===== SIDA 1 ===== Års- och hållbarhetsredovisning 2023 ===== SIDA 2 ===== Vi är övertygade om att där människor trivs och mår bra utvecklas samhällen. Att utveckla hållbara livsmiljöer är vårt mål. I alla våra projekt börjar det med ett stycke mark som vi förädlar . Inte för vår skull. Utan för de människor som kommer att bo och arbeta där . För att vi vet att hur vi bor påverkar vår livskvalitet. Vi lägger grunden till ett bättre liv . Så var det igår , så är det idag och så kommer det att vara imorgon. ===== SIDA 3 ===== Innehåll V erksamhet Kort om JM ................................................ 4 Året i korthet ............................................. 5 Koncernchefens kommentar ..................... 6 JM som investering .................................... 8 Omvärldsanalys ....................................... 9 JMs finansiella mål .................................. 11 JMs icke-finansiella mål ........................... 12 Strategiområden, affärsidé, vision och företagskultur .................................... 13 Produktportfölj ....................................... 19 Marknaden ............................................. 22 Hållbarhetsredovisning Hållbart samhällsbyggande ................... 25 Hållbarhetsstrategi ................................. 26 Målområden och hållbarhetsmål ........... 27 Organisation och styrning ...................... 34 Klimatrelaterade risker och möjligheter .............................................. 35 V äsentlighetsanalys och intressentdialog ...................................... 37 Hållbara höjdpunkter under året ............ 39 Om hållbarhetsredovisningen ................ 40 Global Reporting Initiative – GRI ........... 40 Fakta och nyckeltal inom hållbarhet ....... 41 GRI-index ................................................ 44 Global Compact ..................................... 45 EU taxonomin ......................................... 46 Finansiell information Koncernen enligt segmentsredovisning Affärssegment ........................................ 52 Resultaträkning ...................................... 58 Balansräkning ........................................ 59 Förändringar i eget kapital ..................... 60 Kassaflödesanalys ................................. 60 Årsredovisningshandlingar enligt ÅRL Förvaltningsberättelse ............................ 61 Koncernen enligt IFRS Resultaträkning ...................................... 67 Balansräkning ........................................ 68 Förändringar i eget kapital ...................... 69 Kassaflödesanalys .................................. 69 Koncernens noter .................................... 70 Moderbolaget Resultaträkning ...................................... 86 Balansräkning ........................................ 87 Förändringar i eget kapital ...................... 88 Kassaflödesanalys .................................. 88 Moderbolagets noter .............................. 89 Förslag till vinstdisposition ..................... 91 Revisionsberättelse ................................. 93 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport.......................... 98 Koncernledning ..................................... 105 Aktieägarinformation JM-aktien .............................................. 107 Femårsöversikt ..................................... 109 Definitioner och ordlista ......................... 111 JMs årsstämma och finansiell kalender... 115 Adresser ................................................. 116 3 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 4 ===== Sverige Finland Norge JM-kontor En av Nordens ledande utvecklare av bostäder och mer hållbara livsmiljöer JM grundades år 1945 av John Mattson. I dag har koncer- nen cirka 2 200 medarbetare i tre länder. 2023 omsatte JM cirka 14 miljarder kronor. JMs målsättning är att via bostäder med sunt inomhus- klimat, lägga solid grund för god livskvalitet och ett miljö- mässigt mer hållbart liv. V erksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngd- punkt på expansiva storstadsområden och universitet- sorter i Sverige, Norge och Finland. Därtill bedriver JM fastighetsutveckling och entreprenadverksamhet inom Storstockholmsområdet. JM erbjuder även ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar. Sedan mer än fem år miljömärks alla projektstartade bostäder med den nordiska märkningen Svanen. JM är därmed först i Norden med att Svanenmärka hela sin produktion av bostäder. JM är sedan 1982 ett publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 35 Under 2023 svanen- märktes 35 bostadsobjekt i JM-koncernen. 22% Minskning av utsläppen för JM i Sverige under 2023 (scope 1, 2 och 3). 1945 Bostadsexperter i snart 80 år. Pallplats i kund- nöjdhet för JM Sverige, som ges högsta betyg i kategorin garanti. Dubbel första plats i kundnöjdhet för JM Norge, som bästa företag och bästa projekt. 40 % Minskad beräknad energi- användning i JMs svenska bostäder sedan 2008. Geografisk fördelning av intäkter 2023. Sverige 70 % (69) Norge 19 % (21) Finland 11 % (11) KORT OM JM 4 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 5 ===== God likviditet och betydande övervärden på en svag marknad Intäkterna uppgick till 13 851 mkr (16 385). Rörelseresultatet minskade till 732 mkr (2 064) och belastades av nedskrivningar i exploaterings- och projektfastigheter om –258 mkr (–). Rörelsemarginalen minskade till 5,3 procent (12,6). Resultatet före skatt minskade till 632 mkr (1 994) och resultat efter skatt minskade till 433 mkr (1 575) . Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –48 mkr (–261). Antal sålda bostäder minskade till 1 901 (2 659) och produktions starter minskade till 1 609 (3 113). Räntabilitet eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 5,0 procent (17,9). Resultatet per aktie under året uppgick till 6,70 kronor (23,40). Enligt IFRS uppgick intäkterna till 15 969 mkr (14 577) och resultat per aktie till 16,00 kr (22,00). Övervärden exploateringsfastigheter uppgick till 5,6 mdkr (6,7). Styrelsen föreslår 3,00 kronor (14,00) i utdelning för 2023 med intention att kalla till extra bolagsstämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor. 2 193 Antal medarbetare på JM. 39 100 Antal bostadsbyggrätter. JM tillämpar från och med 1 januari 2023 en ny redovisningsprincip för projekt med svenska bostadsrätts föreningar, se not 1 redovisningsprinciper. Jämförelsetal har räknats om enligt den nya redovisningsprincipen. För koncernens resultat- och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs bostadsutveckling redovisas enligt färdigställandemetoden, se not 1 för ytterligare information. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är moderbolagets rapporterings valuta. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Sifforna i rapporten är baserade på koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte motsvarar summan av ingående avrundade heltal. Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer på sidorna 4–5, 8, 11, 14, 52–60 på JMs segmentsredovisning. För skillnaden mellan segmentsredovisning och IFRS, se avsnittet Segments rapportering på sidan 74. För definitioner, se sidorna 111–114. ÅRET I KORTHET JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 5 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 6 ===== Goda långsiktiga förutsättningar Efter 38 år inom JM, varav 22 år som koncernchef, har Johan Skoglund meddelat att han går i pen- sion under 2024. Han gör det med ett av de mest utmanande åren bakom sig. T a del av Johan Skoglunds kommentarer om året och hur han ser på JMs framtid. Sällsynt utmanande år År 2023 har kantats av geopolitisk osäkerhet, krig i Europa, kostnadsinflation, högre räntor och en sällsynt allmänt avvak- tande marknad. Vi får gå tillbaka till början av 1990-talet för att hitta liknande utmaningar. I denna situation fokuserar vi på att hitta vägar att minska antalet osålda bostäder, och JM har i vissa fall anpassat priser till rådande marknadsläge för att minska kapitalbindningen. Under året sålde JM över 1 900 bostäder, produktionsstar- tade drygt 1 600 och har mer än 6 000 bostäder i pågående produktion. Beaktat marknaden är jag nöjd med vår förmåga att upprätthålla vår produktion och starta nya projekt. I det sista kvartalet ökade vi antalet sålda bostäder. Möjlighet att öka takten Strategin för att möta och hantera konjunkturnedgångar är att säkerställa kapacitet för att kunna starta projekt även i en svagare marknad, och att så långt som möjligt undvika åtgärder för att behöva minska bemanningen. I linje med detta ökade produk- tionsstarterna sista kvartalet. Vi breddar upplåtelseformerna med hyresrätter och ägarlägenheter, samt startar med mindre storlek på etapperna. Att bibehålla kapacitet för att starta nya projekt innebär också att vi är redo när marknaden vänder. En förutsättning för att kunna starta nya projekt är att löpande över tid ha gjort bra markförvärv. JM går in i 2024 med 39 100 byggrätter i attraktiva lägen. Det är en bred portfölj, som tillåter att vi kan välja var och när produktion ska startas för att ge bäst marginal. Förutsatt en bra marknad ger byggrättsportföljen oss möjlighet att årligen produktionsstarta 4 000 bostäder om ett par år. Det är avgörande att vi fortsätter förvärva fin mark. Det är där JM har sin framtid. Milstolpar för strukturkapitalet För 20 år sedan implementerade vi JMs projekteringsanvisningar, som lade grunden till bolagets strukturkapital och möjliggjorde en rationell storskalighet som satte standard för exempelvis våningshöjd och minskade antalet komponenter. Därmed blev produktionen successivt mer kostnadseffektiv, med förbättrad kvalitet. För att stärka kompetensen ytterligare, och bygga vidare på strukturkapitalet, införs nu även projektering i egen regi. Pro- jektering är en viktig förutsättning i JMs affär och utvecklingen av bostäder, och vi har under året inlett arbetet med etabler- ing av en organisation med egen kompetens inom modellbaserat arbetssätt såväl som konstruktion och VVS-projektering. Med ägandeskap av hela värdekedjan kombinerat med väl etablerade standardiserade arbetssätt, möjliggör projektering i egen regi stärkt konkurrenskraft som kan bidra till kortare ledtider och effektivare produktion. Jag är övertygad om att detta kommer göra JM än mer mot- ståndskraftigt i utmanande tider och bättre rustad i en tid där förändringstakten ökar vad gäller omvärldens krav, men även teknisk utveckling och kundbehov. ” Trots den svaga marknaden ökade JM försäljningen av bostäder i det sista kvartalet" KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 38år i JM. 6 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 7 ===== Tar långsiktigt ansvar En större utmaning i omvärlden är den globala temperaturhöj- ningen med potentiellt ödesdigra konsekvenser. Som en stor aktör i branschen har JM satt målet att klimatpåverkande utsläpp ska vara nära noll år 2030. För detta behövs samarbete med såväl transportsektorn, som leverantörer och industrier för att utveckla produkter med mindre klimatpåverkan, elektrifierade transporter och fossilfri tillverkning av cement och stål. Det är glädjande att se att JMs hållbarhetsarbete ger resultat, där både koldioxidutsläpp och avfallsmängder minskat under året. Jag är också stolt över att JM var först av aktörerna på vår marknad att införa Svanenmärkning av all nyproduktion av bostäder. Hållbarhet handlar även och i högsta grad om medarbetarnas säkerhet. JM har länge arbetat aktivt med att förbättra säkerhets- kulturen, där vi fokuserar på hur vi lyckas med säkerhetsarbetet likväl som att genomföra rotorsaksanalyser vid incidenter för att hitta den bakomliggande orsaken. JM har sedan 2016 haft målet att nå minst 20 procent hant- verkare som är kvinnor. Inom produktion i vår bransch är det svårare att uppnå jämn könsfördelning, bland annat för att arbets- tiderna ännu inte har förutsättningar att vara lika flexibla som för tjänstemän på kontor. JM har nu sju procent hantverkare som är kvinnor, och vi fortsätter erbjuda praktikplatser och gratis utbildning för att på sikt närma oss målet. JM – ett starkt varumärke Många medarbetare stannar länge inom JM, vilket är en av anled- ningarna till att JM har ett starkt varumärke. Personalomsätt- ningen är låg och de som vill arbeta med bostäder söker sig till JM. I grunden baserar sig JMs starka varumärke på att vi sätter kunden i första rummet. Under de 15 år som branschmätningen för nöjdkundindex har genomförts, har JM varit den bostadsut- vecklare som med höga betyg kommit på första plats flest gånger. Det är möjligt genom att vi håller hög kvalitet på både bostäder och kundbemötande – JM levererar fantastiska och mycket uppskattade projekt. Ett tydligt kundfokus är något som har genomsyrat JM i alla år. Min allra första byggarbetsplats på JM hade en oerhört duk- tig och kvalitetsmedveten platschef. En av de saker jag fick med mig är att det gäller att göra rätt från början. Här fanns redan då bra och sunda värderingar med fokus på kvalitets- och miljö- frågor. Det blev en spännande resa på närmare fyra decennier. Uppdämt behov framåt Det råder betydande bostadsbrist på samtliga våra delmarknader, och i takt med framtida räntesänkningar och minskad arbetslöshet kan situationen långsamt förbättras. Förutsatt en ökad stabilitet i omvärlden kommer vi att se en gradvis bättre bostadsmarknad. Slutligen vill jag säga att det är människorna som gör skill- naden. Allt handlar om relationer och jag är stolt och glad över alla duktiga och engagerade medarbetare på JM. Det är tack vare er som JM är där vi är i dag. Ett stort tack till alla som format JM genom åren! Johan Skoglund Verkställande direktör och koncernchef ” Utan duktiga och engagerade medarbetare hade JM inte varit där vi är” 7JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 8 ===== Långsiktig värdeutveckling Ambitionen är att över tid ge JMs aktieägare högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Avkastningen kommer ur en riskmässigt balanserad tillväxt, med optimerat utnyttjande av riskkapital över konjunktur- cykeln och ökande värdeöverföringar till aktieägarna. Fokus är vinst per aktie och utdelning per aktie. Det uppnås genom hög operationell förmåga, god riskkontroll, finansiell styrka och en byggrättsportfölj med stor värdepotential, som löpande förädlas och förnyas. Under de senaste fem åren har JM haft en genomsnittlig total avkastning om 6 procent. Aktien är volatil men har skapat god totalavkastning långsiktigt. Över de senaste tio åren har total- avkastningen varit 5 procent, vilket är i paritet med genomsnittet för jämför- bara bolag. Stark balansräkning Byggrättsportfölj med stor värdepotential God långsiktig totalavkastning Utdelning över tid JM har en stark finansiell ställning med en soliditet om 40–50 procent (exklu- sive övervärden) under de senaste fem åren. En stark soliditet är en förutsätt- ning för stabil och kostnadseffektiv finansiering av pågående bostadspro- duktion. Samtidigt ska riskkapitalet inklusive övervärden vara optimerat över konjunkturcykeln. JM har under lång tid levererat väl i linje med utdelningspolicyn, i kombination med flera kapitalutskiftningar. Värdeöver- föringarna till aktieägarna har under de senaste fem åren uppgått till 5,5 mdkr, varav 4,3 mdkr genom utdelning och 1,2 mdkr genom förvärv och indragning av egna aktier (återköp). JM har 39 100 byggrätter för framtida projektutveckling, varav 22 700 redo- visas i balansräkningen. Övervärdet jäm- fört med bokfört värde på bygg rätterna i balansräkningen uppgår till 5,6 mdkr utifrån extern värdering. Övervärdet är del av JMs riskkapital och ger indikation om framtida vinst potential. 1) Besqab*, Bonava*, NCC, PEAB, Selvaag*, Skanska, Veidekke, YIT * ej 2014–2023 Soliditet Genomsnittlig totalavkastning Återföring till aktieägare Byggrätter RIKTVÄRDE FÖR KAPITALSTRUKTUR OCH UTDELNINGSPOLICY Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå till minst 35 procent över en konjunkturcykel. Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genom- snitt ska utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunktur- cykel. JMs riktvärde för kapitalstrukturer och utdelningspolicy definieras utifrån segmentsredovisningen. JM Genomsnitt 1) Nasdaq Stockholm Soliditet Villkorade byggrätter Byggrätter i balansräkningen Övervärde byggrätter i balansräkningen Återköp av aktier Utdelning JM SOM INVESTERING % –6 –3 0 3 6 9 12 15 2014–20232019–2023 6 –5 15 11 5 5 Mkr 0 500 1 000 1 500 2 000 20232022202120202019 835 870 887 922 903 375 825 % 0 10 20 30 40 50 60 20232022202120202019 42 47 50 53 50 Antal, tusental Mdkr 0 10 20 30 40 20232022202120202019 0 2 4 6 8 21,1 14,8 20,4 17,4 20,0 15,6 17,5 22,7 16,4 22,0 8 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 9 ===== En turbulent omvärld För JM är det av stor vikt att förstå och försöka förutse hur omvärlden förändrar marknadens förutsättningar . Fem megatrender är särskilt viktiga för verksamheten. I likhet med de senaste åren har 2023 präglats av en osäker omvärld med fortgående krig, upptrappade konflikter, finansiella åtstramningar och extrema väderhändelser. I många avseenden har resiliens och trygghet blivit alltmer centralt. Parallellt växer nya vägar framåt, inte minst genom en hög teknisk utvecklingstakt. För att kunna vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad behöver JM ständigt vara vak- samt på hur omvärlden färgar människors beslut och marknadens förutsättningar. I nuet, likväl som längre tidshorisonter. Fem megatrender har identi- fierats som särskilt viktiga för JMs verksamhet. Megatrender är globala utvecklingslinjer som for- mar vår värld. De spänner över flertalet områden, kan variera i uttryck i olika delar av världen och flyter ofta in i varandra. Ju mer sammankopplade vi blir, desto mer långtgående blir verkningarna. Under de rådande osäkra förhållandena, med svag marknad och avvaktande kunder, är det av avgörande betydelse att JM bibehåller en fortsatt god likviditet. Det ger en uthållig förmåga att anpassa och utveckla verksamheten och JMs erbjudande. Megatrend Nulägesbeskrivning Potentiella följder/utmaningar JMs svar 01. Världsekonomin påverkar bostads- marknaden Hög inflation och centralbankers upprepade räntehöjningar har resulterat i en vikande konjunktur. Inflationsutvecklingen kan kopplas till flera faktorer, däribland pandemins efterdyningar, höga energipriser och kriget i Ukraina. Globala värdekedjor är drab- bade av stora störningar. Det nya, betydligt tuffare, kostnadsläget medför kännbara omställningar för både hushåll och industri. Därtill finns en osäkerhet kring ytterligare ekonomiska påfrest- ningar. Tillsammans med sänkta reallöner skapar ovisshet kring ränteläget och det framtida arbetsmarknadsläget osäkerhet på bostadsmarknaden. Samtidigt kan förväntade kommande ränte- sänkningar medföra förbättrade marknadsförutsättningar. • Höjda inträdesbarriärer till bostadsmarknaden • Uppdämda flyttbehov och utökade stopp i flyttkedjor • Ökad efterfrågan på, och flytt till, bostäder med lägre omkostnader • Ökad fattigdom och ekonomiska klyftor • Aktörer med lägre finansiell motståndskraft tvingas bort. • Anpassning av produktionsstarternas omfattning, samt start av färre antal bostäder per produktionsstartad etapp • Löpande dialog med banker för upprätthållande av byggnads kreditiv- finansiering, samt tät kontakt med befintliga och potentiella bostadskunder • Projektering av mer yteffektiva bostäder samt JMs koncept Smarta kvadrat med prisvärda och flexibla bostäder som når en bredare kundgrupp • Genom finansieringsmodellen Deläga ges fler kunder möjlighet att köpa sin bostad. I takt med att kunden har möjlighet köper man JMs andelar och ökar successivt sitt ägande från initialt 50 procent • Selektivitet gällande mark- och fastighetsförvärv för att vårda likviditeten. 02. Klimatutmaningar ställer högre krav på resiliens och innovationsförmåga Hållbarhet förblir en kritisk fråga med många lager: ekolo- gisk, ekonomisk och social. Global uppvärmning, klimatför- ändringar, förlorad biologisk mångfald, försvagade ekosystem, luftföro reningar, avfall, hälsovådliga kemikalier och brist på naturresurser är några av de miljömässiga aspekter som kräver ihållande ansvarsfull beaktning och reglering. Extrema väder- händelser har tilltagit, vilket skapat svårhanterade störningar på bland annat bebyggelse, infrastruktur och livsmedelspro- duktion. I takt med detta har regelverk skärpts, konsumen- ters efterfrågan ökat, näringslivets hållbarhetsarbete intensi- fierats och samhällens behov av resiliens höjts. För att kunna facilitera detta höjs också kraven på alternativa lösningar och innovationsförmåga. • Stigande samhällskostnader för klimat anpassning och klimatkonsekvenser • Migrering från områden som har drabbats eller befinner sig i riskzon • Ökad efterfrågan på klimatsmarta, energisnåla och resilienta bostäder • Tilltagande konkurrens om minskande resurser • Utökade krav på gränsöverskridande lagstiftning, samarbeten och samordning. • Svanenmärkning av bostäderna ger tredjepartsgranskning och verifiering av exempelvis kemiskt innehåll, låg energianvändning och god inomhusmiljö • Klimatriskanalyser i tidiga skeden medför att JM kan planera för ökat hänsynstagande till extremväder och anpassa bebyggelsen efter platsens förutsättningar • Avfallsarbetet med ambitiösa målsättningar, uppföljning och incitament har bidragit till minskade avfallsmängder från bostadsproduktionen • Klimatförbättrad betong i alla projekt i Sverige bidrar till minskade koldioxidutsläpp • JM har utvecklat ett koncept för fossilfria arbetsplatser som införts i den svenska, norska och finska produktionen. Det medför minskade koldioxid- utsläpp på byggarbetsplatserna. 03. Demografisk omvandling påverkar samhällen och flyttkedjor En generellt ökad medelålder i kombination med lägre födelsetal gör att andelen äldre ökar. Detta kräver påtagliga omställningar i flertalet samhällssektorer, för att kunna bibe- hålla en solid välfärdsnivå och parera en försämrad försörjnings- kvot över tid. Samhället behöver också bemöta ett ökat tryck på sjukvård och äldreomsorg. En ytterligare aspekt är stora geografiska variationer, både inom och mellan länder, exem- pelvis genom att vissa områden i större utsträckning drabbas av nettoutflyttningar av invånare i yrkesverksam ålder. • Arbetskraftsmigrering och höjda pensionsåldrar • Stigande efterfrågan på aktiviteter, service, bostäder och boendemiljöer som möter seniora behov och preferenser • Stopp i flyttkedjor när äldre bor längre i stora bostäder. • Fortsätta verka för incitament som ger individen rätt förutsättningar att efterfråga olika boende former, bland annat genom anpassade hyres- sättnings modeller samt förändring av reavinstskatt och amorteringskrav på den svenska marknaden • Belysa orsaker till de långa ledtiderna i planprocesserna i Sverige, och fortsätta att driva reformagenda med åtgärder för kortare ledtider, vilket möjliggör fler bostäder • JM bygger för framtiden med välplanerade bostäder som ska möta både dagens och morgondagens krav på boendemiljö • Förvärv och bostadsutveckling i områden med god tillgänglighet i kollektivtrafiknära lägen med närservice. OMVÄRLDSANALYS 9 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 10 ===== Megatrend Nulägesbeskrivning Potentiella följder/ utmaningar JMs svar 04. Ökat behov av samarbetsytor för gemensam trygghet och social hållbarhet Polarisering riskerar att skapa konfliktytor och otrygghet runt om i världen. Det kan bottna i ojämlikheter kring ekonomiska tillgångar eller naturresurser. Det kan också handla om mindre distinkta faktorer, såsom urbanisering, förändrade befolknings- pyramider, stora skillnader i inkomst eller kapital, och ett fragmentiserat informationslandskap. Utvecklingen medför variationer i förutsättningar, behov, värderingar och prefe- renser, vilket i sin tur kan skapa homogena, men sinsemellan polariserade grupperingar. Förändringarna driver på behov av stabilitet och beständighet över tid. Detta höjer kraven på lyhördhet, hänsyn, kommunikation och samarbete för att motverka potentiella konfliktytor. • Skillnader i boendesituationer och bostadspreferenser • Ökat behov av ytor för tillit, förståelse och samarbete • Stigande krav på inkludering, integration och trygghets skapande • Multilaterala affärssamarbeten blir mer svårnavigerade. • JM erbjuder flera upplåtelseformer och varierade storlekar på bostäder inom ett område. Detta skapar förutsättningar för att attrahera en mångfald av målgrupper med olika boende preferenser och ger förut- sättningar för en inkluderande miljö • JM har utvecklat en definition av vad social hållbarhet innebär i projekt- utvecklingen. Genom att utgå från följande fem områden bidrar JM till socialt värdeskapande i samhällsutvecklingen: Hållbar arkitektur, trygg- het och gemenskap, jämställdhet och mångfald, tillgänglighet och inkludering samt hälsa • JM ger genom finansieringsmodellen Deläga fler kunder möjlighet att köpa sin bostad. I takt med att kunden har möjlighet köper man JMs andelar och ökar successivt sitt ägande. 05. Accelererad teknisk utveckling kan ge stora försprång Tekniken och digitaliseringen rör sig framåt i en hisnande hastighet. Den fjärde industriella revolutionen kännetecknas bland annat av sakernas internet, automation, robotteknik och arti ficiell intelligens, vilka besitter stora konkurrensfördelar. I synnerhet AI befinner sig just nu i allmänhetens blickfång, genom att snabbt ha förflyttats från relativt avgränsade specialist- områden till breddad tillämpning och tillgång för gemene person. Det mest talande exemplet kan vara generativ AIs genombrott på kontorsarbetsplatser världen över, vilket bland annat faciliteras av att aktörer som Microsoft och Google inte- grerat detta i olika standardprodukter. Parallellt med förvänt- ningar om ökad kapacitet, precision och automatisering, råder osäkerhet kring bland annat etik, tillförlitlighet och upphovsrätt. • Accelererad innovationstakt och tillämpningsområden • Nya affärsmodeller och förändrade yrkesbeskrivningar • Klyfta mellan de som tillämpar ny teknologi och de som står utanför • Risk för försämrad integritet och cybersäkerhet • Behov av gemensamma regelverk och etiska riktlinjer. • Den teknologiska utvecklingen möjliggör ännu större fördelar för nyproduktion jämfört med äldre bostäder avseende energi, hållbarhet, bekvämlighet och trygghet. I JMs produktion främjas kortare ledtider, högre grad av automatisering och prefabricering, men också mer kund anpassade bostäder • En viktig del av AI-utvecklingen drivs av startups som tillför nya tekniska lösningar. JM samarbetar med innovativa startups längs värdekedjan och genomför pilotprojekt med nya produkter och tjänster, till exempel energilösningar • JM är aktiva i standardiseringsarbete inom smarta byggnader i Europa, och följer utvecklingen inom kommande cybersäkerhetslagstiftning, vilken är central när smarta kvarter och städer växer fram • JM ställer krav på leverantörer av uppkopplade system kring säkerhet och att de ska kunna kommunicera med andra system för att möjliggöra framtida tjänster och undvika inlåsning. Tirehtööri, Vanda 10 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 11 ===== Tre tydliga målområden De finansiella målen syftar till att stödja den långsiktiga finansiella utvecklingen i koncernen och samtidigt vara anpassade till verksamhetens cykliska karaktär . % 0 4 8 12 16 20232022202120202019 12,8 12,815,213,2 5,3 % 0 10 20 30 40 20232022202120202019 22,2 21,920,8 17,9 5,0 % –50 –40 –30 –20 –10 0 10 20 30 20232022202120202019 –14 24 –16 –22 –48 1) Inklusive resultat från fastighetsförsäljningar.Finansiella mål definieras utifrån segmentsredovisningen. Mål: Genomsnittligt uppgå till 12,0 procent över en konjunktur cykel 1) Utfall: 5,3 procent under 2023. Under 5-årsperioden 2019–2023 uppgick genomsnittlig rörelsemarginal till 11,8 procent. Mål: Genomsnittligt uppgå till 25,0 procent över en konjunkturcykel. Utfall: 5,0 procent under 2023. Under 5-årsperioden 2019–2023 uppgick genomsnittlig avkastning på eget kapital till 17,6 procent. Mål: Genomsnittlig ökning om 4 procent per år i antal produktionsstarter av bostäder över en konjunkturcykel. Utfall: Under 2023 minskade produktions- starterna med –48 procent. Under 5-årsperioden 2019–2023 uppgick genomsnittlig tillväxt i produktions- starter av bostäder till –13 procent. Rörelsemarginal Avkastning eget kapital Tillväxt Rörelsemarginal Mål Avkastning eget kapital Mål Tillväxt Mål RÖRELSEMARGINAL AVKASTNING EGET KAPITAL TILLVÄXT JMs FINANSIELLA MÅL 11 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 12 ===== Lyfter värdeskapandet De icke-finansiella målen syftar till att framhäva väsentliga områden för det långsiktiga värdeskapandet, och kompletterar de finansiella målen. 0 20 40 60 80 20232022202120202019 Antal % 0 300 600 900 1 200 20232022202120202019 0 2 4 6 8 997 884969 871 828 Kg/m2 BTA 0 20 40 60 80 20232022202120202019 Mål: Nöjdkundundersökning två år efter inflyttning (NKI långsiktigt) ska överstiga 70 vid utgången av år 2023. Utfall: Sverige 74, Norge 65 och Finland 75 under 2023. Mål: Antalet kvinnor bland JMs hantverkare ska öka till 10 procent till utgången av 2023. Utfall: 7,0 procent under 2023. Mål: Minska den totala mängden byggavfall till 25 kg/m2 bruttoarea (BTA) till utgången av år 2023. Utfall: Sverige 32, Norge 29 och Finland 40 under 2023. Kunder Medarbetare Miljö Sverige Norge Finland Sverige Norge Finland JM hantverkare totalt JM kvinnliga hantverkare, % NKI LÅNGSIKTIGT ANTAL HANTVERKARE TOTAL MÄNGD BYGGAVFALL JMs ICKE-FINANSIELLA MÅL 12 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 13 ===== Strategi för uthålligt värdeskapande FYRA STRATEGIOMRÅDEN Med affärsidén som bas, och visionen som led- stjärna, formar fyra strategiområden JMs väg framåt, där företagskulturen möjliggör resan. JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kund- värde, intäkter och kostnader genom att förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden och kommersiella lokaler. På följande sidor beskrivs strategin med fyra inriktningar. Den finansiella strategin omfattar både tillgångs- och kapital- strukturaspekten. Den operativa strategin är central för JMs värdeskapande, medan strategin för kundnöjdhet sätter kund- upplevelsen i centrum. Slutligen omfattar byggrättsstrategin JMs framtida verksamhet. Fokusering på långsiktighet och uthålligt värdeskapande, som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar tillsammans med riskhan- tering till att hålla risktagandet i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfattan- det och föremål för strategiska insatser från styrelse och ledning. Väsentliga affärs - och projektbeslut analyseras med avseende på såväl risker som möjligheter. FINANSIELL STRATEGI Omfattar både tillgångs- och kapitalstrukturaspekten. OPERATIV STRATEGI Central för JMs värdeskapande. STRATEGI FÖR KUNDNÖJDHET Sätter kundupplevelsen i centrum. BYGGRÄTTSSTRATEGI Omfattar JMs framtida verksamhet. URVAL AV RISKER OCH MÖJLIGHETER I PROJEKTUTVECKLINGENS OLIKA FASER Beslutssituation Risker Möjligheter Markförvärv Kundefterfrågan Kommunal planering Tekniska svårigheter och markföroreningar Attraktiva byggrätter Teknisk utveckling vad avser hantering av miljörisker Projekteringsstart Förseningar, ökade kostnader Kundanpassad utformning Försäljningsstart Konjunktur, ränteläge Rätt prissättning Produktionsstart Försäljning Förseningar, ökade kostnader Optimerad effektivitet i planering och produktion Produktion Arbetsmiljöbrister Försenad inflyttning Hög säkerhetsnivå och bra arbetsklimat Vädersäkrad produktion Inflyttning Kvalitetsbrister Försenad inflyttning Svanenmärkt boende Nöjda kunder Garanti/Förvaltning Klimatskal utsatt för ökat extremväder Robust produkt AFFÄRSIDÉ Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer . VISION Vi lägger grunden till ett bättre liv . FÖRETAGSKULTUR Kulturen präglas av goda värderingar , ansvarstagande, långsiktighet, hållbar - hetstänkande och respekt för individen. JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 13 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 14 ===== Stark finansiell ställning Strategin grundar sig på kapitaleffektivitet som en fundamental utgångspunkt för långsiktigt värdeskapande. JM har goda långsiktiga förutsättningar genom stark finansiell ställning som skapar handlingsfrihet. Mål för avkastning på eget kapital är 25 procent över en konjunkturcykel. Tydligt fokus ligger på kassaflöde och effektivt utnyttjande av balansräkningen samt god riskkontroll. Kassaflöde från pågående projekt och projektfastigheter kopplas till koncernens upplånings- och ränteriskhantering, där kreditavtal säkerställs av JMs goda kreditvärdighet, varför inga pantbrev lämnas. För att maximera värdeskapandet tar kapitalstrukturen hänsyn till att verksamhetsområden har olika kapitalbehov för att möta specifika risker. Löpande analyseras vilket riskkapital som behövs med beaktande av likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag. Kapitaliseringsmodellen baseras på bedömda marknads värden och kvantifierar tillgång till och behov av riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden. Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapi- tal använder ledning och styrelse i syfte att löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Analysen tillsammans med andra kvalitativa aspekter är grunden för styrelsens beslut om lämplig kapital- struktur vid var tidpunkt. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy. Målsättningen för finansverksamheten är att: • stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler • optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden • kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning. Aktieägarmålet ska uppnås bland annat genom: • Tillväxt med god lönsamhet och marknadsledande position som mål • Tillväxt, främst organisk, men även via bolagsförvärv, för att stärka JMs position på prioriterade geografiska marknader För att utvärdera varje projekts lönsamhet och vilka projekt som ska prioriteras, arbetar JM med ett antal investeringsanalysmetoder och kriterier: Vägd kapitalkostnad (WACC) efter skatt för nya projekt uppgår till 6,5– 8,0 procent och används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassa- flöden för ett specifikt projekt. Skuldsättningsgrad i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0. Genomsnittlig kapitalkostnad – lånat kapital 1) En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid) om totalt 4,0–4,5 procent baserat på underliggande riskfri ränta om 2 procent och en riskpremie om 2,0–2,5 procent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital till 3,2–3,6 procent. Genomsnittlig kostnad – eget kapital 1) Avkastningskrav på eget kapital uppgår, när de olika utvärderings- kriterierna CAPM (Capital Asset Pricing Model) och IRR (Internal Rate of Return) vägs samman, till cirka 8–10 procent. Avkastning på eget kapital har under 10-årsperioden 2014–2023 i genomsnitt uppgått till 23,1 procent och för 5-årsperioden 2019–2023 till 17,6 procent. 1) Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv. FINANSIELL STRATEGI 14JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 15 ===== Ett starkt resultat och viktiga steg för en mer hållbar bostadsutveckling i en avvaktande marknad. JM har utvecklat effektiva processer för bostadsproduktion och har erfarenhet av komplexa projekt. Kontinuerligt analysarbete förbereder scenarion för hur bostadsproduk- tionen bäst kan anpassas till nya behov och förutsättningar. JM ska vara den ledande projektutvecklaren av bostäder i Norden – avseende såväl marknadsposition som produkt- kvalitet och hållbarhet. Bostäderna och samhällena ska bestå i minst 100 år. Alla värdekedjans led täcks i JMs projekt- utveckling, från förvärv av mark till försäljning av bostaden. I många fall innebärande att nya stadsdelar skapas. Kompetensen att hantera värdekedjans delar är en viktig konkurrens fördel och avgörande för framgångsrikt värde- skapande. Värdeutvecklingen sker i takt med att mark- användningen definieras. När en detaljplan är fastställd och bygglov erhållits, vilket kan ta över fem år, och projektet sålts till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts. För att vara konkurrenskraftig över konjunkturcykler måste bostäderna vara attraktiva, av hög kvalitet och Effektiv projektutveckling OPERATIV STRATEGI 15 kostnadseffektivt producerade. Processer och verktyg för detta samlas och styrs inom strukturerad projektutveckling, JMs initiativ för industrialisering av projektutveckling. Projektutveckling baseras på standardiserade komponen- ter, som beroende på hur de kombineras skapar en variation i bostäder och stadsrum. Komponenterna finns definierade i JMs projekteringsanvisningar, grunden för produktstyr- ningen. Väsentliga verktyg för medarbetare i JMs produktion är monteringsanvisningar och metodbeskrivningar som anger hur komponenterna fogas samman till kompletta hus och bostäder. Tillverkning och leverans av komponenterna till JMs projekt garanteras i långsiktiga ramavtal med leverantörer, och styr dokument möjliggör effektivt och hållbart logistikflöde. Från kundens första kontakt med JM till och med till- trädet av bostaden ska allt fungera på ett enhetligt sätt, oberoende av var bostaden är belägen. JMs bostadsaffär är beskriven genom kontinuerligt dokumenterade processer i koncernens verksamhetssystem, som följer den inter- nationella standarden APQC (American Productivity & Quality Center). JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 15JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 16 ===== 0 Värde År Marknadsprocess Projektutvecklingsprocess Värdekedja JM 1 2 3 4 5 Idéarbete Marknadsanalys Produktion Bokning FÖRSÄLJNING / KUNDANPASSNING Förvaltning åt bostadsrättsförening Inflyttning / BoendePrissättning Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt. Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen. PROJEKTERING Planarbete / Detaljplan / Bygglov VÄRDEUTVECKLING Beslut om markförvärv Affärsutskott, koncernledning och styrelse Beslut om projekteringsstart Regionchef Beslut om total intäkt Affärsenhetschef Beslut om försäljningsstart Regionchef Beslut om produktionsstart Affärsutskott, koncernledning och styrelse Operativt beslut om produktionsstart Regionchef Regionchef Beslut om tekniskt avslut BESLUTSGRINDAR JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM utvecklar och säljer bostadsrättsfastigheter där JM ingår avtal, med bostadsrättsföreningar som beställare, om ett totalåtagande att leverera en nyckelfärdig bostadsfastighet. De enskilda bostadsköparna ingår upp låtelseavtal med bostadsrättsföreningarna. Det är fundamentalt för JMs affär att bostadsrättsföreningarna är oberoende. För att skapa förtroende krävs att den styrelse som under produktions- fasen företräder de enskilda bostadsrättsköparna är oberoende från JM och ingår avtal som värnar om deras intressen. För att kunna tillvarata dessa intressen, likväl som JMs affärsmässiga intresse av en professionell beställare, måste föreningens styrelseledamöter besitta relevant erfaren- het och kompetens. Även för ledamöternas föreningsrättsliga ansvar är detta viktigt. Av dessa skäl bildas bostadsrättsföreningarna av från JM fristående styrelseledamöter med stor erfarenhet och kompetens inom alla för en bostadsrättsförening relevanta områden. Enligt föreningens stadgar ska majoriteten av styrelsen under hela produktionsfasen utses av en från JM oberoende part. JM har ingen rätt att utse föreningens styrelse och har aldrig någon representation i den. Bostadsrättsföreningens styrelse fattar det för föreningen och enskilda bostadsrättköpare viktiga beslutet om och ingår avtal med JM om produktion och tillhandahållande av en nyckelfärdig bostadsfastighet. Vidare är JMs affärsmodell anpassad för god styrning och uppföljning med höga affärskrav. Väsentliga kriterier i denna affärsmodell och dess redovisning kan summeras: • Bostadsrättsföreningens stadgar stipulerar från JM oberoende tillsättning av styrelseledamöter i föreningen där JM inte har rätt att utse styrelse. • Alla väsentliga och relevanta beslut fattas självständigt av styrelsen. • Avtal om totalåtagande där JM levererar nyckelfärdig fastighet ingås av den oberoende styrelsen i bostadsrättsföreningen före produktionsstart. • Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnadskreditiv. bland annat med säkerhet i bostadsrättsföreningens fastighet. JM ställer temporär borgensför bindelse som partiell kreditförstärkning. • Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat på avtal direkt med bostadsrättsföreningen. Dessa kriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för ekonomi- och redovisningsaspekter med transparent uppföljning över projektens livscykel såväl internt som externt. Uppföljning i systematisk form inklude- rar löpande prestation, risk- och marknadsförändringar samt förändrade intäkts- och kostnadsbedömningar i projekten. Hela processen, från avtal med bostadsrättsföreningarna om JMs totalåtagande att leverera nyckel- färdig fastighet till upplåtelseavtal med de slutliga bostadsköparna och färdig- ställande av projekten, omhändertas konsekvent i den finansiella rappor- teringen med hög precision över tid. Den fundamentala oberoendefrågan utgör också grunden för att bostadsrättsföreningarna både ur ett civil- rättsligt och redovisningsmässigt perspektiv kan anses vara självständiga och därmed utgör JMs kund. JMs affärsmodell återspeglas i koncernens segmentsrapportering, vilken JM anser bäst återger affärens natur. 1 2 3 4 5 6 7 JM bedriver ett aktivt arbete inom verksamhets- och produkt- utveckling, där förslag baserade på studier eller faktiska tester presenteras minst fyra gånger årligen. Även medarbetare läm- nar in förbättringsförslag som kan leda till förändringar direkt eller på sikt. Fokus i utvecklingsarbetet har under senare år varit digitalise- ring och hållbarhet. En för JM väl implementerad metod för digi- talisering är BIM (Building Information Modeling). BIM och andra system har utvecklats för att stödja projektering och stärka informationsflöden, med ritningar, arbetsrutiner, checklistor etc. För kunderna finns den digitala kundportalen Mitt JM med syfte att ge tillgång till all information kopplat till bostadsköpet. Inom hållbarhet har utvecklingsprojekt bland annat resulterat i klimatförbättrad betong i JMs standardiserade produkt, en ny typ av träutfack samt att fordon och arbets maskiner på bygg- arbetsplatserna drivs med förnybart drivmedel och/eller el. Därtill ska klimat beräkningar genomföras i samtliga projekt. 16 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 17 ===== Kunden som vägvisare Strategin grundar sig på JMs affärsidé med människan i fokus och visionen att lägga grunden till ett bättre liv . År efter år ger kunder JM höga betyg på bostadskvalitet, service och pålitlighet. Nyckeln är lyhördhet och JM strävar efter att förstå hur drivkrafter och omvärldsfaktorer påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga. JM genomför regel- bundet kundundersökningar och bjuder in kunden att i hög grad påverka sitt boende – exempelvis gällande bostadens utformning eller önskemål på service i närområdet. Nyproducerade bostäder från JM är anpassade efter hur människor lever och bor idag och imorgon. Sedan 2018 projekte- ras alla JM-bostäder så att kraven för miljömärkning med Svanen uppfylls. JM har tydlig inriktning mot högkvalitativa och miljö- anpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde i attraktiva lägen. Genom JMs Kundskola ges alla medarbetare förståelse för hur de kan bidra till nöjda kunder. Målet är en kundupplevelse i särklass där JM ska vara förstahandsvalet för både dagens och morgondagens bostadskunder. En viktig aspekt av kundupplevelsen är bostadsvisningar och kundmöten. JM erbjuder även bostadsvisningar, möten och andra tjänster digitalt. Från kundens första kontakt med JM till och med tillträdet av bostaden ska allt fungera på ett enhetligt sätt, obero- ende av var bostaden är belägen. Detsamma gäller hantering av felanmälningar samt service- och garantiåtgärder efter inflytt- ningen. Den digitala kundportalen Mitt JM ger kunderna tillgång till all information kopplat till sitt bostadsköp. Med JMs digitala inredningsväljare kan kunden botanisera bland de alternativ som är tillgängliga för just sitt hem. De kunder som inte vill göra egna val av inredning kan helt eller delvis utgå från JMs speciellt framtagna designlinjer. Till alla nya bostäder från JM kan kunderna välja konceptet Intelligenta hem. Här erbjuds ett brett utbud av smarta funktio- ner som gör vardagen enklare, tryggare och mer hållbar. Ur ett hälsoperspektiv erbjuds allt från sensorstyrda ventila- tioner som ger bättre luftkvalitet och beröringsfria ytor, till att enbart använda hälsosamma byggmaterial eller att bygga bostä- der som är tystare än vad svensk standard kräver. Andra exempel på smart teknik i hemmet är fallsensorer och hjärtövervakning. Genom finansieringsmodellen Deläga ges fler kunder möjlig- het att köpa sin bostad. I takt med att kunden har möjlighet köper man JMs andelar och ökar successivt sitt ägande från initialt minst 50 procent. Trenden går mot bostäder som är alltmer anpassade efter individuella behov och var i livet man befinner sig. Därför erbjuder JM tre olika boendekoncept med samma höga kvalitet: 1. Smarta kvadrat är konceptet för den som föredrar ett enkelt, prisvärt och yteffektivt boende. Genom att effektivisera produktionen och köpprocessen hålls priserna nere. 2. Original är JMs klassiska koncept som passar en bred kundgrupp. Konceptet ger ett funktionellt och bekvämt boende med hög kvalitet och möjlighet att göra olika tillval. 3. Premium är för den som vill ha ett skräddarsytt boende, med exklusivitet i design, material och utrustning. Utökad service ingår för hjälp med inredning och rådgivning kring juridiska och ekonomiska frågor. Som en av Nordens ledande bostadsutvecklare är det viktigt att JM erbjuder olika boendeformer: 1. Bostadsrätt innebär medlemskap och ägarandel i en bostadsrättsförening, som äger fastigheten och marken. 2. Äganderätt är en vanlig upplåtelseform för småhus som JM har erbjudit länge. Därtill finns även ägarlägenheter, vilket innebär att man köper och blir lagfaren ägare av sin lägenhet med full frihet att hyra ut den. Delar av huset ägs gemensamt av de boende och förvaltas av en samfällighetsförening. 3. Hyresrätt innebär inget krav på kontantinsats och ingen ekonomisk risk. Det innebär samtidigt begrän- sade möjligheter att renovera och utebliven del av eventuell värdeökning. STRATEGI FÖR KUNDNÖJDHET JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 17 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 18 ===== Grunden för JMs affär Strategin grundar sig på att förvärv av utveck- lingsbar mark, och därmed möjlighet för bygg- rätter , är basen för långsiktig lönsamhet. Byggrätter är grunden för JMs affär. JM förvärvar kontinuerligt mark, med eller utan byggrätt, för att möjliggöra förädling till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Strategin är att mark förvärvas i samma takt som mark tas till produktion. Mark med tillhörande byggrätter tas upp som exploaterings- fastighet i balansräkningen när marken kommer under JMs kon- troll. Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är fem års produktion, baserat på nuvarande produktionstakt räknat på rullande tolv månader. Vid produktionsstart för varje etapp överförs marken med byggrätter med sitt bokförda värde till projektet och inräknas i projektets kostnader. Projekten har hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning, med effektiv projektfinansiering längs vägen. Projekten ska bestå av främst egenutvecklade bostäder och kommersiella lokaler, eller befintliga sådana som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Värdet ska realiseras genom försäljning eller i vissa fall bytesaffär. För att göra rätt investeringar i mark och byggrätter krävs god kännedom om kunderna samt deras behov och efterfrågan. JM är väl positionerat med en byggrätts- och projektportfölj som löpande förädlas, och byggrätter finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande. BYGGRÄTTSPORTFÖLJENS INNEHÅLL • Byggrätter i balansräkningen, 22 700 (22 000), vilket motsvarar cirka sju års produktion med nuvarande produktionstakt • Byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, 16 400 (17 500). I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra såväl om som när marken ska förvärvas. BYGGRÄTTSSTRATEGI Mellsteninhelmi, Esbo JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 18 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 19 ===== Från byggrätt till projektutveckling JM förvärvar obebyggd eller bebyggd mark som förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler , vilket också innebär att helt nya stadsdelar skapas. JMs verksamhet är inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter. För värvade byggrätter i Sverige, Norge och Finland möjliggör projektutveckling – förädling av mark. Totalt startade JM produk- tion av 1 609 bostäder under 2023. På efterföljande sidor beskrivs respektive marknad. STÖRRE KONKURRENTER, PRIVATA BOSTADSMARKNADEN Land Större konkurrenter Sverige Skanska, HSB, Riksbyggen och Peab Norge OBOS, Selvaag Bolig, Stor-Oslo Eiendom och Fredensborg Bolig Finland 1) YIT, Bonava, Skanska och SRV 1) Huvudstadsregionen Projektutveckling Projektutveckling är huvudsakligen inriktad på kontinuerlig och långsiktig produktion av bostäder (med boendeformerna hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt) inklusive student- och ungdomsbostäder samt seniorboenden. Förvaltningsverksamhet, framför allt för bostadsrättsföreningar, bedrivs inom JM@home som tillgodoser kundernas behov av såväl teknisk som ekono- misk förvaltning. JM samäger också ett bolag med Stiftelsen för Strategisk Forskning och Stiftelsen för Kunskaps och Kompetens- utveckling, som förvaltar hyresrättsfastigheter på tomträtt. En annan del i projektutveckling är kommersiella fastigheter, som kontorslokaler samt vård- och omsorgsboenden. I JMs bostadsfastigheter inreds ofta entréplanen med lokaler för exem- pelvis butiker och restauranger, som bidrar till levande miljöer och bostadskvarter. I samband med produktion av såväl bostäder som kommersi- ella fastigheter i Storstockholmsområdet, används JMs entrepre- nadverksamhet för mark- och anläggningsarbeten. ANDEL AV JMs SÅLDA OCH BOKADE BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION, KONCERNEN % Sålda/bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder 0 20 40 60 80 100 2023202220212020201920182017201620152014 BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER Land 2023 2022 2021 Sverige 24 100 56 700 67 600 Norge 22 800 29 900 30 100 Finland 24 500 38 000 47 300 Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden är preliminära och fastställs våren 2024. JMs SÅLDA BOSTÄDER Land 2023 2022 2021 Sverige 1 067 1 673 2 747 Norge 488 527 674 Finland 346 459 827 T otalt 1 901 2 659 4 248 JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER Land 2023 2022 2021 Sverige 829 1 909 2 671 Norge 405 605 636 Finland 375 599 665 T otalt 1 609 3 113 3 972 PRODUKTPORTFÖLJ JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) 6 033 8 078 8 094 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) 52 59 64 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 2 3 13 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 54 62 76 1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling 662 507 484 2) Varav hyresrätts- och vårdbostäder ej avsedda för försäljning i pågående produktion, JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 444 – – 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. 19 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 20 ===== EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER) 2023-12-31 2022-12-31 Miljarder kr Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde JM Bostad Stockholm 7,8 4,1 3,7 8,2 4,0 4,1 JM Bostad Riks 2,9 1,9 1,0 3,5 2,3 1,2 JM Norge 1,9 1,3 0,5 1,9 1,1 0,9 JM Finland 1,5 1,1 0,4 1,6 1,1 0,5 T otalt 14,1 8,5 5,6 15,2 8,5 6,7 Byggrätter För att kunna påbörja projektutveckling behövs byggrätter. Utvecklingsbar mark med byggrätter för framtida produktion redovisas i koncernens balansräkning som exploateringsfastighet. Planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostads- marknader och i nya framväxande. Värdering Utifrån ett tänkt försäljningspris till rådande dagsvärden genomfördes vid årsskiftet en värdering av JMs byggrätter och projektfastigheter i samarbete med externt värderingsföretag. Värderingen av projektfastigheter baseras på kassaflödesanalyser av simulerade framtida intäkter och kostnader utifrån gängse värderingspraxis. Värderingen av byggrätter baseras på läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till produktionsstart. Värdebedömningen för byggrätter med kvarstående äldre bebyg- gelse som genererar driftnetto baseras på nuvarande hyres- intäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för eventuell rivning. Villkorade byggrätter omfattas ej. FÖRDELNING JMs BYGGRÄTTER I OLIKA PLANSKEDEN Översiktsplan omfattar tiden innan detaljplanearbete påbörjats. Avser antal byggrätter i balansräkningen. Detaljplaneskedet omfattar tiden från påbörjat detalj- planearbete till ansökan om bygglov. Bygglovsskedet startar i samband med ansökan om bygglov. JM Bostad Stockholm JM Norge JM FinlandJM Bostad Riks JM Bostad Stockholm JM Norge JM FinlandJM Bostad Riks JM Bostad Stockholm JM Norge JM FinlandJM Bostad Riks 0 20 40 60 80 100 20232022 0 20 40 60 80 100 20232022 0 20 40 60 80 100 20232022 % % % ÖVERSIKTSPLAN DETALJPLAN BYGGLOV GEOGRAFISK FÖRDELNING AV BYGGRÄTTER 1) Merparten finns i respektive huvudstadsregion JM Norge1), 17% JM Finland1), 18% JM Bostad Stockholm, 33% JM Bostad Riks, 32% JM Norge1), 17% JM Finland1), 18% JM Bostad Stockholm, 33% JM Bostad Riks, 32% PROJEKTFASTIGHETER 2023-12-31 2022-12-31 Marknads- värde, mkr Bokfört värde, mkr Yta (000) m² Uthyrningsgrad årshyra, % Bokfört värde, mkr Fastigheter under utveckling 1 055 1 024 27 91 908 Färdigställda hyresrättsfastigheter – – – – – Färdigställda kontorsfastigheter 14 6 1 100 24 T otalt 1 069 1 030 28 91 932 MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER JM BOSTAD STOCKHOLM MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER JM BOSTAD RIKS MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER JM NORGE MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER JM FINLAND 2022 2023 2022 2023 0 2 000 4 000 6 000 8 000 BygglovDetaljplanÖversikts- plan 0 500 1 000 1 500 2 000 BygglovDetaljplanÖversikts- plan Mkr Mkr 2022 2023 0 200 400 600 800 1 000 1 200 BygglovDetaljplanÖversikts- plan Mkr 2022 2023 0 300 600 900 1 200 1 500 BygglovDetaljplanÖversikts- plan Mkr Översiktsplan omfattar tiden innan detaljplanearbete påbörjats. Detaljplaneskedet omfattar tiden från påbörjat detaljplanearbete till ansökan om bygglov. Bygglovsskedet startar i samband med ansökan om bygglov. 20 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 21 ===== KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER, KONCERNEN 2023 2022 Kategori Andel av kostnad, % 1) Förändring, % Resultat, mkr Andel av kostnad, % Löner 16 +/–10 +/–157 14 Material 17 +/–10 +/–174 17 Mark 13 +/–10 +/–128 10 Byggherrekostnader 7 +/–10 +/–71 9 Projektering 4 +/–10 +/–44 4 Omkostnader 7 +/–10 +/–74 8 Underentreprenader 36 +/–10 +/–368 38 1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder, 10,2 mdkr. KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER Intäkt/m2, kr 1) 55 000 56 000 57 000 58 000 59 000 Kostnad/m2, kr 1) 2) 40 000 223 237 251 265 279 41 000 209 223 237 251 265 42 000 195 209 223 237 251 43 000 181 195 209 223 237 44 000 167 181 195 209 223 1) Exklusive moms. 2) Exklusive kostnad mark. Villkorade byggrätter De 16 400 villkorade byggrätterna är normalt inte omsättnings- bara och avtalen har olika giltighetstid beroende på förutsättning och avtalsstruktur. De utgör trots det en säkrad förutsättning för JMs löpande tillskott av byggrätter att tas till produktion. Med de villkorade avtalen som grund kan ett implicit nettonuvärde beräknas för de framtida kassaflödena även i den villkorade delen av byggrättsportföljen. JM betalar i regel villkorade byggrätter i samband med att de når lagakraftvunnen detaljplan. Då upptas de som byggrätter för exploateringsfastigheter i balansräkningen. Förvärvspriset baseras på marknadsvärdet vid tidpunkten för uppfyllt avtals- villkor då överlåtande sker. Nettonuvärdet efter skatt för den villkorade byggrättsport- följen uppgår till 4,3 mdkr (4,5) till diskonteringsränta 7,8 procent. Detta baseras på antaganden om att den tas till produktion över en period om tio år, möter målkravet om 12 procent rörelse- marginal, samt att förvärvsvärdet för byggrätterna motsvarar ungefär dagens genomsnittliga värde i balansräkningen. Detta är ett implicit marknadsvärde förutsatt att projekten kan genomföras operationellt. Känslighetsanalys byggrättsportfölj I en känslighetsanalys av JMs 22 700 byggrätter som finns upptagna i balansräkningen, nuvärdesberäknas framtida förvän- tade kassaflöden från byggrätterna utifrån olika genomsnittliga intäkts- och kostnadsantaganden. Beräkningarna utgör inte någon prognos. Byggrätterna (villkorade byggrätter omfattas ej) antas för- delas jämnt över tio års produktionstid. En bostad antas vara 75 kvadratmeter, skattekostnaden förutsätts uppgå till 21,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt 7,8 procent. Hänsyn har ej tagits till eventuell inflation. Kalkylen inkluderar såväl belastad skattekostnad som avdragseffekten från historisk markinveste- ring om 8 496 mkr. Tabellerna visar antagen intäkt, inklusive lån i bostadsrättsför- eningar, och kostnad per kvadratmeter lägenhetsyta. Hävstången i värdeskapande beroende på förmågan att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader blir tydlig, och också påverkan av den allmänna utvecklingen av bostadspriser. KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER Intäkt/m2, kr 1) 55 000 56 000 57 000 58 000 59 000 Kostnad/m2, kr 1) 2) 40 000 14 400 15 300 16 200 17 100 18 000 41 000 13 500 14 400 15 300 16 200 17 100 42 000 12 600 13 500 14 400 15 300 16 200 43 000 11 700 12 600 13 500 14 400 15 300 44 000 10 800 11 700 12 600 13 500 14 400 1) Exklusive moms. 2) Exklusive kostnad mark. Känslighetsanalys kostnader vid projektutveckling För att spegla koncernens känslighet vid förändring i kostnads- massan för ett projekt har en känslighetsanalys upprättats som visar resultateffekten per kostnadskategori vid en förändring om +/–10 procent. Material avser kostnader för eget inköpt byggmaterial. Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstill- gångar, till exempel maskinhyror. Av tabellen framgår att kostnader för underentreprenader är den enskilt största kostnadsposten där en förändring således ger störst resultatpåverkan. 21 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 22 ===== Lomma Strandstad I Lomma Strandstad, vid Öresund nära sandstrand, restauranger och småbåtshamn, utvecklar JM kvarteren Riggen och Flaggspelet med cirka 125 bostäder. Kvarnholmens Udde På södra Kvarnholmen, intill Stockholms inlopp och med utsikt över Svindersviken, uppför JM cirka 430 bostäder intill vattnet med närhet till skärgården. JM-kontor Svag konjunktur med negativ tillväxt Sedan 1945 har JM verkat på den svenska marknaden. 2023 sålde JM 1 067 bostäder i Sverige, vilket motsvarade cirka 56 procent av koncernens totalt antal sålda bostäder . Den ekonomiska situationen i Sverige under 2023 har präglats av en svag konjunktur, samtidigt som Riksbanken har höjt räntan på grund av den höga inflationen. BNP föll med cirka 0,5 procent till följd av hushållens mins- kade konsumtion, minskade investeringar och en stor neddrag- ning av lagren, främst inom handeln. Bostadsinvesteringarna som började falla under 2022 fortsatte att sjunka i snabb takt under 2023. Den starka tillväxten i tjänsteexporten bidrog dock till att mildra fallet i BNP . Trots den svaga konjunkturen har inflationen varit hög vilket innebar att Riksbanken fortsatte att höja styrräntan under 2023 och genomförde totalt fyra höjningar under året. I inledningen av året var räntan 2,5 procent och i slutet 4,0 procent. Arbetsmarknaden stod länge emot den svaga efterfrågan men under hösten började sysselsättningen slutligen att sjunka. Byggbranschen drabbades särskilt hårt under 2023 till följd av höga räntor, höga byggkostnader samt svag utveckling av bostads- priserna. Efterfrågan och produktionen av bostäder föll markant och antalet påbörjade bostäder bedöms ha fallit med mer än 50 procent 2023 i jämförelse med 2022. Efter det kraftiga fallet under 2022 rörde sig bostadspriserna i sidled under 2023. Det gällde framför allt priserna på bostads- rätter. Småhuspriserna fortsatte att falla under inledningen av 2023 men stabiliserades i slutet av året. Omsättningen av nyproducerade bostadsrätter föll till mycket låga nivåer under 2023. Såld nyproduktion i Sverige under 2023 motsvarade 40 procent av omsättningen under 2022. Sverige 2023 2022 2021 Antal påbörjade bostäder1) 24 100 56 700 67 600 JMs sålda bostäder 1 067 1 673 2 747 JMs produktionsstartade bostäder 829 1 909 2 671 Antal anställda, andel av koncernen 78 % 77 % 78 % Antal byggrätter, andel av koncernen 66 % 65 % 64 % 1) Källa: SCB sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden är preliminära och fastställs våren 2024. Bostadsrättspriser i Sveriges storstadsområden under de senaste 10 åren SEK/m2, löpande priser Stockholm, innerstad Stockholm, närförort Göteborg kommun Malmö kommun 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 Q4 2023 Q4 2022 Q4 2021 Q4 2020 Q4 2019 Q4 2018 Q4 2017 Q4 2016 Q4 2015 Q4 2014 Källa: Mäklarstatistik. Sammanställt av WSP Advisory. SVENSKA MARKNADEN 9 671mkr 25800 st INTÄKTER Andel av koncernen BYGGRÄTTER Andel av koncernen 22 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 23 ===== Skogsåsen, Myrvoll Stasjon Skogsåsen erbjuder 146 radhus och 46 lägenheter i ett familjevänligt område omgivet av frodig grönska 20 km utanför Oslo. Området ingår i JMs projekt Myrvoll Stasjon med totalt 680 JM-bostäder. Utfarten Mindre än 10 minuter med bil från Lillestrøm centrum strax utanför Oslo, är Utfarten beläget på en solig utsiktstomt vid Fjerdingby i Rælingen. Här uppför JM 142 bostäder intill skidorten Marikollen. JM-kontor Viss tillväxt trots avmattning i konjunkturen Sedan 1998 har JM verkat på den norska marknaden. 2023 sålde JM 488 bostäder i Norge, vilket motsvarade cirka 26 procent av koncernens totalt antal sålda bostäder . Norge visade mer motståndskraft än Sverige under 2023. Konjunkturen i Norge mattades av men tillväxten var trots allt positiv, med stark efterfrågan inom oljesektorn som höll uppe den ekonomiska tillväxten. BNP för hela landet ökade med cirka 1,5 procent och fastlands-BNP med cirka 1 procent. Tillväxten dämpades dock av minskade bostadsinvesteringar och lägre konsumtion hos hushållen, som drabbades av försvagad köpkraft till följd av högre räntor och stigande priser. Arbetsmarknaden försvagades marginellt under året då arbetslösheten steg något. En tydlig nedgång observerades dock inom framför allt byggsektorn, men nivån i slutet av 2023 var fortfarande låg samtidigt som sysselsättningsgraden var mycket hög. Hög sysselsättningsgrad och låg arbetslöshet innebar att det totala antalet sysselsatta under 2023 var det högsta antalet någonsin i Norge. Inflationen mätt som KPI var hög under första halvåret 2023 men föll under andra halvan. Den underliggande inflationen låg dock på en hög nivå under hela året. Norges bank valde till skillnad från Sveriges Riksbank att höja styrräntan i slutet av året, med motiveringen att trots en nedkyld ekonomi var inflationen fortfarande för hög och att ytterligare en höjning skulle reducera risken för en kvardröjande hög inflation. Styrräntan var i inled- ningen av året 2,75 procent och i slutet 4,50 procent. Priserna på andrahandsmarknaden för bostäder har under året i praktiken varit stillastående på de flesta marknaderna i Norge. Byggandet av bostäder har däremot fallit kraftigt, både när det gäller antalet färdigställda och antalet påbörjade bostäder. Norge 2023 2022 2021 Antal påbörjade bostäder1) 22 800 29 900 30 100 JMs sålda bostäder 488 527 674 JMs produktionsstartade bostäder 405 605 636 Antal anställda, andel av koncernen 14 % 15 % 15 % Antal byggrätter, andel av koncernen 16 % 18 % 22 % 1) Källa: Nationell statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden är preliminära och fastställs våren 2024. Lägenhetspriser i Oslo under de senaste 10 åren NOK/m2, löpande priser Oslo kommun 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Q4 2023 Q4 2022 Q4 2021 Q4 2020 Q4 2019 Q4 2018 Q4 2017 Q4 2016 Q4 2015 Q4 2014 Källa: Nationell statistikbyrå. Sammanställt av WSP Advisory. NORSKA MARKNADEN INTÄKTER Andel av koncernen BYGGRÄTTER Andel av koncernen 2589 mkr 6400 st 23 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 24 ===== JM-kontor Negativ tillväxt och stigande arbetslöshet Sedan 2006 har JM verkat på den finska marknaden. 2023 sålde JM 346 bostäder i Finland, vilket motsvarade cirka 18 procent av koncernens totalt antal sålda bostäder . Den finska ekonomin har utsatts för flera störningar under de senaste åren och gick under 2023 åter in i recession. Det höga ränteläget till följd av den Europeiska centralbankens arbete att bekämpa inflationen drabbade Finland hårt, samtidigt som en svag efterfrågan från omvärlden hade negativ effekt på exporten. BNP minskade med cirka 0,5 procent 2023, främst beroende på minskad efterfrågan från hushållen och lägre privata investeringar. Under senare hälften av 2022 minskade de privata investe- ringarna kraftigt på grund av hög inflation, stigande räntor och större ekonomisk osäkerhet. Framför allt försämrades utsikterna för bostadsbyggandet snabbt. Denna utveckling fortsatte under 2023. På grund av den svaga konjunkturen försämrades arbetsmark- naden under 2023 vilket medförde en högre arbetslöshet. Trots detta var arbetsmarknaden relativt stark tack vare brist på arbetskraft inom många områden. Dessutom har antalet arbe- tade timmar per anställd fallit under flera år vilket har inneburit en ökad efterfrågan på arbetskraft. Hushållens köpkraft försvagades under 2023 till följd av fallande reallöner, hög inflation och höga räntor. Detta medförde att bostadsefterfrågan blev svag och bostadsbyggandet minskade markant under året. Det samma gällde för bygglov och byggstarter. Högre räntor på bolån gjorde att efterfrågan på nya bolån mins- kade markant och hushållen var betydligt mindre villiga att låna. Efter det kraftiga fallet under 2022 rörde sig bostadspriser i Finland mestadels i sidled under 2023. Antalet sålda nya bostäder var på rekordlåg nivå, vilket även hushållens förtroende för den egna och den finska ekonomin var. Finland 2023 2022 2021 Antal påbörjade bostäder1) 24 500 38 000 47 300 JMs sålda bostäder 346 459 827 JMs produktionsstartade bostäder 375 599 665 Antal anställda, andel av koncernen 8 % 8 % 7 % Antal byggrätter, andel av koncernen 18 % 17 % 14 % 1) Källa: Nationell statistikbyrå sammanställt av WSP Advisory. 2023 års värden är preliminära och fastställs våren 2024. Lägenhetspriser Helsingfors under de senaste 10 åren €/m2 (Helsingfors), löpande priser Huvudstadsregionen Helsingfors 0 2 000 4 000 6 000 Q4 2023 Q4 2022 Q4 2021 Q4 2020 Q4 2019 Q4 2018 Q4 2017 Q4 2016 Q4 2015 Q4 2014 Källa: Nationell statistikbyrå. Sammanställt av WSP Advisory. Mäntylänhuippu Mäntylänhuippu är med 130 bostäder fördelat på 16 våningar ett av de 13 hus som JM kommer att uppföra på platsen som bildar ett nytt bostadsområde i Puustellinhuippu i Alberga, Esbo. Paviljonki Paviljonkis 34 bostäder är fördelade på två flerbostadshus, fint belägna i det etablerade bostadsområdet Södra Haga i Helsingfors där det sällan byggs nya bostäder. FINSKA MARKNADEN INTÄKTER Andel av koncernen BYGGRÄTTER Andel av koncernen 1 591mkr 6900 st 24 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 25 ===== Hållbarhetsredovisning JM har en viktig och självklar roll i samhället – bostäder bidrar till att uppfylla ett av människans mest grund- läggande behov . Via de stadsdelar JM utvecklar , kan mer hållbara livsmiljöer utvecklas och förutsättningar ges för att leva mer hållbart. Det är medarbetarna som möjliggör detta, och för dem ska JM vara en attraktiv och ansvarsfull arbetsgivare. Bygg- och anläggningsbranschen står för en betydande andel av koldioxid- utsläppen. Som ledande bostadsutvecklare i Norden, med målsätt- ningen att vara ledande även när det gäller hållbarhet, har JM därför ett stort ansvar. Inte bara för att minska egna utsläpp, utan även när det gäller att ställa krav på samt inspirera leverantörer till att minska sina utsläpp och vara ansvarsfulla arbetsgivare för sina medarbetare. Miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet är integrerade delar av JMs affärsverksamhet inom bostads- och stadsutveckling. JM beaktar hållbarhet i hela värdekedjan för projektutveckling – från förvärv av mark till dess kunderna flyttar in i de Svanenmärkta bostäderna. I 2023 års hållbarhetsredovisning beskrivs JMs hållbarhetsmål och hur de ska nås. Här kommenteras också några viktiga insatser under året. 25JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 26 ===== Hållbarhetsstrategi Hållbarhetsarbetet utgår från JMs affärsidé Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och mer hållbara livsmiljöer. Hållbarhetsarbetet utgår även från värdegrunden, där bland annat medarbetar- och arbetsmiljöpolicy, uppförandekod och etiska riktlinjer ingår. Hållbarhet är en självklar del i JMs affär och ett långsiktigt arbete för att vara konkurrenskraftiga under lång tid framöver. Hållbarhetspolicyn beskriver hur JM ser på ekonomiskt ansvar, socialt ansvar, kvalitet och miljö. Koncernchefen är till- sammans med hållbarhetschefen ansvarig för upprättandet av hållbarhetspolicyn, som finns tillgänglig för alla medarbetare genom intranätet. På JMs webbsida beskrivs vad JM gör inom hållbarhetsområdet. JMs strategi fokuserar på de områden där störst skillnad kan åstadkommas, samtidigt som arbete planläggs inom alla områden som kommer att vara avgörande för att nå målen. En stor del av JMs CO2-utsläpp kommer från byggprocessen och materialen, därför är insatser för att minska de utsläppen centrala. Ett aktivt arbete görs även kring hur förutsättningar skapas för att leva mer hållbart i de hus och bostäder som JM uppför. På så sätt ges kunder möjlighet att bidra till ett mer hållbart samhälle. Arbetet med att vara en ansvarsfull arbetsgivare och inköpare är alltid prioriterat inom JM och styrs av, förutom hållbarhets- policyn, exempelvis uppförandekod, personalpolicy, jämställd- hetsplan och rutiner för kompetensutveckling. Alla väsentliga policyer fastställs av styrelsen årligen. Policyerna är implemente- rade i JMs verksamhetssystem. Inarbetade kontroller sker på olika nivåer i lednings-, huvud- och stödprocesser via rutinbeskrivningar, krav och besluts- grindar. Ledningens kontroll kompletteras med löpande verksamhetsrevisioner där efterlevnad av policyer, riktlinjer och anvisningar följs upp. JM har även ett systematiskt HR-arbete där årliga medarbe- tarsamtal genomförs. Dessa kompletteras med medarbetar- undersökningar som ger samlade bedömningar på gruppnivå av hur man uppfattar olika aspekter av exempelvis styrning, ledning och arbetsmiljö. För ett verkligt framgångsrikt hållbarhetsarbete behövs även samarbeten mellan en rad olika aktörer. JM deltar därför aktivt i olika initiativ, både inom och utanför byggsektorn. Till exempel har JM skrivit under Bygg- och anläggningssektorns färdplan mot en klimatneutral värdekedja i bygg- och anläggningssektorn i Sverige. JM är därtill engagerad i olika organisationer och f öreningar, såsom: • Green Building Council (Finland) • Hagainitiativet (Sverige) • Fossilfritt Sverige • Uppsala klimatprotokoll • Hållbart Stockholm 2030 (HS30) • Elektrifieringspakten i Stockholm • Lokal Färdplan Malmö 2030 (LFM30) • Klimatneutrala Nacka • BASTA • SKIFT (Norge) • Stockholms Stadsmission • Mentor Sverige Läs mer på jm.se/om-oss/hallbarhet/samarbeten 7% Minskade CO2-utsläpp per byggd kvadratmeter i JM Sverige under 2023. 26 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 27 ===== JMs målområden och hållbarhetsmål JMs hållbarhetsarbete utgår från fem målområden som har relevans till FNs globala mål. V al av målområde base - ras på resultat från väsentlighets- analys, se sidan 37. V arje målområde har lång- och kortsiktiga mål för åren 2021–2023. Utöver koncernövergripande mål i tabellen till höger finns delmål och andra detaljerade mål inom produktivitet, innovation, kvalitet och processer för den interna styrningen. Sverige (S) Norge (N) Finland (F). Se sidorna 41–43 för ytterligare nyckeltal samt information om beräkningsmetoder. 1) JMs basår är 2020, därav förändringen från föregående år. 2) Egen verksamhet syftar till scope 1 och 2, varför utsläppen från scope 3 har exkluderats i årets rapport. 3) Nöjd Kund Index. Undersökningen görs av Prognoscentret, ett oberoende marknadsanalysföretag med fokus på byggbranschen i Norden. 4) Branschjämförelse saknas i Finland. Målområde JMs samhällsbidrag Långsiktig målsättning 2030 Verksamhetsmål Resultat 2023 Resultat 2022 FN:s hållbarhetsmål Klimat Bidrar till ett samhälle med liten klimat påverkan. Bidrar till ökad resurseffektivitet och minskad miljöpåverkan i samhället. JM ska ha klimatpåverkande utsläpp nära noll. JM ska minska total mängd byggavfall till max 15 kg/BTA till år 2030. Minskad total mängd byggavfall till 25 kg/BTA till år 2023. Sverige (S), Norge (N), Finland (F). Ökad andel byggavfall som källsorteras i fraktioner för materialåtervinning till 80 % till år 2023. Sverige (S), Norge (N), Finland (F). Minskade utsläpp av växthusgaser från JMs egen verksamhet med 20 % år 2023 jämfört med 2020. 1) 2) Det beräknade energibehovet för bostäder understiger respektive nations gällande norm med 10 % för Sverige (S) och 15 % för Finland (F) samt med 25 % för Norge (N). 32 29 40 82 % 89 % 83 % 27 % 31 % 17 % (S) (N) (F) (S) (N) (F) (S) (N) (F) 35 33 36 76 % 83 % 83 % 19 % 34 % 15 % (S) (N) (F) (S) (N) (F) (S) (N) (F) Medarbetare Utvecklar en arbetsplats med inklu- derande, bra och säker arbetsmiljö. Utvecklar en arbetsplats präglad av jämställdhet och mångfald. JM ska ha branschens bästa arbets- miljö och inga arbetsplatsolyckor. JM ska verka för jämn könsfördelning och mångfald bland medarbetarna. Inga allvarliga (enligt nationell arbetsmiljömyndighets definition) olyckor hos vare sig egen personal eller underentreprenörer. Jämn könsfördelning bland våra tjänstemän (minst 40/60 kvinnor/män) år 2030. Andelen kvinnor bland JMs hantverkare är 20 % år 2030. 11 38/62 7 % 11 39/61 8 % Leverantörer Arbetar för att stärka arbetsrätt, mänskliga rättigheter, antikorruption och miljöansvar i samhället. JM verkar för socialt ansvar i verk- samheten och i leverantörskedjan. Genomföra minst 4 hållbarhets revisioner på våra byggarbetsplatser och i leverantörskedjan. 4 4 Kunder JM har branschens nöjdaste kunder. JM har branschens nöjdaste bostads- kunder. Branschens nöjdaste kunder enligt NKI inflyttning: 3) Index / placering, Sverige (S), Norge (N), Finland (F). NKI långsiktigt: Index Sverige (S), Norge (N), Finland (F). 78 / 3:a 79 / 1:a 71 4) 74 65 75 (S) (N) (F) (S) (N) (F) 79 / 2:a 77 / 3:a 77 4) 68 72 58 (S) (N) (F) (S) (N) (F) Långsiktig hållbar tillväxt Bedriver en långsiktig ansvarsfull och stabil bostadsutveckling. JM har en långsiktig och affärsetiskt sund ekonomisk tillväxt som bidrar till ökad välfärd i samhället. Rörelsemarginalen ska uppgå till minst 12 % inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Långsiktig tillväxt i antal produktionsstartade bostäder. JMs byggrättsportfölj medger minst 5 års produktion. 5,3 % –48 % 7 12,6 % –22 % 7 HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT –16 % –14 % 27 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 28 ===== Klimat Såväl för strukturerad projektutveckling – JMs initiativ för industrialisering av projektutveckling – som för JMs standardiserade komponenter är fokus på hållbarhet en självklar del. T estpro- jekt genomförs ständigt och förbättringsåtgärder implementeras i verksamheten. Mål: JM har klimatpåverkande utsläpp nära noll Minska utsläpp med 85 procent från 2022 till 2030 JMs mål är att minska sina utsläpp till nära noll år 2030 – vilket bedöms vara en utsläppsnivå om cirka 15 procent. JMs ambition är således att på några få år minska klimatpåverkande utsläpp med 85 procent. Fokus är att minska egna utsläpp utmed hela värdekedjan. Exempelvis har energianvändningen i JMs svenska bostäder minskat med cirka 40 procent sedan 2008. Alla de lösningar som behövs för att nå hela vägen ner till 15 procent är ännu inte på plats. Därför deltar JM aktivt i forskning och utveckling på området. Något som ger god anledning att känna tillförsikt inför framtiden är den snabba utveckling som sker när det gäller framtagandet av klimatförbättrade material. Baserat på de tekniker, metoder och material som finns på mark- naden idag, samt resultaten från de pågående test- och utveck- lingsprojekt som JM bedriver, är bedömningen att kunna minska utsläppen med ökande takt fram till år 2026. Material den stora utmaningen Under åren fram till 2026 kommer fokus att vara på utsläppen från materialtillverkningen, särskilt betong. En förutsättning är att betongbranschens arbete med klimatneutral betong fortskrider med högt tempo. Utöver mer klimatförbättrad betong är det troligt att trä kommer att få en framträdande plats i byggprocessen framgent. Förstudier och tester som JM genomför kring byggande med trä ser lovande ut. JM fortsätter att använda klimatförbättrad platsgjuten betong för alla projekt i Sverige, vilket medför minskade utsläpp. För att nå klimatmålet behövs samarbete med materialleve- rantörer. Under året har kartläggning av leverantörer som har störst påverkan på klimatavtrycket gjorts. De identifierade Byggskede, 6 % Materialtillverkning, 85 % Transporter, 9 % FÖRDELNING AV UTSLÄPP FRÅN BYGGPROCESSEN NYPRODUCERADE JM-BOSTÄDERS BERÄKNADE ENERGIANVÄNDNING exklusive hushålls- och verksamhetsel kWh/m/two.fitted 0 25 50 75 100 202320222021202020192018201720162015201420132012201120102009 JM beräknar de nyproducerade bostädernas energianvändning på ett standardiserat sätt, vilket möjliggör jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från JMs bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen i JMs svenska bostäder har minskat med cirka 40 procent sedan 2008. MÅLOMRÅDE Sverige (Atemp) Norge (BTA) Finland (BTA) 13,5% Minskade CO2-utsläpp per BTA i JM Norge under 2023. JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 28 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 29 ===== leverantörerna behöver uppvisa egna klimatmål med handlings- planer och Environmental product declarations, som beskriver deras produkters klimatpåverkan. Arbetet med implemente- ringen påbörjas under 2024 och kommer ske successivt. Skapa hållbara förutsättningar Utöver att bygga med så låg klimatpåverkan som möjligt vill JM också skapa förutsättningar för att människor ska kunna leva mer hållbart. Att bygga lågenergihus bidrar med flera viktiga mervärden för kunderna. Lägre energianvändning innebär dels mer hållbar ekonomi, dels minskat klimatavstryck. Genom att JMs hus Svanenmärks skapas också möjlighet för källsortering och mycket annat. Läs mer om Svanenmärkta bostäder och intelligenta hem på jm.se/nyproduktion/hallbara- hem/svanen och jm.se/nyproduktion/intelligenta-hem/ VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET • Genomförda klimatberäkningar av cirka 30 projekt samt beslut om att alla projekt som genomgår program- och systemhandlingsskede ska genomföra en klimatberäkning i tidigt skede för att möjliggöra förbättringar i projektet. • Under 2023 har merparten av den prefabricerade betongen till JMs byggprojekt börjat levereras med klimatförbättrad betong, vilket medför reduktion av klimatutsläpp förenade med materialen. • Under året har det första flerbostadshuset med trästomme bygg- startat. Projektet utvärderas noggrant för att möjliggöra analys och erfarenhetsåterföring för möjliga framtida projekt med trä som stommaterial. • I Norge har fossilfria arbetsplatser införts, vilket innebär att bensin eller diesel inte ska användas inne på JMs byggarbetsplatser. Innan införandet har testprojekt genomförts och analyserats i Norge. • Installerat solceller i flertalet av projekten. Mål: Minskad total mängd byggavfall till 15 kg/BTA till år 2030 Bli mer resurseffektiva Att arbeta resurseffektivt är en prioriterad fråga. Det märks bland annat i att vara så precisa som möjligt vid inköp av material samt att materialet ska hanteras varsamt för att undvika att det blir skadat eller obrukbart. För att säkerställa att varje enskilt projekt arbetar så resurs- effektivt som möjligt, finns avfallssamordnare på varje byggarbets- plats. De är väl införstådda med JMs mål och har god kunskap om avfallshantering och sortering, och stärker engagemanget bland arbetsplatsernas medarbetare. Ekonomiska incitament på individnivå samt avfallspremier till projekt som klarar målen är andra verktyg som implementerats för att skapa engagemang kring arbetet med minskat avfall. VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET • Ökad källsorteringsgrad har medfört minskade mängder brännbart avfall, vilket lett till att JM kunnat upphöra med containrar för brännbart avfall på byggarbetsplatserna i Sverige. • Under året har såväl interna nyckelpersoner som projekterande konsulter utbildats i hur de kan bidra till minskade avfallsmängder. Mål: JM skapar förutsättningar för ett cirkulärt materialflöde Bli mer cirkulära Hur skickligt inköp och hantering än görs, är det ofrånkomligt att avfall på byggarbetsplatsen uppstår. Här kan mycket göras, inte minst inom sortering för att möjliggöra materialåtervinning. Varje år fastställer JM därför miniminivåer för sortering, som projekten kan få en avfallspremie för om de uppnås. Inom JMs regioner finns också avtal med enskilda företag som tar hand om överblivet material, såsom dörrar, fönster och andra kompletta delar, för att därefter sälja vidare till andra aktörer inom branschen. Stöd för hur återbruksinventeringar ska genom- föras innan demontering av fastigheter har införts i JMs struktu- rerade projektutveckling. VÄXANDE ÅTERBRUKSMARKNAD ÖKAR MÖJLIGHETER För en stor aktör som JM behövs betydande volymer av åter- brukat material för att det ska kunna utgöra en del av de standar- diserade komponenterna. Att återbruksmarknaden växer skapar förutsättningar för att framöver kunna använda återbrukat mate- rial i projekteringen. Utvecklingen följs noga och aktiv dialog förs med såväl återbruksbranschen som med möjliga leverantörer. För resultat och nyckeltal gällande klimat se sidan 43. VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET Återbruksinventeringen av en byggnad i Stockholmsområdet har resulterat i att exempelvis fasadplåtar, tegel och invändig utsmyckning demonterats för återbruk innan demontering av byggnaden. Dessa material kommer att återbrukas såväl i en ny byggnad som uppförs på platsen, som i byggnader på andra platser. 29 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 30 ===== Kompetenta, engagerade och hållbara medarbe- tare är en förutsättning för att kunna erbjuda att - raktiva bostäder . JM bedriver därför ett systema- tiskt och strukturerat arbete inom arbetsmiljö, jäm- ställdhet och mångfald samt kompetensutveckling. Mål: JM verkar för en jämn könsfördelning och mångfald bland medarbetarna Jämställda arbetsplatser Sammansättningen av medarbetare ska spegla samhället i övrigt. Samlad kompetens berikad av olika erfarenheter ökar trivseln på arbetsplatserna och gör JM konkurrenskraftigt. Byggbranschen är alltjämt mansdominerad. JM jobbar målmedvetet för att öka andelen kvinnor bland medarbetarna – såväl tjänstemän och chefer, som hantverkare. LÄRLINGSPROGRAM FÖR KVINNOR JM har som mål att år 2030 ska 20 procent av hantverkarna vara kvinnor. Eftersom inte tillräckligt många kvinnor examineras från gymnasiets bygg- och anläggningsprogram för att målet ska kunna uppfyllas, har JM ett eget lärlingsprogram för kvinnor. Pro grammet löper under fyra år och resulterar i ett yrkesbevis. JÄMNARE FÖRDELNING BLAND TJÄNSTEMÄN OCH CHEFER JMs mål är jämn könsfördelning bland tjänstemän och chefer. Därför finns jämställdhetsmål i efterträdareplaneringen vid urval till externa utvecklingsprogram samt vid rekrytering till trainee- program. Numera ses en jämnare fördelning av män och kvinnor i urvalsgrupperna, vilket även har bidragit till en förflyttning inom såväl medarbetarguppen som inom chefsbefattningar. IDENTIFIERING AV OSAKLIGA SKILLNADER Årligen genomför JM en kartläggning för att identifiera om det finns osakliga skillnader i förutsättningar för kvinnor, män, olika åldersgrupper och personer med annan etnisk bakgrund 1). Kart- läggningen omfattar olika typer av nyckeltal och via den årliga medarbetarundersökningen undersöks hur medarbetarna upplever sina förutsättningar. Om det identifieras att det finns grupper av medarbetare som inte ges samma möjligheter utifrån kön, ålder eller etnisk bakgrund tas en handlingsplan fram med åtgärder. Alla former av kränkande särbehandling och diskriminering är oacceptabelt och strider mot JMs uppförande kod. Tydliga rutiner finns för hur denna händelsetyp kan rapporteras och utredas. Antalet händelser följs löpande upp genom rapporteringsverk- tyget BIA. Läs mer om JMs jämställds- och mångfaldsarbete på jm.se/ om-oss/hallbarhet/ansvarsfullt-foretagande/jamstalldhet-och- mangfald VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET Flera insatser med syfte att underlätta för kvinnor som arbetar i produktion har införts, till exempel har toaletter utrustats med gratis mensskydd. Mål: JM har branschens bästa arbetsmiljö och inga arbetsplatsolyckor Säkra arbetsplatser Byggbranschen är drabbad av både fler olyckor och arbetsrelate- rade sjukdomar, än många andra branscher. En förklaring är att arbetsmiljön på en byggarbetsplats har många potentiellt risk- fyllda arbetsmoment. JM arbetar systematiskt med ett förebyggande arbetsmiljö- arbete i syfte att eliminera risken för skador och olyckor på byggarbetsplatserna. En viktig del av detta arbete utgörs av att skaffa en genuin förståelse för problematiken. Värdefull kunskap fås genom att föra statistik över riskobservationer, tillbud och olyckor, och lärdomar dras genom att utreda olyckor som har inträffat. Statistiken för 2023 visar att hälften av olyckorna och sjuk- frånvarodagarna beror på att medarbetare har snubblat eller halkat på plan mark. Att arbeta bort dessa risker genom hela byggprocessen, med start hur byggarbetsplatser planeras, är därför centrala. Under år 2023 var fokus att öka säkerhetsmedvetandet hos alla medarbetare och JM uppmuntrade inrapportering av risk- observationer i incidentrapporteringssystemet. Mer än dubbelt så många riskobservationer rapporterades 2023 jämfört med 2022, och antalet olyckor med frånvaro och sjukfrånvarodagarna har minskat. SÄKRA ARBETSPLATSER FÖR HANTVERKARE Grundläggande utbildning För JM är det viktigt att enkelt kunna kontrollera att såväl egen personal som de som arbetar åt någon underleverantör, har de utbildningar som är nödvändiga. För detta finns flera digitala system: ID06 Kompetensdatabas (ett branschgemensamt system), JM Competence (för egna medarbetare) samt JM Learning (JM-specifika utbildningar personer som är anställda hos under- leverantörer har gått). Via Infobric åskådliggörs utbildningar från alla tre system. ID06-kortet som måste uppvisas för att passera grindarna till en byggarbetsplats är kopplat till ID06 Kompetensdatabas och ger information om att personen har genomfört den bransch- gemensamma säkerhetsutbildning som krävs för att få vistas på en byggarbetsplats. Under 2023 kompletterades den med en JM-specifik utbildning som bland annat går igenom krav strängare än de i den gemensamma utbildningen (exempelvis obligatoriskt användande av skyddsglasögon) samt hur olyckor, tillbud och riskobservationer rapporteras hos JM. Utöver det ska såväl egna medarbetare som underleverantörer delaktiga vid kranlyft genomgå en webbaserad utbildning för att öka säkerheten. Utöver de grundläggande säkerhetsutbildningarna, krävs ofta specifika yrkesutbildningar. Vissa av dessa är registrerade i ID06 Kompetensdatabas, andra kontrolleras manuellt av JMs platsledning. Viktiga anvisningar Medarbetare ska alltid följa de monteringsanvisningar som finns. Dessa dokument består till stor del av pedagogiska bilder och beskriver arbetsgången för hur arbetet ska utföras i olika moment, och visar även vilken skyddsutrustning som är obligatorisk. Inför ett nytt arbetsmoment ska samtliga involverade medarbetare gå igenom monteringsanvisningen. Detta repeteras efter första montage. Medarbetare 1) Nyckeltalen för etnisk bakgrund tas fram via SCB i Sverige. I statistiken för Norge och Finland ingår ej personer med annan etnisk bakgrund. MÅLOMRÅDE 30 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 31 ===== Ständiga förbättringar Medarbetare som har förslag på förbättringar för ökad säkerhet i arbetet, har möjlighet att lämna in förbättringsförslag via ett särskilt system. Efter att ett förslag har analyserats, läggs den förbättrade och säkrare rutinen in i JMs verksamhetssystem. På så sätt finslipas hela tiden rutiner och arbetsmetoder så att riskerna med tiden blir allt färre. Arbetsmiljörevisioner Oannonserade säkerhetsrevisioner genomförs två gånger per år på samtliga byggarbetsplatser. Vid dessa tillfällen kontrolleras exempelvis personalens utrustning, att gångar och passager är säkra samt att det finns fallskydd på de platser där så krävs av säkerhetsskäl. Revision på arbetsmiljödokumentationen i samtliga projekt genomförs för att säkerställa att den är komplett samt upp daterad. Om olyckan är framme JM har tydliga processer och rutiner vid olycksfall, vilket bland annat inkluderar larmrutiner. VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET • Ett av årets fokusområden för JM har varit att bli ännu bättre på att fånga upp och hantera arbetsmiljörisker redan när projekt planeras och ritas. Ett nytt verktyg och en förtydligad arbetsprocess har tagits fram för att säkerställa att alla eventuella arbetsmiljöproblem identi- fieras i tid och arbetas bort, så att det kan byggas säkert och att färdigbyggda hus kan underhållas bra och säkert. • JMs årliga Safety Week ägnades 2023 åt att belysa vad som görs bra kopplat till säkerhet och sprida goda exempel mellan arbetsplat- serna. En möjlighet i incidentrapporteringssystemet öppnades upp för att rapportera in positiva observationer på samma sätt som man rapporterar in riskobservationer, tillbud och olyckor. Engagemanget blev mycket högt med många bra lösningar som kommer att arbetas in i JMs strukturkapital. För resultat och nyckeltal gällande medarbetare se hållbarhets- redovisning på sidorna 41–42. Satsning på ökat lärande Som ett led i att vara en ansvarsfull, hållbar och attraktiv arbets- givare, arbetar JM med att kartlägga och tillgodose medarbe- tarnas utbildningsbehov och att successivt tillgängliggöra lärande inom hela organisationen. Alla medarbetare ska ha möjlighet att utvecklas och kartlägg- ningar varje år vägleder kring vilka roller och funktioner som det ska satsas extra på och vilken typ av kunskap som behövs. Det är prioriterat att medarbetare har de certifierings- och arbetsmiljö- utbildningar som behövs för att arbetsplatserna ska vara säkra och trygga. På JMs lärplattform finns cirka 180 utbildningar samlade som handlar om allt från första hjälpen till hur ett särskilt verktyg ska hanteras för att det ska vara så säkert som möjligt att använda. Satsning på hälsofrämjande insatser JM vill vara en arbetsgivare som inspirerar och motiverar med arbetare till hälsa och välmående. Hälsa innebär mer än att inte vara sjuk. Hälsa och upplevelse av välbefinnande kan påverkas av fysiska, mentala, emotionella och sociala faktorer. JM erbjuder bland annat friskvårdsersättning, sponsring av deltagande i idrottsevenemang och besök hos naprapat. 31 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 32 ===== Leverantörer Som betydande beställare av produkter och tjänster har JM både möjlighet och ansvar att säkerställa ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara leve - ranskedjor . Att JM har möjlighet att påverka hela byggbranschen kan till stor del förklaras av kon- cernens målmedvetna satsning på centraliserade inköp. JMs standardiserade sätt att designa och bygga innebär konsoliderade inköpsvolymer och fördelar med ramavtal. Mål: JM verkar för socialt hållbart ansvar i verksamheten och i leverantörskedjan Uppförandekod JM tar tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption. Därför har JM också undertecknat FN:s Global Compact och det är utifrån dessa principer som uppförandekoden tagits fram. I uppförandekoden för medarbetare och leverantörer tydlig- görs de värderingar som gäller inom JM. Syftet med koden är att definiera värdegrunden för bättre möjlighet att agera korrekt i det dagliga arbetet. I koden regleras bland annat relationer till varandra och omvärlden. Exempelvis slår koden fast att JM inte accepterar att krav på kort produktionstid och låga kostnader går ut över arbetarskydd och god arbetsmiljö. Inom JM finns en god internkontroll och därutöver, för att så långt möjligt undvika och förebygga olika typer av oegentligheter som exempelvis stölder eller mutor, en visselblåsarfunktion. På så sätt får medarbetare och leverantörer samt andra personer de förutsättningar som behövs för att anonymt kunna rapportera misstankar till ett från JM fristående företag. Social hållbarhet i leverantörskedjan Alla företag som kan komma i fråga för ramavtal ska skriva under att de lever upp till ILO:s kärnkonventioner, JMs uppförandekod samt JMs specifika hållbarhetskrav. För hållbarhetskraven finns en särskild enkät som leverantören ska fylla i. Ett bland flera viktiga hållbarhetskrav är att byggmaterial inte får innehålla ämnen som kan ha negativa effekter på miljö och hälsa. JM tillämpar försiktig- hetsprincipen och arbetar med Svanenmärkning och andra miljövärderingssystem. Hållbara leverantörskedjor innefattar även noga bevakning av att leverantörer har stabil ekonomi, har kollektivavtal samt att skatter och arbetsgivaravgifter betalas. Vidare ställs krav på att samtliga som vistas innanför grindarna i JMs projekt ska vara anslutna till ID06, vilket ger god kontroll över leverantörs- kedjorna. För det operativa arbetet kring JMs uppförandekod och håll- barhetskrav har inköps- och hållbarhetsfunktioner nyckelroller. Till stöd finns resurser inom leverantörsvärdering för hantering av frågor som är direkt kopplade till värdering och revision, och genomförande av årliga hållbarhetsrevisioner. Revisioner genom- förs av tredje part. Läs mer om leverantörsvärdering och -revisioner på jm.se/ om-oss/hallbarhet/ansvarsfullt-foretagande/affarsetik/ Utveckling genom dialog internt JMs inköpsarbete ska kännetecknas av involvering samt lyhörd- het för kunders och medarbetares synpunkter och önskemål. Det innebär kontinuerligt nya möjligheter till förbättring och utveckling av såväl processer som produkter tillsammans med leverantörer. JM ska utmana och utveckla leverantörer i god samverkan och dialog. För att säkra verksamhetens resursbehov till lägsta total- kostnad, med rätt kvalitet, i rätt tid och med beaktande av håll- barhetsaspekter, fordras att kraven JM ställer också utmanas och utvecklas. Det sker genom nära och tvärfunktionellt samarbete inom koncernen. Rapportering av kritiska bekymmer Om eventuella kritiska bekymmer identifierats i hållbarhetsvär- dering, verksamhetsrevision eller incidentteam, kommuniceras det kvartalsvis till styrelsens revisionsutskott. Revisionsutskottet rapporterar i sin tur till styrelsen. Inga identifierade kritiska bekymmer har kommunicerats under 2023. För resultat och nyckeltal gällande leverantörer, se hållbar- hetsredovisning på sidan 41. VIKTIGA INSATSER UNDER ÅRET • JM har i den norska verksamheten utökat riskbedömningar av leverantörer för att uppfylla Åpenhetsloven, den norska lagstift- ningen gällande Due Diligence för mänskliga rättigheter. Arbetet lägger grund för den framtida implementeringen av EU:s direktiv om Due Diligence för mänskliga rättigheter. • En digital utbildning i affärsetik har hållits under året för samtliga medarbetare. MÅLOMRÅDE 32 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 33 ===== Kunder JMs kunder ska ges möjlighet att leva mer hållbart. Med Svanenmärkta hus och bostäder har JM skapat en grund, som ständigt utmanas för att hitta nya lösningar som främjar hållbara livsstilar . Mål: JM har branschens mest nöjda bostadskunder Nöjda bostadskunder På JM mäts löpande hur nöjda kunderna är när det gäller olika områden inom hållbarhet. I undersökningen Nöjd Kund Index får kunder svara på frågor om vad de anser om bostadens uppvärm- ning, energibesparing, källsortering och vattenbesparing, det vill säga de olika hållbarhetsåtgärder som finns i deras bostäder. Förutom att mäta kundnöjdhet, följs såväl befintliga som potentiella kunders attityder och beteenden kring hållbarhet. Hittills har hållbarhet inte tillhört de faktorer som värdesätts högst vid val av bostad, utan pris och läge har visat sig vara vikti- gare. Undersökningar under 2023 visar dock att allt fler börjar ta hänsyn till hållbarhet vid bostadsköp. Även om kunder till viss del ser hållbarhet som en hygienfaktor, där JM förväntas ta ansvar för att minska klimatutsläpp när bostäder uppförs, ökar andelen som tror att en energieffektiv bostad kommer att ha en större framtida värdeökning. JMs projekt innehåller ett flertal insatser som skapar förut- sättningar för kunderna att leva mer hållbart, till exempel ladd- platser för elbilar, cykelparkering under tak, miljörum i husen och välplanerade ytor för källsortering i bostäderna. Årligen undersöks allmänhetens inställning till ett antal hållbarhetsområden i rapporten Nordisk Boendebarometer. Den ger viktiga insikter till utvecklingsarbetet inom hållbarhet. För resultat och nyckeltal gällande kunder se hållbarhets- redov isning på sidan 27. VIKTIG INSATS UNDER ÅRET JM fortsätter Svanenmärka hus, vilket bland annat innebär att förut- sättningar skapas för kunder att sänka sin elförbrukning, något som efterfrågas alltmer med anledning av det rådande läget med energibrist och höga elpriser. Av avslutade projekt under 2023 blev 90 procent Svanenmärkta. Resterande 10 procent avser avslutade projekt för externa intressenter. MÅLOMRÅDE 33 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 34 ===== Organisation och styrning För att säkerställa att samtliga delar av verksam- heten är hållbara i största möjliga utsträckning finns såväl styrande som stödjande dokument inte - grerade i verksamhetssystemet, och är självklara i varje projektutveckling. Från styrelse till medarbetare – alla är viktiga Styrelse och koncernledning Alla väsentliga policyer fastställs av styrelsen. Hållbarhet utgör en viktig del av styrelsens strategiarbete och JMs styrelse får därför regelbundet information om hållbarhetsarbetet på en övergri- pande nivå. Styrelsen orienteras också i förändringar av regelverk och informeras om trender, omvärldsbevakning och eventuella händelser av väsentlig betydelse. Revisionsutskottet får informa- tion om de hållbarhetsnyckeltal som presenteras i JMs kvartals- rapport. JMs styrelse och koncernledning har utbildats inom CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), vilket omfattar nytt regelverk avseende hållbarhetsstyrning och rap- portering. Koncernchefen ansvarar för hållbarhetsfrågorna i koncernledningen, och hållbarhet är en återkommande punkt på koncernledningens möten. Hållbarhetschefen är adjungerad till koncernledningens möten fyra gånger per år för att informera om hållbarhetsarbetet och föredra beslutsärenden. Kvalitets- och miljöråd Kvalitets- och miljörådets uppgift är att ansvara för den gemen- samma styrningen av verksamheten när det gäller hållbarhet. I rådet ingår koncernens affärsenhets- och regionchefer. Hållbarhetschef JMs hållbarhetschef ansvarar för att driva utvecklingen av JMs strategier och mål inom hållbarhetsområdet, samordna hållbar- hetsarbetet, ge stöd till organisationen samt ansvara för upp- följning, förankring och ledning av hållbarhetsarbetet. Medarbetare Det som är avgörande för att JM ska kunna uppfylla fastställda mål inom hållbarhet är medarbetarna. Utan medarbetarnas engagemang är det omöjligt att genomföra insatser i praktiken. Hållbarhet ingår i utbildningen av nyanställda och under ett verksamhetsår arrangeras ett flertal riktade utbildningsinsatser till olika medarbetargrupper och konsulter. Under 2023 har till exempel utbildningar för projekterande konsulter genomförts med fokus på att minska avfallsmängder och klimatavtryck. Verksamhetssystem JMs verksamhetssystem är medarbetarnas stöd för vilka hållbar- hetsinsatser de ska genomföra i sitt arbete, och även koncernens verktyg för styrning av hållbarhetsarbetet. Social hållbarhet i projektutveckling När JM utvecklar bostäder och bostadsområden finns en unik möjlighet att kunna påverka livet och måendet för många männ- iskor under kommande år. Genom att utforma inbjudande upp- lysta innergårdar och roliga lekplatser kan till exempel naturliga och trygga mötesplatser skapas för att därigenom öka både trivseln och gemenskapen hos de boende. Redan vid ritbordet påverkar JM viktiga värden som till exem- pel hälsa, trygghet, jämställdhet och mångfald. För JM är dessa insatser inte något nytt. Social hållbarhet har ständigt ingått som en naturlig del i JMs projektutveckling. Det finns en gemensam definition av vad JM menar med social hållbarhet samt ett stöd för det i verksamhetssystemet. Målsätt- ningen är att göra det enklare att beakta sociala värden i samtliga projekt, genom hela utvecklingen. Social hållbarhet i JMs projekt- utveckling kan innebära olika saker för olika aktörer. För JM innebär definitionen hållbar arkitektur, trygghet och gemenskap, jämställdhet och mångfald, tillgänglighet och inkludering samt hälsa och välbefinnande. JM arbetar även aktivt med att säker- ställa social hållbarhet i leverantörskedjan och i den egna verksamheten. Läs mer på sidan 32. 34 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 35 ===== Klimatområde Påverkan på JM Risk Möjlighet Hantering 1. Kostnader för bränslen och drivmedel Produktion Färdig byggnad Ökad kostnad: • Koldioxidskatt • Energiskatt • Förnybart Energieffektivt Attraktiv produkt Ökat kundvärde Hanteras enligt: • Aktiv produkt-/ produktions-/ metodutveckling 2. Energihushållning/ konsumtion Planering Produktion Färdig byggnad Ökad kostnad: • El kr/kWh • Värme kr/kWh • Kyla kr/kWh Energieffektivisering Nya tekniska lösningar Förnybar energi Hanteras enligt: • Energikartläggning • Tekniska lösningar • Intelligenta Hem 3. Kostnader för råvaror och material Planering Produktion Ökad kostnad: • Råvaror • Material • Import • Logistik Effektiv planering Effektiv produktion Leverantörsval Hanteras enligt: • Avtalshantering • Upphandling • Ramavtal 4. Klimatpåverkande produkter (betong och stål) Planering Produktion Ökad kostnad: • Betong • Stål Teknisk utveckling Andra material, t.ex. trä, klimatförbättrad betong och stål Hanteras genom delaktighet i: • Branschutveckling • Forskning • Färdplaner 5. Ökning av extremväder Markförvärv Planering Produktion Färdig byggnad Ökad kostnad: • Klimatskal • Regleringsrisk • Försäkringar • Vatten/avlopp • Kommunala krav Robusta klimatskal som tål fukt och temperaturförändringar Förkortad produktionstid p.g.a. mildare vintrar Hanteras enligt: • Hållbarhetskriterier vid genomlysning av förvärv • Robusta beprövade produkter • Aktiv produktutveckling • Strukturerad produktion • Eftermarknad 6. Höjda vattennivåer Markförvärv Planering Produktion Ökad kostnad: • Grundvattensäkring Val av geografiskt och topografiskt läge Hanteras enligt: • Boverkets krav • Kommunala krav (plushöjd) • Tekniska krav HanteringKlimatområden Påverkan på JM Risk Möjligheter Utvecklar samarbeten Hållbara leverantörskedjor Professionell beställare Kvalitetssäkrade krav Verksamhetsnära HanteringKlimatområden Påverkan på JM Risk Möjligheter Utvecklar samarbeten Hållbara leverantörskedjor Professionell beställare Kvalitetssäkrade krav Verksamhetsnära HanteringKlimatområden Påverkan på JM Risk Möjligheter Utvecklar samarbeten Hållbara leverantörskedjor Professionell beställare Kvalitetssäkrade krav Verksamhetsnära HanteringKlimatområden Påverkan på JM Risk Möjligheter Utvecklar samarbeten Hållbara leverantörskedjor Professionell beställare Kvalitetssäkrade krav Verksamhetsnära HanteringKlimatområden Påverkan på JM Risk Möjligheter Utvecklar samarbeten Hållbara leverantörskedjor Professionell beställare Kvalitetssäkrade krav Verksamhetsnära Identifiering av klimatrisker och arbete med Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD ) Att arbeta med att minska klimatpåverkande utsläpp räcker inte. Verksamheten behöver ständigt anpassas – både till de förändringar som redan har skett och till de förändringar som kan komma att ske till följd av den globala uppvärmningen. Att identifiera klimatrisker är därför prioriterat för JM. Vid minst ett tillfälle per år genomför en tvärfunktionell arbetsgrupp med deltagare från koncernledningen en scenarioanalys där JMs klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter i hela värde- kedjan bedöms. Även en känslighetsanalys för olika kostnads- kategorier genomförs. De risker som JM har identifierat som de mest väsentliga i nuläget och på medellång och lång sikt är höjda vattennivåer och extremväder. Eftersom riskvärdering är särskilt viktigt inför markförvärv, har JM ett verktyg som hjälper att värdera vilka hållbarhetsrisker som finns på de specifika platser som JM har för avsikt att förvärva. Det handlar dels om att identifiera eventuella risker, som till exempel översvämningar och jordskred, dels att analysera vilka åtgärder som skulle kunna vidtas för att minska de identifierade riskerna i området. Utöver detta defi- nierar JM vilka konkreta klimatanpassningsåtgärder som är aktuella i varje enskilt fall. Dessa anpassningar kan bestå av en rad olika åtgärder. Till exempel att bostäder undviks i bottenplan, att bottenvåningen förses med tät fasad eller att val av extra fuktsäkrad konstruktion i källare och bottenvåning görs. Klimatrelaterade risker en del av övriga risker JM har sedan 2019 arbetat med TCFD:s rekommendationer för en enhetlig och konsekvent finansiell rapportering avseende klimatfrågan. En formell signering av att JM stödjer TCFD genomfördes år 2021. I praktiken innebär arbetet med TCFD att JM har integrerat klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter med koncer- nens övriga risker och möjligheter. Utöver det har JM inkluderat klimatrelaterade risker och möjligheter i känslighetsanalysen. Hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter Hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter 35 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 36 ===== Enligt TCFD kan de identifierade klimatrelaterade riskerna delas upp i två kategorier. Av de sex klimatrelaterade risker som bedöms ha störst påverkan på JMs affär, har fyra av dem klassificerats som omställningsrisker medan två av dem är klassificerade som fysiska risker. Omställningsrisker 1. Kostnader för bränslen och drivmedel 2. Energihushållning/konsumtion 3. Kostnader för råvaror och material 4. Klimatpåverkande produkter (betong och stål) Fysiska risker 5. Ökning av extremväder 6. Höjda vattennivåer I klassificeringen har känslighetsanalysen för kostnadskategorier utgjort bedömningsunderlag. Ytterligare bedömningsgrund har varit SMHI:s publicerade konsekvensanalys för Sverige som har ett 10-årsperspektiv och utgår från IPCC:s (Intergovernmental Panel on Climate Change) scenarion för temperaturhöjningar (RCP 2,6–8,5). Styrelsen informeras regelbundet om arbetet med klimatrisker och TCFD, i enlighet med JMs styrning av hållbarhetsarbetet, se sidan 34. Uppföljning klimatrelaterade risker och möjligheter JM följer årligen upp de omställnings- och fysiska risker som har identifierats utifrån mätetalet bedömd kostnadspåverkan, se tabellen Känslighetsanalys för kostnadskategorier kopplade till klimat nedan. För kommande år kan konsekvenserna av ökat extremväder komma att tillta och sannolikheten för höjda vattennivåer bedöms öka under en tioårsperiod. Sannolikheten för höjda kostnader avseende bränslen och energi har minskat då redan ökade kostnader nu har stagnerat. För 2023 bedömdes ökade kostnader som sannolika för såväl klimatpåverkande produkter som betong och stål, som för andra råvaror och material. Prisökningen blev emellertid mer kännbar än JMs initiala bedömningar. För att minska kostnaderna krävs fortsatt fokus på att korta ledtider och resurseffektivitet. Prisutvecklingen för bränsle och material är dock inte enbart hänförlig till klimatrelaterade risker och scenarion. I en framåtblick gör JM därför bedömningen att risken för framtida påverkan, jämfört med det läge som nu råder, har minskat något för bränslen men ökat för material. JM bedöms också ha goda förutsättningar att anpassa verk- samheten efter eventuella klimatrelaterade utmaningar. I ett något kortare perspektiv har JM god nytta av satsningen på låg energibostäder och långsiktiga leverantörssamarbeten. Omställningsrisk Fysisk risk Diagrammet baseras på en modellmässig bedömning i flera dimensioner som utvecklas över tid. Metoden bygger på kostnadsantaganden härledda ur käns- lighetsanalysen ovan utifrån bedömd sannolikhet för klimatmässiga effekter och kostnad för kopplade åtgärder. KONSEKVENS 3 1 5 62 SANNOLIKHETKÄNSLIGHETSANALYS FÖR KOSTNADSKATEGORIER KOPPLADE TILL KLIMAT 2023 2022 1) Kategori per klimatområde 2) Bedömd andel av kostnad, % 3) Förändring, % Bedömd resultat- påverkan, mkr Bedömd andel av kostnad, % Bränslen och drivmedel 5 +/–10 +/– 56 2 Energi 1 +/–10 +/– 16 2 Material 18 +/–10 +/– 153 17 varav Betong 2 +/–10 +/– 18 2 varav Stål 4 +/–10 +/– 47 6 varav Trä 2 +/–10 +/– 21 2 Klimatskal 6 +/–10 +/– 64 6 varav Grundvattensäkring 3 +/–10 +/– 37 1 1) 2022 redovisade enbart kostnader hänförliga projektutveckling av bostäder. 2) Kategorierna Betong, Stål och Trä är delmängder av Material. Grundvattensäkring är en delmängd av kategorin Klimatskal. 3) Bedömd andel av kostnadsmassa för koncernen, 11,4 mdkr. Bränslen och drivmedel avser kostnader för bränslen och drivmedel som används på byggarbetsplatsen och för transporter. Energi avser kostnader för inköpt el, värme och kyla till verksamheten. Material avser kostnader för eget inköpt byggmaterial. Betong, Stål och Trä avser dels kostnader för eget inköpt byggmaterial som innehåller betong, stål och trä, dels kostnader för inköpt bygg material via underentreprenader som innehåller betong, stål och trä. Klimatskal avser kostnader för material och produkter som används till tak, ytterväggar, fasader och bottenplatta. Grund vattensäkring avser materialkostnader för att säkra byggnader från inträngande av grundvatten. 4 36 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 37 ===== JM gör regelbundet väsentlighetsanalys inom hållbarhetsområdet. Analysen identifierar de mest väsentliga hållbarhetsaspekterna för JM att arbeta med utifrån ett långsiktigt hållbart värdeska- pande, både inom JM och i omvärlden. Under 2023 har väsentlighetsanalysen uppdaterats baserat på en sammanställning av information från djupintervjuer med nyckel personer, enkätsvar från identifierade intressentgrupper samt interna utredningar. Uppdateringar har gjorts inom hälften av JMs identifierade intressentgrupper: kunder, aktieägare och investerare samt intresseorganisationer. Samtliga intressent- gruppers åsikter kommer att inkluderas i 2024 års uppdatering av analysen, som också förankras i JMs styrelse. Slutsatsen av analysen är att liten klimatpåverkan, energieffek- tiva bostäder och affärsetik har blivit ännu viktigare för JM och omvärlden. En del områden har tappat placering från föregående år, delvis beroende på att intressenterna har behövt rangordna samtliga ämnen i väsentlighetsordning. Nytt för 2023 är frågor specifikt om Svanenmärkning. Bland svaren syns inte en tydlig linje, utan vissa tycker att det är mycket viktigt, medan andra inte. V äsentlighetsanalys och intressentdialog Hållbarhetsaspekter Väsentliga hållbarhetsaspekter Varför väsentliga Omfattning av aspekt Styrning Uppföljning Etik och värdeskapande (Hållbarhetsstyrning – ekonomiska resultat) JMs långsiktiga lönsamhet är grund läggande för ett långsiktigt värdeskapande inom JM. JM skapar värden och säkerställer ansvar i leverantörskedjan, i den egna verksam heten och hos under entreprenörer. Etiska riktlinjer, uppförandekod, mål, ekonomi- styrning, riskhantering (se Risker och riskhan- tering, sidorna 63–64), incidentrapportering, skattepolicy. Ekonomisk redovisning Incidentrapportering Liten klimatpåverkan (Hållbarhetsstyrning – energi och utsläpp) Det är av strategisk betydelse att JMs verksamhet, med sina direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, eftersträvar minimal klimatpåverkan. Påverkan uppstår i hela byggnadens livscykel. JM ansvarar för styrning i egen verksamhet och indirekt mot leveran törer och kunder. Hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål, JMs strukturerade projekt- och produktutveckling, JMs verksamhetssystem. Nyckeltal – utsläpp och energi Bränsle och energistatistik Klimatberäkningar Resurseffektivitet (Hållbarhetsstyrning – avfall) Det är av strategisk betydelse att eftersträva resurseffektivitet i en materialintensiv verksamhet som JMs. Påverkan uppstår i hela leverantörskedjan, inklusive entreprenörer och kunder. JM ansvarar för styrningen i egen verksamhet. Hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål, JMs processer för projekt utformning, inköp och produktionsledning. Nyckeltal – avfall Avfallsstatistik Arbetsmiljö (Hållbarhetsstyrning – arbetsmiljö och säkerhet) Det är av strategisk betydelse att JM har ett strukturerat arbetsmiljöarbete som minskar risken för olyckor och arbets skador, då bygg är en verksamhet med hög risk. JM ansvarar för utformning och samordning av egna byggarbetsplatser där risker och påverkan uppstår. JMs systematiska arbetsmiljöarbete, företags- hälsovård, personalpolicy, hållbarhetsmål, handlingsprogram mot droger, uppförandekod, miljövarudatabas. Nyckeltal – olycksfall Olycks- och skadestatistik Rapport hälsoundersökningar Dokumentationsronder Säkerhetsmätningar Kompetens (Hållbarhetsstyrning – utbildning) Kännetecknande för en långsiktig personalpolitik är en arbetsplats som låter människor utvecklas och bidra till långsiktigt värdeskapande. JMs egen verksamhet. Rutiner för kompetensutveckling, befattningsstruktur, hållbarhets mål, personalpolicy, uppförandekod. Registrering av kompetens och kompetensutveckling i JM Competence. Dokumentationsronder Jämställdhet och mångfald (Hållbarhetsstyrning – mångfald och lika rättigheter) En långsiktig personalpolicy bygger på att jämställdhet och mångfald tillvaratas. Påverkan uppstår i hela leverantörs kedjan. JM ansvarar för utformningen i egen verksamhet. Jämställdhetsplan, hållbarhets mål, personalpolicy, uppförande kod, rekryteringsrutiner. Nyckeltal – jämställdhet Jämställdhetskartläggning Ansvarsfulla leverantörer (Hållbarhetsstyrning – social värdering av leverantörer) JM köper och använder stora mängder material och byggvaror. Det är av strategisk betydelse att dessa tillverkas under ansvarsfulla förhållanden. JM bidrar till påverkan i egenskap av uppdragsgivare och kund. Påverkan uppstår i leverantörskedjan och hos underentreprenörer. Uppförandekod, enkäter, hållbarhetspolicy, hållbarhetsmål, JMs inköpsprocess, JMs process för hållbarhets värdering och -revision. Hållbarhetsvärdering Hållbarhetsrevisioner Produktansvar (Hållbarhetsstyrning – marknadsföring och märkning) JM utvecklar bostäder och bostads områden med lång livslängd och många intressenter. Det är viktigt att JM tar ansvar för att produkten motsvarar intressenternas förväntningar och krav samt skapar förutsättningar för att leva mer hållbart. JM påverkar utformningen av bostäder och bostadsområden. Påverkan uppstår i leverantörskedjan, i egna verksamheten, hos underentreprenörer och under drift och förvaltning. Hållbarhetspolicy, kvalitetspolicy och styrning, hållbarhetsmål, kundundersökningar, säljare och inredningsansvariga, kommunikation, kundsupport och kundombud, dokumentation av materialval. JMs verksamhetssystem och nyckeltal 37 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 38 ===== De viktigaste intressenterna är de grupper som i störst utsträck- ning berörs av och/eller påverkar JMs verksamhet: kunder, med- arbetare, aktieägare/investerare, samarbetspartners/leverantörer, samhälle (tjänstemän och politiker) samt intresseorganisationer. I intressentdialogen definieras genom vilka kanaler målgrupperna nås, exempel på viktiga frågor för dem samt hur frågorna ska hanteras. Intressentdialog Intressentgrupp Kanaler för dialog Hur viktiga aspekter hanteras Kunder (befintliga och potentiella) Kundmöten, kund- och marknadsundersökningar, inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma hos-intervjuer, webbpaneler samt visningar och andra kundevent. Hanteras vid markförvärv, planprocess, projektering samt vid inköp Medarbetare (befintliga) Utvecklingssamtal, utbildning, internkommunikation, medarbetarundersökning, förbättringsförslag, Safety Week Hanteras i JMs HR-process som inkluderar arbetsmiljö och hälsa, kompetensutveckling, jämställdhet- och mångfaldsplan, uppförandekod, pension, försäkringar och andra förmåner, hållbarhetspolicy och internkommunikation Medarbetare (potentiella) Praktikplatser, traineeprogram, examensarbeten, samarbete med skolor och universitet, rekrytering Hanteras i JMs HR-process enligt ovan samt Employer Branding- strategi samt arbetsgivarlöfte Aktieägare och investerare Kapitalmarknadsdag, analytikermöten, personliga möten, löpande kommunikation, årsredovisning och delårsrapporter, årsstämma Hanteras i JMs kommunikationsplanering Leverantörer och samarbetspartners Avtalsmöten, frågeenkäter, revisioner, utvecklingsprojekt, leverantörssamverkan Hanteras i JMs inköpsprocess, vårt kommunikationsarbete samt i vår process för hållbara leverantörskedjor Samhälle (tjänstemän och politiker) Kommundialoger, projektmöten, personliga möten, konferenser, JM Fokus Hanteras vid markförvärv, planprocess och projektering Intresseorganisationer Företagsnätverk, branschforum, utvecklingsprojekt, medlemskap, sponsorskap, kontinuerliga dialoger Hanteras i vårt samverkansarbete med utgångspunkt från vår hållbarhetspolicy, hållbarhetsstrategi och vårt hållbarhetsarbete • Finansiell påverkan på klimatförändringar • Jämställdhet och mångfald • Långsiktig affärspartner • Miljöpåverkan i värdekedjan • Svanenmärkta bostäder • Transporter och arbetsmaskiner • Transparens i redovisningen • Trygghet för kund • Biologisk mångfald • Certifiering och märkning • Goda anställnings - förhållanden inom JM • Kundernas hälsa och säkerhet • Kunders möjlighet att leva mer hållbart • Kvalitet • Materialval • Motverka olyckor • Sanerad mark • Utveckling av levande lokalsamhällen • Arbets- och tjänsteresor • Vattenanvändning • Affärsetik • Energieffektiva bostäder • Liten klimat påverkan • Mänskliga rättigheter • Produktansvar; bran - schens nöjdaste kunder • Resurseffektivitet EKONOMISK, SOCIAL OCH MILJÖMÄSSIG PÅVERKAN VÄSENTLIGHET FÖR INTRESSENTER 38 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 39 ===== Hållbarhet ger resultat Utmärkelser för hållbarhetsarbetet Det målmedvetna arbetet med att vara en seriös och hållbar aktör i byggbranschen ger resultat. Under 2023 fick JM motta flera utmärkelser, bland annat följande: • En av Europas klimatledare av Financial Times (Europe’s Climate Leaders 2023) • Topp tio av totalt 131 granskade börsnoterade företag i den årliga rankningen Hållbara Bolag utförd av Lunds universitet i samarbete med Dagens industri-gruppen, samt i samma rankning tredje plats i kategorin konsumentvaror och bästa biostadsutvecklare • AA i MSCI Rating • En av Sveriges mest attraktiva arbetsgivare av Karriärföretagen. Beslut för utsläppsminskningar Att JM har hållbarhetsfrågor högt på agendan ledde till att följande genomfördes under 2023: • För samtliga projekt som genomgår program- och system- handlingsskede beslutades att de ska genomföra en klimat- beräkning i tidigt skede för att möjliggöra förbättringar i projektet • Merparten av den prefabricerade betongen till byggprojekt började levereras med klimatförbättrad betong, vilket medför reduktion av klimatutsläpp förenade med materialen • Det första flerbostadshuset med trästomme byggstartades. Projektet utvärderas noggrant för att möjliggöra analys och erfarenhetsåterföring för möjliga framtida projekt med trä som stommaterial • I Norge har Fossilfria arbetsplatser införts, vilket medför att det inte ska användas bensin eller diesel inne på byggarbets- platsen. Innan införandet har testprojekt genomförts och analyserats i Norge • En kravställning för ramavtalsleverantörer har utvecklats som medför att de ska ha publikt antagna klimatmål och handlings- planer samt att de ska redovisa klimatbelastningen från produkter de levererar • De tidigare införda rutinerna om återbruksinventering för samtliga projekt som står inför en rivning har resulterat i att flera material har sparats för återbruk, såsom tegel och fasadplåtar. 39 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 40 ===== Hållbarhetsredovisningen ingår som en del av årsredovis- ningen. Hållbarhetsredovisningen har förberetts i enlighet med GRI 1)-standarder 2021 på kärnnivå och kraven på hållbarhets- rapport i års redovisningslagen, samt redogör för uppnådda resul- tat för redo visningsperioden mot bakgrunden av våra åtaganden, strategier och hållbarhetsstyrning. Syftet är att presentera, mäta och ta ansvar gentemot våra intressenter, både inom och utanför före taget, för vad vi uppnått i vårt arbete för en håll- bar utveckling. VD och koncernchef ansvarar för hållbarhets- redovisningen. JMs styrelse avger redovisningen. Hållbarhetsredovisningen avser verksamhetsåret 2023 och omfattar hela koncernens verksamhet, där inget annat anges. JMs ambition är att ge en heltäckande redovisning av hållbarhets- arbetet, där såväl positiv som negativ utveckling tydligt framgår. Som stöd för vilka frågor som är viktigast att hantera och redovisa utgår vi från vår väsentlighetsanalys som baseras på vad som är viktigast för våra intressenter, defacto-standarder och lagkrav inom hållbarhetsområdet, se sidan 38. De GRI-indikatorer som ingår i redovisningen finns förteck- nade med läshänvisningar i GRI-index på sidorna 44–45. Revisors yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagstämman i JM AB, org.nr 556045-2103 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2023 på de ovan angivna sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter- national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 21 mars 2024 PricewaterhouseCoopers AB Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Redovisningsprinciper för hållbarhet, referenser och resultat HÅLLBARHETSRAPPORT JM redovisar sin hållbarhetsrapport för 2023 enligt kraven i årsredovisningslagen enligt nedan: Företagets affärsmodell Värdeskapande i JMs affär (sidorna 13–14 och 16) Policys JMs aspekter och styrning inom hållbarhet (sidan 37) Väsentliga risker och riskhantering Risker och möjligheter (sidorna 35–36, 63–64 och 103) Resultat JMs koncernövergripande mål (sidan 27), Fakta och nyckel- tal (sidorna 41–43), Hållbara inköp och leverantörskedjor (sidan 32), Ansvarsfullt agerande i alla led (sidan 32) EU:s taxonomi EU:s taxonomi (sidorna 46–50) 1) GRI – Global Reporting Initiative 40 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 41 ===== Fakta och nyckeltal inom hållbarhet ETIK OCH VÄRDESKAPANDE, Koncernen, 201-1 2023 2022 Skapat direkt ekonomiskt värde, mkr Intäkter enligt segmentsredovisning 13 851 16 385 Distribuerat direkt ekonomiskt värde, mkr Produktions- och driftkostnader m.m. (not 2) –10 629 –12 068 Löner, ersättningar och pensions kostnader (not 3) –1 770 –1 783 Finansiella intäkter (not 8) 33 19 Finansiella kostnader (not 8) –133 –89 Kostnadsförd skatt och sociala avgifter (not 9 och not 3) –661 –890 Föreslagen utdelning/utdelning – –903 Behållet direkt ekonomiskt värde, mkr Summa 691 672 Skatt JM Sverige, JM Norge och JM Finland, mkr Resultat före skatt Total skatt JM Sverige Total skatt JM Norge Total skatt JM Finland 1 385 –326 –61 –34 1 889 –330 –21 –43 ANSVARSFULLA LEVERANTÖRER, Koncernen, 414-1 2023 2022 Hållbarhetsvärdering Andel av nya ramavtalsleverantörer som utvärderats 100 % 100 % ANSTÄLLNING, Koncernen, 401-1 2023 2022 Totalt antal anställda 2 193 2 488 varav nyanställda 78 291 varav avslutade 230 258 2023 2022 Antal nyanställda (andel nyanställda) Antal avslutade (andel avslutade) Sverige Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total ≤ 25 år 2 (10 %) 14 (22 %) 16 (19 %) 4 (16 %) 20 (26 %) 24 (24 %) 26–35 år 5 (4 %) 12 (4 %) 17 (4 %) 19 (13 %) 34 (11 %) 53 (12 %) 36–45 år 8 (6 %) 8 (3 %) 16 (4 %) 20 (14 %) 22 (7 %) 42 (9 %) 46–55 år 1 (1 %) 9 (3 %) 10 (2 %) 8 (8 %) 14 (4 %) 22 (5 %) >56 år 1 (2 %) 3 (1 %) 4 (1 %) 17 (25 %) 34 (12 %) 51 (15 %) Total 17 (4 %) 46 (4%) 63 (3,7 %) 68 (14 %) 124 (9 %) 192 (11 %) Antal nyanställda (andel nyanställda) Antal avslutade (andel avslutade) Norge Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total ≤25 år 1 (50 %) – 1 (8 %) – – – 26–35 år 2 (14 %) 1 (2 %) 3 (4 %) 6 (33 %) 7 (11 %) 13 (16 %) 36–45 år 3 (18 %) 2 (3 %) 5 (6 %) 4 (21 %) 6 (9 %) 10 (12 %) 46–55 år – – – 1 (5 %) 5 (9 %) 6 (8 %) >56 år 1 (5 %) – 1 (1 %) 2 (9 %) – 2 (2 %) Total 7 (10 %) 3 (1 %) 10 (3 %) 13 (16 %) 18 (7 %) 31 (9 %) Antal nyanställda (andel nyanställda) Antal avslutade (andel avslutade) Finland Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total ≤ 25 år – 2 (18 %) 2 (14 %) – 1 (8 %) 1 (6 %) 26–35 år 1 (5 %) – 1 (2 %) 1 (5 %) 2 (5 %) 3 (5 %) 36–45 år 1 (5 %) – 1 (2 %) 2 (10 %) – 2 (4 %) 46–55 år – – – – – – >56 år 1 (14 %) – 1 (6 %) – 1 (8 %) 1 (5 %) Total 3 (5 %) 2 (2 %) 5 (3 %) 3 (5 %) 4 (3 %) 7 (4 %) ARBETSMILJÖ, Koncernen, 403-9 2023 2022 Skador 1) Antal arbetsrelaterade skador (oavsett sjukfrånvaro) 196 (JM) 77 (underentreprenörer) 240 (JM) 79 (underentreprenörer) Skadefrekvens 1) Frekvens av arbetsrelaterade skador (oavsett sjukfrånvaro) per miljon arbetade timmar 57,0 (JM) (statistik saknas för underentreprenörer) 65,8 (JM) (statistik saknas för underentreprenörer) Förlorade dagar 1) Totalt antal sjukskrivningsdagar på grund av arbetsrelaterade skador rela tivt totalt antal arbetsdagar för alla anställda 342 av totalt 438 311 dagar (JM) (statistik saknas för underentreprenörer) 496 av totalt 465 031 dagar (JM) (statistik saknas för underentreprenörer) Frånvaro Totalt antal sjukfrånvarodagar relativt totalt antal arbetsdagar för alla anställda Kvinnor 5 794 (4,7%) Män 16 744 (4,8%) Totalt 22 538 (4,8%) Kvinnor 6 425 (4,6 %) Män 20 953 (5,8 %) Totalt 27 378 (5,5 %) Arbetsrelaterade dödsolyckor Antal – (JM) – (underentreprenörer) – (JM) – (underentreprenörer) Tillbud och observationer Antal 15 799 10 546 1) 2023 var den vanligaste skadeorsakerna/skaderiskerna fall från samma nivå (snubbla, halka). Den vanligaste skadetypen var kross-, kläm- eller annan mjukdelsskada. KOMPETENSUTVECKLING, Koncernen, 404-2 2023 2022 Utbildningstimmar Kvinnor 2 931 4 386 Män 11 622 11 813 Totalt 14 553 16 199 Tjänstemän 10 515 11 162 Hantverkare 4 038 5 037 Totalt 14 553 16 199 41 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 42 ===== Anställningsform Antal Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt Sverige Heltid 437 1 245 1 682 513 1 358 1 871 Deltid 5 28 33 20 30 50 Tillsvidare 441 1 272 1 713 530 1 387 1 917 Visstid 1 1 2 3 0 3 Ej garanterade timmar 54 50 104 54 63 117 Norge Heltid 64 230 294 85 262 347 Deltid 4 12 16 11 12 23 Tillsvidare 67 240 307 91 272 363 Visstid 2 3 5 5 2 7 Ej garanterade timmar 2 2 4 5 3 8 Finland Heltid 54 101 155 63 124 187 Deltid 5 8 13 8 6 14 Tillsvidare 54 101 155 64 125 189 Visstid 5 8 13 7 5 12 Ej garanterade timmar – – – 7 6 13 1) Data är hämtad från JMs personalsystem. PROPORTION AV ÅRLIG TOTAL ERSÄTTNING, Koncernen, 2-21 2023 2022 Högst betald medarbetare / mediankompensation 93,6 / 6,4 95,2 / 4,8 JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD, Sverige, Norge och Finland, 405-1 2023 2022 Ålders- och könsfördelning 1) Antal Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt Hantverkare ≤ 25 år 13 73 86 16 81 97 26–35 år 28 183 211 35 211 246 36–45 år 12 156 168 15 157 172 46–55 år 4 187 191 3 200 203 ≥ 56 år 1 172 173 1 155 156 Totalsumma 58 771 828 70 804 874 Tjänstemän ≤ 25 år 13 13 26 20 26 46 26–35 år 130 182 312 170 223 393 36–45 år 157 247 404 153 208 361 46–55 år 122 223 345 110 187 297 ≥ 56 år 89 188 277 88 152 240 Totalsumma 511 853 1 365 541 796 1 337 Chefer ≤ 25 år – – – – – – 26–35 år 10 10 20 8 15 23 36–45 år 27 59 86 29 60 89 46–55 år 31 69 100 28 63 91 ≥ 56 år 17 49 66 15 46 61 Totalsumma 85 187 272 80 184 264 Koncernledning ≤ 25 år – – – – – – 26–35 år – – – – – – 36–45 år 1 – – 1 – 1 46–55 år 2 3 3 2 4 6 ≥ 56 år 1 4 4 1 3 4 Totalsumma 4 7 11 4 7 11 Styrelse ≤ 25 år – – – – – – 26–35 år – – – – – – 36–45 år – – – 1 – 1 46–55 år 2 1 3 1 1 2 ≥ 56 år 1 3 4 1 3 4 Totalsumma 3 4 7 3 4 7 RESURSEFFEKTIVITET, Norge, 306-2 2023 2022 Byggavfall till materialåtervinning Ton (Andel) 1 527 (79 %) 1 871 (77 %) Byggavfall till energiåtervinning Ton (Andel) 374 (19 %) 228 (9 %) Blandat avfall (osorterat) Ton (Andel) 220 (11 %) 298 (12 %) Farligt avfall Ton (Andel) 28 (1 %) 23 (1 %) Total mängd byggavfall 1) Ton 1 927 2 418 RESURSEFFEKTIVITET, Sverige, 306-2 2023 2022 Byggavfall till materialåtervinning Ton (Andel) 7 962 (82 %) 6 597 (80 %) Byggavfall till energiåtervinning Ton (Andel) 1 219 (13 %) 1 064 (13 %) Byggavfall till deponi Ton (Andel) 147 (2 %) 126 (2 %) Blandat avfall (osorterat) Ton (Andel) 374 (4 %) 426 (5 %) Farligt avfall Ton (Andel) 25 (0 %) 44 (1 %) Total mängd byggavfall 1) Ton 9 725 8 213 RESURSEFFEKTIVITET, STÖRSTA FRAKTIONERNA, Sverige, 306-1 2023 2022 Trä Ton (Andel) 2 023 (23 %) 2 090 (25 %) Fyllnadsmassor Ton (Andel) 3 258 (37 %) 1 942 (24 %) Brännbart Ton (Andel) 1 034 (12 %) 1 098 (13 %) Gips Ton (Andel) 1 083 (12 %) 1 041 (13 %) Metall Ton (Andel) 683 (8 %) 763 (9 %) Plast Ton (Andel) 436 (5 %) 377 (5 %) Wellpapp Ton (Andel) 278 (3 %) 248 (3 %) RESURSEFFEKTIVITET, Finland, 306-2 2023 2022 Byggavfall till materialåtervinning Ton (Andel) 1 475 (86 %) 2 032 (84 %) Byggavfall till energiåtervinning Ton (Andel) 230 (14 %) 397 (16 %) Blandat avfall (osorterat) Ton (Andel) 1 (0,1 %) – (0 %) Farligt avfall Ton (Andel) 2 (0,1 %) 3 (0,1 %) Total mängd byggavfall 1) Ton 1 709 2 432 Fakta och nyckeltal inom hållbarhet, forts. 1) Statistik från JMs avfallsentreprenörer. Avfallet klassificeras av avfallsentreprenören och redovisas i fraktioner enligt nationella riktlinjer för källsortering. 42 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 43 ===== 1) Avser JM AB. 2) Redovisas med market based-metod. Om location based-metod tillämpats skulle Scope 2 uppgå till 1 061 ton CO2e. 3) I Scope 3 inkluderar JM materialtransporter till arbetsplatser, inhyrda arbetsmaskiner, tjänsteresor, materialåtervinning, inköp av varor och tjänster samt energianvändning i nybyggda bostäder de första två åren. 4) Omfattning enligt Boverkets förslag till utökad klimatdeklaration samt pålning och markarbeten. 5) Produktionsstartade projekt 2023: 294,7 kg CO2/BTA, exkl. mark och pålning (minskning 12% från Baseline 2022). 6) Småhus är nycklat från svenskt projekt och ej klimatberäknat. 7) Norskt och finskt utfall är kWh/m2 BTA, medan Sveriges utfall är kWh/m2 Atemp. KLIMATPÅVERKAN, 305-1, 305-2, 305-3, 305-4, CRE1, CRE3, CRE4 2023 2022 Koldioxidutsläpp JM, 305-1, 305-2, 305-3 1) Ton CO2e Scope 1 Varav biogena utsläpp Scope 2 2) Scope 3 3) Varav biogena utsläpp Totalt 2 753 205 953 66 399 1 749 70 105 2 677 345 1 131 85 571 1 854 89 379 Nyproducerade bostäders koldioxid utsläpp från energi användning, CRE3 Kg CO2e/m2 Atemp och år 2 2 Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Sverige 4) Ton CO2e/omsättning, mkr 8,0 8,2 Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Norge 4) Ton CO2e/omsättning, mkr 10,3 8,2 Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Sverige 4) 5) Kg CO2e/m2 BTA, fbh/smh 331/164 355/180 Koldioxidintensitet från nyproduktion, CRE4, Norge 4) 6) Kg CO2e/m2 BTA, fbh/smh 314/164 363/180 Nyproducerade bostäders beräknade energianvändning, CRE1 kWh/m2 Atemp, kWh/ m2 BTA 60 (S), 53 (N) 7), 78 (F) 7) 59 (S), 51 (N) 7), 77 (F) 7) Scope 3, 95,0 % (95,7) Scope 1, 4,0 % (3,0) Scope 2, 1,0 % (1,3) SCOPE-FÖRDELNING Energi- och bränslerelaterade utsläpp, 2,0 % (1,4) Inköpta varor och tjänster, 78,0 % (84,5) Kapitalvaror, 0,0 % (0,0) Tjänsteresor, 0,0 % (0,2) Inköpta transporter samt uppströms transporter, 7,0 % (7,8) Avfallshantering, 0,0 % (0,1) Hyrda tillgångar, 7,0 % (4,9 ) Uthyrda tillgångar, 1,0 % (1,1) SCOPE 3 Utsläpp (ton CO2e) 2023 2022 Scope 1 2 753 2 677 Tjänsteresor med bil 2 047 1 966 Uppvärmning 706 711 Scope 2 953 1 131 El – – Fjärrvärme 953 1 131 Scope 3 66 399 85 571 3.1 Inköp av varor och tjänster 54 863 72 310 3.2 Kapitalvaror – – 3.3 Energi- och bränslerelaterade utsläpp 1 197 1 240 3.4 Inköpta transporter samt uppströms transporter 4 664 6 688 3.5 Avfallshantering 8) 169 55 3.6 Tjänsteresor 83 144 3.8 Hyrda tillgångar 4 584 4 193 3.13 Uthyrda tillgångar 839 941 TOTALT (exklusive klimatkompensation) 70 105 89 379 Klimatkompensation – 126 TOTALT (inklusive klimatkompensation) 70 105 89 253 8) Ökningen drivs av mängden fyllnadsmassor. 43 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 44 ===== GRI-index Indexet är tänkt att användas som en korsreferenslista som beskriver var i årsredovisningen som information för varje GRI-kod finns tillgänglig. Information kan finnas i såväl löptext som i nyckeltal. Beskrivning/indikator Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2023) Skäl till utelämnad information Externt granskad Kommentarer GRI 2: Standardredogörelser Organisationen och dess rapporteringsrutiner 2-1 Organisationsdetaljer 115 2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsredovisning 40 2-3 Rapporteringsperiod, regelbundenhet och kontaktuppgifter 40 2-4 Förändringar i redovisning 61 2-5 Extern granskning 40 Aktiviteter och medarbetare 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 13, 18, 32 2-7 Medarbetare 30–31 2-8 Medarbetare som inte är anställd 42 Styrning 2-9 Styrningsstruktur och uppbyggnad 100, 103 2-10 Nominering och val av det högst styrande organet 98–99 2-11 Ordförande för det högst styrande organet 99–101 2-12 Det högst styrande organets roll i att se över hanteringen av påverkan 34, 99–100 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan 34, 100 2-14 Det högst styrande organets roll gällande hållbarhetsredovisning 34 2-15 Intressekonflikter 99 Hanteras på varje styrelsemöte 2-16 Kommunikation av kritiska bekymmer 32 2-17 Det högst styrande organets kollektiva kunskap 34 2-18 Evaluering av det högst styrande organets prestationer 99 2-19 Ersättningspolicyer 66, 78, 104 2-20 Process för att fastslå ersättning 66, 78, 79, 104 2-21 Proportion av årlig total ersättning 42 Beskrivning/indikator Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2023) Skäl till utelämnad information Externt granskad Kommentarer Strategi, styrdokument och rutiner 2-22 Uttalande gällande strategi för hållbar utveckling 26, 34 2-23 Policyåtaganden 32, 37 2-24 Integrering av policyer 26, 34 2-25 Processer för att återställa negativ påverkan 25, 26, 30 2-26 Mekanismer för att be om råd och lyfta klagomål 26, 32, 63 2-27 Efterlevnad av lagar och regleringar Inga aktuella fall 2-28 Medlemsorganisationer 26 Intressentengagemang 2-29 Inställning till intressentengagemang 38 2-30 Kollektivavtal 32 GRI 3: Redogörelser gällande materiella aspekter 3-1 Process för att fastslå materiella aspekter 37, 38 3-2 Lista över materiella aspekter 37, 38 3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 28, 35, 36, 37 Ämnesspecifika redogörelser Ekonomiska indikatorer 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 41 207-1 Inställning till skatt Skattepolicy kommuniceras enbart internt från och med i år. 207-2 Skattestyrning, kontroll och riskhantering 63–64 207-3 Dialog med intressenter och hantering av problem relaterade till skatt 38 207-4 Rapportering land för land 41 Miljöindikatorer Energi 3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 28, 35, 36, 37 CRE1 Byggnaders energiprestanda 43 Utsläpp CRE3 Utsläpp av växthusgaser från byggnader 43 CRE4 Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen 43 3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 28, 35, 36, 37 305-1 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 1) 43 Ja 305-2 Direkta växthusgasutsläpp (Scope 2) 43 Ja 305-3 Indirekta växthusgasutsläpp (Scope 3) 43 Ja 305-4 Utsläppsintensitet 43 305-5 Reduktion av växthusgasutsläpp 39 44 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 45 ===== Beskrivning/indikator Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2023) Skäl till utelämnad information Externt granskad Kommentarer Avfall 3-3 Styrning av de materiella aspekterna 29, 35, 36, 37 306-1 Avfallsgenerering och betydande avfallsrelaterad påverkan 42 306-2 Avfall per typ och hanteringsmetod 42 306-3 Genererat avfall 42 Sociala indikatorer 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 41 3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 35, 36, 37 403-1 CRE6 Ledningssystem för arbetsmiljö och säkerhet 30, 31 403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentutredning 30, 31 403-3 Företagshälsovård 31 403-4 Arbetarmedverkan, rådgivning och kommunikation om hälsa och säkerhet på arbetsplatsen 30, 31, 37 403-5 Arbetarutbildning om hälsa och säkerhet på arbetsplatsen 30, 31 403-6 Främjande av arbetstagarnas hälsa 31 403-7 Förebyggande och begränsning av hälso- och säkerhetspåverkan direkt kopplade till affärsrelationer 27, 32 403-9 Arbetsrelaterade skador 31 3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 35, 36, 37 404-2 Program för att uppgradera medarbetarnas kompetens och förflyttning 31 3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 35, 36, 37 405-1 Mångfald i styrande organ och anställda 30 3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 35, 36, 37 414-1 Nya leverantörer som granskats utifrån sociala kriterier 27, 41 3-3 Styrning av de materiella aspekterna 25, 26, 35, 36, 37 417-1 Krav på produkt- och tjänsteinformation och märkning 29 Global Compact JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö- ansvar och antikorruption. FN:s Global Compacts tio principer Hänvisning MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER 32, 47 1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka 2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter ARBETSRÄTT 32, 47 3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar 4. Avskaffa alla former av tvångsarbete 5. Avskaffa barnarbete 6. Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning MILJÖ 32, 47 7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker 8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande 9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik BEKÄMPNING AV KORRUPTION 32, 47 10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor GRI-index, forts. 45 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 46 ===== JMs efterlevnad av EU taxonomiförordningen Nyproduktion av bostäder 7.1 EU taxonomiförordningens syfte är att definiera vilka ekono- miska aktiviteter som är hållbara, som en åtgärd för att kunna arbeta mot de uppsatta klimatmålen inom EU. JMs verksamhet ryms till största delen inom den ekonomiska aktiviteten Nyproduktion av bostäder (7.1). Hållbart enligt EU taxonomiförordningen För att en ekonomisk aktivitet ska klassas som hållbar enligt EU taxonomin behöver den; JMs intäkter som är eligible Det är JMs intäkter från affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Norge och JM Finland samt nyproduktion av bostäder inom JM Fastighetsutveckling som omfattas av EU taxo- nomin (eligible). Affärssegmentet JM Entreprenad och intäkter inom JM@Home omfattas ej av EU taxonomin och är därmed inte hänförliga till eligible aktiviteter. Hyresintäkter inom JM Fast- ighetsförvaltning är interna varför inte heller dessa omfattas av EU taxonomin. Därmed är ingen av dessa intäkter hänförliga till eligible aktiviteter. Andel av verksamheten som följer EU taxonomins krav (aligned) JM rapporterar miljömål 1, vilket omfattar bidrag till begräns- ningen av klimatförändringar. För att rapportera hur stor andel av verksamheten som följer EU taxonomins krav (aligned) har JM tagit fram ett frågeformulär som använts för att utvärdera och klassificera tekniskt avslutade projekt inför rapporteringen i årsredovisningen för 2023. JM har i avsaknad av vägledning i lagstiftningen behövt göra följande ställningstaganden: • JM har definierat populationen för datainsamling till projekt som tekniskt avslutas under innevarande räkenskapsår. Alloke- ringsnyckeln för att beräkna andelen aligned omsättning baseras således enbart på projekt som tekniskt avslutats under inne- varande år. Argument för definitionen är att enbart avslutade projekt har en fullständig sammanställning av den data och dokumentation som behövs i utvärderingen utifrån EU taxo- nomins tekniska kriterier. Att välja tekniskt avslutade projekt påverkar utfallet negativt, då flertalet av de hållbarhetsinsatser som är implementerade idag inte fanns på plats när projekten startade. • JM har valt att mäta och rapportera det faktiska utfallet, och inte enbart huruvida vi har rutiner och instruktioner på plats, vilket också har en negativ inverkan på utfallet. Under hösten 2023 har samtliga projekt som tekniskt avslutats under året rapporterat hur stor andel av projektet som efterle- ver EU taxonomins tekniska kriterier. Datainsamling från projekt har skett i koncernens samtliga tre länder och totalt har 47 pro- jekt utvärderats. Förtydligade krav under året 92 procent av projekten bidrar väsentligt till miljömål 1, begrän- sande av klimatförändringar. Däremot uppfyller endast 6 procent av de avslutade projekten kriterierna för miljömål 3; hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser. Detta leder till att den totala taxonomiförenliga andelen av omsättningen uppgår till 0 procent. Taxonomikravet gällande vattenflöden i tappvattenarmaturer i kök förtydligades i början av 2023 varför detta krav inte har implementerats i färdigställda projekt under året. 92 PROCENT AV PROJEKTEN BEDÖMS VÄSENTLIGT BIDRA TILL MILJÖMÅL 1 OM ATT BEGRÄNSA KLIMATFÖRÄNDRING Att så hög andel bedöms väsentligt bidra till miljömål 1 förklaras av JMs långsiktiga och framgångsrika arbete med att producera lågenergibostäder. Sedan 2008 har JM producerat lågenergibostä- der som har en avsevärt lägre energianvändning än de nationella krav som finns. I februari 2023 definierades Norges NZEB-nivå (Near Zero Energy Building) för de olika byggnadskategorierna. Denna defini- tion är grunden för alla norska projekt som rapporterar för 2023. V äsentligt bidra till minst ett av de sex utpekade miljömålen Inte göra någon avsevärd skada på något av de övriga Uppfylla sociala minimiskyddsåtgärder enligt OECDs riktlinjer för multinationella företag samt FNs principer för mänskliga rättigheter 1 2 3 EU:s sex miljömål 1. Begränsning av klimatförändringarna 2. Anpassning till klimatförändringarna 3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser 4. Omställning till en cirkulär ekonomi 5. Förebyggande och kontroll av föroreningar 6. Skydd av biologisk mångfald och hälsosamma ekosystem 46 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 47 ===== Bland de svenska projekten finns några som följer en tidigare ver- sion av BBR (Boverkets byggregler) än BBR25 varför vi har använt specifik energianvändning för att beräkna aktuellt energikrav. Orsakar inte betydande skada på övriga miljömål Flertalet av de projekt som inrapporterat data startade vid tid- punkter då JMs omfattande rutiner för klimatriskanalys och åtgär- der för klimatanpassningar ännu inte var på plats, vilket förklarar den relativt låga andelen. En stor andel av de avslutade projekten klarar kriteriet gäl- lande avfall. Avfallshantering är något som JM har arbetat aktivt med under många år. Återbruk är relativt ny marknad och flera projekt har visat att de aktivt arbetar med cirkularitet. Övriga mål, som förebyggande och begränsningar av miljöföro reningar och skydd och återställande av biologisk mångfald, klarar JM till 71 procent respektive 62 procent. JM ställer krav på att allt som byggs in eller används under byggproduktionen ska vara godkänt ur miljösynpunkt och vara registrerade i något av de nationella miljövärderingssystemen. Då JM Svanenmärker samtliga projekt i egen regi ställs krav på ingående ämnen även i syfte att erhålla märkningen. Att efterleva JMs krav är en förutsättning för att få teckna ramavtal med JM. I avvaktan på att existerande miljövärderingssystem uppdateras för att fullt ut efterleva kravet som anges i EU taxonomins Appendix C om ytterligare begränsningar, fortsätter JM i enlighet med Byggföretagens tolkning att följa de krav som finns idag. Parallellt fortskrider arbetet med att säkerställa att de nya begränsningarna är kända hos våra leverantörer. Efterlevnad av sociala minimiskyddsåtgärder JM har sedan flera år tillbaka implementerade rutiner och proces- ser för att i den dagliga verksamheten arbeta med mänskliga rättigheter, korruption, skatt och sund konkurrens. JM har undertecknat FN:s Global Compact och arbetar kontinuerligt med frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljöansvar och antikorruption enligt OECD:s 6 steg för mänskliga rättigheter i Due Diligence. JM har hållbarhetsmålen ”JM har en långsiktig och affärsetisk sund ekonomisk tillväxt som bidrar till ökad väl- färd i samhället” samt ”JM verkar för socialt ansvar i verksamheten och leverantörs kedjan” och arbetar löpande för att nå dessa. Se sidan 27 för beskrivning av JMs hållbarhetsmål. Under 2023 har JM inte deltagit i några rättsliga processer eller erhållit domslut avseende korruption, skatt, brott mot mänskliga rättigheter eller konkurrens. Sammanfattningsvis kan konstateras att då JM valt att mäta faktiskt resultat baserat på avslutade projekt under 2023, och inte enbart att rutiner finns på plats för de projekt som löper på nu och framgent, och som intäktsförs i takt med projektens gång, blir andelen för taxonomi- förenlig omsättning, Capex och Opex i år låg. Den strukturerade och långa processen för bostadsutveckling medför att andelen projekt som når alignment förväntas öka gradvis då de rutiner som implementerats successivt kommer att tillämpas i projekten och förbättra resultaten. I upprättandet av 2022 års taxonomirapportering baserades beräkningsunderlaget på information som fanns tillgänglig i januari 2023. Utöver JMs kärnverksamhet, rapporterar JM även tjänste- bilar och lokalhyreavtal inom aktiviterna 6.5 för tjänstebilar och 7.7 för hyreslokaler enligt kommissionens delegerade förordning (EU) 2021/2800. Årets investeringar består av en ny hyreslokal som klarar de energikrav som krävs enligt 7.7 och som certifie- rats med LEED på guldnivå. Omsättning, Capex och Opex IFRS T otal (mkr) Andel av taxonomi- tillämpliga (eligible) aktiviteter (%) 1) Andel av ej taxonomi- tillämpliga (eligible) aktiviteter (%) 2) Omsättning 15 969 93 7 Capex 3) 80 100 0 Opex 3) 324 0 100 1) Avser nyproduktion av bostäder inom affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Norge, JM Finland samt nyproduktion av bostäder inom JM Fastighetsutveckling. 2) Avser JM Entreprenad (anläggningsverksamhet) och JM@home samt hyresintäkter inom JM Fastighetsutveckling, då dessa aktiviteter ej omfattas av EU Taxonomiförordningen (2020/852). 3) JMs affärsmodell är att äga, projektutveckla och sälja sina tillgångar under en kortare tid. Huvudddelen av tillgångarna redovisas därmed som omsättningstillgångar (exempelvis nyttjanderätter för tomträtter, projekt- samt exploateringsfastigheter) och träffas där- med inte av definitionerna i Capex eller driftkostnaden till det (Opex). I tabellen är angi- ven Opex en så liten del varför JM använder väsentlighetsundantaget för uppdelningen av vad som är taxonomiberättigande aktiviteter. Opex avser kostnader för korttidsleasing för exempelvis arbetsbodar, vilka inte redovisas som en anläggningstillgång. Tabellen ovan är baserad på rapportering enligt IFRS. Uppgifter om omsättning (se raden intäkter) återfinns i koncernens resultat- räkning enligt IFRS sidan 58 och årets Capex (hänförligt från balansposterna nyttjanderätter kontor och bilar samt maskiner och inventarier) återfinns i koncernens balansräkning enligt IFRS på sidan 59 samt i not 12 samt 13 på sidan 90. För definition av omsättning, Capex och Opex, se sidan 114. Andel av omsättningen/total omsättning T axonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 0,00 % 93,00 % CCA % % WTR % % CE 0,00 % 93,00 % PPC % % BIO % % Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Rad Kärnenergirelaterade verksamheter 1. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. NEJ 2. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bättre tillgänglig teknik. NEJ 3. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, samt vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. NEJ Fossilgasrelaterade verksamheter 4. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 5. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 6. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 47 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 48 ===== Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023 2023 År Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (a) (2) Omsättning (3) Andel av omsättningen, år 2023 (4) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreni-ngar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskydds åtgärder (17) Andel förenliga med taxonomi- kraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) omsättning, år 2022 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) De miljömässigt hållbara verksamheternas omsättning (A.1) 0 % % % % % % % J J J J J J J 26 % Varav möjliggörande verksamheter % % % % % % % J J J J J J J % E Varav omställningsverksamheter % % J J J J J J J % T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (g) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) Nybyggnation CE 3.1/ CCM 7.1 14 901 93 % EL N/EL EL 66 % Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 14 901 93 % 93 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 66 % A. Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 14 901 93 % 93 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 92 % B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 1 069 7 % TOTALT 15 969 100 % 48 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 49 ===== Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023 2023 År Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (a) (2) Kapitalutgifterna (3) Andel av kapitalutgifterna, år 2023 (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenliga med taxonomi- kraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) kapitalutgifter, år 2022 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) 6.5 Transport med motorcykel, personbil och lätta fordon CCM 6.5 12 14 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL J J J J J J J 38 % 7.7 Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 7 8 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL J J J J J J J 22 % Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 18 23 % 23 % % % % % % J J J J J J J 60 % Varav möjliggörande verksamheter - - - - - - - J J J J J J J 0 % E Varav omställningsverksamheter - - J J J J J J J T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (g) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) 6.5 Transport med motorcykel, personbil och lätta fordon CCM 6.5 11 13 % 13 % EL EL 40 % Kapitalutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 11 13 % 13 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 40 % A. Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 29 36 % 36 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 51 64 % TOTALT 80 100 % 49 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 50 ===== Andel av driftsutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023 2023 År Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (a) (2) Driftsutgifter (3) Andel av driftsutgifterna, år 2023 (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenliga med taxonomi- kraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) drifts- utgifter, år 2022 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) mkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 0 0 % % % % % % % J J J J J J J 0 % Varav möjliggörande verksamheter % % % % % % % J J J J J J J % E Varav omställningsverksamheter % % J J J J J J J % T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (g) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) EL; N/EL (f) Driftsutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 0 0 % % % % % % % 0 % A. Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 0 0 % % % % % % % 0 % B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 324 100 % TOTALT 324 100 % 50 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 51 ===== Finansiell information 51JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 52 ===== JM Bostad Stockholm Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Marknad Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har under 2023 varit stabila. Det totala utbudet av bostäder har fortsatt varit högt men utbudet av nyproducerade bostäder har varit på en låg nivå. Under hela 2023 har efterfrågan på JMs bostäder varit låg och kunderna avvaktande, men successivt har intresset ökat. Benägen- heten från kunderna att teckna kontrakt tidigt har legat under normal nivå. Årets försäljning uppgick till 315 bostäder (657). JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter och ägarlägenheter i Storstockholm, med flera pågående projekt i länet. Några av de större projekten är Älvsjöstaden, Liljeholmen, Bromstensstaden (Spånga) och Sköndalshöjden i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen i Järfälla, Täby Park i Täby samt Igelsta i Södertälje. Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående produktion 1 906 (2 665). Intäkter och resultat Affärssegmentets intäkter minskade till 4 248 mkr (4 966). Rörelseresultatet minskade till 112 mkr (720) och rörelse- marginalen minskade till 2,6 procent (14,5). Den lägre nivån av bostäder i pågående produktion tillsammans med den låga försäljningen resulterade i att intäkterna minskade jämfört med föregående år. Rörelseresultatet minskade jämfört med föregående år hänförligt till låg försäljning, prisjusteringar i pågående projekt, ökade finansieringskostnader, nedskrivningar av exploateringsfastig heter samt kostnader för genomförda besparingsåtgärder. Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploate- ringsfastigheter identifierades nedskrivningsbehov i ett fåtal fastigheter om 75 mkr som belastade resultatet i det fjärde kvartalet. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick till 187 mkr och rörelsemarginalen till 4,4 procent. Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år vilket huvudsakligen var hänförligt till ett lägre rörelseresultat, medan rörelsekapitalförändringen var positiv. Byggrätter Under 2023 förvärvades byggrätter motsvarande cirka 450 bostäder (720). Affärssegmentet har under året sålt fastigheter vid Brommaplan, Stockholm. Affären uppgick till 283 mkr med ett resultat om –15 mkr. Frånträde och betalning skedde under det fjärde kvartalet 2023. Produktionsstarter Den låga försäljningen har varit gränssättande för affärssegmen- tets produktionsstarter. Utöver detta fortsätter avsaknaden av nödvändiga myndighetsbeslut att påverka affärssegmentets produktionsstarter negativt. Vid utgången av 2023 berördes ett projekt om totalt 46 bostäder. Under året produktionsstartades totalt 231 bostäder (721) i flerbostadshus, varav 98 i Ekerö och 133 i Stockholm. JM BOSTAD STOCKHOLM JANUARI – DECEMBER Mkr 2023 2022 Intäkter 4 248 4 966 Rörelseresultat 1) 112 720 Rörelsemarginal, % 2,6 14,5 Genomsnittligt operativt kapital 5 021 4 494 Avkastning operativt kapital, % 2,2 16,0 Operativt kassaflöde –532 298 Bokfört värde exploateringsfastigheter 4 097 4 033 Antal disponibla byggrätter 12 300 12 400 – varav byggrätter i balansräkningen 6 700 6 400 Antal sålda bostäder 315 657 Antal produktionsstartade bostäder 231 721 Antal bostäder i pågående produktion 1 906 2 665 Antal anställda 870 804 – varav tjänstemän 444 409 – varav hantverkare 426 395 1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –75 – INTÄKTER Andel av koncernen 31 % 15 % 40 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Sköndalshöjden Sköndalshöjden i Sköndal blir ett levande kvarter med stor, grönskande innergård. Här kommer JM att erbjuda 77 bostäder nära vacker natur vid Drevviken, bad och kommunikationer. 52 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 53 ===== JM Bostad Riks Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Marknad Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden för både bostadsrätter och småhus minskade under 2023 på samtliga av affärssegmentets delmarknader. Det totala utbudet av nyprodu- cerade bostäder var på en fortsatt låg nivå, förutom i Göteborg med jämförelsevis höga nivåer. I Malmö, Göteborg och Uppsala var utbudet av nyproducerade bostäder på lägre nivå än 2022. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt låg under normal nivå och kunderna var under 2023 avvaktande. Försäljningen uppgick till 534 bostäder (946). Affärssegmentets största delmarknader är Göteborg, Malmö, Lund, Uppsala, Linköping, Västerås och Örebro. Större projekt finns i Eriksberg och i Södra centrum i Göteborg, Dockanområdet i Malmö samt Lomma Strandstad i Lomma. I Lund pågår projekt i Vipeholm. Större projekt finns även i Kungsängen och Rickom- berga i Uppsala, i Öster Mälarstrand och Skiljebo i Västerås, i Sörby i Örebro samt i Lindö i Norrköping. Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående produktion 1 477 (2 234). Intäkter och resultat Affärssegmentets intäkter minskade till 3 476 mkr (4 500) och rörelseresultatet till 139 mkr (682). Rörelsemarginalen uppgick till 4,0 procent (15,2). Intäkterna och rörelseresultatet minskade jämfört med föregående år till följd av låg pågående produktion, prisjusteringar i pågående projekt, lägre försäljning, ökade produktions- och finansieringskostnader, nedskrivningar av exploateringsfastigheter samt kostnader för genomförda besparingsåtgärder. Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploate- ringsfastigheter identifierades nedskrivningsbehov om 75 mkr i ett fåtal specifika fastigheter, vilket belastade resultatet i det fjärde kvartalet. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick till 214 mkr och rörelsemarginalen till 6,2 procent. Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år på grund av ökat bundet rörelsekapital och ett ökat antal inköpta bostäder i balansräkningen. Byggrätter Under 2023 förvärvades byggrätter motsvarande cirka 200 bostäder (1 550) i Mölnlycke och Norrköping. Produktionsstarter Under året produktionsstartades totalt 443 bostäder (1 022): 422 (1 022) var bostäder i flerbostadshus, varav 148 i Lomma, 119 i Göteborg, 72 i Mölndal, 40 i Härryda, och 43 i Örebro samt 21 småhus i Lomma och Partille. JM BOSTAD RIKS JANUARI – DECEMBER Mkr 2023 2022 Intäkter 3 476 4 500 Rörelseresultat 1) 139 682 Rörelsemarginal, % 4,0 15,2 Genomsnittligt operativt kapital 2 431 1 656 Avkastning operativt kapital, % 5,7 41,2 Operativt kassaflöde –424 112 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 927 2 270 Antal disponibla byggrätter 11 900 11 500 – varav byggrätter i balansräkningen 8 000 8 000 Antal sålda bostäder 534 946 Antal produktionsstartade bostäder 443 1 022 Antal bostäder i pågående produktion 1 477 2 234 Antal anställda 472 568 – varav tjänstemän 298 372 – varav hantverkare 174 196 1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –75 – INTÄKTER Andel av koncernen 25 % 19 % 22 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Fabrikören I området Gamlestaden, bara några minuter med spårvagn från Göteborgs city, utvecklar JM kvarteret Fabrikören med 119 bostäder om ett till fyra rum och kök. Här skapas en levande stadsdel där gatukonst och street food bidrar till en härlig stämning. 53 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 54 ===== JM NORGE JANUARI – DECEMBER Mkr 2023 2022 Intäkter 2 589 3 392 Rörelseresultat1) 149 238 Rörelsemarginal, % 5,7 7,0 Genomsnittligt operativt kapital 2 063 2 158 Avkastning operativt kapital, % 7,2 11,0 Operativt kassaflöde 38 203 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 328 1 034 Antal disponibla byggrätter 6 400 7 100 – varav byggrätter i balansräkningen 3 900 3 300 Antal sålda bostäder 2) 488 527 Antal produktionsstartade bostäder 2) 405 605 Antal bostäder i pågående produktion 1 071 1 335 Antal anställda 312 370 – varav tjänstemän 183 243 – varav hantverkare 129 127 1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –11 – 2) Varav bostäder till investerare 156 – JM Norge Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Norge. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Marknad Prisnivån på andrahandsmarknaden steg under det första halv- året, för att sedan utvecklas negativt under den andra halvan och var vid utgången av 2023 i nivå med föregående år. Norges Bank har under året kontinuerligt höjt styrräntan vilket medfört ökade bolånekostnader för kunderna. Samtidigt förväntar sig marknaden att räntetoppen är nådd i Norge. Försäljningen av bostäder på andrahandsmarknaden var på samma nivå som föregående år medan försäljningen av nyprodu- cerade bostäder var väsentligt lägre än föregående år. Efterfrågan på JMs bostäder har även varit lägre än normalt. Kostnadstrycket i den norska byggsektorn minskade under året, dock från höga nivåer. Årets försäljning uppgick till 488 bostäder (527). JM Norges största delmarknader är Storoslo, Drammen, Bergen och Trondheim. Några av de större pågående projekten finns i Oslo, Nordre Follo, Asker och Lørenskog i Oslo-området, samt i Drammen och Trondheim. Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående produktion 1 071 (1 335). Intäkter och resultat JM Norges intäkter minskade till 2 589 mkr (3 392) och rörelse- resultatet minskade till 149 mkr (238). Rörelsemarginalen uppgick till 5,7 procent (7,0). Intäkter och rörelseresultat har försämrats mot föregående år till följd av lägre försäljning och ökade produktions- och finansieringskostnader. Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploateringsfastigheter identifierades nedskrivningsbehov om 11 mkr i två fastigheter, vilket belastade resultatet i det fjärde kvartalet. Årets rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick till 160 mkr och rörelsemarginalen till 6,2 procent. Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år vilket främst beror på lägre rörelseresultat samt större investe- ringar i exploateringsfastigheter. Byggrätter Under 2023 har avtal med 1 090 bostäder tillträtts i Oslo och i Jessheim utanför Oslo. Produktionsstarter Under året produktionsstartades totalt 405 bostäder (605) i flerbostadshus, varav 156 i Oslo kommun, 41 i Rælingen kommun, 6 i Sandefjord kommun, 68 i Nordre Follo kommun och 134 i Asker. INTÄKTER Andel av koncernen 19 % 20 % 14 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Strindalia Strax utanför Trondheims centrum utvecklar JM ett nytt bostadsområde i fina och luftiga friluftsområden med utsikt över Trondheimsfjorden. JM har under 2023 färdigställt projektet om totalt 174 bostäder. 54 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 55 ===== JM FINLAND JANUARI – DECEMBER Mkr 2023 2022 Intäkter 1 591 1 729 Rörelseresultat 1) 140 158 Rörelsemarginal, % 8,8 9,2 Genomsnittligt operativt kapital 1 718 1 618 Avkastning operativt kapital, % 8,1 9,8 Operativt kassaflöde –56 193 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 115 1 046 Antal disponibla byggrätter 6 900 6 800 – varav byggrätter i balansräkningen 3 500 3 500 Antal sålda bostäder 2) 346 459 Antal produktionsstartade bostäder 2) 375 599 Antal bostäder i pågående produktion 917 1 337 Antal anställda 168 201 – varav tjänstemän 145 178 – varav hantverkare 23 23 1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter –3 – 2) Varav bostäder till investerare 290 359 JM Finland Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Finland. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter ,planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Marknad Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsregionen avtog under årets första sex månader för att öka under det andra halvåret 2023. Under året har den Europeiska centralbanken vid ett flertal tillfällen höjt styrräntan men i det fjärde kvartalet började inflationen sjunka och styrräntan lämnades oförändrad. Dock fanns det en fortsatt försiktighet bland konsumenterna gällande bostadsköp och kundernas förtroende inför framtiden var fortsatt låga. Prisnivån på andrahandsmarknaden i Helsing- forsregionen sjönk under året men stabiliserades under fjärde kvartalet. Årets försäljning uppgick till 346 bostäder (459). Försäljningen för 2023 var lägre än föregående år men högre i det fjärde kvar- talet främst hänförlig ökad försäljning till investerare. Större pågående projekt finns i Storhelsingfors i Hertonäs, Finno, Kånala och Alberga. Vid utgången av 2023 var antal bostäder i pågående produktion 917 (1 337). Intäkter och resultat Affärssegmentets intäkter och rörelseresultat minskade till 1 591 mkr (1 729) jämfört med föregående år, framför allt hän- förligt till lägre försäljning, prisjusteringar i pågående projekt och lägre antal produktionsstarter. Rörelsemarginalen om 8,8 pro- cent (9,2) var dock i linje med föregående år. Rörelseresultat minskade till 140 mkr (158) jämfört med föregående år, främst på grund av lägre försäljning, kostnader för genomförda besparings- åtgärder och prisjusteringar i pågående projekt. Vid genomförd marknadsvärdering av affärssegmentets exploate- ringsfastigheter identifierades en nedskrivning om 3 mkr, vilken belastade årets resultat. Årets rörelseresultat exklusive nedskriv- ningar uppgick till 143 mkr och rörelsemarginalen till 9,0 procent. Årets kassaflöde försämrades jämfört med föregående år som ett resultat av ett ökat bundet rörelsekapital. Byggrätter Under året har byggrätter motsvarande cirka 490 bostäder (2 310) förvärvats. Produktionsstarter Under året produktionsstartades totalt 375 bostäder (599) i flerbostadshus varav 266 i Helsingfors och 109 i Esbo. INTÄKTER Andel av koncernen 11 % 19 % 7 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Aurinkotuuli Med 51 bostäder är Aurinkotuuli vackert beläget vid havet, och med närhet till tunnelbana och anslutande busstrafik i Finno, Esbo. 55 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 56 ===== JM FASTIGHETSUTVECKLING JANUARI – DECEMBER Mkr 2023 2022 Intäkter 1 458 1 224 Rörelseresultat 1) 2) 3) 248 306 Rörelsemarginal, % 17,0 25,0 Genomsnittligt operativt kapital 1 372 1 325 Avkastning operativt kapital, % 18,1 23,1 Operativt kassaflöde 824 –666 Bokfört värde projektfastigheter 1 030 914 Antal disponibla byggrätter 1 600 1 700 – varav byggrätter i balansräkningen 600 800 Antal sålda bostäder 4) 218 70 Antal produktionsstartade bostäder 4) 155 166 Antal bostäder i pågående produktion 4) 662 507 Antal anställda 77 80 – varav tjänstemän 61 65 – varav hantverkare 16 15 1) Varav nedskrivningar i projektfastigheter –77 – 2) Varav fastighetsförsäljningar 14 – 3) Varav resultat från joint venture –5 –11 4) Avser hyresrätts- och vårdbostäder JM Fastighetsutveckling Inom affärssegmentet JM F astighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar . Intäkter och resultat Affärssegmentets intäkter ökade jämfört med föregående år. Detta var främst hänförligt till projekt i pågående produktion. Entreprenadintäkter samt försäljning av tjänster för helåret uppgick till 1 423 mkr (1 224) och hyresintäkter 35 mkr (34). Rörelseresultatet försämrades jämfört med föregående år vilket främst är hänförligt till nedskrivningar i två projektfastig- heter om 77 mkr. Fastigheterna som skrivits ned avser pågående projekt med planerat färdigställande första halvåret 2024. Årets kassaflöde förbättrades jämfört med föregående år till följd av ökad projektfinansiering, erhållen handpenning i sålda fastigheter under uppförande samt försäljning av en projekt- fastighet i Dalénum-området, Lidingö. Kommersiell projektutveckling Produktion pågår av kontorsfastigheten K1 Karlbergs strand, Solna. Fastigheten omfattar drygt 20 000 kvadratmeter. Projektet såldes under 2022 till Fortifikationsverket med beräknat tillträde första kvartalet 2025. Vård- och omsorgsboenden Produktion pågår av vård - och omsorgsboendet Pilhamns Gårdar omfattande 70 bostäder på Ingarö i Värmdö kommun. Projektet är sålt med beräknad inflyttning tredje kvartalet 2024. Hyresbostäder Under året har projektet Kvarter 8 sålts, med 218 hyresrätts- bostäder i Söderdalen, Järfälla. Även nästa bostadsetapp i området, projektet Flora, med 155 hyresrättsbostäder, produktionsstarta- des under året. Projektet har planerad inflyttning från fjärde kvartalet 2024. Produktion pågår i ytterligare två hyresrättsprojekt i egen balansräkning, Dyrvers Kulle i Sundbyberg med 123 hyresrätts- bostäder samt Igelsta Trädkrona i Södertälje med 96 hyresrätts- bostäder. JM@home JM@home tillgodoser JM-kundernas efterfrågan av såväl teknisk som ekonomisk förvaltning. Under 2023 har verksamheten fortsatt utvecklats och vuxit med fler kunder och ökad omsätt- ning. Genom JM@Home breddas JMs kunderbjudande och värdefulla erfarenheter återkopplas till kommande projekt. Byggrätter Disponibla byggrätter för hyresrättsbostäder och vård- och omsorgsboenden motsvarar cirka 1 600 bostäder (1 700). INTÄKTER Andel av koncernen 11 % 34 % 4 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Flora I Järfälla produktionsstartades Flora, med 155 hyresrättsbostäder, under det andra kvartalet 2023 med beräknat färdigställande under det tredje kvartalet 2025. 56 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 57 ===== JM ENTREPRENAD JANUARI – DECEMBER Mkr 2023 2022 Intäkter 1) 781 1 077 Rörelseresultat 8 12 Rörelsemarginal, % 1,0 1,1 Operativt kassaflöde 42 20 Bokfört värde exploateringsfastigheter 8 10 Antal anställda 120 259 – varav tjänstemän 61 144 – varav hantverkare 59 115 1) Varav koncerninternt 294 505 JM Entreprenad Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa kunder inom Storstockholmsområdet. Affärssegmentet fokuserar på anläggnings- entreprenader åt externa professionella kunder . Marknad Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm var under perioden fortsatt stabil med stark konkurrens om uppdragen, men med något avvaktande kunder. Intäkter och resultat Affärssegmentets intäkter minskade jämfört med föregående år, främst till följd av verksamhetsövergången av interna projekt och lägre extern aktivitet för JM inom anläggningsverksamheten. Den 1 juli genomfördes en verksamhetsövergång av den del av affärsenheten som utfört interna anläggningsprojekt till JM Bostad Stockholm. I samband med detta övergick JM Entre- prenad till en renodlad anläggningsverksamhet med fokus på att leverera lönsamma anläggningsprojekt med hög kvalitet. Pågående koncerninterna projekt överförs successivt till JM Bostad Stockholm. Rörelsemarginalen försvagades något på grund av lägre grad av upparbetade intäkter, samt ökade materialkostnader i tidigare ingångna avtal som inte har kunnat regleras fullt ut mot bestäl- lare. Intäkterna minskade till 781 mkr (1 077). Rörelseresultatet uppgick till 8 mkr (12). Årets kassaflöde förbättrades jämfört med föregående år vilket främst beror på minskad rörelsekapitalbindning. Projekt De största pågående externa uppdragen är flera infrastruktur- projekt i Tyresö, exploateringsarbeten för ett kommande industriområde i Länna, mark- och ledningsarbeten för nya avloppsreningsverk i Haninge, samt exploaterings- och finplaneringsarbeten i en ny stadsdel i Vallentuna. INTÄKTER Andel av koncernen 6 % 1 % 5 % RÖRELSERESULTAT Andel av koncernen ANTAL ANSTÄLLDA Andel av koncernen Norra Länna i Huddinge Mark- och gatuutbyggnad för industritomter i Norra Länna industriområde i Huddinge, för Huddinge kommun och Stockholm Vatten och Avfall. 57 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 58 ===== Koncernens resultaträkning – segmentsredovisning Mkr NOT 2023 2022 Intäkter 1, 2 13 851 16 385 Produktions- och driftkostnader 3, 4 –11 877 –13 216 Bruttoresultat 1 973 3 169 Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5 –985 –1 094 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 7 –256 –11 Rörelseresultat 732 2 064 Finansiella intäkter 8 33 19 Finansiella kostnader 8 –133 –89 Resultat före skatt 632 1 994 Skatter 9 –199 –419 Årets resultat 433 1 575 Övrigt totalresultat –205 568 Årets totalresultat 229 2 143 Resultat per aktie efter utspädning (kr) 10 6,70 23,40 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 10 64 504 840 67 384 072 Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 3,00 14,00 KOMMENTARER Intäkter (2023: 13 851 mkr, 2022: 16 385 mkr) Koncernens intäkter minskade med 15 procent jämfört med 2022. De minskade intäkterna var främst hänförliga till en låg nivå av bostäder i pågående produktion och minskad försäljningsgrad i samtliga affärsseg - ment, vilket till viss del motverkas av kommersiella projekt i produktion. Intäkterna består till 95 procent av upparbetade intäkter i bostadspro - jekt och kommersiella projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt prin - cipen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbet- ning och försäljning i respektive projekt. JM Entreprenads intäkter står för 4 procent av koncernens intäkter. Hyresintäkter från hyresbostäder och kommersiella lokaler motsvarar 1 procent av totala intäkter. Rörelseresultat (2023: 732 mkr, 2022: 2 064 mkr) Rörelseresultatet minskade med 65 procent i jämförelse med föregående år, till följd av prisjusteringar i pågående projekt, ökade kostnader i pågående produktion, samt nedskrivningar av exploaterings- och projekt - fastigheter om –258 mkr (–). Försäljnings- och administrationskostnader minskade med 10 procent i jämförelse med föregående år främst till följd av genomförda besparingsåtgärder. Finansiella intäkter och kostnader (2023: –100 mkr, 2022: –70 mkr) Finansnettot försämrades med 30 mkr 2023 jämfört med 2022. Huvudsak - ligen beror detta på en något högre genomsnittlig ränte bärande skuldnivå och högre genomsnittlig räntesats. Skatter (2023: –199 mkr, 2022: –419 mkr) Den redovisade skattekostnaden 2023 utgör 31 procent (21) av redovisat resultat före skatt. Den effektiva skattesatsen är högre än den nominella skattesatsen främst hänförligt till ränteavdragsbegränsningar. 58 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 59 ===== Koncernens balansräkning – segmentsredovisning Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR 2 Anläggningstillgångar Goodwill 11 217 219 Maskiner och inventarier 12 10 8 Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 14, 15 93 102 Uppskjutna skattefordringar 28 – – Finansiella anläggningstillgångar 16, 25 32 22 Summa anläggningstillgångar 351 351 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 17 1 030 932 Exploateringsfastigheter 17 8 504 8 465 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 18 803 308 Kundfordringar 25 576 424 Övriga kortfristiga fordringar 20 642 613 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 58 58 Upparbetade men ej fakturerade intäkter 22 3 266 4 131 Likvida medel 24, 25 1 582 1 840 Summa omsättningstillgångar 16 461 16 771 SUMMA TILLGÅNGAR 16 812 17 122 Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 10 68 68 Övrigt tillskjutet kapital 936 936 Reserver -51 70 Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 378 7 931 Summa eget kapital 8 332 9 006 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 397 268 Övriga långfristiga skulder 23, 24, 25 364 414 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 23, 26 1 546 1 404 Övriga långfristiga avsättningar 27 488 458 Uppskjutna skatteskulder 28 525 855 Summa långfristiga skulder 3 319 3 399 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 24, 25 774 963 Kortfristiga räntebärande skulder 24, 25 1 526 507 Övriga kortfristiga skulder 24, 25 832 388 Aktuella skatteskulder 167 147 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 29 868 1 309 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 881 1 281 Kortfristiga avsättningar 27 113 122 Summa kortfristiga skulder 5 161 4 717 Summa skulder 8 480 8 116 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 812 17 122 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31 KOMMENTARER Goodwill (2023: 217 mkr, 2022: 219 mkr) Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av de norska bolagen JM Norge AS och AS Prosjektfinans samt det finska bolaget Gradina Tampere OY. Förändringen under 2023 avser en justering i förvärvsanalysen av Gradina Tampere OY samt valutakursförändringar. Projektfastigheter (2023: 1 030 mkr, 2022: 932 mkr) Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt mark för kontorsändamål. Det externt bedömda marknadsvärdet uppgår till 1 069 mkr (1 089) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157). Exploateringsfastigheter (2023: 8 504 mkr, 2022: 8 465 mkr) Förvärvstakten under 2023 är i linje med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 1 628 mkr (1 700) förvär- vats där huvuddelen av förvärven utgör exploateringsfastigheter avsedda för bostäder. Exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till –829 mkr (–1 538). Försäljningar av exploateringsfastigheter har uppgått till –313 mkr och nedskrivningar till –181 mkr (–). Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar ett övervärde om 5,6 mdkr (6,7). Totalt har JM 22 700 byggrätter (22 000) i balansräkningen. Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. (2023: 803 mkr, 2022: 308 mkr) Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostads- rättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balans räkningen upp- går till 235 (63) och ökningen är hänförlig till större inköp i avslu- tade projekt främst i JM Bostad Riks och JM Finland. Upparbetad men ej fakturerad intäkt (2023: 3 266 mkr, 2022: 4 131 mkr) Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto fakture- ringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett positivt saldo redovisas i denna tillgångspost. Minskningen är främst hänförlig till ett lägre antal bostäder i pågående produktion. Avsättningar för pensioner (2023: 1 546 mkr, 2022: 1 404 mkr) Skulden har ökat främst på grund av ökad intjänad pensionsrätt fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden som tidigare använts. Övriga långfristiga avsättningar (2023: 488 mkr, 2022: 458 mkr) Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden avseende kostnader som kan uppstå under garantitiden. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsätt - ningarna löper på två till fem år efter projektavslut. Uppskjutna skatteskulder (2023: 525 mkr, 2022: 855 mkr) Posten uppskjutna skatteskulder avser det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. De temporära skillnaderna är i huvudsak hänförliga till periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter. Långfristiga räntebärande skulder (2023: 397 mkr, 2022: 268 mkr) Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder till kredit - institut och långfristiga räntebärande reverser vid förvärv av exploateringsfastigheter. Förändringen avser huvudsakligen en ökning till kreditinstitut i JMs utländska dotterbolag. Kortfristiga räntebärande skulder (2023: 1 526 mkr, 2022: 507 mkr) Avser framför allt finansiering av projekt inom JM Fastighets- utveckling som byggs i egen balansräkning fram till försäljning samt långfristiga räntebärande skulder i JMs utländska dotter - bolag som avser förvärv av exploateringsfastigheter. Övriga kortfristiga skulder (2023: 832 mkr, 2022: 388 mkr) Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga reverser i samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Posten avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning. Ökningen mot föregående år förklaras av fler kortfristiga reverser i samband vid förvärv av exploateringsfastigheter främst i den utländska verksamheten. Fakturerad men ej upparbetad intäkt (2023: 868 mkr, 2022: 1 309 mkr) Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågå - ende projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett negativt saldo redovisas i denna skuldpost. Minskningen är främst hänförlig till ett lägre antal bostäder i pågående produktion. 59 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 60 ===== Koncernens kassaflödesanalys – segmentsredovisning Mkr NOT 2023 2022 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 1 Rörelseresultat 732 2 064 Avskrivningar och nedskrivningar 285 4 Övriga ej kassaflödespåverkande poster Resultat av fastighetsförsäljning 7 –7 – Förändring av pensionsskuld 143 –357 Övriga avsättningar m.m. –340 –221 Erhållen ränta 33 9 Erhållna utdelningar 5 5 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –50 –42 Betald skatt –344 –532 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 458 930 Ökning/minskning exploateringsfastigheter 7, 17 –247 –333 Ökning/minskning bostäder i balansräkning –484 88 Ökning/minskning kundfordringar –156 223 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m 1 273 –848 Ökning/minskning leverantörsskulder –177 171 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –331 224 Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter 336 455 Investering i projektfastigheter –429 –795 Försäljning av projektfastigheter 46 79 Kassaflöde från den löpande verksamheten –48 –261 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i materiella anläggningstillgångar –1 –4 Avyttrade materiella anläggningstillgångar – – Förvärv av verksamhet – –26 Förändring i finansiella anläggningstillgångar –1 2 Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 –29 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 976 538 Amortering av skulder –245 –661 Återköp av aktier – –825 Utdelning –903 –922 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –172 –1 869 Årets kassaflöde –221 –2 159 Likvida medel vid årets början 1 840 3 981 Valutakursdifferens i likvida medel –37 18 Likvida medel vid periodens slut 1 582 1 840 Förändringar i koncernens eget kapital – segmentsredovisning Mkr 2023 2022 Ingående balans vid årets början 9 006 8 608 Årets totalresultat 229 2 143 Utdelning till moderbolagets ägare –903 –922 Konvertering av konvertibellån – 1 Återköp av aktier – –825 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev – – Utgående balans vid årets slut 8 332 9 006 KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Eget kapital (2023: 8 332 mkr, 2022: 9 006 mkr) Det egna kapitalet minskade med 674 mkr jämfört med utgången av 2022. Koncernens eget kapital per den 31 december 2023 uppgick till 8 332 mkr (9 006) vilket motsvarar 129 kronor (140) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgick till 5,0 procent (17,9). Utdelning till moderbolagets aktieägare Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 903 mkr (922), vilket motsvarar 14,00 kronor (13,50) per aktie. Konvertering av konvertibellån Under året har inga aktier konverterats i utestående konvertibelprogram. Återköp av aktier Under året har inga aktier återköpts (825 mkr). Antalet utestående aktier uppgick vid årets slut till 64 504 840 (64 504 840). Den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital (2023: 458 mkr, 2022: 929 mkr) Kassaflödet före förändringen i rörelsekapital har försämrats jämfört med föregående år vilket nästan uteslutande är hänförligt till ett lägre rörelse- resultat. Nedskrivningar om 258 mkr (–) återläggs då de ej har en kassa- flödespåverkande effekt. Den löpande verksamheten (2023: –48 mkr, 2022: –261 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten har stärkts mot föregående år. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter har minskat jämfört med föregående år på grund av ett lägre antal investeringar tillsammans med större försäljningar. Samtidigt har 829 mkr (1 538) tagits i produktion i samband med produktionsstarter. Innehav av återköpta bostäder har ökat under året och uppgick vid årets utgång till 235 (63) vilket innebar ett negativt kassaflöde om totalt –484 mkr (88). Kortfristiga rörelsefordringar och skulder har totalt förbättrat kassaflödet med 609 mkr (–230). Förbättringen jämfört med föregående år är främst hän- förligt till ökad projektfinansiering samt erhållen handpenning i sålda fastigheter under uppförande inom segmentet JM Fastighetsutveckling och lägre antal bostäder i pågående produktion. Finansieringsverksamheten (2023: –172 mkr, 2022: –1 869 mkr) Kassaflödet från finansieringsverksamheten har förbättrats jämfört med föregående år vilket främst beror på att inga återköp skett under 2023, något högre upplåning i de utländska dotterbolagen samt lägre amortering. Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 903 mkr (922). 60 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 61 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2023. Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar I april 2023 vann Kammarrättens dom laga kraft, varför JM från och med den 1 januari 2023, i enlighet med IFRS 10 Koncern- redovisning, konsoliderar svenska bostadsrättsföreningar under produktionsfasen fram till den tidpunkt då de slutliga bostads- köparna tillträder sina bostäder. Detta innebär att koncernens balans- och resultaträkning enligt IFRS inkluderar bostadsrätts- föreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader. Denna princip benämns härefter som ”Färdigställandemetoden”. JM redovisar projekten i balansräk- ningen där de största posterna utgörs av pågående arbeten på tillgångssidan samt upplåningen i bostadsrättsföreningar som en del av koncernens räntebärande skulder. Intäkter och kost- nader för projekten redovisas vid den tidpunkt bostadsköparna tillträder bostäderna. Den förändrade redovisningsprincipen innebär att JM redo- visar samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige, Norge och Finland enligt färdigställandemetoden. Tidigare intäkts- redovisades bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar i Sverige successivt över tid. För att ge en tydlig och jämförbar bild av JMs resultatutveck- ling över tid avseende bostadsutveckling med bostadsrättsfören- ingar kommer JM fortsatt presentera en segmentsredovisning där intäkten i dessa projekt kommer att redovisas enligt successiv vinstavräkning. Även finansiella nyckeltal kommer att redovisas med hänsyn tagen till dessa förutsättningar. Detta är i linje med JMs interna styrmodell. Vare sig JMs riskbild eller befintliga finan- sieringsavtal påverkas av den förändrade redovisningen. För ytterligare information se not 1. Samtliga jämförelsetal är omräknade om inget annat anges. 1) Varav 218 hyresrättsbostäder (70) inom JM Fastighetsutveckling 2) Varav 446 bostäder (359) till investerare inom JM Finland och JM Norge 3) Varav 155 hyresrättsbostäder (166) inom JM Fastighetsutveckling 4) Varav 446 bostäder (359) till investerare inom JM Finland och JM Norge Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder 2023 har präglats av en inbromsning i världsekonomin till följd av rådande omvärldsfaktorer såsom hög inflation, höga marknads- räntor och krig. På samtliga av koncernens delmarknader har infla- tionen dock bromsat in under det fjärde kvartalet. Den allmänna bedömningen är att räntetoppen är nådd och att inga ytterligare räntehöjningar är att vänta från centralbankerna. Inbromsningen i ekonomin har fortsatt haft en stor inverkan på bostadsmarknaden och följaktligen på JMs verksamhet. Bostadsmarknaden på koncer- nens delmarknader har också påverkats negativt av ett stort utbud på andrahandsmarknaden. Sammantaget har konsumenternas köp- kraft försvagats och kunderna är fortsatt avvaktande. Ofta är tids- perioden lång från det att kunden tecknar avtal fram till att inflytt- ning sker, vilket gör att marknaden för nyproducerade bostäder är mer utsatt än andrahandsmarknaden när hushållens ekonomi för- svagas. Priserna på andrahandsmarknaden har under året varit stabila eller sjunkit något på den svenska marknaden men fortsatt nedåt på den norska och finska. Det underliggande behovet av bostäder är fortsatt stort men koncernens produktionsstarter har nästan halverats i antal bostäder räknat jämfört med före- gående år på grund av vikande efterfrågan. Försäljningen har minskat till följd av den svaga marknaden vilket resulterat i att antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till 1901 (2 659) 1) 2). Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 54 procent (62), där intervallet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 315 (657), i JM Bostad Riks 534 (946), i JM Norge 488 (527), i JM Finland 346 (459) och i JM Fastighetsutveckling 218 (70). Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 1 609 (3 113) 3) 4). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stock- holm uppgick till 231 (721), i JM Bostad Riks 443 (1 022), i JM Norge 405 (605), i JM Finland 375 (599) och i JM Fastighets- utveckling 155 (166). Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 6 033 (8 078). BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2023-12-31 2022-12-31 Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) 6 033 8 078 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) 52 59 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 2 3 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 54 62 1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling 662 507 2) Varav hyresrätts- och vårdbostäder ej avsedda för för- säljning i pågående produktion, JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 444 – 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Intäkter Koncernens intäkter enligt segmentsredovisning minskade till 13 851 mkr (16 385). De minskade intäkterna var främst hän- förliga till en låg nivå av bostäder i pågående produktion och minskad försäljningsgrad i samtliga affärssegment, vilket till viss del motverkas av kommersiella projekt i produktion. Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 15 969 mkr (14 577). Föränd- ringen är främst hänförlig till kommersiella projekt i produktion samt ett större antal överlämnade och resultatavräknade bostäder än föregående år. Under 2023 överlämnades och resultatavräkna- des 2 729 bostäder vilket är att jämföra med 2 352 under 2022. Rörelseresultat Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 732 mkr (2 064) och rörelsemarginalen minskade till 5,3 pro- cent (12,6). Förändringen är främst till följd av genomförda prissänkningar i pågående projekt, ökade kostnader i pågående produktion och nedskrivningar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter om totalt 258 mkr (–). Rörelseresultat exklusive nedskrivningar uppgick till 990 mkr och rörelsemargi- nalen till 7,1 procent. Under det andra kvartalet belastades resultatet med 67 mkr (–) avseende kostnader för genomförda personalavgångar. Rörelseresultatet enligt IFRS minskade till 1 510 mkr (1 978) och rörelsemarginalen minskade till 9,5 procent (13,6). Minsk- ningen är främst hänförlig till nedskrivningar av exploaterings- och projektfastigheter om 258 mkr (–) samt överlämnade och resultatavräknade bostäder med lägre marginal, främst till följd av genomförda prissänkningar och ökade kostnader i pågående produktion. AFFÄRSSEGMENT Intäkter Rörelse- resultat Rörelse- marginal, % Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 JM Bostad Stockholm 4 248 4 966 112 720 2,6 14,5 JM Bostad Riks 3 476 4 500 139 682 4,0 15,2 JM Norge 2 589 3 392 149 238 5,7 7,0 JM Finland 1 591 1 729 140 158 8,8 9,2 JM Fastighetsutveckling 1 458 1 224 248 306 17,0 25,0 JM Entreprenad 781 1 077 8 12 1,0 1,1 Eliminering –294 –505 Koncerngemensamma kostnader –64 –53 T otalt enligt segmentsredovisning 13 851 16 385 732 2 064 5,3 12,6 Omräkning färdigställandemetoden 2 119 –1 808 753 –105 Omräkning IFRS 16 24 18 T otalt enligt IFRS 15 969 14 577 1 510 1 978 9,5 13,6 61 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 62 ===== Finansiella intäkter och kostnader Finansnettot har försämrats något jämfört med föregående år främst hänförligt till något högre genomsnittlig räntebärande låneskuld och genomsnittlig räntesats. Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Finansiella intäkter 33 19 Finansiella kostnader 1) –159 –108 Finansiella intäkter och kostnader –125 –89 1) Varav räntekostnader leasing –25 –19 Resultat före skatt Resultatet före skatt enligt segmentsredovisningen minskade till 632 mkr (1 994). Resultatet omräknat enligt IFRS minskade till 1 385 mkr (1 889). Skatter och årets resultat Årets resultat enligt segmentsredovisningen minskade till 433 mkr (1 575). Årets resultat omräknat enligt IFRS minskade till 1 029 mkr (1 495). Den totala skattekostnaden uppgick till –199 mkr (–419) och enligt IFRS –356 mkr (–395) varav aktuell skatt –346 mkr (–472) och uppskjuten skatt 147 mkr (68) enligt IFRS. Den högre skattekostnaden för 2023 jämfört med den nominella skattesatsen förklaras främst av begränsningar i ränte avdragsreglerna. Fastighetsskatt, som behandlas som en rörelsekostnad har belastat resultatet med 48 mkr (49). Bostadsprojekt och projektfastigheter Bostadsbyggrätter Antalet disponibla bostadsbyggrätter vid utgången av året uppgick till 39 100 (39 500) varav 22 700 (22 000) redovisas i balansräkningen. TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER (Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter) 2023 2022 JM Bostad Stockholm 12 300 (6 700) 12 400 (6 400) JM Bostad Riks 11 900 (8 000) 11 500 (8 000) JM Norge 6 400 (3 900) 7 100 (3 300) JM Finland 6 900 (3 500) 6 800 (3 600) JM Fastighetsutveckling 1 600 (600) 1 700 (800) T otalt 39 100 (22 700) 39 500 (22 000) Värdet på byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 8 496 mkr (8 454). Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 8,5 mdkr (8,5) visar ett övervärde om 5,6 mdkr (6,7). Denna värdering är likt tidigare år gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Det stora övervärdet bekräftar JMs geografiska förvärvsstrategi. Ett nedskrivningsbehov av ett fåtal specifika exploateringsfastigheter identifierades vilket resulterade i nedskrivningar om totalt 181 mkr (–) varav 17 mkr avsåg exploateringsfastigheter i Belgien. Under 2023 har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 628 mkr (1 700) förvärvats varav 805 mkr (417) avser JM Bostad Stockholm, 40 mkr (1 073) JM Bostad Riks, 644 mkr (37) JM Norge och 139 mkr (173) JM Finland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året upp- gick till 489 mkr (165). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 8 504 mkr (8 465). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder. EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER) 2023-12-31 2022-12-31 Miljarder kr Marknads- värde Bokfört värde Marknads- värde Bokfört värde JM Bostad Stockholm 7,8 4,1 8,2 4,0 JM Bostad Riks 2,9 1,9 3,5 2,3 JM Norge 1,9 1,3 1,9 1,1 JM Finland 1,5 1,1 1,6 1,1 T otalt 14,1 8,5 15,2 8,5 Projektfastigheter Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 1 069 mkr (1 089) med ett bokfört värde om 1 030 mkr (932) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157). I samband med genomförda marknadsvärderingar skrevs två projektfastigheter ned om totalt 77 mkr (–) inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 36 mkr (35). Driftnettot uppgick till 11 mkr (11). Investeringar i projektfastigheter under året uppgick till 429 mkr (433). PROJEKT FASTIGHETER 2023-12-31 Marknads- värde, mkr Bokfört värde, mkr Yta (000) m2 Uthyrnings- grad årshyra, % Fastigheter under utveckling 1 055 1 024 27 91 Färdigställda hyresrättsfastigheter – – – – Färdigställda kontorsfastigheter 14 6 1 100 T otalt 1 069 1 030 28 91 Osålda bostäder i balansräkningen Antalet osålda bostäder i balansräkningen enligt segmentsredo- visningen uppgick till 235 (63) vilket motsvarade ett värde om 803 mkr (308). Ökningen är främst hänförlig till större antal åter- köpta bostäder främst i affärssegmenten JM Bostad Riks och JM Finland. Utöver de 235 osålda bostäderna i balansräkningen har 74 bostäder till ett värde av 220 mkr sålts men ännu ej överläm- nats till kund varför de ej resultatavräknats enligt IFRS och således ökar värdet på osålda bostäder i balansräkningen till 1 023 mkr. OSÅLDA BOSTÄDER 1) 2023-12-31 2022-12-31 Antal osålda bostäder i avslutad produktion 2) 308 91 Antal osålda bostäder i balansräkningen redovisat som ”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.” 235 63 1) Enligt segmentsredovisning. 2) Efter sista inflyttning enligt plan. Finansiella poster Räntebärande skulder och medelräntesats Per den 31 december 2023 uppgick räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisningen till 1 877 mkr (334). Ej ränte- bärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 782 mkr (492). Av dessa skulder var 419 mkr (78) kortfristiga. Enligt IFRS uppgick räntebärande nettoskulden till 15 903 mkr (15 619) efter tillägg av projektfinansieringen om 7 302 mkr (7 001), svenska bostadsrättsföreningar om 6 087 mkr (7 575) samt skulder leasingavtal enligt IFRS 16 om 637 mkr (709). Den totala räntebärande låneskulden enligt segmentsredovisningen uppgick per den 31 december 2023 till 3 469 mkr (2 179) varav pensionsskulden utgjorde 1 546 mkr (1 404). Den aktuariella förlusten är 85 mkr (–414) och förklaras främst av ökad intjänad pensionsrätt fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden som tidigare använts. Enligt IFRS uppgick den totala räntebärande skulden till 16 040 mkr (16 372) varav pensions- skulden utgjorde 1 546 mkr (1 404). Vid årets utgång var medel- räntesatsen för den totala ränte bärande låneskulden enligt seg- mentsredovisningen, inklusive pensionsskulden, 4,7 procent (3,8). Den genomsnittliga ränte bindningstiden exklusive pensionsskul- den var 0,2 år (0,3). Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segments- redovisningen uppgick till –48 mkr (–261). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –247 mkr (–333). Det ökade innehavet av återköpta bostäder innebar ett negativt kassaflöde om –484 mkr (88). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till –383 mkr (–716). Kassaflödet från den löpande verk- samheten enligt IFRS uppgick till 1 057 mkr (–1 912). Föränd- ringen från motsvarande period föregående år beror främst på lägre investeringar samt ökad projektfinansiering. Likviditet Koncernens tillgängliga likviditet enligt segmentsredovisningen uppgick till 4 382 mkr (4 640). Förutom likvida medel om 1 582 mkr (1 840) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kredit- avtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtal om 2 400 mkr (2 400) hade en genomsnittlig löptid om 2,7 år (3,5). Koncernens tillgängliga likviditet enligt IFRS uppgick till 10 873 mkr (8 962). Förutom likvida medel om 1 673 mkr (2 151) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 9 200 mkr (6 811). Den genomsnittliga löptiden för dessa kreditlöften exklusive checkkredit uppgår till 1 år (1,8). Eget kapital Per den 31 december 2023 uppgick koncernens eget kapital enligt segmentsredovisningen till 8 332 mkr (9 006) och omräknat enligt IFRS till 7 972 mkr (8 039). Balanserade vinstmedel enligt IFRS uppgick till 7 018 mkr (6 976). Under 2023 uppgick utdelningen 62 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 63 ===== till aktieägarna till 14 kronor (13,50) per aktie, totalt 903 mkr (922). Soliditeten enligt segmentsredovisningen uppgick till 50 procent (53). Soliditeten enligt IFRS uppgick till 27 procent (25). Personal Antalet anställda minskade under 2023 med 12 procent och upp- gick vid årets utgång till 2 193 (2 488). Nuvarande bemanning är dimensionerad för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Antalet hantverkare var 828 (871) och antalet tjänstemän 1 365 (1 617). Medeltalet anställda under året upp- gick till 2 382 (2 472) varav 529 (564) i JMs utländska dotterbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 2 232 mkr (2 253) varav de sociala kostnaderna utgjorde 719 mkr (715). Hållbarhetsarbete Hur JM arbetar med hållbarhetsfrågor idag sätter spår långt fram i tiden. Hållbarhetsarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftkostnader, förbättrad kvalitet och mer hållbara boenden. JMs hållbarhetsarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksam hets- system, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade områden är energi användning, mate- rialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark. Hållbarhetsrapport Hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen definieras i avsnittet ”Redovisningsprinciper för hållbarhet, referenser och resultat” på sidan 40. Risker och riskhantering JMs verksamhet är exponerad för ett antal risker som påverkar koncernen i olika grad beroende på deras karaktär. Riskerna kan vara direkt hänförliga till beslutsfattande inom koncernen men kan också vara en effekt av händelser utanför JMs kontroll. Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar riskhanteringen till att balansera risktagandet i verksam heten. Riskhanteringen är därmed en integrerad del av besluts fattandet på alla nivåer inom JM. En god riskhantering upprätthålls genom kompetenta med- arbetare, interna styrdokument och dokumenterade processer. Genom löpande uppföljningar och ett proaktivt och strukturerat arbetssätt är JMs målsättning att i så stor utsträckning som möjligt säkerställa att riskerna minimeras eller förblir latenta. JMs riskhantering är föremål för strategiska insatser från styrelse och ledning, och aktuell riskanalys redovisas löpande i Revisions- utskottet. En ökad osäkerhet med en avvaktande bostadsmarknad till följd av hög inflation och räntenivåer, ökade kostnader i projek- ten samt effekterna av det pågående kriget i Ukraina, är risker som varit påtagliga under 2023. Högre räntenivåer Centralbankerna på JMs marknader fortsatte under större delen av 2023 att höja styrräntorna för att dämpa inflationen. De höga styrräntorna påverkar JM både direkt och indirekt. En högre styr- ränta resulterar i ökade finansieringskostnader i bostadsproduk- tionen och JM påverkas indirekt genom att kundernas betalnings- förmåga minskar. De högre räntekostnaderna har resulterat i att kunderna blivit mer avvaktande då hushållens ekonomi försäm- rats, vilket har haft en negativ inverkan på JMs försäljning. Exponering för råvarupriser och högt kostnadstryck Råvarupriserna stabiliserades under 2023, dock på fortsatt höga nivåer på samtliga av koncernens marknader, vilket belastar både JMs pågående projekt men också kommande produktionsstarter. Långa avtal med JMs leverantörer har medfört att den resultat- mässiga effekten begränsats. Ukraina Rysslands invasion av Ukraina har utöver mänskligt lidande fort- satt påverkat världsekonomin under 2023. JM har inga ramav- talsleverantörer i Ryssland, Belarus eller Ukraina. Sanktionerna mot Ryssland och Belarus har dock indirekt påverkat JM under 2023 då dessa resulterat i ytterligare prisökningar på råvaror och energi, vilket medfört ökade kostnader i JMs projekt. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar. Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2023 OMVÄRLDSRISKER Ekonomisk tillväxt Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder. Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna. Priser och efterfrågan på nyproducerade bostäder har minskat på alla JMs marknader under året främst på grund av hög inflation och ökade räntekostnader. Demografi Befolkningstillväxt och migrations strömmar påverkar efterfrågan på bostäder. JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografiska och ekonomiska förutsättningar. De fundamentala demografiska trenderna är stabila och positiva på våra huvudmarknader. Konkurrens- situation Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och därigenom lönsamheten. Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet, ackvisionskompetens samt särskilja erbjudandet via kundfokus, kvalitetsprofilering och marknadsföring. Utbudet av osålda nyproducerade bostäder är lågt på majoriteten av våra marknader, samtidigt finns det fortsatt många konkurrenter inom projektutveckling. Politiska risker Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelse- former, investeringar i infrastruktur och kommunal planering med mera kan förändra förutsättningarna. Flexibelt detaljplanearbete och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt. I grunden oförändrade politiska risker i våra tre länder. Akuta omvärlds- förändringar Allvarliga störningar med stor global spridning. Riskerar att påverka efterfrågan, utbud och flöde av varor och tjänster inom och mellan länder (till exempel terrorism, konflikter, finanskris, pandemi, naturkatastrof). Snabb anpassningsförmåga, följa riktlinjer från regering och myndigheter, krisberedskap och löpande scenarioanalyser. Konsument förtroendet påverkades i stor utsträckning av hög inflation och höga styrräntor samt pågående krig i Ukraina, vilket dämpade efterfrågan väsentligt. OPERATIVA RISKER Risker relaterade till byggrätts- portföljen Risken att byggrätterna är för få eller för många, eller att de ligger i fel områden. Risken att planarbetet försenas eller att detaljplaner inte godkänns. Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att säkerställa kunskap om kundbehov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner. Antalet produktionsstarter under året begränsades av utmaningar med att få tillståndsbeslut inom rimligen förväntad tid. Genom förande- risk Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga kostnader, otillräcklig kundanpassning. Effektiviseringsarbete för att minska produktions kostnaderna. Krav på nivå av sålda/ bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll samt en strukturerad projektutveckling. Höga priser på byggmaterial där JMs långa inköpsavtal begränsat påverkan på genomförande. En avvaktande marknad medförde färre produktionsstarter. Osålda bostäder Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbindning i balansräkningen. Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid slutbesiktning. Vid utgången av året hade JM enligt segmentsredovisningen, köpt 235 (osålda) bostäder till ett bokfört värde om 803 mkr i balansräkningen. Prisutveckling under produktions tiden Prisfall på bostäder under projekttiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt. Mindre etapper innebär större möjligheter att anpassa priser till efterfrågan. En avvaktande marknad medförde lägre prisnivåer på bostäder samt färre sålda bostäder. 63 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 64 ===== Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2023 FINANSIELLA RISKER (se not 25, finansiell riskhantering på sidorna 83–84) Ränterisk Förändringar i marknadsräntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde. Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv. Höga räntor under året påverkade både efterfrågan på våra bostäder och kostnadsbilden i våra projekt. Finanseringsrisk Risken att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller blir för kostsam. God soliditet gör JM attraktiv för långivare. JMs finanspolicy hanterar koncernens finansieringsstrategi. Möjligheterna till finansiering av JMs bostads- produktion har varit goda under året, dock har kreditivkostnaderna ökat. Likviditetsrisk Risken att inte kunna fullgöra betalningsåtaganden. God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i lokal valuta och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via checkkrediter och kreditlöften. Fokus på kassaflödet och likviditet på grund av lägre försäljning. Fortsatt god likviditet och vid utgången av året var samtliga checkkrediter outnyttjade. Valutarisk Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning. Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering. Oförändrat låg valutaexponering. HÅLLBARHETSRISKER Klimat Ökande krav på minskad klimatpåverkan och energianvändning. Förhöjda vattennivåer, återkommande slagregn och fuktigare klimat. JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Material och tekniska lösningar väljs för ökad robusthet mot fukt. Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt. Klimatförbättrade material och beräkningar av klimatbelastning. Energianvändningen i de bostäder som JM bygger är väsentligt lägre än myndigheternas krav. Under 2023 har vi fortsatt följa rekommendationerna i ramverket TCFD, vilket beskrivs närmare på sidorna 35–36. Klimatbelastningen per byggd kvadratmeter beskrivs på sidan 43. Personal Svårigheter att attrahera, rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Starkt värdedriven företagskultur, tydligt och engagerat ledarskap och ett viktigt bidragande till framtidens hållbara stadsutveckling. Pågående arbete med att stärka vårt arbets - givar varu märke och en inkluderande kultur. Kontinuerlig utbildning av chefer i engagerat och situationsanpassat ledarskap. Sociala förhållanden Risker för olyckor, fysiska och psykiska arbetsskador och kränkande särbehandling i arbetet. Systematiskt arbetsmiljöarbete, friskvårdsarbete, kärnvärden, uppförandekod och incident rapporteringssystem. Genomförande av Safety Week, genomgång av uppförandekoden vid årliga utvecklingssamtal. Uppförandekod bifogas ramavtal med leverantörer. Årliga revisioner genomförs av utvalda leverantörer och projekt. Mänskliga rättigheter Brister av socialt ansvar och efterlevnad av mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, arbetsrätt, miljöhänsyn och arbete mot korruption i leverantörskedjorna. JM genomför hållbarhetsvärderingar, hållbarhets- analyser och revisioner i våra leverantörskedjor. Uppförandekod för leverantörer och entreprenörer. 90 genomförda hållbarhetsvärderingar av tilltänkta leverantörer. Cirka 20 fördjupade hållbarhetsanalyser av befintliga leverantörer, vilka låg till grund för fyra hållbarhetsrevisioner som genomfördes på plats. Motverkande av korruption Risk för otillbörligt agerande i samband med affärsuppgörelser. Tydlig styrning, beslutsordning, genomlysning och uppföljning av affärsuppgörelser. Uppförandekod och etiska riktlinjer. Genomgång av uppförandekoden vid rekrytering. Medarbetare utbildas och övas regelbundet i att hantera etiska dilemman. Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapporten finns på sidorna 97–104. Styrelsearbetet under 2023 Vid årsstämman 2023 valdes sju ledamöter. Arbetstagarorganisa- tionerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrel- sen har haft fjorton sammanträden. Därutöver har Revisions- utskottet haft sex sammanträden, Ersättningsutskottet tre sammanträden och Investeringsutskottet sex sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2023 var beslut om pro- duktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, den strategiska planen, försäljning av ett hyresrättsprojekt, föreslå årsstämman om förvärv av egna aktier, minskning av aktiekapitalet och ökning av aktier genom fond- emission, beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer samt beslut om till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram. Styrelse- ledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 102. Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen och valberedningen. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår i Bolagsstyrningsrapporten på sidan 99–100. Utdelning Fritt eget kapital i moderbolaget att disponera uppgår till 3 537 mkr (4 242). För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 3,00 kronor (14,00) per aktie, totalt 194 mkr (903). Återstående fritt eget kapital om 3 344 mkr (3 339) föreslås att överföras i ny räkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 22 april 2024. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen att utsändas torsdagen den 25 april 2024. Förutsatt att utsikterna för bostadsmarknaden framåt för- bättras i rimlig omfattning, är JMs ambition att kalla till extra bolagsstämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor. Återköp, indrag och innehav av egna aktier Under 2023 har inga aktier återköpts och per den 31 december 2023 innehar JM inga egna aktier. I enlighet med årsstämmans beslut den 30 mars 2023 har minskning av aktiekapitalet skett för avsättning till fritt eget kapital med 3 774 001 kronor genom indragning av 3 774 001 egna stamaktier. Aktiekapitalet är oförändrat, då det samtidigt med beslutet om minskning av aktiekapitalet genom indragning av egna stamaktier även fattades beslut om en fondemission, utan utgivande av nya aktier, genom överföring från fritt eget kapital till aktiekapitalet. Härigenom återställdes aktiekapitalet till samma nivå som innan minskningen. Utestående aktier Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, upp- går per den 31 december 2023 till 64 504 840. En aktieägare, AMF Pension och Fonder, har ett aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. Deras aktieinnehav uppgår per den 31 december 2023 till 19,7 procent. Aktiekapital JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2023 till 68 mkr (68) fördelat på 64,5 miljoner aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital samt har ett kvotvärde om 1,06 krona. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begräns- ningar i rätten att överlåta aktier i bolaget. I de fall större förändringar sker av ägarstrukturen i JM AB, det vill säga mer än 30 procent eller väsentliga förändringar av rösträtten i JM AB övergår till annan ägare eller JM AB avnoteras från Nasdaq Stockholm, kan kreditfaciliteterna om 2 800 mkr (2 800) sägas upp av långivarna. Riktlinjer för ledande befattningshavare Styrelsen föreslog att årsstämman 2023 beslutade om riktlinjer för ersättning till den verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare enligt följande. Med övriga ledande befattningshavare avses medlemmar i koncernledningen. Riktlin- jerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2023. Riktlinjerna ska gälla fram till års- stämman 2027 om inte omständigheter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare. Riktlinjerna omfattar inte ersätt- ningar som beslutas av bolagsstämman. 64 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 65 ===== Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva stor- stadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholms- området. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbar- hetsarbete. För ytterligare information om affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet se www.jm.se. En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvali- ficerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Grunden för ersättningar till ledande befattningshavare är finansiell måluppfyllelse, kundnöjdhet och individuell prestation. En förutsättning för utbetalning av ersättning är efterlevnad av policies, riktlinjer och JMs uppförandekod. Ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Sedan ett antal år tillbaka har bolaget erbjudit samtliga anställda i Sverige inklusive koncernledningen möjlighet att teckna personal- konvertibler. Programmen beslutas av bolagsstämman och omfat- tas därför inte av dessa riktlinjer. Under år 2022 har inget erbju- dande om att teckna konvertibler lämnats och styrelsen har beslutat att inte bjuda in till nytt program de närmaste åren. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, kort- och långsiktig rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kort rörlig kontant- ersättning ska kunna mätas under en period om ett år och får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontant- lönen under mätperioden. Det långsiktiga rörliga löneprogrammet ska kunna mätas under en period om tre år och får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under det år som programmet startade. För koncernchefen ska pensionsförmåner, innefattande sjuk- försäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie- bestämd pension ska uppgå till högst 35 procent av den fasta kontanta månadslönen. Övriga ledande befattningshavare omfat- tas för närvarande av en förstärkt ITP-plan samt en premiebase- rad pensionsförstärkning om maximalt 120 000 kronor per år eller 30 procent av den fasta kontanta årslönen överstigande 30 inkomstbasbelopp. För det fall annan lösning väljs ska pensions- förmåner vara premiebestämda – med pensionspremier upp- gående till högst 35 procent av den fasta kontantlönen – om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollektiv- avtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren. Styrelsen får, på förslag av koncernchefen, godkänna att avgångs- pension erbjuds koncernledningsmedlem som fyllt 62 år. Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjuk- vårdsförsäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 5 procent för koncernchefen och högst 10 procent av den fasta genomsnittliga kontantlönen för övriga ledande befattnings havare. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordi- nära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrange- mang endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraor- dinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får, för aktuell befattning, tillsammans med utfall av kort rörligt löneprogram inte överstiga ett belopp motsva- rande den maximalt möjliga nivån för utbetalning av kort rörligt löneprogram aktuellt utbetalningsår. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen på förslag av Ersättningsutskottet. Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra förmåner, vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses. Det kan i undantagsfall förekomma att koncernledningen tillfälligt kompletteras med icke-ordinarie medlem som engageras på konsultbasis. Om så sker ska medlemmen endast erhålla avtalat konsultarvode. Konsultarvodets storlek får motsvara högst verk- ställande direktörens fasta kontantlön för samma tid, uppjusterad med belopp motsvarande sociala avgifter. Upphörande av anställning Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp mot- svarande den fasta kontantlönen för två år för koncernchefen och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Vid en överenskommelse mellan bolaget och befattningshavaren om anställningens upp- hörande innebär ovanstående lydelse att avgångsvederlag kan utgå och/eller att uppsägningslön betalas i större utsträckning än vid uppsägning från befattningshavarens sida. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, är och ska den korta rörliga kontantersättningen baseras på vinst per aktie och resultatet av kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Det långsiktiga rörliga löneprogrammet är och ska vara baserat på koncernens resultatuppfyllelse tre år framåt i tid och, i förekom- mande fall, uppfyllelse av resultat för egen enhet. Genom de kriterier som enligt ovan avgör utfallet skapas inci- tament för medarbetarna att bidra till förverkligandet av bolagets affärsstrategi och därmed till långsiktigt värdeskapande. Om sty- relsen framledes skulle bedöma att affärsstrategin och bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, bättre skulle främ- jas om kriterierna kompletteras eller målkonstruktionen annars modifieras tillåter dessa riktlinjer att sådana förändringar görs. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till koncern- chefen. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattnings- havare ansvarar koncernchefen för bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlin- jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid, utgjort en del av Ersättningsutskottets och styrelsens besluts- underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. I den ersättningsrapport som tas fram avseende utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlinjerna, kommer utvecklingen av avståndet mellan bolagsledningens ersättning och övriga anställdas ersättning redovisas. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett Ersättningsutskott. I utskottets uppgif- ter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte koncernchefen eller andra personer i bolagsled- ningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intres- sen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets 65 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 66 ===== ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i Ersättningsut- skottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare inför årsstämman 2023 överensstämmer med de riktlinjer som beslutades vid årsstämman 2020. Inom ramen för den maximala möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen har alla anställda inklusive ledande befattningshavare erbjudits att delta i det aktie- sparprogram som infördes under 2022. Vi har för avsikt att erbjuda samtliga anställda detta program årligen. Programmet går i korthet ut på att deltagarna gör en egeninvestering och erhåller ett kontantbidrag som motsvarar hälften av det investerade beloppet fördelat på tre utbetalningstillfällen under programmets treåriga löptid. Efter att skatteavdrag gjorts investeras netto- beloppet i nya JM-aktier. Med anledning av att vi inte längre erbjuder deltagande i kon- vertibelprogram till ledande befattningshavare kommer de från och med år 2023 erbjudas utökade möjligheter till egeninveste- ring och därmed också möjlighet till högre kontantbidrag i aktie- sparprogrammet. VD kan maximalt göra en egeninvestering om 600 000 kr och kan då maximalt erhålla ett kontantbidrag om 300 000 kr fördelat över tre år. Övriga medlemmar i koncernled- ningen erbjuds investera maximalt 300 000 kr och få ett kontant- bidrag på 150 000 kr. Även kategorin Enhetschefer ges utökade investeringsmöjligheter till ett maximalt belopp om 75 000 kr. Övriga anställda erbjuds investera maximalt 20 000 kr. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Inga betydande förändringar av riktlinjerna har skett. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare inför årsstämman 2024 överensstämmer med de riktlinjer som beslutades vid årsstämman 2023. Inom ramen för den maximala möjliga långsiktiga rörliga kontantersättningen har alla anställda inklusive ledande befattningshavare erbjudits att delta i det aktiesparprogram som infördes under 2022. Vi har för avsikt att erbjuda samtliga anställda detta program årligen. Programmet går i korthet ut på att deltagarna gör en egeninvestering och erhåller ett kontantbidrag som motsvarar hälften av det investerade beloppet fördelat på tre utbetalningstillfällen under programmets treåriga löptid. Efter att skatteavdrag gjorts investeras netto- beloppet i nya JM-aktier. Med anledning av att vi inte längre erbjuder deltagande i konvertibelprogram till ledande befattningshavare kommer de från och med år 2024 erbjudas utökade möjligheter till egen- investering och därmed också möjlighet till högre kontantbidrag i aktiesparprogrammet. VD kan maximalt göra en egeninvestering om 600 000 kr. Övriga medlemmar i koncernledningen erbjuds investera maximalt 300 000 kr. Även kategorin Enhetschefer ges utökade investeringsmöjligheter till ett maximalt belopp om 150 000 kr. Övriga anställda erbjuds investera maximalt 20 000 kr. Mer information För mer information om ersättningar i JM, inklusive i förekom- mande fall beslutade ersättningar som inte förfallit till betalning, se not 3 på sidorna 78–79. Moderbolaget Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projekt- utveckling av bostäder som bedrivs inom affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutveckling. Moderbolaget redovisar intäkter och resultat från bostadspro- jekt successivt över tid i takt med projektets upparbetning och försäljning. För ytterligare information se not 1. Nettoomsättningen under 2023 uppgick till 8 547 mkr (9 597). Förändringen är främst hänförlig till en låg nivå av bostäder i pågående produktion och minskad försäljningsgrad i JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks, vilket till viss del motverkas av kommersiella projekt i produktion. Rörelseresultatet minskade till 221 mkr (1 150). Föränd- ringen är främst till följd av genomförda prissänkningar i pågå- ende projekt och ökade kostnader i pågående produktion. Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 17 mkr (1 847). Minskningen är främst hänförlig till lägre utdelning från koncernbolag jämfört med föregående år. Investeringar i fastigheter uppgick till 317 mkr (434). Medel talet anställda var 1 599 (1 606) varav 1 183 män (1 172) och 416 kvinnor (434). Löner och sociala kostnader uppgick till 1 612 mkr (1 595). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets not 2. Förslag till vinstdisposition SEK Fritt eget kapital exklusive årets resultat 3 432 168 982 Årets resultat 104 939 239 Summa 3 537 108 221 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras på följande sätt: SEK till aktieägarna utdelas 3,00 SEK per aktie 1) 193 514 520 I ny räkning överförs 3 343 593 701 Summa 3 537 108 221 1) I moderbolaget finns 64 504 840 registrerade aktier per den 31 december 2023, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 64 504 840. 66 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 67 ===== Koncernens resultaträkning – IFRS Mkr NOT 2023 2022 Intäkter 1, 2 15 969 14 577 Produktions- och driftkostnader 3, 4, 6 –13 205 –11 481 Bruttoresultat 2 764 3 096 Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, 5, 6 –998 –1 108 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 7 –256 –11 Rörelseresultat 1 510 1 978 Finansiella intäkter 8 33 19 Finansiella kostnader 8 –159 –108 Resultat före skatt 1 385 1 889 Skatter 9 –356 –395 Årets resultat 1 029 1 495 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter –110 148 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner –105 515 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat 22 –106 Årets totalresultat 835 2 051 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 029 1 495 Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 835 2 051 Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 16,00 22,30 Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 16,00 22,20 Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 3,00 14,00 KOMMENTARER Intäkter (2023: 15 969 mkr, 2022: 14 577 mkr) Koncernens intäkter ökade med 10 procent jämfört med 2022 hänförligt till ett större antal överlämnade bostäder än föregående år, 2 729 under 2023 att jämföra med 2 352 under 2022, samt kommersiella projekt i produktion. Intäkterna består till 85 procent av intäkter från färdigställda över- lämnade bostadsprojekt. Intäkterna redovisas vid ett tillfälle vilket infaller när konsolideringen upphör vilket är när bostäderna överlämnats till de slut giltiga ägarna. 11 procent av intäkterna avser upparbetade intäkter i kommersiella projekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning. JM Entreprenads intäkter står för 3 procent av koncernens intäkter. Hyresintäkter från hyresbostäder och kommersiella lokaler motsvarar 1 procent av totala intäkter. Rörelseresultat (2023: 1 510 mkr, 2022: 1 978 mkr) Rörelseresultatet minskade med 24 procent i jämförelse med föregående år, vilket främst är hänförligt till nedskrivningar av exploaterings- och projektfastigheter om –258 mkr (–) samt överlämnade och resultatav- räknade bostäder med lägre marginal. Försäljnings- och administrations - kostnader minskade med 10 procent i jämförelse med föregående år främst till följd av genomförda besparingsåtgärder. Finansiella intäkter och kostnader (2023: –126 mkr, 2022: –89 mkr) Finansnettot minskade med 37 mkr 2023 jämfört med 2022. Huvudsakligen beror detta på en något högre genomsnittlig ränte bärande skuldnivå och högre genomsnittlig räntesats. Skatter (2023: –356 mkr, 2022: –395 mkr) Den redovisade skattekostnaden 2023 utgör 26 procent (21) av redovisat resultat före skatt. Den effektiva skattesatsen är högre än den nominella skattesatsen främst hänförligt till ränteavdragsbegränsningar. 67 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 68 ===== Koncernens balansräkning – IFRS Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31 2022-01-01 TILLGÅNGAR 2 Anläggningstillgångar Goodwill 11 217 219 180 Maskiner och inventarier 12 10 8 8 Nyttjanderätter kontor och bilar 13 179 214 255 Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 14, 15 93 102 118 Uppskjutna skattefordringar 28 1 0 1 Finansiella anläggningstillgångar 16, 25 32 22 23 Summa anläggningstillgångar 532 565 584 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 17 1 030 932 813 Exploateringsfastigheter 17 8 504 8 465 8 205 Nyttjanderätter tomträtt 13 476 513 456 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 18 1 023 308 377 Pågående arbeten 19 13 203 15 217 12 628 Kundfordringar 25 380 365 354 Övriga kortfristiga fordringar 20 422 613 419 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 299 1 155 798 Upparbetade men ej fakturerad intäkter 22 2 531 1 634 828 Likvida medel 24, 25 1 673 2 151 4 362 Summa omsättningstillgångar 29 542 31 354 29 240 SUMMA TILLGÅNGAR 30 073 31 919 29 824 Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31 2022-01-01 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 68 68 68 Övrigt tillskjutet kapital 936 936 936 Reserver –51 59 –89 Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 018 6 976 6 818 Summa eget kapital 7 972 8 039 7 734 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 951 892 818 Övriga långfristiga skulder 23, 24, 25 364 414 373 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 23, 26 1 546 1 404 1 761 Övriga långfristiga avsättningar 27 488 458 678 Uppskjutna skatteskulder 28 436 606 416 Summa långfristiga skulder 3 785 3 774 4 046 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 24, 25 774 963 780 Kortfristiga räntebärande skulder 23, 24, 25 15 089 15 480 13 778 Övriga kortfristiga skulder 24, 25 1 241 1 841 1 479 Aktuella skatteskulder 167 147 60 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 29 51 271 372 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 881 1 281 1 430 Kortfristiga avsättningar 27 113 122 145 Summa kortfristiga skulder 18 317 20 105 18 044 Summa skulder 22 102 23 879 22 090 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 073 31 919 29 824 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 31 KOMMENTARER Goodwill (2023: 217 mkr, 2022: 219 mkr) Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av de norska bolagen JM Norge AS och AS Prosjektfinans samt det finska bolaget Gradina Tampere OY. Förändringen under 2023 avser en justering i förvärvsanalysen av Gradina Tampere OY samt valutakursförändringar. Projektfastigheter (2023: 1 030 mkr, 2022: 932 mkr) Beståndet avser mindre kommersiella fastigheter samt mark för kontorsändamål. Det externt bedömda marknadsvärdet uppgår till 1 069 mkr (1 089) vilket innebär ett övervärde om 39 mkr (157). Exploateringsfastigheter (2023: 8 504 mkr, 2022: 8 465 mkr) Förvärvstakten under 2023 är i linje med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 1 628 mkr (1 700) för värvats där huvuddelen av förvärven utgör exploaterings - fastigheter avsedda för bostäder. Exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till –829 mkr (–1 538). Försäljningar av exploateringsfastigheter har uppgått till –313 mkr och nedskrivningar till –181 mkr (–). Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar ett övervärde om 5,6 mdkr (6,7). Totalt har JM 22 700 byggrätter (22 000) i balansräkningen. Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. (2023: 1 023 mkr, 2022: 308 mkr) Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balans - räkningen uppgår till 309 (63) och ökningen är hänförlig till större inköp i avslutade projekt främst i JM Bostad Riks och JM Finland. Skillnaden jämfört med segmentsredovisningen avser 74 bostäder till ett värde av 220 mkr (0) som har sålts med bindande avtal men ännu inte överlämnats till slutkund. Pågående arbeten (2023: 13 203 mkr, 2022: 15 217 mkr) Tillgångsposten avser aktiverade kostnader i bostadsprojekt där kunden inte har flyttat in och betalt bostaden. Minskningen från föregående år beror på färre produktionsstarter under året. Avsättningar för pensioner (2023: 1 546 mkr, 2022: 1 404 mkr) Skulden har ökat främst på grund av ökad intjänad pensionsrätt fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden som tidigare använts. Övriga långfristiga avsättningar (2023: 488 mkr, 2022: 458 mkr) Avser långfristiga avsättningar för garantiåtaganden avseende kostnader som kan uppstå under garantitiden. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projekt vid avslut. Majoriteten av garantiavsätt - ningarna löper på cirka två till tre år efter projektavslut. Uppskjutna skatteskulder (2023: 436 mkr, 2022: 606 mkr) Posten uppskjutna skatteskulder avser det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. De temporära skillnaderna är i huvudsak hänförliga till periodiseringsfonder och exploateringsfastigheter. Långfristiga räntebärande skulder (2023: 951 mkr, 2022: 892 mkr) Avser framför allt en omklassificering av leasingåtaganden enligt IFRS 16 men även långfristiga räntebärande skulder till kredit- institut och långfristiga räntebärande reverser vid förvärv av exploateringsfastigheter. Övriga kortfristiga räntebärande skulder (2023: 15 089 mkr, 2022: 15 480 mkr) Avser framför allt motsvarande byggnadskreditiv för finansiering av JMs pågående bostads- och kontorsprojekt. Finansieringen löses när slutkund flyttar in på tillträdesdagen. Ökningen från föregående år avser ordnad finansiering för ett pågående kontorsprojekt. Övriga kortfristiga skulder (2023: 1 241 mkr, 2022: 1 841 mkr) Till övervägande del utgörs posten av kortfristiga reverser i samband med förvärv av exploateringsfastigheter. Posten avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning. Skillnaden jämfört med segmentsredovisningen avser bland annat förskott från kunder som inte har tillträtt bostaden. 68 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 69 ===== Förändringar i koncernens eget kapital – IFRS Mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- reserver Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Ingående balans den 1 januari 2022 70 936 –89 7 468 8 385 Justering konsolidering svenska bostadsrättsföreningar –1 –652 –652 Justerat eget kapital 1 januari 2022 68 936 –89 6 818 7 734 Årets totalresultat 148 1 903 2 051 Utdelning till moderbolagets aktieägare, 13,50 kr per aktie –922 –922 Återköp av aktier –825 –825 Konvertering av konvertibellån 1 1 Indragning av återköpta aktier –1 1 – Utgående balans den 31 december 2022 68 936 59 6 976 8 039 Ingående balans den 1 januari 2023 68 936 59 6 976 8 039 Årets totalresultat –110 945 835 Utdelning till moderbolagets aktieägare, 14,00 kr per aktie –903 –903 Återköp av aktier – Konvertering av konvertibellån 4 –4 – Indragning av återköpta aktier –4 4 – Utgående balans den 31 december 2023 68 936 –51 7 018 7 972 Koncernens kassaflödesanalys – IFRS Mkr NOT 2023 2022 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 1, 23 Rörelseresultat 1 510 1 978 Avskrivningar och nedskrivningar 392 105 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 301 –578 Erhållen ränta 33 9 Erhållna utdelningar 5 5 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –75 –61 Betald skatt –344 –532 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 1 822 925 Ökning/minskning exploateringsfastigheter –753 –1 221 Ökning/minskning bostäder i balansräkning –484 88 Ökning/minskning kundfordringar –19 – Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m 2 186 –1 844 Ökning/minskning leverantörsskulder –177 171 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –1 134 685 Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter 1 440 –1 196 Investering i projektfastigheter –429 –795 Försäljning av projektfastigheter 46 79 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 057 –1 912 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i materiella anläggningstillgångar –1 –4 Avyttrade materiella anläggningstillgångar – – Förvärv av verksamhet – –26 Förändring i finansiella anläggningstillgångar –1 2 Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 –29 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 976 538 Amortering av skulder –245 –661 Amortering av skulder leasing –106 –121 Upptagna lån, projektfinansiering 11 409 11 342 Amortering av skulder, projektfinansiering –12 628 –9 639 Återköp av aktier – –825 Utdelning –903 –922 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 496 –288 Årets kassaflöde –441 –2 229 Likvida medel vid årets början 2 151 4 362 Valutakursdifferens likvida medel –37 18 Likvida medel vid periodens slut 1 673 2 151 KOMMENTARER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Eget kapital (2023: 7 972 mkr, 2022: 8 039 mkr) Det egna kapitalet minskade med 67 mkr jämfört med utgången av 2022. Koncernens eget kapital per den 31 december 2023 uppgick till 7 972 mkr 8 039) vilket motsvarar 124 kronor (125) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgick till 12,9 procent (18,9). Utdelning till moderbolagets aktieägare Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 903 mkr (922), vilket motsvarar 14,00 kronor (13,50) per aktie. Konvertering av konvertibellån Under året har inga aktier konverterats i utestående konvertibelprogram. Återköp av aktier Under året har inga återköp av aktier skett. Antalet utestående aktier uppgick vid årets slut till 64 504 840 (64 504 840). KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital (2023: 1 822 mkr, 2022: 925 mkr) Kassaflödet före förändringen i rörelsekapital har förbättrats jämfört med föregående år vilket nästan uteslutande är hänförligt återläggning av årets nedskrivningar om 258 mkr (–) samt förändringen i pensionsskulden samt avsättningar. Den löpande verksamheten (2023: 1 057 mkr, 2022: –1 912 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten har stärkts mot föregående år. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter och projektfastigheter har mins- kat jämfört med föregående år på grund av ett lägre antal investeringar tillsam- mans med större försäljningar. Samtidigt har 829 mkr (1 538) tagits i produk- tion i samband med produktionsstarter. Innehav av återköpta bostäder har ökat under året och uppgick vid årets utgång till 309 (63) vilket innebar ett negativt kassaflöde om totalt –484 mkr (88). Kortfristiga rörelsefordringar och skulder har totalt förbättrat kassaflödet med 856 mkr (–988). Förbättringen jämfört med föregående år är främst hänförligt till ökad projektfinansiering samt erhållen handpenning i sålda fastigheter under uppförande inom segmen- tet JM Fastighetsutveckling och lägre antal bostäder i pågående produktion. Finansieringsverksamheten (2023: –1 496 mkr, 2022: –288 mkr) Kassaflödet från finansieringsverksamheten har förbättrats jämfört med före - gående år vilket främst beror på att inga återköp skett under 2023, något högre upplåning i de utländska dotterbolagen samt lägre amortering. Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 903 mkr (922). 69 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 70 ===== Koncernens noter Sida not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper 71 not 2 Segmentsinformation Koncernens resultaträkning per affärssegment Koncernens balansräkning per affärssegment Intäkter 76 76 77 78 not 3 Anställda och personalkostnader 78 not 4 Avskrivningar enligt plan 79 not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 79 not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag 79 not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 79 not 8 Finansiella intäkter och kostnader 79 not 9 Skatter 80 not 10 Resultat och utdelning per aktie 80 not 11 Goodwill 80 not 12 Maskiner och inventarier 80 not 13 Nyttjanderätter 81 not 14 Andelar i joint venture 81 not 15 Andelar i gemensamma verksamheter 81 not 16 Finansiella anläggningstillgångar 81 not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter 81 not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 82 not 19 Pågående arbeten 82 not 20 Övriga kortfristiga fordringar 82 not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82 not 22 Upparbetade men ej fakturerade intäkter 82 Sida not 23 Förklaringsposter kassaflödesanalys 82 not 24 Finansiella skulder 83 not 25 Finansiell riskhantering och finansiella instrument 83 not 26 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 84 not 27 Övriga avsättningar 85 not 28 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 85 not 29 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 85 not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 85 not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 85 not 32 Upplysningar om närstående 85 not 33 Händelser efter rapportperiodens utgång 85 De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är moder bolagets rapporteringsvaluta. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Siffrorna i rapporten är baserade på koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom avrundning av siffror i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte motsvarar summan av ingående avrundade heltal. 70 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 71 ===== not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i mkr där ej annat anges. FÖRETAGSINFORMATION Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 18 mars 2024 och kommer att föreläggas årsstämman 2024 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Gustav III:s boule- vard 64, Solna. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. UTTALANDE OM ÖVERENSSTÄMMELSE MED TILLÄMPADE REGELVERK Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upp- rättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhet och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redo- visningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhet och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att koncernens redovisningsprinciper tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisnings- principer. Grunder för upprättandet av redovisningen Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat framgår, i miljoner svenska kronor (mkr). GRUNDER FÖR KONSOLIDERING Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dess dotterföretag. Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestäm- mande inflytande från moderbolaget. Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investerings- objektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt enga- gemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investe- ringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncern- redovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovis- ningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretags finansiella rapporter tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras. Svenska bostadsrättsföreningar och ägarbostäder, norska ägarbostäder och bostadsrättslägenheter samt finska bostadsaktie- bolag konsolideras fram tills att de färdigställda bostäderna överlämnas till de slutliga bostadsköparna. Under denna period uppfylls kriterierna ovan avseende bestämmande inflytande över de relevanta aktiviteterna i projekten. ÄNDRADE REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BERÄKNINGSMETODER Ändrad redovisningsprincip rörelsesegment Från och med räkenskapsåret 2023 delas rörelsesegmentet JM Utland upp i JM Norge och JM Finland som två nya rörelsesegment. Beslutet är i linje med JMs strategi att vara en av de ledande projektutvecklarna av bostäder i Norden samt hur verksamheten styrs och rapporteras. JM Norge omfattar utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Norge. JM Finland omfattar utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Finland. Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar Från och med räkenskapsåret 2023, i enlighet med IFRS 10 koncernredo- visning, konsoliderar JM svenska bostadsrättsföreningar under produktions- fasen fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina bostäder. Detta innebär att koncernens resultat- och balansräkning inklu- derar bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader. JM redovisar projekten i balansräkningen där de största posterna utgörs av pågående arbeten på tillgångssidan samt upp- låningen i bostadsrättsföreningar som en del av koncernens räntebärande skulder. Intäkter och kostnader för projekten redovisas vid den tidpunkt bostads köparna tillträder bostäderna. Den förändrade redovisningsprincipen innebär att JM redovisar intäkter och kostnader från samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige, Norge och Finland vid en viss tidpunkt. Tidigare intäktsredovisades bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar i Sverige successivt över tid, se vidare under Redovisning av intäkter. För att ge en tydlig och jämförbar bild av JMs resultatutveckling över tid avseende bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar kommer JM fort- satt presentera en segmentsredovisning där intäkten i dessa projekt kom- mer att redovisas enligt successiv vinstavräkning. Även finansiella nyckeltal kommer att redovisas med hänsyn tagen till dessa förutsättningar. Detta är i linje med JMs interna styrmodell. Vare sig JMs riskbild eller befintliga finansieringsavtal påverkas av den förändrade redovisningen. Förändringen genomfördes från den 1 januari 2023 med retroaktiv omräkning av jämförelseåret 2022. I nedanstående tabeller presenteras omräkning till de nya redovisningsprinciperna och ingående balans per 2022-01-01. Samtliga jämförelsetal för 2022 är omräknade om inget annat anges. Omräknade resultat- och balansräkningar med redovisad effekt per kvartal finns tillgängligt på bolagets hemsida. IFRS KONCERNENS BALANSRÄKNING 1 JAN 2022, MKR Rapporterad IFRS Effekt av omräkning Omräknad IFRS TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 180 180 Maskiner och inventarier 8 8 Nyttjanderätter kontor och bilar 255 255 Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 118 118 Uppskjutna skattefordringar 1 1 Finansiella anläggningstillgångar 23 23 Summa anläggningstillgångar 584 584 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 813 813 Exploateringsfastigheter 8 205 8 205 Nyttjanderätter tomträtt 456 456 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 377 377 Pågående arbeten 4 073 8 555 12 628 Kundfordringar 636 –282 354 Övriga kortfristiga fordringar 419 419 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 49 749 798 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 4 798 –3 970 828 Likvida medel 3 981 381 4 362 Summa omsättningstillgångar 23 807 5 433 29 240 SUMMA TILLGÅNGAR 24 391 5 433 29 824 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 70 –2 68 Övrigt tillskjutet kapital 935 1 936 Reserver –89 –89 Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 468 –650 6 818 Summa eget kapital 8 385 –651 7 734 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 818 818 Övriga långfristiga skulder 373 373 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 1 761 1 761 Övriga långfristiga avsättningar 678 678 Uppskjutna skatteskulder 584 –168 416 Summa långfristiga skulder 4 214 –168 4 046 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 780 780 Kortfristiga räntebärande skulder 7 566 6 212 13 778 Övriga kortfristiga skulder 844 635 1 479 Aktuella skatteskulder 60 60 Fakturerad men ej upparbetad intäkt 967 –595 372 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 430 1 430 Kortfristiga avsättningar 145 145 Summa kortfristiga skulder 11 793 6 252 18 044 Summa skulder 16 007 6 084 22 090 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 391 5 433 29 824 71 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 72 ===== Fortsättning not 1 KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2022, MKR Rapporterad IFRS Effekt av omräkning Omräknad IFRS Intäkter 15 747 –1 170 14 577 Produktions- och driftkostnader –12 607 1 126 –11 481 Bruttoresultat 3 140 –44 3 096 Försäljnings- och administrationskostnader –1 108 –1 108 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. –11 –11 Rörelseresultat 2 021 –43 1 978 Finansiella intäkter 19 19 Finansiella kostnader –108 –108 Resultat före skatt 1 933 –43 1 889 Skatter –404 9 –395 Årets resultat 1 529 –33 1 495 KONCERNENS BALANSRÄKNING 31 DEC 2022, MKR Rapporterad IFRS Effekt av omräkning Omräknad IFRS TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 219 219 Maskiner och inventarier 8 8 Nyttjanderätter kontor och bilar 214 214 Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 102 102 Uppskjutna skattefordringar – – Finansiella anläggningstillgångar 22 22 Summa anläggningstillgångar 565 565 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 932 932 Exploateringsfastigheter 8 465 8 465 Nyttjanderätter tomträtt 513 513 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 308 308 Pågående arbeten 5 095 10 122 15 217 Kundfordringar 424 –59 365 Övriga kortfristiga fordringar 613 613 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37 1 118 1 155 Upparbetade men ej fakturerade intäkter 5 591 –3 957 1 634 Likvida medel 1 840 311 2 151 Summa omsättningstillgångar 23 818 7 536 31 354 SUMMA TILLGÅNGAR 24 383 7 536 31 919 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 68 68 Övrigt tillskjutet kapital 936 936 Reserver 59 59 Balanserade vinstmedel (inklusive årets resultat) 7 661 –685 6 976 Summa eget kapital 8 725 –685 8 039 KONCERNENS BALANSRÄKNING 31 DEC 2022, MKR Rapporterad IFRS Effekt av omräkning Omräknad IFRS Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 892 892 Övriga långfristiga skulder 414 414 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 1 404 1 404 Övriga långfristiga avsättningar 458 458 Uppskjutna skatteskulder 784 –178 606 Summa långfristiga skulder 3 952 –178 3 774 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 963 963 Kortfristiga räntebärande skulder 7 593 7 887 15 480 Övriga kortfristiga skulder 743 1 098 1 841 Aktuella skatteskulder 147 147 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 857 –586 271 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 281 1 281 Kortfristiga avsättningar 122 122 Summa kortfristiga skulder 11 707 8 398 20 105 Summa skulder 15 659 8 221 23 879 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 383 7 535 31 919 Ställda säkerheter 463 6 955 7 418 Eventualförpliktelser 8 787 –6 731 2 056 72 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 73 ===== Fortsättning not 1 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2022, MKR Rapporterad IFRS Effekt av omräkning Omräknad IFRS DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat 2 021 –43 1 978 Avskrivningar 105 105 Övriga ej kassaflödespåverkande poster –2 566 1 988 –578 Erhållen ränta 9 9 Erhållna utdelningar 5 5 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –61 –61 Betald skatt –532 –532 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital –1 019 1 945 925 Ökning/minskning exploateringsfastigheter –1 221 –1 221 Ökning/minskning bostäder i balansräkning 88 88 Ökning/minskning kundfordringar 1 493 –1 493 – Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m –1 668 –176 –1 844 Ökning/minskning leverantörsskulder 171 171 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 238 447 685 Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter –1 919 723 –1 196 Investering i projektfastigheter –795 –795 Försäljning av projektfastigheter 79 79 Kassaflöde från den löpande verksamheten –2 635 723 –1 912 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i materiella anläggningstillgångar –4 –4 Förvärv av verksamhet –26 –26 Förändring i finansiella anläggningstillgångar 2 2 Kassaflöde från investeringsverksamheten –29 –29 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 538 538 Amortering av skulder –661 –661 Amortering av skulder leasing –121 –121 Upptagna lån, projektfinansiering 5 097 6 245 11 342 Amortering av skulder, projektfinansiering –2 602 –7 037 –9 639 Återköp av aktier –825 –825 Utdelning –922 –922 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 504 –792 –288 Årets kassaflöde –2 159 –69 –2 229 Likvida medel vid årets början 3 981 381 4 362 Valutakursdifferens likvida medel 18 18 Likvida medel vid periodens slut 1 840 312 2 151 NYA STANDARDER FRÅN OCH MED 2023 Ändringarna i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, som koncernen till- lämpar från och med 1 januari 2023, innebär att JM ska lämna upplysningar om väsentlig information om redovisningsprinciper i stället för att upplysa om betydande redovisningsprinciper. Ändringen i IAS 1 har inarbetats och redo- visningsprinciperna har justerats utifrån dessa ändringar. EU:s Pillar II-direktiv som ska tillämpas från och med 1 januari 2024 har utvärderats och bedöms inte ha någon väsentlig inverkan på JMs finansiella rapporter. Övriga ändringar i standarder och tolkningsuttalanden som trätt i kraft från och med 1 januari 2023 bedöms inte ha haft en väsentlig inverkan på denna finansiella rapport. NYA STANDARDER SOM TRÄDER I KRAFT FRÅN OCH MED 2024 Inga nya standarder, ändringar i standarder och tolkningsuttalanden som ännu ej trätt i kraft har tillämpats i förtid i JMs finansiella rapporter. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Vid upprättande av redovisningen måste JM göra bedömningar, uppskatt- ningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Dessa uppskattningar och bedömningar speglar vad JM anser vara rimliga och välgrundade vid tidpunkten för årsredovisningens avgivande. Andra bedöm- ningar, antaganden eller uppskattningar kan leda till andra resultat och senare bedömningar och/eller faktiska utfall kan komma att skilja sig från de bedöm- ningar som nu gjorts, bland annat mot bakgrund av senare inträffade händel- ser eller ändrade omvärldsfaktorer. JM måste också göra bedömningar vad avser tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. Bedömning av bestämmande inflytande över svenska bostadsrättsföreningar JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM utvecklar och säljer bostadsrättsfastigheter där JM ingår avtal, med bostadsrättsföreningar som beställare, om ett totalåtagande att leverera en nyckelfärdig bostadsfastighet. De enskilda bostadsköparna ingår upplåtelse- avtal med bostadsrättsföreningarna. Då JM aldrig är ägare av bostadsrätts- föreningarna är bedömningen viktig på vilka andra grunder bostadsrätts- föreningen ska anses utgöra en del av koncernen under tiden innan bostäderna överlämnas till slutkunderna, vilka är medlemmarna i bostads- rättsföreningarna. Koncernen kan anses ha ett bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningarna när koncernen är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i bostadsrättsföreningarna och kan påverka avkastningen med hjälp av sitt bestämmande inflytande. JM bedömer att bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningarna föreligger under produktionsfasen fram till att bostäderna överlämnas till slutkunden. Vid successiva tillträden över en period görs en bedömning tillsammans med andra faktorer av när bestämmande inflytande inte längre föreligger. En viktig faktor i denna bedömning är huruvida majoriteten av slutkunderna tillträtt bostäderna. Projekt- och exploateringsfastigheter samt pågående projekt Projekt- och exploateringsfastigheter uppgår till 9 534 mkr (9 397) och pågå- ende projekt uppgår till 13 203 mkr (15 217). Posterna redovisas till det läg- sta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Förändringar i utbud och efterfrågan kan förändra det redovisade värdet och nedskrivningsbehov kan uppstå. För de pågående projekten är bedömningen av nettoförsäljnings- värdet baserat på antaganden som inkluderar viktiga uppskattningar och bedömningar, däribland försäljningspriser och produktionskostnader. För projekt- och exploateringsfastigheterna genomför JM årligen, under det fjärde kvartalet, en marknadsvärdering som bygger på externa marknadsvärderingar. Se not 17 för ytterligare information. VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR Intäktsredovisning över tid i pågående kommersiell fastighetsutveckling och entreprenadprojekt JM tillämpar successiv vinstavräkning i sina kommersiella och entreprenad- projekt där projektets intäkter och resultat redovisas successivt under pro- jektet baserat på en slutlägesprognos och projektets aktuella färdigställande- grad. Detta kräver att projektets intäkter och kostnader och därmed marginal kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt. Detta bygger på JMs system för kalkylering, rapportering, uppföljning och prognos. I detta system krävs indata i form av uppskattning och bedömningar som är beroende av den kunskap och erfarenhet som JM och dess medarbetare besitter. Det slutliga projektutfallet kan dock avvika från de bedömningar som görs. Se vidare not 22 och not 29. Motsvarande uppskattningar och bedömningar tillämpas i koncernens bostadsutveckling vilket ligger till grund för bedömningen av eventuella förlustprojekt. Avsättningar för pensionsförpliktelser Det redovisade värdet av JMs förpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner påverkas av de så kallade aktuariella antaganden i form av till exempel diskon- teringsränta, inflation, mortalitet, framtida löneökningar och personalomsätt- ning och där antagen diskonteringsränta normalt har störst påverkan. Se vidare not 26 och not 27 där not 26 även lämnar information om gjorda anta- ganden och en känslighetsanalys för förändringar i vald diskonteringsränta. Avsättningar för garantiåtaganden De flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entreprenadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om garantiåtaganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåta- gande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen av garanti- reserveringar grundas normalt på kalkylerade kostnader för respektive pro- jekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad fungera. Reserveringens storlek prövas löpande under garantiperioden och justeras i de fallen så bedöms erforderligt baserat på erfarenhetsdata i allmänhet och i förekommande fall för specifika skador i synnerhet. Verkliga 73 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 74 ===== Fortsättning not 1 utfall kan komma att avvika från de avsättningar som baseras på nu gjorda uppskattningar. Se vidare not 27. Tvister m.m. Inom ramen för den löpande affärsverksamheten blir JM från tid till annan involverad i tvister och rättsliga processer. I dessa fall krävs bedömningar av JMs åtaganden och sannolikheten för olika utfall. Faktiska framtida utfall kan avvika från nu gjorda bedömningar. Se vidare not 25 och not 31. KORTFRISTIGA OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER, OMSÄTTNINGS- OCH ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Skulder och avsättningar redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som förväntas att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen eller när JM inte har en ovillkorad rättighet att betala senare än inom tolv månader. Som omsättningstillgångar klassifice- ras en tillgång som förväntas realiseras under JMs normala verksamhets- cykel eller, vad gäller fordringar, inom tolv månader. TILLGÅNGSFÖRVÄRV Vid förvärv sker en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar redovisas som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotter- bolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer, fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skul- derna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. JOINT VENTURE Innehav i joint venture redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden och omfattar företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket normalt anses vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i joint venture initialt i kon- cernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat från sina joint venture efter förvärvstidpunkten. Kon- cernens andel av resultat ingår i koncernens resultat och koncernens andel av övrigt totalresultat ingår i övrigt totalresultat i koncernen. Utdelningar från joint venture redovisas som en minskning av investeringens redovisade värde. När koncernens andel av förlusterna i ett joint venture är lika stora som eller överstiger innehavet i detta joint venture (inklusive alla långfris- tiga fordringar som i realiteten utgör en del av koncernens nettoinveste- ring i detta joint venture), redovisar koncernen inga ytterligare förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser eller har gjort betal- ningar å joint ventures vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernen och dess joint venture elimineras till omfattningen av koncernens innehav i joint venture. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som överförs. SAMARBETSARRANGEMANG Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande. Om arrangemangen är så kallade gemensamma verksamheter, i vilka delägarna har rätt till de tillgångar och har förpliktelse avseende de skulder som rör arrangemang, redovisar delägarna sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skul- der, intäkter och kostnader. Om delägarna har rätt till arrangemangets nettotillgångar redovisas det med tillämpning av kapitalandelsmetoden. OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA VERKSAMHETER Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Valutakurser använda i koncernbokslutet anges i följande tabell. Valutakurser Land Genomsnittskurs Kurs 31 december Valuta 2023 2022 2023 2022 Finland EUR 11,4765 10,6317 11,0960 11,1283 Norge NOK 1,0054 1,0522 0,9871 1,0572 SEGMENTSRAPPORTERING JMs segmentsredovisning skiljer sig från IFRS i tre avseenden; • I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen av koncernens bostadsutveckling successivt över tid • Därutöver redovisas JM Norges, JM Finlands samt del av JM Bostad Stockholms, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutvecklings projektfinan- siering som en avdragspost mot ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller ”Fakturerad ej upparbetad intäkt” och upptagen/återbetald projektfi- nansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten • Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segments- redovisningen. JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering. REDOVISNING AV INTÄKTER Projektutveckling av bostäder Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder består av svenska bostadsrättsföreningar och ägarbostäder, norska ägarbostäder och bostadsrättslägenheter samt finska bostadsaktiebolag vilka konsolideras i JMs koncernredovisning till dess att bostäderna överlämnats till de slutliga bostadsköparna. Konsolideringen innebär att koncernens balans - och resultaträkning inkluderar bostadsprojektens samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader. JM redovisar projekten i balansräkningen där nedlagda kostnader redovisas som pågående arbeten och upplåningen för att finansiera projekten redovisas som en del av kon- cernens räntebärande skulder. Intäkter och kostnader redovisas vid den tidpunkt när den sålda bostaden överlämnas till och reglerats av slutkund. Konsolideringen upphör när alla bostäder överlämnats till de slutliga ägarna och slutplacering av lånen har genomförts. I samband med detta övertar den slutgiltiga ägaren kontrollen över bostaden från JM. Bostäder som är osålda och som är återköpta av JM i enlighet med avtalade garantier om återköp, redovisas som andelar i bostadsrättsföreningar till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Kommersiell fastighetsutveckling Vid avtal om kommersiell fastighetsutveckling är JM undantagslöst bundet att leverera en specifik fastighet och har därmed aldrig någon alternativ användning av fastigheten. Om JM har rätt till betalning under projektets gång redovisas intäkten successivt över tid medan om så inte är fallet redo- visas intäkten vid en tidpunkt, vid färdigställande. Huruvida JM har rätt till betalning är beroende av avtalsvillkor och/eller gällande lagstiftning och en bedömning görs avtal för avtal. Entreprenaduppdrag Intäkter från entreprenadavtal erhålls från affärssegmentet JM Entreprenad. JM Entreprenads intäkter genereras i nästan uteslutande från arbeten utförda under entreprenadavtal med kunder (beställare). Då entreprenaden utförs på mark som kunden kontrollerar redovisas intäkten successivt över tid i takt med entreprenadprojektets upparbetande. Upparbetnings- graden bestäms i huvudsak baserat på nedlagda projektkostnader i förhål- lande till totalt bedömda projektkostnader. Som projektintäkter redovisas dels avtalad ursprunglig kontraktssumma, dels tilläggsarbeten, krav på sär- skilda ersättningar och incitament i den utsträckning de har godkänts av beställaren. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt redovisas, till dess så kan ske, intäkter motsvarande nedlagda kostna- der. Befarade förluster kostnadsförs direkt och belastar resultatet. Skillnaden mellan upparbetad intäkt och ännu ej fakturerade belopp redovisas i balansräkningen som ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller som ”Fakturerad ej upparbetad intäkt”. Kostnader för garantiåtaganden ingår i projektkostnaderna och den bedömda sammanlagda garantikostnaden ingår i projektets totala förväntade kostnader. Resultat av fastighetsförsäljning Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter i befintligt skick (normalt enbart mark) och som därmed inte är föremål för projekt- utveckling redovisas i resultaträkningen vid en tidpunkt, då kunden får kontroll över fastigheten. INKOMSTSKATTER I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomst- skatt. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Aktuell skatt beräknas på redovisat resultat justerat för permanenta skillnader i form av tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Eventuella korrige- ringar av beskattningen av tidigare år redovisas som aktuell skatt. Vid redo- visning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder i den utsträckning de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats för de år under vilka posterna förväntas realiseras. Uppskjutna skatte- fordringar hänförliga till förlustavdrag reduceras till den del det inte är sannolikt att de kommer att realiseras. Skatt hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat redovisas även de i övrigt totalresultat. PROJEKT- OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostads- rätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projekt- fastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Projektfastigheter är övriga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter och som inte heller utgör rörelse- eller förvaltningsfastigheter. Projekt- och exploateringsfastigheter utgör redovisningsmässigt omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager innebärande att de redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde (se vidare under ”Nedskrivningar” nedan). I anskaffningskostnaden för projektfastig- heter och pågående arbete ingår såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projekt- fastigheter och pågående arbete inräknas som en del av anskaffningsvärdet (se vidare ”Lånekostnader” nedan). Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång från den tidpunkt då bindande avtal om förvärv ingås. PÅGÅENDE ARBETEN OCH ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M.M Vid byggstart omrubriceras exploateringsfastigheter till pågående arbeten, tillsammans med nedlagda kostnader efter byggstart och innefattar ned- lagda kostnader i pågående produktion av bostäder som inte ännu tillträtts av slutkunden. Andelar i bostadsrättsföreningar utgörs av bostäder där JM har förbun- dit sig i avtal att förvärva eventuellt osålda bostäder. Skyldigheten gäller från sex månader efter färdigställandet. Redovisning sker i enlighet med IAS 2 Varulager vilket innebär en värdering till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet då avsikten är att sälja bostäderna och lämna över dessa till kund efter färdigställandet. LÅNEKOSTNADER I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter) och i pågående arbete. Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då bygg- naden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekost- naden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader. Ränte- kostnader för projektfinansiering av bostadsprojekt ingår i projektets övriga produktionskostnader. 74 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 75 ===== Fortsättning not 1 NEDSKRIVNINGAR Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Med undantag för goodwill sker återföring av nedskrivning, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Eventuellt nedskrivningsbehov av exploateringsfastigheter prövas med utgångspunkt från JMs årliga marknadsvärdering, eller vid indikation, i förekommande fall kompletterat med internt framtagna projektbedöm- ningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostna- der. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonterings- faktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen som är lägre än det bokförda värdet blir föremål för nedskrivning. LEASINGAVTAL I all väsentligt består JMs leasingavtal av de fastigheter i vilka JM bedriver verksamhet, förhyrning av de fordon som används i verksamheten samt av förhyrning av mark (så kallade tomträtter). Avtalen redovisas som en nyttjanderättstillgång och som en motsvarande skuld per den dag till- gången finns tillgänglig att nyttjas. Utgifterna för leasingavtal med en leasingperiod som understiger 12 månader och leasingavtal avseende tillgångar av lågt värde periodiseras linjärt och redovisas som en kostnad. Tillgången och skulden upptas initialt till det diskonterade nuvärdet av de framtida leasingbetalningarna. Eventuella variabla avgifter beaktas ej i leasingbetalningarna såvida de inte baseras på ett index eller ränta. De senare beaktas vid det tillfälle de träder i kraft. Räntan som tillämpas vid nuvärdesberäkningen är den implicita räntan i avtalet. Om denna inte är känd tillämpas den marginella låneräntan. JM redovisar avskrivningar (linjära) och räntor relaterat till leasing- avtalen i resultaträkningen, vilket även får till följd att leasingkostnader hänförbara till Produktions- och driftkostnader (bilar, tomträttsavgäld) flyttas till Försäljnings- och administrationskostnader (bilar) och till ränte- kostnader (tomträttsavgäld). I kassaflödet fördelas betalningar på ränta och amortering. Värdet av nyttjanderätterna avseende kontor och fordon beräknas enligt nuvärdesmetoden över avtalets löptid, med avdrag för gjorda linjära avskrivningar. Skulden beräknas även den enligt nuvärdesmetoden och redovisas netto efter avdrag för gjorda amorteringar. Värdet av tomträtter beräknas intill det datum då betalningsskyldigheten förväntas övergå till kund. I de fall JM anskaffat en tomträtt utan att ha ett beslutat avtalsdatum för överlämning till kund, beräknas värdet av tomträtten för evig tid. Nyttjanderätten avseende tomträtter skrivs inte av och skulden amorteras inte. All nuvärdesberäkning utgår från periodiska hyreskostnader, antal perioder och avtalad/beslutad ränta. Tomträttsavgälden redovisas som räntekostnad i resultaträkningen. JM har enligt ingångna avtal rätt att i förtid avsluta eller förlänga hyres- perioder för kontor och bilar, samt rätten att sälja förvärvade tomträtter. Förändringar i avtal ger upphov till förändrad värdering av tillgångar/skulder samt variation i redovisat resultat från kvartal till kvartal. IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Pensioner Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbe- stämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget enligt avtal betalar fastställda avgifter (premier) till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Andra pensions- planer är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetal- ningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställnings- tid. Beräkningen baseras på ett antal så kallade aktuariella antaganden såsom förväntade framtida löneökningar, personalomsättning, förväntad inflation och mortalitet. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i periodens resultat. Effekterna av avvikelser i aktuariella antaganden redovisas i övrigt total- resultat. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska särskilda löneskatten på pensionskostnader, beaktas på skillnaden mellan en enligt ovan beräknad pensionsförpliktelse och pensionsförpliktelsen beräknad enligt den svenska Tryggandelagen. I balansräkningen redovisas särskild löneskatt bland övriga långfristiga avsättningar. Ersättningar vid uppsägning Vid uppsägningar av personal redovisas en avsättning för ersättningar endast om JM är bevisligen förpliktigat att avsluta anställningen före den normala tidpunkten, saknar möjlighet att återkalla beslutet, samt att berörda grupper av anställda har informerats om uppsägningsplanen. Avsättning sker för den del av ersättningen som kommer att betalas utan krav på erhållande av tjänster från den anställde. FINANSIELLA INSTRUMENT Klassificering JMs finansiella tillgångar klassificeras normalt i följande värderingskategorier: • De som värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket normalt gäller JMs tillgångar • De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen, vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå). JMs finansiella skulder klassificeras normalt i följande värderingskategorier: • De som värderas till upplupet anskaffningsvärde • De som värderas till verkligt värde (normalt via resultaträkningen, vilket gäller de derivat som JM från tid till annan kan ingå). Nedskrivning JM bedömer förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar och kon- traktstillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och redovisar förlustriskreservering för förlusthändelser som kan förväntas inträffa inom 12 månader. Om kreditrisken för en tillgång ökat signifikant sedan dess initiala redovisning redovisas en förlustriskreservering för hela tillgångens livstid. För kundfordringar och kontraktstillgångar med och utan bety- dande finansieringskomponent görs alltid förlustriskreservering för tillgångens hela livslängd. AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträf- fade händelser, det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen och att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Som avsättningar redovisas bland annat bedömda framtida utgifter för garantiåtaganden. De allra flesta av JMs avtal med kunder, både vad gäller projektutveckling av bostäder och entrepre- nadavtal inom JM Entreprenad, innehåller bestämmelser om garantiåtaganden från JMs sida med skyldighet att åtgärda fel och brister inom en viss tid (i vissa fall upp till tio år) efter arbetets färdigställande. Garantiåtagande kan även föreligga enligt lag eller på annat sätt. Beräkningen grundas nor- malt på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en till- förlitlig uppskattning av dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad. Garantiavsättningens storlek prövas löpande under garantiperioden och justeras i de fallen så bedöms erforderligt. I de fall skada konstaterats och JM med rimlig säkerhet kan bedöma utgiftens storlek och tidpunkt för åtgärdande kan åtagandet klassificeras som upplupen kostnad. KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter inom ramen för JMs utvecklingsaffär är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: • JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår avtal med en bostadsrättsförening som beställare av ett totalåtagande innebärande överlåtelse av mark och uppförande av en bostadsfastighet. Avtalen med bostadsrättföreningarna ingås sam- tidigt, är prissatta som en helhet och bedöms utgöra ett prestations- åtagande. Då JM är kontraktuellt bunden att leverera en specifik fastig- het och under projektets gång har rätt till betalning redovisas intäkten över tid, med tillämpning av successiv vinstavräkning. Intäkter och resul- tat i projekten redovisas i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den finansiella rapporteringen och de prestationsåtaganden JM uppfyllt under perioden. Intäkter och resul- tat baseras på upparbetningsgrad och beräknas utifrån upparbetnings- grad med beaktande av försäljningsgrad. Upparbetningsgraden bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader (innefattande även mark och räntekostnader) i förhållande till de totala beräknade projekt- kostnaderna. Försäljningsgraden avspeglar JMs åtagande att inom viss tid från slutbesiktning från föreningen förvärva de bostäder som inte upp- låtits med bostadsrätt. Det senare åtagandet innebär ett element av rörlig ersättning som med utgångspunkt i erfarenhetsdata beaktas vid fastställande av transaktionspriset. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt mellan bostadsrättföreningen och bostads- köparna. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt och ingår i periodens redovisade resultat • Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen • Moderbolaget tillämpar undantaget i RFR 2 för IFRS 16 Leasingavtal och kostnaderna för samtliga leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden • Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt • Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint venture redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar • Finansiella instrument som i koncernredovisningen redovisas till verkligt värde redovisas i moderbolaget med tillämpning av lägsta värdets princip • I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden • Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. 75 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 76 ===== not 2 Segmentsinformation Belopp i mkr där ej annat anges. JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan: • Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm • Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm • Affärssegmentet JM Norge utvecklar bostadsprojekt i Norge • Affärssegmentet JM Finland utvecklar bostadsprojekt i Finland • Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresrätts- och kontorsfastigheter samt vård- och omsorgsboenden i Storstockholm • Affärssegmentet JM Entreprenad bedriver byggproduktion åt externa beställare inom Storstockholmsområdet. Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporte- ringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget, tillika koncernchef. Indel- ningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning. Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och opera- tivt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärs segmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått. Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten. Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor. KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT Koncernen 2023 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Norge JM Finland JM Fastighets- utveckling JM Entreprenad Övrigt och eliminering Summa enligt segments- redovisning Omräkning till färdigställande- metoden 4) Leasing avtal IFRS 16 Summa koncernen enligt IFRS Intäkter – externt 4 248 3 476 2 589 1 591 1 458 488 – 13 851 2 119 – 15 969 Intäkter – internt – – – – – 294 –294 – – – – Summa intäkter 4 248 3 476 2 589 1 591 1 458 781 –294 13 851 2 119 – 15 969 Produktions- och driftkostnader 1) –3 714 –3 000 –2 284 –1 360 –1 077 –735 292 –11 877 –1 365 37 –13 205 Bruttoresultat 535 477 305 231 381 46 –2 1 973 753 37 2 764 Försäljnings- och administrationskostnader 1) –333 –263 –152 –89 –66 –39 –45 –985 – –13 –998 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 2) 3) –90 –75 –4 –3 –67 – –17 –256 – – –256 Rörelseresultat 112 139 149 140 248 8 –64 732 753 24 1 510 Finansiella intäkter och kostnader –100 –100 – –25 –125 Resultat före skatt –164 632 753 –1 1 385 Skatter –199 –199 –157 – –356 Årets resultat –363 433 596 –1 1 029 Rörelsemarginal, % 2,6 4,0 5,7 8,8 17,0 1,0 5,3 – 9,5 1) Varav: avskrivningar på maskiner, inventarier och nyttjanderätter – – –1 –1 – – –1 –4 – –107 –110 2) Varav: nedskrivningar –75 –75 –11 –3 –77 – – –258 – – –258 3) Varav: resultatandelar från joint venture – – – – –5 – – –5 – – –5 Koncernen 2022 Intäkter – externt 4 966 4 500 3 392 1 729 1 224 572 2 16 385 –1 808 – 14 577 Intäkter – internt – – – – – 505 –505 – – – – Summa intäkter 4 966 4 500 3 392 1 729 1 224 1 077 –503 16 385 –1 808 – 14 577 Produktions- och driftkostnader 1) –3 849 –3 520 –2 984 –1 485 –869 –1 012 503 –13 216 1 704 31 –11 481 Bruttoresultat 1 117 981 408 243 355 65 – 3 169 –105 32 3 096 Försäljnings- och administrationskostnader 1) –397 –298 –170 –85 –37 –53 –53 –1 094 – –14 –1 108 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 2) – – – – –11 – – –11 – – –11 Rörelseresultat 720 682 238 158 306 12 –53 2 064 –105 18 1 978 Finansiella intäkter och kostnader –70 –70 – –19 –89 Resultat före skatt –123 1 994 –105 – 1 889 Skatter –419 –419 24 1 –395 Årets resultat –542 1 575 –81 – 1 495 Rörelsemarginal, % 14,5 15,2 7,0 9,2 25,0 1,1 – 12,6 – – 13,6 1) Varav: avskrivningar på maskiner, inventarier och nyttjanderätter – – –2 –1 – – –1 –4 – –101 –105 2) Varav: resultatandelar från joint venture – – – – –11 – – –11 – – –11 4) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt färdigställandemetoden (IFRS) i förhållande till segmentsredovisning. 76 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 77 ===== Fortsättning not 2 KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT Koncernen 2023-12-31 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Norge JM Finland JM Fastighets- utveckling JM Entre prenad Oför delade poster koncernen 1) 2) Summa enligt segments- redovisning Omräkning till färdigställande- metoden Omklassificering projektfinansiering räntebärande 3) Omklassificering projektfinansiering ej räntebärande 4) Tillkommande projekt- finansiering svenska bostadsrättsföreningar Leasing avtal IFRS 16 Summa koncernen enligt IFRS TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar – – 173 43 93 – 42 351 – – – – 180 532 Projektfastigheter – – – – 1 030 – – 1 030 – – – – – 1 030 Exploateringsfastigheter 4 097 1 927 1 328 1 115 – 8 31 8 504 – – – – – 8 504 Nyttjanderätter tomträtt – – – – – – – – – – – – 476 476 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 158 335 115 195 – – – 803 220 – – – – 1 023 Pågående arbeten – – – – – – – – 1 808 5 215 – 6 179 – 13 203 Kortfristiga fordringar 1 184 847 855 776 257 208 415 4 541 –3 290 1 995 410 – –23 3 633 Likvida medel 1 582 1 582 – 91 – – – 1 673 Summa omsättningstillgångar 5 439 3 109 2 298 2 086 1 287 216 2 028 16 461 –1 262 7 302 410 6 179 453 29 542 SUMMA TILLGÅNGAR 5 439 3 109 2 471 2 129 1 379 216 2 069 16 812 –1 262 7 302 410 6 179 633 30 073 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 332 8 332 –357 – – – –3 7 972 Långfristiga skulder – – – – – – 3 319 3 319 –89 – – – 554 3 785 Kortfristiga skulder 466 560 274 220 52 159 3 430 5 161 –816 7 302 410 6 179 83 18 317 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 466 560 274 220 52 159 15 081 16 812 –1 262 7 302 410 6 179 633 30 073 Summa operativt kapital per affärssegment 4 972 2 549 2 197 1 910 1 328 57 Investering i maskiner och inventarier 6 6 6 Koncernen 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar – – 186 33 102 – 30 351 – – – – 214 565 Projektfastigheter – – 18 – 914 – – 932 – – – – – 932 Exploateringsfastigheter 4 033 2 270 1 034 1 046 – 10 70 8 465 – – – – – 8 465 Nyttjanderätter tomträtt – – – – – – – – – – – – 513 513 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 148 99 39 23 – – – 308 – – – – – 308 Pågående arbeten – – – – – – – – 803 6 527 – 7 887 – 15 217 Kortfristiga fordringar 1 137 585 972 739 942 299 550 5 225 –3 053 162 1 453 – –20 3 767 Likvida medel – – – – – – 1 840 1 840 – 311 – – – 2 151 Summa omsättningstillgångar 5 319 2 954 2 063 1 808 1 856 309 2 461 16 771 –2 250 7 001 1 453 7 887 492 31 354 SUMMA TILLGÅNGAR 5 319 2 954 2 249 1 842 1 958 309 2 491 17 122 –2 250 7 001 1 453 7 887 706 31 919 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 9 006 9 006 –964 – – – –3 8 039 Långfristiga skulder – – – – – – 3 399 3 399 –249 – – – 624 3 774 Kortfristiga skulder 651 852 234 250 50 218 2 461 4 717 –1 038 7 001 1 453 7 887 85 20 105 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 651 852 234 250 50 218 14 866 17 122 –2 250 7 001 1 453 7 887 706 31 919 Summa operativt kapital per affärssegment 4 668 2 102 2 015 1 591 1 908 91 Investering i maskiner och inventarier 4 4 4 1) De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment. 2) Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post. 3) Omklassificering projektfinansiering enligt IFRS i förhållande till segmentsredovisning 4) Avser à conto fakturering till kund. 77 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 78 ===== Fortsättning not 2 INTÄKTER Intäkter per land (enligt segmentsredovisning) Sverige Norge Finland Belgien T otalt 2023 9 671 2 589 1 591 – 13 851 2022 11 263 3 392 1 729 2 16 385 Intäkter 2023 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Norge JM Finland JM Fastighets- utveckling JM Entreprenad Elimine- ringar Summa Koncernen Intäkter enligt IFRS 5 318 4 076 3 243 1 386 1 458 781 –294 15 969 Intäkter enligt segmentsredovisning 4 248 3 476 2 589 1 591 1 458 781 –294 13 851 Intäkter 2022 Intäkter enligt IFRS 4 227 4 070 2 404 2 078 1 224 1 077 –503 14 577 Intäkter enligt segmentsredovisning 4 966 4 500 3 392 1 729 1 224 1 077 –503 16 385 Tidpunkt för intäktsredovisning (IFRS) Över tid • • Vid en tidpunkt • • • • • Intäkter i JM Entreprenad och delar av intäkterna i JM Fastighetsutveckling redovisas över tid (successivt) vilket återspeglas i tidpunkterna för kundinbetalningar, vilka normalt sker i form av förskott under avtalens löptid. Intäkter från bostadsutveckling redovisas vid en tidpunkt (vid färdigställande) vilket normalt också sammanfaller med tidpunkten för den huvud- sakliga betalningen från kund. Den 31 december 2023 hade JM ingått kundavtal där prestationsåtaganden om cirka 11 mdkr ännu inte uppfyllts. JM förväntar att dessa prestationsåtaganden i allt väsentligt fullgörs och intäkter därmed redovisas under framförallt 2024 och 2025 samt med mindre del 2026. Motsvarande belopp föregående år var 15 mdkr för perioden 2023–2025. not 3 Anställda och personalkostnader Medeltalet anställda fördelat per land 2023 Varav män, % Varav kvinnor, % 2022 Varav män, % Varav kvinnor, % Sverige 1 853 75 25 1 908 74 26 Norge 342 76 24 374 74 26 Finland 187 64 36 190 65 35 Summa 2 382 74 26 2 472 73 27 2023 2022 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och ersättningar Sociala kostnader Summa Löner och ersättningar Sociala kostnader Summa Koncernen 1 513 719 2 232 1 538 715 2 253 (varav pensionskostnader) (256) (245) 2023 2022 Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda Styrelse och VD Övriga anställda Summa Styrelse och VD Övriga anställda Summa Sverige 19 1 099 1 118 18 1 110 1 128 (varav rörlig ersättning) (6) (52) (58) (6) (58) (64) Norge 3 240 243 4 271 275 (varav rörlig ersättning) (1) (12) (13) (1) (19) (20) Finland 5 147 152 3 132 135 (varav rörlig ersättning) (3) (10) (13) (1) (7) (8) Summa koncernen 27 1 486 1 513 25 1 513 1 538 (varav rörlig ersättning) (10) (74) (84) (8) (84) (92) Ersättning till styrelse JMs styrelse består av sju ledamöter valda av årsstämman. Till styrelsens ordförande har styrelse- och utskottsarvode utbetalats om 1 103 tkr (1 073). Övriga årsstämmovalda styrelseledamöter har erhållit 2 853 tkr (3 010 ). Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter och två suppleanter. Till dessa utgår inget arvode. Ersättning till verkställande direktör och koncernledning Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättning- arna till VD bereds av Ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av Ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattning- shavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkur- rensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2023 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2024 kan högst uppgå till 1 333 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2023 uppgår till 155 tkr (2 710) vilket kommer att utbetalas under våren 2024. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och fem månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncern- ledningen avseende 2024 kan högst uppgå till 9,1 mkr. Utfall av kortsiktigt rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2023 uppgår totalt till 1,1 mkr (5,4) vilket kommer att utbetalas under våren 2024. Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) långsiktiga rörliga löneprogram. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2020 uppgick till maximalt 42 procent av fast lön för VD och 90 procent för en medlem i koncernledningen och grundades sig på koncernens ekonomiska resultat 2022. Utfallet blev 70 procent av maximalt möjligt. Utbetalning gjordes våren 2023 och uppgick till 2 029 tkr för VD samt 5,6 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2021 uppgår till maxi- malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2023. Utfallet blev 0 procent för både VD och övriga i koncern- ledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2022 uppgår till maxi- malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2024. Möjlig utbetalning sker våren 2025 och kan maximalt uppgå till 2 444 tkr för VD samt 8,1 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2023 uppgår till maxi- malt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2025. Möjlig utbetalning sker våren 2026 och kan maximalt uppgå till 1 480 tkr för VD samt 9,3 mkr för övriga i koncernledningen. Pensioner VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukför- säkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efter- levandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år. Utestående pensionsförpliktelse till VD uppgår till 1 455 tkr (1 345). Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP och även förstärkt ITP . Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–210 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. Utestående pensionsförpliktelse till övriga i koncernledningen uppgår till 18,3 mkr (16,1). Uppsägningstid / Avgångsvederlag För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna. För övriga medlemmar i koncernledningen gäller följande: Ett antal medlemmar omfattas av lagen om anställningsskydd (LAS). Alla medlemmar har, i förekommande fall inom ramen för LAS, sex till tolv månaders uppsägningstid om uppsägningen initieras av JM och sex till tolv månaders uppsägningstid vid egen uppsägning. Därutöver har vid upp- sägning från bolagets sida två medlemmar rätt till sex månaders avgångs- vederlag och en medlem har rätt till tolv månaders avgångsvederlag. Personalkonvertibler 2023 har inget nytt konvertibelprogram antagits. I de utestående konver- tibelprogrammen betalade de anställda marknadspris för de erhållna kon- vertiblerna och programmen är inte förenat med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åtaganden från JMs sida. Konvertibler År 2019 2020 Antal konvertibler 153 778 157 067 Antal lösta konvertibler – – Antal förfallna konvertibler –153 778 – Totalt – 157 067 Lösenpris 212 217 Konverterings period 2022-06-01–2023-04-21 2023-06-01–2024-04-24 78 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 79 ===== Fortsättning not 3 Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2023 och 2022 2023 Tkr Grundlön/ Styrelsearvode 2) Kort siktig rörlig ersättning 3) Lång siktig rörlig ersättning 4) Övriga för måner Pensions- kostnad Summa Styrelseordförande 1) Fredrik Persson 1 103 1103 Övriga styrelseledamöter 1) Thomas Thuresson 572 572 Olav Line 478 478 Kerstin Gillsbro 452 452 Camilla Krogh 442 442 Jenny Larsson 424 424 Stefan Björkman 230 230 Kaj-Gustaf Bergh 255 255 VD 7 602 2 710 2 029 207 2 665 15 213 Övriga i koncern ledningen 5) 6) 25 485 5 364 5 610 1 119 9 753 47 331 Summa 37 043 8 074 7 639 1 326 12 418 66 500 1) Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott. 2) I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 1 298 tkr och till övriga i koncernledningen till sammanlagt 5 323 tkr. 3) Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2023. Samtliga utbetalningar under 2023 är hänförligt till verksamhetsåret 2022. De belopp som hänför sig till 2023 framgår av sidan 78 och kommer att utbetalas under 2024. 4) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2023. Samtliga utbetalningar under 2023 är hänförligt till verksamhetsåren 2020–2022. Belopp som hänför sig till 2021–2023 framgår av sidan 78 och kommer att utbetalas under 2024. På sidan 78 lämnas även information om programmen för verksamhetsåren 2022–2024 och 2023–2025. 5) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt tio personer, sex män och fyra kvinnor. 6) I beloppet ingår arvode till en koncernledningsmedlem som varit inhyrd konsult under del av året. Arvodet inkluderar belopp som ska täcka konsultens lönebikostnader. 2022 Tkr Grundlön/ Styrelsearvode 2) Kort siktig rörlig ersättning 3) Lång siktig rörlig ersättning 4) Övriga för måner Pensions- kostnad Summa Styrelseordförande 1) Fredrik Persson 1 073 1 073 Övriga styrelseledamöter 1) Kaj-Gustaf Bergh 505 505 Thomas Thuresson 525 525 Olav Line 465 465 Annica Ånäs (t o m 2022-09-28) 460 460 Kerstin Gillsbro 440 440 Camilla Krogh 430 430 Jenny Larsson 185 185 VD 7 410 2 875 1 808 198 2 545 14 836 Övriga i koncern ledningen 5) 23 770 7 255 3 262 1 303 8 370 43 960 Summa 35 263 10 130 5 070 1 501 10 915 62 879 1) Beloppen avser utbetalt arvode inklusive utskottsarbete. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterskott. 2) I tabellen angivna belopp inkluderar inte förändring i semesterlöneskuld. Vid årets utgång uppgick semesterlöneskulden för den verkställande direktören till 940 tkr och till övriga i koncernledningen till sammanlagt 5 343 tkr. 3) Den redovisade kortsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2022. Samtliga utbetalningar under 2022 är hänförligt till verksamhetsåret 2021. De belopp som hänför sig till 2022 framgår av sidan 78 och betalades ut under 2023. 4) Den redovisade långsiktiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2022. Samtliga utbetalningar under 2022 är hänförligt till verksamhetsåren 2019–2021. Belopp som hänför sig till 2020–2022 framgår av sidan 78 och betalades ut under 2023. På sidan 78 lämnas även information om programmen för verksamhetsåren 2021–2023 och 2022–2024. 5) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade sammanlagt tio personer, sex män och fyra kvinnor. not 4 A vskrivningar enligt plan 2023 2022 Maskiner och inventarier –4 –4 Summa –4 –4 Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Byggmaskiner 10 procent. Datorer och övriga inventarier 20–33 procent. Avskrivning nyttjanderätter se not 13. not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer PwC 2023 2022 Revisionsuppdrag 1) 6,6 6,0 Skatterådgivning 0,1 – Övriga tjänster 2) 0,5 1,2 Summa 7,2 7,2 1) I PricewaterhouseCoopers revisionsuppdrag ingår revision utanför uppdraget avseende granskning av delårsrapport om 0,2 mkr (0,2). 2) Av dessa tjänster har 0,3 mkr (0,8) tillhandahållits av PricewaterhouseCoopers AB, varav 0,1 mkr (0,2) avser lagstadgade tilläggstjänster. I övrigt ingår bland annat konsultationer i redovisningsfrågor och finansiell rapportering. not 6 Rörelsens kostnader fördelat på kostnadsslag IFRS 2023 2022 Produktionskostnader 11 643 10 067 Personalkostnader 2 232 2 253 Avskrivningar 1) 110 105 Andra rörelsekostnader (driftkostnader) 217 175 Summa 14 202 12 599 1) Effekter av tillkommande IFRS 16, leasingavtal 107 mkr (101). not 7 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. IFRS Segmentsredovisning 2023 2022 2023 2022 Försäljningsvärden Projektfastigheter 46 – 46 – Exploateringsfastigheter 297 – 297 – Summa 343 – 343 – Bokförda värden Projektfastigheter –23 – –23 – Exploateringsfastigheter –313 – –313 – Summa –336 – –336 – Resultat Projektfastigheter 23 – 23 – Exploateringsfastigheter –16 – –16 – Summa 7 – 7 – Nedskrivningar av fastigheter Projektfastigheter –77 – –77 – Exploateringsfastigheter –181 – –181 – Summa –258 – –258 – Resultat från joint venture Resultat från joint venture –5 –11 –5 –11 T otalt –256 –11 –256 –11 not 8 Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter 2023 2022 Ränteintäkter 18 7 Övriga finansiella intäkter 16 12 Summa 33 19 Finansiella kostnader IFRS 2023 2022 Räntekostnader hänförbara till lån m.m. –82 –55 Räntekostnader leasing –25 –19 Räntedel i årets pensionskostnader –51 –34 Summa –159 –108 Finansiella kostnader Segmentsredovisning 2023 2022 Räntekostnader hänförbara till lån m.m. –82 –55 Räntedel i årets pensionskostnader –51 –34 Summa –133 –89 79 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 80 ===== not 9 Skatter IFRS 2023 2022 Resultat före skatt Sverige 907 1 576 Övriga länder 457 313 Summa 1 385 1 889 Aktuell skatt Sverige –202 –434 Övriga länder –145 –37 Summa –346 –472 Uppskjuten skatt Sverige –59 104 Övriga länder 50 –27 Summa –9 77 Total skatt Sverige –261 –330 Övriga länder –95 –65 Summa –356 –395 Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 20,6 % (20,6 %). IFRS 2023 2022 Resultat före skatt x 20,6 % –285 –442 Justering skatt tidigare år – 1 Skillnad utländsk skatt – –2 Ej skattepliktiga intäkter 15 93 Ej avdragsgilla kostnader –40 –1 Ej avdragsgilla räntekostnader –64 – Skatt periodiseringsfond –9 –3 Omvärdering uppskjuten skatt 27 11 Summa –356 –343 Den effektiva skattesatsen enligt IFRS är 25,7 procent (20,9). Skillnaden mellan effektiv skattesats och nominell skattesats om 20,6 procent förklaras i allt väsentligt i ovanstående tabell. not 10 Resultat och utdelning per aktie Före utspädning Efter utspädning IFRS 2023 2022 2023 2022 Resultat per aktie, kronor 16,00 22,30 16,00 22,20 Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal ustestående aktier under året. Resultat per aktie före utspädning Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2023 har baserats på årets resultat uppgående till 1 029 mkr (1 495), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2023 till 64 504 840 (67 073 227). Antal aktier 2023 2022 Totalt antal utestående aktier 1 januari 64 504 840 68 648 746 Konvertering – 5 492 Återköp av aktier – –1 581 011 Vägt genomsnittligt uteståender antal aktier under året före utspädning 64 504 840 67 073 227 Resultat per aktie efter utspädning Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2023 har baserats på årets resultat justerat för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt upp- gående till 1 029 mkr (1 497), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella stamaktier under 2023 uppgående till 64 504 840 (67 384 072). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Årets resultat 2023 2022 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 029 1 495 Justering av ränta på konvertibla skuldebrev (efter skatt) – 2 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare efter utspädning 1 029 1 497 Antal aktier 2023 2022 Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året före utspädning 64 504 840 67 073 227 Beräknat antal potentiella aktier avseende konvertibelprogram – 310 845 Vägt genomsnittligt utestående antal aktier under året efter utspädning 64 504 840 67 384 072 Utestående antal aktier och instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt Vid utgången av 2023 hade JM 64 504 840 utestående aktier (64 504 840). JM innehar totalt 0 återköpta aktier (3 774 001). Instrument som ger potentiell utspädningseffekt 2023 är JMs två konvertibelprogram (2019 och 2020) där utspädningen kan ske under åren 2023–2024. I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är begränsad. För programmet 2019 är konverteringskursen 212 kronor och för programmet 2020, 217 kronor. För mer information se not 1 och not 3. Kontant utdelning (för 2023 enligt styrelsens förslag) 2023 2022 – per aktie, kronor 3,00 14,00 – totalt, mkr 194 903 Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster: Före utspädning Efter utspädning Segmentsredovisning 2023 2022 2023 2022 Resultat per aktie, kronor 6,70 23,50 6,70 23,40 Årets resultat 433 1 575 433 1 577 not 11 Goodwill 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 219 180 Justering förvärvsanalys 10 – Nyanskaffningar – 32 Omräkningsdifferenser –12 7 Vid årets slut 217 219 Redovisade värden på goodwill är allokerade till följande kassagenererande enheter: 2023 2022 JM Norge 173 186 JM Finland 43 33 T otalt 217 219 Per den 31 december 2023 prövades de redovisade värdena på goodwill i affärs- segmenten JM Norge och JM Finland. Återvinningsvärdena i bägge de kassagene- rerande enheterna befanns överstiga de redovisade värdena. Nedskrivning av goodwill var således ej nödvändig. Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet i respektive kassagenererande enhet. Nyttjandevärdet har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden, vilka för de första två åren, efter 2023, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan. Kassaflöden bortom den strategiska två- årsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan: • Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års lönsamhetsnivå och effektivitet för verksamheten, tillgång till nyckelpersoner och kvalificerad arbetskraft, tillgång till interna resurser, kostnadsutveckling för löner, material och underentreprenörer samt förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen på bostadsmarknaden • Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhe- tens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet • Diskonteringsränta före skatt motsvarande 8 procent (8) vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter. Känslighetsanalys Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 5 procent. Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle åter- vinningsvärdet minska med 19 procent (16) i JM Norge och 21 procent (–) i JM Finland. En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonterings- räntan efter skatt kan uppgå till cirka 10 procent (16) för JM Norge och cirka 7 procent (–) för JM Finland innan nedskrivningsbehov föreligger. För alla kassagenerande enheter finns ett väsentligt utrymme innan föränd- ringar i de väsentliga antagandena skulle leda till att ett nedskrivningsbehov skulle uppstå, då återvinningsvärdet är väsentligt högre än det bokförda värdet. not 12 Maskiner och inventarier 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 133 126 Nyanskaffningar 6 4 Omräkningsdifferenser –3 3 Försäljningar och utrangeringar –31 – Vid årets slut 106 133 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början –125 –119 Årets avskrivningar –4 –4 Omräkningsdifferenser 3 –3 Försäljningar och utrangeringar 31 – Vid årets slut –96 –125 Planenligt restvärde vid årets slut 10 8 80 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 81 ===== not 13 Nyttjanderätter IFRS Nyttjanderätter 2023 2022 Kontor 118 171 Bilar 61 43 Tomträtter 476 513 Vid årets slut 655 727 Tillkommande nyttjanderätter under räkenskapsåret 2023 uppgår till 103 mkr (160). Avskrivning nyttjanderätter 2023 2022 Kontor –72 –66 Bilar –35 –34 Summa –107 –101 Räntekostnader (inkluderade i finansiella kostnader) för leasingskulder 25 19 Kostnader för leasingavtal avseende korttidsavtal samt leasingavtal där tillgången har ett lågt värde 324 339 Totalt kassautflöde avseende leasingavtal under räkenskapsåret uppgår till 106 mkr (457). Se not 24 avseende leasingavtalens påverkan på skulder. not 14 Andelar i joint venture 2023 2022 Vid årets början 102 118 Resultat från joint venture –5 –11 Erhållen utdelning –5 –5 Vid årets slut 1) 93 103 1) Vid årets utgång består ägandet av andelarna i bolaget JMJV Hyresbostäder Holding AB. JMs ägarandel uppgår till 20 procent. Bolaget ska äga och förvalta hyresrätts- bostäder. JM JV Hyresbostäder Holding AB (559269-4318) 2023 2022 Nettoomsättning 57 55 Driftkostnader –18 –15 Värdeförändring fastigheter –59 –101 Finansiella kostnader –8 –9 Skatt 6 14 Periodens resultat –23 –56 Anläggningstillgångar 1) 1 236 1 295 Kortfristiga fordringar 5 5 Kassa och bank 53 47 Summa tillgångar 1 294 1 346 Eget kapital 464 511 Långfristiga skulder och avsättningar 822 828 Kortfristiga skulder 8 8 Summa eget kapital och skulder 1 294 1 346 1) Avser hyresrättsfastigheter som redovisas till marknadsvärde. not 15 Andelar i gemensamma verksamheter Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter Bokfört värde, tkr Företag Organisations- nummer Säte Antal aktier och andelar % av kapital 2023 2022 Dockan Exploatering AB 556594-2645 Malmö 50 000 33 16 834 16 834 Kvarnholmen Utveckling AB 556710-5514 Stockholm 50 000 50 165 886 165 886 Mälarstrandens Utvecklings AB 556695-5414 Västerås 44 44 2 200 2 200 Bokfört värde vid årets slut 184 920 184 920 Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter 1) Bokfört värde, tkr Företag Organisations- nummer Säte Antal aktier och andelar % av kapital 2023 2022 Fastighets AB Kranlyftet 556829-3251 Lidingö 250 50 71 039 135 226 Täby Park Exploatering AB 556833-6555 Stockholm 500 50 371 473 321 473 Grefsen Utvikling AS, Norge 982913209 Oslo 500 50 494 26 305 Grefsen Utvikling Næring 1 AS 928160300 Oslo 300 50 15 16 Grefsen Utvikling Næring 2 AS 828160672 Oslo 300 50 15 16 Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge 2) 987719427 Oslo 60 000 50 – 52 953 Husebyplatået AS, Norge 913864948 Oslo 5 000 50 494 526 Larvik Saneringsselskap AS, Norge 918044051 Larvik 100 50 239 255 Lillestrøm Kvartal 37 AS, Norge 935267269 Lillestrøm 75 50 148 7 892 Lyckebacken Utveckling AB 559386-3466 Stockholm 12 500 50 359 455 363 274 Merbraine, Belgien 450160865 Bryssel 625 50 344 345 Noreveien 26 AS, Norge 990351465 Oslo 10 50 43 46 Son Utvikling AS, Norge 990341419 Oslo 23 050 50 10 967 12 921 Torstvet Utvikling AS, Norge 959639159 Larvik 5 000 50 11 393 12 144 Bokfört värde vid årets slut 826 119 933 392 Omklassificering i koncernen –826 119 –933 392 Andelarnas bokförda värde i koncernen vid årets slut – – 1) Exploateringsfastigheter 874 mkr (1 045). 2) Koncernföretag som har fusionerats. De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling. not 16 Finansiella anläggningstillgångar 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 22 23 Tillkommande fordringar 12 64 Reglerade fordringar –1 –66 Omräkningsdifferens –1 1 Vid årets slut 32 22 Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar. not 17 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter Projekt fastigheter Exploaterings- fastigheter 2023 2022 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 932 813 8 470 8 212 Nyanskaffningar 485 795 1 628 1 700 Omklassificeringar –56 27 –186 –35 Omräkningsdifferenser –1 1 –81 132 Överfört till produktion –230 –703 –829 –1 538 Försäljningar –23 – –313 – Vid årets slut 1 107 932 8 690 8 470 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början – – –6 –6 Årets nedskrivningar –77 – –181 – Omräkningsdifferenser – – 1 – Vid årets slut –77 – –186 –6 Planenligt restvärde vid årets slut 1 030 932 8 504 8 465 Marknadsvärde vid årets slut 1 069 1 089 14 100 15 200 Marknadsvärderingen av samtliga fastigheter har gjorts i samarbete med externt värderingsföretag. Värderingarna för exploateringsfastigheter baseras på objek- tens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i plan- processen, extraordinära förhållanden samt den tid som återstår till byggstart. Värderingarna för projektfastigheter baseras i högre utsträckning på kassaflödes- analys av simulerade framtida intäkter och kostnader utifrån gängse värderings- praxis. 81 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 82 ===== not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. IFRS 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 308 377 Nyanskaffningar 1 947 269 Sålda ej överlämnade 220 – Omräkningsdifferens –10 3 Omvärdering –72 – Försäljningar –1 370 –340 Vid årets slut 1 023 308 Segmentsredovisning 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 308 377 Nyanskaffningar 1 947 269 Omräkningsdifferens –10 3 Omvärdering –72 – Försäljningar –1 370 –340 Vid årets slut 803 308 Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår enligt IFRS till 309 (63). I pos- ten ingår visningsbostäder inför kommande bostadsetapper värderade till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Antalet osålda bostäder i balansräkningen enligt segmentsredovisning uppgår till 235 (63). not 19 Pågående arbeten IFRS 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 15 217 12 268 Nyanskaffningar 9 160 12 199 Avyttringar –11 174 –9 250 Omräkningsdifferens – – Summa 13 203 15 217 not 20 Övriga kortfristiga fordringar IFRS 2023 2022 Fordringar fastighetsförsäljningar 57 55 Handpenning investering exploateringsfastigheter 182 188 Övrigt 182 370 Summa 422 613 Segmentsredovisning 2023 2022 Fordringar fastighetsförsäljningar 57 55 Fordringar sålda bostadsrättsandelar 248 65 Handpenning investering exploateringsfastigheter 182 188 Övrigt 154 305 Summa 642 613 not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter IFRS 2023 2022 Förutbetalda kostnader 35 35 Upplupna intäkter 265 1 120 Summa 299 1 155 Segmentsredovisning 2023 2022 Förutbetalda kostnader 58 56 Upplupna intäkter – 2 Summa 58 58 not 22 Upparbetade men ej fakturerade intäkter IFRS 2023 2022 Upparbetade intäkter i pågående arbeten 3 111 1 922 Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten –580 –288 Summa 2 531 1 634 Segmentsredovisning 2023 2022 Upparbetade intäkter i pågående arbeten 12 059 12 450 Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten –8 794 –8 319 Summa 3 266 4 131 För ytterligare upplysningar om JMs intäkter se not 29. not 23 Förklaringsposter kassaflödesanalys IFRS Ökning/minskning bostäder i balansräkning NOT 2023 2022 Förvärv av bostadsrättsandelar 18 –1 761 –269 Försäljning av bostadsrättsandelar 18 1 150 340 Förändring av reverser 126 17 T otalt –484 88 Övriga ej kassaflödes påverkande poster NOT 2023 2022 Resultat av fastighetsförsäljning 7 –7 – Förändring av pensionsskuld 143 –357 Övriga avsättningar m. m. 165 –221 T otalt 301 –578 Ökning/minskning exploateringsfastigheter NOT 2023 2022 Investering i exploateringsfastigheter 17 –1 637 –1 692 Förändring av reverser 299 –178 A conto betalning för exploateringsfastigheter 323 649 Försäljning av exploateringsfastigheter 282 – Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter –20 – T otalt –753 –1 221 IFRS Likvida medel/ check räknings- kredit Kort fristiga låne skulder Lång fristiga låne skulder Kortfristiga skulder projekt- finansiering Kortfristiga skulder i svenska bostadsrätts- föreningar Kortfristiga leasingskulder Långfristiga leasingskulder Summa Nettoskuld den 31 december 2022 2 151 –507 –268 –7 002 –7 886 –85 –624 –14 221 Kassaflöde –441 –651 –80 –489 1 708 53 55 154 Valutakursdifferenser –37 24 15 188 – 1 3 194 Övriga ej kassaflödes- påverkande poster – –391 –64 – – –51 12 –495 Nettoskuld den 31 december 2023 1 673 –1 526 –397 –7 302 –6 179 –83 –554 –14 367 Nettoskuld den 31 december 2021 4 362 –667 –190 –6 813 –6 212 –86 –628 –10 234 Kassaflöde –2 229 154 –30 –29 –1 674 15 107 –3 686 Valutakursdifferenser 18 –40 –3 –160 – –1 –24 –210 Övriga ej kassaflödes- påverkande poster – 46 –45 – – –13 –79 –91 Nettoskuld den 31 december 2022 2 151 –507 –268 –7 002 –7 886 –85 –624 –14 221 82 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 83 ===== not 24 Finansiella skulder IFRS Långfristiga räntebärande skulder 2023 2022 Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen 373 210 Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år 24 24 Konvertibellån 1–5 år – 34 Långfristiga leasingskulder 554 624 Summa 951 892 Kortfristiga räntebärande skulder 2023 2022 Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år 1) 14 973 15 362 Konvertibellån –1 år 2) 34 32 Kortfristiga leasingskulder 83 85 Summa 15 089 15 480 1) Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887). 2) Se not 3 för ytterligare information om konvertibellånen. Räntebärande nettoskuld/-fordran 2023 2022 Långfristiga räntebärande skulder 397 268 Kortfristiga räntebärande skulder 1) 15 007 15 395 Långfristiga leasingskulder 554 624 Kortfristiga leasingskulder 83 85 Avsatt till pensioner 1 546 1 404 Avgår likvida medel och räntebärande fordringar –1 683 –2 157 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut 15 904 15 619 1) Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887). Övriga finansiella skulder 2023 2022 Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen 1) 364 414 Leverantörsskulder 774 963 Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter 419 78 Övriga kortfristiga skulder 822 1 763 Summa 2 379 3 219 1) Avser främst reverser för genomförda fastighetsförvärv. Löptid finansiella skulder 2023 2024 2025 2026 2027– Summa Finansiella skulder 17 875 647 124 12 18 658 Leasingskulder 83 47 27 480 636 Summa 17 958 694 151 492 19 294 2022 2023 2024 2025 2026– Summa Finansiella skulder 18 860 560 138 – 19 558 Leasingskulder 84 64 30 531 709 Summa 18 944 624 168 531 20 267 Segmentsredovisning Långfristiga räntebärande reversskulder 2023 2022 Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen 373 210 Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år 24 24 Konvertibellån 1–5 år 1) – 34 Summa 397 268 Kortfristiga räntebärande skulder 2023 2022 Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år 1 492 475 Konvertibellån –1 år 1) 34 32 Summa 1 526 507 1) Se not 3 för ytterligare information om konvertibellånen. Räntebärande nettoskuld/-fordran 2023 2022 Långfristiga räntebärande skulder 397 268 Kortfristiga räntebärande skulder 1 526 507 Avsatt till pensioner 1 546 1 404 Avgår likvida medel och räntebärande fordringar –1 592 – 1 845 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut 1 877 334 Löptid finansiella skulder 2023 2022 2023 1 889 2024 3 226 560 2025 648 138 2026 124 – 2027> 12 – Summa 4 010 2 587 Informationen i tabellerna ovan visar finansiella skulder såsom de presenteras i balansräkningen upprättad i enlighet med segmentsredovisning. Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag om 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reversskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfylls. Se not 25 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. not 25 Finansiell riskhantering och finansiella instrument JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av: • Ränterisker för lån och likvida medel • Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov • Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter • Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag. JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrol- leras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentre- rad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. De utländska dotterbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer. Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1. Avsnitt Risker och riskhantering på sidorna 63–64 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy. Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncer- nens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar, om volym långfristig finansiering bedöms vara väsentlig. Då volymen av långfristig upplåning under 2023 har varit relativt begränsad har koncernen främst arbetat med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2023 0,2 (0,2) enligt IFRS och 0,2 (0,3) enligt segmentsredovisning. Verkligt värde på räntebärande lån, exklusive skulder leasing, var 15 403 mkr (15 662) enligt IFRS och 1 923 mkr (775) enligt segmentsredovisning. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2023-12-31. Exponering ränterisk, inklusive derivat IFRS 2023 2022 År för räntekonvertering Skuld- belopp, mkr Medel- ränta, % Skuld- belopp, mkr Medel- ränta, % 2023 15 608 4,2 2024 15 349 5,8 – – 2025 54 2,7 54 2,7 Pensionsskuld 1) 1 546 3,3 1 404 3,6 T otalt 16 949 5,6 17 066 4,1 1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen. Segmentsredovisning 2023 2022 År för räntekonvertering Skuld- belopp, mkr Medel- ränta, % Skuld- belopp, mkr Medel- ränta, % 2023 721 4,3 2024 1 869 6,0 – – 2025 54 2,7 54 2,7 Pensionsskuld 1) 1 546 3,3 1 404 3,6 T otalt 3 469 4,7 2 179 3,8 1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen. Snitträntan på räntebärande skulder per 31 december 2023 inklusive pensions- skulden och exklusive leasingskulder, uppgår till 5,6 procent (4,1) enligt IFRS och 4,7 procent (3,8) enligt segmentsredovisning. En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 110 mkr enligt IFRS och cirka 13 mkr enligt segmentsredovisning för den del av låneportföljen som omsätts under 2024. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor. Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån för- svåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalnings- förpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år. Bindande kreditlöften IFRS Förfalloår T otalt Check- kredit 2024 2025 2026 2027 Kreditlöften, mkr 24 246 496 12 589 9 162 1 850 150 Bindande kreditlöften exklusive projektfinansiering Förfalloår T otalt Check- kredit 2024 2025 2026 2027 Kreditlöften, mkr 2 800 400 – 500 1 750 150 Av beviljade kreditlöften enligt IFRS är 9 200 mkr outnyttjat. Den genom- snittliga löptiden för dessa kreditlöften exklusive checkkredit uppgår till 1 år. Outnyttjade kreditlöften, exklusive projektfinansiering uppgår till 2 800 mkr där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,7 år. De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 15 procent av JMs intäkter enligt segmentsredovisningen för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar. Utfall 2023 uppgår till 32 procent (28). Likvida medel Likvida medel består av kassa och, i tillämpliga fall, av kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A– enligt 83 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 84 ===== Fortsättning not 25 Standard & Poor’s eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader. Kreditrisk Kreditrisken är att koncernens motpart i ett finansiellt instrument inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. JM-koncernens upplåning är i hög grad kopplad till projektfinansiering. Inom bostadsutvecklingen är JM exponerad mot risken att inte få betalt för de bostäder eller fastigheter som koncernen ingått avtal om försäljning av. För att minimera dessa risker anger interna styrdokument att finansiering ska finnas på plats innan byggnation startar. Vid projekt med försäljning till bostadsrättsföreningar ska även slutfinansieringen vara klar. När JM utvecklar bostadsprojekt till bostads- rättsföreningar tar bostadsrättsföreningen upp bankfinansiering och JM har borgensåtaganden för de krediter där bostadsrättsföreningar är låntagare. Som lämnad säkerhet för bostadsrättsföreningarnas upptagna kredit finns utöver borgen även uttagna pantbrev i de fastigheter som bostadsrättsföreningarna äger. JM-koncernens kunder utgörs till största del av medlemmar i bostadsrätts- föreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med entreprenadverksamhet och har också hyresgäster i både bostäder och kom- mersiella lokaler. Kreditriskexponeringen mot medlemmar i bostadsrättsfören- ingar har historiskt visats ytterst begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank. JM-koncernen arbetar löpande med utvärdering av sina kunder vilka har hög kreditvärdighet och det resulterar i en låg grad av kreditrisk i kundfordringar. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Kundfordringar avseende bostadsproduktionen uppgår till 205 mkr (142). JM-koncernen bedömer reservering för kundfordringar avseende bostads- produktionen som oväsentlig. Kreditriskexponeringen mot kunder inom entreprenadverksamheten och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för entreprenadverksamheten uppgår till 170 mkr (213). Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 1,7 mkr (1,7) och är främst hänförlig till kundfordringar från uthyrningsverksamheten. Under året har kon- cernen ianspråktagit 0,2 mkr (0,0) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 108 mkr (142). Per 31 december 2023, uppgår förfallna kundfordringar över 90 dagar till 106 mkr (141) och är främst hänförligt till ett fåtal pågående diskussioner/tvister med kunder och inte en fråga om beställa- rens kreditvärdighet. Likt tidigare år utgör utestående kundfordringar ingen kredit risk. Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen. Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. Åldersanalys kundfordringar 2023-12-31 mkr Nomi- nellt Ej för- fallet ≤ 30 dagar 31–60 dagar 61–90 dagar > 90 dagar Projektutveckling bostäder 205 179 8 2 2 14 Entreprenad 170 55 19 4 – 92 Övrigt 5 3 2 – – – Summa 380 237 29 6 2 106 2022-12-31 mkr Nomi- nellt Ej för- fallet ≤ 30 dagar 31–60 dagar 61–90 dagar > 90 dagar Projektutveckling bostäder 142 94 11 11 1 25 Entreprenad 213 91 6 – – 116 Övrigt 10 10 – – – – Summa 365 195 17 11 1 141 Kreditriskanalys kunder 2023-12-31 Intervall Antal kunder i % av antal i % av portföljen Exponering intervall < 1 mkr 533 93 10 Exponering intervall 1–5 mkr 20 3 14 Exponering intervall > 5 mkr 21 4 76 T otalt 572 100 100 2022-12-31 Intervall Antal kunder i % av antal i % av portföljen Exponering intervall < 1 mkr 622 94 21 Exponering intervall 1–5 mkr 26 4 16 Exponering intervall > 5 mkr 13 2 63 T otalt 661 100 100 Värdering finansiella tillgångar och skulder JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2023 och 2022. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor upp- fyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bok- fört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörs- skulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning. Tabellen till höger visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JM- koncernens finansiella instrument tillhör enligt IFRS 9 Finansiella instrument. IFRS Finansiella instrument Kategori enligt IFRS 9 2) 2023-12-31 2022-12-31 Redovisat värde 1) Redovisat värde 1) Tillgångar Finansiella tillgångar FTUA 32 22 Varav andra långfristiga fordringar FTUA 26 17 Varav andra långfristiga värdepappersinnehav FTUA 6 5 Kundfordringar FTUA 380 365 Övriga kortfristiga fordringar FTUA/n/a 420 613 Varav derivatinstrument 3) FTD – 7 Varav fordringar fastighetsförsäljningar FTUA 57 55 Varav övrigt n/a 363 551 Likvida medel FTUA 1 673 2 151 Skulder Långfristiga räntebärande skulder FSUA 951 892 Varav konvertibellån FSUA – 34 Varav leasingskulder FSUA 554 624 Varav övriga långfristiga räntebärande lån FSUA 397 234 Övriga långfristiga skulder FSUA 364 414 Leverantörsskulder FSUA 774 963 Kortfristiga räntebärande skulder 4) FSUA 15 089 15 480 Övriga kortfristiga skulder FSUA 1 241 1 841 Varav derivatinstrument 3) FSvRR – – Varav övriga kortfristiga skulder FSUA 1 241 1 841 Segmentsredovisning Skillnader mellan IFRS och segmentsredovisning föreligger i följande poster. Tillgångar Kundfordringar FTUA 576 424 Likvida medel FTUA 1 582 1 840 Skulder Långfristiga räntebärande skulder FSUA 397 268 Kortfristiga räntebärande skulder FSUA 1 526 507 Övriga kortfristiga skulder FSUA 832 388 1) JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. 2) Klassificering enligt IFRS 9, förklaring till förkortningar: FTUA Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde FTD Derivatinstrument till verkligt värde via resultaträkningen FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen n/a IFRS 9 är inte tillämpligt 3) Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13. 4) Varav skulder hänförliga till svenska bostadsrättsföreningar 6 179 (7 887). Valutarisk Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valuta säkringar skett för dessa volymer. Samtliga lån är upptagna i funktionell valuta i respektive land. Finansiella derivatinstrument JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast använ- das i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid mark- nadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning. För att begränsa riskerna har koncernen upp- rättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 31 december 2023. Utestående valutaderivat uppgår per 31 december 2023 till 0 mkr (7). Kapitalförvaltning JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med l iknande verksamhet och riskprofil. JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapital- struktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 pro- cent. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. not 26 A vsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Förmånsbestämda planer JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige som finansieras i egen regi. Planen omfattar 2 808 personer varav 481 personer är aktiva. Avgiftsbestämda planer Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen. Förpliktelser avseende ersättningar till anställda, förmånsbestämda planer Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen: Koncernen 2023 2022 Pensionsförpliktelser ofonderade planer 1 546 1 404 84 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 85 ===== Fortsättning not 26 Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt: T otala pensionsförpliktelser 2023 2022 Vid årets början 1 404 1 761 Förmåner intjänade under året 38 64 Räntekostnader 51 34 Betalda förmåner –49 –41 Avgångspensioner 17 – Aktuariella vinster (–)/förluster (+) 85 –414 Vid årets slut 1 546 1 404 Den aktuariella förlusten 2023 förklaras främst av ökad intjänad pensionsrätt fram till 2024 som har uppräknats jämfört med de antaganden som tidigare använts. Aktuariella vinster (+)/förluster (–) 2023 2022 2021 2020 2019 Totala pensionsförpliktelser 1 546 1 404 1 761 1 804 1 702 Erfarenhetsbaserade justeringar, andel av årets oredovisade aktuariella vinst (+) och förlust (–): Pensionsförpliktelser, mkr –88 –111 8 3 17 I procent av värdet på pensions- förpliktelsernas totala värde, % 5,7 7,9 0,5 0,2 1 Pensionskostnader 2023 2022 Förmåner intjänade under året 55 64 Ränta på förpliktelser 51 34 Pensionskostnader förmånsbaserade planer 106 98 Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer 146 131 Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer 55 50 Summa 307 279 Av ovanstående pensionskostnader redovisades 51 mkr (34) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen. Framtida bedömning av pensions- avsättningen kassaflöde 2024 2025 2026 2027 2028 Pensionsutbetalningar –61 –50 –51 –52 –53 Aktuariella antaganden De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell. Sverige % 2023 2022 Diskonteringsränta 3,30 3,60 Förväntad löneökning 3,10 3,50 Inflation 1,60 2,00 Inkomstbasbelopp 2,60 3,00 Avgångsintensitet 6,00 6,00 Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Durationen på förpliktelsen är 18 år. Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran. Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att balansera inflationsmåltalet, som satts upp av Sveriges Riksbank, med utfall av inflationen i Sverige den senaste 10-års- perioden. JM Sverige har livslängdstabellen DUS23 vid pensionsskuldsberäkningen vilket rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 22 år efter pensioneringen och en kvinna 24 år. Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta 2023 2022 Pensionsförpliktelser per den 31 december 1 546 1 404 Diskonteringsräntan ökar med 0,25 % 1 484 1 346 Diskonteringsräntan minskar med 0,25 % 1 611 1 465 not 27 Övriga avsättningar Garanti avsättningar Särskild löneskatt på pensionsskuld 2023 2022 2023 2022 Vid årets början 505 616 75 208 Avsättningar 192 276 –3 –133 Omklassificering 213 95 – – Ianspråktaget under året –369 –465 – – Återförda avsättningar –7 –22 – – Omräkningsdifferens –5 5 – – Vid årets slut 1) 529 505 72 75 1) Varav kortfristig del av garanti avsättningar 113 122 Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garanti- tiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år efter projektavslut. Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte förväntade framtida utbetalningar. Särskild löneskatt på pensionsskulden är beräknad till fullo 24,26 procent på skillnaden mellan pensionsskuld värderad enligt IAS 19 och redovisad pensionsskuld i juridisk person. not 28 Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar IFRS 2023 2022 Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond 403 493 Övriga uppskjutna skatteskulder 1) 438 674 Delsumma 841 1 167 Avgår uppskjutna skattefordringar –405 –561 Netto uppskjutna skatteskulder 436 606 Uppskjutna skattefordringar – – 1) Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på: Exploateringsfastigheter 2) 247 394 Reservering för ännu ej godkänd taxering – 28 Övriga omsättningstillgångar 191 252 Summa 438 674 2) Skillnad skattemässigt och bokfört värde. Uppskjutna skattefordringar hänförs främst till pensionsskuld, andra personal- relaterade poster samt garantiriskreserv. Utöver ovanstående har JM ej avdrags- gilla räntor, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 313 mkr vilka är tidsbegränsade inom 6 år. not 29 Fakturerade men ej upparbetade intäkter IFRS 2023 2022 Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten 2 317 2 985 Upparbetade intäkter i pågående arbeten –2 266 –2 714 Summa 51 271 Segmentsredovisning 2023 2022 Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten 17 320 18 273 Upparbetade intäkter i pågående arbeten –16 453 –16 965 Summa 868 1 309 Hela 2022 års utgående balans har fullgjorts och intäktsredovisats under 2023. not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2023 2022 Personalrelaterade poster 389 539 Förutbetalda hyresintäkter 18 16 Övriga upplupna kostnader 1) 474 726 Summa 881 1 281 1) Avser främst upplupna projektkostnader. not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser IFRS 2023 2022 Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Företagsinteckningar 100 100 Fastighetsinteckningar 6 064 7 318 Summa 6 164 7 418 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser, övriga 5 – Ställda garantier i anslutning till uppdrag 1 698 1 968 Betalnings- och hyresgarantier 47 66 Övriga ansvarsförbindelser 25 22 Summa 1 776 2 056 Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast för finansiering hos kreditinstitut. Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegaran- tier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår normalt till 10 procent av kon- traktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning. JM blir i den löpande affärsverksamheten från tid till annan involverat i tvister och rättsliga processer. Dessa tvister och rättsliga processer förväntas inte, vare sig enskilt eller tillsammans, i väsentlig grad negativt påverka JMs finansiella resultat eller ställning. not 32 Upplysningar om närstående Upplysningar om närstående framgår av not 3, Anställda och personalkostnader. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3, avser endast gemensamma verksamheter och joint venture. De är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor. not 33 Händelser efter rapportperiodens utgång Efter 38 år i JM, varav 22 som verkställande direktör, har Johan Skoglund meddelat styrelsen att han beslutat gå i pension under 2024. Johan Skoglund kommer som längst att fortsätta som vd fram till och med den 1 juni 2024. JM Entreprenad kommer från och med det första kvartalet 2024 att ingå i koncerngemensamt, då verksamheten inte längre uppgår till en så väsentlig del att den utgör ett eget affärssegment. 85 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 86 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr NOT 2023 2022 1 Nettoomsättning 8 547 9 597 Produktions- och driftkostnader 2 –7 588 –7 629 Bruttoresultat 959 1 968 Försäljnings- och administrationskostnader 2, 3, 4 –744 –828 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 6 6 – Rörelseresultat 221 1 140 Resultat från finansiella poster 9 Resultat från koncernföretag –219 758 Resultat från gemensamma verksamheter och intresseföretag 95 – Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1 Resultat från finansiella omsättningstillgångar 25 17 Räntekostnader och liknande resultatposter –106 –69 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 17 1 847 Bokslutsdispositioner 5 249 34 Resultat före skatt 265 1 881 Skatter 8 –160 –243 Årets resultat 105 1 638 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT , Mkr 2023 2022 Årets resultat 105 1 638 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 105 1 638 86 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 87 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR 1 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 7 1 2 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 10 2 390 2 720 Andelar i gemensamma verksamheter 10 185 185 Långfristiga fordringar hos intresseföretag 10 17 17 Övriga långfristiga fordringar 10 8 8 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 600 2 930 Summa anläggningstillgångar 2 601 2 932 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 11 92 171 Exploateringsfastigheter 11 3 725 3 785 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 12 493 247 Kundfordringar 263 81 Övriga kortfristiga fordringar 302 203 Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag 1 486 2 383 Upparbetade men ej fakturerade intäkter 13 3 342 3 767 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37 23 Likvida medel 14 573 1 294 Summa omsättningstillgångar 10 311 11 955 SUMMA TILLGÅNGAR 12 913 14 887 Mkr NOT 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 68 68 Bundet eget kapital 68 68 Överkursfond 187 187 Balanserat resultat 3 245 2 417 Årets resultat 105 1 638 Fritt eget kapital 25 3 537 4 242 Summa eget kapital 3 605 4 310 Obeskattade reserver 15 1 900 2 300 Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 16 1 110 972 Uppskjutna skatteskulder 8 4 8 Garantiavsättningar och övriga avsättningar 17 408 376 Summa avsättningar 1 522 1 356 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 18 – 34 Övriga långfristiga skulder 352 392 Summa långfristiga skulder 352 426 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 415 570 Kortfristiga räntebärande skulder 18 2 150 2 790 Övriga kortfristiga skulder 19 504 311 Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 18 1 667 1 426 Aktuella skatteskulder 38 – Fakturerade men ej upparbetade intäkter 20 134 476 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 624 923 Summa kortfristiga skulder 5 534 6 495 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 913 14 887 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 22 87 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 88 ===== Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr NOT 2023 2022 1 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat 221 1 140 Avskrivningar och nedskrivningar 9 1 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 1) –1 452 –2 408 Erhållen ränta 24 9 Erhållna utdelningar 83 170 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –67 –37 Betald skatt –232 –412 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital –1 413 –1 537 Ökning/minskning exploateringsfastigheter 1) –223 –354 Ökning/minskning bostäder i balansräkning 32 88 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m 671 441 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder –345 –224 Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter –1 278 –1 586 Investering i projektfastigheter – –18 Försäljning av projektfastigheter 21 – Kassaflöde från den löpande verksamheten 1) –1 257 –1 604 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändring materiella anläggningstillgångar – –1 Investering i koncernföretag och intresseföretag m.m. –23 –693 Förändring i finansiella anläggningstillgångar 88 5 Kassaflöde från investeringsverksamheten 65 –689 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 100 1 Amortering av skulder 2 015 –8 Upptagna lån, projektfinansiering 1) 1 695 2 706 Amortering av skulder, projektfinansiering 1) –2 436 –845 Återköp av aktier – –825 Utdelning –903 –922 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 471 108 Årets kassaflöde –720 –2 185 Likvida medel vid årets början 1 294 3 479 Likvida medel vid periodens slut 573 1 294 1) JM tar i vissa fall upp initial projektfinansiering för svenska bostadsprojekt, där finansieringen i de flesta fall tas över av kund i ett senare skede. Övertagandet sker utan några in- eller utbetalningar och när skulden regleras påverkas inte kassaflödesanalysen, vare sig som en negativ post (amortering) i finansierings- verksamheten eller som en positiv post i den löpande verksamheten. Förändringar i moderbolagets eget kapital Mkr Aktie- kapital Överkurs- fond Balanserat resultat Summa eget kapital Ingående balans den 1 januari 2022 70 186 4 161 4 417 Årets totalresultat 1 638 1 638 Utdelning –922 –922 Konvertering av konvertibellån 1 1 Återköp av aktier –825 –825 Indragning av återköpta aktier –1 1 – Utgående balans den 31 december 2022 68 187 4 055 4 310 Ingående balans den 1 januari 2023 68 187 4 055 4 310 Årets totalresultat 105 105 Utdelning –903 –903 Konvertering av konvertibellån – Återköp av aktier – Fondemmission 4 –4 – Fusion av koncernföretag 93 93 Indragning av återköpta aktier –4 4 – Utgående balans den 31 december 2023 68 187 3 350 3 605 Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2023 uppgår till 64 504 840 (68 278 841) varav 0 aktier (3 774 001) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberätti- gade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1,06 krona. Föreslagen utdelning för 2023 är 3,00 kronor per aktie (14,00). 88 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 89 ===== not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i mkr där annat ej anges. För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 71–75. not 2 Anställda och personalkostnader 2023 2022 Medeltalet anställda (samtliga i Sverige) 1 599 1 606 (varav män, %) (74) (73) Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD 12 16 (varav rörlig ersättning) 5 5 Övriga anställda 969 949 (varav rörlig ersättning) 50 54 Summa löner och andra ersättningar 981 964 (varav rörlig ersättning) 54 59 Sociala kostnader 631 631 (varav pensionskostnader) 311 319 T otalt moderbolaget 1 612 1 595 1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 3,3 mkr (3,2) VD. Företagets utestå- ende pensionsförpliktelser till VD uppgår till 1,1 mkr (1,0). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser. Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3. not 3 A vskrivningar enligt plan 2023 2022 Inventarier och andra verktyg –1 –1 Summa –1 –1 Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Datorer och övriga inventarier 20–33 procent. not 4 Arvode och kostnadsersättning till revisorer PwC 2023 2022 Revisionsuppdrag 4,0 3,3 Övriga tjänster 1) 0,5 0,8 Summa 4,5 4,1 1) Se koncernens not 5. not 5 Bokslutsdispositioner 2023 2022 Avsättning till periodiseringsfond –130 –260 Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond 530 350 Erhållna koncernbidrag 12 8 Lämnade koncernbidrag –164 –64 Summa 249 34 not 6 Resultat av fastighetsförsäljning 2023 2022 Försäljningsvärden Exploateringsfastigheter – – Projektfastigheter 38 114 Summa 38 114 Bokförda värden Exploateringsfastigheter – – Projektfastigheter –23 –114 Summa –23 –114 Resultat Exploateringsfastigheter – – Projektfastigheter 14 – Summa 14 – Nedskrivningar av fastigheter Exploateringsfastigheter –8 – T otalt 6 – not 7 Maskiner och inventarier 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 52 51 Nyanskaffningar – 1 Försäljningar – – Vid årets slut 52 52 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början –50 –49 Årets avskrivningar –1 –1 Försäljningar – – Vid årets slut –51 –50 Planenligt restvärde vid årets slut 1 2 not 9 Resultat från finansiella poster Resultat från koncernföretag Resultat från gemensamma verksamheter Resultat från övriga finansiella anläggnings tillgångar Resultat från finansiella omsättnings tillgångar Räntekostnader och liknande resultatposter Summa 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Utdelning 83 1 086 95 – – – – – – – 178 1 086 Realisationsresultat –25 – – – – – 8 3 – – –17 3 Resultatandel 4 3 – – – – – – – – 4 3 Nedskrivning –281 –331 – – – – – – – – –281 –331 Ränteintäkter – – – – – – 12 11 – – 12 11 Ränteintäkter, koncernföretag – – – – 1 1 4 3 – – 5 4 Räntekostnader – – – – – – – – –74 –42 –74 –42 Räntedel i årets pensionskostnader – – – – – – – – –31 –27 –31 –27 Summa –219 758 95 – 1 1 25 17 –106 –69 –204 707 not 8 Skatter 2023 2022 Resultat före skatt 265 1 881 Aktuell skatt –164 –238 Uppskjuten skatt 4 –5 T otal skatt –160 –243 Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 20,6 procent Resultat före skatt x 20,6 % –55 –387 Ej skattepliktiga intäkter 37 224 Ej avdragsgilla kostnader –126 –73 Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) –16 –7 Summa –160 –243 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 2023 2022 Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personal- relaterade avsättningar och garantiavsättningar –36 39 Uppskjuten skatteskuld hänförligt till temporär skillnad projekt- och exploateringsfastigheter 40 –47 Netto uppskjutna skatteskulder 4 –8 Se koncernens not 9 för ytterligare information. 89 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 90 ===== not 10 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andelar i gemensamma verksam heter Långfristiga fordringar gemensamma verksam heter Övriga långfristiga fordringar Summa 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 2 720 1 997 185 190 17 17 8 8 2 930 2 212 Nyanskaffningar 388 1 053 – – – – – 388 1 053 Tillkommande fordringar – – – – 0 – 0 – Fusion –361 – – – – – 0 – –361 – Försäljningar –75 – – –5 – – 0 – –75 –5 Årets nedskrivningar –281 –331 – – – – 0 – –281 –331 Vid årets slut 2 390 2 720 185 185 17 17 8 8 2 600 2 930 För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter, se koncernens not 15. Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr Företag Organisations- nummer Säte Antal aktier och andelar Bokfört värde 2023 2022 AB Borätt 556257-9275 Stockholm 500 1 978 1 978 AB Garantihus1) 556073-0524 Stockholm – – 1 000 AB IG 1&3 559147-3698 Göteborg 500 20 788 20 788 AB Konvertibelhus 559001-7025 Stockholm 500 50 50 Bergshamra Bro AB 559066-5666 Stockholm 50 000 56 961 61 425 BRO Haifa 1 AB 556821-1949 Stockholm 500 45 476 45 476 Bruket i Kallhäll Exploaterings AB 556561-0184 Stockholm 1 000 100 100 Bruket i Kallhäll Exploaterings KB 969653-9122 Stockholm – 10 10 Fastighetsbolaget Metallfabriken i Örebro AB 559077-9582 Stockholm 500 27 562 27 562 Fastighetsbolaget Mossen 3 AB 559291-5655 Stockholm 500 27 339 33 440 Fastighetsbolaget 33:21 AB 559381-2778 Stockholm 500 19 078 27 567 Förvaltningsbolaget Isotolv AB 1) 559277-3229 Stockholm – – 25 JM Bostad Holding AB 559278-9449 Stockholm 2 000 285 366 200 JM Byrån Holding AB 556752-9630 Stockholm 1 000 3 100 100 JM Construction S. A., Belgien 413662141 Bryssel 10 000 28 711 51 906 JM Entreprenad AB 556060-8837 Stockholm 200 000 107 750 107 750 JM Fastighetsutveckling Holding AB1) 556847-3259 Stockholm – – 50 JM Fastighetsutveckling 2 Holding AB 559034-9089 Stockholm 500 50 50 JM Fastighetsutveckling 3 Holding AB 559109-6960 Stockholm 500 50 50 JM Fastighetsutveckling 4 Holding AB 559315-1037 Stockholm 1 000 100 100 JM Fastighetsutveckling 5 Holding AB 559398-1979 Stockholm 1 000 100 100 JM Hyresbostäder Holding AB 1) 556977-0471 Stockholm – – 360 130 JM Hyresbost Holding AB 559213-7029 Stockholm 500 44 007 44 007 JM Kammarsadeln Holding AB 556853-8465 Stockholm 500 50 50 JM Klostergården Holding AB 559369-7195 Stockholm 2000 359 642 363 461 JM Lomma Borgeby AB 559373-0905 Stockholm 250 29 973 29 973 JM Norge AS, Norge 829350122 Oslo 20 000 120 243 120 243 JM Olskroken AB 559256-2176 Stockholm 1 000 52 587 124 116 JM Riks Holding AB 559327-9796 Stockholm 2 000 49 394 84 248 JM Suomi OY, Finland 1974161-8 Helsingfors 1 000 868 011 844 879 JM Supply AB 559126-3644 Stockholm 500 50 50 JM Tegelbruket Ekerö Strand AB 559124-0147 Stockholm 500 50 52 432 JM Värmdöstrand AB 556001-6213 Värmdö 4 400 158 000 158 000 JM@Home AB 559091-8289 Stockholm 1 000 100 100 Klippljuset Holding AB 556872-0527 Stockholm 500 50 50 Minimalen Bostad AB 556754-2138 Stockholm 1 000 11 550 11 550 Seniorgården AB 556359-9082 Stockholm 1 000 100 100 Stockholm Pundet 1 AB 2) 556852-1297 Stockholm – – 74 722 Trollhagen Fastighets AB 559082-6235 Uppsala 1 000 71 982 71 982 Bokfört värde vid årets slut 2 390 358 2 719 820 1) Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB. 2) Koncernföretag som har avyttrats. not 11 Projektfastigheter och exploateringsfastigheter Projektfastigheter Exploaterings- fastigheter 2023 2022 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 171 300 3 791 3 931 Nyanskaffningar – 18 317 416 Omklassificeringar –56 –33 – –17 Överfört till produktion – – –369 –539 Försäljningar –23 –114 – – Vid årets slut 92 171 3 739 3 791 Ackumulerande nedskrivningar Vid årets början – – –6 –6 Nedskrivningar – – –8 – Vid årets slut – – –14 –6 Planenligt restvärde vid årets slut 92 171 3 725 3 785 not 12 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 247 312 Nyanskaffningar 1 598 221 Omvärderingar –72 – Försäljningar –1 280 –286 Vid årets slut 493 247 not 13 Upparbetade men ej fakturerade intäkter 2023 2022 Upparbetade intäkter i pågående arbeten 7 300 7 927 Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten –3 958 –4 160 Summa 3 342 3 767 not 14 Likvida medel 2023 2022 Kassa och bank 573 1 294 Summa 573 1 294 90 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 91 ===== not 15 Obeskattade reserver 2023 2022 Periodiseringsfond 2018 års taxering – 530 Periodiseringsfond 2019 års taxering 380 380 Periodiseringsfond 2020 års taxering 360 360 Periodiseringsfond 2021 års taxering 410 410 Periodiseringsfond 2022 års taxering 360 360 Periodiseringsfond 2023 års taxering 260 260 Periodiseringsfond 2024 års taxering 130 – Summa 1 900 2 300 not 16 A vsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 2023 2022 Vid årets början 972 809 Förmåner intjänade under perioden 44 33 Räntekostnader 30 27 Utbetalning av pensioner –46 –39 Övrigt 110 142 Vid årets slut 1 110 972 not 17 Garantiavsättningar och övriga avsättningar Avsättningar 2023 2022 Vid årets början 376 493 Avsättningar 136 246 Omklassificering 218 89 Ianspråktaget under året –318 –433 Återförda avsättningar under året –4 –18 Vid årets slut 408 376 not 18 Räntebärande skulder Långfristiga räntebärande skulder 2023 2022 Övriga skulder 1–5 år från balansdagen – – Konvertibellån 1–5 år – 34 Summa – 34 Kortfristiga räntebärande skulder 2023 2022 Konvertibellån 1 år 34 32 Övriga skulder 1 år 2 116 2 757 Skulder till koncernföretag 1 667 1 426 Summa 3 818 4 215 Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter Kreditavtal 2023 2022 Checkräkningskredit 400 400 Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år 2 400 2 400 Outnyttjad del –2 800 –2 800 Utnyttjat kreditavtal – – Kreditavtalen löper med fast ränta. Se koncernens not 25 för textkommentarer. not 19 Övriga kortfristiga skulder 2023 2022 Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter 172 40 Övriga kortfristiga skulder 333 271 Summa 504 311 not 20 Fakturerade men ej upparbetade intäkter 2023 2022 Ackumulerad a conto fakturering i pågående arbeten 12 627 12 025 Upparbetade intäkter i pågående arbeten –12 493 –11 549 Summa 134 476 not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2023 2022 Personalrelaterade poster 285 356 Förutbetalda hyresintäkter 8 8 Övriga upplupna kostnader 1) 331 559 Summa 624 923 1) Avser främst upplupna projektkostnader. not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 2023 2022 Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Företagsinteckningar 100 100 Fastighetsinteckningar – – Summa 100 100 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser, övriga 1) 8 241 6 731 Borgen till förmån för koncernföretag 2) 2 126 2 006 Ställda garantier i anslutning till uppdrag 130 185 Betalnings- och hyresgarantier 1 2 Övriga ansvarsförbindelser 25 22 Summa 10 524 8 946 1) Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM ut borgen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande lång- fristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansie- ringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut. JM har ett åtagande att förvärva bostad som inte upplåtits med bostadsrätt när- maste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar, med vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt. 2) Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för de utländska dotterbolagen och JM Entreprenad AB. not 23 Upplysningar om närstående Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och gemensamma verksamheter, se koncernens not 15. 2023 2022 Inköp av varor och tjänster från koncernföretag 294 505 Ränteintäkter från koncernföretag 1 1 Utdelning från koncernföretag 83 1 086 Resultatandel från koncernföretag 4 3 Utdelning från gemensamma verksamheter 95 – Långfristiga fordringar hos intresseföretag 17 17 Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag 1 486 2 383 Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 1 667 1 426 Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag 2 126 2 006 Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknads- mässiga villkor. not 24 Händelser efter rapportperiodens utgång Efter 38 år i JM, varav 22 som verkställande direktör, har Johan Skoglund med- delat styrelsen att han beslutat gå i pension under 2024. Johan Skoglund kom- mer som längst att fortsätta som vd fram till och med den 1 juni 2024. not 25 Förslag till vinstdisposition Fritt eget kapital i moderbolaget är: Balanserade vinstmedel och överkursfond 3 432 168 982 kronor Årets nettovinst 104 939 239 kronor Summa 3 537 108 221 kronor Styrelsen och verkställande direktören föreslår: att till aktieägarna utdelas 3,00 kronor per aktie 1) 193 514 520 kronor samt att återstående belopp överförs i ny räkning 3 343 593 701 kronor Summa 3 537 108 221 kronor 1) I moderbolaget finns 64 504 840 registrerade aktier per den 31 december 2023, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 64 504 840. 91 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 92 ===== Stockholm den 18 mars 2024 Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisnings- sed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Fredrik Persson Stefan Björkman Kerstin Gillsbro Camilla Krogh Styrelsens ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Jenny Larsson Olav Line Thomas Thuresson Ledamot Ledamot Ledamot Peter Olsson Jan Strömberg Ledamot utsedd av de anställda Ledamot utsedd av de anställda Johan Skoglund Verkställande direktör och koncernchef Vår revisionsberättelse har avgivits den 21 mars 2024 PricewaterhouseCoopers AB Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Auktoriserad revisor 92 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 93 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i JM AB (publ), org.nr 556045-2103 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för JM AB (publ) för år 2023. Bolagets års- och koncern- redovisning ingår på sidorna 61–92 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig- het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseen- den rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resul- tat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisnings- lagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet- terande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordning- ens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Audit- ing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder- företag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exem- pel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om års- och koncernredo- visningarna som helhet, med hänsyn tagen till JM-koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch inom vilken JM verkar. I en verksamhet som JMs är det framförallt den stora påverkan av styrelsens och ledningens uppskattningar och bedömningar på den finansiella rapporteringen som påverkar vår risk bedömning. Vi har bedömt den enskilt största risken för fel i årsredovisningen vara värdering av de pågående bostadsprojekten i bostadsutveck- lingen. Därutöver har vi identifierat ett antal andra risker som även de i många fall speglar inslag av uppskattningar och bedömningar. Bland dessa ingår garantiavsättningar, värdering av exploaterings- och projektfastigheter samt tvister. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentlighe- ter. Baserat på riskbedömningen har det centrala revisionsteamet utarbetat en revisionsstrategi enligt vilken koncernrevisionen har fokuserats på de stora enheterna JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Entreprenad och JM Norge som samtliga varit föremål för en s.k. full revision. För JM Finland genomförs speci- fika granskningsåtgärder inriktad i första hand på pågående pro- jekt. Vad gäller JM Fastighetsutveckling har granskningen inriktats mot projekt- och exploateringsfastigheternas bokförda värden samt årets fastighetsförsäljningar. Det centrala revisionsteamet ansvarar för granskningen av de svenska enheterna och lämnar, med utgångspunkt i den fastställda revisionsstrategin, instruktioner till revisionsteamen i Norge och Finland. Det centrala revisions- teamet granskar också relevanta aspekter av och kontroller över JMs koncerngemensamma informationssystem, bl.a. SAP ECC. Resultatet av denna granskning delas med lokala team. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedöm- ning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko- nomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantita- tiva väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fast- ställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra gransk- ningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse- fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. 93 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 94 ===== Värdering av bostadsutvecklingsprojekt i Sverige Under året har JMs princip för redovisning av intäkter och kostnader från den svenska bostadsutvecklingen av bostadsrättsföreningar ändrats till att redovisas vid en viss tidpunkt. Tidigare redovisades intäkter och kostnader enligt IFRS för bostadsutvecklingsprojekt av bostadsrättsföreningar i Sverige över tid, det vill säga med tillämpning av successiv vinstavräkning beaktande även så kallad försäljningsgrad. Den nya redovisningsprincipen innebär också att JM redovisar bostads- utvecklingsprojekten i balansräkningen som pågående arbeten fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina bostäder. Per den 31 december 2023 uppgick JMs pågående arbeten till 13 203 mkr vilket utgör 45 % av koncernens tillgångar per den 31 december 2023. JM redovisar också andelar i bostadsrättsföreningar i balansräkningen vilket består av de bostadsrättslägenheter vilka JM enligt avtal med bostadsrättsföreningen ska återköpa vid en viss tidpunkt i det fall dessa inte har sålts till en slutlig bostadsköpare. Andelar i bostadsrättsföreningar uppgår per den 31 december 2023 till 1 023 mkr. De nedlagda kostnaderna i de pågående projekten och andelar i bostadsrättsföreningar redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Bedömningen av nettoförsäljningsvärdet är till sin natur behäftat med antaganden och bedömningar av de poster som ingår i projektens slutlägesprognoser av totala intäkter och kostnader. I dessa ingår bedömningar av bl.a. försäljningspris, kostnader för t.ex. arbetskraft, material, underentreprenörer och garantiåtaganden. De senare kan från tid till annan kräva uppdaterade bedömningar även för avslutade projekt. Detta ställer därför krav på goda processer för kalkylering, rapportering, analys och prognos. För färdigställda bostäder som ägs av JM finns inte längre möjlighet till att kompensera för kostnads- besparingar varför antaganden och bedömningar om försäljningspris får en större påverkan på värderingen. De aktuella beloppens storlek i kombination med det stora inslaget av uppskattningar och bedömningar innebär att detta utgör ett för revisio- nen särskilt betydelsefullt område. Vi har ägnat särskild uppmärksamhet åt den metodik och de bedömningar som ligger till grund för värdering av de pågående arbetena samt den marginal som används i resultatframtagningen i samband med överlämning av bostäderna till slutkund. Vi har också i granskningen följt upp de principer, metoder och antaganden som ligger till grund för bedömningen av de redovisade andelarna i bostadsrätts- föreningar och garantiåtaganden. Se bland annat avsnitten ”Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar”, ”Redovisning av intäkter från projektutveckling av bostäder”, ”Pågående arbeten och andelar i bostadsrättsföreningar m.m.” i not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m., not 19 Pågående arbeten och not 27 Övriga avsättningar. Vi har utvärderat processer, rutiner och metodik i JMs projekt- utvecklingsprocess, från markförvärv till projektavslut. Vi har därutöver testat nyckelkontroller i processer för försäljningsstart, produktionsstart samt projektprognoser. Vi har utfört analytisk granskning av redovisade intäkter och marginaler och granskat ledningens rutiner för uppföljning av projektens finansiella resultat. För ett urval av projekt har vi gjort simuleringar av utfall baserat på olika antaganden och vi har diskuterat utvalda bedömningar med JM. På stickprovsbasis har vi granskat projektintäkter och aktiverade projekt- kostnader. Stickprovsvis har vi även testat överlämningsgraden i projekten och att den baseras på faktiska tillträden. Vi har även testat den matema- tiska riktigheten i beräkningen av överlämningsgraden. Vidare har vi deltagit i flera projektrevisioner utförda av JMs Verksamhetsrevision och därtill genomfört platsbesök på pågående bostadsutvecklingsprojekt. Vi har utvärderat JMs modell för värdering av andelar i bostadsrättsföreningar samt stickprovis testat värderingar av enskilda andelar i projekt. Vi har utvärderat principer, processer och rutiner för bestämmande av redovisade garantiåtaganden och de antaganden på vilka dessa baseras. På stickprovsbasis har vi granskat gjorda beräkningar och i något fall gjort egna beräkningar baserat på från JM erhållen data. Vi har med företagsledningen och revisionsutskottet diskuterat de metoder, uppskattningar och antaganden på vilka JMs bedömningar baseras. Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Ändrade redovisningsprinciper för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar Sedan 2018 har det pågått en process mellan JM och Finansinspektionen avseende grunderna för JMs bedömning av bostadsrättsföreningarnas själv- ständighet enligt IFRS. I april 2023 fastställdes slutligen Kammarrättens dom, vilket innebär att JM anses ha ett bestämmande inflytande över sina bostadsrättsföreningar enligt IFRS 10. Konsekvenserna av detta är JM från den 1 januari 2023 med retroaktiv omräkning av jämförelseåret 2022 konsoliderar svenska bostadsrättsfören- ingar under produktionsfasen i enlighet med IFRS 10 Koncernredovisning, fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparen tillträder sin bostad. Som framgår av sida 61 och sida 71 i årsredovisningen innebär detta att kon- cernens balans- och resultaträkning inkluderar bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader. Med beaktande av denna principförändring i koncernen och dess påverkan på den finansiella rapporteringen anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Se förvaltningsberättelsen samt avsnittet ”Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar” i not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper. I vår revision har vi bland annat tagit del av den fastställda domen, JMs beskrivningar av förändrade redovisningsprinciper och JMs bedömning av bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningen under produktions- fasen, samt implementering av en ny konsolideringsprocess. I vår revision har vi analyserat och testat omräknade historiska perioder, vilka presenteras i not 1 i årsredovisningen och innevarande period vad gäller bostadsrättsföreningarnas intäkter, kostnader, tillgångar och skulder. Denna granskning har bland annat innefattat att vi stickprovsvis testat över- lämningsgrader, bankengagemang och byggkreditiv för de konsoliderade bostadsrättsföreningarna. Vi har även granskat att de upplysningar som JM lämnat i förvaltnings- berättelsen samt i erforderliga noter i årsredovisningen inklusive de omräk- nade jämförelsetalen. Detta har även utvärderats vad gäller ändamålsenlighet och förenlighet med IAS 1 Utformning av finansiella rapporter samt IAS 8 Redovisningsprinciper, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel. Vi har fört en dialog med företagsledningen och revisionsutskottet och som ett led i detta diskuterat och kommunicerat våra observationer, reflektioner och dess implikationer. 94 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 95 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredo- visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–60 och sidorna 105–116. Den andra informationen består även av JMs ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo- visningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kun- skap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen inne- håller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö- ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel- sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp- täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsin- spektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns- ansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för- slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv- ning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för JM AB publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till JM AB publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. 95 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 96 ===== Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rappor- ten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de en-skilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko- nomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och nära- liggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitets- kontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa- flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till JM AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 30 mars 2023 och har varit bolagets revisor sedan 27 april 2017. Stockholm den 21 mars 2024 PricewaterhouseCoopers AB Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor 96 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 97 ===== Bolagsstyrning 97 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 98 ===== Bolagsstyrningsrapport för verksamhetsåret 2023 Bolagsstyrningsrapport 98 PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARE OCH BOLAGSSTÄMMA 98 ÅRSSTÄMMA 98 AKTIEÄGARE MED STÖRRE INNEHAV 98 VALBEREDNING 99 REVISORER STYRELSE 99 SAMMANSÄTTNING 99 OBEROENDE 99 ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN 99 STYRELSENS UTVÄRDERING AV EGET ARBETE 100 STYRELSENS UTVÄRDERING AV VD 100 VIKTIGA ÄRENDEN UNDER 2023 100 UTSKOTTENS ARBETE 100 STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR 101 STYRELSE, VD OCH REVISORER 103 DELEGATIONSORDNING – VDs BESLUTSRÄTT RAMVERK FÖR KONTROLL 103 DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN 103 STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN 103 STYRNINGSSTRUKTUR 103 KONTROLLMILJÖ 103 RISKBEDÖMNING 104 KONTROLLAKTIVITETER 104 KOMMUNIKATION OCH UPPFÖLJNING ERSÄTTNINGSPRINCIPER 104 ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING 104 REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR 105 KONCERNLEDNING Principer för bolagsstyrning Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden utan undantag. Genom utförlig och transparent redovisning vill JM öka aktieägarnas och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden och uppförandekod, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterat för långsiktigt värdeskapande. JM driver sedan många år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen. Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt styrning och kontroll under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen och kontrollen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete. Aktieägare och bolagsstämma Bolagsstämman, som är bolagets högsta beslutande organ, ger samtliga aktieägare möjlighet att delta och därigenom utöva sitt inflytande. På årsstämman, den bolagsstämma vid vilken årsredovisningen och revisions- berättelsen läggs fram, behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden såsom fastställande av årsredovisningen, utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelse och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma. Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. Senast i samband med tredje kvartalsrapporten informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolk- ning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktie- ägare hittills har representerats av svenska ombud. Årsstämma Årsstämman 2023 hölls den 30 mars på JMs huvudkontor. Vid stämman var 245 aktieägare företrädda, representerande cirka 70 procent av rösterna. Ett av de beslut som fattades på årsstämman 2023 var att årsstämman bemyndigade styrelsen att fatta beslut om förvärv av egna aktier. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs webbplats jm.se. Årsstämman 2024 kommer att hållas den 18 april. Aktieägare med större innehav En aktieägare, AMF Tjänstepension och AMF Fonder, har ett aktiein- nehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. Deras innehav uppgår per den 31 december 2023 till 19,97 procent av aktierna och rösterna i bolaget. JMs bolags- ordning begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga aktier som någon äger eller företräder. Bolagsordningen saknar bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt bestämmelser om ändring av bolags ordningen. JM tillämpar inte några särskilda bestämmelser i fråga om bolagsstäm- mans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal. Valberedning Valberedningen är ett organ som inrättats av bolagets årsstämma med uppgift att inför årsstämman bland annat nominera styrelseledamöter, styrelsens ordförande, revisor, samt därutöver föreslå arvoden till styrelsen, styrelsens utskott och revisor. Valberedningens arbete styrs av den instruktion för Valberedningens arbete som årsstämman fastställt. Valberedningen består av företrädare för de fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamoten. 98 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 99 ===== Valberedningen inför årsstämman 2024 sammankallades i september 2023 av styrelsens ordförande och består av följande personer: Anders Oscarsson, AMF Tjänstepension och AMF Fonder Marianne Nilsson, Swedbank Robur Fonder Anders Algotsson, AFA Försäkring Frank Larsson, Handelsbanken Fonder Fredrik Persson, styrelseordförande i JM. Valberedningen representerar cirka 33 procent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande i Valberedningen är Anders Oscarsson. Valbered- ningen har haft tre protokollförda sammanträden samt därtill korrespon- derat per e-post och telefon. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning av JM. Revisorer Efter förslag av valberedningen valde årsstämman 2023 Pricewaterhouse Coopers AB (PwC) till revisor. Valet gäller fram till slutet av årsstämman 2024. Huvudansvarig revisor är Ann-Christine Hägglund och revisions- berättelsen undertecknas också av Fredrik Kroon. De har inga andra revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i JM. Arvode och kostnadsersättning till PwC 2023 2022 Revisionsuppdrag 6,6 6,0 Skatterådgivning 0,1 0,0 Övriga tjänster 0,5 1,2 Summa 7,2 7,2 Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 79 i års- och hållbarhetsredovisningen. Styrelse Sammansättning JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter. Den mångfaldspolicy som Valberedningen har tillämpat i fråga om styrelsen är Kodens regel 4.1. Valberedningen konstaterar följande i sitt motiverade yttrande inför årsstämman 2023: Valberedningen anser att JM har en väl fungerande styrelse och att den befintliga styrelsen, med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt, har en ändamålsenlig sammansättning präglad av mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen anser också att det är bra med en balans av både kontinuitet och förnyelse i styrelsen. Valberedningens förslag till styrelse innebär nyval av en ledamot, Stefan Björkman, som har för JM relevant erfarenhet från den finska marknaden. Denna kompetens är viktig att säkerställa när Kaj-Gustaf Bergh nu avböjt omval. I den föreslagna styrelsen finns en bred erfarenhet och kompetens, inklusive om relevanta hållbarhetsaspekter, inom för JM väsentliga områden som bostads- och fastighetsutveckling, projekt- och byggverk- samhet, konsumentmarknader, ekonomi- och finans, industri, samt god kunskap om för bolaget relevanta geografiska marknader. Den mångfalds- policy som valberedningen har tillämpat är Kodens regel 4.1. Det kan konstateras att JM sedan många år har haft en jämn könsfördelning i styrelsen och av de till årsstämman föreslagna ledamöterna är tre kvinnor och fyra män. Förslaget uppfyller därmed Kodens krav på en jämn köns- fördelning i styrelsen. Samtliga föreslagna ledamöter anses som obero- ende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större ägare i bolaget. Årsstämman 2023 beslutade om val av de sju ledamöter som Valberedningen föreslagit. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två supp- leanter. Styrelsens sammansättning framgår på sidorna 101–102 liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott (R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2023. Styrelsen har haft 14 sammanträden. Revisionsutskottet har haft sex sammanträden. Ersättningsutskottet har haft tre sammanträden. Investeringsutskottet har haft sex sammanträden. Oberoende Samtliga stämmovalda styrelseledamöter är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna. Styrelsesammanträden 2023 Under de ordinarie styrelsemötena är fasta ärenden bland annat VDs lägesrapport, marknadsläget och återkoppling från utskotten. APRIL (ETT SAMMANTRÄDE) Delårsrapport för januari–mars, hållbart sam - hällsbyggande, beslut om arbetsordning och policyer samt riktlinjer, beslut om produktionsstart MARS (TVÅ SAMMANTRÄDEN) Konstituerande möte efter årsstämman; beslut om leda- möter i Revisionsutskott, Ersättningsutskott och Investeringsutskott FEBRUARI (TVÅ SAMMANTRÄDEN) Fastställande av årsredovisning, kallelse till årsstämma JULI (ETT SAMMANTRÄDE) Delårsrapport för januari–juni OKTOBER (TVÅ SAMMANTRÄDEN) Strategimöte, Delårsrapport för januari–september, genomgång med revisorer, styrelseutvärdering, hållbarhet, beslut om produktionsstart MAJ (ETT SAMMANTRÄDE) Beslut om fusion av helägda dotterbolag DECEMBER (ETT SAMMANTRÄDE) Beslut om fastighetsförvärv och produktionsstarter SEPTEMBER (TVÅ SAMMANTRÄDE) Beslut om fastighets- försäljning JUNI (ETT SAMMANTRÄDE) Beslut om produktionsstart JANUARI (ETT SAMMANTRÄDE) Bokslutskommuniké, förslag till utdel - ning, återköp av aktier, minskning av aktiekapital och fondemission, genom - gång med revisorer, ersättningssystem, beslut om fastighetsförvärv JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC STYRELSENS ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhets- inriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploaterings- fastigheter och projektfastigheter. Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhet och styrelsens arbete enligt nedan i erforderlig omfattning. Arbetsuppgifter/ansvarsområden De viktigaste styrande dokumenten är: • Strategisk inriktning • Bolagsordningen • Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering • JMs policyer (Hållbarhetspolicy, Integritetsskyddspolicy, Informations- säkerhetspolicy, Medarbetarpolicy, Arbetsmiljöpolicy, Kommunikations- policy, Finanspolicy, Skattepolicy och Inköpspolicy) • JMs etiska riktlinjer, JMs uppförandekod, riktlinjer mot kränkande sär behandling, sexuella trakasserier och diskriminering, riktlinjer för kommunikation samt riktlinjer för inköp. Ordförandens arbetsuppgifter Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav. Styrelsens sekreterare Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot av styrelsen. Styrelsens utvärdering av eget arbete Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Under 2023 genom- fördes utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samt- liga styrelseledamöter. Resultatet av utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen och Valberedningen. 99 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 100 ===== Styrelsens utvärdering av VD Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete. Under 2023 genomfördes utvärderingen genom att en skriftlig enkät skickades ut till samtliga styrelseledamöter. Resultatet av VD-utvärderingen har diskuterats och redovisats för styrelsen. Viktiga ärenden under 2023 Styrelsen har under 2023 bland annat fattat beslut om följande: • Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget • Styrelsen har fattat beslut om fem produktionsstarter av bostads- projekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande den till VD delegerade nivån om antingen 400 miljoner kronor i total projektkostnad eller 400 miljoner kronor i projektkostnad för deletapp • Styrelsen har beslutat om fyra förvärv av exploateringsfastigheter, försäljning av tre exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor • Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att dels bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att förvärva egna aktier, dels besluta om minskning av aktiekapitalet och ökning av aktier genom fondemission • Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram • Styrelsen har fattat beslut om JMs befintliga policyer och riktlinjer. Utskottens arbete Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens samman- träden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och revisorerna. Vid styrelsesammanträden lämnas även muntlig redo- görelse av vad som behandlats på utskottssammanträdena. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller: • Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD • Revisionsutskottet godkänner arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för revisionsarbetet och godkänner de externa revisorernas tillhandahållande av andra tjänster än revision. Revisionsutskottet initierar fördjupade insatser inom utvalda områden eller av projekt. Stämmovalda ledamöter är ledamöter i utskotten. Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Thomas Thuresson och ordförande i Investerings utskottet är Olav Line. Föredragande i Ersättningsutskottet är HR-direktören. Respektive affärs enhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi- och finans direktören är föredragande i Revisionsutskottet. VD är närvarande vid utskottens sammanträden i Ersättningsutskottet och Investerings utskottet. Revisionsutskottet Revisionsutskottet har tre ledamöter: Thomas Thuresson (ordförande), Jenny Larsson och Fredrik Persson. Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden. Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på: • Granskning och genomgång av bokslut, delårsrapporter och års- och hållbarhetsredovisning • Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner samt av intern revision och riskhantering • Genomgång av de externa revisorernas revisionsplan samt övrig intern planering för intern revision och riskhantering • Beredning av bolagsstyrningsrapporten • Rekommendation vid val av externa revisorer i samråd med företags- ledning, styrelse och valberedning inför den senares rekommendation till årsstämma • Granskning och övervakning av revisorns opartiskhet och själv- ständighet innefattande godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för revisionsarbetet och att förhandsgodkänna revisorns tillhandahållande av andra tjänster än revision • Övervakning av den lagstadgade revisionen • Avrapportering och genomgång av koncernens hållbarhetsarbete • Initiering av fördjupade insatser inom utvalda områden • Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse • Rapporterat och förelagt för styrelsen de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning • I övrigt fullgjort de uppgifter som ställs på Revisionsutskottet enligt vid var tid gällande lagar, förordningar och Svensk kod för bolagsstyrning. Ersättningsutskottet Ersättningsutskottet har tre ledamöter: Fredrik Persson (ordförande), Camilla Krogh och Thomas Thuresson. Utskottet har haft tre sammanträden under kalenderåret. Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att: • Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor • till bolagets VD • Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar • Bereda förslag till incitamentsprogram • Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer • Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen • Bereda förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare • Följa och utvärdera dels tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om, dels gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Investeringsutskottet Investeringsutskottet har tre ledamöter: Olav Line (ordförande), Stefan Björkman och Kerstin Gillsbro. Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden. Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning: • Utvärdera att strategin följs avseende omfattning och inriktning för exploateringsfastigheter och projektfastigheter • Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsfastig- heter och projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter • Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter • Bereda förslag avseende produktionsstarter av bostadsprojekt • Bereda förslag avseende externa entreprenader. Ledning och företagsstruktur Koncernledning JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt elva personer, och sammanträder minst en gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs riktlinjer följs. Rapportstrukturen framgår på sidan 103. Styrnings- och rapportstruktur Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade volymer på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatan- svar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten. Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppfölj- ning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regi- onchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genom- gångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader. En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD, ekonomi- och finansdirektör samt ansvarig för Verksamhetsrevision. Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge. De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet. VD AFFÄRSENHETER REGIONER PROJEKT Externa revisorerValberedning BOLAGSSTÄMMA Verksamhets- revision STYRELSE Revisionsutskott Ersättningsutskott Investeringsutskott Råd och utskott: • Koncernledning • Affärsutskott • Etiska rådet • Kvalitets- och Miljöråd • VU-råd • HR-råd • Finansråd • Inköpsråd • Kommunikationsråd Koncernstaber: • Ekonomi och Finans, IR • Juridik och Exploatering • Verksamhetsutveckling • HR • Bostad Produktion • Kommunikation och Marknadskommunikation Styrningsstrukturen framgår nedan: 100 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 101 ===== Styrelse, verkställande direktör och revisorer Född 1968. Svensk. Invald i styrelsen 2017. Ordförande i Ersättningsutskottet, ledamot i Revisionsutskottet. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: Lång karriär inom Axel Johnson AB bland annat som CFO och sedan som VD och koncernchef. Tidigare verksam inom Aros Securities och ABB Financial Services. Andra väsentliga uppdrag: Ordförande i Ellevio AB. Styrelseledamot i AB Electrolux, Hufvudstaden AB, Holmen AB, Interogo Holding AG, ICA Gruppen AB och Ahlström Capital OY. Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget. Aktier i JM: 4 000 Född 1963. Finsk. Invald i styrelsen 2023. Ledamot i styrelsen och Investeringsutskottet. Utbildning: Diplomingenjör, Tekniska högskolan i Helsingfors. Arbetslivserfarenhet: Verksam inom Kone-koncernen och bank- och försäkringsbranschen i Finland. Andra väsentliga uppdrag: VD för Föreningen Konstsamfundet i Finland, Styrelseordförande i Alandia Försäkring Abp och Cor Group Oy samt styrelseledamot i Stockmann Abp. Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget. Aktier i JM: 0 Född 1961. Svensk. Invald i styrelsen 2019. Ledamot i styrelsen och Investeringsutskottet. Utbildning: Civilingenjör, Lunds Tekniska Högskola. Arbetslivserfarenhet: Tidigare verksam inom NCC, senast som VD för NCC Boende AB. Andra väsentliga uppdrag: VD för Jernhusen AB sedan 2011. Styrelseledamot i Christian Berner Tech Trade AB. Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget. Aktier i JM: 1 365 Född 1977. Norsk. Invald i styrelsen 2020. Ledamot i styrelsen och Ersättningsutskottet. Utbildning: Civilingenjör. Executive MBA, Norges handelshøyskole. Arbetslivserfarenhet: OBOS- koncernen 2018–2020, senast som VD för Construction City Eiendom och Ulven AS. Tidigare verksam inom Skanska Norge. Andra väsentliga uppdrag: VD för Ferd Eiendom AS. Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget. Aktier i JM: 0 Fredrik Persson Ordförande Stefan Björkman Kerstin Gillsbro Camilla Krogh Jenny Larsson Olav Line Thomas Thuresson Johan Skoglund Verkställande direktör och koncernchef i JM AB Född 1973. Svensk. Invald i styrelsen 2022. Ledamot i styrelsen och Revisionsutskottet. Utbildning: Civilingenjör Miljö- och vattenteknik, Uppsala Universitet. Arbetslivserfarenhet: 25 års erfarenhet från energibranschen, bland annat som VD för Hitachi Energy Sweden AB (tidigare ABB) samt 20 år i ledande befattningar inom Vattenfall. Andra väsentliga uppdrag: VD för Schneider Electric Sverige AB. Styrelseledamot i Nibe Industrier AB och Vectura Fastigheter AB. Ledamot i Energiutvecklingsnämnden och Kungl. Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA). Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget. Aktier i JM: 0 Född 1958. Norsk. Invald i styrelsen 2017. Ledamot i styrelsen, ordförande i Investeringsutskottet. Utbildning: Civilingenjör, NTH (NTNU),Trondheim. Arbetslivserfarenhet: 30 års erfarenhet från fastighetsbranschen i Norge och Skandinavien, bland annat som VD för Rom Eiendom AS, Steen & Strøm AS och Norwegian Property AS. Andra väsentliga uppdrag: VD för Mustad Eiendom AS. Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget. Aktier i JM: 1 500 Född 1957. Svensk. Invald i styrelsen 2016. Ledamot i styrelsen, ordförande i Revisionsutskottet, ledamot i Ersättningsutskottet. Utbildning: Civilekonom, Lunds universitet. IMD (BPSE). Arbetslivserfarenhet: 29 år i olika befattningar inom Alfa Laval Group, som Ekonomi- och finansdirektör under 26 år. Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör för Tetra Laval Real Estate AB. Styrelseordförande i Terratech Group AB. Styrelseledamot i Proact IT Group AB (publ) och Skiold A/S. Medlem i Solix Group AB:s Advisory Board. Ledamotens oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget. Aktier i JM: 4 200 Född 1962. Svensk. Utbildning: Civilingenjör KTH och Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 38 år på JM i olika befattningar såsom platsingenjör, projekt ledare, regionchef och affärs enhetschef. Sedan 2002 VD och koncernchef. Andra väsentliga uppdrag: Styrelse ledamot i Mentor Sverige. Styrelseordförande i Polhem Infra AB och i Vectura Fastigheter AB. Aktier i JM: 50 118 Konvertibler i JM: 2 166 094 kr 101 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 102 ===== Arbetstagarrepresentant. Född 1962. Byggnads ingenjör. Suppleant sedan 2015. Antal aktier i JM: 248 Konvertibler: 0 kr Arbetstagarrepresentant. Född 1970. Murare. Suppleant sedan 2018. Antal aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr Arbetstagarrepresentanter 1) Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2023-12-31. Styrelsens sekreterare Maria Bäckman Chefsjurist i JM AB. Född 1973. Styrelsens sekreterare sedan 2012. Antal aktier i JM: 1 347 Konvertibler: 109 802 kr Revisorer Ann-Christine Hägglund PricewaterhouseCoopers AB Auktoriserad revisor, huvud ansvarig. Född 1966. Andra uppdrag: Huvudansvarig revisor i bl.a. NCC, Scandi Standard och Business Sweden. Fredrik Kroon PricewaterhouseCoopers AB Auktoriserad revisor. Född 1985. Andra uppdrag: Huvudansvarig revisor i bl.a. Nordr Sverige samt granskningsledare NCC inom affärsområdena Infrastructure och Building Sweden. Styrelsens närvaro Ledamöter Funktion i styrelsen Utskott 1) Styrelse- möten Möten i utskott RU EU IU Fredrik Persson Ordförande RU, EU (ordf.) 14 av 14 5 av 6 3 av 3 Kaj-Gustaf Bergh 2) Ledamot EU, IU 4 av 14 1 av 3 1 av 6 Stefan Björkman 3) Ledamot IU 10 av 14 5 av 6 Kerstin Gillsbro Ledamot IU 13 av 14 6 av 6 Camilla Krogh Ledamot EU 13 av 14 3 av 3 Jenny Larsson Ledamot RU 14 av 14 4 av 6 Olav Line Ledamot IU (ordf) 12 av 14 6 av 6 Thomas Thuresson Ledamot RU (ordf), EU 14 av 14 6 av 6 1 av 3 Peter Olsson Arbetstagarrepresentant 12 av 14 Jan Strömberg Arbetstagarrepresentant 14 av 14 Per Petersén Arbetstagarrepresentant suppleant 14 av 14 Jonny Änges Arbetstagarrepresentant suppleant 14 av 14 1) Revisionsutskott=RU, Ersättningsutskott=EU, Investeringsutskott= IU. 2) Kaj-Gustaf Bergh lämnade styrelsen vid årsstämman i mars 2023. 3) Stefan Björkman valdes in vid årsstämman i mars 2023. Arbetstagarrepresentant. Född: 1959. Civilingenjör. Suppleant sedan 2011, ledamot sedan 2015. Antal aktier i JM: 2 058 Konvertibler: 269 514 kr Arbetstagarrepresentant. Född 1977. Snickare. Suppleant sedan 2014, ledamot sedan 2018. Antal aktier i JM: 263 Konvertibler: 0 kr Jan Strömberg Peter Olsson Jonny Änges Per Petersén Styrelse, verkställande direktör och revisorer 102 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 103 ===== Delegationsordning – VDs beslutsrätt Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för: • köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr • investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genom- förande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontorsprojekt • produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten och produktions- start av enskilda deletapper upp till 400 mkr • att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenadavtal upp till 400 mkr • upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med löptid mellan ett och tio år. I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrel- sens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Besluts- ärendena bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet samt styrnings- och rapportstruktur framgår av schema ovan. Ramverk för kontroll Den finansiella rapporteringen VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, bland annat utvecklingen av JMs resultat, ekonomiska ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaf- fenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekono- miska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Kommunikation och uppföljning på sidan 104. Styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen Styrningsstruktur Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätt- hålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med int ern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser. För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 13 samt 63–64. Styrelsen har lagt särskild tonvikt på effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisions- utskottet har styrelsen fördjupat sina kontakter med de externa reviso- rerna och Verksamhetsrevisionen varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Revisionsut- skottet håller möten fyra till fem gånger per år. De externa revisorerna deltar därutöver vid styrelsemöten två gånger per år. JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhe- tens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhets- system. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärspro- cesser. Verksamhetsrevisionen har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomi- och projektstyrning genom Revisionsutskottets arbete. Som en del av målsättningen att utveckla enhetliga arbetssätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med Strukturerad Projekt- utveckling, se sidorna 15-16. Översyn görs löpande av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för alla medarbetare. En uppförandekod för JMs medarbetare är implementerad. Syftet är att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som gäller inom JM. Via Visselblåsarfunktionen säkerställs att allvarliga missförhållanden kan rapporteras och via Etiska rådet möjliggörs vägledning vid svårig- heter att tolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod. Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efter levnaden av JMs uppförandekod för leverantörer. Kontrollmiljö JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur med systemstöd som har byggts upp för den interna kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel är arbets- fördelningen mellan styrelsen och VD samt de andra organ som styrelsen inrättar, delegationsordning och auktorisationsbestämmelser, instruk- tioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Riskbedömning Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom Regioner/ Dotterbolag Affärssegment (finansiell rapportering) VD Staber JM Norge JM Finland JM Bostad Riks JM Fastig hets- utveckling JM Entreprenad JM Bostad Stockholm Projekt Rapportstrukturen: Beslutsprocessen illustreras nedan: BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN Beslut om markförvärv Affärsutskott, koncernledning och styrelse Beslut om projekterings- start Regionchef Beslut om total intäkt Affärsenhetschef Beslut om försäljnings- start Regionchef Beslut om produktions- start Affärsutskott, koncernledning och styrelse Operativt beslut om produktionsstart Regionchef Regionchef Beslut om tekniskt avslut 1 2 3 4 5 6 7 103 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 104 ===== de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Dessa finns i JMs Verksamhetssystem som styr en enhetlig process och användandet av det gemensamma affärssystemet. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är: • Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav • Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter • Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis) • Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis) • Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, Ekonomi- och finansdirektör, ansvarig för Verksamhetsrevision, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis) • Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis) • Styrelsemöten i dotterbolagen • JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande) • Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer genom bland annat platsbesök • Visselblåsarfunktion som säkerställer systematisk och professionell hantering av rapporterade oegentligheter • Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod. Kommunikation och uppföljning Bolaget har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exem- pelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare via JMs intranät och Verksamhetssystem. De externa revisorerna rapporterar sin granskning av intern kontroll till styrelsen en gång per år i samband med rapporteringen av det tredje kvartalet. Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM. Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs intranät samt i Verksamhetssystemet. De viktigaste dokumenten för finansiell rapportering: • JMs Auktorisationsbestämmelser • Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut • Boksluts- och prognosprocesserna • Instruktioner vid köp och försäljningar • Finanspolicy • Controlling inom JM • Redovisningsprinciper • Rutinbeskrivningar. Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartals- rapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektinvesteringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens uppföljning. Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande med bolagets centrala funktion för Verksam- hetsrevision. Resultatet av granskningar som genomförts och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet. Styrelsen tar också del av de synpunkter som bolagets externa revisorer lämnar. Ersättningsprinciper Ersättning till styrelse och ledning Efter förslag från Valberedningen beslutade årsstämman 2023 om arvoden till styrelseledamöter som inte är anställda i bolaget enligt följande: • Arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 955 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med 380 000 kronor • Arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 165 000 kronor till ordföranden och 98 000 kronor till ledamot • Arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 105 000 kronor till ordföranden och 80 000 kronor till ledamot • Arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 68 000 kronor till ordförande respektive ledamöter. Vid årsstämman 2023 beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som ska gälla fram till årsstämman 2027 om inte omständigheter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncern- ledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidorna 61–66. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns i års- och hållbarhetsredovisningen, not 3 på sidan 78, koncernens noter. Drygt 500 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av en resultatbaserad del av lönen. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den kort- siktiga rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och fem månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell måluppfyllelse, arbetsmiljömål, mål för återvinning och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön. Förutom koncernledningen omfattas årligen tjugo till trettio nyckelpersoner av ett långsiktigt rörligt löneprogram. Efter beslut i styrelsen erbjöds dessutom alla prov- och tillsvidareanställda medarbetare i koncernen att, för andra året, delta i ett aktiesparprogram som kortfattat innebär att medarbetarna gör en egeninvestering i JM-aktier. Den maximalt möjliga investeringsnivån var 600 000 kr för vd, 300 000 kr för övriga koncernledningsmedlemmar, 150 000 kr för enhetschefer och 20 000 kr för övriga medarbetare. Deltagarna erhåller sedan ett bidrag från JM som innan skatteavdrag gjorts motsvarar hälften av det investerade beloppet. Nettobidraget används till att köpa nya JM-aktier som sätts in på deltagarnas konton. Bidraget portioneras ut vid tre tillfällen under programmets treåriga löptid. All aktieutdelning som sker under programmet återinvesteras också i aktier. Cirka 20 procent av medarbetarna deltog i 2023 års program. Stockholm den 18 mars 2024 Styrelsen Revisors yttrande om bolagsstyrnings rapporten Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103. Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på sidorna 98–104 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevU 16 Revi- sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredo- visningen och koncern redovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 21 mars 2024 PricewaterhouseCoopers AB Ann-Christine Hägglund Fredrik Kroon Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor 104 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 105 ===== Koncernledning Född 1969. Civilingenjör Lunds Tekniska Högskola 1992. Bachelor of Science Ecole National de Ponts et Chaussées Paris. Anställd år: 2013 I koncernledningen: 2018 Tidigare befattningar: Skanska-koncernen som trainee, projektingenjör, affärschef och regionchef, regionchef PEAB Sverige. Regionchef JM Bostad Riks, Region Syd 2013–2017. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i JM Norge AS. Styrelseledamot i Borätt AB, Seniorgården AB och Midway Holding AB, samt ledamot i Byggföretagens Förbundsstyrelse. Aktier i JM: 2 075 Konvertibler i JM: 299 460 kr Född 1965. MBA, BI/ESCP Business School, Norge och Frankrike 2006, Business Administration, Handelsakademiet 1989. Anställd år: 2011 I koncernledningen: 2022 Tidigare befattningar: CFO Coor Service Management Norge AS och Selvaagbygg AS. Ekonomichef Norges Idrottsförbund och Norges Olympiska Kommitté. Group Controller Selvaag Gruppen, Marknads- och försäljningschef Norwegian Insurance Computer Environment AS. Regionchef JM Norge AS 2011–2021. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot Norgesgruppen ASA, Pareto Bank ASA, DnB Næringseiendom AS, JM Suomi Oy och JM@home. Aktier i JM: 4 716 Konvertibler i JM: 0 Född 1974. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999. Executive Management Program Handelshögskolan 2015. Anställd år: 2001 I koncernledningen: 2014 Tidigare befattningar: Projektledare JM, Regionchef JM Stockholm Nordväst 2008–2009, Regionchef JM Stockholm Syd 2009–2014. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i JM Entreprenad AB samt styrelseledamot i JM@Home AB, Borätt AB och Senior gården AB. Aktier i JM: 8 000 Konvertibler i JM: 0 Född 1962. Civilingenjör KTH, Stockholm 1986 och Civilingenjörsprogrammet Handelshög skolan, Stockholm 1998. Anställd år: 1986. VD och koncernchef 2002. I koncernledningen: 2000 Tidigare befattningar: 38 år på JM i olika befattningar såsom platsingenjör, projektledare, regionchef och affärsenhetschef. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Mentor Sverige, styrelseordförande i Polhem Infra AB och Vectura Fastig heter AB. Aktier i JM: 50 118 Konvertibler i JM: 2 166 094 kr Född 1972. Ekonomie Magisterexamen, Uppsala universitet. Anställd år: 2023 I koncernledningen: 2023 Tidigare befattningar: CFO Svevia 2019-2023, Ekonomichef Bonava 2016-2019, dessförinnan ledande befattningar inom ekonomi i NCC-koncernen och Intentia samt inom revision i PwC. Aktier i JM: 1 500 Konvertibler i JM: 0 Född 1973. Jur. kand. Stockholms Universitet 1997. Anställd år: 2000 I koncernledningen: 2012 Tidigare befattningar: Biträdande jurist Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie Uppsala tingsrätt. Aktier i JM: 1 347 Konvertibler i JM: 109 802 kr Johan Skoglund Verkställande direktör och koncernchef T obias Bjurling Ekonomi- och finans direktör, Investor relations Maria Bäckman Chefsjurist, Koncernstab Juridik och Exploatering Markus Heino Verkställande direktör JM Suomi Oy Malin Lundgren HR-direktör Per Lundquist Chef Verksamhets - utveckling (Produkt, Hållbarhet och IT) Susanne Persson Affärsenhetschef JM Bostad Riks Hilde Vatne Verkställande direktör JM Norge AS Pär Vennerström Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm Anders Wimmerstedt Produktionsdirektör och Affärsenhetschef JM Entreprenad Mikael Åslund Affärsenhetschef JM Fastighets- utveckling Född 1965. Jur. kand. Helsingfors universitet 1991. Anställd år: 2013 I koncernledningen: 2022 Tidigare befattningar: Skanska Finland 1998–2012 som jurist, regionchef bostadsutveckling och landschef bostadsutveckling. Aktier i JM: 2 218 Konvertibler i JM: 0 Född 1978. Fil. kand. Uppsala universitet 2005. Executive Management Handelshögskolan 2019. Anställd år: 2020 I koncernledningen: 2020 Tidigare befattningar: Olika roller inom HR i NCC-koncernen 1999–2016, HR-chef Bonava Sverige 2016–2018, HR-chef Klövern 2018–2020. Aktier i JM: 1 167 Konvertibler i JM: 0 Född 1967. Civilingenjör LiTH, Teknisk Fysik och Elektroteknik 1993. Anställd år: 2016 I koncernledningen: 2016 Tidigare befattningar: Senior Vice President Operations på Cramo AB. Toyota Material Handling Europe, Toyota Industries och Cap Gemini. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i JM Norge AS och JM Suomi Oy. Aktier i JM: 2 206 Konvertibler i JM: 1 237 768 kr Född 1964. Byggnadsingenjör. Executive Management Program Handelshögskolan 2017. Anställd år: 1984 I koncernledningen: 2018 Tidigare befattningar: Projektledare, arbetschef och produktionschef i JM. Sedan 2011 Chef Stockholm Produktion med övergripande ansvar för utvecklingen av produktionsverksam heten inom JM Bostad. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i JM Norge AS och JM Entreprenad AB. Aktier i JM: 100 Konvertibler i JM: 0 Född 1972. Civilingenjör LTU, Väg och Vatten 1997. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2005. Executive Management Program Handelshögskolan 2017. Anställd år: 2000 I koncernledningen: 2020 Tidigare befattningar: Kvalitetsledare, Projekteringsledare och Projektledare i JM, Regionchef JM Stockholm Stad 2009–2020. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande Senior gården AB och Borätt AB, styrelseledamot JM@Home AB. Aktier i JM: 4 516 Konvertibler i JM: 688 758 kr Carl Bandhold, Ekonomi- och finansdirektör, var medlem av koncernledningen augusti 2021 till mars 2023. Claes Magnus Åkesson, tidigare Ekonomi- och finans direktör i JM AB, var tillförordnad Ekonomi- och finansdirektör från april till oktober 2023. 105 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 106 ===== Aktieägarinformation 106 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 107 ===== Fokus på långsiktig värdeutveckling medger utdelning även på svag marknad Aktiekapital JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap. Aktiekapitalet uppgår till 68,7 mkr fördelat på 64,5 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1,06 krona med lika rösträtt. Aktieägarmål JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Kursutveckling och avkastning JM-aktien ingår i Nasdaq Stockholm index ”SX351010” Real Estate Investment & Services”. Under 2023 steg JMs aktiekurs med 3 procent, att jämföras med en ökning om 17 procent för SX351010. Det generella indexet på Nasdaq Stockholm, OMX Stockholm_PI, steg 16 procent under 2023. JM-aktien noterades som högst under året till 248,00 kronor den 2 februari och som lägst till 107,30 kronor den 25 oktober. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 1,7 procent (8,1). Totalavkastningen under 2023 uppgick till 11 procent (–55). Omsättning och börsvärde JM-aktier till ett värde av totalt 17,8 mdkr (14,3) omsattes under 2023. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 71 mkr (57). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, upp- gick till 176 procent (101). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 11,4 mdkr (11,1). Ägarstruktur Per den 31 december 2023 uppgick antalet aktieägare till 32 174 (30 937). De tio största ägarna stod för 61,2 procent (69,8) av kapitalet. Det utländska ägandet stod för 37,5 procent (15,4) och svenska ägandet 72,5 procent (84,6) av kapitalet. Utdelningspolicy Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhe- tens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäk- ningen. Den föreslagna utdelningen för 2023 uppgår till 3,00 kro- nor (14,00) per aktie, med intention att kalla till extra bolags- stämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor. Överföring till aktieägare, mkr Utdelning Återköp Summa 2014 558 500 1 058 2015 600 500 1 100 2016 602 500 1 102 2017 675 500 1 175 2018 765 – 765 2019 835 – 835 2020 870 – 870 2021 887 375 1 262 2022 922 825 1 747 2023 903 – 903 Summa 7 617 3 200 10 817 T otalavkastning, % 2023 Genomsnitt per år 2019 –2023 Genomsnitt per år 2014–2023 JM 11 6 5 Nasdaq Stockholm 19 15 11 T otalavkastning JM, 2014–2023 % Index 2023 11 156 2022 –55 140 2021 45 309 2020 9 213 2019 67 195 2018 –2 117 2017 –25 118 2016 7 159 2015 5 148 2014 41 141 2014-01-01 – 100 Genomsnittligt 5 år 6 Genomsnittligt 10 år 5 FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2019–2023 År Inlösen återköpta aktier, mkr Fondemission, mkr Utnyttjande av konvertibel- program, mkr Antal aktier Kvot- värde/ aktie Aktie- kapital mkr 2019 0,0 0,0 0,0 69 583 262 1 kr 69,6 2020 0,0 0,0 0,0 69 583 262 1 kr 69,6 2021 0,0 0,0 0,2 69 750 296 1 kr 69,8 2022 –1,5 0,0 0,0 68 278 841 1 kr 68,3 2023 –3,8 3,8 0,0 64 504 840 1,06 kr 68,3 KURSUTVECKLING 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 0 7 000 14 000 21 000 28 000 35 000 Kronor Antal, 1 000-tal Antal, 1 000-tal JM B OMX Stockholm PIOmsatt antal aktier 1 000-tal OMX Stockholm Real Estate Investment & Services PI (SX351010) 0 100 200 300 400 500 20232022202120202019 Kronor 0 100 200 300 400 500 decnovoktseptaugjulijunimajaprmarfebjan 2023 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 0 7 000 14 000 21 000 28 000 35 000 Kronor Antal, 1 000-tal Antal, 1 000-tal JM B OMX Stockholm PIOmsatt antal aktier 1 000-tal OMX Stockholm Real Estate Investment & Services PI (SX351010) 0 100 200 300 400 500 20232022202120202019 Kronor 0 100 200 300 400 500 decnovoktseptaugjulijunimajaprmarfebjan 20230 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 0 7 000 14 000 21 000 28 000 35 000 Kronor Antal, 1 000-tal Antal, 1 000-tal JM B OMX Stockholm PIOmsatt antal aktier 1 000-tal OMX Stockholm Real Estate Investment & Services PI (SX351010) 0 100 200 300 400 500 20232022202120202019 Kronor 0 100 200 300 400 500 decnovoktseptaugjulijunimajaprmarfebjan 2023 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 0 7 000 14 000 21 000 28 000 35 000 Kronor Antal, 1 000-tal Antal, 1 000-tal JM B OMX Stockholm PIOmsatt antal aktier 1 000-tal OMX Stockholm Real Estate Investment & Services PI (SX351010) 0 100 200 300 400 500 20232022202120202019 Kronor 0 100 200 300 400 500 decnovoktseptaugjulijunimajaprmarfebjan 2023 107 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 108 ===== AKTIEDATA – SEGMENTSREDOVISNING Kronor per aktie 2023 2022 2021 2020 2019 Börskurs per den 31/12 177,50 172,10 408,60 290,60 277,40 Högst/lägst betalkurs under året 248,0/107,30 421,10/146,50 419,50/284,80 313,30/153,50 282,90/162,35 Direktavkastning per den 31/12 (%) 1,7 8,1 3,3 4,4 4,5 Börsvärde per den 31/12 (mkr) 11 450 11 101 28 050 20 221 19 302 Resultat per aktie efter utspädning 6,70 23,40 25,90 22,50 22,50 Exploateringsfastigheter Marknadsvärde 219 235 224 206 224 Bokfört värde 132 131 120 113 128 Projektfastigheter Marknadsvärde 17 17 16 24 25 Bokfört värde 16 14 12 18 20 Räntebärande nettoskuld 29 5 –20 –4 6 Eget kapital (redovisat) 129 140 125 112 105 Utdelning 3,00 1) 14,00 13,50 12,75 12,50 Utdelning i % av resultat per aktie 45 60 52 57 56 P/E tal per den 31/12 26 7 16 13 12 Antal aktier per den 31/12 64 504 840 64 504 840 2) 68 648 746 2) 69 583 262 69 583 262 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 64 504 840 67 073 227 69 220 764 69 583 262 69 583 262 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 504 840 67 384 072 69 560 505 70 061 421 69 985 557 1) Enligt styrelsens förslag. 2) 3 774 001 respektive 1 101 550 återköpta aktier ingår ej. Norge, 8,0 % Finland, 4,3 % Övriga/anonymt ägande, 0,0 % Sverige, 72,5 % USA, 20,6 % Norge, 8,0 % Finland, 4,3 % Övriga/anonymt ägande, 0,0 % Sverige, 72,5 % USA, 20,6 % Övriga ägare1), 14,2 % Svenska privatpersoner, 16,5 % Anonymt ägande, 0,0 % Svenska institutionella ägare, 47,5 % Utländska institutionella ägare, 29,5 % Övriga ägare1), 14,2 % Svenska privatpersoner, 16,5 % Anonymt ägande, 0,0 % Svenska institutionella ägare, 47,5 % Utländska institutionella ägare, 29,5 % ÄGARFÖRDELNING EFTER LAND ÄGARTYP 1) Varav cirka 5,7 % utländskt ägande. ÄGARBILD PER 2023-12-31 Aktieinnehav Antal aktieägare % av alla aktieägare Äger tillsammans antal aktier % av aktie- kapital 1–500 28 168 87,5 2 731 157 4,2 501–1 000 2 012 6,3 1 611 699 2,5 1 001–5 000 1 621 5,0 3 515 797 5,5 5 001–20 000 246 0,8 2 403 641 3,7 20 001–100 000 72 0,2 3 389 766 5,3 100 001– 55 0,2 50 852 780 78,8 Summa 32 174 100,0 64 504 840 100,0 Aktiekapital, % AMF Pension & Fonder 19,7 Swedbank Robur Fonder 9,8 Fidelity Investments (FMR) 8,7 Vanguard 3,7 Fredrik W. Mohn 3,6 Nordea Funds 3,5 AFA försäkring 3,4 Dimensional Fund Advisors 3,3 Samhällsbyggnadsbolaget I Norden AB 3,0 Norges Bank 2,6 Övriga 38,9 Summa 100,0 Per den 31 december 2023: Antal aktieägare, 32 174. Antal aktier, 64 504 840. Av det totala aktiekapitalet per den 31 december 2023 ägdes cirka 37,5 procent av utländska placerare. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen per den 31 decem- ber 2023. Siffrorna är avrundade. 108 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 109 ===== Koncernen femårsöversikt – segmentsredovisning Belopp i mkr där ej annat anges. RESULTATRÄKNING 2023 2022 2021 2020 2019 Intäkter 13 851 16 385 14 608 15 388 15 692 Produktions- och driftkostnader –11 877 –13 216 –11 814 –12 607 –12 994 Bruttoresultat 1 973 3 169 2 795 2 781 2 698 Försäljnings- och administrationskostnader –985 –1 094 –1 015 –944 –966 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. –256 –11 436 191 276 Rörelseresultat 732 2 064 2 216 2 028 2 008 Finansiella intäkter och kostnader –100 –70 –58 –73 –80 Resultat före skatt 632 1 994 2 158 1 955 1 928 Skatter –199 –419 –360 –380 –358 Årets resultat 433 1 575 1 798 1 575 1 570 FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING Produktion Upparbetade intäkter 13 612 16 172 14 422 15 157 15 439 Produktionskostnader –11 660 –13 041 –11 663 –12 457 –12 834 Produktionsresultat 1 951 3 131 2 759 2 700 2 605 Exploateringsfastigheter Hyresintäkter 202 178 145 151 167 Driftkostnader –146 –105 –91 –83 –95 Fastighetsskatt –45 –47 –37 –44 –37 Resultat exploateringsfastigheter 11 27 18 24 35 Projektfastigheter Hyresintäkter 36 35 41 80 86 Driftkostnader –22 –21 –21 –22 –26 Fastighetsskatt –3 –2 –2 –1 –2 Resultat projektfastigheter 11 11 18 57 58 Bruttoresultat 1 973 3 169 2 795 2 781 2 698 Försäljnings- och administrationskostnader –942 –1 042 –965 –904 –931 Fastighetsförsäljning m.m Försäljningsvärden 343 – 1 308 1 078 923 Bokförda värden –336 – –912 –891 –647 Nedskrivningar m.m –262 –11 40 4 – Resultat av fastighetsförsäljning m.m –256 –11 436 191 276 Koncerngemensamma kostnader –44 –52 –50 –40 –35 Rörelseresultat 732 2 064 2 216 2 028 2 008 BALANSRÄKNING 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31 2019-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 351 351 330 278 219 Projektfastigheter 1 030 932 813 1 246 1 399 Exploateringsfastigheter 8 504 8 465 8 205 7 831 8 938 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 803 308 377 445 366 Kortfristiga fordringar 1) 4 541 5 225 3 528 3 828 4 274 Likvida medel 1 582 1 840 3 981 3 037 2 397 Summa omsättningstillgångar 16 461 16 771 16 903 16 387 17 374 SUMMA TILLGÅNGAR 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593 EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) Eget kapital 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326 Långfristiga räntebärande skulder 397 268 190 354 425 Övriga långfristiga skulder 364 414 373 372 765 Långfristiga avsättningar 2 559 2 717 3 078 3 290 3 223 Summa långfristiga skulder 3 319 3 399 3 641 4 016 4 413 Kortfristiga räntebärande skulder 1 526 507 667 579 690 Övriga kortfristiga skulder 3 522 4 088 4 172 4 120 5 030 Kortfristiga avsättningar 113 122 145 133 134 Summa kortfristiga skulder 5 161 4 717 4 984 4 832 5 854 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593 1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar 57 55 14 1 76 2) Varav skulder fastighetsförvärv 806 516 675 459 949 109 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 110 ===== KASSAFLÖDESANALYS 2023 2022 2021 2020 2019 Kassaflöde från den löpande verksamheten –48 –261 2 287 1 715 1 291 Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 –29 –17 –79 –7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –172 –1 869 –1 338 –988 –576 Summa årets kassaflöde –221 –2 159 933 648 708 Likvida medel vid årets slut 1 582 1 840 3 981 3 037 2 397 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets början 334 –1 363 –300 420 546 Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran 1 544 1 697 –1 063 –720 –126 Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets slut 1 877 334 –1 363 –300 420 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Bokfört värde vid årets början 8 465 8 205 7 831 8 938 8 306 Nyanskaffningar 1 628 1 700 1 754 1 022 1 745 Överfört till produktion –829 –1 538 –1 388 –1 888 –1 068 Övrigt –760 97 8 –241 –45 Bokfört värde vid årets slut 8 504 8 465 8 205 7 831 8 938 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Marknadsvärden 14 100 15 200 15 400 14 300 15 600 Bokförda värden 8 500 8 500 8 200 7 800 8 900 Övervärden 5 600 6 700 7 200 6 500 6 700 BOSTADSPRODUKTION Antal disponibla byggrätter 39 100 39 500 35 600 37 800 35 900 – varav redovisade i balansräkningen 22 700 22 000 20 000 20 400 21 100 Antal sålda bostäder 1 901 2 659 4 248 4 026 3 595 Antal produktionsstartade bostäder 1 609 3 113 3 972 3 199 3 269 Antal bostäder i pågående produktion 6 033 8 078 8 094 7 976 7 813 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 52 59 64 60 53 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 2 3 13 14 12 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 54 62 76 74 65 PROJEKTFASTIGHETER Marknadsvärden 1 069 1 089 1 088 1 651 1 769 Bokförda värden 1 030 932 813 1 246 1 399 Övervärden 39 157 275 405 370 PERSONAL Medeltal anställda 2 382 2 472 2 461 2 600 2 598 – varav i utlandet 529 564 533 543 545 Löner och ersättningar 1 513 1 538 1 478 1 474 1 516 NYCKELTAL Rörelsemarginal, % 5,3 12,6 15,2 13,2 12,8 Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % 5,0 17,9 21,9 20,8 22,2 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % 6,7 18,6 20,4 19,7 21,0 Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % 4,5 12,1 13,1 11,9 11,8 Soliditet, % 50 53 50 47 42 Räntebärande låneskuld, mkr 3 469 2 179 2 618 2 737 2 817 Skuldsättningsgrad, ggr 0,2 0,0 – – 0,1 Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 23,4 35,8 25,7 23,4 Räntebärande skulder/balansomslutning, % 21 13 15 16 16 Kapitalomsättningshastighet, ggr 0,82 0,95 0,86 0,90 0,92 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 JM Entreprenad JM Fastighets- utveckling JM Finland JM Norge JM Bostad Riks JM Bostad Stockholm Mkr 2022 2023 –800 –600 –400 –200 0 200 400 600 800 1 000 JM Entreprenad JM Fastighets- utveckling JM Finland JM Norge JM Bostad Riks JM Bostad Stockholm Mkr 2022 2023 –100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 Koncern- gemensamma kostnaderJM Entreprenad JM Fastighets- utveckling JM Finland JM Norge JM Bostad Riks JM Bostad Stockholm Mkr 2022 2023 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 JM Entreprenad JM Fastighets- utveckling JM Finland JM Norge JM Bostad Riks JM Bostad Stockholm Mkr 2022 2023 –800 –600 –400 –200 0 200 400 600 800 1 000 JM Entreprenad JM Fastighets- utveckling JM Finland JM Norge JM Bostad Riks JM Bostad Stockholm Mkr 2022 2023 –100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 Koncern- gemensamma kostnaderJM Entreprenad JM Fastighets- utveckling JM Finland JM Norge JM Bostad Riks JM Bostad Stockholm Mkr 2022 2023 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 JM Entreprenad JM Fastighets- utveckling JM Finland JM Norge JM Bostad Riks JM Bostad Stockholm Mkr 2022 2023 –800 –600 –400 –200 0 200 400 600 800 1 000 JM Entreprenad JM Fastighets- utveckling JM Finland JM Norge JM Bostad Riks JM Bostad Stockholm Mkr 2022 2023 –100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 Koncern- gemensamma kostnaderJM Entreprenad JM Fastighets- utveckling JM Finland JM Norge JM Bostad Riks JM Bostad Stockholm Mkr 2022 2023 INTÄKTER RÖRELSERESULTAT OPERATIVT KASSAFLÖDE 110 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 111 ===== Beskrivning av finansiella resultatmått i JMs årsredovisning som inte återfinns i IFRS-regelverket Segmentsredovisningen speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär. Samtidigt korrelerar den väl med den interna styrningen som har koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering som utgångspunkt. Användning av nyckeltal enligt segmentsredovisning hjälper därmed investerare och ledning att analysera trender och resultat i JM. Definitioner och ordlista Belopp i mkr där ej annat anges. FEMÅRSÖVERSIKT Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) enligt segmentsredovisning 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning minskat med likvida medel och räntebärande fordringar. Orsak till användning av mått Mäter extern finansiering jämfört med egna likvida medel. Räntebärande skulder enligt segmentsredovisning Avsättning pensioner 1 546 1 404 1 761 1 804 1 702 Långfristiga räntebärande skulder 397 268 190 354 425 Kortfristiga räntebärande skulder 1 526 507 667 579 690 Likvida medel och räntebärande fordringar –1 592 –1 845 –3 981 –3 037 –2 397 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) enligt segmentsredovisning 1 877 334 –1 363 –300 420 Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning. Orsak till användning av mått Mäter lönsamhet i verksamheten i aktuellt marknadsläge. Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 732 2 064 2 216 2 028 2 008 Intäkter enligt segmentsredovisning 13 851 16 385 14 608 15 388 15 692 Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 5,3 12,6 15,2 13,2 12,8 Räntabilitet efter skatt på eget kapital 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Periodens resultat enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning. Orsak till användning av mått Mäter lönsamhet och finansiell position. Periodens resultat enligt segmentsredovisning 433 1 575 1 798 1 575 1 570 Genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisning 8 669 8 807 8 213 7 572 7 062 Eget kapital vid årets början 9 006 8 608 7 817 7 326 6 798 Eget kapital vid årets slut 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326 Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % 5,0 17,9 21,9 20,8 22,2 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital enligt segmentsredovisning. Orsak till användning av mått Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet. Resultat före skatt plus finansiella kostnader 765 2 083 2 220 2 034 2 014 Genomsnittligt sysselsatt kapital 11 493 11 205 10 890 10 349 9 585 Sysselsatt kapital vid årets början 11 185 11 226 10 555 10 143 9 026 Sysselsatt kapital vid årets slut 11 801 11 185 11 226 10 554 10 143 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % 6,7 18,6 20,4 19,7 21,0 Sysselsatt kapital 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Eget kapital enligt segmentsredovisning ökat med räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning. Orsak till användning av mått Mäter kapitalanvändning. Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326 Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning Avsatt till pensioner 1 546 1 404 1 761 1 804 1 702 Långfristiga räntebärande skulder 397 268 190 354 425 Kortfristiga räntebärande skulder 1 526 507 667 579 690 Sysselsatt kapital 11 801 11 185 11 226 10 554 10 143 RÄNTETÄCKNINGSGRAD OCH KAPITALOMSÄTTNINGSHASTIGHET RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 Räntetäckningsgrad Kapitalomsättningshastighet ggr ggr 0,0 0,3 0,6 0,9 1,2 1,5 –1 500 –1 000 –500 0 500 1 000 1 500 2 000 20232022202120202019 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) Skuldsättningsgrad Mkr ggr –0,3 –0,2 –0,1 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 111 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 112 ===== DEFINITIONER FINANSIELLA NYCKELTAL – IFRS Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Räntebärande skulder minskat med likvida medel och räntebärande fordringar. Orsak till användning av mått Mäter extern finansiering jämfört med egna likvida medel. Räntebärande skulder Avsättning pensioner 1 546 1 404 1 761 1 804 1 702 Långfristiga räntebärande skulder 951 892 818 1 179 1 359 Kortfristiga räntebärande skulder 15 089 15 480 7 566 6 480 5 320 Likvida medel och räntebärande fordringar –1 683 –2 156 –3 981 –3 037 –2 397 15 904 15 619 6 163 6 426 5 984 Soliditet 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Orsak till användning av mått Mäter finansiell position. Eget kapital 7 972 8 039 8 385 7 598 7 126 Balansomslutning 30 073 31 919 24 391 23 088 22 972 Soliditet, % 27 25 34 33 31 Skuldsättningsgrad 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital. Orsak till användning av mått Mäter finansiell position. Räntebärande nettoskuld 15 904 15 619 6 163 6 426 5 984 Eget kapital 7 972 8 039 8 385 7 598 7 126 Skuldsättningsgrad, ggr 2,0 1,9 0,7 0,8 0,8 Räntetäckningsgrad 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Orsak till användning av mått Mäter finansiell position. Resultat före skatt 1 385 1 889 2 147 1 917 1 882 Finansiella kostnader 159 108 85 107 106 Räntetäckningsgrad, ggr 9,7 18,5 26,4 18,9 18,8 Resultat per aktie (efter utspädning) 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Periodens resultat efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier. Orsak till användning av mått Mäter vinst per aktie. Periodens resultat efter utspädning 1 029 1 497 1807 1 543 1 529 Genomsnittligt antal aktier 64 504 840 67 384 072 69 560 505 70 061 421 69 985 557 Resultat per aktie (efter utspädning), kr 16,00 22,20 26,00 22,00 21,90 Belopp i mkr där ej annat anges. Belopp i mkr där ej annat anges. Räntabilitet före skatt på totalt kapital 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning enligt segmentsredovisning. Orsak till användning av mått Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet. Resultat före skatt plus finansiella kostnader 765 2 083 2 220 2 034 2 014 Genomsnittlig balansomslutning enligt segmentsredovisning 16 967 17 178 16 949 17 129 17 040 Balansomslutning vid årets början 17 122 17 233 16 665 17 593 16 487 Balansomslutning vid årets slut 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593 Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % 4,5 12,1 13,1 11,9 11,8 Soliditet enligt segmentsredovisning 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Eget kapital enligt segmentsredovisning i förhållande till balansomslutning enligt segmentsredovisning. Orsak till användning av mått Mäter finansiell position. Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326 Balansomslutning enligt segmentsredovisning 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593 Soliditet enligt segmentsredovisning, % 50 53 50 47 42 Skuldsättningsgrad 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning i förhållande till eget kapital enligt segmentsredovisning. Orsak till användning av mått Mäter finansiell position. Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning 1 877 334 –1363 –300 420 Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326 Skuldsättningsgrad, ggr 0,2 – – – 0,1 Räntetäckningsgrad 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Resultat före skatt enligt segmentsredovisning med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Orsak till användning av mått Mäter finansiell position. Resultat före skatt enligt segmentsredovisning 632 1 994 2 158 1 955 1 928 Finansiella kostnader 133 89 62 79 86 Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 23,4 35,8 25,7 23,4 Räntebärande skulder/balansomslutning 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning i förhållande till balansomslutning enligt segmentsredovisning. Orsak till användning av mått Mäter finansiell position. Räntebärande låneskuld enligt segmentsredovisning 3 469 2 179 2 618 2 737 2 817 Balansomslutning enligt segmentsredovisning 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593 Räntebärande skulder/balansomslutning, % 21 13 15 16 16 Kapitalomsättningshastighet 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Intäkter enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittlig balansomslutning enligt segmentsredovisning. Orsak till användning av mått Mäter finansiell position. Intäkter enligt segmentsredovisning 13 851 16 385 14 608 15 388 15 692 Genomsnittlig balansomslutning segmentsredovisning 16 967 17 178 16 949 17 129 17 040 Balansomslutning vid årets början 17 122 17 233 16 665 17 593 16 487 Balansomslutning vid årets slut 16 812 17 122 17 233 16 665 17 593 Kapitalomsättningshastighet, ggr 0,82 0,95 0,86 0,90 0,92 112 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 113 ===== JM-AKTIEN T otalavkastning 1) 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Summa aktiekursens förändring under året och utbetald utdelning i förhållande till aktiekurs i början på året. Orsak till användning av mått Mäter total avkastning för aktieägaren en specifik period. Aktiekursens förändring, kr 5,40 –236,50 118,00 13,20 104,40 Utbetald utdelning, kr 14,00 13,50 12,75 12,50 12,00 Aktiekurs i början på året, kr 172,10 408,60 290,60 277,40 173,00 T otalavkastning, % 11 –55 45 9 67 Direktavkastning 1) 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs vid periodens slut. Orsak till användning av mått Mäter avkastning likviditet för aktieägaren. Utdelning enligt förslag, kr 3,00 14,00 13,50 12,75 12,50 Börskurs i slutet av året, kr 177,50 172,10 408,60 290,60 277,40 Direktavkastning, % 1,7 8,1 3,3 4,4 4,5 Resultat per aktie (efter utspädning) enligt segmentsredovisning 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Periodens resultat efter utspädning enligt resultaträkning segmentsredovisning hänförligt till moder bolagets aktieägare i förhållande till vägt antal genomsnittligt antal aktier. Orsak till användning av mått Mäter vinst per aktie. Periodens resultat efter utspädning 433 1 577 1 801 1 575 1 573 Genomsnittligt antal aktier 64 504 840 67 384 072 69 560 505 70 061 421 69 985 557 Resultat per aktie (efter utspädning) enligt segmentsredovisning, kr 6,70 23,40 25,90 22,50 22,50 Exploateringsfastigheter per aktie, marknadsvärde 1) 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Exploateringsfastigheters marknadsvärde vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Orsak till användning av mått Mäter marknadsvärdet av exploaterings fastigheter per aktie oaktat finansiering. Exploateringsfastigheter, marknadsvärde 14 100 15 200 15 400 14 300 15 600 Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 Exploateringsfastigheter per aktie, marknadsvärde, kr 219 236 224 206 224 Exploateringsfastigheter per aktie, bokfört värde 1) 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Exploateringsfastigheters bokförda värde vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Orsak till användning av mått Mäter bokfört värde av exploateringsfastigheter per aktie oaktat finansiering. Exploateringsfastigheter, bokfört värde 8 504 8 465 8 205 7 831 8 938 Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 Exploateringsfastigheter per aktie, bokfört värde, kr 132 131 120 113 128 Projektfastigheter per aktie, marknadsvärde 1) 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Projektfastigheters marknadsvärde vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Orsak till användning av mått Mäter marknadsvärde av projektfastigheter per aktie oaktat finansiering. Projektfastigheter, marknadsvärde 1 069 1 089 1 088 1 651 1 769 Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 Projektfastigheter per aktie, marknadsvärde, kr 17 17 16 24 25 Projektfastigheter per aktie, bokfört värde 1) 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Projektfastigheters bokförda värde vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Orsak till användning av mått Mäter bokfört värde av projektfastigheter per aktie oaktat finansiering. Projektfastigheter, bokfört värde 1 030 932 813 1 246 1 399 Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 Projektfastigheter per aktie, bokfört värde, kr 16 14 12 18 20 Eget kapital per aktie 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Eget kapital enligt segmentsredovisning vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Orsak till användning av mått Mäter värdet av eget kapital per aktie, substansvärdering. Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 332 9 006 8 608 7 817 7 326 Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 Eget kapital per aktie, kr 129 140 125 112 105 Räntebärande nettoskuld per aktie 2023 2022 2021 2020 2019 Definition Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut. Orsak till användning av mått Mäter värdet av räntebärande nettoskuld per aktie. Räntebärande nettoskuld enligt segmentsredovisning 1 877 334 –1 363 –300 420 Antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 68 648 746 69 583 262 69 583 262 Räntebärande nettoskuld per aktie, kr 29 5 –20 –4 6 1) Nyckeltalet är det samma enligt segmentsredovisning och IFRS-redovisning. Belopp i mkr där ej annat anges. 113 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 114 ===== Övriga definitioner Definition Orsak till användning av mått Intäkter enligt segmentsredovisning Intäkter och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Mäter intäkter i takt med färdigställandet och aktuellt marknadsläge Rörelseresultat enligt segmentsredovisning Intäkter enligt segmentsredovisning minus produktions- och driftkostnader minus försäljnings- och administrationskostnader plus resultat av fastighetsförsäljning och joint venture samt nedskrivningar. Mäter resultat i takt med färdigställande och aktuellt marknadsläge Eget kapital enligt segmentsredovisning Eget kapital enligt IFRS justerad för historisk resultatframtagning enligt successiv vinstavräkning för koncernens bostadsutveckling samt justerat för leasingavtal. Mäter eget kapital enligt segmentsredovisning Skulder enligt segmentsredovisning Skulder enligt IFRS justerade med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning för pågående projekt inom koncernens bostadsutveckling nettoredovisade mot projektfinansiering samt justerade för leasingavtal. Projekt på skuldsidan överstiger projektfinansieringen upparbetade intäkter. Mäter skulder enligt segmentsredovisning Tillgångar enligt segmentsredovisning Tillgångar enligt IFRS justerade med upparbetade intäkter enligt successiv vinstavräkning för pågående projekt inom koncernens bostadsutveckling istället för aktiverade kostnader (pågående arbete) nettoredovisade mot projektfinansiering samt justerade för leasingavtal. Projekt på tillgångssidan överstiger upparbetade intäkter projektfinansiering. Mäter tillgångar enligt segmentsredovisning Exploateringsfastigheter Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som omsättningstillgångar. • Mark med tillhörande byggrätter för bostäder • Mark med tillhörande byggrätter för kommersiella ändamål • Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter. Mäter tillgångar som i framtiden kommer omklassificeras till projektkostnad Projektfastigheter Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidareutveckling samt kommersiella fastigheter. • Fastigheter under utveckling • Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder • Färdigställda kontorsfastigheter. Mäter tillgångar som är till försäljning eller kan bytas mot exploateringsfastigheter Operativt kassaflöde (endast affärssegment) Förändring av operativt kapital samt periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster. Mäter kassaflöde per affärssegment Avkastning operativt kapital Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till genomsnittligt (fem mätpunkter senaste fem kvartalen) operativt kapital. Mäter lönsamhet och kapitaleffektivitet per affärssegment Operativt kapital Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrätts- föreningar och joint venture m.m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leveran- törsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt. Mäter kapitalanvändning per affärssegment Definitioner enligt EU T axonomin Definition Omsättning Omsättning inbegriper intäkter som redovisas enligt IAS 1.82a. Capex Totala kapitalutgifter innefattar förvärv av materiella och immateriella anläggningstillgångar som gjorts under räkenskapsåret samt årets tillkommande nyttjanderättstillgångar. Opex Totala driftsutgifter (Opex) består av utgifter för forskning och utveckling (FoU) som kostnadsförts under perioden, renovering av byggnader (ägda eller hyrda), utgifter för reparation och underhåll av materiella anläggningstillgångar (ägda eller hyrda), övriga direkta utgifter såsom service avseende löpande underhåll av materiella anläggningstillgångar som krävs för att säkerställa dessa tillgångars löpande funktion och kostnadsförda leasingavgifter avseende kortfristiga leasingavtal. Eligible Verksamhet som omfattas av EU Taxonomin. Aligned Verksamhet som följer EU Taxonomins krav. 114 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 115 ===== JMs årsstämma JM ABs årsstämma äger rum torsdagen den 18 april 2024 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna. Entrén öppnar kl. 15.00. Enklare förtäring serveras före årsstämman. Rätt att delta i årsstämman och anmälan Deltagande i stämmolokalen Den som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud ska (i) vara upp- tagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen den 10 april 2024, och (ii) senast fredagen den 12 april 2024 anmäla sig till stämman på bolagets webbplats jm.se, per post till Computershare AB, ”JM ABs årsstämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm, via e-post till proxy@computer- share.se eller per telefon 0771-24 64 00 (vardagar mellan kl. 09.00 och 16.00). Vid anmälan ska aktieägaren uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress, telefonnummer och antalet eventuella biträden (högst två) samt i förekommande fall uppgift om ombud. Om en aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt utfärdas för ombudet. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets webbplats, jm.se. Om fullmakten utfärdats av juridisk person ska registreringsbevis eller motsvarande behörighetshandling bifogas. För att underlätta registreringen vid stämman bör fullmakt samt registreringsbevis och andra behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda till ovan- stående adress senast onsdagen den 17 april 2024. Deltagande genom poströstning Den som vill delta i årsstämman genom poströstning ska (i) vara upptagen som aktie- ägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen den 10 april 2024, och (ii) senast fredagen den 12 april 2024 anmäla sig genom att avge sin poströst enligt anvisningar nedan så att poströsten är Computershare AB tillhanda senast den dagen. Den som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud, måste anmäla detta enligt vad som anges under Deltagande i stämmolokalen ovan. Det betyder att en anmälan genom endast poströstning inte räcker för den som vill närvara i stämmolokalen. För poströstningen ska ett särskilt formulär användas. Poströstningsformuläret finns tillgängligt på bolagets webbplats, jm.se. Ifyllt och undertecknat poströstningsformulär kan skickas med post till Computershare AB, ”JM ABs årsstämma”, Box 5267, 102 46 Stockholm eller med e-post till proxy@ computershare.se. Ifyllt formulär ska vara Computer share AB tillhanda senast f redagen den 12 april 2024. Aktieägare kan även avge poströst elektroniskt genom verifiering med BankID via JM ABs webbplats, jm.se/bolagsstyrning. Aktieägaren får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är poströsten i sin helhet ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår av poströstningsformuläret. Om en aktieägare poströstar genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt bifogas poströstningsformuläret. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på bolagets hemsida www.jm.se. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller motsva- rande behörighetshandling bifogas formuläret. Om aktieägare poströstat, och därefter deltar i årsstämman personligen eller genom ombud, är poströsten fortsatt giltig i den mån aktieägaren inte deltar i en omröstning under stämman eller annars återkallar a vgiven poströst. Om aktieägaren under stämmans gång väljer att delta i en omröstning kommer avgiven röst att ersätta tidigare inskickad poströst på den punkten. Förvaltarregistrerade innehav För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 10 april 2024. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistrering som har gjorts av förvaltaren senast den 12 april 2024 kommer att beaktas vid framställ- ningen av aktieboken. Utdelning För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 3,00 kronor (14,00) per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 22 april 2024. Beslutar årsstäm- man enligt förslaget beräknas utdelningen att utsändas torsdagen den 25 april 2024. Förutsatt att utsikterna för bostadsmarknaden framåt förbättras i rimlig omfattning, är JMs ambition att kalla till extra bolagsstämma under det fjärde kvartalet 2024 för att föreslå beslut om ytterligare utdelning om 3,00 kronor. Kommande informationstillfällen 23 april Delårsrapport januari–mars 2024 22 maj Kapitalmarknadsdag 10 juli Delårsrapport januari–juni 2024 22 oktober Delårsrapport januari–september 2024 Rapporterna finns på svenska och engelska på www.jm.se/investerare JM AB (publ), Organisationsnummer 556045-2103. Säte i Stockholm. 115 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION ===== SIDA 116 ===== SVENSKA KONTOR Stockholm 169 82 Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel. 08-782 87 00 Uppsala Box 1334, 753 20 Uppsala Besöksadress: Dragarbrunnsgatan 78 B, Tel. 018-66 03 00 Linköping Gjuterigatan 5, 582 73 Linköping Tel. 013-37 14 00 Västerås Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås Tel. 021-81 20 00 Örebro Vasastrand 11, 703 54 Örebro Tel. 019-764 15 10 Göteborg Odinsgatan 13, 411 03 Göteborg Tel. 031-703 57 00 Malmö Navigationsgatan 1 A, 211 20 Malmö Tel. 040-16 56 00 HUVUDKONTOR JM AB 169 82 Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel. 08-782 87 00 www.jm.se DOTTERBOLAG SVERIGE AB Borätt Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna Tel. 08-626 66 30 www.boratt.se Seniorgården AB Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna Tel. 08-626 66 30 www.seniorgarden.se JM Entreprenad AB 169 82 Stockholm Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna Tel. 08-782 87 00 www.jm-entreprenad.se JM@Home AB 169 82 Stockholm Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna Tel. 08-782 87 00 DOTTERBOLAG UTLAND Norge: JM Norge AS Postboks 453 N-1327 Lysaker Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo Tel. +47 67 17 60 00 www.jm.no Finland: JM Suomi Oy Hevosenkenkä 3 FI-02600 Espoo Tel. +358 2 0743 0777 www.jmsuomi.fi Adresser Facebook: @jmsuomi Instagram: @jmsuomi LinkedIn: Seniorgården AB JM Entreprenad AB JM@Home AB Facebook: @jmnorge Instagram: @jmnorge LinkedIn: JM Norge AS Youtube: JM Norge AS Facebook: @jmsverige Instagram: @jmsverige LinkedIn: JM X: @JM_AB Youtube: JM Sverige Produktion: JM och Lindermyr Produktion Text: JM, Annette Björklund och Evidens Grafisk form: Paulin Design Repro och original: POD Stockholm och Sonho Foto/illustrationer: Aksel Alvarez Jurgueson, Fredric Berggren, Sandra Birgersdotter Ek, Walti Hösli, Gustav Kaiser, Sandra Kvistborn, Locka, Aki Rask, Alicia Sjöström, Therese A Svensson, 3D Visual, Visulent, Anders G Warne, WEC360, Louise Weibull och JM Tryckeri: POD Stockholm, 2023 Papper: Invercote Creato 260g/Galerie Art Matt 150g 116 JM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 VERKSAMHET HÅLLBARHETSREDOVISNING FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING AKTIEÄGARINFORMATION