===== SIDA 1 ===== JOHN MATTSON FASTIGHETSFÖRETAGEN AB (PUBL) I fastigheten Vilunda 18:1 i Upplands Väsby erbjuds bil- och cykelpool, kylrum för matleveranser samt e-handelsboxar som minskar biltransporter till och från bostadshuset. Fastigheten färdigställ- des i januari 2023 och är fullt uthyrd. Januari – september 2023 ■ Hyresintäkterna uppgick till 464,1 Mkr (468,9), en minskning med 1,0 procent. ■ Driftöverskottet uppgick till 335,7 Mkr (313,0), en ökning med 7,3 procent. ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 102,4 Mkr (140,3), motsvarande 2,70 kr per aktie (3,75). ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till -986,7 Mkr (-14,3). Värdeförändringar för räntederivat uppgick till 10,4 Mkr (275,1). ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till -802,8 Mkr (311,0), motsvarande -21,20 kr per aktie (8,27). ■ Fastighetsvärdet uppgick till 14 221,4 Mkr (15 799,1). ■ Investeringarna uppgick till 286,8 Mkr (893,9), varav 0,0 Mkr (643,2) avsåg fastighetsförvärv. ■ Långsiktigt substansvärde uppgick till 5 705,3 Mkr (6 780,1). Detta motsvarar 150,55 kr per aktie (178,91), vilket är en minskning med 16 procent per aktie. Juli –september 2023 ■ Hyresintäkterna uppgick till 154,5 Mkr (157,0), en minskning med 1,6 procent. ■ Driftöverskottet uppgick till 122,5 Mkr (110,9), en ökning med 10,4 procent. ■ Förvaltningsresultatet uppgick till 44,2 Mkr (47,4), motsvarande 1,17 kr per aktie (1,25). ■ Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till -368,8 Mkr (-295,1). Värdeförändringar för räntederivat uppgick till 1,8 Mkr (50,1). ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till -338,2 Mkr (-156,0), motsvarande -8,96 kr per aktie (-4,06). ■ Investeringarna uppgick till 96,6 Mkr (81,9), varav 0,0 Mkr (0,0) avsåg fastighetsförvärv. DELÅRSRAPPORT Q3 jan–sep 2023 Goda livsmiljöer över generationer ===== SIDA 2 ===== Q3 – 2023 Nyckeltal 2023 jul–sep 2022 jul–sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep Rullande 12 mån okt 22–sep 23 2022 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 95,8 97,1 95,8 97,1 95,8 95,9 Överskottsgrad, % 79,2 70,7 72,3 66,7 68,3 64,1 Fastighetsvärde vid periodens utgång, Mkr 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 695,5 Antal uppgraderade lägenheter under perioden 11 10 63 76 73 86 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, Mkr 154,5 157,0 464,1 468,9 616,0 620,9 Driftöverskott, Mkr 122,5 110,9 335,7 313,0 420,5 397,8 Förvaltningsresultat, Mkr 44,2 47,4 102,4 140,3 115,9 153,9 Genomsnittlig ränta, % 3,20 2,19 3,20 2,19 3,20 2,54 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,6 56,3 58,6 56,3 58,6 56,6 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1) 1,7 2,0 1,6 2,2 1,5 1,9 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,17 1,25 2,70 3,75 3,06 4,10 Tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -6,8 24,2 -27,9 58,5 -26,2 37,6 Periodens resultat efter skatt, kr/aktie -8,96 -4,06 -21,20 8,27 -26,10 3,30 Tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -15,9 14,2 -15,9 14,2 -15,9 -1,1 Aktuellt substansvärde, kr/aktie, % 139,47 168,61 139,47 168,61 139,47 162,08 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 150,55 178,91 150,55 178,91 150,55 174,02 1) Räntetäckningsgrad för perioden har beräknats exklusive engångskostnader om 2.0 Mkr. Definitioner av nyckeltal , se sidan 24. Väsentliga händelser under tredje kvartalet ■ Ebba Pilo Karth utsågs till ny cfo med tillträde senast den 1 april 2024. Tjänsten upprätthålls tills vidare av interim cfo. -16 % tillväxt substansvärde -28 % tillväxt förvaltningsresultat Uppföljning av finansiella mål Q3 2023 jämfört med Q3 2022* PERIODEN I KORTHET *De finansiella målen presenteras på sidan 4. Väsentliga händelser efter periodens utgång ■ Den 18 oktober fattade John Mattsons styrelse beslut om en nyemission av aktier om cirka 1 250 miljoner kronor med företrädesrätt för befintliga aktieägare. Företrädesemissionen förutsätter beslut vid en extra bolagsstämma. ■ Den 18 oktober beslutade John Mattsons styrelse att revidera målet avseende genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie vilket ska uppgå till minst sju procent över en konjunkturcykel. ■ Under oktober träffades avtal om försäljning av en bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt av en kontorsfastighet i centrala Stockholm med ett totalt underliggande fastighetsvärde om cirka 363 miljoner kronor. ■ Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 har förlängts. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 2 ===== SIDA 3 ===== VD-ORD Per Nilsson, vd John Mattson Fastighetsföretagen AB Vi stärker bolaget för framtiden John Mattsons levererar en för bolaget rekordhög överskottsgrad för perioden januari till september. Under oktober har ytterligare två fastighetsförsäljningar genomförts och styrelsen har tagit beslut om att genomföra en företrädesemission för att anpassa bolaget till nya marknadsförutsättningar. Starkt resultat med hög överskottsgrad John Mattson har under tredje kvartalet haft fortsatt stort fokus på att stärka bolagets kassaflöden vilket givit resultat. Det är mycket glädjande att vi under perioden januari till september hade en överskottsgrad på hela 72 procent, en för bolaget rekordhög nivå. Driftöverskottet ökade med 7 procent och EBITDA ökade med 11 procent under perioden jämfört med samma period föregående år trots ett, efter genomförda försäljningar, mindre fastighetsbestånd, fortsatt hög inflation samt engångskostnader under det andra kvartalet. För jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med hela 22 procent och EBITDA med 26 procent. Vårt arbete med att stärka bolagets kassaflöden är en viktig del i att anpassa bolaget till högre räntor. Räntetäckningsgraden ökade till 1,7 för kvartalet och till 1,6 för perioden. Som följd av stigande marknadsräntor minskade förvaltningsresultat per aktie med 28 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Värdeförändringen av fastigheterna uppgick till -2,5 procent för kvartalet, vilket främst är en följd av fortsatt stigande avkastningskrav om i genomsnitt sex punk- ter. Den fortsatt negativa värdeutvecklingen ledde till att långsiktigt substansvärde per aktie minskade med 16 procent jämfört med samma period föregående år. Efter periodens utgång avyttrade vi en nyproducerad bostadsfastighet i Högda- len i Stockholm och en kontorsfastighet i centrala Stockholm till ett totalt underlig- gande fastighetsvärde om 363 miljoner kronor. Våra fastighetsförsäljningar i en fortsatt avvaktande transaktionsmarknad bekräftar kvaliteten i vårt fastighetsbestånd. Genom försäljningarna tar vi ytterligare ett steg mot en lägre belåningsgrad. Vi stärker bolaget ytterligare När de makroekonomiska förutsättning- arna förändrades våren 2022 var John Mattson proaktiv och handlingskraftig i att anpassa bolaget till de nya förutsättning- arna med hög inflation och stigande ränta. Under hösten 2022 initierade vi ett effektiviserings- och kostnadsbespa- ringsprogram med en positiv effekt på rörelseresultatet om 60 miljoner kronor från 2023 och framåt. Detta samtidigt som både kund- och medarbetarnöjdheten har ökat. Sedan juni 2022 har vi sålt fastigheter till ett totalt underliggande fastighetsvärde om 2,2 miljarder kronor och därmed amorterat räntebärande skulder med 1,7 miljarder kronor. Vi har även refinansierat lån och upphandlat räntesäkringar, vilket ökat den genomsnittliga kredit- och ränte- bindningstiden och skapat beredskap för fortsatt höga räntenivåer. Nu tar vi nästa steg i arbetet med att stärka John Mattson och anpassa bolaget till nya makroekonomiska förutsättningar. I mitten på oktober beslutade styrelsen om en fullt garanterad företrädesemission om cirka 1,25 miljarder kronor. Vi bedömer att de utmanande förutsättningarna i omvärl- den kommer att kvarstå under överskådlig tid varför en nyemission är nödvändig för att ytterligare stärka bolaget och uppnå en nettobelåning som inte överstiger 50 procent. Företrädesemissionen kommer främst användas för att stärka bolagets balansräkning genom amortering av ränte- bärande skulder. Emissionen ger oss också möjlighet till värdeskapande investeringar såsom lägenhetsuppgraderingar och ener- gibesparande åtgärder. Inför företrädesemissionen har vi, med nuvarande och därtill nya banker, ingått avtal och erhållit kreditbeslut om förläng- ning av samtliga bankkrediter som förfal- ler fram till december 2024. Med beaktande av företrädesemissio- nen och mot bakgrund av de förändrade makroekonomiska förutsättningarna och dess påverkan på John Mattson, har en utvärdering av bolagets finansiella mål gjorts. Bolagets mål avseende genomsnitt- lig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie ändras från tio till sju procent över en konjunkturcykel. Det finansiella målet avseende genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie lämnas oförändrat med minst tio procent över en konjunkturcykel. Med de åtgärder som vi under kort tid har genomfört, samt med den kom- mande företrädesemissionen, står John Mattson väl rustat för framtiden och har förutsättningar att investera i långsiktigt värdeskapande. T rygga boendemiljöer De senaste tidens sprängningar och skjutningar har berört flera orter, bostads- områden och fastighetsägare. I september drabbades John Mattson genom en skjut- ning i en av våra fastigheter på Lidingö, där ingen lyckligtvis blev fysiskt skadad. Händelsen är oroväckande och frustre- rande då vi varje dag arbetar för att våra hyresgäster ska ha en trygg boendemiljö. Trygghetsarbetet är en naturlig del i John Mattsons verksamhet. Vi arbetar både enskilt och i samverkan med andra för att hantera ofta komplexa utmaningar. Det är dock glädjande att konstatera att det långsiktiga trygghetsarbetet ger resultat. Enligt vår senaste hyresgästenkät som genomfördes under tredje kvartalet 2023 har den upplevda tryggheten ökat i hela John Mattsons bestånd. Ökningen är störst i de områden vi har prioriterat mest och där behovet av att förbättra tryggheten är som störst. Vår vision om goda livsmiljöer över generationer är mer aktuell än på länge. Med de åtgärder som vi har genomfört, och den kommande företrädes emissionen, står John Mattson väl rustat för framtiden. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 3 ===== SIDA 4 ===== AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Affärsidé, mål och strategier Vår affärsidé är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter och attraktiva lokalsamhällen i Stockholmsregionen. Vi erbjuder en välfungerande vardag för alla, genom förvaltning och utveckling av trivsamma bostäder och trygga boendemiljöer. Utdelningspolicy – Långsiktigt ska utdelningen upp- gå till 50 procent av förvaltningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och finansiella ställning i övrigt. Utdel- ningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Finansiella riskbegränsningar – John Mattson efter strävar låg finansiell risk. Det innebär att: ■ belåningsgraden netto lång siktigt inte ska överstiga 50 procent, och ■ räntetäckningsgraden lång siktigt inte ska understiga 1,5 ggr. Strategier John Mattsons strategi baseras på fyra hörnstenar där hållbarhetsarbetet integreras i varje del. Förvaltning – Vi förvaltar genom närhet och helhet. Vi kan våra fastigheter och känner våra kunder. Vi tar ansvar för helheten, både beståndet och att utveckla livet mellan husen. Vi jobbar proaktivt med fastighetsförvaltning och gör kontinuerligt effektiviseringar och värdeskapande investeringar i syfte att uppnå en mer hållbar fastighetsdrift samt ökat driftnetto. Fokus ligger på att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna. Målet är att minska energianvändningen med cirka 45 procent till en investering om cirka 200 Mkr kronor. Förädling – Vi förädlar våra byggnader för att säkra byggnadernas tekniska livslängd samt för att generera ett ökat driftöver skott. Förädling sker genom att uppgradera, bygga till samt konvertera utrymmen till bostäder eller kommersiell verksamhet . Vi har en väl- etablerad modell för uppgradering av bostäder i två steg, Larsbergs- modellen. Det första steget är en basupp gradering med kvarboende hyresgäster, där fastighetens tekniska status säkras. Det efterföljande steget, totaluppgradering, innebär att nya kvaliteter adderas för att möta efterfrågan från befintliga och framtida hyresgäster. T otal- uppgradering sker när lägenheten är tomställd eller när hyresgästen så önskar. All uppgradering sker i dialog med hyresgästerna och justerade hyresnivåer förhandlas med Hyresgästföreningen. Målet är att uppgradera cirka 200 lägenheter per år. I nuvarande bestånd har uppgraderingsmöjligheter identifierats om cirka 600 lägenheter för både bas- och totaluppgradering samt om cirka 900 lägenheter som redan är basuppgraderade och kan totaluppgraderas. Direktav- kastningen för både bas- och totaluppgradering är 5 procent med en investering om 1,25 Mkr per lägenhet. Direktavkastningen för totaluppgradering från basuppgraderad lägenhet är cirka 6,5 pro- cent med en investering om cirka 0,4 Mkr per lägenhet. Förtätning – Vi förtätar på egen mark eller i nära anslutning till befintliga fastigheter, ofta på redan hårdgjord mark. Utöver nybygg- nation sker även förtätning i form av tillbyggnader på befintliga fastigheter. På så sätt breddas lägenhets- och verksamhetsutbudet och hyresgästernas olika behov tillgodoses. Nya kvaliteter tillförs lokalsamhället och mångfalden och variationen ökar, vilket bidrar till goda livsmiljöer. Målet är tillväxt genom värdeskapande bygg- nation som samtidigt ökar attraktiviteten i bostadsområdena. Utvecklingen sker i nära samarbete med de kommuner där vi är verksamma. Förtätningsprojekt bedöms kunna påbörjas tidigast under 2026. Initialt i små volymer för att skalas upp enligt målet om att starta produktion av 250 lägenheter per år. Förvärv – Vi strävar efter att förvärva fastigheter och byggrätter med utvecklingspotential i goda marknadslägen i Stockholms regionen med närhet till välfungerande infrastruktur. Förvärv sker utifrån ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv och områden med möjlighet till förädling och utveckling är särskilt attraktiva. Vi utvärderar även löpande sammansättningen av fastighetsbeståndet genom selektiva avyttringar. Finansiella mål Genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 7 procent över en konjunktur cykel. Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 10 procent över en konjunkturcykel. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE* 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Q3 23 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 Q3 21 Q2 21 Q1 21 Q4 20 Q3 20 %KR -60 -30 0 30 60 90 120 150 Kr/aktie Tillväxt Mål FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 0 50 100 150 200 Q3 23 Q2 23 Q1 23 Q4 22 Q3 22 Q2 22 Q1 22 Q4 21 Q3 21 Q2 21 Q1 21 Q4 20 Q3 20 %KR -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Kr/aktie Tillväxt Mål * Den 18 oktober reviderades målet från 10 till 7 procent. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 4 ===== SIDA 5 ===== AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Levande och tryggt lokalsamhälle Engagemang i sociala frågor skapar värden för hyres gäster och lokalsamhällen. Mål ■ Trygga områden enligt de boende: högre än bransch snittet för jämförbara områden. ■ Attraktiva områden enligt de boende: högre än bransch snittet. Hållbarhetsmål Under 2022 antog John Mattson nya långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bolagets fyra fokusområden inom hållbarhet. De nya målen ska styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. Resultatet för hållbarhetsmålen redovisas i samband med delårsrapporten för kvartal 4. Ansvarsfull material- och avfallshantering Ansvarsfulla materialval, återbruk av material och effektiv avfallshantering reducerar klimat- påverkan och ökar återvinningsgraden. Energieffektiva och fossilfria lösningar Energianvändningen under en fastighets livscykel är betydande. Fastigheters energiklass, val av fossil- fria energislag och effektiv förvaltning reducerar klimatpåverkan. Mål ■ År 2030 ska John Mattson ha minskat sitt växt- husgasutsläpp inom Scope 1 och Scope 2 med minst 40 procent jämfört med basår 2021. ■ John Mattsons växthusgasutsläpp från ny- och ombyggnation ska per kvadratmeter reduceras i linje med eller mer än genomsnittet för fastig- hetsbranschen. Hälsosam och inspirerande arbetsplats Proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer är en förutsättning för trivsel och engagemang. Mål ■ Engagerade medarbetare och effektiv organisation: över genomsnittet för jämförbara bolag. ■ John Mattson ska ha en inkluderande kultur som möjliggör att bolaget attraherar och behåller medarbetare med olika bakgrund och perspektiv. Rekryteringsprocessen ska vara kompetens- baserad, fri från diskriminerande föreställningar. ■ Andelen kvinnor eller män ska ej överstiga två tredjedelar inom bolaget, ledningen och styrelsen. ■ Sjukfrånvaron hos John Mattsons medarbetare: högst tre procent. ■ John Mattson ska ha noll olyckor, med frånvaro mer än en dag, på våra arbetsplatser. Detta avser både John Mattsons egen personal samt personal som arbetar på uppdrag av John Mattson. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 5 ===== SIDA 6 ===== FASTIGHETSBESTÅND Fastighetsbestånd /S.smcp/T.smcp/O.smcp/C.smcp/K.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /N.smcp/A.smcp/C.smcp/K.smcp/A.smcp /V.smcp/A.smcp/X.smcp/H.smcp/O.smcp/L.smcp/M.smcp /S.smcp/O.smcp/L.smcp/N.smcp/A.smcp /S.smcp/U.smcp/N.smcp/D.smcp/B.smcp/Y.smcp/B.smcp/E.smcp/R.smcp/G.smcp /D.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/E.smcp/R.smcp/Y.smcp/D.smcp /T.smcp/Adieresis.smcp/B.smcp/Y.smcp/S.smcp/O.smcp/L.smcp/L.smcp/E.smcp/N.smcp/T.smcp/U.smcp/N.smcp/A.smcp /U.smcp/P.smcp/P.smcp/L.smcp/A.smcp/N.smcp/D.smcp/S.smcp /V.smcp/Adieresis.smcp/S.smcp/B.smcp/Y.smcp /Odieresis.smcp/S.smcp/T.smcp/E.smcp/R.smcp/Aring.smcp/K.smcp/E.smcp/R.smcp City/Bromma Lidingö Norrort Söderort/Nacka Fastighetsbeståndet per 30 september 2023 Januari–september 2023 Lägenheter Uthyrbar area Fastighetsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad Hyres intäkter Fastighets- kostnader Drift överskott Antal tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm % Mkr Mkr Mkr Lidingö 2 059 157 6 965 44 234 291 1 847 98,0 229 53 177 Norrort 1 068 80 1 796 22 521 107 1 345 92.7 76 32 44 City/Bromma 451 48 2 271 47 396 101 2 094 93,2 72 21 51 Söderort/Nacka 716 59 3 189 53 990 124 2 106 95,5 87 22 64 Summa fastigheter 4 294 344 14 221 41 319 623 1 810 95,8 464 128 336 John Mattson är ett bostadsbolag med verksamhet i Stockholmsregionen. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Våra områden Beståndet delas in i fyra förvaltningsområden; Lidingö, Norrort, City/Bromma, och Söderort/Nacka. Fastighets- beståndet omfattar 4 294 hyreslägenheter. T otal uthyr- bar area uppgår till 344 200 kvadratmeter, där bostäder står för 82 procent. Majoriteten av fastigheterna är byggda på 1950– 1970-talet, med goda förutsättningar att förädlas. Tillväxt sker genom förvärv och förtätning av fastig- heter i bra marknadslägen i Stockholmsregionen. Per 30 september 2023 Hyresvärde Vakanser och rabatter1) Kontraktsvärde Uthyrningsgrad Objekt Antal Uthyrbar area, tkvm Hyresvärde, Mkr Antal  Uthyrbar area, tkvm  Vakans- och rabattvärde, Mkr Antal Uthyrd area, tkvm Kontraktsvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Bostäder 4 294 282 468 80 5 3 4 214 277 465 99,3 Kommersiellt 2) 62 134 13 17 49 115 86,3 P-platser 21 5 17 77,6 Summa 4 294 344 623 80 18 25 4 214 326 597 95,8 1) Vakanser är framför allt hänförliga till fastigheter där uppgraderingsprojekt pågår eller planeras att påbörjas. 2) 45% av vakanser kommersiellt avser utvecklingsfastigheter. 4294 st lägenheter 82 % av uthyrbar area utgörs av bostäder 344 tkvm uthyrbar area JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 6 ===== SIDA 7 ===== FASTIGHETSBESTÅND Lidingö På Lidingö finns John Mattsons största förvaltningsområde, sett till både antal lägenheter och till fastighetsvärde. Fastigheterna består framför allt av bostadsfastigheter i Larsbergsområdet och i Käppala, dessa står för 95 procent av total uthyrbar area. I de kommersiella lokalerna bedrivs närservice- och utbild- ningsverksamhet. I beståndet finns även en utvecklingsfastighet där detaljplane- arbete pågår samt identifierade potentiella byggrätter. Majoriteten av fastigheterna är uppförda under 1960-talet, men här finns även nybyggda hus från 2000-talet och framåt. Bostäderna håller genomgående en hög standard, 64 procent av beståndet är totaluppgraderat eller nybyggt. Samtliga lägenheter är basupp graderade, totalupp- graderingar pågår löpande i både Larsberg och Käppala. Under perioden har 40 (76) lägenheter uppgraderats. Planarbete pågår för nya bostäder på fastigheten Fyrtornet 5 i Larsberg på Lidingö som går under projektnamnet Ekporten. I Käppala utreds möjlig heterna för nybyggnation av vindslägen heter på befintlig bostadsfastighet, projektet är i tidigt skede. Ytterligare ett antal poten- tiella förtätningsprojekt är identifierade i Larsberg och i Käppala. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Norrort I Norrort utgörs John Mattsons förvalt- ningsbestånd framför allt av bostads- fastigheter i Sollentuna kommun i områdena Rotebro, Rotsunda, Häggvik och Tureberg. Den största andelen av byggnaderna är uppförda under 1970- talet men det finns också äldre, som är byggda under 1940- och 1950-talet samt nyare som byggts under 1990-talet eller senare. Planering för uppgradering av fastig- heterna i Rotebro och Rotsunda pågår, uppgradering planeras påbörjas i Rotebro tidigast under 2024. Produktion av ett bostadshus med 73 hyreslägenheter i området Vilunda i centrala Upplands Väsby färdigställdes i januari 2023. Nyckeltal, Norrort Q3 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 80 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 345 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 92,7 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 22 522 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 49 ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter City/Bromma I City/Bromma utgörs John Mattsons förvaltningsbestånd av fastigheter i bland annat Slakthusområdet, Hammarby Sjöstad, Johanneshov och Abrahamsberg. Bostadsfastigheter står för 64 procent av total uthyrbar area. Byggnaderna har byggår från början av 1900-talet till 2017, där de flesta är från 1940-talet. Av hela fastighetsbeståndet har City/Bromma störst andel kommersiella fastigheter med 23 procent av total uthyrbar area. I de kommersiella fastigheterna finns lokaler för närservice, kontor och samhälls- verksamhet. Utvecklingsfastigheter finns i Abrahamsberg och i Söderstaden (stadsutvecklingsområde bestående av Globenområdet, Slakthusområdet och Gullmarsplan-Nynäsvägen). På fastigheten Geografiboken 1 i Bromma har detaljplanen för byggnation av ett vård- och omsorgsboende vunnit laga kraft. I det expansiva Slakthusområdet i Söderstaden startade under första kvar- talet 2022 planarbete för nybyggnation av bostäder. Detaljplanen bedöms vinna laga kraft under 2026. John Mattsons tomträt- ter har ett attraktivt läge vid den kom- mande tunnelbaneuppgången i området. Nyckeltal, City/Bromma Q3 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 31 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 068 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 98,6 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 50 720 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 70 ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Nyckeltal, Lidingö Q3 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 149 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 1 775 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 98,7 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 43 850 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 74 JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 7 ===== SIDA 8 ===== FASTIGHETSBESTÅND Söderort/Nacka John Mattsons bestånd i Söderort och Nacka är främst koncentrerat till Hägerstensåsen, Västberga och Örby. Bostadsfastigheter utgör 72 procent av total uthyrbar area och består framför allt av fastigheter uppförda under 1990- talet. Kommersiella fastigheter utgör 17 procent av total uthyrbar area och består främst av kontor, vård- och omsorg samt närservice. Området har tre utvecklings- fastigheter i olika skeden. I Örby centrum pågår utveckling av fastigheten Gengasen, ett nypro- duktionsprojekt som innefattar hyres- lägenheter, butikslokaler och LSS- boende. Projektet byggstartades 2021 och har beräknad inflytt under andra halvan av 2023. Dessutom påbörjades ett  uppgraderingsprojekt av lägenheter under andra kvartalet 2022. Under perio- den har 23 (0) lägenheter uppgraderats. I Örnsberg innehas en markanvisning för projektet Pincetten där detaljplane- arbete pågår för nybyggnation av 230 hyres- och bostadsrätter, lokaler och en förskola. På fastigheten Sicklaön 37:46, belägen vid Finnboda kaj i Nacka kommun, finns en byggrätt där utveckling av bostäder planeras med möjlig byggstart 2024. ANDEL AV UTHYRBAR AREA Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Utvecklingsfastigheter Projekt Område Kategori Typ Antal lgh1) Tillkommande uthyrbar area1) Status Möjlig byggstart2) Gengasen, Örby Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 129 8 400 Produktion Pågår Geografiboken, Abrahamsberg City/Bromma Egen regi Vård- och omsorgsboende 80 5 900 Detaljplan laga kraft 2023 Finnboda, Nacka Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder 20 1 300 Detaljplan laga kraft 2023 Juno, Käppala Lidingö Egen regi Hyresbostäder 50 1 750 Detaljplan laga kraft 2023 Ekporten, Larsberg/Dalénum Lidingö Egen regi Hyresbostäder 150 8 500 Detaljplan pågår 2025 Pincetten, Örnsberg Söderort/Nacka Egen regi Hyresbostäder och bostadsrätter 230 13 500 Detaljplan pågår 2025 Hjälpslaktaren, Slakthusområdet City/Bromma Egen regi Hyresbostäder 100 9 000 Detaljplan pågår 2026 T otal utvecklingsportfölj 759  48 350 1) Antal lägenheter och area är uppskattningar av John Mattson och är således preliminära. Siffrorna kan komma att ändras under projektens gång. 2) Möjlig byggstart avser tidpunkten för när en detaljplan vinner laga kraft. Därefter sker en bedömning när projektarbetet kan inledas på byggrätten. Utvecklingsprojekt John Mattson arbetar aktivt med fastighetsutveckling för att identifiera obebyggd mark där förtätning av befintlig bebyggelse och nyproduktion är möjlig och lämplig för att möjliggöra lång- siktig värdetillväxt. Detta arbete bedrivs antingen på egen mark eller genom förvärv av mark eller markanvisningar. Även lokaler som tidigare varit avsedda för andra ändamål än boende konver- teras till bostäder där det är ekonomiskt gynnsamt. De rådande osäkra marknadsförutsättningarna för projektverk- samhet har medfört att flertalet planerade projekt har skjutits på framtiden. Pågående projekt fullföljs men nya projekt kommer inte att inledas förrän bolaget gör bedömningen att marknads- förutsättningar är gynnsamma, vilket för förädlingsprojekt tidi- gast bedöms vara under 2024 och för förtätningsprojekt 2026. I tabellen nedan presenteras John Mattsons totala projektportfölj. Nyckeltal, Söderort/Nacka Q3 2023 Area bostadsfastigheter, tkvm 43 Hyresvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 2 010 Ekonomisk uthyrningsgrad bostads- fastigheter, % 99,1 Fastighetsvärde bostadsfastigheter, kr/kvm 46 382 Överskottsgrad bostadsfastigheter, % 74 JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 8 ===== SIDA 9 ===== FINANSIELL INFORMATION I tabellen illustreras John Mattsons aktuella intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 september 2023 med beaktande av hela fastighetsbeståndet per balansdagen. Fastigheter som förvärvas och tillträds samt projekt som färdigställs under perioden uppräknas till årstakt. Avdrag görs för avyttringar av fastigheter som har frånträtts medan avdrag ej görs för fastigheter där avtal träffats om försäljning men som ej frånträtts. Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs- rapporter och bokslutskommunikéer. Syftet är att belysa bola- gets underliggande intjäningsförmåga. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedöm- ning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. John Mattsons resultat påverkas dessutom av värdeförändringar av fastig- heterna och derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Hyresintäkter baseras på kon- trakterade intäkter per balansdagen. Den vakans som framgår av intjänings förmågan är främst hänförlig till uppgraderings- projekt. Fastighetskostnader utgår från de senaste tolv måna- dernas fastighetskostnader. Fastighetsadministration baseras på bedömda kostnader på tolvmånadersbasis utifrån storlek och omfattning på fastighets- administrationen vid balansdagen. Centraladministration baseras på bedömda kostnader på tolv- månadersbasis utifrån storlek och omfattning på den centrala administrationen vid balansdagen. För mer information om centraladministrationskostnader se not 4, sidan 11. Finansnettot har beräknats utifrån de senaste tolv månader- nas räntekostnader med tillägg för tomträttsavgäld och utgör således inte en prognos för framtida räntekostnader. Eventuell ränta på likvida medel har ej beaktats. Belopp i Mkr 30 sep 2023 Hyresvärde 622,8 Vakanser och rabatter -26,1 Hyresintäkter 596,7 Driftkostnader -111,0 Underhållskostnader -17,6 Fastighetsskatt -13,7 Fastighetsadministration -21,9 Driftöverskott 432,6 Central administration -48,2 Finansnetto -263,1 Avgår innehav utan bestämmande inflytande -1,9 Förvaltningsresultat 119,5 Aktuell intjäningsförmåga Fastigheten Vävstolen 8 på Brommaplan i Stockholm. JOHN MATTSON – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 9 ===== SIDA 10 ===== Finansiell inF ormation Koncernens resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr Not 2023 jul–sep 2022 jul–sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep Rullande 12 mån okt 22–sep 23 2022 jan–dec Hyresintäkter 2 154,5 157,0 464,1 468,9 616,0 620,9 Driftkostnader 3 -23,1 -27,7 -91,7 -99,2 -133,7 -141,2 Underhåll 3 -3,0 -8,0 -10,8 -22,4 -23,6 -35,2 Fastighetsskatt 3 -3,5 -4,4 -10,4 -10,6 -13,4 -13,6 Fastighetsadministration 3 -2,5 -6,0 -15,4 -23,7 -24,8 -33,1 Driftöverskott 122,5 110,9 335,7 313,0 420,5 397,8 Centrala administrationskostnader 4 -13,4 -12,8 -37,2 -44,2 -51,8 -58,8 Finansnetto 5 -64,8 -50,8 -196,1 -128,6 -252,8 -185,2 Förvaltningsresultat 1 44,2 47,4 102,4 140,3 115,9 153,9 Värdeförändringar fastigheter 6 -368,8 -295,1 -986,7 -14,3 -1 197,5 -225,1 Värdeförändring räntederivat 6 1,8 50,1 10,4 275,1 -0,1 264,6 Resultat före skatt -322,8 -197,6 -873,9 401,1 -1 081,7 193,4 aktuell skatt 7 -5,9 -2,8 -7,1 -9,3 2,0 -0,2 Uppskjuten skatt 7 -9,5 44,4 78,2 -80,8 88,5 -70,5 Periodens resultat -338,2 -156,0 -802,8 311,0 -991,2 122,7 Rapport över totalresultat Periodens totalresultat Periodens resultat -338,2 -156,0 -802,8 311,0 -991,2 122,7 Övrigt totalresultat Periodens totalresultat -338,2 -156,0 -802,8 311,0 -991,2 122,7 Periodens resultat hänförligt till moder- bolagets aktieägare vägt genomsnittligt antal aktier -8,96 -4,06 -21,20 8,27 -26,10 3,30 Periodens totalresultat hänförligt till: moderbolagets aktieägare -339,7 -154,0 -803,3 309,7 -989,2 123,7 innehav utan bestämmande inflytande 1,5 -2,0 0,4 1,3 -1,9 -1,0 Genomsnittligt antal aktier, tusental 37 897 37 897 37 897 37 424 37 897 37 537 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 10 ===== SIDA 11 ===== Finansiell inF ormation Jämförande siffror avser motsvarande period föregående år. För vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Angivna kronor per kvadratmeter baseras på rullande 12 månaders utfall, varvid förvärvade fastigheter som tillträtts och färdigställda projekt har uppräknats till årstakt och avyttrade fastigheter som frånträtts har frånräknats perioden. Not 1 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive värde- förändringar och skatt, uppgick under perioden till 102,4 Mkr (140,3) motsvarande 2,70 kr per aktie (3,75). Det motsvarar en årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med -28 procent. Driftöverskottet uppgick under perioden till 335,7 Mkr (313,0) vilket motsvarar 1 257 kr/kvm (1 079) rullande 12 månader. Det motsvarar en årlig tillväxt i driftöverskottet per aktie med 16 procent. Not 2 Intäkter Koncernens intäkter för perioden uppgick till 464,1 Mkr (468,9), vilket motsvarar 1 734 kr/kvm (1 698) rullande 12 månader. Hyresintäkterna för bostäder uppgick till 357,5 Mkr (351,0), vilket motsvarar 1 637 kr/kvm (1 556). Den generella årliga hyresförhandlingen för bostäder 2023 resulterade i hyreshöj- ningar i intervallet 2,3–4,75 procent. Intäkter 2023 jan–sep Mkr 30 sep 2023 kr/kvm 2022 jan–sep Mkr 30 sep 2022 kr/kvm lidingö 229,2 1 809 235,9 1 823 norrort 76,3 1 247 66,5 1 166 City/Bromma 72,0 2 015 65,1 1 831 söderort/nacka 86,5 1 962 101,4 1 903 T otalt 464,1 1 734 468,9 1 698 Not 3 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 128,3 Mkr (155,9) motsva- rande 477 kr/kvm (619) rullande 12 månader, en kostnadsminsk- ning per kvadratmeter med 142 kr eller -23 procent. De lägre kostnaderna förklaras främst av lägre kostnader för fastighets- administration samt drift och underhåll. Driftkostnaderna uppgick till 91,7 Mkr (99,2), vilket förklaras av lägre kostnader för energi och fastighetsskötsel. Underhålls- kostnaderna uppgick till 10,8 Mkr (22,4). Kostnaderna för fastighetsadministration var lägre och uppgick till 15,4 Mkr (23,7). Förändringen förklaras av effekter av genomförda effektivise- rings- och kostnadsbesparingsprogram. Fastighetskostnader 2023 jan–sep Mkr 30 sep 2023 kr/kvm 2022 jan–sep Mkr 30 sep 2022 kr/kvm lidingö 52,7 434 73,9 604 norrort 31,9 549 36,4 695 City/Bromma 21,3 523 19,8 586 söderort/nacka 22,4 455 25,8 589 T otalt 128,3 477 155,9 619 Fastighetskostnader/kvm Lidingö Norrort City/ Bromma Söderort/ Nacka T otalt Driftkostnader 301 385 320 297 322 Underhåll 40 64 72 45 51 Fastighetsskatt 33 31 65 48 40 Fastighets administration 60 69 66 65 64 T otalt 434 549 523 455 477 Not 4 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för bolagsledningen, affärsutveckling och centrala stödfunktioner. Under perioden uppgick kostnaderna till 37,2 Mkr (44,2), i beloppet ingår 2,0 Mkr som engångskostnad vid avslutande av tidigare cfo:s anställning. T otala kostnadsreduceringar med 9,2 Mkr mot föregående år beror på genomfört effektiviserings- och kostnadsbesparingsprogram. Not 5 Finansnetto Finansnettot uppgick till 196,1 Mkr (128,6). Ökat finansnetto jämfört med motsvarande period föregående år förklaras av högre räntenivåer. Aktiverade finansiella kostnader i pågående projekt uppgick till 10,8 Mkr (1,5). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntenivån till 3,20 procent (2,19) inklusive effekter av räntederivat. Vid periodens utgång uppgick ränte- täckningsgraden till 1,6 ggr (2,2). Not 6 Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till -986,7 Mkr (-14,3). Realiserade värdeförändringar av frånträdda fastig heter under perioden uppgick till -16,3 Mkr (-14,0). Orealiserade värdeförändringar för fastigheter uppgick totalt till -970,3 Mkr (-0,3). Värdeförändringarna är hänförliga till förbättrat drift- överskott kopplat till genomförda effektiviseringar och investe- ringar, ökade bedömda avkastningskrav och avyttrade fastigheter. Den genomsnittliga värderingsyielden för koncernen uppgick till 3,2 procent (2,9 per 31 december 2022). Perioden januari till september 2023 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 11 ===== SIDA 12 ===== Finansiell inF ormation Värdeförändringar 2023 jan–sep, Mkr 2022 jan–sep, Mkr Driftnettoförändring 720,0 197,2 Pågående projekt/byggrätter 201,2 191,3 avkastningskrav -1 891,5 -415,5 Förvärvade fastigheter - 26,8 avyttrade fastigheter -16,3 -14,0 T otalt -986,7 -14,3 Orealiserade värdeförändringar på räntederivat under perioden uppgick till 10,4 Mkr (275,1). Förändringen beror främst på förändringar i underliggande marknadsräntor under perioden. Not 7 Skatt Aktuell skatt uppgick under perioden till -7,1 Mkr (-9,3). Upp- skjuten skatt uppgick till 78,2 Mkr (-80,8) och har påverkats av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat om netto 73,4 Mkr (53,7). Detta belopp påverkas av ej redovisad uppskjuten skatt för värdenedgångar av historiska tillgångsför- värv om 124,3 Mkr. I övriga skattemässiga justeringar ingår ej avdragsgilla räntekostnader om 139,2 Mkr (2,3), vars skatte värde ej aktiverats, då möjligheterna till framtida nyttjande av dessa bedöms osäkert. Realiserade värdeförändringar har inneburit en påverkan på uppskjuten skatt om 34,2 Mkr. Koncernens skattemässiga underskott beräknas till 14,6 Mkr (364,7 per 31 december 2022), vilka utgör underlag för koncer- nens uppskjutna skattefordran. Uppskjuten skatte skuld avser främst temporära skillnader mellan verkligt värde och skatte- mässigt restvärde avseende fastigheter. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 10 300,3 Mkr (11 663,1 per 31 december 2022). Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 20,6 procent, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till historiska tillgångs- förvärv. Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 102,4 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -75,3 75,3 ny- och ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar 357,7 171,2 Resultat före orealiserade värdeförändringar 384,8 246,5 Värdeförändringar fastigheter -986,7 Värdeförändringar derivat 10,4 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 384,8 -729,8 Underskottsavdrag, ingående balans -364,7 364,7 Underskottsavdrag, utgående balans 14,6 -14,6 Skattepliktigt resultat 34,7 -379,7 Periodens skatt -7,1 78,2 Mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatte- skuld/fordran Fastigheter -10 300,3 -2 121,9 -618,0 Derivat -249,8 -51,5 -47,5 Underskottsavdrag 14,6 3,0 2,5 obeskattade reserver -33,1 -6,8 -6,8 Summa -10 568,6 -2 177,1 -669,8 Fastigheter, tillgångsförvärv 4 647,3 957,4 T otalt -5 921,3 -1 219,8 -669,8 Enligt balansräkning -1 219,8 Den i balansräkningen redovisade nominella skatteskulden upp- gick till netto 1 219,8 Mkr (1 308,1). Den verkliga skatte skulden beräknades uppgå netto till 669,8 Mkr (640,0). Bedömd verklig uppskjuten skatt avseende koncernens fastigheter har antagits till 6 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skatte- lagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bakomliggande antaganden i denna bedömning är att fastigheterna avyttras löpande under en period om 50 år där 90 procent av fastigheterna säljs via avytt- ringar av bolag och 10 procent av avyttringarna görs genom direkta fastighetsöverlåtelser. Skatteavdrag i de indirekta transaktionerna har bedömts till 5,5 procent. För underskottsavdrag och derivat har den bedömda verkliga skatteskulden beräknats på en diskonterings- ränta om 3 procent där underskottsavdragen bedöms komma att realiseras under en tioårsperiod och derivaten realiseras under en åttaårsperiod. Detta innebär att bedömd verklig skatt uppgår till 17 procent för underskottsavdrag och 19 procent för derivat. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 12 ===== SIDA 13 ===== Finansiell inF ormation Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr Not 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 14 221,4 15 799,1 15 695,5 nyttjanderättstillgång tomträtt 9 361,8 332,8 345,2 räntederivat 10 245,6 249,9 226,5 Övriga anläggningstillgångar 12,1 12,5 12,0 Summa anläggningstillgångar 14 840,9 16 394,3 16 279,4 Kortfristiga fordringar 88,2 191,6 75,9 räntederivat 10 4,2 12,9 likvida medel 32,0 109,5 47,6 Summa omsättningstillgångar 124,4 301,1 136,4 Summa tillgångar 14 965,3 16 695,4 16 415,8 Eget kapital och skulder eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 4 735,4 5 721,9 5 536,1 innehav utan bestämmande inflytande 80,4 107,6 105,3 Summa eget kapital 4 815,8 5 829,5 5 641,5 avsättningar 1,1 1,5 1,4 leasingskuld tomträtt 9 361,8 332,8 345,3 långfristiga räntebärande skulder 10 5 863,9 6 493,6 6 363,9 Övriga långfristiga skulder 7,0 7,0 7,0 Uppskjutna skatteskulder 7 1 219,8 1 308,1 1 298,0 Summa långfristiga skulder 7 453,7 8 143,0 8 015,6 Kortfristiga räntebärande skulder 10 2 497,8 2 508,6 2 559,9 Övriga kortfristiga skulder 198,0 214,3 198,9 Summa kortfristiga skulder 2 695,8 2 722,9 2 758,8 Summa skulder 10 149,5 10 865,9 10 774,4 Summa eget kapital och skulder 14 965,3 16 695,4 16 415,8 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 13 ===== SIDA 14 ===== Finansiell inF ormation Koncernens rapport över förändring av eget kapital i sammandrag Belopp i Mkr Antal utestå- ende aktier, tusental1,2) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande T otalt eget kapital Eget kapital, per 2022-01-01 36 364,8 12,1 770,1 4 361,7 5 143,9 106,2 5 250,2 apportemission 1 532,1 0,5 267,9 268,4 268,4 Periodens totalresultat 309,7 309,7 1,3 311,0 Eget kapital, per 2022-09-30 37 897,0 12,6 1 038,0 4 671,4 5 721,9 107,6 5 829,5 Periodens totalresultat -186,1 -186,1 -2,3 -188,3 Eget kapital, per 2022-12-31 37 897,0 12,6 1 038,0 4 485,5 5 536,1 105,3 5 641,5 Förvärv av minoritetsandelar, bestämmande inflytande kvarstår 2,4 2,4 -25,3 -22,9 Periodens totalresultat -803,3 -803,3 0,4 -802,8 Eget kapital, per 2023-09-30 37 897,0 12,6 1 038,0 3 684,6 4 735,4 80,4 4 815,8 1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 aktier respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. antal aktier uppgår per den 30 september 2023 till 37 896 965. 2) aktiernas kvotvärde uppgår den 30 september 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 14 ===== SIDA 15 ===== Finansiell inF ormation Not 8 Förvaltningsfastigheter John Mattsons fastighetsbestånd finns i fem olika kommuner i Stockholmsregionen; Lidingö, Stockholm, Sollentuna, Nacka och Upplands Väsby. Vid periodens utgång uppgick fastighetsvärdet till 14 221,4 Mkr (15 695,5 per 31 december 2022). Fastighetsvärdet har minskat med 1 474,2 Mkr jämfört med utgången av föregående år, vilket främst förklaras av försäljningar och orealiserade värdeför­ ändringar. Bostads fastigheter står för 84 procent av beståndets värde, kommersiella fastigheter står för 10 procent och utveck­ lingsfastigheter för 6 procent. T otal uthyrbar area uppgick till 344 200 kvadratmeter (355 200) och hyresvärdet per den 30 september uppgick till 622,8 Mkr (617,3). Beståndet omfattar 4 294 lägenheter (4 396). investeringar och försäljningar Under perioden uppgick de totala investeringarna till 286,8 Mkr (893,9), varav 0,0 Mkr (643,2) avsåg förvärv. Investeringar i nybyggnation uppgick till 155,0 Mkr (178,9) och avser fram­ förallt nybyggnationsprojektet i Örby centrum. Föregående år pågick även ett nybyggnadsprojekt i Upplands Väsby. Inves­ teringar i genomförda uppgraderingar uppgick till 103,1 Mkr (31,4). Under perioden har 63 lägenheter (76) uppgraderats. I övriga investeringar ingår bland annat fönsterbyten. Under perioden frånträddes fastigheter med totalt bokfört värde om 790,6 Mkr. Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående fastighetsvärde, 2023-01-01 15 695,5 + Förvärv 0,0 + investeringar i nybyggnation 155,0 + investeringar i uppgraderingar 103,1 + Övriga investeringar 28,8 – Försäljningar -790,6 +/– orealiserade värdeförändringar -970,3 Utgående fastighetsvärde, 2023-09-30 14 221,4 Fastighetsvärde Koncernens fastigheter redovisas till verkligt värde i nivå 3 enligt IFRS­regelverket. Per 30 september 2023 har externvärdering utförts av Cushman & Wakefield på delar av beståndet, motsva­ rande cirka en fjärdedel av fastighetsbeståndets totala värde. Resterande del av fastighetsbeståndet har internvärderats. Samtliga fastigheter externvärderas en gång per år under ett kalenderår. Värderingar av förvaltningsfastigheter baseras på en kassa­ flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga. Värderingarna baseras även på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningkrav. Utvecklingsfastigheter värderas antingen som byggrätt eller pågående projekt. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknads värde per kvm BTA. Pågående projekt värderas till färdigställt skick med avdrag för återstående investeringar och ett risk avdrag beroende på vilken fas projektet befinner sig i. De externa värderingarna har utförts med en kalkylperiod om tio år, perioden oktober 2023 till december 2033. För bedömning av restvärdet vid utgången av kalkylperioden har även driftnet­ tot för år 2034 beräknats. Ett par av värderingsobjekten utgörs av nybyggnadsprojekt som blir befriade från fastighetsskatt i 15 år från färdigställandetidpunkten. För dessa har kalkyl­ perioden förlängts för att beakta detta. Modellen för internvärdering baseras på restvärdesberäkning som styrks med input från externvärderingen. Bedömning görs även löpande om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar och väsentliga förändringar i avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett kortsiktigt inflationsantagande om 6,0 procent och ett långsiktigt inflationsantagande om 2,0 procent, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyres nivåer, uthyrningsgrad och avkastningskraven. Fastighetsrelaterade nyckeltal 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2022 jan–dec Hyresvärde kr/kvm 1 810 1 746 1 742 ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 97,1 95,9 Fastighetskostnader, kr/kvm 477 619 620 Driftöverskott, kr/kvm 1 257 1 079 1 106 Fastighetsvärde, kr/kvm 41 319 44 476 43 638 Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344 355 359 Genomsnittlig värderingsyield, % 3,2 2,8 2,9 Not 9 Nyttjanderättstillgång och leasingskuld I enlighet med IFRS 16 – Leasingavtal, redovisas värdet av tomt­ rättsavtal som en nyttjanderättstillgång med en motsvarande leasingskuld. Den 30 september 2023 uppgick det totala beräk­ nade värdet på nyttjanderättstillgångarna och skulden till 361,8 Mkr (332,8). Balansräkning per 30 september 2023 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 15 ===== SIDA 16 ===== Finansiell inF ormation Not 10 Finansiering John Mattson eftersträvar en låg finansiell risk med en belånings ­ grad som långsiktigt inte ska överstiga 50 procent och en ränte­ täckningsgrad som långsiktigt inte ska understiga 1,5 ggr. eget kapital Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick den 30 september till 4 735,4 Mkr (5 721,9) vilket motsvarar 124,95 (150,99) kronor per aktie. Under året har eget kapital minskat med periodens resultat om –803,3 Mkr (309,7) och ökat genom förvärv av andelar från innehavare utan bestämmande inflytande med 2,4 Mkr. räntebärande skulder John Mattsons upplåning sker i bank med pantbrev som säker­ het. John Mattson hade vid periodens utgång kreditavtal om 8 533,1 Mkr (9 112,5). Den utnyttjade kreditvolymen vid periodens utgång uppgick till 8 361,7 Mkr (9 002,2) varav 5 863,9 Mkr (6 493,6) var långfris­ tig skuld och 2 497,8 Mkr (2 508,6) var kortfristig skuld. Extern upplåning har under perioden gjorts med 805,5 Mkr (1 696,5). Amortering har under året gjorts med 1 367,6 Mkr (2 140,8). Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång uppgick till 8 329,7 Mkr (8 892,6), vilket motsvarar en belåningsgrad om 58,6 procent (56,3). Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjad check­ kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 125,3 Mkr (109,5). Därutöver finns ett outnyttjat byggkreditiv om 78,1 Mkr för framtida finansierings behov. Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga kredit­ bindningstiden, inklusive lånelöften, till 2,5 år (2,9). Vid periodens utgång uppgick räntetäckningsgraden till 1,6 ggr (2,2). Som ett led i förberedelser inför företrädesemission har John Mattson förhandlat med såväl nuvarande långivande banker som tillkommande långivande bank och ingått avtal respektive erhållit kreditbeslut avseende förlängning och refinansiering för samtliga bankkrediter som annars hade förfallit fram till decem­ ber 2024. Dessa förlängningar och refinansieringar förutsätter att företrädesemissionen genomförs. Med beaktande av företrä­ desemissionen, allt annat lika, skulle finansnettot för perioden januari till september 2023 uppgå till ­156,5 miljoner kronor och förvaltningsresultatet till 142 miljoner kronor. räntebindning och räntederivat För att säkerställa ett stabilt finansnetto är ränteförfallo­ strukturen fördelad över tid. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta använder John Mattson derivat i form av ränte swappar. Ränteswappar värderas till verkligt värde baserat på marknadsräntor vid aktuellt månadsskifte. John Mattson har totalt tecknat ränteswappar till ett nomi­ nellt belopp om 5 403,6 Mkr (4 788,6), vilket motsvarar 74,4 pro­ cent (61,9) av räntebärande skulder med rörlig Stibor ränta. Ingångna avtal om ränteswapparna förfaller under år 2023 till 2033. Marknadsvärdet på räntederivaten vid periodens utgång uppgick till 249,8 Mkr (249,9). Detta belopp kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum, oavsett ränteläge. Ingen säkringsredovisning tillämpas. Verkligt värde på långfristiga räntebärande skulder avviker inte väsent­ ligt från det redovisade värdet. John Mattsons genomsnittliga räntebindningstid, inklusive ränteswappar, uppgick vid periodens utgång till 2,6 år (2,8). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan för koncernens totala räntebärande skuld, inklusive effekt av ränte­ swappar, till 3,20 procent (2,19). Not 11 T ransaktioner med närstående Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelse­ ledamöter och medlemmar i företagsledning samt till dessa närstående personer och bolag. Alla transaktioner med när­ stående görs på marknadsmässiga villkor. Moderbolaget fattade i maj 2023 beslut om att uppta kortfris­ tigt reverslån från bolagets två största aktieägare. Utestående lånebelopp per 30 september 2023 uppgick till 405 Mkr. Lånen har upptagits på marknadsmässiga villkor och räntenivån är i paritet med externt upptagna krediter med motsvarande löptid. Finansiering Ränte- och kreditbindning 30 september 2023 räntebindning Kapitalbindning ränteswappar Löptid Volym (Mkr) Snitt ränta (%) 1) Andel (%) Kredit avtal volym (Mkr) Ut nytt jat, Mkr Andel (%) Volym (Mkr) Snitt ränta (%) 2) 0–1 år 2 189,5 7,47 26 2 669,2 2 497,8 30 471 1–2 år 1 863,6 1,26 22 1 269,0 1 269,0 15 1 683 2–3 år 1 797,0 1,35 21 1 426,3 1 426,3 17 1 550 3–4 år 496,4 2,12 6 1 477,5 1 477,5 18 400 4–5 år 1 266,3 2,07 15 1 046,1 1 046,1 13 600 > 5 år 749,0 2,67 9 645,0 645,0 8 700 Summa 8 361,7 3,20 100 8 533,1 8 361,7 100 5 404 -2,38 1) Genomsnittlig ränta vid periodens utgång inklusive derivat. i snitträntan för period 0-1 år inkluderas kreditmarginal för alla krediter upptagna med rörlig ränta varför snitträntan ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. s nittränta exklusive byggnadskreditiv uppgick till 3,03 procent. 2) Volymvägd genomsnittsränta för räntederivat. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 16 ===== SIDA 17 ===== Finansiell inF ormation Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i Mkr 2023 jul–sep 2022 jul–sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep Rullande 12 mån okt 22–sep 23 2022 jan–dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -322,8 -197,6 -873,9 401,1 -1 081,7 193,4 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändring på fastigheter 368,8 295,1 986,7 14,3 1 197,5 225,1 Värdeförändring på räntederivat -1,8 -50,1 -10,4 -275,1 0,1 -264,6 avskrivningar och utrangeringar 0,8 0,9 2,3 2,5 3,7 3,9 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -0,1 0,3 -0,3 -0,2 1,4 1,5 Betald skatt -5,9 -2,8 -7,1 -9,3 2,0 -0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 39,0 46,2 97,3 133,2 123,1 159,1 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet Förändring av rörelsefordringar -8,0 -14,9 -7,3 -6,9 8,6 8,9 Förändring av rörelseskulder 24,2 32,4 -0,8 -156,5 -16,9 -172,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 55,2 63,7 89,2 -30,2 114,7 -4,6 Investeringsverksamheten investeringar i inventarier -1,3 -0,6 -2,6 -3,7 -4,2 -5,4 Förvärv av förvaltningsfastigheter netto 1) -263,9 -263,9 investeringar i förvaltningsfastigheter -96,6 -81,9 -286,8 -250,7 -394,2 -358,0 avyttringar av anläggningstillgångar 662,8 769,5 874,9 769,5 874,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten -98,0 580,3 480,1 356,6 371,1 247,6 Finansieringsverksamheten Förvärv av minoritetsandelar -22,9 -22,9 Upptagna lån 148,1 459,0 805,5 1 696,5 1 270,8 2 161,8 amorteringar -227,9 -1 161,2 -1 367,6 -2 140,8 -1 811,3 -2 584,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -79,8 -702,2 -584,9 -444,3 -563,3 -422,8 Periodens kassaflöde -122,6 -58,3 -15,6 -117,9 -77,5 -179,8 likvida medel vid periodens början 154,6 167,8 47,6 227,5 109,5 227,5 likvida medel vid periodens slut 32,0 109,5 32,0 109,5 32,0 47,6 1) tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – koncernen Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag Belopp i Mkr 2023 jul–sep 2022 jul–sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep Rullande 12 mån okt 22–sep 23 2022 jan–dec Förvaltningsfastigheter 643,2 643,2 rörelsefordringar 5,7 5,7 likvida medel 6,8 6,8 Uppskjuten skatt periodiseringsfonder Övertagna rörelseskulder -116,6 -116,6 Övertagna räntebärande skulder avgår: tidigare redovisade resultatandel från intressebolag Övertagna nettotillgångar 539,0 539,0 apportemission * -268,4 -268,4 Förvärvat innehav utan bestämmande inflytande Utbetald köpeskilling 270,7 270,7 avgår: likvida medel i övertagna verksamheten -6,8 -6,8 Påverkan på likvida medel, netto (positivt = minskning) 263,9 263,9 * Under andra kvartalet 2022 har en skuld hänförlig till ett förvärv genomfört under första kvartalet 2022 omvandlats till eget kapital genom kvittning. Under perioden januari–september 2023 har inga förvärv skett. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 17 ===== SIDA 18 ===== Finansiell inF ormation Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2022 jan–dec intäkter 4,0 10,0 13,9 Centrala administrationskostnader -21,3 -30,5 -43,5 Rörelseresultat -17,3 -20,5 -29,6 resultat från andelar i koncernföretag 144,4 räntenetto -92,8 -39,4 -60,6 Resultat efter finansiella poster 34,3 -59,9 -90,3 Bokslutsdispositioner 29,8 Resultat före skatt 34,3 -59,9 -60,5 skatt -2,1 4,2 Periodens resultat 32,2 -55,7 -60,5 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 Tillgångar maskiner och inventarier 0,3 0,9 andelar i koncernföretag 5 314,9 5 317,5 5 320,5 Uppskjuten skattefordran 0,9 7,2 3,0 Fordringar på koncernföretag 378,9 323,6 Övriga kortfristiga fordringar 14,6 8,7 11,5 Kassa och bank 31,7 6,1 4,7 Summa tillgångar 5 741,4 5 339,5 5 664,2 Eget kapital och skulder eget kapital 1 877,7 1 850,2 1 845,7 långfristiga skulder till kreditinstitut 475,0 475,0 skulder till koncernföretag 3 448,6 1 983,7 2 430,8 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 405,0 1 017,0 893,1 Övriga kortfristiga skulder 10,0 13,6 19,6 Summa eget kapital och skulder 5 741,4 5 339,5 5 664,2 Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) med organisationsnummer 556802-2858 består i huvudsak av koncerngemensamma tjänster som berör strategi, kommunikation, affärsutveckling och ekonomi/finans. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 18 ===== SIDA 19 ===== ÖVrig inF ormation Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget John Mattsons kassaflöde från den löpande verksamheten är stabilt där 82 procent av den uthyrbara arean utgörs av bostadsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Bolagets bedömning är att efterfrågan på hyresrätter i dessa lägen kommer att vara fortsatt hög. Möjligheter och risker i kassaflödet Av John Mattsons totala hyresintäkter kommer cirka 75 procent från bostadshyresgäster. Vakansgraden är låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. John Mattsons fastighe- ter finns i attraktiva områden med hög efterfrågan i Stockholms- regionen. De största driftkostnaderna för John Mattson är de så kallade mediakostnaderna där el, värme och vatten ingår. Elkostnaderna har blivit mer volatila jämfört med tidigare perioder. John Mattson har ett stabilt kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital. Räntekostnader är en av John Mattsons enskilt största kostna- der och påverkas av förändringar i marknadsräntor varvid stigande marknadsräntor normalt över tid är en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation. Den räntebärande upplåningen medför därmed att John Mattson exponeras för bland annat ränterisk. Helårseffekt, kommande 12 månader, Mkr Förändring +/- Påverkan på förvaltningsresultat Hyresvärde 5 procent +/- 31,1 ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 6,2 Fastighetskostnader 5 procent +/- 8,2 Underliggande marknadsränta 1 procentenhet -35,8/+27,1 Möjligheter och risker i fastigheternas värde John Mattson redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även finansiell ställning, kan bli mer volatila. Fastigheternas marknadsvärde bestäms av utbud och efter- frågan på marknaden. Fastigheternas värde baseras på ett förväntat framtida driftnetto och avkastningskrav. Ett högre driftnetto och/eller ett lägre avkastningskrav påverkar värdet positivt. Ett lägre driftnetto och/eller ett högre avkastningskrav påverkar värdet negativt. Nedan illustreras hur en procentuell förändring av fastighetsvärdet påverkar belåningsgraden. -20 % -10 % 0 % + 10 % + 20 % Värdeförändring, mkr -2 844 -1 422 0 1 422 2 844 Belåningsgrad, % 73,2 65,1 58,6 53,2 48,8 Finansiell risk John Mattson eftersträvar låg finansiell risk. Risken begränsas av att nettobelåningsgrad långsiktigt inte ska överstiga 50 pro- cent och att räntetäckningsgraden långsiktigt inte ska under- stiga 1,5. Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden till 58,6 procent (56,3). För perioden uppgick räntetäckningsgraden till1,6 (2,2). Tillgång till extern finansiering är en av bolagets viktigaste riskparametrar att hantera. Den begränsas, förutom av belåningsgraden, av tillgång till disponibel likviditet. Den disponibla likviditeten, bestående av outnyttjad check- kredit och kassa, uppgick vid periodens utgång till 125,3 Mkr (109,5). Därutöver finns outnyttjat byggkreditiv om 78,1 Mkr för framtida finansieringsbehov. Bolagets volymvägda genomsnitt- liga kredit bindning uppgår till 2,5 år (2,9) vid periodens utgång. För att begränsa bolagets exponering mot stigande räntor har avtal om ränteswappar ingåtts med banker till ett nominellt belopp om 5 403,6 Mkr (4 788,6), vilket motsvarar 74,4 procent (61,9) av ränte bärande skulder med rörlig Stibor-ränta. Hållbarhetsrisker John Mattsons hållbarhetsarbete integreras i bolagets affärs- modell. De hållbarhetsrelaterade riskerna som bedöms vara mest väsentliga för bolagets utveckling är sociala förhållanden, negativ miljöpåverkan och klimatförändringar samt frågor kopplade till bolagets uppförandekod och personal. John Mattson arbetar utifrån långsiktiga hållbarhetsmål inklusive vetenskapsbaserade klimatmål för vart och ett av bola- gets fyra fokusområden inom hållbarhet. Hållbarhetsmålen ska styra bolagets verksamhet mot en hållbar utveckling och bidra till att nå visionen ”Goda livsmiljöer över generationer”. För att skapa trygga, attraktiva och hållbara boendemiljöer och lokalsamhällen tar John Mattson ett helhetsgrepp om både byggnader och livet mellan husen. Bolaget har ett engagemang i sociala frågor, samverkar med kommuner, polisen, andra fastighetsägare och organisationer i trygghetsfrågor och arbetar systematiskt för att motverka oriktiga hyresförhållanden. För att minska den negativa och öka den positiva miljöpåver- kan under alla delar av fastigheternas livscykel, har John Matt- son stort fokus på både ansvarsfull material- och avfallshante- ring och på energieffektiva och fossilfria lösningar. Bolaget har åtagit sig att minska koldioxidutsläppen i linje med Parisavtalet och har genomfört klimatkartläggning samt upprättat en färd- plan för att nå de vetenskapsbaserade klimatmålen. John Mattson bedriver ett proaktivt arbete för en hälsosam, säker och stimulerande arbetsmiljö för såväl medarbetare som leverantörer. Årliga genomgångar av uppförandekoden och kompletterande policyer genomförs för samtliga anställda och bolagets värdegrund förankras kontinuerligt där samtliga medarbetare involveras. John Mattson har en tydlig process för medarbetarsamtal och arbetar systematiskt för att förebygga olyckor och arbetsrelaterad ohälsa. Under 2023 har organisation stärkts inom miljöområdet för att leverera utifrån hållbarhetsmålen. Osäkerhetsfaktorer – en orolig omvärld Fortsatt omvärldsoro, finansiell volatilitet och hög inflation med stigande räntenivåer gör att bolaget löpande måste analysera för- ändringar i bolagets rörelse- och finansiella risker och vid be-hov vidta proaktiva åtgärder för att hantera dessa risker. Den 18 oktober fattade John Mattsons styrelse beslut om en nyemission av aktier om cirka 1 250 miljoner kronor med före- trädesrätt för befintliga aktieägare. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 19 ===== SIDA 20 ===== ÖVrig inF ormation Nyckeltal Nyckeltal 2023 jul–sep 2022 jul–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep Rullande 12 mån okt 22–sep 23 2022 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Överskottsgrad under perioden, % 79,2 70,7 72,3 66,7 68,3 64,1 ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % 95,8 97,1 95,8 97,1 95,8 95,9 Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 622,8 617,3 622,8 617,3 622,8 626,6 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 658 1 599 1 658 1 599 1 658 1 610 Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344,2 355,2 344,2 355,2 344,2 359,7 investeringar ny-, till- och ombyggnation, mkr 96,6 81,9 286,8 250,7 394,2 358,0 investeringar - förvärv, mkr 0,0 0,0 0,0 643,2 0,0 643,2 Fastighetsvärde vid periodens utgång, mkr 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 695,5 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 319 44 476 41 319 44 476 41 319 43 638 totalt antal lägenheter 4 294 4 396 4 294 4 396 4 294 4 515 antal uppgraderade lägenheter under perioden 11 10 63 76 73 86 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 154,5 157,0 464,1 468,9 616,0 620,9 Driftsöverskott, mkr 122,5 110,9 335,7 313,0 420,5 397,8 Förvaltningsresultat, mkr 44,2 47,4 102,4 140,3 115,9 153,9 Periodens resultat efter skatt -338,2 -156,0 -802,8 311,0 -991,2 122,7 genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,20 2,19 3,20 2,19 3,20 2,54 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,6 56,3 58,6 56,3 58,6 56,6 räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1,7 2,0 1,6 2,2 1,5 1,9 räntebindningstid vid periodens utgång, år 2,6 2,8 2,6 2,8 2,6 2,6 Kreditbindningstid vid periodens utgång, år 2,5 2,9 2,5 2,9 2,5 2,8 långsiktigt substansvärde, mkr 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 594,8 aktuellt substansvärde, mkr 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 142,3 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,17 1,25 2,70 3,75 3,06 4,10 tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -6,8 24,2 -27,9 58,5 -26,2 37,6 Periodens resultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie -8,96 -4,06 -21,20 8,27 -26,10 3,30 långsiktigt substansvärde, kr/aktie 150,55 178,91 150,55 178,91 150,55 174,02 tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -15,9 14,2 -15,9 14,2 -15,9 -1,1 aktuellt substansvärde, kr/aktie 139,47 168,61 139,47 168,61 139,47 162,08 eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr/aktie 124,95 150,99 124,95 150,99 124,95 146,09 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 60,00 82,10 60,00 82,10 60,00 83,10 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 424 431 37 896 965 37 537 496 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 896 965 37 896 965 Definitioner av nyckeltal, se sidan 24. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 20 ===== SIDA 21 ===== ÖVrig inF ormation Redovisningsprinciper Lidingö den 9 november 2023 Per-Gunnar (P-G) Persson Johan Ljungberg Håkan Blixt Styrelseordförande Vice ordförande Styrelseledamot Ingela Lindh Christer Olofsson Styrelseledamot Styrelseledamot Katarina Wallin Åsa Bergström Styrelseledamot Styrelseledamot Per Nilsson Verkställande direktör Väsentliga händelser efter periodens utgång ■ Den 18 oktober fattade styrelsen för John Mattson beslut om en nyemission av aktier om cirka 1 250 miljoner kronor med företrädesrätt för befintliga aktieägare. Företrädesemissionen förutsätter beslut vid en extra bolagsstämma. ■ Den 18 oktober beslutade John Mattsons styrelse att revidera målet avseende genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie vilket ska uppgå till minst sju procent över en konjunkturcykel. ■ Under oktober träffades avtal om försäljning av en bostadsfastighet i Högdalen i Stockholm samt av en kontorsfastighet i centrala Stockholm med ett totalt underliggande fastighetsvärde om cirka 363 miljoner kronor. ■ Samtliga bankkrediter med förfall fram till december 2024 har förlängts. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upp- rättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp- liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovis- nings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. John Mattson följer upp verksamheten som en enhet vars resultat i sin helhet rapporteras till och utvärderas av den högste verkställande beslutsfattaren. Koncernen rapporterar därför endast ett segment. Nya standarder och tolkningar De av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings- uttalande bedöms för närvarande inte påverka John Mattsons resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Moderbolaget Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningsla- gen och RFR2. För övrig information om redovisningsprinciper hänvisas till koncernens årsredovisning för 2022 som finns tillgänglig på John Mattsons hemsida. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 21 ===== SIDA 22 ===== ÖVrig inF ormation Revisors granskningsrapport Till styrelsen för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) Org.nr 556802–2858 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella del- årsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Interna- tional Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra för- frågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finan- siella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk gransk- ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig gransk- ning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den utta- lade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer- nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 9 november 2023 Ernst & Young AB Katrine Söderberg Auktoriserad revisor JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 22 ===== SIDA 23 ===== ÖVrig inF ormation John Mattsons aktie John Mattsons aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Börsvärdet den 30 september 2023 uppgick till 2,3 miljarder kronor. John Mattsons aktie noterades på Nasdaq Stockholm, Mid Cap den 5 juni 2019. Priset per aktie vid noteringen var 90 kronor och stängningskurs den 30 september 2023 var 60,00 kronor. Lägsta stängningskurs under kvartalet, 57,90 kronor, noterades den 27 september. Högsta stängningskurs under kvartalet, 65,20 kronor, noterades den 18 september. Under kvartalet har 872 617 aktier omsatts på Nasdaq Stockholm till ett sammanlagt värde om 53,5 Mkr, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 11,8 procent. Av all handel i John Mattsons aktie stod Nasdaq Stockholm för 77,5 procent. John Mattson har ett aktieslag och varje aktie berättigar till en röst. Den 18 oktober beslutade styrelsen för John Mattson om en nyemission av aktier om cirka 1 250 miljoner kronor med före- trädesrätt för befintliga ägare. Företrädesemissionen förutsätter beslut vid en extra bolagsstämma. Substansvärde Det långsiktiga substansvärdet har minskat med 15,9 procent jämfört 30 september 2022 och uppgick till 5 705,3 (6 780,1). Det långsiktiga substansvärdet per aktie uppgick vid periodens utgång till 150,55 kronor (178,91). Aktuellt substansvärde upp- gick vid periodens utgång till 5 285,4 Mkr (6 390,0) eller 139,47 kronor per aktie (168,61) efter avdrag för bedömd verklig upp- skjuten skatt om sex procent. Utdelningspolicy Långsiktigt ska utdelningen uppgå till 50 procent av förvalt- ningsresultatet per år, med hänsyn till bolagets investerings- planer, konsolideringsbehov, likviditet och finansiell ställning i övrigt. Utdelningar kan komma att understiga det långsiktiga målet eller helt utebli. Ägarförteckning per 30 september 2023 I tabellen nedan presenteras de ägare som äger tre procent eller mer av aktierna i John Mattson samt övriga ägare. Antal aktier Ägarandel aB Borudan ett 14 351 055 37,9 % tagehus Holding aB 4 936 782 13,0 % Carnegie Fonder 3 230 000 8,5 % Bergamotträdet 9 Holding aB 1 532 138 4,0 % Fidelity investments (Fmr) 1 488 629 3,9 % Priornilsson Fonder 1 373 973 3,6 % Övriga ägare 10 984 388 29,0 % Summa 37 896 965 100,00 % Varav utländskt ägande 3 175 766 8,4 % Källa: sammanställd och bearbetad data från e uroclear/modular Finance Substansvärde 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen 4 735,4 124,95 5 721,9 150,99 5 536,1 146,09 Återläggning Derivat enligt balans räkningen -249,8 -6,59 -249,9 -6,59 -239,4 -6,32 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen 1 219,8 32,19 1 308,1 34,52 1 298,0 34,25 Långsiktigt substansvärde 5 705,3 150,55 6 780,1 178,91 6 594,8 174,02 Avdrag Derivat enligt balans räkningen 249,8 6,59 249,9 6,59 239,4 6,32 Bedömd verklig upp- skjuten skatteskuld -669,8 -17,67 -640,0 -16,89 -691,9 -18,26 Aktuellt substansvärde 5 285,4 139,47 6 390,0 168,61 6 142,3 162,08 Aktierelaterade nyckeltal 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2022 jan–dec Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,70 3,75 4,10 tillväxt i förvaltningsresultat, kr/aktie, % -27,9 58,5 37,6 Periodens resultat hänförligt till moder- bolagets aktieägare efter skatt, kr/aktie -21,20 8,27 3,30 långsiktigt substansvärde, kr/aktie 150,55 178,91 174,02 tillväxt i långsiktigt substansvärde, kr/aktie, % -15,9 14,2 -1,1 aktuellt substansvärde, kr/aktie 139,47 168,61 162,08 eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare kr/aktie 124,95 150,99 146,09 Börsvärde vid periodens utgång, kr/aktie 60,00 82,10 83,10 Börsvärde (kr/aktie) /långsiktigt substans- värde, kr/aktie vid periodens utgång 0,40 0,46 0,48 genomsnittligt antal aktier under perioden, st 37 896 965 37 424 431 37 537 496 Utestående antal aktier vid periodens utgång, st 37 896 965 37 896 965 37 896 965 Aktiekapitalets utveckling År Händelse Förändring i antalet aktier1,2) T otalt antal aktier Förändring i aktie kapital (kr) Aktie- kapital (kr) Kvot- värde (kr) 2010 Bildande 1 000 1 000 100 000 100 000 100 2011 Fondemission 1 000 9 900 000 10 000 000 10 000 2018 aktiesplit 10 000:1 9 999 000 10 000 000 10 000 000 1 2018 nyemission 1 223 344 11 223 344 1 223 344 11 223 344 1 2019 aktiesplit 3:1 22 446 688 33 670 032 11 223 344 0,33 2021 app.emission 2 694 795 36 364 827 898 265 12 121 609 0,33 2022 app.emission 672 208 37 037 035 224 069 12 345 678 0,33 2022 app.emission 859 930 37 896 965 286 643 12 632 321 0,33 1) Kopplat till förvärvet av fastigheter i februari 2022 beslutades om två apportemissioner om 672 208 respektive 859 930 aktier, vilka registrerades den 3 februari samt den 5 maj 2022. antal aktier uppgår den 30 september 2023 till 37 896 965. 2) aktiernas kvotvärde uppgår den 30 september 2023 till 0,33 kr per aktie (0,33 kr). JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 23 ===== SIDA 24 ===== ÖVrig inF ormation Definitioner John Mattson Fastighetsföretagen AB (publ) tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dess riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, IFRS och Årsredovisningslagen. Nyckeltal Definition Syfte Aktuellt substansvärde, kr/aktie långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång dividerat med utestående aktier per balansdagen. används för att belysa John mattsons aktuella substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Aktuellt substansvärde, Mkr långsiktigt substansvärde exklusive räntederivat och bedömd verklig skatteskuld vid periodens utgång. ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Belåningsgrad vid periodens utgång, % räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, med avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. används för att belysa John mattsons finansiella risk och visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag. Bostadsfastigheter Bostadsfastigheter avser fastigheter som huvudsakligen innehåller bostadsarea, men där viss del av den uthyrbara arean även kan innehålla lokaler och garage. ej alternativt nyckeltal. Eget kapital, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med utestående aktier per balansdagen. nyckeltalet visar hur stor andel av John mattsons redovisade egna kapital varje aktie representerar. Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % Kontrakterade hyror på årstakt i förhållande till kontrakterade hyror plus rabatter och vakanser på årstakt vid periodens utgång. nyckeltalet underlättar bedömning av John mattsons effektivitet i utnyttjande av ytor i sina förvaltningsfastigheter. Fastighetskostnader, Mkr i posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. ej alternativt nyckeltal. Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm Verkligt värde för fastigheter exklusive pågående projekt dividerat med uthyrbar area för fastigheter ägda vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons genomsnittliga fastighetsvärde per kvm. Förvaltningsresultat, Mkr resultat exklusive värdeförändringar och skatt. nyckeltalet ger en ökad förståelse för John mattsons resultatgenerering. Förvaltningsresultat, kr/aktie resultat exklusive värdeförändringar och skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. nyckeltalet ger en ökad förståelse för utvecklingen av förvaltningsresultatet med hänsyn taget till utestående aktier. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad, % Periodens hyresintäkter i förhållande till bruttohyra under perioden. används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av ytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad lägenheter, % Periodens bostadshyresintäkter i förhållande till bruttohyra bostäder under perioden. används för att mäta John mattsons effektivitet i utnyttjandet av bostadsytor i sina förvaltningsfastigheter under perioden. Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen inklusive räntederivat, exklusive skulder och ränta avseende iFrs 16 - leasingavtal. används för att belysa John mattsons finansiella risk. Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm Kontrakterade bostadsytor på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden dividerat med uthyrbar bostadsarea för fastigheter ägda vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons intäktspotential avseende bostäder, per kvadratmeter. Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr Kontrakterade hyror på årstakt plus värdet av vakanser och rabatter på årsbasis vid utgången av perioden. används för att belysa John mattsons intäktspotential. Kontraktsvärde vid periodens utgång, Mkr Kontrakterade årshyror avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. ej alternativt nyckeltal. Långsiktigt substansvärde, Mkr redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser. Långsiktigt substansvärde, kr/aktie redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt dividerat med utestående aktier per balansdagen. används för att belysa John mattsons långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr räntebärande skulder, exklusive leasing skuld avseende tomträtter, med avdrag för likvida medel vid periodens utgång. används för att belysa John mattsons skuldsättning. Räntetäckningsgrad under perioden, ggr Förvaltningsresultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad. nyckeltalet används för att belysa hur känsligt John mattsons resultat är för ränteförändringar, då det visar hur många gånger Bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Överskottsgrad, % Periodens driftöverskott i procent av redovisade hyresintäkter. används för att belysa hur stor del av John mattsons intäkter som återstår efter fastighetskostnader. nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 24 ===== SIDA 25 ===== ÖVrig inF ormation Avstämningstabeller 2023 jul–sep 2022 jul–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep Rullande 12 mån 2022 jan–dec Aktuellt substansvärde, kr/aktie a aktuellt substansvärde vid periodens utgång, mkr 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 142,3 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 A/B Aktuellt substansvärde, kr/aktie 139,47 168,61 139,47 168,61 139,47 162,08 Belåningsgrad vid periodens utgång, % a räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 8 361,7 9 002,2 8 361,7 9 002,2 8 361,7 8 923,8 B likvida medel vid periodens utgång enligt balansräkningen, mkr 32,0 109,5 32,0 109,5 32,0 47,6 C Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 695,5 (A-B)/C Belåningsgrad vid periodens utgång, % 58,6 56,3 58,6 56,3 58,6 56,6 Eget kapital, kr/aktie a eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 4 735,4 5 721,9 4 735,4 5 721,9 4 735,4 5 536,1 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 A/B Eget kapital, kr/aktie 124,95 150,99 124,95 150,99 124,95 146,09 Ekonomisk uthyrningsgrad vid periodens utgång, % a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 596,7 599,0 596,7 599,0 596,7 601,0 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 26,1 18,3 26,1 18,3 26,1 25,6 A/(A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad under perioden, % 95,8 97,1 95,8 97,1 95,8 95,9 Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm a Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 799,1 14 221,4 15 695,5 B Uthyrbar area vid periodens utgång, tkvm 344,2 355,2 344,2 355,2 344,2 359,7 A/B Fastighetsvärde vid periodens utgång, kr/kvm 41 319 44 476 41 319 44 476 41 319 43 638 Förvaltningsresultat, kr/aktie a Förvaltningsresultat under perioden, mkr 44,2 47,4 102,4 140,3 115,9 153,9 B genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, tusental 37 897 37 897 37 897 37 424 37 897 37 537 A/B Förvaltningsresultat, kr/aktie 1,17 1,25 2,70 3,75 3,06 4,10 Förvaltningsresultat, Mkr a Periodens resultat -338,2 -156,0 -802,8 311,0 -991,2 122,7 B aktuell och uppskjuten skatt 15,4 -41,6 -71,1 90,1 -90,5 70,7 C Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och räntederivat -367,0 -245,0 -976,3 260,8 -1 197,3 39,5 D resultatandel från intressebolag – – – – – – A+B-C-D Förvaltningsresultat, Mkr 44,2 47,4 102,4 140,3 115,9 153,9 Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % a räntekostnad, exklusive ränta avseende iFrs 16 - leasavtal, uppräknat till årstakt vid utgången av perioden, mkr 268,0 197,1 268,0 197,1 268,0 227,1 B räntebärande skuld, exklusive leasingskuld avseende iFrs 16 - leasingavtal, vid periodens utgång, mkr 8 361,7 9 002,2 8 361,7 9 002,2 8 361,7 8 923,8 A/B Genomsnittlig ränta vid periodens utgång, % 3,2 2,2 3,2 2,2 3,2 2,5 Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr a Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens utgång, mkr 596,7 599,0 596,7 599,0 596,7 601,0 B Vakansvärde på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 26,1 18,3 26,1 18,3 26,1 25,6 A+B Hyresvärde vid periodens utgång, Mkr 622,8 617,3 622,8 617,3 622,8 626,6 Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm a Kontraktsvärde lägenheter på årsbasis vid periodens utgång, mkr 465,0 462,3 465,0 462,3 465,0 464,1 B Vakansvärde lägenheter på årsbasis, vid periodens utgång, mkr 3,1 6,6 3,1 6,6 3,1 13,7 C Uthyrbar area lägenheter vid periodens utgång, tkvm 282,4 295,8 282,4 295,8 282,4 296,8 (A+B)/C Hyresvärde lägenheter vid periodens utgång, kr/kvm 1 658 1 599 1 658 1 599 1 658 1 610 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, mkr 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 594,8 B antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 37 897 A/B Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 150,55 178,91 150,55 178,91 150,55 174,02 JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 25 ===== SIDA 26 ===== ÖVrig inF ormation 2023 jul–sep 2022 jul–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep Rullande 12 mån 2022 jan–dec Långsiktigt substansvärde och Aktuellt substansvärde, Mkr a eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång, mkr 4 735,4 5 721,9 4 735,4 5 721,9 4 735,4 5 536,1 B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr -249,8 -249,9 -249,8 -249,9 -249,8 -239,4 C Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 1 219,8 1 308,1 1 219,8 1 308,1 1 219,8 1 298,0 A+B+C=D Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 780,1 5 705,3 6 594,8 B Derivat enligt balansräkningen vid periodens utgång, mkr 249,8 249,9 249,8 249,9 249,8 239,4 e Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld vid periodens utgång, mkr -669,8 -640,0 -669,8 -640,0 -669,8 -691,9 D-B-E Aktuellt substansvärde, Mkr 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 390,0 5 285,4 6 142,3 Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr a räntebärande skulder, exklusive leasingskuld avseende tomträtter, vid utgången av perioden, mkr 8 361,7 9 002,2 8 361,7 9 002,2 8 361,7 8 923,8 B likvida medel vid utgången av perioden, mkr 32,0 109,5 32,0 109,5 32,0 47,6 A-B Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång, Mkr 8 329,7 8 892,6 8 329,7 8 892,6 8 329,7 8 876,1 Räntetäckningsgrad under perioden, ggr a Förvaltningsresultat under perioden enligt resultaträkningen, mkr 1) 44,2 47,4 104,4 140,3 115,9 153,9 B Finansiella kostnader, exklusive tomträttsavgälder som enligt iFrs 16 redovisas som räntekostnad, under perioden, mkr 62,2 48,0 188,4 120,1 242,0 173,9 (A+B)/B Räntetäckningsgrad under perioden, ggr 1) 1,7 2,0 1,6 2,2 1,5 1,9 Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % a Förvaltningsresultat, kr/ aktier under perioden 1,17 1,25 2,70 3,75 3,06 4,10 B Förvaltningsresultat, kr/ aktier under föregående period 1,25 1,01 3,75 2,36 4,14 2,98 (A-B)/B Tillväxt i förvaltningsresultat kr/aktie, % -6,8 24,2 -27,9 58,5 -26,2 37,6 Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % a långsiktigt substansvärde vid periodens utgång, kr/aktie 150,55 178,91 150,55 178,91 150,55 174,02 B långsiktigt substansvärde vid utgången av föregående tolvmånadersperiod, kr/aktie 178,91 156,65 178,91 156,65 178,91 175,90 (A-B)/B Tillväxt i långsiktigt substansvärde kr/aktie, % -15,9 14,2 -15,9 14,2 -15,9 -1,1 Överskottsgrad under perioden, % a Periodens driftöverskott enligt resultaträkningen, mkr 122,5 110,9 335,7 313,0 420,5 397,8 B Periodens hyresintäkter enligt resultaträkningen 154,5 157,0 464,1 468,9 616,0 620,9 A/B Överskottsgrad under perioden, % 79,2 70,7 72,3 66,7 68,3 64,1 1) Förvaltningsresultat och räntetäckningsgrad för perioden har beräknats exklusive engångskostnader om 2,0 mkr. JoHn mattson – DelÅrsraPPort J anU ari– sePtemBer 2023 26 ===== SIDA 27 ===== Kontaktuppgifter och kalender John mattson Fastighetsföretagen aB (publ), org.nr. 556802-2858 larsbergsvägen 10, BoX 10035, 181 10 lidingö, tel: 08-613 35 00, info@johnmattson.se, www.johnmattson.se Finansiell kalender extra bolagsstämma 2023: 21 november 2023 Bokslutskommuniké 2023: 16 februari 2024 Årsredovisning 2023: mars 2024 Årsstämma 2024: 18 april 2024 Delårsrapport januari–mars 2024: 3 maj 2024 Delårsrapport januari–juni 2024: 12 juli 2024 Delårsrapport januari-september 2024: 7 november 2024 Information På John mattsons webbplats finns möjlighet att ladda ned och prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. corporate.johnmattson.se Per Nilsson, vd per.nilsson@johnmattson.se tel: 08-613 35 02 Eva Wiklund, tf. cfo eva.wiklund@johnmattson.se tel: 073-077 81 75