===== SIDA 1 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 1 | 33 Q1 Delårsrapport januari-mars 2024 Januari – mars • Intäkterna uppgick till 156,7 mkr (142,9), en ökning med 10 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. • Driftnettot uppgick till 73,4 mkr (67,4), motsvarande en ökning med 9 procent jämfört med samma kvartal föregående år. • Förvaltningsresultatet uppgick till 20,2 mkr (15,0), en ökning med 35 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. • Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -45,3 mkr (-174,1) och för derivat till 44,2 mkr (-41,6). • Resultatet uppgick till 3,7 mkr (-160,6), motsvarande 0,03 kr per aktie (-1,22). • Belåningsgraden uppgick per 31 mars till 52,6 procent (51,2) med en snittränta om 3,5 procent (3,5). Bolaget finansieras endast med bankbelåning. • Substansvärde per aktie uppgick till 31,7 kr (33,3). Perioden i korthet Väsentliga händelser • Generella hyreshöjningar för 2024 blev i genomsnitt 5,3 procent för bostäder. Samtliga höjningar förväntas vara genomförda under andra kvartalet. • Nyupptaget banklån om 40 mkr till en marginal under låneportföljens genomsnittsmarginal. • Genomförda aktieåterköp inom ramen för det mandat om totalt 30 mkr som styrelsen givit för 2024. • Konvertering av en råvind till nya lägenheter helt färdigställd i Helsingborg. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Ökning av förvaltningsresultat, % Reell uthyrningsgrad, % Andel räntesäkring skuldportfölj, % Genomsnittsränta, % 31,7 34,7 97,8 79,4 3,53 Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 20,2 15,0 124,2 Periodens resultat, mkr 3,7 -160,6 -381,5 Marknadsvärde/kvm 17 990 17 923 18 032 Överskottsgrad, % 46,9 47,2 57,2 Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,4 97,8 Soliditet, % 42,6 43,9 42,6 Belåningsgrad, % 52,6 51,2 52,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 Andel räntesäkrad portfölj, % 79,4 79,6 79,9 Räntebindningstid, år 3,5 4,3 3,7 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,15 0,11 0,95 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,03 -1,22 -2,91 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,7 33,3 32,0 ===== SIDA 2 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 2 | 33 VD-ord Stabiliserade fastighetsvärden och kraftigt ökat förvaltningsresultat Året har inletts på ett tillfredställande sätt för KlaraBo mycket tack vare att vi fick igenom en stor andel av den årliga hyresförhandlingen per första januari. Förvaltningsresultatet steg med 35 procent tack vare hyreshöjningar och löpande uppgraderingar av våra bostäder, enligt vårt bevisade affärskoncept. De hyresförhandlingarna som inte fastställdes till årsskiftet är nu i princip avslutade och genomförs under andra kvartalet och resulterar i att våra hyror i snitt höjts med drygt 5,3 procent under 2024. De finansiella kostnaderna är i nivå med första kvartalet föregående år tack vare våra höga andel räntesäkrade banklån om 80 procent, men också tack vare ett mer stabilt ränteläge på marknaden. Det första kvartalet är säsongsmässigt det kvartal med högst kostnader till följd av högre driftkostnader för värme, el och snöröjning. I år blev dessa kostnader för jämförbart bestånd något högre än motsvarande kvartal för ett år sedan då flera prisjusteringar trätt i kraft för bland annat värme, vatten och avfallshantering. Vissa prisjusteringar från dessa samhällsaktörer har varit så höga som 25 – 30 procent, kostnader vi behöver föra vidare till våra hyresgäster för att skapa en sund, stabil och lönsam verksamhet. Tack vare ökade intäkter steg driftnettot med 9 procent jämfört med första kvartalet föregående år. Fortsatt värdeskapande i beståndet KlaraBo har som mål att genom aktiv förvaltning och materiella investeringar uppnå en hyresutveckling som överstiger den allmänna årliga hyreshöjningen. För att nå detta mål är en central del i vår strategi att förvärva och utveckla befintliga, ofta äldre, bostadsfastigheter i tillväxtregioner över hela landet. Samtidigt som hyresintäkterna i dessa lägenheter ökar via standardhöjande uppgraderingar sänks drift- och underhållskostnader bland annat tack vare mer energisnåla hållbara lösningar. De standardhöjande åtgärderna tillsammans med den generella hyreshöjningen bidrog till att hyresvärdet för våra bostäder ökade med 1,2 procentenheter under första kvartalet jämfört med en generell hyreshöjning om 0,6 procentenheter. Något ökat avkastningskrav men stabilisering av fastighetsvärden Under kvartalet ökade avkastningskravet på vårt fastighetsbestånd med ytterligare i snitt cirka 8 baspunkter till 4,8 procent. Värdenedgången i fastighetsbeståndet var betydligt mindre än första kvartalet föregående år vilket visar att vi har en stabilisering i fastighetsvärdena och att trenden med sjunkande värden bromsar in. I vår känslighetsanalys motsvarar förändringen i avkastningskrav isolerat teoretiskt en värdenedgång runt 153 mkr. Med stöd av årets hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning samt koncernens löpande värdeskapande åtgärder genom investeringar begränsades dock värdenedgången till drygt 45 mkr. Med en snitthyra om låga 1130 kr/kvm för den oförädlade delen av beståndet, vilket är betydligt under generell marknadsnivå, finns alltså betydande utrymme framöver för fortsatt värdeskapande. Aktivt arbete för att säkra ett långsiktigt värdeskapande Vi ska fortsätta växa vårt förvaltningsbestånd dels via förvärv, dels expandera via nyproduktion över tid. Även om KlaraBo i grunden ska vara ett tillväxtföretag är och förblir basen i vårt värdeskapande vår affärsmodell som kontinuerligt leder till ett högre värde på vårt fastighetsbestånd och tillväxt i kassaflöde per aktie över tid. Det mer gynnsamma marknadsläget vi sett det senaste halvåret skulle även kunna innebära förvärvsmöjligheter av såväl kompletterande förvärv på befintliga orter eller etablering på nya orter. Det senare förutsatt att vi hittar rätt objekt. Med det sagt, är vi samtidigt måna om att ha en sund riskprofil och kontinuerligt skapa finansiell stabilitet över tid. Detta gör vi bland annat genom vårt återköpsprogram för egna aktier vilket ger oss ökade möjligheter att kunna anpassa bolagets kapitalstruktur från tid till annan, vidare har vi en hög andel lån med räntesäkring och vi är finansierade enbart genom banklån. Andreas Morfiadakis, VD ===== SIDA 3 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 3 | 33 Det är min övertygelse att vår affärsmodell och strategi med såväl organisk tillväxt som förvärv i kombination med en trygg finansiering ger oss rätt förutsättningar för en hållbar och lönsam tillväxt och ett långsiktigt aktieägarvärde. Vi kommer att vara väl rustade och förberedda när marknaden väl vänder och det uppstår attraktiva affärsmöjligheter. Malmö i april Andreas Morfiadakis VD KlaraBo Fastigheten Munken 4 i Motala ===== SIDA 4 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 4 | 33 Detta är KlaraBo KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä. KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare. Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 31 mars utgör 85 procent av kontrakterade hyror. Per den 31 mars har KlaraBos fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 499 700 kvm fördelat på 6 610 lägenheter och ett antal lokaler samt kontrakterade hyror om cirka 640 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 098 lägenheter under projektutveckling. Strategi KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner i tillväxtregioner: • Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande. • Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. • Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. Övergripande mål KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. Operationella mål • Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder. • Under perioden 2021 till 2023 hade KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. • Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. Finansiella mål • Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. • Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. Hållbarhetsmål • Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi, cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045. KlaraBos affärsmodell Hög tillväxtpotential i substansvärde från förvärv, nybyggnation och renoveringar Förvärv Renovering Nybyggnation och projektutveckling Utöver projektutvecklings- portföljen, medverkar KlaraBo i ett antal kommunala markanvisningstävlingar ===== SIDA 5 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 5 | 33 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Förvaltningsresultat per aktie, kr Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. ÖVERGRIPANDE MÅL Mål Utfall 2024 jan-mar Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. >12% Se graf nedan Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan komma att utebli. >50% av beskattat förvaltningsresultat - Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. >Allmän hyreshöjning 0,6 procent- enheter Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. >15% Se graf nedan Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst en halv miljon kvadratmeter bostäder. >500 000 kvm 437 546 Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. >200 bostäder 0 Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030 endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045 ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan. 2030 - Endast förnybar energi 2045 - Klimatneutrala - 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 40,00 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2020 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 Genomsnittlig årlig tillväxt om +23 % sedan 2019 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Genomsnittlig årlig tillväxt om +29 % sedan 2019 ===== SIDA 6 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 6 | 33 Fastighetsbestånd Förvaltningsfastigheter KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 499 700 kvm exklusive parkeringsplatser och garage. KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll. Under första kvartalet har bolaget investerat 38,5 mkr (41,9) i befintliga förvaltningsfastigheter genom värdeskapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men även energibesparingsåtgärder har genomförts. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den ekonomiska uthyrningsgraden negativt. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fokus på attraktiva bostäder på starka orter med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. Fokus på orter med god avkastning till begränsad risk. VÄRDESKAPANDE RENOVERING Aktiv renoveringsstrategi genomförs löpande vid hyresgästomflyttning, vilket ökar fastighetsvärdet och bidrar till förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas till den lokala marknaden. FÖRVALTNING I EGEN REGI Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig optimering och kontroll av drift- och underhållskostnader samt fokus på överskottsgrad. STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER Fokus på anpassade värdeskapande kunderbjudanden om åtgärder i fastigheten som höjer den generella standarden och bidrar till ökat driftnetto. ===== SIDA 7 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 7 | 33 Standardhöjande åtgärder Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 15,4 procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019. Hyresvärdesutveckling Hyresförhandlingarna om årlig hyreshöjning för 2024 pågår och påverkar hyran med 4,8 procentenheter, då ett antal orter inte än är hyresjusterade. Ökningen kopplat till hyran kommer öka under året när hyresuppgörelser blir klara. Justerat för den årliga hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 0,6 procentenheter för kvartalet. En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över tid. Antal utförda totalrenoveringar För att KlaraBo ska kunna upprätthålla renoveringstakten behöver den naturliga omflyttningen i beståndet vara relativt konstant och de lägenheter där det sker omflyttning, i viss mån vara orenoverade. Utfallet för kvartalet är 41 lägenheter. Den något lägre renoveringstakten beror på att KlaraBo valt att öka kraven för vilka lägenheter som väljs ut för renovering och vara något mer selektiva, givet den ökade osäkerheten i marknaden. Över tid behöver även beståndet utökas för att bolaget skall kunna upprätthålla samma renoveringstakt. 130,6 115,2 100,0 102,0 104,0 106,0 108,0 110,0 112,0 114,0 116,0 118,0 120,0 122,0 124,0 126,0 128,0 130,0 132,0 134,0 %-enheter 38 18 41 42 50 49 49 78 69 73 58 86 65 60 45 50 41 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2020 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 ===== SIDA 8 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 8 | 33 Uthyrningsläget är fortsatt stabilt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande. Detta resulterar i en reell uthyrningsgrad om 97,8 procent per den 31 mars 2024. Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna. Kontrakterad årshyra, mkr Potentiellt värde per lägenhet Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 31 mars 2024, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat bestånd. Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direktavkastningskravet samt effekten av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT- renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast- ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg. Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling Hyresintäkter bostadsfastigheter Marknadsvärde, mkr Antal lägenheter Inkommen uppsägning Besiktning Investering/ avrop Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5 640 744 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2024 Q1 Potentiell kontrakterad hyra Antal Antal Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm Mitt 76 887 57,1 11,8 68,9 1 221 17 724 Nord 34 2 042 141,4 5,6 147,0 2 184 14 857 Syd 62 1 712 109,4 27,7 137,0 2 913 21 252 Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 673 18 208 226 6 610 437,5 62,2 499,7 8 991 17 991 Yta, tkvm Marknadsvärde Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm Mitt 97,2 1 411 94,6 97,6 91,9 36,0 523 55,9 811 Nord 177,3 1 206 94,1 96,8 166,8 72,9 496 93,9 639 Syd 200,0 1 459 94,7 98,1 189,4 60,2 440 129,2 943 Öst 200,7 1 367 95,6 98,6 191,9 61,3 417 130,6 890 675,1 1 351 94,8 97,8 640,1 230,5 461 409,6 820 Direktavkastning, % 4,6% Fastighetsadministration 30,6 61 Driftnetto inkl. fast.admin. 640,1 261,1 522 379,0 758 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftnetto 13% 29% 28% 30% Mitt Nord Syd Öst 1 221 2 184 2 913 2 673 Mitt Nord Syd Öst 887 2 042 1 712 1 969 Mitt Nord Syd Öst ===== SIDA 9 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 9 | 33 Projektutveckling och nyproduktion KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt från idé till färdig byggrätt. På så vis skapar vi värden oavsett om det gäller förädling av befintliga fastigheter eller helt nya projektidéer. Projektutveckling För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete med tillskapandet av byggrätter. Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens betalningsförmåga utreds. Antalet lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 1 098 st. • Deltagande i kommunala markanvisningstävlingar samt direktanvisningar • Förtätningsprojekt på befintliga fastigheter • Förädling av befintliga fastigheters ytor såsom nyttjande av råvindar eller konvertering av lokaler till bostäder • Förvärv av fastigheter med befintliga byggrätter eller byggrättspotential • Initiering av planprocess • Beslut om markanvisning • Tecknade förvärvsavtal • Egna fastigheter med pågående planprocess eller färdig detaljplan • Bygglovsprocesser • Byggstartade projekt • Produktion • Inflyttning och överlämning till egen förvaltning Projektutveckling Byggrättsutredning Nyproduktion Projektportfölj ===== SIDA 10 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 10 | 33 Nyproduktion KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas- lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade produktionskostnader. De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden i varierande material. Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras till byggarbetsplatsen. Projektportfölj Bolaget beslutade under tredje kvartalet 2022 att tillsvidare senarelägga ännu ej startade projekt med en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Som följd valde man vid årsskiftet att återlämna ett antal byggrätter då man inte såg möjlighet att genomföra dessa inom överskådlig tid med bra avkastning. Markanvisningarna i Hässleholm och Västerås har vi dock förlängt då vi bedömer att det kan finnas goda möjligheter att utveckla dessa projekt längre fram. Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie Malmö omfattar två kvarter med totalt cirka 300 lägenheter tillsammans med OBOS Nya Hem. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom bland annat subvention av lägre parkeringsnorm och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras genomföras i fyra etapper där drygt hälften är tänkt att uppföras som bostadsrätter och resterande hyreslägenheter. Kommunen är något försenade med sina arbeten i området bedöms tillträdet till fastigheterna bli något förskjutet och kunna ske först hösten 2025. Vi bedömer att projektering kan starta senare under 2024 så att bygglovsprocessen ligger i fas med tillträdet och produktion kan starta under slutet av 2025. På Gotland driver bolaget utvecklings- och förtätningsprojekt på fastigheterna Bogen 1 och Stäven 1 där detaljplanen på Bogen 1 som omfattar ca 14 000 kvm BTA nya byggrätter beräknas kunna bli antagen vid årsskiftet 2024/2025. Bygglovsprojektering av första etappen beräknas kunna starta kort därefter med produktionsstart under senare delen av 2025. I Kristianstad fortsätter arbetet med att ta fram ny detaljplan på den gamla fängelsefastigheten som bolaget ingick aktieöverlåtelseavtal i juli 2021. Här driver vi tillsammans med OBOS Kärnhem en ny detaljplan som möjliggör för cirka 16 000 kvm BTA bostäder. Byggrätten kommer delas mellan OBOS Kärnhem och KlaraBo där KlaraBo har för avsikt att uppföra hyreslägenheter. Detaljplanen tas upp i kommunstyrelsen för beslut under maj och bedöms bli antagen efter sommaren 2024. Om marknaden ser positivt på projektet kan projektering och efterföljande byggstart ske vinter 2024/2025. För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 31 mars 2024, se nedan. Planerade byggrätter per region Hyresvärde (mkr) Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade byggrätter per geografisk region, medan diagrammet ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 31 mars 2024, med tillägg för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation vid färdigställande. 230 574 294 Mitt Syd Öst 675 788 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2024 Q1 Potentiellt hyresvärde ===== SIDA 11 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 11 | 33 Pågående byggnation och projektutveckling* *Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos. Region Projekt Kommun Antal lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, % Pågående projektutveckling Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2,2 1 816 2 100 Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 15 0,6 0,5 0,9 2 000 2 100 Mitt Falun 9:22 Falun 135 11,0 8,7 16,1 1 850 3 60 Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 7,6 1 650 3 100 Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 3 100 Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 11,4 1 890 3 100 Öst Ekorren 1 Jönköping 80 6,1 4,7 8,9 1 890 2 100 Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 92 6,3 5,0 8,8 1 750 3 100 Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 80 5,5 4,4 7,7 1 750 3 100 Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 42 2,9 2,3 4,1 1 750 3 100 Syd Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 11,5 1 528 3 100 Mitt Källan 7 Borlänge 40 2,7 2,1 4,1 1 959 2 100 Syd Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,2 4,9 9,3 1 887 3 100 Syd Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 8,8 7,1 13,2 1 871 3 100 Totalt 1 098 78,7 62,7 112,7 1 797 Status: 1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits 2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår 3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal tecknats ===== SIDA 12 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 12 | 33 Totalresultat för koncernen i sammandrag Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas. Mkr Not 2024 3 mån jan-mar 2023 3 mån jan-mar 2023 12 mån jan-dec Intäkter 1 156,7 142,9 589,7 Kostnader 2 -83,3 -75,5 -252,5 Driftnetto 3 73,4 67,4 337,2 Centrala administrationskostnader 4 -12,3 -12,7 -51,4 Rörelseresultat 61,1 54,7 285,9 Finansiella intäkter/kostnader 5 -40,9 -39,6 -161,7 Förvaltningsresultat 20,2 15,0 124,2 Värdeförändringar fastigheter 6 -45,3 -174,1 -439,9 Värdeförändringar derivat 44,2 -41,6 -139,8 Resultat före skatt 19,1 -200,7 -455,5 Skattekostnad 7 -15,4 40,1 73,9 Periodens resultat 3,7 -160,6 -381,5 Övrigt totalresultat - - - Periodens totalresultat 3,7 -160,6 -381,5 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 3,7 -160,6 -381,5 Resultat per aktie före utspädning, kr 0,03 -1,22 -2,91 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,03 -1,22 -2,91 ===== SIDA 13 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 13 | 33 Resultatanalys januari – mars 2024 Resultatposter nedan avser kvartalet 1 januari till 31 mars. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. Not 1 Intäkter Kvartalets intäkter uppgick till 156,7 mkr (142,9), vilket motsvarar en ökning med 9,7 procent jämfört med samma kvartal föregående år och förklaras främst av koncernens löpande arbete med standardhöjande åtgärder samt den årliga hyresförhandlingen. Intäkterna från tillförd nyproduktion har påverkat kvartalet positivt med cirka 0,5 procent. Därtill ökade även intäkter för lokaler något. Not 2 Kostnader Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets- administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering. Dirftskostnaderna för kvartalet uppgick till -83,3 mkr (-75,5), Ökningen beror på högre kostnader för värme, VA och snöröjning. Ökningen av taxebundna kostnader är främst hänförlig till höjda avgifter. Kostnaderna har ökat med 10,3 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Kostnaderna för tillförd nyproduktion har påverkat kvartalet negativt med 0,4 procent. Inför 2024 förlängde bolaget ramavtalet med Vattenfall för leverans av EPD-certifierad miljöel för åren 2024–2025. Efter första kvartalet ligger i princip 100 procent av bolagets prognosticerade elvolym på cirka 10 700 MWh för 2024 i ramavtalet med Vattenfall. Bolaget har i dagsläget prislåst ca 33 procent av de prognosticerade volymerna för återstående kvartal 2024. Not 3 Driftnetto och överskottsgrad Driftnettot för kvartalet uppgick till 73,4 mkr (67,4), vilket är en ökning med 8,9 procent jämfört med samma kvartal föregående år. Överskottsgraden uppgick till 46,9 procent (47,2). Not 4 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner till både förvaltnings- och projektverksamheten. Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -12,3 mkr (-12,7). Förändringen mellan kvartalen förklaras främst av lägre kostnader för externa tjänster. Not 5 Finansiella intäkter/kostnader Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -40,9 mkr (-39,6). Ökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras främst av högre rörliga marknadsräntor. Värt att påpekas är att ökningen dock är lägre än utvecklingen av marknadsräntor under samma period, vilket förklaras med bolagets höga räntesäkringsgrad. KlaraBos räntesäkringsnivå uppgår till 79,4 procent (79,6) av låneportföljen vilket innebär att endast cirka 21 procent av de räntebärande skulderna har löpt med rörlig ränta och påverkats av de korta marknadsräntorna. Den höga räntesäkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i framtida räntekostnader. Not 6 Värdeförändringar Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills, vilket har skett för fjärde kvartalet 2023. För första kvartalet har desktop-värdering gjorts av samma värderingsinstitut. Varje fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod, och bedömd utifrån det material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet sker löpande. Det första kvartalet innebar höjda avkastningskrav i värderingarna om 8 (16) punkter i genomsnitt, vilket genererade en underliggande teoretisk värdeförändring om -152,8 mkr (-354,7) i fastighetsbeståndet. Förändringen motsvarar en värdenedgång på 1,7 procent jämfört med ingången av året, allt annat lika. Med stöd av genomförda hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning samt koncernens löpande värdeskapande åtgärder (genom renovering och investeringar) begränsades dock den faktiska värdenedgången till cirka 0,5 procent eller ca 45 mkr (-174). Vid periodens utgång var det genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen cirka 4,8 procent, medan avkastningskravet för portföljens bostäder var 4,6 procent. Gällande marknaden, så förväntas investeringsaptiten för bostäder öka framöver. Tron på kommande räntesänkningar i kombination med höjda avkastningskrav torde ha en positiv inverkan på sentimentet. Gapet mellan köpare och säljare förväntas minska i takt med att bokförda fastighetsvärden sänks. ===== SIDA 14 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 14 | 33 Under kvartal 1 2024 ökade transaktionsvolymen för bostäder markant, förvisso från en låg nivå, jämfört med första kvartalet 2023. De noterade fastighetsbolagen och bostadsutvecklarna hörde till de mest aktiva säljarna och på köpsidan har vi sett fonder mest aktiva då möjligheterna att förvärva i en mindre konkurrensutsatt marknad ökat. Värdeförändring för koncernens derivatportfölj uppgick i kvartalet till 44,2 mkr (-41,6) och hänförs till koncernens räntederivat. Den positiva utvecklingen under kvartalet förklaras av stigande marknadsräntor. Denna effekt är endast bokföringsmässig och inte kassaflödespåverkande och vid derivatens utgång är värdet noll. Not 7 Skattekostnad Kvartalets skatt uppgick till -15 mkr (40). Skattekostnaden avser primärt uppskjuten skattekostnad hänförlig till värdeförändring av räntederivat samt skatt på förvaltningsresultatet. Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet ca -1 mkr, se Not 6 ovan. Koncernen har redovisat förvärv av fastighetsbolag som tillgångsförvärv och då redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på temporära skillnader vid förvärv. Beroende på hur stor värdenedgången har varit för en enskild fastighet, kan det innebära att det inte blir någon reversering av uppskjuten skatt motsvarande det initiala undantaget. Det har inneburit att det i perioden inte redovisas någon uppskjuten skatteintäkt motsvarande den negativa värdeförändringen av fastighetsbeståndet, vilket förklarar varför den uppskjutna skatteeffekten i resultatet inte blir 20,6 procent av den redovisade värdenedgången. Uppskjuten skatt saknar direkt likviditetspåverkan. Moderbolaget Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling. Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag. ===== SIDA 15 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 15 | 33 Finansiell ställning för koncernen i sammandrag Koncernens rapport över förändring i eget kapital Mkr Not 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,3 0,3 Förvaltningsfastigheter 8 9 020,3 9 064,2 9 031,9 Materiella anläggningstillgångar 7,1 9,2 7,7 Finansiella anläggningstillgångar 9 16,6 17,5 17,2 Derivat 7,4 61,5 - Fordringar 19,1 52,8 24,3 Likvida medel 161,4 259,9 168,5 Summa tillgångar 9 232,1 9 465,4 9 249,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 3 935,5 4 157,6 3 936,3 Derivat - - 36,7 Uppskjuten skatteskuld 11 225,5 264,7 216,0 Långfristiga räntebärande skulder 12 4 792,1 4 788,9 4 762,7 Kortfristiga räntebärande skulder 12 116,5 115,8 116,1 Övriga skulder 162,5 138,4 182,0 Summa eget kapital och skulder 9 232,1 9 465,4 9 249,9 Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0 4 320,0 Periodens resultat 3,7 -160,6 -381,5 Återköp av aktier -4,5 -1,8 -2,1 Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 935,5 4 157,6 3 936,3 ===== SIDA 16 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 16 | 33 Kommentarer till koncernens finansiella ställning Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. Not 8 Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen beslutad upptrappningsmodell. Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 020,3 mkr (9 064,2), varav projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 19,2 mkr (146,2), tomträtt värderad enligt IFRS 16 uppgår till 10,6 mkr (7,3) och resterande 8 990,5 mkr (8 910,7) avser befintliga förvaltningsfastigheter. Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr Not 9 Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 16,6 mkr (17,5) varav 16,5 (17,2) utgörs av andelar i gemensamt styrda företag. Not 10 Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 935,5 mkr (4 157,6). Förändringen förklaras av periodens resultat samt att bolaget under perioden gjort återköp av aktier om 4,5 mkr. Not 11 Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld uppgående till 225,5 mkr (264,7) är hänförlig främst till omvärdering av förvaltningsfastigheter men även till derivat. Moderbolaget Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder till koncernbolag samt likvida medel. 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 031,9 9 170,7 9 170,7 Försäljning -7,0 - - Investeringar i förvaltningsfastigheter 38,5 41,9 161,5 Investeringar i nyproduktionsfastigheter 2,2 25,7 117,1 Offentligt bidrag - - 19,2 IFRS 16 - - 3,3 Värdeförändringar -45,3 -174,1 -439,9 Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 020,3 9 064,2 9 031,9 ===== SIDA 17 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 17 | 33 Finansiering Not 12 Finansiering Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick till 4 908,6 mkr (4 904,7) och avser främst finansiering av koncernens förvaltningsfastigheter, uppgående till 4 830,1 mkr (4 822,4). Koncernens kassa uppgick till 161,4 mkr (259,9) och därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter om 260 mkr. Av totala räntebärande skulder är 67,0 mkr (72,7) hänförligt till byggkreditiv och exkluderas i tabell nedan över kredit- och räntebindning. Skulden avseende IFRS16 bokningar för en tomträtt och två kontorslokaler bidrar till en total IFRS16 skuld om 14,1 mkr, också denna exkluderad i tabellen över kredit- och räntebindning. Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till 48,2 mkr (47,4). Periodiserade upplåningskostnader om 2,6 mkr (2,5) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen och inkluderas inte heller i tabellen nedan. Skuldernas verkliga värde avviker totalt sett inte väsentligt från redovisat värde. Belåningsgraden för koncernen uppgick per 31 mars 2024 till 52,6 procent (51,2). Kapital- och räntebindning KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 31 mars 2024 utgörs KlaraBos finansiering av upplåning i fem nordiska banker. Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas, men består även av krediter med fast ränta. För att säkra sig mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar, för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick swapportföljen till 2 750 mkr (2 750) vid periodens utgång. Portföljens räntebindningstid uppgick per 31 mars 2024 till 3,5 år (4,3). Inkluderat fasträntekrediter hamnar koncernens räntesäkringsnivå, det vill säga andelen av de skulder som löper med fast ränta, på 79,4 (79,6) procent. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till 3,5 procent (3,5). Förändringen jämfört med årsskiftet förklaras av marknadsräntornas rörelse, vilket påverkar den del av låneportföljen som inte räntesäkrats. KlaraBo har fortsatt erhålla positiva kassaflöden från koncernens ränteswappar och swaption, vilket dämpar bolagets räntekostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,9 år (2,2). Under perioden har KlaraBo tagit upp ett nytt lån om 40 mkr, med en marginal som understiger bolagets nuvarande genomsnittliga kreditmarginal. KlaraBo kommer under andra kvartalet påbörja diskussioner av refinansiering kopplat till lånen med förfall 2025. Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till 7,4 mkr (61,5). Swaptionen har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas således i ovan tabeller över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar. Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, % 2024 - - 1 407 29 500 0,09 2025 2 931 61 1 373 28 200 0,18 2026 826 17 - - - - 2027 1 073 22 - - - - 2028 - - 200 4 200 2,83 > 5 år - - 1 850 38 1 850 2,69 Summa* 4 830 100 4 830 100 2 750 2,04 * Exklusive byggnadskreditiv, IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader RänteswapparKreditbindning Räntebindning Utestående ränteswappar 2024-03-31 Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå 100,0 2024-07-17 0,287% 200,0 2024-08-26 0,015% 200,0 2025-05-11 0,181% 200,0 2024-08-27 0,059% 700,0 2032-05-09 2,205% 250,0 2029-11-18 2,873% 300,0 2030-11-18 2,945% 200,0 2028-11-21 2,827% 300,0 2033-02-16 3,055% 300,0 2031-02-20 3,050% 2 750 2,044% ===== SIDA 18 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 18 | 33 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2024 3 mån jan-mar 2023 3 mån jan-mar 2023 12 mån jan-dec Den löpande verksamheten Rörelseresultat 61,1 54,7 285,9 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,7 0,8 2,7 Erhållen ränta 1,0 0,2 7,5 Betald ränta -32,5 -40,1 -171,2 Betald skatt -16,9 -20,5 -23,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 13,4 -4,9 101,3 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsefordringar/-skulder -5,1 -10,4 31,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 8,3 -15,3 132,7 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -38,5 -41,9 -161,5 Nyproduktionsinvesteringar -2,2 -25,7 -117,1 Förvärv av materiella anläggningstillgångar - -0,1 -0,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten -40,6 -67,7 -279,1 Finansieringsverksamheten Nyupptagna finansiella skulder 40,0 18,2 30,8 Amortering av finansiella skulder -10,3 -11,8 -52,1 Återköp av egna aktier -4,5 -1,8 -2,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25,2 4,6 -23,4 Periodens kassaflöde -7,1 -78,4 -169,8 Likvida medel vid periodens början 168,5 338,3 338,3 Likvida medel vid periodens slut 161,4 259,9 168,5 ===== SIDA 19 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 19 | 33 Moderbolagets resultat- och balansräkning i sammandrag Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning Mkr 2024 3 mån jan-mar 2023 3 mån jan-mar 2023 12 mån jan-dec Nettoomsättning 5,0 4,4 25,0 Personalkostnader -4,8 -4,5 -18,6 Övriga externa kostnader -5,6 -6,0 -25,3 Rörelseresultat -5,4 -6,1 -18,9 Finansiella intäkter/kostnader 68,9 8,5 -74,5 Resultat efter finansiella poster 63,5 2,5 -93,4 Erhållna/lämnade koncernbidrag - - 19,2 Resultat före skatt 63,5 2,5 -74,2 Skattekostnad -10,0 - 13,6 Periodens resultat 53,5 2,5 -60,6 Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Materiella anläggningstillgångar 0,5 0,8 0,6 Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 311,1 2 362,2 2 311,1 Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 199,4 3 474,4 3 127,2 Uppskjutna skattefordringar 3,6 - 13,6 Övriga fordringar 7,9 10,0 4,6 Kassa och bank 157,5 224,4 156,0 Summa tillgångar 5 680,2 6 071,8 5 613,2 Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6 Fritt eget kapital 3 159,5 3 173,9 3 110,6 Derivat 2,5 - 51,0 Skulder till koncernföretag 2 491,3 2 884,4 2 438,3 Övriga skulder 20,4 6,9 6,7 Summa eget kapital och skulder 5 680,2 6 071,8 5 613,2 ===== SIDA 20 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 20 | 33 Segmentsrapportering Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment: fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör. Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig- ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning. Resultaträkning, mkr 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar Intäkter 155,8 142,7 0,7 0,0 0,2 0,2 156,7 142,9 Kostnader -83,1 -75,4 -0,2 0,0 0,0 -0,1 -83,3 -75,5 Driftnetto 72,8 67,3 0,5 0,0 0,2 0,1 73,4 67,4 Centrala administrationskostnader -1,9 -2,7 0,0 0,0 -10,4 -10,0 -12,3 -12,7 Rörelseresultat 70,9 64,6 0,5 0,0 -10,2 -9,9 61,1 54,7 Finansiella intäkter/kostnader -51,4 -42,9 1,0 0,9 9,4 2,4 -40,9 -39,6 Förvaltningsresultat 19,5 21,6 1,5 0,9 -0,8 -7,5 20,2 15,0 Värdeförändringar fastigheter -44,5 -173,3 -0,8 -0,8 0,0 0,0 -45,3 -174,1 Värdeförändringar derivat -3,5 -2,6 0,1 0,0 47,5 -39,0 44,2 -41,6 Resultat före skatt -28,4 -154,3 0,8 0,1 46,8 -46,5 19,1 -200,7 Skattekostnad -5,5 32,1 0,0 0,0 -9,8 8,0 -15,4 40,1 Periodens resultat -34,0 -122,2 0,7 0,1 37,0 -38,5 3,7 -160,6 Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen Balansräkning, mkr 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 Förvaltningsfastigheter 9 001,1 8 917,9 19,2 146,2 - - 9 020,3 9 064,2 Långfristiga räntebärande skulder 4 792,1 4 788,9 - - - - 4 792,1 4 788,9 Kortfristiga räntebärande skulder 116,5 43,1 - 72,7 - - 116,5 115,8 Uppskjuten skatteskuld hänförlig till omvärdering av fastigheter 216,1 251,4 - 0,6 - - 216,1 252,0 Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen ===== SIDA 21 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 21 | 33 Hållbarhet KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning). Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa. MILJÖ SOCIALT ANSVAR BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 22 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 22 | 33 Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under perioden • Under första kvartalet har års- och hållbarhetsrapporten för 2023 publicerats, nytt i rapporten är att den är skriven med referens till GRI, klimatbokslutet enligt GHG-protokollet inkluderar hela scope 3. KlaraBo rapporterar också på EU-taxonomin för första gången. Läs mer på investor.klarabo.se/rapporter/ • Ett nytt upphandlingsprotokoll är framtaget vilket omfattar alla projektupphandlingar. Upphandlingskriterier inom arbetsmiljö, miljö och sund konkurrens är uppdaterade, målet är att bli en bättre kravställare och säkerställa rutinerna för uppföljning. • Under kvartalet har ledningsgruppen genomgått en utbildning i Corporate Sustainability Reporting Directive, CSRD. En dubbel väsentlighetsanalys kommer tas fram under året. På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som KlaraBo arbetar efter. ===== SIDA 23 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 23 | 33 Aktuell intjäningsförmåga I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 31 mars, för KlaraBos förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets- kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga kostnader för förvaltnings- och projektverksamheten. Aktuell intjäningsförmåga 12 månader Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 5,2 mkr i huvudsak hänförligt till hyreshöjningar samt tillförd nyproduktion, som uppgår till 0,5 mkr. Därtill har 41 ROT-renoveringar genomförts under kvartalet och bidragit till intäktsökningen. Full effekt av hyreshöjning 2024 är inte inkluderad då cirka 12 procent av beståndet ännu ej aviserats med nya hyror per 1 april 2024. Sedan föregående kvartal har förvaltningsresultatet i intjäningen ökat med 3,7 procent, vilket främst förklaras av att fler orter har blivit klara med den årliga hyreshöjningen. På grund av den höga räntesäkringsgraden i låneportföljen påverkas endast cirka 21 procent av portföljen av ränteförändringar. Detta tillsammans med lägre kreditmarginal och något lägre marknadsräntor gör att de årliga finansiella kostnaderna minskat med 0,8 mkr jämfört med föregående kvartal. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 3,53 procent per 31 mars 2024. Räntetäckningsgraden i enlighet med intjäningsförmågan uppgick till 2,0 gånger. Mkr 2024-04-01 2024-01-01 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01 2023-01-01 Hyresintäkter 640,1 634,9 603,9 600,6 593,8 568,8 Fastighetskostnader -261,1 -261,1 -243,8 -243,4 -243,4 -242,9 Driftnetto 379,0 373,8 360,1 357,1 350,4 325,9 Överskottsgrad, % 59,2 58,9 59,6 59,5 59,0 57,3 Centrala administrationskostnader -43,8 -43,8 -40,1 -40,1 -40,0 -40,0 Finansiella intäkter/kostnader -168,1 -168,9 -173,6 -171,5 -169,9 -160,5 Förvaltningsresultat 167,2 161,2 146,4 145,5 140,6 125,4 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,28 1,23 1,12 1,11 1,07 0,95 Antal aktier, milj 130,9 131,1 131,1 131,1 131,1 131,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0 1,8 1,8 1,8 1,8 ===== SIDA 24 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 24 | 33 Nyckeltal KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS. Fastighetsrelaterade 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Hyresintäkter, mkr 156,7 142,9 589,7 Förvaltningsresultat, mkr 20,2 15,0 124,2 Periodens resultat, mkr 3,7 -160,6 -381,5 Överskottsgrad, % 46,9 47,2 57,2 Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,4 97,8 Förvaltningsfastigheter, mkr 9 020,3 9 064,2 9 031,9 Marknadsvärde/kvm 17 990 17 923 18 032 Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,7 497,7 499,5 Antal lägenheter i förvaltning 6 610 6 557 6 604 Antal lägenheter i projektutveckling 1 098 1 366 1 098 Finansiella Soliditet, % 42,6 43,9 42,6 Belåningsgrad, % 52,6 51,2 52,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 Långsiktigt substansvärde, mkr 4 153,5 4 360,5 4 189,1 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,15 0,11 0,95 Eget kapital per aktie, kr 30,1 31,7 30,0 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,7 33,3 32,0 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 34,5 -49,9 10,0 Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -4,6 -6,1 -7,3 Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,9 131,1 131,1 Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,1 131,2 131,1 ===== SIDA 25 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 25 | 33 Definitioner av nyckeltal Nyckeltal Definition Syfte Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion dividerat med fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta. Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag och även över tid. Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter ställda för renovering samt lägenheter med tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter. Nyckeltalet används för att belysa den verkliga uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans. Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa koncernens räntekänslighet och finansiella stabilitet. Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel vid periodens utgång i förhållande till förvaltningsfastigheter. Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger jämförbarhet mellan fastighetsbolag. Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i förhållande till förvaltningsfastigheter exkl. pågående nyproduktion. Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av förvaltningsverksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för ränteförändringar. Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt och derivat hänförligt till helägd andel. Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan fastighetsbolag. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning. Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade eget kapital varje aktie representerar. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % Procentuell förändring av förvaltningsresultat per aktie under perioden. Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av förvaltningsresultatet över tid. Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % Procentuell förändring av långsiktigt substansvärde per aktie under perioden. Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det långsiktiga substansvärdet över tid. Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från verksamheten och visar bolagets förmåga att finansiera verksamheten med egna medel. ===== SIDA 26 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 26 | 33 Avstämningstabell nyckeltal 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Marknadsvärde/kvm A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 020,3 9 064,2 9 031,9 B Pågående nyproduktioner, mkr 19,2 137,2 14,0 C Tomträtt 10,6 7,3 10,6 D Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,7 497,7 499,5 (A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 17 990 17 923 18 032 Överskottsgrad, % A Driftnetto, mkr 73,4 67,4 337,2 B Intäkter, mkr 156,7 142,9 589,7 A/B Överskottsgrad, % 46,9 47,2 57,2 Reell utyrningsgrad, % A Antal lägenheter 6 610 6 557 6 604 B Antal outhyrda lägenheter 246 204 231 C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 100 97 85 1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,4 97,8 Soliditet, % A Eget kapital vid periodens slut, mkr 3 935,5 4 157,6 3 936,3 B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0 C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 232,1 9 465,4 9 249,9 (A+B)/C Soliditet, % 42,6 43,9 42,6 Belåningsgrad, % A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 792,1 4 788,9 4 762,7 B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 116,5 115,8 116,1 C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 161,4 259,9 168,5 D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 020,3 9 064,2 9 031,9 (A+B-C)/D Belåningsgrad, % 52,6 51,2 52,2 E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 67,0 72,7 67,0 F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0 G Pågående nyproduktioner, mkr 19,2 137,2 14,0 (A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 53,8 54,1 53,4 Räntetäckningsgrad, ggr A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 292,4 239,3 285,9 B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -163,0 -141,0 -161,7 A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 Långsiktigt substansvärde, mkr A Eget kapital, mkr 3 935,5 4 157,6 3 936,3 B Återläggning derivat, mkr -7,4 -61,5 36,7 C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 225,5 264,7 216,0 E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr 0,0 -0,4 -0,1 G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 153,5 4 360,5 4 189,1 ===== SIDA 27 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 27 | 33 * Antal aktier efter återköp 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Förvaltningsresultat per aktie, kr A Förvaltningsresultat, mkr 20,2 15,0 124,2 B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0 C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 131,1 131,2 131,1 (A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,15 0,11 0,95 Eget kapital per aktie, kr A Eget kapital, mkr 3 935,5 4 157,6 3 936,3 B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,9 131,1 131,1 A/B Eget kapital per aktie, kr 30,07 31,71 30,02 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 153,5 4 360,5 4 189,1 B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 130,9 131,1 131,1 A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,74 33,25 31,95 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,15 0,11 0,95 B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,11 0,23 0,86 A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 34,5% -49,9% 10,0% Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 31,7 33,3 32,0 B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 33,3 35,4 34,5 A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -4,6% -6,1% -7,3% ===== SIDA 28 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 28 | 33 Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags- ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- och omvärldsfaktorer. Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför- allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp kontinuerligt och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna. Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. I övrigt hänvisas till årsredovisningen. Finansiell risk KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads- förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels genom koncernens övergripande finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal. Möjligheter och risker i fastigheternas värde KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har betydande påverkan på periodens resultat och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Även ökade marknadsräntor påverkar avkastningskraven och därmed bolagets fastighetsvärden negativt, medan lägre marknadsräntor får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån och dels vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr) Förändring Effekt på verkligt värde, mkr Förändring Effekt på verkligt värde, mkr Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 502,6 + 0,25%-enheter -450,4 Hyresvärde* - 2,50% -39,4 + 2,50% 344,0 Drift- och underhållskostnader - 2,50% 129,6 + 2,50% -129,6 Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 28,8 + 0,25%-enheter -28,9 *-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% avser både lokaler och bostäder ===== SIDA 29 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 29 | 33 Pågående projekt Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet, och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. Finansiering Under perioden har KlaraBo tagit upp ett nytt lån om 40 mkr, med en marginal som understiger bolagets nuvarande genomsnittliga kreditmarginal. KlaraBo kommer under andra kvartalet påbörja diskussioner av refinansiering kopplat till lånen med förfall 2025. Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas vid stigande marknadsräntor, vilket generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper med större risk vid refinansiering. Förändringar av underliggande marknadsräntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig ränta och som inte gjorts om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov. Per 31 mars 2024 har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 161,4 mkr. Operationell risk KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel- personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Stigande avkastningskrav, finansierings- och energikostnader skapar osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar marknaden. Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt höjda finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ påverkan, både på kort och lång sikt. ===== SIDA 30 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 30 | 33 Övriga upplysningar Marknadsutsikter KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid. Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige. Organisation och medarbetare Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 64 (69), varav 20 kvinnor (23) respektive 44 män (46). Redovisningsprinciper KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder- bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2023. Redovisnings- principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2023. Transaktioner med närstående Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med- lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden. ===== SIDA 31 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 31 | 33 Aktien och aktieägare Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har per bokslutsdatum totalt återköpt 955 867 aktier. Största aktieägare per 31 mars 2024 Teckningsoptioner KlaraBo har två pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats. Det andra programmet omfattas av totalt 1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 1 429 440 optioner tecknats. Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 mars högst 1 929 440 teckningsoptioner som kan utnyttjas för teckning av högst 1 929 440 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om högst cirka 1,44 procent baserat på antal aktier i bolaget. A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8% Rutger Arnhult 0 10 361 656 10 361 656 7,9% 3,7% Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4% Ralph Mühlrad 1 285 000 7 138 728 8 423 728 6,4% 7,2% Wealins S.A. 0 8 166 471 8 166 471 6,2% 2,9% Anders Pettersson med familj 3 466 316 3 327 793 6 794 109 5,2% 13,6% Lennart Sten 2 495 000 3 632 335 6 127 335 4,6% 10,3% Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0% ODIN Fonder 0 5 556 395 5 556 395 4,2% 2,0% Länsförsäkringar Fonder 0 5 222 578 5 222 578 4,0% 1,9% Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7% Andreas Morfiadakis 2 361 287 113 400 2 474 687 1,9% 8,5% Avanza Pension 0 2 197 903 2 197 903 1,7% 0,8% Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2% Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6% Övriga 1 273 513 38 642 188 39 915 701 30% 18% 16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100% ===== SIDA 32 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 31 MARS 2024 32 | 33 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Malmö, 3 maj 2024 Lennart Sten, styrelseordförande Per Håkan Börjesson, styrelseledamot Lulu Gylleneiden, styrelseledamot Mats Johansson, styrelseledamot Sophia Mattsson Linnala, styrelseledamot Anders Pettersson, styrelseledamot Håkan Sandberg, styrelseledamot Joacim Sjöberg, styrelseledamot Andreas Morfiadakis, verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 33 ===== Kalendarium Årsstämma 2023 Delårsrapport Q2 januari-juni 2024 Delårsrapport Q3 januari-september 2024 Bokslutskommuniké 2024 3 maj 2024 16 juli 2024 6 november 2024 18 februari 2025 Kontaktinformation För ytterligare information vänligen kontakta Andreas Morfiadakis, VD Andreas.morfiadakis@klarabo.se +46 761 331 661 Per Holmqvist, CFO Per.holmqvist@klarabo.se +46 733 00 29 23