===== SIDA 1 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 1 | 33 Q2 Delårsrapport januari-juni 2023 April – juni Januari – juni • Intäkterna för kvartalet uppgick till 149,7 mkr (120,3), en ökning med 24,4 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. • Koncernens driftnetto uppgick till 95,7 mkr (66,4), motsvarande en ökning med 44,1 procent jämfört med samma kvartal föregående år. • Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 40,3 mkr (20,4), en ökning med 97,5 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. • Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -113,7 mkr (21,5) och för derivat till 35,4 mkr (21,7). • Kvartalets resultat uppgick till -34,5 mkr (38,4), motsvarande -0,26 kr per aktie (0,29). • Belåningsgraden uppgick per 30 juni till 51,7 procent (43,1). Bolaget finansieras endast med bankbelåning. • Intäkterna uppgick för perioden till 292,6 mkr (239,0), en ökning med 22,4 procent jämfört med motsvarande period föregående år. • Koncernens driftnetto uppgick för perioden till 163,1 mkr (125,8), motsvarande en ökning med 29,6 procent jämfört med samma period föregående år. • Förvaltningsresultat uppgick till 55,3 mkr (50,6), en ökning med 9,3 procent jämfört med motsvarande period föregående år. • Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -287,8 mkr (190,7) och för derivat till -6,3 mkr (61,5). • Periodens resultat uppgick till -195,1 mkr (226,9), motsvarande -1,49 kr per aktie (1,72). • Substansvärde per aktie uppgick till 32,6 kr (35,7). Perioden i korthet Väsentliga händelser • Tecknat ett femårigt hyresavtal omfattande 500 kvm anpassat för förskoleverksamhet med Renässans Akademin. Hyresvärdet uppgår årligen till 0,8 Mkr. • Förlängt låneavtal med en nordisk bank om drygt 500 mkr med förfall i tredje kvartalet hösten 2027 till en marginal som understiger bolagets genomsnittliga marginal. • Tecknat en femårig avtalsförlängning omfattande cirka 850 kvm med Systembolaget i centrala Västervik. Hyresvärdet uppgår till cirka 1,8 mkr per år. • Förlängt räntebindningstiden på skuldportföljen med drygt ett år till 4,1 år per den 30 juni med en säkringsgrad om knappt 80 procent. • Rekryterat Jonas Rosengren till posten som ny CFO. Jonas tillträdde sin tjänst under andra kvartalet. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Kvartalets överskottsgrad, % Reell uthyrningsgrad, % Andel räntesäkring skuldportfölj, % 32,6 63,9 98,4 79,8 Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 40,3 20,4 55,3 50,6 113,4 Periodens resultat, mkr -34,5 38,4 -195,1 226,9 125,1 Marknadsvärde/kvm 17 838 19 168 17 838 19 168 18 044 Överskottsgrad, % 63,9 55,2 55,7 52,6 55,6 Reell uthyrningsgrad, % 98,4 98,6 98,4 98,6 98,1 Soliditet, % 43,8 48,1 43,8 48,1 44,6 Belåningsgrad, % 51,7 43,1 51,7 43,1 49,7 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,1 1,8 2,1 2,0 Andel räntesäkrad portfölj, % 79,8 45,5 79,8 45,5 67,1 Räntebindningstid, år 4,1 2,5 4,1 2,5 3,4 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,15 0,42 0,38 0,86 Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,26 0,29 -1,49 1,72 0,95 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,6 35,7 32,6 35,7 34,5 ===== SIDA 2 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 2 | 33 VD-ord Attraktivt bestånd och bevisad affärsmodell genererar ökat kassaflöde Trots en turbulent och utmanande omvärld fortsätter KlaraBo att ha en god intjäning och stabila förvaltningsresultat delvis till följd av årets hyresförhandlingar. Dessa förhandlingar ledde till hyreshöjningar med i genomsnitt 4,5 procent i vårt bestånd med i princip full effekt från första april. Tillsammans med betydligt lägre driftkostnader än under det säsongsmässigt tunga första kvartalet ökade vårt driftnetto sekventiellt med över 40 procent, medan förvaltningsresultatet steg från 15 till 40 mkr under kvartalet. Det är glädjande att även uthyrningsgraden håller sig på en stabil och hög nivå samtidigt som vi fortsätter hålla en hög renoveringstakt. Den finansiella risken fortsatt begränsad Under kvartalet fortsatte vi vårt proaktiva arbete med att reducera risknivån samt och öka förutsägbarheten och stabiliteten i vår finansiering. Vår räntesäkringsgrad uppgår nu till närmare 80 procent medan räntebindningstiden uppgår till 4,1 år och kreditbindningstiden till 2,4 år per den 30 juni. Belåningsgraden på våra banklån var 51,7 procent medan våra likvida medel uppgick till 222,3 mkr vid kvartalets slut. Under juni erhöll vi ett beslut avseende förlängning av ett befintligt lån om drygt 500 mkr fram till hösten 2027. Kreditmarginalen i lånet understiger KlaraBos nuvarande genomsnittliga kreditmarginal samtidigt som bolagets kapitalbindning förlängs vilket är ett styrkebesked. Som bekant är vi fullt ut finansierade via banklån, då obligationer aldrig har varit en del av vår finansiering vilket är en trygghet på dagens marknad. Marknadsanpassningar och ökad uthyrningsgrad Givet osäkerheten i omvärlden och världsekonomin är vi fortsatt försiktiga med att starta nya byggprojekt. Vi tar inga onödiga risker och är snabba med att anpassa oss till det klimat som råder och fokuserar nu i stället fullt på förvaltningsverksamheten. De projekt vi har som redan påbörjats fullföljer vi dock enligt plan, i väntan på en stabilisering av projektförutsättningarna. En central del i KlaraBos förvaltningsverksamhet är att vidta värdeskapande åtgärder – såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. Löpande renovering sänker drift- och underhållskostnader samtidigt som hyresintäkterna ökar snabbare över tid än den generella hyresutvecklingen i samhället. Det leder också till stigande driftnetto och därmed en relativt sett starkare utveckling för bolagets fastighetsvärden. Under kvartalet renoverade vi 60 lägenheter som tillsammans med andra standardhöjande åtgärder bidrog till att hyresvärdet för våra bostäder ökat med 2 procentenheter sedan årsskiftet. Efterfrågan är fortsatt god på våra marknader och KlaraBos reella uthyrningsgrad för bostäder uppgick till 98,4 per sista juni, en tydlig signal att våra bostäder är eftertraktade och konkurrenskraftiga i dagens marknad. Värdeskapande förvaltning motverkar höjda avkastningskrav Värt att upprepa kring vår affärsmodell är hur den motverkar höjda avkastningskrav. Avkastningskraven ökade med ytterligare i snitt cirka 11 baspunkter under det andra kvartalet. Om vi även räknar in föregående kvartal har avkastningskraven ökat med i snitt 27 baspunkter. I vår känslighetsanalys motsvarar denna förändring ett teoretiskt värdetapp i storleksordningen 600 mkr hittills i år, eller 6,7 procent av fastighetsvärdet vid årsskiftet, allt annat lika. Tack vare bland annat KlaraBos värdeskapande åtgärder, eller organiska tillväxt annorlunda uttryckt, begränsades dock värdenedgången i beståndet till cirka 290 mkr. Genom att fortsätta utveckla och förädla beståndet dämpas alltså effekten med över 415 mkr efter avdrag av nedlagda investeringar, trots det ökade avkastningskravet på vår portfölj under året, en möjlighet som långt ifrån alla har på marknaden. Med en snitthyra om låga 1 077 kr/kvm för den oförädlade delen av beståndet, vilket är betydligt under generell marknadsnivå, finns alltså betydande utrymme framöver för fortsatt värdeskapande. Andreas Morfiadakis, VD ===== SIDA 3 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 3 | 33 Hållbarhet som central del av verksamheten Som långsiktig fastighetsägare och förvaltare har KlaraBo möjlighet att bidra till en hållbar samhällsutveckling. Under kvartalet inledde vi bland annat projektering för installation av fjärrvärme i Skönvik norr om centrala Sundsvall, ett bostadsområde med 140 lägenheter. Projektet innebär en besparing om knappt 0,5 mkr respektive drygt 100 000 kg koldioxidekvivalenter (kgCO2e) om året. Detta är helt i linje med vårt mål att endast förnybar energi ska användas för el och värme senast 2030. Utsikter Det underliggande behovet av bostäder i Sverige, inte minst hyresrätter, är stort och det finns en fortsatt hög efterfrågan. Det gäller i synnerhet bostäder med rimliga hyror givet ett mer utmanande ekonomiskt läge för många hushåll. Med vårt fokus på attraktiva orter med långsiktigt god efterfrågan på bostäder inom svenska tillväxtregioner har vi en bred geografisk närvaro och kan agera där affärsmöjligheter dyker upp. Jag är övertygad om att det är långsiktigt klokt att investera i, men med försiktighet, och äga hyresfastigheter och genom detta vara en del av samhällsutvecklingen såväl på regional som nationell nivå. Malmö i juli Andreas Morfiadakis VD KlaraBo Bildsnidaren, Trelleborg ===== SIDA 4 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 4 | 33 Detta är KlaraBo KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä. KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare. Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 30 juni utgör 85 procent av kontrakterade hyror. Per den 30 juni har KlaraBos fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 497 600 kvm fördelat på 6 558 lägenheter samt kontrakterade hyror om cirka 601 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 373 lägenheter under byggnation och projektutveckling. Strategi KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner i tillväxtregioner: • Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande. • Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. • Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. Övergripande mål KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. Operationella mål • Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder. • Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. • Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. Finansiella mål • Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. • Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. Hållbarhetsmål • Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi, cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045. KlaraBos affärsmodell Hög tillväxtpotential i substansvärde från förvärv, nybyggnation och renoveringar Förvärv Renovering Nybyggnation och projektutveckling Utöver projektutvecklings- portföljen, medverkar KlaraBo i ett antal kommunala markanvisningstävlingar ===== SIDA 5 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 5 | 33 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Förvaltningsresultat per aktie, kr Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. ÖVERGRIPANDE MÅL Mål Utfall 2023 jan-jun Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. >12% Se graf nedan Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan komma att utebli. >50% av beskattat förvaltningsresultat - Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. >Allmän hyreshöjning 2,0 procent- enheter Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. >15% Se graf nedan Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst en halv miljon kvadratmeter bostäder. >500 000 kvm 434 525 Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. >200 bostäder - Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030 endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045 ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan. 2030 - Endast förnybar energi 2045 - Klimatneutrala - 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 40,00 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2020 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 Genomsnittlig årlig tillväxt om + 26 % sedan 2019 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 rullande 12 mån Genomsnittlig årlig tillväxt om + 28 % sedan 2019 ===== SIDA 6 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 6 | 33 Fastighetsbestånd Förvaltningsfastigheter KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. Fastighetsinnehavet består av 225 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 497 600 kvm exklusive parkeringsplatser och garage. KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll. Under kvartalet har bolaget investerat 43,3 mkr (40,6) i befintliga förvaltningsfastigheter genom värde- skapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men även energibesparingsåtgärder är en investeringsåtgärd. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den ekonomiska uthyrningsgraden negativt. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fokus på attraktiva bostäder på starka orter med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. Fokus på orter med god avkastning till begränsad risk. VÄRDESKAPANDE RENOVERING Aktiv renoveringsstrategi genomförs löpande vid hyresgästomflyttning, vilket ökar fastighetsvärdet och bidrar till förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas till den lokala marknaden. FÖRVALTNING I EGEN REGI Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig optimering och kontroll av drift- och underhållskostnader samt fokus på överskottsgrad. STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER Fokus på anpassade värdeskapande kunderbjudande om åtgärder i fastigheten som höjer den generella standarden och bidrar till ökat driftnetto. ===== SIDA 7 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 7 | 33 Standardhöjande åtgärder Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 13,4 procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019. Hyresvärdesutveckling Under perioden har generell hyreshöjning för 2023 slutförts för hela beståndet med undantag för Umeå. Justerat för den generella hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 2 procentenheter under perioden. En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över tid. Antal utförda totalrenoveringar Anledningen till att KlaraBo kan upprätthålla nivån av antal renoveringar är att den naturliga omflyttningen i beståndet är relativt konstant och att de lägenheter som det sker omflyttning i i viss mån är orenoverade. Utfallet för kvartalet är 60 lägenheter vilket gör att renoveringssnittet för de fyra senaste kvartalen ligger på 67 lägenheter per kvartal. Bolagets bedömning är att takten bör ligga på en snarlik nivå även kommande kvartal. 123,2 109,8 100,0 102,0 104,0 106,0 108,0 110,0 112,0 114,0 116,0 118,0 120,0 122,0 124,0 126,0 %-enheter 38 18 41 42 50 49 49 78 69 73 58 86 65 60 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2020 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 ===== SIDA 8 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 8 | 33 Uthyrningsläget är fortsatt starkt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande. Detta resulterar i en stark reell uthyrningsgrad om 98,4 procent per den 30 juni 2023. Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna. Kontrakterad årshyra, mkr Potentiellt värde per lägenhet Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 30 juni 2023, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat bestånd. Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direkavkastningskravet samt effekten av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT- renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast- ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg. Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling Hyresintäkter bostadsfastigheter Marknadsvärde, mkr Antal lägenheter Inkommen uppsägning Besiktning Investering/ avrop Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5 601 708 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2023 Q2 Potentiell kontrakterad hyra Antal Antal Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm Mitt 76 851 54,7 11,8 66,5 1 127 16 933 Nord 34 2 042 141,4 8,0 149,4 2 222 14 876 Syd 61 1 696 108,7 26,2 134,9 2 875 21 306 Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 653 18 075 225 6 558 434,5 63,1 497,6 8 876 17 838 Yta, tkvm Marknadsvärde Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm Mitt 88,3 1 327 95,5 98,6 84,3 33,0 496 51,3 772 Nord 169,0 1 131 93,3 96,6 157,7 65,6 439 92,1 617 Syd 185,1 1 372 95,2 99,1 176,2 57,9 429 118,4 877 Öst 189,4 1 291 96,2 99,6 182,3 57,2 390 125,0 852 631,8 1 270 95,1 98,4 600,6 213,7 429 386,9 777 Direktavkastning, % 4,4% Fastighetsadministration 29,7 60 Driftnetto inkl. fast.admin. 600,6 243,4 489 357,2 718 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftnetto 13% 29% 27% 31% Mitt Nord Syd Öst 1 127 2 222 2 875 2 653 Mitt Nord Syd Öst 851 2 042 1 696 1 969 Mitt Nord Syd Öst ===== SIDA 9 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 9 | 33 Projektutveckling och nyproduktion KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt från idé till färdig byggrätt. På så vis skapas vi värden oavsett om det gäller förädling av befintliga fastigheter eller helt nya projektidéer. Projektutveckling För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete med tillskapandet av byggrätter. Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens betalningsförmåga utreds. Antalet lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 1 373 st. • Deltagande i kommunala markanvisningstävlingar samt direktanvisningar • Förtätningsprojekt på befintliga fastigheter • Förädling av befintliga fastigheters ytor såsom nyttjande av råvindar eller konvertering av lokaler till bostäder • Förvärv av fastigheter med befintliga byggrätter eller byggrättspotential • Initiering av planprocess • Beslut om markanvisning • Tecknade förvärvsavtal • Egna fastigheter med pågående planprocess eller färdig detaljplan • Bygglovsprocesser • Byggstartade projekt • Produktion • Inflyttning och överlämning till egen förvaltning ProjektutvecklingByggrättsutredning Nyproduktion Projektportfölj ===== SIDA 10 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 10 | 33 Nyproduktion KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas- lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade produktionskostnader. De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden i varierande material. Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras till byggarbetsplatsen. KlaraBo har per 30 juni 2023 tre pågående projekt med 104 lägenheter i produktion samt ytterligare 1 269 lägenheter under projektutveckling, totalt sett 1 373 lägenheter. Projektportfölj Läget är alltjämt svårbedömt med fortsatt osäkerhet gällande marknadens syn på direktavkastning för nyproducerade hyresrätter, överlag ihållande höga produktionskostnader och med en fortsatt svag krona. Då marknadsläget inte förbättrats innebär det att vi inte påbörjat något nyproduktionsprojekt under kvartalet. Med anledning av bolagets beslut under tredje kvartalet 2022 att tills vidare skjuta på ännu ej startade projekt finns en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Sådan risk kvarstår även under detta kvartal då beslut om att tills vidare skjuta på nya projekt ligger kvar. Bolagets utvecklings- och förtätningsprojekt på fastigheten Bogen 1 i Visby redovisas som tre etapper. Totalt antalet BTA har ökat till 14 700 kvm, 214 lägenheter, fördelat på 3 områden varav 2 är förtätning på egen mark och 1 område är en markanvisning från Region Gotland. Detaljplanen, som har varit ute på samråd, planeras för granskning under Q4 2023 och beräknas vinna lagakraft under Q2 2024. Produktionen är planerad att starta 2025 och pågå med inflyttning för sista etappen under 2029. Pågående projekt är så gott som uteslutande upphandlade med fasta priser vilket innebär att generella kostnadsförändringar i marknaden har en mindre påverkan på produktionskostnaderna. Därutöver är pågående projekt valutasäkrade och förändringar i EUR/SEK kursen påverkar därmed inte dessa kalkyler. Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos. För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 30 juni 2023, se nedan. Planerade byggrätter per region Hyresvärde (mkr) Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade byggrätter per geografisk region, medan diagrammet ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 30 juni 2023, med tillägg för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation vid färdigställande. 288 68 684 333 Mitt Nord Syd Öst 632 778 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2023 Q2 Potentiellt hyresvärde Hyresvärde, mkr ===== SIDA 11 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 11 | 33 Pågående byggnation och projektutveckling Region Projekt Kommun Antal lägenheter BTA BOA Bedömd byggstart Bedömd inflyttning mkr kr/kvm Status Ägarandel, % Pågående byggnation Syd Bardisanen 14 Malmö 30 1,4 0,9 2021 2023 2,1 2 253 2 100 Mitt Kvarnsveden 3:197 Borlänge 58 4,5 3,7 2021 2023 6,8 1 855 1 60 Syd Navaren 8 & 10 vind Helsingborg 16 0,8 0,6 2021 2023 1,3 2 146 1 100 Pågående projektutveckling Nord Härsta 9:3 Sundsvall 68 5,1 4,2 2024 2025 8,2 1 960 2 60 Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2024 2025 2,2 1 816 2 100 Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 13 0,6 0,5 2023 2024 0,9 2 000 2 100 Syd Gullbernahult 101 & 31 Karlskrona 48 3,8 3,2 2024 2026 5,6 1 750 2 60 Syd Rödjan 7 Kävlinge 238 20,0 15,5 2024 2026 28,7 1 850 3 60 Mitt Falun 9:22 Falun 135 11,0 8,7 2024 2026 16,1 1 850 3 60 Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 2024 2026 7,6 1 650 3 100 Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 2024 2025 6,8 1 900 3 100 Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 2024 2025 11,4 1 890 3 100 Öst Ekorren 1 Jönköping 80 6,1 4,7 2023 2024 8,9 1 890 2 100 Öst Elefanten 30 Oskarshamn 39 2,5 2,0 2023 2024 3,1 1 569 2 100 Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 92 6,3 5,0 2025 2027 8,8 1 750 3 100 Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 80 5,5 4,4 2026 2028 7,7 1 750 3 100 Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 42 2,9 2,3 2027 2029 4,1 1 750 3 100 Syd Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 2024 2026 11,5 1 528 3 100 Mitt Källan 6 & 8 (etapp 2) Borlänge 40 2,7 2,1 2024 2025 4,1 1 959 2 60 Totalt 1 373 101,8 80,8 146,0 1 807 Status: 1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits Area, tkvm Hyresvärde 2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår 3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal tecknats Skönvik, Sundsvall ===== SIDA 12 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 12 | 33 Totalresultat för koncernen i sammandrag Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas. Mkr Not 2023 3 mån apr-jun 2022 3 mån apr-jun 2023 6 mån jan-jun 2022 6 mån jan-jun 2022 12 mån jan-dec Intäkter 1 149,7 120,3 292,6 239,0 501,6 Kostnader 2 -54,0 -53,9 -129,5 -113,2 -222,7 Driftnetto 3 95,7 66,4 163,1 125,8 278,9 Centrala administrationskostnader 4 -14,3 -12,1 -27,0 -23,7 -46,5 Rörelseresultat 81,4 54,3 136,0 102,2 232,4 Finansiella intäkter/kostnader 5 -41,1 -33,9 -80,7 -51,5 -119,0 Förvaltningsresultat 40,3 20,4 55,3 50,6 113,4 Värdeförändringar fastigheter 6 -113,7 21,5 -287,8 190,7 -25,7 Värdeförändringar derivat 35,4 21,7 -6,3 61,5 95,9 Resultat före skatt -38,0 63,6 -238,7 302,8 183,6 Skattekostnad 7 3,5 -25,2 43,6 -75,9 -58,5 Periodens resultat -34,5 38,4 -195,1 226,9 125,1 Periodens totalresultat -34,5 38,4 -195,1 226,9 125,1 Resultat per aktie före utspädning, kr -0,26 0,29 -1,49 1,72 0,95 Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,26 0,29 -1,49 1,72 0,95 ===== SIDA 13 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 13 | 33 Resultatanalys januari – juni 2023 Resultatposter nedan avser kvartalet 1 april till 30 juni och perioden 1 januari till 30 juni 2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. Not 1 Intäkter Kvartalets intäkter uppgick till 149,7 mkr (120,3), vilket motsvarar en ökning med cirka 24,4 procent jämfört med samma kvartal föregående år. Intäkterna för jämförbart bestånd har ökat med cirka 6,8 procent, främst förklarat av koncernens löpande arbete med standardhöjande åtgärder samt att den generella årliga hyresförhandlingen resulterat i hyreshöjningar som i praktiken fått full effekt från 1 april. Vidare har genomförda förvärv samt färdigställande av nyproduktion tillfört intäkter med 18,0 mkr. Intäkterna för perioden uppgick till 292,6 mkr (239,0). Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år beror främst på förvärvet av Östersund per 30 september 2022, färdigställande av nyproduktion samt koncernens löpande arbete med standardförbättringar. Not 2 Kostnader Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets- administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering. Kostnaderna för kvartalet uppgick till -54,0 mkr (-53,9), vilket är i nivå med samma kvartal föregående år. Att kvartalets kostnader är i nivå med samma kvartal föregående år trots förvärv och färdigställd nyproduktion. Detta beror delvis på att energipriserna legat på lägre nivåer under kvartalet jämfört med motsvarande kvartal föregående år, huvudsakligen i prisområdena 3 och 4. I takt med färdigställda ROT-renoveringar minskar även behovet av löpande underhåll i beståndet successivt. Med anledning av de ökade marknadspriserna på vissa planerade underhållsåtgärder har bolaget gjort nya omvärderingar på prioriteringen av underhållsplanen. Periodens kostnader uppgick till 129,5 mkr (113,2), motsvarande en ökning om 14,4 procent, vilket huvudsakligen förklaras av tillkommande fastigheter i samband med förvärv. Detta tillsammans med högre uppvärmningskostnader med anledning av utebliven skattesubvention för gas samt högre snöröjningskostnader förklarar den totala ökningen för perioden. KlaraBo har idag en prognosticerad elvolym på cirka 11 000 MWh/år. För att uppnå en långsiktig hållbarhet har bolaget tecknat ramavtal med Vattenfall för leverans av EPD-certifierad miljöel. Avtalet är volymflexibelt och gäller till slutet av 2023. För närvarande ligger cirka 80 procent av den totala volymen i avtalet med Vattenfall. Resterande volymer kommer successivt att fasas in i avtalet i takt med att befintliga avtal med andra leverantörer löper ut. Priserna på bolagets ROT-renoveringar ligger fortsatt på rimliga nivåer men vi ser regionala skillnader i landet. Prisbilden är mer attraktiv i landets södra delar jämfört med de norra. Detta utvärderas och analyseras med målsättningen att erhålla mer snarlika priser över hela landet. Not 3 Driftnetto och överskottsgrad Driftnettot för kvartalet uppgick till 95,7 mkr (66,4), vilket är en ökning med 44,1 procent jämfört med samma kvartal föregående år. Färdigställande av nyproduktion och genomförda förvärv har tillfört ett driftnetto om 11,4 mkr. Överskottsgraden för kvartalet uppgick till 63,9 procent (55,2). Not 4 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner till både förvaltnings- och projektverksamheten. Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -14,3 mkr (-12,1) Ökningen förklaras främst av en momseffekt kopplad till internfakturering av engångskaraktär. Periodens kostnader uppgick till -27,0 mkr (-23,7) och har ökat i år jämfört med samma period föregående år, vilket dels beror på tidigare nämnda momseffekt men också kostnader kopplade till rekryteringar och konsultkostnader av engångskaraktär. Not 5 Finansiella intäkter/kostnader Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -41,1 mkr (-33,9) och för perioden till -80,7 mkr (- 51,5). Ökningen jämfört med föregående års motsvarande kvartal förklaras dels av en högre lånevolym hänförligt till nyförvärv och färdigställande av nyproduktion, dels av högre rörliga räntor. KlaraBo har under året ökat räntesäkringsnivån till 79,8 procent (45,5) i låneportföljen vilket innebär att endast cirka 20 procent av räntebärande skulder påverkas av högre korta räntor. Den höga säkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i framtida räntekostnader. ===== SIDA 14 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 14 | 33 Not 6 Värdeförändringar Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills. Varje fastighet är individuellt besiktigad och bedömd utifrån det material som finns tillgängligt på fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet sker löpande. För övriga kvartal utförs så kallade desktop-värderingar av samma värderingsinstitut. Under det andra kvartalet 2023 fortsatte fastighetsmarknaden på den inslagna vägen från slutet av 2022 med låg aktivitet och en transaktionsvolym som summerade till rekordlåga nivåer. Det råder fortsatt stor osäkerhet på marknaden och många aktörer är avvaktande. Inom bostadssegmentet har det noterats ett antal transaktioner under året, både inom nyproduktion och äldre bestånd, där avkastningskraven indikerar högre nivåer än vad som rådde under förra året, vilket avspeglats i värderingarna under perioden. En faktor som håller emot värdeminskningarna är de förhållandevis höga hyreshöjningarna för bostadslägenheter som drivs på av den höga inflationen. Hyreshöjningarna har kommit in högre, i KlaraBos fall ett vägt genomsnitt om 4,5 procent, än vad som prognosticerades i värderingskalkylerna per årsskiftet och ger därför en viss positiv effekt på värdena, dock inte tillräckligt för att hålla emot en värdenedgång på grund av ökande avkastningskrav. Bedömningen är att osäkerheten på marknaden kommer fortsätta ett tag till vilket kan påverka avkastningskrav även kommande kvartal. Marknadsvärdet har vid kvartalets utgång genererat en negativ värdeförändring om -113,7 mkr (21,5), med i genomsnitt höjda avkastningskrav om cirka 11 punkter jämfört med kvartalet innan. För koncernens portfölj föranleder höjningen isolerat en negativ värdeförändring om drygt 240 mkr. Samtidigt har bolaget genom aktiv förvaltning i form av värdehöjande åtgärder, fiberavtal, nya lokaluthyrningar samt generell hyresökning genererat en positiv värdeförändring om närmare 200 mkr. Resterande värdeförändring hänförs i huvudsak till kvartalets nedlagda investeringar. Även periodens värdenedgång om -287,8 mkr (190,7) förklaras av höjda avkastningskrav om totalt 27 baspunkter sedan årsskiftet. I vår känslighetsanalys motsvarar denna förändring ett teoretiskt värdetapp runt 600 mkr allt annat lika. Med hjälp av årets hyresförhandlingar samt koncernens löpande värdeskapande åtgärder genom investeringar begränsades dock värdenedgången med över drygt 310 mkr. Vid periodens utgång uppgick det genomsnittliga avkastningskravet för portföljen på cirka 4,4 procent. Även koncernens derivat marknadsvärderas kvartalsvis. Värdeförändring för perioden uppgick till -6,3 mkr (61,5) och hänförs främst till koncernens räntederivat. Not 7 Skattekostnad Kvartalets skatt uppgick till 3,5 mkr (-25,3), varav 19,5 mkr (-11,4) avser uppskjuten skatteintäkt hänförlig till värdeförändring av fastigheter. Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet negativ, se Not 6 ovan, vilket resulterat i en minskning av uppskjuten skatt. Koncernens aktuella skattekostnad uppgick till -8,8 mkr (-6,5). Resterande -7,3 mkr (-4,5) utgörs av uppskjuten skattekostnad hänförlig till värdeförändring av koncernens räntederivat. Av periodens skattekostnad om 43,6 mkr (-75,9) utgörs 55,3 mkr (-46,3) av uppskjuten skatt hänförlig till värdeförändring av fastigheter. Resterande förklaras av uppskjuten skatt hänförlig till derivat och underskott samt aktuell skatt. Uppskjuten skatt saknar direkt likviditetspåverkan. Moderbolaget Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling. Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag. ===== SIDA 15 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 15 | 33 Finansiell ställning för koncernen i sammandrag Koncernens rapport över förändring i eget kapital Mkr Not 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 0,3 6,2 0,4 Förvaltningsfastigheter 8 9 031,7 8 375,3 9 170,7 Materiella anläggningstillgångar 8,5 5,6 9,8 Finansiella anläggningstillgångar 9 17,7 26,4 17,8 Derivat 96,8 68,7 103,1 Fordringar 28,0 49,3 51,9 Likvida medel 222,3 684,2 338,3 Summa tillgångar 9 405,2 9 215,8 9 692,0 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 4 122,8 4 431,3 4 320,0 Uppskjuten skatteskuld 11 252,5 345,8 309,2 Långfristiga räntebärande skulder 12 4 407,8 4 201,2 4 800,6 Kortfristiga räntebärande skulder 12 488,0 95,3 97,5 Övriga skulder 134,1 142,2 164,7 Summa eget kapital och skulder 9 405,2 9 215,8 9 692,0 Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 320,0 4 206,9 4 206,9 Periodens resultat -195,1 226,9 125,1 Kostnader hänförliga till nyemissioner - -0,2 -0,3 Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,0 0,0 Återköp av aktier -2,1 -2,2 -11,7 Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 122,8 4 431,3 4 320,0 Belopp vid periodens utgång, hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - Totalt eget kapital vid periodens utgång 4 122,8 4 431,3 4 320,0 ===== SIDA 16 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 16 | 33 Kommentarer till koncernens finansiella ställning Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. Not 8 Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen beslutad upptrappningsmodell. Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 031,7 mkr (8 375,3), varav projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 148,1 mkr, tomträtt värderad enligt IFRS 16 uppgående till 7,3 mkr och resterande, 8 876,3 mkr, avseende befintliga förvaltningsfastigheter. Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr Not 9 Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 17,7 mkr (26,4) varav 17,3 (17,3) utgörs av andelar i gemensamt styrda företag. Not 10 Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 122,8 mkr (4 431,3). Förändringen förklaras av periodens resultat samt att bolaget under perioden gjort återköp av aktier om 2,1 mkr. Not 11 Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld uppgående till 252,5 mkr (345,8) är hänförlig främst till omvärdering av förvaltningsfastigheter men även till derivat. Moderbolaget Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder till koncernbolag samt likvida medel. 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 170,7 7 850,0 7 850,0 Förvärv - 175,3 1 072,5 Investeringar i förvaltningsfastigheter 85,2 82,3 195,2 Investeringar i nyproduktionsfastigheter 44,4 77,2 118,2 Offentligt bidrag 19,2 - -39,4 Värdeförändringar -287,8 190,7 -25,7 Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 031,7 8 375,3 9 170,7 ===== SIDA 17 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 17 | 33 Finansiering Not 12 Finansiering Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick till 4 895,8 mkr (4 296,5) och avser främst finansiering av koncernens förvaltningsfastigheter och pågående nyproduktion. Koncernens kassa uppgick till 222,3 mkr (684,2) och därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter om 300 mkr. Av totala räntebärande skulder är 75,6 mkr (46,8) hänförligt till finansiering av ej färdigställda nyproduktionsprojekt och exkluderas i tabell nedan över kredit- och räntebindning. Skulden avseende IFRS16 bokningar för en tomträtt och två kontorslokaler bidrar till en total IFRS16 skuld om 11,8 mkr, också denna exkluderad i tabellen över kredit- och räntebindning. Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till 47,4 mkr (47,1). Periodiserade upplåningskostnader om 2,1 mkr (2,9) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen och inkluderas inte heller i tabellen nedan. Skuldernas verkliga värde avviker totalt sett inte väsentligt från redovisat värde. Belåningsgraden för koncernen uppgick per 30 juni 2023 till 51,7 procent (43,1). Kapital- och räntebindning KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 30 juni 2023 utgörs KlaraBos finansiering av upplåning i fem nordiska banker. Koncernens låneportfölj består övervägande av krediter med rörlig räntebas, men består även av krediter med fast ränta. För att gardera sig mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar, för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick swapportföljen till 2 750 mkr (1 600) vid periodens utgång. Portföljens räntebindningstid uppgick per 30 juni 2023 till knappt 4,1 år (2,5). Inkluderat fasträntekrediter hamnar koncernens räntesäkringsnivå på 79,8 (45,5) procent, upp från 45,5 procent per 30 juni 2022. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 3,7 procent (2,3). Ökningen jämfört med årsskiftet förklaras av att STIBOR 3m gått upp vilket påverkar den del av låneportföljen som inte räntesäkrats. Ökningen har dämpats av ett ökat positivt kassaflöde på koncernens ränteswappar. Vidare har bolaget under perioden ingått ett swaptionsavtal om 300 mkr med en ränta om 2,5 procent med eventuell start 2025 som inte beaktas i räntebindningstiden. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,4 år (2,9). Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till 96,8 mkr (68,7). Swaptionen har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas således i ovan tabeller över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar. Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, % 2023 972 20 2024 458 10 500 10 500 0,09 2025 2 865 60 1 289 27 200 0,18 2026 452 9 2027 1 036 22 > 5 år 2 050 43 2 050 2,70 Summa* 4 811 100 4 811 100 2 750 2,04 * Exklusive byggnadskreditiv, IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader RänteswapparKreditbindning Räntebindning Utestående ränteswappar 2023-06-30 Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå 100,0 2024-07-17 0,287% 200,0 2024-08-26 0,015% 200,0 2025-05-11 0,181% 200,0 2024-08-27 0,059% 700,0 2032-05-09 2,205% 250,0 2029-11-18 2,873% 300,0 2030-11-18 2,945% 200,0 2028-11-21 2,827% 300,0 2033-02-16 3,055% 300,0 2031-02-20 3,050% 2 750,0 2,044% ===== SIDA 18 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 18 | 33 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2023 3 mån apr-jun 2022 3 mån apr-jun 2023 6 mån jan-jun 2022 6 mån jan-jun 2022 12 mån jan-dec Den löpande verksamheten Rörelseresultat 81,4 54,3 136,0 102,2 232,4 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,7 0,3 1,4 0,7 2,2 Erhållen ränta 1,2 - 1,4 - 1,4 Betald ränta -43,5 -17,0 -83,6 -35,3 -105,4 Betald skatt -9,9 -7,3 -30,4 -20,0 -25,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 29,9 30,4 25,0 47,5 105,4 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsefordringar/-skulder 3,7 -12,4 -6,7 -53,1 -8,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 33,5 18,0 18,3 -5,6 96,5 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter - - - -88,0 -252,4 Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -43,3 -40,7 -85,2 -84,8 -197,1 Nyproduktionsinvesteringar -18,7 -33,0 -44,4 -62,7 -117,4 Erhållet investeringsstöd - - - - 20,2 Investeringar i immateriella anläggningstillgångar - -0,2 - 0,0 0,0 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0,0 - -0,1 -0,9 -1,3 Försäljning av materiella anläggningstillgångar - - - - 0,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -62,0 -73,9 -129,7 -236,3 -547,8 Finansieringsverksamheten Nyupptagna finansiella skulder 2,9 262,3 21,2 465,3 557,8 Låneupptagnings- och låneuppläggningskostnader - -10,8 - -10,8 -14,6 Amortering av finansiella skulder -11,9 -4,8 -23,7 -142,7 -358,4 Återköp av egna aktier -0,3 -2,2 -2,1 -2,2 -11,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -9,2 244,5 -4,6 309,6 173,1 Periodens kassaflöde -37,7 188,6 -116,0 67,7 -278,2 Likvida medel vid årets början 259,9 495,7 338,3 616,5 616,5 Likvida medel vid periodens slut 222,3 684,2 222,3 684,2 338,3 ===== SIDA 19 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 19 | 33 Moderbolagets resultat- och balansräkning i sammandrag Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning Mkr 2023 3 mån apr-jun 2022 3 mån apr-jun 2023 6 mån jan-jun 2022 6 mån jan-jun 2022 12 mån jan-dec Nettoomsättning 11,6 3,5 16,0 6,2 13,5 Personalkostnader -4,9 -5,2 -9,4 -8,5 -15,6 Övriga externa kostnader -4,9 -4,6 -10,8 -9,6 -21,4 Rörelseresultat 1,8 -6,4 -4,3 -11,9 -23,5 Finansiella intäkter/kostnader 13,5 36,6 22,0 35,7 -120,4 Resultat efter finansiella poster 15,3 30,3 17,7 23,8 -143,9 Erhållna/lämnade koncernbidrag 0,0 0,0 0,0 0,0 60,7 Resultat före skatt 15,3 30,3 17,7 23,8 -83,2 Skattekostnad 0,0 0,0 0,0 0,0 -8,9 Periodens resultat 15,3 30,3 17,7 23,8 -92,1 Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 Materiella anläggningstillgångar 0,7 4,3 0,8 Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 362,2 2 183,3 2 362,2 Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 537,2 5 318,7 3 434,9 Uppskjutna skattefordringar 0,0 8,8 0,0 Övriga fordringar 8,8 6,7 8,1 Kassa och bank 169,1 658,9 272,5 Summa tillgångar 6 078,0 8 180,7 6 078,5 Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6 Fritt eget kapital 3 188,9 3 298,6 3 173,2 Skulder till koncernföretag 2 875,3 4 868,4 2 891,2 Övriga skulder 7,2 7,2 7,5 Summa eget kapital och skulder 6 078,0 8 180,7 6 078,5 ===== SIDA 20 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 20 | 33 Segmentsrapportering Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment: fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör. Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig- ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning. Resultaträkning, mkr 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun Intäkter 292,5 239,0 0,0 0,0 0,0 0,0 292,6 239,0 Kostnader -129,5 -113,2 0,0 0,0 0,0 0,0 -129,5 -113,2 Driftnetto 163,0 125,8 0,0 0,0 0,1 0,0 163,1 125,8 Centrala administrationskostnader -6,7 -5,5 -0,2 0,0 -20,1 -18,1 -27,0 -23,6 Rörelseresultat 156,3 120,3 -0,2 0,0 -20,1 -18,1 136,0 102,2 Finansiella intäkter/kostnader -93,7 -44,5 2,7 1,2 10,3 -8,2 -80,7 -51,5 Förvaltningsresultat 62,6 75,8 2,5 1,2 -9,8 -26,3 55,3 50,6 Värdeförändringar fastigheter -287,0 189,6 -0,8 1,0 0,0 0,0 -287,8 190,7 Värdeförändringar derivat 0,0 23,5 0,2 0,6 -6,4 37,4 -6,3 61,5 Resultat före skatt -224,4 288,9 1,9 2,8 -16,2 11,1 -238,7 302,9 Skattekostnad 42,5 -67,8 -0,2 -0,3 1,3 -7,7 43,6 -75,9 Periodens resultat -181,9 221,1 1,6 2,5 -14,9 3,4 -195,2 227,0 Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen Balansräkning, mkr 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-06-30 Förvaltningsfastigheter 8 883,6 8 250,8 148,1 124,6 - - 9 031,7 8 375,3 Långfristiga räntebärande skulder 4 407,8 4 201,2 - - - - 4 407,8 4 201,2 Kortfristiga räntebärande skulder 430,6 48,4 57,4 46,8 - - 488,0 95,3 Uppskjuten skatteskuld hänförlig till omvärdering av fastigheter 231,1 328,5 0,0 2,9 - - 231,1 331,4 Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen ===== SIDA 21 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 21 | 33 Hållbarhet KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning). Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa. ===== SIDA 22 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 22 | 33 Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under perioden • Alla anställda har erbjudits en utbildning i KlaraBos hållbarhetsarbete och uppförandekod. Syftet med utbildningen var att skapa medvetenhet i hållbarhetsfrågan i stort och på KlaraBo specifikt samt att förankra KlaraBos uppförandekod. De anställda som inte kunde närvara vid tillfället har tagit del av utbildningen digitalt i efterhand. • En metodik för klimatriskinventering av KlaraBos fastigheter har arbetats fram under kvartalet och en pilot av denna har genomförts på KlaraBos fastigheter i Visby. Inventering av hela beståndet är planerat till hösten 2023. • KlaraBo-dagen har genomförts på flera orter, bland annat i Bollnäs, Trelleborg och Ronneby. Under dessa dagar har det erbjudits flertalet aktiviteter för att vi och hyresgästerna ska lära känna varandra. I Trelleborg har dessutom än programmet ”Aktiv Gemenskap” dragit igång, det pågår under perioden maj till september och är ett samarbete med KlaraBo och sju idrottsföreningar. Ungdomarna i området erbjuds prova-på aktiviteter i olika idrotter. • Avtal har tecknats med Prodikt, en plattform för att kunna beräkna och bedöma klimatpåverkan från byggmaterial i samband med både nyproduktion och ROT-projekt. Statistiken här ifrån kommer används som en del i Scope 3 rapporteringen i KlaraBos hållbarhetsrapport för 2023. På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som KlaraBo arbetar efter. ===== SIDA 23 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 23 | 33 Aktuell intjäningsförmåga I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 30 juni, för KlaraBos förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets- kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Data för fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga kostnader för förvaltnings- och projektverksamheten. Aktuell intjäningsförmåga 12 månader Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 6,8 mkr varav cirka 1,5 mkr är ett resultat av de 60 ROT- renoveringar som genomförts under kvartalet. Resterande ökning förklaras av årlig generell hyreshöjning av bostäder på delar av beståndet, övriga standardförbättringar, avtal med externa parkeringsbolag, nya lokalavtal samt nya fiberavtal. Enbart Umeå omfattande cirka 130 lägenheter kvarstår i årets hyresförhandling, vilken beräknas generera cirka 0,4 mkr i intäktsökning vid en estimerad höjning om 4 procent. Sedan årsskiftet har förvaltningsresultatet i intjäningen ökat med hela 16,1 procent, vilket förklaras av den eftersläpning som finns på hyreshöjningarna, värdeskapande investeringar, kostnadskontroll samt ett stabilt finansnetto hänförligt till den höga säkringsgraden. På grund av den höga räntesäkringsgraden i låneportföljen påverkas endast cirka 20 procent av portföljen av ränteförändringar. Detta tillsammans med ett ökat positivt kassaflöde på koncernens ränteswappar gör att de årliga finansiella kostnaderna endast ökat med 1,6 mkr. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till drygt 3,7 procent per 30 juni 2023. Räntetäckningsgraden i enlighet med intjäningsförmågan uppgick till 1,8 gånger. Mkr 2023-07-01 2023-04-01 2023-01-01 2022-10-01 2022-07-01 2022-04-01 Hyresintäkter 600,6 593,8 568,8 560,5 494,8 482,3 Fastighetskostnader -243,4 -243,4 -242,9 -228,2 -198,3 -196,6 Driftnetto 357,1 350,4 325,9 332,4 296,5 285,7 Överskottsgrad, % 59,5 59,0 57,3 59,3 59,9 59,2 Centrala administrationskostnader -40,1 -40,0 -40,0 -40,0 -37,0 -37,0 Finansiella intäkter/kostnader -171,5 -169,9 -160,5 -142,6 -95,9 -74,9 Förvaltningsresultat 145,5 140,6 125,4 149,8 163,6 173,8 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,11 1,07 0,95 1,14 1,24 1,32 Antal aktier, milj 131,1 131,1 131,2 131,6 131,7 131,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 2,1 2,7 3,3 ===== SIDA 24 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 24 | 33 Nyckeltal KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS. Fastighetsrelaterade 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Hyresintäkter, mkr 149,7 120,3 292,6 239,0 501,6 Förvaltningsesultat, mkr 40,3 20,4 55,3 50,6 113,4 Periodens resultat, mkr -34,5 38,4 -195,1 226,9 125,1 Överskottsgrad, % 63,9 55,2 55,7 52,6 125,1 Reell uthyrningsgrad, % 98,4 98,6 98,4 98,6 98,1 Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,7 8 375,3 9 031,7 8 375,3 9 170,7 Marknadsvärde/kvm 17 838 19 168 17 838 19 168 18 044 Total uthyrningsbar yta, tkvm 497,6 430,1 497,6 430,1 498,7 Antal lägenheter i förvaltning 6 558 5 632 6 558 5 632 6 533 Antal lägenheter i projektutveckling 1 373 1 766 1 373 1 766 1 509 Finansiella Soliditet, % 43,8 48,1 43,8 48,1 44,6 Belåningsgrad, % 51,7 43,1 51,7 43,1 49,7 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,1 1,8 2,1 2,0 Långsiktigt substansvärde, mkr 4 278,0 4 699,4 4 278,0 4 699,4 4 525,6 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,15 0,42 0,38 0,86 Eget kapital per aktie, kr 31,4 33,6 31,4 33,6 32,9 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,6 35,7 32,6 35,7 34,5 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 98,3 45,5 9,8 79,4 -7,3 Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -8,5 22,1 -8,5 22,1 1,7 Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,7 131,1 131,7 131,2 Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,1 131,8 131,2 131,8 131,7 ===== SIDA 25 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 25 | 33 Definitioner av nyckeltal Nyckeltal Definition Syfte Marknadsvärde/kvm Förvaltingsfastigheter exklusive nyproduktion dividerat med fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta. Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Används för att visa hur stor andel av intäkterna som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag och även över tid. Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter ställda för renovering samt lägenheter med tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter. Används för att belysa den verkliga uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans. Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa koncernens räntekänslighet och finansiella stabilitet. Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel vid periodens utgång i förhållande till förvaltningsfastigheter Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger jämförbarhet mellan fastighetsbolag. Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i förhållande till förvaltningsfastigheter exkl. pågående nyproduktion. Används för att belysa den finansiella risken och hur stor del av förvaltningsverksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nycketalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för ränteförändringar. Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt och derivat hänförligt till helägd andel. Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan fastighetsbolag. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning. Används för att belysa förvaltningsresultat per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade eget kapital varje aktie representerar. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Används för att belysa koncernens långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % Procentuell förändring av förvaltningsresultat per aktie under perioden Används för att belysa den procentuella utvecklingen av förvaltningsresultatet över tid. Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % Procentuell förändring av långsiktigt substansvärde per aktie under perioden. Används för att belysa den procentuella utvecklingen av det långsiktiga substansvärdet över tid. Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från verksamheten och visar bolagets förmåga att finansiera verksamheten med egna medel ===== SIDA 26 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 26 | 33 Avstämningstabell nyckeltal 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Marknadsvärde/kvm A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,7 8 375,3 9 031,7 8 375,3 9 170,7 B Pågående nyproduktioner, mkr 148,1 124,6 148,1 124,6 164,7 C Tomträtt 7,3 7,3 7,3 7,3 7,3 D Total uthyrningsbar yta, tkvm 497,6 430,1 497,6 430,1 498,7 (A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 17 838 19 168 17 838 19 168 18 044 Överskottsgrad, % A Driftnetto, mkr 95,7 66,4 163,1 125,8 278,9 B Intäkter, mkr 149,7 120,3 292,6 239,0 501,6 A/B Överskottsgrad, % 63,9 55,2 55,7 52,6 55,6 Reell utyrningsgrad, % A Antal lägenheter 6 558 5 632 6 558 5 632 6 533 B Antal outhyrda lägenheter 215 178 215 178 222 C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 110 100 110 100 99 1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 98,4 98,6 98,4 98,6 98,1 Soliditet, % A Eget kapital vid periodens slut, mkr 4 122,8 4 431,3 4 122,8 4 431,3 4 320,0 B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 405,2 9 215,8 9 405,2 9 215,8 9 692,0 (A+B)/C Soliditet, % 43,8 48,1 43,8 48,1 44,6 Belåningsgrad, % A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 407,8 4 201,2 4 407,8 4 201,2 4 800,6 B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 488,0 95,3 488,0 95,3 97,5 C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 222,3 684,2 222,3 684,2 338,3 D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,7 8 375,3 9 031,7 8 375,3 9 170,7 (A+B-C)/D Belåningsgrad, % 51,7 43,1 51,7 43,1 49,7 E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 57,4 46,8 57,4 46,8 54,5 F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 G Pågående nyproduktioner, mkr 148,1 124,6 148,1 124,6 164,7 (A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 54,5 51,5 54,5 51,5 53,8 Räntetäckningsgrad, ggr A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 266,3 203,8 266,3 203,8 232,4 B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -148,2 -95,4 -148,2 -95,4 -119,0 A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,1 1,8 2,1 2,0 Långsiktigt substansvärde, mkr A Eget kapital, mkr 4 122,8 4 431,3 4 122,8 4 431,3 4 320,0 B Återläggning derivat, mkr -96,8 -68,7 -96,8 -68,7 -103,1 C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 252,5 345,8 252,5 345,8 309,2 E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr -0,4 -9,1 -0,4 -9,1 -0,4 G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 278,0 4 699,4 4 278,0 4 699,4 4 525,6 ===== SIDA 27 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 27 | 33 * Antal aktier efter återköp 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Förvaltningsresultat per aktie, kr A Förvaltningsresultat, mkr 40,3 20,4 55,3 50,6 113,4 B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 131,1 131,8 131,2 131,8 131,7 (A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,15 0,42 0,38 0,86 Eget kapital per aktie, kr A Eget kapital, mkr 4 122,8 4 431,3 4 122,8 4 431,3 4 320,0 B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,7 131,1 131,7 131,2 A/B Eget kapital per aktie, kr 31,45 33,64 31,45 33,64 32,92 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 278,0 4 699,4 4 278,0 4 699,4 4 525,6 B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 131,1 131,7 131,1 131,7 131,2 A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,63 35,67 32,63 35,67 34,48 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,31 0,15 0,42 0,38 0,86 B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,15 0,11 0,38 0,21 0,93 A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 98,3% 45,5% 9,8% 79,4% -7,3% Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 32,6 35,7 32,6 35,7 34,5 B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 35,7 29,2 35,7 29,2 33,9 A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -8,5% 22,1% -8,5% 22,1% 1,7% ===== SIDA 28 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 28 | 33 Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags- ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- och omvärldsfaktorer. Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför- allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs kontinuerligt, och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna. Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. I övrigt hänvisas till årsredovisningen. Finansiell risk KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads- förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori, dels genom koncernens övergripande finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal. Möjligheter och risker i fastigheternas värde KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde, och fastighetsbeståndet värderas minst en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har historiskt haft betydande påverkan på periodens resultat, och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav, och därmed en pris- justering uppåt, medan en svagare efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån, dels vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr) Förändring Effekt på verkligt värde, mkr Förändring Effekt på verkligt värde, mkr Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 546,0 + 0,25%-enheter -484,4 Hyresvärde* - 2,50% -172,3 + 2,50% 356,8 Drift- och underhållskostnader - 2,50% 138,5 + 2,50% -138,5 Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 29,5 + 0,25%-enheter -29,6 *-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% avser både lokaler och bostäder ===== SIDA 29 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 29 | 33 Pågående projekt Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet, och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. Finansiering Vi har under senaste året observerat en större osäkerhet på de finansiella marknaderna där bankernas finansieringskostnad gått upp med högre marginaler som följd. Detta har dock inte haft någon direkt påverkan på KlaraBo och under sista kvartalet förlängdes befintliga banklån med ursprungliga förfall i september på 534 mkr till nivåer som understiger KlaraBos genomsnittliga kreditmarginal. Efter förlängningen löper lånet på 4 år och minskar bolagets finansieringsbehov på kort sikt. Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas vid stigande marknadsräntor, generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper med större risk vid refinansiering. Kraftigt stigande rörliga räntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig ränta och som inte gjorts om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov. Per 30 juni 2023 har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 222,3 mkr. Operationell risk KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel- personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Stigande finansierings- och energikostnader skapar osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar marknaden. Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt höjda finansieringskostnader i kombination med fortsatt höga byggkostnader har generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ påverkan, både på kort och lång sikt. ===== SIDA 30 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 30 | 33 Övriga upplysningar Marknadsutsikter KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid. Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige. Organisation och medarbetare Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 70 (67), varav 22 kvinnor (18) respektive 48 män (49). Redovisningsprinciper KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder- bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2022. Redovisnings- principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2022. Transaktioner med närstående Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med- lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden. ===== SIDA 31 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 31 | 33 Aktien och aktieägare Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har under kvartalet fortsatt att återköpa aktier och har per 30 juni 2023 återköpt totalt 721 497 aktier. Största aktieägare per 30 juni 2023 Teckningsoptioner KlaraBo har tre pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet omfattas av totalt 1 666 335 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 mars – 31 mars 2024, till en teckningskurs om 30 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 1 367 585 optioner tecknats och resterande har löpt ut och kan inte längre tecknas. Det andra programmet omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats. Det tredje programmet omfattas av totalt 1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 1 429 440 optioner tecknats. Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 30 juni högst 3 297 025 teckningsoptioner som kan utnyttjas för teckning av högst 3 297 025 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om högst cirka 2,44 procent baserat på antal aktier i bolaget. A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster Investment AB Spiltan 1 800 000 12 106 647 13 906 647 10,5% 10,8% Rutger Arnhult 0 10 073 570 10 073 570 7,6% 3,6% Wealins S.A. 0 9 638 901 9 638 901 7,3% 3,5% Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4% Ralph Mühlrad 1 285 000 7 123 728 8 408 728 6,4% 7,2% Anders Pettersson med familj 3 966 316 3 827 793 7 794 109 5,9% 15,6% Länsförsäkringar Fonder 0 6 445 105 6 445 105 4,9% 2,3% Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0% Lennart Sten 1 995 000 3 132 335 5 127 335 3,9% 8,3% ODIN Fonder 0 4 857 143 4 857 143 3,7% 1,7% Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7% Andreas Morfiadakis 2 361 287 94 900 2 456 187 1,9% 8,5% Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2% Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6% Nordea Liv & Pension 0 1 456 356 1 456 356 1,1% 0,5% Övriga 1 407 997 39 122 189 40 530 186 31% 19% 16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100% ===== SIDA 32 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2023 32 | 33 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Malmö, 14 juli 2023 Lennart Sten, styrelseordförande Per Håkan Börjesson, styrelseledamot Lulu Gylleneiden, styrelseledamot Mats Johansson, styrelseledamot Sophia Mattsson Linnala, styrelseledamot Anders Pettersson, styrelseledamot Håkan Sandberg, styrelseledamot Joacim Sjöberg, styrelseledamot Andreas Morfiadakis, verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 33 ===== Kalendarium Delårsrapport Q3 januari – september 2023 Bokslutskommuniké 2023 26 oktober 2023 15 februari 2024 Kontaktinformation För ytterligare information vänligen kontakta Andreas Morfiadakis, VD Andreas.morfiadakis@klarabo.se +46 761 331 661 Jonas Rosengren, CFO jonas.rosengren@klarabo.se +46 762 68 94 56