===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari–september 2025 Q3 ===== SIDA 2 ===== Sammanfattning av perioden JULI–SEPTEMBER 2025 • Intäkterna uppgick till 2 137 mkr (2 515). • Rörelseresultatet minskade till 59 mkr (95). Rörelsemarginalen uppgick till 2,8 procent (3,8). • Resultat före skatt minskade till 14 mkr (71). Resultat efter skatt minskade till –6 mkr (36). • Resultat per aktie uppgick till –0,10 kronor (0,55). • Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 323 mkr (418). • Antal sålda bostäder minskade till 562 (649) och produktionsstarterna minskade till 296 (637). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 2 309 mkr (2 839) och resultat per aktie till –0,51 kronor (0,61). JANUARI–SEPTEMBER 2025 • Intäkterna uppgick till 7 216 mkr (9 132). • Rörelseresultatet minskade till 305 mkr (424). Rörelsemarginalen uppgick till 4,2 procent (4,6). • Resultat före skatt minskade till 173 mkr (322). Resultat efter skatt minskade till 83 mkr (191). • Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 1,7 procent (0,6). • Resultat per aktie uppgick till 1,29 kronor (2,97). • Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till –391 mkr (132). • Antal sålda bostäder minskade till 1 550 (2 204) och produktionsstarterna ökade till 1 520 (1 504). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 7 836 mkr (10 271) och resultat per aktie till 1,22 kronor (3,92). Där inget annat framgår baseras belopp och kommentarer i denna delårsrapport på JMs segmentsredovisning. Koncernen har olika redovisningsprinciper i segmentsredovisningen jämfört med redovisning enligt IFRS för bostadsutveckling, projektfinansiering och för IFRS 16. För mer information om redovisningsprinciper samt skillnader mellan segmentsredovisning och redovisning enligt IFRS, se not 1 och 3. För definitioner av finansiella nyckeltal se dokument ”Definitioner finansiella nyckeltal” på jm.se/investerare Där inget annat framgår anges belopp i miljoner och svenska kronor (Mkr). Avrundningsdifferenser kan förekomma i samtliga tabeller. Omslagsbild: Docks, Malmö. NYCKELTAL KONCERNEN JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Intäkter 2 137 2 515 7 216 9 132 10 591 12 507 Rörelseresultat1) 59 95 305 424 412 531 Rörelsemarginal, % 2,8 3,8 4,2 4,6 3,9 4,2 Resultat före skatt 14 71 173 322 254 403 Kassaflöde från den löpande verksamheten 323 418 –391 132 –791 –268 Avkastning på sysselsatt kapital, % 3,9 4,8 Räntabilitet på eget kapital, % 1,7 2,9 Soliditet, % 56 55 57 Resultat per aktie, kr –0,10 0,55 1,29 2,97 2,15 3,83 Antal sålda bostäder 562 649 1 550 2 204 2 124 2 778 Antal produktionsstartade bostäder 296 637 1 520 1 504 2 253 2 237 ENLIGT IFRS, MKR Intäkter enligt IFRS 2 309 2 839 7 836 10 271 11 837 14 272 Rörelseresultat enligt IFRS 35 106 327 520 500 692 Resultat per aktie enligt IFRS, kr –0,51 0,61 1,22 3,92 2,78 5,48 1) Varav nedskrivningar i exploaterings- och projektfastigheter – –16 – –16 –56 –72 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 2 ===== SIDA 3 ===== Antalet färdigställda bostäder var lågt under kvar- talet. Den ökade försäljningen i september bidrog till att lagret av osålda bostäder i avslutad produk- tion minskade från 616 i juni till 532 (449). Även lagret av återköpta bostäder minskade från 509 till 455 (221). Under fjärde kvartalet färdigställs endast ett begränsat antal bostäder, och vi förväntar oss att lagret av osålda bostäder i avslutad produktion gradvis minskar. Andelen sålda och bokade bostä- der i pågående produktion uppgick till 53 procent (61) vid kvartalets slut. Byggrättsportföljen uppgick till 36 600 (37 000) byggrätter. Minskat lager av osålda bostäder. Prisjusteringar påverkade rörelseresultatet Intäkterna under kvartalet uppgick till 2 137 Mkr (2 515), vilket är lägre än föregående år till följd av färre bostäder i produktion. Rörelseresultatet uppgick till 59 Mkr (95) och rörelsemarginalen till 2,8 procent (3,8). Jag är inte nöjd med utvecklingen i JM Bostad Stockholm, där resultatet påverkades negativt av ytter ligare prisjusteringar, vilket delvis kompen- serades av resultat från fastighetsförsäljning. En fördjupad genomlysning av verksamheten pågår. JM Fastighetsutveckling redovisade ett lägre resultat än föregående år, främst på grund av lägre volym sålda projekt i pågående produktion. Övriga affärsenheter hade något lägre resultat, främst till följd av färre sålda bostäder i produktion. Kassaflödet var positivt under kvartalet tack vare minskat lager av osålda bostäder, men lägre än föregående år till följd av färre produktionsstarter. Aktiviteten på JMs marknader var fortsatt låg under sommaren, men under september kunde vi skönja de första tecknen på en återhämtning i Sverige. Antalet transaktioner ökade och bostadspriserna steg i Stockholm. Det är ännu för tidigt att dra några definitiva slutsatser, men mycket tyder på att de förbättrade makroekonomiska förutsättningar nu börjar få genomslag på den svenska bostads- marknaden. Förbättrade makroekonomiska förutsättningar I Sverige har sänkta räntor, ökade nettolöner och ett minskat skattetryck under kvartalet stärkt efterfrågan och ökat antalet potentiella köpare på bostadsmarknaden. Den geopolitiska osäkerhe- ten fortsätter att påverka kundernas benägenhet att köpa ny bostad, men vi ser tecken på ökad aktivitet. Ett rekordhögt utbud på andrahands- marknaden innebär dock att återhämtningen för nyproduktion kan dröja. I Norge sänktes styrräntan ytterligare och priserna och försäljningen på andrahandsmarknaden ökade. Försäljningen av nyproduktion var dock fortsatt låg. Den finska bostadsmarknaden präglas fortfaran- de av svagt konsumentförtroende, men aktiviteten på andrahandsmarknaden har ökat. Vi ser goda möjligheter till fler försäljningar av hyresbostäder till investerare. Positivt momentum i september Den svaga marknaden under sommaren ledde till minskad försäljning på samtliga av JMs delmarknader. I Stockholm var försäljningen låg under juli och augusti, vilket föranledde att JM Bostad Stockholm genomförde prisjusteringar för att minska lagret av osålda bostäder – en åtgärd som gav positiv effekt under september. JM Bostad Riks försäljning till konsumenter var i nivå med föregående år, trots ett stort utbud och sjunkande priser på flera delmarknader. JM Norge noterade lägre försäljning än före- gående år, främst till följd av ett stort utbud på andrahandsmarknaden. JM Finland sålde ett mindre projekt till investe- rare, medan försäljningen till konsumenter var låg till följd av en avvaktande marknad. JM Fastighetsutveckling sålde hyresrättsprojek- tet Bovetet under kvartalet. Projektet intäkts- och resultatavräknas successivt från och med det tredje kvartalet, fram till planerat färdigställande i det fjärde kvartalet 2027. Totalt uppgick försäljningen till 326 (415) bostäder till konsumenter och 236 (234) bostäder till investerare. Fler produktionsstarter att vänta Antalet produktionsstartade bostäder var säsongs- mässigt lågt under det tredje kvartalet, men för- säljningsläget inför kommande starter är gynnsamt och vår plan är att produktionsstarta fler bostäder 2025 än föregående år. Produktionsstartade bostä- der uppgick till 265 (403) till konsumenter och 31 (234) till investerare. Fokus på effektivisering i en begynnande positiv marknad Gradvis förbättring av bostadsmarknaden Den geopolitiska osäkerheten påverkar fortfarande våra kunder. Dessutom behöver många hushåll sälja sin nuvarande bostad innan de kan köpa en ny. Därmed kvarstår trögheten i marknaden. Vi bedömer dock att vi nu ser början på en gradvis återhämtning. De gynnsamma makroekonomiska faktorerna har stärkts under kvartalet och förvän- tas stimulera kundernas köpbeslut. JM – den ledande bostadsutvecklaren i Norden JM väntar inte på att marknaden ska återhämta sig – vi arbetar kontinuerligt och systematiskt med det vi själva kan påverka. Vårt arbete med att korta led tider har gett resultat, och även i majoriteten av det tredje kvartalets produktionsstarter beräknas ledtiderna vara över 25 procent kortare jämfört med för några år sedan. Vi har vidtagit åtgärder för att minska lagret av osålda bostäder, vilket tillsammans med försiktighet i nya markförvärv bidragit till ett positivt kassaflöde. JMs balansräkning är fortsatt stark. Vi närmar oss nu fyra år av lågkonjunktur på bostadsmarknaden. Trots detta står JM starkt. Vi har en god byggrättsportfölj som, i kombination med låga produktionskostnader och god likviditet, möjliggör produktionsstarter även i en svag marknad. På så vis stärker vi vår position som Nordens ledande bostadsutvecklare. Mikael Åslund, Verkställande direktör och koncernchef JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 3 ===== SIDA 4 ===== Januari–september 2025 Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgick vid utgången av det tredje kvartalet till 36 600 (37 000), varav 21 300 (22 100) redo visas som exploaterings fastigheter i balansräkningen. Det bokförda värdet på exploateringsfastigheter minskade och uppgick vid utgången av det tredje kvartalet till 7 580 mkr (8 225). Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 1 520 (1 504). Produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 414 (542), i JM Bostad Riks till 531 (380), i JM Norge till 227 (375), i JM Finland till 183 (207) och i JM Fastig- hetsutveckling till 165 (0). Koncernens bostadsutveckling och försäljning Försäljningen av bostäder minskade jämfört med motsvarande period före gående år och antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 1 550 (2 204). Andelen sålda och bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgick till 53 procent (61) där intervallet 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 522 (553), i JM Bostad Riks till 374 (631), i JM Norge till 266 (370), i JM Finland till 183 (372) och i JM Fastighetsutveckling till 205 (278). Antalet bostäder i produktion minskade till 4 341 (4 978). Antalet osålda bostäder i balansräkningen enligt segmentsredovisningen uppgick till 455 (221), vilket motsvarade ett värde om 1 843 mkr (948). Utöver de 455 (221) osålda bostäderna i balansräkningen har 96 bostäder (118) till ett värde av 410 mkr (405) sålts men ännu ej överlämnats till kund, var- för de ej resultatavräknats enligt IFRS och således ökat värdet på osålda bostäder i balansräkningen enligt IFRS till 2 253 mkr (1 353). Under niomånadersperioden förvärvades exploateringsfastigheter för bostäder om 348 mkr (574) varav 80 mkr (271) av JM Bostad Stockholm, 72 mkr (87) av JM Bostad Riks, 0 mkr (3) av JM Norge, 196 mkr (213) av JM Finland och 0 mkr (0) av JM Fastighetsutveckling. PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER BOSTÄDER I PRODUKTION Produktionsstartade bostäder per kvartal 12-månaders rullande JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Norge JM Finland Totalt 1) Andel sålda/bokade, koncernen (%) Normal nivå sålda/bokade (60– 65 %) 1) Inklusive 370 hyresrättsbostäder inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling. 0 300 600 900 1 200 1 500 Q3 2025 Q1Q3 2024 Q1Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 ANTALANTAL 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Q3 2025 Q1Q3 2024 Q1Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 0 20 40 60 80 100 ANTAL % JUL–SEP JAN–SEP HELÅR KONCERNENS BOSTADSUTVECKLING 2025 2024 2025 2024 2024 TILL KONSUMENTER Antal under perioden produktionsstartade bostäder 265 403 1 253 1 063 1 554 Antal under perioden sålda bostäder 326 415 1 243 1 400 1 841 Antal bostäder i produktion 3 235 3 796 3 204 Antal sålda bostäder i produktion 1 134 1 672 1 319 Antal resultatavräknade bostäder enligt IFRS 384 507 1 253 1 828 2 439 TILL INVESTERARE Antal under perioden produktionsstartade bostäder 31 234 267 441 683 Antal under perioden sålda bostäder 236 234 307 804 937 Antal bostäder i produktion 1 106 1 182 1 354 Antal sålda bostäder i produktion 941 1 182 1 149 OSÅLDA BOSTÄDER Antal osålda bostäder i avslutad produktion 532 449 750 Varav antal osålda bostäder som redovisas i balansräkningen enligt segmentsredovisningen 455 221 233 BOSTÄDER I PRODUKTION TOTALT Totalt antal bostäder i produktion 4 341 4 978 4 558 Andel sålda och bokade bostäder i produktion, % 1) 53 61 59 1) Varav andel bokade bostäder i produktion % 5 5 5 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 4 ===== SIDA 5 ===== Juli–september 2025 Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen uppgick till 2 137 mkr (2 515). De minskade intäkterna var främst hänförliga till en lägre nivå av bostäder och kommersiella projekt i pågående produktion. Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick till 59 mkr (95) och rörelsemarginalen uppgick till 2,8 procent (3,8). Det försämrade resultatet var främst hänförligt lägre försäljning, genomförda prisjusteringar och färre sålda kom- mersiella projekt i produktion. Detta motverkades till viss del av resultat från fastighetsförsäljningar. Intäkterna enligt IFRS uppgick till 2 309 mkr (2 839) och rörelseresultatet till 35 mkr (106) vilket främst var till följd av ett minskat antal överlämnade bostäder jämfört med motsvarande period föregående år, samt lägre nivå av kommer- siella projekt i produktion. Under det tredje kvar- talet överlämnades och resultatavräknades 384 bo- städer (507) till konsumenter. Detta motverkades till viss del av resultat från fastighetsförsäljningar. Rörelsemarginalen enligt IFRS minskade till 1,5 procent (3,7), främst hänförligt till tidigare genomförda prisjusteringar vars effekt realiseras i samband med överlämnande. Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal Januari–september 2025 Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen uppgick till 7 216 mkr (9 132). De minskade intäkterna var främst hänförliga till en lägre nivå av bostäder och kommersiella projekt i pågående produktion. Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick till 305 mkr (424) och rörelsemarginalen uppgick till 4,2 procent (4,6). Det försämrade resultatet var främst hänförligt lägre försäljning, genomförda prisjusteringar och färre sålda kom- mersiella projekt i produktion. Detta motverkades till viss del av resultat från fastighetsförsäljningar. Intäkterna enligt IFRS uppgick till 7 836 mkr (10 271) och rörelseresultatet till 327 mkr (520) vilket främst var till följd av ett minskat antal överlämnade bostäder jämfört med motsvarande period föregående år, samt lägre nivå av kom- mersiella projekt i produktion. Under perioden överlämnades och resultatavräknades 1 253 bo- städer (1 828) till konsumenter. Samtidigt var 941 bostäder (1 182) sålda till investerare i produktion, vilka resultat- och intäktsredovisas successivt under uppförandet. Rörelsemarginalen enligt IFRS minskade till 4,2 procent (5,1), främst hänförligt till tidigare genomförda prisjusteringar vars effekt realiseras i samband med överlämnande. INTÄKTER 1) RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL 1) Intäkter per kvartal 12-månaders rullande Resultat per kvartal (mkr) 12-månaders rullande marginal (%) 12-månaders rullande resultat (mkr) 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 Q3 2025 Q1Q3 2024 Q1Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 18 000 MKR MKR MKR % –500 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Q3 2025 Q1Q3 2024 Q1Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 –4 0 4 8 12 16 20 1) Enligt segmentsredovisning JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR RÖRELSEMARGINAL 1) PER AFFÄRSSEGMENT , % 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 JM Bostad Stockholm –1,7 –0,2 –0,4 –1,5 –1,9 –2,5 JM Bostad Riks 3,2 4,2 3,2 3,2 3,2 3,2 JM Norge 5,8 6,6 6,2 8,0 5,6 7,0 JM Finland 4,9 6,0 6,4 6,9 5,4 5,8 JM Fastighetsutveckling 16,6 13,4 34,5 18,9 34,6 23,0 T otalt 2,8 3,8 4,2 4,6 3,9 4,2 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 5 ===== SIDA 6 ===== Kassaflöde juli–september 2025 Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredo visningen uppgick till 323 mkr (418). Försämringen förklarades främst av färre produk- tionsstarter samt lägre produktion vilket hade en negativ effekt på koncernens projektsaldon. Netto- investeringar i exploateringsfastig heter minskade jämfört med motsvarande period före gående år och medförde ett positivt kassaflöde om 146 mkr (252). Osålda bostäder i balansräkningen medförde ett positivt kassaflöde om 244 mkr (10) då åter- köpta bostäder i kvartalet minskade tack vare ökad försäljning av osålda bostäder i balansräkningen. Koncernens nettoinvesteringar i projektfastig- heter medförde ett positivt kassaflöde om 83 mkr (–14) till följd av försäljningen av ett pågående pro- jekt inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling i det tredje kvartalet, vilket resulterade i att projektet började intäkts- och resultatavräknas löpande. Kassaflödet från finansieringsverksamheten upp- gick till –26 mkr (–364) där förändringen främst var hänförlig till en ökad skuldföring i koncernen. Kassaflöde januari–september 2025 Kassaflödet från den löpande verksamheten enligt segmentsredo visningen uppgick till –391 mkr (132). Försämringen förklarades främst av reglering av förvärvade exploateringsfastigheter, inga genomför- da försäljningar av färdigställda projektfastigheter samt ett ökat antal återköpta bostäder i balans- räkningen. Nettoinvesteringar i exploateringsfastig- heter medförde ett positivt kassaflöde om 120 mkr (363). Osålda bostäder i balansräkningen ökade under perioden vilket medförde ett negativt kassaflöde om –19 mkr (177). Koncernens nettoinvesteringar i projektfastig- heter under årets nio första månader medförde ett positivt kassaflöde om 14 mkr (308). Föregående år erhölls en likvid från fastighetsförsäljning om 410 mkr vilket förklarar den negativa förändringen. Kassaflödet från finansieringsverksamheten upp- gick till 445 mkr (–1 216) där förändringen främst var hänförlig till en ökad skuldföring i koncernen. Kassaflöde och finansiell ställning Finansiell ställning Finansnettot enligt segmentsredovisningen försämrades något jämfört med föregående år och uppgick till –133 mkr (–102). Den totala ränte- bärande låneskulden enligt segmentsredo visningen uppgick till 3 540 mkr (2 326) varav pensionsskul- den utgjorde 1 539 mkr (1 668). Vid det tredje kvartalets utgång var medelräntesatsen för den totala ränte bärande låneskulden inklusive pen- sionsskulden 4,1 procent (4,1). Den genomsnittliga ränte bindningstiden, exklusive pensionsskulden, var 0,2 år (0,2). Koncernens tillgängliga likviditet enligt seg- mentsredovisningen uppgick till 3 099 mkr (3 615). Förutom likvida medel om 449 mkr (465) ingick ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sam- mantaget 2 650 mkr (3 150) av totalt 3 200 mkr (3 150), där kreditavtalen om 2 800 mkr (2 750) hade en genomsnittlig löptid om 2,6 år (2,2). Räntebärande nettoskuld inklusive pensions- skulden, enligt segmentsredovisningen, uppgick vid periodens utgång till 3 080 mkr (1 856). Ej ränte bärande skulder för genomförda f astighets- förvärv uppgick till 163 mkr (644), varav 151 mkr (405) var kortfristiga. Sysselsatt kapital uppgick per den 30 september 2025 till 11 779 mkr (10 541) och avkastning på sysselsatt kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 3,9 procent (3,3). Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visade ingen väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. Den effektiva skattesatsen enligt segments- redovisningen uppgick till 52 procent (41) och påverkades negativt främst av ränteavdrags- begränsningar. RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD (–)/ -FORDRAN (+) 1) Räntebärande nettoskuld(–)/-fordran(+) Skuldsättningsgrad MKR GGR –4 000 –3 000 –2 000 –1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 30 sep 2025 2024202320222021 –0,4 –0,3 –0,2 –0,1 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 1) Enligt segmentsredovisning KASSAFLÖDE 1) Kassaflöde per kvartal (mkr) 12-månaders rullande (mkr) MKR –3 000 –2 000 –1 000 0 1 000 2 000 3 000 Q3 2025 Q1Q3 2024 Q1Q3 2023 Q1Q3 2022 Q1Q3 2021 Q1Q3 2020 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 6 ===== SIDA 7 ===== Produktionsstarter i kvartalet Under det tredje kvartalet produktionsstartades 296 bostäder (637). Samtliga produktionsstarter presenteras på koncernens webb - plats: www.jm.se/om-oss/investerare/produktionsstarter Finland | Kartanonrannan Kuunlilja Projektet Kuunlilja omfattar 29 bostäder om 2–4 rum och kök. Det är det första projektet i ett nytt bostadsområde som utvecklas av JM, beläget vid Nokianvirta älv i Nokia, där JM kommer att bygga totalt 900 lägenheter. Kuunlilja förväntas bli det första Svanenmärkta bostadsprojektet i Nokia. Information om projektet Finland | Kilparatsastaja Investerarprojektet Kilparatsastaja består av 31 bostäder om 1–4 rum och kök. Detta är det andra projektet som påbörjats i området Radiokatu i Pasila, där JM kommer att bygga totalt 600 lägenheter. Läget är utmärkt, intill Helsingfors centralpark och endast 4 km från stadens centrum. Information om projektet Sverige | Akva Akva är beläget intill Nackas karaktäristiska vattentorn och blir de första ägarlägenheterna i Nacka. Akva omfattar totalt 83 ägarlägen- heter om 1–5 rum och kök. Kvarteret ligger med gångavstånd till Nacka Forum, naturen i Nyckelviken och den kommande tunnel- banan i Nacka. Information om projektet Sverige | Rex Rex är JMs andra kvarter på Marieviks Udde och består av 128 bostadsrätter om 1–5 rum och kök. Rex omsluter en grönskande innergård med odlingar och sittplatser. Boende i Rex får dessutom tillgång till två takterrasser med fin utsikt över Årstaviken. Information om projektet JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 7 ===== SIDA 8 ===== En mer hållbar bostadsutveckling Hållbarhetsarbetet är en integrerad del av JMs bostads- och stadsutveckling. Strukturerat arbetsmiljöarbete med olycks- förebyggande insatser är tillsammans med ett aktivt arbete för minskade klimatut- släpp, kvalitetssäkrade leverantörskedjor samt ökad jämställdhet och mångfald, viktiga delar i JMs hållbarhetsarbete. Under kvartalet har JM beslutat att införa ett nytt arbetssätt för att förbättra analys och planering av klimatförbättrande åtgärder i projektportföljen. Genom att bryta ner klimatfärdplanen i byggdelar – exempelvis stomme, yttertak och inredning – skapas bättre förutsättningar för faktabaserade beslut och prioriteringar. Ett referensprojekt har tagits fram som metodstöd, vilket möjliggör utvärdering av klimatförbättrande lösningar i ett typiskt JM-projekt. Detta bidrar även över tid till ökad förståelse och lärande i organisationen 1) Atemp är en förkorting av ”area” och ”tempererad”. Atemp står för uppvärmd area och används inom bygg- och fastighetssektorn för att beskriva den totala golvytan i en byggnad som värms upp till mer än 10°C. Det inkluderar alla uppvärmda delar av byggnaden såsom bostadsytor men exkluderar oisolerade utrymmen som garage, förråd och ouppvärmda trapphus. gällande klimatpåverkan i byggprocessen. Det nya arbetssättet kommer att vara fullt infört vid ingången av 2026. Som del i arbetet för att minska klimatpåverkan från byggproduktionen har JM fortsatt fullskaliga tester med klimatförbättrad betong. Under kvar- talet har tester genomförts i två av de tre länder där JM är verksamt. I projekt där fabriksbetong testas har sensorer gjutits in för att övervaka hållfasthetsutveckling och säkerställa att den följer produktionens tidplan. Parallell mätning av fuktutveckling med kompletterande metoder ger en mer heltäckande bild av materialets prestanda. Resultaten indikerar goda möjligheter till fortsatt minskad klimatpåverkan från byggnaderna. Den testade betongen har cirka 40 procent lägre klimatavtryck än traditionell betong. Under kommande kvartal planeras utvärdering av produk- ter med upp till 90 procent reducerad klimatpåver- kan. Målsättningen är att minska koldioxidutsläppen från betonganvändningen med minst 10 procent per år, i linje med JMs övergripande klimatmål. I dagsläget tillverkas merparten av JMs prefabri- cerade betongelement med minst 20 procent klimatreduktion. Beslut om att införa nivå 3 som ny standard för prefab förväntas fattas under nästa kvartal. Implementeringen av Svanens kriteriege- neration 4 fortskrider enligt plan efter att JM erhöll grundlicens i Sverige, Norge och Finland i december 2024. Samtliga projekt som projekteras under 2025 kommer därmed att uppfylla skärpta miljökrav. Under årets nio första månader har samtliga avslutade projekt i egen regi erhållit svanenmärk- ning enligt kriteriegeneration 3. MÅLSÄTTNING VERKSAMHETSMÅL 2026 JAN–SEP 2025 JAN–SEP 2024 OKT–SEP 2024/2025 HELÅR 2024 Branschens bästa arbetsmiljö och inga arbetsplatsolyckor Inga allvarliga olyckor Sverige (S), Norge (N), Finland (F) 1 (S) 0 (N) 1 (F) 3 (S) 1 (N) 1 (F) 1 (S) 0 (N) 1 (F) 3 (S) 1 (N) 1 (F) Andel hantverkare som är kvinnor ska vara minst 20 procent Andel hantverkare som är kvinnor ökar till minst 15 procent 6,8 % 7,0 % 6,8 % 6,6 % Total mängd byggavfall ska vara max 15 kg/BTA (bruttototalarea) Total mängd byggavfall minskar till max 25 kg/BTA 28 (S) 28 (N) 34 (F) 36 (S) 30 (N) 32 (F) 31 (S) 32 (N) 35 (F) 36 (S) 31 (N) 32 (F) Samtliga fastigheter ska erhålla Svanenmärkning Samtliga avslutade projekt i egen regi under perioden ska erhålla Svanenmärkning 100 % 94 % 100 % 95 % Bidra till ökad resurseffektivitet och minskad miljöpåverkan i samhället Nyproducerade bostäders beräknade energianvändning. Kwh/Atemp eller BTA 59 (S) 55 (N) 73 (F) 61 (S) 52 (N) 74 (F) 57 (S) 50 (N) 73 (F) 58 (S) 50 (N) 74 (F) AVFALL Sverige Norge Finland 0 10 20 30 40 50 60 70 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 kg/BT A JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 8 ===== SIDA 9 ===== Inom affärssegmentet utvecklas bostads- projekt i Storstockholm. V erksamheten omfattar förvärv av exploaterings- fastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Marknadsutveckling Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden var stabila under det tredje kvartalet. Det totala utbudet av bostäder var mycket stort, men utbu- det av nyproducerade bostäder var fortsatt lågt. Den fortsatta oron i omvärlden medförde att bostadsmarknaden i Stockholm var mer avvak- tande under det tredje kvartalet jämfört med under inledningen av året. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt var därför under normal nivå och försäljningen var lägre än motsvarande period föregående år. Intäkter och rörelseresultat juli–sep 2025 Intäkterna för det tredje kvartalet sjönk jämfört med motsvarande period föregående år till följd av lägre antal bostäder i pågående produktion. JM Bostad Stockholm Rörelseresultatet var något lägre än motsvarande period föregående år, där den fortsatt avvaktande bostadsmarknaden medförde att ytterligare pris- justeringar genomfördes under det tredje kvartalet med en negativ resultateffekt som följd. Detta motverkades till viss del av resultat från fastighets- försäljning. Intäkter och rörelseresultat jan–sep 2025 Intäkterna för niomånadersperioden sjönk jämfört med motsvarande period föregående år till följd av lägre antal bostäder i pågående produktion. Rörelse- resultatet förbättrades främst tack vare tilldömd engångsersättning om cirka 44 mkr i det andra kvartalet 2025 samt resultat från fastighetsförsälj- ning i det tredje kvartalet 2025. Avkastning på operativt kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till –1,3 procent (–3,2), till följd av negativt rörelseresultat i förhållande till operativt rörelsekapital. Antalet osålda bostäder vilka redovisas i balansräkningen som lager, uppgick vid det tredje kvartalets utgång till 244 (96). Produktionsstarter och förvärvade bostadsbyggrätter Under det tredje kvartalet produktionsstartades totalt 211 bostäder i flerbostadshus i Nacka och Stockholm. Inga byggrätter förvärvades under det tredje kvartalet. Två fastigheter i Nacka och Nynäshamn har avyttrats och frånträtts under det tredje kvartalet. Försäljningarna uppgick till totalt cirka 80 mkr med ett resultat från fastighetsförsäljning om cirka 42 mkr som redovisats i det tredje kvartalet. JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Intäkter 619 783 2 232 2 945 3 487 4 200 Rörelseresultat1) 2) –11 –2 –9 –45 –67 –103 Rörelsemarginal, % –1,7 –0,2 –0,4 –1,5 –1,9 –2,5 Genomsnittligt operativt kapital 5 127 5 083 Avkastning operativt kapital, % –1,3 –2,0 Operativt kassaflöde 226 115 –163 –227 –548 –612 Antal sålda bostäder till konsumenter 143 162 522 553 754 785 Antal produktionsstartade bostäder till konsumenter 211 144 414 542 630 758 Antal bostäder i pågående produktion 1 291 1 657 1 449 1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter – – – – –62 –62 2) Varav fastighetsförsäljningar 42 17 42 17 42 17 BOSTADSPRODUKTION ANTALANTAL 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 0 150 300 450 600 750 900 Bostäder i pågående produktion Sålda bostäder rullande 12 mån Produktionsstartade bostäder rullande 12 mån RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Rörelseresultat per kvartal (mkr) Rörelsemarginal rullande (%) MKR % –150 –100 –50 0 50 100 150 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 –15 –10 –5 0 5 10 15 Rex, Marievik JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 9 ===== SIDA 10 ===== Inom affärssegmentet utvecklas bostads- projekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, plan- arbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Marknadsutveckling Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden var oförändrade eller ökade något på samtliga av affärs- segmentets delmarknader förutom i Örebro där de minskade. Det totala utbudet av bostäder var stort men utbudet av nyproducerade bostäder var på en låg nivå med undantag av Göteborg. Bostadsmarknaden på affärssegmentets del- marknader var fortsatt avvaktande med lägre försälj- ning under tredje kvartalet än motsvarande period föregående år. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt låg under normal nivå med undan tag av nya projekt varför försäljningen i det tredje kvarta- let minskade jämfört med motsvarande period f öregående år. JM Bostad Riks Intäkter och rörelseresultat juli–sep 2025 Intäkterna och rörelseresultatet för det tredje kvartalet minskade något jämfört med motsvarande period föregående år till följd av lägre försäljning och fortsatt låg pågående produktion. Kontraktstecknande av ägarlägenheter tar också längre tid varför försäljningarna registreras i ett senare skede i försäljningsprocessen vilket medför en fördröjning i såväl antal sålda bostäder som i resultatframtagandet av dessa. Intäkter och rörelseresultat jan–sep 2025 Intäkterna och rörelseresultatet för de första nio månaderna ökade något jämfört med motsvarande period föregående år till följd av fler produktions- starter under året men där bostäder i produktion minskade under tredje kvartalet. Avkastning på operativt kapital för de senaste tolv månaderna uppgick till 2,9 procent (–0,6) hän- förligt till ett förbättrat rörelseresultat i förhållande till operativt kapital. Antalet osålda bostäder vilka redovisas i balansräk- ningen som lager, uppgick vid det tredje kvartalets utgång till 96 (75). Produktionsstarter och förvärvade bostadsbyggrätter Under det tredje kvartalet produktionsstartades inga bostäder och inga byggrätter förvärvades. JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Intäkter 533 557 1 785 1 741 2 426 2 382 Rörelseresultat 17 23 58 55 78 76 Rörelsemarginal % 3,2 4,2 3,2 3,2 3,2 3,2 Genomsnittligt operativt kapital 2 736 2 616 Avkastning operativt kapital % 2,9 2,9 Operativt kassaflöde 78 267 –102 148 –471 –221 Antal sålda bostäder till konsumenter 129 147 374 497 474 597 Antal sålda bostäder till investerare – 134 – 134 – 134 Antal produktionsstartade bostäder till konsumenter – 172 531 246 689 404 Antal produktionsstartade bostäder till investerare – 134 – 134 – 134 Antal bostäder i pågående produktion 1 255 1 266 1 055 BOSTADSPRODUKTION ANTAL ANTAL 0 400 800 1 200 1 600 2 000 2 400 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Bostäder i pågående produktion Sålda bostäder rullande 12 mån Produktionsstartade bostäder rullande 12 mån RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Rörelseresultat per kvartal (mkr) Rörelsemarginal rullande (%) MKR –150 –100 –50 0 50 100 150 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 % –15 –10 –5 0 5 10 15 Solhöjden, Kungälv JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 10 ===== SIDA 11 ===== Antalet osålda bostäder vilka redovisas i balansräk- ningen som lager, uppgick vid det tredje kvartalets utgång till 39 (37). Produktionsstarter och förvärvade bostadsbyggrätter Under det tredje kvartalet produktionsstartades totalt 25 bostäder i flerbostadshus i Ørnafjellet i Askøy kommun. Inga byggrätter förvärvades under kvartalet. Inom affärssegmentet utvecklas bostads- projekt i Norge. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, plan- arbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Marknadsutveckling Norges Bank sänkte i september återigen styr- räntan med 25 punkter. De justerade också ner sin prognos till endast en ytterligare sänkning under 2026. Den förväntade nedgången i räntan är där- med mindre brant än vad som signalerades tidigare. Prisutvecklingen i Oslo var lägre än väntat, främst hänförligt ett ökat bostadsutbud då många hyresvärdar har sålt sina uthyrningsbostäder till följd av en skattepolitik som gör uthyrning mindre lönsamt. Försäljningen av bostäder på andrahands- marknaden var fortsatt på rekordnivåer och högre än föregående år. Försäljningen av nyproducerade bostäder under niomånadersperioden ökade jämfört med motsvarande period föregående år men var fortsatt på rekordlåga nivåer. Under det tredje JM Norge kvartalet avstannade försäljningen och var i nivå med motsvarande period föregående år, varför affärssegmentets försäljning minskade. Utbudet av nyproducerade bostäder var fort- satt betydligt lägre än marknadens efterfrågan. Intäkter och rörelseresultat juli–sep 2025 Tredje kvartalets intäkter var något högre än mot- svarande period föregående år. Samtidigt var rörelse- resultatet i nivå med motsvarande kvartal föregå- ende år varför rörelsemarginalen minskade något. Intäkter och rörelseresultat jan–sep 2025 Intäkter och rörelseresultat för de första nio måna- derna minskade jämfört med motsvarande period föregående år, främst hänförligt till försäljning av mark genomförd i det första kvartalet 2024. Juste- rat för markförsäljningen var rörelse resultat högre än föregående år. Avkastningen på operativt kapital under de senaste tolv månaderna minskade till 4,9 procent (7,0). Justerat för markförsäljningen i det första kvartalet 2024 var avkastningen i linje med föregående år. JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Intäkter 395 366 1 236 1 513 1 747 2 024 Rörelseresultat 1) 23 24 76 121 98 142 Rörelsemarginal % 5,8 6,6 6,2 8,0 5,6 7,0 Genomsnittligt operativt kapital 1 987 2 155 Avkastning operativt kapital % 4,9 6,6 Operativt kassaflöde 72 76 125 31 206 112 Antal sålda bostäder till konsumenter 46 65 266 270 312 316 Antal sålda bostäder till investerare – 100 – 100 – 100 Antal produktionsstartade bostäder till konsumenter 25 87 227 275 227 275 Antal produktionsstartade bostäder till investerare – 100 – 100 – 100 Antal bostäder i pågående produktion 881 1 012 864 1) Varav fastighetsförsäljningar – 7 – 7 – 7 BOSTADSPRODUKTION ANTALANTAL 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 0 100 200 300 400 500 600 Bostäder i pågående produktion Sålda bostäder rullande 12 mån Produktionsstartade bostäder rullande 12 mån RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Rörelseresultat per kvartal (mkr) Rörelsemarginal rullande (%) MKR 0 20 40 60 80 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 % 0 2 4 6 8 Ørnafjellet, Askøy JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 11 ===== SIDA 12 ===== Inom affärssegmentet utvecklas bostads- projekt i Finland. V erksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, plan- arbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Marknadsutveckling Aktiviteten på andramarknaden i Finland fortsatte öka under det tredje kvartalet och började närma sig normala nivåer, samtidigt som aktiviteten inom nyproduktion av bostäder förblev låg. Utbudet på andrahandsmarknaden har ökat och det totala utbudet var vid utgången av det tredje kvartalet mycket högt. Europeiska Centralbanken lämnade styrräntan oförändrad under tredje kvartalet. Det fortsatt låga konsumentförtroendet har påverkat kundernas be- nägenhet att köpa bostäder trots fortsatt sjunkande boendekostnader. Prisnivån på andrahandsmarknaden i huvud- stadsregionen och Tammerfors var vid utgången av det tredje kvartalet i nivå med föregående år och även affärssegmentets försäljning i det tredje JM Finland kvartalet var i linje med motsvarande period föregående år. Intäkter och rörelseresultat juli–sep 2025 Affärssegmentets intäkter för det tredje kvartalet var i linje med motsvarande period föregående år medan rörelseresultatet var något lägre, främst till följd av ökade rörelsekostnader. Intäkter och resultat jan–sep 2025 Både intäkter och rörelseresultat för de första nio månaderna minskade något jämfört med mot- svarande period föregående år till följd av färre bostäder i produktion samt lägre försäljning till investerare. Avkastning på operativt kapital för de senaste tolv månaderna minskade till 4,3 procent (7,3), främst hänförligt till ett ökat antal osålda bostäder i balansräkningen samt större investeringar i explo- ateringsfastigheter. Antalet osålda bostäder vilka redovisas i balansräkningen som lager, uppgick vid det tredje kvartalets utgång till 76 (13). JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Intäkter 336 345 1 165 1 227 1 546 1 608 Rörelseresultat1) 17 21 75 85 83 93 Rörelsemarginal % 4,9 6,0 6,4 6,9 5,4 5,8 Genomsnittligt operativt kapital 1 922 1 836 Avkastning operativt kapital % 4,3 5,0 Operativt kassaflöde 71 44 –162 332 –347 147 Antal sålda bostäder till konsumenter 8 41 81 80 144 143 Antal sålda bostäder till investerare 31 – 102 292 139 329 Antal produktionsstartade bostäder till konsumenter 29 – 81 – 198 117 Antal produktionsstartade bostäder till investerare 31 – 102 207 139 244 Antal bostäder i pågående produktion 544 818 830 1) Varav nedskrivningar i exploateringsfastigheter – – – – –5 –5 BOSTADSPRODUKTION ANTALANTAL 0 300 600 900 1 200 1 500 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 0 150 300 450 600 750 Bostäder i pågående produktion Sålda bostäder rullande 12 mån Produktionsstartade bostäder rullande 12 mån RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Rörelseresultat per kvartal (mkr) Rörelsemarginal rullande (%) MKR 0 10 20 30 40 50 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 % 0 2 4 6 8 10 Konalankuja, Helsingfors Produktionsstarter och förvärvade bostadsbyggrätter Under det tredje kvartalet produktionsstartades totalt 60 bostäder i flerbostadshus varav 29 bostä- der i Nokia och 31 bostäder i Helsingfors. Under det tredje kvartalet förvärvades cirka 60 byggrätter i Helsingfors. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 12 ===== SIDA 13 ===== Inom affärssegmentet utvecklas i huvud- sak hyresrättsbostäder och vård - och omsorgsboenden samt kon torsfastigheter i Storstockholm. I verksamheten ingår JM@home som erbjuder ekonomisk och teknisk förvaltning till bostadsrätts- föreningar. Marknadsutveckling Marknaden för nyproducerade hyresbostäder präglas fortsatt av höga direktavkastningskrav, främst till följd av hög omvärldsoro samt osäkerhet kring marknadsräntor. Samtidigt börjar fler positiva tendenser att märkas, vilket har resulterat i en gradvis ökad transaktionsaktivitet. Intäkter och resultat juli–sep 2025 Intäkterna och rörelseresultatet för det tredje kvartalet minskade jämfört med motsvarande period föregående år till följd av färre sålda projekt i pågående produktion. Under det tredje kvartalet har projektet Bovetet i Söderdalen, omfattande 205 hyresbostäder, sålts JM Fastighetsutveckling till investerare med planerat färdigställande och frånträde under det fjärde kvartalet 2027. Intäkts- och resultatredovisning sker successivt under projektets genomförande från och med det tredje kvartalet 2025. Full likvid erhålls i samband med frånträdet i det fjärde kvartalet 2027. Intäkter och resultat jan–sep 2025 Intäkterna för niomånadersperioden minskade jämfört med motsvarande period föregående år, vilket främst förklaras av en lägre volym av projekt i pågående produktion. Samtidigt förbätt- rades rörelse marginalen, huvudsakligen till följd av upplösning av kostnadsreserver i färdigställda och slutavräknade projekt. Avkastningen på operativt kapital för de senas- te tolv månaderna uppgick till 58,4 procent (23,4). Utvecklingen förklaras av avräkning av färdigställda projekt i kombination med en låg volym i tillkom- mande projekt i pågående produktion som till viss del redovisas i egen balansräkning. JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Intäkter 166 313 462 1 288 915 1 742 Rörelseresultat1) 2) 3) 28 42 159 243 317 401 Rörelsemarginal % 16,6 13,4 34,5 18,9 34,6 23,0 Genomsnittligt operativt kapital 542 1 048 Avkastning operativt kapital % 58,4 38,2 Operativt kassaflöde 151 128 424 575 887 1 038 Antal sålda bostäder till investerare 205 – 205 278 301 374 Antal produktionsstartade bostäder till investerare – – 165 – 370 205 Antal bostäder i pågående produktion 370 225 360 1) Varav nedskrivningar i exploaterings- och projektfastigheter – –16 – –16 11 –5 2) Varav fastighetsförsäljningar 13 – 13 3 35 25 3) Varav resultat från joint venture 2 7 9 14 10 15 RÖRELSERESULTAT Rörelseresultat per kvartal (mkr) MKR 0 30 60 90 120 150 180 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 BOSTADSPRODUKTION ANTAL 0 200 400 600 800 Q3 2025 Q2Q1Q4Q3 2024 Q2Q1Q4Q3 2023 Bostäder i pågående produktion Bovetet, Järfälla Pågående produktion Produktion pågår i ytterligare ett projekt i egen balansräkning; Väsjö Port i Sollentuna som innefattar 165 hyresbostäder med beräknat färdigställande under det andra kvartalet 2027. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 13 ===== SIDA 14 ===== Övrig information Övrig verksamhet Övrig verksamhet består främst av extern entreprenadverk samhet som bedrivs av JM ABs dotterbolag JM Entreprenad AB. Omsättningen för niomånadersperioden uppgick till 354 mkr (437) och rörelseresultatet till –12 mkr (–2). Risker och osäkerhetsfaktorer Den globala geopolitiska osäkerheten har varit högre än normalt under de första nio månaderna 2025 och påverkat världens kapitalmarknader. Det kan i förlängningen resultera i finansiella och operativa konsekvenser på bostadsmarknaden. Riskhantering sker främst genom bevakning och utvärdering av makroekonomiska händelser som kan påverka koncernens verksamhet och följd- aktligen också dess kund erbjudande. JMs övriga risker och riskhantering presenteras i års- och hållbarhetsredovisningen för 2024 på sidorna 71–72. Riskbedömningen är utöver ovan beskrivet, oförändrad i förhållande till vad som presenteras där. Medarbetare Antal anställda uppgick vid det tredje kvartalets utgång till 1 845 (2 010) medarbetare. Antal hant- verkare uppgick till 639 (734) och antal tjänstemän uppgick till 1 206 (1 276). Närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har inträffat under perioden, utöver sedvanliga transaktioner mellan JMs koncern bolag och sam- arbetsarrangemang. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor. Innehav av egna aktier JM innehar per utgången av det tredje kvarta- let 2025 inga egna aktier. Antalet ute stående aktier uppgick per den 30 september 2025 till 64 504 840. Väsentliga händelser under och efter kvartalet utgång Under det tredje kvartalet har det fattats beslut om att fusionera JM Entreprenad AB med JM AB genom absorption. Fusionen förväntas verkställas under det fjärde kvartalet 2025. JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 14 ===== SIDA 15 ===== Koncernens resultaträkning i sammandrag JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Intäkter 2 137 2 515 7 216 9 132 10 591 12 507 Produktions- och driftkostnader –1 931 –2 221 –6 305 –8 070 –9 275 –11 040 Bruttoresultat 205 294 910 1 062 1 315 1 467 Försäljnings- och administrationskostnader –204 –215 –666 –664 –930 –927 Resultat av fastighetsförsäljning m.m.1) 57 15 61 25 27 –8 Rörelseresultat 59 95 305 424 412 531 Finansiella intäkter 1 8 9 14 19 24 Finansiella kostnader –46 –32 –142 –116 –177 –151 Resultat före skatt 14 71 173 322 254 403 Skatter –20 –35 –90 –131 –116 –157 Periodens resultat –6 36 83 191 138 246 Övrigt totalresultat –10 –197 –57 –114 96 39 Periodens totalresultat –17 –161 26 76 235 285 Resultat per aktie 2) efter utspädning, kr –0,10 0,55 1,29 2,97 2,15 3,83 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 1) Varav nedskrivningar – –16 – –16 –56 –72 2) Periodens resultat Koncernen – segmentsredovisning Koncernens balansräkning i sammandrag ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 221 215 221 Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 134 132 133 Övriga anläggningstillgångar 117 42 64 Summa anläggningstillgångar 471 389 418 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 111 327 123 Exploateringsfastigheter 7 580 8 225 7 897 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 1 843 948 1 111 Övriga kortfristiga fordringar 4 268 4 515 4 721 Likvida medel 449 465 431 Summa omsättningstillgångar 14 251 14 480 14 283 Summa tillgångar 14 722 14 869 14 701 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 240 8 215 8 424 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 45 199 109 Övriga långfristiga skulder 12 239 84 Långfristiga avsättningar 2 272 2 503 2 246 Summa långfristiga skulder 2 329 2 941 2 439 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 1 956 459 1 111 Övriga kortfristiga skulder 2 056 3 148 2 597 Kortfristiga avsättningar 142 106 130 Summa kortfristiga skulder 4 153 3 714 3 838 Summa skulder 6 483 6 655 6 278 Summa eget kapital och skulder 14 722 14 869 14 701 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 15 ===== SIDA 16 ===== Förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag JAN–SEP HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2024 2024 Ingående balans vid periodens början 8 424 8 332 8 332 Summa totalresultat för perioden 26 76 285 Utdelning –210 –194 –194 Utgående balans vid periodens slut 8 240 8 215 8 424 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt –16 13 204 –26 313 83 Betald skatt –53 –46 –281 –318 –277 –314 Ökning/minskning exploateringsfastigheter 146 252 120 363 92 335 Ökning/minskning osålda bostäder i balansräkningen 244 10 –19 177 –38 158 Ökning/minskning projektfastigheter 83 –14 14 308 275 568 Förändring kortfristiga skulder/fordringar –81 203 –428 –372 –1 156 –1 100 Kassaflöde från den löpande verksamheten 323 418 –391 132 –791 –268 Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 –1 –30 –44 –55 –69 Upptagna lån 680 259 2 064 1 941 3 091 2 968 Amortering av skulder –705 –623 –1 410 –2 964 –2 048 –3 602 Utdelning – − –210 –194 –210 –194 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –26 –364 445 –1 216 834 –827 Periodens kassaflöde 294 53 24 –1 128 –12 –1 164 Kursifferens likvida medel –2 –5 –6 11 –4 13 Likvida medel vid periodens slut 449 465 449 465 449 431 Koncernens nyckeltal JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, % 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Rörelsemarginal 2,8 3,8 4,2 4,6 3,9 4,2 Räntabilitet på eget kapital 1,7 2,9 Räntabilitet på sysselsatt kapital 3,9 4,8 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,2 0,3 Soliditet 56 55 57 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 16 ===== SIDA 17 ===== Koncernens resultaträkning i sammandrag JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT IFRS, MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Intäkter 2 309 2 839 7 836 10 271 11 837 14 272 Produktions- och driftkostnader –2 124 –2 530 –6 893 –9 100 –10 434 –12 640 Bruttoresultat 185 309 943 1 171 1 403 1 632 Försäljnings- och administrationskostnader –207 –218 –676 –674 –946 –943 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 1) 57 15 61 22 42 4 Rörelseresultat 35 106 327 520 500 692 Finansiella intäkter 1 8 9 14 19 24 Finansiella kostnader –56 –38 –169 –134 –213 –177 Resultat före skatt –20 76 167 400 305 538 Skatter –13 –36 –88 –148 –126 –185 Periodens resultat –33 39 79 252 180 353 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter –9 –61 –100 –17 –61 22 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förutbestämda pensioner –2 –168 57 –121 199 21 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat 0 35 –12 25 –41 –4 Periodens totalresultat –43 –155 24 138 278 392 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare –33 39 79 252 180 353 Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare –43 –155 24 138 278 392 Resultat per aktie 2) före utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr –0,51 0,61 1,22 3,90 2,79 5,47 Resultat per aktie 2) efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr –0,51 0,61 1,22 3,92 2,78 5,48 Utestående antal aktier vid periodens slut 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 64 504 840 1) Varav nedskrivningar – –16 – –16 –56 –72 2) Periodens resultat Koncernen – IFRS JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 17 ===== SIDA 18 ===== Koncernens balansräkning i sammandrag ENLIGT IFRS, MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 221 215 221 Materiella anläggningstillgångar 313 135 314 Andelar i gemensamma verksamheter och joint venture 134 132 133 Övriga anläggningstillgångar 51 35 39 Summa anläggningstillgångar 718 516 707 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 111 327 123 Exploateringsfastigheter 7 580 8 225 7 897 Nyttjanderätter tomträtt 337 145 273 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 2 253 1 353 1 457 Pågående arbeten 10 758 12 266 12 083 Övriga kortfristiga fordringar 1 842 4 633 2 117 Likvida medel 498 531 506 Summa omsättningstillgångar 23 380 27 481 24 456 Summa tillgångar 24 098 27 997 25 163 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 985 7 917 8 170 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 536 396 574 Övriga långfristiga skulder 12 239 84 Långfristiga avsättningar 2 212 2 431 2 186 Summa långfristiga skulder 2 759 3 066 2 845 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 10 143 14 035 11 164 Övriga kortfristiga skulder 3 069 2 873 2 854 Kortfristiga avsättningar 142 106 130 Summa kortfristiga skulder 13 354 17 014 14 148 Summa skulder 16 113 20 081 16 993 Summa eget kapital och skulder 24 098 27 997 25 163 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 18 ===== SIDA 19 ===== Förändringar i koncernens eget kapital i sammandrag ENLIGT IFRS, MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Ingående balans vid periodens början 8 170 7 972 7 972 Summa totalresultat för perioden 24 138 392 Utdelning –210 –194 –194 Utgående balans vid periodens slut 7 985 7 917 8 170 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT IFRS, MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital och skatt 100 230 812 655 1 783 1 625 Betald skatt –53 –46 –281 –318 –277 –314 Ökning/minskning exploateringsfastigheter 19 67 –423 –157 –1 236 –971 Ökning/minskning osålda bostäder i balansräkningen 244 10 –19 177 –38 158 Ökning/minskning projektfastigheter 83 –14 14 305 290 580 Förändring kortfristiga skulder/fordringar –135 349 1 333 –413 4 137 2 391 Kassaflöde från den löpande verksamheten 260 596 1 436 249 4 658 3 471 Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 –1 –30 –44 –55 –69 Upptagna lån 2 108 2 336 6 915 8 654 10 132 11 872 Amortering av skulder –2 141 –2 942 –8 114 –9 819 –14 556 –16 260 Utdelning – – –210 –194 –210 –194 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –34 –607 –1 409 –1 358 –4 633 –4 582 Periodens kassaflöde 223 –12 –2 –1 153 –29 –1 180 Kursdifferens likvida medel –2 –5 –6 11 –4 13 Likvida medel vid periodens slut 498 531 498 531 498 506 Koncernens nyckeltal JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT IFRS, % 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Rörelsemarginal 1,5 3,7 4,2 5,1 4,2 4,8 Räntabilitet på eget kapital 2,3 4,4 Räntabilitet på sysselsatt kapital 2,3 3,0 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 2,0 1,6 Soliditet 33 28 32 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 19 ===== SIDA 20 ===== Moderbolagets resultaträkning i sammandrag JAN–SEP HELÅR MKR 2025 2024 2024 Intäkter 3 984 5 182 7 260 Produktions- och driftkostnader –3 599 –4 835 –6 717 Bruttoresultat 385 347 543 Försäljnings- och administrationskostnader –463 –491 –686 Resultat av fastighetsförsäljning och nedskrivningar 58 − –56 Rörelseresultat –21 –144 –198 Finansiella intäkter och kostnader –19 –52 –84 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt –40 –196 –282 Bokslutsdispositioner – − 426 Resultat före skatt –40 –196 143 Skatter –33 –22 –129 Periodens resultat –72 –218 14 Moderbolagets balansräkning i sammandrag MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 2 702 2 571 2 604 Omsättningstillgångar 10 491 10 295 9 995 Summa tillgångar 13 192 12 866 12 599 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 154 3 194 3 426 Obeskattade reserver 1 600 1 900 1 600 Avsättningar 1 503 1 427 1 453 Långfristiga skulder – 227 72 Kortfristiga skulder 6 935 6 118 6 048 Summa eget kapital och skulder 13 192 12 866 12 599 Ställda säkerheter 100 100 100 Eventualförpliktelser 5 123 9 037 6 476 Moderbolaget JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 20 ===== SIDA 21 ===== Denna delårsrapport för de första nio månaderna 2025 är upp rättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisnings lagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med IFRS® redovisningsstan- darder såsom de antagits av EU. Moder bolagets redovisning är upprättad enligt RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Förändrade standarder från och med 2025 Inga förändringar av standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2025 har haft en väsentlig inverkan på denna finansiella rapport. Ändrad redovisningsprincip projekt- fastigheter Från och med den 1 januari 2025 klassificeras byggrätter som tidigare klassificerats som projekt- fastigheter som exploateringsfastigheter. Detta innebär att projektfastigheter består av fastigheter samt aktiverade kostnader hänförligt till kommer- siell fastighetsutveckling där bindande avtal saknas. Motsvarande poster från tidigare perioder har klassificerats om. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är utöver detta oförändrade jämfört med de som beskrivs på sidorna 79–81 i års- och hållbarhetsredovisningen för 2024. Segmentsrapportering JMs segmentsredovisning skiljer sig huvudsakligen från IFRS i tre avseenden: • I segmentsredovisningen sker intäktsredovisning- en av koncernens bostadsutveckling successivt över tid. • Därutöver redovisas JM Norges, JM Finlands samt del av JM Bostad Stockholms, JM Bostad Riks och JM Fastighetsutvecklings projektfinan- siering som en avdragspost mot ”Upparbetad ej fakturerad intäkt” eller ”Fakturerad ej upparbe- tad intäkt” och upptagen/återbetald projekt- finansiering redovisas i kassaflödet från den löpande verksamheten. • Redovisningen av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i segmentsredovisningen. JM bedömer att segmentsredovisningen bäst speglar den ekonomiska innebörden i JMs affär samtidigt som den korrelerar väl med den interna styrningen som tar sin utgångspunkt i koncernens kassaflöden, riskprofil och kapitalallokering. Not 1 Redovisningsprinciper Noter JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 21 ===== SIDA 22 ===== Intäkter per land JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Sverige 1 406 1 803 4 814 6 391 7 298 8 875 Norge 395 366 1 236 1 513 1 747 2 024 Finland 336 345 1 165 1 227 1 546 1 608 T otalt 2 137 2 515 7 216 9 132 10 591 12 507 Intäkter per affärssegment JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 JM Bostad Stockholm 619 783 2 232 2 945 3 487 4 200 JM Bostad Riks 533 557 1 785 1 741 2 426 2 382 JM Norge 395 366 1 236 1 513 1 747 2 024 JM Finland 336 345 1 165 1 227 1 546 1 608 JM Fastighetsutveckling 166 313 462 1 288 915 1 742 Övrigt 87 150 336 417 469 551 T otalt 2 137 2 515 7 216 9 132 10 591 12 507 Rörelseresultat per affärssegment JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 JM Bostad Stockholm –11 –2 –9 –45 –67 –103 JM Bostad Riks 17 23 58 55 78 76 JM Norge 23 24 76 121 98 142 JM Finland 17 21 75 85 83 93 JM Fastighetsutveckling 28 42 159 243 317 401 Övrigt –14 –13 –54 –36 –96 –78 T otalt 59 95 305 424 412 531 Varav nedskrivningar i exploaterings- och projektfastigheter – –16 – –16 –56 –72 Varav fastighetsförsäljningar 55 25 55 28 77 50 Varav resultat från joint venture 2 7 8 13 9 14 Resultatkomponenter bostadsaffären successiv vinstavräkning (bruttoresultat) JUL–SEP APR–JUN JAN–MAR OKT–DEC JUL–SEP ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2025 2025 2024 2024 Kostnadsbaserad effekt 105 109 110 123 117 Omvärderingseffekt 40 202 87 117 97 Försäljningseffekt 33 –25 54 37 1 T otalt 178 286 251 277 215 Successiv vinstavräkning i JM och redovisningen av bruttoresultatet för bostadsaffären utgörs av tre komponenter: nedlagda kostnader (kostnadsbaserad effekt), bedömning av förväntad marginal (omvärderingseffekt) och försäljningsgraden i projekten (försäljningseffekt). Resultatkomponenterna redovisas kvartalsvis och inte ackumulerat. Tabellen utgår från affärssegmentens operativa bruttoresultat (exklusive driftnetto från projekt- och exploateringsfastig heter) avseende bostadsaffären. För definitioner av resultatkomponenter i bostadsaffären, se dokument Definitioner finansiella nyckeltal på jm.se/investerare Omvärderingseffekter – bostadsaffären JUL–SEP APR–JUN JAN–MAR OKT–DEC JUL–SEP ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2025 2025 2024 2024 JM Bostad Stockholm –45 59 7 30 9 JM Bostad Riks 43 79 46 64 47 JM Norge 27 36 22 31 26 JM Finland 15 29 12 –8 15 T otalt 40 202 87 117 97 Not 2 Uppdelning av intäkter och rörelseresultat JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 22 ===== SIDA 23 ===== Koncernens resultaträkning JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Periodens intäkter enligt segmentsredovisning 2 137 2 515 7 216 9 132 10 591 12 507 Omräkning till färdigställandemetoden 172 324 620 729 1 035 1 145 Omklassificering fastighetsförsäljning – – – 410 209 619 Periodens intäkter enligt IFRS 2 309 2 839 7 836 10 271 11 837 14 272 Periodens rörelseresultat enligt segmentsredovisning 59 95 305 424 412 531 Omräkning till färdigställandemetoden –33 5 –4 78 57 138 Leasingavtal IFRS 16 9 6 26 18 31 23 Periodens rörelseresultat enligt IFRS 35 106 327 520 500 692 Periodens resultat enligt segmentsredovisning –6 36 83 191 138 246 Omräkning till färdigställandemetoden –26 4 –3 61 45 109 Leasingavtal IFRS 16 – – –2 – –4 –3 Periodens resultat enligt IFRS –33 39 79 252 180 353 Koncernens balansräkning MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Periodens balansomslutning enligt segmentsredovisning 14 722 14 869 14 701 Omräkning till färdigställandemetoden –617 –1 000 –463 Omklassificering projektfinansiering, räntebärande 5 795 8 238 5 441 Tillkommande projektfinansiering svenska bostadsrättsföreningar 2 311 5 282 4 530 Omklassificering projektfinansiering, ej räntebärande 1 322 359 413 Leasingavtal IFRS 16 564 250 542 Balansomslutning enligt IFRS 24 098 27 997 25 163 Koncernens eget kapital MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Eget kapital enligt segmentsredovisning 8 240 8 215 8 424 Omräkning till färdigställandemetoden –248 –294 –247 Leasingavtal IFRS 16 –7 –4 –6 Eget kapital enligt IFRS 7 985 7 917 8 170 Koncernens kassaflöde JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt segmentsredovisning 323 418 –391 132 –791 –268 Omklassificering projektfinansiering –973 226 –435 –835 2 399 1 999 Omklassificering svenska bostadsrättsföreningar 886 –75 2 193 872 2 954 1 633 Leasingavtal IFRS 16 23 27 69 79 97 108 Kassaflöde från den löpande verksamheten enligt IFRS 260 596 1 436 249 4 658 3 471 Koncernens räntebärande nettoskuld/fordran MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut enligt segmentsredovisning 3 080 1 856 2 343 Omklassificering projektfinansiering 5 795 8 238 5 441 Tillkommande projektfinansiering svenska bostadsrättsföreningar 2 262 5 216 4 455 Leasingavtal IFRS 16 571 253 548 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid periodens slut enligt IFRS 11 709 15 563 12 788 Not 3 Avstämning mellan segmentsredovisning och IFRS JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 23 ===== SIDA 24 ===== Exploateringsfastigheter per affärssegment BOKFÖRT VÄRDE, MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 JM Bostad Stockholm 3 239 3 751 3 447 JM Bostad Riks 1 877 1 902 1 925 JM Norge 958 1 089 1 081 JM Finland 1 264 1 225 1 200 JM Fastighetsutveckling 237 250 237 Övrigt 5 8 7 T otalt 7 580 8 225 7 897 Exploateringsfastigheter koncernen JUL–SEP JAN–SEP OKT–SEP HELÅR BOKFÖRT VÄRDE, MKR 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Bokfört värde vid periodens början 7 721 8 438 7 897 8 504 8 225 8 504 Nyanskaffningar 31 223 348 574 605 832 Överfört till produktion –127 –208 –544 –814 –1 036 –1 306 Övrigt 1) –46 –227 –120 –40 –214 –133 Bokfört värde vid periodens slut 7 580 8 225 7 580 8 225 7 580 7 897 1) Varav nedskrivningar – –16 – –16 –56 –72 Disponibla bostadsbyggrätter per affärssegment ANTAL 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 JM Bostad Stockholm 11 000 11 800 11 500 JM Bostad Riks 10 700 11 100 10 700 JM Norge 5 600 6 000 5 900 JM Finland 7 900 6 400 7 600 JM Fastighetsutveckling 1 400 1 700 1 700 T otalt 36 600 37 000 37 400 Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter JM Bostad Stockholm 6 100 6 700 6 500 JM Bostad Riks 7 800 7 900 7 800 JM Norge 2 600 2 900 2 900 JM Finland 4 200 4 000 3 900 JM Fastighetsutveckling 600 600 600 T otalt 21 300 22 100 21 700 Not 4 Exploateringsfastigheter Stockholm den 22 oktober 2025 JM AB (publ) Mikael Åslund Verkställande direktör JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 24 ===== SIDA 25 ===== Revisors granskningsrapport JM AB (publ), org.nr 556045-2103 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell del- årsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfråg- ningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revi- sion utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovis- ningslagen. Stockholm 22 oktober 2025 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Sebastian Månsson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 25 ===== SIDA 26 ===== Koncernen kvartalsöversikt ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2024 RESULTATRÄKNING KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 Intäkter 2 137 2 540 2 539 3 375 2 515 3 583 3 034 Produktions- och driftkostnader –1 931 –2 194 –2 179 –2 971 –2 221 –3 196 –2 653 Bruttoresultat 206 346 360 405 294 387 381 Försäljnings- och administrationskostnader –204 –236 –227 –264 –215 –227 –222 Resultat av fastighetsförsäljning m.m. 57 6 –3 –34 15 9 1 Rörelseresultat 59 116 130 107 95 169 160 Finansiella intäkter och kostnader –45 –47 –41 –26 –24 –46 –32 Resultat före skatt 14 69 90 81 71 123 128 Skatter –20 –32 –38 –26 –35 –48 –49 Periodens resultat –6 38 52 55 36 75 79 BALANSRÄKNING 09-30 06-30 03-31 12-31 09-30 06-30 03-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 471 467 422 418 389 388 377 Projektfastigheter 111 199 168 123 327 260 818 Exploateringsfastigheter 7 580 7 721 7 602 7 897 8 225 8 438 8 849 Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 1 843 2 062 1 278 1 111 948 648 566 Kortfristiga fordringar 4 268 4 470 5 044 4 721 4 515 5 034 5 172 Likvida medel 449 157 361 431 465 417 566 Summa omsättningstillgångar 14 251 14 609 14 453 14 283 14 480 14 796 15 970 Summa tillgångar 14 722 15 077 14 876 14 701 14 869 15 184 16 347 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 240 8 257 8 379 8 424 8 215 8 376 8 491 Långfristiga räntebärande skulder 45 45 66 109 199 264 280 Övriga långfristiga skulder 12 12 84 84 239 240 364 Långfristiga avsättningar 2 272 2 230 2 208 2 246 2 503 2 382 2 398 Summa långfristiga skulder 2 329 2 286 2 358 2 439 2 941 2 886 3 042 Kortfristiga räntebärande skulder 1 956 1 970 1 699 1 111 459 785 1 499 Övriga kortfristiga skulder 2 056 2 429 2 313 2 597 3 148 3 029 3 206 Kortfristiga avsättningar 142 135 127 130 106 109 109 Summa kortfristiga skulder 4 153 4 534 4 139 3 838 3 714 3 923 4 814 Summa eget kapital och skulder 14 722 15 077 14 876 14 701 14 869 15 184 16 347 KASSAFLÖDESANALYS KV. 3 KV. 2 KV. 1 KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 323 –204 –509 –401 418 663 –949 Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 –10 –16 –24 –1 –32 –11 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –26 6 464 389 –364 –785 –67 Summa periodens kassaflöde 294 –208 –61 –36 53 –154 –1 027 Likvida medel vid periodens slut 449 157 361 431 465 417 566 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN KV. 3 KV. 2 KV. 1 KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens början 3 377 2 944 2 343 1 856 2 151 2 731 1 877 Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran –297 433 601 487 –295 –580 854 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(–) vid periodens slut 3 080 3 377 2 944 2 343 1 856 2 151 2 731 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KV. 3 KV. 2 KV. 1 KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 Bokfört värde vid periodens början 7 721 7 602 7 897 8 225 8 438 8 849 8 504 Nyanskaffningar 31 238 79 257 223 195 157 Överfört till produktion –127 –159 –259 –492 –208 –429 –177 Övrigt –46 40 122 –93 –227 –177 365 Bokfört värde vid periodens slut 7 580 7 721 7 602 7 897 8 225 8 438 8 849 NYCKELTAL KV. 3 KV. 2 KV. 1 KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 Rörelsemarginal, % 2,8 4,6 5,1 3,2 3,8 4,7 5,3 Skuldsättningsgrad, ggr 0,4 0,4 0,4 0,3 0,2 0,3 0,3 Soliditet, % 56 55 56 57 55 55 52 Resultat per aktie, kr –0,10 0,58 0,80 0,86 0,55 1,18 1,23 Antal disponibla byggrätter 36 600 36 800 37 100 37 400 37 000 37 200 38 300 Antal sålda bostäder 562 433 555 574 649 1 075 480 Antal produktionsstartade bostäder 296 647 577 733 637 722 145 Antal bostäder i pågående produktion 4 341 4 557 4 511 4 558 4 978 4 914 5 068 JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 26 ===== SIDA 27 ===== Affärssegment kvartalsöversikt ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING, MKR 2025 2024 JM BOSTAD STOCKHOLM KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 Intäkter 619 764 849 1 255 783 1 280 882 Rörelseresultat –11 1 1 –58 –2 4 –47 Rörelsemarginal, % –1,7 0,1 0,1 –4,7 –0,2 0,3 –5,3 Genomsnittligt operativt kapital 5 127 5 074 4 980 5 083 5 117 5 230 5 140 Avkastning operativt kapital, % 1) –1,3 –1,2 –1,1 –2,0 –3,2 –2,6 –1,0 Operativt kassaflöde 226 56 –444 –385 115 –30 –312 Bokfört värde exploateringsfastigheter 3 239 3 338 3 366 3 447 3 751 3 926 4 160 Antal disponibla byggrätter 11 000 11 100 11 100 11 500 11 800 11 700 12 000 Antal sålda bostäder 143 155 224 232 162 223 168 Antal produktionsstartade bostäder 211 117 86 216 144 253 145 Antal bostäder i pågående produktion 1 291 1 255 1 285 1 449 1 657 1 834 1 680 JM BOSTAD RIKS KV. 3 KV. 2 KV. 1 KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 Intäkter 533 654 598 641 557 584 600 Rörelseresultat 17 22 18 21 23 15 17 Rörelsemarginal, % 3,2 3,4 3,1 3,2 4,2 2,5 2,9 Genomsnittligt operativt kapital 2 736 2 671 2 600 2 616 2 585 2 606 2 550 Avkastning operativt kapital, % 1) 2,9 3,2 3,0 2,9 –0,6 –0,3 1,2 Operativt kassaflöde 78 –33 –148 –369 267 16 –135 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 877 1 894 1 871 1 925 1 902 1 903 1 917 Antal disponibla byggrätter 10 700 10 700 10 800 10 700 11 100 11 500 11 700 Antal sålda bostäder 129 99 146 100 281 178 172 Antal produktionsstartade bostäder – 365 166 158 306 74 – Antal bostäder i pågående produktion 1 255 1 433 1 100 1 055 1 266 960 1 060 JM NORGE KV. 3 KV. 2 KV. 1 KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 Intäkter 395 380 460 511 366 457 690 Rörelseresultat 23 27 26 21 24 28 70 Rörelsemarginal, % 5,8 7,2 5,7 4,1 6,6 6,0 10,1 Genomsnittligt operativt kapital 1 967 2 018 2 070 2 155 2 215 1 706 2 140 Avkastning operativt kapital, % 1) 4,9 4,9 4,8 6,6 7,0 9,4 8,2 Operativt kassaflöde 72 12 40 81 76 200 –246 Bokfört värde exploateringsfastigheter 958 971 981 1 081 1 089 1 189 1 231 Antal disponibla byggrätter 5 600 5 700 5 700 5 900 6 000 5 900 6 200 Antal sålda bostäder 46 60 160 46 165 143 62 Antal produktionsstartade bostäder 25 – 202 – 187 188 – Antal bostäder i pågående produktion 881 856 941 864 1 012 825 852 JM FINLAND KV. 3 KV. 2 KV. 1 KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 Intäkter 336 498 332 381 345 494 388 Rörelseresultat 17 39 20 8 21 38 26 Rörelsemarginal, % 4,9 7,8 6,0 2,1 6,0 7,7 6,7 Genomsnittligt operativt kapital 1 922 1 784 1 672 1 836 1 780 1 767 1 769 Avkastning operativt kapital, % 1) 4,3 4,9 5,2 5,0 7,3 7,8 7,3 Operativt kassaflöde 71 –322 89 –185 44 203 85 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 264 1 275 1 142 1 200 1 225 1 093 1 181 Antal disponibla byggrätter 7 900 7 900 7 900 7 600 6 400 6 400 6 700 Antal sålda bostäder 39 119 25 100 41 253 78 Antal produktionsstartade bostäder 60 – 123 154 – 207 – Antal bostäder i pågående produktion 544 643 825 830 818 852 814 JM FASTIGHETSUTVECKLING KV. 3 KV. 2 KV. 1 KV. 4 KV. 3 KV. 2 KV. 1 Intäkter 166 127 169 454 313 609 367 Rörelseresultat 28 51 80 158 42 97 104 Rörelsemarginal, % 16,6 40,6 47,5 34,7 13,4 16,0 28,4 Genomsnittligt operativt kapital 542 679 878 1 048 1 238 1 291 1 294 Avkastning operativt kapital, % 1) 58,4 48,8 42,9 38,2 23,4 22,2 19,2 Operativt kassaflöde 151 14 258 463 128 531 –84 Bokfört värde exploateringsfastigheter 237 237 237 237 250 320 320 Bokfört värde projektfastigheter 111 199 131 123 327 260 818 Antal disponibla byggrätter 1 400 1 400 1 600 1 700 1 700 1 700 1 700 Antal sålda bostäder 205 – – 96 – 278 – Antal produktionsstartade bostäder – 165 – 205 – – – Antal bostäder i pågående produktion 370 370 360 360 225 443 662 1) Beräknas på tolv månaders rullande rörelseresultat och genomsnittligt operativt kapital JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 27 ===== SIDA 28 ===== Affärsidé Med människan i fokus och genom ständig utveckling skapar vi boenden och hållbara livsmiljöer. Vision Vi lägger grunden till ett bättre liv. Verksamhet JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstads områden och universitetsorter i Sverige, Norge och Finland. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholms området. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt hållbarhets arbete. Vi omsätter cirka 11 miljarder kronor och har cirka 1 800 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap. Finansiella mål, riktvärde för kapital- struktur och utdelningspolicy Rörelsemarginalen ska genomsnittligt uppgå till 12 procent inklusive resultat från fastighets- försäljningar. Avkastning på eget kapital ska genomsnittligt över tid uppgå till 25 procent. Långsiktig tillväxt ska genomsnittligt uppgå till 4 procent per år i antal produk tionsstarter av bostäder där utgångspunkten är en årstakt om 3 800 produktionsstarter. Riktvärde för kapitalstruktur där den synliga soliditeten bör uppgå till minst 35 procent över en konjunk turcykel. Utdelningspolicy där aktieutdelningen i genom- snitt ska utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt över en konjunk turcykel. JMs finansiella mål, riktvärde för kapitalstruktur och utdelningspolicy definieras utifrån segments- redovisningen. JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på jm.se/investerare Text: JM. Foto: Sandra Birgersdotter Ek, Valobello, 3Destate, Marco Caruso, Therese A Svensson, Gustav Kaiser, Sten Jansin. Offentliggörande Denna information är sådan som JM AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 08.00 den 22 oktober 2025. För mer information kontakta: Tobias Bjurling, Ekonomi- och finansdirektör, IR-ansvarig E-post: cfo@jm.se, tel. vx: 08-782 87 00 Kommande informationstillfällen 3 dec 2025 Kapitalmarknadsdag 30 jan 2026 Bokslutskommuniké januari–december Vecka 13 2026 JMs års- och hållbarhetsredovisning publiceras 16 april 2026 Årsstämma 23 april 2026 Delårsrapport januari–mars 10 juli 2026 Delårsrapport januari–juni 21 okt 2026 Delårsrapport januari–september Pressmeddelanden, kvartal 3 2025 4 juli JM säljer bostadsprojekt i Järfälla, Stockholm 11 juli JM delårsrapport januari–juni 2025 18 sep JM produktionsstartar bostäder i Nacka 26 sep JM produktionsstartar bostäder i Marievik, Stockholm 26 sep JM säljer fastighet i Nynäshamn Kort om JM JM DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 28 ===== SIDA 29 ===== JM AB (publ) POSTADRESS 169 82 Stockholm BESÖKSADRESS Mathildatorget 9, Solna TELEFON 08-782 87 00 ORG. NR. 556045-2103 WEBB www.jm.se