===== SIDA 1 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 1 | 34 Q3 Delårsrapport januari-september 2023 Juli – september Januari – september • Intäkterna för kvartalet uppgick till 147,8 mkr (123,2), en ökning med 20 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. • Koncernens driftnetto uppgick till 97,3 mkr (77,7), motsvarande en ökning med 25 procent jämfört med samma kvartal föregående år. • Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 45,0 mkr (37,4), en ökning med 20 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. • Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -134,1 mkr (-68,7) och för derivat till 40,5 mkr (24,9). • Kvartalets resultat uppgick till -50,6 mkr (-5,6), motsvarande -0,39 kr per aktie (-0,04). • Belåningsgraden uppgick per 30 september till 52,3 procent (48,8). Bolaget finansieras endast med bankbelåning. • Intäkterna uppgick för perioden till 440,3 mkr (362,2), en ökning med 22 procent jämfört med motsvarande period föregående år. • Koncernens driftnetto uppgick för perioden till 260,4 mkr (203,5), motsvarande en ökning med 28 procent jämfört med samma period föregående år. • Förvaltningsresultatet uppgick till 100,3 mkr (88,0), en ökning med 14 procent jämfört med motsvarande period föregående år. • Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -421,8 mkr (122,0) och för derivat till 34,3 mkr (86,4). • Periodens resultat uppgick till -245,7 mkr (221,3), motsvarande -1,87 kr per aktie (1,68). • Substansvärde per aktie uppgick till 31,9 kr (35,4). Perioden i korthet Väsentliga händelser • Tecknat ett femårigt hyresavtal omfattande 1 600 kvm till Malmö Stads verksamhet inom funktionsstödsavdelningen. Hyresvärdet uppgår årligen till 1,9 mkr. • Förlängt låneavtal med en nordisk bank om drygt 500 mkr med förfall i tredje kvartalet 2027 till en marginal som understiger bolagets genomsnittliga marginal. • Tecknat en femårig avtalsförlängning omfattande cirka 850 kvm med Systembolaget i centrala Västervik. Hyresvärdet uppgår till cirka 1,8 mkr per år. • Förlängt räntebindningstiden på skuldportföljen med drygt ett år till 3,9 år per den 30 september med en säkringsgrad om knappt 80 procent. • Tecknat ett femårigt hyresavtal omfattande 500 kvm anpassat för förskoleverksamhet med Renässans Akademin. Hyresvärdet uppgår årligen till 0,8 mkr. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Kvartalets överskottsgrad, % Reell uthyrningsgrad, % Andel räntesäkring skuldportfölj, % Genomsnittsränta, % 31,9 65,8 98,2 79,7 3,65 Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 45,0 37,4 100,3 88,0 113,4 Periodens resultat, mkr -50,6 -5,6 -245,7 221,3 125,1 Marknadsvärde/kvm 17 734 21 041 17 734 21 041 18 044 Överskottsgrad, % 65,8 63,1 59,1 56,2 55,6 Reell uthyrningsgrad, % 98,2 98,6 98,2 98,6 98,1 Soliditet, % 43,6 45,0 43,6 45,0 44,6 Belåningsgrad, % 52,3 48,8 52,3 48,8 49,7 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,1 1,8 2,1 2,0 Andel räntesäkrad portfölj, % 79,7 51,5 79,7 51,5 67,1 Räntebindningstid, år 3,9 2,5 3,9 2,5 3,4 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,34 0,28 0,76 0,67 0,86 Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,39 -0,04 -1,87 1,68 0,95 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,9 35,4 31,9 35,4 34,5 ===== SIDA 2 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 2 | 34 VD-ord Ökat förvaltningsresultat och förutsägbara finansieringskostnader Den finansiella utvecklingen för det tredje kvartalet visar att vi successivt fortsätter öka vår intjäning trots en utmanande marknad, inte minst inom finansieringsområdet. Vårt driftnetto ökade i storleksordningen 25 procent jämfört med föregående år samtidigt som överskottsgraden är bland den högsta vi uppnått. Förvaltningsresultatet ökade med 20 procent under kvartalet jämfört med föregående år tack vare årets hyresökningar och ett större bestånd än tidigare. Det underliggande behovet av bostäder i Sverige är fortsatt stort, inte minst vad gäller hyresrätter och vi ser en fortsatt hög efterfrågan på våra lägenheter. Den höga efterfrågan gäller i synnerhet bostäder med rimliga hyror givet ett mer utmanande ekonomiskt läge för många hushåll. Med vårt fokus på attraktiva orter med långsiktigt god efterfrågan i tillväxtregioner har vi en bred geografisk närvaro och kan agera där affärsmöjligheter dyker upp. I våra tre största bestånd som återfinns i Trelleborg, Visby samt Östersund, och svarar för drygt 45 procent av portföljen, erbjuder vi en väldigt konkurrenskraftig hyresnivå och ser en fortsatt stark efterfrågan och hög uthyrningsgrad. Hög och stabil uthyrningsgrad Glädjande är att uthyrningsgraden fortsätter att hålla sig på en hög och stabil nivå samtidigt som vi fortsätter förädla beståndet. Under det tredje kvartalet, vilket är säsongsmässigt svagt avseende renoveringar, uppgraderade vi 45 lägenheter som tillsammans med andra standardhöjande åtgärder och den generella hyreshöjningen bidrog till att hyresvärdet för våra bostäder ökat med 7 procentenheter sedan årsskiftet. Jag kan konstatera att vår affärsmodell med att långsiktigt äga, förvalta och inte minst förädla hyresfastigheter fungerar väl även i rådande marknadsklimat. Kompensation för ökande driftskostnader Samtliga drifts- och underhållskostnader har ökat betydligt de senaste åren i fastighetssektorn till följd av den höga inflationen, vilket för övrigt även gäller privata bostäder. Framöver ser vi bland annat aviseringar om markant ökande fjärrvärmepriser på många håll. Som ett affärsdrivande bolag måste vi se till att ha rätt förutsättningar för att förvalta våra fastigheter på ett ansvarsfullt sätt. Därför behöver vi, liksom andra bostadsfastighetsbolag, se till att vi kompenseras för de ökade kostnaderna genom att föra vidare en del av dessa till hyresgästerna via den årliga hyresförhandlingen. En förhandling som i skrivande stund initierats med ambitionen att skyndsamt slutföras så att vi kan genomföra hyreshöjningar redan från årsskiftet, samtidigt som vi ska fortsätta erbjuda attraktiva lägenheter till konkurrenskraftiga hyror. Med utmaningarna som återfinns i marknaden ser vi att det är nödvändigt, i större utsträckning än tidigare år, att en överenskommelse träder i kraft redan under hösten. Nya kommersiella avtal Även om vi är ett renodlat bostadsfastighetsbolag återfinns drygt 10 procent av verksamheten i kommersiella lokaler. Det är således väsentligt att vi fortsätter erbjuda bra produkter och kontinuerligt arbetar med dessa för att hålla dem attraktiva på marknaden. Ett kvitto på detta är två nya hyreskontrakt under kvartalet, dels ett femårigt hyresavtal om 1 600 kvm till Malmö Stad och dels ett tvåårigt avtal om 400 kvm i Borlänge. Lokalerna har tillträtts och får således en omedelbar positiv effekt på vår intjäningsförmåga. Värdeskapande förvaltning motverkar höjda avkastningskrav Värt att upprepa kring vår affärsmodell är hur den motverkar höjda avkastningskrav som vi menar är ett styrkebevis. Avkastningskraven ökade med ytterligare i snitt cirka 11 baspunkter under det tredje kvartalet. Om vi även räknar in årets alla kvartal har höjt avkastningskrav motsvarat ett teoretiskt värdefall i storleksordningen 830 mkr hittills i år. Det motsvarar 9,2 procent av fastighetsvärdet vid årsskiftet allt annat lika. Tack vare bland annat KlaraBos värdeskapande åtgärder, eller organiska tillväxt annorlunda uttryckt, begränsades dock värdenedgången i beståndet till cirka 405 mkr. Genom att fortsätta utveckla och förädla beståndet dämpas alltså effekten med över 425 mkr efter avdrag av nedlagda investeringar, trots det ökade avkastningskravet på vår portfölj under året, en möjlighet som långt ifrån alla har på marknaden. Med en snitthyra om låga 1 079 kr/kvm för den oförädlade delen av Andreas Morfiadakis, VD ===== SIDA 3 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 3 | 34 beståndet, vilket är betydligt under generell marknadsnivå, finns alltså betydande utrymme framöver för fortsatt värdeskapande. Marknadsanpassningar och ökad uthyrningsgrad Som vi nämnt i tidigare kvartalsrapporter har vi den senaste tiden varit försiktiga med att starta nya byggprojekt i rådande marknadsklimat. Vi har samtidigt varit snabba med att anpassa oss till det rådande ekonomiska läget som fortsätter att prägla fastighets- och byggbranschen. Vi ser ett fortsatt stort behov av hyresrätter i de flesta av landets lite större städer samt markant minskande antal byggstarter, vilket leder till en ökad efterfrågan på lägenheter i det befintliga beståndet. Den reella uthyrningsgraden för våra bostäder uppgick till hela 98,2 procent per sista september, vilket är ett bevis på att bostäderna är eftertraktade och konkurrenskraftiga. Utsikter Sammanfattningsvis är behovet av nya bostäder fortsatt stort samtidigt som bostadsbyggandet mer eller mindre stannat upp. Det medför att befintliga hyresrätter med en rimlig hyra blir en allt viktigare del av bostadsmarknaden, inte minst i rådande ekonomiska klimat med en lägre disponibel inkomst för många hushåll. Med en bevisad affärsmodell som dels kontinuerligt förädlar vårt bestånd och dels innebär att våra årliga hyreshöjningar överstiger den generella nivån, skapar vi goda förutsättningar för värdeökningar på vår fastighetportfölj och ett ökat kassaflöde per aktie över tid. Vidare är en hög andel av vår finansiering, som bara sker via banklån, räntesäkrad och ger oss en trygghet på dagens marknad. Jag är övertygad om att det är långsiktigt klokt att med försiktighet investera i samt äga hyresfastigheter och genom detta vara en del av samhällsutvecklingen såväl på regional som nationell nivå. Malmö i oktober Andreas Morfiadakis VD KlaraBo Gråbo, Visby ===== SIDA 4 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 4 | 34 Detta är KlaraBo KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä. KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare. Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 30 september utgör 85 procent av kontrakterade hyror. Per den 30 september har KlaraBos fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 496 800 kvm fördelat på 6 558 lägenheter och ett antal lokaler samt kontrakterade hyror om cirka 604 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 563 lägenheter under byggnation och projektutveckling. Strategi KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner i tillväxtregioner: • Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande. • Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. • Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. Övergripande mål KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. Operationella mål • Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder. • Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. • Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. Finansiella mål • Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. • Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. Hållbarhetsmål • Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi, cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045. KlaraBos affärsmodell Hög tillväxtpotential i substansvärde från förvärv, nybyggnation och renoveringar Förvärv Renovering Nybyggnation och projektutveckling Utöver projektutvecklings- portföljen, medverkar KlaraBo i ett antal kommunala markanvisningstävlingar ===== SIDA 5 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 5 | 34 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Förvaltningsresultat per aktie, kr Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. ÖVERGRIPANDE MÅL Mål Utfall 2023 jan-sep Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. >12% Se graf nedan Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat. Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan komma att utebli. >50% av beskattat förvaltningsresultat - Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga hyreshöjningen. >Allmän hyreshöjning 2,5 procent- enheter Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. >15% Se graf nedan Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst en halv miljon kvadratmeter bostäder. >500 000 kvm 434 525 Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. >200 bostäder - Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030 endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045 ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan. 2030 - Endast förnybar energi 2045 - Klimatneutrala - 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 40,00 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2020 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 Genomsnittlig årlig tillväxt om + 24 % sedan 2019 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 rullande 12 mån Genomsnittlig årlig tillväxt om + 33% sedan 2019 ===== SIDA 6 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 6 | 34 Fastighetsbestånd Förvaltningsfastigheter KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 496 800 kvm exklusive parkeringsplatser och garage. KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll. Under kvartalet har bolaget investerat 32,3 mkr (31,5) i befintliga förvaltningsfastigheter genom värde- skapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men även energibesparingsåtgärder är en investeringsåtgärd. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den ekonomiska uthyrningsgraden negativt. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fokus på attraktiva bostäder på starka orter med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. Fokus på orter med god avkastning till begränsad risk. VÄRDESKAPANDE RENOVERING Aktiv renoveringsstrategi genomförs löpande vid hyresgästomflyttning, vilket ökar fastighetsvärdet och bidrar till förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas till den lokala marknaden. FÖRVALTNING I EGEN REGI Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig optimering och kontroll av drift- och underhållskostnader samt fokus på överskottsgrad. STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER Fokus på anpassade värdeskapande kunderbjudande om åtgärder i fastigheten som höjer den generella standarden och bidrar till ökat driftnetto. ===== SIDA 7 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 7 | 34 Standardhöjande åtgärder Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 13,9 procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019. Hyresvärdesutveckling Generell hyreshöjning för 2023 är slutförd och uppgick till i snitt 4,5%. Justerat för den generella hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 2,5 procentenheter under perioden. Hyresförhandlingar för 2024 har nu inletts och hyresjusteringar är påkallade för alla orter. Inför årets förhandlingar kan vi konstatera att parterna skiljer sig kraftigt åt i de utspel som hittills gjorts. Vi förväntar oss dock att resultatet av årets förhandlingar ger en högre genomsnittlig hyresjustering än 2023. En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över tid. Antal utförda totalrenoveringar Anledningen till att KlaraBo kan upprätthålla nivån av antal renoveringar är att den naturliga omflyttningen i beståndet är relativt konstant och att i de lägenheter där det sker omflyttning, i viss mån är orenoverade. Utfallet för kvartalet är 45 lägenheter vilket gör att renoveringssnittet för de fyra senaste kvartalen ligger på 64 lägenheter per kvartal. Nedgången i antalet renoverade lägenheter är till största 123,8 109,9 100,0 102,0 104,0 106,0 108,0 110,0 112,0 114,0 116,0 118,0 120,0 122,0 124,0 126,0 %-enheter 38 18 41 42 50 49 49 78 69 73 58 86 65 60 45 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2020 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 ===== SIDA 8 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 8 | 34 delen säsongsdriven, då tredje kvartalet tenderar att vara det svagaste. Bolagets bedömning är att takten bör ligga i linje med snittet för senaste 12 månader även kommande kvartal. Uthyrningsläget är fortsatt starkt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande. Detta resulterar i en stark reell uthyrningsgrad om 98,2 procent per den 30 september 2023. Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna. Kontrakterad årshyra, mkr Potentiellt värde per lägenhet Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 30 september 2023, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat bestånd. Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direktavkastningskravet samt effekten av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT- renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast- ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg. Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling Inkommen uppsägning Besiktning Investering/ avrop Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5 604 712 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2023 Q3 Potentiell kontrakterad hyra Antal Antal Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm Mitt 76 851 54,7 11,8 66,5 1 119 16 813 Nord 34 2 042 141,4 5,5 146,9 2 196 14 944 Syd 62 1 696 108,7 27,8 136,5 2 866 20 986 Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 630 17 920 226 6 558 434,5 62,3 496,8 8 810 17 734 Yta, tkvm Marknadsvärde Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm Mitt 88,5 1 330 95,1 97,9 84,2 33,0 496 51,2 769 Nord 169,9 1 156 93,3 96,6 158,5 65,6 447 92,8 632 Syd 188,5 1 381 95,2 99,2 179,5 58,3 427 121,2 888 Öst 189,9 1 294 95,8 99,3 181,8 57,2 390 124,6 849 636,8 1 282 94,8 98,2 603,9 214,1 431 389,8 785 Direktavkastning, % 4,4% Fastighetsadministration 29,7 60 Driftnetto inkl. fast.admin. 603,9 243,8 491 360,1 725 Hyresvärde Fastighetskostnader Driftnetto ===== SIDA 9 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 9 | 34 Hyresintäkter bostadsfastigheter Marknadsvärde, mkr Antal lägenheter Projektutveckling och nyproduktion KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt från idé till färdig byggrätt. På så vis skapar vi värden oavsett om det gäller förädling av befintliga fastigheter eller helt nya projektidéer. Projektutveckling För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete med tillskapandet av byggrätter. Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens betalningsförmåga utreds. Antalet lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 1 563 st. • Deltagande i kommunala markanvisningstävlingar samt direktanvisningar • Förtätningsprojekt på befintliga fastigheter • Förädling av befintliga fastigheters ytor såsom nyttjande av råvindar eller konvertering av lokaler till bostäder • Förvärv av fastigheter med befintliga byggrätter eller byggrättspotential • Initiering av planprocess • Beslut om markanvisning • Tecknade förvärvsavtal • Egna fastigheter med pågående planprocess eller färdig detaljplan • Bygglovsprocesser • Byggstartade projekt • Produktion • Inflyttning och överlämning till egen förvaltning 13% 29% 28% 30% Mitt Nord Syd Öst 1 119 2 196 2 866 2 630 Mitt Nord Syd Öst 851 2 042 1 696 1 969 Mitt Nord Syd Öst Projektutveckling Byggrättsutredning Nyproduktion Projektportfölj ===== SIDA 10 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 10 | 34 Nyproduktion KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas- lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade produktionskostnader. De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden i varierande material. Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras till byggarbetsplatsen. KlaraBo har per 30 september 2023 två pågående projekt med 74 lägenheter i produktion samt ytterligare 1 489 lägenheter under projektutveckling, totalt sett 1 563 lägenheter. Projektportfölj Läget är alltjämt svårbedömt med fortsatt osäkerhet gällande marknadens syn på direktavkastning för nyproducerade hyresrätter, överlag ihållande höga produktionskostnader och med en fortsatt svag krona. Då marknadsläget inte förbättrats innebär det att vi inte påbörjat något nyproduktionsprojekt under kvartalet. Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie Malmö omfattar två kvarter med totalt cirka 300 lägenheter tillsammans med OBOS Nya Hem. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom bland annat subvention av lägre parkeringsnorm och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras genomföras i fyra etapper där drygt hälften är tänkt att uppföras som bostadsrätter och resterande hyreslägenheter. Tillträde till byggrätten är planerad till början av 2025. På Gotland driver bolaget utvecklings- och förtätningsprojekt på fastigheterna Bogen 1 och Stäven 1 där detaljplanen på Bogen 1 är ute på samråd medan för Stäven 1 har ansökan om att driva ny detaljplan lämnats in. Vid genomförande av projekt kommer detta ske etappvis. I Kristianstad fortsätter arbetet med att ta fram ny detaljplan på den gamla fängelsefastigheten som bolaget ingick aktieöverlåtelseavtal i juli 2021. Här driver vi tillsammans med OBOS Nya Hem en ny detaljplan som möjliggör för cirka 16 000 kvm BTA bostäder. Byggrätten kommer delas mellan OBOS Nya Hem och KlaraBo där KlaraBo har för avsikt att uppföra hyreslägenheter. Detaljplanen är ute på granskning under oktober 2023. Med anledning av bolagets beslut under tredje kvartalet 2022 att tills vidare senarelägga ännu ej startade projekt finns en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Sådan risk kvarstår även under detta kvartal då beslut om att tills vidare skjuta på nya projekt ligger kvar på obestämd tid. För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 30 september 2023, se nedan. ===== SIDA 11 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 11 | 34 Planerade byggrätter per region Hyresvärde (mkr) Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade byggrätter per geografisk region, medan diagrammet ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 30 september 2023, med tillägg för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation vid färdigställande. Pågående byggnation och projektutveckling* * Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos. 288 68 874 333 Mitt Nord Syd Öst 637 803 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2023 Q3 Potentiellt hyresvärde Hyresvärde, mkr Region Projekt Kommun Antal lägenheter BTA BOA Bedömd byggstart Bedömd inflyttning mkr kr/kvm Status Ägarandel, % Pågående byggnation Mitt Källan 6 & 8 (etapp 1) Borlänge 58 4,5 3,7 2021 2023 6,8 1 855 1 60 Syd Navaren 8 & 10, vind Helsingborg 16 0,8 0,6 2021 2023 1,4 2 170 1 100 Totalt 74 5,3 4,3 8,2 1 901 Area, tkvm Hyresvärde Region Projekt Kommun Antal lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, % Pågående projektutveckling Nord Härsta 9:3 Sundsvall 68 5,1 4,2 8,2 1 960 2 100 Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2,2 1 816 2 100 Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 13 0,6 0,5 0,9 2 000 2 100 Syd Gullbernahult 101 & 31 Karlskrona 48 3,8 3,2 5,6 1 750 2 60 Syd Rödjan 7 Kävlinge 238 20,0 15,5 28,7 1 850 3 60 Mitt Falun 9:22 Falun 135 11,0 8,7 16,1 1 850 3 60 Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 7,6 1 650 3 100 Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 3 100 Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 11,4 1 890 3 100 Öst Ekorren 1 Jönköping 80 6,1 4,7 8,9 1 890 2 100 Öst Elefanten 30 Oskarshamn 39 2,5 2,0 3,1 1 569 2 100 Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 92 6,3 5,0 8,8 1 750 3 100 Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 80 5,5 4,4 7,7 1 750 3 100 Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 42 2,9 2,3 4,1 1 750 3 100 Syd Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 11,5 1 528 3 100 Mitt Källan 7 Borlänge 40 2,7 2,1 4,1 1 959 2 60 Syd Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,2 4,9 9,3 1 887 3 100 Syd Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 8,8 7,1 13,2 1 871 3 100 Totalt 1 489 110,2 87,6 158,3 1 807 Area, tkvm Hyresvärde ===== SIDA 12 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 12 | 34 Totalresultat för koncernen i sammandrag Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas. Mkr Not 2023 3 mån jul-sep 2022 3 mån jul-sep 2023 9 mån jan-sep 2022 9 mån jan-sep 2022 12 mån jan-dec Intäkter 1 147,8 123,2 440,3 362,2 501,6 Kostnader 2 -50,5 -45,5 -180,0 -158,7 -222,7 Driftnetto 3 97,3 77,7 260,4 203,5 278,9 Centrala administrationskostnader 4 -12,8 -10,7 -39,8 -34,4 -46,5 Rörelseresultat 84,6 67,0 220,6 169,1 232,4 Finansiella intäkter/kostnader 5 -39,6 -29,6 -120,3 -81,2 -119,0 Förvaltningsresultat 45,0 37,4 100,3 88,0 113,4 Värdeförändringar fastigheter 6 -134,1 -68,7 -421,8 122,0 -25,7 Värdeförändringar derivat 40,5 24,9 34,3 86,4 95,9 Resultat före skatt -48,6 -6,4 -287,3 296,4 183,6 Skattekostnad 7 -2,0 0,8 41,6 -75,1 -58,5 Periodens resultat -50,6 -5,6 -245,7 221,3 125,1 Periodens totalresultat -50,6 -5,6 -245,7 221,3 125,1 Resultat per aktie före utspädning, kr -0,39 -0,04 -1,87 1,68 0,95 Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,39 -0,04 -1,87 1,68 0,95 Kvarnsveden, Borlänge ===== SIDA 13 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 13 | 34 Resultatanalys januari – september 2023 Resultatposter nedan avser kvartalet 1 juli till 30 september och perioden 1 januari till 30 september 2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. Not 1 Intäkter Kvartalets intäkter uppgick till 147,8 mkr (123,2), vilket motsvarar en ökning med 20,0 procent jämfört med samma kvartal föregående år. Intäkterna för jämförbart bestånd har ökat med cirka 6,4 procent. Främst förklarat av koncernens löpande arbete med standardhöjande åtgärder samt den generella årliga hyresförhandlingen. Därtill ökade intäkter för lokaler. Intäkterna för perioden uppgick till 440,3 mkr (362,2). Ökningen jämfört med motsvarande period föregående år beror främst på förvärvet av Östersund per 30 september 2022, färdigställande av nyproduktion samt koncernens löpande arbete med standardförbättringar. Not 2 Kostnader Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets- administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering. Kostnaderna för kvartalet uppgick till -50,5 mkr (-45,5), Ökningen beror på tillkommande fastigheter i samband med förvärv, Kostnaderna för jämförbart bestånd har minskat med cirka 1,9 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år, Detta beror på att elpriserna generellt legat på lägre nivåer, samt att bolaget valt att låsa systempriset för största delen av portföljen hos Vattenfall under hösten. Periodens kostnader uppgick till 180,0 mkr (158,7), motsvarande en ökning om 13,4 procent, vilket huvudsakligen förklaras av tillkommande fastigheter i samband med förvärv. Detta tillsammans med utebliven skattesubvention för gas samt taxehöjningar för avfall och VA förklarar den totala ökningen för perioden. För att uppnå en långsiktig hållbarhet har bolaget ett ramavtal med Vattenfall för leverans av Vattenkraft EPD-certifierad miljöel. För närvarande ligger cirka 80 procent av den totala volymen i avtalet med Vattenfall på en prognosticerad elvolym på cirka 11 000 MWh/år. Resterande volymer kommer successivt att fasas in i avtalet i takt med att befintliga avtal med andra leverantörer löper ut, Detta sker under slutet av 2023 och under första kvartalet 2024 Under hösten kommer bolaget att slutföra ett projekt med installation av fjärrvärme i vårt bestånd norr om centrala Sundsvall. Projektet beräknas innebära en besparing om knappt 0,5 mkr respektive drygt 100 000 kg koldioxidekvivalenter (kgCO2e) om året. Not 3 Driftnetto och överskottsgrad Driftnettot för kvartalet uppgick till 97,3 mkr (77,7), vilket är en ökning med 25,2 procent jämfört med samma kvartal föregående år. Färdigställande av nyproduktion och genomförda förvärv tillförde ett driftnetto om 10,9 mkr jämfört med samma kvartal föregående år. Överskottsgraden för kvartalet uppgick till 65,8 procent (63,1). Not 4 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner till både förvaltnings- och projektverksamheten. Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -12,8 mkr (-10,7). Ökningen förklaras främst av en större organisation samt stigande inflation. Periodens kostnader uppgick till -39,8 mkr (-34,4) och har ökat jämfört med samma period föregående år, vilket dels beror på förklaringarna nämnda för kvartalet men är även hänförligt till en momseffekt kopplad till internfakturering av engångskaraktär i det andra kvartalet samt kostnader kopplade till rekryteringar och konsultkostnader av engångskaraktär. Not 5 Finansiella intäkter/kostnader Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -39,6 mkr (-29,6) och för perioden till -120,3 mkr (-81,2). Ökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras dels av en högre lånevolym hänförligt till nyförvärv och färdigställande av nyproduktion, dels av högre rörliga räntor. Under kvartalet gjorde KlaraBo en valutakursvinst om cirka 2,5 mkr i samband med förfall av en valutatermin där KlaraBo valt att inte starta projektet, effekten är av engångskaraktär. KlaraBo har under året ökat räntesäkringsnivån till cirka 80 procent (51,5) i låneportföljen vilket innebär att endast cirka 20 procent av de räntebärande skulderna löpte med rörlig ränta och påverkas av högre korta räntor. Den höga räntesäkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i framtida räntekostnader. ===== SIDA 14 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 14 | 34 Not 6 Värdeförändringar Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills. För övriga kvartal utförs så kallade desktop-värderingar av samma värderingsinstitut. Varje fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en tre-årsperiod, och bedömd utifrån det material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet sker löpande. Fastighetsmarknaden fortsatte under tredje kvartalet på den inslagna vägen från tidigare under året med låg aktivitet. Transaktionsnivån är fortsatt väsentligt lägre än tidigare år där både antalet transaktioner och transaktionsvolym ligger ungefär 50 procent lägre än tidigare år. Som nämnts under tidigare kvartal är skillnaden i prisförväntan mellan köpare och säljare fortsatt stor men framförallt är det en väldigt avvaktande marknad bland aktörer då man inväntar viss stabilisering i marknaden innan man agerar. Det finns i dagsläget inget som tyder på att transaktionsvolymen kommer förändras markant under resterande delen av 2023 utan bedömningen är att osäkerheten fortsatt kommer finnas i marknaden kommande kvartal med risk för ytterligare värdenedgång. Ett delsegment inom bostäder där vi sett viss ökad aktivitet under det andra och tredje kvartalet under 2023 är nyproduktion. Köpare och säljare verkar i något större utsträckning accepterat det nya marknadsläget vilket möjliggjort för fler transaktioner. Transaktioner inom detta delsegment har i större regionstäder genomförts med avkastningskrav över 4,0 procent. Värdeminskningar har varit en återkommande faktor under 2023 men något som håller emot dessa är de förhållandevis höga hyreshöjningarna för bostadslägenheter som drivs på av den höga inflationen. Hyreshöjningarna har kommit in högre, i KlaraBos fall ett vägt genomsnitt om 4,5 procent, än vad som prognosticerades i värderingskalkylerna per årsskiftet och ger därför en viss positiv effekt på värdena, dock inte tillräckligt för att hålla emot en värdenedgång på grund av ökande avkastningskrav. Marknadsvärdet har vid kvartalets utgång genererat en negativ värdeförändring om -134,1 mkr (68,7), med i genomsnitt höjda avkastningskrav om cirka 11 punkter jämfört med kvartalet innan. För koncernens portfölj föranleder höjningen isolerat en negativ värdeförändring om drygt 231 mkr jämfört med föregående kvartal. Samtidigt har bolaget genom fortsatt aktiv förvaltning i form av värdehöjande åtgärder samt nya lokaluthyrningar genererat positiv värdeförändring om närmare 135 mkr, vilket gör att värdeförändring exklusive investeringar för kvartalet uppgick till 95 mkr. Resterande negativ värdeförändring hänförs i huvudsak till kvartalets nedlagda investeringar. Även periodens värdenedgång om -421,8 mkr (122,0) förklaras av höjda avkastningskrav. I vår känslighetsanalys motsvarar förändringen teoretiskt en värdenedgång runt 830 mkr, eller över 9 procent jämfört med ingången av året, allt annat lika. Med hjälp av årets hyresförhandlingar samt koncernens löpande värdeskapande åtgärder genom investeringar och nya lokaluthyrningar begränsades dock värdenedgången med drygt 405 mkr. Vid periodens utgång uppgick det genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen på cirka 4,6 procent medan portföljens bostäder uppgick till 4,4 procent. Även koncernens derivat marknadsvärderas kvartalsvis. Värdeförändring för perioden uppgick till 34,3 mkr (86,4) och hänförs främst till koncernens räntederivat. Not 7 Skattekostnad Kvartalets skatt uppgick till -2,0 mkr (0,8), varav 16,1 mkr (16,6) avser uppskjuten skatteintäkt hänförlig till värdeförändring av fastigheter. Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet negativ, se Not 6 ovan, vilket resulterat i en minskning av uppskjuten skatt. Eftersom koncernen har redovisat förvärv av fastighetsbolag som tillgångsförvärv, redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på temporära skillnader vid förvärv. Beroende på hur stor värdenedgången har varit på fastigheten, kan det innebära att det inte blir någon reversering av uppskjuten skatt motsvarande det initiala undantaget. Detta förklarar varför den uppskjutna skatteintäkten på totalnivå inte uppgår till 20,6 % av värdenedgången. Koncernens aktuella skattekostnad uppgick till -9,7 mkr (-1,9). Resterande -8,3 mkr (-5,1) utgörs av uppskjuten skattekostnad hänförlig till värdeförändring av koncernens räntederivat. Av periodens skattekostnad om 41,6 mkr (-75,1) utgörs 71,4 mkr (-35,3) av uppskjuten skatt hänförlig till värdeförändring av fastigheter. Resterande förklaras av uppskjuten skatt hänförlig till derivat och underskott samt aktuell skatt. Uppskjuten skatt saknar direkt likviditetspåverkan. Moderbolaget Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling. Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag. ===== SIDA 15 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 15 | 34 Finansiell ställning för koncernen i sammandrag Koncernens rapport över förändring i eget kapital Mkr Not 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,4 0,4 Förvaltningsfastigheter 8 8 960,5 9 232,1 9 170,7 Materiella anläggningstillgångar 8,2 10,6 9,8 Finansiella anläggningstillgångar 9 17,5 17,8 17,8 Derivat 137,3 93,6 103,1 Fordringar 19,7 120,2 51,9 Likvida medel 204,9 363,2 338,3 Summa tillgångar 9 348,5 9 837,9 9 692,0 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 4 072,2 4 422,9 4 320,0 Uppskjuten skatteskuld 11 244,7 334,6 309,2 Långfristiga räntebärande skulder 12 4 416,3 4 807,2 4 800,6 Kortfristiga räntebärande skulder 12 472,9 64,6 97,5 Övriga skulder 142,3 208,6 164,7 Summa eget kapital och skulder 9 348,5 9 837,9 9 692,0 Mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 320,0 4 206,9 4 206,9 Periodens resultat -245,7 221,3 125,1 Kostnader hänförliga till nyemissioner - -0,2 -0,3 Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,0 0,0 Återköp av aktier -2,1 -5,0 -11,7 Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 072,2 4 422,9 4 320,0 Belopp vid periodens utgång, hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - Totalt eget kapital vid periodens utgång 4 072,2 4 422,9 4 320,0 ===== SIDA 16 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 16 | 34 Kommentarer till koncernens finansiella ställning Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. Not 8 Förvaltningsfastigheter Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen beslutad upptrappningsmodell. Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 8 960,5 mkr (9 232,1), varav projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 143,2 mkr, tomträtt värderad enligt IFRS 16 uppgående till 7,3 mkr och resterande 8 810,0 mkr avser befintliga förvaltningsfastigheter. Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr Not 9 Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 17,5 mkr (17,8) varav 17,1 (17,4) utgörs av andelar i gemensamt styrda företag. Not 10 Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 072,2 mkr (4 422,8). Förändringen förklaras av periodens resultat samt att bolaget under perioden gjort återköp av aktier om 2,1 mkr. Not 11 Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld uppgående till 244,7 mkr (334,6) är hänförlig främst till omvärdering av förvaltningsfastigheter men även till derivat. Moderbolaget Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder till koncernbolag samt likvida medel. 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 170,7 7 850,0 7 850,0 Förvärv - 1 066,4 1 072,5 Investeringar i förvaltningsfastigheter 116,3 114,1 195,2 Investeringar i nyproduktionsfastigheter 76,1 99,9 118,2 Offentligt bidrag 19,2 -20,2 -39,4 Värdeförändringar -421,8 122,0 -25,7 Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 8 960,5 9 232,1 9 170,7 ===== SIDA 17 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 17 | 34 Finansiering Not 12 Finansiering Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick till 4 889,2 mkr (4 871,8) och avser främst finansiering av koncernens förvaltningsfastigheter och pågående nyproduktion. Koncernens kassa uppgick till 204,9 mkr (363,2) och därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter om 300 mkr. Av totala räntebärande skulder är 61,1 mkr (16,7) hänförligt till finansiering av ej färdigställda nyproduktionsprojekt och exkluderas i tabell nedan över kredit- och räntebindning. Skulden avseende IFRS16 bokningar för en tomträtt och två kontorslokaler bidrar till en total IFRS16 skuld om 11,4 mkr, också denna exkluderad i tabellen över kredit- och räntebindning. Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till 47,8 mkr (46,6). Periodiserade upplåningskostnader om 1,8 mkr (3,5) har reducerat räntebärande skulder i balansräkningen och inkluderas inte heller i tabellen nedan. Skuldernas verkliga värde avviker totalt sett inte väsentligt från redovisat värde. Belåningsgraden för koncernen uppgick per 30 september 2023 till 52,3 procent (48,8). Kapital- och räntebindning KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 30 september 2023 utgörs KlaraBos finansiering av upplåning i fem nordiska banker. Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas, men består även av krediter med fast ränta. För att gardera sig mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar, för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick swapportföljen till 2 750 mkr (1 400) vid periodens utgång. Portföljens räntebindningstid uppgick per 30 september 2023 till 3,9 år (2,5). Inkluderat fasträntekrediter hamnar koncernens räntesäkringsnivå, det vill säga andelen av de skulder som löper med fast ränta, på 79,7 (51,5) procent. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 3,7 procent (3,0). Ökningen jämfört med årsskiftet förklaras av att STIBOR 3m gått upp vilket påverkar den del av låneportföljen som inte räntesäkrats. Ökningen har dämpats av ett ökat positivt kassaflöde på koncernens ränteswappar. Vidare har bolaget under perioden ingått ett swaptionsavtal om 300 mkr med en ränta om 2,5 procent med eventuell start 2025 som inte beaktas i räntebindningstiden. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (3,0), varav 366 mkr ska refinansieras under 2024. Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till 137,3 mkr (93,6). Swaptionen har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas således i ovan tabeller över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar. Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, % 2023 980 20 2024 366 8 500 10 500 0,09 2025 2 947 61 1 287 27 200 0,18 2026 469 10 - - - - 2027 1 035 21 - - - - > 5 år - - 2 050 43 2 050 2,70 Summa* 4 817 100 4 817 100 2 750 2,04 * Exklusive byggnadskreditiv, IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader RänteswapparKreditbindning Räntebindning Utestående ränteswappar 2023-09-30 Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå 100,0 2024-07-17 0,287% 200,0 2024-08-26 0,015% 200,0 2025-05-11 0,181% 200,0 2024-08-27 0,059% 700,0 2032-05-09 2,205% 250,0 2029-11-18 2,873% 300,0 2030-11-18 2,945% 200,0 2028-11-21 2,827% 300,0 2033-02-16 3,055% 300,0 2031-02-20 3,050% 2 750,0 2,044% ===== SIDA 18 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 18 | 34 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2023 3 mån jul-sep 2022 3 mån jul-sep 2023 9 mån jan-sep 2022 9 mån jan-sep 2022 12 mån jan-dec Den löpande verksamheten Rörelseresultat 84,6 67,0 220,6 169,1 232,4 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,6 0,8 2,1 1,5 2,2 Erhållen ränta 3,3 - 4,8 - 1,4 Betald ränta -33,9 -32,4 -117,4 -67,7 -105,4 Betald skatt -8,7 -6,4 -39,1 -26,4 -25,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 46,0 29,0 70,9 76,5 105,4 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsefordringar/-skulder 6,3 -1,0 -0,4 -54,1 -8,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 52,2 28,0 70,5 22,4 96,5 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter - -160,4 - -248,4 -252,4 Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -31,1 -31,5 -116,3 -116,2 -197,1 Nyproduktionsinvesteringar -31,7 -22,7 -76,1 -85,4 -117,4 Erhållet investeringsstöd - 20,2 - 20,2 20,2 Investeringar i immateriella anläggningstillgångar - - - 0,0 0,0 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,2 -0,3 -0,3 -1,1 -1,3 Försäljning av materiella anläggningstillgångar - - - - 0,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -63,0 -194,6 -192,7 -430,9 -547,8 Finansieringsverksamheten Nyupptagna finansiella skulder 3,7 23,8 24,8 489,1 557,8 Låneupptagnings- och låneuppläggningskostnader - - - -10,8 -14,6 Amortering av finansiella skulder -10,3 -175,3 -34,0 -318,0 -358,4 Återköp av egna aktier - -2,8 -2,1 -5,0 -11,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6,6 -154,4 -11,2 155,2 173,1 Periodens kassaflöde -17,3 -321,0 -133,4 -253,3 -278,2 Likvida medel vid årets början 222,3 684,2 338,3 616,5 616,5 Likvida medel vid periodens slut 204,9 363,2 204,9 363,2 338,3 ===== SIDA 19 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 19 | 34 Moderbolagets resultat- och balansräkning i sammandrag Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning Moderbolagets resultat- och balansräkning har under kvartalet belastats med 71,1 mkr i nedskrivning av dotterbolagsaktier. Mkr 2023 3 mån jul-sep 2022 3 mån jul-sep 2023 9 mån jan-sep 2022 9 mån jan-sep 2022 12 mån jan-dec Nettoomsättning 4,3 2,9 20,3 9,1 13,5 Personalkostnader -4,5 -3,7 -13,9 -12,3 -15,6 Övriga externa kostnader -8,7 -5,3 -19,5 -14,8 -21,4 Rörelseresultat -8,8 -6,1 -13,1 -18,0 -23,5 Finansiella intäkter/kostnader -52,5 -12,0 -30,5 23,7 -120,4 Resultat efter finansiella poster -61,3 -18,1 -43,5 5,7 -143,9 Erhållna/lämnade koncernbidrag 0,0 0,0 0,0 0,0 60,7 Resultat före skatt -61,3 -18,1 -43,5 5,7 -83,2 Skattekostnad 0,0 -8,8 0,0 -8,9 -8,9 Periodens resultat -61,3 -26,9 -43,5 -3,1 -92,1 Mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Materiella anläggningstillgångar 0,7 0,9 0,8 Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 291,1 2 183,3 2 362,2 Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 607,8 4 892,8 3 434,9 Uppskjutna skattefordringar 0,0 0,0 0,0 Övriga fordringar 5,1 8,4 8,1 Kassa och bank 166,5 308,8 272,5 Summa tillgångar 6 071,1 7 394,2 6 078,5 Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6 Fritt eget kapital 3 127,6 3 268,9 3 173,2 Skulder till koncernföretag 2 930,2 4 111,3 2 891,2 Övriga skulder 6,6 7,4 7,5 Summa eget kapital och skulder 6 071,1 7 394,2 6 078,5 ===== SIDA 20 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 20 | 34 Segmentsrapportering Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment: fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör. Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig- ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning. Resultaträkning, mkr 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep Intäkter 440,3 361,3 0,0 0,9 0,0 0,0 440,3 362,2 Kostnader -180,0 -158,5 0,0 -0,2 0,1 0,0 -180,0 -158,7 Driftnetto 260,3 202,9 0,0 0,7 0,1 0,0 260,4 203,5 Centrala administrationskostnader -8,5 -7,1 0,0 0,0 -31,3 -27,3 -39,8 -34,4 Rörelseresultat 251,8 195,8 0,0 0,7 -31,2 -27,3 220,6 169,1 Finansiella intäkter /kostnader -145,0 -70,8 3,6 -2,3 21,1 -8,1 -120,3 -81,2 Förvaltningsresultat 106,8 125,0 3,6 -1,7 -10,1 -35,4 100,3 87,9 Värdeförändringar fastigheter -415,1 118,6 -4,6 3,4 -2,1 0,0 -421,8 122,0 Värdeförändringar derivat 0,0 27,8 0,0 0,0 34,3 58,6 34,3 86,4 Resultat före skatt -308,3 271,4 -1,0 1,7 22,0 23,3 -287,3 296,4 Skattekostnad 48,7 -45,9 0,0 -0,6 -7,1 -28,7 41,6 -75,1 Periodens resultat -259,6 225,5 -1,0 1,2 14,9 -5,4 -245,7 221,3 Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen Balansräkning, mkr 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 Förvaltningsfastigheter 8 817,2 9 088,2 143,2 143,8 - - 8 960,5 9 232,1 Långfristiga räntebärande skulder 4 408,1 4 807,2 - - - - 4 408,1 4 807,2 Kortfristiga räntebärande skulder 411,8 48,0 61,1 16,7 - - 472,9 64,6 Uppskjuten skatteskuld hänförlig till omvärdering av fastigheter 215,0 313,2 0,0 1,9 - - 215,0 315,0 Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen ===== SIDA 21 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 21 | 34 Hållbarhet KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning). Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa. ===== SIDA 22 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 22 | 34 Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under perioden • Förvaltande funktioner hos KlaraBo har utbildats i klimatrisker. En klimatriskinventering av KlaraBos samtliga fastigheter har påbörjats och beräknas vara genomförd innan årets slut. Att arbeta med klimatrisker är ett prioriterat område för KlaraBo då den globala uppvärmningen förväntas medföra väderomställningar under det kommande decenniet och fastighetsbranschen är en av de sektorer som kan drabbas. • En färdplan för att nå KlaraBos mål om klimatneutralitet till år 2045, samt delmålet att senast år 2030 endast använda förnybar energi för el, värme och bilar i KlaraBos verksamhet, har tagits fram. Planen, som utgår från GHG-protokollets kategorier för utsläpp av växthusgaser, beskriver översiktligt vilka aktiviteter som krävs för att nå målen inom respektive område. • En medarbetarundersökning har genomförts, med syfte att kartlägga medarbetarnas engagemang och trivsel. • Som ett led i att främja trygga och trivsamma bostadskvarter så har ett stödmaterial till förvaltningen tagits fram. Trygghetsronder har påbörjats och kommer genomföras i alla KlaraBos större bostadskvarter under hösten. På ronderna deltar KlaraBos personal samt boenderepresentanter och i den mån det är möjligt även representanter från samhällsfunktioner. • Alla anställda har erbjudits en utbildning i KlaraBos hållbarhetsarbete och uppförandekod. Syftet med utbildningen var att skapa medvetenhet i hållbarhetsfrågan i stort och på KlaraBo specifikt samt att förankra KlaraBos uppförandekod. De anställda som inte kunde närvara vid tillfället har tagit del av utbildningen digitalt i efterhand. • En metodik för klimatriskinventering av KlaraBos fastigheter har arbetats fram och en pilot av denna har genomförts på KlaraBos fastigheter i Visby. Inventering av hela beståndet är planerat till hösten 2023. • KlaraBo-dagen har genomförts på flera orter, bland annat i Bollnäs, Trelleborg och Ronneby. Under dessa dagar har det erbjudits flertalet aktiviteter för att vi och hyresgästerna ska lära känna varandra. I Trelleborg har dessutom än programmet ”Aktiv Gemenskap” dragit igång, det pågår under perioden maj till september och är ett samarbete med KlaraBo och sju idrottsföreningar. Ungdomarna i området erbjuds prova-på-aktiviteter i olika idrotter. • Avtal har tecknats med Prodikt, en plattform för att kunna beräkna och bedöma klimatpåverkan från byggmaterial i samband med både nyproduktion och ROT-projekt. Statistiken här ifrån kommer används som en del i Scope 3 rapporteringen i KlaraBos hållbarhetsrapport för 2023. På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som KlaraBo arbetar efter. ===== SIDA 23 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 23 | 34 Aktuell intjäningsförmåga I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 30 september, för KlaraBos förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets- kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Data för fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga kostnader för förvaltnings- och projektverksamheten. Aktuell intjäningsförmåga 12 månader Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 3,3 mkr i huvudsak hänförligt till en uthyrd fastighet i Malmö om 1,9 mkr samt att cirka 1,1 mkr är ett resultat av de 45 ROT-renoveringar som genomförts under kvartalet. Andra förklaringsposter består av förändrad vakans, standardförbättringar, avtal med externa parkeringsbolag samt nya lokalavtal. Sedan årsskiftet har förvaltningsresultatet i intjäningen ökat med hela 16,7 procent, vilket förklaras av den eftersläpning som finns på hyreshöjningarna, värdeskapande investeringar, kostnadskontroll samt ett stabilt finansnetto hänförligt till den höga säkringsgraden. På grund av den höga räntesäkringsgraden i låneportföljen påverkas endast cirka 20 procent av portföljen av ränteförändringar. Detta tillsammans med ett ökat positivt kassaflöde på koncernens ränteswappar gör att de årliga finansiella kostnaderna endast ökat med 2,1 mkr. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 3,7 procent per 30 september 2023. Räntetäckningsgraden i enlighet med intjäningsförmågan uppgick till 1,8 gånger. Mkr 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01 2023-01-01 2022-10-01 2022-07-01 Hyresintäkter 603,9 600,6 593,8 568,8 560,5 494,8 Fastighetskostnader -243,8 -243,4 -243,4 -242,9 -228,2 -198,3 Driftnetto 360,1 357,1 350,4 325,9 332,4 296,5 Överskottsgrad, % 59,6 59,5 59,0 57,3 59,3 59,9 Centrala administrationskostnader -40,1 -40,1 -40,0 -40,0 -40,0 -37,0 Finansiella intäkter/kostnader -173,6 -171,5 -169,9 -160,5 -142,6 -95,9 Förvaltningsresultat 146,4 145,5 140,6 125,4 149,8 163,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,12 1,11 1,07 0,95 1,14 1,24 Antal aktier, milj 131,1 131,1 131,1 131,2 131,8 131,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8 2,1 2,7 ===== SIDA 24 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 24 | 34 Nyckeltal KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS. Fastighetsrelaterade 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec Hyresintäkter, mkr 147,8 123,2 440,3 362,2 501,6 Förvaltningsresultat, mkr 45,0 37,4 100,3 88,0 113,4 Periodens resultat, mkr -50,6 -5,6 -245,7 221,3 125,1 Överskottsgrad, % 65,8 63,1 59,1 56,2 55,6 Reell uthyrningsgrad, % 98,2 98,6 98,2 98,6 98,1 Förvaltningsfastigheter, mkr 8 960,5 9 232,1 8 960,5 9 232,1 9 170,7 Marknadsvärde/kvm 17 734 21 041 17 734 21 041 18 044 Total uthyrningsbar yta, tkvm 496,8 431,6 496,8 431,6 498,7 Antal lägenheter i förvaltning 6 558 6 509 6 558 6 509 6 533 Antal lägenheter i projektutveckling 1 563 1 787 1 563 1 787 1 509 Finansiella Soliditet, % 43,6 45,0 43,6 45,0 44,6 Belåningsgrad, % 52,3 48,8 52,3 48,8 49,7 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,1 1,8 2,1 2,0 Långsiktigt substansvärde, mkr 4 179,2 4 663,4 4 179,2 4 663,4 4 525,6 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,34 0,28 0,76 0,67 0,86 Eget kapital per aktie, kr 31,1 33,6 31,1 33,6 32,9 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,9 35,4 31,9 35,4 34,5 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 21,4 -13,4 13,4 -11,4 -7,3 Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -10,0 14,3 -10,0 14,3 1,7 Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,6 131,1 131,6 131,2 Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,1 131,7 131,1 131,8 131,7 ===== SIDA 25 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 25 | 34 Definitioner av nyckeltal Nyckeltal Definition Syfte Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion dividerat med fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta. Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag och även över tid. Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter ställda för renovering samt lägenheter med tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter. Nyckeltalet används för att belysa den verkliga uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans. Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till balansomslutningen vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa koncernens räntekänslighet och finansiella stabilitet. Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel vid periodens utgång i förhållande till förvaltningsfastigheter. Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger jämförbarhet mellan fastighetsbolag. Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter i förhållande till förvaltningsfastigheter exkl. pågående nyproduktion. Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av förvaltningsverksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat med räntenettot. Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för ränteförändringar. Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt och derivat hänförligt till helägd andel. Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan fastighetsbolag. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning. Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade eget kapital varje aktie representerar. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt. Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % Procentuell förändring av förvaltningsresultat per aktie under perioden. Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av förvaltningsresultatet över tid. Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % Procentuell förändring av långsiktigt substansvärde per aktie under perioden. Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det långsiktiga substansvärdet över tid. Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från verksamheten och visar bolagets förmåga att finansiera verksamheten med egna medel. ===== SIDA 26 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 26 | 34 Avstämningstabell nyckeltal 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec Marknadsvärde/kvm A Förvaltningsfastigheter, mkr 8 960,5 9 232,1 8 960,5 9 232,1 9 170,7 B Pågående nyproduktioner, mkr 143,2 143,8 143,2 143,8 164,7 C Tomträtt 7,3 7,3 7,3 7,3 7,3 D Total uthyrningsbar yta, tkvm 496,8 431,6 496,8 431,6 498,7 (A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 17 734 21 041 17 734 21 041 18 044 Överskottsgrad, % A Driftnetto, mkr 97,3 77,7 260,4 203,5 278,9 B Intäkter, mkr 147,8 123,2 440,3 362,2 501,6 A/B Överskottsgrad, % 65,8 63,1 59,1 56,2 55,6 Reell utyrningsgrad, % A Antal lägenheter 6 558 6 509 6 558 6 509 6 533 B Antal outhyrda lägenheter 223 198 223 198 222 C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 107 109 107 109 99 1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 98,2 98,6 98,2 98,6 98,1 Soliditet, % A Eget kapital vid periodens slut, mkr 4 072,2 4 422,9 4 072,2 4 422,9 4 320,0 B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 348,5 9 837,9 9 348,5 9 837,9 9 692,0 (A+B)/C Soliditet, % 43,6 45,0 43,6 45,0 44,6 Belåningsgrad, % A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 416,3 4 807,2 4 416,3 4 807,2 4 800,6 B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 472,9 64,6 472,9 64,6 97,5 C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 204,9 363,2 204,9 363,2 338,3 D Förvaltningsfastigheter, mkr 8 960,5 9 232,1 8 960,5 9 232,1 9 170,7 (A+B-C)/D Belåningsgrad, % 52,3 48,8 52,3 48,8 49,7 E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 61,1 16,7 61,1 16,7 54,5 F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 G Pågående nyproduktioner, mkr 143,2 143,8 143,2 143,8 164,7 (A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 54,8 53,4 54,8 53,4 53,8 Räntetäckningsgrad, ggr A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 283,9 212,5 283,9 212,5 232,4 B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -158,2 -101,9 -158,2 -101,9 -119,0 A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,1 1,8 2,1 2,0 Långsiktigt substansvärde, mkr A Eget kapital, mkr 4 072,2 4 422,9 4 072,2 4 422,9 4 320,0 B Återläggning derivat, mkr -137,3 -93,6 -137,3 -93,6 -103,1 C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 244,7 334,6 244,7 334,6 309,2 E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 179,2 4 663,4 4 179,2 4 663,4 4 525,6 ===== SIDA 27 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 27 | 34 * Antal aktier efter återköp 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec Förvaltningsresultat per aktie, kr A Förvaltningsresultat, mkr 45,0 37,4 100,3 88,0 113,4 B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 131,1 131,7 131,1 131,8 131,7 (A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,34 0,28 0,76 0,67 0,86 Eget kapital per aktie, kr A Eget kapital, mkr 4 072,2 4 422,9 4 072,2 4 422,9 4 320,0 B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,6 131,1 131,6 131,2 A/B Eget kapital per aktie, kr 31,06 33,61 31,06 33,61 32,92 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 179,2 4 663,4 4 179,2 4 663,4 4 525,6 B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 131,1 131,6 131,1 131,6 131,2 A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,88 35,44 31,88 35,44 34,48 Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,34 0,28 0,76 0,67 0,86 B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,28 0,33 0,67 0,75 0,93 A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 21,4% -13,4% 13,4% -11,4% -7,3% Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 31,9 35,4 31,9 35,4 34,5 B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 35,4 31,0 35,4 31,0 33,9 A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -10,0% 14,3% -10,0% 14,3% 1,7% ===== SIDA 28 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 28 | 34 Möjligheter och risker för koncernen och moderbolaget För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags- ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- och omvärldsfaktorer. Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför- allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp kontinuerligt och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna. Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. I övrigt hänvisas till årsredovisningen. Finansiell risk KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads- förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels genom koncernens övergripande finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal. Möjligheter och risker i fastigheternas värde KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har betydande påverkan på periodens resultat och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Även ökade marknadsräntor påverkar avkastningskraven och därmed bolagets fastighetsvärden negativt, medan lägre marknadsräntor får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån och dels vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr) Förändring Effekt på verkligt värde, mkr Förändring Effekt på verkligt värde, mkr Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 524,3 + 0,25%-enheter -466,7 Hyresvärde* - 2,50% -42,6 + 2,50% 355,5 Drift- och underhållskostnader - 2,50% 137,5 + 2,50% -137,5 Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 29,4 + 0,25%-enheter -29,5 *-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% avser både lokaler och bostäder ===== SIDA 29 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 29 | 34 Pågående projekt Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet, och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. Finansiering Vi har under senaste året observerat en större osäkerhet på de finansiella marknaderna där bankernas finansieringskostnad gått upp med högre marginaler som följd. Detta har dock inte haft någon direkt påverkan på KlaraBo och under perioden förlängdes befintliga banklån med ursprungliga förfall i september på 534 mkr till nivåer som understiger KlaraBos genomsnittliga kreditmarginal. Efter förlängningen löper lånen på 4 år och minskar bolagets finansieringsbehov på kort sikt. Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas vid stigande marknadsräntor, generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper med större risk vid refinansiering. Kraftigt stigande rörliga räntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig ränta och som inte gjorts om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov. Per 30 september 2023 har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 204,9 mkr. Operationell risk KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel- personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Stigande avkastningskrav, finansierings- och energikostnader skapar osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar marknaden. Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt höjda finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ påverkan, både på kort och lång sikt. ===== SIDA 30 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 30 | 34 Övriga upplysningar Marknadsutsikter KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid. Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige. Organisation och medarbetare Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 71 (65), varav 22 kvinnor (19) respektive 49 män (46). Redovisningsprinciper KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder- bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2022. Redovisnings- principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2022. Transaktioner med närstående Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med- lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden. ===== SIDA 31 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 31 | 34 Aktien och aktieägare Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har per bokslutsdatum totalt återköpt 721 497 aktier. Största aktieägare per 30 september 2023 Teckningsoptioner KlaraBo har tre pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet omfattas av totalt 1 666 335 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 mars – 31 mars 2024, till en teckningskurs om 30 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 1 367 585 optioner tecknats och resterande har löpt ut och kan inte längre tecknas. Det andra programmet omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats. Det tredje programmet omfattas av totalt 1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 1 429 440 optioner tecknats. Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 30 september högst 3 297 025 teckningsoptioner som kan utnyttjas för teckning av högst 3 297 025 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om högst cirka 2,44 procent baserat på antal aktier i bolaget. A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8% Rutger Arnhult 0 10 073 570 10 073 570 7,6% 3,6% Wealins S.A. 0 9 638 901 9 638 901 7,3% 3,5% Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4% Ralph Mühlrad 1 285 000 7 123 728 8 408 728 6,4% 7,2% Anders Pettersson med familj 3 966 316 3 827 793 7 794 109 5,9% 15,6% Länsförsäkringar Fonder 0 6 432 755 6 432 755 4,9% 2,3% Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0% ODIN Fonder 0 5 305 834 5 305 834 4,0% 1,9% Lennart Sten 1 995 000 3 132 335 5 127 335 3,9% 8,3% Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7% Andreas Morfiadakis 2 361 287 94 900 2 456 187 1,9% 8,5% Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2% Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6% Nordea Liv & Pension 0 1 456 356 1 456 356 1,1% 0,5% Övriga 1 273 513 37 273 275 38 546 788 29% 18% 16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100% ===== SIDA 32 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 32 | 34 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Malmö, 26 oktober 2023 Lennart Sten, styrelseordförande Per Håkan Börjesson, styrelseledamot Lulu Gylleneiden, styrelseledamot Mats Johansson, styrelseledamot Sophia Mattsson Linnala, styrelseledamot Anders Pettersson, styrelseledamot Håkan Sandberg, styrelseledamot Joacim Sjöberg, styrelseledamot Andreas Morfiadakis, verkställande direktör Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 33 ===== KLARABO SVERIGE AB – DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2023 33 | 34 Revisorns granskningsrapport KlaraBo Sverige AB (publ) org nr 559029-2727 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för KlaraBo Sverige AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Malmö den 26 oktober 2023 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Mats Åkerlund Auktoriserad revisor ===== SIDA 34 ===== Kalendarium Bokslutskommuniké 2023 Delårsrapport Q1 januari-mars 2024 Årsstämma 2023 Delårsrapport Q2 januari-juni 2024 Delårsrapport Q3 januari-september 2024 Bokslutskommuniké 2024 15 februari 2024 3 maj 2024 3 maj 2024 16 juli 2024 6 november 2024 18 februari 2025 Kontaktinformation För ytterligare information vänligen kontakta Andreas Morfiadakis, VD Andreas.morfiadakis@klarabo.se +46 761 331 661 Jonas Rosengren, CFO jonas.rosengren@klarabo.se +46 762 68 94 56