===== SIDA 1 ===== Q1 2023 Delårsrapport januari-mars ===== SIDA 2 ===== Om NP3 NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och för- valta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige. NP3 äger och förvaltar fastigheter inom kategorierna industri, logistik, handel, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärs - områden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Bolaget har sitt säte och huvudkontor i Sundsvall. Större händelser under första kvartalet • I februari genomförde bolaget en riktad nyemission av 2 750 000 stamaktier till ett pris om 230 kr per aktie vilket tillförde bolaget 633 mkr före transaktionskostnader. • I slutet av mars avled bolagets medgrundare och styrelseledamot Lars Göran Bäckvall efter en tids sjukdom. Händelser efter periodens utgång • Under april 2023 emitterade bolaget under befintligt MTN-program seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 mkr med en löptid om 3 år till en ränta om 3 månaders Stibor + 550 baspunkter. I samband med emissionen återköpte bolaget inom ramen för ett frivilligt återköpserbjudande nominellt 698 mkr av obligationer med förfall januari 2024 och oktober 2024. • Under april tillträdde bolaget övriga delägares aktier i bolagets joint venture Malabo Holding AB med tillhörande tolv fastigheter i Västerås till ett underliggande fastighetsvärde om 240 mkr. Prognos för 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd samt tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 750 mkr. Tidigare läm- nad prognos uppgick till 730 mkr och tillkännagavs i bolagets boksluts- kommuniké för 2022. Avrundningar i rapporten kan medföra att kolumner och rader inte summerar. Förvaltningsresultat per stamaktie 2,68 kr Inga fastigheter har tillträtts under perioden. 105 mkr har investerats i befintliga fastigheter. -5 % Hyresintäkterna uppgick till 445 mkr +22 % 2 ===== SIDA 3 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 3 Nyckeltal 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Utfall, mkr Hyresintäkter 445 364 1 551 Driftöverskott 304 242 1 149 Överskottsgrad, % 68 66 74 Förvaltningsresultat 169 173 785 Värdeförändringar fastigheter -66 129 341 Resultat efter skatt 3 437 1 244 Marknadsvärde fastighetsportfölj 19 844 17 862 19 805 Tillträdda fastigheter - 237 1 662 Utfall, kr/stamaktie Resultat efter skatt -0,31 7,66 21,04 Förvaltningsresultat 2,68 2,83 13,00 Långsiktigt substansvärde 138,25 124,33 133,17 Januari - mars • Hyresintäkterna ökade med 22 % till 445 mkr (364). • Driftöverskottet ökade med 26 % till 304 mkr (242). • Förvaltningsresultatet minskade med 3 % till 169 mkr (173). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 5 % till 2,68 kr (2,83). • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -66 mkr (129). • Periodens resultat efter skatt uppgick till 3 mkr (437) vilket motsvarar -0,31 kr/stamaktie 7,66). • Periodens nettoinvesteringar uppgick till 105 mkr (426) varav 0 mkr (237) avsåg förvärv av fastigheter och 0 mkr (28) avsåg investeringar i intresseföretag och joint ven- ture. Periodens investeringar avsåg i sin helhet befint- liga fastigheter och nybyggnation (166). Delårsrapport januari - mars 2023 ===== SIDA 4 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 4 1) Av styrelsen föreslagen utdelning. 2) Av redovisat belopp avser 14 mkr tillkommande utdelning på nyemitterade stamaktier som emitterats i februari 2023. Finansiella mål och utdelningsmål Nedan redovisas bolagets finansiella mål och utfall, rullande tolv månader kvartal 1, de senaste fem åren. Undantaget utdelningsmålen som visas per helår. Tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie Tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie ska uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2 ggr. Belåningsgrad Den långsiktiga belåningsgraden ska uppgå till 55-65 procent. Utdelning Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till stam- och preferensaktieägare. Preferensaktieutdelningens andel Preferensaktieutdelningen ska understiga 20 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Avkastning på eget kapital före skatt Avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå till minst 15 procent per år över en femårsperiod. ggr 4 3 2 1 0 Mål 2 ggr 3,4 3,5 3,3 3,4 2,7 2018 2019 2020 2021 2022 2018 2019 2020 2021 2022 % 70 60 50 40 30 20 10 0 Mål 55-65 % 60 % 58 % 56 % 56 % 55 % % 60 50 40 30 20 10 0 Mål ca 50 % 59 % 54 % 53 % 50 % 50 % 25 20 15 10 5 0 % 12 % 11 % 15 % 12 % 10 % Max 20 % 1) 2) 1) Förvaltningsresultat per stamaktie, kr Genomsnittlig årlig tillväxt, 5 år, %. Mål 12 % Avkastning på eget kapital före skatt, % Genomsnittlig avkastning på eget kapital före skatt, 5 år, % 50 40 30 20 10 0 % Mål 15 % 0 10 20 30 40 50 Q1-19 Q1-20 Q1-21 Q1-22 Q1-23 Avkastning på eget kapital Serie1 Serie2 Q1 -19 Q1 -20 Q1 -21 Q1 -22 Q1 -23 Q1 -19 Q1 -20 Q1 -21 Q1 -22 Q1 -23 Q1 -19 Q1 -20 Q1 -21 Q1 -22 Q1 -23 Q1 -19 Q1 -20 Q1 -21 Q1 -22 Q1 -23 kr 14 12 10 8 6 4 2 0 % 25 20 15 10 5 00% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2 4 6 8 10 12 14 Q1-19 Q1-20 Q1-21 Q1-22 Q1-23 Tillväxt Serie1 Serie2 ===== SIDA 5 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 5 VD har ordet Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 169 miljoner kronor (173), vilket är en minskning med 3 procent i jämförelse med föregående år. Minskningen härleds framför allt till högre räntekost- nader men också högre vinterkostnader. Förvaltningsresultatet per stamaktie uppgick till 2,68 kronor (2,83), en minskning med 5 procent, vilket ska ses i ljuset av att antalet stamaktier ökat efter den riktade emissionen i februari. Under fjolåret uppnådde NP3 sitt hittills högsta förvaltnings- resultat. Vår prognos visar att förvaltningsresultatet kommer att minska under 2023, till följd av ökade räntekostnader. Detta är också något vi kan se under innevarande års första kvartal. Jag kan konstatera att vår enkla affärsmodell, med fokus på långsiktighet, består även i dessa tider. Det gör även vår lång- siktiga och främsta prioritet: Att stärka förvaltningsresultatet per aktie med bibehållen eller lägre operationell och finansiell risk. De högre vinterkostnaderna, som framför allt uppstått i vår norra region, är inget anmärkningsvärt. Som fastighetsbolag med fokus på norra Sverige är det naturligt med varierande vintrar och detta kvartal påverkade vinterkostnaderna resulta - tet med nästan 10 miljoner kronor mer än budget. Trots dessa höga vinterkostnader ökade driftöverskottet med 26 procent i jämförelse med första kvartalet 2022. Värdering Värderingsyielden för vårt fastighetsbestånd gick under kvar- talet upp med 7 bps till 6,78 procent, vilket delvis motverkades värdemässigt av att inflationsantagandet för 2023 justerades upp till 5 procent. Sammantaget har detta resulterat i att fastigheternas värdeförändring i kvartalet summeras till minus 66 miljoner kronor. Sedan första kvartalet i fjol har värderings- yielden justerats upp med 44 bps, vilket isolerat motsvarar en värdeförändring om -7,7 procent. Mot detta har förändringar i antagna framtida kassaflöden för våra fastigheter isolerat ökat fastighetsvärdet med 8,3 procent. Att bara läsa en rad om värdeförändringar kan således ge en felaktig bild om man uppfattar det som att NP3 enkom justerat fastighetsvärdet med 0,6 procent. Det är viktigt att se helheten av redovisade värdeförändringar. Konjunkturen Vi ser fortsatt stora investeringar i norra Sverige och det tillkommer kontinuerligt nya projekt. Ett datacenter för 18 miljarder kronor i Östersund är i skrivande stund den senast planerade större investeringen. Om alla investeringar blir av eller inte och i vilken grad det ger behov av mer lokaler låter jag vara osagt. Men nettouthyrningen, som kan ses som en indikator på efterfrågan, uppgick för NP3 till plus 10 miljoner kronor under kvartalet och under april till plus 3 miljoner kro- nor. Det är dock bara en indikation och vad en förändrad kon- junktur leder till är omöjligt att svara på. Faktum kvarstår att efterfrågan idag alltjämt är väldigt god i alla våra marknader. Ovanliga beslut Under kvartalet genomförde NP3 en stamaktieemission om drygt 600 miljoner kronor. Givet emissionen justeras progno - sen upp för årets förvaltningsresultat från 730 till 750 miljoner kronor, då skuld har amorterats vilket i sin tur medför mins- kade framtida räntekostnader. Prognosen pekar således mot att NP3 under 2023 kan komma att uppnå sitt näst högsta förvaltningsresultat sedan bolaget bildades. Aktieemissionen har därtill gjort det möjligt att agera mer aktivt i fråga om uthyrning. Projektverksamheten i NP3 består primärt av många små och generellt sett mycket lönsamma om- och tillbyggnationer i form av hyresgästanpassningar. Dessa är en viktig del i vårt uthyrningsarbete för att erbjuda effektiva lokaler till våra kunder. Vi har sedan förra kvartalet ökat volymen investeringar i hyresgästanpassningar, vilket är en medveten väg framåt. En emission av stamaktier är däremot ovanligt i NP3 och så skall det fortsätta att vara. Men för att minska refinansierings - risken, möjliggöra emissioner av obligationer på bättre villkor och vara en ännu mer aktiv aktör i uthyrningar tog vi ett ovan- ligt beslut. Genom den nyligen genomförda obligationsfinan - sieringen kunde vi även minska kommande förfall under 2024 med 700 miljoner kronor, vilket minskar refinansieringsrisken och ökar vår position för investeringar i en osäker marknad. Vi är ödmjuka inför den svårprognosticerade framtiden, vår ambition är att agera med balans mellan investeringar och återhållsamhet. Samtidigt ser vi på sikt fortsatta möjligheter att, via vårt geografiska fokus samt vår affärsmodell med högavkastande fastigheter som skapar ett yield-gap jämfört med vår genomsnittliga räntenivå, bibehålla och utveckla lönsamheten för NP3 som bolag. Andreas Wahlén ===== SIDA 6 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 6 Rapport över totalresultat Rapport i sammandrag, mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Mar 2023 R12M Hyresintäkter 445 364 1 551 1 632 Fastighetskostnader -130 -113 -362 -379 Fastighetsskatt -11 -10 -41 -42 Driftöverskott 304 242 1 149 1 211 Central administration -17 -17 -68 -68 Resultat från intresseföretag och joint venture -10 59 151 81 - varav förvaltningsresultat 20 21 81 79 - varav värdeförändringar fastigheter -33 39 84 12 - varav värdeförändringar finansiella instrument -1 12 24 12 - varav skatt 3 -13 -38 -21 Finansiella intäkter 2 1 9 11 Finansiella kostnader -140 -74 -385 -452 Resultat efter finansiella poster 139 211 855 783 - varav Förvaltningsresultat 169 173 785 781 Värdeförändringar fastigheter -66 129 341 147 Värdeförändringar finansiella instrument -69 197 378 112 Resultat före skatt 4 537 1 575 1 042 Aktuell skatt -11 -10 -55 -56 Uppskjuten skatt 10 -90 -276 -177 Periodens resultat 3 437 1 244 810 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat 3 437 1 244 810 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 436 1 224 789 Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 1 1 20 20 Resultat efter skatt per stamaktie, kr -0,31 7,66 21,04 12,94 Antal stamaktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 445 54 608 57 358 Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 55 983 54 445 54 543 55 125 Hyresintäkter, mkr Förvaltningsresultat, mkr * Rullande 12 månader 1 800 1 500 1 200 900 600 300 0 2019 2020 2021 2022 2023 Q1* 2019 2020 2021 2022 2023 Q1*2019 2020 2021 2022 2023 Q1* 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Driftöverskott, mkr 1 500 1 200 900 600 300 0 ===== SIDA 7 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 7 Intäkter, kostnader och resultat Januari-mars Resultat Förvaltningsresultatet minskade med 3 procent jämfört med föregående år och uppgick till 169 mkr (173). Minskningen av förvaltningsresultatet berodde framför allt på ökade finansie - ringskostnader som möts av ett ökat driftöverskott till följd av förvärv under 2022 och ökade hyresintäkter via indexupp - räkning samt uthyrningar. Förvaltningsresultat per stamaktie motsvarade 2,68 kr (2,83) och förvaltningsresultat i förhål - lande till intäkter uppgick till 38 procent (48). Driftöverskottet för perioden uppgick till 304 mkr (242) vilket motsvarade en överskottsgrad om 68 procent (66). Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -66 mkr (129), varav -66 mkr (128) avsåg orealiserade värdeförändringar och 0 mkr (1) avsåg realiserade värdeförändringar. Värdeför- ändringar på finansiella instrument uppgick till -69 mkr (197) och avsåg huvudsakligen orealiserade värdeförändringar på räntederivat. Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 mkr (436) vilket motsvarade -0,31 kr per stamaktie (7,66). Preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för perioden uppgick till 19 mkr (19). Intäkter och kostnader Hyresintäkterna ökade med 22 procent till 445 mkr (364). Intäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv, in- dexuppräkningar samt genom uthyrningar och investeringar i befintliga fastigheter som resulterat i högre hyresintäkter. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 13 procent. Intäkter - na utgjordes av hyresintäkter om 407 mkr (333) och service- intäkter om 38 mkr (31). Serviceintäkterna bestod framför allt av vidaredebitering av kostnader för värme, el och vatten samt snöröjning. Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -130 mkr (-113). Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och drift -117 mkr (-101), reparationer och underhåll -11 mkr (-9) samt befara- de och konstaterade kundförluster om -2 mkr (-2). Fastighets- skatt uppgick till -11 mkr (-10). Centrala administrationskostnader uppgick till -17 mkr (-17) och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader. NP3s investeringar i intresseföretag och joint venture bidrog positivt till bolagets förvaltningsresultat med 20 mkr (21). Den totala resultatandelen för perioden uppgick till -10 mkr (59), den negativa totala resultatandelen förklaras av negativa värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Finansiella intäkter uppgick till 2 mkr (1). De finansiella kost- naderna ökade till -140 mkr (-74) dels som en följd av ett större fastighetsbestånd, ökade räntebärande låneskulder samt en högre räntenivå. I de finansiella kostnaderna ingick förutom räntekostnader även -5 mkr (-7) i periodiserade lånekostnader. Genomsnittlig ränta på låneportföljen var på balansdagen 4,53 procent (4,18). Räntetäckningsgraden uppgick för första kvartalet till 2,1 ggr (3,1). För mer information om bolagets finansiering se sidorna 16 och 17. Säsongsvariationer Beroende på årstidsväxlingar varierar överskottsgraden under året. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostna- derna avseende främst el, värme och snöröjning är höga. Kon- traktsstrukturen är utformad så att hyresgästerna debiteras en jämnt fördelad preliminär avgift löpande under året medan utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i takt med utfall vilket ger en lägre överskottsgrad under vintermånaderna och en högre nivå under sommarmånaderna. Skatt Aktuell skatt uppgick till -11 mkr (-10) och beräknades på periodens skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet för fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresulta - tet då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga avskrivningar, avsättning till periodiseringsfond och övriga skattemässiga justeringar. Uppskjuten skatt uppgick till 10 mkr (-90) och utgjordes främst av förändring i temporär skillnad mellan marknadsvärde och skattemässigt värde på fastigheter samt förändring vid mark- nadsvärdering av finansiella instrument. Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter och närmast föregående årsskifte för balansposter. ===== SIDA 8 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 8 Aktuell intjäningsförmåga Fastighetsvärde per affärsområde, % Fastighetsvärde per fastighetskategori, % Definition av intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, räntekostnader och organisation vid en bestämd tidpunkt, bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på kommande tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per den 31 mars 2023. Intjäningsförmågan baseras på kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som bolaget skulle generera med angivna förutsättningar. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeföränd- ringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Följande information ligger till grund för den bedömda intjäningsförmågan. • Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normal- års driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnader ingår fastighetsadministration. • Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets utgående genomsnittliga räntenivå och kredit- portfölj per 31 mars 2023 och har inte justerats för effekter avseende periodisering av lånekostnader uppgående till 20 mkr. Kommentar till intjäningsförmåga Jämfört med aktuellt hyresvärde om 1 894 mkr uppgick det framåtriktade justerade hyresvärdet till 1 868 mkr. De stora justeringsposterna var främst rabatter om -23 mkr samt kommande in- och utflyttningar om -12 mkr. Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjänings- förmågan ökat med 0,5 procent till 1 304 mkr. Direktavkast- ningen i intjäningsförmågan uppgick till 6,6 procent (6, 6) på fastighetsvärdet 19 844 mkr. Förvaltningsresultatet i intjänings - förmågan minskade med 1 procent jämfört med ingången av året och förvaltningsresultatet per stamaktie har minskat med 6 procent sedan ingången av året. Förvärv och försäljningar Avtalade, ej tillträdda förvärv per den 31 mars avser tolv fastig- heter i Västerås, vilka före förvärvet har ingått i NP3s joint venture, Malabo Holding AB. Hyresvärdet uppgår till 19 mkr och kommer att öka förvaltningsresultatet med 1 mkr, efter minskade ränteintäkter om 8 mkr på NP3s tidigare utlåning till joint venturet. Inga avtalade, ej frånträdda försäljningar fanns per den 31 mars. Hyresvärde per affärsområde, % Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga, mkr Industri 46 (46) Handel 25 (25) Kontor 10 (10) Logistik 9 (9) Övrigt 10 (10) Sundsvall 21 (21) Gävle 14 (14) Dalarna 13 (14) Luleå 12 (12) Skellefteå 12 (12) Umeå 11 (11) Östersund 10 (10) Mellansverige 7 (6) Sundsvall 21 (21) Dalarna 14 (14) Gävle 13 (13) Luleå 13 (13) Skellefteå 12 (12) Umeå 11 (11) Östersund 10 (10) Mellansverige 6 (6) A k t u e l l i n t j ä n i n g s f ö r m å g a , m k r 1 apr 2023 1 jan 2023 1 apr 2022 3 mån Justerat hyresvärde 1 868 1 862 1 558 Vakans -122 -122 -103 Hyresintäkter 1 746 1 740 1 456 Fastighetskostnader -397 -397 -350 Fastighetsskatt -45 -45 -45 Driftöverskott 1 304 1 298 1 062 0 % Central administration -64 -61 -55 Finansnetto -517 -508 -271 Förvaltningsresultat från intresse- företag och joint venture 79 81 75 Förvaltningsresultat 802 810 811 -1 % Förvaltningsresultat efter preferensaktie- utdelning 726 734 735 -1 % Förvaltningsresultat kr/stamaktie 12,65 13,44 13,51 -6 % Förändring 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 CAGR 15 % Jämförelser inom parentes avser ingången av året. ===== SIDA 9 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 9 Norrlungånger 2:144 i Örnsköldsvik ===== SIDA 10 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 10 Fastighetsbestånd Vid periodens utgång ägde NP3 488 (488) fastigheter med en total uthyrbar area om 1 957 000 kvadratmeter (1 950 000) fördelat på åtta geografiska affärsområden. Av de åtta affärs - områdena ligger tyngdpunkten av beståndet i affärsområde Sundsvall dit 21 procent (21) av marknadsvärdet och av hyres- värdet är koncentrerat. Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick på balans - dagen till 19 844 mkr (19 805). NP3s fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, logistik, handel, kontor och övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat samhällsfastighe- ter som exempelvis skolor. Vid periodens utgång var industri den största fastighetskategorin och stod för 51 procent (51) av hyresvärdet. Handel var den näst största fastighetskategorin med 23 procent (23) av hyresvärdet. Inom handelskategorin stod konsumenthandel för 62 procent (62), B2B för 26 procent (26), bilhallar och besiktningsanläggningar för 7 procent (7), och dagligvaruhandel för 5 procent (5). Konsumenthandeln inkluderar fastigheter uthyrda till exempelvis lågpriskedjor som DollarStore, ÖoB och Rusta. Andelen konfektionshandel upp - gick till 3 procent (3) av hyresvärdet av handelskategorin. Inom B2B återfinns större hyresgäster som Mekonomen, Ahlsell och Swedol. Handelsfastigheterna har en lägre vakansgrad än genomsnittet för hela fastighetsbeståndet. Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen inom handelskategorin var 4,2 år (4,5) vilket var längre än genomsnittet för hela be- ståndet. Riskdiversifiering NP3 arbetar kontinuerligt med riskdiversifiering av fastighets- beståndet. Primärt sker detta via två dimensioner, hyresvär- de per fastighetskategori och hyresvärdets exponering mot bransch. Det samlade beståndet visar en väl diversifierad portfölj avseende både fastighetskategorier och exponering mot bransch. Hyresvärdet per fastighetskategori visar vilken beskaffenhet en fastighet har medan branschexponeringen visar vilken bransch bolagets hyresintäkter är allokerade till. Skillnaden är att hyres- gäster i en viss bransch kan hyra lokaler inom ett flertal olika kategorier. Detta blir mest tydligt avseende stat och kommun som sammantaget stod för 10 procent (10) av hyresintäkterna, lokalerna för stat och kommun hyrs inom kategorierna kontor, övrigt och industri. En stor skillnad finns även i dagligvaruhandeln som i kategori- seringen uppgick till 1,2 procent (1,3) av det totala hyresvärdet och till 5 procent (5) avseende branschexponering av den to- tala hyresintäkten. Skillnaden förklaras i att dagligvaruaktörer även förhyr inom kategorin logistik och industri. Exponeringen av hyresintäkterna är fördelad mellan många branscher där tillverkning och lätt industri var den största. Hyresavtalsstruktur På balansdagen hade NP3 drygt 2 400 (2 400) hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,9 år (4,0). De tio största hyresgästerna i förhållan- de till hyresvärde fördelades på 82 avtal med en återstående löptid om 5,8 år (6,1) och stod för 11 procent (11) av hyresvärdet. Antalet hyresavtal och löptiden på dessa medför att NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad. Hyresvärdet uppgick till 1 894 mkr (1 880) och den kontrakte- rade årshyran till 1 773 mkr (1 758) vid periodens utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 procent (94). Fastigheter Fördelning inom handelskategorin, %Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, % Industri 51 (51) Handel 23 (23) Kontor 11 (11) Logistik 6 (6) Övrigt 9 (9) Konsumenthandel 62 (62) B2B 26 (26) Bilhallar och besiktnings- anläggningar 7 (7) Dagligvaruhandel 5 (5) Tillverkning och lätt industri 17 (17) Industri- och bygghandel 12 (12) Sällanköpshandel 10 (10) Stat och kommun 10 (10) Bygg och produktion 10 (10) Fastighet och finans 9 (10) Fordon och verkstad 8 (8) Mat och fritid 8 (7) Dagligvaruhandel 5 (5) Övrigt 11 (11) Jämförelser inom parentes avser ingången av året. ===== SIDA 11 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 11 Fastigheter NP3s största hyresgäster avseende hyresvärde Per 31 mar 2023 Antal hyresavtal Postnord Sverige AB 12 Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 6 Ahlberg-Dollarstore AB 7 Assemblin El AB 11 Swedol AB 9 Plantagen Sverige AB 5 Granngården AB 14 Fortifikationsverket 12 LEAX Falun AB 5 Svenska Krämfabriken AB 1 Totalt 82 Sammanlagt hyresvärde för de tio största hyresgästerna 213 mkr Hyresduration för de tio största hyresgästerna 5,8 år Hyresduration för totala kontraktsportföljen 3,9 år Frånträdesår uppsagda hyresavtal Antal Hyresvärde, mkr 2023 98 45 2024 19 13 2025 5 2 2026 5 1 2027 5 0 Totalt 132 62 Vakansvärde per affärsområde per 31 mar 2023 Affärsområde Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr Ekonomisk vakansgrad, % Sundsvall 400 31 8 Dalarna 266 18 7 Gävle 249 16 6 Luleå 245 13 5 Skellefteå 216 16 7 Umeå 212 12 6 Östersund 191 5 3 Mellansverige 116 11 9 Totalt 1 894 122 6 Vakans Vid första kvartalets utgång minskade vakansvärdet jämfört med ingången av året till följd av nettoförändring av från- och tillträden med 1 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden upp- gick till 94 procent (94). Per den 31 mars fanns hyresavtal, ännu ej tillträdda, som upp- gick till 39 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men ej frånträdda hyresavtal uppgick till 62 mkr, varav 45 mkr sker under 2023. Nettouthyrning, mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Tecknade hyresavtal 59 41 188 Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -49 -25 -146 Netto 10 16 42 Vakansvärdets förändring, mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 helår Ingående vakansvärde 1 jan 122 102 102 Nettoförändring av från-/tillträden -1 -0 10 Vakansvärde, förvärvade fastigheter - 1 3 Vakansvärde, avyttrade fastigheter - 0 -1 Vakansvärde 122 103 114 Justering vakanshyror - - 8 Utgående vakansvärde 122 103 122 Uthyrningsgrad, % 94 93 94 Nettouthyrning Värdet av tecknade hyresavtal under perioden uppgick till 59 mkr och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och befintliga avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda hyresavtal inklusive konkurser uppgick för perioden till -49 mkr. Beloppet omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt under året, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt de hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalsperi - od där de nya avtalen redovisas under ”tecknade hyresavtal”. Nettouthyrningen för perioden uppgick till 10 mkr (16) varav 3 mkr avsåg omförhandlingar. Förfallostruktur hyresavtal Hyresvärde framtida avtalsförändringar, mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 helår Uppsagda avtal ej frånträdda 62 78 66 Nyuthyrning, ej tillträdda -39 -69 -50 Antal hyresavtalHyresvärde Antal hyresavtal Hyresvärde, mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 0 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033- 0 100 200 300 400 500 600 700 800 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033- Antal Hyreskontrakt Hyresvärde mkr Förfallostruktur hyresavtal Hyresvärde Antal kontrakt ===== SIDA 12 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 12 Fastigheter Fastighetsvärdering Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt. Under kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena huvudsakligen genom internvärderingar. Mot bakgrund av den senaste tidens geopolitiska osäkerhet, tilltagande inflation och det nya ränteläget har externvärderare under kvartalet justerat upp det genomsnittliga direktavkast - ningskravet till 6,78 procent (6,71) samt justerat inflationsanta- gandet för 2023 till 5 procent (4). Under första kvartalet 2023 har 10 procent av fastighetsbeståndet externvärderats och 88 procent av fastighetsbeståndets värderingar har uppdaterats med – av externvärderare – justerade direktavkastningskrav, inflationsantagande och värdetidpunkt. Resterande 2 procent av fastighetsbeståndet har internvärderats. Metod Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form av diskontering av prognostiserade, framtida kassaflö- den. Kassaflödet baseras på faktiska hyror och normaliserade drifts- och underhållskostnader utifrån en marknadsmässig bedömning. Vid respektive kontraktstids utgång sker en marknadsanpassning av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvär- de. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighe - tens läge och marknadsutveckling. Utfall Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick på balansdagen till 19 844 mkr. Värdeförändringen under perioden uppgick till -66 mkr och avsåg i sin helhet orealise- rade värdeförändringar. Av dessa avsåg 129 mkr kassaflödes- relaterade förändringar medan antaganden om förändrade direktavkastningskrav påverkade värderingarna negativt med -195 mkr. Värdeförändringen relaterat till ett justerat inflations- antagande för 2023 har hänförts till kassaflödesrelaterade förändringar. Direktavkastningskravet som användes vid värdering under perioden varierade från 5,20 till 9,50 procent. Det genomsnitt - liga direktavkastningskravet uppgick till 6,78 procent (6,71). Fastighetsbeståndets förändring NP3 har inte tillträtt någon fastighet under perioden. Däremot har 105 mkr investerats i befintliga fastigheter och nybygg- nationer. Av dessa utgjorde 35 mkr investeringar i nybygg- nationsprojekt och 70 mkr avsåg investeringar i befintliga fastigheter i form av hyresgästanpassningar. Under perioden har inga fastigheter avyttrats och frånträtts. Fastigheternas marknadsvärde per kvadratmeter har från årets början minskat från 10 156 kr till 10 140 kr vid periodens slut. Känslighetsanalys Per 31 mar 2023 Förändring +/- Resultateffekt före skatt, mkr Marknadsvärde fastighet 5 % +/-992 Direktavkastningskrav 0,25 % -728/+785 Hyresintäkter 80 kr/kvm +/-157 Fastighetskostnader 20 kr/kvm -/+39 Vakansgrad 1 % -/+19 Fastighetsbeståndets fördelning per 31 mar 2023 Affärsområde Antal fastigheter Area tkvm Hyres- värde, mkr Fastighets- värde, mkr Sundsvall 121 408 400 4 167 Dalarna 67 339 266 2 643 Gävle 71 265 249 2 752 Luleå 50 220 245 2 451 Skellefteå 53 235 216 2 404 Umeå 45 212 212 2 163 Östersund 41 159 191 1 990 Mellansverige 40 120 116 1 275 Totalt 488 1 957 1 894 19 844 Fastigheter, värdeförändring Mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 helår Ingående värde 19 805 17 335 17 335 Förvärv av fastigheter - 237 1 662 Investeringar i befintliga fastigheter 70 107 377 Investeringar i nybyggnation 35 59 265 Försäljningar - -5 -176 Realiserade värdeförändringar - 1 25 Orealiserade värdeförändringar -66 128 316 Utgående värde 19 844 17 862 19 805 Förvärvade ej tillträdda fastigheter 240 790 - Jämförelser inom parentes avser ingången av året. ===== SIDA 13 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 13 Fastigheter Jämförelser inom parentes avser ingången av året. Pågående projekt (>10 mkr) Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Q2-23 103 4 300 Näringen 12:2 Gävle Industri Q2-23 38 2 100 Målås 4:6 Sundsvall Logistik Q2-23 12 3 800 Hågesta 3:115 Sollefteå Övrigt Q3-23 33 2 200 Hedkärr 1:24 Uddevalla Handel Q3-23 31 1 900 Ledningen 1 Umeå Industri Q3-23 27 9 900 Slagan 4 Sundsvall Industri Q3-24 30 1 700 Totalt 274 25 900 Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 20 mkr. Projekt Inom ramen för NP3s projektverksamhet ryms nybyggnatio - ner på bolagets byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästernas verksamheter. Dessutom utförs miljöförbättrande åtgärder. Målet med projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa tillväxt genom minskad vakans, högre hyresnivåer, effektivisering av fastighetskostnader och tillskapandet av uthyrbara ytor. Risken avseende nybyggnationer balanseras genom att byggstart sker först när hyresavtal har ingåtts. Omfattningen i bolagets projektverksamhet har gradvis ökat de senaste åren. Dock har bolaget sedan halvårsskiftet 2022 valt att mot bakgrund av en tilltagande inflation och volatilitet på kapitalmarknaden dra ned takten på projektverksamheten avseende nybyggnationer till förmån för hyresgästanpassning- ar i syfte att stärka relationer till befintliga hyresgäster. Vid utgången av perioden hade NP3s pågående projekt en total projektbudget om 583 mkr (506). Återstående investering uppgick till 135 mkr (108). I tabellen nedan redovisas projekt om minst 10 mkr i projektbudget. • Sköns Prästbord 1:65, nybyggnation av modern lastbils- verkstad och industrilokal. • Näringen 12:2, nybyggnation av industrilokaler • Målås 4:6, energiprojekt där befintlig kylanläggning ersätts och bergvärme installeras. • Hågesta 3:115, nybyggnation av padelhall, gym och handelslokaler. • Hedkärr 1:24, nybyggnation av handelslokaler. • Ledningen 1, ombyggnation och utbyggnad av bussdepå. • Slagan 4, ombyggnation av industri- och kontorslokaler till en vårdcentral. ===== SIDA 14 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 1414 Transaktioner Fastigheter Transaktioner Under första kvartalet har NP3 inte tillträtt någon fastighet. Mot bakgrund av en tilltagande inflation och volatilitet på kapitalmarknaden har bolaget sedan halvårsskiftet 2022 valt att dra ned förvärvstakten och avvakta en stabilisering av nämnda omvärldsfaktorer. Kommande tillträden uppgick vid periodens utgång till ett värde om 240 mkr och avser tolv fastigheter i Västerås som förvärvas genom att NP3 köpte resterade 50 procent av aktierna i bolagets joint venture Malabo Holding AB. Efter att förvärvet är genomfört äger NP3 bolaget till 100 procent. Förvärvet tillträddes under andra kvartalet. Fastighet Kommun Kategori Area, kvm Hyres- värde, mkr Uthyr- nings- grad*, % Förvärvade fastigheter med tillträde Q2 2023 Storseglet 7 Västerås Industri 2 672 3,4 91 Energin 10 & 11 Västerås Industri 2 266 3,9 100 Fältmätaren 26 Västerås Industri 1 815 1,6 100 Ringborren 13 Västerås Kontor 1 672 1,8 82 Magnetfältet 5 Västerås Industri 1 586 1,8 100 Sjökortet 5 Västerås Industri 1 350 1,9 100 Kraftfältet 1 Västerås Industri 1 278 1,3 100 Skeppsklockan 1 Västerås Kontor 998 1,7 100 Tallmätaren 11 Västerås Industri 969 1,1 100 Sjökortet 18 Västerås Industri 605 0,8 100 Tallmätaren 16 Västerås Industri 322 0,3 100 Totalt 15 533 19,7 *Vid transaktionsdag ===== SIDA 15 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 15 Intresseföretag och joint venture Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. Resultatandelen från intresseföretag och joint venture avseen - de perioden januari till mars uppgick till -10 mkr (59) varav 20 mkr (21) utgjorde förvaltningsresultat. För Fastighetsbolaget Emilshus AB har NP3s resultatandel baserats på Emilshus rapporterade intjäningsförmåga enligt bokslutskommunikén för 2022. För Cibola Holding AB redovisas NP3s resultatandel med ett kvartals fördröjning. Fastighetsbolaget Emilshus AB NP3s ägarandel i intressebolaget Emilshus uppgick per den 31 mars till 17,8 procent och röstandelen det uppgick till 19,3 procent. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer- siella fastigheter i Småland och intilliggande tillväxtregioner. Emilshus B-aktie och preferensaktie är noterad på Nasdaq Stockholm. För perioden januari till mars bidrog Emilshus med 10 mkr (9) till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen för perio- den uppgick till -4 mkr (33). Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk - samhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs av lagerlokaler och byggvaruhandel och som hyrs ut till Beijer Byggmaterial AB. Drygt 40 procent av fastighetsvärdet finns på orter där NP3 är etablerad. Syftet med joint venturesam - arbetet är bland annat att kunna erbjuda hyresgästen lokal service. Hyresintäkterna för första kvartalet uppgick till 24 mkr (23) och fastighetsvärdet uppgick per den 31 mars till 1 581 mkr (1 553). För perioden januari till mars bidrog Ess-Sierra med 8 mkr (8) till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen för perioden uppgick till -5 mkr (23). Cibola Holding AB NP3 äger 31,6 procent av hotellfastighetsbolaget Cibola Holding AB. Cibola äger bland annat fem hotell- och spa- anläggningar. Fastigheterna är belägna i norra Sverige. Per den 31 mars uppgick NP3s kapitalandel till 99 mkr (74) och för perioden bidrog Cibola med 3 mkr (4) till NP3s förvaltnings- resultat och den totala resultatandelen uppgick till -1 mkr (3). Malabo Holding AB I Västerås är NP3 delägare i ett joint venture där NP3 äger 50 procent av Malabo Holding AB tillsammans med två delägare som äger resterande 50 procent av bolaget. Syftet med sam - arbetet har varit att bygga upp en fastighetsportfölj genom att förvärva, hyra ut och utveckla fastigheter i Västerås. Per den 31 mars uppgick NP3s kapitalandel till 15 mkr (14) och för perioden bidrog Malabo med 0 mkr (1) till NP3s förvalt- ningsresultat. Resultatandelen för perioden uppgick till 0 mkr (1). Efter balansdagen har NP3 förvärvat resterande 50 procent av Malabo vilket innebär att innehavet framgent kommer att konsolideras som helägt dotterbolag i NP3 koncernen. Fastighets AB Jämtjägaren NP3 Fastigheter AB och Jämtkraft AB bedriver ett gemensamt projekt för att bland annat uppföra ett huvudkontor och drift- central för Jämtkraft där hyresavtal tecknats på 15 och 20 år. Projektet genomförs i det gemensamt ägda bolaget Fastighets AB Jämtjägaren. Parterna äger bolaget till 50 procent vardera och bolaget redovisas som ett joint venture. Projektet att uppföra ett huvudkontor och driftcentral för Jämt - kraft pågår och beräknas vara färdigställt under första halvåret 2024. Per den 31 mars uppgick NP3s kapitalandel till 73 mkr. Större innehav i intresseföretag och joint venture NP3s andel av resultat från intresseföretag och JV, mkr Totalt intresseföretag och Joint venture Fastighetsbolaget Emilshus AB Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec 2023 jan-mar1) 2022 jan-mar 2022 jan-dec 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec NP3s ägarandel, % 17,8 19,0 17,8 50,0 50,0 50,0 NP3s röstandel, % 19,3 20,1 19,3 50,0 50,0 50,0 Kapitalandel 1 052 810 1 064 550 406 557 316 316 321 Förvaltningsresultat 20 21 81 10 9 35 8 8 32 Värdeförändring fastigheter -33 39 84 -15 19 33 -15 21 49 Värdeförändring finansiella instrument -1 12 24 -1 12 25 - - - Skatt 3 -13 -38 2 -7 -19 1 -6 -16 Summa resultatandel -10 59 151 -4 33 75 -5 23 65 1) Resultatandelen för första kvartalet har baserats på den intjäningsförmåga som presenterades i bolagets bokslutskommuniké för 2022. NP3 har även tillämpat samma metod i sin bokslutskommuniké för 2022. Beräknad skattekostnad för första kvartalet har antagits uppgå till 20,6 procent av intjäningsförmågan. Redovisade värdeförändringar för första kvartalet avser i sin helhet en justering av värdeförändringar avseende fjärde kvartalet 2022. Därutöver har värdeförändringar för första kvartalet lämnats oförändrade. ===== SIDA 16 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 16 Finansiering Jämförelser inom parentes avser ingången av året. Övergripande finansieringsstruktur Bolagets finansiering består av en kombination av skulder till kreditinstitut, övriga skulder och uppskjuten skatteskuld samt eget kapital. NP3s kreditgivare utgörs huvudsakligen av de stora nordiska bankerna genom bank- och certifikatslån samt revol - verande faciliteter. Obligationslån utgör ytterligare en finansie - ringskälla och är ett komplement till ovanstående finansiering. Vid periodens utgång uppgick kapitalbindningen till 2,2 år (2,3) med förfall fördelade enligt tabellen nedan. NP3 har ett långsiktigt kreditbetyg om ”BB” med negativa utsikter från Nordic Credit Rating. Ratingen bidrar till att öka transparensen och förståelsen om NP3s verksamhet och kreditvärdighet. Räntebärande skulder Nedan redovisas en sammanställning över bolagets räntebärande skulder per 31 mars 2023 och 31 december 2022. Säkerställda lån samt reverslån mot borgen utgjorde 81 procent (80) och icke säkerställda obligations- och reverslån 19 procent (20) av totala räntebärande låneskulder. Minskningen i säkerställda räntebärande låneskulder mellan 31 december 2022 och 31 mars 2023 beror huvudsakligen på återbetalning av bolagets revolverande kreditfaciliteter under första kvartalet med kapital från del av likvid avseende stamak - tieemissionen. Emissionen som genomfördes i början av februari inbringade drygt 630 mkr före emissionskostnader. Per den 31 mars hade bolaget ett låneutrymme i revolverande kreditfacilite- ter mot existerande säkerheter om 570 mkr varav 240 mkr hade utnyttjats på bokslutsdagen. Totala ramar i ovan kreditfaciliteter uppgick till 900 mkr. Under kvartalet återbetalades kvarvarande del av obligationsför - fallet i mars 2023 uppgående till 219 mkr. Bolaget har sedan i juni 2022 ett MTN-program med en ram om 5 mdkr under vilken NP3 har möjlighet att på kapitalmarknaden löpande uppta lån i svenska kronor eller euro med en löptid om lägst ett år med möjlighet att även ge ut gröna eller hållbarhetslänkade obligationer. Per bok- slutsdagen hade bolaget emitterat 400 mkr under detta program i tillägg till 1 700 mkr i grön obligationsfinansiering som emitterats under individuella ramar år 2020 och 2021. Efter kvartalets utgång, i början av april, emitterade bolaget gröna obligationer under MTN-programmet om 500 mkr med förfall i april 2026 och en ränta om 3 månaders Stibor + 550 baspunkter. Ovan finansiering kombinerades med ett återköpserbjudande där 258 mkr återköp - tes relaterat till 700 mkr förfall i januari 2024 och 440 mkr till 1 000 mkr förfall i oktober 2024. Efter ovan återköp minskades obliga - tionsförfallen från 1 700 mkr till 1 000 mkr under år 2024. Belåningsgrad och likviditet Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och 65 procent där finansieringskällorna är en balans av bank-, certifi - kats- och obligationslån. Belåningsgraden beräknad som net - toskuld 11 419 mkr, i förhållande till fastighetsvärdet om 19 844 mkr och investeringar i intresseföretag om 1 052 mkr totalt 20 896 mkr, uppgick till 54,6 procent (57,6) per den 31 mars. Tillgängliga lik- vida medel inklusive kreditfaciliteter per den 31 mars uppgick till 759 mkr. Dessa bestod av bankmedel 110 mkr, kortfristiga place - ringar 6 mkr, checkräkningskrediter om 220 mkr samt låneutrym - me mot säkerheter i revolverande kreditfaciliteter, om 330 mkr och back-up faciliteter om 93 mkr. Skuldkvoten, nettoskuld i förhållan - de till framåtriktat justerat driftöverskott uppgick till 8,9 ggr (9,4) på balansdagen. Sammanställning - räntebärande låneskuld/nettoskuld Mkr 2023 31 mar 2022 31 dec Banklån 9 343 9 769 Säkerställda räntebärande låneskulder 9 343 9 769 Obligationslån 2 100 2 319 Certifikatslån 89 144 Övriga räntebärande låneskulder 39 44 Icke-säkerställda räntebärande låneskulder 2 228 2 507 Periodiserade upplåningskostnader -36 -42 Totala räntebärande låneskulder 11 535 12 234 Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar -116 -212 Nettoskuld 11 419 12 022 Kapitalbindningstruktur i bank- och obligationslån Bank- och certifikatslån Obligationslån Totalt kapital 31 mar 2023 Mkr Genomsnittlig ränta, % Mkr Genomsnittlig ränta, % Mkr Andel, % -12 mån 1 4261) 5,11 700 6,60 2 126 18 1-2 år 2 049 4,80 1 000 6,42 3 049 26 2-3 år 4 029 5,03 400 9,82 4 429 38 3-4 år 1 878 4,96 - - 1 878 16 4-5 år - - - - - - 5-10 år 49 5,29 - - 49 0 Summa/genomsnitt 9 432 4,98 2 100 7,13 11 532 100 1) Certifikat om 89 mkr ingår i förfall inom 12 månader. Räntebindningsstruktur i bank- och obligationslån 31 mar 2023 Derivat, mkr Kapital, mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, % -12 mån -4 725 6 807 6,93 59 1-2 år 1 000 1 000 -0,25 9 2-3 år 200 200 0,29 2 3-4 år 500 500 0,58 4 4-5 år 400 400 0,42 3 5-10 år 2 625 2 625 1,84 23 Summa/genomsnitt 0 11 532 4,53 100 ===== SIDA 17 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 17 Finansiering Jämförelser inom parentes avser ingången av året. Börsnoterade obligationslån 31 mar 2023 Löptid Rambelopp, mkr Utestående belopp, mkr Ränta, % Räntevillkor, % Räntegolv Förfallodag Grönt obligationslån 2020/2024 800 700 6,601) Stibor 3M + 3,90 Nej 2024-01-05 Ja 2021/2024 1 000 1 000 6,422) Stibor 3M + 3,50 Nej 2024-10-03 Ja 2022/2025 MTN-program 3) 400 9,82 Stibor 3M + 6,50 Nej 2025-09-23 Ja 1) Avser ränta om 6,65 % på 500 mkr för initialt upptagande av lån enligt grönt ramverk från sep 2020 samt ränta om 6,48 % på emission om 200 mkr i feb 2021. 2) Avser ränta om 6,67 % på 600 mkr för initialt upptagande av lån enligt grönt ramverk från juni 2021 samt ränta om 6,06 % på emission om 400 mkr i sep 2021. 3) Avser emission på bolagets MTN-program med en total ram om 5 mdkr. Räntebärande låneskulder som förfaller inom tolv månader uppgick till 2 140 mkr (1 403) bestående av bankfinansiering om 1 337 mkr, certifikatslån om 89 mkr, obligationsfinansiering om 700 mkr samt övriga skulder om 14 mkr. Av förfall relaterat till bankfinansiering återstod 323 mkr för vilket bolaget antingen inte hade genomfört eller erhållit kreditbeslut avseende refinansiering per datumet för utgivandet av denna kvartalsrapport. Som en del av bolagets senaste upptagna obligationsfinansiering i början av april 2023 återköptes 258 mkr i obligationer av förfallet i januari 2024 vilket innebär att 443 mkr återstod i förfall vid datumet för utgivandet av denna kvartalsrapport. Genomsnittsränta och räntesäkring Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande låneskulder uppgick till 4,53 procent (4,18). Den huvudsakliga förklaringen till ökningen av den genomsnittliga räntan är den allmänt ökade räntenivån på mark- naden orsakad av högre inflation samt genomförda och förväntade höjningar av styrräntan. Den genomsnittliga räntan före räntesäkring - ar uppgick för bank- och certifikatslån till 4,98 procent (4,06) och för obligationslån till 7,13 procent (6,33). Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 2,0 år (1,9) och 41 procent (31) av låneportföljen var rän- tesäkrad med en förfallostruktur mellan ett och tio år enligt tabell på sidan 16. För ytterligare information avseenden bolagets genomsnittli - ga ränta se grafen till höger. Denna visar även förändringen i bolagets utgående genomsnittsränta mellan 31 december 2022 och 31 mars 2023 som var en ökning om 0,35 procent, från 4,18 till 4,53 procent, vilket i sin tur huvudsakligen förklaras av nettoeffekten av en högre Stibor-nivå och bolagets räntesäkring. Den genomsnittliga räntan, inklusive räntebindningens Stibor- effekt, för bolagets räntesäkringsportfölj per den 31 mars var –2,04 procent (-1,01). Räntesäkring används i syfte att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet. Bolaget an - vänder sig av lån till fastränta eller räntesäkringsinstrument i form av ränteswappar. Swapavtalen (derivaten) värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs genom att använda marknadsräntor för respektive löptid och baseras på en diskontering av framtida kassaflöden. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde och värdeför - ändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivats marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över tid påverkar inte eget kapital. NP3s räntederivatportfölj uppgick till netto 4 725 mkr. Det sammanlagda marknadsvärdet för derivaten uppgick till 310 mkr (376) på balansdagen. Variationer i derivatens värdeförändring mellan kvartalen avspeglas huvudsakligen av förändringar i skillnader mellan förväntningar om framtida räntenivåer och derivatens räntebindning vid kvartalens slut med därtill hörande avtalslängd. Nettoeffekten av värdeförändringarna för kvartalet uppgick till –69 mkr. I slutet av kvar - talet förtidsstängdes swappar om 500 mkr i befintlig säkringsportfölj samtidigt som dess övervärden överfördes till nya ränteswapavtal om totalt 1 mdkr med en löptid om två år och fast ränta om –0,25 procent. Som en del av ovan transaktion ingick även bolaget avtal om forward- startade swappar om 1 mdkr med löptid 17 mars 2025 till 2030 till en fast ränta om 2,99 procent. Finansiering 2023 31 mar 2022 31 dec Banklån, mkr 9 343 9 769 Certifikat, mkr 89 144 Obligationslån, mkr 2 100 2 319 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,9 Räntetäckningsgrad, rullande 12, ggr 2,7 2,9 Genomsnittlig ränta, låneskuld, % 4,53 4,18 Likvida medel, mkr 110 204 Belåningsgrad, % 54,6 57,6 Soliditet, % 38,1 35,1 Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3 Räntebindningstid, år 2,0 1,9 Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,0 31,3 Skuldkvot, ggr 8,9 9,4 Kapitalstruktur, % Eget kapital 38 (35) Lån från kreditinstitut 43 (45) Certifikat 0 (1) Obligationslån 10 (10) Uppskjuten skatt 6 (6) Övriga skulder 3 (3) Genomsnittlig räntenivå 600 500 400 300 200 100 -100 -200 BPS 31 dec 202231 mar 2023 31 mar 202331 dec 2022 418 453 Utgående Stibor 3M, periodslut Räntebindningens Stibor-effekt Räntebindning Lånens Stibor-effekt Lånemarginal -2 -1 1 2 3 4 5 6 Procent (%) Genomsnittlig räntenivå Utgående STIBOR 3M, periodslut Räntebindningens STIBOR effekt Räntebindning Lånens STIBOR-effekt Lånemarginal 4,534,18 336271 44 37 215 -69 305 -128 234 232 ===== SIDA 18 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 18 NP3 Fastigheter är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid periodens slut 11 344 aktieägare (11 927). Aktie - kursen för stamaktien uppgick till 187,00 kr (312,00) på balans- dagen vilket motsvarade ett börsvärde om 10 726 mkr (16 987). Därutöver tillkommer preferensaktierna med ett börsvärde om 999 mkr (1 250) vid periodens slut. Periodens högsta betalkurs för stamaktien var 255,00 kr och noterades den 2 februari. Periodens lägsta kurs noterades den 29 mars och var 169,00 kr. Den volymviktade genomsnittskursen för stamaktien under perioden var 219,24 kr (302,20). Aktiekursen har under de senaste tolv månaderna sjunkit med -40 procent (124) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex (OMXS Real Estate PI) som under samma period sjunkit med -42 procent (27) och Carnegies fastighetsindex (CREX) som har sjunkit med -43 procent (32). Aktiens totalavkastning som definieras som aktiekursutveckling inklusive återinvesterad utdelning har gett en negativ avkastning på -39 procent (127) under tolv månader att jämföras med Nasdaqs totalavkast- ningsindex för fastighetsbolag (OMXS Real Estate GI) som hade en negativ avkastning på -41 procent (29). Nasdaqs total- avkastningsindex (OMXS GI), som visar den genomsnittliga utvecklingen på hela Stockholmsbörsen inklusive utdelningar, hade under samma period en negativ avkastning på -3 procent (5). Eget kapital och substansvärde Eget kapital uppgick till 8 282 mkr (7 663) varav preferenskapi- tal 1 235 mkr (1 216) och innehav utan bestämmande inflytande 46 mkr (46). I februari 2023 har NP3s styrelse med stöd av det emissions - bemyndigande som erhölls vid årsstämman den 4 maj 2022, beslutat om och genomfört en riktad nyemission av 2 750 000 stamaktier och bolaget tillfördes därigenom 633 mkr före transaktionskostnader. Nyemissionen innebar att antalet aktier i bolaget ökade från 92 607 856 aktier till 95 357 856 aktier vil - ket resulterade i att det fanns totalt 57 357 856 stamaktier och 38 000 000 preferensaktier vid rapportperiodens slut. Efter avdrag för preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande motsvarade eget kapital 122,06 kr per stamaktie (117,21). Soliditeten i bolaget uppgick till 38 procent (35). Långsiktigt substansvärde (långsiktigt nettotillgångsvärde minskat med preferenskapital och innehav utan bestämman- de inflytande) uppgick till 7 930 mkr (7 272) vilket motsvarar 138,25 kr per stamaktie (133,77). Aktiekursen vid periodens slut var 153 procent (169) av det egna kapitalet per stamaktie och 135 procent (149) av det långsiktiga substansvärdet per stamaktie. NP3-aktien Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. För stycket eget kapital och substansvärde visar jämförelser inom parentes ingången av året. Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt Mkr 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Förvaltningsresultat 785 661 558 487 382 Aktuell skatt -55 -44 -49 -38 -25 Förvaltningsresultat efter aktuell skatt 730 617 509 449 357 Utdelning 3631) 310 270 241 211 Utdelning i procent av förvalt - ningsresultat efter aktuell skatt 50 % 50 % 53 % 54 % 59 % Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till stam- och preferensaktieägare. 1) Utgör styrelsens förslag, utdelning om 5,00 kr/stamaktie, samt utdelning om 2,00 kr/ preferensaktie. Av redovisat belopp avser 14 mkr tillkommande utdelning på nyemit- terade stamaktier som emitterats i februari 2023. NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI 370 320 270 220 170 120 70 20 370 320 270 220 170 120 70 20 NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms totalavkastningsindex Volym 1000-tal Stängnings- kurs, kr 2022-03-312022-04-302022-05-31 2023-03-312023-02-282023-01-312022-06-302022-07-312022-08-312022-09-302022-10-312022-11-302022-12-31 2022-03-312022-04-302022-05-31 2023-03-312023-02-282023-01-312022-06-302022-07-312022-08-312022-09-302022-10-312022-11-302022-12-31 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex Volym 1000-tal Stängnings- kurs, kr Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie Stängningskurs stamaktie Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader 20,00 70,00 120,00 170,00 220,00 270,00 320,00 370,00 0,00 500,00 1 000,00 1 500,00 2 000,00 2 500,00 3 000,00 2022-03-31 2022-04-30 2022-05-31 2022-06-30 2022-07-31 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 NP3 stängningskurs/totalavkastning vs OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI 20 70 120 170 220 270 320 370 0,00 500,00 1 000,00 1 500,00 2 000,00 2 500,00 3 000,00 2022-03-31 2022-04-30 2022-05-31 2022-06-30 2022-07-31 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 NP3 stängningskurs vs Carnegie Fastighetsindex NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex kr ggr 400 350 300 250 200 150 100 50 0 35 30 25 20 15 10 5 0 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q4 2016 Q1 2015 Q4 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2017 Q1 2017 Q2 2018 Q2 2019 Q2 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2017 Q3 2018 Q3 2019 Q3 2017 Q4 2018 Q4 2019 Q4 2018 Q1 2019 Q1 2020 Q1 0 5 10 15 20 25 30 35 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 ggrkr ===== SIDA 19 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 19 NP3-aktien Innehav Antal aktieägare Antal stamaktier Antal preferensaktier Ägarandel Röstvärde 1 – 500 8 160 431 097 440 095 0,9 % 0,8 % 501 – 1 000 999 258 304 509 391 0,8 % 0,5 % 1 001 – 2 000 738 353 276 743 861 1,2 % 0,7 % 2 001 – 5 000 680 527 357 1 704 848 2,3 % 1,1 % 5 001 – 10 000 335 485 418 1 939 640 2,5 % 1,1 % 10 001 – 50 000 329 2 316 939 4 972 910 7,6 % 4,6 % 50 001 – 103 52 985 465 27 689 255 84,6 % 91,2 % Antal aktieägare totalt 2023-03-31 11 344 57 357 856 38 000 000 100,0 % 100,0 % Aktieägare per den 31 mars 2023 Antal stamaktier Antal preferensaktier Ägarandel Röstvärde Poularde AB 14 179 726 1 140 873 16,1 % (16,5) 23,4 % (24,5) AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 12 783 806 2 293 672 15,8 % (16,0) 21,3 % (21,9) Fjärde AP-fonden 3 252 479 2 446 766 6,0 % (6,7) 5,7 % (6,7) Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 504 171 - 4,7 % (4,4) 7,4 % (7,0) Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 313 510 2 890 819 3,4 % (3,1) 1,0 % (0,7) Bonnier Treasury S.A.R.L - 3 000 000 3,2 % (3,2) 0,5 % (0,5) RBCB LUX Ucits Ex-Mig 1 274 367 1 480 000 2,9 % (2,9) 2,3 % (2,4) Lannebo Fonder 2 408 157 - 2,5 % (2,6) 3,9 % (4,2) SEB Investment Management 2 251 325 - 2,4 % (2,3) 3,7 % (3,7) PPB Holding AB - 2 166 666 2,3 % (2,3) 0,4 % (0,4) State Street Bank and Trust Co, W9 1 579 559 - 1,7 % (1,2) 2,6 % (2,0) Handelsbanken Liv Försäkrings AB 664 600 855 835 1,6 % (1,6) 1,2 % (1,3) J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,5 % (1,6) 1,8 % (1,9) BNY Mellon SA/NV (Former BNY), W8IMY 591 940 704 681 1,4 % (0,8) 1,1 % (0,2) JP Morgan Chase Bank NA, W9 1 020 041 - 1,1 % (1,0) 1,7 % (1,6) Jönsson, Ulf - 1 000 000 1,1 % (1,1) 0,2 % (0,2) Swedbank Försäkring AB 27 306 907 042 1,0 % (1,0) 0,2 % (0,2) Futur Pension Försäkringsaktiebolag 166 681 754 010 1,0 % (0,9) 0,4 % (0,2) Verdipapirfond Odin Ejendom 765 906 - 0,8 % (0,9) 1,3 % (1,4) Erik Selin Fastigheter Aktiebolag - 640 000 0,7 % (0,7) 0,1 % (0,1) Summa 20 största ägare 46 825 174 20 697 004 70,8 % (71,2) 80,0 % (81,1) Övriga aktieägare 10 532 682 17 302 996 29,2 % (28,8) 20,2 % (18,9) Totalt antal aktier 57 357 856 38 000 000 100,0 % 100,0 % Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året 2023. Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm Stängningskurs, kr Antal transaktioner per handelsdag Omsättningshastighet, % Genomsnittlig handels- volym per handelsdag, mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 Stamaktie 187,00 312,00 1 226 1 142 80 63 34,2 40,5 Preferensaktie 26,30 32,90 258 128 56 41 2,2 2,0 ===== SIDA 20 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 20 Rapport i sammandrag, mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 Tillgångar Fastigheter 19 844 17 862 19 805 Nyttjanderättstillgångar 118 106 118 Andelar i intresseföretag och joint venture 1 052 810 1 064 Derivat 310 189 376 Övriga anläggningstillgångar 131 161 131 Summa anläggningstillgångar 21 455 19 128 21 495 Övriga omsättningstillgångar exklusive likvida medel 153 199 156 Likvida medel 110 594 204 Summa omsättningstillgångar 263 793 359 Totala tillgångar 21 719 19 921 21 854 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 282 7 181 7 663 Uppskjuten skatt 1 238 1 059 1 248 Långfristiga räntebärande låneskulder 9 395 9 953 11 640 Långfristiga räntebärande skulder och nyttjanderätter 118 106 118 Summa långfristiga skulder och avsättningar 10 752 11 119 13 007 Kortfristiga räntebärande låneskulder 2 140 1 087 595 Rörelseskulder 545 534 590 Summa kortfristiga skulder 2 865 1 621 1 185 Totalt eget kapital och skulder 21 719 19 921 21 854 Rapport över finansiell ställning Rapport över förändring eget kapital Rapport i sammandrag, mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 2022-01-01 324 2 334 4 041 6 698 46 6 743 Periodens totalresultat jan-mar 2022 - - 436 436 1 437 Eget kapital 2022-03-31 324 2 334 4 477 7 134 46 7 180 Utdelning - - -310 -310 - -310 Incitamentsprogram - 3 - 3 - 3 Förändring innehav utan bestämmande inflytande - - - - -20 -20 Emission av stamaktier för incitamentsprogram 1 3 - 3 - 3 Periodens totalresultat apr-dec 2022 - - 788 788 20 808 Eget kapital 2022-12-31 324 2 339 4 954 7 617 46 7 663 Utdelning - - - - -2 -2 Nyemission av stamaktier 10 623 - 633 - 633 Emissionskostnader - -15 - -15 - -15 Periodens totalresultat jan-mar 2023 - - 2 2 1 3 Eget kapital 2023-03-31 334 2 947 4 956 8 237 46 8 282 NP3s aktiekapital består av 57 357 856 stamaktier samt 38 000 000 preferensaktier. ===== SIDA 21 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 21 Rapport i sammandrag, mkr 2023 3 mån jan-mar 2022 3 mån jan-mar 2022 12 mån helår Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 169 173 785 Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture -20 -21 -81 Utdelning från intresseföretag och joint venture 2 2 45 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -2 -1 -13 Betald skatt -31 -44 -65 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 119 109 671 Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 2 -69 13 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -6 53 39 Kassaflöde från den löpande verksamheten 115 93 723 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter, direkt eller via bolag - -234 -1 609 Avyttrade fastigheter - 5 125 Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar -70 -107 -377 Investeringar i nybyggnation -35 -59 -265 Investeringar i finansiella tillgångar - -40 -222 Avyttring av finansiella tillgångar - 6 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -105 -429 -2 348 Finansieringsverksamheten Nyemission 618 - 3 Upptagna lån 117 1 795 6 982 Amortering av låneskulder -817 -1 115 -5 114 Utbetald utdelning -21 -19 -310 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -103 660 1 561 Periodens kassaflöde -94 325 -64 Likvida medel vid periodens början 204 269 269 Likvida medel vid periodens slut 110 594 204 Finansiell ställning och kassaflöde Jämförelser inom parentes avser för balansposter ingången av året. För kassa- flödets poster avser jämförelsesiffrorna motsvarande period föregående år. Fastigheternas värde uppgick vid periodens slut till 19 844 mkr (19 805) vilket är en ökning med 39 mkr sedan ingången av året som förklaras av värdeförändringar och projektin- vesteringar. Utgående likvida medel var 110 mkr (204). Eget kapital har påverkats av periodens resultat samt nyemission av stamaktier och uppgick till 8 282 mkr (7 663). Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebärande skulder i balansräkningen med 37 mkr. Långfristiga ränte- bärande skulder uppgick efter justering för periodiserade lånekostnader till 9 513 mkr (11 758). Räntebärande kortfristiga skulder efter justering för periodiserade lånekostnader uppgick till 2 140 mkr (595) varav 2 037 mkr avsåg finansiella skulder med förfall inom tolv månader, 90 mkr avsåg certifikatslån och 14 mkr återbetalning av reversskuld. På balansdagen hade bolagets räntederivat ett positivt värde om 310 mkr (376). För mer information om bolagets räntebärande skulder se sidorna 16 och 17. Belåningsgraden uppgick till 55 procent (58) och soliditeten till 38 procent (35). Bolagets skuldkvot var på balansdagen 8,9 ggr (9,4). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 115 mkr (93). Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbo - lag påverkade kassaflödet med 0 mkr (-234), försäljningar av fastigheter bidrog med 0 mkr (5). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -70 mkr (-107) vilket huvudsakligen av- såg anpassningar och ombyggnader enligt befintliga och nya hyresgästers behov. Investeringar i nybyggnationer uppgick under perioden till -35 mkr (-59). Investeringar relaterade till finansiella tillgångar uppgick till 0 mkr (-40). Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till -103 mkr (660) och förklaras till största delen av nettoupplåning som uppgick till -700 mkr (680). Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med -94 mkr (325). Rapport över kassaflöde ===== SIDA 22 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 22 Resultaträkning – rapport i sammandrag, mkr 2023 3 mån jan-mar 2022 3 mån jan-mar 2022 12 mån jan-dec Nettoomsättning 0 0 62 Rörelsekostnader -24 -22 -96 Rörelseresultat -24 -22 -34 Finansnetto 22 5 8 Resultat efter finansiella poster -2 -17 -26 Bokslutsdispositioner - - 113 Resultat före skatt -2 -17 87 Skatt på periodens resultat - -2 -10 Periodens resultat -2 -19 77 Balansräkning – rapport i sammandrag, mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 Immateriella tillgångar 7 5 7 Andelar i koncernbolag 667 656 667 Långfristiga fordringar koncernbolag 4 897 4 917 5 259 Andelar i intresseföretag och joint venture 344 231 344 Andra finansiella anläggningstillgångar 11 100 1 Summa anläggningstillgångar 5 926 5 909 6 278 Kortfristiga fordringar koncernbolag 3 033 2 994 2 694 Övriga kortfristiga fordringar 10 8 15 Likvida medel 73 492 136 Summa omsättningstillgångar 3 116 3 494 2 845 Totala tillgångar 9 042 9 403 9 123 Bundet eget kapital 334 324 324 Fritt eget kapital 1 911 1 504 1 305 Summa eget kapital 2 245 1 828 1 629 Obeskattade reserver 20 2 20 Långfristiga räntebärande låneskulder 5 832 6 279 6 891 Summa långfristiga skulder och avsättningar 5 852 6 281 6 911 Kortfristiga räntebärande låneskulder 905 1 244 474 Övriga skulder 40 50 110 Summa kortfristiga skulder 945 1 294 584 Totalt eget kapital och skulder 9 042 9 403 9 123 Kommentar till moderbolaget Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av utdelning samt ränteintäkter. Kostnaderna består av centrala administrationskostnader samt finansiella kostnader som räntor och periodiserade lånekostnader. Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital och räntebärande låneskulder. Moderbolagets rapporter ===== SIDA 23 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 2323 Segmentrapportering Jan-mar Mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå Mellan- sverige Ej fördelade kostnader Totalt koncernen 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter och övriga intäkter 100 78 63 50 67 56 47 39 54 48 56 39 61 55 29 24 -1 1 477 390 Vakans -9 -7 -3 -2 -4 -4 -1 -2 -3 -2 -4 -2 -3 -3 -3 -3 0 0 -31 -26 Rep. och underhåll -4 -2 -1 -2 -2 -1 -1 -1 -1 -1 -1 0 -1 -1 -1 -1 0 0 -11 -9 Fastighets - kostnader -23 -22 -12 -12 -18 -16 -11 -9 -20 -13 -15 -11 -16 -16 -5 -4 1 1 -117 -101 Fastighets - skatt -2 -2 -2 -1 -1 -1 -1 -1 -2 -1 -1 -1 -2 -2 -1 -1 0 0 -11 -10 Kund- förluster -1 0 0 0 -1 -1 0 0 0 0 0 0 0 -1 0 0 1 0 -2 -2 Driftöver- skott 62 45 44 34 41 33 33 25 29 30 35 24 39 33 19 15 1 2 304 242 Överskotts - grad, % 68 64 75 70 66 63 73 69 57 66 68 66 68 64 72 74 68 66 Antal fastigheter 121 108 71 67 67 63 41 41 45 44 53 46 50 50 40 39 488 458 Uthyrbar area, tkvm 408 362 265 254 339 321 159 133 212 209 235 203 220 219 120 114 1 957 1 816 Hyresvärde 400 311 249 208 266 229 191 153 212 189 216 161 245 224 116 99 1 894 1 575 Uthyrnings- grad,1) % 92 90 94 96 93 93 97 94 94 96 93 93 95 95 91 89 94 93 Fastighets - värde 4 167 3 452 2 752 2 488 2 643 2 501 1 990 1 846 2 163 2 030 2 404 1 914 2 451 2 448 1 275 1 183 19 844 17 862 1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen. Under första kvartalet har inga tillträdda förvärv eller försälj - ningar genomförts. Generellt sett ökade överskottsgraden till följd av den KPI-ökning som gjordes vid årsskiftet 2022/2023. NP3 valde att även räkna upp vakanshyror för att samtidigt marknadsanpassa dessa. I affärsområde Sundsvall är efterfrågan på lokaler fortfarande god. Jämfört med första kvartalet 2022 har bolaget förvärvat 17 fastigheter som ökat hyresvärdet med 48 mkr före indexering. Under samma period har fyra försäljningar genomförts vilket minskat hyresvärdet med drygt 2 mkr. Överskottsgraden har ökat i affärsområdet främst till följd av ökade hyresintäkter efter KPI-uppräkning. Uthyrningstrenden har varit positiv i både affärsområde Gävle och Dalarna. Dalarna och Gävle har sedan jämförelseperioden tillträtt fastigheter som ökat hyresvärdet före indexering med 9 mkr respektive 5 mkr. Överskottsgraden har påverkats positivt av tidigare nämnd KPI-uppräkning. Östersund har en stark hyresmarknad. Två tillträdda fastig- heter bidrar med ett årligt hyresvärde på 14 mkr före indexe- ring. Överskottsgraden har ökat jämfört med föregående år till största del beroende på KPI-uppräkningen vid senaste årsskiftet. Umeå är en stabil marknad med god efterfrågan även om uthyrningsgraden minskat sedan kvartal ett föregående år. Överskottsgraden har minskat jämfört med föregående år till följd av höga vinterrelaterade kostnader. Näringslivets investeringar i Skellefteå har resulterat i en stark hyresmarknad framför allt för industrilokaler. Sedan första kvartalet 2022 har sju fastigheter till ett hyresvärde om 29 mkr innan indexering tillträtts i Skellefteå. Överskottsgraden är på samma nivå som föregående år. Affärsområde Luleå har haft en god efterfrågan på lokaler. Överskottsgraden har ökat jämfört med föregående år till följd av den höga indexuppräkningen vid årsskiftet. Affärsområde Mellansverige omfattar fastigheter främst kring Karlstad, Örebro och Västerås. Fastigheterna i dessa städer står för 76 procent av hyresvärdet och 75 procent av fastig- hetsvärdet i affärsområdet. Den ekonomiska uthyrningsgraden har ökat i förhållande till jämförelseperioden och efterfrågan på lokaler i affärsområdet är fortfarande god. Efter periodens utgång har NP3 tillträtt tolv fastigheter i Västerås. Fastigheter- na ingick tidigare i bolagets joint venture Malabo Holding AB. Överskottsgraden har ökat jämfört med föregående år primärt på grund av KPI-uppräkningen. Segmentrapportering i sammandrag ===== SIDA 24 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 24 Resultaträkning, mkr 2023 kvartal 1 jan-mar 2022 kvartal 4 okt-dec 2022 kvartal 3 jul-sep 2022 kvartal 2 apr-jun 2022 kvartal 1 jan-mar 2021 kvartal 4 okt-dec 2021 kvartal 3 jul-sep 2021 kvartal 2 apr-jun 2021 kvartal 1 jan-mar Hyresintäkter 445 408 397 382 364 343 308 295 291 Fastighetskostnader -130 -91 -73 -86 -113 -81 -52 -62 -92 Fastighetsskatt -11 -12 -10 -9 -10 -10 -11 -9 -10 Driftöverskott 304 306 315 287 242 252 246 224 190 Central administration -17 -21 -15 -15 -17 -18 -11 -15 -13 Resultat från intresseföretag och joint venture -10 14 35 42 59 54 50 38 16 Finansnetto -138 -119 -101 -83 -73 -69 -67 -63 -55 Resultat efter finansiella poster 139 180 234 231 211 219 218 184 138 -varav Förvaltningsresultat 169 184 220 209 173 182 185 160 135 Värdeförändringar fastigheter -66 -84 5 291 129 910 123 307 301 Värdeförändringar finansiella instrument -69 -8 53 136 197 20 13 7 24 Resultat före skatt 4 88 293 658 537 1 148 355 499 463 Aktuell skatt -11 -8 -26 -11 -10 -2 -16 -16 -11 Uppskjuten skatt 10 -27 -38 -121 -90 -214 -47 -60 -80 Periodens resultat 1) 3 53 228 526 437 933 292 423 373 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 44 219 524 436 932 291 422 372 Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 1 9 9 1 1 1 1 1 0 1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. Finansiell ställning, mkr 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar 2021 31 dec 2021 30 sep 2021 30 jun 2021 31 mar Fastigheter 19 844 19 805 19 651 19 213 17 862 17 335 14 413 14 065 13 021 Nyttjanderättstillgångar 118 118 106 106 106 106 104 105 83 Andelar i intresseföretag och joint venture 1 052 1 064 1 020 978 810 724 674 583 489 Derivat 310 376 383 322 189 - - - - Övriga anläggningstillgångar 131 131 171 192 161 158 91 58 32 Övriga tillgångar 153 156 198 196 199 127 98 135 94 Likvida medel 110 204 143 155 594 269 523 189 304 Totala tillgångar 21 719 21 854 21 673 21 162 19 921 18 718 15 903 15 136 14 024 Eget kapital 8 282 7 663 7 610 7 378 7 181 6 743 5 714 5 409 5 030 Uppskjuten skatt 1 238 1248 1 221 1 180 1 059 969 756 708 648 Räntebärande låneskulder 11 535 12 235 12 000 11 816 11 040 10 361 8 569 8 349 7 807 Skuld nyttjanderätter 118 118 106 106 106 106 104 105 83 Derivat - - - - - 9 28 42 49 Ej räntebärande skulder 545 590 736 682 534 530 733 523 407 Totalt eget kapital och skulder 21 719 21 854 21 673 21 162 19 921 18 718 15 903 15 136 14 024 Kvartalsöversikt Hyresintäkter per kvartal Driftöverskott per kvartal Driftöverskott Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat, % av hyresintäkter 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Mkr Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2019 2020 2021 2023 2022 Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2019 2020 2021 2023 2022 Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2019 2020 2021 2023 2022 350 300 250 200 150 100 50 0 Mkr % 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 % 250 200 150 100 50 0 70 60 50 40 30 20 10 0 Mkr 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 Q1 19 Q2 19 Q3 19 Q4 19 Q1 20 Q2 20 Q3 20 Q4 20 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 22 Q2 22 Q3 22 Q4 22 Q1 23 mkr Hyresintäkter per kvartal 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 0 50 100 150 200 250 300 350 Q1 19 Q2 19 Q3 19 Q4 19 Q1 20 Q2 20 Q3 20 Q4 20 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 22 Q2 22 Q3 22 Q4 22 Q4 23 mkr Driftsöverskott per kvartal Driftsöverskott Överskottsgrad % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 50 100 150 200 250 Q1 19 Q2 19 Q3 19 Q4 19 Q1 20 Q2 20 Q3 20 Q4 20 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 22 Q2 22 Q3 22 Q4 22 Q1 23 mkr Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat % ===== SIDA 25 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 25 Nyckeltal 2023 kvartal 1 jan-mar 2022 kvartal 1 jan-mar 2022 helår jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Antal fastigheter vid periodens utgång 488 458 488 Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 957 1 816 1 950 Fastighetsvärde, mkr 19 844 17 862 19 805 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 140 9 836 10 156 Hyresvärde, mkr 1 894 1 575 1 880 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 93 94 Överskottsgrad, % 68 66 74 Direktavkastning, % 6,3 6,3 6,1 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 11,2 41,3 18,9 Avkastning på eget kapital, % 10,6 34,7 17,0 Avkastning på eget kapital, före skatt, % 13,7 42,2 21,5 Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 10,2 11,6 10,7 Skuldsättningsgrad, ggr 2) 1,4 1,5 1,6 Skuldkvot, ggr 2) 8,9 10,0 9,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 3,1 2,9 Räntetäckningsgrad, rullande 12, ggr 2,7 3,4 2,9 Belåningsgrad, % 54,6 55,9 57,6 Soliditet, % 38,1 36,0 35,1 Genomsnittlig ränta, % 4,53 2,51 4,18 Kapitalbindningstid, år 2,2 2,8 2,3 Räntebindningstid, år 2,0 2,0 1,9 Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,0 33,6 31,1 Nyckeltal per stamaktie Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 445 54 608 Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 55 983 54 445 54 543 Eget kapital, kr 122,06 108,34 117,21 Långsiktigt substansvärde, kr 138,25 124,33 133,17 Förvaltningsresultat, kr 2,68 2,83 13,00 Resultat efter skatt, kr -0,31 7,66 21,04 Utdelning, kr - - 5,001) Aktiekurs vid periodens slut, kr 187,00 312,00 198,60 Nyckeltal per preferensaktie Antal aktier vid periodens utgång, tusental 38 000 38 000 38 000 Eget kapital, kr 32,50 32,50 32,00 Resultat, kr 0,50 0,50 2,00 Utdelning, kr - - 2,00 1) Aktiekurs vid periodens utgång, kr 26,30 32,90 24,80 1) Av styrelsen föreslagen utdelning. 2) Definitionerna av skuldsättningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna. För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 26-27. ===== SIDA 26 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 26 Mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Nettoskuld 11 419 10 443 12 022 Driftöverskott, framåtriktat 12 mån enligt intjäningsförmåga 1 304 1 062 1 298 Centrala administrationskostnader, rullande 12 mån -64 -55 -61 Utdelningar från intresseföretag och joint venture, rullande 12 mån 45 33 45 Justerat driftöverskott 1 285 1 040 1 282 Skuldkvot, ggr 1) 8,9 10,0 9,4 Förvaltningsresultat 169 173 785 Återläggning förvaltningsresultat intresseföretag och joint venture -20 -21 -81 Utdelningar från intresseföretag och joint venture 2 2 45 Finansiella kostnader 140 74 385 Justerat förvaltningsresultat 291 228 1 134 Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,1 3,1 2,9 Nettoskuld 11 419 10 443 12 022 Marknadsvärde fastighetsportfölj 19 844 17 862 19 805 Andelar i intresseföretag och joint venture 1 052 810 1 064 Belåningsgrad, % 54,6 55,9 57,6 Eget kapital enligt finansiell ställning 8 282 7 181 7 663 Balansomslutning 21 719 19 921 21 854 Soliditet, % 38,1 36,0 35,1 Eget kapital enligt finansiell ställning 8 282 7 181 7 663 Avdrag preferenskapital -1 235 -1 235 -1 216 Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -46 -47 -46 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 445 54 608 Eget kapital, kr/stamaktie 122,06 108,34 117,21 Eget kapital enligt finansiell ställning 8 282 7 181 7 663 Avdrag preferenskapital -1 235 -1 235 -1 216 Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -46 -47 -46 Återläggning derivat -310 -189 -376 Återläggning uppskjuten skatt 1 238 1 059 1 248 Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 445 54 608 Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 138,25 124,33 133,17 Förvaltningsresultat 169 173 785 Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning -19 -19 -76 G e n o m s n i t t l i g t a n t a l s t a m a k t i e r, t u s e n t a l 55 983 54 445 54 543 Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 2,68 2,83 13,00 Avstämning av nyckeltal Mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Räntebärande låneskulder 11 535 11 041 12 235 Kortfristiga placeringar -6 -5 -9 Likvida medel -110 -594 -204 Nettoskuld 11 419 10 443 12 022 Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare i moderbolaget 2 436 1 224 Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning -19 -19 -76 Resultat efter skatt reducerat med preferensaktieägarnas rätt till utdelning -17 417 1 148 Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 55 983 54 445 54 543 Resultat efter skatt, kr/stamaktie -0,31 7,66 21,04 Hyresintäkter 445 364 1 551 Driftöverskott 304 242 1 149 Överskottsgrad, % 68 66 74 Driftöverskott, rullande 12 mån 1 211 964 1 149 Genomsnittligt marknadsvärde fastighetsportfölj 19 275 15 339 18 773 Direktavkastning, % 6,3 6,3 6,1 Resultat efter skatt, rullande 12 mån 810 2 085 1 244 Genomsnittligt totalt eget kapital 7 623 6 015 7 315 Avkastning på eget kapital, % 10,6 34,7 17,0 Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare i moderbolaget, rullande 12 mån 789 2 081 1 224 Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning -76 -73 -76 Genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande 6 370 4 865 6 066 Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 11,2 41,3 18,9 Resultat före skatt, rullande 12 mån 1 042 2 539 1 575 Genomsnittligt totalt eget kapital 7 623 6 015 7 315 Avkastning på eget kapital, före skatt, % 13,7 42,2 21,5 Förvaltningsresultat, rullande 12 mån 781 700 785 Genomsnittligt totalt eget kapital 7 623 6 015 7 315 Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 10,2 11,6 10,7 Nettoskuld 11 419 10 443 12 022 Eget kapital enligt finansiell ställning 8 282 7 181 7 663 Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,5 1,6 NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Bolaget redovisar vissa finansiella mått i rapporten som inte definieras enligt IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått på samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av de alternativa finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport. Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 27. 1) Definitionerna av skuldsättningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna. ===== SIDA 27 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 27 Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital, före skatt Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital, stamaktie Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämman- de inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande. Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och investeringar i intresseföretag och joint venture. CAGR (Compounded Annual Growth Rate) Genomsnittlig årlig tillväxt uttryck i procent. Direktavkastning Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent av fastighetsportföljens genomsnittliga marknadsvärde. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam- heten i förhållande till fastigheternas värde. Driftöverskott Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader. Eget kapital, kr/stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital, kr/preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation jämte upplupen utdelning. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärde. Förvaltningsresultat Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl koncern- som intresseföretag och joint venture. Förvaltningsresultat, kr/stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i förhållan - de till vägt genomsnittligt antal stamaktier. Genomsnittlig ränta Vägd ränta på räntebärande låneskulder (exklusive skuld nytt- janderätter) med beaktande av räntederivat på balansdagen. Hyresduration Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyres- avtalen. Hyresintäkter Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter. Hyresvärde Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd mark- nadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt från balans- dagen. Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stam- aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgång - arnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför. Nettoinvesteringar Summan av förvärvade fastigheter, direkt och via bolag, samt investeringar i projekt och intresseföretag och joint venture med avdrag för försäljningspris på fastigheter som avyttrats, direkt och via bolag, samt med avdrag för avyttrade andelar i intresseföretag och joint venture. Nettoskuld Räntebärande låneskulder, exklusive skuld nyttjanderätter, med avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar. Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie. Resultat efter skatt, kr/stamaktie Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture men inklusive utdelningar från intresseföretag och joint venture, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Skuldkvot Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders framåtriktat driftöverskott minus centrala administrations- kostnader plus erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture rullande tolv månader. Skuldsättningsgrad Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. Tillträdda fastigheter Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt för under perioden tillträdda fastigheter. Uthyrningsgrad Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta. Överskottsgrad Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid. ===== SIDA 28 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 28 Risker och osäkerhetsfaktorer NP3 arbetar aktivt för att identifiera och minimera de väsent - liga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. Väsentliga risker för bolaget utgörs bland annat av fastighetsrelaterade risker, finansiella risker och risker som uppstår till följd av händelser och förändringar i vår omvärld. För en utförlig beskrivning av bolagets strukturerade riskarbete, se sidorna 68–72 i bolagets årsredovisning för 2022. Fastighetsrelaterade risker NP3 arbetar kontinuerligt med att minimera sina fastighets- relaterade risker. Bolaget har en god diversifiering avseende både fastighetskategorier och exponering mot bransch. Hyres- intäkterna är fördelade på ett stort antal hyresavtal där större hyresgäster endast står för en mindre andel av hyresvärdet. Det finns en risk att värderingen av förvaltningsfastigheter kan påverkas av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. Dessutom kan det volatila marknadskli- matet och den begränsade transaktionsvolymen medföra en förhöjd risk för fastighetsvärderingen. För att minimera denna risk marknadsvärderas bolagets fastigheter varje kvartal där bolagets värderingspolicy innebär att minst 90 procent av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt. Finansiella risker Kostnader relaterade till finansiering utgör den enskilt största kostnadsposten för NP3 och det osäkra marknadsläget gör att refinansieringsrisken ökat och vi har också sett kraftigt ökade finansiella kostnader. Arbetet med att säkerställa NP3s finansiella ställning har fortsatt hög prioritet och bolaget arbetar aktivt för att bibehålla sina goda kontakter med banker och kapitalmarknaden för att på så sätt minska de finansiella riskerna. Bolaget har även arbetat aktivt med att eliminera re - finansieringsrisker som bland annat kan koppas till kommande obligationsförfall. Intressekonfliktsrisker Intressekonflikter skulle kunna uppstå då styrelseledamöter, personer i strategisk- och operativ ledning samt övriga anställ- da inom bolaget åtar sig vissa styrelseuppdrag, investerar i bolag där NP3 investerat, investerar i bolag som är konkurrent till NP3, belånar sitt aktieinnehav i NP3 eller förvärvar eller avyttrar aktier i NP3. För att hantera intressekonfliktsrisker har bolaget väl utvecklade rutiner och policys. Bland väsentliga policys kan nämnas bolagets uppförandekod samt insider- policy. Frågor rörande intressekonflikter diskuteras löpande på bolagets styrelsemöten och i bolagets ledningsgrupp. För anställda har bolaget en rutin för dokumentation och godkän- nande av bisysslor. Övriga risker Det osäkra och volatila marknadsklimatet i kombination med kriget i Ukraina påverkar världsekonomin och då också Sverige och NP3 som bolag. Den höga inflationstakten under andra halvan av 2022 och fortsatt hög inflation under början av 2023 har resulterat i och kan fortsatt resultera i stigande kostna- der för råvaror och energi vilket påverkar bolaget och dess hyresgäster men där kostnadsökningarna för NP3 till stor del kompenseras av indexuppräknade hyror. NP3 följer utveckling- en och utvärderar löpande hur bolagets verksamhet påverkas. Övrig information Redovisningsprinciper och bedömningar Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och International Accounting Stan- dards (IAS) 34 Delårsrapportering. Övriga upplysningar enligt IAS 34 16A lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten. Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer och värderingsmetoder som i årsredovisningen för 2022. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträ - dande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. Moderbolagets rapporter har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Medarbetare och organisation Bolaget har åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Huvud - kontoret ligger i Sundsvall där merparten av bolagets anställda är stationerade. Därutöver finns det medarbetare i alla bola- gets åtta affärsområden. Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 59 personer. ===== SIDA 29 ===== NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023 29 Nils Styf Styrelseordförande Anders Nilsson Styrelseledamot Hans-Olov Blom Styrelseledamot Mia Bäckvall Juhlin Styrelseledamot Åsa Bergström Styrelseledamot Andreas Wahlén Vd Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moder- bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Sundsvall den 4 maj 2023 Affärsidé Med hyresgäster i fokus, förvärva, äga och förvalta högavkastande kommer- siella fastigheter främst i norra Sverige. Finansiella mål NP3s mål är att tillväxten i förvaltnings- resultat per stamaktie ska uppgå till minst 12 procent per år över en femårsperiod. Avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå till minst 15 procent över en femårs- period. Räntetäckningsgraden ska vara lägst två gånger och den långsiktiga belå- ningsgraden ska uppgå till 55–65 procent. Vision Genom gott affärsmannaskap och med nöjda hyresgäster, investerare och intressenter, skapa Sveriges långsiktigt mest lönsamma fastighetsbolag. Ledning Andreas Wahlén, VD Tfn +46 60 777 03 01 andreas@np3fastigheter.se Håkan Wallin, CFO Tfn +46 60 777 03 07 hakan.wallin@np3fastigheter.se Mattias Lyxell, COO Tfn +46 60 777 03 17 mattias.lyxell@np3fastigheter.se Styrelse Styrelseordförande Nils Styf Tfn +46 73 350 60 39 Styrelseledamöter Anders Nilsson Hans-Olov Blom Mia Bäckvall Juhlin Åsa Bergström Pressmeddelanden under kvartal 1 10/2 Bokslutskommuniké 2022 14/2 NP3 utreder förutsättningarna för att genomföra en riktad nyemission av stamaktier 14/2 NP3 genomför en riktad nyemission om 2,75 miljoner stamaktier och tillförs härigenom 632,5 mkr 28/2 Ändring av antalet aktier och röster i NP3 Fastigheter 26/3 Information rörande styrelsen i NP3 Fastigheter 29/3 NP3 avser att emittera nya seniora icke säkerställda gröna obligationer och offentliggör ett frivilligt återköpserbjudande under utestående seniora icke säkerställda obligationslån 30/3 Kallelse till årsstämma Samtliga pressmeddelanden finns på bolagets hemsida: www.np3fastigheter.se Kalender Delårsrapporter Q2 januari-juni: 7 juli 2023 Q3 januari-september: 20 oktober 2023 Bokslutskommuniké: 9 februari 2024 Avstämningsdagar för utdelning på preferensaktier 31 juli 2023 31 oktober 2024 31 januari 2024 30 april 2024 Föreslagna avstämningsdagar för utdelning på stamaktier 8 maj 2023 31 juli 2023 31 oktober 2023 31 januari 2024 Årsstämma 4 maj 2023 ===== SIDA 30 ===== www.np3fastigheter.se Huvudkontor NP3 Fastigheter AB (publ) Org.nr 556749-1963 info@np3fastigheter.se Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall Postadress Box 12, 851 02 Sundsvall Lokalkontor Falun Främbyvägen 6, 791 52 Falun Gävle Strömsbrovägen 18, 803 09 Gävle Karlstad Gjuterigatan 38A, 652 21 Karlstad Luleå Ödlegatan 1B, 973 34 Luleå Piteå Fläktgatan 10G, 941 47 Piteå Skellefteå Lagergatan 1A, 931 36 Skellefteå Sollefteå Hågesta 7, 881 41 Sollefteå Stockholm Birger Jarlsgatan 34, 114 29 Stockholm Umeå Björnvägen 15E, 906 40 Umeå Västerås Ånghammargatan 6-8, 721 33 Västerås Örnsköldsvik Örnsköldsvik 41A, 891 41 Örnsköldsvik Östersund Infanterigatan 21, 831 32 Östersund