===== SIDA 1 ===== JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB (PUBL) I februari tog John Mattson över förvaltningen i egen regi av Gravyren 1, Vinjetten 6 och Kopparsticket 8 vid Gullmarsplan i Stockholm. Fastigheterna förvärvades under 2022. Januari – mars 2023 ■ Hyresintäkterna uppgick till 153,9 Mkr (153,2), en ökning med 0,4 procent. ■ Driftöverskottet uppgick till 101,1 Mkr (93,2), en ökning med 8,5 procent. ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 29,4 Mkr (40,7), motsvarande 0,77 kr per aktie (1,11), en minskning med 30 procent per aktie. ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till -554,9 Mkr (271,8). Värdeförändringar för räntederivat uppgick till -39,1 Mkr (118,7). ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till -492,4 Mkr (337,8), motsvarande -12,99 kr per aktie (9,11). ■ Fastighetsvärdet uppgick till 14 974,7 Mkr (16 890,6). ■ Investeringarna uppgick till 90,0 Mkr (724,3), varav 0 Mkr (643,2) avsåg fastighetsförvärv. ■ Långsiktigt substansvärde uppgick till 6 071,8 Mkr (6 821,8). Detta motsvarar 160,22 kr per aktie (184,19), vilket är en minskning med 13 procent per aktie. DELÅRSRAPPORT Q1 jan–mars 2023 Goda livsmiljöer över generationer ===== SIDA 2 ===== Q1 – 2023 Nyckeltal 2023 jan–mar 2022 jan–mar Rullande 12 mån apr 22–mar 23 2022 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 96,6 97,1 96,6 95,9 Överskottsgrad, % 65,7 60,8 65,3 64,1 Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 974,7 16 890,6 14 974,7 15 695,5 Antal uppgraderade lägenheter under perioden 10 58 291 86 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, Mkr 153,9 153,2 621,5 620,9 Driftöverskott, Mkr 101,1 93,2 405,7 397,8 Förvaltningsresultat, Mkr 29,4 40,7 142,6 153,9 Genomsnittlig ränta, % 3,05 1,40 3,05 2,54 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,4 57,3 58,4 56,6 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,5 2,2 1,7 1,9 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,77 1,11 3,78 4,10 Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -30,0 135,6 4,5 37,6 Periodens resultat efter skatt, kr/aktie -12,99 9,11 -18,68 3,30 Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -13,0 35,8 -13,0 -1,1 Aktuellt substansvärde, kr/aktie, % 147,47 168,32 147,47 162,08 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 160,22 184,19 160,22 174,02 Definitioner av nyckeltal , se sidan 23. Väsentliga händelser under första kvartalet ■ I februari frånträddes två fastigheter på Lidingö med ett underliggande fastighetsvärde om 262 miljoner kronor. ■ Under mars tecknades ett hållbarhetslänkat kreditavtal om 949 miljoner kronor med Handelsbanken som långivare. -13 % tillväxt substansvärde -30 % tillväxt förvaltningsresultat Uppföljning av finansiella mål Q1 2023 jämfört med Q1 2022* PERIODEN I KORTHET *De finansiella målen presenteras på sidan 4. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 2 ===== SIDA 3 ===== VD-ORD Per Nilsson, vd John Mattson Fastighetsföretagen AB Vårt proaktiva agerande ger resultat Efter ett aktivt arbete med att ställa om verksamheten efter nya marknadsförutsättningar förbättrades John Mattsons förvaltningsresultat med 15 miljoner kronor jämfört med föregående kvartal. Räntetäckningsgraden förbättrades från 1,3 till 1,5. Osäkerheten i vår omvärld kvarstår och bolaget fortsätter agera proaktivt och handlingskraftigt. Starkt resultat trots stigande räntor Efter årets första kvartal är det tydligt att vårt kostnadsbesparingsprogram har haft önskad effekt. Trots ett högt underliggande kostnadstryck från hög inflation och ett fastighetsbestånd som minskat genom försäljningar ökade driftöverskottet med 8,5 procent från 93,2 miljoner kronor till 101,1 miljoner kronor och EBITDA ökade med hela 17 procent jämfört med samma period föregående år. Förvaltningsre- sultatet om 29,4 miljoner kronor är lägre jämfört med samma period föregående år som följd av högre räntekostnader men 15 miljoner kronor högre jämfört med föregående kvartal. Räntetäckningsgraden förbättras från 1,3 för föregående kvartal till 1,5 för årets första kvartal, trots ökade räntekostnader under perioden. Tillväxten i förvaltningsresultat per aktie blev -30 procent för perioden jämfört med samma period föregående år. Vi har under perioden haft fortsatt sjunkande fastighetsvärden med en värdeförändring om -3,5 procent. Värde- förändringen är framför allt ett resultat av stigande avkastningskrav som i genom- snitt uppgår till 14 punkter. De ökade avkastningskraven motverkas delvis av värdeskapande inom vår förvaltning och projektverksamhet. Vårt pågående arbete med att effektivisera fastigheterna bedöms påverka fastighetsvärden positivt framöver. Som en följd av den negativa värde- utvecklingen minskade tillväxten i lång siktigt substansvärde per aktie med 13 procent. Vi levererar enligt vår plan Under hösten 2022 initierade vi ett omfat- tande kostnadsbesparingsprogram med en förväntat effekt på förvaltningsresul- tatet om 50 miljoner kronor från 2023 och framåt. Besparingsprogrammet omfattar genomförd personalneddragning, energi- effektiviseringar samt översyn av våra inköp. Det är mycket glädjande att se att detta arbete går enligt plan och har givit effekt. Kostnadsbesparingsprogrammet tillsammans med ökade hyresintäkter för 2023 förväntas stärka resultatet ytter- ligare framåt. Resultatet av de årliga hyresförhand- lingarna för våra bostäder kommer få full effekt från andra kvartalet då de nya hyrorna börjar gälla retroaktivt från 1 januari till 1 april. I vårt kommersiella fastighetsbestånd har vi under första kvar- talet haft en positiv nettouthyrning som påverkar hyresintäkterna med tre miljoner kronor under 2023. Även fastighetskostna- derna förväntas minska för helåret då årets första kvartal generellt har 15–20 procent högre driftskostnader än genomsnittet för året på grund av snö och kyla. Positiva tecken i vår omvärld Mycket tyder på att inflationstoppen nu är nådd och att vi kan se lägre räntor framöver. Innan räntorna sjunker kom- mer de dock fortsätta att stiga. John Mattson har minskat sin exponering mot stigande marknadsräntor då vi har bundit cirka 60-70 procent av våra lån i tre år. Vi börjar nu att öka vår räntebindning bortom dessa tre år. I april handlade vi upp räntesäkringar med start om tre år till rän- tan 2,6 procent, vilket är väsentligt lägre än nuvarande rörliga räntor. Under perioden refinansierade vi även lån om närmare en miljard kronor. Lånen är hållbarhetslänkade vilket skapar förutsättning för en lägre ränta. Även energipriserna ser ut att falla tillbaka. Vi har låst in elpriset för resterande del av 2023 till ett pris som väsentligt under- stiger det genomsnittliga spotpriset 2022. Vi säkrar nu successivt in elpriset för 2024 och 2025 till ännu lägre nivåer. Bostäder i bra lägen Vi har under senare tid upplevt en ökad efterfrågan på mindre lägenheter och en något ökad förmedlingstid för större lägenheter. Det förändrade beteendet vi ser hos våra hyresgäster är sannolikt en effekt av hushållens försämrade köpkraft. John Mattsons fastigheter i tillväxtkommuner med bra marknadslägen och hög betal- ningsvilja från hyresgäster har fortsatt en mycket låg risk för vakanser. En styrka nu när Sverige sannolikt står inför en lågkon- junktur som riskerar att dra ut på tiden. Fortsatt värdeskapande och proaktivitet Vårt uppgraderings- och nyproduktions- projekt i Örby i södra Stockholm fortlöper enligt plan och förberedelser pågår för inflyttning av den första etappen under andra kvartalet 2023. Färdigställandet av projektet kommer bidra positivt till förvalt- ningsresultatet framöver. Ett viktigt fokusområde framöver är energieffektiviseringar där vi ser en stor potential. Det är därför glädjande att vi nu stärkt organisationen för att öka takten inom detta område. Trots att vi ser ljusningar i vår omvärld är marknadsförutsättningarna fortsatt utmanande. Det är mycket glädjande att vi levererar enligt vår plan och att se våra medarbetares engagemang och driv i detta arbete. Vi behöver fortsätta vara handlings- kraftiga och agera proaktivt. Vårt kostnads- besparingsprogram har önskad effekt. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 3 ===== SIDA 4 ===== AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Affärsidé, mål och strategier Vår affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vi erbjuder en välfungerande vardag för alla, genom förvaltning och utveckling av trivsamma bostäder och trygga boendemiljöer. Utdelningspolicy – Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdel- ningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Finansiella riskbegränsningar – John Mattson efter strävar låg finansiell risk. Det innebär att: ■ belåningsgraden netto lång siktig inte ska överstiga 50 procent, och ■ räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska understiga 1,5 ggr. Strategier John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet integreras i varje del. Förvaltning – Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proaktivt med fastighetsförvaltning och gör kontinuerligt effek- tiviseringar och värdeskapande investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighetsdrift samt ökat driftnetto. Fokus ligger på att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna. Förädling – Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnader- nas tekniska livslängd samt för att generera ett ökat driftöver- skott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksam- het . Vi har en väletablerad modell för uppgradering av bostäder i två steg, Larsbergsmodellen. Det första steget är en basuppgra- dering med kvarboende hyresgäster, där fastighetens tekniska status säkras. Det efterföljande steget, totaluppgradering, innebär att nya kvaliteter adderas för att möta efterfrågan från befintliga och framtida hyresgäster. T otaluppgradering sker när lägenheten är tomställd eller när hyresgästen så önskar. Målsätt- ningen är att totaluppgradera minst 100 lägenheter per år totalt i beståndet. All uppgradering sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer förhandlas med Hyresgästföreningen. Förtätning – Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybyggnation sker även förtätning i form av tillbyggnader på befintliga fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verk- samhetsutbudet och hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och mångfalden och varia- tionen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom värdeskapande byggnation som samtidigt ökar attrakti- viteten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete med de kommuner där vi är verksamma. Förvärv – Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms- regionen med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Finansiella mål Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 10 procent över en konjunktur cykel. Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE -0,25 0,50 1,25 2,00 2,75 3,50 4,25 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 Q3 21 Q2 21 Q1 21 Q4 20 Q3 20 Q2 20 Q1 20 %KR -60 -30 0 30 60 90 120 150 Kr/aktie Tillväxt Mål FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 0 50 100 150 200 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 Q3 21 Q2 21 Q1 21 Q4 20 Q3 20 Q2 20 Q1 20 %KR -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Kr/aktie Tillväxt Mål JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 4 ===== SIDA 5 ===== AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Levande och tryggt lokalsamhälle Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyres gäster och lokalsamhällen. Mål ■ Trygga områden enligt de boende: högre än bransch snittet för jämförbara områden. ■ Attraktiva områden enligt de boende: högre än bransch snittet. Hållbarhetsmål Under 2022 antog John Mattson nya långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bolagets fyra fokusområden inom hållbarhet. De nya målen ska styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. Resultatet för hållbarhetsmålen redovisas i samband med delårsrapporten för kvartal 4. Ansvarsfull material- och avfallshantering Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimat- påverkan och ökar återvinningsgraden. Energieffektiva och fossilfria lösningar Energianvändningen under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energiklass, val av fossil- fria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan. Mål ■ År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växt- husgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. ■ John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastig- hetsbranschen. Hälsosam och inspirerande arbetsplats Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang. Mål ■ Engagerade medarbetare och effektiv organisation: över genomsnittet för jämförbara bolag. ■ John Mattson ska ha en inkluderande kultur som möjliggör att bolaget attraherar och behåller medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. Rekryterings-processen ska vara kompetens- baserad, fri från diskriminerande föreställningar. ■ Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. ■ Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: högst tre procent. ■ John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John Mattsons egen personal samt personal som arbetar på uppdrag av John Mattson. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 5 ===== SIDA 6 ===== FASTIGHETSBESTÅND Fastighetsbestånd /S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp /V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp /S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp /D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp /T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp /U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp /Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp City/Bromma Lidingö Norrort Söderort/Nacka Fastighetsbeståndet per 31 mars 2023 Januari–mars 2023 Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad Hyres intäkter Fastighets- kostnader Drift överskott Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm % Mkr Mkr Mkr Lidingö 2 205 167 7 529 45 168 313 1 877 97,9 75 22 53 Norrort 1 068 80 1 900 23 830 107 1 339 91,6 25 13 12 City/Bromma 451 49 2 388 49 077 97 2 000 96,8 27 8 18 Söderort/Nacka 716 59 3 158 53 464 122 2 058 97,4 27 10 18 Summa fastigheter 4 440 354 14 975 42 285 639 1 803 96,6 154 53 101 John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet i Stockholmsregionen. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Våra områden Beståndet delas in i fyra förvaltningsområden; Lidingö, Norrort, City/Bromma, Söderort/Nacka. Fastighets- beståndet omfattar 4 440 hyreslägenheter. T otal uthyr- bar area uppgår till 354 100 kvadratmeter, där bostäder står för 82 procent. Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950– 1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas. Tillväxt sker genom förvärv och förtätning av fastig- heter i bra marknadslägen i Stockholmsregionen. Per 31 mars 2023 Hyresvärde Vakanser och rabatter Kontraktsvärde Uthyrningsgrad Objekt Antal Uthyrbar area, tkvm Hyresvärde, Mkr Antal  Uthyrbar area, tkvm  Vakans- och rabattvärde, Mkr Antal Uthyrd area, tkvm Kontraktsvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Bostäder 4 440 291 486 119 7 6 4 321 284 480 98,8 Kommersiellt 63 130 12 12 51 119 91,2 P-platser 22 4 18 80,9 Summa 4 440 354 639 119 20 22 4 321 334 617 96,6 1) Vakanser är framför allt hänförliga till fastigheter där uppgraderingsprojekt pågår. 4440 st lägenheter 82 % av uthyrbar area utgörs av bostäder 354 tkvm uthyrbar area JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 6 ===== SIDA 7 ===== FASTIGHETSBESTÅND Lidingö På Lidingö finns John Mattsons största förvaltningsområde, sett till både antal lägenheter och till fastighetsvärde. Fastigheterna består framför allt av bostadsfastigheter i Larsbergsområdet och i Käppala, dessa står för 95 procent av total uthyrbar area. I de kommersiella lokalerna bedrivs närservice- och utbild- ningsverksamhet. I beståndet finns även en utvecklingsfastighet där detaljplan pågår samt identifierade potentiella byggrätter. Majoriteten av fastigheterna är uppförda under 1960-talet, men här finns även nybyggda hus från 2000-talet och framåt. Bostäderna håller genomgående en hög standard, 65 procent av beståndet är totaluppgraderat eller nybyggt. Samtliga lägenheter är basupp graderade, totalupp- graderingar pågår löpande i både Lars- berg och Käppala. Under perioden har 10 (58) lägenheter uppgraderats. Planarbete pågår för nya bostäder på fastigheten Fyrtornet 5 i Larsberg på Lidingö som går under projektnamnet Ekporten. I Käppala utreds möjlig heterna för nybyggnation av vindslägen heter på befintlig bostadsfastighet, projektet är i tidigt skede. Ytterligare ett antal poten- tiella förtätningsprojekt är identifierade i Larsberg och i Käppala. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Norrort I Norrort utgörs John Mattsons förvalt- ningsbestånd framför allt av bostads- fastigheter i Sollentuna kommun i områdena Rotebro, Rotsunda, Häggvik och Tureberg. Den största andel av bygg- naderna är uppförda under 1970-talet men det finns också äldre, som är byggda under 1940-och 1950 -talet samt nyare som byggts under 1990-talet eller senare. Planering för uppgradering av fastig- heterna i Rotebro och Rotsunda pågår, uppgradering planeras påbörjas i Rotebro under 2024. Produktion av ett bostadshus med 73 hyreslägenheter i området Vilunda i centrala Upplands Väsby är färdigställd. Fastigheten var fullt uthyrd i januari 2023. Nyckeltal, Norrort Q1 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 80 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 339 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 91,6 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 23 830 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 39 ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter City/Bromma I City/Bromma utgörs John Mattsons förvaltningsbestånd av fastigheter i bland annat Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, Johanneshov och Abrahamsberg. Bostadsfastigheter står för 64 procent av total uthyrbar area. Byggnaderna har byggår från början av 1900-talet till 2017, där de flesta är från 1940-talet. Av hela fastighetsbeståndet har City/Bromma störst andel kommersiella fastigheter med 23 procent av total uthyrbar area. I de kommersiella fastigheterna finns lokaler för närservice, kontor och samhälls- verksamhet. Utvecklingsfastigheter finns i Abrahamsberg och i Söderstaden (stadsutvecklingsområde bestående av Globenområdet, Slakthusområdet och Gullmarsplan-Nynäsvägen). På fastigheten Geografiboken 1 i Bromma är detaljplan antagen för bygg- nation av ett vård- och omsorgsboende. Byggstart planeras ske under 2024. I det expansiva Slakthusområdet i Söderstaden startade under första kvar- talet 2022 planarbete för nybyggnation av bostäder, med en preliminär byggstart under 2026. John Mattsons tomträtter har ett attraktivt läge vid den kommande tunnelbaneuppgången i området. Nyckeltal, City/Bromma Q1 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 31 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 020 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 97,5 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 55 006 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 71 ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Nyckeltal, Lidingö Q1 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 159 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 812 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 98,6 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 44 896 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 68 JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 7 ===== SIDA 8 ===== FASTIGHETSBESTÅND Söderort/Nacka John Mattsons bestånd i Söderort och Nacka är främst koncentrerat till Hägerstensåsen, Västberga och Örby. Bostadsfastigheter utgör 72 procent av total uthyrbar area och består framför allt av fastigheter uppförda under 1990-talet. Kommersiella fastigheter utgör 17 pro- cent av total uthyrbar area och består främst av kontor, vård- och omsorg samt närservice. Området har tre utvecklings- fastigheter i olika skeden. I Örby centrum pågår utveckling av fastigheten Gengasen, ett nypro- duktionsprojekt som innefattar hyres- lägenheter, butikslokaler och LSS boende. Projektet byggstartades 2021 och har beräknad inflytt under andra halvan av 2023. Dessutom påbörjades ett  uppgraderingsprojekt av lägenheter under andra kvartalet 2022. I Örnsberg innehas en markanvisning för projektet Pincetten där detaljplane- arbete pågår för nybyggnation av 230 hyres- och bostadsrätter, lokaler och en förskola. På fastigheten Sicklaön 37:46, belägen vid Finnboda kaj i Nacka kommun, finns en byggrätt där utveckling av bostäder planeras med möjlig byggstart 2024. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Projekt Område Kategori Typ Antal lgh1) Tillkommande uthyrbar area1) Status Möjlig byggstart2) Gengasen, Örby Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 129 8 400 Produktion Pågår Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Tidigt skede 2025 Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan antagen 2024 Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 20 1 300 Detaljplan laga kraft 2024 Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Hyresbostäder 150 8 500 Detaljplan pågår 2025 Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder och bostadsrätter 230 13 500 Detaljplan pågår 2025 Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 100 9 000 Detaljplan pågår 2026 T otal utvecklingsportfölj 759  48 350 1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång. 2) Möjlig byggstart är en bedömning av när projektet kan starta. Detaljplan för projekt Geografiboken är upphävd av Mark- och miljödomstolen. Stockholms stad har fått resning hos Mark- och miljööverdomstolen i ärendet. Utvecklingsprojekt De utmanande marknadsförutsättningarna för projektverk- samheten, med höga entreprenadkostnader och osäkerhet runt utveckling av avkastningskrav, medför att planerade projekt har skjutits på framtiden. Vi fullföljer pågående projekt men planerar inte att starta några nya nyproduktions- eller bas- uppgraderingsprojekt under 2023. Bedömda byggstarter för projekten Juno, Geografiboken och Finnboda har i ett första steg flyttats fram till 2024. Nyckeltal, Söderort/Nacka Q1 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 43 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 989 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 97,7 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 50 422 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 69 JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 8 ===== SIDA 9 ===== FINANSIELL INFORMATION I tabellen illustreras John Mattsons aktuella intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 31 mars 2023 med beaktande av hela fastighetsbeståndet per balansdagen. Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som färdigställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs för avyttringar av fastigheter som har frånträtts medan avdrag ej görs för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som ej frånträtts. Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs- rapporter och bokslutskommunikéer. Syftet är att belysa bola- gets underliggande intjäningsförmåga. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedöm- ning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. John Mattsons resultat påverkas dessutom av värdeförändringar av fastig- heterna och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Hyresintäkter baseras på kon- trakterade intäkter per balansdagen. Den vakans som framgår av intjänings förmågan är främst hänförlig till uppgraderings- projekt. Fastighetskostnader utgår från de senaste tolv måna- dernas fastighetskostnader. Fastighetsadministration baseras på bedömda kostnader på tolvmånadersbasis utifrån storlek och omfattning på fastighets- administrationen vid balansdagen. Centraladministration baseras på bedömda kostnader på tolv- månadersbasis utifrån storlek och omfattning på den centrala administrationen vid balansdagen. För mer information om centraladministrationskostnader se not 4, sidan 11. Finansnettot har beräknats utifrån de senaste tolv månader- nas räntekostnader med tillägg för tomträttsavgäld och utgör således inte en prognos för framtida räntekostnader. Eventuell ränta på likvida medel har ej beaktats. Belopp i Mkr 31 mars 2023 Hyresvärde 638,6 Vakanser och rabatter -21,7 Hyresintäkter 616,9 Driftkostnader -136,2 Underhållskostnader -28,8 Fastighetsskatt -13,2 Fastighetsadministration -20,2 Driftöverskott 418,5 Central administration -48,5 Finansnetto -219,8 Avgår innehav utan bestämmande inflytande -0,1 Förvaltningsresultat 150,1 Aktuell intjäningsförmåga Fastigheten Vävstolen 8 i Bromma. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 9 ===== SIDA 10 ===== Finansiell inF ormation Koncernens resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr Not 2023 jan–mar 2022 jan–mar Rullande 12 mån apr 22– mar 23 2022 jan–dec Hyresintäkter 2 153,9 153,2 621,5 620,9 Driftkostnader 3 -39,1 -40,9 -139,4 -141,2 Underhåll 3 -4,7 -7,2 -32,7 -35,2 Fastighetsskatt 3 -3,4 -3,1 -13,9 -13,6 Fastighetsadministration 3 -5,6 -8,8 -29,8 -33,1 Driftöverskott 101,1 93,2 405,7 397,8 Centrala administrationskostnader 4 -10,6 -15,7 -53,6 -58,8 Finansnetto 5 -61,2 -36,9 -209,5 -185,2 Förvaltningsresultat 1 29,4 40,7 142,6 153,9 Värdeförändringar fastigheter 6 -554,9 271,8 -1 051,8 -225,1 Värdeförändring räntederivat 6 -39,1 118,7 106,8 264,6 Resultat före skatt -564,6 431,2 -802,4 193,4 aktuell skatt 7 -0,0 -2,4 2,2 -0,2 Uppskjuten skatt 7 72,3 -91,0 92,8 -70,5 Periodens resultat -492,4 337,8 -707,4 122,7 Rapport över totalresultat Periodens totalresultat Periodens resultat -492,4 337,8 -707,4 122,7 Övrigt totalresultat Periodens totalresultat -492,4 337,8 -707,4 122,7 Periodens resultat hänförligt till moder- bolagets aktieägare vägt genomsnittligt antal aktier -12,99 9,11 -18,68 3,30 Periodens totalresultat hänförligt till: moderbolagets aktieägare -492,3 335,1 -703,7 123,7 innehav utan bestämmande inflytande -0,1 2,7 -3,8 -1,0 Genomsnittligt antal aktier, tusental 37 897 36 798 37 671 37 538 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 10 ===== SIDA 11 ===== Finansiell inF ormation Jämförande siffror avser motsvarande period föregående år. För vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Angivna kronor per kvadratmeter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden. Not 1 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive värde- förändringar och skatt, uppgick under perioden till 29,4 Mkr (40,7) motsvarande 0,77 kr per aktie (1,11). Det motsvarar en årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med -30 procent. Not 2 Intäkter Koncernens intäkter för perioden uppgick till 153,9 Mkr (153,2), vilket motsvarar 1 750 kr/kvm (1 655) rullande 12 månader. Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 119,0 Mkr (117,0), vilket motsvarar 1 600 kr/kvm (1 554). Den generella årliga hyresförhandlingen för bostäder 2023 resulterade i hyreshöj- ningar i intervallet 2,3 – 4,75 procent. Intäkter 2023 jan–mar Mkr 31 mar 2023 kr/kvm 2022 jan-mar Mkr 31 mar 2022 kr/kvm lidingö 75,4 1 839 74,4 1 683 norrort 24,5 1 227 22,1 1 151 City/Bromma 26,5 1 998 28,2 1 958 söderort/nacka 27,4 2 004 28,6 1 904 T otalt 153,9 1 750 153,2 1 655 Not 3 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 52,8 Mkr (60,0) motsvarande 583 kr/kvm (608) rullande 12 månader, en kostnadsminskning per kvadratmeter med 25 kr eller -4 procent. De lägre kostna- derna förklaras främst av lägre kostnader för fastighetsadminis- tration samt drift och underhåll. Driftkostnaderna uppgick till 39,1 Mkr (40,9), vilket förklaras av lägre kostnader för uppvärmning. Underhållskostnaderna uppgick till 4,7 Mkr (7,2). Kostnaderna för fastighetsadministration var lägre och uppgick till 5,6 Mkr (8,8). Förändringen förklaras av effekter av genomförda besparingsprogram. Fastighetskostnader 2023 jan–mar Mkr 31 mar 2023 kr/kvm 2022 jan–mar Mkr 31 mar 2022 kr/kvm lidingö 22,4 557 28,4 570 norrort 12,6 667 13,3 715 City/Bromma 8,1 552 8,9 580 söderort/nacka 9,6 568 9,5 611 T otalt 52,8 583 60,0 608 Fastighetskostnader/kvm Lidingö Norrort City/ Bromma Söderort/ Nacka T otalt Driftkostnader 374 458 324 366 385 Underhåll 69 100 88 84 81 Fastighetsskatt 32 31 60 42 37 Fastighets administration 81 79 80 76 80 T otalt 557 667 552 568 583 Not 4 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för bolagsledningen, affärsutveckling och centrala stödfunktioner. Under perioden uppgick kostnaderna till 10,6 Mkr (15,7). Kost- nadssänkningen jämfört mot föregående år förklaras av effekter av genomfört kostnadsbesparingsprogram. Not 5 Finansnetto Finansnettot uppgick till 61,2 Mkr (36,9). Ökat finansnetto jämfört med motsvarande period föregående år förklaras av högre räntenivåer. Aktiverade finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 2,3 Mkr (0,8). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 3,05 procent (1,40) inklusive effekter av räntederivat. Vid periodens utgång uppgick ränte- täckningsgraden till 1,5 ggr (2,2). Not 6 Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till -554,9 Mkr (271,8). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastigheter under perioden uppgick till -11,5 Mkr (0,0). Orealiserade värde- förändringar för fastigheter uppgick totalt till -543,3 Mkr (271,8). Värdeförändringarna är hänförliga till förbättrat drift- överskott kopplat till genomförda investeringar, ökade bedömda avkastningskrav och avyttrade fastigheter. Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick till 3,0 procent (2,9 per 31 december 2022). Värdeförändringar 2023 jan–mar, Mkr 2022 jan–mar, Mkr Driftnettoförändring 311,9 35,5 Pågående projekt/byggrätter 151,8 117,2 avkastningskrav -1 007,2 92,3 Förvärvade fastigheter 26,8 avyttrade fastigheter -11,5 T otalt -554,9 271,8 Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden uppgick till -39,1 Mkr (118,7). Förändringen beror främst på förändringar i underliggande marknadsräntor under perioden. Not 7 Skatt Aktuell skatt uppgick under perioden till -0,0 Mkr (-2,4). Upp- skjuten skatt uppgick till 72,3 Mkr (-91,0) och har påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om netto 120,0 Mkr (-80,4). I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla räntekostnader om 44,4 Mkr (20,8), vars skatte- Perioden januari – mars 2023 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 11 ===== SIDA 12 ===== Finansiell inF ormation värde ej aktiverats, då möjligheterna till framtida nyttjande av dessa bedöms osäkert. Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 87,9 Mkr (364,7 per 31 december 2022), vilka utgör underlag för koncer- nens uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatte skuld avser främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skatte- mässigt restvärde avseende fastigheter. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 10 888,6 Mkr (11 663,1 per 31 december 2022). Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till historiska tillgångs- förvärv. Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 29,4 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -25,1 25,1 ny- och ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar 272,5 -58,9 Skattepliktigt förvaltningsresultat 276,8 -33,8 Värdeförändringar fastigheter -554,9 Värdeförändringar derivat -39,1 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 276,8 -627,8 Underskottsavdrag, ingående balans -364,7 364,7 Underskottsavdrag, utgående balans 87,9 -87,9 Skattepliktigt resultat 0,1 -351,0 Periodens skatt 0,0 72,3 Mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatte- skuld/fordran Fastigheter -10 888,6 -2 243,1 -653,3 Derivat -200,3 -41,3 -38,1 Underskottsavdrag 87,9 18,1 14,9 obeskattade reserver -33,1 -6,8 -6,8 Summa -11 034,1 -2 273,0 -683,2 Fastigheter, tillgångsförvärv 5 084,2 1 047,3 T otalt -5 950,0 -1 225,7 -683,2 Enligt balansräkning -1 225,7 Den i balansräkningen redovisade nominella skatteskulden uppgick till netto 1 225,7 Mkr (1 318,5). Den verkliga skatte- skulden beräknades uppgå netto till 683,2 Mkr (681,1). Bedömd verklig uppskjuten skatt avseende koncernens fastigheter har antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gäl- lande skatte lagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande anta- ganden i denna bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avyttringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastighetsöverlåtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts till 5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den bedömda verkliga skatteskulden beräknats på en diskonterings- ränta om 3 procent där underskottsavdragen bedöms komma att realiseras under en tioårsperiod och derivaten realiseras under en åttaårsperiod. Detta innebär att bedömd verklig skatt uppgår till 17 procent för underskottsavdrag och 19 procent för derivat. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 12 ===== SIDA 13 ===== Finansiell inF ormation Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr Not 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 14 974,7 16 890,6 15 695,5 nyttjanderättstillgång tomträtt 9 357,6 332,8 345,2 räntederivat 10 189,3 93,5 226,5 Övriga anläggningstillgångar 12,2 12,9 12,0 Summa anläggningstillgångar 15 533,8 17 329,8 16 279,4 Kortfristiga fordringar 78,0 79,7 75,9 räntederivat 10 11,0 12,9 likvida medel 48,5 205,4 47,6 Summa omsättningstillgångar 137,5 285,2 136,4 Summa tillgångar 15 671,3 17 615,0 16 415,8 Eget kapital och skulder eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 5 046,4 5 596,8 5 536,2 innehav utan bestämmande inflytande 79,9 108,9 105,3 Summa eget kapital 5 126,3 5 705,7 5 641,5 avsättningar 1,3 1,7 1,4 leasingskuld tomträtt 9 357,6 332,8 345,3 långfristiga räntebärande skulder 10 6 426,7 5 485,0 6 363,9 Övriga långfristiga skulder 7,0 10,2 7,0 Uppskjutna skatteskulder 7 1 225,7 1 318,5 1 298,0 Summa långfristiga skulder 8 018,4 7 148,2 8 015,6 Kortfristiga räntebärande skulder 10 2 362,1 4 394,3 2 559,9 Övriga kortfristiga skulder 164,6 366,8 198,8 Summa kortfristiga skulder 2 526,7 4 761,1 2 758,7 Summa skulder 10 545,0 11 909,3 10 774,3 Summa eget kapital och skulder 15 671,3 17 615,0 16 415,8 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 13 ===== SIDA 14 ===== Finansiell inF ormation Koncernens rapport över förändring av eget kapital i sammandrag Belopp i Mkr Antal utestå- ende aktier, tusental1,2) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande T otalt eget kapital Eget kapital, per 2022-01-01 36 364,8 12,1 770,1 4 361,7 5 143,9 106,2 5 250,2 apportemission 672,2 0,2 117,5 117,8 117,8 Periodens totalresultat 335,1 335,1 2,7 337,8 Eget kapital, per 2022-03-31 37 037,0 12,3 887,6 4 696,8 5 596,8 108,9 5 705,7 apportemission 859,9 0,3 150,3 150,6 150,6 Periodens totalresultat -211,4 -211,4 -3,7 -215,0 Eget kapital, per 2022-12-31 37 897,0 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,2 105,3 5 641,5 Förvärv av minoritetsandelar, bestämmande inflytande kvarstår 2,4 2,4 -25,3 -22,9 Periodens totalresultat -492,3 -492,3 -0,1 -492,4 Eget kapital, per 2023-03-31 37 897,0 12,6 1 038,0 3 995,7 5 046,4 79,9 5 126,3 1) i samband med förvärven av fastigheterna vid Gullmarsplan genomfördes två nyemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 6 maj 2022. antal aktier uppgår per den 31 mars 2023 till 37 896 965. 2) aktiernas kvotvärde uppgår den 31 mars 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33). JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 14 ===== SIDA 15 ===== Finansiell inF ormation Not 8 Förvaltningsfastigheter John Mattsons fastighetsbestånd finns i fem olika kommuner i Stockholmsregionen; Lidingö, Stockholm, Sollentuna, Nacka och Upplands Väsby. Vid periodens utgång uppgick fastighetsvärdet till 14 974,7 Mkr (15 695,5 per 31 december 2022). Fastighetsvärdet har minskat med 720,9 Mkr jämfört med utgången av föregå- ende år, vilket främst förklaras av försäljningar och orealiserade värdeförändringar. Bostads fastigheter står för 86 procent av beståndets värde, kommersiella fastigheter står för 9 procent och utvecklingsfastigheter för 5 procent. T otal uthyrbar area uppgick till 354 100 kvadratmeter (367 400) och hyresvärdet per den 31 mars uppgick till 638,6 Mkr (643,6). Beståndet omfattar 4 440 lägenheter (4 493). investeringar och försäljningar Under perioden uppgick de totala investeringarna till 90,0 Mkr (724,3), varav 0 Mkr (643,2) avsåg förvärv. Investeringar i nybyggnation uppgick till 52,3 Mkr (58,5) och avser fram förallt nybyggnationsprojektet i Örby centrum. Föregående år pågick även ett nybyggnadsprojekt i Upplands Väsby. Investeringar i genomförda uppgraderingar uppgick till 33,3 Mkr (17,5). Under perioden har 10 lägenheter (58) uppgraderats. I övriga investe- ringar ingår bland annat fönsterbyten. Under perioden frånträ- des fastigheter med totalt bokfört värde om 267,6 Mkr. Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående fastighetsvärde, 2023-01-01 15 695,5 + Förvärv + investeringar i nybyggnation 52,3 + investeringar i uppgraderingar 33,3 + Övriga investeringar 4,5 – Försäljningar -267,6 +/– orealiserade värdeförändringar -543,3 Utgående fastighetsvärde, 2023-03-31 14 974,7 Fastighetsvärde Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i nivå 3 enligt IFRS-regelverket. Per 31 mars 2023 har externvärdering utförts av Cushman & Wakefield på delar av beståndet, motsvarande cirka en fjädedel av fastighetsbeståndets totala värde. Reste- rande del av fastighetsbeståndet har internvärderats. Samtliga fastigheter externvärderas en gång per år under ett kalenderår. Värderingar av förvaltningsfastigheter baseras på en kassa- flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga. Värderingarna baseras även på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningkrav. Utvecklingsfastigheter värderas antingen som byggrätt eller pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknads värde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och ett risk avdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i. De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om tio år, perioden april 2023 till december 2032. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnettot för år 2033 beräknats. Ett par av värderingsobjekten utgörs av nybyggnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt i 15 år från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkyl perioden förlängts för att beakta detta. Modell för internvärdering baseras på restvärdesberäkning som styrks med input från externvärderingen. Bedömning görs även löpande om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar och väsentliga förändringar i avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 5,0 procent och ett långsiktigt inflationsantagande om 2,0 procent, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyres nivåer, uthyrningsgrad och avkastningskraven. Fastighetsrelaterade nyckeltal 2023 jan–mar 2022 jan–mar 2022 jan–dec Hyresvärde kr/kvm 1 803 1 752 1 742 ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 97,1 95,9 Fastighetskostnader, kr/kvm 583 608 620 Driftöverskott, kr/kvm 1 167 1 047 1 106 Fastighetsvärde, kr/kvm 42 285 45 974 43 638 Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 354 367 359 Genomsnittlig värderingsyield, % 3,0 2,7 2,9 Not 9 Nyttjanderättstillgång och leasingskuld I enlighet med IFRS 16 – Leasingavtal, redovisas värdet av tomt- rättsavtal som en nyttjanderättstillgång med en motsvarande leasingskuld. Den 31 mars 2023 uppgick det totala beräknade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 357,6 Mkr (332,8). Balansräkning per 31 mars 2023 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 15 ===== SIDA 16 ===== Finansiell inF ormation Not 10 Finansiering John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk med en belånings - grad som långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och en ränte- täckningsgrad som långsiktigt inte ska understiga 1,5 ggr. eget kapital Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick den 31 mars till 5 046,4 Mkr (5 536,2) vilket motsvarar 133,16 (146,09) kronor per aktie. Under året har eget kapital minskat med periodens resultat om -492,3 Mkr (123,7) och ökat genom transaktioner med innehav utan bestämmande infly- tande med 2,4 Mkr. räntebärande skulder John Mattsons upplåning sker i bank med pantbrev som säker- het. John Mattson hade vid periodens utgång kreditavtal om 9 060,5 Mkr (10 061,9). Den utnyttjade kreditvolymen vid periodens utgång uppgick till 8 788,8 Mkr (9 879,3) varav 6 426,7 Mkr (5 485,0) var långfris- tig skuld och 2 362,1 Mkr (4 394,3) var kortfristig skuld. Extern upplåning har under perioden gjorts med 77,4 Mkr (432,8). Amortering har under året gjorts med 212,4 Mkr (0,0). Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång uppgick till 8 740,3 Mkr (9 673,8), vilket motsvarar en belåningsgrad om 58,4 procent (57,3). Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjad check- kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 94,0 Mkr (288,0). Därutöver finns ett kreditlöfte om 25,0 Mkr, samt outnytt- jat byggkreditiv om 226,2 mkr för framtida finansierings behov. Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga kredit- bindningstiden, inklusive lånelöften, till 2,9 år (2,5). Vid periodens utgång uppgick räntetäckningsgraden till 1,5 ggr (2,2). räntebindning och räntederivat För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallo- strukturen fördelad över tid. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta använder John Mattson derivat i form av ränte swappar. John Mattson har totalt tecknat ränteswappar till ett nominellt belopp om 4 788,6 Mkr (2 843,0), vilket motsvarar 60,0 procent (33,5) av räntebärande skulder med rörlig Stibor ränta. Ingångna avtal om ränteswapparna förfaller under år 2023 till 2032. Marknadsvärdet på räntederivaten vid periodens utgång uppgick till 200,3 Mkr (93,5). Detta belopp kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum, oavsett ränteläge. Ingen säkringsredovisning tillämpas. Verkligt värde på långfristiga räntebärande skulder avviker inte väsent- ligt från det redovisade värdet eftersom diskonteringseffekten inte är väsentlig. John Mattsons genomsnittliga räntebindningstid, inklusive ränteswappar, uppgick vid periodens utgång till 2,5 år (2,5). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan för koncernens totala räntebärande skuld, inklusive effekt av ränte- swappar, till 3,05 procent (1,40). Not 11 T ransaktioner med närstående Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelse- ledamöter och medlemmar i företagsledning samt till dessa närstående personer och bolag. Alla transaktioner med när- stående görs på marknadsmässiga villkor. Finansiering Ränte- och kreditbindning 31mars 2023 räntebindning Kapitalbindning ränteswappar Löptid Volym (Mkr) Snitt ränta (%) 1) Andel (%) Kredit avtal volym (Mkr) Ut nytt jat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snitt ränta (%) 2) 0–1 år 3 267,0 5,50 37 2 401,6 2 362,1 26 471 1–2 år 351,0 1,09 4 1 280,0 1 053,8 12 300 2–3 år 1 392,6 0,89 16 1 762,4 1 762,4 20 1 518 3–4 år 1 602,0 1,75 18 737,0 737,0 8 1 200 4–5 år 527,0 2,11 6 1 592,9 1 592,9 18 400 > 5 år 1 584,7 1,99 18 1 280,7 1 280,7 15 900 Summa 8 724,3 3,05 100 9 060,5 8 788,8 100 4 789 -1,71 1) Genomsnittlig ränta vid periodens utgång inklusive derivat. 2) Volymvägd genomsnittsränta för räntederivat. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 16 ===== SIDA 17 ===== Finansiell inF ormation Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i Mkr 2023 jan–mar 2022 jan–mar Rullande 12 mån apr 22–mar 23 2022 jan–dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -564,6 431,2 -802,4 193,4 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändring på fastigheter 554,9 -271,8 1 051,8 225,1 Värdeförändring på räntederivat 39,1 -118,7 -106,8 -264,6 avskrivningar och utrangeringar 0,8 0,9 3,8 3,9 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -0,3 -0,1 1,3 1,5 Betald skatt 0,0 -2,4 2,2 -0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 29,9 39,1 149,9 159,1 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet Förändring av rörelsefordringar -2,2 5,1 1,7 8,9 Förändring av rörelseskulder -34,3 -1,7 -205,2 -172,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten -6,5 42,5 -53,6 -4,6 Investeringsverksamheten investeringar i inventarier -1,0 -1,8 -4,6 -5,4 Förvärv av förvaltningsfastigheter netto 1) -414,5 150,6 -263,9 investeringar i förvaltningsfastigheter -90,0 -81,1 -366,9 -358,0 avyttringar av anläggningstillgångar 256,2 1 131,1 874,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 165,2 -497,4 910,3 247,6 Finansieringsverksamheten Förvärv av minoritetsandelar -22,9 -22,9 Upptagna lån 77,4 432,8 1 806,4 2 161,8 amorteringar -212,4 -2 797,0 -2 584,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -157,9 432,8 -1 013,5 -422,8 Periodens kassaflöde 0,9 -22,1 -156,8 -179,8 likvida medel vid periodens början 47,6 227,5 205,4 227,5 likvida medel vid periodens slut 48,5 205,4 48,5 47,6 1) tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – koncernen Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag Belopp i Mkr 2023 jan–mar 2022 jan–mar Rullande 12 mån apr 22–mar 23 2022 jan–dec Förvaltningsfastigheter 643,2 643,2 rörelsefordringar 5,7 5,7 likvida medel 6,8 6,8 Uppskjuten skatt periodiseringsfonder Övertagna rörelseskulder -116,6 -116,6 Övertagna räntebärande skulder avgår: tidigare redovisade resultatandel från intressebolag Övertagna nettotillgångar 539,0 539,0 apportemission * -117,8 -150,6 -268,4 Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande Utbetald köpeskilling 421,3 -150,6 270,7 avgår: likvida medel i övertagna verksamheten -6,8 -6,8 Påverkan på likvida medel, netto (positivt = minskning) 414,5 -150,6 263,9 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 17 ===== SIDA 18 ===== Finansiell inF ormation Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr 2023 jan–mar 2022 jan–mar 2022 jan–dec intäkter 0,7 3,4 13,9 Centrala administrationskostnader -7,8 -11,0 -43,5 Rörelseresultat -7,1 -7,6 -29,6 resultat från andelar i koncernföretag -47,4 räntenetto -27,0 -11,2 -60,6 Resultat efter finansiella poster -81,5 -18,8 -90,3 Bokslutsdispositioner 29,8 Resultat före skatt -81,5 -18,8 -60,5 skatt -0,3 Periodens resultat -81,5 -19,1 -60,5 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 Tillgångar maskiner och inventarier 0,7 0,9 andelar i koncernföretag 5 343,3 5 317,5 5 320,5 Uppskjuten skattefordran 3,0 2,8 3,0 Fordringar på koncernföretag 325,6 447,1 323,6 Övriga kortfristiga fordringar 2,6 6,5 11,5 likvida medel 27,6 7,4 4,7 Summa tillgångar 5 702,7 5 781,2 5 664,2 Eget kapital och skulder eget kapital 1 764,2 1 736,2 1 845,7 långfristiga skulder till kreditinstitut 0,2 400,0 475,0 skulder till koncernföretag 3 252,0 932,5 2 430,8 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 673,5 2 700,0 893,1 Övriga kortfristiga skulder 12,8 12,6 19,6 Summa eget kapital och skulder 5 702,7 5 781,2 5 664,2 Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) med organisationsnummer 556802-2858 består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans. I samband med förvärven av fastigheterna vid Gullmarsplan genomfördes två nyemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 6 maj 2022. Antal aktier uppgår per den 31 mars 2023 till 37 896 965. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 18 ===== SIDA 19 ===== ÖVrig inF ormation Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget John Mattsons kassaflöde är stabilt där 82 procent av den uthyrbara arean utgörs av bostadsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Bolagets bedömning är att efterfrågan på hyresrätter i dessa lägen kommer att vara fortsatt hög. Möjligheter och risker i kassaflödet Av John Mattsons totala hyresintäkter kommer cirka 76 procent från bostadshyresgäster. Vakansgraden är låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. John Mattsons fastighe- ter finns i attraktiva områden med hög efterfrågan i Stockholms- regionen. De största driftkostnaderna för John Mattson är de så kallade mediakostnaderna där el, värme och vatten ingår. Elkostnaderna har under 2022 blivit mer volatila jämfört med tidigare perioder. John Mattson har ett stabilt kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital och finansnetto. Räntekostnader är en av John Mattsons enskilt största kostnader och påverkas av förändringar i marknadsräntor varvid stigande marknadsräntor normalt över tid är en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation. Den räntebärande upplåningen medför därmed att John Mattson exponeras för bland annat ränterisk. Helårseffekt, kommande 12 månader, Mkr Förändring +/- Påverkan på förvaltningsresultat Hyresvärde 5 procent +/- 31,9 ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 6,4 Fastighetskostnader 5 procent +/- 9,9 Underliggande marknadsränta 1 procentenhet -35,8/+27,0 Möjligheter och risker i fastigheternas värde John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även finansiell ställning, kan bli mer volatila. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och efterfrågan på marknaden. Fastigheternas värde baseras på driftnetto och avkastningskrav. Ett högre driftnetto och/eller ett lägre avkastningskrav påverkar värdet positivt. Ett lägre driftnetto och/eller ett högre avkastningskrav påverkar värdet negativt. Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden. -20 % -10 % 0 % + 10 % + 20 % Värdeförändring, mkr -2 995 -1 497 0 1 497 2 995 Belåningsgrad, % 73,0 64,9 58,4 53,1 48,6 Finansiell risk John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Risken begränsas av att nettobelåningsgrad långsiktigt inte ska överstiga 50 pro- cent och att räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska under- stiga 1,5. Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden till 58,4 procent (57,3). Tillgång till extern finansiering är en av bolagets viktigaste riskparametrar att hantera. Den begränsas, förutom av belåningsgraden, av tillgång till disponibel likviditet. Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjat check- kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 94,0 Mkr (288,0). Därutöver finns ett kreditlöfte om 25 Mkr, samt out- nyttjat byggkreditiv om 226,2 Mkr för framtida finansierings- behov. Bolagets volymvägda genomsnittliga kredit bindning uppgår till 2,9 år (2,5) vid periodens utgång. För att begränsa bolagets exponering mot stigande räntor har avtal om räntes- wappar ingåtts med banker till ett nominellt belopp om 4 788,6 Mkr (2 843,0), vilket motsvarar 60,0 procent (33,5) av ränte- bärande skulder med rörlig Stibor-ränta. Hållbarhetsrisker John Mattsons hållbarhetsarbete integreras i bolagets affärs- modell. De hållbarhetsrelaterade riskerna som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är sociala förhållanden, negativ miljöpåverkan och klimatförändringar samt frågor kopplade till bolagets uppförandekod och personal. John Mattson tar ett helhetsgrepp om både byggnader och livet mellan husen för att skapa trygga, attraktiva och hållbara boendemiljöer och lokalsamhällen. Bolaget samverkar med kommuner, polisen, andra fastighetsägare och organisationer i trygghetsfrågor och arbetar systematiskt för att motverka oriktiga hyresförhållanden. Under 2022 har John Mattson stärkt arbetet inom miljö- mässig hållbarhet genom att anta nya långsiktiga hållbarhets- mål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål samt beslutat att stärka organisation inom miljöområdet för att leverera utifrån hållbarhetsmålen. Årliga genomgångar av uppförandekoden och komplet- terande policyer genomförs för samtliga anställda. Bolagets värdegrund förankras kontinuerligt där samtliga medarbetare involveras. John Mattson har en tydlig process för medarbetar- samtal och arbetar systematiskt för att förebygga olyckor och arbetsrelaterad ohälsa. En orolig omvärld Fortsatt omvärldsoro, finaniell volatilitet och hög inflation med stigande räntenivåer gör att bolaget löpande måste analysera förändringar i bolagets rörelse- och finansiella risker och vid behov vidta proaktiva åtgärder för att hantera dessa risker. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 19 ===== SIDA 20 ===== ÖVrig inF ormation Nyckeltal Nyckeltal 2023 jan–mar 2022 jan–mar Rullande 12 mån apr 22–mar 23 2022 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Överskottsgrad under perioden, % 65,7 60,8 65,3 64,1 ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 96,6 97,1 96,6 95,9 Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 638,6 643,6 638,6 626,6 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 670 1 587 1 670 1 610 Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 354,1 367,4 354,1 359,7 investeringar ny-, till- och ombyggnation, mkr 90,0 81,1 366,9 358,0 investeringar - förvärv, mkr 643,2 643,2 Fastighetsvärde vid periodens utgång, mkr 14 974,7 16 890,6 14 974,7 15 695,5 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 42 285 45 974 42 285 43 638 totalt antal lägenheter 4 440 4 493 4 440 4 515 antal uppgraderade lägenheter under perioden 10 58 38 86 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 153,9 153,2 621,5 620,9 Driftsöverskott, mkr 101,1 93,2 405,7 397,8 Förvaltningsresultat, mkr 29,4 40,7 142,6 153,9 Periodens resultat efter skatt -492,4 337,8 -707,4 122,7 genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,05 1,40 3,05 2,54 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,4 57,3 58,4 56,6 räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,5 2,2 1,7 1,9 räntebindningstid vid periodens utgång, år 2,5 2,5 2,5 2,6 Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 2,9 2,5 2,9 2,8 långsiktigt substansvärde, mkr 6 071,8 6 821,8 6 071,8 6 594,8 aktuellt substansvärde, mkr 5 588,8 6 234,2 5 588,8 6 142,3 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,77 1,11 3,78 4,10 tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -30,0 135,6 4,5 37,6 Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie -12,99 9,11 -18,68 3,30 långsiktigt substansvärde, kr/aktie 160,22 184,19 160,22 174,02 tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -13,0 35,8 -13,0 -1,1 aktuellt substansvärde, kr/aktie 147,47 168,32 147,47 162,08 eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 133,16 151,11 133,16 146,09 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 70,30 165,20 70,30 83,10 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 37 896 965 36 798 028 37 670 792 37 537 496 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 37 896 965 37 037 035 37 896 965 37 896 965 Definitioner av nyckeltal, se sidan 23. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 20 ===== SIDA 21 ===== ÖVrig inF ormation Redovisningsprinciper Lidingö den 5 maj 2023 Per-Gunnar (P-G) Persson Johan Ljungberg Håkan Blixt Styrelseordförande Vice ordförande Styrelseledamot Ingela Lindh Christer Olofsson Styrelseledamot Styrelseledamot Katarina Wallin Åsa Bergström Styrelseledamot Styrelseledamot Per Nilsson Verkställande direktör Väsentliga händelser efter periodens utgång ■ Den 12 april meddelade bolagets cfo, Mattias Lundström, att han på egen begäran lämnar sitt uppdrag med omedelbar verkan. Kostnader för detta kommer att belasta resultatet med 2,0 miljoner kronor i andra kvartalet 2023. ■ Bolagets årsstämma avhölls den 21 april där det valdes ny styrelse i bolaget, information om styrelseledamöterna finns att tillgå på bolagets hemsida. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upp- rättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp- liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovis- nings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras till och utvär- deras av den högste verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför endast ett segment. Moderbolaget Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag som anges i moderbolagets not 1 i årsredovisningen för 2022. För övrig information om redovis- ningsprinciper hänvisas till koncernens årsredovisning för 2022 som finns tillgänglig på John Mattsons hemsida. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 21 ===== SIDA 22 ===== ÖVrig inF ormation John Mattsons aktie John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Börsvärdet den 31 mars 2023 uppgick till 3,1 miljarder kronor. John Mattsons aktie noterades på Nasdaq Stockholm, Mid Cap den 5 juni 2019. Priset per aktie vid noteringen var 90 kronor och stängningskurs den 31 mars 2023 var 70,30 kronor. Lägsta stängningskurs under kvartalet, 65,70 kronor, noterades den 1 december. Högsta stängningskurs under kvartalet, 96,40 kronor, noterades den 12 januari. Under kvartalet har 1 225 706 aktier omsatts på Nasdaq Stockholm till ett sammanlagt värde om 100,8 Mkr, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 12,9 procent. Av all handel i John Mattsons aktie stod Nasdaq Stockholm för 87,2 procent. John Mattson har ett aktieslag och varje aktie berättigar till en röst. Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet har minskat med 11,0 procent jämfört 31 mars 2022 och uppgick till 6 071,8 (6 821,8). Det lång- siktiga substansvärdet per aktie uppgick vid periodens utgång till 160,22 kronor (184,19). Aktuellt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 5 588,8 Mkr (6 234,2) eller 147,47 kronor per aktie (168,32) efter avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt om 6 procent. Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvalt- ningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investerings- planer, konsolideringsbehov, likviditet och finansiell ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Ägarförteckning per 31 mars 2023 I tabellen nedan presenteras de ägare som äger tre procent eller mer av aktierna i John Mattson samt övriga ägare. Antal aktier Ägarandel aB Borudan ett 14 351 055 37,9% tagehus Holding aB 4 786 698 12,6% Carnegie Fonder 3 270 000 8,7% Bergamotträdet 9 Holding aB 1 532 138 4,0% Fidelity investments (Fmr) 1 499 095 4,0% Övriga ägare 12 213 393 32,8% Summa 37 896 965 100,00% Varav utländskt ägande 3 201 396 8,8% Källa: sammanställd och bearbetad data från e uroclear/modular Finance Substansvärde 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen 5 046,4 133,16 5 596,8 151,11 5 536,2 146,09 Återläggning Derivat enligt balans- räkningen -200,3 -5,29 -93,5 -2,53 -239,4 -6,32 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 1 225,7 32,34 1 318,5 35,60 1 298,0 34,25 Långsiktigt substans- värde 6 071,8 160,22 6 821,8 184,19 6 594,8 174,02 Avdrag Derivat enligt balans- räkningen 200,3 5,29 93,5 2,53 239,4 6,32 Bedömd verklig uppskju- ten skatteskuld -683,2 -18,03 -681,1 -18,39 -691,9 -18,26 Aktuellt substansvärde 5 588,8 147,47 6 234,2 168,32 6 142,3 162,08 Aktierelaterade nyckeltal 2023 jan–mar 2022 jan–mar 2022 jan–dec Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,77 1,11 4,10 tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -30,0 135,6 37,6 Periodens resultat hänförligt till moder- bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie -12,99 9,11 3,30 långsiktigt substansvärde, kr/aktie 160,22 184,19 174,02 tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/ aktie, % -13,0 35,8 -1,1 aktuellt substansvärde, kr/aktie 147,47 168,32 162,08 eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare kr/aktie 133,16 151,11 146,09 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 70,30 165,20 83,10 Börsvärde (kr/aktie) /långsiktigt substans- värde, kr/aktie vid periodens utgång 0,44 0,90 0,48 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 37 896 965 36 798 028 37 537 496 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 37 896 965 37 037 035 37 896 965 Aktiekapitalets utveckling År Händelse Förändring i antalet aktier1,2) T otalt antal aktier Förändring i aktie kapital (kr) Aktie- kapital (kr) Kvot- värde (kr) 2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100 2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000 2018 aktiesplit 10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1 2018 nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1 2019 aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33 2021 app.emission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33 2022 app.emission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33 2022 app.emission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33 1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj. antal aktier uppgår den 31 mars 2023 till 37 896 965. 2) aktiernas kvotvärde uppgår den 31 mars 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 22 ===== SIDA 23 ===== ÖVrig inF ormation Definitioner John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen. Nyckeltal Definition Syfte Aktuellt substansvärde, kr/aktie långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång dividerat med utestående aktier per balansdagen. används för att belysa John mattsons aktuella substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Aktuellt substansvärde, Mkr långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång. ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Belåningsgrad vid periodens utgång, % räntebärande skulder, exklusive leasing-skuld avseende tomträtter, med avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. används för att belysa John mattsons finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Bostadsfastigheter Bostadsfastigheter avser fastigheter som huvudsakligen innehåller bostadsarea, men där viss del av den uthyrbara arean även kan innehålla lokaler och garage. ej alternativt nyckeltal. Eget kapital, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med utestående aktier per balansdagen. nyckeltalet visar hur stor andel av John mattsons redovisade egna kapital varje aktie representerar. Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens utgång. nyckeltalet underlättar bedömning av John mattsons effektivitet i utnyttjande av ytor i sina förvaltnings- fastigheter. Fastighetskostnader, Mkr i posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. ej alternativt nyckeltal. Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm Verkligt värde för fastigheter exklusive pågående projekt dividerat med uthyrbar area för fastigheter ägda vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons genomsnittliga fastighetsvärde per kvm. Förvaltningsresultat, Mkr resultat exklusive värdeförändringar och skatt. nyckeltalet ger en ökad förståelse för John mattsons resultatgenerering. Förvaltningsresultat, kr/aktie resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. nyckeltalet ger en ökad förståelse för utvecklingen av förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under perioden. används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av ytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad lägenheter, % Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra bostäder under perioden. används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av bostadsytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden. Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen inklusive räntederivat, exklusive skulder och ränta avseende iFrs 16 - leasingavtal. används för att belysa John mattsons finansiella risk. Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med uthyrbar bostadsarea för fastigheter ägda vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons intäktspotential avseende bostäder, per kvadratmeter. Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden. används för att belysa John mattsons intäktspotential. Kontraktsvärde vid periodens utgång, Mkr Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. ej alternativt nyckeltal. Långsiktigt substansvärde, Mkr redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Långsiktigt substansvärde, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt dividerat med utestående aktier per balansdagen. används för att belysa John mattsons långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr räntebärande skulder, exklusive leasing skuld avseende tomträtter, med avdrag för likvida medel vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons skuldsättning. Räntetäckningsgrad under perioden, ggr Förvaltningsresultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad. nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John mattsons resultat är för ränteförändringar, då det visar hur många gånger Bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. används för att belysa hur stor del av John mattsons intäkter som återstår efter fastighetskostnader. nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 23 ===== SIDA 24 ===== ÖVrig inF ormation Avstämningstabeller 2023 jan–mar 2022 jan–mar Rullande 12 mån apr 22–mar 23 2022 jan-dec Aktuellt substansvärde, kr/aktie a aktuellt substansvärde vid periodens utgång, mkr 5 588,8 6 234,2 5 588,8 6 142,3 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 037 37 897 37 897 A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 147,47 168,32 147,47 162,08 Belåningsgrad vid periodens utgång, % a räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 8 788,8 9 879,3 8 788,8 8 923,8 B likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 48,5 205,4 48,5 47,6 C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 974,7 16 890,6 14 974,7 15 695,5 (A-B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,4 57,3 58,4 56,6 Eget kapital, kr/aktie a eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 5 046,4 5 596,8 5 046,4 5 536,2 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 037 37 897 37 897 A/B Eget kapital, kr/aktie 133,16 151,11 133,16 146,09 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 616,9 624,8 616,9 601,0 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 21,7 18,8 21,7 25,6 A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 96,6 97,1 96,6 95,9 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm a Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 974,7 16 890,6 14 974,7 15 695,5 B Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 354,1 367,4 354,1 359,7 A/B Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 42 285 45 974 42 285 43 638 Förvaltningsresultat, kr/aktie a Förvaltningsresultat under perioden, mkr 29,4 40,7 142,6 153,9 B genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 37 897 36 798 37 671 37 537 A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,77 1,11 3,78 4,10 Förvaltningsresultat, Mkr a Periodens resultat -492,4 337,8 -707,4 122,7 B aktuell och uppskjuten skatt -72,3 93,4 -95,0 70,7 C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat -594,0 390,5 -945,0 39,5 D resultatandel från intressebolag A+B-C-D Förvaltningsresultat, Mkr 29,4 40,7 142,6 153,9 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % a räntekostnad, exklusive ränta avseende iFrs 16 - leasavtal, uppräknat till årstakt vid utgången av perioden, mkr 268,0 138,1 268,0 227,1 B räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende iFrs 16 - leasingavtal, vid periodens utgång, mkr 8 788,8 9 879,3 8 788,8 8 923,8 A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,0 1,4 3,0 2,5 Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 616,9 624,8 616,9 601,0 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 21,7 18,8 21,7 25,6 A+B Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 638,6 643,6 638,6 626,6 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm a Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 480,2 467,3 480,2 464,1 B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 6,0 6,5 6,0 13,7 C Uthyrbar area lägenheter vid periodens utgång, tkvm 291,1 298,6 291,2 296,8 (A+B)/C Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 670 1 587 1 670 1 610 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, mkr 6 071,8 6 821,8 6 071,8 6 594,8 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 037 37 897 37 897 A/B Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 160,22 184,19 160,22 174,02 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 24 ===== SIDA 25 ===== ÖVrig inF ormation 2023 jan–mar 2022 jan–mar Rullande 12 mån apr 22–mar 23 2022 jan-dec Långsiktigt substansvärde och Aktuellt substansvärde, Mkr a eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 5 046,4 5 596,8 5 046,4 5 536,2 B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr -200,3 -93,5 -200,3 -239,4 C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 225,7 1 318,5 1 225,7 1 298,0 A+B+C=D Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 071,8 6 821,8 6 071,8 6 594,8 B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 200,3 93,5 200,3 239,4 e Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr -683,2 -681,1 -683,2 -691,9 D-B-E Aktuellt substansvärde, Mkr 5 588,8 6 234,2 5 588,8 6 142,3 Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr a räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid utgången av perioden, mkr 8 788,8 9 879,3 8 788,8 8 923,8 B likvida medel vid utgången av perioden, mkr 48,5 205,4 48,5 47,6 A-B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr 8 740,3 9 673,8 8 740,3 8 876,1 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr a Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 29,4 40,7 142,6 153,9 B Finansiella kostnader, exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad, under perioden, mkr 58,5 34,1 199,6 173,9 (A+B)/B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,5 2,2 1,7 1,9 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % a Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 0,77 1,11 3,78 4,10 B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 1,11 0,47 3,62 2,98 (A-B)/B Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % -30,0 135,6 4,5 37,6 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, kr/aktie 160,22 184,19 160,22 174,02 B långsiktigt substansvärde vid utgången av föregående tolvmånadersperiod, kr/aktie 184,19 135,59 184,19 175,90 (A-B)/B Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % -13,0 35,8 -13,0 -1,1 Överskottsgrad under perioden, % a Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 101,1 93,2 405,7 397,8 B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 153,9 153,2 621,5 620,9 A/B Överskottsgrad under perioden, % 65,7 60,8 65,3 64,1 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari – mars 2023 25 ===== SIDA 26 ===== Kontaktuppgifter och kalender John mattson Fastighetsföretagen aB (publ), org.nr. 556802-2858 larsbergsvägen 10, BoX 10035, 181 10 lidingö, tel: 08-613 35 00, info@johnmattson.se, www.johnmattson.se Finansiell kalender Delårsrapport januari–juni 2023: 17 augusti 2023 Delårsrapport januari–september 2023: 9 november 2023 Bokslutskommuniké 2023: 15 februari 2024 Information På John mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned och prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. corporate.johnmattson.se Per Nilsson, vd per.nilsson@johnmattson.se tel: 08-613 35 02 Lars Ingman, tf. cfo lars.ingman@johnmattson.se tel: 070-639 86 87