===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 2 ===== APRIL–JUNI 2023 • Intäkterna minskade till 3 636 mkr (3 790). • Rörelseresultatet minskade till 258 mkr (432). Rörelsemarginalen minskade till 7,1 procent (11,4). • Kvartalet belastas av 67 mkr (0) hänförligt till genomförda besparingsåtgärder. • Resultatet före skatt minskade till 232 mkr (418) och resultatet efter skatt minskade till 182 mkr (331). • Resultat per aktie uppgick till 2,70 kronor (4,90). • Koncernens kassaflöde inklusive nettoinveste- ring i fastigheter uppgick till −1 143 mkr (−525). • Antal sålda bostäder minskade till 363 (732) och produktionsstarterna till 454 (719). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 3 375 mkr (3 140) och resultat per aktie till 3,30 kronor (3,80). JANUARI–JUNI 2023 • Intäkterna uppgick till 7 598 mkr (7 644). • Rörelseresultatet minskade till 676 mkr (898). Rörelsemarginalen minskade till 8,9 procent (11,8). • Perioden belastas av 67 mkr (0) hänförligt till genomförda besparingsåtgärder. • Resultatet före skatt minskade till 626 mkr (868) och resultatet efter skatt minskade till 494 mkr (687). • Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 16,4 procent (20,9). • Resultat per aktie uppgick till 7,50 kronor (10,10). • Koncernens kassaflöde inklusive nettoinveste- ring i fastigheter uppgick till −351 mkr (−251). • Antal sålda bostäder minskade till 842 (1 727) och produktionsstarter minskade till 668 (1 527). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 8 071 mkr (6 411) och resultat per aktie till 10,80 kronor (6,80). Delårsrapport januari–juni 2023 JM tillämpar från och med 1 januari 2023 en ny redovisningsprincip för projekt med svenska bostadsrättsföreningar, se not 1 redovisningsprinciper. Omräknade resultat- och balansräkningar med redovisad effekt per kvartal lämnas i not 1 i JMs delårsrapport för första kvartalet 2023. Jämförelsetal i denna rapport har räknats om enligt den nya redovisningsprincipen. För koncernens resultat och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs bostadsutveckling redovisas enligt färdigställandemetoden, se not 1 för ytterligare information. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 18–19. För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument ”Definitioner finansiella nyckeltal” på jm.se/investerare De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är moderbolagets rapporteringsvaluta. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Beloppen i rapporten är baserade på koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom avrundning i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte motsvarar summan av ingående avrundade heltal. Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning. 2 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 JM I k ORT h ET ===== SIDA 3 ===== JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 7 598 7 644 3 636 3 790 16 339 16 385 Rörelseresultat 1) 676 898 258 432 1 842 2 064 Rörelsemarginal, % 8,9 11,8 7,1 11,4 11,3 12,6 Resultat före skatt 626 868 232 418 1 752 1 994 kassaflöde från den löpande verksamheten −351 −251 −1 143 −525 −361 −261 Räntabilitet på eget kapital, % 16,4 17,9 Soliditet, % 53 48 53 Resultat per aktie, kr 7,50 10,10 2,70 4,90 21,00 23,40 Antal sålda bostäder 2) 3) 842 1 727 363 732 1 774 2 659 Antal produktionsstartade bostäder 4) 5) 668 1 527 454 719 2 254 3 113 ENLIGT IFRS, MKR Intäkter 8 071 6 411 3 375 3 140 16 237 14 577 Rörelseresultat 962 633 314 347 2 307 1 978 Resultat per aktie, kr 10,80 6,80 3,30 3,80 26,40 22,20 1) Inklusive kostnader hänförligt till genomförda besparingsåtgärder 67 – 67 – 67 – 2) Varav hyresrätts‑ och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling 218 – – – 288 70 3) Varav bostäder inom JM Finland till investerare – 231 – 103 128 359 4) Varav hyresrätts‑ och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling 155 – 155 – 321 166 5) Varav bostäder inom JM Finland till investerare – 231 – 103 128 359 BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2023‑06‑30 2022‑06‑30 2022‑12‑31 Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) 6 657 7 823 8 078 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) 54 65 59 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 4 9 3 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 58 74 62 1) Varav hyresrätts‑ och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling 662 484 507 2) Varav hyresrätts‑ och vårdbostäder ej avsedda för försäljning i pågående produktion, JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 444 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. OSÅLDA BOSTÄDER 2023‑06‑30 2022‑06‑30 2022‑12‑31 Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1) 266 87 91 Antal osålda bostäder som redovisas i balansräkningen 106 77 63 1) Efter sista inflyttning enligt plan. Koncernens nyckeltal JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 3 kON c ERNENS N yck ELTAL ===== SIDA 4 ===== Det andra kvartalet har fortsatt präglats av utmanande marknads­ förutsättningar och låg transaktionsnivå. Marknadsräntorna fort sätter att stiga på våra delmarknader, inflationen avtar men ligger på fortsatt hög nivå och osäkerhet råder hos kunderna. JMs förmåga att upprätthålla bostadsproduktionen påverkas negativt och vi har följaktligen även under det andra kvartalet ett lågt antal produktionsstarter. Fortsatt svag försäljning På våra delmarknader har kunderna varit avvaktande samtidigt som utbudet av bostäder fortsatt att öka. Vi ser dock tendenser till att priserna på andrahandsmarknaden stabiliseras och tecken på att köpare och säljare börjar mötas igen. Priserna på andra­ handsmarknaden har ökat något under kvartalet även om lokala avvikelser förekommer. Vi har också noterat ett ökat intresse för JMs bostäder och vårens Stora visningsdag hade ett stort antal besökare. Bostadsverksamheten i Stockholm har haft en fortsatt minskad försäljning och marginal under kvartalet. Även bostads­ verksamheten i övriga Sverige uppvisade en minskad försäljning och kraftigt försämrad lönsamhetsnivå. Den försämrade lön­ samheten för övriga Sverige är främst hänförlig till att segmentet under kvartalet i hög grad belastats av kostnader relaterat till genomförda besparingsåtgärder. I Norge har bostadspriserna på andrahandsmarknaden fortsatt att stiga och är i linje med motsvarande period föregående år. Vår verksamhet i Norge uppvisar dock en fortsatt låg marginal i pågå­ ende projekt till följd av de senaste kvartalens höga kostnadstryck och vikande försäljning. Priserna och aktiviteten på den finska bostadsmarknaden har fortsatt att minska under det andra kvartalet och det allmänna konsumentförtroendet är lågt samtidigt som räntorna stiger. Vår finska verksamhet uppvisar därmed minskad volym och marginal för kvartalet. För JM är det ett långsiktigt samhällsengagemang att erbjuda attraktiva bostäder till en bred målgrupp. Ett led i det är hyres­ rättsbostäder och studentbostäder, där vi under kvartalet startat hyresrättsprojektet Flora i Järfälla om 155 bostäder samt avtalat med Göteborgs stad om uppförande av fler studentbostäder. Anpassning till lägre efterfrågan Statistik från ScB visar att bostadsbyggandet i Sverige under första kvartalet halverats jämfört med motsvarande period föregående år, och att byggandet är det lägsta på många år. I juni bjöd Sveriges infrastruktur­ och bostadsminister in mig och andra aktörer i vår sektor till samtal. Jag presenterade JMs förslag till hur svensk bostadsproduktion kan framtidssäkras och hur nyproduktion av bostäder kan underlättas, såsom att effekti­ visera plan­ och tillståndsprocesser, ta bort reavinstskatten under en begränsad tid, ta bort det andra amorteringskravet, främja hållbart byggande och harmonisera lagstiftningen mellan de nordiska länderna. Fortsatt fokus på försäljning och produktionsstarter är av högsta prioritet för JM för att generera ett stabilt kassaflöde. Vi startar nya projekt där vi accepterar försäljning senare i projekten än normalt. Det sker samtidigt ett kontinuerligt arbete med att anpassa våra kostnader till en lägre produktionsvolym, där det andra kvartalets resultat har belastats med 67 mkr hänförligt till de besparingsåtgärder som kommunicerades i början av kvartalet. Stark finansiell ställning Det råder fortsatt osäkerhet kring de kortsiktiga förutsättning­ arna för våra kommande projekt och 2023 förefaller att bli ett svårt år för bostadsutvecklare. Vi ser samtidigt ett fortsatt stort intresse för våra projekt och bostadsmarknaden har långsiktigt ett stort behov av JMs bostäder. Vi står väl positionerade med en fin projekt­ och byggrättsportfölj som löpande förädlas för att möta dessa behov, och vår starka finansiella ställning ger oss handlingsfrihet i JMs affär. Trots osäkerheten i omvärlden är de fundamentala och långsiktiga förutsättningarna för vår affär alltjämt goda. Johan Skoglund, VD och koncernchef ” Fortsatt fokus på försäljning och produktions ‑ starter är av högsta prioritet för JM ” Fortsatt utmanande bostadsmarknad 4 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 kON c ERN ch EFENS k OMMENTAR ===== SIDA 5 ===== Antal Antal 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 Q4Q2 2019 Q4Q2 2018 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 Antal % 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 Q4Q2 2019 Q4Q2 2018 0 20 40 60 80 100 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER KONCERNEN BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION  Produktionsstardade bostäder per kvartal     12-månaders rullande  JM Bostad Stockholm   JM Bostad Riks   JM Norge   JM Finland   Totalt  Andel sålda/bokade, koncernen (%)   Normal nivå sålda/bokade (60–65%) 1) Inklusive 662 hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling - där hyresrättsbostäder avsedda för försäljning ingår i andel sålda/bokade. Marknad, försäljning och produktionsstartade bostäder JANUARI– JUNI 2023 Inbromsningen i ekonomin har tillsammans med det allmänna marknadsläget fortsatt haft en stor inverkan på bostadsmarknaden och följaktligen på JMs verksamhet. Bostadsmarknaden på koncernens delmarknader har under det första halvåret påverkats negativt av ett stort utbud på andrahandsmarknaden, rådande omvärldsfaktorer samt fortsatt stigande marknadsräntor och hög inflation. Sammantaget har konsumenternas köpkraft försvagats och kunderna är fortsatt avvaktande. Ofta är tidsperioden lång från det att kunden tecknar avtal fram till att inflyttning sker, vilket gör att marknaden för nyproducerade bostäder är mer utsatt än andrahandsmarknaden när hushållens ekonomi försvagas. Under årets första sex månader har priserna på andrahands­ marknaden fortsatt uppåt på de svenska och norska delmarkna­ derna men fortsatt nedåt på den finska. Det underliggande behovet av bostäder är fortsatt stort men produktionsstarterna på koncernens delmarknader har minskat under det första halvåret på grund av den vikande efterfrågan. Försäljningen har minskat till följd av den svaga marknaden och antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till 842 (1 727). Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgick till 58 procent (74), där intervallet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 117 (494), i JM Bostad Riks 253 (665), i JM Norge 221 (287) i JM Finland 33 (281) och i JM Fastighetsutveckling 218 (0). Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 668 (1 527). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 0 (251), i JM Bostad Riks 298 (619), i JM Norge 181 (284), i JM Finland 34 (373) och i JM Fastighets utveckling 155 (0). Antalet bostäder i pågående produktion minskade till 6 657 (7 823) varav 662 (484) hyresrättsbostäder inom JM Fastighets­ utveckling. Det bokförda värdet för projektfastigheter uppgick till 960 mkr (1 225) varav fastigheter under utveckling uppgick till 938 mkr (1 201). Bostadsbyggrätter Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgick till 40 400 (38 400) vid utgången av första halvåret, varav 23 100 (21 300) redovisas i balansräkningen. kapitalbindningen i byggrätter (exploaterings­ fastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 8 736 mkr (8 324). Under första halvåret har exploateringsfastigheter för bostäder om 710 mkr (800) förvärvats varav 627 mkr (334) avser JM Bostad Stockholm, 49 mkr (313) JM Bostad Riks, 0 mkr (38) JM Norge och 34 mkr (115) JM Finland. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 5 kON c ERNEN ===== SIDA 6 ===== 1) Enligt segmentsredovisning 1) Enligt segmentsredovisning INTÄKTER 1) KONCERNEN RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL 1) KONCERNEN  Intäkter per kvartal     12-månaders rullande  Resultat per kvartal (mkr)     12-månaders rullande marginal (%)  12-månaders rullande marginal (mkr) Mkr Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 Q4Q2 2019 Q4Q2 2018 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 18 000 Mkr % 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 Q4Q2 2019 Q4Q2 2018 0 4 8 12 16 20 JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 JM Bostad Stockholm 206 372 90 182 554 720 JM Bostad Riks 178 359 51 185 501 682 JM Norge 86 134 43 61 190 238 JM Finland 67 74 29 41 151 158 JM Fastighetsutveckling 164 −18 60 −22 487 306 JM Entreprenad 5 8 3 4 9 12 koncerngemensamma kostnader −28 −30 −17 −19 −51 −52 Totalt 676 898 258 432 1 842 2 064 Varav fastighetsförsäljningar 2 – 2 – 2 – Varav resultat från joint venture −5 1 −1 −6 −17 −11 JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, % 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 JM Bostad Stockholm 9,1 15,0 7,6 15,2 11,7 14,5 JM Bostad Riks 8,4 15,4 5,2 15,3 11,7 15,2 JM Norge 6,7 8,3 6,7 8,1 6,2 7,0 JM Finland 8,1 9,0 7,5 9,1 8,7 9,2 JM Fastighetsutveckling 18,7 − 19,4 − 24,5 25,0 JM Entreprenad 1,1 1,4 1,1 1,4 0,9 1,1 APRIL–JUNI 2023 koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under det andra kvartalet minskade till 3 636 mkr (3 790). De minskade intäkterna är främst hänförliga till en låg försäljningsgrad i samtliga affärssegment utom JM Norge som uppvisar högre försäljning än motsvarande period föregående år. Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 258 mkr (432) och rörelsemarginalen minskade till 7,1 procent (11,4) vilket främst är hänförligt till ökade kostnader i pågående produktion tillsammans med kostnader om 67 mkr hänförligt till genomförda besparingsåtgärder avseende personalavgångar. Rörelsemarginalen justerat för detta uppgick till 8,9 procent. Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 3 375 mkr (3 140). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS minskade till 314 mkr (347) vilket främst beror på kostnader för genomförda besparings­ åtgärder avseende personalavgångar om 67 mkr. hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 8 mkr (8). Driftnettot uppgick till 4 mkr (1). Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal JANUARI– JUNI 2023 koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen för första halv­ året uppgick till 7 598 mkr (7 644). Intäkterna är främst hänförliga till hög nivå pågående produktion av bostäder och kommersiella projekt. Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 676 mkr (898) och rörelsemarginalen minskade till 8,9 procent (11,8) vilket främst är hänförligt till ökade kostnader i pågående produktion. Resultatet har belastats med 67 mkr (0) avseende kostnader för genomförda personalavgångar. Detta resulterar i en minskad årlig kostnad för cirka 200 personer som i allt väsentligt representerar minskad projektkostnad ställt mot uteblivna intäk­ ter. Rörelsemarginalen justerat för besparingsåtgärderna uppgick till 9,8 procent. Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 8 071 mkr (6 411). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS ökade till 962 mkr (633). Ökningen är främst hänförlig till ett högt antal inflyttningar i bostadsprojekt med god marginal och projekt i pågående produktion inom segmentet JM Fastighetsutveckling. hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 16 mkr (13). Driftnettot uppgick till 7 mkr (1). 6 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 kON c ERNEN ===== SIDA 7 ===== 1) Enligt segmentsredovisning 1) Periodens totala kassaflöde RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD (+)/ -FORDRAN (–) 1) KONCERNEN KASSAFLÖDE 1) KONCERNEN  Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)     Skuldsättningsgrad  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande (mkr) Mkr Ggr –1 500 –1 000 –500 0 500 1 000 1 500 30 juni 2023 2022202120202019 –0,6 –0,4 –0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 Mkr –3 000 –2 000 –1 000 0 1 000 2 000 3 000 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 Q4Q2 2019 Q4Q2 2018 JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Finansiella intäkter 21 7 10 4 32 19 Finansiella kostnader −70 −37 −36 −18 −122 −89 Finansiella intäkter och kostnader −50 −30 −27 −14 −90 −70 JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Räntebärande nettoskuld (+)/ ‑fordran(−) vid periodens början 334 −1 363 −549 −1 466 64 −1 363 Förändring av räntebärande nettoskuld/ ­fordran 1 164 1 428 2 047 1 530 1 434 1 697 Räntebärande nettoskuld (+)/ ‑fordran(−) vid periodens slut 1 498 64 1 498 64 1 498 334 APRIL–JUNI 2023 kassaflödet från den löpande verksamheten minskade till −1 143 mkr (−525) under det andra kvartalet, vilket är främst är hänför­ ligt till investeringar om 585 mkr i exploateringsfastigheter inom segmentet JM Bostad Stockholm samt en ökad nivå av rörelse­ kapital. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om −470 mkr (−381). Det ökade innehavet av återköpta bostäder innebar ett negativt kassaflöde om −102 mkr (−66). koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick till −158 mkr (−312). Under det andra kvartalet utbetalades 903 mkr i utdelning. Finansiella poster JANUARI–JUNI 2023 Finansnettot försämrades något jämfört med motsvarande period föregående år främst på grund av ökade räntekostnader. Den totala räntebärande låneskulden enligt segments­ redovisningen uppgick till 2 202 mkr (2 550) varav pensions­ skulden utgjorde 1 305 mkr (1 686). Vid halvårets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 4,3 procent (2,1). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,3 år (0,4). koncernens tillgängliga likviditet minskade till 3 499 mkr (5 281). Förutom likvida medel om 699 mkr (2 481) ingår ej utnytt­ jade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 3,0 år (2,8). Räntebärande nettoskuld inklusive pensionsskulden, enligt segmentsredovisningen, uppgick till 1 498 mkr (64) vid periodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 492 mkr (437). Av dessa skulder var 80 mkr (64) kortfristiga. Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar ingen väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. Kassaflöde JANUARI–JUNI 2023 kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segments­ redovisningen minskade till −351 mkr (−251), vilket är hänförligt till en ökad nivå av rörelsekapital vilket delvis motverkas av en lägre nivå investeringar i fastigheter. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om −308 mkr (−314). Det ökade innehavet av osålda bostäder i balansräkningen innebar ett negativt kassaflöde om −244 mkr (3). koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick under första halvåret till −307 mkr (−395). JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 7 kON c ERNEN ===== SIDA 8 ===== RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM BOSTAD STOCKHOLM KASSAFLÖDE JM BOSTAD STOCKHOLM Mkr % 0 100 200 300 400 500 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 0 4 8 12 16 20 Mkr –900 –450 0 450 900 1 350 1 800 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020  Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande JM Bostad Stockholm Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 2 271 2 481 1 176 1 196 4 756 4 966 Rörelseresultat 206 372 90 182 554 720 Rörelsemarginal, % 9,1 15,0 7,6 15,2 11,7 14,5 Genomsnittligt operativt kapital 4 791 4 494 Avkastning operativt kapital, % 11,6 16,0 Operativt kassaflöde −730 61 −806 −182 −494 298 Bokfört värde exploateringsfastigheter 4 619 4 143 4 033 Antal disponibla byggrätter 12 900 12 900 12 400 Antal sålda bostäder 117 494 66 230 280 657 Antal produktionsstartade bostäder – 251 – 178 470 721 Antal bostäder i pågående produktion 2 299 2 709 2 665 Antal anställda 807 821 804 det första halvåret. I dagsläget berör det ett projekt om totalt 46 bostäder. Utöver nödvändiga myndighetsbeslut har även den vikande försäljningen varit gränssättande för affärssegmentets produktionsstarter. Intäkterna och rörelseresultatet påverkas negativt av den lägre försäljningen under de senaste kvartalen och av kostnader för genomförda besparingsåtgärder. Antal osålda bostäder med färdigställande under 2023 är dock begränsat. Periodens kassaflöde belastas av större investeringar i exploa­ teringsfastigheter om 585 mkr samt till viss del av att enheten har ett projekt som finansieras med egna medel. Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat svagt under det andra kvartalet. Det totala utbudet av bostäder är fortsatt högt men utbudet av nyproducerade bostäder är fortfarande på en låg nivå. Bostadsmarknaden i Stockholm var fortsatt avvaktande under det andra kvartalet. För affärssegmentets nya projekt har bland annat den ökade räntan och den allmänna oron medfört att kunderna varit mycket avvaktande. kunderna har dock visat ett ökat intresse under andra kvartalet men benägenheten att teckna kontrakt tidigt var mycket under normal nivå. Avsaknaden av nödvändiga myndighetsbeslut fortsätter att påverka affärssegmentets produktionsstarter negativt vilket bidrar till att Stockholm inte haft några produktionsstarter under 8 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 AFFÄRSSEGMENT ===== SIDA 9 ===== RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM BOSTAD RIKS KASSAFLÖDE JM BOSTAD RIKS Mkr % 0 50 100 150 200 250 300 350 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 0 3 6 9 12 15 18 21 Mkr –600 –400 –200 0 200 400 600 800 1 000 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020  Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande JM Bostad Riks Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 2 112 2 332 982 1 205 4 280 4 500 Rörelseresultat 178 359 51 185 501 682 Rörelsemarginal, % 8,4 15,4 5,2 15,3 11,7 15,2 Genomsnittligt operativt kapital 2 057 1 656 Avkastning operativt kapital, % 24,4 41,2 Operativt kassaflöde −220 460 −85 156 −568 112 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 092 1 704 2 270 Antal disponibla byggrätter 12 100 10 100 11 500 Antal sålda bostäder 253 665 140 290 534 946 Antal produktionsstartade bostäder 298 619 159 262 701 1 022 Antal bostäder i pågående produktion 1 922 1 991 2 234 Antal anställda 552 568 568 Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden för bostadsrätter på affärssegmentets delmarknader har under andra kvartalet ökat något. Motsvarande utveckling har skett för småhus förutom i Uppsala där genomsnittspriserna sjunkit. På andrahandsmarknaden ligger utbudet kvar på samma höga nivåer som de senaste kvartalen. Utbudet av nyproduktion sjunker inte längre utan är stillastående på fortsatt mycket låga nivåer med undantag av Göteborg. Försäljningstakten var fortsatt låg under det andra kvartalet och affärssegmentet har haft stort fokus på försäljning av bostä­ der som är nära tillträde. Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt låg avsevärt under normal nivå med fortsatt avvaktan från kunderna. Affärssegmentet uppvisar ett minskat rörelseresultat och lägre rörelsemarginal vilket hänför sig till ökade produktions­ och finansieringskostnader samt minskat antal produktionsstarter under de senaste kvartalen. Även kostnaderna hänförliga till de under kvartalet genomförda besparingsåtgärder får en betydande påverkan på marginalen. Periodens kassaflöde belastas av ökat rörelsekapital och inköpta bostäder i balansräkningen. Under det andra kvartalet produktionsstartades totalt 159 bostäder i flerbostadshus i härryda och Göteborg. Inga byggrätter har förvärvats under andra kvartalet. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 9 AFFÄRSSEGMENT ===== SIDA 10 ===== RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM NORGE KASSAFLÖDE JM NORGE Mkr % 0 40 80 120 160 200 240 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 0 2 4 6 8 10 12 Mkr –200 0 200 400 600 800 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020  Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande JM Norge Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Norge. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning. JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 1 277 1 602 645 747 3 067 3 392 Rörelseresultat 1) 86 134 43 61 190 238 Rörelsemarginal, % 6,7 8,3 6,7 8,1 6,2 7,0 Genomsnittligt operativt kapital 2 047 2 158 Avkastning operativt kapital, % 9,3 11,0 Operativt kassaflöde 98 −62 109 −2 363 203 Bokfört värde exploateringsfastigheter 888 1 391 1 034 Bokfört värde projektfastigheter 15 18 18 Antal disponibla byggrätter 6 700 7 400 7 100 Antal sålda bostäder 221 287 144 93 461 527 Antal produktionsstartade bostäder 181 284 140 34 502 605 Antal bostäder i pågående produktion 1 001 1 147 1 335 Antal anställda 350 375 370 1) Varav fastighetsförsäljningar 2 – 2 – 2 – Prisnivån på andrahandsmarknaden har under det första halvåret ökat och var vid halvårsskiftet tillbaka på samma nivåer som motsvarande period föregående år. Norges Bank har ånyo höjt styrräntan som därmed medför högre bolåneränta. Försäljningen av bostäder på andrahandsmarknaden har ökat något jämfört med motsvarande period föregående år. Omsättningen av nyproducerade bostäder minskade dock med cirka 60 procent. Efterfrågan på JMs bostäder har varit lägre än normalt under det andra kvartalet. Antalet sålda bostäder under kvartalet var dock högre jämfört med föregående år och uppgår till 144 varav 65 utgör försäljning till enskild investerare. Rörelseresultat och rörelsemarginal försvagades till följd av lägre försäljningsgrad och ökade produktionskostnader under de senaste kvartalen. Materialpriserna har fortsatt stabiliserats under kvartalet samtidigt som finansieringskostnaderna i projekten har ökat. Periodens kassaflöde är i balans. Under andra kvartalet produktionsstartades totalt 140 bostäder, varav 134 i Asker kommun. Inga byggrätter har förvärvats under andra kvartalet. 10 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 AFFÄRSSEGMENT ===== SIDA 11 ===== RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM BOSTAD FINLAND KASSAFLÖDE JM BOSTAD FINLAND Mkr % 0 20 40 60 80 100 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 0 2 4 6 8 10 Mkr –800 –600 –400 –200 0 200 400 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020  Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt Finland. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning. JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 828 824 389 449 1 732 1 729 Rörelseresultat 67 74 29 41 151 158 Rörelsemarginal, % 8,1 9,0 7,5 9,1 8,7 9,2 Genomsnittligt operativt kapital 1 681 1 618 Avkastning operativt kapital, % 9,0 9,8 Operativt kassaflöde 50 −117 79 −141 361 193 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 086 1 009 1 046 Antal disponibla byggrätter 7 100 6 100 6 800 Antal sålda bostäder 1) 33 281 13 119 211 459 Antal produktionsstartade bostäder 2) 34 373 – 245 260 599 Antal bostäder i pågående produktion 773 1 492 1 337 Antal anställda 181 190 201 1) Varav bostäder till investerare – 231 – 103 128 359 2) Varav bostäder till investerare – 231 – 103 128 359 Aktiviteten på bostadsmarknaden i helsingforsregionen var fort satt låg under det första halvåret. Det geopolitiska läget, inflationen och de kraftigt stigande räntorna har påverkat kun­ dernas benägenhet att köpa bostäder. Det finns en försiktighet i marknaden och kundernas förtroende inför framtiden är fortsatt låg. Prisnivån på andrahandsmarknaden i helsingforsregionen har minskat under det första halvåret. Försäljningen var lägre än motsvarande period föregående år och med längre försäljningstider. JM Finland Affärssegmentet uppvisar en minskad resultat­ och marginalnivå främst hänförlig till kostnader för genomförda besparingsåtgärder. Periodens kassaflöde är i balans. På grund av rådande marknadsläge samt minskad försäljning har inga produktionsstarter skett under kvartalet. Under det andra kvartalet har cirka 129 bostadsbyggrätter i Tesomajärvi, Tammerfors förvärvats och tillträtts. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 11 AFFÄRSSEGMENT ===== SIDA 12 ===== Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande JM Fastighetsutveckling Inom affärssegmentet JM F astighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder , vård och omsorgsboenden samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar . JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 876 112 310 40 1 987 1 224 Rörelseresultat 1) 164 −18 60 −22 487 306 Rörelsemarginal, % 18,7 − 19,4 − 24,5 25,0 Genomsnittligt operativt kapital 1 399 1 325 Avkastning operativt kapital, % 34,8 23,1 Operativt kassaflöde 824 −396 −95 −316 554 −666 Bokfört värde exploateringsfastigheter – 10 – Bokfört värde projektfastigheter 944 1 208 914 Antal disponibla bostadsbyggrätter 1 600 1 900 1 700 Antal sålda bostäder 1) 218 – – – 288 70 Antal produktionsstartade bostäder 2) 155 – 155 – 321 166 Antal bostäder i pågående produktion 662 484 507 Antal anställda 79 77 80 1) Varav resultat från joint venture −5 1 −1 −6 −17 −11 2) Avser hyresrättsbostäder uppgick till 7 mkr (1). Periodens kassaflöde är positivt till följd av projektfinansiering och erhållen handpenning i sålda fastigheter under uppförande. I det andra kvartalet produktionsstartades hyresrättsprojektet Flora i Söderdalen, Järfälla om 155 hyresrättsbostäder i egen balansräkning. Projektet är den nionde etappen i Söderdalen och är det tredje hyresrättsprojektet JM utvecklar och producerar i området. Produktion pågår i ytterligare två hyresrättsprojekt i egen balansräkning, Igelsta i Södertälje med 96 hyresrättsbostäder samt Dyrvers kulle i Sundbyberg med 123 hyresrättsbostäder. Affärssegmentets intäkter ökade jämfört med motsvarande period föregående år. Detta är främst hänförligt till affärs­ segmentets pågående projekt i produktion, kontorsprojektet k1 karlbergs Strand med beräknat färdigställande under första kvartalet 2025, hyresrättsprojektet kvarter 8 med beräknat färdigställande under tredje kvartalet 2024 samt vård­ och omsorgsboendet Pilhamns Gårdar med beräknat färdigställande under tredje kvartalet 2024. Projekten resultat­ och intäkt­ redovisas successivt under uppförandet. Entreprenadintäkter samt försäljning av tjänster uppgick till 859 mkr (99) och hyresintäkter 16 mkr (13). Rörelseresultatet uppgick till 164 mkr (−18) varav driftnettot för projektfastigheter RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM FASTIGHETSUTVECKLING KASSAFLÖDE JM FASTIGHETSUTVECKLING Mkr % –50 0 50 100 150 200 250 300 350 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 –4 0 4 8 12 16 20 24 28 Mkr –800 –600 –400 –200 0 200 400 600 800 1 000 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 12 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 AFFÄRSSEGMENT ===== SIDA 13 ===== Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande JM Entreprenad Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa och interna kunder inom Storstockholmsområdet. Affärssegmentet fokuserar på projekt med synergier till projektutveckling av bostäder . JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 1) 441 551 244 289 967 1 077 Rörelseresultat 5 8 3 4 9 12 Rörelsemarginal, % 1,1 1,4 1,1 1,4 0,9 1,1 Operativt kassaflöde 25 −17 20 −1 61 20 Bokfört värde exploateringsfastigheter 10 13 10 Antal anställda 240 265 259 1) Varav internt 206 260 111 136 451 505 Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm minskade något under det första halvåret men med fortsatt hög kon kurrens om uppdragen. Affärssegmentets intäkter minskade jämfört med föregående år vilket är hänförligt till lägre intern och extern aktivitet för JM inom anläggningsverksamheten. Rörelsemarginalen har fortsatt belastats av ökade materialkostnader i tidigare ingångna avtal, vilka inte har kunnat kompenseras fullt ut mot beställare. Periodens kassaflöde har påverkats positivt av minskat rörelsekapital. Affärssegmentet erhöll under det andra kvartalet ett antal externa uppdrag varav de större är markarbeten för ett nytt avloppsreningsverk och vattenreningsverk, båda i haninge kommun. De största pågående externa uppdragen är infrastruktur­ projekt i Tyresö (Tyresö kommun), finplaneringsarbeten i Norra Djurgårdsstaden (Stockholms stad) samt mark­ och ledningsarbeten i Ursvik västra (Sundbybergs stad). Affärssegmentet har även flera pågående koncerninterna projekt i JMs större utvecklingsområden så som Igelsta i Söder­ tälje, kabelverket i Älvsjö, Stockholm och Söderdalen i Järfälla. RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM ENTREPRENAD KASSAFLÖDE JM ENTREPRENAD Mkr % –2 0 2 4 6 8 10 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 –1 0 1 2 3 4 5 Mkr –200 –150 –100 –50 0 50 100 Q2 2023 Q4Q2 2022 Q4Q2 2021 Q4Q2 2020 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 13 AFFÄRSSEGMENT ===== SIDA 14 ===== Hållbarhet är en integrerad del av JMs bostads‑ och stadsutveckling. Från markförvärv , genom hela projekteringen och till dess att kunderna flyttar in och lever i Svanenmärkta bostäder i områden som främjar en hållbar livsstil. Strukturerat arbetsmiljöarbete, olycksförebyggande insatser , kvalitets‑ säkrade leverantörskedjor samt ett aktivt arbete för ökad jämställdhet och mångfald är viktiga delar i JMs hållbarhetsarbete. På JM är vi långsiktiga i allt vi gör. Våra hus ska stå i minst hundra år och även i tider då konjunkturen utmanar oss fortsätter utvecklingen av våra hållbarhetssatsningar. JMs insatser för minskade utsläpp har uppmärksammats i Financial Times analys, där JM tar plats som nummer 88 av de 300 företag i Europa som minskat sina utsläpp mest under perioden 2014–2019. JM var ett av 20 svenska företag bland de 300, tack vare våra ansträngningar för ökad energieffektivitet på bygg­ arbetsplatserna och minskade utsläpp från våra arbetsmaskiner. Under det andra kvartalet har JM publicerat Nordisk Boende­ barometer som bygger på en undersökning genomförd av kantar Sifo bland 4 500 slumpmässigt utvalda personer i åldrarna 18–79. Undersökningen visar bland annat att klimat och hållbarhet blir allt viktigare vid köp av ny bostad. Andelen som tar hänsyn till klimat och hållbarhet vid bostadsköp har ökat med cirka tio procentenheter i Sverige de senaste två åren. Under kvartalet har JM produktionsstartat ett flerbostadshus med trästomme. En ökad användning av trä inom vissa områden kan möjliggöra minskad klimatpåverkan och att utvärdera trä som ett alternativ till betong är en prioriterad insats i JMs klimat­ färdplan till 2030. Utfallet som helhet under det första halvåret indikerar stabil utveckling av koncernens hållbarhetsarbete. JM bedriver ett ambitiöst arbete för att nå målet att inga allvarliga olyckor ska inträffa på våra arbetsplatser, och under det andra kvartalet har noll allvarliga olyckor skett. Färdigställda bostäder i avslutade projekt fortsätter erhålla Svanenmärkning enligt plan. JM införde krav på Svanenmärkt bostadsproduktion 2018. Det innebär att andelen Svanenmärkta projekt kommer att öka i takt med att projekt som projekterats efter 2018 färdigställs och avslutas. Gällande byggavfall noteras viss försämring. JM arbetar löpande med att underlätta och prioritera avfallshantering i samtliga av koncernens pågående projekt. Utfallet av bostädernas energianvändning har fluktuerat mellan perioderna. Även då beräknad energianvändning minskat sedan motsvarande period föregående år, är skillnaden mot nationella normer mindre, då dessa krav justerats. Hållbar utveckling MÅLSÄTTNING 2030 VERKSAMHETSMÅL 2023 JANUARI–JUNI 2023 JANUARI–JUNI 2022 HELÅR 2022 JM har branschens bästa arbetsmiljö och inga arbetsplatsolyckor Inga allvarliga (enligt nationell arbetsmiljömyndighets definition) olyckor hos vare sig egen personal eller underentreprenörer 2 (Sverige) – (Norge) – (Finland) 4 (Sverige) – (Norge) – (Finland) 9 (Sverige) 2 (Norge) – (Finland) 20 % kvinnor bland JMs hantverkare Andel kvinnor bland JMs hantverkare minst 10 % 7,6 % 6,2 % 8,0 % JM verkar för en jämn könsfördelning och mångfald bland medarbetarna (minst 40/60 kvinnor/män) Jämn könsfördelning bland våra tjänstemän, minst 35/65 kvinnor/ män 38/62 39/61 39/61 Jämn könsfördelning bland våra chefer, minst 35/65 kvinnor/män 30/70 31/69 30/70 Minskad total mängd byggavfall till 15 kg/BTA (bruttototalarea) till år 2030 1) Minskad total mängd byggavfall till max 25 kg/BTA exkl. garage 30 (Sverige) 27 (Norge) 33 (Sverige) 30 (Norge) 35 (Sverige) 33 (Norge) JMs verksamhet har klimatpåverkande utsläpp nära noll 1) Det beräknade energibehovet för bostäder understiger gällande norm med minst 10 % för Sverige 15 % 18 % 19 % Det beräknade energibehovet för bostäder understiger gällande norm med minst 25 % för Norge 33 % 35 % 34 % Samtliga fastigheter ska erhålla Svanenmärkning Samtliga avslutade projekt i egen regi ska erhålla Svanenmärkning 81 % 82 % 81 % JMs bostäder har låg energianvändning kwh/kvm (Atemp i Sverige och BTA i Norge och Finland) 60 (Sverige) 50 (Norge) 75 (Finland) 63 (Sverige) 49 (Norge) 79 (Finland) 59 (Sverige) 51 (Norge) 77 (Finland) 1) Data för JM Finland är nyligen framtaget och kommer att redovisas när det finns en något längre tidsserie. 14 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 hÅLLBAR UTVE ckLING ===== SIDA 15 ===== Risker och osäkerhetsfaktorer JMs risker och riskhantering presenteras i års­ och hållbarhets­ redovisningen för 2022 på sidorna 14–18, 76 samt 80–81. Riskbedömningen är oförändrad i förhållande till vad som presenteras där. Återköp, indrag och innehav av egna aktier JM innehar per utgången av det andra kvartalet inga egna aktier. Antalet utestående aktier uppgår per 30 juni 2023 till 64 504 840. I enlighet med årsstämmans beslut den 30 mars 2023 har minsk­ ning av aktiekapitalet skett för avsättning till fritt eget kapital med 3 774 001 kronor genom indragning av 3 774 001 egna stamaktier. Aktiekapitalet är oförändrat, då det samtidigt med beslutet om minskning av aktiekapitalet genom indragning av egna stamaktier även fattades beslut om en fondemission, utan utgivande av nya aktier, genom överföring från fritt eget kapital till aktiekapitalet. härigenom återställdes aktiekapitalet till samma nivå som innan minskningen. Årsstämman beslutade också att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på Nasdaq Stockholm inom det vid var tid gällande kursintervallet. Under andra kvartalet 2023 har JM inte återköpt några egna aktier. Personal Antal anställda uppgick vid utgången av det andra kvartalet till 2 401 (2 499). Antal hantverkare uppgick till 853 (886) och antal tjänstemän uppgick till 1 548 (1 613). Närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har inträffat under perioden, utöver sedvanliga transaktioner mellan JMs koncern­ bolag och samarbetsarrangemang. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor. Väsentliga händelser efter kvartalet utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter kvartalets utgång. Övrig information JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 15 Ö VRIG INFORMATION ===== SIDA 16 ===== KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 7 598 7 644 3 636 3 790 16 339 16 385 Produktions ‑ och driftkostnader −6 363 −6 175 −3 073 −3 035 −13 404 −13 216 Bruttoresultat 1 235 1 469 562 755 2 935 3 169 Försäljnings ‑ och administrationskostnader −556 −572 −305 −317 −1 078 −1 094 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1) −3 1 1 −6 −15 −11 Rörelseresultat 676 898 258 432 1 842 2 064 Finansiella intäkter och kostnader −50 −30 −27 −14 −90 −70 Resultat före skatt 626 868 232 418 1 752 1 994 Skatter −132 −182 −49 −87 −370 −419 Periodens resultat 494 687 182 331 1 382 1 575 Övrigt totalresultat 90 159 93 96 499 568 Periodens totalresultat 584 846 276 427 1 881 2 143 Resultat per aktie 2) efter utspädning, kr 7,50 10,10 2,70 4,90 21,00 23,40 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 815 685 68 446 755 64 815 685 68 126 974 65 583 459 67 384 072 1) Varav resultat från joint venture −5 1 −1 −6 −17 −11 2) Periodens resultat KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023‑06‑30 2022‑06‑30 2022 ‑12‑31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 335 326 351 Projektfastigheter 960 1 225 932 Exploateringsfastigheter 8 746 8 336 8 465 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 503 389 308 kortfristiga fordringar 1) 5 126 4 218 5 225 Likvida medel 699 2 481 1 840 Summa omsättningstillgångar 16 034 16 649 16 771 Summa tillgångar 16 369 16 975 17 122 EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) Eget kapital 8 687 8 210 9 006 Långfristiga räntebärande skulder 186 247 268 Övriga långfristiga skulder 413 373 414 Långfristiga avsättningar 2 671 3 036 2 717 Summa långfristiga skulder 3 270 3 657 3 399 kortfristiga räntebärande skulder 711 617 507 Övriga kortfristiga skulder 3 577 4 349 4 088 kortfristiga avsättningar 124 142 122 Summa kortfristiga skulder 4 412 5 109 4 717 Summa eget kapital och skulder 16 369 16 975 17 122 1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar 75 25 55 2) Varav skulder fastighetsförvärv 516 460 516 Koncernen – segmentsredovisning 16 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 kON c ERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING ===== SIDA 17 ===== FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG JANUARI–JUNI HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2022 Ingående balans vid periodens början 9 006 8 608 8 608 Summa totalresultat för perioden 584 846 2 143 Utdelning −903 −922 −922 konvertering av konvertibellån – 1 1 Återköp av aktier – −324 −825 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev – – – Utgående balans vid periodens slut 8 687 8 210 9 006 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt 1) 2) 308 704 138 218 1 154 1 550 Betald skatt −249 −300 −96 −149 −481 −532 Investering i exploateringsfastigheter −708 −1 007 −641 −642 −1 572 −1 871 A conto betalning för exploateringsfastigheter 400 692 171 261 1 245 1 538 Investering i projektfastigheter −310 −395 −161 −312 −710 −795 Försäljning av projektfastigheter 3 – 3 – 83 79 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 205 54 −557 99 −80 −230 Kassaflöde från den löpande verksamheten −351 −251 −1 143 −525 −361 −261 Kassaflöde från investeringsverksamheten – – −1 6 −29 −29 Upptagna lån 333 360 271 89 511 538 Amortering av skulder −206 −371 −105 −78 −496 −661 Återköp av aktier – −324 – −200 −500 −825 Utdelning −903 −921 −903 −921 −904 −922 Kassaflöde från finansieringsverksamheten −776 −1 257 −737 −1 111 −1 388 −1 869 Periodens kassaflöde −1 127 −1 508 −1 881 −1 630 −1 778 −2 159 Likvida medel vid periodens slut 699 2 481 699 2 481 699 1 840 1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter −679 −157 −373 −136 −775 −252 2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter 435 160 271 70 615 340 KONCERNENS NYCKELTAL JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, % 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Rörelsemarginal 8,9 11,8 7,1 11,4 11,3 12,6 Räntabilitet på eget kapital 16,4 17,9 Räntabilitet på sysselsatt kapital 17,3 18,6 Skuldsättningsgrad, ggr 0,2 – – Soliditet 53 48 53 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 17 kON c ERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING ===== SIDA 18 ===== KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT IFRS, MKR 2023 2022 *) 2023 2022 *) 2022/2023 *) 2022 *) Intäkter 8 071 6 411 3 375 3 140 16 237 14 577 Produktions ‑ och driftkostnader −6 543 −5 202 −2 753 −2 467 −12 822 −11 481 Bruttoresultat 1 528 1 209 621 673 3 415 3 096 Försäljnings ‑ och administrationskostnader −563 −577 −308 −320 −1 093 −1 108 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1) −3 1 1 −6 −15 −11 Rörelseresultat 962 633 314 347 2 307 1 978 Finansiella intäkter och kostnader −62 −41 −33 −20 −110 −89 Resultat före skatt 899 592 281 327 2 197 1 889 Skatter −190 −124 −59 −68 −460 −395 Periodens resultat 710 468 222 259 1 736 1 495 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter −20 52 71 −31 75 148 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 151 128 27 162 537 515 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat −31 −26 −6 −33 −111 −106 Periodens totalresultat 809 622 314 357 2 239 2 051 Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare 710 468 222 259 1 736 1 495 Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare 809 622 314 357 2 239 2 051 Resultat per aktie 2) före utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 10,80 6,90 3,30 3,80 26,40 22,30 Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 10,80 6,80 3,30 3,80 26,40 22,20 Utestående antal aktier vid periodens slut 64 504 840 67 326 841 64 504 840 67 326 841 64 504 840 64 504 840 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 64 504 840 68 135 910 64 504 840 67 816 129 65 272 614 67 073 227 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 815 685 68 446 755 64 815 685 68 126 974 65 583 459 67 384 072 1) Varav resultat från joint venture −5 1 −1 −6 −17 −11 2) Periodens resultat KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT IFRS, MKR 2023 ‑06‑30 2022 ‑06‑30 *) 2022 ‑12‑31 *) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 1) 542 545 565 Projektfastigheter 960 1 225 932 Exploateringsfastigheter 8 746 8 336 8 465 Nyttjande av tomträtter 502 356 513 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 503 389 308 Pågående arbeten 14 365 13 834 15 217 kortfristiga fordringar 4 308 3 453 3 767 Likvida medel 2) 875 2 757 2 151 Summa omsättningstillgångar 30 259 30 350 31 354 Summa tillgångar 30 801 30 896 31 919 EGET KAPITAL OCH SKULDER 3) 4) 5) Eget kapital 7 946 7 111 8 039 Långfristiga räntebärande skulder 789 744 892 Övriga långfristiga skulder 413 373 414 Långfristiga avsättningar 2 483 2 755 2 468 Summa långfristiga skulder 3 685 3 872 3 774 kortfristiga räntebärande skulder 14 397 14 392 15 480 Övriga kortfristiga skulder 4 649 5 378 4 504 kortfristiga avsättningar 124 142 122 Summa kortfristiga skulder 19 170 19 912 20 105 Summa eget kapital och skulder 30 801 30 896 31 919 Ställda säkerheter 6 258 6 063 7 418 Eventualförpliktelser 1 956 1 628 2 056 1) Varav nyttjanderätter kontor och bilar 207 220 214 2) Varav likvida medel i bostadsrättsföreningar 175 276 311 3) Varav projektfinansiering 15 371 15 892 16 341 4) Varav skulder fastighetsförvärv 516 460 516 5) Varav kort‑ och långfristiga räntebärande leasingskulder 692 579 709 Koncernen – IFRS 18 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 kON c ERNEN ENLIGT IFRS ===== SIDA 19 ===== FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG JANUARI–JUNI HELÅR ENLIGT IFRS, MKR 2023 2022 *) 2022 *) Ingående balans vid periodens början 8 039 7 734 7 734 Summa totalresultat för perioden 809 622 2 051 Utdelning −903 −922 −922 konvertering av konvertibellån – 1 1 Återköp av aktier – −324 −825 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev – – – Utgående balans vid periodens slut 7 946 7 111 8 039 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT IFRS, MKR 2023 2022 *) 2023 2022 *) 2022/2023 *) 2022 *) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt 1) 2) 636 477 215 152 1 704 1 545 Betald skatt −249 −300 −95 −149 −481 −532 Investering i exploateringsfastigheter −708 −1 007 −641 −642 −1 572 −1 871 A conto betalning för exploateringsfastigheter 131 189 73 78 591 649 Investering i projektfastigheter −310 −395 −161 −312 −710 −795 Försäljning av projektfastigheter 3 – 3 – 83 79 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 1 219 113 213 256 118 −988 Kassaflöde från den löpande verksamheten 723 −922 −393 −617 −267 −1 912 Kassaflöde från investeringsverksamheten – – −1 6 −29 −29 Upptagna lån 6 139 5 562 2 694 2 385 12 456 11 879 Amortering av skulder −7 222 −5 007 −3 305 −2 613 −12 636 −10 421 Återköp av aktier – −324 – −200 −500 −825 Utdelning −903 −921 −903 −921 −904 −922 Kassaflöde från finansieringsverksamheten −1 985 −691 −1 513 −1 350 −1 583 −288 Periodens kassaflöde −1 263 −1 613 −1 907 −1 962 −1 879 −2 229 Likvida medel vid periodens slut 875 2 757 875 2 757 875 2 151 1) Varav köp av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter −679 −157 −373 −136 −775 −252 2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter 435 160 271 70 615 340 KONCERNENS NYCKELTAL JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT IFRS, % 2023 2022 *) 2023 2022 *) 2022/2023 *) 2022 *) Rörelsemarginal 11,9 9,9 9,3 11,1 14,2 13,6 Skuldsättningsgrad, ggr 2,0 2,0 1,9 Soliditet 26 23 25 *) JM tillämpar från och med 1 januari 2023 en ny redovisningsprincip för projekt med svenska bostadsrättsföreningar, se not 1 redovisningsprinciper. Omräknade resultat ‑ och balansräkningar med redovisad effekt per kvartal lämnas i not 1 i JMs delårsrapport för första kvartalet 2023. Jämförelsetal i denna rapport har räknats om enligt den nya redovisningsprincipen. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 19 kON c ERNEN ENLIGT IFRS ===== SIDA 20 ===== MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG JANUARI–JUNI HELÅR MKR 2023 2022 2022 Nettoomsättning 4 860 4 748 9 597 Produktions ‑ och driftkostnader −4 184 −3 764 −7 629 Bruttoresultat 676 985 1 968 Försäljnings ‑ och administrationskostnader −463 −494 −828 Resultat av fastighetsförsäljning – – – Rörelseresultat 213 491 1 140 Finansiella intäkter och kostnader −12 299 707 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 201 790 1 847 Bokslutsdispositioner −2 – 34 Resultat före skatt 200 790 1 881 Skatter −34 −101 −243 Periodens resultat 166 689 1 638 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 2023‑06‑30 2022‑06‑30 2022 ‑12‑31 Tillgångar Anläggningstillgångar 2 906 2 349 2 932 Summa omsättningstillgångar 11 453 13 283 11 955 Summa tillgångar 14 359 15 633 14 887 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 573 3 861 4 310 Obeskattade reserver 2 300 2 390 2 300 Avsättningar 1 497 1 479 1 356 Långfristiga skulder 392 385 426 kortfristiga skulder 6 597 7 518 6 495 Summa eget kapital och skulder 14 359 15 633 14 887 Ställda säkerheter 100 100 100 Eventualförpliktelser 9 482 8 363 8 946 Moderbolaget 20 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 MODERBOLAGET ===== SIDA 21 ===== Denna delårsrapport för det första halvåret 2023 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredo visnings lagen. koncern redovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Moder­ bolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2. Förändrade standarder från och med 2023 Ändringarna i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, som koncernen tillämpar från och med 1 januari 2023, innebär att JM ska lämna upplysningar om väsentlig information om redo­ visnings principer i stället för att upplysa om betydande redovis­ ningsprin ciper. Ändringen i IAS 1 har analyserats och bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på JMs finansiella rapporter. Övriga förändringar av standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2023 har inte heller haft en väsentlig inverkan på denna finansiella rapport. Segmentsrapportering JMs segmentsredovisning skiljer sig huvudsakligen från IFRS i tre avseenden: I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för hela koncernen med tillämpning av successiv vinstavräkning. Därutöver redovisas JM Norges, JM Finlands samt del av JM Bostad Stockholms, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutvecklings projektfinansiering som en avdragspost mot ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller ”Fakturerad ej upparbetad intäkt” och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten. Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen. JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering. Ändrad redovisningsprincip rörelsesegment Från och med den 1 januari 2023 delas rörelsesegmentet JM Utland upp i JM Norge och JM Finland som blir två nya rörelse­ segment. Beslutet är i linje med JMs strategi att vara en av de ledande projektutvecklarna av bostäder i Norden samt hur verk­ samheten styrs och rapporteras. JM Norge omfattar utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Norge. JM Finland omfattar utveckling av bostads projekt, förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projekte ring samt produktion och försäljning av bostäder i Finland. Redovisnings­ principer och beräkningsmetoder för koncernen är utöver detta oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 87–91 i års­ och hållbarhetsredovisningen för 2022. Not 1 Redovisningsprinciper Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar Genom högsta förvaltningsdomstolens beslut att inte bevilja JM prövningstillstånd vinner kammarrättens dom från 9 november 2022 laga kraft. Från och med den 1 januari 2023, i enlighet med IFRS 10 koncernredovisning, konsoliderar JM svenska bostads­ rättsföreningar under produktionsfasen fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina bostäder. Detta innebär att koncernens balans­ och resultaträkning enligt IFRS inkluderar bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader. Denna princip benämns härefter som ”färdigställandemetoden”. JM redovisar projekten i balansräkningen där de största posterna utgörs av pågående arbeten på tillgångssidan samt upplåningen i bostadsrättsföreningar som en del av koncernens räntebärande skulder. Intäkter och kostnader för projekten redovisas vid den tidpunkt bostadsköparna tillträder bostäderna. Den förändrade redovisningsprincipen innebär att JM redovisar samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige, Norge och Finland enligt färdigställandemetoden. Tidigare intäktsredovisades bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar i Sverige succes­ sivt över tid. För att ge en tydlig och jämförbar bild av JMs resultatutveckling över tid avseende bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar kommer JM fortsatt presentera en segmentsredovisning där intäkten i dessa projekt kommer att redovisas enligt successiv vinstavräkning. Även finansiella nyckeltal kommer att redovisas med hänsyn tagen till dessa förutsättningar. Detta är i linje med JMs interna styrmodell. Vare sig JMs riskbild eller befintliga finan­ sieringsavtal påverkas av den förändrade redovisningen. Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade, för ytterligare information se not 1 i års­ och hållbarhets­ redovisningen för 2022. Jämförande tal i denna rapport har räknats om enligt den nya redovisningsprincipen. Omräknade resultat­ och balansräkningar med redovisad effekt per kvartal lämnas på sida 22–23 i JMs delårsrapport för perioden januari–mars 2023. Noter JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 21 NOTER ===== SIDA 22 ===== INTÄKTER PER LAND JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Sverige 5 493 5 217 2 601 2 594 11 538 11 263 Norge 1 277 1 602 645 747 3 067 3 392 Finland 828 824 389 449 1 732 1 729 Övrigt – – – – 2 2 Totalt 7 598 7 644 3 636 3 790 16 339 16 385 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 JM Bostad Stockholm 2 271 2 481 1 176 1 196 4 756 4 966 JM Bostad Riks 2 112 2 332 982 1 205 4 280 4 500 JM Norge 1 277 1 602 645 747 3 067 3 392 JM Finland 828 824 389 449 1 732 1 729 JM Fastighetsutveckling 876 112 310 40 1 987 1 224 JM Entreprenad 441 551 244 289 967 1 077 Eliminering −206 −260 −111 −136 −451 −505 Övrigt – – – – 2 2 Totalt 7 598 7 644 3 636 3 790 16 339 16 385 RESULTATKOMPONENTER BOSTADSAFFÄREN SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING (BRUTTORESULTAT) APRIL–JUNI JANUARI–MARS OKT–DECEMBER JULI–SEPTEMBER APRIL–JUNI ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2023 2022 2022 2022 kostnadsbaserad effekt 313 292 325 291 309 Omvärderingseffekt 168 231 434 352 410 Försäljningseffekt −24 5 −62 −30 7 Totalt 457 528 697 613 726 Successiv vinstavräkning i JM och redovisningen av bruttoresultatet för bostadsaffären utgörs av tre komponenter: nedlagda kostnader (kostnadsbaserad effekt), bedömning av förväntad marginal (omvärderingseffekt) och försäljningsgraden i projekten (försäljningseffekt). Resultatkomponenterna redovisas kvartalsvis och inte ackumulerat. Tabellen utgår från affärssegmentens operativa bruttoresultat (exklusive driftnetto från projekt‑ och exploateringsfastig heter) avseende bostadsaffären. För definitioner av resultatkomponenter i bostadsaffären, se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare OMVÄRDERINGSEFFEKTER – BOSTADSAFFÄREN APRIL–JUNI JANUARI–MARS OKT–DECEMBER JULI–SEPTEMBER APRIL–JUNI ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2023 2022 2022 2022 JM Bostad Stockholm 27 53 134 120 126 JM Bostad Riks 70 118 188 173 203 JM Norge 49 39 73 45 55 JM Finland 22 21 38 14 27 Totalt 168 231 434 352 410 Not 2 Uppdelning av intäkter 22 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 N OTER ===== SIDA 23 ===== KONCERNENS RESULTATRÄKNING JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Periodens intäkter enligt segmentsredovisning 7 598 7 644 3 636 3 790 16 339 16 385 Omräkning till färdigställandemetoden 473 −1 233 −261 −650 −102 −1 808 Periodens intäkter enligt IFRS 8 071 6 411 3 375 3 140 16 237 14 577 Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning 676 898 258 432 1 842 2 064 Omräkning till färdigställandemetoden 274 −276 50 −90 446 −105 Leasingavtal IFRS 16 12 11 6 5 20 18 Periodens rörelseresultat enligt IFRS 962 633 314 347 2 307 1 978 Periodens resultat enligt segmentsredovisning 494 687 182 331 1 382 1 575 Omräkning till färdigställandemetoden 216 −219 39 −71 354 −81 Leasingavtal IFRS 16 −1 – – −1 – – Periodens resultat enligt IFRS 710 468 222 259 1 736 1 495 KONCERNENS BALANSRÄKNING MKR 2023‑06‑30 2022‑06‑30 2022 ‑12‑31 Periodens balansomslutning enligt segmentsredovisning 16 369 16 975 17 122 Omräkning till färdigställandemetoden −1 610 −2 547 −2 250 Omklassificering projektfinansiering, räntebärande 3 255 3 312 4 169 Tillkommande projektfinansiering svenska bostadsrättsföreningar 10 340 10 380 10 719 Omklassificering projektfinansiering, ej räntebärande 1) 1 756 2 200 1 453 Leasingavtal IFRS 16 689 576 706 Balansomslutning enligt IFRS 30 801 30 896 31 919 1) A conto fakturering till kund. KONCERNENS EGET KAPITAL MKR 2023‑06‑30 2022‑06‑30 2022 ‑12‑31 Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 687 8 210 9 006 Omräkning till färdigställandemetoden −738 −1 095 −964 Leasingavtal IFRS 16 −3 −4 −3 Eget kapital enligt IFRS 7 946 7 111 8 039 KONCERNENS KASSAFLÖDE JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning −351 −251 −1 143 −525 −361 −261 Omklassificering projektfinansiering 1 020 −721 725 −116 −32 −1 772 Leasingavtal IFRS 16 53 50 27 23 125 121 Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS 723 −922 −393 −617 −267 −1 912 KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN MKR 2023‑06‑30 2022‑06‑30 2022 ‑12‑31 Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran (−) vid periodens slut enligt segmentsredovisning 1 498 64 334 Omklassificering projektfinansiering 13 420 13 416 14 576 Leasingavtal IFRS 16 692 579 709 Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran (−) vid periodens slut enligt IFRS 15 610 14 060 15 619 Not 3 Avstämning mellan segmentsredovisning och IFRS JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 23 N OTER ===== SIDA 24 ===== EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT BOKFÖRT VÄRDE, MKR 2023 ‑06‑30 2022 ‑06‑30 2022 ‑12‑31 JM Bostad Stockholm 4 619 4 143 4 033 JM Bostad Riks 2 092 1 704 2 270 JM Norge 888 1 391 1 034 JM Finland 1 086 1 009 1 046 JM Fastighetsutveckling – 10 – JM Entreprenad 10 13 10 Övrigt 50 67 70 Totalt 8 746 8 336 8 465 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN JANUARI–JUNI APRIL–JUNI JULI–JUNI HELÅR BOKFÖRT VÄRDE, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Bokfört värde vid periodens början 8 465 8 205 8 239 7 995 8 336 8 205 Nyanskaffningar 710 800 625 658 1 611 1 700 Överfört till produktion −400 −692 −171 −261 −1 245 −1 538 Övrigt −29 24 53 −56 44 97 Bokfört värde vid periodens slut 8 746 8 336 8 746 8 336 8 746 8 465 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL 2023 ‑06‑30 2022 ‑06‑30 2022 ‑12‑31 JM Bostad Stockholm 12 900 12 900 12 400 JM Bostad Riks 12 100 10 100 11 500 JM Norge 6 700 7 400 7 100 JM Finland 7 100 6 100 6 800 JM Fastighetsutveckling (projektfastigheter) 1 600 1 900 1 700 Totalt 40 400 38 400 39 500 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 7 400 6 800 6 400 JM Bostad Riks 8 300 6 700 8 000 JM Norge 3 100 3 600 3 300 JM Finland 3 700 3 300 3 500 JM Fastighetsutveckling (projektfastigheter) 600 900 800 Totalt 23 100 21 300 22 000 Not 4 Exploateringsfastigheter 24 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 N OTER ===== SIDA 25 ===== Stockholm den 12 juli 2023 JM AB (publ) Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Fredrik Persson Styrelsens ordförande Stefan Björkman Kerstin Gillsbro Camilla Krogh Ledamot Ledamot Ledamot Jenny Larsson Olav Line Thomas Thuresson Ledamot Ledamot Ledamot Peter Olsson Jan Strömberg Ledamot utsedd Ledamot utsedd av de anställda av de anställda Johan Skoglund Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 25 ===== SIDA 26 ===== Koncernen kvartalsöversikt ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 RESULTATRÄKNING Kv.2 Kv. 1 Kv. 4 Kv.3 Kv. 2 Kv.1 Intäkter 3 636 3 962 5 152 3 589 3 790 3 854 Produktions­ och driftkostnader −3 073 −3 290 −4 099 −2 942 −3 035 −3 140 Bruttoresultat 562 673 1 054 646 755 714 Försäljnings ­ och administrationskostnader −305 −252 −284 −238 −317 −255 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1 −4 −3 −9 −6 7 Rörelseresultat 258 417 767 399 432 466 Finansiella intäkter och kostnader −27 −23 −21 −19 −14 −16 Resultat före skatt 232 394 746 380 418 450 Skatter −49 −83 −152 −85 −87 −94 Periodens resultat 182 311 593 295 331 356 BALANSRÄKNING 06−30 03‑31 12‑31 09‑30 06‑30 03‑31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 335 339 351 318 326 351 Projektfastigheter 960 800 932 1 369 1 225 896 Exploateringsfastigheter 8 746 8 239 8 465 8 607 8 336 7 995 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 503 363 308 339 389 330 kortfristiga fordringar 5 126 4 856 5 225 4 536 4 218 3 770 Likvida medel 699 2 577 1 840 1 902 2 481 4 115 Summa omsättningstillgångar 16 034 16 835 16 771 16 753 16 649 17 105 Summa tillgångar 16 369 17 175 17 122 17 071 16 975 17 457 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 687 9 314 9 006 8 396 8 210 8 904 Långfristiga räntebärande skulder 186 257 268 250 247 193 Övriga långfristiga skulder 413 413 414 374 373 374 Långfristiga avsättningar 2 671 2 591 2 717 2 862 3 036 3 066 Summa långfristiga skulder 3 270 3 261 3 399 3 485 3 657 3 633 kortfristiga räntebärande skulder 711 461 507 662 617 658 Övriga kortfristiga skulder 3 577 4 013 4 088 4 391 4 349 4 118 kortfristiga avsättningar 124 126 122 137 142 144 Summa kortfristiga skulder 4 412 4 600 4 717 5 189 5 109 4 920 Summa eget kapital och skulder 16 369 17 175 17 122 17 071 16 975 17 457 KASSAFLÖDESANALYS Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Från den löpande verksamheten −1 143 792 354 −363 −525 273 Från investeringsverksamheten −1 1 −28 – 6 −6 Från finansieringsverksamheten −737 −39 −394 −219 −1 111 −146 Summa periodens kassaflöde −1 881 753 −68 −582 −1 630 122 Likvida medel vid periodens slut 699 2 577 1 840 1 902 2 481 4 115 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ ‑FORDRAN Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Räntebärande nettoskuld(+)/ ‑fordran(−) vid periodens början −549 334 615 64 −1 466 −1 363 Förändring av räntebärande nettoskuld/ ­fordran 2 047 −882 −281 550 1 530 −102 Räntebärande nettoskuld(+)/ ‑fordran(−) vid periodens slut 1 498 −549 334 615 64 −1 466 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Bokfört värde vid periodens början 8 239 8 465 8 607 8 336 7 995 8 205 Nyanskaffningar 625 86 246 654 658 141 Överfört till produktion −171 −229 −416 −430 −261 −431 Övrigt 53 −82 26 47 −56 80 Bokfört värde vid periodens slut 8 746 8 239 8 465 8 607 8 336 7 995 NYCKELTAL Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Rörelsemarginal, % 7,1 10,5 14,9 11,1 11,4 12,1 Skuldsättningsgrad, ggr 0,2 – – 0,1 – – Soliditet, % 54 54 53 49 48 51 Resultat per aktie, kr 2,70 4,80 9,00 4,40 4,90 5,20 Antal disponibla byggrätter 40 400 40 500 39 500 39 000 38 400 36 300 Antal sålda bostäder 363 479 462 470 732 995 Antal produktionsstartade bostäder 454 214 898 688 719 808 Antal bostäder i pågående produktion 6 657 6 996 8 078 7 962 7 823 8 276 26 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 kVARTALSÖVERSI k T ===== SIDA 27 ===== Affärssegment kvartalsöversikt ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 1 176 1 095 1 344 1 141 1 196 1 285 Rörelseresultat 90 116 188 160 182 190 Rörelsemarginal, % 7,6 10,6 14,0 14,1 15,2 14,8 Genomsnittligt operativt kapital 4 791 4 552 4 494 4 476 4 548 4 644 Avkastning operativt kapital, % 1) 11,6 14,2 16,0 16,4 16,6 16,6 Operativt kassaflöde −806 76 −6 242 −182 244 Bokfört värde exploateringsfastigheter 4 619 4 034 4 033 4 101 4 143 3 960 Antal disponibla byggrätter 12 900 12 900 12 400 12 700 12 900 12 600 Antal sålda bostäder 66 51 61 102 230 264 Antal produktionsstartade bostäder – – 265 205 178 73 Antal bostäder i pågående produktion 2 299 2 396 2 665 2 598 2 709 2 870 JM BOSTAD RIKS Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 982 1 129 1 156 1 012 1 205 1 127 Rörelseresultat 51 126 171 153 185 174 Rörelsemarginal, % 5,2 11,2 14,8 15,1 15,3 15,5 Genomsnittligt operativt kapital 2 057 1 830 1 656 1 515 1 377 1 366 Avkastning operativt kapital, % 1) 24,4 34,7 41,2 45,7 49,7 49,5 Operativt kassaflöde −85 −135 8 −356 156 304 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 092 2 150 2 270 2 138 1 704 1 553 Antal disponibla byggrätter 12 100 12 100 11 500 11 100 10 100 10 000 Antal sålda bostäder  140 113 92 189 290 375 Antal produktionsstartade bostäder 159 139 148 255 262 357 Antal bostäder i pågående produktion 1 922 1 958 2 234 2 246 1 991 2 153 JM NORGE Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 645 632 960 829 747 856 Rörelseresultat 43 42 51 54 61 73 Rörelsemarginal, % 6,7 6,7 5,3 6,5 8,1 8,6 Genomsnittligt operativt kapital 2 047 2 110 2 158 2 181 2 165 2 184 Avkastning operativt kapital, %  1) 9,3 9,8 11,0 14,9 17,7 19,3 Operativt kassaflöde 109 −12 249 16 −2 −61 Bokfört värde exploateringsfastigheter 888 957 1 034 1 245 1 391 1 443 Bokfört värde projektfastigheter 15 17 18 18 18 18 Antal disponibla byggrätter 6 700 6 900 7 100 7 300 7 400 7 400 Antal sålda bostäder 144 77 100 140 93 194 Antal produktionsstartade bostäder 140 41 189 132 34 250 Antal bostäder i pågående produktion 1 001 1 105 1 335 1 240 1 147 1 436 JM FINLAND Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 389 439 505 399 449 375 Rörelseresultat 29 38 47 37 41 33 Rörelsemarginal, % 7,5 8,6 9,4 9,3 9,1 8,7 Genomsnittligt operativt kapital 1 681 1 644 1 618 1 496 1 399 1 249 Avkastning operativt kapital, %  1) 9,0 9,9 9,8 16,7 23,1 30,5 Operativt kassaflöde 79 −29 231 79 −141 24 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 086 1 040 1 046 1 031 1 009 951 Antal disponibla byggrätter 7 100 6 900 6 800 6 100 6 100 5 000 Antal sålda bostäder 13 20 139 39 119 162 Antal produktionsstartade bostäder – 34 226 – 245 128 Antal bostäder i pågående produktion 773 1 030 1 337 1 441 1 492 1 333 JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 310 566 1 064 48 40 73 Rörelseresultat 60 104 326 −2 −22 4 Rörelsemarginal, % 19,4 18,3 30,6 – – 5,6 Genomsnittligt operativt kapital 1 399 1 355 1 325 1 212 1 171 1 187 Avkastning operativt kapital, % 1) 34,8 29,9 23,1 18,0 19,8 34,3 Operativt kassaflöde −95 919 −145 −124 −316 −81 Bokfört värde exploateringsfastigheter – – – 10 10 10 Bokfört värde projektfastigheter 944 783 914 1 351 1 208 878 Antal disponibla byggrätter 1 600 1 700 1 700 1 800 1 900 1 300 Antal sålda bostäder – 218 70 – – – Antal produktionsstartade bostäder 155 – 70 96 – – Antal bostäder i pågående produktion 662 507 507 437 484 484 JM ENTREPRENAD Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 244 197 252 274 289 262 Rörelseresultat 3 2 – 4 4 4 Rörelsemarginal, % 1,1 1,0 – 1,5 1,4 1,4 Operativt kassaflöde 20 5 46 −9 −1 −16 1) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 · 27 kVARTALSÖVERSI k T ===== SIDA 28 ===== Affärsidé Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer. Vision Vi lägger grunden till ett bättre liv. Verksamhet JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstads områden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entre­ prenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholms området. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhets arbete. Vi omsätter cirka 16 miljarder kronor och har cirka 2 400 medar­ betare. JM AB är ett publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm, segmentet Large cap. Kort om JM Finansiella mål, riktvärde för kapitalstruktur och utdelningspolicy Rörelsemarginalen ska genomsnittligt uppgå till 12 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Avkastning på eget kapital ska genomsnittligt över tid uppgå till 25 procent. Långsiktig tillväxt ska genomsnittligt uppgå till 4 procent per år i antal produk tionsstarter av bostäder där utgångspunkten är en årstakt om 3 800 produktionsstarter. Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå till minst 35 procent över en konjunk turcykel. Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genomsnitt ska utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunk turcykel. JMs finansiella mål, riktvärde för kapitalstruktur och utdelnings­ policy definieras utifrån segmentsredovisningen. JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare T ext: JM. Foto/illustrationer: Sandra Birgersdotter Ek, André Elwin, ANR. Offentliggörande Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 12 juli 2023. För mer information kontakta: claes Magnus Åkesson, tf Ekonomi­ och finansdirektör, IR­ansvarig E­post: cfo@jm.se, tel. vx: 08­782 87 00 Kommande informationstillfällen 25 oktober 2023 Delårsrapport januari–september Pressmeddelanden, kvartal 2 2023 31 maj Aktiekapital och antal stamaktier i JM AB (publ) 27 april JM delårsrapport januari–mars 2023 26 april JM varslar om uppsägningar 21 april högsta förvaltningsdomstolen avslår JMs ansökan om prövningstillstånd 28 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 kORT OM JM ===== SIDA 29 ===== ===== SIDA 30 ===== JM AB (publ) Postadress   169 82 Stockholm Besöksadress   Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon  08-782 87 00 Telefax   08-782 86 00 Org. nr.  556045-2103 Webb   www. jm. se