===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–september 2023 ”En god likviditet ger oss möjlighet att upprätthålla bostadsproduktionen” JOHAN SKOGLUND, VD OCH KONCERNCHEF ===== SIDA 2 ===== JULI–SEPTEMBER 2023 • Intäkterna uppgick till 2 846 mkr (3 589). • Rörelseresultatet minskade till 146 mkr (399). Rörelsemarginalen minskade till 5,1 procent (11,1). • Resultatet före skatt minskade till 120 mkr (380) och resultatet efter skatt minskade till 76 mkr (295). • Resultat per aktie uppgick till 1,20 kronor (4,40). • Koncernens kassaflöde inklusive nettoinveste- ring i fastigheter uppgick till −101 mkr (−363). • Antal sålda bostäder minskade till 286 (470) och produktionsstarterna till 201 (688). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 4 457 mkr (2 589) och resultat per aktie till 5,50 kronor (4,10). JANUARI–SEPTEMBER 2023 • Intäkterna uppgick till 10 444 mkr (11 233). • Rörelseresultatet minskade till 822 mkr (1 297). Rörelsemarginalen minskade till 7,9 procent (11,6). • Resultatet före skatt minskade till 746 mkr (1 249) och resultatet efter skatt minskade till 570 mkr (982). • Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 13,5 procent (19,9). • Resultat per aktie uppgick till 8,90 kronor (14,50). • Koncernens kassaflöde inklusive nettoinveste- ring i fastigheter uppgick till −452 mkr (−615). • Antal sålda bostäder minskade till 1 128 (2 197) och produktionsstarter minskade till 869 (2 215). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 12 528 mkr (8 999) och resultat per aktie till 16,50 kronor (11,00). Delårsrapport januari–september 2023 JM tillämpar från och med 1 januari 2023 en ny redovisningsprincip för projekt med svenska bostadsrättsföreningar, se not 1 redovisningsprinciper. Omräknade resultat- och balansräkningar med redovisad effekt per kvartal lämnas i not 1 i JMs delårsrapport för första kvartalet 2023. Jämförelsetal i denna rapport har räknats om enligt den nya redovisningsprincipen. För koncernens resultat och balansräkning enligt IFRS tillämpas IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder vilket innebär att intäkter och resultat för JMs bostadsutveckling redovisas enligt färdigställandemetoden, se not 1 för ytterligare information. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt successiv vinstavräkning. Koncernens räkningar enligt IFRS framgår på sidorna 18–19. För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument ”Definitioner finansiella nyckeltal” på jm.se/investerare De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor (SEK) som också är moderbolagets rapporteringsvaluta. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Beloppen i rapporten är baserade på koncernens konsolideringssystem som är i tusentals kronor. Genom avrundning i tabeller kan det förekomma att totalbelopp inte motsvarar summan av ingående avrundade heltal. Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning. 2 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 JM I KORTHET ===== SIDA 3 ===== JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 10 444 11 233 2 846 3 589 15 596 16 385 Rörelseresultat 822 1 297 146 399 1 589 2 064 Rörelsemarginal, % 7,9 11,6 5,1 11,1 10,2 12,6 Resultat före skatt 746 1 249 120 380 1 491 1 994 Kassaflöde från den löpande verksamheten −452 −615 −101 −363 −98 −261 Räntabilitet på eget kapital, % 13,5 17,9 Soliditet, % 53 49 53 Resultat per aktie, kr 8,90 14,50 1,20 4,40 18,00 23,40 Antal sålda bostäder 1) 2) 1 128 2 197 286 470 1 590 2 659 Antal produktionsstartade bostäder 3) 4) 869 2 215 201 688 1 767 3 113 ENLIGT IFRS, MKR Intäkter 12 528 8 999 4 457 2 589 18 106 14 577 Rörelseresultat 1 462 1 009 500 376 2 431 1 978 Resultat per aktie, kr 16,50 11,00 5,50 4,10 28,00 22,20 1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling 218 – – – 288 70 2) Varav bostäder inom JM Norge och JM Finland till investerare – 231 – – 128 359 3) Varav hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling 155 96 − 96 225 166 4) Varav bostäder inom JM Norge och JM Finland till investerare – 231 – – 128 359 BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2023‑09‑30 2022‑09‑30 2022‑12‑31 Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) 6 188 7 962 8 078 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) 53 64 59 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 3 5 3 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 56 69 62 1) Varav hyresrätts - och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling 662 437 507 2) Varav hyresrätts - och vårdbostäder ej avsedda för försäljning i pågående produktion, JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 444 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. OSÅLDA BOSTÄDER 2023‑09‑30 2022‑09‑30 2022‑12‑31 Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1) 294 74 91 Antal osålda bostäder som redovisas i balansräkningen 167 67 63 1) Efter sista inflyttning enligt plan. Koncernens nyckeltal JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 3 K ONCERNENS N y CKELTAL ===== SIDA 4 ===== Det tredje kvartalet 2023 har fortsatt präglats av utmanande marknadsförutsättningar. Stigande marknadsräntor till sammans med en osäkerhet kring ytterligare räntehöjningar bidrar till att kunder avvaktar med att köpa ny bostad. JM arbetar aktivt med att säkra ett stabilt kassaflöde och för att undvika kapitalbindning i färdigställda bostäder har priserna på vissa bostäder anpassats till rådande marknadsläge, vilket haft en negativ påverkan på kvarta­ lets resultat. En god likviditet ger oss möjlighet att upprätthålla bostadsproduktionen även på en utmanande marknad. Kunderna fortsatt avvaktande Priserna på andrahandsmarknaden i Sverige har varit stabila eller ökat något under kvartalet men har minskat i Norge och Finland. Utbudet av bostäder är fortsatt stort på alla våra marknader. Tendensen att köpare och säljare började mötas igen, som kunde skönjas under sommaren, möttes av fortsatt höjda marknadsrän­ tor och en återgång till en avvaktande marknad. Vi ser ett stort intresse för JMs bostäder, men osäkerhet och ökade levnads­ kostnader håller tillbaka kunderna från att teckna kontrakt. Bostadsverksamheten i Stockholm ökade sin försäljning jämfört med årets andra kvartal, och vi har kunnat produktionsstarta nya projekt under kvartalet, även om antalet sålda bostäder i det tredje kvartalet var lägre än föregående år. Försäljningen i övriga Sverige var i nivå med det andra kvartalet men lägre än föregående år. Under det tredje kvartalet har fastigheter vid Brommaplan sålts vilket kommer att stärka likviditeten under det fjärde kvartalet. Rörelse resultatet i den svenska verksamheten påverkades negativt av den låga försäljningen och prisjusteringar på vissa bostäder. I Norge sjönk bostadspriserna på andrahandsmarknaden till ­ baka till en nivå under motsvarande period föregående år. Rörelse­ marginalen var fortsatt låg till följd av en hög kostnadsnivå och lägre försäljning jämfört med föregående år. JM Norge investerade under kvartalet i mark i ett attraktivt område i utkanten av Oslo. Priserna och aktiviteten på den finska bostadsmarknaden var låg under det tredje kvartalet och vår finska verksamhet minskade sin försäljning. Det allmänna konsumentförtroendet är fortsatt lågt. Rörelseresultatet i Finland var lägre än föregående år främst på grund av låg försäljning och prisjusteringar i utvalda projekt. JM fortsätter att erbjuda attraktiva bostäder till en bred mål­ grupp och vi har för närvarande fem hyresrättsprojekt i pågående produktion inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling, varav tre i egen balansräkning. Inom JM Fastighetsutveckling pågår också produktion av kontorsprojektet K1 Karlbergs Strand. En diversifierad projektportfölj ger en balanserad risk och tillåter fler produktionsstarter över tid. JM Fastighetsutvecklings intäkter och resultat ökade i kvartalet tack vare projekt i pågående produktion. Hållbar utveckling JMs affär är långsiktig och även när konjunkturen är svag bibehåller vi vårt arbete med hållbar utveckling. Bostadsproduktion idag medför utsläpp av koldioxid, där betong utgör ungefär hälften av JMs utsläpp. Vi har stort fokus på att reducera dessa och ett flertal klimatrelaterade åtgärder pågår i koncernen. Redan idag använder JM klimatförbättrad platsgjuten betong i den svenska produktionen och vi genomför nu tester där cement ersätts med andra bindemedel. Vi utvidgar också arbetet med prefabricerade betongkonstruktioner med lägre klimatpåverkan och vi har till följd av goda resultat gällande källsortering kunnat ta bort con­ tainrar för brännbart avfall på våra svenska byggarbetsplatser. Stark finansiell ställning Försäljning och produktionsstarter är fortsatt högsta prioritet för JM för att generera ett stabilt kassaflöde. Vi har sänkt priserna för vissa bostäder där effekten på försäljningen och kassaflödet är som störst, vilket påverkat resultatet i kvartalet. Vidare var kostnadsnivån fortsatt hög för våra projekt, vilket sätter press på våra marginaler. Genomförda besparingsåtgärder under det andra kvartalet har gett lägre projektkostnader vilka har mött minskade intäkter. För att bibehålla en god likviditet kommer JM fortsätta agera för att begränsa antalet osålda bostäder i avslutad produktion och anpassa produktionskapaciteten. Det ger oss möjlighet att agera både för att stimulera försäljning, starta nya projekt och göra selektiva förvärv i strategiskt viktiga områden. På kort sikt förväntar vi oss att marknaden kommer vara fortsatt avvaktande, vilket kommer begränsa vår möjlighet att starta nya projekt. Vi ser samtidigt att det finns en stor underlig­ gande efterfrågan på JMs bostäder. Jag konstaterar att vi fortsatt står väl positionerade med en fin projekt­ och byggrättsportfölj och trots osäkerheten i omvärlden är de fundamentala och långsiktiga förutsättningarna för vår affär alltjämt goda. Johan Skoglund, VD och koncernchef ” En god likviditet ger oss möjlighet att upprätthålla bostadsproduktionen” Fokus på kassaflöde i en utmanande bostadsmarknad 4 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 K ONCERNCHEFENS KOMMENTAR ===== SIDA 5 ===== Antal Antal 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 Q1Q3 2019 Q1Q3 2018 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 Antal % 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 Q1Q3 2019 Q1Q3 2018 0 20 40 60 80 100 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER KONCERNEN BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION  Produktionsstardade bostäder per kvartal     12-månaders rullande  JM Bostad Stockholm   JM Bostad Riks   JM Norge   JM Finland   Totalt  Andel sålda/bokade, koncernen (%)   Normal nivå sålda/bokade (60–65%) 1) Inklusive 662 hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling - där hyresrättsbostäder avsedda för försäljning ingår i andel sålda/bokade. Marknad, försäljning och produktionsstartade bostäder JANUARI– SEPTEMBER 2023 Inbromsningen i ekonomin har fortsatt haft en stor inverkan på bostadsmarknaden och följaktligen på JMs verksamhet. Bostads­ marknaden på koncernens delmarknader har under perioden påverkats negativt av ett stort utbud på andrahandsmarknaden, rådande omvärldsfaktorer samt hög inflation och fortsatt stigande marknadsräntor. Sammantaget har konsumenternas köpkraft försvagats och kunderna är fortsatt avvaktande. Ofta är tidsperioden lång från det att kunden tecknar avtal fram till att inflyttning sker, vilket gör att marknaden för nyproducerade bostäder är mer utsatt än andrahandsmarknaden när hushållens ekonomi försvagas. Under niomånadersperioden har priserna på andrahands­ marknaden varit stabila eller gått upp något på den svenska delmarknaden men minskat på den norska och fortsatt nedåt på den finska delmarknaden. Det underliggande behovet av bostäder är fortsatt stort men produktionsstarterna på koncernens delmarknader har trots det kontinuerligt minskat under niomånadersperioden på grund av vikande efterfrågan. Försäljningen har minskat till följd av den svaga marknaden och antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt minskade till 1 128 (2 197). Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgick till 56 procent (69), där inter­ vallet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 191 (596), i JM Bostad Riks 392 (854), i JM Norge 292 (427), i JM Finland 35 (320) och i JM Fastighetsutveckling 218 (0). Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 869 (2 215). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 133 (456), i JM Bostad Riks 298 (874), i JM Norge 249 (416), i JM Finland 34 (373) och i JM Fastighetsutveckling 155 (96). Antalet bostäder i pågående produktion minskade till 6 188 (7 962) varav 662 (437) var hyresrättsbostäder inom JM Fastighets utveckling. Det bokförda värdet för projektfastigheter uppgick till 1 027 mkr (1 369) varav fastigheter under utveckling uppgick till 1 022 mkr (1 345). Bostadsbyggrätter Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgick till 39 900 (39 000) vid utgången av tredje kvartalet, varav 23 200 (21 400) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploaterings­ fastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade till 9 003 mkr (8 595). Under niomånadersperioden har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 188 mkr (1 454) förvärvats varav 634 mkr (396) avser JM Bostad Stockholm, 49 mkr (905) JM Bostad Riks, 471 mkr (38) JM Norge och 35 mkr (115) JM Finland. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 5 K ONCERNEN ===== SIDA 6 ===== 1) Enligt segmentsredovisning 1) Enligt segmentsredovisning INTÄKTER 1) KONCERNEN RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL 1) KONCERNEN  Intäkter per kvartal     12-månaders rullande  Resultat per kvartal (mkr)     12-månaders rullande marginal (%)  12-månaders rullande marginal (mkr) Mkr Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 Q1Q3 2019 Q1Q3 2018 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 18 000 Mkr % 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 Q1Q3 2019 Q1Q3 2018 0 4 8 12 16 20 JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 JM Bostad Stockholm 230 532 24 160 418 720 JM Bostad Riks 210 512 32 153 380 682 JM Norge 115 187 30 54 166 238 JM Finland 94 111 27 37 141 158 JM Fastighetsutveckling 202 −20 39 −2 528 306 JM Entreprenad 7 12 2 4 7 12 Koncerngemensamma kostnader −36 −37 −8 −7 −53 −52 Totalt 822 1 297 146 399 1 589 2 064 Varav fastighetsförsäljningar 9 – 7 – 9 – Varav resultat från joint venture −4 −8 1 −9 −7 −11 JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT, % 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 JM Bostad Stockholm 7,1 14,7 2,5 14,1 9,2 14,5 JM Bostad Riks 7,6 15,3 5,0 15,1 9,7 15,2 JM Norge 6,3 7,7 5,3 6,5 5,9 7,0 JM Finland 8,1 9,1 8,4 9,3 8,5 9,2 JM Fastighetsutveckling 18,0 – 15,7 – 24,2 25,0 JM Entreprenad 1,1 1,4 1,2 1,5 0,8 1,1 JULI– SEPTEMBER 2023 Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under det tredje kvartalet minskade till 2 846 mkr (3 589). De minskade intäkterna är främst hänförliga till en låg nivå av bostäder i pågå­ ende produktion och låg försäljningsgrad i samtliga affärssegment, vilka till viss del motverkas av kommersiella projekt i pågående produktion. Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 146 mkr (399) och rörelsemarginalen minskade till 5,1 procent (11,1) främst till följd av ökade kostnader i pågående produktion och genomförda prissänkningar i pågående projekt. Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 4 457 mkr (2 589). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS ökade till 500 mkr (376) vilket främst beror på ett stort antal överlämnade bostäder med god marginal i affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Norge och JM Finland samt kommersiella projekt i pågående produktion. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 8 mkr (12). Driftnettot uppgick till 5 mkr (5). Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal JANUARI– SEPTEMBER 2023 Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen minskade under perioden till 10 444 mkr (11 233). De minskade intäkterna är främst hänförliga till en låg nivå av bostäder i pågående produk­ tion och låg försäljningsgrad i samtliga affärssegment, vilka till viss del motverkas av kommersiella projekt i pågående produktion. Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen minskade till 822 mkr (1 297) och rörelsemarginalen minskade till 7,9 procent (11,6) främst till följd av ökade kostnader i pågående produktion och genomförda prissänkningar i pågående projekt. Under det andra kvartalet belastades resultatet med 67 mkr (0) avseende kostnader för genomförda personalavgångar. Intäkterna omräknat enligt IFRS ökade till 12 528 mkr (8 999). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRS ökade till 1 462 mkr (1 009). Ökningen är främst hänförlig till ett stort antal överläm­ nade bostäder med god marginal i affärssegmenten JM Bostad Stockholm, JM Norge och JM Finland samt kommersiella projekt i pågående produktion. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 25 mkr (26). Driftnettot uppgick till 12 mkr (7). 6 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 K ONCERNEN ===== SIDA 7 ===== 1) Enligt segmentsredovisning 1) Periodens totala kassaflöde RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD (+)/ -FORDRAN (–) 1) KONCERNEN KASSAFLÖDE 1) KONCERNEN  Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–)     Skuldsättningsgrad  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande (mkr) Mkr Ggr –1 800 –1 200 –600 0 600 1 200 1 800 30 sep 2023 2022202120202019 –0,6 –0,4 –0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 Mkr –3 000 –2 000 –1 000 0 1 000 2 000 3 000 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 Q1Q3 2019 Q1Q3 2018 JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Finansiella intäkter 26 9 5 2 35 19 Finansiella kostnader −102 −58 −32 −21 −133 −89 Finansiella intäkter och kostnader −77 −49 −27 −19 −98 −70 JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Räntebärande nettoskuld (+)/ ‑fordran(−) vid periodens början 334 −1 363 1 498 64 615 −1 363 Förändring av räntebärande nettoskuld/ ­fordran 1 254 1 978 89 550 973 1 697 Räntebärande nettoskuld (+)/ ‑fordran(−) vid periodens slut 1 587 615 1 587 615 1 587 334 JULI–SEPTEMBER 2023 Kassaflödet från den löpande verksamheten stärktes under det tredje kvartalet jämfört med motsvarande period föregående år och uppgick till –101 mkr (–363) , vilket är hänförligt till en lägre nivå investeringar i fastigheter samt minskat rörelsekapital. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om –107 mkr (–238). Det ökade innehavet av återköpta bostäder gav ett kassaflöde om –257 mkr (79). Kon­ cernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick till –61 mkr (–143). Finansiella poster JANUARI–SEPTEMBER 2023 Finansnettot enligt segmentsredovisningen försämrades något jämfört med motsvarande period föregående år, främst på grund av ökade räntekostnader. Den totala räntebärande låneskulden enligt segments­ redovisningen uppgick till 2 340 mkr (2 521) varav pensions­ skulden utgjorde 1 299 mkr (1 609). Vid tredje kvartalets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 4,6 procent (2,3). Den genomsnittliga räntebindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,2 år (0,3). Koncernens tillgängliga likviditet enligt segmentsredovisningen minskade till 3 542 mkr (4 702). Förutom likvida medel om 742 mkr (1 902) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800), där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,9 år (3,1). Räntebärande nettoskuld inklusive pensionsskulden, enligt segmentsredovisningen, uppgick till 1 587 mkr (615) vid periodens utgång. Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgick till 707 mkr (438). Av dessa skulder var 294 mkr (64) kortfristiga. Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar ingen väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. Skattesatsen har påverkats negativt av ränteavdrags­ begränsningar. Kassaflöde JANUARI–SEPTEMBER 2023 Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segments­ redovisningen stärktes jämfört med motsvarande period föregående år och uppgick till −452 mkr (−615) vilket är hänförligt till en lägre nivå investeringar i fastigheter samt minskat rörelsekapital. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om −415 mkr (−552). Det ökade inne­ havet av osålda bostäder i balansräkningen innebar ett negativt kassaflöde om −502 mkr (82). Koncernens kassaflöde hänförligt till projektfastigheter (försäljning minus investering) uppgick under niomånadersperioden till −367 mkr (−538). JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 7 K ONCERNEN ===== SIDA 8 ===== RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM BOSTAD STOCKHOLM KASSAFLÖDE JM BOSTAD STOCKHOLM Mkr % 0 100 200 300 400 500 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 0 4 8 12 16 20 Mkr -900 -450 0 450 900 1 350 1 800 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020  Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande JM Bostad Stockholm Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 3 226 3 622 955 1 141 4 570 4 966 Rörelseresultat 230 532 24 160 418 720 Rörelsemarginal, % 7,1 14,7 2,5 14,1 9,2 14,5 Genomsnittligt operativt kapital 4 924 4 494 Avkastning operativt kapital, % 8,5 16,0 Operativt kassaflöde −587 304 144 242 −593 298 Bokfört värde exploateringsfastigheter 4 443 4 101 4 033 Antal disponibla byggrätter 12 500 12 700 12 400 Antal sålda bostäder 191 596 74 102 252 657 Antal produktionsstartade bostäder 133 456 133 205 398 721 Antal bostäder i pågående produktion 2 174 2 598 2 665 Antal anställda 878 821 804 kvartalen, prisjusteringar i pågående projekt, ökade finansierings­ kostnader och kostnader för genomförda besparingsåtgärder. Antal osålda bostäder med färdigställande under 2023 är dock begränsat. Kassaflödet under niomånadersperioden försvagades mot föregående år vilket var hänförligt till större investeringar i exploateringsfastigheter samt till viss del av att affärssegmentet har ett projekt som finansieras med egna medel. Under det tredje kvartalet produktionsstartades totalt 133 bostäder i flerbostadshus i Stockholm. Under det tredje kvartalet ingick affärssegmentet avtal om försäljning av fastigheter vid Brommaplan, Stockholm. Affären uppgår till 283 mkr med ett resultat om –15 mkr, vilket belastar det tredje kvartalet med motsvarande nedskrivning. Frånträde och betalning sker under det fjärde kvartalet 2023. Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden ökade svagt under det tredje kvartalet. Det totala utbudet av bostäder var högt men utbudet av nyproducerade bostäder var fortfarande på en låg nivå. Bostadsmarknaden i Stockholm var fortsatt avvaktande under det tredje kvartalet. För affärssegmentets projekt medförde bland annat den ökade räntan och den allmänna oron att kunderna var mycket avvaktande. Kunderna uppvisade ett ökat intresse under tredje kvartalet men benägenheten att teckna kontrakt tidigt var dock mycket under normal nivå. Avsaknaden av nödvändiga myndighetsbeslut har fortsatt påverkat affärssegmentets produktionsstarter negativt. I dags­ läget berör det ett projekt om totalt 46 bostäder. Utöver nödvändiga myndighetsbeslut har även den låga försäljningen varit gräns sättande för affärssegmentets produktionsstarter. Jämfört med föregående år påverkades intäkterna och rörelse­ resultatet negativt av den låga försäljningen under de senaste 8 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 AFF ä RSSEGMENT ===== SIDA 9 ===== RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM BOSTAD RIKS KASSAFLÖDE JM BOSTAD RIKS Mkr % 0 50 100 150 200 250 300 350 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 0 3 6 9 12 15 18 21 Mkr -600 -400 -200 0 200 400 600 800 1 000 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020  Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande JM Bostad Riks Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 2 750 3 345 639 1 012 3 906 4 500 Rörelseresultat 210 512 32 153 380 682 Rörelsemarginal, % 7,6 15,3 5,0 15,1 9,7 15,2 Genomsnittligt operativt kapital 2 298 1 656 Avkastning operativt kapital, % 16,5 41,2 Operativt kassaflöde −314 104 −94 −356 −306 112 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 091 2 138 2 270 Antal disponibla byggrätter 12 100 11 100 11 500 Antal sålda bostäder 392 854 139 189 484 946 Antal produktionsstartade bostäder 298 874 – 255 446 1 022 Antal bostäder i pågående produktion 1 642 2 246 2 234 Antal anställda 496 569 568 Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden för bostadsrätter på affärssegmentets delmarknader var oförändrade under det tredje kvartalet med undantag för universitetsstäderna där priserna ökade något. Småhus fortsatte att falla något i pris. På andrahandsmarknaden låg utbudet kvar på samma höga nivåer som de senaste kvartalen. Utbudet av nyproduktion var på fortsatt mycket låga nivåer med undantag för Göteborg. Under det tredje kvartalet var försäljningstakten låg och affärs­ segmentet hade stort fokus på försäljning av bostäder som var nära tillträde eller färdigställda. Kunderna var fortsatt avvaktande och benägenheten att teckna kontrakt tidigt var under normal nivå. Jämfört med föregående år påverkades intäkterna och rörelse­ resultatet negativt till följd av lägre försäljning, ökade produk­ tions­ och finansieringskostnader, prisjusteringar i pågående projekt och kostnader för genomförda besparingsåtgärder. Periodens kassaflöde försvagades jämfört med motsvarande period föregående år och belastades av ökat rörelsekapital och ökat antal inköpta bostäder i balansräkningen. Under det tredje kvartalet hade JM Bostad Riks inga produk­ tionsstarter och inga byggrätter förvärvades. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 9 AFF ä RSSEGMENT ===== SIDA 10 ===== RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM NORGE KASSAFLÖDE JM NORGE Mkr % 0 40 80 120 160 200 240 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 0 2 4 6 8 10 12 Mkr -200 0 200 400 600 800 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020  Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande JM Norge Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Norge. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning. JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 1 838 2 432 561 829 2 799 3 392 Rörelseresultat 115 187 30 54 166 238 Rörelsemarginal, % 6,3 7,7 5,3 6,5 5,9 7,0 Genomsnittligt operativt kapital 2 070 2 158 Avkastning operativt kapital, % 8,0 11,0 Operativt kassaflöde −8 −46 −105 16 241 203 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 351 1 245 1 034 Bokfört värde projektfastigheter – 18 18 Antal disponibla byggrätter 6 500 7 300 7 100 Antal sålda bostäder 292 427 71 140 392 527 Antal produktionsstartade bostäder 249 416 68 132 438 605 Antal bostäder i pågående produktion 1 006 1 240 1 335 Antal anställda 320 377 370 Prisnivån på andrahandsmarknaden sjönk under det tredje kvarta­ let och var vid utgången av kvartalet på lägre nivå än motsvarande period föregående år. Norges Bank höjde även under det tredje kvartalet styrräntan vilket medför högre bolånekostnader och ökad osäkerhet hos kunderna. Försäljningen av bostäder på andrahandsmarknaden var lägre än motsvarande period föregående år. Försäljningen av nyprodu­ cerade bostäder under det tredje kvartalet minskade väsentligt jämfört med motsvarande period föregående år. Efterfrågan på JMs bostäder var även under det tredje kvartalet lägre än normalt. Jämfört med föregående år påverkades intäkterna och rörelse­ resultatet negativt till följd av lägre försäljningsgrad och ökade produktions­ och finansieringskostnader under de senaste kvartalen. Affärssegmentet genomförde under perioden större investeringar i mark vilket påverkade periodens kassaflöde. Under det tredje kvartalet förvärvades cirka 500 bostadsbygg­ rätter i Jessheim samt cirka 590 bostadsbyggrätter på Karihaugen, Oslo betalades och tillträddes. Under det tredje kvartalet produktionsstartades 68 bostäder på Myrvoll Stasjon, Nordre Follo kommun. 10 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 AFF ä RSSEGMENT ===== SIDA 11 ===== RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM BOSTAD FINLAND KASSAFLÖDE JM BOSTAD FINLAND Mkr % 0 20 40 60 80 100 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 0 2 4 6 8 10 Mkr -600 -400 -200 0 200 400 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020  Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt Finland. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter , planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder . Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt successiv vinstavräkning. JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 1 154 1 223 326 399 1 659 1 729 Rörelseresultat 94 111 27 37 141 158 Rörelsemarginal, % 8,1 9,1 8,4 9,3 8,5 9,2 Genomsnittligt operativt kapital 1 682 1 618 Avkastning operativt kapital, % 8,4 9,8 Operativt kassaflöde 5 −38 −45 79 236 193 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 068 1 031 1 046 Antal disponibla byggrätter 7 200 6 100 6 800 Antal sålda bostäder 1) 35 320 2 39 174 459 Antal produktionsstartade bostäder 2) 34 373 – – 260 599 Antal bostäder i pågående produktion 704 1 441 1 337 Antal anställda 170 184 201 1) Varav bostäder till investerare – 231 – – 128 359 2) Varav bostäder till investerare – 231 – – 128 359 Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingforsregionen var låg under niomånadersperioden. Det geopolitiska läget, inflationen och de fortsatt stigande räntorna påverkade kundernas benägen­ het att köpa bostäder. Det finns en försiktighet i marknaden och kundernas förtroende inför framtiden är fortsatt låg. Prisnivån på andrahandsmarknaden i Helsingforsregionen minskade under perioden, men planade ut under det tredje kvartalet. Försäljningen var lägre än motsvarande period föregående år och med längre försäljningstider. Jämfört med föregående år påverkades intäkterna och JM Finland rörelse resultatet negativt främst till följd av kostnader för genom­ förda besparingsåtgärder och prisjusteringar i pågående projekt. Periodens kassaflöde förbättrades jämfört med motsvarande period föregående år. På grund av rådande marknadsläge och minskad försäljning skedde inga produktionsstarter under det tredje kvartalet. Under det tredje kvartalet förvärvades cirka 164 bostads­ byggrätter i Puustellinkallio, Esbo. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 11 AFF ä RSSEGMENT ===== SIDA 12 ===== Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande JM Fastighetsutveckling Inom affärssegmentet JM F astighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresrättsbostäder och vård - och omsorgsboenden samt kon torsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrättsföreningar . JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 1 123 160 247 48 2 186 1 224 Rörelseresultat 1) 202 −20 39 −2 528 306 Rörelsemarginal, % 18,0 − 15,7 − 24,2 25,0 Genomsnittligt operativt kapital 1 394 1 325 Avkastning operativt kapital, % 37,9 23,1 Operativt kassaflöde 815 −521 −9 −124 669 −666 Bokfört värde exploateringsfastigheter – 10 – Bokfört värde projektfastigheter 1 027 1 351 914 Antal disponibla bostadsbyggrätter 2) 1 600 1 800 1 700 Antal sålda bostäder 2) 218 – – – 288 70 Antal produktionsstartade bostäder 2) 155 96 – 96 225 166 Antal bostäder i pågående produktion 2) 662 437 507 Antal anställda 79 80 80 1) Varav resultat från joint venture −4 −8 1 −9 −7 −11 2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder Jämfört med motsvarande period föregående år förbättrades periodens kassaflöde till följd av projektfinansiering och erhållen handpenning i sålda fastigheter under uppförande. Produktion pågår i ytterligare tre hyresrättsprojekt i egen balansräkning; Igelsta Trädkrona i Södertälje med 96 hyresrätts­ bostäder, Dyrvers Kulle i Sundbyberg med 123 hyresrättsbostäder samt Flora i Järfälla med 155 hyresrättsbostäder. Under det tredje kvartalet ingick affärssegmentet avtal om för­ säljning av en projektfastighet i Dalénum­området, Lidingö. Affä­ ren uppgår till 21 mkr med ett resultat från fastighetsförsäljning om 14 mkr och kommer att frånträdas och redovisas under det fjärde kvartalet 2023. Affärssegmentets intäkter och rörelseresultat ökade jämfört med motsvarande period föregående år. Detta var främst hänförligt till pågående projekt i produktion, kontorsprojektet K1 Karlbergs Strand med beräknat färdigställande första kvartalet 2025, hyres­ rättsprojektet Kvarter 8 med beräknat färdigställande kvartal 3 2024 samt vård­ och omsorgsboendet Pilhamns Gårdar med beräknat färdigställande kvartal 3, 2024. Projekten resultat­ och intäktsredovisas successivt under uppförandet. Entreprenadintäkter samt försäljning av tjänster uppgick till 1 098 mkr (135) och hyresintäkter 24 mkr (25). Rörelseresultatet uppgick till 202 mkr (–20) varav driftnettot för projektfastigheter uppgick till 11 mkr (6). RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM FASTIGHETSUTVECKLING KASSAFLÖDE JM FASTIGHETSUTVECKLING Mkr % –50 0 50 100 150 200 250 300 350 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 –4 0 4 8 12 16 20 24 28 Mkr –800 –600 –400 –200 0 200 400 600 800 1 000 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 12 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 AFF ä RSSEGMENT ===== SIDA 13 ===== Rörelseresultat per kvartal (mkr)     Rörelsemarginal rullande (%)  Kassaflöde per kvartal (mkr)     12-månaders rullande JM Entreprenad Inom affärssegmentet JM Entreprenad bedrivs byggproduktion åt externa kunder inom Storstockholmsområdet. Affärssegmentet fokuserar på anläggningsentreprenader åt externa professionella kunder . JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 1) 632 825 191 274 884 1 077 Rörelseresultat 7 12 2 4 7 12 Rörelsemarginal, % 1,1 1,4 1,2 1,5 0,8 1,1 Operativt kassaflöde 27 −26 3 −9 73 20 Bokfört värde exploateringsfastigheter 10 13 10 Antal anställda 120 260 259 1) Varav internt 279 375 73 115 410 505 Efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm var under perioden fortsatt stabil, med konkurrens om uppdragen, men något mer avvaktande under det tredje kvartalet. Den 1 juli genomfördes en verksamhetsövergång av den del av affärsenheten som utfört interna anläggningsprojekt till JM Bostad Stockholm. I och med detta övergick JM Entreprenad till att vara en renodlad anläggningsverksamhet med fokus på att leverera lönsamma anläggningsprojekt med hög kvalitet. Pågående koncer­ ninterna projekt flyttas successivt över till JM Bostad Stockholm. Affärssegmentets intäkter minskade jämfört med motsvarande period föregående år, främst till följd av verksamhetsöver­ gången av interna projekt och lägre extern aktivitet inom anläggningsverksamheten. Rörelseresultatet belastades fortsatt av ökade materialkostnader i tidigare ingångna avtal, vilka inte har kunnat kompenserats fullt ut mot beställare. Jämfört med motsvarande period föregående år förbättrades periodens kassaflöde av minskat rörelsekapital. Affärssegmentet erhöll under det tredje kvartalet ett antal uppdrag varav det största är exploaterings­ och finplanerings­ arbeten för en ny stadsdel i Vallentuna. De största pågående uppdragen är infrastrukturprojekt i Tyresö, exploateringsarbeten för kommande industriområde i Länna samt mark­ och ledningsarbeten för nya avloppsreningsverk i Haninge. RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM ENTREPRENAD KASSAFLÖDE JM ENTREPRENAD Mkr % 0 2 4 6 8 10 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 0 1 2 3 4 5 Mkr -100 -50 0 50 100 Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 13 AFF ä RSSEGMENT ===== SIDA 14 ===== Hållbarhet är en integrerad del av JMs bostads- och stadsutveckling. Från markförvärv , genom hela projekteringen, och till dess att kunderna flyttar in och lever i Svanenmärkta bostäder i områden som främjar en hållbar livsstil. Strukturerat arbetsmiljöarbete, olycksförebyggande insatser , kvalitets- säkrade leverantörskedjor samt ett aktivt arbete för ökad jämställdhet och mångfald är viktiga delar i JMs hållbarhetsarbete. Efter goda resultat till följd av ett ökat engagemang gällande källsortering har JM under det tredje kvartalet kunnat upphöra med containrar för brännbart avfall på våra byggarbetsplatser i Sverige, en milstolpe i arbetet med att nå avfallsmålet om max 25 kg per BTA exkl garage. JM Norge har goda rutiner på plats för avfallshantering och man når hög källsorteringsgrad. I JM Finland pågår arbete med att samla in data och utveckla processer kopplat till hantering av avfall. Drygt hälften av JMs koldioxidutsläpp kommer från betong, där cement är den största klimatpåverkande faktorn. Därför har JMs klimatfärdplan stort fokus på att reducera utsläppen från betong och ett flertal initiativ pågår inom detta område i koncernen. Sedan andra kvartalet 2022 använder JM 10% klimatförbättrad platsgjuten betong i hela den svenska produktionen. Under tredje kvartalet har JM tagit ytterligare ett steg mot målsättningen om nära noll utsläpp och genomför nu tester med betong som har 40% reducerat CO2­utsläpp, där cement ersätts med andra bindemedel, i detta fall masugnsslagg. JM undersöker bland annat hur betongen påverkas av olika väderförhållanden och tempera­ turer, samt tidsåtgången för hantering. Testgjutningar med olika grad av cementersättning beräknas pågå fram till våren 2024. JM arbetar också med prefabricerade betongkonstruktioner med lägre klimatpåverkan genom att använda sig av en leverantör som levererar 30% klimatförbättrad betong. Som ett led i att säkerställa att JMs byggproduktion genom­ gående håller en konsekvent hög standard har konsulter inom projektering under det tredje kvartalet utbildats i JMs arbete och processer inom hållbarhet, med fokus på strategier och möjlighe­ ter gällande minskat klimatavtryck och minskade avfallsmängder. Färdigställda bostäder i avslutade projekt fortsätter erhålla Svanenmärkning enligt plan. Hållbar utveckling MÅLSÄTTNING 2030 VERKSAMHETSMÅL 2023 JAN–SEPT 2023 JAN–SEPT 2022 HELÅR 2022 JM har branschens bästa arbetsmiljö och inga arbetsplatsolyckor Inga allvarliga (enligt nationell arbetsmiljömyndighets definition) olyckor hos vare sig egen personal eller underentreprenörer 5 (Sverige) 1 (Norge) – (Finland) 6 (Sverige) 1 (Norge) – (Finland) 9 (Sverige) 2 (Norge) – (Finland) 20 % kvinnor bland JMs hantverkare Andel kvinnor bland JMs hantverkare minst 10 % 7,1 % 7,9 % 8,0 % JM verkar för en jämn könsfördelning och mångfald bland medarbetarna (minst 40/60 kvinnor/män) Jämn könsfördelning bland våra tjänstemän, minst 35/65 kvinnor/män 37/63 39/61 39/61 Jämn könsfördelning bland våra chefer, minst 35/65 kvinnor/män 31/69 30/70 30/70 Minskad total mängd byggavfall till 15 kg/BTA (bruttototalarea) till år 2030 1) Minskad total mängd byggavfall till max 25 kg/BTA exkl. garage 30 (Sverige) 32 (Norge) 33 (Sverige) 31 (Norge) 35 (Sverige) 33 (Norge) JMs verksamhet har klimatpåverkande utsläpp nära noll 1) Det beräknade energibehovet för bostäder understiger gällande norm med minst 10 % för Sverige 16 % 19% 19 % Det beräknade energibehovet för bostäder understiger gällande norm med minst 25 % för Norge 28 % 36 % 34 % Samtliga fastigheter ska erhålla Svanenmärkning Samtliga avslutade projekt i egen regi ska erhålla Svanenmärkning 86% 91% 81 % JMs bostäder har låg energianvändning kwh/kvm (Atemp i Sverige och BTA i Norge och Finland) 60 (Sverige) 53 (Norge) 78 (Finland) 60 (Sverige) 51 (Norge) 75 (Finland) 59 (Sverige) 51 (Norge) 77 (Finland) 1) Data för JM Finland är nyligen framtaget och kommer att redovisas när det finns en något längre tidsserie. 14 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 HÅLLBAR UTVECKLING ===== SIDA 15 ===== Risker och osäkerhetsfaktorer JMs risker och riskhantering presenteras i års och hållbarhets­ redovisningen för 2022 på sidorna 14–18, 76 samt 80–81. Riskbedömningen är oförändrad i förhållande till vad som presenteras där. Återköp, indrag och innehav av egna aktier JM innehar per utgången av det tredje kvartalet inga egna aktier. Antalet utestående aktier uppgår per 30 september 2023 till 64 504 840. Årsstämman beslutade den 30 mars 2023 att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på Nasdaq Stockholm inom det vid var tid gällande kursintervallet. Under tredje kvartalet 2023 har JM inte återköpt några egna aktier. Personal Antal anställda uppgick vid utgången av det tredje kvartalet till 2 239 (2 494). Antal hantverkare uppgick till 839 (888) och antal tjänstemän uppgick till 1 400 (1 606). Närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har inträffat under perioden, utöver sedvanliga transaktioner mellan JMs koncern­ bolag och samarbetsarrangemang. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor. Väsentliga händelser efter kvartalet utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter kvartalets utgång. Övrig information JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 15 Ö VRIG INFORMATION ===== SIDA 16 ===== KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Intäkter 10 444 11 233 2 846 3 589 15 596 16 385 Produktions ‑ och driftkostnader −8 852 −9 117 −2 489 −2 942 −12 951 −13 216 Bruttoresultat 1 592 2 116 357 646 2 645 3 169 Försäljnings ‑ och administrationskostnader −759 −810 −203 −238 −1 042 −1 094 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1) −11 −8 −8 −9 −14 −11 Rörelseresultat 822 1 297 146 399 1 589 2 064 Finansiella intäkter och kostnader −77 −49 −27 −19 −98 −70 Resultat före skatt 746 1 249 120 380 1 491 1 994 Skatter −176 −267 −43 −85 −328 −419 Periodens resultat 570 982 76 295 1 163 1 575 Övrigt totalresultat 133 302 42 143 399 568 Periodens totalresultat 703 1 283 119 438 1 562 2 143 Resultat per aktie 2) efter utspädning, kr 8,90 14,50 1,20 4,40 18,00 23,40 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 661 907 67 948 342 64 661 907 66 967 768 64 887 239 67 384 072 1) Varav resultat från joint venture −4 −8 1 −9 −7 −11 2) Periodens resultat KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023‑09‑30 2022‑09‑30 2022 ‑12‑31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 344 318 351 Projektfastigheter 1 027 1 369 932 Exploateringsfastigheter 9 013 8 607 8 465 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 751 339 308 Kortfristiga fordringar 1) 4 872 4 536 5 225 Likvida medel 742 1 902 1 840 Summa omsättningstillgångar 16 406 16 753 16 771 Summa tillgångar 16 750 17 071 17 122 EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) Eget kapital 8 806 8 396 9 006 Långfristiga räntebärande skulder 188 250 268 Övriga långfristiga skulder 413 374 414 Långfristiga avsättningar 2 631 2 862 2 717 Summa långfristiga skulder 3 232 3 485 3 399 Kortfristiga räntebärande skulder 852 662 507 Övriga kortfristiga skulder 3 745 4 391 4 088 Kortfristiga avsättningar 115 137 122 Summa kortfristiga skulder 4 712 5 189 4 717 Summa eget kapital och skulder 16 750 17 071 17 122 1) Varav fordringar fastighetsförsäljningar 62 15 55 2) Varav skulder fastighetsförvärv 731 462 516 Koncernen – segmentsredovisning 16 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 K ONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING ===== SIDA 17 ===== FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG JANUARI–SEPTEMBER HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2022 Ingående balans vid periodens början 9 006 8 608 8 608 Summa totalresultat för perioden 703 1 283 2 143 Utdelning −903 −922 −922 Konvertering av konvertibellån – 1 1 Återköp av aktier – −574 −825 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev – – – Utgående balans vid periodens slut 8 806 8 396 9 006 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt 1) 2) 103 1 016 –205 313 636 1 550 Betald skatt −314 −416 −65 −116 −430 −532 Investering i exploateringsfastigheter −976 −1 674 −268 −668 −1 172 −1 871 A conto betalning för exploateringsfastigheter 561 1 122 161 430 977 1 538 Investering i projektfastigheter −393 −538 −83 −143 −650 −795 Försäljning av projektfastigheter 26 – 23 – 105 79 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 541 −125 337 −179 436 −230 Kassaflöde från den löpande verksamheten −452 −615 −101 −363 −98 −261 Kassaflöde från investeringsverksamheten −1 – – – −29 −29 Upptagna lån 484 444 151 85 577 538 Amortering av skulder −219 −423 −13 −52 −457 −661 Återköp av aktier – −574 – −250 −250 −825 Utdelning −903 −922 – – −903 −922 Kassaflöde från finansieringsverksamheten −638 −1 476 138 −219 −1 032 −1 869 Periodens kassaflöde −1 090 −2 091 37 −582 −1 159 −2 159 Likvida medel vid periodens slut 742 1 902 742 1 902 742 1 840 1) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter −1 294 −167 −615 −10 −1 379 −252 2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter 792 248 358 89 884 340 KONCERNENS NYCKELTAL JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, % 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Rörelsemarginal 7,9 11,6 5,1 11,1 10,3 12,6 Räntabilitet på eget kapital 13,5 17,9 Räntabilitet på sysselsatt kapital 14,7 18,6 Skuldsättningsgrad, ggr 0,2 0,1 – Soliditet 53 49 53 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 17 K ONCERNEN ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING ===== SIDA 18 ===== KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT IFRS, MKR 2023 2022 *) 2023 2022 *) 2022/2023 *) 2022 *) Intäkter 12 528 8 999 4 457 2 589 18 106 14 577 Produktions ‑ och driftkostnader −10 286 −7 162 −3 743 −1 961 −14 605 −11 481 Bruttoresultat 2 242 1 837 714 628 3 501 3 096 Försäljnings ‑ och administrationskostnader −769 −820 −206 −243 −1 057 −1 108 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1) −11 −8 −8 −9 −14 −11 Rörelseresultat 1 462 1 009 500 376 2 431 1 978 Finansiella intäkter och kostnader −95 −62 −33 −21 −122 −89 Resultat före skatt 1 367 947 467 355 2 309 1 889 Skatter −305 −203 −115 −79 −496 −395 Periodens resultat 1 062 743 352 276 1 813 1 495 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter −9 101 11 48 38 148 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 186 241 35 113 459 515 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat −38 −50 −7 −23 −95 −106 Periodens totalresultat 1 200 1 035 391 414 2 216 2 051 Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 062 743 352 276 1 813 1 495 Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 200 1 035 391 414 2 216 2 051 Resultat per aktie 2) före utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 16,50 11,00 5,50 4,10 28,00 22,30 Resultat per aktie 2) efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 16,50 11,00 5,50 4,10 28,00 22,20 Utestående antal aktier vid periodens slut 64 504 840 65 960 841 64 504 840 65 960 841 64 504 840 64 504 840 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 64 504 840 67 637 497 64 504 840 66 656 923 64 730 172 67 073 227 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 661 907 67 948 342 64 661 907 66 967 768 64 887 239 67 384 072 1) Varav resultat från joint venture −4 −8 1 −9 −7 −11 2) Periodens resultat KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT IFRS, MKR 2023 ‑09‑30 2022 ‑09‑30 *) 2022 ‑12‑31 *) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 1) 537 545 565 Projektfastigheter 1 027 1 369 932 Exploateringsfastigheter 9 013 8 607 8 465 Nyttjande av tomträtter 504 626 513 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 751 339 308 Pågående arbeten 13 619 15 133 15 217 Kortfristiga fordringar 4 717 3 003 3 767 Likvida medel 2) 907 2 186 2 151 Summa omsättningstillgångar 30 539 31 263 31 354 Summa tillgångar 31 076 31 807 31 919 EGET KAPITAL OCH SKULDER 3) 4) 5) Eget kapital 8 337 7 274 8 039 Långfristiga räntebärande skulder 769 1 016 892 Övriga långfristiga skulder 413 374 414 Långfristiga avsättningar 2 513 2 574 2 468 Summa långfristiga skulder 3 695 3 964 3 774 Kortfristiga räntebärande skulder 14 899 14 641 15 480 Övriga kortfristiga skulder 4 030 5 791 4 504 Kortfristiga avsättningar 115 137 122 Summa kortfristiga skulder 19 044 20 569 20 105 Summa eget kapital och skulder 31 076 31 807 31 919 Ställda säkerheter 6 557 6 825 7 418 Eventualförpliktelser 1 955 1 999 2 056 1) Varav nyttjanderätter kontor och bilar 193 226 214 2) Varav likvida medel i bostadsrättsföreningar 165 285 311 3) Varav projektfinansiering 15 042 16 568 16 341 4) Varav skulder fastighetsförvärv 731 462 516 5) Varav kort- och långfristiga räntebärande leasingskulder 671 856 709 Koncernen – IFRS 18 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 K ONCERNEN ENLIGT IFRS ===== SIDA 19 ===== FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG JANUARI–SEPTEMBER HELÅR ENLIGT IFRS, MKR 2023 2022 *) 2022 *) Ingående balans vid periodens början 8 039 7 734 7 734 Summa totalresultat för perioden 1 200 1 035 2 051 Utdelning −903 −922 −922 Konvertering av konvertibellån – 1 1 Återköp av aktier – −574 −825 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev – – – Utgående balans vid periodens slut 8 337 7 274 8 039 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT IFRS, MKR 2023 2022 *) 2023 2022 *) 2022/2023 *) 2022 *) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt 1) 2) 929 788 293 311 1 687 1 545 Betald skatt −314 −416 −65 −116 −430 −532 Investering i exploateringsfastigheter −976 −1 674 −268 −668 −1 172 −1 871 A conto betalning för exploateringsfastigheter 168 358 37 169 459 649 Investering i projektfastigheter −393 −538 −83 −143 −650 −795 Försäljning av projektfastigheter 26 – 23 – 105 79 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 899 88 −321 −25 −177 −988 Kassaflöde från den löpande verksamheten 338 −1 395 −384 −472 −179 −1 912 Kassaflöde från investeringsverksamheten – – – – −29 −29 Upptagna lån 9 040 8 115 2 901 2 553 12 804 11 879 Amortering av skulder −9 712 −7 410 −2 490 −2 403 −12 723 −10 421 Återköp av aktier – −574 – −250 −250 −825 Utdelning −903 −922 – – −903 −922 Kassaflöde från finansieringsverksamheten −1 574 −792 411 −101 −1 070 −288 Periodens kassaflöde −1 236 −2 187 27 −573 −1 278 −2 229 Likvida medel vid periodens slut 907 2 186 907 2 186 907 2 151 1) Varav köp av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter −1 294 −167 −615 −10 −1 379 −252 2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätter 792 248 358 89 884 340 KONCERNENS NYCKELTAL JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT IFRS, % 2023 2022 *) 2023 2022 *) 2022/2023 *) 2022 *) Rörelsemarginal 11,7 11,2 11,2 14,5 13,4 13,6 Skuldsättningsgrad, ggr 1,9 2,1 1,9 Soliditet 27 23 – – 25 *) JM tillämpar från och med 1 januari 2023 en ny redovisningsprincip för projekt med svenska bostadsrättsföreningar, se not 1 redovisningsprinciper. Omräknade resultat- och balansräkningar med redovisad effekt per kvartal lämnas i not 1 i JMs delårsrapport för första kvartalet 2023. Jämförelsetal i denna rapport har räknats om enligt den nya redovisningsprincipen. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 19 K ONCERNEN ENLIGT IFRS ===== SIDA 20 ===== MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG JANUARI–SEPTEMBER HELÅR MKR 2023 2022 2022 Nettoomsättning 6 678 7 024 9 597 Produktions ‑ och driftkostnader −5 818 −5 570 −7 629 Bruttoresultat 861 1 453 1 968 Försäljnings ‑ och administrationskostnader −583 −656 −828 Resultat av fastighetsförsäljning – – – Rörelseresultat 278 797 1 140 Finansiella intäkter och kostnader 58 718 707 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 336 1 515 1 847 Bokslutsdispositioner −10 – 34 Resultat före skatt 326 1 515 1 881 Skatter −99 −164 −243 Periodens resultat 226 1 352 1 638 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 2023‑09‑30 2022‑09‑30 2022 ‑12‑31 Tillgångar Anläggningstillgångar 2 541 2 924 2 932 Summa omsättningstillgångar 11 069 12 475 11 955 Summa tillgångar 13 610 15 399 14 887 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 727 4 274 4 310 Obeskattade reserver 2 300 2 390 2 300 Avsättningar 1 500 1 470 1 356 Långfristiga skulder 392 385 426 Kortfristiga skulder 5 691 6 879 6 495 Summa eget kapital och skulder 13 610 15 399 14 887 Ställda säkerheter 100 100 100 Eventualförpliktelser 10 399 8 764 8 946 Moderbolaget 20 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 MODERBOLAGET ===== SIDA 21 ===== Denna delårsrapport för de första nio månaderna 2023 är upp rättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovis­ ningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU god­ kända IFRS. Moder bolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2. Förändrade standarder från och med 2023 ändringarna i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, som koncernen tillämpar från och med 1 januari 2023, innebär att JM ska lämna upplysningar om väsentlig information om redo­ visningsprinciper i stället för att upplysa om betydande redovis­ ningsprinciper. ändringen i IAS 1 har analyserats och bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på JMs finansiella rapporter. Övriga förändringar av standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2023 har inte heller haft en väsentlig inverkan på denna finansiella rapport. Segmentsrapportering JMs segmentsredovisning skiljer sig huvudsakligen från IFRS i tre avseenden: I segmentsredovisningen sker intäktsredovisningen för hela koncernen med tillämpning av successiv vinstavräkning. Därutöver redovisas JM Norges, JM Finlands samt del av JM Bostad Stockholms, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutvecklings projektfinansiering som en avdragspost mot ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller ”Fakturerad ej upparbetad intäkt” och upptagen/återbetald projektfinansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten. Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen. JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i  koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering. Ändrad redovisningsprincip rörelsesegment Från och med den 1 januari 2023 delas rörelsesegmentet JM Utland upp i JM Norge och JM Finland som blir två nya rörelse­ segment. Beslutet är i linje med JMs strategi att vara en av de ledande projektutvecklarna av bostäder i Norden samt hur verk­ samheten styrs och rapporteras. JM Norge omfattar utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Norge. JM Finland omfattar utveckling av bostadsprojekt, förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder i Finland. Redovisnings­ principer och beräkningsmetoder för koncernen är utöver detta oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 87–91 i års och hållbarhetsredovisningen för 2022. Not 1 Redovisningsprinciper Ändrad redovisningsprincip för bostadsutveckling genom svenska bostadsrättsföreningar Genom högsta förvaltningsdomstolens beslut att inte bevilja JM prövningstillstånd vinner kammarrättens dom från 9 november 2022 laga kraft. Från och med den 1 januari 2023, i enlighet med IFRS 10 koncernredovisning, konsoliderar JM svenska bostads­ rättsföreningar under produktionsfasen fram till den tidpunkt då de slutliga bostadsköparna tillträder sina bostäder. Detta innebär att koncernens balans och resultaträkning enligt IFRS inkluderar bostadsrättsföreningarnas samtliga tillgångar, eget kapital och skulder samt intäkter och kostnader. Denna princip benämns härefter som ”färdigställandemetoden”. JM redovisar projekten i balansräkningen där de största posterna utgörs av pågående arbeten på tillgångssidan samt upplåningen i bostadsrättsföreningar som en del av koncernens räntebärande skulder. Intäkter och kostnader för projekten redovisas vid den tidpunkt bostadsköparna tillträder bostäderna. Den förändrade redovisningsprincipen innebär att JM redovisar samtliga egenutvecklade bostadsprojekt i Sverige, Norge och Finland enligt färdigställandemetoden. Tidigare intäktsredovisades bostadsutveckling genom bostadsrättsföreningar i Sverige succes­ sivt över tid. För att ge en tydlig och jämförbar bild av JMs resultatutveckling över tid avseende bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar kommer JM fortsatt presentera en segmentsredovisning där intäkten i dessa projekt kommer att redovisas enligt successiv vinstavräkning. även finansiella nyckeltal kommer att redovisas med hänsyn tagen till dessa förutsättningar. Detta är i linje med JMs interna styrmodell. Vare sig JMs riskbild eller befintliga finan­ sieringsavtal påverkas av den förändrade redovisningen. Moderbolagets redovisningsprinciper är oförändrade, för ytterligare information se not 1 i års och hållbarhets­ redovisningen för 2022. Jämförande tal i denna rapport har räknats om enligt den nya redovisningsprincipen. Omräknade resultat och balansräkningar med redovisad effekt per kvartal lämnas på sida 22–23 i JMs delårsrapport för perioden januari–mars 2023. Noter JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 21 NOTER ===== SIDA 22 ===== INTÄKTER PER LAND JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Sverige 7 451 7 577 1 958 2 360 11 137 11 263 Norge 1 838 2 432 561 829 2 799 3 392 Finland 1 154 1 223 326 399 1 659 1 729 Övrigt – – – – 2 2 Totalt 10 444 11 233 2 846 3 589 15 596 16 385 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 JM Bostad Stockholm 3 226 3 622 955 1 141 4 570 4 966 JM Bostad Riks 2 750 3 345 639 1 012 3 906 4 500 JM Norge 1 838 2 432 561 829 2 799 3 392 JM Finland 1 154 1 223 326 399 1 659 1 729 JM Fastighetsutveckling 1 123 160 247 48 2 186 1 224 JM Entreprenad 632 825 191 274 884 1 077 Eliminering −279 −375 −73 −115 −410 −505 Övrigt – – – – 2 2 Totalt 10 444 11 233 2 846 3 589 15 596 16 385 RESULTATKOMPONENTER BOSTADSAFFÄREN SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING (BRUTTORESULTAT) JULI–SEPTEMBER APRIL–JUNI JANUARI–MARS OKT–DECEMBER JULI–SEPTEMBER ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2023 2023 2022 2022 Kostnadsbaserad effekt 201 313 292 325 291 Omvärderingseffekt 80 168 231 434 352 Försäljningseffekt 8 −24 5 −62 –30 Totalt 289 457 528 697 613 Successiv vinstavräkning i JM och redovisningen av bruttoresultatet för bostadsaffären utgörs av tre komponenter: nedlagda kostnader (kostnadsbaserad effekt), bedömning av förväntad marginal (omvärderingseffekt) och försäljningsgraden i projekten (försäljningseffekt). Resultatkomponenterna redovisas kvartalsvis och inte ackumulerat. Tabellen utgår från affärssegmentens operativa bruttoresultat (exklusive driftnetto från projekt - och exploateringsfastig heter) avseende bostadsaffären. För definitioner av resultatkomponenter i bostadsaffären, se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare OMVÄRDERINGSEFFEKTER – BOSTADSAFFÄREN JULI–SEPTEMBER APRIL–JUNI JANUARI–MARS OKT–DECEMBER JULI–SEPTEMBER ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2023 2023 2022 2022 JM Bostad Stockholm 10 27 53 134 120 JM Bostad Riks 15 70 118 188 173 JM Norge 29 49 39 73 45 JM Finland 26 22 21 38 14 Totalt 80 168 231 434 352 Not 2 Uppdelning av intäkter 22 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 N OTER ===== SIDA 23 ===== KONCERNENS RESULTATRÄKNING JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Periodens intäkter enligt segmentsredovisning 10 444 11 233 2 846 3 589 15 596 16 385 Omräkning till färdigställandemetoden 2 084 −2 233 1 611 −1 000 2 509 −1 808 Periodens intäkter enligt IFRS 12 528 8 999 4 457 2 589 18 106 14 577 Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning 822 1 297 146 399 1 589 2 064 Omräkning till färdigställandemetoden 622 −301 348 −25 818 −105 Leasingavtal IFRS 16 18 13 6 2 23 18 Periodens rörelseresultat enligt IFRS 1 462 1 009 500 376 2 431 1 978 Periodens resultat enligt segmentsredovisning 570 982 76 295 1 163 1 575 Omräkning till färdigställandemetoden 492 −238 276 −19 650 −81 Leasingavtal IFRS 16 −1 – – – – – Periodens resultat enligt IFRS 1 062 743 352 276 1 813 1 495 KONCERNENS BALANSRÄKNING MKR 2023 ‑09‑30 2022 ‑09‑30 2022 ‑12‑31 Periodens balansomslutning enligt segmentsredovisning 16 750 17 071 17 122 Omräkning till färdigställandemetoden −1 383 −2 685 −2 250 Omklassificering projektfinansiering, räntebärande 7 556 7 012 7 001 Tillkommande projektfinansiering svenska bostadsrättsföreningar 6 401 6 877 7 887 Omklassificering projektfinansiering, ej räntebärande 1) 1 085 2 679 1 453 Leasingavtal IFRS 16 667 853 706 Balansomslutning enligt IFRS 31 076 31 807 31 919 1) A conto fakturering till kund. KONCERNENS EGET KAPITAL MKR 2023 ‑09‑30 2022 ‑09‑30 2022 ‑12‑31 Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 806 8 396 9 006 Omräkning till färdigställandemetoden −465 −1 119 −964 Leasingavtal IFRS 16 −3 −3 −3 Eget kapital enligt IFRS 8 337 7 274 8 039 KONCERNENS KASSAFLÖDE JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning −452 −615 −101 −363 −98 −261 Omklassificering projektfinansiering 710 −853 −310 −132 −209 −1 772 Leasingavtal IFRS 16 80 73 26 23 128 121 Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS 338 −1 395 −384 −472 −179 −1 912 KONCERNENS RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN MKR 2023 ‑09‑30 2022 ‑09‑30 2022 ‑12‑31 Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran (−) vid periodens slut enligt segmentsredovisning 1 587 615 334 Omklassificering projektfinansiering 13 792 13 605 14 576 Leasingavtal IFRS 16 671 856 709 Räntebärande nettoskuld (+)/‑fordran (−) vid periodens slut enligt IFRS 16 049 15 075 15 619 Not 3 Avstämning mellan segmentsredovisning och IFRS JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 23 N OTER ===== SIDA 24 ===== Stockholm den 25 oktober 2023 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT BOKFÖRT VÄRDE, MKR 2023 ‑09‑30 2022 ‑09‑30 2022 ‑12‑31 JM Bostad Stockholm 4 443 4 101 4 033 JM Bostad Riks 2 091 2 138 2 270 JM Norge 1 351 1 245 1 034 JM Finland 1 068 1 031 1 046 JM Fastighetsutveckling – 10 – JM Entreprenad 10 13 10 Övrigt 49 68 70 Totalt 9 013 8 607 8 465 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN JANUARI–SEPTEMBER JULI–SEPTEMBER OKT–SEPT HELÅR BOKFÖRT VÄRDE, MKR 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 Bokfört värde vid periodens början 8 465 8 205 8 746 8 336 8 607 8 205 Nyanskaffningar 1 188 1 454 478 654 1 435 1 700 Överfört till produktion −561 −1 122 −161 −430 −977 −1 538 Övrigt −78 71 −49 47 −52 97 Bokfört värde vid periodens slut 9 013 8 607 9 013 8 607 9 013 8 465 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT ANTAL 2023 ‑09‑30 2022 ‑09‑30 2022 ‑12‑31 JM Bostad Stockholm 12 500 12 700 12 400 JM Bostad Riks 12 100 11 100 11 500 JM Norge 6 500 7 300 7 100 JM Finland 7 200 6 100 6 800 JM Fastighetsutveckling (projektfastigheter) 1 600 1 800 1 700 Totalt 39 900 39 000 39 500 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 6 700 6 600 6 400 JM Bostad Riks 8 300 6 800 8 000 JM Norge 3 900 3 500 3 300 JM Finland 3 700 3 800 3 500 JM Fastighetsutveckling (projektfastigheter) 600 800 800 Totalt 23 200 21 400 22 000 Not 4 Exploateringsfastigheter 24 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 N OTER ===== SIDA 25 ===== Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårs­ informationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm 25 oktober 2023 PricewaterhouseCoopers AB Ann­Christine Hägglund Fredrik Kroon Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Revisors granskningsrapport JM AB (publ), org.nr 556045-2103 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 25 ===== SIDA 26 ===== Koncernen kvartalsöversikt ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 RESULTATRÄKNING Kv.3 Kv.2 Kv. 1 Kv. 4 Kv.3 Kv. 2 Kv.1 Intäkter 2 846 3 636 3 962 5 152 3 589 3 790 3 854 Produktions­ och driftkostnader −2 489 −3 073 −3 290 −4 099 −2 942 −3 035 −3 140 Bruttoresultat 357 562 673 1 054 646 755 714 Försäljnings ­ och administrationskostnader −203 −305 −252 −284 −238 −317 −255 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. −8 1 −4 −3 −9 −6 7 Rörelseresultat 146 258 417 767 399 432 466 Finansiella intäkter och kostnader −27 −27 −23 −21 −19 −14 −16 Resultat före skatt 120 232 394 746 380 418 450 Skatter −43 −49 −83 −152 −85 −87 −94 Periodens resultat 76 182 311 593 295 331 356 BALANSRÄKNING 09‑30 06−30 03‑31 12‑31 09‑30 06‑30 03‑31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 344 335 339 351 318 326 351 Projektfastigheter 1 027 960 800 932 1 369 1 225 896 Exploateringsfastigheter 9 013 8 746 8 239 8 465 8 607 8 336 7 995 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 751 503 363 308 339 389 330 Kortfristiga fordringar 4 872 5 126 4 856 5 225 4 536 4 218 3 770 Likvida medel 742 699 2 577 1 840 1 902 2 481 4 115 Summa omsättningstillgångar 16 406 16 034 16 835 16 771 16 753 16 649 17 105 Summa tillgångar 16 750 16 369 17 175 17 122 17 071 16 975 17 457 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 806 8 687 9 314 9 006 8 396 8 210 8 904 Långfristiga räntebärande skulder 188 186 257 268 250 247 193 Övriga långfristiga skulder 413 413 413 414 374 373 374 Långfristiga avsättningar 2 631 2 671 2 591 2 717 2 862 3 036 3 066 Summa långfristiga skulder 3 232 3 270 3 261 3 399 3 485 3 657 3 633 Kortfristiga räntebärande skulder 852 711 461 507 662 617 658 Övriga kortfristiga skulder 3 745 3 577 4 013 4 088 4 391 4 349 4 118 Kortfristiga avsättningar 115 124 126 122 137 142 144 Summa kortfristiga skulder 4 712 4 412 4 600 4 717 5 189 5 109 4 920 Summa eget kapital och skulder 16 750 16 369 17 175 17 122 17 071 16 975 17 457 KASSAFLÖDESANALYS Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Från den löpande verksamheten −101 −1 143 792 354 −363 −525 273 Från investeringsverksamheten – −1 1 −28 – 6 −6 Från finansieringsverksamheten 138 −737 −39 −394 −219 −1 111 −146 Summa periodens kassaflöde 37 −1 881 753 −68 −582 −1 630 122 Likvida medel vid periodens slut 742 699 2 577 1 840 1 902 2 481 4 115 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ ‑FORDRAN Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Räntebärande nettoskuld(+)/ ‑fordran(−) vid periodens början 1 498 −549 334 615 64 −1 466 −1 363 Förändring av räntebärande nettoskuld/ ­fordran 89 2 047 −882 −281 550 1 530 −102 Räntebärande nettoskuld(+)/ ‑fordran(−) vid periodens slut 1 587 1 498 −549 334 615 64 −1 466 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Bokfört värde vid periodens början 8 746 8 239 8 465 8 607 8 336 7 995 8 205 Nyanskaffningar 478 625 86 246 654 658 141 Överfört till produktion −161 −171 −229 −416 −430 −261 −431 Övrigt −49 53 −82 26 47 −56 80 Bokfört värde vid periodens slut 9 013 8 746 8 239 8 465 8 607 8 336 7 995 NYCKELTAL Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Rörelsemarginal, % 5,1 7,1 10,5 14,9 11,1 11,4 12,1 Skuldsättningsgrad, ggr 0,2 0,2 – – 0,1 – – Soliditet, % 53 54 54 53 49 48 51 Resultat per aktie, kr 1,20 2,70 4,80 9,00 4,40 4,90 5,20 Antal disponibla byggrätter 39 900 40 400 40 500 39 500 39 000 38 400 36 300 Antal sålda bostäder 286 363 479 462 470 732 995 Antal produktionsstartade bostäder 201 454 214 898 688 719 808 Antal bostäder i pågående produktion 6 188 6 657 6 996 8 078 7 962 7 823 8 276 26 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 KVARTALSÖVERSIKT ===== SIDA 27 ===== Affärssegment kvartalsöversikt ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2023 2022 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 955 1 176 1 095 1 344 1 141 1 196 1 285 Rörelseresultat 24 90 116 188 160 182 190 Rörelsemarginal, % 2,5 7,6 10,6 14,0 14,1 15,2 14,8 Genomsnittligt operativt kapital 4 924 4 791 4 552 4 494 4 476 4 548 4 644 Avkastning operativt kapital, % 1) 8,5 11,6 14,2 16,0 16,4 16,6 16,6 Operativt kassaflöde 144 −806 76 −6 242 −182 244 Bokfört värde exploateringsfastigheter 4 443 4 619 4 034 4 033 4 101 4 143 3 960 Antal disponibla byggrätter 12 500 12 900 12 900 12 400 12 700 12 900 12 600 Antal sålda bostäder 74 66 51 61 102 230 264 Antal produktionsstartade bostäder 133 – – 265 205 178 73 Antal bostäder i pågående produktion 2 174 2 299 2 396 2 665 2 598 2 709 2 870 JM BOSTAD RIKS Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 639 982 1 129 1 156 1 012 1 205 1 127 Rörelseresultat 32 51 126 171 153 185 174 Rörelsemarginal, % 5,0 5,2 11,2 14,8 15,1 15,3 15,5 Genomsnittligt operativt kapital 2 298 2 057 1 830 1 656 1 515 1 377 1 366 Avkastning operativt kapital, % 1) 16,5 24,4 34,7 41,2 45,7 49,7 49,5 Operativt kassaflöde −94 −85 −135 8 −356 156 304 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 091 2 092 2 150 2 270 2 138 1 704 1 553 Antal disponibla byggrätter 12 100 12 100 12 100 11 500 11 100 10 100 10 000 Antal sålda bostäder  139 140 113 92 189 290 375 Antal produktionsstartade bostäder – 159 139 148 255 262 357 Antal bostäder i pågående produktion 1 642 1 922 1 958 2 234 2 246 1 991 2 153 JM NORGE Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 561 645 632 960 829 747 856 Rörelseresultat 30 43 42 51 54 61 73 Rörelsemarginal, % 5,3 6,7 6,7 5,3 6,5 8,1 8,6 Genomsnittligt operativt kapital 2 070 2 047 2 110 2 158 2 181 2 165 2 184 Avkastning operativt kapital, %  1) 8,0 9,3 9,8 11,0 13,3 14,5 14,7 Operativt kassaflöde −105 109 −12 249 16 −2 −61 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 351 888 957 1 034 1 245 1 391 1 443 Bokfört värde projektfastigheter – 15 17 18 18 18 18 Antal disponibla byggrätter 6 500 6 700 6 900 7 100 7 300 7 400 7 400 Antal sålda bostäder 71 144 77 100 140 93 194 Antal produktionsstartade bostäder 68 140 41 189 132 34 250 Antal bostäder i pågående produktion 1 006 1 001 1 105 1 335 1 240 1 147 1 436 JM FINLAND Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 326 389 439 505 399 449 375 Rörelseresultat 27 29 38 47 37 41 33 Rörelsemarginal, % 8,4 7,5 8,6 9,4 9,3 9,1 8,7 Genomsnittligt operativt kapital 1 682 1 681 1 644 1 618 1 496 1 399 1 249 Avkastning operativt kapital, %  1) 8,4 9,0 9,9 9,8 10,2 10,6 11,1 Operativt kassaflöde −45 79 −29 231 79 −141 24 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 068 1 086 1 040 1 046 1 031 1 009 951 Antal disponibla byggrätter 7 200 7 100 6 900 6 800 6 100 6 100 5 000 Antal sålda bostäder 2 13 20 139 39 119 162 Antal produktionsstartade bostäder – – 34 226 – 245 128 Antal bostäder i pågående produktion 704 773 1 030 1 337 1 441 1 492 1 333 JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 247 310 566 1 064 48 40 73 Rörelseresultat 39 60 104 326 −2 −22 4 Rörelsemarginal, % 15,7 19,4 18,3 30,6 – – 5,6 Genomsnittligt operativt kapital 1 394 1 399 1 355 1 325 1 212 1 171 1 187 Avkastning operativt kapital, % 1) 37,9 34,8 29,9 23,1 18,0 19,8 34,3 Operativt kassaflöde −9 −95 919 −145 −124 −316 −81 Bokfört värde exploateringsfastigheter – – – – 10 10 10 Bokfört värde projektfastigheter 1 027 944 783 914 1 351 1 208 878 Antal disponibla byggrätter 1 600 1 600 1 700 1 700 1 800 1 900 1 300 Antal sålda bostäder – – 218 70 – – – Antal produktionsstartade bostäder – 155 – 70 96 – – Antal bostäder i pågående produktion 662 662 507 507 437 484 484 JM ENTREPRENAD Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 191 244 197 252 274 289 262 Rörelseresultat 2 3 2 – 4 4 4 Rörelsemarginal, % 1,2 1,1 1,0 – 1,5 1,4 1,4 Operativt kassaflöde 3 20 5 46 −9 −1 −16 1) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 · 27 KVARTALSÖVERSIKT ===== SIDA 28 ===== Affärsidé Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer. Vision Vi lägger grunden till ett bättre liv. Verksamhet JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstads områden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entre­ prenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholms området. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhets arbete. Vi omsätter cirka 16 miljarder kronor och har cirka 2 200 medar­ betare. JM AB är ett publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap. Kort om JM Finansiella mål, riktvärde för kapitalstruktur och utdelningspolicy Rörelsemarginalen ska genomsnittligt uppgå till 12 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Avkastning på eget kapital ska genomsnittligt över tid uppgå till 25 procent. Långsiktig tillväxt ska genomsnittligt uppgå till 4 procent per år i antal produk tionsstarter av bostäder där utgångspunkten är en årstakt om 3 800 produktionsstarter. Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå till minst 35 procent över en konjunk turcykel. Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genomsnitt ska utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunk turcykel. JMs finansiella mål, riktvärde för kapitalstruktur och utdelnings­ policy definieras utifrån segmentsredovisningen. JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare T ext: JM. Foto/illustrationer: Sandra Birgersdotter Ek, André Elwin, ANR. Offentliggörande Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 25 oktober 2023. För mer information kontakta: Tobias Bjurling, Ekonomi­ och finansdirektör, IR­ansvarig E­post: cfo@jm.se, tel. vx: 08­782 87 00 Kommande informationstillfällen 30 januari 2024 Bokslutskommuniké Vecka 12 2024 JMs årsredovisning publiceras 18 april 2024 Årsstämma 23 april 2024 Delårsrapport januari–mars 10 juli 2024 Delårsrapport januari–juni 22 oktober 2024 Delårsrapport januari–september Pressmeddelanden, kvartal 3 2023 12 juli JM delårsrapport januari–juni 2023 26 september Valberedning för JM AB inför årsstämman 2024 28 september JM säljer förvaltningsfastigheter i Bromma, Stockholm 28 september JM säljer kommersiell fastighet på Lidingö, Stockholm 29 september JM förvärvar byggrätter för bostadsutveckling i Jessheim, Ullensaker 28 · JM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 K ORT OM JM ===== SIDA 29 ===== ===== SIDA 30 ===== JM AB (publ) Postadress   169 82 Stockholm Besöksadress   Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon  08-782 87 00 Telefax   08-782 86 00 Org. nr.  556045-2103 Webb   www. jm. se