===== SIDA 1 ===== ===== SIDA 2 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 2 JANUARI-MARS 2023  Hyresintäkterna för kvartalet ökade till 214 mkr (209). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 1,6 procent. Årets hyreshöjning för bostadsbeståndet, om i genomsnitt 4,3 procent, får genomslag först från och med andra kvartalet.  Driftnettot ökade till 98 mkr (89) under perioden. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 6,6 procent till följd av både ökade intäkter och minskade kostnader.  Förvaltningsresultatet uppgick under kvartalet till 29 mkr (36). Minskningen förklaras främst av högre finansiella kostnader.  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick för perioden till -329 mkr (-187).  Fastighetsbeståndets värde minskade till 14 904 mkr (17 815) vid periodens utgång.  Periodens resultat uppgick till -222 mkr (-37) motsvarande -1,53 kr/aktie (-0,25).  Substansvärdet uppgick till 52,12 kr per aktie (71,13). VIKTIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA KVARTALET  Neobos aktie noterades på Nasdaq First North Premier Growth Market den 10 februari 2023.  Neobo har under kvartalet slutfört refinansiering av befintlig extern finansiering om 2 mdkr.  Omstrukturering i derivatportföljen under mars har lett till att räntesäkringsgraden ökat från 74 till 76 procent och att den genomsnittliga räntebindningen har förlängts från 1,8 till 2,3 år.  Arbetet med framtagande av en hållbarhets- strategi med konkreta hållbarhetsmål påbörjades under kvartalet. NYCKELTAL 2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01 2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31 Hyresintäkter, mkr 214 209 844 839 Driftnetto, mkr 98 89 432 423 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, mkr -329 -187 -2 380 -2 238 Förvaltningsresultat, mkr 29 36 165 172 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,20 0,25 1,13 1,18 Periodens resultat, mkr -222 -37 -1 540 -1 355 Periodens resultat, kr/aktie -1,53 -0,25 -10,59 -9,32 Marknadsvärde fastigheter, mkr 14 904 17 815 14 904 15 295 Belåningsgrad, % 47 41 47 47 Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,9 1,9 2,0 Substansvärde per aktie, kr 52,12 71,13 52,12 54,26 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7 91,7 92,0 Överskottsgrad, % 46 43 51 50 Jämförelser mellan åren: fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 2022 och 2023, se sidan 4. ===== SIDA 3 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 3 Stabil start på året Första kvartalet som självständigt bolag var intensivt med bland annat börsnotering, fortsatt organisationsuppbyggnad och affärsplanering. Det är glädjande att vi trots allt som pågått har lyckats hålla fokus på kärnverksamheten och redovisa en bra start på året. Driftnettot ökade med 10 procent till 98 mkr. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 6,6 procent till följd av högre hyresintäkter och god kostnadskontroll. Förvaltningsresultatet minskade till 29 mkr (36) på grund av högre finansierings- kostnader under kvartalet och fastighetsporföljens värde minskade med 2,6 procent till följd av ökade avkastningskrav för bostadsfastigheter. STARK FINANSIELL POSITION I en värld med stigande räntor och hög inflation är det tryggt att ha låg belåningsgrad och lång kapitalbindning. All vår finansiering utgörs av banklån och vid kvartalets slut hade vi en belåningsgrad om 47 procent, en genomsnittlig kapitalbindningstid på 4,1 år och en ökad ränte- bindningstid om 2,3 år. BRA UTFALL FRÅN HYRESFÖRHANDLINGARNA Vid kvartalets utgång hade vi förhandlat klart omkring 70 procent av våra hyresintäkter i bostadsbeståndet med en genomsnittlig hyresökning om 4,3 procent. Resterande förhandlingar beräknas slutföras under andra kvartalet. Ökningen ligger en bit ifrån rådande inflation men historiskt har fastighetsägare fått full kompensation för inflationen över tid, vilket vi bedömer att vi kommer få även framöver. HÖGSTA PRIORITET ATT SÄNKA VAKANSERNA Att minska våra vakanser är högsta prioritet. I kvartalet var uthyrningen av bostäder god och vakansen minskade från 6,6 till 6,4 procent. Vakansen i våra kommersiella lokaler ökade dock från 11,3 till 13,0 procent till följd av en större avflyttning i en samhällsfastighet i Sollentuna. För att sänka vakanserna i bostadsbeståndet fokuserar vi nu på ett antal åtgärder såsom renovering av tomställda lägenheter samt aktiviteter för att öka trivsel och minska omsättningen av hyresgäster. När det kommer till vakanta kommersiella lokaler arbetar vi målmedvetet med att hitta rätt hyresgäster och i vissa fall även ändra användningen av lokalerna för att lyckas med vårt uthyrningsarbete. FOKUS PÅ ÖKAD AVKASTNING OCH HÅLLBARHET Vårt viktigaste fokus här och nu är att öka avkastningen i det befintliga beståndet genom att höja hyresintäkterna, sänka vakansgraden och genomföra värdeskapande investeringar. I nästa steg ska vi även se över möjligheterna att optimera beståndet för att kunna addera ytterligare värde. Vi har också accelererat vårt hållbarhetsarbete och påbörjat arbetet med framtagande av en hållbarhetsstrategi och konkreta mål kopplade till denna. Vi kommer ha stort fokus på både miljömässig och social hållbarhet och prioritera satsningar som minskar vår klimatpåverkan och ökar tryggheten och trivseln för våra kunder. Vi har en spännande resa framför oss! Stockholm den 10 maj 2023 Ylva Sarby Westman, VD ===== SIDA 4 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 4 Om Neobo BAKGRUND Nuvarande koncernstruktur i Neobo skapades under fjärde kvartalet 2022 och bolaget delades ut till SBB:s aktieägare vid årets slut. Neobo noterades på Nasdaq First North Premier Growth Market den 10 februari 2023. Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd var de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB per den 30 september 2022. I slutet av december såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB. Vid årets slut hade Neobo fastigheter till ett värde om 15,3 mdkr. VISION Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. AFFÄRSIDÉ Neobos affärsidé går ut på att förvalta och förädla bostäder i svenska kommuner med befolknings- tillväxt och god efterfrågan på bostäder. STRATEGI  Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter med inflationsskyddade kassaflöden som genererar en attraktiv totalavkastning.  Arbeta aktivt med hållbarhet genom bland annat energieffektiviseringar, hållbarhetscertifieringar och sociala hållbarhetsinitiativ.  Att ha en lokal förvaltningsorganisation med fokus på uthyrning och värdeskapande förädling.  Att ha en geografiskt diversifierad fastighetsportfölj i kommuner med befolkningstillväxt och bostadsunderskott. FINANSIELLA MÅL  Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent.  Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent av fastigheternas marknadsvärde.  Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger.  Soliditeten ska överstiga 30 procent. ===== SIDA 5 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 5 Fastighetsbestånd Neobo förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i 40 kommuner i Sverige. Portföljen består av 268 fastigheter och 8 401 bostadslägenheter med en total uthyrningsbar area om 713 981 kvm. 95 procent av fastigheterna utgörs av bostads- fastigheter och resterande del av samhälls- fastigheter inom skola och sjukvård. FASTIGHETSVÄRDERING Fastighetsporföljens värde minskade med 2,6 procent under kvartalet till 14 904 mkr till följd av ökade avkastningskrav för bostadsfastigheter. Värdena har fastställts baserade på värderingar utförda av externa, auktoriserade värderare. Värderingarna har genomförts genom analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader samt fastigheternas investeringsbehov. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav om 4,3 procent använts. I fastighetsvärdet ingår ett värde om 73 mkr (117) för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDERING Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer baserade på marknads- mässiga antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde + / - 5 % + / - 1 115 + / - 7 % Drift och underhåll + / - 5 % + / - 399 + / - 3 % Direktavkastnings-krav + / - 0,25%-enheter -867 / +992 -6 % / +7 % Långsiktig vakansgrad + / - 0,25%-enheter + / - 49 + / - 0 % ===== SIDA 6 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 6 HYRESVÄRDE OCH KUNDER Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 april till 948 mkr. Bostäder utgjorde 76 procent av hyres- värdet och lokaler 22 procent. Hyresvärdet ökade i kvartalet till följd av genomförda hyres- förhandlingar. Under första kvartalet har 70 procent av bostadshyrorna förhandlats med en genomsnittlig hyresökning om 4,3 procent. Neobos hyresgäster utgörs i huvudsak av privatpersoner samt ett antal företagskunder som hyr butiker, restauranglokaler och kontor i bostadsfastigheternas bottenplan eller är kunder i någon av våra samhällsfastigheter. Några av våra största kommersiella hyresgäster är Axfood, Sala kommun, Timrå kommun samt Neobo Continental Apartments. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,7 procent. I bostadsbeståndet var uthyrningsgraden 93,6 procent och för kommersiella lokaler var den 87,0 procent. Vakansen i de kommersiella lokalerna förklaras främst av ett fåtal större vakanta lokaler. Bostadsvakansen förklaras bland annat av lägenheter som tomställts i avvaktan på renovering och hög omsättning av hyresgäster i vissa områden. LOKAL FÖRVALTNINGSORGANISATION Neobos förvaltningsorganisation är uppdelad i två regioner, Syd och Nord, för att stärka den lokala närvaron och säkerställa närhet till hyresgästerna. En kundnära förvaltning stödjer en hög uthyrningsgrad och är en förutsättning för att bedriva en aktiv och värdeskapande förvaltning. Fastighetsvärde Hyresvärde Region Antal fastigheter Antal lägenheter Area, tkvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm Nord 100 2 837 262 6 345 24 191 389 1 483 Syd 168 5 564 451 8 560 18 961 559 1 238 Totalt 268 8 401 714 14 904 20 883 948 1 328 ===== SIDA 7 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 7 Aktuell intjäningsförmåga Till höger presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv månader med beaktande av Neobos fastighets- bestånd per den 1 april 2023. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan en ögon- blicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapital- struktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrader, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad. UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INTJÄNINGSFÖRMÅGAN Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 1 april 2023. All vakans per 1 april 2023, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade kostnader för ett normalår och inkluderar drift- och underhållskostnader samt fastighets- administration. Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per den 1 april 2023. Kostnader för central administration har beräknats utifrån Neobos organisation som en fristående enhet. Finansnettot avser räntekostnader vilka har beräknats genom att på Neobos skuldsättning applicera finansieringsvillkoren med de rörliga- /marknadsvillkor som gällde per den 1 april 2023, inklusive effekter från derivat. Eventuella ränteintäkter på likvida medel samt engångs- kostnader relaterade till utdelningen och noteringen av Neobo har ej beaktats. Neobos intjäningsförmåga mkr 2023-04-01 2023-01-01 Hyresvärde 948 924 Vakans -79 -74 Hyresintäkter 869 850 Fastighetskostnader -365 -365 Fastighetsskatt -24 -23 Driftnetto 480 462 Central administration -50 -50 Finansnetto -222 -190 Förvaltningsresultat 208 222 HERMOD 4, SKARA ===== SIDA 8 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 8 Hållbarhet Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en integrerad del av verksamheten genom systematiskt arbete inom miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet. Att utveckla hållbara och trygga boendemiljöer handlar bland annat om att erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva lägen som samverkar med samhället omkring. Genom en aktiv och kundnära fastighetsförvaltning medverkar Neobo till ökad stabilitet, trygghet samt långsiktigt hållbara miljöer och attraktiva bostadsområden. Neobos hållbarhetsarbete bedrivs framför allt inom följande områden:  Minskad klimatpåverkan och energiförbrukning  Trygga och trivsamma boendemiljöer  Stärka hyresrättens betydelse i samhället Under 2023 kommer Neobo ta fram en hållbarhetsstrategi och konkreta hållbarhetsmål. SNABB ÅTERBETALNING FÖR ENERGIINVESTERING I TIDAHOLM Under 2019 installerades nya ventilationsaggregat med frånluftsåtervinning som bidrar till att sänka kostnaden för uppvärmning då varm luft från fastigheterna kan tas om hand och skickas tillbaka i fastigheternas värmesystem. Detta följdes sedan 2021 av en stor installation av solceller på byggnadernas tak med en total effekt på 194 kWp. Den förväntade årsproduktionen uppgår till 145 000 kWh, varav 60 procent bedöms kunna användas för att täcka delar av den egna förbrukningen på cirka 300 000 kWh och resterande säljas i energinätet. Solcellsanläggningen sattes i drift i början av mars 2023. Tillsammans med bland annat injusteringar av flöde och temperatur bedöms investeringarna leda till minst 40 procent lägre energiförbrukning och därmed kan fastigheten uppnå miljöcertifieringen Miljöbyggnad iDrift. Liknande energibesparande investeringar genomförs även i fastigheterna Valhall 5 och Yggdrasil 1&2 i Skara. ===== SIDA 9 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 9 Finansiering Neobo har en låg finansiell risk och verksamheten finansieras av eget kapital och banklån. Belåningsgraden ska understiga 65 procent, räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger och soliditeten ska överstiga 30 procent. Under inledningen av året refinansierades befintliga banklån om cirka 2 mdkr med nya löptider på 3,5–5 år. För att säkra Neobos framtida kassaflöden och sänka den finansiella risken har en omstrukturering i derivatportföljen genomförts under mars som lett till att räntesäkringsgraden ökat från 74 till 76 procent och att den genomsnittliga räntebindningen förlängts från 1,8 till 2,3 år. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Neobos upplåning sker hos nordiska banker med pantbrev som underliggande säkerhet. De ränte- bärande skulderna i koncernen uppgick vid kvartalets slut till 7 352 mkr (7 644). Belåningsgraden uppgick till 47 procent (41) och soliditeten till 48 procent (49). Vid kvartalets utgång uppgick den genomsnittliga kapital- bindningstiden till 4,1 år, räntesäkringsgraden till 76 procent (40) och den genomsnittliga räntebindningen ökade till 2,3 år. Räntetäcknings- graden uppgick till 1,9 gånger. Neobo har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla låga räntenivåer för de räntebärande skulderna. Vid utgången av perioden uppgick den genomsnittliga räntan till 3,0 procent (1,6). DERIVATINSTRUMENT För att begränsa ränterisken från skulder till kreditinstitut med rörlig ränta och öka förutsäg- barheten i förvaltningsresultatet används räntederivat. Vid periodens slut uppgick det sammanlagda nominella värdet för räntederivat till 5 652 mkr med löptider mellan ett och åtta år. I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 redovisas derivat till marknadsvärde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde på ränte- derivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Räntederivaten hade vid utgången av kvartalet ett verkligt värde om 344 mkr (70). KAPITALBINDNINGSSTRUKTUR, 31 MARS 2023 Förfalloår Nominellt belopp, mkr Andel <1 0 0% 1-2 85 1,2% 2-3 3 597 48,9% 3-4 1 502 20,4% 4-5 1 130 15,4% 5< 1 038 14,1% Summa 7 352 100% RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR, 31 MARS 2023 Förfalloår Nominellt belopp, mkr Andel <1 2 511 34,2% 1-2 500 6,8% 2-3 1 680 22,9% 3-4 2 061 28,0% 4-5 0 - 5< 600 8,2% Summa 7 352 100% ===== SIDA 10 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 10 Koncernens resultaträkning Belopp i mkr 2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01 2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31 Hyresintäkter 214 209 844 839 Driftskostnader -83 -78 -303 -298 Underhåll -15 -15 -58 -58 Fastighetsadministration -12 -21 -28 -37 Fastighetsskatt -6 -6 -23 -23 Fastighetskostnader -116 -120 -412 -416 Driftnetto 98 89 432 423 Centraladministration -15 -13 -81 -79 Resultat före finansiella poster 83 76 351 344 Finansnetto -54 -40 -186 -172 Förvaltningsresultat 29 36 165 172 Värdeförändringar fastigheter -329 -187 -2 380 -2 238 Resultat från bostadsproduktion 0 7 -24 -17 Värdeförändringar finansiella instrument -49 55 -4 100 Resultat före skatt -349 -89 -2 243 -1 983 Aktuell skatt -9 -6 -41 -38 Uppskjuten skatt 136 58 744 666 PERIODENS RESULTAT -222 -37 -1 540 -1 355 Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 735 145 400 735 145 400 735 Resultat per aktie, kr -1,53 -0,25 -10,59 -9,32 ===== SIDA 11 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 11 Kommentarer till koncernens resultaträkning Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd är de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB per den 30 september 2022. I slutet på december såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB. Jämförbart bestånd av fastigheter utgörs således av de fastigheter som finns kvar i Neobos bestånd från tidigare Amasten Fastighets AB. DRIFTNETTO Driftnettot ökade med 9 mkr till 98 mkr (89) under första kvartalet. I jämförbart bestånd motsvarar ökning 6,6 procent och förklaras både av ökade hyresintäkter samt minskade fastighets- kostnader. HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade till 214 mkr (209). Jämförbart bestånd uppvisade ökade hyres- intäkter om 1,6 procent för perioden. I majori- teten av bostadsbeståndet har årets hyres- förhandlingar med Hyresgästföreningen slutförts och höjningen uppgår i genomsnitt till 4,3 procent. Denna hyresökning får genomslag under andra kvartalet och har således inte påverkat första kvartalets utfall. Ökningen under kvartal 1 hänförs framförallt till hyresökning i kommersiella lokaler. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,7 procent. HYRESINTÄKTER PER SEGMENT FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna minskade under första kvartalet med 4 mkr till -116 mkr (-120). Minskningen är en nettoeffekt av ökade drifts- kostnader om 5 mkr samt minskad fastighets- administration om 9 mkr. Ökningen av drifts- kostnader härleds till ökade kostnader för el och uppvärmning, vilket motverkas av minskade kostnader för fastighetsadministration hänförligt till lägre personalkostnader. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens förvaltningsresultat uppgick till 29 mkr (36). Försämringen mot föregående år hänförs till ökade finansieringskostnader. CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER Centrala administrationskostnader ökade med 2 mkr till -15 mkr (-13). Kvartalet har belastats med engångskostnader om 3 mkr hänförliga till separationen från SBB samt Neobos notering på Nasdaq First North Premier Growth Market. Exklusive kostnader av engångskaraktär minskar centrala administrationskostnader med 1 mkr till följd av lägre personalkostnader. FINANSNETTO Finansnettot uppgick till -54 mkr (-40) för perioden. Den betalda genomsnittsräntan för det första kvartalet uppgick till 3,0 procent (1,6). De finansiella kostnaderna har ökat till följd av höjda marginaler i refinansieringar samt ökad underliggande basränta. PERIODENS RESULTAT Periodens resultat efter skatt uppgick till -222 mkr (-37). VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Orealiserade värdeförändringen på fastigheterna uppgick för kvartalet till -329 mkr (-187). Värdeförändringen förklaras främst av höjda avkastningskrav för bostadsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -49 mkr (55), drivet av sjunkande långräntor. SKATT Redovisad skatt under perioden uppgick till 127 mkr (52) varav -9 mkr (-6) är aktuell skatt och resterande del utgör uppskjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6%. ===== SIDA 12 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 12 Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR       Förvaltningsfastigheter 14 904 17 815 15 295 Nyttjanderätt tomträtt 0 14 0 Immateriella anläggningstillgångar 3 0 3 Övriga anläggningstillgångar 4 89 4 Derivat 344 70 393 Summa anläggningstillgångar 15 255 17 988 15 695   Omsättningstillgångar 201 466 127 Likvida medel 159 230 231 Summa omsättningstillgångar 360 696 358 Summa tillgångar 15 615 18 684 16 053   EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 555 9 093 7 777 Uppskjutna skatteskulder 367 1 319 505 Långfristiga räntebärande skulder 7 352 3 387 6 571 Leasingskulder tomträtter 0 14 0 Övriga långfristiga skulder 1 2 2 Summa långfristiga skulder 7 720 4 722 7 078 Övriga kortfristiga skulder 340 4 869 1 198 Summa kortfristiga skulder 340 4 869 1 198 Summa eget kapital och skulder 15 615 18 684 16 053 Koncernens förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 752 5 141 3 238 9 131 Periodens resultat -37 -37 Utgående balans per 31 mars 2022 752 5 141 3 201 9 094 Periodens resultat -1 317 -1 317 Utgående balans per 31 december 2022 752 5 141 1 884 7 777 Periodens resultat -222 -222 Utgående balans per 31 mars 2023 752 5 141 1 662 7 555 ===== SIDA 13 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 13 Kommentarer till koncernens balansräkning FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastighetsbeståndets värde uppgick vid periodens slut till 14 904 mkr (17 815). Värdet har fast- ställts baserat på värderingar utförda av externa, auktoriserade värderare. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav om 4,3 procent använts. För mer information se avsnittet Fastighetsbestånd. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2023-01-01 2022-01-01 mkr 2023-03-31 2022-03-31 Verkligt värde, ingående värde 15 295 17 173 Förvärv -100 767 Investeringar 38 62 Försäljningar 0 0 Orealiserade värdeförändringar -329 -187 Verkligt värde, utgående värde 14 904 17 815 Reglering hänförlig till separationen från SBB har skett i kvartalet, vilket redovisas med ett negativt belopp på raden för förvärv. Under perioden har 38 mkr (62) investerats i befintliga fastigheter. LIKVIDA MEDEL Likvida medel uppgick per balansdagen till 159 mkr (230). Slutreglering av separationen från SBB kommer ske under tredje kvartalet. EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgick per balansdagen till 7 555 mkr (9 093). UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skattesats om 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt med beaktande av underskotts- avdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick vid periodens utgång till 367 mkr (1 319) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 7 352 mkr (7 644) med en genom- snittlig ränta om 3,0 procent (1,6). Belånings- graden vid samma tidpunkt uppgick till 47 procent (41). Bolaget använder ränteswapar för att förlänga räntebindningen. Värdet av derivat- portföljen vid periodens utgång uppgick till 344 mkr (70). För vidare information läs Finansieringsavsnittet. ===== SIDA 14 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 14 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 29 36 172 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 0 0 1 Räntenetto 54 42 172 Erlagd ränta -57 -44 -192 Erhållen ränta 38 2 16 Betald skatt -3 -19 -22 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 61 17 147 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -13 360 224 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -23 385 172 Kassaflöde från den löpande verksamheten 25 762 542 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -38 -62 -722 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel 0 -767 -3 084 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 0 0 5 451 Kassaflöden från finansiella tillgångar 0 4 -318 Förändring av andra långfristiga fordringar 0 -204 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -38 -1029 1 327 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 0 170 4 143 Amortering av lån -58 -17 -5 919 Förändring övriga långfristiga skulder -1 0 -206 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -59 153 -1 982 Periodens kassaflöde -72 -114 -112 Likvida medel vid periodens början 231 344 344 Likvida medel vid periodens slut 159 230 231 Kommentar till koncernens kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Rörelsens kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick till -72 mkr. I befintliga fastigheter och projekt har 38 mkr investerats. Likvida medel uppgick per balansdagen till 159 mkr (230). Slutreglering av separationen från SBB kommer att ske under tredje kvartalet i år. ===== SIDA 15 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 15 Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr 2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01 2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31 Nettoomsättning 0 19 63 82 Personalkostnader -3 -22 -29 -48 Övriga rörelsekostnader -11 -13 -92 -94 Rörelseresultat -14 -16 -58 -60 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 3 587 3 587 Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 15 102 113 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 -3 -38 -40 Resultat efter finansiella poster -11 -4 3 593 3 600 Bokslutsdispositioner 0 0 0 0 Resultat före skatt -11 -4 3 593 3 600 Skatt 0 0 -5 -5 PERIODENS RESULTAT -11 -4 3 588 3 595 Moderbolagets balansräkning Belopp i mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 0 0 0 Finansiella anläggningstillgångar 0 1 941 0 Omsättningstillgångar 8 096 2 569 8 116 Summa tillgångar 8 096 4 510 8 116 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 073 4 485 8 085 Kortfristiga skulder 23 25 31 Summa eget kapital och skulder 8 096 4 510 8 116 ===== SIDA 16 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 16 Övrig information RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Neobos verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer information om Neobos risker och hantering av dessa återfinns i årsredovisningen för 2022 på sidorna 27-28. REDOVISNINGSPRINCIPER Neobos koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Upprättandet av delårs- rapporten kräver att företagsledning gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senaste årsredovisningen. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser har skett efter balansdagen. Stockholm den 10 maj 2023 Ylva Sarby Westman Verkställande Direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 17 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 17 Neobos aktie Neobos aktie noterades den 10 februari 2023 på Nasdaq First North Premier Growth Market. AKTIEKAPITAL Neobo har endast stamaktier. Utestående antal aktier vid kvartalets slut uppgick till 145 400 737 och aktiekapitalet till 752 027 538 kronor. Varje aktie har ett kvotvärde om 5,17 kronor och berättigar till 1 röst per aktie. Aktierna ger lika rätt till utdelning. ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR De tio största ägarna kontrollerade 38,5 procent av kapital och röster per den 29 mars 2023. Svenska företag, fonder och privatpersoner ägde 86,4 procent av aktiekapitalet medan det utländska aktieägandet uppgick till 13,6 procent. Antalet aktieägare uppgick till 184 033. STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 29 MARS 2023 Aktieägare Antal aktier Andel av kapital & röster Ilija Batljan 13 474 578 9,3% Avanza Pension 8 355 295 5,8% Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6% Länsförsäkringar Fonder 6 315 809 4,3% Sven-Olof Johansson 5 500 000 3,8% Swedbank Robur Fonder 4 300 000 3,0% Öst/Väst Capital Management 3 080 200 2,1% Futur Pension 2 815 093 1,9% Nordnet Pensionsförsäkring 2 795 326 1,9% Gösta Welandson med bolag 2 620 848 1,8% Summa 10 största 55 921 561 38,5% Övriga 89 479 176 61,5% Totalt 145 400 737 100% AKTIEINFORMATION Kortnamn (ticker): NEOBO ISIN-kod: SE0005034550 LEI-kod: 213800QBPS3L89U9TZ44 ===== SIDA 18 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 18 Definitioner FINANSIELLA DEFINITIONER Antal utestående aktier Antal aktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i % av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar Neobos förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder i % av balansomslutning vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella risk. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittligt antal aktier Antalet utestående aktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen. Resultat per aktie, kr Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad, gånger Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av räntenetto i relation till räntenetto. Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella risk. Soliditet, % Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella stabilitet. Substansvärde, kr Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. Nyckeltalet används för att belysa Neobos värde. FASTIGHETSRELATERADE DEFINITIONER Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång Antal kvm Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. Direktavkastning, % Budgeterat driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnetto i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar area. Ekonomisk vakansgrad, % Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresvärde för vakanta hyresobjekt i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar area. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Jämförbart bestånd Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt hela jämförelseperioden Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i % av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. ===== SIDA 19 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 19 Härledning av nyckeltal 2023-01-01 2022-01-01 2022-04-01 2022-01-01 2023-03-31 2022-03-31 2023-03-31 2022-12-31 SUBSTANSVÄRDE Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 145 401 145 401 Eget kapital 7 555 9 093 7 492 7 777 Återläggning av uppskjuten skatt 367 1 319 430 505 Återläggning av derivat -344 -70 -344 -393 Substansvärde 7 578 10 342 7 578 7 889 kr/aktie 52,12 71,13 52,12 54,26 ÖVERSKOTTSGRAD Driftnetto 98 89 432 423 Hyresintäkter 214 209 844 839 Överskottsgrad, % 46 43 51 50 BELÅNINGSGRAD Balansomslutning 15 615 18 684 15 615 16 054 Räntebärande skulder 7 352 7 644 7 352 7 496 Belåningsgrad, % 47 41 47 47 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat 29 36 165 172 Återläggning räntenetto 54 40 186 172 Summa 83 76 351 344 Räntenetto 54 40 186 172 Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,9 1,9 2,0 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat -222 -37 -1 540 -1 355 Eget kapital, genomsnitt 7 635 9 112 8 293 8 454 Avkastning på eget kapital, % -2,9 -0,4 -18,6 -16,0 DIREKTAVKASTNING Driftnetto enligt intjäningsförmåga 480 480 462 Förvaltningsfastigheter 14 904 14 904 15 295 Byggrätter/projektfastigheter 73 73 80 Fastighetsvärde exkl. byggrätter/projektfastigheter 14 832 14 832 15 215 Direktavkastning, % 3,2 3,2 3,0 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 869 869 850 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 948 948 924 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7 91,7 92,0 RESULTAT PER AKTIE Periodens resultat -222 -37 -1 540 -1 355 Genomsnittligt antal aktier 145 400 735 145 400 735 145 400 735 145 400 735 kr/aktie -1,53 -0,25 -10,59 -9,32 SOLIDITET Eget kapital 7 555 9 093 7 492 7 777 Balansomslutning 15 615 18 684 15 615 16 054 Soliditet, % 48 49 48 48 ===== SIDA 20 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 20 Finansiell kalender Delårsrapport för perioden januari - juni 2023, Q2 12 juli 2023 Delårsrapport för perioden januari - september 2023, Q3 16 november 2023 Bokslutskommuniké för perioden januari – december 2023, Q4 14 februari 2024 Delårsrapport för perioden januari – mars 2024, Q1 23 april 2024 neobo.se På Neobos webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. Inbjudan presentation delårsrapport VD Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 10 maj kl. 09.00. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns möjlighet att ställa frågor. För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen. Call Access (financialhearings.com) För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. Neobo Fastigheter Q1 Report 2023 (financialhearings.com) Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Neobos hemsida efter presentationen. Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedan angivna kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 10 maj 2023, kl. 07.30 CET. Kontakt För ytterligare information vänligen kontakta Ylva Sarby Westman VD, + 46 70-690 65 97, ylva.sarby.westman@neobo.se Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80, maria.strandberg@neobo.se Johan Bergman, IR, +46 70-354 80 35, johan.bergman@neobo.se ===== SIDA 21 ===== Neobo Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer: 556580-2526 Kungsgatan 9, 111 43 Stockholm neobo.se