===== SIDA 1 ===== januari-september 2025 Q3 1 Delårsrapport ===== SIDA 2 ===== 2 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Delårsrapport januari-september 2025 • Hyresintäkter från fastighetsförvaltningen var 1 820 mnkr (1 731), en ökning om 5 procent. Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 425 mnkr (2 335). • Koncernens bruttoresultat ökade med 6 procent och uppgick till 1 214 mnkr (1 141). • Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,7 mdkr (47,1 vid årsskiftet). • Periodens orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var -242 mnkr (-1 094). • Periodens resultat efter skatt uppgick till 527 mnkr (-211). För årets tre första kvartal redovisar vi en ökning av bruttoresultatet med 6 procent och glädjande nog bidrar NK till förbättringen. Detaljhandeln präglas fortfarande av viss försiktighet, men signalerna om en gradvis återhämtning är tydliga. Konsumenternas köpkraft ökar och fler varumärken vågar satsa framåt. NK välkomnar bland annat Rimowa, Naturkompaniet och Singular Society som nya hyresgäster. Vi ser positiva tecken på hyresmarknaden. Efterfrågan på välbelägna kontors- och butikslokaler består och i Göteborg är intresset särskilt stort för lokaler i Kvarteret Johanna, där vi redan har en uthyrningsgrad på 65 procent. Det bekräftar styrkan i vårt erbjudande och för marknadsplatsen Fredstan. Jag vill passa på att tacka våra kunder för ett fint samarbete och jag är mycket stolt över att vi även i år har branschens nöjdaste kontorshyresgäster. Resultatet av NKI-undersökningen är en bekräftelse på att de trivs och kan utvecklas i våra områden. ANDERS NYGREN VD Resultat i sammandrag, mnkr 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Hyresintäkter fastighetsförvaltning 1 820 1 731 2 319 Nettoomsättning övriga segment 766 752 1 059 Bruttoresultat 1 214 1 141 1 552 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -242 -1 094 -603 Rörelseresultat 922 -22 884 Periodens resultat 527 -211 365 Nyckeltal 2025 30 sep 2024 30 sep 2024 31 dec Verkligt värde fastigheter, mdkr 47,7 46,4 47,1 Soliditet, % 57 58 59 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 23,3 21,7 21,4 Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,4 4,5 Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 7,3 5,5 5,0 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 186 181 185 Marknadsvärde fastigheter Årshyra Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt 7,3% Stockholm, 84% Göteborg, 16% 47,7 mdkr Kontor, 58% Butik och restaurang, 37% Lager, garage och övrigt, 5% 2 621 mnkr ” ===== SIDA 3 ===== 3 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Fastighetsförvaltning Segmentet Fastighetsförvaltning är grunden i Hufvudstadens verksamhet och ett av koncernens tre segment. Fastighetsförvaltningen är uppdelad i tre operativa affärsområden, Stockholm, Göteborg och NK. Resultat Fastighetsförvaltningens hyresintäkter uppgick under perioden till 1 820,4 mnkr (1 731,1). Verksamhetens kost- nader var -541,9 mnkr (-505,5). Bruttoresultatet var 1 278,5 mnkr (1 225,6). Ökningen förklaras främst av förbättrat resultat från NK-fastigheterna, hyresindexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor. Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4. Före- gående år var omsättningshyrestillägget 10,5 mnkr varav NK-fastigheterna stod för 7,0 mnkr. Utöver detta före- kommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. Bruttoresultat Fastighetsförvaltning, mnkr1) 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var -241,7 mnkr (-1 094,2). Fastighetsvärdering Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en intern värdering. Värdet per den 30 september 2025 uppgick till 47 697 mnkr (47 115 vid årsskiftet). Ökningen förklaras av periodens investeringar som till viss del motverkas av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Den orealiserade värdeminskningen beror på ökade utgifter i utvecklingsprojekt samt effekten av något lägre hyror för butiker. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen per den 30 september 2025 är oförändrat jämfört med kvartal 2 2025 och uppgick vid ovanstående värdering till 4,1 procent (4,1 vid årsskiftet). Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats. Direktavkastningskrav, fastighetsvärdering1) Stockholm 3,7–4,2 procent Göteborg 4,7–5,0 procent Fastighetsbeståndet, genomsnitt 4,1 procent 1) Värdetidpunkt 30 september 2025. I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten därav. Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1) Förändring, +/- Resultateffekt före skatt, +/- Hyresintäkter 100 kr/kvm 970 mnkr Fastighetskostnader 50 kr/kvm 485 mnkr Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 650 mnkr Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 930 mnkr 1) Värdetidpunkt 30 september 2025. 1 374 1 435 1 542 1 633 1 226 1 279 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2021 2022 2023 2024 Q1-Q3 2024 Q1-Q3 2025 Mnkr 2025 jul–sep 2024 jul–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Hyresintäkter fastighetsförvaltning 594,5 583,9 1 820,4 1 731,1 2 318,6 varav koncerninterna hyror 51,1 50,0 160,9 147,9 198,4 Fastighetsförvaltningens kostnader Underhåll -6,2 -3,8 -23,1 -22,9 -31,7 Drift och administration -107,2 -95,0 -340,5 -303,7 -416,1 Fastighetsskatt -52,9 -58,1 -178,3 -178,9 -237,5 Fastighetsförvaltningens kostnader -166,3 -156,9 -541,9 -505,5 -685,3 Bruttoresultat 428,2 427,0 1 278,5 1 225,6 1 633,3 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 5,0 -99,9 -241,7 -1 094,2 -602,6 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 47 696,7 46 375,8 47 696,7 46 375,8 47 115,4 Förvaltningsfastigheter Mnkr Ingående verkligt värde, 1 januari 2025 47 115,4 Investeringar i fastighetsbeståndet 822,9 Orealiserade värdeförändringar -241,7 Utgående verkligt värde, 30 september 2025 47 696,7 ===== SIDA 4 ===== FASTIGHETSFÖRVALTNING 4 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Marknadsvärde fastigheter, mdkr För ytterligare information om fastighetsvärdering hänvisas till senast avgivna Års- och hållbarhetsredovisning. Uthyrningsbar yta och vakans Uthyrningsbar yta per den 30 september 2025 var cirka 391 000 kvm (390 800 vid årsskiftet). Den totala ytvakans- graden var 14,9 procent (11,1 vid årsskiftet) och ytvak- ansgraden exklusive utvecklingsprojekt var 9,1 procent (6,7 vid årsskiftet). Den totala hyresvakansgraden uppgick till 10,8 procent (7,1 vid årsskiftet) och hyresvakansgraden exklusive utvecklingsprojekt var 7,3 procent (5,0 vid årsskiftet). Hyresmarknaden Under årets tredje kvartal var hyresmarknaden stabil i Stockholms city. Uthyrningsprocesserna var utdragna, men aktiviteten var något högre jämfört med inledningen av året. Främst efterfrågades moderna och flexibla kontorslokaler i bästa läge. Vakansnivån var högre än normalintervallet. I Stockholms mest eftertraktade lägen i Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och runt Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för moderna kontor till mellan 7 000 och 10 100 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. På marknaden för butikslokaler var efterfrågan stabil och marknadshyrorna för butiker i bästa kommersiella läge bedöms vara inom intervallet 11 000 till 25 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskatte- tillägg. I Göteborgs centrala delmarknader efterfrågades främst moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna var högre än normalintervallet och marknadshyrorna i de attraktivaste lägena var inom intervallet 3 300 och 4 200 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För de allra mest moderna och attraktiva kontorslokalerna är hyresnivåerna betydligt högre. För butikslokaler i centrala kommersiella lägen var marknadshyrorna mellan 3 000 och 13 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Koncernens omförhandlingar av kontorslokaler har utvecklats positivt medan omförhandlingar av butikslokaler har resulterat i lägre hyror. Totalt har under perioden 39 900 kvm omförhandlats till ett årligt hyresvärde av 345 mnkr. I genomsnitt resulterar omförhandlingarna i en hyresökning om cirka 3 procent jämfört med indexerad utgående hyra 2025. NKI Hufvudstaden fortsätter att sätta standarden för kundnöjdhet i fastighetsbranschen och når sitt bästa resultat någonsin med en förstaplacering i Fastighets- barometerns1) årliga kundundersökning för kontor. Kategorin miljöhänsyn fortsätter att öka och det nya området hållbarhet får ett mycket högt betyg. Högst värde ges för läge, kontaktperson, felanmälan och information. För åttonde året i rad placerar sig Hufvudstaden som nummer ett bland storbolag och når ett NKI på 89. Genomsnittet för branschen är 81 på en 100-gradig skala. Projekt I del av fastigheten Kåkenhusen 40 pågår en större ombyggnation av cirka 5 400 kvm kontor. Ytorna tomställdes under kvartal 2 2025. Projektet marknadsförs som The Corner och uthyrningsarbete pågår där kontors- ytan kan variera från 300 kvm och uppåt. Inflyttning kan ske från tredje kvartalet 2026. För fastigheten Orgelpipan 7, belägen vid Central- stationen i Stockholm, vann en ny detaljplan laga kraft under 2024. Den nya detaljplanen möjliggör en indragen påbyggnad om två våningsplan. Byggnadens ursprungliga karaktär bibehålls och den uthyrningsbara ytan beräknas öka med cirka 3 000 kvm kontor. Projektering pågår och planerad byggstart är runt årsskiftet 2026/2027. I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg pågår det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. Arbetena med bashuset närmar sig färdigställande och hyresgästanpassningar pågår i flera av lokalerna. Projektet omfattar totalt cirka 31 300 kvm uthyrningsbar yta varav cirka 10 100 kvm tillskapas. Vid kvartalsskiftet hade hyresavtal tecknats för cirka 20 300 kvm varav cirka 16 000 kvm avser kontor. Inflyttning kommer ske successivt från våren 2026. 1) Bakom Fastighetsbarometern står Fastighetsägarna Sverige och konsultföretaget CFI Group. Större utvecklingsprojekt Stad Fastighet Status Lokalslag Uthyrningsbar yta (kvm) Varav tillskapad yta (kvm) Bedömd investering1) (mnkr) Bedömt färdigställande Stockholm Kåkenhusen 40 Pågående Kontor 5 400 – 210 2026 Stockholm Orgelpipan 7 Projektering Kontor 3 000 3 000 – – Göteborg Kvarteret Johanna2) Pågående Kontor, butik & restaurang 31 300 10 100 2 800 2026 1) Total investering inklusive bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultat et samt kostnader för evakuering. 2) Projektet Kvarteret Johanna är beläget i kvarteret Inom Vallgraven 12 som omfattar fastigheten Inom Vallgraven 12:10. Under 2 025 har sammanläggning skett av fastigheterna Inom Vallgraven 12:10 och Inom Vallgraven 12:11. 48,8 49,5 46,7 47,1 47,7 0 10 20 30 40 50 60 Q4 2021 Q4 2022 Q4 2023 Q4 2024 Q3 2025 ===== SIDA 5 ===== 5 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Övriga segment Inom Övriga segment redovisas NK Retail och Övrig verksamhet. NK Retail bedriver detaljhandelsverksamhet i varuhusen NK Stockholm och NK Göteborg samt via e-handel. Segmentet Övrig verksamhet omfattar Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden. Mnkr 2025 jul–sep 2024 jul–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec NK Retail Nettoomsättning 222,7 215,9 657,8 648,0 915,7 Kostnader -233,7 -236,6 -705,7 -709,8 -968,5 varav koncerninterna hyror -30,1 -29,3 -97,7 -85,6 -114,8 Bruttoresultat NK Retail -11,0 -20,7 -47,9 -61,8 -52,8 Övrig verksamhet Nettoomsättning 35,5 32,8 108,0 104,2 143,3 Kostnader -41,0 -41,4 -124,2 -126,8 -171,5 varav koncerninterna hyror -21,0 -20,7 -63,2 -62,3 -83,6 Bruttoresultat Övrig verksamhet -5,5 -8,6 -16,2 -22,6 -28,2 NK RETAIL Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 657,8 mnkr (648,0). Kostnaderna var -705,7 mnkr (-709,8). Brutto- resultatet för NK Retail uppgick till -47,9 mnkr (-61,8). Resultatet var fortsatt svagt och ett förändringsarbete pågår för att uppnå lönsamhet i verksamheten. Resultatet har även påverkats av utmanande marknadsförutsättningar. Försäljningen för NK Retail uppvisar säsongsvariationer där normalt det första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet är det starkaste. ÖVRIG VERKSAHMET Nettoomsättningen för Övrig verksamhet uppgick till 108,0 mnkr (104,2). Kostnaderna var -124,2 mnkr (-126,8). Bruttoresultatet uppgick till -16,2 mnkr (-22,6). Cecil Co- working och Parkaden bidrog positivt till bruttoresultatet. ===== SIDA 6 ===== 6 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Koncernen RESULTAT Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar räntederivat uppgick till -11,1 mnkr (-30,2). Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader var netto -254,4 mnkr (-241,9). Ränteintäkter var 5,2 mnkr (9,5). Kostnader för upplåning var -234,2 mnkr (-233,9). Räntekostnader för leasing avseende främst tomträttsavgälder var -25,4 mnkr (-17,5). Skatt Koncernens skatt uppgick under perioden till -140,5 mnkr (53,3), varav -94,0 mnkr (-105,5) utgjorde aktuell skatt och -46,5 mnkr (158,8) uppskjuten skatt. Förändringen av upp- skjuten skatt förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Periodens resultat Koncernens resultat efter skatt uppgick till 526,9 mnkr (-210,7). Förbättringen förklaras främst av periodens lägre negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets- beståndet. Kvartal 3 Fastighetsförvaltningens hyresintäkter uppgick till 594,5 mnkr (583,9) och kostnaderna var -166,3 mnkr (-156,9). Bruttoresultat uppgick till 428,2 mnkr (427,0). Ökningen förklaras främst av förbättrat resultat från NK-fastigheterna, hyresindexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor vilket till stor del motverkas av vakans i projektfastigheten Kåkenhusen 40. I ovanstå- ende ingår koncerninterna hyror om 51,1 mnkr (50,0). Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 222,7 mnkr (215,9). Kostnaderna var -233,7 mnkr (-236,6). Bruttores- ultatet för NK Retail blev -11,0 mnkr (-20,7). I ovanstående ingår koncerninterna hyror om -30,1 mnkr (-29,3) som kostnad. Nettoomsättningen för Övrig verksamhet uppgick till 35,5 mnkr (32,8). Kostnaderna var -41,0 mnkr (-41,4). Bruttoresultatet blev -5,5 mnkr (-8,6). I ovanstående ingår koncerninterna hyror om -21,0 mnkr (-20,7) som kostnad. Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till 5,0 mnkr (-99,9) och 15,2 mnkr (-24,0) för räntederivat. Finansiella intäkter och kostnader var netto -86,7 mnkr (-80,9). EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 27 901 mnkr vilket motsvarar 142 kronor per aktie. Långsiktigt substansvärde uppgick till 36 728 mnkr eller 186 kronor per aktie. FINANSIERING Total upplåning uppgick per den 30 september 2025 till 10 800 mnkr (9 800 vid årsskiftet). Räntebärande nettoskuld var 10 398 mnkr (9 327 vid årsskiftet). Därtill kommer leas- ingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 729 mnkr (736 vid årsskiftet), total nettoskuld var 11 127 mnkr (10 063 vid årsskiftet). Hufvudstaden har ett ramverk för grön finansiering som skapar förutsättningar att emittera gröna obligationer och företagscertifikat samt uppta gröna banklån. Hufvudstaden har totalt 8,7 mdkr i grön finansiering, vilket motsvarar cirka 81 procent av total upplåning, varav obligationer uppgick till 7,2 mdkr och banklån till 1,5 mdkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av derivatinstrument, var 2,3 år (2,2 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,5 år (2,2 vid årsskiftet) och den effektiva genomsnittliga räntan 2,9 procent (2,9 vid årsskiftet) inklusive och 2,8 procent (2,8 vid årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Det verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den 30 september 2025 till -22,0 mnkr (-10,8 vid årsskiftet). Det negativa värdet förklaras av sjunkande marknadsräntor. För obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 6,7 mnkr (övervärde om 87,7 vid årsskiftet). Räntebindningsstruktur, 30 september 2025 Förfall, år Krediter, mnkr Genomsnittlig effektiv ränta, % Andel, % <1 2 900 2,91) 27 1–2 2 000 1,9 18 2–3 1 500 3,3 14 3–4 2 350 3,4 22 4–5 2 050 3,3 19 Totalt 10 800 2,92) 100 1) Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften. 2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften uppgick till 2,8 procent. Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 30 september 2025 Förfall, år Banklån Obligationer/ Certifikat Total upplåning Outnyttjade lånelöften <1 – 2 400 2 400 1 000 1–2 – 2 000 2 000 1 000 2–3 1 500 1 500 3 000 1 500 3–4 – 1 350 1 350 1 500 4–5 – 2 050 2 050 – Totalt 1 500 9 300 10 800 5 000 AKTIEN OCH ÄGARNA Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm i januari 2020. Bolaget hade vid periodens slut totalt 31 496 aktieägare. Kursen på A-aktien den 30 september 2025 var 126,80 kronor och totala marknadsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till 26,8 mdkr. Återköpta aktier Vid årsstämman 2025 fick styrelsen ett förnyat bemyndigan- de att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget. Styrelsen har beslutat att utnyttja bemyndigandet från årsstämman. Beslutet avser återköp av upp till 8 miljoner aktier av serie A under perioden från och med den 22 augusti fram till årsstämman 2026. Hufvudstaden har sedan beslutet köpt tillbaka 5 272 071 A-aktier för 667 mnkr vilket motsvarar en genomsnittlig kurs på 126,50 kr/aktie. Totalt innehav av egna aktier per den 30 september 2025 uppgick till 14 237 071 A-aktier, motsvarande 6,7 procent av samtliga emitterade aktier och 1,4 procent av det totala antalet röster. ===== SIDA 7 ===== KONCERNEN 7 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Återköp Miljoner aktier Totalt antal aktier Eget innehav Övriga ägare 1 januari 2025 211,3 9,0 202,3 Återköp aktier - 5,3 -5,3 30 september 2025 211,3 14,2 197,1 Omvandling av Hufvudstadens C-aktier Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsförbehåll i Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare har rätt att när som helst begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under perioden har totalt 400 210 C-aktier omvandlats till A-aktier. Aktiestruktur, 30 september 2025 VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Utöver ovanstående har inga andra väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer identifierats än de som beskrivs i senast angivna Års- och hållbarhetsredovisning. VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna. Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmel- ser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar av delårsrapporten. Redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade från senast avgivna Års- och hållbarhets- redovisning. KOMMANDE INFORMATION Bokslutskommuniké 2025……………………..12 februari 2026 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 ................ februari 2026 Årsstämma 2026 ............................................... 19 mars 2026 Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värde- pappersmarknaden. Informationen lämnas genom nedan- stående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 6 november 2025. Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00. Stockholm den 6 november 2025 Anders Nygren Verkställande direktör Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Aktieslag Antal aktier Antal röster Kapital, % Röster, % A (1 röst) 203 401 419 203 401 419 96,3 20,5 C (100 röster) 7 870 514 787 051 400 3,7 79,5 Totalt 211 271 933 990 452 819 100,0 100,0 Största ägarna, 30 september 2025 Ägare Antal aktier, % Antal röster, % L E Lundbergföretagen 45,2 87,4 AMF 10,0 2,1 State Street Bank and Trust 3,4 0,7 BNY Mellon 2,2 0,5 JP Morgan Chase Bank 1,9 0,4 Familjen Lundberg inkl. bolag 1,7 1,0 Övriga aktieägare 28,9 6,5 Utestående aktier 93,3 98,6 Eget innehav 6,7 1,4 Samtliga emitterade aktier 100,0 100,0 ===== SIDA 8 ===== KONCERNEN 8 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Rapport över resultat i sammandrag Mnkr 2025 jul–sep 2024 jul–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Nettoomsättning 801,6 782,6 2 425,3 2 335,4 3 179,2 Verksamhetens kostnader -389,9 -384,9 -1 210,9 -1 194,2 -1 626,9 Bruttoresultat 411,7 397,7 1 214,4 1 141,2 1 552,3 Central administration -13,1 -12,7 -39,8 -38,9 -54,5 Rörelseresultat före värdeförändringar 398,6 385,0 1 174,6 1 102,3 1 497,8 Orealiserade värdeförändringar – Förvaltningsfastigheter 5,0 -99,9 -241,7 -1 094,2 -602,6 – Räntederivat 15,2 -24,0 -11,1 -30,2 -10,8 Rörelseresultat 418,8 261,1 921,8 -22,1 884,4 Finansiella intäkter och kostnader -86,7 -80,9 -254,4 -241,9 -321,2 Resultat före skatt 332,1 180,2 667,4 -264,0 563,2 Skatt -69,5 -37,2 -140,5 53,3 -198,6 Resultat efter skatt 262,6 143,0 526,9 -210,7 364,6 Övrigt totalresultat – – – – – Periodens totalresultat 262,6 143,0 526,9 -210,7 364,6 Genomsnittligt antal utestående aktier 201 183 210 202 306 933 201 928 242 202 306 933 202 306 933 Periodens resultat efter skatt per aktie före och efter utspädning, kronor 1,30 0,71 2,61 -1,04 1,80 Rapport över finansiell ställning i sammandrag Mnkr 2025 30 september 2024 30 september 2024 31 december Förvaltningsfastigheter 47 696,7 46 375,8 47 115,4 Nyttjanderättstillgångar 727,1 735,7 734,4 Övriga anläggningstillgångar 112,5 152,6 142,4 Summa anläggningstillgångar 48 536,3 47 264,1 47 992,2 Omsättningstillgångar 838,3 974,0 882,0 Summa tillgångar 49 374,6 48 238,1 48 874,2 Eget kapital 27 900,6 28 031,6 28 606,9 Långfristiga räntebärande skulder 8 400,0 6 650,0 7 100,0 Uppskjutna skatteskulder 8 682,4 8 416,0 8 635,9 Långfristiga leasingskulder 720,5 729,2 727,9 Övriga skulder 157,5 162,4 142,2 Summa långfristiga skulder 17 960,4 15 957,6 16 606,0 Kortfristiga räntebärande skulder 2 400,0 3 200,0 2 700,0 Kortfristiga leasingskulder 8,1 7,7 7,9 Övriga skulder 1 105,5 1 041,2 953,4 Summa kortfristiga skulder 3 513,6 4 248,9 3 661,3 Summa eget kapital och skulder 49 374,6 48 238,1 48 874,2 ===== SIDA 9 ===== KONCERNEN 9 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag Mnkr 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Ingående eget kapital 28 606,9 28 788,6 28 788,6 Periodens totalresultat 526,9 -210,7 364,6 Utdelning -566,5 -546,2 -546,2 Återköp av egna aktier -666,9 – – Utgående eget kapital 27 900,6 28 031,6 28 606,9 Rapport över kassaflöden i sammandrag Mnkr 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Resultat före skatt 667,4 -264,0 563,2 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 311,9 1 175,2 679,0 Betald inkomstskatt -105,9 -73,8 -100,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 873,4 837,4 1 141,4 Nettoförändring i rörelsekapital 131,2 145,8 93,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 004,6 983,2 1 235,3 Investeringar i förvaltningsfastigheter -822,9 -727,2 -975,2 Investeringar och avyttringar i övriga anläggningstillgångar -13,5 -11,6 -15,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten -836,4 -738,8 -991,1 Upptagna lån 3 550,0 3 250,0 4 200,0 Amortering av låneskuld -2 550,0 -2 800,0 -3 800,0 Amortering av leasingskuld -5,9 -5,9 -7,8 Utbetald utdelning -566,5 -546,2 -546,2 Återköp av egna aktier -666,9 – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten -239,3 -102,1 -154,0 Periodens kassaflöde -71,1 142,3 90,2 Likvida medel vid periodens början 472,6 382,4 382,4 Likvida medel vid periodens slut 401,5 524,7 472,6 ===== SIDA 10 ===== KONCERNEN 10 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Segmentsredovisning i sammandrag Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, Fastighetsförvaltning, NK Retail och Övrig verksamhet. Övrig verksamhet omfattar Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden (Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. AO Stockholm AO NK AO Göteborg Summa Koncernelim. Koncern Mnkr 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep Fastighetsförvaltning Hyresintäkter 1 145,3 1 121,4 423,7 364,3 251,4 245,4 1 820,4 1 731,1 -160,9 -147,9 1 659,5 1 583,2 Fastighetskostnader -245,0 -231,2 -219,0 -196,4 -77,9 -77,9 -541,9 -505,5 -541,9 -505,5 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 900,3 890,2 204,7 167,9 173,5 167,5 1 278,5 1 225,6 -160,9 -147,9 1 117,6 1 077,7 Övriga segment NK Retail Nettoomsättning 657,8 648,0 657,8 648,0 657,8 648,0 Kostnader -705,7 -709,8 -705,7 -709,8 97,7 85,6 -608,0 -624,2 Bruttoresultat NK Retail -47,9 -61,8 -47,9 -61,8 97,7 85,6 49,8 23,8 Övrig verksamhet Nettoomsättning 37,4 32,6 70,6 71,6 108,0 104,2 108,0 104,2 Kostnader -35,0 -34,8 -89,2 -92,0 -124,2 -126,8 63,2 62,3 -61,0 -64,5 Bruttoresultat övrig verksamhet 2,4 -2,2 -18,6 -20,4 -16,2 -22,6 63,2 62,3 47,0 39,7 Bruttoresultat övriga segment 2,4 -2,2 -66,5 -82,2 -64,1 -84,4 160,9 147,9 96,8 63,5 Bruttoresultat 902,7 888,0 138,2 85,7 173,5 167,5 1 214,4 1 141,2 1 214,4 1 141,2 Central administration -39,8 -38,9 Värdeförändringar -252,8 -1 124,4 Rörelseresultat 921,8 -22,1 Finansiella intäkter och kostnader -254,4 -241,9 Resultat före skatt 667,4 -264,0 Uppdelning av nettoomsättning Koncernen Moderbolaget Mnkr 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Hyresintäkter 1) 1 767,4 1 687,3 2 263,5 1 278,1 1 251,7 1 677,4 - varav serviceintäkter 1) 135,9 89,6 121,3 43,5 42,6 57,1 Försäljning av varor 657,9 648,1 915,7 – – – Nettoomsättning 2 425,3 2 335,4 3 179,2 1 278,1 1 251,7 1 677,4 1) Avser intäkter från Fastighetsförvaltning och Övrig verksamhet. ===== SIDA 11 ===== 11 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag Mnkr 2025 jul–sep 2024 jul–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Nettoomsättning 420,4 425,2 1 278,1 1 251,7 1 677,4 Verksamhetens kostnader -203,6 -196,3 -647,0 -507,0 -726,2 Bruttoresultat 216,8 228,9 631,1 744,7 951,2 Central administration -13,1 -12,7 -39,8 -38,9 -54,5 Värdeförändringar räntederivat 15,2 -24,0 -11,1 -30,2 -10,8 Rörelseresultat 218,8 192,2 580,1 675,6 885,9 Övriga finansiella intäkter och kostnader -71,0 -63,4 -200,5 -189,1 -172,2 Resultat efter finansiella poster 147,9 128,8 379,7 486,5 713,7 Bokslutsdispositioner – – – – -73,6 Resultat före skatt 147,9 128,8 379,7 486,5 640,1 Skatt -30,4 -26,4 -79,4 -100,8 -213,4 Periodens resultat 117,5 102,4 300,3 385,7 426,7 Rapport över totalresultat Mnkr 2025 jul–sep 2024 jul–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Periodens resultat 117,5 102,4 300,3 385,7 426,7 Övrigt totalresultat – – – – – Periodens totalresultat 117,5 102,4 300,3 385,7 426,7 Balansräkning i sammandrag Mnkr 2025 30 september 2024 30 september 2024 31 december Förvaltningsfastigheter 9 978,2 9 517,4 9 613,2 Övriga anläggningstillgångar 5 724,4 6 593,5 6 592,1 Summa anläggningstillgångar 15 702,6 16 110,9 16 205,3 Omsättningstillgångar 1 057,5 971,2 797,5 Summa tillgångar 16 760,1 17 082,1 17 002,8 Bundet eget kapital 1 978,7 1 978,8 1 978,7 Fritt eget kapital 1 512,3 2 404,2 2 445,2 Summa eget kapital 3 491,0 4 383,0 4 423,9 Obeskattade reserver 61,0 48,3 61,0 Avsättningar 987,2 904,5 988,7 Långfristiga skulder 8 743,2 6 996,2 7 426,2 Kortfristiga skulder 3 477,7 4 750,1 4 103,0 Summa eget kapital och skulder 16 760,1 17 082,1 17 002,8 ===== SIDA 12 ===== KONCERNEN 12 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Nyckeltal 2025 30 september 2024 30 september 2024 Helår Fastigheter Uthyrbar yta, tusental kvm 391,0 390,8 390,8 Hyresvakansgrad, % 10,8 7,6 7,1 Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 7,3 5,5 5,0 Ytvakansgrad, % 14,9 11,7 11,1 Ytvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 9,1 7,3 6,7 Verkligt värde, mdkr 47,7 46,4 47,1 Överskottsgrad, % 70,2 70,8 70,4 Driftnetto, mnkr 1 278,5 1 225,6 1 633,3 Finansiella Avkastning på eget kapital, % 2,7 0,1 1,3 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,4 3,2 3,0 Avkastning på sysselsatt kapital, % 3,4 0,9 2,3 Soliditet, % 57 58 59 Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,4 4,5 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,4 0,4 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 23,3 21,7 21,4 Bruttomarginal, % 50,1 48,9 48,8 Data per aktie Periodens resultat, kr 2,61 -1,04 1,80 Eget kapital, kr 142 139 141 Långsiktigt substansvärde, kr 186 181 185 Aktuellt substansvärde, kr 175 171 174 Avyttringsvärde, kr 142 139 141 Fastigheternas verkliga värde, kr 242 229 233 Antal utestående aktier, tusental 197 035 202 307 202 307 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 201 928 202 307 202 307 Antal emitterade aktier, tusental 211 272 211 272 211 272 Nyckeltal per kvartal 2025 jul–sep 2025 apr–jun 2025 jan–mar 2024 okt–dec 2024 jul–sep 2024 apr–jun 2024 jan–mar 2023 okt–dec Börskurs A-aktie, kr 126,80 123,50 113,30 121,10 138,70 125,50 130,00 142,10 Avkastning eget kapital, % 2,8 2,6 2,8 0,7 0,3 0,5 0,8 -6,4 Avkastning eget kapital, justerad, % 3,5 3,4 3,3 2,4 3,4 3,3 2,9 3,1 Soliditet, % 57 57 57 59 58 58 58 59 Överskottsgrad, % 72,0 69,1 69,6 69,4 73,1 70,2 69,0 66,4 Eget kapital per aktie, kr 142 140 139 141 139 138 138 142 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 186 183 182 185 181 180 180 185 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 23,3 22,2 22,3 21,4 21,7 22,2 22,4 20,9 Kassaflöde löpande verksamhet per aktie, kr 1,77 1,52 1,69 1,25 2,28 1,74 0,84 3,43 ===== SIDA 13 ===== KONCERNEN 13 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Härledning nyckeltal Mnkr 2025 30 september 2024 30 september 2024 Helår Avkastning på eget kapital, justerad Periodens resultat efter skatt 527 -211 365 Återläggning värdeförändringar 253 1 124 613 Återläggning skatt på värdeförändringar -52 -232 -126 Periodens resultat, justerad 728 681 852 Omräkning till helår 971 908 852 Genomsnittligt eget kapital 28 375 28 524 28 698 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,4 3,2 3,0 Soliditet Eget kapital 27 901 28 032 28 607 Balansomslutning 49 375 48 238 48 874 Soliditet, % 57 58 59 Nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder 8 400 6 650 7 100 Långfristiga leasingskulder 721 729 728 Kortfristiga räntebärande skulder 2 400 3 200 2 700 Kortfristiga leasingskulder 8 8 8 Likvida medel -402 -525 -473 Nettoskuld 11 127 10 062 10 063 Nettobelåningsgrad fastigheter Nettoskuld 11 127 10 062 10 063 Redovisat värde fastigheter 47 697 46 376 47 115 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 23,3 21,7 21,4 Räntetäckningsgrad Resultat före skatt 974 1) 23 1) 563 Återläggning av värdeförändringar 253 1 124 613 Finansiella kostnader 346 1) 335 1) 335 Summa 1 573 1 482 1 511 Finansiella kostnader 346 1) 335 1) 335 Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,4 4,5 Substansvärde Eget kapital 27 901 28 032 28 607 Räntederivat 22 30 11 Redovisad uppskjuten skatt 2) 8 805 8 543 8 757 Långsiktigt substansvärde 36 728 36 605 37 375 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 186 181 185 Immateriella tillgångar -38 -72 -63 Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 137 -2 074 -2 126 Aktuellt substansvärde 34 553 34 459 35 186 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 175 171 174 Räntederivat -22 -30 -11 Immateriella tillgångar 38 72 63 Redovisad uppskjuten skatt2) med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 668 -6 469 -6 631 Avyttringsvärde 27 901 28 032 28 607 Avyttringsvärde, kr/aktie 142 139 141 Hyresvakansgrad Hyresvärde vakant yta, totalt 282 191 179 Hyresvärde vakant yta, utvecklingsprojekt 91 54 54 Hyresvärde, totalt 2 621 2 513 2 513 Hyresvakansgrad totalt, % 10,8 7,6 7,1 Hyresvakansgrad utvecklingsprojekt, % 3,5 2,1 2,1 Hyresvakansgrad exkl. utvecklingsprojekt, % 7,3 5,5 5,0 1) Omräknat 12 månader. 2) Uppskjuten skatt enligt balansräkningen avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträt tsavgälder. ===== SIDA 14 ===== 14 HUFVUDSTADEN DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 Definitioner och ordlista Finans Aktuellt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genom- snittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive skattejusterade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs - variationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Avyttringsvärde. Redovisat eget kapital. Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader. Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående eget kapital för perioden. Vid delårsbokslut har utgående eget kapital omräknats med periodens resultat uppräknat till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar. Genomsnittlig effektiv ränta. Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i låneportföljen vid periodens utgång. Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder. Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltnings - fastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värde. Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder och beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Vid delårsbokslut har resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar samt finansiella kostnader omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet. Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till balansomslutning. Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder. Aktie Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under en viss period. Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Fastighet Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. Driftnetto. Hyresintäkter fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt. Fredstan. Ett levande och attraktivt stadsområde som består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen. Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Hyresvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta exklusive utvecklingsprojekt uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde. Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Ytvakansgrad exklusive utvecklingsprojekt. Vakant yta exklusive utvecklingsprojekt i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Årshyra. Bruttohyra inklusive serviceintäkter vid periodens utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra. Överskottsgrad. Driftnetto i förhållande till hyresintäkter fastighets- förvaltning inklusive koncerninterna hyror. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt. Hufvudstaden AB (Publ) NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer: 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm ===== SIDA 15 =====