===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 ===== SIDA 2 ===== Omslagsbild: Sundsvall Minerva 8 JANUARI-JUNI 2023  Hyresintäkterna ökade till 434 mkr (422). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,7 procent. Årets hyreshöjning för bostadsbeståndet, om i genomsnitt 4,5 procent, får fullt genomslag under tredje kvartalet.  Driftnettot ökade till 226 mkr (201) under perioden. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 6,9 procent till följd av framför allt ökade hyresintäkter.  Förvaltningsresultatet uppgick vid halvårsskiftet till 75 mkr (94). Minskningen förklaras av högre finansiella kostnader.  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick för perioden till -534 mkr (-276).  Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång uppgick till 14 745 mkr att jämföra med 15 295 mkr vid årsskiftet.  Periodens resultat uppgick till -344 mkr (-39) motsvarande -2,36 kr/aktie (-0,27).  Substansvärdet uppgick till 46,39 kr per aktie (47,31). APRIL-JUNI 2023  Hyresintäkterna ökade till 220 mkr (213) i kvartalet till följd av hyreshöjningar som börjat löpa under andra kvartalet.  Driftnettot ökade till 128 mkr (112) vilket förklaras av både ökade hyresintäkter och minskade kostnader.  Förvaltningsresultatet uppgick till 46 mkr (58) under andra kvartalet. Minskningen beror på högre finansiella kostnader samt ökade kostnader för central administration. Andra kvartalets administrationskostnader har belastats med kostnader av engångskaraktär om 6 mkr. VIKTIGA HÄNDELSER EFTER ANDRA KVARTALET  Neobos ledningsgrupp omorganiseras för ett förstärkt fokus på kärnverksamheten. Från och med idag tar Neobos två regionchefer Anna- Carin Skoglund och Per Sundequist plats i bolagets ledningsgrupp och IR-chef Johan Bergman utgår samtidigt ur ledningsgruppen.  Malin Axland som idag arbetar som chefsjurist på Neobo och ingår i bolagets ledningsgrupp utses till Chefsjurist och Hållbarhetschef med det övergripande ansvaret för Neobos hållbarhetsarbete. Malin tillträder den utökade rollen idag den 12 juli. Sammanfattning 1) 2023-04-01 2022-04-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-07-01 2022-01-01 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-12-31 Hyresintäkter, mkr 220 213 434 422 851 839 Driftnetto, mkr 128 112 226 201 448 423 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -205 -89 -534 -276 -2 496 -2 238 Förvaltningsresultat, mkr 46 58 75 94 153 172 Kr/aktie 0,32 0,40 0,52 0,65 1,05 1,18 Periodens resultat, mkr -122 -2 -344 -39 -1 660 -1 355 Kr/aktie -0,84 -0,01 -2,37 -0,27 -11,42 -9,32 Marknadsvärde fastigheter, mkr 14 745 18 465 14 745 18 465 14 745 15 295 Belåningsgrad, % 47,5 40,7 47,5 40,7 47,5 46,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,7 1,7 2,3 1,7 2,0 Substansvärde per aktie, kr 46,39 51,60 46,39 51,60 46,39 47,31 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7 91,7 91,7 92,0 Överskottsgrad, % 58 53 52 48 53 50 1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 19 och för definitioner se sidan 18. Vid jämförelser mellan åren är det värt att notera att fastighetsbestånden skiljer sig åt mellan åren 2022 och 2023, se sidan 5. ===== SIDA 3 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 3 Fortsatt positiv driftnettoutveckling Vår verksamhet fortsätter att utvecklas i positiv riktning och driftnettot för första halvåret ökar med 12 procent till 226 mkr. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 6,9 procent, vilket förklaras av högre hyresintäkter och god kostnadskontroll. Överskottsgraden ökade till 52 procent (48) för delårsperioden och till 58 procent (53) för kvartalet. Det är en tydlig förbättring men det finns mer att göra för att öka överskottsgraden ytterligare. Förvaltningsresultatet minskade till 75 mkr (94) till följd av högre finansieringskostnader. Räntorna har fortsatt öka under det första halvåret men tack vare vår derivatportfölj har vi kunnat begränsa effekterna. Vår genomsnittliga ränta uppgår vid halvårsskiftet till 3,1 procent och den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,1 år. Vi har en stabil finansiell position med låg belåningsgrad, lång kapitalbindning och uteslutande bankfinansiering, vilket är en styrka. BRA AVSLUTNING PÅ ÅRETS HYRESFÖRHANDLINGAR Vi är nu klara med årets hyresförhandlingar och med en bra avslutning blev den genomsnittliga hyresökningen i bostadsbeståndet 4,5 procent. Ökningen ligger en bit ifrån rådande inflation men historiskt har fastighetsägare fått full kompensation för inflationen över tid, vilket vi bedömer att vi kommer få även framöver. FOKUS PÅ ÖKAD AVKASTNING OCH HÅLLBARHET Vårt viktigaste fokus här och nu är att öka avkastningen i det befintliga beståndet genom att höja hyresintäkterna, sänka vakansgraden och genomföra värdeskapande investeringar. Vi ser även över möjligheterna att optimera beståndet för att kunna addera ytterligare värde. Arbetet med framtagande av vår hållbarhetsstrategi och ett energiledningssystem fortsätter med full kraft och vi har nu genomfört en intressentanalys samt påbörjat en väsentlighetsanalys utifrån kraven i CSRD. LÅNGSIKTIGT ARBETE FÖR ATT ÖKA UTHYRNINGSGRADEN Vi har lyckats väl med vårt uthyrningsarbete men till följd av ökad utflyttning är uthyrningsgraden oförändrad under kvartalet. Att få ner vakanserna i bostadsbeståndet är ett långsiktigt arbete med fokus på ett antal åtgärder såsom renovering av tomställda lägenheter samt aktiviteter för att öka trivsel och minska omsättningen av hyresgäster. NYA AKTIEÄGARE Sedan noteringen av Neobo har likviditeten i aktien varit hög och under andra kvartalet skedde ett antal större förändringar bland bolagets största ägare, se sidan 17 i denna rapport. Bland annat har ICA-handlarnas förbund blivit största aktieägare med 9 procent av aktierna i Neobo. Jag ser med tillförsikt fram emot det fortsatta arbetet med att skapa värde för våra kunder och aktieägare. Stockholm den 12 juli 2023 Ylva Sarby Westman, VD ===== SIDA 4 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 4 Om Neobo BAKGRUND Nuvarande koncernstruktur i Neobo skapades under fjärde kvartalet 2022 och bolaget delades ut till SBB:s aktieägare vid årets slut. Neobo noterades på Nasdaq First North Premier Growth Market den 10 februari 2023. Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd var de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB per den 30 september 2022. I slutet av december såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB. Vid årets slut hade Neobo fastigheter till ett värde om 15,3 mdkr. VISION Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. AFFÄRSIDÉ Neobos affärsidé går ut på att förvalta och förädla bostäder i svenska kommuner med befolknings- tillväxt och god efterfrågan på bostäder. STRATEGI  Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter med inflationsskyddade kassaflöden som genererar en attraktiv totalavkastning.  Arbeta aktivt med hållbarhet genom bland annat energieffektiviseringar, hållbarhetscertifieringar och sociala hållbarhetsinitiativ.  Att ha en lokal förvaltningsorganisation med fokus på uthyrning och värdeskapande förädling.  Att ha en geografiskt diversifierad fastighetsportfölj i kommuner med befolkningstillväxt och bostadsunderskott. FINANSIELLA MÅL  Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10 procent.  Belåningsgraden ska inte överstiga 65 procent av fastigheternas marknadsvärde.  Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger.  Soliditeten ska överstiga 30 procent. AFFÄRSMODELL ===== SIDA 5 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 5 Fastighetsbestånd Neobo förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i 40 kommuner i Sverige. Portföljen består av 267 fastigheter och 8 400 bostadslägenheter med en total uthyrningsbar area om 713 981 kvm. 95 procent av fastigheterna utgörs av bostads- fastigheter och resterande del av samhälls- fastigheter inom skola och sjukvård. FASTIGHETSVÄRDERING Fastighetsporföljens värde minskade med 1,1 procent under andra kvartalet till 14 745 mkr till följd av ökade avkastningskrav. Högre framtida hyresintäkter påverkade samtidigt värdet positivt. Värdena har fastställts baserade på värderingar utförda av externa, auktoriserade värderare. Värderingarna har genomförts genom analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader samt fastigheternas investeringsbehov. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav om 4,4 procent använts. I fastighetsvärdet ingår ett värde om 83 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDERING Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer baserade på marknads- mässiga antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde + / - 5 % +1 111 / - 1 105 + / - 7,5 % Drift och underhåll + / - 5 % - 392 / + 395 + / - 2,7 % Direktavkastningskrav + / - 0,25%-enheter - 836 / + 951 - 5,7 / + 6,5 % Långsiktig vakansgrad + / - 0,25%-enheter - 48 / + 47 + / - 0,3 % ===== SIDA 6 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 6 HYRESVÄRDE OCH KUNDER Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 juli till 956 mkr. Bostäder utgjorde 76 procent av hyresvärdet och lokaler 21 procent. Hyresvärdet ökade i kvartalet till följd av genomförda hyres- förhandlingar. Under perioden har samtliga bostadshyror färdigförhandlats med en genomsnittlig hyresökning om 4,5 procent. Våra hyresgäster utgörs i huvudsak av privatpersoner samt ett antal företagskunder som hyr butiker, restauranglokaler och kontor i bostadsfastigheternas bottenplan eller är kunder i någon av våra samhällsfastigheter. Några av våra största kommersiella hyresgäster är Axfood, Sala kommun, Timrå kommun samt Neobo Continental Apartments. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick i slutet av kvartalet till 91,7 procent. I bostadsbeståndet var uthyrningsgraden 93,6 procent och för kommersiella lokaler var den 86,7 procent. Vakansen i de kommersiella lokalerna förklaras främst av ett fåtal större vakanta lokaler. Bostadsvakansen förklaras bland annat av lägenheter som tomställts i avvaktan på renovering och hög omsättning av hyresgäster i vissa områden. LOKAL FÖRVALTNINGSORGANISATION Vår förvaltningsorganisation är uppdelad i två regioner, Syd och Nord, för att säkerställa lokal närvaro och närhet till våra hyresgäster. En kundnära förvaltning stödjer en hög uthyrnings- grad och är en förutsättning för att bedriva en aktiv och värdeskapande förvaltning. Fastighetsvärde Hyresvärde Region Antal fastigheter Antal lägenheter Area, tkvm mkr kr/kvm mkr kr/kvm Nord 100 2 837 262 6 253 23 810 392 1 491 Syd 167 5 563 451 8 492 18 813 564 1 250 Totalt 267 8 400 714 14 745 20 651 956 1 339 ===== SIDA 7 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 7 Aktuell intjäningsförmåga Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv månader med beaktande av Neobos fastighets- bestånd per den 1 juli 2023. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan en ögon- blicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapital- struktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrader, fastighetskostnader, räntor, värde- förändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. I koncernens intjänings- förmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad. UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INTJÄNINGSFÖRMÅGAN Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per den 1 juli 2023. All vakans per 1 juli 2023, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade kostnader för ett normalår och inkluderar drift- och underhållskostnader samt fastighets- administration. Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per den 1 juli 2023. Kostnader för central administration har beräknats utifrån Neobos organisation som en fristående enhet. Finansnettot avser räntekostnader vilka har beräknats genom att på Neobos skuldsättning applicera finansieringsvillkoren med de rörliga- /marknadsvillkor som gällde per den 1 juli 2023, inklusive effekter från derivat. Eventuella ränte- intäkter på likvida medel samt engångskostnader relaterade till utdelningen och noteringen av Neobo har ej beaktats. NEOBOS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i mkr 2023-07-01 2023-04-01 2023-01-01 Hyresvärde 956 948 924 Vakans -80 -79 -74 Hyresintäkter 877 869 850 Fastighetskostnader -365 -365 -365 Fastighetsskatt -24 -24 -23 Driftnetto 488 480 462 Central administration -50 -50 -50 Finansnetto -227 -222 -190 Förvaltningsresultat 211 208 222 ===== SIDA 8 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 8 Hållbarhet Neobo arbetar aktivt med hållbarhet som en integrerad del av verksamheten genom systematiskt arbete inom miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet. Att utveckla hållbara och trygga boendemiljöer handlar bland annat om att erbjuda energieffektiva bostäder i attraktiva lägen som samverkar med samhället omkring. Genom en aktiv och kundnära fastighetsförvaltning medverkar Neobo till ökad stabilitet, trygghet samt långsiktigt hållbara miljöer och attraktiva bostadsområden. Under 2023 kommer Neobo ta fram en hållbarhetsstrategi med konkreta hållbarhetsmål och ett energiledningssystem. Som delmoment i detta arbete har vi nu genomfört en intressent- analys samt påbörjat en väsentlighetsanalys utifrån kraven i CSRD. MILJÖCERTIFIERING AV STENSIKEN 1 I TIDAHOLM I föregående delårsrapport berättade vi om det arbete med byggnadernas värmesystem och installation av sollcellsanläggning som genomförts i Tidaholm. Nu har fastigheterna milljöcertifierats av Green Building Council enligt Miljöbyggnad iDritft: silver. Miljöbyggnad iDrift är ett certifieringssystem för att förbättra och certifiera byggnader i drift genom att arbeta med byggnaden, driften och förvaltningen. Certifieringen ska driva arbetet med hållbara byggnader och förvaltning samt vägleda till relevanta miljöåtgärder. ===== SIDA 9 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 9 Finansiering Neobo har en låg finansiell risk och verksamheten finansieras av eget kapital och banklån. Belåningsgraden ska understiga 65 procent, räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 gånger och soliditeten ska överstiga 30 procent. Under inledningen av året refinansierades befintliga banklån om cirka 2 mdkr med nya löptider på 3,5–5 år. För att säkra Neobos framtida kassaflöden och sänka den finansiella risken har en omstrukturering i derivatportföljen genomförts under mars som lett till att räntesäkringsgraden ökat och att den genomsnittliga räntebindningen förlängts. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Neobos upplåning sker hos nordiska banker med pantbrev som underliggande säkerhet. De ränte- bärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 7 327 mkr (7 482). Belåningsgraden uppgick till 47,5 procent (46,6) och soliditeten till 48 procent (48). Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga kapital- bindningstiden till 3,9 år (3,9), räntesäkrings- graden till 77 procent (80) och den genomsnittliga räntebindningen till 2,1 år (1,8). Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 1,7 gånger (2,0). Neobo har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla låga räntenivåer för de räntebärande skulderna. Vid utgången av perioden uppgick den genomsnittliga räntan till 3,1 procent (2,8). DERIVATINSTRUMENT För att begränsa ränterisken från skulder till kreditinstitut med rörlig ränta och öka förutsäg- barheten i förvaltningsresultatet används ränte- derivat. Vid periodens slut uppgick det samman- lagda nominella värdet för räntederivat till 5 629 mkr med löptider mellan ett och åtta år. I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 redovisas derivat till marknadsvärde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde på ränte- derivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Räntederivaten hade vid utgången av perioden ett verkligt värde om 358 mkr (393). Kapitalbindning, mkr Förfalloår Belopp Andel, % <1 0 - 1–2 85 1 2–3 3 774 52 3–4 2 212 30 4–5 425 6 5< 831 11 Summa 7 327 100 Räntebindning, mkr Förfalloår Volym Andel, % <1 2 498 34 1–2 1 475 20 2–3 700 10 3–4 2 054 28 4–5 0 - 5< 600 8 Summa 7 327 100 ===== SIDA 10 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 10 Koncernens resultaträkning Belopp i mkr 2023-04-01 2022-04-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-07-01 2022-01-01 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-12-31 Hyresintäkter 220 213 434 422 851 839 Driftskostnader -54 -58 -137 -136 -299 -298 Underhåll -15 -14 -30 -29 -59 -58 Fastighetsadministration -17 -23 -29 -44 -22 -37 Fastighetsskatt -6 -6 -12 -12 -23 -23 Fastighetskostnader -92 -101 -208 -221 -403 -416 Driftnetto 128 112 226 201 448 423 Central administration -25 -20 -40 -33 -86 -79 Resultat från intresseföretag 0 1 0 1 -1 0 Resultat före finansiella poster 103 93 186 169 361 344 Finansnetto -57 -35 -111 -75 -208 -172 Förvaltningsresultat 46 58 75 94 153 172 Värdeförändringar fastigheter -205 -89 -534 -276 -2 496 -2 238 Resultat från bostadsproduktion 0 5 0 12 -29 -17 Värdeförändringar finansiella instrument 15 23 -34 78 -12 100 Resultat före skatt -144 -3 -493 -92 -2 384 -1 983 Aktuell skatt -8 -14 -17 -20 -35 -38 Uppskjuten skatt 30 15 166 73 759 666 PERIODENS RESULTAT -122 -2 -344 -39 -1 660 -1 355 Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 735 145 400 737 145 400 735 145 400 735 145 400 735 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -0,84 -0,01 -2,37 -0,27 -11,42 -9,32 7 ===== SIDA 11 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 11 Kommentarer till koncernens resultaträkning Utgångspunkten för Neobos fastighetsbestånd är de fastigheter som fanns i Amasten Fastighets AB per den 30 september 2022. I slutet på december såldes fastigheter om 5,8 mdkr till SBB och fastigheter om 5,2 mdkr förvärvades från SBB. Jämförbart bestånd av fastigheter utgörs således av de fastigheter som finns kvar i Neobos bestånd från tidigare Amasten Fastighets AB. DRIFTNETTO Driftnettot ökade med 25 mkr till 226 mkr (201) under delårsperioden. I jämförbart bestånd motsvarar ökningen 6,9 procent och hänförs framför allt till ökade hyresintäkter. HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade till 434 mkr (422) under perioden. Jämförbart bestånd uppvisade ökade hyresintäkter om 4,7 procent. Årets hyres- förhandlingar i bostadsbeståndet har nu slutförts med en genomsnittlig ökning om 4,5 procent. Denna hyresökning får full effekt under tredje kvartalet. Intäktsökningen under första halvåret hänförs således till hyresökning i kommersiella lokaler samt den del av hyreshöjningen i bostads- beståndet som börjat löpa under andra kvartalet. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,7 procent. HYRESINTÄKTER PER SEGMENT FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna minskade under delårsperioden med 13 mkr till -208 mkr (-221). Minskningen är en nettoeffekt av något ökade driftkostnader om 1 mkr samt minskad fastighets- administration om 15 mkr. Ökningen av driftskostnader härleds till ökade kostnader för el och uppvärmning under första kvartalet, vilket motverkas av minskade kostnader för fastighetsadministration hänförligt till lägre personalkostnader under 2023. Kostnaderna för fastighetsadministration har ökat med 5 mkr under andra kvartalet i jämförelse med första kvartalet. Ökningen förklaras av periodiserings- effekter i samband med uppstarten av Neobo. FÖRVALTNINGSRESULTAT Delårsperiodens förvaltningsresultat uppgick till 75 mkr (94). Minskningen mot föregående år förklaras av ökade finansieringskostnader. CENTRAL ADMINISTRATION Centrala administrationskostnader ökade med 7 mkr till -40 mkr (-33). Perioden har belastats med engångskostnader om totalt 9 mkr, varav 3 mkr under första kvartalet samt 6 mkr under andra kvartalet. Engångskostnaderna är hänförliga till separationen från SBB, Neobos notering på Nasdaq First North Premier Growth Market samt uppstartskostnader för bolaget. Exklusive kostnader av engångskaraktär minskar centrala administrationskostnader med 2 mkr jämfört med samma period föregående år till följd av lägre personalkostnader. FINANSNETTO Finansnettot uppgick till -111 mkr (-75) för perioden. Den betalda genomsnittsräntan för perioden uppgick till 3,1 procent. De finansiella kostnaderna har ökat till följd av högre underliggande basränta samt högre marginaler i refinansieringar. PERIODENS RESULTAT Periodens resultat efter skatt uppgick till -344 mkr (-39). VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Orealiserade värdeförändringar för fastigheter uppgick för perioden till -534 mkr (-276). Värdeförändringen förklaras främst av höjda avkastningskrav för bostadsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -34 mkr (78), drivet av sjunkande långräntor. SKATT Redovisad skatt under perioden uppgick till 149 mkr (53) varav -17 mkr (-20) är aktuell skatt och resterande del utgör uppskjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6%. ===== SIDA 12 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 12 Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR       Förvaltningsfastigheter 14 745 18 465 15 295 Nyttjanderätt tomträtt 0 14 0 Immateriella anläggningstillgångar 0 0 3 Övriga anläggningstillgångar 4 74 4 Derivat 358 80 393 Summa anläggningstillgångar 15 107 18 633 15 695   Omsättningstillgångar 151 474 127 Likvida medel 154 146 231 Summa omsättningstillgångar 305 620 358 Summa tillgångar 15 412 19 253 16 053   EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 433 9 091 7 777 Uppskjutna skatteskulder 330 1 509 505 Långfristiga räntebärande skulder 7 223 1 699 6 571 Leasingskulder tomträtter 0 14 0 Övriga långfristiga skulder 1 3 2 Summa långfristiga skulder 7 554 3 225 7 078 Övriga kortfristiga skulder 425 6 937 1 198 Summa kortfristiga skulder 425 6 937 1 198 Summa eget kapital och skulder 15 412 19 253 16 053 Koncernens förändringar i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 752 5 141 3238 9 131 Periodens resultat -39 -39 Utgående balans per 30 juni 2022 752 5141 3199 9 091 Periodens resultat -1 314 -1 314 Utgående balans per 31 december 2022 752 5141 1885 7 777 Periodens resultat -344 -344 Utgående balans per 30 juni 2023 752 5141 1541 7 433 ===== SIDA 13 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 13 Kommentarer till koncernens balansräkning FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastighetsbeståndets värde uppgick vid periodens slut till 14 745 mkr (15 295). Värdet har fast- ställts baserat på värderingar utförda av externa, auktoriserade värderare. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav om 4,4 procent använts. För mer information se avsnittet Fastighetsbestånd. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2023-01-01 2022-01-01 mkr 2023-06-30 2022-06-30 Verkligt värde, ingående värde 15 295 17 173 Förvärv -100 1 290 Investeringar 84 278 Försäljningar 0 0 Orealiserade värdeförändringar -534 -276 Verkligt värde, utgående värde 14 745 18 465 Reglering hänförlig till separationen från SBB har skett i perioden, vilket redovisas med ett negativt belopp på raden för förvärv. Slutreglering av separationen från SBB kommer ske under tredje kvartalet. Under perioden har 84 mkr (278) investerats i befintliga fastigheter. LIKVIDA MEDEL Likvida medel uppgick per balansdagen till 154 mkr (231). Slutreglering av separationen från SBB kommer ske under tredje kvartalet. EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgick per balansdagen till 7 433 mkr (7 777). UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skattesats om 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt med beaktande av underskotts- avdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick vid periodens utgång till 330 mkr (505) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 7 327 mkr (7 482) och belånings- graden till 47,5 procent (46,6). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga räntebindningen. Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till 358 mkr (393). För vidare information läs Finansieringsavsnittet. ===== SIDA 14 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 14 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i mkr 2023-04-01 2022-04-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-07-01 2022-01-01 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-12-31 Löpande verksamhet Driftnetto 128 112 226 201 448 423 Central administration -25 -20 -40 -33 -86 -79 Återläggning avskrivningar 0 0 0 0 0 1 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 0 0 0 0 Kassaflöde från löpande verksamhet 103 92 186 168 362 345 före räntor och skatt Erlagd ränta -131 -39 -188 -83 -297 -192 Erhållen ränta 38 -1 76 1 91 16 Betald inkomstskatt -38 -2 -41 -21 -42 -22 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital -28 50 33 65 114 147 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 50 -228 37 132 129 224 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 45 -234 22 151 43 172 Kassaflöde från löpande verksamhet 67 -412 92 350 286 542 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -46 -216 -84 -278 -528 -722 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel 0 -24 0 -791 -2 293 -3 084 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 0 18 0 18 5 433 5 451 Kassaflöden från finansiella tillgångar 0 -3 0 0 -319 -318 Övriga finansiella anläggningstillgångar netto 0 175 0 -29 29 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -46 -50 -84 -1 079 2 322 1 327 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 0 1 060 0 1 230 2 913 4 143 Amortering av lån -26 -2 776 -84 -2 793 -3 210 -5 919 Förändring av övriga långfristiga skulder -1 2 095 -1 2 095 -2 302 -206 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -27 379 -85 532 -2 599 -1 982 Periodens kassaflöde -5 -84 -77 -198 8 -113 Likvida medel vid periodens början 159 230 231 344 146 344 Likvida medel vid periodens slut 154 146 154 146 154 231 KOMMENTAR TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Rörelsens kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick till 92 mkr. I befintliga fastigheter och projekt har 84 mkr investerats. Likvida medel uppgick per balansdagen till 154 mkr (231). Under perioden har dellikvid hänförlig till separationen från SBB erhållits om 50 mkr. Slutreglering kommer att ske under tredje kvartalet i år. Erlagd ränta under andra kvartalet var 131 mkr. Motsvarande siffra i första kvartalet var 57 mkr. Denna skillnad förklaras av att räntor avseende mars betalades i början av april. ===== SIDA 15 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 15 Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr 2023-01-01 2022-01-01 2023-06-30 2022-06-30 Nettoomsättning 30 37 Personalkostnader -6 -34 Övriga rörelsekostnader -35 -30 Rörelseresultat -11 -27 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 59 Räntekostnader och liknande resultatposter -2 -8 Resultat efter finansiella poster -9 24 Bokslutsdispositioner 0 0 Resultat före skatt -9 24 Skatt 0 0 PERIODENS RESULTAT -9 24 Moderbolagets balansräkning Belopp i mkr 2023-06-30 2022-06-30 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 0 0 Finansiella anläggningstillgångar 0 1 963 Omsättningstillgångar 8 134 2 533 Summa tillgångar 8 104 4 496 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 107 4 471 Kortfristiga skulder 27 25 Summa eget kapital och skulder 8 104 4 496 MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastigheter AB (publ) består av koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 30 mkr (37) och avser främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster. Resultat före skatt uppgick till -9 mkr (24). Likvida medel uppgick vid periodens utgången till 154 mkr (224). ===== SIDA 16 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 16 Övrig information REDOVISNINGSPRINCIPER Neobos koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2022. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för juridiska personer. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. DERIVAT Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. SÄSONGSEFFEKTER Driftnettot påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. AVRUNDNINGAR Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. JÄMFÖRELSESIFFROR Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Neobos verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer information om Neobos risker och hantering av dessa återfinns i årsredovisningen för 2022 på sidorna 27–28. NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete. Inga väsentliga närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett med något närstående bolag eller privatperson. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser har skett efter balansdagen. RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Delårsrapporten har ej varit föremål för revisorernas granskning. Verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 12 juli 2023 Ylva Sarby Westman Verkställande Direktör ===== SIDA 17 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 17 Aktien Neobos aktie noterades den 10 februari 2023 på Nasdaq First North Premier Growth Market. Aktien hade vid periodens utgång cirka 158 000 kända aktieägare. De tio största enskilda ägarna framgår av tabellen nedan. AKTIEKAPITAL Neobo har endast stamaktier. Utestående antal aktier vid kvartalets slut uppgick till 145 400 737 och aktiekapitalet till 752 027 538 kronor. Varje aktie har ett kvotvärde om 5,17 kronor och berättigar till 1 röst per aktie. Aktierna ger lika rätt till utdelning. ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR De tio största ägarna kontrollerade 45,2 procent av kapital och röster per den 28 juni 2023. Svenska företag, fonder och privatpersoner ägde 94,6 procent av aktiekapitalet medan det utländska aktieägandet uppgick till 5,4 procent. STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 28 JUNI 2023 Aktieägare Antal aktier Andel av kapital & röster ICA-handlarnas Förbund 13 000 000 8,9% Avanza Pension 9 877 625 6,8% Martin Olof Brage Larsén 8 689 322 6,0% Ilija Batljan 6 754 297 4,7% Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6% Länsförsäkringar Fonder 6 025 467 4,1% Sven-Olof Johansson 5 500 000 3,8% Futur Pension 3 392 350 2,3% Öst/Väst Capital Management 3 080 200 2,1% Nordnet Pensionsförsäkring 2 742 268 1,9% Summa 10 största 65 725 941 45,2% Övriga 79 674 796 54,8% Totalt 145 400 737 100% AKTIEINFORMATION Kortnamn (ticker): NEOBO ISIN-kod: SE0005034550 LEI-kod: 213800QBPS3L89U9TZ44 ===== SIDA 18 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 18 Definitioner FINANSIELLA DEFINITIONER Antal utestående aktier Antal aktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i % av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar Neobos förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder i % av balansomslutning vid periodens slut. Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella risk. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittligt antal aktier Antalet utestående aktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen. Resultat per aktie, kr Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad, gånger Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av räntenetto i relation till räntenetto. Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella risk. Soliditet, % Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa Neobos finansiella stabilitet. Substansvärde, kr Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. Nyckeltalet används för att belysa Neobos värde. FASTIGHETSRELATERADE DEFINITIONER Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång Antal kvm Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. Direktavkastning, % Budgeterat driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnetto i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar area. Ekonomisk vakansgrad, % Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresvärde för vakanta hyresobjekt i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar area. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Jämförbart bestånd Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt hela jämförelseperioden Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i % av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. ===== SIDA 19 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 19 Härledning av nyckeltal 2023-04-01 2022-04-01 2023-01-01 2022-01-01 2022-07-01 2022-01-01 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-06-30 2023-06-30 2022-12-31 SUBSTANSVÄRDE Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 Eget kapital 7 433 9 091 7 433 9 091 7 433 7 777 Återläggning av uppskjuten skatt -330 -1 509 -330 -1 509 -330 -505 Återläggning av derivat -358 -80 -358 -80 -358 -393 Substansvärde 6 745 7 502 6 745 7 502 6 745 6 879 kr/aktie 46,39 51,60 46,39 51,60 46,39 47,31 ÖVERSKOTTSGRAD Driftnetto 128 112 226 201 448 423 Hyresintäkter 220 213 434 422 851 839 Överskottsgrad, % 58 53 52 48 53 50 BELÅNINGSGRAD Balansomslutning 15 412 19 253 15 412 19 253 15 412 16 053 Räntebärande skulder 7 327 7 835 7 327 7 835 7 327 7 482 Belåningsgrad, % 47,5 40,7 47,5 40,7 47,5 46,6 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat 46 58 75 94 153 172 Återläggning räntenetto 57 35 111 75 208 172 Summa 103 93 186 169 361 344 Räntenetto 57 35 111 75 208 172 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,7 1,7 2,3 1,7 2,0 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat -122 -2 -344 -39 -1 660 -1 355 Eget kapital, genomsnitt 7 494 9 092 7 605 9 111 8 262 8 454 Avkastning på eget kapital, % -1,6 0,0 -4,5 -0,4 -20,1 -16,0 DIREKTAVKASTNING Driftnetto enligt intjäningsförmåga 488 488 488 462 Förvaltningsfastigheter 14 745 14 745 14 745 15 295 Byggrätter/projektfastigheter 83 83 83 80 Fastighetsvärde exkl. byggrätter/projektfastigheter 14 662 14 662 14 662 15 215 Direktavkastning, % 3,3 3,3 3,3 3,0 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 877 877 877 850 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 956 956 956 924 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7 91,7 91,7 92,0 RESULTAT PER AKTIE Periodens resultat -122 -2 -344 -39 -1 660 -1 355 Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 735 145 400 737 145 400 735 145 400 735 145 400 735 kr/aktie -0,84 -0,01 -2,37 -0,27 -11,42 -9,32 SOLIDITET Eget kapital 7 433 9 091 7 433 9 091 7 433 7 777 Balansomslutning 15 412 19 253 15 412 19 253 15 412 16 053 Soliditet, % 48 47 48 47 48 48 ===== SIDA 20 ===== NEOBO FASTIGHETER AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 20 Finansiell kalender Delårsrapport för perioden januari - september 2023 2023-11-16 Bokslutskommuniké 2023 2024-02-14 neobo.se På Neobos webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. Inbjudan presentation delårsrapport VD Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 12 juli kl. 09.00. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns möjlighet att ställa frågor. För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen. Call Access (financialhearings.com) För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. Neobo Fastigheter Q2 Report 2023 (financialhearings.com) Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Neobos hemsida efter presentationen. Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedan angivna kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 12 juli 2023, kl. 07.00 CET. Kontakt För ytterligare information vänligen kontakta Ylva Sarby Westman VD, + 46 70-690 65 97, ylva.sarby.westman@neobo.se Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80, maria.strandberg@neobo.se Johan Bergman, IR, +46 70-354 80 35, johan.bergman@neobo.se ===== SIDA 21 ===== Neobo Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer: 556580-2526 Mäster Samuelsgatan 42, 111 57 Stockholm neobo.se