===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari - juni Q2 2024 Transformativ tillväxt Summering perioden januari – juni 2024 Summering kvartalet april – juni 2024 • Intäkterna ökade med 17 procent och uppgick till 221 mkr (189). • Driftnettot ökade med 20 procent till 166 mkr (138). • Förvaltningsresultatet, exklusive transaktionskostnader relaterade till rörelseförvärvet av KMC Holdco AS, ökade med 48 procent till 77 mkr (52). • Resultatet före skatt uppgick till 202 mkr (20), där värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med 121 mkr (-44). • Resultat per aktie uppgick till 0,7 kr (0,1). • Substansvärde per aktie ökade till 14,0 kr (13,2). • Under perioden har totalt fyra fastigheter tillträtts till ett samlat fastighetsvärde om 649 miljoner kronor. • I mars genomfördes en riktad emission till nya och befintliga aktieägare i ett accelererat bookbuilding-förfarande. Totalt emitterades 18 940 000 stamaktier av serie B där Logistea tillfördes cirka 250 miljoner kronor innan emissionskostnader. • Intäkterna ökade med 17 procent och uppgick till 110 mkr (94). • Driftnettot ökade med 22 procent till 88 mkr (72). • Förvaltningsresultatet, exklusive transaktionskostnader relaterade till rörelseförvärvet av KMC Holdco AS, ökade med 50 procent till 42 mkr (28). • Resultatet före skatt uppgick till 22 mkr (16), där värde- förändring av fastigheter påverkade resultatet med 0 mkr (-30). • Resultat per aktie uppgick till 0,1 kr (0,1). • Logistea tecknade i slutet av april ett hyresavtal med Fortifikationsverket avseende uthyrning av 6 100 kvadratmeter i Kristinehamn med en årlig hyresintäkt om 3 miljoner kronor. • Under kvartalet förvärvade Logistea fastigheten Åmål 6:78 till ett överenskommet fastighetsvärde om 185 miljoner kronor. • I juni tecknade Logistea avtal om samgående med KMC Holdco AS. Mer information om transaktionen återfinns på sidorna 3-5. Väsentliga händelser efter balansdagens utgång • Efter beslutat bemyndigande om nyemission på den extra bolagsstämman den 9 juli och godkännande av Finansinspektionen om upptagande av handel av de nya aktierna, tillträdde Logistea den 11 juli aktierna i norska KMC Holdco AS. Genom samgåendet ökades antalet fastigheter med 72 stycken, belägna i Sverige, Norge, Danmark, Nederländerna, Finland, Tyskland, Belgien och Polen. Mer information om transaktionen återfinns på sidorna 3-5. Jul-jun Jan-dec Mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 Fastighetsvärde 6 259 4 918 6 259 4 918 6 259 5 386 Intäkter 221 189 110 94 403 371 Driftnetto 166 138 88 72 304 276 Förvaltningsresultat* 67 52 32 28 122 107 Periodens resultat för kvarvarande verksamhet 161 15 18 12 138 -8 Resultat per stamaktie A och B, kr 0,7 0,1 0,1 0,1 0,7 0,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,2 96,3 96,2 96,3 96,2 95,7 Soliditet, % 48,0 41,4 48,0 41,4 48,0 48,6 Belåningsgrad, % 44,1 52,8 44,1 52,8 44,1 45,5 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,1 1,9 2,1 1,9 2,1 1,9 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 14,0 16,5 14,0 16,5 14,0 13,2 Jan-jun Apr-jun *Förvaltningsresultat inklusive transaktionskostnader om 10 miljoner kronor uppkomna i Q2 2024, hänförliga till rörelseförvärvet av KMC Holdco AS. ===== SIDA 2 ===== 2 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Samgåendet med KMC Properties Under det första halvåret har vi, inklusive samgåendet med KMC, förvärvat fastigheter till ett värde om närmare 8 miljarder och har därmed närmat oss vårt operationella tillväxtmål att nå ett fastighetsvärde om 15 miljarder vid slutet på 2024. Samgåendet med KMC tar de båda bolagen till en helt ny nivå. KMC är ett bolag vi haft högst upp på vår lista för ett samgående med under flera år och det är med stor glädje vi nu kan konstatera att affären är genomförd. Efter samgåendet blir Logistea ett ledande fastighetsbolag i Norden i segmentet lager, logistik och lätt industri. Affären är lika naturlig som den är bra för våra aktieägare: • Logistea blir ett betydligt större bolag med fler aktieägare, större free float vilket möjliggör bättre omsättning i aktien och sannolikt inträde i EPRAs index. Sammantaget kommer troligtvis intresset från både nordiska och icke-nordiska institutioner och investerare att öka och förutsättningarna för fortsatt tillväxt förbättras. • Båda bolagen har en tydlig inriktning mot högavkastande fastigheter inom lager, logistik och industri. Den genomsnittliga initiala avkastningen uppgår per 30 juni till 6,9 procent. • Bolaget har en plattform att fortsätta växa på fler marknader och på så sätt utnyttja möjligheter som uppstår. • Genomsnittlig löptid och andelen triple-net hyresavtal ökar. • Bättre tillgång till finansiering via fler banker och bättre prissättning på kapitalmarknaden. • Tydliga synergieffekter vilket påverkar kostnaden positivt för central administration. • Intjäningsförmågan per aktie ökar betydligt för Logisteas aktieägare. Arbetet med att integrera organisationerna är i full gång. Högt upp på prioriteringslistan ligger bland annat att optimera låneportföljen för att sänka finansieringskostnaderna. Förutsättningarna är mycket goda för att skapa ett sammanslaget bolag som är bättre än de två enskilda bolagen före samgåendet. Vi har ett spännande andra halvår framför oss med många möjligheter att ta vara på. Förbättrat marknadsläge Det första halvåret har präglats av tydlig förbättring på transaktionsmarknaden, räntesänkning och kraftigt förbättrad kapitalmarknad. Inom vårt segment har transaktionsmarknaden fungerat även i kärvare tider men vi har sett en tydlig ökning i både aktivitet och volym under framförallt det andra kvartalet. Intresset är drivet av höga avkastningsnivåer relativt andra tillgångsslag, långa hyresavtal och bra hyresbetalare. Köparna består av noterade fastighetsbolag, nordiska fastighetsfonder och utländska fonder och institutioner. Prissättningen spretar något, vilket är naturligt i en marknad på uppgång. För oss på Logistea är det en möjlighet, då det fortsatt finns möjligheter att göra förvärv på attraktiva nivåer. Driftnettona står sig starka och senaste statistiken visar att konkurserna inte ökar i samma takt som tidigare. Det må vara för tidigt att ropa att faran är över. Det kan vi istället göra när investeringsviljan är tillbaka på allvar. Då kommer vi troligen se en kraftig ökning av efterfrågan av lager- och logistikytor. Det första halvåret Rensat för transaktionskostnader som uppstår i samgåendet redovisar vi vårt starkaste förvaltningsresultat någonsin med en ökning på 20 procent mot föregående kvartal. Vidare uppgår vår belåningsgrad till låga 44 procent och nettouthyrningen för kvartalet är positiv med närmare 3 miljoner kronor. Logistea redovisar intäkter för det första halvåret 2024 till 221 miljoner kronor (189) och ett driftnetto om 166 miljoner kronor (138). Förvaltningsresultatet, exklusive transaktionskostnader hänförliga till samgåendet med KMC Properties om 10 miljoner kronor, uppgick till 77 miljoner kronor (52). Resultatet före skatt uppgick till 202 miljoner kronor (20) varav värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till 121 miljoner kronor. Substansvärdet uppgick vid kvartalets utgång till 14,0 kr per aktie, att jämföra med 13,2 kr per aktie vid årsskiftet. Under första halvåret har vi förvärvat fem fastigheter till portföljen och fastighetsvärdet uppgår vid periodens slut till 6,3 miljarder kronor. ”Samgåendet med KMC tar de båda bolagen till en helt ny nivå. KMC är ett bolag vi haft högst upp på vår lista för ett samgående med under flera år och det är med stor glädje vi nu kan konstatera att affären är genomförd.” VD-ord ===== SIDA 3 ===== 3 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Sammanslagningen med KMC Properties Bakgrund Den 14 juni 2024 ingick Logistea AB avtal med KMC Properties ASA (”KMC”), noterat på Oslo Børs, där Logistea går samman med KMC genom att förvärva all verksamhet i KMC-koncernen. Betalning skedde genom nyemitterade aktier i Logistea. Genom transaktionen bildas ett ledande nordiskt fastighetsbolag inom lager, logistik och lätt industri med strategiskt fokus på långsiktig tillväxt, finansiell stabilitet och hållbarhet. Transaktionen bidrar till att avsevärt utöka och diversifiera bolagets verksamhet, förbättra dess tillväxtutsikter och tillgång till kapital samt förbättra den interna kapaciteten. Transaktionen värderade båda bolagen baserat på rapporterat substansvärde (NAV) per den 31 mars 2024 justerat för vissa mindre efterföljande händelser. Aktieägarna i Logistea och KMC Properties äger efter transaktionen cirka 51 procent respektive 49 procent av det sammanslagna bolaget, som verkar under företagsnamnet Logistea. Transaktionen slutfördes den 11 juli 2024. Operationella motiv Genom transaktionen blir Logistea ett ledande fastighetsbolag i Norden i segmentet lager, logistik och lätt industri. Motiven till transaktionen är många och både Logistea och KMC har en gemensam syn att genomförandet kommer att leda till en bättre avkastning till aktieägarna än om bolagen hade fortsatt som två separata bolag. Båda bolagen har varit verksamma i samma högavkastande fastighetssegment vilket innebär att den sammanslagna fastighetsportföljen förblir aktiv och koncentrerad till ett segment. Andelen avtal av typen triple-net, där hyresgästen ansvarar för sina egna förbrukningskostnader och underhållskostnader på fastigheterna de hyr, ökar markant vilket minskar kostnadsläckage och risken för oförutsägbara fastighetskostnader. Den nya fastighetsportföljen kommer att ha en genomsnittlig återstående kontraktslängd om cirka 10 år och kommer genom sin geografiska spridning ha möjlighet att expandera vidare i flertalet marknader. Kontrakterade intäkter per land* Kontrakterade intäkter per segment* 52% 27% 8% 4%3% 3% 2%1% Sverige Norge Danmark Nederländerna Finland Tyskland Belgien Polen 28% 24%15% 9% 9% 7% 5% 2% Industri och produktion Isolering och byggnation Fiskindustri E-handel Logistik Livsmedelsindustri Förpackning Övrigt *SEK/NOK = 1,0 ===== SIDA 4 ===== 4 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Finansiella motiv Fastighetsvärdet ökade i samband med transaktionen till över 13 miljarder kronor, vilket troligen kommer attrahera både institutionella investerare och andra intressenter till bolaget. Bolaget kommer efter transaktionen att ha en stark aktieägarbas och en större free float sett till antal aktier, vilket kommer möjliggöra en högre likviditet i aktiehandeln. Sett till bolagets kostnadsbas finns det både kort- och långsiktiga synergieffekter att beakta. På kort sikt realiseras kostnadsbesparingar om cirka 14 miljoner kronor per år kopplat till kostnader för styrelse, del av ledning, börsplats samt andra kostnadsposter som blir överflödiga med en organisation. På längre sikt finns det en större potential att arbeta ned den genomsnittliga upplåningsräntan genom aktiv förvaltning av låneportföljen. Detta är ett arbete som kommer underlättas av den större fastighetsportföljen, den spetsigare organisationen och de minskade operationella riskerna. Nyckeltal per 30 juni 2024 Estimerad intjäningsförmåga ¹⁾ Inkluderar kostnadssynergier med 14 miljoner kronor i central administration. ²⁾ Exkluderar finansieringskostnader för kvarvarande och inte utnyttjade krediter för projektfastigheter. Transaktionen i korthet Transaktionen omfattar all verksamhet som bedrivs i KMC Properties-koncernen förutom en mindre andel likvida medel om 15 miljoner NOK. Betalning av köpeskillingen erlades genom att Logistea emitterade 16 263 577 stam A och 214 551 706 stam B aktier i Logistea till KMC, innebärande att aktieägarna innan transaktionen innehar 51 procent av aktierna och rösterna i Logistea efter transaktionen och KMC innehar cirka 49 procent av aktierna och rösterna i Logistea efter transaktionen. KMC kommer att dela ut vederlagsaktierna till aktieägarna i KMC efter transaktionens genomförande. Logistea bemyndigades att besluta om nyemissionen på den extra årsstämman den 9 juli 2024, genom röstning där cirka 100 procent av antalet utestående röster på stämman röstade för transaktionen. Eftersom förvärvet har genomförts dagen innan delårsrapporten publiceras har ingen förvärvsbalansräkning eller förvärvsanalys upprättats. Vissa upplysningar såsom information kring förvärvsanalys kan därför inte lämnas. Information som lämnas om förvärvet är preliminär. I kommande finansiella rapporter kommer mer information kunna lämnas. Mkr Logistea KMC Combined Antal fastigheter, st 73 72 145 Uthyrningsgrad. % 96,2 98,4 97,4 Fastighetsvärde, mkr 6 259 6 944 13 203 Genomsnittlig hyreslängd, år 8,0 11,3 9,8 Årligt driftnetto 385 511 896 EPRA NRV, mkr 3 394 3 230 6 624 Direktavkastning, % 6,3 7,3 6,9 Hyresvärde, mkr 421 524 945 Uthyrningsbar area, tkvm 672,0 715,1 1 387 Soliditet, % 48,0 42,6 45,1 Belåningsgrad, % 44,1 53,0 48,8 Genomsnittlig ränta, % 4,9 6,7 5,9 Mkr Logistea KMC Combined Förvaltningsfastigheter Hyresvärde 421 524 945 Driftstillägg 68 - 68 Vakans -16 -8 -24 Fastighetskostnader -105 -5 -110 Projektfastigheter Hyresvärde 17 - 17 Fastighetskostnader 0 - 0 Driftnetto 385 511 896 Central administration ¹⁾ -38 -46 -70 Finansnetto ²⁾ -146 -256 -402 Förvaltningsresultat 201 209 424 Antal aktier, miljontal 242,5 416,7 473,3 Förvaltningsresultat per aktie 0,83 0,50 0,90 ===== SIDA 5 ===== 5 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Tillväxt Logistea kommer efter transaktionen att äga ett fastighets- bestånd till ett värde om cirka 13,2 miljarder kronor. Samtliga fastigheter som ingår i transaktionen är i det högavkastande segmentet lager, logistik och lätt industri, vilket innebär att Logistea fortsätter sin koncentration och blir en ledande fastighetsägare i segmentet. Hyresavtalen i KMCs fastighets- bestånd är till 99 procent länkade till KPI och är till största grad så kallade triple net-avtal. Detta bidrar till en högre säkerhet och förutsägbarhet i Logisteas kassaflöde. Sammanslagningen bidrar till att Logisteas börsvärde ökar markant till cirka 6,5 miljarder kronor, beräknat på aktiekurserna den 10 juni 2024. Det nya börsvärdet kommer underlätta för bolaget att inkluderas i flertalet index, däribland European Real Estate Associations (EPRAs) vilket är ett ledande globalt fastighetsindex. Fastighetsvärden, miljarder kronor ¹⁾ Börsvärde, miljarder kronor ²⁾ ¹⁾ Per 31 mars 2024, justerat för tillträden för Logistea och KMC under Q2 2024. ²⁾ Per 10 juni 2024 6,2 6,9 7,5 10,1 12,4 13,2 20,1 32,6 59,8 3,0 3,5 4,0 4,0 4,1 4,3 4,7 4,9 5,3 5,5 6,5 7,8 8,7 9,6 10,8 12,513,0 14,0 KMC Properties Logistea Nivika Stenhus Fastigheter Emilshus Trianon John Mattsson K-fastigheter Stendörren Heba Kombinerat bolag SLP Cibus Corem Platzer Diös Fastpartner NP3 ===== SIDA 6 ===== 6 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Koncernens resultaträkning i sammandrag Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Jul-jun Jan-dec Mkr Not 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 Hyresintäkter 220 178 109 83 399 357 Övriga intäkter 1 11 1 11 4 14 Intäkter 221 189 110 94 403 371 Fastighetskostnader -55 -51 -22 -22 -99 -95 Driftnetto 2 166 138 88 72 304 276 Central administration -30 -18 -20 -9 -48 -36 Finansnetto 3 -69 -68 -36 -35 -134 -133 Förvaltningsresultat 67 52 32 28 122 107 Värdeförändringar fastigheter 121 -44 0 -30 102 -63 Värdeförändringar derivat 14 12 -10 18 -34 -36 Resultat före skatt 202 20 22 16 190 8 Aktuell skatt -5 -3 -2 -2 -11 -9 Uppskjuten skatt -36 -2 -2 -2 -41 -7 Periodens resultat för kvarvarande verksamhet 161 15 18 12 138 -8 Periodens resultat från utdelad verksamhet 4 0 -1 0 - 0 -1 Periodens resultat 161 14 18 12 138 -9 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 161 15 18 12 138 -8 Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet 0 -1 0 - 0 -1 Resultat per aktie Resultat per aktie, räknat på periodens resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 0,71 0,10 0,07 0,08 0,67 -0,05 Resultat per aktie, räknat på periodens resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr 0,71 0,10 0,08 0,08 0,66 -0,05 Jan-jun Apr-jun Jul-jun Jan-dec Mkr Not 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 Periodens resultat 161 14 18 12 138 -9 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Omräkningsdifferenser - - - - - - Totalresultat för perioden 161 14 18 12 138 -9 Totalresultat för perioden hänförligt till: Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 161 15 18 12 138 -8 Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet 0 -1 0 - 0 -1 Jan-jun Apr-jun Resultat per aktie har justerats retroaktivt med effekten av skillnaden mellan den fastställda teckningskursen i företrädesemissionen i september 2023 och aktiekurserna per datumet innan emissionsvillkoren offentliggjordes, enligt IAS 33. ===== SIDA 7 ===== 7 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Resultatanalys Intäkter Hyresintäkterna exklusive hyrestillägg ökade under det första halvåret med 21,6 procent till 186 miljoner kronor (153) och de totala intäkterna uppgår till 221 miljoner kronor (189). Intäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna exklusive hyrestillägg med 2,2 procent till följd av indexuppräkning med påverkan av lägre uthyrningsgrad jämfört med motsvarande period föregående år. En specificering av intäkterna återfinns i Not 2. Av periodens hyresintäktsökning exklusive hyrestillägg om 33 miljoner kronor är 3 miljoner kronor hänförligt till jämförbart bestånd, 2 miljoner kronor från färdigställda projekt samt 28 miljoner kronor från tillträdda fastigheter. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -55 miljoner kronor (-51). Kostnaderna har ökat till följd av högre kostnader hänförda till ökat fastighetsbestånd, hållbarhetsarbete, underhåll av fastigheter samt justerad klassificering av förvaltningsarvoden om 1 miljoner kronor mellan fastighetskostnader och central administration. I jämförbart bestånd har kostnaderna ökat med 2,7 procent. Merparten av driftskostnaderna för perioden har debiterats vidare på hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Driftnetto Genomförda fastighetsförvärv är den största förklaringen till en ökning av driftnettot med 20,3 procent till 166 miljoner kronor (138) för perioden. I jämförbart bestånd har driftnettot ökat med 0,4 procent jämfört med samma period föregående år. En specificering av driftnettot återfinns i Not 2. För de senaste tolv månaderna uppgick överskottsgraden till 76,2 procent (77,6) och den justerade överskottsgraden till 89,7 procent (90,2). Central administration Kostnader för central administration uppgick till -30 miljoner kronor (-18) för perioden. Av dessa kostnader är -20 miljoner kronor hänförliga till koncernledning och koncerngemensamma funktioner och -10 miljoner kronor är relaterade till rörelseförvärvet av KMC. Intäkter, mkr Jämförelse hyresintäkter exklusive hyrestillägg, mkr Driftnetto, mkr 0 100 200 300 400 0 20 40 60 80 100 120 Q3 '22 Q4 Q1 '23 Q2 Q3 Q4 Q1 '24 Q2 Hyresintäkter Hyrestillägg Övriga intäkter Rullande 12 mån 0 100 200 300 400 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Q3 '22 Q4 Q1 '23 Q2 Q3 Q4 Q1 '24 Q2 Kvartal Rullande 12 mån ===== SIDA 8 ===== 8 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Finansnetto Grundat i amortering av dyrare finansiering och räntesänkning av styrräntan har Logisteas genomsnittliga ränta minskat från 5,0 till 4,9 procent under det andra kvartalet. Finansnettot har med anledning av den lägre genomsnittliga räntan och ökade ränteintäkter på ej placerat kapital redovisats till 69 miljoner kronor för perioden. Detta är att jämföra med jämförelseperiodens finansnetto om 68 miljoner kronor trots att räntebärande nettoskuld ökat med 162 miljoner kronor. Under första halvåret uppgår nettoupplåningen till 498 miljoner kronor (19), vilket är kopplat till tillträdda fastighetstransaktioner samt pågående projekt. Förvaltningsresultat Periodens förvaltningsresultat uppgick till 67 miljoner kronor (52). Ökningen är främst hänförlig till hyresintäkter från de nyförvärvade fastigheterna reducerat av kostnader avseende rörelseförvärvet av KMC. Förvaltningsresultatet exklusive transaktionskostnader uppgick för perioden till 77 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet exklusive transaktionskostnader för kvartalet uppgick till 42 miljoner kronor och är en ökning med cirka 20 procent mot föregående kvartal. Förvaltningsresultatet per aktie exklusive transaktionskostnader för kvartalet uppgick till 0,18 kronor, vilket är en ökning med 15 procent mot föregående kvartal. Värdeförändringar För perioden uppgick värdeförändringar i fastighetsbeståndet till 121 miljoner kronor (-44). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 121 miljoner kronor (-13) och den realiserade värdeförändringen till 0 miljoner kronor (-1). Av den orealiserade värdeförändringen grundar sig 89 miljoner kronor i ett stigande driftnetto främst till följd av genomförda uthyrningar och omförhandlingar. 20 miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav där avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,23 procentenheter under perioden, delvis påverkat av genomförda förvärv under kvartalet. Vidare grundar sig 12 miljoner kronor av den orealiserade värdeförändringen i uppskjuten skatterabatt vid förvärv. Mer information om värdeförändringar för fastigheter återfinns i fastighetsavsnittet samt i Not 6. Logisteas räntederivat marknadsvärderas vid varje kvartals utgång. För perioden uppgick värdeförändringarna kopplade till räntederivat till 14 miljoner kronor (12). Skatt Periodens skattekostnad uppgick till -41 miljoner kronor (-5). Skatten utgörs av aktuell skatt om -5 miljoner kronor (-3) på periodens resultat samt uppskjuten skatt om -36 miljoner kronor (-2). Bolagsskattesatsen för beskattningsåret 2024 uppgår till 20,6 procent (20,6). Periodens resultat Resultatet för perioden uppgick till 161 miljoner kronor (14), primärt till följd av högre orealiserade värdeförändringar av fastigheter samt ett förbättrat förvaltningsresultat. Resultat från utdelad verksamhet uppgick till 0 miljoner kronor (-1). Förvaltningsresultat, mkr Förvaltningsresultat per aktie, kr 0 20 40 60 80 100 120 140 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Q3 '22 Q4 Q1 '23 Q2 Q3 Q4 Q1 '24 Q2 Kvartal Rullande 12 mån -50% -25% 0% 25% 50% 0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 Q3 '22 Q4 Q1 '23 Q2 Q3 Q4 Q1 '24 Q2 Förvaltningsresultat per aktie Tillväxt per kvartal, % ===== SIDA 9 ===== 9 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag Mkr Not 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar 0 1 1 Förvaltningsfastigheter 6 6 259 4 918 5 386 Nyttjanderättstillgångar 11 11 10 Övriga materiella anläggningstillgångar 4 5 4 Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1 1 Derivat 12 28 6 Uppskjutna skattefordringar - - 2 Summa anläggningstillgångar 6 287 4 964 5 410 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 96 114 79 Likvida medel 219 29 29 Summa omsättningstillgångar 315 143 108 SUMMA TILLGÅNGAR 6 602 5 107 5 518 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 168 2 114 2 684 Summa eget kapital 3 168 2 114 2 684 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 627 1 945 1 453 Leasingskulder 9 9 8 Derivat 10 - 18 Uppskjutna skatteskulder 228 187 194 Summa långfristiga skulder 1 874 2 141 1 673 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 1 349 679 1 025 Leasingskulder 2 2 2 Övriga skulder 209 171 134 Summa kortfristiga skulder 1 560 852 1 161 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 602 5 107 5 518 Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 Eget kapital vid periodens ingång 2 684 1 864 1 864 Totalresultat för perioden 161 14 -9 Emissioner, netto efter emissionskostnader 322 234 824 Skatteeffekt emissionskostnader 1 0 3 Personaloptionsprogram 0 2 2 Eget kapital vid periodens utgång 3 168 2 114 2 684 ===== SIDA 10 ===== 10 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag Kommentar till kassaflödesanalysen Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med IAS 7, vilket innebär att enbart nettoköpeskillingen för andelarna i förvärvade bolag, med avdrag för förvärvade likvida medel, redovisas under förvärv av tillgångar via dotterbolag. Amorterade lån omfattar koncernens amorteringar på befintlig skuld samt refinansieringar av förvärvade skulder. Koncernens likvida medel har under perioden ökat från 29 till 219, till största del föranlett av den genomförda riktade emissionen som inbringade 250 miljoner kronor före emissionskostnader. Jul-jun Jan-dec Mkr Not 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 Kassaflöde från rörelsen Driftnetto kvarvarande verksamhet 166 138 88 72 304 276 Central administration kvarvarande verksamhet -30 -18 -20 -9 -48 -36 Rörelseresultat från utdelad verksamhet 4,5 0 -1 0 - 0 -1 Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 1 0 1 1 1 Erhållen ränta 1 13 1 6 -9 3 Betald ränta -60 -79 -38 -42 -113 -132 Betalda inkomstskatter -6 -4 -6 3 -9 -7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 72 50 26 25 126 104 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar -21 12 -6 -1 8 41 Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 46 8 52 13 10 -28 Kassaflöde från den löpande verksamheten 97 70 72 37 144 117 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -113 -45 -70 -22 -179 -111 Förvärv av tillgångar via dotterbolag -453 -89 -51 -33 -693 -329 Avyttring av tillgångar via dotterbolag - 30 - 30 - 30 Förändring av övriga anläggningstillgångar 0 - 0 - - 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -566 -104 -121 -25 -872 -410 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission, netto efter emissionskostnader 323 -1 79 - 744 420 Personaloptioner 0 2 - 2 0 2 Upptagna lån 2 034 160 107 - 2 252 378 Amortering av lån -1 698 -150 -207 -47 -2 078 -530 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 659 11 -21 -45 918 270 Minskning/ökning av likvida medel Periodens kassaflöde 190 -23 -70 -33 190 -23 Likvida medel vid periodens början, netto 29 52 289 62 29 52 Likvida medel vid periodens slut, netto 219 29 219 29 219 29 Jan-jun Apr-jun ===== SIDA 11 ===== 11 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Fastighetsbestånd Fastighetsbestånd per balansdag 30 juni 2024 *Avser driftnetto från intjäningsförmåga. Svenljunga/Lockryd (480 000 kvm byggrätt), där Logistea har ensidig option om markförvärv, har inte inkluderats i tabellen. Logisteas fastighetsbestånd per 30 juni regionindelat. Region Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighets- värde, mkr Kontrakterat hyresvärde, mkr Driftnetto*, mkr Byggrätt BTA, tkvm Väst 317 3 137 202 184 62 Mitt 113 685 58 48 58 Syd 92 648 48 45 17 Öst 86 903 63 60 2 Norr 64 450 34 31 - Summa 672 5 823 405 368 139 Projektfastigheter 4 436 17 17 204 Summa 676 6 259 422 385 343 Uthyrningsbar yta per kategori 30 juni 2024, kvm Uthyrningsbar yta per region 30 juni 2024, kvm 62% 38% Lager/logistik Lättindustri 47% 17% 14% 13% 10% Väst Mitt Syd Öst Norr ===== SIDA 12 ===== 12 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Transaktioner Under det andra kvartalet har en fastighet tillträtts. Fastigheten är fullt uthyrd till Dana TM4 Electric AB och är belägen i Åmål. Årlig hyresintäkt uppgår till cirka 15,3 miljoner kronor. Återstående kontraktslängd uppgår till cirka 14,5 år. Vidare tecknades avtal om förvärv av en fastighet i Viared Borås där årlig hyresintäkt uppgår till cirka 4,0 miljoner kronor med en återstående kontraktslängd om drygt 6 år. Fastighetsbeståndet Per den 30 juni 2024 ägde Logistea 73 fastigheter (69) på 44 orter (40) i Sverige. Hyresvärdet vid periodens slut uppgick till 421 miljoner kronor (366). Total uthyrningsbar yta uppgick till 672 tusen kvadratmeter (564), exklusive pågående och planerade ny- och tillbyggnationer. Det genomsnittliga kontrakterade hyresvärdet uppgick i beståndet till 602 kronor per kvadratmeter (588). Den ekonomiska uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna uppgick vid periodens utgång till 96,2 procent (96,3). Det årliga hyresvärdet för förvaltningsfastigheterna uppgick på balansdagen till 421 miljoner kronor (366) att jämföras med 329 miljoner kronor vid utgången av det andra kvartalet 2023. Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick på balansdagen till 6 259 miljoner kronor (5 386). Per balansdagen finns en pågående nybyggnation som planeras färdigställas inom en 12-månaders period och avser en nybyggnation åt NKT HV Cables AB på Bulten 1 i Alingsås med en investeringsvolym om totalt 160 miljoner kronor. Projektet bedöms färdigställas under slutet av Q4 2024. Fastighetsbeståndets avkastning Direktavkastningen för Logisteas kassaflödesgenererande fastigheter uppgick vid periodens utgång till 6,3 procent (6,3) och den genomsnittliga värderingsyielden uppgick till 6,6 procent (6,6). Värdering Per utgången av det andra kvartalet har 28 procent av de kassaflödesgenererande fastigheterna, motsvarande 28 procent av det samlade beståndet värdemässigt, värderats av externa auktoriserade och oberoende värderingsinstitut. Övriga fastigheter har värderats internt. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde har Logistea använt sig av Newsec och Savills som oberoende värderingsföretag. För det andra kvartalet uppgick den orealiserade värdeförändringen till 0 miljoner kronor (-24). Av den orealiserade värdeförändringen grundar sig 15 miljoner kronor i ett stigande driftnetto främst till följd av genomförda uthyrningar och omförhandlingar. -15 miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav där avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,03 procentenheter under perioden. Som huvudregel används kassaflödeskalkyler vid värdebedömningarna i vilka driftnetto, investeringar och restvärdet nuvärdesberäknas. Kalkylperioden anpassas utifrån respektive fastighets befintliga hyresavtals återstående löptid. Värderingstekniken är oförändrat från föregående år och mer information om värderingar återfinns i not 6 i den här rapporten samt i not 10 i Logisteas Års- och hållbarhetsredovisning 2023. Förvärv, investeringar och avyttringar, mkr Förändring fastighetsvärde, mkr Mkr 2024 2023 Fastighetsvärde 1 januari 5 386 4 623 Investeringar i bef. fastigheter 113 45 Förvärv 639 324 Avyttring 0 -37 Orealiserad värdeförändring 121 -37 Fastighetsvärde 30 juni 6 259 4 918 Uthyrningsgrad, % -200 0 200 400 600 800 1 000 Q3 '22 Q4 Q1 '23 Q2 Q3 Q4 Q1 '24 Q2 Förvärv Investeringar Avyttringar 99,0 98,1 96,3 96,3 96,3 95,7 95,7 96,2 60 70 80 90 100 Q3 '22 Q4 Q1 '23 Q2 Q3 Q4 Q1 '24 Q2 ===== SIDA 13 ===== 13 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Hyresgäster Kunder och hyresavtal Logisteas vision är att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lättindustri genom att erbjuda hållbara och effektiva lokaler i bra verksamhetslägen anpassade till hyresgästernas behov. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas fastigheterna till nytta för båda parter. Logistea tecknar främst så kallade triple net-hyresavtal med full KPI-justering där hyresgästen utöver den kontrakterade hyran även betalar kostnaden för drift och underhåll. Exempel på dessa kostnader är uppvärmning, el, vatten, fastighetsskatt, fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna. Detta medför att Logistea har en begränsad risk för ökningar av dessa typer av kostnader. Logisteas förvärvsstrategi fokuserar på och prioriterar fastigheter i bra lägen med finansiellt stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Per den 30 juni 2024 uppgick den genomsnittliga återstående kontraktslängden för Logisteas hyresgäster till 8,0 år (7,9). Logistea prioriterar en väldiversifierad kundbas vad gäller hyresgästernas verksamhetsområden och branscher vilket bedöms ge en minskad risk för hyresförluster och vakanser och ett över tid stabilt kassaflöde. Nettouthyrning Under perioden har nettouthyrningen varit 0 miljoner kronor (-5). Konkursen om 6 miljoner kronor är hänförlig till årets första kvartal där hälften av de berörda ytorna är uthyrda till en ny hyresgäst. Under årets andra kvartal har nya avtal tecknats om 4 miljoner kronor och nettouthyrningen för kvartalet uppgår till 3 miljoner kronor (-3). Jul-jun Jan-dec Mkr 2024 2023 2023/2024 2023 Nyuthyrningar 7 4 32 30 Omförhandlingar 0 -1 1 1 Uppsägningar -1 -6 -7 -13 Konkurser -6 -2 -13 -8 Nettouthyrning 0 -5 13 10 Jan-jun Genomsnittlig kontraktstid, år Förfallostruktur kontrakterat hyresvärde, % Nettouthyrning per kvartal, mkr 7,7 7,8 7,7 7,5 7,8 7,9 8,1 8,0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Q3 '22 Q4 Q1 '23 Q2 Q3 Q4 Q1 '24 Q2 3 5 10 3 4 75 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2024 2025 2026 2027 2028 2029< -25 -15 -5 5 15 25 Q3 '22 Q4 Q1 '23 Q2 Q3 Q4 Q1 '24 Q2 Nyuthyrningar Omförhandlingar Uppsägningar Konkurser ===== SIDA 14 ===== 14 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Projekt För att bibehålla nöjda och långsiktiga hyresgäster arbetar Logistea kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och anpassa sina fastigheter utifrån hyresgästens behov. Tillsammans med hyresgästerna utvecklar Logistea nya fastigheter, moderniserar och bygger till befintliga fastigheter samt driver vidareutveckling av den omkringliggande miljön intill fastigheterna. Genom ett bra och nära samarbete kan Logistea växa tillsammans med hyresgästerna. Pågående nybyggnation Alingsås (Bulten 1) I augusti 2023 tecknade Logistea ett 20-årigt hyresavtal med NKT HV Cables AB avseende uppförande av en produktions- och testanläggning på fastigheten Bulten 1 i Alingsås. Investeringen uppgår till maximalt 160 miljoner kronor och byggnaden beräknas färdigställas under fjärde kvartalet 2024. Hyresavtalet är ett grönt triple-net hyresavtal. Projektet finansieras via Sparbanken Alingsås. Logistea har även förlängt hyresavtalet med NKT avseende cirka 10 700 kvadratmeter i den befintliga byggnaden på samma fastighet till 2045-04-30. Årshyran, exklusive tillägg, för de två hyresavtalen uppgår sammanlagt till cirka 29,6 miljoner kronor. Framtida projekt Vaggeryd Logistikpark Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklingsområde beläget söder om Jönköping. Utöver ett utmärkt logistikläge finns även järnvägsanslutning på området. Logistikparken omfattar en markyta om totalt 380 000 kvadratmeter och cirka 150 000 kvadratmeter utvecklingsbar byggrätt, exklusive den första färdigställda byggetappen. I logistikparken har batterilager med en effekt om 9 MW installerats och driftsatts under det andra kvartalet 2024. Fåglabäck i Vaggeryd Med närhet till Båramoterminalen, en kombiterminal sammanlänkad med järnväg från Göteborgs hamn, är området en av de största inlandsnoderna i skyttelsystemet. Här planerar Logistea byggnation av moderna lager- och logistikbyggnader om cirka 55 000 - 60 000 kvadratmeter på en markyta om cirka 100 000 kvadratmeter mark.Båramo kombiterminal ingår i den av EU inrättade europeiska järnvägskorridoren ScandMed. Lockryd Industripark Logistea för dialoger med andra parter om potentiell etablering inom industriparken, som med sin närhet till Borås och Göteborg kan bli ett attraktivt logistikläge. Aktuella projekt Fastighet Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt hyresvärde, mkr Bedömt driftnetto, mkr Total investering, mkr Återstående investering, mkr Beräknat färdigställande, år Alingsås Bulten 1 3 500 17 17 160 54 2024 Summa 3 500 17 17 160 54 Visionsbild över Vaggeryd Logistikpark Skissbild på test- och produktionshallen i Alingsås ===== SIDA 15 ===== 15 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Marknad – Lager, logistik och lättindustri Sammanfattning Aktiviteten på transaktionsmarkanden inom segmentet lager, logistik och lätt industri förstärktes kraftigt under det andra kvartalet 2024. Under kvartalet genomfördes transaktioner till ett värde om cirka 8,8 miljarder kronor, vilket är mer än en fördubbling jämfört med föregående kvartal. Jämfört med samma kvartal föregående år är transaktionsvolymen upp 145 procent. Lager, logistik och lätt industri var det segment med högst transaktionsvolym både sett till kvartalet och till det första halvåret 2024. Segmentets transaktionsvolym utgjorde knappt 30 procent av den totala volymen på transaktionsmarknaden, som under första halvåret uppgick till knappt 50 miljarder kronor. JLL ser fortsatt ett brett stöd för investeringar inom segmentet kopplat till både nationella och internationella investerare. Hyresmarknad JLL lämnar hyresestimaten för snitthyror i prime-logistiksegmentet för nedan regioner oförändrade jämfört med föregående kvartal. En fortsatt stark efterfrågan på moderna logistikbyggnader i bra lägen hjälper att understödja hyresnivåerna. JLL ser en möjlighet att justera upp primehyror under 2024 förutsatt att hyresmarknaden är intakt och att vakansnivåerna inte fortsätter att öka alltför kraftigt. Vakansgraden för logistiksegmentet har ökat med knappt två procentenheter från föregående kvartal, där ökningen i regionen Malmö/Helsingborg uppgår till 5,6 procentenheter. Ökningen kan i stor del härledas till större nybyggnationsprojekt som färdigställts av utvecklare, där de efterfrågade hyresnivåerna oftast ligger över JLLs hyresestimat. Vakanserna är till stor del kopplade till ett fåtal delregioner, där Stockholm Norr har högst vakansgrad om cirka 18 procent. Snitthyror prime-logistik 0 200 400 600 800 1,000 1,200 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Stockholm Göteborg Jönköping Örebro Skåne Logistik/industri transaktionsvolym på kvartalsbasis, Mkr 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 Q1 2018 Q2 Q3 Q4 Q1 2019 Q2 Q3 Q4 Q1 2020 Q2 Q3 Q4 Q1 2021 Q2 Q3 Q4 Q1 2022 Q2 Q3 Q4 Q1 2023 Q2 Q3 Q4 Q1 2024 Q2 Vakanser 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Göteborg/Borås Jönköping Malmö/Helsingborg Stockholm Norr Stockholm Syd Stockholm Text och information i marknadsavsnittet är upprättad i samarbete med JLL Research i juli 2024. +145% ===== SIDA 16 ===== 16 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Hållbarhet Uppdaterade hållbarhetsmål i linje med genomförd dubbel väsentlighetsanalys Hållbarhet är en integrerad del i Logisteas strategiska ramverk och mål. Under 2023 inleddes och i 2024 utökades arbetet med att anpassa bolagets hållbarhetsarbete och rapportering till det nya regelverket Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). En dubbel väsentlighetsanalys enligt European Sustainability Reporting Standards (ESRS) genomfördes och validerades med bolagets nyckelintressenter. Väsentlighetsanalysen pekade ut de hållbarhetsfrågor som Logistea bör prioritera för att minimera risker och ta vara på möjligheter, både finansiellt och i termer av Logisteas påverkan på omvärlden. Som ett resultat av analysen har Logisteas hållbarhetsramverk uppdaterats och nya hållbarhetsmål av både strategisk och operativ karaktär har tagits fram inom ESG-ramverket. Måluppfyllnad på de nya målen kommer att rapporteras under andra halvåret 2024. Energibesparingsåtgärder Mål - Årligen förflytta minst 10 procent av fastigheterna i jämförbart bestånd till en avsevärt bättre energiklass genom energiprojekt fram till slutet av 2025. Uppdatering – Med utgångspunkt i fastigheternas energideklarationer har olika åtgärder för energieffektivisering sjösatts under perioden. För de fastigheter där hyresgästen ansvarar för energi- och uppvärmningsinfrastrukturen pågår dialog om åtgärdsplaner. Arbetet med att digitalisera fastighetsbeståndet för att kunna styra, reglera och kontrollera energianvändningen på respektive fastighet fortlöper. Solcellsenergi Mål - Årligen öka installerad effekt från solenergi med 1 MWp. Uppdatering – Under kvartalet fortsatte arbetet med att undersöka intresset hos Logisteas hyresgäster för att implementera solcellslösningar på fastigheterna. Inventering och kontroll av vilka förutsättningar vardera fastighet har för att kunna installera solcellslösningar pågår. Batterier Mål - Installerad effekt från batterilagring ska uppgå till minst 30 MW vid slutet av år 2025. Uppdatering – I början på april 2024 anlände och installerades de första batterierna i Vaggeryds Logistikpark. Batterierna har en effekt om 9 MW och driftsattes mot Svenska Kraftnät i slutet av andra kvartalet 2024. Efter en test- och kontrollperiod om 2 till 3 månader kommer batterierna att börja generera avkastning. Uppförande Mål - Samtliga Logisteas medarbetare ska utbildas i och väsentliga leverantörer ska åta sig att följa Logisteas uppförandekod. Uppdatering – Logistea har under kvartalet uppdaterat ett antal policydokument för att vara redo inför kommande rapporteringskrav. Bioytor I juni invigdes den nysådda ängsmarken på fastigheten Viran 8 i Borås. Projektet, som har genomförts tillsammans med hyresgästen TST Sweden AB, bestod i att göra om den befintliga gräsytan till en ängsmark med 140 olika växtsorter. Ängar är viktiga för att bevara den biologiska mångfalden och låta djur och växter leva fritt även i exploaterade områden. Bioytor är ett av Logisteas fokusområden då fastighetsägare i hög grad kan påverka andel gröna ytor på och runt sina fastigheter. Foto: Amanda Lillieroth ===== SIDA 17 ===== 17 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Finansiering Marknadsläge Det andra kvartalet har präglats av svagt sjunkande räntor. Under kvartalet har ECB i Europa och Riksbanken i Sverige i linje med förväntningarna genomfört de första räntesänkningarna på cirka sju år. Riksbanken väntas sänka räntan ytterligare två till tre gånger under 2024. Det råder fortsatt osäkerhet kring marknadens tro på när den amerikanska centralbanken FED kommer sänka räntan. Tidigare i år låg förväntningarna på cirka tre sänkningar under 2024 att jämföra mot dagens prognos om en sänkning. Obligationsmarknaden för fastighetssektorn har fortsatt utvecklas starkt även under det andra kvartalet. Ett antal high yield-bolag har emitterat obligationer under slutet av det andra kvartalet på förhållandevis attraktiva nivåer med ett stort intresse från investerarhåll. Räntebärande skulder Logistea har nyttjat främst bankfinansiering och till viss del kapitalmarknaden för att finansiera investeringar såsom förvärv, nybyggnation samt förädling av det befintliga beståndet i form av främst hyresgästanpassningar men även energieffektiviserande åtgärder. Av den totala räntebärande skulden utgör bankfinansiering 96 procent (79), obligationslån 3 procent (19) och reverslån 1 procent (2). Logistea har vid periodens utgång utestående obligationer, som bolaget inte äger, motsvarande 75 miljoner kronor. Räntan på obligationslånet är rörligt och har en marginal om 5,15 procent, en löptid om 3 år och förfaller i oktober 2024. Logisteas räntebärande nettoskuld, räntebärande skulder med avdrag för likvida medel, uppgick på balansdagen till 2 757 miljoner kronor (2 449), vilket motsvarar en belåningsgrad om 44,1 procent (45,5) av fastigheternas marknadsvärde. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 gånger (1,9). Av den räntebärande bruttoskulden utgjorde säkerställd bankfinansiering 2 864 miljoner kronor (2 333), 75 miljoner kronor (75) utgjordes av icke säkerställda obligationslån och 45 miljoner kronor (75) utgjordes av reverslån. Den säkerställda belåningsgraden uppgår vid periodens slut till 42,3 procent (42,8). Av de räntebärande skulderna bestod 1 627 miljoner kronor (1 453) av långfristiga skulder och 1 349 miljoner kronor (1 025) av kortfristiga skulder. Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,0 år (2,8) respektive 2,3 år (1,9) vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan uppgick på balansdagen till 4,9 procent (4,7), inklusive effekten av räntederivat. Nettoupplåningen under perioden uppgick till totalt 498 miljoner kronor (19). Under perioden har koncernen tagit upp 590 miljoner kronor (160) i nya lån och amorterat eller återköpt räntebärande skuld om 92 miljoner kronor (151). Vid periodens utgång hade Logistea likvida medel uppgående till 219 miljoner kronor (29). Fördelning räntebärande skulder, % Fördelning lång- och kortfristiga skulder, % Belåningsgrad, % 96% 3%1% Banklån Icke säkerställd obligation Reverslån 55% 45% Lång Kort 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 Q3 '22 Q4 Q1 '23 Q2 Q3 Q4 Q1 '24 Q2 Belåningsgrad, % Mål, % ===== SIDA 18 ===== 18 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Ränteriskhantering På balansdagen uppgick det nominella beloppet av bolagets derivat till 2 081 miljoner kronor med en snittränta om 2,5 procent. 69,7 procent av Logisteas lånestock är räntesäkrad. Bolaget ägde ränteswapar till ett nominellt belopp om 1 161 miljoner kronor med en snittränta om 2,6 procent, performance swapar till ett nominellt belopp om totalt 900 miljoner kronor, där barriären i performance swapar till ett nominellt belopp om 800 miljoner kronor uppgår till 4,50 procent och ett nominellt belopp om 100 miljoner kronor har en barriär om 4,25 procent. Snitträntan, den fasta räntan, för performance swaparna uppgick till 2,36 procent vilken betalas så länge den rörliga räntan (Stibor 3-månader) ligger under respektive barriärnivå. Vidare innehade Logistea ett räntetak med ett nominellt belopp om 20 miljoner kronor med ett räntetak om 1,5 procent. Vid utgången av kvartalet uppgick det nominella värdet på Logisteas derivatportfölj till 2 081 miljoner kronor (2 081) och bestod av derivat med förfall under perioden 2024–2029. Nettomarknadsvärdena av derivaten uppgick vid periodens utgång till 2 miljoner kronor (-12). Förändringen av marknadsvärdet för perioden uppgick till 14 miljoner kronor (12) och förklaras delvis av stigande längre marknadsräntor. Derivatinstrument Mer information om vad de olika derivaten innebär finns under avsnittet Definitioner. Utestående derivatavtal per 2024-06-30 Derivat Nominellt belopp, mkr Strike Ränta Löptid, år Ränteswap 100 - 2,0% 0,4 Räntetak 20 1,5% - 0,8 Förlängningsbar swap 100 - 2,6% 0,9 Förlängningsbar swap 100 - 2,6% 0,9 Ränteswap 10 - 2,3% 0,9 Ränteswap 200 - 2,9% 1,0 Ränteswap 112 - 2,8% 1,6 Ränteswap 50 - 2,4% 1,9 Performance swap 200 4,5% 2,7% 2,4 Ränteswap 39 - 2,0% 2,7 Ränteswap 50 - 2,4% 2,9 Performance swap 250 4,5% 2,4% 3,4 Ränteswap 200 - 2,7% 3,4 Performance swap 250 4,5% 2,2% 3,6 Ränteswap 200 - 2,6% 4,4 Performance swap 100 4,3% 2,2% 4,5 Performance swap 100 4,5% 2,3% 4,6 2 081 - 2,5% 2,7 Kapital- och räntebindning Bindningstid Banklån, mkr Obligationslån, mkr Övriga räntebärande skulder, mkr Total nominell skuld, mkr Andel,% Nominell volym, mkr Andel,% Genomsnittlig räntebindning, år 0-1 år 1 200 75 25 1 300 43 1 414 47 0,3 1-2 år 266 - 20 286 10 182 6 0,1 2-3 år 1 155 - - 1 155 39 288 10 0,2 3-4 år 202 - - 202 7 700 23 0,8 >4 år 41 - - 41 1 400 14 0,6 Totalt 2 864 75 45 2 984 100 2 984 100 2,0 Räntebindning Kapitalbindning ===== SIDA 19 ===== 19 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Aktien Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens utgång drygt 11 368 aktieägare (11 692). De tio största ägarna per den 30 juni 2024 framgår av tabellen nedan. Aktieägare per 2024-06-30 Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst. Emission under perioden Den 4 juni 2024 genomförde Logistea en riktad nyemission av 5 657 666 stamaktier av serie B till ett värde av 79 miljoner kronor. Emissionen genomfördes i ett kvittningsförfarande som en del av köpeskillingen i tillträdet av fastigheten Åmål 6:78. Under det första kvartalet genomförde Logistea en riktad nyemission om 250 miljoner kronor före emissionskostnader, genom ett accelererat bookbuilding-förfarande där 18 940 000 stamaktier av serie B emitterades till en teckningskurs om 13,20 kronor per aktie. Båda emissionerna har gjort med stöd av bemyndigandena från de ordinarie årsstämmorna i 2023 och 2024. Optionsprogram Logistea har tre aktiva optionsprogram för anställda och nyckelpersoner. Det första optionsprogrammet omfattar 4 125 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 4 695 450 B-aktier under teckningsperioden i december 2025. Det andra optionsprogrammet omfattar 1 640 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 1 816 306 B-aktier under teckningsperioden under juni 2026. Det tredje optionsprogrammet omfattar 630 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 630 000 B-aktier under teckningsperioden under Q2 2027. Då den genomsnittliga aktiekursen för stam B-aktien under perioden understeg teckningsoptionernas teckningskurser, som på balansdagen uppgick till 26,1, 14,0 respektive 16,4 kronor per aktie, redovisar bolaget inte någon utspädningseffekt för resultat per aktie avseende optionerna. Aktieägare LOGI A LOGI B Kapital, % Röster, % Slättö 4 346 862 43 573 885 19,8 22,0 Rutger Arnhult med närstående 2 161 764 30 077 877 13,3 13,0 Nordika 2 183 464 26 290 568 11,7 12,1 Fjärde AP-fonden 20 698 700 8,5 5,2 Stefan Hansson med närstående 935 261 8 746 741 4,0 4,6 Länsförsäkringar Fonder 9 109 078 3,8 2,3 Phoenix Insurance Ltd. 7 680 967 3,2 1,9 Dragfast AB 5 039 001 3 050 000 3,3 13,5 Patrik Tillman med närstående 78 966 6 177 435 2,6 1,8 Carnegie Fonder 5 213 925 2,1 1,3 Totalt 10 största aktieägare 14 745 318 160 619 176 72,3 77,7 Personal 1 898 2 138 492 0,9 0,5 Övriga 2 340 645 62 668 112 26,8 21,7 Totalt samtliga aktieägare 17 087 861 225 425 780 100,0 100,0 Källa: Euroclear och aktieägarna själva. Aktiefakta, 30 juni 2024 Substansvärde per stamaktie av serie A och B, kr EPRA nyckeltal 14,0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 Q3 '22 Q4 Q1 '23 Q2 Q3 Q4 Q1 '24 Q2 Mkr kr/aktie Eget kapital enligt IFRS 3 168 13,1 Substansvärde EPRA NAV 3 168 13,1 Uppskjuten skatt fastigheter och derivat 228 0,9 Verkligt värde netto derivat -2 0,0 Substansvärde EPRA NRV 3 394 14,0 Bedömd verklig uppskjuten skatt, 5,15% -203 -0,8 Immateriella tillgångar -1 0,0 Substansvärde EPRA NTA 3 190 13,2 Derivat enligt ovan 2 0,0 Uppskjuten skatt i sin helhet -25 -0,1 Immateriella tillgångar 1 0,0 Substansvärde EPRA NDV 3 168 13,1 Börsvärde 3,6 mdkr Marknadsplats Nasdaq Stockholm Mid Cap LEI nr 549300ZSB0ZCKM1SL747 Antal aktieägare 11 368 Stamaktie serie A Antal aktier 17 087 861 Stängningskurs 14,50 kr ISIN SE0017131329 Stamaktie serie B Antal aktier 225 425 780 Stängningskurs 14,88 kr ISIN SE0017131337 Totalt utestående aktier per balansdagen uppgår till 242 513 641 aktier. ===== SIDA 20 ===== 20 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Nyckeltal För definitioner av nyckeltal, se sidorna 27-28. Avstämningstabeller för uträkning av nyckeltal finns tillgängligt på Logisteas webbplats. Jul-jun Jan-dec 2024 2023 2023/2024 2023 Fastighetsrelaterade Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 6 259 4 918 6 259 5 386 Intäkter, mkr 221 189 403 371 Hyresvärde, mkr 421 329 421 366 Driftnetto, mkr 166 138 304 276 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,2 96,3 96,2 95,7 Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 8,0 7,5 8,0 7,9 Direktavkastning, % 6,3 6,0 6,3 6,3 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 76,2 77,6 76,2 77,3 Justerad överskottsgrad rullande 12 månader, % 89,7 90,2 89,7 90,2 Antal förvaltningsfastigheter, st 73 68 73 69 Finansiella Avkastning på eget kapital, % 11,0 1,5 5,2 -0,4 Soliditet, % 48,0 41,4 48,0 48,6 Räntebärande nettoskuld, mkr 2 757 2 595 2 757 2 449 Belåningsgrad, % 44,1 52,8 44,1 45,5 Säkerställd belåningsgrad, % 42,3 44,0 42,3 42,8 Skuldkvot, ggr 7,9 10,6 7,9 8,3 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,1 1,9 2,1 1,9 Genomsnittlig ränta, % 4,9 5,0 4,9 4,7 Genomsnittlig räntebindning, år 2,0 2,3 2,0 2,8 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,3 2,2 2,3 1,9 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,1 0,2 0,6 0,6 Resultat per stamaktie A och B, kr 0,7 0,1 0,7 0,0 Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 14,0 16,5 14,0 13,2 Eget kapital per stamaktie A och B, kr 13,1 15,2 13,1 12,3 Aktiekurs per stamaktie A, kr 14,5 11,0 14,5 12,5 Aktiekurs per stamaktie B, kr 14,9 11,1 14,9 12,5 Betald utdelning per stamaktie A och B, kr - - - - EPRA EPRA NRV, kr/aktie 14,0 16,3 14,0 13,3 EPRA NTA, kr/aktie 13,2 15,1 13,2 12,4 EPRA NDV, kr/aktie 13,1 15,2 13,1 12,3 EPRA EPS 0,3 0,3 0,5 0,6 Antal utestående stamaktier A och B, tusental 242 514 139 470 242 514 217 916 Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, tusental 228 756 147 934 207 550 167 413 Jan-jun ===== SIDA 21 ===== 21 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Noter Not 1. Redovisningsprinciper Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i rapporten. Jämförelsetal för resultatposter i text är för motsvarande period föregående år. Jämförelsetal för balansposter i text är från balansdagen 2023-12-31. Utdelad verksamhet Den 22 oktober 2021 delades aktier i MBRS Group AB ut till Logisteas aktieägare i en sakutdelning. Det uppkommer fortsatt mindre kostnader för det gamla dotterbolaget och dess verksamhet, vilket redovisas som resultat för utdelad verksamhet (Not 4) samt kassaflöde från utdelad verksamhet (Not 5). Värdering av fordringar och skulder Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över en kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en kort räntebindning. Risker och riskhantering Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. En beskrivning av koncernens risker återfinns på sidorna 59–63 samt i Not 10 och 18 i Årsredovisningen för 2023. Årsredovisning 2023 återfinns på www.logistea.se. Not 2. Driftnetto I tabellen ovan framgår hur mycket av de totala hyresintäkterna som utgör hyrestillägg. Justerad överskottsgrad är driftnettot genom hyresintäkter exkluderande av hyrestilläggen och visar överskottsgraden rensat för fastighetskostnaderna som vidarefaktureras till hyresgästerna. Not 3. Finansnetto Not 4. Periodens resultaträkning för utdelad verksamhet Not 5. Periodens kassaflödesanalys för utdelad verksamhet Mer information om utdelad verksamhet finns att läsa i Not 1 Redovisningsprinciper. Apr-jun Jan-dec Mkr 2024 2023 2023/2024 2023 Hyresintäkter 220 178 399 357 Varav hyrestillägg 34 25 60 51 Övriga intäkter 1 11 4 14 Fastighetskostnader -55 -51 -99 -95 Driftnetto 166 138 304 276 Överskottsgrad 75% 78% 76% 77% Justerad överskottsgrad 89% 90% 90% 90% Jan-jun Jul-jun Jan-dec Mkr 2024 2023 2023/2024 2023 Ränteintäkter 2,6 1,4 4,1 2,9 Räntekostnader -67,8 -68,9 -131,4 -132,5 Aktiverad ränta 0,2 2,5 3,8 6,1 Räntekostnader IFRS 16 -0,2 -0,2 -0,5 -0,5 Återköpskostnader obligation - - -3,1 -3,1 Uppläggningsavgifter -3,6 -3,1 -6,6 -6,1 Finansnetto -68,8 -68,3 -133,7 -133,2 Jan-jun Mkr 2024 2023 Nettoomsättning - - Övriga rörelseintäkter - - Totala intäkter - - Handelsvaror - - Övriga externa kostnader 0 -1 Personalkostnader - - Avskrivningar - - Övriga rörelsekostnader - - Rörelseresultat 0 -1 Finansiella poster, netto - - Resultat efter finansiella poster 0 -1 Skatt - - Periodens resultat från utdelad verksamhet 0 -1 Jan-jun Mkr 2024 2023 Kassaflöde för den löpande verksamheten 0 -1 Kassaflöde för investeringsverksamheten - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten - - Periodens kassaflöde från utdelad verksamhet 0 -1 Jan-jun ===== SIDA 22 ===== 22 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Not 6. Förvaltningsfastigheter Värdering av fastighetsportföljen Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 10 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av värderingsföretagen. Nivån på den årliga framtida inflationen bedöms till 2,0 procent. Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå. Den maximala och bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar marknadsläge, hyresnivå, hyresgästens bedömda betalningsförmåga, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet. Den långsiktiga vakansgraden för varje fastighet bedöms bland annat utifrån ort, mikroläge, användningsområde och bedömd alternativanvändning. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt nivå tre i verkligt värdehierarkin med värdeförändringar i resultaträkningen. Koncernens fastigheter består till största delen av lager- och logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt på balansdagen var 8,0 år (7,9). Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive fastighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels en generell riskpremie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdes- beräkning av kassaflöden och av restvärde ligger i spannet 7,3 - 10,9 procent och baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den 30 juni 2024 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden till 8,3 procent (8,4). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,6 procent (6,6), där samtliga direktavkastningskrav låg i spannet 5,7 – 8,7 procent. Detta innebär att om Logisteas fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 6 259 miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,6 procent och en kalkylränta om 8,3 procent avseende kassaflödet och nuvärdesdiskontering av restvärdet. I tabellen i Not 6 redovisas fastighetsvärdenas känslighet för förändrade antaganden. Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på ortsprisanalyser från transaktioner i området med liknande byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten ingår i det verkliga värdet. Mer information om Logisteas värderingar finns i Not 10 i Årsredovisning 2023. Känslighetsanalys fastighetsvärde Samtliga förvärv gjorda under perioden är klassificerade som tillgångsförvärv. Not 7. Närståendetransaktioner I december 2023 ingick Logistea ett avtal avseende förvärv av två fastigheter i Nybro och Karlstad från Ilija Batljan Invest AB. Transaktionen betraktades som en närståendetransaktion enligt 16 a kap. ABL med anledning av att Sanja Batljan vid tidpunkten var ledamot både Logisteas och Ilija Batljan Invest ABs styrelse. Transaktionen godkändes av extra bolagsstämman den 25 januari 2024. I maj 2024 ingick Logistea avtal med en fond förvaltad av Slättö Förvaltning avseende förvärv av en fastighet i Åmål, samt avtal med Holdingaktiebolaget Knut Hansson avseende förvärv av en fastighet i Borås. Transaktionerna betraktades som närståendetransaktioner enligt 16 a kap. ABL med anledning av att Logisteas styrelseledamot Erik Dansbo är CIO på Slättö samt att Logisteas dåvarande styrelseledamot Stefan Hansson är ägare av Holdingaktiebolaget Knut Hansson. De båda transaktionerna godkändes av den extra bolagsstämman den 29 maj 2024. Mkr Förändring 2024 2023 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -222 / +240 -186 / +203 Vakans +/- 1,00% -64 / +64 -52 / +52 Hyresintäkter +/- 5,00% +320 / -320 +252 / -252 Fastighetskostnader +/- 5,00% -29 / +29 -28 / +28 Värdeförändring ===== SIDA 23 ===== 23 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag för moderbolaget I moderbolaget finns inga transaktioner hänförliga till övrigt totalresultat, varför någon rapport över totalresultat inte upprättats. Jul-jun Jan-dec Mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 Nettoomsättning 34 40 19 21 70 76 Administrationskostnader -31 -34 -16 -18 -58 -61 Rörelseresultat 3 6 3 3 12 15 Resultat från finansiella poster 40 -7 20 3 27 -20 Bokslutsdispositioner - - - - 18 18 Resultat före skatt 43 -1 23 6 57 13 Skatt -3 0 -1 0 0 3 Periodens resultat 40 -1 22 6 57 16 Jan-jun Apr-jun ===== SIDA 24 ===== 24 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Balansräkning i sammandrag för moderbolaget Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0 1 0 Inventarier 1 1 1 Andelar i koncernbolag 1 152 948 1 141 Fordringar hos koncernbolag 1 704 2 233 2 466 Uppskjuten skattefordran - - 3 Summa anläggningstillgångar 2 857 3 183 3 611 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernbolag 366 235 302 Kortfristiga fordringar 13 18 8 Kassa och bank 187 14 4 Summa omsättningstillgångar 566 267 314 SUMMA TILLGÅNGAR 3 423 3 450 3 925 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 121 72 111 Fritt eget kapital 2 240 1 316 1 887 Summa eget kapital 2 361 1 388 1 998 Obeskattade reserver 1 1 1 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 20 1 118 626 Skulder till koncernbolag 524 21 21 Derivat - - 16 Summa långfristiga skulder 544 1 139 663 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 99 657 1 004 Skulder till koncernbolag 402 237 243 Övriga kortfristiga skulder 16 28 16 Summa kortfristiga skulder 517 922 1 263 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 423 3 450 3 925 ===== SIDA 25 ===== 25 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Delårsrapporten har inte granskats av bolagets revisor. Stockholm den 12 juli 2024 Logistea AB (publ) Organisationsnummer 556627-6241 Patrik Tillman Anneli Lindblom Erik Dansbo Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Maria Björkling Jonas Grandér Stefan Hansson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Niklas Zuckerman Verkställande direktör ===== SIDA 26 ===== 26 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Intjäningsförmåga I tabellen ovan presenteras intjäningsförmåga för koncernen på 12- månadersbasis. Intjäningen beräknas på det fastighetsbestånd som är tillträtt på respektive balansdag. Finansnetto är beräknat på utestående räntebärande skulder och aktuell räntenivå på respektive balansdag. Eftersom uppställningen inte är att likställa med en prognos, utan avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt eller negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring och syftar endast till att synliggöra de faktiska förutsättningarna per respektive balansdag för intäkter och kostnader givet exempelvis kapitalstruktur och organisation vid respektive balansdag. Logisteas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och förändringar i fastighetsbeståndet. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Driftnetton baseras på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade, ej återvinningsbara, fastighetskostnader för aktuellt bestånd. Därutöver inkluderas hyresvärdet, fastighetskostnaderna samt uppskattade finansieringskostnader på årsbasis för de pågående projekt som planeras färdigställas under 2024 och 2025, där hyresavtal har tecknats. * Exkluderar finansieringskostnader för kvarvarande och inte utnyttjade krediter för projektfastigheter. Övrig information Säsongsvariationer Hyresavtalen i bolagets fastighetsportfölj är till cirka 80 procent så kallade triple net-avtal, vilket innebär att hyresgästen står för den absoluta merparten av drift- och underhållskostnader. I de fall fastighetsägaren står för mediakostnader kan säsongsvariationer för fastighetskostnader uppstå, där exempelvis kostnader för el och värme är högre under årets kallare månader. Medarbetare Antalet fast anställda medarbetare i koncernen uppgick vid periodens slut till totalt 16 personer (16). Medeltalet medarbetare under det andra kvartalet uppgick till 15 personer (14). Utdelning Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier. Revisors granskning Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Mkr 2022-12-31 2023-03-31 2023-06-30 2023-09-30 2023-12-31 2024-03-31 2024-06-30 Förvaltningsfastigheter Hyresvärde 304 330 329 327 366 404 421 Driftstillägg 59 60 63 63 65 68 68 Vakans -5 -12 -12 -15 -16 -17 -16 Fastighetskostnader -93 -95 -97 -95 -99 -105 -105 Projektfastigheter Hyresvärde 15 4 - 16 16 17 17 Fastighetskostnader -1 0 - 0 0 0 0 Driftnetto 279 287 283 296 332 367 385 Central administration -39 -39 -39 -37 -36 -38 -38 Finansnetto* -117 -134 -131 -135 -117 -148 -146 Förvaltningsresultat 123 114 113 124 179 181 201 ===== SIDA 27 ===== 27 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Alternativa nyckeltal och definitioner Alternativa nyckeltal Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Härledning av alternativa nyckeltal återfinns på Logisteas webbplats. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital¹). Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde. Direktavkastning Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till förvaltningsfastighetens verkliga värde (exkluderande projektfastigheter). Eget kapital per stamaktie Eget kapital¹) på balansdagen i relation till antal utestående stamaktier. Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontrakterat hyresvärde dividerat med hyresvärde exklusive projektfastigheter. EPRA NRV Eget kapital¹) med återläggning av derivat och uppskjuten skatt. EPRA NTA EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar och bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt, 5,15 procent. EPRA NDV EPRA NTA med återläggning av immateriella tillgångar, derivat och uppskjuten skatt i sin helhet. EPRA EPS Förvaltningsresultatet med avdrag för aktuell skatt per stamaktie. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier. Genomsnittligt antal utestående stamaktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under perioden. Hyresintäkt exklusive hyrestillägg Hyresintäkter rensat för intäkter för debiterade mediakostnader för att visa fasta hyresintäkter plus indextillägg. Justerad överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkter exklusive hyrestillägg. Resultat per stamaktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel. Räntetäckningsgrad Driftnetto med avdrag för kostnader för central administration dividerat med räntekostnader och ränteintäkter (exkl. tomträtt och IFRS 16) för senaste 12-månadersperioden. Skuldkvot Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders framåtriktat driftnetto minus centrala administrationskostnader. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. Substansvärde (NAV) per stamaktie Eget kapital¹) med återläggning av uppskjuten skatteskuld i relation till antal utestående stamaktier. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkter. ¹) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. ===== SIDA 28 ===== 28 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Övriga definitioner Aktiekurs per stamaktie Aktiekurs på balansdagen. Antal förvaltningsfastigheter Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar fastigheter under löpande förvaltning samt projektfastigheter. Antal utestående stamaktier Antal utestående stamaktier på balansdagen. Byggrätt Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter. Central administration Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner. Förlängningsbar swap En kombination av en sedvanlig ränteswap samt en swaption där Logistea köpt en ränteswap samt sålt eller ställt ut en swaption. Motparten, banken, har vid löptidens slut möjligheten (inte rätten) att förlänga ränteswapen med ett förutbestämt antal år. Motparten kan tänkas förlänga ränteswapen om marknadsräntan understiger den fasta räntan till vilken ränteswapen tecknats. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder på balansdagen. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande skulder. Hyresvärde Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nettouthyrning Hyresvärde för periodens nytecknade hyresavtal med avdrag för hyresvärde för periodens uppsägningar, omförhandlingar och konkurser. Orealiserade värdeförändringar Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och investeringar för perioden. Performance swap En kombination av en ränteswap samt ett räntetak där Logistea köpt en ränteswap samt sålt/ställt ut ett räntetak. Den fasta räntan i ränteswapen betalas så länge 3-månaders Stibor ligger under respektive vald barriärnivå vid varje given räntesättningsperiod. Skulle 3-månaders Stibor ligga på eller över respektive barriärnivån inför en ny räntesättningsperiod då utgår räntesäkringen för den ränteperioden och Logistea betalar 3-månaders Stibor tills dess att 3-månaders Stibor faller under barriärnivån igen och då betalar Logistea återigen den fasta räntan i aktuell performance swap. Projektfastigheter Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40 procent. Ränteswap Ett derivatavtal där två parter byter ränteflöden under en bestämd tidsperiod. Den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Då Logisteas skuldportfölj består av rörliga bank- och obligationslån med en fast marginal, men med en rörlig komponent i form av 3-månaders Stibor, har Logistea valt att köpa ränteswapar för att således betala en fast ränta och erhålla Stibor 3-månaders räntan. På det sättet har Logistea bundit räntan för del av lånen. Räntetak Ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i förväg bestämd räntenivå (barriär). Går den rörliga räntan över barriärnivån erhåller Logistea räntan över barriärnivån. Säkerställd belåningsgrad Säkerställda skulder efter avdrag för likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värden. ===== SIDA 29 ===== Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm För mer information, besök www.logistea.se 29 (29) | Logistea | Delårsrapport | Q2 2024 Logistea i korthet Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision om att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lättindustri. Visionen realiseras genom bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. Bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap under kortnamnen LOGI A och LOGI B. Operativa mål • Fastighetsvärde som överstiger 15 miljarder kronor vid utgången av 2024. • Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta. • 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad vid utgången av 2026. • 50 procent av låneportföljen består av grön finansiering vid utgången av 2026. Finansiella mål och riskbegränsningar • Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 10 procent per år i snitt över en femårsperiod. • Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 12 procent per år i snitt över en femårsperiod. • Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent. • Ränteteckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr. Utdelningspolicy Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till stamaktier. Finansiell kalender Delårsrapport Q2 2024 2024-07-12 Delårsrapport Q3 2024 2024-10-25 Bokslutskommuniké 2024 2025-02-13 Delårsrapport Q1 2025 2025-05-07 Kontaktuppgifter Niklas Zuckerman VD Niklas.zuckerman@logistea.se +46 (0)708 39 82 82 Philip Löfgren CFO Philip.lofgren@logistea.se +46 (0)705 91 15 45 Denna information är sådan information som Logistea AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 12 juni 2024 kl 07:30 CEST.