===== SIDA 1 ===== januari -mars 2025 Q1 Delårsrapport ===== SIDA 2 ===== 2 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 Delårsrapport januari-mars 2025 • Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 619 mnkr (573), en ökning om 8 procent. • Koncernens bruttoresultat ökade med 11 procent och uppgick till 397 mnkr (359). • Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,2 mdkr (47,1 vid årsskiftet). • Periodens orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var -205 mnkr (-759). • Periodens resultat efter skatt uppgick till 81 mnkr (-396). Hufvudstaden levererar, trots den osäkerhet som råder på marknaderna, ett ökat resultat för första kvartalet. Vår vakansgrad var 6,6 procent och vi upplever en fortsatt stabil efterfrågan på attraktiva kontors- och butikslokaler inom våra marknads- platser. I detta omvärldsläge är vår långsiktighet och våra starka kundrelationer mycket viktiga. Inom detaljhandeln märker vi att hushållen fortsätter hålla hårt i plånboken och det efter- längtade uppsvinget har skjutits på framtiden. Samtidigt finns det handelsaktörer som har positiv tillväxt och under kvartalet har vi välkomnat flera starka varumärken som ARC’TERYX, Dior och Stronger till Bibliotekstan samt Paradox Museum till Femman i Nordstan. ANDERS NYGREN VD Resultat i sammandrag, mnkr 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Nettoomsättning fastighetsförvaltning 619 573 2 319 Koncerninterna hyror -55 -49 -198 Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 564 524 2 120 Bruttoresultat 397 359 1 552 – varav Fastighetsförvaltning 376 346 1 435 – varav Övriga segment 21 13 117 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -205 -759 -603 Rörelseresultat 185 -413 884 Periodens resultat 81 -396 365 Nyckeltal 2025 31 mar 2024 31 mar 2024 31 dec Verkligt värde fastigheter, mdkr 47,2 46,2 47,1 Soliditet, % 57 58 59 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,3 22,4 21,4 Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,0 4,5 Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 6,6 7,1 5,0 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 182 180 185 Marknadsvärde fastigheter Årshyra Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt 6,6% Stockholm, 84% Göteborg, 16% 47,2 mdkr Kontor, 58% Butik och restaurang, 37% Lager, garage och övrigt, 5% 2 620 mnkr ” ===== SIDA 3 ===== KONCERNEN 3 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 Koncernen RESULTAT Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltningens nettoomsättning uppgick under perioden till 618,8 mnkr (572,7). Verksamhetens kostnader var -188,0 mnkr (-177,5). Bruttoresultatet var 430,8 mnkr (395,2). Ökningen förklaras främst av hyresindexering, högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor samt engångsersättning om närmare 10 mnkr vid förtida avflytt där nytt hyresavtal redan tecknats. Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4. Föregående år var omsättningshyrestillägget 10,5 mnkr varav NK-fastigheterna stod för 7,0 mnkr. Utöver detta förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. I ovanstående ingår koncerninterna hyror om 55,1 mnkr (49,1). Bruttoresultat fastighetsförvaltning, mnkr 1) 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. Övriga segment Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden. Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 210,7 mnkr (212,0). Kostnaderna var -238,4 mnkr (-241,9). Brutto- resultatet för NK Retail uppgick till -27,7 mnkr (-29,9). Resultatet var fortsatt svagt och ett förändringsarbete pågår för att uppnå lönsamhet i verksamheten. Resultatet har även påverkats av utmanande marknadsförutsättningar. Försälj- ningen för NK Retail uppvisar säsongsvariationer där normalt det första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet är det starkaste. I ovanstående ingår koncerninterna hyror om -34,0 mnkr (-28,3) som kostnad. Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 35,7 mnkr (35,4). Kostnaderna var -41,8 mnkr (-42,0). Brutto- resultatet uppgick till -6,1 mnkr (-6,6). I ovanstående ingår koncerninterna hyror om -21,1 mnkr (-20,8) som kostnad. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var -205,4 mnkr (-758,8). Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader var netto -81,2 mnkr (-83,4). Ränteintäkter var 2,5 mnkr (2,8). Kostnader för upplåning var -75,2 mnkr (-80,4). Räntekostnader för leasing avseende främst tomträttsavgälder var -8,5 mnkr (-5,8). Minskningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av lägre genomsnittlig ränta under perioden. Skatt Koncernens skatt uppgick under perioden till -22,0 mnkr (100,7), varav -33,0 mnkr (-23,4) utgjorde aktuell skatt och 11,0 mnkr (124,1) uppskjuten skatt. Förändringen av upp- skjuten skatt förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Periodens resultat Koncernens resultat efter skatt uppgick till 81,3 mnkr (-396,1). Förbättringen förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets- beståndet. FASTIGHETER Fastighetsvärdering Värdet på Hufvudstadens fastighetsbestånd per den 31 mars 2025 uppgick till 47 160 mnkr (47 115 vid årsskiftet). Ökningen förklaras av periodens investeringar som till stor del motverkas av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Den orealiserade värdeminskningen beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något lägre hyror för butiker. Förvaltningsfastigheter Mnkr Ingående verkligt värde, 1 januari 2025 47 115,4 Investeringar i fastighetsbeståndet 249,8 Orealiserade värdeförändringar -205,4 Utgående verkligt värde, 31 mars 2025 47 159,8 Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen per den 31 mars 2025 är oförändrad jämfört med 31 december 2024 och uppgick vid ovanstående värdering till 4,1 procent (4,1 vid årsskiftet). Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats. Direktavkastningskrav, fastighetsvärdering1) Stockholm 3,7–4,2 procent Göteborg 4,7–5,0 procent Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,1 procent 2) Värdetidpunkt 31 mars 2025. I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten därav. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1) Förändring, +/- Resultateffekt före skatt, +/- Hyresintäkter 100 kr/kvm 970 mnkr Fastighetskostnader 50 kr/kvm 485 mnkr Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 650 mnkr Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 915 mnkr 1) Värdetidpunkt 31 mars 2025. 1 374 1 435 1 542 1 633 395 431 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2021 2022 2023 2024 Q1 2024 Q1 2025 ===== SIDA 4 ===== KONCERNEN 4 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 Marknadsvärde fastigheter, mdkr För ytterligare information om fastighetsvärdering hänvisas till senast avgivna Års- och hållbarhetsredovisning. Uthyrningsbar yta och vakans Uthyrningsbar yta per den 31 mars 2025 var cirka 391 000 kvm (390 800 vid årsskiftet). Den totala ytvakansgraden var 13,0 procent (11,1 vid årsskiftet) och ytvakansgraden exklusive utvecklingsprojekt var 8,6 procent (6,7 vid års- skiftet). Den totala hyresvakansgraden uppgick till 8,6 procent (7,1 vid årsskiftet) och hyresvakansgraden exklusive utvecklingsprojekt var 6,6 procent (5,0 vid årsskiftet). Hyresmarknaden Kontorshyresmarknaden i Stockholms city var stabil under årets första kvartal. En viss avvaktan rådde på marknaden med fortsatt utdragna uthyrningsprocesser. Främst efter- frågades moderna och flexibla kontorslokaler i bästa läge. Vakansnivån var något högre än normalintervallet. I Stockholms mest eftertraktade lägen i Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och runt Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för moderna kontor till mellan 7 000 och 9 900 kronor per kvm och år exklusive fastighets- skattetillägg. På marknaden för butikslokaler var efterfrågan stabil och marknadshyrorna för butiker i bästa kommersiella läge bedöms vara inom intervallet 11 000 till 25 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna var högre än normalintervallet och marknadshyrorna i de attraktivaste lägena var inom intervallet 3 300 och 4 200 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För de allra mest moderna och attraktiva kontorslokalerna är hyresnivåerna högre. För butikslokaler i centrala kommersiella lägen var marknadshyrorna mellan 3 000 och 13 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Koncernens omförhandlingar av kontorslokaler har utvecklats positivt medan omförhandlingar av butikslokaler har resulterat i lägre hyror. Projekt I del av fastigheten Kåkenhusen 40 pågår projekterings- arbeten inför en större ombyggnation av cirka 5 400 kvm kontor. Nuvarande hyresgäst avflyttar under kvartal 2 2025. Projektet marknadsförs som The Corner och uthyrnings- arbete pågår där kontorsytan kan variera från 300 kvm och uppåt. Inflyttning kan ske från andra kvartalet 2026. I Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg pågår en modern- isering av cirka 9 800 kvm kontor som hyresgästen Danske Bank hyr till år 2035. Anpassningen av lokalerna sker med kvarsittande hyresgäst och stort hållbarhetsfokus. Projektet färdigställs under hösten 2025. För fastigheten Orgelpipan 7, belägen vid Central- stationen i Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft under 2024. Den nya detaljplanen möjliggör en indragen påbygg- nad om två våningsplan. Byggnadens ursprungliga karaktär bibehålls och den uthyrningsbara ytan beräknas öka med cirka 3 000 kvm kontor. Projektering pågår och planerad byggstart är runt årsskiftet 2026/2027. I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. Arbetena med bashuset närmar sig färdigställande och hyresgästanpassningar har påbörjats. Projektet omfattar totalt cirka 31 300 kvm uthyrningsbar yta varav cirka 10 100 kvm tillskapas. Vid kvartalets utgång hade hyresavtal tecknats för cirka 12 000 kvm varav cirka 9 800 kvm avser kontor. Inflyttning kommer ske successivt från våren 2026. Större utvecklingsprojekt Stad Fastighet Status Lokalslag Uthyrningsbar yta (kvm) Varav tillskapad yta (kvm) Bedömd investering1) (mnkr) Bedömt färdigställande Stockholm Stockholm Kåkenhusen 40 Packarhuset 4 Projektering Pågående Kontor Kontor 5 400 9 800 _ – 210 160 2026 2025 Stockholm Orgelpipan 7 Projektering Kontor 3 000 3 000 – – Göteborg Kvarteret Johanna2) Pågående Kontor, butik & restaurang 31 300 10 100 2 500 2026 1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultat et samt kostnader för evakuering. 2) Projektet Kvarteret Johanna är beläget i kvarteret Inom Vallgraven 12 som omfattar fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11. 48,8 49,5 46,7 47,1 47,2 0 10 20 30 40 50 60 Q4 2021 Q4 2022 Q4 2023 Q4 2024 Q1 2025 ===== SIDA 5 ===== KONCERNEN 5 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 28 122 mnkr vilket motsvarar 139 kronor per aktie. Långsiktigt substansvärde uppgick till 36 871 mnkr eller 182 kronor per aktie. FINANSIERING Total upplåning uppgick per den 31 mars 2025 till 10 200 mnkr (9 800 vid årsskiftet). Räntebärande nettoskuld var 9 805 mnkr (9 327 vid årsskiftet). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 734 mnkr (736 vid årsskiftet), total nettoskuld var 10 539 mnkr (10 063 vid årsskiftet). Hufvudstaden har ett ramverk för grön finansiering som skapar förutsättningar att emittera gröna obligationer och företagscertifikat samt uppta gröna banklån. Hufvudstaden har totalt 8,7 mdkr i grön finansiering, vilket motsvarar cirka 85 procent av total upplåning, varav obligationer uppgick till 7,2 mdkr och banklån till 1,5 mdkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av derivatinstrument, var 2,6 år (2,2 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,4 år (2,2 vid årsskiftet) och den effektiva genomsnittliga räntan 3,1 procent (2,9 vid årsskiftet) inklusive och 2,9 procent (2,8 vid årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Det verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den 31 mars 2025 till -4,6 mnkr (-10,8 vid årsskiftet). Det negativa värdet förklaras av en mindre nedgång av marknads- räntorna. För obligationslån med fast ränta uppgår över- värdet till 93,6 mnkr (87,7 vid årsskiftet). Räntebindningsstruktur, 31 mars 2025 Förfall, år Krediter, mnkr Genomsnittlig effektiv ränta, % Andel, % <1 2 100 4,51) 21 1–2 2 500 1,4 24 2–3 1 500 3,2 15 3–4 1 500 3,1 15 4–5 2 600 3,5 25 Totalt 10 200 3,12) 100 1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften. 2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften uppgick till 2,9 procent. Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 mars 2025 Förfall, år Banklån Obligationer/ Certifikat Total upplåning Outnyttjade lånelöften <1 500 1 600 2 100 1 500 1–2 - 2 500 2 500 2 000 2–3 1 000 1 500 2 500 1 000 3–4 - 500 500 1 000 4–5 - 2 600 2 600 - Totalt 1 500 8 700 10 200 5 500 AKTIEN OCH ÄGARNA Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm i januari 2020. Bolaget hade vid periodens slut totalt 31 638 aktieägare. Kursen på A-aktien den 31 mars 2025 var 113,30 kronor och totala marknadsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till 23,9 mdkr. Totalt innehav av egna aktier per den 31 mars 2025 uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala antalet röster. Aktiestruktur, 31 mars 2025 Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, % A (1 röst) 203 001 209 203 001 209 96,1 19,7 C (100 röster) 8 270 724 827 072 400 3,9 80,3 Totalt 211 271 933 1 030 073 609 100,0 100,0 VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i senast angivna Års- och hållbarhetsredovisning. VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna. Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel- ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar av delårsrapporten. Redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade från senast avgivna Års- och hållbarhets- redovisning. KOMMANDE INFORMATION Halvårsrapport jan-jun 2025 ...........................21 augusti 2025 Delårsrapport jan-sep 2025 ........................ 6 november 2025 Bokslutskommuniké 2025……………………..12 februari 2026 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 ................ februari 2026 Årsstämma 2026 ............................................... 19 mars 2026 Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnas genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 8 maj 2025. Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00. Stockholm den 8 maj 2025 Anders Nygren Verkställande direktör Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. ===== SIDA 6 ===== KONCERNEN 6 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 Rapport över resultat i sammandrag Mnkr 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Nettoomsättning1) Fastighetsförvaltning 618,8 572,7 2 318,6 Koncerninterna hyror -55,1 -49,1 -198,4 Fastighetsförvaltning, netto 563,7 523,6 2 120,2 Övriga segment 246,4 247,4 1 059,0 810,1 771,0 3 179,2 Fastighetsförvaltningens kostnader Underhåll -6,8 -6,5 -31,7 Drift och administration -114,8 -107,0 -401,6 Fastighetsskatt -62,7 -60,4 -237,5 Avskrivningar -3,7 -3,6 -14,5 Fastighetsförvaltningens kostnader -188,0 -177,5 -685,3 Övriga segment, kostnader -280,2 -283,9 -1 140,0 Koncerninterna hyror 55,1 49,1 198,4 Övriga segment, kostnader netto -225,1 -234,8 -941,6 Verksamhetens kostnader -413,1 -412,3 -1 626,9 Bruttoresultat 397,0 358,7 1 552,3 – varav Fastighetsförvaltning 375,7 346,1 1 434,9 – varav Övriga segment 21,3 12,6 117,4 Central administration -13,3 -13,1 -54,5 Rörelseresultat före värdeförändringar 383,7 345,6 1 497,8 Orealiserade värdeförändringar –varav Förvaltningsfastigheter -205,4 -758,8 -602,6 –varav Räntederivat 6,2 -0,2 -10,8 Rörelseresultat 184,5 -413,4 884,4 Finansiella intäkter och kostnader -81,2 -83,4 -321,2 Resultat före skatt 103,3 -496,8 563,2 Skatt -22,0 100,7 -198,6 Resultat efter skatt 81,3 -396,1 364,6 Övrigt totalresultat – – – Periodens totalresultat 81,3 -396,1 364,6 Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 202 306 933 Periodens resultat efter skatt per aktie före och efter utspädning, kronor 0,40 -1,96 1,80 1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 8. ===== SIDA 7 ===== KONCERNEN 7 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 Rapport över finansiell ställning i sammandrag Mnkr 2025 31 mars 2024 31 mars 2024 31 december Förvaltningsfastigheter 47 159,8 46 232,4 47 115,4 Nyttjanderättstillgångar 732,4 725,9 734,4 Övriga anläggningstillgångar 128,1 175,7 142,4 Summa anläggningstillgångar 48 020,3 47 134,0 47 992,2 Omsättningstillgångar 1 003,6 929,6 882,0 Summa tillgångar 49 023,9 48 063,6 48 874,2 Eget kapital 28 121,8 27 846,3 28 606,9 Långfristiga räntebärande skulder 8 100,0 7 100,0 7 100,0 Uppskjutna skatteskulder 8 624,8 8 450,6 8 635,9 Långfristiga leasingskulder 725,8 719,3 727,9 Övriga skulder 135,7 130,3 142,2 Summa långfristiga skulder 17 586,3 16 400,2 16 606,0 Kortfristiga räntebärande skulder 2 100,0 2 900,0 2 700,0 Kortfristiga leasingskulder 7,9 7,7 7,9 Övriga skulder 1 207,9 909,4 953,4 Summa kortfristiga skulder 3 315,8 3 817,1 3 661,3 Summa eget kapital och skulder 49 023,9 48 063,6 48 874,2 Rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag Mnkr 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Ingående eget kapital 28 606,9 28 788,6 28 788,6 Periodens totalresultat 81,3 -396,1 364,6 Utdelning -566,5 -546,2 -546,2 Utgående eget kapital 28 121,8 27 846,3 28 606,9 Rapport över kassaflöden i sammandrag Mnkr 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Resultat före skatt 103,3 -496,8 563,2 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 217,2 779,3 679,0 Betald inkomstskatt -55,8 -25,4 -100,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 264,7 257,1 1 141,4 Nettoförändring i rörelsekapital 77,4 -87,0 93,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 342,1 170,1 1 235,3 Investeringar i förvaltningsfastigheter -249,8 -248,4 -975,2 Investeringar och avyttringar i övriga anläggningstillgångar -1,8 -5,6 -15,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten -251,6 -254,0 -991,1 Upptagna lån 1 500,0 1 200,0 4 200,0 Amortering av låneskuld -1 100,0 -600,0 -3 800,0 Amortering av leasingskuld -1,9 -2,0 -7,8 Utbetald utdelning -566,5 -546,2 -546,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -168,4 51,8 -154,0 Periodens kassaflöde -77,9 -32,1 90,2 Likvida medel vid periodens början 472,6 382,4 382,4 Likvida medel vid periodens slut 394,7 350,3 472,6 ===== SIDA 8 ===== KONCERNEN 8 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 Segmentsredovisning i sammandrag Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet omfattar Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden (Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. AO Stockholm AO NK AO Göteborg Koncerneliminering Totalt Mnkr 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar Fastighetsförvaltning Nettoomsättning 381,4 367,5 153,0 123,5 84,4 81,7 -55,1 -49,1 563,7 523,6 Fastighetskostnader -87,7 -83,4 -73,0 -67,3 -27,3 -26,8 -188,0 -177,5 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 293,7 284,1 80,0 56,2 57,1 54,9 -55,1 -49,1 375,7 346,1 NK Retail Nettoomsättning 210,7 212,0 210,7 212,0 Kostnader -238,4 -241,9 34,0 28,3 -204,4 -213,6 Bruttoresultat NK Retail -27,7 -29,9 34,0 28,3 6,3 -1,6 Övrig verksamhet Nettoomsättning 12,5 10,6 23,2 24,8 35,7 35,4 Kostnader -11,8 -11,7 -30,0 -30,3 21,1 20,8 -20,7 -21,2 Bruttoresultat övrig verksamhet 0,7 -1,1 -6,8 -5,5 21,1 20,8 15,0 14,2 Bruttoresultat 294,4 283,0 45,5 20,8 57,1 54,9 397,0 358,7 Central administration -13,3 -13,1 Värdeförändringar -199,2 -759,0 Rörelseresultat 184,5 -413,4 Finansiella intäkter och kostnader -81,2 -83,4 Resultat före skatt 103,3 -496,8 Uppdelning av nettoomsättning Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Hyresintäkter 555,4 528,7 2 142,2 411,7 396,8 1 620,3 Serviceintäkter 44,0 30,3 121,3 14,7 13,7 57,1 Försäljning av varor 210,7 212,0 915,7 – – – Nettoomsättning 810,1 771,0 3 179,2 426,4 410,5 1 677,4 ===== SIDA 9 ===== KONCERNEN 9 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 Nyckeltal 2025 31 mars 2024 31 mars 2024 Helår Fastigheter Uthyrbar yta, tusental kvm 391,0 390,7 390,8 Hyresvakansgrad, % 8,6 9,2 7,1 Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 6,6 7,1 5,0 Ytvakansgrad, % 13,0 12,9 11,1 Ytvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 8,6 8,5 6,7 Verkligt värde, mdkr 47,2 46,2 47,1 Överskottsgrad, % 69,6 69,0 70,4 Driftnetto, mnkr 430,8 395,2 1 633,3 Finansiella Avkastning på eget kapital, % 2,8 0,8 1,3 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,3 2,9 3,0 Avkastning på sysselsatt kapital, % 3,4 1,6 2,3 Soliditet, % 57 58 59 Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,0 4,5 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,4 0,4 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,3 22,4 21,4 Bruttomarginal, % 49,0 46,5 48,8 Data per aktie Periodens resultat, kr 0,40 -1,96 1,80 Eget kapital, kr 139 138 141 Långsiktigt substansvärde, kr 182 180 185 Aktuellt substansvärde, kr 172 170 174 Avyttringsvärde, kr 139 138 141 Fastigheternas verkliga värde, kr 233 229 233 Antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307 Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272 Nyckeltal per kvartal 2025 jan–mar 2024 okt–dec 2024 jul–sep 2024 apr–jun 2024 jan–mar 2023 okt–dec 2023 jul–sep 2023 apr–jun Börskurs A-aktie, kr 113,30 121,10 138,70 125,50 130,00 142,10 121,00 128,10 Avkastning eget kapital, % 2,8 0,7 0,3 0,5 0,8 -6,4 -4,4 -3,0 Avkastning eget kapital, justerad, % 3,3 2,4 3,4 3,3 2,9 3,1 3,1 3,0 Soliditet, % 57 59 58 58 58 59 59 59 Överskottsgrad, % 69,6 69,4 73,1 70,2 69,0 66,4 71,8 71,4 Eget kapital per aktie, kr 139 141 139 138 138 142 144 145 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 182 185 181 180 180 185 188 189 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,3 21,4 21,7 22,2 22,4 20,9 21,1 20,6 Kassaflöde löpande verksamhet per aktie, kr 1,69 1,25 2,28 1,74 0,84 3,43 0,66 1,25 ===== SIDA 10 ===== KONCERNEN 10 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 Härledning nyckeltal Mnkr 2025 31 mars 2024 31 mars 2024 Helår Avkastning på eget kapital, justerad Periodens resultat efter skatt 81 -396 365 Återläggning värdeförändringar 199 759 613 Återläggning skatt på värdeförändringar -41 -156 -126 Periodens resultat, justerad 239 207 852 Omräkning till helår 956 828 852 Genomsnittligt eget kapital 28 723 28 628 28 698 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,3 2,9 3,0 Soliditet Eget kapital 28 122 27 846 28 607 Balansomslutning 49 024 48 064 48 874 Soliditet, % 57 58 59 Nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder 8 100 7 100 7 100 Långfristiga leasingskulder 726 719 728 Kortfristiga räntebärande skulder 2 100 2 900 2 700 Kortfristiga leasingskulder 8 8 8 Likvida medel -395 -350 -473 Nettoskuld 10 539 10 377 10 063 Nettobelåningsgrad fastigheter Nettoskuld 10 539 10 377 10 063 Redovisat värde fastigheter 47 160 46 232 47 115 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,3 22,4 21,4 Räntetäckningsgrad Resultat före skatt 1 011 1) 290 1) 563 Återläggning av värdeförändringar 199 759 613 Finansiella kostnader 335 1) 345 1) 335 Summa 1 545 1 394 1 511 Finansiella kostnader 335 1) 345 1) 335 Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,0 4,5 Substansvärde Eget kapital 28 122 27 846 28 607 Räntederivat 5 0 11 Redovisad uppskjuten skatt 2) 8 744 8 571 8 757 Långsiktigt substansvärde 36 871 36 418 37 375 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 182 180 185 Immateriella tillgångar -55 -89 -63 Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 122 -2 080 -2 126 Aktuellt substansvärde 34 694 34 248 35 186 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 172 170 174 Räntederivat -5 0 -11 Immateriella tillgångar 55 89 63 Redovisad uppskjuten skatt 2) med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 622 -6 491 -6 631 Avyttringsvärde 28 122 27 846 28 607 Avyttringsvärde, kr/aktie 139 138 141 Hyresvakansgrad Hyresvärde vakant yta, totalt 226 230 179 Hyresvärde vakant yta, utvecklingsprojekt 53 53 54 Hyresvärde, totalt 2 620 2 494 2 513 Hyresvakansgrad totalt, % 8,6 9,2 7,1 Hyresvakansgrad utvecklingsprojekt, % 2,0 2,1 2,1 Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 6,6 7,1 5,0 1) Omräknat 12 månader. 2) Uppskjuten skatt enligt balansräkningen avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträt tsavgälder. ===== SIDA 11 ===== MODERBOLAGET 11 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag Mnkr 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Nettoomsättning 1) 426,4 410,5 1 677,4 Verksamhetens kostnader -216,1 -208,5 -726,2 Bruttoresultat 210,3 202,0 951,2 Central administration -13,3 -13,1 -54,5 Värdeförändringar räntederivat 6,2 -0,2 -10,8 Rörelseresultat 203,2 188,7 885,9 Övriga finansiella intäkter och kostnader -62,0 -65,8 -172,2 Resultat efter finansiella poster 141,2 122,9 713,7 Bokslutsdispositioner – – -73,6 Resultat före skatt 141,2 122,9 640,1 Skatt -30,0 -26,4 -213,4 Periodens resultat 111,2 96,5 426,7 Rapport över totalresultat Periodens resultat 111,2 96,5 426,7 Övrigt totalresultat – – – Periodens totalresultat 111,2 96,5 426,7 1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 8. Balansräkning i sammandrag Mnkr 2025 31 mars 2024 31 mars 2024 31 december Förvaltningsfastigheter 9 736,7 9 209,3 9 613,2 Övriga anläggningstillgångar 6 589,0 6 598,1 6 592,1 Summa anläggningstillgångar 16 325,7 15 807,4 16 205,3 Omsättningstillgångar 899,2 873,7 797,5 Summa tillgångar 17 224,9 16 681,1 17 002,8 Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 1 978,7 Fritt eget kapital 1 990,0 2 115,1 2 445,2 Summa eget kapital 3 968,7 4 093,8 4 423,9 Obeskattade reserver 61,0 48,3 61,0 Avsättningar 988,9 908,9 988,7 Långfristiga skulder 8 421,7 7 413,1 7 426,2 Kortfristiga skulder 3 784,6 4 217,0 4 103,0 Summa eget kapital och skulder 17 224,9 16 681,1 17 002,8 ===== SIDA 12 ===== 12 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 Definitioner och ordlista Finans Aktuellt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genom- snittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive skattejusterade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs - variationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Avyttringsvärde. Redovisat eget kapital. Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader. Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående eget kapital för perioden. Vid delårsbokslut har utgående eget kapital omräknats med periodens resultat uppräknat till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Genomsnittlig effektiv ränta. Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i låneportföljen vid periodens utgång. Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder. Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltnings - fastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värde. Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder och beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut har resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar samt finansiella kostnader omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet. Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till balansomslutning. Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder. Aktie Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under en viss period. Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Fastighet Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt. Fredstan. Ett levande och attraktivt stadsområde som består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen. Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Hyresvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta exklusive utvecklingsprojekt uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde. Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Ytvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta exklusive utvecklingsprojekt i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Årshyra. Bruttohyra inklusive serviceintäkter vid periodens utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra. Överskottsgrad. Driftnetto i förhållande till nettoomsättning fastighets - förvaltning inklusive koncerninterna hyror. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt. Hufvudstaden AB (Publ) NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer: 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm ===== SIDA 13 =====