===== SIDA 1 ===== Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stabil grund för framtida tillväxt. ===== SIDA 2 ===== Det här är John Mattson John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet i Stockholmsregionen. Vi äger närmare 4 300 hyreslägenheter samt kommersiella lokaler i attraktiva områden i fem kommuner: Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby. Den 31 december 2023 bestod fastighetsbeståndet av en total uthyrbar area om cirka 350 000 kvadratmeter med ett fastighetsvärde om närmare 14 miljarder kronor. Vi grundades av byggmästaren John Mattson (1915–1995) som 1945 bildade ett av Sveriges, på den tiden, största bygg- och fastighetsbolag. Byggverksamheten såldes 1965 och verksamheten koncentrerades till förvaltning och utveckling av fastigheter främst på Lidingö. Efter börsnotering 2019 har John Mattson vuxit storleksmässigt och geografiskt i Stockholmsregionen. Bolagets strategi fokuserar på förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. Vår vision är att skapa goda livsmiljöer över generationer. Det innebär att vi vill erbjuda en välfungerande vardag för alla, genom förvaltning med helhetsperspektiv och närhet till hyresgästerna samt genom utveckling av trygga och attraktiva boendemiljöer och lokalsamhällen. John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap-listan (kortnamn: JOMA). 4270 lägenheter fördelade på fem kommuner i Stockholms- regionen Mdkr i fastighetsvärde 13,6 tkvm uthyrbar yta 343 John Mattson årsredovisning 2022 1OM JOHN MATTSON INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Om den här rapporten John Mattson redovisar koncernens finansiella och icke-finansiella information i en gemensam rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar förvaltnings- berättelsen och de finansiella rapporterna och omfattar sidorna 56–98. John Mattsons lagstadgade hållbarhets- rapport enligt Årsredovisningslagen återfinns på sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63. ===== SIDA 3 ===== Fyra anledningar att äga aktier i John Mattson John Mattson har ett unikt erbjudande för de som vill investera i attraktiva hyresbostäder med potential i Stockholmsregionen. 2 1 Närvaro i tillväxtkommuner i Stockholmsregionen Vår geografiska avgränsning gör att vi kan våra delmarknader väl och har väl utvecklade relationer med för bolaget viktiga aktörer. Vi har etablerat fyra förvaltningsområden med tillräcklig skala och geografisk avgränsning för att möjliggöra en effektiv förvaltning. Vår hundraprocentiga exponering mot tillväxtregionen Stockholm ger stabil efterfrågan på bostäder och goda tillväxtmöjligheter. Betalningsviljan för våra bostäder överstiger nuvarande reglerade brukshyror vilket innebär att det finns en värdepotential vid en eventuell framtida förändring av hyresmarknaden. Attraktiva bostäder med nöjda hyresgäster Vi har en fastighetsportfölj som är renodlad mot bostäder. Vi har välskötta fastigheter i attraktiva områden med hög efterfrågan på bostäder. Betal- ningsviljan för våra bostäder överstiger väsentligt våra genomsnittliga hyror vilket medför att vi har låg risk för vakanser. Vi förvaltar våra bostäder med egen personal och har god förståelse för våra hyresgästers behov. Vi har låg omflyttning i vårt bestånd vilket möjliggör en kostnadseffektiv förvaltning. Värdeskapande aktör inom social hållbarhet Vi har sedan bolaget startade arbetat med social hållbarhet. Vi arbetar utifrån ett helhetsperspektiv där vi inte bara tar ansvar för de enskilda byggnaderna utan också för livet mellan husen. Under senare år har vi även visat att vi kan göra skillnad i områden med utmaningar med upplevd otrygghet. Vi är ansedda att vara en långsiktig och värdeskapande aktör inom social hållbarhet – något som är viktigt dels för att säkerställa att våra bostäder även i framtiden är attraktiva, dels för tillväxt genom samarbeten med kommuner och andra aktörer. 3 Ansvarsfull tillväxt Vi har en tillväxtstrategi som bygger på värdeskapande inom de fyra stra- tegiska hörnstenarna förvaltning, förädling, förtätning och förvärv. Genom bredden i de fyra strategiska hörnstenarna är vi inte beroende av enskilda förutsättningar för vår tillväxt. Vi har möjlighet att över tid skifta fokus inom dessa strategiska hörnstenar beroende av hur bolagets förutsättningar och omvärlden ser ut. Vi har ett fastighetsbestånd med utvecklingspotential i värdeskapande uppgraderingar och förtätning genom nyproduktion. Vi eftersträvar låg finansiell risk där risken begränsas av att nettobelånings- graden inte långsiktigt ska överstiga 50 procent. 4 2OM JOHN MATTSON JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 4 ===== Vi har under året anpassat bolaget till nya marknads- förutsättningar och har nu möjlighet att investera i långsiktigt värdeskapande. Fastigheten Gengasen 4 i Örby i södra Stockholm där ett nybyggnations- och uppgraderingsprojekt har pågått under 2023. 2023 i korthet NYCKELTAL 2023 2022 Hyresintäkter, Mkr 610,4 620,9 Driftöverskott, Mkr 437,3 397,8 Förvaltningsresultat, Mkr 133,2 153,9 Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,37 4,10 Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % –17,9 37,6 Periodens resultat efter skatt, kr/aktie –31,75 3,30 Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 13 567,6 15 695,5 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 96,4 95,9 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49,8 56,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,9 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 87,09 174,02 Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % –50,00 –1,1 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 79,99 162,08 Q1 T vå bostadsfastigheter på Lidingö avyttrades med ett underliggande fastighetsvärde om 262 miljoner kronor. Hållbarhetslänkat kreditavtal om 949 miljoner kronor tecknades. Q2 Bolagets cfo Mattias Lundström lämnade sin tjänst. En bostadsfastighet på Lidingö avyttrades med ett underliggande fastighetsvärde om 525 miljoner kronor. Q3 Ebba Pilo Karth utsågs till ny cfo med tillträde 26 mars 2024. Q4 John Mattsons extra bolagsstämma fattade beslut om en nyemission av aktier om cirka 1,25 miljarder kronor med företrädesrätt för befintliga aktieägare. Företrädesemissionen fulltecknades utan att garanti åtagandena tagits i anspråk. Beslut fattades om att revidera målet avseende genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie vilket ska uppgå till minst sju procent över en konjunkturcykel. En bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt en kontorsfastighet i centrala Stockholm avyttrades med ett totalt underliggande fastighetsvärde om cirka 363 miljoner kronor. Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 förlängdes ett till sju år. Ett femtiotal lägenheter färdigställdes i första etappen av nyproduktions - projektet Örby i Stockholm. 3OM JOHN MATTSON INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 5 ===== Stärkt bolag och positiva framtidsutsikter John Mattson har under året framgångsrikt anpassat bolaget till nya marknadsförutsättningar och har nu möjlighet att investera i långsiktigt värdeskapande. Snabb omställning och stärkt balansräkning Sedan de makroekonomiska förutsättning- arna kraftigt förändrades under 2022 har vi varit handlingskraftiga och agerat proak- tivt för att anpassa bolaget till en omvärld med hög inflation och stigande räntor. Vårt kostnads- och effektiviseringsprogram som lanserades hösten 2022 har varit fram- gångsrikt och haft en positiv effekt på rörel- seresultatet om cirka 60 miljoner kronor under 2023. Trots hög inflation sänkte vi under året våra förvaltningskostnader med cirka 150 kronor per kvadratmeter jämfört med föregående år och avslutade året med en, för bolaget, rekordhög överskottsgrad om 72 procent och en räntetäckningsgrad om 1,6 ggr. Genom fastighetsförsäljningar till ett totalt underliggande fastighetsvärde om 2,2 miljarder kronor sedan juni 2022 och en under året genomförd företrädesemis- sion om 1,25 miljarder kronor har vi stärkt balansräkningen. Vi är tacksamma för att våra ägare har möjliggjort ett finansiellt starkare bolag. Bolagets belåningsgrad har sänkts och låg vid årsskiftet på 49,8 procent trots att vi under året justerat upp avkastningskraven i våra fastighets- värderingar med i genomsnitt 50 punkter. Genom aktivt arbete med räntesäkringar har vi minskat bolagets exponering mot höga marknadsräntor där cirka 80 procent av John Mattsons nettoskuld är säkrad på attraktiva nivåer tre år framåt. Sammantaget har vi stärkt bolagets för- måga att hantera högre marknadsräntor. Vi levererar inom hållbarhet Jag är mycket stolt över att vi har lyckats väl med vårt hållbarhetsarbete. Samtidigt som vi har genomfört stora effektiviseringar i bolaget har både medarbetar- och kund- nöjdheten ökat under året. Det är glädjande att våra hyresgäster även upplever en ökad trygghet i och runt sitt boende, trots att vi under 2023 haft stora utmaningar med eskalerande våld i samhället i stort. Det är extra glädjande att vi haft störst positiv utveckling i område med upplevd otrygghet Samtidigt med stora effektiviseringar har både medarbetar- och kundnöjd- heten ökat under året. 4VD HAR ORDET INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 6 ===== och där vi haft extra fokus i vårt trygghets- arbete. I dessa områden ökade trygghetsin- dex med i genomsnitt 3,6 procent. Trygghet är grunden för att skapa attraktiva områden och det är mycket positivt att vårt lång- siktiga och strukturerade trygghetsarbete, både enskilt och i samverkan med andra aktörer, ger resultat. Under året har vi haft ett ökat fokus på bolagets klimatavtryck och stärkt organi- sationen inom området. Vi har fortsatt att arbeta efter den övergripande plan som sattes 2022 för att nå vårt vetenskapsba- serade mål om att reducera utsläppen av växthusgaser inom scope 1 och 2 med 40 procent till år 2030 jämfört med 2021 års nivå. Vi har nu kompletterat med delmålet om att minska inköpt energi med 25 procent fram till år 2026. En plan är framarbetad och genomförandet har påbörjats. Under året har vi integrerat vårt hållbar- hetsarbete med koncernens finansiering genom att ingå hållbarhetslänkade lån med två banker. Lånevillkoren är kopplade till vårt arbete med att skapa trygga bostadsom- råden i kombination med minskat klimatav- tryck. Genom de hållbarhetslänkade lånen stärks möjligheterna för lägre ränta vilket skapar ytterligare incitament att arbeta fokuserat och systematiskt med hållbarhet. De hållbarhetslänkade lånen utgör cirka 30 procent av bolagets räntebärande skuld. Positiva framtidsutsikter Utsikterna för 2024 är positiva. Inflationen har fallit tillbaka och är nu på en nivå nära Riksbankens långsiktiga mål. Även de långa räntorna har fallit tillbaka till en nivå som är attraktiv för lågavkastande tillgångar som bostäder. Omvärlden är dock fortsatt osäker och vi behöver ha beredskap för att tiden det tar för räntor och inflation att falla tillbaka kan bli utdragen. John Mattsons fastigheter finns i attrak- tiva områden i tillväxtkommuner i Stock - holmsregionen. Vi har nöjda kunder och hög efterfrågan på våra bostäder. Betal - ningsvilja för våra bostäder överstiger vida våra genomsnittliga hyror vilket ger stabila hyresintäkter med låg risk för vakanser, en styrka i en sämre konjunktur. Hyresför- handlingarna för 2023 avseende bostäder resulterade i en historiskt hög hyresökning. För de bostäder där vi är klara med årets hyresförhandling blev hyresökningen 5,1 procent. Hyresförhandlingar för resterande bostäder pågår. Historiskt har bostadsfast- igheter blivit kompenserade för inflation i de årliga hyresjusteringarna även om det kan dröja innan hyrorna anpassats. Genom att vi under 2023 har stärkt balansräkningen har vi nu möjlighet att investera i långsiktigt värdeskapande. Under 2024 kommer vi att fokusera på investe - ringar i våra befintliga fastigheter genom energieffektiviseringar och värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. Detta kommer att ytterligare förbättra våra kassaflöden och ha en positiv effekt på fastighetsvärdena. I John Mattsons bestånd finns cirka 600 lägenhe- ter som både kan bas- och totaluppgraderas samt cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och som kan totalupp- graderas. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter. Då vi prioriterar investeringar i långsiktigt värde- skapande föreslår styrelsen ingen utdelning för räkenskapsåret 2023. Även om förutsättningarna för nypro- duktion av hyresbostäder för närvarande är utmanande utgör nyproduktion av hyres- bostäder en viktig strategi för framtida till- växt för bolaget. Nyproduktion av bostäder kommer att startas när marknadsförutsätt- ningarna är gynnsamma, vilket bedöms vara tidigast under 2026. Fram till dess utvecklar vi vår byggrättsportfölj mot vårt långsiktiga mål om att starta produktion av 250 lägenheter per år. Arbetet i tidiga skeden har varit framgångsrikt under året. Vi har kommit fram i våra processer och även lyckats öka antalet byggrätter. Vår projektportfölj uppgår nu till 789 lägenheter. Vi kommer även fortsatt att göra selektiva avyttringar i syfte att optimera vår kapitalan- vändning och öka den riskjusterade avkast- ningen för att ytterligare stärka bolagets förutsättningar att hantera högre räntor. Tack till medarbetare Slutligen vill jag tacka alla medarbetare för ett fantastiskt engagemang och arbete under året! Vi har snabbt ställt om bolaget till nya makroekonomiska förutsättningar samtidigt som vi har ökat kundnöjdheten och trivseln på arbetet. Genom vårt klimat- arbete har vi även tagit ansvar för kom- mande generationer. Tillsammans utveck- lar vi goda livsmiljöer över generationer. Per Nilsson, vd JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB Vi behöver ha beredskap för att tiden det tar för räntor och inflation att falla tillbaka kan bli utdragen. 5VD HAR ORDET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 7 ===== Värdeskapande Affärsidé Långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vision Goda livsmiljöer över generationer. Värderingar Långsiktighet, professionalitet och engagemang genomsyrar hela verksamheten. Värderingarna vägleder arbetet i vardagen och är grunden i bolagets företagskultur. RESURSER VERKSAMHET För medarbetarna Kompetensutveckling Attraktiv arbetsplats och trivsel Möjlighet att bidra till samhälls- byggnad För ägarna Värdetillväxt i aktien Ökat långsiktigt substansvärde per aktie Levande och tryggt lokalsamhälle Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyresgäster och lokalsamhällen. Energieffektiva och fossilfria lösningar Energianvändningen under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energiklass, val av fossilfria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan. Hälsosam och inspirerande arbetsplats Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang. För miljön Effektiv användning av resurser Förvaltning och material med långa livscykler och låg miljöpåverkan Matåtervinning till biogas För samhället Attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och vill bo kvar T rygga miljöer och aktiviteter i närområden Stadsutveckling med byggmästar- kvalitet För hyresgästerna Attraktiva hem i trygga miljöer Gemensamma mötesplatser och arrangemang Välskötta utemiljöer med fokus på grönska och mötesplatser Långsiktig hyresvärd, lokal förvaltning VÄRDE FÖR INTRESSENTER PRIORITERADE HÅLLBARHETSOMRÅDEN Finansiellt kapital Eget kapital Räntebärande skulder Fastigheter Byggnader och mark i sammanhållna områden med förädlings- och förtätningspotential Energi, vatten, material och utrustning för förvaltning och utveckling av fastigheter Kunder Bostadshyresgäster Kommersiella hyresgäster Medarbetare och strukturkapital Processorienterad organisation med förvaltning i egen regi Varumärke och relationer Starkt varumärke med en närmare 60-årig historia Eftertraktade områden Långsiktiga relationer med kunder, leverantörer, finansmarknad, kommuner och övriga intressenter Strategi Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet integreras i varje del. Ansvarsfull material- och avfallshantering Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimatpåverkan och ökar återvinningsgraden. 6VÄRDESKAPANDEMODELL JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 8 ===== Värdekedjan och påverkan John Mattsons arbetar aktivt med att minska den negativa och öka den positiva påverkan av bolagets verksamhet. Nedan redovisas de viktigaste hållbarhetsfrågorna under en fastighets livscykel samt hur vi som bolag kan påverka dessa. Växthusgasutsläpp Energianvändning Materialanvändning Biologisk mångfald Arbetsmiljö Växthusgasutsläpp från produktion Återvinningsbara material Mänskliga rättigheter Växthusgasutsläpp från transporter och bygg- nation Avfallssortering och återbruk Arbetsmiljö Antikorruption Växthusgasutsläpp från transporter och avfallshantering Avfallssortering och återbruk av material och inredning Miljö- och hälsofarliga material VIKTIGASTE HÅLLBARHETSFRÅGORNA HUR VI KAN PÅVERKA Växthusgasutsläppi förvaltning Energianvändning Avfallssortering och återbruk av material och inredning T rygga och attraktiva områden Arbetsmiljö Samverkan med kommu- ner och leveran törer i tidiga skeden Projektanvisningar för resurseffektiv ny- och ombyggnation Krav på utsläppsnivå i projekteringen Uppföljning genom bland annat klimatdeklarationer Hållbara materialval med lång livslängd Miljöcertifiering Nyproduktion på redan hårdgjord mark Kravställning och upp- följning av upphandlande leverantörer Förankring av uppförande- kod för leverantörer genom upp handlad entreprenör i byggproduktion Kravställning och uppfölj- ning av entreprenörer Nära samverkan mellan byggherre och entreprenör för hållbara lösningar Egen utbildad personal inom arbetsmiljöfrågor samt revision av bygg- arbetsplatsen. Förankring av uppförande- kod för leverantörer Energieffektivisering Val av hållbara energikällor Optimering av fastig- hetsdrift Inspirera hyresgäster och underlätta för en hållbar livsstil Utveckla trygga och attraktiva områden i sam verkan med andra aktörer Arbete för hälsosam och inspirerande arbetsplats Kravställning på entreprenörens demontering och avfallshantering Återbruk av material Konvertera byggnad till annan funktion 1 Idé och projektering Insatsråvaror /material 2 3 Byggproduktion 5 Omvandling Förvaltning 4Fokus på våra prioriterade hållbarhets- områden genom hela värdekedjan Idé och projektering 1 Insatsråvaror/material 2 Byggproduktion 3 Förvaltning 4 Omvandling 5 Grad av inflytande: låg medel hög 7VÄRDESKAPANDEMODELL JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 9 ===== Marknadsöversikt Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 8MARKNADSÖVERSIKT ===== SIDA 10 ===== Bostäder står starka trots utmaningar Makroekonomi – ett tungt år som avslutades med vissa ljusglimtar Globala konflikter tillsammans med nyheter om räntor och inflationsnivåer satte prägel på världsekonomin 2023. Året började pessi mistiskt med att inflationen (KPIF) i december 2022 nådde en nivå på 10,2 procent. Under 2023 minskade inflationen gradvis, vilket ledde till ett mer optimistiskt avslut på året med en nivå på 2,3 procent i december. Minskningen under årets sista månad berodde främst på avsevärt lägre energipriser jämfört med föregående år. Trots att inflationen i december landade på 2,3 procent, nära Riksbankens mål på 2,0 procent, var den högre än analytikernas för- väntningar på 2,1 procent. Under årets sista månad kom även signaler om en ökning av inflationen i USA och Eurozonen. Därmed kvarstår försiktigheten bland ekonomer och analytiker gällande om inflationsproblemen helt är över. Givet den nedåtgående infla - tionstrenden under året, valde Riksbanken att i november hålla styrräntan oförändrad på 4,0 procent. Beslutet har tolkats som en möjlig indikation på att räntetoppen kan ha nåtts vilket öppnat upp för förväntningar om räntesänkningar redan under 2024. De geopolitiska spänningarna har påver- kat Sveriges ekonomi negativt, vilket lett till minskad köpkraft och utmaningar inom bostadsbyggande och export. Enligt Finans- departementet förväntas en BNP-minskning på 0,5 procent under 2023, men en ökning på 0,6 procent under 2024, vilket signalerar en möjlig ekonomisk stabilisering och opti- mism. Arbetslösheten i Sverige ökade under 2023, och Sverige upplevde den högsta nivån av konkurser sedan 1999, en ökning på 31 procent. Denna situation påverkade flera sektorer, och arbetslösheten i december steg till 6,7 procent. Den svenska kreditmarknaden har upplevt en åtstramning, främst drivet av stigande räntor och ekonomisk osäkerhet. Det har lett till skärpta kreditbedömningar och högre krav för lån, vilket påverkat både företag och privatpersoner. År 2023 har varit utmanande för samhället i stort, präglat av globalt inflationstryck och räntehöjningar som har påverkat den räntekäns- liga fastighetsmarknaden särskilt hårt. T rots utmaningar finns det starka fundamentala förutsättningar som talar för bostadssegmentet, drivet av bostadsbrist, en fortsatt positiv demografisk tillväxt och ett ökat intresse för hållbarhet. Fastigheten Gravyren 1 på Gullmarsplan. 9MARKNADSÖVERSIKT Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 11 ===== TOTAL TRANSAKTIONSVOL YM, MKR (TRANSAKTIONER >= 40 MKR) SEGMENTSFÖRDELNING, MKR (TRANSAKTIONER >=40 MKR) 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 202320222021202020192018 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 156 977 217 935 189 341 399 315 219 571 103 925 Antal affärerMKR 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 14 114 8 665 18 095 22 536 12 965 27 552 Mkr Bostad Kontor Handel Logistik, industri & lager Samhällsfastigheter Övrigt (ex. mark, hotell) Källa: Newsec Källa: Newsec Fastighetsmarknaden – tioårslägsta för avstannad transaktionsmarknad Fastighetsåret 2023 karaktäriserades av en kraftigt inbromsad transaktionsmark - nad, präglad av höga räntor, avstannat bostadsbyggande och nya trender som lett till utmaningar inom vissa segment. Den svenska transaktionsmarknaden 2023 slu- tade med en total transaktionsvolym på dryga 104 miljarder kronor, spridda över 328 affärer. Nivån är den lägsta uppmätta volymen sedan 2013, ej inflationsjusterat. Fastighets transaktioner genom internatio- nella investerare utgjorde en relativt stor andel historiskt sett och uppgick till 29 pro- cent, vilket kan jämföras med 22 procent under 2022. Fastighetstransaktioner i Stockholms- regionen stod för hela 45 procent av den totala transaktionsvolymen. Transaktioner inom logistik-, lager- och industrifastigheter utgjorde den största andelen med 27 procent av totalen, följt av bostäder med 22 procent. Yielderna ökade för samtliga fastighets- segment, ett resultat av osäkra tider och höga räntor. Den låga transaktionsvolymen vittnar om köpare och säljare som har haft svårt att enas, vilket till viss del har låst fastighetsmarknaden. Trots många utmaningar för bostads- marknaden, genomfördes transaktioner med bostadsfastigheter om 22,5 miljarder kronor. Majoriteten av bostadstransaktio - nerna, 46 procent motsvarande 7,6 miljarder kronor, genomfördes i Stockholmsområdet. Endast två affärer översteg 1 miljard kronor under 2023, i kontrast till åtta sådana affärer året innan. Yielder på Stockholms bostadsmark - nad har sedan en nedgång fram till 2021, då styrräntan var nära noll, börjat stiga till följd av höjda räntor och ökade finan- sieringskostnader. Centrala områden är dock mindre påverkade av räntehöjningar, mycket tack vare kapitalstarka investerare som inte drabbats lika hårt av försämrade lånevillkor. Fastighetssegmentet har, trots svårigheter att få täckning för inflationen genom hyreshöjningar visat tecken på stabi- lisering och återhämtning, och fortsätter att locka investerare. Historiskt har bostads- fastighetsägare dock blivit kompenserade för inflationen även om det dröjer något innan hyrorna justerats för att motsvara inflationen. Nyproduktionen har dock haft ett tuffare år på grund av högre bygg- och finansie- ringskostnader samt osäkerhet kring värde- utveckling, vilket resulterat i högre yielder jämfört med redan befintligt bestånd. Utmaningar för bostadsmarknaden Bostadssektorn i Sverige kännetecknas av en stark och stabil efterfrågan. Trots det har sektorn under det gångna året inte uppnått de nödvändiga produktionsnivåerna som krävs för att möta efterfrågan. Bostadsbyg- gandet har haft en negativ tillväxt under 2023. Höjda räntor på bostadslån, slopan- det av investeringsstödet, samt stigande byggkostnader har skapat utmaningar för aktörer inom branschen. Konsekvenserna har blivit en nedgång i antalet påbörjade bostadsprojekt – endast cirka 25 000 nya bostäder startades under 2023, en markant minskning jämfört med de 56 700 som påbörjades föregående år. Boverkets prognoser visar att denna nedgång kommer att fortsätta med endast 17 500 nya bostäder som beräknas påbörjas under 2024, och där framtiden för 2025 är osäker. Den minskade utvecklingstakten och dämpade intresset för nya projekt riskerar att få djupgående effekter på Sveriges bostadsmarknad där en betydande bostadsbrist i landet kvarstår. Majoriteten av kommunerna, 180 av 290, rapporterar brist på bostäder och Boverket uppskattar att behovet av nya bostäder i landet fram till 2030 är omkring 538 000, vilket innebär ett årligt behov av ungefär 67 300 bostäder. Diskrepansen mellan efterfrågan och utbud understryker vikten av initiativ från statliga och kommunala myndigheter för att under- stödja bostadsmarknaden Och det finns förväntningar på politiska åtgärder. Regeringen har under året initierat en utredning för översyn av presumtions hyran i syfte att stimulera bostadsbyggandet och underlätta för bostadsmarknaden. Dess- utom föreslås förändringar i reglerna för privatuthyrning, inklusive en höjning av taket för skattefri inkomst från uthyrning och utökade möjligheter att hyra ut flera enheter i en och samma fastighet. Marknadshyror kan härledas via priser på bostadsrätter. Då priser på bostadsrätter har fallit mellan 2022 och 2023 har även 10MARKNADSÖVERSIKT JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 12 ===== 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 202320222021202020192018201720162015201420132012 kr/kvm 0 1 2 3 4 5 202320222021202020192018201720162015201420132012 % Stockholm nyproduktion Stockholm Prime Stockholm närförort Stockholm, övriga HYRESUTVECKLINGEN FÖR DELOMRÅDEN 2012–2023, KR/KVM DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖR DELOMRÅDEN 2012–2023, % Källa: Newsec Källa: Newsec betalningsviljan för hyresrätter sjunkit något. Effekten är störst i högprismiljöer, där Stockholms innerstad tydligt särskiljer sig. Detta innebär att det blir svårare att hyra ut nyproducerade bostäder – främst i geografier med redan låg betalningsvilja och i en miljö där högre hyror krävs för att få ekonomisk genomförbarhet i projekt där avkastningskrav och byggkostnader ökat. John Mattson har fortsatt bruksvärdeshyror som ligger väsentligt under den bedömda betalningsviljan. Ett resultat av den regle- rade hyresmarknaden i Sverige där skillna- den mellan brukshyra och marknadshyra blir som störst i attraktiva områden med hög efterfrågan på bostäder. Demografi Sverige har under de senaste två decen- nierna haft en jämn befolkningstillväxt, med en genomsnittlig årlig befolkningsökning på cirka 0,8 procent. Befolkningsökningen under 2023 uppgick till cirka 0,3 procent jämfört 2022 års nivåer. Denna tillväxttakt spås hålla i sig även under kommande år, vilket understryker landets stabila demo - grafiska tillväxt i kontrast till andra europe- iska nationer, där rapporter om avtagande befolkningstillväxt blivit allt vanligare. I kommunerna Lidingö, Nacka, Sollentuna och Upplands Väsby, där John Mattson har majoriteten av sin verksamhet, ses en posi- tiv befolkningstillväxt i samtliga områden förutom på Lidingö. som hade en nedgång på – 0,22 procent under 2023. Nacka och Sollentuna hade en positiv tillväxt på 1,05 respektive 0,73 procent. Upplands Väsby, som registrerade landets näst högsta befolk- ningstillväxt år 2022, hade en fortsatt ökning på 1,72 procent under 2023. Detta placerade kommunen på nionde plats i rangordningen av Sveriges kommuner med högst befolk - ningstillväxt under 2023. Bostadsläget i områden John Mattson har sitt bestånd I de kommuner där John Mattson äger fastig- heter, förutom i Upplands Väsby, råder det en rapporterad brist på bostäder, vilket signalerar en ihållande stark efterfrågan på bostäder i framtiden. Upplands Väsby har till skillnad mot övriga kommunen rappor- terat en balanserad bostadsmarknad, vilket är unikt i Stockholms län. I Sollentuna och Lidingö har marknaden genomgått vanliga svängningar med både prisuppgångar och -nedgångar, vilket speglar den generella dynamiken i Storstockholm. Nacka har däremot haft en nedgång i priserna på bostadsrätter, främst kopplat till avstannad nyproduktion. Hållbarhet Hållbarhet har blivit en central fråga i fastig- hetssektorn för bostäder, med ett växande fokus på miljövänlig och energieffektiv byggnation och underhåll. Detta omfattar såväl användningen av hållbara material, minskad energiförbrukning och integration av förnybara energikällor som att skapa hälsosamma och hållbara boendemiljöer. Hållbarhet blir också ett allt viktigare Stockholm nyproduktion Stockholm Prime Stockholm närförort Stockholm, övriga 11MARKNADSÖVERSIKT JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 13 ===== kriterium för finansiering av fastigheter där tillgången till och villkor för finansiering påverkas av fastigheternas förutsättningar avseende hållbarhet. EU-taxonomin spelar en allt större roll i att forma den hållbara utvecklingen för fastig- hetsbranschen. Genom att sätta specifika hållbarhetskriterier för investeringar, påver- kar taxonomin starkt hur fastighetsprojekt utvecklas och finansieras. Denna trend mot hållbarhet är inte bara en respons på miljö- utmaningar, utan blir även alltmer en eko - nomisk och marknadsdriven nödvändighet. Fastighetssektorn anpassar sig därmed för att möta både regulatoriska krav och ökade förväntningar från investerare och konsu- menter, vilket markerar ett viktigt skifte mot mer hållbara och miljövänliga bostäder. Folkmängd Folkökning Kommun 2022 2023 Utv. 2022–2023 2022 2023 Upplands Väsby 49 262 50 110 1,72 % 1 442 848 Sollentuna 76 237 76 790 0,73 % 1 129 553 Nacka 109 486 110 633 1,05 % 1 252 1 147 Lidingö 48 432 48 324 –0,22 % 270 –108 Riket 10 521 556 10 551 707 0,29 % 69 230 30 151 Källa: SCB, bearbetad av Newsec. FOLKMÄNGD OCH FOLKÖKNING 2022–2023 BETALNINGSVILJA FÖR SUCCESSIONSMARKNADEN PER GEOGRAFI JÄMFÖRT MED GENOMSNITTLIG HYRA I JOHN MATTSONS BESTÅND AV SUCCESSIONSBOSTÄDER 1 000 1 200 1 400 1600 1 800 2 000 2 200 2 400 Kr/kvm/år Inre Söderort Nacka 1) Innerstaden Inre Västerort Yttre Söderort Tä byLidingö T yresö Haninge HuddingeSollentuna Österåker Uppsala Yttre Västerort Järfälla Upplands Väsby 1) Örebro Västerås NorrköpingLinköping Knivsta 1) Endast presumtionshyra. Normhyra/kvm/år Kommun där John Mattson äger successionsbostäder Genomsnittlig normhyra i John Mattsons bestånd (bruksvärde) Källa: Evidens och John Mattson 12MARKNADSÖVERSIKT JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 14 ===== Långsiktiga finansiella mål LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE Finansiella mål Kr/aktie Tillväxt Mål Kr/aktie Tillväxt Mål FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det lång- siktiga målet eller helt utebli. Finansiella riskbegränsningar John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Belåningsgraden netto lång siktigt inte ska överstiga 50 procent, och räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska understiga 1,5 ggr. Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 pro cent, inklusive värde överföringar, över en konjunktur cykel. 2023 | Tillväxten i substansvärde per aktie uppgick till –50,0 procent. Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltnings- resultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. 2023 | Tillväxten i förvalt nings resultat per aktie uppgick till –17,9 procent. Under hösten 2023 gjorde John Mattson en utvärdering av bolagets finansiella mål. Mot bakgrund av de förändrade makro- ekonomiska förutsättningarna, och hur dessa påverkar John Mattson, reviderades målet för genomsnittlig årlig tillväxt i lång- siktigt substansvärde per aktie från tio till sju procent över en konjunkturcykel. Målet för genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie lämnades oförändrat. 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Q4 23 Q3 23 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 Q3 21 Q2 21 Q1 21 Q4 20 %KR -60 -30 0 30 60 90 120 150 0 50 100 150 200 Q4 23 Q3 23 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 Q3 21 Q2 21 Q1 21 Q4 20 %KR -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 13MÅL OCH STRATEGI JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 15 ===== Hållbarhetsmål och måluppfyllelse Område Hållbarhetsmål Utfall Framsteg och kommentar Levande och tryggt lokal samhälle T rygga områden enligt de boende: högre än bransch snittet för jämförbara områden. 80,6 % (80,5 %) 80,6 procent av våra hyresgäster upplever våra fastigheter och områden som trygga, en ökning från 2022 med 0,5 procentenheter för jämfört bestånd. Ökningen är störst i de områden vi har prioriterat mest och där behovet av att förbättra tryggheten är som störst. Branschsnittet för jämförbara områden uppgick under 2023 till 80,5 procent. Attraktiva områden enligt de boende: högre än branschsnittet. 85,0 % (85,9 %) 85,0 procent av våra hyresgäster upplever våra områden som attraktiva, en ökning från 2022 med 0,5 procentenheter för jämfört bestånd. Branschsnittet för jämförbara områden uppgick under 2023 till 85,9 procent. T rivsel i området, om hyresgästen kan rekommendera andra att flytta dit samt hur väl man talar om sitt bostadsområde är delar som ingår i måttet Attraktiva områden. Ansvarsfull material- och avfallshantering Energieffektiva och fossilfria lösningar John Mattsons växthusgas utsläpp från ny- och om bygg nation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen. I linje med branschen Från och med 2022 är det krav på klimatdeklarationer vid uppförande av nya byggnader. Detta innebär att det framöver kommer att finnas statistik för påverkan på klimatet vid nyproduktion. I dagsläget är det inte möjligt att följa upp vårt mål genom denna statistik. Genom de systemval som gjorts i våra projekt bedöms de projekt vi färdigställt under 2023 ha en påverkan på klimatet som är i linje med branschen. År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växthusgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. 4,0 % (5,5 %) Under 2023 minskade vi våra utsläpp av CO 2e med 4,0 procent jämfört med 2022. Målet om en genomsnittlig reduktion om 5,5 procent, för att uppnå målet om en minskning med 40 procent till 2030, uppnåddes inte. Jämfört med basåret 2021 är dock den genomsnittliga reduktionen under 2022 och 2023 12,8 procent per år, vilket överstiger målet om en genomsnittlig reduktion om 5,5 procent per år. Hälsosam och inspirerande arbetsplats Engagerade medarbetare och effektiv organisation: över genomsnittet för jämförbara bolag. 7,9 (7,8) I vår veckovisa medarbetarundersökning ställs frågor inom områdena; ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi, arbetssituation,delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla och engagemang. Utfallet för det sammantagna värdet för samtliga områden var under fjärde kvartalet 2023 7,9 på en tiogradig skala, att jämföra med branschens 7,8. John Mattson ska ha en inkluderande kultur som möjliggör att bolaget attraherar och behåller medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. Rekryteringsprocessen ska vara kompetensbaserad, fri från diskriminerande föreställningar. Genom vårt verktyg för att mäta välmåendet i organisationen kan vi kontinuerligt följa upp medarbetarnas upplevelse av att bli respekterade och inkluderade. Vi kan upptäcka och omedelbart följa upp alla indikationer på mobbing eller trakasserier. Under fjärde kvartalet 2023 instämmer samtliga medarbetare helt eller till stor del att man känner sig respekterad och inkluderad. En rekryteringsprocess fri från diskriminerande föreställningar säkerställs genom nära dialog med anlitade rekryteringsföretag. Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. Under 2/3 Vid slutet av 2023 var andelen män/kvinnor 53/47 inom bolaget, 50/50 i ledningen och 57/43 i styrelsen. Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: högst tre procent. 1,9 % (3 %) Den sammanlagda sjukfrånvaron under året (långtids- och korttidsfrånvaro) uppgick till 1,9 procent, en förbättring jämfört med 2022 då den var 4 procent. John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John Mattsons egen personal samt personal som arbetar på uppdrag av John Mattson. 0 (0) Under 2023 rapporterades noll olyckor. Mål uppfyllt Mål delvis uppfyllt Mål ej uppfyllt 14MÅL OCH STRATEGI JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 16 ===== Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Fyra strategiska hörnstenar för att uppnå våra mål John Mattsons strategi, för att skapa värde och uppnå de finansiella målen och hållbarhetsmålen, baseras på fyra hörnstenar; förvaltning, förädling, förtätning och förvärv, där hållbarhetsarbetet integreras i varje del. Förvaltning Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proak - tivt med fastighetsförvaltning och gör kontinuerligt effektiviseringar och värdeskapande investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighetsdrift samt ökat driftnetto. Fokus ligger på att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna. Målet är att minska energianvändningen med cirka 45 procent till en investering om cirka 200 miljoner kronor. Förädling Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas tekniska livslängd samt för att generera ett ökat driftöverskott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet. Vi har en väletablerad modell för uppgradering av bostäder i två steg. Det första steget är en basuppgradering med kvarboende hyresgäster, där fastig hetens tekniska status säkras. Det efterföljande steget, totaluppgradering, innebär att nya kvaliteter adderas för att möta efterfrågan från befintliga och framtida hyresgäster. T otaluppgradering sker när lägenheten är tomställd eller när hyresgästen så önskar. All uppgradering sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer förhandlas med Hyresgästföreningen. Målet är att uppgradera cirka 200 lägenheter per år. I nuvarande bestånd har uppgrade- ringsmöjligheter identifierats om cirka 600 lägenheter för både bas- och totaluppgradering samt om cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och kan totaluppgraderas. Förvärv Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholmsregionen med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Vi utvärderar även löpande sammansättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar. Förtätning Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybyggnation sker även förtätning i form av tillbyggnader på befintliga fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verksamhetsutbudet och hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och mång- falden och variationen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attraktiviteten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete med de kommuner där vi är verksamma. För - tätningsprojekt bedöms kunna påbörjas tidigast under 2026. Initialt i små volymer för att skalas upp enligt målet om att starta produktion av 250 lägenheter per år. HÅLLBARHET LÄS MER PÅ SID 20–21 LÄS MER PÅ SID 22 LÄS MER PÅ SID 16–17 LÄS MER PÅ SID 18–19 15MÅL OCH STRATEGI JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 17 ===== John Mattsons fastighetsförvaltning utgår från ett helhetsperspektiv där vi, utöver våra egna fastigheter och hyresgäster, tar ansvar för att tillsammans med andra aktörer göra våra områden attraktiva och trygga. Fastig- hetsförvaltningen bedrivs i egen regi, med huvudsakligen egna medarbetare som är närvarande i våra områden. Trygghetsarbetet är grunden Det sociala ansvarstagandet, där trygg - het prioriteras, genomsyrar arbetet inom förvaltningen. John Mattson arbetar med trygghetsfrågor på många sätt, där helt och rent i och omkring bostäderna är grunden. Klotter, förstörelse och nedskräpning tas om hand omgående för att minska risken för eskalerande problem. Otrygga platser förebyggs genom belysning, aktivt utemiljö- arbete, säkra dörrar och lås med mera. Vi tar ett tydligt ansvar för att ordning och reda råder hela vägen från att en hyres- gäst skriver kontrakt till att utflyttning sker. Vi arbetar också kontinuerligt med att minska antalet oriktiga hyresförhållanden såsom otillåten andrahandsuthyrning och sken byten av hyreskontrakt. Detta för att förebygga osäkra boendeförhållanden, stör- ningar, kriminalitet och upplevd otrygghet. I vårt sociala ansvarstagande ingår även att skapa mötesplatser och sociala sammanhang för att stärka relationen med och mellan hyresgäster, öka trivseln samt främja en positiv utveckling i våra områden. Tillsammans med andra aktö - rer arrangerar och deltar vi därför i olika aktiviteter i områden där vi är verksamma. Läs mer på sidan 38. Samverkan för ökad trygghet I det förebyggande trygghetsarbetet är sam- verkan med andra aktörer mycket viktigt. I områden där vi är en betydande fastighetsä- gare arbetar vi nära kommunen och polisen och ingår i samverkansgrupper tillsammans med dem och övriga fastighets ägare, orga- nisationer, det lokala närings livet, Hyres- gästföreningen med flera. Vi har en tydlig modell för vårt arbete inom social hållbarhet, vilken utgår från att trygghet och säkerhet är grunden för att skapa trivsel och öka områdets attraktivitet. Läs mer om vår modell för social hållbarhet på sidorna 37–38. Förvaltning med fokus på trygghet Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. John Mattson tar ansvar för helheten, både för det egna beståndet och för närområdet, för att skapa trygga och attraktiva boendemiljöer. Vi underhåller våra fastigheter utifrån ett långsiktigt perspektiv och optimerar resursanvändningen genom effektiv drift och skötsel. 16FÖRVALTNING INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 18 ===== Hyresgästundersökningar En kontinuerlig dialog med och förståelse för hyresgästerna är en förutsättning för att utveckla och förbättra John Mattsons verksamhet. Genom årliga hyresgästun- dersökningar, som genomförs i samarbete med undersökningsföretaget AktivBo AB, identifierar vi förbättringsområden och mäter resultat av åtgärder inom vart och ett av våra förvaltningsområden. Resultatet i hyresgäst enkäterna ligger till grund för såväl kortsiktiga som långsiktiga åtgärdsplaner. Effektiv drift och skötsel John Mattson har under de senaste åren expanderat både storleksmässigt och geografiskt. Fokus har varit att skapa en effektivare förvaltning med en mer hållbar fastighetsdrift, nöjdare hyresgäster och ökat driftöverskott. Våra fyra förvaltningsom- råden utgör en viktig plattform för tillväxt där nya fastigheter på ett effektivt sätt kan integreras i förvaltningen. John Mattson prioriterar att under de kommande åren minska klimatpåverkan från vår förvaltningsverksamhet. Utöver energieffektiviseringar och effektiv avfalls- hantering planerar vi för investeringar som reducerar energianvändningen och energikostnaderna i befintliga byggnader. Vi planerar även för alternativa energikällor såsom bergvärme och solceller. Läs mer på sidan 40. Resultat hyresgästundersökning 2023 Hyresgästundersökningen 2023 visar att våra hyresgäster är fortsatt nöjda och har högt förtroende för John Mattson som hyresvärd. Det sammanlagda serviceindexet, samtliga hyresgäster som är nöjda eller mycket nöjda med vår service, uppgick vid mätningen till 78,5 procent – en ökning med närmare en procentenhet jämfört med 2022 för jämförbart fastighetsbestånd. Resultatet varierar mellan våra bostadsområden. Det är glädjande att frågor som vi har fokuserat på under året har givit resultat. Hyresgästerna var under 2023 extra nöjda med vårt bemötande, vår kommunikation samt med sophanteringen, möjlighet till källsortering och hantering av matavfall. John Mattsons områden upplevs i hög grad som trygga även om det varierar mellan våra bostadsområden. Under 2023 har vi haft den största positiva utvecklingen inom trygghet i områden där vi har fokuserat mest och där den upplevda otryggheten är som högst. I dessa områden har den upplevda tryggheten ökat med i genomsnitt 3,6 procentenheter under 2023 jämfört med 2022. Vi fortsätter vårt aktiva och viktiga trygghetsarbete då det forsatt finns förbättringar att göra. 82 % Möjlighet till källsortering Jag vill lovorda fastighetsteknikern, han var snabb att återkoppla och tydlig med vad som gäller. Hyresgäst 2023 Bemötande av fastighets- tekniker/reparatör 91 % Förändring sedan 2022 +0,8 procentenheter Information från John Mattson 80 % Förändring sedan 2022 +4,3 procentenheter Förändring sedan 2022 +3,0 procentenheter 88 % Personlig trygghet i trapphuset Förändring sedan 2022 –1,3 procentenheter 17FÖRVALTNING JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 19 ===== Vi utvecklar vårt fastighetsbestånd genom att uppgradera befintliga lägenheter och konvertera outnyttjade utrymmen, såsom tvättstugor och vindsutrymmen, till lägen- heter eller kommersiella lokaler. Genom att uppgradera lägenheterna säkrar vi bygg- nadernas tekniska livslängd och hyresgäs- terna får ett attraktivt boende som möter moderna krav på säkerhet, funktion och hållbarhet. God teknisk status på fastig- heterna leder till effektivare förvaltning, hållbarhetsvinster genom energioptimering samt minskade driftkostnader, vilket bidrar till ökade hyresintäkter och därmed högre fastighetsvärden. Konvertering av outnytt- jade utrymmen bidrar dessutom till att fler lägenheter eller kommersiella lokaler blir tillgängliga för hyresgäster. Bas- och totaluppgradering Vi förädlar våra lägenheter bland annat genom en modell där uppgraderingen kan ske i två steg. Det första steget är en bas- uppgradering där hyresgästerna kan bo kvar under renoveringen och där byggnadernas tekniska status säkerställs genom stambyte, ny elinstallation och renoverat badrum. Det efterföljande steget är en totaluppgradering som innebär att resterande delar av lägen- heten moderniseras, köksinredning byts ut och alla ytskikt renoveras. T otaluppgrade- ring sker när en lägenhet är tomställd. När både en bas- och totaluppgradering har utförts innebär det således att en fullständig renovering har skett av lägenheten. Vi erbjuder några av våra totaluppgra - derade lägenheter på kommunikations- plattformen Mina sidor, där befintliga hyresgäster kan ansöka om att byta till en totaluppgraderad lägenhet. På så sätt kan vi öka andelen totaluppgraderade hyres- lägenheter och erbjuda differentierade hyresnivåer. En totaluppgradering av en lägenhet medför en högre hyresjustering än för en basuppgraderad lägenhet. De justerade hyresnivåerna som följer av både bas- och- totaluppgraderingar förhandlas normalt med Hyresgästföreningen i förväg. Värdeskapande genom förädling John Mattson förädlar byggnader genom att uppgradera, bygga till och konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet. Vi har en väletablerad modell för våra uppgraderingar där dessa kan ske i två steg. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter. T otalrenoverad lägenhet i Larsberg på Lidingö. 18FÖRÄDLING JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 20 ===== Vid slutet av 2023 hade John Mattson cirka 600 lägenheter i beståndet som både kan bas- och totaluppgraderas samt cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och som kan totaluppgraderas. Vårt långsik- tiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter. Till följd av av de rådande osäkra mark - nadsförutsättningarna färdigställdes endast 72 uppgraderingar under 2023. Nya större uppgraderingsprojekt beräknas påbörjas tidigast under 2024. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter. 200 lägenheter/år i beståndet kan både bas- och totauppgraderas. 600 lägenheter Bytte till totaluppgraderad lägenhet Kenneth Rydkvist har bott i samma kvarter i Örby i södra Stockholm i närmare 25 år, där han trivs väldigt bra. När det var dags för John Mattson att starta arbetet med att uppgradera Kenneths lägenhet fick han möjlighet att byta till en redan totaluppgraderad lägenhet i samma kvarter. – Det blev en utmärkt lösning och det var skönt att bara behöva flytta en gång, i stället för att ha ett tillfälligt boende i väntan på att renoveringen skulle bli klar. Storleken är ungefär densamma som tidigare och det nya läget passar mig bra. Eftersom lägenheten är helt nyrenoverad så har jag en högre hyra nu, men det är det värt. Jag tycker att jag har gjort ett bra lägenhetsbyte. Vad uppskattar du mest med ditt nya boende? – Jag gillar det stora köket, den praktiska klädkammaren och balkongen med utebelysning där jag kan ha bord, stolar och elgrill. Jag saknar mitt separata tvättrum lite, men å andra sidan ryms nu både tvättmaskin och torktumlare i toalett- och duschrummet. Hur upplevde du inflyttningen? – Jag har trivts från start. Lägenheten är fräsch och känslan var som att flytta till en helt nybyggd lägenhet. Några saker var inte färdigställda när jag flyttade in, men det var mest små saker så det gjorde mig inte så mycket. Att klädkammaren inte var klar sade jag till om eftersom den var viktigt för mig. Den åtgärdades snabbt och jag är väldigt nöjd med den nu. Numera är Kenneth pensionär och även om han inte umgås med grannarna på samma sätt som när barnen var små så känner han många av sina grannar. – Om man har problem med något kan man alltid höra av sig till någon granne. Det är trevligt och känns tryggt. Förr om åren dukade vi ofta långbord och hade fest på gården. Och vem vet, den nya innergården kanske blir en mötesplats där vi  boende kan träffas och lära känna varandra. ” Jag tycker att jag har gjort ett bra lägenhetsbyte.” Kenneth Rydkvist, hyresgäst i Örby 19FÖRÄDLING JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 21 ===== Förtätning för att addera nya kvaliteter John Mattsons utvecklingsarbete utgörs både av att identifiera möjligheter för nypro- duktion på egen mark, samt av att ha en dialog med olika kommuner i Stockholms- regionen för att erhålla markanvisningar. Målet är tillväxt genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attraktivi- teten i bostadsområdena. För att skapa mångfald och kunna erbjuda olika prisni- våer i våra områden kan nyproduktion även omfatta bostadsrätter. Utöver bostadsbebyggelse är handel och service samt samhällsfastigheter såsom vårdboende, skolor och förskolor, viktiga för att förstärka ett områdes attraktions- kraft. Därför omfattar vår nyproduktion även lokaler för kommersiell användning och samhällsnytta. Genom nyproduktion förstärks lägen- hets- och verksamhetsutbudet i ett område, fler får möjlighet att bo i hyreslägenhet och hyresgästers olika behov tillgodoses. Nypro- duktionen breddar både standard och hyres- nivå och medför att hyresgästerna kan byta till nytt boende inom sitt bostadsområde när deras livssituation förändras. Mångfald i fastighetsbeståndet skapar ett mer varierat underlag för handel och service, vilket i sin tur lockar till sig ett varierat serviceutbud. Förtätning med begränsad påverkan Förtätning sker på egen mark eller i nära anslutning till våra befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Exempelvis kan befintliga parkeringsytor som används i mindre utsträckning i stället utgöra plats för nybyggnation, utan större påverkan på befintliga grönområden. Genom att bevara vegetation och anlägga ny grönska strävar vi efter att bidra till att bevara biologisk mång- fald. Som en del av John Mattsons hållbar- hetsarbete är ambitionen att nyproducerade lägenheter, som utvecklas från start, ska miljömärkas enligt Svanen, Nordens offi- ciella miljömärkning. Nyproducerade hyreslägenheter har för- bättrad energieffektivitet och ett mindre klimatavtryck. Genom att utforma nya boendemiljöer med anpassad service kan vi medverka till att skapa en hållbar livsstil för våra hyresgäster. John Mattson arbetar aktivt med att finna mark där det är möjligt och lämpligt med förtätning av befintlig bebyggelse. På så sätt breddas utbudet av bostäder och verksamheter. Nya kvaliteter tillförs i området och mångfalden och variationen ökar. Fastigheten Gengasen 4 i Örby, Stockholm. 20FÖRTÄTNING INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 22 ===== Våra bostäder och lokaler är byggda för att vara hållbara, funktionella och attraktiva över tid, det vi kallar byggmästarkvalitet. Det innebär hög byggnads-och förvalt- ningskvalitet med hållbara material som är lätta att underhålla utan att göra avkall på estetiska värden. Materialval vid nybyggna- tion baseras på såväl miljömässiga aspekter utifrån livscykelanalyser som ekonomiska aspekter vilket skapar fördelar både ur totalkostnads- och hållbarhetsperspektiv. Långsiktiga mål för nybyggnation Sedan 2022 har marknadsförutsättningarna för nybyggnation av hyresbostäder försäm- rats genom bland annat stigande entrepre- nadkostnader, räntor och avkastningskrav. John Mattson beslutade därför under 2022 att inte starta några nybyggnationer under 2022 och 2023. Mot bakgrund av de rådande osäkra marknadsförutsättningarna bedö - mer vi att nya förtätningsprojekt tidigast kan påbörjas under 2026. Vårt långsiktiga mål är att starta produk- tion av 250 lägenheter per år. Ambitionen är att starta produktion av 75 lägenheter under 2026 samt att därefter utöka produktionen över tid. Energisatsning för framtiden Under 2024 står John Mattsons omfattande nyproduktions- och uppgraderingsprojekt i Örby i södra Stockholm klart, ett  projekt om cirka 20 000 kvadratmeter area. Resultatet blir ett helt kvarter med energieffektiva byggnader och klimat- smarta lösningar. En bergvärmeanläggning med sju bergvärmepumpar och  med totalt närmare fem kilometer borrhål försörjer hela kvarteret med värme. Borrhålen laddas på ett effektivt sätt av  värmeåtervinning från den nybyggda livsmedelsbutikens kylmaskin. De nyproducerade byggnaderna kommer att miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad nivå Silver och ha en förväntad energiförbrukning på drygt 46 kWh/m², år inklusive säkerhetsmarginal. Det kan jämföras med kravet från Boverkets Byggregler (BBR) som är 90 kWh/m², år. För att även effektivisera de äldre, renoverade fastigheterna har John Mattson bytt fönster, tilläggsisolerat vindsbjälk laget samt installerat ett nytt ventilationssystem med värmeåter- vinning. De renoverade byggnadernas energiklassificering förväntas förbättras från nivå F–G till minst nivå C. T akens yta har utnyttjats till att installera solceller och den egenproducerade elen från solcellerna beräknas reducera John Mattsons inköp av el med cirka 39 000 kWh/år. Dess utom används överskottsvärmen från nätstationen för uppvärmning av de nybyggda garagen. ”Vi har skapat ett helt kvarter fullt med energieffektiva lösningar.” Martin Henriksson, projektchef på John Mattson 21FÖRTÄTNING JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 23 ===== Förvärv med lång siktigt ansvarstagande En del av John Mattsons strategi är att växa genom förvärv av fastigheter och byggrät- ter. Ambitionen är att förvärva fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen samt att förvärva kompletterande fastigheter till vårt befintliga fastighetsbestånd. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Vi ser fördelar med att förvärva sammanhängande bestånd då det ger förutsättningar att driva lokal för - valtning av hög kvalitet och över tid skapa attraktiva områden och goda livsmiljöer där bostäder, arbetsplatser, handel, närservice och kultur samverkar. Fastigheter som kan vara aktuella att avyttra är i huvudsak färdigutvecklade fastigheter eller fastigheter som av olika anledningar inte bedöms bidra till en god förvaltningseffektivitet. Förvärv och avyttringar de senaste åren John Mattson har under de senaste åren vuxit både storleksmässigt och geografiskt, från att endast äga fastigheter på Lidingö till att vara etablerat i fem kommuner i Stockholmsregionen. Under 2021 förvär - vade John Mattson fastigheter till ett värde om sju miljarder kronor och dubblerade fastighetsvärdet. Under 2022 och 2023 avyttrades ett flertal fastigheter i centrala Stockholm, i Högdalen och på Lidingö. Syftet med avyttringarna var att renodla fastighetsbeståndet för att skapa förut - sättningar för en mer effektiv och värde- skapande förvaltning samt att stärka John Mattsons finansiella ställning genom sänkt belåningsgrad. Ansvarstagande samarbetspartner Vår långsiktiga och hållbara verksamhets- modell, där vi tar ett helhetsansvar med fokus på trygghet och social hållbarhet, gör oss till en ansvarstagande samarbetspartner i bostads- och områdesutveckling. En viktig framgångsfaktor för John Mattson är goda relationer med kunder, kommuner, närings- liv och andra intressenter där vi eftersträvar ett nära samarbete för att bidra till attrak - tiva områden. John Mattson strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter i goda marknadslägen i Stockholmsregionen med närhet till väl- fungerande infrastruktur. Vi utvärderar löpande samman sättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar. Fastigheten Kopparsticket 8 på Gullmarsplan i centrala Stockholm. 22FÖRVÄRV INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 24 ===== Attraktiva områden i Stockholmsregionen John Mattsons fastigheter är belägna i attraktiva områden i fem kommu- ner i Stockholmsregionen: Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby. Den 31 december 2023 bestod fastighetsbeståndet av en total uthyrbar area om cirka 343 000 kvadratmeter med ett fastighets- värde om 13,6 miljarder kronor. Våra fastigheter finns i tillväxtkommuner, generellt i centrala lägen med närhet till kommunikationer och grönområden. Våra bostäder håller hög kvalitet och är välskötta. Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950–1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas. Med fokus på hög förvaltningskvalitet och social hållbarhet arbetar vi aktivt för att skapa trygga och attraktiva områden. Sammantaget skapar detta nöjda kunder, hög efterfrågan på våra bostäder samt hög betalningsvilja. Det bidrar även till låg omflytt ning av hyresgäster, vilket i sin tur håller nere underhållskostnader och ger låg risk för vakanser. Givet fastigheternas lägen och en låg vakansgrad bedöms intäktsbasen för bostäder vara stabil över de kommande åren. Cirka 23 procent av John Mattsons hyres intäkter på årsbasis härrör från kom mer siella hyresgäster. De fem största hyres gästerna stod den 31 december 2023 tillsammans för cirka 33 procent av den totala kon trakterade kommersiella årshyran. Avtalen med dessa hyresgäster löper ut under perio den 2024–2030. /S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp /V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp /S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp /D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp /T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp /U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp /Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp City/Bromma Lidingö Norrort Söderort/Nacka John Mattsons fastighetsbestånd delas in i fyra förvaltnings- områden; Lidingö, Norrort, City/Bromma och Söderort/Nacka. 5 kommuner i Stockholmsregionen av uthyrbar area utgörs av bostäder 82 % tkvm uthyrbar area 343 23VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 25 ===== Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Lidingö 2 059 157 6 816 43 288 292 1 857 Norrort 1 068 80 1 758 22 046 109 1 369 City/Bromma 499 47 2 036 43 520 95 2 023 Söderort/Nacka 644 59 2 957 50 293 126 2 146 Summa fastigheter 4 270 343 13 568 39 581 622 1 816 FASTIGHETSINNEHAV 2023-12-31 ANDEL BOSTÄDER/KOMMERSIELLA LOKALER, AREA Bostäder, 82 % Kommersiella lokaler, 18 % ANTAL LÄGENHETER PER OMRÅDE Lidingö, 2 059 Norrort, 1 068 City/Bromma, 499 Söderort/Nacka, 644 24VÅRA OMRÅDEN OCH FASTIGHETER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 26 ===== Lidingö Lidingö är John Mattsons största förvalt- ningsområde sett till både antal lägenheter och till fastighetsvärde. Våra fastigheter, med totalt drygt 2 000 lägenheter samt kommer- siella lokaler, är belägna i områdena Larsberg och Käppala. Majoriteten av fastigheterna är uppförda under 1960-talet men här finns även nybyggda hus från 2000-talet och framåt. Bostäderna håller genomgående hög stan - dard där hela beståndet är basuppgraderat och cirka 65 procent är totaluppgraderat eller nybyggt. T otaluppgraderingar i både Larsberg och i Käppala pågår löpande. Samtliga fastigheter på Lidingö har när - het till vatten, park- och grönområden samt goda kommunikationer. I Larsberg uppförde byggmästare John Mattson bolagets första bostadsområde under slutet av 1960-talet enligt hans idé om folkhemmet. Idag äger vi fortfarande merparten av marken i Larsberg. I de kom- mersiella lokalerna bedrivs närservice och utbildningsverksamhet. I Larsberg ligger även John Mattsons huvudkontor. I beståndet på Lidingö finns även en utvecklingsfastighet i Larsberg där detaljplanearbete för nya bostäder pågår. Läs mer om utvecklingsprojekt på sidorna 29–32. Under 2023 avyttrade John Mattson tre bostadsfastigheter på Lidingö varav två i stadsdelen Baggeby och en i stadsdelen Dalénum. Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Nyckeltal, Lidingö 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 149 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 775 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 99,0 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 42 972 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 71 NYCKELTAL LIDINGÖ ANDEL AV UTHYRBAR AREA Några av John Mattsons fastigheter i Larsberg på Lidingö. 25VÅRA OMRÅDEN INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 27 ===== Norrort I förvaltningsområdet Norrort utgörs John Mattsons fastighetsbestånd främst av bostadsfastigheter i Rotebro, Rotsunda, Häggvik och Tureberg i Sollentuna kommun. Beståndet består av cirka 1 000 lägenheter samt kommersiella lokaler. Samtliga fastig- heter ligger i direkt närhet till eller på några minuters promenadavstånd från pendeltågs- station, handel, service och grönområden. Den största andelen av byggnaderna är uppförda under 1970-talet, men det finns även äldre som är byggda under 1940- och 1950-talet samt nyare som byggts under 1990-talet eller senare. Planering pågår för att under 2024 påbörja uppgradering av fastigheterna i Rotebro. Läs mer om upp - graderingsprojektet på sidan 32. Bostadshusen i Rotsunda, som är upp - förda på sent 1940-tal var byggmästare John Mattsons första större entreprenad, byggherre var Sollentunahem. Under 2021, nästan ett sekel efter att byggmästare John Mattson uppfört byggnaderna, förvärvade vi dem av Sollentunahem som en del i en större affär. Under de närmsta åren, när uppgraderingsprojektet i Rotebro är slutfört, planerar vi att även uppgradera lägenheterna i Rotsunda. I Vilunda i Upplands Väsby färdig- ställde vi under 2022 ett bostadshus med 73 hyreslägenheter samt verksamheter i bottenvåningarna. Huset är, i stället för privata parkeringsplatser, utrustat med olika mobilitetslösningar som syftar till att möjliggöra ett hållbart boende och resande för hyresgästerna. Nyckeltal, Norrort 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 80 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 369 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 91,7 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 22 047 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 48 Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter NYCKELTAL NORRORT ANDEL AV UTHYRBAR AREA Fastigheter med 50-talscharm i Rotsunda, Sollentuna kommun. 26VÅRA OMRÅDEN JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 28 ===== City/Bromma I förvaltningsområdet City/Bromma äger John Mattson fastigheter i bland annat Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, Johanneshov, Abrahamsberg samt på Gull- marsplan. Av hela John Mattsons fastighetsbestånd har förvaltningsområdet City/Bromma störst andel kommersiella lokaler, det vill säga lokaler för närservice, kontor och sam- hällsverksamhet, motsvarande 35 procent av total uthyrbar area. Fastigheterna i Abrahamsberg är byggda på 1940-talet och 1990-talet. I stadsplanen från slutet av 1930-talet föreskrevs att husen i Abrahamsberg skulle vara murade med så kallde 1½-stensmurar för att upprätthålla en hög boendekvalitet och ge varma bostäder, något som gäller än idag. Abrahamsberg kallas ibland för den ”gula staden” då det i stadsplanen även föreskrevs att byggna - derna skulle ha mestadels gult tegel till skillnad från i systerstadsdelen Åkeslund där husen mestadels har rött tegel. Våra fastigheter i Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, Johanneshov och på Gullmarsplan har byggår från slutet av 1800-talet till 2017, de flesta från 1940-talet. Samtliga är i gott skick. John Mattson äger även utvecklingsfastig- heter i Abrahamsberg och i Slakthusområdet. Läs mer om dessa utvecklingsprojekt på sidorna 29–32. I slutet av 2023 avyttrades en kontors - fastighet vid Lilla Bantorget, John Mattsons sista fastighet i centrala Stockholm. Nyckeltal, City/Bromma 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 31 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 088 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 99,0 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 49 011 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 68 Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter NYCKELTAL CITY/BROMMA ANDEL AV UTHYRBAR AREA Karaktärsstarka fasader i gult tegel är ett signum för Abrahamsberg. 27VÅRA OMRÅDEN INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 29 ===== Söderort/Nacka John Mattsons fastighetsbestånd i Söderort och Nacka finns främst i Hägerstensåsen, Västberga och Örby. I beståndet ingår även en kontorsfastighet vid Finnboda kaj i Nacka kommun. Bostadsfastigheter utgör 63 procent av total uthyrbar area och består framför allt av fastigheter uppförda under 1990-talet. Resterande utgörs av kommersiella fastig- heter, främst av kontor, vård- och omsorg samt närservice. Stadsdelen Hägerstensåsen, där John Mattson idag äger närmare 500 lägenheter samt kommersiella fastigheter, var fram till mitten av 1930-talet helt obebyggt då en stadsplan för området togs fram bestående av smalhus och villor. Byggnationen stan- nade av i samband med andra världskriget och stadsplanen förändrades 1943. Med inspiration från utlandet samlades då alla butiker på ett ställe, vid det som idag heter Riksdalertorget och som fortfarande är ett levande torg för de boende i området. I Örby har John Mattson under 2023 färdigställt flera av totalt 129 nya lägen- heter och LSS-boenden samt butiks- lokaler. Samtliga lägenheter beräknas var färdigställda under första kvartalet 2024. I samma område har uppgradering av ett sjuttiotal lägenheter genomförts under 2023. Inflyttning i de uppgraderade lägenheterna påbörjades under 2023 och fortsätter under 2024. Läs mer om våra utvecklingsprojekt på sidorna 29–32. I slutet av 2023 avyttrades en fastighet i Högdalen. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Nyckeltal, Söderort/Nacka 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 38 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 991 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 99,4 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 44 579 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 69 Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter NYCKELTAL SÖDERORT/NACKA Fastigheten Blåklockan 2 i Hägersten. 28VÅRA OMRÅDEN INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 30 ===== Utvecklingsprojekt John Mattson arbetar aktivt med fastighetsutveckling för att identifiera obebyggd mark där förtätning av befintlig bebyggelse och nyproduktion är möjlig och lämplig för att möjliggöra långsiktig värdetillväxt. Arbetet bedrivs på egen mark eller genom förvärv av mark eller mark- anvisningar. Lokaler som tidigare varit avsedda för andra ändamål än boende konverteras till bostäder där det är ekonomiskt gynnsamt. Under 2023 har två projekt pågått i Örby vilka omfattar nybyggnation av närmare 130 lägenheter och lokaler samt uppgradering av ett sjuttiotal lägenheter och lokaler. Dessa kommer att slutföras under 2024. Nya projekt kommer att produktionsstartas när marknadsförutsättningarna är gynn- samma, vilket för uppgraderingsprojekt bedöms vara tidigast under 2024 och för förtätningsprojekt tidigast 2026. Vid slutet av 2023 hade John Mattson en projektportfölj som möjliggör nyproduktion om närmare 800 nya lägenheter. Dessutom finns i beståndet cirka 600 lägenheter som både kan bas- och totaluppgraderas samt cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och som kan totaluppgrade- ras. Vårt långsiktiga mål är att årligen uppgradera omkring 200 lägenheter och att starta produktion av 250 lägenheter per år. Ambitionen är att starta produktion av 75 lägenheter under 2026 samt att därefter utöka produktionen över tid. I tabellen nedan presenteras John Mattsons totala projekt- portfölj i olika faser. UTVECKLINGSPROJEKT Projekt Område Kategori Typ Antal lgh1) Tillkommande uthyrbar area1) Status Bedömd detaljplan2) Gengasen, Örby Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 129 8 400 Produktion pågår Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 20 1 300 Detaljplan laga kraft Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Detaljplan laga kraft Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder och bostadsrätter 210 13 000 Detaljplan pågår 2025 Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Bostadsrätter 90 6 000 Detaljplan pågår 2026 Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 210 12 000 Detaljplan pågår 2026 Total utvecklingsportfölj 789  48 350 1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång . 2) Bedömd detaljplan avser tidpunkten för när en detaljplan vinner laga kraft. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas på byggrätten. 78 nya lägenheter i produktion 789 lägenheter totalt i utvecklingsportföljen 51 nya lägenheter färdigställdes under 2023 Produktion – inflyttning 2–3 år Tidigt skede – lagakraftvunnen detaljplan 0–5 år Från idé till inflytt Tidslinjen visar de olika stegen i processen från förstudie till att boende flyttar in. Tidiga skeden Idé och förstudie inför utveckling Planbesked Kommunbeslut att inleda detaljplanearbetet Granskning Efter samråd går förslag till detaljplan ut på granskning inför beslut Lagakraftvunnen detaljplan Detaljplan är antagen och har vunnit laga kraft Produktion Bygglov har erhållits före byggstart Inflyttning Byggnation är färdigställd och hyresgäster flyttar in 29UTVECKLINGSPROJEKT JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 31 ===== Pågående projekt Pågående projekt GENGASEN 4, ÖRBY UPPGRADERING Uppgraderingsprojekt i Örby Centrum som innefattar hyres­ lägenheter och kommersiella lokaler. Typ: Hyresrätter, kommersiella lokaler Antal lägenheter: 76 Antal lokaler: 4 Uthyrbar area: 5 500 kvm Kommersiell area: 400 kvm Produktionsstart: Q2 2022 Inflyttning: 23 st Q2 2023, resterade under 2024 GENGASEN 4, ÖRBY NYPRODUKTION Nyproduktionsprojekt i Örby Centrum som innefattar hyres­ lägenheter, butikslokaler och LSS­boende. Typ: Hyresrätter, livsmedels­ butik, LSS­boende, kommersiella lokaler Antal lägenheter: 129 Antal lokaler: 6 Uthyrbar area: 8 000 kvm Kommersiell area: 1 500 kvm Produktionsstart: Q3 2021 Inflyttning: 51 st Q4 2023, resterande Q1 2024 30UTVECKLINGSPROJEKT JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 32 ===== Kommande projekt NYBYGGNATION – SLAKTHUSOMRÅDET I Slakthusområdet innehar John Mattson tre tomträtter; Hjälpslaktaren 2, Hjälpslak- taren 7 och Hjälpslaktaren 8. T omträtterna har ett attraktivt läge vid den kommande tunnelbane stationen och parken i området. Här ska John Mattson utveckla nya hyres- bostäder med butiker och restauranger i bottenvåningarna för att ge liv och trygghet till platsen och bidra till områdets inriktning som blandstad med folkliv dag som natt. Detaljplanearbetet startade under våren 2022. Detaljplanen går ut på samråd under våren 2024 och bedöms vinna laga kraft under 2026 med möjlig byggstart därefter. Konceptet Easy living Vi utvecklar våra bostäder i Slakthusområ- det för att underlätta ett hållbart vardagsliv för våra hyresgäster. Det ska vara enkelt att göra middagsinköp, hämta paket, hyra en bil eller tvätta cykeln. Med vårt koncept Easy living bygger vi vidare på erfarenheter från vårt bostadsprojekt i Upplands Väsby, där vi har skapat ett mobilitetshus med fokus på delningsekonomi och hållbara transport- lösningar. I våra bostäder i Slakthusområdet kommer det därför finnas bland annat leve- ransskåp, lastcyklar, bilpool och cykeltvätt för att möjliggöra ett bekvämt liv utan beho- vet att äga en bil. Med tunnelbanestation endast 100 meter från bostaden och med köpcentrumet Globen Shopping på endast fem minuters gångavstånd underlättar det ytterligare att leva här utan bil. Uthyrningar Även om det dröjer några år innan John Mattsons nybyggnation kan starta arbetar vi aktivt med att hyra ut befintliga lokaler i området för att bidra till att utveckla platsen mot visionen om ett brett utbud av mat, kul- tur och upplevelser. Några av dessa lokaler kommer senare ge plats åt nybyggnationer medan andra kommer att bevaras, restau- reras och komplettera de nya byggnaderna. Under senare delen av 2023 och början av 2024 har hyresavtal för våra befintliga lokaler tecknats med namnstarka aktörer såsom Mr Cake, Pärlans Konfektyr, Sin Ramen och Chokladfabriken – något som visar på områdets attraktivitet och levande- gör området under tiden det utvecklas. Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. Det tidigare industriområdet är under omvandling till en levande stadsdel som ska rymma en mångfald av verksamheter i en varierad och småskalig miljö. Kulturhistoriska byggnader bevaras och utvecklas och tusentals nya bostäder, arbetsplatser samt skolor, handel, service och kultur tillkommer. Typ: Hyresrätter, butikslokaler, LSS-boende Antal lägenheter: 100 Kommersiell area: 6 500 kvm Produktionsstart: Q3 2021 Slakthusområdet utvecklas med respekt för sin unika historia och arkitektur. Nu skapas en blandstad som bygger vidare på tidigare årtiondens byggnadskonst och tillför nya parker och torg. På John Mattsons tomträtter planeras för att utveckla 210 nya lägenheter samt arbetsplatser. Detaljplanen går ut på samråd under våren 2024 med möjlig byggstart 2026. 210 nya hyreslägheter samt arbetsplatser 31UTVECKLINGSPROJEKT JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 33 ===== Geografiboken, Abrahamsberg På fastigheten Geografiboken 1 i Bromma är detaljplanen antagen för byggnation av ett vård- och omsorgs- boende med 80 lägen heter. Projektet kommer att produktionsstartas när marknadsförutsättningarna bedöms som gynnsamma. Pincetten, Örnsberg I Örnsberg pågår detaljplanearbete för nybyggnation av 210 hyres- och bostads- rätter samt lokaler och en förskola. Detaljplanen beräknas vinna laga kraft under 2025. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas. KOMMANDE STÖRRE UPPGRADERINGSPROJEKT John Mattsons fastigheter i Rotebro och Rotsunda i Sollentuna kommun förvärvades 2019 och tillträddes 2020. Lägenheterna, som är byggda på 1970- respektive 1950- talet är i behov av renovering. Uppgraderingsprojekt i Rotebro Planering pågår för att under 2024 påbörja ett större uppgraderingsprojekt i Rotebro. Projektet omfattar basuppgradering av totalt cirka 280 lägenheter fördelat på 19 sammanhängande bostadshus med omedel- bar närhet till Rotebros pendeltågsstation, butiker och service. Lägenheterna har en spridning avseende storlek, med tyngd- punkt på två- och trerumslägenheter. I samband med basuppgraderingen total- uppgraderas vakanta lägenheter. Uppgraderingsprojekt i Rotsunda Uppgradering av lägenheterna i Rotsunda, där John Mattson äger drygt 240 lägenheter fördelade på 12 bostadshus, planeras att genomföras när uppgraderingsarbetet i Rotebro är slutfört, preliminärt under 2026. Förberedelser i form av projektering och godkännandeprocess pågår, vilket kommer att följas av möten med hyresgäster och hyresförhandling med Hyresgästföreningen. 80 lägenheter för vård- och omsorgsboende 210 hyres- och bostadsrätter I Rotebro planeras för uppgradering av 283 lägenheter. Arbetet beräknas påbörjas under 2024. Uppgradering av lägenheter i Rotsunda planeras genomföras när uppgrade- ringsarbetet i Rotebro är slutfört. RotsundaRotebro 32UTVECKLINGSPROJEKT JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 34 ===== Hållbarhetsarbete som integrerad del av affärsmodellen Hållbarhet är en central del av John Mattsons verksamhet och är en integrerad del av John Mattsons affärsmodell. Våra långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål styr vår verksamhet mot en hållbar utveckling och bidrar till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer” . 33HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 35 ===== Prioriterade fokusområden John Mattsons mest väsentliga och priorite- rade hållbarhetsfrågor är grupperade i fyra fokusområden; levande och tryggt lokal- samhälle, ansvarsfull material- och avfalls- hantering, energieffektiva och fossil fria lösningar samt hälsosam och inspirerande arbetsplats. Dessa har identifierats i dialog med hyresgäster, medarbetare, långivare och större aktieägare. Vi arbetar aktivt med hållbarhetsarbetet inom samtliga områden. Våra långsiktiga hållbarhetsmål för vart och ett av fokusområdena pekar ut riktningen för kommande år och höjer ambitionen på hållbarhetsarbetet ytterligare. Klimatmålen är godkända av Science Based Targets Ini- tiative (SBTi) vilket betyder att de är veten- skapsbaserade och i linje med Parisavtalet. Genom hållbarhetslänkade lån integrerar vi hållbarhetsarbetet med finansiering vilket skapar ytterligare incitament. Vllkoren för de hållbarhetslänkade lånen är kopplade till vår prestation inom trygghetsarbete och arbetet med energi effektivisering. Visionen för vår verksamhet är att skapa goda livsmiljöer över generationer. Våra värderingar – långsiktighet, professionalitet och engagemang – ska genomsyra företags- kulturen och hela vår verksamhet och är tillsammans med våra policyer vägledande i det dagliga arbetet. Läs mer på sidorna 36–42 om vilka policyer som är styrande inom vardera fokusområde. Utöver våra fokusområden ser vi respekt för mänskliga rättigheter, motverkande av korruption och efterlevnad av lagar och riktlinjer som viktiga frågor att hantera. I slutet av året påbörjades arbetet med att ta fram en leverantörspolicy – uppförandekod för leverantörer – för att ställa krav på att våra leverantörer respekterar vår uppfö - randekod, uppnår kraven inom den egna organisationen och arbetar aktivt för att den efterlevs hos anlitade underleverantörer. För att nå målen är en dialog med våra nyckelintressenter – hyresgäster, medar- betare, aktieägare, kommuner, leverantörer och entreprenörer – viktiga för våra prio- riteringar framåt. För mer information om John Mattsons väsentlighetsanalys, intres- sentdialog samt de specifika hållbarhetsfrå- gor som ryms under de fyra fokusområdena, se sidan 45. Hela organisationen är årligen delaktig i arbetet med att ta fram konkreta initiativ och åtgärder i form av handlingsplaner, som ska bidra till att nå de antagna hållbarhetsmålen. Under året har vi haft ett ökat fokus på bolagets klimatavtryck och stärkt organisationen inom området. PER NILSSON, VD Pergola på innergård vid John Mattsons mobilitetshus i Vilunda, Upplands Väsby. 34HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 36 ===== Prioriterade hållbarhetsområden och hållbarhetsmål John Mattsons mest väsentliga och prioriterade hållbarhetsfrågor är grupperade i fyra fokusområden enligt nedan. Arbetet som sker inom ramen för de fyra områdena bidrar till flera av FN:s globala mål för hållbar utveckling. Mål Engagerade medarbetare och effektiv organisation: över genomsnittet för jämförbara bolag. John Mattson ska ha en inkluderande kultur som möjliggör att bolaget attraherar och behåller medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. Rekryteringsprocessen ska vara kompetensbaserad, fri från diskriminerande föreställningar. Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: högst tre procent. John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John Mattsons egen personal samt personal som arbetar på uppdrag av John Mattson. Mål John Mattsons växthusgasutsläpp från ny-och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen. År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växthusgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. Mål T rygga områden enligt de boende: högre än branschsnittet för jämförbara områden. Attraktiva områden enligt de boende: högre än branschsnittet. Levande och tryggt lokalsamhälle Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyresgäster och lokal- samhällen. Läs mer på sidorna 36–38. Ansvarsfull material- och avfallshantering Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimatpåverkan och ökar återvinningsgraden. Läs mer på sidan 39. Hälsosam och inspirerande arbetsplats Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang. Läs mer på sidorna 41–42. 1 2 3 4 Se utfall av hållbarhetsmål på sid 14 Energieffektiva och fossilfria lösningar Energianvändningen under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energi- klass, val av fossilfria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan. Läs mer på sidan 40. 35HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 37 ===== 0 20 40 60 80 100 2023202220212020 85,0 86,0 84,3 84,8 85,0 85,084,8 85,9 % Levande och tryggt lokalsamhälle Målsättning och styrning Social hållbarhet har varit viktigt för John Mattson från start. För att bibehålla vår posi- tion inom hållbarhet har vi antagit mål om att våra områden ska vara tryggare och mer attraktiva än genomsnittet för branschen, där vi jämför oss med samtliga hyresvärdar i Stockholmsregionen. I 2023 års hyresgästenkät som genom- fördes via undersökningsföretaget AktivBo uppgav 80,6 procent av våra hyresgäster att de upplever att våra fastigheter och bostadsområden är trygga. Branschsnittet uppgick till 80,5 procent. Ökningen från 2022 är störst i de områden vi har priori- terat mest och där behovet av att förbättra tryggheten är som störst. Den upplevda tryggheten i dessa områden ökade med 2,0–5,5 procentenheter under 2023 jämfört med 2022. Enligt 2023 års undersökning upplever 85,0 procent av våra hyresgästerna att deras bostadsområde är attraktivt. Trivsel i området, huruvida hyresgästerna kan rekommendera andra att flytta dit samt hur väl man talar om sitt bostadsområde är delar som ingår i måttet ”attraktiva områden”. Branschsnittet uppgick till 85,9 procent. Vår modell för social hållbarhet styr arbetet inom detta område. Genom vår ut- hyrningspolicy för bostäder säkerställer vi en rättvis och bred uthyrningsprocess och genom tydliga interna rutiner styrs vårt arbete för att förhindra oriktiga hyresför- hållanden. Modell för social hållbarhet Då våra områden skiljer sig från varan- dra innebär det olika förutsättningar och prioriteringar av insatser för respektive område. Vår modell för social hållbarhet bidrar till att vi arbetar än mer systema- tiskt med social hållbarhet med hänsyn till områdenas olikheter och utvecklingsfaser. Läs mer om vår modell för social hållbarhet på sidorna 37–38. Som fastighetsägare har vi själva och i samverkan med andra aktörer möjlighet att påverka de områden vi verkar i. Målet är att skapa trygga och attraktiva miljöer där människor vill leva, bo, umgås och arbeta. T rygga och attraktiva områden ökar såväl hyresgästernas och medarbetarnas trivsel som fastigheternas värde. 1) Enkät via företaget AktivBo augusti–september 2023. Andel hyresgäster som upplever att deras område är tryggt och attraktivt. Branschsnittet avser privata aktörer samt allmännyttan i Stockholmsområdet. TRYGGHET 2020–2023 INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE (%) 1) ATTRAKTIVITET 2020–2023 INKL. BRANSCHJÄMFÖRELSE (%) 1) John Mattson Branschen John Mattson Branschen 0 20 40 60 80 100 2023202220212020 84,2 78,5 80,7 79,7 80,6 80,680,0 80,5 % 1 36HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 38 ===== Modell för social hållbarhet Bostäder i olika prisklasser, storlekar, lägen och upplåtelseformer Utbud av närservice och tilläggstjänster Fysiska och digitala mötesplatser Miljö för träning, lek och rekreation Agera katalysator för hyresgästernas initiativ Skapa tillgängliga, inkluderande och tillåtande områden Områdesutveckling i samverkan med hyresgäster och andra intressenter – dialog, inflytande och medskapande Identitetsskapande konst och arkitektur Skapa förutsättningar för en hållbar livsstil för våra hyresgäster Evenemang som utvecklar platsens varumärke/ identitet Sociala projekt Helt och rent Motverka oriktiga hyresförhållanden Belysning av stråk och platser Skapa orienterbara och överblickbara områden Aktivera bottenvåningar och skapa flöden av människor mellan husen Information till hyresgäster Hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen samt uppgradring av lägenheter i två steg Dialog och samverkan med kommunen och andra aktörer Engagerade hyresgäster som är stolta över sitt område tar ett positivt ägandeskap och bidrar till att öka områdets attraktivitet. Mångfald , gemenskap och inkludering stärker bostadsområdet och närsamhället. Känsla av tillhörighet är en viktig del för att må bra och trivas i sin bostad och i sitt område. T rygghet och säkerhet är grunden för trivsel. Att känna trygghet innefattar såväl fysisk som psykisk och ekonomisk trygghet. ENGAGEMANG OCH STOLTHET GEMENSKAP OCH SERVICE TRYGGHET EXEMPEL PÅ AKTIVITETER: 37HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 39 ===== Trygghet grunden för trivsel Trygghet och säkerhet är grunden för trivsel och innefattar fysisk, psykisk och ekono- misk trygghet. Basen i vårt trygghetsarbete är att det är helt och rent i och omkring våra hus, att otrygga platser förebyggs genom till exempel belysning, välskött utomhusmiljö och överblickbara områden. Det är också av största vikt att vi har kontroll på vilka som bor i våra fastigheter. John Mattson har i hög utsträckning egna fastighetstekniker som jobbar nära hyresgästerna. Vi arbetar kontinuerligt för att mot verka oriktiga hyresförhållanden – ett viktigt arbete för att förebygga osäkra boendeförhållanden, förekomst av stör- ningar och kriminalitet. Samverkan för ökad trygghet Utöver vårt eget förebyggande trygghetsar- bete, är samarbetet med andra aktörer mycket viktigt. John Mattson ingår i platssamverkan (BID) för områdena Tureberg och Rotebro, där vi tillsammans med Sollentuna kommun och andra aktörer arbetar för att öka trygg- heten och attraktiviteten i dessa områden. Tillsammans genomförs till exempel trygg- hetsvandringar och deltagande i kommu- nens medborgar dagar. John Mattson deltar även i Sollentuna kommuns projekt EST Inkluderande boendemiljöer Att verka för inkludering och mångfald stär- ker både bostadsområdet och närsamhället. Vi erbjuder hyresrätter i olika prisklasser, av varierande storlek och i olika lägen för att möjliggöra ett attraktivt boende för fler. Vi förmedlar de allra flesta av våra bostäder via bostadsförmedlingen och erbjuder allt från enrums- till femrumslägenheter och kollektivboende för ungdomar. Förutsättningar för gemenskap Levande och trygga områden åstadkoms även genom att etablera närservice och miljöer för träning, lek och rekreation samt genom att skapa mötesplatser och sociala sammanhang. Vi arrangerar regelbundet aktiviteter, såsom utomhusbio i Larsberg, ett flerårigt samarbete med Lidingö stad, samt basketturneringar med mera. Under året har vi även deltagit i kommunernas medborgar- dagar, för att möta både hyresgäster och andra medborgare, samt i evenemang såsom Slakthusdagen i Slakthusområdet. I vårt mobilitetshus i Upplands Väsby har vi skapat förutsättningar för gemenskap mellan hyresgästerna bland annat genom att erbjuda tjänster inom delningsekonomi, såsom återbruksrum samt odlingslådor på innergården. Förutsättningar för hållbar livsstil Vi tror att ett högt engagemang från de boende och stolthet över sitt område bidrar till positivt ägandeskap och till att öka områ- dets attraktivitet. Vi tror också att det är viktigt att skapa förutsättningar för att våra hyresgäster kan ha en hållbar livsstil. Ett exempel på hur vi skapar förutsättningar är vårt nybyggda bostadshus i Vilunda i Upplands Väsby som är byggt utifrån fokus att hyra, låna eller dela. Här erbjuds hyres- gästerna en rad lösningar såsom bil- och cykelpool, återbruksrum, samt kylrum för matleveranser och e-handelsboxar. Konsten i John Mattsons hus John Mattson har under många år satsat på offentlig konst i våra områden. Vi tror att konsten skapar trivsel, stolthet och gemen- skap och bidrar till positiva värden, både för de boende och för bolaget. I Larsberg på Lidingö finns ett tjugotal verk på fasader, entréer och i trapphus. Det senaste konst- verket vi lät uppföra finns i vårt bostadshus i Vilunda i Upplands Väsby. Sociala projekt Vi samverkar med Lidingö stad och Sollen- tuna kommun för uthyrning av bostäder till kommunen samt erbjuder sommarjobb för ungdomar boende i Sollentuna kommun. 1) Business Improvement District (BID), en term för organiserad samverkan inom ett geografiskt avgränsat område som syftar till att öka attraktiviteten och fastighetsvärden i området. (Effektiv Samordning för Trygghet) som innebär ett regelbundet informationsutbyte om händelser i kommunen. Även på Lidingö har vi en nära samverkan med Lidingö stad och med polisen vad gäller trygghetsfrågor. Ekonomisk trygghet Hyresgästernas upplevelse av trygghet omfattar även ekonomisk trygghet. John Mattson förhandlar normalt de årliga hyres- nivåerna för bostäder med Hyresgästföre- ningen i förväg. Vår modell för uppgradering av lägenheter i två steg bidrar också till att hyresgäster till viss del kan påverka i vilken utsträckning renovering genomförs. Kommunikation med hyresgästerna Trygghet skapas även genom god kommu- nikation med hyresgästerna. John Mattson använder flera digitala kommunikations- kanaler, såsom Mina sidor, webbsida, digi- tala trapphustavlor och sociala kanaler, för att vara tillgänglig för frågor och dialog och för att nå ut med viktig information. Vi finns även tillgängliga via vår reception och via telefon samt anordnar vid behov hyresgästmöten. Vår årliga hyresgästunder- sökning är ett viktigt verktyg för att fånga hyresgästernas synpunkter och identifiera förbättringsåtgärder. Så här arbetar vi med social hållbarhet TRYGGHET GEMENSKAP OCH SERVICE ENGAGEMANG OCH STOLTHET 38HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 40 ===== Vetenskapsbaserade klimatmål och styrning År 2030 ska John Mattsons växthusgasut- släpp från ny- och ombyggnation per kva- dratmeter ha reducerats i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen. För styrning och uppföljning av målen används projekteringsanvisningar, ställs projektkrav på klimatsmart ny- och om- bygg nation samt på miljöcertifiering i nypro- duktion. Vi utför klimatberäkningar i pro- jektering- och färdigställandeskedet. Vår leverantörspolicy ska bidra till att säkerställa att alla våra leverantören har kunskap om och kontroll över sin miljöpå- verkan, har ett system för att avfall tas om hand på korrekt sätt så att återanvändning och återbruk främjas samt att de arbetar aktivt för att det även efterlevs hos anlitade underleverantörer. Minskad klimatpåverkan vid ny- och ombyggnation Sett till byggnaders klimatpåverkan i ett livscykelperspektiv uppstår mer än hälften av koldioxidutsläppen från nybyggda hus under materialproduktion och uppförande- skede. Beslut i tidiga skeden är därför avgö- rande för att reducera klimatpåverkan. Genom att till exempel välja trästomme istället för betongstomme vid nyproduktion kan utsläppet av växthusgaser begränsas. Nya reviderade projekteringsanvisningar för resurseffektiv ny - och ombyggnation samt mallar för entreprenadavtal är fram- tagna under året.Vid projektering och upp- handling av entreprenader ställer vi krav på utsläppsnivå, för att säkerställa att utsläppen från ny och ombyggnation är i linje med eller lägre än genomsnittet för branschen. Uppföljning sker bland annat genom klimat deklarationer. När fastigheter renoveras eller nyprodu- ceras väljer vi hållbara material med lång livslängd och som går att underhålla. Målet är att alla John Mattsons nyproducerade bostäder, som bolaget utvecklat från start, ska certifieras enligt Svanen, Nordens offi- ciella miljömärkning. Materialval vid projekt ska vara god- kända i Byggvarubedömningen. Vid uppgra- deringar ser vi över möjligheten till åter bruk av material och inredning. Ansvarsfull avfallshantering Spill och avfall från bygg och fastighets- sektorn är betydande. Det är därför viktigt att vid renovering återanvända så mycket material som möjligt samt att möjliggöra rätt hantering av byggavfall. Vid renovering strävar vi efter att behålla så mycket som möjligt men såväl vid reno- vering som vid nyproduktion uppstår ändå avfall. Detta ska sorteras enligt våra angivna krav för avfallsfraktioner. Sedan 2023 ska samtliga svenska fastig- heter sortera sitt matavfall enligt nationella mål. En viktig del i John Mattsons arbete är därför att underlätta för våra hyres- gäster att sortera avfall på rätt sätt. Det pågår ett kontinuerligt arbete att förenkla möjligheten till källsortering genom bland annat tydlig fraktionsskyltning och hyres- gästkommunikation. De flesta hus i vårt bestånd har separat hantering av matav- fall i underjordsbehållare och det pågår ett arbete för att förse samtliga hus med detta. Ansvarsfull material- och avfallshantering Materialval har stor betydelse för en byggnads klimatpåverkan. John Mattson väljer därför hållbara material med lång livslängd och som går att underhålla när byggnader ska renoveras eller nyproduceras. Vi tar även ansvar för att material och avfall hanteras ansvarsfullt genom hela värdekedjan. 2 39HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 41 ===== Klimatmål och styrning År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växthusgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. Bolagets växthusgas utsläpp från ny - och ombyggnation ska per kvad- ratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighetsbranschen. Vi har sedan tidigare en långsiktig plan som styr framdriften i detta. Under 2023 har även en treårsplan tagits fram för att reducera inköpt energi med 25 procent fram till 2026. Planen omfattar både reducering av byggnaders energianvändning och tillska- pande av hållbara energikällor. Vår leverantörspolicy ska säkerställa att våra leverantören har kunskap om och kontroll över sin miljöpåverkan samt att de tar hänsyn till materialval vid om- och tillbyggnad. En ny bilpolicy antogs under 2023 vilken begränsar våra nyinköp av tjänste fordon till enbart eldrivna fordon. Energieffektiviseringar Villkoren i våra hållbarhetslänkade lån är bland annat kopplade till bolagets förmåga att reducera energianvändningen. Vår ener- giplan rymmer både större åtgärder såsom uppvärmningssystem, förnybara energikäl- 0 10 20 30 40 50 60 202320222021 0 20 40 60 80 100 120 kWh/kvmGWh ENERGIANVÄNDNING 1) Fjärrvärme, GWh El, GWh Fjärrvärmeanvändning, kvm/kWh Elanvändning, kWh/kvm 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 202320222021 0 1 2 3 4 5 6 kg CO 2 e /kvmT on CO 2 e VÄXTHUSGASUTSLÄPP INKÖPT ENERGI 2) Fjärrvärme, ton CO2e Elanvändning, ton CO2e Växthusgasutsläpp för el, kg CO2e/kvm Växthusgasutsläpp för värme, kg CO2e/kvm 2) Frånträdda fastigheter under året är inkluderade endast för perioden de varit i John Mattsons ägo. ekonomi för att inspirera hyresgästerna till ett hållbart resande och boende. Under året har vi fortsatt att informera hyresgästerna om hur man kan minska energianvändningen i det egna hushållet och sortera sitt matavfall. Vi har också installe- rat fler laddstolpar för elfordon och skapat utökade bilpoolslösningar i vårt bestånd. lor och värmeåtervinning där det saknas idag, samt mindre åtgärder för att minska energi användningen. Hela förvaltningsorganisationen har energifrågan i fokus och arbetar löpande med effektiv uppföljning. Under 2023 har stor vikt lagts på att byta energiuppfölj- ningssystem vilket sjösattes i början av 2024. Framöver kommer det nya systemet vara ett värdefullt verktyg för att följa upp energiförbrukning, koldioxid utsläpp, sol- elsproduktion med mera. Under 2024 ligger fokus framför allt på energiåtgärder som främjar förnybara ener- gikällor såsom bergvärme och solenergi. Vi planerar att producera egen, klimatvänlig el genom solceller, exempelvis planeras sol- cellsanläggningar på ett flertal fastigheter i Larsberg med målsättningen att ha dessa installerade till sommaren 2024. Underlätta klimatsmart boende John Mattson vill inspirera och underlätta för våra hyresgäster att leva klimatsmart. Vårt bostadsprojekt i Vilunda i Upplands Väsby är ett exempel på ett flerbostadshus där privata parkeringsplatser har ersatts av hållbara mobilitetslösningar och delnings- Fossilfri fordonspark Vi fasar successivt ut fossildrivna tjänste- fordon till förmån för fossilfria alternativ med ambition att uppnå en fossilfri bilpark 2028. Vid årsskiftet bestod 88 procent av vår fordonspark av fordon drivna med el eller biogas inklusive hybridbilar där arbetsresor per dag understiger fem mil. 1) Under 2023 minskade den graddagskorrigerade fjärr värmeanvändningen med cirka 2 %. Den totala elanvändningen minskade med cirka 10 %. Minskningen beror delvis på fastighetsförsäljningar. Köpt fjärrvärme utslaget på Atemp har ökat jmf med 2022 vilket beror på konvertering från oljepannor. Energieffektiva och fossilfria lösningar John Mattsons fastigheter ska förvaltas med så lite miljö- och klimat- påverkan som möjligt. Vi underlättar också för våra hyresgäster och medarbetare att leva klimatsmart och inspirerar till fler hållbara val. 3 40HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 42 ===== Hälsosam och inspirerande arbetsplats John Mattson ska erbjuda en arbetsplats som präglas av sunt klimat, hög trivsel, och stort engagemang, där alla anställda ges möjlighet att påverka. Våra arbetsplatser ska även vara säkra och trygga. Målsättning och styrning John Mattson har som mål att ligga över genomsnittet för jämförbara bolag vad gäl- ler engagemang och effektiv organisation. Vi ska ha en inkluderande företagskultur och en jämställd organisation där andel kvinnor och män inte ska överstiga två tredje delar inom bolag, ledning och sty- relse. Den sammanlagda sjukfrånvaron hos medarbetare och ledning ska vara högst tre procent och antal olyckor på våra arbets- platser, inklusive våra byggarbetsplatser, ska vara noll. Styrande policys inom dessa områden är vår uppförandepolicy, arbetsmiljöpolicy, lönepolicy, visselblåsarpolicy, jämställd- hets- och likabehandlingspolicy, samt policy mot missbruk. Vi har även riktlinjer om kränkande särbehandling, trakasserier och sexuella trakasserier samt riktlinjer för anpassning och rehabilitering. Engagemang som utvecklar John Mattson genomför veckovis kortare undersökningar för att mäta aktuell tempe- ratur i organisationen. Det möjliggör för oss att agera proaktivt på avvikelser. Frågorna i undersökningarna berör ledarskap, arbets- glädje, meningsfullhet, autonomi, arbets- situation, delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla och engagemang. Trots stora effektiviseringar i verksamheten under 2023 ökade medarbetarnöjdheten väsent- ligt jämfört med 2022. Utfallet för det sam- mantagna värdet för samtliga områden var under fjärde kvartalet 2023 7,9 på en tiogra- dig skala, att jämföra med branschens 7,8. För John Mattson är det viktigt att fånga flera olika perspektiv i frågor och medar- betarna inkluderas därför på olika sätt i bolagets utvecklingsarbete. Ett exempel är hyresgästenkäterna där medarbetare invol- veras för att analysera resultaten och ta fram konkreta handlingsplaner. Under 2023 genomfördes även en företagskonferens för hela organisationen med temat värdegrund. För att styra mot bolagets mål och stärka känslan av delaktighet erbjuder John Mattson ett bonusprogram för alla medarbetare. Hållbart ledarskap John Mattsons chefer har en viktig roll i bolagets fortsatta resa. Under 2022 påbör- jade samtliga chefer ett ledarutvecklings- program, en utbildning som har fortsatt under 2023. Syftet med programmet är att skapa en gemensam ledarskapsplattform utifrån en formulerad ledaridé och att ge cheferna goda kunskaper och verktyg för ett delegerat, målstyrt och prestations- höjande ledarskap. En viktig del i detta är feedback och motiverande samtal med medarbetare. Måluppföljning utifrån de årliga medarbetarsamtalen sker löpande under året, för att tydligt styra arbetet mot mål på både individ- och bolagsnivå. Mångfald och likabehandling John Mattson arbetar för könsbalans inom alla personalgrupper och ställer krav i rekryteringsprocesser för att främja ett brett urval av kompetenser. Vårt mål är att andelen kvinnor eller män inte ska överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. Vid slutet av 2023 var andelen män/kvinnor 53/47 inom bolaget, 50/50 i ledningen och 57/43 i styrelsen. 4 41HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 43 ===== Förebyggande hälso- och friskvårdsarbete Vi arbetar systematiskt med fysiska och psykosociala arbetsmiljöfrågor med målet att förebygga olyckor och arbetsrelaterad ohälsa. Alla John Mattsons medarbetare omfattas av kollektivavtal och erbjuds sjukvårdsförsäkring. För att främja hälsa och välbefinnande erbjuds samtliga med - arbetare ett förmånspaket där bland annat friskvårdstimme, träningsbidrag, massage samt hälsoundersökning ingår. Bolagets långsiktiga mål är att sjukfrån- varon inte ska överstiga tre procent. Den sammanlagda sjukfrånvaron under året (både långtids och korttidsfrånvaro) uppgick till 1,9 procent, en förbättring jämfört med 2022 då den var fyra procent. Trygga och säkra arbetsplatser Byggbranschen är en olycksdrabbad bransch och John Mattsons målsättning är att ha noll olyckor på våra arbetsplatser, såväl på kontoren som på byggarbetsplatserna. Personal som arbetar på uppdrag av John Mattson är inkluderade i detta mål. Under året rapporterades noll olyckor. Vi är medlemmar i Håll Nollan, ett branschinitiativ som samverkar för noll olyckor i byggbranschen. Under 2023 implementerades en kris- och trygghetsapp för John Mattsons medarbe- ANDEL KVINNOR/MÄN FÖR BOLAGET, LEDNINGEN OCH STYRELSEN 2023 0 10 20 30 40 50 2023202220212020 Antal 0 10 20 30 40 50 60 StyrelseLedningBolaget 47 53 50 50 43 57 % TOTALA ANTALET MEDARBETARE (PER 31 DECEMBER 2023) Kvinnor Män Kvinnor Män tare. Appen är ett av flera verktyg för en tryggare arbetsmiljö och för effektiv kris- hantering. Visselblåsarsystem Under 2023 upprättade John Mattson ett visseblåsarsystem enligt EU- direktivet och lagen om skydd för visselblåsare. Genom visselblåsarsystemet kan en konfidentiell och säker anmälan göras om det finns miss- tanke om allvarliga missförhållanden som omfattas av visselblåsarlagen. Hanteringen av en visselblåsaranmälan ska kunna ske konfidentiellt, oberoende, professionellt och utan onödigt dröjsmål. Vårt visselblåsarsystem stödjer en sådan process genom att omsätta anonyma rap- porter till ett underlag för beslut, åtgärd eller vidare utredning. Bedömningar och beslut om åtgärder fattas av John Mattsons visselblåsarkommitté. Om ärendet kräver fördjupad utredning går rapporten vidare till en extern och oberoende aktör med expertkunskaper. John Mattsons visselblåsarkanal finns på en extern plattform vilket möjliggör en säker hantering av rapportering under GDPR och att obehöriga inte kan få åtkomst. Anmälan om misstanke om missförhållande görs i visselblåsarsystemet genom en länk på vår webbplats. 7,9 Engagerade medarbetare och effektiv organisation 1) 1) Medarbetarundersökning fjärde kvartalet 2023. Sammantaget värde på en tiogradig skala inom områdena; ledarskap, arbetsglädje, meningsfullhet, autonomi, arbets- situation,delaktighet, personlig utveckling, teamkänsla och engagemang. 1) Avser olycka som medför mer än en dags frånvaro från arbete. antal olyckor på John Mattsons arbetsplatser 1) Noll 42HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 44 ===== John Mattson står bakom Parisavtalet har antagit vetenskapsbaserade klimatmål god- kända av Science Based Target initiativet (SBT), ett initiativ för stöd till företag att sätta vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet. Vi har åtagit oss att minska koldioxidut- släppen inom Scope 1 (bolagets egna direkta utsläpp) och Scope 2 (utsläpp från inköpt energi) med minst 40 procent till 2030 jämfört med basår 2021. För att redu- cera utsläppen i Scope 3 (övriga utsläpp i värdekedjan) har vi även som mål att växt- husgasutsläppen från ny och ombyggnation per kvadratmeter ska reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastighets- branschen. Färdplan mot målen Den klimatkartläggning som genomförts som bas för klimatmålen är vägledning kring vad vi ska fokusera på för att kunna agera och bidra till omställning i hela värde- kedjan. Den hjälper oss också att mer effek- tivt kunna bedöma och hantera klimatrela- terade möjligheter och risker. Dessa initiativ och åtgärder för att nå våra klimatmål till 2030 ligger främst inom våra prioriterade hållbarhetsområden; Ans- varsfull material och avfallshantering samt Energieffektiva och fossilfria lös nin gar. Läs mer på sidorna 39–40. Färdplan för vetenskaps baserade klimatmål Vetenskapsbaserade klimatmål i linje med Parisavtalet CO2 Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 1 Fossilfri fordonsflotta Enstaka fastigheter där eldningsolja används byts till annan uppvärmning Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 2 Successivt energioptimera byggnader så att John Mattsons fastighets bestånd blir mer energieffektivt (minskar koldioxidutsläpp med 20 procent). Addera hållbara energikällor såsom sol, bergvärme etc. samt val av energileverantör med hållbara energikällor och med möjlighet att klimatkompensera (minskar koldioxidutsläpp med 20 procent). Inköpt energi ska reduceras med 25 procent fram till 2026. Initiativ för att minska koldioxidutsläpp i Scope 3 Projekteringsanvisningar och projektkrav för klimatsmart ny- och ombyggnation. Utföra klimatberäkningar i projektering- och färdigställandeskedet. Optimerad underhållsplanering som minskar behovet av renoveringar och byten. Inspirera hyresgäster till minskad energianvändning. Gemensamt mål för Scope 1 och Scope 2: Minska koldioxidutsläpp med 40 procent till 2030 CO2 år 2030 Basår 2021 –40 % Mål för Scope 3: Växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genom- snittet för fastighets- branschen. 43HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 45 ===== T ransporter egna servicefordon Förmånsbil i tjänst Fjärrvärme Fastighetsel Uppgradering byggmaterial, transporter och avfallshantering i samband med Nybyggnation Scope 2 Användning av inköpt energi Scope 3 Övriga indirekta utsläpp Scope 1 Våra direkta koldioxidutsläpp Ökat koldioxidavtryck 2023 John Mattsons koldioxidavtryck 2023 uppgick till totalt 6 335 (4 084) ton CO 2e. Koldioxid utsläppen från ny och ombygg- nation ökade med 111 procent till 4 770 ton CO 2e (2 120) på grund av ökat antal färdigställda lägenheter i nyproduktions- och uppgraderingsprojekt. Utsläpp CO2e (ton) Totala utsläpp av växthusgaser 2023 2022 2021 Scope 1 – Egna direkta utsläpp Transporter 1) 20 14 18 Förmånsbil i tjänst 0,1 0,1 0,1 Egen produktion av värme 41 64 51 Scope 2 – Inköpt energi Uppvärmning 2) 1 694 1 730 2 238 Elanvändning 3) 62 98 95 Scope 3 – Övriga indirekta utsläpp Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid uppgradering 454 344 975 Byggmaterial, transporter och avfallshantering vid nyproduktion 4 016 1 776 5 491 Inköp av varor och tjänster 25 28 25 Kapitalvaror 0 2 2 Avfallshantering kontor och förvaltning 8 15 5 Anställdas arbetspendling 13 13 12 Transport förbrukningsvaror 0,2 0,2 0,3 Total 6 335 4 084 8 912 1) John Mattsons egna servicefordon, i huvudsak i samband med fastighetsskötsel. 2) Uppvärmning för hela fastigheterna inkl. lägenheter. Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med pågående projekt som i stället inkluderas i scope 3. Om fastigheter frånträtts eller tillträtts under året räknas endast förbrukningen för den del av året då fastigheten varit i John Mattsons ägo. Utsläppet för 2022 har reviderats då en mätpunkt för fjärrvärme saknades i 2022 års årsredovisning samt att fastigheter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i scope 3. 3) Elförbrukning för John Mattsons kontor, kommersiella ytor samt gemensamma ytor (ej lägenheter). Omfattar samtliga fastigheter som John Mattson ägt respektive år förutom fastigheter med pågående projekt som i stället inkluderas i scope 3. Utsläppet för 2022 har reviderats där fastigheter med pågående projekt har exkluderats för att i stället inkluderas i scope 3. 28 %1 % 71 % 44HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 46 ===== Väsentlighetsanalys och intressentdialog Vår kartläggning av klimatrelaterade risker och möjligheter i vår värdekedja visar att nyproduktion och uppgraderingar står för en stor del av de klimat relaterade utsläppen i värdekedjan. De mest väsentliga områdena att fokusera på är de som bidrar mest till John Mattsons långsiktiga konkurrenskraft, såväl strate - giskt som finansiellt. Det är också inom dessa områden bolaget främst bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling. De fyra fokusområdena och dess under- liggande hållbarhetsfrågor har diskuterats och förankrats med John Mattsons styrelse. Läs mer om våra fokusområden samt mål och måluppfyllelse för dessa på sidan 14 samt sidorna 36–42. Antikorruption och mänskliga rättigheter ingår också som väsentliga frågor som behöver hanteras på en hög nivå och som är hygienfaktorer för alla i branschen att hantera. Biologisk mångfald och vatten är i dags- läget inte inkluderade i bolagets mest väsentliga hållbarhetsfrågor även om John Mattsons arbetar aktivt med dem. Om bola- get skulle initiera fler projekt där ny mark tas i anspråk eller om vattentillgången skulle minska i de områden vi är verksamma, ökar dessa frågor i betydelse och kommer rappor- teras på en mer detaljerad nivå. Vid misstankar om överträdelser mot uppförandekod, policyer och riktlinjer kan oegentligheter från och med slutet av 2023 rapporteras genom en visselblåsarfunktion. Under året har inga fall av korruption eller brott mot mänskliga rättigheter rapporterats. Öppen dialog och samverkan Dialogen med våra nyckelintressenter – hyresgäster, medarbetare, aktieägare, kommuner, leverantörer och entreprenö - rer – ger oss löpande inspel som är viktiga för våra prioriteringar framåt. Den löpande dialogen kompletteras av exempelvis med- arbetarundersökningar, hyresgästenkäter och strategiska samverkansprojekt med bland annat kommuner. Särskilda intressentdialoger med fokus på hållbarhet har under åren kompletterat företagets löpande dialog och bidragit med värdefull input från bland annat aktieägare, finansierare, ESG -analytiker, ledning och medarbetare. Att kontinuerligt fånga upp synpunkter från intressenter och se över väsentlighetsanalysen bidrar till företagets arbete med att prioritera investeringar och satsningar. Under 2022 involverades ett antal per- soner från kapitalmarknaden i en särskild intressentdialog med syfte att få deras syn på bolagets prioriterade hållbarhetsfrågor samt kriterier för hållbar finansiering. Dialogen bekräftade bolagets sedan tidi- gare identifierade hållbarhetsfrågor där antikorruption och mänskliga rättigheter adderades till. Som grund för John Mattsons väsentlighetsanalys ligger bland annat intressentdialoger, kontinuerlig omvärlds- och branschbevakning och hänsyn till verksamhetens påverkan på ekonomi, miljö och människor i hela värdekedjan. Externa initiativ och medlemskap som främst är kopplade till vårt strategiska hållbarhetsarbete: Håll Nollan Science Based T arget initiative Fastighetsägarna BID T ureberg BID Rotebro Forskningsprojektet Rikare Grannskap Lidingö Näringsliv Våra fyra fokusområden inom hållbarhet: Levande och tryggt lokalsamhälle Ansvarsfull material- och avfallshantering Energieffektiva och fossilfria lösningar Hälsosam och inspirerande arbetsplats Underliggande hållbarhetsfrågor: Utsläpp Energi Material Avfall T rygghet Lokalsamhälle Arbetsmiljö Antikorruption Mänskliga rättigheter 45HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 47 ===== Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org.nr 556802-2858 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2023 på sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 20 mars 2024 Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor 46HÅLLBARHET JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 48 ===== Möjligheter och risker Helårseffekt kommande 12 månader, Mkr Förändring +/– Påverkan på förvaltningsresultat Hyresvärde 5 procent +/– 31,1 Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/– 6,2 Fastighetskostnader 5 procent +/– 8,8 Underliggande marknadsränta 1 procentenhet –35,8/+27,1 Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden. Förändring Fastighetsvärde –20 % –10 % 0 % 10 % 20 % Värdeförändring, Mkr –2 714 –1 357 1 357 2 714 Belåningsgrad, % 62,3 55,4 49,8 45,3 41,5 Riskkategori Risk Sannolikhet Påverkan Strategiska risker Transaktionsrisk Planrisk Begränsad byggrättsportfölj Hållbarhetsrisker Negativ miljöpåverkan, Klimatförändringar, Sociala förhållanden, Personal, Brott mot uppförandekod Operationella risker Projektutveckling Fastighetskostnader Finansiella risker Värdeförändringar Förändringar i marknadsräntor Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk Finansiering på acceptabla villkor Översikt risker Låg Medel Hög John Mattsons hyresvärde är till 75 procent hänförligt till bostäder i Stockholmsregio- nen, vilket ger ett stabilt kassaflöde med låg vakans. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhanteringen medan det ope- rativa arbetet är delegerat till vd. Ledningens riskhanteringsarbete syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget möter samt, att så långt det är möjligt, förebygga och begränsa eventuella negativa effekter. Risker klassificeras som strategiska, operationella och finansiella risker samt risker kopplat till regelefterlevnad och hållbarhet. Främsta verktyget för riskhan- teringsarbetet är de strategier som bolaget arbetar efter och som konkretiseras i pro- cesser integrerade i det dagliga arbetet. Även värde grundsarbetet samt att säkerställa en hög kompetens i organisationen är viktiga delar i att hantera risker i den dagliga verksamheten. På följande sidor framgår de prioriterade områdena för riskhantering utifrån John Mattsons verksamhet. Mer om de finansiella riskerna finns beskrivet i förvaltningsberättelsen på sidan 57. Känslighetsanalys John Mattsons resultat påverkas av ett antal faktorer. I tabellen nedan beräknas en teore- tisk effekt på förvaltningsresultatet med John Mattsons koncentration av bostadsfastigheter i attraktiva kommuner i Stockholmsregionen innebär en tydlig reducering av verksamhetsrisk och stabila kassaflöden. utgångspunkt i John Mattsons aktuella intjä- ningsförmåga (aktuell intjäningsförmåga ska ej likställas med prognos) den 31 december 2023 givet en förändring utifrån fyra para- metrar. Aktuell intjäningsförmåga återfinns i John Mattsons bokslutskommuniké 2023. Varje variabel i tabellen har behandlats var för sig och under förutsättning att övriga variabler förblir oförändrade. Känslighets- analysen bör läsas tillsammans med infor- mationen om aktuell intjäningsförmåga vil- ken publiceras i bolagets kvartalsrapporter. Fysiska klimatrelaterade risker De pågående globala klimatförändringarna innebär utmaningar även i Stockholmsregi- onen. Under 2022 genomfördes en klimat- screening av fastighetsbeståndets expo- nering mot klimatrelaterade risker såsom över svämning, ras/skred/erosion samt tunga snölaster, i syfte att få en konkret bild av vilka fysiska klimatrisker som finns vid John Mattsons fastigheter. Samtliga bola- gets fastigheter analyserades. Varje bygg- nad kontrollerades genom geografisk posi- tionsangivelse mot data och statistik med geografisk information om klimatrelaterade risker i det aktuella området. Den initiala analysen visade att den huvudsakliga risk som identifierats vid ett flertal fastigheter är risken för skyfall. Vid några fastigheter identifierades även risk för ras/skred/ero- sion samt höga temperaturer. Genom denna första klimatscreening förbättras möjlig- heterna att proaktivt arbeta med framtids- säkring av John Mattsons fastigheter. 47MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 49 ===== Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan T ransaktionssrisk Konkurrensen att förvärva fastigheter i attraktiva lägen är normalt stor. Brist på objekt att förvärva till relevant pris är John Mattsons största strategiska risk och kan utgöra en begränsning för önskad tillväxttakt. Skulle John Mattson tvingas avyttra en eller flera av sina fastigheter finns en risk för att en sådan avyttring inte kan genomföras alls eller enbart på villkor som är mindre gynsamma för bolaget. John Mattson har tydliga strategier för förvärv. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv. Långvariga samarbeten och strategiska upphandlingar är prioriterat, liksom att närvara och aktivt arbeta på de marknader där bolaget har sina fastigheter och i kommuner med tydliga tillväxtplaner. John Mattson har välskötta fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen vilket medför att fastigheterna är eftertraktade på transaktionsmarknaden. Planrisk Risk finns för att John Mattson inte beviljas de tillstånd eller erhåller de beslut från kommun eller myndighet som krävs för att förvalta och utveckla fastigheter på ett önskvärt sätt. Det kan till exempelvis handla om att erhållna beslut inte omfattar den volym av bostäder och/eller lokaler som John Mattson har räknat med. Vidare finns en risk att beslut överklagas och att planerade projekt därav väsentligen fördröjs. Risk finns också att beslutspraxis, den politiska viljan och kommunens inriktning kan komma att förändras på ett för John Mattson ofördelaktigt sätt. John Mattson har en löpande dialog med myndigheter och kommuner för att i tidigt skede hantera risker, så som exempelvis planrisker. Det främsta verktyget för riskhantering är de strategier vi arbetar efter och som konkretiseras genom processer. Begränsad byggrättsportfölj En begränsad byggrättsportfölj kan utgöra en risk då den kan dämpa John Mattsons framtida tillväxt. John Mattson utvärderar löpande förvärv av nya byggrätter, möjligheter till förtätning inom förvaltningsbeståndet samt genom markanvisningar från kommuner. Strategiska risker Hållbarhetsrisker Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Ett eftersatt och otydligt hållbarhetsarbete kan påverka intressenters syn negativt och därmed påverka John Mattsons möjligheter att realisera uppsatta mål. De hållbarhetsrelaterade risker som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är: Negativ miljöpåverkan: Vid ny-, till- och ombyggnation finns risk att skador på miljö, natur eller människa uppkommer som en följd av felaktig hantering eller användning av miljö – eller hälso- farliga ämnen. Bristande efterlevnad av miljörelaterade lagar och regler kan resultera i verkställig- hetsåtgärder, avgifter eller böter och även i vissa fall även påtagliga restriktioner av koncernens verksamhet. Fastigheternas energiklassificering påverkar John Mattsons möjlighet att uppta ny bankfinanciering och villkoren för financieringen. Om John Mattson inte genomför energibespa- ringar alls, eller i långsammare takt än vad som är planerat, så kommer det att få negativ effekt på bolagets fastighetsvärden och räntemarginal för de hållbarhetslänkade lånen. Klimatförändringar: Högre vattennivåer, extremväder med exempelvis skyfall samt torka och vattenbrist, är exempel på möjliga konsekvenser av klimatförändringar. För fastighetsbolag kan förändringarna innebära risk för skador på fastigheter och miljön omkring dessa. Ett strategiskt hållbarhetsarbete och transparens kring möjligheter och utmaningar stärker långsiktig konkurrenskraft och ger vägledning kring framtida investeringar och initiativ. Negativ miljöpåverkan och klimatförändringar • Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och inredning samt effektiv avfallshantering • Ambition att miljöcertifiera bostäder; enligt Svanen där bolaget genomför nyproduktionen från start • Samverkan med leverantörer och hyresgäster för att få effekt i hela värdekedjan • Effektiv förvaltning som minskar energianvändning och miljöbelastning • 100 procent miljömärkt el i fastighetsdriften • Utfasning av fossildrivna tjänstefordon och installation av elladdstolpar för hyresgäster • Vetenskapsbaserade klimatmål till 2030, med basår 2021 • Klimatscreening av fastigheter för proaktiv hantering av fysiska klimatrisker • Kartläggning av klimatrelaterade utsläpp i värdekedjan genomförd. • Vi följer forskning och utveckling och de bedömningar och rapporter som görs utifrån klimatrisker • Energioptimering av fastigheter samt tillskapande av hållbara energikällor Sannolikhet/Påverkan: Låg Medel Hög Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan 48MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 50 ===== Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Sociala förhållanden: Otrygghet i bostadsområden och utanförskap minskar trivseln för både våra hyresgäster och andra i området. En risk förknippad med detta är oriktiga hyresförhållanden som kan  orsaka störningar och otrygghet i området. Personal : Arbetsgivarvarumärket är en förutsättning för att bibehålla och rekrytera kompetent personal. Minskad attraktivitet innebär en risk för bolagets kompetensförsörjning. En arbetsmiljö som inte främjar fysiskt och psykosocialt välmående innebär en risk för arbetsplatsolyckor och sjukdom. Brott mot uppförandekod: Om medarbetare, konsulter eller samarbetspartners bryter mot mänskliga rättigheter, är involverade i korruption eller inte agerar etiskt och respektfullt bryter de mot upp förandekoden vilken innebär en risk för betydande skada för såväl John Mattsons affär som varumärke. Sociala förhållanden: • Kontinuerlig kommunikation med hyresgäster och regelbundna hyresgästenkäter • Lokal förvaltning med närhet till hyresgästerna • Hyresrätter i olika prisklasser, varierande storlek och i olika lägen • Systematiskt arbete för att motverka oriktiga hyresförhållanden • Samverkan med kommuner, polis, andra fastighetsägare och organisationer för att öka trygghet och trivsel. • T rygghetsskapande åtgärder och trivselfrämjande aktiviteter Personal • Medarbetarsamtal och medarbetarundersökningar • Målmedvetet jämställdhets- och likabehandlingsarbete • Förebyggande hälso- och friskvårdsarbete • Proaktivt arbete för trygga och säkra byggarbetsplatser • Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras Brott mot uppförandekod: • Årlig genomgång av kodens innehåll för samtliga som omfattas. Beställare ansvarar för att externa partners har uppdaterad kunskap • Specifika policyer som kompletterar koden • Kontinuerligt arbete med bolagets värdegrund, där samtliga medarbetare involveras • Visselblåsarfunktion för att följa upp oegentligheter Hållbarhetsrisker forts. Operationella risker Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Projektutveckling Riskerna kopplat till John Mattsons projektutveckling såsom uppgradering av lägenheter, tillbyggnad och konvertering av outnyttjade utrymmen till bostäder samt nybyggnationsprojekt finns i hyresmarknadens utveckling. Bostadshyror sätts enligt det så kallade bruksvärdessystemet, vilket medför att hyrorna inte nödvändigtvis överensstämmer med vad marknadshyran för samma lägenhet hade varit. Vid nyproduktion av bostäder förhandlas vanligtvis en presumtionshyra med Hyresgästföreningen. När en uppgörelse om presumtionshyra inte kan nås sätter John Mattson själv hyran, kallad egensatt hyra. Denna kan av hyresgästen prövas i Hyresnämnden. Risken är att den egensatta hyran måste sänkas vilket påverkar vilket kan medföra att John Mattson inte kompenseras för kostnader för sådana investeringar genom höjda hyror. Ytterligare risker vid projektutveckling är utformningen av produkten och projektets genomförande, som kan påverka projektet tids- och kostnadsmässigt. Tillgång till resurser i form av entreprenörer, konsulter och egen personal är en förutsättning för projektets genomförande. John Mattsons fastighetsbestånd är beläget i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Risken för hyresbortfall på bostäder bedöms de närmsta åren vara mycket låg. Bostadspolitiken tar stor plats i den politiska debatten och hyressättnings- systemet är en av frågorna som diskuteras flitigt. En målsättning är att hyresnivån i större utsträckning än i dag ska spegla hyresgästernas efterfrågan vad gäller service, standard och läge. En eventuell förändring av bruksvärdesystemet är på sikt en möjlighet för John Mattson att öka intäkterna och förbätta resultatet, med oförändrad låg risk för hyresbortfall. John Mattson har cirka åtta procent av lägenheterna med egensatt hyra. John Mattsons samarbetspartners är noggrant utvalda och vi arbetar i nära dialog med både interna och externa parter. Väl fungerande interna processer, inkluderat arbetsmiljö och säkerhet samt hög kompetens inom projektorganisationen säkerställer ett effektivt projektgenomgörande där slutprodukten håller hög kvalité och är lämpad för långsiktig förvalt- ning. Överlämning från projektorganisation till John Mattsons förvaltningsorganisation sker på ett effektivt sätt. För att attrahera och behålla våra medarbetare strävar vi efter att erbjuda en arbetsplats präglad av sunt klimat, hög trivsel och stort engagemang där alla medarbetare har en viktigt roll med möjlighet att påverka. Den senaste medarbetar- undersökning visade på mycket starka värden på engagemang och medarbetarnöjdhet där 90 procent av medarbetarna instämmer att arbetet engagerar mycket. Sannolikhet/Påverkan: Låg Medel Hög Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan 49MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 51 ===== Finansiella risker Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Fastighetskostnader John Mattson är exponerade för risker relaterade till fastighetskostnader. Dessa kostnader förut- sätter inköp från leverantörer varav vissa har en monopolställning. I den mån kostnadsökningar från leverantörer inte kan kompenseras genom hyreshöjningar kan bolagets fastighetsvärde, resultat och kassaflöde påverkas negativt. John Mattson har stort fokus på att effektivisera fastighetsdriften för att motverka effekterna av ökade fastighets- kostnader. För vissa inköp säkras priset upp under en lägre tidsperiod för att skapa förutsägbarhet i utvecklingen av bolagets fastighetskostnader. Operationella risker forts. Riskbeskrivning Hantering/möjlighet Sannolikhet/Påverkan Värdeförändringar John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträk- ningen. Det kan innebära volatilitet i resultatet. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och efterfrågan på marknaden, samt utifrån fastighetens bedömda driftnetto. Ytterst kan fallande fastighetsvärden medföra att avtalde villkor och åtaganden i bolagets kreditavtal bryts, vilket i sin tur kan leda till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediter sägs upp av kreditgivaren. Förändringar i marknadsräntor påverkar marknadsvärdet på bolagets derivatportfölj. Värdet på derivaten och bolagets resultat minskar generellt om marknadsräntor för motsvarande löptider som ingångna ränteswappar löper med minskar och vice versa. John Mattsons hyresvärde är till 75 procent hänförligt till bostäder i Stockholmsregionen, vilket skapar ett stabilt kassaflöde med låg vakans. Cirka 25 procent av koncernens fastigheter externvärderas varje kvartal av Cushman & Wakefield. Resterande 75 procent värderas internt kvartalsvis. Detta innebär att samtliga fastigheter värderas externt minst en gång per år av Cushman & Wakefield. John Mattsons finanspolicy fastslår begränsningar för användandet av säkringsinstrument som ränteswapar som syftar till att reducer risken som dessa kan ha på bolaget. Ränte-, refinansierings- och likviditetsrisk Risk finns att förändringar i ränteläget – och/eller marginaljusteringar påverkar bolagets finansieringskostnad. Det finns även risk för att återfinansiering av befintliga skulder inte kan ske på skäliga villkor. Det finns även en likviditetsrisk, det vill säga att bolaget kan få svårigheter att fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder. För värdeskapande investeringar är bolaget bland annat beroende av finansiering på för John Mattson acceptabla villkor och att på ett effektivt sätt kunna konkurrera på hyres- och fastighetsmarknaden i Stockholmsregionen. John Mattsons finanspolicy anger hur finansverksamheten ska bedrivas, hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker bolaget får ta. Kontinuerlig uppföljning av finanspolicy sker av ledning, revisions- och finansutskott och styrelse. Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belåningsgraden inte varaktigt ska överstiga 50 procent. Bolaget anser att det är viktigt med ett positivt kassaflöde i verksamheten för att uppnå bolagets långsiktiga målsättningar. Bolaget har därför som mål att räntetäckningsgraden varaktigt inte ska understiga 1,5 gånger. I syfte att begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar John Mattson efter en genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder överstigande 2 år samt att ha flera långivare. Disponibla likviditeten, bestående av outnyttjat checkkredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 543,6 Mkr (202,7). Därutöver finns ett outnyttjat bygg kreditiv om 78,1 Mkr för framtida finansieringsbehov. John Mattson säkerställer tillgång till finansiering genom att upprätthålla affärsrelationer med flera banker samt säkerställa att bolaget är attraktivt att finansiera genom att upprättahålla finansiella nyckeltal i enlighet med bolagets finanspolicy. Sannolikhet/Påverkan: Låg Medel Hög Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan Sannolikhet Påverkan 50MÖJLIGHETER OCH RISKER JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 52 ===== Aktieslag John Mattson har ett aktieslag, stamaktier, och varje aktie berättigar till en röst. Aktiekapital Den 18 oktober 2023 tog John Mattsons extra bolagsstämma beslut om att genomföra en nyemission av aktier med före- trädesrätt för befintliga aktieägare. Genom företrädesemis- sionen tillfördes John Mattson 1 250 miljoner kronor, efter avdrag av emissionskostnader, varigenom aktiekapitalet ökade med 12 632 321,69 kronor och det totala antalet aktier ökade med 37 896 965 aktier. Den 31 december 2023 upp- gick John Mattsons aktiekapital till 25 264 643 kronor och antalet aktier i John Mattson uppgår till 75 793 930 aktier. John Mattsons aktie John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap och handlas under kort namnet JOMA. John Mattsons börsvärde uppgick vid årets slut till 4,3 miljarder kronor. Aktiekursens utveckling Den 5 juni 2019 noterades aktien på Nasdaq Mid Cap. Tecknings kursen i samband med börsnoteringen av John Mattson var 90 kronor per aktie. Den 31 december 2023 var kursen 56,90 kronor. Justerat för företrädesemissio- nen var årets högsta kurs för John Mattsons aktie 76,49 kronor den 13 januari och årets lägsta kurs 39,80 kronor den 1 november. Handel och omsättning Under 2023 har 6,9 miljoner aktier omsatts till ett värde om 374,7 miljoner kronor. Av dessa var 87,7 procent handlade på Nasdaq Stockholm och resterande på andra handelsplatser. AKTIEKAPITALETS UTVECKLING År Händelse Förändring i antalet aktier1) Totalt Förändring i aktiekapital (kr) Totalt Kvotvärde (kr) 2) 2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100 2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000 2018 Aktiesplit 10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1 2018 Nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1 2019 Aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33 2021 Apportemission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33 2022 Apportemission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33 2022 Apportemission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33 2023 Nyemission 37 896 965 75 793 930  12 632 321 25 264 642 0,33 1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en riktad nyemmison om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades 15 december (37 783 415) och 21 december (113 550). Antal aktier uppgår den 31 december 2023 till 75 793 930. 2) Aktiernas kvotvärde uppgår den 31 december 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). 2023 2022 Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,37 4,10 Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % –17,9 37,6 Periodens resultat hänförligt till moder bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie –31,75 3,30 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 87,09 174,02 Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % –50,0 –1,1 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 79,99 162,08 Eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare kr/aktie 72,77 146,09 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 56,90 83,10 Börsvärde (kr/aktie) /Långsiktigt substansvärde, kr/aktie vid periodens utgång 0,65 0,48 Genomsnittligt antal aktier under perioden, st 39 556 335 37 537 496 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 75 793 930 37 896 965 AKTIERELATERADE NYCKELTAL 0 5 000 000 10 000 000 15 000 000 20 000 000 0 20 40 60 80 100 AKTIEKURSUTVECKLING 3 JANUARI–30 DECEMBER 2023 Aktiekurs, kr Omsättning John Mattson OMX Stockholm Real Estate PI Jan Feb Mars Apr Maj Juni Juli Aug Sep Okt Nov Dec Omsättning, Mkr Källa: Nasdaq 51AKTIEN JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 53 ===== Ägarstruktur Vid årsskiftet fanns det 2 298 kända ägare i John Mattson. De tre största ägarna är AB Borudan Ett, Tagehus Holding AB och Carnegie Fonder som tillsammans äger 59,76 pro- cent av aktierna i John Mattson. Det utländska ägandet i John Mattson uppgick vid årsskiftet till 10,25 procent. ÄGARE 2023-12-31 Antal aktier Ägarandel AB Borudan Ett 28 702 110 37,9 % Tagehus Holding AB 9 873 564 13,0 % Carnegie Fonder 6 720 000 8,9 % PriorNIlsson Fonder 3 242 678 4,3 % Bergamotträdet 9 Holding AB 3 064 276 4,0 % Övriga ägare 24 191 302 31,9 % Summa 75 793 930 100,00 % Varav utländskt ägande 7 768 878 10,25 % Källa: Sammanställd och bearbetad data från Euroclear/Modular Finance. ÄGARKATEGORIER 2023-12-31, % Svenska institutionella ägare, 19,07 Utländska institutionella ägare, 5,0 Svenska privatpersoner, 12,0 Okänd ägartyp, 5,13 Övriga, framförallt bolag, 58,8 ÄGANDE PER LAND 2023-12-31 , % Svenskt ägande, 89,75 Utländskt ägande, 10,25 Varav okänt land, 5,13 AKTIEÄGARSTRUKTUR 2023-12-31 Storleksklass Antal aktier Kapital/ röster Antal kända ägare Andel av kända ägare 1 – 100 54 433 0,07 % 1191 51,83 % 101 – 200 43 071 0,06 % 274 11,92 % 201 – 300 26 858 0,04 % 105 4,57 % 301 – 400 35 989 0,05 % 94 4,09 % 401 – 500 26 310 0,03 % 56 2,44 % 501 – 1 000 155 195 0,21 % 198 8,62 % 1 001 – 2 000 181 423 0,25 % 116 5,05 % 2 001 – 5 000 328 312 0,45 % 96 4,18 % 5 001 – 10 000 369 795 0,50 % 47 2,05 % 10 001 – 20 000 540 684 0,73 % 38 1,65 % 20 001 – 50 000 972 587 1,36 % 31 1,35 % 50 001 – 100 000 1 321 615 1,91 % 19 0,83 % 100 001 – 500 000 3 410 334 4,82 % 17 0,74 % 500 001 – 1 000 000 4 469 639 5,90 % 7 0,30 % 1 000 001 – 5 000 000 12 488 447 18,75 % 6 0,26 % 5 000 001 – 10 000 000 16 593 564 21,89 % 2 0,09 % 10 000 001 – 50 000 000 28 702 110 37,87 % 1 0,04 % 50 000 001 – 0 0,00 % 0 0,00 % Okänd innehavsstorlek 6 073 564 5,13 % 0 0,00 % Totalt 75 793 930 100,00 % 2 298 100,00 % 52AKTIEN JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 54 ===== SUBSTANSVÄRDE 2023-12-31 2022-12-31 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen 5 515,6 72,77 5 536,2 146,09 Återläggning: Derivat enligt balansräkningen –69,0 –0,91 –239,4 –6,32 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 1 154,2 15,2 1 298,0 34,25 Långsiktigt substansvärde 6 600,8 87,09 6 594,8 174,02 Avdrag: Derivat enligt balansräkningen 69,0 0,91 239,4 6,32 Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld –607,0 –8,01 –691,9 –18,26 Aktuellt substansvärde 6 062,9 80,0 6 142,3 162,08 Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet uppgick vid årets utgång till 87,09 kronor per aktie (174,02). Det långsiktiga substansvärdet har minskat med 50,0 procent jämfört med 31 december 2022. Aktuellt substansvärde uppgick vid årets utgång till 6 062,9 miljoner kronor (6 142,3) eller 80,0 kronor per aktie (162,08) efter avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatteskuld. Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av för- valtningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investe- ringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Information till aktiemarknaden John Mattsons främsta informationskanal är bolagets webbplats, corporate.johnmattson.se. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Träffar anordnas regelbundet för analytiker, aktieägare, potentiella investerare och finansiärer. ANALYTIKER SOM FÖLJER JOHN MATTSON Analytikerbevakning Carnegie Investment Bank Erik Granström, Fredric Cyon Handelsbanken Johan Edberg, Oscar Lindqvist 53AKTIEN JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 Ladda ned PDF A4 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER ===== SIDA 55 ===== John Mattson har en lång tradition av konst i våra bostadsområden. Konsten bidrar till trivsel, stolthet och gemenskap. Här är ett exempel på konstnären Hans Lannérs mosaikkonst som återfinns i Larsberg på Lidingö. Finansiell information 54 INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 56 ===== Utmanande år med nödvändigt kapitaltillskott från ägarna Som ny styrelseordförande sedan april 2023 är detta mitt första ordförandeord för John Mattson. Under min relativt korta tid i sty- relsen har arbetet i hög grad präglats av att parera konsekvenserna som de nya marknadsförutsättningarna med hög inflation, stigande räntor och ökande avkastningskrav har fått för bolagets nyckeltal. De nyckeltal som framför allt har varit i fokus är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Både långivare och investerare har under året haft en negativ syn på fastighetsmarknaden i allmänhet och fastighetsbolag med bostäder i synnerhet. John Mattson gick in i det förändrade marknadsläget 2022 med en kraftig tillväxt i ryggen och med en belåningsgrad över bola- gets finansiella riskbegränsning om 50 procent som under 2023 pressades ytterligare av sjunkande fastighetsvärden. Samtidigt höjde Riksbanken styrräntan i snabb takt, vilket även satte press på bolagets räntetäckningsgrad. Förutom operativa förbättringar och försäljningar av fastigheter tog vi under hösten beslut om att tillföra mer kapital till bolaget från ägarna genom en företrädese- mission. Samtliga åtgärder gjordes av både kortsiktiga finansiella skäl på skuldsidan och långsiktiga skäl med fokus på värdeskapande investeringar framåt på tillgångssidan. Lägre inflation och vändning i sikte, men fortsatt oroligt geopolitiskt läge Rysslands fortsatta invasion i Ukraina, Hamas attack i Israel med efterföljande vedergällningar från Israel, Kinas verbala hot mot Taiwan och valet i USA 2024 har påverkat och påverkar fortfarande det geopolitiska läget i vår omvärld. I vilken omfattning det får konsekvenser framåt för de globala marknaderna och inflationen är svår att bedöma. Som fastighetsbolag påverkas John Mattson mest av utveck- lingen av inflationen och dess koppling till förändrade styrräntor. Under 2023 har inflationen mätt i KPI sjunkit från 12,3 procent i december 2022 till 4,4 procent i december 2023 samtidigt som styrräntan har höjts från 2,5 till 4,0 procent. Om det geopolitiska läget inte ändras dramatiskt till det sämre kommer vi sannolikt se en vändning under 2024 där Riksbanken gradvis sänker styrräntan. Operativa förbättringar Under 2022 inledde vi ett omfattande arbete med att ställa om bolaget operativt till de nya marknadsförutsättningarna. Arbetet har fortsatt under 2023 med samma intensitet. Ledningen och medarbetarna har gjort ett mycket gediget arbete med att sänka bolagets kostnader på alla nivåer utan att det har påverkat medarbetar- och kundnöjdhet, något vi i styrelsen har kunnat konstatera och glädjas åt vid uppre- pade avstämningar av både ekonomiska nyckeltal såsom överskotts- grad samt uppföljning av kund- och medarbetarundersökningar. Företrädesemission med starkt ägarstöd Efter sommaren tog styrelsen och ledningen beslut om att tillföra kapital till bolaget genom en företrädesemission. Att John Mattson har starka och engagerade huvudägare visade de tydligt genom att fullt garantera emissionen, vilket tillsammans med ledning- ens arbete och bra rådgivare var nyckeln till att emissionen blev övertecknad med över 30 procent och kunde genomföras på ett framgångsrikt sätt innan årets utgång. Arbete i styrelse, ledning och av medarbetare Givet det förändrade marknadsläget med högt tempo i finansiella och operativa åtgärder har arbetet i styrelse, ledning och av medarbetarna präglats av många möten och beslut i olika konstellationer både fysiskt, digitalt och per Capsulam. Samtliga inblandade har tagit sig an sina uppgifter med mycket energi. Styrelsen har haft 27 möten under året och dessutom har styrelsens Revisons- och finansutskott haft rollen som beslutsstöd till ledningen under emissionsprocessen. Som ordförande i John Mattson är jag både glad, stolt och imponerad över den kompetens och bredd styrelsen och ledningen besitter. Jag ser fram emot ett 2024 där vi med samlad kraft kan ta bolaget vidare med ännu mer fokus på utvecklingen av fastig- hetsbeståndet. Per-Gunnar (P-G) Persson, styrelseordförande JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 55ORDFÖRANDEORD INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 57 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) (556802-2858) får härmed avge årsredovisning och koncern- redovisning för räkenskapsåret 2023-01-01–2023-12-31. Företaget har sitt säte i Lidingö stad. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor. Jämförelseår avser 2022. Information om verksamheten John Mattson har varit verksamma inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling i över 55 år. Koncernens affärsidé är att äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och kommersiella fastighe- ter. De kommersiella lokalerna ska komplettera bostadsbeståndet och ge service till bostadshyresgästerna. Fastighetsbestånd John Mattson äger hyreslägenheter i Lidingö, Sollentuna, Stockholm, Nacka och Upplands Väsby samt bedriver utvecklingsprojekt i Stockholmsområdet. Fastighetsbeståndet består huvudsakligen av bostadsfastigheter. Beståndet omfattar vid räkenskapsårets utgång 4 270 hyreslägenheter med en uthyrbar area om totalt 342,8 tkvm (359,7 ). Den totala uthyrbara arean är fördelad på 82 procent bostä- der och 18 procent kommersiella lokaler. Vid utgången av 2023 bedrivs utvecklingsprojekt i fastigheten Gengasen, Örby. Per 31 december 2023 fördelas den uthyrbara arean mellan förvaltningsområdena enligt följande; Lidingö 46 procent, City/ Bromma 14 procent, Norrort 23 procent, Söderort/Nacka 17 pro- cent. Under 2023 tecknades avtal om försäljning av tre fastigheter på Lidingö, i Högdalen samt i centrala Stockholm till ett underliggande fastighetsvärde om 888 Mkr. Fem fastigheter belägna på Lidingö, i Högdalen samt i centrala Stockholm frånträddes till ett underlig- gande fastighetsvärde om 1 150 Mkr. Inga fastigheter har tillträtts. Finansiella mål Styrelsen för John Mattson har under året uppdaterat de finansiella målen att omfatta: • Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 procent, inklusive värdeöverföringar, över en konjunk turcykel. • Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie ska uppgå till minst 10 procent över en konjunkturcykel. Målet avseende tilllväxt i långsiktigt substansvärde ändrades från 10 procent till 7 procent mot bakgrund av rådande makroekonomiska förutsättningar och med beaktande av företrädesemissionen som genomfördes under fjärde kvartalet. Strategi John Mattsons strategi för att uppnå sina finansiella mål baseras på följande fyra hörnstenar: • Förvaltning av fastigheter genom helhet och närhet. • Förädling av fastigheter genom uppgradering och konvertering. • Förtätning på egen mark och i nära anslutning till befintliga byggnader. • Förvärv av fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholmsregionen. Investeringar Under året gjordes främst investeringar i vårt nyproduktions- och uppgraderingsprojekt Gengasen i Örby. Under året har 72 lägenheter genomgått omfattande uppgrade- ringar för att säkra byggnadernas tekniska fortlevnad samt gene- rera ett ökat driftöverskott genom framför allt ökade hyresnivåer. Uppgraderingar sker enligt den så kallade Larsbergsmodellen i två steg; basuppgradering och totaluppgradering. Basuppgraderingen genomförs i huvudsak med kvarboende hyresgäster, där fastighetens tekniska status säkras genom att stammar, badrum och elsystem förnyas. I det efterföljande steget, totaluppgradering, åtgärdas reste- rande delar av lägenheten, ny köksinredning sätts in och alla ytskikt renoveras. Totaluppgradering genomförs när hyresgästen flyttar ut eller på hyresgästens beställning. Organisation John Mattsons organisation består av 46 (52) medarbetare varav 21 (27) kvinnor. Bolagets ledningsgrupp bestod den 31 december 2023 av verkställande direktör, cfo, affärs- och projektutvecklingschef, förvaltningschef och kommunikationschef. Organisationens huvudsakliga verksamhetsområden är förvalt- ning och projektutveckling, med ekonomi och kommunikation som centrala stödfunktioner. Inom förvaltningsavdelningen arbetar förvaltare, fastighetstekniker och kundvärdar. Förvaltningen han- teras huvudsakligen av John Mattsons egen personal. Ytterligare information om anställda, löner och ersättningar lämnas i kon- cernens not 7. Fastighetsvärdering Cirka 25 procent av koncernens fastigheter värderas av externa värderare varje kvartal, vilket innebär att samtliga fastigheter vär- deras externt minst en gång per år av Cushman & Wakefield. Mer information om John Mattsons förvaltningsfastigheter återfinns i not 12. Väsentliga händelser under året • Två bostadsfastigheter på Lidingö avyttrades med ett under- liggande fastighetsvärde om 262 Mkr under Q1. • Hållbarhetslänkat kreditavtal om 949 Mkr tecknades. • Bolagets cfo Mattias Lundström lämnade sin tjänst. • En bostadsfastighet på Lidingö avyttrades med ett underliggande fastighetsvärde om 525 Mkr under Q2. • Ebba Pilo Karth utsågs till ny cfo med tillträde 26 mars 2024. • John Mattsons extra bolagsstämma fattade beslut om en nyemis- sion av aktier om cirka 1,25 Mdkr med företrädesrätt för befint- liga aktieägare. Företrädesemissionen fulltecknades utan att garanti åtagandena tagits i anspråk. • Beslut fattades om att revidera målet avseende genomsnittlig årlig tilväxt i långsiktigt substansvärde per aktie vilken ska uppgå till minst sju procent över en konjunkturcykel. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 56FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 58 ===== • En bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt en kontors- fastighet i centrala Stockholm avyttrades med ett totalt under- liggande fastighetsvärde om cirka 363 Mkr under Q4. • Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 för- längdes ett till sju år. • Ett femtiotal lägenheter färdigställdes i första etappen av nypro- duktionsprojektet i Örby i Stockholm. Finansiell strategi och riskhantering John Mattsons anseende, resultat och kassaflöde påverkas av förändringar i omvärlden och av företagets eget agerande. Risk- hanteringsarbetet syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget möter samt att, så långt det är möjligt, förebygga och begränsa eventuella negativa effekter. Främsta verktyget i riskhanteringsarbetet är de strategier som bolaget arbetar efter och som konkretiseras i processer integrerade i det dagliga arbetet. Även värdegrundsarbetet är en viktig del i att hantera risker i den dagliga verksamheten samt att säkerställa en hög kompetens i organisationen. På sidorna 47–50 återfinns John Mattsons riskavsnitt, där de finansiella riskerna utgör en viktig del av bolagets totala risker. Här nedan följer en något mer detaljer beskrivning av de finansiella riskerna och John Mattsons finansieringsstrategi. Finansieringsstrategi Utvecklingen på de finansiella marknaderna har stor betydelse för John Mattsons affärsverksamhet och resultat. Därför är det av vikt att definiera finansiella risker, sätta dessa i relation till övriga affärsrisker, bedöma riskerna samt säkerställa en ändamålsenlig hantering som stödjer de övergripande verksamhetsmålen. John Mattson äger fastigheter med ett långsiktigt perspektiv, vilket kräver tillgång till kapital för att kunna utveckla fastighets- beståndet. Den finansiella verksamheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering säkerställs till så låg kostnad som möjligt givet riskmandat och att det säkerställer företagets räntebetalningsförmåga över tid. Finansieringsrisk Bolagets finanspolicy anger riktlinjer och regler för hur finansverk- samheten i John Mattson ska bedrivas. Finanspolicyn fastställs årligen av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverk- samheten ska begränsas och vilka risker bolaget får ta. Styrelsen har även inrättat ett särskilt revisions- och finansutskott som tillsammans med företagsledningen bland annat bereder finansie- ringsfrågor innan dessa behandlas i styrelsen. Bolagets övergripande finansiella riskbegränsning är att belå- ningsgraden långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och att ränte- täckningsgraden långsiktigt inte ska understiga 1,5 gånger. Vid utgången av 2023 uppgick belåningsgraden till 49,8 procent (56,6) och räntetäckningsgraden till 1,6 gånger (1,9). Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar bolagets finansieringskostnad. Ränterisken är hänför- lig till utvecklingen av aktuella marknadsräntenivåer. I syfte att begränsa ränterisken ingås derivatavtal i form av ränteswappar. För att begränsa svängningar i räntenettot ska bolaget ha en mix av räntebindningstider i lån och derivat samt säkerställa att den genomsnittliga räntebindningstiden ligger i intervallet 1–5 år och att maximalt 50 procent ligger i intervallet 0–1 år. Den volymvägda genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,9 år (2,6) vid utgången av 2023. Bolagets finansiering består primärt av eget kapital och ränte- bärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definie- rat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på marknadsmässiga villkor, strävar John Mattson efter en längre genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder fördelat på flera långivare. För att säkerställa en rimlig kapitalbindningstid ska bolaget eftersträva en jämn förfallostruktur för lånen och att den totala låneskulden ska ha en genomsnittlig kapitalbindning (volymviktad genomsnittlig återstående löptid) som överstiger två år. Den volymvägda genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,0 år (2,8) vid utgången av 2023. Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att fullgöra sina förpliktelser vid reglering av finansiella skulder. Denna risk hanteras genom en checkräkningskredit om 110 Mkr (160) som vid utgången av 2023 var utnyttjad med 0,0 Mkr (0,0). Därutöver finns ett byggnadskreditiv om 400 Mkr där 322 Mkr var utnyttjat per utgången av 2023. Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltnings- resultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Hållbarhet I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har John Mattson valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från förvaltnings- berättelsen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63. John Mattson har en hög ambition och arbetar aktivt med sitt långsiktiga hållbarhetsarbete inom alla verksamhetsområden. Information om bolagets hållbar- hetsarbete presenteras på sidorna 33–45. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formaliserad och trans- parent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. John Mattsons ersättningsutskott bereder förslag till riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för vd och övriga ledande befattningshavare samt utvärderar tillämpningen av de riktlinjer som årsstämman fattat beslut om. Ledamöterna i ersättningsutskot- tet ska utgöras av tre styrelseledamöter vilka utses av styrelsen. Förslag till riktlinjer upprättas av styrelsen minst var fjärde år och förslaget läggs fram för beslut vid årsstämman. Ersättning till JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 57FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 59 ===== ledande befattningshavare ska vara marknadsmässiga och kon - kurrenskraftiga samt stå i relation till ansvar och befogenheter. Ersättningen ska bestå av fast lön, eventuell rörlig ersättning, pen- sionsförmåner och övriga förmåner. Lön, ersättningar samt pen- sionspremier under 2023 framgår av not 7. För vd ska den rörliga kontanta ersättningen inte överstiga sex månadslöner (beräknat på den fasta månadslönen). För övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersätt - ningen inte överstiga tre månadslöner (beräknat på den fasta månadslönen) samt vara baserad på utfall i förhållande till uppsatta mål. Pensionsförmåner ska vara premiebestämda alternativt för- månsbestämda om individen i fråga omfattas av förmånsbestämd pension i enlighet med tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig ersättning ska endast utgöra grund för pensionsförmåner om det följer av tillämpliga kollektivavtalsbestämmelser. För res- pektive ledande befattningshavare får pensioner utgöra maximalt motsvarande 50 procent av den fasta grundlönen i den mån inte högre avsättning följer av tillämplig kollektivavtalad pensionsplan. Premier och övriga förmåner såsom sjukförsäkring och bilförmån får sammanlagt inte överstiga tio procent av den ledande befatt- ningshavarens totala fasta årliga lön. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. För fullständigt förslag avseende föreslagna riktlinjer för ledande befattningshavare, se John Mattsons webbplats corporate.john- mattson.se. För mer information om riktlinjer och principer för ersättning till ledande befattningshavare se Bolagsstyrningsrapport, sidorna 64–65. EKONOMISKT UTFALL Resultaträkning Intäkter Koncernens intäkter för året uppgick till 610,4 Mkr (620,9) vilket motsvarar 1 750 kr/kvm (1 726). Minskningen av hyresintäkterna uppgår till 10,5 Mkr och är främst hänförlig till avyttringar av fastig- heter under året. Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 472,7 Mkr (463,9), vilket motsvarar 1 618 kr/kvm (1 563). Den generella årliga hyresförhand- lingen för bostäder 2023 resulterade i hyreshöjningar i intervallet 2,3–4,75 procent. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 173,1 Mkr (223,1) motsvarande 454 kr/kvm (620), en kostnadsminskning per kvadratmeter med 166 kr.Vi har under året sänkt våra fastighetskostnader som följd av det effektiviserings- och kostnadsbesparingsprogram som införts. Driftkostnaderna uppgick till 123,9 Mkr (141,2), vilket förklaras av lägre kostnader för energi och fastighetsskötsel. Underhållskostnaderna uppgick till 15,3 Mkr (35,2). Kostnaderna för fastighetsadministration minskade till 20,2 Mkr (33,1). Förändringen förklaras även här av effekter av genomförda effektiviserings och kostnadsbesparingsprogram. Central administration Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för bolags- ledningen, affärsutveckling och centrala stödfunktioner. Under perioden uppgick kostnaderna till 51,0 Mkr (58,8). I beloppet ingår 3,0 Mkr i jämförelsestörande kostnader varav 2,0 Mkr är kopp- lade till avslutande av tidigare cfo:s anställning. Totala kostnads- reduceringar, exklusive engångskostnader, om 10,8 Mkr beror på genomfört effektiviserings- och kostnadsbesparingsprogram. Värdeförändringar Fastigheter Värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till –1 357,4 Mkr (–225,1). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under året uppgick till –34,6 Mkr (–13,9). Orealiserade värdeför- ändringar för fastigheter uppgick totalt till –1 322,8 Mkr (–211,1). De orealiserade värdeförändringarna var hänförliga ökade avkast- ningskrav vilket dock möttes av förbättrat driftöverskott kopplat till genomförda effektiviseringar och investeringar Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick till 3,4 procent (2,9). Derivat Bolaget har totalt tecknat ränteswappar till ett nominellt belopp om 5 932,6 Mkr (4 788,6), vilket motsvarar 85,2 procent (61,7) av räntebärande skulder med rörlig Stibor ränta. Ingångna avtal om ränteswapparna förfaller under år 2025 till 2033. Dessa räntederivat marknadsvärderas kvartalsvis enligt gällande redovisningsregler. Marknadsvärdet på räntederivaten vid periodens utgång uppgick till 69,0 Mkr (239,4). Orealiserade värdeförändringar på räntederi- vat under perioden uppgick till –170,4 Mkr (264,6). Förändringen beror främst på förändringar i underliggande marknadsräntor under perioden. Finansnetto Finansnettot uppgick till –253,1 Mkr (–185,2). Det lägre finansnet- tot jämfört med föregående år förklaras av högre marknadsräntor. Aktiverade finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 29,2 Mkr (2,0). Vid årets utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 3,43 procent (2,54) inklusive effekter av räntederivat. Vid årets utgång uppgick räntetäckningsgraden till 1,6 ggr (1,9). JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 58FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 60 ===== Årets skatt Aktuell skatt uppgick under året till 0,1 Mkr (–0,2). Uppskjuten skatt uppgick till 139,3 Mkr (–70,5) och har påverkats av orea- liserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om 307,6. Realiserade värdeförändringar och ej redovisad uppskjuten skatt för värdenedgångar av historiska tillgångsförvärv medför skatte- mässiga justeringar om netto 106,7 Mkr. Därutöver har ej avdrags- gill ränta påverkat uppskjuten skatt med 42,2 Mkr. Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 45,4 Mkr (359,3), vilka utgör underlag för koncernens uppskjutna skattefordran. Balansräkning Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet till 13 567,6 Mkr (15 695,5 per 31 december 2022). Fastighetsvärdet har minskat med 2 128,0 Mkr jämfört med utgången av föregående år, vilket främst förklaras av försäljningar och orealiserade värdeförändringar. Investeringar Under perioden uppgick de totala investeringarna till 348,7 Mkr (1 001,2), varav 0,0 Mkr (643,2) avsåg förvärv. Investeringar i nybyggnation uppgick till 169,0 Mkr (276,0) och avser framförallt nybyggnationsprojektet i Örby centrum. Investeringar i genomförda och pågående uppgraderingar uppgick till 131,2 Mkr (27,9). Under perioden har 72 lägenheter (86) färdigställts. I övriga investeringar ingår bland annat fönsterbyten. Nyttjanderättstillgång tomträtt Värdet av tomträttsavtal redovisas som en nyttjanderättstillgång med ett motsvarande skuldbelopp. Den 31 december 2023 uppgick det totala beräknade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skul- den till 375,7 Mkr (345,2). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick på balansdagen till 5 596,2 Mkr (5 641,5) vilket motsvarar 72,77 kronor per aktie (146,09). Under året har eget kapital minskat med årets resultat om –1 255,3 Mkr (122,7) och ökat genom en nyemission 1 232,9 Mkr (268,4) . Vid årets slut uppgick soliditeten till 38,4 procent (34,4). Räntebärande skulder Den utnyttjade kreditvolymen vid årets utgång uppgick till 7 192,6 Mkr (8 923,8) varav 6 083,9 Mkr (6 363,9) var långfristig skuld och 1 108,8 Mkr (2 559,9) var kortfristig skuld. Extern upplåning har under perioden gjorts med 1 696,2 Mkr (2 161,8). Amortering har under året gjorts med 3 427,7 Mkr (2 584,5). Derivat Marknadsvärdet på räntederivaten vid årets utgång uppgick till 69,0 Mkr (239,4). Den orealiserade värdenedgången om –170,4 Mkr (264,6) förklaras främst av kortare återstående tid framt till slut- datum för derivaten och förändrade marknadsräntor. Derivatinstru- ment används för att justera ränterisken i låneportföljen. Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 december 2023 till 1 154,2 Mkr (1 298,0). Den uppskjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till den temporära skillnaden på förvaltningsfast- igheter. Förändring i skatteskuld förklaras av årets orealiserade värdeminskning av förvaltningsfastigheterna. Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/ finans. Moderbolagets intäkter uppgick till 11,5 Mkr (13,9). Kostnader för central administration och marknadsföring uppgick till –28,4 Mkr (–43,5). Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt upp- gick till –253,4 Mkr (–90,3). Utsikter 2024 Utsikterna för 2024 är positiva. Inflationen har fallit tillbaka till en nivå nära Riksbankens långsiktiga mål. Även de långa räntorna har fallit tillbaka till en nivå som är attraktiv för lågavkastande tillgångar som bostäder. Utvecklingen i vår omvärld är dock fortsatt osäker och vi behöver ha beredskap för att det kan dröja innan räntor och inflation faller tillbaka ytterligare. John Mattsons fastigheter finns i attraktiva områden i tillväxt- kommuner i Stockholmsregionen. Vi har nöjda kunder och hög efterfrågan på våra bostäder. Betalningsviljan för våra bostäder är väsentligt högre än våra genomsnittliga hyror vilket ger stabila hyresintäkter med låg risk för vakanser. Vi ser att bolaget kommer att påverkas negativt av fortsatta prisökningar under 2024, bland annat kommer taxebundna kost- nader som fjärrvärme att öka. Fokus kommer fortsatt att vara på befintliga kassaflöden samt investeringar i energieffektiviseringar och värdeskapande lägenhetsuppgraderingar. Selektiva avyttringar kan även bli aktuellt i syfte att optimera vår kapitalanvändning. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 59FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 61 ===== Koncernen Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Fastighetsrelaterade nyckeltal Överskottsgrad, % 71,6 64,1 61,3 66,7 60,4 Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 622,4 626,6 609,7 336,5 275,1 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 664 1 610 1 557 1 485 1 485 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 96,1 95,9 95,6 94,5 94,9 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 342,8 359,7 355,5 215,9 171,5 Investeringar ny-, till och ombyggnation, mkr 348,7 358,0 254,6 217,4 160,1 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 39 581 43 638 44 710 36 861 37 124 Totalt antal lägenheter 4 270 4 515 4 414 2 829 2 251 Antal uppgraderade lägenheter under perioden 72 86 339 368 65 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 610,4 620,9 407,9 294,0 253,0 Driftöverskott, mkr 437,3 397,8 249,8 196,0 152,8 Förvaltningsresultat, mkr 133,2 153,9 103,1 94,7 64,9 Resultat före skatt, mkr –1 394,6 193,0 1 692,3 608,1 235,2 Årets resultat, mkr –1 255,3 122,7 1 332,5 478,8 178,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr 145,7 –4,6 121,1 115,9 46,2 Eget kapital, mkr 5 596,2 5 641,5 5 250,2 3 413,7 2 934,8 Balansomslutning 14 562,4 16 415,8 16 545,7 8 059,2 6 398,9 Soliditet (%) 38,4 34,4 31,7 42,4 45,9 Antal anställda 46 52 45 30 25 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49,8 56,6 58,0 44,7 40,72 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,4 2,5 1,4 1,5 1,9 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,6 1,9 2,2 2,6 2,3 Räntebindningstid vid periodens utgång, år 2,9 2,6 2,0 2,2 3,2 Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 3,0 2,8 2,1 2,3 2,4 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr 6 600,8 6 594,8 6 396,6 4 352,0 3 739,6 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr 6 062,9 6 142,3 5 765,1 4 007,2 3 480,2 Flerårsöversikt Koncernen Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Aktierelaterade nyckeltal (i kr)1) Genomsnittligt antal aktier 39 556 335 37 537 496 34 600 537 33 670 032 33 670 032 Antal aktier vid periodens utgång 75 593 930 37 896 965 36 364 827 33 670 032 33 670 032 Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,37 4,10 2,98 2,81 1,93 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % –17,9 37,6 6,0 45,8 159,0 Justerat förvaltningsresultat, kr/aktie, tillväxt %2) –17,9 37,6 13,9 26,5 63,6 Årets resultat, kr/aktie –31,75 3,30 38,21 14,22 5,31 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie 87,09 174,02 175,90 129,25 111,07 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % –50,0 –1,1 36,1 16,4 6,6 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie 79,99 162,08 158,54 119,01 103,36 Eget kapital, kr/aktie 72,77 146,09 141,45 101,39 87,16 Moderbolaget 2023 2022 2021 2020 2019 Nettoomsättning, Mkr 11,5 13,9 20,2 13,5 8,4 Eget kapital, Mkr 2 878,9 1 845,7 1 637,5 1 231,7 1 245,3 Balansomslutning, Mkr 7 224,2 5 664,2 5 725,5 1 993,5 1 807,2 Soliditet, % 39,9 30,6 28,6 61,8 68,9 Antal anställda 5 6 6 6 5 1) Kopplat till förvärv av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en företrädesemission om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Antal aktier uppgår per den 31 december 2023 till 75 793 930. 2) Justerat förvaltningsresultat 2019 avser förvaltningsresultat justerat för engångskostnader kopplat till planerad börs notering. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 60FLERÅRSÖVERSIKT INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 62 ===== Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr): Överkursfond 2 258 196 840 Balanserat resultat 795 117 732 Årets resultat –199 635 103 Summa 2 853 679 469 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: I ny räkning överföres 2 853 679 469 Summa 2 853 679 469 Förslag till vinstdisposition JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 61FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 63 ===== Inledning Bolagsstyrningen i John Mattson syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvars- fördelningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. Den resulterar också i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för John Mattson att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. John Mattson är ett svenskt publikt aktiebolag som noterades på Nasdaq Stockholm Mid Cap den 5 juni 2019. Bolagets bolagsstyr- ning grundar sig på svensk lag, främst aktiebolagslagen (2005:551), Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”), bolagets bolagsordning, interna regler (instruktioner och policyer) samt Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. Ytterligare information om John Mattsons bolagsstyrning finns på bolagets webbplats. Koden gäller för alla svenska bolag vars aktier är noterade på en reglerad marknad i Sverige. Bolag behöver inte följa alla regler i Koden utan kan välja alternativa lösningar som de anser bättre lämpade för det aktuella bolagets specifika omständigheter, under förutsättning att bolaget rapporterar avvikelser, beskriver den alternativa lösningen och orsaken till avvikelsen förklaras i bolagsstyrningsrapporten (den s.k. följ eller förklara-principen). Under 2023 har John Mattson tillämpat Koden utan avvikelser. Aktieägare För information om ägarstruktur och största ägare, se sidorna 51–53 i denna årsredovisning. Rösträtt Det finns ett aktieslag och alla aktier har samma röstetal – en röst per aktie. Bolagsstämma Enligt aktiebolagslagen är bolagsstämman bolagets högsta besluts- fattande organ och aktieägarna utövar där sin rösträtt i nyckel- frågor, exempelvis fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktör, val av styrelse- ledamöter och revisorer samt arvode till styrelse och revisorer. Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan kallelse även ske till extra bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolags- stämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagets räkenskapsår sträcker sig från 1 januari till 31 december. Rätt att deltaga För att kunna delta i beslut krävs att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Initiativ från aktieägare Aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på års- stämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos John Mattsons styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida. Årsstämma 2023 På John Mattsons årsstämma 2023 fattades bland annat beslut om ett bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier. Christer Olofsson, Håkan Blixt, Johan Ljungberg och Ingela Lind omvaldes till styrelseledamöter och Åsa Bergström, Per-Gunnar (P-G) Persson och Katarina Wallin invaldes som nya styrelse ledamöter. Per-Gunnar (P-G) Persson valdes till ny ord- förande och Johan Ljungberg till vice ordförande. Ernst & Young AB omvaldes med huvudansvarig Katrine Söderberg till bolagets revisor. Det fattades också beslut om att inte lämna någon utdelning för räkenskapsåret 2022. Protokollet från årsstämman finns på John Mattsons webbplats. Årsstämma 2024 John Mattsons årsstämma avhålls den 18 april 2024, klockan 14.00, i Malmstensalen på Campus Lidingö (Malmstenskolan), Larsbergs- vägen 8, Lidingö. Instruktioner om anmälan till stämman kommer att finnas tillgängliga på bolagets webbplats. Valberedning Valberedningen ska inför årsstämman utgöras av representanter för de tre röstmässigt största ägarregistrerade aktieägarna i bolaget per augusti varje år samt styrelsens ordförande, som även samman- kallar valberedningen till dess första sammanträde. Valberedningen ska utföra sitt uppdrag i enlighet med av årsstämman beslutade instruktioner, Koden och övriga tillämpliga regler. I uppdraget ingår bland annat att lämna förslag till ordförande vid årsstämma, antal styrelseledamöter, val av ordförande och andra stämmovalda ledamöter i styrelsen, arvode och annan ersätt- ning till var och en av de stämmovalda styrelseledamöterna och till ledamöter av styrelsens utskott, val av revisor och arvode till revisor. I den mån som anses erforderligt ska valberedningen även lägga fram förslag till ändringar i gällande regler för valberedningen. Valberedningen ska särskilt beakta Kodens krav på mångsidighet och bredd i styrelsen och på att eftersträva en jämn könsfördelning. Sedan årsstämman 2023 har styrelsen bestått av totalt sju personer varav tre kvinnor (43 procent) och tre män (57 procent). Inget arvode ska utgå till valberedningens ledamöter. Bolaget ska dock svara för skäliga kostnader förenade med valberedningens uppdrag. Valberedning inför årsstämman 2024 Valberedningen har haft fyra protokollförda möten under 2023 och 2024. John Mattsons valberedning uppfyller kraven på oberoende i förhållande till bolaget. Ledamöterna i valberedningen och vilka ägare som utsett dem framgår av tabellen nedan. John Mattsons valberedning kan kontaktas via e-post, valberedningen@johnmatt- son.se. Valberedningens ledamöter inför årsstämman 2024 • Ulrika Magnusson, utsedd av AB Borudan Ett (valberedningens ordförande) • Johan Ljungberg, utsedd av Tagehus Holding AB • Simon Blecher, utsedd av Carnegie Fonder • Tino Goetze, utsedd av Bergamotträdet 9 Holding AB Bolagsstyrningsrapport 2023 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 62BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 64 ===== Styrelsen Styrelsen är bolagets näst högsta beslutande organ efter bolagsstäm- man. John Mattsons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst sju ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 21 april 2023 beslutades att omvälja Johan Ljungberg, Håkan Blixt, Christer Olofsson och Ingela Lindh till styrelseledamöter, samt Åsa Bergström, Katarina Wallin och Per-Gunnar Persson invaldes till nya styrelseledamöter. Per-Gunnar Persson valdes till styrel- seordförande. För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i John Mattson, se avsnittet ”Styrelse”, sidan 66–67. Ansvar och arbete Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen, John Mattsons bolagsordning och Koden. Styrelsens arbete regleras dessutom av den arbetsordning som styrelsen årligen fastställer. Arbetsord- ningen reglerar arbetsfördelningen mellan styrelsen, styrelsens ordförande och verkställande direktören. Styrelsen antar även instruktioner för styrelsens utskott samt instruktion för verkstäl- lande direktören (inklusive instruktion avseende verkställande direktörens ekonomiska rapportering). Styrelsen ansvarar för John Mattsons organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Det innefattar bland annat att upprätta övergripande och långsiktiga strategier, mål, budgetar och affärsplaner samt att fastställa riktlinjer för att säkerställa att John Mattsons verksamhet är långsiktigt värdeskapande. Styrelsens ansvar innefattar även granskning och godkännande av delårs- rapporter och årsredovisning samt att fatta beslut i frågor rörande investeringar, försäljningar, kapitalstruktur och utdelningspolicy. Styrelsens antar även årligen bolagets väsentliga policies och tillser att kontrollsystem finns för att följa upp att dessa efterlevs samt tillser att system finns för kontroll och uppföljning av bolagets verk- samhet, risker och betydande förändringar i bolagets organisation och verksamhet. Styrelsen utser bolagets verkställande direktör samt fastställer lön och annan ersättning till denne och till andra ledande befattningshavare i enlighet med riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare som antagits av bolagsstämman. Hållbarhet Styrelsen har det övergripande ansvaret för att hållbarhet är en central och integrerad del i den övergripande styrningen av bola- get. I John Mattsons affärsstrategi är hållbarhet en integrerad del. Styrelsen fattade under 2022 beslut om ett antal strategiska hållbarhetsmål, se vidare på sidan 35. Det operativa ansvaret för hållbarhetsarbetet är delegerat till verkställande direktören. Alla chefer ansvarar för att de väsentliga hållbarhetsfrågorna är inte- grerade i det löpande arbetet. Samtliga medarbetare och chefer är ansvariga att följa bolagets uppförandekod och övriga policies. John Mattsons värderingar, långsiktighet, professionalitet och engagemang, ligger till grund för bolagets verksamhet. Global Compacts tio principer för hållbart företagande utgör grunden för ansvarstagande och är grunden för bolagets uppförandekod. Upp- förandekoden kompletteras av specifika policies inom olika områ- den, som exempelvis mångfald och jämställdhet samt arbetsmiljö. Bolagets värdegrund, uppförandekod och policyer ska vägleda bolagets styrelse, ledning, medarbetare och samarbetspartners i det dagliga arbetet. Sedan slutet av 2023 har John Mattson etablerat en visselblåsarfunktion men en särskild visselblåsarkanal dit med- arbetare och externa parter kan rapportera missförhållanden och oegentligheter anonymt och på ett säkert sätt. Under 2023 har även arbetet med att ta fram en specifik leverantörspolicy påbörjats, för att tydliggöra John Mattsons krav på bolagets leverantörer samt möjliggöra ökad samverkan kring hållbarhetsfrågorna. John Mattsons strategiska hållbarhetsarbete bedrivs inom fyra fokusområden samt inom antikorruption och mänskliga rättigheter. Läs mer på sidorna 35–42. Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelseledamöterna får alla nödvändiga handlingar och den infor- mation de behöver för att kunna följa John Mattsons ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling i övrigt. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstäm- man beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelseordföranden ska i nära samarbete med verkstäl- lande direktören övervaka bolagets resultat och förbereda samt vara ordförande på styrelsemöten. Styrelseordföranden är också ansvarig för att styrelsen årligen utvärderar sitt och verkställande direktörens arbete. Styrelsen träffas enligt ett årligt förutbestämt schema. Utöver dessa möten kan det komma att kallas till ytterligare styrelsemöten för att hantera frågor som inte kan skjutas upp till nästa ordinarie styrelsemöte. Styrelsens arbete under 2023 John Mattsons styrelse har under 2023 haft 27 möten varav ett konstituerande möte. Utvärdering av styrelsens arbete Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med sty- relsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2023 års utvärdering har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett fråge formulär. Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med ledamöterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur styrel- searbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redo- visats inom styrelsen och har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen. Ersättningsutskottet Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i utskottet. Övriga bolagsstämmovalda ledamöter ska vara oberoende i förhål- lande till bolaget och bolagsledningen. Styrelsens ersättningsutskott utvärderar löpande de ledande befattningshavarnas ersättnings- villkor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bere- der ärenden inom dessa områden för beslut av styrelsen. Ersätt- ningsutskottet består för närvarande av tre styrelseledamöter: Per-Gunnar Persson (ordförande), Johan Ljungberg och Katarina Wallin, vilka samtliga anses vara oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Utskottets ledamöter utses av styrelsen en gång per år. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är bland annat, att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor Mötesdeltagande Styrelseledamot Arvode (tsek) Styrelse Revisions- och finansutskottet Ersättningsutskottet Oberoende Per-Gunnar Persson2) 435 22/27 4/6 3/3 Ja Johan Ljungberg 230 27/27 6/6 3/3 Nej¹) Åsa Bergström2) 240 22/27 4/6 – Ja Håkan Blixt 190 27/27 2/6 – Ja Christer Olofsson 190 27/27 – – Ja Ingela Lindh 190 27/27 – – Ja Katarina Wallin2) 205 21/27 – 3/3 Ja 1) Oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. 2) Invaldes som styrelseledamot på årsstämma 21 april 2023. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 63BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 65 ===== för bolagsledningen, följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, och följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag ska fatta beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings- nivåer i bolaget. Ersättningsutskottet ska sammanträda minst två gånger per år. Under 2023 hade ersättningsutskottet tre möten. Ledamöterna i utskottet närvarade vid samtliga möten. Vid mötena behandlades bland annat bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befatt- ningshavare och ersättningsnivåer till vd och andra ledande befatt- ningshavare samt bolagets incitamentsprogram för alla anställda. Revisions- och finansutskottet Enligt aktiebolagslagen och dess förarbeten ska styrelsen ha ett revisionsutskott som består av minst två ledamöter. Utskottets ledamöter får inte vara anställda av John Mattson och minst en ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Revisions- och finansutskottet består för närvarande av tre styrelseledamö- ter: Åsa Bergström (ordförande), som bedömts uppfylla kravet på redovisnings- eller revisionskompetens, Johan Ljungberg och Per-Gunnar Persson. Utskottets ledamöter samt dess ordförande utses av styrelsen en gång per år. Revisions- och finansutskottet har bland annat till uppgift att övervaka John Mattsons finansiella rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. Utskottet kontrollerar efterlevnad av John Mattsons finanspolicy och säkerställer tillgång till kapital. Revision och finansutskottet övervakar också effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revision- och finansutskottets uppgift är också att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av Revisorsin- spektionens kvalitetskontroll. Resultatet av revisionen och om på vilket sätt revisionen bidrar till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet, och vilken funktion utskottet har haft, samt granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet, och då särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster, är också revision- och finansutskottets uppdrag. I revision- och finansutskottets uppgift ingår även att biträda valberedningen vid upprättandet av förslag till bolagsstäm- mans beslut om revisorsval. Revisions- och finansutskottet ska sammanträda minst fyra gånger per år. Under 2023 hade revisions- och finansutskottet sex ordinarie möten. Ledamöterna i utskottet närvarade vid samtliga möten. Vid mötena behandlades bland annat efterlevnad av bolagets finanspolicy, delårsrapporter, den externa revisionens inriktning och bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Ersättning till styrelseledamöter och styrelsens utskott Vid årsstämman den 21 april 2023 beslöts att styrelsearvode ska utgå med 395 000 kronor till styrelsens ordförande och 190 000 kronor till var och en av de övriga ledamöterna för tiden intill slutet av årsstämman 2024, fördelat enligt tabellen på föregående sida. Vid samma årsstämma beslöts att ersättning ska utgå med 50 000 kronor till ordföranden och med 25 000 kronor till övriga ledamöter i styrelsens revisions- och finansutskott. Ledamöter i styrelsens ersättningsutskott beslöts en ersättning på 15 000 kronor vardera. Vd och övriga ledande befattningshavare Vd är underordnad styrelsen och ansvarar för John Mattsons löpande förvaltning och den dagliga driften av bolaget. Arbets- fördelningen mellan styrelsen och vd framgår av arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för den verkställande direktören. Vd ansvarar för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Vd leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess medlemmar. Vidare är vd föredragande vid styrel- sens sammanträden och ska tillse att styrelseledamöterna löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens finansiella ställning, resultat, likviditet och utveckling. Vd och övriga ledande befattningshavare presenteras närmare på sidan 68. Riktlinjer för ersättning till vd och övriga ledande befattningshavare Vid årsstämman den 21 april 2022 beslöts om nedanstående rikt- linjer för ersättning till ledande befattningshavare i bolaget att gälla fram till årsstämman 2023. Bolaget ska erbjuda ersättningar och andra anställningsvill- kor som möjliggör för John Mattson att rekrytera, motivera och behålla ledande befattningshavare med sådan kompetens som John Mattson behöver för att genomföra sin strategi och uppnå verksamhetens mål. Marknadsmässighet och konkurrenskraft ska vara övergripande principer för ersättning till ledande befattnings- havare i bolaget. Ersättningen till de ledande befattningshavarna kan utgöras av en fast grundlön, rörlig kontant ersättning, pen- sion samt andra förmåner. Därutöver kan bolagsstämman bland annat besluta om aktiebaserade incitamentsprogram. Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören och till denne rapporterande chefer som ingår i koncernledningen för Koncernen. Bolagets ledande befattningshavare är för närvarande verkställande direktör, cfo, affärs-och projektutvecklingschef, kommunikations- chef samt förvaltningschef. Principer för fast ersättning Den fasta lönen ska baseras på den ledande befattningshavarens kompetens, ansvar och prestation och ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig. Den fasta lönen ska utvärderas årligen av ersättningsutskottet. Principer för rörlig ersättning Den rörliga kontanta ersättningen ska baseras på förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella och icke-finan- siella. De finansiella kriterierna kopplas till tillväxt i koncernens substansvärde och till tillväxt i förvaltningsresultatet i Bolaget. De icke- finansiella kriterierna kopplas till verksamhetsmål såsom exempelvis kundnöjdhet och hållbarhetsarbete. Kriterierna för rör- lig ersättning ska beredas av ersättningsutskottet och fastställas i styrelsen med avsikten att de ska vara i linje med Bolagets affärs- strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet. För verkställande direktören får den rörliga kontanta ersättningen inte överstiga sex månadslöner, det vill säga 50 procent av den fasta grundlönen. För övriga ledande befattningshavare ska den rörliga ersättningen inte överstiga 4,5 månadslöner, det vill säga 37,5 procent av den fasta grundlönen. För övriga medarbetare (dvs. medarbetare som inte omfattas av dessa riktlinjer) är Bolagets policy för närvarande att den rörliga ersättningen inte ska överstiga 1,5 månadslöner, det vill säga 12,5 procent av den fasta grundlönen. Under räkenskapsåret 2023 har ersättning till vd och övriga ledande befattningshavare betalats ut i enlighet med tabell i not 7. Pension De ledande befattningshavarna ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor och pensionsnivåer. Andra förmåner Andra sedvanliga förmåner, som exempelvis tjänstebil och sjuk- vårdsförsäkring, ska vara marknadsmässiga och kostnaderna för sådana förmåner får för respektive ledande befattningshavare utgöra maximalt motsvarande tio procent av den fasta grundlönen. Uppsägningstid och avgångsvederlag Mellan bolaget och den verkställande direktören gäller en upp- sägningstid om sex månader vid uppsägning från bolaget och sex månader vid uppsägning från den verkställande direktörens sida. Den verkställande direktören har rätt till ett avgångsvederlag mot- svarande tolv fasta månadslöner. För de övriga ledande befattnings- havarna, gäller en uppsägningstid om sex månader. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 64BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 66 ===== Avvikelser från riktlinjerna Styrelsen ska ha rätt att frångå dessa riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen. Om sådan avvikelse sker ska information om detta och skälet till avvikelsen redovisas vid närmast följande årsstämma. Incitamentsprogram och bonusprogram Samtliga tillsvidareanställda (inklusive ledande befattningshavare) i John Mattson deltar i ett bonusprogram inom ramen för vilket de har möjlighet till en årlig prestationsbaserad bonus uppgående till högst en fast månadslön. Utfall av bonus beror på en viss ökning av förvaltningsresultatet per aktie, samt ett serviceindex mätt utifrån kundnöjdhet. Jämförelse sker dels mot föregående år och dels mot ett branschsnitt. Ledande befattningshavare har möjlighet till ytterligare totalt två fasta månadslöner per år i bonus, varav en månadslön utgår vid uppfyllande av individuella förändrings- och förbättringsmål och en månadslön utgår vid viss ökning av sub- stansvärdet per aktie. De ledande befattningshavarna kan därmed erhålla totalt högst tre fasta månadslöner vardera. Revision Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revision av bolagets finansiella rapporter och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning utförs i enlighet med i Sverige accepterade revisionsstandarder. Enligt John Mattsons bolagsordning ska bolaget utse en till två revisorer med eller utan revisorssuppleanter eller ett eller två registrerade revisionsbolag. På årsstämman den 21 april 2023 omvaldes Ernst & Young, med den auktoriserade revisorn Katrine Söderberg som huvudansva- rig revisor för perioden fram till årsstämman 2024. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lägga fram en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse för årsstämman. Vid ett av de tillfällen då styrelsen sammanträffar med revisorn ska ingen från företags- ledningen närvara. Revisions- och finansutskottet granskar och övervakar revisorns opartiskhet och självständighet. Revisorn erhåller ersättning för sitt arbete i enlighet med beslut på årsstäm- man. För räkenskapsåret 2023 uppgick den totala ersättningen till bolagets revisor till 2,9 miljoner kronor. Intern kontroll över finansiell rapportering och riskhantering John Mattsons interna kontroll avseende den finansiella rappor- teringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna kring upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa att tillämpliga redovisnings- krav och andra krav på John Mattson som noterat bolag efter- levs. Styrel sen ansvarar enligt aktiebolagslagen och Koden för den interna kont rollen av bolaget avseende finansiell rapportering. John Mattson följer Committee of Sponsoring Organizations of the Tread- way Commissions (COSO:s) ramverk för att utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen, ”Internal Control – Integrated Framework”, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiv iteter, information och kommunikation samt uppföljning. John Mattson har en operativt decentraliserad och transparant organisation där ekonomiavdelningen är centraliserad som en stödfunktion. Det innebär att bolaget har resurser, i form av medarbetare och system, på plats för att slå fast enhetliga och effektiva administrativa rutiner och processer. Processer utvärderas löpande i takt med efterlevnad. Uppföljning av resultat och balans görs månadsvis. Tydlig doku- mentation via policyer och instruktioner tillsammans med återkom- mande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisorerna, säkerställer kontinuerligt arbetet med att förbättra processerna. Bolagets revisor granskar och rapporterar sina iakttagelser från granskningen samt sin bedömning av den interna kontrollen minst två gånger per år. Rapportering görs till såväl revisions- och finans- utskott som styrelse och koncernledning. Den interna kontrollen bedöms vara tillförlitlig och ändamålsenlig varför styrelsen och ledningen inte bedömer att det inte finns behov för en separat funktion för internrevision. Kontrollmiljö Den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbets- fördelningar genom styrelsens arbetsordning, instruktion för utskotten, vd och den finansiella rapporteringen och policyer. Efterlevnaden av dessa följs upp och utvärderas kontinuerligt av ansvarig person. I den övergripande kontrollmiljön ingår också att en koncern övergripande riskutvärdering ska utföras där risker identifieras och utvärderas. Ledningsgruppen ansvarar för att ris- kerna hanteras på tillfredsställande sätt. Riskhantering Identifiering, bedömning och hantering av risker kopplade till redovisning och finansiell rapportering ska finnas inbyggd i John Mattsons väsentliga processer. Genom processkartor ska proces- serna inklusive identifierade risker och kontroller dokumenteras. Kontrollaktiviteter Till varje identifierad risk ska kontroller kopplas tills dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Kontroll- aktiviteter ska dokumenteras så att spårbarhet finns av utförandet. Information och kommunikation Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera relevant infor- mation, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Ledningsgruppens möten ska användas som ett forum för kommunikation och infor- mationsspridning. Processansvariga ska ha tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen. Uppföljning Systemet för intern kontroll och riskhantering ska följas upp kon- tinuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbets- sätt. Ledningsgruppen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kontrollaktivi- teter som utförs i respektive väsentlig process är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga risker John Mattson står inför. Avvikelser i förhållande till Koden John Mattson tillämpar Koden för bolagsstyrning. Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. John Mattson har under räkenskapsåret 2023 följt Koden utan avvikelse. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 65BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 67 ===== PER-GUNNAR (P-G) PERSSON Styrelsens ordförande. Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i revisions- och finansutskottet och ordförande i ersättningsutskottet. Född: 1965. Utbildning: Civilingenjör, Chalmers tekniska högskola. Relevant arbetslivserfarenhet: Många års erfarenhet från olika chefsroller inom fastighetsbranschen, bland annat som verkställande direktör för Platzer Fastigheter Holding AB samt inom Skanska och Coor Service Management. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Arise AB, Rikshem AB, Svenska Sportpublikationer AB, BRIS, Diös Fastigheter AB och AB Borudan Ett. Styrelseledamot och verkställande direktör i Safjället Holding AB. Aktieinnehav i bolaget1) (inkl. ev. närståendeinnehav): – Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. JOHAN LJUNGBERG Vice ordförande. Styrelseledamot sedan 2018, styrelsens ordförande 2020– 2023. Ledamot i revisions- och finansutskottet och i ersättningsutskottet. Född: 1972. Utbildning: Civilingenjörsutbildning, Kungliga T ekniska högskolan och T ufts University. Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet från fastighets- och kapitalmarknaden. Övriga väsentliga uppdrag: Verkställande direktör och styrelseordförande i T agehus Holding AB, styrelse- ordförande och styrelseledamot i bolag inom T agehus- koncernen, styrelseordförande i Atrium Ljungberg AB, styrelseledamot i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB. Aktieinnehav i bolaget1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 9 873 564 aktier genom majoritetsägande i T agehus Holding AB. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. ÅSA BERGSTRÖM Styrelseledamot sedan 2023. Ordförande i revisions- och finansutskottet. Född: 1964. Utbildning: Civilekonom, Uppsala universitet. Relevant arbetslivserfarenhet: Lång erfarenhet av ekonomichefsbefattningar i flera fastighetsbolag, bland annat Granit & Beton samt Oskarsborg. Tidigare även Senior manager på KPMG. Övriga väsentliga uppdrag: Vice verkställande direktör och cfo i Fabege AB. Styrelseordförande i Svenska Fastighetsfinansiering AB. Styrelseledamot i NP3 Fastigheter AB. Aktieinnehav i bolaget1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 8 000 aktier. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. HÅKAN BLIXT Styrelseledamot sedan 2012. Född: 1957. Utbildning: Civilingenjör, Kungliga T ekniska högskolan. Relevant arbetslivserfarenhet: Stor erfarenhet av att verka inom och leda internationella fastighetsfonder med fokus på investeringar i de nordiska länderna. Fon- dernas verksamhet har gått ut på att förvärva, finansiera och utveckla fastigheter inom flertalet fastighetssektorer. De senaste tio åren har fokus legat på att utveckla fastigheter inom sektorerna handel, kontor, logistik och bostäder. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Håkan Blixt Ensemble AB. Aktieinnehav i bolaget1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 8 000 aktier. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare. Styrelse 1) Avser per 31 december 2023. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 66STYRELSE INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 68 ===== INGELA LINDH Styrelseledamot sedan 2021 Född: 1959. Utbildning: Arkitekturstudier, Kungliga T ekniska högskolan. Relevant arbetslivserfarenhet: Stor erfarenhet av fastighetsbranschen och av stadsbyggnad. Stads- direk tör i Stockholm stad 2016–2018 och har även varit stadsbyggnadsdirektör vid Stockholms stadsbyggnadskontor, vd för Stockholms Stadshus AB samt vd för Stockholmshem. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Fastighetsägarna Sverige AB. Styrelseledamot i Anders Bodin Fastigheter AB och Stockholms Universitet. Aktieinnehav i bolaget1) (inkl. ev. närståendeinnehav): – Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare. CHRISTER OLOFSSON Styrelseledamot sedan 2015. Född: 1951. Utbildning: Civilingenjör, Kungliga T ekniska högskolan. Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet från entreprenad och fastighetsverksamhet i Siab och NCC. Tidigare vd för NIAM. Egen företagare projekt- utveckling Stockholm Waterfront och seniorkonsult Urban Escape. Övriga väsentliga uppdrag: – Aktieinnehav i bolaget1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 10 000 aktier. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget, dess ledande befattningshavare och större aktieägare. KATARINA WALLIN Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i ersättnings- utskottet. Född: 1970. Utbildning: Civilingenjör, Kungliga T ekniska högskolan. Relevant arbetslivserfarenhet: Lång och bred erfaren- het inom fastighets- och samhällsbyggnadsbranschen, bland annat som konsult inom strategi och verksamhets- utveckling samt som delägare i Evidensgruppen. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Belatchew Arkitekter AB, Evimetrix AB och Bernow Lindqvist Wallin AB. Styrelseledamot i Catena AB, Kavaljer AB, Evidens BLW AB och AB Borudan Ett. Styrelsesuppleant i Silhouettes AB. Aktieinnehav i bolaget1) (inkl. ev. närståendeinnehav): 2 200 aktier. Beroendestatus: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. 1) Avser per 31 december 2023. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 67STYRELSE INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 69 ===== Ledning PER NILSSON Verkställande direktör. Anställd sedan 2022, verkställande direktör sedan 2022. Född: 1978. Utbildning: Civilingenjör inom industriell ekonomi, Kungliga T ekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i bolag inom John Mattson-koncernen. Aktieinnehav i bolaget:2) 4 943 aktier. EBBA PILO KARTH Cfo fr.o.m. 26 mars 2024.1) Ledande befattningshavare sedan 2024. Född: 1979. Utbildning: Civilingenjör inom industriell ekonomi, Kungliga T ekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelse- ordförande i Get This Globe AB Aktieinnehav i bolaget:2) – MARI EDBERG Kommunikationschef. Ledande befattningshavare sedan 2020. Född: 1964. Utbildning: Civilekonom med inriktning marknadsföring, Uppsala universitet. Övriga väsentliga uppdrag: – Aktieinnehav i bolaget:2) 1 100 aktier. DANIEL FORNBRANDT Affärs- och projektutvecklingschef. Ledande befattningshavare sedan 2020. Född: 1979. Utbildning: Magister i ekonomi, Uppsala universitet. Övriga väsentliga uppdrag: Styrelse- ledamot i Levon Holding AB och i Lidingö Näringsliv. Befattningar i ett flertal bolag inom John Mattson-koncernen. Aktieinnehav i bolaget:2) 10 185 aktier. MARIA WIRÉN Förvaltningschef. Ledande befattningshavare sedan 2023. Född: 1981. Utbildning: Kandidatexamen i ekonomi och fastighetsteknik, Högskolan i Gävle. Övriga väsentliga uppdrag: Befatt ningar i ett flertal bolag inom John Mattson- koncernen. Aktieinnehav i bolaget:2) – 1) Efterträder tf cfo Eva Wiklund. 2) Avser per 31 december 2023. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 68LEDNING INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 70 ===== Finansiella rapporter och noter Koncernens räkningar Koncernens resultaträkning 70 Koncernens rapport över totalresultat 70 Koncernens balansräkning 71 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 72 Koncernens rapport över kassaflöde 73 Koncernens noter Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 74 Not 2 Upplysning om kommande standarder 77 Not 3 Väsentliga uppskattningar och bedömningar 77 Not 4 Hyresintäkter 78 Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag 78 Not 6 Arvode till revisor 78 Not 7 Anställda och personalkostnader 79 Not 8 Nyttjanderättsgångar och leasingskuld 80 Not 9 Räntekostnader 80 Not 10 Skatt 80 Not 11 Materiella anläggningstillgångar 82 Not 12 Förvaltningsfastigheter 82 Not 13 Finansiella instrument 84 Not 14 Likvida medel 85 Not 15 Koncernföretag 85 Not 16 Resultat per aktie 87 Not 17 Eget kapital 87 Not 18 Upplåning 87 Not 19 Finansiella risker 87 Not 20 Övriga skulder 89 Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 89 Not 22 Kassaflödesanalys 90 Not 23 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 90 Not 24 Transaktioner med närstående 90 Not 25 Händelser efter balansdagen 90 Moderbolagets räkningar Moderbolagets resultaträkning 91 Moderbolagets rapport över totalresultat 91 Moderbolagets balansräkning 92 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 93 Moderbolagets kassaflödesanalys 93 Moderbolagets noter Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper 94 Not 2 Väsentliga uppskattningar och bedömningar 94 Not 3 Materiella anläggningstillgångar 94 Not 4 Andelar i koncernföretag 94 Not 5 Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 95 Not 6 Fordringar hos koncernföretag 95 Not 7 Likvida medel 95 Not 8 Finansiella instrument 95 Not 9 Intäkter 95 Not 10 Anställda och personalkostnader 96 Not 11 Resultat från andelar i koncernföretag 96 Not 12 Ränteintäkter och liknande resultatposter 96 Not 13 Räntekostnader och liknande resultatposter 96 Not 14 Bokslutsdispositioner 96 Not 15 Skatt 96 Not 16 Eget kapital 96 Not 17 Upplåning 97 Not 18 Transaktioner med närstående 97 Not 19 Arvode till revisor 97 Not 20 Kassaflödesanalys 97 Not 21 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 97 Not 22 Händelser efter balansdagen 97 Not 23 Förslag till vinstdisposition 97 Styrelsens försäkran 98 Revisionsberättelse 99 Fastighetsförteckning 102 Avstämningstabeller 105 Definitioner 107 Finansiell kalender 108 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 69FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 71 ===== Belopp i Mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 4 610,4 620,9 Driftkostnader 5, 12 –123,9 –141,2 Underhåll 5, 12 –15,3 –35,2 Fastighetsskatt –13,7 –13,6 Fastighetsadministration 5, 7, 12 –20,2 –33,1 Driftöverskott 437,3 397,8 Central administration 5, 6, 7 –51,0 –58,8 Ränteintäkter 1,8 1,6 Räntekostnader leasingskuld 9 –10,8 –10,6 Räntekostnader 9 –244,1 –176,1 Förvaltningsresultat 133,2 153,9 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 12 –1 357,4 –225,1 Värdeförändring räntederivat 13 –170,4 264,6 Resultat före skatt –1 394,6 193,4 Aktuell skatt 10 0,1 –0,2 Uppskjuten skatt 10 139,2 –70,5 Årets resultat –1 255,3 122,7 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –1 255,9 123,7 Innehav utan bestämmande inflytande 0,6 –1,0 Genomsnittligt antal aktier, tusental 39 559 37 538 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare före och efter utspädning per aktie (kr) 17 –31,75 3,30 Belopp i Mkr Not 2023 2022 Årets resultat –1 255,3 122,7 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat –1 255,3 122,7 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare –1 255,9 123,7 Innehav utan bestämmande inflytande 0,6 –1,0 Årets resultat och årets totalresultat fördelas mellan moderbolagets aktieägare och innehav utan bestämmande inflytande enligt ovan. Koncernens rapport över total resultat Koncernens resultaträkning JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 70FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 72 ===== Koncernens balansräkning Belopp i Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 12 13 567,6 15 695,5 Nyttjanderättstillgång tomträtt 8 375,7 345,2 Derivatinstrument 13,19 69,0 226,5 Maskiner och inventarier 11 11,8 9,7 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 13 – 2,3 Summa anläggningstillgångar 14 024,1 16 279,4 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 13,19 4,4 1,9 Derivatinstrument 13,19 – 12,9 Övriga fordringar 34,8 55,9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 65,4 18,0 Likvida medel 14 433,7 47,6 Summa omsättningstillgångar 538,3 136,4 SUMMA TILLGÅNGAR 14 562,4 16 415,8 Belopp i Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Aktiekapital 25,3 12,6 Övrigt tillskjutet kapital 2 258,3 1 038,0 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 3 232,1 4 485,5 Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets ägare 5 515,6 5 536,1 Innehav utan bestämmande inflytande 80,5 105,3 Summa eget kapital 5 596,2 5 641,5 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 13,18,19 6 083,9 6 363,9 Avsättning till pension 7 1,0 1,4 Leasingskuld 8 375,7 345,3 Övriga långa skulder 7,0 7,0 Uppskjuten skatteskuld 10 1 154,2 1 298,0 Summa långfristiga skulder 7 621,8 8 015,6 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 18,19 1 108,8 2 559,9 Leverantörsskulder 13,19 107,3 82,5 Övriga kortfristiga skulder 20 28,1 19,3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13,19,21 100,2 97,1 Summa kortfristiga skulder 1 344,4 2 758,8 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 562,4 16 415,8 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 71FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 73 ===== Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i Mkr Aktiekapital1, 2) Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägar Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 12,1 770,1 4 361,8 5 143,9 106,2 5 250,2 Årets resultat – – 123,7 123,7 –1,0 122,7 Årets övrigt totalresultat – – – – – – Årets totalresultat – – 123,7 123,7 –1,0 122,7 Apportemission 0,5 267,9 268,4 –1,0 268,4 Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande – – – – – 0,0 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande – – – – – 0,0 Utgående eget kapital 2022-12-31 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,1 105,3 5 641,5 Ingående eget kapital 2023-01-01 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,1 105,3 5 641,5 Årets resultat – – –1 255,9 –1 255,9 0,6 –1 255,3 Årets övrigt totalresultat – – – – – – Årets totalresultat – – –1 255,9 –1 255,9 0,6 –1 255,3 Nyemission 12,6 1 238,1 – 1 250,7 – 1 250,7 Kostnader hänförliga till emission – –22,3 – –22,3 – –22,3 Skatt på emissionskostnader – 4,6 – 4,6 – 4,6 Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande – – 2,4 2,4 –25,3 –22,9 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande – – – – – – Utdelning – – – – – – Utgående eget kapital 2023-12-31 25,3 2 258,3 3 232,1 5 515,6 80,5 5 596,2 1) Kopplat till förvärv av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. I december 2023 genomfördes en företrädesemission om totalt 37 896 965 st aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Antal aktier uppgår per den 31 december 2023 till 75 793 930. 2) Aktiernas kvotvärde uppgår den 31 december 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 72FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 74 ===== Belopp i Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt –1 394,6 193,4 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 22 Värdeförändring på förvaltningsfastigheter 1 357,4 225,1 Värdeförändring på derivat 170,4 –264,6 Avskrivningar och utrangeringar 3,5 3,9 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet –1,3 1,5 Betald inkomstskatt 10 0,1 –0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 135,5 159,1 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändringar av rörelsefordringar –25,9 8,9 Förändringar av rörelseskulder 36,1 –172,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 145,7 –4,6 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv1) – –263,9 Investeringar i inventarier –4,5 –5,4 Investeringar i förvaltningsfastigheter –348,6 –358,0 Försäljning av förvaltningsfastigheter 1 119,4 874,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 766,3 247,6 Belopp i Mkr Not 2023 2022 Finansieringsverksamheten Nyemission 1 228,3 – Förvärv av minoritetsandelar –22,9 – Upptagna lån 1 696,2 2 161,8 Amortering av lån –3 427,7 –2 584,5 Förändring – Långfristigt lån från ägarbolag – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten –526,0 –422,8 Årets kassaflöde 386,0 –179,8 Likvida medel vid årets början 47,6 227,5 Likvida medel vid årets slut 14 433,7 47,6 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen Erhållen ränta 1,8 1,6 Erlagd ränta –244,1 –173,8 1) Specifikation av förvärv av förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 2023 2022 Förvaltningsfastigheter – 643,2 Rörelsefordringar – 5,7 Likvida medel – 6,8 Uppskjuten skatt i periodiseringsfonder – 0,0 Övertagna skulder – –116,6 Övertagna räntebärande – 0,0 Avgår: Tidigare redovisad resultatandel från intresseföretag – 0,0 Övertagna nettotillgångar – 539,0 Nyemission – –268,4 Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande – 0,0 Utbetald köpeskilling – 270,7 Avgår: Likvida medel i övertagna verksamheten – –6,8 Påverkan på likvida medel, netto (positivt = minskning) – 263,9 Koncernens rapport över kassaflöde JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 73FINANSIELL INFORMATION – KONCERNEN INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 75 ===== Koncernens noter Belopp i mkr om inget annat anges Not 1. Väsentlig information om redovisningsprinciper Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderföretaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.), organisa tionsnummer 556802-2858 och dess dotterföretag. Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. John Mattsons fastighetsbestånd är koncentrerat till Lidingö och består huvudsakligen av bostadsfastigheter. Moderföretaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i Lidingö kommun, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Lars- bergsvägen 10, 181 10 Lidingö. Styrelsen har den 19 mars 2024 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för anta - gande vid årsstämma den 18 april 2024. Tillämpade regelverk Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Internatio - nal Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) såsom de antagits av Europeiska Unionen (EU). Vidare tillämpar koncernen Årsredovis- ningslagen (ÅRL) och RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. De nedan angivna redovisningsprinciperna har, om inte annat anges, tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter. Valuta Den funktionella valutan för moderföretaget är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderföretaget och koncernen. Samt- liga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsent- ligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Konsolidering Dotterföretag är företag över vilka John Mattsons har bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande innebär att John Mattsson exponeras för rörlig avkastning från dotterföretaget och kan påverka avkastningen genom sitt inflytande. Dotterföretag redovisas initi- alt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och de ingår inte i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som upp - kommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Förvärv Samtliga John Mattsons förvärv av dotterföretag har klassificerats som tillgångsförvärv då förvärvet avser förvaltningsfastigheter. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB). Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som verkställande direktören. John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras till och utvärderas av den högste verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför endast ett segment. Intäkter Hyresintäkter Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott, med undantag för vissa driftkostnader som debiteras i efterhand, och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflytt- ning redovisas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning. Hyresintäkterna omfattar sedvanlig utdebiterad hyra inklusive indexuppräkning, tilläggsdebitering för investeringar och fastighets- skatt samt tilläggsdebitering i form av extratjänster så som värme, el, vatten, sopor och snöröjning mm. John Mattson har analyserat detta för att fastställa om bolaget agerar huvudman eller agent för dessa tjänster och kommit fram till att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak agerar huvudman och att eventuella serviceintäkter inkluderade i faktureringen är oväsentliga. Leasingavtal Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för lokaler och bostä- der samt garage- och bilplatser. Hyresavtalen redovisas som opera- tionell leasing vilket innebär att de intäktsförs löpande. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastigheter. Alla leasingavtal med några undantag redovisas i balansräkningen som nyttjanderätter. Den redovisade nyttjanderättstillgången har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden. John Mattson har i egenskap av leasetagere identifierat tomträttsavtal som den enskilt mest väsentliga. T omträtter beaktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer inte att skrivas av. Det verkliga värdet fasställs genom nuvärdesberäkning där framtida tomträttsavgälder diskonteras med den implicita räntan JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 74KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 76 ===== i tomträttsavtalet. Värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Koncernen är även leasetagare avseende ett fåtal leasingavtal gällande kontors- maskiner där samtliga underliggande tillgångar klassificerats vara av lågt värde. De leasingavgifter som härrör från dessa leasingavtal redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostna - der för tomträttsavgälder redovisas i sin helthet som en finansiell kostnad. Central administration Till central administration klassificeras kostnader på koncern- övergripande nivå som inte är direkt hänförbara till fastighetsför - valtningen, såsom kostnader för koncernledning, affärsutveckling, och fastighetsutveckling. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. För de avgiftsbestämda pensionsplanerna betalar företaget fasta avgifter till en separat juridisk enhet och har därefter fullföljt sitt åtagande gentemot den anställde. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. Finansiella intäkter och kostnader Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, ford- ringar, finansiella placeringar och utdelningsintäkter. Kostnaderna omfattar räntekostnader samt andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning, som uppläggningskostnader och admi- nistrativa avgifter. Finansiella intäkter och kostnader redovisas i resultaträkningen den period de avser. Finansiella kostnader som avser större ny-, till- och ombyggnader aktiveras på investeringen under produktionstiden i koncernredovisningen. Skatter Årets skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då den underliggande transak - tionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då den tillhörande skatteeffekten också redovisas på detta ställe. Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skattepliktiga resultatet för perioden. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisade resultatet genom att det har justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år eventuellt justerat med aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändring av den redovisade uppskjutna skattefordran eller skulden redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen utom när skatten är hänförlig till poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar, redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskost- nader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfast- igheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på avkastningsbaserade värderingar enligt kassaflödesmodellen vilket innebär att framtida kassaflöden som fastigheten förväntas generera prognostiseras och diskonteras till ett nuvärde. För mer information av värdering av John Mattson förvaltnings- fastigheter, se Not 12 Förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaff - ningsvärdet om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med utgiften kommer att erhållas av koncernen och därmed är värderingshöjande, samt att utgiften kan fastställas med tillförlitlighet. Övriga underhållskostnader samt reparationer resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under produktionstiden. Koncernen omklassificerar en fastighet från en förvaltnings fastighet endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det finns bevis för ändringen i användningsområdet. Rörelsefastigheter Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas för produktion, lagring eller administrativa ändamål. För fastigheter med blandad använd- ning, då en del av fastigheten innehas i syfte att generera hyres- inkomster eller värdestegring och en annan del används i rörelsen gör John Mattson en bedömning om delarna kan säljas var för sig. Om så är fallet delas fastigheten upp i en förvaltningsfastighet och en rörelsefastighet. Om delarna inte bedöms kunna säljas var för sig klassificerar John Mattson fastigheten som en förvaltningsfastighet om den del som används i rörelsen uppgår till högst 20 procent av den totala fastigheten, annars klassificeras hela fastigheten som en rörelsefastighet. John Mattsons fastighetsbestånd är i sin helhet klassificerat som förvaltningsfastigheter. Låneutgifter I koncernredovisningen aktiverar John Mattson lånekostnader vid större om- och tillbyggnationer till den del de har uppkommit under byggnationstiden. I övriga fall redovisas lånekostnaden i den period de uppstår undantaget finansieringskostnader som periodiseras över lånens löptid. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff- ningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och even- tuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Det redovisade värdet för en tillgång tas bort från balansräk - ningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekono- miska fördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan för - säljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/-kostnad. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknip - pade med tillgången kommer att komma koncernen till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp- kommer. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. De beräknade nyttjandeperioderna är: Maskiner och inventarier 3–5 år Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 75KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 77 ===== Nedskrivning av icke finansiella tillgångar En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovi- sade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljnings- kostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskriv - ningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). Då nedskrivningsbehov identifierats för en kassagenererande enhet (grupp av enheter) fördelas nedskrivningsbeloppet. Därefter görs en proportionell nedskrivning av övriga tillgångar som ingår i enheten (gruppen av enheter). Tidigare redovisad nedskrivning återförs om återvinningsvärdet bedöms överstiga redovisat värde. Återföring sker dock inte med ett belopp som är större än att det redovisade värdet uppgår till vad det hade varit om nedskrivning inte hade redovisats i tidigare perioder. Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal eller kontrakt som ger upphov till en finansiell tillgång eller skuld. Finansiella till - gångar i balansräkningen är; kundfordringar, likvida medel och derivatinstrument. Finansiella skulder utgörs av leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Finansiella tillgångar och skul- der i koncernen delas in i följande kategorier i enlighet med IFRS 9: • Derivatinstrument: värderas till verkligt värde via resultaträkningen • Kundfordringar, likvida medel, leverantörsskulder och låneskulder värderas till anskaffningsvärde. Redovisning och borttagande Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som är den dag då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna. Kundfordringar redovisas när fakturor har skickats och företaget har presterat enligt överenskommelse. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när rättigheterna i kontraktet har realiserats eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld nettoredovisas i balansräkningen när det föreligger en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och avsikten är att antingen reglera nettot eller att realisera tillgången samtidigt som skulden regleras. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet. Klassificering och värdering Finansiella tillgångar Skuldinstrument: klassificeringen av finansiella tillgångar som är skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden. Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaff - ningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffnings- värde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassa- flöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De finansiella tillgångarnas kassaflöden är endast ränta och utestående kapitalbelopp. Finansiella tillgångar som är klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas ini- tialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektiv- räntemetoden. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster. Finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans- aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivränte- metoden. Derivat Derivat redovisas till verkligt värde och förändringen redovisas i resultaträkningen. Ingen säkringsredovisning tillämpas. Nedskrivning av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade kredit förluster. Härutöver omfattar nedskrivningen även leasing- fordringar och avtalstillgångar som inte värderas till verkligt värde via resultatet. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kredit risk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallisse- mang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser. Den förenklade modellen tillämpas för fordringar, avtalstillgångar och leasingfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löp- tid. För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovisningstillfället redovisas en förlust- reserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3). För kredit- försämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränte- intäkterna på tillgångens redovisade värde, netto av förlustreserve- ring, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier. Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder för olika kreditriskexponeringar. Metoden för kundford- ringar och avtalstillgångar baseras på historisk kreditförlustprocent kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga fodringar och tillgångar skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas till av produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu- pet anskaffningsvärde, d.v.s. netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kort- fristiga likvida placeringar med en löptid från anskaffningstidpunk- ten understigande tre månader. Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när bolaget har en befint- lig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskon- tering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Avsättningar omprövas vid varje bokslutstillfälle. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 76KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 78 ===== Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skatte - pliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redo- visningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräk - nas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras. Kassaflöde Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/eller finansieringsverksamheten. Not 2. Upplysning om kommande standarder De nya och ändrade standarder som träder i kraft 1 januari 2024 eller senare bedöms inte ha någon påverkan på John Mattsons finansiella rapporter. Nämnas bör att den i januari 2020 publicerade IASB ändringar av IAS 1 avseende klassificering av skulder som kort- eller långfristiga, särskilt vid förekomsten av kovenanter. Ändringen ska enligt IASB tillämpas retroaktivt för räkenskapsår som börjar 1 januari 2024 eller senare. Koncernen har finansiella kovenanter i avtal för kreditfaciliteter och övervakar aktivt utrymmet för dessa kovenanter. Koncernen uppfyller för närvarande dessa kovenanter. Ändringen bedöms därmed inte få någon påverkan på koncernens finansiella rapporter den period den tillämpas första gången. Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags- ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antagan- den som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet av företagets finansiella rapporter. Förvaltningsfastigheter Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antagan- den som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av företagsledningen baserat på fastigheternas marknadsvärde. Väsentliga bedömningar har därmed gjorts avseende bland annat kalkylränta och direktavkastningskrav som baseras på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar av kassa flödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader är baserade på faktiska kostnader men också erfarenheter av jämförbara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det faktiska behov som föreligger. Förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område inom vilket uppskattningar och bedömningar kan innebära en risk för justerade värden under kommande räkenskapsår. Bedömningarna kan ha en väsentlig påverkan på fastighetsvärderingarna och där - med koncernens resultat och finansiella ställning. För mer information om indata och bedömningar vid värdering av förvaltningsfastigheter, se not 12 Förvaltningsfastigheter. Kreditförluster Koncernen värderar förväntade kreditförluster för finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde, inklusive kundfordringar, leasingfordringar och avtalstillgångar. Förväntade kreditförluster utgör en bedömning som återspeglar ett objek - tivt, sannolikhetsviktat utfall baserat på rimliga och verifierbara prognoser. Koncernen har under året gjort en analys avseende förlust reservering för likvida medel. Med tanke på den korta löptiden och motpartens höga kreditvärdighet har förlustreserven för likvida medel ansetts utgöra en oväsentlig del. Koncernen bevakar löpande förändrade marknadsvillkor som skulle ändra nuvarande bedömning. Mer information finns i avsnittet ”Kreditrisk” i Not 19. Förvärv Vid förvärv av företag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsför- värv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvalt- ningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Vid fastig- hetstransaktioner görs också en bedömning av när övergången av risker och förmåner sker. Denna bedömning är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv eller försäljning om transaktionen ska redovisas som ett rörelse- eller tillgångsförvärv samt när den ska redovisas. Uppskjuten skatt En annan bedömningsfråga i redovisningen berör värderingen av uppskjuten skatt. Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Aktuell skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Avseende uppskjuten skatt redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till histo - riska tillgångsförvärv. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Hållbarhets- och miljörisker John Mattson genomför klimatriskanalyser för att minimera risken för att vissa fastigheter i framtiden ska bli obrukbara eller att kost- naden för att åtgärda skadorna blir höga. John Mattsons bedömning av de klimatrisker som identifierats för verksamheten är att de inte kommer att ha någon väsentlig finansiell påverkan på kort sikt. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 77KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 79 ===== Not 5. Kostnader fördelade på kostnadsslag och förvaltningsområde Driftskostnader 2023 2022 Taxebundna driftkostnader 69,4 74,6 Fastighetsskötsel 15,8 19,8 Övrigt 38,7 46,8 Summa 123,9 141,2 Fastighetsadministration Personalkostnader 9,2 18,1 Kontorsanslutna kostnader 4,1 6,2 Övrigt 6,9 8,8 Summa 20,2 33,1 Central administration Personalkostnader 26,3 23,6 Rådgivning 3,9 4,4 Revisionskostnader 2,9 2,5 Övriga kostnader 17,9 28,3 Summa 51,0 58,8 Fastighetskostnader, Mkr 2023 2022 Lidingö 70,9 104,6 Norrort 43,0 55,0 City/Bromma 29,3 29,1 Söderort/Nacka 29,8 34,4 Summa fastighetskostnader 173,1 223,1 Lidingö Norrort City/Bromma Söderort/Nacka Totalt Kr/kvm 1) 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Driftskostnader 296 398 373 444 338 351 284 343 317 393 Underhåll 35 80 48 123 64 111 24 107 40 98 Fastighetsskatt 33 33 31 34 52 53 49 44 38 38 Fastighetsadministration 58 97 57 89 59 84 59 88 57 92 Totalt 423 607 510 690 514 599 417 582 454 620 1) Angivna kr/kvm avser de fastigheter som John Mattson ägde vid periodens utgång, varvid förvärvade fastigheter och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt. Not 4. Hyresintäkter Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter 2023 2022 Bostäder 472,2 470,3 Lokaler, garage 134,1 146,9 Övriga intäkter 4,0 3,8 Hyresintäkter enligt resultaträkning 610,4 620,9 Löptidsanalysen avseende samtliga hyreskontrakt hänförliga till ej uppsägningsbara operationella leasingavtal framgår av tabellen nedan. Avtalade framtida hyresintäkter avseende kommersiella lokaler 2023-01-01– 2023-12-31 2022-01-01– 2022-12-31 Avtalade hyresintäkter inom 1 år 97,5 114,0 Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 5 år 225,9 223,0 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 96,8 116,0 Summa lokaler 420,2 453,0 Avtalade framtida hyresintäkter bostäder och parkering 1) 2023 2022 Bostäder 118,1 117,6 Parkering 33,5 24,8 Summa bostäder och parkering 151,6 142,4 1) Beloppen i tabellen ovan avser 3 månaders avtalad hyra, då kontrakt avseende bostäder och parkeringar normalt har 3 månaders uppsägningstid. Hyresintäkter, Mkr 2023 2022 Lidingö 297,4 311,9 Norrort 101,1 96,2 City/Bromma 96,1 95,7 Söderort/Nacka 115,8 117,1 Summa hyresintäkter 610,4 620,9 Kr/kvm 1) 2023 2022 Lidingö 1 825 1 809 Norrort 1 256 1 206 City/Bromma 1 954 1 973 Söderort/Nacka 2 054 1 982 Totalt 1 750 1 726 1) Angivna kr/kvm avser de fastigheter som John Mattson ägde vid periodens utgång, varvid förvärvade fastigheter och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt. Not 6. Arvode till revisor Ernst & Young AB 2023 2022 Revisionsuppdraget 2,4 2,4 Övriga tjänster 0,5 0,1 Summa 2,9 2,5 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 78KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 80 ===== Not 7. Anställda och personalkostnader Anställda 2023 2022 Medel antal anställda Varav män, % Medel antal anställda Varav män, % Moderföretaget 5 60 % 6 60 % Dotterföretagen 41 54 % 47 47 % Totalt i koncernen 46 54 % 52 48 % 2023 2022 Antal på balansdagen Varav män, % Antal på balansdagen Varav män, % Styrelseledamöter 7 60 % 5 60 % Verkställande direktör 1 100 % 1 100 % Övriga ledande befattningshavare 4 60 % 5 60 % Totalt i koncernen 12 45 % 11 45 % Personalkostnader 2023 2022 Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar 11,9 12,3 Sociala avgifter 3,1 7,1 (varav pensionskostnader) 1,8 2,6 Summa 15,0 19,4 Övriga anställda Löner och andra ersättningar 20,4 24,6 Sociala avgifter 6,3 10,4 (varav pensionskostnader) 1,7 2,3 Summa 26,8 35,0 Totalt i koncernen 41,8 54,4 Anställda tjänstemän tryggas genom ITP1 planens avgiftsbestämda pensionsplan. Några tjänstemän tryggas genom ITP2 planens förmånsbestämda pensionsplan. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR10 Redovisning av pensionspla - nen ITP2 som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räken- skapsåret 2023 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Vid utgången av 2023 upppgick Alectas överskott mätt som den kollektiva kon- solideringsnivån för förmånsbestämd försäkring preliminärt till 178 procent (2022 fastställt till 172 procent). Pensionsplanen ITP2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Under 2023 uppgick kostnaden för avgiftsbestämda pensioner till 2,1 (7,4) mkr. Ersättning till ledande befattningshavare 2023 Grundlön, styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions kostnad Övrig ersättning Summa Styrelseordförande Per-Gunnar Persson 0,4 – – – 0,4 Styrelseledamot 0,0 Ingela Lindh 0,2 – – – 0,2 Katarina Wallin 0,2 – – – 0,2 Håkan Blixt 0,2 – – – 0,2 Christer Olofsson 0,2 – – – 0,2 Åsa Bergström 0,2 – – – 0,2 Johan Ljungberg 0,2 – – – 0,2 Verkställande direktör 0,0 Per Nilsson 2,6 0,4 0,8 – 3,8 Övriga ledande befattningshavare (4 st) 6,3 0,5 1,1 – 7,9 Summa 10,5 1,0 1,8 – 13,4 2022 Grundlön, styrelsearvode Rörlig ersättning Pensions kostnad Övrig ersättning Summa Styrelseordförande Johan Ljungberg 0,5 – – – 0,5 Styrelseledamot Ingela Lindh 0,2 – – – 0,2 Håkan Blixt 0,2 – – – 0,2 Christer Olofsson 0,2 – – – 0,2 Ulrika Danielsson 0,2 – – – 0,2 Verkställande direktör Per Nilsson 2,4 0,3 0,6 – 3,4 Övriga ledande befattningshavare (4 st) 6,4 0,4 1,9 – 8,7 Summa 10,2 0,7 2,6 – 13,4 Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare Ersättning och förmåner till koncernledning bereds av ersättnings- utskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitaments program. Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befatt- ningshavare utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pensionsförmåner samt övriga förmåner som bilförmån. Med andra ledande befatt- ningshavare avses de personer som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 79KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 81 ===== Not 8. Nyttjanderättstillgångar och leasing Koncernens tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där John Mattson är leasetagare. Koncernen är även leasetagare avse- ende ett fåtal leasingavtal gällande kontorsmaskiner där samtliga underliggande tillgångar är av lågt värde. Årets leasingavgifter för dessa avtal uppgår till 0,3 (0,3) Mkr. T omträttsavtalen upptas till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta om 3,00–3,25 procent. Den 31 december uppgick det totala beräknade värdet på nyttjande- rättstillgångarna och skulden till 375,7 Mkr (354,2). Löptidsanalys tomträttsavgälder 2023 2022 Förfallotidpunkt 1 år 0,8 0,8 Förfallotidpunkt 2–5 år 5,7 5,7 Förfallotidpunkt efter 5 år 6,4 4,1 Summa 12,9 10,6 Räntekostnad för rapportperioden och jämförelseåret kopplat till leasing framgår i not 9 Räntekostnader. Not 9. Räntekostnader 2023 2022 Tomträttsavgäld –10,8 –10,6 Räntekostnader externa kreditgivare –241,5 –172,5 Övriga finansiella kostnader –2,7 –2,2 Summa –254,9 –185,3 Lånekostnader aktiveras vid större om-, till- och nybyggnads projekt. Räntekostnader beräknas kvartalsvis med utgångspunkt i koncer - nens genomsnittliga ränta på samtliga lån. Räntesatsen i fjärde kvartalet uppgick till 3,43 procent (1,35). Under 2023 har 29,2 Mkr i ränta aktiverats. I de fall koncernen har byggnadskreditiv kopplade till ett specifikt projekt aktiveras den faktiska räntan på kreditivet. Not 10. Skatt Skatt i resultaträkning Aktuell skatt 2023 2022 Aktuell skatt på årets resultat 0,1 –0,2 0,1 –0,2 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader, enligt gällande skattesats 209,2 –70,3 Uppskjuten skatt på underskottsavdrag, enligt gällande skattesats –70,0 –0,2 139,1 –70,6 Redovisad skatt i resultaträkningen 139,3 –70,7 4,5 Mkr (–) i Uppskjuten skatt har redovisats direkt mot eget kapital hänförligt till emissionskostnader. Koncernen har inga skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat. Effektiv skatt Avstämning av effektiv skattesats 2023 2022 Resultat före skatt –1 394,6 193,4 Skatt enligt gällande skattesats 287,3 –39,8 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter 0,1 0,0 Ej avdragsgilla räntekostnader –42,2 –24,6 Ej avdragsgilla kostnader –0,4 0,0 Avdrag för tidigare ej aktiverade carry-forward räntor 2,1 – Begränsning uppslöning uppskjuten skatteskuld på grund av IRE –139,4 – Ej skattepliktig försäljning av dotterbolagsaktier 32,5 – Övrigt –0,6 –6,3 Redovisad skatt 139,3 –70,7 Effektiv skattesats 10,0 % 36,6 % Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatte skuld I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna: Uppskjuten skattefordran/ Uppskjuten skatteskuld 2023-12-31 2022-12-31 Underskottsavdrag 9,4 74,9 Derivat –14,2 –49,3 Förvaltningsfastigheter –1 142,7 –1 315,8 Obeskattade reserver –6,7 –7,9 Redovisat värde –1 154,2 –1 298,1 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 80KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 82 ===== Bruttoförändringar Förvaltnings- fastigheter Obeskattade reserver Underskotts- avdrag Derivat Summa Ingående redovisat värde 2023-01-01 –1 315,8 –7,8 74,9 –49,3 –1 298,0 Redovisat: Årets förändring i resultatet enligt gällande skattesats 173,1 1,1 –70,0 35,1 139,3 Redovisat i eget Kapital – – 4,5 – 4,5 Utgående redovisat värde 2023-12-31 –1 142,7 –6,7 9,4 –14,2 –1 154,2 Ingående redovisat värde 2022-01-01 –1 335,7 –6,8 109,8 5,2 –1 227,5 Redovisat: Årets förändring i resultatet enligt gällande skattesats 19,9 –1,0 –34,9 –54,5 –70,5 Utgående redovisat värde 2022-12-31 –1 315,8 –7,8 74,9 –49,3 –1 298,1 Samtliga skattemässiga underskottsavdrag har redovisats i balansräkningen som uppskjuten skattefordran. Totala underskottsavdrag uppgår till 45,4 Mkr (364,7 Mkr). 2023 2022 Skatteberäkning i koncernen Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 133,2 – 153,9 – Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar –89,9 89,9 –91,8 91,8 ny- och ombyggnationer –105,8 105,8 0,0 0,0 Övriga skattemässiga justeringar 381,4 337,5 107,5 28,4 Skattepliktigt förvaltningsresultat 318,9 533,2 169,6 120,2 Värdeförändringar fastigheter – –1 357,4 – –211,1 Värdeförändringar derivat – –170,4 – 264,6 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 318,9 –994,6 169,6 173,7 Underskottsavdrag, ingående balans –364,7 364,7 –533,4 533,4 Underskottsavdrag, utgående balans 45,4 –45,4 364,7 –364,7 Skattepliktigt resultat –0,4 –675,3 1,0 342,3 Skatt på årets resultat 0,1 139,1 –0,2 –70,5 Skatt enligt resultaträkningen 0,1 139,1 –0,2 –70,5 Nominell och bedömd uppskjuten skatteskuld 2023-12-31 Underlag Nominell skatte skuld Verklig skatte skuld/ fordran Fastigheter –9 915,8 –2 042,7 –594,9 Derivat –69,0 –14,2 –13,1 Underskottsavdrag 45,4 9,4 7,7 Obeskattade reserver –32,1 –6,6 –6,6 Summa –9 971,5 –2 054,1 –607,0 Fastigheter, tillgångsförvärv 1) 4 368,6 899,9 – Totalt –5 602,9 –1 154,2 –607,0 Enligt balansräkningen –1 154,2 2022-12-31 Underlag Nominell skatte skuld Verklig skatte skuld/ fordran Fastigheter –11 663,1 –2 402,6 –699,8 Derivat –239,4 –49,3 –45,5 Underskottsavdrag 364,7 74,9 62,0 Obeskattade reserver –37,3 –7,8 –7,7 Summa –11 575,1 –2 384,8 –691,0 Fastigheter, tillgångsförvärv 1) 5 275,8 1 086,8 – Totalt –6 299,3 –1 298,0 –691,0 Enligt balansräkningen –1 298,0 1) Belopp i tabellen ovan avseende Fastigheter, tillgångsförvärv avser den temporära skillnad som förelåg vid förvärvstidpunkten och därigenom inte redovisas som uppskjuten skatt. Bedömd verklig uppskjuten skatt avseende Koncernens fastigheter har antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie- bolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande antaganden i denna bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avyttringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastighetsöver- låtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts till 5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den bedömda verkliga skatteskulden beräknats på en diskonteringsränta om 3 pro- cent där underskottsavdragen bedöms komma att realiseras under en 10-årsperiod och derivaten realiseras under en 8-års period. Detta innebär att bedömd verklig skatt för underskottsavdrag uppgår till 17 procent och för derivat till 19 procent. Aktuell skatt uppgick under perioden till 0,1 Mkr (–0,2). Uppskjuten skatt uppgick till 139,2 Mkr (–70,5) och har i huvudsak påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om netto 307,6 Mkr (53,5). I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla ränte- kostnader om 204,9 Mkr (–119,2), vars skattevärde ej aktiverats. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott beräknas till 45,4 Mkr (364,7), vilka utgör underlag för koncernens uppskjutna skatte- fordran. Uppskjuten skatteskuld avser främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastig- heter. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 9 915,8 Mkr (11 663,1). Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 20,6 procent (20,6), med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärv. Not 10, forts. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 81KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 83 ===== från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkylperioden för - längts för att beakta detta. Modell för internvärdering är baserad på restvärdesberäkning där vissa värderingsparametrar stäms av mot marknadsdata från de externa värderarna. Bedömning görs löpande om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar och väsentliga förändringar i avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 2,0 (2,0) procent för 2024 och 2,0 procent långsiktigt, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrad, driftskostnader och avkastningskrav. Det finns ingen begränsning i rätten att sälja någon förvalt - ningsfastighet eller att disponera hyresintäkterna och ersättning vid avyttring. John Mattson har inga avtalsenliga förpliktelser att köpa, uppföra eller exploatera en förvaltningsfastighet eller att utföra reparationer, underhåll eller förbättringar, utöver kvarvarande inves- teringar i pågående projekt om 15,4 mkr. Se not 23 för information om anläggningstillgångar som ställts som säkerhet. Värderingsmodell + Hyresinbetalningar – Drifts- och underhållsutbetalningar = Driftsöverskott – Avdrag för investeringar = Fastighetens kassaflöde Hyresinbetalningar Hyresinbetalningarna har beräknats utifrån befintliga hyresavtal fram till avtalstidens slut. Efter denna tidpunkt har en bedömning gjorts av marknadsmässiga villkor beträffande hyresnivå och index- klausuler. De lokalhyreskontrakt som bedöms ha marknadsmässiga villkor har antagits bli förlängda på oförändrade villkor efter utgången av nuvarande kontraktsperiod. För övriga kontrakt har en hyresjustering till den idag bedömda marknadsmässiga hyres - nivån gjorts för den resterande kalkylperioden efter utgången av nuvarande kontraktsperiod. Drifts- och underhållsutbetalningar Bedömningen av utbetalningar för drift, administration och under- håll har gjorts med utgångspunkt i historiskt utfall. Den externa värderingen baseras också på statistik samt erfarenheter avseende jämförbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastig- heternas användning, ålder och underhållsstatus. Utbetalningarna för drift, administration och underhåll bedöms komma att öka i takt med den antagna inflationen. Investeringsbehov John Mattson informerar den externa värderaren om pågående och planerade investeringar. Kalkylränta Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter. Kalkyl- räntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Restvärde Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperi- odens slut. Marknadsvärdet är i princip baserat på fastighetens avkastningsförmåga och värdeutveckling efter kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån det prognostiserade driftnettot för det första året efter kalkylperiodens utgång. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke obser- verbara indata. Observerbara data som har störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastnings- krav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer de som har störst inverkan på värdet. Nedan följer information om hur föränd- ring i icke observerbara indata kan påverka värdet på fastigheterna. Förändringar av den riskfria räntan leder till förändringar av diskonteringsräntor och avkastningskrav. Dels då investerarnas totalavkastningskrav påverkar hur mycket kompensation de vill ha för att investera i fastigheter och dels eftersom den påverkar investerarnas kostnad för att finansiera investeringen. Skillnaden mellan investerarnas direktavkastningskrav på fast- igheter och den riskfria räntan, den så kallade riskpremie som investerarna vill ha för att investera i fastigheter, har ökat med start i mitten av 2022 p g a minskat antal transaktioner på fastighets- marknaden vilket i sin tur har lett till ökade diskonteringsräntor och direktavkastningskrav. Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner. Antalet jäm- förelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda förändringar i avkastningskrav under vissa perioder. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation i stället från liknande orter eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner som hel- het, baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. Not 12. Förvaltningsfastigheter Samtliga av koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring och klassificeras därmed som för- valtningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, dvs ett bedömt marknadsvärde, på balansdagen. Värderingen görs enligt nivå 3 i IFRS värderingshiearki. Det verkliga värdet fastställs genom att en bedömning görs av marknadsvärdet för varje enskilt objekt, delvis med användandet av icke observerbara indata. Värdering har utförts av extern värderare av cirka 25 procent av fastighetsbeståndets totala värde varje kvartal. Resterande del av fastighetsbeståndet har internvärderats, vilket innebär att varje fastighet externvärderas minst en gång per år. Cushman & Wake- field har anlitats som extern värderare för de två redovisade åren. Värderingar av förvaltningsfastigheter är baserad på en kassa- flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga. Värderingar baseras även på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningskrav. Utvecklingsfast- igheter värderas antingen som byggrätt eller pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och ett riskavdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i. De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om 10 år, perioden januari 2024 till december 2033. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnettot för år 2034 beräknats. Ett par av värderingsobjekten utgörs av nybyggnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt i 15 år Not 11. Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 26,0 24,0 Inköp under året 5,3 5,5 Försäljningar och utrangeringar –1,3 –3,5 Utgående anskaffningsvärde 30,0 26,0 Ingående ackumulerade avskrivningar –16,3 –14,6 Årets avskrivningar –3,2 –4,2 Försäljningar och utrangeringar 1,3 2,5 Utgående ackumulerade avskrivningar –18,2 –16,3 Utgående redovisat värde 11,8 9,7 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 82KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 84 ===== 2023 2022 Fastighetstyp Betydande icke-observerbara indata Intervall Viktat genomsnitt1) Intervall Viktat genomsnitt1) Bostäder Hyresvärde (kr/kvm) 1 112 – 3 526 1 718 1 062 – 3 473 1 712 Fastighetskostnader (kr/kvm) 417 – 876 581 396 – 1 009 554 Långsiktig vakans 0,0 –5,3 % 0,8% 0,0 – 5,3 % 0,5 % Direktavkastningskrav 2,2 – 4,3 % 3,1 % 2,0 – 3,8 % 2,7 % Kalkylränta2) 4,6 – 6,4 % 5,2 % 4,0 – 5,95 % 4,9 % Kommersiellt Hyresvärde (kr/kvm) 1 250 – 3 706 3 420 1 294 – 5 382 3 027 Fastighetskostnader (kr/kvm) 165 – 1 172 678 163 – 870 714 Långsiktig vakans 0,5 – 5,9 % 3,8 % 1,9 – 5,0 % 3,7 % Direktavkastningskrav 3,7 – 6,4 % 5,0 % 3,9 – 6,3 % 4,8 % Kalkylränta2) 5,7 – 8,5 % 6,8 % 5,3 – 8,5 % 6,4 % 1) Genomsnitten är viktade utifrån verkligt värde. 2) Informationen avseende den kvantitativa indata gällande kalkylräntan baseras på värderingar gjorda i en 10-årig modell. Mkr 31/12/2023 varav bostäder varav komersiellt varav utveckling 31/12/2022 Ingående fastighetsvärde, 2023-01-01 15 695,5 13 691,1 1 305,6 698,8 15 894,5 + Förvärv – – – – 643,2 + Investeringar i nybyggnation 169,0 – – 169,0 276,0 + Investeringar i uppgraderingar 131,2 23,2 – 108,0 27,8 + Övriga investeringar 48,6 4,9 7,3 36,4 54,1 – Försäljningar –1 153,8 –1 026,3 –127,5 – –989,0 +/– Orealiserade värdeförändringar –1 322,8 –1 293,2 –23,8 –6,0 –211,1 Utgående fastighetsvärde, 2023-12-31 13 567,6 11 399,6 1 161,6 1 006,3 15 695,5 Hela John Mattsons fastighetsportfölj är lokaliserad i olika områ- den inom Stockholmsregionen, där det bedöms råda en homogen marknad och inga större skillnader i risk för olika fastighetstyper. John Mattson följer upp och rapporterar verksamheten som en enhet och har därmed ingen uppdelning i olika segment. Upp - delning görs endast på fastighetstyperna ”bostäder” och ”kom- mersiellt”. Förändring fastighetsvärde Totala värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till –1 357,4 Mkr (–225,1) och redovisas i resultaträkningen på raden ”Värdeförändringar förvaltningsfastigheter”. Av dessa uppgick rea liserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under året till –34,6 Mkr (–13,9) och orealiserade värdeförändringar uppgick till –1 322,8 (–211,1). Känslighetsanalys Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redo- visas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar och påverkar därmed bolagets finansiella ställning och belåningsgrad. Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata och antaganden. I värderingsprocessen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar marknaden eller faktiska förhållanden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed är behäftad med viss osäkerhet. Förändringen av en indata/antagande kan samvariera med en eller flera andra indata/antaganden vilket innebär att effekten på verkligt värde av en förändring kan vara svår att beskriva. Nedan illustreras hur en förändring av olika indata och antagan- den påverkar verkligt värde på fastigheterna. Stigande räntor höjer avkastningskravet som påverkar det verkliga värdet negativt. Ökad inflation påverkar hyror som är inflationskopplade vilket då leder till höjda hyresnivåer. Höjda hyror leder till ökat kassaflöde men kan samtidigt leda till ökad rörlig- het bland hyresgäster och ökade vakansgrader vilket i sin tur kan sätta press på hyresnivåerna neråt vilket leder till att resultatet faller. Detta påverkar det verkliga värdet negativt. En ökad infla- tion påverkar även drift och underhållskostnader vilket belastar resultatet negativt. Vid värderingar som görs i framtiden kommer antagandena att förändras vilket innebär att fastigheternas verkliga värde också kommer att ändras vid denna värdetidpunkt. Känslighetsanalys, verkligt värde Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Hyra/Marknadshyra +/– 1,0 % 181,7 342,5 Bostäder 167,1 302,3 Kommersiellt 14,6 40,3 Fastighetskostnader +/– 50 kr/kvm 509,3 651,0 Bostäder 481,5 597,7 Kommersiellt 27,8 53,3 Långsiktig vakansgrad +/– 2,0 % 365,5 688,1 Bostäder 335,7 606,5 Kommersiellt 29,8 81,6 Avkastningskrav, exit –0,5 % 2 161,9 2 788,5 Bostäder 2 054,5 2 517,5 Kommersiellt 107,4 271,0 Avkastningskrav, exit + 0,5 % –1 624,8 –2 905,5 Bostäder –1 534,7 –2 646,5 Kommersiellt –90,1 –259,0 Kalkylräntan1) –0,5 % 542,9 677,6 Bostäder 498,1 626,0 Kommersiellt 44,7 51,7 Kalkylräntan1) +0,5 % –514,3 –641,0 Bostäder –471,7 –591,8 Kommersiellt –42,7 –49,2 1) Känslighetsanalysen avseende kalkylräntan har beräknats genom att applicera den relativa förändringen som beräknats fram i den externt värderade delen av portföljen. Specifikation av värdeförändringar 2023-12-31 2022-12-31 Driftnettoförändring 1 050,0 266,6 Pågående projekt/byggrätter 185,6 260,3 Avkastningskrav –2 558,2 –778,8 Avyttrade/Förvärvade fastigheter –34,6 26,8 Totalt –1 357,2 –225,1 2023-12-31 2022-12-31 Taxeringsvärde förvaltningsfastigheter 8 874,2 6 833,3 Skattemässigt restvärde 3 651,8 4 236,5 Not 12, forts. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 83KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 85 ===== Osäkerhet i bedömningar Till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter ligger ett antal bedömningar och antaganden. Bedömningar och antagan- den baseras på den information och de förutsättningar som är kända i samband med respektive värderingstillfälle. Det innebär att det finns en osäkerhet i bedömningarna som kan innebära en betydande risk för justeringar av värdet på förvaltningsfastigheter i framtida perioder, och därmed på koncernens resultat och finan- siella ställning. Väsentliga bedömningar har bland annat gjorts avseende kalkylränta och direktavkastningskrav. Se vidare not 3 Väsentliga uppskattningar och bedömningar samt sid 47, under avsnitt Känslighetsanalys. Not 13. Finansiella instrument Värdering av finansiella tillgångar och skulder Hyresfordringar, leverantörsskulder och liknande balansposter har maximalt en löptid på 6 månader. Dessa redovisas därför till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Värdering till verkligt värde John Mattson använder räntederivat för att hantera ränterisk och önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrade marknadsräntor. John Mattsons derivat påver- kas främst av förändringar i de långa marknadsräntorna. Verkligt värde för räntederivat beräknas genom diskontering av framtida kassaflöden utifrån noterad marknadsränta på balans- dagen för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive ränte- derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. John Mattson tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i rapporten över totalresultat. Totala värdeförändringen 2023 på derivaten uppgick till 170,4 mkr (264,6) och bokfördes över resultaträkningen. Den negativa värdeförändringen förklaras främst av kortare återstånde tid fram till slutdatum för derivaten. KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT Koncernen 2023-12-31 Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Summa redovisat värde Verkligt värde Tillgångar Långfristiga fordringar – – – – Derivatintrsument 0 69 69 69 Kundfordringar och andra fordringar 105 – 105 105 Likvida medel 434 – 434 434 Summa tillgångar 538 69 607 607 Skulder Räntebärande skulder 7 193 – 7 193 7 024 Derivatinstrument – – – – Leverantörrskulder och andra skulder 236 – 236 236 Summa skulder 7 428 – 7 428 7 260 Koncernen 2022-12-31 Tillgångar Långfristiga fordringar – – – – Derivatintrsument – 239 239 239 Kundfordringar och andra fordringar 76 – 76 76 Likvida medel 48 – 48 48 Summa tillgångar 124 239 363 363 Skulder Räntebärande skulder 8 924 – 8 924 8 629 Derivatinstrument – – – – Leverantörrskulder och andra skulder 199 – 199 199 Summa skulder 9 123 – 9 123 8 828 Per den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet för räntederi- vatportföljen till 69,0 (239,4) där verkligt värde fastställdes enligt nivå 2, i enlighet med IFRS 13. I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapi- talbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. 2023 års verkliga värde uppgår till 7 024 Mkr (8 629,2). Not 12, forts. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 84KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 86 ===== Not 15. Koncernföretag Företag Säte Organisationsnummer Huvudsaklig aktivitet 2023-12-311) 2022-12-311) John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) Lidingö 556802-2858 Koncernens moderföretag Moderföretag Moderföretag John Mattson Fastighets AB Lidingö 556056-6977 Uthyrning och förvaltning 100 % 100 % John Mattson Tomt AB Lidingö 556077-6253 Vilande bolag Indirekt helägt Indirekt helägt John Mattson Projekt AB Lidingö 556598-0496 Vilande bolag Indirekt helägt Indirekt helägt John Mattson Skolfastigheter AB Lidingö 556703-0357 Uthyrning kommersiella lokaler 100 % 100 % John Mattson Butiksfastigheter AB Lidingö 556792-8568 Uthyrning kommersiella lokaler 100 % 100 % John Mattson Parkering AB Lidingö 556902-1206 Uthyrning parkeringsplatser 100 % 100 % John Mattson Käppala AB Lidingö 559161-7500 Komplementär i kommanditbolag 100 % 100 % John Mattson Juno Herkules KB Lidingö 969646-6946 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt1) Indirekt helägt1) John Mattson Rotebro och Rotsunda AB Lidingö 559087-2478 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100 % 100 % John Mattson Stockholm Holding AB Lidingö 559251-3286 Holdingbolag 100 % 100 % John Mattson Hjälpslaktaren 1 AB Lidingö 559218-0086 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt Indirekt helägt John Mattson Hjälpslaktaren 2 AB Lidingö 559218-0102 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt Indirekt helägt John Mattson Hjälpslaktaren 8 AB Lidingö 559218-0094 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt Indirekt helägt John Mattson Sicklaön AB Lidingö 559305-4926 Komplementär i kommanditbolag 100 % 100 % John Mattson Sicklaön KB Lidingö 916641-4236 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt1) Indirekt helägt2) John Mattson Väsby Holding AB Lidingö 559314-1376 Holdingbolag 100 % 100 % John Mattson Vilunda AB Lidingö 559308-0665 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100 % John Mattson Häggvik Tureberg AB Lidingö 559087-2494 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100 % 100 % John Mattson HEFAB AB Lidingö 556304-8510 Uthyrning bostäder och förvaltning 97,5 % 97,5 % John Mattson Efib AB Lidingö 556262-1853 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler 100 % 100,0 % John Mattson Gullmars Holding AB Lidingö 559358-4716 Holdingbolag 100 % 100 % Moderföretagets, John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.), innehav i direkta och indirekta dotterföretag som omfattas av koncern redo vis ningen framgår av nedanstående tabell. 1) Ägarandelen är den samma som röstandelen. 2) John Mattson Fastighetsföretagen AB är kommanditdelägare i John Mattson Juno Herkules KB och Sicklaön KB med en andel om 0,1 %. Det helägda dotterbolagen John Mattson Käppala AB och John Mattson Sicklaön AB är komplementärer med en andel om 99,9 %. Not 14. Likvida medel 2023-12-31 2022-12-31 Kassa och bank 433,7 47,6 Redovisat värde 433,7 47,6 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 85KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 87 ===== Företag Säte Organisationsnummer Huvudsaklig aktivitet 2023-12-311) 2022-12-311) John Mattson Gravyren 1 AB Lidingö 559011-1208 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100 % Gullmars Fastighetsförvaltning KB Lidingö 969667-1024 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt1) 99,9 % John Mattson Likriktaren Holding AB Lidingö 556805-6120 Holdingbolag Indirekt helägt 100 % John Mattson Likriktaren 3 AB Lidingö 556757-4552 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt 100 % John Mattson Likriktaren 4 AB Lidingö 559141-9386 Uthyrning kommersiella lokaler Indirekt helägt 100 % John Mattson Hägersten Holding 2 AB Lidingö 556858-1416 Holdingbolag Indirekt helägt 100 % John Mattson Örby Centrum AB Lidingö 556858-1424 Projektutveckling Indirekt helägt 100 % John Mattson Johanneshov AB Lidingö 559013-4499 Uthyrning av bostäder Indirekt helägt 100 % John Mattson Skattsedeln AB Lidingö 556980-0187 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100 % John Mattson Örnsberg AB Lidingö 559225-6993 Projektutveckling Indirekt helägt 100 % John Mattson Hägersten 3 AB Lidingö 559003-2537 Holdingbolag Indirekt helägt 100 % John Mattson Lilla Bantorget AB Lidingö 559008-0775 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100 % John Mattson Lilla Katrineberg 4 AB Lidingö 559013-6619 Uthyrning av kommersiella lokaler Indirekt helägt 100 % John Mattson Traneberg AB Lidingö 556966-2827 Uthyrning av bostäder Indirekt helägt 100 % John Mattson Tollare AB Lidingö 559065-1179 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100 % John Mattson Hägersten Parkering AB Lidingö 556974-4948 Uthyrning av garage Indirekt helägt 100 % John Mattson Katrineberg Holding AB Lidingö 556097-5434 Vilande bolag Indirekt helägt 100 % John Mattson Katrineberg AB Lidingö 556684-0947 Vilande bolag Indirekt helägt 100 % John Mattson Ulvsunda AB Lidingö 556750-2983 Uthyrning bostäder och kommersiella lokaler Indirekt helägt 100 % John Mattson Geografiboken AB Lidingö 559190-8297 Projektutveckling Indirekt helägt 100 % 1) John Mattson Fastighetsföretagen AB är kommanditdelägare i John Mattson Juno Herkules KB, Sicklaön KB och Gullmars Fastighetsförvaltning KB med en andel om 0,1 %. Det helägda dotterbolagen John Mattson Käppala AB, John Mattson Sicklaön AB och John Mattson Gullmars Holding AB är komplementärer med en andel om 99,9 %. Not 15, forts. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 86KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 88 ===== Not 16. Resultat per aktie I samband med nyemissionen 15 december 2023 om totalt 1 250 Mkr emitterades 37 896 965 aktier vilka registrerades den 15 december (37 783 415) och den 21 december (113 550). Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktiekapitalet 75 793 930 (37 896 965). I samband med förvärvet av fastigheterna vid Gullmarsplan 2022 genomfördes två emissioner om totalt 268,4 Mkr motsvarande 672 208 aktier samt 859 930 aktier vilka registrerades den 6 februai respektive den 16 maj 2022. Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktiekapitalet 75 793 930 aktier (37 896 965) med ett kvotvärde på 0,33 kr (0,33). Beräkningen av resultat per aktie har baserats på årets resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare uppgående till –1 255,9 Mkr (123,7). Detta delas med det vägda genomsnittet antal aktier vid tillfället 39 556 335 (37 537 496). Var- ken utspädning vid beräkning av resultat per aktie föreligger eller något innehav utan bestämmande inflytande i koncernen. Resultat per aktie före och efter utspädning 2023-12-31 2022-12-31 Årets resultat tillika årets totalresultat –1 255,9 123,7 Genomsnittligt utestående antal aktier före utspädningseffekt 39 556 335 37 537 496 Resultat per aktie före utspädning (kr) –31,75 3,30 Not 18. Upplåning 2023-12-31 2022-12-31 Långfristig Skulder till kreditinstitut 6 083,9 6 363,9 Redovisat värde 6 083,9 6 363,9 Kortfristig Skulder till kreditinstitut 1 108,8 2 559,9 Redovisat värde 1 108,8 2 559,9 Summa upplåning 7 192,7 8 923,8 I summa upplåning ingår skulder till kreditinstitut och annan upp- låning mot säkerhet på 7 192,7 Mkr (8 923,8). Säkerhet för banklån utgörs av fastighetsinteckningar i koncernens förvaltningsfastig- heter. Säkerhet för byggkreditiv utgörs av moderbolagsborgen. Reservering för förväntade kreditförluster Koncernen använder olika metoder för att uppskatta förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar, hyres- och kundfordringar, som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen defi- nierar fallissemang som att gäldenären med stor sannolikhet inte kommer att kunna betala sin fordran. Koncernens skriver bort fordringar när det inte längre bedöms möjligt att erhålla några medel från eventuella indrivningsförsök. Nedan visas de finansiella tillgångar koncernen har reserverat förväntade kreditförluster för. Utöver nedanstående tillgångar bevakar Koncernen reserveringsbehov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument. För hyres- och kundfordringar Förväntade kreditförluster för hyres- och kundfordringar beräknas i enlighet med den förenklade metoden. Koncernen använder förfal- lotid för att bedöma om kreditrisken i hyres- och kundfordringar har ökat betydligt sedan första redovisningstillfället. Fordringar som är mer än 90 dagar sena till betalning anses osäkra, och reservering för förväntade kreditförluster sker genom individuell bedömning. För övriga fordringar baseras förväntade kreditförluster på historisk kreditförlustnivå kombinerat med framåtblickande faktorer. Förväntade kreditförluster för hyres- och kundfordringar beräk- nas i enlighet med den förenklade metoden och där genom en förlustandelsmodell. Indata som används är finansiell data för John Mattson för föregående år. Hänsyn har också tagits till information avseende makroekonomisk utveckling i framåtblickande avseende. Slutligen har en individuell bedömning gjorts om fordringar anses kreditförsämrade. Åldersanalys för hyres- och kundfordringar (bruttobelopp, före nedskrivning för förväntade kreditförluster) 2023-12-31 2022-12-31 Ej förfallna kundfordringar – 0,1 Förfallna kundfordringar 1–30 dagar 1,0 0,3 Förfallna kundfordringar 31–90 dagar 2,0 0,9 Förfallna kundfordringar >90 dagar 1,6 0,2 Redovisat värde 4,5 1,5 Not 17. Eget kapital Aktiekapital Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktieantalet 75 930 930 stamaktier (37 896 965). Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie. Alla aktier har samma rätt till John Mattsons kvarvarande nettotillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för över- låtelse. Inga aktier innehas av företaget själv eller dess dotterföretag. Aktiernas kvotvärde uppgår till 0,33 kr per aktie (0,33). 2023-12-31 2022-12-31 Antal utestående aktier vid årets början 37 896 965 36 364 827 Nyemission 37 896 965 – Aktiesplit – 1 532 138 Antal utestående aktier vid årets slut 75 793 930 37 896 965 Not 19. Finansiella risker John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk i verksamheten. Bolagets resultat och kassaflöde påverkas dock både av föränd- ringar i omvärlden och av företagets eget agerande. Riskhanterings- arbetet syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget möter samt, att så långt det är möjligt, förebygga och begränsa eventuella negativa effekter. Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finan- siella risker; kreditrisk, marknadsrisker (ränterisk och annan pris- risk) samt likviditetsrisk. Koncernens övergripande riskhantering fokuserar på oförutsägbarheten på de finansiella marknaderna och eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat. Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras i enlig- het med av styrelsen fastställd finanspolicy. Koncernens övergri- pande målsättning för finansiella risker är att hantera dessa inom ramen för låg risk, ha en kostnadseffektiv upplåning och säkerställa företagets räntebetalningsförmåga över tid. Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernens hyres- och kundfordringar avser samtliga fastigheter i Stockholmsområdet. Koncernens likvida medel är placerade hos svensk bank med hög kreditvärdighet. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 87KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 89 ===== Reserv för förväntade kreditförluster 2023-12-31 2022-12-31 Ingående redovisat värde 1,2 1,1 Årets bortskrivningar –0,4 0,4 Årets övriga förändringar –0,3 –0,4 Utgående redovisat värde 0,5 1,2 Årets konstaterade kreditförluster uppgår till 0,4 Mkr (0,1). Marknadsrisk Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Koncernen inne- har inga poster i utländsk valuta. Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk avseende koncernens lån till kreditinstitut. För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallostruk- turen fördelad över tid. För att nå önskad ränteförfallostruktur används räntederivatinstrument i form av ränteswappar. Koncernen använder räntederivat i form av swappar för att han- tera ränterisk och konvertera rörliga räntor till fasta. De avtalade kassaflödena sker mellan 3–6 månaders mellanrum för att matcha räntekostnader. Se löptidstabeller nedan för analys av ränterörelser. Räntederivaten har avtalats med institut som har god kreditvärdig- het varvid kreditexponeringen mot institutionen anses begränsad. John Mattson har sammantaget tecknat ränteswappar till ett nominellt belopp om 5 933 Mkr (4 789). Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023 Räntebindning Kreditbindning Derivat Löptid Volym (Mkr) Snittränta (%)1) Andel (%) Kreditavtal volym (Mkr) Utnyttjat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snittränta (%) 2) 0–1 år 1 442 10,42 20 1 297 1 109 15 – – 1–2 år 721 –1,25 10 1 269 1 269 18 1 883 – 2–3 år 1 538 1,48 21 1 745 1 745 24 1 350 – 3–4 år 1 527 2,46 21 971 971 13 1 400 – 4–5 år 1 216 2,09 17 995 995 14 600 – >5 år 749 2,67 10 1 103 1 103 15 700 – Summa 7 193 3,43 100 7 381 7 193 100 5 933 –1,84 Ränte- och kapitalbindning 31 december 2022 Räntebindning Kreditbindning Derivat Löptid Volym (Mkr) Snittränta (%)1) Andel (%) Kreditavtal volym (Mkr) Utnyttjat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snittränta (%) 2) 0–1 år 3 453 4,05 39 2 720 2 560 29 471 – 1–2 år –15 24,74 – 1 714 1 385 16 – – 2–3 år 1 623 1,23 18 1 193 1 193 13 1 668 – 3–4 år 1 752 1,62 20 912 912 10 1 350 – 4–5 år 527 2,11 6 1 213 1 213 14 400 – >5 år 1 585 1,99 18 1 661 1 661 19 900 – Summa 8 924 2,54 100 9 412 8 923,8 100 4 789 –1,04 1) Genomsnittlig ränta vid årets utgång inkl derivat. 2) Volymvägd genomsnittsränta för derivat. I tabellen nedan visas, givet de räntebärande tillgångar och skulder som finns per balansdagen, en ränteuppgång/-nedgång påverkan på resultat före skatt. Hänsyn är tagen till bolagets räntederivat. 2023-12-31 2022-12-31 Marknadsränta +1 %, Mkr –6,3 –50,2 Marknadsränta –1 %, Mkr 27,7 23,6 Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att full- göra sina förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder. Denna risk hanteras genom en checkräkningskredit uppgående till 110 Mkr (160) som vid utgången av 2023 var outnyttjad (0). Där- utöver finns ett byggkreditiv på 400 mkr där 322 mkr är utnyttjat per utgången av 2023. I tabellen nedan visas räntederivatens värde förändring vid en ränte- upp gång/-nedgång och dess påverkan på resultatet. 2023-12-31 2022-12-31 Marknadsränta +1 %, Mkr 136,1 130,3 Marknadsränta –1 %, Mkr –143,7 –138,1 Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar och återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Finansiella instrument med rörlig ränta har beräknats med den ränta som förelåg på balansdagen. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. Not 19, forts. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 88KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 90 ===== 2023-12-31 Löptidsanalys <6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt Leverantörsskulder 107,3 – – – – 107,3 Räntebärande skulder 677,9 677,9 3 508,3 2 460,2 1 597,2 8 921,5 Derivat – – –100,5 11,6 19,8 –69,0 Summa 726,2 677,9 3 608,8 2 448,6 1 577,3 8 959,7 2022-12-31 Löptidsanalys <6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år >5 år Totalt Leverantörsskulder 82,5 – – – – 82,5 Räntebärande skulder 1 393,5 1 393,5 3 032,5 4 239,7 0,0 10 059,2 Derivat – 3,1 80,9 118,9 33,5 236,4 Summa 1 488,8 1 396,6 3 113,4 4 358,6 33,5 10 378,1 I tabellerna avseende löptidsanalys inkluderas framtida räntebetalningar varför totalbelopp enligt denna överstiger balansräkningens belopp. I löptidsanalysen är inte tomträtter inkluderad. Finansieringsrisk Finansieringsrisk innebär svårigheter att erhålla finansiering eller finansiering med mycket oförmånliga villkor vid en given tidpunkt. För att säkerställa behovet av finansiering och likviditet arbetar John Mattson kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Som säkerhet för upptagna lån lämnar John Mattson säkerheter i fastighetsinteckningar. Risken hanteras också genom låg belåningsgrad som vid årsskiftet uppgick till 49,8 procent (56,6). Bolagets stabila kassaflöde bidrar till en tryggad räntetäckningsnivå. Nedan visas kreditavtal/-ramar som John Mattson ingått: Belopp 2023-12-31 Utnyttjad 2023-12-31 Belopp 2022-12-31 Utnyttjad 2022-12-31 Bindande låneavtal i bank 6 870,5 6 870,5 8 352,5 8 398,9 Kreditlöfte och check kredit 510,0 322,1 1 060,0 524,9 Summa 7 380,5 7 192,6 9 412,5 8 923,8 Kapitalhantering Koncernens strategi syftar till att skapa en god avkastning till aktie- ägarna under finansiell stabilitet. Strategin avspeglas i de finansiella målen, som under 2023 var: • Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 procent, inklusive värdeförändringar, över en kon- junkturcykel. • Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. Not 20. Övriga skulder 2023-12-31 2022-12-31 Personalens källskatt och sociala avgifter 3,6 4,4 Moms 5,0 1,2 Skatteskuld 15,9 9,4 Övriga poster 3,7 4,2 Redovisat värde 28,1 19,3 Not 21. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2023-12-31 2022-12-31 Förbetalda hyresintäkter 46,7 59,1 Upplupna räntekostnader 26,4 13,1 Upplupna löner, semesterlöner och sociala avgifter 3,8 5,1 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23,3 19,8 Redovisat värde 100,2 97,1 Not 19, forts. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 89KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 91 ===== Not 22. Kassaflödesanalys Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2023 2022 Avskrivningar 3,5 3,9 Orealiserade värdeförändring på förvaltningsfastigheter 1 357,4 225,1 Orealiserade värdeförändring på derivat 170,4 –264,6 Avsättningar till pensioner 0,4 1,3 Övrigt –1,7 – Redovisat värde 1 530,0 –34,3 Förändring av skulder hänförliga till finansierings- verksamheten 2022-12-31 Periodens kassaflöde Förvärv 2023-12-31 Kortfristiga ränte bärande skulder 2 559,9 –1 451,1 – 1 108,8 Långfristiga ränte bärande skulder 6 363,9 –280,0 – 6 083,9 8 923,8 –1 731,1 – 7 192,7 Kassaflödes påverkande förändringar Ej kassaflödes påverkande förändringar Förändring av skulder hänförliga till finansierings- verksamheten 2021-12-31 Periodens kassaflöde Förvärv 2022-12-31 Kortfristiga ränte bärande skulder 3 221,9 –622,0 – 2 599,9 Långfristiga ränte bärande skulder 6 224,6 139,3 – 6 363,9 9 446,5 –522,7 – 8 923,7 Not 23. Ställda säkerheter Ställda säkerheter 2023-12-31 2022-12-31 Fastighetsinteckningar 6 870,8 8 827,4 Kapitalförsäkringar för säkerställande av pensioner 1,0 – Summa 6871,8 8 827,4 Not 24. Transaktioner med närstående Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseleda möter och medlemmar i företagsledning samt till dessa närstående personer och bolag. Närståendekretsen omfattar även bolagen i koncernen enligt not 16. Alla transaktioner med närstående görs på marknadsmässiga villkor. För information om ersättningar till ledande befattningshavare se not 7 Anställda och personalkostnader. Utöver de belopp som framgår av not 7 har moderbolaget i maj 2023 upptagit ett kortfristigt reverslån om 580 Mkr från bolagets två största aktieägare. Lånen upptogs till en marknadsmässig ränta motsvarande STIBOR tre månader +1,65 % marginal. Lånen har under fjärde kvartalet återbetalats i sin helhet. Not 25. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 90KONCERNEN – NOTER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 92 ===== Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i Mkr Not 2023 2022 Intäkter 9 11,5 13,9 Central administration och marknadsföring 10 –28,4 –43,5 Rörelseresultat –16,8 –29,6 Resultat från andelar i koncernföretag 11 –114,3 – Ränteintäkter 12 14,0 4,5 Räntekostnader 13 –136,2 –65,1 Resultat efter finansiella poster –253,4 –90,3 Bokslutsdispositioner 14 60,4 29,8 Resultat före skatt –192,9 –60,5 Skatt 15 –6,7 – Årets resultat –199,6 –60,5 Belopp i Mkr Not 2023 2022 Årets resultat –199,6 –60,5 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat –199,6 –60,5 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 91FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 93 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 3 1,2 0,9 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 4 5 257,3 5 320,5 Långfristiga fordringar på koncernföretag 8 1 178,9 – Andra långfristiga fordringar 8 0,2 – Uppskjuten skattefordran 5 0,9 3,0 Summa anläggningstillgångar 6 438,5 5 324,4 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 6 342,6 323,6 Övriga fordringar 8 9,1 10,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 0,5 1,4 Likvida medel 7 433,4 4,7 Summa omsättningstillgångar 785,7 339,8 SUMMA TILLGÅNGAR 7 224,2 5 664,2 Belopp i Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 16 Bundet eget kapital Aktiekapital 25,3 12,6 Fritt eget kapital Överkursfond 2 258,2 855,6 Balanserat resultat 795,1 1 037,9 Årets resultat –199,6 –60,5 Summa eget kapital 2 878,9 1 845,7 Avsättningar Övriga avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 10 0,3 – Summa avsättningar 0,3 – Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 17 – 475,0 Summa långfristiga skulder 0,0 475,0 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 8 3,8 3,6 Skulder till koncernföretag 8 4 328,1 2 430,8 Kortfr del av långf skuld 17 – 893,1 Övriga kortfristiga skulder 8 2,7 8,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 10,4 8,1 Summa kortfristiga skulder 4 344,9 3 343,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 224,2 5 664,2 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 92FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 94 ===== Moderbolagets kassaflödesanalys Belopp i Mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt –192,9 –60,5 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 20 Avskrivningar och utrangeringar 0,7 0,8 Nedskrivning andelar i dotterföretag 300,4 Resultat försäljning av dotterbolag -186,1 – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –78,0 –59,7 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändringar av rörelsefordringar –17,2 58,8 Förändringar av rörelseskulder 1 019,8 1 433,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 924,6 1 432,2 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag –22,9 – Försäljning dotterföretag 214,6 Investeringar i inventarier –1,1 –0,9 Avyttringar av inventarier 0,1 – Förändring långfristiga lån till koncernföretag –1 178,9 – Lämnat aktieägartillskott -242,8 –3,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 230,9 –3,9 Finansieringsverksamheten Amortering av lån –1 368,1 –1 732,0 Utdelning – – Upptagna lån – – Förändring långfristiga lån koncernföretag 814,3 – Nyemission 1 228,3 268,7 Erhållet/Lämnat koncernbidrag 60,4 29,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 734,9 –1 542,5 Årets kassaflöde 428,8 –5,1 Likvida medel vid årets början 4,8 9,9 Likvida medel vid årets slut 7 433,4 4,8 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen Erhållen ränta 1,7 4,5 Erlagd ränta 26,2 65,4 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 12,1 769,8 858,0 –2,4 1 637,5 Omföring resultat föregående år – – –2,4 2,4 0,0 Årets resultat – – – –60,5 –60,5 Årets övrigt totalresultat – – – Årets totalresultat –60,5 –60,5 Transaktioner med ägare Utdelning – – – – – Nyemission 0,5 268,1 – – 268,7 Summa 0,5 268,1 – – 268,7 Utgående eget kapital 2022-12-31 12,6 1 037,9 855,6 –60,5 1 845,7 Ingående eget kapital 2023-01-01 12,6 1 037,9 855,6 –60,5 1 845,7 Omföring resultat föregående år – – –60,5 60,5 – Årets resultat – – – –199,6 –199,6 Årets övrigt totalresultat – – – – – Årets totalresultat 12,6 1 037,9 – –199,6 –199,6 Transaktioner med ägare Nyemission 12,6 1 238,1 – – 1 250,7 Kostnader hänförliga till emission – –22,3 – – –22,3 Skatt på emissionskostnader – 4,6 – – 4,6 Summa 12,6 1 220,3 – – 1 232,9 Utgående eget kapital 2023-12-31 25,3 2 258,2 795,1 –199,6 2 878,9 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 93FINANSIELL INFORMATION – MODERBOLAGET INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 95 ===== Moderbolagets noter Not 1. Väsentliga redovisningsprinciper Moderföretaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovis- ningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som kon- cernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostna- der inkluderas i det bokförda värdet för innehavet. Det bokförda värdet prövas kvartalsvis mot företagens egna kapital. I de fall bokfört värde understiger företagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Antaganden görs om framtida förhållanden för att beräkna fram- tida kassaflöden som bestämmer återvinningsvärdet. Återvinnings- värdet jämförs med det redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar. De antaganden som påverkar återvinningsvärdet mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsränta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfaktorer och förhållanden ändras kan antagan- den påverkas så att redovisade värden på moderföretagets tillgångar ändras. Koncernbidrag och aktieägartillskott Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncern- bidrag som bokslutsdispositioner. Av moderföretaget lämnade aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och redovisas som aktier och andelar hos moderföretaget. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. Intäkter Bolagets intäkter avser främst serviceintäkter avseende fakturering av koncerninterna tjänster till dotterföretag. Intäkter avseende detta redovisas i takt med att tjänsterna utförs. Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäkter från försäljning av dotterföretag redovisas då kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen. Leasing Moderföretaget har valt att utnyttja de lättnadsregler som finns i RFR 2 avseende redovisning av Leasing i juridisk person och redovisar därigenom samtliga leasingavtal som operationella. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföretaget vär- deras därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip minskat med nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar, inkluderat koncerninterna fordringar ska skrivas ned för förväntade kreditförluster. För metod rörande nedskrivning för förväntade kreditförluster, se koncernens not 1. Förväntade kreditförluster för koncerninterna fordringar uppskat- tas genom att bedöma motpartens kreditvärdighet. Skatter I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld hänförlig till de obeskattade reserverna med bruttobelopp i balansräkningen. Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobeloppet i resultat- räkningen. Not 2. Väsentliga upp skatt ningar och bedömningar Moderbolagets viktigaste tillgångspost består av värdet på Aktier i koncernföretag. I de dotterföretag med större värden finns fastig- heter där ett väsentligt övervärde föreligger. Not 3. Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 2,7 2,6 Inköp under året 1,1 0,5 Försäljningar och utrangeringar –1,3 –0,3 Utgående anskaffningsvärde 2,4 2,7 Ingående ackumulerade avskrivningar –1,8 –1,1 Årets avskrivningar –0,7 –0,9 Försäljningar och utrangeringar 1,3 0,2 Utgående ackumulerade avskrivningar –1,2 –1,8 Utgående planenligt restvärde 1,2 0,9 Not 4. Andelar i koncernföretag 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 5 320,5 5 317,6 Aktieägartillskott 242,8 3,0 Förvärv 22,9 – Försäljningar –28,5 – Nedskrivningar –300,4 – Utgående anskaffningsvärde 5 257,3 5 320,5 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 94NOTER – MODERBOLAGET INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 96 ===== fortsättning not 4 Nedan förteckning inkluderar direktägda företag. De indirekt ägda företagen redovisas i not 15 koncernföretag. Företag Org. nr. Säte Huvudsaklig aktivitet Ägd andel 2023-12-31 2022-12-31 John Mattson Fastighets AB 556056-6977 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100 % 1 262,0 1 262,0 John Mattson Skolfastigheter AB 556703-0357 Lidingö Uthyrning kommersiella lokaler 100 % 1,6 1,6 John Mattson Butiksfastigheter AB 556792-8568 Lidingö Uthyrning kommersiella lokaler 100 % 9,7 9,7 John Mattson Parkering AB 556902-1206 Lidingö Uthyrning parkeringsplatser 100 % 0,2 0,2 John Mattson Dalenum AB 556909-1472 Lidingö Uthyrning och förvaltning 0 % – 28,5 John Mattson Käppala AB 559161-7500 Lidingö Komplementär i kommanditbolag 100 % 371,3 371,3 John Mattson Juno Herkules KB 969646-6946 Lidingö Uthyrning och förvaltning 0 % 0,5 0,5 John Mattson Sollentuna Holding AB 559229-6619 Lidingö Holdingbolag 0 % – 4,0 John Mattson Gullmars Holding AB 559358-4716 Lidingö Holdingbolag 100 % 52,7 – John Mattson Sicklaön AB 559305-4926 Lidingö Komplementär i kommanditbolag 100 % 3,6 0,6 John Mattson Efib AB 556262-1853 Lidingö Uthyrning och förvaltning 99,95 % 1 425,5 1 425,5 John Mattson Rotebro och Rotsunda AB 559087-2478 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100 % 20,8 130,1 John Mattson Häggvik Tureberg AB 559087-2494 Lidingö Uthyrning och förvaltning 100 % 7,2 3,0 John Mattson Väsby Holding AB 559314-1376 Lidingö Holdingbolag 100 % 0,2 2,9 John Mattson Stockholm Holding AB 559251-3286 Lidingö Holdingbolag 100 % – 1,3 John Mattson HEFAB AB 556304-8510 Lidingö Uthyrning och förvaltning 97,5 % 2 102,1 2 079,3 5 257,3 5 320,3 Not 5. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder 2023-12-31 Tillgångar Skulder Netto Underskotts avdrag 0,9 – 0,9 Summa 0,9 – 0,9 2022-12-31 Tillgångar Skulder Netto Underskotts avdrag 3,0 – 3,0 Summa 3,0 – 3,0 Avstämning nettoförändring av uppskjuten skatt 2023-12-31 2022-12-31 Vid årets början 3,0 3,0 Redovisat i resultatet –6,7 – Redovisat i eget kapital 4,6 – Vid årets slut 0,9 3,0 Not 6. Fordringar hos koncernföretag 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 323,6 387,4 Tillkommande fordringar 342,6 – Avgående fordringar –323,6 –63,8 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 342,6 323,6 Utgående redovisat värde 342,6 694,6 Not 8. Finansiella instrument Beräkning av verkligt värde Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärandeford- ringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Då dessa i huvudsak löper med kort räntebindning avviker verkligt värde inte nämnvärt från nominella värden. Kortfristiga fordringar och skulder För kortfristiga fordringar och skulder, som likvida medel, kund- fordringar och leverantörsskulder, vilka förväntas regleras inom tolv månader anses det redovisade värdet vara en approximation av det verkliga värdet. Värdering till verkligt värde Moderbolaget har inte några finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Reservering för förväntade kreditförluster Moderföretaget använder olika metoder för förväntade kredit- förluster beroende på det finansiella instrumentet. Koncernen definierar fallissemang som att gäldenären med stor sannolikhet inte kommer att kunna betala sin fordran. Fordringarna består till största del av fordringar på koncernföretag där inga förvän- tade kreditförluster har identifierats. Företaget bevakar eventuellt reserveringsbehov för samtliga finansiella instrument, exempelvis likvida medel. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditförluster för dessa finansiella instrument. Not 7. Likvida medel 2023-12-31 2022-12-31 Kassa och bank 433,4 4,7 Redovisat värde 433,4 4,7 Not 9. Intäkter 2023 2022 Koncerinterna intäkter 10,6 13,7 Övriga intäkter 1,0 0,1 Summa 11,5 13,9 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 95NOTER – MODERBOLAGET INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 97 ===== Not 11. Resultat från andelar i koncernföretag 2023 2022 Reavinst / reaförlust försäljning 186,1 – Nedskrivning –300,4 – Summa –114,3 0,0 Not 16. Eget kapital Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktiekapitalet 75 793 930 stamaktier (37 895 965). Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinne- havet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie. Alla aktier har samma rätt till John Mattsons kvarvarande nettotillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av företaget själv eller dess dotterföretag. Aktiernas kvotvärde uppgår till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). Not 12. Ränteintäkter och liknande resultatposter 2023 2022 Ränteintäkter från dotterföretag 1,7 1,3 Ränteintäkter från koncernföretag 11,0 3,2 Övriga ränteintäkter 1,4 – Summa 14,0 4,5 Not 13. Räntekostnader och liknande resultatposter 2023 2022 Räntekostnader till dotterföretag –66,9 –19,9 Räntekostnader till koncernföretag –42,0 –4,1 Övriga räntekostnader –26,2 –40,2 Övriga finansiella kostnader –1,1 –0,9 Summa –136,2 –65,1 Not 14. Bokslutsdispositioner 2023 2022 Lämnat koncernbidrag – – Erhållet koncernbidrag 60,4 29,8 Summa 60,4 29,8 Not 15. Skatt 2023 2022 Aktuell skatt – – Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader –6,7 – Redovisad skatt –6,7 – Avstämning av effektiv skattesats 2023 2022 Resultat före skatt –192,9 –60,5 Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget (20,6 %) 39,7 12,5 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter 38,3 Ej avdragsgilla kostnader –79,8 –12,5 Övrigt –4,9 – Redovisad skatt –6,7 – Not 10. Anställda och personalkostnader 2023 2022 Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar –11,9 –14,0 Sociala avgifter –3,1 –4,7 (varav pensionskostnader) –1,8 –2,6 Summa –15,0 –18,7 Medeltal antal anställa i moderbolaget under året uppgick till 5 (6) anställda av vilka 60 procent (60) är män. För ytterligare infromation om löner och ersättningar till anställda och ledande befattningshavare samt information om antal anställda, se koncernens not 7. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 96NOTER – MODERBOLAGET INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 98 ===== Not 19. Arvode till revisor Ernst &Young AB 2023 2022 Revisionsuppdraget 1,9 0,3 Övriga tjänster 0,5 – Summa 2,4 0,3 Not 21. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter 2023 2022 Fastighetsinteckningar – – Summa – – Eventualförpliktelser 2023 2022 Borgensförbindelser för dotterbolag 1 212,6 96,4 Not 17. Upplåning 2023-12-31 2022-12-31 Långfristig Skulder till kreditinstitut – 475,0 Redovisat värde – 475,0 Kortfristig Skulder till kreditinstitut – 893,1 Redovisat värde – 893,1 Summa upplåning – 1 368,1 Not 18. Transaktioner med närstående En förteckning av koncernens dotterföretag, vilka även är de företag som är närstående till moderföretaget, anges i koncernens not 16. Transaktioner från moderföretaget till dotterkoncernföretag utgörs endast av s.k. management fees och innebär att koncern- gemensamma kostnader (hyra, administration etc) fördelas ut från moderföretaget till respektive dotterföretag, dessa fördelas ut på marknadsmässiga villkor. Några andra närståendetransaktioner än management fee förekommer inte. Försäljning av varor/ tjänster Inköp av varor/ tjänster Räntor Fordran på balans- dagen Skuld på balans- dagen Koncern företag 2023 8,8 –2,2 –96,3 1 521,5 4 328,1 2022 13,7 –5,0 –19,5 323,6 2 536,9 Not 22. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Not 23. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr): Överkursfond 2 258 196 840 Balanserat resultat 795 117 732 Årets resultat –199 635 103 2 853 679 469 Styrelsen föreslår att vinstmedel disponeras så att: I ny räkning överföres 2 853 679 469 2 853 679 469 Not 20. Kassaflödesanalys Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2023-01-01–2023-12-31 2022-01-01–2022-12-31 Avskrivningar 0,7 0,8 Nedskrivning andelar i dotterföretag 300,4 – Resultat försäljning dotterföretag -186,1 – Redovisat värde 114,9 0,8 Kassaflödes- påverkande förändringar Ej kassaflödes- påverkande förändringar Förändring av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2022-12-31 Periodens kassaflöde Förvärv 2023-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 893,1 –893,1 – – Långfristiga räntebärande skulder 475,0 –475,0 – – 1 368,1 –1 368,1 – – Förändring av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2021-12-31 Periodens kassaflöde Förvärv 2022-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder 1 300,0 –406,9 – 893,1 Långfristiga räntebärande skulder 1 800,0 –1 325,0 – 475,0 3 100,0 –1 731,9 – 1 368,0 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 97NOTER – MODERBOLAGET INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 99 ===== Styrelsens försäkran Lidingö den 19 mars 2024 Per-Gunnar (P-G) Persson Styrelseordförande Johan Ljungberg Vice ordförande Åsa Bergström Styrelseledamot Håkan Blixt Styrelseledamot Christer Olofsson Styrelseledamot Ingela Lindh Styrelseledamot Katarina Wallin Styrelseledamot Per Nilsson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avlämnats den 20 mars 2024 Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) 556802-2858 Såvitt styrelsen känner till är denna årsredovisning upprättad i enlighet med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rätt- visande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resul- tat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparla- mentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställ- ning och resultat, och förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 98STYRELSENS FÖRSÄKRAN INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 100 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ), org nr 556802–2858 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningenn Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för John Mattson Fastighetsföretagen (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 62–65. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 56–65 och 69–98 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassa flöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisnings- lagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 62–65. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo- visningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon- cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Audi- ting (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revi- sorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata utta- landen om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revi- sorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det redovisade verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i kon- cernen uppgick den 31 december 2023 till 13 567,6 mkr. De oreali- serade värdeförändringarna under året, redovisade i Koncernens resultaträkning, uppgick till –1 322,8 mkr. Fastighetsvärderingarna är avkastningsbaserade enligt kassa- flödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prog - nostiseras. Samtliga fastigheter värderas varje kvartal. Cirka tre fjärdedelar av fastighetsbeståndet värderas internt och cirka en fjärdedel värderas externt, vilket innebär att hela fastighetsbestån- det värderas externt årligen. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med sub- jektiva bedömningar där en till synes mindre förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighets- värderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Beskrivning av värdering av förvaltningsfastigheterna, tillsam- mans med redovisningsprinciper, betydelsefulla redovisningsbe- dömningar, uppskattningar och antaganden, framgår av not 12. Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighets- värdering. Vi har utvärderat värderingsmetod, modell, och indata i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet samt utvärderat bolagets värderingskompetens. Vi har med stöd av intern värderingsexpertis granskat använd modell för fastighetsvärdering och granskat rimligheten i gjorda antaganden såsom hyresintäkter, driftkostnader, direktavkastnings- krav, fastighetsinvesteringar och vakansgrad för ett urval av fast- igheterna samt gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledningen. Vi har för ett urval av fastigheterna granskat indata i värderings- modellen avseende bland annat hyresintäkter, kontraktslängd och fastighetsinvesteringar mot redovisningen och kontrollberäknat värderingarna. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–45, 47–55, 66–68 och 102–108. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som iden- tifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträck- ning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 99REVISIONSBERÄTTELSE INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 101 ===== Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel- aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför gransk- ningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upp- täcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt- gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktö- rens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk- ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevi- sen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysning- arna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera utta- landet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däri- bland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern- redovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avse- ende den finansiella informationen för enheterna eller affärsak- tiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane- rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revi- sionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revi- sion av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla- get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes- etiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verk- ställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgär- der som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 100REVISIONSBERÄTTELSE INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 102 ===== Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse­ ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum­ melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, års­ redovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ­ der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis­ ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor­ tering (Esef­rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef­rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls­ enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef­rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef­rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt­ gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef­rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam­ mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef­rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revi- sionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes­ utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och kon­ cernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings­ åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet­ erna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef­rapporten upprättats i ett giltigt XHTML­format och en avstämning av att Esef­rapporten överensstämmer med den grans­ kade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat­, balans­ och egetkapitalräkningar, kassa­ flödesanalys samt noter i Esef­rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef­förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 62–65 och för att den är upprättad i enlighet med års­ redovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt­ ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inrikt­ ning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlig­ het med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings­ lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB utsågs till John Mattsons Fastighetsföretagen ABs revisor av bolagsstämman den 21 april 2023 och har varit bolagets revisor sedan 28 april 2021. Stockholm den 20 mars 2024 Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 101REVISIONSBERÄTTELSE INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 103 ===== Fastighetsförteckning John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) 556802-2858 Fastighetsinnehav 2023-12-31 Uthyrbar area (kvm) Fastighets beteckning Gatuadress Tomtareal kvm Bygg/ ombyggnadsår Antal lägenheter Boarea kvm Lokalarea kvm Total area kvm Lidingö Bodals gård 1 Larsbergsv. 8 8 292 1934/2009 – – 2 886 2 886 Farleden 2 Larsbergsv. 32–42 7 170 1967/ 2018 93 9 106 29 9 135 Fyrbåken 1 Larsbergsv. 19–21 6 915 1967/ 2018 124 9 231 251 9 482 Fyren 1 Larsbergsv. 44 2 872 1968/ 2018 59 4 418 165 4 583 Fyren 2 Larsbergsv. 46 3 061 1968/ 2018 52 3 925 30 3 955 Fyren 3 Larsbergsv. 48 3 754 1968/ 2018 52 3 925 86 4 011 Fyren 4 Larsbergsv. 50 3 901 1969/ 2018 61 4 542 30 4 572 Fyrmästaren 1 Larsbergs parkv 1–7 5 144 1967/ 2015 114 7 551 – 7 551 Fyrmästaren 2 Larsbergstorg 4–6 724 1968/ 2016 34 1 813 905 2 718 Fyrskeppet 1 Larsbergsv. 9 3 009 1966/ 2018 62 4 570 – 4 570 Fyrtornet 1 Larsbergsv. 23 3 831 1968/ 2018 63 4 681 117 4 798 Fyrtornet 2 Larsbergsv. 25 2 581 1968/ 2015 63 4 681 129 4 810 Fyrtornet 5 Larsbergsv. 29 4 025 1968/ 2012 – – 1 531 1 531 Fyrtornet 6 Larsbergsv. 27 3 290 1968/ 2015 64 4 768 33 4 801 Herkules 1 Merkuruisvägen 1–31 14 138 1958/2018/2020 215 11 148 11 148 Juno 2 & 3 Jupitervägen 29–45, 30–70 31 158 1961 303 18 836 990 19 826 Klockbojen 2 Agavägen 36–38 3 203 2018 80 4 898 – 4 898 Klockbojen 4 Larsbergstorg 7–9 Agavägen 14–34 Agavägen 40 11 558 1967 1969/2014 2019 224 12 623 1 780 14 403 Radiofyren 1 Agavägen 1 14 387 2011/ 2015 – – 3 698 3 698 Sjöjungfrun 2 Larsbergsv. 10–30 17 131 1967/ 2015 150 14 276 1 545 15 821 Sjömärket 1 Larsbergsv. 11–13 6 951 1966/ 2015 122 9 134 – 9 134 Sjömärket 2 Larsbergsv. 15–17 5 011 1967/ 2015 124 9 132 – 9 132 Summa Lidingö 162 104 2 059 143 258 14 204 157 462 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 102FASTIGHETSFÖRTECKNING INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 104 ===== Uthyrbar area (kvm) Fastighets beteckning Gatuadress Tomtareal kvm Bygg/ ombyggnadsår Antal lägenheter Boarea kvm Lokalarea kvm Total area kvm Norrort Regeln 1, Riset 1, Runan 1 Drabantstigen 1–5, 2, 4, 7–11 3 879 1972/2013 84 4 552 183 4 735 Ringaren 2 Ytterbyvägen 4B, 4C 1 949 1992 14 1 171 5 1 176 Riset 3, Ryttaren 1, Röken 3 Skvadronsvägen 1, 3 Rotsunda torg 1–7, Staffans Väg 16 Rotsunda torg 2, 4 5 195 1972/2016 66 4 185 1 041 5 226 Ritaren 10,11,18 Kung Hans väg 85 – 97, 49–81, 9–45 2 698 1976 108 6 060 367 6 427 Ritaren 4,5,6,7,8,9 Sturevägen 108A – 120, 96–106, 84–94 Kung Hans väg 185 – 191, 171–183, 159–169 20 004 1976 72 5 448 5 448 Ritbordet 3,4,9 Gillbostråket 45–61, 27–43, 7–23 1 980 1977 70 4 388 295 4 683 Ritbordet 5,6,7,8 Gillbostråket 91–97, 83–89, 73–79, 65–71 10 718 1977 32 2 688 2 688 Rosten 1, Ränseln 1, Röken 1, Röken 2 Rusthållarevägen 18, 20, 13–17, 3–11 Skvadronsvägen 2– 6 6 196 1972 93 5 593 1 098 6 691 Skivan 1 Skälbyvägen 1–15 5 567 1974 54 3 231 721 3 952 Skopan 1 Skälbyvägen 18A–B 1 693 1952 15 1 192 1 192 Skålen 2 Västervägen 1–23 10 575 1949 72 3 960 463 4 423 Spettet 3 Häggviksvägen 12–16, Minervavägen 1 3 582 2002 84 5 615 5 615 Spettet 4 Häggviksvägen 18, Studievägen 2–16, Svartbäcksvägen 2 9 258 1958 59 3 460 1 957 5 417 Sångaren 7 Västervägen 25–31 5 167 1946 21 1 130 96 1 226 Traktören 8 Malmvägen 12A–C 3 205 1971 75 5 260 2 541 7 801 Traktören 9 Malmvägen 10A–C 2 654 1971 76 5 259 3 328 8 587 Vilunda 18:1 Finnspångsvägen 2 1 951 2022 73 3 857 584 4 441 Summa Norrort 96 271 1 068 67 049 12 679 79 728 City/Bromma Almanackan 4 Plåtslagarvägen 14–16 5 567 1974 12 654 40 694 Burspråket 5 Burspråkvägen 11 636 1939 19 594 79 673 Frisen 1 Skulptörvägen 24 1 125 1945 22 850 65 915 Fulufjället 1 Sulitelmavägen 17–21 1 317 2017 27 1 623 1 623 Generatorn 16 Lintavägen 4 – 1958 2 060 2 060 Geografiboken 1 Abrahamsbergsvägen 87–91 3 205 1971 40 3 765 928 4 693 Gravyren 1 Gullmarsplan 2 268 1946 19 1 563 384 1 947 Historieboken 1 Grundläggarvägen 24 2 654 1971 11 977 77 1 054 Hjälpslaktaren 1 Hallvägen 13 3 582 1960 – – 1 901 1 901 Hjälpslaktaren 2 Hallvägen 11, Styckmästaregatan 2 9 258 1960 – – 1 970 1 970 Hjälpslaktaren 8 Slakthusgatan 8 5 167 1935 – – 2 620 2 620 Kopparsticket 8 Gullmarsplan 4–6 3 630 1947 21 1 750 3 686 5 436 Lilla Katrineberg 4 Katrinebergsbacken 35 3 226 1993 2 308 2 308 Mältplåten 1 Hammarby Allé 94–102 3 393 2005 110 6 999 844 7 843 Naturläran 7 Arkitektsvägen 51 – 1960 11 977 64 1 041 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 103FASTIGHETSFÖRTECKNING INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 105 ===== Uthyrbar area (kvm) Fastighets beteckning Gatuadress Tomtareal kvm Bygg/ ombyggnadsår Antal lägenheter Boarea kvm Lokalarea kvm Total area kvm Portalen 10 Burspråkvägen 10–18 2 175 1942 56 2 623 130 2 753 Vinjetten 6 Gullmarsplan 1–5 1 586 1950 39 2 849 1 501 4 350 Vävstolen 8 Spinnrocksvägen 2–8 1 367 1944 28 1 277 149 1 426 Åmen 1 Stopvägen 78–82 840 1960 18 780 120 900 Årsboken 1 Arkitektsvägen 42–46 – 1935 18 1 026 125 1 151 Summa City/Bromma 48 996 451 28 307 19 051 47 358 Söderort/Nacka Blåklockan 2 Midsommarvägen 11 886 1938 23 997 174 1 171 Faktorn 7 Bokbindarvägen 74 1 730 1945 24 1 367 38 1 405 Gengasen 4 Stigtomtavägen 3–43 8 236 1968/2023 124 7 375 1 880 9 255 Gradhyveln 2 Bordsvägen 36–40 2 027 1948 25 1 413 18 1 431 Likriktaren 3 Mikrofonvägen 28 5 615 2003 5 298 5 298 Likriktaren 4 Mikrofonvägen 30 3 481 1999 2 150 2 150 Nacka Sicklaön 37:46 Östra finnbodavägen 29 10 575 1949 1 400 1 400 Skattsedeln 10 Sedelvägen 20–34 6 089 1995 97 7 134 278 7 412 Skattsedeln 11 Sedelvägen 40 858 1995 Skattsedeln 12 Sedelvägen 42–44 680 1995 20 1 343 90 1 433 Skattsedeln 14 Sedelvägen 46 2 624 2000 42 3 405 120 3 525 Skattsedeln 15 Valutavägen 37 1 246 2021 44 1 752 956 2 708 Skattsedeln 8 Sparbanksvägen 31 1 017 Skattsedeln 9 Sparbanksvägen 30 1 198 1994 29 2 488 2 488 Tollare 1:430 Sockenvägen 40–42 5 251 2018 49 2 376 614 2 990 Valutan 2 Sedelvägen 2 2 562 1997 30 2 456 682 3 138 Valutan 3 Sedelvägen 4–18 6 714 1996 97 7 130 252 7 382 Värnskatten 7 Valutavägen 88–92 3 585 2020 88 4 928 701 5 629 Summa Söderort/Nacka 64 374 692 41 676 17 139 58 815 Summa 371 745 4270 280 290 63 073 343 363 A På fastigheten finns parkeringsgarage. B Projektfastighet. C Taxerad som specialenhet och saknar taxeringsvärde. D Småhustomt. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 104FASTIGHETSFÖRTECKNING INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 106 ===== Avstämningstabeller jan–dec 2023 jan–dec 2022 Aktuellt substansvärde, kr/aktie A Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) vid periodens utgång, mkr 6 062,9 6 142,3 B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 37 897 A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 79,99 162,08 Belåningsgrad vid periodens utgång, % A Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 7 192,6 8 923,8 B Likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 433,6 47,6 C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 13 567,6 15 695,5 (A–B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49,8 56,6 Eget kapital, kr/aktie A Eget kapital enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 5 515,6 5 536,2 B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 37 897 A/B Eget kapital, kr/aktie 72,77 146,09 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 598,1 601,0 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 24,3 25,6 A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 96,1 95,9 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm A Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 13 567,6 15 695,5 B Bokfört värde pågående projekt vid periodens utgång, mkr 0,0 C Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 342,8 359,7 (A–B)/C Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 39 581 43 638 Förvaltningsresultat, kr/aktie A Förvaltningsresultat under perioden, mkr 133,2 153,9 B Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 39 556 37 537 A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,37 4,10 Förvaltningsresultat, Mkr A Årets resultat –1 255,3 122,7 B Aktuell och uppskjuten skatt –139,3 70,7 C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat –1 528,2 39,5 D Resultatandelar från intressebolag A+B–C–D Förvaltningsresultat, mkr 133,2 153,9 Avstämningstabeller Avstämningstabeller jan–dec 2023 jan–dec 2022 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % A Räntekostnad, exklusive ränta avseende IFRS 16 – leasingavtal, uppräknat till årstakt vid utgången av perioden, mkr 247,0 227,1 B Räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende IFRS 16 – leasingavtal, vid periodens utgång, mkr 7 192,6 8 923,8 A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,4 2,5 Hyresvärde vid periodens utgång, mkr A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 598,1 601,0 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 24,3 25,6 A+B Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 622,4 626,6 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm A Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 463,5 464,1 B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 3,0 13,7 C Uthyrbar yta lägenheter vid periodens utgång, tkvm 280,3 296,8 A/B Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 664 1 610 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie A Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) vid periodens utgång, mkr 6 600,8 6 594,8 B Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 75 794 37 897 A/B Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie 87,09 174,02 Långsiktigt substansvärde och Aktuellt substansvärde, mkr A Eget kapital enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 5 515,6 5 536,2 B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr –69,0 –239,4 C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 154,2 1 298,0 A+B+C=D Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr 6 600,8 6 594,8 B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 69,0 239,4 E Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr –607,0 –691,9 D–B–E Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr 6 062,9 6 142,3 Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, mkr A Räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid utgången av perioden, mkr 7 192,6 8 923,8 B Likvida medel vid utgången av perioden, mkr 433,6 47,6 A–B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, mkr 6 759,0 8 876,1 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 105AVSTÄMNINGSTABELLER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 107 ===== Avstämningstabeller jan–dec 2023 jan–dec 2022 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr A Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 136,2 153,9 B Finansiella kostnader, exklusive tomrättsavgälder som enligt IFRS 16 redovi- sas som räntekostnad, under perioden, mkr 241,1 173,9 (A–B)/–B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,6 1,9 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % A Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 3,37 4,10 B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 4,10 2,98 A/B–1 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % –17,9 37,6 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % A Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) vid periodens utgång, kr/aktie 87,06 174,02 B Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) vid utgången av föregående tolvmånadersperiod, kr/aktie 174,02 175,90 A/B–1 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % –50,0 –1,1 Överskottsgrad under perioden, % A Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 437,3 397,8 B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 610,4 620,9 A/B Överskottsgrad under perioden, % 71,6 64,1 JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 106AVSTÄMNINGSTABELLER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 108 ===== Definitioner John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ.) tillämpar European Securities and Markets Authority’s (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen. Nyckeltal Definition Syfte Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång dividerat med utestående aktier per balansdagen. Används för att belysa John Mattsons aktuella substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Belåningsgrad vid periodens utgång, % Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Används för att belysa John Mattsons finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckelta- let ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Eget kapital, kr/aktie Redovisat eget kapital, dividerat med utestå- ende aktier per balansdagen. Nyckeltalet visar hur stor andel av Bolagets redo- visade egna kapital varje aktie representerar. Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens utgång. Nyckeltalet underlättar bedömning av John Mattsons effektivitet i utnyttjande av ytor i sina förvaltningsfastigheter. Fastighetskostnader, mkr I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastig- hetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Ej alternativt nyckeltal. Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm Verkligt värde för fastigheter exklusive pågå- ende projekt dividerat med uthyrbar yta för fastigheter ägda vid periodens utgång. Används för att belysa John Mattsons genom- snittliga fastighetsvärde per kvm. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för bolagets resultatgenerering. Förvaltningsresultat, kr/aktie Resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för utveck- lingen av förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under perioden. Används för att mäta John Mattsons effektivitet i utnyttjandet av ytor i sina förvaltningsfastighe- ter under perioden. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad lägenheter, % Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra bostäder under perioden. Används för att mäta John Mattsons effektivitet i utnyttjandet av bostadsytor i sina förvaltnings- fastigheter under perioden. Nyckeltal Definition Syfte Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen inklusive räntederivat. Används för att belysa John Mattsons finansiella risk. Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med uthyrbar bostadsyta för fastigheter ägda vid periodens utgång. Används för att belysa John Mattsons intäkts- potential avseende bostäder, per kvadratmeter. Hyresvärde vid periodens utgång, mkr Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden. Används för att belysa John Mattsons intäktspotential. Kontraktsvärde vid periodens utgång, mkr Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Ej alternativt nyckeltal. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. EPRA NAV är ett nyckeltal som definierats av organisationen European Public Real Estate Association. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt dividerat med utestående aktier per balansdagen. Används för att belysa John Mattsons långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Räntebärande nettoskuld vid utgången av perioden, mkr Räntebärande skulder vid utgången av perio- den med avdrag för likvida medel vid utgången av perioden. Används för att tydliggöra hur stor skulden är med avdrag för nuvarande likvida medel. Räntetäckningsgrad under perioden, ggr Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader. Nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John Mattsons resultat är för ränteförändringar, då det visar hur många gånger Bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. Används för att belysa hur stor del av John Mattsons intäkter som återstår efter fastig- hetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitets- mått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 107DEFINITIONER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 109 ===== Omslagsfoto: Fredrik Hjerling. Foto: Hans Alm: sid. 1, 16, 24, 25, 32, 33, 39, 41, 53, 54, 65–67. Jennifer Bergström: sid. 18. Fredrik Hjerling: sid. 3, 4, 8, 9, 19, 20, 21, 22, 27, 28, 30, 34. Pixprovider: sid. 26, 32 t.h. Illustration: Nils Jarlsbo. Visualisering: Nyréns Arkitektkontor: sid. 31. Produktion: John Mattson i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. © John Mattson 2024. Finansiell kalender 2024 Årsstämma 18 april Delårsrapport januari – mars 25 april Delårsrapport januari – juni 12 juli Delårsrapport januari – september 31 oktober Om den här rapporten John Mattson redovisar koncernens finansiella och icke- finansiella information i en gemensam rapport. Den legala årsredovisningen inkluderar förvaltningsberättelsen och de finansiella rapporterna och omfattar sidorna 56–98. John Mattsons lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen återfinns på sidorna 6–7, 14, 33–45, 47–50 samt 63. Mer information På John Mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned och prenumerera på pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisning. corporate.johnmattson.se Kontakt John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) T el: 08-613 35 00 e-post: info@johnmattson.se JOHN MATTSON ÅRSREDOVISNING 2023 108FINANSIELL KALENDER INTRODUKTION Om John Mattson 2023 i korthet Vd har ordet STRATEGI Värdeskapande Marknadsöversikt Långsiktiga finansiella mål Förvaltning Förädling Förtätning Förvärv Våra områden och fastigheter Utvecklingsprojekt HÅLLBARHET MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEN FINANSIELL INFORMATION Ordförandeord Förvaltningsberättelse Flerårsöversikt Vinstdisposition Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER Ladda ned PDF A4 ===== SIDA 110 ===== Goda livsmiljöer över generationer