===== SIDA 1 ===== januari -juni 2025 Q2 1 Halvårsrapport ===== SIDA 2 ===== 2 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 Halvårsrapport januari-juni 2025 • Hyresintäkter från fastighetsförvaltningen var 1 226 mnkr (1 147), en ökning om 7 procent. • Koncernens bruttoresultat ökade med 8 procent och uppgick till 803 mnkr (744). • Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,4 mdkr (47,1 vid årsskiftet). • Periodens orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var -247 mnkr (-994). • Periodens resultat efter skatt uppgick till 264 mnkr (-354). Hufvudstaden presenterar ett förbättrat resultat för första halvåret och ökar bruttoresultatet med 8 procent. Det visar att vår affärsidé fungerar väl även i tider av globala utmaningar och osäkerhet på marknaden. I slutet av andra kvartalet ökade aktiviteten något på kontorshyresmarknaden och vi tecknade hy- resavtal med bland annat Visa i NK-huset i Stock- holm och Nordea i Kvarteret Johanna i Göteborg. Vårt stora ombyggnadsprojekt i Stockholm, The Corner, skapar intresse och skarpa hyresdialoger pågår. Under försommaren började vi skönja en återhämtning för detaljhandeln där konsumenterna ökade sin kons- umtion, även om vissa handlare fortsatt har utmaning- ar med lönsamheten. Vakansgraden för våra gatu- butiker är låg och vi har under andra kvartalet tecknat hyresavtal med exempelvis New Balance och House of Dagmar. ANDERS NYGREN VD Resultat i sammandrag, mnkr 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Hyresintäkter fastighetsförvaltning 1 226 1 147 2 319 Nettoomsättning övriga segment 508 504 1 059 Bruttoresultat 803 744 1 552 – varav Fastighetsförvaltning 850 799 1 633 – varav Övriga segment -47 -55 -81 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -247 -994 -603 Rörelseresultat 503 -283 884 Periodens resultat 264 -354 365 Nyckeltal 2025 30 jun 2024 30 jun 2024 31 dec Verkligt värde fastigheter, mdkr 47,4 46,2 47,1 Soliditet, % 57 58 59 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,2 22,2 21,4 Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,4 4,5 Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 6,9 5,8 5,0 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 183 180 185 Marknadsvärde fastigheter Årshyra Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt 6,9% Stockholm, 84% Göteborg, 16% 47,4 mdkr Kontor, 58% Butik och restaurang, 37% Lager, garage och övrigt, 5% 2 611 mnkr ” ===== SIDA 3 ===== KONCERNEN 3 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 Koncernen RESULTAT Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltningens hyresintäkter uppgick under perioden till 1 225,9 mnkr (1 147,2). Verksamhetens kost- nader var -375,6 mnkr (-348,6). Bruttoresultatet var 850,3 mnkr (798,6). Ökningen förklaras främst av hyresindexering, högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor samt engångsersättningar om cirka 15 mnkr vid för- tida avflytt där nya hyresavtal redan tecknats för delar av ytorna. Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4. Före- gående år var omsättningshyrestillägget 10,5 mnkr varav NK-fastigheterna stod för 7,0 mnkr. Utöver detta förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. I ovanstående ingår koncerninterna hyror om 109,8 mnkr (97,9). Bruttoresultat fastighetsförvaltning, mnkr1) 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. Övriga segment Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden. Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 435,1 mnkr (432,1). Kostnaderna var -472,0 mnkr (-473,2). Brutto- resultatet för NK Retail uppgick till -36,9 mnkr (-41,1). Resultatet var fortsatt svagt och ett förändringsarbete pågår för att uppnå lönsamhet i verksamheten. Resultatet har även påverkats av utmanande marknadsförutsättningar. Försälj- ningen för NK Retail uppvisar säsongsvariationer där normalt det första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet är det starkaste. I ovanstående ingår koncerninterna hyror om -67,6 mnkr (-56,3) som kostnad. Efter rapportperiodens utgång har avtal tecknats om att avyttra avdelningen NK Fine Jewellery & Watches i Stockholm. Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 72,5 mnkr (71,4). Kostnaderna var -83,2 mnkr (-85,4). Brutto- resultatet uppgick till -10,7 mnkr (-14,0). I ovanstående ingår koncerninterna hyror om -42,2 mnkr (-41,6) som kostnad. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var -246,7 mnkr (-994,3). Orealiserade värdeförändringar räntederivat uppgick till -26,3 mnkr (-6,2). Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader var netto -167,7 mnkr (-161,0). Ränteintäkter var 3,6 mnkr (4,5). Kostnader för upplåning var -154,4 mnkr (-153,9). Räntekostnader för leasing avseende främst tomträttsavgälder var -16,9 mnkr (-11,6). Skatt Koncernens skatt uppgick under perioden till -71,0 mnkr (90,5), varav -62,3 mnkr (-74,5) utgjorde aktuell skatt och -8,7 mnkr (165,0) uppskjuten skatt. Förändringen av upp- skjuten skatt förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Periodens resultat Koncernens resultat efter skatt uppgick till 264,3 mnkr (-353,7). Förbättringen förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets- beståndet. Kvartal 2 Fastighetsförvaltningens hyresintäkter uppgick till 607,1 mnkr (574,5) och verksamhetens kostnader var -187,6 mnkr (-171,1). Bruttoresultat uppgick till 419,5 mnkr (403,4). Ökningen förklaras främst av hyresindexering, högre brutto- hyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor samt engångsersättningar om cirka 5 mnkr vid förtida avflytt där nya hyresavtal redan tecknats för delar av ytorna. I ovan- stående ingår koncerninterna hyror om 54,7 mnkr (48,8). Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 224,4 mnkr (220,1). Kostnaderna var -233,6 mnkr (-231,3). Bruttores- ultatet för NK Retail blev -9,2 mnkr (-11,2). I ovanstående ingår koncerninterna hyror om -33,6 mnkr (-28,0) som kostnad. Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 36,8 mnkr (36,0). Kostnaderna var -41,4 mnkr (-43,4). Bruttoresultatet blev -4,6 mnkr (-7,4). I ovanstående ingår koncerninterna hyror om -21,1 mnkr (-20,8) som kostnad. Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till -41,3 mnkr (-235,5) och -32,5 mnkr (-6,0) för räntederivat. Finansiella intäkter och kostnader var netto -86,5 mnkr (-77,6). FASTIGHETER Fastighetsvärdering Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en intern värdering. Värdet per den 30 juni 2025 uppgick till 47 414 mnkr (47 115 vid årsskiftet). Ökningen förklaras av periodens investeringar som till viss del motverkas av neg- ativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Den orealiserade värdeminskningen beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något lägre hyror för butiker. Förvaltningsfastigheter Mnkr Ingående verkligt värde, 1 januari 2025 47 115 Investeringar i fastighetsbeståndet 546 Orealiserade värdeförändringar -247 Utgående verkligt värde, 30 juni 2025 47 414 Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen per den 30 juni 2025 är oförändrat jämfört med kvartal 1 2025 och uppgick vid ovanstående värdering till 4,1 procent (4,1 vid årsskiftet). Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats. Direktavkastningskrav, fastighetsvärdering1) Stockholm 3,7–4,2 procent Göteborg 4,7–5,0 procent Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,1 procent 1) Värdetidpunkt 30 juni 2025. 1 374 1 435 1 542 1 633 799 850 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2021 2022 2023 2024 Q1-Q2 2024 Q1-Q2 2025 ===== SIDA 4 ===== KONCERNEN 4 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten därav. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1) Förändring, +/- Resultateffekt före skatt, +/- Hyresintäkter 100 kr/kvm 970 mnkr Fastighetskostnader 50 kr/kvm 485 mnkr Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 650 mnkr Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 925 mnkr 1) Värdetidpunkt 30 juni 2025. Extern värdering För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec Advice. De externa värderingarna per den 30 juni 2025 omfattar nio fastigheter och motsvarar 33 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid årsskiftet var 39 procent. De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 16,2 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 15,7 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna. Marknadsvärde fastigheter, mdkr För ytterligare information om fastighetsvärdering hänvisas till senast avgivna Års- och hållbarhetsredovisning. Uthyrningsbar yta och vakans Uthyrningsbar yta per den 30 juni 2025 var cirka 390 800 kvm (390 800 vid årsskiftet). Den totala ytvakansgraden var 14,5 procent (11,1 vid årsskiftet) och ytvakansgraden exklusive utvecklingsprojekt var 8,7 procent (6,7 vid års- skiftet). Den totala hyresvakansgraden uppgick till 10,3 procent (7,1 vid årsskiftet) och hyresvakansgraden exklusive utvecklingsprojekt var 6,9 procent (5,0 vid årsskiftet). Hyresmarknaden I Stockholms city var kontorshyresmarknaden stabil under årets andra kvartal. En viss avvaktan rådde på marknaden och uthyrningsprocesserna var utdragna, men aktiviteten ökade något i slutet av kvartalet. Främst efterfrågades moderna och flexibla kontorslokaler i bästa läge. Vakans- nivån var högre än normalintervallet. I Stockholms mest eftertraktade lägen i Bibliotekstan, vid Norrmalms- torg/Hamngatan och runt Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för moderna kontor till mellan 7 000 och 10 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskatte- tillägg. På marknaden för butikslokaler var efterfrågan stabil och marknadshyrorna för butiker i bästa kommersiella läge bedöms vara inom intervallet 11 000 till 25 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna var högre än normalintervallet och marknadshyrorna i de attraktivaste lägena var inom intervallet 3 300 och 4 200 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För de allra mest moderna och attraktiva kontorslokalerna är hyresnivåerna högre. För butikslokaler i centrala kommersiella lägen var marknadshyrorna mellan 3 000 och 13 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Koncernens omförhandlingar av kontorslokaler har utvecklats positivt medan omförhandlingar av butikslokaler har resulterat i lägre hyror. Totalt har under perioden 39 100 kvm omförhandlats till ett årligt hyresvärde av 338 mnkr. I genomsnitt resulterar omförhandlingarna i en hyresökning om cirka 3 procent jämfört med indexerad utgående hyra 2025. Projekt I del av fastigheten Kåkenhusen 40 pågår projektering och förberedande arbeten inför en större ombyggnation av cirka 5 400 kvm kontor. Ytorna har tomställts under kvartal 2 2025. Projektet marknadsförs som The Corner och uthyrnings- arbete pågår där kontorsytan kan variera från 300 kvm och uppåt. Inflyttning kan ske från andra kvartalet 2026. I Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg är en modernisering av cirka 9 800 kvm kontor i slutfasen. Hyresgästen Danske Bank hyr kontoren till år 2035. Anpassningen av lokalerna har genomförts med kvarsittande hyresgäst och projektet har haft stort hållbarhetsfokus. Färdigställandet sker under hösten 2025. För fastigheten Orgelpipan 7, belägen vid Central- stationen i Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft under 2024. Den nya detaljplanen möjliggör en indragen påbygg- nad om två våningsplan. Byggnadens ursprungliga karaktär bibehålls och den uthyrningsbara ytan beräknas öka med cirka 3 000 kvm kontor. Projektering pågår och planerad byggstart är runt årsskiftet 2026/2027. I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. Arbetena med bashuset närmar sig färdigställande och hyresgästanpassningar pågår i flera av lokalerna. Projektet omfattar totalt cirka 31 300 kvm uthyrningsbar yta varav cirka 10 100 kvm tillskapas. Vid halvårsskiftet hade hyresavtal tecknats för cirka 19 200 kvm varav cirka 15 700 kvm avser kontor. Inflyttning kommer ske successivt från våren 2026. Större utvecklingsprojekt Stad Fastighet Status Lokalslag Uthyrningsbar yta (kvm) Varav tillskapad yta (kvm) Bedömd investering1) (mnkr) Bedömt färdigställande Stockholm Stockholm Kåkenhusen 40 Packarhuset 4 Pågående Pågående Kontor Kontor 5 400 9 800 – – 210 160 2026 2025 Stockholm Orgelpipan 7 Projektering Kontor 3 000 3 000 – – Göteborg Kvarteret Johanna2) Pågående Kontor, butik & restaurang 31 300 10 100 2 800 2026 1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultat et samt kostnader för evakuering. 2) Projektet Kvarteret Johanna är beläget i kvarteret Inom Vallgraven 12 som omfattar fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11. 48,8 49,5 46,7 47,1 47,4 0 10 20 30 40 50 60 Q4 2021 Q4 2022 Q4 2023 Q4 2024 Q2 2025 ===== SIDA 5 ===== KONCERNEN 5 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 28 305 mnkr vilket motsvarar 140 kronor per aktie. Långsiktigt substansvärde uppgick till 37 113 mnkr eller 183 kronor per aktie. FINANSIERING Total upplåning uppgick per den 30 juni 2025 till 10 350 mnkr (9 800 vid årsskiftet). Räntebärande nettoskuld var 9 801 mnkr (9 327 vid årsskiftet). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 732 mnkr (736 vid årsskiftet), total nettoskuld var 10 533 mnkr (10 063 vid årsskiftet). Hufvudstaden har ett ramverk för grön finansiering som skapar förutsättningar att emittera gröna obligationer och företagscertifikat samt uppta gröna banklån. Hufvudstaden har totalt 8,7 mdkr i grön finansiering, vilket motsvarar cirka 84 procent av total upplåning, varav obligationer uppgick till 7,2 mdkr och banklån till 1,5 mdkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av derivatinstrument, var 2,6 år (2,2 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,7 år (2,2 vid årsskiftet) och den effektiva genomsnittliga räntan 3,0 procent (2,9 vid årsskiftet) inklusive och 2,8 procent (2,8 vid årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Det verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den 30 juni 2025 till -37,2 mnkr (-10,8 vid årsskiftet). Det negativa värdet förklaras av sjunkande marknadsräntor. För obligationslån med fast ränta uppgår undervärdet till -7,6 mnkr (övervärde om 87,7 vid årsskiftet). Räntebindningsstruktur, 30 juni 2025 Förfall, år Krediter, mnkr Genomsnittlig effektiv ränta, % Andel, % <1 2 450 3,21) 24 1–2 1 500 1,6 15 2–3 2 000 3,2 19 3–4 2 000 3,3 19 4–5 2 400 3,3 23 Totalt 10 350 3,02) 100 1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften. 2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften uppgick till 2,8 procent. Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 30 juni 2025 Förfall, år Banklån Obligationer/ Certifikat Total upplåning Outnyttjade lånelöften <1 – 1 950 1 950 1 000 1–2 – 1 500 1 500 2 000 2–3 1 500 2 000 3 500 1 500 3–4 – 1 000 1 000 1 500 4–5 – 2 400 2 400 – Totalt 1 500 8 850 10 350 6 000 AKTIEN OCH ÄGARNA Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm i januari 2020. Bolaget hade vid periodens slut totalt 31 541 aktieägare. Kursen på A-aktien den 30 juni 2025 var 123,50 kronor och totala marknadsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till 26,1 mdkr. Totalt innehav av egna aktier per den 30 juni 2025 uppgick till 8 965 000 A- aktier, motsvarande 4,2 procent av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala antalet röster. Aktiestruktur, 30 juni 2025 Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, % A (1 röst) 203 001 209 203 001 209 96,1 19,7 C (100 röster) 8 270 724 827 072 400 3,9 80,3 Totalt 211 271 933 1 030 073 609 100,0 100,0 VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i senast angivna Års- och hållbarhetsredovisning. VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna. Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel- ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar av delårsrapporten. Redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade från senast avgivna Års- och hållbarhets- redovisning. KOMMANDE INFORMATION Delårsrapport jan-sep 2025 ........................ 6 november 2025 Bokslutskommuniké 2025……………………..12 februari 2026 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 ................ februari 2026 Årsstämma 2026 ............................................... 19 mars 2026 Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnas genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 21 augusti 2025. Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00. Största ägarna, 30 juni 2025 Ägare Antal aktier, % Antal röster, % L E Lundbergföretagen 45,2 87,9 AMF 10,0 2,1 State Street Bank and Trust 3,1 0,6 BNY Mellon 2,6 0,5 JP Morgan Chase Bank 1,9 0,4 Familjen Lundberg inkl. bolag 1,7 1,0 Övriga aktieägare 31,3 6,6 Utestående aktier 95,8 99,1 Eget innehav 4,2 0,9 Samtliga emitterade aktier 100,0 100,0 ===== SIDA 6 ===== KONCERNEN 6 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 Rapport över resultat i sammandrag Mnkr 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Nettoomsättning1) Hyresintäkter fastighetsförvaltning 607,1 574,5 1 225,9 1 147,2 2 318,6 Koncerninterna hyror -54,7 -48,8 -109,8 -97,9 -198,4 Nettoomsättning fastighetsförvaltning 552,4 525,7 1 116,1 1 049,3 2 120,2 Nettoomsättning övriga segment 261,2 256,1 507,6 503,5 1 059,0 Nettoomsättning 813,6 781,8 1 623,7 1 552,8 3 179,2 Verksamhetens kostnader Underhåll -10,1 -12,6 -16,9 -19,1 -31,7 Drift och administration -114,8 -98,1 -233,3 -208,7 -416,1 Fastighetsskatt -62,7 -60,4 -125,4 -120,8 -237,5 Fastighetsförvaltningens kostnader -187,6 -171,1 -375,6 -348,6 -685,3 Kostnader övriga segment -275,0 -274,7 -555,2 -558,6 -1 140,0 Koncerninterna hyror 54,7 48,8 109,8 97,9 198,4 Kostnader övriga segment, netto -220,3 -225,9 -445,4 -460,7 -941,6 Verksamhetens kostnader -407,9 -397,0 -821,0 -809,3 -1 626,9 Bruttoresultat 405,7 384,8 802,7 743,5 1 552,3 – varav Fastighetsförvaltning 419,5 403,4 850,3 798,6 1 633,3 – varav Övriga segment -13,8 -18,6 -47,6 -55,1 -81,0 Central administration -13,4 -13,1 -26,7 -26,2 -54,5 Rörelseresultat före värdeförändringar 392,3 371,7 776,0 717,3 1 497,8 Orealiserade värdeförändringar – Förvaltningsfastigheter -41,3 -235,5 -246,7 -994,3 -602,6 – Räntederivat -32,5 -6,0 -26,3 -6,2 -10,8 Rörelseresultat 318,5 130,2 503,0 -283,2 884,4 Finansiella intäkter och kostnader -86,5 -77,6 -167,7 -161,0 -321,2 Resultat före skatt 232,0 52,6 335,3 -444,2 563,2 Skatt -49,0 -10,2 -71,0 90,5 -198,6 Resultat efter skatt 183,0 42,4 264,3 -353,7 364,6 Övrigt totalresultat – – – – – Periodens totalresultat 183,0 42,4 264,3 -353,7 364,6 Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 Periodens resultat efter skatt per aktie före och efter utspädning, kronor 0,91 0,21 1,31 -1,75 1,80 1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 8. ===== SIDA 7 ===== KONCERNEN 7 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 Rapport över finansiell ställning i sammandrag Mnkr 2025 30 juni 2024 30 juni 2024 31 december Förvaltningsfastigheter 47 414,4 46 235,9 47 115,4 Nyttjanderättstillgångar 730,4 723,9 734,4 Övriga anläggningstillgångar 119,1 161,0 142,4 Summa anläggningstillgångar 48 263,9 47 120,8 47 992,2 Omsättningstillgångar 1 069,3 858,3 882,0 Summa tillgångar 49 333,2 47 979,1 48 874,2 Eget kapital 28 304,8 27 888,6 28 606,9 Långfristiga räntebärande skulder 8 400,0 5 800,0 7 100,0 Uppskjutna skatteskulder 8 644,5 8 409,8 8 635,9 Långfristiga leasingskulder 723,8 718,2 727,9 Övriga skulder 174,6 131,8 142,2 Summa långfristiga skulder 17 942,9 15 059,8 16 606,0 Kortfristiga räntebärande skulder 1 950,0 4 100,0 2 700,0 Kortfristiga leasingskulder 8,0 6,8 7,9 Övriga skulder 1 127,5 923,9 953,4 Summa kortfristiga skulder 3 085,5 5 030,7 3 661,3 Summa eget kapital och skulder 49 333,2 47 979,1 48 874,2 Rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag Mnkr 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Ingående eget kapital 28 606,9 28 788,6 28 788,6 Periodens totalresultat 264,3 -353,7 364,6 Utdelning -566,5 -546,2 -546,2 Utgående eget kapital 28 304,8 27 888,6 28 606,9 Rapport över kassaflöden i sammandrag Mnkr 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Resultat före skatt 335,3 -444,2 563,2 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 311,1 1 035,8 679,0 Betald inkomstskatt -64,8 -74,5 -100,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 581,6 517,1 1 141,4 Nettoförändring i rörelsekapital 67,0 3,9 93,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 648,6 521,0 1 235,3 Investeringar i förvaltningsfastigheter -545,6 -487,4 -975,2 Investeringar och avyttringar i övriga anläggningstillgångar -6,0 -6,7 -15,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten -551,6 -494,1 -991,1 Upptagna lån 2 950,0 2 000,0 4 200,0 Amortering av låneskuld -2 400,0 -1 500,0 -3 800,0 Amortering av leasingskuld -3,9 -4,0 -7,8 Utbetald utdelning -566,5 -546,2 -546,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -20,4 -50,2 -154,0 Periodens kassaflöde 76,6 -23,3 90,2 Likvida medel vid periodens början 472,6 382,4 382,4 Likvida medel vid periodens slut 549,2 359,1 472,6 ===== SIDA 8 ===== KONCERNEN 8 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 Segmentsredovisning i sammandrag Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet omfattar Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden (Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. AO Stockholm AO NK AO Göteborg Summa Koncernelim. Koncern Mnkr 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Fastighetsförvaltning Hyresintäkter 768,9 740,7 289,1 243,9 167,9 162,6 1 225,9 1 147,2 -109,8 -97,9 1 116,1 1 049,3 Fastighetskostnader -173,0 -159,4 -147,2 -134,5 -55,4 -54,7 -375,6 -348,6 -375,6 -348,6 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 595,9 581,3 141,9 109,4 112,5 107,9 850,3 798,6 -109,8 -97,9 740,5 700,7 Övriga segment NK Retail Nettoomsättning 435,1 432,1 435,1 432,1 435,1 432,1 Kostnader -472,0 -473,2 -472,0 -473,2 67,6 56,3 -404,4 -416,9 Bruttoresultat NK Retail -36,9 -41,1 -36,9 -41,1 67,6 56,3 30,7 15,2 Övrig verksamhet Nettoomsättning 25,4 22,1 47,1 49,3 72,5 71,4 72,5 71,4 Kostnader -23,9 -23,6 -59,3 -61,8 -83,2 -85,4 42,2 41,6 -41,0 -43,8 Bruttoresultat övrig verksamhet 1,5 -1,5 -12,2 -12,5 -10,7 -14,0 42,2 41,6 31,5 27,6 Bruttoresultat övriga segment 1,5 -1,5 -49,1 -53,6 -47,6 -55,1 109,8 97,9 62,2 42,8 Bruttoresultat 597,4 579,8 92,8 55,8 112,5 107,9 802,7 743,5 802,7 743,5 Central administration -26,7 -26,2 Värdeförändringar -273,0 -1 000,5 Rörelseresultat 503,0 -283,2 Finansiella intäkter och kostnader -167,7 -161,0 Resultat före skatt 335,3 -444,2 Uppdelning av nettoomsättning Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Hyresintäkter 1) 1 188,6 1 120,7 2 263,5 857,7 826,5 1 677,4 - varav serviceintäkter 1) 90,8 62,2 121,3 29,0 28,2 57,1 Försäljning av varor 435,1 432,1 915,7 – – – Nettoomsättning 1 623,7 1 552,8 3 179,2 857,7 826,5 1 677,4 1) Avser intäkter från fastighetsförvaltning och övrig verksamhet. ===== SIDA 9 ===== KONCERNEN 9 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 Nyckeltal 2025 30 jun 2024 30 jun 2024 Helår Fastigheter Uthyrbar yta, tusental kvm 390,8 390,7 390,8 Hyresvakansgrad, % 10,3 7,9 7,1 Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 6,9 5,8 5,0 Ytvakansgrad, % 14,5 12,0 11,1 Ytvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 8,7 7,6 6,7 Verkligt värde, mdkr 47,4 46,2 47,1 Överskottsgrad, % 69,4 69,6 70,4 Driftnetto, mnkr 850,3 798,6 1 633,3 Finansiella Avkastning på eget kapital, % 2,6 0,3 1,3 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,4 3,1 3,0 Avkastning på sysselsatt kapital, % 3,3 1,1 2,3 Soliditet, % 57 58 59 Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,4 4,5 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,4 0,4 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,2 22,2 21,4 Bruttomarginal, % 49,4 47,9 48,8 Data per aktie Periodens resultat, kr 1,31 -1,75 1,80 Eget kapital, kr 140 138 141 Långsiktigt substansvärde, kr 183 180 185 Aktuellt substansvärde, kr 173 170 174 Avyttringsvärde, kr 140 138 141 Fastigheternas verkliga värde, kr 234 229 233 Antal utestående aktier, tusental 202 307 202 307 202 307 Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272 Nyckeltal per kvartal 2025 apr–jun 2025 jan–mar 2024 okt–dec 2024 jul–sep 2024 apr–jun 2024 jan–mar 2023 okt–dec 2023 jul–sep Börskurs A-aktie, kr 123,50 113,30 121,10 138,70 125,50 130,00 142,10 121,00 Avkastning eget kapital, % 2,6 2,8 0,7 0,3 0,5 0,8 -6,4 -4,4 Avkastning eget kapital, justerad, % 3,4 3,3 2,4 3,4 3,3 2,9 3,1 3,1 Soliditet, % 57 57 59 58 58 58 59 59 Överskottsgrad, % 69,1 69,6 69,4 73,1 70,2 69,0 66,4 71,8 Eget kapital per aktie, kr 140 139 141 139 138 138 142 144 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 183 182 185 181 180 180 185 188 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,2 22,3 21,4 21,7 22,2 22,4 20,9 21,1 Kassaflöde löpande verksamhet per aktie, kr 1,52 1,69 1,25 2,28 1,74 0,84 3,43 0,66 ===== SIDA 10 ===== KONCERNEN 10 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 Härledning nyckeltal Mnkr 2025 30 juni 2024 30 juni 2024 Helår Avkastning på eget kapital, justerad Periodens resultat efter skatt 264 -354 365 Återläggning värdeförändringar 273 1 001 613 Återläggning skatt på värdeförändringar -56 -206 -126 Periodens resultat, justerad 481 441 852 Omräkning till helår 962 882 852 Genomsnittligt eget kapital 28 697 28 560 28 698 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,4 3,1 3,0 Soliditet Eget kapital 28 305 27 889 28 607 Balansomslutning 49 333 47 979 48 874 Soliditet, % 57 58 59 Nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder 8 400 5 800 7 100 Långfristiga leasingskulder 724 718 728 Kortfristiga räntebärande skulder 1 950 4 100 2 700 Kortfristiga leasingskulder 8 7 8 Likvida medel -549 -359 -473 Nettoskuld 10 533 10 266 10 063 Nettobelåningsgrad fastigheter Nettoskuld 10 533 10 266 10 063 Redovisat värde fastigheter 47 414 46 236 47 115 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 22,2 22,2 21,4 Räntetäckningsgrad Resultat före skatt 944 1) 112 1) 563 Återläggning av värdeförändringar 273 1 001 613 Finansiella kostnader 342 1) 331 1) 335 Summa 1 559 1 444 1 511 Finansiella kostnader 342 1) 331 1) 335 Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,4 4,5 Substansvärde Eget kapital 28 305 27 889 28 607 Räntederivat 37 6 11 Redovisad uppskjuten skatt 2) 8 771 8 531 8 757 Långsiktigt substansvärde 37 113 36 426 37 375 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 183 180 185 Immateriella tillgångar -46 -80 -63 Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 129 -2 071 -2 126 Aktuellt substansvärde 34 938 34 276 35 186 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 173 170 174 Räntederivat -37 -6 -11 Immateriella tillgångar 46 80 63 Redovisad uppskjuten skatt2) med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 642 -6 461 -6 631 Avyttringsvärde 28 305 27 889 28 607 Avyttringsvärde, kr/aktie 140 138 141 Hyresvakansgrad Hyresvärde vakant yta, totalt 270 198 179 Hyresvärde vakant yta, utvecklingsprojekt 89 54 54 Hyresvärde, totalt 2 611 2 505 2 513 Hyresvakansgrad totalt, % 10,3 7,9 7,1 Hyresvakansgrad utvecklingsprojekt, % 3,4 2,1 2,1 Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 6,9 5,8 5,0 1) Omräknat 12 månader. 2) Uppskjuten skatt enligt balansräkningen avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträt tsavgälder. ===== SIDA 11 ===== MODERBOLAGET 11 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag Mnkr 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Nettoomsättning1) 431,3 416,0 857,7 826,5 1 677,4 Verksamhetens kostnader -227,3 -102,2 -443,4 -310,7 -726,2 Bruttoresultat 204,0 313,8 414,3 515,8 951,2 Central administration -13,4 -13,1 -26,7 -26,2 -54,5 Värdeförändringar räntederivat -32,5 -6,0 -26,3 -6,2 -10,8 Rörelseresultat 158,1 294,7 361,3 483,4 885,9 Övriga finansiella intäkter och kostnader -67,5 -59,9 -129,5 -125,7 -172,2 Resultat efter finansiella poster 90,6 234,8 231,8 357,7 713,7 Bokslutsdispositioner – – – – -73,6 Resultat före skatt 90,6 234,8 231,8 357,7 640,1 Skatt -19,0 -48,0 -49,0 -74,4 -213,4 Periodens resultat 71,6 186,8 182,8 283,3 426,7 Rapport över totalresultat Periodens resultat 71,6 186,8 182,8 283,3 426,7 Övrigt totalresultat – – – – – Periodens totalresultat 71,6 186,8 182,8 283,3 426,7 1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 8. Balansräkning i sammandrag Mnkr 2025 30 juni 2024 30 juni 2024 31 december Förvaltningsfastigheter 9 858,2 9 420,9 9 613,2 Övriga anläggningstillgångar 6 589,2 6 594,5 6 592,1 Summa anläggningstillgångar 16 447,4 16 015,4 16 205,3 Omsättningstillgångar 1 006,5 805,6 797,5 Summa tillgångar 17 453,9 16 821,0 17 002,8 Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 1 978,7 Fritt eget kapital 2 061,6 2 301,8 2 445,2 Summa eget kapital 4 040,3 4 280,5 4 423,9 Obeskattade reserver 61,0 48,3 61,0 Avsättningar 983,6 908,4 988,7 Långfristiga skulder 8 759,7 6 114,8 7 426,2 Kortfristiga skulder 3 609,3 5 469,0 4 103,0 Summa eget kapital och skulder 17 453,9 16 821,0 17 002,8 ===== SIDA 12 ===== 12 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 Styrelsens intygande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 21 augusti 2025 Fredrik Lundberg Styrelseordförande Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Katarina Ljungqvist Anders Nygren Fredrik Persson Sten Peterson Styrelseledamot Verkställande direktör Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Revisorns granskningsrapport Hufvudstaden AB (publ), org nr 556012-8240 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (halvårsrapport) för Hufvudstaden AB (publ) per 30 juni 2025 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna halvårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna halvårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att halvårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 21 augusti 2025 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor ===== SIDA 13 ===== 13 HUFVUDSTADEN HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 Definitioner och ordlista Finans Aktuellt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genom- snittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive skattejusterade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs - variationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Avyttringsvärde. Redovisat eget kapital. Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader. Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående eget kapital för perioden. Vid delårsbokslut har utgående eget kapital omräknats med periodens resultat uppräknat till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Genomsnittlig effektiv ränta. Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i låneportföljen vid periodens utgång. Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder. Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltnings - fastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värde. Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder och beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut har resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar samt finansiella kostnader omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet. Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till balansomslutning. Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder. Aktie Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under en viss period. Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Fastighet Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. Driftnetto. Hyresintäkter fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt. Fredstan. Ett levande och attraktivt stadsområde som består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen. Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Hyresvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta exklusive utvecklingsprojekt uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde. Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Ytvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta exklusive utvecklingsprojekt i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Årshyra. Bruttohyra inklusive serviceintäkter vid periodens utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra. Överskottsgrad. Driftnetto i förhållande till hyresintäkter fastighets- förvaltning inklusive koncerninterna hyror. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt. Hufvudstaden AB (Publ) NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer: 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm ===== SIDA 14 =====