===== SIDA 1 ===== Årsredovisning 2023 ===== SIDA 2 ===== HOTELISM BY PANDOX Vi äger och hyr ut hotellfastigheter Pandox äger och hyr ut de fastigheter som hotelloperatörer behöver för att driva hotellverksamhet. Tillsammans med skickliga operatörer skapar vi att- raktiva och lönsamma hotellprodukter. Vi har sedan grundandet 1995 vuxit till en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE sidan 3 VERKSAMHETEN sidan 27 MARKNAD OCH TRENDER sidan 39 FASTIGHETER sidan 50 STYRNING sidan 69 FINANSIELL T sidan 87 PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 1 ===== SIDA 3 ===== 4 Detta är Pandox 8 Kort om året 10 Vd har ordet 13 Strategi och mål 16 Pandox ekosystem 17 Affärsmodell 18 Värdekedja 22 Partnerskap och relationer 25 Värdeskapande 40 Trender 41 Hotellmarknadsdagen 2023 43 Här finns Pandox 44 Marknadsstruktur 45 Marknadsöversikt 46 Pandoxaktien 28 Affärssegment 29 Hyresavtal 32 Egen drift 38 Attraktiv och jämställd arbetsplats 51 Geografisk översikt 62 Fastighetsportfölj 63 Värdeförändring fastigheter 64 Fastighetsförteckning 70 Ordförandeord 71 Bolagsstyrningsrapport 78 Styrelse och revisor 80 Ledande befattningshavare 81 Risker och riskhantering 88 Innehåll 89 CFO-ord och läsanvisning 91 Förvaltningsberättelse 94 Hållbarhetsrapport 131 Finansiella rapporter koncernen 135 Finansiella rapporter moderbolaget 139 Noter 175 Årsredovisningens undertecknande 176 Revisionsberättelse 182 Flerårsöversikt 184 Kvartalsdata 185 Definitioner STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T  Den formella årsredovisningen som granskats av bolagets revisorer återfinns på sidorna 91–93 och 131–175. För räkenskapsåret 2023 har hållbarhetsrap- porten (sidorna 94–130) upprättats enligt GRI Standards och granskats av extern part. Håll- barhetsrapporten är en del av förvaltningsbe- rättelsen och har sin utgångspunkt i nuva- rande tolkning av kommande lagkrav respek- tive standarder CSRD och ESRS. Granskning har ej gjorts enligt dessa krav. INNEHÅLL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 2 ===== SIDA 4 ===== HOTELISM BY PANDOX Strategi och värdeskapande Pandox affärsidé är att äga, utveckla och hyra ut hotellfastig- heter till skickliga hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal med garanterad miniminivå. Pullman Stuttgart Fontana Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 3 ===== SIDA 5 ===== Sverige Tyskland Irland Schweiz Österrike Belgien Nederländerna Storbritannien Danmark Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning är kärnan i vår verksamhet. Affärsmodellen bygger på omsättningsbaserade hyresavtal med lång löptid, garanterad miniminivå och gemensamma incitament. Vi driver också hotellverksamhet i egen regi som en viktig del av vårt aktiva ägande. Fastighetsutveckling Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande investeringar tillsammans med hyresgästerna. Vi gör också trans - formativa investeringar i Egen drift med målet att teckna nya hyresavtal. Portföljoptimering Portföljen utvärderas löpande för att säkerställa att varje hotellfastighets av - kastningspotential är attraktiv. Förvärv lägger grunden för tillväxt och avytt - ringar är viktiga för att frigöra kapital till investeringar med högre avkast - ningsmöjligheter. Hållbarhet Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att skapa resurseffektiva fastig- heter och hållbar drift, samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. En renodlad hotellfastighetsägare Pandox är ett hotellfastighetsbolag som äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer. Vi är en aktiv och engagerad ägare som sedan grundandet 1995 skapat en av de största hotellfastighetsportföljerna i Europa. Läs mer på sidan 25. Kanada Norge Finland Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt DETT A ÄR PANDOX PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 4 ===== SIDA 6 ===== Hotellfastighetsportföljen Pandox äger 159 hotellfastigheter med cirka 35 900 rum i 12 länder. Portföljens totala marknadsvärde uppgår till drygt 69 miljarder SEK. TOT AL T FASTIGHETSV ÄRDE 69 039MSEK Marknadsvärde per land, MSEK Tyskland, 23% Sverige, 22% Storbritannien, 19% Belgien, 8% Finland, 6% Övriga, 22% WAULT 15,0 år Avtalsform, antal rum Omsättningsbaserat, minimihyra, 61% Omsättningsbaserat, utan minimihyra, 19% Fast hyra, 5% Egen drift, 16% ST ÄDER 90 Typ av efterfrågan, antal rum Inhemsk, 41% Regional, 43% Internationell, 16% Diversifierad portfölj Långa hyresavtal Stabil efterfrågan NH Collection Salzburg Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt DETT A ÄR PANDOX PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 5 ===== SIDA 7 ===== Vi är en aktiv och engagerad ägare som har som mål att maximera värdet i varje enskild hotellfastig- het. Det gör vi genom att skapa attraktiva och hållbara hotellprodukter och hotellfastigheter baserat på varje fastighets unika förutsättningar. Framgångsfaktorer Enbart hotell fastigheter Vi investerar enbart i hotellfastig- heter och skapar värde genom ett aktivt och engagerat ägande. Hållbarhet med affärsfokus Vi arbetar aktivt och integrerat för en hållbar affär i både fastighet och drift. Omsättningsbaserade hyresavtal Vi har långa omsättningsbaserade hyresavtal med god garanterad miniminivå med skickliga hotelloperatörer. Diversifiering i flera dimensioner Vår hotellfastighetsportfölj är diversi- fierad på geografi, typ av efterfrågan, varumärke och hotellprodukt, vilket minskar vår risk. Aktivt värdeskapande Vi har djup hotellkunskap och lång erfarenhet av alla driftsmodeller på hotellmarknaden. Vi kan skapa värde på olika sätt. The Queens Hotel, Leeds Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt DETT A ÄR PANDOX PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 6 ===== SIDA 8 ===== Två affärssegment i samverkan Om segmentet Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. Avtalen är omsättnings- baserade med lång löptid, god garanterad miniminivå, delad risk och stabil intjäning. Hållbarhetsansvar I Hyresavtal är vårt ansvar begränsat till tekniska hållbarhets- frågor i hotellfastigheten. Ansvaret regleras i hyresavtalet med hotell operatören i enlighet med marknadspraxis i landet. Lite förenklat kan Pandox ansvar sammanfattas i allt som berör fastighetens struktur och tekniska drift. Exempel på ansvar är yttre skal, tekniskt underhåll, fastighetsutveckling, större renoveringar och om- eller tillbyggnad. Hotelloperatören ansvarar för hotellets drift, inköp och förbrukning av el, vatten, värme och kyla. Egen drift Om segmentet Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva äger. Det är en viktig del av vår aktiva ägarmodell och ger oss värdefullt handlingsutrymme vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter med målet att skapa värde genom nya hyres- avtal, eller realisera värde genom avyttring. Hållbarhetsansvar I Egen drift har vi fullt ansvar för alla hållbarhetsfrågor som rör både hotellfastighet och hotelldrift. Exempel på ansvar är inköp och förbrukning av energi och vatten, avfallshantering, teknisk drift och underhåll, tekniska installationer samt hållbarhets- frågor rörande hotellpersonal och hotellgäster. Hyresavtal Antal hotell: 159 Marknadsvärde fastigheter: 69 039 MSEK Driftnetto: 3 870 MSEK Hyresavtal, 87% Egen drift, 13% Hyresavtal, 83% Egen drift, 17% Hyresavtal, 82% Egen drift, 18% Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt DETT A ÄR PANDOX PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 7 ===== SIDA 9 ===== Ett år med högt affärstempo SCIENCE BASED TARGETS Pandox vetenskapliga mål godkändes av SBTi och styrelsen fattade beslut om ett investe- ringsprogram för klimatomställning om cirka 29 MEUR med syfte att nå utsläppsmålen för Scope 1–2. Investeringsprogram för klimatomställning 29 MEUR MÅNGFALD & INKLUDERING Under året implementerades ett omfattande Mångfald & Inkluderingsprogram som baseras på tre mål och kommer följas upp årligen. HÅLLBARHETSLÄNKADE BANKLÅN Pandox hållbarhetslänkade två befintliga banklån om cirka 2,2 miljarder SEK. GRÖNA TILLÄGGSAVTAL Pandox tecknade tre nya gröna tilläggsavtal med två hotelloperatörer i Norden i affärs- segmentet Hyresavtal. Gröna avtal 3 stycken RAPPORTERING MED UTGÅNGS - PUNKT I ESRS Pandox anpassade sin rapportering till European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Denna rapportering är en del av Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) som ännu inte blivit lagstadgat. NYTT HYRESAVTAL I KÖPENHAMN Pandox teckande ett nytt hyresavtal med hotelloperatören Strawberry för nuvarande Hotel Mayfair Copenhagen, med start andra halvåret 2024. En omfattande renovering av hotellet pågår. HOTELLMARKNADSDAGEN 2023 Årets tema var ”The hotel market in a multi- sphered world” med fokus på hur geopolitiska förändringar påverkar hotellefterfrågan, hotell- investeringar och konsumentbeteende. AV YTTR INGAR Avyttring av Intercontinental Montreal, inklusive drift, slutfördes i början av 2023. Försäljningspriset var cirka 80 MCAD, vilket var 20 procent högre än bokfört värde vid ingången av 2022. Hållbarhet Andra viktiga händelsesr THE QUEENS HOTEL I LEEDS Storbritannien | Ikoniskt, marknadsledande och välinvesterat hotell med potential. BEST WESTERN HOTEL FRIDHEMSPLAN STOCKHOLM Sverige | Efter avslutad renovering hyrs hotel- let ut till Scandic Hotels under varumärket Scandic Go. HILTON BELFAST Storbritannien | Välinvesterat hotell med starkt läge i en snabbväxande marknad. HOTEL POMANDER Tyskland | Hotellet öppnades i september efter en omfattande renovering och omposi- tionering. Nytt omsättningsbaserat hyresavtal med Scandic Hotels den 1 mars 2024. PULLMAN STUTTGART FONTANA • Genomgripande renovering av samtliga rum och publika ytor slutförd. RADISSON BLU GLASGOW • 247 nyrenoverade rum i ett stort renove- ringsprojekt klara. Spa och publika ytor färdigställs under 2024. QUALITY GRAND BORÅS • 60 nya hotellrum skapade och fullständig renovering av befintliga rum och publika ytor klara. DOUBLETREE BY HILTON BRUSSELS CITY • Tillbyggnad av cirka 150 rum och stora konferensytor kommer att skapa Bryssels största hotell med 500 rum. Färdigställs sent 2025. CITYBOX BRUSSELS • Pågående totalrenovering samt nytt omsättningsbaserat hyresavtal och eco- nomy lifestyle-koncept med Citybox. Återöppnar andra halvåret 2024. Förvärv Investeringar Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt K ORT OM ÅRET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 8 ===== SIDA 10 ===== INVESTERINGAR 922 MSEK ENERGIINTENSITET Hyresgästernas energianvändning 218 kWh/kvm FÖRVÄRV 1 576 MSEK CASH EARNINGS 1 742 MSEK ENERGIINTENSITET Egen drift och HK 204 kWh/kvm Nyckeltal, hållbarhet För ändring2023 2022 T otal antal BREEAM In Use- certifierade fastigheter 12 12 0% T otal andel förnybar energi, % 40 41 –3% Medarbetarnöjdhet, % 77 77 0% Avfall per hotellgäst i Egen drift, kg 1,2 1,2 0% T otal vattenanvändning, l/gn 180 189 –5% T otala utsläpp, CO2e/kvm 53 50 6% T otal energianvändning, kWh/kvm 215 217 –1% Antal granskade leverantörer 37 48 –23% T otal cash earnings, MSEK Energiintensitet, kWh/kvm 0 50 100 150 200 250 202320222021 230 204214 0 250 500 750 1 000 20232022202120202019 674 863 922907 990 0 50 100 150 200 250 202320222021 210 218 189 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20232022202120202019 4 901 480 126 616902 1 576 689 482 Förvär Avyttringar Investeringar, MSEK Energiintensitet, kWh/kvm Förvärv/ Avyttringar, MSEK Cash earnings minskade med 15 procent. Justerat för statliga stöd om 260 MSEK i jämförelseåret 2022 minskade cash earnings med 3 procent. Energianvändningen i Egen drift, Scope 1 och 2, minskade med 11 procent från föregående år vilket beror på att Pandox två gröna investeringsprogram haft effekt. Under 2023 har Pandox investerat 922 MSEK i befintlig portfölj för att på sikt stärka kassa- flödet och öka fastighetsvärdet. Energianvändningen i Hyresavtal, Scope 3, ökade med 4 procent jämfört med föregående år. Under 2023 har Pandox slufört förvärv och avyttringar om totalt motsvarande 2 192 MSEK. Året i siffror Finansiella nyckeltal Föränd- ring, %MSEK 2023 2022 T otala intäkter 6 849 5 654 21 Intäkter Hyresavtal 3 690 3 307 12 Intäkter Egen drift 3 159 2 347 35 T otalt driftnetto 3 870 3 434 13 Driftnetto Hyresavtal 3 157 2 868 10 Driftnetto Egen drift 713 566 26 EBITDA 3 696 3 304 12 Årets resultat –580 4 204 n.a Resultat per aktie, SEK1) –3,18 22,94 n.a Cash earnings 1 742 2 056 –15 Cash earnings per aktie, SEK1) 9,48 11,18 –15 Utdelning per aktie, SEK 4,00 2,50 60 Belåningsgrad fastigheter, % 46,6 46,7 n.a Räntetäckningsgrad, ggr2) 2,7 3,7 n.a Marknadsvärde fastigheter 69 039 69 231 –0 EPRA NRV per aktie, SEK 201,12 205,03 – 1) För uppgift om antal aktier, se sida 49. 2) För mer information, se sida 139. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 20232022202120202019 2 161 2 056 1 742 660 712 Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt K ORT OM ÅRET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 9 ===== SIDA 11 ===== ”Vår affärsmodell är lönsam och hållbar” 2023 var ett bra år för Pandox med ett starkt driftnetto och ett högt affärstempo. Vi avslutade året starkt och vår utblick är positiv. Hur vill du sammanfatta 2023? Jag gläds åt den starka hotellmarknaden som trotsat motvinden i omvärlden. Trots högre räntor, hög inflation och en svagare konjunk- tur prioriterar både företag och privatpersoner möten och upplevelser. På ett medmänsk- ligt plan är jag och mina kollegor samtidigt berörda och bekymrade över de konflikter, krig och geopolitiska spänningar vi nu har i världen. Vi levererade under 2023 den högsta omsättningen och driftnettot i företagets historia, medan cash earnings minskade något på grund av snabbt och kraftigt stigande marknadsräntor och därmed högre finansiella kostnader. Jag är också stolt över våra framsteg inom hållbarhet, där en viktig milstolpe var att våra vetenskapliga klimatmål för växthusgasut- släpp validerades och godkändes av Science Based T argets intititive (SBTi). Det befäster också hållbarhet som ett prioriterat område för Pandox kommande år. Vilka slutsatser drar du från 2023? 1. Starka krafter driver hotellmarknaden framåt. Världen blir större och den globala medelklassen växer, vilket ökar efterfrågan på resor och möten. Efter pandemin prioriteras frihet och upplevelser högt. 2. En tuffare omvärld ställer krav på att vara en aktiv ägare med djup hotellkunskap som förstår hur kassaflöde och värde kan skapas genom hotellvärdekedjan. Det är en styrka att vara specialist på hotell- fastigheter. Vår stora och diversifierade portfölj är en unik plattform för värde- skapande över hela hotellvärdekedjan. 3. Människor gör skillnaden. En snabbfotad och kompetent organisation med stor handlingsfrihet är ett kraftfullt affärsverk- tyg. Särskilt i kombination med ett stort nätverk av företag och individer med driv och lösningsvilja. 4. Våga investera. Vi investerar löpande i kassaflödesdrivande projekt för att utveckla vår befintliga portfölj. Det vi investerar idag lägger grunden för fram- tida tillväxt och konkurrenskraft, inte minst i ett läge där det byggs färre nya hotell samtidigt som osäkerheten är hög kring vad som är ett normaliserat ränteläge. TRE SAKER I FOKUS UNDER 2023 Dra fördel av den starka hotellmarknaden Investeringar för tillväxt i befintlig portfölj Bibehålla en stark finansiell ställning Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt VD HAR ORDET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 10 ===== SIDA 12 ===== 5. Faktabaserad optimism vinner alltid. V erkligheten är sällan så mörk som tid- ningsrubrikerna visar. Under pandemin var den allmänna uppfattningen att det skulle dröja många år innan hotellmark- naden skulle återhämta sig. Det har visat sig gå mycket fortare. Hur har Pandox hanterat det högre ränteläget och den höga inflationen? I vår affärsmodell med rörliga intäkter kan vi dra fördel av en växande marknad och får kompensation för ökad inflation. Snittprisutvecklingen för hotellnätter har under 2023 varit stark vilket inneburit högre rörliga hyror för Pandox. För jäm- förbara enheter ökade nettoomsättningen med 16 procent i fast valuta. Den goda pris- bilden har också mer än väl kompenserat för den del av efterfrågan som fortfarande saknas efter pandemin. En stor fördel är också att huvuddelen av våra hyresavtal har ett skydd på nedsi- dan genom garanterade minimihyresnivåer. Vår balansräkning är stabil. Vi har en rimlig skuldsättning med en belåningsgrad om 46,6 procent och en god räntetäck- ningsgrad om 2,7 ggr. Direktavkastnings- kravet i fastighetsportföljen är relativt högt och vi har ett tydligt positivt ”yield gap” på drygt 2 procentenheter, jämfört med vår genomsnittliga räntekostnad. Vår finansie- ring består endast av banklån genom rela- tionsbanker med låg refinansieringsrisk. Dessutom är cirka 75 procent av våra lån med en löptid längre än ett år räntesäkrade vilket ger oss en god visibilitet över våra räntekostnader de kommande åren. Där- utöver har vi drygt 3 miljarder SEK i kassan och ytterligare cirka 3,3 miljarder SEK i helt obelånade fastigheter. Kan du ge några exempel på hur Pandox har skapat värde under året? En stor portfölj ger oss möjlighet att göra värdehöjande insatser på många olika sätt. Under 2023 har vi genomfört tre för- värv för totalt cirka 1 576 MSEK, varav två i Storbritannien i Leeds och Belfast, samt ett i Stockholm, Sverige. Samtliga förvärv har varit komplexa – exempelvis med egen drift av hotellet – och gjorts i en tid av hög osäkerhet, vilket minskat konkurrensen och bidragit till klart attraktiva förvärvs- priser. I det första kvartalet slutförde vi även avyttringen av Intercontinental Montreal till ett försäljningspris motsvarade cirka 20 procent över bokfört värde från 2022. ”Vi har en stor verktygslåda där vi arbetar aktivt tillsammans med våra hyresgäster för att utveckla hotell- produkterna och öka värdet i hotell- fastigheterna.” I vår befintliga portfölj har aktivitetsnivån varit hög under året. Vi har en stor verktygs- låda där vi arbetar aktivt tillsammans med våra hyresgäster för att utveckla hotellpro- dukterna och öka värdet i hotellfastigheterna. Under 2023 har vi investerat 922 MSEK i projekt som på olika sätt ökar kassaflödet i fastigheterna. Det är en styrka att kunna investera i hög takt även i en mer osäker omvärld. Tittar vi framåt har vi en pipeline med projekt som kommer att bidra positivt till vår tillväxt i driftnetto kommande år. Jag vill särskilt lyfta fram vår stora utbyggnad av DoubleTree by Hilton Brussels City. Vi utökar hotellet med cirka 150 rum till mer än 500 rum totalt, vilket kommer Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt VD HAR ORDET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 11 ===== SIDA 13 ===== att göra det till det största hotellet i Bryssel. Förutom nya rum skapar vi spännande ytor för konferens, mat och dryck. Vi bygger också en ny takbar. Jag ser mycket fram emot när vi kan slå upp dörrarna för en helt ny hotellprodukt sent 2025. En viktig del av vårt värdeskapande är också att teckna nya hyresavtal med skick- liga operatörer. Jag är därför särskilt nöjd med att ha tecknat nya hyresavtal med Strawberry och varumärket Hobo för Hotel Mayfair i centrala Köpenhamn, med Scandic och varumärket Scandic Go för vårt hotell vid Fridhemsplan i centrala Stockholm, och med hotelloperatören Frich’s för vår hotell- fastighet i Hamar, Norge. Samtliga hotell genomgår nu renoveringar och jag ser med spänning fram emot när hotellen återöppnar i marknaden under 2024. Jag vill även lyfta fram vårt nya hyresavtal med Scandic för nuvarande Hotel Pomander i centrala Nürn- berg. Hyresavtalet är en bekräftelse på vår förmåga att skapa värde genom att förvärva, utveckla och lyfta underpresterande hotell- fastigheter i en internationell miljö. Pandox har gradvis ökat sitt fokus på hållbarhet och 2023 var inget undantag. Vad vill du särskilt lyfta fram? Våra vetenskapliga klimatmål blev i november godkända av SBTi vilket är en viktig milstolpe för oss. Målen sätter rikt- ningen för vårt fortsatta hållbarhetsarbete och säkerställer vårt fokus på de områden som orsakar Pandox största CO2-utsläpp. Vi har en tydlig plan för hur vi ska uppnå vårt klimatmål i Scope 1 och 2 som bygger på utfasning av gas och olja, installation av energieffektiva system samt att öka förnyelsebar energi i Egen drift. För att nå målen i Egen drift fattade vi beslut om en investering om cirka 29 MEUR, som löper över tre år med en förväntad avkastning överstigande 10 procent. Ett viktigt steg i hållbarhetsarbetet är att komplettera befintliga hyresavtal med gröna tilläggsavtal. Vad har hänt på det området under 2023? Ökade regulatoriska krav och ökad efter- frågan på hållbara alternativ ställer högre krav på oss och våra hyresgäster att leverera hållbara hotellprodukter. Vi för löpande dialoger med hyresgästerna om hållbarhets- relaterade samarbeten och vi är glada över att vi under 2023 tecknat tre tilläggsavtal med två operatörer. Avtalen skräddarsys uti- från respektive fastighets förutsättningar och kan exempelvis innefatta utfasning av gas och installation av bergvärme och solceller. Målet är att minska klimatavtrycket och samtidigt hitta en kommersiell överens- kommelse som är lönsam för både oss och hyresgästen. Pandox tecknade också hållbarhetslänkade lån med SEB och Swedbank. Vad betyder det? Hållbarhetslänkningen avser befintliga lån om cirka 2 200 MSEK med SEB och Swed- bank och är en kvalitetsstämpel på vårt hållbarhetsarbete. Lånen är kopplade till ambitiösa och materiella mål inom miljö, socialt och styrning. Vi ser goda möjligheter att konvertera majoriteten av våra banklån på sikt. Om du lyfter blicken, vilka förändringar ser du för Pandox framåt? I grunden är Pandox mycket välpositio- nerat. Vår affärsmodell är testad i vått och torrt. Den är lönsam och hållbar över tid. Samtidigt vill vi bli lite bättre på det vi gör varje dag. Det handlar om hur vi allokerar vårt kapital, hur vi räknar på och genomför investeringar, hur portföljen är sammansatt och hur vi arbetar både som individer och organisation. En av våra paradgrenar – som vi fortsatt kommer att ägna mycket kraft åt – är att till- sammans med våra hyresgäster öka hotell- fastigheternas värde genom ompositione- ring, utbyggnad och produktförbättringar. Investeringar med hög riskjusterad avkast- ning. Katsching! Ljuv musik i mina öron! Vad blir viktigt för Pandox under 2024? Vi har en positiv grundsyn på hotellmark- naden 2024 och förväntar oss att vi kom- mer att skapa värde för våra aktieägare. Vårt fokus ligger särskilt på att leverera på den stora investeringspipeline vi har i befintliga hotellfastigheter där ett flertal kommer att öppna igen andra halvan av 2024. Vi är också öppna för att optimera portföljen genom avyttringar när priset är rätt och vi kan omallokera kapital till projekt med högre avkastningspotential. Allt sammantaget är vi optimister i en värld där geopolitik alltjämt är den största risken. Sist men inte minst vill jag tacka mina fantastiska medarbetare, aktieägare, hyres- gäster och affärspartners för ett gott 2023. T ack även till våra kontorshundar – The Pan- dogs – för att ni förgyller våra arbetsdagar. Stockholm i mars 2024 Liia Nõu Vd TRE SAKER I FOKUS UNDER 2024 Slutföra flera större investeringsprojekt Selektiva förvärv och avyttringar Bibehålla vår starka finansiella position Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt VD HAR ORDET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 12 ===== SIDA 14 ===== BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA SDG 13 – Bekämpa klimat förändringarna Vi bidrar genom att ha tyd- liga klimatmål och arbetar även för energieffektivise- ring samt övergång till större andel förnybar energi. Pandox stödjer ett antal internationella initiativ och är medlemmar i olika föreningar. Internationella konventioner och initiativ: • FN:s Global Compact • FN:s globala mål och Agenda 2030 • ILO:s deklaration om grund läggande principer och rättigheter i arbetslivet • UK Modern Slavery Act • International Bill of Human Rights • UN’s Guiding principles on business and Human rights • OECD:s Due diligence guidance for responsible business conduct Medlemskap i föreningar, organisationer och branschinitiativ: • Energy and Environment Alliance Capital Market Committee (EEA) • European Public Real Estate Association (EPRA) • Fastighetsägarna och dess hållbarhetsråd • Sustainability Hospitality Alliance JÄMSTÄLLDHET SDG 5 – Jämställdhet Vi bidrar genom olika initia- tiv och mål för mångfald och inkludering inom hela verk- samheten. SDG 10 – Minskad ojämlikhet Vi bidrar genom att erbjuda rättvis anställning med möj- lighet till utveckling inom en bransch som är öppen för alla. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION SDG 12 – Hållbar konsum- tion och produktion Vi bidrar genom att upp- muntra till resursbespa- rande åtgärder och främja hållbar produktion genom våra partnerskap. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE SDG 3 – God hälsa och välbefinnande Vi bidrar genom att värna om våra anställdas och gästers välmående. M I L J Ö O C H KLIMAT Vi arbetar strategiskt och målinriktat med att minska vårt klimatavtryck både inom fastighetsförvaltning och hotelldrift. ANSVARSFULLA OCH RÄTTVISA AFFÄRER Vi vill se god affärsetik och rättvisa villkor i hela värdekedjan. NÖJDA OCH TRYGGA GÄSTER Att våra hotellgäster ska ha en positiv upplevelse före, under och efter sin vistelse är kärnan i vår Egen drift. ATTRAKTIV OCH JÄMSTÄLLD ARBETSPLATS Vi har ett ansvar gentemot våra anställda att de har en trygg arbets- miljö med rättvisa anställningsvillkor och goda utvecklingsmöjligheter. INKLUDERANDE LOKALSAMHÄLLEN Genom våra fastigheter har vi när- varo i lokala samhällen. Vi vill vara en positivt bidragande faktor i dessa miljöer. Pandox viktigaste bidrag till en hållbar omställning är att skapa resurseffektiva fastigheter, hållbar drift samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. Vi kan därigenom också bidra till FN:s globala mål för hållbar utveckling. Pandox hållbarhetsstrategi bygger på vår vision och våra affärsmål och den hållbarhetspåverkan dessa har på omvärlden, samt frågor som är viktiga för intres- senterna. Hänsyn har även tagits till trender, risker och möjligheter. Vi har delat in de mest väsentliga hållbar- hetsområdena i fem fokusområden. Hållbarhet är integrerat i vår affärsmodell och en del av vårt dagliga arbete. Det finns tydliga aktiviteter och mål inom respektive fokusområde, och en medveten- het om att förutsättningarna för hållbarhetsarbetet skiljer sig åt mellan våra två affärssegment Hyresavtal och Egen drift. Hållbarhetsstrategi och fokusområden Fokusområden Bidrag till FN:s globala mål Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt STRA TEGI OCH MÅL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 13 ===== SIDA 15 ===== Hållbarhetsmål SCIENCE BASED TARGETS Scope 1 och 2 Scope 3 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 20302029202820272026202520242023202 2 8 708 8 251 7 794 7 336 6 879 6 422 5 965 5 508 5 051 ton CO2e Total reduktion av ton CO2-ekvivalenter 0 10 20 30 40 50 % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 2030202920282027202 6 2025202420232022 8 708 8 251 7 794 7 336 6 879 6 422 5 965 5 508 5 051 ton CO2e% Total reduktion av ton CO2-ekvivalenter 0 8 16 24 32 Varför är detta viktigt? De godkända målen är satta i enlighet med den senaste klimatvetenskapen och 1,5-gradersbanan och fokuserar på de områden där Pandox har störst klimatpåverkan. Detta ger Pandox en tydlig riktning för sitt fortsatta hållbarhetsarbete och säkerställer att Pandox även kommer kunna möta kommande regelkrav som utformas i linje med Parisavtalet. Hur ska målen nås? • Fasa ut olja och gas i utvalda fastigheter • Implementera energieffektiviseringsåtgärder • Öka andelen förnyelsebar energi • Medvetna materialval i renovering för lägre klimatavtryck och ökad andel återbrukat Utfall 2023 Färdplan om 29 MEUR godkändes av styrelsen i september. Ambitionen är att klimatomställ- ningsprogrammet ska bidra till att målet om –42 procent för Scope 1- och 2-utsläppen nås. Godkända vetenskapliga klimatmål Pandox fick i november sina vetenskaps- baserade klimatmål godkända av Science Based T argets initiative (SBTi). SBTi har bedömt Pandox målambition för scope 1 och 2 att vara i linje med en 1,5-gradersbana och Parisavtalet. Målen innebär att bolaget till år 2030 ska minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent. De största utsläppen omfattar använt bränsle (Scope 1) och inköpt energi (Scope 2). I Hyresavtal (Scope 3) ska det ske en utsläppsminskning med 25 procent. De största utsläppen kommer från hyresgäster- nas totala energianvänding och byggmate- rial vid renoveringar. Basåret är 2022. Processen har skett i samarbete med IVL, Svenska Miljöinstitutet, vilket har inneburit datavalidering, kontinuerligt arbete med att förbättra dataunderlag, utbildning och stöd under processen. Målen är strategiskt viktiga, ambitiösa och relevanta och säkerställer att Pandox fokuserar på, och prioriterar, de områden där bolaget har störst klimatpåverkan. Scope 1- och 2-utsläpp För affärssegmentet Egen drift (Scope 1 och 2) har styrelsen under året godkänt ett klimatomställningsprogram om cirka 29 MEUR för åtta fastigheter. Programmet omfattar utfasning av gas och olja, energi- effektivisering samt en ökad andel förny- elsebar energi. Även beteendeförändringar är viktiga för att nå målen. Läs mer om detta på sidan 105. När projektet är slutfört år 2027 förväntas Pandox ha goda förut- sättningar att nå de vetenskapsbaserade utsläppsmålen för Scope 1 och 2 och gene- rera en årlig besparing om cirka 3 MEUR. Scope 3-utsläpp Åtgärderna för affärssegmentet Hyresavtal (Scope 3) omfattar också utfasning av olja och gas, energieffektivisering samt en ökad andel förnyelsebar energi. Här ingår även minskade CO2-utsläpp vid renovering och ombyggnad genom exempelvis hållbara materialval samt minskat spill. Målet är inte satt per kategori utan totalt för att tillåta flexibilitet avseende identifierade möjlig- heter. Under 2023 påbörjades energiutred- ningar och analyser vilka kommer resultera i en åtgärdsplan under 2024. Det har även initierats ett projekt avseende renovering av badrum – en av de vanligaste renove- ringarna Pandox gör. Under 2024 kommer cirka 600 badrum att renoveras åt Scandic. Syftet med projektet är att hitta vägledande principer som tar klimataspekten i beak- tande vid badrumsrenoveringar där uppgra- deringar istället för att riva ut funktionellt fungerade badrum ska vara praxis. Målet är att minska utsläppen och bidra till att nå det vetenskapliga målet för Scope 3 utan att kompromissa kring gästkomfort, design- känsla och driftskostnader. Arbetet fortsätter under 2024. Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt STRA TEGI OCH MÅL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 14 ===== SIDA 16 ===== Finansiell policy Finansiell prestation UTDELNING Pandox målsättning är en utdelnings andel på 30–50 procent av cash earn ings1) per aktie med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Utdelningsandel av cash earnings per aktie KAPITALSTRUKTUR En belåningsgrad2) netto om 45–60 procent, beroende på marknads utvecklingen och rådande möjligheter. Belåningsgrad netto 1) Definieras som EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt bank- tillgodohavande och minoritetsägande. 2) Definieras som räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 % Målintervall:M in Max 42 22 000 Snitt 0 10 20 30 40 50 60 20232022202120202019 46,0 46,7 46,648,7 49,8 % Målintervall:M in Max Varför är policyn viktig? Utdelning är en viktig del av aktiens totalavkastning och ett bevis på en fungerande affärsmodell och en lönsam verksamhet. Policyn för belåningsgrad reglerar det finan- siella risktagandet och säkerställer finansiell stabilitet och handlingsfrihet. Hur ska den infrias? • Lönsam och hållbar verksamhet • Portfölj med god avkastningspotential • Uthålligt värdeskapande • Väldiversifierad portfölj • Effektiv kapitalallokering • Balanserad förvärvsstrategi Utfall 2023 För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 4,00 (2,50) SEK per aktie, totalt cirka 735 (460) MSEK. Det motsvarar en direktavkastning, mätt på aktiekursen vid årets slut, om 2,7 (2,2) procent. Belåningsgraden netto uppgick till 46,6 (46,7) procent. Finansiell policy och prestation HISTORISK PRESTATION Pandox har sedan grundandet 1995 utvecklats till en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. Mätt från starten har fastighetsvärdet ökat från cirka 600 MSEK till cirka 70 miljarder SEK. Cash earnings, per aktie EPRA NRV, per aktie Aktiens totalavkastning, % 0 2 4 6 8 10 12 2023202220212020 3,64 3,88 11,18 9,78 SEK 0 50 100 150 200 250 2023202220212020 167,6 173,5 201,1205,0 SEK –40 –30 –20 –10 0 10 20 30 2023202220212020 –33,9 0,5 29,0 –20,0 SEK Varför är dessa prestationsmått viktiga? Pandox ambition är att öka kassaflödet och fastighetsvärdet i varje enskild hotellfastighet. På aggregerad nivå mäter vi det i cash earnings respektive EPRA NRV. Aktiens totalavkastning är det värde som skapats för aktieägarna. Utfall 2023 Cash earnings minskade med 15 procent. Justerat för statliga stöd mottagna under 2022 minskade cash earnings med 3 procent. EPRA NRV per aktie uppgick till 201,12 kr. Tillväxt i EPRA NA V per aktie, med återlagd utdelning, uppgick till –0,7 procent. Pandoxaktiens totalavkastning uppgick till 29 procent. Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt STRA TEGI OCH MÅL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 15 ===== SIDA 17 ===== Ett ekosystem byggt på partnerskap och relationer Medarbetare LÄS MER Lokalsamhälle LÄS MER Stat LÄS MER Banker och långivare LÄS MER Aktieägare LÄS MER Rådgivare LÄS MER Leverantörer LÄS MER Affärspartner LÄS MER OTA:s LÄS MER Medarbetare LÄS MER Arbetstagar - organisationer LÄS MER Banker och långivare LÄS MER Aktieägare LÄS MER Rådgivare Leverantörer LÄS MER Affärspartners LÄS MER OTA:s LÄS MER Lokalsamhälle LÄS MER Stat och myndighet Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt P ANDOX EKOSYSTEM PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 16P ANDOX EKOSYSTEM PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 16 ===== SIDA 18 ===== Värdeskapande genom aktivt och engagerat ägande Våra resurser Hotellfastigheter • 159 hotellfastigheter med 35 851 rum. Medarbetare • 1 442 medarbetare (FTE), varav 1 393 i Egen drift. Nätverk • Affärspartners och varumärken. • Hotellgäster. • Leverantörer och rådgivare. Finansiering • Kapital från aktieägare 29 573 MSEK. • Lån från banker och andra långivare 32 960 MSEK. Strukturkapital • Pandoxmetoden för värdeskapande i hotell. Naturresurser och material • Energi, vatten, byggmaterial, inredning och installationer. Vår affärsmodell Vårt skapade värde Hyresgäster & hotellgäster • Hyresintäkter 3 690 MSEK . • Intäkter från hotellgäster i Egen drift 3 159 MSEK. • Investeringar 922 MSEK. Medarbetare • Löner och ersättningar 1 205 MSEK. • Attraktiv och jämställd arbetsplats. • Socialt sammanhang och personlig utveckling. Samhälle & miljö • Direkta och indirekta arbetstillfällen. • Miljöer för möten och rekreation. • Levande lokalsamhällen. • Strävar efter lägre energiförbrukning och växthusgasutsläpp. • Skatter och avgifter. Kapitalägare • Räntor och avgifter 1 498 MSEK. • Utdelning 735 MSEK. Leverantörer • Betalningar 4 071 MSEK. Leverantörer Egen drift Hyresavtal | Hyresgäster SCOPE 3 UPPSTRÖMS SCOPE 3 NEDSTRÖMSSCOPE 1 SCOPE 2 40% Köpta varor och tjänster 48% Energianvändning uthyrda fastigheter 0,5% Avfall 0,5% Affärsresor 5% Direkta utsläpp 2% Transporter 4% Indirekta utsläpp, inköpt energi Utsläpp i värdekedjan • Vi äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer. • Våra hyresavtal är långa, omsättningsbaserade med en god minimihyresnivå och delad risk. • Vi har djup hotellkompetens och vi utvecklar hotell- fastigheterna tillsammans med våra hyresgäster. • Vi är en aktiv och engagerad ägare med kapacitet att driva och ompositionera hotell för att sedan teckna nya hyresavtal. • Vårt hållbarhetsarbete är långsiktigt och affärsnära. Läs mer om Scope 1, 2 och 3 på sida 14. Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt AFFÄRSMODELL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 17 ===== SIDA 19 ===== Ansvar i värdekedjan Pandox är aktiv i den del av värdekedjan som sträcker sig från förvärv och fastighetsutveckling, via uthyrning, tekniskt underhåll och hotelldrift, till ombyggnation, renovering och eventuell försäljning av fastigheterna. Vår påverkan sker därför i hela hotellbranschens värdekedja. Utöver det direkta ansvar för hållbarhetsfrågor vi har i vår egen verksamhet finns även möjlighet till påverkan i övriga delar av värdekedjan genom att ställa krav på leverantörer och genom samarbete med hyresgästerna. Storleken på affärssegmentet Hyres- avtal betyder att Pandox största leverantörer verkar inom renovering och underhåll av fastigheterna. Även här finns utrymme för samarbete med hyresgästerna för att skapa hållbar utveckling av fastigheterna. Läs mer om de olika avtalsformerna på sida 19. Pandox äger 159 hotellfastigheter i 12 länder. 139 av fastigheterna hyrs ut till externa hotell operatörer i affärs- segmentet Hyresavtal. I affärssegmentet Egen drift driver vi själva hotellverksamhet i 20 fastigheter. Pandox infly- tande i värdekedjan skiljer sig åt mellan de två affärs- segmenten. AV YTTR ING AV FASTIGHET MED (1) HYRESAVTAL, ELLER (2) EGEN DRIFT FÖRVÄRV AV FASTIGHET MED (1) HYRESAVTAL, ELLER (2) EGEN DRIFT ANSVARSFÖRDELNING Aktiviteter (1) Hyresavtal (2) Egen drift Fastighetsutveckling – Renovering – Ombyggnation Inventarier Fastighetsunderhåll Fastighetsdrift Hotelldrift – Personal, organisation och ledning – Marknadsföring och distribution – Inköp av material och tjänster – Uppvärmning, energi och vatten – Avfallshantering Pandox Pandox till största del Hyresgästen Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt V ÄRDEKEDJA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 18 ===== SIDA 20 ===== Hyresavtalet är kärnan i verksamheten Hyresavtalet skapar gemensamma incitament för Pandox och hyresgästen att utveckla lönsamma hotellprodukter som ökar kassaflödet och därmed också fastighetsvärdet. Funktion och fördelar Omsättningsbaserade hyresavtal har flera fördelar: • Långsiktigt perspektiv. • Gemensamma incitament. • Delade investeringar och delad risk. • Produktivitet och lönsamhet i fokus. Ett omsättningsbaserat hyresavtal är knutet till hotellrörelsens utveckling där en viss andel av hotel- lets omsättning betalas i hyra till Pandox. När hotel- lets omsättning ökar så ökar också hyresintäkten. Fastighetsägare och hotelloperatör delar därmed risken och de har gemensamma incitament att öka hotellets lönsamhet och i förlängningen också hotellfastighetens värde. I de flesta av våra hyresavtal finns också kontrakterade miniminivåer under vilka hyresintäkten inte kan falla. De täcker de kapitalkost- nader vi har för fastigheternas finansiering. Vi har också några enstaka fasta hyresavtal. Stort intresse för hyresavtal Den ökade specialiseringen i hotellmarknaden, med växande regionala hotelloperatörer med hyresavtal som driftsmodell, har ökat intresset för hyresav- tal. Erfarenheterna från pandemin har också stärkt argumenten för omsättningsbaserade hyresavtal. Gröna tilläggsavtal Pandox har under året tagit fram en mall för gröna tilläggsavtal som lägger grunden för ett gemensamt och strukturerat miljöarbete mellan Pandox och hyresgästerna. Under året tecknades tre gröna till- läggsavtal varav två med Scandic och ett med Parks & Resorts, med projektstart 2024. Läs mer på sida 30. HYRESAVTAL ANDEL AV ANTAL RUM 84% ANDEL AV ANTAL RUM 16% FAST 5% OMSÄTTNINGSBASERAT Med miniminivå Utan miniminivå 61% 19% EGEN DRIFT FRANSCHISE- AVTAL 9% MANAGEMENT- AVTAL 3% OBEROENDE VARUMÄRKE 4% Funktion och fördelar Att kunna driva hotellverksamhet i egen regi är en viktig del av vårt aktiva och engagerade ägande. Det ger oss möjlighet att göra fler typer av förvärv och effektivt transformera hotell med målet att teckna nya hyresavtal. Egen drift kan organiseras på flera olika sätt. Franchiseavtal När vi äger både hotellfastigheten och hotellrörelsen kan ett franchiseavtal med en varumärkesägare vara lämpligt. Vi kan då dra fördel av franchisegivarens varumärke och distribution. När Pandox är franchise- tagare betalar vi en royaltyavgift baserat på hotellets omsättning. Några exempel i vår portfölj är Hilton Brussels Grand Place, Hotel Indigo Brussels-City och Hilton Garden Inn London Heathrow. Oberoende varumärke I en marknad där ett internationellt varumärke har låg igenkänningsfaktor och kostnaden för varumärke och distribution blir för höga, kan det vara ett bättre alternativ att bygga ett eget oberoende varumärke som vi själva skapat. Ett exempel i vår portfölj är Hotel Hubert Brussels. Managementavtal Ett managementavtal innebär att Pandox ger en hotelloperatör uppdraget att driva och förvalta hotellet. För detta betalar vi en managementavgift, som ofta är prestationsbaserad. Managementavtal kräver därutöver ett varumärke som vanligtvis franchisas. Med denna avtalsstruktur har vi som hotellfastighetsägare fullt finansiellt ansvar för både hotelldrift och hotellfastighet. Några exempel i vår portfölj är DoubleTree by Hilton Bath, Queens Hotel Leeds och Novotel Hannover. Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt V ÄRDEKEDJA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 19 ===== SIDA 21 ===== Arbete med mänskliga rättigheter i värdekedjan Pandox är medlem i FN:s Global Compact, vilket innebär att företaget har förbundit sig att arbeta i enlighet med tio principer gällande mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Detta är områden vi även förväntar oss att våra affärspartners och leverantörer ska arbeta aktivt med. Pandox största leverantörer är företag inom byggbran- schen, fastighetsförvaltning samt leverantörer av varor och tjänster till hotellverksamheten i Egen drift. Både bygg- och hotellbranschen är branscher där exploatering och utnyttjande av arbetskraft kan förekomma. Pandox kommunicerar därför tydligt sin nolltolerans mot krimi- nalitet, människohandel, prostitution och sexuellt utnytt- jande i uppförandekoderna för medarbetare och affärs- partners samt i ett Modern Slavery Act-uttalande. Under året har inga fall av prostitution rapporterats i Egen drift. I byggbranschen, där risken bedöms vara högst, granskar Pandox även nya och befintliga leverantörer via ett digi- talt självskattningssystem. Se nästa sida för processen. Under 2023 arbetade vi med att förstärka våra styr- dokument och interna processer för att säkerställa en god process för tillbörlig aktsamhet. Arbetet baserades på den konsekvensanalys som genomfördes under 2022 av en oberoende tredje part för att identifiera, bedöma och redovisa risker för mänskliga rättigheter både i leveran- törskedjan och vår egen organisation samt vilka åtgärder som måste vidtas för att hantera dessa risker. Arbetet avgränsades för de branscher och länder inom verksam- heten och värdekedjan som anses ha en högre risk inom mänskliga rättigheter. • Ökad kunskap internt kring inkluderad och jämlik rekryte- ringsprocess. All rekryteringsdo- kumentation är genomgången och uppdaterad för att ta hänsyn till detta • Bättre inblick i värdekedjan och en begynnande process för tillbörlig aktsamhet • Upphandling av konsult för analyser och effektivisering av leverantörs- och inköpsproces- sen med start 2024 • Platsbesök genomförs under januari 2024 hos en underleve- rantör till en av Pandox större byggentreprenörer. Detta var ett stickprov då inga allvarliga avvi- kelser identifierades under 2023 • Uppdaterade under året policyn för mänskliga rättigheter med beskrivning av tillbörlig aktsam- het gällande mänskliga rättig- heter och gottgörelse • Tillagda frågor i befintlig med- arbetarundersökning för att identifiera risker för mänskliga rättigheter • Årlig enkätunder sökning till hyresgäster med möjlighet att ge feedback kring samarbete • Utbildning kring diskriminering och trakasserier inom ramen för Pandox mångfald- och inklude- ringsprogram • Implementera en inkluderad och jämlik rekryteringsprocess • Synliggöra klagomålsprocessen på Pandox hemsida • Support av konsult i leverantörs- granskning, på månadsbasis • Boka in platsbesök hos potentiell högriskleverantör för att säker- ställa efterlevnad av uppförande- koden för affärspartners • Utveckla en process för att gottgöra och åtgärda negativ påverkan. Detta kan innebära skadestånd, garantier för icke- upprepning, offentlig ursäkt etc. • Förstärka kunskapen kring klagomålsprocessen • Förstärka medvetenhet kring diskriminering och trakasserier på arbetsplatsen • Förstärka engagemanget och dialogen med leverantörer för att säkerställa efterlevnad av mänskliga rättigheter enligt upp- förandekoden för affärspartners • Förstärka processen för leveran- törsgranskning med en system- ansvarig Processbeskrivning för arbete med mänskliga rättigheter Identifierade åtgärder 2022 Aktiviteter 2023 Resultat 20231 2 3 Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt V ÄRDEKEDJA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 20 ===== SIDA 22 ===== Process för hantering av leverantörskedjan inom byggbranschen Inköp och upphandling Alla nya leverantörer i Sverige över ett visst belopp genomgår en granskning digitalt via ett externt verktyg. Först verifieras att bolaget existerar och är aktivt, därefter screenas bolaget gentemot globala sanktionslistor. Om granskningen ger avvikande resultat avbryts upphandlingen. För godkända leverantörer genomförs en riskanalys i systemet baserad på riskparametrar såsom bransch, land, storlek på årliga inköp samt kontraktslängd. Medel- och högriskbolag ombeds svara på ett digitalt självskattningsformulär för att ge Pandox ett bättre beslutsunderlag i slutskedet av upphandlingen. Under 2024 kommer om- fattningen av de utvärderade leverantörerna att ökas till att omfatta hela Europa. Uppföljning Samtliga leverantörer som identifie- rats ha hög eller medelhög risk under upphandlingsskedet ska inom sex månader besvara ett mer omfattande självskattningsformulär för att följa upp att de lever upp till kontrakts- villkoren. Även ett stickprov bland befintliga leverantörer med låg risk ombeds svara på detta. Leverantörsdialog När avvikelser uppdagas i självskatt - ningsformulären inleds en dialog med leverantören där de får komma med förslag på åtgärdsplan. Pandox godkänner planen och följer sedan upp att beslutade åtgärder genomförs inom utsatt tid. De leverantörer som inte åtgärdar identifierade avvikelser kan, beroende på allvarlighetsgrad, komma att få sina kontrakt uppsagda. Inga leverantörer behövde sägas upp under 2023. Platsbesök Under 2023 har inga av de själv - skattade leverantörerna identifierat allvarliga avvikelser. Skulle detta ske ska leverantörerna inspekteras på plats av en oberoende, extern part. Kravställning Alla nya leverantörer måste som en del av kontraktsvillkoren god- känna Pandox Uppförandekod för affärspartners oavsett kontrakts- belopp. Detta sker i leverantörs- systemet. Undantag Leverantörer kan ges undantag från processen ovan om särskilda omständigheter råder, exempelvis om det enbart finns en leverantör av ett visst material på marknaden. Undantag får endast beviljas av inköpsrådet med representanter från ledningsgruppen och varje enskilt fall ska dokumenteras och arkiveras. Inget fall eskalerades till rådet under 2023. Signera kontrakt Inköp och upphandling nya leverantörer 1 Krav- ställning 2 Uppföljning av nya och befintliga leve rantörer 3 Leverantörs- dialog 4 Platsbesök 5 Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt V ÄRDEKEDJA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 21 ===== SIDA 23 ===== HOTELLOPERATÖRER EXTERNA VARUMÄRKEN WHITE LABEL-OPERATÖRER PANDOX EGNA VARUMÄRKEN Partnerskap och relationer Pandox samarbetar med många företag och våra hotell har en viktig roll i lokalsamhället. P. 654 C 03.01.2013 PLUMA NEGATIVO PLUMA POSITIVO PANTONE NEGATIVOCMYK NEGATIVO 13.0637 Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året V d har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell V ärdekedja Partnerskap och relationer V ärdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt P ARTNERSKAP OCH RELA TIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 22PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 22P ARTNERSKAP OCH RELA TIONER ===== SIDA 24 ===== Djupa, breda och långsiktiga samarbeten Helt avgörande för vår framgång är de sam- arbeten som vi har med våra hyresgäster, vilka består av närmare 40 hotelloperatörer och hotellvarumärken med olika karaktär och geografisk räckvidd. Det är globala varu - märken som Hilton, regionala varumärken som Scandic och lokala oberoende varu- märken som Hotel Berlin, Berlin. Vi diversifierar hotellfastighetsportföljen genom att finnas på inhemska, regionala och internationella marknader, samt genom hotell- typ och efterfrågemix. Våra stora fullserviceho- tell i goda lägen attraherar alla typer av efter- frågan. Pandox största efterfråge segment har historiskt sett varit affärsresenärer och möten, men andelen fritidsresenärer har stadigt ökat. Ett ökat globalt fritidsresande och vår egen utveckling av nya hotellprodukter med en mer attraktiv fritidsprofil är två förklaringar. Fritidsresandet dominerade också efterfrå- gan under pandemin. Affärsresandet har dock återhämtat sig starkt och efterfrågemixen i hotellmarknaden är nu mer lik den som rådde innan pandemin. Produktivitet och lönsamhet alltid i fokus För Pandox är det viktigt att hyresgästen har god kommersiell förståelse och fokus på produktivitet och lönsamhet i hotelldriften. God lönsamhet skapar förutsättningar för nya investeringar i hotellprodukten, vilket är positivt för hotellfastighetens värde. Olika varumärken, olika löften Samtidigt som antalet varumärkesägare i hotellmarknaden har minskat så har antalet hotellvarumärken ökat. En förklaring är den starka tillväxten för Online Travel Agencies (OTA:s) vilket har drivit fram en ökad mång- fald i utbudsledet. Idag sker merparten av alla hotellbokningar i världen digitalt och andelen fortsätter att öka. För oss som hotellfastig- hetsägare skapar digitaliseringen stora möjlig- heter. Ett ökat utbud av varumärken och låga barriärer för att själv skapa och distribuera oberoende hotellprodukter digitalt ger oss unika möjligheter att ge nyförvärvade och/ eller nyligen övertagna hotellfastigheter rätt identitet och position. Relevansen och kraften i olika varumärken beror på del marknaden. Scandic och Straw- berry, med bland annat varumärkesnamnen Clarion, Quality och Hobo, är ledande aktörer på den regionala hotellmarknaden i Norden. I Storbritannien och Tyskland är Leonardo Hotels ett motsvarande exempel. Inget av dessa varumärken har dock samma attrak- tionskraft för internationella affärsresenärer och möten som Hilton eller Radisson. För oss som hotellfastighets ägare är det viktigt att för- stå vilka varumärken som fungerar var, vilken efterfrågan de attraherar i sina respektive del- marknader och vilken position hotellet måste ha för att bli så lönsamt som möjligt. Oberoende varumärke ibland bättre Det uppstår ibland situationer då vi väljer att skapa ett eget oberoende hotellvarumärke. Anledningar kan vara att det nuvarande varumärket inte ger rätt signaler i marknaden, att det är för dyrt eller att det inte passar för marknaden eller hotellet. En oberoende strategi är framför allt aktuell när en större förändring av hotellprodukten är nöd vändig, till exempel vid ett förvärv av ett underpres- terande hotell eller ett över tagande efter ett avslutat hyreskontrakt. I sådana situationer är det oftast effektivare och enklare att förändra både produkten och organisationen under ett oberoende varumärke. Frihetsgraden är större och avkastningen ofta högre. Exemplet Hotel Mayfair Copenhagen Pandox tog över driften av First Hotel Mayfair i april 2020. Vi bytte kort därefter namn till Hotel Mayfair Copenhagen och påbörjade en genomgripande renovering och ompositione- ring. Hotellet har presterat väl i egen drift och potentialen har synliggjorts. I oktober 2023 tecknades ett nytt hyresavtal med Strawberry och varumärket Hobo som träder i kraft under det andra halvåret 2024. Kortfakta om några av våra affärspartners P. 654 C 03.01.2013 PLUMA NEGATIVO PLUMA POSITIVO PANTONE NEGATIVOCMYK NEGATIVO 13.0637 Scandic Hotel Group är Nordens största hotell- operatör med cirka 280 hotell och 58 000 rum i sex länder. Fattal Hotel Group är en av Europas mest snabbväx- ande hotellkedjor med fler än 270 hotell och 48 000 rum samt en aktiv pipeline i Europa och Israel. Strawberry Hospitality Group är Nordens näst största hotelloperatör efter Scandic med över 230 hotell och cirka 40 000 rum och longstay-produkter. Strawberry har bred portfölj av varumärken. HR Group är en av de snabbast växande hotell- ägarna i Central europa och en av de ledande hotell- operatörerna i Tyskland. Portföljen om fattar idag 145 hotell med fler än 25 000 rum i Tyskland, Österrike, Nederländerna, Schweiz och Spanien. Hilton Worldwide är en av världens största varu - märkes ägare och distribu- tionsbolag på hotell- marknaden med fler än 18 varumärken spridda över närmare 7 400 hotell i 124 länder. Radisson Hotel Group är ett av världens största hotell företag med 1 100 hotell och fler än 197 000 rum i 95 länder. Radisson har en stark posi- tion i den internationella hotellmarknaden med attraktiva varumärken. NH Hotel Group är en av Europas största regionala hotell operatörer med 350 hotell och cirka 60 000 rum i 28 länder. NH har ett tydligt fokus på hotelldrift och konstruktiv affärsutveckling. Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt P ARTNERSKAP OCH RELA TIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 23 ===== SIDA 25 ===== Inkluderande lokalsamhällen Hotell har en viktig roll i samhället. De skapar arbetstillfällen, övernatt- ningsmöjligheter och upplevelser, samtidigt som de bidrar till en positiv samhällsutveckling och trygga närområden. Pandox vill bidra till att skapa levande, inkluderande och trygga lokalsamhällen. Hotell spelar en betydelsefull roll i lokalsamhäl- len; som leverantör av övernattningsmöjlighe- ter, upplevelser och mötesplatser, som arbets- givare, och som inköpare av lokala tjänster och produkter. Hotell är också en viktig del i turist- industrin som genererar inkomster till såväl stat och kommun som lokalsamhälle. Genom nära samarbete med lokalsamhället och genom att anställa människor som bor i området kan hotell även bidra positivt till social hållbarhet. 65 (46) procent av Pandox medarbetare bor inom en radie av 10 kilometer från hotellet där de arbetar och 15 (3) procent av medarbetarna är bosatta i socioekonomiskt utsatta områden. Vi anlitar lokala och regionala företag för exem- pelvis teknisk drift, service av fastigheterna och för tvätt av lakan och handdukar. Vår ambition är att använda lokala leverantörer av mat i så stor utsträckning som möjligt. Hotellfastighe- terna har också en viktig roll i att skapa trygga och levande stadskärnor. Trygghet i närområdet kan skapas exempelvis genom ljussättning av entréer och fasader. Av de 20 hotellen i Egen drift har 20 (18) belysning vid entrén och 20 (20) hotell har kameraöver vakning. Samhällsengagemang Pandox engagerar sig i och bidrar till lokal- samhället inom områden där våra medarbe- tare har särskild kunskap, kompetens eller intresse. Vi har som mål att alla hotell i Egen drift samt huvudkontoret ska stödja minst ett lokalt projekt var, vilket samtliga gjorde under 2023. Projekten kan exempelvis innebära att erbjuda praktikplatser till ungdomar med funktionsvariation, eller att sponsra aktivite- ter för cancersjuka barn. Vi är stolta över de många initiativ som hotell och team har varit involverade i under 2023. För att få mer genomslagskraft i stödet av lokalsamhället har ett strategiskt tillvägagångs- sätt anammats. Avsikten var att hitta relevanta samhällsfrågor för hotellen att arbeta med för att få större påverkan och kunna följa upp resultaten mer strukturerat. Under året arrangerades därför en workshop för alla hotelldirektörer och HR-chefer som en del av Pandox mångfald- och inkluderingsprogram, där ett lokalanpassat mål med fokus på socialt marginaliserade grupper sattes. Vid årsskiftet hade majoriteten av alla hotell satt mål och tio av hotellen valde att prioritera funktionsvaria- tion. Under 2024 kommer relevanta aktivi- teter implementeras. Exempelvis utbildning av personal inom inkluderat ledarskap och rekrytering. Huvudkontoret har satt målet att fokusera på integration på arbetsmarknaden av människor med utländsk bakgrund. 20 procent av utrikesfödda med eftergymnasial utbildning i Sverige är antingen arbetslösa eller har ett jobb som inte matchar utbildningen. Kompetenshöjande utbildningsinsatser, men- torskap och inkluderad rekrytering är några av de inplanerade aktiviteterna. Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt P ARTNERSKAP OCH RELA TIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 24 ===== SIDA 26 ===== Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning är kärnan i verksam- heten. Vår affärsmodell bygger på omsätt- ningsbaserade hyresavtal med lång löptid, god garanterad minimihyresnivå och gemensamma incitament. Hyresgästerna är skickliga hotelloperatörer som driver hotellverksamhet under olika varumärken. Vi har individuella affärsplaner för varje hotellfastighet och vi utvärderar löpande hotellets potential samt dess kommersiella och tekniska status. Egen drift av hotell är ett viktigt verktyg vid förvärv och ompositionering av hotell- fastigheter på väg mot nya hyresavtal. Fastighetsutveckling Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande investeringar tillsammans med våra hyresgäster. Vi gör också trans- formativa investeringar i Egen drift med målet att teckna nya hyresavtal. Vi har en nära dialog med varje hyresgäst om gemensamma investeringsprojekt för att ytterligare öka hotellets intäkter och lönsamhet. Till exempel nya bäddar i existerande rum, nya rum i befintliga hotellfastigheter eller nya rum genom tillbyggnad av befintliga hotellfastigheter. Genom en kombination av kunskap, erfarenhet och nyfikenhet utmanar och inspirerar Pandox sina hyresgäster till att se nya affärs- och investeringsmöjligheter. Portföljoptimering Vi utvärderar fastighetsportföljen löpande för att säkerställa att varje hotellfastighets avkastningspotential är attraktiv. Pandox har en aktiv förvärvsstrategi som bygger på industriellt kunnande, långsik- tighet och förmåga att fritt agera över hela hotellvärdekedjan. Möjligheterna för Pandox att skapa värde genom förvärv ökar när förvärvsobjektet är underpresterande eller när transaktio- nens komplexitet är hög. Avyttringar är viktiga för att frigöra kapital till investeringar med en högre avkast- ningspotential. Hållbarhet Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att skapa resurseffektiva fastig­ heter och hållbar drift, samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. Hållbarhet är en del av vår affärsmodell och vårt dagliga arbete. Vi har delat in de mest väsentliga hållbarhetsområdena i fem fokusområden: 1. Miljö och klimat 2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer 3. Nöjda och trygga gäster 4. Attraktiv och jämställd arbetsplats 5. Inkluderande lokalsamhällen • Hur ska hotellet drivas? • Vilken affärspartner är bäst? • Hur ska hyresavtalet se ut? • Hur kan vi lyfta hotellprodukten? • Varumärke och distribution? • Har hotellet rätt position? • Vilka investeringar behöver göras? • Vad är avkastningen på investeringen? • Hur ska risk och avkastning delas? • Varför gör vi förvärvet? • Hur kan vi skapa värde? • Har hotellet nått sin fulla potential? • Finns det andra investeringsalternativ? • Minskat klimatavtryck • God affärsetik • Positiva gästupplevelser • Trygg och utvecklande arbetsmiljö • Utveckling av lokalsamhället En integrerad och hållbar affärsmodell Vi är en aktiv och engagerad ägare. Vårt värdeskapande bygger på långa hyresavtal med skickliga hotelloperatörer, löpande fastighetsutveckling och optimering av portföljen. NYCKELFRÅGOR Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt V ÄRDESKAPANDE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 25 ===== SIDA 27 ===== Värdeskapande i praktiken Stor produktförbättring på Radisson Blu Glasgow Ett av Glasgows mest framstående livsstilshotell, Radisson Blu Glasgow, har renoverat alla 247 rum som en del av ett stort renoveringsprojekt. Hotellet har också adderat flera lägenhetslika rum med två eller tre bäddar, inklusive vardagsrum och matplats, samt introducerat nya familjerum. Investeringar i spa- och möteserbjudande pågår och beräknas vara klara under 2024. Hotel Mayfair i Köpenhamn blir Hobo by Strawberry under 2024 Under pågående renovering och ompositionering av Hotel Mayfair i centrala Köpenhamn tecknade vi ett långt, attraktivt och omsättningsbaserat hyres - avtal med operatören Strawberry och varumärket Hobo. Vi tog över driften av hotellet 2020 och har genom aktiva åtgärder skapat en betydande värde- utveckling i hotellfastigheten. Hyresavtal med Scandic i Tysk la nd Pandox tecknade ett nytt hyresavtal med Scandic för Hotel Pomander i Nürnberg. Hyresavtalet, som träder i kraft den 1 mars 2024, är omsätt - ningsbaserat med garanterad mini - minivå och lång löptid. Vi förvärvade hotellfastigheten 2019 med ett fast hyresavtal och tog över driften hös- ten 2021 då hotellet också stängdes för renovering. Hotellet återöppnade i september 2023. Den totala inves - teringen uppgår till cirka 80 MEUR inklusive förvärvsbelopp. Hyresavtal med Scandic Go i Stockholm Pandox tecknade ett hyresavtal med Scandic för en hotellfastighet på Fridhems - plan i Stockholm. Hyresavtalet, som träder i kraft under andra halvåret 2024, är omsättningsbaserat med garanterad miniminivå och har lång löptid. Pandox förvärvade hotellfastigheten i februari 2023. Scandic Go är Scandics nya varumärke för det växande ekonomisegmentet. Spännande koncept med Citybox i Bryssel Under 2022 tecknade Pandox och den norska ope - ratören Citybox ett hyresavtal för en hotellfastighet som Pandox förvärvade tidigare under 2022. Hotellet genomgår en genomgripande renovering och beräk - nas återöppna under andra halvåret 2024. Citybox economy lifestyle-koncept passar hotellfastigheten väl och attraherar en annan typ av efterfrågan jämfört med Pandox övriga hotell i Bryssel. Strategi och värdeskapande Detta är Pandox Kort om året Vd har ordet Strategi och mål Pandox ekosystem Affärsmodell Värdekedja Partnerskap och relationer Värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt V ÄRDESKAPANDE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 26 ===== SIDA 28 ===== HOTELISM BY PANDOX V erksamheten Vår kärnaffär är att äga, utveckla och hyra ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer. Vi kan också driva hotellverksamhet i egen regi, vilket minskar risken, skapar nya affärsmöjligheter och ökar avkastningspotentialen. Hotel Pomander Nûrnberg Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 27PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 27 ===== SIDA 29 ===== ANTAL FASTIGHETER 20 MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER 11 813 MSEK DIREKTAVK ASTNINGSKR AV 7,02% INTÄKTER 3 159 MSEK DRIFTNETTO 713 MSEK INTÄKTER PER LAND 2023 Belgien, 37% Tyskland, 23% UK/Irland, 20% Kanada, 13% Nederländerna, 2% Danmark, 3% Finland, 1% ANTAL FASTIGHETER 139 MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER 57 226 MSEK DIREKTAVK ASTNINGSKR AV 6,09% INTÄKTER 3 690 MSEK DRIFTNETTO 3 157 MSEK INTÄKTER PER LAND 2023 Sverige, 26% UK/Irland, 23% Tyskland, 22% Finland, 8% Norge, 7% Danmark, 6% Belgien, 2% Övriga, 6% Rekordhögt driftnetto RevPAR ökade på samtliga våra marknader, framförallt drivet av en stark snittprisutveckling. Resultat- utvecklingen var positiv i båda affärssegmenten och vi tog viktiga steg inom hållbarhet. Investeringstakten var hög och vi tecknade flera nya hyresavtal som kommer att bidra till vår tillväxt de kommande åren. Hyresavtal Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt AFFÄRSSEGMENT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 28 ===== SIDA 30 ===== KORT OM ÅRET God tillväxt i intäkter och driftnetto Med stöd av en stark hotellmarknad och en god RevPAR-utveckling ökade hyres- intäk terna till 3 690 (3 307) MSEK och drift - nettot till 3 157 (2 868) MSEK. För jäm- förbart bestånd i fast valuta, ökade både intäkter och driftnetto med 11 procent. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 57 226 (57 563) MSEK med ett genomsnitt - ligt direktavkastningskrav på 6,09 (5,58) pro cent. Den viktade kvarvarande hyres- perioden (WAUL T) var 15,0 (15,0) år. Flera nya hyresavtal Vi tecknade tre nya konkurrenskraftiga omsättningsbaserade hyresavtal med garanterad miniminivå med Scandic Hotels Group (Scandic Go Fridhemsplan och Scandic Nürnberg Central) och Strawberry Hospitality Group (Hobo Copenhagen). Samtliga hyresavtal avser hotellfastigheter som vi nyligen förvärvat och/eller tydlig- gjort affärspotentialen i genom investering och ompositionering . Vi tecknade också ett nytt attraktivt hyresavtal med Frich’s (Frich’s Hotel Hamar). Vi har också kompletterat tre hyres avtal i Norden med gröna villkor. Ett förvärv Vi förvärvade Best Western Hotel Fridhems- plan för 400 MSEK och tecknade ett nytt hyresavtal med Scandic för Scandic Go. Renovering pågår och hyresavtalet för- väntas träda i kraft andra halvåret 2024. Investeringar för tillväxt Vi investerade under året 493 (432) MSEK i vår befintliga portfölj. Vi har en stor verk- tygslåda för värdeskapande i hotellfastig- heterna där vi tillsammans med våra hyresgäster utvecklar hotellprodukterna och gör dem lönsammare, vilket ökar hotell- fastigheternas värde. Projekt som blev klara 2023 var bland annat Quality Grand Borås, Leonardo Royal Birmingham, Leonardo Galway, Leonardo Glasgow och Pullman Stuttgart Fontana. Nya hotellprodukter i pipeline Vi har flera projekt som kommer att färdig- ställas 2024, däribland urban lifestyle- koncepten Citybox Brussels, Scandic Go Fridhemsplan och Hobo Copenhagen samt Vienna House Easy by Wyndham Frank- furt Airport, Leonardo Royal Frankfurt och Leonardo Royal Baden-Baden. Driftnetto, MSEK 3 157 2023 var ett bra år med rekordhöga hyresintäkter och driftnetto. Investeringstakten var hög och vi tecknade tre nya hyresavtal som kommer att bidra till vår tillväxt de kommande åren. Flera hyres avtal kompletterades med gröna avtalsvillkor, vilket är ett viktigt steg på vägen mot hållbara hotellfastigheter. Hyresavtal En stark prestation på flera nivåer Hyresintäkter och driftnetto 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 20232022202120202019 Hyresintäkter Dri/f_tnetto MSEK 3 129 2 764 2 399 2 018 2 422 2 027 3 307 2 868 3 690 3 157 Antal rum och fastigheter 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 20232022202120202019 Antal rum Antal fastigheter Rum Fastigheter 137 136 137 137 139 29 305 29 273 29 469 29 717 30 201 0 30 60 90 120 150 180 Marknadsvärde och andel av total portfölj 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 20232022202120202019 Marknadsvärde Andel av total 40 50 60 70 80 90 100 MSEK % 85 84 83 83 83 53 697 50 181 52 215 57 563 57 226 OM AFFÄRSMODELLEN Välkända och skickliga hyresgäster Pandox hyresgästbas utgörs av skickliga hotelloperatörer med starka hotellvaru- märken. Hyresavtal med rätt incitament Hyresavtalen är mestadels omsättnings- baserade med en kontrakterad hyra med miniminivå. Det ger möjlighet till såväl ökade intäkter i en bättre marknad som skydd vid nedgång i en sämre marknad. Hyresintäkten utgörs av en andel av hotel- lets omsättning: 1) En högre procentuell hyra baserat på operatörens intäkter från hotell- och konferensrum. 2) En lägre pro- centuell hyra på andra operatörsintäkter, framförallt mat och dryck, garage och spa. Omsättningsbaserade hyresavtal ger oss och hyresgästen gemensamma incitament att utveckla hotellprodukten och skapa god produktivitet och lönsam tillväxt. Vi arbetar tillsammans med hyresgästen för att identifiera lämpliga kassaflödeshöjande investeringar i fastigheten. Större gemen- samma investeringsprojekt omfattar nor- malt en förlängning av hyresavtalsperioden och en eventuell justering av den procentu- ella hyran. Nya eller omförhandlade hotell- hyresavtal löper vanligtvis på 10–25 år. Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt HYRESA VT AL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 29 ===== SIDA 31 ===== Fördelning avtalstyp Antal rum Omsättningsbaserat hyresavtal med minimihyra, 72% Omsättningsbaserat hyresavtal utan minimihyra, 22% Fasta hyresavtal, 6% Fördelning samarbetspartner Antal rum Scandic, 36% Leonardo, 26% Strawberry, 6% NH, 6% Radisson Blu, 5% Oberoende, 5% Hilton, 4% Dorint, 4% Mercure, 2% Övriga, 7% Fördelning destination Antal rum Regional, 43% Inhemsk, 41% Internationell, 16% Ett mycket bra år för vår nordiska verksamhet Ytterligare ett år av återhämtning 2023 har varit ett mycket bra år för Pandox nordiska portfölj där samtliga delmarknader, med ett fåtal undantag, presterade bättre jämfört med 2019 som var det senaste helåret utan pandemistörningar. T otalt sett har den nordiska marknaden fortsatt sin goda åter- hämtning efter pandemin, med en samman- tagen tvåsiffrig tillväxt i RevPAR. Jämfört med 2019 har snittprisutvecklingen under 2023 varit mycket god i samtliga nordiska länder medan beläggningsgraden legat något under. Norge har sett den starkaste återhämtningen medan Finland sett den svagaste relativa utvecklingen, där en stark regional hotell- marknad inte fullt ut lyckades väga upp för en tuff marknad i Helsingfors. Fortsatt utveckling av portföljen Bokningsläget i Norden för 2024 ser bra ut och ligger på en högre nivå jämfört med tidigare år. Större konferenser och möten är tillbaka, samtidigt som konserter och events fortsätter att driva efterfrågan. Vårt fokus under året kommer fortsatt vara att gemen- samt med våra hyresgäster fortsätta utveckla såväl hotellprodukterna som fastigheterna i syfte att fånga olika efterfrågetyper och -segment på bästa möjliga sätt. Delade investeringar minskar risken Fördelningen av underhållskostnader och investeringar i hotellfastigheter skiljer från till exempel kontorsfastigheter. Ansvarsför- delningen regleras i en så kallad krysslista. I Norden är hyresgästen normalt ansvarig för underhåll av hotellrum, restauranger, lobby område och andra allmänna utrymmen, inklusive inventarier, medan fastighetsägaren normalt sett ansvarar för tekniska investe- ringar och installationer i fastigheten, tekniskt underhåll samt oftast återinvestering i bad- rum. Generellt gäller att hyresgästens ansvar är större utanför Norden. Investeringar höjer hotellets standard och ökar dess konkurrenskraft, vilket betyder ökade intäkter och förbättrad lönsamhet för hotelloperatören och därmed en högre omsättningsbaserad hyra för Pandox. Ökade kassaflöden lägger i sin tur grunden för ökade fastighetsvärden. Hyresavtalens långa löptider samt hyres gästens ansvar för underhåll och kassa flödeshöjande investeringar, betyder också att Pandox delar en stor del av investe- ringarna i hotellfastigheten med hyresgästen över tid. T obias Ekman SVP, Director of Property Management Nordics Storbritannien och Irland har presterat särskilt väl Prestation i linje med före pandemin Under 2023 presterade i princip samtliga marknader i linje med eller bättre än åren före pandemin. Särskilt Storbritannien och Irland utvecklades väl med tvåsiffrig tillväxt i RevPAR jämfört med före pande- min 2019, i huvudsak drivet av stark snitt- prisutveckling. Den regionala tyska mark- naden återhämtade sig också mycket väl, medan större städer som Frankfurt, Berlin och München beläggningsmäs- sigt har en bit kvar för full återhämtning. Sammantaget har fritidssegmentet över- raskat positivt med stabil tillväxt, drivet av ett ökat antal konserter, sportevent och festivaler, och som med god marginal har kompenserat för den långsammare åter- hämtningen i affärssegmentet och större möten. Den goda marknadsutvecklingen skapar utrymme för ytterligare tillväxt- drivande investeringar i vår befintliga portfölj. Möjligheter till ökat kassaflöde Med fortsatt stöd av en stark hotellmark- nad är dialogerna och samarbetena med våra hyresgäster om fortsatta förstärk- ningar av hotellprodukterna extra viktiga och vi ser goda möjligheter för ökat kassa- flöde genom vårt aktiva och engagerande ägande. Det är de kontinuerliga förbätt- ringarna i varje hotellfastighet som skapar värdetillväxten i portföljen över tid. Martin Creydt SVP, Director of Property Management International Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt HYRESA VT AL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 30 ===== SIDA 32 ===== Miljö och klimat i hyresavtal Förnyelsebar energi I hyresavtal med externa hotelloperatörer står hyresgästen för tecknandet av elavtalen. Pandox kan i dialog med operatörerna ha visst inflytande som vid tecknande av gröna tilläggsavtal. Under 2023 var andelen förnyelse- bar energi 40 (39) procent av total energi- använding inom Hyresavtal. Energieffektiviseringsprojekt Pandox har fortsatt att hålla proaktiva dialo- ger med sina hyresgäster. Kommande lagkrav, energikris och ny kunskap kring klimatfrå- gorna driver fram efterfrågan på nya lösningar och har medfört att ämnet kommit högre upp på agendan. Detta började märkas i dialoger med hyresgäster under året där en större för- ståelse för gemensamma lösningar och inves- teringar ansågs nödvändiga för att minska det gemensamma klimatavtrycket i fastigheterna. För att kunna sätta färdplanen för scope 3 där hyresgästernas energianvänding utgör en väsentlig del behöver energiutredningar genomföras. Under året genomfördes energi- utredningar i fyra hotellfastigheter i England som uppvisat en jämförelsevis sämre ener- giklass. Detta resulterade i en handlingsplan om energiförflyttning vilket inkluderar upp- gradering till LED-belysning, utfasning av gas och installering av värmepumpar och solceller. Detta kommer leda till bättre energieffektivitet som ger en högre energiklassificering och lägre driftskostnader. Energiutredningar pågår även i ytterligare tre hotellfastigheter i Tyskland. Pandox har även initierat ett kompetens- höjande projekt för att utreda möjligheterna till att minska klimatpåverkan vid badrums - renoveringar. Badrumsrenoveringar är ett av de vanligaste ingreppen som Pandox genom- för löpande i fastigheterna. Mellan 2023 och 2026 kommer ungefär 600 badrum att reno- veras i Norden för Scandics räkning. Ett för- slag på guidande principer som tar hållbarhet i beaktande vid badrumsrenoveringar utan att kompromissa med gästkomfort och design har tagits fram av en arkitekt. Förslaget ska presenteras för Pandox större hyresgäster för att säkerställa att värdefull återkoppling från deras perspektiv inkluderas. Förhoppningen är att den nya metodiken ska implementeras under 2024. Läs mer på sida 14. Certifiering av fastigheterna Pandox certifierar sina fastigheter enligt BREEAM In Use – en etablerad standard i Europa för gröna fastigheter. Vid certifieringen bedöms och poängsätts områdena energi, transport, vatten, avfall, föroreningar, hälsa och inomhusmiljö, mark och ekologi, material, innovation och ledning. För att uppnå certifie- ring av uthyrda fastigheter krävs samsyn och samarbete mellan Pandox och hyresgästen och uppgradering av exempelvis system och teknikinstallationer, men också ett stort enga- gemang från hyresgästens medarbetare för att få fram nödvändig dokumentation. Åtgärder måste också integreras i hotelloperatörens löpande drift- och underhållsplaner. Med en ny avtalsmall för gröna tilläggsavtal har beslut fattats med Scandic om att certifiera Scandic i Nürnberg och Scandic Go Fridhemsplan i enlighet med BREEAM In Use på nivån V ery Good. Ett arbete som beräknas påbörjas under 2024. Det pågår även diskussioner med ytter- ligare en hyresgäst kring BREEAM-certifiering för fyra fastigheter. MÖJLIGGÖRARE AV ELEKTRIFIERING OCH ENERGIEFFFEKTIVISERING Nya laddstolpar i Norden Pandox har kontrakterat installation av 81 laddstolpar i anslutning till tolv hotell i Sverige, Finland, Danmark och Norge. Det innebär att hyresgäs- ter på framför allt väghotell får en konkurrensfördel genom att kunna erbjuda laddplatser till sina gäster. Det bidrar även till infrastruktur för elektrifiering av transportsektorn. Alla laddstolpar kommer vara redo för användning under 2024. Vildmarkshotellet Kolmården, Sverige Vildmarkshotellet Kolmården implementerar ett omfattande energibesparingsprogram. Detta omfattar installation av bergvärme med värme pumpar samt bergkyla. Bergvärmen beräknas täcka cirka 85 procent av fastighetens behov och spara upp till 50 procent av den totala energianvändningen. Projektet beräk- nas färdigställas under 2024. Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt HYRESA VT AL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 31 ===== SIDA 33 ===== Egen drift Affärsresande och möten lyfte resultatet Ett ökat affärsresande och ökad mötesefterfrågan bidrog till en kraftfull återhämtning i både intäkter och driftnetto. Portföljens avkastningspotential stärktes genom förvärv och avyttringar i Kanada och Storbritannien samt investeringar i befintliga fastigheter. Hyresavtal tecknades för Hotel Pomander Nürnberg och Hotel Mayfair Copenhagen. Beslut fattades också om ett investeringsprogram för klimatomställning. KORT OM ÅRET God tillväxt i intäkter och driftnetto Ett ökat affärsresande och fler möten bidrog till en god RevPAR-utveckling. Intäkterna ökade till 3 159 (2 347 MSEK och drift - nettot till 713 (566) MSEK. För jämförbart bestånd i fast valuta, var ökningen 24 respektive 54 procent. Fastigheternas mark - nads värde uppgick till 11 813 (11 669) MSEK med ett genomsnittligt direkt- avkastningskrav på 7,02 (6,50) procent. Två förvärv och en avyttring Vi förvärvade Queens Hotel Leeds för 53 MGBP och Hilton Belfast för 40 MGBP, båda med managementavtal med Axiom Hospi- tality. Hotellen är välinvesterade med starka lägen och förvärven skedde på attraktiv avkastningsnivå. Vi avyttrade också Inter- Continental Montreal i Kanada för cirka 80 MCAD, vilket var högre än värderingen. Investeringar för tillväxt Vi investerade under året 429 (431) MSEK i vår befintliga portfölj. Projekt som blev klara 2023 var bland annat Hotel Pomander Nürnberg som öppnades i september och per 1 mars 2024 kommer att hyras ut till Scandic Hotels. Omsättning och driftnetto Antal rum och fastigheter Marknadsvärde och andel av total portfölj –1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 20232022202120202019 Omsättning Dri/f_tnetto MSEK 2 424 2 347 625 566 3 159 713779 –168 –22 851 0 2 000 4 000 6 000 8 000 20232022202120202019 Antal rum Antal fastigheter Rum Fastigheter 0 8 16 24 32 18 20 20 20 20 5 380 5 787 5 773 5 6505 903 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 20232022202120202019 Marknadsvärde Andel av total 0 6 12 18 24 30 MSEK % 15 16 17 17 17 9 772 9 361 10 380 11 669 11 813 OM AFFÄRSMODELLEN En viktig del av vårt aktiva ägande Förmågan att driva hotellverksamhet i egen regi minskar risken när hyresavtal förfaller och/eller när hyresgästen inte kan fullgöra sina skyldigheter. Det är också värdefullt i situationer när hotell måste renoveras och ompositioneras och det inte går att förlänga ett befintligt, eller teckna ett nytt hyresavtal, till attraktiva nivåer. Med vår djupa kunskap om hotelldrift kan vi utvär- dera hyresgästernas prestation och föreslå förbättringar. Den gör det också möjligt att göra förvärv av portföljer med både hotell- fastigheter och hotelldrift. Full rörelseexponering Vi har full exponering mot hotellrörelsen. Intäkter kommer främst från hotellrum, mat och dryck, konferensrum samt spa och garage. På kostnadssidan finns personal för reception, städning och restaurang samt annat som behövs i driften, till exempel energi och värme. Intäktsskapandet är en viktig del och vi har intäkts- och distribu- tionsstrategier för varje hotell. Kombinatio- nen av goda intäktsprognoser och en god resursplanering driver både produktivitet och lönsamhet. Driftnetto, MSEK 713 Både externa och egna varumärken Valet av varumärke beror på hotellfastig- hetens unika förutsättningar och lokala marknadsförhållanden. Per 31 december 2023 drevs elva hotellfastigheter genom franchiseavtal, fem genom managementavtal och fyra genom oberoende varumärken som ägs av Pandox. Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt E GEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 32 ===== SIDA 34 ===== Mycket stark snittprisutveckling Ett starkt 2023 2023 var ett positivt år för Pandox Egen drift där de totala intäkterna översteg både 2022 och 2019, framförallt drivet av en mycket stark snittprisutveckling på samtliga mark- nader. Vår bruttomarginal stärktes jämfört med 2022 men nådde inte riktigt upp till rekordåret 2019, på grund av ökade kost- nader för bland annat personal, råvaror och energi. Flera stora event 2024 Vårt huvudsakliga fokus under 2024 är att öka beläggningsgraden, särskilt på våra internationella möteshotell. Mot bakgrund av de senaste årens snabba ökning av snitt- priserna förväntar vi oss en lägre prisök- ningstakt 2024. Under året ser vi fram emot flera stora internationella kongresser och idrottsevent, däribland fotbolls-EM i Tysk- land, som kommer att driva högre efterfrå- gan. I kombination med vårt fokus på ökad kostnadsoptimering bör det leda till ökad produktivitet och förbättrad lönsamhet. Aldert Schaaphok SVP, Director Interna- tional Operations Fördelning avtalstyp Antal rum Franchise, 55% Managementavtal, 25% Oberoende varumärke, 20% Fördelning samarbetspartner Antal rum Hilton, 34% Oberoende varumärke, 29% Radisson Blu, 12% Holiday Inn, 8% Novotel, 8% Indigo, 5% Crowne Plaza, 5% Fördelning destination Antal rum Internationell, 64% Inhemsk, 21% Regional, 15% Byggandet av Bryssels största hotell Under 2021 slutförde vi en genomgripande renovering av DoubleTree by Hilton Brussels City. Övertygade om hotellets potential påbörjade vi under 2022 en omfattande utbyggnad med ytterligare cirka 150 rum, vilket kommer att göra hotellet till Bryssels största med totalt cirka 500 rum. Dessutom bygger vi en ny stor kongressal, ytterligare konferensrum samt en stor takterass med restaurang och bar. Utbyggnaden kommer att uppfylla hållbarhetskriterierna enligt BREEAM och väntas stå klar under 2025. Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt E GEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 33 ===== SIDA 35 ===== Miljö och klimat i egen drift Förnyelsebar energi och solceller Pandox har som mål att öka användningen av förnybara energikällor, särskilt inom Egen drift där företaget har direkt möjlighet till påverkan. Under 2023 var andelen förnybar energi 41 (50) procent av den totala energianvändingen i Egen drift. De förnybara energikällorna bestod av el från vind- och vattenkraft samt från egna solceller. Pandox ambition är att installera solceller på minst 50 procent av hotellen senast år 2025. Idag har fem av hotellen solceller och två har solpaneler för värmeproduktion. T otalt producerade Pandox cirka 1 912 (1 575) MWh egen el under 2023. Gröna investeringsprogram i nytt format Pandox har mellan 2019 till 2023 genomfört två gröna inves- teringsprogram med fokus på energieffektivisering i 16 av Pandox 20 fastigheter i egen hotelldrift. Målsättningen var att minska gas med 21procent, elektricitet med 25 procent, vatten med 23 procent och CO2 med 18 procent. Utfallet blev en minskning av gas med 18 procent, elektricitet med 19 pro- cent, vatten med 24 procent och CO2 med 20 procent. Anled- ningen till att inte full effekt uppnåddes för gas och elektricitet säkerställa effektivitet i fastigheten och öka kunskapen och engagemanget för miljöarbetet internt. Pandox arbete med certifiering har effektiviserats allteftersom lärdomar dras av tidigare processer. Pandox har som mål att BREEAM In Use-certifiera samtliga hotellfastigheter inom Egen drift senast år 2030 med ambitio- nen att uppnå betyget V ery Good. Vid årsslutet 2023 var 12 av 20 fastigheter inom Egen drift certifierade på denna nivå. Under året har vi fokuserat på att förbereda sju fastigheter för recertifiering under 2024 samt på att genomföra förstudier på sex fastigheter som planeras certifieras. Fastigheterna är belägna i Tyskland, Belgien, Finland och Storbritannien. En annan målsättning är att även hotelldriften ska vara tredjepartscertifierad. För hotellfastigheterna inom Egen drift ska dessa vara miljöcertifierade enligt Green Key senast två år efter driftsövertagande, om inte annan relevant miljöcer- tifiering redan finns. Green Key-certifieringen är en ledande standard för miljöansvar och hållbar drift inom turistnäringen. Certifieringen säkerställer att miljöåtgärder genomförs som leder till minskad energi- och vattenanvändning, använd- ning av förnybar el, källsortering och återvinning samt inköp av miljömärkta rengöringsmedel och ekologiska livsmedel. Dessutom ska hotellen arbeta med socialt ansvarstagande samt kommunikation och samverkan med gäster och andra intressenter. Andelen miljöcertifierade hotellfastigheter inom Egen drift var 16 (19) av 20 hotell vid utgången av 2023. Av de 139 hotel- len inom segment Hyresavtal hade 110 (74) tredjepartsgran- skad miljöcertifiering av hotelldriften. Anledningen till förändringen i Egen drift är att två certifie- rade hotellfastigheter omklassificerades till Hyresavtal och en hotellfastighet missade att förnya sin certifiering. Dessutom förvärvades tre nya hotellfastigheter vilka saknade certifie- ringar. Dessa beräknas bli certifierade under 2024. Beteendeförändring 2023 jämfört med föregående år kWh per kvm beror på förseningar att installera två fastighetsstyrsystem och renovering av ett pannrum. Detta kommer slutföras under 2024. I och med att Pandox Science Based T argets ansökan god- känts ersätts nu utsläppsmålen med dessa klimatmål och miljöarbetet går in i en ny fas som inkluderar hela organisatio- nen. Dessutom har det beslutats att användningen av naturgas inom Egen drift ska fasas ut i åtta fastigheter. Det är ett stort steg som kommer innebära viktiga investeringar i infrastruktur och fastighetsutveckling. Beteendeförändring; kritiskt för omställningen För att kunna uppnå klimatmålen krävs beteendeförändring. Därför har Pandox implementerat en grön modul i det system där hotelldirektörerna dagligen följer intäkter och gästnätter. I modulen är hållbarhetsmålen nedbrutna i sex kategorier som har störst påverkan i Egen drift; energi, vatten, avfall, matavfall, handdukar & linne samt kemikalier. Aktiviteter som bedöms ha störst skillnad har kopplats till respektive kategori. Kategorierna viktas efter väsentlighet i ett aggregerat index mellan 1 till 10 där ambitionen är minst nivå 8 år 2024. Den sista december 2023 var genomsnittet 8,4. Hotelldirektörerna kan på detta sätt tydligt följa upp sina mål och eventuella avvikelser vilket gör det enkelt att adressera vilka avdelningar och medarbetare som är ansvariga för olika aktiviteter. Till sin hjälp har hotelldirektörerna även Pandox hållbarhetschef i Egen drift samt en hållbarhetscoach per hotell för support. 25 procent av hotelldirektörernas bonusar är kopplade till indexet. Detta arbetssätt har redan visat att ett tydligt fokus och uppföljning medför omedelbara resultat. Certifiering av hotelldriften För Pandox är det viktigt att ha ordning och struktur i sina fastigheter samt arbeta med relevanta frågor inom miljö, soci- alt och styrning inom hållbarhet. Att miljöcertifiera hotellen i Egen drift med BREEAM In Use innebär en global kvalitets- stämpel av tredje part av det arbete som genomförs. Det bidrar också till fokus på relevanta tekniska nyckelaktiviteter för att –40 –35 –30 –25 –20 –15 –10 –5 0 5 10 DecNovOktSepAugJuliJuniMajAprilMarsFebJan Skillnaden mellan 2023 och 2022 beror på beteendeförändring och gröna investeringsprogram. Den gröna modulen implementerades i april 2023. Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt E GEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 34 ===== SIDA 36 ===== Vatten och avfall Vattenanvändning Pandox använder kommunalt vatten på alla sina hotell. Vattenanvändningen på hotell beror på hotellens beläggning eftersom detta påverkar mängden duschning och spolning, samt den diskning, städning och tvättning som krävs för att hålla verksamheten igång. Att minska vattenanvändning är följaktligen en mycket viktig hållbarhetsfråga för Pandox, särskilt som vissa av hotellen ligger i områden som klassas som vattenstressade, exempelvis London och Bryssel. Pandox arbetar för att minska vattenan- vändningen på sina hotell genom vatten- besparande utrustning, till exempel i badrum och kök, samt genom att förändra medarbe- tarnas och gästernas beteenden kring vatten- konsumtion. Majoriteten av hotellen i Pandox Egen drift informerar sina gäster om hotellets ambition att minska vattenanvändningen och ger dem möjlighet att bidra, exempelvis genom att duscha kortare tid och välja bort dagligt byte av handduk och lakan. Pandox har mätsystem för vattenanvänd- ning på de hotell som ingår i Egen drift. Med hjälp av undermätare har vattenläckor larmats och kunnat åtgärdas direkt. Exempel på vat- tenläckor som förekommit är i rör, toaletter och handfat, men även duschar och vattenkra- nar som gäster lämnat på. Vattenläckagesyste- men upptäcker och åtgärdar uppskattningsvis mellan 6 till 9 läckor per månad. I Pandox två gröna investeringsprogram var ett av målen att minska vattenanvänd- ningen med 23 procent mellan 2019 och 2023 i 16 hotell. Utfallet blev 24 procent. Läs mer om vattenanvändning på sida 111. Avfall och återvinning Pandox vill uppmuntra till ett mer cirkulärt tänkande i materialval och avfallshantering. Inom Pandox egen hotellverksamhet genere- ras avfall främst i form av förpackningar och emballage från inköpta varor. I hotellköken genereras även matavfall. Vid renoveringar och ombyggnationer genereras avfall både i form av emballage och genom rivning av befintliga strukturer. Det gäller för alla typer av bygg- och under- hållsprojekt som genomförs – oavsett om det är badrumsrenoveringar, utbyggnader eller utbyte av tekniska installationer. Åtgärder för minskat avfall och ökad återvinning Pandox mål i Egen drift är att minska mäng- den avfall till 1,0 kg per gästnatt år 2025 och till EU-nivån 0,6 kilogram per gästnatt senast år 2030. Under året var denna siffra i genom- snitt 1,2 (1,2) kg per gästnatt. Det finns även ett mål relaterat till återvinningsgrad; hotellen ska återvinna 65 procent senast 2025 och nå EU- nivån 85 procent 2030. Under 2023 var denna nivå 57 (53) procent. Denna data inkluderar 15 av 20 hotell där den gröna modulen finns installerad och tillförlitlig data finns tillgänglig. Se föregående sida kring beteendeförändring. Matsvinn utgör i genomsnitt 4–12 procent av matkostnaderna för hotell. Detta innebär finansiella förluster, och det bidrar negativt till växthusgasutsläpp. Pandox arbetar sedan 2019 med ett foodtech-system som kategori- serar och registrerar all mat som slängs vilket gör det möjligt för hotell att identifiera vilka typer av mat som går till spillo, och om avfall uppstår före eller efter konsumtion. Syftet är att öka kunskapen kring överproduktion och förbättra inköpsplaneringen. Dessutom används olika metoder för att minska mat- svinn. På frukostbuffén finns till exempel bulkdispensrar för sylt, smör och honung istället för engångsartiklar och yoghurtmaski- ner istället för plastförpackningar. Pandox mål är att minska matsvinnet med 30 procent per år i de 15 hotellfastigheter som installerat systemet. 2023 var det genom- snittliga resultatet 35 procent. Ytterligare tre hotell kommer installera systemet under 2024. Exempel på åtgärder som hittills visat sig fram- gångsrika är användning av T oo Good T o Go – en app som gör det möjligt för hotell att sälja överblivna råvaror till ett rabatterat pris – samt donation av kaffesump till lokala trädgårdar. Läs mer om avfall på sida 114. Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt E GEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 35 ===== SIDA 37 ===== Lokala inköp och kemikaliefri städning Ekologiska och lokala produkter i hotelldrift Som ett led i att minska sin klimatpåverkan följer Pandox upp hur mycket ekologiska livsmedel, exempelvis kaffe, ägg och certifie- rad fisk, som köps in i den egna hotelldriften. Även andelen lokala inköp följs upp. Pandox jobbar för att aktivt stödja lokala leverantörer och den lokala ekonomin, samtidigt som en tillförlitlig leverantörsstyrning upprätthålls; samtliga hotell i Egen drift, oavsett varu- märke, får tillgång till en extern leverantörs- plattform för inköp av mat och dryck. Detta digitala inköpssystem garanterar att leverantö- rerna är granskade och minimerar situationer där mutor kan förekomma. Under 2023 gjor- des cirka 80 procent av alla inköp via denna plattform och cirka 20 procent köptes in från lokala leverantörer. Pandox har utvecklat en strategi för håll- bara inköp i Egen drift som formulerats i en ny inköpspolicy. Syftet är att ge tydlig vägled- ning för hotellen, leverantörer och centra- liserade inköpspartners vad gäller krav och målsättningar inom viktiga inköpskategorier, bland annat mat. Alla livsmedelsprodukter som finns tillgängliga ska köpas lokalt och för produktkategorin kött är vissa ursprungslän- der uteslutna. Inga produkter får komma från djur som hållits i bur. Dessutom ska allt kaffe vara certifierat enligt internationellt godkänd standard. Utöver dessa minimikrav innefattar inköpspolicyn även preferenser, exempelvis att mat i möjlig utsträckning gärna ska vara säsongsenlig och ekologisk. Ett projekt som introducerades i slutet av 2023 är att sju hotell nu inkluderar maträt- ternas klimatpåverkan i menyerna. Syftet är att hjälpa gästerna att göra medvetna val med ambitionen att minska klimatavtrycket. Ytter- ligare åtta hotell kommer införa detta under 2024. Förhoppningen är att kunna minska inköp med högre klimatavtryck. Kemikalier och köldmedier Kemikalieanvändning på hotell sker främst vid rengöring och desinfektion, och köld- medier används i kylar, frysar, luftkonditione- ringsanläggningar och värmepumpar. Pandox har under året fortsatt fokusera på att minska kemikalieanvändning vid rengöring i hotellen i Egen drift för att minska negativa hälsoeffek- ter hos anställda och negativ miljöpåverkan. Under 2023 ökade andelen hotell som använder kemikalie fri rengöringslösning vid städning i hotellrummen till 71 (50) procent. Sju hotell har även börjat använda kemi- kaliefri lösning i lobbyn, fem i restaurang respektive kök. Den vanligaste lösningen är Enozo –en återanvändbar sprayflaska som innehåller en elektrolytisk cell som förvand- lar kranvatten till vattenhaltigt ozon för att rengöra och desinficera. Detta förhindrar både kemikalieanvändning och avfall från plastflas- kor. Ambitionen för 2024 är att samtliga hotell använder kemikaliefri städning. I Pandox nya inköpspolicy anges minimi- standarder för inköpta rengöringsprodukter. Målet är att andelen certifierade miljömärkta produkter och kemikaliefria rengöringspro- dukter tillsammans ska utgöra 75 procent av alla produkter vid slutet av 2024. Pandox har som ambition att i egen hotelldrift byta från syntetiska köldmedier till naturliga köldmedier, såsom koldioxid eller propan, i de fall där det är möjligt. Detta för att minska miljö- och växthusgaspåverkan, såväl från läckage under drift som när gamla kylar, frysar, luftkonditioneringsanläggningar och värmepumpar slängs. Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt E GEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 36 ===== SIDA 38 ===== Nöjda och trygga gäster Nöjda hotellgäster är kärnan i Pandox Egen drift. Våra hotell ska också vara säkra och trygga, både för gäster, anställda och tillfälliga besökare. Gästnöjdhet är ett av de viktigaste måtten i Pandox Egen drift, då det visar hur väl hotel- let lever upp till hotellgästernas förväntningar. Pandox målsättning för hotell i Egen drift är att minst 80 procent av hotellgästerna skulle kunna tänka sig att rekommendera hotellet till andra. Gästbeläggningen ökade i Egen drift med i genomsnitt 7 procent till 65 procent under 2023. Gästnöjdheten ökade under samma period med 1 procent till 84 (83) procent enligt Pandox årliga, externt utförda gästundersökning. Gästnöjdhet, procentandel 0 20 40 60 80 100 202320222021 % 848382 Gästen i centrum Några av de saker som skapar nöjda hotell- gäster är personligt bemötande, individuell uppmärksamhet och trygghet; värderingar som genomsyrar Pandox hotellverksamhet. Naturligtvis är kontinuerligt hög kvalitet i ser- vice och produktleverans i kombination med prisvärdhet också viktiga parametrar, men även samhällsengagemang och miljöarbete blir allt viktigare för våra gäster. Det händer allt oftare att konferensbokare och affärsresenärer ställer krav på att hotellen ska vara miljöcertifierade och att de kan redo- visa utsläpp av växthusgaser per gästnatt, och även vissa som reser privat visar intresse för detta; en tydlig indikator på att klimatfrågan blivit en del av samhällsmedvetandet. Hälsa, säkerhet, gästintegritet och datasäkerhet Att värna om gästernas hälsa och säkerhet, och även deras personliga integritet och datasäkerhet är en självklarhet på Pandox, och något som tas på största allvar. Läs mer om hur vi jobbar med dessa frågor på sida 123. Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt E GEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 37 ===== SIDA 39 ===== En inkluderad och jämställd arbetsplats Jämställdhet och inkludering På dagens arbetsmarknad möts fem genera- tioner vilket kräver ny kunskap kring inklu- derande ledarskap; både för att attrahera nya talanger, och för att behålla existerande. Vårt mål är att vara ett ledande företag inom jämställdhet och inkludering. En strategi genomsyrad av olika perspektiv Pandox genomförde under våren 2023 en medarbetarundersökning med fokus på mång- fald och inkludering. Resultaten visade att 87 procent upplever att de känner sig inkluderade på arbetsplatsen. Syftet med undersökningen var att mäta Pandox utgångspunkt och den var central i framtagandet av bolagets mångfalds- och inkluderingsstrategi. Undersökningen kommer även vara en referenspunkt för vidare utveckling och uppföljning inom området. I maj lanserades Pandox mångfalds- och inklu- deringsstrategi som tagits fram i nära samarbete med företagets externa strategiska partner. Strategin bygger både på expertis och forskning samt interna perspektiv. Det senare säkrades genom workshops med tre olika grupper: En ämnesspecifik styrgrupp med representanter från ledningsgruppen, en grupp med samtliga hotelldirektörer i Egen drift, och en grupp bestå- ende av representativa personalgrupper från hotellen. Resultatet är en kärnstrategi som är väl förankrad att möta de faktiska behoven och ger både verksamheten och huvudkontor rätt stöd för att kunna uppnå sina mål. Högst 60 procent av en könsidentitet Målet är att uppnå och bibehålla en arbetsstyrka där max 60 procent utgörs av personer med samma köns identitet. Resultat 2023: 51 procent kvinnor och 49 procent män Alla medarbetare ska känna sig inkluderade Det är vår fasta övertygelse att alla ska känna sig inkluderade på jobbet. Detta mål kommer att följas noga genom årliga medarbetarundersök- ningar med fokus på mångfald och inkludering. Inget fall av diskrimine- ring rapporterades under 2023. Resultat 2023: 87 procent En eller flera lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper För att tillmötesgå behov på olika marknader introducerar vi nya, lokalt anpassade mål som samtliga hotell i Egen drift och huvudkontoret kommer implementera. Målen kommer inriktas på socialt marginaliserade grupper inom den lokala gemenskapen, exem- pelvis etniska minoriteter, äldre, eller personer med funktionsvariationer. Resultat 2023: 94% har satt SME mål PANDOX STRATEGI FÖR MÅNGFALD OCH INKLUDERING OMFATTAR TRE KONKRETA MÅL: Hälsa & väl- befinnande T alang Mångfalds- & inkluderings- motiv för Pandox Rätt sak att göra Employer branding Resultat- påverkan Strategi och värdeskapande V erksamheten Affärssegment Hyresavtal Egen drift Attraktiv och jämställd arbetsplats Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt A TTRAKTIV OCH JÄMST ÄLLD ARBETSPLA TS PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 38 ===== SIDA 40 ===== HOTELISM BY PANDOX Marknad och trender Pandox har en bred geografisk närvaro med hotellfastigheter i 90 städer i 12 länder. Vi finns fram- förallt i städer där inhemsk och regional efterfrågan dominerar. Våra hotellfastigheter är stora och mångsidiga och attraherar både affärs- och fritidsefterfrågan. Leonardo Glasgow PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 39 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt ===== SIDA 41 ===== Trender i hotellmarknaden • Världen växer ekonomiskt och antalet människor ökar. • Den globala medelklassen växer stadigt. Ett ökat välstånd leder till ett ökat resande, vilket i sin tur ökar efterfrågan på hotellrum. Vi erbjuder hotellfastigheter och hotellprodukter där hotelloperatörer kan bedriva sin verksamhet. En större och rikare värld • När materiella behov har mät- tats blir upplevelser viktigare. • Människor värdesätter sin fri- het mer än innan pandemin. Människor reser av fler anled- ningar än tidigare. Det kräver en ökad förståelse för drivkrafterna hos olika efterfrågesegment och hur man anpassar hotellproduk- ten till dem. Vi utvecklar löpande våra hotell- produkter för att attrahera olika typer av efterfrågan baserat på marknadens, mikrolägets och hotellfastighetens specifika förutsättningar. Upplevelser i fokus • Resande sker på nya villkor. • En gäst kan börja sin resa som affärsresenär och avsluta den som fritids- resenär, eller omvänt. När hotellgästen går in och ut ur olika roller under en och samma resa ställs nya krav på hotellprodukten och gästupp- levelsen. Vi arbetar med olika strategier för att maximera intäktsström- marna i varje enskild hotell- fastighet, till exempel genom flexibla rumskoncept och ett attraktivt serviceutbud. Gästen har flera roller • Kraven på en problemfri gästresa är höga. • Digitaliseringen ställer också nya krav på gästupplevelsen. Dagens hotellgäst vill maximera sina positiva upplevelser, oav- sett om man reser på fritiden eller i tjänsten. Hotell är inte längre bara en plats för övernatt- ning utan en del av en livsstil. Vi utforskar och testar ständigt nya sätt att förbättra gästupp- levelsen. Här är vårt ekosystem av partnerskap och relationer en stark konkurrensfördel. En problemfri gästresa • Kunskapsnivån ökar och därmed förväntningarna på ESG-fokus hos företag. • Nya krav på transparens och uppfyllande av Parisavtalet. • Förändrad praxis hos investe- rare och banker. • Att integrera hållbarhet i den övergripande affärsstrategin är en nödvändighet. • Biologisk mångfald och trans- parens i värdekedjan får allt större betydelse. Få Science Based T argets god- kända, göra en biodiversitets- analys och rapportera med utgångspunkt i ESRS redan innan det blir ett krav: Hållbar- het står högt på agendan. Hållbarhet och värderingar Hur sker förändringar Påverkan på branschen Så svarar Pandox Geopolitik och deglobalisering De geopolitiska skiften som nu sker i världen innebär både hot och möjligheter för hotellsektorn. Geopolitiska spänningar är i sig inget nytt, men de konflikter och krig som följer i deras spår är det. Det var med detta i åtanke som vi formulerade temat för Hotellmarknadsdagen 2023: ”Hotellmarknaden i en polariserad värld”. Vad innebär de aktuella geopolitiska förändringarna och konflikterna för hotellefterfrågan, hotellgästernas förväntningar och hotelltransaktioner? Läs mer på efterföljande sidor. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt TRENDER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 40 ===== SIDA 42 ===== Hotellmarknaden i en polariserad värld Årets tema på vår årliga Hotellmarknadsdag var ”the hotel market in a multi sphered world” med fokus på pågående geopolitiska skiften och dess effekt på hotellefterfrågan, hotellgästens krav på hotellprodukten och trender på hotelltransaktionsmarknaden. Hotell som investering – fyra trender William Duffey, chef för EMEA Hotels & Hospitality Capital Markets, JLL, presen­ terade sin syn på globala gränsöverskri­ dande hotellinvesteringar. Här är hans viktigaste medskick. 1 Gränsöverskridande hotellinvesteringar har bidragit till 20 procent av den årliga globala hotellikviditeten. 2 Ökade spänningar består, vilket sannolikt kommer att påverka gränsöver- skridande investeringar. 3 Utgående kapital från Indien kommer sannolikt att öka marginellt under den närmaste framtiden. 4 Europa är starkt beroende av utländska hotellinvesteringar. Är Edinburgh mer populärt än Taylor Swift? Robin Rossmann, vd för STR International, delade insikter om var hotellbranschen befinner sig. Han gjorde det genom att ställa frågor till publiken om huruvida hans påståenden var fakta, fiktion eller framtid. 1. Har den europeiska hotellmarknaden återhämtat sig efter pandemin? 2. Har den europeiska tillväxten för hotell- sektorn varit långsammare än i USA? 3. Är Edinburgh mer populärt än T aylor Swift? 4. Har hotellens vinster återhämtat sig efter pandemin? 5. Presterar hållbara hotell bättre än andra? Svar: 1. Fakta 2. Fiktion 3. Fakta 4. Fakta 5. Framtid Att frodas i kaos Dr. Kjell A. Nordström, ekonom, författare och rådgivare och Per Schlingmann, strateg, författare och entreprenör har genom flera böcker utforskat hur männi­ skor kan vända utmaningar till möjligheter. – I mitten av 2000-talet levde vi våra liv som om det inte fanns någon morgon- dag. På något sätt trodde vi att vi hade nått slutet på lågkonjunkturer och kriser, säger Kjell A. Nordström. Men den världen tog abrupt slut i bör- jan av 2020 när pandemin kom. Två år senare invaderade Ryssland Ukraina, och i mars 2023 lanserade Open AI Chat GPT. Samtidigt får vi fler och fler rapporter om klimatförändringarna. Så vi lever nu i en era med många kriser. – Människan är en lat apa. Men vi kan också få mycket gjort om trycket är till- räckligt högt. Se bara på vad som hände i början av pandemin. Vi började arbeta hemifrån, e-handlade och tog enorma kliv framåt. Så vi kan också se dessa kriser som en stor möjlighet, säger Kjell A. Nordström. För att bedöma vad som kommer att hända i framtiden pekar Nordström och Schlingmann på bilindustrin. Efter- som det är en mycket konkurrensutsatt bransch har den i nästan 80 år kunnat sätta standarden för framtiden. Ett exem- pel är LEAN, en produktionsideologi som introducerades av T oyota på 1960-talet och som senare kom att sätta standarden för andra branscher. Även i personali- sering av produkten var bil industrin ledande under 1980-talet. – Så om vi tittar på fordonsindustrin idag är den största trenden utan tvekan greenification. När till och med V olkswa- gen blir grönare betyder det något, säger Kjell A. Nordström. Eventet går att se i efterhand via pandox.se Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt H OTELLMARKNADSDAGEN 2023 PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 41 ===== SIDA 43 ===== ”Vi ser att människor spenderar ungefär lika mycket på resor som före pandemin” David Goodger, Managing Directior för T ourism Econo­ mics, Oxford Economics, talade om trender och utsikter för besöksnäringen. Vart är marknaden på väg ur ditt perspektiv? – För två år sedan var vi väldigt pessimistiska. Men det som har hänt sedan dess är faktiskt ganska positivt. Till- växten har överträffat förväntningarna med råge och i år ser vi en global tillväxt på cirka 2–3 procent. Det är mycket bättre än förväntat. Betyder det att vi är mer positiva nu när vi blickar in i framtiden? Nej, inte nödvändigtvis. Jag skulle säga att vi bör ha en försiktig optimism. David Goodger ser dock att tillväxten 2024 kommer att bli lägre än förväntat. En av de största utmaningarna för det kommande året och framåt är de höga räntorna, och han förväntar sig att de kommer att förbli höga under en tid framöver. Men det finns också andra risker. En av dem är den geopolitiska utvecklingen. En optimistisk faktor att ta hänsyn till är att hushållen fortfarande har besparingar kvar efter pandemin, och det kan motverka den nedåtgående trenden. – Vi ser att många lägger sina besparingar på resor och att det finns ett starkt behov av att komma ut och upp- leva nya saker. Om vi tittar på hur människor reser ser vi också att inrikes och internationella resor är tillbaka. Så det har varit en tydlig återhämtning. Idag ser vi att männi- skor spenderar ungefär lika mycket på resor som före pandemin. ”Generationsväxlingen innebär både möjligheter och utmaningar” Gilda Perez­Alvarado pratade om sin nya roll som Group Chief Strategy Officer på Accor som inneburit att hon har flyttat från USA till Europa. Vad är den största skillnaden mellan att arbeta i USA och i Europa? – Jag skulle säga att det är en stor skillnad. USA är en kommersiell maskin. Allt handlar om affärer och hur man tjänar pengar. Efter många år i USA ville jag ha ett nytt perspektiv och sammanhang. Jag ville vara en del av en verksamhet och en kultur som var mer personlig, vilket den är i Europa. Ser du också en skillnad mellan USA:s och Europas perspektiv på klimatkrisen? – Ja, det finns en stor skillnad i styrelserummen. Ur ett lagstiftningsperspektiv ligger EU miltals före. Men jag är säker på att USA kommer att komma ikapp. Vad är din allmänna syn på hotellmarknaden idag? – Vi har en hel del geopolitiskt buller för tillfället på de utvecklade marknaderna. Och jag tror att många ser att de kan få bättre avkastning på sina investeringar i andra delar av världen. Men det finns också mycket intressanta lång- siktiga trender. Vi har till exempel generationsskiftet som kommer att påverka hotellmarknaden enormt. Den unga generationen har ett annat tankesätt, de reser på ett annat sätt och använder teknik på ett annat sätt. Detta innebär både utmaningar och möjligheter. Rapport från frontlinjen Under den ryska invasionen av Ukraina var T obias Thyberg, Head of Department for UN policy, Ministry for Foreign Affairs, stationerad i Kiev som Sveriges ambassadör. Kan du berätta om dagen för invasionen? – Det var en märklig känsla i Kiev den dagen. Amerika- nerna hade sagt till oss under en längre tid att invasionen skulle ske, men många länder i Europa trodde inte på det. Den dagen var jag på väg tillbaka till ambassaden efter ett möte när telefonen ringde. Det var en representant för Sverige som sa till oss att ta oss ut ur landet så fort vi kunde, och om vi inte kunde evakuera skulle vi stanna inomhus den natten. Så jag samlade teamet och eftersom vi hade förberett oss på att detta skulle kunna hända hade vi också gjort en hel del planer. Men vi insåg snart att planer är värdelösa, men planering är avgörande. Så efter några improvisationer klarade vi oss. Tror du att världen kunde ha gjort mer för att förhindra det som hände? – Tja, det jag ska säga nu är inte den officiella svenska regeringens politik, men personligen tror jag att om Ukraina hade erbjudits en trovärdig plan för EU-medlem- skap så skulle detta inte ha hänt. Hypotesen att Rysslands mål alltid har varit att radera ut Ukraina från kartan låg inte till grund för besluten vid den tidpunkten. Men om denna hypotes hade ansetts vara sann är jag helt säker på att världsledarnas beslut skulle varit annorlunda. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 42H OTELLMARKNADSDAGEN 2023 ===== SIDA 44 ===== Många olika segment Pandox har en portfölj med hotellfastigheter i 90 städer i 12 länder. Mer än 80 procent av portföljen – mätt i antal rum – finns i marknader där regional och inhemsk efterfrågan dominerar. Kännetecken • Lägre köpkraft. • Knutpunkter för inhemskt resande. • Färre gästsegment representerade. • Låg RevPAR. Exempel i Pandox portfölj Leeds, Sheffield, Jönköping, Örebro, Sundsvall, Jyväskylä, Kuopio, Bergen, Bodø, Karlsruhe och Mönchen gladbach. Diversifiering på flera olika sätt • Typ av efterfrågan. • Destinationer. • Lägen. • Varumärken. • Hotellprodukter. Portföljtänk minskar risken Genom att kombinera olika marknader, typer av efter frågan och varu märken balan- serar vi svängningar på enskilda marknader. Kännetecken • Varierande köpkraft. • Knutpunkter för regionalt och inhemskt resande med vissa internationella inslag. • Flera gästsegment representerade. • Medelhög RevPAR. Exempel i Pandox portfölj Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Haag, Köpen hamn, Stockholm, Oslo, Helsingfors, Manchester, Edinburgh, Birmingham och Basel. Kännetecken • Stark köpkraft. • Knutpunkter för internationellt resande. • Alla gästsegment representerade. • Hög RevPAR. Exempel i Pandox portfölj London, Amsterdam, Montreal, Bryssel, Berlin, Wien och Dublin. 43% 41% Pandoxfakta 17 hotell 5 639 rum Pandoxfakta 64 hotell 15 468 rum Pandoxfakta 78 hotell 14 744 rum 16% Andel av totalt antal rum Andel av totalt antal rum Andel av totalt antal rum Internationella städer Regionala städer Inhemska städer T otal portfölj 31 december 2023 Rum per läge Stadskärna, 61% Ringled, 16% Flygplats, 10% Resort, 5% Mässområde, 4% Företagspark, 4% Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt HÄR FINNS P ANDOX PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 43 ===== SIDA 45 ===== Höga inträdesbarriärer Pandox är en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. Vi är en aktiv och engagerad ägare baserad på djup hotellkunskap. Med en väldiversifierad hotellfastighetsportfölj, god tillgång till finansiering och ett stort internationellt nätverk av affärspartners är vi en attraktiv samarbetspartner i hotellmarknaden. Goda förutsättningar för Pandox … Stor och fragmenterad marknad Hotellfastighetsmarknaden i Europa är fragmenterad. Pandox, som är en av de största aktörerna, har en samlad marknadsandel om knappt en procent, mätt i antalet rum på de marknader där företaget är etablerat. Konkurrerande hotellfastighets bolag är sällan internationella specialister utan oftast finan- siella aktörer eller nationella fastighetsbolag med olika fastighetstyper i port- följen. T otalt rör det sig om en handfull konkurrenter på respektive marknad, varav endast ett fåtal är aktiva på flera marknader. Svårt att kopiera Inträdesbarriärerna på hotellfastighetsmarknaden är höga. Hotellfastigheter har tydliga särdrag och det krävs omfattande specialistkompetens och bety- dande kapital för att skapa en portfölj med attraktiv risk- och avkastningspro- fil. En väl inarbetad hotellfastighet i ett strategiskt läge har naturliga konkur- rensfördelar som är svåra att kopiera. En diversifierad hotellfastighetsportfölj är ännu svårare att kopiera då det krävs betydande kapital, ett långsiktigt perspektiv och en internationell närvaro. Specialistkunskap avgörande I takt med att stora hotellkedjor blir mer varumärkesorienterade ökar behovet av specialiserade hotellfastighetsägare och starka operatörer. Det beror på att det varumärkeslöfte som ges i digitala kanaler måste omsättas till en positiv gästupp levelse i en fysisk miljö på hotellet. Det kräver kunskap om hur en attraktiv hotellprodukt skapas genom en kombination av effektiv drift och värde skapande investeringar. Här har skickliga operatörsbolag gradvis flyttat fram positionerna. Diversifiering skapar möjligheter Pandox internationella närvaro och förmåga att arbeta med alla driftsmodeller skapar tydliga konkurrensfördelar och till växt möjligheter. Vår kärn affär är att förvärva, utveckla och hyra ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer under omsätt nings baserade hyresavtal, där våra hyres intäkter växer i takt med operatörens omsättning. Vi rör oss fritt över hotellvärdekedjan och kan även driva hotellverksamhet i egen regi, parallellt med transformativa investe- ringar, med målet att teckna nya hyresavtal. … på en hotellmarknad i ständig utveckling Förändrade affärsmodeller i hotellmarknaden Den internationella hotellmarknaden har genomgått en omfattande struktur- förändring. Stora internationella hotellkedjor har förändrat sina affärsmodeller och avyttrat sina hotellfastigheter samt lagt ut driften av hotellen till andra parter. I stället har de utvecklat olika former av mindre kapitalkrävande asset light-strategier med fokus på framförallt distribution (bokningar), varumärkes- utveckling (franchising) och lojalitetsprogram. De stora hotellbolagen har idag relativt lite att göra med hotellens dagliga drift. Den sköts istället oftast av speci- aliserade oberoende driftsbolag genom franchise- och managementavtal. Asset-light kräver stora volymer för lönsamhet I en asset light-strategi består intäkterna primärt av franchise- och boknings- avgifter. Affärsmodellen kräver stora volymer för lönsamhet. Det övergripande målet är att öka antalet franchisetagare och rumsbokningar, helst genom egna distributionskanaler. Affärsmodellen kräver inte bara stora marknadsinveste- ringar utan också en stadig ökning av antalet rum i portföljen, vilket lett till en jakt på nya franchisetagare och i vissa fall konsolidering. En bidragande orsak till utvecklingen är internetbaserade resebyråer (OTA:s) som aggregerar utbud och matchar efterfrågan med hjälp av effektiv teknik och omfattande marknads föring. Färre operatörer men fler varumärken Konsolideringen har minskat antalet varumärkesägare medan antalet varu- märken har ökat. Anledningen är att många hotellkedjor lägger stora resurser på att diversifiera sina varumärkesportföljer och attrahera kundefterfrågan i nya segment. Pandemin har förstärkt mer än förändrat Pandemin har förstärkt redan pågående trender, inte minst intresset för omsättningsbaserade hyresavtal som balanserar avkastning och risk mellan fastighetsägare och hyresgäst på ett bättre sätt än fasta hyresavtal. Det har i sin tur ökat behovet och värdet av djupare kunskap om hotellverksamhet vilket är positivt för Pandox. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt MARKNADSSTRUKTUR PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 44 ===== SIDA 46 ===== RevPAR (revenue per available room eller intäkt per tillgängligt rum) är ett centralt nyckeltal i hotellindustrin och ett viktigt mått för Pandox. RevPAR är ett mått på ett hotells – eller i aggregerad form en marknads – intjäningsförmåga och beskriver både hur väl det lyckats belägga sina rum (efterfrågan) och till vilket pris (betalningsviljan). RevPAR varierar med ekonomisk aktivitet och efterfrågan från olika delsegment på resemarknaden samt strukturella faktorer som till exempel land, stad, läge, kommunikationer, produkttyp och utbud i hotellmarknaden. Därutöver finns flera starka marknadstrender som stödjer hotellmarknaden som till exem- pel att människor lägger mer pengar på upplevelser och gärna reser oftare. Se avsnittet om trender på sida 40. Daglig bevakning och analys RevPAR är en del av Pandox affärsuppfölj- ning. I affärssegmentet Hyresavtal sker uppföljning av RevPAR löpande medan den i Egen drift sker dagligen inom ramen för det arbete som görs av hotellen och Pandox Revenue Management Centre i Bryssel. Den enskilde operatörens förmåga och prestation gör stor skillnad. Baserat på systematisk affärsanalys diskuterar Pandox olika möjligheter att stötta operatören i arbetet med att utveckla och förädla hotellprodukten för att på så sätt öka lönsamheten för operatören och öka hyresintäkterna för Pandox. Marknader med olika karaktär Pandox har verksamhet på hotellmark- nader med olika karaktär och förutsätt- ningar, vilket också avspeglas i RevPAR och därmed styr vilken typ av hotellin- vesteringar som är möjliga att göra med lönsamhet. Ju högre RevPAR desto större utrymme för Pandox att göra värde- skapande investeringar. Internationella destinationer som London och Amsterdam har en hög andel internationell efterfrågan och god efter- frågan i alla delsegment. Regionala städer som Stockholm, Köpenhamn, Manchester, Köln och Hamburg har ett mindre internationellt inslag men en generellt god efter frågan från alla delsegment. Inhemska städer som Leeds, Linköping och Kuopio har ett större beroende av inhemsk efterfrågan och enstaka del- segment. Dessa är dock i regel stabila i sin utveckling över tid och mindre beroende av större globala skeenden. Sammantaget har Pandox en tydlig efterfrågebalans i portföljen med god risk- spridning mellan olika typer av marknader, länder och destinationer. Se avsnittet ”Här finns Pandox” på sida 43. Stark RevPAR-utveckling 2023 2023 var ytterligare ett år av återhämt- ning för hotellindustrin med god efter- frågan, hög betalningsvilja för hotell- övernattningar och framför allt ett ökat internationellt resande. Detta samman- taget har lett till att RevPAR för Pandox översteg de nivåer som noterades under 2019. RevPAR – ett centralt nyckeltal RevPAR kan användas på flera sätt: 1. Som en temperaturmätare på hotell - konjunkturen 2. Som ett mått på hur en hotellmarknad presterar 3. Som ett mått på hur ett hotell presterar i sin marknad Så fungerar RevPAR Om det genomsnittliga rumspriset är 1 000 SEK och beläggningsgraden är 70 procent så är RevPAR 700 SEK (1 000 x 0,70 = 700). Ett hotell med 200 rum har därmed en årlig rumsintäkt på 51 100 000 SEK (700 x 200 x 365). Till detta kom- mer övriga intäkter som till exempel mat, dryck och konferens som per definition inte ingår i RevPAR-begreppet. Från RevPAR till hyresintäkt Pandox hyresavtal är omsättningsbaserade där en viss procentandel av hotellets intäkter blir Pandox hyra. Procent andelen är normalt sett högre för hotell- och konferensrum och lägre för mat och dryck samt övriga intäkter. Skillnaden förklaras av att lönsamheten, och därmed hyresbetalnings- förmågan, är högre för logi än restaurang. Om hyran i ovanstående fall utgår med 35 pro- cent av rumsintäkten blir hyresintäkten för Pandox 17 885 000 SEK (51 100 000 x 0,35). Därutöver till- kommer normalt sett andra intäkter som i vissa fall kan vara betydande. Det innebär att Pandox faktiska hyrestillväxt kan vara både högre och lägre än marknadens RevPAR- tillväxt. Kommentar: Net RevPAR, som tar hänsyn till kostnader för kundanskaffning, till exempel distribution och marknadsföring, är ett mer relevant mått för en hotell operatör. 0 5 10 15 20 25 30 35 Oslo Helsingfors Dublin ManchesterKöpenhamn Berlin StockholmFrankfurtEdingburghAmsterdam Bryssel 11,8 7,9 4,2 14,715,816,416,5 18,8 29,3 32,4 25,3 % Nyckelmarknader (RevPAR-tillväxt 2023 jmf 2022) MARKNADEN 2023 Positivt år för europeisk hotellmarknad 2023 var ytterligare ett år av återhämtning för hotellindustrin med både god beläggning- och snittprisutveckling på Pandox marknader. Vi noterade förbättrad efterfrågan inom alla seg- ment, hög betalningsvilja för hotellövernatt- ningar och framför allt ett ökat internationellt resande. • För Norden som helhet noterades bäst utveck- ling i Norge som en följd av god snittprisut- veckling, speciellt i Oslo. I Finland presterade regionala marknader på goda nivåer medan Helsingfors drog ner landet som helhet, delvis förklarat av ny hotellkapacitet, dels lägre efter- frågan från framför allt Asien. • Fortsatt förbättrad mäss- och kongressrelaterad efterfrågan noterades i Tyskland under året, vilket var särskilt positivt för ”mässtäder” som Düsseldorf, Hannover, Frankfurt och Köln. • Irland och UK Regional (exklusive London) uppvisade starka tal under 2023 med snittpris som huvudsaklig tillväxtmotor. London och Edinburgh såg den starkaste tillväxten i belägg- ning 2023. • Bryssel, Amsterdam och Dublin var också typ- exempel på marknader som under 2023 gynna- des av ökat internationellt resande, i synnerhet från Nordamerika. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt MARKNADSÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 45 ===== SIDA 47 ===== Aktien och kapitalmarknaden SEK 0 100 200 300 400 500 202320222021202020192018201720162015 Källa: Modular Finance Pandox, B OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI PANDOXAKTIENS TOTALA VKASTNING 18 juni 2015–31 december 2023 PANDOXAKTIEN OCH EPRA NRV PER AKTIE 18 juni 2015–31 december 2023 Kontaktinformation Substansvärdet viktigt vid värdering av fastighetsbolag Värdering av ett fastighetsbolag grundas normalt på substans- värdet, vilket enkelt uttryckt är skillnaden mellan fastighets- portföljens marknadsvärde och nettoskulden. I de flesta fastighetsbolag finns också derivat, skattefordringar och skatteskulder som påverkar substansvärdet. Premie är när börsvärdet är högre än substansvärdet och rabatt är när börsvärdet är lägre än substansvärdet. Se sida 141 för definition av Pandox substansvärde enligt EPRA NRV . Pandox totalavkastning över tid Pandoxaktiens totalavkastning under 2023 var 29 procent. Räknat från aktiens första handelsdag, den 18 juni 2015, uppgick total avkastningen vid årets slut till 60 procent. SEK Kurs Pandox B EPRA NRV per aktie (” spot”, senaste föregående kvartal) 0 35 70 105 140 175 210 245 280 315 350 decjuni 2023 decjuni 2022 decjuni 2021 decjuni 2020 decjuni 2019 dec juni 2018 dec juni 2017 dec juni 2016 dec juni 2015 Rabatt Premie Anders Berg SVP, Communications & IR +46 760 95 19 40 anders.berg@pandox.se Erik Ax Rabaeus Director, Communications & IR +46 707 13 77 06 erik.ax@pandox.se ÅRSST ÄMMA Pandox AB:s årsstämma äger rum onsdagen den 10 april 2024. För information om årsstämman och for- merna för dess genomförande, besök pandox.se. Årsstämmokalender Avstämningsdag för årsstämma 2 april 2024 Årsstämma 10 april 2024 FÖRSLAG TILL UTDELNING Styrelsen föreslår årsstämman 2024 att en utdelning om 4,00 (2,50) SEK per aktie, motsvarande totalt cirka 735 (460) MSEK, lämnas för räkenskapsåret 2023. FINANSIELL KALENDER Årsstämma 2024 10 april 2024 Delårsrapport januari–mars 2024 25 april 2024 Delårsrapport april–juni 2024 12 juli 2024 Delårsrapport juli–september 2024 24 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 6 februari 2025 Pandox B-aktier är sedan juni 2015 noterade på Nasdaq Stockholm, Large cap. Pandox mål är att förse kapitalmarknaden med öppen, tillförlitlig och korrekt information om företagets verksamhet och finansiella utveckling i syfte att möjliggöra en rättvisande värdering av aktien. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt P ANDOXAKTIEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 46 ===== SIDA 48 ===== Enbart hotellfastigheter Vi investerar enbart i hotellfastigheter och skapar värde genom ett aktivt och enga- gerat ägande. Vi har djup hotellkunskap och lång erfarenhet av alla driftsmodeller på hotellmarknaden, vilket ger oss både flexibilitet och handlingsutrymme. Omsättningsbaserade hyresavtal Vi har långa omsättningsbaserade hyresavtal med god garanterad miniminivå med skickliga hotelloperatörer. Vi delar både ”uppsidan” i en växande hotellmarknad och ”skydd på nedsidan” i en sämre hotellmarknad med våra hyresgäster. Låg refinansieringsrisk Vi har enbart bankfinansiering. Vi har starka och långa relationer med våra långivare och refinanseringsrisken är låg. En hög andel räntesäkringar skapar också förutsägbarhet i räntekostnadernas utveckling. En global & växande marknad Vi är verksamma inom resor och turism – en global och dynamisk bransch med starka strukturella tillväxtfaktorer. 1 2 3 6 Högre direktavkastning & längre hyresavtal Vår portfölj har ett genomsnittligt direkt- avkastningskrav på 6,24 procent, vilket är betydligt högre än vår genomsnittliga räntekostnad, och våra hyresavtal har en WAUL T på 15 år. Investeringar för tillväxt & ambitiösa hållbarhetsmål Vi har en lönsam projektportfölj som ökar vår organiska vinst- och värdepotential de närmaste åren. Vi investerar i klimatomställ- ningsprojekt med god avkastning i hotell- fastigheterna. 4 5 Sex snabba – Pandox som investering Quality Grand, Borås Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt P ANDOXAKTIEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 47 ===== SIDA 49 ===== Analytiker som följer Pandox ABG Sundal Collier Fredrik Stensved Markus Henriksson Carnegie Fredric Cyon Erik Granström DNB Simen Mortensen Niklas Wetterling Handelsbanken Johan Edberg Oscar Lindqvist Kepler Cheuvreux Albin Sandberg Green Street Edoardo Gili Hållbarhet ranking • CDP rankad A- • Financial Times Europe’s Climate Leaders • ESG100 rankad A • Brons i 2023 EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Award Dialog med analytiker Fråga: Hur har efterfrågemixen sett ut 2023 jämfört med 2019? ”Det regionala och inhemska resandet är högre än innan pandemin. Det internationella resandet, större möten och konferenser har dock inte återhämtat sig fullt ut. Samman- taget har beläggningsgraden under 2023 legat något under 2019 medan snittprisutvecklingen har varit mycket stark vilket lett till att RevPAR överstigit 2019 års nivåer.” Fråga: Cash earnings minskade något under 2023 trots rekord i intäkter och driftnetto. Hur ska man tänka om utvecklingen för cash earnings framåt? ”För 2024 förväntar vi oss en viss RevPAR-tillväxt i hotellmark- naden med stöd av en stark eventkalender i Tyskland med fotbolls-EM i juni-juli och stabila marknadsförutsättningar i övriga marknader. Lägre inflation och förhoppningsvis även lägre räntor bör ha en positiv effekt på hushållens konsum- tionsutrymme samt även kunna mildra effekterna av en eventuellt försvagad arbetsmarknad och lägre sysselsättning.” Fråga: Hur ser ni på er kapitalallokering kommande år? ”Vi har en betydande verktygslåda för värdeskapande och har en tydlig process för kapitalallokering baserat på förvän- tad avkastning. Basen är det löpande arbetet tillsammans med våra hyresgäster för att utveckla hotellprodukterna och öka värdet i hotellfastigheterna. Portföljoptimering, genom förvärv och avyttringar när det är möjligt, är också en viktig del. Tillsammans lägger dessa grunden för tillväxt i cash earnings och skapar utrymme för utdelning till aktie ägarna i linje med vår finansiella policy.” Fråga: Varför har ni bara banklån? ”Givet vår affärsmodell – exponering mot hotellmarknaden, rörliga hyror och viss säsongsvariation – har banklån med säkerhet i fastighet visat sig vara den mest stabila och kost- nadseffektiva finansieringen över tid. Vi har en geografiskt diversifierad bas av relationsbanker och vår refinansieringsrisk är låg. Vi har under 2023 refinansierat lån om drygt 15 miljar- der kronor till längre löptider och till stabila kreditmarginaler.” Fråga: Vad gör ni på hållbarhetsområdet? Vilka investeringar planerar ni? Vilken avkastning kan de ge? ”Vi har ökat vårt fokus på hållbarhet de senaste åren. Våra vetenskapsbaserade klimatmål blev under året godkända av SBTi och vi har en tydlig plan för hur vi ska nå dem för Scope 1 och 2. Styrelsen fattade under året beslut om en investering om cirka 29 MEUR för utfasning av gas och olja, installation av energieffektiva system samt mer förnybar energi i Egen drift. Investeringen löper under tre år med en tvåsiffrig förväntad avkastning. För Scope 3 fortsätter arbetet med att teckna gröna tilläggsavtal med hotelloperatörer. Målet är att både minska klimatavtrycket och sam tidigt hitta en kommersiell överenskommelse som är lönsam för både oss och hyresgästen.” Vi har en löpande dialog med analytiker som bevakar Pandox och med investerare som vill veta mer om Pandox som investering. Här är några av frågorna vi fått under det senaste året. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt P ANDOXAKTIEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 48 ===== SIDA 50 ===== Aktien och ägarbilden Noterat på Nasdaq Stockholm Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stock- holms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera alternativa marknadsplatser. Det är andra gången som Pandox är börsnoterat. Den första gången var 1997–2004. Kursutveckling och börsvärde Per 31 december 2023 var sista betalkurs för B-aktien 150,4 (116,40) SEK och det synliga börsvärdet var 16 371 (12 670) MSEK. Inräknat de onoterade A-aktierna till samma kurs som B-aktierna var börsvärdet 27 651 (21 358) MSEK. Under 2023 var värdeutvecklingen på Pandox aktien 29 (–20) procent, jämfört med OMX Stockholm Benchmark PI index 13 (–23) procent och OMX Stockholm Real Estate PI index 14 (–45) procent. Räknat från första handelsdag den 18 juni 2015 hade värdet på Pandoxaktien vid årsskiftet 2023/2024 stigit med 40 procent jämfört med 110 procent för OMX Stockholm Real Estate PI index och 62 procent för OMX Stockholm Benchmark PI index. Pandox aktiens totalavkastning var under samma period 60 procent. Handel och likviditet Handeln på Nasdaq Stockholm svarade för 37 (35) procent av all handel i Pandox aktien under 2023. Under året omsattes cirka 45 (48) miljoner B-aktier på Nasdaq Stockholm, motsvarande cirka 42 (44) procent av utestående B-aktier vid årets slut, till ett värde om cirka 5 800 (6 300) MSEK. Genomsnittlig dags- omsättning på Nasdaq Stockholm uppgick under året till 180 890 (188 413) aktier, vilket motsvarade cirka 23 (25) MSEK i värde. Handel på andra marknadsplatser än Nasdaq Stockholm uppgick till 63 (65) procent. Största aktieägare per 31 december 2023 De tio största registrerade aktieägarna efter röstetal Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier Andel av aktiekapital (%) Andel av röster (%) Eiendomsspar AS 37 314 375 10 144 375 25,8 36,6 Helene Sundt AB 18 657 188 4 912 187 12,8 18,2 Christian Sundt AB 18 657 187 4 312 188 12,5 18,1 AMF Försäkring & Fonder 26 768 296 14,6 8,0 Alecta Pensionsförsäkring 7 287 577 4,0 2,2 Länsförsäkringar Fonder 5 613 502 3,1 1,7 Vanguard 3 571 431 1,9 1,1 Fjärde AP-fonden 3 058 943 1,7 0,9 BlackRock 3 010 302 1,6 0,9 Norges Bank 2 215 504 1,2 0,7 Summa topp 10 ägare 74 628 750 70 894 305 79,2 88,3 Övriga ägare 371 250 37 955 694 20,8 11,7 Summa 75 000 000 108 849 999 100 100 Information sammanställd av Monitor per 31 december 2023. Källor: Euroclear Sweden, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. AKTIEFAKT A Marknad: Nasdaq Stockholm Segment: Large Cap Sektor: Real Estate Handelssymbol: PNDX B Antal B-aktier (noterade): 108 849 999 Antal A-aktier (onoterade): 75 000 000 Börsvärde: 27 651 MSEK (A- och B-aktier) Aktiens volatilitet: 45% (fem år, årsbasis) Aktiens betavärde: 1,26 (fem år, OMXSPI) Genomsnittlig dagsomsättning: 180 890 aktier (2023) Källa: Nasdaq, InFront, Euroclear, Monitor, Pandox. Per 31 december 2023. Information sammanställd av Monitor per 31 december 2023. Källor: Euroclear Sweden, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Ägare per kategori i procent av kapitalet 31 december 2023 Ägare per land i procent av kapitalet 31 december 2023 Svenska institutioner, 29% Utländska institutioner, 14% Svenska privatpersoner, 2% Övriga ägare, 53% Anonymt ägande, 2% Norge, 54% Sverige, 32% USA, 7% Övriga, 7% Nyckeltal 2023 2022 Nyckeltal per aktie, efter utspädningseffekter 1) T otalt driftnetto, SEK 21,05 18,68 Årets resultat, SEK –3,18 22,94 Cash earnings, SEK 3) 9,48 11,18 Eget kapital, SEK 3) 160,85 167,15 Substansvärde (EPRA NRV), SEK 201,12 205,03 Utdelning, SEK 2) 4,00 2,50 Börsvärde, MSEK 27 651 21 358 Avkastning, Pandoxaktien, % 29 –20 Avkastning OMX Stockholm Benchmark Index, % 17 –23 Avkastning OMX Stockholm Real Estate Index, % 14 –45 Utdelningsandel av cash earnings, % 42,2 22,4 Utdelningsandel av EPRA NRV, % 2,0 1,2 Direktavkastning, % 2,7 2,2 T otalt antal aktier vid periodens slut, tusental 183 850 183 850 1) För definitioner av nyckeltal se sidan 139. 2) För 2023 anges styrelsens förslag till utdelning. 3) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. För fler nyckeltal och jämförelseår se www.pandox.se Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Trender Hotellmarknadsdagen 2023 Här finns Pandox Marknadsstruktur Marknadsöversikt Pandoxaktien Fastigheter Styrning Finansiellt P ANDOXAKTIEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 49 ===== SIDA 51 ===== HOTELISM BY PANDOX Fastigheter Pandox har en stor hotellfastighets- portfölj bestående av 159 hotell som drivs under flera driftformer under en mängd olika varumärken. Vi har en geografiskt diversifierad närvaro med hotellfastigheter i över 90 städer. Konceptbild utbyggnad Double Tree by Hilton Brussels City Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 50PANDOX ÅRSREDOVISNING 2022 50 ===== SIDA 52 ===== Belgien Hotel Indigo Brussels – City 284 rum Green Key Safe Guard BREEAM nhow Brussels Bloom 305 rum Green Key Hotel Hubert Brussels 100 rum Green Key BREEAM The Hotel, Brussels 421 rum Green Key Safe Guard Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 6% 10 hotell 8% 2 733 rum 8% av marknadsvärdet Andel av Pandox DoubleTree by Hilton Brussels City 354 rum Green Key Safe Guard Hilton Grand Place Brussels 224 rum Green Key IHG Green Engage ISO50001 E E E E E H H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 51 ===== SIDA 53 ===== Danmark Urban House Copenhagen by MEININGER 228 rum Scandic Copenhagen 486 rum Svanen Scandic Glostrup 120 rum Svanen Motel One Copenhagen 200 rum ISO14001, ISO50001 Green Key Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 5% 8 hotell 5% 1 843 rum 6% av marknadsvärdet Andel av Pandox Scandic Hvidovre 207 rum Svanen Hotel Mayfair Copenhagen 203 rum Green Key H H E H H H H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 52 ===== SIDA 54 ===== Finland Scandic Park Helsinki 523 rum Svanen Pilot Airport Hotel 109 rum Hilton Helsinki Strand 190 rum Svanen Scandic Grand Marina 470 rum Svanen Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 8% 13 hotell 8% 2 902 rum 6% av marknadsvärdet Andel av Pandox Scandic T ampere City 263 rum Svanen Scandic Kuopio 137 rum Svanen H H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 53 ===== SIDA 55 ===== Kanada Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 1% 1 hotell 2% 595 rum 1% av marknadsvärdet Andel av Pandox 1% 2 hotell 1% 405 rum 2% av marknadsvärdet Andel av Pandox Nederländerna Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan DoubleTree by Hilton Montreal 595 rum Green Key Safe Guard Novotel Den Haag World Forum 216 rum Planet 21 DoubleTree by Hilton Montreal Green Key Safe Guard Park Centraal Amsterdam 189 rum E E E H H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 54 ===== SIDA 56 ===== Norge Scandic Solli 226 rum Svanen Radisson Blu Hotel, Bodø 191 rum Green Key Clarion Collection Bastion 99 rum ISO14001 Scandic Sørlandet 210 rum Svanen Comfort Hotel Bergen 159 rum ISO14001 Scandic Lillehammer 303 rum Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 9% 14 hotell 7% 2 573 rum 5% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 55 ===== SIDA 57 ===== Sverige Scandic Grand Örebro 224 rum Svanen Elite Stora Hotellet Jönköping 167 rum Green Key Hilton Stockholm Slussen 289 rum Green Key Vildmarkshotellet Kolmården 213 rum Svanen Scandic Park Stockholm 203 rum Svanen Radisson Blu Arlandia 342 rum Green Key Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 26% 42 hotell 25% 9 107 rum 22% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 56 ===== SIDA 58 ===== 1% 1 hotell 1% 206 rum 1% av marknadsvärdet Andel av Pandox 1% 2 hotell 2% 639 rum 2% av marknadsvärdet Andel av Pandox Schweiz Österrike Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan NH Collection Salzburg City 140 rum Bioscore NH Vienna Airport 499 rum Bioscore Radisson Blu Hotel, Basel Green Key Radisson Blu Hotel, Basel 206 rum Green Key H H H H H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 57 ===== SIDA 59 ===== Tyskland Hotel Pomander Nürnberg 311 rum ISO14040 Dorint Hotel am Dom Erfurt 160 rum Planet 21 Leonardo Royal Köln - Am Stadtwald 150 rum Holiday Inn Lübeck 159 rum IHG Green Engage Safe Guard NH München Airport 236 rum ISO14001 Mercure Hotel München Neuperlach Süd 253 rum Planet 21 Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 24% 38 hotell 23% 8 361 rum 23% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H H H H E H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 58 ===== SIDA 60 ===== Leonardo Royal Hotel Frankfurt 449 rum Hotel Berlin, Berlin 701 rum Green Key Safe Guard ISO14001 NH Collection Hamburg City 129 rum Bioscore Leonardo Hotel Hannover Airport 214 rum Green Key Radisson Blu Hotel, Bremen 235 rum Green Key Safe Guard BREEAM Radisson Blu Hotel, Cologne 393 rum Green Key Tyskland, forts. E E H H H H H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 59 ===== SIDA 61 ===== Storbritannien The Midland Hotel Manchester 312 rum Green T ourism Bronze DoubleTree by Hilton Bath 176 rum Hilton Garden Inn London Heathrow Airport 364 rum BREEAM Leonardo Hotel Sheffield 259 rum Green T ourism Silver Leonardo Royal Hotel Birmingham 445 rum Green T ourism Gold Aparthotel Adagio Edinburgh Royal Mile 146 rum Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 16% 25 hotell 17% 6 042 rum 19% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H E H H H H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 60 ===== SIDA 62 ===== Irland Leonardo Hotel Dublin Christchurch 182 rum Green T ourism Bronze Leonardo Hotel Cork 133 rum Green T ourism Silver Leonardo Hotel Galway 130 rum Green T ourism Silver Leonardo Hotel Dublin Christchurch Leonardo Hotel Cork Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 2% 3 hotell 1% 445 rum 2% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H HH H H Hyresavtal E Egen drift Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt G EOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 61 ===== SIDA 63 ===== Fastighetsportfölj Vid utgången av 2023 bestod Pandox fast- ighetsportfölj av 159 (157) hotellfastigheter med 35 851 (35 490) hotellrum i 12 (12) länder. Genom affärssegmentet Hyresavtal täcks mer än 80 procent av portföljens totala marknadsvärde av externa hyreskontrakt. Hyresgästerna är skickliga hotellopera törer med starka hotell varumärken på respektive marknad. Resterande del utgörs av affärssegmentet Egen drift där Pandox driver hotellverksam- het i egen regi. PORTFÖLJÖVERSIKT PER SEGMENT OCH LAND 31 DECEMBER 2023 Antal Marknadsvärde (MSEK) Hyresavtal Hotell Rum Per land % av totalt Per rum Sverige (SE) 42 9 107 15 470 22 1,7 Tyskland (GE) 33 6 871 12 600 18 1,8 Storbritannien (GB) 20 4 821 10 538 15 2,2 Finland (FI) 12 2 742 4 430 6 1,6 Norge (NO) 14 2 573 3 303 5 1,3 Danmark (DK) 8 1 843 4 063 6 2,2 Belgien (BE) 3 765 1 415 2 1,8 Österrike 2 639 1 574 2 2,5 Irland (IE) 3 445 1 647 2 3,7 Schweiz (CH) 1 206 957 1 4,6 Nederländerna (NL) 1 189 1 228 2 6,5 Summa Hyresavtal 139 30 201 57 226 83 1,9 Egen drift Belgien (BE) 7 1 968 4 286 6 2,2 Tyskland (GE) 5 1 490 3 774 5 2,5 Storbritannien (GB) 5 1 221 2 681 4 2,2 Kanada (CA) 1 595 631 1 1,1 Nederländerna (NL) 1 216 414 1 1,9 Finland (FI) 1 160 28 0 0,2 Summa Egen drift 20 5 773 11 813 17 2,1 Summa totalt 159 35 851 69 039 100 1,9 PORTFÖLJÖVERSIKT PER V ARUMÄRKE 31 DECEMBER 2023 Antal Varumärke Hotell Rum % av totalt Länder Scandic 48 10 677 30 SE, NO, FI, DK Leonardo 38 7 742 22 GB, IE, GE Hilton 10 3 042 8 SE, FI, GB, BE,CA Radisson Blu 8 2 033 6 CH, GE, GB, NO, SE Strawberry 11 1 949 5 SE, NO NH Hotels 7 1 681 5 A T, BE, GE Dorint 5 1 085 3 GE Mercure 3 610 2 GE Elite Hotels 2 493 1 SE Holiday Inn 2 469 1 BE, GE Novotel 2 421 1 GE, NL Indigo 1 284 1 BE Crowne Plaza 1 262 1 BE Pullman 1 252 1 GE Citybox 1 246 1 BE Meininger 1 228 1 DK Scandic Go 1 221 1 SE Motel One 1 200 1 DK Frich’s 1 176 0 NO Vienna House Easy 1 150 0 GE Adagio 1 146 0 GB Best Western 1 103 0 SE Oberoende varumärken 12 3 166 9 SE, FI, BE, GE, NL, GB T otalt 159 35 851 100 12 Hyresavtalens förfalloprofil, 31 december 2023 MSEK % 0 200 400 600 800 1 000 205320472041203520292023 Värde förfall hyresavtal MSEK Ackumulerade förfall % 0 20 40 60 80 100 Rum per operatör/varumärke, 31 december 2023 Scandic, 30% Leonardo, 22% Hilton, 8% Radisson Blu, 6% NH Hotel Group, 5% Strawberry, 5% Dorint, 3% Övriga, 21% Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt F ASTIGHETSPORTFÖLJ PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 62 ===== SIDA 64 ===== Värdeförändring fastigheter Vid utgången av 2023 hade Pandox fastighetsportfölj ett marknads värde på totalt 69 039 (69 231) MSEK, varav 57 226 (57 563) MSEK för förvaltningsfastigheter och 11 813 (11 669) MSEK för rörelsefastigheter. Marknads värdet för rörelsefastig- heter redovisas endast i informationssyfte och ingår i EPRA NRV. Rörelsefastig heter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid utgången av perioden hade rörelsefastigheter ett redo visat värde på 8 842 (8 450) MSEK. Vid utgången av 2023 uppgick det genomsnittliga direktav- kastningskravet för förvaltningsfastigheter till 6,09 (5,58) procent och för rörelsefastigheter till 7,02 (6,50) procent. Läs mer om Pandox värdering av hotellfastigheter på sidorna 153–158. Klimatriskanalys och klimatanpassning Klimatriskanalyser av fastigheter och vid förvärv Klimatförändringarna kommer att leda till ökande instanser av extremväder; värmeböljor, torka och intensiva skyfall måste snart tas in i beräkningen som en del av vardaglig verksamhet. Därför är det viktigt att redan nu kartlägga hur Pandox verksamhet kan komma att påverkas, och planera för hur potentiella effekter kan hanteras. Pandox använder sig av ett klimat- riskverktyg som analyserar och värderar Pandox exponering mot fysiska klimat- risker och naturkatastrofrisker. Det identifierar också vilka klimatanpass- ningsåtgärder som behöver genomföras på fastighetsnivå. Samtliga fastigheter genomgick en desktopanalys under 2023. För fastigheter med hög risk ska en individuell behovsanalys genomföras för att avgöra om en platsbaserad utvärde- ring är nödvändig. Under 2023 genom- fördes inga platsbaserade utvärderingar. En ny behovsanalys kommer genomförs för 2024. Framgent ska utvärdering av klimat- risk och klimatanpassningsåtgärder vara en naturlig del av Pandox investerings- process. Läs mer om Klimatriskanalysen och klimatanpassning på sidorna 99, 100, 105, 108 och 109. V ÄRDEFÖRÄNDRING FÖRV AL TNINGSFASTIGHETER MSEK Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari, 2023) 57 563 + Förvärv 330 + Investeringar 493 +/– Omklassificeringar 467 +/– Värdeförändring –1 294 +/– Utrangeringar –228 +/– Valutakursförändring –105 Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 december, 2023) 57 226 V ÄRDEFÖRÄNDRING RÖRELSEFASTIGHETER (REDOVISAS ENDAST I INFORMA TIONSSYFTE) MSEK Rörelsefastigheter, ingående balans (1 januari, 2023) 11 669 + Förvärv 1 246 + Investeringar 429 – Avyttringar –616 +/– Omklassificeringar –467 +/– Värdeförändring –386 +/– Valutakursförändring –62 Rörelsefastigheter, utgående balans (31 december, 2023) 11 813 LÅG VOL YM PÅ TRANSAKTIONS MARKNADEN 2023 V olymen på den globala hotelltransaktionsmarknaden sjönk under 2023 till den lägsta nivån sedan 2012 (pandemi- året 2020 undantaget) till följd av det nya högre ränteläget och geopolitisk instabilitet i Europa. Trender på hotellmarknaden 2024: • Fortsatt RevPAR-återhämtning för större städer till följd av ökat internationellt resande • Fokus på utveckling och expansion av hotellvarumärken • Ökat fokus på grön finansiering ÖKAD TRANSAKTIONSAKTIVITET V ÄNT AS 2024 JLL räknar med att den globala transaktionsvolymen kom- mer att öka med cirka 15–25 procent under 2024 mot bak- grund av sjunkande inflation och eventuellt sänkta räntor från världens centralbanker. Källa: JLL Global Hotel Investment Outlook 2024. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt V ÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 63 ===== SIDA 65 ===== Fastighetsförteckning Hyresavtal Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/ Miljöledningssystem Avtals- form Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter- frågan SVERIGE Best Western Royal Star, Älvsjö Stockholm Mässområde OM Privat Best Western 4 900 103 R Clarion Hotel Grand Helsingborg Helsingborg Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Hotel 8 555 158 D Clarion Hotel Grand Östersund Östersund Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Hotel 8 766 197 D Elite Park Avenue, Göteborg Göteborg Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 21 998 325 R Elite Stora Hotellet, Jönköping Jönköping Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 11 378 167 D Hilton Stockholm Slussen Stockholm Stadskärna LightStay, Green Key O Hilton Hilton 18 416 289 R Quality Hotel Ekoxen Linköping Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 14 671 208 D Quality Hotel Grand Borås Borås Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 9 593 158 D Quality Hotel Luleå Luleå Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 12 166 220 D Quality Hotel Park Södertälje Södertälje Stadskärna ISO14001 O Strawberry Hotels Quality Hotel 10 292 207 D Quality Hotel Winn Göteborg Göteborg Ringled ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 5 800 121 R Radisson Blu Hotel, Arlandia Stockholm Flygplats Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 15 260 342 R Radisson Blu Hotel, Malmö Malmö Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 18 969 229 D Scandic Alvik, Stockholm Stockholm Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 075 324 R Scandic Backadal, Göteborg Göteborg Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 397 236 R Scandic Crown, Göteborg Göteborg Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 24 380 338 R Scandic Elmia, Jönköping Jönköping Mässområde Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 230 287 D Scandic Go Fridhemsplan 1) Stockholm Stadskärna OM Scandic Hotels Scandic Go 6 000 221 R Scandic Grand, Örebro Örebro Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 12 900 224 D Scandic Hallandia, Halmstad Halmstad Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 617 170 D Scandic Helsingborg Nord Helsingborg Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 399 240 D Scandic Järva Krog, Stockholm Stockholm Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 11 300 215 R Scandic Kalmar Väst Kalmar Flygplats Svanen OM Scandic Hotels Scandic 5 485 150 D Scandic Kista Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 5 517 149 R Scandic Kramer, Malmö Malmö Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 441 113 D Scandic Kungens Kurva, Stockholm Stockholm Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 581 260 R Scandic Linköping Väst Linköping Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 105 153 D Scandic Luleå Luleå Ringled Svanen, BREEAM V ery Good OM Scandic Hotels Scandic 11 313 273 D Scandic Malmen, Stockholm Stockholm Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 15 130 332 R Scandic Mölndal, Göteborg Göteborg Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 11 000 208 R Scandic Norrköping Nord Norrköping Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 768 151 D S1candic Park, Stockholm Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 12 290 203 R Scandic Plaza, Borås Borås Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 592 204 D Scandic S:t Jörgen, Malmö Malmö Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 24 401 288 D Scandic Segevång, Malmö Malmö Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 284 169 D Scandic Skärholmen Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 400 208 R Scandic Star Sollentuna Stockholm Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 18 573 270 R Scandic Sundsvall Nord Sundsvall Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 4 948 169 D Scandic Södertälje Södertälje Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 5 630 131 D Scandic Winn, Karlstad Karlstad Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 580 199 D Scandic Örebro Väst Örebro Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 7 621 212 D Vildmarkshotellet, Kolmården Norrköping Resort Svanen OM Parks & Resorts Oberoende 10 300 213 D 1) Hyresavtal med Scandic och varumärket Scandic Go träder i kraft under andra halvåret 2024. T eckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med kontrakterad miniminivå OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Fakta Pandox totala portfölj Rum per varumärke, 31 december 2023 Scandic, 30% Leonardo, 22% Hilton, 9% Radisson Blu, 6% NH Hotel, 5% Strawberry 5% Dorint, 3% Övriga, 20% Rum per avtalstyp, 31 december 2023 Omsättningsbaserade hyresavtal med minimihyra, 61% Omsättningsbaserade hyresavtal, 19% Fast hyra, 5% Franchiseavtal (egen drift), 9% Oberoende avtal (egen drift), 4% Managementavtal (egen drift), 3% Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt F ASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 64 ===== SIDA 66 ===== Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/ Miljöledningssystem Avtals- form Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter- frågan NORGE Clarion Collection Hotel Arcticus Harstad Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Collection Hotel 5 034 112 D Clarion Collection Hotel Bastion Oslo Stadskärna ISO14001 O Strawberry Hotels Clarion Collection Hotel 4 688 99 R Comfort Hotel Børsparken Oslo Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Comfort Hotel 9 736 248 R Comfort Hotel Bergen Bergen Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Comfort Hotel 5 920 159 D Scandic Alexandra, Molde Molde Stadskärna O Scandic Hotels Scandic 18 356 165 D Radisson Blu Hotel, Bodø Bodø Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 15 546 191 D Scandic Kokstad, Bergen Bergen Flygplats Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 654 199 D Scandic Bodø Bodø Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 8 750 136 D Scandic Hafjell Øyer Resort O Scandic Hotels Scandic 9 540 210 D Scandic Lillehammer Lillehammer Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 18 000 303 D Frich’s Hotel Hamar 1) Hamar Ringled Svanen OM Frich’s Frich’s 9 250 176 D Scandic Solli, Oslo Oslo Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 962 226 R Scandic Sörlandet, Kristiansand Kristiansand Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 940 210 D Scandic Valdres, Fagernes Fagernes Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 310 139 D DANMARK Urban House by Meininger Copenhagen Köpenhamn Stadskärna OM MEININGER Hotels MEININGER 8 158 228 R Motel One Copenhagen Köpenhamn Stadskärna Green Key, ISO 14001, ISO50001 OM Motel One Motel One 7 963 200 R Hotel Mayfair Copenhagen2) Köpenhamn Stadskärna BREEAM (pågående certifiering) OM Strawberry Hotels (kommande) Hobo (kommande) 7 465 203 R Scandic Copenhagen Köpenhamn Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 31 500 486 R Scandic Glostrup Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 5 767 120 R Scandic Hvidovre Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 005 207 R Scandic Kolding Kolding Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 10 472 186 D Scandic Sluseholmen Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 14 177 215 R FINLAND Skyline Airport Hotel Vantaa Flygplats OM Privat Oberoende 9 717 215 R Pilot Airport Hotel Vantaa Flygplats O Privat Oberoende 3 570 109 R Hilton Helsinki Kalastajatorppa Helsingfors Ringled ISO 14001, ISO50001 OM Scandic Hotels Hilton 26 171 238 R Hilton Helsinki Strand Helsingfors Stadskärna ISO 14001, ISO50001 OM Scandic Hotels Hilton 18 450 190 R Scandic Imatran Valtionhotelli Imatra Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 234 137 D Scandic Esbo Esbo Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 6 407 96 D Scandic Grand Marina, Helsingfors Helsingfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 29 607 470 R Scandic Jyväskylä Jyväskylä Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 8 952 150 D Scandic Kuopio Kuopio Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 538 137 D Scandic Park, Helsingfors Helsingfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 32 271 523 R Scandic Rosendahl, T ampere T ammerfors Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 18 348 213 D Scandic T ampere City T ammerfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 19 012 263 D 1) Nytt hyresavtal träder i kraft under andra halvåret 2024. 2) Nytt hyresavtal med Strawberry Hotels och varumärket Hobo träder i kraft senast under 2025. T eckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med kontrakterad miniminivå OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt F ASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 65 ===== SIDA 67 ===== Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/ Miljöledningssystem Avtals- form Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter- frågan TYSKLAND Dorint Hotel am Main T aunus Zentrum Frankfurt Frankfurt Ringled F HR Group Dorint 13 518 282 R Dorint Hotel an der Kongresshalle Augsburg Augsburg Stadskärna OM HR Group Dorint 9 300 184 D Dorint Hotel an den Westfalenhalle Dortmund Dortmund Mässområde OM HR Group Dorint 14 000 221 D Dorint Hotel am Dom Erfurt Erfurt Stadskärna OM HR Group Dorint 13 100 160 D Dorint Parkhotel Bad Neuenahr Bad Neuenahr Resort F HR Group Dorint 22 496 238 D Mercure Hotel Frankfurt Airport Frankfurt Flygplats F HR Group Mercure 5 325 150 R Mercure Hotel Frankfurt Eschborn Ost Frankfurt Stadskärna F HR Group Mercure 10 000 224 R Mercure Hotel München Neuperlach München Stadskärna F HR Group Mercure 12 172 253 R Pullman Hotel Stuttgart Fontana Stuttgart Stadskärna Certified Green Hotel F HR Group Pullman 13 666 252 R Mercure Hotel Schweinfurt Maininsel Schweinfurt Stadskärna Green Key F HR Group Mercure 9 929 133 D Leonardo Hotel Aachen Aachen Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 5 320 99 D Leonardo Hotel Düsseldorf Airport - Ratingen Düsseldorf Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 900 199 R Leonardo Hotel Düsseldorf City Center Düsseldorf Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 544 134 R Leonardo Hotel Frankfurt City South Frankfurt Flygplats OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 15 800 295 R Leonardo Hotel Hamburg City Nord Hamburg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 237 182 R Leonardo Hotel Hannover Hannover Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 350 178 D Leonardo Hotel Hannover Airport Hannover Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 11 777 214 D Leonardo Hotel Heidelberg Heidelberg Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 484 169 D Leonardo Hotel Heidelberg-Walldorf Heidelberg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 966 161 D Leonardo Hotel Karlsruhe Karlsruhe Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 8 857 147 D Leonardo Hotel Köln-Bonn Airport Köln Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 900 177 R Leonardo Hotel Mannheim City Center Mannheim Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 300 148 D Leonardo Hotel Mönchengladbach Mönchengladbach Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 018 128 D Leonardo Royal Hotel Baden-Baden Baden-Baden Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 8 300 121 D Leonardo Royal Hotel Düsseldorf Königsallee Düsseldorf Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 20 771 253 R Leonardo Royal Hotel Frankfurt Frankfurt Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 24 000 449 R Leonardo Royal Hotel Köln - Am Stadtwald Köln Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 9 500 150 R Leonardo Hotel Wolfsburg City Center Wolfsburg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 19 275 343 D NH Collection Hamburg Hamburg Stadskärna Bioscore F NH Hotel Group NH Collection 11 611 129 R NH Frankfurt Airport Frankfurt Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 14 564 158 R NH München Airport München Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 7 148 236 R Radisson Blu Hotel, Cologne Köln Mässområde Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 29 600 393 R Scandic Nürnberg Central 1) Nürnberg Stadskärna Fair Pflichtet, ISO14040 OM Scandic Hotels Scandic 14 795 311 D 1) Tidigare Hotel Pomander Nürnberg. T eckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Rum per efterfrågetyp, 31 december 2023 Regional, 43% Inhemsk, 41% Internationell, 16% Rum per land, 31 december 2023 Sverige, 25% Tyskland, 23% Storbritannien, 17% Belgien, 8% Finland, 8% Norge, 7% Danmark, 5% Övriga, 7% Fakta Pandox totala portfölj Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt F ASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 66 ===== SIDA 68 ===== Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/ Miljöledningssystem Avtals- form Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter- frågan STORBRIT ANNIEN England Hilton London Heathrow Airport London Flygplats ISO14001, ISO50001 O Hilton Hilton 25 090 398 I Leonardo Royal Hotel Birmingham Birmingham Stadskärna Green T ourism Gold OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 27 455 445 R Leonardo Hotel Bradford Bradford Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 092 198 D Leonardo Royal Hotel Brighton Waterfront Brighton Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 11 866 210 R Leonardo Hotel Cheltenham Cheltenham Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 416 122 D Leonardo Hotel East Midlands Airport East Midlands Flygplats Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 869 164 D Leonardo Hotel and Conference V enue Hinckley Island Hinckley Ringled Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 28 290 362 D Leonardo Hotel Leeds Leeds Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 13 615 248 D Leonardo Hotel London Croydon London Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 12 749 240 I Leonardo Hotel Manchester Manchester Stadskärna Green T ourism Gold OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 160 265 R Leonardo Hotel Middlesbrough Middlesbrough Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 8 625 132 D Leonardo Royal Hotel Oxford Oxford Ringled Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 16 755 240 R Leonardo Hotel Sheffield Sheffield Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 11 600 259 D Leonardo Hotel Swindon Swindon Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 589 229 D The Midland Hotel Manchester Manchester Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Oberoende 34 500 312 R Nordirland Leonardo Hotel Belfast Belfast Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 13 023 270 D Skottland Leonardo Hotel Glasgow Glasgow Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 14 645 321 R Leonardo Hotel Inverness Inverness Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 4 993 118 D Aparthotel Adagio Edinburgh Royal Mile Edinburgh Stadskärna OM Adagio Aparthotel Adagio 8 720 146 R Wales Leonardo Hotel Cardiff Cardiff Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 400 142 D IRLAND Leonardo Hotels Cork Cork Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 4 708 133 D Leonardo Hotels Dublin Christchurch Dublin Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 475 182 I Leonardo Hotels Galway Galway Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 5 107 130 R ÖVRIGA Belgien nhow Brussels Bloom Bryssel Stadskärna Bioscore OM NH Hotel Group NH 26 963 305 I NH Brussels EU Berlaymont Bryssel Stadskärna Green Key OM NH Hotel Group NH 10 827 214 I Citybox Brussels 1) Bryssel Stadskärna OM Pandox Citybox (kommande) 9 248 246 I Nederländerna Park Centraal Amsterdam Amsterdam Stadskärna OM Grand City Hotels Oberoende 10 811 189 I Schweiz Radisson Blu Hotel, Basel Basel Stadskärna OM Radisson Hospitality Radisson Blu 19 493 206 R Österrike NH Collection Salzburg City Salzburg Stadskärna Bioscore OM NH Hotel Group NH Collection 7 301 140 R NH Vienna Airport Wien Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 22 208 499 I 1) Nytt hyresavtal med operatören Citybox träder i kraft under andra halvåret 2024. T eckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med kontrakterad miniminivå OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Rum per läge, 31 december 2023 Stadskärna, 61% Ringled, 16% Flygplats, 10% Resort, 5% Mässområde, 4% Företagspark, 4% Fakta Pandox totala portfölj Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt F ASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 67 ===== SIDA 69 ===== Egen drift Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/ Miljöledningssystem Avtals- form Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter- frågan BELGIEN Crowne Plaza Antwerpen Antwerpen Ringled Green Key, IHG Green Engage, Safe Guard, BREEAM In-use V ery Good FR Pandox Crowne Plaza 18 340 262 D DoubleTree by Hilton Brussels City Bryssel Stadskärna Green Key, IHG Green Engage, Safe Guard FR Pandox DoubleTree by Hilton 28 095 354 I Hilton Grand Place Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, ISO14001, ISO50001, Green T ourism, BREEAM In-use V ery Good FR Pandox Hilton 22 186 224 I Holiday Inn Brussels Airport Bryssel Flygplats Green Key, IHG Green Engage, BREEAM-certifiering pågår FR Pandox Holiday Inn 21 072 310 I Hotel Hubert Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, BREEAM In Use V ery Good IO Pandox Oberoende 4 650 100 I Hotel Indigo Brussels - City Bryssel Stadskärna Green Key, Safe Guard, BREEAM In Use V ery Good FR Pandox Indigo 13 850 284 I The Hotel Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, BREEAM In-use V ery Good IO Pandox Oberoende 35 612 421 I FINLAND Hotel Korpilampi, Esbo Esbo Resort Green Key, BREEAM In-use V ery Good IO Pandox Oberoende 12 918 160 D KANADA DoubleTree by Hilton Montreal Montreal Stadskärna Green Key, Safe Guard FR Pandox DoubleTree by Hilton 44 148 595 I NEDERLÄNDERNA Novotel den Haag World Forum Haag Mässområde M Grape Hospitality Novotel 10 500 216 R STORBRIT ANNIEN England Hilton Garden Inn London Heathrow Airport London Flygplats Green Key, BREEAM In Use V ery Good FR Pandox Hilton Garden Inn 14 733 364 I DoubleTree by Hilton Bath Bath Stadskärna Green T ourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality DoubleTree by Hilton 7 266 176 R The Queens Hotel Leeds Leeds Stadskärna Green T ourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality Oberoende 20 159 232 D Nordirland Hilton Belfast Belfast Stadskärna Green T ourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality Hilton 14 870 202 R Skottland Radisson Blu Hotel, Glasgow Glasgow City Green T ourism Silver, BREEAM In-use V ery Good M Radisson Hospitality Radisson Blu 20 261 247 R TYSKLAND Holiday Inn Lübeck Lübeck Ringled IHG Green Engage, BREEAM In-use V ery Good FR Pandox Holiday Inn 7 022 159 D Hotel Berlin, Berlin Berlin Stadskärna Green Key, BREEAM In-use V ery Good IO Pandox Oberoende 42 610 701 I Novotel Hannover Hannover Stadskärna Green Key, Safe Guard M Grape Hospitality Novotel 13 048 205 D Radisson Blu Hotel, Bremen Bremen Stadskärna Green Key, BREEAM In Use V ery Good, FR Pandox Radisson Blu 21 000 235 D Radisson Blu Hotel, Dortmund Dortmund Mässområde Green Key, BREEAM In Use V ery Good, Safe Guard FR Pandox Radisson Blu 9 100 190 D Summa kvadratmeter: 2 102 973 Externa förvaltningsavtal Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/ Miljöledningssystem Avtals- form Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter- frågan BAHAMAS Pelican Bay, Grand Bahama Island 1) Lucaya Resort Clean & Pristine AM Sundt AS Oberoende NM 186 1) Ägs av Sundt AS, närstående till Helene Sundt AS och CGS Holding AS som är en av Pandox huvudaktieägare. Pandox uppbär ersättning baserat på en procentsats av hotellomsättningen. T eckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med kontrakterad miniminivå OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Pandox egna varumärken, 31 december 2023 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Geografisk översikt Fastighetsportfölj Värdeförändring fastigheter Fastighetsförteckning Styrning Finansiellt F ASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 68 ===== SIDA 70 ===== HOTELISM BY PANDOX Styrning Pandox är ett svenskt publikt aktie- bolag, vilket betyder att bolagsstyr- ningen främst baseras på reglerna i den svenska aktiebolagslagen samt interna instruktioner och policys. Pandox följer Svensk kod för bolagsstyrning samt Nasdaqs regelverk för emittenter. The Queens Hotel Leeds Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 69PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 69 ===== SIDA 71 ===== Ett bra år för Pandox Kära aktieägare, 2023 var ett bra år för Pandox. Efterfrågan i hotellmarknaden var stabil med en stark snittprisutveckling, vilket växlade ut i god tillväxt i både intäkter och driftnetto. Vår modell med rörliga intäkter kompenserade till stor del för både högre räntekostnader och högre direktavkastningskrav. Vi återin- förde en utdelning om 2,50 kronor per aktie i april och aktiens totalavkastning uppgick till 29 procent, vilket var högre än relevanta jämförelseindex på Stockholmsbörsen. Ett aktivt styrelseår 2023 var ett år där vi arbetade med flera strategiska frågor parallellt, varav de vikti- gaste följer nedan: • Refinansiering, där styrelsen och finans- utskottet stöttade företagsledningen i arbetet med att refinansiera totalt mot- svarande cirka 15 337 MSEK med rela- tionsbanker i olika länder, vilket ökade den genomsnittliga återbetalningstiden till 2,3 år. Styrelsen har under året också medverkat till att Pandox räntesäkrat en större del av låneportföljen än tidigare. • Hållbarhet, där arbetet gick framåt i hög takt drivet av affärsmässig hänsyn och nya regulatoriska krav. Styrelsen fattade beslut om vetenskapsbaserade mål för Scope 1-3, som i november godkändes av Science Based T argets initiative (SBTi). Redan innan målen godkändes hade vi fattat beslut om ett transformativt inves- teringsprogram om cirka 29 MEUR, med god avkastning, i affärssegmentet Egen drift. Baserat på programmet bedömer vi att Egen drift kommer att ha goda förutsättningar att nå SBTi-målet om en utsläppsminskning om 42 procent år 2030, jämfört med basåret 2022. Baserat på SBTi-målen hållbarhetslänkade vi också cirka 2 200 MSEK av våra befintliga banklån med SEB och Swedbank. Vi kom- mer att öka andelen hållbarhetslänkade lån de närmaste åren. • Förvärv av tre hotellfastigheter, varav två i Storbritannien och en i Sverige. Förvärven är viktiga eftersom de lägger grunden för framtida tillväxt. Avkastningspotentialen i dessa förvärv är god även i en miljö med högre finansieringskostnader än tidigare. Generellt sett är aktivitetsnivån på hotell- transaktionsmarknaden låg och prisbilden stabil, vilket innebär att det är svårt att hitta förvärvsobjekt till låga värderingar. • Avyttringar är en viktig källa till kapital som kan reallokeras till investeringar med högre avkastningspotential. I en transaktionsmarknad som under 2023 gick på sparlåga slutförde vi avyttringen av Intercontinental Montreal till cirka 20 procent över bokfört värde. • Investeringar i befintlig portfölj är en viktig del av Pandox värdeskapande där styrelsen är involverad både vid beslut och uppföljning. Vi har för närvarande en stark pipeline med högavkastande projekt som kommer att bidra positivt till Pandox tillväxt redan 2024 för att nå full effekt 2026. • Styrelserekrytering, där styrelsen utökades till sju ledamöter genom års- stämmans nyval av Ulrika Danielsson (CFO, Atrium Ljungberg). Ulrika bidrar med värdefull kunskap och erfarenhet från fastigheter, finansiering och hållbar- het i en noterad miljö. Ett nytt normalläge Hotellmarknaden är nu i stort sett tillbaka på 2019 års nivå och med det lägger vi pan- demin till handlingarna. Mycket har för- ändrats både ekonomiskt och geopolitiskt och jämförelsen med 2019 är inte längre helt relevant. Vi har nått ett nytt normal- läge i hotellmarknaden och det är det vi utgår från i vår strategiska planering. Resor, upplevelser och möten är starka drivkrafter för ett öppet, inkluderande och framåtsträvande samhälle och därmed något som Pandox med sina hotellfastig- heter bidrar till varje dag. Pandox står starkt både affärsmässigt och finansiellt och jag är glad att styrelsen kan föreslå en utdelning om 4,00 SEK per aktie för räkenskapsåret 2023. Jag vill tacka vår vd Liia Nõu och alla medarbetare på Pandox för alla värdefulla insatser under året. Jag vill även tacka aktieägarna för förtroendet samt alla andra intressenter för ett gott samarbete. Oslo i mars 2024 Christian Ringnes ”Resor, upplevelser och möten är starka drivkrafter för ett öppet, inkluderande och framåtsträvande samhälle” Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt ORDFÖRANDEORD PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 70 ===== SIDA 72 ===== Bolagsstyrningsrapport Övergripande bolagsstyrningsstruktur Aktieägare Extern revisor Bolagsstämma Revisionsutskott Styrelse Valberedning Vd Ersättningsutskott Koncernledning Finansutskott Sidorna 71–77 utgör bolagets Bolagsstyrningsrapport och har ej varit föremål för revision av bolagets revisor. God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att bolaget sköts på ett för aktie ägarna så ansvarsfullt och effektivt sätt som möj- ligt. Bolagsstyrning beskriver hur rättig heter och skyldigheter för- delas mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, reg- ler och interna processer. Pandox AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med huvudkontor i Stockholm och med aktier note- rade på Nasdaq Stockholm. Bolagsstyrningen i Pandox utgår från svensk lag, bolagsordningen, Nasdaqs regelverk för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Koden återfinns på www.bolagsstyrning.se och utgör god sed på aktiemarknaden. Pandox följer Koden utan avvikelser. Inga överträdelser av tillämpliga börsregler eller av god sed på aktiemarknaden har rapporterats gällande Pandox av Nasdaq Stockholms disciplinnämnd eller Aktiemarknadsnämnden under 2023. ÄGARE OCH AKTIEN Pandox B -aktie är sedan den 18 juni 2015 noterad på Nasdaq Stockholm på listan för stora bolag (Large Cap). Bolagets aktie - kap ital uppgick per den 31 december 2023 till 459 624 998 kro - nor, fördelat på 75 000 000 A -aktier och 108 849 999 B- aktier. Varje A-aktie berättigar innehavaren till tre röster på bolags- stämman, medan varje B-aktie berättigar innehavaren till en röst på bolagsstämman. Pandox bolagsordning innehåller ett omvandlingsförbe- håll och ett hembuds förbehåll för Pandox A-aktier. Samtliga B-aktier är fritt överlåtbara. Följande aktieägare hade vid utgången av 2023 ett direkt eller indirekt ägande som representerade 10 procent eller mer av röste talet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2023-12-31 Andel av röstetalet, % Eiendomsspar AS 37 Helene Sundt AB 18 Christian Sundt AB 18 Bolagets börsvärde beräknat på både A - och B -aktier uppgick vid årets slut till 27 651 (23 976) MSEK. BOLAGSST ÄMMA Bolagsstämman är Pandox högsta beslu tande organ och där har aktieägare rätt att fatta beslut om Pandox angelägenheter. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet, d.v.s. med stöd av hälften av de på stämman avgivna rösterna. I vissa frågor föreskriver dock Aktiebolagslagen att förslagen ska godkännas av en större andel av rösterna. Enligt bolagsord- ningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls till- gänglig på Pandox webbplats pandox.se. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. När datum och ort för bolagsstämma har fastställts ska upp- gift om detta lämnas på Pandox webbplats senast i samband med tredje kvartalsrapporten. Årsstämman 2024 hålls den 10 april 2024 i Stockholm. Årsstämma 2023 Pandox senaste årsstämma ägde rum den 12 april 2023 i Stock- holm. Årsstämman 2023 fattade bland annat följande beslut: • Fastställelse av resultat- och balans räkning samt koncern- resultaträkning och koncernbalansräkning. • Disposition av bolagets vinst enligt den fastställda balans- räkningen samt beslut om att inte lämna någon utdelning till aktieägarna. • Omval av styrelseledamöterna Christian Ringnes (ordförande), Jakob Iqbal, Jon Rasmus Aurdal, Ann-Sofi Danielsson, Bengt Kjell och Jeanette Dyhre Kvisvik samt nyval av Ulrika Danielsson. • Arvoden till styrelsen; 865 000 SEK till ordförande, 660 000 SEK till vice ordförande, samt 455 000 SEK till övriga ledamöter. • Arvoden till revisionsutskottet; 160 000 SEK till revisions- utskottets ordförande och 80 000 SEK till envar av övriga ledamöter. • Arvoden till ersättningsutskottet; 51 000 SEK till de två ledamöterna i utskottet. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 71 ===== SIDA 73 ===== • Arvoden till finansutskottet; 160 000 SEK till ordföranden i utskottet och 80 000 SEK vardera till de övriga två leda- möterna i utskottet. • Omval av revisorer i form av revisions bolaget PwC med Patrik Adolfson som huvudansvarig revisor. • Bemyndigande för styrelsen att emittera nya aktier uppgående till maximalt 10 procent av totalt antal utestående aktier. • Godkännande av ersättningsrapport. • Antagande av principer för utseende av valberedning inför årsstämma 2024. Fullständigt bolagsstämmoprotokoll finns tillgängligt på Pandox webbplats. STYRELSE Pandox styrelse är ansvarig för bolagets förvaltning och organisation. Ansvaret omfattar bland annat att: • Fastställa Pandox övergripande mål och strategier. • Tillsätta, utvärdera och vid behov entlediga vd. • Säkerställa effektiva uppföljnings- och kontrollsystem för Pandox verksamhet. • Fortlöpande utvärdera resultat och finansiell ställning. • Säkerställa att årsredovisning och delårsrapporter är korrekta, tillförlitliga och relevanta. Styrelseledamöterna väljs av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt Pandox bolagsordning ska styrelsen, till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter utan styrelsesuppleanter. Pandox styrelseordförande väljs av årsstämman. Styrelse- ordföranden ansvarar för att styrelsens arbete är välorganiserat och effektivt. Styrelsen följer en skriftlig arbetsord ning som revideras årli- gen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet. Arbets- ordningen reglerar bland annat mötesformer, funktioner samt fördelningen av arbete mellan styrelseledamöterna och verkstäl- lande direktören. I samband med det konstituerande styrelse- mötet fastställer styrelsen även instruktionen för verk ställande direktören samt instruktioner för finansiell rapportering. Styrelsen sammanträder enligt ett årli gen fastställt schema som normalt följer Pandox strategi- och budgetprocess samt bolagets finansiella kalender. Ytterligare styrelse möten kan sammankallas för att hantera tidskritiska frågor som kräver sty relsebeslut, till exempel förvärv, avyttring eller kapital- anskaffning. För presentation av styrelsen, se sidorna 78–79. Styrelsens arbete Styrelsen har under året haft tio möten varav ett konstitu- erande. På det konstituerande styrelsemötet omvaldes Bengt Kjell till vice ordförande i styrelsen. Styrelsen genomför regelbundet en utvärdering av sina arbetsformer och rutiner för att säkerställa att den har nödvän- dig kompe tens samt väl fungerande processer för goda beslut. Resultatet av utvärderingen rappor teras till valberedningen och utgör en del av underlaget för nomineringsarbetet. Styrel- sens bedömning är att ledamö terna har ändamålsenlig och väl kompletterande kompetens med hänsyn till Pandox verksam- het, vilket delas av valberedningen. Styrelsen har tydliga riktlinjer kring att undvika intresse- konflikter. Dessa finns beskrivna i dokumentet Arbetsordning för Styrelsen och täcker in bland annat lojalitetsplikt, tystnads- plikt, jäv och insidertrading. Eventuella fall av intressekonflikt som uppdagas förmedlas till intressenter i årsredovisningen. Inga fall av intressekonflikt uppdagades under 2023. Inom hållbarhetsområdet sker återrapportering till styrel- sen halvårsvis via en styrelserapport samt årligen genom en muntlig presentation av SVP, Director of Sustainable Business. Denna kommer från och med 2024 även ha en stående punkt i revisionsutskottets möten. Från och med 2022 är klimatanpassningsrisker en viktig del av bolagets övergripande riskanalys. Resultatet av analysen rapporterades till styrelsen under året och kommer årligen avrapporteras samt inkludera framtagna handlingsplaner. Under 2023 genomfördes intervjuer med samtliga styrel- seledamöter samt vd. Slutsatsen var att styrelsen fungerar väl och att ledamöterna kompletterar varandra på ett bra sätt. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Koden som mång- faldspolicy vid framtagandet av förslaget till styrelse, med målet att styrelsen ska vara sammansatt med leda möter i varierande ålder, kön och geografiskt ursprung samt represen- tera varierande utbildnings- och yrkesbakgrund. Tre av sju ledamöter i Pandox styrelse är kvinnor. Valberedningen har bedömt att styrel sen uppfyller Kodens krav på oberoende. Revisionsutskott Pandox styrelse utsåg den 12 april 2023 ett revisionsutskott bestående av Ann -Sofi Danielsson (ordförande), Ulrika Danielsson och Jon Rasmus Aurdal. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka Pandox finansiella rapportering, över- vaka effektiviteten i Pandox interna kontroll och riskhante- ring, hålla sig informerat om revi sionen av årsredovisningen och koncern redovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och särskilt uppmärksamma om revisorn till handahåller Pandox andra tjänster än revi- sionstjänster, samt biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans val av revisor. Revisionsutskottet granskar också årsredovisningen och delårsrapporterna samt övervakar revisionen. Revisions utskottet utför inte något revisionsarbete. Revisionsutskottet har under året granskat Pandox externa finansiella rapportering samt löpande analyserat och bedömt Pandox ekonomiska, finansiella och rapporteringsmässiga ris- ker med särskilt fokus på intäkter, resultat, fastighetsvärdering och finansiell ställning. Vidare har revisionsutskottet fortsatt behandlat frågor gäl- lande intern kontroll, med avseende på uppbyggnad, verktyg, organisation och self -assessment. Bedömningen är att Pandox arbete med risk och kontroll har stärkts ytterligare genom för- bättrade rutiner, kontroller och system samt stödjande insatser från finansutskottet (se nedan). Under 2023 har revisionsutskottet haft fyra protokollförda möten, vilka avrapporterats till styrelsen. Ersättningsutskott Pandox har ett ersättningsutskott bestående av två ledamöter: Christian Ringnes (ordförande) och Jakob Iqbal. Ersättningsutskottet ska: • Bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags ledningen. • Följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. • Följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt gällande ersättningsstruktur och ersättningsnivåer i bolaget. • Granska och förbereda förslag om samtliga aktie och aktie relaterade incitamentsprogram till bolagsledningen. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 72 ===== SIDA 74 ===== Styrelsearbetets normala årscykel utöver stående punkter såsom lägesrapport, investeringsbeslut, likviditet och finansiering 1. Februari • Bokslutskommuniké, kvartal 4 • Resultat- och balansräkning helår • Förslag till vinstdisposition • Årsredovisning • Återkoppling från revisorer 2. Mars • Fastställelse av årsredovisning • Kallelse till årsstämma 3. April • Delårsrapport, kvartal 1 • Revisionsplan • Genomgång av policys • Prognos/budgetutfall 4. April – konstituerande möte • Styrelsens arbetsordning • Vd-instruktion • Policys 5. Juni • Marknadsuppdatering 7. September • Prognos/budgetutfall • Strategi 9. December • Investeringar • Affärsplan • Budget • Riskanalys 6. Juli • Delårsrapport, kvartal 2 8. Oktober • Delårsrapport, kvartal 3 • Återkoppling från revisorer • Prognos/budgetutfall STYRELSEMÖTEN JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC Ersättningsutskottet har under året särskilt berett frågor rörande lön och ersättning för verkställande direktören och bolagsledningen. Därutöver har också frågor avseende incitamentsprogram för nyckelpersoner på Pandox hanterats. Under 2023 har ersättningsutskottet haft två protokollförda möten, vilka avrapporterats till styrelsen. Finansutskott Styrelsen utsåg den 12 april 2023 ett finansutskott bestående av styrelseledamöterna Bengt Kjell (ordförande), Christian Ringnes och Jon Rasmus Aurdal. Pandox ledning i form av bland annat vd och CFO har närvarat vid utskottets möten med rätt att delta i diskussioner men inte i beslut. Utskottet har behandlat frågor av särskild betydelse för Pandox finansiella ställning, som till exempel refinansiering av banklån, räntesäkring och uppfyl- lande av villkor i kreditavtal. Erfarenheterna av finansutskottets arbete är goda och styrelsen har åter föreslagit valberedningen att en prövning om behovet av ett finansutskott även ska göras 2024, och i det fall det inrättas, att arvodet för ledamöter från styrelsen ska vara på samma nivå som för revisionsutskottet. Under 2023 har finansutskottet haft fyra möten, vilka avrapporterats till styrelsen. Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Den verkställande direktören är under ställd styrelsen och ansvarar för Pandox löpande förvaltning och den dagliga drif- ten. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören anges i Pandox arbetsordning för styrelsen och i instruktionen för verkställande direktören. Åtgärder som är utöver de vanliga eller av särskilt stor betydelse faller inte under den löpande förvaltningen och verkställande direktören är skyldig att bereda och inför styrelsen föredra sådana frågor. V erkställande direktören ansvarar också för att upprätta rap- porter och sammanställa information inför styrelsemöten samt vara föredragande på styrelsemöten. Enligt instruktionerna för finansiell rapportering är den verkställande direktören ansvarig för Pandox finansiella rapportering och denne ska säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att hela tiden kunna utvärdera bolagets finansiella ställning. V erkställande direktören ska hålla sty relsen kontinuerligt informerad om utveck lingen av Pandox verksamhet när det gäller intäkter och resultat, ekonomisk ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje annan händelse, omständighet eller förhållande som kan antas vara av väsentlig betydelse för Pandox aktieägare. Revision Pandox revisor utses av bolagsstämman för att granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisions berättelse som omfattar Pandox moder bolag och Pandoxkoncernen till årsstämman. Revisorerna har sitt uppdrag från och rapporterar till bolagsstämman och får i sitt arbete inte låta sig styras av Pandox styrelse eller bolagsledning. Revisorerna ska också rapportera om någon styrelseleda- mot eller den verkställande direktören har företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings skyldighet. Enligt Pandox bolagsordning ska Pandox ha två revisorer och två revisors suppleanter eller ett auktoriserat revisions- bolag. På uppdrag av revisionsutskottet genomförde Pandox under 2017 en revisionsupphandling som resulterade i val- beredningens förslag om nyval av revisionsbolaget PwC, som också tillstyrktes av årsstämman 2017. Vid årsstämman 2023 omvaldes PwC med notering om auktoriserade revisorn Patrik Adolfson som huvudansvarig revisor. Pandox revisor presenteras närmare på sida 79. Styrelsen träffar Pandox externa reviso rer, utan att bolags- ledningen är närvarande, minst en gång om året för att ta emot och beakta revisorernas synpunkter. Revisionsutskottet träffar också reviso rerna regelbundet för att ta del av och beakta deras synpunkter på delårsrappor- ter, års redovisning, utfallet av revisorernas granskning av den interna kontrollen för finansiell rapportering samt andra frågor. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 73 ===== SIDA 75 ===== VIKTIGARE POLICYER OCH KODER Innehåll Finanspolicy Principer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas Insiderpolicy Regler och riktlinjer för hantering av insiderinformation Intern och extern personuppgiftspolicy Regler och information om Pandox behandling av personuppgifter IT- och informationssäkerhetspolicy Principer och regler för hur IT-verksamheten ska bedrivas och hur IT-säkerheten säkerställs Kommunikationspolicy Principer och regler för hur intern och extern kommunikation ska skötas Miljöpolicy Regler och riktlinjer för Pandox miljöansvar Uppförandekod för affärspartners Principer och krav på Pandox affärspartners Uppförandekod för medarbetare Principer och krav på Pandox medarbetare Antikorruptionspolicy Principer och krav på Pandox medarbetare rörande antikorruption Policy för mänskliga rättigheter Principer och krav på Pandox avseende mänskliga rättigheter Riktlinjer för visselblåsartjänst Beskriver hur medarbetare och externa intressenter kan anmäla misstankar om oegentligheter Riktlinjer för kriskommunikation Beskriver hur Pandox kommunicerar internt och externt i krissituationer PANDOX STYRELSE OCH UTSKOTT 2023 Deltagande i antal möten Namn Arvode, tkr Styrelsen Revisions- utskott Ersättnings- utskott Finans- utskott Oberoende bolaget1) Oberoende ägare2) Christian Ringnes, ordf. 996 10 av 10 2 av 2 4 av 4 Ja Nej Jakob Iqbal 506 10 av 10 2 av 2 Ja Nej Jon Rasmus Aurdal 615 10 av 10 4 av 4 4 av 4 Ja Nej Ann-Sofi Danielsson 615 10 av 10 4 av 4 Ja Ja Bengt Kjell, vice ordf. 820 9 av 10 1 av 1 3 av 4 Ja Ja Jeanette Dyhre Kvisvik 455 10 av 10 Ja Ja Ulrika Danielsson 3) 401 8 av 8 3 av 3 Ja Ja 1) Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. 2) Oberoende i förhållande till bolagets större ägare. 3) Tillträdde vid årsstämman den 12 april 2023. Pandox har ingen särskild granskningsfunktion (internrevi- sion). Styrelsen prövar årligen behovet av en sådan. Baserat på revisionsutskottets utvärdering har styrelsen beslutat att inte inrätta någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen bedömer att de inarbetade finansiella processer för uppfölj- ning och utvärdering av kontroller som sker inom koncern- ekonomifunktionen, gör att tillräcklig tillförlitlighet uppnås i den finansiella rapporteringen utan en självständig avdelning för internrevision. Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ och ska lämna förslag till ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var och en av styrelse ledamöterna. Valberedningen ska också lämna förslag till val och arvodering av revisor/revisorer i samarbete med revisionsutskottet samt hur valbered ningen ska formeras och sammankallas. I enlighet med beslut på Pandox års stämma 2023 ska Pandox valberedning inför årsstämman 2024 bestå av ledamö- ter som utsetts av de, per 31 juli 2023, fyra röstmässigt största aktieägarna, enligt den av Euroclear Sweden förda aktieboken, samt styrelseordföranden. Styrelseordföranden i Pandox AB ska också sammankalla det första mötet i valberedningen. Om en aktie ägare som har rätt att utse en ledamot i valberedningen avsäger sig rätten att utse en ledamot, ska rätten att utse en leda- mot övergå till den största aktieägaren som tidi gare inte haft rätt att utse en ledamot till valberedningen. Helene Sundt AB och Christian Sundt AB representeras av en gemensam ledamot i valberedningen. Leda moten som utsetts av den röstmässigt största aktieägaren ska utses till ordförande för valberedningen. Sammansättningen av valberedningen ska tillkännages senast sex månader före nästa årsstämma. Inget arvode ska utgå. Den 12 september 2023 meddelade Pandox att valbe- redningen har konstitue rats i enlighet med av årsstämman fastställda principer med följande samman sättning: • Anders Ryssdal, Eiendomsspar AS (Valberedningens ordförande) • Christian Ringnes, Styrelsens ord förande Pandox AB • Leiv Askvig, Helene Sundt AB och Christian Sundt AB gemensamt • Dick Bergqvist, AMF • Camilla Wirth, Alecta Vid framtagande av förslag till val av styrelse tillämpar val- beredningen som mångfalds policy, och beträffande målen för denna, vad som föreskrivs i punkt 4.1 i Svensk kod för bolags- styrning. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra detta via e -post till valberedningen@pandox.se eller brev till Pandox AB, Valberedning, PO Box 15, SE- 101 20 Stockholm. Valberedningens förslag inför årsstämman 2024 omfattar: • Förslag till val av styrelseledamöter • Förslag till val av revisor • Principer för utseende av valberedning inför årsstämman 2024 Valberedningens förslag har publicerats i kallelsen till årsstäm- man 2024 och på Pandox webbplats. Årsstämman kommer att hållas den 10 april 2024 i Stockholm. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 74 ===== SIDA 76 ===== INTERNKONTROLL OCH FINANSIELL RAPPORTERING Pandox styrelse ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och avser framförallt att beskriva intern kontroll och riskhan- tering avseende den finansiella rapporteringen. Det ramverk som ligger till grund för Pandox arbete med och beskrivning av intern styrning och kontroll är ”COSO”, the Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission. Internkontrollramverket COSO strukturerar intern kontroll utifrån fem komponenter; kontrollmiljö, risk- bedömning, kontrollaktiviteter, uppföljning och information samt kommunikation. Kontrollmiljö Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fastställer årli gen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att årligen fastställa policy- dokument, instruktion för vd, delegationsordningar, instruk- tion för den ekonomiska rapporteringen, verksamhets mål och strategi samt affärsplan och budget. Grunden för god intern kontroll avseende finansiell rappor- tering utgörs av kon troll miljön. Pandox arbetar kontinuerligt med att tydliggöra, dokumentera och anpassa organisations- struktur, besluts vägar, ansvar och befogenheter vilket stärker Pandox företagskultur och kontrollmiljö. Riskbedömning Se Riskavsnittet sidorna 81–86 och Hållbarhetsförklaring från sida 94. Riskbedömningen avseende den finansiella rapporteringen innebär att Pandox har identifierat de arbetsprocesser och resultat- och balansposter där risk finns att felaktigheter, ofull- ständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte tillräckliga kontrollmoment byggs in i ruti nerna. Vid riskbe- dömningen analyseras huruvida fel skulle kunna uppstå och i så fall hur och var i processen. I riskbedöm ningen har posterna där risken för väsent liga fel är högst identifierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller där processen inne- håller hög komplexitet med behov av stark intern kontroll. Mål Verksamhet Resultat Kontrollmiljö Riskanalys Inform ation Uppföljning Kontrollaktivitet Pandox modell för internkontroll En bedömning av riskerna för fel i den finansiella rapporte- ringen sker årligen för varje rad i resultaträkningen, rapporten över finansiell ställning och kassaflödes analysen. För de poster som är väsentliga och/eller har förhöjd risk för fel finns särskilda processer för att minimera riskerna. De tre viktigaste riskområdena är: • Fastighetsvärdering • Finansieringsverksamheten • Investerings- och renoveringsprogram Pandox har en väl etablerad operationell riskmodell (Pandox- metoden). Pandox metoden används för att värdera och doku- mentera identifierade risker i hotellfastig heterna och är en viktig del av Pandox totala riskarbete. Arbetsmetoden bygger på en individuell affärsplan för varje hotellfastighet och skapar förutsättningar för ökat kassaflöde och lägre risk. Den ger också kunskapsfördelar som bidrar till affärs möjligheter. Pandoxmetodens fyra delar är: • Marknadsanalys • Marknadsstrategi • Lönsamhetsoptimering • Avtalsoptimering För varje hotellfastighet finns en individuell affärsplan. Två gånger per år görs en genom gång av samtliga hotell och fastig- heter samt en uppdatering av affärsplanen enligt Pandox- metoden. Återkommande verksam hetsnära riskområden är intäkter/beläggning, fastighetsdrift-/underhåll, hyresavtals- Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 75 ===== SIDA 77 ===== frågor och investeringar. De största riskerna dokumenteras i en ”Hot Pile” som följs upp löpande samt i relevanta delar avrapporteras på koncernledningens månadsmöten. På dessa månadsmöten diskuteras även påver kan från makroekonomi, hotell konjunktur cykeln, geografisk exponering och operatörs -/ varumärkesexponering, hotellefter frågan, utbud av ny kapacitet, konkurrenter med mera. Med anledning av den snabba och kraftiga ökningen av marknadsräntor har fastighetsvärdering varit ett fokusområde för ledning, styrelse och utskott under 2023. Mer information om fastighetsvärdering finns på sidorna 153–156. I rollen som aktiv ägare av hotellfastig heter eftersträvar Pandox att tillsammans med sina hyrespartners identifiera gemensamma investerings - och renoveringspro gram för att säkerställa hotellens konkur renskraft och bidra till ett ökat kassaflöde. Pandox har ett långsiktigt perspektiv och en strukturerad process för handläggning, genomförande och uppföljning av investeringar. Pandox arbetar normalt med underhållsplaner på 3–5 år samt därutöver med specifika projekt för kassaflödes höjande investeringar. För investeringar överstigande 10 MSEK skrivs en PM som lämnas till styrelsen för beslut. En investeringsbudget upprättas varje år i samband med framtagandet av budget och verksamhetsplan, vilken fastställs av styrelsen och justeras kvartalsvis. Utfallet av inves- teringarna följs upp mot budget och redovisas för styrelsen. Ränteutgifter är Pandox största utgiftspost. Ränteutgifter påver- kas av marknadsräntor och av marginalerna hos kredit institut samt Pandox strategi avseende räntebindning. Med en högre andel lån i utländsk valuta påverkas ränteutgifterna även av fluktuationer i valutakurser. Majoriteten av Pandox lånefaciliteter löper med rörlig ränta. För att hantera ränte risk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framför allt ränteswappar. Rör- liga räntor är delvis utbytta genom ränteswappar vilket ger Pandox fasta räntor. Pandox styrelse fastställer riskmandatet. Riskmandatet speglas i Pandox finanspolicy och säkerställer att företaget har tillgång till långsiktig finansiering. Finanspoli- cyn uppdateras årligen av styrelsen. Pandox arbetar nära sina långivare och extern expertis för att ha god framförhållning avseende sitt finansierings behov. I samband med Pandox årliga strategi- och budgetarbete presenterar koncernledningen en karta över koncernens viktigaste affärsrisker för styrelsen. Kontrollaktiviteter För att undvika felaktigheter är kontroll aktiviteter implemen- terade med syfte att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Pandox väsentligaste finansiella processer, såsom bokslut, konsolidering, uppföljning och rapportering finns dokumente- rade i en Ekonomihandbok. Kontrollerna avser att säkerställa kvalitativ finansiell rapportering. Samtliga koncernbolags implementerade nyckelkontroller avseende finansiell rapportering dokumenteras i en självutvär- deringsmall som rapporteras till koncernfunktionen. Självut- värderingsmallen följs upp, anpassas och utvärderas av kon- cernfunktionen vilket stärker kontrollmiljön inom koncernen. CFO, Business Intelligence och Group Accounting & Control har alla ett ansvar för att skapa den miljö som krävs för att uppnå transparent och rättvisande finansiell rapportering. Led- ning och styrelse i Pandox utgör även viktiga kontrollinstanser i den externa finansiella rapporteringsprocessen. Uppföljning Pandox följer varje månad upp utfall i förhållande till bolagets operationella och finansiella mål. På resultat upp följ nings - möten deltar vd, CFO, Business Intelligence, Group Accounting & Control och affärs områdesansvariga. Materiella differenser utreds omedelbart av CFO och rapporteras i väsentliga fall till styrelsen. Eventuella identifierade höga risker följs upp av styrelsen minst varje kvartal. Revisions utskottet granskar alltid de externa rapporterna innan de görs publika för aktiemark- naden. Dessa processer för uppföljning utgör grunden för att säkerställa Pandox finansiella rapportering. CFO redogör årligen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen för styrelsen. Utöver detta granskar även Pandox externa revisorer bola- gets interna kontroll avseende finansiell rapportering och års redovisning samt gör en översiktlig granskning av delårs- rapporten för det tredje kvartalet. Av revisorerna eventuellt identifierade brister och/eller fel rapporteras till Pandox led- ning eller vid allvarligare brister eller fel direkt till styrelsen. Information och kommunikation En förutsättning för god intern kontroll är att dess olika beståndsdelar och avsikter är kända i organisationen. Med andra ord är en tydlig och strukturerad kommunikation kring intern kontroll mycket viktig. För att säkerställa ett effektivt kunskaps - och erfarenhets- utbyte inom ekonomifunktionerna genomförs regelbundna ekonomi möten. Styrande riktlinjer, policyer och instruktioner finns tillgängliga på koncernens intranät. Tillgängligheten till dokumenten för intern information på intranätet styrs via behörigheter. Dokumenten upp dateras löpande vid behov. Även vad gäller finansiell data för koncernen är detta centralt styrt via behörigheter. Det finns ett nära samarbete mellan koncernfunktion och rapporterande dotterbolag, däribland arrangerar koncernfunk- tion årligen konferens och utbildning för ekonomiansvariga och controllers. Ansvarig för Investor Relations hanterar tillsammans med medarbetare all extern information och kommunikation, inklusive den externa hemsidan. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 76 ===== SIDA 78 ===== Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till bolagstämman i Pandox AB, org.nr 556030-7885 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på sidorna 71–77 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 6 mars 2024 PricewaterhouseCoopers AB Patrik Adolfson Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Ansvarsfulla och rättvisa affärer Pandox ska vara en långsiktig och pålitlig partner och lägger stort värde vid att agera ansvarsfullt och professionellt i alla affärsrelationer. Genom god affärsetisk praxis vill vi motverka de risker för korruption och brott mot mänskliga rättigheter som finns i såväl fastighetsbranschen som hotellbranschen. Inga fall av korruption under året Pandox arbetar kontinuerligt med sina interna processer och rutiner för att minimera risken för korruption. I antikorrup- tionspolicyn beskrivs hur alla inom Pandox ska arbeta med frågan även om praktisk tillämpning varierar beroende på roll. Vid minsta frågetecken eller misstanke om korruption ska medarbetare rådfråga sin chef eller chefens chef. Målet är att inga fall av korruption ska ske vare sig i Pandox verksamhet eller i leverantörskedjan. Inga fall av korruption rapporterades under 2023. Utbildning i uppförandekod och affärsetik För att säkerställa att Pandox agerar affärsetiskt korrekt och följer lagar och praxis har företaget en uppförandekod som gäller för alla medarbetare. Där beskrivs tydligt förväntning- arna på individuellt uppträdande för att skapa en respektfull och positiv arbetsmiljö för alla. Pandox har också en en digital utbildning om uppförande- koden som genomförs som en del av nyanställning samt vart tredje år för samtliga anställda eller oftare om koden uppdaterats väsentligt. Utbildningen är anpassad utifrån om man är hotellanställd i Egen drift eller om man arbetar för huvudkontoret eller Hyresavtal och finns på åtta olika språk. I vissa delar av Pandox Egen drift uppstår det ibland problem kring digital tillgång på arbetsplatsen, och det erbjuds därför även möjlighet att genomföra utbildningen i gruppformat med en facilitatorsguide. Medarbetare inom Pandox Egen drift genomför dessutom sina respektive hotellvarumärkes egna utbildningar inom affärsetik och uppförandekod. Pandox mål är att samtliga medarbetare ska ha genomfört den interna digitala utbildning om uppförandekoden. Under 2023 var genomförandegraden 95 (87) procent. En viktig dialog Om medarbetare i Pandox har frågor kring hur Pandox poli- cyer eller uppförandekoder ska tolkas eller implementeras i praktiken kan de alltid kontakta Pandox SVP, Director of Sustainable Business; En central del av att förebygga oetiskt beteende är att hålla en öppen dialog om potentiella pro- blem och dilemman. I utbildningen om uppförandekoden finns en tydlig eskaleringsprocess för klagomål och allvarligare incidenter för att varje medarbetare ska känna sig trygg med vem de kan framföra observationer och erfarenheter till. I första steget ska medarbetare vända sig till sin chef, i andra hand till chefens chef och därefter till HR. Pandox har också ett visselblåsarsystem som handhas av extern part där anställda och externa intressenter kan rapportera om missförhållan- den, brott mot policyer, lagar med mera. Inga ärenden inkom under 2023 via detta system. I visselblåsarsystemet finns även möjlighet att rapportera om HR-ärenden anonymt. Dessa hanteras därefter av respek- tive hotells HR-chef. Två fall (3) inkom under året. Läs mer på sida 95. Stockholm den 6 mars 2024 Styrelsen för Pandox AB Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 77 ===== SIDA 79 ===== Styrelse och revisor Christian Ringnes Född 1954. Styrelseordförande sedan 2004, ordförande i ersättningsutskottet samt ledamot i finansutskottet. Master of Business Administra- tion från Harvard Business School, kandidatexamen i företags ekono- mi från École des Hautes Études Commerciales, examen Philoso- phicum från Universitetet i Oslo. Vd Eiendomsspar AS och Victoria Eiendom AS (samt styrelseupp- drag i bolag i koncernen). Styrelseordförande Sundt AS (samt styrelseuppdrag i flera bolag i koncernen) och Dermanor AS. Christian Ringnes äger 46,5 pro- cent av aktierna i Victoria Eien- dom AS, som äger 56,5 procent av aktierna i Eiendomsspar AS , som i sin tur äger 37 314 375 A-aktier och 10 144 375 B-aktier i Pandox. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större- aktieägare: Nej Jon Rasmus Aurdal Född 1982. Styrelseledamot sedan 2018 samt ledamot i revisionsutskottet och i finansutskottet. Master of Science, Professional Accountancy från Norwegian Business School (BI) och Master of Business and Administration från Norwegian School of Economics (NHH). Chief Financial Officer Eiendoms- spar AS och Victoria Eiendom AS. Styrelse- och ledningsuppdrag i flera dotterbolag till Eiendoms- spar AS och Victoria Eiendom AS. Styrelseledamot Lillunn AS. Aktieinnehav: 2 000 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Stående från vänster: Jeanette Dyhre Kvisvik, Jon Rasmus Aurdal och Ann-Sofi Danielsson. Sittande: Jakob Iqbal, Christian Ringnes, Ulrika Danielsson och Bengt Kjell. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt S TYRELSE OCH REVISOR PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 78 ===== SIDA 80 ===== Revisor Patrik Adolfson Född 1973. Huvudansvarig auktoriserad revisor, PricewaterhouseCoopers AB. Huvudansvarig revisor i Pandox sedan 2017. Andra revisionsuppdrag: AcadeMedia AB (publ), Dometic Group AB (publ), Birger Bostad AB (publ), Bonava AB (publ) och Nordstjernan AB (publ). Medlem av FAR. Bengt Kjell Född 1954. Styrelseledamot sedan 1996. Vice ordförande i styrelsen samt ord förande i finansutskottet. Diplomerad från Handelshög- skolan i Stockholm, DHS. Styrelseledamot AB Industri- värden, ICA Gruppen AB, Dunkers Stiftelser m.fl. Aktieinnehav: 2 000 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Ann-Sofi Danielsson Född 1959. Styrelseledamot sedan 2015 samt ordförande i revisionsutskottet. Civilekonom från Uppsala universitet. Styrelseledamot Vasakronan AB, Netel AB, Rusta AB, Building Auto- mation Nordic AB, Building Auto- mation Nordic Holding AB samt styrelseledamot Singö Home Konsult & Friskvård AB. Aktieinnehav: 1 000 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Jeanette Dyhre Kvisvik Född 1972. Styrelseledamot sedan 2017. Juridisk embetseksamen Laudabi- lis från Bergen Universitet (Norge). Vd VILLOID AS. Styrelseledamot VILLOID AS. Aktieinnehav: 470 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Ulrika Danielsson Född 1972. Styrelseledamot sedan 2023 samt ledamot i revisionsutskottet. Civilekonom från Handelshög- skolan vid Göteborgs univsersitet. CFO Atrium Ljungberg AB samt styrelseledamot Infranord AB. Aktieinnehav: 0. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Jakob Iqbal Född 1972. Styrelseledamot sedan 2020 samt ledamot i ersättningsutskottet. Master of Business Economics från BI Norwegian Business School. Certified European Financial Analyst (AFA) vid NHH Norwegian School of Economics. Slutfört Advanced Management Program vid Harvard Business School. Vd Sundt AS (samt styrelse- och ledningsuppdrag i flera bolag i koncernen). Styrelseordförande Helene Sundt AB och Christian Sundt AB. Styrel- seledamot Eiendomsspar AS, Vic- toria Eiendom AS, Pactum AS och Equitile Investments Ltd. Leda- mot i valberedningen för Norwe- gian ASA, Panoro ASA, Ultimovacs ASA och Otello ASA. Aktieinnehav: 10 000 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt S TYRELSE OCH REVISOR PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 79 ===== SIDA 81 ===== Ledande befattningshavare1) Liia Nõu Född 1965. I Pandox sedan 2007. Vd. Civilekonom från Handels- högskolan i Stockholm. Styrelsemedlem Modern Times Group AB. Aktieinnehav: 33 915 B-aktier. T obias Ekman Född 1972. I Pandox sedan 2022. SVP, Director of Property Manage- ment Nordics. Hotel management degree, Hotel Institute Montreux. Hotel opera- tion studies, HOSTA Hotel School, Switzerland. Aktieinnehav: 0. Anneli Lindblom Född: 1967. I Pandox sedan 2021. CFO. Civilekonom från Frans Schartaus Handelsinstitut Stockholm. Styrelseledamot Logistea AB, Haypp Group AB och Avtalat. Aktieinnehav: 5 700 B-aktier. Lars Häggström Född 1954. I Pandox sedan 2000. Executive Senior Advisor. Sjöingenjör med examen från Sjöbefäls skolan i Stockholm samt ett års studier på Kungliga T ekniska Högskolan. Aktieinnehav: 13 000 B-aktier. Anders Berg Född 1967. I Pandox sedan 2015. SVP, Communications and IR. Civilekonom från Linköpings Univer- sitet, Certified European Financial Analyst (CEFA), Certified Investor Relations Officer (CIRO) Aktieinnehav: 2 000 B-aktier. Aldert Schaaphok Född 1959. I Pandox sedan 2004. SVP, Director International Operations. Kandidatexamen i företagsekonomi (hotelldirektion) från Hotelschool the Hague. Aktieinnehav: 2 225 B-aktier. Caroline Tivéus Född 1979. I Pandox sedan 2018. SVP, Director of Sustainable Business. Magister i redovisning från Lunds Universitet. Aktieinnehav: 1 794 B-aktier. Mattias Bernunger Född 1972. I Pandox sedan 2018. SVP, Asset Management. Civilingenjör från Luleå Universitet. Aktieinnehav: 2 100 B-aktier. Martin Creydt Född: 1965. I Pandox sedan 2017. SVP, Director of Property Management International. Advanced Management Program, Cornell University, Executive Program, INSEAD, Business Degree Service Management, Göteborgs Universitet. Aktieinnehav: 6 100 B-aktier. Jonas T örner Född 1971. I Pandox sedan 2005. Chief Commercial Officer. Studier för Mastersexamen, Business Administration and Economics, Stockholms universitet. Studier för en Kandidatexamen, Bachelor of Science in Engineering, vid Kungliga T ekniska Högskolan i Stockholm. Aktieinnehav: 8 000 B-aktier. 1) Uppgifterna avser förhållandet per 31 december 2023. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt LEDANDE BEFA TTNINGSHA V ARE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 80 ===== SIDA 82 ===== Ett genomtänkt riskarbete som skapar handlingsfrihet Det finns en rad faktorer som påverkar eller skulle kunna påverka Pandox verksamhet, både direkt och indirekt. Pandox arbetar löpande och strukturerat med att identifiera verksamhetens risker för att kunna hantera dem så medvetet och effektivt som möjligt. En god riskhantering skapar handlingsfrihet och stärker omvärldens förtroende för företaget. Med Pandox affärsverksamhet följer risker som företa- get arbetar strukturerat och proaktivt med att kartlägga, analysera och hantera. Pandox värderar varje risk baserat på dess bedömda påverkan om den händelse som utlöser risken inträffar och sannolikheten att risken då realiseras. Värderingen ligger sedan till grund för en bedömning av hur risken ska prioriteras, om den kräver särskild åtgärd eller om den kan hanteras inom ramen för Pandox normala förvaltning. Effektiviteten hos befintliga åtgärder för att motverka risker bedöms på en skala som sträcker sig från låg till hög kontroll. Identifierade risker mappas i en riskmatris på basis av dess bedömda påverkan och sannolikhet. Genom ett aktivt arbete kan riskernas potentiella effekter på verksamheten minskas. HUR? VA D ? Risk är en osäkerhetsfaktor som skulle kunna hindra Pandox från att nå sina affärsmål. Risker behö- ver identifieras, värderas och hanteras löpande. Pandox risk- arbete bygger på en kombination av kompetens, erfarenhet, orga- nisation och ansvar samt poli- cyer, regler, instruktioner och kontroller. Externa faktorer som till exem- pel ekonomisk konjunktur, ny hotellkapacitet, förändrade affärsmodel ler, geopolitiska händelser, terrordåd och sam- hällsrestriktioner till följd av till exempel pandemier är faktorer som kan påverka resemarknaden och därmed hotellefterfrågan. Externa och interna faktorer som till exempel fluktuerande räntenivåer och valutakurser, fel i värderingar av fastigheter, likvi- ditetsrisk och motpartsrisk. Här ingår också refinansieringsrisk kopplat till hyresgästernas finan- siella prestation och status. Strategiska och operativa risker hänförliga till miljö, mänskliga rättigheter, sociala och per son- relaterade förhållanden samt korruption, vilka tillsammans med företagets ekonomiska prestation lägger grunden för omvärldens förtroende. Pandox styrelse är formellt sett ansvarigt för Pandox riskhante- ring, men det operativa ansvaret är delegerat till Pandox affärsled- ning som arbetar med riskfrågor som en del av företagets löpande verksamhet. Viktigare områden är värdering, finansering och för- värv av hotellfastigheter samt hyres- och avtalsrelationer, inves- teringar i hotellfastigheter och drift av hotellverksamhet. Pandox drar fördel av ett bety- dande flöde av omvärldsinfor- mation genom en bred geogra- fisk närvaro och ett stort nätverk av affärspartners och externa rådgivare. Tillsammans med en stark intern analyskapacitet kan affärsledningen snabbt identi- fiera, utvärdera och agera på ris- ker och möjligheter som uppstår i omvärlden. Finansiella risker regleras fram- förallt i Pandox finanspolicy. Riskerna identifieras, värderas och hanteras löpande av Pandox affärsledning med stöd av styrel- sen, bland annat i ett särskilt finansutskott. Pandox första försvarslinje är den enskilde medarbetarens kompetens och företagets värde- grund. Riskerna regleras i olika koder och policyer antagna av styrelsen och hanteras genom aktiv uppföljning och styrning i egen regi i Egen drift och i sam- arbete med hyresgäster i Hyres- avtal. PANDOX RISKARBETE 1 OMVÄRLD Interna faktorer som till exem- pel Pandox organisation, effekti- vitet och förmåga att skapa lön- sam tillväxt och värde för före- tagets intressenter till en förut- bestämd risknivå. Här ingår även efterlevnadsrisker hänförliga till externa krav, regler och lagar. Pandox värdeskapande och ope- rativa risker utvärderas löpande av företagets affärsledning och styrelse. Risker hanteras genom en kombination av hög verk- samhetskompetens och en organisation med tydlig ansvars- fördelning och uppföljning. Styrning och stöd finns också i policyer antagna av företagets styrelse samt kompletterande styrdokument och instruktioner. 3 VERKSAMHET 4 FINANSIELL T 5 HÅLLBARHET Interna faktorer som direkt påverkar Pandox möjligheter att realisera sin strategi och nå sina affärsmål till en bestämd risk- nivå, till exempel tillgång till den specialistkompetens som behövs för att företaget skall kunna bedriva sin verksamhet på ett konkurrenskraftigt sätt. Pandox styrelse och ledning utvärderar gemensamt viktiga strategirisker och prövar löpande behovet av justeringar i före- tagets strategi. Pandox arbetar aktivt med att säkerställa före- tagets attraktivitet för befintliga och nya medarbetare. 2 STRATEGI Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 81 ===== SIDA 83 ===== Risköversikt Här presenteras en sammanställning av identifierade risker samt deras bedömda sannolikhet och konsekvens på kort sikt. Sannolikhet Konsekvens 1 OMV ÄRLDSRISKER Konjunkturnedgång Disruptiva affärsmodeller Geopolitiska händelser Överetablering av hotellrum Pandemier Terrordåd 2 STRA TEGISKA RISKER Tillväxt genom förvärv Investeringar i befintlig portfölj Digitaliseringspåverkan Större omförhandlingar av hyresavtal Koncentration till få hyresgäster 3 OPERA TIV A RISKER Beroende av enskilda nyckelpersoner Medarbetarnas kompetens Hyresgästernas affär och finansiella status Integration av förvärv Egen drift av hotell IT-säkerhet Skatterisker Tvister Inflation Sannolikhet Konsekvens 4 FINANSIELLA RISKER Fluktuationer i räntenivåer Refinansierings- och likviditetsrisk Villkors- och kovenantbrott i kreditavtal Valutarisk Attester och behörigheter Finansiell rapportering Fastighetsvärdering Fel i försäkring Motpartsrisk banker derivat Hyresrapportering När det gäller den finansiella rapporte­ ringen avseende såväl resultat som finan­ siell ställning är det fortsatt framförallt förändrade direktavkastningskrav som har störst påverkan. Se Not E och G för en utförlig beskrivning av finansiella risker samt känslighetsanalys. På följande sidor beskrivs Pandox risker och risk hantering. Hållbarhetsrisker sammanfattas på sid 97 och beskrivs under respektive hållbar­ hetsstandard, enligt nuvarande tolkning av ESRS, på sid 105–124. Sannolikhet Liten Medel Stor Konsekvens Liten Medel Stor Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 82 ===== SIDA 84 ===== PANDOX RISKER OCH FÖRET AGETS HANTERING A V DESSA BESKRIVS NÄRMARE NEDAN. Risk Beskrivning Riskhantering 1 OMV ÄRLDSRISKER Konjunktur nedgång Ekonomisk aktivitet är en primär drivkraft för både affärs- och fritidsresande och en försvagad konjunktur kan därför påverka efterfrågan negativt. • Portföljen består av många stora hotellfastigheter med god spridning över geografi, läge, varumärke, driftsmodell och typ av efterfrågan (internationell, inhemsk och regional) • Hotellfastigheterna är övervägande fullservicehotell i det övre mellan klassegmentet som historiskt uppvisat en högre stabilitet i intjäning än till exempel högprissegmentet Disruptiva affärsmodeller Pandox affärsmodell kan utmanas genom framväxten av nya affärsmodeller, till exempel genom internetbaserade rese byråer (OTA:er) och så kallade home-sharing-tjänster. Om Pandox inte förmår hävda sig i konkurrensen kan intäkter och vinster påverkas negativt. • Pandox arbetar med ett 30-tal olika hotelloperatörer och hotellvarumärken. Det ger företaget en unik position när det gäller information och kunskap om marknadsförändringar samt bidrar till en affärsmässig riskspridning • Pandox arbetsmetodik bygger på att optimera intäkterna med hänsyn taget till distributionslandskapet och dess påverkan på intäkter och kostnader, bland annat med stöd av ett koncerngemensamt Revenue Management Center • Långa hyresavtal med externa hotelloperatörer som innehåller bestämmelser som föreskriver en kontrakterad minimi- hyra och generella avdrag för kommissioner tillåts i regel inte Geopolitiska händelser Säkerhetspolitiska och geopolitiska händelser kan få betydande effekter på resmönster och efterfrågan i hotellmarknaden. • En genomarbetad strategi och affärsplan finns för varje enskild hotell fastighet och geografiskt område. • Förmågan att löpande följa upp de ekonomiska förutsättningarna för varje enskild hotellfastighet skapar beredskap till snabba affärsbeslut när så krävs • Diversifierad hotellfastighetsportfölj med huvudsakligen inhemsk och regional efterfrågan Överetablering av hotellrum Kapacitetstillskott i form av nya hotell och hotellrum kan ha en betydande negativ påverkan på RevPAR på enskilda marknader. • Löpande marknadsanalys sker för respektive geografiskt verksamhetsområde och hotellfastighet, vilket betyder att förändringar i marknaden fångas upp tidigt och att åtgärder kan initieras utan dröjsmål Pandemier Global spridning av smittsam sjukdom som leder till extra ordinära samhällsåtgärder i många länder samtidigt, till exempel reserestriktioner, publik- och mötesbegränsningar och inskränkningar i möjligheterna att bedriva hotellverksamhet. • Geografiskt diversifierad hotellfastighetsportfölj • Exponering mot i huvudsak inhemsk och regional efterfrågan • Betydande andel hyresavtal med kontrakterad minimihyra och fast hyra T errordåd Disruptiva händelser som dels påverkar Pandoxägda hotellfastigheter och hotell direkt, dels påverkar Pandoxägda hotellfastigheter och hotell indirekt genom väsentlig påverkan på samhällskritisk infrastruktur och resmönster. • Löpande säkerhetsarbete • Krisplaner • Försäkringsskydd • Geografisk diversifiering med hotellfastigheter i 12 länder och cirka 90 destinationer 2 STRA TEGISKA RISKER Tillväxt genom förvärv Risker hänförliga till förvärv är framförallt att betala för mycket för en tillgång, risken för felaktiga antaganden vad gäller framtida resultat för den förvärvade tillgången/verksam- heten, risken att ta över oförmånliga hyresavtal eller andra avtal samt risken att bolags- ledningens tid och andra resurser förbrukas på förvärv som inte fullföljs. • Pandox långsiktiga fokus på tillgångsslaget hotellfastigheter har skapat omfattande specialistkompetens • Aktiv styrelse och aktiva huvudägare, erfaren ledning och goda beslutsunderlag • Pandox har en genomarbetad strategi där land, stad, hotelltyp, varumärke, avtalsform, driftsform samt avkastningskrav kontinuerligt och konsekvent utvärderas • Väl beprövade due diligence-processer med stöd av interna och externa specialister minskar risken för felaktiga förvärv • Pandox arbetsmetodik (Pandoxmetoden) ökar kassaflödet och begränsar risken för respektive hotell Stora investeringar i befintlig portfölj Det finns en risk att kostnader för investeringar kan bli högre än förväntat och avkast- ningen därmed lägre än förväntat på grund av felkalkyler, oprofessionell upphandling och ineffektivt projektgenomförande. • Omfattande specialistkompetens när det gäller att identifiera, värdera och genomföra investeringar i befintlig hotellfastighetsportfölj • Långsiktig investeringshandläggning avseende åtgärder i fastighets beståndet • Månadsgenomgång av samtliga investeringsprojekt • Uppföljning och efterkalkyler av genomförda investeringsprojekt Påverkan av digitalisering Digitalisering är en stark och accelerande förändringsfaktor i samhället. Den har också förmågan att förändra människors beteenden. Det ställer nya krav på Pandox organisation och arbetssätt, samt öppnar möjligheter för nya aktörer med andra affärsmodeller att etablera sig, framförallt i home-sharing-segmentet • Pandox arbetar aktivt på operativ nivå med kunskapsinhämtning i strategiska digitaliseringsfrågor • Arbete med riktade insatser pågår inom olika delar av företaget och Pandox ser kontinuerligt över arbetssätt och processer för att öka den digitala mognadsgraden • Ökad datainsamling, analys och automatisering av aktiviteter i hotellfastigheterrna Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 83 ===== SIDA 85 ===== Risk Beskrivning Riskhantering 2 STRA TEGISKA RISKER, forts. Större omförhand- lingar av hyresavtal Risken för ofördelaktiga förändringar i hyresnivåer och/eller ansvarsfördelning vid investeringar och/eller driftsövertaganden. • Attraktiva hotellprodukter och nära dialog med hyresgäster • Intern projektgrupp med stark kompetens och tydligt mandat • Egen kompetens och förmåga att ta över och driva hotellverksamheten om så behövs Koncentration till få hyresgäster Ett högt beroende av ett fåtal hyresgäster kan öka den operationella och finansiella risken. • Konkurrenskraftiga och operativt starka hyresgäster • Tydlig ansvarsfördelning och riskdelning i hyresavtal • Olika former av garantier som säkerhet för hyresbetalningar 3 OPERA TIV A RISKER Beroende av enskilda nyckelpersoner Högt beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet. • Löpande utveckling av strukturkapital genom process- och organisationsutveckling • Plan för långsiktig kompetensförsörjning • God kännedom om externa personer i ledande befattningar för rekrytering • Starkt externt nätverk med stödjande specialistkompetenser • Ersättningskommitté som säkerställer konkurrenskraftiga ersättningsnivåer • Tydliga personliga incitament och långa avtalstider • Rutin och processbeskrivningar för viktiga funktioner för att minska person beroendet Medarbetarnas kompetens Risken att Pandox inte kan hitta eller tillräckligt snabbt säkerställa rätt kompetens på nya marknader eller ersätta förlorad kompetens på existerande marknader. • Som en del av det operativa HR-arbetet sker löpande prövning av rekryteringsbehov både centralt och lokalt • Starkt externt nätverk med stödjande specialistkompetenser • Attraktiv arbetsplats med stor personlig frihet i yrkesrollen och goda utvecklingsmöjligheter Hyresgästernas affär och finansiella status Risken att hyresgäster underpresterar och/eller inte kan betala sin hyra. • Individuella affärsplaner för varje enskild hotellfastighet • Varje hyresgästs utfall följs upp månadsvis, vilket även gäller pågående investeringsprojekt • Olika garantier som under vissa omständigheter kan påkallas för att täcka obetalda hyror Integration av förvärv Affärsmässiga, tekniska och redovisningsmässiga risker som uppstår inför, under och efter ett förvärv eller verksamhets övertagande. • Lång erfarenhet av integration av förvärv på många olika geografiska marknader • Tydlig projektorganisation och rollfördelning • Intern specialistkompetens inom fastighet, finans, skatt, värdering, juridik och kommunikation • Tydlig arbetsmetodik och process • Omfattande externt nätverk med specialistkompetens Egen drift av hotell Pandox är utsatt för vissa risker som är vanligt förekommande inom hotelldrift, som till exempel ökade driftskostnader som inte fullt ut kan vägas upp av höjda priser på hotell- rum eller andra tjänster på hotellen, kostnader för efterlevnad av lagar och förordningar, förmågan att prognostisera beläggningsgrad och snittpriser samt planera bemanning, kvaliteten eller renomméet hos använda hotellvarumärken, oförmåga att hålla jämna steg med den tekniska utvecklingen, fel eller skador på IT-system samt kostnader och risker förenade med att skydda gästernas personuppgifters integritet och fysiska säkerhet. • Strategiskt och operativt arbete med att säkerställa varje hotells optimala position i respektive marknad • Starkt lokalt management och en effektiv organisation • Koncerngemensamt Revenue Management Center för distribution av hotellprodukterna • Moderna system för intäktsprognoser, bemanning och produktivitet • Löpande benchmarking och analys av varje hotells prestation i för hållande till sina närmaste konkurrenthotell IT-säkerhet I takt med ökad digitalisering, geopolitiska spänningar och internationellt organiserad brottslighet har risken för IT-incidenter som kan leda till förlust, manipulation eller låsning av data och system ökat. • Styrelsen antar årligen en IT-policy • Väl avgränsad systemmiljö med få användare på koncernnivå • Regelbunden riskanalys och fortlöpande underhåll av IT-säkerhet med stöd av extern expertis • Löpande utbildning av medarbetare i cyber- och IT-säkerhetsfrågor Skatterisker Pandox kan komma att påverkas av förändringar i skattelagstiftning eller praxis. Pandox skattesituation kan försämras om företagets tidigare eller nuvarande hantering och bedömning av skattefrågor ifrågasätts med framgång. • Pandox har intern skatteexpertis och arbetar tillsammans med välrenommerade externa skatterådgivare vid förvärv, avyttringar och löpande utvärdering av förändringar i skattelagstiftningen och dess tolkning i respektive verksamhetsland • Planering av åtgärder på grund av föreslagna förändringar i skatte lagstiftningen sker i ett tidigt skede • Vid eventuella förfrågningar från lokal skattemyndighet konsulteras välrenommerade externa skatterådgivare • Pandox har en skattepolicy antagen av styrelsen som bland annat uttryckligen fastställer att Pandox skall följa alla lagar och regler som gäller där koncernens bolag är verksamma, att skattehanteringen skall vara etisk och affärsmässigt sund och grundas på försiktighet och genomlysning. Aggressiv eller avancerad skatteplanering ska inte förekomma Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 84 ===== SIDA 86 ===== Risk Beskrivning Riskhantering 3 OPERA TIV A RISKER, forts. Tvister Tvister kan uppstå på olika områden och kan leda till negativa ekonomiska konsekvenser och minskat förtroende. • Försiktig hållning generellt sett • Starkt nätverk av rådgivare på varje enskild marknad och för varje typ av frågeställning Inflation Brister och störningar i ekonomin som leder till kostnadsinflation i investeringar och/eller drift av hotellfastigheter och hotell. • Ökat fokus på styrning och uppföljning av större investeringsprojekt • Planerade inköp i större volymer • Modell med rörliga intäkter i Hyresavtal där hyresintäkterna ökar när hyresgästerna höjer sina priser på hotellrum och andra hotelltjänster • Möjlighet att kompensera för höjda insatspriser genom att höja priser på hotellrum och andra hotelltjänster i Egen drift 4 FINANSIELLA RISKER Fluktuationer i räntenivåer Ränteutgifter är, och har historiskt varit, Pandox största utgiftspost. Ränteutgifter påverkas av marknadsräntor och av marginalerna hos kreditinstitut, liksom av Pandox strategi avse- ende räntebindning. Majoriteten av Pandox låne faciliteter löper med rörlig ränta. Det finns en risk att Pandox ränte utgifter ökar om marknadsräntorna stiger, eller att Pandox binder sina räntor vid en nivå som är högre än marknads räntan. • För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framför allt ränte swappar • Rörliga räntor är delvis utbytta genom ränteswappar vilket ger Pandox fasta räntor • Pandox har en finanspolicy som reglerar riskmandat och som fastställs årligen av styrelsen • Intern specialistkompetens inom treasury och risk • Nära samarbete med extern finansiell expertis Refinansierings- och likviditetsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas eller förnyas vid utgången av dess löptid, eller endast kan erhållas eller förnyas till betydligt högre kostnader. Med likviditetsrisk avses risken att Pandox inte kan uppfylla sina betalnings åtaganden på grund av bristande likviditet. • Pandox har tillgång till långsiktig finansiering • Pandox finanspolicy fastställer miniminivåer avseende outnyttjat kreditutrymme, samt belåningsgrad • Pandox har en likviditetsreserv för att säkerställa att företaget vid var tid kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser • Pandox har god tillgång till långfristiga kreditfaciliter • Pandox har en diversifierad portfölj med långivare som består av 14 nordiska och internationella relationsbanker, inklusive AMF Tjänstepension AB • Pandox har inrättat ett särskilt finansutskott med medlemmar från Pandox styrelse och företagsledning för att hantera viktigare praktiska och strategiska frågor hänförliga till Pandox finansiering Villkors- och kovenantbrott i kredit avtal Under extraordinära omständigheter, som till exempel pandemier eller extrem ränte- oro, kan det inte uteslutas att en situation kan uppkomma där till exempel åtaganden och kovenanter i företagets kredit avtal inte efterlevs. • Löpande uppföljning och kontroll av kreditportföljen och dess villkor och kovenanter • Proaktiv och nära dialog med långivare om anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal vid behov • Konkreta åtgärder som kan göras för att, vid behov, läka eventuella avsteg, är till exempel inbetalning av räntekostnad på spärrat bankkonto, ändrade kovenanter, kovenantfri period eller vissa återbetalningar Valutarisk Valutarisk definieras som risken att koncernens resultat räkning och rapport över finansiell ställning påverkas negativt av valutakursförändringar. Denna risk kan delas upp i transak- tionsexponering, det vill säga nettot av operativa och finansiella (räntor/amorteringar) flö- den, och omräkningsexponering avseende nettoinvesteringar i utländska koncernbolag. • De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket gör att valutaexponering till följd av löpande flöden, det vill säga att transaktionsexponeringen, är begränsad. Till följd av den begränsade risken valutasäkrar Pandox inte dessa flöden såvida det inte finns särskild anledning till det • Eget kapital valutasäkras vid behov inför förvärv, investeringar och avyttringar för att undvika värdeförändringar i det egna kapitalet • Pandox minskar sin valutaexponering vad gäller nettoinvesteringar i utländska koncernbolag genom att uppta lån i lokal valuta Attester och behörigheter Behörigheter till beslut, attestordning och betalningsprocesser. • Av styrelsen fastställd attestordning • Väl avgränsade behörigheter i interna system • Särskild kontroll vid utbetalningar och beställningar över viss nivå enligt attestordning Finansiell rapportering Direkta fel i eller ojämn kvalitet på både intern och extern rapportering, till exempel fel i hyresredovisning och fastighetsvärdering. Risken innefattar även sen rapportering eller att rapporteringen inte är upprättad enligt koncernens redovisnings principer. • Pandox eftersträvar enhetliga rutiner och kontroller inom finansiell rapportering som är anpassade till och stödjer verksamheten över hela koncernen • Manualer, instruktioner, tidsplaner och genomgångar med dotter bolagen i koncernen för att säkerställa konsekvent rapportering i tid • Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar koncernens finansiella rapportering och riskarbete Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 85 ===== SIDA 87 ===== Risk Beskrivning Riskhantering 4 FINANSIELLA RISKER, forts . Fastighetsvärdering Enskilda och systematiska fel i värderingsprocessen, till exempel felaktiga antaganden om tillväxt, lönsamhet och direkt avkastningskrav. • Pandox har en robust värderingsprocess och en konsekvent värderingsansats. Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad kassa flödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastig heterna förväntas generera diskonteras med marknadens avkastningskrav • Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken upp dateras minst två gånger per år, och bland annat tar hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtals läget, drifts- och underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt • Externa värderingar av alla fastigheter genomförs normalt sett varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa vär- deringarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar i den mån att skillnader mot internt utförd värdering analyseras för att på så vis utmana den interna värderingen • De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst var tredje år eller om fastigheten genomgått stora förändringar • Genomgång av värderingar sker kvartalsvis av Pandox ledning, revisionsutskott, finansutskott och styrelse innan f inansiell rapportering avlämnas • För mer information om fastighetsvärdering se sidorna 153–156 Fel i försäkring Framförallt risken att fastigheter är underförsäkrade och att tillräcklig försäkrings - ersättning inte kan erhållas vid skada. • Minst årlig genomgång av försäkringar • Löpande rådgivning avseende premier och försäkringsnivåer Motpartsrisk banker derivat Risk för att bank som ställer ut OTC-derivat inte kan fullgöra sin skyldighet enligt avtal. • Banker med hög rating • Risktolerans hanteras i finanspolicy • Löpande uppföljning treasury Hyresrapportering Under- eller överskattning av hyresintäkter. • Löpande uppföljning och avstämning med hyresgäst • Periodvis revision av hyresrapportering internt och i förkommande fall externt med hyresgäst Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Ordförandeord Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisor Ledande befattningshavare Risker och riskhantering Finansiellt RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 86 ===== SIDA 88 ===== HOTELISM BY PANDOX Finansiellt Hilton Belfast Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 87PANDOX ÅRSREDOVISNING 2022 87 ===== SIDA 89 ===== Innehåll CFO-ORD 89 FINANSIELL LÄSANVISNING 90 Koncernens rapporter FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE 91 – HÅLLBARHETSRAPPORT 94 RAPPORT ÖVER TOT ALRESUL T A T FÖR KONCERNEN 131 RAPPORT ÖVER FINANSIELL ST ÄLLNING FÖR KONCERNEN 132 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPIT AL FÖR KONCERNEN 133 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN 134 Moderbolagets rapporter RESUL T A TRÄKNING FÖR MODERBOLAGET 135 BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET 136 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPIT AL FÖR MODERBOLAGET 137 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR MODERBOLAGET 138 Noter Belopp i MSEK om inget annat anges A. AL TERNA TIV A NYCKEL T AL A1. EBITDA 139 CASH EARNINGS 139 EPRA NRV 140 BELÅNINGSGRAD 141 ÖVRIGA AL TERNA TIV A NYCKEL T AL 140 SUBST ANSV ÄRDE 141 B. ALLMÄN INFORMA TION OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSPRINCIPER B1. ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSPRINCIPER 142 C. INT ÄKTER OCH KOSTNADER C1. RÖRELSESEGMENT 144 C2. INT ÄKTER 146 C3. ARVODE OCH ERSÄ TTNING TILL REVISORER 147 C4. KOSTNADER HYRESA VT AL 147 C5. KOSTNADER EGEN DRIFT 147 C6. RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG 147 C7. LÖNER, ANDRA ERSÄ TTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER 148 D. SKA TT D1. SKA TT 151 E. TILLGÅNGAR E1. FÖRV AL TNINGSFASTIGHETER 153 E2. RÖRELSEFASTIGHETER 157 E3. INVENT ARIER OCH INREDNING 158 E4. KUNDFORDRINGAR 158 E5. ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR 158 E6. FÖRUTBET ALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INT ÄKTER 158 E7. TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING 158 F. OPERA TIV A SKULDER F1. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBET ALDA INT ÄKTER 159 F2. A VSÄ TTNINGAR 159 F3. ST ÄLLDA SÄKERHETER, ANSV ARSFÖRBINDELSER OCH E VENTUALFÖRPLIKTELSER 160 G. FINANSIERING, KAPIT ALSTRUKTUR OCH EGET KAPIT AL G1. FINANSIELLA INT ÄKTER OCH KOSTNADER 161 G2. FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING 162 G3. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER, KA TEGORIINDELNING, VERKLIGT V ÄRDE OCH KVITTNING 166 G4. EGET KAPIT AL 168 G5. NYTTJANDERÄ TTSTILLGÅNG OCH LEASINGSKULD 169 H. KONCERNSTRUKTUR H1. ANDELAR I DOTTERFÖRET AG 170 I. KASSAFLÖDESANAL YS I1. SPECIFIKA TION ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN 172 J. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPL YSNINGAR J1. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER 173 J2. KORT- OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER MODERBOLAGET 173 J3. VINSTDISPOSITION 173 J4 BOKSLUTSDISPOSITIONER MODERBOLAGET 173 K. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN K1. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 174 L. NÄRST ÅENDETRANSAKTIONER L1. NÄRST ÅENDETRANSAKTIONER 174 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE 175 REVISIONSBERÄ TTELSE 176 REVISORS RAPPORT FRÅN ÖVERSIKTLIG GRANSKNING OCH REVISION A V HÅLLBARHETSREDOVISNING OCH YTTRANDE A VSEENDE HÅLLBARHETSRAPPORT 181 FLERÅRSÖVERSIKT 182 KVA RTA L S DATA 184 FINANSIELLA DEFINITIONER 185 ÖVRIGA DEFINITIONER OCH BEGREPP 186 Den formella årsredovisningen som granskats av bolagets revisorer återfinns på sidorna 91–93 och 131–175. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner INNEHÅLL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 88 ===== SIDA 90 ===== Ett år med hög förändringstakt En hög förändringstakt medför nya krav och förväntningar i rollen som CFO. En CFO förväntas idag vara visionär och leda förändringar, vilket är ett skifte från den traditionella rollen som främst fokuserat på historiska data vid beslutsfattande. Idag är det lika viktigt att blicka framåt som bakåt och nya områden kommer till, vilket stället krav på en bredare kompetens hos dagens finansfunktioner. 2023 var ett år där efterfrågan på hotellmarkna- den ökade men även ett år med ökande basrän- tor och inflation. Vår affärsmodell som bygger på omsättningsbaserade hyror utgör förvisso ett skydd mot inflation men ökande basräntor kräver god planering och framförallt god fram- förhållning. Tidigt under året utökade vi den räntesäkrade delen av vår låneportfölj, närmare bestämt är nu 76 procent säkrat på några års sikt och detta ger oss en förutsägbarhet i våra ränte- kostnader för kommande år. Vår finansiering som uteslutande består av banklån gör att vår låneportfölj är stabil men också att vi fortsatt har tillgång till likviditet till goda villkor hos våra nordiska och internationella banker. Pandox första hållbarhetslänkade banklån är nu på plats vilket är en viktig milstolpe och en kvalitetsstämpel för vårt hållbarhetsarbete. Vi har integrerat vårt hållbarhetsarbete i vår verksamhet och har ambitiösa mål kopplade till vår CO2-utsläpp, riskhantering och styrning. Våra vetenskapliga klimatmål blev godkända av SBTi i oktober vilka sätter riktningen för vårt fortsatta hållbarhetsarbete och säkerstäl- ler vårt fokus på de områden som orsakar Pandox största CO2-utsläpp. Det nya CSRD- direktivet kommer med all sannolikhet fort- sätta utvecklas. Vi valde redan i år att rapportera med utgångspunkt i European Sustainability Reporting Standards (ESRS) men detta är sanno- likt bara inledningen på hur den slutliga rappor- teringen kommer se ut. Det är lite som det var att jobba med IFRS när det var nytt och okänt. Internt har vi fortsatt vår resa mot att arbeta effektivare. Vi har gjort ett omtag på vår finan- siella plattform och ställt oss den svåra frågan om vi arbetar på rätt sätt, och vilka ytterligare förändringar och förbättringar vi kan göra. Det är viktigt att vi har en organisation med många olika kompetenser, både tekniska och dataana- lytiska utöver den klassiska redovisningskom- petensen, för att samarbeta i en modern finans- funktion. Den som provat att förändra sitt sätt att arbeta, vet också att det är betydligt svårare än man tror att förändra en vana men samtidigt är det både roligt och lärande att arbeta med förändringar. Att balansera både det historiska och fram- tidsperspektivet samtidigt som agendan utökas är en stor utmaning. Det är samtidigt en fantas- tisk möjlighet att bygga framtiden på ett nytt och modernt sätt men med en del av historien som grund för framtiden. Stockholm i mars 2024 Anneli Lindblom ”Vår finansiering består uteslutande av banklån från relationsbanker.” Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner CFO-ORD OCH LÄSANVISNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 89 ===== SIDA 91 ===== Finansiell läsanvisning Ur ett finansiellt perspektiv driver Pandox två affärs- verksamheter som också redo visas som egna affärs- segment. Det största är Hyresavtal som med hänsyn taget till hotellfastigheters särdrag är fullt jämför- bar med de flesta andra fastighets bolag. Det andra är Egen drift där Pandox utö- ver att äga hotellfastig heten också driver hotellverksam- heten i fastig heten. Kombi- nationen innebär att Pandox resultat på aggregerad nivå inte är fullt jämförbart med andra fastighetsbolags och att Pandox två affärssegment inte heller är fullt jämförbara med varandra. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt K vartalsdata Definitioner Rapport över totalresultat för koncernen MSEK Not 2023 2022 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter C1, C2, E1 3 548 3 052 Övriga fastighetsintäkter C1, C2, E1 142 255 Intäkter Egen drift C1 3 159 2 347 Nettoomsättning 6 849 5 654 Kostnader Hyresavtal C1, C4, C6, C7, G5 –533 –439 Kostnader Egen drift C1, C5, C6, C7, G5 –2 729 –2 111 Bruttoresultat 3 587 3 104 – varav bruttoresultat Hyresavtal C1 3 157 2 868 – varav bruttoresultat Egen drift C1 430 236 Central administration C1, C3, C6, C7 –197 –153 Finansiella intäkter C1, G1 31 19 Finansiella kostnader C1, G1 –1 498 –1 022 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar G1, G5 –108 –95 Resultat före värdeförändringar 1 815 1 853 Värdeförändringar Värdeförändring f astigheter C1, E1 –1 107 1 180 Värdeförändring derivat C1, G2 –1 205 2 318 Resultat före skatt –497 5 351 Aktuell skatt C1, D1 –375 –164 Uppskjuten skatt C1, D1 292 –983 Årets resultat –580 4 204 Övrigt totalresultat Poster som inte kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar 39 — Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter 26 –439 Omräkningsdifferenser utländska verksamheter –177 1 762 Årets övrigt totalresultat –112 1 323 Årets totalresultat –692 5 527 MSEK Not 2023 2022 Moderbolagets aktieägare – andel av årets resultat –585 4 217 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat 5 –13 Moderbolagets aktieägare – andel av årets totalresultat –698 5 522 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets totalresultat 6 5 Data per aktie G4 Vägt genomsnittligt antal aktier 183 849 999 183 849 999 Årets resultat efter skatt före och efter utspädning, per aktie, SEK –3,18 22,94 FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 131 Resultaträkning  Nettoomsättning: Består av både hyresin- täkter från Hyresavtal respektive omsättning från Egen drift och är därför som aggregerat mått mindre användbart. Intäkter från respektive affärssegment bör bedömas var för sig.  Driftnetto: För att skapa jämförbarhet mellan affärssegmenten återläggs avskriv- ningar till bruttoresultatet för Egen drift.  Värdeförändringar: Under denna rubrik redovisas två olika typer av värdeförändringar: 1. Värdeförändringar fastigheter avser föränd- ringen (ökning/minskning) av marknads - värdet för Förvaltningsfastigheter. Kom ihåg att Rörelsefastigheter inte marknadsvärderas enligt IFRS. De är istället upptagna till anskaff - ningsvärde. Pandox marknadsvärderar dock Rörelsefastigheterna löpande och redovisar värdet i informationssyfte och det ingår också i EPRA NRV. Det ingår även realiserade värde- förändringar fastig heter som är skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och det värde som realiserats vid en avyttring. 2. Värdeförändringar derivat avser föränd- ringen (ökning/minskning) av marknadsvär- det på räntederivat som används för att uppnå en önskad ränte förfallostruktur.  Skatt: Består av aktuell skatt som är den skatt Pandox betalar i den löpande verksam- heten och uppskjuten skatt på förändringen i skillnaden mellan verkligt värde och justerat skattemässigt värde för fastigheterna.  Cash earnings: Ett centralt mått på det finansiella värdeskapandet i Pandox verksam- het och basen för värderingen av hotellfastig- heterna. Cash earnings utgörs av EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kost- nader, minus finansiella kostnader avseende nyttjande rättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande och minoritetsägande. Cash earnings är mer volatilt än driftnetto eftersom det omfattar fler kostnadsposter, vilka dessutom kan variera mellan kvartalen. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt K vartalsdata Definitioner Rapport över finansiell ställning för koncernen MSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022 Tillgångar Anläggningstillgångar Rörelsefastigheter E2 8 273 7 306 Inventarier/Inredning E3 580 683 Förvaltningsfastigheter E1 57 226 57 563 Nyttjanderätter G5 2 848 3 218 Uppskjuten skattefordran D1 340 305 Derivat G2, G3 1 535 2 374 Andra långfristiga fordringar E5, G3 77 88 Summa anläggningstillgångar 70 879 71 537 Omsättningstillgångar Varulager 16 17 Aktuell skattefordran D1 173 147 Kundfordringar E4, G3 445 600 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 648 587 Övriga fordringar 207 225 Likvida medel 769 1 630 Tillgångar som innehas för försäljning E7 71 474 Summa omsättningstillgångar 2 329 3 680 SUMMA TILLGÅNGAR 73 208 75 217 MSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022 EGET KAPIT AL OCH SKULDER Eget kapital G4 Aktiekapital 460 460 Övrigt tillskjutet kapital 7 525 7 525 Reserver 1 205 1 318 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 20 383 21 428 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 29 573 30 731 Innehav utan bestämmande inflytande 152 202 Summa eget kapital 29 725 30 933 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder G2, G3 23 374 17 189 Övriga långfristiga skulder 29 3 Långfristig leasingskuld G5 2 826 3 192 Derivat G2, G3 479 114 Avsättningar F2 40 37 Uppskjuten skatteskuld D1 5 270 5 538 Summa långfristiga skulder 32 018 26 073 Kortfristiga skulder Avsättningar F2 35 40 Kortfristiga räntebärande skulder G2, G3 9 396 16 682 Kortfristig leasingskuld G5 30 31 Skatteskulder D1 551 328 Leverantörsskulder G3 333 314 Övriga kortfristiga skulder 170 173 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 950 643 Summa kortfristiga skulder 11 465 18 211 Summa skulder 43 483 44 284 SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER 73 208 75 217 FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 132 Balansräkning  Anläggningstillgångar: Här redovisas Rörelsefastigheter (summan av Rörelse- fastigheter och inventarier/inredning) till anskaffningsvärde och Förvaltningsfastig- heter till verkligt värde (marknadsvärde).  Uppskjuten skattefordran: Dessa utgör redovisat värde av skattemässiga under- skottsavdrag som Pandox bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskaps- åren och temporära värderingsskillnader för räntederivat. Underskotts avdragen är i huvudsak hänförliga till nordiska marknader.  Uppskjuten skatteskuld: Dessa utgör till största del temporära skillnader mellan verkligt värde och justerat skattemässigt värde på Förvaltningsfastigheter och tem- porära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde på Rörelsefastig- heter.  Soliditet: Soliditet är ett vanligt mått på hur ett företag är finansierat och dess förmåga att stå emot ekonomiska svårig- heter och förluster. Ett företags verkliga soliditet kan dock avvika väsentligt från den redo visade soliditeten eftersom det inte tar hänsyn till så kallade dolda reserver, det vill säga tillgångar som inte finns med eller kanske är undervärderade i balansräkningen. I Pandox fall är EPRA NRV ett mer rättvi - sande mått på det egna kapitalet eftersom det inkluderar marknadsvärde för samtliga fastigheter, derivat samt uppskjutna skatte- fordringar och skatteskulder. Tillväxt i EPRA NRV är också Pandox mått på avkastningen på aktieägarnas totala kapital i företaget. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner CFO-ORD OCH LÄSANVISNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 90 ===== SIDA 92 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2023 för Pandox AB (publ.), org. nr 556030-7885. VERKSAMHETEN Pandox är noterat på listan för stora företag på Nasdaq Stock- holm. Pandox är ett fastighetsbolag fokuserat på endast hotellfastigheter. Pandox mål är att skapa tillväxt i kassaflöde genom stabilt ökande hyresintäkter och projektutveckling i det befintliga fastighetsbeståndet kombinerat med möjligheten att göra opportunistiska förvärv. Pandox är en aktiv ägare med en affärsmodell som bygger på långa omsättningsbaserade hyres- avtal med garanterad minimihyresnivå med skickliga hotell- operatörer. Fastighetsportföljen har sin tyngdpunkt i norra Europa och är diversifierad på geografi, typ av efterfrågan, varumärke och hotellprodukt, vilket minskar vår risk. En stor portfölj ger oss också möjlighet att göra värdehöjande insatser på många olika sätt. Pandox organisation består av medarbetare med unik hotellkunskap och lång erfarenhet av att bedriva hållbar förvaltning och värdeskapande i hotellfastigheter. Vid utgången av 2023 bestod Pandox hotellfastighets- portfölj av 159 (157) hotell med sammanlagt 35 851 (35 490) hotellrum i 12 länder med ett marknadsvärde om 69 039 (69 231) MSEK. Av de 159 hotellen var 139 (137) uthyrda genom hyresavtal med lång löptid till välkända hyresgäster med etablerade varumärken som ger stabila hyresintäkter. En mindre del uppgående till 20 (20) hotellfastigheter, ägs och drivs av Pandox under olika varumärken. Förvaltningsfastighe- terna hade en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAUL T) på 15,0 (15,0) år med en obetydlig vakansgrad då hotellfastigheter alltid hyrs ut till fullo. 2023 var ett år med både god beläggnings- och snittprisutveckling. Justerat för pandemirelaterade statliga stöd i jämförelseperioden ökade totalt driftnetto med 22 procent och är främst drivet av högre omsättningsbaserade hyror i affärssegmentet Hyresavtal och god tillväxt i affärssegmentet Egen drift. AFFÄRSSEGMENTENS BIDRAG TILL RESUL T A TET MSEK 2023 2022 2021 2020 2019 Hyresavtal Bruttoresultat 3 157 2 868 2 027 2 018 2 764 Värdeförändring fastigheter –1 155 1 180 –386 –1 779 1 459 Bidrag Hyresavtal 2 002 4 048 1 641 239 4 223 Egen drift Bruttoresultat 430 236 –300 –403 431 Värdeförändring fastigheter 48 — –10 — — Bidrag Egen drift 478 236 –310 –403 431 Hyresavtal Intäkter Hyresavtal uppgick till 3 690 (3 307) MSEK, en ökning med 12 procent med stöd av ökade omsättningsbaserade hyror, vilka uppgick till totalt 1 275 (1 020) MSEK. Justerat för mottagna statliga stöd om 117 MSEK i Övriga fastighetsin- täkter i jämförelseperioden, hänförliga till år 2020–2021, var ökningen 16 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 11 procent justerat för valutakurseffekter. Driftnetto Hyresavtal uppgick till 3 157 (2 868) MSEK, en ökning med 10 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 11 procent, justerat för valutakurseffekter. Egen drift Intäkter Egen drift uppgick till 3 159 (2 347) MSEK, en ökning med 35 procent. För jämförbara enheter ökade både intäkter och RevPAR med 24 procent, justerat för valutakurseffekter. Driftnetto Egen drift uppgick till 713 (566) MSEK, en ökning med 26 procent. Justerat för mottagna statliga stöd om 143 MSEK som kostnadsreduktion i jämförelseperioden, hänför- liga till år 2020–2021, var ökningen 68 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 54 procent, justerat för valuta- kurseffekter. INT ÄKTER OCH RESULT A T Koncernen Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare upp- gick till –585 (4 217) MSEK. Under 2023 har Pandox haft god beläggnings- och snittprisutveckling vilket har bidragit till att totala intäkter och totalt driftnetto ökat med 21 procent res- pektive 13 procent jämfört med 2022. Det negativa resultatet förklaras främst av orealiserade värdeförändringar. Orealise- rade värdeförändringar för Förvaltningsfastigheter uppgick till –1 294 (1 185) MSEK, de ökade direktavkastningskraven påver- kade förvaltningsfastigheter negativt med –4 609 MSEK sam- tidigt som hotellmarknadens fortsatta goda snittprisutveckling bidrog med ökade kassaflöden om 3 316 MSEK genom Pandox omsättningsbaserade hyresavtal. Sammantaget motsvarade detta en värdenedgång om cirka 2,2 procent under perioden. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till –1 205 (2 318) MSEK, vilket förklaras av lägre marknadsräntor. Koncernens nettoomsättning uppgick till 6 849 (5 654) MSEK. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 16 procent justerat för valutakurseffekter. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner F ÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 91 ===== SIDA 93 ===== Koncernens EBITDA och finansiella kostnader EBITDA uppgick till 3 696 (3 304) MSEK, en ökning med 12 procent, vilket främst förklaras av ökade underliggande driftnetton i både Hyresavtal och Egen drift. De finansiella kostnaderna uppgick till –1 498 (–1 022) MSEK, varav –90 (–76) MSEK utgörs av periodisering avskrivningar av aktiverade uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av en högre räntebärande nettoskuld, högre marknadsräntor och negativa valutakurseffekter och till mindre del av ökade kreditmarginaler. Fastighetsportfölj Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 69 039 (69 231) MSEK, varav 57 226 (57 563) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 11 813 (11 669) MSEK för Rörelsefastig- heter. Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter redovisas endast i infor- mationssyfte och ingår i EPRA NRV. Per 31 december 2023 uppgick det genomsnittliga direktavkastningskravet för Pandox Förvaltningsfastig- heter till 6,09 (5,58) procent och för Rörelsefastigheter till 7,02 (6,50) procent. En fullständig sammanställning över värdeförändring fastig heter finns på sidan 156. AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKA TT Den aktuella skatten uppgick till –375 (–164) MSEK. Ökningen av aktu- ell skatt mot föregående år förklaras av ett högre resultat före skatt i Sverige och Norge, där Pandox inte har några skattemässiga underskott kvar att nyttja. Det rådande ränteläget medför även en högre skatte- kostnad på grund av gällande begränsningsregler för avdragsgill ränta, framförallt i Storbritannien, inom koncernen. Uppskjuten skatt uppgick till 292 (–983) MSEK, förklarat av värde- förändring i Förvaltningsfastigheter. Se vidare not D1. KASSAFLÖDE OCH CASH EARNINGS Cash earnings uppgick till 1 742 (2 056) MSEK, en minskning med 15 procent, dels på grund av högre marknadsräntor, dels högre aktuell skatt än normalt. Justerat för mottagna statliga stöd om totalt 260 MSEK i jämförbar period, minskade cash earnings med –3 procent. Kassafödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörel- sekapital uppgick till 1 963 (2 245) MSEK. Förändring av rörelsekapita- let påverkade kassaflödet med 230 (132) MSEK. Investeringsverksam- heten påverkade kassaflödet med –1 481 (–1 637) MSEK. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –1 701 (–806) MSEK, vilket förklaras främst av högre amortering samt utbetald utdelning. Likvida medel uppgick vid periodens slut till 769 (1 630) MSEK. EGET KAPIT AL OCH SUBST ANSV ÄRDE Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 29 573 (30 731) MSEK, och EPRA NRV (substansvärde) till 36 976 (37 694) MSEK. EPRA NRV per aktie var 201,12 (205,03) SEK. MODERBOLAGET Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostna- derna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Faktureringen uppgick under perioden januari–december 2023 till 112 (79) MSEK och periodens resultat uppgick till 2 016 (2 268) MSEK. Vid utgången av perioden uppgick moderbolagets egna kapital till 13 314 (11 759) MSEK och den externa räntebärande skulden till 7 696 (7 269) MSEK, varav 5 702 (6 013) MSEK i form av långfristig skuld. AKTIER OCH ÄGANDE Enligt Pandox ABs gällande bolagsordning ska aktiekapitalet vara lägst 150 MSEK och högst 600 MSEK. Aktiekapitalet uppgick vid årets slut till 460 (460) MSEK fördelat på totalt 183 849 999 aktier, varav 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. En A-aktie representerar tre röster och en B-aktie representerar en röst på årsstämman. Aktierna har ett kvotvärde om 2,50. Ägare till aktie av serie A har enligt bolags- ordningen rätt att omvandla hela eller delar av innehavet av aktier i serie B. Begränsningar finns i bolagsordningen rörande möjligheten att överlåta aktier eller rösträtt för aktier i serie A. GENERELLA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Prioriterade områden för riskhantering är framförallt hänförliga till förändringar i hyresintäkter inom segmentet Hyresavtal samt föränd- ringar i intäkter och kostnader inom segmentet Egen drift samt fastig- hetsvärdering och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Pandox värderar varje risk baserat på dess bedömda händelse som utlöser risken inträffar samt sannolikheten att risken då realiseras. Värderingen ligger sedan till grund för en bedömning av hur risken ska prioriteras, om den kräver särskild åtgärd eller om den kan hanteras inom ramen för Pandox normala förvaltning. Pandox risker och riskhantering finns beskrivna på sidor 81–86. Nettoomsättning och totalt driftnetto, MSEK Belåningsgrad, % Årets resultat, MSEK 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 48,7 49,8 46,7 46,646,0 –2 000 –1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20232022202120202019 2 700 –1 408 –580 609 4 204 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 20232022202120202019 5 553 3 1783 389 1 850 3 273 5 654 6 849 2 005 3 434 3 870 Nettoomsättning T otalt dri/f_tnetto Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner F ÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 92 ===== SIDA 94 ===== SKA TTESITUA TION Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skatteford- ringarna till 340 (305) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedö- mer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 270 (5 538) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skatte- mässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat. TVISTER OCH FÖRSÄKRINGSÄRENDEN Under januari 2023 har Pandox erhållit ersättning för Dorint Parkhotel Bad Neuenahr, den fastighet som under 2021 drab- bades av översvämning. Ersättningen täcker de kostnader som Pandox har haft och den skada som orsakades av översväm- ningen. Ingen väsentlig förändring har skett i övriga tidigare kommenterade tvister och försäkringsärenden. PERSONAL Den 31 december 2023 hade Pandox 1 442 (1 226) heltids- anställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till heltidsanställda. Inom affärssegmentet Egen drift uppgår antal anställda till 1 393 (1 179) och 49 (47) inom affärssegmentet Hyresavtal samt central administration. Medelantalet anställda uppgick till 1 380 (1 084) varav 671 (544) män och 709 (540) kvinnor. Jämställdhet är ett prioriterat område för Pandox och det är ett krav på att båda könen ska vara representerade i rekry- teringsprocessen till ledande befattningar. Under våren 2023 genomfördes en mångfalds- och inkluderingsundersökning bland samtliga medarbetare. Resultatet visade att 87 procent upplever att de känner sig inkluderade på arbetsplatsen. En mångfalds- och inkluderingsstrategi lanserades under året. Strategin är väl förankrad för att kunna möta de tre konkreta målen, högst 60 procent av en könsidentitet, alla medarbetar ska känna sig inkluderade samt att varje hotell och huvud- kontor har en eller flera lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper. RIKTLINJER FÖR ERSÄ TTNING OCH ANDRA ANST ÄLLNINGSVILLKOR FÖR BOLAGSLEDNINGEN Riktlinjer för ersättning till bolagets styrelseledamöter och ledande befattningshavare beslutades vid årsstämman 2020 och gäller till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år för beslut vid bolagsstämman, i not C7 återfinns de senast beslutade riktlinjerna för ersättning. Styrelsen kan komma att föreslå ett nytt incitamentsprogram på kommande årsstämma 2024. Riktlinjer för ersättning kommer att framläg- gas för denna stämmas godkännande. FÖRV ÄNTNINGAR A VSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN Pandox mål är att skapa tillväxt i kassaflöde genom stabilt ökade hyresintäkter i omsättningsbaserade hyresavtal och projektutveckling i det befintliga fastighetsbeståndet kom- binerat med möjligheten att göra opportunistiska förvärv. Förmågan att öka cash earnings är beroende av ekonomisk aktivitet, hotellmarknadens tillväxt samt lokala marknadsför- utsättningar. För 2024 förväntar vi oss en viss RevPAR-tillväxt i hotellmarknaden med stöd av bland annat en stark event- kalender i Tyskland, med fotbolls-EM i juni-juli, och stabila marknadsförutsättningar i övriga marknader. Bokningsläget på Pandox marknader var under inledningen av 2024 något högre jämfört med motsvarande tidpunkt föregående år. Lägre infla- tion och förhoppningsvis även lägre räntor bör ha en positiv effekt på hushållens konsumtionsutrymme, samt även kunna mildra effekterna av en eventuellt försvagad arbetsmarknad och lägre sysselsättning. Hotellefterfrågan är beroende av eko- nomisk aktivitet och den största risken är alltjämt geopolitiska följdeffekter på konjunktur och resande, som så här långt inte materialiserats. VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel 10 828 944 856 Årets resultat 2 016 346 984 SEK 12 845 291 840 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 4,00 SEK per aktie 735 399 996 Överförs i ny räkning 12 109 891 844 SEK 12 845 291 840 Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel om 12 845 291 840 kr disponeras så att till aktieägare utdelas 735 399 996 kr och i ny räkning överföres 12 109 891 844 kr. Styrelsen finner att föreslagen utdelning är försvarlig med hän- syn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen avseende bolagets verksam- het, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. I ovan förslag ingår även att Pandox AB lämnat koncernbidrag om 104 MSEK som nu fastställs. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGENS SLUT Pandox AB (publ) har under 2024 ingått avtal om avyttring av DoubleTree by Hilton Montreal i Kanada. Försäljningen avser både hotellfastigheten och hotelldriften med ett transaktions- pris om cirka 80 MCAD. Frånträde planeras ske i det andra kvartalet 2024. I övrigt har det inte skett några händelser eller transaktio- ner av betydelse efter den 31 december 2023 som påverkar de lämnade finansiella rapporterna för Pandoxkoncernens verk- samhetsår 2023. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner F ÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 93 ===== SIDA 95 ===== Hållbarhetsrapport Allmän information ESRS2 Allmänna upplysningar 95 Miljöinformation Upplysningar enligt artikel 8 i förordning (EU) 2020/852 T axonomiförordningen) 99 ESRS E1 – Klimatförändringar 105 ESRS E2 – Föroreningar 110 ESRS E3 – Vattenresurser och marina resurser 111 ESRS E4 – Biologisk mångfald och ekosystem 113 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi 114 Samhällsansvarsinformation ESRS S1 – Den egna arbetskraften 115 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 122 ESRS S3 – Påverkade samhällen 122 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare 123 Bolagsstyrningsinformation ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 124 Kontakt Caroline Tivéus SVP, Director of Sustainable Business T elefon: +46 735 32 74 41 E-post: caroline.tiveus@pandox.se Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 94 EUROPEAN SUSTAINABILITY REPORTING STANDARD (ESRS) Pandox presenterar sin hållbarhetsinformation för 2023 i ett format som som har sin utgångspunkt i den rådande tolkningen av European Sustainability Reporting Standards (ESRS). ESRS utgör en del av Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). CSRD innefattar, utöver rappor tering enligt ESRS, vissa parametrar som ännu inte går att uppfylla på grund av saknad praxis och riktlinjer från EU. Bland annat ska ESRS-rapporteringen taggas digitalt och granskas av tredje part. Rapporten är även upprättad i enlighet med ÅRL och med Global Reporting Initiative (GRI) Standard. Granskning genomförs för 2023 i enlighet med GRI vars rapporteringsindikatorer i många fall överlappar med ESRS. På så sätt förbereder sig Pandox på bästa sätt för förestående granskning i enlighet med ESRS. Övergången till CSRD är ett stort åtagande och att redan nu implementera en del av kraven möjliggör en mer mogen och transparent rapport, både 2023 och under kommande år. ===== SIDA 96 ===== ESRS2 – Allmänna upplysningar Grund för utarbetande Hållbarhetsrapporten har utarbetats på konsoliderad nivå med samma omfattning som den finansiella rapporten med skillnaden att hotellfastigheternas hotelldata inkluderas i beräkningarna tills den dagen de omklassificeras alternativt stängs för renovering. Riktlinjen är att räkna bort helårsdatan för hotell som varit stängda mer än halva året. För Hilton Belfast som förvärvades under hösten 2023 blev hållbarhetsdata först tillgänglig 2024. Hotel Mayfair finns med i håll- barhetsrapporteringen eftersom hotellet drivits i Egen drift under 2023 och först omklassificeras till Hyres- avtal under 2024. Dorint Parkhotel Bad Neuenahr är fortfarande stängt på grund av översvämningen 2021 varför detta hotell exkluderas från klimatberäkning- arna. Hotel Pomander har varit stängt för renovering och återöppnades i Egen drift först den 18 september. Hotellet håller på att ställa om till hyresavtal som trä- der i kraft 1 mars 2024. Beslut har tagits att exkludera detta hotell för 2023 då data inte levererats. NH Louis stängdes i maj för renovering och exkluderades då hotellet varit stängt mer än hälften av året. Det inne- bär att totalt antal hotellfastigheter i den finansiella rapporteringen uppgå till 159 jämfört med 155 för hållbarhetsrapporteringen. Pandox publicerar sin hållbarhetsredovisning årligen. Pandox värdekedja uppströms och nedströms har tagits i beaktande under genomförandet av den dubbla väsentlighetsanalysen som ligger till grund för hållbarhetsinformationen. Där det bedömts som relevant för att förmedla väsentliga punkter har infor- mation om värdekedjan även tagits med i själva rap- porteringen, till exempel upplysningar kring scope 3 och hantering av leverantörer. Pandox har inte använt sig av alternativet att utelämna viss information om immateriella rättigheter, know-how eller resultat av innovation och har inte utnyttjat undantag för upp- lysningskrav kring förestående utveckling eller frågor under förhandling. Inkluderat i hållbarhetsförklaringen finns infor- mation som relaterar till klimatscenarioanalys enligt TCFD (sid. 108–109). Hållbarhetsinnehållet i Års- redovisningen 2023 är upprättad i enlighet med GRI. Pandox interna revisionsutskott är involverat i proces- sen. GRI-index återfinnes på sid. 125–129. Upplysningar införlivade genom hänvisning • ESRS2 GOV-1 punkt 21d (i bolagsstyrnings- rapporten) • Upplysningskrav SBM-1 punkt 40a-c, 42a-b – Strategi, affärsmodell och värdekedja (i förvaltnings- berättelsen på sid. 91) • Upplysningskrav GOV-3 – Integration av hållbar- hetsrelaterade resultat i incitamentssystem (i finansiella noter) Förklaring om tillbörlig aktsamhet Processerna för tillbörlig aktsamhet fungerar på olika sätt. Inom fastighetsförvaltning, som omfattar båda affärssegmenten, sker löpande due diligence för leve- rantörer som gäller i tre år och täcker in miljö, sociala frågor och affärsetik. Den är hittills implementerad på byggentreprenader över ett visst belopp inom Sverige, men omfattningen ska utvidgas under 2024 och målsättningen är att implementera processen även för leverantörer i Europa. Leverantörerna läggs i första hand in i Pandox digitala system, Evaluate, för tillbörlig aktsamhetsutvärdering. Där genomförs en initial riskanalys för nya leverantörer. De leverantörer som röd- och gulmarkeras ombeds fylla i ett själv- skattningsformulär. Om detta inte sker görs tre påmin- nelser efter vilket det kan bli aktuellt att utesluta leverantören. Evaluate följer upp på alla självskattningsformulär som får resultatet gult eller rött. Skulle ett bolag flag- gas som rött även efter att leverantören haft möjlig- het att vidta åtgärder och komplettera information behövs det beslut från det interna inköpsrådet för att tillåta fortsatt arbete med leverantören. Det kan röra sig om speciella fall där det bara finns en leverantör av vissa material. Denna situation har ännu inte upp- Styrning Styrelsen har det övergripande ansvaret för den strategiska inriktningen av hållbarhets- och klimatarbetet och fattar beslut om företagets poli- cyer. Styrelsen fattar också beslut om signifikanta investeringar, såsom gröna investeringsprogram och certifiering av fastigheter. Återrapporte- ring till styrelsen sker halvårsvis via en styrelserapport samt årligen genom en muntlig presentation av SVP, Director of Sustainable Business. Denna kommer från och med 2024 även ha en stående punkt i revisions- utskottets möten. Styrelsens kompetens ska spegla de utmaningar Pandox har och under året har en ny ledamot med hållbarhetsexpertis tagits in enligt önskemål från viktiga intressenter. VD och ledningsgrupp ansvarar för löpande drift av företaget och att rapportera till styrelsen. De ansvarar för att leverera på mål och strategier samt fatta beslut om övergripande verksamhetsfrågor, däribland håll- barhet. De ska också se till att system och processer finns för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och risker, vilket även inkluderar klimatrelaterade risker och möjligheter. SVP, Director of Sustainable Business är medlem i ledningsgruppen. VD och ledningsgrupp har under året adresserat samtliga väsentliga ämnen som identifierats för Pandox. Hållbarhetskommittén, beståer av representanter från ledningsgruppen och hanterar kvartalsvis frågeställningar och beslut rörande hållbarhets- arbetet. Under 2023 fokuserades arbetet på Science Based T argets, grön finansiering och inkludering och mångfald. Hållbarhetskommittén är också aktiv i de gröna investeringsprogrammen samt BREEAM-certifie- ring av samtliga fastigheter inom hyresavtal. SVP, Director of Sustainable Business är sammankallande för kommittén. Hållbarhetskommittén har under året adresserat samtliga väsentliga ämnen som identifierats för Pandox (se sid 97). SVP, Director of Sustainable Business ansvarar för att säkerställa att håll- barhetsfrågor integreras i Pandox löpande verksamhet tillsammans med berörd områdesansvarig, vilket oftast är affärsområdesansvariga. Genom sitt deltagande på ledningsgruppsmötena säkerställs att hållbarhets- frågorna alltid finns högt upp på agendan och integreras i affären. SVP, Director of Sustainability Business leder också ett hållbarhetsforum tillsammans med SVP Asset Management & Development och en energi- konsult, som driver det gröna investeringsprogrammet och BREEAM- certifieringen av fastigheterna inom egen drift. SVP, Director of Sustainable Business rapporterar kontinuerligt utfallet av hållbarhetsarbetet till lednings gruppen. Dessutom är hållbarhet ett stående inslag på Pandox strategiska kickoffer som arrangeras två gånger om året för lednings- gruppen, styrelserepresentanter, medarbetare på huvudkontoret och nyckel befattningshavare inom egen drift. Sustainability Manager ansvarar för hållbarhetsabetet i egen drift och rapporterar till SVP, Director of Sustainable Business. Denna person har till hjälp minst en hållbarhetscoach per hotell som driver arbetet. Hållbarhetsarbetet kommuniceras kvartalsvis genom rapporten Green Update och på interna konferenser en till två gånger per år. Samtliga medarbetare i Pandox är ansvariga för att arbeta med hållbar- het i enlighet med de policyer och strategier som företaget har. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 95 ===== SIDA 97 ===== stått. Inom 6 månader behöver de bolag som föll ut som gula i upphandlinsgfasen ovan fylla i ett mer detaljerat självskatt- ningsformulär. Rödmarkerade bolag får uppföljande frågor och möjlighet att lämna mer information. På detta sätt kan en leverantör ändras till gul eller grön. Detta steg bidrar även till en fördjupad dialog med, samt utveckling av leverantörerna. För leverantörer där det framkommer brister arbetar Pandox sedan aktivt för att leverantören ska skapa förutsättningar att leva upp till Pandox kravställningar genom stöttning och samarbete. De leverantörer som inte åtgärdar identifierade avvikelser kan, beroende på allvarlighetsgrad, få sina kontrakt uppsagda genom beslut av Pandox inköpsråd. Dessa ska även inspekteras på plats av en oberoende, extern part. För hotellverksamhet i egen drift används Hiltons Supply Management System (HSM) för att säkerställa efterlevnad av Pandox krav på leverantörer. Uppskattningsvis 80 procent av alla inköp görs genom detta system. Av resterande 20 procent sker de flesta inköpen lokalt via mindre aktörer. Riskhantering och intern kontroll över hållbarhetsrapportering Pandox hållbarhetsrelaterade riskidentifiering sker i genom- förandet och uppdateringen av den dubbla väsentlighetsana- lysen som täcker in hela organisationen och även, där relevant, värdekedjan. Ansvarsfördelning för hantering av riskerna varierar, men koordinering av riskhantering sker genom SVP, Director of Sustainable Business. Pandox har interna kontroll- rutiner, exempelvis ”four-eyes”-principen, som bland annat innebär dubbelsignering vid kontraktsskrivning för att mini- mera risken för felaktigheter och korruption. Vid nyanställning används ”farfars”-principen, där VD alltid är involverad vid rekrytering av centrala chefsroller. För att säkerställa förfa- rande i enlighet med förutbestämda processer görs självut- värderingar årligen som avrapporteras till Pandox revisions- utskott. Dessa kontroller bidrar till kvaliteten i Pandox löpande ekonomi- och hållbarhetsarbete och följaktligen i den årliga rapporteringen. SVP, Director of Sustainable Business har det övergripande ansvaret för att Pandox hållbarhetsrapportering görs enligt gällande lagstiftning. En primär risk vid hållbarhetsrapporte - ring är att data rapporteras in felaktigt eller inte konsolideras korrekt. För att hantera detta använder Pandox ett tredjeparts- system för inrapportering vilket möjliggör central översyn och kontroll. Dessutom applicerar four-eyes principen även här, när data skrivs in i rapporten. Pandox rapporteringsstrukturer och uträkningar utvärderas årligen för att säkerställa att de återspeglar verkliga förhållanden så väl som möjligt. En svårighet inom affärssegmentet Hyresavtal är att alla hyresgäster inte samlar in hållbarhetsdata på ett systematiskt sätt. I de fall det behövs använder Pandox därför schablon- beräkningar baserat på den faktiska data från hyresgäster som finns tillgänglig. Mer information om detta finns under varje relevant standard. Strategi, affärsmodell och värdekedja Pandox hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i den dubbla väsentlighetsanalysen (sid. 97-98) och fokuserar på aktiviteter för att nå de vetenskapligt satta klimatmålen (sid. 105) samt målen inom mångfald och inkludering (sid. 116). Pandox största leverantörer är byggentreprenader, och bland kunder och slutanvändare ingår både hyresgäster och hotellgäster. I hela värdekedjan finns dessutom ett stort antal leverantörer av varor och tjänster som möjliggör hotelldrift. Intressenters intressen och synpunkter Pandox har löpande dialoger med sina intressenter under verksamhetsåret, utöver den specifika intressentdialog om hållbarhet som genomfördes under 2023 som en del av den dubbla väsentlighetsanalysen (läs mer under upplysningskrav ESRS2 IRO-1). Bolagets viktigaste intressenter utgörs av hyres- gäster, medarbetare, ägare, investerare, banker och leverantö- rer. Alla Pandox intressentdialoger har som syfte att informera bolaget om intressenternas synpunkter på verksamheten för att möjliggöra utveckling och förbättring, och dialogerna anpassas för att ge ett så effektivt utbyte som möjligt med respektive motpart. Dialogen med hyresgäster styrs av avtalet och vilka aktu- ella frågor som hanteras. På grund av omsättningshyra krävs det att parterna har ett konstruktivt samarbete för att förstå marknaden och nå gemensamma mål. Under året dominera- des dessa samtal av underhålls- och utvecklingsprojekt. Under 2023 skickades en enkätundersökning ut till de hyresgäster som täcks av GRESB och som Pandox erhållit data från (med undantag för Leonardo-hotell) med syfte att ytterligare förstå deras förväntansbild avseende Pandox hållbarhetsarbete. Det genomförs en medarbetarundersökning på huvud - kontoret årligen och kvartalsvisa medarbetarundersökningar i egen hotelldrift. Läs mer under upplysningskrav ESRS S-1 på sid 115. Dialog med ägare och investerare sker kvartalsvis i samband med delårsrapporten, genom road shows, informella möten och genom enkätundersökningar om vad de efterfrågar i årsredovisningen. Under 2023 har Pandox fortsatt sin dialog om grön finansiering med sina största banker. Med två av bankerna hållbarhetslänkades två befintliga lån i december. I dialogerna har framkommit tydligt vilka krav och förvänt- ningar olika intressenter ställer på Pandox, vilket i sin tur har påverkat Pandox strategiska interna arbete. När det är relevant eller påverkar Pandox strategiska arbete informeras Pandox styrelse och ledningsgrupp om intressenternas synpunkter. Pandox arrangerar även årligen en hotellmarknadsdag med fokus på trender och kunskapsspridning. Till detta forum bjuds Pandox viktigaste intressenter in. Dialogen med leverantörer har Pandox strukturerat genom sin process för leverantörsgranskning. Genom denna kan Pandox stödja och utveckla samarbetet samt påverka leveran- törerna att arbeta mer strukturerat med hållbarhet. Läs mer under Förklaring om tillbörlig aktsamhet på sid. 95. Pandox har även dialog med intresseorganisationer gäl- lande utvecklingsmöjligheter, bland annat i samband med deras utvärderingar av Pandox hållbarhetsarbete och resultat från undersökningar och bedömningar så som GRESB, CDP och Sustainalytics. Viktiga styrdokument • Uppförandekod för medarbetarna • Uppförandekod för affärspartners • Miljöpolicy • Antikorruptionspolicy • Policy för mänskliga rättigheter • Skattepolicy • Inköpspolicy • Underhållspolicy • Personuppgiftspolicy • Informationssäkerhetspolicy • Uttalande kring Modern Slavery Act • Riskhantering och internkontroll Alla ovanstående policyer utom Inköps- och Underhållspoli- cyn signeras av styrelsen. De senare signeras av lämplig repre- sentant ur ledningsgruppen. Innehållet i respektive policy beskrivs under varje relevant standard. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 96 ===== SIDA 98 ===== Väsentliga konsekvenser, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell Identifierade väsentliga risker och möjligheter presenteras nedan. Notera att konsekventiell eller finansiell väsentlighet inte nödvändigtvis är omfattande, men lyfts då det är väsentligt utifrån Pandox bransch. Beskrivande upplysningar, omfattning och hantering kopplade till dessa upplysningskrav presenteras under respektive ESRS-standard. ESRS standard Hållbarhetsämne Konsekventiell eller finansiell väsentlighet? ESRS E1 Klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Begränsning av klimatförändringar Energi Positiv påverkan, finansiell risk Positiv och negativ påverkan, finansiell risk och möjlighet Negativ påverkan, finansiell risk och möjlighet ESRS E2 Föroreningar Förorening av luft Ämnen som inger betänkligheter Ämnen som inger mycket stora betänkligheter Potentiell negativ påverkan Potentiell negativ påverkan Potentiell negativ påverkan ESRS E3 Vatten och Marina resurser Vatten Negativ påverkan ESRS E4 Biologisk mångfald och ekosystem Direkta påverkansfaktorer som leder till förlust av biologisk mångfald Konsekvenser för arters tillstånd Potentiell negativ påverkan Potentiell negativ påverkan ESRS E5 Cirkulär ekonomi Resursinflöden, inklusive resursanvändning Resursutflöden relaterade till produkter och tjänster Avfall Negativ påverkan, finansiell risk Positiv påverkan Negativ påverkan, finansiell risk ESRS S1 Den egna arbetskraften Arbetsvillkor Likabehandling och lika möjligheter för alla Positiv och potentiell negativ påverkan, finansiell risk Positiv och potentiell negativ påverkan, finansiell möjlighet ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan Arbetsvillkor Likabehandling och lika möjligheter för alla Andra arbetsrelaterade rättigheter Positiv och potentiell negativ påverkan, finansiell risk Potentiell negativ påverkan, finansiell risk Potentiell negativ påverkan, finansiell risk ESRS S3 Påverkade samhällen Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter Finansiell risk ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare Informationsrelaterade konsekvenser för konsumenter och/eller slutanvändare Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare Social inkludering för konsumenter och/eller slutanvändare Positiv och potentiell negativ påverkan, finansiell risk Positiv och potentiell negativ påverkan Positiv påverkan ESRS G1 Ansvarsfullt företagande Företagskultur Förvaltning av förbindelser med leverantörer, inbegripet betalningsrutiner Korruption och mutor Positiv och potentiell negativ påverkan, finansiell risk Positiv och potentiell negativ påverkan Potentiell negativ påverkan, finansiell risk Enhetsspecifikt ämne Transparens Finansiell risk IRO-1 – Beskrivning av arbetsgången för att fastställa och bedöma väsentliga konsekvenser, risker och möjligheter Processbeskrivning av dubbel väsentlighetsanalys Under hösten 2023 genomförde Pandox en dubbel väsentlig- hetsanalys för att fastställa väsentliga hållbarhetsrelaterade konsekvenser, risker och möjligheter. Utvärderingen gjordes med hjälp av en tredje part i enlighet med senaste tolkning av CSRD och ESRS. Utvärderingen gjordes utifrån principen för dubbel väsentlighet enligt vilken ett hållbarhetsämne kan vara väsentligt från ett eller båda av följande perspektiv: • Konsekventiell väsentlighet – Pandox påverkan på människor och/eller miljö • Finansiell väsentlighet – hållbarhetsämnen som skapar effekter på Pandox finansiella förutsättningar Den dubbla väsentlighetsanalysen genomfördes i fem steg: 1. Identifiering av en bruttolista över ESG-ämnen 2. Processanalys och intressentdialog 3. Utvärdering av konsekventiell väsentlighet 4. Utvärdering av finansiell väsentlighet 5. Väsentlighetsmappning och dokumentation Bruttolista över konsekvenser, risker och möjligheter En bruttolista över konsekvenser, risker och möligheter skapa- des genom att utvärdera samtliga ämnen (inklusive underäm- nen och deras underämnen) som inkluderas i ESRS ämneslista gentemot Pandox verksamhet. Utvärderingen inkluderade Pandox affärsaktiviteter, geografiska platser, bransch och värdekedja. Även ämnen inte inkluderade i listan som skulle kunna vara väsentliga för Pandox lyftes. T otalt identifierades 26 hållbarhetsämnen som täcker in olika nivåer i värdekedjan och olika tidsramar. Intressentdialog För att försäkra att utvärderingen täckte in samtliga perspektiv av verksamheten genomfördes intervjuer med sammanlagt 10 intressenter, 4 interna och 6 externa. Konsekvenser kopplade till mänskliga rättigheter identi- fierades genom den Human Rights Impact Assessment som genomfördes under vintern 2022/2023 och som inkluderade Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS2 – Allmänna upplysningar, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 97 ===== SIDA 99 ===== intressentdialoger och processer för tillbörlig aktsamhet inom samtliga affärssegment. Klimatrelaterade konsekvenser, kopp- lade till växthusgasutsläpp, föroreningar, vatten och cirkulär ekonomi identifierades genom mappning och analys av Pandox platser/områden för verksamhet. Vidare genom existe- rande klimatanalyser och genom diskussion med intressenter. Även benchmarking gentemot externa parter genomfördes. Klimatrelaterade fysiska och omställningsrisker identi- fierades genom Pandox system för riskhantering och genom Pandox tidigare utförda klimatscenarioanalys i enlighet med TCFDs rekommendationer. Andra klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter identifierades genom geografisk ris- kanalys och intressentdialoger. Identifierade konsekvenser, risker och möjligheter kart- lades enligt varje ämne i bruttolistan. Under intressentdialo- gerna lyftes Transparens som ett enhetsspecifikt väsentligt ämne som inte fanns i bruttolistan. De identifierade konsekvenserna, riskerna och möjlighe- terna täcker in kort, mellanlång och lång tidshorisont och specificeras till olika delar av värdekedjan. En poängsättning gjordes sedan med utgångspunkt i kriterierna i ESRS 1 All­ männa Krav för konsekventiell och finansiell väsentlighet. Utvärdering av konsekventiell och finansiell väsentlighet Negativa konsekvenser poängsattes baserat på allvarlighets- grad – en kombination av skala, omfattning och möjlighet till gottgörelse – samt sannolikhet. Allvarlighetsgrad prioriterades utifrån sannolikhet för konsekvenser på mänskliga rättigheter. Positiva konsekvenser poängsattes baserat på skala, omfatt- ning och sannolikhet. Finansiell väsentlighet poängsattes baserat på potentiell storlek på risken eller möjligheten, och sannolikhet. Passande trösklar bestämdes baserat på den kvantitativa poängsättningen i samråd med Pandox hållbarhetsteam och representanter från ledningsgruppen. Tröskeln sattes så att samtliga hållbarhetsämnen som bedömdes falla inom ramen för Pandox ansvar innefattades. De som är osannolika att inträffa (utom när det kommer till påverkan på mänskliga rättigheter) eller har låg allvarlighetsgrad/storlek faller under tröskeln och inkluderas ej i rapporteringens omfattning. Kartläggning av väsentlighet och dokumentation De preliminära resultaten av den dubbla väsentlighetsanaly- sen validerades av representanter från Pandox hållbarhets- team och ledningsgrupp. Efter detta gjordes slutliga justeringar. Väsenlighetsanalysen resulterade i att samtliga 10 ESRS ämnesstandarder blev väsentliga, och 24 väsentliga hållbar- hetsämnen, varav ett är enhetsspecifikt. Väsentlighetsanaly- sens resultat har kommunicerats till styrelsen för kännedom och möjlighet att påverka. Närmare genomgång av resultaten och processen gjordes med enskilda styrelseledamoter. Eftersom den dubbla väsentlighetsanalysen i linje med ESRS specifikationer är mer heltäckande och tar även finan- siell väsentlighet i beaktande har åtskilliga tillägg skett i väsentliga ämnen jämfört med förra årets rapport. Detta trots att verksamhetens områden och omfattning inte har genom- gått större förändringar. IRO-2 – Upplysningskrav i ESRS-standarder som omfattas av företagets hållbarhetsrapport ESRS standard Upplysningskrav Sida ESRS E1 Klimatförändringar E1-1, E1-2, E1-3, E1-4, E1-5, E1-6, E1-9 105 ESRS E2 Föroreningar E2-1, E2-2, E2-4, E2-5 110 ESRS E3 Vatten och Marina resurser E3-1, E3-2, E3-3, E3-4 111 ESRS E4 Biologisk mångfald och ekosystem E4-1, E4-2, E4-3 113 ESRS E5 Cirkulär ekonomi E5-1, E5-2, E5-3, E5-4, E5-5, E5-6 114 ESRS S1 Den egna arbetskraften S1-1, S1-2, S1-3, S1-4, S1-5, S1-6, S1-7, S1-8, S1-9, S1-10, S1-11, S1-12, S1-13, S1-14, S1-15, S1-16, S1-17 115 ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan S2-1, S2-2, S2-3, S2-4, S2-5 122 ESRS S3 Påverkade samhällen S3-1, S3-4, S3-5 122 ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare S4-1, S4-2, S4-3, S4-4, S4-5 123 ESRS G1 Ansvarsfullt företagande G1-1, G1-2, G1-3, G1-4, G1-6 124 Enhetsspecifikt ämne Transparens N/A Vilken hållbarhetsinformation som ska lämnas i förhållande till varje hållbarhetsämne har bedömts baserat på de väsentliga konsekvenser, risker och möjligheter som har identifierats för respektive ämne och vilka upplysningskrav som är relevanta. Upplysningskrav för vilka det inte finns några relaterade väsentliga konsekvenser, risker eller möjligheter har uteslutits ur hållbarhetsinformationen. Även det enhetsspecifika ämnet Transparens har uteslutits i enlighet med riktlinjerna för infasning. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS2 – Allmänna upplysningar, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 98 ===== SIDA 100 ===== Rapportering enligt EU-taxonomin Pandox rapporterar för tredje året i rad i enlighet med EU:s T axonomiförordning, som syftar till att visa i vilken utsträck- ning företagets verksamhet är miljömässigt hållbar och lever upp till EU:s sex miljömål. I år ska omfattningen för alla miljö- mål rapporteras men enbart förenlighet för de två första miljö- målen i T axonomin, gällande begränsningar av klimatföränd- ringarna samt klimatanpassning. Pandox har tagit fram guidning och instruktioner för hur insamlandet av data ska genomföras internt, så att rapporte- ring sker i enlighet med T axonomiförordningen. Rapportering för 2023 Under 2023 omfattades totalt 98 (55) procent av omsättningen kopplat till miljömålen 1 (CCM) och 6 (BIO), 99 (99) procent av kapitalutgifter (capex) och 100 (100) procent av driftutgifterna (opex) för miljömål 1 (CCM). Andelen som var förenlig upp- gick till 5 (4) procent av omsättning, 3 (1) procent av kapital- utgifter och 13 (3) procent av driftsutgifter (opex). Anledningen till den ökade procentsatsen för omsätt- ningen är att även egen drift inkluderas. För fastigheter är energiprestandan den avgörande parame- tern i förhållande till EU-taxonomins miljömål 1. Pandox har utgått från Fastighetsägarnas riktlinjer kring vad som definie- ras som topp 15 procent vilket inkluderar energideklarationer med energiklass A och i vissa fall B. Då det i dagsläget inte finns riktlinjer i andra länder kring topp 15 procent har Pandox valt att tolka Sveriges riktlinjer även för de andra länder där företaget är verksamt. Under 2023 hade tolv fastigheter energiklass B. Dessa är belägna i Sverige, Norge, Österrike och England. Angivna procentsatser avseende förenlighet med T axo- nomin ska ses i ljuset av att Pandox fastighetsbestånd i stor utsträckning består av äldre fastigheter som i majoriteten av fallen inte når klass B. I det befintliga beståndet finns inte samma förutsättningar som vid nyproduktion där hänsyn tas till dagens energikrav redan i planeringsstadiet. Att förflytta en fastighet från mycket låga energiklasser till klass A eller B kan vara mycket tekniskt utmanande och kräva stora investeringar samt en samverkan med hyresgäster som inte alltid är möjlig vid extern drift. I många fall konstateras att en sådan förflytt- ning inte är affärsmässigt försvarbar eller tekniskt genomför- bar och att en rivning och nybyggnation skulle krävas. Detta är samtidigt inte förenligt med EUs målsättning om minskad klimatpåverkan då det leder till hög resursförbrukning. Vidare har Pandox fastigheter i tolv länder med olika natio- nella regler kring hur beräkningar av energiklasser ska ske och energislag viktas. Förutsättningarna varierar också stort. I Sverige finns utbredda fjärrvärmenät med låga utsläpp, medan naturgaspannor är en vanlig lösning för uppvärmning i till exempel England. Även elproduktionens källor skiljer sig stort mellan olika länder. I Sverige står fossila bränslen för cirka 1 procent av elproduktionen medan i Storbritannien är andelen fossil naturgas i elproduktionen 35 procent, då finns även olja och kol i mixen utöver detta. Direkta jämförelser av nationella betyg är därför idag ofta inte rättvisande. Som ett exempel kan energiklassning B i England för vissa byggnadstyper motsvara ett F i Skottland. I Tyskland finns ingen skala och i Belgien finns ännu inga energideklarationer för kategorin hotellfastigheter. Enligt nya EU-direktiv kommer detta att krävas från 2025 för att uppnå en bättre jämförbarhet länder emellan. Pandox har som en del av sitt arbete inom SBTi påbörjat ett projekt internt för att identifiera vilka fastigheter som behöver energieffektiviseras för att ligga i linje med Parisavtalet. I detta arbete är Pandox ambition att förflytta fastigheter till ett B där det är möjligt. Minimum safeguards: Under 2022 granskade och bedömde en tredje part att Pandox efterlevde styrningskraven som definieras av minimiskydds- åtgärderna (eng: Minimum Safeguards). Det säkerställdes då även att bolaget har utvecklat och antagit lämpliga program och åtgärder för att förebygga och upptäcka korruption och säkerställa sund konkurrens. Enligt kontrollen har varken Pandox eller dess dotterbolag brutit mot skatterelaterade lagar och det finns inga bekräftade överträdelser enligt Dow Jones Risk Center. Pandox och dess högsta ledning har inte heller dömts för brott mot konkurrenslagarna enligt Dow Jones Risk Center. Granskningen baserades på OECD:s riktlinjer för multinationella företag, FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter, samt ILO:s åtta kärnkonventioner. Pandox har beslutat att tredje part ska granska efterlevnad av minimum safeguards vartannat år om inga stora förändringar eller incidenter äger rum som föranleder extra granskning. Under 2023 kontrollerade en tredje part huruvida det inkommit ärenden till OECD:s nationella kontaktpunkter och/eller anklagelser mot Pandox om brott mot arbetslagar och mänskliga rättigheter som rapporterats till Business and Human Rights Resource Center. Föremål för kontrollen har varit Pandox, koncernledningen och styrelsen samt dotterbo- lag. Kontrollen visade inga (0) inkomna ärenden och därmed inga tecken på att Pandox anklagats eller funnits skyldig till att bryta mot OECD:s riktlinjer och FN:s vägledande principer. Under året arbetade Pandox vidare med att vidareutveckla de processer och aktiviteter som framkommit i den påverkans- analys som genomfördes 2022. För att läsa mer om processen och analysen se sid. 20. DNSH: Dagens samhälle är mycket sårbart för klimatförändringar eftersom det är anpassat till det klimat som råder idag. Klimat - förändringar kommer leda till högre temperaturer, förändrade regnmönster och mer frekvent och intensivt extremväder så som värmeböljor, torka och skyfall. Därför är det viktigt att redan nu kartlägga vilka effekter som kommer att påverka Pandox och planera för hur dessa effekter kan minimeras. Pandox behöver därför utföra klimatriskanalyser av sitt fast- ighetsbestånd samt klimatanpassa fastigheter där risken är hög att de påverkas negativt av ett förändrat klimat. Det är också en viktig del i Pandox ansvar för att i enlighet med EU:s taxonomiförordning rapportera i vilken utsträckning företagets verksamhet är miljömässigt hållbar. Pandox använder ett modellverktyg som bedömer och finansiellt värderar Pandox exponering mot fysiska klimat- risker och naturkatastrofrisker för alla bolagets fastigheter. V erktyget har implementerats under 2022 och bedömer fastig- heternas risker utifrån IPCCs klimatscenarier (RCP 2.6 (1,5 ⁰C), 4.5 (2–3 ⁰C) och 8.5 (4 ⁰C)) och tidsspann (nuvarande risk, risk år 2030, år 2050 respektive år 2100). Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 99 ===== SIDA 101 ===== V erktyget inkluderar både klimatrisker och varje fastighet tilldelas en risknivå mellan 1–5 för respektive område där 1 är mycket låg risk och 5 är mycket hög risk. Följande klimatrisker inkluderas i verktyget i enlighet med taxonomi förordningen: • Förändrade vindmönster • Cyklon, orkan och tyfon • T ornados • Förändrade nederbördsmönster och typer • Havsnivåhöjningen • T orka • Nederbörd • Översvämning Följande klimatrisker inkluderas inte i verktyget samt bakom- liggande skäl till det: • Stormar (inklusive snö, damm och sandstormar) inkludera- des inte eftersom damm och sandstormar inte utgör en stor risk i norra Europa där Pandox fastighetsbestånd primärt är lokaliserat. Snöstormar däremot skulle kunna utgöra en risk för fastighetssektorn i form av ökade underhållskostnader. Däremot är det fortfarande inte helt klarlagt hur klimatför- ändringarnas effekter på snöstormar kommer att se ut. I tillägg finns det inte heller någon global riskkarta tillgänglig avseende detta utan data behöver då hämtas från lokala meteorologiska institut. • Hydrologisk variation omfattas inte eftersom konsekven- serna av detta inte påverkar fastighetssektorn i stor utsträck- ning. T orka och översvämningar täcks in av andra klimat- variabler. • Havsförsurning ingår inte i analysen då det främst kommer att påverka och förändra marina näringskedjor och livsmed- elsförsörjning vilket innebär att fastighetssektorn inte är direkt exponerad för denna risk. • Saltvattenintrång genom yta och grundvattenkällor kan försämra tillgången till färskvatten i kustnära områden vilket kan påverka en mindre andel av portföljen på lång sikt men risken anses idag inte vara hög för Pandox. Andra risker som kan påverka saltvattenintrång så som havsnivåhöjning inkluderas dock i riskanalysen. • Vattenstress inkluderas inte i riskanalysen men Pandox genomför en analys av denna parameter med hjälp av WRI’s verktyg i syfte att kunna följa utvecklingen av vilka fastig- heter som ligger i områden med hög vattenstress. • Glacial lake outburst flood (GLOF) är ett våldsamt flöde som uppstår när en fördämning av en glaciärsjö brister, detta inklu- deras inte då fastigheterna inte är i regioner nära glaciärsjöar. • Ras, skred, erosion, lavin, jordflyttning, sättning inkluderas inte i riskanalysen eftersom Pandox fastigheter inte är belägna i områden där dessa risker anses tillräckligt höga. V erktyget baseras på moderna klimatprognoser som överens- stämmer med fastighetens förväntade livslängd. För fastigheter som bedöms vara i linje med taxonomins tekniska granskningskriterier för miljömål 2 för ekonomiska aktiviteten 7.7 eller i linje med tekniska granskningskriterierna i miljömål 1 där de behöver följa DNSH- kraven för de ekono- miska aktiviteterna 7.2–7.7 så ska Pandox genomföra en indivi- duell analys av behovet av klimatanpassning på plats i fastig- heten när den fysiska klimatrisken bedöms vara mycket hög eller hög. Under 2023 genomfördes en skrivbordsanalys av de fastigheter som identifierats med höga klimatrisker. Denna analys bedömdes vara tillräcklig för 2023. En ny behovsanalys kommer genomförs för 2024. Föroreningar Avseende kriteriet föroreningar i DNSH har Pandox under 2023 identifierat samtliga leverantörer som omfattas i den ekonomiska aktiviteten 7.3 vilka exempelvis berör leveran- törer som tillhandahåller tilläggsisolering, utbyte av fönster, installation eller utbyte av ventilation eller blandare. Under 2024 kommer leverantörerna behöva bekräfta digitalt via Pandox leverantörsgranskningssystem att det ej förekommer kemikalier från EUs kandidatlista för SVHC- substanser i deras produkter. Kan de ej bekräfta det behöver de specificera vilka kemikalier som använts. En ny rutin kring krav på taxonomiförenlighet i offertförfarandet kommer också att införas. Pandox kommer även implementera stickprovs- basis för att kontrollera att våra leverantörer inte hanterar förbjudna substanser. För att en ekonomisk aktivitet ska anses förenlig så ska samtliga kriterier vara uppfyllda. DNSH kriteriet för CCM 7:3 ännu ej är helt uppfyllt då processen som beskrivs ovan ännu inte är implementerad varför de investeringar om 151 MSEK som genomförts 2023 redovisas som tillämpliga. Om förenlighet hade uppnåtts även för CCM 7:3 hade totalt 9% av Pandox investeringar varit förenliga istället för de 3% som nu rapporteras. EKONONOMISKA VERKSAMHETER Omsättning Utgörs inom Hyresavtal av hyresintäkter samt övriga fastighetsintäk- ter och inom egen drift av intäkter från Egen drift. Omfattas av taxo­ nomin: 98 (55) % av omsättningen. Från 2023 omfattas även intäkter egen drift eftersom miljömål 6 (BIO) har tillkommit. Förenlig med taxonomin: 5 (4) % av omsättningen. Kapitalutgifter (Capex) Utgörs av investeringar i förvaltningsfastigheter (normalt Hyresavtal) samt rörelsefastigheter (Egen drift). Därutöver inkluderas från båda segmenten investeringar avseende nyttjanderätter i form av tomt- rätter, kontorslokaler, bilar samt övrigt leasad utrustning. Omfattas av taxonomin: 100 (99) % av investeringarna (Alla redovisade IFRS-investeringar (inklusive nyttjanderätter) inom hyresavtal samt egen drift omfattas av taxonomin förutom investeringar i nyttjande rätterna för vissa kontorslokaler, bilar samt övrigt leasad utrustning.). Förenlig med taxonomin: 3 (1) % av investeringarna. Driftsutgifter (Opex) T otal opex enligt definitionen i taxanomin innefattar kostnader för underhåll och reparation av fastigheter. Omfattas av taxonomin: 100 (100) % av kostnaderna som rör underhålls- och reparationskostnader, vilket i praktiken innebär inves- teringar i alla Pandox fastigheter som inte går att kapitalisera. Kostna- der för att drifta fastigheterna omfattas inte. Förenlig med taxonomin: 13 (3) % av kostnaderna. Pandox ekonomiska aktiviteter som omfattas av Taxonomin • BIO 2.1 Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi • CCM 7.2 Renovering av befintliga byggnader • CCM 7.3 Installation, underhåll, reparering av energieffektiv utrustning • CCM 7.4 Installation, underhåll, reparering av laddstationer för elbilar • CCM 7.5 Installation, underhåll, reparering av mät- och styrenheter för energianvändning • CCM 7.6 Installation, underhåll, reparering av förnybar energiteknik • CCM 7.7 Förvärv och ägande av fastigheter • CCM 9.3 Tjänster gällande byggnaders energianvändning Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 100 ===== SIDA 102 ===== ANDEL A V PANDOX OMSÄ TTNING SOM OMFA TT AS A V SAMT ÄR FÖRENLIG MED T AXONOMIN Omsättning Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Omsättning (3) Andel av omsättningen (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Andel omsätt- ning förenlig med taxonomi- kraven eller som omfattas av taxonomi- kraven 2022 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) MSEK Ja/Nej N/EL/% Ja/Nej N/EL/% Ja/Nej N/EL/% Ja/Nej N/EL/% Ja/Nej N/EL/% Ja/Nej N/EL/% Ja/Nej N/EL/% Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Procent E T A. VERKSAMHETER SOM OMFA TT AS A V T AXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 356 5% Ja N N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 4% De miljömässigt hållbara verksamheternas omsättning (A.1) 356 5% 5% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 4% Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0% Varav omställningsverksamheter 0 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0% A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi BIO 2.1 3 145 46% N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL EL 0% Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 3 193 47% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 51% Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 6 339 93% 47% 0% 0% 0% 0% 46% 51% T otalt (A.1 + A.2) 6 694 98% 52% 0% 0% 0% 0% 46% 55% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFA TT AS A V T AXONOMIN Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 154 2% T otalt (A + B) 6 848 100% OMSÄ TTNING REDOVISNINGSPRINCIPER A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga): CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader: Hyresintäkter inom hyresavtal avseende fastigheter med energiklassning EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser. A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga): CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader: Hyresintäkter inom hyresavtal avseende alla övriga fastigheter. BIO 2.1 Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi: Samtliga intäkter egen drift oberoende av miljöklassning på fastighet. Under 2024 kommer förenlighet för intäkter från dessa fastigheter att analyseras. Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B): Intäkter som uppfyller definitionen av en intäkt enligt taxanomin men som inte är tillämplig., exempelvis vidarefakturering. T otalt (A + B) Motsvarar koncernens nettoomsättning Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 101 ===== SIDA 103 ===== ANDEL A V PANDOX INVESTERINGAR (CAPEX) SOM OMFA TT AS A V SAMT ÄR FÖRENLIG MED T AXONOMIN Investeringar (Capex) Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Kapitalutgifter (3) Andel av kapital- utgifter (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Andel investe- ringar förenliga med taxonomi- kraven eller som omfattas av taxonomi- kraven 2022 (18) Kategori möjlig- görande verksam- het (19) Kategori omställ- nings- verk- samhet (20) MSEK % Ja/ Nej/N/ EL/% Ja/ Nej/N/ EL/% Ja/ Nej/N/ EL/% Ja/ Nej/N/ EL/% Ja/ Nej/N/ EL/% Ja/ Nej/N/ EL/% Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % M O A. VERKSAMHETER SOM OMFA TT AS A V T AXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.7 52 2,1% Ja N N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0,1% Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i byggnader (och parkeringsplatser i anslutning till byggnader CCM 7.4 – – – – – – – – – – – – – – – 0,1% E Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda: Hyresavtal och egen drift CCM 7.5 18 0,7% Ja N N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0,6% E Installation, underhåll och reparation av förnyelsebar teknologi: hyresavtal och egen drift CCM 7.6 6 0,2% Ja N N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja – E Yrkestjänster i samband med byggnaders Energiprestanda CCM 9.3 0,2 0,0% Ja N N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja – E Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi förenliga) verksam heterna (A.1) 77 3,1% 3,1% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0,8% Varav möjliggörande verksamheter 24 1,0% 1,% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0,7% E Varav omställningsverksamheter 0 0,0% 0,0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0,0% A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljmässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7, CCA 7.7 2 271 90,8% EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 93,1% Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 151 6% EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 5,4% Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 2 422 96,9% 96,9% 0% 0% 0% 0% 0% 98,5% T otalt (A.1 + A.2) 2 498 99,9% 99,9% 0% 0% 0% 0% 0% 99,4% B. VERKSAMHETER SOM ÍNTE OMFA TT AS A V T AXONOMIN Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 2 0,1% T otalt (A + B) 2 500 100% CAPEX REDOVISNINGSPRINCIPER Se sidan 104. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 102 ===== SIDA 104 ===== ANDEL A V PANDOX KOSTNADER SOM OMFA TT AS A V SAMT ÄR FÖRENLIG MED T AXONOMIN Kostnader (Opex) Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Driftsutgifter (3) Andel av drifts- utgifter (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- föränringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Curkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- föränringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskydds- åtgärder (17) Andel driftsut- gifter förenliga med taxonomi- kraven eller som omfattas av taxonomi- kraven 2022 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställ- ningsverk- samhet) (20) MSEK % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFA TT AS A V T AXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader: Hyresavtal och egen drift CCM 7.7 24 13% Ja Nej N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 2% Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda: Hyresavtal och egen drift CCM 7.5 1 1% Ja Nej N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 1% E Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 25 13% 13% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 3% Varav möjliggörande verksamheter 1 1% 1% % % % % % – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 1% Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% – Ja Ja Ja Ja Ja Ja 0% A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7, CCA7.7 160 84% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 94% Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 5 3% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 3% Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 165 87% 87% 0% 0% 0% 0% 0% 97% T otalt (A.1 + A.2) 190 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFA TT AS A V T AXONOMIN Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0% T otalt (A + B) 190 100% OPEX REDOVISNINGSPRINCIPER A.1 Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga): Policybeslut: För opex ser vi förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter på samma sätt inom vår interna värdekedja vilka också förvaltas på samma sätt. Följaktligen rapporteras taxanomiförenligheten för alla Pandox fastigheter inom ramen för CCM. Redovisade värden rör förenliga ekonomiska aktiviteter inom dom tekniska granskningskriterierna applicerbara på Pandox förvaltnings- och rörelsefastigheter (CCM 7.5). CCM: 7.7 avser endast investeringar i fastigheter med energiklassning EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser. A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga): CCM 7.7: Opex i förvaltnings- och rörelsefastigheter som inte är taxonomiförenliga i enlighet med ovan samt policy beskriven under redovisningsprinciper för capex. Varav 65 MSEK avser opex inom hyresavtal och ingår i posten kostnader hyresavtal i koncernens resultaträkning och 84 MSEK avser opex inom egen drift och ingår i posten kostnader egen drift i koncernens resultaträkning. CCM 7.3: Uppgår till 5 MSEK och ej förenligt 2023 då ej fullt uppfyllt DNSH kriteriet för pollution. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 103 ===== SIDA 105 ===== Andel av omsättningen/ total omsättning Taxonomi- förenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin Begränsning av klimatförändringar 5% 52% Anpassning till klimatförändringar ET ET Vatten ET ET Cirkulär ekonomi ET ET Föroreningar ET ET Biologisk mångfald 0% 46% Andel av kapitalutgifter/ totala kapitalutgifter Taxonomi- förenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin Begränsning av klimatförändringar 3% 100% Anpassning till klimatförändringar 0% 100% Vatten ET ET Cirkulär ekonomi ET ET Föroreningar ET ET Biologisk mångfald ET ET Andel driftsutgifter/ totala driftsutgifter Taxonomi- förenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin Begränsning av klimatförändringar 13% 100% Anpassning till klimatförändringar 0% 100% Vatten ET ET Cirkulär ekonomi ET ET Föroreningar ET ET Biologisk mångfald ET ET Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Kärnenergirelaterade verksamheter 1. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärn- energiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. NEJ 2. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industri- ella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsupp- graderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. NEJ 3. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller pro- cessvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsupp- graderingar av dessa. NEJ Fossilgasrelaterade verksamheter 4. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 5. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 6. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ CAPEX REDOVISNINGSPRINCIPER (se tabell sid 102) A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter: Policybeslut För capex ser vi förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter på samma sätt inom vår interna värdekedja vilka också förvaltas på samma sätt. Hyresavtal CCM 7.7: Samtliga investeringar i fastigheter som är taxonomiförenliga d v s investeringar i fastigheter med energiklass EPC B som innehar godkända klimat riskanalyser. CCM 7.5, 7.6, 9.3: Individuella investeringar i fastigheter som inte uppfyller kraven på taxonomiförenlighet men där investeringen i sig uppfyller kraven på taxonomiförenlighet. Egen drift Pandox har som policy att testa capex utifrån investeringen i sig och inte baserat på till vilken ekonomisk aktivitet omsättningen kopplat till fastigheten hör. Pandox bedömning är att samtliga investeringar i fastigheter (alla fastig- heter förvaltas dessutom på samma sätt) omfattas av beskrivningen i CCM 7.7 (förvärv och ägande av fastigheter) men att rörelsefastigheterna sedan går vidare i den interna värdekedjan för att användas till hotellverksamhet. Samt- liga investeringar i rörelsefastigheter, vilka är inom Pandox interna värdekedja, som uppfyller taxonmiförenlighet utifrån CCM 7.7 (se ovan) rapporteras som taxonomi förenliga. Därutöver finns (på samma sätt som beskrivs för hyresavtal ovan) individu- ella investeringar i fastigheter som i sig inte är taxonomiförenliga men där investeringen i sig är förenlig kopplat till CCM 7.5 samt och 7.6. A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga): CCM 7.7: Capex i förvaltnings- och rörelsefastigheter som inte är taxanomiför- enliga i enlighet med ovan beskriven policy. Varav 330 MSEK avser förvärv av förvaltningsfastigheten Best Western Fridhemsplan (inkluderas i Not E1) och 411 MSEK avser investerngar i befintliga förvaltningsfastigheter som motsvarar angivna investeringar i not E1 (förvaltningsfastigheter), justerat för förenliga investeringar inom ingår under punkt A1 (81 MSEK). Därutöver, varav 1 246 MSEK avser förvärv av rörelsefastigheterna Queens Hotel Leeds samt Hilton Belfast (inkluderas i not E2) och 404 MSEK avser investerngar i befintliga opera- törsfastigheter som i stort motsvarar angivna investeringar i not E2 och E3, justerat för förenliga investeringar som ingår i punkt A1 (25 MSEK). CCM 7.3: Därutöver har investeringar om 151 MSEK gjorts som inte är förenliga för 2023 då DNSH kriteriet för Pollution inte är helt uppfyllt. B: Capex som inte omfattas av taxonomin (B): Avser exempelvis hyra avseende kontorsutrustning samt kontorslokaler. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner Rapportering enligt EU-taxonomin, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 104 ===== SIDA 106 ===== ESRS E1 – Klimatförändringar Pandox största negativa påverkan på klimatet är genom utsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan; scope 1, 2 och 3. De växthusgaser som ingår i klimatberäkningarna är koldioxid, metan, dikväveoxid och fluorerade gaser. Dessutom finns det i materialet i byggnaderna låsta utsläpp; om fastigheterna exem- pelvis skulle rivas skulle detta orsaka utsläpp som i nuläget undviks genom att fastigheterna renoveras och tas om hand för att möjliggöra fortsatt bruk. Pandox förbränning av bränslen som olja och gas i den egna verksamheten, drivmedel till företagets bilar samt utsläpp av köldmedium ger upphov till Scope 1-utsläppen. Pandox köper även in el, fjärrvärme och kyla till den egna verksamheten som ger upphov till Scope 2-utsläpp. Den största delen av utsläppen sker nedströms hos hyresgäster inom affärssegmen- tet hyresavtal i Scope 3; utsläpp från hyresgästernas drift och uppvärmning av hotellen är den enskilt största utsläppskate- gorin. Utsläppen redovisas i GHG Protokollets kategori ned­ ströms leasade tillgångar. För de fastigheter där hyresgästerna levererar mätdata om faktisk energianvändning rapporteras energibaserade utsläpp i tabellen. För uthyrda fastigheter som inte kan leverera mätdata, infördes 2021 en schablonberäk- ning för att få en mer heltäckande bild av utsläppen. Schablon- beräkningen baseras på energiintensiteten per kvadratmeter i snitt för de fastigheter som har mätdata, multiplicerat med golvytan i kvadratmeter på fastigheterna som saknar mätdata, för att sedan multipliceras med respektive lands genomsnitt- liga utsläppsfaktor för elektricitet. Den näst störst utsläppskategorin i Scope 3 återfinns i upp­ ströms leasade tillgångar i Pandox värdekedja och kommer från inköpta varor, material och tjänster. Pandox hanterar dessa konsekvenser och risker genom att göra platsinspektioner och implementera klimatanpassnings- åtgärder på alla sina byggnader med hög klimatrisk där anpass- ning anses relevant och genom att certifiera sina hotell enligt ramverket BREEAM. Pandox har mellan 2019 till 2023 genomfört två gröna investeringsprogram med fokus på energieffektivisering i 16 av Pandox 20 fastigheter i egen hotelldrift. Dessa program slutför- des under 2023. Målsättningen var att minska gasanvändning med 21 procent, elektricitet med 25 procent, vatten med 23 procent och CO2 med 18 procent. Utfallet blev en minskning av gas med 18 procent, elektricitet med 19 procent, vatten med 24 procent och CO2 med 20 procent. Anledningen att målen inte uppnåddes för gas och elektricitet beror på förse- ningar att installera två fastighetsstyrsystem, och renovering av ett pannrum. Detta kommer slutföras under 2024. Under 2023 minskade Scope 1 med 6 procent trots att gästbeläggningen ökade med sju procent. Scope 2 ökade under året med 54 procent enligt marknadsbaserad beräkning (ingen signifikant skillnad noteras vid platsbaserad beräkning). Detta beror på att två förvärvade hotell inte köper grön el. Pandox har också satt godkända Science Based T argets i linje med Parisavtalet. Målen innebär att Pandox till år 2030 ska minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent och inom Hyresavtal (Scope 3) med 25 procent från basåret 2022 (valt för att reflektera den senast tillgängliga utsläppsdatan). Omställningsplanen är en del av Pandox långsiktiga affärsstrategi och har godkänts av bolagets styrelse och ledningsgrupp. Omställningsplanen i scope 1 och 2 innebär att Pandox kommer fokusera på att fasa ut gas och olja, energieffektivisera, samt öka andelen förnybar energi. Beteendeförändring kommer också våra kritiskt för omställ- ningen. För egen drift (Scope 1 och 2) godkändes i september 2023 ett klimatomställningsprogram om 29 MEUR för åtta fastigheter av styrelsen. För scope 3, kommer samma initaitiv implementeras och fokus kommer även läggas på minskade utsläpp i renovering och ombyggnation genom exempelvis hållbara materialval och minskat spill. Ambitionen är att presentera denna färdplan under 2024. Klimatanpassning, klimatrelaterade risker och möjligheter Klimatanpassning av fastigheterna har varit en väsentlig hållbarhetsfråga för Pandox sedan 2021. Målsättningen med arbetet är att minska utsläpp och energianvändning för att nå de nyligen godkända vetenskapsbaserade målen. Pandox genomförde under 2021 en workshop i ledningsgruppen om klimatförändringarna och frågeställningarna som lyfts av T ask Force on Climate Related Financial Disclosures (TCFD). På workshopen genomfördes en första klimatscenarioanalys för år 2050 för att identifiera långsiktiga klimatrelaterade risker och möjligheter och hur de skulle påverka företaget. Syftet med scenarioanalysen var att förbereda Pandox strategier, verksamhet, fastigheter och finanser för olika potentiella framtida klimatscenarier. Pandox utgick från de metoder för scenarioanalys som TCFD rekommenderar. Två klimatscenarier analyserades – ett ”Worst case”, där världen inte lyckats ställa om, utsläppen fortsätter att öka och de fysiska riskerna med klimatförändringar inträffar, samt ett ”Best case”, där världen lyckas samarbeta, ställa om samhället och klara Parisavtalets 1,5-gradersmål. Läs mer om resultatet på sid. 108-109. Pandox har bedömt att 2021 års klimatscena - rioanalyser fortfarande är giltiga. Dialog sker även med hyresgäster kring klimatanpassning av fastigheter. Läs mer under gröna tilläggsavtal på s. 30. Styrning av påverkan och risker inom klimat och energianvändning Pandox har ett antal styrdokument som informerar deras styr- ning av klimatrelaterade hållbarhetsfrågor. Dessa innefattar: • Miljöpolicy • Underhållspolicy • SBTi • Inköpspolicy • Rapportering enligt TCFD Sammantaget hanterar dessa dokument frågor om hur Pandox arbetar för att minska sina växthusgaser i hela värdekedjan men även i båda affärssegmenten, energieffektivisering i egen drift och underhållsarbete, samt anpassning till klimatrelate- rade risker och möjligheter, och dess påverkan på den över- gripande strategin. Försiktighetsprincipen är en del av miljö- policyn och innebär att verksamheten proaktivt ska undvika miljörisker och negativ påverkan på miljön. Det sker kontinuerlig uppföljning av energianvändning, samt årlig uppföljning av utsläpp samt arbete med att löpande förbättra dataunderlaget och emissionsfaktorer. Datan används vid beslutsunderlag och prioriteringar av investe- ringar. De godkända vetenskapsbaserade målen är ett exempel på detta och bidrar till ett tydligare fokus för hållbarhetsarbe- tet. Färdplanerna för att uppnå klimatmålen kopplas till tyd- liga aktivieter som följs upp. Rapportering kommer följaktligen bli mer djuplodad framgent. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 105 ===== SIDA 107 ===== PANDOX V ÄXTHUSGASUTSLÄPP (ton CO2e) 2023 20221) 2021 Metod 2023 Scope 1-utsläpp 5 435 5 754 5 636 Faktisk energidata 2) Scope 2-utsläpp (market-based) 4 546 2 945 2 843 Faktisk energidata – market-based 2) Scope 2-utsläpp (location-based) 7 418 7 410 6 248 Faktisk energidata – location-based 2) T otala utsläpp Scope 1 och 2 (market-based) 9 981 8 699 8 478 Faktisk energidata – market-based 2) T otala utsläpp Scope 1 och 2 (location-based) 12 853 13 164 11 884 Faktisk energidata – location-based 2) Förändring Scope 1 och 2, % (market-based) +14,7% +2,6% +6,3% Faktisk energidata – market-based 2) Förändring Scope 1 och 2, ton CO2e (market-based) +1 282 +221 +499 Faktisk energidata – market-based 2) Väsentliga Scope 3-utsläpp3) 1. Inköpta varor, material, tjänster 42 259 27 218 39 069 Spendbaserad4) LCA-baserad schablonberäkning 5) – varav ny-, ombyggnation, renoveringar av fastigheter 5 412 8 987 19 839 LCA-baserad schablonberäkning 5) 3. Uppströms produktion av bränsle och energi 2 083 2 241 2 166 Faktisk energidata 13. Nedströms uthyrda tillgångar 50 774 59 564 59 812 – varav baserat på mätdata från hyresgäster 33 040 31 938 30 389 Faktisk energidata 2) – varav schablonberäknat för övriga hyresgäster 17 734 27 626 29 423 Energibaserad schablonberäkning 6) T otala utsläpp Scope 3 95 116 89 023 101 610 T otala utsläpp Scope 1, 2 och 3 (market-based) 105 097 97 722 110 088 T otala utsläpp Scope 1, 2 och 3 (location-based) 107 969 102 187 113 494 Förändring, % (market-based) +8% Förändring, % (location-based) +6% Utsläppsintensitet (scope 1, 2 och 3) kg CO2e per kvm 53 * Pandox utsläpp är konsoliderade och sammanställda med bas i operationell kontroll. Växthusgaser som tagits med i beräkningen är CO2, CH4, N2O, HFCs, PFCs, SF6 och NF3. 1) Utsläppsnivåer från 2022 har justerats under 2023 då förekommande felrapportering åtgärdats vilket resulterade i en total utsläppsnivå som var en procent (1033 ton) lägre än i förra årets rapport. 2) Företagets verksamheter i olika länder rapporterar in faktisk mätdata i Pandox rapporteringsverktyg, som sedan konsolideras till företagsövergripande nivå. De redovisade Scope 1 och 2-utsläppen baseras på inrapporterad energianvändning. V erktyget använder emissionsfaktorer hämtade från följande källor gällande växthusgasutsläpp: Elektricitet: Association of Issuing Bodies, 2021 (market-based, el), IEA, 2021 (location-based) samt Vattenfall EPD (Ursprungsmärkt el och Bra miljöval). Bränslen (kol, olja, naturgas, pellets, träspån, biogas, bioolja, diesel, propan): DEFRA 2022 Fjärrvärme: DEFRA, 2023 (location-based) samt Energiföretagen, 2021 för svensk fjärrvärme, Energistyrelsen 2020 för dansk fjärrvärme, KfW 2022 för Tysk fjärrvärme. 3) Pandox rapporterar sina väsentliga växhusgasutsläpp i Scope 3 i enlighet med Greenhouse Gas Protocol. Följande utsläppskategorier ses inte som relevanta då de uppgår till mindre än 500 ton CO2e per år eller inte förekommer i Pandox värdekedja; 4. Upstream transportation, 5. Waste generated in operations, 6. Business travel, 7. Employee Commuting, 8. Upstream leased assets, 9. Downstream transportation, 10. Processing of sold products, 11. Use of sold products, 12. End-of-life treatment of sold products, 14. Franchises, 15. Investments. I kategorin Inköpta varor, material och tjänster ingår utsläpp uppströms i värdekedjan för inköp gjorda i den löpande driften inom hela Pandox (i egen drift, hyresavtal och på huvudkontoret) och nybyggnad, ombyggnad och reno- vering av fastigheter – ingår Scope 3-utsläpp från byggskedet (A1-A3, A5). 4) Dessa utsläppsberäkningar är genomförda av en extern part och baserade på transaktionsdata från Pandox inköp där varje leverantör kategoriseras utifrån näringsgrensindelning. Därefter applice- ras en emissionsfaktor för växthusgasutsläpp per spenderad krona för respektive sektor. Utsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan inkluderas för respektive inköp. Som källa för emissionsfaktorer etc används Exiobase version 3.9 (3). Spendanalysen 2023 är mer fullständig än år 2022 gällande dataunderlag pga bättre intern process. 5) Här ingår utsläpp av växthusgaser från produktskedet och byggskedet (A1-A3, A5) för genomförda nybyggnadsprojekt, större ombyggnadsprojekt, samt hotellrenoveringar. Utsläppen är schablon- beräknade baserat på livscykelanalyser genomförda 2021 och revideringar av dessa 2022 och 2023 för ett nybyggnadsprojekt, ett större ombyggnadsprojekt, samt två hotellrenoveringsprojekt. Där beräknades utsläppen från produktskedet och byggskedet per kvadratmeter golvyta, vilka uppgick till 306 kg CO2e/kvm för nybyggnadsprojektet, 134 kg CO2e/kvm för ombyggnadsprojektet samt 29 kg CO2e/kvm för renoveringsprojekt. Dessa emissionsfaktorer har sedan multiplicerats med golvytan i genomförda projekt i hela Pandox fastighetsbestånd under 2023. Anledningen till den lägre siffran beror på att flertalet projekt fortfarande är i planeringsstadiet. 6) Dessa utsläpp härrör från användningen av fastigheter ägda av Pandox och uthyrda till hyresgäster, men som inte levererar mätdata till Pandox. Genomsnittlig utsläppsintensitet för fastigheterna med mätdata, multipliceras med totalt antal kvadratmeter golvyta i Pandox fastigheter som saknar mätdata. T abellkommentarer Pandox totala utsläpp ökade under 2023 med 6 procent. Ökningen beror framförallt på utsläppskategori 1. Spendana- lysen som gjordes har ett bredare dataunderlag än 2022 bero- ende på en förbättrad intern process. Minskningen av utsläpp från rapporterad energidata beror på minskad energianvänd- ning hos hyresgästerna. Inom scope 1 minskade utsläppen med 6 procent. Minskningen visar att Pandox initiativ för att begränsa utsläppen i egen drift har haft effekt under året trots en högre beläggning. Scope 2 market-based ökningen beror på avsaknaden av gröna elavtal i förvärvade hotell för 2023. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS E1 – Klimatförändringar, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 106 ===== SIDA 108 ===== PANDOX ENERGIANV ÄNDNING INOM EGEN DRIFT OCH HK1) Förnybar energi Icke-förnybar energi T otalt (MWh) 2023 2022 2021 2023 2022 2021 2023 20222) 2021 Bränsle 2 629 2 717 2 612 28 996 25 298 25 469 31 625 28 015 28 081 Elektricitet 26 339 31 323 36 033 8 646 5 377 6 094 34 985 36 700 42 127 – varav egenproducerad elektricitet 1 912 1 575 584 Värme 79 376 1 282 4 339 6 091 7 152 4 418 6 467 8 434 Kyla 898 3 323 136 0 3 107 3 877 898 6 430 4 013 T otal energianvändning 29 945 37 739 40 063 41 981 39 873 42 592 71 927 77 612 82 655 T otal vädernormaliserad energi 76 445 85 748 81 475 Energiintensitet, kWh/kvm 204 230 214 Energiintensitet, kWh/gn 36 44 99 HYRESGÄSTERNAS ENERGIANV ÄNDNING I HYRESA VT AL3) Förnybar energi Icke-förnybar energi T otalt (MWh) 2023 2022 2021 2023 2022 2021 2023 20222) 2021 Bränsle 0 0 2 067 49 507 21 616 19 616 49 507 21 616 21 683 Elektricitet 86 154 89 854 82 566 54 806 27 585 24 491 140 960 117 439 107 057 Värme 28 285 5 591 5 213 66 200 94 000 93 010 94 485 99 591 98 223 Kyla 943 53 71 2 869 4166 4 042 3 812 4219 4 113 Energianvändning (från fastigheter med mätdata) 115 382 95 498 89 917 173 381 147 367 141 159 288 763 242 865 231 076 Vädernormaliserad 303 635 251 217 223 235 Energiintensitet, kWh/kvm (mätdata) 218 210 189 Energiintensitet, kWh/gn (mätdata) 37 39 55 Schablonberäknad energianvändning från fastigheter som saknar mätdata3) 56 710 107 312 97 828 T otal vädernormaliserad energi 360 344 358 529 328 904 T otal energiintensitet för Egen drift och Hyresavtal, kWh/kvm (mätdata) kWh/GN (mätdata) 215 37 217 42 194 62 1) Datan omfattar Pandox egen drift, det vill säga 20 hotell i egen drift samt Pandox huvudkontor. Data saknas för Hilton Belfast, Storbritannien, som förvärvades under hösten 2023 och räknas in i segmentet från och med 1 januari 2024. Hotel Pomander och NH Louise har varit stängda längre än 6 månader under 2023 och räknas därför inte med. Den vädernormaliserade energianvänd- ningen beräknas med hjälp av Heat Degree Days (HDD). HDD definieras som antalet grader beräknat utifrån skillnaden mellan medeltemperaturen utomhus och en bastemperatur; den senare är 18 grader Celsius för alla platser som studeras. Energianvändningen normaliseras sedan enligt den genomsnittliga HDD under de senaste tio åren. Energiintensitet per kvadratmeter är baserad på vädernormaliserad energi och en yta uppgående till 374 035 kvm för egen drift och 1 393 656 kvm för hyresavtal. Egenproduktion av el och värme kommer ifrån solceller, solfångare och lokal kraftvärme (Combined Heat and Powerplant, CHP). Ingen egenproducerad energi säljs. 2) Rapporterad energi från 2022 har justerats under 2023 då förekommande felrapportering åtgärdats vilket resulterade i en total energiavnändning som var två procent (7 MWh) lägre än i förra årets rapport. 3) I denna tabell redovisas energianvändning nedströms i värdekedjan, det vill säga bland de hyresgäster som ansvarar för driften av hotellfastigheterna i Pandox hyresavtal. 112 av totalt 135 fastighe- ter har rapporterat in faktiska mätdata för 2023. Faktiskt mätdata för 2022 var 94 respektive 93 hotell för 2021. För att Pandox ska kunna samla in miljö- och energidata från hyresgästerna krävs att dessa företag ger sitt godkännande. Hos övriga hyresgästerna finns konkurrensmässiga och/eller organisatoriska överväganden som gör att de ännu inte tillåter detta. För fastigheter som saknar faktiskt mätdata har Pandox från och med 2021 börjat schablonberäkna energianvändning. T abellkommentarer Pandox redovisar uppmätt energianvändning för 132 (113) av totalt 155 fastigheter för år 2023. I tabellen Pandox energian- vändning inom egen drift och HK redovisas data för Pandox 20 (19) fastigheter i egen drift samt huvudkontoret. I tabellen Hyresgästernas energianvändning i hyresavtal, redovisas energianvändningen nedströms i värdekedjan, hos hyresgästerna. Uppmätt data från 112 (93) av 135 (137) fastig- heter ingår. Ökningen är hänförlig till att en hyresgäst försett Pandox med miljödata för 21 av sina 39 fastigheter belägna i England. Ambitionen är att resterad data ska komma in under 2024. Det innebär att antalet hotell som behöver scahblon- beräknas har minskat till 22 (43) fastigheter. Av hotellen som rapporterar data till Pandox inom Hyresavtal är majoriteten belägna inom Norden där el och fjärrvärmeproduktionen generear mindre utsläpp än produktionen i länder utanför. Under 2023 skedde en total minskning i vädernormaliserad energianvändning inom Pandox egen drift med elva procent. Anledningen är en positiv effekt av de två gröna investerings- program som implementerats mellan 2019 till 2023. Läs mer på sid 34 och 105. Mängden förnybar energi minskade och den icke-förnybara energin ökade på grund av portföljförändringar och förvärvade hotell som inte har gröna elavtal under 2023. För Pandox hyresgäster visar resultaten att den totala vädernormaliserade energianvändningen har ökat med en halv procent. Energiintensiten per gästnatt har minskat med fem procent, dock är det en ökning av energiintensiteten, kWh/kvm, med fyra procent. Beskrivning av metod för schablonberäkning Pandox rapporterar schablonberäknade värden för fastigheter med hyresavtal där Pandox saknar mätdata. Schablonberäk- ningen görs genom att den vädernormaliserade energiinten- siteten (kWh/kvm) för fastigheter inom hyresavtal som har mätdata, multipliceras med det totala antalet kvadratmeter för fastigheterna som saknar mätdata. I tabellen Hyresgästernas energianvändning i hyresavtal redovisas den schablonberäk- nade delen nedanför den faktiska uppmätta energianvänd- ningen. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS E1 – Klimatförändringar, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 107 ===== SIDA 109 ===== Mätetal och känslighetsanalyser för potentiell finansiell påverkan I enlighet med rekommendationerna i TCFD-ramverket använder Pandox känslighetsanalyser för att följa upp utveck- lingen gällande identifierade klimatrelaterade risker och möjligheter samt ytterligare påvisa för intressenterna hur ett förändrat klimat potentiellt kan påverka Pandox finansiella ställning, strategier och verksamhet. Mätetal och känslighetsanalyser presenteras i nedanstående matris. Risk/Möjlighet Mätetal Känslighetsanalys Finansiell påverkan Hantering Fysisk risk Högre elanvändning till följd av ökad ventilation, kyla etc. i egen drift T otal elanvändning per år (MWh) T otal elanvändning ökar med 10 procent jämfört med 2023 Ökad elanvändning med ca: 3 500 MWh i egen drift • Energieffektiviseringsarbete. • Investeringar i förnybar energi, solenergi, bergvärme, naturlig kyla etc.Högre energikostnader till följd av brist, regleringar, skatter med mera i egen drift T otal energikostnad per år (MSEK) Kostnad för energianvändning ökar med 50 procent jämfört med 2023 Ökade elkostnader med ca: 50 MSEK Högre kostnader för vatten i egen drift T otalkostnad för vattenanvändning (MSEK) Kostnad för vattenanvändning ökar med 50 procent jämfört med 2023 Ökning av vattenkostnader med ca: 8 MSEK • Projekt för effektivisering av vattenanvändning Omställningsrisk Minskade värden för ej miljöcertifierade byggnader Andel miljöcertifierade byggnader Marknadsvärdet på ej miljöcertifierade byggnader minskar Minskat fastighetsvärde kan ha påverkan på flertalet faktorer såsom belåningsgrad och/ eller hyran. • Miljöcertifiering av beståndet Regleringar kräver investeringar i klimat- effektiv teknik Kostnad för klimatrelaterade anpassningar i fastigheterna i komfortkyla (MSEK) Behovet av komfortkyla ökar med 10 procent av beståndet Ökade klimatanpassningskostnader med ca: 50 MSEK • Gröna tilläggsaval med hyresgäster Möjligheter Ökade värden för miljöcertifierade byggnader Andel befintliga miljöcertifierade byggnader i egen drift (12 st) Marknadsvärdet på miljöcertifierade hotell ökar med 10 procent Ökat fastighetsvärde med ca. 1procent • Miljöcertifiering av beståndet och del av due-diligence inför förvärv Minskade energikostnader genom att ande- len egenproducerad energi ökar i egen drift Andel egenproducerad el i beståndet (procent) Andel egenproducerad el ersätter andelen köpt energi med 5 procent jämfört med 2023 Minskade energikostnader med ca: 7 MSEK, motsvarande 6 procent av totala energi- kostnader 2023 • Investeringar i förnybar energi • Energieffektivisering Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS E1 – Klimatförändringar, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 108 ===== SIDA 110 ===== Resultat av klimatscenarioanalyser för år 2050 I klimatscenarioanalyserna som genomfördes 2021 identifierades nedanstående klimatrelaterade risker och möjligheter samt påverkan på före- taget. De fysiska risker som identifierades är av samma sort i de båda scenarier som analyserats, och dessa beskrivs därför samlat. De fysiska klimatriskerna kommer dock att inträffa oftare och få större konsekvenser i ”Worst case”-scenariot, jämfört med i ”Best case”-scenariot. ”Worst case”-scenario år 2050 (IPCC:s scenario RCP 8.5) 1) ”Best case”-scenario år 2050 (IPCC:s scenario RCP 1.9) 1) Fysiska klimatrisker (akuta och kroniska) • Extremväder och översvämningar riskerar ge ökade skador på Pandox fastigheter. • Stigande havsnivåer, i kombination med stormar och skyfall, kan ge skador på fastigheter • Högre temperaturer och fler värmeböljor kan innebära ökat behov av ventilation och kyla i fastigheter, samt att vissa fastigheter saknar den ventilation och kyla som krävs. Det kan leda till ett sämre inomhusklimat för både gäster och medarbetare. • Högre temperaturer och fler värmeböljor kan leda till vattenbrist. • Brist på naturresurser, vatten, material och råvaror, som behövs vid drift, nybyggnation och renovering, kan uppstå. Omställningsrisker • Resmönster och efterfrågan på delmarknader kan förändras. Fastigheter som ligger i riskområden för översvämningar kan bli obrukbara. • Städernas infrastruktur byggs om, vilket kan medföra att hotellfastigheterna ligger fel. • Investeringar skjuts på framtiden, eftersom efterfrågan och/eller kostnaden för klimatanpassning inte motsvarar värdet. Det skapar ett uppdämt investeringsbehov för Pandox. • Oförändrat beteende bland hyresgäster, investerare och gäster ökar utsläppen och försvårar försök till omställning. Möjligheter • Bli en attraktiv fastighetsägare genom att satsa på klimatanpassade fastigheter med ett bra inomhus klimat. • Ett ökat regionalt resande kan skapa nya affärsmöjligheter, på nya områden. • Förvärva nybyggda hotell på rätt lägen och för rätt målgrupp. Omställningsrisker • Politiska beslut, skatter och regleringar införs gällande växthusgasutsläpp och omställningen. • Internationella resmönster, färdsätt och transportsystemen förändras. De resor som sker är fossilfria och mer regionala. Det kan medföra risk för felplacerade hotellfastigheter. • Ökade krav på företaget och fastigheternas energiprestanda, från lagstiftare, investerare, partners och gäster. • Fastigheternas skalskydd och system för ventilation, kyla, energi och vatten behöver förstärkas eller ersättas. Ny teknik måste installeras och fossil energi ersättas med förnybar energi. • Vissa fastigheter riskerar att inte klara hyresgästernas och samhällets nya krav, eller blir för dyra att ställa om. • Brist på naturresurser, råvaror och energi kan uppstå, med dyrare insatsvaror som följd. • Samhällets elektrifiering kan skapa effektbrist. Möjligheter • Utveckla hotellfastigheterna i linje med kommande krav för att förbli en attraktiv fastighetsägare. • Minska energibehovet genom klimatanpassade och resurseffektiva fastigheter. • Fortsatta investeringar i regionala fastigheter för att möta ökat regionalt resande. • Hitta andra segment eller nya användningsområden för hotellfastigheter. • Förädla fastighetsportföljen genom kontroll av fastigheternas klimatmotståndskraft innan förvärv, och prioritering av fastigheter som uppfyller kraven eller har stor potential. • Producera egen förnybar el med solceller. Det motverkar effektbrist och stigande elpriser. • Installera laddstolpar för elbilar på parkeringsplatserna för att möta hotellgästernas behov. • Implementera gröna avtal med hyresgästerna. • Inleda samarbete med leverantörer av material för att gemensamt minska klimatutsläppen. • Utnyttja material och resurser mer effektivt, genom satsning på återvinning och återbruk. Potentiell finansiell påverkan • Ökade operationella kostnader för försäkringar, förvaltning, drift, underhåll och material. • V olatila och/eller stigande energikostnader och vattenkostnader. • Ökade investeringar i klimatanpassade fastigheter. • Minskade fastighetsvärden, på ett ökande antal fastigheter som inte klarar de fysiska klimatförändringarna eller ligger i riskområden. • Ökade fastighetsvärden på klimatanpassade fastigheter. • Långsiktigt minskade intäkter på grund av minskad efterfrågan på fastigheter som inte är klimatanpassade. Potentiell påverkan på strategi och verksamhet • Verksamheten tvingas bli mer reaktiv i stället för proaktiv, för att hantera ett ökat antal akuta kriser i fastigheterna. • Nybyggda fastigheter prioriteras i större utsträckning, och på nya lägen, för att fånga affärsmöjligheterna. • Sämre fastigheter avyttras för att komma ur långa avtal. • Strategier och affärsmodeller blir mer flexibla och utvärderas ständigt. Potentiell finansiell påverkan • Betydande investeringar krävs för att klimat-anpassa Pandox fastighetsbestånd. • Minskade operationella kostnader för energi och vatten tack vare mer resurseffektiva system och ny teknik. • Minskade kostnader för förvaltning, drift, försäkringar med mera. • Ökande finansieringsbehov till investeringarna och omställningen av fastighetsportföljen. • Minskade fastighetsvärden på fastigheter som inte är attraktiva eller är för dyra att bygga om. • Ökade intäkter och stigande värden på fastigheter om Pandox kan erbjuda hyresgästerna klimatanpassade hotellfastigheter. Potentiell påverkan på strategi och verksamhet • Fastighetsportföljen behöver förändras, med ett ökat antal nya byggnader, ombyggnationer och avyttring av äldre byggnader. • Omfattande satsningar på ny teknik, fossilfri energi, effektivare användning av vatten och energi, bättre ventilation, med mera, behöver göras i hela fastighetsbeståndet. • Verksamheten behöver bli mer långsiktig i klimatstrategier och mål. • Affärsmodellen behöver bli mer flexibel – ska fastigheterna eventuellt användas till annat än hotell? • Avtalsstrukturen behöver förändras till att inkludera gröna tilläggsavtal. • Hållbarhetsarbetet måste fortsätta utvecklas och omfatta alla delar av verksamheten och alla medarbetare. 1) För att ta del av beskrivningarna av världen år 2050 i respektive klimatscenario, se Pandox Årsredovisning 2021 sidorna 44–45. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS E1 – Klimatförändringar, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 109 ===== SIDA 111 ===== ESRS E2 – Föroreningar Föroreningar är en väsentlig fråga för Pandox eftersom en del av verksamheten är hotelldrift i lokalsamhällen. Detta kan orsaka ljudförorening. Dessutom finns det en risk att renove- ringsarbeten orsakar damm och utsläpp som har en negativ påverkan på lokalsamhället. Föroreningar med betydande påverkan kan förekomma uppströms i Pandox värdekedja genom produktion av konstruktionsmaterial. Även i hotell- verksamhet finns det risk för utsläpp, till exempel från kyl- aggregat och luftkonditionering. Pandox har direktiv relaterade till föroreningar inkluderade i sin bredare miljöpolicy. Policyn kräver att utsläpp och even- tuella föroreningar kontrolleras och begränsas i största möjliga mån. Liknande direktiv finns i Pandox Uppförandekod för Affärspartners som appliceras både uppströms och nedströms i värdekedjan. Enligt Pandox miljöpolicy ska användandet av farliga ämnen hållas till ett absolut minimum och i de fall deras användning är oundviklig ska de hanteras med försiktighet, märkas och omhändertas enligt lagkrav. Detsamma gäller för affärspartners enligt uppförandekoden. Affärspartners ska även begränsa och byta ut farliga ämnen enligt EU-direktiven REACH och RoHS. Dessutom behöver leverantörer som tillhandahåller produkter inom installation, underhåll och repararation av energieffektiv utrustning säkerställa att det inte förekommer kemikalier från EUs kandidatlista för SVHC- substanser. Detta för att följa EU-taxonomin. Denna process utvecklas under 2024. I Pandox egen verksamhet finns det målsättningar om att begränsa användandet av miljöfarliga köldmedier genom att ställa om till mindre miljöskadliga alternativ där det är möjligt. Denna avvägning har aktualise- rats då EU har ytterligare regleringar kring utfasning av fluo- rerande gaser, där köldmedier i kyl-, luftkonditionerings-, och värmepumpsutrustning ingår. Fluorerande gaser är kraftfulla växthusgaser. Pandox har dessutom en ny inköpspolicy för 2023 som ger vägledning kring rengöringsmedel; i största möjliga mån ska dessa bytas ut mot kemikaliefria och miljövänliga alternativ. Under 2023 ökade andelen hotell som använder kemikalie- fri rengöringslösning vid städning i hotellrummen till 70 (50) procent. Räknas de tre nyligen förvärvade hotellen i Bath, Leeds och Belfast bort är siffran 82 procent. Sju hotell har även börjat använda kemikaliefri lösning i lobbyn, fem i restaurang respektive kök För att säkerställa att den rapporterade infor- mationen stämmer görs regelbundna undersökningar på plats. Hotellanställdas hälsa och säkerhet har tagits i beaktande när dessa mål sattes, särskilt vad gäller inköpspolicyn. Miljövän- liga rengöringsmedel främjar även städarnas hälsa. Miljöpolicyn inkluderar hela Pandox verksamhet och uppförandekoden för affärspartners ämnar inkludera samt- liga affärspartners, utan undantag. I högsta instans är VD och ledningsgrupp ansvariga för att policyn implementeras och efterlevs. Pandox miljöpolicy och uppförandekod för affärs- partners finns offentligt tillgängliga på hemsidan. Den senare tillgängliggörs även aktivt för affärspartners genom det digitala leverantörsgranskningsystemet. Policyn för hållbara inköp finns som referens för samtliga medarbetare som arbetar med inköp. Läs mer om metoden för kemikalier på sidan 100. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 110 ===== SIDA 112 ===== ESRS E3 – Vatten och Marina resurser Hotelldrift kräver stora mängder vatten vilket kan ha en nega- tiv påverkan på lokal vattentillgång. Detta är särskilt viktigt i vattenstressade områden. Pandox har analyserat vilka av företagets hotell i egen drift som ligger i områden med extremt hög nivå av vattenstress. Analysen visar att det framför allt är de tätbefolkade områdena i nordvästra Europa, speciellt runt London och Bryssel, som har problem med vattenbrist, det vill säga att efterfrågan på vatten är större än tillgången. Även hotell som Pandox hyresgäster driver kan ha en negativ påverkan på lokal vattentillgång. Dessutom kan det gråvatten som uppstår i hotelldrift ha negativ påverkan på kvaliteten på det lokala vattentillståndet. Under 2023 genomfördes en biodiversitetsanalys som även innefattade vattenanvändning – inga signifikanta skillnader uppdagades mot den tidigare vattenanalysen (läs mer under ESRS E4 Biologisk mångfald och ekosystem). Pandox använder kommunalt vatten i samtliga hotell. Vatt- net som används i hotellen går vidare till kommunala avlopp och reningsverk. I vissa hotell finns även en uppsamlingstank av gråvatten på hotellet. Vattenhantering och att minska vattenanvändningen är en del av Pandox bredare miljöpolicy där datainhämtning är cen- tralt. Syftet är att kunna prioritera rätt och arbeta aktivt för att vattenanvändningen ska användas mer resurseffektivt för att minska den totala vattenkonsumtionen inom verksamheten. Detta omfattar både egen drift, och hyresavtal genom gröna tilläggsavtal med hyresgäster. Policyn täcker exempelvis in installation av ny teknik vid behov för att förbättra effektivitet och övervakning av vattenanvändning. I högsta instans är VD och ledningsgrupp ansvariga för att policyn och uppförandekoden implementeras och efterlevs. Både miljöpolicyn och uppförandekoden för affärspartners finns tillgänglig för alla intressenter på hemsidan. Den senare tillgängliggörs även aktivt för affärspartners när kontrakt ingås. Åtgärder för minskad vattenanvändning Pandox har installerat mätutrustning för vattenanvändning inom egen drift samt vattenbesparande utrustning i badrum och kök. Det finns även initiativ för att förändra medarbetares och hotellgästers beteende genom att informera och utbilda. Mätutrustningen möjliggör att tidigare identifiera och åtgärda eventuella vattenläckor. Vattenbesparande utrustning och förändrat beteende leder till minskad vattenanvändning i allmänhet. På 7 hotell (140 hotellrum) i Belgien har under året dusch- huvuden med tryck på 8L/minut ersatts av sådana med tryck på 6L/min. Ingen sänkning i gästkomfort har noterats, och ini- tiativet ska nu tas vidare till övriga hotell i Belgien. Detta kom- mer bidra till cirka 10 procent lägre vattenkonsumtion och 5 procent lägre värmeanvändning från duschning. På medellång sikt kommer detta initiativ att implementeras även i Tyskland och Storbritannien. Pandox har inga särskilda riktade initiativ på plats för att minska vattenanvändning i områden med vattenstress i egen drift, utan implementerar samma initiativ för minskad resurs- användning i hela sin verksamhet. Det finns även initiativ ned- ströms i samarbete med hyresgäster. Pandox uppförandekod för affärspartners inkluderar information om att affärspartnern ska använda vatten på ett ansvarsfullt sätt och arbeta aktivt för att minska sin vattenanvändning. I nuläget har inga situationer identifierats där återställande initiativ krävs till följd av vattenanvändning. Mål Pandox hade som ett delmål i sina två gröna investeringspro- gram, som löpte mellan 2019 till 2023, att minska vattenan- vändningen med 23 procent totalt för de 16 hotellfastigheter som omfattades av programmen. Utfallet överträffades och resultatet blev en minskning på 24 procent. Exempel på åtgär- der är snålspolande duschmunstycken, undermätare och real- tidsdata för att upptäcka vattenläckor. Från 2024 är fokus att bibehålla den minskning som programmen lett fram till och istället fokusera på beteendeförändring. Målsättningen är att minska vattenanvändningen avseende liter per gästnatt med 5 procent. Detta ska exempelvis ske genom tydligare kommu- nikation på rummen till gästerna och utbildning för städperso- nal och tekniker att åtgärda rinnande toaletter och kranar. Pandox mäter månadsvis vattenanvändningen i sin verksam- het och följer årligen upp effekten av initiativen för att minska vattenanvändningen. Baserat på detta uppdateras och utveck- las initiativen och målen framåt. Syftet är att begränsa vattenanvändning så långt det går, med den medvetenheten att hotelldrift inte är möjligt utan vattenanvändning. Pandox mäter och rapporterar på vatten- konsumtion både i sin egen verksamhet och i hyresgäster- nas verksamhet, inklusive vattenintensitet per kvm och vatten intensitet i liter per gästnatt. Dessutom rapporteras vatten användning i vattenstressade områden som en separat mätpunkt. Metod för mätning Datan för vattenanvändning inom egen hotelldrift är direkt uppmätt. Datan för vattenanvändning inom hyresavtal base- ras på inrapporterade mätdata från hyresgäster omfattande 89 (93) av totalt 135 (137) fastigheter. Datan för vattenkonsum- tion som schablonberäknas omfattar 46 av totalt 135 fastighe- ter inom hyresavtal. Antal kvadratmeter för dessa fastigheter multipliceras med vattenintensiteten för fastigheterna med mätdata. Schablonberäkningar infördes 2021 för att erhålla data gällande hela fastighetsportföljen. Läs mer om beteendeförändring på sidan 34. Läs mer om vattenanvändning i egen drift på sidan 35 Läs mer om gröna investeringsprogrammen på sidan 105 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 111 ===== SIDA 113 ===== PANDOX V A TTENANV ÄNDNING I EGEN DRIFT OCH HK1) (m3) 2023 20222) 2021 T otal vattenanvändning 344 623 327 624 233 667 – varav vattenanvändning i vattenstressade områden3) 123 958 124 776 68 552 Vattenintensitet, liter/kvm 921 880 615 Vattenintensitet, liter/gästnatt 174 219 304 1) Data för vattenanvändningen omfattar Pandox huvudkontor samt Pandox 20 (19) hotell i Egen drift. Data saknas för Hilton Belfast, Storbritan- nien, som förvärvades under hösten 2023 och räknas in i segmentet från och med 1 januari 2024. Hotel Pomander och NH Louise har varit stängda längre än 6 månader under 2023 och räknas därför inte med. 2) Rapporterad vattenförbrukning 2022 har justerats under 2023 då förekommande felrapportering åtgärdats, det resulterade i en förbrukning som var två procent högre än i förra årets rapport. 3) WRI:s nyckeltal för vattenstress anges i procent och beräknas genom att dela totalt vattenuttag med tillgängligt yt- och grundvatten. Ju högre tal desto större konkurrens om vattnet. I tabellen redovisas vattenkonsumtionen för hotell i områden med extremt hög vattenstress = > 80%. Pandox har använt World Resource Institute’s Aqueduct T ool – Water risk atlas som källa vid värderingen av vilka hotell som ligger i vatten- stressade områden. HYRESGÄSTERNAS V A TTENANV ÄNDNING I HYRESA VT AL1) (m3) 2023 20222) 2021 Vattenanvändning från fastigheter med mätdata1) 1 568 383 1 140 830 814 380 Vattenanvändning från schablonberäknade fastigheter3) 312 089 436 117 412 906 T otal vattenanvändning 1 880 472 1 576 947 1 227 286 – varav vattenanvändning i vattenstressade områden4) 61 813 30 535 17 595 Vattenintensitet, liter/kvm 1 137 918 723 Vattenintensitet, liter/gästnatt5) 183 184 311 1) Datan för vattenanvändning baseras på inrapporterade mätdata från hyresgäster omfattande 110 (93) av totalt 135 (137) fastigheter inom Hyresavtal. 2) Rapporterad vattenförbrukning 2022 har justerats under 2023 då förekommande felrapportering åtgärdats, det resulterade i en förbrukning som var en halv procent högre än i förra årets rapport. 3) Datan för vattenkonsumtion som schablonberäknas omfattar 25 av totalt 135 fastigheter inom Hyresavtal. Antal kvadratmeter för dessa fastigheter multipliceras med vattenintensiteten för fastigheterna med mätdata. 4) WRI:s nyckeltal för vattenstress anges i procent och beräknas genom att dela totalt vattenuttag med tillgängligt yt- och grundvatten. Ju högre tal desto större konkurrens om vattnet. I tabellen redovisas extremt hög vattenstress = > 80%. Pandox har använt WRI Aqueduct 2019 – Water risk atlas som källa vid värderingen av vilka hotell som ligger i vattenstressade områden. 5) Datan är beräknad utifrån de 66 hotell som har rapporterat både vattenförbrukning och gästnätter. T abellkommentarer Pandox vattenanvändning i egen drift ökade under 2023 med 5 procent. Detta beror framförallt på en högre beläggning och ett hotell mer i rapporteringen. Däremot minskade vatten- intensiteten per gästnatt med 20 procent vilket är i linje med Pandox målsättningar kring lägre vattenanvändning och de initiativ som implementerats. Även hyresgästernas vattenanvändning ökade under året med ca: 20 procent. För hotell där hyresgästen rapporterat både vatten och gästnätter ökade inte vattenintensiteten per gästnatt. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS E3 – Vatten och Marina resurser, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 112 ===== SIDA 114 ===== ESRS E4 – Biologisk mångfald och ekosystem Som indirekt verksam i konstruktions- och byggsektorn genom sin roll som fastighetsförvaltare är Pandox största potentiella negativa påverkan på biologisk mångfald och eko- system genom framställning och produktion av byggmaterial. Detta skapar även ett beroende av naturens resurser. Pandox påverkan på biologisk mångfald inom den egna verksamheten är inte väsentlig. Som en del av processen för BREEAM-certifiering utvär- deras dock alltid möjligheten att bidra positivt till biologisk mångfald. 12 av Pandox fastigheter i Egen drift har genomgått en biologisk mångfaldsanalys av detta slag, och handlingspla- ner har tagits fram i samråd med extern konsult. Då Pandox hotell ligger i stadsmiljöer och taken i de flesta fall inte lämpar sig för grönområden är de föreslagna aktiviteterna framför allt initiativ som att göra bättre användning av de planteringar/ rabatter som finns genom att välja särskilda växter och i vissa fall främja djurliv genom fågelholkar och insektshotell. Resultat av Biodiversitetsanalys En översiktlig riskanalys av naturerelaterade påverkan och beroenden har genomförts under 2023. Analysen har gjorts delvis på de geografiska platser där Pandox har sina fastig- heter, och delvis på de material som förekommer i Pandox egen verksamhet och i värdekedjan. Viktiga aktiviteter som förekommer i värdekedjan har också utvärderats för att få en första inblick i naturrelaterade konsekvenser och beroenden i värdekedjan. Ett urval av de källor som användes för att genomföra ana- lysen är WWF Biodiversity Risk Filter, ENCORE, ThinkHazard, Aqueduct Water Risk Atlas, SBTN High-impact Commodity Lis och TNFD. Analysen har visat att inga av de platser där Pandox bedriver verksamhet har påfallande känslig biologisk mång- fald och inga fastigheter ligger i eller nära Key Biodiversity Areas (KBA:er); Pandox hotell är belägna i stadsmiljöer. Läs mer om hur väsentliga konsekvenser, risker och möjligheter identi- fierats under upplysningskrav IRO-1. Pandox största påverkan på biologisk mångfald är genom vattenanvändning, växthusgasutsläpp och avfall. Ingen av dessa parametrar blev väsentliga ur perspektivet biologisk mångfald i den dubbla väsentlighetsanalysen, och hanteringen av dessa konsekvenser finns att läsa mer om under respektive hållbarhetsstandard (ESRS E1, ESRS E3 och ESRS E5). Vattenstress identifierades som det största naturrelate- rade beroendet; något som redan uppmärksammats inom Pandox strategi och som beskrivs mer under ESRS E3. I värde- kedjan finns ett större beroende av produkter och processer kopplade till förlust av biologisk mångfald, framförallt inom bygg- och konstruktionssektorn. Det är främst genom att bidra till utsläpp och klimatförändring som framställning av dessa material har inverkan på biologisk mångfald. Naturrelaterade konsekvenser av utvinning och förädling av råmaterial har inte omfattats av analysen, utan fokus har legat på processer när- mare kopplade til Pandox egen verksamhet. Mer information om materialval under ESRS E5 Cirkulär Ekonomi. Finansiellt bedömdes biologisk mångfald inte vara väsent- ligt för Pandox då de kopplade riskerna (främst relaterade till potentiella avbrott i värdekedjan kopplade till tillgång av verksamhetsnödvändiga material och konflikter kring vatten- användning, samt fysisk klimatrisk) antingen berör en relativt liten del av bolagets intäkter, eller är närmare kopplade till andra ESRS-standarder och därför behandlas under dessa. Styrdokument Ett viktigt utfall av biodiversitetsanalysen var en utökad policy för biologisk mångfald. Policyn beskriver hur Pandox ska förhålla sig till biologisk mångfald och vilka principer som ska bör följas med tanke på detta. Specifikt beskrivs att Pandox ska vara medveten om bolagets potentiella påverkan på biologisk mångfald i sina aktiviteter och ta detta i beaktande vid fat- tande av affärsbeslut för att minimera sin negativa påverkan. Pandox har även en ny inköpspolicy för 2023 som täcker in biologisk mångfald, hållbara jordbruksmetoder och hållbar- het i haven för egen drift. I policyn specificeras att produkter inte ska köpas om de har en signifikant negativ påverkan på biologisk mångfald, ekosystem och vattentillgång/-kvalitet. Det finns noggranna riktlinjer kring inköp av fisk och skaldjur för att skydda hotade och rödlistade arter, och ursprungsreg- ler kring inköp av kött för att minska risken att produkterna är kopplade till avskogning. Det senare gäller även inköp av pappers- och träbaserade produkter. I högsta instans är VD och ledningsgrupp ansvariga för att policyerna implementeras och efterlevs. Policyn för Biologisk mångfald finns offentligt tillgänglig på hemsidan. Policyn för hållbara inköp används av dem som arbetar med inköp samt tillgängliggörs för leverantörer inom egen drift. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 113 ===== SIDA 115 ===== ESRS E5 – Cirkulär ekonomi Genom de resurser som behövs för att driva verksamheten har Pandox oundvikligen en negativ påverkan på miljön genom sina resursinflöden. Det finns dessutom en finansiell risk i potentiell framtida resursbrist, särskilt för byggmaterial, vilket kan leda till ökade kostnader. Ökade kostnader kan även före- komma inom avfallshantering. Som aktiv inom hotellbran- schen, fastighetsförvaltning och indirekt inom byggbranschen skapar Pandox verksamhet signifikanta mängder avfall. Allt avfall inom Pandox verksamher hanteras av en tredje part. I de fall avfallshantering inte hanteras av kommunen ställs samma krav på dessa affärspartners som på övriga leverantörer. Läs mer under ESRS G1 - Ansvarsfullt företagande. Pandox har inget konkret resursutflöde utan förvaltar fas- tigheter som redan byggts. Genom att förvalta fastigheter och säkra deras livslängd och fortsatta användningsmöjligheter bidrar Pandox till att färre byggnader behöver rivas och byggas upp på nytt och främjar lång livslängd på fastigheten, åter- användning och renoveringar. Pandox policy för resursanvändning och cirkulär ekonomi är en del av den bredare miljöpolicyn. Innehållet inkluderar att använda återbrukat, återvunnet och förnyelsebart mate- rial i möjligaste mån vid renovering av fastigheter, att minska användningen av plastmaterial och köpa miljömärkta produk- ter när det är ekonomiskt rimligt. Uppförandekoden för affärs- partners inhåller en förväntan att partners ska återanvända och återvinna resurser när det är möjligt. Dessutom innehål- ler policyn för hållbara inköp information om inställning till plastanvändning (minimera användning och ta en cirkulär approach) samt förväntad återvinningsgrad på kontorspapper. I Pandox policy för hållbara inköp beskrivs även de för- hållningsregler som inköpare inom Pandox egen hotelldrift ska följa. Reglerna innefattar samtliga hotell i Pandox egen drift och associerade leverantörer, och täcker in de 10 största inköpskategorierna för hotelldrift. Dessa inkluderar mat, textilier, städartiklar, plast och trä/papper. För varje kategori finns minimikrav som ska uppfyllas gällande hållbara och förnybara ursprung, samt ytterligare preferenser kring inköp. I kombination ämnar miljöpolicyn och policyn för hållbara inköp vägleda all Pandox verksamhet kring resursanvändning och cirkulär ekonomi med syftet att främja ansvarsfull resursan- vändning, jobba för att minska resursanvändning och avfall samt att öka återbruk och återvinning. Viktiga områden som adresse- ras i policyn är avfall från hotellverksamhet och inköp av texti- lier och plastartiklar vilka båda är väsentliga ämnen för Pandox. Policyn gäller för hela Pandox verksamhet samt inköps- partners inom egen drift. Ingen del av verksamheten är uteslu- ten men inflytandet över leverantörer inom hyresavtal, genom GENERERA T A VFALL OCH BORTSKAFFNINGSMETOD I PANDOX EGEN DRIFT OCH HK1) (ton) 2023 2022 2021 Bortskaffningsmetod2) Icke- farligt avfall Farligt avfall T otalt avfall Icke- farligt avfall Farligt avfall T otalt avfall Icke- farligt avfall Farligt avfall T otalt avfall Återanvändning 23 11 34 21 0 21 113 0 113 Återvinning 827 3 830 762 7 769 641 0,7 641,7 Kompostering 237 0 237 297 0 297 18 0 18 Energiåtervinning 546 0 546 249 0 249 171 5,6 176,6 Förbränning 247 0 247 55 2 57 9 0 9 Deponi 43 0 43 170 0 170 60 0 60 Övrigt/Okänt 0 2 2 0 7 7 377 0,2 377,2 T otal mängd avfall 1 923 16 1 939 1 554 16 1 570 1 389 6,5 1 395,5 1) Data för genererat avfall under 2023 gäller för 18 av 20 hotell i Egen drift samt Pandox huvudkontor. Ett hotell är nyförvärvat och ett hotell saknar möjligheter för att rapportera. Möjligheten att samla in korrekt avfallsdata beror av förutsättningar lokalt och hur företaget som hämtar upp sorterar, mäter upp och debiterar avfallet. Granularitet kan därför skilja sig mellan år. 2) Pandox använder sig inte av metoderna injicering i djup brunn eller lagring på plats. Uppförandekoden för Affärspartners och relaterade kravställ- ningar, är begränsat. I högsta instans är VD och ledningsgrupp ansvariga för att policyn implementeras och efterlevs. Miljöpolicyn finns offentligt tillgänglig på hemsidan. Policyn för hållbara inköp används av dem som arbetar med inköp samt tillgängliggörs för leverantörer inom egen drift. Mål Pandox mål inom cirkulär ekonomi är kopplat till avfallsmäng- der inom egen drift. Målet är max 1 kg avfall per gästnatt senast 2025 och 0,6 kg/gästnatt senast 2030. Under 2023 var resultatet 1,2 kg för 15 hotell i egen drift. Fem hotell är inte inkluderade i den nya gröna modulen. Tre av dem förvärvades under 2023 och har inte hunnit sätta upp en rapporteringsprocess ännu. Två av hotellen är försenade i sin integrering av data. Den manuellt inrapporterade datan är ej tillförlitlig och har därför exkluderats. Det finns planer att sätta mål för hållbar resursanvändning inom renovering men arbetet med cirkulär ekonomi är i nulä- get inte tillräckligt långt framskridet för att ett konkret mål ska kunna sättas. Planen är att mål kommer sättas inom en med - ellång tidshorisont (inom 5 år). Informationsinsamling om mängd inköpta material i olika kategorier påbörjas under 2024. GENERERA T A VFALL OCH BORTSKAFFNINGSMETOD HOS HYRESGÄSTERNA I AFFÄRSSEGMENTET HYRESA VT AL1) (ton) 2023 2022 2021 Bortskaffningsmetod2) Icke- farligt avfall Farligt avfall T otalt avfall Icke- farligt avfall Farligt avfall T otalt avfall Icke- farligt avfall Farligt avfall T otalt avfall Återanvändning 13 0 13 48 0 48 27 0 27 Återvinning 295 4 299 507 0 507 788 8 796 Kompostering 165 0 165 283 1 284 16 0 16 Energiåtervinning 695 23 718 423 11 434 737 0 737 Förbränning 9 0 9 18 3 21 107 0 107 Deponi 11 1 12 75 1 76 19 1 20 Övrigt/Okänt 1 961 21 1 982 1 969 9 1 978 1 595 3 1 598 T otal mängd avfall 3 149 49 3 198 3 323 25 3 348 3 289 12 3 301 1) Data för genererat avfall under 2023 gäller för 78 (85) av 137 (137) hotell i Hyresavtal. Möjligheten att samla in korrekt avfallsdata beror av förutsättningar lokalt och hur företaget som hämtar upp sorterar, mäter upp och debiterar avfallet. Lämnad information är därför en uppskattning för avfall hos hyresgäster. 2) Pandox använder sig inte av metoderna, injicering i djup brunn eller lagring på plats. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 114 ===== SIDA 116 ===== ESRS S1 – Den egna arbetskraften Pandox har identifierat ett flertal konsekvenser, risker och möjligheter relaterade till den egna arbetskraften. Potenti- ella negativa konsekvenser inkluderar risker inom hälsa och säkerhet, särskilt för vissa grupper inom hotellpersonal så som städare och restaurangarbetare. De vanligaste riskerna i hotell- och restaurangbranschen är belastningsskador på grund av tunga lyft, fallolyckor (exempelvis på hala golv), förlorad kontroll över köksmaskiner, samt bränn- och skärskador. Det finns även risker för arbetsrelaterad ohälsa, såsom utbrändhet och psykisk ohälsa. Grupper som inte talar språket i landet där de arbetar löper extra stor risk eftersom säkerhetsinformation inte alltid delas på ett sätt de har möjlighet att förstå. Det finns också påverkansrisker kopplade till jämställdhet och inklu- dering särskilt för personal som inte talar det lokala språket och därmed kan känna sig exkluderade ur gruppen. Däremot finns det också åtskilliga positiva konsekvenser Pandox kan ha på sina anställda genom att säkra en god arbetsmiljö med bra villkor. Pandox kan också, genom att skapa arbetsgrupper präglade av mångfald, skapa inkluderande miljöer som bidrar till medarbetares välmående. Detta kan också skapa finan- siella möjligheter för bolaget, särskilt i en servicebransch som hotelldrift som är beroende av sin personal som ansiktet utåt. Pandox Policy för mänskliga rättigheter beskriver åtagan- den gällande: Rättvis och lika behandling, informationssäker - het och rätt till privatliv. Dessutom finns information och direktiv kring hur anställda ska behandlas och behandla varan- dra i Pandox uppförandekod för medarbetare. Uppförandeko- den bygger på de tio principerna i FN:s Global Compact (www. unglobalcompact.org) och de underliggande konventioner och deklarationer som omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt (ILO), miljöskydd och bekämpning av korruption. Uppförandekoden för medarbetare utgör de etiska rikt- linjerna för Pandox verksamhet. Koden är brett utformad och täcker in riktlinjer för följande områden: Mångfald och jämlikhet, Mänskliga rättigheter, Arbetsrätt, Hälsa och Säker- het, Datasäkerhet och sekretess, Affärsetik samt Miljö och Klimat. Syftet med koden är att beskriva Pandox principer och förväntningar och sammanfatta det förväntade förhållnings- sättet hos Pandox medarbetare, Pandox som arbetsgivare, som affärspartner och samhällsaktör. Pandox arbetar för att främja en positiv och öppen atmosfär och en företagskultur baserad på förtroende och samarbete genom vilken det kan skapas resultat att vara stolt över. De konsekvenser, risker och möjligheter som påverkas av Uppförandekoden är framförallt Arbetsförhållanden och Mångfald och lika möjligheter för den egna arbetsstyrkan, men även affärsetik (specifikt antikorrup- tion) och miljöfrågor (resursanvändning). Inom ramen för sin arbetsplatsorientering, tar varje nyan- ställd del av uppförandekoden genom en företagsövergri- pande digital utbildning. Denna upprepas sedan vart tredje år eller oftare, om koden uppdaterats väsentligt. Det är varje anställds ansvar att bidra till att upprätthålla koden inom organisationen. Vid överträdelse eller misstänkt överträdelse av Koden skall den anställda omedelbart rapportera händelsen till din närmaste chef. Om detta inte är möjligt ska den när - maste chefens överordnade informeras i enlighet med farfar- principen. Incidenter eller misstänkta incidenter kan även rapporteras via en visselblåsarfunktion. Vad gäller att främja mångfald och inkludering är det tydligt i uppförandekoden att alla verksamheter inom bolaget aktivt ska arbeta för att före- bygga, upptäcka och avhjälpa alla former av diskriminering, inklusive trakasserier, kränkande behandling och mobbing. Fall kan även rapporteras till närmaste chef, HR eller via den anonyma visselblåsartjänsten. Alla rapporterade fall följs upp för att utvärdera eventuell gottgörelse i målet. VD och ledningsgrupp är ansvariga för implementeringen av Uppförandekoden för medarbetare. Uppförandekoden för medarbetare finns tillgänglig på hemsidan. Dialog med medarbetare Pandox genomför kvartalsvisa medarbetarundersökning för hotellanställda inom egen drift och på huvudkontoret genomförs medarbetarundersökningen årligen. Input från medarbetarundersökningen tas i beaktande i hanteringen av väsentliga frågor för egen arbetskraft. Dessutom genomfördes 2023 en mångfalds- och inkluderingsundersökning bland samtliga medarbetare som legat till grund för aktiviteter för att främja mångfald och inkludering inom verksamheten. Undersökningens resultat var generellt positiva men visade på utvecklingsområden inom exempelvis transparens inom orga- nisationen. Alla medarbetare har möjlighet att dela med sig av sina perspektiv, både genom medarbetarundersökningen och genom individuella utvecklingssamtal med sin chef. Pandox mäter effektiviteten av sitt engagemang med arbetsstyrkan genom att följa medarbetarnöjdheten som framkommer genom medarbetarundersökningen. Medar- betarmöjdheten under 2023 var 77% (77%). Även nyckeltalet personalomsättning används för att utvärdera hur nöjda med- arbetarna är och därmed hur väl hantering av medarbetarfrågor fungerar. Dessutom finns det specifika frågor i medarbetar- undersökningen som är formulerade för att få svar på om med- arbetare vet vart de ska vända sig med frågor eller klagomål. Avdelningarna för Human Resources på respektive hotell och huvudkontor är ansvarig för att engagemangen med medarbetare genomförs och följs upp. Gottgörelse av negativa konsekvenser Det är möjligt för Pandox intressenter att lämna in klagomål eller att begära att få åtgärder vidtagna för att rätta till nega- tiv påverkan som Pandox har orsakat eller bidragit till. Detta inkluderar brott mot mänskliga rättigheter. Klagomål av detta slag kan av anställda lämnas till vederbörande chef som sedan för frågan vidare till ledningsgruppen för hantering. Både externa och interna intressenter kan använda visselblåsar- systemet. Styrelsen informeras om alla allvarligare ärenden. Hotellanställda i egen drift har möjlighet att i respektive hotell välja ett arbetsråd som består av representanter av anställda och en utsedd chef. Rådet har som uppgift att bevaka de anställdas rättigheter. Till detta råd kan även interna klagomål framföras som därefter kommuniceras till hotellets ledning för att de ska kunna vidta rätt åtgärder. Pandox värdesätter en öppen kultur där medarbetare och andra intressenter känner sig trygga att rapportera om miss- förhållanden eller problem på arbetsplatsen så att de kan åtgärdas. Pandox har därför ett oberoende externt visselblåsar- system som är tillgängligt för medarbetare och andra externa intressenter. I systemet kan eventuella misstankar om oegent- Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 115 ===== SIDA 117 ===== ligheter eller avvikelser från Pandox policyer rapporteras anonymt. Inkomna ärenden hanteras av en extern part. Under 2023 inkom två ärenden, båda kopplade till HR-frågor. Det finns även möjlighet att rapportera om HR-ärenden anonymt genom den centrala HR-funktionen. Dessa hanteras därefter av respektive hotells HR-chef. Alla medarbetare informeras om sina möjligheter att framföra klagomål vid anställning, och tillgängligheten för visselblåsartjänsten främjas bland annat genom att sätta upp QR-koder i personalens trapphus på hotellen i egen drift. Länkar till systemet finns också väl synligt på hemsidan. Alla klagomål framförs till hotellens respektive ledning som vidtar lämpliga åtgärder och följer upp. Anställda har möjlighet att lämna feedback på processerna i de kvartalsvisa medarbetar- undersökningarna. Specifik styrning av hälsa och säkerhet på arbetsplatsen Pandox har inget koncerngemensamt ledningssystem för hälsa och säkerhet, eller gemensamma processer för iden- tifiering och värdering av risk, eller utredning av inträffade incidenter. Det beror på att regelverken ser olika ut olika län- der och Pandox har därför valt att decentralisera ansvaret till respektive hotell. Pandox Uppförandekod för medarbetare omfattar dock bland annat hälsa och säkerhet, och ställer krav på Pandox som arbetsgivare. På huvudkontoret har Pandox en HR-chef med ansvar för medarbetarundersökningen, Upp förandekoden för medarbetare samt social data. Den större andelen medarbetare finns inom Pandox egen drift. Varje hotell har ansvar för sina medarbetares fysiska och psykiska hälsa och säkerhet på arbetsplatsen. De ansvarar för att utforma processer och rutiner samt genomföra riskbedöm- ning, riskhantering och utredningar av incidenter och olyckor. Arbetsrelaterade olyckor och incidenter rapporteras årli- gen via Pandox system för insamling av sociala data från egen drift. Olyckornas orsak ska utredas och förebyggande åtgärder införas. Rutiner och processer för hälsa och säkerhet på arbetsplat- sen baseras dels på lagkrav i det enskilda landet, dels på krav från hotellbolagen som Pandox har franchise- eller manage- mentavtal med. Dessutom dras lärdomar av tidigare incidenter för att kontinuerligt förbättra processerna. På hotellen finns en eller flera arbetsmiljörepresentanter som medarbetarna kan kontakta gällande hälsa och säkerhet. Det finns också en förtroendemedarbetare och ett skyddsombud att vända sig till om man inte vill prata med närmaste chef eller hotelldirektören. Förtroendemedarbetaren tar sedan frågan vidare och medarbetaren som uppmärksammade problemet hålls därigenom anonym vilket försäkrar att de inte utsätts för repressalier. Skyddsombudet, arbetsmiljöre- presentanten och utvald förtroendeperson har regelbundna möten med arbetsmiljögruppen kring uppkomna problem, åtgärdsförslag, samt process för rapportering av incidenter och olyckor till respektive lands motsvarighet till det svenska Arbetsmiljöverket. Hotellen ansvarar även för utbildning för att minimera risker vid potentiellt riskfyllda arbetsmoment, exempelvis vid användning av köksutrustning. Medarbetarna utbildas regel- bundet i hur potentiellt hotfulla situationer på hotellet ska hanteras, både via hotellspecifika program och Pandox Upp- förandekod för medarbetare. På huvudkontoret och på många av hotellen har de anställda en sjukvårdsförsäkring som ger möjlighet till samtalsstöd om en medarbetare upplever svårig- heter som påverkar vardag och arbetsliv, eller om de upplevt en obehaglig eller hotfull situation på eller i nära anslutning till arbetsplatsen. Anlitade entreprenörer och underleverantörer är i egenskap av arbetsgivare formellt ansvariga för att utreda och genom- föra åtgärder vid arbetsskador för sina anställda. Pandox har inte heller något formellt ansvar för hälsa och säkerhet för de medarbetare som är anställda av hyresgäster och affärspart- ners. Pandox försöker dock påverka affärspartners hållbar- hetsarbete genom Uppförandekoden för affärspartners. Koden beskriver Pandox förväntningar bland annat gällande hälsa och säkerhet på arbetsplatsen. Det är också Pandox uppgift att bedöma om det finns något i inträffade incidenter eller olyckor som bolaget kan dra lärdom av i egenskap av bygg- herre eller beställare. De konsulter och andra leverantörer som jobbar på Pandox arbetsplatser ingår i rapporteringen av nedanstående data. Mål Pandox har tre konkreta mål kopplat till den egna arbets- kraften. Målen är löpande och inte tidsbestämda. • Högst 60 procent av en könsidentitet • Alla medarbetare ska känna sig inkluderade. Utfall 2023 var 87 procent. 0 fall av diskriminering rapporterades 2023 • Ett eller flera lokalt anpassade mål för socialt marginalise- rade grupper För att kunna nå målen har dessa brutits ner i en färdplan kopplade till olika planerade aktiviteter för innevarande samt nästa år. Exempel på aktiviteter som genomförts under året är utbildning i omedveten partiskhet för både huvudkonto- ret, hotelldirektörerna och HR-cheferna. Vidare utbildning avseende inkluderat ledarskap har genomförts för hotelldi- rektörerna. Majoriteten av hotellen i egen drift har satt mål inom socialt marginaliserade grupper och ett ramverk för inkluderande rekrytering har tagits fram vilket ska implemen- teras under 2024. Jämställdhet och inkludering är ett löpande arbete och nya färdplaner kommer tas fram kontinuerligt. Medarbetare som inte är anställda Antalet medarbetare som inte är anställda av Pandox, men som arbetar inom verksamheten uppgick vid utgången av 2023 till 189 (146), redovisat som antalet personer (head counts) per den 31 december. Huvudparten av dessa utgörs av konsulter som verkar i roller inom operationell verksamhet och hotelldrift. Framförallt inom säkerhet, marknadsföring, finans, ingenjörsroller samt som general manager på olika orter. Kommentar om anställningsvillkor 60 procent av Pandox anställda täcks av kollektivavtal. På huvudkontoret och inom affärssegmentet hyresavtal används inte kollektivavtal, men arbetsvillkoren efterliknar gällande kollektivavtal och medarbetarna ges goda möjligheter gäl- lande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran. Alla anställda inom Pandox betalas skäliga löner enligt rådande riktlinjer. Alla anställda inom Pandox omfattas av socialt skydd vid sjukdom, pension, föräldraledighet, arbetsskador och förvärvat funktionshinder, samt arbetslöshet, där skyddet gäller från och med den tidpunkt då den egna medarbetaren börjar arbeta för företaget. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS S1 – Den egna arbetskraften, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 116 ===== SIDA 118 ===== ANT AL MEDARBET ARE UPPDELA T PER KÖN, ANST ÄLLNINGSKONTRAKT OCH TYP A V ANST ÄLLNING (HEL TID ELLER DEL TID)1) 2023 2022 2021 Kvinnor Män T otalt Kvinnor Män T otalt Kvinnor Män T otalt Tillsvidareanställning 1 015 961 1 976 877 877 1 754 737 743 1 480 Visstidsanställning 58 53 111 61 65 126 38 42 80 T otalt 1 073 1 014 2 087 938 942 1 880 775 785 1 560 Heltid 747 768 1 515 709 772 1 481 581 674 1 255 Deltid 326 246 572 229 170 399 194 111 305 1) Pandox redovisar antal personer (head counts) per den 31 december. Från och med 2023 finns även kategorin icke-binära personer. Inga personer har rapporterats i kategorin. ANT AL MEDARBET ARE UPPDELA T PÅ REGION OCH ANST ÄLLNINGSKONTRAKT (TILLSVIDARE- ELLER VISSTIDSANST ÄLLNING)1) 2023 2022 2021 Tillsvidare- anställning Visstids- anställning T otalt Tillsvidare- anställning Visstids- anställning T otalt Tillsvidare- anställning Visstids- anställning T otalt Norden 103 10 113 102 5 107 81 6 87 Europa 1 555 97 1 652 1 142 121 1 263 990 74 1 064 Kanada 318 4 322 510 0 510 409 0 409 T otalt 1 976 111 2 087 1 754 126 1 880 1 480 80 1 560 1) Pandox redovisar antal personer (head counts) per den 31 december. T abellkommentarer All personaldata redovisas i antal anställda per 31 december 2023. Notera att resultaten skiljer sig åt från den personaldata som redovisas i not C7 som utgår från medeltalet anställda baserat på arbetade timmar. Data för sociala hållbarhetsfrågor inkluderar samtliga med- arbetare anställda av Pandox. Det inkluderar således medarbe- tare i Egen drift, Hyresavtal och på huvudkontoret. Antal medarbetare Pandox har till övervägande del tillsvidareanställda, men behöver ta in extra personal med visstidskontrakt, särskilt i egen drift under hotellens högsäsong. Inom hotellbranschen är deltidsarbete vanligt förekommande. Könsfördelningen inom Pandox anställda var vid slutet av 2023 51 procent kvinnor och 49 procent män vilket överens- stämmer väl med det interna målet att högst 60 procent av arbetsstyrkan ska utgöras av personer med en könsidentitet. T otalt har det skett en viss ökning i antal anställda (207 per- soner) varav den största andelen utgörs av deltidsanställda. En minksning i antal anställda har skett i Kanada eftersom ett hotell avyttrats. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS S1 – Den egna arbetskraften, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 117 ===== SIDA 119 ===== KÖNSFÖRDELNING PER ANST ÄLLNINGSKA TEGORI1) 2023 2022 2021 Fördelning kön, % Fördelning kön, % Fördelning kön, % T otalt antal Kvinnor Män T otalt antal Kvinnor Män T otalt antal Kvinnor Män Styrelse 7 43% 57% 6 33% 67% 6 33% 67% Koncernledning 10 30% 70% 10 30% 70% 10 40% 60% Egen drift Direktörer/Chefer (senior management) 54 39% 61% 69 41% 59% 66 39% 61% Övriga hotellchefer (middle management) 210 44% 56% 165 53% 47% 154 47% 53% Hotellmedarbetare 1 774 53% 47% 1 596 50% 50% 1 290 51% 49% Hyresavtal Direktörer/Chefer (senior management) 3 0% 2) 100% 3 0%2) 100% 3 0%2) 100% Övriga chefer (middle management) 2 50% 50% 1 100% 0%2) 1 0%2) 100% Medarbetare Förvaltning 8 25% 75% 7 29% 71% 10 20% 80% Huvudkontor Övriga chefer (middle management) 2 50% 50% 2 50% 50% 4 50% 50% Medarbetare huvudkontoret 24 42% 58% 27 52% 48% 22 59% 41% T otalt i Pandox (exkl styrelse) 2 087 52% 48% 1 880 50% 50% 1 560 50% 50% 1) Pandox redovisar antal personer (head counts) per den 31 december. Från och med 2023 finns även kategorin icke-binära personer. Inga personer har rapporterats i kategorin. 2) Andelen är beräknad på ett fåtal anställda. T abellkommentarer Pandox har en stor mångfald bland sina medarbetare, särskilt i Egen drift, när det gäller exempelvis etnicitet, kön, religion och ålder. Av totalt antal medarbetare 2023 var 51 procent kvinnor och 49 procent män. Jämställdheten mellan kvinnor och män var inte lika representerad på högre chefsbefattningar, där en övervägande andel av hotelldirektörerna är män. Under 2023 var denna siffra i linje med föregående år. Andelen kvinnor i koncernledningen var 30 procent vilket är samma som före- gående år då inga förändrinar har skett. Pandox mål att högst 60 procent av arbetsstyrkan ska utgö- ras av personer med en könsidentitet uppfylls i för alla grup- peringar av medarbetare utom koncernledning, senior mana- gement och medarbetare förvaltning. Läs mer om Pandox mål för mångfald och inkludering på sid. 116 och kring arbetet på sid. 38. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS S1 – Den egna arbetskraften, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 118 ===== SIDA 120 ===== NY ANST ÄLLDA OCH PERSONALOMSÄ TTNING UPPDELA T PÅ KÖN, ÅLDER OCH REGION 1) 2023 2022 2021 Nyanställda, % Personalomsättning, % Nyanställda, % Personalomsättning, % Nyanställda, % Personal omsättning, % Antal, st Andel, % 2) Antal, st Andel, % 3) Antal, st Andel, % 2) Antal, st Andel, % 3) Antal, st Andel, % 2) Antal, st Andel, % 3) Nyckeltal för olika grupperingar: Kvinnor 399 37% 374 35% 506 54% 394 42% 180 23% 241 31% Män 384 38% 382 38% 456 48% 389 41% 179 23% 215 27% Ålder <30 462 64% 434 60% 555 110% 385 76% 214 60% 203 57% Ålder 30–50 266 31% 249 29% 326 39% 315 37% 119 16% 190 26% Ålder >50 55 11% 73 14% 81 15% 83 16% 26 5% 63 13% Norden 26 23% 33 29% 34 32% 26 24% 17 20% 22 25% Europa 677 41% 591 36% 661 52% 489 39% 245 23% 308 29% Kanada 80 25% 132 41% 267 52% 268 53% 97 24% 126 31% T otalt i Pandox 783 38% 756 36% 962 51% 783 42% 359 23% 456 29% 1) Pandox redovisar antal personer (head counts) per den 31 december. 2) Procentandelen anger antal nyanställda delat med totalt antal anställda i respektive kategori. Exempelvis under 2023 nyanställdes 462 medarbetare under 30 år, vilket motsvarar 64 procent av total antal medarbetare under 30 år. 3) Procentandelen för personalomsättning anger antal anställda som lämnat organisationen frivilligt eller på grund av uppsägning, pension eller död i tjänst (inkluderar både fasta och tillfälligt anställda) delat på totalt antal anställda per den sista december. ÅLDERSFÖRDELNING PER ANST ÄLLNINGSKA TEGORI 1) 2023 2022 2021 Fördelning per åldersgrupp, % Fördelning per åldersgrupp, % Fördelning per åldersgrupp, % T otalt antal <30 år 30–50 år >50 år T otalt antal <30 år 30–50 år >50 år T otalt antal <30 år 30–50 år >50 år Styrelse 7 0% 14% 86% 6 0% 50% 50% 6 0% 50% 50% Koncernledning 10 0% 10% 90% 10 0% 30% 70% 10 0% 20% 80% Egen drift Direktörer/Chefer (senior management) 54 7% 58% 35% 69 5% 59% 36% 66 6% 61% 33% Övriga hotellchefer (middle management) 210 25% 56% 19% 165 21% 64% 15% 154 22% 58% 20% Hotellmedarbetare 1 774 37% 38% 25% 1 596 29% 42% 29% 1 290 24% 45% 31% Hyresavtal Direktörer/Chefer (senior management) 3 0% 33% 67% 3 0% 100% 0% 3 0% 100% 0% Övriga chefer (middle management) 2 0% 50% 50% 1 0% 100% 0% 1 0% 100% 0% Medarbetare Förvaltning 8 0% 38% 62% 7 0% 29% 71% 10 30% 20% 50% Huvudkontor Övriga chefer (middle management) 2 0% 50% 50% 2 0% 50% 50% 4 0% 50% 50% Medarbetare huvudkontoret 24 21% 58% 21% 27 19% 74% 7% 22 9% 86% 5% T otalt i Pandox (exkl. styrelse) 2 087 35% 40% 25% 1 880 27% 45% 28% 1 560 23% 47% 30% 1) Pandox redovisar antal personer (head counts) per den 31 december. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS S1 – Den egna arbetskraften, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 119 ===== SIDA 121 ===== ANDEL MEDARBET ARE SOM GENOMGÅ TT UTVECKLINGSSAMT AL, %1) 2023 2022 2021 Andel i % Andel i % Andel i % Anställningskategori T otalt Kvinnor Män T otalt Kvinnor Män T otalt Kvinnor Män Nyckeltal för olika grupperingar: Koncernledning 100% 100% 100% 78% 100% 67% 89% 75% 100% Egen drift Direktörer/Chefer (senior management) 93% 100% 88% 59% 54% 63% 94% 100% 88% Övriga hotellchefer (middle management) 99% 100% 98% 74% 74% 74% 77% 85% 71% Medarbetare hotell 72% 70% 75% 48% 52% 45% 52% 52% 53% Hyresavtal Direktörer/Chefer (senior management) 75% 0% 75% 100% – 100% 100% – 100% Övriga chefer (middle management) 50% 100% 0% 0%2) 0%2) – 100% – 100% Medarbetare Förvaltning 88% 100% 83% 86% 50% 100% 100% 100% 100% Huvudkontor Övriga chefer (middle management) 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Medarbetare huvudkontoret 100% 100% 100% 85% 100% 69% 91% 85% 100% T otalt i Pandox 76% 74% 78% 53% 56% 50% 58% 58% 58% GENOMSNITTLIGT ANT AL UTBILDNINGSTIMMAR PER MEDARBET ARE 2023 2022 2021 Antal timmar i snitt Antal timmar i snitt Antal timmar i snitt Anställningskategori T otalt Kvinnor Män T otalt Kvinnor Män T otalt Kvinnor Män Nyckeltal för olika grupperingar: Koncernledning 31 42 25 6 0 8 9 11 8 Egen drift Direktörer/Chefer (senior management) 33 34 32 16 19 15 20 28 15 Övriga hotellchefer (middle management) 29 30 27 17 16 18 13 13 13 Medarbetare hotell 13 14 13 9 7 10 7 7 8 Hyresavtal Direktörer/Chefer (senior management) 0 0 0 0 0 0 2 0 2 Övriga chefer (middle management) 7 14 0 0 0 0 5 0 5 Medarbetare Förvaltning 11 9 11 3 1 4 14 3 17 Huvudkontor Övriga chefer (middle management) 27 32 22 14 27 0 11 17 5 Medarbetare huvudkontoret 20 9 27 10 5 16 6 4 9 Genomsnittligt antal utbildningstimmar i Pandox 16 16 16 10 9 11 9 8 9 1) Andel medarbetare som genomgått utvecklingssamtal = antal per- soner i den berörda gruppen som fått utvecklingssamtal under året, delat med totalt antal anställda i gruppen per 31 december det aktu- ella året. Det förväntade antalet utvecklingssamtal per medarbetare och år är 1. 2) Antal medarbetare inom denna kategori är endast en (1), vilket ger ett stort utslag på procenttalet. T abellkommentarer Åldersfördelning per anställningskategori Ingen signifikant omfördelning av anställda per åldersgrupp har skett under året (se tabell på föregående sida). Nyanställda och personalomsättning Pandox använder personalomsättning som ett mått för arbetarnöjdhet, och den sänkta siffran är en indikator på att interna initiativ för att främja arbe- tarnöjdhet har haft effekt. Den totala personalomsättningen inom Pandox minskade under 2023 från 42 procent till 36 procent (se tabell på föregående sida). Andelen nyanställda och personalomsättningen var hög i ålderskategorin under 30 år under 2023. Arbete inom hotellbranschen är vanligt bland unga människor, och medarbetare i denna ålderskategori är generellt sett mer rörliga på arbetsmarknaden. Kompetensutveckling Andelen medarbetare som genomgått utvecklingssamtal ökade med totalt 23 procent under 2023. den största ökningen skedde inom affärssegmentet Egen drift vilket visar på att rutiner återigen kommit på plats efter covid-19. Pandox har som mål att det ska finnas utrymme för varje medarbetare att kunna vidareutvecklas genom utbildning. Även genomsnittliga utbildningstim- mar har ökat signifikant för samtliga grupper. Genomsnittligt antal utbildnings- timmar per medarbetare var under året 16 (10) timmar. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS S1 – Den egna arbetskraften, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 120 ===== SIDA 122 ===== ARBETSRELA TERAD OHÄLSA1) Antal 2023 2022 2021 Medarbetare Dödsfall till följd av arbetsrelaterad ohälsa 0 0 0 Rapporterade arbets relaterad ohälsa 7 9 0 Underleverantörer Dödsfall till följd av arbetsrelaterad ohälsa 0 0 0 Rapporterade arbets relaterad ohälsa 0 0 0 1) Som arbetsrelaterad ohälsa räknas dålig hälsa och sjukdomar som uppstått till följd av exponering för faror eller dålig arbetsmiljö på jobbet. SJUKFRÅNV ARO PER SEGMENT1) Sjukfrånvaro, % Alla typer av sjukdom, ohälsa eller skador 2023 2022 2021 Egen drift 6,2% 5,9% 7,1% Hyresavtal 0,6% 0,7% 0,3% Huvudkontor 0,5% 0,5% 0,2% T otalt 6,0% 5,7% 7,0% 1) Sjukfrånvaron anges i procent av totalt arbetad schemalagd arbetstid. T otal sjukfrånvaro baseras på samtliga medarbetare i koncernen. Den lägre sjukfrånvaron för Hyresavtal och huvudkontor förklaras främst av möjlighet till distansarbete. 2023 20222) 20212) ARBETSRELA TERADE SKADOR1) Antal Dödsfalls-/ olycksfalls frekvens Antal Dödsfalls-/ olycksfalls frekvens Antal Dödsfalls-/ olycksfalls frekvens Medarbetare Dödsfall till följd av arbetsrelaterade skador 0 0 0 0 0 0 Allvarliga arbetsrelaterade skador (exkl. dödsfall) 0 0 1 0,49 0 0 Rapporterade arbets relaterade skador 80 41,02 67 32,55 13 10,25 Underleverantörer Dödsfall till följd av arbetsrelaterade skador 0 0 0 0 0 0 Allvarliga arbetsrelaterade skador (exkl. dödsfall) 0 0 0 0 0 0 Rapporterade arbets relaterade skador 2 11,79 1 4,52 2 20,69 1) Från och med 2023 räknas olycksfallsfrekvensen i enlighet med ESRS. Jämförelseåren är också omräknade. Det innebär att antalet arbetade timmar ändras från 200 000 till 1 000 000. En arbetsrela- terad skada är en skada som uppstår på grund av eller under arbetets gång. Som allvarlig skada räknas skador som arbetstagaren inte återhämtat sig helt från inom sex månader. Olycksfalls- respek- tive dödsfallsfrekvensen definieras som antal arbetsolyckor respektive dödsfall delat på totalt antal arbetade timmar, multiplicerat med 1 000 000 arbetade timmar. Antalet arbetade timmar för egna medarbetare uppgick till 1 949 907 under 2023, 2 059 571 under 2022 och 1 270 306 under 2021 för huvudkontoret, Hyresavtal och Egen drift. Antalet arbetade timmar för underleverantörer uppgick till 169 600 under 2023, 220 940 under 2022 och 96 646 under 2021. 2) Metoden för uträkning av dödsfalls/olycksfallsfrekvens har uppdaterats 2023 för att reflektera den metod som rekommenderas i ESRS. För tidigare år användes multipliceringsfaktorn 200 000. T alen för 2021 och 2022 har räknats om enligt den nya formeln och överensstämmer därför inte med de siffror som rapporterats i tidigare rapporter. T abellkommentarer Antal rapporterade fall av arbetsrelaterad ohälsa bland medar- betare minskade under 2023 från 9 till 7. Sjukfrånvaron ökade något, med 0,3 procent, men ökningen är inte tillräckligt stor för att kunna härledas till någon särskild orsak. Dödsfall och allvarliga arbetsrelaterade skador under året var 0 för både medarbetare och underleverantörer. Antalet rapporterade arbetsrelaterade olyckor ökade och olycksfalls- frekvensen har gått upp från 32,55 till 41,02. Ökningen av arbetsrelaterade skador spåras framför allt till ett geografiskt verksamhetsområde och beror delvis på reglerna kring hur en arbetsrelaterad skada definieras. Den vanligaste orsaken till arbetsrelaterad ohälsa och arbets- relaterade skador under året var skärsår, fall/halkolyckor och sträckningar. Även bland underleverantörer har antalet rapporterade arbetsrelaterade olyckor ökat. I byggmötesprotokollen mellan entreprenör och fastighetsförvaltningschef finns en avstäm- ningspunkt avseende olycksfall eller annan skada där even- tuella skador avrapporteras. Under 2023 inrapporterades två (1) fall av arbetsrelaterade skador bland underleverantörerna. Dessa rörde en mindre kläm- respektive fallskada. Olyckorna bedömdes vara ringa till sin natur och ytterligare åtgärder behövde ej vidtagas. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ESRS S1 – Den egna arbetskraften, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 121 ===== SIDA 123 ===== ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan ESRS S3 – Påverkade samhällen Pandox har en identifierad väsentlig finansiell risk på ämnet berörda samhällen. Denna är kopp- lad till ökade kostnader som tillkommer för att efterleva nya lagkrav kring tillbörlig aktsamhet. Risken hanteras genom finansiell planering och förberedande arbete för att kostnaden inte ska bli plötslig eller oväntat stor. Se information under ESRS S2 för information om policyer och hantering. Pandox konsekvenser, risker och möjligheter relaterade till medarbetare i värdekedjan är främst kopplade till hälsa och säkerhet på arbetsplatsen samt arbetsvillkor. Ju längre bort i värdekedjan desto mindre insyn har Pandox i arbetarnas villkor. Längst bort i värdekedjan, vid råvaruutvin- ning, finns dessutom risker för barn- och tvångsarbete. Det finns dock goda möjligheter för Pandox att ställa krav på sina leverantörer att de ska efterleva Uppförandekoden för leverantörer där det finns tydliga förväntningar kring etiska förhållningsregler, arbetsrätt samt jämställdhet. Vissa finansiella risker är kopplade till arbetare i värdekedjan. Dessa rör främst ökade kostna- der som tillkommer för att efterleva nya lagkrav kring tillbörlig aktsamhet, men också eventuell ryktesrisk om det skulle uppdagas att Pandox i sin värdekedja har kopplingar till dåliga arbets- förhållanden. Pandox uppförandekod för affärspartners beskriver vad bolaget ställer för krav på sina leverantörer gällande arbets- och anställningsvillkor. Uppförandekoden är i linje med Pandox interna uppförandekod och leverantörer förväntas förhålla sig till samma höga etiska standard som Pandox bolagsvärderingar reflekterar. Alla nya leverantörer får tillskickat uppförandekoden för att acceptera de villkor som beskrivs. Dessutom har Pandox en policy för mänskliga rättig- heter som täcker in hela värdekedjan, samt ett modern slavery act statement. VD och ledningsgrupp är ansvariga för implementeringen av samtliga policyer och de finns tillgängliga på hemsidan. Behov av att sätta in handlingar/en handlingsplan utöver implementering av uppförande- koden för affärspartners har ännu inte identifierats och inga tidsbundna mål har beslutats om. Processer för engagemang Pandox har i nuläget inga processer på plats för att föra dialog med arbetstagare i värdekedjan och inga planer på att upprätta sådana processer. Arbetare i värdekedjan har dock, liksom alla andra intressenter, möjlighet att rapportera in missförhållanden genom visselblåsarsystemet som finns tillgängligt genom Pandox hemsida. Där finns möjlighet att förbli anonym. Alla rap- porterade fall följs upp för att utvärdera eventuell gottgörelse i målet och styrelsen informeras om allvarligare fall. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 122 ===== SIDA 124 ===== ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare Pandox är ett kundorienterat bolag, särskilt inom egen drift. Cybersäkerhet är en prioriterad fråga där det finns både poten- tiellt negativ och positiv påverkan, samt finansiella risker. Hälsa och säkerhet för hotellgäster är också prioriterat. Hotell är en riskmiljö för trafficking och prostitution, något som Pandox har stor medvetenhet kring och motverkar genom kontinuerlig utbildning av personalen. Pandox har absolut nolltolerans mot trafficking och prostitution. De styrdokument som relaterar till Konsumenter och slutanvändare är: • Uppförandekod för medarbetare • Policy för mänskliga rättigheter • Personuppgiftspolicy • Informationssäkerhetspolicy • Miljöpolicy Dessa relaterar på olika sätt till att gästerna ska få en trygg och bra upplevelse då de besöker hotell i Pandox drift. Policyn för mänskliga rättigheter är utformad i enlighet med principerna i FN:s Global Compact och FN:s vägledande principer för före- tag och mänskliga rättigheter. Vd och ledningsgrupp är ansvariga för implementeringen av samtliga policyer och de finns tillgängliga på hemsidan. De gäller för hela Pandox verksamhet utan undantag. För att säkra slutkonsumenternas/gästernas säkerhet genomförs regelbundet utbildning av medarbetare i första hjälpen och datasäkerhet. För cybersäkerhet används bland annat brandväggar och lösenordskyddade system och ett kontinuerligt förbättringsarbete med medarbetare och system för att alltid hålla högsta nivå för gästernas integritet och data- säkerhet. Tre fall av incidenter avseende phishingattacker rap- porterades under 2023. Relevanta ågärder implementerades och omfattningen bedöms vara begränsad. För fysisk säker- het sker även säkerställande av skalskydd, väktarbevakning och övervakningskameror. Brand och evakueringsövningar genomförs regelbundet och beredskapsplaner och säkerhets- policyer ska finnas för alla hotell i egen drift. Förebyggande av trafficking och prostitution görs både genom internutbildningar och i kontinuerlig samverkan med lokala polismyndigheter. Under 2023 uppdagades noll fall inom Pandox Egen drift vilket är en indikator för det förebyggande arbetets effektivitet. Dialog med konsumenter och slutanvändare Alla hotellgäster får möjlighet att fylla i en enkät för kundnöjd- het. Där kan de framföra åsikter om sin vistelse. Även gästernas säkerhet mäts som en del av kundnöjdhetsundersökningen. Undersökningen följs upp kontinuerligt vilket möjliggör lärdomar från tidigare strategier och arbetssätt för att optimera upplevelsen för gäster i framtiden. Kundnöjdhetsundersökningen utförs av en tredje part och den senaste undersökningen (som avslutades i januari 2024) gav NPS-resultatet 50 vilket är mycket bra. Svarsfrekvensen var 59 procent av hyresgästerna i de fastigheter som omfattas av GRESB och som det följaktligen finns data på. Ett långsiktigt mål är att få in data på, och kunna inkludera, samtliga fastigheter. Kundnöjdhetsundersökningen används också för att iden- tifiera vilka ämnen som bäst främjar kundnöjdhet, och resulta- ten används för att förbättra strategin med hänsyn till gästerna. Skulle det förekomma att gäster har råkat ut för en situa- tion som påverkar dem negativt kan de lyfta detta med hotell- ledningen på respektive hotell och situationen utvärderas då individuellt. Då det är lämpligt uppdateras processer och rutiner för att förebygga att liknande situationer uppkommer igen. Liksom alla andra intressenter kan gäster även rapportera allvarligare incidenter genom visselblåsarsystemet. Mål Förutom nolltolerans mot prostitution och trafficking har Pandox en målsättning för hotell i egen drift att minst 80 pro- cent av hotellgästerna ska rekommendera hotellet till andra. Målet har satts då 80 procent anses utgöra gränsen mellan ”nöjd” och ”lojal”. Gästnöjdheten var 84 (83) procent enligt Pandox årliga gästundersökning, genomförd av en extern part under 2023. PRODUKTERNAS OCH TJÄNSTERNAS PÅ VERKAN PÅ PANDOX HOTELLGÄSTERS HÄLSA OCH SÄKERHET 2023 2022 2021 T otalt antal incidenter där gästernas eller besökarnas hälsa eller säkerhet har påverkats negativt vid ett besök på Pandox hotell 0 0 1 – varav antal incidenter av bristande efterlevnad av lagar 0 0 0 – varav antal incidenter av bristande efterlevnad av frivilliga standarder 131) 4 1 – varav antal incidenter av bristande lag efterlevnad som ledde till böter eller annat straff 0 0 0 – varav antal incidenter av bristande lag efterlevnad som ledde till varning 0 0 0 1) Avser 13 fall där gästerna inte respekterade att rummen var rökfria. DA T ASÄKERHET OCH KUNDINTEGRITET 2023 2022 2021 T otalt antal datasäkerhetsöverträdelser, som stöld av kunddata 3 0 0 T otalt antal inkomna klagomål gällande kränkning av kunders integritet 0 0 0 – andel av de totalt inkomna klagomålen som mottagits från externa parter 0 0 0 – andel av de totalt inkomna klagomålen som mottagits från myndigheter 0 0 0 T abellkommentarer: De tre datasäkerhetsincidenter som skedde under 2023 avsåg så kallade phishingattacker. Incidenterna har utretts av data- säkerhetsexperter och lokala personuppgiftsombud för att förhindra framtida attacker. Berörda myndiheter i respektive jurisdiktion har underrättats och attackerna har även polisan- mälts. Underrättade myndigheter har inte funnit anledning att gå vidare med åtgärder med anledning av underrättelserna. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 123 ===== SIDA 125 ===== ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande Inom ansvarsfullt företagande har följande områden identifierats som väsentliga för Pandox: • Företagskultur • Hantering av förbindelser med leverantörer • Korruption och mutor • Transparens (Enhetsspecifikt ämne) Styrning Samtliga ämnen inom affärsetik inkluderas i Pandox upp- förandekod för medarbetare. Pandox agerande ska i alla lägen, oavsett land eller marknad, kännetecknas av ansvar och respekt för kunder, medarbetare, leverantörer, affärspartners och lokalsamhälle. Pandox värnar om en god affärsetik och strävar efter långsiktiga och förtroendefulla relationer. Vid överträdelse eller misstänkt överträdelse av Uppförande koden för medarbetare skall man omedelbart rapportera händelsen till sin närmaste chef. Om detta inte är möjligt ska den närmaste chefens överordnade informeras i enlighet med farfarsprincipen. Incidenter kan även rapporteras via visselblåsarfunktionen som hanteras av en extern, obero- ende part vilket säkrar visselblåsarnas skydd mot vedergäll- ning. Alla anställda på Pandox har ett ansvar att efterleva upp- förandekoden och att rapportera om överträdelser av koden. Pandox har dessutom en specifik antikorruptionspolicy (i enlighet med princip 10 av UN Global Compact) som beskri- ver riktlinjer för att förstå och motverka mutor, finansiella brott, intressekonflikter, vänskapskorruption och nepotism, och otillbörlig konkurrens. Policyn berör framförallt den identifierade finansiella risken det kan innebära om korrup- tion sker, med tanke på ökade kostnader, juridiska påföljder och ryktesrisk. Hela Pandox verksamhet, utan undantag, täcks in av policyn. Liknande riktlinjer för affärspartners finns spe- cificerade i uppförandekoden för affärspartners. Pandox har nolltolerans mot korruption och mutor och samtliga fall som inträffar anses vara brott mot kravet på efterlevnad av detta. VD och CFO i nära samverkan med SVP, Director of Sustai- nable Business är ansvariga för implementeringen av antikor- ruptionspolicyn. Den finns tillgänglig på Pandox hemsida. Hantering av förbindelser med leverantörer Alla Pandox leverantörer förväntas läsa och godta uppförande- koden för affärspartners. Utöver detta hanterar Pandox sina förbindelser med leverantörer i enlighet med förklaringen av tillbörlig aktsamhet under GOV-4 (sid. 95). Hittills har leve - rantörer inom byggbranschen på den svenska marknaden granskats närmare och planen är att utöka omfattningen till byggbranschen i hela Europa inom de kommande åren, följt av övriga leverantörer. Genom att ställa krav på leverantörer kan Pandox ha en positiv påverkan inom ansvarsfullt företagande. Förebyggande arbete mot, och upptäckt av, korruption och mutor Alla affärstransaktioner innebär en risk för korruption och mutor vilket kan ha negativ påverkan på mänskliga rättighe- ter och samhället i stort. Pandox har dessutom affärspartners inom byggbranschen som är en riskbransch för korruption. Det finns därför potentiell negativ påverkan med avseende på korruption inom hela Pandox värdekedja. Alla anställda inom Pandox får utbildning i antikorruption som del av träningen i uppförandekoden för medarbetare. Denna är obligatorisk för alla nyanställda och ska sedan uppre- pas vart tredje år eller oftare, om koden uppdaterats väsentligt. Den faktiska uppmätta genomförandegraden 2023 var 95 (87) procent. Styrelsen har för närvarande ingen obligatorisk utbildning inom Uppförandekoden eller inom antikorrup- tion. Anställda på Pandox har en skyldighet att rapportera misstänkta överträdelser mot antikorruptionspolicyn. Vid en incident eller misstänkt incident ska händelsen omedelbart rapporteras till närmaste chef. Om detta inte är möjligt ska den närmaste chefens överordnade informeras i enlighet med farfarsprincipen. Incidenter eller misstänkta incidenter kan även rapporteras via visselblåsarfunktionen. Misstanke om korruption kan leda till rättslig prövning beroende på typ och värde av förmånen. I sådana fall tas hänsyn även till kopplingen mellan förmånen och mottagarens arbetsuppgifter samt parternas relation. Överträdelser av policyn kan leda till disciplinära åtgärder och i allvarliga fall till avsked och polisan- mälan, och alla eventuella incidenter informerar den fortsatta utvecklingen av arbetet med antikorruption. GRANSKNING A V BEFINTLIGA LEVERANTÖRER UTIFRÅN MILJÖKRITERIER, SOCIALA KRITERIER OCH AFFÄRSETIK 2023 2022 2021 Antal leverantörer som granskats, st 37 48 82 Antal leverantörer som identifierats ha en väsentlig negativ påverkan, st1) 15 4 37 Andel av leverantörerna med negativ påverkan, där överenskommelse om förbättringar har gjorts, %2) 73% 0% 0% Andel av leverantörerna med negativ påverkan, där samarbetet har avslutats på grund av granskningen, %2) 0% 0% 0% 1) Antalet leverantörer avser de som bedömdes ha eller riskera ha en väsentlig negativ påverkan baserat på identifierade risker relaterat till sociala och/eller styrningsaspekter. Inga leverantö- rer bedömdes ha eller riskera ha en väsentlig miljöpåverkan. 2) Härrör främst till brist på dokumentation av formella processer inom affärsetik och arbetsrätt alternativt leverantörer som valt att inte besvara undersökningen. Leverantörsgranskningen för 2022 genomfördes sent på året, vilket medfört att inga överenskommelser med leverantö- rer hunnit genomföras vid årets slut. ANT AL FALL A V KORRUPTION 2023 2022 2021 T otalt antal fall av korruption 0 0 0 – varav antal fall där anställda blivit avskedade på grund av korruption 0 0 0 – varav antal fall där avtal med affärs- partners blivit uppsagda eller inte förlängda på grund av korruption 0 0 0 – varav antal rättsliga fall rörande korruption som väckts mot företaget eller våra anställda 0 0 0 T abellkommentarer Med 11 av de 15 leverantörer där negativ påverkan identifie- rades har överenskommelser gjorts om förbättringar. Upp- följning kommer ske under 2024. Inga fall av korruption har uppdagats under året. Inga fall av bekräftad negativ påverkan inom miljö, sociala frågor eller bolagsstyrning har uppdagats högre upp i värde- kedjan under året. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 124 ===== SIDA 126 ===== GRI-index Uttalande om användning Pandox rapporterar härmed i enlighet med GRI Standarder för perioden [1 jan 2023/31 dec 2023]. GRI 1-standard GRI 1: Fundament 2021 GRI Sektorstandard Ingen sektorstandard är tillgänglig för Pandox bransch. Avsteg får ej göras eller inga s ektorspecifika upplysningar är tillgängliga. Avsteg GRI Standard Upp- lysning Upplysningens namn Sida Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring FN Global Compact Principer GENERELLA UPPL YSNINGAR GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-1 Information om organisationen 4, 142 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 95, 142, 170–171 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 94–95, 142 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information 121 2-5 Externt bestyrkande 95, 181 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 18, 20–23, 62 2-6 d) Ej tillämplig Inga väsentliga förändringar har gjorts under året 12-7 Medarbetare 117 2-7 b) iii Information ej tillgänglig Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 2-8 Medarbetare som inte är anställda 116 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 72, 78–79, 95 2-9 c) vi Information ej tillgänglig Ingen utvärdering har genomförts 2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 74, 95 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 78 2-11 b) Ej tillämplig 2-12 Högsta styrande organets roll gällande översyn av hantering av påverkan 72, 95 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan 95–98 2-14 Högsta styrande organets roll gällande hållbarhetsrapportering 95–98, 72 2-14 b) Ej tillämplig 2-15 Intressekonflikter 72, 74, 78–79, 174 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 115–116, 121–124 2-17 Samlad kunskap hos det högsta styrande organet 72, 95 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 2-18 Ej tillämplig Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 2-19 Ersättningspolicy 148–150 2-20 Process för att fastställa ersättningar 148–150 2-21 Årlig total ersättningsgrad 2-21 Information ej tillgänglig Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 12 1, 102-23 Åtaganden gällande ansvarsfullt företagande 95, 105, 115–123 2-24 Förankring av åtagandena i verksamhet och affärsrelationer 95, 105, 110–111, 113– 116, 122–124 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan 95, 105, 110–111, 113– 116, 122–124 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av farhågor 115–116, 124 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 123–124 2-28 Medlemskap i organisationer 13 2-29 Metoder för intressentengagemang 95–98 3, 4, 52-30 Kollektivavtal 116 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 125 ===== SIDA 127 ===== Avsteg GRI Standard Upp- lysning Upplysningens namn Sida Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring FN Global Compact Principer V ÄSENTLIGA FRÅGOR GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 97–98 3-2 Lista med väsentliga frågor 98 EKONOMISKT RESUL T A T GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 89–93, 108–109 3-3 f) Ej tillämpligt Intressenter har ej varit delaktiga ANTI-KORRUPTION GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 124 10 GRI 205: Anti- korruption 2016 205-1 V erksamheter som utvärderats för risker avseende kor- ruption 124 205-2 Kommunikation kring och utbildning i antikorruption- spolicyer och rutiner 124 205-2 a), b), c), e) Information ej tillgänglig Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 124 HÅLLBARA MA TERIAL GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 114 3-3 d) ii, iii, e)i, iii, iv, f) Information ej tillgänglig Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 8 GRI 301: Material GRI 301-1, 301-2, 301-3 Information ej tillgänglig Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 ENERGI GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 97, 105, 107 3-3 d) iii Ej tillämplig Ingen positiv påverkan identifierad 9GRI 302: Energi 2016 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 107 302-1 c) iv Ej tillämplig 302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 107 302-3 Energiintensitet 107 V A TTEN OCH A VLOPP GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 35, 111–112 8 GRI 303: Vatten och avlopp 2018 303-1 Interaktion med vatten som en delad resurs 111–112 303-5 Vattenanvändning 111–112 BIOLOGISK MÅNGFALD GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 113 3-3 e), f) Information ej komplett Biologisk mångfald är ett nytt väsentligt ämne för Pandox. Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 GRI 304: Biodiversitet 2016 304-1 304-2 Väsentlig påverkan på biodiversitet från aktiviteter, produkter och tjänster IUCN:s Rödlistade arter och arter på nationella bevar- andelistan inom verksamhetens påverkansområde N/A 304-1, 304-2 Information ej komplett, Ej tillämplig Biologisk mångfald är ett nytt väsentligt ämne för Pandox. Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 Avsteg får ej göras eller inga s ektorspecifika upplysningar är tillgängliga. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner GRI-index, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 126 ===== SIDA 128 ===== Avsteg GRI Standard Upp- lysning Upplysningens namn Sida Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring FN Global Compact Principer UTSLÄPP A V V ÄXTHUSGASER GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 31, 95, 105–106 7, 8, 9 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 14, 105–106 305-1 c), d) iii, g) Ej tillämplig 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 14, 105–106 305-2 d) iii, g) ii Ej tillämplig 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 14, 105–106 305-3 c), e) iii, g) ii, iv Ej tillämplig 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 106 KLIMA T ANPASSNING A V FASTIGHETER GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 31, 105, 108–109 7 Företagsspecifik upplysning: Klimatanpassning av fastigheter P-1 Andel fastigheter som utvärderats för klimatrelaterade risker genom desktopanalys 63 A VFALL GRI 3: Väsentliga frågor 3-3 Styrning av väsentlig fråga 35, 114 7, 8 GRI 306: Avfall 2020 306-1 Avfallsgenerering och betydande avfallsrelaterad påverkan 114 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 114 306-3 Genererat avfall 114 BEDÖMNING A V LEVERANTÖRER UTIFRÅN MILJÖKRITERIER GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 95, 124 7, 8GRI 308: Bedömning av leverantörer utifrån miljökriterier 2016 308-2 Negativ miljöpåverkan i leverantörskedjan och vidtagna åtgärder 124 308-1 Information ej tillgänglig Processer utvecklas för att möjliggöra framtida rapportering HÅLLBARHETSCERTIFIERING GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 31, 34, 105 7, 8, 9 Företagsspecifik upplysning: Hållbarhetscertifiering P-2 Certifierad andel av hela fastighetsbeståndet 31, 34 P-3 Certifierad andel av hotellen i hyresavtal 31, 34 ANST ÄLLNING GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 37, 115–116 3, 6GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 119 401-2, 401-3 Information ej tillgänglig Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner GRI-index, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 127 ===== SIDA 129 ===== Avsteg GRI Standard Upp- lysning Upplysningens namn Sida Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring FN Global Compact Principer ARBETSRELA TERAD HÄLSA OCH SÄKERHET GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 116 3, 6 GRI 403: Arbets relaterad hälsa och säkerhet 2018 403-1 Ledningssystem gällande hälsa och säkerhet 116 403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning 116 403-3 Företagshälsovård 116 403-4 Samråd och kommunikation om hälsa och säkerhet 116 403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 116 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 116 403-7 Förebyggande och motverkande av negativ påverkan på hälsa och säkerhet i arbetsmiljöer med direkt koppling till affärsrelationer 116 403-9 Arbetsrelaterade skador 115–116, 121 403-9 b) v Information ej tillgänglig Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 115–116, 121 Företagsspecifik upplysning: Sjukfrånvaro P-4 Sjukfrånvaro per segment 121 MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 38, 115–116, 122 1, 2, 6GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 117–119 405-1 a) iii, b) iii, 405-2 Ej tillämplig, Information ej tillgänglig Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 ICKE-DISKRIMINERING GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 38, 115–116 1, 2, 6GRI 406: Icke- diskriminering 2016 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder 115–116 BEDÖMNING A V LEVERANTÖRER UTIFRÅN SOCIALA KRITERIER GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 20–21, 95, 124 1, 2, 10GRI 414: Bedömning av leverantörer utifrån soci- ala kriterier 2016 414-2 Negativ social påverkan i leverantörsledet och vidtagna åtgärder 124 414-1 Information ej tillgänglig Processer utvecklas för att möjliggöra rapportering 2024 KUNDERNAS HÄLSA OCH SÄKERHET GRI 3: Väsentliga frågor 3-3 Styrning av väsentlig fråga 123 3-3 d) iii Ej tillämplig Ingen positiv påverkan identifierad GRI 416: Kundernas hälsa och säkerhet 2016 416-2 Incidenter med bristande efterlevnad av produkters och tjänsters påverkan på hälsa och säkerhet 123 KUNDERNAS INTEGRITET GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 123 3-3 d) iii Ej tillämplig Ingen positiv påverkan identifierad GRI 418: Kundernas integritet 2016 418-1 Underbyggda klagomål rörande intrång i kundernas integritet och förlust av kunddata 123 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner GRI-index, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 128 ===== SIDA 130 ===== TCFD-index Pandox rapporterar för fjärde året enligt TCFD (T askforce on Climate- related Financial Disclosures). Syftet med detta index är att under- lätta för läsarna att hitta den infor- mation som ingår i TCFD-rapporte- ringen. STYRNING STRA TEGI RISKHANTERING MÅL OCH MÄ TET AL Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar A. Beskrivning av styrelsens över- vakning av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 95, 105 A. Beskrivning av klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat. Se sid. 105, 108–9 A. Beskrivning av organisationens processer för att identifiera klimat- relaterade risker. Se sid. 95–98 A. Beskrivning av organisationens indika- torer för att värdera klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 108–9 B. Beskrivning av ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 95, 105 B. Beskrivning av påverkan från risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiella planering. Se sid. 105, 108–9 B. Beskrivning av organisationens processer för hantering av klimat relaterade risker. Se sid. 105, 108 B. Redovisning av utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. Se sid. 106 C. Beskrivning av organisationens beredskap att ställa om strategin med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier. Se sid. 105 C. Beskrivning av integrationen av ovan- stående processer i organisationens gener- ella riskhantering. Se sid. 105, 108 C. Beskrivning av organisationens mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på målen. Se sid. 105–6 Avsteg GRI Standard Upp- lysning Upplysningens namn Sida Krav som avsteg gjorts från Skäl till avsteget Förklaring FN Global Compact Principer GÄSTNÖJDHET GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 37, 123 Företagsspecifik upplysning: Gästnöjdhet P-5 Gästnöjdhet i egen drift 37, 123 PROSTITUTION OCH TRAFFICKING GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 123 2, 4Företagsspecifik upplysning: Prostitution och trafficking P-6 Antal fall av prostitution och trafficking 123 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner GRI-index, forts. FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 129 ===== SIDA 131 ===== BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) är det mest utbredda miljöcertifieringssys- temet för byggnader i Europa. Systemet utvärderar och betyg- sätter byggnaders totala miljöpåverkan. CSRD Corporate Sustainability Reporting Directive är en lagstift- ning på EU-nivå som ställer krav på bolag av en viss storlek att hållbarhetsrapportera enligt vissa standarder (se ESRS) samt uppfylla olika krav på likriktning inom presentationen av hållbarhetsinformation. ESRS European Sustainability Reporting Standards utgör ett ramverk för hållbarhetsrapportering som likriktar och ställer krav på bolag att utvärdera och presentera väsentliga hållbarhetsäm- nen på ett standardiserat och jämförbart sätt. FN:s Globala mål Del av Agenda 2030 och består av 17 mål för hållbar utveck- ling som antagits av FN:s generalförsamling. Syftet är att avskaffa extrem fattigdom, minska ojämlikheter och orättvisor i världen, att främja fred och rättvisa samt lösa klimatkrisen till år 2030. GRI Standarder Världens mest utbredda standard för redovisning av hållbar- hetsinformation. Standarden är utgiven av Global Reporting Initiative (GRI) och består av principer och upplysningar som organisationer ska mäta och redovisa för att följa upp sitt hållbarhetsarbete. ILO International Labour Organisation, är ett FN-organ som samlar regeringar, arbetsgivare och arbetstagare i 187 medlemsstater för att fastställa arbetsnormer, utveckla politik och utforma program som främjar anständigt arbete för alla kvinnor och män. International Bill of Human Rights Den internationella propositionen om mänskliga rättigheter består av den allmänna deklarationen om de mänskliga rät - tigheterna, internationella konventionen om ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter samt den internationella konventionen om medborgerliga och politiska rättigheter. Olycksfallsfrekvens Ett jämförelsemått som avser förhållandet mellan antalet olycksfall och antalet arbetade timmar i företaget multiplice- rat med 1 000 000 arbetstimmar. Det används vid jämförelser mellan olika företag. Även dödsfallsfrekvens och olycksfalls- frekvens av allvarliga olyckor redovisas. Science Based Target Initiative Initiativet Science Based T argets (SBTi) driver på utvecklingen gällande klimatåtgärder i den privata sektorn genom att göra det möjligt för företag att sätta vetenskapsbaserade klimatmål för utsläppsminskningar i linje med Paris-avtalet. TCFD TCFD står för T askforce on Climate-related Financial Disclo- sure och är ett ramverk för att kunna identifiera ett företags klimat relaterade risker och möjligheter. UK Modern Slavery Act En brittisk lag som syftar till att motverka alla sorters männis- kohandel, tvångs- eller slavarbete i företagens egen verksam- het och i leverantörskedjan. Alla företag med verksamhet eller dotterbolag i Storbritannien omfattas av lagen. UN Global Compact FN:s Global Compact bildades 1999 vid ”World Economic Forum” i Davos. Syftet var att skapa internationella principer kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption riktade till företag. Principerna grundar sig på FN:s deklaration om mänskliga rättigheter, ILO:s grundläggande konventioner om de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Rio-deklarationen samt FN:s konvention mot korruption. Definitioner hållbarhet Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FÖRV AL TNINGSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 130 ===== SIDA 132 ===== Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner Rapport över totalresultat för koncernen MSEK Not 2023 2022 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter C1, C2, E1 3 548 3 052 Övriga fastighetsintäkter C1, C2, E1 142 255 Intäkter Egen drift C1 3 159 2 347 Nettoomsättning 6 849 5 654 Kostnader Hyresavtal C1, C4, C6, C7, G5 –533 –439 Kostnader Egen drift C1, C5, C6, C7, G5 –2 729 –2 111 Bruttoresultat 3 587 3 104 – varav bruttoresultat Hyresavtal C1 3 157 2 868 – varav bruttoresultat Egen drift C1 430 236 Central administration C1, C3, C6, C7 –197 –153 Finansiella intäkter C1, G1 31 19 Finansiella kostnader C1, G1 –1 498 –1 022 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar G1, G5 –108 –95 Resultat före värdeförändringar 1 815 1 853 Värdeförändringar Värdeförändring f astigheter C1, E1 –1 107 1 180 Värdeförändring derivat C1, G2 –1 205 2 318 Resultat före skatt –497 5 351 Aktuell skatt C1, D1 –375 –164 Uppskjuten skatt C1, D1 292 –983 Årets resultat –580 4 204 Övrigt totalresultat Poster som inte kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar 39 — Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter 26 –439 Omräkningsdifferenser utländska verksamheter –177 1 762 Årets övrigt totalresultat –112 1 323 Årets totalresultat –692 5 527 MSEK Not 2023 2022 Moderbolagets aktieägare – andel av årets resultat –585 4 217 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat 5 –13 Moderbolagets aktieägare – andel av årets totalresultat –698 5 522 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets totalresultat 6 5 Data per aktie G4 Vägt genomsnittligt antal aktier 183 849 999 183 849 999 Årets resultat efter skatt före och efter utspädning, per aktie, SEK –3,18 22,94 FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 131 ===== SIDA 133 ===== Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner Rapport över finansiell ställning för koncernen MSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Rörelsefastigheter E2 8 273 7 306 Inventarier/Inredning E3 580 683 Förvaltningsfastigheter E1 57 226 57 563 Nyttjanderätter G5 2 848 3 218 Uppskjuten skattefordran D1 340 305 Derivat G2, G3 1 535 2 374 Andra långfristiga fordringar E5, G3 77 88 Summa anläggningstillgångar 70 879 71 537 Omsättningstillgångar Varulager 16 17 Aktuell skattefordran D1 173 147 Kundfordringar E4, G3 445 600 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 648 587 Övriga fordringar 207 225 Likvida medel 769 1 630 Tillgångar som innehas för försäljning E7 71 474 Summa omsättningstillgångar 2 329 3 680 SUMMA TILLGÅNGAR 73 208 75 217 MSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022 EGET KAPIT AL OCH SKULDER Eget kapital G4 Aktiekapital 460 460 Övrigt tillskjutet kapital 7 525 7 525 Reserver 1 205 1 318 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 20 383 21 428 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 29 573 30 731 Innehav utan bestämmande inflytande 152 202 Summa eget kapital 29 725 30 933 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder G2, G3 24 190 17 888 Övriga långfristiga skulder 29 3 Långfristig leasingskuld G5 2 826 3 192 Derivat G2, G3 479 114 Avsättningar F2 40 37 Uppskjuten skatteskuld D1 5 270 5 538 Summa långfristiga skulder 32 834 26 772 Kortfristiga skulder Avsättningar F2 35 40 Kortfristiga räntebärande skulder G2, G3 8 580 15 983 Kortfristig leasingskuld G5 30 31 Skatteskulder D1 551 328 Leverantörsskulder G3 333 314 Övriga kortfristiga skulder 170 173 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 950 643 Summa kortfristiga skulder 10 649 17 512 Summa skulder 43 483 44 284 SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER 73 208 75 217 FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 132 ===== SIDA 134 ===== Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare MSEK Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- reserver Omvärderings- reserv 1) Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande T otalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 460 7 525 –174 187 17 215 25 213 209 25 422 Årets resultat — — — — 4 217 4 217 –13 4 204 Övrigt totalresultat — — 1 305 — — 1 305 18 1 323 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — –16 –16 Förskjutning innehav utan bestämmande inflytande — — — — –4 –4 4 — Utgående eget kapital per 31 december 2022 460 7 525 1 131 187 21 428 30 731 202 30 933 Ingående eget kapital 1 januari 2023 460 7 525 1 131 187 21 428 30 731 202 30 933 Årets resultat — — — — –585 –585 5 –580 Övrigt totalresultat — — –152 39 — –113 1 –112 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — –56 –56 Utdelning — — — — –460 –460 — –460 Utgående eget kapital per 31 december 2023 460 7 525 979 226 20 383 29 573 152 29 725 1) Avser verkligt värde förändring av hotellfastigheter som omklassificerats från Egen drift till Hyresavtal. År 2022 Antal utestående aktier vid årets slut 183 849 999 År 2023 Antal utestående aktier vid årets slut 183 849 999 Aktiens kvotvärde är 2,50 SEK. FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 133 ===== SIDA 135 ===== Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner Rapport över kassaflöden för koncernen MSEK Not 2023 2022 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt –497 5 351 Återföring av avskrivningar 286 334 Värdeförändring fastigheter 1 107 –1 180 Värdeförändring derivat 1 205 –2 319 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet I1 40 145 Betald skatt –178 –86 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 963 2 245 Ökning/minskning rörelsefordringar 137 –14 Ökning/minskning rörelseskulder 93 146 Förändringar av rörelsekapital 230 132 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 193 2 377 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i förvaltningsfastigheter –493 –432 Investeringar i rörelsefastigheter –382 –399 Investeringar i inventarier/inredning –47 –32 Avyttring av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan I1 894 124 Förvärv av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan I1 –1 465 –901 Förvärv/avyttring av finansiella tillgångar 12 3 Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 481 –1 637 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 12 944 12 811 Amortering av skuld –14 168 –13 601 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande –17 –16 Ubetald utdelning –460 — Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 701 –806 Årets kassaflöde –989 –66 Likvida medel vid årets början 1 630 1 593 Kursdifferens i likvida medel 128 103 Likvida medel vid årets slut 769 1 630 MSEK Not 2023 2022 Upplysningar om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 31 20 Betald ränta uppgick till –1 243 –893 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –108 –95 FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 134 ===== SIDA 136 ===== Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner Resultaträkning för moderbolaget MSEK Not 2023 2022 Nettoomsättning L1 112 79 Administrativa kostnader C3, C7 –245 –130 Rörelseresultat –133 –51 Resultat från andelar i koncernföretag G1, L1 964 1 840 Övriga räntekostnader och liknande resultatposter G1, L1 1 235 338 Derivat, orealiserade –231 184 Resultat efter finansiella poster 1 835 2 311 Bokslutsdispositioner J4 352 23 Resultat före skatt 2 187 2 334 Skatt på årets resultat D1 –217 –17 Uppskjuten skatt D1 46 –49 Årets resultat 2 016 2 268 Årets övrigt totalresultat — — Årets totalresultat 2 016 2 268 FINANSIELLA RAPPORTER, M ODERBOLAGET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 135 ===== SIDA 137 ===== Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner Balansräkning för moderbolaget MSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier E2 11 14 Summa anläggningstillgångar 11 14 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag H1 12 227 7 431 Fordringar koncernföretag L1 10 515 11 552 Övriga långfristiga fordringar E5 28 26 Uppskjuten skattefordran D1 60 14 Summa finansiella anläggningstillgångar 22 830 19 023 Summa anläggningstillgångar 22 841 19 037 Omsättningstillgångar Övriga fordringar 20 2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 90 9 Fordringar koncernföretag L1 1 941 3 778 Kassa och bank 3 5 Summa omsättningstillgångar 2 054 3 794 SUMMA TILLGÅNGAR 24 895 22 831 MSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022 EGET KAPIT AL OCH SKULDER Eget kapital G4 Aktiekapital 460 460 Reservfond 10 11 Överkursfond 2 970 2 968 Balanserade vinstmedel 7 858 6 050 Årets resultat 2 016 2 268 Summa eget kapital 13 314 11 759 Obeskattade reserver 4 1 Avsättningar F2 69 73 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder J2 5 702 6 013 Skulder koncernföretag L1 1 931 1 414 Derivat 260 36 Uppskjuten skatteskuld 0 0 Summa långfristiga skulder 7 893 7 463 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder J2 1 994 1 256 Leverantörsskulder 15 15 Aktuella skatteskulder 233 16 Skulder koncernföretag L1 1 284 2 217 Övriga kortfristiga skulder 4 1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 85 30 Summa kortfristiga skulder 3 615 3 535 Summa skulder 11 581 11 072 SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER 24 895 22 831 FINANSIELLA RAPPORTER, M ODERBOLAGET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 136 ===== SIDA 138 ===== Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner Rapport över förändringar i eget kapital för moderbolaget Bundet eget kapital Fritt eget kapital MSEK Aktiekapital Reservfond Överkursfond Övrigt totalresultat Balanserade vinstmedel Årets resultat T otalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 460 10 2 969 — 5 164 888 9 490 Vinstdisposition — — — — 888 –888 — Övrigt totalresultat — — — — — — — Årets resultat — — — — — 2 268 2 268 Utgående eget kapital per 31 december 2022 460 10 2 969 — 6 052 2 268 11 759 Ingående eget kapital 1 januari 2023 460 10 2 969 — 6 052 2 268 11 759 Vinstdisposition — — — — 2 268 –2 268 — Övrigt totalresultat — — — — — — — Årets resultat — — — — — 2 016 2 016 Utdelning — — — — –460 — –460 Utgående eget kapital per 31 december 2023 460 10 2 969 7 860 2 016 13 314 År 2022 Antal utestående aktier vid årets slut 183 849 999 År 2023 Antal utestående aktier vid årets slut 183 849 999 Aktiens kvotvärde är 2,50 SEK. FINANSIELLA RAPPORTER, M ODERBOLAGET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 137 ===== SIDA 139 ===== Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner Rapport över kassaflöden för moderbolaget MSEK 2023 2022 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 1 835 2 311 Återföring av avskrivningar 3 4 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 310 –1 814 Betald skatt –1 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 2 147 501 Ökning/minskning rörelsefordringar –99 –5 Ökning/minskning rörelseskulder 916 –2 066 Förändringar av rörelsekapital 817 –2 071 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 964 –1 570 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändringar i aktier och andelar –2 734 –37 Investeringar i inventarier 0 –1 Avyttring av dotterföretag, netto likviditetspåverkan — 2 403 Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan –2 113 –474 Förvärv av finansiella tillgångar –8 355 –1 957 Avyttring av finansiella tillgångar 9 391 2 903 Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 811 2 837 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Erhållna koncernbidrag 458 331 Lämnade koncernbidrag –104 –307 Upptagna lån 5 042 8 633 Amortering av skuld –4 091 –9 920 Utbetald utdelning –460 — Kassaflöde från finansieringsverksamheten 845 –1 263 Årets kassaflöde –2 4 Likvida medel vid periodens början 5 1 Likvida medel vid årets slut 3 5 MSEK 2023 2022 Upplysningar om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 1 100 519 Betald ränta uppgick till –194 –304 Upplysningar om likvida medel vid årets slut 3 5 Likvida medel består av bankmedel FINANSIELLA RAPPORTER, M ODERBOLAGET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 138 ===== SIDA 140 ===== A1 Alternativa nyckeltal Om nyckeltal som inte definieras enligt IFRS Flera beskrivningar och analyser i denna årsredovisning presenterar utveckling och status på finansiella och aktierelate- rade nyckeltal som inte definieras enligt IFRS (International Financial Reporting Standards). Nedanstående alternativa finansiella nyckeltal ger värde full komplet- terande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärde- ring av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Se definitionerna på sidan 185. A VST ÄMNING AL TERNA TIV A NYCKEL T AL (MSEK) 2023 2022 Räntebärande nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder 24 190 17 888 Kortfristiga räntebärande skulder 8 580 15 983 Uppläggningskostnader lån 189 93 Likvida medel –769 –1 630 Räntebärande nettoskuld 32 190 32 334 Belåningsgrad, netto% Räntebärande nettoskuld 32 190 32 334 Marknadsvärde fastigheter 69 039 69 231 Belåningsgrad, % 46,6 46,7 Räntetäckningsgrad, ggr EBITDA 3 696 3 304 Minus: Finansiella kostnader nyttjanderätts- tillgångar –108 –95 Netto räntekostnader 1 335 873 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,7 Genomsnittlig skuldränta, % 4,2 3,2 Se not G2 för fullständig avstämning Investeringar, inkl. moderbolag exkl. förvärv 922 863 A VST ÄMNING AL TERNA TIV A NYCKEL T AL (MSEK) 2023 2022 Driftnetto Hyresavtal Hyresintäkter 3 548 3 052 Övriga fastighetsintäkter 142 255 Kostnader, exkl. fastighetsadministration –290 –245 Driftnetto före fastighetsadministration 3 400 3 062 Fastighetsadministration –243 –194 Driftnetto Hyresavtal 3 157 2 868 Driftnetto Egen drift Intäkter Egen drift 3 159 2 347 Kostnader Egen drift –2 729 –2 111 Bruttoresultat 430 236 Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader 283 330 Driftnetto Egen drift 713 566 EBITDA T otalt bruttoresultat, från respektive segment 3 587 3 104 Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift 283 330 Plus: Avskrivningar inkluderade i Central admininistration 23 23 Minus: Central administration, exklusive avskrivningar –197 –153 EBITDA 3 696 3 304 Cash earnings EBITDA 3 696 3 304 Plus: Finansiella intäkter 31 19 Minus: Finansiella kostnader –1 498 –1 022 Minus: Finansiella kostnader nyttjanderätts tillgångar –108 –95 Plus/Minus: Orealiserad omräkningseffekt bank tillgodohavanden 1 1 Minus: Aktuell skatt –375 –164 Plus/Minus: Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat –5 13 Cash earnings, moderbolagets andel 1 742 2 056 1 2 Se förklaringar nästa sida. 1 2 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 139 ===== SIDA 141 ===== Not A1, forts. FORTS. A VST ÄMNING AL TERNA TIV A NYCKEL T AL 2023 2022 EPRA NRV Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 29 573 30 731 Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter 2 971 3 220 Plus: Verkligt värde finansiella derivat –1 056 –2 260 Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat 218 466 Plus: Uppskjuten skatteskuld, fastigheter 5 270 5 538 EPRA NRV 36 976 37 694 Tillväxt EPRA NRV, i årstakt, % EPRA NRV hänförligt till moderbolagets aktieägare IB 37 694 31 905 EPRA NRV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB 36 976 37 694 Återlagd utdelning innevarande år 460 — Tillväxt i EPRA NRV, i årstakt, % –0,7 18,1 A VST ÄMNING AL TERNA TIV A NYCKEL T AL PER AKTIE 1) 2023 2022 T otalresultat per aktie, SEK Andel av periodens totalresultat, moderbolagets aktieägare, MSEK –698 5 522 Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 183 849 999 183 849 999 T otalresultat per aktie, SEK –3,80 30,04 Cash earnings per aktie, SEK Andel av cash earnings, moderbolagets aktieägare, MSEK 1 742 2 056 Viktat genomsnitt antal aktier före och efter utspädning 183 849 999 183 849 999 Cash earnings per aktie, SEK 9,48 11,18 Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK EPRA NRV, MSEK 36 976 37 694 Antal aktier vid årets slut 183 849 999 183 849 999 Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK 201,12 205,03 Utdelning per aktie, SEK Utdelning, MSEK 735 460 Antal aktier vid tillfället för utdelning 183 849 999 183 849 999 Utdelning per aktie, SEK 4,0 2,5 Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 183 849 999 183 849 999 Antal aktier vid årets slut 183 849 999 183 849 999 FASTIGHETSRELA TERADE NYCKEL T AL Antal hotell, periodens slut2) 159 157 Antal rum, periodens slut2) 35 851 35 490 W AUL T, år 15,0 15,0 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 69 039 69 231 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, MSEK 57 226 57 563 Marknadsvärde rörelsefastigheter, MSEK 11 813 11 669 RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara enheter till jämförbar valutakurs, SEK 1 036 839 1) T otalt antal utestående aktier efter full utspädning uppgår till 183 849 999, varav 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. Beräknat på totalt antal aktier för balansposter och viktat antal aktier för resultatposter. 2) Pandox-ägda hotellfastigheter. FÖRKLARINGAR Finansiell risk Pandox äger, förvaltar och utvecklar hotellfastig heter samt driver hotell. Risk- tagandet uttrycks i en målsättning om en belåningsgrad på 45–60 procent, beroende på marknadsutvecklingen och rådande möjlighe- ter. Utöver belåningsgrad så är räntetäcknings- grad, genomsnittlig skuldränta och ränte- bärande netto skuld relevanta kompletterande mått på Pandox finansiella risk. Tillväxt och lönsamhet Pandox övergripande mål är att öka kassa- flödet och fastighetsvärdet och därigenom skapa utrymme för investeringar som stöd- jer företagets fortsatta expansion. Eftersom Pandox både äger och driver hotellfastigheter behövs flera mått för att mäta företagets måluppfyllelse i detta avseende. Tillväxt i cash earnings är Pandox primära fokus och det är också basen för vad som årligen ska delas ut till aktieägarna, det vill säga 30–50 procent av cash earnings med en genomsnitt- lig utdelnings andel om 40 procent över tid. Driftnetto skapar transparens och jämförbar- het mellan bolagets två rörelsesegment samt med andra fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox samlade operativa lönsamhet på ett enhetligt sätt. Substansvärde (EPRA NRV) och eget kapital Substansvärdet (EPRA NRV) är det samlade kapital Pandox förvaltar för sina aktieägares räkning. Pandox mäter långsiktigt substans- värde med utgångspunkt från balansräk- ningen justerat för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, som derivat och skatteskuld. Marknadsvärdet för rörelsefastig- heter ingår också i beräkningen. 1 2 3 3 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 140 ===== SIDA 142 ===== Not A1, forts. Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NT A och EPRA NDV Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Substans- värdet kan beräknas på olika sätt där fram - förallt tidsperspektivet och port följens omsättningshastighet påverkar. Pandox har generellt ett industriellt och långsiktigt investeringsperspektiv. Per 31 december 2023 redovisas nyckel talen EPRA NRV (Net reinstatement value), som för Pandox motsvarar hittills rapporterat EPRA NA V, EPRA NTA (Net tangible assets) samt EPRA NDV (Net disposal value). Se sidan 185 för definitio- ner. EPRA NRV är det långsiktiga substans- värdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter. EPRA NTA är detsamma som långsiktigt sub- stansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill samt har ett långsik - tigt investeringsperspektiv medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balans räkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde Rörelsefastigheter. 31 dec 2023 31 dec 2022 Substansvärde MSEK SEK/aktie¹⁾ MSEK SEK/aktie¹⁾ Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 29 573 160,85 30 731 167,15 Plus: Omvärdering av rörelsefastigheter 2 971 16,16 3 220 17,51 Plus: V erkligt värde finansiella derivat –1 056 –5,74 –2 260 –12,29 Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat 218 1,18 466 2,53 Plus: Uppskjuten skatteskuld 5 270 28,66 5 538 30,12 Substansvärde EPRA NRV, MSEK 36 976 201,12 37 694 205,03 Återläggs: — — — — Substansvärde EPRA NT A, MSEK 36 976 201,12 37 694 205,03 Återläggs: derivat och uppskjuten skatt –4 432 –24,10 –3 744 –20,36 Substansvärde EPRA NDV, MSEK 32 544 177,01 33 951 184,67 1) Antal aktier vid periodens slut. 31 dec 2023 31 dec 2022 Belåningsgrad, MSEK Hittils rapporterad belåningsgrad, % Just. Belåningsgrad, %, EPRA Hittils rapporterad belåningsgrad, % Just. Belåningsgrad, %, EPRA Långfristiga räntebärande skulder 24 190 — 24 190 17 888 — 17 888 Kortfristiga räntebärande skulder 8 580 — 8 580 15 983 — 15 983 Uppläggningskostnader lån 189 — 189 93 — 93 Netto rörelsefordringar och rörelseskulder — 264 264 — — — Exkludera: Likvida medel –769 — –769 –1 630 — –1 630 Nettoskuld 32 190 264 32 454 32 334 — 32 334 Marknadsvärde fastigheter 69 039 — 69 039 69 231 — 69 231 Netto rörelsefordringar och rörelseskulder — — — — 117 117 T otalt fastigheter samt övriga tillämpliga tillgångar 69 039 — 69 039 69 231 117 69 348 Belåningsgrad, % 46,6% 47,0% 46,7% 46.6% Belåningsgrad enligt EPRA L TV EPRA L TV är ett nyckeltal som visar räntebärande nettoskuld i förhållande till det totala mark- nadsvärdet för fastighetsportföljen samt övriga tillämpliga tillgångar i syfte att skapa jämförbarhet mellan fastighets bolag. I stort skiljer sig inte EPRA L TV mot Pandox tidigare defi- nition av belåningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelseford- ringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA-måttet. Då Pandox inte har intressebolag och Joint V entures eller har en minoritetsandel som är väsentlig för verksamheten görs inga ytterligare justeringar. Justering jämfört med hittills rapporterad belåningsgrad avser nettot av föl- jande kortfristiga rörelseposter: Skattefordran, kundfordringar, uppskjutna hyresfordringar, övriga fordringar, avsättningar, skatteskul- der, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 141 ===== SIDA 143 ===== B Allmän information och övergripande redovisningsprinciper B1 ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSPRINCIPER Inledning Koncernredovisningen omfattar Pandox AB (moderbolaget) och dess dotter- bolag (koncernen). Moderbolaget Pandox AB (Publ) är ett svenskt bolag (org. nr 556030-7885) som har sitt säte i Sverige på Vasagatan 11, 111 20 Stockholm. Pandox bildades 1995 och företagets B-aktier är sedan den 18 juni 2015 note- rade på Nasdaq Stockholm. För information om ägandestruktur, se avsnitt ”Aktien och kapitalmarknaden” på sidan 46. De finansiella rapporterna per den 31 december 2023 är godkända av styrelse och vd den 6 mars 2024 och för fastställande vid årsstämman den 10 april 2024. Koncernledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, valet och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar samt tillämpningen av dessa. Redovisningsprinciperna återfinns i respektive not när tillämpligt. För moderbolagets redovisningsprinciper se not J1. Dessa har följande indelning i noterna: REDOVISNINGSPRINCIPER Avser de principer, grunder, regler samt praxis som företaget tillämpar vid upp rättande och utformningen av årsredovisningen. VÄSENTLIGA UPPSKA TTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara relevanta och rimliga. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet och jämförs mot faktiskt utfall. 1. Grunder för redovisningen 1.1 Överensstämmelse med normgivning och lag Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redo- visningsregler för koncerner tillämpats. 1.2 Värderingsgrunder Förvaltningsfastigheter och derivatinstrument redovisas löpande till verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffnings- värden eller i förekommande fall till upplupet anskaffningsvärde vad gäller finansiella skulder och finansiella tillgångar som inte är derivat. 1.3 Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporte- ringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp anges i miljoner kronor, om inte annat anges. 1.4 Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. 1.5 Redovisning av förvärv I redovisningsstandarden IFRS 3 framgår att förvärv ska klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. När det är en tillgång som förvärvas (ett så kallat asset purchase) omfattas förvärvet inte av IFRS 3. En individuell bedöm- ning av förvärvets karaktär krävs för varje enskild transaktion. Samtliga Pandox förvärv klassificeras som tillgångsförvärv. Innan slutavräkning är upp- rättad eller legal omstrukturering genomförd så upprättas varje bokslut för att konsolidera förvärvade fastigheter, tillgångar och skulder utifrån tillgänglig information, genomgång och bedömning för att säkerställa tillämpning av Pandox redovisningsprinciper. Vid slutavräkning kan en skillnad uppstå som kräver justering av förvärvat fastighetsvärde. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för eventuell rabatt för skattemässigt ej avdragsgillt anskaffningsvärde. Transaktionsutgifter aktiveras och läggs till anskaffningsvärdet. 2. Nya redovisningsstandarder Ett antal av befintliga redovisningsstandarder har trätt i kraft under 2023. Ingen av dessa har haft någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rap- porter. Ändringar som träder ikraft 2024 och senare förväntas inte heller ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. 2.1 Pelare 2 Det är troligt att Pandox överskred gränsen på 750 MEUR under räkenskaps- året 2022 på grund av stora värderingsvinster på fastigheter och finansiella instrument (cirka 3,5 miljarder SEK). Intäktströskeln har dock inte överskridits under räkenskapsåret 2023, vilket även var fallet för räkenskapsåret 2020 och 2021. Därför är det vår bedömning att Pandox inte bör påverkas av reglerna för minimiskatt i Pelare 2 i förhållande till räkenskapsåret 2024. 3. Utländsk valuta 3.1 Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan och till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktio- nella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakurs- differenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat. 3.2 Utländska verksamheters finansiella rapporter Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter och koncernmässiga över- och under värden, omräknas från utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens rapporteringsvaluta, svenska kronor, till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive transaktionstidpunkt. Omräknings- differenser som uppstår vid valuta omräkning av utlandsverksamheter och nettoinvesteringar eller andra finansiella instrument som klassificerats som säkringsinstrument för sådana investeringar, redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital, benämnd omräk- ningsreserv. När bestämmande inflytande upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga ackumulerade omräknings- differenserna, varvid de omklassificeras från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat. VALUTAKURSER Valutakurser som använts är hämtade från Sveriges Riksbank, www.riksbank.se. Valutakod Ultimo 2022-12-31 Medel Jan–dec 2023 Ultimo 2023-12-31 CAD 7,706000 7,863670 7,578200 CHF 11,291476 11,817330 11,982700 DKK 1,496483 1,540250 1,488800 EUR 11,128300 11,476520 11,096000 GBP 12,581100 13,197850 12,768000 NOK 1,057179 1,005430 0,987100 SEK 1,000000 1,000000 1,000000 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 142 ===== SIDA 144 ===== Not B1, forts. 4. Konsolideringsprinciper 4.1 Bestämmande inflytande och förvärvsmetoden Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande in flytande från moderbolaget. Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att för- värv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. I för- värvsanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt eventuella innehav utan bestämmande inflytande. Ägande i företag som ökas genom förvärv vid flera tillfällen redovisas som stegvisa förvärv. Sedan bestämmande inflytande uppnåtts, redovisas förändringar av ägande som omföring inom eget kapital mellan moderbolagets ägare och inne havare utan bestämmande inflytande. Ett bolagsförvärv kan antingen betraktas som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. När det är en tillgång som förvärvas (ett s k asset purchase) omfattas förvärvet inte av IFRS 3. Se vidare rörande redovisning av förvärv under punkt 1.5. 5. Varulager Varulagret avser lager av förbrukningsvaror i hotellverksamheten. Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid förvärvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats och skick. 6. Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IFRS 9. Förvaltnings fastigheter redovisas till verkligt värde (IAS 40). För övriga tillgångar bedöms det redov isade värdet enligt respektive standard. 6.1 Nedskrivning av materiella tillgångar Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens återvin- ningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassa flöden till en enskild tillgång, och dess verkliga värde minus försäljnings- kostnader inte kan användas, grupperas tillgångarna vid prövning av nedskriv- ningsbehov till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning redovisas som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjande- värde diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. 6.2 Nedskrivning av finansiella tillgångar Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet. Företaget klassificerar hyresfordringar och andra fordringar som osäkra utifrån individuella bedömningar. För fordringarnas nedskrivningsbehov tillämpas den förenklade modellen. 6.3 Återföring av nedskrivningar En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämpningsområde reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräk- ningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redo- visade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upp lupet anskaffningsvärde återförs om de tidigare skälen till nedskrivningar inte längre föreligger och att motsvarande betalning från kunden förväntas erhållas. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 143 ===== SIDA 145 ===== C Intäkter och kostnader C1 RÖRELSESEGMENT REDOVISNINGSPRINCIPER Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av företagets högste verkställande beslutsfattare (vd) för att utvärdera resultatet samt för att kunna allo- kera resurser till rörelsesegmentet. Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhets- grenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyres- avtal äger och hyr ut hotellfastigheter till hotellope- ratörer för hotelldrift. I Egen drift både äger vi hotell- fastigheten och driver hotellverksamheten i den. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten, samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäk- terna. KONCERNEN 2023 Rörelsesegment, MSEK Hyresavtal3) Egen drift3) Koncerngemensamt samt ej fördelade poster Summa Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter1) 3 690 — — 3 690 Intäkter Egen drift — 3 159 — 3 159 Nettoomsättning 3 690 3 159 — 6 849 Kostnader Hyresavtal –533 — — –533 Kostnader Egen drift2) — –2 729 — –2 729 Bruttoresultat 3 157 430 — 3 587 ­ varav bruttoresultat Hyresavtal 3 157 — — 3 157 ­ varav bruttoresultat Egen drift — 430 — 430 Central administration — — –197 -197 Finansiella intäkter — — 31 31 Finansiella kostnader — — –1 498 – 1 498 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar — — –108 –108 Resultat före värdeförändringar 3 157 430 –1 772 1 815 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter –1 155 48 — –1 107 Värdeförändring derivat — — –1 205 –1 205 Resultat före skatt 2 002 478 –2 977 –497 Aktuell skatt — — –375 –375 Uppskjuten skatt — — 292 292 ÅRETS RESULT A T 2 002 478 –3 060 –580 1) Övriga intäkter avseende statliga stöd uppgår till 0 (117) MSEK. För helåret 2023 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Hyresavtal till 1 275 MSEK. 2) Inklusive avskrivningar på Rörelsefastigheter om 283 MSEK samt kostnadsreduktion avseende statliga stöd om 0 (143) MSEK. 3) Redovisning av förvaltningsintäkter redovisas över tid och fast ersättning erhålls i förskott. Rörlig ersättning i Hyresavtal sker i samband med avräkning som görs halvårsvis eller årsvis enligt avtal. Redovisning och betalning av intäkter i Egen drift sker i samband med leverans av tjänst och/eller produkt. Geografisk marknad, MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Storbritannien Irland Övriga Summa Nettoomsättning Hyresavtal 967 227 246 306 795 73 841 235 3 690 Egen drift — 87 — 40 728 1 181 637 485 3 158 Fastigheter, marknadsvärde1) 15 470 4 063 3 303 4 458 16 374 5 701 14 866 4 804 69 039 Investeringar i fastigheter2) 156 47 38 20 189 217 222 32 921 Förvärv fastigheter 326 — — — — 4 1 247 — 1 577 Värdeförändring fastighet –448 43 –73 –83 –267 –2 –415 138 –1 107 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 30 2 026 3 047 2 754 985 8 842 T otala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt 17 514 4 076 3 306 5 172 15 285 4 717 15 592 4 805 70 467 1) Inkluderar även Rörelsefastigheters verkliga värde om 11 813 MSEK. 2) Inkluderar investeringar i inventarier/inredning i Rörelsefastigheter 47 MSEK. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 144 ===== SIDA 146 ===== Not C1, forts. KONCERNEN 2022 Rörelsesegment, MSEK Hyresavtal3) Egen drift3) Koncerngemensamt samt ej fördelade poster Summa Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter1) 3 307 — — 3 307 Intäkter Egen drift — 2 347 — 2 347 Nettoomsättning 3 307 2 347 — 5 654 Kostnader Hyresavtal –439 — — –439 Kostnader Egen drift2) — –2 111 — –2 111 Bruttoresultat 2 868 236 — 3 104 ­ varav bruttoresultat Hyresavtal 2 868 — — 2 868 ­varav bruttoresultat Egen drift — 236 — 236 Central administration — — –153 –153 Finansiella intäkter — — 19 19 Finansiella kostnader — — –1 022 –1 022 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar — — –95 –95 Resultat före värdeförändringar 2 868 236 –1 251 1 853 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 1 180 — — 1 180 Värdeförändring derivat — — 2 318 2 318 Resultat före skatt 4 048 236 1 067 5 351 Aktuell skatt — — –164 164 Uppskjuten skatt — — –983 –983 ÅRETS RESULT A T 4 048 236 –80 4 204 1) Övriga intäkter avseende statliga stöd uppgår till 117 MSEK. För helåret 2022 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Hyresavtal till 1 020 MSEK. 2) Inklusive avskrivningar på Rörelsefastigheter om 331 MSEK samt kostnadsreduktion avseende statliga stöd om 143 MSEK. 3) Redovisning av förvaltningsintäkter redovisas över tid och fast ersättning erhålls i förskott. Rörlig ersättning i Hyresavtal sker i samband med avräkning som görs halvårsvis eller årsvis enligt avtal. Redovisning och betalning av intäkter i Egen drift sker i samband med leverans av tjänst och/eller produkt. Geografisk marknad, MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Storbritannien Irland Övriga Summa Nettoomsättning Hyresavtal 860 190 249 264 801 54 697 191 3 307 Egen drift 1 73 — 39 515 843 306 571 2 348 Fastigheter, marknadsvärde 1) 15 436 3 987 3 575 4 536 16 964 5 536 13 641 5 556 69 231 Investeringar i fastigheter 2) 247 48 34 14 243 179 65 32 863 Förvärv fastigheter — — — — — 365 537 — 902 Värdeförändring fastigheter 501 97 129 214 –156 –6 428 –27 1 180 Redovisat värde Rörelsefastigheter — 388 — 29 2 045 2 980 1 529 1 480 8 450 T otala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt 17 920 3 950 3 578 5 268 15 974 4 624 14 680 5 298 71 292 1) Inkluderar även Rörelsefastigheters verkliga värde om 11 669 MSEK. 2) Inkluderar investeringar i inventarier/inredning i Rörelsefastigheter om 31 MSEK. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 145 ===== SIDA 147 ===== C2 INTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIPER Hyresintäkter Hyresintäkter från Hyresavtal redovisas linjärt baserat på vill koren i avtalen. Hyresintäkter avser lokalytor för hotellverksam heter samt till mindre del även hyresintäkter från lokalhyror. Övriga fastighetsintäkter och statliga bidrag Övriga fastighetsintäkter utgörs huvudsakligen av utdebiterade kostnader för värme, el och fastighetsskatt och redovisas linjärt baserat på vill koren i avtalen. Statliga bidrag inom Hyresavtal redovisas som en övrigt intäkt och redovi- sas i resultaträkningen när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och i samma period som de kostnader det avser att täcka. Intäkter från Egen drift Intäkter från Egen drift avser de hotellverksamheter som bedrivs i Pandox egen regi. Intäkterna kommer i huvudsak från logi, mat och dryck samt konfe- rensverksamhet. Intäkter från Egen drift redovisas i den period då tjänsterna utförs. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om så har skett intäkts- redovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Pandox intäkter hänför sig till segmenten Hyresavtal och Egen drift. Intäkter från Hyresavtal består av hyresintäkter och en mindre del övriga fastighetsintäkter. Hyreskontrakten är huvudsakligen kopplade till hotellets omsättning för logi, mat och dryck samt konferenser och inne håller vanligen en garanterad minimihyra, vilket ger möjlighet till såväl ökade intäkter som skydd vid nedgång. Hyresintäkter enligt avtal har omräknats till genomsnitts- kurs. De sammanlagda variabla hyresintäkterna ingår med 1 275 (1 020) MSEK av de av totala hyresintäkterna om 3 548 (3 052) MSEK under 2023. Segmentet Egen drift genererar intäkter från hotell som Pandox driver i egen regi. Inom segmentet tillfaller hotellens intäkter såsom logiintäkter, intäkter för mat och dryck samt konferensintäkter Pandox i sin helhet. De sammanlagda intäkterna inom Egen drift uppgår till 3 159 (2 347) MSEK. Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall vid räkenskapsårets slut upp- gick till 15,0 (15,0 ) år för aktuell portfölj. Vid bokslutstillfället ser för fallo- strukturen för de framtida hyresintäkterna ut som nedanstående tabell visar. Intäkterna som förfaller mer än ett år från balansdagen baseras på rörliga intäkter för hyresutfall 2023 och utgör således en uppskattning. KONCERNEN HYRESINT ÄKTER, FÖRFALLOSTRUKTUR KONTRAKTERAD HYRA MSEK 2023 2022 Hyresintäkter Förfaller till betalning inom ett år 3 497 2 846 Förfaller till betalning mellan 1–5 år 16 521 14 803 Förfaller till betalning senare än 5 år 32 273 26 346 Summa 52 291 43 996 Cirka 1,6 procent av hyresintäkterna avser övriga hyror från kontor, butiker och andra mindre hyresintäkter. Löptiden på dessa avtal är betydligt kortare. Dessa hyresintäkter ingår ej i ovanstående uppställning. Statliga bidrag Hyresavtal Pandox har tagit del av statligt omställningsstöd i Norge, Sverige samt Danmark om totalt motsvarande – (117) MSEK, vilket intäktsförts under Övriga fastighetsintäkter. Det finns inga statliga bidrag skuldförda utan samtliga har uppfyllt villkoren för resultat föring, se även redovisningsprinciper. För samlad information kring statliga bidrag se förvaltnings­ berättelsen samt not C7 rörande statliga bidrag inom Egen drift. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 146 ===== SIDA 148 ===== C3 ARVODE OCH ERSÄ TTNING TILL REVISORER ERSÄ TTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 PwC Revisionsuppdrag –12,3 –10,9 –5,2 –5,1 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget1) –0,3 –0,9 0 –0,2 (varav till moderbolagets revisor PricewaterhouseCoopers AB) — –0,2 — — Skatterådgivning1) –0,3 –0,2 — — (varav till moderbolagets revisor PricewaterhouseCoopers AB) — — — — Övriga tjänster1) –0,8 –0,2 –0,8 –0,2 (varav till moderbolagets revisor PricewaterhouseCoopers AB) — –0,2 — — Övriga revisorer Revisionsuppdrag –6,3 –2,7 — — Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget –0,2 –0,1 — — Skatterådgivning –0,2 –0,2 — — Övriga tjänster — –0,1 — — Summa –20,4 –15,3 –6,0 –5,5 1) Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avser bland annat analys kring hållbarhets- redovisning. C4 KOSTNADER HYRESAVTAL KONCERNEN MSEK 2023 2022 Driftskostnader –60 –43 Underhållskostnader –72 –55 Fastighetsskatt –128 –123 Fastighetsadministration –242 –194 Övriga förvaltningskostnader –31 –24 Summa –533 –439 I driftskostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten och fastig- hetsskötsel. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakt- hålla fastighetens standard och tekniska system. En del av driftskostnaderna och fastighetsskatten vidaredebiteras till hyresgästerna. Dessa intäkter redovisas under rubriken ”Övriga fastighets- intäkter” i resultaträkningen, 115 (102) MSEK. Fastighetsadministrationen om –242 (–194) MSEK utgör bland annat kostnader för bokföring, revision, legal rådgivning och övriga administrationsrelaterade kostnader. C5 KOSTNADER EGEN DRIFT KONCERNEN MSEK 2023 2022 Personalkostnader1) –1 043 –788 Marknadsföring och försäljning –199 –156 Reparation och underhåll –118 –78 Fastighetsskatt –101 –94 Övriga driftskostnader –985 –773 Avskrivningar –283 –330 Kostnadsreduktion statliga bidrag avseende fasta kostnader, lokala skatter och avgifter samt övrigt 1) — 108 Summa –2 729 –2 111 1) Statliga bidrag har reducerat posten med – (143) MSEK varav kostnadsreduktion personalkostnader uppgår till – (34) MSEK. Se vidare Not C7 för fördelning statliga bidrag Egen drift. I kostnader för Egen drift ingår kostnader för personal, administration, marknadsföring, underhåll samt driftskostnader. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Utöver det ingår även avskrivningar på rörelsefastigheterna som redovisas till bokfört värde och belastas med årliga avskrivningar. Rörelsefastigheterna redovisas till anskaffningsvärde vilket löpande minskas med avskrivningar. C6 RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG KONCERNEN MSEK 2023 2022 Personalkostnader1) –1 198 –908 Kostnad såld vara –199 –156 Underhåll –191 –133 Drift och administration –1 339 –1 049 Fastighetsskatt –229 –216 Avskrivningar –303 –349 Kostnadsreduktion statliga bidrag avseende fasta kostnader, lokala skatter och avgifter samt övrigt1) — 108 Summa –3 459 –2 703 1) Statliga bidrag har reducerat posten med – (143) MSEK varav – (34) MSEK har reducerat personalkostnader. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastig- hetens standard och tekniska system. Utöver det ingår även avskrivningar på rörelsefastigheterna som redovisas till bokfört värde och belastas med årliga avskrivningar samt avskrivning på kontorsinventarier. I avskrivningar ingår även en engångspost avseende utrangering av inventarier om – (–66) MSEK i samband med ombyggnation. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 147 ===== SIDA 149 ===== C7 LÖNER, ANDRA ERSÄ TTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIPER Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redo visas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. En skuld redovisas för den förväntade kostnaden för bonusbetalningar när koncernen har en gällande rättslig eller informell förpliktelse att göra sådana betalningar till följd av att tjänster erhållits från anställda och förpliktelsen kan beräknas tillförlitligt. Avgiftsbestämda pensionsplaner Avgiftsbestämda planer är planer för ersättningar efter avslutad anställning enligt vilka ett företag betalar fastställda avgifter till ett annat företag (normalt sett ett försäkringsbolag) och inte har någon legal förpliktelse eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Före tagets förpliktelser avseende avgifter till avgifts- bestämda planer redo visas som en kostnad i resultatet i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt företaget under en period. Kapitalförsäkringar för anställda Företaget har avgiftsbestämda kapitalförsäkringar för anställda som har en pen- sionspremie som överstiger 10 prisbasbelopp, den delen som enligt före tagets pensionspolicy överstiger 10 prisbasbelopp är placerad i en kapital försäkring, premien definieras i procent av lön med hänsyn tagen till lön och ålder, kapital- försäkringarna är pantsatta till de anställda. Kapitalförsäkring skuldförs till beräk- nad skuld och motsvaras av en av moderbolaget ägd tillgång. Incitamentsprogram för anställda Pandox incitamentsprogram redovisas i enlighet med IFRS 2. Programmet ger upphov till ett åtagande gentemot programdeltagarna vilket värderas till verk- ligt värde och redovisas som en kostnad med en motsvarande ökning av avsättningar. Det verkliga värdet beräknas per utgången av varje rapport- period. Kostnader inklusive sociala avgifter fördelas och avsättningen ackumuleras över programmets intjänandeperiod. Statliga bidrag Inom Egen drift har Pandox valt att utifrån verksamhetens art nettoredovisa samtliga statliga bidrag som en kostnadsreduktion och presenteras inom kost- nader Egen drift i koncernens resultaträkning. Statliga stöd redovisas i resultat- räkningen när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas. Koncernens och moderbolagets lönekostnader och styrelsearvoden uppgår till –1 205,0 (–933,4) MSEK och presenteras i nedanstående tabell. LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 Styrelsens ordförande Christian Ringnes –1,0 –1,0 –1,0 –1,0 Övriga styrelseledamöter Ann-Sofi Danielsson –0,6 –0,6 –0,6 –0,6 Jeanette Dyhre Kvisvik –0,4 –0,4 –0,4 –0,4 Bengt Kjell –0,8 –0,8 –0,8 –0,8 Jon Rasmus Aurdal –0,6 –0,6 –0,6 –0,6 Jakob Iqbal –0,5 –0,5 –0,5 –0,5 Ulrika Danielssson –0,4 — –0,4 — Verkställande direktören Grundlön –6,8 –6,1 –6,8 –6,1 Rörlig ersättning –2,6 –2,6 –2,6 –2,6 Incitamentsprogram –0,3 –3,0 –0,3 –3,0 Övriga ledande befattnings havare Grundlön –21,7 –19,9 –21,7 –19,9 Rörlig ersättning –7,2 –6,1 –7,2 –6,1 Andra ersättningar1) –8,4 –7,8 –1,2 –1,2 Incitamentsprogram –1,4 –14,1 –1,2 –12,4 Övriga anställda –960,2 –712,5 –29,6 –31,1 Incitamentsprogram –0,5 –4,7 –0,3 –3,2 Summa –1 013,4 –780,7 –75,2 –89,5 Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör –2,4 –2,2 –2,4 –2,2 Övriga ledande befattnings havare –6,2 –5,3 –6,2 –5,3 Övriga anställda –28,9 –28,1 –6,8 –6,4 Summa –37,5 –35,6 –15,4 –13,9 Sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande –0,1 –0,1 –0,1 –0,1 Övriga styrelseledamöter –0,6 –0,5 –0,6 –0,5 Verkställande direktör –3,6 –4,2 –3,6 –4,2 Övriga ledande befattnings havare –9,9 –12,9 –9,8 –12,3 Övriga anställda –139,9 –99,4 –12,1 –12,7 Summa –154,1 –117,1 –26,2 –29,8 Summa –1 205,0 –933,4 –116,8 –133,2 1) En ledande befattningshavare fakturerar sin ersättning. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 148 ===== SIDA 150 ===== Not C7, forts. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och styrelseledamöter Omfattning Dessa riktlinjer omfattar bolagets styrelseledamöter och koncernledning, vilken inkluderar verkställande direktören och övriga ledande befattnings- havare. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och föränd- ringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antogs av årsstämman 2020. Riktlinjerna omfattar inte sådana ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Pandox vision är att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i världen. Pandox strategi är att äga stora hotellfastigheter i övre mellan- till högpris- segmentet med strategiska lägen och hyra ut dem till starka hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal. I situationer då förutsättningar för en lönsam hyresrelation saknas kan Pandox välja att driva hotellverksam- heten i egen regi. Pandox är en aktiv ägare som rör sig fritt över hotellvärde- kedjan, vilket både minskar risken och skapar nya affärsmöjligheter. Genom specialisering, affärsmässig flexibilitet och genomtänkt diversifiering i flera dimensioner lägger Pandox grunden för företagets värdeskapande. Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande av bolagets affärs- strategi förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade med- arbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa rikt linjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörliga kontantersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska även de syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättning till ledande befattningshavare Formerna av ersättning m.m Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande kompo- nenter: fast kontantlön, kortsiktig rörlig kontantersättning, kontantbaserade incitaments program, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie-, aktiekursrelaterade eller prestationsbaserade ersättningar. Den rörliga ersättningen får uppgå till högst sex månadslöner för den verk- ställande direktören, och fyra månadslöner för övriga ledande befattnings- havare. Därutöver ska verkställande direktören och övriga ledande befatt- ningshavare, för att kunna erbjudas möjlighet att delta i långsiktiga kontant- baserade incitamentsprogram, vilka, om sådana införs av styrelsen och ersätt- ningsutskottet, ska utformas likt Pandox befintliga kontantbaserade incita- mentsprogram. För det fall ett sådant program implementeras ska det inom ramen för detta även fortsättningsvis vara möjlighet att erhålla flera årslöner om utväxlingen för bolagets aktieägare under samma period varit mycket god. För verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare ska pensionsförmåner vara premiebestämda. Pensionspremierna för premie- bestämd pension ska kunna uppgå till högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bil förmån. Sådana förmåner ska inte utgöra en väsentlig del av den totala ersättningen. Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattnings- havare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska vara affärsmässigt motiverad, stå i proportion till individens fasta lön och inte utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen på förslag av ersättningsutskottet. Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än svenska får vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den rörliga kontantersättningen och ersättning som utgår under eventuella kontantbaserade incitamentsprogram ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kortsiktig rörlig kontantersättning ska dock kunna mätas under en period om ett år. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna för såväl kortsiktig som långsiktig rörlig kontantersättning ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstra- tegi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens lång- siktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontant ersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för den bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentlig- gjorda finansiella informationen. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begräns- ningar som må följa därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. Ersättning till styrelseledamöter Styrelseledamöters ersättning för arbete i Pandox styrelse beslutas av bolags- stämman. Styrelseledamöter har enbart rätt att erhålla sådant arvode som beslutats om av bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersättning kan dock utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller Pandox inom deras respektive expertisområden utanför deras uppdrag som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara marknadsmässig och regleras i ett konsultavtal som godkänns av styrelsen. Anställningsvillkor Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden för verkställande direk- tören och övriga ledande befattningshavare vara högst sex till tolv månader. Vid uppsägning från ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om arton månadslöner som kan reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller. I övrigt utgår inga avgångsvederlag. Beslutsprocess, förändringar och avvikelser, etc. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattnings havare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsut- skottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolags- ledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolags- ledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersätt- ningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 149 ===== SIDA 151 ===== Not C7, forts. Anställningsvillkor ledande befattningshavare För verkställande direktören är den rörliga ersättningen maximerad till 5 månadslöner. För andra ledande befattningshavare är den rörliga ersättningen maximerad till 4 månadslöner. Den rörliga ersättningen baseras på kriterier avseende koncernens resultat och individuellt uppsatta mål. Vidare finns det långsiktiga incitamentsprogram. Mellan företaget och verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från företa- gets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till 18 månadslöner. Avgångs- vederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Mellan företaget och andra ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid om 6–12 månader från företagets sida och 6 månader vid egen uppsägning. Inget avgångsvederlag utgår för andra ledande befattningshavare. Pensionspremien för verkställande direktören ska uppgå till 35% av den pensionsgrundande lönen. Övriga ledande befattningshavares pensionspremier baseras på en fastställd policy där avsättningen varierar beroende på lönenivå och ålder. Incitamentsprogram för anställda Pandox har ett Incitamentsprogram för ledande befattningshavare och nyckel personer: • Incitamentsprogram är ett kontinuerligt, fortlöpande, prestations- och kontantbaserat incitamentsprogram baserat på förutbestämda och mätbara finansiella och icke-finansiella kriterier. Styrelse moderbolag 2023: Christian Ringnes, styrelseordförande Jakob Iqbal Jon Rasmus Aurdal Bengt Kjell Ann-Sofi Danielsson Jeanette Dyhre Kvisvik Ulrika Danielsson Ledande befattningshavare 2023: Liia Nõu, vd Anneli Lindblom, CFO Lars Häggström Jonas T örner Aldert Schaaphok Martin Creydt Anders Berg Caroline Tivéus Mattias Bernunger T obias Ekman Styrelse och ledande befattningshavare 2023: Antal Moderbolaget: 16, varav 6 kvinnor Antal Koncernen: 17 varav 6 kvinnor Medelantalet anställda under 2023 uppgick till 1 380 (1 084) personer, fördelningen på länder och kön framgår nedan. Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda 2023 2022 2023 2022 Kvinnor 709 540 17 19 Män 671 544 24 21 Summa 1 380 1 084 41 40 Styrelse Kvinnor 3 2 3 2 Män 4 4 4 4 Summa 7 6 7 6 Ledande befattningshavare Kvinnor 3 4 3 4 Män 7 6 6 5 Summa 10 10 9 9 Medelantal anställda per land Sverige 41 40 41 40 Belgien 452 331 — — Tyskland 318 242 — — Kanada 190 218 — — Danmark 20 18 — — Finland 23 24 — — Norge 1 1 — — Nederländerna 39 32 — — Storbritannien 296 178 — — Summa 1 380 1 084 41 40 Statliga bidrag Egen drift Pandox har mottagit statliga bidrag om motsvarande – (259) MSEK varav – (143) MSEK har redovisats i resultaträkningen som en kostnadsreduk- tion inom Kostnader Egen drift. T otalt har – (34) MSEK reducerat kostnader för personal i resultaträkningen. ST A TLIGA BIDRAG REDOVISADE I RESUL T A TRÄKNINGEN Koncernen MSEK 2023 2022 Egen drift Redovisad kostnadsreduktion inom kostnader Egen drift — 143 Varav lönestöd inklusive sociala avgifter — 34 Varav stöd avseende fasta kostnader — 108 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 150 ===== SIDA 152 ===== D Skatt D1 SKATT REDOVISNINGSPRINCIPER Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, förutom då den underliggande transaktionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital och då även tillhörande skatte- effekt inkluderas. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden, och uppskjutna skatteskulder och fordringar redovisas i balansräkningen för alla temporära skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Redovisat värde på uppskjutna skattefordringar och underskottsavdrag prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras om det inte längre är sannolikt att till- räckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis. Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslu- tats per balansdagen och förväntas gälla när den berörda uppskjutna skatte- fordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras. Den temporära skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder vid ett tillgångsförvärv redovisas inte som uppskjuten skatt. VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Pandox förfogar över skattemässiga förlustavdrag. Pandox har värderat de underskottsavdrag, enligt gällande skatteregler, som kommer att kunna nyttjas mot framtida prognostiserade vinster. Pandox kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen. SKA TT I RESUL T A TRÄKNINGEN Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 Aktuell skatt –375 –164 –217 –17 Uppskjuten skatt 292 –983 46 –49 Summa –83 –1 147 –171 –66 A VST ÄMNING A V EFFEKTIV SKA TT Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 Skatt Redovisat resultat före skatt –497 5 351 2 187 2 335 Inkomstskatt beräkning enligt gällande skattesats2) 103 –1 100 –451 –481 Skatt hänförlig till tidigare år 13 54 0 — Ej skattepliktiga intäkter1) 61 150 293 419 Ej avdragsgilla kostnader –103 –169 –12 –3 Ej avdragsgilla räntekostnader –184 –121 — — Övrigt — 3 — — Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 48 25 — — Underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt –56 –17 — — Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 99 76 — — Justering av temporära skillnader –33 26 –1 0 Förändrad skattesats 6 –29 — — Effekt skatt utländska bolag –37 –45 — — Årets skatt enligt resultaträkningen –83 –1 147 –171 –66 1) Skattefri kapitalvinst med anledning av koncernintern försäljning av aktier i dotterbolag, skattefria orealiserade kursvinster samt avräkning av utländsk skatt. 2) Pandoxkoncernens vägda genomsnittliga skattesats, beräknad enligt lagstadgad skattesats i respektive land, är cirka 24 procent. Pandox största marknader är Tyskland med upp till 30 procents skattesats respektive Storbritannien som per den 1 april 2023 – för räkenskapsår som börjar efter den 1 april 2023 – höjde skattesatsen till 25 procent från tidigare 19 procent. Skattesatsen i Sverige är 20,6 procent. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 151 ===== SIDA 153 ===== Not D1, forts. KONCERNEN UPPSKJUTEN SKA TTEFORDRAN Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående balans underskottsavdrag 206 155 0 11 Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 97 61 0 0 Förvärv — 11 — — Tillkommande underskottsavdrag 22 20 — — Utnyttjade underskottsavdrag –95 –51 — –11 Omklassificering — — — — Omräkningsdifferens –3 10 — — Utgående balans 227 206 0 0 Ingående balans räntederivat 0 12 7 45 Justerad ingående balans — — — — Årets förändring — — 47 –38 Omklassificering till skulder — –12 — — Omräkningsdifferens — — — — Utgående balans 0 0 54 7 Ingående balans övriga temporära skillnader 99 82 7 6 Justerad ingående balans 0 –12 — — Årets förändring 16 26 –1 1 Omräkningsdifferens –2 3 — — Utgående balans 113 99 6 7 Utgående balans skattefordringar 340 305 60 14 Koncernens ansamlade skattemässiga underskott beräknas uppgå till 4 822 (2 892) MSEK den 31 december 2023. Uppskjuten skattefordran har beräknats på 2 001 (1 580) MSEK av underskotten. Uppskjuten skattefordran har inte redovisats på skattemässiga underskott av 2 820 (1 313) MSEK där avräkning mot framtida beskattningsbara vinster bedöms vara osäker. Merparten av alla ej redovisade underskottsavdrag har ingen tidsmässig gräns. Årets förändring av uppskjuten skattefordran har redovisats över resultat räkningen förutom omräkningsdifferens på utländska underskott som går via Övrigt totalresultat. KONCERNEN UPPSKJUTEN SKA TTESKULD MSEK Förvaltnings- fastigheter Rörelse- fastigheter Obeskattade reserver Övriga temporära skillnader Ränte derivat Summa Ingående balans 1 jan 2022 3 863 327 66 25 — 4 281 Justerad ingående balans — — — 4 1 5 Förändring redovisad i resultaträkningen 492 –6 126 –12 476 1 076 Försäljning –1 — — — — –1 Omklassificering 0 — — — –12 –12 Förvärv 30 — — — — 30 Omräkningsdifferens 123 29 5 1 1 159 Utgående balans 31 dec 2022 4 507 350 197 18 466 5 538 Ingående balans 1 jan 2023 4 507 350 197 18 466 5 538 Justerad ingående balans — — — 0 0 0 Förändring redovisad i resultaträkningen –54 –38 15 80 –250 –247 Försäljning — — — — — 0 Omklassificering — — — — — 0 Förvärv — — — — — 0 Omräkningsdifferens –20 0 0 –2 1 –21 Utgående balans 31 dec 2023 4 433 312 212 96 217 5 270 Uppskjuten skatteskuld avseende förvaltningsfastigheter avser temporära skill nader mellan verkligt värde och justerat skattemässigt värde. Justeringsbeloppet utgörs av skillnaden mellan fastighetens redovisade anskaffningsvärde vid för- värsvstidpunkten, efter avdrag för skatterabatt, och fastighetens skattemässiga värde vid förvärvstidpunkten. Uppskjuten skatteskuld avseende Rörelsefastigheter avser temporära skillnader mellan anskaffningsvärde och skattemässigt värde på fastigheterna. Uppskjuten skatteskuld avseende räntederivat avser orealiserade värdeförändringar som inte påverkar beskattningen. Uppskjuten skatt nyttjanderättstillgångar Uppskjutna skatteskulder kopplat till nyttjanderättstillgångar uppgår till 572 (627) MSEK och och uppskjutna skatte- fordringar kopplade till leasingskulder uppgår till 573 (628) MSEK. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 152 ===== SIDA 154 ===== E Tillgångar E1 FÖRVAL TNINGSFASTIGHETER ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyres- intäkter samt värdestegringar. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfas- tigheter när arbetena är färdigställda, klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av före- tagsledningen baserat på fastigheternas marknadsvärde i enlighet med IAS 40. Värdering sker enligt Nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på marknads- värden som skulle utgöra det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden. Den generella definitionen av Nivå 3 är att värde- ringen baseras på antaganden och bedömningar från företagets sida. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inklu- derar till förvärvet direkt hänförbara utgifter, därefter till verkligt värde vid varje bokslutstillfälle. Tillkommande utgifter aktiveras då det är sannolikt att före taget erhåller ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna, med andra ord att utgiften är värdehöjande. Övriga underhållsutgifter samt reparationer resultatförs i den period de uppstår. Rörelsefastigheter som omklassificeras till förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde vid omklassificeringstidpunkten. Förändringar i verkligt värde redovisas över resultaträkningen och fördelas på realiserade och orealiserade värdeförändringar. Realiserade värdeföränd- ringar avser värdeförändringar för avyttrade fastigheter och orealiserade värde- förändringar avser övriga värdeförändringar. Värdering Fastigheternas verkliga värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Värdering sker kvar- talsvis av samtliga fastigheter, om avtal har tecknats avseende köp och försälj- ning av fastighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde grunden för marknads- värdet vid kommande kvartalsbokslut. Värdet för fastigheterna bedöms med stöd av en kassaflödesmodell med en kalkylperiod om 10 år. Varje enskild hotellfastighets värde utgörs av nuvär- det av det framtida kassaflödet samt restvärdet år 10 diskonterat med mark- nadens avkastningskrav. Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Faktorer av stor betydelse för värderingen är den framtida intjäningsförmågan genom hyresutveckling, värdeförändringen i form av förädlingsmöjligheter, fastighetens läge, under- hållsskick samt marknadens avkastningskrav. Byggrätter och andra fastigheter där en kassaflödesvärdering inte är tillämplig, marknadsvärderas i stället utifrån ortsprismetoden. Externa värderingar genomförs årligen. Det är Pandox långivare som bestämmer, eller i vissa fall medverkar i beslut om, vilken extern värderare som ska användas, vilka hotellfastigheter som ska värderas och när det ska ske. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox värde- ringsmodell och uppstår en skillnad mot internt utförd värdering analyseras den för att på så vis utmana modellen och gjorda antaganden. Under 2023 har 90 procent av fastighetsportföljen externvärderats. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Rörelsefastigheter däremot redovisas till anskaffningsvärde minus avskriv- ningar och nedskrivningar i balansräkningen. Marknadsvärdet för Pandox samtliga fastighetsslag redovisas i informationssyfte bland nyckeltalen och ingår i EPRA NRV-beräkningarna. VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Antaganden kassaflöde Pandox hotellhyresavtal är i huvudsak omsättningsbaserade, med eller utan en kontrakterad minimihyra, vilket betyder att hotelloperatörens omsättning har en direkt påverkan på hyresintäkternas storlek. Vid bedömningen av en hotellfastighets framtida intjäningsförmåga beräknas, utöver ett landspecifikt inflationsantagande, de underliggande intäkterna i operatörens (hyresgästens) verksamhet med beaktande och analys av marknadsläget med fokus på utbud, exempelvis att nya hotell byggs eller att hotell upphör med sin verk- samhet. Hur efterfrågan utvecklas från exempelvis fritids-/ affärs-/eller mötes- segmenten samt effekter på hotellens beläggning, snittpris och marknads- andelar i sin konkurrentgrupp. Utifrån marknadsanalysen och hotellspecifika bedömningar (exempelvis nyligen genomförda renoveringar) beräknas opera- törens intäkter prognosticerat per intäktskategori (hotellrum, mötesrum, mat och dryck etc.) och den omsättningsbaserade hyran appliceras enligt avtal för att på så sätt beräkna total omsättningshyra. Generellt sett uppgår de procen- tuella hyrorna för rumsintäkter till 25–40 procent och övriga intäkter till 5–15 procent. I de fall den beräknade omsättningshyran understiger kontrakterad miniminivå används minimihyresnivån som inbetalning. Med fastighetskost- nader avses drift, underhåll, fastighetsskatt, försäkring och tomträttsavgäld. Antaganden avkastningskrav Direktavkastningskraven tar sin utgångspunkt i marknadens direktavkast- ningskrav som i mån av tillgång härletts ur försäljningar av jämförbara hotell- fastigheter. I brist på sådan information väger Pandox samman information om historiska hotellfastighetstransaktioner och ortsprismetoden med fokus på hotellfastighetens skick (tekniskt, produktmässigt), läge (ort, mikroläge), utvecklingsmöjligheter (tillbyggnad, utbyggnad, ändamålsenliga ytor) samt operatörens hyresbetalningsförmåga, hyresavtalets konstruktion och längd, hyresgarantier och finansiella kovenanter. Avkastningskraven har under 2023 ökat på grund av stigande finansie- ringskostnader. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 153 ===== SIDA 155 ===== Not E1, forts. Förändring per geografisk marknad framgår av nedanstående tabeller: PER GEOGRAFISK MARKNAD 31 DECEMBER 2023 MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Storbritannien Irland Övriga Summa Ingående balans 15 436 3 548 3 575 4 511 13 124 1 380 12 283 3 706 57 563 Förvärv 326 — — — — 4 — — 330 Investeringar i befintlig portfölj 156 26 38 15 142 36 79 1 493 Utrangeringar/ Avyttringar — — — — –228 — — — –228 Omklassificeringar — 467 — — — — — — 467 Värdeförändring –447 43 –73 –83 –407 –2 –331 6 –1 294 Valutakursförändring — –21 –237 –13 –31 –3 154 47 –105 Utgående balans 15 470 4 063 3 303 4 430 12 600 1 415 12 185 3 760 57 226 PER GEOGRAFISK MARKNAD 31 DECEMBER 2022 MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Storbritannien Irland Övriga Summa Ingående balans 14 796 3 153 3 308 3 954 11 354 912 11 355 3 383 52 215 Förvärv — — — — — 365 — — 365 Investeringar i befintlig portfölj 248 21 34 13 47 11 49 9 432 Avyttringar –109 — — –17 — — — — –126 Omklassificeringar — — — — 878 — — — 878 Värdeförändring 501 97 129 214 –156 –6 428 –27 1 180 Valutakursförändring — 277 104 347 1 001 98 451 341 2 619 Utgående balans 15 436 3 548 3 575 4 511 13 124 1 380 12 283 3 706 57 563 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 154 ===== SIDA 156 ===== Not E1, forts. KALKYLANT AGANDEN PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 2023 Verkligt värde, MSEK Direktavkastningskrav Diskonteringsränta Intervall, % Snitt, % Intervall, % Snitt, % Sverige 15 470 4,5–7,3 5,5 6,7–9,5 7,7 –varav Stockholm 5 670 4,5–6,2 5,1 6,7–8,4 7,3 –varav Göteborg 2 883 4,6–7,3 5,1 6,8–9,5 7,3 –varav Malmö 1 400 5,2–6,4 5,5 7,4–8,6 7,7 –varav Övriga Sverige 5 518 5,6 –6,6 6,1 7,8 –8,8 8,4 Danmark 4 063 5,2–6,8 5,7 7,2–8,8 7,8 Norge 3 303 5,0–8,3 6,3 7,2–10,5 8,5 Finland 4 430 5,4–10,0 6,1 7,4–12,0 8,1 Tyskland 12 600 5,3–6,9 6,3 7,5–9,1 8,5 Belgien 1 415 6,0–7,1 6,6 8,2–9,4 8,8 Storbritannien, Irland 12 185 5,8–8,0 6,6 8,0–10,2 8,8 Övriga 3 760 5,4–6,9 6,1 7,3–8,9 8,0 Summa 57 226 4,5–10,0 6,1 6,7–12,0 8,2 KALKYLANT AGANDEN PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 2022 Verkligt värde, MSEK Direktavkastningskrav Diskonteringsränta Intervall, % Snitt, % Intervall, % Snitt, % Sverige 15 436 4,1–6,2 5,1 6,4–8,5 7,4 –varav Stockholm 5 840 4,1–5,8 4,8 6,4–8,0 7,1 –varav Göteborg 2 993 4,3–6,2 4,7 6,5–8,4 7,0 –varav Malmö 1 366 4,8–6,0 5,1 7,0–8,3 7,3 –varav Övriga Sverige 5 236 5,3–6,2 5,8 7,5–8,5 8,0 Danmark 3 548 4,8–6,3 5,3 6,8–8,4 7,4 Norge 3 575 4,4–8,3 5,7 6,5–10,3 7,7 Finland 4 511 4,7–8,0 5,6 6,7–10,1 7,6 Tyskland 13 124 5,0–6,4 5,8 7,2–8,9 8,0 Belgien 1 380 6,0–6,3 6,2 8,1–8,4 8,3 Storbritannien, Irland 12 283 5,3–6,8 5,9 7,5–9,1 8,2 Övriga 3 706 5,4–6,4 5,8 7,2–8,2 7,6 Summa 57 563 4,1–8,3 5,6 6,3–10,4 7,8 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 155 ===== SIDA 157 ===== Not E1, forts. Känslighetsanalys Nedanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1 procentenhets förändring i en parameter isolerat påverkar förvaltningsfastigheternas värde. Känslighetsana- lysen ska dock tolkas med försiktighet eftersom förändringar i driftnetto och avkastningskrav ofta är sammanlänkade och därmed kan leda till förändringar i flera parametrar samtidigt. KÄNSLIGHETSANAL YS VERKLIGT V ÄRDE Förändring Värdeeffekt 2023, MSEK Värdeeffekt 2022, MSEK Direktavkastningskrav +/– 0,5PP –4 345 / +5 123 –4 731/ +5 662 Valutakursförändring +/– 1% +/-418 +/– 421 Hyresintäkter +/– 1% +/-583 +/– 556 Diskonteringsränta 1) +/– 0,5PP –3 273/+ 3 696 –3 483 / +3 963 Driftnetto 1) +/– 1% +/– 547 +/ –532 1) Värdet avser nivå utgång 2023 baserat på 31 omsättningsbaserade hyresavtal utan kontrakte- rad miniminivå och 84 omsättningsbaserade hyresavtal med kontrakterad miniminivå som genererade rörlig hyra utöver miniminivå. I hyresavtal med kontrakterad miniminivå genere- ras omsättningsbaserad hyra först när ackumulerad hyra överstiger miniminivån. I omsättningsbaserade hyresavtal utan miniminivå påverkas hyresintäkterna omedelbart av förändring i RevPAR. För omsättningsbaserade hyresavtal med kontrakterad minimihyra gäller att rörlig hyra endast utgår när den ackumule- rade totalhyran överstiger den ackumulerade minimihyran – först då påverkas hyresintäkterna av en förändring i RevPAR. För fasta hyresavtal sker normalt årlig indexering. Känslighetsanalysen utgår från det förenklade antagandet att en förändring i hyresintäkten är evig. EFFEKT A V REVPAR-FÖRÄNDRING PER 31 DECEMBER 2023: Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt Förändring Intäktseffekt, MSEK RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris) +/– 1% +/– 27 Hotellfastigheterna innehåller framför allt ytor för hotelländamål vilka är fullt uthyrda (Hyresavtal) alternativt drivs i egen regi (Egen drift) och har en vakansgrad om 0 procent. Andra lokal ytor, till exempel kontor och butiker, utgjorde 2023 cirka 1 procent av total fastighetsyta med en vakansgrad om cirka 16 procent. Sammantaget uppgick total vakansgrad i Pandox fastighets- portfölj därmed till cirka 0,2 procent 2023. Väsentliga åtaganden för investeringar i hotellfastigheter Vid utgången av det fjärde kvartalet 2023 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 790 MSEK, varav 605 MSEK förväntas genomföras under 2024. Under 2023 har totala investeringar samt underhåll uppgått till cirka 493 MSEK respektive 72 MSEK. Större pågående och framtida projekt utgörs av Citybox Brussels, Leonardo Royal Hotel Baden-Baden, Leonardo Royal Hotel Frankfurt, Leonardo Hotel Glasgow, Leonardo Galway, Hotel Mayfair Copenhagen, Quality Hotel Luleå, Scandic Go Fridhemsplan, Frich’s Hotel Hamar, det gröna investeringspro- grammet samt det gemensamma investeringsprogrammet tillsammans med Scandic. SPECIFIKA TION A V FASTIGHETSINT ÄKTER OCH RELA TERADE KOSTNADER MSEK 2023 2022 2021 Hotellhyror Fast hyra 226 193 284 Omsättningsbaserad hyra i hyresavtal utan kontrakterad miniminivå 615 636 341 Minimihyra i hyresavtal med kontrakterad miniminivå 1 989 1 786 1 578 Omsättningsbaserad hyra i hyresavtal med kontrakterad miniminivå 661 383 32 Summa hotellhyror 3 492 2 999 2 235 Övriga fastighetsintäkter Övrig hyra (lokaler, butiker, mobilmaster etc) 57 53 44 Övriga intäkter (tillägg, stöd etc) 141 255 143 Summa övriga fastighetsintäkter 198 308 187 Summa totala fastighetsintäkter 3 690 3 307 2 422 Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden (drift- och underhålls kostnader, fastighets- skatt och tomträttsavgäld)1) –291 –245 –218 1) Exklusive fastighetsadministration och försäkringskostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värdemetoden. För- valtningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. För rörelsefastigheter, dvs fastigheter där Pandox även verkar som hotelloperatör, se not E2. Av nedan- stående tabell framgår förändringen av förvaltningsfastigheternas verkliga värde: V ÄRDEFÖRÄNDRING FÖRV AL TNINGSFASTIGHETER MSEK 2023 2022 Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari) 57 563 52 215 + Förvärv1) 330 365 + Investeringar i befintlig portfölj 493 432 – Utrangering/avyttring –228 –126 +/– Omklassificeringar2) 467 878 +/– Värdeförändring –1 294 1 180 +/– Valutakursförändring –105 2 619 Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 december) 57 226 57 563 1) Förvärv Best Western Fridhemsplan 326, NH Brussels Louise 4. 2) Omklassificering av en hotellfastighet från rörelsefastigheter. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 156 ===== SIDA 158 ===== E2 RÖRELSEFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIPER De fastigheter som används i Egen drift klassificeras som rörelse fastigheter. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för avskriv- ningar och eventuella nedskrivningar enligt IAS 16. Rörelsefastigheterna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sanno likt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med till- gången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av kompo- nenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivningstiden uppgår till mellan 3 och 200 år beroende på vilken komponent som avses. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader, linjär avskrivningsmetod tillämpas: – Stomme 150–200 år – Tak 50 år – Fasad 50 år – Inre ytskikt 20 år – Installationer 25 år – Badrum 25 år – Specialanpassningar 50 år – Fast inredning 15–25 år – Markanläggningar 28 år – Inventarier/inredning 3–25 år Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. KONCERNEN MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Byggnader Ingående anskaffningsvärden 7 553 7 484 Omklassificering –48 –1 044 Förvärv 1 246 375 Avyttringar –392 — Investeringar 89 75 Nedskrivningar –84 — Försäljningar/Utrangeringar — –16 Omföring från pågående ny-/ombyggnation 26 50 Omräkningsdifferens –37 629 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 353 7 553 Ingående avskrivningar –1 400 –1 170 Omklassificering 216 76 Försäljningar/Utrangeringar — 16 Årets avskrivningar –159 –217 Omräkningsdifferens 6 –105 Utgående ackumulerade avskrivningar –1 337 –1 400 Planenligt restvärde byggnader 7 016 6 153 Mark Ingående anskaffningsvärden 933 1 009 Omklassificering –55 –213 Förvärv/ Avyttringar –41 52 Omräkningsdifferens –1 85 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden mark 836 933 T otalt utgående planenligt restvärde 7 852 7 086 Pågående arbete rörelsefastighet Ingående anskaffningsvärden 220 127 Omklassificering –49 –170 Investeringar 293 325 Försäljningar/Utrangeringar — –3 Omföring från pågående ny-/ombyggnation –35 –72 Omräkningsdifferens –8 13 Utgående anskaffningsvärden pågående arbete 421 220 KONCERNEN MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Summa rörelsefastigheter 8 273 7 306 Det verkliga värdet (marknadsvärdet) på rörelsefastigheterna överstiger anskaff- nings värdet och framgår nedan. För verkligt värde värderingsmetod se not E1. MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Marknadsvärde rörelsefastigheter (inkl. inventarier/inredning) 11 813 11 669 EFFEKT A V REVPAR-FÖRÄNDRING PER 31 DECEMBER 2023: Rörelsefastigheter, intäktseffekt Förändring Intäktseffekt, MSEK RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris) +/– 1% +/–27 (20) V ÄRDEFÖRÄNDRING RÖRELSEFASTIGHETER, REDOVISAS ENDAST I INFORMA TIONSSYFTE MSEK Rörelsefastigheter, ingående balans (1 januari, 2023) 11 669 + Förvärv 1 246 + Investeringar i befintlig portfölj 429 – Avyttring –616 +/– Omklassificeringar1) –467 +/– Värdeförändring –386 +/– Valutakursförändring –62 Rörelsefastigheter, utgående balans (31 december, 2023) 11 813 1) Omklassificering av en hotellfastighet till förvaltningsfastighet. Väsentliga åtaganden för investeringar i hotellfastigheter Vid utgången av det fjärde kvartalet 2023 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 810 MSEK, varav 345 MSEK förväntas genomföras under 2024. Under 2023 har totala investe- ringar samt underhåll uppgått till cirka 429 MSEK respektive –118 MSEK. Se även not E3 för del av investeringar om 429 MSEK som avser inventarier. Större pågående och framtida projekt utgörs av DoubleTree by Hilton Brussels City, Radisson Blu Glasgow och det gröna investeringsprogrammet. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 157 ===== SIDA 159 ===== E3 INVENTARIER OCH INREDNING REDOVISNINGSPRINCIPER Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till till- gången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Det redovisade värdet för en materiell anläggnings- tillgång tas bort ur rapporten över finansiell ställning vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning utrangering eller avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan för- säljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försälj- ningskostnader. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod: – Maskiner och inventarier 3–15 år Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kom- mer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Moderbolaget Anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 1 577 1 354 23 21 Förvärv — 109 — — Avyttringar –41 — — — Investeringar 47 32 0 1 Omföring från pågående arbete 9 23 — — Försäljningar/utrangeringar –1 –49 — — Omklassificeringar –174 –5 — 1 Omräkningsdifferenser 2 113 — — Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 419 1 577 23 23 Ingående avskrivningar –894 –773 –9 –5 Årets avskrivningar –115 –105 –3 –4 Försäljningar/utrangeringar 1 49 — — Omklassificeringar 167 2 — — Omräkningsdifferenser 2 –67 — — Utgående ackumulerade avskrivningar –839 –894 –12 – 9 Planenligt restvärde 580 683 11 14 E4 KUNDFORDRINGAR Består av hyresfordringar inom Hyresavtal och kundfordringar inom Egen drift. Per 31 december 2023 uppgick totala hyres- och kundfordringar till 445 (600) MSEK. Inga rabatter på hotellhyror har givits. E5 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Kapitalförsäkring 28 26 28 26 Förskottsbetald ersättning för markutnyttjande 5 5 — — Övriga långfristiga fordringar 44 57 — — Summa 77 88 28 26 E6 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Förutbetalda kostnader 195 111 90 9 Upplupna hyresintäkter 453 476 — — Summa 648 587 90 9 E7 TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING KONCERNEN MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Tillgångar Inkråmsöverlåtelse Hotel Pomander 71 — Rörelsefastigheten InterContinental Montreal — 474 Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning 71 474 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 158 ===== SIDA 160 ===== F Operativa skulder F1 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Förskottsbetalda hyror 231 216 — — Upplupna räntekostnader 184 63 33 –11 Upplupen fastighetsskatt 6 7 — — Upplupna personalkostnader 111 80 31 29 Övriga förutbetalda intäkter 77 53 — — Upplupna fastighetskostnader 34 26 — — Övriga upplupna kostnader 278 163 — — Övrigt 29 84 21 13 Summa 950 643 85 31 F2 A VSÄ TTNINGAR REDOVISNINGSPRINCIPER En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen. Vid försäljning av fastigheter där det förekommer hyresgarantier nuvärdes- beräknas det sannolika utflödet av garantiutbetalningar och redovisas som avsättning. Tvister kan uppkomma som en del av den löpande verksamheten men inget väsentligt har påverkat koncernens finansiella ställning. Moderbolaget I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget lättnadsregeln i RFR2 som innebär att IFRS 9 Finansiella instrument inte tillämpas. Moder- bolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag och redovisas som ansvarsförbindelser. Om det före- ligger ett åtagande för moderbolaget redovisas istället det finansiella garanti- avtalet som en avsättning. Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Redovisat värde vid periodens ingång 77 96 73 91 Avsättningar som gjorts under perioden 35 9 30 9 Belopp som tagits i anspråk under perioden –37 –28 –34 –27 Redovisat värde vid periodens utgång 75 77 69 73 – varav långfristig del av avsättningarna 40 37 34 33 – varav kortfristig del av avsättningarna 35 40 35 40 Avsättningarna utgörs av avsättning till pension, avsättning till incitaments- program samt avsättning till byggnadsinventarier. Ingående avsättning uppgick för pensioner till 33 (31) MSEK, för incita- mentsprogram till 40 (60) MSEK och övrigt till 4 (5) MSEK. Årets förändring uppgick för pensioner till 1 MSEK, för incitamentspro- gram till –5 MSEK, och för byggnadsinventarier och övrigt till 2 MSEK. Utgående avsättning 34 (33) MSEK pensionsavsättningar, 35 (40) MSEK incitamentprogram samt 6 (4) avseende byggnadsinventarier och övrigt. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 159 ===== SIDA 161 ===== F3 STÄLLDA SÄKERHETER, ANSVARSFÖRBINDELSER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER REDOVISNINGSPRINCIPER En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som här- rör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller inte kan beräknas med tillräcklig till förlitlighet. Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 Ställda säkerheter till kreditinstitut För egna skulder ställda säkerheter, fastigheter 32 143 33 266 — — Deposition bank 9 9 — — Garantier för anställda 28 26 28 26 Summa ställda säkerheter 32 180 33 300 28 26 Eventualförpliktelser Borgensförpliktelser för dotterföretag — — 24 325 25 535 Summa eventualförpliktelser — — 24 325 25 535 Fastighetsinteckningarna är ställda som säkerhet för banklån, ovan angivna belopp avser utestående banklån för vilka säkerheter ställts ut. Garantier för anställda avser garantier för tecknade kapitalförsäkringar för fem personer. Eventualförpliktelser utgörs i huvudsak av bankgarantier utställda för dotter bolagens räkning. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 160 ===== SIDA 162 ===== G Finansiering, kapitalstruktur och eget kapital G1 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIPER Finansiella intäkter består av ränteintäkter på likvida medel. Ränteintäkter redovisas med effektivräntemetoden i takt med att de intjänas. Finansiella kostnader avser ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer när Pandox upptar räntebärande skulder. Valutakursvinster och valutakursförluster redovisas netto. Derivat används i syfte att ekonomiskt säkra risker för ränteexponering. Räntebetalningar avseende räntederivat (ränteswappar) redovisas som ränte- kostnad i den period de avser. Övrig förändring i räntederivats verkliga värde redovisas på separat rad i årets resultat. Utdelningsintäkter redovisas när rätten till att erhålla utdelning fastställts på respektive dotterföretags årsstämma. Moderbolaget Förväntad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina finansiella rapporter. Koncernen Moderbolaget MSEK 2023 2022 2023 2022 Finansiella intäkter Ränteintäkter 31 19 5 3 Ränteintäkter dotterföretag — — 1 095 516 Utdelning — — 1 016 — Realisationsresultat vid avyttring av dotterföretag — — –45 1 847 Valutakurseffekter avseende interna lån — — 361 483 Summa finansiella intäkter 31 19 2 432 2 849 Finansiella kostnader Räntekostnader, lån värderade till upplupet anskaffningsvärde –1 974 –863 –412 –174 Räntenetto räntederivat värderade till verkligt värde 608 –30 595 –18 Räntekostnader dotterföretag — — –422 –81 Nedskrivning aktier i dotterföretag — — –7 –7 Övriga finansiella poster –132 –129 13 –391 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –108 –95 — — Summa finansiella kostnader –1 606 –1 117 –234 –671 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 161 ===== SIDA 163 ===== G2 FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING REDOVISNINGSPRINCIPER Säkring av nettoinvestering Säkringsrelationen löper under ett kvartal där den säkrade posten och säk- ringsinstrumentet identifieras och kopplas vid starten av kvartalet. Säkrad risk är risken att valutakursförändringar i utlandsverksamhetens lokala valuta gent- emot SEK orsakar förändringar i värdet av koncernens nettoinvestering när investeringen omräknas till SEK i koncernredovisningen. Enbart koncern- externa lån används som säkringsinstrument. Den effektiva delen av valuta- omvärderingen på säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Den ineffektiva delen redo- visas i finansnettot i resultaträkningen. Det belopp som redovisats i övrigt totalresultat och ackumulerats i omräkningsreserven ska omklassificeras via övrigt totalresultat till resultaträkningen när Pandox helt eller delvis avyttrar dotterbolag. Nettoinvesteringssäkring i utländsk verksamhet Pandox blir i koncernredovisningen exponerat mot valutarisk när utländska enheter inte har samma valuta, SEK, som koncernen. Risken säkras genom att externa lån upptas i lokal valuta. Den effektiva delen av valutaomvärderingen på säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i finans- nettot i resultaträkningen. Derivat och ränterisk Redovisning av ränterisk sker med uppdelning av räntekostnader respektive värdeförändringar på separata rader. För ekonomisk säkring av prognostise- rade ränteflöden från upplåning till rörlig ränta används ränteswappar där före- taget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. Ränteswappar värderas till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning. Räntekupongdelen redovi- sas löpande i årets resultat som en del av räntekostnaden. Orealiserade föränd- ringar i verkligt värde på ränteswappar redovisas i resultatet efter de finansiella posterna på raden för värdeförändringar derivat. Pandox är genom sin verksamhet exponerad mot olika typer av finansiella ris- ker. Med finansiella risker avses värdefluktuationer i företagets resultat- och balansräkning samt kassaflöde. Pandox är främst exponerad mot finansiella risker såsom ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, valutarisk och kredi- trisk. Pandox finanspolicy är ett övergripande ramverk för hantering av finan- siella risker i koncernen med syfte att ange riktlinjer och regler för hur finans- verksamheten i Pandox koncernen skall bedrivas, definiera finansiella risker och hur dessa skall begränsas, fastställa ansvarsfördelning och administrativa regler samt fungera som vägledning i det dagliga arbetet för CFO och Treasury. Finanspolicyn utvärderas och fastställs av styrelsen på årsbasis samt revideras vid behov. Låneavtalen med kreditinstituten är ofta villkorade av att koncernen och dotterbolagen uppfyller vissa på förhand fastställda nyckeltal och villkor. Utöver detta finns det vissa särskilda förbehåll och begränsningar i låneavta- len avseende ytterligare skuldsättning, garantiåtaganden och pantsättningar, väsentlig ändring av verksamheten samt förvärv och avyttringar, med mera. Pandox har en geografiskt diversifierad långivarbas bestående av 14 nordiska- och internationella banker, samt AMF Tjänstepension AB. Kortfristiga kredit- faciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till 8 760 MSEK. Konstruktiva diskussioner om refinansiering pågår. Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Räntebärande skulder och krediter Per den 31 december 2023 uppgick krediter till 35 337 MSEK. Outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter uppgick till 2 378 MSEK och emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 816 MSEK. Pandox har ett svenskt företagscertifikatprogram med ett rambelopp om totalt 5 000 MSEK. Programmets syfte är att sänka finansieringskostnaderna samt därutöver diversifiera finansieringsstrukturen. Emitterade företagscertifikat backas till fullo upp av existerande långfristiga ej utnyttjade kreditfaciliteter. SKULDÖVERSIKT OCH OUTNYTTJADE KREDITER 31 DECEMBER 2023 MSEK Förfallodag Räntebas T otal kredit Utnyttjat belopp Out nyttjat belopp Banklån 0–5 år Rörlig 29 563 29 563 0 Revolverande kreditfaciliteter 0–3 år Rörlig 5 774 2 580 3 194 Företagscertifikat 0–1 år Fast — 816 –816 Summa kreditfaciliteter — — 35 337 32 960 2 378 Pandox ränte- och kapitalbindning förhåller sig på total nivå enligt nedan. RÄNTE- OCH KAPIT ALBINDNING Genomsnittlig räntebind ningstid, år Genomsnittlig ränta, % Kapital- bindning, år 2023 3,9 4,2 2,3 2022 2,7 3,2 1,7 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 162 ===== SIDA 164 ===== Not G2, forts. Ränterisk Ränterisk är risken för att det verkliga värdet och framtida kassaflöden påverkas av förändringar i marknadsräntor genom löpande räntekostnader för lån och derivatinstrument, samt genom marknadsvärdesförändringar i derivatinstrument. Ränteriskstrategin utgörs av en kombination av kort och lång räntebindningstid där ränteswapar används för att åstadkomma önskad räntebindningstid. Ränteriskstrategin tar hänsyn till bolagets aggregerade tillgångar och skulder inklusive derivat. Ränteriskstrategin uttrycks som en normportfölj som definierar risklimiter och maximalt avvikelsemandat för respektive löptid. Pandox ränte- och kapitalbindning förhåller sig på total nivå enligt nedan. FÖRFALLOSTRUKTUR A VSEENDE RÄNTEBINDNING 31 DECEMBER 2023 T otal räntebindning Räntebindning derivat Löptid (MSEK) Belopp 1) Andel, % Voly m Andel, % Genomsnitts- ränta derivat % 0–2 år 9 981 30% 1 526 6% –0,3 2–4 år 6 789 21% 6 789 28% 0,4 4–6 år 8 644 26% 8 644 35% 1,0 6–8 år 3 358 10% 3 358 14% 1,2 8–10 år 4 188 13% 4 188 17% 3,7 >10 år — — — — — Summa 32 960 100% 24 504 100% 1,2 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. FÖRFALLOSTRUKTUR A VSEENDE RÄNTEBINDNING 31 DECEMBER 2022 T otal räntebindning Räntebindning derivat Löptid (MSEK) Belopp 1) Andel, % Voly m Andel, % Genomsnitts- ränta derivat % 0–2 år 16 087 47% 3 059 15% 1,6 2–4 år 5 637 17% 5 637 27% 0 4–6 år 8 234 24% 8 234 39% 0,8 6–8 år 2 893 9% 2 893 14% –0,1 8–10 år 1 113 3% 1 113 5% 0,0 >10 år — — — — — Summa 33 964 100% 20 936 100% 0,5 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. KÄNSLIGHETSANAL YS A VSEENDE RÄNTEFÖRÄNDRINGAR FÖR 2023 RESPEKTIVE 2022 Nedanstående tabell visar förändringen i olika scenarier. 2023 2022 Förändring Resultat före värdeföränd- ringar, MSEK Förändring Resultat före värdeföränd- ringar, MSEK Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge, med derivat +/–1% –/+75 +/–1% –/+120 Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge, utan derivat +/–1% –/+320 +/–1% –/+330 Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/–1% +/–1 067 +/–1% +/–698 Ovanstående är resultateffekten vid specifika ränteförändringar som efter justering för skatt leder till samma nominella effekt på eget kapital. Derivat redovisas löpande till verkligt värde i rapport över finansiell ställning, och värdeföränd- ringen som inte är kassaflödespåverkande redovisas i årets resultat. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 163 ===== SIDA 165 ===== Not G2, forts. Valutarisk Valutarisk är risken att det verkliga värdet eller framtida kassaflöden påverkas till följd av förändrade valutakurser. Pandox minskar valutaexponeringen i utländska investe- ringar genom att uppta lån i lokal valuta. Eget kapital valuta- säkras vid behov inför förvärv, investeringar och avyttringar för att undvika värdeförändringar i det eget kapital. De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket gör att valutaexponering till följd av löpande flöden är begränsad. Lån och fastighetsinvesteringar till marknadsvärdering fördelar sig på olika valutor enligt nedan. BELÅNINGSGRAD OCH LÅN I RESPEKTIVE V ALUT A 31 DECEMBER 2023 MSEK 1) SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt Andel, % Ränta, %2) Summa räntebärande skulder 6 781 2 049 15 712 547 0 1 109 6 762 32 960 100% 4,2% Andel förfall i valuta, % 20,6 6,2 47,7 1,7 0 3,4 20,5 100,0 — — Genomsnittlig ränta % 3,2 3,9 3,6 4,5 0 5,8 6,3 4,2 — — Genomsnittlig räntebindningstid, år 4,5 1,3 3,9 0,2 0,0 4,7 4,3 3,9 — — Verkligt värde fastigheter 15 470 4 063 31 396 957 631 3 303 13 219 69 039 — — BELÅNINGSGRAD OCH LÅN I RESPEKTIVE V ALUT A 31 DECEMBER 2022 MSEK 1) SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt Andel, % Ränta, %2) Summa räntebärande skulder 6 628 2 090 17 356 527 293 1 218 5 853 33 964 100% 3,2% Andel förfall i valuta, % 19,5 6,2 51,1 1,6 0,9 3,6 17,2 100,0 — — Genomsnittlig ränta % 3,6 3,0 2,5 3,6 7,1 5,8 4,3 3,2 — — Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,0 1,7 3,2 0,2 0,0 2,4 1,9 2,7 — — Verkligt värde fastigheter 15 436 3 987 31 852 896 1 446 3 575 12 040 69 231 — — 1) Värdena i tabellerna är omräknade till MSEK. 2) Genomsnittlig ränta inklusive bankens marginal, räntan beräknas på totalt utnyttjat kreditutrymme. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER V ALUT A 31 DECEMBER 2023, MILJONER I LOKAL V ALUT A SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt SEK Tillgångar 18 005 3 687 2 711 82 100 3 362 1 294 73 208 Varav Finansiella tillgångar 1 557 929 121 1 8 4 32 2 826 Skulder 17 388 939 1 386 52 12 2 999 593 43 483 Varav Finansiella skulder 13 272 574 1 075 46 3 1 042 465 33 582 Effekt på resultat (MSEK) +/–10% växelkurs — +/-12 +/-1 +/-0 +/-15 +/-4 +/-154 +/-186 Effekt på finansiella tillgångar och skulder (MSEK) +/–10% växelkurs — +/-52 -/+1 059 -/+54 +/-4 -/+102 -/+552 -/+1 711 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER V ALUT A 31 DECEMBER 2022, MILJONER I LOKAL V ALUT A SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt SEK Tillgångar 19 387 3 514 2 860 82 181 3 453 1 218 75 217 Varav Finansiella tillgångar 2 941 824 232 2 16 13 25 4 693 Skulder 17 091 915 1 414 53 61 3 010 666 44 284 Varav Finansiella skulder 12 521 575 1 102 47 42 1 065 531 34 299 Effekt på resultat (MSEK) +/–10% växelkurs — +/-25 +/-65 +/-1 +/-8 +/-20 +/-35 +/-154 Effekt på finansiella tillgångar och skulder (MSEK) +/–10% växelkurs — +/-37 -/+951 -/+50 -/+20 -/+111 -/+637 -/+1 732 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 164 ===== SIDA 166 ===== Not G2, forts. Likviditets- och refinansieringsrisk Likviditetsrisk är risken för att inte ha tillräcklig betalningsberedskap för att möta betalningsförpliktelser när dessa förfaller till betalning. Upprättandet av en konsoliderad likviditetsprognos utgör basen för bolagets upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll av den totala likviditetsreserven. Ett långsiktigt mål för likviditetens storlek i form av likviditetsreserver (kassa, likvida ränte- bärande placeringar och prognostiserade nettokassaflöden under 12 månader) och kreditlöften är ett belopp som motsvarar minst 12 månaders kända utbe- talningar inklusive räntebetalningar och löpande eller beslutade amorteringar. Pandox likviditetsreserv uppgick vid årets slut till 3 146 (4 489) MSEK, och är fördelad enligt nedanstående tabell. Refinansieringsrisk är risken att ett företag inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader. Lånens förfallotider ska, i syfte att minska refinansieringsrisken, fördelas jämnt över tiden för att minska risken att en stor andel lån omsätts vid en och samma tidpunkt. MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Likvida medel 769 1 630 Outnyttjade kreditlöften 2 378 2 859 T otal likviditetsreserv 3 146 4 489 Förfallostruktur på finansiella skulder framgår av nedanstående tabell. Räntor beräknat enligt gällande villkor vid respektive tidpunkt. FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA SKULDER 31 DECEMBER 2023, MSEK Förfall Övriga skulder3) Krediter2) Ränta, lån och derivat1) 2024 — 8 760 350 Förfall 0–1 mån 333 — — Förfall 1–3 mån — 744 — Förfall 3–12 mån — 8 016 — 2025 — 12 577 414 2026 — 4 885 185 2027 — 285 14 2028 — 8 831 423 Summa 333 35 337 1 386 FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA SKULDER 31 DECEMBER 2022, MSEK Förfall Övriga skulder3) Krediter2) Ränta, lån och derivat1) 2023 — 16 213 507 Förfall 0–1 mån 314 — — Förfall 1–3 mån — 5 748 — Förfall 3–12 mån — 10 465 — 2024 — 5 026 155 2025 — 12 788 346 2026 — 2 796 85 2027 — — 0 Summa 314 36 823 1 092 1) Beräkning baserad på utgående balans respektive år , och aktuella räntor per samma datum och en implicerad årlig räntekostnad för de olika förfallsperioderna. 2) Exklusive kontraktuell amortering. Inklusive outnyttjat belopp. Kontraktuell amortering uppgick till 395 (516) MSEK. 3) Leverantörsskulder och övriga finansiella skulder förfaller normalt till betalning inom 30 dagar och har därmed klassificerats enligt detta i ovan tabeller. Kreditrisk Kreditrisk är risken för att en motpart inte kan uppfylla sina finansiella åtagan- den mot Pandox. Kreditrisk uppstår bland annat vid placering av likviditets- överskott, vid tecknande av derivatkontrakt samt vid utställda kreditavtal. Risken sprids genom användning av flera parter och endast godkända mot- parter får användas. Tillåtna motparter vid tecknande av kreditlöften, revolve- rande faciliteter och derivatinstrument är nordisk motpart med rating om antingen minst A– (S&P) eller minst A3 (Moody’s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s). Pandox har en väldiversifierad fastighetsportfölj med väletablerade, stabila och solida hyresgäster, vilket minskar kredit risken på kundfordringarna. En ytterligare faktor som reducerar den potentiella kreditrisken är Pandox ope- rativa beredskap som innebär att vid behov snabbt kan ta över den operativa verksamheten i fastigheten och på så sätt säkra kassaflödet. Uthyrningsgraden i Pandox helägda fastighetsportfölj uppgick till 99,8% procent och de vakanta ytorna utgjordes av butiks- och kontorslokaler. Reserveringar för osäkra kund- fordringar sker individuellt, dvs varje enskilt kundsaldo analyseras i reskon- tran. Kapitalhantering Pandox finansiella ställning följs i första hand upp baserat på belåningsgrad – mål 45–60 procent. Den interna uppföljningen av finansiell ställning fokuserar inte på eget kapital. Belåningsgraden uppgick vid utgången av 2023 till 46,6 (46,7) procent. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 165 ===== SIDA 167 ===== G3 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER, KA TEGORIINDELNING, VERKLIGT VÄRDE OCH KVITTNING REDOVISNINGSPRINCIPER Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell ställning inkluderar bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar, hyres- och kund- fordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns leverantörsskulder, låne- skulder samt derivat. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Relevanta kategorier är följande: Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till upplupet anskaffningsvärde Kategorin avser finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Exempel på tillgångar i denna kategori är kundfordringar, likvida medel, leve- rantörsskulder och räntebärande skulder. Dessa tillgångar (och skulder) värde- ras till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Hyresfordringar och andra fordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, dvs efter avdrag för osäkra fordringar. Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kategori hör derivat- instrument. Pandox utnyttjar inte möjligheten att värdera andra finansiella instrument till verkligt värde. Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i övrigt totalresultat. Se vidare not G2, redovisningsprinciper rörande säkringsredovisning. Övriga finansiella skulder Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i denna kate- gori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Redovisning i och borttagande från rapporten över finansiell ställning En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att betala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundford- ringar tas upp i rapporten över finansiell ställning när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet före ligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett netto- belopp i rapporten över finansiell ställning endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 166 ===== SIDA 168 ===== Not G3, forts. VERKLIGA V ÄRDEN PÅ FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER 31 DECEMBER 2023, MSEK Kategori Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Övriga långfristiga fordringar 77 — — Hyres- och kundfordringar 445 — — Derivat Nivå 2 — 1 535 — Likvida medel 769 — — Summa finansiella tillgångar 1 291 1 535 — Långfristiga räntebärande skulder 24 1901) — — Derivat Nivå 2 — 479 — Kortfristiga räntebärande skulder 8 5801) — — Leverantörsskulder 333 — — Summa finansiella skulder 33 103 479 — 31 DECEMBER 2022, MSEK Kategori Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Övriga långfristiga fordringar 88 — — Hyres- och kundfordringar 600 — — Derivat Nivå 2 — 2 374 — Likvida medel 1 630 — — Summa finansiella tillgångar 2 318 2 374 — Långfristiga räntebärande skulder 17 8881) — — Derivat Nivå 2 — 114 — Kortfristiga räntebärande skulder 15 9831) — — Leverantörsskulder 314 — — Summa finansiella skulder 34 185 114 — 1) Uppläggningskostnader om 189 (93) MSEK har reducerat den räntebärande skulden i balansräkningen. V erkliga värden på finansiella tillgångar och skulder De finansiella instrument för vilka verkligt värde är väsentligt att bedöma närmare utgörs av de räntebärande skulderna och derivat; övriga finansiella instrument har antingen en kort löptid eller uppgår till oväsentliga belopp. Lånen löper med korta räntor som motsvarar marknadsräntorna per balans- dagen och företagets marginal på lånen bedöms motsvara den marginal som skulle erhållas per balansdagen. Bedömningen är sammantaget att det redo- visade värdet på upplåningen utgör en rimlig approximation av det verkliga värdet. Derivaten, som utgörs av ränte swappar, värderas i nivå 2 i verkligt värde- hierarkin – det vill säga baserat på indata som är direkt eller indirekt observer- bara för tillgången eller skulden, utan inslag av betydande indata som inte är observerbara marknadsdata. Det verkliga värdet baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med utgångspunkt i aktuella marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen. Kvittning Koncernens räntederivatavtal ingår under International Swaps and Derivatives Association (ISDA) master netting-avtal. Avtalen innebär att när en motpart inte kan reglera sina åtaganden enligt samtliga transaktioner avbryts avtalet och alla utestående mellanhavanden regleras med ett nettobelopp. ISDA- avtalen upp- fyller inte kriterierna för kvittning i rapport över finansiell ställning. I övrigt förekommer inga master netting-avtal för Pandox finansiella instrument. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 167 ===== SIDA 169 ===== G4 EGET KAPITAL REDOVISNINGSPRINCIPER Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande, vilka utgörs av den vinst- eller förlust- andel och de nettotillgångar i koncernföretag som inte tillkommer moder- bolagets aktie ägare, redovisas som en särskild post i koncernens eget kapital. I rapport över totalresultat för koncernen ingår den andel som tillfaller innehav utan bestämmande inflytande i årets totalresultat. Resultat per aktie Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänför- ligt till moderbolagets ägare och på det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året. Inga potentiella stamaktier som skulle kunna ge utspädning förekommer för närvarande. Poster i eget kapital Aktiekapital Aktiekapitalet består av 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-Aktier, sammanlagt 183 849 999 (183 849 999) aktier med ett kvotvärde om 2,50 SEK per aktie, till ett sammanlagt värde av 460 MSEK. Se vidare information på sidan 46 under avsnitt ”Pandox och kapitalmarknaden”. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital består av kapital som är tillskjutet av Pandox ABs ägare i form av nyemission och aktieägartillskott. Omräkningsreserv Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter som har upp- rättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den valuta som koncer- nens finansiella rapporter presenteras i. Koncernen presenterar sina finansiella rapporter i miljoner svenska kronor. Omvärderingsreserv Omvärderingsreserven innehåller verkligt värde förändringar som uppstår vid omklassificering av hotellfastigheter mellan Pandox två affärssegment, Egen drift och Hyresavtal. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Balanserade vinstmedel består av upparbetade vinstmedel från tidigare år, inklusive årets resultat. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av förvaltningsfastigheter, samt minoritetens andel av Årets resultat och Övrigt totalresultat minskat med minoritetens utdelning. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 4,00 (2,50) SEK per aktie, totalt cirka 735 (460) MSEK. Data per aktie Genomsnittligt antal aktier för beräkning av resultat per aktie uppgår till 183 849 999. Årets resultat efter skatt per aktie uppgår till –3,18 kr (–585 000 000/183 849 999). AKTIEKAPIT ALETS UTVECKLING Förändring i antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital, SEK År Händelse B A B A T otalt Förändring T otalt 1994 Bildande 2 500 — 2 500 — 2 500 150 000 150 000 1995 Nyemission 1 250 000 — 1 252 500 — 1 252 500 75 000 000 75 150 000 1995 Fondemission 1 247 500 — 2 500 000 — 2 500 000 74 850 000 150 000 000 1997 Split 4:1 7 500 000 — 10 000 000 — 10 000 000 — 150 000 000 1998 Nyemission 5 000 000 — 15 000 000 — 15 000 000 75 000 000 225 000 000 2000 Nyemission 9 900 000 — 24 900 000 — 24 900 000 148 500 000 373 500 000 2013 Nyemission 100 000 — 25 000 000 — 25 000 000 1 500 000 375 000 000 2015 Nytt aktieslag och aktiesplit 6:1 50 000 000 75 000 000 75 000 000 75 000 000 150 000 000 — 375 000 000 2016 Nyemission 7 499 999 — 82 499 999 75 000 000 157 499 999 18 749 998 393 749 998 2017 Nyemission 10 000 000 — 92 499 999 75 000 000 167 499 999 25 000 000 418 749 998 2019 Nyemission 16 350 000 — 108 849 999 75 000 000 183 849 999 40 875 000 459 624 998 Källa: Euroclear, Pandox. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 168 ===== SIDA 170 ===== G5 NYTTJANDERÄ TTSTILLGÅNG OCH LEASINGSKULD REDOVISNINGSPRINCIPER Pandox tillämpar lättnadsreglerna avseende leasingavtal där den underlig- gande tillgången har ett lågt värde samt leasing på maximalt 12 månader ej medtas. Leasingavgiften fördelas mellan amortering och betalning av ränta samtidigt som de leasingavgifterna som tidigare redovisats som externa kost- nader ersätts av avskrivningskostnader på nyttjanderätterna. För beräkning av nyttjanderättstillgången och leasingskulden tillämpar Pandox en bedömd finansieringskostnad i lokal valuta utifrån de olika leasingavtalens löptider. Pandox inkluderar tre balansposter i balansräkningen: nyttjanderättstill- gång samt långfristig leasingskuld och kortfristig leasingskuld. I resultaträk- ningen redovisas den finansiella komponenten i finansnettot på raden ”Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar”. När tillämpligt används den implicita räntan utifrån avtal och för övriga nyttjanderättstillgångar har marginallåneräntan använts. Räntespannet är mellan 1,29 procent till 4,45 procent. Innehavaren av en tomträtt i Sverige har en rätt att använda marken på mycket lång tid och i vissa beskrivningar från kommuner anges ”i princip evig tid”. Genom detta ska det diskonterade värdet av tomträttsavgälder redovisas, enligt IFRS 16, som en evig nyttjanderättstillgång och leasingskuld i balans- räkningen. Den erlagda tomträttsavgälden redovisas till fullo som en finansiell kostnad. Pandox har tomträtts- eller andra hyresavtal för mark i andra länder än Sverige. Dessa avtal är strukturerade på olika sätt, men förlängs vanligtvis och utifrån det bedöms att dessa avtal hanteras på samma sätt som svenska tomt- rätter. Lokaler redovisas till diskonterade värden i balansräkningen som en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld. I resultaträkningen skrivs nyttjande- rättstillgången av över avtals tiden och betalning som sker till hyresvärd/lea- singgivare redovisas dels som amortering på leasingskulden, dels som ränte- kostnad i resultaträkningen. För lokaler är förlängningsoption tillämplig, men då dessa inte bedömts väsentliga har de inte medräknats i leasingperioden. T otala leasingkostnader som ej inräknas inom ramen för IFRS 16, inklusive lågvärdes leasing och korta leasingavtal uppgår till oväsentliga belopp. Även eventuella rörliga delar uppgår till oväsentliga belopp varför inte heller anges separat. NYTTJANDERÄ TTSTILLGÅNGAR MSEK T omträtter Lokaler Fordon Övrigt T otalt Ingående balans 1 januari 2022 2 914 117 5 3 3 039 Nya avtal/investeringar — — 0 1 1 Ändrad leasingavgift, löptid eller ränta –58 98 — — 40 Avyttringar och utrangeringar –5 — 0 — –5 Avskrivningar — –27 –2 –2 –31 Valutakursdifferenser 163 11 0 0 174 Utgående balans 31 dec 2022 3 014 199 3 2 3 218 MSEK T omträtter Lokaler Fordon Övrigt T otalt Ingående balans 1 januari 2023 3 014 199 3 2 3 218 Nya avtal/investeringar — — 2 — 2 Ändrad leasingavgift, löptid eller ränta –351 — — — –351 Avyttringar och utrangeringar –9 — — –1 –10 Avskrivningar — –28 –2 –1 –31 Valutakursdifferenser 18 1 0 1 20 Utgående balans 31 dec 2023 2 672 172 3 1 2 848 LEASINGSKULDER MSEK 31 Dec 2023 31 Dec 2022 Kortfristiga 30 31 Långfristiga 2 826 3 192 Summa leasingskulder 2 856 3 223 REDOVISADE BELOPP I RESUL T A TRÄKNINGEN MSEK 2023 2022 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar 1) –108 –95 Avskrivningar avseende nyttjanderättstillgångar – inom kostnader Egen drift samt central a dministration –31 –31 1) Varav erlagd tomträttsavgäld uppgår till 100 (89) MSEK. T otalt kassaflöde under året hänförligt till nyttjanderättstillgångar uppgår till cirka 139 (126) MSEK. LÖPTIDSANAL YS LEASINGSKULDER 2023 Förväntas att regleras inom Mindre än 6 månader Mellan 6 och 12 månader Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 3 år Mellan 3 och 4 år Mellan 4 och 5 år Mer än 5 år Summa avtals enliga kassaflöden Redovisat värde leasingskuld Leasingskulder 13 17 28 26 21 21 2 729 2 856 2 856 LÖPTIDSANAL YS LEASINGSKULDER 2022 Förväntas att regleras inom Mindre än 6 månader Mellan 6 och 12 månader Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 3 år Mellan 3 och 4 år Mellan 4 och 5 år Mer än 5 år Summa avtals enliga kassaflöden Redovisat värde leasingskuld Leasingskulder 14 18 29 27 25 21 3 090 3 223 3 223 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 169 ===== SIDA 171 ===== H Koncernstruktur H1 ANDELAR I DOTTERFÖRETAG MODERBOLAGET MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 8 925 8 969 Förvärv 2 113 474 Lämnade aktieägartillskott 2 736 37 Avyttrade dotterföretag –1 –555 Summa ackumulerade anskaffningsvärden 13 773 8 925 Ingående nedskrivningar –1 494 –1 487 Nedskrivning –51 –7 Utgående ackumulerade nedskrivningar – 1 546 –1 494 Utgående balans 12 227 7 431 Aktier i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemeto- den. Pandox AB har 34 direktägda företag enligt nedan tabell och äger genom dessa ytterligare 189 företag. Fullständig förteckning över samtliga andelar i dotterföretag finns tillgänglig hos Pandox AB, T otalt äger koncernen 71 bolag i Sverige, 39 i Tyskland, 22 i Nederländerna, 19 i Norge, 17 i Finland, 17 i Storbritannien, tretton i Belgien, tolv i Danmark, fem i Kanada, fyra på Irland, tre i Österrike samt ett i Schweiz. Direktägda dotterföretag Org. nr. Säte Antal aktier Andel kapital/röster HOT AB Förvaltning AB 556475-5592 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Förvaltning AB 556097-0815 Stockholm, Sverige 5 500 100 Hotab 6 AB 556473-6352 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Grand Hotell i Helsingborg 556473-6329 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Fastighets AB 556473-6261 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469-4064 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Belgien AB 556495-0078 Stockholm, Sverige 1 000 100 Hotellus Holding AB 556475-9446 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Hotell Kramer 556473-6402 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Luxemburg AB 556515-9216 Stockholm, Sverige 10 000 100 Pandox i Halmstad AB 556549-8978 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox i Borås AB 556528-0160 Stockholm, Sverige 1 000 100 Hotellus Mellansverige AB 556745-4656 Stockholm, Sverige 100 000 100 Grand i Borås Fastighets AB 556030-7083 Stockholm, Sverige 6 506 100 Hotellus International AB 556030-2506 Stockholm, Sweden 7 480 000 100 Hotellus Östersund AB 556367-3697 Stockholm, Sverige 1 000 100 Ypsilon Hotell AB 556481-4134 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Kolmården AB 556706-8316 Stockholm, Sverige 100 000 100 Hotellus Sverige Ett AB 556778-8699 Stockholm, Sverige 1 000 100 Sech Holding AB 556819-2214 Stockholm, Sverige 357 000 100 Pandox Portfölj 2 AB 556982-7040 Stockholm, Sverige 500 100 Pandox Sollentuna Centrum 12 AB 556660-3949 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Sweden AB 556942-1687 Stockholm, Sverige 500 100 forts. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 170 ===== SIDA 172 ===== Not H1, forts. Direktägda dotterföretag, forts. Org. nr. Säte Antal aktier Andel kapital/röster Pandox Operations AB 556980-3207 Stockholm, Sverige 50 000 100 Pandox i Malmö AB 556704-3723 Malmö, Sverige 1 000 100 Hotellus Denmark A/S 28970927 Danmark 5 000 100 Le Nouveau Palace SA 0423.048.375 Belgien 3 000 99,971) Immo Hotel BCC NV 0535.679.926 Belgien 68 070 100 Pandox Royale SA 0476.704.322 Belgien 68 808 99,992) Pandox Belgium NV 0890.427.732 Belgien 100 000 99,993) Pandox RMC BVBA 0552.929.692 Belgien 1 000 99,004) T enzing Holding BV 70144427 Nederländerna 1 100 Convention Hotel International AG CHE-101.458.856 Schweiz 14 000 100 Pandox Peak Ltd 14593162 Storbritannien 1 001 100 1) Le Nouveau Palace SA ägs till 0,03 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 2) Pandox Royale SA ägs till 0,01 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 3) Pandox Belgium NV ägs till 0,01 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 4) Pandox RMC BVBA ägs till 1 procent av Hotellus International, vilket är helägt av Pandox AB (publ). Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 171 ===== SIDA 173 ===== I Kassaflödesanalys I1 SPECIFIKA TION ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN REDOVISNINGSPRINCIPER Likvida medel består av bankmedel. Pandox redovisar kassaflödesanalysen enligt den indirekta metoden. Vid indirekt metod är utgångspunkten årets resultat före skatt och justeringar görs för resultatposter som inte är kassa- flödespåverkande och för förändringar i rörelsekapital. Vid förvärv eller försäljning av bolag redovisas endast kassaförändringen. I kassa flödet från finansieringsverksamheten redovisas kassatransaktioner till följd av företagets finansiering. KONCERNEN MSEK 2023 2022 Förvärv av hotellfastigheter och andra affärsenheter Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 312 365 Rörelsefastigheter 1 153 537 Uppskjuten skattefordran — 11 Kortfristiga fordringar 23 12 Likvida medel 62 64 Summa tillgångar 1 550 989 Uppskjuten skatt — 30 Kortfristiga skulder 105 19 Summa skulder 105 49 Köpeskilling: Utbetald köpeskilling 1 527 965 Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten –62 –64 Påverkan på likvida medel 1 465 901 Avyttring av dotterföretag och andra affärsenheter Avyttrade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 228 132 Kortfristiga fordringar 474 1 702 133 Uppskjuten skatt — 1 Kortfristiga skulder — 4 Summa skulder — 5 Försäljningspris: Erhållen köpeskilling 894 124 Påverkan på likvida medel 894 124 Avstämning av skulder som härrör från finansieringsverksamheten: LÅN TILL KREDITINSTITUT MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående balans 33 871 32 624 Kassaflöden –1 224 –791 Valutakursdifferenser 123 2 038 Utgående balans skulder 32 770 33 871 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet MSEK 2023 2022 Periodisering av uppläggningskostnader för lån 90 76 Avsättningar –2 –18 Förvärvsrelaterade poster — — Kapitaliserad ränta 123 –1 Nedskrivningar — — Omräkningsdifferenser –162 94 Övrigt –9 –6 Summa övriga poster som inte ingår i kassaflödet 40 145 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 172 ===== SIDA 174 ===== J Moderbolagets redovisningsprinciper och tillkommande upplysningar J1 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisnings- lagen, ÅRL (1995:1554) och rekommendationerna i Rådet för finansiell rappor- tering, RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt uttalanden från Rådet för finansiell rapportering, UFR. RFR 2 innebär att moderbolaget ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden så långt det är möjligt inom ramen för ÅRL, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redo- visning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göra, dessa beskrivs nedan. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Klassificering och uppställningsformer För moderbolaget redovisas i årsredovisningen en resultaträkning och balans- räkning i enlighet med 9 kap. ÅRL. Dessa är uppställda enligt uppställnings- scheman i ÅRL. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik i balansräkningen. Tillgångar och skulder som innehas för försäljning Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksam- heter särredovisas inte i moderbolagets resultat- och balansräkning då moder- bolaget följer ÅRLs uppställningsform för resultat- och balansräkning. Informa- tion om anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter lämnas i stället som notupplysning. Vidare sker avskrivning i enlighet med års redovisningslagen. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IFRS 9, i moderbolaget som juridisk person. I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffnings- värde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Anskaffningsvärdet för räntebärande instrument justeras för den periodiserade skillnaden mellan vad som ursprungligen beta- lades, efter avdrag för transaktionskostnader, och det belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive underkurs). Ränteswappar som effektivt säkrar kassaflödesrisk i räntebetalningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig ränta och upp lupen skuld avseende fast ränta och skillnaden redovisas som räntekostnad respek- tive ränte intäkt. Säkringen är effektiv om den ekonomiska innebörden av säkringen och skulden är densamma som om skulden i stället hade tagits upp till en fast marknadsränta när säkringsförhållandet inleddes. Eventuell betald premie för swap avtalet periodiseras som ränta över avtalets löptid. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade köpeskillingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av avsättningen/fordran läggs på/reducerar anskaffningsvärdet. Värdet på aktier i dotterföretag prövas om en indikation om ett nedskrivningsbehov föreligger. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i Resultaträkning för moder bolag. Redovisning av leasingavtal Leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Nyttjande rätt och leasingskuld redovisas därmed inte i balansräkningen. J2 KORT- OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER MODERBOLAGET MODERBOLAGET MSEK 2023 2022 Skulder till kreditinstitut som förfaller inom ett år 1 994 1 256 Skulder till kreditinstitut som förfaller mellan ett–fyra år 5 720 6 036 Skulder till kreditinstitut som förfaller från fem år och senare — — Summa kort och långfristiga skulder1) 7 714 7 292 1) Uppläggningskostnader om –18 (–23) MSEK har reducerat den räntebärande skulden i balans- räkningen. J3 VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel 10 828 944 856 Årets resultat 2 016 346 984 SEK 12 845 291 840 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 4,00 SEK per aktie 735 399 996 Överföres i ny räkning 12 109 891 844 SEK 12 845 291 840 J4 BOKSLUTSDISPOSITIONER MODERBOLAGET MODERBOLAGET MSEK 2023 2022 Koncernbidrag 354 24 Förändring obeskattade reserver –2 –1 Summa bokslutsdispositioner 352 23 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 173 ===== SIDA 175 ===== K Händelser efter balansdagen K1 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Pandox AB (publ) har under 2024 ingått avtal om avyttring av DoubleTree by Hilton Montreal i Kanada. Försäljningen avser både hotellfastigheten och hotelldriften med ett transaktionspris om cirka 80 MCAD. Frånträde planeras ske i det andra kvartalet 2024. I övrigt har det inte skett några händelser eller transaktioner av betydelse efter den 31 december 2023 som påverkar de lämnade finansiella rapporterna för Pandox koncernens verksamhetsår 2023. L Närståendetransaktioner L1 NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER Närstående bolag definieras som de i Pandoxkoncernens ingående dotterföre- tag samt bolag där närstående fysiska personer har ett bestämmande, gemen- samt bestämmande eller betydande inflytande. Som närstående personer räknas styrelsemedlemmar, personer i ledande befattningar samt nära familje- medlemmar till sådana. Det är tre huvudägare av Pandox AB, Eiendomsspar Sverige A/S, Christian Sundt AB och Helene Sundt AB. Moderbolaget har när- stående relation med sina dotterföretag. Intressekonflikter rörande styrelsen för Pandox hanteras innan varje styrelsemöte genom att analysera om någon beslutspunkt på agendan skulle kunna innebära en intressekonflikt. Om så är fallet anges det i styrelseprotokollet hur den aktuella intressekonflikten hante- ras, t.ex. att en styrelseledamot förklarar sig jävig och därmed inte deltar under aktuell diskussions- eller beslutspunkt. I ett mindre antal av dotterföretagens kreditavtal förekommer vissa restriktioner avseende utdelningar. Information om ersättningar till nyckel- personer i ledande positioner återfinns i not C7. Information om dotterföretag återfinns i not H1. Koncerninterna transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Trans- aktionerna består av utfördelning av centrala administrationskostnader, räntor avseende finansiella fordringar och skulder. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 fastigheter i Tyskland och 9,9 pro- cent av ytter ligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–december 2023 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 0,2 (0,8) MSEK. Moderbolaget Moderbolagets arvode för centrala administrativa tjänster från koncernföretag uppgick under året till 112 (77) MSEK. Inga övriga inköp har skett mellan moderföretaget och dess koncernföretag. TRANSAKTIONER MELLAN MODERBOLAGET OCH NÄRST ÅENDE Moderbolaget MSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 Centrala administrationskostnader 112 77 Ränteintäkter från dotterföretag 1 095 516 Utdelning från dotterföretag 1 016 — Räntekostnader till dotterföretag –422 –81 Fordringar på närstående 12 456 15 330 Skulder till närstående 3 215 3 631 Erhållna koncernbidrag 458 331 Lämnade koncernbidrag –104 –307 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 174 ===== SIDA 176 ===== Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med interna- tionella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rätt visande bild av koncernens ställ- ning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovis- ningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncer- nens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Under- tecknande avger härmed även Pandox hållbarhetsredovisning för 2023. Stockholm den 6 mars 2024 Christian Ringnes Ordförande Jon Rasmus Aurdal Jeanette Dyhre Kvisvik Ann-Sofi Danielsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Jakob Iqbal Ulrika Danielsson Bengt Kjell Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Liia Nõu V erkställande direktör Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 6 mars 2024. PricewaterhouseCoopers AB Patrik Adolfson Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 175 ===== SIDA 177 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Pandox Aktiebolag (publ), org. nr 556030-7885 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen för Pandox AB (publ) för år 2023 med undantag för hållbarhetsrapporten på sidorna 94–130. Bolagets årsredo- visning och koncernredovisning ingår på sidorna 91 till 175 i detta dokument. Vår revision inkluderar inte de sidor som inte omfattas av de här uppräknade, till vilka hänvisning finns i förvaltningsberättelsen eller andra delar av den formella årsredovisningen. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ- ning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncern- redovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings- lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberät- telsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo- visningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul- taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo- lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncer- nen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom - mande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlig- hetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga upp- skattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi har anpassat inriktningen och omfattningen av vår revision, under det att vi beaktat Pandox koncernstruktur och interna kontrollmiljö samt den bransch i vilken koncernen verkar, för att kunna avge en revisionsberättelse på årsredovis- ningen och koncernredovisningen som en helhet. Pandox är ett fastighetsbolag specialiserat på hotell med verksamhet i hela världen med ett bestånd till ett marknads- värde om MSEK 69 039. Koncernens verksamhet är att äga och hyra ut hotellfastigheter till välkända hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal med delade investe- ringar. När förutsättningar för en lönsam hyresrelation saknas kan Pandox välja att driva hotell i egen regi. Övergripande har hotellmarknaden varit stark under 2023. Genom detta har andelen hyror som varit omsättningsbaserade ökat till 37% (under 2022 ca 33%). Genom en stark hotellmarknad har även egen drift ökat till 46% av omsättningen (under 2022 ca 42%). Som ett resultat av detta har vårt främsta fokus i revisionen, och även våra särskilt betydelsefulla områden, varit värdering av hotellfastigheter som redovisas till verkligt värde (förvaltnings- fastigheter), och värdering av omsättningsbaserade hyror. Vi har även haft ett särskilt fokus på bl a finansiering och finansiella kovenanter, investeringar, förvärv och värdering av kundford- ringar och bedömning av risk för tvister relaterade till hyresgäster. Vår revision omfattar granskning av samtliga väsentliga bolag inom koncernen. Revisionen täcker in verksamheten i 12 länder och vi har bl a genomfört följande aktiviteter: • Gemensam granskning av värdering av hotellfastigheterna med tillhörande process för att fastställa redovisat värde; • Granskning av intern kontroll över finansiell rapportering, rutiner och processer utifrån bedömda risker; • Bedömt och diskuterat bokslutet 30 juni 2023 med företagsledning och revisionsutskott; • Översiktligt granskat bokslutet 30 september 2023 i syfte att avge översiktlig granskningsrapport; och • Granskning av årsbokslut och slutliga revisionsinsatser för att avge denna revisionsberättelse avseende årsredo- visningen i moderbolaget och koncernen samt i förekom- mande fall andra legala enheter. I anslutning till detta utförs också granskningsinsatser för att avge vårt yttrande avse- ende efterlevnad av riktlinjer för ledande befattningshavare. Granskningen utförs antingen av koncernrevisionsteamet eller av lokala revisionsteam som vanligtvis tillhör PwC-nätverket. När ett annat revisionsteam deltar i granskningen utfärdas specifika instruktioner hänförligt till koncernrevisionen och utfört arbete sker även i enlighet med lokala revisionskrav i respektive land avseende den lagstadgade revisionen. Utöver detta har huvudansvarig revisor och medrevisor under året genomfört besök och möten med verksamheter i Storbritan- Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 176 ===== SIDA 178 ===== nien och Tyskland. Detta har skett i syfte att skapa en förståelse för verksamheten i besökta enheter och förstå rutiner och kontroller för att utvärdera efterlevnaden av Pandox ramverk för intern kontroll samt göra en översiktlig genomgång av den finan- siella rapporteringen utifrån koncernens redovis- ningsprinciper. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utfor- mas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om de enskilt eller tillsammans rim- ligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfatt- ning. De kvantitativa väsentlighetstalen används också för att bedöma effekten av eventuella felak- tigheter, enskilt och sammantaget, på de finansiella rapporterna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo- visningen och koncernredovisningen för den aktu- ella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Värdering av hotellfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen och beskrivningen över Pandox­koncernens sammanfattning av övergripande redovisnings­ och värderingsprinciper not B1 samt not E1 Förvaltningsfastigheter. Värdet på hotellfastigheterna uppgår per 31 december 2023 till MSEK 69 039 (varav förvaltningsfastigheter MSEK 57 226). Hotell- fastigheterna utgör en väsentlig del av balansräkningen och värde- ringen av hotellfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar av t ex den specifika fastighetens läge, skick, framtida hyresintäkter och direktavkastningskrav. Pandox har per 31 december 2023 värderat hotellfastigheterna enligt samma metod och modell som använts sedan börsnote- ringen 2015. Värderingsmodellen är en kassaflödesmodell, där de framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera enligt affärsplaner som uppdateras minst två gånger per år, diskon- teras med direktavkastningskrav som baseras på marknadstransak- tioner och andra bedömningar, gällande avtal och andra marknads- förutsättningar samt jämförs med externa värderares applicerade avkastningskrav för motsvarande fastighet. Fastigheter som genom- går större ombyggnationer redovisas vanligtvis till värde innan ombyggnation påbörjats om det går att försvaras och om trans- aktion ska ske av en fastighet värderas den till ingångna avtal. Externa värderingar används som en viktig referenspunkt och Pandox har en intern process för att följa upp de externa värdering- arna när de utförs. Denna interna kvalitetssäkringsprocess innefattar bl a analys och kontroll av indata till värderingsmodellerna från bolaget, exempelvis avseende hyresnivåer, ytor samt övergripande analys av värdeutvecklingen per fastighet. Värderingarna granskas såväl centralt som genom medverkan av affärsområdeschefer och sker för att beakta i fall någon parameter i Pandox egen värdering, som är grund för den finansiella rapporteringen, behöver uppdateras. Det finns en inneboende osäkerhet utifrån hotellmarknaden utveckling samt samhällsekonomin i stort vilket försvårar bedöm- ningarna av framtida kassaflöden och direktavkastningskrav för Pandox hotellfastigheter. Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsam- mans med det faktum att endast en liten procentuell skillnad i de enskilda fastigheters parametrar tillsammans kan leda till väsent- liga felaktigheter, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kon- troll och kvalitetssäkring som finns både avseende de interna och externt utförda värderingarna per årsbokslutet 2023 och vi har bl a utfört följande granskningsinsatser: • Koncernrevisionsteamet, inklusive våra värderingsspecialister, har inhämtat och granskat ett urval av värderingsrapporterna och granskat att värderingarna följer de av styrelsens beslutade riktlinjerna för värdering och korrekt värderingsmetod; • Vi har utvärderat den interna och externa värderarens kom- petens och erfarenhet för att bedöma om det fanns några omständigheter som skulle kunna ha påverkat deras objektivi- tet och begränsningar av deras arbete; • Vidare har vi på stickprovsbasis granskat ledningens indata till värderings modellerna. Detta för att utvärdera om informa- tionen för fastighetsvärderingarna som används i värdering- arna är korrekt och riktig; • Vi har haft möten med ansvariga för värdering där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. Vårt arbete har fokuserat på att bedöma och utvärdera använda antaganden inklusive direktavkastningskrav och estimerade kassaflöden. Vi har inkluderat de beloppsmässigt största förvaltningsfas- tigheterna i portföljen, de väsentligaste antagandena samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med tidigare kvartal i vårt granskningsurval. Vi har bedömt de använda antagandena avseende avkastningskrav. Vi har även bedömt rimligheten för andra antaganden som inte har direkt jämförbara tillgängliga publika data. I de fall där antaganden och parametrar har varit utanför vår initiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats med företrädare för bolaget och ytterligare revisionsbevis inhämtats som stöd för de använda antagandena; och • jämfört i årsredovisningen införda upplysningar mot kraven i IFRS 13. Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår gransk - ning är vår bedömning att de av Pandox använda antagandena ligger inom ett skäligt intervall. Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 177 ===== SIDA 179 ===== Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Omsättningsbaserade hyresintäkter Se not C2 om hyresintäkter och redovisningsprinciper för upplysningar och beskrivning av området. Pandox hyresintäkter utgörs i hög grad av omsättnings- baserade hyror. Hyresdebiteringen baseras därvid på hyres- tagarnas rapportering av omsättning. Pandox har rutiner och kontroller för att säkerställa att denna rapporterade omsätt- ning är korrekt. Hyresavtalen sträcker sig över ett antal år och affärs modellen i hotelldriften kan över tid påverkas genom utveckling av nya sälj kanaler, tillkomst av olika tjänster i hotellens respektive utbud med mera. Området omfattas dels av bedömningar rörande avtalstolkning i vissa fall, dels av bedömningar av den kontroll koncernen utövar med avse- ende på hyres tagarnas rapportering. Givet de omsättnings- baserade hyrornas ökade andel av totala hyresintäkter och det inslag av beroende av erhållna externa uppgifter som föreligger vid bestämmandet av dessa intäkter utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Vår revision baseras både på utvärdering av den interna kon- trollen samt substansgranskning och andra analysåtgärder, inklusive databaserade transaktionsanalyser, av vissa balans- och resultatposter på stickprovsbasis av väsentliga dotterbo- lag. Vi har även genomfört bland annat följande gransknings- insatser: • Vi har utvärderat Pandox rutiner för att hantera väsentliga intäktsflöden; • Vi har tagit del av hyresavtal och granskat hur Pandox som hyresgivare tolkar avtalens olika delar som grund för fakturering och redovisning; • Skapat oss en förståelse och tagit del av de kontroller Pandox utövar med avseende på hyrestagarnas rapporte- ring. Vi har tillika tagit del av och satt oss in i resultatet av de kontrollåtgärder genom extern granskning som Pandox i enlighet med hyresavtalen genomför årligen genom stick- prov av ett antal hyresavtal för att säkerställa att fakturering och intäktsredovisning är korrekt; • På stickprovsbasis granskat dels rutiner för fakturering samt fakturering mot underlag och säkerställt genom kontroll- beräkning att korrekt omsättningsbaserat hyra redovisas; • Vi har även genomfört analytisk granskning för att bedöma redovisningen av intäkter samt inhämtat Pandox analyser och förklaringsposter till nådda utfall av hyresintäkterna för att dels skapa oss en förståelse för intäktsredovisnings- kontroller samt genom analys skapa oss en förståelse för intäktsredovisningen; och • Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Utifrån vår granskning har vi inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än års- redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–70 respektive sidorna 182–187 samt hållbarhets- rapporten på sidorna 94–130. Informationen i ”Pandox ersätt- ningsrapport 2023”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna rapport och som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa- tion som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö- mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verk- ställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 178 ===== SIDA 180 ===== Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fort- sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk- samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta- gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions- berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revi- sion som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors- inspektionens webbplats: (www.revisorsinspektionen.se/rn/ showdocument/documents/rev_dok/revisors_ansvar.pdf). Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRA V ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFA TTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning för Pandox AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekono- miska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bola - gets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel- ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 179 ===== SIDA 181 ===== En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/rn/showdocument/documents/ rev_dok/revisors_ansvar.pdf. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Pandox AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Pandox AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl- lande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef- rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap- porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark - naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent- liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar- der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis- ningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram under- laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamåls- enliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsen- ligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direk- törens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. PricewaterhouseCoopers AB, med Patrik Adolfson som huvudansvarig revisor, utsågs till revisorer av Pandox AB (publ) vid årsstämman som hölls den 12 april 2023 och har varit Pandox AB revisor sedan den 29 mars 2017. Stockholm den 6 mars 2024 PricewaterhouseCoopers AB Patrik Adolfson Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 180 ===== SIDA 182 ===== Revisors rapport från översiktlig granskning och revision av Pandox ABs hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Pandox Aktiebolag (publ), org. nr 556030-7885 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen och ledningen i Pandox AB (publ) (“Pandox”) att översiktligt granska Pandox hållbarhets- redovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhets- redovisningens omfattning på sidan 2 i detta dokument, vilket även utgör den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Pandox har även inkluderat en hållbarhetsförklaring som en del av för- valtningsberättelsen, baserat på nuvarande tolkning av kom- mande lagkrav och standards genom CSRD och ESRS, vilken ej har granskats och ej täcks in av denna rapport. Styrelsens och företagsledningens ansvar för hållbarhetsredovisningen Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier res- pektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 125 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av GRI Stan- dards som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprin- ciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovis- ningen grundad på vår granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revi- sioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär- der. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhets- rapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Stan- dard on Quality Management) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Pandox enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identi- fierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grun- dad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterierna, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 6 mars 2024 PricewaterhouseCoopers AB Patrik Adolfson Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner REVISIONSBERÄ TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 181 ===== SIDA 183 ===== Flerårsöversikt Pandox tillämpar IFRS 16 Leases från 2019. Jämförelsesiffrorna har inte räknats om. RAPPORT ÖVER TOT ALRESUL T A T FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 3 548 3 052 2 279 2 228 3 017 2 809 2 121 1 717 1 431 1 418 Övriga fastighetsintäkter 142 255 143 171 112 162 81 70 112 60 Intäkter Egen drift 3 159 2 347 851 779 2 424 2 153 2 067 2 158 2 046 1 598 Nettoomsättning 6 849 5 654 3 273 3 178 5 553 5 124 4 269 3 945 3 589 3 076 Kostnader Hyresavtal –533 –439 –395 –381 –365 –454 –321 –292 –263 –292 Kostnader Egen drift –2 729 –2 111 –1 151 –1 182 –1 993 –1 776 –1 743 –1 866 –1 767 –1 387 Bruttoresultat 3 587 3 104 1 727 1 615 3 195 2 894 2 206 1 787 1 559 1 397 Central administration –-197 –153 –157 –171 –175 –148 –124 –117 –94 –82 Finansnetto –1 467 –1 003 –940 –900 –865 –803 –519 –456 –438 –536 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –108 –95 –88 –86 –81 — — — — — Resultat före värdeförändringar 1 815 1 853 542 458 2 074 1 943 1 563 1 214 1 027 779 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter –1 107 1 180 –396 –1 779 1 459 1 495 1 914 1 460 1 399 1 197 Värdeförändring derivat –1 205 2 318 740 –221 –39 25 173 –39 203 –622 Resultat före skatt –497 5 351 886 –1 542 3 494 3 463 3 650 2 635 2 629 1 354 Aktuell skatt –375 –164 –128 –57 –122 –216 –73 –72 –35 –16 Uppskjuten skatt 292 –983 –149 191 –672 –424 –429 –349 –463 –85 Årets resultat –580 4 204 609 –1 408 2 700 2 823 3 148 2 214 2 131 1 253 Årets övrigt totalresultat –112 1 323 740 –1 010 46 465 –185 359 –291 –3 Årets totalresultat –692 5 527 1 349 –2 418 2 746 3 288 2 963 2 573 1 840 1 250 NYCKEL T AL Belopp MSEK 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Driftnetto Hyresavtal 3 157 2 868 2 027 2 018 2 764 2 517 1 882 1 495 1 280 1 186 Driftnetto Egen drift 713 566 –22 –168 625 540 494 439 416 320 EBITDA 3 696 3 304 1 868 1 699 3 215 2 909 2 252 1 817 1 603 1 425 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,7 2,1 2,0 4,1 3,8 4,4 4,0 3,6 2,6 Resultat per aktie, SEK –3,18 22,94 3,32 –7,61 15,91 16,83 19,89 14,65 14,21 8,35 Cash earnings 1 742 2 056 713 669 2 167 1 890 1 652 1 284 1 122 860 Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK 9,48 11,18 3,88 3,59 12,71 11,30 10,52 8,18 7,53 5,82 RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs 1 036 839 295 222 904 873 806 657 684 644 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FLERÅRSÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 182 ===== SIDA 184 ===== RAPPORT ÖVER FINANSIELL ST ÄLLNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 31-dec 2015 31-dec 2014 Tillgångar Fastigheter inklusive inventarier 66 079 65 552 60 246 57 555 60 558 52 949 48 217 36 578 29 463 25 701 Nyttjanderätter 2 848 3 218 3 039 2 926 3 064 — — — — — Övriga anläggningstillgångar 1 612 2 462 522 268 151 43 37 23 25 26 Uppskjuten skattefordran 340 305 249 631 383 465 613 748 800 924 Omsättningstillgångar 1 560 2 050 1 152 813 1 025 885 1 871 563 1 162 315 Likvida medel 769 1 630 1 593 2 622 632 674 999 517 170 321 Summa tillgångar 73 208 75 217 66 801 64 815 65 813 55 016 51 737 38 429 31 620 27 287 Eget kapital och skulder Eget kapital 29 725 30 933 25 422 24 088 26 506 21 538 19 027 15 258 12 215 10 402 Uppskjuten skatteskuld 5 270 5 538 4 281 4 307 4 552 3 430 3 026 2 582 2 281 1 993 Räntebärande skulder 32 770 33 871 32 623 31 452 29 621 27 917 26 298 18 841 15 546 12 907 Leasingskulder 2 856 3 223 3 042 2 928 3 064 — — — — — Icke räntebärande skulder 2 587 1 652 1 433 2 040 2 070 2 131 3 386 1 748 1 578 1 985 Summa eget kapital och skulder 73 208 75 217 66 801 64 815 65 813 55 016 51 737 38 429 31 620 27 287 NYCKEL T AL Belopp MSEK 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 31-dec 2015 31-dec 2014 Räntebärande nettoskuld, MSEK 32 190 32 334 31 159 29 007 29 191 27 421 25 474 18 324 15 376 12 587 Belåningsgrad fastigheter, % 46,6 46,7 49,8 48,7 46 49,7 50,8 47,9 49,5 48,7 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 69 039 69 231 62 596 59 542 63 469 55 197 50 121 38 233 31 437 26 504 EPRA NRV per aktie, SEK 201,12 205,03 173,54 167,60 186,40 164,04 144,54 126,24 107,71 92,11 W AUL T (förvaltningsfastigheter), år 15,0 15,0 14,0 14,6 15,6 15,7 15,6 13,9 11,2 9,0 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner FLERÅRSÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 183 ===== SIDA 185 ===== Kvartalsdata RAPPORT ÖVER TOT ALRESUL T A T FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK Kv 4 2023 Kv 3 2023 Kv 2 2023 Kv 1 2023 Kv 4 2022 Kv 3 2022 Kv 2 2022 Kv 1 2022 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 895 1 002 908 743 803 886 761 602 Övriga fastighetsintäkter 33 38 34 37 45 81 97 32 Intäkter Egen drift 910 844 832 573 775 706 624 242 Nettoomsättning 1 838 1 884 1 774 1 353 1 623 1 673 1 482 876 Kostnader Hyresavtal –159 –120 –136 –118 –150 –101 –97 –91 Kostnader Egen drift –762 –694 –685 –588 –732 –578 –449 –352 Bruttoresultat 917 1 070 953 647 741 994 936 433 Central administration –53 –46 –53 –45 –59 –28 –34 –32 Finansnetto –376 –420 –361 –310 –289 –248 –236 –230 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –28 –28 –26 –26 –26 –24 –22 –23 Resultat före värdeförändringar 460 576 513 266 367 694 644 148 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter –339 –90 –466 –212 –66 572 395 279 Värdeförändring derivat –1 236 43 332 –344 –59 815 632 930 Resultat före skatt –1 115 529 379 –290 242 2 081 1 671 1 357 Aktuell skatt –137 –95 –78 -65 –24 –48 –59 –33 Uppskjuten skatt 127 26 –13 152 –117 –346 –240 –280 Periodens resultat –1 125 460 288 –203 101 1 687 1 372 1 044 Övrigt totalresultat –845 –583 1 146 170 308 341 455 219 Periodens totalresultat –1 970 –123 1 434 –33 409 2 028 1 827 1 263 NYCKEL T AL Belopp MSEK Kv 4 2023 Kv 3 2023 Kv 2 2023 Kv 1 2023 Kv 4 2022 Kv 3 2022 Kv 2 2022 Kv 1 2022 Driftnetto Hyresavtal 769 920 806 662 698 866 761 543 Driftnetto Egen drift 220 222 219 52 184 193 238 -49 EBITDA 942 1 102 977 675 829 1 037 970 467 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,8 2,9 2,3 3,1 4,8 4,7 2,2 Resultat per aktie, SEK –6,05 2,48 1,56 –1,17 0,66 9,16 7,45 5,67 Cash earnings 415 558 510 259 515 717 645 178 Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK 2,26 3,04 2,77 1,41 2,80 3,90 3,51 0,97 RevPAR-tillväxt (Egen drift) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, % 7 8 26 112 113 140 370 232 RAPPORT ÖVER FINANSIELL ST ÄLLNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 31-dec 2023 30-sep 2023 30-juni 2023 31-mars 2023 31-dec 2022 30-sep 2022 30-juni 2022 31-mars 2022 Tillgångar Fastigheter inklusive inventarier 66 079 68 210 68 927 66 550 65 552 64 712 62 832 61 120 Nyttjanderätter 2 848 2 975 3 345 3 250 3 218 3 383 3 222 3 155 Övriga anläggningstillgångar 1 612 2 600 2 708 2 274 2 462 2 544 1 711 1 017 Uppskjuten skattefordran 340 335 269 268 305 239 262 55 Omsättningstillgångar 1 560 1 454 1 333 1 287 2 050 1 964 1 434 1 398 Likvida medel 769 749 1 008 2 004 1 630 2 463 1 873 1 477 Summa tillgångar 73 208 76 323 77 590 75 633 75 217 75 305 71 334 68 222 Eget kapital och skulder Eget kapital 29 275 31 751 31 874 30 900 30 933 30 540 28 512 26 685 Uppskjuten skatteskuld 5 270 5 470 5 476 5 359 5 538 5 287 4 918 4 415 Räntebärande skulder 32 770 33 891 34 526 34 054 33 871 34 478 33 242 32 710 Leasingskulder 2 856 2 983 3 352 3 256 3 223 3 387 3 226 3 158 Icke räntebärande skulder 2 587 2 228 2 362 2 064 1 652 1 613 1 436 1 254 Summa eget kapital och skulder 73 208 76 323 77 590 75 633 75 217 75 305 71 334 68 222 NYCKEL T AL Belopp MSEK 31-dec 2023 30-sep 2023 30-juni 2023 31-mars 2023 31-dec 2022 30-sep 2022 30-juni 2022 31-mars 2022 Räntebärande nettoskuld, MSEK 32 190 33 333 33 718 32 188 32 334 32 119 31 472 31 345 Belåningsgrad fastigheter, % 46,6 46,8 46,7 46,2 46,7 47,1 47,8 49,1 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 69 039 71 177 72 164 69 695 69 231 68 257 65 804 63 808 EPRA NRV per aktie, SEK 201,12 207,53 209,86 204,93 205,03 202,96 190,37 178,31 W AUL T (förvaltningsfastigheter), år 15,0 14,4 14,6 14,7 15,0 15,2 15,4 13,8 Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner K VA RTA L S DATA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 184 ===== SIDA 186 ===== Finansiella definitioner FINANSIELL INFORMA TION Avrundningar Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. Belåningsgrad netto, % Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Bruttoresultat, Hyresavtal, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Hyresavtal. Bruttoresultat, Egen drift, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift. Cash earnings, MSEK EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell oreali- serad omräkningseffekt banktillgodohavande och minoritets- ägande. Driftnetto, Hyresavtal, MSEK Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal. Driftnetto, Egen drift, MSEK Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift. Driftnettomarginal, Egen drift, % Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter Egen drift. EBITDA, MSEK T otalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar). EPRA NRV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NT A, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA L TV, % Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelse- skulder. EPRA NDV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. Genomsnittlig skuldränta, % Viktad genomsnittlig räntenivå, inklusive räntederivat för räntebärande skulder vid periodens utgång. Investeringar, exkl förvärv, MSEK Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. Räntebärande nettoskuld, MSEK Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus upplägg- ningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. Räntetäckningsgrad, ggr EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostna- der minus ränteintäkter. Tillväxt i EPRA NRV (substansvärdestillväxt), årstakt, % Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med åter- lagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den när- mast föregående tolvmånadersperioden. Tillväxt för jämförbara enheter justerat för valutakurseffekter, % Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassi ficeringar samt valutakursförändringar. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner DEFINITIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 185 ===== SIDA 187 ===== Övriga definitioner och begrepp PER AKTIE Cash earnings per aktie, SEK Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. EPRA NRV, NT A, NDV (substansvärde) per aktie, SEK EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Resultat per aktie, SEK Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. T otalresultat per aktie, SEK Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Utdelning per aktie, SEK Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Viktat genomsnittligt antal aktier, före utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden. Viktat genomsnittligt antal aktier, efter utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden. FASTIGHETSINFORMA TION Antal hotell Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Antal rum Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Marknadsvärde fastigheter, MSEK Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknads- värdet för Rörelsefastigheter. RevPAR för Rörelsefastigheter (jämförbara enheter till en konstant valutakurs), SEK Intäkter per tillgängliga rum, det vill säga totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelse- perioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelse perioden räknas om till denna valutakurs. W AUL T (Förvaltningsfastigheter) Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för Förvalt- ningsfastigheter. ÖVRIGA BEGREPP Compression night En benämning på särskilt lönsamma gästnätter i hotellmark - naden, som infaller när beläggningsgraden på en viss hotell- marknad är högre än 90 procent. IA T A (International Air Transport Association) IA TA hanterar internationella regler för kommersiellt passa- gerarflyg, framförallt genom standardisering av till exempel biljetter, flygplatskoder och flygbolags koder. OT A – Online Travel Agency Onlineföretag vars webbplatser tillåter konsumenter att boka olika reserelaterade tjänster. UNWTO – United Nations World T ourism Organization Mellanstatligt organ för främjande av turism med högkvar- ter i Madrid. Organisationen bildades på initiativ av Förenta Nationerna. WTTC – World Travel & T ourism Council En global sammanslutning av större aktörer inom rese- och turismindustrin. WTTC arbetar för att öka medvetenheten om resor, turism och hospitality som tillsammans svarar för mer än 10 procent av världens BNP och sysselsätter närmare 300 miljoner människor. Finansiella definitioner, forts. Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Innehåll CFO-ord och läsanvisning Förvaltningsberättelse Hållbarhetsförklaring Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter moderbolaget Noter Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse Flerårsöversikt Kvartalsdata Definitioner DEFINITIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 186 ===== SIDA 188 ===== Knut Golden retriever Dexter Norfolkterrier Blum Blandras Sally Gordonsetter Caesar Cavapoo Stella Y orkshireterrier The Pandogs The Pandogs är Pandox starka team av kontors- hundar. Alltid nyfikna, alltid hungriga efter mer, alltid på villkorslöst gott humör. Alltid med nosen i vädret på sniff efter nästa affärsmöjlighet. Pandox värderingar Det är viktigt för företaget att alla med arbetare är trygga i sig själva, tar egna initiativ när det behövs och trivs i grupp. Detta då Pandox är en slimmad organisation som genomsyras av en entreprenörs anda, där alla hjälps åt och varje medarbetare är av stor vikt. Samtidigt har Pandox en humoristisk företagssymbol i den illustrerade hunden Pepper, som alltid hittar på något bus. Han ska påminna alla medarbetare om att ha kul på vägen och inte ta sig själva på så stort allvar. Mer om hundarna hittar du på vår hemsida pandox.se. Bilden på omslagets framsida: Hotel Pomander Nürnberg Produktion: Pandox i samarbete med Addira. Foto: Sandra Birgersdotter, Rickard Monéus, Samuel Unéus, Stefan Zander, Espen Indbjør, Ulf Blomberg, Peter Hoelstad, Mats Lundqvist, Olivier Pirard med flera. Pepper Blandras Evigt ung Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2023 187 ===== SIDA 189 ===== Strategi och värdeskapande V erksamheten Marknad och trender Fastigheter Styrning Finansiellt Pandox AB (publ) | Org nr 556030-7885 | Post: Box 15, 101 20 Stockholm | Besök: Vasagatan 11, 9 trappor, Stockholm | T elefon: 08 506 205 50 | Mejl: info@pandox.se | pandox.se