===== SIDA 1 ===== Q2Halvårsrapport januari-juni 2024 ===== SIDA 2 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 2 (18) Halvårsrapport januari-juni 2024 • Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 1 049 mnkr (1 004), en ökning om 5 procent. Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 1 147 mnkr (1 101). • Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 4 procent och uppgick till 701 mnkr (675). Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 799 mnkr (771). • Periodens resultat efter skatt uppgick till -354 mnkr (-1 372), motsvarande -1,75 kronor per aktie (-6,78). Det negativa resultatet förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets- beståndet. • Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 46,2 mdkr (46,7 vid årsskiftet), vilket ger ett lång- siktigt substansvärde (EPRA NRV) om 180 kronor per aktie (185 vid årsskiftet). Periodens orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var -994 mnkr (-2 295). • Soliditeten uppgick till 58 procent (59), nettobelåningsgraden till 22 procent (21) och ränte- täckningsgraden var 4,4 gånger (5,6). • Hyresvakansgraden vid periodens slut var 7,9 procent (7,7). Exklusive pågående utvecklings- projekt uppgick hyresvakansen till 5,8 procent (4,5). NYCKELTAL Mnkr 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto 1 147 1 101 2 216 Hyresintäkter, koncerninternt -98 -97 -183 Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 1 049 1 004 2 033 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 701 675 1 359 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -994 -2 295 -4 042 Rörelseresultat -283 -1 606 -2 256 Periodens resultat -354 -1 372 -1 927 Verkligt värde fastigheter, mdkr 46,2 47,8 46,7 Soliditet, % 58 59 59 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,2 20,6 20,9 Räntetäckningsgrad, ggr 4,4 5,6 4,9 EPRA vakansgrad, % 5,8 4,5 5,7 EPRA EPS, kr 2,38 2,62 7,08 EPRA NRV per aktie, kr 180 189 185 EPRA LTV, % 22,0 20,7 20,7 HÄNDELSER I VERKSAMHETEN UNDER ANDRA KVARTALET I Kvarteret Johanna i Göteborg har kontorshyresavtal tecknats med advokatbyrån Vinge på toppvåningarna 6 och 7 för cirka 2 500 kvm samt med rådgivnings- och revisionsföretaget EY för cirka 2 300 kvm. Vinge flyttar in under våren 2026 och EY flyttar in under hösten 2026. I Gallerian Femman i Göteborg har hyresavtal tecknats med mobilskals- och smyckeskonceptet DRM-LND för cirka 90 kvm butik. Partyland och Lundbergs Väskor gör nysatsningar genom omflyttning till en butik om cirka 100 kvm respektive utökning till en butik om cirka 190 kvm. För fastigheten Orgelpipan 7 belägen vid Centralstationen i Stockholm har en ny detaljplan vunnit laga kraft. Detaljplanen möjliggör en påbyggnation om cirka 3 000 kvm uthyrningsbar kontorsyta. I Bibliotekstan utökar restaurangkonceptet Misshumasshu verksamheten och hyr därmed sammanlagt cirka 750 kvm i Birger Jarlspassagen. Hela kvarteret Rännilen i Bibliotekstan har miljöcertifierats enligt BREEAM In-Use med betyget Very Good. Totalt är 85 procent av fastighetsbeståndet certifierat. ===== SIDA 3 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 3 (18) Vi har haft en något avvaktande kontorshyres- marknad under våren, men glädjande nog ser vi en fortsatt efterfrågan på våra högkvalitativa fastigheter i attraktiva citylägen. I Göteborg pågår flera uthyrnings- processer i Kvarteret Johanna, vårt stora projekt som beräknas vara klart 2026. Två företag som fastnat för kvarteret och som tecknade avtal innan sommaren är advokatbyrån Vinge och revisionsföretaget EY. I Stockholm gläds vi över den nya detaljplanen för Orgelpipan 7 som möjliggör en påbyggnad med cirka 3 000 kvm kontorslokaler i bästa kommunikationsläge precis vid Centralstationen. Lägre inflationstryck och Riksbankens räntesänk- ningar ger den pressade detaljhandeln ökad framtids- tro. Vi har flera varumärken och restauranger som valt att satsa på nya eller utökade lokaler på våra attraktiva marknadsplatser Bibliotekstan, NK och Femman. Anders Nygren VD KONCERNEN RESULTAT Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive koncerninterna hyror om 97,9 mnkr (96,6) uppgick under perioden till 1 049,3 mnkr (1 003,9). Ökningen förklaras främst av indexering samt högre bruttohyror vid nyut- hyrningar och omförhandlingar av kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna. Verksamhetens kostnader var -348,6 mnkr (-329,1). Bruttoresultatet var 700,7 mnkr (674,8) exklusive koncerninterna hyror. Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4. Föregående år var omsättningstillägget 8,9 mnkr varav NK-fastigheterna stod för 6,8 mnkr. Utöver detta före- kommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde redovisas på sidan 10. Övriga segment Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksam- het. Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden. Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 432,1 mnkr (368,6). Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror om -56,3 mnkr (-58,6), var -416,9 mnkr (-353,6). Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna hyreskostnader var 15,2 mnkr (15,0). Resultatet har på- verkats av hög andel försäljning till rabatterat pris samt svag försäljning av varor med hög marginal. Försäljningen för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt det första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet är det starkaste. Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 71,4 mnkr (68,6). Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror om -41,6 mnkr (-38,0), var -43,8 mnkr (-43,7). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader uppgick till 27,6 mnkr (24,9). För mer information, se Segmentsredovisning på sidan 10. Övriga resultatposter Central administration uppgick till -26,2 mnkr (-25,6). Orealiserade värdeförändringar var -994,3 mnkr (-2 295,0) i förvaltningsfastigheter och -6,2 mnkr (-) för räntederivat. För mer information, se sidorna 4-6. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader var netto -161,0 mnkr (-118,8). Ränteintäkter var 4,5 mnkr (4,5). Kostnader för upplåning var -153,9 mnkr (-111,7). Räntekostnader för leasing avseende främst tomträttsavgälder var -11,6 mnkr (-11,6). Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av högre genomsnittlig ränta och ökad upp- låning. För mer information, se sidan 5-6. Skatt Koncernens skatt uppgick under perioden till 90,5 mnkr (352,2), varav -74,5 mnkr (-38,9) utgjorde aktuell skatt och 165,0 mnkr (391,1) uppskjuten skatt. Förändringen av uppskjuten skatt förklaras av periodens lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Periodens resultat Koncernens resultat efter skatt uppgick till -353,7 mnkr (-1 372,5). Förbättringen förklaras av periodens lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets- beståndet. ===== SIDA 4 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 4 (18) FASTIGHETSBESTÅNDET Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd bas- eras på en intern värdering där klassificeringen sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den 30 juni 2024 uppgå till 46 236 mnkr (46 743 vid årsskiftet). Minsk- ningen förklaras av negativa orealiserade värdeföränd- ringar i fastighetsbeståndet, men motverkas delvis av periodens investeringar. Den uthyrbara ytan var cirka 390 700 kvm (390 800 vid årsskiftet). Den totala hyresvakansgraden per den 30 juni 2024 var 7,9 procent (8,8 vid årsskiftet) och den totala ytvak- ansgraden var 12,0 procent (12,9 vid årsskiftet). Hyres- vakansgraden exklusive pågående utvecklingsprojekt (EPRA vakansgrad) uppgick till 5,8 procent (5,7 vid årsskiftet). Förvärv och investeringar De totala investeringarna uppgick till 494,1 mnkr (617,0). Större pågående och planerade projekt presenteras i tabellen nedan. I Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg pågår en modernisering av cirka 9 800 kvm kontor som hyres- gästen Danske Bank kommer hyra till 2035. Anpass- ningen av lokalerna sker med stort hållbarhetsfokus och projektet kommer pågå till slutet av 2025. För fastigheten Orgelpipan 7, belägen vid Central- stationen i Stockholm, har en ny detaljplan vunnit laga kraft. Den nya detaljplanen möjliggör en indragen på- byggnad om två våningsplan. Den uthyrningsbara ytan beräknas öka med cirka 3 000 kvm kontor. Byggnadens ursprungliga karaktär bibehålls och terrassen mot Mäster Samuelsgatan omvandlas till en vinterträdgård. På påbyggnaden anläggs ett grönt tak med solceller och regnvattenuppsamling. Projekteringen påbörjas i närtid och planerad byggstart är runt årsskiftet 2026/2027. I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. I Inom Vallgraven 12:11 har stombyggnationen delvis nått våningsplan 4 och i Inom Vallgraven 12:10 har påbygg- nadsstommen nått full byggnadshöjd. I denna del av kvarteret är den nya byggnaden tät och arbeten med ljusgårdar och glastak pågår tillsammans med installa- tionsarbeten. Hissarna är delvis på plats och projektering för kommande hyresgästanpassningar pågår. Advokat- byrån Vinge har tecknat kontorshyresavtal på topp- våningarna 6 och 7 för cirka 2 500 kvm med planerad inflyttning under våren 2026. Rådgivnings- och revisions- företaget EY har tecknat hyresavtal för cirka 2 300 kvm kontor med planerad inflyttning under hösten 2026. Sedan tidigare har tre servicekoncept tecknat hyresavtal i kvart- eret. Projektet omfattar totalt cirka 31 600 kvm uthyrnings- bar yta varav cirka 11 600 kvm är tillskapad i projekt. Färdigställandet bedöms ske under 2026. Fastighets- och substansvärde Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värd- ering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att kvalitetssäkra värderingarna, inhämtas minst en gång per år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet. Löpande under året görs uppdateringar av den interna fastighetsvärderingen med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden bedömer även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven. Med beaktande av ovanstående bedöms den orealise- rade värdeförändringen i fastighetsbeståndet för perioden uppgå till -994,3 mnkr (-2 295,0). Det totala värdet på fastighetsbeståndet per den 30 juni 2024 uppgick till 46,2 mdkr inklusive periodens investeringar. Den orealiserade värdeminskningen beror främst på stigande avkastnings- krav och effekten av lägre hyror för butiker. Det genomsnittliga direktavkastningskravet är oförändrat jämfört med kvartal 1 2024 och uppgick vid ovanstående värdering till 4,2 procent (4,1 vid årsskiftet). Värderingsmetod Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliserings- metoden. Metoden innebär att marknadens avkastnings- krav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för bygg- kostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden. Större pågående och planerade projekt, andra kvartalet 2024 Stad Fastighet Status Lokalslag Uthyrningsbar yta (kvm) Varav tillskapad yta (kvm) Bedömd investering1) (mnkr) Bedömt färdig- ställande (år) Stockholm Packarhuset 4 Pågående Kontor 9 800 – 160 2025 Stockholm Orgelpipan 7 Projektering Kontor 3 000 3 000 – – Göteborg Kvarteret Johanna2) Pågående Kontor, butik & restaurang 31 600 11 600 2 500 2026 Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik & restaurang – – – – 1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering. 2) Projektet Kvarteret Johanna är beläget i kvarteret Inom Vallgraven 12 som omfattar fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11. ===== SIDA 5 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 5 (18) Avkastningskravet baseras på inhämtad information om marknadens avkastningskrav på aktuella köp och för- säljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens del- område, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut eller andra på- verkande faktorer ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner och delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomt- rätt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre än för motsvarande fastig- heter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresin- täkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade drifts- och underhållskostnader. Råder större osäkerhet än normalt kompenseras det av höjda direktavkastnings- krav i värderingen. Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats: Avkastningskrav, fastighetsvärdering1) Stockholm 3,8-4,2 procent Göteborg 4,7-5,0 procent Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,2 procent 1) Värdetidpunkt 30 juni 2024. Känslighetsanalys Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försälj- ningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 46,2 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 2,3 mdkr. Nedan anges de väsent- liga faktorerna som påverkar värderingen och resultat- effekten före skatt därav. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1) Förändring, +/- Resultateffekt före skatt, +/- Hyresintäkter 100 kr/kvm 960 mnkr Fastighetskostnader 50 kr/kvm 480 mnkr Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 630 mnkr Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 840 mnkr 1) Värdetidpunkt 30 juni 2024. Extern värdering För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec Advice. De externa värderingarna per 2024-06-30 om- fattar tio fastigheter och motsvarar 31 procent av det in- ternt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid årsskiftet var 47 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten ska repres- entera olika fastighetskategorier, ort, läge samt teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt per 2024-06-30 är Achilles 1, Grön- landet Södra 11, Kungliga Trädgården 5, Kvasten 2, Orgelpipan 7, Oxhuvudet 18, Pumpstocken 10 (del av) och Rännilen 19 (del av) i Stockholm samt Inom Vall- graven 10:9 (NK Göteborg) och Nordstaden 8:24 (del av) i Göteborg. De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 14,9 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 14,4 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna. Substansvärde Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) till 36,4 mdkr eller 180 kronor per aktie. Substansvärde (EPRA NTA) uppgick till 34,3 mdkr eller 170 kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning och marknadspraxis, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig upp- skjuten skatt har antagits till 5 procent. Substansvärde, 30 juni 2024 Mnkr Kr/aktie Eget kapital 27 888,6 138 Återläggning Räntederivat 6,2 0 Redovisad uppskjuten skatt1) 8 531,5 42 EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde) 36 426,3 180 Avdrag Immateriella tillgångar -79,9 0 Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 070,7 -10 EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) 34 275,7 170 Återläggning Räntederivat -6,2 0 Immateriella tillgångar 79,9 0 Redovisad uppskjuten skatt1) med avdrag för bedömd verklig upp- skjuten skatt -6 460,8 -32 EPRA NDV (Substansvärde) 27 888,6 138 1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. HYRESMARKNADEN I Stockholms city var kontorshyresmarknaden stabil under årets andra kvartal. En viss avvaktan rådde på mark- naden och uthyrningsprocesserna tog något längre tid jämfört med tidigare. Främst efterfrågades moderna och flexibla kontorslokaler i bästa läge. Vakansnivån var något stigande och i Stockholms mest eftertraktade lägen i Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och runt Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för moderna kontor till mellan 7 000 och 9 900 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. På marknaden för butiks- lokaler var efterfrågan stabil och marknadshyrorna för butiker i bästa kommersiella läge bedöms vara inom intervallet 11 000 till 25 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna var högre än normalintervallet och marknadshyrorna i de attraktivaste lägena var inom intervallet 3 300 och 4 200 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För de allra mest moderna och attraktiva kontorslokalerna är hyresnivåerna högre. För butikslokaler i centrala ===== SIDA 6 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 6 (18) kommersiella lägen var marknadshyrorna mellan 3 000 och 13 000 kronor per kvm och år exklusive fastighets- skattetillägg. Utfallet av koncernens omförhandlingar har varit positivt för kontor och negativt för butikslokaler. Totalt har under perioden 43 500 kvm omförhandlats till ett årligt hyresvärde av 325 mnkr. I genomsnitt resulterar omförhandlingarna i en hyresminskning om cirka 2 procent jämfört med indexerad utgående hyra 2024. FINANSIERING Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via upplåning från de större nordiska bankerna samt kapitalmarknaden. Total upplåning uppgick per den 30 juni 2024 till 9 900 mnkr (9 400 vid årsskiftet). Räntebärande nettoskuld var 9 541 mnkr (9 018 vid årsskiftet). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 725 mnkr (729 vid årsskiftet), total netto- skuld var 10 266 mnkr (9 747 vid årsskiftet). Utöver utestående upplåning finns outnyttjade lånelöften upp- gående till 5 000 mnkr. Hufvudstaden har ett MTN- program om 12 000 mnkr samt ett certifikatsprogram om 3 000 mnkr. Totalt utestående belopp uppgår till 7 100 mnkr i obligationer respektive 800 mnkr i företagscert- ifikat. Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga ute- stående certifikat. Per den 30 juni 2024 uppgick likvida medel samt outnyttjade lånelöften till 5 359 mnkr, vilket täcker samtliga förfall på kapitalmarknaden de kommande två åren. Finansieringsfaciliteter, mnkr, 30 juni 2024 Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Outnyttjat MTN-program 12 000 4 900 Certifikatsprogram 3 000 2 200 Banklån inkl. lånelöften 7 000 5 000 Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av derivatinstrument, var 1,9 år (1,2 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,2 år (2,2 vid års- skiftet) och den effektiva genomsnittliga räntan 3,2 pro- cent (3,2 vid årsskiftet) inklusive och 3,0 procent (3,1 vid årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. I kapitalbindningstiden för certifikatslån har beräkning skett utifrån underliggande lånelöften. För att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast och rörlig ränta samt att koncernen har ingått räntederivat- avtal för att hantera exponering mot fluktuationer i mark- nadsräntan. Underliggande krediter på 1 000 mnkr (-) är säkrade via räntederivat. Därutöver löper 4 800 mnkr av total upplåning med fast ränta. Det verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den 30 juni 2024 till -6,2 mnkr (-). Det negativa värdet förklaras av en mindre nedgång av marknadsräntorna. Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Samtliga derivat är klassificerade som nivå 2 enligt IFRS 13. För samtliga derivat finns ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart i händelse av obestånd. Övriga finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilka utöver obligationslånen i all väs- entlighet överensstämmer med verkligt värde. För oblig- ationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 156,4 mnkr (223,0 vid årsskiftet). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 13 vilket betyder att värdet har beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar. Räntebindningsstruktur, 30 juni 2024 Förfall, år Krediter, mnkr Genomsnittlig eff. ränta, % Andel, % <1 4 100 4,21) 42 1–2 1 800 1,7 18 2–3 1 500 1,6 15 3–4 500 3,9 5 4–5 2 000 3,4 20 Totalt 9 900 3,22) 100 1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften. 2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften uppgick till 3,0 procent. Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 30 juni 2024 Förfall, år Banklån Obligationer/ Certifikat Total skuld Outnyttjade lånelöften <1 1 000 3 100 4 100 1 000 1–2 – 1 800 1 800 1 000 2–3 – 1 500 1 500 2 000 3–4 1 000 500 1 500 1 000 4–5 – 1 000 1 000 – Totalt 2 000 7 900 9 900 5 000 Grön finansiering Syftet med grön finansiering är att finansiera gröna fastigheter samt investeringar i projekt inom klimat- omställning och hållbarhet. Hufvudstaden har totalt 6,1 mdkr i grön finansiering vilket motsvarar 62 procent av total upplåning. Emission av gröna obligationer görs enligt Hufvudstadens ramverk som följer Green Bond Principles. Vid upptagande av gröna banklån följs utgiv- ande institutioners ramverk för grön finansiering. Av den totala gröna finansieringen uppgick obligationer till 4,1 mdkr och banklån till 2,0 mdkr. Målsättningen är att successivt öka andelen grön finansiering. KVARTAL 2 Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive kon- cerninterna hyror om 48,8 mnkr (48,1) var 525,7 mnkr (501,0), en ökning med 5 procent. Ökningen förklaras främst av indexering samt högre bruttohyror vid om- förhandlingar och nyuthyrningar. Verksamhetens kost- nader var -171,1 mnkr (-156,9). Fastighetsförvaltningens bruttoresultat exklusive koncerninterna hyror om 48,8 mnkr (48,1) uppgick till 354,6 mnkr (344,1). Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 220,1 mnkr (191,1). Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror om -28,0 mnkr (-29,1), var -203,3 mnkr (-176,3). Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna hyreskostnader blev 16,8 mnkr (14,8). Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 36,0 mnkr (34,3). Kostnaderna exklusive koncerninterna hyror om -20,8 mnkr (-19,0), var -22,6 mnkr (-22,8). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader blev 13,4 mnkr (11,5). Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till -235,5 mnkr (-1 388,6) och -6,0 mnkr (-) för räntederivat. Finansiella intäkter och kostnader var netto -77,6 mnkr (-66,6). AKTIEN OCH ÄGARNA Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm i januari 2020. Bolaget hade vid periodens slut totalt 31 945 aktieägare. Kursen på A-aktien den 30 juni 2024 var 125,50 kronor och totala marknadsvärdet för samtliga ===== SIDA 7 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 7 (18) aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till 26,5 mdkr. Omvandling av Hufvudstadens C-aktier Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsförbehåll i Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare har rätt att när som helst begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under första halvåret 2024 har inga C-aktier omvandlats till A-aktier. Aktiestruktur, 30 juni 2024 Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, % A (1 röst) 203 001 207 203 001 207 96,1 19,7 C (100 röster) 8 270 726 827 072 600 3,9 80,3 Totalt 211 271 933 1 030 073 807 100,0 100,0 Återköpta aktier Totalt innehav av egna aktier per den 30 juni 2024 uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala antalet röster. Inga återköp har skett under perioden eller efter rapportperiodens utgång. Vid årsstämman 2024 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget. Återköp, 30 juni 2024 Miljoner aktier Totalt antal aktier Eget innehav Övriga ägare 1 jan 2024 211,3 9,0 202,3 Återköp aktier – – – 30 juni 2024 211,3 9,0 202,3 VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt värdeförändringar i fastighets- beståndet. Säkerhetsläget i omvärlden har kraftigt försämrats i och med krig i Europa och Mellanöstern samt ökade regionala geopolitiska spänningar. Inflationen i en stor del av omvärlden och i Sverige har avtagit under den senaste tiden. Flera centralbanker har börjat genomföra sänk- ningar av styrräntan. Säkerhetspolisen (Säpo) bedömer fortsatt terrorhot- nivån till en 4:a på en femgradig skala, vilket betyder att hotnivån i och mot Sverige bedöms som hög. Hufvudstaden följer utvecklingen och arbetar enligt myndigheternas rekommendationer och råd. Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i Års- och hållbarhetsredovisningen 2023. VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. FÖRÄNDRINGAR I KONCERNLEDNINGEN Rekrytering av ny VD för dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet, NK, pågår. Nuvarande VD, Bo Wikare, som även är vice VD och medlem av koncernledningen i Hufvudstaden, lämnar bolaget och koncernledningen den sista augusti 2024. REDOVISNINGSPRINCIPER Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna. Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel- ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar av delårsrapporten. Redovisningsprinciper och beräknings- grunder har varit oförändrade från senast avgivna Års- och hållbarhetsredovisningen. Nya standarder och tolkningar Nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2024 har inte medfört några väsentliga effekter på koncernens finans- iella rapportering. KOMMANDE INFORMATION Delårsrapport jan-sep 2024 7 november 2024 Bokslutskommuniké för 2024 13 februari 2025 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 februari 2025 Årsstämma 2025 20 mars 2025 Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värde- pappersmarknaden. Informationen lämnas genom nedan- stående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 22 augusti 2024. Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00. ===== SIDA 8 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 8 (18) RAPPORT ÖVER RESULTAT I SAMMANDRAG KONCERNEN, Mnkr 2024 april- juni 2023 april- juni 2024 januari- juni 2023 januari- juni 2023 januari- december Nettoomsättning1) Fastighetsförvaltning, brutto 574,5 549,1 1 147,2 1 100,5 2 216,0 Hyresintäkter, koncerninternt -48,8 -48,1 -97,9 -96,6 -182,9 Fastighetsförvaltning, netto 525,7 501,0 1 049,3 1 003,9 2 033,1 Övriga segment 256,1 225,4 503,5 437,2 928,5 781,8 726,4 1 552,8 1 441,1 2 961,6 Fastighetsförvaltningens kostnader Underhåll -12,6 -9,1 -19,1 -22,4 -46,4 Drift och administration -94,4 -87,0 -201,4 -185,0 -383,1 Fastighetsskatt -60,4 -59,2 -120,8 -118,5 -236,4 Avskrivningar -3,7 -1,6 -7,3 -3,2 -7,8 Fastighetsförvaltningens kostnader -171,1 -156,9 -348,6 -329,1 -673,7 Övriga segment, kostnader brutto -274,7 -247,2 -558,6 -493,9 -1 001,6 Hyreskostnader, koncerninternt 48,8 48,1 97,9 96,6 182,9 Övriga segment, kostnader netto -225,9 -199,1 -460,7 -397,3 -818,7 Verksamhetens kostnader -397,0 -356,0 -809,3 -726,4 -1 492,4 Bruttoresultat 384,8 370,4 743,5 714,7 1 469,2 – varav Fastighetsförvaltning 354,6 344,1 700,7 674,8 1 359,4 – varav Övriga segment 30,2 26,3 42,8 39,9 109,8 Central administration -13,1 -12,6 -26,2 -25,6 -53,2 Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar 371,7 357,8 717,3 689,1 1 416,0 Jämförelsestörande poster2) – – – – 370,3 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -235,5 -1 388,6 -994,3 -2 295,0 -4 042,4 Värdeförändringar räntederivat -6,0 – -6,2 – – Rörelseresultat 130,2 -1 030,8 -283,2 -1 605,9 -2 256,1 Finansiella intäkter och kostnader -77,6 -66,6 -161,0 -118,8 -279,1 Resultat före skatt 52,6 -1 097,4 -444,2 -1 724,7 -2 535,2 Skatt -10,2 224,3 90,5 352,2 608,0 Resultat efter skatt 42,4 -873,1 -353,7 -1 372,5 -1 927,2 Övrigt totalresultat – – – – – Periodens totalresultat 42,4 -873,1 -353,7 -1 372,5 -1 927,2 Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 Periodens resultat efter skatt per aktie före och efter utspädning, kronor 0,21 -4,31 -1,75 -6,78 -9,53 1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10. 2) Avser försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017. ===== SIDA 9 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 9 (18) RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG KONCERNEN, Mnkr 2024 30 juni 2023 30 juni 2023 31 december Förvaltningsfastigheter 46 235,9 47 836,9 46 742,8 Nyttjanderättstillgångar 723,9 711,0 727,9 Övriga anläggningstillgångar 161,0 174,7 183,5 Summa anläggningstillgångar 47 120,8 48 722,6 47 654,2 Omsättningstillgångar 858,3 977,1 789,4 Summa tillgångar 47 979,1 49 699,7 48 443,6 Eget kapital 27 888,6 29 343,3 28 788,6 Långfristiga räntebärande skulder 5 800,0 7 300,0 7 300,0 Uppskjutna skatteskulder 8 409,8 8 862,1 8 574,8 Långfristiga leasingskulder 718,2 704,1 721,0 Övriga långfristiga skulder 105,5 97,6 99,7 Övriga avsättningar 26,3 28,7 28,7 Summa långfristiga skulder 15 059,8 16 992,5 16 724,2 Kortfristiga räntebärande skulder 4 100,0 2 400,0 2 100,0 Kortfristiga leasingskulder 6,8 7,8 8,0 Övriga skulder 923,9 956,1 822,8 Summa kortfristiga skulder 5 030,7 3 363,9 2 930,8 Summa eget kapital och skulder 47 979,1 49 699,7 48 443,6 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG KONCERNEN, Mnkr 2024 januari- juni 2023 januari- juni 2023 januari- december Ingående eget kapital 28 788,6 31 262,0 31 262,0 Periodens totalresultat -353,7 -1 372,5 -1 927,2 Utdelning -546,2 -546,2 -546,2 Utgående eget kapital 27 888,6 29 343,3 28 788,6 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG KONCERNEN, Mnkr 2024 januari- juni 2023 januari- juni 2023 januari- december Resultat före skatt -444,2 -1 724,7 -2 535,2 Avskrivningar/nedskrivningar 37,7 32,3 52,8 Jämförelsestörande poster1) – – -187,8 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 994,3 2 295,0 4 042,4 Värdeförändring räntederivat 6,2 – – Övriga förändringar -2,4 -3,0 -2,4 Betald inkomstskatt -74,5 -38,9 -70,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 517,1 560,7 1 299,4 Ökning/minskning varulager 8,5 -3,1 -38,2 Ökning/minskning rörelsefordringar -111,4 -76,4 -9,6 Ökning/minskning rörelseskulder 106,8 77,0 133,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 521,0 558,2 1 385,3 Investeringar i förvaltningsfastigheter -487,4 -585,1 -1 238,3 Investeringar och avyttringar i övriga anläggningstillgångar -6,7 -31,9 -62,7 Kassaflöde från investeringsverksamheten -494,1 -617,0 -1 301,0 Upptagna lån 2 000,0 3 200,0 5 200,0 Amortering av låneskuld -1 500,0 -2 500,0 -4 800,0 Amortering av leasingskuld -4,0 -4,9 -8,7 Utbetald utdelning -546,2 -546,2 -546,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -50,2 148,9 -154,9 Periodens kassaflöde -23,3 90,1 -70,6 Likvida medel vid periodens början 382,4 453,0 453,0 Likvida medel vid periodens slut 359,1 543,1 382,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 2,58 2,76 6,85 Periodens kassaflöde per aktie, kr -0,12 0,45 -0,35 1) Avser tidigare försäkringsersättning a conto för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017. ===== SIDA 10 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 10 (18) SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden (Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. AO Stockholm AO NK AO Göteborg Koncerneliminering Totalt KONCERNEN, Mnkr 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun Fastighetsförvaltning Nettoomsättning 740,7 696,1 243,9 240,5 162,6 163,9 -97,9 -96,6 1 049,3 1 003,9 Fastighetskostnader -159,4 -152,9 -134,5 -122,1 -54,7 -54,1 -348,6 -329,1 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 581,3 543,2 109,4 118,4 107,9 109,8 -97,9 -96,6 700,7 674,8 NK Retail Nettoomsättning 432,1 368,6 432,1 368,6 Kostnader -473,2 -412,2 56,3 58,6 -416,9 -353,6 Bruttoresultat NK Retail -41,1 -43,6 56,3 58,6 15,2 15,0 Övrig verksamhet Nettoomsättning 22,1 22,6 49,3 46,0 71,4 68,6 Kostnader -23,6 -21,3 -61,8 -60,4 41,6 38,0 -43,8 -43,7 Bruttoresultat övrig verksamhet -1,5 1,3 -12,5 -14,4 41,6 38,0 27,6 24,9 Central administration -26,2 -25,6 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -994,3 -2 295,0 Värdeförändringar räntederivat -6,2 – Rörelseresultat -283,2 -1 605,9 Finansiella intäkter och kostnader -161,0 -118,8 Resultat före skatt -444,2 -1 724,7 UPPDELNING AV NETTOOMSÄTTNING Koncernen Moderbolaget Mnkr 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Hyresintäkter 1 052,7 1 013,7 2 047,0 798,8 760,3 1 533,2 Serviceintäkter 68,0 58,8 125,1 27,7 26,8 52,7 Försäljning av varor 432,1 368,6 789,5 – – – Nettoomsättning 1 552,8 1 441,1 2 961,6 826,5 787,1 1 585,9 ===== SIDA 11 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 11 (18) NYCKELTAL KONCERNEN 2024 30 juni 2023 30 juni 2023 Helår Fastighetsrelaterade Uthyrbar yta, tusental kvm 390,7 386,1 390,8 Hyresvakansgrad, % 7,9 7,7 8,8 Ytvakansgrad, % 12,0 12,2 12,9 Verkligt värde, mdkr 46,2 47,8 46,7 Överskottsgrad, % 69,6 70,1 69,6 Driftnetto, mnkr 798,6 771,4 1 542,3 Finansiella Avkastning på eget kapital, % 0,3 -3,0 -6,4 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,1 2,9 3,0 Avkastning på sysselsatt kapital, % 1,1 -2,2 -5,6 Soliditet, % 58 59 59 Räntetäckningsgrad, ggr 4,4 5,6 4,9 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,3 0,3 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,2 20,6 20,9 Bruttomarginal, % 47,9 49,6 49,6 Data per aktie Periodens resultat, kr -1,75 -6,78 -9,53 Eget kapital, kr 137,85 145,04 142,30 Fastigheternas verkliga värde, kr 228,54 236,46 231,05 Antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307 Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272 EPRA EPRA Earnings 482 531 1 433 EPRA Earnings (Företagsspecifik), mnkr 482 531 1 063 EPRA EPS, kr 2,38 2,62 7,08 EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 2,38 2,62 5,25 EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mnkr 36 426,3 38 324,7 37 484,5 EPRA NRV per aktie, kr 180 189 185 EPRA NTA (Substansvärde), mnkr 34 275,7 36 050,3 35 279,3 EPRA NTA per aktie, kr 170 178 175 EPRA NDV (Substansvärde), mnkr 27 888,6 29 343,3 28 788,6 EPRA NDV per aktie, kr 138 145 142 EPRA LTV, % 22,0 20,7 20,7 EPRA vakansgrad, % 5,8 4,5 5,7 NYCKELTAL PER KVARTAL KONCERNEN 2024 apr-jun 2024 jan-mar 2023 okt-dec 2023 jul-sep 2023 apr-jun 2023 jan-mar 2022 okt-dec 2022 jul-sep Börskurs A-aktie, kr 125,50 130,00 142,10 121,00 128,10 140,70 148,30 122,30 Nettoomsättning, mnkr 782 771 799 722 726 715 746 672 Avkastning eget kapital, % 0,5 0,8 -6,4 -4,4 -3,0 0,5 2,4 4,2 Avkastning eget kapital, justerad, % 3,3 2,9 3,1 3,1 3,0 2,8 2,9 2,9 Soliditet, % 58 58 59 59 59 60 61 61 Bruttomarginal, % 49,2 46,5 46,8 52,7 51,0 48,2 48,1 51,2 Överskottsgrad, % 70,2 69,0 66,4 71,8 71,4 68,8 68,6 71,7 Driftnetto, mnkr 403,4 395,2 373,1 397,8 392,2 379,2 370,3 364,9 Periodens resultat per aktie, kr 0,21 -1,96 -1,69 -1,05 -4,31 -2,47 -1,63 1,46 Eget kapital per aktie, kr 137,85 137,64 142,30 143,99 145,04 149,36 154,53 156,16 EPRA EPS, kr 1,19 1,19 3,14 1,33 1,37 1,25 1,29 1,30 EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 1,19 1,19 1,31 1,33 1,37 1,25 1,29 1,30 EPRA NRV per aktie, kr 180 180 185 188 189 195 201 203 EPRA LTV, % 22,0 22,0 20,7 20,8 20,7 20,1 18,7 18,4 Kassaflöde löpande verksamhet per aktie, kr 1,74 0,84 3,43 0,66 1,25 1,51 1,01 1,36 ===== SIDA 12 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 12 (18) ALTERNATIVA NYCKELTAL Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras enligt IFRS eller Årsredovisningslagen. Hufvudstaden är även medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) och redovisar finansiella nyckeltal definierade av EPRA. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal. För definitioner se sidan 16. KONCERNEN, Mnkr 2024 30 juni 2023 30 juni 2023 Helår Substansvärde se sidan 5. Avkastning på eget kapital, justerad Periodens resultat efter skatt -354 -1 373 -1 927 Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 001 2 295 3 672 Återläggning skatt på jämförelsestörande poster och värdeförändringar -206 -473 -833 Periodens resultat, justerad 441 449 912 Omräkning till helår 882 898 912 Genomsnittligt eget kapital 28 560 30 527 30 026 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,1 2,9 3,0 Nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder 5 800 7 300 7 300 Långfristiga leasingskulder 718 704 721 Kortfristiga räntebärande skulder 4 100 2 400 2 100 Kortfristiga leasingskulder 7 8 8 Likvida medel -359 -543 -382 Nettoskuld 10 266 9 869 9 747 Soliditet Eget kapital 27 889 29 343 28 789 Balansomslutning 47 979 49 700 48 444 Soliditet, % 58 59 59 Nettobelåningsgrad fastigheter Nettoskuld 10 266 9 869 9 747 Redovisat värde fastigheter 46 236 47 837 46 743 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,2 20,6 20,9 Räntetäckningsgrad Resultat före skatt 112 1) -1 154 1) -2 535 Återläggning av jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 001 2 295 3 672 Finansiella kostnader 331 1) 247 1) 289 Summa 1 444 1 388 1 426 Finansiella kostnader 331 1) 247 1) 289 Räntetäckningsgrad, ggr 4,4 5,6 4,9 EPRA Earnings Rörelseresultat -283 -1 606 -2 256 Återläggning av värdeförändringar 1 001 2 295 4 042 Finansiella intäkter och kostnader -161 -119 -279 Förvaltningsresultat 556 570 1 507 Aktuell skatt förvaltningsresultat -74 -39 -74 EPRA Earnings 482 531 1 433 Återläggning av jämförelsestörande poster – – -370 EPRA Earnings (Företagsspecifik) 482 531 1 063 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3 EPRA EPS, kr 2,38 2,62 7,08 EPRA EPS (Företagsspecifik), kr 2,38 2,62 5,25 1) Omräknat 12 månader. ===== SIDA 13 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 13 (18) ALTERNATIVA NYCKELTAL KONCERNEN, Mnkr 2024 30 juni 2023 30 juni 2023 Helår EPRA LTV Långfristiga räntebärande skulder 5 800 7 300 7 300 Kortfristiga räntebärande skulder 4 100 2 400 2 100 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 671 746 671 Likvida medel -359 -543 -382 Nettoskuld enligt EPRA LTV 10 212 9 903 9 689 Förvaltningsfastigheter 46 236 47 837 46 743 Immateriella anläggningstillgångar 80 95 95 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) – – – Fastighetsvärde enligt EPRA LTV 46 316 47 932 46 838 EPRA LTV, % 22,0 20,7 20,7 EPRA vakansgrad Hyresvärde vakant yta, totalt 198 182 211 Hyresvärde vakant yta, projekt 54 76 74 Hyresvärde totalt 2 505 2 360 2 381 Hyresvakansgrad totalt, % 7,9 7,7 8,8 Hyresvakansgrad projekt, % 2,1 3,2 3,1 EPRA vakansgrad, % 5,8 4,5 5,7 ===== SIDA 14 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 14 (18) MODERBOLAGET RESULTAT OCH FINANSIELL STÄLLNING Nettoomsättningen uppgick till 826,5 mnkr (787,1). Ökningen förklaras främst av indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna. Verksamhetens kostnader var -310,7 mnkr (-466,3). Minskningen förklaras av lägre underhållskostnader. Bruttoresultatet blev 515,8 mnkr (320,8). Resultat från finansiella poster uppgick till -125,7 mnkr (-102,8). Likvida medel vid periodens utgång var 342,1 mnkr (530,1). Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick till 402,7 mnkr (349,3). VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Utöver vad som anges för koncernen på sidan 7 har inga andra väsentliga risker eller osäkerhets- faktorer identifierats än de som beskrivs i Års- och hållbarhetsredovisningen 2023. VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräk- ningsgrunder är oförändrade från Års- och hållbarhets- redovisningen 2023. RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MODERBOLAGET, Mnkr 2024 april- juni 2023 april- juni 2024 januari- juni 2023 januari- juni 2023 januari- december Nettoomsättning1) 416,0 393,3 826,5 787,1 1 585,9 Verksamhetens kostnader -102,2 -249,0 -310,7 -466,3 -934,2 Bruttoresultat 313,8 144,3 515,8 320,8 651,7 Central administration -13,1 -12,6 -26,2 -25,6 -53,2 Jämförelsestörande poster2) – -51,4 – -51,4 315,0 Värdeförändringar räntederivat -6,0 – -6,2 – – Rörelseresultat 294,7 80,3 483,4 243,8 913,5 Övriga finansiella intäkter och kostnader -59,9 -58,5 -125,7 -102,8 -94,7 Resultat efter finansiella poster 234,8 21,8 357,7 141,0 818,8 Bokslutsdispositioner – – – – -72,8 Resultat före skatt 234,8 21,8 357,7 141,0 746,0 Skatt -48,0 -6,3 -74,4 -30,9 -71,0 Periodens resultat 186,8 15,5 283,3 110,1 675,0 Rapport över totalresultat Periodens resultat 186,8 15,5 283,3 110,1 675,0 Övrigt totalresultat – – – – – Periodens totalresultat 186,8 15,5 283,3 110,1 675,0 1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10. 2) Avser för helåret 2023 försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017 om 37 0,3 mnkr samt utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna pågår om -55,3 mnkr. Posten i kvartal 2 2023 och halvåret 2023 avser utrangering av delar av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12. BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MODERBOLAGET, Mnkr 2024 30 juni 2023 30 juni 2023 31 december Förvaltningsfastigheter 9 420,9 8 794,6 9 108,4 Övriga anläggningstillgångar 6 594,5 6 084,4 6 599,1 Summa anläggningstillgångar 16 015,4 14 879,0 15 707,5 Omsättningstillgångar 805,6 963,0 745,2 Summa tillgångar 16 821,0 15 842,0 16 452,7 Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 1 978,7 Fritt eget kapital 2 301,8 1 999,9 2 564,8 Summa eget kapital 4 280,5 3 978,6 4 543,5 Obeskattade reserver 48,3 51,0 48,3 Avsättningar 908,4 909,2 909,9 Långfristiga skulder 6 114,8 7 391,5 7 609,2 Kortfristiga skulder 5 469,0 3 511,7 3 341,8 Summa eget kapital och skulder 16 821,0 15 842,0 16 452,7 ===== SIDA 15 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 15 (18) STYRELSENS INTYGANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 22 augusti 2024 Fredrik Lundberg Styrelseordförande Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Katarina Ljungqvist Anders Nygren Fredrik Persson Sten Peterson Styrelseledamot Verkställande direktör Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot REVISORNS GRANSKNINGSRAPPORT Hufvudstaden AB (publ), org nr 556012-8240 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (halvårsrapport) för Hufvudstaden AB (publ) per 30 juni 2024 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna halvårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna halvårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att halvårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 22 augusti 2024 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor ===== SIDA 16 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 16 (18) DEFINITIONER OCH ORDLISTA Finans Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämför- elsestörande poster och värdeförändringar. Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive skattejusterade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs- variationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader. EPRA. European Public Real Estate Association. Intresse- organisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa. EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar. EPRA Earnings (Företagsspecifik) – Företagsspecifikt förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar. EPRA LTV – Loan to Value. Långfristiga och kortfristiga ränte- bärande skulder enligt balansräkning, rörelsekapital netto om det är negativt samt beslutad ej utbetald utdelning minus likvida medel i förhållande till fastigheternas redovisade värde inklusive immateriella tillgångar och rörelsekapital netto om det är positivt. EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital. Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader. Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående eget kapital för året. Vid delårsbokslut har utgående eget kapital omräknats med periodens resultat uppräknat till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder. MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid på 1–15 år. Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden. Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut har resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar samt finansiella kostnader om- räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång. Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutning. Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder. Aktie Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. EPRA EPS (Företagsspecifik). EPRA Earnings (Företagsspecifik) i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under en viss period. Fastighet Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. EPRA vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är exkluderade. Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt. Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-, kultur- och restaurangutbud. Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde. Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra. Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror. I vissa fall har avrundning skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt. ===== SIDA 17 ===== HUFVUDSTADEN AB (PUBL) Halvårsrapport januari-juni 2024 17 (18) OM HUFVUDSTADEN Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen. SYFTE Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915. VISION Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag. AFFÄRSIDÉ Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser. FINANSIELLA MÅL • Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten. • Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden. VERKSAMHETSMÅL Hufvudstaden ska: • Successivt öka resultatet från den löpande verksamheten. • Ha branschens nöjdaste kunder. • Ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd. • Ha branschens mest engagerade och professionella medarbetare med stort kundfokus och hög affärsmässighet. STRATEGIER FÖR ATT UPPNÅ MÅLEN Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft. Kvalitet. Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa hög kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster. Kompetensutveckling. Medarbetarna ska på ett systematiskt sätt erbjudas utveckling med fokus på kompetens och företagets värderingar. Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpassning till den digitala utvecklingen i omvärlden ska skapa mer- värden i fastighetsbeståndet. Hållbarhet. Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. VÅRA VARUMÄRKEN HUFVUDSTADEN AB (PUBL) NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer: 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm ===== SIDA 18 =====