===== SIDA 1 ===== Q1 DELÅRSRAPPORT Q3 JANUARI-SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 2 ===== Delårsrapport januari-september 2025 2 JANUARI-SEPTEMBER 2025 • Hyresintäkterna ökade till 702 mkr (680). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,2 procent. • Driftnettot ökade till 395 mkr (363). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 9,5 procent till följd av högre hyresintäkter och lägre fastighetskostnader. • Förvaltningsresultatet ökade med 31,8 procent till 161 mkr (122), trots driftnettobortfall från sju fastigheter som avyttrats under föregående år. • Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång uppgick till 13 873 mkr (13 701) och värdeförändringar på fastigheter uppgick till 14 mkr (-238) under perioden. • Periodens resultat uppgick till 61 mkr (-211). • Substansvärdet uppgick till 45,78 kr per aktie (44,68). JULI-SEPTEMBER 2025 • Hyresintäkterna ökade till 236 mkr (227) till följd av årliga hyreshöjningar och hyresökningar för renoverade lägenheter. • Driftnettot ökade till 135 mkr (133) hänförligt till ökade hyresintäkter vilket motverkas något av ökade fastighetskostnader under kvartalet. • Förvaltningsresultatet ökade till 59 mkr (55) under tredje kvartalet till följd av högre driftnetto och minskade centrala administrationskostnader, trots driftnettobortfall från sju fastigheter som avyttrats under föregående år. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER TREDJE KVARTALET • I juli avyttrades en byggrätt på del av fastigheten Träkolet 16 i Sollentuna till ett försäljningspris om 19,5 mkr. Frånträde kommer ske efter lagakraftvunnen fastighetsbildning. • Under kvartalet har två låneavtal om totalt 1 972 mkr förlängts. Marginalerna i båda refinansieringarna understiger den genomsnittliga marginalen i Neobos låneavtal betydligt. • I september avyttrades och frånträddes den i huvudsak vakanta kommersiella fastigheten Rapphönan 16 i Karlskoga till ett försäljningspris om 9 mkr. • Ledningsgruppen har utökats med fastighetschef Andreas Wik, transaktionschef Ali Ali och finanschef Daniel Bonn Rosén. • I oktober avyttrades och frånträddes fastigheten Gånsta 2:2 i Enköping till ett försäljningspris om 130 mkr. • Styrelsen för Neobo Fastigheter AB (publ) har idag beslutat att utnyttja bemyndigandet från årsstämman den 24 april 2025 om återköp av egna aktier till ett maximalt belopp av 50 miljoner kronor. Sammanfattning 1) 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter, mkr 236 227 702 680 930 908 Driftnetto, mkr 135 133 395 363 505 473 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, mkr 3 -18 14 -238 -44 -296 Förvaltningsresultat, mkr 59 55 161 122 191 152 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,41 0,38 1,11 0,84 1,32 1,05 Periodens resultat, mkr 62 -101 61 -211 79 -193 Periodens resultat, kr/aktie, före utspädning 0,43 -0,69 0,42 -1,45 0,54 -1,33 Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 873 13 696 13 873 13 696 13 873 13 701 Marknadsvärde, kr/kvm 19 870 19 565 19 870 19 565 19 870 19 574 Belåningsgrad, % 50,4 50,8 50,4 50,8 50,4 50,9 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,9 1,7 1,8 1,6 EPRA NRV, substansvärde, kr/ aktie 45,78 44,89 45,78 44,89 45,78 44,68 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 92,8 93,1 92,8 93,1 92,8 Överskottsgrad, % 57 59 56 53 54 52 Avkastning på eget kapital, % 1,0 -1,6 1,0 -3,3 1,3 -3,1 1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 21-23 och för definitioner av nyckeltal se sid. 20. Förvaltningsresultat +32% Driftnetto, jämförbart bestånd +10% Räntetäckningsgrad, R12 mån 1,8 ggr Belåningsgrad 50,4% ===== SIDA 3 ===== Delårsrapport januari-september 2025 3 ”Sammantaget rapporterar vi den lägsta totala vakansgraden sedan vi bildades. Per den första oktober är vakansgraden i Neobo 6,9 procent att jämföra med 8,0 procent när bolaget startades.” Förvaltningsresultatet ökar med 32 procent Vår verksamhet fortsätter att utvecklas på ett positivt sätt inom alla områden och förvaltningsresultatet förbättras med 32 procent till 161 mkr (122), trots att sju fastigheter har avyttrats under föregående år. Samtidigt förstärker vi ledningsgruppen med fastighetschef Andreas Wik, transaktionschef Ali Ali och finanschef Daniel Bonn Rosén som har spetskompetens inom värdeskapande förvaltning, projektutveckling, transaktioner och kapitalanskaffning, för att fortsätta utveckla Neobo och skapa värde för våra kunder och aktieägare. VÄRDESKAPANDE FÖRÄDLING Sedan årsskiftet har vi investerat 167 (101) mkr i värdeskapande åtgärder som har ökat vårt driftnetto och förädlat våra fastigheter. Bland annat har vi renoverat 73 lägenheter, genomfört en hyresgästanpassning åt Kriminalvården samt investerat i ett antal hållbarhetsåtgärder som har tagit oss ett steg närmare våra långsiktiga hållbarhetsmål. Ökade driftnetton har lett till positiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen på 14 mkr (-244), trots att det genomsnittliga avkastningskravet som används i värderingarna har ökat något under kvartalet. LÄGSTA VAKANSGRADEN I VÅR HISTORIA Vår kommersiella vakansgrad minskar kraftigt med 4,1 procentenheter under kvartalet. Detta förklaras av att det sexåriga hyresavtalet med Kriminalvården har börjat löpa, att en nästan helt vakant fastighet i Karlskoga har avyttrats och att vi lyckats hyra ut ett par större lokaler som stått tomma under en längre tid. Samtidigt ökar vår bostadsvakans något, vilket bland annat förklaras av en ökad renoveringstakt. Vi fortsätter arbeta målmedvetet med att öka uthyrningsgraden i beståndet och sammantaget rapporterar vi den lägsta totala vakansgraden sedan vi bildades. Per den första oktober är vakansgraden i Neobo 6,9 procent att jämföra med 8,0 procent när bolaget startades. ÖKAD TRANSAKTIONSTAKT Vi fortsätter att renodla vår fastighetsportfölj och sedan sommaren har vi avyttrat två icke kassaflödesgenererande fastigheter, en byggrätt i Sollentuna och en i huvudsak vakant kommersiell fastighet i Karlskoga, samt en bostadsfastighet i Enköping. Den sistnämna fastigheten förvärvades av en bostadsrättsförening som våra hyresgäster har bildat. Samtliga tre transaktioner har genomförts till försäljningspriser som ligger i linje med de senast utförda externvärderingarna. Den totala transaktionsvolymen i Sverige ökar med 38 procent jämfört med föregående år, vilket tillsammans med att marknaden för bostadsrättsombildningar åter visar aktivitet skapar spännande affärsmöjligheter för Neobo. REFINANSIERINGAR I ETT FÖRBÄTTRAT FINANSIERINGSKLIMAT Omvärldsläget fortsätter att präglas av osäkerhet och i september kommunicerade Riksbanken att styrräntan sänks till 1,75 procent, som ett svar på avtagande inflationstakt och tecken på svagare ekonomisk aktivitet. Under det tredje kvartalet refinansierade och förlängde vi banklån för knappt 2 mdkr till marginaler som ligger betydligt lägre än den genomsnittliga marginalen i våra låneavtal. Det är ett styrkebesked för Neobo och en tydlig indikation på att finansieringsklimatet har fortsatt att förbättras under året. FOKUS PÅ AKTIEÄGARVÄRDE Vårt viktigaste uppdrag är att skapa värde för våra aktieägare och idag har styrelsen i Neobo därför beslutat att utnyttja bemyndigandet från årsstämman om återköp av egna aktier. Under rådande marknadsförutsättningar och i kombination med fortsatta värdeskapande investeringar i fastighetsportföljen bedöms detta vara gynnsamt och kunna bidra till att uppnå den bästa möjliga totalavkastningen för våra aktieägare. Stockholm den 22 oktober 2025 Ylva Sarby Westman, vd ===== SIDA 4 ===== Delårsrapport januari-september 2025 4 för alla Backus 19, Oskarshamn Delårsrapport januari-september 2025 4 Bra boende fö för ===== SIDA 5 ===== Delårsrapport januari-september 2025 5 Strategisk inriktning och mål VISION Vi skapar attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga STRATEGI • Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter med stabila kassaflöden i syfte att generera en attraktiv totalavkastning. • Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del av vår verksamhet och anpassas kontinuerligt för att uppfylla kraven från intressenter och lagstiftning. • En lokal förvaltningsorganisation som arbetar nära kunden med fokus på uthyrning och värdeskapande förädling. • En geografiskt diversifierad fastighetsportfölj i kommuner med långsiktig efterfrågan på bostäder. AFFÄRSMODELL Delårsrapport januari-mars 2024 4 FINANSIELLA MÅL HÅLLBARHETSMÅL I URVAL Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% Minskade klimatutsläpp till 2030, scope 1 och 2 -50% Belåningsgraden ska inte överstiga 65% Minskad energianvändning till 2030 -20% Räntetäckningsgraden (R12) ska överstiga 1,5x Hyresgästomsättning per år, 2030 <20% Medarbetarengagemang eNPS, 2030 >20 Delårsrapport januari-september 2025 5 ===== SIDA 6 ===== Delårsrapport januari-september 2025 6 Bostäder, 76% Kommersiellt, 16% Samhällsservice, 4% Övrigt, 4% 1 036 mkr Hyresvärde Bostads- fastigheter, 94% 13,9 mdkr Fastighetsvärde Fastighetsbestånd Neobo äger, förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i 39 kommuner i Sverige. Portföljen består av 259 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 700 000 kvm. 94 procent av fastigheterna utgörs av bostadsfastigheter med 8 300 hyreslägenheter. Resterande del utgörs i huvudsak av samhällsfastigheter. I juli avyttrades en byggrätt på del av fastigheten Träkolet 16 i Sollentuna till ett underliggande fastighetsvärde om 19,5 mkr. Försäljningspriset var strax över den senast genomförda externvärderingen av byggrätten och frånträde kommer ske efter lagakraftvunnen fastighetsbildning. I september avyttrades och frånträddes den i huvudsak vakanta kommersiella fastigheten Rapphönan 16 i Karlskoga till ett försäljningspris om 9 mkr, vilket var i nivå med den senast genomförda externvärderingen. Förvaltningsorganisationen är uppdelad i tre regioner, Nord, Mitt och Syd, för att säkerställa en lokal närvaro med närhet till våra hyresgäster. En kundnära förvaltning stödjer en hög uthyrningsgrad och är en förutsättning för att bedriva en aktiv och värdeskapande förvaltning. HYRESVÄRDE OCH KUNDER Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 okt 2025 till 1 036 mkr och utgjordes till 76 procent av bostäder, 20 procent av kommersiella lokaler och samhällsservice samt till 4 procent av övrigt. Hyresförhandlingarna för 2025 gav en genomsnittlig hyresökning om 4,8 procent i bostadsbeståndet. Drygt hälften av de avtalade hyreshöjningarna fick effekt från och med den 1 januari och resterande del började gälla den 1 april. Våra hyresgäster utgörs i huvudsak av privatpersoner samt ett antal företagskunder som hyr butiker, restauranglokaler och kontor i bostadsfastigheternas entréplan eller är kunder i någon av våra samhällsfastigheter. Vi har också fyra lägenhetshotell med bostadslägenheter i Sollentuna, Knivsta, Sundsvall och Helsingborg. Några av våra största kommersiella hyresgäster är Sala kommun samt Timrå kommun. Delårsrapport januari-september 2025 6 ===== SIDA 7 ===== Delårsrapport januari-september 2025 7 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Den ekonomiska uthyrningsgraden i bostadsbeståndet minskar under perioden till 94,3 procent. Bostadsvakansen inkluderar samtliga lägenheter som är tomma, det vill säga även lägenheter som är uthyrda men inte inflyttade samt lägenheter som är under pågående renovering eller är tomställda i avvaktan på renovering. Den ekonomiska uthyrningsgraden för våra kommersiella lokaler ökar kraftigt till 90,2 procent. Detta förklaras av att det sexåriga hyresavtalet med Kriminalvården har börjat gälla den 1 september, att en nästan helt vakant fastighet i Karlskoga har avyttrats och att vi har lyckats hyra ut ett par större vakanta lokaler som stått tomma under en längre tid. Sammantaget uppgår den totala uthyrningsgraden i Neobo till 93,1 procent, vilket är den högsta nivån sedan bolaget bildades. SEGMENT Från och med den 1 januari 2025 är de tidigare två segmenten; Region Nord och Syd uppdelade i tre segment; Region Nord, Mitt och Syd. Omorganisationen är genomförd för att säkerställa en kundnära förvaltning med fokus på långsiktigt värdeskapande samt för att spegla hur ledningen sedan årsskiftet följer upp verksamheten. Samtliga jämförelsetal för tidigare perioder har räknats om för att återspegla den nya segmentuppdelningen. Total Neobo Region Nord Region Mitt Region Syd Januari - september 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter, mkr 702 680 178 182 316 304 209 195 Driftnetto, mkr 395 363 99 92 179 166 117 105 Överskottsgrad, % 56 53 56 51 57 55 56 54 Per balansdagen 2025-09-30 2024-09-30 2025-09-30 2024-09-30 2025-09-30 2024-09-30 2025-09-30 2024-09-30 Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 873 13 696 3 637 3 647 6 334 6 233 3 902 3 816 Marknadsvärde, kr/kvm 19 870 19 565 21 448 21 501 19 974 19 561 18 449 18 020 Antal fastigheter 259 260 82 82 85 86 92 92 Antal lägenheter 8 312 8 309 1 951 1 949 3 758 3 758 2 603 2 602 Area, tkvm 698 700 170 170 317 319 212 212 Enligt intjäningsförmåga 2025-10-01 2024-10-01 2025-10-01 2024-10-01 2025-10-01 2024-10-01 2025-10-01 2024-10-01 Hyresvärde, mkr 1 036 994 259 258 477 450 300 286 Hyresvärde, kr/kvm 1 498 1 420 1 588 1 521 1 504 1 413 1 420 1 349 Uthyrningsgrad, % 93 93 90 91 93 93 95 94 92,8% 92,8% 92,7% 92,5% 93,1% 94,9% 94,9% 94,9% 94,5% 94,3% Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Ekonomisk uthyrningsgrad, total Ekonomisk uthyrningsgrad, bostäder ===== SIDA 8 ===== Delårsrapport januari-september 2025 8 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 10 000 11 000 12 000 13 000 14 000 15 000 16 000 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 %mkr Marknadsvärde, mkr Avkastningskrav, % FASTIGHETSVÄRDERING Vid utgången av perioden värderades fastighetsbeståndet till 13 873 mkr (13 701). Värderingarna fastställs varje kvartal av oberoende, externa och auktoriserade värderare. Samtliga fastighetsvärden har bedömts enligt IFRS 13, nivå 3, och är baserade på fastigheternas specifika hyres- och marknadssituation. Värderingarna genomförs genom analys av framtida kassaflöden med hänsyn till gällande hyreskontakt, hyresnivåer, drift- och underhållskostnader, fastigheternas investeringsbehov samt marknadens avkastningskrav. Avkastningskraven i värderingarna är individuella per fastighet och baseras på jämförelsetransaktioner, fastigheternas läge, skick och marknadsposition. Vid utgången av perioden uppgick det genomsnittligt vägda avkastningskravet för samtliga fastigheter i portföljen till 5,1 procent (5,0). I fastighetsvärdet ingår ett värde om 95 mkr (98) för byggrätter som har värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. VÄRDEUTVECKLING I JÄMFÖRBART BESTÅND FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDEN Orealiserade värdeförändringar under delårsperioden uppgick till 14 mkr (-244), vilket motsvarar en värdeökning om 0,1 procent (-1,5). Värdeökningen förklaras främst av högre bedömda framtida hyresintäkter och att driftnettoökande investeringar har genomförts i portföljen. Under perioden har 167 (101) mkr investerats i befintliga fastigheter. KÄNSLIGHETSANALYS Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer baserade på marknadsmässiga antaganden och bedömningar. Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltningsfastigheternas marknadsvärde vid förändring av enskilda parametrar. Ett inbördes samband kan finnas mellan parametrarna och de rör sig sällan isolerat. Förskjutningar av en eller flera parametrar i verkligheten ger troligen en förstärkt eller dämpad värdepåverkan i förhållande till känslighetsanalysen som presenteras nedan. KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDEFÖRÄNDRING Nedanstående tabell illustrerar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde, ej beaktat uppskjuten skatteeffekt, påverkar resultat och berörda nyckeltal. Förändring av antagande Värdepåverkan, mkr Värdepåverkan, % Hyresvärde +/-5% +/-1 012 +/-7 Drift och underhåll +/-5% -336/+337 +/-2 Direktavkastningskrav +/-0,5%-enheter -1200/+1 490 -9/+11 Kalkylränta +/-1%-enheter -987/+1 088 -7/+8 Långsiktig vakansgrad +/-2%-enheter -350/+256 -3/+2 Förändring av fastigheternas marknadsvärde Påverkan Påverkan, % Resultat +/-10% +/-1 387 +/-2 284 Eget kapital +/-10% +/-1 387 +/-22 Belåningsgrad +/-10% -5%-enhet /+6%-enhet -9/+11 Region Nord Region Mitt Region Syd Totalt Neobo 2025 2025 2025 2025 2024 2024 Belopp i mkr jan-sep jan- sep jan- sep jan-sep jan-sep jan-dec Verkligt värde, ingående värde 3 656 6 165 3 880 13 701 14 018 14 018 Förvärv 0 0 0 0 0 0 Investeringar 44 93 30 167 101 164 Försäljningar 0 -9 0 -9 -180 -180 Orealiserade värdeförändringar -63 85 -8 14 -244 -301 Omklassificeringar 0 0 0 0 0 0 Verkligt värde, utgående värde 3 637 6 334 3 902 13 873 13 696 13 701 Delårsrapport januari-september 2025 ===== SIDA 9 ===== Delårsrapport januari-september 2025 9 Aktuell intjäningsförmåga Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv månader med beaktande av Neobos fastighetsbestånd per respektive datum. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan en ögonblicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid respektive tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde- förändringar, köp eller försäljning av fastigheter och inte heller andra parametrar. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad. UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INTJÄNINGSFÖRMÅGAN Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån hyreskontrakt som börjat löpa per respektive datum. Överenskomna hyresökningar som är gällande vid respektive datum är medräknade och all vakans, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade kostnader för ett normalår och inkluderar drift- och underhållskostnader samt fastighetsadministration. Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per respektive datum. Kostnader för central administration är baserade på budgeterade kostnader för ett normalår. Finansnettot avser räntekostnader vilka har beräknats genom att på Neobos skuldsättning applicera de avtalade finansieringsvillkoren med de rörliga marknadsvillkor som gällde per respektive datum, inklusive effekter från derivat. Eventuella ränteintäkter på likvida medel samt kostnader av engångskaraktär har ej beaktats. Belopp i mkr 2025-10-01 2025-07-01 2025-04-01 2025-01-01 2024-10-01 Hyresvärde 1 036 1 038 1 036 1 017 994 Vakans -72 -78 -76 -73 -71 Hyresintäkter 965 960 961 944 923 Fastighetskostnader -397 -402 -402 -402 -393 Fastighetsskatt -22 -23 -23 -23 -24 Driftnetto 545 536 537 520 506 Central administration -62 -62 -62 -62 -60 Finansnetto -239 -240 -247 -227 -232 Förvaltningsresultat 244 234 228 230 213 NEOBOS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Minerva 8, Sundsvall ===== SIDA 10 ===== Delårsrapport januari-september 2025 10 Hållbarhet Vi vill bidra till ett bättre samhälle med attraktiva och hållbara boendemiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Vår hållbarhetsstrategi bygger på följande två perspektiv: • Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig trygga. • Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare och samhället vi verkar i. För mer information om de väsentliga hållbarhetsaspekter vi identifierat och de mål vi arbetar mot hänvisas till vår Hållbarhetsrapport 2024, Hållbarhetsredovisning - Neobo. Ett viktigt område inom vårt hållbarhetsarbete är att minska vår totala energiförbrukning. Under detta kvartal har vi förstärkt vår organisation för att ta nästa steg i det arbetet. NY TEKNIKORGANISATION PÅ PLATS Som ett led i att minska vår energiförbrukning och klimatpåverkan har vi under kvartalet förstärkt teknikorganisationen med tre drifttekniker som tillför ny kompetens kring energi- och driftsoptimering. Beslutet att införa den nya rollen togs tidigare i år för att ytterligare fokusera våra insatser med att minska energiförbrukningen med 20 procent till 2030. För att nå det långsiktiga målet har vi även tagit fram en energifärdplan som metodiskt leder oss framåt. UPPKOPPLADE FASTIGHETER En viktig del av arbetet med att minska vår energianvändning är att koppla upp våra fastigheter digitalt. Detta möjliggör kontroll och optimering på distans samt att vi tidigt kan upptäcka och följa upp eventuella avvikelser i form av larm. Arbetet pågår kontinuerligt och i skrivande stund är mer än hälften av våra 258 fastigheter uppkopplade. Energieffektivitet och förnybar energi 10 ===== SIDA 11 ===== Delårsrapport januari-september 2025 11 Räntederivat, framtida start Start Förfall Nominellt belopp, mkr Ränta, % 2026-08 2028-09 422 2,20 2026-08 2029-03 382 2,26 2026-08 2029-09 342 2,31 Delårsrapport januari-september 2025 11 Finansiering Marknadsförhållandena under det tredje kvartalet har fortsatt att präglas av osäkerhet, särskilt kring den globala konjunkturen och inflationens utveckling. I september kommunicerade Riksbanken att styrräntan sänks med ytterligare 0,25 procentenheter till 1,75 procent, som ett svar på avtagande inflationstakt och tecken på svagare ekonomisk aktivitet. Med en robust finansiell bas bestående av eget kapital och säkerställd bankfinansiering bibehåller vi en stabil finansiell position. Det ger oss goda förutsättningar att möta marknadens svängningar och fortsätta genomföra vår långsiktiga strategi för värdeskapande. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Neobos upplåning är fördelad mellan sju nordiska banker med pantbrev som underliggande säkerhet. Under det tredje kvartalet har två låneavtal om totalt 1 972 mkr förlängts. Marginalerna i båda refinansieringarna understiger den genomsnittliga marginalen i Neobos låneavtal betydligt. De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 7 100 mkr (7 115). Belåningsgraden uppgick till 50,4 procent (50,9) och den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,5 år (2,8). Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid periodens slut till 2,5 år (2,4) och räntesäkringsgraden till 83 procent (76). Vid utgången av perioden uppgick den genomsnittliga räntan inklusive derivatinstrument till 3,4 procent (3,3). DERIVATINSTRUMENT Neobo strävar efter att minimera kassaflödespåverkan från plötsliga och oförutsedda förändringar i marknadsräntorna. För att hantera och begränsa ränterisken används räntederivat Vid periodens slut uppgick det sammanlagda nominella värdet på aktiva räntederivat till 5 882 (5 409) mkr med löptider på mellan ett och sex år. I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 redovisas derivat till marknadsvärde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten, där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas i resultaträkningen, så länge det underliggande derivatet inte är realiserat i förtid. Räntederivaten hade vid utgången av perioden ett verkligt värde om -8 mkr (63). Kapitalbindning Räntebindning Aktiva räntederivat Återstående löptid, år Skuld, mkr Andel, % Skuld, mkr Andel, % Nominellt belopp, mkr Snittränta, % 0-1 1 938 27 1 893 27 1 820 0,65 1-2 3 822 54 1 362 19 1 362 1,96 2-3 1 239 17 922 13 500 2,32 3-4 0 0 1 823 26 1 100 2,53 4-5 0 0 900 13 900 2,54 5- 101 1 200 3 200 2,74 Totalt 7 100 100 7 100 100 5 882 1,81 ===== SIDA 12 ===== Delårsrapport januari-september 2025 12 Koncernens resultaträkning i sammandrag Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 236 227 702 680 930 908 Driftkostnader -64 -66 -212 -223 -291 -302 Underhåll -15 -11 -32 -29 -46 -43 Fastighetsadministration -17 -12 -46 -49 -65 -68 Fastighetsskatt -6 -5 -17 -17 -23 -23 Fastighetskostnader -101 -93 -307 -318 -425 -435 Driftnetto 135 133 395 363 505 473 Central administration -13 -17 -49 -55 -69 -75 Resultat före finansiella poster 122 116 346 308 436 398 Finansnetto -63 -62 -185 -185 -246 -246 Förvaltningsresultat 59 55 161 122 191 152 Värdeförändringar fastigheter 3 -18 14 -238 -44 -296 Värdeförändringar finansiella instrument 25 -137 -72 -164 -16 -108 Resultat före skatt 87 -100 103 -279 132 -251 Aktuell skatt -7 -6 -15 -16 -18 -19 Uppskjuten skatt -18 6 -27 85 -35 77 Periodens resultat 62 -101 61 -211 79 -193 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning* 145 625 732 145 730 364 145 625 237 145 659 505 145 652 667 145 675 498 Resultat per aktie före utspädning, kr 0,43 -0,69 0,42 -1,45 0,54 -1,33 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,43 -0,69 0,42 -1,45 0,54 -1,32 *För vidare information se avsnitt Övrig information, stycke Närståendetransaktioner på sid. 17. Koncernens rapport över totalresultat Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Periodens resultat 62 -101 61 -211 79 -193 Övrigt totalresultat - - - - - - Summa totalresultat för perioden 62 -101 61 -211 79 -193 Periodens resultat och det summerade totalresultatet för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. Delårsrapport januari-september 2025 12 ===== SIDA 13 ===== Delårsrapport januari-september 2025 13 Kommentarer till koncernens resultaträkning DRIFTNETTO Driftnettot ökade med 32 mkr till 395 mkr (363) till följd av både högre hyresintäkter och lägre fastighetskostnader, trots driftnettobortfall från avyttrade fastigheter. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 9,5 procent. HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade till 702 mkr (680) under perioden, vilket är en nettoeffekt av ökade intäkter i jämförbart bestånd och bortfall av intäkter från sju fastigheter som avyttrades föregående år. Jämförbart bestånd uppvisade ökade hyresintäkter om 4,2 procent. Intäktsökningen förklaras av de årliga hyreshöjningarna, som i bostadsbeståndet uppgick till i genomsnitt 4,8 procent, samt hyresökningar till följd av lägenhetsrenoveringar. FASTIGHETSKOSTNADER Totala fastighetskostnader minskade med 10 mkr till -307 mkr (-318) jämfört med föregående år. Minskningen hänförs främst till kostnadsbesparande åtgärder inom fastighetsdrift och energi, samt till en mildare vinter jämfört med föregående år. Kostnader för underhåll ökar något jämfört med motsvarande period föregående år, medan kostnaderna för fastighetsadministration, exkluderat för jämförelsestörande poster om 3 mkr, är i nivå med förgående år. FÖRVALTNINGSRESULTAT Delårsperiodens förvaltningsresultat ökade med 31,8 procent till 161 mkr (122), trots driftnettobortfall från sju fastigheter som avyttrats under föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Centrala administrationskostnader uppgick till -49 mkr (-55). Exkluderat för jämförelsestörande poster om 10 mkr under föregående år, ökar centrala administrationskostnader med 4 mkr till följd av att verksamheten nu är fullt etablerad och hela organisationen är på plats. FINANSNETTO Finansnettot uppgick till -185 mkr (-185) under perioden och genomsnittsräntan uppgick vid periodens slut till 3,4 procent (3,3). De finansiella kostnaderna ligger i nivå med föregående år. PERIODENS RESULTAT Periodens resultat efter skatt uppgick till 61 mkr (-211). VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Värdeförändringar på fastigheter uppgick för perioden till 14 mkr (-238). Värdeförändringen förklaras främst av att driftnettoökande investeringar har genomförts i portföljen. Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -72 mkr (-164), drivet av sjunkande marknadsräntor. SKATT Redovisad skatt under perioden uppgick till -43 mkr (68) varav -15 mkr (-16) är aktuell skatt och resterande del utgörs av uppskjuten skatt. Region Nord, 25% Region Mitt, 45% Region Syd, 30% 702 mkr Hyresintäkter ===== SIDA 14 ===== Delårsrapport januari-september 2025 14 Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR       Förvaltningsfastigheter 13 873 13 696 13 701 Immateriella anläggningstillgångar 5 0 5 Övriga anläggningstillgångar 3 3 3 Derivat 8 58 63 Summa anläggningstillgångar 13 889 13 756 13 772   Derivat 20 23 13 Övriga omsättningstillgångar 64 56 47 Likvida medel 103 114 146 Summa omsättningstillgångar 188 193 206 Summa tillgångar 14 076 13 949 13 978   EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 6 274 6 195 6 213 Uppskjutna skatteskulder 374 339 347 Räntebärande skulder 5 162 7 010 6 267 Derivat 36 61 13 Övriga långfristiga skulder 2 2 2 Summa långfristiga skulder 5 574 7 412 6 630 Räntebärande skulder 1 938 75 847 Derivat 0 12 0 Övriga kortfristiga skulder 290 254 288 Summa kortfristiga skulder 2 228 341 1 135 Summa eget kapital och skulder 14 076 13 949 13 978 Koncernens förändring i eget kapital i sammandrag Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2024 752 5 141 512 6 405 Periodens resultat -211 -211 Utgående balans per 30 september 2024 752 5 141 300 6 195 Periodens resultat 18 18 Utgående balans per 31 december 2024 752 5 141 319 6 213 Periodens resultat 61 61 Utgående balans per 30 september 2025 752 5 141 380 6 274 Kommentarer till koncernens balansräkning LIKVIDA MEDEL Likvida medel uppgick per balansdagen till 103 mkr (146). EGET KAPITAL Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 6 274 mkr (6 213). UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skattesats om 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt med beaktande av underskottsavdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick vid periodens utgång till 374 mkr (347) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 7 100 mkr (7 115) och belåningsgraden till 50,4 procent (50,9). För att begränsa ränterisken från skulder med rörlig ränta och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet används räntederivat. Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till -8 mkr (63). För vidare information se avsnitt Finansiering på sid. 11. Delårsrapport januari-september 2025 14 ===== SIDA 15 ===== Delårsrapport januari-september 2025 15 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Löpande verksamhet Driftnetto 135 133 395 363 505 473 Central administration -13 -17 -49 -55 -69 -75 Återläggning avskrivningar 0 0 1 0 2 1 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 0 0 0 0 Kassaflöde från löpande verksamhet 123 116 348 308 438 399 före räntor och skatt Erlagd ränta -69 -132 -221 -313 -308 -401 Erhållen ränta 8 39 40 125 70 154 Betald inkomstskatt -6 -17 -36 -75 -18 -56 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 56 6 131 46 182 96 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -3 5 1 37 7 43 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 25 10 -1 -57 6 -49 Kassaflöde från löpande verksamhet 78 21 131 26 195 90 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -58 -45 -166 -101 -229 -164 Förvärv av fastigheter 0 0 0 0 0 0 Försäljning av fastigheter 9 73 9 183 9 183 Övriga immateriella och materiella tillgångar -1 0 -2 0 -2 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -50 28 -159 82 -222 19 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 0 20 19 20 63 65 Amortering av lån -9 -68 -32 -213 -46 -227 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -9 -48 -14 -193 17 -162 Periodens kassaflöde 19 1 -42 -85 -10 -53 Likvida medel vid periodens början 84 113 146 199 114 199 Likvida medel vid periodens slut 103 114 103 114 103 146 Kommentarer till koncernens kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att driftnettot justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 131 mkr. I befintliga fastigheter investerades 167 mkr under perioden, varav 1 mkr avser erlagd ränta som aktiverats. Under tredje kvartalet avyttrades en fastighet till en köpeskilling om 9 mkr. I samband med avyttringen löstes lån om 1 mkr, varför nettokassaflödet uppgick till 8 mkr. Under första kvartalet togs nya lån om 19 mkr upp. Inga nya lån har tagits under det andra och tredje kvartalet. Likvida medel uppgick per balansdagen till 103 mkr. ===== SIDA 16 ===== Delårsrapport januari-september 2025 16 Moderbolagets resultaträkning Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Nettoomsättning 19 20 55 60 84 89 Personalkostnader -2 -1 -9 -7 -12 -9 Övriga rörelsekostnader -18 -25 -49 -62 -72 -85 Rörelseresultat 0 -7 -3 -9 0 -6 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 0 -22 -205 -227 Ränteintäkter och liknande resultatposter 0 30 32 70 51 88 Räntekostnader och liknande resultatposter -9 -21 -28 -47 -40 -59 Resultat efter finansiella poster -9 1 1 -9 -194 -203 Bokslutsdispositioner 0 0 0 0 2 2 Resultat före skatt -9 1 1 -9 -192 -201 Skatt 0 0 0 0 0 0 PERIODENS RESULTAT -9 1 1 -9 -192 -201 Moderbolagets rapport över totalresultat 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 Belopp i mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Periodens resultat -9 1 1 -9 -192 -201 Övrigt totalresultat - - - - - - Summa totalresultat för perioden -9 1 1 -9 -192 -201 Moderbolagets balansräkning Kommentarer till moderbolaget Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastigheter AB (publ) består av koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 55 mkr (60) och avser främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster. Resultat före skatt uppgick till 1 mkr (-9). Bolaget har under kvartalet gjort en omstrukturering av interna lån, vilket medfört att kortfristiga lån omvandlats till aktieägartillskott, och därmed medfört en ökning av anskaffningsvärdet på moderbolagets andelar i dotterbolagen. Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 96 mkr (101). Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Materiella och immateriella anläggningstillgångar 5 0 5 Finansiella anläggningstillgångar 7 171 5 844 5 639 Omsättningstillgångar 100 634 649 Summa tillgångar 7 275 6 478 6 293 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 756 756 756 Fritt eget kapital 5 522 5 714 5 521 Summa eget kapital 6 278 6 470 6 278 Kortfristiga skulder 997 9 15 Summa eget kapital och skulder 7 275 6 478 6 293 Delårsrapport januari-september 2025 16 ===== SIDA 17 ===== Delårsrapport januari-september 2025 17 Övrig information REDOVISNINGSPRINCIPER Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl här som på annan plats i rapporten. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2024. VÄRDERINGSMETOD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. VÄRDERINGSMETOD DERIVAT Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. VÄRDERING AV FORDRINGAR OCH SKULDER Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över en kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en kort räntebindning. SÄSONGSEFFEKTER Driftnettot påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. AVRUNDNINGAR Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. JÄMFÖRELSESIFFROR Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Neobos verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer information om Neobos risker och hanteringen av dessa återfinns i årsredovisningen för 2024 på sid. 48–51. NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete. Inga väsentliga närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett med något närstående bolag eller privatperson. Neobo har ett optionsprogram för bolagets VD och vissa ledande befattningshavare. Totalt vid balansdagen ägde optionsinnehavarna 630 067 teckningsoptioner av serie 2023/2026:1 som löper på tre år. Teckningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett pris om 0,79 kronor per option. Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av en (1) aktie i bolaget under tiden från och med den 1 maj 2026 till och med den 25 maj 2026. Optionerna blir värdefulla när kursen för aktien överstiger det så kallade strikepriset om 10,83 kronor. Det maximala antalet tillkommande aktier kan uppgå till högst 630 067, motsvarande cirka 0,4 procent av det totala antalet aktier och röster i bolaget, förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 3 259 096 kronor. Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det genomsnittliga antalet aktier för att ta hänsyn till effekter av utspädande potentiella aktier. Vid hänsyn tagen till teckningsoptionerna blir vägt genomsnittligt antal utestående aktier för delårsperioden 145 625 237 stycken. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN I oktober avyttrades och frånträdes Enköping Gånsta 2:2 till ett försäljningspris om 130 mkr, vilket var i nivå med den senast genomförda externvärderingen. Styrelsen för Neobo Fastigheter AB (publ) har idag beslutat att utnyttja bemyndigandet från årsstämman den 24 april 2025 om återköp av egna aktier till ett maximalt belopp av 50 miljoner kronor. Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisor. RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 22 oktober 2025 Ylva Sarby Westman Verkställande Direktör ===== SIDA 18 ===== Delårsrapport januari-september 2025 18 Revisors granskningsrapport Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr 556580-2526 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Neobo Fastigheter AB (publ) per 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovis¬ningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 22 oktober 2025 Ernst & Young AB Gabriel Novella Auktoriserad revisor ===== SIDA 19 ===== Delårsrapport januari-september 2025 19 Aktien Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga noterade utestående aktier, uppgick per den 30 september 2025 till 2 447 mkr. Antal utestående aktier uppgick till 145 400 737 och antal kända aktieägare till 85 842. HANDEL OCH OMSÄTTNING Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiens omsättning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till 130 miljoner aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta aktier dividerat med antalet utestående aktier per balansdagen, var 89 procent. KURSUTVECKLING OCH TOTALAVKASTNING Neobos aktiekurs stängde på 16,83 kronor (24,76) vid periodens slut. Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens totalavkastning varit -32 procent, att jämföra med -23 procent för OMX Stockholm Real Estate GI. EPRA NRV, SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos fastigheter är redovisade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Neobos fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Substansvärdet uppgick vid periodens utgång till 45,78 kronor/aktie (44,68). Aktiekursen vid balansdagen uppgick således till 37 procent av substansvärdet. Beräkning EPRA NRV, substansvärde mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 6 274 43,15 Återläggning enligt balansräkning: Derivat 8 0,06 Uppskjuten skatt 374 2,57 EPRA NRV, substansvärde 6 657 45,78 AKTIEKURS OCH HANDELSVOLYM STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER 2025 Aktieägare Antal aktier Andel av kapital och röster, % Avanza Pension 20 273 513 13,9 ICA-handlarnas Förbund 16 000 000 11,0 Martin Larsén 10 795 000 7,4 Länsförsäkringar Fonder 7 050 000 4,8 Swedbank Försäkring 4 694 678 3,2 Futur Pension 3 603 772 2,5 Y.E.T.I Holding AB 3 332 206 2,3 Handelsbanken Liv Försäkring AB 3 165 709 2,2 Handelsbanken Fonder 3 096 751 2,1 Nordnet Pensionsförsäkring 2 568 968 1,8 Summa 10 största 74 580 597 51,3 Övriga 70 820 140 48,7 Totalt 145 400 737 100,0 ÄGARSTRUKTUR PER 30 SEPTEMBER 2025 Storleksklass Antal aktier Kapital och röster, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–500 5 060 466 3,5 78 288 91,2 501-1000 2 441 213 1,7 3 252 3,8 1001-5000 7 038 024 4,8 3 223 3,8 5001-10000 3 665 322 2,5 498 0,6 10001-20000 4 288 276 3,0 291 0,3 20001- 110 638 327 76,1 290 0,3 Anonymt ägande 12 269 109 8,4 0 0,0 Totalt 145 400 737 100 85 842 100 Källa: Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 18 000 0 5 10 15 20 25 30 okt nov dec jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt kr Tkr Handelsvolym Neobo ===== SIDA 20 ===== Delårsrapport januari-september 2025 20 Definitioner ALTERNATIVA NYCKELTAL Neobo tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Neobos alternativa nyckeltal har bedömts ge värdefull kompletterande information vid utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Neobo är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV och EPRA vakansgrad redovisas. Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. Antal utestående aktier Antal aktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder i procent av balansomslutning vid periodens slut. Direktavkastning, % Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till summan av fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet enligt intjäningsförmågan. EPRA EPS, kr Förvaltningsresultat med avdrag för hänförlig aktuell skatt, per aktie. EPRA NRV, substansvärde, kr Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. EPRA vakansgrad, % Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Förvaltningsresultat, kr Resultat före värdeförändringar och skatt. Genomsnittligt antal aktier Antalet utestående aktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror jämte tillägg. Jämförelsestörande poster Poster som inte är återkommande och som stör jämförelsen gentemot annan period. Jämförbart bestånd Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt hela jämförelseperioden. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Räntetäckningsgrad, gånger Förvaltningsresultat efter återläggning av räntenetto, exklusive tomträttsavgälder som enligt IFRS 16 redovisas som räntekostnad, i relation till räntenetto. Soliditet, % Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. ===== SIDA 21 ===== Delårsrapport januari-september 2025 21 1) Alternativa nyckeltal, se vidare under definitioner på s. 20. Härledning av nyckeltal 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 1) Periodens resultat 62 -101 61 -211 79 -193 Eget kapital, genomsnitt 6 243 6 246 6 244 6 300 6 235 6 309 Avkastning på eget kapital, % 1,0 -1,6 1,0 -3,3 1,3 -3,1 BELÅNINGSGRAD 1) Balansomslutning 14 076 13 949 14 076 13 949 14 076 13 978 Räntebärande skulder 7 100 7 085 7 100 7 085 7 100 7 115 Belåningsgrad, % 50,4 50,8 50,4 50,8 50,4 50,9 DIREKTAVKASTNING 1) Driftnetto enligt intjäningsförmåga 545 506 545 506 545 520 Förvaltningsfastigheter 13 873 13 696 13 873 13 696 13 873 13 701 Byggrätter 95 98 95 98 95 98 Sålda fastigheter 130 0 130 0 130 0 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 13 648 13 598 13 648 13 598 13 648 13 603 Direktavkastning, % 4,0 3,7 4,0 3,7 4,0 3,8 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 1) Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 965 923 965 923 965 944 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 036 994 1 036 994 1 036 1 017 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 92,8 93,1 92,8 93,1 92,8 ===== SIDA 22 ===== Delårsrapport januari-september 2025 22 1) Alternativa nyckeltal, se vidare under definitioner på s. 20. Härledning av nyckeltal 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec RESULTAT PER AKTIE Periodens resultat 62 -101 61 -211 79 -193 Genomsnittligt antal aktier, före utspädning 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 Genomsnittligt antal aktier, efter utspädning 145 625 732 145 730 364 145 625 237 145 659 505 145 652 667 145 675 498 Periodens resultat, kr/aktie, före utspädning 0,43 -0,69 0,42 -1,45 0,54 -1,33 Periodens resultat, kr/aktie, efter utspädning* 0,43 -0,69 0,42 -1,45 0,54 -1,32 RÄNTETÄCKNINGSGRAD 1) Förvaltningsresultat 59 55 161 122 191 152 Återläggning räntenetto, exklusive tomträttsavgäld 63 62 184 184 244 244 Summa 122 116 345 307 435 397 Räntenetto, exklusive tomträttsavgäld 63 62 184 184 244 244 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,9 1,7 1,8 1,6 SOLIDITET 1) Eget kapital 6 274 6 195 6 274 6 195 6 274 6 213 Balansomslutning 14 076 13 949 14 076 13 949 14 076 13 978 Soliditet, % 44,6 44,4 44,6 44,4 44,6 44,5 ÖVERSKOTTSGRAD1) Driftnetto 135 133 395 363 505 473 Hyresintäkter 236 227 702 680 930 908 Överskottsgrad, % 57 59 56 53 54 52 ===== SIDA 23 ===== Delårsrapport januari-september 2025 23 1) Alternativa nyckeltal, se vidare under definitioner på s. 20. 2) Jämförelsestörande poster består av kostnader kopplade till byte till Nasdaq Stockholms huvudlista samt omorganisation. * För vidare information se avsnitt Övrig information, stycke Närståendetransaktioner på sid. 17. Härledning av EPRA nyckeltal 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec EPRA EPS 1) Förvaltningsresultat 59 55 161 122 191 152 Aktuell skatt -7 -6 -15 -16 -18 -19 Skatt hänförlig till EPRA-justeringar 0 0 0 0 1 1 Återläggning jämförelsestörande poster2) 0 6 0 14 2 16 Skatt hänförlig till jämförelsestörande poster2) 0 -1 0 -3 -1 -3 EPRA Earnings, mkr 52 53 146 117 176 147 EPRA EPS, kr/aktie, före utspädning 0,36 0,37 1,00 0,81 1,21 1,01 EPRA EPS, kr/aktie, efter utspädning* 0,36 0,37 1,00 0,80 1,21 1,01 EPRA NRV, SUBSTANSVÄRDE 1) Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 Eget kapital 6 274 6 195 6 274 6 195 6 274 6 213 Återläggning av uppskjuten skatt 374 339 374 339 374 347 Återläggning av derivat 8 -7 8 -7 8 -63 EPRA NRV, substansvärde, mkr 6 657 6 527 6 657 6 527 6 657 6 497 EPRA NRV, substansvärde, kr/aktie 45,78 44,89 45,78 44,89 45,78 44,68 EPRA VAKANSGRAD 1) Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 965 923 965 923 965 944 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 036 994 1 036 994 1 036 1 017 EPRA vakansgrad, % 6,9 7,1 6,9 7,1 6,9 7,2 ===== SIDA 24 ===== Delårsrapport januari-september 2025 24 Finansiell kalender Bokslutskommuniké 2025 2026-02-12 Årsredovisning 2025 2026-03-27 Delårsrapport för perioden januari-mars 2026 2026-04-22 Årsstämma 2026-04-22 Delårsrapport för perioden januari-juni 2026 2026-07-08 Delårsrapport för perioden januari-september 2026 2026-10-21 Bokslutskommuniké 2026 2027-02-11 neobo.se På Neobos webbplats kan du ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedan angivna kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 22 oktober 2025, kl. 07.00 CET. Kontakt För ytterligare information vänligen kontakta Ylva Sarby Westman, vd, + 46 70-690 65 97, ylva.sarby.westman@neobo.se Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80, maria.strandberg@neobo.se Inbjudan presentation delårsrapport Vd Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 22 oktober kl. 09.00. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns möjlighet att ställa frågor. För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. Webbsändning: Neobos Q3-rapport För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen. Telefonkonferens: Neobos Q3-rapport Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Neobos hemsida efter presentationen. Delårsrapport januari-september 2025 ===== SIDA 25 ===== Neobo Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer: 556580-2526 Mäster Samuelsgatan 42, 111 57 Stockholm neobo.se