligare 300 mkr i gröna obligationer, inom ramen för vårt gröna och hållbarhetslänkade ramverk. Paral- lellt har vi uppdaterat vårt företagscertifieringsprogram till grönt och arbetar nu aktivt för att även konvertera våra bank- lån till gröna. Vår ambition om 100 procent grön finansiering närmar sig snabbt. Kvitton på kommande tillväxt Vi har gjort flera viktiga affärer. Tillsammans med Peab har vi tecknat ett JV-avtal för att utveckla ett nytt vård- och omsorgsboende på Lilla Essingen. Totalt handlar det om 160 lägenheter, ett LSS-boende och en mindre lokal. Hyresavtalen för vård- och LSS-boendet är tecknat med Ambeakoncernen. Dessutom har vi förvärvat ännu ett vård- och omsorgsboende i Norrtälje, nyproducerat av Credentia, med 60 lägenheter och ett långt avtal med Attendo. Projekten följer vår strategi att stärka segmentet vård- och omsorgsboenden till ett stabilt ben som kompletterar våra bostadsfastigheter. Fastigheterna kom- mer tillsammans årligen leverera 52 miljoner i nya hyresintäkter. Vi har också genomfört ett återköp av 5 miljoner egna B-aktier. Återköpet stärker vår kapitalstruktur och ger oss ökad handlingsfrihet för framtida investeringar och incita- mentsprogram. Vi är även stolta över att ha blivit inkluderade i EPRA:s index, vilket innebär att vi nu är del av den europeiska fastighets- marknadens kvalitetsgranskade elit. Det är ett kvitto på vår transparens och rapporteringskvalitet – och öppnar för ett ökat internationellt ägarintresse. Stark leverans på många plan Jag är stolt över våra fina resultat inom ekonomi och hållbarhet. Minst lika stolt, om inte stoltare, är jag för resultaten i hyres- gäst- och medarbetarundersökningarna som vi genomfört under våren. Kärnan i Heba handlar om människor. Våra hyres- gäster ska ha ett tryggt och trivsamt hem och medarbetarna ska trivas och ha möjlighet till utveckling. Hyresgästundersök- ningen visar rekordnivåer: Trygghetsindex (87 ,9 procent) och kundnöjdheten (service 85,3 och produkt 81,4 procent). Vårt NMI – nöjd medarbetarindex – har ökat till 4,2 av 5. De fina resultaten kopplar direkt till att vi har en stark och engagerad organisation. Att vi har organisationen med oss är viktigt inte minst i den digitalisering som verksamheten ställer om till. Vi jobbar för en smart förvaltning där vi har kontroll på våra fastigheter i realtid. Det ger oss en effektiv förvaltning och är en förutsätt- ning för att vi ska nå våra hållarhetsmål. Vi engagerar oss också i det som ligger nära. Som huvud- sponsor till Stockholms stads utsättning av lax och havsöring bidrar vi konkret till biologisk mångfald i vårt närområde. Det är kanske ett litet exempel i den stora helheten – men visar hur vi tar ansvar även bortom fastigheterna. Med andra ord – Heba levererar som aldrig förr. Vi gör det med precision, värderingsstyrka och framtidsfokus. Och vi gör det tillsammans med våra hyresgäster och våra fantastiska medarbetare. Nu laddar vi för en ny spännande höst. Patrik Emanuelsson vd Heba Fastighets AB Utfall för kvartalet Energianvändning 71 kWh/kvm (80,0) Borrsvängen, Gubbängen 4 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Vd-ord ===== SIDA 5 ===== Händelser Q2 2025 Företagscertifikatprogrammet inkluderar nu gröna certifikat Gröna certifikat är ett naturligt steg i Hebas hållbarhetsarbete för att nå målet 100 procent grön finansiering senast år 2030. Lyckat Laxsläpp för biologisk mångfald Heba är huvudsponsor till Stockholms stads utsättning av lax och havsöring. I år släpptes 150 000 havsöringar ut i Stockholms vatten och kuster. Ett fint initiativ för biologisk mångfald i vårt närområde. Nöjda hyresgäster Årets hyresgästundersökning (NKI) gav flera rekordhöga resultat. Trygghetsindex: 87 ,9 % (2023: 87 ,8). Attraktivitet: 91,3 % (2023: 91,2) Produkt: 81,4 % (2023: 80,8) Service: 85,3 % (2023: 85,7) Emitterat gröna obligationer om 300 mkr Emissionen gjordes inom Hebas gröna ramverk. Ramverket inkluderar ambitiösa krav för långsiktig hållbarhet och stämmer överens med kraven i EU:s taxonomiförordning. Hebas mål är att all finansiering på sikt ska vara hållbar. Heba är nu inkluderade i EPRA:s index EPRA:s index är en kvalitetsmärkning med höga krav på transparens och kvalitet i rapporteringen. Öppnar upp för utländska investerare. Heba och Peab i JV-avtal för vård- och omsorgsboende på Lilla Essingen Nyproduktionen omfattar 160 vård- och omsorgslägenheter, ett LSS-boende med sex platser samt en mindre lokal i markplan. Hyresavtal är skrivet med Ambea-koncernen. Tillträde planeras under 2028. Förvärvat vård- och omsorgs- boende i Norrtälje, nyproduktion av Credentia Nyproduktionen omfattar 60 vård- och omsorgs- lägenheter och hyreskontrakt är skrivet med Attendo. Tillträde planeras 2026. Heba har återköpt 5 000 000 egna B-aktier Syftet är att stärka bolagets kapitalstruktur och ge styrel- sen ett ökat handlingsutrymme för eventuella förvärv samt täcka L TI-programmen 2022–2025. Hebas aktie är grön enligt Nasdaq Hebaaktien är nu klassad som grön aktie av Nasdaq Green Equity Designation. Flera år innan målet år 2030. Kraven uppfyller vi med god marginal. 80 procent av omsättningen kommer från gröna fastigheter, liksom 81 procent av driftkostnader och investeringar. Ingen omsättning kommer från fossila aktiviteter. Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt 5 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Vd-ord ===== SIDA 6 ===== 5 11 1 1 1 2 2 3 2 36 Norrtälje Nynäshamn Enköping Uppsala Stockholm 3 Moderna fastigheter på attraktiva lägen i Stockholm och Mälardalen Heba äger och förvaltar en modern fastighetsportfölj som består av bostäder och samhällsfastigheter med vård- och omsorgsboenden i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Fastigheterna ligger i huvudsak nära spårbunden trafik. Vi finns i 13 kommuner från Nynäshamn i söder till Uppsala i norr och Enköping i väster, max en timmes resa från centrala Stockholm. Merparten av fastigheterna ligger inom Stockholms stad med kranskommuner. Majoriteten av fastigheterna är nyproducerade eller reno- verade. Endast två fastigheter om totalt 98 lägenheter återstår i Hebas renoveringsprogram. Läs mer, extern länk Fastighetsinnehav och marknad Vid utgång av delårsperioden Q2 2025 omfattar koncernens fastighets innehav (Q2 2024 inom parentes) Vakansgraden för bostäder och lokaler är fortsatt mycket låg, 0,05 procent för bostäder och 0,31 procent för lokaler vid rapportperiodens utgång. 1) Från och med tredje kvartalet 2024 rapporteras inte förråd såsom lokaler. Fastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen 58 (58) Bostadsfastigheter 43 (45) Samhällsfastigheter 14 (12) Projektfastigheter 1 (1) Uthyrningsbar area 263 300 (258 200) Hyreslägenheter 3 110 (3 148) Lägenheter inom vård och omsorg 825 (602) Lokaler1) 117 (116) 6 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Investera i Heba ===== SIDA 7 ===== Heba det långsiktiga valet Heba driver en ansvarstagande verksamhet i framkant. Signum är moderna fastigheter i attraktiva lägen, finansiell stabilitet och fokus på hållbarhet. Bolaget är väl positionerat för framtidens behov av bostäder och vård- och omsorgsboenden. Modern fastighetsportfölj i attraktiva regioner Heba äger och förvaltar en modern portfölj av bostäder och vård- och omsorgsboenden, med hög efterfrågan. Attraktiva lägen, främst i Stockholmsregionen och ett fåtal i Mälardalen, med stark befolkningstillväxt och låg vakansgrad ger stabila intäkter. Låg risk, hög stabilitet Överskottsgrad på 74 procent (juni 2025) och nästintill obefintliga vakanser gör Heba till ett mycket stabilt fastig- hetsbolag på marknaden. Långa hyresavtal inom samhälls- fastig heter och hyror som konstant utvecklas positivt bidrar till förut sägbara och säkra kassaflöden. Ambitiösa hållbarhetsmål Heba ligger långt fram inom hållbarhet med ett grönt ramverk som fått högsta betyg av Sustainalytics. Energianvändningen i fastighetsportföljen har minskat till 71 kWh/kvm (juni 2025). Klimatmålen är tydliga: klimatneutral förvaltning 2030 och full klimatneutralitet 2045. Stark finansiell ställning Låg genomsnittsränta, välbalanserad finansiering, starka nyckeltal i kombination med effektiv förvaltning i egen regi kommer ge utdelning när fastighetsvärdena går upp igen. Tydlig strategi för tillväxt Heba har framgångsrikt vuxit genom renoveringar, strategiska förvärv av samhällsfastigheter och nyproduktion av bostäder. De senaste förvärven av vård- och omsorgsboenden stärker ställningen inom samhällsfastigheter, en sektor med stabil efterfrågan och säkra intäkter. Projektportföljen, bland annat med bostäder i Källberga, är del i den långsiktiga ambitionen att växa på hållbart sätt. Stabil utdelare för aktieägare Vår starka finansiella ställning gör att vi premierar utdelning till våra aktieägare som bidrar till att vi kan driva vår verksamhet. Positionering för framtidens behov Med samhällsfastigheter är Heba väl positionerat för att möta trender som åldrande befolkning och ökande efterfrågan på vård- och omsorgsboenden. Modern, hållbar fastighets- portfölj i attraktiva lägen möter efterfrågan hos hyresgäster. Varför investera i Heba Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt 7 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Investera i Heba ===== SIDA 8 ===== Nya finansiella mål 2025–2030 Förvaltningsresultat som i genomsnitt förbättras 5% per år (juni 2025: +2% jämfört med Q2 2024) minst 5% Belåningsgrad som i genomsnitt inte överstiger 45% och aldrig över 50% (jun 2025: 46,6%) 45–50% Överskottsgrad över 70% (jun 2025: 74,0%) >70% Fastigheternas marknadsvärde ska överstiga cirka 20 mdkr senast 2030 (jun 2025: 13,8 mdkr) >20 mdkr Minst 20% av driftnettot ska komma från samhällsfastigheter (jun 2025: 30%) minst 20% Utdelning aktieägarna: minst 50% av förvaltnings resultatet justerat för skatt (genomförd utdelning maj 2025: 50%) minst 50% Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt 8 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Mål & utfall ===== SIDA 9 ===== Klimatneutral fastighetsförvaltning senast 2030 Hela verksamheten klimatneutral senast 2045 Minska energianvändningen till: (jun 2025: 71 kWh/kvm) 40 kWh/kvm Alla fastigheter ska miljöcertifieras HållFast driftcertifiering (jun 2025: 10 fastigheter klara) under 2025 Hebas aktie och finansiering ska vara helt gröna (maj 2025: grön aktie) (jun 2025: grönt certifikatprogram) från 2030 Alla hyresgäster ska ha hållbara hyreskontrakt (jun 2025: 51 procent) senast 2030 Övergripande hållbarhetsmål 2025–2030 Våra fokusområden Miljö Vi arbetar för att ha en klimatneutral förvaltning år 2030 Social hållbarhet Vi bidrar till ett etiskt och socialt hållbart samhälle Organisation Våra medarbetare är vår viktigaste resurs Hållbarhet återspeglas i allt Heba gör, idag och för framtiden med utgångspunkt i vårt arbetsgivaransvar, samhällsansvar och miljöansvar. Hållbarhetsarbetet ska säkerställa att Heba uppnår sina långsiktiga mål i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling. Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand med framgångsrikt företagande. Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt 9 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Mål & utfall ===== SIDA 10 ===== Omsättning och resultat Andra kvartalet Hyresintäkterna ökade till 152,2 (140,3) mkr, främst till följd av genomförda förvärv under 2024. Fastighets kost naderna upp- gick till 36,2 (36,4) mkr. Driftsöverskottet förbättrades med 12 procent jämfört med föregående år och samma period, 116,1 (103,9). Förvaltnings resultatet för kvartalet uppgick till 59,9 (58,1) mkr, en ökning om 3 procent. Finansnettot för kvartalet landade på –41,1 (-33,2). Orealiserad värdeförändring förvaltnings fastigheter och ränte derivat uppgick till 14,9 (–29,3) mkr. Resultat före skatt uppgick till 79,5 (28,8) mkr eller 0,49 (0,17) kr/aktie och efter skatt till 62,1 (17 ,5) mkr eller 0,38 (0,11) kr/aktie. Första halvåret Hyresintäkterna ökade till 303,1 (276,2) mkr, främst till följd av genomförda förvärv under 2024. Fastighets kost naderna upp- gick till 78,8 (78,5) mkr. Driftsöverskottet förbättrades med 13 procent jämfört med föregående år och samma period, 224,3 (197 ,7). Förvaltnings resultatet för kvartalet uppgick till 114,8 (112,8) mkr, en ökning om 2 procent. Finansnettot för kvartalet landade på –82,9 (-61,1). Orealiserad värdeföränd- ring förvaltnings fastigheter och ränte derivat uppgick till 38,8 (–67 ,3) mkr. Resultat före skatt uppgick till 154,0 (–3,6) mkr eller 0,94 (–0,02) kr/aktie och efter skatt till 115,6 (–22,6) mkr eller 0,71 (–0,14) kr/aktie. Delårsrapport 1 januari–30 juni 2025 Nöjda medarbetare, 2025 NMI, skala 1–5 (mätningen sker vartannat år) 4,2 (4,1) Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt 10 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Rapport ===== SIDA 11 ===== Investeringar och försäljningar Vård- och omsorgsboende Norrtälje Heba tecknade under april 2025 avtal med Credentia Exploa- tering 7 AB, ett bolag inom Credentiakoncernen, avseende förvärv av ett vård- och omsorgsboende i Norrtälje. Boendet består av 60 lägenheter. Tillträde planeras ske under hösten 2026 i samband med att Heba förvärvar aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar 230 mkr och produktionsstart har skett under andra kvartalet 2025. Vård- och omsorgsboende Enköping Heba tecknade under november 2024 avtal med Krusleden Fastighets AB, ett bolag inom Hemsökoncernen, avseende förvärv av ett vård- och omsorgsboende i Romberga, Enköping. Boendet består av 54 lägenheter. Tillträde skedde i december 2024 i samband med att Heba förvärvade aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsva- rade 206 mkr. Nedlagda kostnader uppgår till 199,0 mkr sett till erhållna rabatter, varav 0,2 mkr under första halvåret 2025. Investeringen beräknas uppgå till cirka 200 mkr. Hyresbostäder Källberga Nynäshamn Heba tecknade under oktober 2021 avtal med bolag kontrol- lerat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyres- lägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären genomfördes som en så kallad forward funding affär, där Heba för värvar aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt. Tillträde har skett under november 2022. Under andra kvartalet 2024 har parterna kommit överens om att Heba övertar projektet och utför det i egen regi. Fastigheterna består av 128 hyres rätter varav 13 belägna i radhus. Under kvartal två 2024 tecknades ett entreprenadavtal och under kvartal tre har produktionsstart skett med färdig stäl lande under 2026. Nedlagda kostnader uppgår till 180,6 mkr varav 90,0 mkr under första halvåret 2025. Investeringen beräknas uppgå till cirka 400 mkr vilket är en ökning, detta sett till att projektet ökat i uthyrningsbar yta samt högre kostnadsläge sedan 2021. Övriga investeringar Övriga nyinvesteringar uppgår till 4,8 (11,9) mkr. I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden investerats 46,0 (43,4) mkr. Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under första halvåret uppgår till 141,0 (385,7) mkr. I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats 4,0 (3,5) mkr. Försäljningar Inga försäljningar under första halvåret 2025. Investeringar Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Tillträde Produktionsstart Färdigställande år Upparbetat investering (mkr) Bedömd investering (mkr) Bedömt driftnetto (mkr) Sparven 3–5 Norrtälje 60 Vård- och omsorgsboende Hösten 2026 2025 2025 0 230 11,7 Romberga 23:54 Enköping 54 Vård- och omsorgsboende Dec 2024 199 200 10,4 Källberga (Sittesta 2:48, 2:49 och 2:53) Nynäshamn 128 Hyresbostäder Nov 2022 2024 2026 181 400 16,3 Total 242 380 830 38,4 Källberga, Nynäshamn 11 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Rapport ===== SIDA 12 ===== Samarbeten Vårbergstoppen Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom sam arbets avtal ett hyresrätts projekt i Vårbergstoppen. Hyresrätts projektet om 300 lägenheter är fördelade i två fastigheter. Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 800 mkr och färdigställs under 2024 respektive 2025. Under februari 2024 tecknades avtal med Svenska Bostäder om försäljning av dessa två fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Svenska Bostäder tillträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde av det första huset har skett under september 2024. Avseende det andra huset har köparen valt att nyttja sin avtalsmässiga rättighet att avstå köpet. Fastig- heten, som nu är färdigställd och inflyttad, kommer fortsatt att ägas och förvaltas inom samarbetet med Åke Sundvall. Framtidens Stora Sköndal Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom sam arbets- avtal bygget av 600 bostäder i Fram tidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 340 bostads rätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detalj plane process och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 2 mdkr. Skärgårdsskogen Skarpnäck Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver i samarbetsavtal ett bostads rättsprojekt om cirka 100 lägenheter i Skärgårds- skogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 250 mkr. Villa Primus Lilla Essingen Heba och Peab har under juni 2025 tecknat avtal om att uppföra ett vård- och omsorgsboende på Lilla Essingen, Stockholm, om 166 lägenheter. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet och Heba planerar tillträda sin andel under senhösten 2025. Projektet kommer produktions- startas under kv 3-2025 och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 830 mkr. Samarbeten Fastighet Ort Antal lgh Fastighetsslag Förvärv Produktionsstart Färdigställande år Bedömd investering, mkr1) Vårbergstoppen Vårberg 300 Hyresrätter Okt 2020 Kv 2 2021 2024/2025 800 Stora Sköndal Sköndal 260 340 Hyresrätter Bostadsrätter Nov 2020 2 000 Skärgårdsskogen Skarpnäck 100 Bostadsrätter Sep 2021 250 Stockholm Primus 2 Lilla Essingen 166 Vård- och omsorgsboende Dec 2025 Kv 3 2025 2028 830 Total 1 166 3 880 1) Varav Hebas andel motsvarar 50 procent. Stora Sköndal 12 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Rapport ===== SIDA 13 ===== Fastighetsvärdering Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 30 juni 2025 ett marknadsvärde om 13 818,0 mkr jämfört med 13 589,2 mkr vid föregående årsskifte. En tredjedel av koncernens samtliga fastigheter, exklusive projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Real Estate AB. Övriga fastigheter inklusive projektfastigheter i tidigare skeden har intern- värderats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångssätt Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut internvärdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och extern värdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastig- heter exklusive ovan nämnda undantag. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en kalkyl period om fem till femton år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastig het beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på externvärderade samhälls fastigheter motsvarar 4,4 (4,4) procent i snitt och på bostads fastigheter 3,4 (3,3) procent i snitt. Avkastningskrav totalt sett på externvärderade fastigheter motsvarar 3,6 (3,5) procent i snitt. Värdeförändringen totalt under januari–juni uppgick till 0,6 (–0,4) procent. Aktiviteten på transaktionsmarknaden för fastigheter ökar gradvis men avkastningskraven bedöms vara relativt oförändrade under det senaste kvartalet. För bostads- fastigheter bedöms värdeutvecklingen generellt ha varit Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande: Förvaltningsfastigheter (mkr) 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Bokfört värde vid periodens början 13 589,2 12 773,2 12 773,2 Förvärv och nybyggnation 95,6 343,0 809,3 Investeringar i befintliga fastigheter 45,4 42,8 78,8 Försäljningar – – –110,0 Värdeförändring 87,8 –51,5 37,9 Bokfört värde vid periodens slut 13 818,0 13 107 ,5 13 589,2 oförändrad eller svagt positiv under det senaste kvartalet. Värdeökningen under det första halvåret bedöms främst vara driven av hyrestillväxt och inte av förändrade avkastningskrav. Även för samhällsfastigheter i form av äldreboenden bedöms avkastningskraven vara oförändrad varför även denna kategori haft en oförändrad eller svagt positiv värdeutveckling under det senaste kvartalet. Finansiell ställning Likvida medel uppgick till 51,8 (33,3) mkr. Det egna kapitalet uppgick till 6 325,3 (6 329,0) mkr motsvarande en soliditet om 43,9 (46,0) procent. Belåningsgraden uppgår till 46,6 (44,7) procent och nettobelåningsgraden till 46,2 (44,5) procent. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för ändringar i rörelsekapital uppgick till 94,7 (94,4) mkr. Ränte bärande skulder ökade till 6 439,3 (5 860,2) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 140,0 (132,0) mkr och 1 880,7 (979,2) mkr löper med rörlig ränta. Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per delårsperiodens utgång har Heba ute stående certi fikat om 873 (325) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kredit löften, som vid förfall täcker ute stående certifikat. Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens utgång till 2,72 (2,81) procent. Outnyttjade kreditlöften upp- går till 1 890,0 (2 032,0) mkr, varav 140,0 (132,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit. Skulder i utländsk valuta föreligger ej. Belåningsgrad och genomsnittlig ränta på fastighetslån (%) 0 10 20 30 40 50 2025202420232022202120202019201820172016 jan–jun 0 1 2 3 4 5  Belåningsgrad (%)  Genomsnittlig ränta på fastighetslån (%) 13 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Rapport ===== SIDA 14 ===== Ställda säkerheter och borgensåtaganden Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 4 011,1 (4 632,3) mkr. Moderbolaget har borgensåtaganden för kreditfaciliteter om 277 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårbergstoppen. Räntebindningsstruktur Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 30 juni 2025 framgår av nedanstående tabell. Räntebindningsstruktur 2025-06-30 Löptid Volym (mkr) Snittränta (procent) Andel (procent) < 1 år 2 330,7 4,33 36 1–2 år 500,0 1,66 8 2–3 år 700,0 1,85 11 3–4 år 1 350,0 1,99 21 4–5 år 530,0 1,62 8 5–6 år 100,0 1,29 2 6–7 år 928,5 2,20 14 7–8 år - - - 8–9 år - - - 9–10 år - - - Summa 6 439,3 2,79 100 Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån och räntederivat, tabellen inkluderar även framtidsstar- tade räntederivat vilket gör att den genomsnittliga räntan kan skilja sig mot den ränta som Heba betalar idag. I snitträntan för perioden 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som ligger med rörlig ränta. Här ingår även den rörliga delen av ränte swapparna, vilka handlas utan marginal, varför snitt- räntan inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. I syfte att räntesäkra räntebärande skulder som löper med rörlig ränta har Heba vid delårsrapportens utgång tecknat ränte swappar om totalt 3 500,0 (3 600,0) mkr med förfall från 2025 till 2031, varav 200 mkr avser framtidstartade ränte swappar med start 2025 och 2026. Räntederivaten upptas till verkligt värde vid varje kvartalsbokslut och förändringen redovisas i rapport över total resultat. Per 30 juni uppgick derivatens verkliga värde till 5,9 (83,6) mkr. Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknads- noteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Heba bedömer att det inte finns några väsentliga skillnader mellan verkligt värde och bokfört värde avseende finansiella instrument förutom räntebärande skulder där verkligt värde överstiger bokfört värde med 47 ,3 mkr. Kapitalbindningsstruktur Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 30 juni 2025 framgår av nedanstående tabell. Kapitalbindningsstruktur 2025-06-30 Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr) Certifikatprogram 4 000,0 873,0 < 1 år 1 240,0 1 100,0 1–2 år 940,0 490,0 2–3 år 2 468,1 1 168,1 3–4 år 807,9 807,9 4–5 år 1 038,0 1 038,0 5–6 år 100,0 100,0 6–7 år 678,5 678,5 7–8 år 183,8 183,8 8–9 år - - 9–10 år - - Summa 11 456,3 6 439,3 Låneportföljens genomsnittliga kapitalbindningstid, inklusive lånelöften, var 3,2 (3,6) år och den genomsnittliga ränte- bindnings tiden var 2,6 (3,6) år. Rating Under första kvartalet 2025 erhöll Heba en long-term issuer credit rating med betyget BBB, Stable outlook, av Nordic Credit Rating. MTN-program för utgivning av obligationer I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram (MTN, medium term notes program) med en beloppsram om 2 000 mkr. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obli- gationsprogrammet till en total beloppsram om 5 000 mkr. MTN-programmet innebär att Heba har möjlighet att ge ut obligationer på kapitalmarknaden. Ramverk för EU-grön och hållbarhetslänkad finansiering I februari 2024 lanserade Heba ett ramverk för EU-grön och hållbarhetslänkad finansiering. Ramverket är framtaget i enlighet med nuvarande EU-taxonomi och European Green Bond Standard och ersätter Hebas tidigare ramverk för grön finansiering som upprättades 2021. Med ramverket strävar Heba efter att stärka kopplingen mellan finansiering och hållbarhetsstrategier och mål. Ramverket är framtaget tillsammans med Handelsbanken och granskat av den oberoende organisationen Morningstar Sustainalytics. Deras bedömning är att ramverket leder till en positiv miljömässig förändring samt värderar Hebas nyckeltal och hållbarhetsmål till ”Very Strong” respektive ”Highly Ambitious”. 14 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Rapport ===== SIDA 15 ===== Leasingskuld Hebas tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre antal leasing avtal av ringa omfattning och avser främst kontors- inventarier. Per 30 juni 2025 uppgår leasingskulden för tomträtter till 143,9 (127 ,4) mkr. Denna är beräknad enligt en genomsnittlig marginell ränta om 3 procent. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad till följd av att tomträttsavtalen är eviga och därigenom sker ingen amortering av leasing skulden utan hela betalningen utgör ränte betalning. I legal enhet hanteras kostnaden som tomträttsavgäld och ingår i driftnettot. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Hyresintäkter Av Hebas totala hyresintäkter kommer cirka 73 procent från bostads hyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållande vis säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och ligger i attraktiva områden med mycket god efterfrågan. Driftskostnad Hebas enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet. Totalt åtta fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende på väderlek och energipris. Marknadsvärde Marknadsvärdet på fastigheterna varierar bland annat beroende på konjunktur och ränteläge. En halv procent enhets sänkning av direktavkastningskravet i relation till värderingens normaliserade driftnetto innebär att marknadsvärdet stiger med mer än 2,3 mdkr. En halv procentenhets höjning innebär att marknadsvärdet sjunker med mer än 1,7 mdkr. Finanspolicy Hebas finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Heba har en förhållandevis låg belånings- grad. Den räntebärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för bland annat ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebind- ningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar har cirka 64 procent av det totala lånebeloppet räntesäkrats på mer än ett år. Heba arbetar kontinuerligt med upplå- ningens förfallostruktur i syfte att bindningstider och köp av ränte derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränte- utveckling så att goda lånevillkor uppnås. Hebas kortfristiga räntebärande skuld om 1 973 mkr består av 873 mkr certi fikat, 750 mkr obligation samt 350 mkr banklån. Bolaget avser lösa obligationerna per förfall och refinansiera resterande skuld. Vid behov kan skulden säkras upp av bolagets lånelöften om 1,9 mdkr. Redovisningsprinciper Heba följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS Redovisningsstandarder) och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårs- rapportering och årsredovisningslagen. Redovisnings- principer som tillämpats för koncernen och moderbolaget överens stämmer med de redo visningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alternativa nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS Redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge analytiker och andra intressenter värdefull information. Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, ir.hebafast.se Transaktioner med närstående Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Heba-koncernen har under året köpt juridiska tjänster från Advokatfirman Lindahl, i vilken styrelsens ordförande Jan Berg är delägare, till ett belopp om 3,4 mkr inkl moms. 15 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Rapport ===== SIDA 16 ===== Moderbolaget Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 122,7 (118,0) mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde -9,7 (11,7) mkr. Händelser efter delårsperiodens utgång Inga händelser efter delårsperiodens utgång att rapportera. Information Informationen i denna delårsrapport är sådan som Heba Fastig hets AB ska offentliggöra enligt lagen om värdepappers marknaden. Informationen lämnades för offentlig görande per dagens datum. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Spöksonaten 1, Hägersten Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 9 juli 2025 Heba Fastighets AB (publ) Jan Berg Birgitta Leijon Styrelseordförande Styrelseledamot Lena Hedlund Christina Holmbergh Johan Vogel Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Patrik Emanuelsson Verkställande direktör 16 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Rapport ===== SIDA 17 ===== Aktuell intjäningsförmåga Nedan presenteras Hebas aktuella intjäningsförmåga på tolv månaders basis per 30 juni 2025 med beaktande av hela fastig hets beståndet per balansdagen. Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Viktigt att notera att presentationen inte är en prognos för de kommande tolv månaderna utan snarare en ögonblicksbild. Intjäningsför- mågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans-, kost- nads- eller ränteförändringar. Hebas resultaträkning påverkas även av värdeutveckling i fastighetsbeståndet samt derivat, detta är inte beaktat i den aktuella intjäningsförmågan. Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som färdig ställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs för avyttringar av fastigheter som frånträtts och detta på helårsbasis. Avdrag görs ej för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som ännu ej frånträtts. Antaganden för aktuell intjäningsförmåga Hyresvärdet består av fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter och inklusive hyreshöjningar och indexreglering för 2025. Bostadshyran för 2025 är klar för samtliga fastig- heter per rapporteringsdagen. Vakans antas enligt aktuell vakansgrad och rabatter enligt kontrakt. Övriga intäkter samt drift- och underhållskostnader antas enligt budgeterade mkr 30 jun 2025 Hyresvärde 607 Vakans, rabatter och övriga intäkter -1 Hyresintäkter 606 Driftkostnader -157 Underhållskostnader -3 Fastighetsskatt -5 Driftsöverskott 441 Central administration -41 Resultat från andelar i gemensamt styrda företag löpande1) -4 Finansnetto -171 Förvaltningsresultat 225 1) Här ingår ej bostadsrättsintäkter och andra resultatpåverkande poster per avyttringar inom Andelar i gemensamt styrda företag. Höken 30, Södermalm kost nader för ett normalår. Fastighetsskatten beräknas utifrån aktuella taxeringsvärden. Central administration och Resultat från andelar i gemen- samt styrda företag beräknas enligt utfall och uppräknat till helår. Finansiella intäkter beräknas enligt utfall och uppräknat till helår samt med avdrag för engångsposter. Kostnaderna för räntebärande skuld har baserats på koncernens genom- snittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Tomträttsavgäld beräknas utifrån aktuella tomträttsavtal och ingår i finansnettot. 17 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Rapport ===== SIDA 18 ===== Hebaaktien Hebas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm AB, MidCap. Uppgift om antal aktieägare och de tio största aktieägarna finns tillgänglig på Hebas hemsida, ir.hebafast.se Utdelning För verksamhetsåret 2024 har under maj månad 2025 en utdelning om 0,52 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om cirka 1,6 procent baserat på börs kursen den 31 december 2024. Återköp av egna aktier Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva maximalt 10 % av bolagets aktier. Under maj månad har Heba fastighets AB återköpt 5 000 000 egna aktier av serie B. Bolagets totala innehav av egna aktier uppgick per den 30 juni 5 009 400 aktier motsvarande 3,03 procent av antalet registrerade aktier. Ägarstruktur, per 2025-06-30 Namn Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Kapital (%) Antal röster (%) IC Industricentralen Holding AB 20 532 147 12,43 6,73 Ericsson, Charlotte 1 998 320 8 661 897 6,46 9,39 Vogel, Johan 1 866 240 8 340 978 6,18 8,85 Vogel, Anna 1 866 240 8 180 992 6,08 8,80 Holmbergh, Christina 1 848 320 7 819 608 5,86 8,62 Eriksson, Anders 1 828 320 6 521 836 5,06 8,13 Härnblad, Birgitta Maria 2 065 640 6 059 936 4,92 8,75 Ericsson, Ulf 6 290 000 3,81 2,06 Heba Fastighets AB 5 009 400 3,03 1,64 Sundström, Maria 635 680 2 893 000 2,14 3,03 Totalt, största aktieägarna 12 108 760 80 309 794 55,97 65,99 Andra aktieägare 3 455 962 69 245 484 44,03 34,01 Totalt 15 564 722 149 555 278 100,00 100,00 Aktieutdelning (kr/aktie) 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 202420232022202120202019201820172016 7 % 13 % 22 % 9 % 23 % –44 % 0 %16 % 8 % Substansvärde (NAV) per aktie (kr) 0 10 20 30 40 50 60 2025202420232022202120202019201820172016 jan–jun 18 % –13 % –6 % 5 %17 % 10 % 11% 7 % 9 % 15 % Värdeutveckling aktiekurs 2017–2025 (kr) 0 10 20 30 40 50 60 70 202520242023202220212020201920182017 jan–jun 18 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Aktien ===== SIDA 19 ===== Rapport över totalresultat, koncernen mkr 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024/2025 jul–jun 2024 jan–dec Hyresintäkter 152,2 140,3 303,1 276,2 588,7 561,8 Fastighetskostnader Driftskostnader -34,1 –34,5 -74,8 –74,7 -150,8 –150,6 Underhållskostnader -0,7 –0,6 -1,3 –1,1 -2,5 –2,3 Fastighetsskatt -1,4 –1,3 -2,7 –2,7 -5,1 –5,1 Driftsöverskott 116,1 103,9 224,3 1 97,7 430,3 403,8 Central administration -12,0 –9,8 -22,1 –20,6 -40,5 –38,9 Resultat från andelar i gemensamt styrda företag 1,7 –2,7 -4,1 –43,2 -10,8 –49,9 Finansiella intäkter 4,4 6,2 8,2 14,2 19,2 25,2 Räntekostnader -44,4 –38,4 -89,0 –73,4 -177,6 –162,1 Räntekostnader leasing -1,1 –1,0 -2,2 –1,9 -4,1 –3,8 Resultat inklusive värdeförändringar i gemensamt styrda företag 64,6 58,1 115,3 72,8 216,7 174,2 varav Förvaltningsresultat 1) 59,9 58,1 114,8 112,8 217 ,6 215,5 Nedskrivningar finansiella tillgångar – – – –9,0 -9,0 –18,0 Resultat fastighetsförsäljning – 0,0 – –0,1 -7,0 –7, 2 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 69,7 1,3 87,8 –51,4 1 7 7,0 37,9 Värdeförändring räntederivat -54,8 –30,6 -49,0 –15,9 -77,7 –44,5 Resultat före skatt 79,5 28,8 154,0 –3,6 300,1 142,4 Aktuell skatt – –0,8 – –0,9 -1,5 –2,5 Uppskjuten skatt -1 7,4 –10,5 -38,4 –18,1 -61,6 –41,3 Periodens resultat 62,1 1 7,5 115,6 –22,6 236,9 98,7 Övrigt totalresultat – – – – – – Summa totalresultat för perioden 62,1 1 7,5 115,6 –22,6 236,9 98,7 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 2) 0,38 0,11 0,71 –0,14 1,44 0,60 1) I Förvaltningsresultatet ingår ej värdeförändringar hänförbara till gemensamt styrda företag. 2) Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer. Innehav utan bestämmande inflytande saknas. Rapport över finansiell ställning i sammandrag, koncernen mkr 2025 30 jun 2024 30 jun 2024 31 dec TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 9,2 5,0 9,8 Förvaltningsfastigheter 13 818,0 13 107 ,5 13 589,2 Nyttjanderättstillgångar 143,9 1 27,4 143,9 Materiella anläggningstillgångar 11,7 9,7 10,4 Andelar i gemensamt styrda företag 3,2 0,4 1,0 Finansiella anläggningstillgångar 295,2 341,0 276,0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 0,1 9,1 0,1 Räntederivat 5,9 83,6 55,0 Omsättningstillgångar 76,5 43,0 44,6 Likvida medel 51,8 33,3 36,5 Summa tillgångar 14 415,6 13 760,1 14 166,4 EGET KAPIT AL OCH SKULDER Eget kapital 6 325,3 6 329,0 6 450,5 Långfristiga räntebärande skulder 4 466,3 4 124,2 4 352,9 Uppskjuten skatteskuld 1 406,0 1 344,3 1 367,6 Leasingskulder 143,9 1 27,4 143,9 Övriga långfristiga skulder – – 8,3 Skatteskulder – 0,6 3,1 Kortfristiga räntebärande skulder 1 973,0 1 736,0 1 724,0 Övriga kortfristiga skulder 101,2 98,6 116,2 Summa skulder 8 090,3 7 431,2 7 715,9 Summa eget kapital och skulder 14 415,6 13 760,1 14 166,4 19 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Räkningar ===== SIDA 20 ===== Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital hänförligt till moder företagets ägare Ingående balans 2024-01-01 34,4 6,9 6 396,2 6 437,5 Periodens totalresultat –22,6 –22,6 Transaktion med ägare Utdelning –85,9 –85,9 Utgående balans 2024-06-30 34,4 6,9 6 287,7 6 329,0 Ingående balans 2024-07-01 34,4 6,9 6 287,7 6 329,0 Periodens totalresultat 121,4 121,4 Transaktion med ägare Återutgivning av aktier 0,2 0,2 Utgående balans 2024-12-31 34,4 6,9 6 409,3 6 450,5 Ingående balans 2025-01-01 34,4 6,9 6 409,3 6 450,5 Periodens totalresultat 115,6 115,6 Transaktion med ägare Återköp aktier -155,0 -155,0 Utdelning -85,9 -85,9 Utgående balans 2025-06-30 34,4 6,9 6 284,1 6 325,3 Kassaflödesanalys i sammandrag, koncernen mkr 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 79,5 28,8 154,0 –3,6 142,5 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avgår resultatandel i gemensamt styrda företag -1,7 2,7 4,1 43,2 49,9 Av- och nedskrivningar av tillgångar 1,1 0,8 2,1 10,6 21,8 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -69,7 –1,3 - 87,8 51,4 –37,9 Värdeförändringar derviatinstrument 54,8 30,6 49,0 15,9 44,5 Andra ej likviditetspåverakande resultatposter -5,9 0,3 -10,7 –5,4 –3,2 Betald skatt – –0,4 -2,1 –0,5 –0,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 58,1 61,5 108,7 111,5 217 ,1 Förändring av rörelsekapital -5,7 –6,9 -13,9 –17,0 –2,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 52,3 54,6 94,7 94,4 214,2 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i förvaltningsfastigheter -86,8 –27,7 -140,7 –394,7 –900,5 Investering i finansiella tillgångar – – -0,2 – –0,4 Övriga investeringar -1,1 –3,6 -4,0 –3,5 –9,0 Investeringar i intresseföretag 0,1 – 0,1 – – Erhållen utdelning från intresseföretag – – – 7,7 13,5 Förändring långfristiga fordringar -40,5 –26,5 -57,9 –64,5 3,4 Försäljning förvaltningsfastigheter – – – 0,8 104,8 Försäljning av övriga anläggningstillgångar 0,6 – 1,7 – 0,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 27,7 –57,8 -200,9 –454,2 –787,5 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 1100,0 175,0 1 700,0 485,0 1 093,0 Amortering av lån -751,0 –92,6 -1 337,7 –253,3 –644,6 Återköp aktier -155,0 – -155,0 – – Utbetald utdelning -85,9 –85,9 -85,9 –85,9 –85,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 108,2 –3,5 121,5 145,9 362,6 Periodens kassaflöde 32,7 –6,7 15,3 –213,9 –210,7 Likvida medel vid periodens början 19,1 40,0 36,5 247, 2 247, 2 Likvida medel vid periodens slut 51,8 33,3 51,8 33,3 36,5 20 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Räkningar ===== SIDA 21 ===== Segmentsrapportering, koncernen Januari–juni 2025 mkr Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen Hyresintäkter 31,5 79,8 24,5 103,7 53,8 9,9 303,1 Fastighetskostnader -8,7 -23,4 -5,9 -24,5 -14,3 -2,1 -78,8 Driftsöverskott 22,8 56,4 18,6 79,2 39,5 7,8 224,3 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 788,7 3 696,6 1 020,0 4 485,1 2 280,2 5 47,5 13 818,0 Januari–juni 2024 mkr Innerstaden Stockholm närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost Koncernen Hyresintäkter 29,0 78,1 1 7,7 94,7 50,7 6,0 276,2 Fastighetskostnader –9,1 –24,0 –4,8 –24,3 –15,1 –1,2 –78,5 Driftsöverskott 19,9 54,1 12,9 70,4 35,6 4,8 1 97,7 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 1 733,1 3 709,6 790,4 4 215,1 2 215,6 443,7 13 107 ,5 Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskott 224,3 (197 ,7) mkr och resultat före skatt 154,0 (–3,6) mkr består av central administration –22,1 (–20,6) mkr, ränte kostnad leasing –2,2 (–1,9) mkr, finansnetto –80,7 (–59,2) mkr, resultat från andelar intresse företag –4,1 (-43,2), nedskrivningar finansiella till- gångar –0,0 (–9,0) samt resultat från fastighets försäljningar –0,0 (–0,1) och värde förändring 38,8 (–67 ,3) mkr. Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Koncernens interna rap- porteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segments redo visningen enligt ovan överensstäm- mer med den interna rapporteringen till företagsledningen. Vid uppdelning per fastighetskategori är fördelningen enligt nedan: Januari–juni 2025 mkr Bostads - fastigheter Samhälls- fastigheter Koncernen Hyresintäkter 222,5 80,6 303,1 Fastighetskostnader -64,6 -14,3 -78,8 Driftsöverskott 158,0 66,3 224,3 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 10 633,6 3 184,4 13 818,0 Januari–juni 2024 mkr Bostads- fastigheter Samhälls- fastigheter Koncernen Hyresintäkter 212,5 63,7 276,2 Fastighetskostnader –66,7 –11,8 –78,5 Driftsöverskott 145,8 51,9 1 97,7 Förvaltningsfastigheter, bokfört värde 10 342,1 2 765,4 13 107 ,5 21 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Våra fastigheter ÖvrigtRäkningar Räkningar ===== SIDA 22 ===== Moderbolagets resultaträkning mkr 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Hyresintäkter 122,7 118,0 2 37,1 Fastighetskostnader Driftskostnader -45,0 –45,4 –90,3 Underhållskostnader -1,6 –1,3 –3,2 Fastighetsskatt -1,8 –1,8 –3,4 Tomträttsavgälder -1,5 –1,3 –2,5 Driftsöverskott 72,8 68,3 1 37,8 Avskrivningar på fastigheter -13,0 –13,1 –26,2 Bruttoresultat 59,7 55,2 111,5 Central administration -21,9 –20,2 –38,4 Resultat från fastighetsförsäljning – – –8,8 Resultat från andelar i koncernföretag – –29,0 36,0 Finansiella intäkter 55,1 44,3 96,0 Räntekostnader -53,5 –22,7 –60,4 Värdeförändring derivatinstrument -49,0 –15,9 –44,5 Resultat efter finansiella poster -9,7 11,7 91,5 Bokslutsdispositioner – – 43,1 Aktuell skatt – – – Uppskjuten skatt 18,9 –4,8 –13,3 Periodens resultat 9,3 6,9 121,2 Moderbolagets balansräkning i sammandrag mkr 2025 30 jun 2024 30 jun 2024 31 dec TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 9,2 5,0 9,8 Materiella anläggningstillgångar 2 386,6 2 392,0 2 365,9 Finansiella anläggningstillgångar 4 155,2 3 251,6 3 685,0 Derivatinstrument 5,9 83,6 55,0 Kortfristiga fordringar 20,5 20,0 136,5 Likvida medel 51,3 32,5 30,1 Summa tillgångar 6 628,7 5 784,8 6 282,3 EGET KAPIT AL OCH SKULDER Eget kapital 1 973,1 2 090,2 2 204,7 Obeskattade reserver 2,5 2,7 2,5 Avsättningar 198,8 209,2 217 ,7 Långfristiga skulder 2 638,0 2 479,0 2 874,1 Kortfristiga skulder 1 816,2 1 003,6 983,3 Summa skulder 4 655,6 3 694,6 4 07 7,6 Summa eget kapital och skulder 6 628,7 5 784,8 6 282,3 22 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Räkningar ===== SIDA 23 ===== Nyckeltal, koncernen 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2021 jan–jun Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 263,3 257 257 294 283 260 Direktavkastning, % 1) 3,3 3,0 3,0 2,8 2,3 2,4 Hyresintäkter per kvm, kr 2 302 2 150 2 182 1 966 1 802 1 670 Fastighetskostnader per kvm, kr 599 611 614 594 524 514 Bokfört värde per kvm, kr 52 476 50 690 51 599 50 071 51 344 48 558 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 2) 94,7 94,4 214,2 93,2 196,6 144,9 Investeringar, mkr 145,0 389,2 899,5 186,3 1 648,4 508,6 Överskottsgrad, % 3) 19) 74,0 71,6 71,9 69,8 70,9 69,2 Förvaltningsmarginal, % 4) 19) 37,9 40,8 38,4 56,2 46,7 49,3 Räntetäckningsgrad, ggr 5) 19) 2,3 2,5 2,3 2,7 3,3 4,6 Genomsnittlig ränta på fastighetslån, % 6) 19) 2,7 2,8 2,8 2,6 2,3 1,0 Skuldsättningsgrad, ggr 7) 19) 1,0 0,9 0,9 1,0 1,0 0,9 Belåningsgrad, % 8) 19) 46,6 44,7 44,7 47,7 47,9 42,9 Nettobelåningsgrad, % 9) 19) 46,2 44,5 44,5 47,3 41,8 41,7 Soliditet, % 10) 19) 43,9 46,0 45,5 43,6 43,1 46,4 Avkastning eget kapital, % 11) 19) 3,6 –0,7 1,5 –11,1 –1,9 11,9 Avkastning totalt kapital, % 12) 19) 3,4 1,0 2,2 –5,5 –0,2 7,5 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 13) 0,71 –0,14 0,60 –2,35 –0,82 2,25 Kassaflöde, kr 14) 19) 0,58 0,57 1,30 0,56 1,19 0,88 Eget kapital, kr 15) 19) 39,51 38,33 39,07 40,95 43,75 38,69 Substansvärde (NAV), kr 16) 19) 48,25 45,97 47,02 48,92 52,73 47,96 Börskurs, kr 17) 31,70 31,20 32,75 26,60 36,30 66,00 Fastigheternas bokförda värde, kr 18) 19) 86,30 79,39 82,30 88,44 95,19 78,02 Antal aktier vid periodens slut, tusental 160 111 165 104 165 111 165 120 165 120 165 120 Genomsnittligt antal aktier, tusental 163 812 165 104 165 104 165 120 165 120 165 120 Definitioner 1) Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 2) Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för betalt räntenetto och poster som inte ingår i kassaflödet och efter förändringar i rörelsekapitalet. 3) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 4) Förvaltningsresultatet i relation till hyresintäkter. 5) Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till räntekostnader. 6) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. 7) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital vid periodens utgång. 8) Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 9) Räntebärande skulder samt beslutad utdelning minskat med likvida medel i förhållande till fastig heternas bokförda värde vid periodens utgång. 10) Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen vid periodens utgång. 11) Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. 12) Resultat före skatt exkl jämförelsestörande poster plus ränte kostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning. 13) Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. 14) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genom- snittligt antal aktier under perioden. 15) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 16) Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatteskuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. 17) Börskurs vid periodens utgång 18) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång 19) Uträkning av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemisda, www.hebafast.se 23 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Räkningar ===== SIDA 24 ===== Vår kärnverksamhet är att äga, förvalta och utveckla hyresbostäder och samhälls- fastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen. Vår vision Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. Vår affärsidé Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhälls fastigheter i Stockholms- regionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostads områden och förtroendefulla partnerskap. Heba Fastighets AB Vår värdeskapande affärsmodell Förvärv Nyproduktionsprojekt Bebyggda fastigheter Produktutveckling Satsning på delningsekonomi och digitalisering Egen nyproduktion Markanvisningar Fastighetsutveckling Förtätning, förädling och föryngring (ROT) Långsiktig och effektiv förvaltning av 58 fastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen 44 hyresbostadsfastigheter och 14 samhällsfastigheter Ingångsvärden • Upplånat och eget kapital • Kompetens, erfarenhet • Resurser – energi, vatten, byggmaterial • Hus och byggrätter • Relationer med hyresgäster • Relationer med samarbetspartners • Driva coworking i egen regi Hållbarhet Förvaltningsresultat Skapat värde 24 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar ÖvrigtVåra fastigheter Våra fastigheter ===== SIDA 25 ===== Bostadsfastigheter Våra fastigheter hittar du i centrala lägen, med goda kommunikationer och max en timmes restid från Stockholm. Vi bygger nytt, vi bygger om och vi anpassar vårt helhets- erbjudande för att hela tiden vara en bra, närvarande och hållbar hyresvärd. Unga har idag extra svårt att komma in på bostadsmarknaden. För att underlätta erbjuder Heba ungdomsbostäder för dig som är mellan 18 och 25 år. Våra bostadsfastigheter finns på följande platser i Stockholmsregionen och Mälardalen Hyresfastigheter Enköping Huddinge Lidingö Norrtälje Nynäshamn Salem Sollentuna Stockholm Täby Uppsala Vallentuna Österåker Nyproduktion Axelsberg Farsta Hägersten Nynäshamn Skarpnäck Skärholmen Ungdomsbostäder Hökarängen Tullinge Bisvärmen, Johanneshov Läs mer, extern länk 25 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt Våra fastigheter ===== SIDA 26 ===== Våra samhällsfastigheter Tärnö 1, Farsta Årstadalsskolan 5, Liljeholmen Krusmyntan 1, 2, Tyresö Vinfatet 6, Sollentuna Fuxen 2, Täby Parken 6, Salem Svänghjulet 4, Täby Österåker Näs 7:7 , Österåker Vallentuna Åby 1:167 , Vallentuna Alen 3 Vårdboende, Norrtälje Äppelträdgården 1, Täby Gränby 10:6, Uppsala Enköping Romberga, Enköping Samhällsfastigheter, inriktning vård- och omsorgsboenden Heba investerar i nybyggda vård- och omsorgsboenden för att möta den ökade efterfrågan och för att erbjuda en tidsen- lig boende standard för äldreboenden. Vi äger 14 samhälls- fastigheter där samtliga är byggda efter 2010 och ytterligare två är i produktion. Samhällsfastigheterna är uthyrda på 15–20-åriga hyresavtal till välrenommerade privata aktörer och kommuner som exempelvis Attendo Care, Vardaga, Frösunda omsorg, Salems kommun och Stockholms stad. Österåker Näs, Österåker Läs mer, extern länk 26 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar ÖvrigtVåra fastigheter Våra fastigheter ===== SIDA 27 ===== Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter med centrala lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden med hög standard att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Heba-koncernen omfattar 58 fastigheter, varav 14 samhällsfastigheter. Antal hyreslägenheter är 3 110, antal lägenheter i vård- och omsorgs- boenden 825 och antal lokaler 117 . Heba grundades 1952 och är sedan 1994 noterat på Nasdaq Stockholm AB Nordic Mid Cap. www.hebafast.se Kontaktpersoner Patrik Emanuelsson, vd 08-522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se Hanna Franzén, CFO 08-442 44 59, hanna.franzen@hebafast.se Delårsrapport januari–september 2025 22 OKT 2025 Bokslutskommuniké 2025 4 FEB 2026 Årsredovisning 2025 MAR 2026 Delårsrapport januari–mars 2026 22 APR 2026 Årsstämma 23 APR 2026 Delårsrapport januari–juni 2026 9 JUL 2026 Finansiell kalender Intro Vd-ord Investera i Heba Mål & utfall Rapport Aktien Räkningar Våra fastigheter Övrigt 27 Q2 | DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI – 30 JUNI 2025 HEBA FASTIGHETS AB Övrigt