===== SIDA 1 ===== Oktober - december Ρ Hyresintäkterna ökade med 13,3 procent och uppgick till 276,0 mkr (243,6), varav 13,6 mkr kommer från fastigheter förvärvade under 2022. Ρ Förvaltningsresultatet uppgick till 103,3 mkr (113,7), en minskning med 10,4 mkr. För mer information se sidorna 11-12. Ρ Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till -598,5 mkr (7,6), varav -77,0 mkr hänfört till projektfastigheter. För mer information se sida 12. Ρ Kvartalets resultat efter skatt uppgick till -734,0 mkr (39,3). Resultat per A- och B-aktie uppgick till -5,02 kr1) och per D-aktie till 0,50 kr1). Ρ Totalt genomfördes under kvartalet investeringar i förvaltningsfastigheter till ett belopp om 611,3 mkr (420,9). Ρ Fastighetsbeståndets redovisade värde uppgick vid kvartalets utgång till 21 406,1 mkr (20 157,7). Januari - december Ρ Hyresintäkterna ökade med 15,1 procent och uppgick till 1 057,3 mkr (918,3), varav 53,1 mkr kommer från fastigheter förvärvade under 2022. Ρ Förvaltningsresultatet ökade och uppgick till 505,8 mkr (497,4), en ökning med 8,4 mkr. För mer information se sidorna 11-12. Ρ Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till -892,7 mkr (143,2), varav 46,9 mkr hänfört till projektfastigheter. För mer information se sida 12. Ρ Årets resultat efter skatt uppgick till -639,4 mkr (905,6). Resultat per A- och B-aktie uppgick till -5,04 kr1) och per D-aktie till 2,00 kr1). Ρ Totalt genomfördes under perioden investeringar i förvaltningsfastigheter till ett belopp om 2 140,9 mkr (1 677,1). Ρ Fastighetsbeståndets redovisade värde uppgick vid periodens utgång till 21 406,1 mkr (20 157,7). Ρ Styrelsen föreslår utdelning om 0,90 kronor per A- och B-aktie (0,90). Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 kronor per D-aktie (2,00) med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. 518 Uthyrningsbar area, tkvm 6,3 Återstående kontraktstid, år 95,0 Andel offentliga hyresgäster, % 21,4 Fastighetsvärde, mdkr 1) Inga utspädande instrument förekommer. 2) Inklusive återlagd utdelning under perioden. BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 Nyckeltal i urval okt - dec 2023 okt - dec 2022 helår 2023 helår 2022 Hyresintäkter, mkr 276,0 243,6 1 057,3 918,3 Förvaltningsresultat, mkr 103,3 113,7 505,8 497,4 D:o A- och B-aktie, kr 0,50 0,57 2,63 2,74 D:o tillväxt, % -12,3 -7,3 -4,2 11,1 Periodens/Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr -715,8 37,3 -630,5 903,6 D:o A- och B-aktie, kr -5,02 0,06 -5,04 5,58 Långsiktigt substansvärde per A- och B- aktie, kr 45,77 50,03 45,77 50,03 D:o tillväxt2), % -4,8 2,3 -6,7 7,7 Fastighetsvärde, mkr 21 406,1 20 157,7 21 406,1 20 157,7 Belåningsgrad, % 57,2 51,0 57,2 51,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 3,1 2,7 3,9 För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 26-29. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år. Avrundade siffror i finansiella rapporter, tabeller och diagram kan medföra att totalbeloppet inte summerar. ===== SIDA 2 ===== 2BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 HÄNDELSER UNDER & EFTER PERIODEN JANUARI – DECEMBER 2023 Väsentliga händelser under perioden Ρ I februari emitterades ett obligationslån om 300 mkr inom ramen för befintligt MTN-program. Obligationslånet, med en rörlig ränta om 2,10 procent plus 3 månaders STIBOR, har två års löptid med förfall i mars 2025. Ρ Koncernens elproduktion samlades under bolaget Intea Kraft AB. Efter förvärvet av nio vattenkraftverk i februari äger Intea totalt tolv vattenkraftverk, huvudsakligen belägna i elområde 3, med en samlad årlig elproduktion som beräknas uppgå till 11,5 GWh. Ρ I mars tecknades ett 14-årigt grönt låneavtal om 410 mkr med Nordiska Investeringsbanken (NIB). Lånets syfte var att finansiera uppförandet av landets första samhälls- gemensamma ledningscentral (SLC) i Örebro samt den nya träbyggnaden på Campusområdet i Östersund. Ρ I april emitterades obligationer om 600 mkr och samtidigt skedde ett återköp av obligationer om 450 mkr. Obligationen om 600 mkr har förfall i mars 2025 och utgör en del av ett befintligt obligationslån. Obligationerna emitterades till kurs 99,53 vilket motsvarar 3 månaders STIBOR plus 2,35 procent. Ρ I maj meddelade Nordic Credit Rating (NCR) att de sänker kreditbetyget för Intea till BBB från tidigare BBB+ samtidigt som utsikterna justeras från negativa till stabila. Det kortsiktiga kreditbetyget N3 bekräftades. Ρ I juni etablerade Intea ett grönt finansieringsramverk vilket möjliggör emission av gröna obligationer och certifikat. Ramverket har genomgått en oberoende extern utvärdering av CICERO Shades of Green, och tilldelats det övergripande betyget Medium Green. Ρ I juni tecknade Intea och Kristianstad kommun hyresavtal avseende en ny skola på högskoleområdet i Kristianstad. Den uthyrningsbara arean uppgår till 1 500 kvm, med ett årligt hyresvärde om cirka 1,7 mkr. Avtalet löper över tio år fram till december 2033. Inflyttning skedde december 2023. Ρ I juni utökade Intea backup-faciliteterna med 1 000 mkr samt avtalade om ett nytt säkerställt banklån om 825 mkr med en befintlig långivare. Syftet med de nya lånen är att skapa flexibilitet kopplat till utestående företagscertifikat och kommande obligationsförfall samt att finansiera investeringar i projektportföljen. Ρ I juli ingick Intea och Kriminalvården hyresavtal avseende en utökning om cirka 3 000 kvm på Anstalten Ringsjön i Eslövs kommun. Lokalerna ska genomgå renovering och beräknas stå färdiga för inflyttning under hösten/vintern 2024. Det nya hyresavtalet sträcker sig till år 2028 med ett initialt årligt hyresvärde om cirka 5,9 mkr. Kriminalvården kommer i och med det nya hyresavtalet att disponera sammanlagt drygt 5 000 kvm i en samlad förhyrning i områdets södra del. I och med utökningen beräknas anstaltens kapacitet att öka med 40 anstaltsplatser till totalt 80 platser. Ρ I oktober överlämnade Intea nyuppförda lokaler för rätts- psykiatri till hyresgästen Region Uppsala. De special- anpassade lokalerna inrymmer vårdlokaler för skyddsklass 2 och 3, häkte, allmänvård, förvaltningsrätt och utslussnings- lägenhet. Byggnaden har en uthyrningsbar area om cirka 4 100 kvm och är certifierad enligt Miljöbyggnad Guld. Hyresavtalet med Region Uppsala löper över 20 år med en årlig hyra om cirka 22 mkr. Ρ I oktober utsåg styrelsen Charlotta Wallman Hörlin till ny vd för Intea. Charlotta började på företaget som operativ chef 2019 och utsågs i början av 2023 till vice vd. Charlotta tillträder som vd den 1 januari 2024. Hon ersätter Henrik Lindekrantz, en av Inteas grundare och större aktieägare, som varit bolagets vd sedan starten år 2015. Henrik fortsätter vara verksam i bolaget i rollen som strategisk rådgivare. Ρ I november färdigställdes byggnationen av den samhälls- gemen samma larm- och ledningscentralen i Örebro. Byggnaden kommer att innehålla gemensamma larm- och sambandslokaler för Polismyndigheten, Räddningsregion Bergslagen och SOS-alarm och kommer att miljöcertifieras enligt Breeam, nivå Excellent. Hyresavtalet som har ingåtts med Polismyndigheten sträcker sig över 15 år med en årlig hyra om cirka 27 mkr. Ρ I november togs det första spadtaget för en ny tågdepå i Falköping där Västtrafik ska underhålla tåg. Depån har en uthyrningsbar yta om 3 500 kvm och uppförs i anslutning till den befintliga tågdepån som ägs av Intea. Västtrafik har tecknat ett 25-årigt hyresavtal med Intea avseende den nya tågdepån och samtidigt förlängdes också hyrestiden för den befintliga depån med 25 år från det att den nya tågdepån färdigställs. Väsentliga händelser efter periodens utgång Ρ I januari 2024 emitterade Intea sitt första gröna obligationlån om 600 mkr inom ramen för befintligt MTN-program. Obligations lånet, med en rörlig ränta om 1,78 procent plus 3 månaders STIBOR, har tre års löptid med förfall i februari 2027. För mer information om händelser under och efter perioden, se hemsida www.intea.se ===== SIDA 3 ===== 3BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 LINKÖPING STOCKHOLM KALMAR HALMSTAD SKÖVDE VÄNERSBORG NORRTÄLJE ÖSTERSUND KRISTIANSTAD ÖREBRO PÅGÅENDE PROJEKT FÖRVALTNINGSBESTÅND FALKÖPING HÄRNÖSAND VÄST SYD ÖST NORD ESLÖV YSTAD MALMÖ STRÖMSTAD HELSINGBORG UPPSALA ÅNGE LUND DETTA ÄR INTEA Intea investerar i och förvaltar social infrastruktur för egen långsiktig förvaltning. Med social infrastruktur avser Intea lokaler för samhällsviktiga funktioner som är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen av lokalen är offentlig. Befintligt fastighetsbestånd utgörs främst av fastigheter inom kategorierna rättsväsende, högre utbildning, sjukvård och övriga offentliga verksamheter. Inteas hyresgäster, andel av kontrakterad årshyra Inteas geografi, andel av fastigheternas marknadsvärde 1 136 mkr Icke offentliga 5 % Rättsväsende 34 % Övriga offentliga 15 % Högre utbildning 34 % Sjukvård 12 % q4 Väst 11 % Nord 13 % Öst 30 % Syd 46 %21,4 mdkr ===== SIDA 4 ===== 4BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 VD HAR ORDET Finansiella mål Ρ Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent (inklusive eventuella värdeöverföringar). Ρ Årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per stamaktie av serie A och B över tid om minst 12 procent. Operativa mål Ρ Minst 90 procent av hyresintäkterna ska över tid komma från offentliga hyresgäster. Ρ Vid utgången av 2026 ska fastighetsvärdet uppgå till minst 30 mdkr. Detta ska ske både genom förvärv och projektinvesteringar i framförallt nybyggnation. Finansiella riskbegränsningar Ρ Belåningsgrad för koncernen ska över tid ligga i intervallet 50-55 procent, och ska inte överstiga 60 procent. Ρ Räntetäckningsgraden för koncernen ska inte understiga 2 gånger. Utdelningspolicy Den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av förvaltningsresultatet, varav D-aktier ger rätt till utdelning om max 2 kronor per D-aktie. AFFÄRSIDÉ & MÅL Inteas affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter inom social infrastruktur med ett långsiktigt perspektiv. Styrelsen i Intea har fastställt följande finansiella och operativa mål samt utdelningspolicy för verksamheten. 4BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Den första januari tillträdde jag som vd på Intea och jag kan kon- statera att bolaget står fortsatt starkt i en utmanande marknad som oroas av ökande geopolitiska spänningar, försämrat säkerhetsläge, osäkert makroekonomiskt läge och allt fler väpnade konflikter. Fastighetsmarknaden påverkas av detta på både kort och lång sikt genom bland annat stigande avkastningskrav. Antalet varsel och kon- kurser relaterade till bygg- och fastighetsbranschen har ökat under året. Samtidigt ser vi positiva signaler i vikande inflation, sjunkande långräntor och allt fler som tror på kommande räntesänkningar. För Inteas del ser vi en ökad aktivitet inom framför allt den del av verk- samheten som rör rättsväsendet. Starkt förvaltningsresultat Trots en orolig omvärld, nya marknadsförutsättningar och öka- de finansieringskostnader fortsätter Intea att uppvisa ett starkt förvaltningsresultat och stabila kassaflöden för helåret 2023. Hyresintäkterna ökade med 15,1 procent och driftöverskottet ökade med 16,5 procent jämfört med år 2022. Även beaktat de högre finan- sieringskostnaderna ökade förvaltningsresultatet med 1,7 procent till 506 mkr jämfört med år 2022. Det förklaras främst av en stark hyresutveckling, flera nyuthyrningar och en stabil fastighetsport- följ. Dessutom bidrar projekt som färdigställts under året till ökade intäkter och förbättrat driftöverskott. På jämförbart bestånd ökar driftöverskottet med cirka 9 procent. Fortsatt bra tillgång till finansiering Genom goda bankrelationer och ett starkt varumärke i kredit- och kapitalmarknaden har vi möjlighet att ta upp ny finansiering till rim- liga villkor. Under året har vi etablerat ett grönt finansieringsramverk, vilket möjliggjorde att Intea i januari i år emitterade sin första gröna obligation om 600 mkr. Utöver det har vi även utökat backup-facilite- terna och vi har idag cirka 1,9 mdkr i outnyttjade kreditfaciliteter, vil- ket med god marginal täcker samtliga obligationsförfall under 2024. Projektutveckling skapar värde på lång sikt Vi kan tydligt se att de projekt vi driver skapar värde på lång sikt. Vid årets slut hade vi pågående projekt om 4,9 mdkr innefattande bland annat byggnation av ett rättscentrum i Kristianstad, ett fängelse utanför Ånge och en tågdepå i Falköping. Hyresvärdet för pågående projekt uppgår till cirka 400 mkr och dessa kommer i takt med att de färdigställs bidra till ett ökat driftnetto. Närmast i tid för färdigställande ligger rättscentrum i Kristianstad som beräknas vara klart under andra halvåret 2024 och bidra med ett årligt hyresvärde om cirka 130 mkr. Under det fjärde kvartalet har tre större projekt färdigställts: nyuppför- da lokaler för rättspsykiatri åt Region Uppsala, en samhällsgemensam larm- och ledningscentral i Örebro och ett nytt kontorshus i Östersund byggt helt i trä, vilket blir det första huset i Inteas portfölj som kommer att certifieras enligt BREEAM Outstanding. Under året har vi sett stigan- de avkastningskrav vilket påverkar värdet på Inteas fastighetsbestånd, som vid utgången av perioden uppgick till 21,4 mdkr. Det motsvarar en genomsnittlig direktavkastning om 5,3 procent, vilket är en uppgång med 60 punkter sedan årsskiftet 2022 och innebär en sammanlagd ned- skrivning av värdet på cirka 0,9 mdkr motsvarande en värdenedgång på 4,4 procent. I fjärde kvartalet skriver Intea ned fastighetsvärdet med cirka 0,6 mdkr vilket motsvarar en värdenedgång på 2,8 procent. Sammanfattningsvis Bolagets verksamhet vilar på en stabil grund med defensiva tillgångar av god kvalitet och med långa hyreskontrakt med offentliga hyresgäs- ter. Vår strategi att äga och utveckla lokaler åt offentliga långsiktiga hyresgäster och förvalta dessa med egna lokala förvaltningsorganisa- tioner ligger fast. Dessutom har vi en robust kapitalstruktur och stabila kassaflöden vilket gör att jag känner mig trygg när jag blickar framåt. Avslutningsvis vill jag tacka alla medarbetare, hyresgäster, aktieägare, kreditgivare, samarbetspartners och andra intressenter för sitt stora engagemang under året och jag ser fram emot 2024. Charlotta Wallman Hörlin, vd ===== SIDA 5 ===== 5BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 INTEAS FASTIGHETER Per den 31 december 2023 ägde koncernen 37 förvaltnings- och projektfastigheter (37), varav en med upplåten tomträtt, omfattande 107 objekt (107) med en sammanlagd uthyrnings- bar area om 518 tkvm (494) till ett verkligt värde om 21 406 mkr (20 158). Fastigheterna är belägna i Eslöv, Falköping, Halmstad, Helsingborg, Härnösand, Kalmar, Kristianstad, Linköping, Lund, Malmö, Norrtälje, Skövde, Stockholm, Uppsala, Vänersborg, Ånge, Örebro och Östersund. Därtill äger koncer- nen tolv vattenkraftverk i anläggningstillgångar, se avsnitt Intea Kraft på sida 9 för mer information. Inteas fastighetsbestånd består av social infrastruktur och hyresgästerna har hög kreditvärdighet. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick till 95,0 procent (94,8) den 31 december 2023 och den återstående kontraktstiden för offent- liga hyreskontrakt uppgick i genomsnitt till 6,3 år (5,9). Den kontrakterade årshyran om 1 135,6 mkr inkluderar hyresrabatter om 1,4 mkr på årsbasis. Nyckeltal fastighetsbeståndet helår 2023 helår 2022 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr 2 141 1 677 Värdeförändringar fastigheter, mkr -893 143 Fastighetsvärde, mkr 21 406 20 158 Uthyrningsbar area, tkvm 518 494 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 97,9 Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,8 Återstående kontraktstid offentliga, år 6,3 5,9 Hyresvärde, kr/kvm 2 230 2 089 Fastighetsbestånd Antal objekt st Uthyr- ningsbar area tkvm Fastighetsvärde mkr kr/kvm Hyresvärde mkr kr/kvm Uthyr- nings- grad % Kontrak- terad årshyra mkr Driftöver- skott mkr Direkt- avkast- ning % Per fastighetskategori Rättsväsende 22 160 7 013 43 831 406,1 2 538 97,8 397,0 335,9 5,1 Högre utbildning 24 199 6 776 34 119 431,8 2 174 99,3 428,9 367,3 5,5 Sjukvård 14 59 2 480 42 243 136,7 2 328 99,5 136,0 121,2 5,2 Övriga offentliga 31 84 2 132 25 451 153,0 1 826 97,3 148,9 115,9 6,1 Icke-offentliga 14 17 403 24 349 27,0 1 630 91,8 24,8 16,3 4,1 Summa/genomsnitt objekt under förvaltning 105 518 18 805 36 327 1 154,6 2 230 98,4 1 135,6 956,6 5,3 Per geografi Syd 17 201 7 753 38 576 458,0 2 279 98,5 451,1 396,3 5,2 Öst 32 152 6 373 41 819 379,9 2 493 97,5 370,4 304,8 5,2 Väst 22 79 2 292 28 836 143,0 1 799 99,6 142,3 115,9 5,6 Nord 34 85 2 387 28 148 173,6 2 048 98,9 171,7 139,5 5,9 Summa/genomsnitt objekt under förvaltning 105 518 18 805 36 327 1 154,6 2 230 98,4 1 135,6 956,6 5,3 Projektfastigheter 2 – 2 601 - – – – – - - Summa/genomsnitt fastighetsbeståndet 107 518 21 406 - 1 154,6 - 98,4 1 135,6 956,6 - Sammanställningen avser de fastigheter som Intea ägde vid periodens utgång. Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent och per den 31 december 2023 uppgick innehav utan bestämmande inflytandes andel av årets resultat till -8,9 mkr. Kontrakterad årshyra avser kontrakterad årshyra inklusive hyrestillägg vid periodens utgång med tillägg av fastställd indexuppräkning gällande från och med 1 januari 2024 på årsbasis. Hyresvärde avser kontrakterad årshyra med tillägg för vakanser och rabatter på årsbasis. Driftöverskottet avser kontrakterad årshyra med avdrag för fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration varvid fastighetskostnader för fastigheter som ägts under de senaste tolv månaderna ingår med dess utfall och fastigheter som förvärvats och projekt som färdigställts under de senaste tolv månaderna räknats upp till årstakt. Bedömningar och antaganden som ligger till grund för informationen i denna tabell innebär osäkerhetsfaktorer och uppgifterna ska inte ses som en prognos. ===== SIDA 6 ===== 6BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Projekt och utveckling Intea arbetar kontinuerligt med att identifiera utvecklings- möjligheter inom befintligt fastighetsbestånd tillsammans med hyresgästerna samt med att identifiera behov som skapar projektutvecklingsmöjligheter för nybyggnation. Projektorganisationen består av tio personer med erfarenhet av fastighetsutveckling i olika faser och av olika slag. För närvaran- de driver Intea projekt innefattande ny-, till- och ombyggnatio- ner med en bedömd sammanlagd uthyrningsbar area om cirka 99 tkvm med en total bedömd investering om 4 944 mkr. Västra Götalandsregionen har påkallat sin optionsrätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att för- värva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Projektet anses därmed avbrutet. Västra Götalandsregionen bedöms tillträda aktierna under 2024. Under det sista kvartalet färdigställdes tre projekt; den sam- hällsgemensamma ledningscentralen i Örebro, den rättspsykia- triska kliniken i Uppsala samt träbyggnaden på Campusområdet i Östersund. Se mer information under avsnittet Händelser under och efter perioden januari – december 2023 på sida 2. Redovisat fastighetsvärde avseende pågående projekt uppgick vid periodens utgång till 3 385 mkr, varav projektfastigheter 2 601 mkr och utvecklingsprojekt i förvaltningsfastigheter 783 mkr. Värdeförändringar hänfört till projektfastigheter uppgick till -77 mkr under det fjärde kvartalet. I Inteas fastighetsbestånd finns dessutom outnyttjade bygg - rätter om cirka 83 tkvm BTA (83) på befintliga fastigheter. Byggrättsvärde om 67 mkr (70) ingår i förvaltningsfastig - heternas värde. Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer om 1 721 mkr (1 084) har gjorts i den befintliga fastighetsportföljen under perioden. Pågående projekt, andel av bedömd investering 4,9 mdkr Övriga offentliga 9 % Sjukvård 5 % Rättsväsende 86 % Pågående projekt Projekt Kommun Fastighets- kategori Färdig- ställande Uthyrningsbar area kvm Hyresvärde mkr Andel offentliga % Genomsnittlig kontraktstid år Projekt där hyresavtal ingåtts Enligt hyresavtal1) Rättscentrum, Häkte Kristianstad Rättsväsende Q3 2024 16 398 70 100 25,0 Rättscentrum, Rättsvårdande myndighet Kristianstad Rättsväsende Q4 2024 19 859 59 100 15,0 Anstalten Viskan Ånge Rättsväsende Q1 2025 14 272 62 100 20,0 Depå 2 Falköping Falköping Övriga offentliga Q1 2025 5 362 27 100 25,0 Syn- och hörselklinik Linköping Sjukvård Q2 2025 6 606 16 100 15,0 Summa/genomsnitt 62 497 234 100 20,5 Projekt där projekteringsavtal ingåtts Bolagets bedömning Rättsvårdande myndighet Strömstad Rättsväsende Q4 2026 4 200 10 100 15,0 Rättsvårdande myndighet Ystad Rättsväsende Q2 2027 11 500 26 100 15,0 Summa/genomsnitt 15 700 36 100 15,0 Övriga pågående projekt med hyres- eller projekteringsavtal 20 495 135 100 14,5 Summa pågående projekt 98 692 405 100 18,0 1) Inkluderar förändringar sedan hyresavtalet ingåtts. ===== SIDA 7 ===== 7BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 BEDÖMNINGAR OCH ANTAGANDEN PÅGÅENDE PROJEKT OCH BYGGRÄTTER Information om pågående projekt och outnyttjade byggrät- ter i bokslutskommunikén är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning, samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informa- tionen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfakto- rer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggna- tioner färdigställs eller tillkommer, samt att förutsättningar förändras. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroen- de på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, antagen detaljplan samt beviljat bygglov. Pågående projekt i tidig fas utan tecknade hyresavtal värderas på grundval av redovisat värde av ned- lagda kostnader med tillägg för bedömt marknadsvärde av byggrätt/potentiell byggrätt. Byggrätter består av mark eller rättighet till mark och tillhö- rande detaljplan. En potentiell byggrätt innefattar en pågå- ende process för ny eller ändrad detaljplan. Byggrätter och potentiella byggrätter värderas till bedömt verkligt värde motsvarande ett pris som skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion under aktuella marknads- förhållanden. Utgångspunkten för beräkning av byggrätts- värdet är byggrättens marknadsvärde om lagakraftvunnen detaljplan funnits på plats. Om detaljplan inte har vunnit laga kraft så uppgår värdet till ett bedömt lagakraftvunnet byggrättsvärde med ett avdrag för osäkerhet i planproces- sen samt exploateringskostnader som sannolikt kommer att belasta fastighetsägaren. Pågående projekt, fastighetskategori Kategori Uthyrnings- bar area kvm Hyresvärde mkr Andel offentliga Genom- snittlig kontraktstid år Bedömt driftöver- skott mkr Investering, mkr Bedömd Upparbetad Redovisat värde1) mkr Rättsväsende 86 724 362 100 17,6 344 4 238 1 901 2 999 Sjukvård 6 606 16 100 15,0 16 261 107 147 Övriga offentliga 5 362 27 100 25,0 24 445 203 239 Summa/genomsnitt pågående projekt 98 692 405 100 18,0 384 4 944 2 211 3 385 Outnyttjade byggrätter, gällande detaljplan Bruttoarea (BTA) tkvm Uthyrnings- bar area tkvm Redovisat värde mkr kr/kvm BTA Garnisonen, Linköping 12,5 10,6 12,5 1 000 Campusområdet, Östersund 21,4 18,2 10,7 500 Högskoleområdet, Halmstad 41,4 35,2 39,5 954 Övrigt 7,6 6,5 3,8 500 Summa 82,9 70,5 66,5 802 1) Avser aktuellt redovisat värde på projektet, inklusive i förekommande fall upparbetad orealiserad värdeförändring. Vid till- eller ombyggnadsprojekt avses redovisat värde hänförligt till projektet. ===== SIDA 8 ===== 8BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Fastighetsvärde och värderingar Fastighetsvärdet uppgick vid årets slut till 21,4 mdkr (20,2). Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till -892,7 mkr (143,2) under perioden, vilket främst förklaras av höjda avkastningskrav, se vidare sida 12. Sedan årsskiftet 2022 har Intea värderat ned det totala fastighetsvärdet med 4,4 procent och i det fjärde kvartalet skrevs värdet ned med 2,8 procent. Fastighetsvärdet exklusive projektfastigheter har värderats ned med 5,2 procent under året och i det fjärde kvarta- let skrevs värdet ned med 3,0 procent. Bolagets värderingsprinciper framgår av sida 24. Initial direkt- avkastning uppgick till 5,3 procent (4,7). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 7,0 procent (6,2). Förvärv och transaktioner Inga förvärv av nya förvaltningsfastigheter har skett under peri- oden. Tilläggsköpeskillingar om 420 mkr avseende projektfast- igheter har reglerats. Fastighetsvärde och direktavkastning, mkr och % Fa stighetsvärde /one.tf/two.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /one.tf/four.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /one.tf/six.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /one.tf/eight.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /two.tf/zero.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /two.tf/two.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/four.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/four.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/one.tf Direktavkastning /three.tf,/five.tf % /four.tf,/zero.tf % /four.tf,/five.tf % /five.tf,/zero.tf % /five.tf,/five.tf % /six.tf,/zero.tf % Fastighetsvärdets förändring Belopp i mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Fastighetsvärde vid årets början 20 158 17 797 Förvärv inkl tilläggsköpeskillingar 420 1 135 Investeringar i ny- till- och ombyggnation 1 721 1 082 Värdeförändringar -893 143 Fastighetsvärde vid årets slut, varav 21 406 20 158 Förvaltningsfastigheter exkl pågående projekt och outnyttjade byggrätter 17 955 17 713 Pågående projekt 3 385 2 375 Outnyttjade byggrätter 66 70 Fastighetsvärde vid årets slut 21 406 20 158 Direktavkastning Belopp i mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Förvaltningsfastigheter 21 406 20 158 Outnyttjade byggrätter och pågående projekt -3 451 -2 445 Fastighetsvärde exkl outnyttjade byggrätter och pågående projekt 17 955 17 713 Driftöverskott, intjäningskapacitet 957 841 Direktavkastning, % 5,3 4,7 Värdeförändring per kategori och geografi Värdeförändring 2023 % Per fastighetskategori Rättsväsende 0,5 Högre utbildning -6,5 Sjukvård -4,5 Övriga offentliga -16,2 Icke-offentliga -4,4 Summa förvaltning -5,2 Projektfastigheter 2,1 Totalt, % -4,4 Per geografi Syd -3,7 Öst -8,7 Väst -3,5 Nord -3,9 Summa förvaltning -5,2 Projektfastigheter 2,1 Totalt, % -4,4 Första spadtag för en ny tågdepå i Falköping. ===== SIDA 9 ===== 9BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 INTEA KRAFT En central del i Inteas hållbarhetsstrategi är att minska koldioxid- utsläppen, vilket främst sker genom att kontinuerligt arbeta med att minska energianvändningen och därtill skapa egenproducerad el för att matcha fastigheternas elförbrukning. Bolagets målsättning är att vara helt självförsörjande genom egen produktion av förnyelsebar el. Egenproducerad el skapas idag främst genom investeringar i egen grön energiproduktion såsom solceller på våra byggnader inom för- valtningsbeståndet, en avancerad energilagringsläggning i Vänersborg och flera vattenkraftverk. Produktionen sker i huvudsak inom elområ- de 3 (SE3), med en årlig sammanlagt elproduktion om cirka 16 GWh. Egen produktion av energi innebär även att Intea är finansiellt säkrat för framtida elprisuppgångar. Självförsörjningsgrad netto uppgick till 81 procent under 2023. Hulebodammen, Hulebo kraftverk i Bankeryd. 1) I mars 2023 tillträddes nio nya vattenkraftverk varför produktionen för januari och februari är förhållandevis låg. Självförsörjningsgrad netto1),% GWh Ackumulerad förbrukning netto Ackumulerad produktion Självförsörjningsgrad, netto /zero.tf /three.tf /six.tf /nine.tf /one.tf/two.tf /one.tf/five.tf DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan /zero.tf % /two.tf/zero.tf % /four.tf/zero.tf % /six.tf/zero.tf % /eight.tf/zero.tf % /one.tf/zero.tf/zero.tf % Produktion 2023 Solkraft 1 %Bergkyla 3 % Vattenkraft 66 % Energilager 30 % 16 GWh ===== SIDA 10 ===== 10BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 INTEAS HYRESGÄSTER Genom långa hyresavtal med offentliga hyresgäster skapar Intea förutsägbara intäkter med begränsad risk över tid. Andelen intäkter från offentliga hyresgäster uppgick vid periodens ut- gång till 95,0 procent (94,8) och den återstående kontraktstiden var 6,3 år (5,9). Av Inteas totala kontrakterade årshyra justeras 85 procent med KPI med en årlig indexering om i genomsnitt 83 procent. 1 procent av kontrakterad årshyra justeras med fast uppräkning mellan 1-5 procent per år och 14 procent justeras ej med indexuppräkning. Bolagets största hyresgäster är rättsvårdande myndigheter, Linnéuniversitet i Kalmar, Högskolan i Halmstad och Region Skåne. Rättsvårdande myndigheter är hyresgäster på flera orter och totalt uppgår antalet hyresavtal med dessa hyresgäster till 65 stycken. Den återstående kontraktstiden varierar mellan kontrakten. Förfallostruktur hyresavtal per 31 december 2023 Hyres- avtal antal Uthyr- ningsbar area tkvm Kontrak- terad årshyra mkr Andel1) % Offentliga, löptid 2024 76 19 32 2,9 2025 44 47 103 9,1 2026 52 61 140 12,4 2027 35 54 90 8,0 2028 34 58 146 12,8 >2028 62 225 567 49,9 Summa offentliga 303 463 1 079 95,0 Icke-offentliga 185 33 57 5,0 Totalt 488 496 1 136 100,0 Hyresvärde – andel per ort 1 155 mkr Övrigt, 3% Örebro, 3 % Härnösand, 3 % Stockholm, 3 % Uppsala, 2 % Skövde, 5 % Kristianstad 5 % Malmö, 5 % Vänersborg 6 % Lund 6 % Kalmar 9 % Helsingborg 10 % Östersund 12 % Halmstad 12 % Linköping 16 % Största hyresgäster per 31 december 2023 Kontrakterad årshyra mkr Andel1) % Återstå- ende kon- traktstid år Rättsvårdande myndighet 212 18,7 5,0 Kriminalvården 110 9,6 11,5 Linnéuniversitetet i Kalmar 95 8,4 5,6 Högskolan i Halmstad 88 7,8 6,4 Region Skåne 74 6,5 9,4 Malmö universitet 59 5,2 6,7 Mittuniversitetet 57 5,0 3,2 Högskolan Kristianstad 52 4,5 5,9 Högskolan i Skövde 35 3,1 4,6 Sveriges Domstolar 33 2,9 3,2 Övriga offentliga 263 23,2 5,7 Summa offentliga 1 079 95,0 6,3 Hyresgäster per hyresgästkategori per 31 december 2023 Hyresgäst- kategori Uthyr- ningsbar area tkvm Uthyrd area tkvm Hyres- värde mkr Kontrak- terad årshyra mkr Åter- stående kon- traktstid år Rättsväsende 146 146 384 383 6,6 Högre utbildning 176 176 386 386 5,5 Sjukvård 59 58 142 142 9,1 Övriga offentliga 90 84 172 168 5,0 Summa offentliga 471 463 1 085 1 079 6,3 Icke-offentliga 46 33 70 57 3,8 Totalt 518 496 1 155 1 136 6,2 1) Andel av total kontrakterad årshyra. ===== SIDA 11 ===== 11BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 VERKSAMHETENS UTVECKLING Förbättringen av förvaltningsresultatet för perioden januari - december 2023 i jämförelse med motsvarande period föregående år förklaras främst av indexjusteringar, gjorda förvärv under 2022 av fastigheterna Rönneholm 6:2 i Eslöv, Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde samt färdigställande av före detta projektfastigheterna Duvan 1 i Härnösand, Seglet 1 i Örebro och Jälla 2:25 i Uppsala. Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 1 057,3 mkr (918,3), varav 49,9 mkr (38,9) avser annan fakturering än kontrakterad årshyra. Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år upp- gick till 15,1 procent och förklaras av indexjusteringar, genom- förda förvärv under 2022, färdigställda projekt, uthyrningar samt vidarefakturering av mediakostnader. Engångsersättning om 6,5 mkr avser elstöd i fastighetsbeståndet för perioden 1 oktober 2021 - 30 september 2022. Engångsersättning under motsvarande period föregående år avser ersättningar för avflyttning och återställande av lokal om 15,9 mkr. Intäkter för jämförbart bestånd uppgick till 941,3 mkr (865,6), en ökning med 8,7 procent, främst drivet av indexuppräkning, uthyrningar och vidarefakturering av kostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick den 31 december 2023 till 98,4 procent (97,9). Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 196,6 mkr (179,6) under perioden. Direkta fastighetskostnader för jämförbart bestånd uppgick till 166,7 mkr (152,2), en ökning med 9,5 procent, främst drivet av öka- de kostnader för snöröjning, fjärrvärme och fjärrkyla, kostnader för åtgärder som vidarefaktureras samt kostnader för fastighets- skötsel. Engångskostnader under motsvarande period föregå- ende år om 10,3 mkr avser återställande av lokal där hyresgästen har ersatt motsvarande belopp inkluderat i hyresintäkter. Direkta fastighetskostnader för projektfastigheter uppgick till 5,2 mkr (3,8) och för förvärvade fastigheter 8,7 mkr (3,8). Driftöverskott Totala driftöverskottet ökade till 860,8 mkr (738,7). Över- skottsgraden ökade till 81,4 procent (80,4). Driftöverskottet för jämförbart bestånd uppgick till 776,6 mkr (714,8), en ökning med 8,7 procent. Överskottsgraden för jämförbart bestånd uppgick till 81,8 procent (81,9). Utveckling hyresintäkter Belopp i mkr jan - dec 2023 jan - dec 2022 Förändring % Jämförbart bestånd 941,3 865,6 8,7 Engångsersättningar 6,5 15,9 Projektfastigheter 44,9 21,2 Förvärvade fastigheter 53,1 13,4 Övrigt 11,5 2,1 Hyresintäkter 1 057,3 918,3 15,1 Utveckling fastighetskostnader Belopp i mkr jan - dec 2023 jan - dec 2022 Förändring % Jämförbart bestånd 166,7 152,2 9,5 Engångskostnader - 10,3 Projektfastigheter 5,2 3,8 Förvärvade fastigheter 8,7 3,8 Övrigt 9,9 3,8 Direkta fastighetskostnader 190,6 173,9 9,6 Fastighetsadministration 6,0 5,8 Fastighetskostnader 196,6 179,6 9,4 Nyckeltal verksamheten jan - dec 2023 jan - dec 2022 Hyresintäkter, mkr 1 057,3 918,3 Driftöverskott, mkr 860,8 738,7 Överskottsgrad, % 81,4 80,4 Förvaltningsresultat, mkr 505,8 497,4 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -892,7 143,2 Värdeförändringar derivatinstrument, mkr -354,5 639,3 Skatt, mkr 102,0 -374,3 Årets resultat, mkr -639,4 905,6 För underlag till nyckeltal och definitioner, se sidorna 26 – 29. ===== SIDA 12 ===== 12BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Centrala kostnader De centrala kostnaderna avser bland annat förvärvs- och affärsutvecklingsverksamheten, administration samt ekonomi-, finans- och ledningsfunktioner. Centrala kostnader uppgick under perioden till 57,0 mkr (63,5). Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -298,0 mkr (-177,7), varav finansiella intäkter om 21,2 mkr (4,6) och rän- tekostnader om 319,2 mkr (182,3). Ökningen av finansiella intäk- ter avser främst utlåning till intressebolag. Ökningen av rän- tekostnader beror dels på en högre genomsnittsränta, dels på en högre lånevolym till följd av investeringar i projektportföljen. Finansiella kostnader för fjärde kvartalet 2023 innehåller en engångsjustering om cirka 13,5 mkr härrörande från 2022 vilket påverkar räntetäckningsgraden. Rensat från denna justering skulle räntetäckningsgraden för kvartal 4 2023 uppgå till 2,4 ggr i stället för som redovisat 2,1 ggr. Koncernens genomsnittliga ränta på extern upplåning uppgick till 3,27 procent (2,53) vid utgången av perioden. Ränta exklusive outnyttjade krediter uppgick till 3,22 procent (2,48). Förvaltningsresultat Periodens förvaltningsresultat uppgick till 505,8 mkr (497,4). Resultat före skatt, skatter och årets resultat Resultatet före skatt om -741,4 mkr (1 279,9) har påverkats nega- tivt av värdeförändringar på fastigheter med -892,7 mkr (143,2), främst förklarat av höjda avkastningskrav vilket påverkat värdet med -939,7 mkr och ett ökat värde på projektfastigheter om 46,9 mkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -354,5 mkr (639,3) drivet av nya derivat och sjunkande långa rän- tor. Koncernen redovisade för perioden en skatt om 102,0 mkr (-374,3), varav 107,6 mkr (-363,5) är relaterat till förändring i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 229,1 mkr (1 334,7). Förändringen beror i huvudsak på värdeförändringar på fastigheter och derivat samt skattemässiga avskrivningar på förvaltningsfastigheter. Årets resultat efter skatt uppgick till -639,4 mkr (905,6), varav innehav utan bestämmande inflytandes andel uppgick till -8,9 mkr (2,0). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 598,0 mkr (590,0). Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras huvudsakligen av ett högre driftöverskott. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med -2 549,6 mkr (-1 803,3) i form av investeringar i befintliga fast- igheter och projekt, förändring av långfristiga fordringar samt förvärv av vattenkraftverk. Ökningen av långfristiga fordringar består till stor del av utlåning till intressebolag. Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet positivt med 1 962,4 mkr (1 230,3) vilket främst förklaras av nyupptagna lån. Därtill påverkades kassaflödet negativt av amortering av lån samt utdelning på aktier. Totalt uppgick periodens kassaflöde till 10,7 mkr (17,0) och likvi- da medel uppgick den 31 december 2023 till 225,3 mkr (214,7). Hyresintäkter, driftöverskott och förvaltningsresultat, mkr DriftöverskottHyresintäkter Förvaltningsresultat /zero.tf /five.tf/zero.tf /one.tf/zero.tf/zero.tf /one.tf/five.tf/zero.tf /two.tf/zero.tf/zero.tf /two.tf/five.tf/zero.tf /three.tf/zero.tf/zero.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/four.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/four.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/one.tf Värdepåverkande faktorer Belopp i mkr okt - dec 2023 okt - dec 2022 jan - dec 2023 jan - dec 2022 Förändring avkastningskrav/kalkylränta -587,5 -141,9 -968,9 -285,0 Förändring driftöverskott 66,0 22,2 29,3 69,9 Projekt -77,0 127,3 46,9 354,0 Förvärv – – – 4,3 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -598,5 7,6 -892,7 143,2 ===== SIDA 13 ===== 13BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 FINANSIERING Räntebärande skuld och genomsnittlig ränta, mkr och % Kapitalstruktur Eget kapital Totalt eget kapital uppgick den 31 december 2023 till 8 097,5 mkr (8 990,0) varav innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 291,1 mkr (303,6). Det långsiktiga substansvärdet hänförligt till A- och B-aktier vid periodens utgång uppgick till 6 784,6 mkr (7 415,8) motsvarande 45,77 kr (50,03) per A-och B-aktie. För D-aktierna uppgick det långsiktiga substansvärdet vid perio- dens utgång till 1 916,4 mkr (1 916,4) motsvarande 33,00 kr (33,00) per D-aktie. Räntebärande skulder Inteas externa upplåning omfattar obligationer, företagscerti- fikat och säkerställda banklån. Till dessa finns ytterligare bin- dande kreditlöften som backup-faciliteter om totalt 6 200 mkr (5 200). Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 7 882 mkr (7 858). De långfristiga skulderna utgörs av obligationslån om totalt 3 350 mkr (2 750), säkerställda lån om 1 977 mkr (1 608) samt utnyttjade backup-faciliteteter (säkerställt banklån) om 2 555 mkr (3 500). Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 4 914 mkr (2 715) och består av säkerställda banklån om 950 mkr (100), utnyttjade backup-faciliteteter om 1 780 mkr (0), obligationslån om 300 mkr (1 350) samt företagscertifikat om 1 884 mkr (1 265). Därtill finns outnyttjade backup-faciliteter om 1 865 mkr (1 700). Efter periodens utgång har Intea ökat andelen icke säkerställd skuld med totalt cirka 1 380 mkr, varav cirka 780 mkr i företags- certifikat och 600 mkr i nya gröna obligationer. Finansiella nyckeltal Finanspolicy okt - dec 2023 okt - dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Räntebärande skuld, mkr - 12 796 10 573 12 796 10 573 Nettoskuld, mkr - 12 571 10 359 12 571 10 359 Soliditet, % - 35,4 41,7 35,4 41,7 Belåningsgrad, % < 60 57,2 51,0 57,2 51,0 Andel säkerställd skuld, % < 30 31,7 24,2 31,7 24,2 Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,1 3,1 2,7 3,9 Kapitalbindning, år > 2,0 2,4 2,3 2,4 2,3 Räntebindning, år > 2,0 3,0 3,0 3,0 3,0 Genomsnittlig ränta, % - 3,27 2,53 3,27 2,53 Genomsnittlig ränta exkl outnyttjade kreditfaciliteter, % - 3,22 2,48 3,22 2,48 Genomsnittlig ränta exkl räntederivat, % - 5,20 3,59 5,20 3,59 Verkligt värde på derivat, mkr - 334 689 334 689 Fö retagsce rtifi ka tObligationSäkerställd skuld Genomsnittlig ränta /zero.tf /three.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /six.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /nine.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /one.tf/two.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /one.tf/five.tf /zero.tf/zero.tf/zero.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/four.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/four.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/one.tf /zero.tf,/zero.tf % /one.tf,/zero.tf % /two.tf,/zero.tf % /three.tf,/zero.tf % /four.tf,/zero.tf % /five.tf,/zero.tf %Övrigt 9% Långfristiga räntebärande skulder 34% Kortfristiga räntebärande skulder 22% Eget kapital 35% ===== SIDA 14 ===== 14BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Ränteförfallostruktur per 31 december 2023, inkl derivat Förfallotidpunkt Belopp mkr Genomsnittlig ränta % Genomsnittlig räntebindning år 0-1 år 3 549 5,26 0,3 1-2 år 800 1,56 1,4 2-3 år 1 500 3,47 2,5 3-4 år 1 500 2,38 3,2 4-5 år 948 1,76 4,4 > 5 år 4 500 2,41 4,2 Summa/genomsnitt 12 796 3,22 3,0 Outnyttjade kreditfaciliteter 1 865 0,32 - Totalt inkl outnyttjade kreditfaciliteter 14 661 3,27 3,0 Kreditförfallostruktur per 31 december 2023, mkr Kredit- avtal Bank MTN/ Cert Totalt ränte- bärande skulder Out- nyttjade krediter Summa tillgängliga krediter 0-1 år 2 730 2 184 4 914 720 5 634 1-2 år 480 2 150 2 630 20 2 650 2-3 år 2 400 1 200 3 600 125 3 725 3-4 år 948 - 948 - 948 4-5 år - - - 1 000 1 000 > 5 år 705 - 705 - 705 Totalt 7 262 5 534 12 796 1 865 14 661 Räntederivat Räntederivat år Rörlig ränta % Fast ränta % Nominellt belopp mkr Verkligt värde mkr 2024 4,05 0,35 800 17,2 2025 4,05 2,25 1 500 -30,9 2026 4,05 1,16 1 500 37,3 2027 4,05 0,18 500 36,1 2028 4,05 0,93 1 000 64,9 2029 4,05 0,61 500 43,2 2030 4,05 0,32 500 57,2 2031 4,05 0,80 500 49,4 2032 4,05 1,33 1 000 70,9 2033 4,05 2,43 1 000 -10,8 Totalt 8 800 334,5 Belåningsgrad, kapital- och räntebindning, % och år Belåningsgrad Kapitalbindning Räntebindning /zero.tf % /one.tf/zero.tf % /two.tf/zero.tf % /three.tf/zero.tf % /four.tf/zero.tf % /five.tf/zero.tf % /six.tf/zero.tf % /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/four.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/three.tf Q/one.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/four.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/three.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/two.tf /two.tf/zero.tf/two.tf/two.tf Q/one.tf /zero.tf år /one.tf år /two.tf år /three.tf år /four.tf år /five.tf år /six.tf år Räntederivat För att reducera Inteas ränteexponering används derivatinstru- ment i form av främst ränteswapkontrakt. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, uppgick vid perio- dens utgång till 3,0 år (3,0). När långa räntor sjönk under senare delen av kvartal 4 ingicks nya derivatkontrakt om 1 000 mkr vil- ket minskat den genomsnittliga räntan med 0,05 procentenhe- ter jämfört med 30 september 2023. Den 31 december 2023 fanns derivatkontrakt med ett totalt nominellt belopp om 8 800 mkr (5 800). Dessa avser ränteswapkontrakt där rörlig ränta växlas mot en fast ränta, varav 2 000 mkr (0) dessutom innehåller en option där motparten har rätt att förlänga derivatet på oföränd- rade villkor under ytterligare ett antal år. Vid periodens utgång hade derivatportföljen ett verkligt värde om 334,5 mkr (688,9). Räntekostnaden redovisas löpande under raden Räntekostnader och förändringar i verkligt värde redovisas under rubriken ”Värdeförändringar” efter ”Förvaltningsresultatet” . Orealiserade värdeförändringar på derivaten uppgick till -354,5 mkr (639,3) under perioden. Likvida medel Per årsskiftet uppgick koncernens likvida medel till 225,3 mkr (214,7). Rating Intea har det långsiktiga kreditbetyget BBB med stabila utsikter från Nordic Credit Rating AS. Vidare har bolaget det kortsiktiga kreditbetyget N3. Kreditbetygen gäller för både säkerställd och icke säkerställd skuld. ===== SIDA 15 ===== 15BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 KVARTALSÖVERSIKT Belopp i mkr Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Hyresintäkter 276 260 262 259 244 222 221 232 193 Fastighetskostnader -60 -40 -46 -51 -55 -38 -40 -47 -39 Driftöverskott 216 220 217 207 189 184 182 184 155 Centrala kostnader -16 -13 -15 -13 -21 -15 -15 -13 -15 Resultat före finansiella poster 200 207 202 194 168 169 167 171 140 Finansiella intäkter och kostnader -97 -70 -72 -59 -54 -46 -41 -36 -34 Förvaltningsresultat 103 137 130 135 114 123 126 135 107 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -598 -104 -263 74 8 -38 78 96 620 varav värdeförändring projektfastigheter -77 43 -28 94 134 35 89 86 134 Värdeförändring derivatinstrument -385 44 79 -92 -26 101 255 309 37 Resultat före skatt -880 77 -55 116 96 186 458 541 763 Skatt 146 -63 62 -43 -56 -64 -114 -140 -142 Periodens resultat -734 14 7 73 39 122 344 400 622 varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -716 11 4 70 37 122 344 400 622 varav innehav utan bestämmande inflytande -18 3 4 3 2 - - - - Balansräkning Belopp i mkr Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Förvaltningsfastigheter 21 406 21 393 21 100 20 649 20 158 19 729 18 643 18 260 17 797 Tomträtt, nyttjanderättstillgång 109 109 109 109 109 109 109 109 123 Övriga anläggningstillgångar 134 136 136 137 25 26 25 9 5 Andelar i intressebolag - 4 4 3 3 3 3 2 2 Fordran på intressebolag - 422 413 400 130 122 103 88 63 Derivatinstrument 334 719 675 596 689 715 614 359 50 Nyttjanderättstillgångar 13 24 26 27 28 30 33 35 35 Övriga långfristiga fordringar - 4 4 4 4 4 4 4 94 Kortfristiga fordringar 237 212 205 230 190 224 213 191 171 Likvida medel 225 244 273 179 215 303 212 199 198 Tillgångar som innehas för försäljning 444 - - - - - - - - Totala tillgångar 22 904 23 267 22 945 22 334 21 550 21 265 19 958 19 256 18 539 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 7 806 8 551 8 569 8 728 8 686 8 678 8 582 7 582 7 206 Innehav utan bestämmande inflytande 291 309 310 306 304 302 - - - Uppskjuten skatteskuld 1 229 1 353 1 306 1 362 1 335 1 205 1 167 1 083 971 Räntebärande skulder 12 796 12 397 12 124 11 238 10 573 10 459 9 631 10 040 9 814 Leasingskulder 118 121 123 124 125 127 129 131 143 Övriga skulder 659 536 514 576 527 493 449 421 405 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 4 - - - - - - - - Totalt eget kapital och skulder 22 904 23 267 22 945 22 334 21 550 21 265 19 958 19 256 18 539 Resultaträkning ===== SIDA 16 ===== 16BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Nyckeltal Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Fastighets- och operativa nyckeltal Direktavkastning, % 5,3 4,9 4,8 4,7 4,7 4,3 4,3 4,3 4,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 98,2 97,8 97,8 97,9 97,5 97,8 98,5 99,0 Överskottsgrad, % 78,4 84,7 82,6 80,2 77,5 83,0 82,1 79,5 80,0 Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,8 95,0 94,8 94,8 95,1 94,9 93,4 94,0 Återstående kontraktstid, år 6,3 5,9 5,7 5,8 5,9 6,0 6,0 5,8 6,0 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad1), % 57,2 55,4 54,7 52,2 51,0 51,1 50,2 53,6 53,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 3,0 2,8 3,4 3,1 3,7 4,1 5,0 4,3 Genomsnittlig ränta, % 3,27 3,36 3,23 2,78 2,53 2,00 1,71 1,49 1,31 Soliditet, % 35,4 38,1 38,7 40,4 41,7 40,8 43,0 39,4 38,9 Aktierelaterade nyckeltal Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 45,77 49,03 49,13 51,12 50,03 48,92 48,70 48,16 46,87 Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 0,50 0,73 0,68 0,72 0,57 0,66 0,73 0,80 0,62 1) Definitionen av belåningsgrad har förändrats från Q4 2022. Förändringen innebär att andelar i intresseföretag, fordran på intresseföretag, övriga anläggningstillgångar samt tillgångar som innehas för försäljning har inkluderats i beräkningsbasen. ===== SIDA 17 ===== 17BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens resultaträkning Belopp i mkr okt - dec 2023 okt - dec 2022 jan -dec 2023 jan - dec 2022 Hyresintäkter 276,0 243,6 1 057,3 918,3 Fastighetskostnader, varav -59,6 -54,9 -196,6 -179,6 Driftkostnader -41,1 -36,7 -135,3 -112,6 Underhållskostnader -12,1 -11,4 -35,6 -41,6 Fastighetsskatt -5,0 -5,1 -19,7 -19,6 Uthyrnings- och fastighetsadministration -1,5 -1,7 -6,0 -5,8 Driftöverskott 216,3 188,7 860,8 738,7 Centrala kostnader -16,2 -20,6 -57,0 -63,5 Resultat före finansiella poster 200,2 168,1 803,8 675,2 Finansiella intäkter 10,3 1,1 21,2 4,6 Räntekostnader -106,1 -54,6 -315,4 -178,1 Räntekostnader leaseskuld -1,0 -1,0 -3,8 -4,2 Förvaltningsresultat 103,3 113,7 505,8 497,4 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter, orealiserade -598,5 7,6 -892,7 143,2 Derivatinstrument, orealiserade -385,0 -25,7 -354,5 639,3 Resultat före skatt -880,2 95,5 -741,4 1 279,9 Skatt 146,2 -56,2 102,0 -374,3 Periodens/Årets resultat -734,0 39,3 -639,4 905,6 Periodens/Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -715,8 37,3 -630,5 903,6 Innehav utan bestämmande inflytande1) -18,1 2,0 -8,9 2,0 Periodens/Årets resultat -734,0 39,3 -639,4 905,6 Resultat per A- och B-aktie2) -5,02 0,06 -5,04 5,58 Resultat per D-aktie2) 0,50 0,50 2,00 1,93 Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. 1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 i Skövde ägs till 57 procent. 2) Inga utspädande instrument förekommer. ===== SIDA 18 ===== 18BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Koncernens balansräkning Belopp i mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 21 406,1 20 157,7 Tomträtt, nyttjanderättstillgång 109,0 109,0 Övriga anläggningstillgångar 133,9 25,3 Andelar i intressebolag - 3,2 Fordran på intressebolag - 130,0 Derivat 334,5 688,9 Nyttjanderättstillgångar 13,3 28,2 Övriga långfristiga fordringar - 3,8 Summa anläggningstillgångar 21 996,8 21 146,1 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 237,4 189,6 Likvida medel 225,3 214,7 Tillgångar som innehas för försäljning 444,0 - Summa omsättningstillgångar 906,7 404,3 Summa tillgångar 22 903,6 21 550,4 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 22,9 22,9 Övrigt tillskjutet kapital 4 882,0 4 882,0 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 2 901,5 3 781,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 7 806,5 8 686,4 Innehav utan bestämmande inflytande1) 291,1 303,6 Summa eget kapital 8 097,5 8 990,0 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 1 229,1 1 334,7 Räntebärande skulder 7 882,0 7 858,2 Leasingskuld 117,9 125,4 Avsättningar 2,7 2,7 Summa långfristiga skulder 9 231,7 9 321,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 4 914,0 2 715,0 Övriga skulder 656,4 524,4 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 4,1 - Summa kortfristiga skulder 5 574,4 3 239,4 Summa eget kapital och skulder 22 903,6 21 550,4 1) Fastigheterna Stora Mörke 18 och Ringaren 6 ägs till 57 procent. ===== SIDA 19 ===== 19BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Koncernens förändring i eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 20,9 4 134,0 3 051,6 7 206,5 - 7 206,5 Periodens totalresultat - - 903,6 903,6 2,0 905,6 Nyemission 2,0 748,0 - 750,0 - 750,0 Utdelning - - -173,7 -173,7 - -173,7 Förvärv av delägda bolag - - - - 301,6 301,6 Utgående eget kapital 2022-12-31 22,9 4 882,0 3 781,5 8 686,4 303,6 8 990,0 Ingående eget kapital 2023-01-01 22,9 4 882,0 3 781,5 8 686,4 303,6 8 990,0 Periodens totalresultat - - -630,5 -630,5 -8,9 -639,4 Utdelning - - -249,6 -249,6 -3,6 -253,1 Utgående eget kapital 2023-12-31 22,9 4 882,0 2 901,5 7 806,5 291,1 8 097,5 Utsikt från Linnéuniversitetet, Eldaren 6, Kalmar ===== SIDA 20 ===== 20BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i mkr okt - dec 2023 okt - dec 2022 jan - dec 2023 jan - dec 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -880,2 95,5 -741,4 1 279,9 Återläggning av ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar på inventarier 4,0 2,6 12,2 9,9 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 598,5 -7,5 892,7 -143,2 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument 385,0 25,8 354,5 -639,3 Betald skatt 13,6 12,4 -5,6 -6,7 Kassaflöden från den löpande verksamheten före förändring av  rörelsekapital 121,0 128,8 512,3 500,6 Förändring av kortfristiga fordringar -62,5 0,8 -46,0 -21,2 Förändring av kortfristiga skulder 162,4 128,4 131,6 110,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 220,9 258,0 598,0 590,0 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter - - - -593,4 Investeringar i befintliga fastigheter -611,3 -420,9 -2 140,9 -1 083,7 Förvärv av materiella anläggningstillgångar1) -2,3 -1,8 -127,4 -22,0 Ökning av långfristiga fordringar 6,4 -29,4 -281,3 -104,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -607,1 -452,1 -2 549,6 -1 803,3 Finansieringsverksamheten Nyupptagning av lån 403,0 1 200,0 3 289,0 3 635,0 Nyemission - - - 750,0 Amortering av lån -4,1 -1 064,0 -1 066,2 -2 976,2 Amortering av leasingskuld -1,8 -1,2 -7,2 -4,8 Utdelning -29,0 -29,0 -253,1 -173,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 368,1 105,8 1 962,4 1 230,3 Periodens kassaflöde -18,2 -88,3 10,7 17,0 Likvida medel vid periodens början 243,5 303,0 214,7 197,7 Likvida medel vid periodens slut 225,3 214,7 225,3 214,7 Erlagda räntor ingår i den löpande verksamheten -85,7 -55,6 -251,4 -182,3 Erhållna räntor ingår i den löpande verksamheten 6,8 0,4 9,0 1,4 1) Omklassificering har skett av förvärv av vattenkraftverk om -118,1 mkr på helår. ===== SIDA 21 ===== 21BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Avser alternativa nyckeltal och avstämningstabeller enligt European Securities and Markets Authority (ESMA), som liksom övriga nyckeltal definieras på sida 28-29 och avstämningstabeller på sida 26-27. NYCKELTAL okt - dec 2023 okt - dec 2022 helår 2023 helår 2022 Fastighets- och operativa nyckeltal Fastighetsvärde, mkr 21 406,1 20 157,7 21 406,1 20 157,7 Direktavkastning, % 5,3 4,7 5,3 4,7 Uthyrningsbar area, kvm 517 655 493 900 517 655 493 900 Hyresvärde, kr per kvm 2 230 2 089 2 230 2 089 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 97,9 98,4 97,9 Överskottsgrad, % 78,4 77,5 81,4 80,4 Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,8 95,0 94,8 Återstående kontraktstid, offentliga hyresgäster, år 6,3 5,9 6,3 5,9 Nettoinvesteringar, mkr 611 421 2 141 1 677 Förvaltningsresultat, mkr 103,3 113,7 505,8 497,4 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 57,2 51,0 57,2 51,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 3,1 2,7 3,9 Kapitalbindning, år 2,4 2,3 2,4 2,3 Räntebindning, år 3,0 3,0 3,0 3,0 Genomsnittlig ränta, % 3,27 2,53 3,27 2,53 Genomsnittlig ränta exkl outnyttjade kreditfaciliteter, % 3,22 2,48 3,22 2,48 Andel säkerställd skuld, % 31,7 24,2 31,7 24,2 Soliditet, % 35,4 41,7 35,4 41,7 Nyckeltal per A- och B-aktie Justerat långsiktigt substansvärde, kr 45,77 50,03 45,77 50,03 Tillväxt i justerat långsiktigt substansvärde 1), % -4,8 2,3 -6,7 7,7 Justerat förvaltningsresultat, kr 0,50 0,57 2,63 2,74 Tillväxt i justerat förvaltningsresultat, % -12,3 -7,3 -4,2 11,1 Utdelning, kr - - 0,90 0,46 Periodens/Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr -5,02 0,06 -5,04 5,58 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 148,2 148,2 148,2 148,2 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 148,2 148,2 148,2 143,1 Nyckeltal per D-aktie Eget kapital, kr 33,00 33,00 33,00 33,00 Resultat, kr 0,50 0,50 2,00 1,93 Utdelning, kr 0,50 0,50 2,00 1,80 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 58,1 58,1 58,1 58,1 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 58,1 58,1 58,1 54,3 1) Inklusive återlagd utdelning under perioden. ===== SIDA 22 ===== 22BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag MODERBOLAGETS FINANSIELLA RAPPORTER Belopp i mkr okt - dec 2023 okt - dec 2022 jan - dec 2023 jan - dec 2022 Intäkter 24,6 18,0 79,0 69,4 Administrationskostnader -21,9 -24,5 -70,8 -76,5 Rörelseresultat 2,7 -6,5 8,3 -7,0 Resultat från andelar i koncernföretag -51,0 - -51,0 - Ränteintäkter 131,1 114,7 493,0 436,9 Räntekostnader -121,6 -61,7 -371,7 -184,4 Resultat efter finansiella poster -38,8 46,5 78,5 245,4 Bokslutsdispositioner Periodiseringsfond 4,3 3,8 4,3 3,8 Koncernbidrag 13,2 -43,1 13,2 -43,1 Resultat före skatt -21,3 7,2 96,0 206,1 Skatt - - - - Periodens/Årets resultat -21,3 7,2 96,0 206,1 Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Tillgångar Anläggningstillgångar Inventarier 0,2 1,6 Andelar i dotterbolag 6 899,2 6 399,1 Andelar i intressebolag 4,2 3,4 Fordran på dotterbolag 9 104,3 8 332,6 Fordran på intressebolag 422,1 130,0 Uppskjuten skattefordran 5,1 5,1 Övriga långfristiga fordringar - 3,8 Summa anläggningstillgångar 16 435,1 14 874,0 Omsättningstillgångar Fordringar koncernföretag 5 445,2 6 230,1 Övriga kortfristiga fordringar 13,1 52,7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 50,7 7,2 Kassa och bank 197,0 218,3 Summa omsättningstillgångar 5 706,1 6 508,3 Summa tillgångar 22 141,2 21 383,9 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital 22,9 22,9 Fritt eget kapital 4 454,6 4 608,2 Summa eget kapital 4 477,5 4 631,1 Obeskattade reserver 22,2 26,5 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 7 882,0 7 858,2 Summa långfristiga skulder 7 882,0 7 858,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 4 814,0 2 615,0 Skulder koncernföretag 4 852,1 6 199,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 78,6 33,7 Övriga kortfristiga skulder 14,7 20,4 Summa kortfristiga skulder 9 759,5 8 868,1 Summa eget kapital och skulder 22 141,2 21 383,9 ===== SIDA 23 ===== 23BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Ägare Intea hade vid periodens utgång 21 aktieägare. Bolaget har tre olika aktieserier: stamaktier av serie A, B och D. Stamaktier av serie A berättigar till en röst per aktie medan stamaktier av serie B och D berättigar till en tiondels (1/10) röst per aktie. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktierna, dock högst 2,00 kronor per D-aktie och år, att utbetalas genom fyra lika stora delbetalningar med avstämningsdagar den sista bankdagen i mars, juni, september och december varje år. Nästa avstämningsdag är den 28 mars 2024. AKTIEN OCH ÄGARNA Aktieägare den 31 december 2023 Aktieägare Serie A Serie B Serie D Kapital % Röster % Henrik Lindekrantz privat och genom bolag 3 195 000 4 982 610 4,0 14,0 Christian Haglund privat och genom bolag 3 195 000 4 982 610 4,0 14,0 Svenska Handelsbanken Pensionsstiftelse 20 386 920 13 405 742 16,4 12,8 Saab Pensionsstiftelse 19 177 840 6 467 361 12,4 9,7 Volvo Pensionsstiftelse 16 485 124 5 832 111 10,8 8,5 Lantbrukarnas Ekonomi-Aktiebolag 15 997 108 5 389 457 10,4 8,1 Pensionskassan SHB Tjänstepensionsförening 10 193 462 6 702 871 8,2 6,4 Östersjöstiftelsen 11 765 006 4 096 001 7,7 6,0 Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti, ömsesidigt 11 359 450 3 772 637 7,3 5,7 Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 9 598 248 3 233 694 6,2 4,9 10 största ägare 6 390 000 124 928 378 48 899 874 87,4 90,1 Övriga aktieägare 16 915 558 9 172 416 12,6 9,9 Totalt 6 390 000 141 843 936 58 072 290 100,0 100,0 ===== SIDA 24 ===== 24BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 ÖVRIG INFORMATION Medarbetare och organisation Koncernens medarbetarantal uppgick den 31 december 2023 till 51 personer (50), inkluderande anställda i moderbolaget och dess dotterbolag. Moderbolaget Förvaltningsintäkterna från dotterbolagen uppgick under perioden januari - december till 79,0 mkr (69,4) och rörelsere- sultatet uppgick till 8,3 mkr (-7,0). Finansnettot om 121,3 mkr (252,4) bestod av interna ränteintäkter från dotterbolagen om 473,4 mkr (432,3), övriga finansiella intäkter om 19,6 mkr (4,5) och externa räntekostnader om 371,7 mkr (184,4). Sammantaget upp- gick resultatet efter skatt till 96,0 mkr (206,1). Moderbolagets anläggningstillgångar består till största delen av aktier i dotterbolag samt fordringar på desamma, totalt uppgående till 16 003,5 mkr (14 731,7). Externa räntebärande lån uppgick till 12 696,0 mkr (10 473,2). Väsentliga händelser med avseende på Inteas börsnoteringsprocess Under juni 2021 påbörjade Intea arbetet med att förbereda bolaget inför en börsnotering av aktier på Nasdaq Stockholm och i samband med detta inleddes en översyn av bolagets organisation och kapitalstruktur som löpande har genom- förts, se vidare beskrivning i bolagets årsredovisning 2022. Förberedelsearbetet har under 2023 varit fortsatt pausat med anledning av det rådande marknadsläget. Transaktioner med närstående Bolaget hyr ut lokaler i andra hand till I Know a Place AB, ett bolag som ägs av Henrik Lindekrantz och Christian Haglund. Årshyran är satt på marknadsmässiga grunder och uppgår till 3,3 mkr. Avtalet är uppsagt till 28 februari 2024 och därefter upphör närståendeförhållandet. Risker och osäkerhetsfaktorer Bolagsledningen övervakar och utvärderar kontinuerligt de väsentliga risker som Intea är utsatt för. Intea påverkas av risker och osäkerhetsfaktorer i vår omvärld, bl a konflikten i Ukraina och i Mellanöstern, vilket utvisat sig i senaste årets höga inflation och högre marknadsräntor som i sin tur har en negativ påverkan på fastighetsmarknaden. Då Intea nästan uteslutande har offentliga hyresgäster förväntas dock bolagets hyresintäkter påverkas endast i en mycket begränsad omfatt- ning. Hyresavtalen är i stor utsträckning inflationsskyddade, vilket möjliggör täckning för bolagets ökade kostnader. Ungefär en tredjedel av energikostnaderna bärs av hyresgästerna. En medellång kapital- och räntebindning gör att Intea har begrän- sad exponering för höjda kreditmarginaler och höjda räntor. Därmed bedömer Intea att intäkterna inte kommer att kort- siktigt påverkas negativt i någon större omfattning samtidigt som bolagets kostnader bedöms öka. Omvärldsläget bevakas och analyseras löpande för att begränsa påverkan av sagda risker. Inflation, stigande räntor och förändrade förutsättningar på kapitalmarknaden kan påverka bolaget på medellång- och lång sikt. Utöver vad som beskrivs ovan har inga förändringar skett avseende risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa bedöm- ningar avser även moderbolaget. För ytterligare beskrivning av risker och osäkerhetsfaktorer se Inteas årsredovisning 2022, sidorna 48-52. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga upplysnings- krav i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av del- årsrapporten. Fr.o.m. 1 oktober 2022 har nya redovisningsprin- ciper implementerats avseende IAS 23. Den del av räntekost- naden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för generell finansiering i koncernen. Aktivering av ränta har ej tillämpats retroaktivt då det ej bedöms ha väsentlig effekt på jämförelseperioder. Övriga redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med föregående år. Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, kort- fristiga placeringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig uppskattning av verkligt värde. Värdering fastigheter Fullständig värdering av Inteas fastighetsbestånd görs varje kvartal. Minst två gånger per år kompletteras den interna värder ingen av värdering som utförs av auktoriserad fastig- hetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. De externa värderingarna görs normalt i det andra respektive fjärde kvartalet. Verkligt värde har fastställts genom en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen och består av -892,7 mkr orealiserade värdeförändringar. Värdebedömningen av pågående projekt varierar beroende på vilken fas projektet befinner sig i och risken för att projektet inte kommer att möta de ekonomiska kalkyler som ligger till grund för projektets genomförande. De avgörande faktorerna är huruvida projektet inkluderar mark med förfoganderätt, tecknat hyresavtal, anta- gen detaljplan samt beviljat bygglov. ===== SIDA 25 ===== 25BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Värdering derivat Räntederivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen och värderas enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki. Anläggningstillgångar för försäljning Västra Götalandsregionen har under året påkallat sin options- rätt att köpa tillbaka marken för projektet Sahlgrenska Life genom att förvärva aktierna i det fastighetsägande bolaget. Detta innebär att koncernens andel av intressebolag samt en långfristiga fordran kommer avyttras, likaså en skuld hänförlig till tillgångarna. I samband med att optionsrätten påkallades uppfylldes kriterierna för tillämpning av IFRS 5 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avveckla- de verksamheter. En anläggningstillgång klassificeras som att den innehas för försäljning om dess redovisade värde kommer att återvin- nas i huvudsak genom försäljning och inte genom fortsatt användning i koncernens verksamhet. Tillgången ska även vara tillgänglig för omedelbar försäljning och att det ska vara mycket sannolikt att försäljning kommer att ske inom ett år från klassificeringstidpunkten. Dessa tillgångar och skulder redovisas på egen rad som omsätt- ningstillgång respektive kortfristig skuld i koncernens balans- räkning. I samband med omklassificering av anläggningstill- gångar och skulder ska värdering ske till det lägsta av redovisat värde och verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader. Omklassificering sker från den tidpunkt då anläggningstill- gången ej längre kommer återvinnas genom användning i koncernens verksamhet. Omklassficering sker inte för tidigare perioder. Förslag till utdelning Styrelsen föreslår utdelning om 0,90 kronor per A- och B-aktie (0,90). Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 kronor per D-aktie (2,00) med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Årsstämma Årsstämma genomförs tisdag den 7 maj 2024. Årsredovisningen kommer att finnas tillgänglig onsdag 3 april på bolagets hemsida. För ytterligare information, kontakta Charlotta Wallman Hörlin, vd, 0733-24 50 25 Magnus Ekström, CFO, 0705-49 86 02 Verkställande direktörens försäkran Verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verk- samhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 20 februari 2024 Intea Fastigheter AB (publ) Charlotta Wallman Hörlin Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som  Intea Fastigheter AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 2024-02-20 12:00 CET. ===== SIDA 26 ===== 26BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Underlag till nyckeltal Intea presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte definieras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securites and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information om dess resultat och ställning. okt - dec 2023 okt - dec 2022 Helår 2023 helår 2022 Fastighets- och operativa nyckeltal Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra, offentliga hyresgäster, mkr 1 078,7 957,5 1 078,7 957,5 (/) Kontrakterad årshyra, totalt, mkr 1 135,6 1 009,9 1 135,6 1 009,9 Andel offentliga hyresgäster, % 95,0 94,8 95,0 94,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra, mkr 1 135,6 1 009,9 1 135,6 1 009,9 (/) Hyresvärde, mkr 1 154,6 1 031,8 1 154,6 1 031,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4 97,9 98,4 97,9 Nettoinvesteringar, mkr Förvärv under perioden, mkr 120,2 - 420,3 593,4 Investeringar i ny-, till och ombyggnation, mkr 491,1 420,9 1 720,7 1 083,7 Nettoinvesteringar, mkr 611,3 420,9 2 140,9 1 677,1 Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott, mkr 216,3 188,7 860,8 738,7 (/) Periodens hyresintäkter, mkr 276,0 243,6 1 057,3 918,3 Överskottsgrad, % 78,4 77,5 81,4 80,4 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % Räntebärande skulder1), mkr 12 796,0 10 573,2 12 796,0 10 573,2 (-) Likvida medel och kortfristiga placeringar, mkr -225,3 -214,7 -225,3 -214,7 Nettoskuld, mkr 12 570,7 10 358,6 12 570,7 10 358,6 Verkligt värde fastigheter, mkr 21 406,1 20 157,7 21 406,1 20 157,7 Andelar i intresseföretag, mkr - 3,2 - 3,2 Fordran på intresseföretag, mkr - 130,0 - 130,0 Övriga anläggningstillgångar, mkr 133,9 25,3 133,9 25,3 Tillgångar som innehas för försäljning, mkr 444,0 - 444,0 - (/) Summa, mkr 21 984,0 20 316,2 21 984,0 20 316,2 Belåningsgrad, % 57,2 51,0 57,2 51,0 1) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld ===== SIDA 27 ===== 27BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 okt - dec 2023 okt - dec 2022 Helår 2023 helår 2022 Justerat långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 7 806,4 8 686,4 7 806,4 8 686,4 varav D-aktier, mkr -1 916,4 -1 916,4 -1 916,4 -1 916,4 Uppskjuten skatt, mkr 1 229,1 1 334,7 1 229,1 1 334,7 Derivat, mkr -334,5 -688,9 -334,5 -688,9 Justerat långsiktigt substansvärde, mkr 6 784,6 7 415,8 6 784,6 7 415,8 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Räntekostnad på årsbasis vid periodens utgång, mkr 418,5 267,5 418,5 267,5 (/) Räntebärande skuld1) vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 12 796,0 10 573,2 12 796,0 10 573,2 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,27 2,53 3,27 2,53 Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster, mkr 200,2 168,1 803,8 675,2 (/) Periodens finansnetto exkl ränta tomträtt, mkr -95,9 -53,5 -294,2 -173,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 3,1 2,7 3,9 Soliditet, % Eget kapital, mkr 8 097,5 8 990,0 8 097,5 8 990,0 (/) Tillgångar, mkr 22 903,6 21 550,4 22 903,6 21 550,4 Soliditet, % 35,4 41,7 35,4 41,7 Aktierelaterade nyckeltal Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat, mkr 103,3 113,7 505,8 497,4 (-) Utdelning D-aktier, mkr -29,0 -29,0 -116,1 -104,8 Summa 74,3 84,7 389,6 392,6 (/) Justerat genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 148,2 148,2 148,2 143,1 Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr 0,50 0,57 2,63 2,74 Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr Långsiktigt substansvärde, mkr 6 784,6 7 415,8 6 784,6 7 415,8 (/) Antal A- och B-aktier vid periodens utgång, miljoner 148,2 148,2 148,2 148,2 Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr 45,77 50,03 45,77 50,03 1) Räntebärande skuld exklusive leasingskuld. ===== SIDA 28 ===== 28BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 DEFINITIONER Nyckeltal Definition Syfte Andel offentliga hyresgäster, % Kontrakterad årshyra från offentliga hyresgäster dividerat med total kontrakterad årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets samlade kreditrisk på dess hyresgäster. En hög andel intäkter från offentliga hyresgäster bidrar till en lägre kreditrisk. Andel säkerställd skuld, % Säkerställd skuld i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet är ett mått på graden av strukturell efterställdhet på den icke säkerställda skulden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder minus leasingskuld i förekommande fall, likvida medel och kortfristiga placeringar i förhållande till fastigheternas verkliga värde, andelar i intressebolag, fordringar på intressebolag, övriga anläggningstillgångar och tillgångar som innehas för försäljning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är finansierad med räntebärande skulder. Direktavkastning, % Driftöverskottet på årsbasis för fastighetsbeståndet per balansdagen i förhållande till fastighetsbeståndets värde per balansdagen med avdrag för värdet av pågående projekt och outnyttjade byggrätter. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultatgenerering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till summan av kontrakterade intäkter, bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och i förekommande fall rabatter på årsbasis. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av bolagets uthyrbara ytor. Hyresgästkategori Baserat på hyresgästernas verksamhet har indelning gjorts i kategorierna Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. Fastighetskategori Huvudsaklig verksamhet i fastigheten beräknad på kontrakterad årshyra per objekt. Inom en fastighetskategori kan förekomma ytor som avser andra verksamheter än den huvudsakliga kategorin. Inteas fastighetskategorier är Rättsväsende, Högre utbildning, Sjukvård, Övriga offentliga samt Icke-offentliga. Fastighetsvärde, mkr Det belopp till vilket bolagets förvaltningsfastigheter är redovisade till enligt balansräkningen vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser värdet av bolagets fastighetsbestånd. Förbrukning netto, GWh El som förbrukas av koncernen. Ej inkluderat el som vidarefaktureras till hyresgästerna. Förvaltningsresultat, mkr Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningens lönsamhet. Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder exklusive, i förekommande fall, leasingskuld, inklusive kostnader för lånelöften och inklusive räntekupong i derivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken för bolagets räntebärande skulder. Hyresvärde, mkr Kontrakterad årshyra med tillägg för hyresrabatter och vakanser på årsbasis. Justerat förvaltningsresultat per A- och B-aktie, kr Förvaltningsresultat med, i förekommande fall, avdrag för periodens resultat hänförligt till D-aktier i förhållande till genomsnittligt antal utestående A- och B-aktier under perioden. Nyckeltalet används för att belysa bolagets förvaltningsresultat per A- och B-aktie på ett för börsbolag enhetligt sätt. ===== SIDA 29 ===== 29BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Nyckeltal Definition Syfte Justerat långsiktigt substansvärde, mkr Vid periodens utgång redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av uppskjuten skatt, räntederivat enligt balansräkningen samt med avdrag för maximalt 33 kr per D-aktie multiplicerat med antalet utestående D-aktier. Nyckeltalet är ett etablerat mått på bolagets och andra börsnoterade bolags långsiktiga substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Justerat långsiktigt substansvärde per A- och B-aktie, kr Långsiktigt substansvärde i relation till antalet utestående A- och B-aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser ägarna av A- och B-aktiers andel av det långsiktiga substansvärdet. Jämförbart bestånd De fastigheter som ägts under hela jämförbara perioder och som inte har varit klassificerade som projektfastigheter under dessa perioder. Kontrakterad årshyra, mkr Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis efter avdrag för hyresrabatter och vakanser. Kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarvarande löptid vid periodens utgång på räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa refinansieringsrisken. En lång löptid indikerar lägre refinansieringsrisk. Nettoinvesteringar, mkr Summan av kassaflödet från gjorda investeringar i förvaltningsfastigheter och projekteringsfastigheter med justering för eventuella försäljningar under perioden. Nyckeltal för att belysa bolagets möjlighet att nå operativa mål. Objekt En registerfastighet eller, i förekommande fall, om registerfastighet är bebyggd med flera byggnader i vilka de huvudsakliga användningarna varierar inom Inteas fastighetskategorier utgör sådana byggnader objekt. Offentliga hyresgäster Hyresgäster där kreditrisken i hyresförhållandet bärs av stat, kommun eller regioner. Nyckeltalet används för att belysa kreditrisken i bolagets intäkter. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt fastighet med en investering uppgående till minst 20 procent av verkligt värde. Omklassificeringen från projektfastighet till färdigställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställandet. Räntebindning, år Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång på räntebärande skulder, i förekommande fall, exklusive leasingskuld men inklusive kupongränta på räntederivat. Nyckeltalet används för att belysa ränterisken. En lång räntebindningstid indikerar lägre ränterisk. Räntetäckningsgrad, ggr Periodens förvaltningsresultat i förhållande till periodens finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör ränterisk genom att belysa hur känsligt bolagets förvaltningsresultat är för ränteförändringar. Självförsörjningsgrad netto, % Andel el som koncernen producerar i förhållande till koncernens elförbrukning, ej inkluderat den el som vidarefaktureras till hyresgästerna. Nyckeltalet används för att redovisa hur stor andel av Inteas elförbrukning, exklusive vidarefakturerad förbrukning, som produceras av egenägda solcellsanläggningar och vattenkraftverk. Soliditet, % Vid periodens utgång totalt eget kapital dividerat med totala tillgångar. Nyckeltalet används för att visa hur stor del av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och inkluderas för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Återstående kontraktstid offentliga, år Genomsnittlig återstående kontraktstid för offentliga hyresgäster viktat utifrån kontrakterad hyra. Nyckeltalet används till att belysa bolagets hyresrisk. Överskottsgrad, % Driftöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. ===== SIDA 30 ===== 30BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Finansiell kalender Årsredovisning 2023 3 april 2024 Delårsrapport januari - mars 2024 7 maj 2024 Årsstämma 7 maj 2024 Delårsrapport januari - juni 2024 17 juli 2024 Delårsrapport januari - september 2024 25 oktober 2024 Intea Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer: 559027-5656 Lästmakargatan 20 , 111 44 Stockholm www.intea.se info@intea.se