===== SIDA 1 ===== Årsredovisning 2025 ===== SIDA 2 ===== Om Hufvudstaden Hufvudstaden i korthet 3 Det här är Hufvudstaden 4 VD har ordet 6 Året i korthet 8 Strategi, mål och utfall 10 Verksamhet Fastighetsmarknaden 12 Fastighetsförvaltning 16 Affärsområde Stockholm 18 Affärsområde NK 20 Affärsområde Göteborg 22 Utveckling av fastigheter 24 Övriga segment 28 NK Retail 30 Övrig verksamhet 31 Hållbarhet 32 Medarbetare 34 Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 37 Finansiering 40 Risker och riskhantering 42 Koncernens räkningar 44 Moderbolagets räkningar 52 Finansiella noter 54 Förslag till vinstdisposition 71 Revisionsberättelse 72 Nyckeltal Flerårsöversikt 76 Härledning av alternativa nyckeltal 78 Affärsområden i siffror 80 Defi nitioner och ordlista 82 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 84 Styrelse och revisorer 88 Koncernledning 90 Aktien och ägarna 92 Årsstämma och kalendarium 94 Hållbarhetsrapport Allmänna upplysningar 95 Miljöupplysningar 101 Sociala upplysningar 104 Styrningsupplysningar 107 Fastigheter Fastighetsförteckning 108 Fastighetsbeståndet 110 Adresser 113 Den legala års redo visningen består av förvaltningsberättelsen och de fi nansiella rapporterna jämte noter och kommentarer på sidorna 5, 8–1 1, 32–71, 76–79, 82, 84–89 samt 95–107 . Den/uni00A0 lagstadgade hållbarhetsrapporten enligt årsredovisningslagen återfi nns på sidorna 5, 1 1, 32–35, 42–43 samt 95–107 . Jämförelser angivna i parentes avser motsvarande belopp före gående år. Kåkenhusen 40 Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butiks- lokaler i Stockholms och Göteborgs mest centrala delar. Koncernen äger 28 fastigheter värderade till 48,1 mdkr. Vi är en långsiktig fastighetsägare med fokus på god service, långa kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveckling av fastigheterna. Tillsammans med våra hyresgäster och andra samarbetspartners värnar vi om en hållbar stadsutveckling i Stockholm och Göteborg. Vi erbjuder framgångsrika företag attraktiva lokaler i centrala lägen med möjlighet att växa i våra fastigheter. Genom att tillhandahålla bästa möjliga förutsättningar för deras verksamhet bidrar vi till våra kunders konkurrenskraft och varumärken. Hufvudstaden i korthet 1915 Hufvudstaden grundades 1915 och A-aktien är sedan 1938 noterad på det som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit verksamma under 1 10 år i Stockholm och snart 60 år i Göteborg. Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm och Göteborg samt NK Retail AB som driver drygt 30 avdelningar motsvarande cirka 20 procent av antalet avdelningar i varuhusen. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 3 OM HUFVUDSTADEN / HUFVUDSTADEN I KORTHET ===== SIDA 3 ===== Hög kvalitet, god service och långsiktighet Hufvudstaden kombinerar en robust affärsmodell med ett högkvalitativt och strategiskt koncentrerat fastighets- bestånd i centrala Stockholm och Göteborg, vilket skapar stabila kassafl öden och god avkastning över tid. Rännilen 8 4 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 OM HUFVUDSTADEN / DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighets bolag. VISION Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser. AFFÄRSIDÉ VÄRDERINGAR K valitet | Ärlighet | Lyhördhet | EngagemangÄga, förvalta, utveckla fastigheter i Stockholm och Göteborg. AFFÄRSMODELL Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915. SYFTE Rännilen 8 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 5 OM HUFVUDSTADEN / DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN ===== SIDA 4 ===== Starka mark- nadsplatser skapar ökade värden Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för femte året i rad redovisar ett ökat bruttoresultat. Glädjande är också att vi 2025 återigen vun- nit den årliga nöjdkundundersökningen för kontor, ett kvitto på att det fi na samarbetet vi har med våra kunder uppskattas. Bakom siff- rorna fi nns engagerade medarbetare som i dagliga kundkontakter presenterat erbjudanden, löst problem och byggt vidare på långsik- tiga relationer. Det är dessa relationer som skapar lönsamhet och förutsättningar för ett effektivt hållbarhetsarbete. Året har naturligtvis också inneburit utmaningar, men i en förän- derlig omvärld känner jag mig trygg med Hufvudstadens position. Vi är ett stabilt och långsiktigt bolag med vilja och förmåga att anpassa oss, fatta beslut och genomföra förändringar när förutsättningarna kräver det. Utvecklingsprojekt genererar framtida kassafl öden En viktig del i Hufvudstadens verksamhet är att utveckla starka marknadsplatser där arkitektur, design och stadsmiljö samverkar för att attrahera en bra blandning av aktörer. När helheten fungerar väl förstärker de olika delarna varandra, vilket bidrar till ökad attraktions- kraft, långsiktiga kundrelationer och högre intäkter över tid. Mot denna bakgrund har vi intensifi erat arbetet med att vidare- utveckla våra centrala lägen. Ett tydligt exempel är Fredstan i Göte- borg där Kvarteret Johanna genomgår en omfattande om- och nybygg nation. Uthyrningsarbetet har utvecklats väl med många nytecknade avtal med stabila hyresgäster på bra hyresnivåer. Vid utgången av 2025 var cirka 75 procent av ytorna uthyrda. Nu genomförs lokal anpassningar inför infl yttning av nya hyresgäster under 2026 och 2027 . Projektet beräknas nå full ekonomisk effekt 2028. I Stockholm fortsätter arbetet med att stärka Bibliotekstans posi- tion som Nordens mest attraktiva shoppingdestination. Tillsammans med Stockholms stad och övriga fastighetsägare genomförs en upprustning av gatumiljön för att öka tillgängligheten och göra stadskärnan mer inbjudande. Mot slutet av året fattade vi investeringsbeslut om en påbyggna- tion av två våningsplan på fastigheten Orgelpipan 7 i Stockholm. Projektet kommer att tillföra mycket eftertraktade kontorsytor i ett av stadens bästa kommunikationslägen och byggstart planeras till 2027 . Utöver fysiska investeringar ser vi även hur AI skapar nya möjlig- heter för fastighetsbranschen. Vi arbetar aktivt med att utforska och implementera AI-lösningar för att optimera energianvändningen, effektivisera processer och förbättra kundupplevelsen. Under 2025 förbättrades gradvis de ekonomiska förutsätt- ningarna, samtidigt som osäkerheten i omvärlden bestod. För Hufvudstadens del innebar året ett fortsatt tydligt fokus på kärnverksamheten. Vår starka fi nansiella ställning möjlig- gör att vi kan fortsätta utveckla fastigheterna och stärka vårt erbjudande för att vara ett förstahandsval på marknaden. 6 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 OM HUFVUDSTADEN / VD HAR ORDET Kvalitet efterfrågas på kontorsmarknaden Under året ökade vakansgraden på kontorsmarknaden i både Stockholm och Göteborg till följd av svagt konjunkturläge, hybrid- arbete och förändrad kontorsanvändning. Göteborg påverkades även av ett stort tillskott av nya kontorsytor. Aktiviteten på marknaden ökade dock något under andra halvåret men uthyrningsprocesserna var utdragna. Vi ser en fortsatt god efterfrågan på högkvalitativa kon- tor i de bästa citylägena, något som gynnar oss. Exempelvis är samt- liga kontor i NK-fastigheterna fullt uthyrda till stabila hyresgäster. I Kåkenhusen 40 i Stockholm pågår en omfattande lokalanpass- ning av 5 400 kvm kontor. Vid årsskiftet var 90 procent av ytorna redan uthyrda med planerad infl yttning i slutet av 2026. Cecil Coworking har haft en fortsatt mycket positiv utveckling med i det närmaste full beläggning. Hösten 2026 ser vi fram emot öppnandet av vårt andra Cecil, beläget i Kvarteret Johanna i Göte- borg. Tillsammans utgör våra tre kontorskoncept – Eget kontor, REDO och Cecil Coworking – ett fl exibelt erbjudande som möter kundernas behov över tid. Tecken på vändning inom detaljhandeln Detaljhandeln har fortsatt påverkats av hushållens försiktighet och ökade sparande, men under året har vi sett tydliga tecken på stabili- sering. Lågprissegmentet har haft den starkaste utvecklingen, medan premium- och lyxsegmentet haft större utmaningar. Förutsätt- ningarna för ökad konsumtion under 2026 är bättre än på fl era år, vilket bidragit till ökat intresse för nya butiksetableringar i bra lägen. I Bibliotekstan är intresset fortsatt stort och vakansen låg. Här gläds vi bland annat åt att Dior och Arc’teryx valt att öppna sina första svenska fristående butiker, vilket bekräftar områdets ledande position. I Nordstan i Göteborg har fastigheterna Fyran och Femman haft en positiv utveckling trots lågkonjunktur. Vi ser att utbudet av verksamhe- ter förändras och att modebutiker allt oftare ersätts av andra typer av verksamheter. Två exempel är Paradox Museum och aktivitetscentret Activate som gör att marknadsplatsen når nya kundgrupper. Förändringsarbetet inom NK har intensifi erats med målet att stärka kundupplevelsen och lönsamheten. Fokus har legat på kost- nadsbesparingar och att aktivera varuhusens alla ytor med attraktiva varumärken. Genomförda åtgärder har redan gett en resultatförbätt- ring och arbetet fortsätter under 2026. Den svaga försäljningen inom detaljhandeln har påverkat det helägda dotterbolaget NK Retail. För att minska effekterna och skapa lönsamhet har förändringar och effektiviseringar genomförts inom både organisation och sortiment. Under året har kategorin juveler och klockor överlåtits till Nymans Ur, vars specialistkompe- tens stärker NK:s kunderbjudande. Ökat aktieägarvärde genom återköp Den svenska fastighetsmarknaden var stabil tack vare lägre infl ation, mer normaliserade långa marknadsräntor och god tillgång på kapital. Investeringsviljan förbättrades något men köparna var fortsatt måna om sina balansräkningar och var selektiva avseende förvärv. Efterfrå- gan på högkvalitativa fastigheter i centrala lägen i Stockholm och Göteborg var dock god men här var det få säljare i marknaden. Direktavkastningskraven för kontor och butiker i våra centrala lägen var oförändrade. Marknadsvärdena påverkades främst av driftnettoförändringar kopplat till hyror och vakanser. Skillnaden mellan attraktiva och mindre attraktiva fastigheter ökade, vilket gynnar våra välutvecklade fastigheter i de bästa citylägena. Hufvudstadens styrelse beslutade, med stöd av årsstämmans mandat, att justera kapitalstrukturen genom återköp av egna aktier. T otalt återköptes 8 miljoner aktier, vilket bidrog till att stärka aktie- ägarvärdet. Långsiktighet minskar klimatpåverkan Hufvudstaden har under året tagit ytterligare steg inom det långsik- tiga hållbarhetsarbetet där fokus legat på att spara resurser, minska risker och stärka affären över tid. Energieffektivisering är ett prioriterat område där tekniska inves- teringar, optimerad drift och daglig uppföljning minskat energian- vändningen i fastigheterna. Ett tydligt exempel är att målet om att minska energianvändningen per kvadratmeter med 16 procent från 2019 till 2025 överträffades, då vi uppnådde en minskning med 25 procent. Vi anpassar även fastigheterna för att möta klimatrisker och deltar i projekt med staden och andra fastighetsägare för tryg- gare och attraktivare stadskärnor. I nära samarbete med våra kunder har vi ökat andelen återbruk i våra projekt. Prioriterat är att skapa fl exibla planlösningar för längre livscykler och minskat ombyggnadsbehov. Samtidigt har vi stärkt processerna för leverantörsutvärdering i syfte att uppnå våra mål inom ansvarsfulla affärer. Ökat bruttoresultat för femte året i rad Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent till 1/uni00A0635 mnkr. Det visar att vår affärsmodell fungerar väl även i osäkra tider och svagare konjunkturer. Glädjande är att affärsområde NK bidrog mest till ökningen av bruttoresultatet trots utmaningar inom detaljhandeln. Årets resultat efter skatt var 837 mnkr (365). För- bättringen förklaras främst av lägre negativa orealiserade värde- förändringar i fastighetsbeståndet. Framtidsutsikter Jag inleder det nya året med en optimistisk syn på framtiden. Den samlade bedömningen är att svensk ekonomi successivt kommer att återhämta sig, vilket bör skapa bättre förutsättningar för både kontors- och butiksmarknaden i våra centrala lägen. En av våra främsta prioriteringar är att öka uthyrningsgraden i fastigheterna. Parallellt fortsätter vi att driva de stora utvecklings- projekten. I Kvarteret Johanna gläds vi åt att välkomna nya hyres- gäster som bidrar till att stärka området Fredstan. Utvecklingen av Orgelpipan 7 går samtidigt in i nästa fas där vi skapar nya kontors- ytor av absolut högsta kvalitet som på sikt stärker kassafl ödet. Arbetet med att skapa lönsam tillväxt inom NK intensifi eras under 2026. Fokus ligger på att attrahera fl er besökare och öka försäljningen samtidigt som vi värnar om en god kostnadskontroll. Vår långsiktiga strategi ligger fast – att äga, förvalta och utveckla de bästa fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Det är en affärs- modell som visat sin styrka över tid och som jag är övertygad om kommer fortsätta att skapa värde för både kunder och aktieägare. Jag är mycket tacksam över det engagemang och den kompe- tens jag möter hos våra medarbetare och ser fram emot att tillsam- mans fortsätta utvecklingen av bolaget under 2026. Jag vill också passa på att tacka våra kunder för förtroendet de givit oss och för ett gott samarbete. Stockholm i februari 2026 Anders Nygren Verkställande direktör Jag är stolt över att leda ett bolag där vi för femte året i rad redovisar ett ökat bruttoresultat. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 7 OM HUFVUDSTADEN / VD HAR ORDET ===== SIDA 5 ===== Stabilitet som driver aktie- ägarvärde En stark fi nansiell ställning möjliggör inves- teringar i våra fastigheter och marknads- platser för att möta kundernas behov och fortsätta skapa ökat värde till aktieägarna. Hyresintäkter från fastighetsförvaltningen var 2 453 mnkr (2 319), en ökning om 6 procent. Koncernens nettoomsättning uppgick till 3 292 mnkr (3 179). 2 453 mnkr HYRESINTÄKTER Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent och uppgick till 1 635 mnkr (1/uni00A0552). 1 635 mnkr KONCERNENS BRUTTORESUL T AT Årets resultat efter skatt uppgick till 837 mnkr (365). 837 mnkr ÅRETS RESUL T AT Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 48,1 mdkr (47 ,1). Årets orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var -17 4 mnkr (-603). 48,1 mdkr FASTIGHETSBESTÅNDET Under året återköptes 8 miljoner A-aktier för 1 018 mnkr motsvarande en genom- snittlig kurs om 127 ,22 kronor per aktie. 8 miljoner ÅTERKÖP AV AKTIER Styrelsen föreslår årsstämman en höjning av utdelningen till 2,90 kronor per aktie (2,80). 2,90 kr UTDELNING 8 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 OM HUFVUDSTADEN / ÅRET I KORTHET Utdelning per aktie ¹/parenright.numerator Enligt styrelsens förslag Hyresintäkter Fastighetsförvaltning Bruttoresultat Fastighetsförvaltning Nettobelåningsgrad fastigheter, % Räntetäckningsgrad, ggr Ytvakans Hyresvakans Hyresvakans exklusive projekt UTDELNING RÄNTETÄCKNINGSGRAD OCH NETTOBELÅNINGSGRAD HYRESINTÄKTER OCH BRUTTORESUL T AT VAKANS 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 20252024202320222021 1) Kronor +4% +4% 0% +4% +4% 0 2 4 6 8 10 12 14 20252024202320222021 Procent 1 0,2 7, 3 11,2 7, 0 12,9 8,8 11,1 7, 1 13,2 8,6 5,9 4,0 5,7 5,0 5,1 0 2 4 6 8 10 12 14 20252024202320222021 0 4 8 12 16 20 24 28 20252024202320222021 Ggr % 9,3 7,7 4,9 4,5 4,5 1 7, 9 18,7 20,9 21,4 24,5 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 20252024202320222021 Mnkr 1 374 1 435 1 542 1 634 1 696 1 937 2 055 2 216 2 319 2 453 Kvarteret Johanna Resultat i sammandrag, mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/one.tab Hyresintäkter fastighetsförvaltningen¹ /parenright.numerator /two.tab /four.tab/five.tab/three.tab/two.tab /three.tab/one.tab/nine.tab/two.tab /two.tab/one.tab/six.tab/two.tab /zero.tab/five.tab/five.tab/one.tab /nine.tab/three.tab/six.tab Nettoomsättning övriga segment /one.tab /zero.tab/five.tab/two.tab/one.tab /zero.tab/five.tab/nine.tab/nine.tab/two.tab/nine.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab/seven.tab/zero.tab/four.tab Bruttoresultat /one.tab /six.tab/three.tab/five.tab/one.tab /five.tab/five.tab/two.tab/one.tab /four.tab/six.tab/nine.tab/one.tab /three.tab/five.tab/four.tab/one.tab /three.tab/four.tab/four.tab Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -/one.tab/seven.tab/four.tab-/six.tab/zero.tab/three.tab-/four.tab /zero.tab/four.tab/two.tab-/two.tab/zero.tab/nine.tab/two.tab /five.tab/seven.tab/nine.tab Rörelseresultat /one.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/eight.tab/eight.tab/four.tab-/two.tab /two.tab/five.tab/six.tab/one.tab /zero.tab/eight.tab/nine.tab/three.tab /eight.tab/six.tab/five.tab Årets resultat /eight.tab/three.tab/seven.tab/three.tab/six.tab/five.tab-/one.tab /nine.tab/two.tab/seven.tab/seven.tab/two.tab/two.tab/two.tab /nine.tab/five.tab/five.tab Nyckeltal Verkligt värde fastigheter, mdkr /four.tab/eight.tab,/one.tab/four.tab/seven.tab,/one.tab/four.tab/six.tab,/seven.tab/four.tab/nine.tab,/five.tab/four.tab/eight.tab,/eight.tab Soliditet, % /five.tab/six.tab /five.tab/nine.tab/five.tab/nine.tab/six.tab/one.tab/six.tab/one.tab Nettobelåningsgrad fastigheter, % /two.tab/four.tab,/five.tab/two.tab/one.tab,/four.tab/two.tab/zero.tab,/nine.tab/one.tab/eight.tab,/seven.tab/one.tab/seven.tab,/nine.tab Räntetäckningsgrad, ggr /four.tab,/five.tab/four.tab,/five.tab/four.tab,/nine.tab/seven.tab,/seven.tab/nine.tab,/three.tab Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % /five.tab,/one.tab/five.tab,/zero.tab/five.tab,/seven.tab/four.tab,/zero.tab/five.tab,/nine.tab Långsiktigt substansvärde, kr/aktie /one.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab/eight.tab/five.tab/one.tab/eight.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/one.tab/nine.tab/nine.tab ¹/parenright.numerator Inkluderar koncerninterna hyror. Branschens mest nöjda kontorshyresgäster fi nns hos Hufvudstaden. Vi har för åttonde året i rad placerat oss på första plats i Fastighetsbarometern bland stor bolagen1). Med ett resultat på index 89 av 100 når vi vårt bästa resultat någonsin. Placeringen är ett resultat av långsiktigt gemensamt arbete inom hela organi- sationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att göra kunderna mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastighetsbarometern startades 1997 och sedan dess har Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen. 1) Storbolag defi nieras som ett fastighetsbolag med fl er än 100/uni00A0hyresgäster. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 9 OM HUFVUDSTADEN / ÅRET I KORTHET ===== SIDA 6 ===== Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelnings- tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av netto vinsten från den löpande verksam heten. Styrelsen föreslår årsstämman en höjning av utdelningen till 2,90 kronor per aktie (2,80), motsvarande totalt 563 mnkr. 58% UTDELNING AV NETTOVINSTEN SOLIDITET Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden. Soliditeten uppgick vid utgången av året till 56 procent. 56% Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten från den löpande verksamheten. Koncernens nettovinst från den löpande verksamheten ökade med 44 mnkr till 978 mnkr. +5% NETTOVINST Utdelning per aktie Utdelning i % av nettovinst Miniminivå utdelningsandel från löpande verksamhet ¹/parenright.numerator Enligt styrelsens förslag Soliditet Miniminivå Nettovinst löpande verksamhet 0 200 400 600 800 1 000 20252024202320222021 Mnkr 95 978911 884 903 934 Kronor % 2,902,802,702,702,60 0 1 2 3 4 5 20252024202320222021 1) 0 20 40 60 80 10 0 % 5658596161 0 10 20 30 40 50 60 70 20252024202320222021 Strategi, mål och utfall Koncernen ska utveckla fastig- hetsbeståndet, leverera hög kundnöjdhet och driva starkt medarbetarengagemang för att öka resultatet från den löpande verksamheten. Pumpstocken 10 10 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 OM HUFVUDSTADEN / STRATEGI, MÅL OCH UTFALL Hufvudstaden ska ha branschens mest engagerade och professionella medarbetare med stort kundfokus och hög affärsmässighet. I NKI-undersökningen ställs frågan om hur våra kontorshyresgäster upplever våra medarbetare utifrån uppsatta mål. 95 av index 100 PROFESSIONELLA MEDARBETARE Hufvudstaden ska ha branschens mest välutvecklade fastighets bestånd. I NKI- undersökningen ställs frågor om hur kontors- hyresgästerna uppfattar våra fastigheter. 89 av index 100 VÄLUTVECKLAT FASTIGHETSBESTÅND Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Vi placerade oss för åttonde året i rad på första plats i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning, kategori storbolag. Nr. 1 NÖJD KUND INDEX Energianvändningen per kvm ska minska med 16 procent från 2019 till och med 2025. Utfallet blev en minskning med 25 procent. -25% ENERGIANVÄNDNING Samtliga fastigheter ska vara miljöcerti- fi erade. 99 procent av beståndet är certi- fi erat och endast bostadsfastig heten Inom Vallgraven 3:2 återstår. MILJÖCERTIFIERING 99% Strategier för att uppnå våra mål Hufvudstaden Branschsnitt Läge 92 85 Fastigheten 86 79 Lokalen 87 81 Miljöhänsyn 89 78 Källa: CFI GroupKälla: CFI GroupKälla: CFI Group Index 86 86 88 88 89 76 77 79 79 81 70 75 80 85 90 95 10 0 20252024202320222021 Index 95939291 93 70 75 80 85 90 95 10 0 20252024202320222021 KUNDFOKUS Hufvudstaden ska arbeta i nära samver- kan med kunderna och kontinue rligt bidra till att förbättra deras affärsmöjlig- heter och konkurrenskraft. KOMPETENSUTVECKLING Medarbetarna ska på ett syste matiskt sätt erbjudas utveckling med fokus på kompetens och företagets värderingar. HÅLLBARHET Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. KVALITET Systematiskt kvalitets arbete ska säker- ställa hög kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster. AFFÄRSUTVECKLING Aktiv affärsutveckling och anpassning till den digitala utvecklingen i/uni00A0omvärlden ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet. Målnivå Hufvudstaden Branschen, samtliga kategorier Bibliotekstan 40 60 80 10 0 120 2025202420232022//2019 kWh/kvm 76 858691 10 2 -25% % 99 84787272 0 20 40 60 80 10 0 20252024202320222021 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 11 OM HUFVUDSTADEN / STRATEGI, MÅL OCH UTFALL ===== SIDA 7 ===== Fastighets- marknaden Ekonomisk omvärld Osäkerhet och lågkonjunktur präglade den ekonomiska utveck- lingen i Sverige under det första halvåret 2025. För att möta detta sänkte Riksbanken styrräntan från 2,50 till 1,75 procent. Efter som- maren stabiliserades ekonomin och en gradvis återhämtning påbör- jades. Infl ationen avtog successivt och vid årets slut var den enligt KPIF nära det långsiktiga målet på 2 procent. Hushållen var under stora delar av året återhållsamma men stämningsläget förbättrades under hösten. Den privata konsumtionen ökade med cirka 1,5 pro- cent på årsbasis. Arbetslösheten steg ytterligare och uppgick till när- mare 9 procent. Den samlade ekonomiska aktiviteten ökade något jämfört med 2024 och BNP-tillväxten var närmare 2 procent. I omvärlden fortsatte Rysslands anfallskrig i Ukraina. I Mellanös- tern kom Israel och Hamas överens om en första fas i en fredsplan. USA lade om handels- och säkerhetspolitiken, vilket resulterade i höjda importtullar och minskat fokus på Europa. För att möta dessa förändringar fortsatte fl era europeiska länder att öka försvarsutgif- terna. Trots osäkerheter under året utvecklades världsekonomin relativt väl och den globala tillväxten var cirka 3 procent. Hufvudstadens delmarknader Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala Stockholm. Befolkningen i Storstockholm uppgår till 2,5 miljoner och den eko- nomiska tillväxten har över tid varit stark i regionen. I genomsnitt har tillväxten varit 2,7 procent per år sedan början av 2000-talet enligt SCB. Motsvarande siffra för hela Sverige är 1,9 procent. T urismen är en viktig näringsgren i Storstockholm och under 2025 ökade antalet gästnätter med cirka 4 procent. Stora infra- strukturprojekt pågår i Stockholm. Bland de största projekten fi nns Förbifart Stockholm och en utbyggnad av tunnelbanesystemet. Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka 1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen, Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd- gården och Sergels T org. I Göteborg äger Hufvudstaden 4 fastigheter. Befolkningen i Storgöteborg uppgår till 1,1 miljoner invånare. Den ekonomiska till- växten i Västra Götaland, ett område något större än det som nor- malt benämns Storgöteborg, har årligen ökat med i snitt 2,1 procent under de senaste 25 åren. Göteborg betraktas ofta som en evenemangsstad och under 2025 ökade antalet gästnätter i Storgöteborg med cirka 8 procent. I Göteborg är det största pågående infrastrukturprojektet Västlän- ken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis under jord med tre nya stationer. En av stationerna kommer ligga i direkt anslutning till Nordstans köpcentrum. Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads- delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Masthuggskajen, Svenska Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm. Investerarmarknaden Fastighetsmarknaden i Sverige var något avvaktande under 2025 även om investeringsviljan ökade jämfört med 2024. Köparna var selektiva på marknaden och försäljningsprocesserna var utdragna. De fastigheter i centrala Stockholm som lades ut till försäljning resulterade oftast i transaktionsavslut, vilket indikerar att köparna och säljarna hade liknande prisförväntningar. I Göteborg var mark- naden svag under stor del av året och antalet transaktioner var begränsat. Finansieringsmöjligheter via bank och kapitalmarknad var goda. Sänkningarna av styrräntan var i linje med marknadens förvänt- ningar och de långa svenska marknadsräntorna utvecklades 12 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN Noterade fastighetsbolag Privata fastighetsbolag Institutionella investerare Fastighetsfonder Övriga investerare Mdkr 0 40 80 120 160 200 240 280 320 360 400 2025202420232022202120202019201820172016 Källa: Nordanö Källa: Nordanö TRANSAKTIONSVOLYM PER INVESTERARKATEGORI Kontor Bostäder Industri/logistik/lager Handel Samhällsfastigheter Hotell Övrigt Mdkr 0 40 80 120 160 200 240 280 320 360 400 2025202420232022202120202019201820172016 TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSTYP TRANSAKTIONSVOLYM I STORSTOCKHOLM OCH STORGÖTEBORG Storstockholm Storgöteborg Mdkr 0 20 40 60 80 10 0 120 140 160 180 2025202420232022202120202019201820172016 Källa: Nordanö TRANSAKTIONSVOLYM I STOCKHOLM CBD OCH GÖTEBORG CBD Stockholm CBD Göteborg CBD Mdkr 0 2 4 6 8 10 12 14 2025202420232022202120202019201820172016 Källa: Nordanö HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 13 VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN ===== SIDA 8 ===== någorlunda stabilt. Sammantaget uppgick transaktionsvolymen i Sverige till cirka 175 mdkr under 2025, en ökning med cirka 30 mdkr jämfört med 2024. Andelen internationella investerare steg till cirka 30 procent av transaktionsvolymen. De fastighetstyper som främst omsattes var bostäder, logistik/industri och kontor. För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i Stockholm CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan 3,70 och 4,40 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes direkt- avkastningskraven uppgå till mellan 4,30 och 5,25 procent. Hyresmarknaden Kontor Under 2025 var kontorshyresmarknaden stabil i Stockholm CBD. Under våren rådde viss avvaktan och uthyrningsprocesserna tog längre tid. Framåt sommaren ökade aktiviteten och hyresgästerna blev mer beslutsmässiga. I centrala Göteborg präglades kontorshy- resmarknaden av ett stort utbud från färdigställda projektfastigheter, vilket hade en återhållande effekt på marknadshyrorna. I både Stockholm och Göteborg efterfrågades främst moderna och fl exibla kontor i centrala lägen med närhet till goda kommunikationer samt ett brett utbud av service, butiker och restauranger. I Göteborg bekräftades detta med nya topphyresnivåer för de allra bästa konto- ren i de mest attraktiva lägena. Kontorsanvändningen har förändrats under de senaste åren vil- ket, tillsammans med den utdragna lågkonjunkturen, påverkat hyresmarknaden för kontor. Störst påverkan i Stockholm märks utanför de centrala lägena. Här tenderar hyresgäster med större för- hyrningar att minska ytan eller fl ytta till mer centrala lägen. En effekt av detta är att kontorets läge och utformning blivit allt viktigare i uthyrningsarbetet. Denna trend gynnar centrala kontorslokaler med hög standard och för de allra bästa kontorslokalerna har betalnings- viljan bibehållits eller ökat något under året. För coworkinganläggningar har marknaden förbättrats. Främst efterfrågas unika koncept med förstklassig service och goda möjlig- heter till nätverkande. Det traditionella kontoret är dock fortsatt det som främst efterfrågas på hyresmarknaden. Vakansgraden ökade i de fl esta av Stockholms kontorsområden under 2025. Det gäller även Stockholm CBD där vakansgraden i slutet av året uppgick till cirka 9 procent. Marknadshyrorna var inom intervallet 7 000–10 100 kr per kvm och år exklusive fastighets- skattetillägg. I Göteborg CBD var vakansgraden fortsatt hög och marknadshyrorna var mellan 3 300–4 200 kr per kvm och år exklu- sive fastighetsskattetillägg. För de allra mest moderna och attraktiva kontorslokalerna var hyresnivåerna högre. Butiker Urholkad köpkraft, lågkonjunktur och osäkerheter i omvärlden med- förde att hushållen fortsatt var försiktiga med konsumtionen under 2025. Störst var påverkan för aktörer inom mellanprissegmentet men även premium- och lyxsegmenten påverkades. Lågprishandeln var det segment som utvecklades bäst under året. Sänkta räntor, skattesänkningar samt prognostiserade reala löneökningar resulterade i förbättrad framtidstro och optimism inom detaljhandeln. Intresset för att etablera nya butiker i bra gatuplanslä- gen i centrala Stockholm och centrala Göteborg ökade. Vakansnivå- erna var fortsatt begränsade i dessa lägen och hyresutvecklingen var generellt stabil. Konkurrensen är emellertid stor, både mellan olika varumärken och handelsplatser samt från e-handeln. De fastigheter som erbjuder konsumenterna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser bedöms ha goda förutsättningar till ökad lönsamhet framöver. Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i intervallet 1 1 000–25 000 kr per kvm och år exklusive fastighets- skattetillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra och Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan 3 000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Kungsgatan, Stockholm 14 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN Uthyrbar area, kvm Vasakronan /three.tab/seven.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab AMF Fastigheter /one.tab) /two.tab/eight.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Hufvudstaden /two.tab/seven.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Pembroke Real Estate /one.tab/two.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Skandia Fastigheter /one.tab/one.tab/nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Folksam Fastigheter /one.tab/one.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab 1) Inklusive ytor som delägs med AP7 . Källa: Nordanö Uthyrbar area, kvm Vasakronan /three.tab/three.tab/six.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Wallenstam /two.tab/three.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Balder /one.tab/six.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Hufvudstaden /one.tab/zero.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Bygg-Göta Göteborg /nine.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Platzer /eight.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Källa: Nordanö 0 1 2 3 4 5 6 2025202420232022202120202019201820172016 % Stockholm CBD Göteborg CBD 5-årig swapränta Källa: Nordanö STÖRSTA FASTIGHETSÄGARE I STOCKHOLM CBD STÖRSTA FASTIGHETSÄGARE I GÖTEBORG CBD DIREKTAVKASTNINGSKRAV STOCKHOLM CBD OCH GÖTEBORG CBD Centrala Stockholm Centrala Göteborg Centrala Stockholm Centrala Göteborg Stockholm kontor Göteborg kontor Källa: Newsec Stockholm butiker Göteborg butiker 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2025202420232022202120202019201820172016 % 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 2025202420232022202120202019201820172016 Kr/kvm 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 2025202420232022202120202019201820172016 Kr/kvm Källa: NewsecKälla: Newsec VAKANSGRAD KONTOR OCH BUTIK I BÄSTA LÄGE MARKNADSHYRA KONTOR I BÄSTA LÄGE /parenleft.capEXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG/parenright.cap MARKNADSHYRA BUTIK I BÄSTA LÄGE /parenleft.capEXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG/parenright.cap Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år Bibliotekstan/NK /eight.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/two.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Övriga CBD /seven.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Östermalm /four.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/seven.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/seven.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab Gamla Stan /three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab Södermalm /four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab Kungsholmen /three.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab Liljeholmen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Globen /two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Arenastaden /two.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Kista /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab–/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år CBD /three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab–/four.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/one.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Källa: Newsec Köpenhamn LissabonGöteborg WienPrag BrysselOsloMadridFrankfurtAmsterdamStockholm MilanoLondon Paris 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 22 000 24 000 26 000 28 000 Kr/kvm MARKNADSHYROR DECEMBER 2025 /parenleft.capEXKL. FASTIGHETSSKATTETILLÄGG/parenright.cap KONTORSHYROR I EUROPEISKA STORSTÄDER, DECEMBER 2025, LOKALER I BÄSTA LÄGE HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 15 VERKSAMHET / FASTIGHETSMARKNADEN ===== SIDA 9 ===== Fastighets- förvaltning Fastighetsförvaltning är grunden i Hufvudstadens verksamhet. Operativt är verksamheten uppdelad i tre affärsområden, Stockholm, Göteborg och NK. Resultat Fastighetsförvaltningens hyresintäkter uppgick under året till 2 452,7 mnkr (2 318,6). Verksamhetens kostnader var -757 ,0 mnkr (-685,3). Bruttoresultatet var 1 695,7 mnkr (1 633,3). Ökningen förklaras främst av förbättrat resultat från NK-fastigheterna, hyres- indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omför- handlingar av kontor. Fastighetsvärdering Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en intern värdering. Värdet per den 31 december 2025 uppgick till 48 099,3 mnkr (47 1 15,4). Ökningen förklaras av årets investeringar som till viss del motverkas av negativa orealiserade värdeföränd- ringar i fastighetsbeståndet. Den orealiserade värdeminskningen beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något lägre hyror för butiker. Förändring av förvaltningsfastigheter Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Ingående verkligt värde /four.tab/seven.tab /one.tab/one.tab/five.tab,/four.tab/four.tab/six.tab /seven.tab/four.tab/two.tab,/eight.tab Investeringar i fastighetsbeståndet /one.tab /one.tab/five.tab/seven.tab,/eight.tab/nine.tab/seven.tab/five.tab,/two.tab Orealiserad värdeförändring -/one.tab/seven.tab/three.tab,/nine.tab-/six.tab/zero.tab/two.tab,/six.tab Utgående verkligt värde /four.tab/eight.tab /zero.tab/nine.tab/nine.tab,/three.tab/four.tab/seven.tab /one.tab/one.tab/five.tab,/four.tab MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER Koncernen äger 28 fastigheter värderade till 48,1 miljarder kronor. 48,1 Göteborg 8,0 mdkr Stockholm 40,1 mdkr 16 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING Fastighetsförvaltningens resultat Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Hyresintäkter /two.tab /four.tab/five.tab/two.tab,/seven.tab /two.tab /three.tab/one.tab/eight.tab,/six.tab (varav koncerninterna hyror) (/two.tab/one.tab/three.tab,/one.tab)(/one.tab/nine.tab/eight.tab,/four.tab) Kostnader Driftkostnader -/three.tab/four.tab/six.tab,/nine.tab-/two.tab/eight.tab/nine.tab,/five.tab Underhåll -/three.tab/zero.tab,/five.tab-/three.tab/one.tab,/seven.tab Fastighetsskatt -/two.tab/three.tab/six.tab,/nine.tab-/two.tab/three.tab/seven.tab,/five.tab Administration -/one.tab/four.tab/two.tab,/seven.tab -/one.tab/two.tab/six.tab,/six.tab Summa kostnader -/seven.tab/five.tab/seven.tab,/zero.tab-/six.tab/eight.tab/five.tab,/three.tab Bruttoresultat /one.tab /six.tab/nine.tab/five.tab,/seven.tab/one.tab /six.tab/three.tab/three.tab,/three.tab Slussplan, Gamla Stan Mnkr 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 20252024202320222021 1 374 1 435 1 542 1 633 1 696 Bruttoresultat fastighetsförvaltning HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 17 VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING ===== SIDA 10 ===== Stockholm Affärsområde Stockholm består av 22 kontors- och butiksfastigheter. Fastig- heterna är belägna i Bibliotekstan, längs Kungsgatan, Sveavägen, Drottninggatan, Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid Kungsträdgården. Beståndets utveckling Hufvudstaden har under året fortsatt sitt strategiska arbete med att skapa attraktiva marknadsplatser i centrala Stockholm. Framgångs- rika företag och starka varumärken i vackra fastigheter bidrar till levande miljöer där bolag, medarbetare och besökare trivs. Efterfrå- gan på högkvalitativa kontorsytor i de mest centrala lägena har ökat ytterligare under året, vilket visar betydelsen av kontorets utformning för att stärka kundernas varumärken och företagskulturer. Särskilt stark har efterfrågan varit på kontorsytor i Bibliotekstan där vakans- graden var fortsatt låg. Uthyrningsprocesserna var något utdragna men aktiviteten stärktes under andra halvan av året. För att möta kundernas varierande behov erbjuder Hufvudstaden kontorskoncepten Eget kontor, REDO och Cecil Coworking. Koncep- ten kompletterar varandra och erbjuder attraktiva lösningar för olika typer av hyresgäster. Eget kontor är det mest efterfrågade alternati- vet, där hyresgäster kan teckna längre avtal och få lokaler anpassade efter sina specifi ka behov. REDO erbjuder fullt möblerade och utrus- tade lokaler med möjlighet till snabb infl yttning och kortare avtalstider, en smidig lösning utan att kompromissa med kvalitet och komfort. Cecil Coworking är det mest fl exibla alternativet, med kontorsplatser och kontorsrum i en unik miljö inspirerad av boutiquehotell, där fru- kost- och lunchservering bidrar till en dynamisk arbetsmiljö som främ- jar kreativitet och nätverkande. Cecil Coworking är också en naturlig startpunkt för växande bolag och under året har sex företag fl yttat från Cecil till andra koncept i Hufvudstadens bestånd. FASTIGHETSFÖRVAL TNINGENS RESUL T AT1/parenright.cap Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Hyresintäkter /one.tab /five.tab/three.tab/six.tab,/one.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/two.tab,/six.tab Driftkostnader -/nine.tab/six.tab,/zero.tab-/eight.tab/nine.tab,/zero.tab Underhåll -/one.tab/seven.tab,/eight.tab-/one.tab/one.tab,/nine.tab Fastighetsskatt -/one.tab/five.tab/eight.tab,/seven.tab-/one.tab/five.tab/six.tab,/three.tab Administration -/five.tab/nine.tab,/four.tab-/five.tab/six.tab,/seven.tab Summa kostnader -/three.tab/three.tab/one.tab,/nine.tab-/three.tab/one.tab/three.tab,/nine.tab Bruttoresultat /one.tab /two.tab/zero.tab/four.tab,/two.tab/one.tab /one.tab/eight.tab/eight.tab,/seven.tab 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. FASTIGHETSBESTÅNDET /three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Antal fastigheter /two.tab/two.tab /two.tab/two.tab Uthyrbar yta, kvm /two.tab/one.tab/one.tab /zero.tab/seven.tab/two.tab/two.tab/one.tab/zero.tab /eight.tab/six.tab/seven.tab (varav kontor) (/one.tab/three.tab/six.tab /zero.tab/six.tab/zero.tab)(/one.tab/three.tab/five.tab /five.tab/eight.tab/seven.tab) (varav butik och restaurang) (/four.tab/two.tab /seven.tab/zero.tab/eight.tab)(/four.tab/three.tab /zero.tab/zero.tab/two.tab) Årshyra, mnkr /one.tab /six.tab/five.tab/six.tab/one.tab /five.tab/eight.tab/seven.tab Hyresvakansgrad, % /six.tab,/seven.tab /four.tab,/nine.tab Ytvakansgrad, % /eight.tab,/five.tab /six.tab,/two.tab Norrmalmstorg Affärsområde 18 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Nyuthyrning, kvm /one.tab/six.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab Nyuthyrning årshyra, mnkr /one.tab/two.tab/nine.tab/nine.tab/one.tab Omförhandlade avtal, kvm /two.tab/nine.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Omförhandlad årshyra, mnkr /two.tab/six.tab/one.tab/two.tab/three.tab/five.tab STÖRSTA HYRESGÄSTER Kontor Kvm Danske Bank /nine.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab Advokatfi rman Vinge /seven.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab KG/one.tab/zero.tab /six.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab Entercard /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab Cecil Coworking ¹) /three.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab 1) Helägt dotterbolag. Butik & Restaurang Kvm Eataly /two.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab Zara /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab Ströms /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab Alewalds /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab Tesla /one.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab Kontor 72% Butik och restaurang 25% Övrigt 3% ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING Kontor 65% Butik och restaurang 20% Övrigt 15% UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING Den omfattande moderniseringen av Danske Banks kontor i fastig- heten Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg slutfördes under 2025. Projektet genomfördes med stort fokus på återbruk och hållbarhet. I fastigheten Kåkenhusen 40 pågår en större ombyggnation av cirka 5 400 kvm kontor efter att Finansinspektionen avfl yttat. Projektet marknadsförs som The Corner och vid årsskiftet var cirka 90 procent av ytorna redan uthyrda med planerad infl yttning i slutet av 2026. Butiksmarknaden har varit stark under året med mycket låg vakansgrad inom affärsområdet. Bibliotekstan har ytterligare stärkt sin roll som den ledande platsen för premium- och lyxmode i Skandi- navien. Området fortsätter att attrahera svenska och internationella varumärken. Under det gångna året har nyuthyrningar och omför- handlingar bidragit till att förnya och förstärka marknadsplatsens attraktionskraft. Ett tydligt exempel på detta är öppningen av Dior i fastigheten Pumpstocken 10. Andra starka varumärken som har öppnat i kvarteren är Arc’teryx, Dagmar, Rains och Swatch. Under våren har en anpassning av den anrika Birger Jarls- passagen genomförts och den framgångsrika restaurangen Misshumasshu, med kockduon Adam och Albin, har utökat sin yta. Hufvudstaden har i samarbete med Stockholms stad och andra fastighetsägare startat ett gatuprojekt i Bibliotekstan. Delar av Mäster Samuelsgatan och Jakobsbergsgatan byggs om med samman- hängande gångyta utan nivåskillnader och kantstenar. På så sätt skapas en trevligare och mer lättillgänglig miljö för de gående med nya bänkar och dekorationer. Det kommer ytterligare stärka områ- det och är ett tydligt exempel på hur Hufvudstaden arbetar aktivt för att utveckla marknadsplatser och skapa levande stadsmiljöer. Kunder Våra kontorshyresgäster i Stockholm är företag som värdesätter lokaler med hög kvalitet i centrala lägen. De dominerande verksam- heterna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom IT och management. Kontorskunder som varit hyresgäster under lång tid är bland andra Brummer & Partners, Danske Bank, Entercard, Exportkreditnämn- den, KG10 samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White & Case. Våra butikshyresgäster är ofta välkända varumärken, måna om att fi nnas på rätt plats. I Bibliotekstan fi nns skandinaviska varumärken med hög modegrad som ATP, Axel Arigato, By Marlene Birger, Byredo, Dagmar, Filippa K, Gant, Malina, Our Legacy, Rodebjer och T otême kombinerat med större internationella modeföretag som Cartier, Céline, Chanel, Dior, Moncler, Prada, Ralph Lauren, Stone Island och Zara. Längs Kungsgatan återfi nns fl era av de största hyresgästerna inom sport och fritid, såsom Alewalds, Haglöfs, Naturkompaniet, New Balance och Stadium. Andra stora hyresgäs- ter är Cervera, T elenor, T elia, T esla och Ströms. Inom affärsområdet finns även några av Stockholms främsta restauranger och caféer som Bibon, Eataly, Misshumasshu, Prinsen, Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar mötesplatser, bidrar till en levande stadsmiljö och ökar områdets attraktivitet. T otalt har affärsområdet 347 kunder (335). De tio största kunderna hyr cirka 45 000 kvm (5 1 000), med en total årshyra på 429 mnkr (432). Varumärken inom affärsområdet • Bibliotekstan – Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls- gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. • Birger Jarlspassagen – Den historiska passagen, belägen mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötesplats som erbjuder spännande restaurangkoncept. • Cecil Coworking – Anläggningen i Bibliotekstan erbjuder med- lemmar fl exibla kontorsarbetsplatser och förstklassig service som främjar kreativitet och nätverkande. • Norrmalmstorg 1 – Byggnaden är en unik profilfastighet och en kommersiell knutpunkt i Stockholm city. FÖRFALLOSTRUKTUR Årshyra, mnkr 0 10 0 200 300 400 500 600 2031-20302029202820272026 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 19 VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING ===== SIDA 11 ===== Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg som förutom varuhusen även inhyser fl exibla kontors- lokaler. Därutöver ingår även parkerings- fastigheten Hästskon 10 i Stockholm. NK AB Nordiska Kompaniet Nordiska Kompaniet grundades 1902 och är Sveriges mest exklu- siva varuhus med verksamhet i Stockholm, Göteborg och på nk.se. Ett kontinuerligt arbete pågår med att skapa en destination där människor vill vara och handla. Det innebär att erbjuda ett attraktivt och unikt sortiment med fokus på mode, skönhet och livsstil, först- klassig service samt en atmosfär som gör att kunden vill stanna länge. Kulturella och kreativa inslag är fortsatt en viktigt del av kundupplevelsen. De kompletterar varumärkenas närvaro och stär- ker NK:s position som en destination där handel och upplevelser samverkar. Varuhusens utveckling NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg ligger i bästa affärsläge med starka kundfl öden och goda kommunikationer. Visionen är att vara ett varuhus i världsklass. Året var utmanande med svag konjunktur och fortsatt avvaktande konsumtion. Besöks- och försälj- ningsutvecklingen var trots förutsättningarna positiv i båda varu- husen jämfört med föregående år. För att stärka lönsamheten genomfördes en rad åtgärder som kommer öka uthyrningsgraden och sänka kostnaderna. Resultatet för året stärktes drivet av kost- nadskontroll och effektivare arbetssätt. FASTIGHETSFÖRVAL TNINGENS RESUL T AT1/parenright.cap Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Hyresintäkter /five.tab/eight.tab/one.tab,/one.tab/four.tab/eight.tab/seven.tab,/seven.tab Driftkostnader -/two.tab/zero.tab/seven.tab,/four.tab-/one.tab/five.tab/four.tab,/eight.tab Underhåll -/eight.tab,/six.tab -/one.tab/six.tab,/nine.tab Fastighetsskatt -/four.tab/four.tab,/one.tab-/four.tab/four.tab,/eight.tab Administration -/five.tab/nine.tab,/zero.tab-/four.tab/eight.tab,/four.tab Summa kostnader -/three.tab/one.tab/nine.tab,/one.tab-/two.tab/six.tab/four.tab,/nine.tab Bruttoresultat /two.tab/six.tab/two.tab,/zero.tab/two.tab/two.tab/two.tab,/eight.tab 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. FASTIGHETSBESTÅNDET /three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Antal fastigheter /three.tab /three.tab Uthyrbar yta, kvm /nine.tab/one.tab /one.tab/nine.tab/six.tab/nine.tab/one.tab /two.tab/four.tab/nine.tab (varav kontor) (/one.tab/seven.tab /seven.tab/six.tab/four.tab)(/one.tab/seven.tab /seven.tab/four.tab/two.tab) (varav butik och restaurang) (/three.tab/five.tab /six.tab/one.tab/six.tab)(/three.tab/five.tab /five.tab/five.tab/three.tab) Årshyra, mnkr /five.tab/seven.tab/four.tab/five.tab/three.tab/one.tab Hyresvakansgrad, % /six.tab,/four.tab /four.tab,/five.tab Ytvakansgrad, % /six.tab,/nine.tab /four.tab,/four.tab NK Stockholm Affärsområde 20 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING Varuhusen fortsatte att utveckla varumärkesutbudet genom fl era lanseringar. I Stockholm öppnade Singular Society samt L VMH ägda Rimowa som förstärker NK:s exklusiva erbjudande. Pop ups skapar nyhetsvärde och relevans bland annat med det svenska skönhets- märket Obayaty och världslanseringen av Nomaka. Flera skönhets- märken valde NK för nya unika koncept, bland annat Dior och Lan- côme. Konceptet NK Stage, där nya varumärken under kortare peri- oder kan marknadsföra och sälja sina produkter, presenterade under året cirka 20 olika varumärken. NK:s ljusgård är en annan att- raktiv plats för varumärken att visa upp sitt sortiment och lansera exklusiva nyheter. I Göteborg byggdes avdelningen Manlig Depå om för att utveckla utbudet ytterligare. Varuhusen har erbjudit andra spännande aktiviteter, bland annat en inspirerande julskyltning, NK Galan, kundkvällar, musikframträ- danden och fl era varumärkessamarbeten. ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING Varumärket NK NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärke bland svenska och internationella konsumenter. Ett långsiktigt arbete med att vårda och utveckla varumärket är grunden till NK:s förmåga att främja besök och försäljning. Som en del i det arbetet har NK:s egna varumärke NK Collection fortsatt utveckla sitt erbjudande med pro- dukter inom skönhet och mode. Kunder och uthyrning Sammanlagt har affärsområdet 1 10 kunder (107). De tio största kunderna hyr cirka 26 000 kvm (29 000) varav det egna dotter- bolaget NK Retail hyr cirka 10 400 kvm butiksyta (1 1 300). Till- sammans representerar de en årshyra på 259 mnkr (254). NK/hyphen.capVARUHUSEN FÖRSÄLJNING NK/hyphen.capVARUHUSEN NK Stockholm NK Göteborg NK Totalt Mdkr 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 20252024202320222021202020192018201720162015 Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Uthyrbar varuhusyta, kvm /two.tab/five.tab /one.tab/seven.tab/nine.tab/two.tab/five.tab /zero.tab/two.tab/nine.tab Uthyrbar lageryta, kvm /nine.tab /zero.tab/nine.tab/one.tab/nine.tab /two.tab/two.tab/three.tab Totalt /three.tab/four.tab /two.tab/seven.tab/zero.tab/three.tab/four.tab /two.tab/five.tab/two.tab Antal avdelningar /nine.tab/nine.tab/nine.tab/eight.tab Antal restauranger /one.tab/two.tab/one.tab/three.tab Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab /four.tab/four.tab/eight.tab/two.tab /three.tab/four.tab/seven.tab Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Uthyrbar varuhusyta, kvm /one.tab/zero.tab /four.tab/three.tab/seven.tab/one.tab/zero.tab /five.tab/two.tab/four.tab Uthyrbar lageryta, kvm /one.tab /zero.tab/four.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/four.tab/six.tab Totalt /one.tab/one.tab /four.tab/seven.tab/seven.tab/one.tab/one.tab /five.tab/seven.tab/zero.tab Antal avdelningar /four.tab/one.tab/four.tab/seven.tab Antal restauranger /three.tab /three.tab Försäljning inkl moms, mnkr /five.tab/seven.tab/eight.tab/five.tab/seven.tab/nine.tab FÖRFALLOSTRUKTUR Årshyra, mnkr Kontor 24% Butik och restaurang 64% Övrigt 6% Parkering 6% Kontor 19% Butik och restaurang 39% Övrigt 18% Parkering 24% 0 20 40 60 80 10 0 120 2031-20302029202820272026 NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Nyuthyrning, kvm /five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab Nyuthyrning årshyra, mnkr /three.tab/eight.tab/two.tab/seven.tab Omförhandlade avtal, kvm /nine.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/six.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab Omförhandlad årshyra, mnkr /seven.tab/one.tab/one.tab/two.tab/two.tab STÖRSTA HYRESGÄSTER Kontor Kvm Visa /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab Deloitte /two.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab Hasten /two.tab/one.tab /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab AG Advokat /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab Foyen Advokatfi rma /one.tab /two.tab/zero.tab/zero.tab Butik & Restaurang Kvm NK Retail¹)/uni00A0 /one.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab Calceos /one.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab Cervera /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab Plan/four.tab Restaurang /one.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab Harjak & Månsson /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab 1) Helägt dotterbolag. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 21 VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING ===== SIDA 12 ===== Göteborg Affärsområde Göteborg omfattar tre fastig- heter fördelade på två centrala områden i stadens mest attraktiva affärsdistrikt. Fredstan inkluderar fastig heterna Inom Vallgraven 12:10 och Vall graven 3:2, medan Nordstan består av fastig heten Nordstaden 8:24 som omfattar Fyran mot Östra Hamn- gatan och Femman med sitt strategiska läge vid Centralstationen. Beståndets utveckling Under året har fokus legat på att färdigställa bashuset för ett av Göteborgs mest spännande stadsutvecklingsprojekt, Kvarteret Johanna, som är Hufvudstadens största projekt. I kvarteret togs byggställningarna ned under hösten och stora delar av bashuset slutbesiktigades i december. I projektet återstår främst hyresgästan- passningar och slutförande av arbeten mot Fredsgatan. Uthyrnings- arbetet har varit framgångsrikt och vid årsskiftet hade hyresavtal tecknats för cirka 23 600 kvm, motsvarande 75 procent av ytorna. Av de tecknade hyresavtalen avser cirka 19 100 kvm kontor. Infl ytt- ningar sker successivt under 2026 och 2027 . Projektet beräknas nå full ekonomisk effekt 2028. Nordstan fortsätter att spela en central roll i Göteborgs handels- liv. I Femman, som omfattar cirka 16 000 kvm handelsytor fördelade på tre plan, har fl era förändringar genomförts. I november öppnade Paradox Museum som bidrar till att bredda upplevelseutbudet och stärker Femman som mötesplats. Den internationella klädkedjan New Y orker tecknade avtal för att etablera sin största butik i Sverige om cirka 2 100 kvm. Etableringen blir ett viktigt tillskott till gallerians attraktiva mix av varumärken. Besöksfl ödena i Femman visar fortsatt positiv utveckling. Under 2025 noterades närmare 13 miljoner besökare. FASTIGHETSFÖRVAL TNINGENS RESUL T AT1/parenright.cap Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Hyresintäkter /three.tab/three.tab/five.tab,/five.tab/three.tab/two.tab/eight.tab,/three.tab Driftkostnader -/four.tab/three.tab,/five.tab-/four.tab/five.tab,/seven.tab Underhåll -/four.tab,/one.tab -/two.tab,/nine.tab Fastighetsskatt -/three.tab/four.tab,/one.tab-/three.tab/six.tab,/four.tab Administration -/two.tab/four.tab,/three.tab-/two.tab/one.tab,/five.tab Summa kostnader -/one.tab/zero.tab/six.tab,/zero.tab-/one.tab/zero.tab/six.tab,/five.tab Bruttoresultat /two.tab/two.tab/nine.tab,/five.tab/two.tab/two.tab/one.tab,/eight.tab 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. FASTIGHETSBESTÅNDET /three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/three.tab/one.tab december /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Antal fastigheter /three.tab/one.tab) /four.tab Uthyrbar yta, kvm /eight.tab/eight.tab /seven.tab/two.tab/eight.tab/eight.tab/eight.tab /six.tab/six.tab/two.tab (varav kontor) (/four.tab/nine.tab /one.tab/nine.tab/eight.tab)(/four.tab/nine.tab /two.tab/zero.tab/five.tab) (varav butik och restaurang) (/three.tab/one.tab /three.tab/zero.tab/five.tab)(/three.tab/one.tab /two.tab/three.tab/two.tab) Årshyra, mnkr /three.tab/nine.tab/eight.tab/three.tab/nine.tab/five.tab Hyresvakansgrad, % /one.tab/nine.tab,/nine.tab/one.tab/nine.tab,/four.tab Ytvakansgrad, % /three.tab/zero.tab,/six.tab/two.tab/nine.tab,/five.tab 1) Under 2025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11. Femman Affärsområde 22 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING I Fyran har lokaler anpassats för aktivitetskonceptet Activate som öppnar sitt första svenska center på cirka 750 kvm på nedre plan. Nordstan fortsätter att vara ett av landets mest välbesökta cen- trumområden med ett omfattande utbud av butiker, restauranger, service och moderna kontorsmiljöer i direkt anslutning till Central- stationen. Under året har bygglov erhållits för en tillbyggnad i den norra delen av centrumet med entré från Västlänken. Ett ombygg- nadsprojekt har inletts och i december påbörjades arbetet med till- byggnaden. Hyresavtal har tecknats med ankarhyresgästerna ICA, Systembolaget och Clas Ohlson. Fastigheten där om- och tillbygg- naden sker ägs av Nordstans Samfällighets förening. Samfällighets- föreningen äger och förvaltar Nordstans parkeringshus, torg och gångstråk samt ett antal butiker. Hufvudstaden är en av de största delägarna i samfällighetsföreningen. Den totala detaljhandelsomsättningen i Nordstan uppgick under året till närmare 4,1 mdkr. Femman stod för drygt 1 mdkr och Fyran för närmare 340 mnkr, vilket understryker områdets betydelse som regional handelsdestination. Handelsutvecklingen stärker den lång- siktiga bilden av Nordstan som en av Sveriges mest välbesökta marknadsplatser. Kunder Affärsområdet har en bred och diversifi erad kundbas med verksam- heter som verkar såväl lokalt som nationellt och internationellt. Kon- torshyresgästerna värdesätter centrala lägen med hög standard och närhet till Centralstationen, parkeringshus, butiker, restauranger och service. De dominerande branscherna är advokat- och revisionsby- råer samt fi nans- och konsultföretag. Butikshyresgästerna attrahe- ras av starka handelsplatser med unika lägen i stadskärnan. T otalt fi nns 1 12 kunder inom affärsområdet (1 13). De tio största kunderna hyr cirka 26 000 kvm (27 000) med en total årshyra på 132 mnkr (130). Varumärken inom affärsområdet • Femman – En av Göteborgs främsta marknadsplatser för shopping, mat och möten, med centrala kontor av hög kvalitet. • Fredstan – Ett levande stadsområde kring Fredsgatan, mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen. • Kvarteret Johanna – Hufvudstadens största utvecklingsprojekt, cirka 31 300 kvm om- och nybyggda kommersiella lokaler. En dynamisk destination i Göteborgs citykärna. • Nordstan – Ett av Sveriges största köpcentrum sett till antal besökare. Hufvudstaden är en av de största ägarna i Nordstans Samfällighetsförening med cirka 40 procents andel. ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING FÖRFALLOSTRUKTUR Årshyra, mnkr Kontor 49% Butik och restaurang 47% Övrigt 4% Kontor 56% Butik och restaurang 35% Övrigt 9% 0 20 40 60 80 10 0 120 140 2031-20302029202820272026 NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Nyuthyrning, kvm /one.tab/eight.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab Nyuthyrning årshyra, mnkr /seven.tab/two.tab/four.tab/seven.tab Omförhandlade avtal, kvm /six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab Omförhandlad årshyra, mnkr /four.tab/three.tab/three.tab/three.tab STÖRSTA HYRESGÄSTER Kontor Kvm Alektum Group /six.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab Folksam /three.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab Advokatfi rman Vinge /three.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab Iver /two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab Grant Thornton /two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Butik & Restaurang Kvm Lidl /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab Stadium Outlet /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab KappAhl /one.tab /nine.tab/zero.tab/zero.tab Lager /one.tab/five.tab/seven.tab /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab Kicks /one.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab Kvarteret Johanna HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 23 VERKSAMHET / FASTIGHETSFÖRVALTNING ===== SIDA 13 ===== Utveckling av fastigheter Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla verksamheten och fastigheterna. Avdelningen för affärs utveckling identifi erar och driver kommersiella projekt. Avdelningen för fastighets utveckling genomför projekt i vårt fastighetsbestånd samt miljöerna omkring för att skapa levande och attraktiva marknadsplatser. Affärsutveckling Affärsutveckling driver strategiska initiativ för bolagets tillväxt och konkurrenskraft genom marknadsanalys och affärsstrategier. Fokus ligger på nya möjligheter, produkter och samarbeten för ökad lön- samhet samt att möta samhällets och hyresgästernas förändrade behov. I Nordstan pågår ett utvecklingsprojekt tillsammans med övriga fastighetsägare, där en tillbyggnad och ny entré från tågtrafi ken skapas. Affärsutveckling bidrar till gestaltning, koncept och uthyr- ning för att skapa en attraktiv marknadsplats. Projektet omfattar cirka 8 000 kvm ombyggnad samt en tillbyggnad om cirka 700 kvm. Under året har det kommersiella konceptet för Kvarteret Johanna i Göteborg utvecklats för att säkerställa en attraktiv mix av hyresgäs- ter och skapa en destination som stärker stadens puls. Vårt cowor- kingkoncept Cecil etableras i kvarteret för att möta efterfrågan på fl exibla arbetsmiljöer. Digitalisering ses som ett strategiskt verktyg för långsiktigt vär- deskapande. Modernisering av system och digitala lösningar effekti- viserar driften och stärker erbjudandet till hyresgästerna, i linje med bolagets mål om kvalitet, hållbarhet och lönsam tillväxt. Fastighetsutveckling Fastighetsutveckling förvandlar idéer till lönsamma projekt som för- enar funktion, estetik och hållbarhet, med målet att skapa levande marknadsplatser och inspirerande arbetsmiljöer. Genom innovation och samarbeten skapas fl exibilitet för att möta framtidens krav, till exempel genom anpassningar för coworking, handel och restauranger. Vi bevarar byggnaders historiska karaktär samtidigt som vi uppgraderar till dagens krav på tillgänglighet, teknik och hållbarhet. Pågående projekt I fastigheten Inom Vallgraven 12:10 i Göteborg pågår det omfat- tande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. Stora delar av bas- huset har erhållit godkända slutbesiktningar och lokalanpassningar pågår inför infl yttning av nya hyresgäster under 2026 och 2027 . Läs mer på sidorna 26–27 . I fastigheten Kåkenhusen 40 pågår en större ombyggnation av cirka 5 400 kvm kontor. Vid årsskiftet var 90 procent av ytorna redan uthyrda med planerad infl yttning i slutet av 2026. För fastigheten Orgelpipan 7 , belägen vid Centralstationen i Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft under 2024. I slutet av 2025 fattades ett investeringsbeslut om en påbyggnation av två våningsplan tillsammans med en tillbyggnad om totalt cirka 5 300 kvm kontor. Byggstart är planerad till 2027 med bedömt färdigstäl- lande runt årsskiftet 2028/2029. Lokalanpassningar Lokalanpassningar omfattar mindre justeringar till större ombyggna- tioner, med fokus på moderna och funktionella lokaler. Under de senaste fem åren har Hufvudstaden investerat i genomsnitt cirka 990 mnkr per år i projekt. 2025 var investeringarna cirka 1 160 mnkr (980), varav 75 procent i utvecklingsprojekt, 15 procent i lokalan- passningar och 10 procent i underhåll. Under året har cirka 70 lokal- anpassningar genomförts, motsvarande 38 000 kvm. 24 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER LOKALANPASSNINGAR UNDER ÅRET STOCKHOLM I Stockholm har fl era omfattande anpassningar genomförts. I Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg har moderniseringen av cirka 9 800 kvm kontor färdig- ställts i samarbete med hyresgästen Danske Bank, med fokus på återbruk och modernisering av klimatinstallationer. Utökningen av restaurang Misshumasshu i Birger Jarlspassagen har slut- förts efter gott samarbete med Stadsbyggnadskontoret och krögarduon Adam & Albin. Kulturhistoriska värden har bevarats samtidigt som lokalerna fått nytt användningsområde. I fastigheten Achilles 1 i Gamla stan har en förlängning med hyresgästen Prime möjliggjort modernisering och utbyte av äldre installationer. Parallellt sker omvandling av butikslokaler till restauranger i både Achilles och Medusa, vilket harmoniserar med Slussens färdigställande. På Kungsgatan i Oxhuvudet 18 har lokalen för butikshyresgästen Ströms förädlats och utökats. GÖTEBORG I fastigheten Fyran har nya lokaler iordningställts för Activate, ett interaktivt spel- och aktivitetscenter som kombinerar fysisk aktivitet med digital teknik. Nya lokaler har anpassats för Paradox Museum i fastigheten Femman, där verklighet och illusion möts i innovativa upplevelser. I varuhuset NK Göteborg har ett antal mindre lokalanpassningar genom- förts för både befi ntliga och nya butikshyresgäster. Kvarteret Johanna Effektiv kyla och värme med koldioxid som köldmedium Under året har vi påbörjat övergången till nya effektiva kyl- och värmepumpar som använder koldioxid som köldmedium i NK-huset i Stockholm. Det är en strategisk investering som inte bara minskar våra utsläpp och uppfyller kommande miljökrav, utan även genererar kostnadsbesparingar över tid. Till skillnad från syntetiska köldmedier, så kallade F-gaser med mycket höga Global Warming Potential-värden (GWP), har koldioxid ett mycket lågt GWP-värde. Genom att byta till koldioxidbaserad teknik eliminerar vi i princip klimatpåverkan från köldmediet i NK-huset. Investeringen beräknas ge en sänkning av energianvändningen med cirka 15 procent. Stad Fastighet Status Lokalslag Uthyrbar yta (kvm) Varav tillskapad yta (kvm) Bedömd investering /one.tab) (mnkr) Bedömt färdigställande (år) Stockholm Kåkenhusen /four.tab/zero.tabPågående Kontor /five.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab– /one.tab/nine.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab Stockholm Orgelpipan /seven.tab Pågående Kontor /five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/seven.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab Göteborg Kvarteret Johanna 2) Pågående Kontor, butik & restaurang /three.tab/one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab 1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och fi nansiering som löpande belastar resultatet samt kostnader för evakuering. 2) Kvarteret Johanna är vår benämning på fastigheten Inom Vallgraven 12:10. Under 2025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och 12:11. STÖRRE UTVECKLINGSPROJEKT I SLUTET AV ÅRET HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 25 VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER ===== SIDA 14 ===== 26 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER Kvarteret Johanna – en ny destination för Göteborgs arbetsliv Kvarteret Johanna är Hufvudstadens största projekt och ett långsiktigt tillskott i Göteborgs stadskärna. Genom om- och nybyggnation av cirka 31 300 kvm kommersiella lokaler utveck- las moderna kontorsmiljöer, kompletterade med handel, service och publika verksamheter. Här möts stadens kulturhistoria och samtida arkitektur i en unik helhet mitt i stadens puls. Projektet genomförs med ambitionen att skapa tidlösa och framtidssäkrade kontor där kvalitet, fl exibilitet och det centrala läget i Fredstan står i fokus. Utformningen präglas av ljusa, effektiva planlösningar och gemen- samma ytor som bidrar till både trivsel och arbetslivs- kvalitet. En kvalitet som utmärker sig är taklandskapet med terrasser och en bohuslänskt inspirerad trädgård; en grön oas som erbjuder plats för möten, pauser och återhämtning med utsikt över Göteborg. Långsiktighet har varit en prioritet i utvecklingen av Kvarteret Johanna. Byggnaderna är utformade för att kunna anpassas över tid, med fl exibla planlösningar och tekniska system som möjliggör förändringar utan omfat- tande ombyggnationer. Det skapar goda förutsättningar för ett resurseffektivt förvaltande, samtidigt som fastig- heten kan utvecklas i takt med hyresgästernas behov och marknadens förändringar. Intresset för Kvarteret Johanna har varit stort och uthyrningsarbetet framgångsrikt. Många företag har valt kvarteret för sitt nya kontor, lockade av kombinationen av centralt läge och hög kvalitet. Etableringen av Cecil Coworking bidrar till att skapa ett levande kvarter med dynamik och stadsliv. Kvarteret Johanna färdigställs successivt och infl yttning sker löpande under 2026– 2027 . När projektet står klart utgör det ett tydligt exem- pel på hur Hufvudstaden utvecklar moderna arbetsplat- ser i historiska stadsmiljöer med långsiktighet, kvalitet och attraktionskraft som gemensam nämnare. – Det som slår en direkt är det gedigna bygget och alla fina smarta lösningar och materialval. Peter Ljungsvik, VD Korab International, blivande hyresgäst i Kvartet Johanna. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 27 VERKSAMHET / UTVECKLING AV FASTIGHETER ===== SIDA 15 ===== Övriga segment Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment. Huvudsegmentet är Fastighetsförvaltning och de andra är NK Retail och Övrig verksamhet. NK Retail bedriver detaljhandelsverksamhet i varuhusen NK Stockholm och NK Göteborg. Segmentet Övrig verksamhet omfattar Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden. NK Retail Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 903,7 mnkr (915,7). Kostnaderna var -945,4 mnkr (-968,5). Bruttoresultatet för NK Retail uppgick till -41,7 mnkr (-52,8). Resultatet var fortsatt svagt och ett förändringsarbete pågår för att uppnå lönsamhet i verksam- heten. Resultatet har även påverkats av utmanande marknadsförut- sättningar. NK Retails försäljning varierar säsongsmässigt, med normalt ett svagare första kvartal och ett starkare fjärde kvartal. Övrig verksamhet Nettoomsättningen för Övrig verksamhet uppgick till 148,5 mnkr (143,3). Kostnaderna var -167 ,4 mnkr (-171,5). Bruttoresultatet uppgick till -18,9 mnkr (-28,2). Cecil Coworking och Parkaden bidrog positivt till bruttoresultatet. Mnkr /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab NK Retail Nettoomsättning /nine.tab/zero.tab/three.tab,/seven.tab/nine.tab/one.tab/five.tab,/seven.tab Kostnader -/nine.tab/four.tab/five.tab,/four.tab-/nine.tab/six.tab/eight.tab,/five.tab (varav koncerninterna hyror) (-/one.tab/two.tab/eight.tab,/eight.tab)(-/one.tab/one.tab/four.tab,/eight.tab) Bruttoresultat NK Retail -/four.tab/one.tab,/seven.tab-/five.tab/two.tab,/eight.tab Övrig verksamhet Nettoomsättning /one.tab/four.tab/eight.tab,/five.tab/one.tab/four.tab/three.tab,/three.tab Kostnader -/one.tab/six.tab/seven.tab,/four.tab -/one.tab/seven.tab/one.tab,/five.tab (varav koncerninterna hyror) (-/eight.tab/four.tab,/three.tab)(-/eight.tab/three.tab,/six.tab) Bruttoresultat Övrig verksamhet -/one.tab/eight.tab,/nine.tab-/two.tab/eight.tab,/two.tab 28 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT NK Stockholm HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 29 VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT ===== SIDA 16 ===== NK Retail Engagemang, förstklassig service och inspirerande multibrand- koncept är det som defi nierar NK Retail. Varumärkesportföljen består av noggrant utvalda internationella och svenska premium- och lyxvarumärken. Förutsättningarna för verksamheten har varit utmanande under fl era år. Försäljningen har påverkats av svag köpkraft hos konsu- menterna och de senaste årens höga infl ation har påverkat verk- samhetens kostnader. För att uppnå lönsamhet pågår ett omfat- tande förändringsarbete. Exempelvis har en ny organisationsstruk- tur införts för att öka fokus på försäljning, kundupplevelser och sorti- mentsutveckling samt reducera administrativa kostnader. I varuhuset i Stockholm lanserades det L VMH-ägda varumärket Rimowa, ett anrikt lyxvarumärke som NK blivit exklusiva med i Sverige. NK:s eget varumärke NK Collection förstärktes under året med lansering av fl er produktlinjer. I varuhuset i Göteborg har avdel- ningen Manlig depå utvecklats med en egen doftsalong samt avdel- ningen Hugo Boss har byggts om för att stärka kunderbjudandet. NK Retails verksamhet omfattar 30 avdelningar motsvarande cirka 20 procent av det totala antalet avdelningar i varuhusen. De största avdelningarna är NK Beauty och NK Man. Dessa avdel- ningar genererar ungefär hälften av den totala omsättningen och visade en ökning på 20 procent jämfört med föregående år. Utöver avdelningarna i varuhusen sker försäljning av NK Retails sortiment även via NK e-handel. Sortimentet omfattar cirka 600 kända varu- märken däribland, Bulgari, Caia Cosmetics, Chanel, Charlotte Tilbury, Dior, Khaite, Moncler, Rimowa, SKIMS, T om Ford, Victoria Beckham och Zegna. Avdelningen NK Fine Jewellery & Watches överläts till Nymans Ur den 1 oktober 2025. I verksamheten arbetar 435 medarbetare, motsvarande cirka 300 heltidstjänster. NK RET AIL NK Stockholm /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Försäljningsyta, kvm /six.tab /four.tab/one.tab/one.tab/six.tab /nine.tab/four.tab/four.tab Antal avdelningar /one.tab/six.tab /one.tab/six.tab Försäljning inkl moms, mnkr /seven.tab/eight.tab/nine.tab/eight.tab/three.tab/zero.tab NK Göteborg /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Försäljningsyta, kvm /three.tab /nine.tab/seven.tab/three.tab/four.tab /three.tab/zero.tab/eight.tab Antal avdelningar /one.tab/four.tab /one.tab/seven.tab Försäljning inkl moms, mnkr /two.tab/six.tab/four.tab/two.tab/five.tab/eight.tab Totalt /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Antal anställda /four.tab/three.tab/five.tab/four.tab/eight.tab/seven.tab FÖRSÄLJNING PER KATEGORI Mode 47% Kosmetik 43% Smycken och klockor 10% Stockholm 75% Göteborg 25% FÖRSÄLJNING PER VARUHUS NK Retail Detaljhandelsverksamheten NK Retail driver och utvecklar avdelningar och sortiment, främst inom mode, skönhet och accessoarer, på sammanlagt cirka 10 400 kvm i varuhusen NK Stockholm och NK Göteborg samt via e-handel. NK Stockholm 30 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT Övrig verksamhet I ett av Stockholms mest attraktiva lägen är Hufvudstadens coworkingverksamhet etablerad. Anläggningen omfattar cirka 3 200 kvm och har kapacitet för omkring 300 medlemmar. Verksam- heten erbjuder fl exibla medlemskap med egna kon- tor i varierande storlekar, fasta skrivbordsplatser eller loungeplatser i öppna arbetsytor. Cirka 100 bolag har i dag sin hemvist här och den genomsnittliga belägg- ningen uppgick under 2025 till 98 procent. Anläggningen är inspirerad av internationella boutiquehotell och präglas av en stilren och välkom- nande miljö. Ljusgården som utgör verksamhetens naturliga samlingspunkt bidrar till en öppen och levande atmosfär. Medlemskapet inkluderar bland annat inspirerande evenemang, varierande arbetsmiljöer, träningsmöjlig- heter samt en generös frukostbuffé. Därutöver erbjuds fullt utrustade konferenslokaler i olika storle- kar, tillgängliga för såväl medlemmar som externa kunder. Kombinationen av centralt läge, genomtänkt design, hög servicenivå och ett engagerat medlem- snätverk skapar en unik miljö där idéer utvecklas, rela- tioner byggs och företag ges förutsättningar att växa. Under 2026 kommer Hufvudstaden öppna sin andra coworkinganläggning belägen i ett av Göte- borgs mest centrala citylägen, i Kvarteret Johanna. Anläggningen kommer omfatta cirka 3/uni00A0000 kvm och ha kapacitet för cirka 320 medlemmar. Cecil Coworking Det helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver parkeringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastig- heter i Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10 erbjuder 665 platser. I Continentalgaraget i fastighe- ten Orgelpipan 7 erbjuds 435 platser. Antalet elbilar fortsätter att öka vilket leder till ett större behov av laddning i samband med parkering. NK Parkering är ett av de parkeringshus i Stockholm city som erbjuder fl est laddplatser. Hälften av parkeringsplat- serna är utrustade med laddpunkter. Under 2025 installerades ytterligare 4 snabbladdare, vilket inne- bär att NK Parkering nu har totalt 16 snabbladdare. Denna utbyggnad markerar fortsatta steg mot en mer hållbar framtid genom att främja minskade utsläpp och stödja övergången till eldrift. Satsningen bidrar till att skapa en modern och miljövänlig stads- miljö där bekvämlighet förenas med ansvarstagande. Parkaden NK e-handel har haft en positiv försäljningsutveck- ling under året. Fler varumärken har lanserats och ett ökat antal konsumenter väljer nk.se som inspirations- källa och köpkanal. Förbättrat resultat och stärkt kundupplevelse har varit prioriterat där fl era föränd- ringar genomförts inom områden såsom navigation och tillgänglighet. Under året har e-handeln varit en del av omnikanalslanseringar för L VMH-ägda Rimowa som lanserades exklusivt på NK. Känne- domen om nk.se ökar även utanför Stockholm och Göteborg, cirka 40 procent av försäljningen skedde till övriga delar av Sverige. Syftet med e-handeln är att inspirera och driva trafi k som konverteras till försäljning både i varuhusen och på nk.se. NK e-handel Cecil Coworking, Stockholm HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 31 VERKSAMHET / ÖVRIGA SEGMENT ===== SIDA 17 ===== Hållbarhet Ansvarsfulla affärer och ett långsiktigt arbete för att minska vår klimatpåverkan stärker över tid attraktiviteten för Hufvudstadens fastigheter. På så sätt bidrar vi till städernas utveckling och tillgodoser morgondagens behov. Hållbarhet som värdeskapare Hållbarhet är en integrerad del i Hufvudstadens strategiska riktning och en bidragande faktor till långsiktigt värdeskapande. Genom att kombinera långsiktigt ägande med ansvar för miljö och samhälle stärker vi konkurrenskraften. Investeringar i klimatåtgärder, klimat- anpassningar, energieffektivitet och sociala initiativ gör våra fastig- heter mer attraktiva för hyresgäster och investerare, samtidigt som det ökar värdet på fastigheterna. Detta skapar dessutom förutsätt- ningar för att våra kunder ska bli branschens nöjdaste. Klimat och människor i fokus Hur vi hanterar klimatförändringar är en strategiskt avgörande fak- tor för att säkerställa attraktivitet och relevans i kunderbjudandet. För att bidra till att begränsa framtida klimatförändringar fokuserar vi på att reducera vårt klimatavtryck. Fokus är energieffektiviseringar och mer cirkulära fl öden i användning av resurser. De investeringar vi gör i energieffektiviseringsåtgärder ska bidra till att nå våra upp- satta mål och möta våra intressenters höjda krav på hållbarhet samt bidra till ökad avkastning. Genom olika satsningar, såsom att behålla befi ntliga planlösningar, återbruk av byggmaterial och installation av solceller och smarta styrsystem, sänker vi både energianvändning, utsläpp och kostnader. Sedan 2019 har vi minskat vår energian- vändning med 25 procent och våra klimatpåverkande utsläpp i scope 1 och 2 med 49 procent. Som kommersiell fastighetsägare är vi med och skapar förutsätt- ningar för stadens liv och företagens tillväxt. Våra fastigheter och marknadsplatser är områden där tusentals personer vistas varje dag. Vi arbetar aktivt för att skapa trygga, tillgängliga och inspirerande miljöer där företag kan växa och människor mötas. Genom nära dialog med hyresgäster och samarbeten med lokala aktörer bidrar vi till social hållbarhet och att stärka relationerna med våra kunder. Grön fi nansiering Hufvudstaden har ett ramverk för grön fi nansiering i syfte att fi nan- siera energieffektiva fastigheter och investeringar inom klimatom- ställning och hållbarhet. Den gröna fi nansieringen motsvarar 81 pro- cent av upplåningen. Målet är att successivt öka andelen grön fi nansiering genom fortsatt fokus på åtgärder för att minska energi- användningen och klimatpåverkande utsläpp. Gröna hyresavtal Våra hyresgäster arbetar aktivt med att minska sin klimatpåverkan. De ställer krav på oss som leverantör att bistå i deras arbete genom exempelvis minskad eller effektivare energianvändning och ökad avfallssortering. För att vara relevanta för våra kunder erbjuder vi gröna hyresavtal. Vid årets slut omfattades 48 procent av total uthyrbar kontorsyta av gröna hyresavtal. Målet är att alla nytecknade hyresavtal för kontor och butik ska vara gröna hyresavtal eller motsvarande. En utförlig beskrivning av Hufvudstadens hållbarhetsarbete fi nns i hållbarhetsrapporten på sidorna 95 –1 1 1. 32 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / HÅLLBARHET Samarbeten för attraktiva mötesplatser Under 2025 har vi tagit fl era steg för att stärka stadsmiljöerna kring våra fastigheter och utveckla trygga och attraktiva områden. I Stockholm utvecklar vi tillsammans med Stockholms stad två av Bibliotekstans tvärgator, Jakobsbergsgatan och Mäster Samuelsgatan, för att göra dem mer tillgängliga och attraktiva för gående. Arbetet beräknas vara klart hösten 2026. I Göteborg medverkar vi, genom Nordstans sam- fällighetsförening, i en större om- och tillbyggnad i norra Nordstan. Projektet, som väntas färdigställas i slutet av 2026, ska bidra till en mer levande och tillgänglig stadsdel. Samspel mellan teknik och kompetens Hufvudstaden arbetar kontinuerligt med driftoptimering för att minska energian- vändningen och samtidigt skapa ett optimalt inomhusklimat för våra hyresgäster. I Orgelpipan 7 har vi genom mindre investeringar, justerad driftstrategi samt en aktiv driftorganisation lyckats minska energianvändningen med cirka 30 procent. Ny teknik är en avgörande faktor för att nå dessa resultat. Moderna styrsystem, avancerad dataanalys och energieffektiva lösningar ger oss verktygen för att opti- mera driften. T ekniken är dock bara en del av framgången, den mänskliga kompe- tensen är minst lika viktig. Våra medarbetare har med sin erfarenhet och sitt engage- mang tolkat data, identifi erat förbättringsmöjligheter och aktivt styrt systemen för att nå bästa möjliga resultat. Framtidssäkra genom klimatanpassningar Klimatförändringar innebär ökade risker för extremväder såsom skyfall och värme- böljor. Det är inte längre en framtidsfråga utan en realitet som påverkar både sam- hällen och fastigheters värden. För Hufvudstaden medför det ett tydligt ansvar att skydda våra fastigheter och våra hyresgäster. Målet är att våra fastigheter ska framtidssäkras för klimatförändringar. Riskanaly- ser och byggnadsspecifi ka anpassningar säkerställer att våra fastigheter har förut- sättningar att vara motståndskraftiga även under extremväder. Förebyggande åtgärder som vidtagits är exempelvis förbättrad vattenavledning, förstärkta tak- och fasadlösningar samt beredskapsövningar. Extremväder drabbar sällan enskilda fastigheter isolerat utan påverkar hela kvar- ter och stadsdelar. Därför är klimatanpassning inte bara en fråga för enskilda aktö- rer, det är ett gemensamt ansvar. Vi samverkar med kommuner, branschorganisatio- ner och närliggande fastighetsägare för att utveckla lösningar som fungerar i större skala. Effektiv dagvattenhantering och översvämningsskydd är ett exempel där sam- ordning mellan fl era fastighetsägare och offentliga aktörer krävs. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 33 VERKSAMHET / HÅLLBARHET ===== SIDA 18 ===== Medarbetare Engagerade och kompetenta medarbetare som mår bra är nyckeln till Hufvudstadens starka företagskultur. Vi vill attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med hög kompetens, servicekänsla och kundfokus tillsammans bidrar till företagets fortsatta utveckling. På Hufvudstaden präglas vår kultur av långsik- tighet, ansvarstagande och respekt för människor och platser, med en tydlig stolthet i det vi gör. Det är genom engagerade medarbetare och gemen- samma värderingar som vi skapar kvalitet över tid. Ulrika Frisk, HR Chef Hufvudstaden Jag jobbar med fastigheter i Göteborgs bästa lägen, men det är företagskulturen och kolle- gorna som gör att jag trivs. Vi bryr oss om husen och tar hand om dem med stolthet, både nu och på lång sikt. Andreas Pålsson, fastighetstekniker, Hufvudstaden Göteborg 34 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 VERKSAMHET / MEDARBETARE Tillsammans skapar vi framgång Hufvudstadens medarbetare utgör grunden för bolagets kultur, kvalitet och långsiktiga utveckling. Medarbetarnas engagemang, kompetens och kundfokus är avgörande för att företaget ska fortsätta utvecklas i takt med omvärldens krav. Vår ambition är att attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med sin kompe- tens, servicekänsla och kundfokus bidrar till företagets fortsatta framgång. Värderingsstyrd företagskultur Vi strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare som utvecklar och behåller sina medarbetare. Målet är att ha branschens mest kompe- tenta och professionella medarbetare. För att möjliggöra detta arbe- tar bolaget med strukturerade utvecklingsinsatser, tydliga förvänt- ningar och en arbetsmiljö där medarbetare ges förutsättningar att bidra med sin kompetens och engagemang. På så sätt bygger vi en organisation där medarbetarna känner stolthet över sitt arbete och aktivt medverkar till företagets lönsamhet och tillväxt. Våra värderingar genomsyrar allt vi gör och utgör grunden för vår kultur. Verksamheten mäts och styrs utifrån dessa värderingar, bland annat genom årliga medarbetarundersökningar, NKI-undersök- ningar och medarbetarsamtal men också i det dagliga arbetet via feedback och möten. Koncernen omfattar fl era olika verksamheter, vilket innebär att formuleringen av värderingarna kan variera. Det som förenar oss är att kunden alltid står i centrum. Långsiktig arbetsgivare Vi vill vara en arbetsgivare som medarbetarna känner stolthet över. Årets medarbetarundersökningar visar återigen höga indexnivåer, där nästan alla värden ligger över branschsnittet. Ett nytt inslag i årets mätning är psykologisk trygghet med frågor om att kunna vara sig själv och uttrycka sina åsikter fritt. Även här uppnåddes höga värden. Ledarskapet inom Hufvudstaden får höga betyg, vilket framgår av starka resultat för ledarstöd och tydlighet i förväntningar. Medar- betarna upplever ett klimat som uppmuntrar öppenhet och dialog. Våra chefer uppmuntrar till öppenhet för att dra nytta av fl era per- spektiv och kreativ kraft. En del av våra rekryteringar sker internt, vilket stärker våra värde- ringar och bygger vidare på vårt varumärke. Vi tror att medarbetar- nas kompetens, engagemang och stolthet är avgörande för att driva verksamheten framåt och skapa långsiktiga relationer. Kompetenssatsning Under året har vi satsat på att stärka medarbetarnas förhandlings- teknik genom att erbjuda utbildning i ämnet. Målet har varit att skapa förutsättningar för framgångsrika förhandlingar där båda parter är nöjda och relationen stärks. Utbildningar med fokus på AI har genomförts för att öka produk- tiviteten i organisationen. Under året har en ny lärplattform lanserats som stödjer professionell utveckling och kunskapsdelning. Plattfor- men är skräddarsydd för Hufvudstaden och samlar utbildningar, guider och praktiska lathundar på ett ställe, allt från uppförandekod till vardagstips. Den är en central del i vårt arbete för en hållbar arbetsmiljö och ger goda möjligheter till kompetensutveckling. För tredje året i rad genomfördes en hållbarhetsmånad med inspirerande föreläsningar och praktiska tips för att främja hållbara val, både på arbetsplatsen och i hemmet. Ett uppskattat inslag i år var platsbesök i våra fastigheter, vilket stärkte engagemanget för arbetet med att uppnå våra hållbarhetsmål. Hållbara medarbetare Vi värnar om medarbetarnas hälsa. Under året har seniora medarbe- tare erbjudits hälsoundersökningar med uppföljande insatser vid behov. Vi fortsätter att främja välmående genom friskvårdsbidrag och möjligheter till olika träningsformer. Vårt mål är att bibehålla låg sjukfrånvaro genom ett systematiskt arbetsmiljöarbete, bland annat via Arbetsmiljökommittén och regelbundna arbetsmiljöronder. Förebyggande krisarbete och operativt stöd Krisförebyggande arbete har fortsatt vara en prioritet, med särskilt fokus på höjd beredskap. Dessa frågor är komplexa men avgörande för att stärka vår krisorganisation. Vi har även tagit fram en ny HR-policy och kompletterande riktlin- jer som konkretiserar policyn och ger praktiska instruktioner för han- tering av HR-frågor i vardagen. Syftet är att skapa trygghet, säker- ställa regelefterlevnad och främja en rättvis och inkluderande kultur. ANSTÄLLNINGSTID 22% <1 år 1–3 år 30% 4–6 år 15% 7–9 år 9% 10% 10–14 år 14% >15 år Genomsnittlig anställningstid är 7 år. ANSTÄLLDA 37% Fastighetsverksamheten NK Retail 63% 483 anställda (Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.) HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 35 VERKSAMHET / MEDARBETARE ===== SIDA 19 ===== Allmän information och redovisningsprinciper 54 Intäkter och kostnader 55 Medarbetare 57 Skatt 60 Tillgångar 61 Finansiering och kapitalstruktur 65 Operativa skulder 69 Koncernstruktur 70 Övrigt 70 NoterFinansiella rapporter Finansiella rapporter Resultat 44 Finansiell ställning 46 Förändringar i eget kapital 48 Kassafl öden 50 Förvaltningsberättelse 37 Finansiering 40 Risker och riskhantering 42 Resultaträkning 52 Balansräkning 52 Förändringar i eget kapital 53 Kassafl ödesanalys 53 Koncernens räkningar Moderbolagets räkningar 36 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER Affärsidé Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag hög kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads- platser. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Den svenska ekonomin påverkades av osäkerhet och lågkonjunktur under det första halvåret 2025. Riksbanken sänkte styrräntan från 2,50 till 1,75 procent och under det andra halvåret stabiliserades ekonomin. Infl ationen avtog och vid årets slut var den cirka 2 procent enligt KPIF. Hushållen var återhållsamma men stämningsläget för- bättrades något under hösten. Arbetsmarknaden var svag och arbetslösheten steg till knappt 9 procent. BNP-tillväxten var närmare 2 procent. I Ukraina fortsatte Rysslands anfallskrig och i Mellanös- tern kom Israel och Hamas överens om en första fas i en fredsplan. USA lade om handels- och säkerhetspolitiken, vilket resulterade i höjda importtullar och minskat fokus på Europa. Kontorshyresmarknaden var stabil i Stockholm CBD men uthyr- ningsprocesserna tog fortsatt längre tid även om hyresgästerna blev mer beslutsmässiga framåt sommaren. Marknadshyrorna var mellan 7 000–10 100 kr per kvm vid årets slut. I centrala Göteborg prägla- des marknaden av ett stort utbud från färdigställda projektfastighe- ter. Det hade en återhållande effekt på marknadshyrorna som var mellan 3 300–4 200 kr per kvm. Under senare år har kontorsanvändningen förändrats. En effekt av detta är att efterfrågan ökat på moderna och fl exibla kontor i centrala lägen. Denna trend gynnar Hufvudstadens centralt belägna fastigheter med attraktiva kontorslokaler. I Göteborg bekräftades detta med nya topphyresnivåer för de allra bästa kontoren i de mest attraktiva lägena. Marknaden för coworkinganläggningar förbättrades och efter- frågan var störst på unika koncept med förstklassig service. Lågkonjunktur och osäkerheter i omvärlden medförde att hus- hållen var försiktiga med konsumtionen. Sänkta räntor, skattesänk- ningar samt prognostiserade reala löneökningar resulterade i för- bättrad framtidstro och optimism inom detaljhandeln. Sammantaget ökade intresset något för att etablera nya butiker i bra gatuplans- lägen i centrala Stockholm och centrala Göteborg. Inom NK intensifi erades förändringsarbetet för varuhusen och e-handeln. Fokus var kostnadsbesparingar och uthyrning av vakanta ytor. En resultatförbättring noterades men resultatet var fortsatt svagt och förändringsarbetet kommer fortsätta under 2026. Mark- nadsförutsättningarna var utmanande för det helägda dotterbolaget NK Retail. För att uppnå lönsamhet genomfördes förändringar och effektiviseringar inom både organisation och sortiment. I oktober överläts avdelningen NK Fine Jewellery & Watches till Nymans Ur. I det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna erhölls godkända slutbesiktningar för stora delar av bashuset. Flera nyut- hyrningar gjordes och vid utgången av året var cirka 75 procent av ytorna uthyrda med infl yttning under 2026 och 2027 . För fastighe- ten Orgelpipan 7 fattades ett investeringsbeslut om en påbyggna- tion tillsammans med en tillbyggnad om totalt cirka 5 300 kvm kon- tor. Projektet kommer tillskapa mycket attraktiva kontorsytor. Förbe- redande arbeten pågår och byggstart är planerad till 2027 . I fastig- heten Kåkenhusen 40 genomförs en större ombyggnation av cirka 5/uni00A0400 kvm kontor. Hyresavtal tecknades för cirka 90 procent av ytorna med infl yttning i slutet av 2026. Hufvudstaden tog ytterligare steg inom det långsiktiga hållbar- hetsarbetet där fokus är att spara resurser, reducera risker och stärka affären över tid. Genom tekniska investeringar, optimerad drift och daglig uppföljning är målsättningen att energianvändningen ska minska. I nära samarbete med kunderna strävar vi efter att öka ande- len återbruk i våra projekt. Ambitionen är också att utforma lokalerna med fl exibla planlösningar för att minska ombyggnadsbehovet. Resultatet från den löpande verksamheten ökade med 5 procent till 978 mnkr. Fastighetsbeståndet värderades till 48,1 mdkr. För att stärka aktieägarvärdet genomfördes återköp av 8 miljoner egna aktier. Hufvudstadens fi nansiella ställning är fortsatt mycket solid och nettobelåningsgraden var 24,5 procent, soliditeten 56 procent och räntetäckningsgraden 4,5 gånger. Fastighetsbeståndet Hufvudstaden ägde vid årets slut 28 fastigheter (29). Den uthyrbara ytan uppgick till 286 000 kvm i Stockholm och 105 000 kvm i/uni00A0Göte- borg, totalt cirka 391 000 kvm (390 800). Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december 2025 var 8,6 procent (7 ,1) och ytvakansgraden var 13,2 procent (1 1,1). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakans- graden 5,1 procent (5,0). I Stockholm var hyresvakansgraden 6,3 procent och i Göteborg 18,5 procent, exklusive pågående projekt 4,6 procent respektive 7 ,7 procent. Under året har 40 800 kvm (25 300) nykontrakterats. Omför- handlingar av kontorslokaler har utvecklats positivt medan omför- handlingar av butikslokaler har resulterat i lägre hyror. T otalt har 45/uni00A0000 kvm (52 000) omförhandlats till ett årligt hyresvärde av 375 mnkr (390). I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en hyresökning om cirka 3 procent jämfört med indexerad utgående hyra 2025. Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2025 för koncernen och moderbolaget. Hufvudstadens aktie/uni00A0är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. L E/uni00A0Lundberg- företagen AB, organisations nummer 556056-8817 , har/uni00A0ett bestämmande in flytande i/uni00A0 Hufvud staden, varför bolaget kon solideras i Lundberg koncernen. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 37 FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 20 ===== Fastighetsvärde Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt- liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighets- beståndets verkliga värde per den 31 december 2025. För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som genomförts vid årsskiftet motsvarar 39/uni00A0procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33/uni00A0procent. Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 2025 bedömts till 48,1/uni00A0mdkr (47 ,1). Den oreali serade vär de- förändringen uppgick till -173,9 mnkr (-602,6), vilket beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt och effekten av något lägre hyror för butiker. Värderingsmetod Värdering av fastighetsbeståndet/uni00A0har skett genom att varje enskild fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten före skatt därav. Beskrivning av värderingsmetod och/uni00A0antaganden finns i/uni00A0not/uni00A014. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1) Förändring, +/– Resultateffekt före skatt, +/– Hyresintäkter /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm/nine.tab/eight.tab/zero.tab mnkr Fastighetskostnader /five.tab/zero.tab kr per kvm/four.tab/nine.tab/zero.tab mnkr Hyresvakansgrad /one.tab,/zero.tab procentenhet/six.tab/six.tab/zero.tab mnkr Avkastningskrav /zero.tab,/two.tab/five.tab procentenhet/two.tab /nine.tab/nine.tab/zero.tab mnkr 1) Värdetidpunkt 31 december 2025. Substansvärde Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt substans värde till 36,8/uni00A0mdkr eller 189/uni00A0kronor per aktie. Aktuellt substansvärde var 34,6/uni00A0mdkr eller 178/uni00A0kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatte skuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning och marknadspraxis, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skatte- konsekvenser. Bedömd verklig upp skjuten skatt har antagits till/uni00A05/uni00A0procent. Återköp av aktier Vid årsstämman 2025 fi ck styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva egna aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade akter. I augusti fattade styrelsen beslut om att utnyttja bemyndigandet då aktien handlades till en substansrabatt om cirka 30 procent, motsvarande en implicit rabatt på fastigheterna om cirka 25 procent. Genom att förvärva egna aktier till en nivå under det långsiktiga substansvärdet skapades ett direkt och mätbart värde- påslag för aktieägarna. Återköpet innebär att värden som fi nns i bolagets tillgångar koncentreras till ett färre antal utestående aktier, vilket gynnar aktieägarna över tid. Under perioden augusti till novem- ber 2025 återköptes 8 000 000 A-aktier för 1 018 mnkr till en genomsnittlig kurs på 127 ,22 kronor per aktie. Återköpet motsva- rade 3,9 procent av samtliga emitterade aktier och vid utgången av året ägde Hufvudstaden totalt 16/uni00A0965/uni00A0000 A-aktier, motsvarande 8,0 procent av samtliga emitterade aktier. Den genomsnittliga kur- sen för samtliga återköpta aktier uppgår till 97 ,53 kronor per aktie. Jämfört med det långsiktiga substansvärdet, som vid årsskiftet uppgick till 189 kronor per aktie, motsvarar det en rabatt om cirka 48 procent. Känslighetsanalys resultat I nedanstående tabell redovisas resultateffekterna före skatt, exklu- sive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett antal faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakansgrad, underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt samt räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat på aktuell information vid räkenskaps årets utgång. Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder led- ningen skulle kunna vidta. Känslighetsanalys, resultat Förändring +/– Resultateffekt exkl värdeförändringar före skatt, mnkr Hyresnivå /one.tab/zero.tab/zero.tab kr per kvm+/– /three.tab/nine.tab Vakansgrad/one.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/five.tab Driftkostnader och underhåll /one.tab/zero.tab procent–/+ /one.tab/nine.tab Fastighetsskatt /two.tab) /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/five.tab Räntenivå /one.tab procentenhet –/+ /two.tab/three.tab 1) Beräknad ytvakans med 6 500 kr per kvm. 2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom ramen för tecknade hyreskontrakt. 38 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Hållbarhet Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljö- mässig och social hållbarhet. Fokus för vårt hållbarhetsarbete är att minska klimatpåverkan och säkerställa ansvarsfulla affärer. Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport fi nns intagen i denna årsredovisning på sidorna 5, 1 1, 32–35, 42–43 samt 95–107 . Medarbetare Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetar- engagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund. Våra kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Värde- ringarna präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verk- tyg i/uni00A0det dagliga arbetet. De är också en förutsättning för att kunna driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande. I koncernen uppgår antalet anställda omräknat till heltidsanställda på årsbasis till 483 medarbetare (494) och samtliga anställda omfat- tas av kollektivavtal, såväl tjänstemän som kollektivanställda. Mer information om medarbetare fi nns på sidorna 34–35 samt 104–105. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman 2023 fastställdes riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare att gälla från och med års stämman 2023. Dessa har följts under 2025 och fullständiga riktlinjer redovisas i not 8. Aktiemarknadsinformation All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Års redovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska och distribueras till aktieägare och andra som anmält intresse. Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på hufvudstaden.se där även anmälan om prenumeration och beställning av information kan göras. Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen och framgår av sidorna 84–87 . Framtiden Hufvudstadens välunderhållna fastigheter är belägna i de mest cen- trala delarna av Sveriges två största städer, Stockholm och Göteborg. Bolaget har en mycket stark fi nansiell ställning vilket skapar goda förutsättningar att både ta vara på möjligheter och möta utmaningar i en föränderlig omvärld. Vi är långsiktiga men har vilja och förmåga att anpassa oss, fatta beslut och genomföra förändringar när förut- sättningarna kräver det. Medarbetarna har ett stort engagemang och arbetar i nära samverkan med kunderna för att bygga vidare på lång- siktiga relationer. Vi ska utveckla våra starka marknadsplatser för att fortsätta attra- hera en bra blandning av aktörer. I Kvarteret Johanna har godkända slutbesiktningar erhållits för stora delar av bashuset. Projektet kommer successivt stärka kassafl ödet från 2027 . Fastigheten Orgelpipan 7 kommer genomgå en på- och tillbyggnation om cirka 5 300 kvm attraktiva kontor. Förberedande arbeten pågår och bygg- start är planerad till 2027 . Kontorsanvändningen har förändrats under senare år vilket med- fört att efterfrågan ökat på moderna och fl exibla kontor i centrala lägen. Denna trend gynnar Hufvudstaden och en av våra främsta pri- oriteringar framöver är att öka uthyrningsgraden i fastigheterna. Marknaden för coworkinganläggningar förbättrades under 2025. Efterfrågan var störst på unika koncept med förstklassig service, något som vår nya Cecil Coworking i Kvarteret Johanna kommer erbjuda. Anläggningen planeras öppna under hösten 2026. Sänkta räntor, skattesänkningar samt prognostiserade reala löne- ökningar gör att förutsättningarna för detaljhandeln ser bättre ut inför 2026. Det ska vi dra fördel av genom ökad försäljning och högre hyresintäkter från våra attraktiva marknadsplatser. För NK-varuhusen och NK e-handel ska lönsamheten öka genom god kostnadskontroll och stärkt uthyrningsarbete. I dotterbolaget NK Retail kommer förändringsarbetet att fortgå för att öka försälj- ningen och skapa lönsamhet. AI leder till nya möjligheter för fastighetsbranschen. Vi kommer fortsätta arbeta aktivt med att utforska och implementera AI-lös- ningar för att optimera energianvändningen, effektivisera processer, förbättra kundupplevelsen och skapa hållbara stadsmiljöer. Vår långsiktiga strategi ligger fast – att äga, förvalta och utveckla de bästa fastigheterna i centrala Stockholm och Göteborg med en låg riskprofi l i bolaget. Det är en affärsmodell som fungerar väl över tid och som kommer fortsätta att skapa värde för både kunder och aktieägare. Utdelning och vinstdisposition Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon- cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 19 mars 2026. Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,90 kronor per aktie (2,80) motsvarande totalt 563,5 mnkr. Utdelningen mot- svarar 58 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Styrelsens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet på sidan 71. Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget finns på hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 39 FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 21 ===== Finansiering Finanspolicy Bolagets fi nansieringsstrategi utgår från en av styrelsen fastställd fi nanspolicy, som utgör ett ramverk för koncernens fi nansiella styr- ning. Policyn säkerställer att fi nansiering sker med fokus på hög kostnadseffektivitet och inom defi nierade riskparametrar. Den innehåller tydliga riktlinjer för ansvarsfördelning, mandat och behö- righeter inom fi nansiering och skuldförvaltning. All extern fi nansie- ring hanteras centralt av moderbolaget där fi nansfunktionen arbetar enligt formaliserade processer, etablerade systemstöd och en tydlig operativ struktur. Detta möjliggör en hög grad av intern kontroll och effektiv uppföljning. Kapitalstruktur Hufvudstaden eftersträvar en kapitalstruktur som stödjer bolagets strategiska målsättningar och samtidigt begränsar fi nansiella risker. Skuldportföljen är sammansatt av fl era fi nansieringsformer med spridning av kredit- och ränteförfall, vilket ger fl exibilitet och mot- ståndskraft vid marknadsförändringar. Eget kapital 56% Räntebärande skulder 25% Uppskjuten skatteskuld 17% Övriga skulder 2% Räntebärande skulder Koncernens totala upplåning uppgick till 1 1 350 mnkr (9 800). Av detta utgjorde obligationer 9 250 mnkr (8 200), företagscertifi kat 600 mnkr (100) och banklån 1 500 mnkr (1 500). Outnyttjade låne- löften uppgick till 5 000 mnkr (5 500). Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2025 Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat Banklån och lånelöften /six.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab MTN-program /one.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /seven.tab/five.tab/zero.tab Certifi katsprogram /three.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab Ränteriskhantering och derivat För att hantera ränterisker och reducera volatilitet i räntekostnader är en betydande del av upplåningen räntebunden över olika löptider. Vid årsskiftet uppgick långfristig upplåning med fast ränta till 5 450 mnkr (6 100). Räntederivat i form av swappar har tecknats för att uppnå önskad räntebindning, där underliggande krediter om 2 300 mnkr (1 000) är säkrade. Marknadsvärdet för derivaten upp- gick till -12,4 mnkr (-10,8), vilket förklaras av generella nedgångar av marknadsräntorna. Grön fi nansiering Hufvudstaden har etablerat ett ramverk för grön fi nansiering som möjliggör investeringar i energieffektiva fastigheter och hållbarhetsi- nitiativ. Ramverket är utformat i linje med internationella principer för gröna fi nansiella instrument och beaktar delar av EU:s taxonomikri- terier för förebyggande av klimatförändringar. En oberoende gransk- ning av S&P Global Ratings har resulterat i betyget Medium Green. Vid utgången av 2025 uppgick den gröna fi nansieringen till 9/uni00A0250 mnkr (7 200), motsvarande 81 procent (73) av den totala upplåningen. Av detta utgjorde obligationer 7 750 mnkr (5 700) och banklån 1 500 mnkr (1 500). Bolaget har som ambition att succes- sivt öka andelen grön fi nansiering. Finansiella nyckeltal /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Genomsnittlig räntebindningstid /two.tab,/two.tab år/two.tab,/two.tab år Genomsnittlig kapitalbindningstid /two.tab,/four.tab år/two.tab,/two.tab år Genomsnittlig effektiv ränta /two.tab,/eight.tab %/two.tab,/eight.tab % inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften /two.tab,/nine.tab %/two.tab,/nine.tab % Räntebärande nettoskuld /one.tab/zero.tab /seven.tab/seven.tab/eight.tab mnkr/nine.tab /three.tab/two.tab/seven.tab mnkr Leasingskuld enligt IFRS /one.tab/six.tab /one.tab /zero.tab/two.tab/eight.tab mnkr/seven.tab/three.tab/six.tab mnkr Total nettoskuld /one.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/five.tab mnkr/one.tab/zero.tab /zero.tab/six.tab/three.tab mnkr Nettobelåningsgrad /two.tab/four.tab,/five.tab %/two.tab/one.tab,/four.tab % Soliditet /five.tab/six.tab % /five.tab/nine.tab% Räntetäckningsgrad /four.tab,/five.tab ggr/four.tab,/five.tab ggr Finansiella risker – hantering och exponering Hufvudstaden arbetar aktivt med att identifi era, analysera och han- tera fi nansiella risker. Vår fi nansiella riskhantering är integrerad i den dagliga verksamheten och utgår från bolagets fi nanspolicy. För ytter- ligare information hänvisas till sidan 43 samt not 21. Hufvudstaden arbetar strategiskt och långsiktigt för att säkerställa en stabil och hållbar fi nan- siering. Kapitalstrukturen är utformad med ett tydligt fokus på begränsad riskexponering där fördelningen mellan eget kapital och extern fi nansiering optimeras utifrån bolagets långsiktiga mål, marknadsförutsättningar och kreditprofi l. Finansieringsbehovet tillgodoses genom lån och kreditfaciliteter från ledande nordiska banker samt kapitalmarknaden. Genom en proaktiv skuldförvaltning och långsiktiga relationer med fi nansiella motparter skapas goda förutsätt- ningar för att äga, förvalta och utveckla bolagets fastigheter och marknadsplatser. 40 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIERING Räntebindningsstruktur, 31 december 2025 Förfall, år Krediter, mnkr Genomsnittlig eff. ränta, % Andel, % /two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab /three.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab,/three.tab/one.tab) /three.tab/two.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab,/five.tab/one.tab/two.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/eight.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/three.tab/one.tab/three.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab/three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/three.tab/two.tab/seven.tab /two.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab,/four.tab/one.tab/six.tab Totalt /one.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab,/nine.tab/two.tab) /one.tab/zero.tab/zero.tab 1) Inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. 2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften uppgick till 2,8 procent. Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2025 Förfall, år Banklån Obliga tioner/ Certifi kat Summa Outnyttjade lånelöften /two.tab/zero.tab/two.tab/six.tab– /three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab /three.tab/five.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/eight.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab– /two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab– /one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/zero.tab– Totalt /one.tab /five.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab /eight.tab/five.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /three.tab/five.tab/zero.tab /five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab Rännilen 19 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 41 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIERING ===== SIDA 22 ===== Risker och riskhantering Vår verksamhet är främst inriktad på förvaltning och utveckling av fastigheter i attraktiva lägen på den svenska marknaden. Vi påverkas därmed av utvecklingen i Sverige, särskilt i Stockholm och Göteborg. Interna och externa faktorer behöver beaktas och hanteras. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av vår affärsstrategi och omfattar identifi ering, bedömning och hantering av risker. Övervakning och analys av fi nansiella och opera- tiva risker begränsar potentiella negativa effekter. Prioriterade områden inkluderar fastighetsvärde, fi nansiering, uthyr- ning, projektverksamhet samt hållbarhet. Riskerna beskrivs utifrån sannolikhet för att risken inträffar samt dess grad av påverkan på verksamheten. Riskområde Beskrivning Hantering S P Operativa risker Cybersäkerhet Digitalisering ökar sårbarheten för dataintrång, virusangrepp och bedrägerier. Konsekvenser är exempelvis förstörd och förlorad data, läckt konfi dentiell information eller ekonomisk skada. Infrastruktur och datamiljö fokuserad på säkerhet och funktionalitet. Sårbarhetstester, förbättringsarbete samt ökat säkerhets medvetande. Riskbaserad spridning mellan molntjänster och lokalt driftade tjänster med omfattande backuprutiner. Fastighets- kostnader Fastighetskostnader består till stor del av taxe- bundna kostnader och påverkas av säsongsva- riationer. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, underhåll och administration. Driftoptimering och energieffektivisering prioriteras. El säkras för volym och pris vilket minskar effekten av prisförändringar. Kontroller, besikt- ningar och underhållsplanering genomförs i förebyggande syfte. En stor del av kostnaderna för el, värme och fastighetsskatt vidarefaktureras till hyresgästerna. Fastighets- värde Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, med värdeförändringar över resultaträk- ningen. Fastighetsvärdet kan påverkas av fastig- heternas geografi ska läge, standard, typ och lik- nande. Verkligt värde påverkas av en rad faktorer som direktavkastningskrav, hyresnivå, vakans- grad och fastighetskostnader. Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de mest attraktiva kommersiella lägena i Sveriges största städer, Stockholm och Göteborg, något som över tid bedöms begränsa risken. Utvecklingen på delmark- naderna följs upp regelbundet internt och i samarbete med externa spe- cialister. Investeringar görs för att anpassa och utveckla beståndet för att tillgodose näringslivets och samhällets föränderliga krav. Hyresintäkter Minskade hyresintäkter kan uppstå både till följd av sjunkande marknadshyror och ökad vakansgrad. Detta leder till försämrat resultat och kassafl öde, vilket även påverkar fastighets- värdena negativt. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till de mest centrala lägena i Stockholm och Göteborg. Hyresavtal med längre löptider är bundna till konsumentprisindex och inkluderar ofta minimiindexering. Företaget arbetar kontinuerligt med omvärldsbevakning och riskbedömningar innan hyresavtal tecknas. En nära dialog och regelbundna NKI-undersökningar genomförs för att förstå hyresgästernas behov och nöjdhet vilket minskar risken för avfl ytt. Medarbetare Engagerade och kompetenta medarbetare är en förutsättning för en framgångsrik verksamhet. Det är därför viktigt att behålla och utveckla befi ntlig personal samt rekrytera nya medarbetare. Värderingsstyrd arbetsmiljö som inspirerar och engagerar. Medarbetarna arbetar utifrån individuellt anpassade handlingsplaner och målsättningar. Centralt belägna och moderna arbetsplatser, kompetensutveckling samt en inkluderande och stimulerande företagskultur. Skatter Förändring i skattelagstiftning kan få effekt på verksamheten och påverka resultatet. Brister i efterlevnaden kan innebära påföljder. Processer och god kontrollmiljö tillsammans med kompetenta medarbe- tare och externa experter minimerar risken för brister i efterlevnad. Utveckling inom lagstiftningen följs med proaktivt agerande vid behov. Utveckling av fastig heter Utvecklingsprojekt innebär risker, i samtliga faser, som ökar i mer komplexa projekt. Riskerna är främst ekonomiska, tekniska och tidsmäs- siga. Felaktiga bedömningar kan resultera i höga kostnader och stora vakanser. Projekten drivs av egna projektledare som upphandlar och styr genom- förandet tillsammans med leverantörer och samarbetspartners. Uppfölj- ning av pågående projekt sker kontinuerligt med rapportering till ledning och styrelse. Större investeringar beslutas av styrelsen. Låg Medel HögS Sannolikhet P Påverkan 42 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / RISKER OCH RISKHANTERING Riskområde Beskrivning Hantering S P Omvärldsrisker Konjunktur Konjunkturnedgång med ökad arbetslöshet och sämre lönsamhet för företag kan leda till minskad efterfrågan. Längre hyresavtal begränsar risken för hyrestapp. Omvärldsbevakning och riskbedömningar innan hyresavtal tecknas. Diversifi erat sortiment inom detaljhandelsverksamheten i NK Retail ökar motståndskraften. Kriser Händelser utanför Hufvudstadens kontroll som allvarligt påverkar verksamheten, exempelvis sjukdomar, geo politik, ekonomi och energi. Kri- ser kan få lokala, nationella och globala effekter. Fullvärdesförsäkrade fastigheter minimerar risken för stora ekonomiska konsekvenser. Krisplan, övningar, omvärldsbevakning, geografi sk kon- centration och långsiktighet skapar förut sättningar för att snabbt kunna hantera och ställa om i syfte att bemöta uppkomna händelser. Regel- efterlevnad Bristande efterlevnad av lagar och regler kan leda till ekonomiska påföljder samt skada anseendet hos hyresgäster, investerare och andra intressenter. Omvärldsbevakning identifi erar förändringar i lagar och regler. Utbildning säkerställer rätt kompetens. Medarbetare och externa experter samverkar för att hantera komplexa frågor. Finansiella risker Fastighets- värdering Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden. Fastighetsvär- dering påverkas av ekonomisk indata, bedöm- ningar och antaganden baserade på marknads- information. Kvalitetssäkring genom externa värderingar från oberoende värderings- företag. Omvärldsbevakning, avstämning med specialister och robusta processer. Finansiering Finansieringssvårigheter kan påverka den löpande verksamheten samt leda till att investeringar eller refi nansiering av lån inte kan genomföras. Flera olika fi nansieringskällor och outnyttjade lånelöften. Analys av k reditmarknaderna för proaktivt agerande. Varierande förfallotidpunkter för att minska risken. Kredit Risken att motparter inte kan uppfylla sina fi nansiella åtaganden. Finanspolicy styr kreditriskexponeringen. Kreditbedömning och -bevak- ning av kunder. Säkerheter och garantier för att minska risken ytterligare. Ränteläge Förändringar i marknadsräntor påverkar fi nan- sieringskostnader och kassafl öde. Stigande räntor kan resultera i högre avkastningskrav och lägre fastighetsvärden. Ränterisken reduceras genom en blandning av fast och rörlig ränta samt diversifi erade löptider. Ränteswappar för att säkra räntekostnader och minska exponeringen mot ränteförändringar. Prognoser av ränteutveck- lingen för att anpassa strategin. Valuta Förändringar i valutakurser påverkar resultat och kassafl öde. Varuinköp inom NK Retail sker delvis i utländsk valuta, huvudsakligen euro. Kurssäkring med valutaterminer begränsar risken. Hållbarhetsrisker Hälsa och säkerhet Brister i hälsa och säkerhet kan orsaka ohälsa och skador samt medföra operativa, etiska och affärsmässiga risker för verksamheten. Systematiskt arbetsmiljöarbete med riskbedömningar, förebyggande åtgärder, uppföljning och utbildning som säkerställer att risker identifi e- ras och åtgärdas i tid. Klimat- förändringar Risk för förändrade nederbörds- och tempera- turmönster som exempelvis mer frekventa och intensiva skyfall. Riskanalyser av fastighetsbeståndet, byggnadsspecifi ka anpassningar samt andra förebyggande åtgärder. Klimatpåverkan Verksamheten ger upphov till klimatpåverkan från energi, material, produkter och avfall i hela värdekedjan, vilket kan påverka kostnader, drift och möjligheten att nå klimatmål. Klimatpåverkan hanteras genom mål och åtgärder för minskade utsläpp och energieffektivisering. Leverantörer Risker i leverantörsledet avseende mänskliga rättigheter, arbetslivskriminalitet och korruption kan medföra etiska, juridiska och affärsmässiga konsekvenser. Uppförandekod för leverantörer tillämpas. Kontroller och uppföljning av leverantörsledet genomförs. Missförhållanden kan rapporteras anonymt via visselblåsartjänst. Låg Medel HögS Sannolikhet P Påverkan HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 43 FINANSIELLA RAPPORTER / RISKER OCH RISKHANTERING ===== SIDA 23 ===== Rapport över resultat – koncernen Mnkr Not 2025 2024 Nettoomsättning 2–3 3 291,8 3 179,2 Driftkostnader 4–5, 7–8 -346,9 -289,5 Underhåll 4 -30,5 -31,7 Fastighetsskatt 4 -236,9 -237,5 Administration 4, 7–8 -142,7 -126,6 Övriga segment, kostnader 4–5, 7–8 -899,7 -941,6 Bruttoresultat 1 635,1 1 552,3 Central administration 4–8 -59,7 -54,5 Rörelseresultat före värdeförändringar 1 575,4 1 497,8 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 14 -173,9 -602,6 Värdeförändringar räntederivat 21 -1,6 -10,8 Rörelseresultat 1 399,9 884,4 Finansiella intäkter och kostnader Ränte- och finansiella intäkter 22 6,6 13,4 Ränte- och finansiella kostnader 23 -350,7 -334,6 -344,1 -321,2 Resultat före skatt 1 055,8 563,2 Skatt 9–10 -219,2 -198,6 Årets resultat 836,6 364,6 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 836,6 364,6 Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr 25 4,18 1,80 Utdelning per aktie, kr 2,90 2,80 ¹) Enligt styrelsens förslag. ¹) 44 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR Kommentarer Nettoomsättning Koncernens nettoomsättning uppgick till 3 291,8 mnkr (3/uni00A0179,2), en ökning med 4 procent. Ökningen förklaras av högre intäkter från fastighetsförvaltningen hänförligt till serviceintäkter i NK-varuhusen, hyresindexering samt bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor. Omsättningen för NK Retail var något lägre än föregående år, förklarat av att avdelningen NK Fine Jewellery & Watches överlåtits till Nymans Ur. Koncernens nettoomsättning uppvisar viss säsongsvari- ation. Omsättningshyrestillägg inom fastighetsförvaltningen redovisas i kvartal 4 och uppgick till 14,4 mnkr (10,5) varav NK-varuhusen stod för 1 1,7 mnkr (7 ,0). NK Retails försäljning är normalt svagast det första kvartalet och starkast det fjärde kvartalet. Verksamhetens kostnader Verksamhetens kostnader var -1 656,7 mnkr (-1 626,9), en ökning med 2 procent. Ökningen är hänförlig till fastighetsför- valtningen och förklaras främst av kostnader i NK-varuhusen vilka vidaredebiteras som serviceintäkter, högre bonusutfall samt poster av engångskaraktär i samband med pågående förändringsarbete hänförligt till NK-varuhusen, NK Retail och NK e-handel. Kostnaderna från övriga segment minskade med 4 procent förklarat av kostnadsbesparande åtgärder inom NK Retail samt att avdelningen NK Fine Jewellery & Watches överlåtits. Bruttoresultat Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent till 1/uni00A0635,1 mnkr (1 552,3). Ökningen är främst hänförlig till affärsområde NK. Förändringsarbetet hänförligt till NK-varuhusen, NK Retail och NK e-handel har intensifierats med målet att stärka kundupplevelsen och öka lönsamheten. För NK Retail var marknadsförutsättningarna utmanande och resultatet fortsatt svagt. Övriga resultatposter Central administration uppgick till -59,7 mnkr (-54,5). Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter uppgick till -173,9 mnkr (-602,6). Den orealiserade värde- minskningen beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något lägre hyror för butiker. Det genomsnittliga avkastningskravet uppgick vid värdetidpunkten till 4,1 procent (4,1). Orealiserade värdeförändringar för räntederivat uppgick till -1,6 mnkr (-10,8). Finansiella poster Finansiella intäkter uppgick till 6,6 mnkr (13,4). Finansiella kostnader uppgick till -350,7 mnkr (-334,6). Kostnader för upplåning var -318,9 mnkr (-309,5). Ränte kostnader för leasing var -31,8 mnkr (-25,1) vilket främst avser tomträtts- avgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av högre upplåning. Skatt Koncernens skatt uppgick till -219,2 mnkr (-198,6), varav -128,3 mnkr (-137 ,5) utgjorde aktuell skatt och -90,9 mnkr (-61,1) uppskjuten skatt. Förändringen av uppskjuten skatt förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade värde förändringar i fastighetsbeståndet. Årets resultat Årets resultat uppgick till 836,6 mnkr (364,6). Förbättringen förklaras främst av lägre negativa orealiserade värdeföränd- ringar i fastighetsbeståndet. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 45 FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR ===== SIDA 24 ===== Rapport över finansiell ställning – koncernen Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 13 32,8 63,1 Förvaltningsfastigheter 14 48 099,3 47 115,4 Inventarier 15 57,2 59,1 Nyttjanderättstillgångar 16 1 026,2 734,4 Långfristiga fordringar 17 18,6 20,2 Summa anläggningstillgångar 49 234,1 47 992,2 Omsättningstillgångar Varulager 18 203,4 262,6 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 19 46,0 32,6 Övriga fordringar 33,9 18,6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 95,7 95,6 Likvida medel 572,5 472,6 Summa omsättningstillgångar 951,5 882,0 Summa tillgångar 50 185,6 48 874,2 Eget kapital och skulder Eget kapital 25 Aktiekapital 1 056,4 1 056,4 Övrigt tillskjutet kapital 628,1 628,1 Balanserat resultat inklusive årets resultat 26 174,9 26 922,4 Summa eget kapital 27 859,4 28 606,9 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 24 8 250,0 7 100,0 Långfristiga leasingskulder 24 1 019,6 727,9 Uppskjutna skatteskulder 10 8 726,7 8 635,9 Övriga långfristiga skulder 135,9 116,5 Övriga avsättningar 26 23,6 25,7 Summa långfristiga skulder 18 155,8 16 606,0 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 24 3 100,0 2 700,0 Kortfristiga leasingskulder 24 8,2 7,9 Leverantörsskulder 237,3 222,2 Skatteskulder 26,2 51,8 Övriga skulder 27 185,8 131,7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 612,9 547,7 Summa kortfristiga skulder 4 170,4 3 661,3 Summa skulder 22 326,2 20 267,3 Summa eget kapital och skulder 50 185,6 48 874,2 46 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR Kommentarer Förvaltningsfastigheter Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 48/uni00A0099,3 mnkr (47 1 15,4). Ökningen förklaras av periodens investeringar som till viss del motverkas av negativa oreali- serade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om -173,9 mnkr (-602,6). Den orealiserade värdeminskningen beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något lägre hyror för butiker. Under året uppgick investeringar i fastighetsbeståndet till 1 157 ,8 mnkr (975,2). Förvaltningsfast- igheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not 14. Fastig heternas skattemässiga restvärde uppgick till 3,3 mdkr (3,4). Nyttjanderättstillgångar Nyttjanderättstillgångar uppgick till 1 026,2 mnkr (734,4) och består främst av tomträttsavtal värderade till verkligt värde med motsvarande leasingskuld. T omträtter betraktas som eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning sker. Varulager Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick till 0,4 procent (0,5) av koncernens balansomslutning och 6,2 procent (8,3) av koncernens nettoomsättning. Eget kapital Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktie- ägare uppgick på balansdagen till 27 859,4 mnkr (28 606,9), vilket motsvarar 143 kronor per aktie (141). Under året har återköp av 8 000 000 A-aktier gjorts för 1/uni00A0017 ,8 mnkr. Utbetald utdelning som beslutades på årsstäm- man i mars 2025 uppgick till 566,5 mnkr (546,2). Substansvärde Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick lång- siktigt substansvärde till 36,8/uni00A0mdkr eller 189/uni00A0kronor per aktie. Aktuellt substansvärde var 34,6/uni00A0mdkr eller 178/uni00A0kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstift- ning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig uppskjuten skatt har antagits till/uni00A05/uni00A0procent. Räntebärande skulder Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 1 500,0 mnkr (1 500,0). Hufvudstadens certifikatslån uppgick vid årsskiftet till 600,0 mnkr (100,0) och obligationslån till 9/uni00A0250,0 mnkr (8 200,0). T otal upplåning uppgick till 1 1 350,0 mnkr (9 800,0). Den genomsnittliga räntebindnings tiden, inklusive effekter av derivatinstrument, var 2,2 år (2,2), den genomsnittliga kapitalbindningstiden var 2,4 år (2,2) och den effektiva genomsnittliga räntan uppgick till 2,9 procent (2,9) inklusive och 2,8 procent (2,8) exklusive kostnad för outnytt- jade lånelöften. Leasingskulder betraktas som ränte bärande skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställning. Ränte bärande nettoskuld uppgick till 10 777 ,5 mnkr (9 327 ,4) och nettoskulden, vilket inkluderar leasing skulden, uppgick till 1 1 805,3 mnkr (10 063,2). Leasingskulder Leasingskulder var 1 027 ,8 mnkr (735,8) bestående främst av tomträtts avtal som värderats till verkligt värde. Uppskjutna skatteskulder Uppskjutna skatteskulder uppgick till 8 726,7 mnkr (8 635,9). HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 47 FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR ===== SIDA 25 ===== Rapport över förändringar i eget kapital – koncernen Mnkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt Ingående eget kapital 2024-01-01 1 056,4 628,1 27 104,1 28 788,6 Årets resultat 364,6 364,6 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 364,6 364,6 Utdelning -546,2 -546,2 Utgående eget kapital 2024-12-31 1 056,4 628,1 26 922,4 28 606,9 Ingående eget kapital 2025-01-01 1 056,4 628,1 26 922,4 28 606,9 Årets resultat 836,6 836,6 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 836,6 836,6 Återköp egna aktier -1 017,8 -1 017,8 Utdelning -566,5 -566,5 Utgående eget kapital 2025-12-31 1 056,4 628,1 26 174,9 27 859,4 Vid årsstämman den 20 mars 2025 fick styrelsen förnyat bemyndi- gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används som likvid vid eller för att finansiera förvärv av företag eller fastighet. Den 21 augusti 2025 beslutade styrelsen att utnyttja bemyn- digandet. Hufvudstaden har under perioden augusti till november 2025 köpt tillbaka 8 000 000 A-aktier för 1 017 ,8 mnkr vilket motsvarar en genomsnittlig kurs på 127 ,22 kronor per aktie. Hufvudstadens totala innehav av egna aktier uppgår därefter till 16 965 000 A-aktier, vilket motsvarar 8,0 procent av samtliga emitterade aktier och 1,7 procent av det totala antalet röster. Under 2025 lämnades en utdelning om 2,80 kronor per aktie till bolagets aktieägare, totalt 566 459 412 kronor. Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 563,5 mnkr. 48 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR Bobergs Matsal, NK Stockholm HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 49 FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR ===== SIDA 26 ===== Rapport över kassaflöden – koncernen Mnkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 1 055,8 563,2 Av- och nedskrivningar av tillgångar 70,9 68,6 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 173,9 602,6 Orealiserad värdeförändring räntederivat 1,6 10,8 Övriga förändringar -2,1 -3,0 Betald inkomstskatt -128,3 -100,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 171,8 1 141,4 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Minskning (+) / Ökning (–) av varulager 59,9 -7,1 Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -37,6 1,2 Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 126,6 99,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 320,7 1 235,3 Investeringsverksamheten Investering i immateriella tillgångar 13 – -2,2 Investering i förvaltningsfastigheter 14 -1 157,8 -975,2 Investering i inventarier 15 -20,9 -13,7 Avyttring av inventarier 15 – – Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 178,7 -991,1 Finansieringsverksamheten Återköp av egna aktier 25 -1 017,8 – Upptagna lån 24 4 610,0 4 200,0 Amortering av låneskuld 24 -3 060,0 -3 800,0 Amortering av leasingskuld 24 -7,8 -7,8 Utbetald utdelning 25 -566,5 -546,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -42,1 -154,0 Årets kassaflöde 99,9 90,2 Likvida medel vid årets början 472,6 382,4 Likvida medel vid årets slut 572,5 472,6 Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser Erhållen ränta 6,7 13,9 Erlagd ränta -302,3 -253,3 50 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR Kommentarer Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse kapital ökade med 30,4 mnkr till 1 171,8 mnkr (1 141,4). Förändringar i rörelsekapital ökade kassa flödet med 148,9 mnkr (93,9). Kassaflödet från den löpande verksam- heten uppgick därmed till 1 320,7 mnkr (1 235,3). Kassaflöde från investerings verksamheten Kassaflödet från investeringsverk sam heten uppgick till -1/uni00A0178,7 mnkr (-991,1) och avser investeringar i be fint ligt fastig hets bestånd, inventarier och immateriella tillgångar. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansierings verk sam heten uppgick till -42,1 mnkr (-154,0). Upplåningen ökade netto med 1 550,0 mnkr jämfört med en ökning om 400,0 mnkr föregående år. Ökningen förklaras av återköp av 8 000 000 egna aktier för 1/uni00A0017 ,8 mnkr samt högre investeringar i utvecklingsprojekt. Årets kassaflöde Årets kassaflöde uppgick till 99,9 mnkr (90,2). Likvida medel Koncernens likvida medel uppgick till 572,5 mnkr (472,6) och bestod av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31 december 2025 lånelöften om 5 000,0 mnkr (5 500,0). Vid årsskiftet var 5 000,0 mnkr out nyttjat. Certifikatprogrammet uppgick till 3 000,0 mnkr varav 600 mnkr var utestående vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 2 400,0 mnkr. Hufvudstadens MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav 9 250,0 mnkr var emitterade. Outnyttjad ram uppgick till 2/uni00A0750,0 mnkr. Inga begränsningar finns i nytt jan de rätten av likvida medel. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 51 FINANSIELLA RAPPORTER / KONCERNENS RÄKNINGAR ===== SIDA 27 ===== Moderbolagets räkningar Resultaträkning Mnkr Not 2025 2024 Nettoomsättning 3 1 711,4 1 677,4 Verksamhetens kostnader 4–8 -880,9 -726,2 Bruttoresultat 830,5 951,2 Central administration 4–8 -59,7 -54,5 Värdeförändringar derivat 21 -1,6 -10,8 Rörelseresultat 769,2 885,9 Resultat från finansiella poster Ränte- och finansiella intäkter 22 4 175,7 137,1 Ränte- och finansiella kostnader 23 -318,7 -309,3 3 857,0 -172,2 Resultat efter finansiella poster 4 626,2 713,7 Bokslutsdispositioner 11 -48,1 -73,6 Resultat före skatt 4 578,1 640,1 Skatt 9–10 -130,2 -213,4 Årets resultat 4 447,9 426,7 Rapport över totalresultat Mnkr Not 2025 2024 Årets resultat 4 447,9 426,7 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 4 447,9 426,7 Balansräkning fortsättning Balansräkning Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggnings tillgångar 13 – 0,5 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 10 148,3 9 613,2 Inventarier 15 6,3 9,6 Summa materiella anläggningstillgångar 10 154,6 9 622,8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 29 5 398,8 5 398,4 Fordringar hos koncernföretag – 1 163,5 Långfristiga fordringar 17 18,6 20,1 Summa finansiella anläggningstillgångar 5 417,4 6 582,0 Summa anläggningstillgångar 15 572,0 16 205,3 Mnkr Not 2025-12-31 2024-12-31 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 19 4,3 3,2 Fordringar hos koncernföretag 4 574,8 300,3 Övriga fordringar 1,9 1,9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 35,1 35,6 Summa kortfristiga fordringar 4 616,1 341,0 Kassa och bank 559,2 456,5 Summa omsättningstillgångar 5 175,3 797,5 Summa tillgångar 20 747,3 17 002,8 Eget kapital och skulder Eget kapital 25 Bundet eget kapital Aktiekapital 1 056,4 1 056,4 Uppskrivningsfond 124,2 124,2 Reservfond 798,1 798,1 Summa bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel 861,0 2 018,5 Årets resultat 4 447,9 426,7 Summa fritt eget kapital 5 308,9 2 445,2 Summa eget kapital 7 287,6 4 423,9 Obeskattade reserver 12 60,8 61,0 Avsättningar Pensioner 26 23,7 25,7 Uppskjuten skatteskuld 10 965,7 963,0 Summa avsättningar 989,4 988,7 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 24 8 250,0 7 100,0 Skulder till koncernföretag 220,5 220,5 Övriga skulder 125,1 105,7 Summa långfristiga skulder 8 595,6 7 426,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 24 3 100,0 2 700,0 Leverantörsskulder 118,5 84,8 Skulder till koncernföretag 16,4 794,1 Skatteskulder 25,0 43,6 Övriga skulder 27 94,0 57,8 Upplupna kostnader och förut betalda intäkter 28 460,0 422,7 Summa kortfristiga skulder 3 813,9 4 103,0 Summa eget kapital och skulder 20 747,3 17 002,8 52 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / MODERBOLAGETS RÄKNINGAR Mnkr Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Balanserade vinst- medel inklusive årets resultat Totalt Ingående eget kapital 2024-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 564,8 4 543,5 Årets resultat 426,7 426,7 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 426,7 426,7 Utdelning -546,2 -546,2 Utgående eget kapital 2024-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 445,2 4 423,9 Ingående eget kapital 2025-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 445,2 4 423,9 Årets resultat 4 447,9 4 447,9 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 4 447,9 4 447,9 Återköp egna aktier -1 017,8 -1 017,8 Utdelning -566,5 -566,5 Utgående eget kapital 2025-12-31 1 056,4 124,2 798,1 5 308,9 7 287,6 Kassaflödesanalys Mnkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 4 626,2 713,7 Av- och nedskrivningar av tillgångar 217,1 201,8 Värdeförändring derivat 1,6 10,8 Koncernbidrag -188,2 -76,9 Anteciperad utdelning från dotterbolag -3 950,7 – Övriga förändringar -2,0 -3,0 Betald inkomstskatt -127,5 -96,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 576,5 750,4 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -138,1 108,7 Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 144,1 70,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 582,5 929,8 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag 29 -0,4 – Lämnade aktieägartillskott 29 -1 449,3 – Försäljning av dotterföretag 29 1 449,3 – Investering i förvaltningsfastigheter -743,1 -697,6 Investering i inventarier -2,0 -1,7 Förändring av långfristiga fordringar 300,0 – Kassaflöde från investeringsverksamheten -445,5 -699,3 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 24 4 610,0 4 200,0 Amortering av låneskuld 24 -3 060,0 -3 800,0 Återköp av egna aktier 25 -1 017,8 – Utbetald utdelning 25 -566,5 -546,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -34,3 -146,2 Årets kassaflöde 102,7 84,3 Likvida medel vid årets början 456,5 372,2 Likvida medel vid periodens slut 559,2 456,5 Tilläggsupplysning till kassaflödesanalys Mnkr 2025 2024 Erhållen ränta 36,9 60,6 Erlagd ränta -274,7 -219,9 Rapport över förändringar i eget kapital Kommentarer Nettoomsättningen uppgick till 1 71 1,4 mnkr (1 677 ,4). Hyresintäk- terna utgjorde 1 652,4 mnkr (1 620,3) och serviceintäkter uppgick till 59,0 mnkr (57 ,1). Verksamhetens kostnader uppgick till -880,9 mnkr (-726,2). Ökningen förklaras främst av högre underhållskostnader från större utvecklingsprojekt. Bruttoresultatet uppgick till 830,5 mnkr (95 1,2). Central administration var -59,7 mnkr (-54,5). Orealiserade värde- förändringar på räntederivat uppgick till -1,6 mnkr (-10,8). Resultatet från finansiella poster uppgick till 3 857 ,0 mnkr (-172,2). I finansiella poster inkluderas erhållna koncernbidrag från dotterbolag med 188,2 mnkr (76,9) samt anteciperad utdelning från dotterbolag om 3 950,7 mnkr (–). Investeringar i befintligt fastighetsbestånd och inventarier uppgick till 7 45,1 mnkr (699,3). Likvida medel vid periodens utgång var 559,2 mnkr (456,5). HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 53 FINANSIELLA RAPPORTER / MODERBOLAGETS RÄKNINGAR ===== SIDA 28 ===== Finansiella noter Allmän information och redovisningsprinciper Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, är ett aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Hufvudstaden är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Koncernens huvudsakliga verksamheter är att äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter koncentrerat till centrala Stockholm och Göteborg. Adressen till bolagets huvud kontor är Hufvudstaden AB, NK 100, 1 1 1 77 Stockholm. Besöksadress: Regerings- gatan 38. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056-8817 , Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsoli- deras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2025 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 12 februari 2026. Årsredovisning och kon- cernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 19 mars 2026. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Finan- cial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Stan- dards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Inter pretations Committee (IFRS IC) såsom de har antagits av Europeiska Unionen (EU). Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommen- dation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade till verksamheten. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis- ningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall sambandet mellan redovisning och beskattning. Förutsättningar vid upprättande av de finansiella rapporterna Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta för koncernen. Tillgångar och skulder är redovisade till/uni00A0historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Värde- ring till verkligt värde av förvaltningsfastigheter är den redovisningsprincip som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter. De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tilläm- pats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Bedömningar och uppskattningar För att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS krävs att koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Bedömningar och uppskattningar ses över regelbundet. De uppskattningar som bedöms vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna berör förvaltningsfastigheter (not 14) och varulager (not 18). Nya redovisningsprinciper Tillkommande nya eller ändrade, av EU godkända, standarder och tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Hufvudstadens resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Nya standarder som ännu inte trätt i kraft IASB har publicerat en ny redovisningsstandard, IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements, som ersätter IAS 1 Utformning av finan- siella rapporter. Standarden träder i kraft den 1 januari 2027 med retroaktiv tillämpning. IFRS 18 har ännu inte antagits av EU. IFRS 18 kommer inte att påverka redovisningen eller värderingen av poster i de finansiella rapporterna, men den kan ändra vad ett företag rapporterar som sitt rörelseresultat. Tillämpningen kan komma att kräva förändringar i presentationen av de finansiella rapporterna. De viktigaste nya begreppen som introduceras i IFRS 18 relaterar till: – strukturen för resultaträkningen, – obligatoriska upplysningar i de finansiella rapporterna avseende vissa resultatmått som redovisas utanför de finansiella rapporterna, så kallade finansiella lönsamhetsmått definierade av ledningen (Management Performance Measures, MPM), – förbättrade principer för aggregering och uppdelning som gäller för de primära finansiella rapporterna och noterna i allmänhet. Hufvudstaden arbetar med att analysera vilka konsekvenser den nya standarden kan medföra. Koncernredovisning Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som/uni00A0dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt för- värvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet inte avser rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas förvärvskostnaden på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld vid förvärvet. Kassaflödesanalyser Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet gett ut för noterade bolag har tillämpats. RFR 2 innebär att moderbo- laget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mel- lan redovisning och beskattning. Rekommen dationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Erhållna koncernbi- drag redovisas inom kategorin finansiella poster och lämnade koncernbi- drag som bokslutsdispositioner. Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört med årsredovisningen för föregående år. 54 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER Intäkter och kostnader Not 2 Segmentinformation Redovisningsprinciper Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm), NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden (Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Föl- jande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investe- ringar för de olika affärsområdena året 2025 och jämförelseåret 2024. Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Summa Koncerneliminering Totalt Mnkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Fastighetsförvaltning Nettoomsättning Hyresintäkter 1 536,1 1 502,6 581,1 487,7 335,5 328,3 2 452,7 2 318,6 -213,1 -198,4 2 239,6 2 120,2 (varav serviceintäkter) (36,0) (34,0) (127,1) (48,2) (24,8) (24,2) (187,9) (106,4) (-30,4) (-13,9) (157,5) (92,5) Kostnader Driftkostnader -96,0 -89,0 -207,4 -154,8 -43,5 -45,7 -346,9 -289,5 -346,9 -289,5 Underhåll -17,8 -11,9 -8,6 -16,9 -4,1 -2,9 -30,5 -31,7 -30,5 -31,7 Fastighetsskatt -158,7 -156,3 -44,1 -44,8 -34,1 -36,4 -236,9 -237,5 -236,9 -237,5 Administration -59,4 -56,7 -59,0 -48,4 -24,3 -21,5 -142,7 -126,6 -142,7 -126,6 Bruttoresultat fastighets förvaltning 1 204,2 1 188,7 262,0 222,8 229,5 221,8 1 695,7 1 633,3 -213,1 -198,4 1 482,6 1 434,9 Övriga segment NK Retail Nettoomsättning 903,7 915,7 903,7 915,7 903,7 915,7 Kostnader -945,4 -968,5 -945,4 -968,5 128,8 114,8 -816,6 -853,7 Bruttoresultat NK Retail -41,7 -52,8 -41,7 -52,8 128,8 114,8 87,1 62,0 Övrig verksamhet Nettoomsättning 50,6 44,6 97,9 98,7 148,5 143,3 148,5 143,3 Kostnader -47,9 -46,3 -119,5 -125,2 -167,4 -171,5 84,3 83,6 -83,1 -87,9 Bruttoresultat övrig verksamhet 2,7 -1,7 -21,6 -26,5 -18,9 -28,2 84,3 83,6 65,4 55,4 Bruttoresultat övriga segment 2,7 -1,7 -63,3 -79,3 -60,6 -81,0 213,1 198,4 152,5 117,4 Summa bruttoresultat 1 206,9 1 187,0 198,7 143,5 229,5 221,8 1 635,1 1 552,3 1 635,1 1 552,3 Central administration -59,7 -54,5 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -173,9 -602,6 Värdeförändringar derivat -1,6 -10,8 Rörelseresultat 1 399,9 884,4 Finansiella intäkter och kostnader -344,1 -321,2 Resultat före skatt 1 055,8 563,2 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 33 411,5 32 958,3 7 813,6 7 777,1 6 874,2 6 380,0 48 099,3 47 115,4 48 099,3 47 115,4 Investeringar Förvaltningsfastigheter och inventarier 262,1 280,3 112,5 66,1 804,1 642,5 1 178,7 988,9 1 178,7 988,9 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 55 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER ===== SIDA 29 ===== Not 3 Nettoomsättning Redovisningsprinciper Koncernens intäkter består huvudsakligen av hyresintäkter samt intäkter från detaljhandsverksamhet. Hyres- och serviceintäkter Nettoomsättningen innefattar hyres- och serviceintäkter. Hyresintäkter avser utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för media, fastig- hetsskatt samt andra kostnader. Serviceintäkter består av all övrig tilläggs- debitering såsom värme, kyla, sopor och vatten. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och service- intäkter betalas i förskott och redovisas därmed som förutbetalda intäkter. Intäkter NK Retail Intäkter genereras i huvudsak från försäljning av kläder, accessoarer, skönhet och juveler till konsumenter. Koncernens prestationsåtagande är därmed att till kund tillhandahålla varor, antingen till konsument i kon- cernens egna butiker eller till e-handelskonsumenter när varor lämnas till självständig fraktförare. Samtliga intäkter redovisas enligt IFRS 15-kate- gorin ”vid en tidpunkt”, det vill säga vid leverans. Intäkter från försäljningen av varor till ett fastställt pris redovisas när bolaget har överfört kontrollen av varan till kund vilket normalt sker vid försäljningstillfället när kunden tar med sig varan ut ur butiken eller vid leverans till e-handelskonsument i enlighet med försäljningsvillkoren. Den huvudsakliga butiksförsäljningen sker med 30 dagars öppet köp, vilket innebär att intäkter från försäljningen i butik redovisas med avdrag för beräknade returer. Den beräknade återbetalningen för returnerade varor redovisas som en återbetalningsskuld (det bolaget förväntas vara skyldig kunden). Rätten att återfå den vara som returneras redovisas som varu- lager. Intäkterna minskas även med rörliga ersättningar i form av rabatter och kundlojalitetsprogram. Försäljningsintäkterna redovisas med avdrag för mervärdesskatt, returer och rabatter, som nettoomsättning i resultat- räkningen, under övriga segment. Operationella leasingavtal Koncernen hyr ut lokaler i förvaltningsfastigheter. Koncernen klassificerar dessa leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande tillgången. För löptidsanalys av leasingavgifter se tabell nedan där återstående löptid är mellan 1 och 24 år. Leasingavtal där koncernen är leasegivare Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår ovan i avsnitt Hyres- och serviceintäkter. Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter ¹) 2 388,1 2 263,5 1 711,4 1 677,4 (varav serviceintäkter) ¹) (188,9) (121,3) (59,0) (57,1) Försäljning av varor 903,7 915,7 – – Nettoomsättning 3 291,8 3 179,2 1 711,4 1 677,4 ¹) Avser intäkter från Fastighetsförvaltning och Övrig verksamhet. Förfallostruktur¹ ) ²) ³) 2026 2027 2028 2029 2030 2031- Totalt Antal avtal Kontor 46 50 57 53 24 43 273 Butiker 65 66 55 37 23 29 275 Övrigt 442 206 130 66 37 58 939 Totalt koncernen 553 322 242 156 84 130 1 487 Andel, % 37,2 21,7 16,3 10,5 5,6 8,7 100,0 Totalt moderbolaget 473 263 169 128 62 112 1 207 Årshyra, mnkr Kontor 176,7 215,1 226,0 208,6 123,8 553,4 1 503,6 Butiker 120,8 150,0 163,8 153,4 85,2 120,9 794,1 Övrigt 28,5 23,2 36,9 23,1 9,7 25,5 146,9 Totalt koncernen 326,0 388,3 426,7 385,1 218,7 699,8 2 444,6 Andel, % 13,3 15,9 17,4 15,8 9,0 28,6 100,0 Totalt moderbolaget 258,6 318,8 307,7 304,7 145,6 420,3 1 755,7 ¹) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats. ²) Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen. ³) Exklusive bostadskontrakt. 56 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER Not 7 Medelantal anställda 2025¹) 2024¹) Varav män, % Varav män, % Moderbolaget 150 49 154 49 (varav ledande befattningshavare) (8) (62) (8) (62) Helägda dotterbolag NK Retail AB 306 15 314 15 Parkaden AB 2 100 2 100 Cecil Coworking AB 5 20 5 20 NK Service AB 20 40 19 53 Totalt koncernen 483 27 494 27 (varav ledande befattningshavare) (8) (62) (8) (62) Av koncernens 53 chefer (52) är 29 kvinnor (29) eller 55 procent (56). I moderbolagets styrelse ingick 6 män (6) och 3 kvinnor (3). Könsfördel- ningen i styrelsen är därmed oförändrad jämfört med föregående år. Koncernen har endast anställda i Sverige. ¹) Beräkningen baseras på Full Time Equivalent (FTE). Not 6 Arvoden och kostnadsersättning till revisorer Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 PWC Revisionsuppdrag 1,9 1,7 1,4 1,2 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,2 0,5 0,2 0,5 Andra uppdrag 0,1 0,3 0,1 0,3 Totalt 2,2 2,5 1,7 2,0 Not 5 Avskrivningar Avskrivningar fördelade i resultaträkningen Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Driftkostnader 20,0 20,3 213,7 198,9 Övriga segment, kostnader 40,6 41,9 Central administration 0,1 0,2 Totalt 60,7 62,4 213,7 198,9 Avskrivningar per tillgångsslag Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Balanserade utgifter för program 30,3 33,4 0,3 0,4 Förvaltningsfastigheter 208,1 192,9 Inventarier 22,2 20,9 5,3 5,6 Nyttjanderättstillgångar 8,2 8,1 Totalt 60,7 62,4 213,7 198,9 Not 4 Kostnader Redovisningsprinciper Koncernens operativa kostnader består av drift, underhåll, fastighetsskatt, övriga segments kostnader samt administration. Kostnader för drift avser löpande fastighetsförvaltning, exempelvis fast- ighetsskötsel, media och mindre reparationer, vilka redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Underhåll avser mer omfattande reparationer och åtgärder för att bevara eller återställa fastigheternas standard; även dessa utgifter kostnadsförs direkt om de inte uppfyller kriterierna för akti- vering. Utgifter som medför standardhöjande förbättringar eller framtida ekonomiska fördelar aktiveras i stället som en del av fastighetens värde. Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxe- ringsvärde och omfattas inte av inkomstskattelagstiftningen enligt IAS 12. Fastighetsskatten redovisas därför som en rörelsekostnad. En stor del av fastighetsskatten vidarefaktureras till hyresgästerna. I övriga segments kostnader ingår alla kostnader för att bringa varan till kunden såsom produkternas kostnad, frakter till butik, tull, miljöavgifter och hanteringskostnader. I posten ingår även butikskostnader såsom löner, marknadsföring samt kostnader för försäljningsrelaterade stödfunktioner. Administration fördelas på fastighetsrelaterad administration, såsom kostnader för uthyrning, hyresadministration och redovisning samt central administration som huvudsakligen består av kostnader hänförliga till sty- relse, vd och övrig ledningspersonal, revisionskostnader samt övriga kostna- der på koncernövergripande nivå. Koncernens totala operativa kostnader uppgick till 1 716,4 mnkr (1 681,4). Kostnader per kostnadsslag Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Råvaror och förnödenheter 543,5 566,9 Underhåll 29,6 31,1 241,2 117,2 Drift och administration 434,9 379,9 74,7 74,8 Tomträttsavgälder 23,1 14,8 Fastighetsskatt 236,9 237,5 177,8 177,8 Av- och nedskrivningar 60,7 62,4 213,7 198,9 Personalkostnader 410,8 403,6 210,1 197,2 Summa 1 716,4 1 681,4 940,6 780,7 Medarbetare HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 57 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER ===== SIDA 30 ===== Not 8 Löner och ersättningar Redovisningsprinciper Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kost- nader redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas vid årets slut. Avgiftsbestämda planer Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänste männen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För aktuella räkenskapsår har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmåns- bestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningsha- vare beslutas av årsstämman. Bolaget har följt de riktlinjer som antagits av årsstämman 2023, se separat avsnitt om riktlinjer nedan. Samtliga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen exklusive dotterbolagen NK Retail AB och NK Service AB omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet, samt personlig bedömning för chefer. Bonus för koncernledningen följer det som presenteras under riktlinjer nedan. För övriga chefer utgår bonus med max- imalt två månadslöner. För övriga medarbetare utgår bonus med maximalt en månadslön. För bonusprogrammet gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar och andra jämförelsestörande poster. I bokslutet 2025 har bonus reserverats för resul- tatmål, kundnöjdhet och personliga mål. Pensioner för koncernens anställda regleras av respektive kollektiv avtal, ITP-plan för tjänstemän och avtalspension SAF-LO för kollektivanställda. ITP-planen innebär både förmånsbestämd och premiebestämd pension. T otalt omfattas 90 anställda av förmånsbestämd pension. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredo- visningens undertecknande ännu ej fastställts definitivt. Alectas konsoli- deringsnivå uppgick den 30 september 2025 till 167 procent. Den kollek- tiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkrings- tekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Koncernen Moderbolaget Tkr 2025 Varav bonus 2024 Varav bonus 2025 Varav bonus 2024 Varav bonus Löner och andra ersättningar Arvode till styrelsens ordförande 575 555 575 555 Arvode till övriga styrelseledamöter 2 013 1 987 2 013 1 987 Ersättning och förmåner till; VD 5 984 806 5 577 346 5 984 806 5 577 346 Vice VD, Ekonomi och Finans 3 257 491 2 970 192 3 257 491 2 970 192 Vice VD, AO NK¹/parenright.numerator – – 2 247 127 – – 2 247 127 Övriga ledande befattningshavare 13 521 1 776 9 752 588 13 521 1 776 9 752 588 Övriga anställda 268 058 8 760 264 126 3 299 108 564 8 471 102 373 3 206 Totalt 293 408 11 833 287 214 4 552 133 914²) 11 544 125 461²) 4 459 Sociala kostnader inklusive löneskatt Styrelsens ordförande 59 57 59 57 Övriga styrelseledamöter 510 493 510 493 VD 2 281 2 116 2 281 2 116 Vice VD, Ekonomi och Finans 1 369 1 161 1 369 1 161 Vice VD, AO NK¹/parenright.numerator – 828 – 828 Övriga ledande befattningshavare 5 265 3 747 5 265 3 747 Övriga anställda 91 518 88 655 39 328 36 076 Totalt 101 002 97 057 48 812 44 478 Pensionskostnader VD 1 545 1 469 1 545 1 469 Vice VD, Ekonomi och Finans 1 201 940 1 201 940 Vice VD, AO NK¹/parenright.numerator – 503 – 503 Övriga ledande befattningshavare 4 322 2 925 4 322 2 925 Övriga anställda 31 161 29 489 20 744 18 906 Totalt 38 229 35 326 27 812 24 743 ¹) För 2024 avses perioden 2024-01-01 - 2024-08-31. 2) Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner. 58 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER Styrelsearvoden Kostnadsförda styrelsearvoden avseende 2025 uppgår för styrelsens ordförande, Fredrik Lundberg, till 575 000 kronor och för styrelseledamö- terna Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Katarina Ljungqvist, Fredrik Persson och Sten Peterson till 287 500 kronor vardera. Verkställande direktören Anders Nygren uppbär ingen ersättning för sitt styrelsearbete. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman 2023 fastställdes nedanstående riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare att gälla från och med årsstämman 2023. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för att uppfylla visionen är att ha branschens mest professionella medarbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. En framgångsrik implementering av bolagets affärsidé, långsiktiga intressen och hållbarhet förutsätter att bolaget kan attrahera rätt medarbetare. Dessa riktlinjer avser att ge förutsättningar att rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. Formerna för ersättning Ersättning till ledande befattningshavare ska kunna bestå av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Den sammanlagda ersättningen bör vara marknadsmässig och konkurrenskraftig. Kriterierna för rörlig ersättning i form av bonus ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen, inklusive hållbar- het. Bonus ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier vars uppfyllelse ska mätas årligen och utgår endast om bolaget uppvisar positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar i fastighetsbestån- det och jämförelsestörande poster. Bonus får för verkställande direktören maximalt utgå med tre fasta månadslöner per år och för övriga ledande befattningshavare med maximalt det högre av tre fasta månads löner och 250 000 kronor per person och år. Bonus ska vara pensionsgrundande. Kriterierna ska till 70 procent bestå av finansiella mål relaterade till verk- samhetsresultat (det vill säga rörelseresultat exklusive värdeförändringar i fastighetsbeståndet och jämförelsestörande poster samt med vissa övriga justeringar föranledda bland annat av befattningshavarens ansvarsområde och position), till 15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet och till 15 procent av individuella mål. Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektivavtal, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Pensionsrätt för verkställande direktören och övriga ledande befatt- ningshavare ska gälla från 65 års ålder, med förmåner motsvarande ITP- plan. I de fall ITP-planen innebär att en ledande befattningshavares pension är premiebestämd ska pensionspremierna uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören och vice verkställande direktörerna för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga lönen. Uppsägningstid och avgångsvederlag Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv måna- der. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag ska samman- taget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år för verkställande direktören och vice verkställande direktörerna respektive ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings- havarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersättning från ny arbetsgivare ske. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets övriga anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av besluts- underlaget vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna. Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom verkstäl- lande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättnings- utskott, inklusive att följa och utvärdera program för rörliga ersättningar till koncernledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsni- våer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i koncernled- ningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla fram till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. När mätperioden för bonusuppfyllelse avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedöm- ningen såvitt avser rörlig ersättning till verkställande direktören. För rörlig ersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Avseende finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda årsredovisningen. Frångående av riktlinjerna Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis, om det i enskilt fall finns särskilda skäl för detta och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säker- ställa bolagets ekonomiska bärkraft. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 59 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER ===== SIDA 31 ===== Not 9 Skatt Redovisningsprinciper Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redo- visas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Aktuell skattekostnad Årets skattekostnad -128,2 -137,4 -127,5 -131,3 Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -0,1 -0,0 -0,3 Uppskjuten skatte kostnad/ skatteintäkt Skillnad mellan skattemässig och bokförings mässig avskrivning på fastigheter 0,3 -1,7 -2,6 -2,6 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -97,0 21,4 Orealiserad värdeförändring derivat 0,3 2,2 0,3 2,2 Effekt avsättning obeskattade reserver 5,8 -1,4 Effekt avsättning pensioner -0,4 -0,6 -0,4 -0,6 Nyttjanderättstillgångar -60,1 -1,3 Leasingskulder 60,2 1,4 Övrigt¹) – -81,1 – -80,8 Total skatt -219,2 -198,6 -130,2 -213,4 ¹) För 2024 hänför sig övrigt huvudsakligen till förändring i temporär skillnad på fastigheter till följd av nyttjande av ersättningsfond. Avstämning av effektiv skatt Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Redovisat resultat före skatt 1 055,8 563,2 4 578,1 640,1 Skatt enligt gällande skattesats -217,5 -116,0 -943,1 -131,9 Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -0,1 -0,0 -0,3 Ej skattepliktiga intäkter 0,7 1,0 0,7 0,8 Ej avdragsgilla kostnader -3,4 -3,8 -1,6 -2,8 Skattefri utdelning dotterbolag 813,8 – Utnyttjande av tidigare underskottsavdrag 1,1 – – – Övrigt¹) – -79,7 – -79,2 Total skatt -219,2 -198,6 -130,2 -213,4 ¹) För 2024 hänför sig övrigt huvudsakligen till förändring i temporär skillnad på fastigheter till följd av nyttjande av ersättningsfond. Per balansdagen finns det för koncernen inga underskottsavdrag. Not 10 Uppskjutna skatteskulder Redovisningsprinciper Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångs- punkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skatte- satser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Förvaltningsfastigheter 8 710,7 8 614,0 973,2 970,5 Obeskattade reserver 23,8 29,6 Räntederivat -2,6 -2,2 -2,6 -2,2 Pensionsavsättning -4,9 -5,3 -4,9 -5,3 Nyttjanderättstillgångar 211,4 151,3 Leasingskuld -211,7 -151,5 Totalt 8 726,7 8 635,9 965,7 963,0 Förändring av uppskjutna skatter, Koncernen Mnkr Ingående balans Redovisat över resultat- räkningen Utgående balans 2025 Förvaltningsfastigheter 8 614,0 96,7 8 710,7 Obeskattade reserver 29,6 -5,8 23,8 Räntederivat -2,2 -0,4 -2,6 Pensionsavsättning -5,3 0,4 -4,9 Nyttjanderättstillgångar 151,3 60,1 211,4 Leasingskuld -151,5 -60,2 -211,7 Totalt 8 635,9 90,9 8 726,7 2024 Förvaltningsfastigheter 8 552,9 61,1 8 614,0 Obeskattade reserver 28,2 1,4 29,6 Räntederivat – -2,2 -2,2 Pensionsavsättning -5,9 0,6 -5,3 Nyttjanderättstillgångar 150,0 1,3 151,3 Leasingskuld -150,1 -1,4 -151,5 Övrigt -0,3 0,3 – Totalt 8 574,8 61,1 8 635,9 Avsättningar till obeskattade reserver Moderbolaget Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för gällande skatteregler. Mnkr Ingående balans Redovisat över resultat- räkningen Utgående balans 2025 Förvaltningsfastigheter 970,5 2,7 973,2 Räntederivat -2,2 -0,4 -2,6 Pensionsavsättning -5,3 0,4 -4,9 Totalt 963,0 2,7 965,7 2024 Förvaltningsfastigheter 887,1 83,4 970,5 Räntederivat – -2,2 -2,2 Pensionsavsättning -5,9 0,6 -5,3 Totalt 881,2 81,8 963,0 Skatt 60 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER Not 11 Bokslutsdispositioner Moderbolaget Mnkr 2025 2024 Avskrivningar utöver plan 0,2 -12,7 Lämnade koncernbidrag -48,2 -60,9 Totalt -48,1 -73,6 Not 12 Obeskattade reserver Moderbolaget Mnkr 2025 2024 Ackumulerade avskrivningar utöver plan Ingående balans 61,0 48,3 Årets avskrivningar -0,2 12,7 Utgående balans 60,8 61,0 Not 13 Immateriella anläggnings tillgångar Redovisningsprinciper Immateriella anläggningstillgångar som förvärvats av koncernen utgörs av e-handelsplattform samt övriga IT-system och redovisas till anskaffnings- värde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Utvecklingsutgifter för nya eller förbättrade processer inom koncernens e-handelsplattform redovisas som en tillgång i rapporten över finansiell ställning om processen är tekniskt och kommersiellt genomförbar och koncernen har tillräckliga resurser för att slutföra processen. Avskrivningsprinciper Avskrivningar redovisas i årets resultat linjärt över immateriella tillgångars beräknade nyttjandeperioder. Den beräknade nyttjandeperioden är 5 år för de immateriella anläggningstillgångarna. Nedskrivningsprövning Immateriella anläggningstillgångar prövas vid varje balansdag avseende eventuellt nedskrivningsbehov. Om indikation finns på att det redovisade värdet inte kan återvinnas, beräknas tillgångens återvinningsvärde. Till- gången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet översti- ger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 169,8 167,8 2,9 2,9 Årets investeringar – 2,2 – – Försäljningar/Utrangeringar – -0,2 – – Utgående anskaffnings- värde 169,8 169,8 2,9 2,9 Ingående avskrivningar -106,7 -73,3 -2,4 -1,9 Årets avskrivningar -30,3 -33,4 -0,5 -0,5 Utgående ackumulerade avskrivningar -137,0 -106,7 -2,9 -2,4 Utgående planenligt restvärde 32,8 63,1 – 0,5 Tillgångar Not 14 Förvaltningsfastigheter Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin i IFRS 13. Initialt redovisas förvalt- ningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltnings- fastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkligt värde baseras på en intern värdering för varje enskild fastighet. Värderingarna görs vid varje kvartalsskifte. Samtliga av koncernen ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet innefattar kommersiella fastigheter med huvudsakligen kontor och butiker vilka behandlats som en klass av tillgångar. Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för repara- tioner och löpande underhåll redovisas som underhållskostnader och ingår i bruttoresultatet. Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk- ningen. Värdeförändringar redovisas netto. Bedömningar och uppskattningar Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar och bedöm- ningar ge en betydande påverkan på koncernens redovisade resultat och ställning. Fastställandet av verkligt värde kräver att koncernledningen gör antaganden om framtida kassaflöden samt fastställer direktavkastnings- krav för varje enskild fastighet. Dessa antaganden baseras på marknadsför- utsättningar, fastighetsspecifika faktorer och genomförda transaktioner. För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden anges nor- malt ett värderingsintervall om cirka +/– 5 procent. Intervallet kan variera beroende på marknadsläget och fastighetsspecifika förändringar. I en min- dre likvid marknad kan osäkerheten vara större. För att illustrera effekterna av förändringar i centrala parametrar såsom direktavkastningskrav och hyresnivåer presenteras en känslighetsanalys. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna anlitas externa obero- ende värderingsföretag för att genomföra värderingar av delar av fastig- hetsbeståndet. De externa värderingarna baseras på etablerade metoder och marknadsdata från relevanta transaktioner. I den interna värderingspro- cessen sker även avstämningar med värderings- och rådgivningsföretag avseende marknadsförutsättningar och gjorda antaganden. De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräk- ningen för posten Förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för posten Värdeförändringar förvaltningsfastigheter. Förändring av förvaltningsfastigheter Mnkr 2025 2024 Ingående verkligt värde 47 115,4 46 742,8 Investeringar i fastighetsbeståndet 1 157,8 975,2 Orealiserad värdeförändring -173,9 -602,6 Utgående verkligt värde 48 099,3 47 115,4 Nyttjanderättstillgångar, tomträtter Nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal utgör per definition en del av förvaltningsfastigheternas värde. Koncernen har valt att redovisa dessa på en separat rad i balansräkningen och även redovisa dessa separat i noter. Upplysningar om förändring av värdet för tomträtter återfinns i not 16 Nyttjanderättstillgångar. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 61 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER ===== SIDA 32 ===== Värdering Värderingspolicy Värderingsprocessen styrs av riktlinjer beslutade av koncernledningen. Värderingsprocess Förvaltningsfastigheterna värderas internt vid varje kvartalsskifte. För att kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång per år, oberoende externa värderingar från värderingsföretag. Värderingsmetod Intern värdering av fastighetsbeståndet görs enligt en variant av ortspris- metoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden, ingen förändring har skett från tidigare år. Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av värdet gjorts enligt en sammanväg- ning av ortsprismetoden och en exploateringskalkyl där nettokapitalise- ringsmetoden används för en färdigbyggd fastighet med avdrag för bygg- kostnader, marknadsmässig vinst för exploatören och hyresvakans under byggtiden. Underlag fastighetsvärdering Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata. Observerbara indata är exempelvis aktuella hyror, faktiska drift- och underhållskostnader, planerade och pågående investeringar samt nuva- rande vakansgrader. Icke observerbara indata utgörs exempelvis av avkast- ningskrav samt förväntningar om framtida hyres- och vakansnivåer. Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad informa- tion om marknadens avkastningskrav i transaktioner av jämförbara fastig- heter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande områden. Även affärer som inte kommit till avslut eller andra påverkande faktorer ger vägled- ning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn tas också till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regi- oner och olika delområden inom regionerna. Informationen stäms av med värderings- och rådgivningsföretag. Bedömningen är att det finns en aktiv marknad utifrån genomförda transaktioner och pågående transaktionspro- cesser, därav bedöms värderingsmodellen vara tillämplig. Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har den senaste femår- sperioden varierat från 3,5 procent till 4,2 procent och uppgick 2025-12-31 till 4,1 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre. Driftnettot baseras på marknadsmässiga hyresintäkter. Hyresintäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fast- igheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent. Verklig genomsnittlig vakansgrad exklusive projekt har den senaste tioår- sperioden varierat mellan 1 och 7 procent och uppgick per 2025-12-31 till 5 procent. Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadministration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvikelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom intervallet 575–675 kronor och bedömd kostnad i värderingen per 2025-12-31 låg på motsvarande nivå. Byggkostnaden baseras på schablonuppgifter samt uppgifter redovi- sade i aktuella tomträttsmål uppräknade med antagen kostnadsutveckling. Därtill görs även ett avdrag för ett marknadsmässigt vinstkrav för exploa- tören och hyresvakans under byggtiden. Koncernen undersöker löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven. Känslighetsanalys Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Fastighetsvärdering innebär en uppskattning av fastighetens marknadsvärde och bygger på beräkningar enligt etable- rade principer tillsammans med ett antal antaganden och bedömningar. För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden anges normalt ett värderingsintervall om cirka +/– 5 procent. Intervallet kan variera beroende på marknadsläget och fastighetsspecifika förändringar. I en mindre likvid marknad kan osäkerheten vara större. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 48,1 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/– 2,4 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering¹ ) Förändring, +/– Resultateffekt före skatt, +/– Hyresintäkter 100 kr per kvm 980 mnkr Fastighetskostnader 50 kr per kvm 490 mnkr Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 660 mnkr Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 990 mnkr ¹) Värdetidpunkt 31 december 2025. Extern värdering För att kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång per år, obero- ende externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 30–40 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet. Under året har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec Advisory. De externa värderingarna per 31 december 2025 omfat- tar 9 fastigheter och motsvarar 39 procent av det internt bedömda mark- nadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten ska representera olika fastighetskategorier, orter, lägen samt teknisk och bygg- nadsmässig standard. De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som upp- går till 19,8 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 19,0 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna. Vid värderingen har följande uppgifter använts: Intervall (vägt genomsnitt) Kontors- och butiksfastigheter 2025 2024 Driftnetto, kr/kvm 2 920–9 220 (5 460) 2 650–9 140 (5 390) Vakans, % 2–5 (4) 2–5 (4) Direktavkastningskrav, Stockholm, % 3,7–4,2 (4,0) 3,7–4,2 (3,9) Direktavkastningskrav, Göteborg, % 4,7–5,0 (4,9) 4,7–5,0 (4,9) Direktavkastningskrav, genomsnitt fastighetsbeståndet, % 4,1 4,1 62 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER Moderbolaget Redovisningsprinciper Moderbolagets förvaltningsfastigheter redovisas enligt koncernens prin- ciper för materiella anläggningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden. I stället tillämpas anskaffningsvärdemetoden med avskrivningar över bedömd nyttjandeperiod för byggnaderna. Anskaffnings- värdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbätt- ringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värde höjning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Låneutgifter aktiveras ej i moderbolaget. I enlighet med undantagsreglerna i RFR 2 för förvaltningsfastigheter, redovisas byggnader som en enda avskrivningsenhet utan uppdelning på komponenter. Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida eko- nomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår. Nedskrivningsprövning Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstill- gångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljnings- värdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktu- ella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassa- inflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde. Avskrivningar Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaff- ningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och beräknad nyttjandeperiod. Uppskrivningar skrivs av på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid. Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av enligt nedan: – Byggnader: Kontor 1 procent – Byggnader: Varuhus, parkeringshus, hotell, restaurang 2 procent – Byggnadsinventarier: 5–20 procent – Markanläggningar: 3,75–5 procent Förvaltningsfastigheter exklusive mark Mnkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärden 6 945,8 6 248,2 Årets investeringar 743,1 697,6 Utgående anskaffningsvärden 7 688,9 6 945,8 Ingående avskrivningar -2 507,8 -2 328,6 Årets avskrivningar -194,4 -179,2 Utgående avskrivningar -2 702,2 -2 507,8 Ingående uppskrivningar 926,4 940,0 Årets avskrivningar -13,6 -13,6 Utgående uppskrivningar 912,8 926,4 Utgående planenligt restvärde 5 899,5 5 364,4 Mark Mnkr 2025 2024 Utgående anskaffningsvärden 1 207,4 1 207,4 Utgående värde uppskrivningar 3 041,4 3 041,4 Utgående planenligt restvärde 4 248,8 4 248,8 Upplysningar om moderbolagets förvaltnings fastigheter Mnkr 2025 2024 Verkligt värde 36 370,8 35 548,7 Taxeringsvärde förvaltningsfastigheter 18 205,5 18 092,6 Not 15 Inventarier Redovisningsprinciper Materiella anläggningstillgångar utgörs huvudsakligen av inventarier och redovisas till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningsprinciper Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier är 3–5 år. Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 128,4 115,9 34,8 34,3 Årets investeringar 20,9 13,7 2,0 1,7 Försäljningar/Utrangeringar -4,9 -1,2 -4,0 -1,2 Utgående anskaffningsvärden 144,4 128,4 32,8 34,8 Ingående avskrivningar -69,3 -49,6 -25,2 -20,8 Årets avskrivningar -22,2 -20,9 -5,3 -5,6 Försäljningar/Utrangeringar 4,3 1,2 4,0 1,2 Utgående ackumulerade avskrivningar -87,2 -69,3 -26,5 -25,2 Utgående planenligt restvärde 57,2 59,1 6,3 9,6 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 63 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER ===== SIDA 33 ===== Not 16 Nyttjanderättstillgångar Redovisningsprinciper Koncernen redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid lea- singavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas initialt till anskaffningsvärde. Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inlednings- datumet till det tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasing- periodens slut. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs av den ej uppsägbara perioden med tillägg för ytterligare perio- der i avtalet om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa kommer att nyttjas. Leasingavgifterna diskonteras med koncernens genomsnittliga marginella upplåningsränta. I de fall leasingavtalets implicita ränta lätt kan fastställas används den räntan. Koncernens genomsnittliga marginella upplåningsränta uppgår per 2025-12-31 till 3,00 procent. Lea- singskulden för koncernens lokaler med hyra som indexuppräknas beräk- nas på den hyra som gäller vid respektive rapportperiods slut. Koncernens avtal för lokaler och mark, ej tomträtter, består i huvudsak av ej uppsägningsbara perioder om ett flertal år, som förlängs med ytterli- gare år om koncernen eller leasegivaren inte säger upp avtalet med 9–24 månaders uppsägningstid. För majoriteten av dessa avtal bedömer koncer- nen att det inte är rimligt säkert att avtalen kommer att förlängas bortom den första perioden. Koncernen har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Leasingskulden per 31 december 2025 uppgick till 1 028 mnkr, varav tomträttsavtalen uppgick till 990 mnkr. T omträtter betraktas enligt IFRS 16 som eviga leasingavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tom- trättsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Kostnaderna för tomträtts- avgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad. För leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en under- liggande tillgång av lågt värde, understigande 50 000 kronor, redovisas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. 2025 Mnkr Tomträtter Lokaler Övrigt Totalt Ingående balans 694,2 40,0 0,2 734,4 Avskrivningar – -8,1 -0,1 -8,2 Omvärdering 295,7 4,3 – 300,0 Utgående balans 989,9 36,2 0,1 1 026,2 2024 Ingående balans 694,2 33,4 0,3 727,9 Tillkommande – – 0,3 0,3 Avskrivningar – -7,8 -0,2 -8,0 Omvärdering – 14,4 -0,2 14,2 Utgående balans 694,2 40,0 0,2 734,4 För löptidsanalys av leasingskulderna och effekterna av IFRS 16 på kassautflödet, se not 24. Effekter av IFRS 16 2025 2024 Mnkr Resultat Balans Totalt Resultat Balans Totalt Av- och nedskrivningar nyttjanderättstillgångar -8,2 – -8,2 -8,1 – -8,1 Ränta på leasingskulder -31,8 – -31,8 -25,1 -0,0 -25,1 Variabla avgifter som inte ingår i värdering av leasingskulden -1,0 – -1,0 -1,0 – -1,0 Intäkter från nyttjanderättstillgångar 8,8 – 8,8 5,1 – 5,1 Korttidsleasing/leasar av lågt värde -1,7 – -1,7 -2,0 – -2,0 Nettoeffekt -33,9 – -33,9 -31,1 0,0 -31,1 Not 18 Varulager Redovisningsprinciper Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljnings- värdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid förvärvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats och skick. Bedömningar och uppskattningar Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, minskat med beräknade försäljningskostnader. Verkligt utfall av framtida försäljningspriser kan komma att avvika från gjorda bedömningar. Den valda metoden innebär att eventuell inkurans i varulagret har beaktats. Varulagret utgjorde 0,4 procent (0,5) av koncernens balansomslutning och 6,2 procent (8,3) av koncernens nettoomsättning. Varulagrets värde i redovisningen avser enbart egenägda varor. Koncernen tillhandahåller även lagerhållning åt partnerleverantörer där koncernen inte äger varorna och betraktas således inte som en tillgång. Not 17 Långfristiga fordringar Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Ingående balans 20,2 22,7 20,1 22,7 Årets förändring -1,6 -2,5 -1,5 -2,6 Utgående balans 18,6 20,2 18,6 20,1 64 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER Not 19 Kundfordringar Redovisningsprinciper Kund- och hyresfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 21 avseende finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Kundfordringar 26,5 23,2 0,3 0,6 Hyresfordringar 19,5 9,4 4,0 2,6 Totalt 46,0 32,6 4,3 3,2 Hyresfordringar aviseras i förskott varav merparten kvartalsvis. Kundford- ringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster uppgick till 10,2 mnkr (5,6). Nedskrivning görs enligt bedömning av förvän- tade kreditförluster. Not 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Upplupna hyresintäkter 24,3 22,4 17,4 20,1 Upplupna intäkter 10,5 13,3 0,7 0,5 Förutbetalda kostnader 55,6 58,1 11,7 13,2 Förutbetalda räntekostnader 1,6 0,1 1,6 0,1 Upplupna ränteintäkter 3,7 1,7 3,7 1,7 Totalt 95,7 95,6 35,1 35,6 Not 21 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Redovisningsprinciper Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IFRS 9. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rap- port över finansiell ställning inkluderar på tillgångssidan hyres- och kund- fordringar, likvida medel, lånefordringar , övriga fordringar samt derivat med positivt värde. Bland skulder återfinns lån, övriga finansiella skulder, exem- pelvis leverantörsskulder samt derivat med negativt värde. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finansiell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmäs- siga villkor. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskul- der tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra till- gången. Upplåning redovisas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har ingåtts. Hufvudstaden fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IFRS 9; upplupet anskaffningsvärde och verkligt värde via resultaträkningen. Klassificeringen baseras på karaktären av tillgångens kassaflöden och på den affärsmodell tillgången omfattas av. Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Initialt redovisas värde på lån till verkligt värde, netto efter eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde. Eventuell vinst eller förlust som uppkommer om lånet löses i förtid redovisas i resultaträkningen. Finan- siella tillgångar som ingår i denna kategori är hyres- och kundfordringar, likvida medel, lånefordringar samt övriga fordringar. Finansiella skulder som ingår i denna kategori är lån, samt övriga finansiella skulder, exempelvis leverantörsskulder. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar och skulder som ingår i denna kategori är derivat (ränteswapavtal). Derivat värderas till verkligt värde via resultaträkningen och enligt IFRS 13 värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på en aktiv mark- nadsdata som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. För samtliga derivat finns ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart i händelse av obestånd. Nedskrivning av finansiella tillgångar De redovisade värdena för koncernens tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde prövas vid varje rapporttillfälle för att bedöma om det finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indikation finns görs en beräkning av tillgångens återvinningsvärde, vilket definieras som det högsta av verkligt värde minus försäljningskostna- der och dess nyttjandevärde. Koncernen redovisar som princip förväntade kreditförluster för samtliga finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. För hyres- och kundfordringar värderas de förväntade kreditförlusterna utifrån fordringarnas hela återstående avtalsenliga löptid. Koncernen använder en matris för beräkning av dessa förväntade kreditförluster med olika förvän- tade förlustgrader utifrån hur länge fordringarna är sena i sina betalningar. Förlustgraderna har beräknats utifrån historiska erfarenheter som sedan kompletterats med justeringar för de specifika förhållanden som råder per balansdagen samt förväntade förändringar i kundernas betalningskapa- citet. Koncernen betraktar en 90 dagars försening av avtalsenliga betal- ningar som en betydande ökning av kreditrisk och vid detta tillfälle så anses fordran vara kreditförsämrad och förlustreserven beräknas såsom nuvärdet av de förväntade kassaflödena diskonterade med fordrans ursprungliga effektivränta. Mål och policy avseende finansiell riskhantering Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs utifrån en av styrelsen beslutad finanspolicy som syftar till att säkerställa koncernens finansie- ringsbehov med grund i en riskbegränsad och kostnadseffektiv finansiering. Finansfunktionens arbete bedrivs enligt formaliserade riktlinjer, välutveck- lade system och en tydligt definierad arbetsfördelning. Detta säkerställer en robust intern kontroll samt underlättar en effektiv uppföljning av verksam- heten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om den finansiella utvecklingen och planeringen. Kapitalhantering Hufvudstadens målsättning är att arbeta strategiskt och strukturerat med likviditetsoptimering. T emporära likviditetsöverskott ska primärt användas för att amortera befintliga lån eller placeras i finansiella instrument som kännetecknas av hög likviditet och låg risk. Koncernen ska öka resultatet från den löpande verksamheten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investe- ringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Finansiering och kapitalstruktur HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 65 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER ===== SIDA 34 ===== Risker Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditris- ker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall och en räntebindning som följer den aktuella strategiska inriktningen. Ingen upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen har en begränsad expo- nering för valutakursrisk. NK Retail säkrar viss del av inköp i utländsk valuta så att nettoexponeringen är låg. Upplåning sker både med kort och lång räntebindning. Finansieringsrisk Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansie- ring för verksamheten vid en given tidpunkt. Hufvudstaden ska eftersträva att arbeta med tre till fem kreditgivare och en låneportfölj med spridda för- fall. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och säkerställa att finansiering kan erhållas har bolaget lånelöften som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Hufvudstaden har även ett etablerat certifikatsprogram med en ram om 3,0 mdkr samt ett MTN-program med en ram om 12,0 mdkr. Dessa program syftar till att säkerställa en strukturerad och diversifierad tillgång till ytterligare finansieringskällor. Rullande progno- ser upprättas för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Hufvudstadens allmänna och finansiella åtaganden, covenanter, är likartade i de olika kreditavtalen. Bolaget ska ha en soliditet om minst 30 procent, räntetäckningsgrad om minst 1,2–2,0 gånger samt belåningsgrad som inte överskrider 50–65 procent. Bolaget har betryggande marginaler till kredit- givarnas covenanter. Finansiella nyckeltal 2025 2024 Genomsnittlig räntebindningstid 2,2 år 2,2 år Genomsnittlig kapitalbindningstid 2,4 år 2,2 år Genomsnittlig effektiv ränta 2,8 % 2,8 % inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften 2,9 % 2,9 % Total upplåning 11 350 mnkr 9 800 mnkr (varav grön finansiering) (9 250 mnkr) (7 200 mnkr) Räntebärande nettoskuld 10 778 mnkr 9 327 mnkr Leasingskuld enligt IFRS16 1 028 mnkr 736 mnkr Total nettoskuld 11 805 mnkr 10 063 mnkr Lånelöften 5 000 mnkr 5 500 mnkr (varav outnyttjat) (5 000 mnkr) (5 500 mnkr) Utrymme certifikatsprogram 2 400 mnkr 2 900 mnkr Utrymme MTN-program 2 750 mnkr 3 800 mnkr Nettobelåningsgrad 24,5 % 21,4 % Soliditet 56 % 59 % Räntetäckningsgrad 4,5 ggr 4,5 ggr Likvidflöden, 2025-12-31 Förfalloår Ränta krediter, mnkr Ränta derivat, mnkr Förfall krediter, mnkr Andel, % 2026, kv 1 -109,3 -3,1 1 100 10 2026, kv 2 -52,2 -2,9 1 000 9 2026, kv 3 -46,9 -2,9 – – 2026, kv 4 -81,8 -2,9 1 000 9 2027 -239,5 -11,4 2 350 21 2028 -183,6 -9,2 2 000 17 2029 -126,7 -2,4 2 100 18 2030 -55,0 -0,5 1 800 16 Totalt -895,0 -35,3 11 350 100 För att beräkna likvidflöden för krediter samt för det rörliga benet i ränte- swapparna har Stiborräntan per balansdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginaler har antagits vara oförändrade mot uppgif- terna per bokslutet fram till respektive kredits förfall då slutamortering har antagits. Utöver ovanstående finns övriga kortfristiga skulder som även innefattar leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar. Ränterisk Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens resultat. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvud- sak av eget kapital samt upplåning. Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hanteringen av ränterisker. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av rän- tebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan på resultatet vid en större rörelse i marknadsräntorna. Detta innebär att koncernens räntebindning i normalfallet ska vara 1–4 år. För att begränsa risken struktureras räntebindningen utifrån utvecklingen på den finansiella marknaden. Differentiering av räntebindningstiden med kort, normalt 3–6 månader, och lång räntebindning, normalt 5–7 års löptid, sker med utgångs- punkt i omvärldsanalys och kriterier i finanspolicyn. För att uppnå önskad räntebindningsstruktur har koncernen ingått räntederivatavtal för att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntorna. Underliggande krediter till ett nominellt belopp om 2 300 mnkr (1 000) är säkrade via räntederivat med förfallotidpunkter under 2028–2030. Därutöver löper 5 450 mnkr av total upplåning med fast ränta. Det verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den 31 december 2025 till -12,4 mnkr (-10,8). Det negativa värdet förklaras av en nedgång av marknadsräntorna. Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Samtliga derivat är klas- sificerade som nivå 2 enligt IFRS 13. För samtliga derivat finns ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart i händelse av obestånd. Koncernens räntebindningstid var 2,2 år (2,2 år). En förändring av marknadsräntan om +1 procentenhet med antagandet om att låneskulden och kreditmarginaler är oförändrade samt att Stiborräntan per balansdagen används för framtida ränteperioder, skulle öka Hufvudstadens räntekostnad med 23 mnkr (22), och vid en förändring av marknadsräntan på -1 procent- enhet skulle Hufvudstadens räntekostnad minska med 23 mnkr (22). Kreditrisk Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens ford- ringar. Målet är att minimera kreditrisken genom förskottshyror och att endast göra kreditaffärer med större finansieringsinstitut. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar och likvida medel vilka per årsskiftet hade ett bokfört värde om cirka 46 mnkr respektive cirka 572 mnkr vilket innebär att koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker. Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Hufvudstaden begränsar kreditriskexponeringen från kund- och hyresfordringar genom att medvetet välja kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa riskerna ytterligare kreditkontrolleras koncer- nens kunder genom inhämtande av information från olika kreditupplysnings- företag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt säkerhet i form av deposition, bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar förskottsaviseras. Koncentration av kreditrisk, 2025-12-31¹ ) ²) Årshyra, tkr Antal kunder Summa årshyra, tkr Andel, % 0–99 59 2 179 0,1 100–499 46 13 585 0,6 500–999 58 43 814 2,0 1 000–2 499 132 232 027 10,6 2 500–4 999 112 411 715 18,8 5 000–9 999 71 494 835 22,6 10 000– 46 989 074 45,2 Totalt 524 2 187 230 100,0 ¹) Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen. ²) Årshyra per 2025-12-31. 66 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER Koncernens tio största hyresgäster representerar 20 procent av den totala kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 5 procent, vilket innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är relativt begränsad. Verkligt värde Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad, till exempel finansiella tillgångar eller skulder som innehas för handel, base- ras på noterade marknadspriser på balansdagen. Det noterade priset som används är den aktuella köpkursen. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstek- niker. Verkliga värden fastställs genom diskontering av framtida betalnings- flöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument. För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder och liknande, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redovisat värde då dessa instrument har en kort löptid. Det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med redovisat värde. Upplysningar om verkliga värden, finansiella instrument Redovisat till verkligt värde via resultatet Redovisat till upplupet anskaffningsvärde Upplysning om verkligt värde Mnkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Koncernen Långfristiga fordringar 18,6 20,2 18,6 20,2 Kortfristiga fordringar 97,0 58,9 97,0 58,9 Likvida medel 572,5 472,6 572,5 472,6 Långfristiga skulder 12,4 10,8 8 273,6 7 125,7 8 286,5 7 223,3 Kortfristiga skulder 3 447,2 3 038,6 3 497,3 3 039,5 Moderbolaget Långfristiga fordringar 18,6 1 183,6 18,6 1 183,6 Kortfristiga fordringar 4 598,1 320,4 4 598,1 320,4 Likvida medel 559,2 456,5 559,2 456,5 Långfristiga skulder 12,4 10,8 8 494,2 7 346,2 8 507,1 7 443,8 Kortfristiga skulder 3 374,8 3 695,3 3 394,9 3 696,2 För obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 20,6 mnkr (87 ,7). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 13 vilket betyder att värdet har beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar. Not 22 Ränte- och finansiella intäkter Redovisningsprinciper Finansiella intäkter består av ränteintäkter samt orealiserade och reali- serade vinster på finansiella placeringar. Ränteintäkter beräknas enligt effektivräntemetoden. Marknadsvärdering av derivatavtal redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik i rapport över resultat. Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Ränteintäkter, kortfristiga placeringar 6,6 13,4 6,5 13,2 Ränteintäkter, koncernföretag 30,3 47,0 Utdelning, dotterbolag 3 950,7 – Erhållna koncernbidrag, dotterbolag 188,2 76,9 Totalt 6,6 13,4 4 175,7 137,1 Samtliga finansiella intäkter avser finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde. Not 23 Ränte- och finansiella kostnader Redovisningsprinciper Finansiella kostnader består av räntekostnader samt orealiserade och realiserade förluster på finansiella placeringar. Räntekostnader beräknas enligt effektivräntemetoden. Räntekostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal och likvidflöden från dessa avtal resultatförs för den period de avser. Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Räntekostnader, upplåning 294,9 287,0 294,9 287,1 Räntekostnader, leasingskulder 31,8 25,1 – – Övriga finansiella kostnader 24,0 22,5 23,8 22,2 Totalt 350,7 334,6 318,7 309,3 Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat vilka värde- ras till verkligt värde. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 67 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER ===== SIDA 35 ===== Not 24 Räntebärande skulder Redovisningsprinciper Räntebärande skulder redovisas enligt de principer som beskrivs i not 21 avseende skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Långfristiga skulder Banklån 1 500 1 000 1 500 1 000 Obligationslån 6 750 6 100 6 750 6 100 Leasingskuld 1 020 728 – – Totalt 9 270 7 828 8 250 7 100 Kortfristiga skulder Banklån – 500 – 500 Obligationslån 2 500 2 100 2 500 2 100 Certifikatslån 600 100 600 100 Leasingskuld 8 8 – – Totalt 3 108 2 708 3 100 2 700 Lånelöften 5 000 5 500 5 000 5 500 Upptagna banklån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäcknings- grad. För ytterligare information om covenanter, se not 21. Upptagna obligations- och certifikatslån säkerställs ej. Kapitalbindning, lånevillkor och effektiv ränta 2025-12-31 Förfalloår Genom snittlig effektiv ränta, %¹) Nominellt belopp, mnkr Banklån Obligationer Certifi kat 2026 1,4 – 2 500 600 2027 2,7 1 000 1 350 – 2028 2,9 500 1 500 – 2029 3,6 – 2 100 – 2030 3,3 – 1 800 – Totalt 1 500 9 250 600 ¹) Exklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. Förfallostruktur derivatinstrument Förfalloår Nominellt belopp, mnkr Marknadsvärde, mnkr Genom snittlig ränta, % 2028 1 000 -2,0 3,0 2029 1 000 -11,8 2,7 2030 300 1,4 3,4 Totalt 2 300 -12,4 2,9 En beskrivning av ränterisk och riskhantering finns i not 21. Avstämning av skulder hänförliga till finansierings versamheten 2025 Mnkr Ingående balans Upptagna lån Amortering Utgående balans Banklån 1 500 500 -500 1 500 Obligationslån 8 200 3 150 -2 100 9 250 Certifikatslån 100 960 -460 600 Totalt 9 800 4 610 -3 060 11 350 2024 Mnkr Ingående balans Upptagna lån Amortering Utgående balans Banklån 2 200 – -700 1 500 Obligationslån 6 100 3 100 -1 000 8 200 Certifikatslån 1 100 1 100 -2 100 100 Totalt 9 400 4 200 -3 800 9 800 Leasetagare Koncernen leasar flera typer av tillgångar, främst tomträtter, lokaler, maskiner och IT-utrustning. Inga leasingavtal innehåller covenanter eller andra begränsningar utöver säkerheten i den leasade tillgången. Leasingskulder Koncernen Mnkr 2025 2024 Kortfristiga 8,2 7,9 Långfristiga 1 019,6 727,9 Leasingskulder som ingår i rapporten över finansiell ställning 1 027,8 735,8 Belopp redovisade i rapporten över kassafl öden Koncernen Mnkr 2025 2024 Summa kassautflöden hänförliga till leasingavtal 34,8 35,0 Ovanstående kassautflöde inkluderar belopp för leasingavtal som redovisas som leasingskuld, belopp som betalas för variabla leasingav gifter, korttids- leasing och leasar av lågt värde. Löptidsanalys leasingavgifter Koncernen Mnkr 2025 2024 < 1 år 8,2 7,9 1 år–2 år 8,3 6,9 2 år–3 år 4,6 5,6 3 år–4 år 1,6 4,6 4 år–5 år 1,0 1,6 > 5 år¹) 1 004,1 709,2 Summa diskonterade leasingavgifter 1 027,8 735,8 ¹) Utav diskonterade leasingavgifter som förfaller efter 5 år ingår diskonterade tomträttsavgälder om 989,9 mnkr. Totalt innehar koncernen 4 stycken tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgälder summerar till 29,7 mnkr odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal kommer att omförhandlas inom tidsperioden 6-10 år vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäl- dernas storlek. Löptidsanalys leasingavgifter Moderbolaget Mnkr 2025¹) 2024¹) < 1 år 22,7 13,6 1 år–5 år 88,6 52,3 > 5 år 83,9 61,9 Summa odiskonterade leasingavgifter 195,2 127,8 ¹) Tomträttsperioden för Orgelpipan 7 löper till och med 2034-10-31. Tomträttsavgälden från 2024-11-01 till och med 2034-10-31 är föremål för förhandling. 68 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER Not 25 Eget kapital Redovisningsprinciper T otalt eget kapital definieras som eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. I eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare ingår övrigt tillskjutet kapital och balanserade vinstmedel. Aktiekapital Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma rätt till andel i bolagets nettotillgångar och vinster. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C är inte börsnoterade. Per den 31 december uppgick aktiekapitalet till 1 056,4 mnkr (1 056,4) fördelat på 21 1 271 933 aktier, varav 203 401 429 av serie A och 7 870 504 av serie C. Varje aktie har ett kvotvärde om 5 kronor. Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har 400 220 C-aktier omvandlats till A-aktier. Hufvudstadens eget innehav uppgår till 16 965 000 A-aktier. Återköpen genomfördes 2003, 2020 och 2025. Antal utestående aktier uppgick till 194 306 933 aktier (202 306 933). Inga instrument finns som innebär att utspädning av antalet aktier kan ske. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost. Utdelning Under 2025 lämnades en utdelning om 2,80 kronor per aktie eller totalt 566 459 412 kronor. För 2025 föreslår styrelsen årsstämman en utdelning om 2,90 kronor per aktie eller totalt 563 490 106 kronor. Resultat per aktie Vid beräkning av resultat per aktie har årets totalresultat och genomsnittligt antal aktier använts. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktie- ägare och inga utspädningseffekter föreligger. 2025 2024 Årets resultat, mnkr 836,6 364,6 Genomsnittligt antal utestående aktier 200 074 140 202 306 933 Resultat per aktie, kr 4,18 1,80 Not 26 Övriga avsättningar I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande kapitalförsäkring för medarebetare i delar av koncernledningen. Not 27 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Mervärdesskatt 80,9 36,9 78,9 44,2 Övrigt 104,9 94,8 15,1 13,6 Totalt 185,8 131,7 94,0 57,8 Not 28 Upplupna kostnader och förut betalda intäkter Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Förutbetalda hyresintäkter 347,4 337,8 251,8 262,6 Upplupna räntekostnader 139,9 116,4 139,9 116,4 Övriga upplupna kostnader 125,6 93,5 68,3 43,7 Totalt 612,9 547,7 460,0 422,7 Operativa skulder HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 69 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER ===== SIDA 36 ===== Not 29 Andelar i koncernföretag Redovisningsprinciper Moderbolagets andelar i koncernföretag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Direktägda bolag Organisations- nummer Säte Kapital (röster), % Antal Nominellt värde, tkr Redovisat värde 2025, mnkr AB Citypalatset 556034-7246 Stockholm 100 1 200 120 1 111,1 Aktiebolaget Cityparkering 556020-7440 Stockholm 100 200 100 – Cecil Coworking AB 559242-1506 Stockholm 100 1 000 100 5,1 Fastighets AB Hufvudstaden 556014-4411 Stockholm 100 500 250 0,2 Fastighetsaktiebolaget Medusa 556018-7238 Stockholm 100 300 300 32,3 Förvaltnings AB Birger Jarl 556209-4614 Stockholm 100 200 100 – Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr 1 556019-5405 Stockholm 100 150 150 2 800,0 Gbg Inom Vallgraven 3-2 AB 556724-2531 Stockholm 100 1 000 100 0,0 Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB 556556-7038 Stockholm 100 200 100 0,1 NK Cityfastigheter AB 556023-1267 Stockholm 100 1 680 168 1 449,7 Parkaden AB 556085-3599 Stockholm 100 5 000 500 0,3 Utgående balans 5 398,8 Indirekt ägda bolag Organisations- nummer Säte Kapital (röster), % Antal Nominellt värde, tkr AB Nordiska Kompaniet 556008-6281 Stockholm 100 19 460 666 97 303 Aktiebolaget Hamngatsgaraget 556068-6601 Stockholm 100 3 000 300 Fastighetsaktiebolaget Stockholms City 556019-4358 Stockholm 100 7 776 7 776 Hotel Stockholm AB 556031-4303 Stockholm 100 10 000 1 000 NK Concession Aktiebolag 556313-8733 Stockholm 100 1 000 100 NK Retail AB 559268-4103 Stockholm 100 10 000 000 10 000 NK Service AB 559401-3491 Stockholm 100 100 000 1 Koncernstruktur Förändring i innehav av koncernföretag Under året har moderbolaget avyttrat andelarna i AB Nordiska Kompaniet internt inom koncernen. NK Cityfastigheter AB har förvärvats internt inom koncernen från AB Nordiska Kompaniet och ett ovillkorat aktieägartillskott har lämnats till NK Cityfastigheter AB. Moderbolaget Mnkr 2025 2024 Ingående redovisat värde 5 398,4 5 398,4 Förvärv 0,4 – Lämnade aktieägartillskott 1 449,3 – Avyttringar -1 449,3 – Utgående redovisat värde 5 398,8 5 398,4 Not 30 Närstående Närstående Transaktioner Huvudägare Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från L E Lundbergföretagen AB och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har skett med L E Lund- bergföretagen AB. Fredrik Lundberg, som är VD och huvudägare i L E Lundbergföretagen, erhöll 2025 ett arvode som styrelseordförande i Hufvudstaden om 575 000 kronor. Presentation av ägare finns på sidorna 92–93. Styrelse Ingen styrelseledamot har direkt eller indirekt varit delak- tig i någon affärstransaktion med Hufvudstaden. Presen- tation av styrelsen finns på sidorna 88–89, för uppgift om ersättningar, se not 8. Koncernledning Ingen ledande befattningshavare har direkt eller indirekt varit delaktig i någon affärstransaktion med Hufvudstaden. Presentation av koncernledningen finns på sidorna 90–91, för uppgift om ersättningar, se not 8. Koncernbolag Bolag framgår av not 29. Koncernintern omsättning avser främst hyror och uppgick under året till 249,8 mnkr (254,9). Not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 2024 2025 2024 Fastighetsinteckningar för skulder till kreditinstitut 1 500,0 3 000,6 1 500,0 3 000,6 (varav inteckningar i dotterföretags fastigheter) (–) (863,5) Andra långfristiga fordringar 18,6 20,2 18,6 20,1 Övrigt 0,5 0,5 – – Totalt 1 519,1 3 021,3 1 518,6 3 020,7 Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade pantbrev finns i eget förvar. Inga eventualförpliktelser finns. Not 32 Händelser efter balansdagen Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Övrigt 70 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / FINANSIELLA NOTER Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen beslutades och undertecknades av styrelsen den 12 februari 2026 Fredrik Lundberg Anders Nygren Styrelseordförande Verkställande direktör Styrelseledamot Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Katarina Ljungqvist Fredrik Persson Sten Peterson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 13 februari 2026 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balans räkning står till bolags stämmans förfogande, disponeras enligt följande. Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på hufvudstaden.se och kan även erhållas kostnads fritt från bolaget på begäran. Balanserad vinst 860 981 983 kr Årets resultat 4 447 911 711 kr 5 308 893 694 kr Till aktieägarna utdelas 2,90 kronor per aktie 563 490 106 kr Balanseras i ny räkning 4 745 403 588 kr 5 308 893 694 kr Förslag till vinstdisposition HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 71 FINANSIELLA RAPPORTER / FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION ===== SIDA 37 ===== Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för Hufvudstaden AB (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna 84–89 respektive 5, 11, 32–35, 42–43 samt 95–107. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 5, 8–11, 32–71, 76–79, 82, 84–89 samt 95–107 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten och den lagstadgade hållbarhets- rapporten på sidorna 84–89 respektive 5, 11, 32–35, 42–43 samt 95–107. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över resultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon- cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsför- ordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rappor- terna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångs- punkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig gransk- ning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till bolagets och koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegent- ligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgär- ders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rappor- terna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan- den om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Intäktsredovisning Nettoomsättningen uppgår till 3 292 MSEK och är en väsentlig post i resultaträkningen. Koncernen har olika intäktsslag som består av hyresintäkter och närliggande intäktsflöden samt intäkter från detaljhandelsverksam- heten från NK Retail. De olika intäktsströmmarna har olika karaktär vilket leder till olika processer för intäktsredovisning För ytterligare beskrivning se redovisningsprinciper i not 1 samt noterna 2 och 3 för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts av nedan aktiviteter. Vi har: – Utvärderat koncernens processer för intäktsredovisning. – Stickprovsvis testat ett urval kontroller i processen för hyresintäkter. – Utfört dataanalyser för att säkerställa att alla hyresavtal har aviserats. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), org.nr 556012-8240 72 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / REVISIONSBERÄTTELSE – Testat att ett urval av hyresaviseringar stämmer mot hyresavtal. – Testat ett urval av kassatransaktioner mot köpebevis och huvudbok. – Utvärderat rutiner och processer för kassahantering i detaljhandelsverksamheten. Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav. Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde och uppgår till 48 099 MSEK per 31 december 2025. Värdet av fastigheterna fastställs på basis av interna värderingar. Viktiga antaganden i värderingarna är bland annat modellval, marknadens avkastningskrav, långsiktig vakansgrad och hyres- nivåer. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna har före- tagsledningen även inhämtat externa värderingar från oberoende fastighetsvärderare för en delmängd av fastighetsbeståndet. I alla värderingar som baseras på uppskattningar om framtida utfall finns en inneboende osäkerhet i värdebedömningen. För ytterligare beskrivning se redovisningsprinciper i not 1 samt not 14 för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts av nedan aktiviteter. Vi har: – Utvärderat den interna värderingsprocessen. – Stickprovsvis testat indata i ett urval interna värderingar. – Kontrollberäknat ett urval fastighetsvärderingar. – Utvärderat väsentliga antaganden inklusive direktavkastningskrav, hyresnivåer och långsiktig vakansgrad. – Stämt av de interna värderingarna mot de externa värderingar som bolaget inhämtat. Därutöver har avstämning gjorts av de interna värderingarna mot vår egen uppfattning av marknadens prissätt- ning av liknande tillgångar. Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–7, 10–35, 80–81 samt 90–113. Ersättningsrapporten som vi inhäm- tade före datumet för denna revisionsberättelse utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för annan information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi- fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan- siella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsre- dovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlighe- ter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsre- dovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspek- tionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk- törens förvaltning för Hufvudstaden AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla- get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes etiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 73 FINANSIELLA RAPPORTER / REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 38 ===== Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö- pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm- melse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseleda- mot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis- ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden för Hufvudstaden AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Hufvudstaden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål- senliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt- gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisions- sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern- redovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåt- gärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran- skade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflö- desanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. 74 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA RAPPORTER / REVISIONSBERÄTTELSE Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 84–89 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo- visningslagen. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revi- sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med års- redovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 5, 11, 32–35, 42–43 samt 95–107 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen enligt den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm, utsågs till Hufvudstaden AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 20 mars 2025 och har varit bolagets revisor sedan 25 mars 2021. Stockholm den 13 februari 2026 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 75 FINANSIELLA RAPPORTER / REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 39 ===== 2025 2024 2023 2022 2021 Resultaträkningar, mnkr Nettoomsättning 3 292 3 179 2 962 2 746 2 488 Driftkostnader -347 -290 -278 -252 -226 Underhåll -31 -32 -46 -32 -26 Fastighetsskatt -237 -237 -236 -227 -204 Administration -143 -127 -113 -109 -106 Övriga segment, kostnader -900 -942 -819 -772 -582 Bruttoresultat 1 635 1 552 1 469 1 354 1 344 Central administration -60 -54 -53 -56 -58 Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 575 1 498 1 416 1 298 1 286 Jämförelsestörande poster – – 370 – – Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -174 -603 -4 042 -209 2 579 Värdeförändringar räntederivat -2 -11 – – – Rörelseresultat 1 400 884 -2 256 1 089 3 865 Finansiella intäkter och kostnader -344 -321 -279 -185 -139 Resultat före skatt 1 056 563 -2 535 904 3 726 Skatt -219 -198 608 -182 -771 Årets resultat 837 365 -1 927 722 2 955 Balansräkningar, mnkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter 48 099 47 115 46 743 49 547 48 790 Övriga anläggningstillgångar 1 135 877 912 876 863 Omsättningstillgångar 952 882 789 812 1 446 Summa tillgångar 50 186 48 874 48 444 51 235 51 099 Eget kapital och skulder Eget kapital 27 859 28 607 28 789 31 262 31 066 Räntebärande skulder 12 378 10 536 10 129 9 712 9 916 Övriga skulder och avsättningar 9 948 9 731 9 526 10 261 10 117 Summa eget kapital och skulder 50 186 48 874 48 444 51 235 51 099 Fastighetsbeståndet Verkligt värde, mdkr 48,1 47,1 46,7 49,5 48,8 Taxeringsvärde, mdkr 24,2 24,2 23,6 23,5 20,9 Uthyrbar yta, 1 000 kvm 391,0 390,8 390,8 386,6 386,5 Hyresvakansgrad, % 8,6 7,1 8,8 7,0 7,3 Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 5,1 5,0 5,7 4,0 5,9 Ytvakansgrad, % 13,2 11,1 12,9 11,2 10,2 Ytvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 7,4 6,7 7,7 5,8 7,9 Investeringar i fastigheter, mnkr 1 158 975 1 238 966 574 Överskottsgrad, % 69,1 70,4 69,6 69,8 71,0 Driftnetto, mnkr 1 695,7 1 633,3 1 542,3 1 434,7 1 374,1 Driftnetto per kvm¹) 4 337 4 179 3 946 3 712 3 556 ¹) Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Inklusive koncerninterna hyresintäkter. Flerårsöversikt 76 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 NYCKELTAL / FLERÅRSÖVERSIKT 2025 2024 2023 2022 2021 Finansiella nyckeltal Förvaltningsresultat efter skatt, mnkr 1 106 1 036 1 433 1 025 1 032 Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik), mnkr 1 106 1 036 1 063 1 025 1 032 Avkastning på eget kapital, % 3,0 1,3 -6,4 2,3 9,9 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,5 3,0 3,0 2,8 3,0 Avkastning på sysselsatt kapital, % 3,5 2,3 -5,6 2,6 9,8 Soliditet, %1) 56 59 59 61 61 Räntetäckningsgrad, ggr¹) 4,5 4,5 4,9 7,7 9,3 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,4 0,3 0,3 0,3 Nettobelåningsgrad fastigheter, %¹) 24,5 21,4 20,9 18,7 17,9 Bruttomarginal, % 49,7 48,8 49,6 49,3 54,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten, mnkr 1 321 1 235 1 385 1 024 994 Årets kassaflöde, mnkr 100 90 -71 -729 398 Medelantal anställda 483 494 477 441 416 Data per aktie (inga utspädningseffekter finns) Förvaltningsresultat efter skatt, kr 5,53 5,12 7,08 5,07 5,10 Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik), kr 5,53 5,12 5,25 5,07 5,10 Årets resultat, kr 4,18 1,80 -9,53 3,57 14,61 Utdelning, kr 2,902) 2,80 2,70 2,70 2,60 Utdelningsandel, % 582) 61 61 62 58 Eget kapital, kr 143,38 141,40 142,30 154,53 153,56 Fastigheternas verkliga värde, kr 247,54 232,89 231,05 244,91 241,17 Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 6,60 6,11 6,85 5,06 4,91 Årets kassaflöde, kr 0,50 0,45 -0,35 -3,60 1,97 Börskurs serie A vid årets slut, kr 124,00 121,10 142,10 148,30 135,20 P/E-tal, ggr 29,7 67,3 -14,9 41,5 9,3 Börskurs/eget kapital, % 86,5 85,6 99,9 96,0 88,0 Direktavkastning, % 2,32) 2,3 1,9 1,8 1,9 Långsiktigt substansvärde, kr 189 185 185 201 199 Aktuellt substansvärde, kr 178 174 175 189 188 Avyttringsvärde, kr 143 141 142 155 154 Antal utestående aktier vid årets slut 194 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 Genomsnittligt antal utestående aktier under året 200 074 140 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 Totalt antal aktier vid årets slut 211 271 933 211 271 933 211 271 933 211 271 933 211 271 933 ¹) Hufvudstaden presenterar vissa finansiella mått som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal. Syftet med dessa är att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. De nyckeltal som klassificerats som alternativa nyckeltal definieras på sidan 82 och härledning återfinns på sidorna 78–79. ²) Enligt styrelsens förslag. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 77 NYCKELTAL / FLERÅRSÖVERSIKT ===== SIDA 40 ===== Härledning av alternativa nyckeltal Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som redovisas är alternativa nyckeltal, det vill säga ett finansiellt mått som inte definieras enligt IFRS eller årsredovisningslagen och som används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. Definitioner till nyckeltal återfinns i Definitioner och ordlista, se sidan 82. Nedan presenteras härled- ning av alternativa nyckeltal. Mnkr Helår 2025 Helår 2024 Helår 2023 Helår 2022 Helår 2021 Nettovinst från den löpande verksamheten Resultat före skatt 1 056 563 -2 535 904 3 726 Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 176 613 3 672 209 -2 579 Schablonberäknad bolagsskatt -254 -242 -234 -229 -236 Nettovinst från den löpande verksamheten 978 934 903 884 911 Avkastning på eget kapital, justerad Årets resultat efter skatt 837 365 -1 927 722 2 955 Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 176 613 3 672 209 -2 579 Återläggning skatt på jämförelsestörande poster och värdeförändringar -36 -126 -833 -43 531 Årets resultat, justerad 977 852 912 888 907 Genomsnittligt eget kapital 28 233 28 698 30 026 31 164 29 842 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,5 3,0 3,0 2,8 3,0 Soliditet Eget kapital 27 859 28 607 28 789 31 262 31 066 Balansomslutning 50 186 48 874 48 444 51 235 51 099 Soliditet, % 56 59 59 61 61 Nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder 8 250 7 100 7 300 6 500 7 000 Långfristiga leasingskulder 1 020 728 721 703 707 Kortfristiga räntebärande skulder 3 100 2 700 2 100 2 500 2 200 Kortfristiga leasingskulder 8 8 8 9 9 Likvida medel -572 -473 -382 -453 -1 182 Nettoskuld 11 805 10 063 9 747 9 259 8 734 Nettobelåningsgrad fastigheter Nettoskuld 11 805 10 063 9 747 9 259 8 734 Redovisat värde fastigheter 48 099 47 115 46 743 49 547 48 790 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 24,5 21,4 20,9 18,7 17,9 Räntetäckningsgrad Resultat före skatt 1 056 563 -2 535 904 3 726 Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 176 613 3 672 209 -2 579 Räntekostnader 351 335 289 166 139 Summa 1 582 1 511 1 426 1 279 1 286 Räntekostnader 351 335 289 166 139 Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,5 4,9 7,7 9,3 78 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 NYCKELTAL / ALTERNATIVA NYCKELTAL Mnkr Helår 2025 Helår 2024 Helår 2023 Helår 2022 Helår 2021 Förvaltningsresultat efter skatt Rörelseresultat 1 400 884 -2 256 1 089 3 865 Återläggning av värdeförändringar 176 613 4 042 209 -2 579 Finansiella intäkter och kostnader -344 -321 -279 -185 -139 Förvaltningsresultat 1 231 1 176 1 507 1 113 1 147 Aktuell skatt förvaltningsresultat -125 -140 -74 -88 -115 Förvaltningsresultat efter skatt 1 106 1 036 1 433 1 025 1 032 Återläggning av jämförelsestörande poster – – -370 – – Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik) 1 106 1 036 1 063 1 025 1 032 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 200,1 202,3 202,3 202,3 202,3 Förvaltningsresultat efter skatt per aktie, kr 5,53 5,12 7,08 5,07 5,10 Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik) per aktie, kr 5,53 5,12 5,25 5,07 5,10 Substansvärde Antal utestående aktier, miljoner 194,3 202,3 202,3 202,3 202,3 Eget kapital enligt balansräkning 27 859 28 607 28 789 31 262 31 066 Återläggning Derivat enligt balansräkningen 12 11 – – – Uppskjuten skatt¹) 8 915 8 757 8 696 9 373 9 274 Långsiktigt substansvärde 36 786 37 375 37 485 40 635 40 340 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 189 185 185 201 199 Avdrag Immateriella tillgångar -33 -63 -95 -89 -97 Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5% -2 164 -2 126 -2 111 -2 275 -2 251 Aktuellt substansvärde 34 590 35 186 35 279 38 271 37 992 Aktuellt substansvärde per aktie, kr 178 174 175 189 188 Återläggning Derivat enligt ovan -12 -11 – – – Immateriella tillgångar enligt ovan 33 63 95 89 97 Uppskjuten skatt i sin helhet -6 751 -6 631 -6 585 -7 098 -7 023 Avyttringsvärde 27 859 28 607 28 789 31 262 31 066 Avyttringsvärde per aktie, kr 143 141 142 155 154 Hyresvakansgrad Hyresvärde vakant yta, totalt 227 179 211 155 154 Hyresvärde vakant yta, projekt 91 54 74 68 29 Hyresvärde, totalt 2 628 2 513 2 381 2 214 2 095 Hyresvakansgrad, % 8,6 7,1 8,8 7,0 7,3 Hyresvakansgrad projekt, % 3,5 2,1 3,1 3,0 1,4 Hyresvakansgrad exklusive projekt, % 5,1 5,0 5,7 4,0 5,9 ¹) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 79 NYCKELTAL / ALTERNATIVA NYCKELTAL ===== SIDA 41 ===== Affärsområden i siffror Fastighetsdata Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt 31 december 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Antal fastigheter 22 22 3 3 3 4 28 29 Uthyrbar yta, kvm 211 072 210 867 91 196 91 249 88 728 88 662 390 996 390 778 (varav kontor) (136 060) (135 587) (17 764) (17 742) (49 198) (49 205) (203 022) (202 534) (varav butik och restaurang) (42 708) (43 002) (35 616) (35 553) (31 305) (31 232) (109 629) (109 787) Årshyra, mnkr 1 656 1 587 574 531 398 395 2 628 2 381 Hyresvakansgrad, % 6,7 4,9 6,4 4,5 19,9 19,4 8,6 8,8 Ytvakansgrad, % 8,5 6,2 6,9 4,4 30,6 29,5 13,2 12,9 Antal uthyrbara garageplatser 619 619 665 665 51 51 1 335 1 335 Uthyrbar yta och årshyra Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt 31 december 2025 Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Kontor 136 060 1 195 17 764 140 49 198 194 203 022 1 529 Butik och restaurang 42 708 405 35 616 368 31 305 188 109 629 961 Lager och övrigt 12 749 25 16 302 33 4 932 10 33 983 68 Garage 18 451 28 21 514 33 1 275 2 41 240 63 Bostäder 1 104 3 0 0 2 018 4 3 122 7 Totalt 211 072 1 656 91 196 574 88 728 398 390 996 2 628 Yt- och hyresvakans Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt 31 december 2025 Ytvakans, kvm Hyresvakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres vakans, mnkr Kontor 13 544 101,7 973 7,2 16 779 49,5 31 296 158,4 Butik och restaurang 666 2,8 4 279 26,7 5 454 22,1 10 399 51,6 Lager och övrigt 2 786 4,2 1 030 2,6 2 112 3,3 5 928 10,1 Garage 593 0,6 0 0,0 1 275 1,9 1 868 2,5 Bostäder 431 1,7 0 0,0 1 540 2,5 1 971 4,2 Totalt 18 020 111,0 6 282 36,5 27 160 79,3 51 462 226,8 Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Fastighetsbeståndet (jämförbart bestånd) Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Bruttohyror inklusive serviceintäkter 1 643,7 7 787 1 595,6 7 567 646,1 7 085 520,3 5 702 416,5 4 694 412,0 4 647 2 706,3 6 922 2 527,9 6 469 (varav fastighets- skattetillägg) (146,7) (695) (142,6) (676) (38,9) (427) (40,7) (446) (26,2) (295) (28,7) (324) (211,8) (542) (212,0) (543) Hyresförluster vakanta lokaler -104,7 -496 -92,4 -438 -58,3 -639 -30,7 -336 -80,9 -912 -81,6 -920 -243,9 -624 -204,7 -524 Kundförluster -2,9 -14 -0,6 -3 -6,7 -73 -1,9 -21 -0,1 -1 -2,1 -24 -9,7 -25 -4,6 -12 Nettoomsättning 1 536,1 7 277 1 502,6 7 126 581,1 6 373 487,7 5 345 335,5 3 781 328,3 3 703 2 452,7 6 273 2 318,6 5 933 Driftkostnader -96,0 -455 -89,0 -422 -207,4 -2 274 -154,8 -1 696 -43,5 -490 -45,7 -515 -346,9 -887 -289,5 -741 Underhåll -17,8 -84 -11,9 -56 -8,6 -94 -16,9 -185 -4,1 -46 -2,9 -33 -30,5 -78 -31,7 -81 Fastighetsskatt -158,7 -752 -156,3 -741 -44,1 -484 -44,8 -491 -34,1 -384 -36,4 -411 -236,9 -606 -237,5 -608 Administration -59,4 -281 -56,7 -269 -59,0 -647 -48,4 -530 -24,3 -274 -21,5 -242 -142,7 -365 -126,6 -324 Summa fastighets- kostnader -331,9 -1 572 -313,9 -1 488 -319,1 -3 499 -264,9 -2 903 -106,0 -1 194 -106,5 -1 202 -757,0 -1 936 -685,3 -1 754 Bruttoresultat 1 204,2 5 705 1 188,7 5 638 262,0 2 874 222,8 2 442 229,5 2 587 221,8 2 501 1 695,7 4 337 1 633,3 4 179 80 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 NYCKELTAL / AFFÄRSOMRÅDEN I SIFFROR Löptidsanalys¹) ²) ³) 31 december 2025 Antal kontrakt 2026 2027 2028 2029 2030 2031- Totalt Affärsområde Stockholm Kontor 39 42 44 44 20 29 218 Butiker 24 22 15 21 7 16 105 Övrigt 365 162 69 46 23 45 710 Summa 428 226 128 111 50 90 1 033 Andel, % 41,5 21,9 12,4 10,8 4,8 8,6 100,0 Affärsområde NK Kontor 2 2 3 1 3 4 15 Butiker 27 26 27 9 10 1 100 Övrigt 43 21 32 11 7 2 116 Summa 72 49 62 21 20 7 231 Andel, % 31,2 21,2 26,8 9,1 8,7 3,0 100,0 Affärsområde Göteborg Kontor 5 6 10 8 1 10 40 Butiker 14 18 13 7 6 12 70 Övrigt 34 23 29 9 7 11 113 Summa 53 47 52 24 14 33 223 Andel, % 23,8 21,1 23,3 10,7 6,3 14,8 100,0 Hufvudstaden totalt Kontor 46 50 57 53 24 43 273 Butiker 65 66 55 37 23 29 275 Övrigt 442 206 130 66 37 58 939 Summa 553 322 242 156 84 130 1 487 Andel, % 37,2 21,7 16,3 10,5 5,6 8,7 100,0 Årshyra, mnkr 2026 2027 2028 2029 2030 2031- Totalt Affärsområde Stockholm Kontor 150,5 171,9 166,4 145,0 105,4 402,5 1 141,7 Butiker 54,1 58,8 28,5 102,0 26,6 89,0 359,0 Övrigt 18,8 7,9 23,8 18,7 5,9 18,4 93,5 Summa 223,4 238,6 218,7 265,7 137,9 509,9 1 594,2 Andel, % 14,0 15,0 13,7 16,7 8,6 32,0 100,0 Affärsområde NK Kontor 14,1 11,0 15,7 8,8 16,2 63,4 129,2 Butiker 38,8 46,0 92,3 33,0 42,8 0,8 253,7 Övrigt 6,3 9,6 5,2 1,9 3,0 0,0 26,0 Summa 59,2 66,6 113,2 43,7 62,0 64,2 408,9 Andel, % 14,5 16,3 27,7 10,7 15,1 15,7 100,0 Affärsområde Göteborg Kontor 12,1 32,2 43,9 54,8 2,2 87,5 232,7 Butiker 27,9 45,2 43,0 18,4 15,8 31,1 181,4 Övrigt 3,4 5,7 7,9 2,5 0,8 7,1 27,4 Summa 43,4 83,1 94,8 75,7 18,8 125,7 441,5 Andel, % 9,8 18,8 21,5 17,1 4,3 28,5 100,0 Hufvudstaden totalt Kontor 176,7 215,1 226,0 208,6 123,8 553,4 1 503,6 Butiker 120,8 150,0 163,8 153,4 85,2 120,9 794,1 Övrigt 28,5 23,2 36,9 23,1 9,7 25,5 146,9 Summa 326,0 388,3 426,7 385,1 218,7 699,8 2 444,6 Andel, % 13,3 15,9 17,4 15,8 9,0 28,6 100,0 ¹) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats. ²) Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen. ³) Exklusive bostadskontrakt. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 81 NYCKELTAL / AFFÄRSOMRÅDEN I SIFFROR ===== SIDA 42 ===== Definitioner och ordlista Finans Aktuellt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genom- snittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital, justerad. Årets resultat efter skatt exklusive skatte- justerade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Avyttringsvärde. Redovisat eget kapital. Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. Central administration. Kostnader för koncernledning, koncernstaber, upprätt- hållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader. Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader. Förvaltningsresultat efter skatt. Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före värdeförändringar med avdrag för finansiella intäk- ter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar. Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik). Företagsspecifikt förvalt- ningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före jämförelse- störande poster och värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar. Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående eget kapital för året. Genomsnittlig effektiv ränta. Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i låneportföljen vid årets utgång. Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder. Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. MTN-program. Medium T erm Note. Ett obligationsprogram med en löptid på/uni00A01–15 år. Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värde. Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder och beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel. Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeför- ändringar och jämförelsestörande poster, belastat med schablonberäknad bolagsskatt. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive jämförelse- störande poster och värdeförändringar plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång. Soliditet. Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutning. Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder. Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror. Aktie Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång. Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut. Free float. Aktier tillgängliga för handel exklusive aktier som innehas av kontrollerande ägare. Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik) per aktie. Förvaltningsresultat efter skatt (företagsspecifik) i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Förvaltningsresultat efter skatt per aktie. Förvaltningsresultat efter skatt i förhål- lande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året. Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. P/E-tal. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie. Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Utdelningsandel. Utdelning i förhållande till nettovinst från den löpande verksamheten. Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier. Årets kassaflöde per aktie. Årets kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Fastighet Bruttohyra. Definieras som kontrakterad hyra exklusive tillägg för förbruk- ningsavgifter samt inklusive bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella kontors- och butiksfastigheter. Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på fastigheter. Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt. Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanta lokaler. Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Hyresvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är exkluderade. Jämförbart bestånd. Under året avyttrade fastigheter exkluderas. Under året förvärvade fastigheter medtages och föregående år justeras för motsvarande period. Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde. Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit vakant. Omförhandling. Nytt eller förlängt hyresavtal med befintlig hyresgäst, vars tidigare avtal löpt ut. Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på en butiks eller restaurangs omsättning. Uthyrbar yta. T otal yta som är tillgänglig för uthyrning. Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg för förbrukningsavgifter vid årets utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt. 82 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 NYCKELTAL / DEFINITIONER OCH ORDLISTA Hästhuvudet 13 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 83 NYCKELTAL / DEFINITIONER OCH ORDLISTA ===== SIDA 43 ===== Regelverk Hufvudstaden AB är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm som sedan 1938 är noterat på Stockholmsbörsen, Nasdaq Stockholm. Bolagsstyrningen i Hufvudstaden utgår bland annat från bolagsordningen, Aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga lagar och regler. Bolagsstyrningsrapport upprättas i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden. Hufvudstaden följer Koden med avvikelse för bestämmelser om valberedning. Avvikelsen förklaras mer detaljerat nedan. Inga över- trädelser av tillämpliga börsregler har förekommit. Aktieägare Hufvudstaden har gett ut två aktieslag, A-aktier och C-aktier. A- aktien berättigar till en röst och C-aktien till tio röster. Det fi nns inga begränsningar i bolagsordningen avseende möjligheten att överlåta aktier eller rösträtt på stämman. Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, bolagets C-aktie är inte noterad. Båda aktie- slagen har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Den 31 december 2025 hade Hufvudstaden 30 844 aktieägare. Största ägare är L E Lundbergföretagen AB med totalt 49,1 procent av utestående aktier och 88,9 procent av rösterna. Ett koncernför- hållande råder mellan L E Lundbergföretagen AB (organisations- nummer 556056-8817), med säte i Stockholm, och Hufvudstaden AB. Utöver L E Lundbergföretagen AB finns ingen ägare i bolaget som direkt eller indirekt innehar aktier vars röstetal representerar en tiondel eller mer av rösterna i bolaget. Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktie- ägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har omvandling skett av 400 220 C-aktier till A-aktier. Med undantag för sedvanligt krav på börsnotering i bolagets kreditavtal fi nns det, såvitt bolaget känner till, inga övriga avtal vars giltighet skulle påverkas av ett offentligt uppköpserbjudande. Återköp av egna aktier Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndi- gande att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samt- liga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2025. Sty- relsen beslutade den 21 augusti 2025 att utnyttja återköpsmandatet i syfte att justera kapitalstrukturen för att därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Under 2025 återköptes 8 000 000 A-aktier för 1 018 mnkr vilket motsvarar en snittkurs på127 ,22 kronor per aktie. T otalt eget innehav per den 31 december 2025 uppgick till 16 965 000 A-aktier, motsvarande 8,0 procent av samtliga emitterade aktier. Bolagsstämma Aktieägares rätt att besluta i Hufvud stadens angelägenheter utövas vid bolagsstämman som är Hufvudstadens högsta beslutande organ. Aktieägare som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid års- stämman personligen eller genom ombud. Aktieägare vars aktier är förvaltar registrerade måste, för att kunna utöva rösträtt på årsstämman, tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn, enligt vad som följer av kallelsen till årsstämman. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda och avgivna rösterna. Enskilda aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på stäm- man, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under särskild adress, som publiceras på hufvudstaden.se i god tid före kallelse- tiden för stämman. Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räken- skapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende bland annat fastställande av resultat- och balansräkningar, utdelning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelse- ledamöter, styrelse ordförande och revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer, principer för ersättning till ledande befatt- ningshavare, godkännande av ersättningsrapport och ändringar av bolagsordningen. Kallelse till årsstämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på hufvudstaden.se. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Vid årsstämman den 20 mars 2025 deltog 344 aktieägare som representerade 94 procent av rösterna. Årsstämman beslutades att fastställa den framlagda resultat- och balansräkningen samt kon- cernresultat- och koncernbalansräkningen och att lämna utdelning om 2,80 kronor per aktie till aktieägarna. Stämman beviljade styrel- seledamöterna och VD ansvarsfrihet samt beslutade om arvode till styrelseledamöter och revisorer. Vidare omvaldes samtliga styrelse- ledamöter och revisorer samt omvaldes Fredrik Lundberg till styrel- sens ordförande. Samtliga val gäller för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Slutligen beslutade stämman att godkänna ersättnings- rapporten för 2024 samt bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier av serie A. Årsstämma 2026 hålls i Stockholm den 19 mars 2026. Nominering och val av styrelse och revisorer Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och högst tio ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseleda moten utsågs. Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden finns ingen valberedning utsedd i Hufvudstaden. Valberedningens uppgift, att bereda stämmans beslut i val- och arvodesfrågor, fullgörs dock av Hufvudstadens huvudägare, L E Lundbergföretagen AB. Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är en avvikelse från Koden. Huvudägaren lämnar förslag på ordförande vid års- stämma, styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden. Förslag på revisor samt revisionsarvode framläggs av styrelsen. Övriga aktie- ägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag under adress som framgår på hufvudstaden.se. Förslagen offentliggörs senast i sam- band med kallelsen till årsstämman. Huvudägaren har tillämpat punkt 4.1 i Koden som mångfalds- policy innebärande att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamåls- enlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd, avse- ende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund samt att en jämn könsfördelning ska eftersträvas. Inför sitt förslag till styrelseval inför årsstämman 2026 har huvudä- garen gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga Bolagsstyrningsrapport 84 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 BOLAGSSTYRNING / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen. För- slaget framgår av kallelsen till årsstämman. Styrelsens sammansättning Styrelsens ledamöter väljs årligen av årsstämman för tiden intill dess nästa årsstämma hållits. Årsstämman 2025 beslutade omval av samtliga styrelseledamöter samt ordförande, innebärande att nio ledamöter valdes, varav tre kvinnor och sex män. Styrelsens ordfö- rande är sedan 1998 Fredrik Lundberg. Av de nio stämmovalda ledamöterna bedöms fem som oberoende i förhållande till bolagets största aktieägare. VD är den enda styrel- seledamot som arbetar operativt i bolaget och är att betrakta som icke oberoende i förhållande till bolaget. Styrelsens sammansättning uppfyller därmed Kodens krav på oberoende. I tabell nedan framgår ledamöternas roll, oberoende samt närvaro. För en närmare presenta- tion av styrelseledamöterna se sidorna 88–89. En utom stående advokat anlitas som styrelsens sekreterare. Aktieägare genom årsstämman Styrelse och revisionsutskott Hufvudstadens styrningsstrukturRapportering Val av revisorVD och koncernledning Val av styrelse Revisorer Styrelsens ansvar Styrelsen har ett övergripande ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvalt- ningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Styrel- sen fattar beslut i frågor avseende koncernens övergripande mål, strategiska inriktning och policyer liksom viktigare frågor som rör finansiering, förvärv, avyttringar och investeringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att: • Fortlöpande följa och bedöma bolagets ekonomiska situation och affärsmässiga utveckling. • Fortlöpande utvärdera bolagets operativa ledning och VD:s arbete. • Ansvara för att det finns en tillfredsställande kontroll av bolagets efterlevnad av lagar och andra regler samt löpande utvärdera bolagets system för intern kontroll och riskhantering. • Fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets uppträdande i sam- hället i syfte att säkerställa dess långsiktigt värdeskapande för- måga. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vilken ger ramen för beslut avseende investeringar, finansiering, eko- nomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbets- ordningen reglerar även styrelsens respektive VD:s åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbets ordningens rele- vans och aktualitet ses över varje år. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har kontinuerlig kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor och företräder bolaget i ägarfrågor samt förmedlar eventuella syn- punkter från aktieägare till styrelsen. Styrelsens ordförande tillser att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbildning och att styrelsens arbete utvärderas en gång per år. Utvärderingen görs genom att varje styrelseledamot fyller i en enkät. Svaren sammanställs av ord föranden som redovisar resul- tatet för styrelsen. Styrelsen upptar därefter en diskussion. Styrelsen utvärderar även VD:s arbete, utan att denne närvarar, samt godkänner de väsentliga uppdrag VD har utanför bolaget. Styrelsens arbete Under 2025 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett var konsti- tuerande. Ekonomisk och finansiell rapportering samt redovisning av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte. Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelsearbetet har under året särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och finansieringsfrågor, fastighetsvärdering samt förvärv och investe- ringar. Några övriga ärenden som behandlats är återköp av egna Ledamöter Roll i styrelse Revisionsutskott Oberoende i förhållande till bolaget Oberoende i förhållande till ägare Närvaro styrelse /one.superior⁾ Närvaro revisionsutskott /two.superior⁾ Fredrik Lundberg Ordförande Ja Nej /seven.tab av /seven.tab Claes Boustedt Ledamot Ja Nej /seven.tab av /seven.tab Peter Egardt Ledamot Ja Ja /seven.tab av /seven.tab Liv Forhaug Ledamot Ja Ja /seven.tab av /seven.tab Louise Lindh Ledamot Ordförande Ja Nej /seven.tab av /seven.tab/two.tab av /two.tab Katarina Ljungqvist Ledamot Ledamot Ja Ja /seven.tab av /seven.tab/two.tab av /two.tab Anders Nygren Ledamot, VD Nej (anställd) Ja /seven.tab av /seven.tab Fredrik Persson Ledamot Ledamot Ja Ja /seven.tab av /seven.tab/two.tab av /two.tab Sten Peterson Ledamot Ja Nej /seven.tab av /seven.tab 1) Under året har sju styrelsemöten hållits, varav fem efter årsstämman. 2) Revisionsutskottet inrättades hösten 2025 och har hållit två möten. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 85 BOLAGSSTYRNING / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT ===== SIDA 44 ===== aktier, större pågående projekt, däribland utvecklingsprojektet Johanna, hållbarhetsfrågor och hållbarhetsrapportering samt tillsät- tande av ett revisionsutskott. Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredo- visningen för 2024 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport. Revisionsutskott Styrelsen beslutade i augusti 2025 att inrätta ett revisionsutskott och fastställa en instruktion som defi nierar utskottets arbetsuppgif- ter. Revisionsutskottets uppgift är bland annat att förbereda och övervaka frågor rörande bolagets fi nansiella rapportering, hållbar- hetsrapportering, riskhantering, eventuell internrevision, redovisning, interna kontroll och revision. Tiden innan revisionsutskottet inrätta- des hanterades dessa frågor inom ramen för det ordinarie styrelse- arbetet. Hufvudstadens revisionsutskott har utsetts av styrelsen och består av Louise Lindh, ordförande, Katarina Ljungqvist och Fredrik Persson. Revisionsutskottet har sammanträtt två gånger. Bolagets revisor och företrädare för koncernledningen deltog vid utskottets sammanträden. Ersättningsutskott Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men har valt att inte inrätta något och hanterar istället uppgifter som ankommer på sådant utskott inom ramen för det ordinarie styrelse- arbetet. Styrelsens fulla kompetens kan därmed tillvaratas samtidigt som sammanträdena effektiviseras. Detta innebär att hela styrelsen, förutom VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättnings- utskott inklusive att följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. Sty- relsen följer och utvärderar också tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget för ledande befattningshavare. Koncernledning VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsordningen för styrelse och VD, vilken innefattar styrelsens instruktioner för VD. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och rele- vant informations- och beslutsunderlag som erfordras för att styrel- sen ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Koncern ledningen består av VD, tre affärsområdeschefer, samt cheferna för Ekonomi/ Finans, Affärsutveckling, Fastighetsutveckling och HR. För informa- tion om enskilda medlemmar, se sidorna 90–91. Koncernledningen har möten cirka en gång i månaden för att diskutera aktuella frågor och genomför strategikonferens två gånger per år. Revision Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en eller två revisorer och mot- svarande antal suppleanter, alternativt kan ett eller två registrerade revisionsbolag utses. Vid årsstämman 2025 omvaldes Pricewater- houseCoopers AB som revisionsbolag för en mandatperiod om ett år. Magnus Svensson Henryson är huvudansvarig revisor. Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav minst en gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redo- görelse och en diskussion förs om revisionens inriktning och iaktta- gelser. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under året. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Slutlig granskning av årsbokslut, årsredovisning, bokföring samt styrelsens och VD:s för- valtning sker i januari–februari varefter revisionsberättelse avläm- nas. Sedan inrättandet, hösten 2025, av ett revisionsutskott har revisorn deltagit vid utskottets möten. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för rådgivningstjänster lämnas i not 6. Ersättningar Styrelsen Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman 2025 beslutades om en ersättning för perioden fram till nästa års- stämma om 2 610 000 kronor att fördelas på ledamöterna med undantag för VD Anders Nygren, som inte uppbär någon ersättning för sitt styrelsearbete. Ersättningen fördelas mellan ordföranden med 580 000 kronor och de övriga sju, ej anställda ledamöterna med 290 000 kronor vardera. Någon särskild ersättning för leda- möterna i revisionsutskottet har inte utgått. Koncernledningen Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Års- stämman 2023 fastställde riktlinjer innebärande att bolagets ersätt- ningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram. Inga aktiekursrelaterade incita- mentssystem finns i bolaget. Dessa riktlinjer har följts under 2025. Riktlinjerna kommer fortsätta gälla 2026 då styrelsen inte kommer föreslå årsstämman några ändringar. VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens ordförande. Styrelsen har upprättat en ersättningsrapport avseende räkenskapsåret 2025 för godkännande av årsstämman 2026. Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande befattnings havare har följts, presenteras på hufvudstaden.se senast tre veckor före års stämman samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. För ytterligare information om löner och ersättningar, samt gäl- lande rikt linjer för ersättning till ledande befattningshavare, se not 8. Intern kontroll avseende rapportering Styrelsens ansvar för intern kontroll, fi nansiell rapportering samt håll- barhetsrapportering regleras i aktiebolagslagen och i Koden. Enligt Koden är det även styrelsens ansvar att bolaget sköts hållbart och ansvarsfullt. Det löpande ansvaret för dessa frågor har delegerats till VD. 86 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 BOLAGSSTYRNING / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Syfte och struktur Syftet med intern kontroll är att säkerställa att Hufvudstaden uppfyl- ler sina mål både för den fi nansiella rapporteringen och hållbarhets- rapporteringen, säkerställa att bolagets tillgångar hanteras enligt koncernens regler samt förhindra oegentligheter. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt COSO:s ramverk för intern kontroll. Ramverket består av fem komponenter; kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kom- munikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den fi nansiella rapporteringen samt hållbarhetsrapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policyer, riktlinjer och instruktioner dokumenteras och utvärderas kontinuerligt av koncern- ledning och styrelse. Dessa styrande dokument har gjorts tillgäng- liga för berörd personal och bidrar till att göra den enskilde individen medveten om sin roll i upprätthållandet av god intern kontroll. Hufvudstaden är även medlem i FN:s Global Compact och har därmed skrivit under de tio principerna inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Riskbedömning Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen identifi erar, analyserar och beslutar Hufvudstadens koncernledning om bolagets väsentliga riskområden varefter styrelsen fastställer dessa. Koncernledningen ansvarar för hantering av risker för fel i den fi nansiella rapporteringen och hållbarhetsrapporteringen. Styrelsen analyserar utfallet av bolagets process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga områden. Hufvudstadens största risker avseende den fi nansiella rapporteringen kopplas till fastighetsvärdering, fi nansiering, fastig- hetsprojekt och skattehantering. I hållbarhetsrapporteringen är det störst risker för manuella fel vid bearbetning av data, data med låg kvalitet samt risk för avsaknad av formalisering och dokumentering av processer vilket kan leda till personberoende. Kontrollaktiviteter Hufvudstaden har fastställt ett antal kontrollaktiviteter för att säker- ställa att målen för den fi nansiella rapporteringen samt hållbarhets- rapporteringen uppfylls. Dessa är både av förebyggande natur, det vill säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktig- heter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har väl genomarbetade kontrollåtgärder är fastighetsvärdering, underhåll, ombyggnad, räntebetalningar samt uthyrning. Kontroller genomförs bland annat med avvikelseanalyser och vid kvartalsvisa möten mellan affärsområde, koncernledning och controllerfunktionen. Information och kommunikation Både intern och extern information och kommunikation följer en fastställd informationspolicy. Den interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen håller regelbundna informationsmöten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare till- gång till aktuell information. På intranätet publiceras interna policyer, riktlinjer, instruktioner och motsvarande dokument som styr och stödjer verksamheten. Extern information till Hufvudstadens aktie- ägare och andra intressenter ska vara korrekt, fullständig, transpa- rent och konsekvent samt ske på lika villkor och i rätt tid. Uppföljning Bolaget utvärderar löpande den interna kontrollen avseende den fi nansiella rapporteringen och hållbarhetsrapporteringen samt att rapporteringen till styrelsen fungerar. Detta sker framför allt genom att ställa frågor och ta del av controllerfunktionens arbete. Utöver kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall inklusive koncernledning- ens kommentarer kring verksamheten erhåller styrelsen ledningens kommentarer kring hur arbetet med intern kontroll har fungerat samt om identifi erade risker bör förändras. Bolagets revisor rapporterar under året sina iakttagelser av granskningen av den interna kontrollen till revisionsutskottet och sty- relsen. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Årligen görs en genomgång av väsentliga riskområden och styrelsen tar ställning till riskerna samt utvärderar den interna kontrollen. Uttalande om internrevision Styrelsen har bedömt att inrättandet av en separat funktion för internrevision inte är motiverad. Beslutet omprövas årligen. Koncer- nens arbete med intern kontroll tillsammans med det arbete som de externa revisorerna genomför bedöms vara tillräckligt. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 87 BOLAGSSTYRNING / BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT ===== SIDA 45 ===== Styrelse och revisorer Styrelsen består av nio ledamöter utan suppleanter, samtliga valda av årsstämman. Bland leda möterna fi nns personer med anknytning till Hufvudstadens största aktie- ägare L E Lundbergföretagen AB. Vidare ingår verkställande direktören i styrelsen. Andra tjänstemän i bolaget deltar i styrel- sens sammanträden såsom föredragande. Under 2025 hade styrelsen sju samman- träden, varav ett konstituerande. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning avseende styrelsens respek- tive verkställande direktörens åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Fredrik Lundberg f 195 1. Civilingenjör, civilekonom, dr h c mult Ordförande, ledamot sedan 1998. Verkställande direktör och koncernchef i L E Lundbergföretagen AB. Styrelseordförande i Holmen AB och AB Industrivärden. Vice styrelseordförande i Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB och Fastighets AB L E Lundberg. Oberoende gentemot bolaget och bolags- ledningen, men inte gentemot större aktieägare (L E Lundbergföretagen AB). Innehav i Hufvudstaden: 2 350 412 aktier (eget och via närstående).1) Katarina Ljungqvist f 1965. Företags- och förvaltningsjurist. Ledamot sedan 2022. Ledamot i revisions- utskottet. Styrelseledamot i Ernströmsgruppen AB, Svensk Exportkredit AB och Svenska Mässan Stiftelse samt dess huvudmannaråd. Tidigare erfarenheter bland annat som verkstäl- lande direktör i Kommuninvest i Sverige AB, regionbankschef i Handelsbanken västra Sverige och chef Handelsbanken Digital. Oberoende gentemot såväl bolaget och bolagsledningen som större aktieägare. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Claes Boustedt f 1962. Civilekonom. Ledamot sedan 1998. Vice verkställande direktör i L E Lundbergföretagen AB. Verkställande direktör i L E Lundberg Kapitalförvaltning AB. Styrelseledamot i Alleima AB, Husqvarna AB och Sandvik AB. Oberoende gentemot bolaget och bolags- ledningen, men inte gentemot större aktieägare (L E Lundbergföretagen AB). Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Anders Nygren f 1970. Civilingenjör. Verkställande direktör och ledamot sedan 2022. Inga väsentliga uppdrag utanför koncernen. Oberoende gentemot större aktieägare men inte gentemot bolaget och bolagsledningen. Innehav i Hufvudstaden: 8 000 aktier. 1) L E Lundbergföretagen AB innehar vidare 95 489 015 aktier i Hufvudstaden. Fredrik Lundberg med närstående innehar cirka 71 procent av rösterna och Louise Lindh med närstående innehar cirka 11 procent av rösterna i L E Lundbergföretagen AB. 88 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 BOLAGSSTYRNING / STYRELSE OCH REVISORER Peter Egardt f 1949. Fil kand. Ledamot sedan 2003. Ledamot i Riksdagens arvodesnämnd. Ordförande för Stockholms Konstnärliga Högskola och Svensk-Litauiska Samarbetsfonden. Tidigare erfarenhet bland annat som lands- hövding i Uppsala län, verkställande direktör i Stockholms Handelskammare och Svenska Handelskammarförbundet. Oberoende gentemot såväl bolaget och bolagsledningen som större aktieägare. Innehav i Hufvudstaden: 22 000 aktier. Fredrik Persson f 1968. Civilekonom. Ledamot sedan 2016. Ledamot i revisions- utskottet. Ordförande i BusinessEurope. Styrelseordförande i Ellevio AB och JM AB. Styrelseledamot i A. Ahlström Oy, Holmen AB, ICA Gruppen AB, AB Industrivärden och Interogo Holding AG. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör och koncernchef på Axel Johnson AB. Oberoende gentemot såväl bolaget och bolagsledningen som större aktieägare. Innehav i Hufvudstaden: 5 000 aktier. Liv Forhaug f 1970. Civilekonom. Ledamot sedan 2016. Verkställande direktör i Martin & Servera AB. Styrelseordförande i Martin & Serveras dotterbolag. Styrelseledamot i Loomis AB, Svensk Handel och Svenskt Näringsliv. Tidigare erfarenhet bland annat som strategi- chef på ICA Gruppen AB och partner på McKinsey & Company. Oberoende gentemot såväl bolaget och bolagsledningen som större aktieägare. Innehav i Hufvudstaden: 1 800 aktier. Sten Peterson f 1956. Civilingenjör. Ledamot sedan 2006. Styrelseledamot i Fastighets AB L E Lundberg, Förvaltnings AB Lunden, J2L Holding AB och L E Lundbergföretagen AB. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör i Förvaltnings AB Lunden. Oberoende gentemot bolaget och bolags- ledningen, men inte gentemot större aktieägare (L E Lundbergföretagen AB). Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier. Louise Lindh f 1979. Civilekonom. Ledamot sedan 2007 . Ordförande i revisions- utskottet. Styrelseordförande i Fastighets AB L E Lundberg och J2L Holding AB. Styrelseledamot i Holmen AB, L E Lundbergföretagen AB och Svenska Handelsbanken AB. Oberoende gentemot bolaget och bolags- ledningen, men inte gentemot större aktieägare (L E Lundbergföretagen AB). Innehav i Hufvudstaden: 5 16 166 aktier (eget och via närstående).1) Revisorer PricewaterhouseCoopers AB Huvudansvarig Magnus Svensson Henryson f 1969. Auktoriserad revisor. Sekreterare Mattias Karlsson f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare sedan 2008. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 89 BOLAGSSTYRNING / STYRELSE OCH REVISORER ===== SIDA 46 ===== Från vänster: Fredrik Ottosson, Hannes Hasselrot, Åsa Roslund, Anders Nygren, Frida Wijkström, John Lethenström, Ulrika Frisk och Karl Palm. Koncernledning Anders Nygren f 1970. Civilingenjör. Verkställande direktör, anställd 2006. Innehav i Hufvudstaden: 8 000 aktier. Ulrika Frisk f 1970. Examen inom HR. Chef HR, anställd 2022. Innehav i Hufvudstaden: –. Hannes Hasselrot f 1980. Universitetsstudier i Biokemi. Chef Affärsområde NK, anställd 2025. Innehav i Hufvudstaden: –. John Lethenström f 1972. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling, anställd 2017 . Innehav i Hufvudstaden: –. Fredrik Ottosson f 1972. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, anställd 2016. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Karl Palm f 1984. Högskoleingenjör. Chef Affärsutveckling, anställd 2014. Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier. Åsa Roslund f 1966. Civilekonom. Vice verkställande direktör, Chef Ekonomi och Finans, anställd 2005. Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier. Frida Wijkström f 1976. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm, anställd 2018, tidigare anställd 2008–2015. Innehav i Hufvudstaden: –. 90 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 BOLAGSSTYRNING / KONCERNLEDNING HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 91 BOLAGSSTYRNING / KONCERNLEDNING ===== SIDA 47 ===== Aktiekapital Hufvudstaden AB bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr, 6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Aktiekapitalet uppgick vid utgången av 2025 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Aktiestruktur Hufvudstaden har två aktieslag, A-aktier och C-aktier. A-aktien berättigar till en röst per aktie och C-aktien till 100 röster per aktie. Det finns inga begränsningar av hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Hufvudstadens A-aktier noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. C-aktierna är inte noterade. I bolagsordningen finns ett så kallat omvandlingsförbehåll. Det innebär att ägare av C-aktier, som så önskar, har rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har 400 220 C-aktier omvandlats till A-aktier. Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till 194/uni00A0306/uni00A0933, varav 186 436 429 utgjorde A-aktier och 7 870 504 utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 16 965 000 A-aktier. Ägarstruktur Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 30 844. Den största ägaren var L E Lundbergföretagen AB med 49,1 procent av totalt antal utestående aktier och 88,9 procent av rösterna. Näst största aktieägare var AMF med 10,9 procent av antalet utestående aktier och 2,2 procent av rösterna. Per den 31 december 2025 ägde institutioner och företag med ett innehav om minst 100 000 aktier tillsammans 166 725 193 aktier motsvarande 82,4 procent av totalt antal utestående aktier och 91,7 procent av antalet röster. Av dessa var 5 1 svenska institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på 139 066 779 aktier motsvarande 68,7 procent av antalet ute stående aktier och 89,0 procent av rösterna. Antalet utländska institutioner och företag med ett innehav om minst 100 000 aktier uppgick till 31. Deras innehav uppgick till 27 658 414 aktier motsvarande 13,7 procent av antalet utestående aktier och 2,7 procent av antalet röster. Därutöver fanns det 12 privatpersoner som vardera ägde minst 100 000 aktier. Anta- let aktieägare minskade under året med 715. Andelen utländskt ägande är i nivå med föregående år med 16 procent av totalt antal utestående aktier. Återköp av aktier I augusti fattade styrelsen beslut om att nyttja bemyndigandet från årsstämman om aktieåterköp då aktien handlades till en sub- stans-rabatt om cirka 30 procent, motsvarande en implicit rabatt på fastig-heterna om cirka 25 procent. Under perioden augusti till november 2025 återköptes 8 000 000 A-aktier för 1 018 mnkr till en genom-snittlig kurs på 127 ,22 kronor per aktie. Återköpet mot- svarade 3,9 procent av samtliga emitterade aktier. Genom att för- värva egna aktier till en nivå under det långsiktiga substansvärdet skapades ett direkt och mätbart värdepåslag för aktieägarna. Åter- köpet förbättrar bolagets nyckeltal per aktie, stärker den långsiktiga avkastningspotentialen och visar på ett värdedrivet användande av kapital till förmån för aktieägarna. Vid utgången av året ägde Hufvudstaden totalt 16 965 000 A-aktier som har återköpts till en genomsnittlig kurs på 97 ,53 kronor per aktie. Det motsvarar en rabatt om cirka 48 procent jämfört med det långsiktiga substansvärdet, som vid årsskiftet uppgick till 189 kronor per aktie. /uni00A0Styrelsen föreslår att årsstämman 2026 förnyar mandatet för styrelsen att återköpa upp till 10 procent av bolagets samtliga aktier. Börsvärde och omsättning Kursen på A-aktien den 31 december 2025 var 124,00 kronor och/uni00A0totala marknadsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen för/uni00A0A-aktien, uppgick till 26 198 mnkr. Under året omsattes sam- manlagt 62 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm, vilket motsvarar 32 procent (23) av det totala antalet utestående aktier. Beräknas omsättningshastigheten i förhållande till aktier som finns tillgängliga för handel på Nasdaq Stockholm, så kallad free float, uppgick den till 63 procent (43). Varje handelsdag omsattes i genomsnitt 25 1 000 aktier i Hufvudstaden (182 000). Utdelning Ett av bolagets fi nansiella mål är att Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Styrelsen föreslår årsstämman en höjning av utdelningen till 2,90 kronor per aktie (2,80) motsvarande 58 procent av netto- vinsten från den löpande verksamheten. Direktavkastningen uppgick till 2,3 procent baserat på styrelsens förslag till utdelning och börs- kursen för A-aktien per 31/uni00A0december 2025. Värdeskapande genom återköp av aktier Antal aktier Antal aktieägare Andel aktieägare, % Antal emitterade aktier Andel aktier, % /one.tab–/nine.tab/nine.tab/nine.tab /two.tab/six.tab /nine.tab/four.tab/seven.tab/eight.tab/seven.tab,/four.tab/four.tab /one.tab/eight.tab/zero.tab /nine.tab/five.tab/six.tab/two.tab,/zero.tab /one.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/nine.tab /nine.tab/nine.tab/nine.tab/three.tab /four.tab/zero.tab/seven.tab/one.tab/one.tab,/zero.tab/seven.tab /seven.tab/four.tab/one.tab /eight.tab/three.tab/four.tab/three.tab,/seven.tab /one.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/nine.tab/nine.tab /nine.tab/nine.tab/nine.tab/three.tab/nine.tab/six.tab/one.tab,/three.tab/one.tab/zero.tab /five.tab/three.tab/seven.tab /one.tab/five.tab/nine.tab/five.tab,/zero.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab–/nine.tab/four.tab/zero.tab,/three.tab/one.tab/seven.tab/one.tab /eight.tab/four.tab/six.tab /nine.tab/eight.tab/four.tab/eight.tab/one.tab,/three.tab Utestående aktier /three.tab/zero.tab /eight.tab/four.tab/four.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab,/zero.tab/one.tab/nine.tab/four.tab /three.tab/zero.tab/six.tab /nine.tab/three.tab/three.tab/nine.tab/two.tab,/zero.tab Hufvudstaden /one.tab /one.tab/six.tab /nine.tab/six.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/eight.tab,/zero.tab Samtliga emitterade aktier /three.tab/zero.tab /eight.tab/four.tab/five.tab/two.tab/one.tab/one.tab /two.tab/seven.tab/one.tab /nine.tab/three.tab/three.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab,/zero.tab Källa: Euroclear Sweden. Lundbergs 49% Svenska aktie ägare 35% Utländska aktie ägare 16% ÄgarfördelningÄgarstruktur per 31 december 2025 92 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 BOLAGSSTYRNING / AKTIEN OCH ÄGARNA Utestående aktier, % Emitterade aktier, % Serie A, antal aktier Serie C, antal aktier Totalt antal aktier Kapital Röster Kapital Röster L E Lundbergföretagen /eight.tab/seven.tab /seven.tab/one.tab/one.tab /three.tab/three.tab/five.tab/seven.tab /seven.tab/seven.tab/seven.tab /six.tab/eight.tab/zero.tab/nine.tab/five.tab /four.tab/eight.tab/nine.tab /zero.tab/one.tab/five.tab/four.tab/nine.tab,/one.tab/eight.tab/eight.tab,/nine.tab/four.tab/five.tab,/two.tab/eight.tab/seven.tab,/four.tab AMF /two.tab/one.tab /two.tab/one.tab/five.tab /zero.tab/nine.tab/five.tab/zero.tab /two.tab/one.tab /two.tab/one.tab/five.tab /zero.tab/nine.tab/five.tab/one.tab/zero.tab,/nine.tab/two.tab,/two.tab/one.tab/zero.tab,/zero.tab/two.tab,/one.tab State Street Bank and Trust /five.tab /five.tab/nine.tab/nine.tab /nine.tab/five.tab/seven.tab/zero.tab /five.tab /five.tab/nine.tab/nine.tab /nine.tab/five.tab/seven.tab/two.tab,/nine.tab/zero.tab,/six.tab/two.tab,/seven.tab/zero.tab,/six.tab BNY Mellon /four.tab /five.tab/five.tab/zero.tab /seven.tab/six.tab/eight.tab/zero.tab /four.tab /five.tab/five.tab/zero.tab /seven.tab/six.tab/eight.tab/two.tab,/three.tab/zero.tab,/five.tab/two.tab,/two.tab/zero.tab,/five.tab JP Morgan Chase Bank /three.tab /eight.tab/eight.tab/three.tab /six.tab/eight.tab/two.tab/zero.tab /three.tab /eight.tab/eight.tab/three.tab /six.tab/eight.tab/two.tab/two.tab,/zero.tab/zero.tab,/four.tab/one.tab,/eight.tab/zero.tab,/four.tab Familjen Lundberg inkl. bolag /three.tab /five.tab/two.tab/nine.tab /four.tab/one.tab/nine.tab/six.tab/six.tab /three.tab/two.tab/five.tab/three.tab /five.tab/nine.tab/five.tab /seven.tab/four.tab/four.tab/one.tab,/nine.tab/one.tab,/zero.tab/one.tab,/seven.tab/one.tab,/zero.tab Skogstornet /two.tab /zero.tab/five.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /two.tab /zero.tab/five.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab,/zero.tab/zero.tab,/two.tab/one.tab,/zero.tab/zero.tab,/two.tab Legal & General Assurance /one.tab /four.tab/seven.tab/nine.tab /one.tab/three.tab/six.tab/zero.tab /one.tab /four.tab/seven.tab/nine.tab /one.tab/three.tab/six.tab/zero.tab,/eight.tab/zero.tab,/two.tab/zero.tab,/seven.tab/zero.tab,/two.tab BNP Paribas /one.tab /three.tab/seven.tab/six.tab /eight.tab/two.tab/eight.tab/zero.tab /one.tab /three.tab/seven.tab/six.tab /eight.tab/two.tab/eight.tab/zero.tab,/seven.tab/zero.tab,/one.tab/zero.tab,/seven.tab/zero.tab,/one.tab TAMT AB /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab /three.tab/zero.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab,/seven.tab/zero.tab,/one.tab/zero.tab,/six.tab/zero.tab,/one.tab Spiltan Fonder /one.tab /two.tab/nine.tab/two.tab /zero.tab/one.tab/three.tab/zero.tab /one.tab /two.tab/nine.tab/two.tab /zero.tab/one.tab/three.tab/zero.tab,/seven.tab/zero.tab,/one.tab/zero.tab,/six.tab/zero.tab,/one.tab Övriga aktieägare /five.tab/two.tab /four.tab/four.tab/eight.tab /one.tab/nine.tab/six.tab/two.tab/six.tab /four.tab/nine.tab/nine.tab/five.tab/two.tab /four.tab/seven.tab/four.tab /six.tab/nine.tab/five.tab/two.tab/seven.tab,/zero.tab/five.tab,/seven.tab/two.tab/four.tab,/eight.tab/five.tab,/six.tab Utestående aktier /one.tab/eight.tab/six.tab /four.tab/three.tab/six.tab /four.tab/two.tab/nine.tab/seven.tab /eight.tab/seven.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab/four.tab/one.tab/nine.tab/four.tab /three.tab/zero.tab/six.tab /nine.tab/three.tab/three.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab,/zero.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab,/zero.tab/nine.tab/two.tab,/zero.tab/nine.tab/eight.tab,/three.tab Hufvudstaden /one.tab/six.tab /nine.tab/six.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/six.tab /nine.tab/six.tab/five.tab /zero.tab/zero.tab/zero.tab/eight.tab,/zero.tab/one.tab,/seven.tab Samtliga emitterade aktier /two.tab/zero.tab/three.tab /four.tab/zero.tab/one.tab /four.tab/two.tab/nine.tab/seven.tab /eight.tab/seven.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab/four.tab/two.tab/one.tab/one.tab /two.tab/seven.tab/one.tab /nine.tab/three.tab/three.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab,/zero.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab,/zero.tab Röstetal (exkl eget innehav) /one.tab/eight.tab/six.tab /four.tab/three.tab/six.tab /four.tab/two.tab/nine.tab/seven.tab/eight.tab/seven.tab /zero.tab/five.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab/seven.tab/three.tab /four.tab/eight.tab/six.tab /eight.tab/two.tab/nine.tab Röstetal (inkl eget innehav) /two.tab/zero.tab/three.tab /four.tab/zero.tab/one.tab /four.tab/two.tab/nine.tab/seven.tab/eight.tab/seven.tab /zero.tab/five.tab/zero.tab /four.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab/nine.tab/zero.tab /four.tab/five.tab/one.tab /eight.tab/two.tab/nine.tab Källa: Vantage by Euroclear Sweden. Utdelning kronor per aktie Direktavkastning, % Antal omsatta aktier på Nasdaq Stockholm i miljoner Antal omsatta aktier på Nasdaq Stockholm i miljoner Hufvudstaden A TSR OMX Stockholm GI OMX Stockholm Real Estate GI 1) Enligt styrelsens förslag. Källa: Nasdaq Stockholm. 1) Samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien. Källa: Nasdaq Stockholm. Källa: Nasdaq Stockholm. Hufvudstaden A TSR OMX Stockholm GI OMX Stockholm Real Estate GI 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Börsvärde, mnkr Balder Sagax CastellumWihlborgs Fabege Catena Hufvudstaden 1) Wallenstam Pandox Atrium Ljungberg 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2025202420232022202120202019201820172016 1) 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Kr % 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan Kr Volym 80 85 90 95 10 0 10 5 1 10 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 0 5 10 15 20 25 30 20252024202320222021 Kr Volym 50 70 90 1 10 130 150 170 190 2 10 230 250 270 De största börsnoterade fastighetsbolagen Per 31 december 2025 Aktiens utveckling och omsättning 2021–2025 Inklusive utdelning i jämförelse med index Utdelning och direktavkastning Aktiens utveckling och omsättning 2025 Inklusive utdelning i jämförelse med index De största ägarna per 31 december 2025 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 93 BOLAGSSTYRNING / AKTIEN OCH ÄGARNA ===== SIDA 48 ===== Årsstämma Kalendarium Delårsrapport jan – mar 2026 7 maj 2026 Halvårsrapport jan – jun 2026 20 augusti 2026 Delårsrapport jan – sep 2026 5 november 2026 Bokslutskommuniké för 2026 1 1 februari 2027 Årsredovisning för 2026 februari 2027 Kontaktpersoner Anders Nygren, verkställande direktör T elefon 08-762 90 00, anders.nygren hufvudstaden.se Åsa Roslund, vice verkställande direktör, chef Ekonomi och Finans T elefon 08-762 90 00, asa.roslund hufvudstaden.se Informationen publiceras även på hufvudstaden.se. Årsredovisningen distribueras till alla aktieägare som begärt det. Hufvudstadens årsstämma hålls torsdagen den 19 mars 2026 klockan 15.30 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, entré i hörnet Stallgatan/Blasieholmsgatan. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering på Post- och Inrikes Tidningars webbplats bolagsverket.se/poit samt på hufvudstaden.se. Information om att kallelse skett annonseras i Dagens Nyheter. Anmälan Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska: • dels vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen den 1 1 mars 2026, varvid aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per ons dagen den 1 1 mars 2026 för att äga rätt att deltaga i stämman. Sådan registre- ring kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos för- valtaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvalta- ren bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts av förvaltaren senast den 13 mars 2026 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken, • dels anmäla sig till Hufvudstaden senast fredagen den 13 mars 2026, gärna före klockan 16.00. Anmälan ska ske per bolagets hemsida hufvudstaden.se, e-post anm hufvudstaden.se, telefon 08-762 90 00 eller skriftligen till Hufvudstaden AB, NK 100, 1 1 1 77 Stockholm. Vid anmälan ska uppges namn, person- eller organisationsnummer, telefonnummer dagtid, antal aktier samt eventuella biträden. Aktie- ägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Fullmakt i original, registreringsbevis och andra behörighetshand- lingar måste uppvisas vid årsstämman. För att underlätta inpasse- ringen vid stämman bör fullmakt och behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstående adress i samband med anmälan. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och finns på hufvudstaden.se. Utdelning Styrelsen föreslår att en utdelning om 2,90 kronor per aktie, totalt 563,5 mnkr, lämnas för år 2025 med avstämningsdag den 23 mars 2026 och beräknad utbetalningsdag den 26 mars 2026. 94 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 BOLAGSSTYRNING / ÅRSSTÄMMA OCH KALENDARIUM ESRS 2 Allmänna upplysningar BP-1 Allmän grund för utarbetande av hållbarhetsrapporten Hufvudstaden ABs hållbarhetsrapport har upprättats med inspiration från European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Hufvudstadens lag- stadgade hållbarhetsrapport har upprättats i enligt med Årsredovisningsla- gen (1995:1554) via ändringarna i (2016:947) och återfi nns på sidorna 5, 1 1, 32–35, 42–43, 95–107 . Hållbarhetsrapporten för 2025 är inte gran- skad, men revisorn uttalar sig om upprättandet av den lagstadgade hållbar- hetsrapporten på sidorna 72–75. (§3) Konsolidering Uppgifterna i hållbarhetsrapporten konsolideras enligt samma principer som de fi nansiella rapporterna, vilket innebär att de omfattar moderbolaget Hufvudstaden AB och dess dotterbolag. Hållbarhetsrapporten omfattar bolagets hela verksamhet om inte annat anges. Denna metod för konsolide- ring gäller för alla upplysningar och väsentliga frågor. Uppgifter om NK Retail presenteras separat där det är väsentligt för helhetsbilden. (§5a-b) Hållbarhetsrapporten omfattar aktiviteter uppströms och nedströms i värdekedjan samt Hufvudstadens egen verksamhet. Påverkan, risker och möjligheter har bedömts för alla delar i bolagets värdekedja, men i varie- rande detaljeringsgrad beroende på område. Värdekedjan framgår i detalj i SBM-1 Strategi, affärsmodell och värdekedja. Hufvudstadens aktiviteter uppströms inkluderar inköp av produkter och tjänster. Nedströmsaktivite- terna inkluderar kundhantering samt sålda varor och tjänster. (§5c) BP-2 Upplysningar gällande särskilda omständigheter Tidshorisonter I denna rapport avser kort sikt <1år, medellång sikt 1–5 år och lång sikt >5 år om inget annat anges. (§9a) Uppskattningar i värdekedjan Mätosäkerheter kan förekomma i värdekedjan, på grund av varierande datakvalitet. I vår rapportering gör vi därför bedömningar och uppskattningar för vissa datapunkter. Där fullständig och leverantörsspecifi k data saknas använder vi uppskattade data från både uppströms- och nedströmssled i värdekedjan samt indirekta källor som branschgenomsnitt. Detta gäller sär- skilt rapportering av utsläppsberäkningar, där vi i fl era kategorier tillämpar uppskattade mängdberäkningar och generiska utsläppsfaktorer i frånvaro av mer detaljerade data. Den tillförlitlighet vi tillskriver dessa uppskattningar varierar beroende på datakälla, metod och kategori, men vi bedömer att de ger en rimlig indikation på klimatpåverkan inom ramen för tillgänglig information. Vi omprövar regelbundet våra beräkningsmetoder i takt med att hållbar- hetsrapporteringen utvecklas och uppdaterar våra uppskattningar vid behov. Förändringar i beräkningar och uppskattningar redovisas det år de imple- menteras. Vi arbetar kontinuerligt med att förbättra datakvalitet och nog- grannhet, bland annat genom att stärka dialogen med leverantörer, utforska nya datakällor och följa utvecklingen av metodstandarder. (§11a-b) Rapporteringsändringar och tidigare rapporteringsfel Rapporteringen av Hufvudstadens hållbarhetsupplysningar har övergått från Global Reporting Initiative (GRI) till att börja anpassas efter kraven i ESRS. Viktiga förändringar är bland annat en förnyad väsentlighetsanalys och förändringar i rapportens struktur och upplysningsnivå. Samtliga data- punkter i hållbarhetsrapporten har bedömts som väsentliga i Hufvudstadens dubbla väsentlighetsanalys. (§13a-c) Inga väsentliga fel från tidigare rapporter har påträffats, men vissa korri- geringar har gjorts av bland annat klimatdata. Gjorda korrigeringar beskrivs inom varje upplysningskrav. (§14a-c) Hållbarhets- rapport ESRS 2 Allmänna upplysningar 95 Miljöupplysningar 101 Taxonomirapportering 101 E1. Klimatförändringar 101 E5. Resursanvändning och cirkulär ekonomi 103 Sociala upplysningar 104 S1. Den egna arbetskraften 104 S2. Arbetstagare i värdekedjan 105 S3. Berörda samhällen 106 Styrningsupplysningar 107 G1. Ansvarsfullt företagande 107 Innehåll HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 95 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 49 ===== Införlivande genom hänvisning I hållbarhetsrapporten görs vissa hänvisningar till andra delar i årsredovis- ningen. För ytterligare information hänvisas till respektive upplysning där detta är relevant. (§16) GOV-1 Styrelsens och koncernledningens roll Information om styrelsens och koncernledningens allmänna ansvarsområ- den, sammansättning, mångfald och erfarenhet återfi nns i bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 84–87 . (§21) Styrelsen som helhet har ett övergripande ansvar för koncernens håll- barhetsarbete och är de som fattar beslut om bolagets policyer, granskar och övervakar utvecklingen av hållbarhetsarbetet samt godkänner hållbar- hetsrapporten. Under året inrättades ett revisionsutskott som, genom sitt arbete och dialog med den externa revisorn, VD och koncernledningen, bistår styrelsen med att utvärdera och säkerställa tillförlitligheten och effek- tiviteten i den fi nansiella rapporteringen samt hållbarhetsrapporteringen. (§22) Koncernledningen ansvarar för att fastställa strategi och mål för hållbar- hetsarbetet samt väsentlig påverkan, risker och möjligheter. Det operativa ansvaret för koncernens hållbarhetsresultat ligger hos VD som delegerat ansvaret till hållbarhetschefen. Hållbarhetschefen bereder hållbarhetsmål och styr arbetet mot de uppsatta målen tillsammans med en styrgrupp för hållbarhet bestående av tre representanter från koncernledningen samt representanter från olika avdelningar inom organisationen. (§22b-d) Hufvudstadens styrelse och koncernledning besitter övergripande håll- barhetskompetens erhållen genom enskilda individers bakgrund och erfa- renhet. Hufvudstadens hållbarhetschef och övriga medarbetare på hållbar- hetsavdelningen säkerställer att bolaget har specifi k kompetens med avseende på Hufvudstadens specifi ka hållbarhetsrelaterade påverkan, ris- ker och möjligheter. (§23) GOV-2 Information som lämnas till och hållbarhetsfrågor som behandlas av företagets styrelse och koncernledning VD ansvarar för att hålla styrelsen informerad om framdrift, väsentliga håll- barhetsaspekter, fokusområden samt relaterad påverkan, risker och möjlig- heter. Eventuella avvikelser eller åtgärder relaterade till hållbarhetsarbetet och policyer rapporteras till styrelsen vid behov. Under året har inga avvikel- ser rapporterats. Hållbarhetschefen rapporterar till Chef Fastighetsutveckling, som ingår i koncernledningen, och informerar löpande koncernledningen om utfallet och utvecklingen av hållbarhetsarbetet. Under året har koncernledningen och styrelsen godkänt en dubbel väsentlighetsanalys, som ligger till grund för bolagets hållbarhetsarbete. Under året har vi arbetat med att bereda nya klimat- och hållbarhetsmål. Arbetet med att ta fram nya relevanta klimatmål pågår men övriga hållbar- hetsmål har presenterats för och fastställts av koncernledningen. Hållbar- hetsmålen är integrerade i koncernens ordinarie målstyrningsprocess, vilket säkerställer tydligt ansvar, effektiv kontroll och nyttjande av relevant ämnes- expertis. Påverkan, risker och möjligheter övervakas kontinuerligt, följs upp minst årligen och eventuella behov av justeringar hanteras i dialog med kon- cernledningen. Viktiga nyckeltal samlas in och följs upp kontinuerligt under året. Resul- taten rapporteras löpande till koncernledningen för att säkerställa transpa- rens och uppföljning av hållbarhetsarbetet. (§26) GOV-3 Integration av hållbarhetsrelaterade resultat i incitamentssystem I dagsläget ingår inte klimat- och hållbarhetsrelaterade parametrar generellt i bonusprogram för ledande befattningshavare. Kriterierna för bonus består till 15 procent av individuella mål och dessa mål kan – men måste inte – vara klimat- och hållbarhetsrelaterade. Förekomsten av klimat- och hållbarhets- relaterade individuella mål varierar från år till år. (§29a-d) GOV-4 Förklaring om tillbörlig aktsamhet T abellen nedan visar de uppgifter i hållbarhetsrapporten som rör Hufvudstadens rutiner för tillbörlig aktsamhet. (§30) Centrala delar i tillbörlig aktsamhet Hänvisning i hållbarhetsrapporten a) Bygga in tillbörlig aktsamhet i styrning, strategi och affärs modell ESRS /two.tab GOV-/two.tab, ESRS /two.tab SBM-/three.tab b) Samarbeta med berörda intressenter i alla huvudstegen i tillbörlig aktsamhet ESRS /two.tab GOV-/two.tab, ESRS /two.tab SBM-/two.tab, ESRS /two.tab SBM-/three.tab, S/one.tab-/two.tab, S/two.tab-/two.tab, S/three.tab-/two.tab c) Identifi era och bedöma negativ påver- kan ESRS /two.tab SBM-/three.tab, ESRS /two.tab IRO-/one.tab d) Vidta åtgärder för att behandla negativ påverkan ESRS /two.tab SBM-/three.tab, E/one.tab-/three.tab, E/five.tab-/two.tab, S/one.tab-/four.tab, S/two.tab-/four.tab e) Följa upp hur ändamåls enliga dessa insatser är och kommunicera det E/one.tab-/four.tab, E/five.tab-/three.tab, S/one.tab-/five.tab, S/two.tab-/five.tab, S/three.tab-/five.tab GOV-5 Riskhantering och intern kontroll över hållbarhetsrapportering För att säkerställa tillförlitlig och korrekt hållbarhetsrapportering samt att minimera risker för felaktig information, arbetar vi systematiskt med riskhan- tering och intern kontroll med systemstöd. Data för samtliga viktiga hållbar- hetsmått samlas in och verifi eras på ett strukturerat sätt. Informationen inte- greras i våra icke-fi nansiella rapporteringsprocesser och granskas samt godkänns internt innan data förs in i hållbarhetsrapporten. För att minska riskerna med manuell datainmatning används en kvalitetskontrollprocess där minst två personer granskar och verifi erar uppgifterna innan godkän- nande. Koncernen arbetar successivt med att utveckla ett heltäckande ram- verk för intern kontroll. I dagsläget sker kontroller inom ramen för den externa rapporteringsprocessen, både på bolags- och koncernnivå, vilket säkerställer kvalitet och tillförlitlighet i rapporteringen. (§36a) Risker kopplade till hållbarhetsrapportering analyseras och bedöms löpande. Under året har vi kartlagt rapporteringsprocessen för att tydligare identifi era och prioritera risker. De främsta riskerna är manuella fel vid bear- betning av data, data med låg kvalitet samt risk för avsaknad av formalise- ring och dokumentering av processer vilket kan leda till personberoende. För att minska risken för dessa fel prioriterar vi interna kontroller inom områ- den med störst risk för felaktig eller ofullständig data. (§36b-c) I syfte att motverka fel genomförs exempelvis verifi eringar av tredje part för att säkerställa korrekta uppgifter, det gäller främst i områden med större risk eller komplexitet såsom rapportering av scope 3-utsläpp. Vi har även påbörjat arbetet med att ta fram enhetliga metodbeskrivningar vilket kom- mer utvecklas vidare under 2026. Resultaten från riskbedömningen och de interna kontrollerna integreras i rapporteringsrutiner och system samt rapporteras till revisionsutskottet. (§36d-e) SBM-1 Strategi, affärsmodell och värdekedja Hufvudstadens affärsmodell är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla fastigheter. Fokus är på kommersiella lokaler och marknadsplatser i attrak- tiva lägen i Stockholm och Göteborg. Koncernen äger 28 fastigheter värde- rade till 48,1 miljarder kronor varav 83 procent av marknadsvärdet är hän- förligt till fastigheterna i Stockholm. I koncernen ingår bland annat AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm och Göteborg samt NK Retail AB som driver detaljhandelsverksamhet inom mode och skönhet i NK-varuhusen. Läs mer om vår affärsmodell och stra- tegi på sidorna 5 och 1 1, våra marknader på sidorna 12–15 och kunder på sidorna 18–23. Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915 är koncernens syfte och utgör grunden i vårt hållbarhetsarbete vilket är en integrerad del i vår strategiska riktning. Syftet genomsyrar hur vi utvecklar våra fastigheter och hur vi ser på vår roll i stadens framtid för att vara relevanta och attraktiva även i nästa sekel. Hufvudstadens hållbarhetsarbete har fokus på att minska klimatpåverkan och säkerställa ansvarsfulla affärer. Klimatpåverkan ska minska på lång sikt genom energieffektiviseringar och övergå till mer cirku- lära fl öden i användning av resurser. Det innebär bland annat att vi prioriterar att bibehålla befi ntliga material i ombyggnationer samt att välja återbruk, återvunna material och resurseffektiva processer vid val av produkter. Både fastighets- och retailsektorn är förknippade med betydande miljömässig och social påverkan därav lägger bolaget stor vikt vid ansvarsfulla inköp. Samarbete med leverantörer och arbetet med att stärka leverantörskedjans 96 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 HÅLLBARHETSRAPPORT hållbarhet är en ständigt pågående process och en viktig del av koncernens riskhantering och ansvarstagande. Våra fastigheter och marknadsplatser är platser där tusentals personer vistas varje dag. Därför är trygghet, tillgänglighet och god service inte bara viktiga hållbarhetsaspekter, de är också avgörande för att möta våra kunders förväntningar. Genom att integrera hållbarhet i hela verksamheten stärker vi vår konkurrenskraft, möter ökade krav från kunder, medarbetare och inves- terare, och bidrar till en mer hållbar utveckling i de miljöer där vi verkar. (§40e-g) Värdekedja Hufvudstadens värdekedja omfattar både fastighets- och retailverksam- heten samt uppströms och nedströms aktiviteter. Uppströms sker resursutvinning, energiproduktion, tillverkning och förädling av råmaterial samt våra inköp av varor och tjänster, allt från byggmaterial, entreprenad- och konsulttjänster till mode- och skönhetsprodukter. Trans- porter sker från leverantörer till koncernens fastigheter, lager och butiker. Fastighetsverksamheten inom den egna verksamheten omfattar uthyr- ning, förvaltning, drift, utveckling och ägande av fastigheter. Retailverksam- heten inom den egna verksamheten omfattar försäljning via butiker och e-handel, skapande av fysiska och digitala kundupplevelser. Nedströms i värdekedjan återfi nns våra hyresgäster, kunder och besö- kare på våra marknadsplatser. Illustrationen nedan visar koncernens värdekedjor och tydliggör var i våra affärsförbindelser väsentlig hållbarhetspåverkan, risker och möjligheter uppstår. Den utgör ett underlag för vår analys om dubbel väsentlighet och ligger till grund för vårt arbete med tillbörlig aktsamhet i värdekedjan. (§42a-c) VÄRDEKEDJA Uppströms Egen verksamhet Nedströms Leverantörer Medarbetare Kunder (hyresgäster, konsumenter), ägare och investerare samt lokalsamhällen Energi- produktion Resurs- utvinning Tillverkning material och produkter Inköp varor och tjänster Produkter och tjänster Attraktiva marknadsplatser Högkvalitativa kontors- och butikslokaler Varuhus / Försäljning / E-handel / Upplevelser Uthyrning / Förvaltning och drift / Ägande / Fastighetsutveckling Huvud- intressenter E1 Klimatförändringar: Begränsning av klimatförändringar och energi E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi: Resursinfl öden och avfall S2 Arbetstagare i värdekedjan: Rättigheter och arbetsvillkor G1 Ansvarsfullt företagande: Affärsetik E1 Klimatförändringar: Begränsning av klimatförändringar och energi E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi: Resursinfl öden och avfall S1 Den egna arbetskraften: Arbetsvillkor S3 Berörda samhällen G1 Ansvarsfullt företagande: Affärsetik E1 Klimatförändringar: Begränsning av klimatförändringar och energi E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi: Resursinfl öden och avfall S3 Berörda samhällen G1 Ansvarsfullt företagande: Affärsetik Hufvudstadens väsentliga frågor HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 97 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 50 ===== SBM-2 Intressenters behov och synpunkter Hufvudstaden för en kontinuerlig dialog med sina huvudintressenter – kunder (hyresgäster och konsumenter), leverantörer, ägare och investerare, medarbetare och lokalsamhällen – för att förstå hur olika hållbarhetsfrågor uppfattas och prioriteras. Denna dialog utgör ett centralt underlag för att identifi era vår påverkan, risker och möjligheter, och ligger till grund för hur vi utformar och utvecklar vårt hållbarhetsarbete. Intressenternas förväntningar och krav integreras i vår strategiska planering för att säkerställa affärsrele- vans och ansvarstagande. Intressentanalysen ses över årligen och uppdate- ras vid behov, baserat på nya insikter från våra dialoger och förändringar i vår omvärld. Perspektiv från andra intressentgrupper såsom myndigheter, media, fackliga organisationer, civilsamhället och tysta intressenter (miljön och framtida generationer) beaktas genom omvärldsbevakning och analys. (§45ai-aiv, §45b) SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och förhållandet till strategi och affärsmodell Hufvudstadens väsentliga påverkan, risker och möjligheter som identifi erats inom väsentlighetsanalysen samt var i värdekedjan dessa är koncentrerade, presenteras på sidan 99. (§48a-b) Hufvudstaden har inte identifi erat några hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter som bedöms som väsentliga ur ett fi nansiellt perspektiv. Detta innebär att de hållbarhetsaspekter som analyserats i nuläget inte har en direkt, kvantifi erbar påverkan på koncernens fi nansiella ställning, resultat eller affärsmodell i en omfattning som uppfyller kriterierna för väsentlighet. Vi följer utvecklingen noggrant, särskilt inom områden som klimatrelaterade risker, regulatoriska förändringar, investerarpreferenser och tillgång till kapi- tal. Analysen uppdateras regelbundet i takt med förändringar i verksam- heten och omvärlden. Om nya insikter eller förändrade förutsättningar upp- står som innebär att en hållbarhetsfråga får en väsentlig fi nansiell påverkan, kommer detta inkluderas i kommande analyser och rapportering. Utifrån ett strategiskt perspektiv så är det hur vi hanterar klimatföränd- ringarna som är avgörande för att säkerställa attraktivitet och relevans i vårt kunderbjudande. Mer information om hur vi arbetar med klimatrisker och scenarioanalyser som input till strategiska beslut återfi nns i IRO-1 E1. (§48d-f) Intressent Dialogform Syfte med dialogen Teman i fokus Vår respons Kunder (hyresgäster och konsumenter) Hyresgästmöten, kundunder- sökningar, digitala kanaler, kundservice Förstå kundens behov och för- väntningar, säkerställa attraktivi- tet och relevans i kund- och kon- sumenterbjudandet Attraktiva, säkra och hållbara lokaler och produkter, förbätt- ringsbehov, förändrande kon- sumtionsbeteenden Anpassning av kunderbjudanden, förbättrad service, utveckling av digitala och fysiska mötesplatser Leverantörer Avstämningsmöten, kontrakts- förhandlingar, utvärderingar och revisioner Säkerställa kvalitet, affärsetik och hållbarhet i leverantörsledet Hållbarhetskrav, transparens i leveranskedjan, långsiktiga affärsrelationer Uppdaterade hållbarhetskriterier inköp, förbättrad kommunikation och gemensamma uppföljnings- rutiner Ägare och investerare Årsstämma, investerarmöten, fi nansiella- och hållbarhetsrap- porter Transparens kring fi nansiell utveckling, riskhantering och hållbarhetsarbetet Långsiktig hållbar tillväxt, eko- nomisk avkastning, riskhantering Ansvarsfullt företagande, tydlig och transparent rapportering, långsiktiga affärsrelationer Medarbetare Medarbetarundersökningar, medarbetarsamtal, interna forum/möten Främja engagemang, kompe- tensutveckling och en inklude- rande arbetsmiljö Arbetsmiljö och trivsel, utveck- lingsmöjligheter, samverkan och ledarskap, ansvarsfull arbetsgi- vare Kontinuerlig individanpassad kompetensutveckling, medarbe- tardialog via bland annat under- sökningar och samtal, stärkt internkommunikation, systema- tiskt arbetsmiljöarbete Lokalsamhällen Sociala medier, hemsida, infor- mationsmöten, dialog med lokala myndigheter och aktörer Säkerställa attraktiva och levande stadsmiljöer och mötes- platser, social hållbarhet och trygghet Påverkan på stadsliv, lokal utveckling, inkludering och till- gänglighet Stöd till lokala initiativ, samverkan med kommuner, insatser för trygga och tillgängliga miljöer 98 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 HÅLLBARHETSRAPPORT ESRS-standard Hållbarhetsfråga Väsentlig påverkan, risk eller möjlighet Värdekedja Tidshorisont Beskrivning E/one.tab KlimatförändringarUtsläpp av växthusgaser (Begränsning av klimatförändringar) Negativ påverkan Uppströms, egen verksamhet, nedströms Kort, medellång, lång Utsläpp genereras i hela värdekedjan, huvudsakligen indirekt vid tillverkning av byggmaterial och produk- ter, hyresgästers verksamhet, transporter samt från köpt energi. Direkta utsläpp förekommer också. Energianvändning (Energi) Negativ påverkan Uppströms, egen verksamhet, nedströms Kort, medellång, lång Företagets energianvändning spänner över hela vär- dekedjan, från fastighetsdrift och egen verksamhet till hyresgästers elförbrukning, uppströms energi- användning i leverantörsledet vid exempelvis tillverk- ning av produkter. Den största delen av energibeho- vet är indirekt och kopplad till externa aktörer och processer. E/five.tab Resursanvändning och cirkulär ekonomi Avfall (Avfall) Negativ påverkan Uppströms, egen verksamhet, nedströms Kort, medellång, lång Vår verksamhet genererar stora mängder avfall i fl era delar av värdekedjan; hos hyresgäster, vid ombygg- nationer och i produktionsledet, vilket kräver nog- grann hantering för att minska klimatpåverkan och miljörisker. Inköp av material och produkter (Resursinfl öden inkl. resurs- användning) Negativ påverkan Uppströms, egen verksamhet, nedströms Kort, medellång, lång Inköp av jungfruliga råvaror inom både fastighets- och retailverksamhetens olika delar i värdekedjan bidrar till resursutarmning, utsläpp och negativ påver- kan på ekosystem. S/one.tab Den egna verksamheten Stress och ohälsa (Arbetsvillkor) Negativ påverkan Egen verksamhet Kort, medellång, lång Arbetsrelaterad stress kan leda till utbrändhet, mins- kad produktivitet och högre personalomsättning, vil- ket påverkar både individens välmående och verksam- hetens kapacitet. Allvarliga skador (Arbetsvillkor) Negativ påverkan Egen verksamhet Kort, medellång, lång Allvarliga skador på arbetsplatsen kan få långtgå- ende konsekvenser för både individen och verksam- heten. Inom fastighetsbranschen uppstår påverkan främst i samband med renoveringar och fastighets- underhåll. S/two.tab Arbetstagare i värdekedjan Förekomst av barnarbete (Andra arbetsrelaterade rättigheter) Potentiell negativ påverkan Uppströms Kort, medellång, lång Förekomst av barnarbete i värdekedjan, särskilt upp- ströms vid tillverkning av material och produkter, utgör en allvarlig potentiell påverkan både ur ett etiskt och affärsmässigt perspektiv. Barnarbete kan leda till långvariga negativa konsekvenser för de drabbade individerna genom begränsad skolgång, hälsorisker och ökad utsatthet för exploatering. Förekomst av tvångsarbete (Andra arbetsrela- terade rättigheter) Potentiell negativ påverkan Uppströms Kort, medellång, lång Förekomst av tvångsarbete i värdekedjan, särskilt uppströms vid tillverkning av material och produkter, utgör en allvarlig potentiell påverkan både för de drabbade individerna och för verksamheten. Ohälsa och allvar- liga arbetsolyckor i värdekedjan (Arbetsvillkor) Potentiell negativ påverkan Uppströms Kort, medellång, lång Ohälsa, ohälsosamma arbetsförhållanden och allvar- liga arbetsolyckor i värdekedjan, särskilt uppströms vid tillverkning av material och produkter samt hos leverantörer i byggprojekt, utgör en potentiell negativ påverkan för arbetstagarnas säkerhet och välmående samt för verksamheten ur ett etiskt och affärsmässigt perspektiv. S/three.tab Berörda samhällenBidrag till trygga samhällen och levande stads- miljöer (Samhällens ekono- miska, sociala och kulturella rättighe- ter) Positiv påverkan Egen verksamhet, nedströms Kort, medellång, lång Genom långsiktiga investeringar och samverkan i stadens offentliga miljöer bidrar vi till trygga, inklude- rande och attraktiva stadskärnor, vilket stärker både den sociala och ekonomiska hållbarheten för samhäl- let men också den egna verksamheten. G/one.tab Ansvarsfullt företagande Korruption och mutor (Korruption och mutor) Potentiell negativ påverkan Uppströms, egen verksamhet, nedströms Medellång, lång Mutor och korruption i den egna verksamheten eller värdekedjan kan leda till allvarliga juridiska, fi nansiella och förtroendemässiga konsekvenser, särskilt för ett börsnoterat bolag med höga krav på regelefterlev- nad. Bristande hantering av denna potentiellt nega- tiva påverkan påverkar bolagets styrning, affärsetik och möjlighet till framtida samarbeten. Policyefterlevnad (Företagskultur, korruption och mutor) Potentiell negativ påverkan Uppströms, egen verksamhet, nedströms Kort, medellång, lång Efterlevnad av policyer är avgörande för att säker- ställa att verksamheten bedrivs enligt fastställda rikt- linjer, affärsetiska principer och regulatoriska krav. Om medarbetare, leverantörer, hyresgäster eller andra aktörer i värdekedjan inte följer dessa riktlinjer kan det leda till avvikelser som påverkar bolagets tro- värdighet, regelefterlevnad och interna styrning. Förbindelser med sårbara och eller oetiska leverantörer (Förvaltning av för- bindelser med leve- rantörer, inbegripet betalningsrutiner) Potentiell negativ påverkan Uppströms, egen verksamhet Kort, medellång, lång Affärsrelationer med sårbara leverantörer, det vill säga leverantörer som är exponerade för betydande ekonomiska, miljörelaterade eller samhällsrelaterade utmaningar, kan ge upphov till negativ påverkan som härrör från leverantörsledet. Brister i leverantörers stabilitet, regelefterlevnad eller hållbarhetsarbete kan leda till avbrott i leveranskedjan, försämrad kvalitet i produkter eller tjänster samt ökade kostnader och negativa följdeffekter kopplade till koncernens verk- samhet och anseende. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 99 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 51 ===== IRO-1 Beskrivning av arbetsgången för att fastställa och bedöma väsentlig påverkan, risker och möjligheter Hufvudstaden har sedan många år tillbaka rapporterat enligt GRI-ramver- ket, vilket ger oss en god grund i övergången till en ESRS-inspirerad hållbar- hetsrapport och utvecklingen av vår dubbla väsentlighetsanalys. Under 2024 genomfördes en första dubbel väsentlighetsanalys. Den reviderades under 2025 för att tillvarata uppdaterad kunskap och den senaste utveck- lingen vad gäller metod och process. Processen vi följt för att identifi era, kartlägga, bedöma och validera vår väsentliga påverkan, risker och möjlighe- ter beskrivs i detalj i tabellen nedan. Framöver kommer våra processer att anpassas i takt med att kunskap och praxis utvecklas eller förändras. Aktivitet Påverkan Risker och möjligheter som kan ha fi nansiella effekter Identifi era Identifi ering av påverkan inleddes med en analys av relevanta håll- barhetsfrågor utifrån koncernens affärsmodell, verksamhet och vär- dekedja. Både interna analyser och externa källor användes, såsom branschstandarder, regulatoriska krav och globala ramverk. En cen- tral del i processen var intressentdialogen, där synpunkter och insikter från exempelvis koncernens huvudintressenter samlats in för att förstå vilka hållbarhetsfrågor som upplevs mest betydelse- fulla. Identifi eringen av fi nansiella risker och möjligheter inleddes med en analys av risker och möjligheter kopplad till identifi erad hållbarhets- påverkan. Därefter analyserades beroenden av resurser som exem- pelvis humankapital och resurskapital. Även regulatoriska föränd- ringar, såväl beslutade som potentiella, togs i beaktande. Både interna analyser och externa källor användes såsom branschstan- darder, lagstiftning och andra relevanta regelverk. Kartlägga Med identifi eringen som grund kartlades och fastställdes vilka hållbarhetsfrågor samt risker och möjligheter som skulle omfattas i väsentlig- hetsbedömningen, och en bruttolista togs fram. Bedöma Under bedömningen av påverkan konsulterades interna intressenter såsom ämnesexperter och representanter för olika verksamhetsom- råden. Flera workshopar genomfördes för att bedöma och beskriva vilka hållbarhetaspekter som är väsentliga i koncernens värdekedja. Påverkan bedömdes utifrån en kombination av kvalitativa resone- mang och kvantitativa analyser utifrån defi nierade faktorer. Faktisk och potentiell påverkan bedömdes utifrån faktorerna skala, omfatt- ning och återställbarhet. För potentiell påverkan bedömdes även sannolikhet. Tröskelvärden fastställdes för en effektiv bedömning av väsentlighet. Under bedömningen av risker och möjligheter konsulterades interna intressenter såsom ämnesexperter och representanter för olika områden. Flera workshopar genomfördes för att bedöma väsentliga risker och möjligheter. Först bedömdes var den primära fi nansiella effekten uppstår i resultaträkningen (kostnader/intäkter) eller balansräkningen (fastighetsvärde/eget kapital/skulder). Efterfråge- och affärseffekter bedömdes ingå indirekt i resultat- eller balansräk- ningen. Sedan bedömdes risker och möjligheter utifrån sannolikhet och storleken på den fi nansiella effekten. Risker och möjligheter bedömdes genom en kombination av kvalitativa resonemang och kvantitativa analyser baserade på defi nierade faktorer. Tröskelvär- den fastställdes för en effektiv bedömning av väsentlighet. Validera Resultatet av väsentlighetsbedömningen stämdes av mot affärsmodell, strategier, mål, värdekedja, marknad och intressenters intressen. De interna analysdeltagarna inklusive VD och andra representanter från koncernledningen validerade resultatet. Det slutliga utfallet fast- ställdes av styrelse och koncernledning. (§53a-h) E1Klimatförändringar Mot bakgrund av den klimatpåverkan som Hufvudstadens båda verksam- hetsgrenar, fastigheter och retail, står för identifi erades begränsning av klimatförändringar genom minskade utsläpp av växthusgaser och minskad energianvändning som väsentligt i den dubbla väsentlighetsanalysen. Klimatpåverkan från fastigheter uppstår i byggskedet och i den långsik- tiga förvaltningen av fastigheter. Utsläppen kommer från energianvändning, produktion av byggmaterial, transporter och avfall. Fastighetssektorn står för en betydande del av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser. Klimatpåver- kan från retailverksamheten är kopplad till inköp, logistik och försäljning av varor. Här kommer utsläppen främst från tillverkning av produkter, förpack- ningar och transporter. Hufvudstaden analyserar kontinuerligt fastighetsbeståndet relaterat till klimatförändringar. Syftet är att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida fi nansiella och operativa klimatrelaterade risker. Vi har använt sce- narioanalyser för att förstå och bedöma klimatrisker. Scenarioanalyserna baseras på två olika klimatscenarior: ett där koldioxidutsläppen ligger kvar på dagens nivåer och är negativa år 2100 (RCP 2.6) och ett där utsläppen är tre gånger så höga som dagens år 2100 (RCP 8.5). Scenarierna visar att klimatförändringar kan medföra ökade risker för skador på fastigheter till följd av extremväder, översvämningar och energibrist, med ökade kostnader, periodvis obrukbara fastigheter och minskad attraktivitet som följd. Samti- digt skapar ett ökat behov av klimatanpassning möjligheter genom stärkt samverkan, ökad betalningsvilja och ökad attraktivitet för klimatanpassade fastigheter. För mer information om scenarierna se tillhörande hållbarhets- bilaga.. Klimatriskerna innefattar både omställningsrisker och fysiska risker. Omställningsrisker är teknikrelaterade risker, regleringar och legala risker samt marknads- och anseenderisker. Fysiska risker kan vara av akuta slag som extremväder och kroniska fysiska risker som hänger ihop med föränd- rat återkommande väder eller höjda vatten- och temperaturnivåer. Sannolikt kommer fl era inslag från båda scenarierna att inträffa och även händelser som vi idag inte kan förutspå. Vi följer utvecklingen noggrant och arbetar löpande med att utvärdera om behov eller förutsättningar förändras. (E1 §20a-c) E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi Infl öde av resurser i form av jungfruliga råvaror inom både fastighets- och retailverksamheten bidrar till resursutarmning, utsläpp och negativ påverkan på ekosystem. Vår verksamhet genererar också stora mängder avfall i fl era delar av värdekedjan, hos hyresgäster, vid ombyggnationer och i produk- tionsledet. Resursanvändning och cirkulär ekonomi identifi erades därför som en väsentlig fråga i den dubbla väsentlighetsanalysen. (E5 §11a) G1 Ansvarfullt företagande Inom fastighetsbranschen föreligger risk för mutor och korruption kopplat till stora projekt och transaktioner. Avsteg från policyer, i egna verksamheten eller i leverantörsledet, samt brister hos leverantörer avseende stabilitet, regelefterlevnad och hållbarhetsarbete kan påverka affärsrelationer, leve- ransförmåga, kvalitet, kostnader och koncernens anseende. Mot bakgrund av risken för negativ påverkan samt intressenternas krav på god affärsetik har ansvarsfullt företagande identifi erats som en väsentlig fråga i den dubbla väsentlighetsanalysen. (G1 §6) MDR-P Antagna policyer för hur väsentliga hållbarhetsfrågor ska hanteras Hufvudstaden har fastställt policyer och riktlinjer för hantering av väsentliga hållbarhetsfrågor, däribland hållbarhetspolicy, uppförandekod för leverantö- rer, HR-policy, uppförandekod för medarbetare, riktlinje miljöprogram, rikt- linje arbetsmiljö, säkerhetspolicy samt visselblåsarpolicy. Utförlig information om policyernas innehåll och syfte, deras samband med väsentliga påverkan, risker och möjligheter, omfattning, ansvariga samt koppling till externa initia- tiv återfi nns i tillhörande hållbarhetsbilaga. (§65a-d) 100 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 HÅLLBARHETSRAPPORT Miljöupplysningar Taxonomirapportering Hufvudstaden har sedan 2021 rapporterat enligt EU:s T axonomiförordning. I och med uppdaterade regelverk är taxonomirapporteringen frivillig för Hufvudstaden från 2025 och återfi nns i hållbarhetsbilaga på hemsidan. E1 Klimatförändringar SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och förhållandet till strategi och affärsmodell Koncernens klimatpåverkan är till stor del kopplad till fastighetsverksam- heten, där utsläpp uppstår vid ombyggnationer och i den löpande driften. Användning av byggmaterial med hög klimatpåverkan såsom betong och stål samt energiförbrukning bidrar till betydande utsläpp. Retailverksam- heten genererar främst indirekta utsläpp genom tillverkningen av inköpta produkter. Klimataspekter är integrerade i koncernens strategi genom mål för minskade växthusgasutsläpp och ökad energieffektivitet. Läs mer om väsentlighetsbedömningen i ESRS 2 SBM-3 samt hur vi arbetar med kli- matrisker och scenarioanalyser som input till strategiska beslut i ESRS 2 IRO-1 E1. E1-1 Omställningsplan Hufvudstaden har i dagsläget ingen omställningsplan för klimatförändringar, men arbetar med att ta fram en plan som ska tydliggöra hur koncernens klimatpåverkan ska minska. (§17) E1-2 Policyer Hufvudstadens hållbarhetspolicy utgör grunden för koncernens arbete med att minska klimatpåverkan och bidra till en hållbar utveckling. Bolaget verkar aktivt för att minska sin klimatpåverkan genom energieffektivisering, ökad användning av förnybar energi, effektiv resurshantering och ett ökat fokus på cirkulära lösningar. Arbetet omfattar såväl den egna driften som kravställ- ning och samverkan med leverantörer, hyresgäster och andra intressenter. Utifrån hållbrhetspolicyn har ett detaljerat miljöprogram tagits fram som syftar till att minska klimatpåverkan och energianvändning genom att säker- ställa att bolagets miljökrav uppfylls och miljöpåverkan minimeras vid bygg- nationer. Se MDR-P för antagna policyer. För detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhetsbilaga. (§24-25) E1-3 Åtgärder Flera åtgärder har gjorts under året för att begränsa Hufvudstadens klimat- påverkan och minska utsläpp av växthusgaser. Vi arbetar bland annat med att successivt ersätta äldre kyl- och värmepumpar med nya som använder köldmedia med lågt klimatavtryck. Det är långsiktigt strategiska investe- ringar som ofta samordnas i samband med andra stora planerade under- hållsarbeten. På sikt kommer detta leda till betydande utsläppsminskningar från köldmedieläckage, som idag är vår största utsläppskälla i Scope 1. För att minska våra utsläpp av växthusgaser är energieffektivisering ett prioriterat område. Under året har vi tagit fram långsiktiga handlingsplaner för energieffektivisering av samtliga fastigheter. Åtgärderna för energieffek- tivisering inkluderar bland annat driftoptimeringar till mer behovsanpassad drift samt uppgraderingar av tekniska system för kyla, ventilation och värme. Ett annat prioriterat område för att minska våra växthusgasutsläpp är att arbeta med återbruk och materialåtervinning för att skapa förutsättningar för fl er cirkulära fl öden av material. Läs mer om detta under E5-2. (§26, §28, §29a) Hufvudstadens drift- och kapitalutgifter kopplade till åtgärdsplaner för hållbarhet särredovisas inte utan ingår i koncernens ordinarie fi nansiella rapportering. (§29c) E1-4 Mål Hufvudstaden har under lång tid arbetat med att minska utsläppen av växt- husgaser och har sedan 2019 minskat utsläppen i scope 1 och 2 med 49 procent. Vi har under året haft två klimatmål – ett som avser klimatneutral fastighetsförvaltning och ett som avser halvering av klimatpåverkande utsläpp från byggverksamheten. Det första gäller till och med 2025 och ska ersättas av ett nytt mål från 2026. Det senare gäller till 2030. Inget av dessa mål är vetenskapligt baserade. Vi arbetar med ett nytt klimatmål som är vetenskapligt baserat enligt Science Based T argets initiative. Vi har sedan tidigare ett mål om att minska energianvändningen per kvm med 16 procent till och med 2025. Under året har vi tagit fram ett nytt ener- gimål som sträcker sig till 2030 och som innebär att genomsnittlig energi- användning ska vara högst 70 kWh per kvm. Energimål följs upp kvartalsvis. Mål Utfall /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tabMålår Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral.¹ /parenright.numerator ²/parenright.numerator Utsläppen har minskat med /four.tab/nine.tab procent /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab Klimatpåverkande utsläpp från byggverksamheten ska halveras.¹/parenright.numerator Utsläppen har minskat med /three.tab/four.tab procent /two.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab Energianvändningen per kvm ska minska med /one.tab/six.tab procent.¹/parenright.numerator /two.tab/five.tab procent minskning /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab Genomsnittlig energianvändning om högst /seven.tab/zero.tab kWh per kvm. /seven.tab/six.tab kWh/kvm /two.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifi erade.³/parenright.numerator /nine.tab/nine.tab procent ⁴⁾ /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab ¹/parenright.numerator Målet togs fram 2020 och utgår därmed från basår 2019. Utfall beräknat i förhållande till basåret. ²/parenright.numerator Klimatneutral förvaltning omfattar utsläpp som genereras inom ramen för vår egen verksamhet, vilket inkluderar scope 1och 2. ³/parenright.numerator Detta mål övergår till ett löpande mål från 2026. ⁴⁾ Varav 9 procent avser Kvarteret Johanna som är pre-certifi erat under projekteringsskedet. (§32-33, §34a-c, §34e) E1-5 Energianvändning Energiförbrukning och energimix, MWh /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Bränsleförbrukning från råolja och petroleumprodukter /one.tab /one.tab Bränsleförbrukning från naturgas /six.tab /six.tab Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga eller kylning från fossila källor /two.tab /zero.tab/four.tab/one.tab/two.tab /five.tab/one.tab/seven.tab Förbrukning av inköpt fjärrvärme /two.tab /zero.tab/four.tab/one.tab/two.tab /five.tab/one.tab/seven.tab Total energiförbrukning från fossila källor /one.numerator/parenright.numerator/two.tab /zero.tab/four.tab/eight.tab/two.tab /five.tab/two.tab/four.tab Andel fossila källor av den totala energiförbrukningen, % /six.tab /six.tab Total energiförbrukning från kärnkraft – – Bränsleförbrukning från förnybara energikällor /four.tab/three.tab/four.tab/nine.tab Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga och kylning från icke-förnybara källor /three.tab/three.tab /three.tab/eight.tab/four.tab/three.tab/nine.tab /nine.tab/three.tab/two.tab Förbrukning av inköpt el /two.numerator/parenright.numerator /one.tab/eight.tab /eight.tab/one.tab/two.tab/two.tab/zero.tab /nine.tab/four.tab/six.tab varav fastighetsel /one.tab/six.tab /three.tab/eight.tab/zero.tab/one.tab/eight.tab /one.tab/eight.tab/zero.tab Förbrukning av inköpt fjärrvärme /one.tab/one.tab /seven.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab/five.tab /five.tab/zero.tab/nine.tab Förbrukning av inköpt fjärrkyla /two.tab /seven.tab/eight.tab/three.tab/three.tab /four.tab/seven.tab/seven.tab Förbrukning av egenproducerad förnybar icke-bränsleenergi /two.tab/six.tab/one.tab/two.tab/nine.tab/six.tab Total energiförbrukning från förnybara källor /three.tab/three.tab /six.tab/eight.tab/eight.tab/four.tab/zero.tab /two.tab/seven.tab/seven.tab Andel förnybara källor av den totala energi förbrukningen, % /nine.tab/four.tab/nine.tab/four.tab Total energiförbrukning /three.tab/five.tab /seven.tab/three.tab/six.tab/four.tab/two.tab /eight.tab/zero.tab/one.tab Total energiförbrukning från verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan /three.numerator/parenright.numerator/three.tab/four.tab /six.tab/three.tab/one.tab/four.tab/one.tab /six.tab/four.tab/two.tab Energiintensitet Energiintensitet från verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan per nettoomsättning /four.numerator/parenright.numerator, MWh/mnkr /one.tab/five.tab/two.tab/zero.tab Energiintensitet, normalårskorrigerad, kWh/kvm /seven.tab/six.tab/eight.tab/five.tab ¹/parenright.numerator Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter, råolja och petroleumprodukter samt andra icke-förnybara källor redovisas inte, då ingen förbrukning från dessa energislag förekommer. 2/parenright.numerator Inkluderar även verksamhetsel från helägda dotterbolag. 3/parenright.numerator Avser energi för fastighetsdrift. 4/parenright.numerator Fastighetsförvaltningens nettoomsättning, not 2. (§37-43) HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 101 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 52 ===== Nedan följer en översikt över vad som ingår i respektive scope: Scope 1: Köldmedieläckage, gas och diesel. Emissionsfaktorer från leverantörer, DEFRA samt energimyndigheten. Scope 2: El, fjärrvärme och fjärrkyla i företagets verksamhet. Emissionfaktorer för fjärrvärme och fjärrkyla från energi- leverantörer. El (marknadsbaserad) 0 g CO₂e per kWh och el (platsbaserad) 46 g CO₂e per kWh. Scope 3: Inköpta varor och tjänster: För fastighetsverksamheten inkluderas utsläpp från lokalanpassningar och drift- och underhållsprojekt avslutade under året samt inköp av IT-utrustning och emballage. Lokalanpassningar har beräknats med ett externt klimatberäkningsverktyg baserat på ingående byggmaterial, där både bolagsspecifi ka och generiska data används. Drift- och underhållsprojekt har beräknats med en kostnadsbaserad metod (spend-based), där 20 procent av kostnaden hänförs till konsulttjänster och 80 procent till produktionsrelaterade aktiviteter inklusive material och arbetsinsatser. För NK Retail inkluderas utsläpp från inköpta produkter som säljs på NK Retails avdelningar, ombyggnationer, IT-utrustning, emballage och övriga inköp. Utsläpp från inköpta produkter har beräknats med en kombination av kostnads- och viktbaserad metod. Ombyggna- tioner och övriga inköp har beräknats med kostnadsbaserade metoder baserade på tillgängliga emissionsfaktorer. Inköp av IT-utrustning har beräknats med schabloniserade data. Utsläpp från inköp av emballage har beräknats med leverantörsspecifi ka data. Scope 3: Kapitalvaror: Utsläpp från ingående byggmaterial till större projekt som på- eller ombyggnation. För året redovisas utsläpp för utvecklingsprojektet Johanna, beräknad av extern aktör samt externt klimatberäkningsverktyg. Scope 3: Bränsle- och energirelaterade verksamheter: Utsläpp kopplade till energi i scope 2. Scope 3: Transport och distribution uppströms: Inkluderar transporter för lokalanpassningar, särskilda projekt samt NK Retails transporter mellan lager och NK-varuhusen. Beräknats med transportsspecifi ka data och schabloner. Scope 3: Avfall som genereras i verksamheten: Utsläpp från bygg- och rivningsavfall samt avfall från NK Retails lager. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder. Emissionsfaktorer från DEFRA. Scope 3: Tjänsteresor: Utsläpp från tjänsteresor via fl yg-, tåg- och taxiresor samt bilar tjänsten. Resorna är beräk- nade på redovisade utsläppsdata från respektive operatör samt schablonberäkningar baserade på utlägg som inte ingår i operatörernas sammanställningar. Scope 3: Anställdas pendling: Utsläpp från pendlingsresor. Beräknas utifrån Naturvårdsverkets klimatresesverktyg. Scope 3: Tillgångar som leasas uppströms: Utsläpp från el och fjärrvärme från NK Retails lager. Scope 3: Transport och distribution nedströms: Utsläpp från transporter, beräknats med transportörsspecifi ka utsläppsdata. Scope 3: Slutbehandling av sålda produkter: Utsläpp från slutbehandling av sålda produkter. Produkterna antas förbrännas. Scope 3: Uthyrda tillgångar: Utsläpp från hyresgästel och hyresgästavfall. Hyresgästelen har beräknats med scha- bloner där hyresgästen har eget abonnemang. Hyresgästavfall har beräknats med schabloner utifrån redovisade mängder. Emissionsfaktorer från DEFRA. Biogena utsläpp: Inkluderar utsläpp från biogas i scope 1 samt biogena utsläpp kopplat till fjärrvärme. (§AR 39b, §AR 46g-h) Koncern Fastighets- verksamhet/one.superior⁾NK Retail Mål och utfall Växthusgasutsläpp, ton CO /two.tabe /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Föränd- ring, % /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Målår /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab Målår /two.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab Utfall /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab Scope /one.tab utsläpp av växthusgaser Scope /one.tab utsläpp av växthusgaser, totalt /one.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab/one.tab-/nine.tab/seven.tab/one.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab/one.tab– – Scope /two.tab utsläpp av växthusgaser Platsbaserade bruttoväxthusgasutsläpp, scope /two.tab²/parenright.numerator/one.tab /five.tab/two.tab/six.tab/one.tab /eight.tab/four.tab/nine.tab-/one.tab/seven.tab/one.tab /four.tab/eight.tab/five.tab/one.tab /eight.tab/zero.tab/five.tab/four.tab/one.tab/four.tab/four.tab Marknadsbaserade bruttoväxthusgasutsläpp, scope /two.tab /six.tab/six.tab/one.tab/eight.tab/eight.tab/five.tab-/two.tab/five.tab/six.tab/six.tab/one.tab/eight.tab/eight.tab/five.tab/zero.tab /zero.tab Betydande växthusgasutsläpp inom scope /three.tab Totala indirekta bruttoutsläpp scope /three.tab /seven.tab /eight.tab/one.tab/nine.tab/eight.tab /one.tab/five.tab/one.tab-/four.tab /five.tab /six.tab/three.tab/seven.tab/five.tab /five.tab/four.tab/seven.tab/two.tab /one.tab/eight.tab/two.tab/two.tab /six.tab/zero.tab/four.tab /one.tab) Inköpta varor och tjänster /five.tab /one.tab/three.tab/five.tab/four.tab /seven.tab/zero.tab/eight.tab/nine.tab /three.tab /zero.tab/nine.tab/three.tab/two.tab /two.tab/seven.tab/zero.tab/two.tab /zero.tab/four.tab/two.tab/two.tab /four.tab/three.tab/eight.tab-/five.tab/zero.tab%³/parenright.numerator-/three.tab/four.tab% /two.tab) Kapitalvaror /one.tab /five.tab/one.tab/six.tab/two.tab /zero.tab/seven.tab/one.tab-/two.tab/seven.tab/one.tab /five.tab/one.tab/six.tab/two.tab /zero.tab/seven.tab/one.tab– – /three.tab) Bränsle och energirelaterade verksamheter (som inte ingår i scope /one.tab och /two.tab) /three.tab/four.tab/two.tab/three.tab/nine.tab/one.tab-/one.tab/three.tab/three.tab/two.tab/nine.tab/three.tab/seven.tab/seven.tab/one.tab/three.tab/one.tab/four.tab /four.tab) Transport och distribution i tidigare led /two.tab/nine.tab/seven.tab/three.tab/nine.tab/two.tab-/two.tab/four.tab/two.tab/one.tab/four.tab/two.tab/nine.tab/four.tab/eight.tab/three.tab/nine.tab/eight.tab /five.tab) Avfall som genereras i verksamheten /six.tab/five.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab-/three.tab/five.tab/six.tab/five.tab/one.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /zero.tab /six.tab) Tjänstresor /two.tab/four.tab/three.tab/nine.tab-/three.tab/eight.tab/one.tab/one.tab/one.tab/seven.tab/one.tab/three.tab/two.tab/two.tab /seven.tab) Anställdas pendling /three.tab/eight.tab/three.tab/nine.tab-/three.tab /one.tab/four.tab/one.tab/four.tab/two.tab/four.tab/two.tab/five.tab /eight.tab) Tillgångar som leasas uppströms /six.tab /six.tab /zero.tab – – /six.tab /six.tab /nine.tab) Transport i senare led /two.tab /two.tab /zero.tab /two.tab /two.tab – – /one.tab/two.tab) Slutbehandling av sålda produkter /one.tab /one.tab /zero.tab – – /one.tab /one.tab /one.tab/three.tab) Tillgångar som leasas nedströms /three.tab/nine.tab/three.tab/four.tab/zero.tab/two.tab-/two.tab /three.tab/nine.tab/three.tab/four.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab /zero.tab Totala utsläpp av växthusgaser Totala utsläpp, platsbaserade /nine.tab /three.tab/five.tab/five.tab/one.tab/zero.tab /two.tab/nine.tab/one.tab-/nine.tab /seven.tab /one.tab/three.tab/two.tab/seven.tab /six.tab/four.tab/three.tab/two.tab /two.tab/two.tab/three.tab/two.tab /six.tab/four.tab/eight.tab Totala utsläpp, marknadsbaserade /eight.tab /four.tab/nine.tab/zero.tab/nine.tab /three.tab/two.tab/seven.tab-/nine.tab /six.tab /three.tab/zero.tab/eight.tab/six.tab /seven.tab/two.tab/three.tab/two.tab /one.tab/eight.tab/two.tab/two.tab /six.tab/zero.tab/four.tab Biogena utsläpp Totala biogena utsläpp /one.tab /eight.tab/eight.tab/six.tab/two.tab /three.tab/six.tab/zero.tab-/two.tab/zero.tab/one.tab /eight.tab/eight.tab/six.tab/two.tab /three.tab/six.tab/zero.tab– – Utsläppsintensitet Totala utsläpp (platsbaserade) per nettoomsättning ⁴⁾, tCO/two.tabe/mnkr /three.tab,/zero.tab/three.tab,/four.tab-/one.tab/two.tab/three.tab,/two.tab/three.tab,/six.tab/two.tab,/five.tab/two.tab,/nine.tab Totala utsläpp (marknadsbaserade) per nettoomsättning ⁴⁾, tCO/two.tabe/mnkr /two.tab,/seven.tab/three.tab,/one.tab-/one.tab/two.tab/two.tab,/eight.tab/three.tab,/two.tab/two.tab,/four.tab/two.tab,/eight.tab Utsläppsintensitet kg/kvm A-temp, scope /one.tab och /two.tab – – – /one.tab,/six.tab/two.tab,/seven.tab– – Utsläppsintensitet kg/kvm BTA, scope /one.tab och /two.tab – – – /one.tab,/three.tab/two.tab,/three.tab– – Klimatneutral förvaltning Klimatneutral förvaltning, scope /one.tab och /two.tab, ton CO/two.tabe – – – /six.tab/seven.tab/one.tab/one.tab /one.tab/seven.tab/five.tab– – -/one.tab/zero.tab/zero.tab%⁵⁾ -/four.tab/nine.tab% ¹/parenright.numerator Samtliga bolag exklusive NK Retail. ²/parenright.numerator Beräkningen för 2024 har justerats till följd av uppdaterad emissionsfaktor. ³/parenright.numerator Målet avser en del av utsläppen för scope 3-1 Inköpta varor och tjänster, utsläpp kopplade till vår byggverksamhet. Basåret är 2019. För mer information om målet, se E1-4. ⁴⁾ Fastighetsförvaltningens och NK Retails nettoomsättning, not 2. ⁵⁾ Basår 2019. För mer information om målet, se E1-4. (§44, §48a, §49-53, §55, §AR 43) E1-6 Totala växthusgasutsläpp inom scope 1, 2 och 3 Hufvudstadens klimatpåverkande utsläpp kommer från ett fl ertal olika källor. För att kunna jämföra olika växthusgaser har de beräknats om till koldioxidekvivalenter (CO2e). Utsläppsberäkningarna följer de interna- tionella riktlinjerna i Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet) och Hufvudstaden tillämpar även Fastighetsägarna Sveriges vägledning för scope 1-3-rapportering. Hufvudstadens beräkning av utsläpp av växthus- gaser har verifi erats av tredje part. Beräkningarna av Hufvudstadens klimatpåverkande utsläpp (CO2e) utveck- las kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal och till att inkludera fl er utsläpp- sposter. För 2025 har omfattningen utökats för fl era utsläppsposter. (§47) Inför utökningen av klimatberäkningarna 2025 genomfördes en inven- tering och analys av bolagets klimatutsläpp i samtliga scope. Denna analys är grunden till vilka scope 3-kategorier som bedöms vara relevanta och väsentliga för verksamheten. Kategorierna 10–1 1 och 14–15 har uteslutits eftersom de inte är tillämpliga för bolagets verksamhet och inte bedöms ge upphov till väsentliga utsläpp. (§AR 46i) 102 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 HÅLLBARHETSRAPPORT E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi E5-1 Policyer Hufvudstadens hållbarhetspolicy belyser vikten av att främja cirkulär eko- nomi och hantera resurser på ett ansvarsfullt sätt. Se MDR-P för antagna policyer. För detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhetsbilaga. (§14-15) E5-2 Åtgärder För att minska resursanvändningen och främja cirkulär ekonomi arbetar Hufvudstaden bland annat med att minska behovet av ombyggnationer. Under 2025 har vi genomfört fl era projekt med fokus på bevarande och återbruk. Hufvudstaden använder husstandarder för bygg- och materialval som ska användas genomgående i fastigheten för att säkerställa tidlös och fl exibel design och attraktiva lokaler. Syftet är att standarderna kan minska behovet av omfattande ombyggnationer och därmed förebygga uppkom- sten av avfall. Arbetet med att ta fram husstandarder för fastigheterna har pågått under 2025 och kommer utvecklas ytterligare under 2026. NK Retail strävar efter att minska resursanvändningen genom att för- länga produktlivslängden och öka andelen material som kan återanvändas eller återvinnas. I NK Retails sortimentsstrategi fokuserar vi på att öka ande- len varumärken och produkter med längre livslängd och som förblir aktuella över tid. Avfall uppstår även hos våra hyresgäster, där vi arbetar löpande med att förbättra sorteringsgraden genom att tillhandahålla förutsättningar till kor- rekt sortering. Förväntat utfall av åtgärderna är minskad resursförbrukning och lägre klimatpåverkan i exempelvis våra ombyggnationer. (§19) E5-3 Mål Ökad avfallssortering är viktigt för effektiv resursanvändning eftersom det möjliggör att mer material kan återvinnas istället för förbrännas. Hufvudstaden har därför mål kopplat till sorteringsgrad och minskad mängd avfall per kvadratmeter. Hufvudstaden har även som mål att klimatpåverkande utsläpp från byggverksamheten ska halveras till 2030, där utsläppen i hög grad påver- kas av mängden återbruk och bevarande av material och komponenter som sker i byggprojekten. Läs mer om detta mål under E1-4. Mål Utfall /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tabMålår Nå minst /seven.tab/zero.tab procent sorterings- grad av avfall från hyresgästernas och egen löpande verksamhet /four.tab/five.tab procent sorteringsgrad /two.tab/zero.tab/three.tab/zero.tab Minska mängden bygg- och rivningsavfall per kvm.¹) – Löpande ¹) Nytt mål. Basår 2025 (5,7 kg/kvm), därför redovisas inte utfall för året. Målet omfattar endast avfall från lokalanpasnningar. (§23, §24b-c, §24e) E5-4 Resursinfl öden Både fastighets- och retailverksamheten medför betydande resursinfl öden. I fastighetsverksamheten är detta främst kopplat till inköp av byggmaterial vid ombyggnationer och renoveringar vilket innefattar bland annat trä, betong, stål, glas, isoleringsmaterial, gips och tekniska installationer. Inom retailverksamheten utgör mode- och skönhetsprodukter samt förpackningsmaterial huvuddelen av produkt- och inköpsfl ödet. (§30) E5-5 Resursutfl öden Hufvudstaden redovisar data för det hyresgästavfall som vi ombesörjer samt bygg- och rivningsavfall från våra byggprojekt. Hyresgästavfallet består främst av hushållsavfall, matavfall, wellpapp, plast, glas, metall och övrig materialåtervinning. Sorterat hyresgästavfall hanteras till stor del av hyres- gästerna själva vilket medför att vi inte har en heltäckande statistik för avfallshanteringen i fastigheterna. För fl era fastigheter saknas fullständig statistik gällande hushållsavfall från våra leverantörer. För dessa fastigheter utgår vi från uppskattade värden. Sorteringsgraden för hyresgästavfall upp- gick 2025 till 45 procent (36). Bygg- och rivningsavfall består av bland annat gips, glas, trä, brännbart, metall, schaktmassor, mineraliska massor och isolering. För de projekt där vi har tillförlitlig statistik över bygg- och rivningsavfallet uppgår sorteringsgra- den till 93 procent (96). (§38) Totalt Hyresgästavfall Bygg- och rivningsavfall¹ /parenright.numerator Avfallstyp, ton /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Icke-farligt avfall, totalt /three.tab /seven.tab/seven.tab/five.tab/three.tab /three.tab/three.tab/nine.tab/one.tab /nine.tab/zero.tab/eight.tab/one.tab /eight.tab/eight.tab/two.tab/one.tab /eight.tab/six.tab/seven.tab/one.tab /four.tab/five.tab/seven.tab Återanvändning – – – – –²/parenright.numerator–²/parenright.numerator Materialåtervinning /one.tab /five.tab/two.tab/seven.tab/one.tab /one.tab/eight.tab/eight.tab/eight.tab/three.tab/nine.tab/six.tab/seven.tab/zero.tab/six.tab/eight.tab/eight.tab/five.tab/one.tab/eight.tab Förbränning med energiåtervinning /one.tab /six.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /zero.tab/six.tab/six.tab/one.tab /two.tab/zero.tab/nine.tab/six.tab/two.tab/three.tab/four.tab/nine.tab/one.tab Förbränning utan energiåtervinning – – – – – – Deponi /five.tab/five.tab/nine.tab/four.tab/five.tab/one.tab/three.tab /three.tab /five.tab/five.tab/six.tab/four.tab/four.tab/eight.tab Farligt avfall, totalt /two.tab/six.tab/one.tab/four.tab/nine.tab/one.tab/three.tab/one.tab/one.tab/one.tab/three.tab/one.tab/three.tab/eight.tab Materialåtervinning /one.tab /one.tab/zero.tab/one.tab /one.tab/zero.tab/zero.tab /zero.tab Förbränning med energiåtervinning /two.tab/two.tab/one.tab/six.tab/one.tab/two.tab/one.tab /one.tab/zero.tab/one.tab/five.tab Förbränning utan energiåtervinning – – – – – – Deponi /three.tab /one.tab/two.tab/three.tab– – /three.tab /one.tab/two.tab/three.tab Totalt avfall /three.tab /eight.tab/zero.tab/one.tab/three.tab /four.tab/eight.tab/eight.tab/one.tab /nine.tab/two.tab/one.tab/one.tab /eight.tab/nine.tab/three.tab/one.tab /eight.tab/eight.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/nine.tab/five.tab Sorteringsgrad, % – – /four.tab/five.tab/three.tab/six.tab/nine.tab/three.tab³/parenright.numerator/nine.tab/six.tab ¹/parenright.numerator Variationer i mängden bygg- och rivningsavfall kan uppstå mellan åren till följd av förändringar i projektvolym och projektens karaktär. ²/parenright.numerator Återbruk i våra byggprojekt används internt i första hand och inkluderas därför ej i avfallsstatistiken. ³/parenright.numerator 1 757 ton av bygg- och rivningsavfallet var sorterat, vilket ligger till grund för beräkningen av sorteringsgraden. (§37 , §39) HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 103 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 53 ===== Sociala upplysningar S1 Den egna arbetskraften SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och förhållandet till strategi och affärsmodell Anställda som berörs av Hufvudstadens väsentliga påverkan, risker och möjligheter är fast anställda och deltidsanställda. Samtliga medarbetare inom koncernen är anställda i Sverige. Väsentlig påverkan, risker och möjlig- heter har därför identifi erats och bedömts systematiskt utifrån gällande lagar och regler på den svenska marknaden. Läs mer om väsentlighets- bedömningen i ESRS 2 SBM-3. (§14 a-b, §15) S1-1 Policyer Hufvudstaden har fl ertal policyer och riktlinjer som relaterar till de egna medarbetarna: uppförandekod för medarbetare; HR-policy; riktlinje för arbetsmiljö samt visselblåsarpolicy. Se MDR-P för antagna policyer. För detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhetsbilaga. (§19, §20a-b, §21-23) Vid utformning och uppdatering av medarbetarrelaterade policyer och riktlinjer beaktas medarbetarnas perspektiv, vilket bland annat erhålls genom medarbetar-, introduktions- och avslutningssamtal. (MDR-P §65e) S1-2 Rutiner för kontakter med medarbetare Hufvudstaden har kontinuerlig dialog med sina medarbetare genom fl era strukturerade kanaler: årliga medarbetarsamtal, regelbundna avdelnings- möten, chefsträffar, personalmöten, personalkonferenser, enkäter samt via intranät. Via dessa kanaler får medarbetarna möjlighet att uttrycka sina syn- punkter och delta i beslut som påverkar deras trivsel och arbetsmiljö. Reslu- taten från medarbetarundersökningar och kompletterande pulsmätningar genomförs för att identifi era förbättringsområden och utforma handlingspla- ner som stärker till exempel arbetsmiljö, ledarskap, trivsel och engagemang. Respektive chef och HR-funktionen ansvarar för att säkerställa att kontakt med medarbetarna sker. (§27a-c) Effektiviteten i dialogerna med medarbetare följs upp genom bland annat utvärderingar av medarbetarundersökningar, personalkonferenser och chefsträffar där resultat och insikter beaktas inför kommande tillfällen. (§27e) S1-3 Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan samt kanaler där medarbetare kan uppmärksamma problem Medarbetare har alltid möjlighet att uppmärksamma problem med sin när- maste chef eller HR-chef samt genom medarbetarundersökningar. I de fall negativa konsekvenser för våra medarbetare har konstaterats agerar Hufvudstaden med eventuella åtgärder utifrån omständigheterna i varje enskilt fall. Koncernen har även visselblåsarsystem, som medarbetare, kan använda för att rapportera missförhållanden. Läs mer om visselblåsarsystemet i G1-1. (§32a-e) S1-4 Åtgärder och strategier Hufvudstaden bedriver ett systematiskt arbetsmiljöarbete där risker konti- nuerligt identifi eras och åtgärdsförslag tas fram. Arbetet syftar till att främja utvecklingen av både den fysiska och den psykosociala arbetsmiljön för att skapa en trygg och hållbar arbetsplats. (§37) En arbetsmiljökommitté följer upp och utvärderar det systematiska arbets- miljöarbetet. De säkerställer att arbetsmiljöronder sker och utvärderas samt tillser att eventuella incidenter och potentiella faror tas upp och utreds. Hufvudstaden har även arbetsmiljöombud. Arbetsmiljökommittén, arbets- miljöombud och chefer utbildas i systematiskt arbetsmiljöarbete. Den största risken för allvarliga arbetsskador för koncernens med- arbetare är kopplat till när vår egen driftpersonal utför skötsel och underhåll i fastigheterna. För att minimera risker för olyckor så genomförs skydds- ronder för att identifi era och motverka riskmoment. Medarbetare erbjuds förebyggande friskvårdsåtgärder. Utbildningar och föreläsningar tillhandahålls inom områden kopplade till arbetsmiljö och hälsa som exempelvis återhämtning. För att förebygga stress är även dialogen mellan chef och medarbetare en viktig del för att fånga upp signaler i tidigt skede. (§38a) S1-5 Mål Mål Utfall /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tabMålår Noll allvarliga arbetsolyckor i vår verksamhet.¹/parenright.numerator /zero.tab allvarliga arbetsolyckor Löpande Sjukfrånvaron ska vara under /three.tab procent. /five.tab procent Löpande ¹/parenright.numerator Allvarliga arbetsolyckor enligt Arbetsmiljöverkets defi nition. (§44a, §46) Hufvudstaden har som mål att ha noll allvarliga arbetsolyckor inom vår verksamhet vilket omfattar samtliga medarbetare inom koncernen och Hufvudstadens leverantörer som verkar i och kring våra fastigheter. Se S1-14 för detaljer om mätetal för arbetsmiljö. Arbetsrelaterade skador och sjukdomar samt olycksfall inklusive allvar- liga sådana hanteras enligt fastställda rutiner och ska alltid anmälas till Arbetsmiljöverket. Hufvudstadens mätetal för hälsa och välbefi nnande är sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron ska vara så låg som möjligt, måltalet är satt till 3 procent. Inom fastighetsverksamheten var sjukfrånvaron under året 2,9 procent och inom NK Retail 6,0 procent. Processen för målformulering för den egna arbetskraften utgår från ledningsgruppens strategiarbete, resultat från medarbetarundersökningar och externa faktorer. Ett förslag tas fram från HR-funktionen som samtliga affärsområdeschefer har möjlighet att ge synpunkter på. Medarbetarna engageras i uppföljningen av målen genom medarbetarundersökningen och intern rapportering. (§47a-c) 104 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 HÅLLBARHETSRAPPORT S1-6 Uppgifter om företagets anställda /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Antal anställda, FTE Koncern Fastigets- verksamhet /one.superior⁾ NK Retail Koncern Fastigets- verksamhet /one.superior⁾ NK Retail Kvinnor /three.tab/five.tab/two.tab/nine.tab/three.tab/two.tab/five.tab/nine.tab/three.tab/five.tab/nine.tab/nine.tab/two.tab/two.tab/six.tab/seven.tab Män /one.tab/three.tab/one.tab/eight.tab/four.tab /four.tab/seven.tab/one.tab/three.tab/five.tab/eight.tab/eight.tab/four.tab/seven.tab Totalt /four.tab/eight.tab/three.tab/one.tab/seven.tab/seven.tab/three.tab/zero.tab/six.tab/four.tab/nine.tab/four.tab/one.tab/eight.tab/zero.tab/three.tab/one.tab/four.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Anställda efter kön och avtalstyp, headcount Koncern Fastigets- verksamhet /one.superior⁾ NK Retail Koncern Fastigets- verksamhet /one.superior⁾ NK Retail Kvinnor /four.tab/seven.tab/one.tab/one.tab/zero.tab/three.tab/three.tab/six.tab/eight.tab/five.tab/two.tab/three.tab/one.tab/zero.tab/four.tab/four.tab/one.tab/nine.tab varav tillsvidareanställda /four.tab/one.tab/seven.tab/nine.tab/four.tab/three.tab/two.tab/three.tab/four.tab/four.tab/two.tab/nine.tab/seven.tab/three.tab/four.tab/five.tab varav tillfälligt anställda /five.tab/four.tab/nine.tab /four.tab/five.tab/eight.tab/one.tab/seven.tab /seven.tab/four.tab Män /one.tab/five.tab/six.tab/eight.tab/nine.tab/six.tab/seven.tab/one.tab/five.tab/nine.tab/nine.tab/one.tab /six.tab/eight.tab varav tillsvidareanställda /one.tab/three.tab/eight.tab/eight.tab/six.tab /five.tab/two.tab/one.tab/four.tab/three.tab/eight.tab/nine.tab/five.tab/four.tab varav tillfälligt anställda /one.tab/eight.tab/three.tab /one.tab/five.tab/one.tab/six.tab /two.tab /one.tab/four.tab Totalt /six.tab/two.tab/seven.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/four.tab/three.tab/five.tab/six.tab/eight.tab/two.tab/one.tab/nine.tab/five.tab/four.tab/eight.tab/seven.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab /two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Personalomsättning tillsvidareanställda, headcount Koncern Fastigets- verksamhet /one.superior⁾ NK Retail Koncern Fastigets- verksamhet /one.superior⁾ NK Retail Totalt antal tillsvidareanställda som lämnat bolaget /eight.tab/one.tab/two.tab/four.tab /five.tab/seven.tab/eight.tab/four.tab/two.tab/two.tab /six.tab/two.tab Personalomsättning, % /one.tab/five.tab/one.tab/three.tab/one.tab/five.tab/one.tab/four.tab/one.tab/two.tab /one.tab/six.tab ¹/parenright.numerator Samtliga bolag exklusive NK Retail. (§50) Arbetsrelaterade skador och arbetsrelaterad ohälsa /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/two.tab/four.tab Antal dödsfall /zero.tab /zero.tab Antal arbetsrelaterade olyckor /five.tab /zero.tab varav med allvarlig karaktär¹ /parenright.numerator /zero.tab /zero.tab Olycksfallsfrekvens /five.tab /zero.tab Antalet förlorade dagar på grund av arbetsrelaterade olyckor /zero.tab /zero.tab ¹/parenright.numerator Enligt Arbetsmiljöverkets defi nition. (§88) S1-14 Mätetal för arbetsmiljö Alla medarbetare omfattas av arbetsmiljösystemet och anmäler via chef eller arbetsmiljöombud tillbud och skador till HR. S2 Arbetstagare i värdekedjan SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och förhållandet till strategi och affärsmodell Koncernen samarbetar med ett stort antal leverantörer, varav vissa är verk- samma i länder eller branscher med förhöjd risk kopplat till affärsetik, mänskliga rättigheter samt hälsa och säkerhet. Koncernens väsentlighets- analys har identifi erat väsentlig negativ påverkan för arbetstagare i värde- kedjan, särskilt kopplat till risker relaterade till barnarbete, tvångsarbete samt hälsa och säkerhet. Arbetare i värdekedjan återfi nns hos direkta leverantörer och underleve- rantörer, inklusive personal inom råvaru- och produkttillverkning och leveran- ser, byggarbetsplatser och fastighetsdrift. Dessa arbetstagare fyller en viktig funktion för kvaliteten i Hufvudstadens erbjudande och det är därför av stor vikt att samarbeta med seriösa leverantörer för att undvika produktionsstör- ningar. (§11a-c) S2-1 Policyer Hufvudstaden har två policyer som omfattar arbetare i värdekedjan: uppförandekoden för leverantörer samt visselblåsarpolicyn. Se MDR-P för antagna policyer. För detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhetsbilaga. (§16, §17a-b, §18-19) S2-2 Rutiner för kontakter med medarbetare i värdekedjan Direkt kommunikation med arbetstagare uppströms i värdekedjan är ofta känslig och kan vara begränsad av praktiska hinder. Därför sker normalt ingen kontakt med enskilda individer. För att förstå deras arbetsförhållanden genomförs istället leverantörskontroller, riskbedömningar och andra uppföljningsaktiviteter som en del av vårt ansvarstagande i värdekedjan. (§22a-b) Koncernen har även visselblåsarsystem som intressenter, inklusive arbetstagare i värdekedjan, kan använda för att rapportera missförhållan- den. Läs mer om visselblåsarsystem i G1-1. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 105 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 54 ===== S2-4 Åtgärder och strategier Hufvudstaden arbetar utifrån en process för att identifi era, hantera och följa upp väsentliga risker kopplade till arbetsförhållanden i värdekedjan. Vi kontrollerar våra leverantörer innan ett inköp genomförs eller ett sam- arbete inleds och hållbarhetskriterier är integrerad i upphandlingsproces- sen. Samtliga leverantörer ska efterleva vår uppförandekod och andra ställda miljö- och arbetsmiljökrav samt förväntas tillämpa dess krav i sin egen värdekedja. Leverantörer förväntas även bedriva ett aktivt hållbarhets- arbete, exempelvis genom att minska sin klimatpåverkan, främja cirkulär ekonomi, främja god arbetsmiljö och social inkludering. Vid avsteg från uppförandekoden eller ställda miljö- och arbetsmiljökrav har Hufvudstaden rätt att häva ingånget avtal. Under året har vi fortsatt utvecklingen av processen för kontroll av leveran- törer bland annat med fokus på en mer effektiv, träffsäker och riskmedveten hantering av leverantörer. Detta arbete utgör en viktig del av koncernens övergripande hållbarhetsarbete och bidrar till att säkerställa att värdekedjan genomsyras av ansvarstagande, respekt för mänskliga rättigheter och miljöhänsyn. Dialoger med leverantörer förs kontinuerligt och syftar till att stärka med- vetenheten om våra förväntningar. Avvikelser gentemot förväntningar och krav hanteras genom åtgärdsplaner och uppföljning, med rapportering till ansvariga och vid behov till Hufvudstadens ledning. Under samarbetets gång förbehåller sig Hufvudstaden rätten att konti- nuerligt följa upp leverantörers verksamhet och deras efterlevnad av ställda krav. Uppföljningen sker genom insamling av relevant information, skriv- bordsrevisioner och platsbesök. Vi genomför även riskbedömningar, enkäter och tredjepartsgranskningar. Eventuella åtgärder som vidtas syftar till att vara ändamålsenliga och proportionerliga, med fokus på att förebygga negativ påverkan och främja förbättringar. Genom att arbeta proaktivt med dessa frågor avser vi stärka både vårt ansvarstagande och vår affär, då hållbara leverantörsled bidrar till långsiktig stabilitet, kvalitet och förtroende i våra relationer. (§32a, §33a-b, §38) S2-5 Mål Mål Utfall /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tabMålår Noll allvarliga arbetsolyckor i vår verksamhet.¹/parenright.numerator /zero.tab allvarliga arbetsolyckor. Löpande Våra huvudleverantörer ska bedömas årligen. /eight.tab/four.tab procent bedömda huvudleverantörer. Löpande ¹/parenright.numerator Allvarliga arbetsolyckor enligt Arbetsmiljöverkets defi nition. (§39a, §41) Hufvudstaden har som mål att ha noll allvarliga arbetsolyckor inom vår verk- samhet. Detta omfattar såväl samtliga medarbetare inom koncernen som de av Hufvudstadens entreprenörer som verkar i våra fastigheter. S3 Berörda samhällen SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och förhållandet till strategi och affärsmodell Som fastighetsbolag har Hufvudstaden en central roll i att forma och stärka de stadsmiljöer där vi verkar. Vår affärsidé och vårt syfte tydliggör ambitionen att bidra till attraktiva, trygga och levande miljöer där både våra kunder och besökare trivs och kan verka långsiktigt. Vi har en positiv påverkan på de lokala samhällen där vi bedriver vår huvudsakliga verksamhet, det vill säga Stockholms och Göteborgs innerstad. Genom att erbjuda högkvalitativa kontors- och butikslokaler på strate- giskt belägna marknadsplatser skapar vi förutsättningar för framgångsrika verksamheter och bidrar till en dynamisk stadskärna. Detta stärker stadens attraktionskraft och främjar näringslivet. Vårt hållbarhetsarbete innefattar långsiktiga och strategiska samarbeten med lokala aktörer för att utveckla inkluderande och trygga miljöer. Vi enga- gerar oss aktivt i initiativ som syftar till att förbättra den offentliga miljön och investerar tillsammans med städerna i områden kring våra fastigheter, med målet att skapa värde för både samhället och övriga intressenter. Att bidra till levande stadsmiljöer är både ett samhällsansvar och affärs- mässigt lönsamt, och bidrar till stabil värdetillväxt i vårt fastighetsbestånd. (§9) S3-1 Policyer Hufvudstadens agerande gentemot berörda samhällen omfattas av uppfö- randekoden för leverantörer, miljöprogrammet samt visselblåsarpolicyn. Se MDR-P för antagna policyer. För detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhets- bilaga. (§14, §17) S3-2 Rutiner för kontakter med berörda samhällen Hufvudstaden har etablerade rutiner för samhällskontakter i samband med utvecklingsprojekt. Genom deltagande i samrådsprocesser ges allmän- heten möjlighet att lämna synpunkter, vilket bidrar till transparens och delak- tighet i beslutsfattande. Samråd sker alltid i detaljplan- och bygglovsproces- sen. Övriga kontakter med samhället sker främst genom myndighetskontakter, omvärldsbevakning och genom deltagande i olika initiativ och samverkansprojekt. (§21a-b) För att fånga upp eventuella missförhållanden eller oegentligheter har koncernen visselblåsarsystem som alla intressenter, inklusive kunder, besö- kare och lokalsamhället i stort, kan använda. Läs mer om visselblåsarsystem i G1-1. S3-4 Åtgärder och strategier Hufvudstaden deltar aktivt i initiativ och samarbeten som syftar till att för- bättra den offentliga miljön och investerar tillsammans med städerna i områ- den kring våra fastigheter. Genom samverkansprojekt som exempelvis inklu- derar stadsutveckling, sociala insatser och belysning kan vi minska otrygghet i områdena kring våra fastigheter och därmed bidra till en positiv utveckling av det offentliga rummet. Effekterna av genomförda åtgärder följs upp per projekt för att säkerställa att de uppnår de avsedda resultaten. (§32c-d) S3-5 Mål Mål Utfall /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tabMålår Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Första plats i kategorin Stor- bolag i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning. Löpande (§39b, §41) Hufvudstaden har i dagsläget inga specifi ka, mätbara mål kopplat till berörda samhällen. Däremot följer vi regelbundet upp vad våra hyresgäster och konsumenter anser om våra miljöer och marknadsplatser. Bland annat genomför vi årliga NKI-undersökningar med våra hyresgäster där bedöm- ningar såsom trygghet i området kring fastigheten samt tillgång till handel och service är inkluderad. (§42) 106 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 HÅLLBARHETSRAPPORT Styrningsupplysningar G1 Ansvarsfullt företagande G1-1 Policyer och företagskultur Hufvudstadens uppförandekoder, både för medarbetare och leverantörer, omfattar principer om affärsetik, mutor och korruption. Tidigare hade vi en uppförandekod men har under året infört två separata koder, för att tydlig- göra ansvar och krav i respektive del av värdekedjan. (§7) Utbildning i uppförandekoden för medarbetarna sker via vårt e-learning- system samt för nyanställda inom ramen för introduktionsprogrammet. Utbildningen för nyanställda inkluderar även våra värderingar, företagskultur och andra relevanta policyer. Syftet är att säkerställa att alla medarbetare förstår företagets etiska riktlinjer och förväntningar. Samtliga medarbetare ska bekräfta att de har tagit del av och accepterar vår uppförandekod för medarbetare. Se MDR-P för antagna policyer. För detaljer hänvisas till tillhörande hållbarhetsbilaga. (§9) Hufvudstaden har inrättat rapporteringskanaler för visselblåsning internt via intranät och externt via hemsidan. Visselblåsarsystemet hanteras av en extern part och kan användas av alla intressenter för att rapportera missför- hållanden, inklusive misstänkt korruption eller mutbrott, säkert och anonymt. Koncernen tillämpar en enhetlig process för samtliga rapporterade ärenden, inklusive missförhållanden som medfört väsentlig negativ påverkan på arbetstagare i värdekedjan eller hos affärspartners. Processen innebär att varje rapporterat ärende hanteras skyndsamt och objektivt. Varje kvalifi cerat fall utreds noggrant och bedöms individuellt. Potentiell gottgörelse övervägs och hanteras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Visselblåsare skyddas enligt gällande lagstiftning. Information om visselblåsartjänsten sker bland annat vid introduktionsutbildning, via vårt e-learningsystem, på intranätet samt vid behov. Den största risken för korruption och mutor bedöms fi nnas inom inköp, fastighetsförvaltning och vid externa entreprena- der inom fastighetsutveckling. (§10) G1-2 Hantering av förbindelser med leverantörer Hufvudstaden strävar efter att bygga långsiktiga, ansvarsfulla och rättvisa relationer med sina leverantörer. Leverantörshantering baseras på inköps- policyn och uppförandekoden för leverantörer. Hufvudstadens huvudleve- rantörer fi nns huvudsakligen inom byggentreprenad och underhåll av fastig- heter, många av dessa leverantörer är relativt små. Hufvudstaden utgör en stor kund till dessa leverantörer samtidigt som vi delvis är beroende av dem för att upprätthålla hög kvalitet på våra tjänster. NK Retails huvudleverantö- rer fi nns huvudsakligen inom varuinköp. Vår inköpspolicy föreskriver att vi ska behandla våra leverantörer med respekt vilket bland annat innebär att betala dem i tid. (§13-14) Uppförandekoden för leverantörer tydliggör våra förväntningar och de kriterier leverantörerna måste leva upp till. Vid upphandling och inköp av varor och tjänster ställs krav utifrån uppförandekoden, vilka kompletteras med krav inom arbetsmiljö, arbetsvillkor och miljö. Arbetsmiljöfrågor är sär- skilt prioriterade då bygg och underhållsarbeten kan vara riskfyllda. Läs mer om hur vi arbetar med våra leverantörer i S2. (§15a-b) G1-3 Förebyggande arbete mot, och upptäckt av, korruption och mutor Hufvudstaden tolererar aldrig mutor, korruption och andra oetiska affärs- metoder. Hufvudstaden har etablerade rutiner för att förebygga, upptäcka och hantera korruption och mutor, inklusive interna riktlinjer, riskbedöm- ningar, rapporteringskanaler och krav på leverantörer att följa bolagets upp- förandekod. Inrapporterade visselblåsarfall rapporteras till en extern obero- ende part. Efter initial granskning förs ärendet vidare till Hufvudstaden där utredningen hanteras av en oberoende funktion inom bolaget som inte är involverad i de berörda affärsenheterna. Resultaten från utredningar och uppföljande åtgärder rapporteras till ledningsgruppen och styrelsen. (§16, §18a-c) Samtliga medarbetare genomgår årligen en utbildning uppförande- koden för medarbetare där antikorruption, mutor och affärsetik ingår. Detta inkluderas även i introduktionsutbildningen för nyanställda. NK Retail har hittills inte omfattats av dessa utbildningar, något vi ser över inför näst- kommande år. (§20) G1-4 Bekräftade fall av korruption och mutor Under rapporteringsperioden har inga fall av korruption eller mutor konsta- teras. Hufvudstaden har inte varit föremål för fällande domar eller erhållit böter för brott mot lagar mot korruption eller mutor. (§24) HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 107 HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 55 ===== Fastighetsförteckning Uthyrbar yta, kvm Fastighets- beteckning Adress Tomt- areal, kvm Inköpsår Bygg-/ ombyggn.-år Taxerings- värde /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab, mnkr Kontor Butik Restau- rang Biograf Lager Garage Bostäder ÖvrigtTotalt AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM Förvaltningsområde Kungsgatan Hästhuvudet /one.tab/three.tabSveavägen /two.tab/one.tab–/two.tab/three.tab, Kungsgatan /four.tab/zero.tab–/four.tab/two.tab, Apelbergsgatan /three.tab/five.tab–/three.tab/seven.tab, Olofsgatan /two.tab–/four.tab /one.tab /three.tab/zero.tab/two.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/nine.tab//nine.tab/nine.tab/one.tab/nine.tab/one.tab/nine.tab//three.tab/two.tab/ /nine.tab/four.tab//two.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab /five.tab/five.tab/two.tab,/zero.tab/four.tab /nine.tab/six.tab/two.tab/one.tab /seven.tab/nine.tab/five.tab/one.tab/seven.tab/six.tab /six.tab /nine.tab/three.tab/three.tab Järnplåten /two.tab/eight.tabSveavägen /two.tab/four.tab–/two.tab/six.tab, Oxtorgsgatan /one.tab/eight.tab–/two.tab/zero.tab, Kungsgatan /three.tab/nine.tab /one.tab /zero.tab/eight.tab/five.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/eight.tab//five.tab/four.tab/one.tab/nine.tab/five.tab/eight.tab//nine.tab/five.tab/six.tab/three.tab/nine.tab,/zero.tab/six.tab /four.tab/one.tab/one.tab/one.tab /three.tab/four.tab/one.tab/one.tab /five.tab/one.tab/four.tab/one.tab/zero.tab/nine.tab /two.tab/seven.tab/six.tab Kåkenhusen /four.tab/zero.tabBrunnsgatan /one.tab–/nine.tab, Norrlandsgatan /two.tab/nine.tab–/three.tab/three.tab, Kungsgatan /four.tab–/one.tab/zero.tab /four.tab /nine.tab/three.tab/four.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/one.tab//two.tab/zero.tab/one.tab/one.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/six.tab//two.tab/eight.tab/ /three.tab/zero.tab//three.tab/two.tab//eight.tab/four.tab/ /eight.tab/five.tab//eight.tab/nine.tab//nine.tab/one.tab /one.tab /six.tab/eight.tab/one.tab,/zero.tab/one.tab/seven.tab /zero.tab/seven.tab/eight.tab/two.tab /nine.tab/one.tab/two.tab/one.tab /six.tab/six.tab/eight.tab/eight.tab/five.tab/nine.tab /two.tab/two.tab /five.tab/one.tab/seven.tab Oxhuvudet /one.tab/eight.tab/one.tab) Kungsgatan /three.tab/two.tab–/three.tab/eight.tab, Sveavägen /two.tab/eight.tab–/three.tab/zero.tab, Apelbergsgatan /two.tab/seven.tab–/three.tab/three.tab, Malmskillnadsgatan /three.tab/nine.tab /four.tab /five.tab/zero.tab/nine.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/six.tab/one.tab/nine.tab/three.tab/one.tab//eight.tab/five.tab/ /eight.tab/nine.tab//nine.tab/one.tab /two.tab /zero.tab/nine.tab/eight.tab,/zero.tab/two.tab/zero.tab /seven.tab/five.tab/nine.tab/five.tab /zero.tab/six.tab/nine.tab/two.tab /zero.tab/two.tab/four.tab/one.tab /six.tab/one.tab/two.tab/five.tab/two.tab/nine.tab /four.tab/six.tab/nine.tab Summa /one.tab/one.tab /eight.tab/three.tab/zero.tab/four.tab /nine.tab/seven.tab/zero.tab,/zero.tab/four.tab/nine.tab /two.tab/one.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /one.tab/one.tab/seven.tab/one.tab /six.tab/six.tab/eight.tab– /four.tab /five.tab/seven.tab/three.tab/one.tab /six.tab/one.tab/two.tab– /one.tab/five.tab/six.tab/eight.tab /one.tab/nine.tab/five.tab Förvaltningsområde Norrmalmstorg Kvasten /two.tab Norrlandsgatan /one.tab/six.tab, Jakobsbergsgatan /one.tab/one.tab /nine.tab/three.tab/four.tab/one.tab/nine.tab/six.tab/six.tab/one.tab/nine.tab/eight.tab/seven.tab/three.tab/five.tab/eight.tab,/zero.tab/two.tab /eight.tab/six.tab/eight.tab/three.tab/seven.tab/two.tab/four.tab/five.tab/three.tab/two.tab/eight.tab/one.tab/seven.tab/two.tab/six.tab /four.tab /seven.tab/zero.tab/zero.tab Kvasten /six.tab/one.tab) Biblioteksgatan /five.tab, Mäster Samuelsgatan /six.tab–/eight.tab /two.tab /zero.tab/seven.tab/five.tab/one.tab/nine.tab/one.tab/five.tab/one.tab/nine.tab/one.tab/seven.tab//nine.tab/zero.tab/five.tab/seven.tab/seven.tab,/zero.tab/two.tab /eight.tab/one.tab/six.tab/one.tab /five.tab/six.tab/three.tab/two.tab /six.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab/nine.tab /seven.tab /zero.tab/seven.tab/eight.tab Kvasten /nine.tab Biblioteksgatan /seven.tab, Jakobsbergsgatan /five.tab–/nine.tab /eight.tab/two.tab/two.tab/one.tab/nine.tab/five.tab/five.tab/one.tab/nine.tab/seven.tab/eight.tab//nine.tab/five.tab/three.tab/three.tab/one.tab,/zero.tab/two.tab /four.tab/five.tab/eight.tab/five.tab/five.tab/nine.tab/seven.tab/eight.tab/three.tab/four.tab/two.tab /three.tab /four.tab/three.tab/seven.tab Norrmalm /two.tab:/six.tab/three.tab/two.tab) Norrmalmstorg /one.tab/nine.tab/nine.tab/two.tab/one.tab/nine.tab/nine.tab/three.tab/two.tab/one.tab,/four.tab /one.tab/nine.tab/four.tab /one.tab/nine.tab/four.tab Packarhuset /four.tab/one.tab) , /three.tab)Norrmalmstorg /one.tab, Hamngatan /eight.tab, Norrlandsgatan /two.tab, Smålandsgatan /one.tab/one.tab /two.tab /one.tab/nine.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/three.tab/two.tab//two.tab/zero.tab/zero.tab/three.tab/one.tab /four.tab/zero.tab/nine.tab,/zero.tab/one.tab/one.tab /seven.tab/eight.tab/seven.tab/three.tab /one.tab/three.tab/five.tab/five.tab/zero.tab/eight.tab /one.tab/five.tab /four.tab/three.tab/zero.tab Pumpstocken /one.tab/zero.tab/one.tab) Birger Jarlsgatan /one.tab/three.tab–/one.tab/five.tab, Mäster Samuelsgatan /two.tab–/four.tab, Biblioteksgatan /one.tab/zero.tab–/one.tab/two.tab, Jakobsbergsgatan /one.tab–/three.tab /two.tab /eight.tab/eight.tab/six.tab/one.tab/nine.tab/one.tab/seven.tab//seven.tab/eight.tab/ /nine.tab/one.tab//two.tab/zero.tab/zero.tab/zero.tab /one.tab/eight.tab/six.tab/five.tab//nine.tab/seven.tab/ /one.tab/nine.tab/zero.tab/one.tab//two.tab/nine.tab//eight.tab/four.tab/ /nine.tab/six.tab//nine.tab/seven.tab//two.tab/zero.tab/zero.tab/six.tab /one.tab /two.tab/nine.tab/nine.tab,/one.tab/seven.tab /eight.tab/one.tab/zero.tab/three.tab /eight.tab/five.tab/one.tab/four.tab/nine.tab/nine.tab/seven.tab/five.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/one.tab/one.tab/two.tab /four.tab/two.tab/eight.tab Rännilen /eight.tab Birger Jarlsgatan /one.tab/one.tab, Mäster Samuelsgatan /one.tab /six.tab/four.tab/five.tab/one.tab/nine.tab/one.tab/seven.tab/one.tab/nine.tab/zero.tab/zero.tab//nine.tab/zero.tab/two.tab/nine.tab/seven.tab,/zero.tab/one.tab /eight.tab/nine.tab/five.tab/seven.tab/five.tab/zero.tab /two.tab/eight.tab /two.tab /six.tab/seven.tab/three.tab Rännilen /one.tab/one.tabBiblioteksgatan /eight.tab, Mäster Samuelsgatan /five.tab /seven.tab/seven.tab/five.tab/one.tab/nine.tab/five.tab/eight.tab/one.tab/nine.tab/zero.tab/two.tab//eight.tab/five.tab/two.tab/eight.tab/four.tab,/zero.tab/one.tab /six.tab/one.tab/nine.tab/eight.tab/zero.tab/nine.tab/four.tab/seven.tab/four.tab/two.tab /two.tab /nine.tab/zero.tab/four.tab Rännilen /one.tab/eight.tab/one.tab) Birger Jarlsgatan /seven.tab–/nine.tab, Smålandsgatan /eight.tab–/one.tab/zero.tab /one.tab /six.tab/seven.tab/seven.tab/one.tab/nine.tab/six.tab/three.tab/one.tab/eight.tab/eight.tab/eight.tab//one.tab/nine.tab/eight.tab/six.tab/ /two.tab/zero.tab/zero.tab/nine.tab /seven.tab/six.tab/two.tab,/zero.tab/four.tab /six.tab/five.tab/nine.tab/one.tab /four.tab/eight.tab/five.tab/seven.tab/eight.tab/six.tab/two.tab/seven.tab/two.tab /seven.tab /two.tab/zero.tab/two.tab Rännilen /one.tab/nine.tabNorrmalmstorg /one.tab/two.tab–/one.tab/four.tab, Biblioteksgatan /two.tab–/four.tab, Mäster Samuelsgatan /three.tab /two.tab /one.tab/six.tab/nine.tab/one.tab/nine.tab/three.tab/one.tab//three.tab/nine.tab/ /two.tab/zero.tab/zero.tab/seven.tab /one.tab/nine.tab/zero.tab/two.tab//four.tab/two.tab//six.tab/four.tab/ /nine.tab/zero.tab//two.tab/zero.tab/zero.tab/two.tab /one.tab /zero.tab/five.tab/five.tab,/zero.tab/seven.tab /nine.tab/three.tab/eight.tab/two.tab /zero.tab/four.tab/seven.tab/five.tab/zero.tab/five.tab/seven.tab/eight.tab/seven.tab/one.tab/one.tab /two.tab/seven.tab/seven.tab Skären /nine.tab Smålandsgatan /one.tab/eight.tab–/two.tab/zero.tab, Norrlandsgatan /eight.tab–/one.tab/zero.tab /two.tab /one.tab/nine.tab/five.tab/one.tab/nine.tab/one.tab/seven.tab/one.tab/nine.tab/eight.tab/four.tab//two.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/ /two.tab/zero.tab/two.tab/zero.tab /one.tab /six.tab/eight.tab/zero.tab,/zero.tab/one.tab/zero.tab /nine.tab/six.tab/six.tab/one.tab /six.tab/eight.tab/two.tab/three.tab/eight.tab/four.tab/seven.tab/seven.tab/zero.tab/one.tab/three.tab /eight.tab/zero.tab/two.tab Vildmannen /seven.tab/one.tab) Biblioteksgatan /nine.tab, Jakobsbergsgatan /six.tab /one.tab /two.tab/nine.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/one.tab/eight.tab/one.tab/eight.tab/nine.tab/seven.tab//two.tab/zero.tab/two.tab/three.tab/six.tab/one.tab/nine.tab,/six.tab/two.tab /eight.tab/seven.tab/nine.tab/one.tab /one.tab/seven.tab/nine.tab/eight.tab/seven.tab/six.tab/zero.tab/nine.tab/four.tab /seven.tab/five.tab/four.tab Summa /one.tab/seven.tab /six.tab/six.tab/three.tab /eight.tab /six.tab/nine.tab/three.tab,/one.tab/five.tab/seven.tab /six.tab/nine.tab/five.tab/one.tab/seven.tab /four.tab/three.tab/two.tab/five.tab /zero.tab/eight.tab/four.tab– /two.tab /five.tab/eight.tab/three.tab/two.tab /two.tab/eight.tab/three.tab/eight.tab/zero.tab/one.tab/one.tab/eight.tab/five.tab /eight.tab/seven.tab/nine.tab Förvaltningsområde Väst Achilles /one.tab/four.tab) Slussplan /five.tab–/nine.tab, Skeppsbron /four.tab/eight.tab, Södra Dryckesgränd /one.tab, Järntorgsgatan /seven.tab /one.tab /zero.tab/four.tab/six.tab/one.tab/nine.tab/seven.tab/nine.tab/one.tab/six.tab/zero.tab/zero.tab-talet/ /one.tab/nine.tab/seven.tab/four.tab /two.tab/two.tab/zero.tab,/zero.tab/three.tab /seven.tab/seven.tab/nine.tab/one.tab/two.tab/nine.tab/five.tab/five.tab/eight.tab/four.tab/eight.tab/four.tab /four.tab /nine.tab/five.tab/zero.tab Grönlandet Södra /one.tab/one.tabDrottninggatan /nine.tab/two.tab–/nine.tab/four.tab, Wallingatan /five.tab, Adolf Fredriks Kyrkog. /one.tab/two.tab /one.tab /six.tab/six.tab/two.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/three.tab/one.tab/nine.tab/one.tab/one.tab//nine.tab/one.tab/three.tab/nine.tab/two.tab,/zero.tab/seven.tab /six.tab/zero.tab/seven.tab/two.tab/four.tab/seven.tab/three.tab/nine.tab/five.tab/eight.tab/six.tab/three.tab /nine.tab /one.tab/one.tab/two.tab Kungliga Trädgården /five.tabVästra Trädgårdsgatan /eight.tab /six.tab/seven.tab/three.tab/one.tab/nine.tab/eight.tab/four.tab/one.tab/nine.tab/eight.tab/four.tab//nine.tab/five.tab/two.tab/zero.tab/zero.tab,/zero.tab/two.tab /seven.tab/five.tab/six.tab /eight.tab /two.tab /seven.tab/six.tab/four.tab Medusa /one.tab/one.tab), /five.tab) Kornhamnstorg /six.tab/one.tab, Slussplan /one.tab–/three.tab, Järntorgsgatan /six.tab /five.tab/four.tab/seven.tab/one.tab/nine.tab/eight.tab/zero.tab/one.tab/eight.tab/seven.tab/eight.tab//one.tab/nine.tab/nine.tab/one.tab/one.tab/one.tab/zero.tab,/one.tab/one.tab /two.tab/eight.tab/six.tab/two.tab/four.tab/two.tab/two.tab/seven.tab/one.tab/one.tab/zero.tab/four.tab/three.tab/zero.tab/three.tab/two.tab /two.tab/zero.tab/six.tab Orgelpipan /seven.tab/six.tab) Klarabergsgatan /five.tab/six.tab–/six.tab/four.tab, Vasagatan /two.tab/four.tab–/two.tab/six.tab, Mäster Samuelsg. /six.tab/five.tab–/seven.tab/three.tab, Klara Norra Kyrkogata /three.tab–/five.tab /six.tab /two.tab/nine.tab/four.tab/one.tab/nine.tab/seven.tab/nine.tab/one.tab/nine.tab/six.tab/four.tab//two.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/one.tab /two.tab/five.tab/two.tab,/zero.tab/one.tab/zero.tab /zero.tab/zero.tab/seven.tab/three.tab /four.tab/two.tab/one.tab/one.tab /nine.tab/six.tab/nine.tab/one.tab /six.tab/six.tab/one.tab/one.tab/three.tab /four.tab/five.tab/zero.tab/one.tab/three.tab/zero.tab /five.tab/zero.tab/nine.tab Svärdfisken /two.tab/one.tab) Drottninggatan /eight.tab/two.tab, Apelbergsgatan /five.tab/zero.tab–/five.tab/two.tab, Olof Palmes gata /one.tab/three.tab /one.tab /eight.tab/five.tab/three.tab/one.tab/nine.tab/two.tab/one.tab/one.tab/eight.tab/five.tab/one.tab//one.tab/nine.tab/eight.tab/seven.tab/three.tab/three.tab/three.tab,/zero.tab/three.tab /seven.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/seven.tab/five.tab/one.tab /eight.tab/nine.tab/three.tab/five.tab/six.tab/two.tab/one.tab /one.tab/zero.tab/seven.tab/seven.tab /four.tab/five.tab/seven.tab Summa /one.tab/two.tab /zero.tab/seven.tab/five.tab /two.tab /five.tab/zero.tab/seven.tab,/one.tab/two.tab/nine.tab /one.tab/five.tab/five.tab/four.tab /two.tab/one.tab/four.tab/three.tab /one.tab/nine.tab/three.tab/one.tab /eight.tab/nine.tab/three.tab/three.tab /six.tab/eight.tab/two.tab/one.tab/four.tab /five.tab/five.tab/seven.tab/three.tab/zero.tab/three.tab/one.tab/five.tab/six.tab /nine.tab/nine.tab/eight.tab Totalt Affärsområde Stockholm /four.tab/one.tab /five.tab/six.tab/eight.tab /one.tab/six.tab /one.tab/seven.tab/zero.tab,/two.tab/one.tab/three.tab/six.tab /zero.tab/six.tab/zero.tab/three.tab/two.tab /seven.tab/six.tab/three.tab/nine.tab /nine.tab/four.tab/five.tab/one.tab /eight.tab/nine.tab/three.tab/one.tab/zero.tab /eight.tab/three.tab/eight.tab/one.tab/eight.tab /four.tab/five.tab/two.tab/one.tab /one.tab/zero.tab/four.tab/one.tab/seven.tab/two.tab/one.tab/one.tab /zero.tab/seven.tab/two.tab 108 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FASTIGHETER / FASTIGHETSFÖRTECKNING Uthyrbar yta, kvm Fastighets- beteckning Adress Tomt- areal, kvm Inköpsår Bygg-/ ombyggn.-år Taxerings- värde /two.tab/zero.tab/two.tab/five.tab, mnkr Kontor Butik Restau- rang Biograf Lager Garage Bostäder ÖvrigtTotalt AFFÄRSOMRÅDE NK Förvaltningsområde NK Stockholm Hästen /one.tab/nine.tab/one.tab), /eight.tab) och /two.tab/zero.tab/seven.tab), /eight.tab), Spektern /one.tab/four.tab/seven.tab), /eight.tab) Hamngatan /one.tab/eight.tab–/two.tab/zero.tab, Regeringsgatan /three.tab/six.tab–/four.tab/zero.tab /eight.tab /eight.tab/seven.tab/five.tab/one.tab/nine.tab/nine.tab/eight.tab/one.tab/nine.tab/one.tab/five.tab//nine.tab/one.tab/three.tab /two.tab/eight.tab/two.tab,/zero.tab/one.tab/one.tab /one.tab/four.tab/one.tab/two.tab/one.tab /eight.tab/seven.tab/four.tab/two.tab /three.tab/eight.tab/eight.tab/three.tab /seven.tab/two.tab/two.tab/one.tab/six.tab/three.tab/nine.tab /one.tab/four.tab/one.tab Förvaltningsområde NK Göteborg Inom Vallgraven /one.tab/zero.tab:/nine.tab/eight.tab)Östra Hamngatan /four.tab/two.tab, Kyrkogatan /four.tab/eight.tab–/five.tab/four.tab, Fredsgatan /five.tab–/seven.tab, Drottninggatan /three.tab/nine.tab–/four.tab/five.tab /four.tab /five.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/nine.tab/nine.tab/eight.tab/one.tab/nine.tab/six.tab/four.tab//nine.tab/four.tab/six.tab/seven.tab/four.tab,/zero.tab/four.tab /seven.tab/nine.tab/one.tab/nine.tab /eight.tab/six.tab/eight.tab/five.tab/six.tab/nine.tab/one.tab /zero.tab/four.tab/zero.tab/zero.tab/one.tab/six.tab /two.tab/six.tab/eight.tab Förvaltningsområde Parkaden Hästskon /one.tab/zero.tab/one.tab), /nine.tab) Regeringsgatan /four.tab/seven.tab–/five.tab/five.tab, Mäster Samuelsg. /two.tab/nine.tab–/three.tab/three.tab /four.tab /nine.tab/two.tab/one.tab/one.tab/nine.tab/seven.tab/seven.tab/one.tab/nine.tab/six.tab/four.tab//nine.tab/five.tab/four.tab/five.tab/two.tab,/seven.tab/one.tab /eight.tab/three.tab/two.tab/one.tab/three.tab/two.tab/seven.tab/eight.tab/five.tab/one.tab/one.tab /five.tab/two.tab/three.tab/two.tab/one.tab /five.tab/one.tab/four.tab/one.tab/three.tab/five.tab /seven.tab/eight.tab/seven.tab Totalt Affärsområde NK /one.tab/eight.tab /three.tab/one.tab/six.tab /four.tab /four.tab/zero.tab/eight.tab,/seven.tab/one.tab/seven.tab /seven.tab/six.tab/four.tab/three.tab/one.tab /eight.tab/seven.tab/four.tab/three.tab /seven.tab/four.tab/two.tab– /one.tab/six.tab /two.tab/eight.tab/five.tab/two.tab/one.tab /five.tab/one.tab/four.tab– /one.tab/seven.tab/nine.tab/one.tab /one.tab/nine.tab/six.tab AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG Förvaltningsområde Göteborg Inom Vallgraven /three.tab:/two.tab/one.tab/zero.tab)Stora Nygatan /one.tab/seven.tab, Lilla Drottninggatan /three.tab /seven.tab/eight.tab/four.tab/two.tab/zero.tab/one.tab/six.tab/one.tab/eight.tab/five.tab/six.tab//two.tab/zero.tab/two.tab/two.tab/five.tab/seven.tab,/six.tab /one.tab /two.tab/three.tab/nine.tab/one.tab /two.tab/three.tab/nine.tab Inom Vallgraven /one.tab/two.tab:/one.tab/zero.tab/one.tab/one.tab)Södra Hamngatan /four.tab/five.tab–/five.tab/seven.tab, Östra Larmgatan /one.tab, Drottninggatan /five.tab/zero.tab–/six.tab/zero.tab, Fredsgatan /two.tab–/four.tab /six.tab /two.tab/nine.tab/five.tab/one.tab/nine.tab/six.tab/seven.tab/ /two.tab/zero.tab/one.tab/zero.tab//one.tab/one.tab /one.tab/eight.tab/seven.tab/five.tab//one.tab/nine.tab/two.tab/nine.tab/ /three.tab/zero.tab//seven.tab/five.tab /five.tab/three.tab/one.tab,/two.tab/one.tab/two.tab /two.tab/one.tab/six.tab/four.tab /nine.tab/eight.tab/four.tab/five.tab/eight.tab/nine.tab/one.tab /three.tab/zero.tab/seven.tab/one.tab /two.tab/seven.tab/five.tab/seven.tab/seven.tab/nine.tab/two.tab/one.tab /one.tab/five.tab/zero.tab Nordstaden /eight.tab:/two.tab/four.tabPostgatan /two.tab/six.tab–/three.tab/two.tab och /three.tab/nine.tab–/four.tab/three.tab, Nordstadstorget /two.tab–/eight.tab, Spannmålsgatan /one.tab/nine.tab, Nils Ericsonsgatan /one.tab/seven.tab, Götgatan /nine.tab–/one.tab/one.tab, Köpmansgatan /two.tab/eight.tab–/three.tab/four.tab, Östra Hamngatan /two.tab/six.tab–/two.tab/eight.tab /one.tab/two.tab /six.tab/seven.tab/eight.tab/one.tab/nine.tab/seven.tab/nine.tab//two.tab/zero.tab/one.tab/three.tab/one.tab/nine.tab/seven.tab/two.tab//two.tab/zero.tab/zero.tab/five.tab//one.tab/one.tab/two.tab /seven.tab/five.tab/six.tab,/zero.tab/three.tab/six.tab /nine.tab/eight.tab/two.tab/two.tab/four.tab /one.tab/one.tab/seven.tab/one.tab /six.tab/one.tab/five.tab/three.tab /five.tab/six.tab/nine.tab/five.tab/six.tab/six.tab/six.tab /three.tab/three.tab/nine.tab Nordstaden GA:/five.tab/one.tab/two.tab)Nordstadstorget med flera /two.tab/six.tab/seven.tab,/two.tab – Totalt Affärsområde Göteborg /one.tab/nine.tab /seven.tab/five.tab/seven.tab/three.tab /six.tab/one.tab/two.tab,/zero.tab/four.tab/nine.tab /one.tab/nine.tab/eight.tab/two.tab/nine.tab /one.tab/zero.tab/one.tab/two.tab /two.tab/zero.tab/four.tab– /four.tab /eight.tab/seven.tab/six.tab/one.tab /two.tab/seven.tab/five.tab/two.tab /zero.tab/one.tab/eight.tab/five.tab/six.tab/eight.tab/eight.tab /seven.tab/two.tab/eight.tab TOTALT /seven.tab/nine.tab /six.tab/four.tab/one.tab /two.tab/four.tab /one.tab/nine.tab/zero.tab,/nine.tab/two.tab/zero.tab/three.tab /zero.tab/two.tab/two.tab/nine.tab/three.tab /seven.tab/three.tab/eight.tab/one.tab/five.tab /eight.tab/nine.tab/one.tab/one.tab /eight.tab/nine.tab/three.tab/three.tab/one.tab /nine.tab/nine.tab/nine.tab/four.tab/one.tab /two.tab/four.tab/two.tab/three.tab /one.tab/two.tab/two.tab/nine.tab/zero.tab/three.tab/nine.tab/zero.tab /nine.tab/nine.tab/six.tab 1) Fastigheten är kulturhistoriskt klassificerad. 2) Fastigheten innehas genom arrende. 3) Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Stockholms City. 4) Fastigheten är byggnadsminnesmärkt. 5) Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Medusa. 6) Orgelpipan 7 innehas med tomträtt. Avgälden efter den 31 oktober 2024 är föremål för förhandling. Taxeringsvärde för mark ingår med 559,0 mnkr. 7) Hästen 20 och Spektern 14 innehas med tomträtter. Avgälden för Hästen 20 uppgår till 3,6 mnkr årligen och är bunden till 30 april 2032. Avgälden för Spektern 14 uppgår till 1,2 mnkr årligen och är bunden till 30 september 2035. Taxeringsvärde för mark ingår med 68,0 mnkr. 8) Ägs av dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet. 9) Ägs av dotterbolaget AB Hamngatsgaraget. Hästskon 10 innehas med tomträtt. Avgälden uppgår till 3,0 mnkr årligen och är bunden till 31 augusti 2034. Taxeringsvärde för mark ingår med 172,2 mnkr. Del av uthyrbar yta ingår i NK-varuhuset i Stockholm. 10) Ägs av dotterbolaget Gbg Inom Vallgraven 3-2 AB. 11) Under 2025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11. Inom fastigheten pågår det omfattande utvecklingsprojektet Kvarteret Johanna. 12) Objektet är gemensamhetsanläggningar som bland annat avser parkeringsverksamhet, viss lokaluthyrning samt drift och skötsel av gågator, lastgator, kyla och reservkraft. Taxeringsvärdet avser Hufvudstadens andel om 39,4 procent, motsvarande cirka 31 000 kvm. HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 109 FASTIGHETER / FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 56 ===== Fastighet/Byggår/Yta 1 Grönlandet Södra 1 1 Byggår: 191 1 Yta: 9 1 12 kvm 4 Hästhuvudet 13 Byggår: 1919 Yta: 6 933 kvm Fastighet/Byggår/Yta 2 Svärdfi sken 2 Byggår: 185 1 Yta: 7 457 kvm 5 Oxhuvudet 18 Byggår: 1931 Yta: 29 469 kvm Fastighet/Byggår/Yta 3 Orgelpipan 7 Byggår: 1964 Yta: 30 509 kvm 6 Järnplåten 28 Byggår: 1958 Yta: 9 276 kvm Fastighetsbestånd Stockholm OLOF PALM ES GA TA VÄSTRA TRÄDG ÅRDSGATAN HAMNGATAN SAMUELSGATAN MÄSTER MÄS TER SAM UELSGATAN KLARABE RGSGATAN SK EPPS BRO N KUNGSGATAN JAKOBSBERGSGATAN Central- station Sergels torg Kungs- träd- gården Karl XII:s torg Stortorget Slussplan Tyghus- plan Norr- malms torg Norra Bantorget Hötorget Stureplan Humlegården Tegnér- lunden KUNGSGATAN WALLI NGATAN RÅD MAN SGATAN DROTTNI NGGA TAN SVEAV ÄGEN VASA GA TAN VASAB RO NCENTRALB RON STR ÖM SBRO N BRYGGAR GATAN BRUN NSGATAN BI RGER JAR LSGA TAN N O RR LAN D SGA TAN KUNGSTRÄD GÅR DSGA TAN REGERI NGS GA TAN MALM SKILLNAD SGA TAN BI BLI OTE KSGA TAN 1 2 4 5 6 7 3 8 17 9 10 12 13 14 16 11 15 18 19 110 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FASTIGHETER / FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighet/Byggår/Yta 7 Kåkenhusen 40 Byggår: 1926 Yta: 22 5 17 kvm 10 Kungliga Trädgården 5 Byggår: 1984 Yta: 2 764 kvm 12 Kvasten 6 Byggår: 1917 Yta: 7 078 kvm 14 Packarhuset 4 Byggår: 1932 Yta: 15 430 kvm 16 Rännilen 1 1 Byggår: 1902 Yta: 2 904 kvm 17 Norrmalm 2:63 Byggår: 1993 Yta: 194 kvm Fastighet/Byggår/Yta 8 Hästskon 10 Byggår: 1964 Yta: 35 787 kvm 11 Vildmannen 7 Byggår: 1897 /2023 Yta: 4 754 kvm 12 Kvasten 9 Byggår: 1978 Yta: 3 437 kvm 15 Pumpstocken 10 Byggår: 1865 Yta: 12 428/uni00A0kvm 16 Rännilen 18 Byggår: 1888 Yta: 7 202 kvm 18 Medusa 1 Byggår: 1878 Yta: 2 206 kvm Fastighet/Byggår/Yta 9 Hästen 19, 20 (NK) Byggår: 1915 Yta: 39 141/uni00A0kvm 12 Kvasten 2 Byggår: 1987 Yta: 4 700 kvm 13 Skären 9 Byggår: 1984/2020 Yta: 13 802 kvm 16 Rännilen 8 Byggår: 1900 Yta: 2 673 kvm 16 Rännilen 19 Byggår: 1902 Yta: 1 1 277 kvm 19 Achilles 1 Byggår: 1600-talet Yta: 4 950/uni00A0kvm HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 111 FASTIGHETER / FASTIGHETSBESTÅNDET ===== SIDA 57 ===== Fastighetsbestånd Göteborg VÄLKOMMEN TILL VÅRA KVARTER, MED NÄRA TILL ALLT. TÅG Göteborgs Centralstation VÅRA FASTIGHETE R Skepps- broplatsen Packhus- platsen Lilla Torget Sten Packhuskajen Operan Central- stationen Trädgårds- föreningen Stora Teatern Kungs- parken Grönsaks- torget Kungs- torget Domkyrkan Paddan Kungs- ports- platsen Gamla Ullevi Ullevi NORRA HAM NGATAN DROTTNINGGATAN KUNGSGATAN SÖDRA HAM NGATAN KÖPMANSGATAN FREDS GA TAN Ö STRA HAM NGA TAN POSTGATAN SPANNMÅLSGATAN R ICSON SGA TAN NI LS E NORDSTAN AVENYN FREDSTAN Drottning- torget Fastighet/Byggår/Yta 1 Nordstaden 8:24 (Femman) Byggår: 1972/201 1 Yta: 45 033 kvm 4 Inom Vallgraven 10:9 (NK) Byggår: 1964 Yta: 16 268 kvm Fastighet/Byggår/Yta 2 Nordstaden 8:24 (Fyran) Byggår: 1972 Yta: 21 306 kvm 5 Inom Vallgraven 3:2 Byggår: 1856/2022 Yta: 1 239 kvm Fastighet/Byggår/Yta 3 Inom Vallgraven 12:10 Byggår: 1875/ 1929/30/75 Yta: 21 150 kvm 112 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 FASTIGHETER / FASTIGHETSBESTÅNDET 5 2 1 3 4 Adresser Produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med Hufvudstaden. Fotografer: Maria Cruseman, Kasper Dudzik, Pao Duell, Magnus Glans, David Jansson, Emelie Otterbeck, Dan Sjunnesson, Erik G Svensson och David Thunander. Tryckeri: Åtta45. V arumärken inom koncernen NK Stockholm NK 100 1 1 1 77 STOCKHOLM Besöksadress: Hamngatan 18–20 T elefon: 08-762 80 00 Hemsida: nk.se NK Göteborg NK 101 4 1 1 09 GÖTEBORG Besöksadress: Östra Hamngatan 42 T elefon: 08-762 80 00 Hemsida: nk.se Hufvudstaden AB (publ) E-post: info hufvudstaden.se Hemsida: hufvudstaden.se Organisationsnummer: 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm Göteborg Kyrkogatan 54 4 1 1 08 GÖTEBORG Besöksadress: Kyrkogatan 54 T elefon: 031-710 21 00 NK-varuhusen Stockholm (Huvudkontor) NK 100 1 1 1 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 38 T elefon: 08-762 90 00 Cecil Coworking AB NK 100 1 1 1 77 STOCKHOLM Besöksadress: Norrlandsgatan 10 T elefon: 08-762 94 00 E-post: info cecilcoworking.se Hemsida: cecilcoworking.se Organisationsnummer: 559242-1506 NK Retail AB Box 7152 103 88 STOCKHOLM Besöksadress: Västra Trädgårdsgatan 8 T elefon: 08-629 20 00 E-post: nkretailkundservice nkretail.se Hemsida: nk.se Organisationsnummer: 559268-4103 Parkaden AB NK 100 1 1 1 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 47– 55 T elefon: 08-762 92 00 E-post: info parkaden.se Hemsida: parkaden.se Organisationsnummer: 556085-3599 HUFVUDSTADEN ÅRSREDOVISNING 2025 113 ADRESSER ===== SIDA 58 ===== hufvudstaden.se