===== SIDA 1 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 1 | 32 Q2 Delårsrapport januari- juni 2024 April-juni Januari - juni • Intäkterna uppgick till 157,5 mkr (149,7), en ökning med 5 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. • Driftnettot uppgick till 96,9 mkr (95,7), motsvarande en ökning med 1 procent jämfört med samma kvartal föregående år. • Förvaltningsresultatet uppgick till 37,3 mkr (40,3), en minskning med 3 mkr jämfört med motsvarande kvartal föregående år. • Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 11,3 mkr (-113,7) och för derivat till -1,7 mkr (35,4). • Resultatet uppgick till 28,7 mkr (-34,5), motsvarande 0,22 kr per aktie (-0,26). • Belåningsgraden uppgick per 30 juni till 52,8 procent (51,7) med en snittränta om 3,6 procent (3,7). Bolaget finansieras endast med bankbelåning. • Substansvärde per aktie uppgick till 32,1 kr (32,6). • Intäkterna uppgick till 314,2 mkr (292,6), en ökning med 7 procent jämfört med motsvarande period föregående år. • Driftnettot uppgick till 170,3 mkr (163,1), motsvarande en ökning med 4 procent jämfört med samma period föregående år. • Förvaltningsresultatet uppgick till 57,5 mkr (55,3), en ökning med 4 procent jämfört med motsvarande period föregående år. • Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -34,0 mkr (-287,8) och för derivat till 42,5 mkr (-6,3). • Resultatet uppgick till 32,4 mkr (-195,1), motsvarande 0,25 kr per aktie (-1,49). • Belåningsgraden uppgick per 30 juni till 52,8 procent (51,7) med en snittränta om 3,6 procent (3,7). Bolaget finansieras endast med bankbelåning. • Substansvärde per aktie uppgick till 32,1 kr (32,6). Perioden i korthet Väsentliga händelser • KlaraBo och OBOS tecknade markanvisningsavtal med Malmö Stad avseende ett nytt kvarter i Hyllie med hyres- och bostadsrätter, totalt ca 300 lägenheter. • Nyupptaget banklån om 100 mkr till en marginal under låneportföljens genomsnittsmarginal. • Genomförda aktieåterköp inom ramen för det mandat om totalt 30 mkr som styrelsen givit för 2024. • Samtliga hyreshöjningar för 2024 var genomförda vid andra kvartalets utgång. Indexeringen blev i genomsnitt 5,5 procent för bostäder. • I juli ingick KlaraBo avtal med Diös Fastigheter om att förvärva två bostadsfastigheter i Falun samt avyttra två kommersiella fastigheter i Borlänge. • KlaraBo har i juli undertecknat ett ramavtal gällande hållbarhetslänkad finansiering med Swedbank. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Periodens resultat per aktie, kr Reell uthyrningsgrad, % Andel räntesäkring skuldportfölj, % Genomsnittsränta, % 32,1 0,25 97,7 69,2 3,6 Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2 Periodens resultat, mkr 28,7 -34,5 32,4 -195,1 -381,5 Marknadsvärde/kvm 18 099 17 838 18 099 17 838 18 032 Överskottsgrad, % 61,5 63,9 54,2 55,7 57,2 Reell uthyrningsgrad, % 97,7 98,4 97,7 98,4 97,8 Soliditet, % 42,7 43,8 42,7 43,8 42,6 Belåningsgrad, % 52,8 51,7 52,8 51,7 52,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 Andel räntesäkrad portfölj, % 69,2 79,8 69,2 79,8 79,9 Räntebindningstid, år 3,3 4,1 3,3 4,1 3,7 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,22 -0,26 0,25 -1,49 -2,91 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,1 32,6 32,1 32,6 32,0 ===== SIDA 2 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 2 | 32 VD-ord Stabiliserade fastighetsvärden och intensifierat förvärvsfokus Intäkterna steg med drygt 5 procent under kvartalet till följd av årets hyresförhandlingar samt fortsatta uppgraderingar av lägenheter i vårt bestånd. Driftnettot var i linje med föregående år och drevs framför allt av ökade intäkter och fortsatt god kostnadskontroll. Förvaltningsresultatet minskade däremot med 3 mkr, dels påverkat av en rad generella och höga taxehöjningar det senaste året, dels på grund av något högre finansiella kostnader till följd av en större låneportfölj. Priserna har stabiliserats och vår bedömning är att den högre intäktsnivån kommer att kompensera för inflation och höjda taxekostnader över tid. Trots det något lägre förvaltningsresultat ser vi en fortsatt stabil finansiell utveckling. Belåningsgraden vid utgången av andra kvartalet uppgick till 52,8 procent, och vår finansiering sker uteslutande via bankbelåning. Bolaget har en större mängd lån som ska refinansieras under 2025 där vi redan påbörjat arbetet. Signalen från de banker vi samarbetar med är god och indikation finns om att lånemarginalen kan komma att bli lägre än i existerande lån. Vår målsättning är att vi redan under hösten får anledning till att återkomma med information om detta. Positiva värdeförändringar i fastighetsportföljen innebar att resultat före och efter skatt förbättrades avsevärt jämfört med föregående år. Värdeskapande förvaltning med fokus på hållbar utveckling KlaraBo vill genom aktiv förvaltning och materiella investeringar uppnå en hyresutveckling som överstiger den årliga genomsnittliga hyreshöjningen. Genom standardhöjande uppgraderingar ökar vi hyresintäkterna samtidigt som vi sänker drift- och underhållskostnader med hjälp av energieffektiva och hållbara lösningar. Under kvartalet resulterade dessa åtgärder tillsammans med den allmänna hyreshöjningen i att hyresvärdet för våra bostäder ökade med 1,1 procentenheter, jämfört med en generell hyreshöjning på 0,7 procentenheter. Under kvartalet genomförde vi uppgraderingar i 35 bostäder vilket är något lägre än det snitt vi hade förra året. Vi ser en fortsatt god efterfrågan på våra nyrenoverade bostäder, framför allt i orter där vi har våra större bestånd, Trelleborg, Visby och Östersund. I våra orenoverade bestånd har vi fortfarande en hög uthyrningsgrad, men vi ser också det som kännetecknar bostadsmarknaden i Sverige generellt på dagens marknad och i rådande konjunktur, att efterfrågan på flera orter är något lägre än tidigare år. Nöjda medarbetare I maj samlade KlaraBo alla sina anställda för en konferens i Stockholm med syfte att fortsätta sammansvetsa KlaraBo-andan samt utbyta idéer och erfarenheter som kontinuerligt utvecklar bolaget. Konferensen var också ett led i att öka bolagets attraktivitet som arbetsgivare vilket vi även mäter i den årliga medarbetarundersökningen. Under konferensen hade vi även en gästtalare som fått i uppgift att sprida lite positiva tankar i en annan lite mörkare bild i omvärlden. Min uppfattning var att konferensen var väldigt uppskattad av kollegorna och ger mig ett utmärkt tillfälle att träffa och socialisera med alla kollegor i ett annat sammanhang än i vardagen. Att KlaraBo är en uppskattad arbetsgivare förmedlades även i vår årliga medarbetarundersökning där vi ökar väsentligt i betyg. Fortsatt fokus på lönsam tillväxt KlaraBos affärsmodell bygger på en långsiktig förvaltning genom renovering, förvärv och nybyggnation. Vi ska fortsätta växa lönsamt genom förvärv av fastigheter med god avkastning men också expandera via nyproduktion. Basen i vårt värdeskapande är vår affärsmodell som kontinuerligt leder till ett högre värde på vårt fastighetsbestånd och tillväxt i kassaflöde per aktie över tid. Igår ingick vi avtal om att förvärva två bostadsfastigheter i Falun och samtidigt avyttra två kommersiella fastigheter i Borlänge. Försäljningen av fastigheterna i Borlänge sker till bokförda värden. Dessa affärer är helt i linje med KlaraBos övergripande mål att skapa värde genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Vi ser nu en transaktionsmarknad med förvärvsmöjligheter av såväl kompletterande förvärv på befintliga orter eller etablering på nya orter. Inte Andreas Morfiadakis, VD ===== SIDA 3 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 3 | 32 minst nu när den svenska transaktionsmarknaden åter vaknat till liv och uppvisar ett positivt momentum. KlaraBo är och ska vara ett tillväxtbolag. Vår ambition framåt är att vara aktiva och åter genomföra förvärv, givet att vi hittar rätt objekt, samt över tid realisera värden i vår projektportfölj. KlaraBo har en väl fungerande verksamhet som löper på bra och utfallet i kvartalet och under de senaste kvartalen visar att vi gör rätt saker. Vi har bra bostadsfastigheter i rätt lägen och med en fortsatt god efterfrågan. Jag ser positivt på framtiden och ser fram emot att fortsätta leverera resultat tillsammans med våra medarbetare och leverera värde för våra hyresgäster och aktieägare. Malmö i juli Andreas Morfiadakis VD KlaraBo KlaraBo-fastighet i Umeå ===== SIDA 4 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 4 | 32 Detta är KlaraBo KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä. KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare. Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 30 juni utgör 85 procent av kontrakterade hyror. Per den 30 juni har KlaraBos fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 500 000 kvm fördelat på 6 614 lägenheter och ett antal lokaler samt kontrakterade hyror om cirka 642 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 963 lägenheter under projektutveckling. Strategi KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner i tillväxtregioner: • Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande. • Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. • Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. Övergripande mål KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. Operationella mål • Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder. • Klarabos långsiktiga mål är att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. • Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. Finansiella mål • Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. • Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. Hållbarhetsmål • Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi, cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045. KlaraBos affärsmodell Hög tillväxtpotential i substansvärde från förvärv, nybyggnation och renoveringar Förvärv Renovering Nybyggnation och projektutveckling Utöver projektutvecklings- portföljen, medverkar KlaraBo i ett antal kommunala markanvisningstävlingar ===== SIDA 5 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 5 | 32 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Förvaltningsresultat per aktie, kr Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. ÖVERGRIPANDE MÅL Mål Utfall 2024 jan-jun Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. >12% Se graf nedan Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren. >50% av beskattat förvaltningsresultat - Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. >Allmän hyreshöjning 1,0 procent- enhet Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. >15% Se graf nedan Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst en halv miljon kvadratmeter bostäder. >500 000 kvm 437 748 Byggrätter KlaraBos långsiktiga mål är att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. >200 bostäder 0 Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030 endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045 ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan. 2030 - Endast förnybar energi 2045 - Klimatneutrala - 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 40,00 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2020 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 Genomsnittlig årlig tillväxt om +24 % sedan 2019 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Genomsnittlig årlig tillväxt om +27 % sedan 2019 ===== SIDA 6 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 6 | 32 Fastighetsbestånd Förvaltningsfastigheter KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 500 000 kvm exklusive parkeringsplatser och garage. KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll. Under kvartalet har bolaget investerat 38,1 mkr (43,3) i befintliga förvaltningsfastigheter genom värde- skapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men även energibesparingsåtgärder har genomförts. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den ekonomiska uthyrningsgraden negativt. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fokus på attraktiva bostäder på starka orter med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. Fokus på orter med god avkastning till begränsad risk. VÄRDESKAPANDE RENOVERING Aktiv renoveringsstrategi genomförs löpande vid hyresgästomflyttning, vilket ökar fastighetsvärdet och bidrar till förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas till den lokala marknaden. FÖRVALTNING I EGEN REGI Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig optimering och kontroll av drift- och underhållskostnader samt fokus på överskottsgrad. STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER Fokus på anpassade värdeskapande kunderbjudanden om åtgärder i fastigheten som höjer den generella standarden och bidrar till ökat driftnetto. ===== SIDA 7 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 7 | 32 Standardhöjande åtgärder Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 15,8 procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019. Hyresvärdesutveckling Hyresförhandlingarna om årlig hyreshöjning för 2024 är avslutade och påverkar hyran med 5,5 procentenheter. Justerat för den årliga hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 0,4 procentenheter för kvartalet. En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över tid. Antal utförda totalrenoveringar För att KlaraBo ska kunna upprätthålla renoveringstakten behöver den naturliga omflyttningen i beståndet vara relativt konstant och de lägenheter där det sker omflyttning, i viss mån vara orenoverade. Utfallet för kvartalet är 35 lägenheter. Den något lägre renoveringstakten beror på att KlaraBo valt att öka kraven för vilka lägenheter som väljs ut för renovering och vara något mer selektiva, givet den ökade osäkerheten i marknaden. Över tid behöver även beståndet utökas för att bolaget skall kunna upprätthålla samma renoveringstakt. Uthyrningsläget är fortsatt stabilt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande. 131,7 115,9 100,0 102,0 104,0 106,0 108,0 110,0 112,0 114,0 116,0 118,0 120,0 122,0 124,0 126,0 128,0 130,0 132,0 134,0 %-enheter 38 18 41 42 50 49 49 78 69 73 58 86 65 60 45 50 41 35 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2020 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 ===== SIDA 8 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 8 | 32 Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna. Kontrakterad årshyra, mkr Potentiellt värde per lägenhet Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 30 juni 2024, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat bestånd. Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direktavkastningskravet samt effekten av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT- renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast- ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg. Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling Hyresintäkter bostadsfastigheter Marknadsvärde, mkr Antal lägenheter Inkommen uppsägning Besiktning Investering/ avrop Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5 642 752 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2024 Q2 Potentiell kontrakterad hyra Antal Antal Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm Mitt 76 891 57,3 11,8 69,1 1 220 17 648 Nord 34 2 042 141,4 5,7 147,1 2 193 14 913 Syd 62 1 712 109,4 27,7 137,1 2 929 21 368 Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 698 18 384 226 6 614 437,7 62,3 500,0 9 040 18 079 Yta, tkvm Marknadsvärde Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm Mitt 97,7 1 414 94,4 96,7 92,3 36,0 522 56,3 814 Nord 179,3 1 219 94,1 97,6 168,8 72,9 496 95,9 652 Syd 201,5 1 470 94,3 98,0 190,0 60,2 440 129,7 946 Öst 201,7 1 374 94,7 98,0 191,0 61,3 417 129,7 884 680,2 1 360 94,4 97,7 642,1 230,5 461 411,6 823 Direktavkastning, % 4,6% Fastighetsadministration 30,6 61 Driftnetto inkl. fast.admin. 642,1 261,1 522 381,0 762 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftnetto 13% 29% 28% 30% Mitt Nord Syd Öst 1,220 2,193 2,929 2,698 Mitt Nord Syd Öst 891 2 042 1 712 1 969 Mitt Nord Syd Öst ===== SIDA 9 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 9 | 32 Projektutveckling och nyproduktion KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt från idé till färdig byggrätt. På så vis skapar vi värden oavsett om det gäller förädling av befintliga fastigheter eller helt nya projektidéer. Projektutveckling För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete med tillskapandet av byggrätter. Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens betalningsförmåga utreds. Antalet byggrätter för lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 963 st. • Deltagande i kommunala markanvisningstävlingar samt direktanvisningar • Förtätningsprojekt på befintliga fastigheter • Förädling av befintliga fastigheters ytor såsom nyttjande av råvindar eller konvertering av lokaler till bostäder • Förvärv av fastigheter med befintliga byggrätter eller byggrättspotential • Initiering av planprocess • Beslut om markanvisning • Tecknade förvärvsavtal • Egna fastigheter med pågående planprocess eller färdig detaljplan • Bygglovsprocesser • Byggstartade projekt • Produktion • Inflyttning och överlämning till egen förvaltning Projektutveckling Byggrättsutredning Nyproduktion Projektportfölj ===== SIDA 10 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 10 | 32 Nyproduktion KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas- lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade produktionskostnader. De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden i varierande material. Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras till byggarbetsplatsen. Projektportfölj Bolaget beslutade under tredje kvartalet 2022 att tills vidare senarelägga ännu ej startade projekt med en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Som följd har bolaget valt att under året återlämna ett antal byggrätter då man inte såg möjlighet att genomföra dessa inom överskådlig tid med bra avkastning. Under andra kvartalet har även byggrätten i Falun återlämnats och således exkluderats från byggrättstabellen nedan. Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie Malmö omfattar två kvarter med totalt cirka 300 lägenheter tillsammans med OBOS Nya Hem. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom bland annat subvention av lägre parkeringsnorm och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras genomföras i fyra etapper där drygt hälften är tänkt att uppföras som bostadsrätter och resterande hyreslägenheter. Markanvisningsavtalet för projektet ”Öster om Mässan” i Hyllie i Malmö är klart och undertecknat vilket betyder att tidigare bedömning för genomförande kvarstår. Vi planerar att starta projekteringen efter sommaren med en förhoppning att byggnation kan påbörjas 2025/2026. Exploateringsavtalet för förtätningsprojektet på fastigheten Bogen 1 på Gotland bedömer vi kan färdigställas inom kort och detaljplanen bör därmed kunna antas under första delen av 2025. Bygglovsprojekteringen av första etappen beräknas kunna starta kort därefter med produktionsstart under senare delen av 2025. På Gotland har vi också ansökt om att ändra detaljplanen för fastigheten Stäven 1 för att kunna förtäta med fler bostäder. Arbetet och dialogen med Region Gotland bedöms kunna påbörjas under tidig höst. Detaljplanen för fastigheten Fängelset 2 i Kristianstad har nu godkänts i byggnadsnämnden och kommer att beslutas i kommunstyrelsen och kommunfullmäktige efter sommaren. Planen förväntas då kunna antas under oktober 2024. Om marknaden ser positivt på projektet kan projektering och efterföljande byggstart påbörjas i inledningen av 2025. För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 30 juni 2024, se nedan. Planerade lägenheter per region Hyresvärde (mkr) Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade lägenheter per geografisk region, medan diagrammet ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 30 juni 2024. 95 574 294 Mitt Syd Öst 680 777 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2024 Q2 Potentiellt hyresvärde ===== SIDA 11 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 11 | 32 Byggrätter och projektutveckling* *Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos. Totalresultat för koncernen i sammandrag Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas. Region Projekt Kommun Antal lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, % Pågående projektutveckling Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2,2 1 816 2 100 Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 15 0,6 0,5 0,9 2 000 2 100 Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 7,6 1 650 3 100 Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 2 100 Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 11,4 1 890 3 100 Öst Ekorren 1 Jönköping 80 6,1 4,7 8,9 1 890 2 100 Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 92 6,3 5,0 8,8 1 750 3 100 Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 80 5,5 4,4 7,7 1 750 3 100 Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 42 2,9 2,3 4,1 1 750 3 100 Syd Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 11,5 1 528 2 100 Mitt Källan 7 Borlänge 40 2,7 2,1 4,1 1 959 2 100 Syd Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,2 4,9 9,3 1 887 3 100 Syd Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 8,8 7,1 13,2 1 871 3 100 Totalt 963 67,7 54,0 96,6 1 788 Status: 1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits Area, tkvm Hyresvärde 2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår 3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal tecknats Mkr Not 2024 3 mån apr-jun 2023 3 mån apr-jun 2024 6 mån jan-jun 2023 6 mån jan-jun 2023 12 mån jan-dec Intäkter 1 157,5 149,7 314,2 292,6 589,7 Kostnader 2 -60,6 -54,0 -143,9 -129,5 -252,5 Driftnetto 3 96,9 95,7 170,3 163,1 337,2 Centrala administrationskostnader 4 -15,0 -14,3 -27,3 -27,0 -51,4 Rörelseresultat 81,9 81,4 143,0 136,0 285,9 Finansiella intäkter/kostnader 5 -44,6 -41,1 -85,6 -80,7 -161,7 Förvaltningsresultat 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2 Värdeförändringar fastigheter 6 11,3 -113,7 -34,0 -287,8 -439,9 Värdeförändringar derivat -1,7 35,4 42,5 -6,3 -139,8 Resultat före skatt 46,9 -38,0 66,0 -238,7 -455,5 Skattekostnad 7 -18,2 3,5 -33,6 43,6 73,9 Periodens resultat 28,7 -34,5 32,4 -195,1 -381,5 ===== SIDA 12 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 12 | 32 Resultatanalys april - juni 2024 Resultatposter nedan avser andra kvartalet, 1:a april till 30:e juni. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. Not 1 Intäkter Kvartalets intäkter uppgick till 157,5 mkr (149,7) vilket motsvarar en ökning med 5 procent jämfört med samma kvartal föregående år och förklaras främst av koncernens löpande arbete med standardhöjande åtgärder samt den årliga hyresförhandlingen. Den ekonomiska vakansen ökade något jämfört med föregående år på grund av en svagare hyresmarknad. Därtill ökade även intäkter för lokaler med 8 procent. Not 2 Kostnader Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets- administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering. Driftskostnaderna för kvartalet uppgick till -60,6 mkr (-54,0), Ökningen beror främst på högre kostnader avseende el, vatten och avfall. Ökningen av taxebundna kostnader är främst hänförlig till höjda avgifter. Kostnaderna har ökat med 12 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Not 3 Driftnetto och överskottsgrad Driftnettot för kvartalet uppgick till 96,9 mkr (95,7), vilket är en ökning med 1 procent jämfört med samma kvartal föregående år. Överskottsgraden uppgick till 61,5 procent (63,9). Not 4 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner till både förvaltnings- och projektverksamheten. Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -15,0 mkr (-14,3). Förändringen mellan kvartalen förklaras främst av högre kostnader för externa tjänster samt en konferens för bolagets anställda. Not 5 Finansiella intäkter/kostnader Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -44,6 mkr (-41,1). Ökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras främst av utökad lånevolym. ===== SIDA 13 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 13 | 32 KlaraBos räntesäkringsnivå uppgår till 69,2 procent (79,8) av låneportföljen. Den lägre räntesäkringsnivån förklaras av swappar om 500 mkr som förfaller under juli och augusti 2024 och där löptiden är kortare än 3 månader. Värdet av dessa swappar finns med i noten över ränteswappar men har exkluderats i beräkningen av räntesäkringsnivå för att ge en rättvisande bild. Den höga räntesäkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i framtida räntekostnader. Not 6 Värdeförändringar Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills, vilket har skett för fjärde kvartalet 2023. För andra kvartalet har desktop-värdering gjorts av samma värderingsinstitut. Varje fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod, och bedömd utifrån det material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Det andra kvartalet innebar höjda avkastningskrav i värderingarna med 7 punkter i genomsnitt, vilket allt annat lika skulle innebära en värdeförändring på ca -110 mkr i fastighetsbeståndet motsvarande en värdenedgång på 1,2 procent.. Genomförda hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning samt koncernens löpande värdeskapande åtgärder (genom renovering och investeringar) och antagande om högre hyresindexeringar under kommande år kompenserade för ökade avkastningskrav. Nettovärdeförändringen i kvartalet uppgick till 11,3 mkr (-113,7). Vid periodens utgång var det genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen cirka 4,9 procent och avkastningskravet för portföljens bostäder var 4,7 procent. Under första halvåret 2024 ökade transaktionsvolymen för bostäder med 9% jämfört med första halvåret 2023, enligt Savills. De noterade fastighetsbolagen och bostadsutvecklarna hörde till de mest aktiva säljarna och köpsidan representerades främst av fonder och ej noterade fastighetsbolag. Värdeförändring för koncernens derivatportfölj uppgick i kvartalet till -1,7 mkr (35,4) och hänförs till koncernens räntederivat. Den negativa utvecklingen under kvartalet förklaras av sjunkande marknadsräntor. Denna effekt är endast bokföringsmässig och inte kassaflödespåverkande och vid derivatens utgång är värdet noll. Not 7 Skattekostnad Kvartalets skatt uppgick till -18,2 mkr (3,5). Skattekostnaden avser primärt uppskjuten skattekostnad hänförlig till värdeförändring i fastighetsbeståndet samt skatt på förvaltningsresultatet. Ränteavdragsbegränsningsreglerna innebär att den effektiva skattesatsen på förvaltningsresultatet blir högre än 20,6 procent eftersom regelverket begränsar avdrag för räntekostnader. Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet ca 10 mkr, se Not 6 ovan. Koncernen har redovisat förvärv av fastighetsbolag som tillgångsförvärv och då redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på temporära skillnader vid förvärv. Beroende på hur stor värdenedgången har varit för en enskild fastighet, kan det innebära att det inte blir någon reversering av uppskjuten skatt motsvarande det initiala undantaget. Det har inneburit att det i perioden redovisas en högre uppskjuten skattekostnad än den genomsnittliga värdeförändringen av fastighetsbeståndet skulle föranleda, då ett antal fastigheter med negativ värdeförändring inte föranlett någon reversering av uppskjuten skatt och fastigheter med positiv värdeförändring inneburit en ökning av uppskjuten skattekostnad. Uppskjuten skatt saknar direkt likviditetspåverkan. Moderbolaget Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling. Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag. ===== SIDA 14 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 14 | 32 Finansiell ställning för koncernen i sammandrag Koncernens rapport över förändring i eget kapital Mkr Not 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,3 0,3 Förvaltningsfastigheter 8 9 071,0 9 031,7 9 031,9 Materiella anläggningstillgångar 6,6 8,5 7,7 Finansiella anläggningstillgångar 9 4,4 17,7 17,2 Derivat 5,7 96,8 - Fordringar 19,8 28,0 24,3 Likvida medel 168,9 222,3 168,5 Summa tillgångar 9 276,7 9 405,2 9 249,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 3 959,5 4 122,8 3 936,3 Derivat - - 36,7 Uppskjuten skatteskuld 11 234,1 252,5 216,0 Långfristiga räntebärande skulder 12 3 094,0 4 407,8 4 762,7 Kortfristiga räntebärande skulder 12 1 862,7 488,0 116,1 Övriga skulder 126,4 134,1 182,0 Summa eget kapital och skulder 9 276,7 9 405,2 9 249,9 Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0 4 320,0 Periodens resultat 32,4 -195,1 -381,5 Återköp av aktier -9,2 -2,1 -2,1 Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 959,5 4 122,8 3 936,3 ===== SIDA 15 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 15 | 32 Kommentarer till koncernens finansiella ställning Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. Not 8 Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen beslutad upptrappningsmodell. Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 071,0 mkr (9 031,7), varav projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 20,5 mkr (148,1), tomträtt värderad enligt IFRS 16 uppgår till 10,6 mkr (7,3) och resterande 9 039,9 mkr (8 876,3) avser befintliga förvaltningsfastigheter. Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr Not 9 Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 4,4 mkr (17,7) och utgörs av andelar i intressebolag. Not 10 Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 959,5 mkr (4 122,8). Förändringen förklaras av periodens resultat samt att bolaget under 2024 gjort återköp av aktier om 9,2 mkr. Not 11 Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld uppgående till 234,1 mkr (252,5) är hänförlig främst till omvärdering av förvaltningsfastigheter men även till derivat. Moderbolaget Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder till koncernbolag samt likvida medel. 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 031,9 9 170,7 9 170,7 Försäljning -7,0 - - Investeringar i förvaltningsfastigheter 76,5 85,2 161,5 Investeringar i nyproduktionsfastigheter 3,6 44,4 117,1 Offentligt bidrag - 19,2 19,2 IFRS 16 - - 3,3 Värdeförändringar -34,0 -287,8 -439,9 Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 071,0 9 031,7 9 031,9 ===== SIDA 16 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 16 | 32 Finansiering Not 12 Finansiering Räntebärande skulder Räntebärande skulder avseende finansiering av koncernens förvaltningsfastigheter uppgick till 4 944,9 mkr (4 888,5). Koncernens kassa uppgick till 168,9 mkr (222,3) och därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter uppgående till 200 mkr. Leasingskulden enligt IFRS16 uppgick till 10,6 mkr (7,3) och avser en tomträtt och två kontorslokaler. Leasingskulden är exkluderad i tabellen över kredit- och räntebindning. Amorteringar för de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till 49,5 mkr (47,4). Skuldernas verkliga värde avviker inte väsentligt från redovisat värde. Belåningsgraden för koncernen uppgick per 30 juni 2024 till 52,8 procent (51,7). Kapital- och räntebindning KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 30 juni 2024 utgörs KlaraBos finansiering av upplåning i fem nordiska banker. Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas men även av krediter med fast ränta. I syfte att säkra mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken nyttjas räntederivat för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick swapportföljen till 2 750 mkr (2 750) vid periodens utgång. Låneportföljens räntebindningstid uppgick per 30 juni 2024 till 3,3 år (4,1). Under juli och augusti 2024 förfaller swappar om totalt 500 mkr. För att ge en rättvisande bild av koncernens räntebindning inkluderas ej swappar med förfall inom 3 månader. Inkluderat fasträntekrediter hamnar koncernens räntesäkringsnivå, det vill säga andelen skulder som löper med fast ränta, på 69,2 procent (79,8) för perioden. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till 3,6 procent (3,7). Förändringen jämfört med föregående år förklaras av marknadsräntornas rörelse, vilket påverkar den del av låneportföljen som inte räntesäkrats. KlaraBo har fortsatt erhålla positiva kassaflöden från koncernens ränteswappar och swaption, vilket dämpar bolagets räntekostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,7 år (2,4). Under 2024 har KlaraBo tagit upp ett nytt lån om 100 mkr, med en marginal som understiger bolagets nuvarande genomsnittliga kreditmarginal. KlaraBo har påbörjat arbetet med refinansiering av lånen med förfall 2025. Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till 5,7 mkr (96,8). Koncernens Swaption har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas i ovan tabeller över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar. Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, % 2024 - - 1 524 31 500 0,09 2025 2 893 58 1 281 26 200 0,50 2026 980 20 90 2 - - 2027 1 072 22 - - - - 2028 - - 200 4 200 2,83 > 5 år - - 1 850 37 1 850 2,69 Summa* 4 945 100 4 945 100 2 750 2,07 * Exklusive IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader RänteswapparKreditbindning Räntebindning Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå 100,0 2024-07-17 0,287% 200,0 2024-08-26 0,015% 200,0 2024-08-27 0,059% 200,0 2025-05-11 0,181% 200,0 2028-11-21 2,827% 250,0 2029-11-18 2,873% 300,0 2030-11-18 2,945% 300,0 2031-02-20 3,050% 700,0 2032-05-09 2,205% 300,0 2033-02-16 3,055% 2 750 2,044% ===== SIDA 17 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 17 | 32 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2024 3 mån apr-jun 2023 3 mån apr-jun 2024 6 mån jan-jun 2023 6 mån jan-jun 2023 12 mån jan-dec Den löpande verksamheten Rörelseresultat 81,9 81,4 143,0 136,0 285,9 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,6 0,7 1,3 1,4 2,7 Erhållen ränta 0,9 1,2 1,9 1,4 7,5 Betald ränta -44,0 -43,5 -76,4 -83,6 -171,2 Betald skatt -9,8 -9,9 -26,7 -30,4 -23,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 29,7 29,9 43,1 25,0 101,3 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsefordringar/-skulder -25,9 3,7 -31,0 -6,7 31,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3,8 33,5 12,1 18,3 132,7 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -38,1 -43,3 -76,6 -85,2 -161,5 Nyproduktionsinvesteringar -1,4 -18,7 -3,6 -44,4 -117,1 Förvärv av materiella anläggningstillgångar - 0,0 - -0,1 -0,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten -39,5 -62,0 -80,1 -129,7 -279,1 Finansieringsverksamheten Nyupptagna finansiella skulder 60,0 2,9 100,0 21,2 30,8 Amortering av finansiella skulder -12,0 -11,9 -22,3 -23,7 -52,1 Återköp av egna aktier -4,7 -0,3 -9,2 -2,1 -2,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 43,3 -9,2 68,5 -4,6 -23,4 Periodens kassaflöde 7,5 -37,7 0,4 -116,0 -169,8 Likvida medel vid periodens början 161,4 259,9 168,5 338,3 338,3 Likvida medel vid periodens slut 168,9 222,3 168,9 222,3 168,5 ===== SIDA 18 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 18 | 32 Moderbolagets resultat- och balansräkning i sammandrag Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning Mkr 2024 3 mån apr-jun 2023 3 mån apr-jun 2024 6 mån jan-jun 2023 6 mån jan-jun 2023 12 mån jan-dec Nettoomsättning 9,0 11,6 14,1 16,0 25,0 Personalkostnader -5,9 -4,9 -10,7 -9,4 -18,6 Övriga externa kostnader -6,0 -4,9 -11,6 -10,8 -25,3 Rörelseresultat -2,9 1,8 -8,2 -4,3 -18,9 Finansiella intäkter/kostnader 24,4 13,5 93,3 22,0 -74,5 Resultat efter finansiella poster 21,6 15,3 85,0 17,7 -93,4 Erhållna/lämnade koncernbidrag - - - - 19,2 Resultat före skatt 21,6 15,3 85,0 17,7 -74,2 Skattekostnad -1,8 - -11,8 - 13,6 Periodens resultat 19,7 15,3 73,2 17,7 -60,6 Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 Materiella anläggningstillgångar 0,5 0,7 0,6 Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 314,7 2 362,2 2 311,1 Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 353,4 3 537,2 3 127,2 Derivat 6,4 - - Uppskjutna skattefordringar 1,8 - 13,6 Övriga fordringar 6,9 8,8 4,7 Kassa och bank 164,3 169,1 156,0 Summa tillgångar 5 848,0 6 078,0 5 613,2 Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6 Fritt eget kapital 3 174,5 3 188,9 3 110,6 Derivat - - 51,0 Skulder till koncernföretag 2 658,4 2 875,3 2 438,3 Övriga skulder 8,5 7,2 6,7 Summa eget kapital och skulder 5 848,0 6 078,0 5 613,2 ===== SIDA 19 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 19 | 32 Segmentsrapportering Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment: fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör. Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig- ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning. Resultaträkning, mkr 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun Intäkter 313,8 292,5 0,0 0,0 0,4 0,0 314,2 292,6 Kostnader -143,9 -129,5 0,0 0,0 0,0 0,0 -143,9 -129,5 Driftnetto 169,9 163,0 0,0 0,0 0,4 0,1 170,3 163,1 Centrala administrationskostnader -4,9 -6,7 0,0 -0,2 -22,3 -20,1 -27,3 -27,0 Rörelseresultat 165,0 156,3 0,0 -0,2 -21,9 -20,1 143,0 136,0 Finansiella intäkter /kostnader -104,3 -93,7 1,2 2,7 17,5 10,3 -85,6 -80,7 Förvaltningsresultat 60,7 62,6 1,2 2,5 -4,4 -9,8 57,5 55,3 Värdeförändringar fastigheter -34,0 -287,0 0,0 -0,8 0,0 0,0 -34,0 -287,8 Värdeförändringar derivat -14,1 0,0 0,0 0,2 56,6 -6,4 42,5 -6,3 Resultat före skatt 12,6 -224,4 1,2 1,9 52,2 -16,2 66,0 -238,7 Skattekostnad -21,9 42,5 0,0 -0,2 -11,7 1,3 -33,6 43,6 Periodens resultat -9,3 -181,9 1,2 1,6 40,5 -14,9 32,4 -195,2 Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen Balansräkning, mkr 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 Förvaltningsfastigheter 9 050,5 8 883,6 20,5 148,1 - - 9 071,0 9 031,7 Långfristiga räntebärande skulder 3 094,0 4 407,8 - - - - 3 094,0 4 407,8 Kortfristiga räntebärande skulder 1 862,7 430,6 - 57,4 - - 1 862,7 488,0 Uppskjuten skatteskuld hänförlig till omvärdering av fastigheter 224,9 231,1 - 0,0 - - 224,9 231,1 Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen ===== SIDA 20 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 20 | 32 Hållbarhet KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning). Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa. MILJÖ SOCIALT ANSVAR BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 21 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 21 | 32 Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under perioden • Stort fokus ligger på att förbereda KlaraBo inför CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). KlaraBo har påbörjat arbetet med den Dubbla väsentlighetsanalysen, metoden för att identifiera bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor att rapportera på. Under Q2 har en omfattande värdekedjekartläggning genomförts och intressentdialog med olika aktörer i värdekedjan samt finansiärer pågår. • KlaraBos årliga medarbetarundersökning har genomförts och den visar på ett avsevärt förbättrat resultat jämfört med föregående år. Medarbetarnas nöjdhet har ökat inom i princip samtliga områden, och främst gällande företagets övergripande kommunikation. Trenden syns både på huvudkontoret och inom förvaltningen. KlaraBo har under året jobbat aktivt med olika åtgärder, och kan konstatera att det gett utväxling i ett ökat engagemang hos bolagets medarbetare. • KlaraBo har tecknat avtal om klimatallokerad fjärrvärme för våra fastigheter i Bollnäs. Det innebär en minskning av cirka 1000 ton koldioxidekvivalenter, vilket motsvarar 10 000 bilresor mellan Stockholm och Göteborg, tur och retur.  På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som KlaraBo arbetar efter. ===== SIDA 22 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 22 | 32 Aktuell intjäningsförmåga I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 30 juni, för KlaraBos förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets- kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga kostnader för förvaltnings- och projektverksamheten. Aktuell intjäningsförmåga 12 månader Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 2 mkr i huvudsak hänförligt till hyreshöjningar samt tillförd nyproduktion, som uppgår till 1 mkr. Därtill har 35 ROT-renoveringar genomförts under kvartalet och bidragit till intäktsökningen. Sedan föregående kvartal har förvaltningsresultatet i intjäningen sjunkit med 3,0 procent, vilket främst förklaras av högre finansiella kostnader. Tack vare den höga räntesäkringsgraden i låneportföljen påverkas endast cirka 30 procent av portföljen av ränteförändringar. De årliga finansiella kostnaderna ökar med 7 mkr jämfört med föregående kvartal och förklaras av en högre lånevolym. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 3,6 procent per 30 juni 2024. Mkr 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01 Hyresintäkter 642,1 640,1 634,9 603,9 600,6 593,8 Fastighetskostnader -261,1 -261,1 -261,1 -243,8 -243,4 -243,4 Driftnetto 381,0 379,0 373,8 360,1 357,1 350,4 Överskottsgrad, % 59,3 59,2 58,9 59,6 59,5 59,0 Centrala administrationskostnader -43,8 -43,8 -43,8 -40,1 -40,1 -40,0 Finansiella intäkter/kostnader -175,0 -168,1 -168,9 -173,6 -171,5 -169,9 Förvaltningsresultat 162,2 167,2 161,2 146,4 145,5 140,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,24 1,28 1,23 1,12 1,11 1,07 Antal aktier, milj 130,6 130,9 131,1 131,1 131,1 131,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,0 2,0 1,8 1,8 1,8 ===== SIDA 23 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 23 | 32 Nyckeltal KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS. Fastighetsrelaterade 2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Hyresintäkter, mkr 157,5 149,7 314,2 292,6 589,7 Förvaltningsresultat, mkr 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2 Periodens resultat, mkr 28,7 -34,5 32,4 -195,1 -381,5 Överskottsgrad, % 61,5 63,9 54,2 55,7 57,2 Reell uthyrningsgrad, % 97,7 98,4 97,7 98,4 97,8 Förvaltningsfastigheter, mkr 9 071,0 9 031,7 9 071,0 9 031,7 9 031,9 Marknadsvärde/kvm 18 099 17 838 18 099 17 838 18 032 Total uthyrningsbar yta, tkvm 500,0 497,6 500,0 497,6 499,5 Antal lägenheter i förvaltning 6 614 6 558 6 614 6 558 6 604 Antal lägenheter i projektutveckling 963 1 373 963 1 373 1 098 Finansiella Soliditet, % 42,7 43,8 42,7 43,8 42,6 Belåningsgrad, % 52,8 51,7 52,8 51,7 52,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 Långsiktigt substansvärde, mkr 4 187,8 4 278,0 4 187,8 4 278,0 4 189,1 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95 Eget kapital per aktie, kr 30,3 31,4 30,3 31,4 30,0 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,1 32,6 32,1 32,6 32,0 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 148,6 98,3 283,0 9,8 10,0 Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -3,6 -8,5 -3,6 -8,5 -7,3 Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,6 131,1 130,6 131,1 131,1 Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 130,7 131,1 130,9 131,2 131,1 ===== SIDA 24 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 24 | 32 Definitioner av nyckeltal Nyckeltal Definition Syfte Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion dividerat med fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta. Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag och även över tid. Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter ställda för renovering samt lägenheter med tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter. Nyckeltalet används för att belysa den verkliga uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans. Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa koncernens räntekänslighet och finansiella stabilitet. Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel vid periodens utgång i förhållande till förvaltningsfastigheter. Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger jämförbarhet mellan fastighetsbolag. Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i förhållande till förvaltningsfastigheter exkl. pågående nyproduktion. Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av förvaltningsverksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för ränteförändringar. Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt och derivat hänförligt till helägd andel. Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan fastighetsbolag. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning. Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade eget kapital varje aktie representerar. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % Procentuell förändring av förvaltningsresultat per aktie under perioden. Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av förvaltningsresultatet över tid. Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % Procentuell förändring av långsiktigt substansvärde per aktie under perioden. Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det långsiktiga substansvärdet över tid. Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från den operativa verksamheten avseende uthyrning och fastighetsdrift. ===== SIDA 25 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 25 | 32 Avstämningstabell nyckeltal 2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Marknadsvärde/kvm A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 071,0 9 031,7 9 071,0 9 031,7 9 031,9 B Pågående nyproduktioner, mkr 10,5 148,1 10,5 148,1 14,0 C Tomträtt 10,6 7,3 10,6 7,3 10,6 D Total uthyrningsbar yta, tkvm 500,0 497,6 500,0 497,6 499,5 (A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 18 099 17 838 18 099 17 838 18 032 Överskottsgrad, % A Driftnetto, mkr 96,9 95,7 170,3 163,1 337,2 B Intäkter, mkr 157,5 149,7 314,2 292,6 589,7 A/B Överskottsgrad, % 61,5 63,9 54,2 55,7 57,2 Reell utyrningsgrad, % A Antal lägenheter 6 614 6 558 6 614 6 558 6 604 B Antal outhyrda lägenheter 268 215 268 215 231 C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 113 110 113 110 85 1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,7 98,4 97,7 98,4 97,8 Soliditet, % A Eget kapital vid periodens slut, mkr 3 959,5 4 122,8 3 959,5 4 122,8 3 936,3 B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 276,7 9 405,2 9 276,7 9 405,2 9 249,9 (A+B)/C Soliditet, % 42,7 43,8 42,7 43,8 42,6 Belåningsgrad, % A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 3 094,0 4 407,8 3 094,0 4 407,8 4 762,7 B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 1 862,7 488,0 1 862,7 488,0 116,1 C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 168,9 222,3 168,9 222,3 168,5 D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 071,0 9 031,7 9 071,0 9 031,7 9 031,9 (A+B-C)/D Belåningsgrad, % 52,8 51,7 52,8 51,7 52,2 E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 0,0 57,4 0,0 57,4 67,0 F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 G Pågående nyproduktioner, mkr 10,5 148,1 10,5 148,1 14,0 (A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 54,7 54,5 54,7 54,5 53,4 Räntetäckningsgrad, ggr A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 292,9 396,6 292,9 396,6 285,9 B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -166,5 -215,7 -166,5 -215,7 -161,7 A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 Långsiktigt substansvärde, mkr A Eget kapital, mkr 3 959,5 4 122,8 3 959,5 4 122,8 3 936,3 B Återläggning derivat, mkr -5,7 -96,8 -5,7 -96,8 36,7 C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 234,1 252,5 234,1 252,5 216,0 E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr 0,0 -0,4 0,0 -0,4 -0,1 G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 187,8 4 278,0 4 187,8 4 278,0 4 189,1 ===== SIDA 26 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 26 | 32 * Antal aktier efter återköp 2024 apr-jun 2023 apr-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Förvaltningsresultat per aktie, kr A Förvaltningsresultat, mkr 37,3 40,3 57,5 55,3 124,2 B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 130,7 131,1 130,9 131,2 131,1 (A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95 Eget kapital per aktie, kr A Eget kapital, mkr 3 959,5 4 122,8 3 959,5 4 122,8 3 936,3 B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,6 131,1 130,6 131,1 131,1 A/B Eget kapital per aktie, kr 30,31 31,45 30,31 31,45 30,02 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 187,8 4 278,0 4 187,8 4 278,0 4 189,1 B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 130,6 131,1 130,6 131,1 131,1 A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,06 32,63 32,06 32,63 31,95 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,29 0,31 0,44 0,42 0,95 B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,11 0,15 0,11 0,38 0,86 A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 148,6% 98,3% 283,0% 9,8% 10,0% Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 32,1 32,6 32,1 32,6 32,0 B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 33,3 35,7 33,3 35,7 34,5 A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -3,6% -8,5% -3,6% -8,5% -7,3% ===== SIDA 27 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 27 | 32 Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags- ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- och omvärldsfaktorer. Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför- allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp kontinuerligt och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna. Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. I övrigt hänvisas till årsredovisningen. Finansiell risk KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads- förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels genom koncernens övergripande finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal. Möjligheter och risker i fastigheternas värde KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har betydande påverkan på periodens resultat och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån och dels vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr) Pågående projekt Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare Förändring Effekt på verkligt värde, mkr Förändring Effekt på verkligt värde, mkr Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 499,3 + 0,25%-enheter -448,1 Hyresvärde* - 2,50% -41,5 + 2,50% 347,7 Drift- och underhållskostnader - 2,50% 128,4 + 2,50% -128,4 Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 29,2 + 0,25%-enheter -29,2 ===== SIDA 28 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 28 | 32 baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet, och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. Finansiering Under perioden har KlaraBo tagit upp ett nytt lån om 100 mkr, med en marginal som understiger bolagets nuvarande genomsnittliga kreditmarginal. KlaraBo har under andra kvartalet påbörjat arbetet med refinansiering kopplat till lånen med förfall 2025. Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas vid stigande marknadsräntor, vilket generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper med större risk vid refinansiering. Förändringar av underliggande marknadsräntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig ränta och som inte bundits om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov. Per 30 juni 2024 har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 168,9 mkr. Operationell risk KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel- personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Stigande avkastningskrav, finansierings- och energikostnader skapar osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar marknaden. Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt höjda finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ påverkan, både på kort och lång sikt. ===== SIDA 29 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 29 | 32 Övriga upplysningar Marknadsutsikter KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid. Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige. Organisation och medarbetare Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 65 (70), varav 22 kvinnor (22) respektive 43 män (46). Redovisningsprinciper KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder- bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2023. Redovisnings- principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2023. Transaktioner med närstående Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med- lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden. ===== SIDA 30 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 30 | 32 Aktien och aktieägare Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har per bokslutsdatum totalt återköpt 1 188 962 aktier. Största aktieägare per 30 juni 2024 Teckningsoptioner KlaraBo har två pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats. Det andra programmet omfattas av totalt 1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 1 429 440 optioner tecknats. Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 mars högst 1 929 440 teckningsoptioner som kan utnyttjas för teckning av högst 1 929 440 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om högst cirka 1,44 procent baserat på antal aktier i bolaget. Vid årsstämman 2024 bemyndigades ledningen att emittera 2 000 000 teckningsoptioner till anställda till en marknadsmässig kurs. För ytterligare detaljer avseende beslutet hänvisas till stämmohandlingarna på bolagets hemsida. A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8% Rutger Arnhult 0 10 047 389 10 047 389 7,6% 3,6% Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4% Ralph Mühlrad 1 285 000 7 258 728 8 543 728 6,5% 7,2% Wealins S.A. 0 8 104 701 8 104 701 6,1% 2,9% Anders Pettersson med familj 3 466 316 3 327 793 6 794 109 5,2% 13,6% Lennart Sten 2 495 000 3 632 335 6 127 335 4,6% 10,3% Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0% ODIN Fonder 0 5 362 116 5 362 116 4,1% 1,9% Länsförsäkringar Fonder 0 5 222 578 5 222 578 4,0% 1,9% Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7% Andreas Morfiadakis 2 361 287 113 400 2 474 687 1,9% 8,5% Avanza Pension 0 2 384 694 2 384 694 1,8% 0,9% Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2% Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6% Övriga 1 273 513 38 905 713 40 179 226 30% 19% 16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100% ===== SIDA 31 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 JUNI 2024 31 | 32 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Malmö, 16 juli 2024 Lennart Sten, styrelseordförande Per Håkan Börjesson, styrelseledamot Lulu Gylleneiden, styrelseledamot Mats Johansson, styrelseledamot Sophia Mattsson Linnala, styrelseledamot Anders Pettersson, styrelseledamot Joacim Sjöberg, styrelseledamot Andreas Morfiadakis, verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 32 ===== Kalendarium Delårsrapport Q3 januari-september 2024 Bokslutskommuniké 2024 6 november 2024 18 februari 2025 Kontaktinformation För ytterligare information vänligen kontakta Andreas Morfiadakis, VD Andreas.morfiadakis@klarabo.se +46 761 331 661 Per Holmqvist, CFO Per.holmqvist@klarabo.se +46 733 00 29 23