===== SIDA 1 ===== 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Översikt fastighetsportfölj Intea som investering Året i korthet Händelser under året Vd har ordet STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 1 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 01 Inledning INLEDNING STRATEGI OCH MARKNAD VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 2025 ===== SIDA 2 ===== 2 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Välkommen till Intea Intea är ett fastighetsbolag med fokus på social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Vi äger, förvaltar och utvecklar lokaler för samhällsviktiga funktioner där hyresgästerna är offentliga aktörer verksamma inom rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och annan offentlig verksamhet. Fastigheterna är ofta specialanpassade och utvecklas i nära dialog med hyresgästen. Långa avtal och lokalt förankrad förvaltning ger låg hyresgästomsättning och stabila intäkter. Vårt fokus ligger på verksamhetskritiska fastigheter som ska fungera i praktiken – varje dag, under lång tid. ===== SIDA 3 ===== 3 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Innehåll 01 Inledning Detta är Intea 4 Intea som investering 5 Året i korthet 7 Händelser under året 8 Vd har ordet 9 06 Hållbarhet Hållbarhet för Intea 41 Reportage Linköping 4 9 Styrning och regelverk 50 02 Strategi Affärsmodell 11 Strategi och mål 12 Medarbetare 14 07 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 5 2 Aktien och ägarna 5 9 Styrelse, revisor 6 2 Ledningsgrupp 64 03 Marknad Fastighetsmarknaden i Sverige 16 Trender på marknaden 18 04 Fastigheter och hyresgäster Inteas fastighetsportfölj 20 Kategorier 21 Bestånd 22 Intjäningsförmåga 24 Hyresgäster 25 05 Verksamhet Vår verksamhet 28 Förvaltning 29 Förvärv 30 Projektutveckling 3 2 Finansiering 3 7 08 Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 66 Risker och osäkerhetsfaktorer 71 Räkenskaper 7 6 Noter 84 Styrelsens underskrifter 105 Revisionsberättelse 106 Fastighetsförteckning 110 Flerårsöversikt 114 Nyckeltal 115 Underlag till nyckeltal 117 Definitioner 121 Information till aktieägare 123 ===== SIDA 4 ===== 4 VÄST 11 % ÖST 34 % NORD 13 % SYD 42 % En ledande aktör inom social infrastruktur Intea är ett entreprenöriellt fastighetsbolag som utvecklar social infrastruktur med hög specialiseringsgrad till viktiga samhällsfunktioner, såsom rättsväsende, högre utbildning och sjukvård. Förvaltning nära verksamheten Vårt fastighetsbestånd finns i flera delar av Sverige. Genom våra lokala förvaltnings­ organisationer har vi en nära dialog med hyresgästerna och kan snabbt hantera frågor och säkerställa att lokalerna fungerar väl i den löpande verksamheten. Projektutveckling tillsammans med hyresgästen Inteas projektutveckling sker alltid i nära samarbete med den verksamhet som ska använda lokalerna. Projekten utgår från verksamhetens behov och genomförs både i befintliga fastigheter och genom nybyggnation. Långsiktiga förvärv Nya fastigheter väljs med omsorg och med ett långsiktigt perspektiv. Fokus ligger på specialanpassade lokaler för offentliga verksamheter framför allt inom rättsväsende, högre utbildning och sjukvård. TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE, % 34,7 KONTRAKTERAD ÅRSHYRA MKR 1 779 TILLVÄXT I SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE, % 18,4 FASTIGHETSVÄRDE MDKR 28,0 FASTIGHETSKATEGORIER, ANDEL AV KONTRAKTERAD ÅRSHYRA RÄTTSVÄSENDE 55 % HÖGRE UTBILDNING 22 % SJUKVÅRD 10 % ÖVRIGA OFFENTLIGA 10 % ICKE-OFFENTLIGA 3 % DETTA ÄR INTEA INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 4 ANDEL AV INTEAS TOTALA FASTIGHETSVÄRDE, % 01 Inledning INLEDNING → Detta är Intea Intea som investering Året i korthet Händelser under året Vd har ordet STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 5 ===== 5INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Offentliga hyresgäster med hög betalningsförmåga Hyresgästerna utgörs i huvudsak av statliga myndig­ heter, regioner och andra offentliga aktörer med hög betalningsförmåga, vilket ger låg kreditrisk i hyres­ intäkterna. INTEAS HYRESGÄSTER, ANDEL AV KONTRAKTERAD ÅRSHYRA Icke-offentliga, 3 % 1 779 mkr Offentliga, 97 % Långa avtal ger förutsägbara kassaflöden Fastigheterna är ofta anpassade för verksamheter där lokalerna är en förutsättning för att uppdraget ska kunna utföras, till exempel utbildningslokaler, domstolar, anstalter och lokaler för sjukvård. Det återspeglas i långa hyresavtal och låg hyresgästom­ sättning, vilket ger god framförhållning i intäkter och kassaflöden. ÅTERSTÅENDE KONTRAKTSTID OFFENTLIGA HYRESGÄSTER, ÅR 8,1 Varför investera i Intea? Inteas B- och D-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Sedan noteringen 2024 har aktien haft en stabil utveckling. Intea-aktien passar investerare som söker förutsägbara kassaflöden, låg operationell risk och exponering mot samhällsviktig infrastruktur. 1 2 INTEA SOM INVESTERING 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea → Intea som investering Året i korthet Händelser under året Vd har ordet STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 6 ===== 6 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Stark intjäningsförmåga med låg finansiell risk Stabila kassaflöden och långa hyresavtal ligger till grund för en fi nansiell stru ktur anpassad för lång­ siktigt ägande av fastigheter. Detta ger god tillgång till både bank­ oc h k apitalmarknadsfinansiering samt handlingsutrymme även i mer osäkra mar knadslägen. Tillväxt som bygger på hyresgästernas faktiska behov Intea arbetar mot t ydliga tillv äxt­ oc h lönsamhet smål per A­oc h B­aktie . En betydande del av tillv äxten sk er genom egen projektutveckling, det vill säga utveckling av be fintliga eller n ya fastig heter, i när a samar bete med h yresgästerna. Pr ojekten initier as utifrån k onkreta behov i verksamheterna, vilket ger god kontroll över genomförandet oc h beg ränsar risken i e xpansionen. 43 5 Specialanpassade lokaler med spridd risk Fastighetsbeståndet är inriktat mot offentlig verk­ samhet inom rättsväsende, utbildning och sjukvård och är fördelat mellan flera geografiska regioner i Sverige. Kombinationen av tydlig inriktning och bred spridning bidrar till en balanserad riskprofil i portföljen. Icke-offentliga, 3 % 1 779 mkr Högre utbildning, 22 % Sjukvård, 10 % Övriga offentliga, 10 % BELÅNINGSGRAD, KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING, % OCH ÅR 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 20252024202320222021 0 år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år Belåningsgrad Kapitalbindning Räntebindning BEDÖMT HYRESVÄRDE OCH UTHYRNINGSBAR AREA INKL PÅGÅENDE PROJEKT, MKR OCH TKVM 1 500 1 700 1 900 2 100 2 300 2 500 2 700 2 900 2026P2 027P2 028P2 029P2 030P 640 680 720 760 800 840 880 920 Hyresvärde inkl pågående projekt, mkr (vä) Uthyrningsbar area inklusive pågående projekt, tkvm (hö) Rättsväsende 55 % Polishus, 24% Anstalt, 17 % Häkte, 8 % Domstol, 2 % Övrigt inom rättsväsende, 4% INTEAS HYRESGÄSTER, ANDEL AV KONTRAKTERAD ÅRSHYRA 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea → Intea som investering Året i korthet Händelser under året Vd har ordet STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 7 ===== 7 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Året i korthet NYCKELTAL I URVAL 1) 2025 2024 Hyresintäkter, mkr  1 561 1 201 Förvaltningsresultat, mkr  904 536 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 3,74 2,77 Tillväxt i förvaltningsresultat per A- och B-aktie, % 34,7 5,5 Årets resultat, mkr 1 304 591 Årets resultat moderbolagets aktieägare, mkr  1 287 581 Årets resultat moderbolagets aktieägare per A- och B-aktie, kr 5,54 3,07 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per A- och B-aktie, kr  53,84 45,88 Tillväxt i långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per A- och B-aktie, % 18,4 2,2 Fastighetsvärde, mdkr 28,0 23,6 Belåningsgrad, % 46,5 50,5 Justerad skuldkvot, ggr  8,9 10,6 Räntetäckningsgrad, ggr  3,7 2,4 1) För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 117-122. HYRESINTÄKTER, MKR 1 561 (1 201) ÖVERSKOTTSGRAD, % 83,8 (82,6) TILLVÄXT SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE, % 18,4 (2,2) FASTIGHETSVÄRDE MDKR 28,0 (23,6) ÅRET I KORTHET Halmstad,Fanan 62, Högskolan i Halmstad 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea som investering → Året i korthet Händelser under året Vd har ordet STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 7 ===== SIDA 8 ===== 8 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Finansiering Under 2025 genomförde Intea flera kapitalmarknadstrans­ aktioner och fortsatte att bredda sin finansieringsbas. Två riktade n yemissioner a v B­ r espektive D­aktier g enomfördes vilka tillförde bolaget sammanlagt cirka 1,6 mdkr i nytt eget kapital före transaktionsrelaterade kostnader. Två nya gröna obligationer om sammanlagt 950 mkr emitterades samtidigt som obligationer om 960 mkr återköptes och återbetalades inom ramen för bolagets MTN­p rogram. Sedan ju ni 20 23 har Int ea emitterat g röna obligationer till ett värde av 4,4 mdkr, vilket utgör 78 procent av Int eas t otalt emitt erade oblig ationsvolym. D ärutöver h ar bolaget under året emitterat ytterligare cirka 1 mdkr i före­ tagscertifikat samt tecknat ett 14­årigt grönt banklån med Nordiska Investeringsbanken för finansiering av Rätts­ centrum Kristianstad. Projektportfölj Under 2025 tilldelades Intea ett flertal större ny­ och om­ byggnadsprojekt för Polismyndigheten och Kriminalvården samt ingic k avtal om utökningar a v be fintliga anläg gningar. Projekten omfattar både nyproduktion och etappvisa utbyggnader i bland annat Gävle, Värnamo, Kristianstad, Linköping, Ånge och Eslöv. Den samlade projektportföljen omfattar ett betydande till­ skott av uthyrningsbar area och framtida hyresintäkter och baseras genomgående på långa hyresavtal med hyrestider om 15–25 år. De bedömda hyresvärdena baseras till stor del på förväntad investering och uppskattas för närvarande till cirka 900 mkr på årsbasis vid färdigställande av projekten. Färdigställanden är enligt nuvarande bedömningar plane­ rade under perioden 2026–2030. Fastighetsaffärer Under 2025 tillträdde Intea ett häktesprojekt i Västerås samt en kriminalvårdsanstalt i Kristianstad. Därtill förvär­ vades en portfölj av säkerhetsfastigheter från Specialfast­ igheter Sverige AB samt en mindre fastighet i Växjö som i sin helhet hyrs av Polismyndigheten. I d ecember i ngicks även ett avtal om förvärv av en tingsrätt i Härnösand med beräknat tillträde sommar en 20 26. Sammantaget har år ets affär er, pr ojekt oc h fi nansierings­ åtgärder skapat förutsättningar för en fortsatt kontrollerad tillväxt med långsiktiga, offentliga hyresgäster och stabila kassaflöden. Händelser under året Under året har Intea fortsatt växa genom förvärv och egen projektutveckling. Affärerna har ytterligare stärkt bolagets position inom rättsväsende samt bidragit till en långsiktig och stabil intäktsbas genom successiva färdigställanden under kommande år. HÄNDELSER UNDER ÅRET01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea som investering Året i korthet → Händelser under året Vd har ordet STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 8 ===== SIDA 9 ===== 9 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Det känns speciellt att nu få summera både bolagets första tio verksamhetsår och det första året som ett noterat bolag. Intea inledde sin verksamhet den 12 januari 2016 och ge­ nomförde sina f örsta f örvärv någ ra månader där efter. R edan från start har bolaget varit nischat på specialanpassade byggnader med offentliga hyresgäster med ett långsik­ tigt äg arperspektiv. Unde r år en har k ompetensen inom detta omr åde u tvecklats oc h f örfinats oc h idag är Int ea en etablerad aktör inom social infrastruktur med en betydande projektverksamhet. V i har v äxt till den st örsta priv ata äg aren av lok aler f ör hög re u tbildning samt kriminalv årdsanstalter. Genom specialisering oc h erfar enhetsåterföring inom och mellan projektutvecklingsverksamheten och de lokala förvaltningsorganisationerna utvecklas hela tiden bolagets erbjudande. Den lok ala f örvaltningen med eg na medarbe­ tare är en c entral del i Int eas str ategi att fi nnas när a sina hyresgäster för att säkerställa professionell förvaltning med väl fu ngerande v erksamhetslokaler oc h hög ser vicenivå. Under de första tio åren har vi lärt känna många härliga människor och jag vill passa på att tacka alla kollegor, hyres­ gäster, samarbetspartners, ägare och styrelseledamöter för ett fi nt samar bete. Starkt bokslut för 2025 Under året har vi ökat både hyresintäkter och driftöver­ skott. Förvaltningsresultatet ökade med 69 procent till 904 mkr, främst tack vare färdigställda projekt, förvärvade fastigheter och lägre finansiella kostnader. Tillväxten i förvaltningsresultatet per A­ och B­aktie uppgick till cirka 35 procent för helåret. Fastighetsvärdet har ökat med 4,4 mdkr till 28,0 mdkr, vilket motsvarar en genomsnittlig initial direktavkastning om 5,9 procent. Affärer och projekt Bolagets affärsutveckling har haft ett intensivt och händelse­ rikt år. Vi har adderat nästan 11 mdkr i ny projektvolym och tillträtt förvärv för 2,4 mdkr. De senaste tillsk otten u nder v intern u tgörs a v en polis­ anläggning i Växjö, en tingsrätt i Härnösand samt ett projekt för en statlig myndighet i Uppsala. Det totala investerings­ åtagandet k opplat till dessa f örvärv u ppgår till cir ka 600 mkr. I förvärven ingick även byggrätter om 22 000 kvm, vilket skapar intressant potential för ytterligare utveckling. Under året har projekt med en sammanlagd investe­ ringsvolym om cirka 2,1 mdkr färdigställts, däribland en avancerad syn­ och hörselklinik i Linköping, tre projekt för rättsvårdande myndigheter och den första etappen av tåginfrastrukturprojektet i Falköping. Vid årets utgång uppgick Inteas bedömda projektvolym till 12,6 mdkr varav cirka 1,5 mdkr har investerats och resterande del ska inves­ teras i projekt som beräknas färdigställas löpande under de kommande fem åren. Marknaden Vi såg under 2025 en allt högre aktivitet på marknaden och vi tror att detta kan fortsätta under året. Kredit­ oc h k apitalmarknaden är f ortsättningsvis m ycket stark med både g od tillg ång på k apital oc h sju nkande kr edit­ marginaler. Under 2025 tog Intea in kapital i två riktade emissioner a v B­ r espektive D­aktier om t otalt cir ka 1, 6 mdkr . Vd har ordet Det finns därmed goda förutsättningar att fortsätta växa genom både projekt och förvärv under 2026 och jag ser med spänning fram mot fortsättningen! Charlotta Wallman Hörlin, vd VD HAR ORDET ”Idag är Intea en etablerad aktör inom social infrastruktur med en betydande projektverksamhet. Vi har växt till den största privata ägaren av lokaler för högre utbildning samt kriminalvårdsanstalter. ” 01 Inledning INLEDNING Detta är Intea Intea som investering Året i korthet Händelser under året → Vd har ordet STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 10 ===== 02 Strategi INLEDNING STRATEGI Affärsmodell Strategi och mål Medarbetare MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Lund, Landsdomaren 6, Vuxenpsykiatri 10INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Strategi ===== SIDA 11 ===== 11 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Affärsmodell Vision Intea ska vara det främsta ren odlade fastighets bolaget inom social infra struk tur. Affärsidé Inteas affärsidé är att utveckla och förvalta fastigheter inom social infr a struk tur med ett långsiktigt perspektiv. Resurser RELATIONER Nära relationer med såväl hyresgäster som marknad MEDARBETARE Skalbar central och lokal organisation med engagerade medarbetare FASTIGHETER Väl underhållna, hög kv alitativa fastigheter med hög uthyr- ningsgrad FINANSIELLT Starka huvudägare och gott rykte hos finansiärer och investerare Värdeskapande OMVÄRLDSFAKTORER ► Kontinuerligt växande behov av social infrastruktur ► Över tid stor efterfrågan på stabila realtillgångar ► Ökat fokus på kvalitativa fastighetsägare ► Diversifierad kapitaltillgänglighet Inteas verksamhet utgörs av tre huvudsakliga områden: Förvaltning, förvärv och projektutveckling. Tillsammans med stabil finansiering utgör de grunden för bolagets långsiktiga värdeskapande. Intressenter HYRESGÄSTER Ska uppleva tillgänglighet, kompetens och genom förandeförmåga SAMHÄLLET Ska uppleva en ansvars tagan de och stabil samhällsbyggare MEDARBETARE Ska uppleva ett spännande och meningsfullt arbete INVESTERARE OCH FINANSIÄRER Ska uppleva en k onsekvent och stark motpart i lågrisk segm entet AKTIEÄGARE Ska uppleva en profes sion ellt styrd och värde sk apande investering STRATEGIER STABIL TILLVÄXT HÅLLBARHET OCH INNOVATION HÅLLBARA RELATIONER FÖRVALTNING Ett innovativt och mänskligt förhållningssätt till våra hyresgäster och hus. PROJEKT- UTVECKLING Nära relationer, nyfikenhet och kompetens skapar förtroende hos hyresgäster vilket skapar förädlingsmöjligheter. FÖRVÄRV Utvalda förvärv som genomförs på ett profess ion ellt sätt genom nära och långvariga relationer med aktörer på marknaden. FINANSIERING Intea investerar i och utvecklar fastigheter inom social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning med fokus på lokaler för samhällsviktiga funktioner som rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övrig offentlig verksamhet. Alla delar av vårt värdeskapande bygger på att etablera nära relationer, skapa högt förtroende och alltid ha ett långsiktigt perspektiv. Genom att agera långsiktigt och vara en pålitlig partner skapar vi en stark marknadsnärvaro och ett robust fastig­ hetsbestånd med hållbarhet och samhällsnytta i fokus. AFFÄRSMODELL 02 Strategi INLEDNING STRATEGI → Affärsmodell Strategi och mål Medarbetare MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 11 ===== SIDA 12 ===== 12 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Strategi och mål Inteas strategi bygger på tre pelare: Stabil tillväxt, Hållbarhet och innovation samt Hållbara relationer. För varje strategisk pelare finns ett antal verktyg och mål för att mäta och följa upp verksamheten. Stabil tillväxt Vår strategi är att fortsätta växa kontinuerligt genom att bibehålla och vidareutveckla ett hållbart fastighetsbestånd inom social infrastruktur. Projektutvecklingen bedrivs i regel i samarbete med och på uppdrag av våra hyresgäster. Inteas finansieringsstrategi ska stötta verksamheten och säkerställa en effektiv hantering av bolagets finansiella risker. FINANSIELLA OCH OPERATIVA MÅL FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR -10 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 Snitt 15,4 % TILLVÄXT I SUBSTANSVÄRDE PER A OCH B AKTIE, % 40 45 50 55 60 20252024202320222021 Belåningsgrad, % Belåningsgrad, %, mål Max 60 % BELÅNINGSGRAD, % 0 1 2 3 4 5 20252024202320222021 Räntetäckningsgrad, ggr Räntetäckningsgrad, gg r, mål RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR STRATEGI OCH MÅL MÅL, % >12 MÅL, % >12 MÅL, % >90 MÅL, % 50-55 MÅL, GGR >2,0 UTFALL 2025, % 18,4 UTFALL 2025, % 34,7 UTFALL 2025, % 97 UTFALL 2025, % 47 UTFALL 2025, GGR 3,7 -10 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 Snitt 17,1 % TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A OCH B AKTIE, % 60 70 80 90 100 20252024202320222021 Offentliga hyresgäster, % Off entliga hyresgäster, %, mål OFFENTLIGA HYRESGÄSTER, % Tillväxt i substansvärde över tid Tillväxt i förvaltningsresultat över tid Offentliga hyresgäster över tid Belåningsgrad Räntetäckningsgrad 02 Strategi INLEDNING STRATEGI Affärsmodell → Strategi och mål Medarbetare MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 13 ===== 13 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Hållbarhet och innovation Intea arbetar systematiskt för att minska klimatpåverkan i både förvaltning och projektutveckling. Under 2024 fattade styrelsen beslut om nya hållbar­ hetsmål som bland annat omfattar energieffektivisering, miljöcertifiering av nyproduktion, grön finansiering samt egen produktion av förnybar el. Fastighetsbeståndet inventeras och anpassas för klimatrelaterade risker, med tydliga mål för minskade utsläpp och energianvändning över tid. Hållbara relationer Intea arbetar långsiktigt med rela­ tioner till hyresgäster, medarbetare och le verantörer. Ge nom t ydlig dialog, kravställning och uppfölj­ ning stärker vi arbetsmiljö, säkerhet och jämställdhet och skapar stabila förutsättningar för verksamheten över tid. FRISKNÄRVARO, % MÅL, % 30-50 MÅL TILL 2030, KWH/KVM <118 MÅL TILL 2030, TON CO 2E < 8 74 MÅL, % >97 UTFALL 2025, % 40% UTFALL 2025, KWH/KVM 14 0 UTFALL 2025, TON CO 2E 2 068 UTFALL 2025, % 99 100 110 120 130 140 150 160 170 180 19 0 20252024202320222021 0 500 1 00 0 1 500 2 000 2 500 20252024202320222021 95,0 95,5 96,0 96,5 97,0 97,5 98,0 98,5 99,0 99,5 100,0 20252024202320222021 ENERGIANVÄNDNING, KWH/KVM CO2-UTSLÄPP, SCOPE 1 OCH 2, TON CO 2E2) UTDELNINGSPOLICY Stabil tillväxt forts. UTDELNING, MKR OCH % 1) 0 50 100 150 200 250 300 350 400 20252024202320222021 44 % 40 %50 %50 %55 % Utdelning Energianvändning FrisknärvaroCO2-utsläpp Enligt Inteas u tdelningspolicy s ka den sammanlagda utdelningen ligga i intervallet 30–50 procent av förvaltningsresultatet, varav D­a ktier ger r ätt t ill utdelning o m maximalt 2 k ronor per D­a ktie. 1) Enligt bolagsordningen har D-aktierna, för det fall utdelning beslutas, rätt till fem gånger den sammanlagda värdeöverföringen på A- och B-aktierna, dock högst 2 kr per aktie och år. Staplarna i diagrammet avser beslutad utdelning 2021–2024 respek - tive föreslagen utdelning för 2025, där procenttalen visar utdelningens andel av förvaltningsresultatet respektive år. För räkenskapsåret 2024 motsvarar utdelningen 44 procent av förvaltningsresultatet, varav 41 procent avser utdelning beslutad vid årsstämman och resterande del utdelning hänförlig till D-aktier emitterade senare under året. Förvaltningsresultatet för 2021 inkluderar återlagd kostnad för avveckling av rådgivningsavtal om 165 mkr. 2) En korrigering har gjorts av utfallet för januari–december 2024. 02 Strategi INLEDNING STRATEGI Affärsmodell → Strategi och mål Medarbetare MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 14 ===== 14 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Medarbetare Engagerade medarbetare är en förutsättning för vår verksamhet. Intea har en ambition att erbjuda en arbetsplats som inspirerar och motiverar varje individ att utvecklas tillsammans med bolaget. Inteas organisation genomsyras av ett entreprenöriellt arbetssätt som är centralt i arbetet med att driva, utveckla och förädla våra fastigheter. Våra lokala förvaltningsorganisationer har en tät kontakt med hyresgästerna och ansvarar för frågor som rör förvaltning, utveck ­ ling oc h den dagliga driften. Beslut fatt as där k unskapen fi nns, v ilket ger t empo i ar betet och t ydlighet i ans varsfördelningen. Ansvar, utveckling och delaktighet Hos Intea tar varje medarbetare ett stort eget ansvar, både i den lokala förvaltningen och i de c entrala fu nktionerna. Engagemang oc h pr aktisk erfar enhet v ärderas högt och v i u pp­ muntrar personlig utveckling genom nya roller eller utökat ansvar inom verksamheten, oavsett fu nktion eller ans varsområde. Kunskapsutbyte i den lokala organisationen Våra lokala förvaltningsorganisationer runt om i landet har löpande kontakt med hyres ­ gästerna, vilket ger en god bild av hur lokalerna används och hur behoven förändras över tid. Erfarenheter och lärdomar från olika delar av verksamheten sprids inom organisationen och bidr ar till bättre beslu t i både f örvaltning oc h pr ojekt. En inkluderande arbetsplats Hos Intea präglas arbetet av ett proaktivt, lyhört och ödmjukt förhållningssätt. Det innebär att vi följer upp frågor i vardagen, är närvarande i dialogen och löser problem tidigt. Arbets­ sättet s tärker r elationerna oc h bidr ar till en ar betsplats där olik a per spektiv får plat s. MEDARBETARE02 Strategi INLEDNING STRATEGI Affärsmodell Strategi och mål → Medarbetare MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 15 ===== 15INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 03 Marknad INLEDNING STRATEGI MARKNAD Fastighetsmarknaden i Sverige Trender på marknaden FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Kalmar, Eldaren 6, Linnéuniversitetet Marknad ===== SIDA 16 ===== 16 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Under 2025 präglades den svenska och europeiska ekono­ min av gradvis stabilisering efter flera år av hög inflation, stigande räntor och geopolitisk osäkerhet. Inflationen fort­ satte att falla mot centralbankernas mål, vilket möjliggjorde ytterligare räntesänkningar. Detta bidrog till förbättrade finansieringsförutsättningar och ett mer aktivt transak­ tionsklimat på fastighetsmarknaden. 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Svenska investerare 2016 2017 2018 2019 20202021 2022 202320242025 Internationella investerare Antal transaktioner FÖRDELNING AV TRANSAKTIONSVOLYMEN MELLAN INHEMSKA OCH INTERNATIONELLA INVESTERARE, 2016–2025 Källa: Newsec 2025. Fastighetsmarknaden i Sverige Efter flera år av turbulens visade fastighetsmarknaden tecken på stabilisering under 2025. Samhällsfastigheter framstod som ett allt mer attraktivt tillgångsslag tack vare stabila kassaflöden, långa hyresavtal och en fortsatt strukturell efterfrågan på lokaler för social infrastruktur. Sveriges BNP­ tillväxt var dämpad men visade tecken på återhämtning mot slu tet a v år et. I dett a mar knadsläge ök ade intresset för fastigheter med stabila kassaflöden, långa hyresavtal och kreditstarka hyresgäster. Selektiv återhämtning på fastighetsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden uppvisade under 2025 en försiktig återhämtning från historiskt låga transak ­ tionsvolymer. Aktiviteten ökade främst inom segment med lägre risk, där samhällsfastigheter, logistik och bostäder stod i f okus. Avkastningskraven inom samhällsfastigheter visade under 2025 tecken på att plana ut med sjunkande direkt­ avkastningskrav i vissa attraktiva lägen och för objekt med långa hyresavtal. Investerare fortsatte att värdera förutsäg­ barhet, kvalitet och långsiktighet högt. Fortsatt strukturell efterfrågan på social infrastruktur Behovet av lokaler för social infrastruktur var fortsatt högt under 2025 och ökade i flera delsegment, drivet av långsiktiga samhällstrender. Efterfrågan på lokaler för högre utbildning och forskning var stabil, med fortsatta investeringar i moderna och hållbara utbildningsmiljöer. Inom sjukvårdssegmentet drevs lokalbehovet av demo­ grafiska förändringar och en omställning mot mer nära och decentraliserad vård. FASTIGHETSMARKNADEN I SVERIGE Linköping, Smedstad 1:21, Livgrenadjärmässen 03 Marknad INLEDNING STRATEGI MARKNAD → Fastighetsmarknaden i Sverige Trender på marknaden FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 17 ===== 17INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Inom rättsväsendet kvarstod ett betydande underskott av ändamålsenliga lokaler, till följd av ett utökat uppdrag och ökade resurser till polis, åklagare och kriminalvård. Samhällsfastigheter i fokus i en osäker omvärld I en fortsatt osäker geopolitisk omvärld stärktes samhälls­ fastigheternas roll som ett defensivt och långsiktigt attrak­ tivt tillgångsslag. Offentliga hyresgäster med låg kreditrisk, långa hyresavtal och indexerade hyror bidrog till stabila intäktsströmmar. Kombinationen av strukturell efterfrågan, begränsat utbud av specialanpassade lokaler och ökat fokus på kvalitet och hållbarhet skapar långsiktiga möjligheter för aktörer med rätt kompetens oc h när a r elationer till offentliga h yresgäster. Hyror och avkastningskrav för samhällsfastigheter Hyresstrukturen för samhällsfastigheter kännetecknas av långa löptider, ofta 10–25 år, med indexering kopplad till KPI eller motsvarande. Detta ger förutsägbara intäkts­ strömmar oc h sk ydd mot inflation. Hyresnivåerna v arierar beroende på fastig hetens art, tekniska k omplexitet oc h läg e. Under 2025 stabiliserades avkastningskraven för sam­ hällsfastigheter i intervallet kring 4,5–6,0 procent, beroende på h yresgästens kr editvärdighet oc h a vtalslängd. F astigheter av hög kvalitet (prime) med statliga hyresgäster och långa hyresavtal handlades i den lägre delen av spannet, medan fastigheter med kortare avtal generellt krävde högre avkast­ ning. Den f örväntade r änteutvecklingen oc h det f örbättrade transaktionsklimatet indikerar potential för ytterligare sänkt direktavkastningskrav i v issa segment under k ommande år . Långsiktiga partnerskap som framgångsfaktor Offentliga h yresgäster har oft a v erksamhetskritiska lok aler, långa planeringshorisonter och behov av fastighetsägare som ag erar som lång siktiga partner s. F örmågan att f örstå hyresgästernas specifi ka beho v och delta tidigt i u tvecklings­ processen är avgörande för att möta efterfrågan inom social infrastruktur. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2025 202420232022 20212020 2019 2018 2017 2016 Sjukvård Vård- och omsorgsboenden Utbildning Övriga samhällsfastigheter ANDEL AV TRANSAKTIONSVOLYMEN UPPDELAT I KATEGORIER INOM SAMHÄLLSFASTIGHETER, 2016–2025 YIELDUTVECKLING SAMHÄLLSFASTIGHETER, 2016-2026P HYRESUTVECKLING SAMHÄLLSFASTIGHETER, 2016–2026P 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 2026P 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Stockholm Prime Göteborg Prime Malmö Prime Övriga större städer Resten av landet 2026P2025202420232022202120202019201820172016 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 2026P 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Stockholm Prime Göteborg Prime Malmö Prime Övriga större städer Resten av landet 2026P2025202420232022202120202019201820172016 Källa: Newsec 2025. Källa: Newsec 2025. Källa: Newsec 2025. 03 Marknad INLEDNING STRATEGI MARKNAD → Fastighetsmarknaden i Sverige Trender på marknaden FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 18 ===== 18 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Så utvecklas behovet av social infrastruktur Behovet av fastigheter för samhällsviktiga verksamheter styrs av långsiktiga uppdrag. Utvecklingen inom rättsväsende, utbildning och sjukvård skapar en stabil efterfrågan på lokaler som är anpassade för sin funktion och avsedda att användas under lång tid. HÖGRE UTBILDNING: STABIL EFTERFRÅGAN MED FÖRÄNDRADE LOKALBEHOV Efterfrågan på högre utbildning har ökat över tid och ligger fortsatt på en hög nivå. Distansutbildning har blivit en etablerad del av utbild- ningssystemet, men har inte minskat behovet av fysiska utbildnings- miljöer. I stället har kraven på hur lokalerna används förändrats, med ökat fokus på flexibilitet och effektiv användning. Möjligheter för Intea Utvecklingen innebär ett ökat behov av utbildningsfastigheter som kan anpassas över tid. Anpassningen sker i stor utsträckning genom ombyggnad och vidareutveckling av befintliga lokaler snarare än genom nyproduktion. Arbetet sker i nära samarbete med offentliga lärosäten och med långa hyresavtal som grund. Samtidigt kan förändrade demo- grafiska förutsättningar, minskat studentunderlag, digital undervisning eller omfördelning av resurser påverka lärosätenas lokalbehov över tid. SJUKVÅRD: FLER ÄLDRE OCH MER VÅRD NÄRA PATIENTEN Befolkningen blir äldre och vårdbehovet ökar. Samtidigt har antalet platser för slutenvård minskat över tid, delvis till följd av en omställ- ning mot öppenvård och primärvård. Detta har ökat behovet av vårdnä- ra verksamheter utanför de traditionella sjukhusen. Möjligheter för Intea Utvecklingen innebär en ökad efterfrågan på vårdfastigheter nära patienterna och som är anpassade för daglig vårdverksamhet. Detta skapar förutsättningar för utveckling och anpassning av lokaler i samarbete med regioner och andra offentliga aktörer. Samtidigt kan ekonomisk press i regionerna leda till uppskjutna investeringar, omför- handling av lokalbehov eller ökat fokus på kostnadseffektivisering. RÄTTSVÄSENDE: POLITISKA BESLUT OCH KAPACITETSBRIST DRIVER NY- OCH OMBYGGNATION Skärpningar i lagstiftning och rättstillämpning har utökat rättsväsendets operativa uppdrag. Detta har lett till kapacitetsbrist inom kriminalvården, med behov av både nyproduktion och ombyggnation. Politiska beslut har även tillfört resurser till polis och åklagare, vilket ökat behovet av verksamhetsanpassade lokaler. Möjligheter för Intea Utvecklingen ökar efterfrågan på lokaler för polis, domstolar och kriminalvård, där säkerhet och funktion är avgörande. Detta innebär fortsatt fokus på utveckling och förvaltning av specialanpassade lokaler i samarbete med verksamheterna, genom långa hyresavtal och ett lång- siktigt ansvar. Samtidigt är verksamheten nära kopplad till statliga beslut och anslagsutveckling. Förändrade politiska prioriteringar, fördröjda investeringsbeslut eller omfördelning av resurser inom rättsväsendet kan påverka projektvolymer och genomförandetakt. PROGNOS BEFOLKNING ÖVER 80 ÅR, 2025–2040P, ANTAL 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 2040P2025 Källa: SCB 2025. SÖKANDE TILL HÖGSKOLEUTBILDNING PÅ GRUNDNIVÅ OCH AVANCERAD NIVÅ, HT 2018-2025, ANTAL Källa: SCB 2025. 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 2025202420232022202120202019 2018 PROGNOS ÖVER ANTAL FÄNGELSEKLIENTER OCH HÄKTADE (MEDELANTAL) SAMT PLANERAD KAPACITETSÖKNING AV ANTAL PLATSER 2025–2035, ANTAL Källa: Kriminalvården 2026. 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 Medelantal fängelseklienter och häktade Prognosticerad kapacitet antal fasta platser Kapacitetsökning antal fasta platser (ackumulerad) 0 10 000 20 000 30 000 40 000 Medelantal fängelseklienter och häktade Prognosticerad kapacitet antal fasta platser Kapacitetsökning antal fasta platser (ackumulerad) 2034P2035P2033P2033P2031P2030P2029P2028P2027P2026P2025P2033P2034P2032P2031P2030P2029P2028P2027P2026P2025P2024P TRENDER PÅ MARKNADEN 03 Marknad INLEDNING STRATEGI MARKNAD Fastighetsmarknaden i Sverige → Trender på marknaden FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 19 ===== Fastigheter och hyresgäster 04 Fastigheter och hyresgäster INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER Inteas fastighetsportfölj Kategorier Bestånd Intjäningsförmåga Hyresgäster VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Vänersborg, Haren 3, V ä nerskolan 19INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 20 ===== 20 Inteas fastighetsbestånd består av social infra- struktur och omfattar såväl nybyggda hus som historiskt värdefulla byggnader och miljöer. Intea är en långsiktig ägare av specialanpassade lokaler. Vi ar betar st ändigt med att identifi era f örbättringsmöjligheter genom att anpassa och höja fastigheternas kvalitet samt genom riktade satsningar på hållbarhet. Under året har fastighetsportföljen vuxit genom både färdig­ ställande av projekt och genom förvärv, där förvärvet av en portfölj av säkerhetsfastigheter utgör ett betydande tillskott till fastighetsbeståndet. UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM 694 FASTIGHETER, ANTAL 57 PORTFÖLJENS FASTIGHETSVÄRDE, MDKR 28,0 OBJEKT, ANTAL 129 NORD VÄST ÖST SYD LUND MALMÖ HELSINGBORG UPPSALAKOPPARBERG MARIANNELUND RYD VÄXJÖ HEDEMORA ÅNGE GÖTEBORG LINKÖPING STOCKHOLM KALMAR VÄRNAMO GÄVLE HALMSTAD SKÖVDE VÄNERSBORG NORRTÄLJE VÄSTERÅS ÖSTERSUND KRISTIANSTAD ÖREBRO FALKÖPING HÄRNÖSAND ESLÖV FÖRVALTNINGSBESTÅND FÖRVALTNINGSORGANISATION PÅGÅENDE PROJEKT En diversifierad portfölj av social infrastruktur INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 INTEAS FASTIGHETSPORTFÖLJ Östersund, Artilleristen 1, Mittuniversitetet 04 Fastigheter och hyresgäster INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER → Inteas fastighetsportfölj Kategorier Bestånd Intjäningsförmåga Hyresgäster VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 21 ===== 21 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Kontrakterad årshyra 55 % Kontrakterad årshyra 24 % Kontrakterad årshyra 10 % Kontrakterad årshyra 9 % Fastighetsvärde 52 % Fastighetsvärde 25 % Fastighetsvärde 12 % Fastighetsvärde 9 % Rättsväsende består av: Polishus 24 %, Anstalt 17 %, Häkte 8 %, Domstol 2 %, Övrigt inom rättsväsende 4 % Antal objekt: 42 Uthyrningsbar area: 318 tkvm Uthyrningsgrad: 99,9 % Största hyresgäster: Antal objekt: 25 Uthyrningsbar area: 199 tkvm Uthyrningsgrad: 99,0 % Största hyresgäster: Antal objekt: 15 Uthyrningsbar area: 74 tkvm Uthyrningsgrad: 99,5 % Största hyresgäster: Antal objekt: 30 Uthyrningsbar area: 87 tkvm Uthyrningsgrad: 94,2 % Största hyresgäster: Kristianstad Kasematten 1 Malmö Niagara 2 Lund Landsdomaren 6 Falköping Anneborg 2:4 Kontrakterad årshyra % och Fastighetsvärde % är beräknade utifrån en kontrakterad årshyra om 1 779 mkr samt ett fastighetsvärde om 26,3 mkr (totalt fastighetsvärde vid årets utgång, exklusive pågående projekt ännu ej under förvaltning). Kontrakterad årshyra och fastighetsvärde för Icke-offentliga (ej inkluderade i kategorierna ovan) uppgår till 23 mkr respektive 0,4 mdkr. 983 mkr 429 mkr 183 mkr 161 mkr 13,7 mdkr 6,7 mdkr 3,2 mdkr 2,4 mdkr 04 Fastigheter och hyresgäster INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER Inteas fastighetsportfölj → Kategorier Bestånd Intjäningsförmåga Hyresgäster VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 22 ===== 22 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Inteas fastighetsbestånd INTEAS FASTIGHETSBESTÅND Objekt, st Uthyrningsbar area, tkvm Fastighets - värde, mkr Fastighets- värde, kr/kvm varav pågående projekt och bygg - rätter, mkr Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm Uthyrnings - grad, % Kontrakterad årshyra, mkr 1) Driftöverskott, mkr 2) Direkt- avkastning, % Per fastighetskategori Rättsväsende 42 318 13 656 42 983 172 984 3 098 99,9 983 880 6,5 Högre utbildning 25 199 6 700 33 736 68 434 2 184 99,0 429 354 5,3 Sjukvård 15 74 3 161 42 460 2 184 2 469 99,5 183 160 5,1 Övriga offentliga 30 87 2 452 28 293 121 171 1 970 94,2 161 130 5,6 Icke-offentliga 15 17 371 22 090 1 26 1 532 89,0 23 17 4,63) Summa/genomsnitt objekt under förvaltning 127 694 26 340 37 942 364 1 798 2 590 98,9 1 779 1 541 5,9 Per geografi Syd 23 273 11 227 41 143 63 692 2 537 98,8 684 613 5,5 Öst 43 220 8 467 38 468 114 663 3 014 99,7 661 564 6,7 Väst 25 101 3 067 30 432 133 194 1 926 99,3 193 163 5,5 Nord 36 100 3 580 35 631 55 249 2 474 96,8 241 202 5,7 Summa/genomsnitt objekt under förvaltning 127 694 26 340 37 942 364 1 798 2 590 98,9 1 779 1 541 5,9 Pågående projekt (ännu ej under förvaltning) 4) 2 — 1 681 — 1 681 — — — — — — Summa/genomsnitt fastighetsbeståndet 129 694 28 021 — 2 045 1 798 — 98,9 1 779 1 541 — Sammanställningen avser de fastigheter som Intea ägde vid årets utgång. Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent. Kontrakterad årshyra avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg av fastställd indexuppräkning gällande från och med 1 januari 2026 på årsbasis, inklusive hyresrabatter, exklusive vakanshyra. Hyresvärde avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, exklusive hyresrabatter, inklusive vakanshyra. Driftöverskottet avser kontrakterad årshyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighets - administration där fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med faktiskt utfall, och där fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna har räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden ligger till grund för informationen i denna tabell vilket innebär att uppgifterna inte ska ses som en prognos. 1) Den kontrakterade årshyran om 1 779 mkr inkluderar hyresrabatter om cirka 1 mkr på årsbasis. 2) Avser driftöverskott enligt intjäningsförmåga. Se sida 24 för beskrivning av intjäningsförmåga. 3) Den lägre direktavkastningen om 4,6 procent för icke-offentliga förklaras främst av ett lägre driftöverskott till följd av vakanta objekt. 4) Pågående projekt (ännu ej under förvaltning) utgörs av Häktet i Västerås, Anstalten i Kristianstad samt redovisat värde för projekt i tidiga skeden. 04 Fastigheter och hyresgäster INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER Inteas fastighetsportfölj Kategorier → Bestånd Intjäningsförmåga Hyresgäster VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 23 ===== 23 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Fastighetsvärde och värderingar Fastighetsvärdet uppgick vid årets utgång till 28,0 mdkr (23,6). Orealiserade värdeförändringar på förvaltnings­ fastigheter uppgick till 850 mkr (166) under året. En extern värdering har g enomförts per 31 dec ember 20 25. I värderingen uppgick initial direktavkastning till 5,9 procent (5,2) oc h e xit y ield till 5 ,0 pr ocent (5,0). Den v ägda k alkyl­ räntan f ör nu värdesberäkning a v k assaflödet oc h r estvärdet uppgick till 7,0 procent (6,9). För bolagets värderings­ principer, se sidan 9 3–95. Förvärv och transaktioner Under 2025 tillträdde Intea en större portfölj av säkerhets­ fastigheter samt ytterligare tre enskilda fastigheter. Läs mer under Förvärv på sidan 30–31. NYCKELTAL1) Jan – dec 2025 Jan – dec 2024 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 3 571 2 029 Värdeförändringar fastigheter, mkr 850 166 Fastighetsvärde, mdkr 28,0 23,6 Uthyrningsbar area, tkvm 694 573 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 97,5 Andel offentliga hyresgäster, % 97,0 95,7 Återstående kontraktstid offentliga, år 8,1 7,8 Hyresvärde, kr/kvm 2 592 2 336 Hyresvärde exklusive annuitetshyra, kr/kvm 2 252 2 177 FASTIGHETSVÄRDETS UTVECKLING PER ÅR, MKR Fastighetsvärde, mkrD irektavkastning, % 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 202520242023202220212020 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 28 mdkr 1) För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 117-122. Halmstad, Fanan 54, Högskolan i Halmstad 04 Fastigheter och hyresgäster INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER Inteas fastighetsportfölj Kategorier → Bestånd Intjäningsförmåga Hyresgäster VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 24 ===== 24 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Intjäningsförmåga Tabellen Intjäningsförmåga återspeglar bolagets intjänings­ förmåga på tolvmånaders basis . Informationen är inte att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då inga bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling, värdeförändringar m.m. har gjorts. Tabellen bygger på följande antaganden: Hyresintäkter baseras på kontrakterad årshyra vid årets utgång, ju sterad f ör h yresrabatter oc h v akanser. I beloppet ingår även fastställd indexuppräkning gällande från och med den 1 januari 2026 samt övriga intäkter avseende vidarefak­ turering a v fastig hetskostnader. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna, där fastighetskostnader för fastigheter som INTJÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i mkr 1 januari 2026 1 januari 2025 Förändring, % Kontrakterad årshyra 1 779 1 3051 305 36 Övriga intäkter 21 1212 75 Hyresintäkter 1 800 1 3181 318 37 Fastighetskostnader -259 -204-204 27 Driftöverskott 1 541 1 1141 114 38 Central administration -68 -68-68 0 Resultat före finansiella poster 1 473 1 0451 045 41 Finansnetto -356 -330-330 8 Förvaltningsresultat inkl minoritetens andel 1 117 715715 56 (-) Utdelning D-aktier -150 -118-118 27 (-) Förvaltningsresultat minoritetens andel -15 -13-13 18 Förvaltningsresultat hänförligt till A- och B-aktier 951 548548 63 Antal A- och B-aktier vid årets utgång, miljoner 214 198198 8 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 4,44 2,952,95 51 ägts u nder de senaste tolv månaderna ingår med faktiskt utfall. Projekt som fär digställts samt tilltr ädda förvärv u nder de senast e t olv månaderna har r äknats u pp till år stakt. Central administration baseras på faktiskt utfall de senaste t olv månaderna beakt at ett normalår . Finansnettot baseras på Inteas genomsnittliga räntenivå för aktu ell oc h f örväntad lånesk uld på balansdag en. F rån detta görs avdrag för aktiverad ränta hänförlig till pågående projekt enlig t aktu ell pr ojektportfölj. A ktiverad r änta bedöms uppgå till cir ka 90 mkr på t olvmånadersbasis. Förvaltningsresultatet för minoritetens andel avser fast­ igheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde som Intea äger till 5 7 pr ocent. Skövde, Stora Mörke 18, Högskolan i Skövde 04 Fastigheter och hyresgäster INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER Inteas fastighetsportfölj Kategorier Bestånd → Intjäningsförmåga Hyresgäster VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER 24 ===== SIDA 25 ===== 25 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 En hög andel offentliga hyresgäster är en central del av Inteas strategi, vilket bidrar till stabila hyres- intäkter, långsiktiga avtal samt låg kreditrisk. Ett av Inteas operativa mål är att minst 90 procent av hyresintäkterna över tid ska komma från offentliga hyres­ gäster. Statliga myndigheter, regioner och andra offentliga aktörer utgör därför huvuddelen av hyresgästmixen. Vid årets slut stod offentliga hyresgäster för 97 procent av den kontrakterade årshyran, med en genomsnittlig återstående kontraktstid om 8,1 år. Hyresgäster med långsiktiga uppdrag De offentliga verksamheterna som hyr av Intea har upp­ drag som sträcker sig över lång tid och är finansierade via offentliga bu dgetar. Det sk apar st abilitet i hyresrelationerna och minskar risken för plötsliga förändringar i efterfrågan på lokalerna. Stora hyresgäster på flera orter Många av Inteas största hyresgäster finns representerade på flera platser i landet. Samarbeten med exempelvis myn­ digheter, regioner och lärosäten ger möjlighet att bygga relationer över tid och skapa återkommande affärer inom både förvaltning och utveckling. FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL PER 31 DECEMBER 2025, ANDEL AV KONTRAKTERAD HYRA OFFENTLIGA, % STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 31 DECEMBER 2025 Kontrakterad årshyra, mkr Andel 1), % Återstående kontraktstid, år Genom snittlig kontraktstid, år Hyres avtal, antal Kriminalvården 446 25,1 11,6 18,7 38 Polismyndigheten 433 24,4 7,4 13,7 53 Linnéuniversitetet 96 5,4 3,6 7,3 3 Högskolan i Halmstad 90 5,1 5,6 14,4 19 Region Skåne 75 4,2 7,4 20,0 1 Malmö universitet 59 3,3 9,6 20,3 1 Mittuniversitetet 58 3,2 2,3 21,0 19 Högskolan Kristianstad 49 2,8 4,0 24,9 17 Statens institutionsstyrelse, SiS 44 2,5 10,5 24,3 4 Region Östergötland 40 2,2 8,3 14,6 11 Övriga offentliga 335 18,9 7,4 16,7 169 Summa offentliga 1 726 97,0 8,1 16,6 335 Icke-offentliga 53 3,0 3,2 9,7 188 Totalt 1 779 100,0 7,9 16,4 523 1) Andel av total kontrakterad årshyra. HYRESGÄSTER Offentliga hyresgäster stärker affären Avtalsstruktur som ger förutsägbarhet En st or ande l av h yresavtalen är inde xerade, v ilket ger en tydlig koppling mellan hyresintäkter och kostnads ­ utveckling. Tillsammans med lång a a vtal bidrar det till stabila oc h f örutsägbara k assaflöden. 0 10 20 30 40 >2031203120302029202820272026 Xxxxxxxx, % 04 Fastigheter och hyresgäster INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER Inteas fastighetsportfölj Kategorier Bestånd Intjäningsförmåga → Hyresgäster VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 26 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 26 AVTALSINDEXERING PER 31 DECEMBER 2025 Kontrak terad årshyra, mkr Andel 1), % Årlig indexering % KPI-indexerade avtal 1 533 86 84 Ej KPI-indexerade avtal 3 0 - Fast uppräkning 1–2 % 1 0 100 Fast uppräkning 3 % 7 1 100 Annuitetsbaserat hyrestillägg 235 13 - Summa/genomsnitt 1 779 100 73 1) Andel av total kontrakterad årshyra. FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL PER 31 DECEMBER 2025 Hyres avtal, antal Uthyrd area, tkvm Kontrak terad årshyra, mkr Andel, % Offentliga, löptid 2026 81 12 23 1,3 2027 61 76 135 7,6 2028 54 87 223 12,5 2029 43 79 166 9,3 2030 32 67 149 8,4 2031 26 73 304 17,1 >2031 38 246 726 40,8 Summa offentliga 335 639 1 726 97,0 Icke-offentliga 188 29 53 3,0 Totalt 523 668 1 779 100,0 73 % GENOMSNITTLIG ÅRLIG INDEXERING 41 % AV DE OFFENTLIGA HYRESAVTALEN LÖPER UT EFTER 2031 Lund, Landsdomaren 6, Vuxenpsykiatri 04 Fastigheter och hyresgäster INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER Inteas fastighetsportfölj Kategorier Bestånd Intjäningsförmåga → Hyresgäster VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 27 ===== 27INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Verksamhet 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Malmö, Niagara 2, Malmö universitet ===== SIDA 28 ===== 28INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Ett samlat arbetssätt för långsiktigt fastighetsägande FÖRVALTNING Ett innovativt och mänskligt förhållningssätt till våra hyresgäster och hus. PROJEKT- UTVECKLING Nära relationer, nyfikenhet och kompetens skapar förtroende hos hyresgäster vilket skapar förädlingsmöjligheter. FÖRVÄRV Utvalda förvärv som genomförs på ett profess ion ellt sätt genom nära och långvariga relationer med aktörer på marknaden. Samhällsviktiga fastigheter måste uppfylla höga krav på funktion, säkerhet och långsiktig hållbarhet. Intea har därför byggt sin verksamhet så att förvaltning, utveckling, förvärv och finansiering styrs utifrån samma långsiktiga perspektiv. Intea arbetar utifrån ett sammanhållet synsätt där alla delar av verksamheten stödjer samma mål: att äg a oc h u tveckla fastig heter som fungerar f ör samhälls viktiga v erksamheter över tid. Vi utgår från hur lokalerna används och de specifika krav som respektive verksamhet har, både i dag och över tid. Det ger en tydlig riktning och skapar konsekvens i hur fastigheterna förvaltas, utvecklas och förvärvas. Långsiktighet i praktiken Vi arbetar nära våra hyresgäster och följer fastigheterna över tid. Den löpande dialogen ger oss god kännedom om verksamheternas behov och gör det möjligt att anpassa lokalerna i takt med att kraven förändras. Samma s ynsätt st yr hur v i in vesterar oc h hu r v i fi nansierar v erksamheten. Lång a h yresavtal och st abila kassaflöden g er f örutsättningar att planer a långsiktigt oc h u tveckla fastig heterna stegvis, u tan att t a onödig a risk er. VÅR VERKSAMHET FINANSIERING 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET → Vår verksamhet Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 29 ===== 29INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Lokal förvaltning är en framgångsfaktor Förvaltningen är avgörande för hur väl fastigheterna fungerar för de offentliga verksamheter som verkar i dem. Därför krävs en lyhörd och lokalt närvarande förvaltningsorganisation som förstår verksamheternas vardag. Våra hyresgäster bedriver samhällsviktiga verksamheter där lokalerna är en förutsättning för uppdraget. Samtidigt skiljer sig behoven mellan olika verksamheter. Sjukvård, utbildning, polis och domstolar använder lokalerna på olika sätt och kraven på drift, teknik och tillgänglighet skiljer sig i motsvarande omfattning. Förvaltningen måste därför utgå från varje verksamhets specifika förutsättningar. Lokala förvaltningsorganisationer nära hyresgästerna Vi har egna lokala förvaltningsorganisationer som arbetar nära h yresgästerna oc h fastig heterna. Våra medar betare finns på plat s, f öljer v erksamheten oc h har löpande k ontakt med h yresgästerna. Det g er g od k ännedom om fastig heterna och g ör det möjlig t att ag era snabbt när fr ågor u ppstår. Löpande dialog styr arbetet Den kontinuerliga dialogen med hyresgästerna ger oss en tydlig bild av hur lokalerna används och vilka behov som finns. U tifrån den k unskapen planer ar v i u nderhåll oc h genomför anpassningar som stödjer hyresgästernas verk­ samhet oc h minimer ar st örningar i v ardagen. Förvaltningen som grund för utveckling När vi följer fastigheterna och verksamheterna över tid kan vi tidigt identifiera behov av förändringar. Erfarenheter från förvaltningen används vid ombyggnation och vidare­ utveckling av fastighterna, så att lösningarna fungerar i praktiken och håller över tid. NORD VÄST ÖST SYD MALMÖ LINKÖPING STOCKHOLM KALMAR HALMSTAD SKÖVDE VÄNERSBORG ÖSTERSUND KRISTIANSTAD FÖRVALTNINGSORGANISATION Lokala förvaltningsorganisationer finns för närvarande i Östersund, Stockholm, Linköping, Skövde, Vänersborg, Kalmar, Halmstad samt i Kristianstad och Malmö. INTEAS LOKALA FÖRVALTNINGSORGANISATIONER FÖRVALTNING NORD VÄST ÖST SYD MALMÖ LINKÖPING STOCKHOLM KALMAR HALMSTAD SKÖVDE VÄNERSBORG ÖSTERSUND KRISTIANSTAD FÖRVALTNINGSORGANISATION 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet → Förvaltning Förvärv Projektutveckling Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 30 ===== 30 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Förvärv bygger beståndet över tid Intea lägger stor vikt vid en professionell och effektiv han­ tering av varje förvärv, vilket omfattar sakliga och rättvisa förhandlingar, noggrant genomförd undersökningsplikt samt tydliga rutiner för kommunikationen med hyresgäster vid tilltr äde. Transaktioner under året Under 2025 tillträdde Intea ett häktesprojekt i Västerås samt en kriminalvårdsanstalt i Kristianstad. Därtill förvär­ vades en portfölj av säkerhetsfastigheter från Specialfastig­ heter Sverige AB samt en mindre fastighet i Växjö som i sin helhet hyrs av Polismyndigheten. I december ingicks även avtal om förvärv av en tingsrätt i Härnösand med beräknat tillträde sommaren 2026. FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR, MKR 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 20252024202320222021 Förvärv Investeringar i befintlig fastighetsportfölj 30 En viktig del i Inteas tillväxtstrategi är förvärv av noga utvalda fastigheter. Under 2025 tillämpade bolaget fortsatt en selektiv strategi i en marknad som successivt blev mer aktiv. Intea genomför förvärv av förvaltningsfastigheter och fastigheter under uppförande. De förvärv som genomförs grundar sig i goda och nära relationer med aktörerna på förvärvsmarknaden och bygger i allt högre grad på det förtroende som bolaget byggt upp. Utvärdering inför förvärv Potentiella förvärv utvärderas alltid mot Inteas tydliga förvärvskriterier: • Hyresgästen ska vara en offentlig aktör som bedriver en samhällsviktig verksamhet och har behov av specialanpassade lok aler. • Fastigheten ska vara av hög kvalitet med möjlighet till både långsiktigt ägande och långsiktig relation till h yresgästen. • Fastigheten ska falla inom någon av kategorierna rättsväsende, högre utbildning eller sjukvård, alternativt ö vriga off entliga v erksamheter. FÖRVÄRV 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning → Förvärv Projektutveckling Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 31 ===== 31 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 FÖRVÄRV 2025 Kommun Fastighets- kategori Tillträde Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, mkr Andel offentliga, % Genomsnittlig kontraktstid, år Bedömd projektkostnad, mkr Underliggande fastighetsvärde, mkr 1) Portfölj säkerhetsfastigheter Stockholm m.fl. Rättsväsende 2025-10-01 78 000 204 100 % 7 - 1 390 Polisanläggning Växjö Rättsväsende 2025-12-22 6 600 8 100 % 10 - 107 Ångermanlands tingsrätt Härnösand Rättsväsende Q2 2026 4 129 13 100 % 15 - 223 Summa/genomsnitt 88 729 225 100 % 7 0 1 720 1) Före avdrag för eventuell uppskjuten skatt. Anstalt i Tygelsjö (Malmö Pile 1:7, 1:10) Hyresgäst: Kriminalvården Polisanläggning i Växjö (Växjö Terminalen 2) Hyresgäst: Polismyndigheten Tingsrätt i Härnösand (Härnösand Kastellgatan 6) Hyresgäst: Domstolsverket 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning → Förvärv Projektutveckling Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 32 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 32 Projektutveckling som utgår från hyresgästernas behov Vi utvecklar nya lokaler när hyresgästerna behöver dem – både i befintliga fastigheter och i form av nybyggnation. Utgångspunkten är alltid hyres - gästernas behov och hur fastigheterna ska fungera över tid. Projektutveckling är en del av Inteas strategi för stabil och kontrollerad tillväxt som därmed bygger långsiktigt värde. Genom att utveckla fastigheter tillsammans med hyres­ gästerna skapar vi nya ytor och anpassar befintliga lokaler utifrån faktiska behov. Vår projektutveckling skapar långsiktigt värde Vi utvecklar projekt för egen långsiktig förvaltning med må­ let att u ppnå hög dir ektavkastning oc h st abila kassaflöden. Genom att t eckna h yresavtal tidig t i pr ocessen med st atliga och regionala aktörer minskar vi vakansrisken och skapar förutsägbarhet i int äkterna redan från st art. Det g er oss möjlighet att utforma fastigheterna utifrån verksamhetens faktiska behov oc h b ygga värde ö ver tid. Eftersom vi äg er oc h f örvaltar fastig heterna själv a fatt ar vi tidiga beslut om material, teknik och utformning med fokus på eff ektiv f örvaltning. Det bidr ar till v ärdebeständighet i fastigheterna oc h ett ök at su bstansvärde per aktie ö ver tid. PROJEKTUTVECKLING Projektutveckling i befintligt bestånd En stor del av projektutvecklingen sker i fastigheter som vi redan äger. Våra förvaltare har lång erfarenhet av special­ anpassade fastigheter. Genom löpande kontakt med hyresgästerna fångar de upp när hyresgästens verksamhet förändras eller växer och kan därmed proaktivt föreslå förändringar eller förbättringar av lokalerna. Utifrån behoven genomför vi ombyggnationer, tillbygg­ nader eller andr a anpassning ar. Erfar enheter fr ån andr a orter där vi arbetar med samma hyresgäst tas med in i pro­ jekten. Pr ojekten planer as så att hyresgästens v erksamhet i möjligaste mån k an fortsätta par allellt. HYRESVÄRDE, KATEGORI BEDÖMT HYRESVÄRDE EFTER TILLKOMMANDE PROJEKT, KATEGORI Högre utbildning, 22 % Sjukvård, 10 % Övriga offentliga, 10 % Icke offentliga, 3 % 1 798 mkr Högre utbildning, 15 % Sjukvård, 6 % Övriga offentliga, 8 % Icke offentliga, 2 % 2 695 mkr BEDÖMT HYRESVÄRDE OCH UTHYRNINGSBAR AREA INKL PÅGÅENDE PROJEKT, MKR OCH TKVM 1 500 1 700 1 900 2 100 2 300 2 500 2 700 2 900 2026P2 027P2 028P2 029P2 030P 640 680 720 760 800 840 880 920 Hyresvärde inkl pågående projekt, mkr (vä) Uthyrningsbar area inklusive pågående projekt, tkvm (hö) +186 tkvm Rättsväsende 55 % Polishus, 24% Anstalt, 17 % Häkte, 8 % Domstol, 2 % Övrigt inom rättsväsende, 4% Rättsväsende 69 % Polishus, 23% Anstalt, 25 % Häkte, 17 % Domstol, 1 % Övrigt inom rättsväsende, 3% 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 33 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 33 Utveckling av nya fastigheter Projektmöjligheter uppstår bland annat genom förvärv i tidiga skeden eller när myndigheter efterfrågar nya lokaler via offentlig upphandling, där Intea konkurrerar med andra aktörer. Hyresgästen involveras från projektets start och bidrar till utformning och funktion, vilket säkerställer att lokalerna är ändamålsenliga när de tas i bruk. Riskhantering i projekten Hyresgästen deltar i processen från ett tidigt skede och hy­ resgästens behov styr lokalernas utformning och funktion. Innan större investeringar görs tecknas hyresavtal eller projekteringsavtal som reglerar ansvar och kostnader om projektet inte genomförs. I många fall baseras hyran på ett avkastningskrav kopplat till projektkostnaden, vilket ger förutsebarhet i framtida intäkter. Egen projektorganisation med tydliga roller Intea driver projekten med en egen projektorganisation som har lång erfarenhet av att specialanpassa fastigheter inom rättsväsende, utbildning och sjukvård. Projektut­ vecklare ansvarar för planering och utformning tillsammans med hyresgästerna medan projektledare ansvarar för genom f örandet. Projektcontrollers följer upp ekonomi och kalkyler genom hela processen. Miljöcertifiering och hållbarhet i projekten Hyresgästerna ställer krav på att lokalerna ska vara utfor­ made för en trygg, säker och tillgänglig miljö. Eftersom Intea äger fastigheterna långsiktigt blir hållbarhet och för­ valtningskunskap en naturlig del av projektutvecklingen. Val av lösningar tar hänsyn till hur fastigheterna ska an­ vändas, förvaltas och utvecklas även efter färdigställande. Nya b yggnader miljöc ertifieras som r egel och där det är lämpligt an vänds trä som b yggmaterial. Samtidig t är u n­ derhåll oc h v idareutveckling a v det befi ntliga be ståndet en viktig del av hållbarhetsarbetet, med fokus på lång livslängd och f ortsatt an vändning. Pågående projekt GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID, ANDEL UTHYRNINGSBAR AREA 21 år 16–20 år, 22 % >20 år, 59 % 10–15 år, 19 % BEDÖMD INVESTERING, ANDEL PER KATEGORI 12,6 mdkr Övriga offentliga, 2 % Rättsväsende, 98 % BEDÖMT DRIFTÖVERSKOTT, ANDEL PER KATEGORI 853 mkr Rättsväsende, 99 % Övriga offentliga, 1 % 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 34 ===== 34 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Pågående projekt i urval Kommun: Västerås Häktesprojekt Kategori: Rättsväsende Beräknat färdigställt: Q3 2028 Uthyrningsbar area: 34,6 tkvm Hyresvärde: 225 mkr Andel offentliga hyresgäster: 100 % Genomsnittlig kontraktstid: 20 år Hyresgäst: Kriminalvården Intea har i april 2025 tillträtt det pågående häktesprojektet i Västerås med Kriminal- vården som hyresgäst. Efter färdigställande kommer fastigheten att inrymma cirka 160 häktesrum och därtill ytor för frivård, utbild- ning, transportenhet och administration samt ett garage. Projektet beräknas vara färdig- ställt under kvartal 3 2028. Kommun: Kristianstad Utökning anstalt Kategori: Rättsväsende Beräknat färdigställt: Q4 2026, Q2 2029 Uthyrningsbar area: 40,2 tkvm Hyresvärde: 189 mkr Andel offentliga hyresgäster: 100 % Genomsnittlig kontraktstid: 25 år Hyresgäst: Kriminalvården Intea tillträdde i februari 2025 den befintliga anstalten i Kristianstad och genomför nu en utökning för att tillskapa ytterligare anstaltsplatser åt Kriminalvården. Projektet genomförs som två etapper, där etapp 1 innefattar en utökning med 192 anstalts- platser samt en option om ytterligare 96 anstaltsplatser och etapp 2 innefattar 400 anstaltsplatser. Etapp 1 väntas vara klar under kvartal 4 2026. Tidplanen för färdig- ställande av etapp 2 kommer att fastställas under projekteringsfasen. Kommun: Linköping Nationellt Forensiskt Centrum Kategori: Rättsväsende Beräknat färdigställt: Q1 2028 Uthyrningsbar area: 5 tkvm Hyresvärde: 17 mkr Andel offentliga hyresgäster: 100 % Genomsnittlig kontraktstid: 15 år Hyresgäst: Polismyndigheten Intea genomför en tillbyggnation åt polisens nationella forensiska centrum, NFC, på Garnisonsområdet i Linköping. NFC hyr sedan tidigare verksamhetslokaler inom Garni- sonsområdet och tillbyggnationen kommer att tillgodose polisens behov av ytterligare laborationsyta. Projektet beräknas vara färdigställt under kvartal 1 2028. Nystartade och pågående projekt Bolagets affärsutveckling har haft ett intensivt och händelse­ rikt år , med en tillk ommande projektvolym på när a 11 mdkr . Vid u tgången a v 20 25 hade Int ea ett flert al st örre påg å­ ende pr ojekt med ing ångna h yres ­ eller pr ojekteringsavtal avseende n y ­, till ­ och omb yggnation. Projekten omfatt ar en bedömd sammanlagd uthyrningsbar area om cirka 186 tkvm oc h en total bedömd in vestering om cir ka 12,6 mdkr . Vid färdigställande bedöms projekten sammantaget öka det kontrakterade hyresvärdet med cirka 900 mkr på årsbasis. Årets investeringar i n y­, till ­ oc h omb yggnationer a v­ seende be fintlig f örvaltningsportfölj u ppgick till 1 181 mkr (exklusive aktiv erad r änta). Av den t otala pr ojektvolymen står k ategori r ättsväsende f ör merpart en. För en sammanställning av större pågående projekt – se sidan 35–36. Färdigställda projekt under året Under året färdigställdes projekt bland annat för Kriminal­ vården, Region Östergötland, Västtrafik samt inom rätts­ väsendet, i både nya och befintliga fastigheter. 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 35 ===== 35 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT DÄR HYRES- ELLER PROJEKTERINGSAVTAL INGÅTTS 1) Bolagets bedömning Projekt Kommun Fastighets kategori Andel offentliga, % Färdig ställande Uthyrningsbar area, kvm Hyres värde, mkr Genom snittlig kontrakts tid, år Total investering, mkr Återstående investering, mkr Projekt där hyresavtal ingåtts A. Falköping Depå 2 etapp 2 Falköping Övriga offentliga 100 Q3 2026 0 12 25 225 68 B. Anstalt Kristianstad etapp 1 Kristianstad Rättsväsende 100 Q4 2026 11 200 58 25 850 489 C. Anstalt Kristianstad etapp 2 Kristianstad Rättsväsende 100 Q2 2029 29 000 131 25 1 818 1818 D. Anstalten Viskan utökning Ånge Rättsväsende 100 Q1 2027 2 900 28 18 243 219 E. Polisanläggning Göteborg Göteborg Rättsväsende 100 Q4 2027 5 800 18 19 359 344 F . Nationellt Forensiskt Centrum Linköping Linköping Rättsväsende 100 Q1 2028 5 000 17 15 221 209 G. Häkte Västerås Västerås Rättsväsende 100 Q3 2028 34 600 225 20 2 780 1 822 H. Anstalt Värnamo Värnamo Rättsväsende 100 Q3 2030 29 000 163 25 2 312 2 312 Summa/genomsnitt 100 117 500 652 23 8 808 7 281 Övriga pågående projekt I. Byggnation inom rättsväsende Rättsväsende 100 2028 8 600 25 12 376 365 J. Polisbyggnad Linköping Rättsväsende 100 2030 4 500 19 15 305 305 K. Häkte Gävle Rättsväsende 100 2030 21 900 96 25 1 450 1 450 L. Polishus Gävle Rättsväsende 100 2030 33 300 104 15 1 615 1 615 Summa/genomsnitt 100 68 300 244 19 3 746 3 735 Summa pågående projekt 100 185 800 896 21 12 554 11 015 1) Avser pågående projekt överstigande 20 mkr. 2) Projekteringsavtal syftar till att ingå hyresavtal. Kostnaderna för projektet fördelas mellan parterna om projektet skulle avbrytas. KOMMENTAR TILL STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT A. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering. Projektet består av två etapper varav etapp 1 av byggnationen tillträddes 7 juli 2025 med ett hyresvärde om cirka 22 mkr. Etapp 1 ingår i befintligt fastighetsbestånd med en uthyrningsbar area om cirka 5 400 kvm. Etapp 2 omfattar ytor för spårområde med en bedömd investering om 225 mkr. Etappen förväntas färdigställas under Q3 2026 med ett hyresvärde om cirka 12 mkr. B. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering. C. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering. Hyresavtalet är villkorat av bland annat regeringens godkännande. D. Bedömt hyresvärde inkluderar icke indexerat preliminärt annuitetsbaserat hyrestillägg om cirka 20 mkr per år som utgår under hyresavtalets initiala kontraktstid om cirka 18 år och beräknas utifrån nedlagda projektkostnader. Hyresavtalet är villkorat av bland annat bygglov. E. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering uppdelad i etapper med olika bedömda färdigställandetider där hela polisanläggningen bedöms vara f ärdigställd under andra halvåret av 2027. Projektet omfattar anpass- ning av befintliga byggnader och nybyggnation där hyresavtal har tecknats samt en nybyggnation där projekteringsavtal har tecknats. F. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering. G. Bedömt hyresvärde inkluderar icke indexerat preliminärt annuitetsbaserat hyrestillägg om cirka 141 mkr per år som utgår under hyresavtalets initiala kontraktstid om 20 år och beräknas utifrån nedlagda projektkostnader. H. Bedömt hyresvärde inkluderar icke indexerat preliminärt annuitetsba- serat hyrestillägg om cirka 117 mkr per år som utgår under hyresavtalets initiala kontraktstid om 25 år och beräknas utifrån nedlagda projektkostna- der. Hyresavtalet är villkorat av bland annat regeringens godkännande. I. Består i nuläget av ett projekt med projekteringsavtal 2). Bedömt hyres- värde baseras på förväntad investering. J. Tilldelning i hyresvärdsupphandling, omfattar ett projekteringsavtal. Ge- nomförande- och hyresavtal tecknas efter genomförd projektering. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering. Hyresavtalet kommer att vara villkorat av bland annat regeringens godkännande. K. Bedömt hyresvärde inkluderar icke indexerat preliminärt annuitetsbaserat hyres tillägg om cirk a 59 mkr per år som utgår under hyresavtalets initiala kontraktstid om 25 år och beräknas utifrån nedlagda projektkostnader. Hyresavtalet är villkorat av bland annat bygglov. L. Tilldelning i hyresvärdsupphandling, omfattar ett projekteringsavtal. Ge- nomförande- och hyresavtal tecknas efter genomförd projektering. Bedömt hyresvärde baseras på förväntad investering. Hyresavtalet kommer att vara villkorat av bland annat regeringens godkännande. 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 36 ===== 36INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT PER FASTIGHETSKATEGORI 1) Uthyrningsbar area, kvm Hyresvärde, mkr Andel offentliga, % Genomsnittlig kontraktstid, år Bedömt driftöverskott, mkr Investering, mkr Bedömd Upparbetad Redovisat värde 2), mkr Rättsväsende 185 800 884 100 21 840 12 330 1 383 1 799 Övriga offentliga — 12 100 25 12 225 157 115 Summa/genomsnitt pågående projekt 185 800 896 100 21 853 12 554 1 539 1 914 1) Avser pågående projekt överstigande 20 mkr. 2) Avser aktuellt redovisat värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. 3) Utöver de byggrätter som ingår i sammanställningen finns även byggrätter i Växjö med en bruttoarea (BTA) om cirka 6 tkvm och med en uthyrningsbar area om cirka 5 tkvm. En intern värdering indikerar ett värde om cirka 500 kr per kvm BTA, motsvarande ett totalt bedömt värde om cirka 3 mkr. Värdet baseras på en intern bedömning och ingår inte i koncernens redovisade fastighetsvärde. Redovisat värde, mkr kr/kvm BTAOUTNYTTJADE BYGGRÄTTER MED GÄLLANDE DETALJPLAN 3) Bruttoarea (BTA), tkvm Uthyrningsbar area, tkvm Garnisonenområdet, Linköping 66 56 54 812 Campusområdet, Östersund 21 18 11 500 Högskoleområdet, Halmstad 40 34 63 1 584 Övrigt 8 6 4 500 Summa 135 115 131 971 BEDÖMNINGAR OCH ANTAGANDEN PÅGÅENDE PROJEKT OCH BYGGRÄTTER Information om pågående projekt och outnyttjade byggrätter i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inrikt- ning och omfattning samt när i tiden projektet bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både av seende pr ojektens genomförande, utformning och storlek, tidpla- ner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Bedömningar och antag anden om påg ående och planerade projekt omprövas regel- bundet och informationen justeras till följd av att förutsättningar förändras varvid projekt kan ändras, tillkomma eller avgå. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets g enomförande. De a vgörande faktorerna är om projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresav- tal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Andelen av bedömd projektvinst beräknas som summan av tre projektriskreducerande händelser: - 20 procent av bedömd projektvinst när mark med förfoganderätt för Intea föreligger samt hyresavtal har tecknats. Om fastigheten bara har hyrts ut delvis samtidigt som bedömd projektvinst är beräknad på full uthyrning, multipliceras 20 procent av den bedömda projektvinsten med uthyrningsgraden. - 5 procent av bedömd projektvinst när lagakraftvunnen detaljplan finns. - successiv vinstavräkning på resterande 0–75 procent av projekt- vinsten när bygglov har erhållits. Detta görs genom att mul- tiplicera 75 procent av bedömd projektvinst med ackumulerade investeringar dividerat med bedömd total investering. I före- kommande fall vid tillkommande tecknade hyresavtal görs tillägg för andel av bedömd projektvinst som ej tidigare beaktats. Pågående projekt i tidig fas utan tecknat hyresavtal värderas på grundval av redovisat värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt. Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och till hörande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågående process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsv arande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknadsförhållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrätts v ärdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft, uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäker- het i planprocessen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren. 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning Förvärv → Projektutveckling Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 37 ===== 37 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Finansiering Riksbanken sänkte styrräntan i tre steg under 2025 – i januari, juni och september – med totalt 2,25 procentenheter till 1,75 procent, från toppen i maj 2024. Mot denna bakgrund fortsatte Intea att arbeta aktivt med sin finansiering i syfte att säkerställa en stabil och flexibel kapitalstruktur. Under året har Intea: • Emitterat t vå g röna oblig ationer om sammanlagt 950 mkr samt återköpt och återbetalat obligationer till ett totalt värde om 960 mkr • Arbetat aktivt med kortfristig upplåning via företags c ertifikat • Tecknat ett 14 ­årig t g rönt banklån med N ordiska Investeringsbanken • Upprätthållit outnyttjade kreditfaciliteter, totalt 5 050 mkr vid årets utgång Därutöver genomfördes två riktade nyemissioner som till­ förde bolaget sammanlagt cirka 1,6 mdkr i nytt eget kapital före transaktionskostnader. I maj emitterades B­aktier som tillförde 1 056 mkr oc h i no vember emitterades D­aktier som tillförde ytterligare 504 mkr. Emissionerna genomfördes i syfte att finansiera den växande projekt­ och investerings­ portföljen samt bibehålla en flexibel kapitalstruktur. Eget kapital Totalt eget kapital uppgick per 31 december 2025 till 12 937 mkr (10 335) varav innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 311 mkr (296). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A­ och B­aktier vid årets utgång uppgick till 11 535 mkr (9 094) motsvarande 53,84 kr (45,88) per A­ och B­aktie . För D­aktierna uppgick det långsiktiga substans­ värdet vid årets utgång till 2 477 mkr (1 949) motsvarande 33,00 kr (33,00) per D­aktie . Räntebärande skulder Inteas externa upplåning omfattar obligationer, säkerställda banklån och företagscertifikat. Till dessa finns ytterligare bindande kreditlöften som kreditfaciliteter om totalt 5 050 mkr (7 050). Koncernens totala räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 13 569 mkr (12 219) och utgörs av obligationslån om 5 550 mkr (5 560), säkerställda banklån om 4 120 mkr (3 164), nyttjade kreditfaciliteter om 0 mkr (630) samt företagscertifikat om 3 899 mkr (2 865). Därtill finns outnyttjade kreditfaciliteter om 5 050 mkr (6 420). En ökning av de korta marknadsräntorna med en RÄNTEBÄRANDE SKULD OCH GENOMSNITTLIG RÄNTA, MKR OCH %1) 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20252024202320222021 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % Säkerställd skuld Genomsnittlig ränta Obligation Företagscertifikat procentenhet skulle öka Inteas genomsnittliga upplånings­ ränta med +0,16 procentenheter (+0,04) och de finansiella kostnaderna med 21,1 mkr (4,8) på årsbasis. Beräkningen beaktar effekten av ingångna räntederivat. Räntederivat För att reducera Inteas ränteexponering används derivat­ instrument i form av främst ränteswapavtal. Den genom­ snittliga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, upp­ gick vid årets utgång till 4,0 år (3,9). Den 31 december 2025 uppgick derivatkontrakten till ett totalt nominellt belopp om 13 300 mkr (11 300). Dessa avser ränteswapavtal där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, varav 4 300 mkr (3 300) även innehåller en option där motparten har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under FINANSIERING BELÅNINGSGRAD, KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING, % OCH ÅR 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 20252024202320222021 0 år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år Belåningsgrad Kapitalbindning Räntebindning 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning Förvärv Projektutveckling → Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 38 ===== 38 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ytterligare ett antal år . Vid år ets utgång hade deriv at­ portföljen ett verkligt värde om 334 mkr (372). Räntekost­ naden redovisas löpande i resultaträkningen under raden "Finansiella kostnader" och förändringar i verkligt värde på derivat redovisas under raden "Derivatinstrument, orealiserade". Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till ­3 9 mkr (38) under året. Likvida medel Per 31 december 2025 uppgick koncernens likvida medel till 507 mkr (241). Rating Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB med stable out­ look från Nordic Credit Rating AS (NCR). Vidare har Intea det kortsiktiga kreditbetyget N3. Kreditbetygen avser både säkerställd och icke säkerställd skuld. KAPITALSTRUKTUR, % Övriga skulder, 9 % 29,3 mdkr Långfristiga ränte- bärande skulder, 23 % Kortfristiga räntebärande skulder, 24 % Eget kapital, 44 % PRISSÄTTNING INTEAS OBLIGATIONER, MARGINAL OCH LÖPTID Intea 2026-02-17 Intea 2025-01-01 Marginal, % Löptid, år 0 20 40 60 80 10 0 120 140 160 180 200 0,51 ,0 1,52 ,0 2,53 ,0 3,54 ,0 4,55 ,0 Grön finansiering Den gröna finansieringen består av gröna obligationer res­ pektive gröna lån hos Nordiska Investeringsbanken. Inteas gröna finansiering uppgick till 6 474 mkr (4 540) mot­ svarande 48 procent av den totala skuldvolymen. För att en finansiering ska anses som grön för Nordiska Investe­ ringsbanken ska fastigheterna som finansieras vara bättre anpassade, mer samhällsnyttiga och ha en tillräckligt hög miljöcertifiering jämfört med andra miljöcertifierade fast­ igheter. I juni 2023 etablerade Intea ett grönt finansierings­ ramverk som möjliggör emission av gröna obligationer. En fastighet kan kvala in i Inteas pool av gröna fastigheter genom att antingen uppnå ett visst miljöcertifieringsbetyg alternativt inneha ener giklass A eller B . R amverket i sin hel­ het går att ta del av på Inteas hemsida. För m er i nformation om Inteas gröna fi nansiering, se "In vesterarrapport G rön finansiering 2025­12 ­31 " på Inteas hemsida. Östersund, Artilleristen 1, Mittuniversitetet 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning Förvärv Projektutveckling → Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER INTEA ÅRSREDOVISNING 202 38 ===== SIDA 39 ===== 39 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 FINANSIELLA NYCKELTAL Nyckeltal 1) Finanspolicy 31 dec 2025 31 dec 2024 Räntebärande skuld, mkr - 13 569 12 219 Nettoskuld, mkr - 13 062 11 977 Soliditet, % - 44,2 41,9 Belåningsgrad, % < 60,0 46,5 50,5 Andel säkerställd skuld, % < 30,0 14,1 15,4 Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 3,7 2,4 Kapitalbindning, år > 2,0 3,2 2,5 Räntebindning, år > 2,0 4,0 3,9 Genomsnittlig ränta, % - 2,87 2,89 Genomsnittlig ränta exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, % - 2,76 2,77 Genomsnittlig ränta exkl. räntederivat, % - 3,02 3,45 Verkligt värde på derivat, mkr - 334 372 KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DEC 2025, MKR Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt ränte - bärande skulder Outnyttjade kreditfaciliteter Summa tillgängliga krediter 0–1 år 825 6 099 6 924 - 6 924 1–2 år 1 601 1 550 3 151 - 3 151 2–3 år - 800 800 3 350 4 150 3–4 år - 500 500 1 000 1 500 4–5 år 284 500 784 700 1 484 > 5 år 1 410 - 1 410 - 1 410 Totalt 4 120 9 449 13 569 5 050 18 619 RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DEC 2025, INKL DERIVAT Förfallotidpunkt Belopp, mkr Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0–1 år 1 500 2,96 0,5 1–2 år 3 730 2,69 1,2 2–3 år 1 000 2,69 2,4 3–4 år 850 2,82 3,5 4–5 år 1 000 2,23 4,2 > 5 år 5 650 2,85 7,0 Summa/genomsnitt 13 730 2,76 4,0 Outnyttjade kreditfaciliteter 5 050 0,31 - Inkl outnyttjade kreditfaciliteter 18 780 2,87 4,0 RÄNTEDERIVAT PER 31 DEC 2025 2) Räntederivat, förfall år Fast ränta, % Nominellt belopp, mkr Verkligt värde, mkr 2026 2,05 1 500 -38 2027 1,40 3 300 7 2028 0,73 1 000 32 2029 1,23 850 32 2030 1,34 1 000 43 2031 1,41 900 50 2032 1,71 1 500 77 2033 2,43 1 000 23 2034 2,34 2 000 99 2035 2,45 250 8 Totalt 13 300 334 1) För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 117-122. 2) Rörlig ränta utgår på räntederivat motsvarande Stibor 3 mån som per 31 december 2025 uppgick till 1,96 procent. 05 Verksamhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET Vår verksamhet Förvaltning Förvärv Projektutveckling → Finansiering HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 40 ===== 40 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet för Intea Reportage Linköping Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Hållbarhet För Intea handlar hållbarhet om att skapa långsiktigt värde och tillväxt genom ansvarsfullt ägande, förvaltning och utveckling av samhällsfastigheter. Ambitionen är att hållbarhet ska vara en integrerad del av verksamheten där både ekonomiska, miljömässiga och sociala aspekter beaktas. Kristianstad, N äs by 34:24, Högskolan KristianstadINTEA ÅRSREDOVISNING 2025 40 ===== SIDA 41 ===== 41 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Hållbarhet för Intea Fastighetssektorn har en central roll i omställningen mot ett mer hållbart samhälle, eftersom byggnader står för en betydande del av energianvändningen och klimatutsläppen i S verige. Int ea driver sin v erksamhet med ett lång siktigt perspektiv där ägande, förvaltning och utveckling av fastig­ heter sk er med fokus på hållbar het. Ge nom in vesteringar i energieffektiva lösningar, främjande av cirkulära material­ flöden oc h tr ygga miljöer i när a dialog med h yresgästerna arbetar Intea för att minska klimatpåverkan och bidra till ett mer resurseffektivt samhälle i linje med bolagets långsikti­ ga f örvaltningsstrategi. Samtidigt är r espekt f ör mänsklig a rättigheter och ansvarsfulla affärsrelationer en självklar del av Int eas v erksamhet och v ärdekedja. Omnibus och väg framåt EU:s Omnibu sförslag pr esenterades i f ebruari 20 25 som en del av arbetet med att förenkla och harmonisera hållbar­ hetslagstiftningen. Förslaget innebär höjda gränsvärden f ör hållbarhetsrapportering enlig t CSRD oc h ESR S, v ilket sk ulle minska ant alet r apporteringspliktiga f öretag a vsevärt. F ör­ slaget är ännu int e beslu tat. Intea behåller de hållbarhetsmål som antogs 2024 och arbetar vidare för att nå dem samtidigt som bolaget nog ­ grant följer Omnibu sförslagets u tveckling f ör att säk er­ ställa att k ommande kr av u ppfylls. Övergripande om rapporten Inteas hållbarhetsrapport upprättas årligen. Hållbarhets­ rapporten för räkenskapsåret 2025 är upprättad enligt årsredovisningslagen i dess lydelse före den 1 juli 2024. Rapporten omfattar moderbolaget och samtliga helägda dotterbolag. Revisorns yttrande framgår på sidan 109. För en beskrivning av affärsmodell, strategi och väsentliga risker samt hur dessa hanteras hänvisas till sidorna 71–75. Malmö, Niagara 2, Malmö universitet 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Linköping Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 42 ===== 42 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Dubbel väsentlighetsanalys Under 2024 genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys inom ramen för bolagets förbe­ redelser inför rapportering enligt CSRD. Analysen identifierade de områden som är mest betydelsefulla ur såväl ett påverkningsperspektiv som ett finansiellt perspektiv. Dessa prioriterade områden utgör grunden för bolagets hållbarhetsarbete och är väg­ ledande för de mål som har fastställts inom hållbarhetsområdet. Resultatet av analysen används även som underlag för prioritering, uppföljning och vidare utveckling av bolagets hållbarhetsarbete. Konsekventiell väsentlighet (Impact materiality) Hur bolaget påverkar miljö, samhälle och mänskliga rättigheter (både positiv och negativ påverkan samt nuvarande och potentiell). Finansiell väsentlighet (Financial Impact) Hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets affär och finansiella resultat (både risker och möjligheter) på kort- medel- och lång sikt. Illustration: Dubbel väsentlighetsanalys. Vänersborg, Haren 3, Vänerskolan Halmstad, Fanan 62, Högskolan i Halmstad 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Linköping Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 43 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ESRS Standard Konsekventiell väsentlighet Finansiell väsentlighet ESRS E1 Klimatförändringar - Anpassning till klimatförändringar - Begränsning av klimatförändringar - Energi Negativ Risk ESRS E4 Biologisk mångfald (avseende vattenkraften) - Konsekvenser för arters tillstånd Negativ – ESRS E5 Cirkulär ekonomi - Resursinflöden, inklusive resursanvändning Negativ Risk ESRS S1 Den egna arbetskraften - Arbetsvillkor Positiv Möjlighet ESRS S2 Arbetare i värdekedjan - Arbetsvillkor Negativ - ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare - Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare Positiv - ESRS G1 Ansvarsfullt företagande - Företagskultur - Hantering av förbindelser med leverantörer - Korruption och mutor Positiv - * streckat område (–) har fallit under de tröskelvärden som Intea definierat. Kalmar, Eldaren 6, Linnéuniversitetet Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen Av ESR S tio t ematiska st andarder har Int ea identifi erat sju som v äsentliga för bolag et. V arje t ematisk st andard u tgörs sedan i sin tur av ett antal underkategorier, där 11 av totalt 37 underkategorier har bedömts väsentliga för Intea. Nedan presenteras en sammanfattning a v u tfallet a v den du bbla v äsentlighetsanalysen. 43 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Linköping Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 44 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ESRS tematiska standarder Av ESR S tio t ematiska standarder har Int ea identifi erat sju som väsentliga för verksamheten, vilka beskrivs mer utför­ ligt nedan. Klimatförändringar Under 20 24 g enomförde Int ea klimat­ oc h sår barhetsana­ lyser f ör fastig hetsbeståndet. Som ett led i dett a ar bete har förvaltningen tagit fram åtgärdsplaner för fastigheter med identifierad medelhög eller hög risk oc h ar betet med att genomföra dessa har påbörjat s. Under året har arbetet med att beräkna utsläpp inom Scope 3 f ortlöpt. Å r 20 25 blir det f örsta år et som Int ea r ap­ porterar sina Sc ope 3 ­ utsläpp oc h u nder 20 26 a vser Int ea att fast ställa mål kopplade till Sc ope 3 . I dag släget fi nns mål k opplade till Sc ope 1 oc h Sc ope 2. Intea har genomfört en energiklassfördelning baserad på Boverkets preliminära gränsvärden för energiprestanda enligt EPBD . Cir ka 91 procent a v fastig hetsbeståndet, mätt i fastig hetsvärde, u ppfyller kraven f ör 20 33. En åtgärds­ plan kommer att tas fram för att säkerställa att beståndet uppfyller de kommande kr aven. EPBD ska v ara implemen­ terat i s vensk lag stiftning senast den 2 9 ma j 20 26. Mål k opplade till Klimatf örändringar: ► Minska C O₂e ­ utsläpp inom Sc ope 1 oc h Sc ope 2 med 50 pr ocent fr ån år 2019 till 20 30. ► Mäta, följa upp och minska klimatutsläpp inom Scope 3 till år 20 30. ► 100 procent av byggnaderna ska vara inventerade och anpassade f ör v äder ­ och klimatrisker år 20 30 med delmålet att samtliga riskutsatta byggnader ska ha en åtgärdsplan u nder år 20 25. HÖGSKOLAN HALMSTAD Under året har ett nytt ventilationsaggregat installerats på Högskolan i Halmstad. Installationen väntas minska fjärrvärmeförbrukningen med 50 MWh och elförbruk- ningen med 20 MWh. ► Energianvändningen sk a minsk a med minst 40 pr ocent eller understiga 118 kWh/kvm (fastighetsel) från år 2019 till 20 30. ► 100 pr ocent f örnybar el. ► 100 procent självförsörjning av förnybar och hållbart producerad el (produktion av förnybar el minst lika stor som den el som k oncernen f örbrukar). Biologisk mångfald Intea äger och förvaltar 11 vattenkraftverk, alla belägna i elområde 3 (SE3). Biologisk mångfald identifierades som ett väsentligt område i den dubbla väsentlighetsanalysen med anledning av vattenkraftverksamheten, och Intea har därför valt att endast applicera biologisk mångfald som väsentligt för vattenkraftverken. Påverkan på biologisk mångfald sker genom att kraftverken i viss utsträckning har effekt på artrikedomen genom förändrade vattenflöden samt kan begränsa vand­ ringsvägar för fisk och andra vattenlevande arter. Samtliga av Inteas kraftverk har eller kommer att genomgå ompröv­ ning av moderna miljövillkor (NAP). 44 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Linköping Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 45 ===== 45 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Resursanvändning och cirkulär ekonomi Inteas r esursflöden oc h r esursanvändning är fr ämst koncentrerade till nyproduktion och större projekt, där en väsentlig del av materialanvändningen består av jungfruligt material till följd av de krav som Inteas hyresgäster och deras verksamheter st äller på b yggnaden. Int ea har som mål att certifiera all n yproduktion, där hållbar a mat erial u tgör en viktig oc h priorit erad del. Mål k opplat till R esursanvändning oc h cir kulär ek onomi: ► Nyproducerade b yggnader sk a certifieras enligt någ ot av de g ällande miljöc ertifieringssystemen. Egna arbetskraften Av Inteas medarbetare omfattades 68 procent av kollektiv­ avtal v id u tgången a v år et. Anställda i moder bolaget Int ea Fastigheter AB (publ) omfattas inte av kollektivavtal men har ar betsvillkor som mot svarar g ällande k ollektivavtal. Inteas personal omfattas bland annat av tjänstegrupp­ livförsäkring oc h oly cksfallsförsäkring. Unde r år et har en medarbetarenkät skickats ut till bolagets samtliga anställda för att följa upp trivsel, engagemang och arbetsbelastning m.m. V arje år g enomförs ä ven u tbildning inom br and oc h HLR av extern part. Mål k opplar till E gna ar betskraften: ► Frisknärvaro >9 7 pr ocent. ► Högt medarbetarengagemang. ► Alla anst ällda sk a utbildas i r elevanta policy s. ► Ökad jämställdhet (40/60 procent eller jämnare fördelning) oc h mång fald i bolag et. ► Inga ar betsplatsolyckor. Arbetare i värdekedjan Intea arbetar med en stor mängd samarbetspartners inom både pr ojekt ­ oc h f örvaltningsverksamheten samt k onsulter för c entrala fu nktioner som ek onomi och k ommunikation. Ju läng re bort i v ärdekedjan ar betaren be finner sig dest o mindre ins yn har Int ea i ar betarnas villkor. Intea ställer idag krav på att leverantörer ska efterleva Inteas uppförandekod för leverantörer och har under året gjort en uppföljning av att betydande leverantörer, det vill säga leverantörer som fakturerat mer än 10 mkr under föregående år, efterföljer Inteas uppförandekod alternativt har en egen uppförandekod som motsvarar innehållet i Inteas uppfö­ randekod. Mål k opplat till A rbetare i v ärdekedjan: ► Samtliga nya betydande leverantörer ska åta sig att följa Int eas u ppförandekod för le verantörer. ► Samtliga betydande leverantörer ska vara utvärderade utifrån Int eas u ppförandekod senast 20 26. ► Samtliga betydande byggarbetsplatser ska kontrolleras minst år ligen. Konsumenter och slutanvändare Byggnader kan ha olika säkerhetsklasser beroende på byggnadens sk yddsbehov oc h an vändningsområde. Int eas verksamhet bygger på att hyra ut lokaler till samhällsviktiga funktioner. En viktig del i dett a är att h yresgästerna ska k än­ na sig trygga och att brukare och besökare, där så är relevant, ska känna hög säk erhet i b yggnaderna. Mål k opplat till konsumenter oc h slut användare: ► Årliga tr ygghetsvandringar er bjuds till bolag ets h yresgäster. ► 100 procent av nytecknade hyresavtal (över 200 kvm) ska innehålla en överenskommelse om hållbar hetssamarbete. Ansvarsfullt företagande Intea strävar efter en företagskultur som främjar produk­ tivitet, lönsamhet och ans varstagande. Arbetet sk er bland annat enlig t ISO 14001 oc h 9001. Intea är medlem i UN Global C ompact oc h st ödjer de tio principerna fr amtagna a v organisationen. Mål k opplat till A nsvarsfullt företagande: ► Anonym och externt tillgänglig visselblåsarfunktion till st yrelsen u pprätthålls. Lund, Landsdomaren 6, Vuxenpsykiatri 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Linköping Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 46 ===== 46 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Mål och fokusområden Som en del i arbetet med CSRD och den dubbla väsentlighetsanalys har Intea arbetat fram tre fokus­ områden: • Klimatpåverkan • Hyresgäster • Människor i vår värdekedja Dessa fokusområden, tillsammans med uppsatta mål, styr Int eas ar bete i en hållbar riktning . Målen oc h fokusområdena fungerar som en förlängning av den dubbla väsentlighetsanalysen där målen är fastställda utifrån de områden där Intea bedöms ha störst påver­ kan och störst pot ential att bidr a till f örändring. Målen beskrivs i detalj under respektive väsentligt fokusområde (se sidorna 47–48). Både målen och fokusområdena antogs av styrel­ sen i augusti 2025. Minska CO2e-utsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med 50 procent från år 2019 till 2030 Högt medarbetarengagemang och lika möjligheter för allaMiljöcertifiering i nyproduktion Klimatriskanpassat fastighetsbestånd Säkra arbetsmiljöer och hög frisknärvaroHållbarhetssamarbete med hyresgäster Energieffektivisering och optimering Uppförandekod för leverantörer med kontroller och uppföljningÅrliga trygghetsinventeringar Självförsörjande på förnybar el Publikt tillgänglig och anonym visselblåsarfunktion Klimatpåverkan Minskade utsläpp och risker från klimatförändringar Möjliggöra hållbara och säkra fastigheter för hyresgäster Främja sociala förhållanden och mänskliga rättigheter i hela värdekedjan Hyresgäster Människor i vår värdekedja E1 Klimatförändringar E5 Cirkulär ekonomi S4 Konsumenter och slutanvändare S1 Egna arbetskraften S2 Arbetare i värdekedjan S4 Konsumenter och slutanvändare G1 Ansvarsfullt företagande Inteas väsentliga områden enligt den dubbla väsentlighetsanalysen. Inteas fokusområden. 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Linköping Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 47 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Mål, utfall och koppling till SDG (Globala målen för hållbar utveckling) Klimatpåverkan – Minskade risker från klimatförändringar och minskade klimatutsläpp Mål SDG Historik Utfall 2019 (basår) Utfall 2024 Utfall 2025 Mål 2030 Minska CO2e-utsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med 50 procent från år 2019 till 2030  Nytt mål 2024 1 747 ton CO2e 2 261 ton CO2e 2 068 ton CO2e <874 ton CO2e Mäta, följa upp och minska klimatutsläppen inom Scope 3 till år 2030  Nytt mål 2024 – – 8 204 ton CO2e Mål formuleras 2026 100 procent av byggnaderna inventerade och anpassade för väder- och klimatrisker år 2030. Delmål: Samtliga riskutsatta byggnader ska ha en åtgärdsplan under år 2025. Nytt mål 2024 – 0 % Delmål: 100% 1) 100 % Energianvändningen ska minska med minst 40 procent eller understiga 118 kWh/kvm från år 2019 till 2030 (kWh/kvm fastighetsel)   Nytt mål 2024 198 kWh/kvm 139 kWh/kvm 140 kWh/kvm <118 kWh/kvm 100 procent förnybar el Befintligt mål 98 % 100% 100 % 100 % 100 procent självförsörjning av förnybar och hållbart producerad el (produktion av förnybar el minst lika stor som den el som koncernen förbrukar) Nytt mål 2024 - 93 % 68 % >100 % Hyresgäster – Möjliggöra hållbara och säkra fastigheter för våra hyresgäster Mål SDG Historik Utfall 2019 (basår) Utfall 2024 Utfall 2025 Mål 2030 Nyproducerade byggnader ska certifieras enligt något av gällande miljöcertifieringssystem Befintligt mål – 100 % 100 % 100 % 100 procent av nytecknade hyresavtal (över 200 kvm) ska innehålla överenskommelse om hållbarhetssamarbete  Befintligt mål – 39 % 95 % 100 % Årliga trygghetsvandringar erbjuds till samtliga hyresgäster  Nytt mål 2024 – – Påbörjats i Halmstad 100 % HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION 1) Samtliga byggnader är inventerade och åtgärdsplaner framtagna för riskutsatta objekt. Anpassningsarbetet pågår. 47 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Linköping Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 48 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Människor i vår värdekedja – Förbättra sociala förhållanden och respektera mänskliga rättigheter i hela vår värdekedja Mål SDG Historik Utfall 2019 (basår) Utfall 2024 Utfall 2025 Mål 2030 Frisknärvaro >97 procent  Befintligt mål 99 % 98 % 99 % >97 % Inga arbetsplatsolyckor  Befintligt mål 0 st 1 st 0 st 0 st Ökad jämställdhet (40/60 procent eller jämnare) och mångfald i bolaget  Nytt mål 2024 16 % kvinnor/ 84 % män 35 % kvinnor/ 65 %män 35 % kvinnor/ 65 % män 40/60 % Högt medarbetarengagemang  Nytt mål 2024 – – eNPS 21 Mål formuleras under 2026. Samtliga betydande leverantörer ska åta sig att följa Inteas uppförandekod för leverantörer  Befintligt mål – – 100 % 100 % Samtliga betydande leverantörer utvärderade utifrån uppförandekod senast år 2026  Nytt mål 2024 – – Genomförs 2026 100 % Alla betydande byggarbetsplatser ska kontrolleras minst årligen Nytt mål 2024 – – 100% 100 % Alla anställda ska utbildas i relevanta policys  Befintligt mål 100 % 100 % 100% 100 % Anonym och externt tillgänglig visselblåsarfunktion till styrelsen upprätthålls  Nytt mål 2024 – – Ja Ja Grön finansiering Mål SDG Historik Utfall 2019 (basår) Utfall 2024 Utfall 2025 Mål 2030 Samtliga nya obligationer ska vara gröna  Nytt mål 2024 – 100 % 100 % 100 % Minst 50 procent av förvaltningsportföljens värde linjerat med EU Taxonomin år 2030 Nytt mål 2024 – 28 % 20 % 50 % JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT KÖNSFÖRDELNING ANSTÄLLDA Kvinnor, 23 st Män, 42 st ÅLDERSFÖRDELNING Åldersfördelning Antal <30 år 14 st 30–50 år 26 st >50 år 25 st Medarbetarantal utgången av året 65 st 65 Totalt ENERGIKLASSFÖRDELNING PER 31 DECEMBER 2025 1) A, 3 % B, 17 % C, 21 %D, 37 % E, 14 % F, 5% G, 3 % 1) Andel av fastighetsvärdet, exklusive projektfastigheter då energideklaration ännu inte upprättats. 48 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET → Hållbarhet för Intea Reportage Linköping Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 49 ===== INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 49 Hållbar nyproduktion i Linköping Intea förvärvade Garnisonsområdet i Linköping 2016 och fastigheten var ett av bolagets första förvärv. Området har en lång historia och består av två tidigare regementen som avetablerades 1997. Idag är Garnison - sområdet ett levande centrum och huserar ett 30-tal byggnader som förhyrs av bland annat Polismyndig- heten och Nationellt Forensiskt Centrum, NFC. På hela området arbetar cirka 2 000 personer. Planeringen för en ny byggnad på området påbörjades 2018 och 20 22 t ogs det f örsta spadt aget. By ggnaden be står a v cirka 6 600 k vm LOA oc h inr ymmer en syn ­ och hörselklinik som i sin helhet hyrs av Region Östergötland på ett på 15­årig t a vtal. På ö versta v åningsplanet fi nns en log oped­ mottagning oc h på de ö vriga f yra v åningsplanen fi nns mottagning oc h dag kirurgi f ör ögon. Link öpings u niversitet hyr ä ven ett halv t v åningsplan f ör f orskning. By ggnaden färdigställdes under hösten 2025 och de första patienterna togs emot u nder det fjär de k vartalet 2025. Byggnadens arkitektur g år i linje med Garnisonsomr å­ dets kulturhistoriska miljö, där många byggnader upp ­ fördes u nder 19 20 ­ talet oc h är Q­ märkta. Samtidig t har projektet haft ambitiösa miljömål och är c ertifierat enligt BREEAM med be tyget E xcellent. För att uppnå dett a har bland annat byggnadens tak försetts med ängsgräs som främjar biologisk mångfald och ett insektshotell som stöd ­ jer ek osystemet. De lar a v st ommen oc h t egel i b yggnaden har åt erbrukats v ilket minsk ar klimatpåverkan. Då b ygg­ naden är nyligen tillträdd har faktisk energiförbrukning ännu inte fastställts, men den preliminära förbrukningen uppgår till 4 3,6 kWh /m2 Atemp. Byggnaden utgör ett modernt tillskott som förenar funktion, hållbarhet och kulturhistoria, ett viktigt steg i Garnisonsområdets f ortsatta utveckling. Linköping, Smedstad 1:21, Syn- och hörselklinik "För att uppnå detta har byggnadens tak försetts med ängsgräs som främjar biologisk mångfald och ett insektshotell som stödjer ekosystemet." 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet för Intea → Reportage Linköping Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 50 ===== 50 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 Styrning och regelverk ISO 14001 och ISO 9001 utgör centrala verktyg för styrning, kontroll och uppföljning inom Intea. Den hållbarhetsstrategi som har tagits fram är vägledande för både långsiktiga och kortsiktiga miljömål i verksamheten. Ansvar för det dagliga arbetet med klimatrelaterade frågor – såsom planering, styrning och uppföljning – följer bolagets organisationsstruktur, med tydlig delegering av ansvar och bef ogenheter. Förändringsarbetet driv s g enom när a samarbete mellan den centrala organisationen och de lokala förvaltningsorganisationerna. Utöver lagar, förordningar och föreskrifter som gäller för verksamheten har Intea antagit interna policys och styrdokument inom områden som miljö och hållbarhet, uppförande, ar betsmiljö, antik orruption oc h v isselblåsning. Ett int ernt miljö­ oc h k valitetsledningssystem enligt ISO 14001 oc h ISO 9001 möjliggör ett stru kturerat ar betssätt i kombination med pr ocesser f ör intern k ontroll. Bolaget deltar även i externa initiativ som är viktiga för hållbarhetsarbetet. Exempel på sådana initiativ är FN:s Global Compact, FN:s globala hållbarhetsmål samt miljö­ certifieringssystemen BREEAM, LEED och Miljöbyggnad. Kristianstad, Näsby 34:24, Högskolan i Kristianstad 06 Hållbarhet INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET Hållbarhet för Intea Reportage Linköping → Styrning och regelverk BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 51 ===== 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER Bolagsstyrning 51INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 52 ===== Bolagsstyrningsrapport Revisor Revisions - utskott Interna styrsystem och internkontroll Bolagsstämma Styrelse Vd och koncernledningAktieägare Ersättnings- utskott 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 52 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 53 ===== Aktieägare och aktier Aktiekapitalet i bolaget uppgick per den 31 december 2025 till 32 145 136,28 kr fördelat på totalt 289 306 226 aktier och 34 681 6 22,6 r öster, v arav 6 390 000 A­aktier med en ( 1) r öst v ardera, 207 84 3 9 36 B­aktier med en tiondels (1/10) r öst v ardera oc h 7 5 0 72 2 90 D­aktier med en tion­ dels ( 1/10) r öst v ardera. Utöver vad som fr amgår a v t abellen på sida 60 fi nns det såvitt bolaget känner till inte några fysiska eller juridiska personer vars direkta eller indirekta aktieinnehav i bolaget representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolag et. F ör y tterligare inf ormation om ägarstruk­ turen, se sidorna 5 9–61. Bolagsstämma Enligt aktie bolagslagen är bolag sstämman bolag ets hög­ sta be slutande organ. Bolag sstämman kan a vgöra v arje fråga i bolaget som inte uttryckligen faller under ett annat bolagsorgans exklusiva k ompetens. V arje r östberättigad aktieägare i Intea får rösta för fulla antalet av aktieägaren ägda oc h f öreträdda aktier utan be gränsning i r östetalet. På bolagsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor såsom fast ställande a v balans ­ oc h r esultat­ räkningar, disposition av Inteas vinstmedel, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktören, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till st yrelsen oc h r evisorerna. Årsstämma ska hållas årligen inom sex månader efter utgången a v r äkenskapsåret. U töver årsstämma k an e xtra bolagsstämma sammankallas. K allelse till år sstämma respektive extra bolagsstämma där ändring av bolags ­ ordningen kommer att behandlas ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstämman. Kallelse till annan extra bolagsstämma ska utfärdas tidigast sex veckor och senast tr e v eckor f öre bolag sstämman. Bolagsstyrning Intea Fastigheter AB (publ) (”Intea”) är ett svenskt publikt aktiebolag. St yrningen a v Int ea u tgår främst fr ån aktie­ bolagslagen, årsredovisningslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av räntebärande finansiella instru­ ment samt andra relevanta svenska och utländska lagar, regler och riktlinjer, såsom IFRS redovisningsstandarder och EU:s marknadsmissbruksförordning. Därutöver ligger Inteas bolagsordning samt interna policys och riktlinjer till grund för bolagets styrning. Bolagsordningen anger bland annat styrelsens säte, verksamhetens inriktning, gränserna för antal aktier och aktiekapital samt förutsättningarna för att delta vid bolagsstämma. Bolagets bolag sordning saknar sär­ skilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen. Bolagsordningen i dess helhet finns tillgänglig på bolagets webbplats, www.intea.se. Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) gäller för alla bolag vars aktier är noterade på en reglerad marknad i Sverige, och anger en högre norm för god bolagsstyrning än de minimikrav som framgår av aktiebolagslagen. Koden medger en möjlighet för bolaget att avvika från reglerna och välja alternativa lösningar som bolaget bedömer passar bolaget och dess verksamhet bättre, under förutsätt­ ning att sådana eventuella avvikelser och den alternativa lösningen beskrivs samt att orsakerna härför förklaras (i enlighet med principen ”följ eller förklara”). Bolaget avser att följa Koden utan avvikelser. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsre­ dovisningslagen och redogör för Inteas bolagsstyrning under räkenskapsåret 2025. Bolagsstyrningsrapporten har granskats av Inteas revisor och resultatet av granskningen framgår av yttrandet på sidan 109 i denna årsredovisning. Kallelse till såväl årsstämma som extra bolagsstämma ska ske g enom annonsering i P ost­ oc h Inrik es Tidning ar samt genom att k allelsen hålls tillgänglig på Int eas w ebbplats. Att k allelse har sk ett sk a även annonser as i Dag ens N yheter. Kallelser, protokoll och kommunikéer från bolagsstäm ­ mor hålls tillgängliga på Int eas w ebbplats. Rätt att närvara och rösta vid bolagsstämma, antingen personligen eller genom ombud, tillkommer aktieägare som är inf örd i Inteas a v E uroclear S weden f örda aktie bok på avstämningsdagen (som bestäms i enlighet med ak ­ tiebolagslagen) samt anmäler sitt deltagande till bolaget senast den dag som ang es i k allelsen till bolag sstämman. Aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade hos bank eller annan förvaltare måste, för att vara berättigade att delta vid bolagsstämman, utöver att informera Intea begära att deras aktier tillfälligt registreras i eget namn i den av Euroclear S weden f örda aktie boken. Aktieägare bör informera sina förvaltare om detta i god tid f öre a vstämningsdagen. A ktieägare får v id bolag s­ stämma medföra ett eller två biträden, dock endast om aktieägaren anmäler antalet biträden till bolaget i enlighet med det förfarande som gäller för aktieägares anmälan till bolagsstämma. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat vid bo ­ lagsstämman sk a skriftligen skic ka be gäran till st yrelsen. Varje aktieägare i Intea som anmäler ett ärende med till ­ räcklig framförhållning har rätt att få ärendet behandlat vid bolag sstämman. 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 53 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 54 ===== Extra stämma den 23 december 2025 En extra bolagsstämma hölls i Int ea den 23 december 2025 i St ockholm. De n e xtra bolag sstämman fatt ade bland annat nedan angiv na beslut. Samtliga beslut v ar i enlig het med framlagda förslag, vilka beskrivs i detalj i kallelsen som fi nns tillg änglig hos bolag et och på bolag ets webb­ plats, w ww.intea.se. • Godkännande a v en rikt ad n yemission om u pp till 5 34 9 3 78 D­aktier , där t eckningsrätten g år till DNB Carnegie Investment Bank AB som settlementbank för institutionella investerare. • Godkännande a v en rikt ad n yemission om u pp till 920 000 D­aktier , t ecknade a v DNB C arnegie In vestment Bank A B i Henrik Lindekr antz (g enom Artun A B) st älle. Valberedning Bolaget har en valberedning bestående av en representant för var och en av de fyra till röstetalet största aktieägare som önskar u tse en r epresentant, samt st yrelsens or dförande. Styrelsens or dförande är sammank allande till valberedningen. Ordförande i v alberedningen ska, om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som representerar den röstmäs­ sigt st örsta aktieägaren. St yrelsens or dförande eller annan styrelseledamot ska dock inte vara valberedningens ordföran­ de. St yrelseledamöter kan ingå i v alberedningen, men ska inte utgöra en majoritet av v alberedningens ledamöt er. Valberedningens förslag ska presenteras i kallelsen till årsstämman samt på bolag ets w ebbplats. Styrelse Styrelsen är det högsta beslutande organet efter bolagsstäm­ man och bolagets högsta verkställande organ. Enligt aktie­ bolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter och ska fortlöpande bedöma Inteas och koncernens ekonomiska Årsstämma den 5 maj 2025 Årsstämma i Int ea hölls den 5 ma j 20 25 i St ockholm. Årsstämman fatt ade bland annat nedan angiv na beslut. Samtliga beslut var i enlighet med framlagda förslag, vilka beskrivs i detalj i kallelsen som finns tillgänglig hos bolaget och på bolag ets w ebbplats, w ww.intea.se. • Fastställande av räkenskaperna för 2025 och beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen och den verkställande direktören för förvaltningen av bolagets angelägenhet ­ er u nder r äkenskapsåret 20 25. • Utdelning till aktieägarna om 0,50 kronor per stamaktie av serie A och serie B med avstämningsdag för utdelning den 7 maj 2025. Utdelning om 2,00 kronor per stamak­ tie av serie D med kvartalsvis utdelning om 0,50 kronor. Avstämningsdag för utdelning på stamaktier av serie D fastställdes till måndagen den 30 juni 2025, tisdagen den 30 september 2025, tisdagen den 30 december 2025 och tisdagen den 31 mars 2026. Resterande dispo­ nibla vinstmedel om 5 968 838 879 kronor ska överföras till överkursfond. • Att ar vode till st yrelsen sk a utgå med f öljande be lopp: 600 000 kronor till styrelsens ordförande och 350 000 kronor vardera till ö vriga st yrelseledamöter. Om val av styrelseledamöterna Caesar Åfors, Henrik Lindekrantz, Christian Hag lund, Håk an Sandber g, Mattias Gr ahn och Pernilla Ramslöv samt nyval av Carina Åkerström och J örgen Erik sson. V idare beslutades om omval a v Caesar Å fors till st yrelsens or dförande. • Omval av KPMG AB som revisor med Mattias Johansson som hu vudansvarig r evisor. situation samt tillse att Inteas organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekono­ miska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Dessutom utser styrelsen verkställande direktören. Styrelseledamöterna (med undantag för eventuella arbetstagarrepresentanter) väljs normalt av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt Inteas bo­ lagsordning ska bolagets styrelse bestå av lägst tre (3) och högst nio (9) ledamöter utan suppleanter. Någon begräns­ ning för hur länge en ledamot får sitta i styrelsen finns inte. Styrelsen består för närvarande av Caesar Åfors (ordfö­ rande), Håkan Sandberg, Mattias Grahn, Pernilla Ramslöv, Christian Haglund, Henrik Lindekrantz, Carina Åkerström samt J örgen Erik sson. N ärmare inf ormation om ledamöt erna återfinns på sidorna 62–63. Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar att leda styrelsens arbete och bevaka att styrelsen fullgör sina lagstadgade uppgifter. Styrelsen har fastställt en skriftlig arbetsordning för sitt arbete, vilken årligen ska utvärderas, uppdateras och fastställas på nytt vid det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen reglerar bland annat funktioner och fördelningen av arbete mellan styrelseleda­ möterna och verkställande direktören. I samband med det konstituerande styrelsemötet fastställer styrelsen också en vd­instruktion med instruktion f ör ek onomisk r apportering samt arbetsfördelning mellan styrelsen och vd. Styrelsen sammanträder regelbundet efter ett i arbets­ ordningen fastställt program som innehåller vissa fasta beslutspunkter. U töver dessa st yrelsemöten k an ytterligare styrelsemöten sammankallas för att hantera frågor som inte kan hänsk jutas till ett ordinarie styrelsemöte. U töver st yrelse­ mötena har styrelseordföranden och verkställande direktören en f ortlöpande dialog r örande ledning en a v bolag et. Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott enligt aktiebo­ lagslagen och ett ersättningsutskott enligt Koden. Nedan framgår en närmare beskrivning av utskottens nuvarande sammansättning och uppgifter. 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 54 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 55 ===== Utvärdering av styrelse och vd Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt arbete av­ seende bland annat arbetsformer, inriktning för styrelsens arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i st yrelsen. Syftet med u tvärderingen är att u tveckla styrel­ sens arbetsformer oc h eff ektivitet. A vsikten är oc kså att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfar enhet oc h k ompetens i st yrelsen. 2025 års utvärdering har utförts digitalt genom att sty­ relseledamöterna har s varat på ett flert al olik a frågor. Det sammanvägda resultatet av utvärderingen har redovisats inom st yrelsen. St yrelsen u tvärderar f ortlöpande v d:s ar bete. En gång per år ska ä ven en f ormell utvärdering g enomföras. Revisionsutskott Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott bestående av tre ledamöter: C aesar Å fors, P ernilla R amslöv oc h Christian Haglund. C aesar Å fors är or dförande f ör u tskottet. R evisions­ utskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i ö vrigt, bland annat ö vervaka Int eas fi nansiella rapportering och hållbarhetsrapportering, övervaka effek ­ tiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt upp ­ märksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse av upphandling av revisorstjänster och i samband med bolagsstämmans be slut om revisorsval. Ersättningsutskott Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott bestående av tr e ledamöt er: C arina Å kerström, Henrik Lindekr antz och Mattias Gr ahn. Carina Åkerström är or dförande f ör utskottet. Er sättningsutskottets hu vudsakliga u ppgifter är att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings ­ principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. U tskottet har oc kså i u ppdrag att f ölja och utvärdera eventuella program för rörlig ersättning till bolagsledningen samt följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som fastställts av årsstämman samt bolagets gällande ersättningsnivåer oc h er sättningsstrukturer. NÄRVARO VID MÖTEN UNDER ÅRET Styrelsemöten Ersättningsutskottsmöten 3) Revisionsutskottsmöten Namn Oberoende Deltagit Totalt Deltagit Totalt Deltagit Totalt Caesar Åfors Styrelseordförande Ja 16 16 - - 6 6 Håkan Sandberg Ledamot Ja 16 16 2 2 - - Mattias Grahn Ledamot Ja 16 16 4 4 - - Pernilla Ramslöv Ledamot Ja 13 16 - - 6 6 Christian Haglund Ledamot Nej 16 16 - - 6 6 Henrik Lindekrantz Ledamot Nej 15 16 2 2 - - Carina Åkerström 1) Ledamot Ja 12 12 2 2 - - Jörgen Eriksson 1) Ledamot Ja 12 12 - - - - Peter Ragnarsson 2) Ledamot Ja 4 4 - - - - Kristina Alvendal 2) Ledamot Ja 3 4 2 2 - - 1) Vald till ledamot vid årsstämman 5 maj 2025. 2) Avgick som ledamot vid årsstämman 5 maj 2025. 3) Sammansättningen i ersättningsutskottet ändrades under året. 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 55 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 56 ===== Styrelsens arbete under 2025 Styrelsen har ett antal inplanerade styrelsemöten under året med st ående be slutspunkter. Däru töver tillk ommer möt en för är enden som aktu aliseras. Unde r 20 25 sammanträdde styrelsen v id 16 möten. Vid årets möten har st yrelsen u töver löpande frågor huvudsakligen behandlat frågor relaterade till n ya affär er oc h pr ojekt samt emission a v aktier . Under 2025 har revisionsutskottet haft sex möten och har bland annat hant erat fr ågor r elaterade till fi nansiell rapportering, r evision oc h int ern k ontroll. Under 20 25 har er sättningsutskottet haft f yra möt en. Vid mötena har bland annat behandlats bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och ersätt ­ ningsnivåer f ör v d oc h andr a ledande be fattningshavare. Verkställande direktör och ledning sgrupp Inteas verkställande direktör är underordnad styrelsen och sköter den löpande förvaltningen i bolaget i enlighet med aktiebolagslagen och styrelsens riktlinjer och anvisningar. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande di­ rektören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruk­ tionen för verkställande direktören. Åtgärder som med hänsyn till omfattningen och arten av bolagets verksamhet är av osedvanligt slag eller stor betydelse faller utanför den löpande förvaltningen. Den verkställande direktören ska också vidta de åtgärder som är nödvändiga för att Inteas bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska hålla styrelsen kontinu­ erligt underrättad om utvecklingen av Inteas verksamhet och tillse att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att st y ­ r elsen f ortlöpande sk a kunna u tvärdera bola­ gets finansiella st ällning. Vd och övriga i ledningsgruppen för kontinuerlig dialog med bolag ets st yrelse. Ledningsgruppen be stod under 2025 av Charlotta Wallman Hörlin (vd), Magnus Ekström (CFO), Peter Jacobsson (chef affärsutveckling och projekt) och Therese Mag nusson (operativ chef). STYRELSENS ARBETE (ÅRSHJUL) Styrelsemöte december • Budget • Riskworkshop • Utvärdering styrelse och vd Styrelsemöte oktober/november • Delårsrapport, Q3 • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Vd-rapport • Projektrapport Styrelsemöte augusti/september • Strategi • Planering Styrelsemöte juli • Delårsrapport, Q2 • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Vd-rapport • Projektrapport Styrelsemöte mars/april • Underskrift årsredovisning • Å rsredovisning publiceras i anslutning till undertecknande • Bolagsstyrningsrapport och hållbarhetsrapport • K allelse till årsstämman inkl. ärenden inför årsstämman såsom ersättningsrapport Styrelsemöte februari • Bokslutskommuniké, Q4 • Resultat- och balansräkning helår • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Vd-rapport • Projektrapport • Förslag till vinstdisposition • Avrapportering revisor • Uppföljning förvärv Styrelsemöte april/maj • Delårsrapport, Q1 • Finansrapport • Prognos, simulering samt pågående projekt • Vd-rapport • Projektrapport Årsstämma och aktieägarforum april/maj • Fastställande av årsredovisning • Val av styrelse Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December Konstituerande styrelsemöte april/maj • Firmateckning • Arbetsordning för styrelsen • Vd-instruktion • Sammansättning av utskott • Policys och styrdokument • Revisionsplan och översyn årshjul • Kalendarium kommande år Valberedningens arbete påbörjas 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 56 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 57 ===== Riskbedömning Identifiering, be dömning oc h hant ering a v risk er är c entrala både gällande processen för den koncernövergripande risk analy sen samt Int eas identifie ring oc h sc oping a v väsentliga processer kopplat till Intern Kontroll Finansiell Rapportering (”IKFR ”). Genom pr ocesskartor oc h pr ocess­ beskrivningar dokumenteras processerna inklusive iden­ tifierade risk er oc h k ontroller. Se Risk er oc h osäk erhets­ faktorer, sidorna 71–7 5. Kontrollaktiviteter Till varje identifie rad risk på k oncernövergripande niv å samt inom IKFR kopplas kontroller till dess att risken anses eliminerad alt ernativt r educerad till acceptabel niv å. Kontroll a ktiviteter dok umenteras så att spårbarhet fi nns av u tförandet. F ramtagna åt gärder r espektive dokumen­ terade processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hu r k ontrollaktiviteter hant eras inom koncernen. Information och kommunikation Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mott agare oc h v id rätt tidpu nkt. Att k ommunicera relevant information, både uppåt och nedåt i en organi ­ sation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Le dningsgruppens möt en ska an vändas som ett forum f ör k om ­ mu nikation oc h inf ormationsspridning. Likaså åligger det ledningsgruppen att säkerställa att de processansvariga har tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna samt r elaterade k ontrollaktiviteter i den specifi ka processen. Styrning och uppföljning Systemet för intern kontroll och riskhantering följs upp kontinuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls och att förändringar sker vid behov samt att förändringar i ar betssätt u tvärderas. Le dningsgruppen utvärderar att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga risker Intea st år inf ör. Intern kontroll och riskhantering Allmänt Styrelsens ans var f ör int ern k ontroll r egleras i aktie bolags­ lagen, årsredovisningslagen – som innehåller krav på att information om de huvudsakliga dragen i Inteas system för intern kontroll ska ingå i bolagsstyrningsrapporten – samt Koden. Ä ndamålet med g od int ern k ontroll är att u ppnå en effektiv verksamhet som når sina mål, säkerställa tillförlitlig intern oc h e xtern fi nansiell r apportering samt eft erlevnad a v tillämpliga lag ar, r egler, policy s och instruktioner. Styrelsen har det övergripande ansvaret för Inteas in­ terna k ontroll. De tta v erkställs formellt g enom en skriftlig arbetsordning som defi nierar st yrelsens ans var oc h hu r ansvaret fördelas mellan styrelseledamöter, styrelse ­ utskott oc h v erk­ st ällande dir ektör. Bolagets struktur för den interna kontrollen baseras på Committee of Sponsoring Or ganizations of the Tr eadway Commissions (COSO) r amverk. Baser at på r amverket tilllämpar Intea följande byggstenar för att uppnå god intern k ontroll: k ontrollmiljö, risk bedömning, kontroll­ aktiviteter, information och kommunikation samt styrning och u ppföljning. Kontrollmiljö Den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar g enom st yrelsens ar betsordning, arbets ­ ordningar för utskotten, instruktion inklusive rapport­ instruktion, uppförandekod och policys. Efterlevnaden av dessa följs upp och utvärderas kontinuerligt av ansvarig person. I den övergripande kontrollmiljön ingår också att en koncernövergripande riskutvärdering utförs där risker identifieras och ut­ värderas. Ledningsgruppen ansvarar för att riskerna hanteras på ett tillfredsställande sätt. Ersättning till styrelseledamöter, verk- ställande direktören och övriga ledande befattningshavare Ersättning till styrelsen Arvode och annan ersättning till styrelse ledamöt erna, inklusive or dföranden, fast ställs a v bolag sstämman. Vid års­ stämma den 5 maj 2025 beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med f öljande be lopp: • 600 000 kr till styrelsens ordförande • 350 000 kr till övriga styrelseledamöter Bolagets styrelseledamöter har inte rätt till några förmåner efter det att de a vgått som ledamöter i st yrelsen. Det sam­ manlagda arvodet till de stämmovalda styrelseledamöterna under r äkenskapsåret 20 25 fr amgår a v not 5 . Riktlinjer för ersättning till ledande b efattningshavare På årsstämman den 5 maj 2025 beslutades att anta riktlinjer f ör er sättning till ledande be fattningshavare. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar till verkställande direktör, övriga medlemmar av koncernledning samt, i fö­ rekommande fall, ersättning till styrelseledamöter utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska tillämpas på er sättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av bolags ­ stämman. Riktlinjerna omfatt ar int e er sättningar som beslutas a v bolag sstämman. Enligt riktlinjerna sk a ersättningen v ara mar knadsmässig och får be stå av f öljande k omponenter: fast lön, rörlig k on­ tantersättning, pensionsförmåner och övriga sedvanliga förmåner. Bolagsstämman k an därutöver – oc h ober oende av dessa riktlinjer – be sluta om e xempelvis aktie­ oc h aktiekursrelaterade er sättningar. Riktlinjerna i sin helhet fi nns tillg ängliga på bolag ets webbplats, w ww.intea.se. Arvodet under räkenskapsåret 2025 till verkställande direktören samt för övriga ledningsgruppen sammantaget framgår a v not 5 . 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 57 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 58 ===== Styrelsen är y tterst ans varig f ör Int eas riskhant ering. De t är ledning ens ansvar att identifie ra, u tvärdera oc h hant era risker samt att r apportera dessa till st yrelsen. En självutvärdering a v int ernkontrollens eff ektivitet ska genomföras år ligen. Bolag ets CF O är ans varig f ör att presentera resultatet till r evisionsutskottet och styrelsen. Revision Intea är, i egenskap av ett publikt noterat bolag, skyldigt att ha minst en revisor för granskning av bolagets och kon ­ cernens årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och v erkställande dir ektörens f örvaltning. Granskningen ska vara så ingående och omfattande som god revisions ­ sed kr äver. Eft er v arje räkenskapsår sk a revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Int eas r evisorer väljs enligt aktie bolagslagen av år sstämman. Enlig t Int eas bolag sordning sk a bolaget utse en r evisor, med hög st en su ppleant. Vid årsstämman 2025 om valdes r evisionsbolaget KPMG AB till bolag ets re­ visor och Mattias Johansson omvaldes till huvudansvarig revisor f ör tiden intill slu tet av nästa år sstämma. Under 2025 uppgick den totala ersättningen till bolagets revisor till 2,8 mkr, varav 2,6 mkr avser revisionsuppdraget och 0 ,2 mkr avser ö vriga u ppdrag. 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING → Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 58 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 59 ===== Utdelning För räkenskapsåret 2025 föreslår styrelsen att en utdelning om 1,00 kr per A­ oc h B­aktie lämnas till st amaktieägare. Styrelsen f öreslår att u tdelning till D­aktieäg arna lämnas i enlighet med bolagsordningen, om 2,00 kronor per D­aktie med k vartalsvis u tbetalning om 0,50 kr onor. Aktieägare Intea noterades på Nasdaq Stockholm i december 2024, då bolagets B­ oc h D­aktier t ogs u pp till handel. N oteringen mottogs mycket väl av marknaden, med ett starkt intresse från såväl svenska och internationella institutionella investerare som fr ån allmänhet en i S verige. Er bjudandet övertecknades fler a gånger. Efter not eringen har Int ea et ablerat en br ed oc h st abil ägarbas. V id u tgången a v 20 25 u ppgick bolag ets bör svärde till 16 545 mkr och antalet aktieägare till 5 116, varav 81,3 pr ocent u tgjordes a v s venskt äg ande. De tio st örsta aktieägarna kontrollerade 50,8 procent av kapitalet och 58,9 pr ocent a v r österna i bolag et. Aktien och ägarna Intea har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. A-aktier berättigar till en röst per aktie medan B- och D-aktier berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie. Inteas B och D aktie är noterade på Nasdaq Stockholm. Enligt bolags or dningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas genom fyra lika stora delbetalningar. Delbetalningarna om max 50 öre per D-aktie har avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Tre olika aktieserier Stamaktie A 1 röst per aktie Stamaktie B 1/10 röst per aktie Stamaktie D 1/10 röst per aktie Antal utestående aktier Totalt antal utestående aktier uppgick den 31 december 2025 till 6 3 90 000 A­aktier , 20 7 84 3 9 36 B­aktier samt 75 0 72 2 90 D­aktier . Aktiekapitalet Inteas aktiekapital uppgick den 31 december 2025 till 32,1 mkr fördelat på 289 306 226 aktier med ett kvotvärde om 0,11 kr per aktie. Enligt bolagsordningen ska aktie­ kapitalet vara lägst 20 mkr och högst 80 mkr fördelat på lägst 180 miljoner aktier och högst 720 miljoner aktier. 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport → Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 59 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 60 ===== STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2025 1) Inteas största ägare Serie A Serie B Serie D Kapital, % Röster, % Henrik Lindekrantz med närstående 3 195 000 6 318 235 930 650 3,6 11,3 Christian Haglund privat och genom bolag 3 195 000 6 232 610 - 3,3 11,0 Handelsbanken Pensionsstiftelse - 10 386 920 13 405 742 8,2 6,9 Saab Pensionsstiftelse - 13 177 840 6 467 361 6,8 5,7 Lantbrukarnas Ekonomi AB - 12 197 108 4 389 457 5,7 4,8 Volvo Pensionsstiftelse - 9 985 124 5 832 111 5,5 4,6 PRI Pensionsgaranti - 11 359 450 3 772 637 5,2 4,4 Östersjöstiftelsen - 8 965 006 4 096 001 4,5 3,8 Tredje AP-fonden - 12 428 921 - 4,3 3,6 Bell Rock Capital Management - 10 597 000 - 3,7 3,1 10 största ägare 6 390 000 101 648 214 38 893 959 50,8 58,9 Övriga aktieägare - 106 195 722 36 178 331 49,2 41,1 Totalt 6 390 000 207 843 936 75 072 290 100,0 100,0 1) Källa: Modular Finance. 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport → Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 60 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 61 ===== AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Nedan be skrivs aktiek apitalets utveckling i bolag et sedan bildandet. Förändring i antalet År Händelse A-aktier B-aktier D-aktier Totalt antal aktier Förändring i aktiekapital Totalt aktiekapital Kvotvärde 2015 Nybildning — 50 000 — 50 000 50 000 kr 50 000 kr 1 kr 2016 Nyemission 1) — 950 000 — 1 000 000 950 000 kr 1 000 000 kr 1 kr 2017 Fondemission — 9 000 000 — 10 000 000 9 000 000 kr 10 000 000 kr 1 kr 2021 Nyemission 2) 550 000 — — 10 550 000 550 000 kr 10 550 000 kr 1 kr 2021 Nyemission 3) — 3 740 491 — 14 290 491 3 740 491 kr 14 290 491 kr 1 kr 2021 Nyemission 3) — — 5 610 726 19 901 217 5 610 726 kr 19 901 217 kr 1 kr 2021 Nyemission 4) 160 000 — — 20 061 217 160 000 kr 20 061 217 kr 1 kr 2021 Nyemission 4) — 168 000 — 20 229 257 168 000 kr 20 229 257 kr 1 kr 2021 Nyemission 4) — 29 040 — 20 258 257 29 040 kr 20 258 257 kr 1 kr 2021 Aktiesplit 9:1 5 680 000 111 500 248 44 885 808 182 324 313 — 20 258 257 kr 0,11 kr 2022 Nyemission 5) — 6 024 097 — 188 348 410 669 344,12 kr 20 927 601,1 kr 0,11 kr 2022 Nyemission 6) — 10 382 060 — 198 730 470 1 153 562 kr 22 081 163 kr 0,11 kr 2022 Nyemission 7) — — 7 575 756 206 306 226 841 751 kr 22 922 914 kr 0,11 kr 2024 Nyemission 8) - 50 000 000 1 000 000 257 306 226 5 666 667 kr 28 589 581 kr 0,11 kr 2025 Nyemission 9) 16 000 000 16 000 000 289 306 226 3 555 555 kr 32 145 136 kr 0,11 kr 1) Teckningskursen uppgick till 1 kr per aktie. 2) Betald genom kvittning. Teckningskursen uppgick till 300 kr per aktie. 3) Betald genom kvittning av samtliga befintliga utestående ägarlån om totalt 2 805 365 100 kr. Teckningskursen uppgick till 300 kr per aktie. 4) Teckningskursen uppgick till 300 kr per aktie. 5) Teckningskursen uppgick till 41,50 kr per aktie. Nyemissionen beslutades av styrelsen den 22 december 2021 och godkändes av extra bolagsstämma den 18 januari 2022 varefter den registrerades. 6) Teckningskursen uppgick till 48,16 kr per aktie. 7) Teckningskursen uppgick till 33,02 kr per aktie. 8) Teckningskursen uppgick till 40,00 kronor per B-aktie samt 27,50 kr per D-aktie. 9) Teckningskursen uppgick till 66,00 kr per B-aktie samt 31,50 kr per D-aktie. 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport → Aktien och ägarna Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 61 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 62 ===== Styrelse Ceasar Åfors Styrelseordförande sedan 2021. Styrelseledamot sedan 2016. Ordförande i revisionsutskottet. Född: 1959 Utbildning: Jägmästarexamen med merkantil inriktning. Övrig erfarenhet: Caesar har över trettio års erfarenhet från fastighetsbranschen och har haft uppdrag som transaktions- chef, finanschef, IR-chef, CFO och vice vd för Klövern AB (publ). Därtill har Caesar innehaft konsultuppdrag för Diös AB (publ), Catena AB (publ), Torslanda Property Investment AB (publ) och Link Prop Investment AB (publ). Andra väsentliga uppdrag: Styrelse- ledamot i Catena AB (publ), CRK Forest Management AB och Silvestica Forest AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 100 000 B-aktier. Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. Mattias Grahn Styrelseledamot sedan 2016. Ledamot i ersättningsutskottet. Född: 1969 Utbildning: Gymnasial ekonomiutbildning. Övrig erfarenhet: Mattias har lång erfarenhet från treasuryverksamhet och kapitalförvaltning. Därtill innehar Mattias rollen som chef för Saab Pensionsstiftelse. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseord- förande i Järfälla-Veddesta Utveckling AB, Järfälla-Veddesta Mark I AB, Järfäl- la-Veddesta Mark II AB och Fastighets AB Järfälla Veddesta 2:81. Styrelseledamot i Järfälla-Veddesta Holdings Aktiebolag och Svenska Pensionsstiftelsers Förening. Aktuellt innehav i Bolaget: — Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. Håkan Sandberg Styrelseledamot sedan 2016. Född: 1948 Utbildning: Högre företagsekonomisk kurs vid Stockholms universitet och Linköpings universitet. Övrig erfarenhet: Håkan har tidigar e erfarenhet från uppdrag som styrelse- ordförande i Stads h ypotek AB och som ordförande i olika styrelser inom Handelsbankenkoncernen. Därtill har Håkan varit vice verkställande direktör för Svenska Handelsbanken AB, ledamot i Centrala Bankledningen, Svenska Handels- banken AB och dess f örinnan varit verksam som regionbankchef i regionbanken Södra Norrland, Svenska Handelsbanken AB. Andra väsentliga uppdrag: — Aktuellt innehav i Bolaget: — Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. Carina Åkerström Styrelseledamot sedan 2025. Ordförande i ersättningsutskottet. Född: 1962 Utbildning: Jur.kand. från Lunds univer- sitet. Övrig erfarenhet: Tidigare VD och koncernchef för Svenska Handelsbanken AB under åren 2019–2023. Andra väsentliga uppdrag: Styrelse- ledamot i Holmen AB (publ), SkiStar AB (publ), IVA:s Näringslivsråd, World Child- hood Foundation och Fastpartner AB (publ) samt vice ordförande i Stiftelsen Skansen. Aktuellt innehav i Bolaget: 2 800 B-aktier. Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. Jörgen Eriksson Styrelseledamot sedan 2025. Född: 1972 Utbildning: Civilekonomexamen från Örebro universitet. Övrig erfarenhet: VD på Falvir och ekonomiansvarig på Helsingborgs Storbildsbolag AB. Andra väsentliga uppdrag: VD på Catena AB (publ). Aktuellt innehav i Bolaget: 3 000 B-aktier. Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna → Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 62 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 63 ===== Christian Haglund Styrelseledamot sedan 2021. Ledamot i revisionsutskottet. Född: 1979 Utbildning: Civilekonomexamen från Lunds universitet. Övrig erfarenhet:Christian är en av grun- darna av Intea och har tidigare varit vice verkställande direktör och CFO för Bolaget. Han har tidigare erfarenhet från uppdrag som CFO för Vacse AB (publ) och ansvarig för kapitalförvaltning på Atlas Copco AB. Därtill är Christian rådgivare till Bolaget och investeringsrådgivare till Epiroc-gruppens gemensamma pensionsstiftelse. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseleda- mot i Kim Denzler AB, World’s Sports Group AB, I Know a Place AB, Astrid Education AB, KAI LABS AB och Invictum AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 3 195 000 A-aktier och 5 219 747 B-aktier, direkt och genom Audaxum AB. Christian äger 100 procent av aktierna i Audaxum AB. Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Inte oberoende i förhål- lande till bolaget, bolags ledn ingen eller bolagets större aktieägare. Pernilla Ramslöv Styrelseledamot sedan 2021. Ledamot i revisionsutskottet . Född: 1970 Utbildning: Civilingenjörsutbildning i material t eknik vid Kungliga Tekniska Högskolan. Övrig erfarenhet: Pernilla har lång erfaren- het som entreprenör och är grundare och verkställande direktör för NOX Consulting AB. Därtill har Pernilla erfarenhet från upp - drag som affärsutvecklingsdirektör i WM Data och Ivar Jacobson AB, och från rollen som försäljningschef i Jaczone AB. Pernilla har därutöver uppdrag som styrelseleda- mot i Foxway-koncernen. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseord- förande och VD i Wominno AB, Styrel- seledamot och VD i NOX Consulting AB. Styrelseledamot i Ytinrete TopCo AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 3 040 B-aktier. Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och Bolagets större aktieägare. Henrik Lindekrantz Styrelseledamot sedan 2024. Ledamot i ersättningsutskottet. Född: 1970 Utbildning: Juristexamen från Lunds universitet. Övrig erfarenhet: Henrik är en av grundarna av Intea och har tidigare varit verkställande direktör för Bolaget. Han har tidigare erfa- renhet från arbete som chefsjurist på Vacse AB (publ) och bolagsjurist på Atlas Copco AB. Innan dess var Henrik verksam som advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Därtill är Henrik rådgivare till Bolaget. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordföran- de i Antea AB och I Know a Place AB. Styrelse- ledamot i Intea Vitartes Holding AB, Lindera AB, Artun AB, Fanny Franzén Fastighet AB, och Eralind AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 3 195 000 A-aktier, 5 305 372 B-aktier och 930 650 D-aktier, direkt och genom Artun AB, tillsammans med närstående. Henrik äger 100 procent av aktierna i Artun AB. Oberoende enligt Svensk kod för bolagsstyrning: Inte oberoende i förhållande till bolaget, bolags ledningen eller b olagets större aktieägare. Revisor Mattias Johansson Auktoriserad revisor KPMG AB. Född: 1973 Andra revisionsuppdrag: Emilshus, Fabege, Corem Property Group, Slättö Förvaltning. Styrelse07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna → Styrelse, revisor Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 63 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 64 ===== Ledningsgrupp Charlotta Wallman Hörlin Verkställande direktör Charlotta tillträdde som verkställande direktör 1 januari 2024. Dessförinnan var Charlotta operativ chef och vice verk- ställande direktör för Bolaget. Charlotta var tidigare anställd som verkställande direktör i Intea AB under perioden 2019–2021. Född: 1976 Utbildning: Juristexamen från Stockholms universitet och Master of Laws från University of Glasgow. Övrig erfarenhet: Charlotta har erfaren- het som vice verkställande direktör och chefjurist på Nordisk Renting Aktiebolag. Specialist inom fastighetsrätt med tidigare uppdrag som advokat på Mannheimer Swartling Advokatbyrå och som delägare på Advokatfirman Morris Law. Aktuellt innehav i Bolaget: 36 722 B-aktier. Magnus Ekström CFO Magnus tillträdde som CFO hösten 2023. Född: 1968 Utbildning: Filosofie Kandidatexamen i Företagsekonomi och Systemvetenskap, Uppsala- och Stockholms universitet. Övrig erfarenhet: Magnus har lång erfaren- het inom fastighetsbranschen och kommer närmast från Besqab AB (publ) där han varit CFO 2018-2023. Tidigare har han varit CFO på HSB ProjektPartner AB under fem år samt CFO på Fastighets AB Förvaltaren och Landic Sweden AB. Dessförinnan har han innehaft flertalet roller inom fastighets- branschen på bl.a. Vasakronan AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 11 750 B-aktier. Peter Jacobsson Chef affärsutveckling och projekt Peter tillträdde som Chef affärsutveckling och projekt 1 januari 2024. Dessförinnan var Peter anställd som projektutvecklings- chef och förvaltningschef i Intea under perioden 2018–2023. Född: 1971 Utbildning: Högskoleingenjör inom bygg- och fastighetsteknik från Högskolan i Halmstad, civilingenjörsexamen inom eko - nomi från Handelshögskolan i Stockholm och utbildning inom projekteringsledning från Kungliga Tekniska Högskolan. Övrig erfarenhet: Peter har tidigare erfarenhet från uppdrag som verkställande direktör och styrelse l edamot i Fem Hjärtan Holding AB, Bygg-Fast AB samt som region- chef och projektledare i Bygg-Fast AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 10 000 B-aktier. Rikard Nyhrén Fastighetschef Rikard tillträdde som fastighetschef i januari 2026. Född: 1981 Utbildning: Studier vid byggnadsingenjörs- programmet, Mälardalens universitet. Övrig erfarenhet: Rikard har lång erfaren - het från fastighetsbranschen med fokus på förvaltning, hållbarhet och innovation. Han har arbetat som Fastighetschef Sveri- ge på Hemsö Fastighets AB samt som COO på Newsec Property Asset Management AB med ansvar för Norden och Baltikum. Senast kommer Rikard från en roll som VD på Parmaco AB. Aktuellt innehav i Bolaget:— Therese Magnusson Operativ chef Therese tillträdde som Operativ chef februari 2025. Född: 1982 Utbildning: Juristexamen från Uppsala universitet. Övrig erfarenhet: Therese har tidigare erfarenhet som advokat på Advokatfirman Cederquist KB. Därtill har hon arbetat som bolagsjurist på Kooperativa Förbundet ek för och som chefsjurist på MedMera Bank AB. Aktuellt innehav i Bolaget: 2 969 B-aktier. 07 Bolagsstyrning INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport Aktien och ägarna Styrelse, revisor → Ledningsgrupp FINANSIELLA RAPPORTER 64 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 65 ===== 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare Finansiella rapporter 65 ===== SIDA 66 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Intea Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 559027-5656, med säte i Stockholm, avger här - med årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2025. Om Intea Intea Fastigheter AB (publ) (”Intea”) är ett fastighetsbolag in ­ riktat på investeringar i och utveckling av social infrastruktur för eg en långsiktig f örvaltning. Med social infrastruktur a vser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialan ­ passade för sitt ändamål och där hyresgästen är en offentlig aktör. F astighetsportföljen består fr ämst a v fastig heter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga off entliga v erksamheter. Bolagets B­ oc h D­aktier är sedan dec ember 2024 not erade på N asdaq Stockholm. Investerarna i Int ea är fr ämst s venska institutioner med ett långt ägarperspektiv och med höga krav på en tr ygg oc h säk er a vkastning. Dett a innebär att bolag et drivs med ett starkt fokus på att minimera risker i alla led och att kr aven på hållbart företagande är hög a. Hyresgäs­ terna utgörs till övervägande del av offentliga aktörer, såsom statliga verk och myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner. Genom lång a h yresavtal med off entliga h yresgäster skapar Intea f örutsägbara int äkter med beg ränsad risk ö ver tid. An­ delen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick vid årets utgång till 97,0 procent (95,7). Den återstående kontraktsti­ den för offentliga hyresgäster var 8,1 år (7,8), där ökningen i återstående kontraktstid mellan åren främst är hänförlig till färdigställandet av Anstalten Viskan i Ånge och första etap ­ pen a v Depå 2 i F alköping. K ontrakterad årshyra uppgick till 1 779 mkr (1 305 mkr) vid årets utgång, inkluderande hyres ­ rabatter om cirka 1 mkr ( 9) på år sbasis. Inom Inteas projektverksamhet fortgår arbetet med att iden­ tifiera u tvecklingsmöjligheter inom be fintligt fastighetsbe­ stånd oc h f ör n ybyggnation. Unde r år et fär digställdes bland annat A nstalten V iskan i Å nge, Syn ­ oc h hör selkliniken i Linköping, ett projekt inom rättsväsende samt första etappen av Depå 2 i F alköping. Verksamheten i moderbolaget Intea Fastigheter AB (publ) består av försäljning av koncernövergripande tjänster till koncernens dott erbolag. Inga fastig heter ägs direkt a v moder­ bolaget. Inteakoncernen bestod per den 31 december 2025 av 88 bolag ( 63) samt ett intr essebolag ( 1). K oncernen äg er v id utgången a v år et t otalt 5 7 fastig heter (42). Medarbetare och organisation Koncernens medarbetarantal uppgick per den 31 december 2025 till 6 5 per soner ( 55), inklu derande anst ällda i moder­ bolaget och dess dott erbolag. Väsentliga händelser under året Under året har Intea fortsatt att växa genom förvärv samt genom eg en projektutveckling. A ffärerna har st ärkt bolag ets position främst inom rättsväsende och säkerhet samt skapat en långsiktig intäktsbas med successiva färdigställanden under k ommande år . • I januari tecknade Intea ett nytt sexårigt hyresavtal med Polismyndigheten i Link öping. F örhyrningen a vser drygt 4 200 kvm L OA oc h år shyran be räknas uppgå till cir ka 9,2 mkr, vilket innebär en hyresökning med cirka 3,4 mkr jämfört med nu varande år shyra f ör be fintlig lok alförhyrning. • I februari kom Intea och Kriminalvården överens om ett hyresavtal avseende en utökning av Anstalten Kristianstad med cirka 11 200 kvm LOA samt en option om ytterligare 3 200 kvm L OA. Hy restiden är 25 år med ett be räknat årligt hyresvärde om 58 mkr . Pr ojektet, som är den f örsta etappen av anstalten i Kristianstad, beräknas färdigställas fjärde k vartalet 20 26. • I februari tilldelades Int ea ett häkt esprojekt i Gä vle om knappt 22 000 k vm L OA. Pr ojektet omfatt ar 110 häktes­ rum, k ontor samt lok aler f ör nationella tr ansportenheten. Hyresavtalet kommer att löpa med en hyrestid om 25 år från fär digställande. Det år liga h yresvärdet baser as på nedlagda kostnader i projektet och uppskattas i nuläget uppgå till cirka 96 mkr. In vesteringen be räknas uppgå till cirka 1 4 50 mkr . Pr ojektet be räknas färdigställas 20 30. • I februari tilldelades Intea ett anstaltsprojekt i Värnamo med en u thyrningsbar ar ea om cir ka 2 9 000 kvm L OA. Projektet omfattar 250 anstaltsplatser med tillhörande ytor för administr ation, s ysselsättning, sjukvård m.m. Hy­ resavtalet kommer att löpa med en hyrestid om 25 år från färdigställande. Det årliga hyresvärdet baseras på nedlagda kostnader i projektet och uppskattas i nuläget uppgå till cirka 16 3 mkr . Pr ojektet be räknas färdigställas 20 30. • I mars tecknade Intea och Kriminalvården ett hyres ­ avtal avseende en utökning av Anstalten Viskan med en uthyrningsbar ar ea om cirka 3 000 kvm L OA. De t år liga hyresvärdet baseras på nedlagda kostnader i projektet och u ppskattas i nu läget u ppgå till cirka 28 mkr . Pr ojektet beräknas färdigställas 20 27. • I april tillträdde Intea häktesprojektet i Västerås med en beräknad u thyrningsbar ar ea om cirka 34 600 k vm. Hy res­ avtalet löper med en hyrestid om 20 år från färdigställande. Det årliga hyresvärdet baseras på nedlagda kostnader i pr ojektet och uppskattas i nu läget u ppgå till 225 mkr. Projektet be räknas färdigställas k vartal 3 20 28. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 66 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 67 ===== • I april tilldelades Int ea ett polishu sprojekt i Gä vle om cirka 3 3 000 kvm L OA. Hy resavtalet k ommer att löpa med en h yrestid om 15 år fr ån fär digställande. Det år liga hyresvärdet baseras på nedlagda kostnader i projektet och uppskattas i nu läget u ppgå till cirka 104 mkr . In vestering­ en be räknas uppgå till cir ka 1 600 mkr . Pr ojektet be räknas färdigställas 20 30. • I maj tecknade Intea och Kriminalvården ett hyresavtal avseende en andra etapp för utökningen av Anstalten Kris ­ tianstad med en ar ea om cir ka 2 9 000 kvm. Hyresavtalet kommer att löpa med en hyrestid om 25 år från färdigstäl ­ lande. Å rligt hyresvärde baser as på nedlag da k ostnader i pr ojektet och uppskattas i nu läget u ppgå till 131 mkr . Projektet be räknas färdigställas 20 29. • I maj genomförde Intea en riktad nyemission om 16 miljoner B­aktier , v ilket tillf örde bolag et 1 056 mkr i n ytt k apital före tr ansaktionsrelaterade kostnader. • I maj emitterade Intea ett grönt obligationslån om 500 mkr samt återköpte obligationer om 100 mkr inom ramen för befintligt MTN­program. I juni emitt erade Int ea y tterli­ gare ett grönt obligationslån om 450 mkr samt återköpte obligationer om 138 mkr . • I juni tilldelade Polismyndigheten Intea ett projekt i Linkö ­ ping. By ggnaden som sk a uppföras be räknas omfatta cir ka 4 500 k vm L OA oc h k ommer att innehålla n y verksam­ hetsyta för P olismyndigheten. Hy resavtalet k ommer att löpa med en h yrestid om 15 år fr ån fär digställande. Det år­ liga hyresvärdet baseras på nedlagda kostnader i projektet och u ppskattas i nu läget u ppgå till cir ka 19 mkr. Pr ojektet beräknas färdigställas i mitt en av år 2030. • I juli tecknade Intea och Kriminalvården ett avtal om en utökning av Anstalten Ringsjön med drygt 1 500 kvm LOA. Hy resgästen har tilltr ätt lok alerna oc h h yrestiden sträcker sig till den 30 no vember 2028. Bash yran uppgår till 1, 4 mkr . Lok alerna har tidig are v arit vakanta oc h Int eas investering för iordningsställande av lokalerna uppgår till cirka 0 ,6 mkr . • I september tecknade Intea och Polismyndigheten ett avtal om att utöka verksamhetsytorna i Linköping för polisens nationella forensiska centrum, NFC, med drygt 5 000 kvm LOA. Samtidig t f örlängdes befintligt h yresavtal med 15 år från fär digställande a v pr ojektet. Det år liga hyresvärdet f ör den t otala f örhyrningen be räknas uppgå till cir ka 50 mkr . Investeringen för de tillkommande ytorna beräknas uppgå till 2 21 mkr . Pr ojektet be räknas färdigställas k vartal 1 20 28. • I oktober tillträdde Intea en portfölj av säkerhetsfastig ­ heter f örvärvad fr ån Sp ecialfastigheter Sverige A B. De n uthyrningsbara arean uppgick till drygt 78 000 kvm med Kriminalvården och Statens Institutionsstyrelse som hy ­ resgäster. Unde rliggande fastig hetsvärde i tr ansaktionen uppgick till 1 3 90 mkr. • I oktober tecknade Intea och Nordiska Investeringsbanken ett a vtal om ett 14 ­årig t g rönt banklån f ör fi nansieringen av det n ya R ättscentrumet i Kristianst ad. • I november genomförde Intea en riktad nyemission om 16 miljoner D­aktier v ilket tillf örde bolag et 504 mkr i n ytt kapital f öre tr ansaktionsrelaterade k ostnader. • I december förvärvade Intea en fastighet i Växjö om cirka 6 600 k vm. F astigheten h yrs i sin helhet a v P olismyndig­ heten. Unde rliggande fastig hetsvärde i tr ansaktionen uppgick till 10 7 mkr med ett år ligt hyresvärde om 7 ,5 mkr . Hyresavtalet löper med en h yrestid om 10 år . • I december ingick Intea avtal om förvärv av en tingsrätt i Härnösand om drygt 4 100 kvm. Fastigheten håller på att fär digställas oc h h yrs i sin helhet a v Domst olsverket. Underliggande fastighetsvärde i transaktionen uppgick till 2 23 mkr . Hy resavtalet löper med en hyrestid om 15 år från fär digställande med ett år ligt hyresvärde om 13 ,3 mkr. Tillträde av fastigheten beräknas ske i juli 2026 i samband med att h yresgästen tilltr äder sina lok aler. Väsentliga händelser efter balansdagen • I januari 2026 förvärvade Intea en fastighet med ett pågå ­ ende pr ojekt i Upp sala. Vid färdigställande k ommer den uthyrningsbara arean att uppgå till cirka 6 600 kvm och hyras a v en st atlig m yndighet. Unde rliggande fastig hets­ värde i tr ansaktionen u ppgick till 160 mkr . Den t otala investeringen, inklusive förvärvet, beräknas uppgå till 266 mkr . Hy resgästen tilltr äder lok alerna et appvis v id halvårsskiftet 20 26 r espektive kvartal 4 20 27. • I januari 2026 anslöt Rikard Nyhrén till Intea som ny fast ­ ighetschef. Rik ard k ommer att ing å i bolag ets ledning s­ grupp med ans var f ör den ö vergripande f örvaltningen. • I februari emitterade Intea ett grönt obligationslån om 600 mkr med en löptid om tre år och en marginal om 85 bp s. Inom r amen f ör bolag ets befintliga MTN ­ program genomfördes även återköp av utestående obligationer till ett sammanlagt nominellt be lopp om 264 mkr . • I mars emitterade Intea ett grönt obligationslån om 700 mkr med en löptid om fyra år och en marginal om 93 bp s. Inom ramen f ör bolag ets befintliga MTN ­ program genomfördes även återköp av utestående obligationer till ett sammanlagt nominellt be lopp om 380 mkr . NYCKELTAL Belopp i mkr 2025 2024 Hyresintäkter, mkr 1 561 1 201 Driftöverskott, mkr 1 308 992 Förvaltningsresultat, mkr 904 536 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 3 571 2 029 Fastighetsvärde, mdkr 28,0 23,6 Uthyrningsbar area, tkvm 694 573 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 97,5 Andel offentliga hyresgäster, % 97,0 95,7 Återstående kontraktstid offentliga, år 8,1 7,8 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 67 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 68 ===== Hållbarhetsarbete Hållbarhet och innovation är en del av bolagets långsiktiga strategi. I enlighet med 6 kap. 10 § årsredovisningslagen har Intea Fastigheter AB (publ) upprättat en hållbarhetsrapport. Rapporten omfattar Intea Fastigheter AB (publ) och samt ­ liga dott erbolag. Hållbarhetsrapporten åt erfinns på sidorna 40–50 i  årsredovisningen. Kommentarer till resultaträkningen Hyresintäkter och fastighetskostnader Hyresintäkterna uppgick till 1 561 mkr (1 201), varav 37 mkr (9) avser annan faktu rering än kontrakterad år shyra. Ökning en av hyresintäkterna jämfört med föregående år uppgick till 30,0 procent (13,6) och hänför sig främst till indexjusteringar, hyresintäkter från färdigställda projekt och från förvärvade fastigheter. Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 1 190 mkr, en ökning med 2,9 procent, vilket främst hänför sig till indexjus ­ teringar, hyrestillägg efter genomförda hyresgästanpassningar samt fär digställande a v S yn ­ oc h hör selkliniken i Link öping inom be fintlig fastig het. Int äkter avseende Int eas kr aftbolag uppgick till 6 mkr ( 6). Intäkter för projektfastigheter uppgick till 265 mkr och inkluderar de färdigställda projekten Rättscentrum i Kristi ­ anstad, Viskananstalten i Ånge, etapp 1 av Depå 2 i Falköping samt ett pr ojekt inom r ättsväsende. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 decem ­ ber till 98 ,9 procent ( 97,5). Fastighetskostnaderna uppgick till 253 mkr (209), en ökning med 21,1 pr ocent ( 6,5) jämf ört med f öregående år . Ök­ ningen hänför sig främst till färdigställda projektfastigheter och f örvärvade fastig heter. Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 20 3 mkr, en ökning med 6 ,8 pr ocent. K ostnader avseende Int eas kr aftbolag u ppgick till 8 mkr ( 9). Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 1 308 mkr (992), en ökning med 31,9 procent ( 15,2). Öv erskottsgraden ök ade till 8 3,8 pr ocent (82,6). Drift överskottet för jämf örbart bestånd u ppgick till 980 mkr , en ökning med 2, 0 procent. Öv erskottsgraden f ör jämförbart bestånd u ppgick till 8 2,4 pr ocent. Central administration Central administr ation a vser bland annat f örvärvs ­ oc h affärsutvecklingsverksamheten, administration samt ekonomi­, fi nans ­ oc h ledning sfunktioner. C entral adminis­ tration u ppgick till 61 mkr ( 68). J ämförelseåret inklu derar kostnader om 5 mkr hänförliga till ett projekt i tidigt skede där f örutsättningarna inte läng re be dömdes fi nnas. Under 2025 gjordes bedömningen att Intea kommer att stå för 3 mkr av kostnaderna vilket innebär att 2 mkr har återförts under 2025 och därmed påverkat resultatet positivt med motsva ­ rande be lopp. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter uppgick till 5 mkr (19) och avser främst ränta på ö verskottslikviditet. Minskningen i fi nansiella int äkter relaterar till utlåning till intressebolag, där lånen reglerats under andra k vartalet 2024. Finansiella k ostnader uppgick till ­348 mkr (­401) och avser fr ämst r äntekostnader. Minskning en i fi nansiella k ost­ nader hänför sig främst till något lägre marknadsräntor samt effekt a v n ytecknade deriv atavtal. K oncernens g enomsnittliga ränta på extern upplåning uppgick till 2,87 procent (2,89) vid utgången a v år et. R änta e xklusive ou tnyttjade kr editfaciliteter uppgick till 2, 76 pr ocent (2, 77). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 904 mkr (536) där ök ­ ningen främst hänför sig till färdigställda projekt, förvärvade fastigheter samt läg re r äntekostnader. Värdeförändringar Fastighetsvärdet u ppgick v id år ets u tgång till 28 ,0 mdkr (23 ,6). Årets orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 8 50 mkr (­166 ), f örklarat a v v ärdeförändringar på befintliga fastig heter om 20 mkr ( 107) samt på pr ojektfast­ igheter oc h f örvärvade fastig heter om 8 30 mkr ( 59). Övriga anläggningstillgångar om ­5 1 mkr ( 0) avser nedskriv ning a v Inteas v attenkraftverk. Initial direktavkastning uppgick till 5,9 procent (5,2) och exit y ield till 5 ,0 pr ocent ( 5,0). De n v ägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning a v k assaflödet och r estvärdet uppgick till 7,0 pr ocent ( 6,9). Or ealiserade v ärdeförändringar på deriv at uppgick till ­3 9 mkr (38). Skatt Koncernen r edovisade f ör år et en sk attekostnad om ­360 mkr (­14 9), v arav ­34 2 mkr (­14 9) a vser f örändring i u ppskjuten skatt oc h ­18 mkr ( 0) avser aktu ell sk att. Uppskjuten skatteskuld u ppgick till 1 720 mkr ( 1 378). Ökningen i uppskjuten skatt mot utgången av föregående år relaterar i huvudsak till uppskjuten skatt beräknad på värde ­ förändringar i f örvaltningsfastigheter. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 1 304 mkr (591), varav innehav u tan be stämmande inflytandes andel u ppgick till 17 mkr ( 10). Kassaflöde Kassaflödet fr ån den löpande verksamheten u ppgick till 1 140 mkr (378). J ämfört med f öregående år har k assaflödet påverkats positivt av ett förbättrat driftöverskott samt lägre räntekostnader. Investeringsverksamheten har på verkat k assaflödet med ­3 5 36 mkr (­1 48 7), främst hänförligt till f örvärv a v fastig­ heter om ­2 354 mkr (­4 73) samt investeringar i be fintliga fastigheter och projekt om ­1 181 mkr (­1 4 57). Finansieringsverksamheten har på verkat k assaflödet positiv t med 2 662 mkr (1 125) vilket främst förklaras av de nyemissioner som g enomförts under år et samt a v n yupptagna lån. Därtill har k assaflödet på verkats neg ativt a v amort ering a v lån samt utdelning på aktier . Totalt u ppgick år ets k assaflöde till 266 mkr ( 16) oc h lik vida medel till 50 7 mkr (241) v id u tgången a v år et. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 68 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 69 ===== Förvaltningsfastigheter Per den 31 december 2025 ägde koncernen 57 (42) förvalt­ nings­ och projektfastigheter, varav en med upplåten tomträtt. Fastigheterna delas upp i 129 objekt (113) med en samman­ lagd uthyrningsbar area om 694 tkvm (573). Fastighetsvärdet uppgick vid årets utgång till 28,0 mdkr (23,6), varav värde på byggrätter om 131 mkr (76) och värde på pågående projekt om 1 914 mkr (2 195). Under året har investeringar om 1 217 mkr (1 555) gjorts i fastighetsportföljen. Däru töver har f örvärv u ppgående till 2 354 mkr ( 473) genomförts. Koncernen äg er ä ven 11 ( 11) v attenkraftverk, v ilka klassifi­ ceras som ö vriga anläg gningstillgångar. Öv riga anläg gnings­ tillgångar uppgick till 79 mkr (128), varav 75 mkr (124) avser vattenkraftverk. Unde r år et har v attenkraftverken skriv its ned med 5 1 mkr ( 0). Finansiering Eget kapital Totalt eget kapital uppgick den 31 december 2025 till 12 937 mkr ( 10 3 35), v arav inneha v u tan be stämmande inflytande uppgick till 311 mkr (2 96). Det lång siktiga substansvärdet hänförligt till A­ oc h B­aktier uppgick till 11 535 mkr (9 094), motsvarande 53,84 kr (45,88) per aktie, vilket innebär en tillväxt i långsiktigt sub ­ stansvärde om 18,4 pr ocent u nder år et. F ör D­a ktierna u ppgick det långsiktiga substansvärdet till 2 477 mkr (1 949), motsvarande 33,00 kr ( 33,00) per D­aktie . Räntebärande skulder Inteas e xterna u pplåning be står a v oblig ationer, företags­ certifikat oc h säk erställda banklån. U töver dessa fi nns y tterli­ gare bindande kreditlöften som kreditfaciliteter om totalt 5 050 mkr (7 050 ). Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick till 6 645 mkr (8 179), varav obligationslån om 3 350 mkr (4 600), säkerställda banklån om 3 295 mkr (3 079) samt utnyttjade kreditfaciliteter om 0 mkr ( 500). Koncernens kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 6 924 mkr (4 040), varav obligationslån om 2 200 mkr (960), säkerställda banklån om 825 mkr (85), utnyttjade kreditfacili­ teter om 0 mkr (130) samt företagscertifikat om 3 899 mkr (2 865). Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 5 050 mkr (6 420) vid årets utgång. Räntederivat För att r educera Inteas r änteexponering an vänds derivat­ instrument i f orm a v fr ämst r änteswapavtal. Den g enomsnitt­ liga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, uppgick vid årets u tgång till 4, 0 år ( 3,9). Den 31 december 2025 uppgick derivatkontrakten till ett totalt nominellt belopp om 13 300 mkr (11 300). Dessa avser ränteswapavtal där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, varav 4 300 mkr (3 300) även innehåller en option där motparten har rätt att förlänga derivatet på oförändrade villkor under ytterligare ett antal år. Vid årets utgång hade derivatportföljen ett verkligt värde om 334 mkr (372). Räntekostnaden redovisas löpande i resultaträkningen un ­ der raden "Finansiella kostnader" och förändringar i verkligt värde på derivat redovisas under raden "Derivatinstrument, orealiserade". Or ealiserade v ärdeförändringar på deriv aten uppgick till ­3 9 mkr (38) under år et. Likvida medel Per 31 december 2025 uppgick koncernens likvida medel till 507 mkr (241). Rating Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB med stable outlook fr ån N ordic Cr edit R ating A S (NCR ). V idare har Int ea det k ortsiktiga kr editbetyget N3 . Kr editbetygen a vser både säkerställd oc h ic ke säk erställd sk uld. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt i r esultat­ oc h balansr äkningen a vser framtida aktuell skatt hänförlig till temporära skillnader mellan redo­ visade oc h sk attemässiga värden samt till u nderskottsavdrag. Uppskjuten skatt k an vara så väl positiv som neg ativ. Å rets u pp­ skjutna skattekostnad består av förändringen i uppskjuten skat­ tefordran och u ppskjuten sk atteskuld. P osterna nett oredovisas i balansräkningen när f örutsättningar f ör k vittning f öreligger. Uppskjuten skattefordran uppkommer till följd av avdrags­ gilla temporära skillnader och underskottsavdrag och redovi­ sas i den utsträckning det är sannolikt att dessa kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Uppskjuten skatteskuld uppkommer till följd av skatte­ pliktiga temporära skillnader, såsom skillnaden mellan redovi­ sade v erkliga v ärden oc h mot svarande skattemässiga värden. I fråga om temporära skillnader i fastigheter har dessa, i förekommande fall, minskats med den temporära skillnad som förelåg v id f örvärvstidpunkten i enlighet med tillämplig a IFR S. Koncernen redovisade vid årets utgång en uppskjuten skatte sk uld om 1 720 mkr ( 1 378). 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 69 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 70 ===== Kommentar till moderbolagets utveckling Förvaltningsintäkterna från dotterbolag uppgick under året till 76 mkr (81) och rörelseresultatet uppgick till 4 mkr (­1). Ränteintäkter och liknande resultatposter uppgick till 657 mkr (539), varav 653 mkr (521) avsåg ränteintäkter från dotterbolag. Räntekostnader och liknande resultatposter uppgick till ­4 59 mkr (­4 92), varav ­7 8 mkr (0) avsåg interna räntekostnader till dotterbolag och ­3 79 mkr (­4 92) externa räntekostnader inklusive övriga finansiella kostnader. Årets resultat efter skatt uppgick sammantaget till 222 mkr (86). Moderbolagets anläggningstillgångar består huvudsakligen av andelar i koncernföretag samt fordringar på dessa och uppgick till 20 768 mkr (18 051). Externa räntebärande skulder uppgick till 13 489 mkr (12 134). Framtida utveckling Intea lämnar inte någ on u tförlig pr ognos ö ver fr amtiden. Bolag et gör dock bedömningen att möjligheterna är goda för att fort ­ sätta växa genom driftöverskott och utvecklingsprojekt med bibehållen konservativ s yn på risk . Risker och osäkerhetsfaktorer Bolagets och koncernens verksamhet påverkas av ett antal risker och osäk erhetsfaktorer som k an på verka fr amtida r esultat, fi nan­ siell ställning oc h k assaflöde. De mest v äsentliga riskerna a vser makroekonomiska förhållanden, hyresgästernas betalnings­ förmåga oc h lok albehov, fi nansiering samt g enomförandet a v investerings­ oc h u tvecklingsprojekt. Förändringar i k onjunktur, inflation oc h r äntenivåer k an påverka eft erfrågan på lok aler, fastig hetsvärden oc h fi nan­ sieringskostnader. Int äkterna är be roende a v h yresgästernas långsiktiga behov oc h be talningsförmåga. Verksamheten är kapitalintensiv oc h be roende a v tillg ång till e xtern fi nan­ siering och förändringar på kreditmarknaden kan påverka refinansieringsmöjligheter oc h k ostnader. V idare kan f öränd­ rade lagar och regelverk samt ökade hållbarhetskrav medföra anpassningsbehov och ök ade k ostnader. Styrelsen oc h ledning en ar betar löpande med att identifie ra och hantera risker inom ramen för bolagets riskhanterings ­ process. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare På årsstämman den 5 maj 2025 beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna sk a tillämpas på ersättningar till verkställande direktör, övriga medlemmar av koncernledning samt, i förekommande fall, ersättning till styrelseledamöter utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och för­ ändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna ant agits a v bolag sstämman. Riktlinjerna omfatt ar inte ersättningar som beslu tas a v bolag sstämman. Enligt riktlinjerna sk a ersättningen v ara marknadsmäs­ sig oc h får be stå av f öljande k omponenter: fast lön, rörlig kontant er sättning, pensionsförmåner och övriga sedvanliga förmåner. Bolagsstämman k an därutöver – oc h ober oende a v dessa riktlinjer – be sluta om exempelvis aktie­ oc h aktiek urs­ relaterade er sättningar. Styrelsen föreslår inga justeringar av riktlinjerna inför årsstämman 20 26. Styrelsens yttrande avseende f öreslagen vinstutdelning Med anledning av den av styrelsen föreslagna vinstutdel­ ningen får styrelsen härmed avge följande yttrande enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § . Föreslagen vinstutdelning grundar sig på 2025 års årsredo ­ visning som framläggs för fastställelse vid årsstämman den 22 april 2026 med be aktande a v bolag ets in vesterings ­ oc h Belopp i kr 2025 Balanserat resultat -65 605 279 Överkursfond 7 548 331 813 Årets resultat 222 343 817 Till årsstämmans förfogande stående medel 7 705 070 351 Styrelsens föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande Till aktieägarna utdelas 1,00 kr per stamaktie av serie A och serie B 214 233 936 Till aktieägarna utdelas 2,00 kr per stamaktie av serie D 150 144 580 Överföres till överkursfond 7 548 331 813 Överföres till balanserat resultat -207 639 978 Summa 7 705 070 351 Totala antal aktier uppgår vid årets utgång till 6 390 000 A-aktier, 207 843 936 B-aktier och 75 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. likviditetsbehov. Soliditeten be döms eft er u tdelningen v ara betryggande mot bakgrund av att moderbolagets och koncer­ nens v erksamhet be drivs med f ortsatt lönsamhe t. Tillg ången till likviditet i moderbolaget och koncernen bedöms vara fortsatt g od. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte hindrar moderbolaget, eller övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt och inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. D en föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anf örs i aktie bolagslagen 17 k ap 3 § 2–3 st (f örsiktig­ hetsregeln). Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans f örfogande fi nns f öljande mede l i moder­ bolaget Intea F astigheter A B (pu bl). 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER → Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 70 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 71 ===== Risker och osäkerhetsfaktorer Intea utsätts löpande för olika risker som kan påverka bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Under senare år har omvärldsutvecklingen präglats av ökad geo p olitisk osäkerhet samt förändrade makro - ekonomiska förutsättningar, vilket har påverkat förutsättningarna på fastighetsmarknaden. Beskrivning av riskhanteringsprocessen Risker oc h möjlig heter identifieras oc h hant eras löpande i verksamheten. Int ea defi nierar risk som en osäk erhetsfaktor som kan komma att påverka bolagets förmåga att uppnå satta mål. St yrelsen har det ö vergripande ans varet f ör riskhant e­ ringen medan det operativa arbetet är delegerat till vd och företagsledning. Bedömning ar om risk er oc h osäk erhetsfaktorer avser ä ven moder bolaget. Intea f öljer COSO­ ramverket och gör löpande en risk ut­ värdering u tifrån en t ydligt defi nierad pr ocess i f em st eg. En­ ligt C OSO ­ ramverket sk a ett koncernövergripande risk arbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål uppnås och är anpassat f ör att nå bolagets mål inom f yra omr åden: • Strategiska mål – mål på hög nivå, nära knutna till företagets v ision som st ödjer dess syfte. • Operationella mål – mål k opplade till eff ektivt och produktivt u tnyttjande a v v erksamhetens resurser. • Finansiella rapporteringsmål – mål som kopplas till företagets förmåga att leverera tillförlitlig finansiell rapportering. • Regelefterlevnadsmål – mål som kopplas till företagets behov a v att eft erleva g ällande lag ar oc h r egler. Riskutvärdering 2025 Intea har under året genomfört en översyn och uppdatering av k oncernens risk analys. Risk erna har kategoriserats enlig t COSO­ ramverket inom str ategiska, operationella, finansiella samt r egelefterlevnadsrisker. T otalt identifierades 10 7 risk er inom de olika riskkategorierna, där varje enskild risk har bedömts utifrån två parametrar – konsekvensen av riskens påverkan vid ett eventuellt inträffande samt sannolikheten för att risk en intr äffar. Utifrån analy sen har ett ant al v äsentliga risker fastställts. För dessa har åtgärdsplaner beslutats av ledningsgruppen och ans varsområden tilldelat s. N edan f öljer ett u rval av risk er och hu r dessa hant eras. Regelefterlevnadsrisker Regelefterlevnadsrisker innebär risk för ekonomiska och juridiska konsekvenser till följd av bristande efter - levnad av lagar, förordningar och regelverk. Finansiella risker Risker relaterade till bolagets interna och externa rapportering, fastighetsvärdering samt bolagets exponering mot finansiella risker så som ränte-, likviditets- och kreditrisker. Operationella risker Risker relaterade till effektivitet och ändamålsenlig hantering av resurser. Operationella risker är risker knutna till interna processer, resurser, system och anställda. Strategiska risker Innefattar risker som kan hindra bolaget från att uppnå sin vision och sina mål. Strategiska risker är ofta förknippade med att verka i en specifik bransch. Riskhantering och åtgärdsplan     Väsentlig h ets- bedömning Riskanalys och värdering Riskidentifiering och klassificering Uppföljning Inteas riskhanteringsprocess 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 71 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 72 ===== Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Strategiska risker Makroekonomiska och geopolitiska faktorer Förändringar i makroekonomiska och geopolitiska förutsättningar, såsom ekonomisk tillväxt, inflation, räntenivåer, arbetsmarknadsutveckling och finansiell oro, kan påverka efterfrågan på lokaler, hyresnivåer samt marknadsvärdet av Inteas förvaltningsfastigheter. Sådana förändringar kan därmed påverka bolagets resultat, finansiella ställning och investeringsförutsättningar. Intea följer löpande utvecklingen i det makroekonomiska och geopolitiska omvärldsläget och utvärderar kontinuerligt dess påverkan på verksamheten. Genom nära dialog med hyresgäster och övriga intressenter samt löpande uppföljning av marknadsförutsättningar skapas förutsättningar för att anpassa verksamheten och vidta åtgärder vid förändrade förhållanden. Förändrade hyresgästbehov och hyresvillkor Förändrade makroekonomiska förutsättningar, kostnadsbesparingar eller förändrade arbetssätt hos hyresgäster kan leda till minskat lokalbehov, omförhandling av hyresavtal eller förändrade hyresvillkor. Detta kan påverka efterfrågan på lokaler, hyresnivåer och därmed Inteas intjäning och lönsamhet. Intea eftersträvar en diversifierad hyresgäststruktur där betydelsen av enskilda hyresgäster minskar i takt med att fastighetsbeståndet växer. Bolaget har generellt långa hyresavtal, vilket skapar god framförhållning inför avtalsförfall och bidrar till att minska risken för långsiktiga vakanser. En hög andel av hyrorna är indexerade, vilket bidrar till stabilitet i intäktsutvecklingen. Bolaget arbetar med långsiktiga hyresrelationer och för en löpande dialog med hyresgästerna i syfte att tidigt identifiera förändrade behov och kunna anpassa verksamheten till nya förutsättningar. Förändrade regulatoriska och politiska förutsättningar Förändringar i lagstiftning, myndighetskrav eller politiska prioriteringar kan påverka offentliga hyresgästers lokalbehov samt förutsättningarna för utveckling och förvaltning av samhällsfastigheter. Sådana förändringar kan påverka efterfrågan på lokaler, investeringsförutsättningar och därmed Inteas intjäning och värdeutveckling. Intea följer löpande utvecklingen av relevanta regelverk och politiska beslut samt för en nära dialog med hyresgäster och andra intressenter. Genom fokus på långsiktiga hyresrelationer och fastigheter med samhällskritiska funktioner skapas förutsättningar att hantera förändrade marknadsförhållanden över tid. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 72 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 73 ===== Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Operationella risker Entreprenörs- och leverantörsrisk Entreprenörs- och leverantörsrisk avser risken att entreprenörer eller underentreprenörer drabbas av finansiella svårigheter eller går i konkurs, vilket kan leda till förseningar, ökade kostnader eller kvalitetsbrister i pågående projekt. Detta kan påverka projektens genomförande, tidplaner och därmed Inteas resultat och investeringsförutsättningar. Intea arbetar strukturerat med upphandling och uppföljning av entreprenörer och leverantörer, där finansiell stabilitet och genomförandeförmåga beaktas i urvalsprocessen. Bolaget följer löpande upp entreprenader och upprätthåller dialog med centrala leverantörer för att tidigt identifiera avvikelser och vid behov vidta åtgärder för att säkerställa projektens genomförande. Projektgenomföranderisk Projektgenomföranderisk innebär risk för kostnadsökningar, förseningar eller brister i projektgenomförandet, exempelvis till följd av förändrade marknadsförutsättningar, resursbrist eller leveransstörningar. Sådana händelser kan påverka projektens lönsamhet, tidplaner och därmed Inteas resultat och finansiella ställning. Intea arbetar med strukturerad ekonomisk projektuppföljning och successiv uppdatering av projektkalkyler genom hela projektprocessen. I syfte att begränsa projektgenomföranderisk eftersträvas i regel att byggstart sker först när hyresavtal har ingåtts och projektets förutsättningar är säkerställda. I vissa projekt sker även riskdelning med hyresgästen i tidiga skeden. Hyresnivåerna baseras i flera fall på projektens investeringskostnad, vilket bidrar till förutsägbarhet i projektens avkastning. Större investeringsbeslut följer fastställda beslutsprocesser inom bolaget. Säkerhetsrisk Säkerhetsrisk avser risken att förändrade säkerhetslägen eller allvarliga händelser i eller i anslutning till fastigheterna medför skador på personer eller egendom samt påverkar verksamheten hos Inteas hyresgäster. Sådana händelser kan även medföra störningar i fastighetsdriften, ökade kostnader eller påverkan på bolagets anseende. Utöver detta behandlar koncernen även säkerhetsklassat material, vilket måste hanteras på ett strukturerat och säkert sätt. Intea arbetar tillsammans med hyresgäster och relevanta myndigheter för att upprätthålla en god säkerhetsnivå i fastigheterna. Genom löpande dialog, anpassade säkerhetslösningar och beredskapsplanering skapas förutsättningar för att förebygga incidenter och hantera händelser om de skulle inträffa. Samtliga nyanställda genomgår även säkerhetsskyddsutbildning i samband med onboardingprocessen. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 73 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 74 ===== Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Finansiella risker Finansieringsrisk och tillgång till kapital Finansieringsrisk avser risken att Intea inte har tillgång till kapital på konkurrenskraftiga villkor vid refinansiering av befintliga lån eller vid behov av ny finansiering. Förändrade förutsättningar på kredit- och kapitalmarknaderna kan påverka bolagets möjligheter att säkerställa finansiering, vilket kan påverka bolagets resultat, finansiella ställning och investeringsförutsättningar. Intea arbetar enligt en av styrelsen fastställd finanspolicy som reglerar finansieringsverksamheten och begränsar finansiella risker. Bolaget eftersträvar ett stabilt kassaflöde, en balanserad belåningsgrad och en diversifierad finansiering genom flera finansieringskällor. Låneförfall sprids över tid och bolaget för en löpande dialog med befintliga och potentiella finansiärer för att säkerställa god tillgång till kapital. Ränterisk och räntekostnader Ränterisk avser risken att förändringar i marknadsräntor påverkar koncernens räntekostnader och kassaflöde. Höjda räntenivåer eller förändrade kreditmarginaler kan medföra ökade finansieringskostnader och därmed påverka Inteas resultat och finansiella ställning. Ränterisken hanteras inom ramen för bolagets finanspolicy genom en avvägd räntebindning och användning av finansiella derivat i syfte att skapa förutsägbarhet i räntekostnader och kassaflöde över tid. Kreditrisk Kreditrisk avser risken för förlust om motparter inte fullgör sina betalningsförpliktelser. Kreditrisken hänför sig främst till hyresfordringar samt tillgodohavanden hos finansiella motparter. Ökade kreditförluster kan påverka Inteas resultat och finansiella ställning. Inteas fastighetsbestånd består huvudsakligen av samhällsfastigheter med hyresgäster med hög kreditvärdighet, där övervägande del av hyresintäkterna härrör från offentliga motparter. Långa hyresavtal bidrar till stabila och förutsägbara kassaflöden. Kreditrisker följs löpande upp inom ramen för bolagets förvaltnings- och finansprocesser. Likviditetsrisk Likviditetsrisk avser risken att Intea inte har tillräckliga likvida medel för att fullgöra sina betalningsåtaganden när de förfaller, exempelvis avseende investeringar, räntebetalningar eller låneförfall. Otillräcklig likviditet kan påverka bolagets verksamhet och finansiella ställning negativt. Intea arbetar med aktiv likviditetsplanering och upprätthåller tillgänglig likviditet och kreditfaciliteter i enlighet med finanspolicyn. Genom stabilt kassaflöde, framförhållning i låneförfall och löpande uppföljning av finansieringsbehov skapas förutsättningar för att hantera variationer i likviditeten. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 74 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 75 ===== Riskkategori Riskbeskrivning Hantering Hållbarhetsrisker Klimat- och omställningsrisk Förändringar kopplade till klimatförändringar och omställningen till ett mer klimatneutralt samhälle kan medföra ökade krav på energieffektivisering, klimatanpassning och minskade utsläpp i fastighetsbeståndet. Fysiska klimatrelaterade händelser, såsom extrema väderförhållanden, kan även orsaka skador på fastigheter och medföra ökade kostnader. Sådana förändringar kan påverka Inteas investeringsbehov, kostnadsnivå och fastighetsvärden. Intea arbetar med långsiktiga klimatmål och energieffektivisering i fastighetsbeståndet samt integrerar klimataspekter i projektutveckling och förvaltning. Klimat- och sårbarhetsanalyser genomförs i relevanta projekt och fastigheter för att identifiera behov av anpassningsåtgärder och minska klimatrelaterade risker över tid. Miljörisk och föroreningsansvar Miljörisk avser risken för kostnader eller ansvar relaterat till föroreningar eller miljöpåverkan i fastigheter. Fastighetsägare kan under vissa förutsättningar bli ansvariga för efterbehandling av förorenad mark eller byggnader, vilket kan påverka bolagets resultat och finansiella ställning. Intea genomför miljötekniska undersökningar i samband med förvärv och projektutveckling samt hanterar identifierade risker genom avtal, garantier och anpassade åtgärder i förvaltning och byggprocessen. Regulatoriska krav inom hållbarhet och rapportering Förändrade regelverk och ökade krav på hållbarhetsredovisning, inklusive CSRD och ESRS, kan medföra ökade administrativa kostnader och krav på anpassning av processer och system. Ökad transparens kring hållbarhetsrelaterade risker och påverkan kan även påverka bolagets relation till investerare, finansiärer och hyresgäster. Intea arbetar löpande med att anpassa processer och rapportering till gällande regelverk. Hållbarhetsrisker Som komplement till riskutvärderingen genomför Intea årli ­ gen ä ven en S WOT­analy s a v bolag ets miljö­ oc h hållbar hets­ arbete. A nalysen v isar att ett ot ydligt hållbar hetsfokus k an utgöra en risk så väl affär smässigt som miljömässig t. Intea har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys i enlighet med ESR S ­ standarderna. Däru töver har en GAP­analy s samt en f örflyttningsplan t agits fram för att identifi era u tveck­ lingsområden och strukturera det fortsatta arbetet i linje med k ommande rapporteringskrav. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse → Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 75 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 76 ===== KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2025 2024 Hyresintäkter 2 1 561 1 201 Fastighetskostnader, varav 3 -253 -209 Driftkostnader -176 -143 Underhållskostnader -43 -40 Fastighetsskatt -27 -20 Uthyrnings- och fastighetsadministration -7 -6 Driftöverskott 1 308 992 Central administration 4–6 -61 -68 Resultat före finansiella poster 1 247 923 Finansiella poster Finansiella intäkter 7 5 19 Finansiella kostnader 7 -348 -401 Resultat från andelar i intressebolag — -6 Förvaltningsresultat 904 536 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade 10 850 166 Derivatinstrument, orealiserade 20 -39 38 Övriga anläggningstillgångar -51 — Resultat före skatt 1 664 740 Skatt 8 -360 -149 Årets resultat 1 304 591 Belopp i mkr Not 2025 2024 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 1 287 581 Innehav utan bestämmande inflytande 1) 17 10 Årets resultat 2) 1 304 591 Resultat per A- och B-aktie 9 5,54 3,07 Resultat per D-aktie 9 2,23 2,02 1) Intea äger 57 procent av aktierna i Kalkstenen Fastighets AB som äger fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde med Högskolan i Skövde och Skövde Kommun som hyresgäster. 2) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 76 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 77 ===== KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 31 dec 2025 31 dec 2024 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 28 021 23 600 Nyttjanderättstillgångar 17 82 85 Övriga anläggningstillgångar 11,13 79 128 Derivat 20 383 372 Summa anläggningstillgångar 28 565 24 186 Omsättningstillgångar Övriga fordringar 14 138 198 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 58 52 Likvida medel 507 241 Summa omsättningstillgångar 703 492 Summa tillgångar 29 268 24 678 Belopp i mkr Not 31 dec 2025 31 dec 2024 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 32 29 Övrigt tillskjutet kapital 8 366 6 836 Balanserat resultat inklusive årets resultat 4 229 3 174 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 626 10 038 Innehav utan bestämmande inflytande 1) 311 296 Summa eget kapital 12 937 10 335 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 8 1 720 1 378 Räntebärande skulder 16 6 645 8 179 Leasingskuld 17 78 79 Derivat 20 49 0 Avsättningar 3 3 Summa långfristiga skulder 8 495 9 638 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 16 6 924 4 040 Derivat 20 0 0 Övriga skulder 18 351 172 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 561 494 Summa kortfristiga skulder 7 836 4 706 Summa eget kapital och skulder 29 268 24 678 1) Intea äger 57 procent av aktierna i Kalkstenen Fastighets AB som äger fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde med Högskolan i Skövde och Skövde Kommun som hyresgäster. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 77 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 78 ===== KONCERNENS FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp i mkr Aktiekapital 1) Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 23 4 882 2 901 7 806 291 8 097 Årets totalresultat — — 581 581 10 591 Transaktioner med ägare Nyemission 6 1 954 — 1 960 — 1 960 Utdelning — — -308 -308 -5 -313 Utgående eget kapital 2024-12-31 29 6 836 3 174 10 038 296 10 335 Ingående eget kapital 2025-01-01 29 6 836 3 174 10 038 296 10 335 Årets totalresultat — — 1 287 1 287 17 1 304 Transaktioner med ägare Nyemission 2) 3 1 530 — 1 533 — 1 533 Utdelning — — -232 -232 -2 -234 Utgående eget kapital 2025-12-31 32 8 366 4 229 12 626 311 12 937 1) Per 2025-12-31 uppgår totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 207 843 936 B-aktier och 75 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Per 2024-12-31 uppgick totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier och 59 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. 2) Övrigt tillskjutet kapital inkluderar kostnader om cirka 18 mkr hänförliga till den riktade nyemissionen som genomfördes under kvartal 2 2025 samt cirka 8 mkr hänförliga till den riktade nyemissionen som genomfördes under kvartal 4 2025. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 78 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 79 ===== KONCERNENS KASSAFLÖDE Belopp i mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 1 247 923 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 2 Erhållna räntor 5 13 Erlagda räntor -398 -502 Betald inkomstskatt 0 -8 861 428 Förändring av kortfristiga fordringar 53 -56 Förändring av kortfristiga skulder 226 7 279 -49 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 140 378 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 10 -2 354 -473 Investeringar i befintliga fastigheter 1) 10 -1 181 -1 457 Reglering långsiktig fordran intressebolag — 440 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 11 -1 -1 Avyttring materiella anläggningstillgångar 11 0 3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 536 -1 487 Belopp i mkr Not 2025 2024 Finansieringsverksamheten Nyupptagning av lån 23 4 949 5 495 Nyemission 1 560 2 028 Utgifter för nyemission -26 -65 Amortering av lån 23 -3 599 -6 072 Amortering av leasingskuld -3 -5 Utdelning -219 -255 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 662 1 125 Årets kassaflöde 266 16 Likvida medel vid årets början 241 225 Likvida medel vid årets slut 507 241 1) Aktiverat planerat underhåll (CAPEX) uppgick till 52 mkr (50) för året. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 79 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 80 ===== MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2025 2024 Intäkter 76 81 Administrationskostnader 4–6 -72 -82 Rörelseresultat 4 -1 Finansiella intäkter och kostnader Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 657 539 Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -459 -492 Resultat från andelar i koncernföretag 7 - 11 Resultat från andelar i intressebolag 7 -37 -6 Resultat efter finansiella poster 165 52 Bokslutsdispositioner Periodiseringsfond - 22 Koncernbidrag 57 7 Resultat före skatt 222 82 Skatt 8 0 4 Årets resultat 1) 222 86 1) Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 80 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 81 ===== MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 31 dec 2025 31 dec 2024 Tillgångar Anläggningstillgångar Inventarier 11 1 0 Andelar i dotterbolag 12 8 614 7 091 Andelar i intressebolag 13 0 0 Fordringar på dotterbolag 21 12 154 10 960 Fordringar på intressebolag 13 0 0 Uppskjuten skattefordran 8 5 5 Summa anläggningstillgångar 20 774 18 056 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 2 858 3 025 Övriga fordringar 14 3 5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 46 44 Kassa och bank 467 211 Summa omsättningstillgångar 3 374 3 285 Summa tillgångar 24 148 21 340 Belopp i mkr Not 31 dec 2025 31 dec 2024 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 32 29 Summa bundet eget kapital 32 29 Fritt eget kapital Överkursfond 7 548 6 018 Balanserat resultat -65 81 Årets resultat 222 86 Summa fritt eget kapital 7 705 6 186 Summa eget kapital 7 737 6 215 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 16 6 565 8 179 Skulder till koncernföretag 1 280 1 370 Summa långfristiga skulder 7 845 9 549 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 16 6 924 3 955 Skulder till koncernföretag 1 505 1 474 Övriga skulder 18 83 68 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 54 80 Summa kortfristiga skulder 8 566 5 577 Summa eget kapital och skulder 24 148 21 340 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 81 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 82 ===== MODERBOLAGETS FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital 1) Överkursfond Aktieägartillskott Balanserad vinst Summa eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 23 4 065 818 -428 4 478 Årets resultat — — — 86 86 Transaktioner med ägare Nyemission 6 1 954 — — 1 960 Utdelning — — — -308 -308 Utgående eget kapital 2024-12-31 29 6 018 818 -651 6 215 Ingående eget kapital 2025-01-01 29 6 018 818 -651 6 215 Årets resultat — — — 222 222 Transaktioner med ägare Nyemission 2) 3 1 530 — — 1 533 Utdelning — — — -232 -232 Utgående eget kapital 2025-12-31 32 7 548 818 -661 7 737 1) Per 2025-12-31 uppgår totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 207 843 936 B-aktier och 75 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Per 2024-12-31 uppgick totala antal aktier till 6 390 000 A-aktier, 191 843 936 B-aktier och 59 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. 2) Övrigt tillskjutet kapital inkluderar kostnader om cirka 18 mkr hänförliga till den riktade nyemissionen som genomfördes under kvartal 2 2025 samt cirka 8 mkr hänförliga till den riktade nyemissionen som genomfördes under kvartal 2025. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 82 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 83 ===== MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE Belopp i mkr Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 4 -1 Avskrivning på inventarier 0 0 Erhållna räntor 656 533 Erlagda räntor -468 -495 Betald skatt -1 — 191 37 Förändring av kortfristiga fordringar 223 2 593 Förändring av kortfristiga skulder 159 -3 546 Kassaflöde från den löpande verksamheten 573 -916 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag 12 -796 0 Lämnade aktieägartillskott -906 -191 Erhållen utdelning 2 11 Reglering långfristig fordran — 440 Lån till koncernbolag -1 194 -1 855 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 11 -1 0 Förändring av andelar i intressebolag — 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 895 -1 591 Belopp i mkr Not 2025 2024 Finansieringsverksamheten Nyupptagning av lån 4 949 5 495 Amortering av lån -3 594 -6 057 Lån från koncernbolag -94 1 370 Nyemission 1 560 2 028 Utgifter för nyemission -26 -65 Utdelning -217 -250 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 578 2 521 Årets kassaflöde 256 14 Likvida medel vid årets början 211 197 Likvida medel vid årets slut 467 211 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer → Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 83 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 84 ===== 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare NOTER Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Intea Fastigheter AB (publ) med organisationsnummer 559027-5656, är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets huvudkontor är beläget i Stockholm med adressen Lästmakargatan 20, 111 44 Stockholm. Bolagets B- och D-aktier är sedan december 2024 noterade på Nasdaq Stockholm. Koncernen består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsam- mans benämnda koncernen. Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter för egen långsiktig förvaltning. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS redo - visningsstandarder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis - ningslagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS-redovisningsstandarder och ut - talanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moder b olagets redovis- ningsprinciper” på sidorna 86-87. Fastställelse av årsredovisning Årsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 18 mars 2026. Resultat- och balansräkningarna kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 22 april 2026. Funktionell och rapporteringsvaluta Moderbolagets och övriga koncernföretags funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp är, om inget annat anges, avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna årsredo- visning i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Bedömningar och uppskattningar IFRS-redovisningsstandarder och god redovisningssed kräver att Intea gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra rimliga faktorer. Verkligt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar och bedömningar. Gjorda bedömningar ses över regelbundet. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av avkastningskrav. Intea inhämtar oberoende värderingar av samtliga fastigheter vid hel- och halvår. Interna värderingar upprättas övriga kvartal. För att avspegla osäkerheten i gjorda antaganden har en känslighetsanalys upprättats som framgår av Not 10. Förändringar i omvärlden kan med - föra att antaganden som gjorts av företagsledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på f astighetsbeståndet. Bedömningar och antaganden avseende projekten innebär osäker- hetsfaktorer av projektens genomförande, utformning och storlek, tid - planer, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Bedömningar och antaganden om pågående och planerade projekt omprövas regelbundet och informationen justeras till följd av att förutsättningar förändras varvid projekt kan ändras, tillkomma eller avgå. Tillgångsförvärv och rörelseförvärv samt uppskjuten skatt Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv eller rörelseförvärv är en kritisk bedömning som påverkar de redovisningsprinciper som ska tillämpas vid upprättande av koncernredovisningen. Förvärv av bolag kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. Det är en individuell bedömning som görs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast om - fattar fastigheter och inte innefattar väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv och innehåller normalt sådana strategiska proces - ser som förknippas med rörelse. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt anskaffningsvärde minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten att ersättas helt eller delvis av en redovisad värdeförändring i fastigheten. Vid tillgångsförsäljning med skatterabatt uppkommer en negativ värdeförändring som helt eller delvis motsvarar den lämnade skatterabatten. Hittillsvarande förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv. Nya standarder och tolkningar Förändrade standarder och tolkningar har inte någon väsentlig påverkan på årets finansiella rapporter. IFRS 18 Presentation och upplysningar i finansiella noter med tillämpning från januari 2027 förändrar främst tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av finansiella rapporter "management-defined performance measures" (MPM) samt förbättrad 84 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 85 ===== aggregering och disaggregering av informationen i de primära rappor - terna och noterna. Resultaträkningen kommer att delas i tre kategorier: rörelse, investering och finansiering. Den fulla analysen av effekterna av IFRS 18 är ännu inte avslutad. Övriga av IASB antagna nya och ändrade IFRS redovisningsstandarder med framtida tillämpning förväntas inte få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Segmentredovisning Intea består av ett rörelsesegment som utgörs av samhällsfastigheter i Sverige. Vd utgör den beslutsnivå som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av verksamhetens resultat. I nuläget följs verksamheten upp utifrån koncernen som helhet. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. För när - varande klassificeras samtliga Inteas hyresavtal där Intea är leasegivare som operationella leasingavtal. Intea redovisar leasingavgiften från operationella leasingavtal avseende förvaltningsfastigheter som intäkt linjärt över leasingperioden som del av posten Hyresintäkter. Intäkter från omsättningshyra förekommer inte i Intea i någon väsentlig omfattning. Hyresintäkter omfattar utdebiterad hyra inklusive indexjusteringar, tilläggsdebiteringar för hyresgästanpassningar och fastig h etsskatt. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive ö verhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Vidarefakturerade kostnader nettoredovisas genom att intäkten redovisas mot motsvarande kostnad. Serviceintäkter Serviceintäkter omfattar tilläggsdebitering i form av tjänster såsom förvaltningstjänster samt media såsom värme, kyla, sophämtning, vatten, snöröjning m.m. Serviceintäkter intäktförs i takt med att tjänsten levereras och kunden får nytta av tjänsten. Fasta avgifter för media in - täktförs över tid. För rörlig ersättning som baseras på förbrukning sker avräkning mot verklig förbrukning i påföljande period. Intäkt för rörlig ersättning redovisas endast i den utsträckning det är rimligt säkert att en reduktion av intäkten inte redovisas i en senare period. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas separat som en realiserad värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste rapport med justering för nedlagda investeringar. Intea har inte genom - fört några fastighetsförsäljningar under 2025 eller 2024. Fastighetskostnader och centrala kostnader Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, underhåll, skötsel, uthyrning och administration av fastighetsinnehavet. Central administration Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Leasingavtal Samtliga hyresavtal hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter. Leasingavtal där i allt väsentligt risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Det finns ett mindre antal leasingavtal där Intea är leasetagare. Kontrakt där koncernen är leasetagare omfattar huvudsakligen tomträtts- avtal, men även hyra av kontorslokaler, fordon och markarrendesavtal. Nyttjanderättstillgång avseende tomträtt skrivs inte av. Tomträttsav- gälden redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad istället för en fastighetskostnad, vilket innebär att driftöverskottet förbättras. Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med koncernens margi- nella upplåningsränta, vilken utöver koncernens kreditrisk återspeglar respektive avtals leasingperiod, valuta och kvalitet på underliggande tillgång som tänkt säkerhet. I de fall leasingavtalets implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan, vilket är fallet för delar av koncernens bilar och tomträttsavtal. För leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde, understigande 50 tkr, redovisas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Finansiella intäkter och kostnader Intea tillämpar följande värderingskategorier enligt IFRS 9: • Verkligt värde via resultaträkningen • Upplupet anskaffningsvärde Finansiella intäkter består av ränteintäkter på fordringar. Finansiella kostnader består främst av räntekostnader på lån och andra skulder, räntekuponger på derivat som används för att säkra ränterisk samt ned- skrivningar av finansiella tillgångar. Säkringsredovisning tillämpas inte. Skatter Vid tillgångsförvärv av andelar i dotterbolag redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för eventuell rabatt för skattemässigt ej avdragsgillt anskaff - ningsvärde. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändringar av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkom - mer efter förvärvstidpunkten. Finansiella instrument Finansiella instrument som inte är derivat redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader. Finansiella instrument som redovisas på tillgångssidan i balansräkningen inkluderar derivat, likvida medel, kundfordringar, fordringar på intressebolag och övriga fordringar. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder, övriga skulder samt derivat. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning. Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns en legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången eller reglera skulden. Vid den initiala redovisningen kategoriseras finansiella tillgångar och skulder i olika värderingskategorier. Koncernen tillämpar följande värderingskategorier i enlighet med IFRS 9: • Verkligt värde via resultaträkningen • Upplupet anskaffningsvärde 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 85 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 86 ===== Verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kategori hör derivatinstrument. Koncernen tillämpar inte möjligheten att värdera andra finansiella tillgångar eller skulder än derivat i denna kategori. Derivatinstrument redovisas initialt till verkligt värde på kontrakts - dagen och därefter löpande till verkligt värde i balansräkningen. Eftersom säkringsredovisning inte tillämpas redovisas samtliga värde - förändringar i resultatet. Koncernen använder ränteswappar för att hantera ränterisk från upplåning till rörlig ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i årets resultat som en del av räntekostnaden. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna redovisas i resultatet på raden "Derivatinstrument, orealiserade". Finansiella tillgångar Samtliga finansiella tillgångar, utöver derivattillgångar, består av finansiella fordringar och likvida medel vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Likvida medel inkluderar kassamedel och bank - tillgodohavanden samt andra kortfristiga likvida placeringar som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en obetydlig risk för värdeförändringar. För att klassificeras som likvida medel får löptiden inte överskrida tre månader från anskaffningstidpunkten. Banktill - godohavanden är betalningsbara på anmodan och därför motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp. Skulder Koncernen tillämpar värderingskategorin Upplupet anskaffningsvärde för skulder enligt nedan resonemang. Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i kategori Övriga skulder. Skulderna värderas till upplupet anskaffnings - värde. Leverantörsskuldernas löptid är kort, varför skulderna redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Räntebärande banklån, check - räkningskrediter och andra lån kategoriseras som ”Övriga finansiella skulder” och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Orealiserade förändringar i verkligt värde på räntederivat redovisas på egen rad i resultatet benämnd Derivatinstrument, orealiserade. Rea- liserade förändringar vid förtida stängning redovisas under finansiella intäkter och kostnader. Nedskrivningar av finansiella tillgångar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje rapporttillfälle för att avgöra om det finns indikationer på nedskrivningsbehov. En förlust r eserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordringar eller tillgångars förväntade återstående löptid. Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande in - formation. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av gar antier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och f örlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultat r äkningen. De beräkningar som gjorts av förväntade kreditförluster per 31 december 2025 summerar inte till några för koncernen materiella belopp. Någon reservering för förväntade kreditförluster har därför inte redovisats i koncernen. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att ge - nerera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för omsättning i den löpande verksamheten. Samtliga av Intea ägda fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Fastigheterna redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader och därefter till verkligt värde vid varje rapporteringstillfälle. Rörlig ersättning vid fastighetsförvärv redovisas vid den tidpunkt då avtalade villkor är uppfyllda. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltnings- fastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som f örvaltningsfastighet. Byggnader som är under uppförande för framtida användning som förvaltnings - fastigheter redovisas till verkligt värde som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40 med hänsyn tagen till projektrisk och med avdrag för återstående investering. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genom- förande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyres a vtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av redovisat värde av nedlagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde. Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt nivå 3. Låneutgifter som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av löner, bonus, betald semester, betald sjukfrånvaro m.m. samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisnings- lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom - mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS redovisningsstandarder och utta - landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS redovisningsstandarder som ska göras. Ändrade redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med års - redovisningen 2024. Nya eller ändrade IFRS redovisningsstandarder inklu- sive uttalanden som hittills antagits av IASB med framtida tillämpning bedöms inte få någon väsentlig effekt på moderbolagets redovisning. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings- principer framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moder b olaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Moderbolagets uppställningsform a vseende resultat- och balansräkning är annorlunda jämfört med koncernen eftersom moderbolaget följer årsredovisnings- lagens uppställningsform. Dotterbolag Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings - värdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterbolag. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 86 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 87 ===== Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, til l- lämpas inte reglerna om finansiella instrument i IFRS 9 i moderbolaget som juridisk person. I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Anskaffningsvärdet för räntebärande instrument justeras för den periodiserade skillnaden mellan vad som ursprungligen betalades, efter avdrag för transak - tionskostnader, och det belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive underkurs). Derivatinstrument för vilka säkringsredovisning inte tillämpas redovisas enligt lägsta värdets princip om instrumentet utgör en till- gång. Derivatinstrument med för moderbolaget negativt verkligt värde redovisas som en skuld uppgående till detta värde. Löpande betalnings- strömmar avseende ränteswappar redovisas i resultaträkningen som räntekostnad respektive ränteintäkt. Eventuell premie periodiseras över avtalets löptid. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består främst av borgensförbin- delser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuld instrum ent för förluster som denna ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering tillåten lättnads - regel jämfört med reglerna IFRS 9. Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för d otterbolag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Leasade tillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen. Anteciperade utdelningar Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderbolaget publicerat sina finansiella rapporter. Koncernbidrag och aktieägartillskott Koncernbidrag till moderbolag från dotterbolag redovisas som bok - slutsdisposition i enlighet med alternativregeln i RFR 2, redovisning för juridiska personer. Intäkter och förvaltningsarvode Moderbolaget tillhandahåller endast tjänster avseende administr ation och förvaltning till sina dotterbolag enligt samma typ av avtal baserade på marknadsvärdet av dotterbolagets fastighetsinnehav. Avtalen med dotterbolagen löper på tillsvidare. Tjänsterna faktureras dotterbolagen i efterskott och fördelningsnycklar omprövas årligen. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 87 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 88 ===== Not 2 HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna uppgick till 1 561 mkr (1 201). Hyresintäkterna för jäm - förbart bestånd uppgick till 1 190 mkr, motsvarande 2 295 kr per kvm (2 265) för räkenskapsåret 2025. UTVECKLING HYRESINTÄKTER Belopp i mkr 2025 2024 Förändring, % Jämförbart bestånd 1 190 1 097 2,9 % Projektfastigheter 265 91 — Förvärvade fastigheter 100 6 — Övrigt 6 6 — Summa 1 561 1 201 30,0 % För definition av jämförbart bestånd, se sida 122. TOTALA HYRESINTÄKTER FÖRDELAS ENLIGT TABELLEN NEDAN: Belopp i mkr 2025 2024 Kontrakterade hyresintäkter 1 503 1 160 Serviceintäkter 52 33 Övriga intäkter 6 8 Summa 1 561 1 201 Hyresintäkter avser intäkter från avtal om uthyrning av främst kontorslokaler samt övriga utrymmen hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter. Tilläggsdebiteringar avseende el, uppvärmning, vatten, sophämtning och liknande uppgick till 52 mkr (33) och motsvarar 3,3 procent (2,8) av de totala hyresintäkterna. Övriga intäkter avser i huvudsak intäkter från Inteas kraftbolag. ANDEL KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER HYRESGÄSTKATEGORI Belopp i mkr 2025 2024 Rättsväsende 55 % 42 % Högre utbildning 22 % 30 % Sjukvård 10 % 12 % Offentlig förvaltning 10 % 12 % Icke-offentliga 3 % 4 % Tabellen Andel kontrakterad årshyra per hyresgästkategori visar kontrakterad årshyra baserat på respektive hyresgästs verksamhet. Beräkningen baseras på kontrakterad årshyra per hyresavtal. Av totalt 1 779 mkr i kontrakterad årshyra avser 446 mkr, 433 mkr respektive 96 mkr koncernens tre största hyresgäster. Koncernen redovisar uthyrningen av förvaltningsfastigheter som operationella hyresavtal. Den återstående löptiden för hyresavtalen varierar mellan 1 och 25 år. Den genomsnittliga återstående löptiden uppgick till 7,9 år (7,6) för samtliga hyresavtal och till 8,1 år (7,8) för hyresavtal med offentliga hyresgäster. Tabellen Förfallostruktur hyresavtal per 31 december 2025 visar kon - trakterad årshyra per balansdagen fördelad på återstående löptid. För definition kontrakterad årshyra, se sida 122. FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL PER 31 DECEMBER 2025 Hyres - avtal, antal Uthyr- ningsbar area, tkvm Kontrak terad års hyra, mkr Andel, % Offentliga, löptid 2026 81 12 23 1,3 % 2027 61 76 135 7,6 % 2028 54 87 223 12,5 % 2029 43 79 166 9,3 % 2030 32 67 149 8,4 % 2031 26 73 304 17,1 % >2031 38 246 726 40,8 % Summa offentliga 335 639 1 726 97,0 % Icke-offentliga 188 29 53 3,0 % Summa 523 668 1 779 100,0 % Tabellen Totalt återstående kontrakterad årshyra visar total återstå - ende kontrakterad årshyra per balansdagen, fördelat på återstående löptidsintervall. Beräkningen baseras på hyresavtalens villkor per balansdagen. TOTAL ÅTERSTÅENDE KONTRAKTERAD ÅRSHYRA Belopp i mkr 2025 2024 Inom ett år 1 771 1 300 Mellan ett till fem år 5 652 4 148 Senare än fem år 6 699 4 453 Summa 14 122 9 901 Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnader uppgick till totalt 253 mkr (209). Direkta fastig - hetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 203 mkr, motsva - rande 391 kr per kvm (372) för räkenskapsåret. I dessa belopp ingår kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt och personalkostnader. I driftskostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Delar av driftskostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Kostnader avseende Inteas kraftbolag uppgick till 8 mkr (9) och inkluderas i tabellen under Övrigt. Fastighetsadministration, inklusive uthyrning, uppgick till totalt 7 mkr (6). Direkta fastighetskostnader som inte genererade hyresintäkter under året uppgick till 1 mkr (4). UTVECKLING FASTIGHETSKOSTNADER Belopp i mkr 2025 2024 Förändring, % Jämförbart bestånd 203 183 6,8 % Projektfastigheter 15 6 — Förvärvade fastigheter 19 1 — Övrigt 8 13 — Direkta fastighetskostnader 245 203 20,7 % Fastighetsadministration 7 6 — Summa 253 209 21,1 % För definition av jämförbart bestånd, se sida 122. Not 2 (forts.) 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 88 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 89 ===== Not 4 CENTRAL ADMINISTRATION Central administration avser kostnader för koncernens centrala funk - tioner, inklusive förvärvs- och affärsutveckling, ekonomi- och adminis - trationsfunktioner, upphandlade konsulttjänster samt styrelsearvoden. RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Personalkostnader -37 -32 -37 -32 Avskrivningar -5 -5 0 0 Övriga centrala kostnader -28 -45 -35 -50 Omklassificerade kostnader 1) 9 13 0 — Summa -61 -68 -72 -82 Not 5 UPPGIFTER OM MEDARBETARE SAMT ERSÄTTNING TILL STYRELSE LÖN OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Löner och andra ersättningar Arvode till styrelsens ordförande 0,6 0,5 0,6 0,5 Arvoden till övriga styrelseledamöter 1,7 1,2 1,7 1,2 Ersättning och förmåner till verkställande direktör 3,8 3,8 3,8 3,8 Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare 5,8 6,7 5,8 6,7 Ersättning och förmåner till övriga anställda 34,5 28,4 11,7 9,6 Totalt 46,4 40,6 23,6 21,8 Sociala kostnader inklusive löneskatt Styrelsens ordförande 0,2 0,2 0,2 0,2 Övriga ledamöter 0,6 0,4 0,6 0,4 Verkställande direktör 1,5 1,4 1,5 1,4 Övriga ledande befattningshavare 2,1 2,4 2,1 2,4 Övriga anställda 11,9 9,7 4,0 3,2 Totalt 16,3 14,1 8,4 7,6 Pensionskostnader Verkställande direktör 1,0 1,0 1,0 1,0 Övriga ledande befattningshavare 1,3 1,3 1,3 1,3 Övriga anställda 4,5 3,1 1,6 0,9 Totalt 6,8 5,4 3,9 3,2 Vd för koncernen är anställd i moderbolaget Intea Fastigheter AB (publ). Övriga ledande befattningshavare utgörs av tre personer i moderbola- gets ledningsgrupp. Nuvarande anställningsvillkor för vd och övriga ledande befattnings- havare: mellan vd och bolaget gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. För övriga ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader, förutom för en person där en ömsesidig uppsägningstid om tre månader är avtalad. Vd har rätt till avgångsvederlag motsvarande tolv månadslöner vid arbetsgivarens uppsägning. Det finns inga utestående aktierelaterade incitaments - program eller andra rörliga ersättningar i bolaget. MEDELANTAL ANSTÄLLDA Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ledande befattningshavare Kvinnor 2 1 2 1 Män 2 3 2 3 Totalt 4 4 4 4 Övriga anställda Kvinnor 18 17 12 13 Män 38 29 4 3 Totalt 56 46 16 16 1) Omfattas av utnycklade personalkostnader samt övriga gemensamma kostnader. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 89 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 90 ===== Not 5 (forts.) UPPGIFTER OM MEDARBETARE SAMT ERSÄTTNING TILL STYRELSE KÖNSFÖRDELNING BLAND STYRELSEN Antal 2025 2024 Styrelseledamöter Kvinnor 2 2 Män 6 6 Summa 8 8 ERSÄTTNING SOM KOSTNADSFÖRTS TILL STYRELSELEDAMÖTER, I DERAS EGENSKAP AV STYRELSELEDAMÖTER, UNDER RÄKENSKAPSÅRET 2025 (BELOPP I TKR) Belopp i tkr Befattning Styrelse arvode Sociala avgifter Totalt Caesar Åfors Styrelseordförande 558 175 733 Håkan Sandberg Styrelseledamot 288 90 378 Mattias Grahn Styrelseledamot — — — Kristina Alvendal Styrelseledamot 146 46 192 Christian Haglund Styrelseledamot 288 90 378 Pernilla Ramslöv Styrelseledamot 350 110 460 Peter Ragnarsson Styrelseledamot — — — Henrik Lindekrantz Styrelseledamot 288 90 378 Carina Åkerström Styrelseledamot 204 64 268 Jörgen Eriksson Styrelseledamot 204 64 268 Summa 2 325 729 3 054 Kostnadsförd ersättning till styrelseledamöter för räkenskapsåret 2025 grundar sig på beslutade styrelse - arvoden på årsstämmorna 2024 respektive 2025. Styrelseledamot Mattias Grahn och Peter Ragnarsson valde att avstå arvode som b eslutades på stämman 2024 respektive stämman 2025. Se sida 59 i Bolagsstyrnings - rapporten för beslut om ersättning till styrelseordförande och övriga styrelseledamöter. Not 6 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Revision KPMG 3 2 3 2 Andra uppdrag 0 2 0 2 Summa 3 4 3 4 Med revisionsuppdrag avses den lagstiftade revision som är nödvändig för revisorerna att utföra för att kunna avge revisions berättelse. Not 5 (forts.) ERSÄTTNING SOM KOSTNADSFÖRTS TILL STYRELSELEDAMÖTER, I DERAS EGENSKAP AV STYRELSELEDAMÖTER, UNDER RÄKENSKAPSÅRET 2024 (BELOPP I TKR) Belopp i tkr Befattning Styrelse arvode Sociala avgifter Totalt Caesar Åfors Styrelseordförande 500 157 657 Håkan Sandberg Styrelseledamot 200 63 263 Mattias Grahn Styrelseledamot — — — Kristina Alvendal Styrelseledamot 350 110 460 Christian Haglund Styrelseledamot 200 63 263 Pernilla Ramslöv Styrelseledamot 350 110 460 Peter Ragnarsson Styrelseledamot — — — Henrik Lindekrantz Styrelseledamot 117 37 154 Summa 1 717 540 2 257 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 90 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 91 ===== Not 7 FINANSIELLA POSTER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Finansiella intäkter Finansiella intäkter, övriga 5 19 4 18 Ränteintäkter, koncernbolag — — 653 521 Summa 5 19 657 539 Finansiella kostnader Räntekostnader, kreditinstitut -314 -390 -349 -482 Räntekostnader, leasingskuld -3 -1 — — Räntekostnader, koncernbolag — — -79 — Övriga finansiella kostnader -31 -10 -31 -10 Summa -348 -401 -459 -492 Resultat från andelar i koncernföretag Utdelning — — 2 11 Nedskrivning — — -39 — Summa — — -37 11 Resultat från andelar i intressebolag Avyttring — -6 — -6 Summa — -6 — -6 Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avseende kreditinstitut redovisas enligt effektivräntemetoden och avser finansiella fordringar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Undantag utgör kupongränta på räntederivat, vilken ingår i räntekostnader och uppgår till 70 mkr (224). Orealiserade värdeförändringar på räntederivat redovisas under rubriken ”Värdeförändringar” på raden ”Derivatinstru- ment, orealiserade”. Ränta hänförlig till produktionstiden för större ny-, till- och ombyggnadsprojekt har aktiverats. Aktiverad ränta uppgår till 39 mkr (99). Räntan har beräknats utifrån koncernens genomsnittliga upplåningskostnad (Stibor 3 månader + 1,00 procent), vilken uppgår till 3,0 procent (3,5). Moderbolaget aktiverar inte ränta. Not 8 SKATTER REDOVISAD SKATTEKOSTNAD ELLER SKATTEINTÄKT Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Aktuell skattekostnad Skatt på årets resultat -18 -10 — — Skatt hänförligt till tidigare år 0 10 0 4 Summa aktuell skatt -18 0 0 4 Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver -62 -50 — — Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter -288 -90 — — Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i finansiella derivat 8 -9 — — Övrigt 0 0 0 0 Summa uppskjuten skatt -342 -149 0 0 Totalt redovisad skatte - kostnad eller skatteintäkt -360 -149 0 4 AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Resultat före skatt 1 664 740 222 82 Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % -343 -152 -46 -17 Ej avdragsgilla kostnader -43 -57 -8 -1 Ej skattepliktiga intäkter 3 1 0 9 Ej bokförda kostnader 18 — 54 — Utnyttjat underskott, tidigare ej aktiverat 0 8 0 6 Förändring temporär skillnad förvaltningsfastigheter -3 44 — — Skatt hänförligt till tidigare år 0 10 0 4 Övriga skattemässiga justeringar 8 -3 0 2 Redovisad skattekostnad -360 -149 0 4 Effektiv skattesats, % 21,6 20,2 -0,1 -4,9 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 91 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 92 ===== Not 9 RESULTAT PER AKTIE Resultat per aktie har beräknats i enlighet med IAS 33. Årets re- sultat hänförligt till moderbolagets aktieägare har fördelats mellan aktieslagen med beaktande av D-aktiernas rätt till utdelning. RESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Belopp i mkr 2025 2024 Årets resultat moderbolagets aktieägare, mkr 1 153 463 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 208 151 Resultat per A- och B-aktie, kr 5,54 3,07 RESULTAT PER D-AKTIE Belopp i mkr 2025 2024 Resultat D-aktier, mkr 134 117 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 60 58 Resultat per D-aktie, kr 2,23 2,02 Resultat hänförligt till A- och B-aktier utgörs av årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare efter avdrag för den del som avser D-aktier. Resultat hänförligt till D-aktier motsvarar D-aktiernas före - trädesrätt till utdelning för perioden. Resultat per A- och B-aktie har beräknats genom att resultatet hänförligt till A- och B-aktier dividerats med det vägda genomsnittliga antalet utestående A- och B-aktier under perioden. Resultat per D-aktie har beräknats genom att resultatet hänförligt till D-aktier dividerats med det vägda genomsnittliga antalet utestående D-aktier under perioden. Bolaget har inga utestående instrument som medför utspädning. Resultat per aktie före och efter utspädning är därmed detsamma. Det vägda genomsnittliga antalet aktier som beräkningen baseras på uppgår till 208 096 950 A- och B-aktier (150 973 662) samt 60 186 610 D-aktier (58 127 085). UPPSKJUTEN SKATT Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Obeskattade reserver Vid årets ingång -201 -151 — — Redovisat i årets resultat -62 -50 — — Vid årets utgång -263 -201 — — Förvaltningsfastigheter Vid årets ingång -1 105 -1 015 — — Redovisad i årets resultat -288 -90 — — Vid årets utgång -1 393 -1 105 — — Derivat Vid årets ingång -77 -68 — — Redovisad i årets resultat 8 -9 — — Vid årets utgång -69 --77 — — Nyttjanderättstillgångar Vid årets ingång -18 -25 — — Redovisad i årets resultat 1 7 — — Vid årets utgång -17 -18 — — Övrigt Vid årets ingång 23 30 5 5 Redovisad i årets resultat -1 -7 0 0 Vid årets utgång 22 23 5 5 Uppskjuten skatteskuld/ skattefordran (-/+) netto -1 720 -1 378 5 5 Not 8 (forts.) SKATTER 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 92 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 93 ===== Not 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheternas verkliga värde Förvaltningsfastigheternas verkliga värde uppgick till 28 021 mkr (23 600) varav 1 914 mkr (2 195) avser redovisat värde hänförligt till pågående projekt. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 98,9 procent (97,5). Hyresvärdet per kvm uppgick till 2 592 kr (2 336) för året. Koncernen ägde vid årets slut 57 fastigheter (42). FASTIGHETSVÄRDETS FÖRÄNDRING Belopp i mkr 31 dec 2025 31 dec 2024 Fastighetsvärde vid årets början 23 600 21 406 Förvärvade fastigheter 2 354 473 Investeringar i ny- till- och ombyggnation 1) 1 217 1 555 Värdeförändringar 850 166 Fastighetsvärde vid årets slut, varav 28 021 23 600 Förvaltningsfastigheter exkl. pågående projekt och byggrätter 25 976 21 329 Pågående projekt 1 914 2 195 Outnyttjade byggrätter 131 76 Fastighetsvärde vid årets slut 28 021 23 600 1) Inklusive aktiverad ränta 39 mkr (99). Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 850 mkr (166). Värdeföränd- ringen hänför sig huvudsakligen till projektfastigheter samt förvärvade fastigheter, vilka påverkat värdet med 830 mkr (59). SPECIFIKATION AV VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Belopp i mkr 2025 2024 Förändring avkastningskrav/kalkylränta 22 90 Förändring driftöverskott 1) -2 17 Projekt och förvärvade fastigheter (inkl byggrätter) 830 59 Summa 850 166 1) Förändring driftöverskott baseras på fastigheternas intjäningskapacitet. VÄRDEFÖRÄNDRING OCH DIREKTAVKASTNING PER FASTIGHETSKATEGORI OCH GEOGRAFI Värdeförändring, % Direk tavkastning, % 2025 2024 2025 2024 Per fastighetskategori Rättsväsende 4,9 4,2 6,5 4,9 Högre utbildning -1,9 -0,4 5,3 5,4 Sjukvård -0,8 -6,4 5,1 5,8 Övriga offentliga 0,0 1,1 5,6 5,4 Icke-offentliga 0,1 -1,0 4,6 4,4 Summa förvaltning 1,3 0,6 5,9 5,2 Projektfastigheter 18,9 1,7 — — Totalt, % 3,6 0,8 — — Per geografi Syd 0,6 -0,3 5,5 5,1 Öst 3,5 1,1 6,7 5,3 Väst -0,2 1,1 5,5 5,4 Nord -0,7 2,2 5,7 5,5 Summa förvaltning 1,3 0,6 5,9 5,2 Projektfastigheter 18,9 1,7 — — Totalt, % 3,6 0,8 — — För värderingsantaganden, se sidan 94. Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt verkligt värdemetod i IAS 40 och samtliga har klassificerats i nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 med värdeförändringen i resultaträkningen. Värderingsmetodik Samtliga värderingsobjekt har per 31 december 2025 värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från det oberoende värderingsin - stitutet Savills Sweden AB. Värderingen har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder och baseras på en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Avkastningsbaserad värdering bygger på en prognos över framtida kassaflöden där nuvärdet av framtida betalningsströmmar beräknas. Ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp ligger som grund för bedömning av marknadens direktavkastningskrav. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 25 år. Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde. Inteas företagsledning bedömer att några avvikelser inte föreligger avseende marknadsmässiga nivåer på hyresinbetalningar eller drift- och underhållskostnader. Värdering pågående projekt Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för dess genomför - ande. De avgörande faktorerna är om projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Andelen av bedömd projektvinst beräknas som summan av tre projektriskreducerande händelser: • 20 procent av bedömd projektvinst när mark med förfoganderätt för Intea föreligger samt hyresavtal har tecknats. Om fastigheten bara har hyrts ut delvis samtidigt som bedömd projektvinst är beräknad på full uthyrning, multipliceras 20 procent av den bedömda projekt - vinsten med uthyrningsgraden. • 5 procent av bedömd projektvinst när lagakraftvunnen detaljplan finns. • successiv vinstavräkning på resterande 0–75 procent av projekt - vinsten när bygglov har erhållits. Detta görs genom att multiplicera 75 procent av bedömd projektvinst med ackumulerade investeringar dividerat med bedömd total investering. I förekommande fall vid tillkommande tecknade hyresavtal görs tillägg för andel av bedömd projektvinst som ej tidigare beaktats. Värderingsmodell färdigställda fastigheter + Hyresinbetalningar - Driftutbetalningar = Driftnetto - Investeringar = Fastighetens kassaflöde 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 93 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 94 ===== Not 10 (forts.) FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDERINGSANTAGANDEN Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Totalt 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Kalkylränta, % 6,4 - 9,6 6,5 - 7,9 6,5 - 9,0 6,4 - 8,9 6,5 - 7,7 6,5 - 7,6 7,2 - 9,3 7,0 - 9,2 6,4 - 9,6 6,4 - 9,2 Kalkylränta vägd, % 6,9 6,7 7,3 7,2 7,0 7,0 7,6 7,7 7,0 7,0 Direktavkastningskrav, % 4,4 - 7,5 4,4 - 6,0 4,6 - 7,0 4,6 - 7,0 4,5 - 5,7 4,5 - 5,7 5,2 - 7,3 5,2 - 7,3 4,4 - 7,5 4,4 - 7,3 Direktavkastningskrav vägt, % 6,5 4,9 5,3 5,4 5,1 5,8 5,6 5,4 5,9 5,2 Bedömd hyresnivå, kr/kvm 985 - 3 800 1 564 - 3 600 1 409 - 3 164 1 345 - 3 128 1 537 - 5 145 1 527 - 5 144 1 250 - 4 316 1 250 - 5 500 985 - 5 145 1 250 - 5 500 Fastighetskostnader, kr/kvm 200 - 726 200 - 400 170 - 398 165 - 390 150 - 398 150 - 364 170 - 485 165 - 470 150 - 726 150 - 470 Syd Öst Nord Väst Totalt 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Kalkylränta, % 6,4 - 9,0 6,4 - 8,9 6,5 - 9,6 6,5 - 7,5 6,8 - 9,3 6,7 - 9,2 6,7 - 8,6 6,6 - 8,5 6,4 - 9,6 6,4 - 9,2 Kalkylränta vägd, % 6,8 6,7 7,2 7,0 7,3 7,4 7,1 7,4 7,0 7,0 Direktavkastningskrav, % 4,4 - 7,0 4,4 - 7,0 4,5 - 7,5 4,5 - 5,6 4,8 - 7,3 4,8 - 7,3 4,8 - 6,6 4,8 - 6,6 4,4 - 7,5 4,4 - 7,3 Direktavkastningskrav vägt, % 5,50 5,10 6,70 5,30 5,50 5,40 5,70 5,50 5,90 5,20 Bedömd hyresnivå, kr/kvm 1 144 - 3 800 1 345 - 3 251 985 - 5 145 1 712 - 5 144 1 250 - 3 260 1 250 - 3 250 1 535 - 4 316 1 527 - 5 500 985 - 5 145 1250 - 5500 Fastighetskostnader, kr/kvm 150 - 323 150 - 317 210 - 726 225 - 400 330 - 408 324 - 400 170 - 485 165 - 470 150 - 726 150 - 470 Centrala värderingsantaganden Värderingarna baseras på nominella kassaflödesanalyser med en kalkyl- period om 10–25 år. För 2025 har ett inflationsantagande om 1,5 procent för år 1 och därefter 2,0 procent tillämpats. För 2024 uppgick inflationsantagandet till 1,0 procent för år 1 och därefter 2,0 procent. Den aktuella ekonomiska vakansgraden i portföljen per balansdagen uppgår till 1,1 procent (2,5). I värderingarna tillämpas en långsiktig nor - maliserad vakansnivå om 3,9 procent (3,7) för portföljen som helhet. Värderingsunderlag Driftnettot baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Hyresintäk- terna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med ny- tecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling. Den långsiktiga vakansen har bedömts av värderarna tillsammans med Intea. Driftutbetalningar inkluderar utbetalningar för fastighetens normala drift. Bedömningen om driftutbetalningar är base- rad på budget samt tidigare års utfall kompletterat med de oberoende värderarnas erfarenheter. Fastighetens underhålls niv å bestäms utifrån aktuellt skick kompletterat med bedömningar om framtida underhålls- behov. Investeringsbehovet bedöms utifrån aktuellt skick med tillägg för kommande projekt. Inteas mål att skapa en långsiktigt uthållig avkastning utgår från ett internt krav på grundavkastning med hänsyn tagen till inflation, skattekostnader, fastigheternas läge och byggnadsår samt normala framtida underhållskostnader som sammantaget förväntas resultera i en avkastning inom ett intervall om 5-10 procent. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Restvärdesberäkning görs separat för varje fastighet genom en evig - hetskapitalisering av det uppskattade marknadsmässiga driftöverskot - tet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet enligt ovan resonemang. Värdeförändringar 2025 2024 Årets orealiserade värdeförändringar, mkr 850 166 Genomsnittligt initialt avkastningskrav, % 5,93 5,22 Vägd kalkylränta, kassaflödet, % 7,04 6,95 Vägd kalkylränta, restvärde, % 7,04 6,95 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 94 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 95 ===== Not 11 ÖVRIGA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 139 143 1 1 Nyanskaffningar 1 1 1 0 Avyttring 0 -5 0 — Omklassificeringar 3 — — — Summa 143 139 2 1 Ackumulerade avskrivningar Vid årets ingång -11 -9 -1 -1 Årets nedskrivningar -51 — — 0 Årets avskrivningar -2 -2 0 0 Summa -64 -11 -1 -1 Redovisat värde vid årets slut 79 128 1 0 Not 12 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 7 141 6 950 Inköp 796 0 Lämnade aktieägartillskott 767 191 Utgående balans 8 704 7 141 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -51 -51 Årets nedskrivning -39 — Utgående balans -90 -51 Redovisat värde vid årets slut 8 614 7 091 Årets nedskrivning avser andelar i dotterbolaget Intea Kraft AB. Känslighetsanalys En fastighetsvärdering är en uppskattning av det sannolika priset som en investerare skulle vara villig att betala vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Värderingen är gjord av oberoende värderingsin- stitut utifrån vedertagna värderingstekniker, inkluderande antaganden om vissa parametrar såsom exempelvis långsiktigt inflationsantagande. Ett visst mått av osäkerhet är alltid närvarande vid en fastighetsvär- dering. Ett förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent per årsskiftet påverkar Inteas fastighetsvärde med +/- 1 401 mkr (1 194). Fastighetsvär- det omfattar även projektfastigheter. De icke observerbara indata som används i värderingen samvarierar i viss utsträckning. I synnerhet föreligger ett samband mellan avkast- ningskrav/kalkylränta och antaganden om framtida kassaflödestillväxt (hyresutveckling och inflation). En ökad riskbedömning kan exempelvis medföra både högre avkastningskrav och lägre tillväxtantaganden, vilket sammantaget förstärker effekten på verkligt värde. På motsvarande sätt kan högre inflations- och hyrestillväxtanta- ganden vara förenade med högre diskonteringsräntor, vilket delvis kan motverka värdeeffekten. Tabellen Känslighetsanalys visar effekten av förändringar i enskilda parametrar isolerat. I praktiken kan samtidiga förändringar i flera indata innebära att den faktiska värdeförändringen avviker från den redovisade känsligheten. Känslighetsanalys Förändring +/- Resultateffekt (mkr) Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet -3 560 / 4 614 Hyresintäkter 5,0 procent 1 109 / -1 109 Fastighetskostnader 5,0 procent -230 / 230 Vakansgrad 1,0 procentenhet -215 / 215 Kalkylränta driftnetto 0,5 procentenhet -581 / 615 Not 10 (forts.) FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Not 10 (forts.) Not 11 (forts.) Investeringsåtaganden Per den 31 december 2025 uppgick koncernens beslutade och pågående utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter till en, enligt bolagets bedömning, återstående investering om cirka 11 015 mkr. Av beloppet avser 7 281 mkr projekt med ingångna hyresavtal, varav vissa är villkorade av regeringens godkännande eller bygglov. Reste - rande 3 735 mkr avser övriga pågående projekt där hyresavtal ännu inte tecknats. Beloppet omfattar såväl kontrakterade entreprenader som återstående beräknade projektutgifter inom beslutade projekt. Åtagandena avser huvudsakligen ny- och ombyggnation av fast - igheter för rättsväsende och annan offentlig verksamhet. Projekten beräknas färdigställas under perioden 2026–2030. Övriga anläggningstillgångar uppgick i koncernen till 79 mkr (128), varav 75 mkr (124) avser vattenkraftverk. Under året har vattenkraftverken skrivits ned med 51 mkr (0). Nedskrivningen har baserats på verkligt värde minus försäljningskostnader. Återvinningsvärdet uppgick till 75 mkr. Värderingen baseras på externa värderingsindikationer/marknadsdata. Inventarier skrivs av linjärt enligt plan över 5 år och vattenkraft över 50 år. TAXERINGSVÄRDEN Belopp i mkr 2025 2024 Mark 423 344 Byggnad 2 372 1 705 Summa 2 795 2 049 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 95 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 96 ===== Not 12 (forts.) ANDELAR I KONCERNFÖRETAG DIREKTA INNEHAV Redovisat värde, mkr Bolag Org. nr Säte Ägarandel 2025 2024 Intea AB 559056-7755 Stockholm 100 39 39 Intea Garnisonen AB 556547-8756 Stockholm 100 1 303 1 272 Intea Eldaren AB 556832-2670 Stockholm 100 277 277 Intea Östersund AB 559085-0037 Stockholm 100 203 200 Intea Eric Uggla AB 559086-0762 Stockholm 100 90 90 Intea Karlsro AB 556558-0494 Stockholm 100 228 228 Intea Bygg AB 559056-3804 Stockholm 100 4 2 Intea Fanan 62 AB 559028-8279 Stockholm 100 22 22 Intea Kristianstad AB 559148-6625 Stockholm 100 112 112 Intea Tullen AB 556760-9580 Stockholm 100 74 74 Intea Seglet AB 559172-7424 Stockholm 100 22 16 Intea Vänersborg AB 556557-9603 Stockholm 100 37 29 Intea Lund AB 556753-3483 Stockholm 100 557 557 Intea Duvan AB 559267-7362 Stockholm 100 93 93 Depå Falköping AB 559174-4668 Stockholm 100 163 163 Intea Fanborgen AB 556879-6998 Stockholm 100 201 201 Intea Fanan 49 AB 559282-8643 Stockholm 100 12 12 Intea Fanan 51 AB 559282-8619 Stockholm 100 29 29 Intea Niagara AB 559210-5687 Stockholm 100 599 599 Intea Näsby AB 559281-7281 Stockholm 100 280 280 Intea Berga AB 559343-1199 Stockholm 100 1 872 1 869 Intea Viskan AB 559267-7370 Stockholm 100 205 205 Intea Jälla AB 556747-4985 Stockholm 100 174 171 Intea Kraft AB 559344-5504 Stockholm 100 0 12 Intea Fanan 63 AB 559028-8287 Stockholm 100 6 6 Redovisat värde, mkr Bolag Org. nr Säte Ägarandel 2025 2024 Rönneholm Slott AB 556533-0122 Stockholm 100 38 38 Kalkstenen Fastighets AB 556064-1838 Stockholm 57 400 400 Intea Kristianstad Holding AB 559473-0888 Stockholm 100 102 1 Intea Göteborg Holding AB 559488-8033 Stockholm 100 30 30 Intea Mälardalen AB 559486-5502 Stockholm 100 550 65 Intea Norr Holding AB 559497-4197 Stockholm 100 0 0 Intea Skåne Holding AB 559499-0334 Stockholm 100 45 0 Intea Småland Holding AB 559508-4152 Stockholm 100 52 0 Intea Östergötland Holding AB 5559530-638 Stockholm 100 0 — Intea Storstockholm Holding 2 AB 559536-4653 Stockholm 100 324 — Intea Sis Holding AB 559536-4711 Stockholm 100 137 — Intea Skåne Holding 2 AB 559536-4570 Stockholm 100 335 — Summa 8 614 7 091 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 96 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 97 ===== INDIREKTA INNEHAV Antal aktier Bolag Org. nr Säte Ägarandel 2025 2024 Intea Fanorna AB 559056-7524 Stockholm 100 500 500 Intea Fanan 57 KB 916835-3663 Stockholm 100 — — Intea Fanan 60 KB 916835-4430 Stockholm 100 — — Intea Fanan 54 KB 916847-3529 Stockholm 100 — — Intea Campus AB 556538-8716 Stockholm 100 10 000 10 000 Intea Åkeriet AB 556735-0045 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Tingshuset AB 556735-0037 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Onkel Adam AB 556735-0029 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Lagmannen AB 556735-0011 Stockholm 100 100 000 100 000 Intea Fanan 55 KB 916835-4398 Stockholm 100 — — Intea Vänerparken AB 556557-9538 Stockholm 100 1 000 1 000 Vänerparken Förvaltning KB 969646-8488 Stockholm 100 — — Vänerparken Utveckling KB 969646-5344 Stockholm 100 — — Intea Haren AB 556962-6350 Stockholm 100 500 500 Väst El Hydropower AB 559414-9378 Stockholm 100 500 500 Forsnacken AB 556806-0924 Stockholm 100 500 500 Gökalid Vatten AB 556843-2719 Stockholm 100 500 500 Gökalid Kraft KB 916837-4859 Stockholm 100 — — Intea Kristianstad Vä AB 559473-0896 Stockholm 100 25 000 25 000 Intea Göteborg Mark 1 AB 559488-8041 Stockholm 100 25 000 25 000 Intea Göteborg Mark 2 AB 559488-8058 Stockholm 100 25 000 25 000 Intea Grimmered AB 556733-7810 Stockholm 100 1 000 1 000 Intea Kulspetsen KB 969705–9898 Stockholm 100 — — Intea Bläckspetsen KB 969700-4886 Stockholm 100 — — Intea Mopsen AB 559192-0664 Stockholm 100 500 500 Intea Signalisten AB 556982-2330 Stockholm 100 1 000 1 000 Intea Norr Fastighets AB 559497-4205 Stockholm 100 25 000 25 000 Intea Malmö 1 AB 559499-0342 Stockholm 100 25 000 25 000 Intea Värnamo AB 559508-4160 Stockholm 100 25 000 25 000 Not 12 (forts.) ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Antal aktier Bolag Org. nr Säte Ägarandel 2025 2024 Intea Gävle 1 AB 559519-4597 Stockholm 100 25 000 — Intea Värnamo 2 AB 559521-4619 Stockholm 100 25 000 — Intea Ångpannan AB 559108-3786 Stockholm 100 50 000 — Intea Uddevalla 1 AB 559529-8356 Stockholm 100 25 000 — Intea Gävle 2 AB 559530-6373 Stockholm 100 25 000 — Intea Linköping 1 AB 559530-6399 Stockholm 100 25 000 — Intea Lindhov AB 559536-4661 Stockholm 100 25 000 — Intea Svartsjö 1 AB 559536-4679 Stockholm 100 25 000 — Intea Svartsjö 2 AB 559536-4687 Stockholm 100 25 000 — Intea Kassetten AB 559536-4695 Stockholm 100 25 000 — Intea Gripsholm AB 559536-4703 Stockholm 100 25 000 — Intea Ytternora AB 559536-4729 Stockholm 100 25 000 — Intea Hessleby AB 559536-4745 Stockholm 100 25 000 — Intea Ryd AB 559536-4752 Stockholm 100 25 000 — Intea Rällsön AB 559536-4737 Linköping 100 25 000 — Intea Fornlämningen AB 559536-4760 Stockholm 100 25 000 — Intea Pile AB 559537-2516 Stockholm 100 25 000 — Intea Stora Råby AB 559174-0005 Lund 100 500 — Flifast Syd AB 559261-5479 Göteborg 100 250 — Intea Terminalen AB 559509-6537 Växjö 100 250 — 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 97 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 98 ===== Not 13 ANDELAR I INTRESSEBOLAG ANDEL I INTRESSEBOLAG, BELOPP I MKR Koncernen Moderbolaget Bolag Org. nr Säte Ägarandel, % 2025 2024 2025 2024 Vitartes Intea Holding AB 559015-3564 Göteborg 30 0 0 0 0 Not 14 ÖVRIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Kundfordringar 19 87 — 1 Skatt och mervärdeskatt 21 60 1 3 Deposition — — — — Övrigt 98 51 2 1 Summa 138 198 3 5 Not 15 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Förutbetalda räntekostnader 20 25 21 25 Förutbetalda finansieringskostnader 21 16 21 16 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 11 4 3 Summa 58 52 46 44 Not 16 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernens genomsnittliga ränta Belopp i mkr 2025 2025 2024 2024 Långfristiga skulder Obligationer 3 350 3,22 % 4 600 3,70% Säkerställda banklån 3 295 3,12 % 3 579 3,72% Summa 6 645 8 179 Kortfristiga skulder Obligation 2 200 2,93 % 960 4,21 % Företagscertifikat 3 899 2,46 % 2 865 3,34 % Säkerställt banklån 825 3,46 % 215 3,77 % Summa 6 924 4 040 Upptagna banklån har säkerställts med aktier i dotterbolag, pantbrev i fastigheter samt rättigheter avseende försäkring i fastighet komplette- rat med covenanter avseende belånings- och räntetäckningsgrad. Moderbolagets genomsnittlig ränta Belopp i mkr 2025 2025 2024 2024 Långfristiga skulder Obligationer 3 350 3,22 % 4 600 3,70 % Säkerställt banklån 3 215 3,21 % 3 579 3,74 % Summa 6 565 8 179 Kortfristiga skulder Obligation 2 200 2,93 % 960 4,21 % Företagscertifikat 3 899 2,46 % 2 865 3,34 % Säkerställt banklån 825 3,46 % 130 3,74 % Summa 6 924 3 955 Samtliga räntebärande lån är kopplade till Stibor 3 månader. I finansiella kostnader ingår även avgifter för outnyttjade back- upfaciliteter om 5 050 mkr (6 420). Den genomsnittliga räntan för de outnyttjade backupfaciliteterna uppgår till 0,31 procent (0,33). Enligt bolagets MTN-program får bolaget inte uppta säkerställd skuld om detta medför att andelen säkerställd skuld i förhållande till koncer- nens tillgångar överstiger 40 procent. Fordringshavare har vidare rätt att kräva återköp om en fysisk eller juridisk person direkt eller indirekt förvärvar mer än 50 procent av aktierna eller rösterna i bolaget. FORDRAN PÅ INTRESSEBOLAG Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 Vitartes Intea Holding AB 0 0 Summa 0 0 FORDRAN PÅ INTRESSEBOLAG Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 0 422 Tillkommande poster — — Reglering av fordran — -422 Utgående balans 0 0 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 98 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 99 ===== Not 17 LEASING – LEASETAGARE Koncernen har som leasetagare ett begränsat antal leasingavtal, bestående av ett tomträttsavtal, ett arrendeavtal, ett hyresavtal samt billeasingavtal. Tomträttsavgäld är den årliga avgift som ägare av byggnad på kommunalt ägd mark betalar till kommunen. Avgälden fastställs så att kommunen erhåller en realränta på markens bedömda marknadsvärde och omförhandlas normalt med 10–20 års intervall. Per den 31 december 2025 hade Intea en fastighet upplåten med tomträtt. En ny värdering av tomträtten under kvartal 2 2024 medförde ett lägre värde på nyttjanderättstillgången och motsvarande leasingskuld. NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR Koncernen Belopp i mkr Tomt- rätt Arrende - avtal Lokaler Fordon Totalt Ingående balans 2025 74 3 6 2 85 Tillkommande — — — 2 2 Avskrivningar under året — — -4 -1 -5 Utgående balans 2025 74 3 2 3 82 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR Koncernen Belopp i mkr Tomt- rätt Arrende - avtal Lokaler Fordon Totalt Ingående balans 2024 109 3 8 2 122 Omvärdering/justering anskaffnings värde -35 — 2 — -32 Tillkommande — — — 1 1 Avskrivningar under året — 0 -4 -1 -5 Utgående balans 2024 74 3 6 2 85 RESULTATPÅVERKANDE POSTER HÄNFÖRLIG TILL LEASING Koncernen Belopp i mkr 2025 2024 Räntekostnader leasingskuld -3 -1 Avskrivningar på tillgångar med nyttjanderätt -5 -5 Summa -8 -6 LEASINGSKULDER 2025 Belopp i mkr Tomträtt Övriga Summa Långfristiga 74 4 78 Kortfristiga — 3 3 Summa 74 7 81 2024 Belopp i mkr Tomträtt Övriga Summa Långfristiga 74 5 79 Kortfristiga — 5 5 Summa 74 10 84 Det totala kassautflödet för koncernens leasingavtal uppgår till 8 mkr. (12). För löptidsanalys av leasingskulder se not 20. Not 18 ÖVRIGA SKULDER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Leverantörsskulder 224 100 6 8 Skatter 17 0 0 1 Leasingskuld 3 5 — — Övriga skulder 107 67 77 59 Summa 351 172 83 68 Not 19 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Upplupna utgiftsräntor 38 49 38 49 Förskottsbetalda hyror 405 355 — — Övriga interimsskulder 118 90 16 31 Summa 561 494 54 80 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 99 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 100 ===== Not 20 FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument Intea är främst exponerat för finansierings- och ränterisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridd förfallostruktur och möjlighet till amortering. Ingen upplåning sker i utländsk valuta och koncernen är därmed inte exponerad för valutakursrisk. Upplåning sker normalt med kort räntebindning. För att uppnå öns - kad räntebindningsstruktur används ränteswappar. Derivatinstrument används endast i riskminimerande syfte och ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen redovisar derivat som finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Säkringsredovisning tillämpas inte. Majoriteten av koncernens banklån omfattas av finansiella åtag - anden (covenanter). Åtagandena utgörs av branschnormala nyckeltal som måste vara uppfyllda. Om dessa inte uppfylls kan långivare begära förtida återbetalning. Åtagandena avser bland annat räntetäcknings - grad och belåningsgrad samt krav på rapportering och säkerheter i form av aktier i dotterbolag och pantbrev i fastigheter/tomträtter. Samtliga villkor har uppfyllts under året och inga indikationer finns på att åtagandena inte kommer att uppfyllas under kommande tolvmåna - dersperiod. Inteas finansfunktion är centraliserad och ansvarar för finansiering och likviditetsplanering. Finansverksamheten bedrivs i enlighet med styrelsens fastställda finanspolicy, vilken syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till låg kostnad och kontrollerad risk. Överskottslikviditet placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Finansieringsrisk Finansieringsrisk avser risken att finansiering inte kan erhållas på acceptabla villkor vid en given tidpunkt. Målet är att ha en låneportfölj med spridd förfallostruktur och lång kapitalbindning. För att säkerställa tillgång till finansiering och minimera upplånings - kostnader ska tillgängliga lånelöften täcka behovet av refinansiering och planerade investeringar. UPPLYSNINGAR OM REDOVISADE VÄRDEN OCH VERKLIGA VÄRDEN, FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Derivat 383 372 — — — — Kundfordringar — — 19 87 — — Kortfristiga fordringar — — 167 163 — — Likvida medel — — 507 241 — — Summa 383 372 693 491 — — Långfristiga räntebärande skulder — — — — 6 645 8 179 Kortfristiga räntebärande skulder — — — — 6 924 4 040 Derivat 49 — — — — — Leverantörsskulder — — — — 224 100 Övriga kortfristiga skulder — — — — 117 561 Summa 49 — — — 13 910 12 880 Verkligt värde överensstämmer approximativt med redovisat värde i balansräkningen. Derivat, som har värderats till verkligt värde via resultaträkningen, är hänförliga till nivå 2 i verkligt värdehierarkin det vill säga, värdet har beräknats baserat på observerbara marknadsdata. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen och ledningen upprättar rullande likviditetsprognoser baserade på förväntade kassaflöden. Inteas externa upplåning uppgick per den 31 december 2025 till 13 569 mkr (12 219). Belåningsgraden uppgick till 46,5 procent (50,5). Koncernen har betryggande marginaler till kreditgivarnas finansiella åtaganden (covenanter) Kreditrisk Kreditrisk avser risken för förlust om en motpart inte fullgör sina avtalsförpliktelser. Koncernens kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till hyresfordringar, likvida medel och finansiella derivattillgångar. Kreditrisken begränsas genom förskottshyror samt genom placering av likvida medel och ingående av derivatavtal med större kreditinstitut. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 100 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 101 ===== Kreditrisk i hyresfordringar Kreditförluster uppstår om hyresgäster inte fullgör sina betalnings - åtaganden. Koncernens hyresgäster utgörs huvudsakligen av offentliga aktörer med hög kreditvärdighet, vilket medför begränsad kreditrisk. Reservering för kreditförluster sker enligt IFRS 9 baserat på en mo - dell för förväntade kreditförluster. Mot bakgrund av historiskt mycket låga kreditförluster och hyresgästportföljens sammansättning bedöms den redovisade kreditförlustreserven vara låg och utan väsentlig på - verkan på koncernens finansiella ställning och resultat. Inga väsentliga fordringar har skrivits ned under räkenskapsåret. Kundfordringar avseende hyror och vidarefakturerade kostnader uppgick till 19 mkr (87) per balansdagen. Samtliga utestående kundford - ringar per den 31 december förfaller inom 0–30 dagar. Kreditrisk i finansiella derivatavtal Kreditrisk avseende finansiella derivat begränsas genom att koncernen endast ingår avtal med större finansiella institut med hög kreditrating och etablerade långsiktiga relationer. Därutöver finns ramavtal om kvittning, vilket ytterligare reducerar kreditriskexponeringen. Kreditrisk i moderbolaget Moderbolagets kreditrisk är främst hänförlig till interna fordringar på helägda dotterbolag. I enlighet med RFR 2 tillämpar moderbolaget IFRS 9 vid nedskrivningsprövning av interna och externa fordringar samt likvida medel. Baserat på historisk erfarenhet och dotterbolagens finansiella ställning bedöms kreditförlustreserven vara begränsad. Fordringarna är betalbara på anmodan och dotterbolagen är kapitaliserade med stabila kassaflöden, huvudsakligen från långsiktiga hyresavtal med kreditvär - diga motparter. Kreditrisken omprövas löpande. Kreditrisk i likvida medel Likvida medel placeras hos skandinaviska banker och finansiella institut med kreditrating om minst A- (S&P) eller A3 (Moody’s), alternativt hos annan motpart med rating om minst A (S&P) eller A2 (Moody’s). Baserat på motparternas externa kreditbetyg bedöms kreditrisken som låg. Förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 har bedömts vara immateriella och har därför inte redovisats. Kapitalstruktur Vald kapitalstruktur påverkar ägarnas förväntade avkastning och koncernens riskexponering. Faktorer som beaktas är affärsrisk, skatte - situation samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. De finansiella ramarna framgår av bolagets finanspolicy. Där anges att belåningsgraden för koncernen över tid ska uppgå till 50–55 procent och inte överstiga 60 procent. Räntetäckningsgraden ska inte understiga 2,0 gånger. Kapitalhantering Koncernens mål med kapitalhanteringen är att säkerställa förmågan att fortsätta verksamheten samt att upprätthålla en ändamålsenlig kapital- struktur. Kapital definieras som eget kapital enligt balansräkningen. Kapitalstrukturen följs bland annat genom soliditet. Koncernen om- fattas av externa kapitalkrav enligt låneavtal och har uppfyllt dessa under räkenskapsåret. SKULDER FÖRDELADE PÅ FÖRFALLOTIDPUNKT PER 31 DECEMBER 2025 Koncernen Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -6 924 -5 235 -1 410 -13 569 Ränta krediter -273 -375 -79 -727 Ränta derivat 28 34 12 74 Leasingskulder -2 -2 -77 -81 Leverantörsskulder -224 — — -224 Övriga skulder -685 — — -685 Totalt -8 079 -5 578 -1 554 -15 212 Moderbolaget Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -6 924 -5 155 -1 410 -13 489 Ränta krediter -270 -373 -79 -722 Ränta derivat 28 34 12 74 Leverantörsskulder -6 - - -6 Övriga skulder -131 - - -131 Totalt -7 302 -5 494 -1 477 -14 274 SKULDER FÖRDELADE PÅ FÖRFALLOTIDPUNKT PER 31 DECEMBER 2024 Koncernen Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -4 040 -7 479 -700 -12 219 Ränta krediter -346 -462 -128 -937 Ränta derivat 103 252 62 417 Leasingskulder -5 -2 -77 -84 Leverantörsskulder -100 — — -100 Övriga skulder -561 — — -561 Totalt -4 949 -7 692 -843 -13 483 Moderbolaget Belopp i mkr <1 år 1–5 år >5 år Summa Räntebärande skulder -3 955 -7 479 -700 -12 134 Ränta krediter -343 -462 -128 -934 Ränta derivat 103 252 62 417 Leverantörsskulder -8 — — -8 Övriga skulder -60 — — -60 Totalt -4 263 -7 689 -766 -12 719 KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DECEMBER 2025, BELOPP I MKR Kredit- avtal Bank MTN/ Cert Totalt räntebärande skulder Outnyttjade krediter Summa tillgängliga krediter 0–1 år 825 6 099 6 924 — 6 924 1–2 år 1 601 1 550 3 151 — 3 151 2–3 år — 800 800 3 350 4 150 3–4 år — 500 500 1 000 1 500 4–5 år 284 500 784 700 1 484 >5 år 1 410 — 1 410 — 1 410 Totalt 4 120 9 449 13 569 5 050 18 619 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 101 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 102 ===== Not 20 (forts.) FINANSIELLA INSTRUMENT RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, INKLUSIVE DERIVAT PER 31 DECEMBER 2025 Förfallotidpunkt Belopp, mkr, Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0-1 år 1 500 2,96 0,5 1-2 år 3 730 2,69 1,2 2-3 år 1 000 2,69 2,4 3-4 år 850 2,82 3,5 4-5 år 1 000 2,23 4,2 >5 år 5 650 2,85 7,0 Summa/genomsnitt 13 730 2,76 4,0 Outnyttjade kreditfaciliteter 5 050 0,31 - Inklusive outnyttjade kreditfaciliteter 18 780 2,87 4,0 Ränterisk Ränterisk är risken att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknads- räntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebind- ningstiden. Koncernens ränterisk uppkommer främst genom räntebärande skulder med rörlig ränta. Förändringar i marknadsräntor och kredit - marginaler kan påverka koncernens räntekostnader, kassaflöden och resultat. I enlighet med fastställd finanspolicy används räntederivat för att begränsa exponeringen mot rörliga marknadsräntor och skapa förut- sägbarhet i koncernens räntekostnader. Per balansdagen uppgick koncernens räntebärande skulder till 13 569 mkr. Av dessa var merparten räntesäkrade genom ingångna räntederivat. Känslighetsanalys ränteexponering Tabellen Känslighetsanalys visar effekten på koncernens resultat före skatt vid en förändring av marknadsräntan om ±1 procentenhet. Analy - sen baseras på exponering per balansdagen och förutsätter oförändrad kapitalstruktur samt att övriga variabler hålls konstanta. Känslighetsanalys Förändring +/- Resultateffekt (mkr) Effekt på räntekostnad 1 procentenhet 21 / -21 Effekt på värdeförändring räntederivat 1 procentenhet 610 / -610 Effekten på räntekostnaden avser den del av koncernens räntebärande skulder som löper med rörlig ränta efter beaktande av ingångna ränte- derivat. Effekten på värdeförändring avser omvärdering av räntederivat vid en parallellförskjutning av räntekurvan. Räntederivat och värdering Räntederivat används för att omvandla rörlig ränta till fast ränta i enlighet med koncernens finanspolicy. Derivaten redovisas initialt till anskaffningsvärde (normalt noll) och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Värdeförändringar kan vara realiserade eller orealiserade. Realise - rade värdeförändringar avser lösta derivatavtal och utgör skillnaden mellan erhållet eller erlagt belopp och redovisat värde. Orealiserade värdeförändringar avser förändringen i verkligt värde på utestående derivat under perioden. Verkligt värde fastställs genom diskontering av framtida kassaflöden baserat på observerbara marknadsräntor för respektive löptid per ba - lansdagen. Värderingen klassificeras i nivå 2 enligt värdehierarkin. För att fastställa verkligt värde per bokslutsdagen görs en extern värdering av kreditinstitut. Räntevillkoren är kopplade till Stibor 3M med kvartalsvisa räntebe - talningar. RÄNTEDERIVAT Räntederivat, år Fast ränta, % Nominellt belopp,  mkr Verkligt värde, mkr 2026 2,05 1 500 -38 2027 1,40 3 300 7 2028 0,73 1 000 32 2029 1,23 850 32 2030 1,34 1 000 43 2031 1,41 900 50 2032 1,71 1 500 77 2033 2,43 1 000 23 2034 2,34 2 000 99 2035 2,45 250 8 Summa 13 300 334 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 102 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 103 ===== Not 22 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 Aktier i dotterbolag 10 772 9 753 5 926 6 077 Ställda säkerheter, pant br ev för lån hos k reditinstitut 6 005 7 510 5 925 7 425 Summa 16 777 17 263 11 851 13 502 Eventualförpliktelser Borgen för dotterbolag — — Borgen för intressebolag — — Summa — — Not 23 TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDEN FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN — KONCERNEN Icke kassaflöde 2025 2024-12-31 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2025-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 4 040 -61 — 2 945 6 924 Långfristiga räntebärande skulder 8 179 1 411 — -2 945 6 645 Leasingskuld 84 -3 — — 81 Icke kassaflöde 2024 2023-12-31 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2024-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 4 914 -1 964 — 1 090 4 040 Långfristiga räntebärande skulder 7 882 1 387 — -1 090 8 179 Leasingskuld 124 -5 — -35 84 FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN — MODERBOLAGET Icke kassaflöde 2025 2024-12-31 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2025-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 3 955 -56 — 3 025 6 924 Långfristiga räntebärande skulder 8 179 1 411 — -3 025 6 565 Icke kassaflöde 2024 2023-12-31 Kassaflöde Upplåningskostnader Omklassificering 2024-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 4 814 -1 949 — 1 090 3 955 Långfristiga räntebärande skulder 7 882 1 387 — -1 090 8 179 Not 21 FORDRAN PÅ DOTTERBOLAG MODERBOLAGET Belopp i mkr 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets ingång 10 960 9 104 Tillkommande poster 2 232 1 904 Avgående poster -1 038 -48 Utgående balans 12 154 10 960 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 103 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 104 ===== Not 24 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Intea Fastigheter AB (publ) står inte under ett bestämmande inflytande från någon av aktieägarna. Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterbolag. Transaktioner mellan moderbolag och dotterbolag har skett på marknadsmässiga villkor. Moderbolagets ägare Bolagets största aktieägare, sett till röster, är Henrik Lindekrantz och Christian Haglund, vilka äger aktier privat och via bolag. De innehar cirka 11 procent av rösterna vardera, följt av Svenska Handelsbankens Pensionsstiftelse med cirka 7 procent av rösterna. Mot bakgrund av ägarstrukturen bedömer bolaget att ingen enskild aktieägare utövar ett bestämmande eller betydande inflytande över bolaget. De tio största aktieägarna presenteras på sidan 60. Intea Fastigheter AB (publ) har under året köpt rådgivningstjänster om cirka 4,1 mkr enligt avtal med bolag som ägs av Henrik Lindekrantz respektive Christian Haglund. Henrik Lindekrantz och Christian Haglund är aktieägare och styrelseledamöter i Intea Fastigheter AB (publ). Under året har även närstående till personer i ledande ställning varit anställda i bolaget. Samtliga transaktioner med närstående har skett på marknadsmässiga villkor. Styrelse Styrelseledamöter anses utgöra närstående. Er sättningar till styrelsen framgår av not 5. Företagsledning Företagsledningen anses utgöra närstående. Ersättningar till företags - ledningen framgår av not 5. I Know a Place AB Intea Fastigheter AB (publ) har i början av 2024 hyrt ut kontorsyta till I Know a Place AB, vilket är ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund genom Antea AB. Dotterbolag Transaktioner framgår av tabellen till höger. Not 24 (forts.) TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE TRANSAKTIONER OCH MELLANHAVANDEN MELLAN MODER - BOLAGET OCH ANDRA KONCERNBOLAG MODERBOLAGET Belopp i mkr 2025 2024 Försäljning till dotterbolag 76 76 Försäljning till I Know a Place AB — 1 Ränteintäkter från dotterbolag 653 521 Fordringar på dotterbolag 15 012 13 985 Skulder till dotterbolag 2 785 2 844 Not 25 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN I januari 2026 förvärvade Intea en fastighet med ett pågående projekt i Uppsala. Vid färdigställande uppgår den uthyrningsbara arean till cirka 6 600 kvm och fastigheten är fullt uthyrd till en statlig myndighet. Under- liggande fastighetsvärde uppgick till 160 mkr. Den totala investeringen, inklusive förvärvet, beräknas uppgå till 266 mkr. Hyresgästen tillträder lokalerna etappvis vid halvårsskiftet 2026 respektive kvartal 4 2027. I februari och mars 2026 emitterades gröna obligationslån om 600 mkr respektive 700 mkr (löptid tre respektive fyra år, marginal 85 respektive 93 bps). Samtidigt återköptes obligationer inom MTN-programmet till ett nominellt belopp om totalt 644 mkr. Not 26 VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande finns följande medel i moderbolaget Intea Fastigheter AB (publ), med belopp i kr. Not 26 (forts.) VINSTDISPOSITION Belopp i kr Balanserat resultat -65 605 279 Överkursfond 7 548 331 813 Årets resultat 222 343 817 Till årsstämmans förfogande stående medel 7 705 070 351 Styrelsens föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande Till aktieägarna utdelas 1,00 kr per stamaktie av serie A och serie B 214 233 936 Till aktieägarna utdelas 2,00 kr per stamaktie av serie D 150 144 580 Överföres till överkursfond 7 548 331 813 Överföres till balanserat resultat -207 639 978 Summa 7 705 070 351 Totala antal aktier uppgår till 6 390 000 A-aktier, 207 843 936 B-aktier och 75 072 290 D-aktier à nominellt 0,11 kr. Motivering Koncernens egna kapital har beräknats med de av EU antagna IFRS- standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam - manhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper → Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 104 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 105 ===== Styrelsens underskrifter Styrelsens underskrifter Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de int ernationella redovisningsstandarder som a vses i E uropa­ parlamentets oc h r ådets f örordning (E G) nr 1606/2002 a v den 19 juli 2002 om tillämp ning a v internationella r edovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive k oncernredovisningen ger en r ättvisande bild a v moder bolagets och k oncernens st ällning oc h r esultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och k oncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inf ör. Årsredovisningen har undertecknats den dag som framgår av vår elektroniska signatur Carina Åkerström Styrelseledamot Jörgen Eriksson Styrelseledamot Caesar Åfors Styrelseordförande Mattias Grahn Styrelseledamot Pernilla Ramslöv Styrelseledamot Charlotta Wallman Hörlin Verkställande direktör Christian Haglund Styrelseledamot Håkan Sandberg Styrelseledamot Henrik Lindekrantz Styrelseledamot Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 18 mars 2026. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 22 april 2026. Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska signatur KPMG AB Mattias Johansson, Auktoriserad revisor 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter → Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 105 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 106 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Intea Fastigheter AB (publ), org. nr 559027-5656 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har u tfört en revision a v år sredovisningen oc h k oncern­ redovisningen f ör Int ea F astigheter A B (pu bl) för år 20 25. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 66–105 i detta dokument. Enligt v år u ppfattning har år sredovisningen u pprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent ­ liga a vseenden r ättvisande bild a v moder bolagets fi nansiella ställning per den 31 dec ember 2025 oc h a v dess fi nansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla­ gen. K oncernredovisningen har u pprättats i enlig het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild a v k oncernens fi nansiella st ällning per den 31 december 2025 oc h a v dess finansiella resultat oc h k assaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av E U, oc h år sredovisningslagen. V åra u ttalanden omfatt ar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 52–58 och hållbar ­ hetsrapporten på sidorna 40–50 . F örvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar . Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat­ räkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo ­ lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artik el 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA ) oc h g od r evisionssed i S verige. V årt ans var enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. V i är ober oende i f örhållande till moder bolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort v årt y rkesetiska ans var enlig t dessa kr av. De tta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artik el 5 .1 har tillhandahållit s det g ranskade bo­ laget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade f öretag inom E U. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenlig a som g rund f ör v åra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse­ fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis­ ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 10 Förvaltningsfastigheter på sidorna 84–87 och 93–95 i årsredovisningen och koncern­ redovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området • Förvaltningsfastigheterna redovisas I koncernredovisningen till v erkligt värde. Det r edovisade v ärdet u ppgår till 28 0 21 MSEK per den 31 dec ember 20 25. • Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2025 har fast­ ställs baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. • Givet f örvaltningsfastigheternas v äsentliga andel av koncer­ nens totala tillgångar och det inslag av bedömningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelse­ fullt omr åde i v år r evision. • Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan vara ö ver ­ eller u nderskattat oc h att v arje ju stering a v värdet dir ekt påverkar periodens resultat. Hur området har beaktats i revisionen • Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka anta­ ganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. • Vi har bedömt kompetensen och oberoende hos de externa värderarna. • Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att identifiera felaktigheter i de externa fastighetsvärde­ ringarna. • Vi har stickprovsvis testat de upprättade fastighetsvärde­ ringarna. Därvid har vi använt oss av aktuella marknads­ data från externa källor, särskilt avseende antaganden om direktavkastningskrav, hyresnivåer och vakanser. • Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om för­ valtningsfastigheterna som koncernen lämnar i not 1 och not 10 i årsredovisningen. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 106 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 107 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen oc h k oncernredovisningen och åt erfinns på sidorna 1–50 , 5 9–64 samt 110–124. De n andr a inf ormationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna r evisionsberättelse. Det är st yrelsen oc h verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre­ dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med be styrkande a vseende denna andra inf ormation. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon­ cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa ­ tion som identifie ras o van och överväga om inf ormationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. V id denna g enomgång be aktar v i ä ven den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt be ­ dömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om v i, baser at på det ar bete som har u tförts a vseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. V i har ing et att r apportera i det a vseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an ­ svaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis ­ ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de ant agits a v E U. St yrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent ­ ligheter eller misst ag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo ­ visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta v erksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk ­ samheten oc h att an vända ant agandet om fortsatt drift. Anta­ gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att g öra någ ot a v dett a. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella r apportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe ­ rättelse som innehåller våra u ttalanden. Rimlig säk erhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan u ppstå på g rund a v oe gentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och k oncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela r evisionen. De ssutom: • identifierar och be dömer v i risk erna för v äsentliga felak­ tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra u ttalanden. Risk en f ör att int e u pptäcka en v äsent­ lig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalsk ­ ning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern k ontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till om ­ ständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den int erna k ontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern ­ redovisningen. V i dr ar oc kså en slutsats, med g rund i de inhämtade r evisionsbevisen, om huruvida det fi nns någ on väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam­ heten. Om v i dr ar slu tsatsen att det fi nns en v äsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhets­ faktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen oc h k oncern­ redovisningen. V åra slutsatser baser as på de r evisions­ bevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberät ­ telsen. Doc k k an fr amtida händelser elle r f örhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen, däribland upplysningarna, och om årsredovis­ ningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna oc h händelserna. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för f öretag eller affär s­ enheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande a vseende k oncernredovisningen. V i ans varar för styrning, övervakning oc h g enomgång a v det r evisions­ arbete som u tförts f ör k oncernrevisionens s yfte. Vi är ensamt ans variga f ör v åra uttalanden. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 107 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 108 ===== Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens pla ­ nerade omfattning oc h inriktning samt tidpu nkten för den. V i måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna k ontrollen som v i identifi erat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har v idtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo ­ visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Intea Fastigheter AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträf ­ fande bolag ets v inst elle r f örlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har u tfört r evisionen enlig t g od r evisionssed i S verige. V årt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. V i är ober oende i f örhållande till moder bolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort v årt y rkesetiska ans var enlig t dessa kr av. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenlig a som g rund f ör v åra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi ­ tioner be träffande bolag ets v inst elle r f örlust. V id f örslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola ­ gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, k onsolideringsbehov, lik viditet oc h st ällning i ö vrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt ­ ningen av bolag ets ang elägenheter. De tta innefatt ar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett be tryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt ­ ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsf örvaltningen ska sk ötas på ett be tryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe ­ vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt a vseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolag sordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är f örenligt med aktie bolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum ­ melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust int e är f örenligt med aktie bolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inst ällning u nder hela r evisionen. Gr anskningen a v förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenska­ perna. V ilka tillk ommande g ranskningsåtgärder som u tförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk oc h v äsentlighet. Det innebär att v i f okuserar g ransk­ ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdel­ ser sk ulle ha särskild be tydelse för bolag ets situation. V i g år igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt ut ­ talande om ans varsfrihet. Som u nderlag f ör v årt u ttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är f örenligt med aktie bolagslagen. inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla omr ådena. V i be skriver dessa omr åden i r evi­ sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar u pplysning om fr ågan. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 108 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 109 ===== Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef ­ rapporten) enlig t 16 kap. 4 a § lag en (2007:528) om v ärdepappersmarknaden f ör Int ea Fastigheter A B (p ubl) f ör år 20 25. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag ­ stadgade kr avet. Enligt v år u ppfattning har Esef ­ rapporten u pprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning a v Esef ­ rapporten. V årt ans var enlig t denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revi­ sorns ans var. V i är ober oende i f örhållande till Int ea F astighe­ ter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort v årt y rkesetiska ans var enlig t dessa kr av. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som g rund f ör v årt u ttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an ­ svaret f ör att Ese f ­ rapporten har u pprättats i enlig het med 16 kap. 4 a § lag en (2007:528) om v ärdepappersmarknaden, och f ör att det fi nns en sådan int ern k ontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef­rapporten u tan v äsentliga felaktigheter, v are sig dessa be ror på oe gentligheter elle r misst ag. Revisorns ansvar Vår u ppgift är att u ttala oss med rimlig säk erhet om Esef ­ rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lag en (200 7:528) om värde­ pappersmarknaden, på g rundval a v v år g ranskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk­ ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef­rapporten är u pprättad i ett f ormat som u ppfyller dessa kr av. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen ga ­ ranti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan fi nns. F elaktigheter k an uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent ­ liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Ese f ­ rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Manag ement 1, som kr äver att företaget u tformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinje r eller ru tiner a vseende eft erlevnad a v y rkes­ etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lag ar oc h andr a f örfattningar. Granskningen innefatt ar att g enom olik a åt gärder inhämt a bevis om Esef ­ rapporten har upprättats i ett f ormat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis ­ ningen oc h k oncernredovisningen. V i v äljer v ilka åt gärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oeg entligheter eller misstag. V id denna risk bedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är rele ­ vanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfatt ar oc kså en u tvärdering a v ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verk ­ ställande dir ektörens ant aganden. Granskningsåtgärderna omfattar hu vudsakligen v alidering av att Ese f ­ rapporten u pprättats i ett g iltigt X HTML ­ format oc h en a vstämning a v att Esef ­ rapporten ö verensstämmer med den granskade år sredovisningen oc h k oncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru­ vida k oncernens r esultat­, balans ­ oc h eg etkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt not er i Ese f ­ rapporten har mär kts med iXBRL i enlig het med v ad som f öljer a v Ese f ­ förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 52–58 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning a v bolag sstyrningsrapporten. De tta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i S verige har. V i anser att denna g ranskning g er oss tillräcklig grund f ör v åra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har u pprättats. Upply sningar i enlighet med 6 k ap. 6 § andra st ycket pu nkterna 2–6 år sredovis­ ningslagen samt 7 k ap. 31 § andr a st ycket samma lag är f örenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i ö verensstämmelse med år sredovisningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 40–50 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde f öre den 1 ju li 2024. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhets ­ rapporten. Dett a innebär att v år g ranskning a v hållbar hets­ rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god r evisionssed i S verige har. V i anser att denna g ranskning ger oss tillräcklig g rund f ör v årt u ttalande. En hållbar hetsrapport har u pprättats. KPMG AB, Bo x 382, 101 2 7, St ockholm, u tsågs till Int ea F astig­ heter A B (p ubl)s r evisor a v bolag sstämman den 5 ma j 20 25. KPMG AB elle r r evisorer verksamma v id KPMG AB har v arit bolagets revisor sedan 2016 . Stockholm det datu m som fr amgår a v v år elektr oniska signatu r. KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter → Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 109 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 110 ===== FASTIGHETSFÖRTECKNING, PER FASTIGHETSKATEGORI Bolaget ägde och förvaltade den 31 december 2025 ett fastighetsbestånd i Sverige om totalt 57 fastigheter med ett totalt fastighetsvärde om 28 mdkr. Fastighetsbeståndet är diversifierat över 30 kommuner har en total area om 694 000 kvm. Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Kommun Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Icke offentliga Total Lindhov 15:3, 15:19 Asptuna 1 Botkyrka 6 6 Svartsjö 1:59 Fiskaruddsvägen 12A-E & G-I Ekerö 5 5 Svartsjö 1:60 Fiskaruddsvägen 6 m.fl. Ekerö 8 8 Rönneholm 6:2 Rönneholm slott Eslöv 8 8 Anneborg 2:4 Spårvägen 1 Falköping 9 9 Rud 51:3 Klangfärgsgatan 6B Göteborg 9 9 Rud 51:14 Klangfärgsgatan 6A Göteborg 7 7 Rud 51:18 Klangfärgsgatan 4D Göteborg — — Fanan 54 Spetsvinkelgatan 11-19 Halmstad 10 10 Fanan 55 Spetsvinkelgatan 9 Halmstad 2 2 Fanan 57 Spetsvinkelgatan 21-29 Halmstad 12 12 Fanan 60 Linjegatan 12 Halmstad 3 3 Fanan 62 Spetsvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 63 Diagonalen 4 Halmstad — — Fanan 65 Linjegatan 5-7 Halmstad 5 5 Fanan 66 Linjegatan 8-10 Halmstad 7 7 Fanborgen 3 Kristian IV:s väg 1-3 Halmstad 22 2 24 Yttermora 2:6, 2:7 Älvgården 4 m.fl. Hedemora 5 5 Högkvarteret 1 Berga Allé 21, 25 Helsingborg 38 38 Kassetten 1 Kassettvägen 4 Huddinge 6 6 Duvan 1 Hospitalsgatan 6 Härnösand 8 8 Eldaren 6 Norra Kajplan 6 Kalmar 29 29 Kasematten 1 Vattentornsvägen 5 A-D Kristianstad 37 37 Näsby 34:24 Elmetorpsvägen 15 Kristianstad 34 34 Vä 147:3 Vändpunktsvägen 1 Kristianstad 7 7 Smedstad 1:21 Brigadgatan 26 Linköping 65 — 22 2 6 95 Rällsön 1:1, Rällsön 1:2-1:4 & Dammen 1:11-1:15, 1:37, 3:1-3:2 Rällsögården 102 m.fl. Ljusnarsberg 7 7 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 110 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 111 ===== Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Kommun Rättsväsende Högre utbildning Sjukvård Övriga offentliga Icke offentliga Total Landsdomaren 6 Baravägen 1 Lund 27 27 Fornlämningen 1 Stenåldersgatan 16 Malmö 10 10 Niagara 2 Nordenskiöldsgatan 1 m.fl. Malmö 21 21 Pile 1:7, 1:10 Skiftesvägen 10 Malmö 11 11 Hässleby 2:2 Hässleby 1 Mariannelund 7 7 Tullen 6 Esplanaden 1 Norrtälje 6 6 Ryd 1:143 Strandvägen 1 m.fl. Ryd 5 5 Eric Uggla 2 Eric Ugglas plats 2 Skövde 4 4 Ringaren 6 Kanikegränd 1-3, Kaplansgatan 9 Skövde 13 13 Stora Mörke 18 Högskolevägen 2-4, 6A-B, 8 Skövde 15 15 Mopsen 1 Kvastvägen 4 Stockholm 2 2 — — Stockholm 13 Gripsholm 4:4 Mariefredsanstalten 1-11 Strängnäs 9 9 Jälla 2:25 Jälla 59 Uppsala 4 4 Haren 3 Korsgatan 20, 22 Vänersborg 6 6 Lasarettet 2 Vänerparken 1 m.fl. Vänersborg 15 21 36 Lasarettet 6, 7, 8 Vänerparken 11, 12 Vänersborg 3 3 Signalisten 20 Signalistgatan 6 Västerås 1 1 Terminalen 2 Nylandavägen 20 Växjö 7 7 Hjältan 4:11 Hjältan 350 Ånge 14 14 Seglet 1 Skjutbanevägen 16 Örebro 12 12 Artilleristen 1 Studentplan 2 m.fl. Östersund 28 3 23 6 59 Lagmannen 6 Köpmangatan 21 Östersund 7 7 Onkel Adam 9 Köpmangatan 16-20 Östersund 6 6 Tingshuset 7 Storgatan 6 Östersund 4 4 Åkeriet 10 Prästgatan 53 Östersund 2 2 Summa objekt under förvaltning 305 199 74 87 17 694 Vä 147:7 Vändpunktsvägen 1 Kristianstad — Ångpannan 12 Kungsängsgatan 6 Västerås — Summa projektfastigheter 1) — — — — — — Summa fastighetsbeståndet 305 199 74 87 17 694 1) Bedömd uthyrningsbar area för projektfastigheter uppgår till sammanlagt 75 tkvm. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 111 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 112 ===== FASTIGHETSFÖRTECKNING, PER REGION Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Kommun Syd Öst Väst Nord Total Lindhov 15:3, 15:19 Asptuna 1 Botkyrka 6 6 Svartsjö 1:59 Fiskaruddsvägen 12A-E, G-I Ekerö 5 5 Svartsjö 1:60 Fiskaruddsvägen 6, 8, 10 Ekerö 8 8 Rönneholm 6:2 Rönneholm slott Eslöv 8 8 Anneborg 2:4 Spårvägen 1 Falköping 9 9 Rud 51:3 Klangfärgsgatan 6B Göteborg 9 9 Rud 51:14 Klangfärgsgatan 6A Göteborg 7 7 Rud 51:18 Klangfärgsgatan 4D Göteborg — — Fanan 54 Spetsvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 55 Spetsvinkelgatan 11 Halmstad 2 2 Fanan 57 Spetsvinkelgatan 21 Halmstad 12 12 Fanan 60 Linjegatan 12 Halmstad 3 3 Fanan 62 Spetzvinkelgatan 11 Halmstad 10 10 Fanan 63 Diagonalen 4 Halmstad — — Fanan 65 Linjegatan 5-7 Halmstad 5 5 Fanan 66 Linjegatan 8-10 Halmstad 7 7 Fanborgen 3 Kristian IV:s väg 1-3 Halmstad 24 24 Yttermora 2:6, 2:7 Älvgården 4 m.fl. Hedemora 5 5 Högkvarteret 1 Berga Allé 21, 25 Helsingborg 38 38 Kassetten 1 Kassettvägen 4 Huddinge 6 6 Duvan 1 Hospitalsgatan 6 Härnösand 8 8 Eldaren 6 Norra Kajplan 6 Kalmar 29 29 Kasematten 1 Vattentornsvägen 5 A-D Kristianstad 37 37 Näsby 34:24 Elmetorpsvägen 15 Kristianstad 34 34 Vä 147:3 Vändpunktsvägen 1 Kristianstad 7 7 Smedstad 1:21 Brigadgatan 26 Linköping 95 95 Rällsön 1:1, Rällsön 1:2-1:4 & Dammen 1:11-1:15, 1:37, 3:1-3:2 Rällsögården 102 m.fl. Ljusnarsberg 7 7 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 112 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 113 ===== Uthyrningsbar area, tkvm Fastighet Adress Kommun Syd Öst Väst Nord Total Landsdomaren 6 Baravägen 1 Lund 27 27 Fornlämningen 1 Stenåldersgatan 16 Malmö 10 10 Niagara 2 Nordenskiöldsgatan 1 m.fl. Malmö 21 21 Pile 1:7 & 1:10 Skiftesvägen 10 Malmö 11 11 Hässleby 2:2 Hässleby 1 Mariannelund 7 7 Tullen 6 Esplanaden 1 Norrtälje 6 6 Ryd 1:143 Strandvägen 1 mfl Ryd 5 5 Eric Uggla 2 Eric Ugglas plats 2 Skövde 4 4 Ringaren 6 Kanikegränd 1-3, Kaplansgatan 9 Skövde 13 13 Stora Mörke 18 Högskolevägen 2-4, 6A-B, 8 Skövde 15 15 Mopsen 1 Kvastvägen 4 Stockholm 2 2 — — Stockholm 13 13 Gripsholm 4:4 Mariefredsanstalten 1-11 Strängnäs 9 9 Jälla 2:25 Jälla 59 Uppsala 4 4 Haren 3 Korsgatan 20, 22 Vänersborg 6 6 Lasarettet 2 Vänerparken 1 m.fl. Vänersborg 36 36 Lasarettet 6, 7 & 8 Vänerparken 11, 12 Vänersborg 3 3 Signalisten 20 Signalistgatan 6 Västerås 1 1 Terminalen 2 Nylandavägen 20 Växjö 7 7 Hjältan 4:11 Hjältan 350 Ånge 14 14 Seglet 1 Skjutbanevägen 16 Örebro 12 12 Artilleristen 1 Studentplan 2 m.fl. Östersund 59 59 Lagmannen 6 Köpmangatan 21 Östersund 7 7 Onkel Adam 9 Köpmangatan 16-20 Östersund 6 6 Tingshuset 7 Storgatan 6 Östersund 4 4 Åkeriet 10 Prästgatan 53 Östersund 2 2 Summa objekt under förvaltning 296 197 101 100 694 Vä 147:7 Vändpunktsvägen 1 Kristianstad — Ångpannan 12 Kungsängsgatan 6 Västerås — Summa projektfastigheter 1) — — — — — Summa fastighetsbeståndet 296 197 101 100 694 1) Bedömd uthyrningsbar area för projektfastigheter uppgår till sammanlagt 75 tkvm. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse → Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 113 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 114 ===== FLERÅRSÖVERSIKT Belopp i mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Resultaträkning Intäkter 1 561 1 201 1 057 918 733 Fastighetskostnader -253 -209 -197 -180 -124 Driftöverskott 1 308 992 861 739 609 Central administration -61 -68 -57 -64 -241 Finansiella poster -343 -387 -298 -178 -201 Förvaltningsresultat 904 536 506 497 167 varav förvaltningsresultat exkl. ränta på ägarlån 904 536 506 497 246 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 850 166 -893 143 2 207 Värdeförändringar derivatinstrument -39 38 -354 639 127 Övriga anläggningstillgångar -51 — — — — Skatt -360 -149 102 -374 -532 Årets resultat 1 304 591 -639 906 1 969 Balansräkning Förvaltningsfastigheter 28 021 23 600 21 406 20 158 17 797 Övriga tillgångar 740 836 1 272 1 178 544 Likvida medel 507 241 225 215 198 Summa tillgångar 29 268 24 678 22 904 21 550 18 539 Eget kapital 12 937 10 335 8 097 8 990 7 206 Uppskjutens skatteskuld 1 720 1 378 1 229 1 335 971 Derivat 49 — — — — Ägarlån — — — — — Räntebärande låneskulder 13 569 12 219 12 796 10 573 9 814 Ej räntebärande skulder 993 747 781 652 547 Summa eget kapital och skulder 29 268 24 678 22 904 21 550 18 539 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning → Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 114 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 115 ===== NYCKELTAL Belopp i mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Fastighets- och operativa nyckeltal Fastighetsvärde, mkr 28 021 23 600 21 406 20 158 17 797 Direktavkastning, % 5,9 5,2 5,3 4,7 4,4 Uthyrningsbar area, kvm 694 216 573 459 517 655 493 893 454 310 Hyresvärde, kr per kvm 2 592 2 336 2 230 2 089 1 910 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 97,5 98,4 97,9 99,0 Överskottsgrad, % 83,8 82,6 81,4 80,4 83,1 Andel offentliga hyresgäster, % 97,0 95,7 95,0 94,8 94,0 Återstående kontraktstid offentliga, år 8,1 7,8 6,3 5,9 6,0 Nettoinvesteringar, mkr 3 571 2 029 2 141 1 677 5 352 Förvaltningsresultat, mkr 904 536 506 497 167 Förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, mkr 904 536 506 497 246 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad 1), % 46,5 50,5 57,2 51,0 53,8 Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 2,4 2,7 3,9 3,0 Kapitalbindning, år 3,2 2,5 2,4 2,3 3,3 Räntebindning, år 4,0 3,9 3,0 3,0 3,2 Genomsnittsränta, % 2,87 2,89 3,27 2,53 1,31 Genomsnittsränta exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, % 2,76 2,77 3,22 2,48 1,24 Andel säkerställd skuld, % 14,1 15,4 31,7 24,2 12,6 Soliditet, % 44,2 41,9 35,4 41,7 38,9 Skuldkvot, ggr (Nettoskuld/EBITDA) 10,5 13,0 15,6 15,3 18,02) Justerad skuldkvot, ggr (Nettoskuld/EBITDA) 8,9 10,6 11,4 11,8 15,62) 1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats från Q4 2022. Förändringen innebär att andelar i intressebolag, fordran på intressebolag, övriga anläggningstillgångar samt tillgångar som innehas för försäljning har inkluderats i beräkningsbasen. 2) Inklusive återlagd kostnad för avveckling av rådgivningsavtal om 165 mkr. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt → Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 115 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 116 ===== Belopp i mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Nyckeltal per A- och B-aktie EPRA NRV, långsiktigt substansvärde, kr 53,84 45,88 45,77 50,03 46,87 Tillväxt i EPRA NRV 1), % 18,4 2,2 -6,7 7,7 55,2 EPRA NTA, Net Tangible Assets, kr 51,01 43,49 43,07 47,39 44,59 EPRA NDV, Net Disposal Value, kr 47,37 40,80 39,73 45,67 40,19 Förvaltningsresultat, exkl. ränta på ägarlån, kr 3,74 2,77 2,63 2,74 2,47 Tillväxt i förvaltningsresultat, % 34,7 5,5 -4,2 11,1 38,2 EPRA EPS, justerat förvaltningsresultat, kr 3,58 2,69 2,51 2,67 2,44 Utdelning, kr 0,48 0,90 0,90 0,46 2,22 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 5,54 3,07 -5,04 5,58 15,60 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 214 198 148 148 138 Genomsnittligt antal aktier under året, miljoner 208 151 148 143 125 Nyckeltal per D-aktie Eget kapital, kr 33,00 33,00 33,00 33,00 33,00 Resultat, kr 2,23 2,02 2,00 1,93 0,50 Utdelning, kr 2,00 2,00 2,00 1,80 0,50 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 75 59 58 58 50 Genomsnittligt antal aktier under året, miljoner 60 58 58 54 50 1) Inklusive återlagd utdelning under året. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt → Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 116 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 117 ===== UNDERLAG TILL NYCKELTAL Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte definieras av IFRS Redovisningsstandarder och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bland annat sätter standard för, till IFRS kompletterande, finansiell rappor t ering. EPRAs rekommendationer för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA Best Practices Recom m endation Guidelines (EPRA BPR). Rekommendationen syftar till att öka transparens och jämförbarhet mellan Europas börsnoterade fastighetsbolag. Intea rapporterar i tabellen nedan även nyckeltal i enlighet med denna rekommendation. Belopp i mkr 2025 2024 FASTIGHETS- OCH OPERATIVA NYCKELTAL Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra, offentliga hyresgäster, mkr 1 726 1 250 (/) Kontrakterad årshyra, totalt, mkr 1 779 1 305 Andel offentliga hyresgäster, % 97,0 95,7 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra, mkr 1 779 1 305 (/) Hyresvärde, mkr 1 799 1 339 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,9 97,5 Nettoinvesteringar, mkr Förvärv under året, mkr 2 354 473 Investeringar i ny-, till- och ombyggnation, mkr 1 217 1 555 Nettoinvesteringar, mkr 3 571 2 029 Överskottsgrad, % Årets driftsöverskott, mkr 1 308 992 (/) Årets hyresintäkter, mkr 1 561 1 201 Överskottsgrad, % 83,8 82,6 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 117 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 118 ===== 1) Räntebärande skulder exklusive leasingskuld. Belopp i mkr 2025 2024 FINANSIELLA NYCKELTAL Belåningsgrad, % Räntebärande skulder, mkr 1) 13 569 12 219 (-) Likvida medel, mkr −507 −241 Nettoskuld, mkr 13 062 11 977 Verkligt värde fastigheter, mkr 28 021 23 600 Andelar i intressebolag, mkr 0 0 Fordran på intressebolag, mkr 0 0 Övriga anläggningstillgångar, mkr 79 128 (/) Summa, mkr 28 100 23 729 Belåningsgrad, % 46,5 50,5 EPRA NRV, långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 12 626 10 038 D-aktier, mkr −2 477 −1 949 Uppskjuten skatt, mkr 1 720 1 378 Derivat, mkr −334 −372 EPRA NRV, mkr 11 535 9 094 EPRA NTA (Net Tangible Assets), mkr EPRA NRV, mkr 11 535 9 094 Bedömd verklig uppskjuten skatt, mkr (-) −607 −472 Immateriella anläggningstillgångar, mkr (-) 0 0 EPRA NTA, mkr 10 928 8 622 EPRA NDV (Net Disposal Value), mkr EPRA NTA, mkr 10 928 8 622 Derivat, mkr (+) 334 372 Justering av uppskjuten skatt till sin hehet, mkr (-) −1 114 −906 Immateriella anläggningstillgångar, mkr (+) 0 0 EPRA NDV, mkr 10 149 8 089 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 118 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 119 ===== 1) Räntebärande skulder exklusive leasingskuld. Belopp i mkr 2025 2024 Genomsnittlig ränta vid periodens/årets utgång, % Räntekostnad på årsbasis vid årets utgång, mkr 390 353 (/) Räntebärande skuld 1) vid årets utgång enligt balansräkningen, mkr 13 569 12 219 Genomsnittlig ränta vid årets utgång, % 2,87 2,89 Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster, mkr 1 247 923 (/) Årets finansnetto exkl. ränta tomträtt, mkr −340 −381 Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 2,4 Soliditet, % Eget kapital, mkr 12 937 10 335 (/) Tillgångar, mkr 29 268 24 678 Soliditet, % 44,2 41,9 Skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder, mkr 1) 13 569 12 219 (-) Likvida medel, mkr −507 −241 Nettoskuld, mkr 13 062 11 977 Driftöverskott, mkr 1 308 992 (-) Central administration, mkr −61 −68 EBITDA, mkr 1 247 923 Skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA), årstakt 10,5 13,0 Justerad skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder, mkr 1) 13 569 12 219 (-) Likvida medel, mkr −507 −241 (-) Redovisat värde pågående projekt, mkr −1 914 −2 195 Nettoskuld, mkr 11 148 9 782 Driftöverskott, mkr 1 308 992 (-) Central administration, mkr −61 −68 EBITDA, mkr 1 247 923 Justerad skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA), årstakt 8,9 10,6 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 119 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 120 ===== 1) Motsvarar "Innehav utan bestämmande inflytande". Belopp i mkr 2025 2024 AKTIERELATERADE NYCKELTAL Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat, mkr 904 536 (-) Utdelning D-aktier, mkr −126 −117 Summa 778 419 (/) Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 208 151 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 3,74 2,77 EPRA EPS, justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat, mkr 904 536 (-) Aktuell skatt, mkr −18 −1 (-) Minoritetens andel av förvaltningsresultat, mkr 1) −15 −13 (-) Utdelning D-aktier, mkr −126 −117 Summa 745 406 (/) Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 208 151 EPRA EPS per A- och B-aktie, kr 3,58 2,69 EPRA NRV, långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr EPRA NRV, långsiktigt substansvärde, mkr 11 535 9 094 (/) Antal A- och B-aktier vid årets utgång, miljoner 214 198 EPRA NRV per A- och B-aktie, kr 53,84 45,88 EPRA NTA (Net Tangible Assets) per A- och B-aktie, mkr EPRA NTA, mkr 10 928 8 622 (/) Antal A- och B-aktier vid årets utgång, miljoner 214 198 EPRA NTA per A- och B-aktie, kr 51,01 43,49 EPRA NDV (Net Disposal Value) per A- och B-aktie, kr EPRA NDV, mkr 10 149 8 089 (/) Antal A- och B-aktier vid årets utgång, miljoner 214 198 EPRA NDV per A- och B-aktie, kr 47,37 40,80 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal → Underlag till nyckeltal Definitioner Information till aktieägare 120 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 121 ===== Definitioner Nyckeltal Definition Syfte Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster dividerat med total kontrakterad årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade kreditrisk avseende hyresgäster. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. Andel säkerställd skuld, % Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell e fterställdhet på den icke säkerställda skulden. Belåningsgrad,% Räntebärande skulder minus leasingskuld, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde, andelar i intressebolag, fordringar på intressebolag, övriga anläggningstillgångar och tillgångar som innehas för försäljning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. Direktavkastning, % Driftöverskott på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbeståndets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenerering före finansiella kostnader och central administration. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens/årets utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av bolagets uthyrningsbara ytor. EPRA EPS - justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat med avdrag för periodens/årets resultat hänförligt till D-aktier, aktuell skatt samt minoritetens andel av förvaltningsresultatet, i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under året. Nyckeltalet används för att belysa bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. EPRA NRV – Net Reinstatement Value, mkr (Långsiktigt substansvärde) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antal utestående D-aktier, med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Nyckeltalet visar återanskaffningsvärdet av fastigheter/tillgångar och speglar vad som skulle krävas för att återskapa bolagets tillgångar. EPRA NRV per A- och B-aktie, kr Långsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid periodens/årets utgång. Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers andel av det långsiktiga substansvärdet. EPRA NTA - Net Tangible Assets, mkr EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar och bedömd verklig uppskjuten skatt (för fastighets-beståndet beräknad med utgångspunkt i 25 procent av aktuell skattesats (dvs. 5,15 procent)). Nyckeltalet visar bolagets långsiktiga substansvärde baserat på fortsatt förvaltning av fastighetsportföljen. EPRA NDV - Net Disposal Value, mkr EPRA NTA med återläggning av immateriella tillgångar, derivat samt med full uppskjuten skatt enligt balansräkning. Nyckeltalet visar det nettovärde som skulle realiseras vid en hypotetisk försäljning. Återspeglar bolagets värde vid avyttring. Fastighetskategori Baserad på respektive fastighets huvudsakliga användning har en indelning gjorts av fastigheterna i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. På fastigheter med flera byggnader med olika användning sker motsvarande indelning per byggnad. Beräkningen baseras på kontrakterad årshyra. Förbrukning netto, GWh El som förbrukas av koncernen. Ej inkluderat el som vidarefaktureras till hyresgästerna. Förvaltningsresultat, mkr Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat med avdrag för periodens/årets resultat hänförligt till D-aktier, i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier. Genomsnittlig kontraktstid, år Genomsnittlig kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad årshyra. Genomsnittlig ränta vid periodens/årets utgång, % Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive leasingskuld, inklusive kostnader för lånelöften och räntekupong i derivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för bolagets räntebärande skulder. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal → Definitioner Information till aktieägare 121 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 122 ===== Nyckeltal Definition Syfte Hyresgästkategori Baserat på respektive hyresgästs verksamhet har en indelning gjorts av hyresgästerna i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. Beräkningen baseras på kontrakterad årshyra per hyresavtal. Hyresvärde, mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, exklusive hyresrabatter, inklusive vakanshyra. Justerad skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder minskat med likvida medel och redovisat värde för pågående projekt dividerat med driftöverskott justerat för central administration. Nyckeltalet används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Jämförbart bestånd Fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. Kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarvarande löptid vid periodens/årets utgång på räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa refinansieringsrisken. En lång löptid indikerar lägre refinansieringsrisk. Kontrakterad årshyra, mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive hyresrabatter, exklusive vakanshyra. Nettouthyrning, mkr Skillnaden mellan kontrakterad årshyra för nytecknade hyresavtal och kontrakterad årshyra för hyresavtal uppsagda för avflytt för perioden/året. Inklusive projekt (med uppfyllda villkor i hyresavtal). Nettoinvesteringar, mkr Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projektfastigheter med justering för eventuella försäljningar under året. Nyckeltal för att belysa bolagets möjlighet att nå operativa mål. Objekt En registerfastighet alternativt en byggnad i de fall registerfastigheten är bebyggd med flera byggnader med olika användning. Offentliga hyresgäster Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, region eller kommun. Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i bolagets intäkter. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet som tomställts i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. Räntebindning, år Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens/årets utgång på räntebärande skulder och leasingskuld, inklusive kupongränta på räntederivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. Räntetäckningsgrad, ggr Periodens/årets resultat före finansiella poster i förhållande till periodens/årets finansnetto exklusive ränta tomträtt. Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. Självförsörjningsgrad netto, % Andel el som koncernen producerar i förhållande till koncernens elförbrukning, ej inkluderat den el som vidarefaktureras till hyresgästerna. Nyckeltalet används för att redovisa hur stor andel av Inteas elförbrukning, exklusive vidarefakturerad förbrukning, som produceras av egenägda solcellsanläggningar och vattenkraftverk. Skuldkvot, ggr (nettoskuld/EBITDA) Räntebärande skulder minskat med likvida medel dividerat med driftöverskott justerat för central administration. Nyckeltalet används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Soliditet, % Vid periodens/årets utgång totalt eget kapital dividerat med totala tillgångar. Nyckeltalet används för att visa hur stor del av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och inkluderas för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Underliggande fastighetsvärde Det värde som en fastighet har baserat på dess marknadsvärde, utan hänsyn till eventuella skulder eller finansiella åtaganden som är kopplade till fastigheten. Återstående kontraktstid offentliga hyresgäster, år Genomsnittlig återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets hyresrisk. Överskottsgrad, % Driftöverskott i förhållande till totala hyresintäkter under perioden/året. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal → Definitioner Information till aktieägare 122 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 123 ===== Information till aktieägare Intea Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer: 559027-5656 Styrelsen har sitt säte i Stockholm Adresser Lästmakargatan 20 111 44 Stockholm www.intea.se info@intea.se Årsstämma Intea Fastigheter AB (publ)s årsstämma hålls den 22 april 2026 i Stockholm med möjlighet att delta digitalt. Kalendarium Rapporter Delårsrapport januari — mars 2026 22 april 2026 Årsstämma 22 april 2026 Delårsrapport januari — juni 2026 10 juli 2026 Delårsrapport januari — september 2026 22 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 5 februari 2027 Produktion Intea i samarbete med Paues Åberg Communications AB Kontaktuppgifter Charlotta Wallman Hörlin, vd Telefon: 0733-24 50 25 E-post: charlotta.wallmanhorlin@intea.se Magnus Ekström, CFO Telefon: 0705-49 86 02 E-post: magnus.ekstrom@intea.se 08 Finansiella rapporter INLEDNING STRATEGI MARKNAD FASTIGHETER OCH HYRESGÄSTER VERKSAMHET HÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse Risker och osäkerhetsfaktorer Räkenskaper Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Flerårsöversikt Nyckeltal Underlag till nyckeltal Definitioner → Information till aktieägare 123 INTEA ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 124 ===== INTEA FASTIGHETER AB (PUBL) Lästmakargatan 20 111 44 Stockholm intea.se