===== SIDA 1 ===== Årsredovisning 2024 På offensiven ===== SIDA 2 ===== HOTELISM BY PANDOX Vi äger och hyr ut hotellfastigheter Pandox äger och hyr ut de fastigheter som hotell- operatörer behöver för att driva hotellverksamhet. Tillsammans med skickliga operatörer skapar vi attraktiva och lönsamma hotellprodukter. Vi har sedan grundandet 1995 vuxit till en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE sidan 4 VERKSAMHETEN sidan 30 MARKNAD OCH TRENDER sidan 42 FASTIGHETER sidan 53 STYRNING sidan 70 FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET sidan 86 Citybox, brussels ===== SIDA 3 ===== STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE 5 Detta är Pandox 9 Kort om året 11 Vd har ordet 13 Strategi och mål 16 Pandox ekosystem 17 Affärsmodell 18 Värdekedja 22 Våra medarbetare 24 Partnerskap och relationer 27 Värdeskapande VERKSAMHETEN 31 Affärssegment 32 Hyresavtal 35 Egen drift 41 En inkluderande och jämställd arbetsplats MARKNAD OCH TRENDER 43 Trender 44 Hotellmarknadsdagen 2024 45 Här finns Pandox 46 I fokus: Storbritannien 47 Marknadsstruktur 48 Marknadsöversikt 49 Pandoxaktien FASTIGHETER 54 Geografisk översikt 63 Fastighetsportfölj 64 Värdeförändring fastigheter 65 Fastighetsförteckning STYRNING 71 Ordförandeord 72 Bolagsstyrningsrapport 78 Styrelse och revisor 79 Ledande befattningshavare 80 Risker och riskhantering FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET 87 I nnehåll 88 CFO-ord och läsanvisning 90 Förvaltningsberättelse 92 Hållbarhetsrapport 148 Finansiella rapporter Koncernen 151 Finansiella rapporter Moderbolaget 153 Noter 181 Årsredovisningens undertecknande 182 Revisionsberättelser 188 Flerårsöversikt 190 Kvartalsdata 191 Definitioner  Den formella årsredovisningen som granskats av bolagets revisorer. PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 4 ===== HOTELISM BY PANDOX STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE Pandox affärsidé är att äga, utveckla och hyra ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal med garanterad miniminivå. 5 Detta är Pandox 9 Kort om året 11 Vd har ordet 13 Strategi och mål 16 Pandox ekosystem 17 Affärsmodell 18 Värdekedja 22 Våra medarbetare 24 Partnerskap och relationer 27 Värdeskapande FriCh’s hotel, hamar P ANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE 4 ===== SIDA 5 ===== En renodlad hotellfastighetsägare Pandox är ett hotellfastighetsbolag som äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer. Vi är en aktiv och engagerad ägare som sedan grundandet 1995 skapat en av de största hotellfastighetsportföljerna i Europa. Läs mer på sidan 25. Sverige Stor- britannien Tyskland Irland Schweiz Österrike Belgien Nederländerna Danmark Norge Finland Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning är kärnan i vår verksamhet. Affärsmodellen bygger på omsättningsbaserade hyresavtal med lång löptid, garanterad miniminivå och gemensamma incitament. Vi driver också hotellverksamhet i egen regi som en viktig del av vårt aktiva ägande. Fastighetsutveckling Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande investeringar till- sammans med hyresgästerna. Vi gör också transformativa investeringar i de hotell vi själva driver, med målet att teckna nya hyresavtal. Portföljoptimering Portföljen utvärderas löpande för att säkerställa att varje hotellfastighets avkastningspotential är attraktiv. Förvärv lägger grunden för tillväxt och avyttringar är viktiga för att fri- göra kapital till investeringar med högre avkastningsmöjligheter. Hållbarhet Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att skapa resurseffektiva fastig- heter, hållbar drift samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. D ETTA äR P ANDOX VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 5 STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 6 ===== Hotellfastighetsportföljen Pandox äger 161 hotellfastig- heter med cirka 35 600 rum i 11 länder. Portföljens totala marknadsvärde uppgår till drygt 76 miljarder SEK. 76 334 MSEK TOT AL T FASTIGHETSV ÄRDE MARKNADSV äRDE PER LAND Storbritannien, 24% Sverige, 22% Tyskland, 22% Belgien, 8% Finland, 6% Övriga, 18% 14,4 ÅR WAULT A VTALSFORM, ANTAL RUM Omsättningsbaserat, minimihyra, 61% Omsättningsbaserat, utan minimihyra, 19% Fast hyra, 4% Egen drift, 16% TYP A V EFTERFRÅGAN, ANTAL RUM Inhemsk, 41% Regional, 44% Internationell, 15% Diversifierad portfölj Långa hyresavtal Stabil efterfrågan pågående utbyggnad av double tree by hilton brussels City 90 ST ÄDER D ETTA äR P ANDOX VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 6 STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 7 ===== Framgångsfaktorer Vi är en aktiv och engagerad ägare med mål att maxi- mera värdet i varje enskild hotellfastighet. Det gör vi genom att skapa attraktiva och hållbara hotellpro- dukter och hotellfastigheter baserat på varje fastig- hets unika förutsättningar. Enbart hotell fastigheter Vi investerar enbart i hotellfastig heter och skapar värde genom ett aktivt och engagerat ägande. Hållbarhet med affärsfokus Vi arbetar aktivt och integrerat för en hållbar affär i både fastighet och drift. Omsättningsbaserade hyresavtal Vi har långa omsättningsbaserade hyresavtal med god garanterad mini- minivå med skickliga hotell operatörer. Diversifiering i flera dimensioner Vår hotellfastighetsportfölj är diversi- fierad på geografi, typ av efterfrågan, varumärke och hotellprodukt, vilket minskar vår risk. Aktivt värdeskapande Vi har djup hotellkunskap och lång erfarenhet av alla driftsmodeller på hotellmarknaden. Vi kan skapa värde på olika sätt. residen Ce inn by marriott l ondon Kensington D ETTA äR P ANDOX PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 7 FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNINGFASTIGHETERMARKNAD OCH TRENDERVERKSAMHETENSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 8 ===== Två segment i samverkan SEGMENTET I KORTHET Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. Avtalen är omsättningsbaserade med lång löptid, god garanterad miniminivå, delad risk och stabil intjäning. HÅLLBARHETSANSVAR I Hyresavtal är vårt ansvar begränsat till tekniska hållbarhetsfrågor i hotellfastig- heten. Ansvaret regleras i hyresavtalet med hotell operatören i enlighet med marknadspraxis i landet. Lite förenklat kan Pandox ansvar sammanfattas i allt som berör fastighetens struktur och tek- niska drift. Exempel på ansvar är yttre skal, tekniskt underhåll och fastighets- utveckling. Hotelloperatören ansvarar för hotellets drift, inköp och förbruk- ning av el, vatten, värme och kyla. SEGMENTET I KORTHET Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva äger. Det är en viktig del av vår aktiva ägar- modell och ger oss värdefullt hand- lingsutrymme vid förvärv och om- positionering av hotellfastigheter med målet att skapa värde genom nya hyresavtal, eller realisera värde genom avyttring. HÅLLBARHETSANSVAR I Egen drift har vi fullt ansvar för alla hållbarhetsfrågor som rör både hotell- fastighet och hotelldrift. Exempel på ansvar är inköp och förbrukning av energi och vatten, avfallshantering, teknisk drift och underhåll, tekniska installationer samt hållbarhets frågor rörande hotellpersonal och hotellgäster. Egen drift Hyresavtal Antal hotell: 161 Marknadsvärde fastigheter: 76 334 MSEK Driftnetto: 4 139 MSEK Hyresavtal, 86% Egen drift, 14% Hyresavtal, 79% Egen drift, 21% Hyresavtal, 80% Egen drift, 20% D ETTA äR P ANDOX VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 8 STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 9 ===== Ett aktivt och framgångsrikt år SCIENCE BASED TARGETS Egen drift (Scope 1 & 2): Den inledande fasen av vår handlingsplan har fokuserat på att genomföra omfattande förstudier, vilket har lagt grunden för att kunna inleda upphandling inom viktiga områden. Hyresavtal (Scope 3): Vi har genomfört energi- kartläggningar i våra fastigheter i England och påbörjat arbetet i våra fastigheter i Tyskland. Vi har också inlett dialoger med operatörer för samarbete kring både renoveringar och energi- besparingsprojekt. MÅNGFALD OCH INKLUDERING Samtliga hotell i Egen drift har satt upp lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper. HÅLLBARHETSLÄNKADE BANKLÅN Den hållbarhetslänkade delen av låneport - följen steg från sex till 45 procent under året. 45% hållbarhets- länkade lån GRÖNA TILLÄGGSAVTAL Vi tecknade sex gröna tilläggsavtal med två hotelloperatörer i Norden. RAPPORTERING I LINJE MED ESRS Pandox rapporterar i linje med European Sustaina bility Reporting Standards (ESRS). Denna rapportering är en del av Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) som blir lagstadgat för rapporteringsåret 2025. RIKTAD NYEMISSION OM 2 000 MSEK I september genomförde vi en riktad nyemis- sion som stärkte vår balansräkning med 2 000 MSEK. Det var en offensiv åtgärd för att öka vår förmåga att genomföra lönsamma förvärv. HOTELLMARKNADSDAGEN 2024 Årets tema var ”A New Dawn – The European Hotel Market in a Changing World” där vi samlade branschexperter och beslutsfattare och tillsammans utforskade framtiden för hotellbranschen i en tid av stora förändringar. AV YTTR INGAR Avyttring av DoubleTree by Hilton Montreal, inklusive drift, i april 2024. Försäljningspriset var cirka 80 MCAD. Därmed äger Pandox inte längre hotell i Kanada. Hållbarhet Andra viktiga händelser TRE RESIDENCE INN BY MARRIOTT I LONDON Storbritannien | Tre välpositionerade och lönsamma ’aparthotels’ i centrala London. T otalt 503 rum med en snittstorlek om 28 kvm, samtliga med kök eller pentry. Hotellfastigheterna håller en hög nivå både tekniskt och hållbarhetsmässigt och bidrar till att öka kvaliteten i vår hotellfastighets- portfölj. T otalt förvärvspris uppgick till 230 MGBP med en initial direktavkastning om drygt 7 procent. DOUBLETREE BY HILTON EDINBURGH CITY CENTRE Storbritannien | DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre har en stark position i sin konkurrent - grupp med god beläggning och goda snittpriser, samtidigt som det finns möjligheter att på olika sätt utveckla hotellprodukten och öka avkast- ningen över tid. T otalt förvärvspris uppgick till cirka 49 MGBP med en initial direkavkastning om 7,5 procent. RADISSON BLU TROMSÖ Norge | Hotellet har ett mycket starkt läge i cen- trala Tromsø och attraherar samtliga gästsegment. Hotellet presterar idag mycket väl och vi genom- förde förvärvet till en hög direktavkastning. Vi ser samtidigt stor potential att genom riktade inves- teringar skapa ett av norra Skandinaviens främsta fullservicehotell för nöjes-, affärs- och mötesre- senärer. T otalt förvärvspris uppgick till cirka 750 MNOK och tillträde skedde den 1 januari 2025. SCANDIC GO SANKT ERIKSGATAN 20 Sverige | Hotellet öppnades i oktober efter en omfattande renovering och ompositione- ring. Nytt omsättningsbaserat hyresavtal med Scandic och nya varumärket Scandic Go. CITYBOX BRUSSELS Belgien | T otalrenovering av samtliga rum och publika ytor slutförd och öppnade under som- maren 2024 med Citybox som ny hyresgäst. FRICH’S HOTEL HAMAR Norge | Renovering och ny hyresgäst med stark lokal förankring. LEONARDO ROYAL GLASGOW Storbritannien | Renovering av samtliga 321 rum och publika ytor. DOUBLETREE BY HILTON BRUSSELS CITY Belgien | Tillbyggnad av cirka 150 rum och stora konferensytor kommer att skapa Bryssels största hotell med 500 rum. Färdigställs under 2026. VIENNA HOUSE EASY BY WYNDHAM FRANKFURT AIRPORT Tyskland | T otal renovering av 150 rum, publika ytor och spa, samt varumärkesbyte. Förvärv Investeringar KORT OM ÅRET VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 9 STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 10 ===== Finansiella nyckeltal Föränd- ring, %MSEK 2024 2023 T otala intäkter 7 136 6 849 4 Intäkter Hyresavtal 3 865 3 690 5 Intäkter Egen drift 3 271 3 159 4 T otalt driftnetto 4 139 3 870 7 Driftnetto Hyresavtal 3 297 3 157 4 Driftnetto Egen drift 842 713 18 EBITDA 3 961 3 696 7 Årets resultat 1 706 –580 n.a Resultat per aktie, SEK1) 9,04 –3,18 n.a Cash earnings 1 955 1 742 12 Cash earnings per aktie, SEK1) 10,46 9,48 10 Utdelning per aktie, SEK 4,25 4,00 6 Belåningsgrad fastigheter, % 45,2 46,6 n.a Räntetäckningsgrad, ggr2) 2,7 2,7 0 Marknadsvärde fastigheter 76 334 69 039 11 EPRA NRV per aktie, SEK 215,58 201,12 7 1) För uppgift om antal aktier, se sida 52. 2) För mer information, se sida 151. Nyckeltal, hållbarhet För ändring2024 2023 T otalt antal BREEAM In Use- certifierade fastigheter 1) 16 12 33% Medarbetarnöjdhet, % 74 77 –4% Antal granskade leverantörer 77 37 108% T otal andel förnybar energi i Egen drift, % 42 42 0% Avfall per hotellgäst i Egen drift, kg 1,0 1,2 –17% T otal vattenanvändning i Egen drift, l/gn 168 174 –3% T otala utsläpp per kvadratmeter, ton CO2e/kvm 47 50 –6% T otala utsläpp per nettointäkt, ton CO2e/MSEK 13 15 –10% T otal energiintensitet, kWh/kvm 209 209 0% 1) Två fastigheter erhöll sina certifieringar efter räkenskapsårets utgång. INVESTERINGAR 1 024 MSEK AKTIENS TOT ALA VKASTNING 31 procent ENERGIINTENSITET Hyresgästernas energianvändning 213 kWh/kvm ENERGIRELA TERADE UTSLÄPP Egen drift 27 kg CO2e/kvm ENERGIRELA TERADE UTSLÄPP Hyresavtal 28 kg CO2e/kvm FÖRVÄRV 4 500 MSEK CASH EARNINGS 1 955 MSEK ENERGIINTENSITET Egen drift 196 kWh/kvm T otal cash earnings, MSEK Energiintensitet, kWh/kvm 0 50 100 150 200 250 2024202320222021 230 204 196214 0 300 600 900 1 200 20242023202220212020 863 912 1 024 907 990 –4 –2 0 2 4 6 20242023202220212020 2,50 0,000,00 0,00 4,00 –20 29 28 –32 1 Utdelning, SEK Aktiens avkastning, % –40 –20 0 20 40 60 0 50 100 150 200 250 2024202320222021 210 213221 189 0 10 20 30 2024202320222021 27 27 n.a n.a 0 10 20 30 2024202320222021 30 28 n.a n.a 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20242023202220212020 126 616902 1 576 637 4 500 689 482 Förvärv Avyttringar Investeringar, MSEK Aktiens avkastning %/Utdelning SEK Energiintensitet, kWh/kvm Kg CO2e/kvm Kg CO2e/kvm Förvärv/ Avyttringar, MSEK Cash earnings ökade med 12 procent med stöd av en god hotellmarknad, förvärv samt bidrag från investeringar i befintlig portfölj. Energianvändningen i Egen drift, Scope 1 och 2, minskade med 4 procent från föregående år vilket beror på gröna investeringsprogrammens resultat. Under 2024 har Pandox investerat 1 024 MSEK i befintlig portfölj för att på sikt stärka kassa flödet och öka fastighetsvärdet. Under 2024 har Pandoxaktiens totalavkastning uppgått till 31 procent, jämfört med –2 procent för OMX Stockholm Real Estate GI. Energianvändningen i Hyresavtal, Scope 3, minskade med 10 procent jämfört med föregående år. Utsläpp direkt kopplade till energianvänd - ningen per kvadratmeter i Egen drift har inte förändrats från föregående år. Utsläpp direkt kopplade till hyresgästernas energianvändning i fastigheter per kvadrat - meter har minskat med 7 procent från före- gående år. Under 2024 har Pandox slufört förvärv och av yttringar om totalt motsvarande 5 100 MSEK. Året i siffror 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 20242023202220212020 2 056 1 742 1 955 660 712 KORT OM ÅRET VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 10 STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 11 ===== Offensiva och framtidsfokuserade 2024 var ett aktivt och bra år för Pandox. Här berättar vd Liia Nõu om det gångna året och blickar framåt mot 2025. Liia, 2024 var ett starkt år för Pandox. Vilka höjdpunkter vill du lyfta fram? – 2024 har varit ett mycket aktivt och framgångsrikt år för Pandox. Vi har haft stöd av en växande hotellmarknad sam- tidigt som vi har hållit ett högt tempo när det gäller både förvärv och värdeskapande investeringar i vår befintliga port- följ. Det har gett resultat. Våra intäkter ökade med 4 procent, medan driftnettot och cash earnings steg med 7 respektive 12 procent. Därutöver ökade EPRA NRV med 7 procent. Sam- mantaget är detta ett tydligt kvitto på att vi gör rätt saker på rätt sätt. – I september genomförde vi en riktad nyemission som stärkte vår balansräk- ning med 2 miljarder kronor. Det var en offensiv åtgärd för att öka vår förmåga att göra lönsamma förvärv. Kapitaltill- skottet ger oss ett starkt handlingsut- rymme och möjlighet att hålla en hög takt i vårt värdeskapande. – Jag uppskattar verkligen det starka intresset från investerare att delta i nyemissionen och förtroendet vi fått att fortsätta utveckla Pandox. Vad har drivit tillväxten under året? – Under 2024 har eventkalendern varit stark på flera av våra nyckelmarknader, med höjdpunkter som T aylor Swifts Europaturné och fotbolls-EM i Tyskland, vilka självklart har haft en positiv effekt. Den huvudsakliga drivkraften bakom tillväxten har dock varit en fortsatt åter- gång till ett normalt resande efter pandemin, både för privat - personer och företag. – Hotell- och resebranschen är stabil. Det finns många anled- ningar att resa och utvecklingen de senaste åren visar också att både människor och företag värdesätter resor och upp- levelser högt, vilket fortsätter att stärka vår sektor. I augusti genomförde ni ett större förvärv av tre hotell i centrala London. Varför gjorde ni det? – Till att börja med är det en väldigt bra affär som skapar lönsam tillväxt. Det är tre välpositionerade ’aparthotels’ i starka lägen i centrala London som ökar vår exponering mot det attraktiva ”extended stay”-segmentet. Hotellen är mycket lönsamma, med längre snittvistelser, lägre personalbehov och högre snittpriser tack vare deras centrala lägen. De är väl etablerade på marknaden och har en stark distributionskraft genom vårt nya samarbete med Marriott International. Hotellfastigheterna håller en hög standard både tekniskt och ur ett håll- barhetsperspektiv, vilket bidrar till att stärka kvaliteten i vår hotellfastighets- portfölj. Deras goda energiprestanda möjliggjorde dessutom att vi kunde teckna ett grönt lån – det första för Pandox – till fördelaktiga villkor. – Vi har också under året förvärvat DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre som är ett fint tillskott till vår portfölj. Hotellet presterar redan idag väl och Edinburgh är en stark och attraktiv hotellmarknad. Det finns samtidigt goda möjligheter att ytterligare utveckla hotellprodukten och stärka konkurrenskraften även i högre efterfrågesegment. – I slutet av året annonserade vi dessutom ett förvärv av Radisson Blu Hotel i Tromsø. Nordnorge är en spännande region och Tromsø är en av de starkaste hotellmarknaderna i Norden med hög attraktionskraft hos internationella besökare. ”Vi har hållit ett högt tempo när det gäller både förvärv och värdeskapande investeringar” Liia Nõu Vd Pandox VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 11 STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE VD HAR ORDET ===== SIDA 12 ===== Hotellet har ett mycket starkt läge i centrala Tromsø med efterfrågan från alla gästsegment. Hotellet presterar idag mycket väl och vi genomför förvärvet till en hög direktav- kastning. Vi ser samtidigt stor potential att genom riktade investeringar skapa ett av norra Skandinaviens främsta full- servicehotell för nöjes-, affärs- och mötesresenärer. Förvärvet slutfördes den 1 januari 2025. Vad letar ni efter när ni genomför förvärv? – Vi anpassar oss till de möjligheter som finns. Det viktigaste för oss är avkastningen, inte att fastigheten ligger i ett visst land eller en viss stad. Vi förvärvar gärna hotellfastigheter där det finns ett förändrings- och utvecklingsbehov, driftsformen upplevs riskfylld eller hyresavtalet snart förfaller. I de fallen är ofta konkurrensen lägre samtidigt som vi kan vi sätta vårt finansiella och industriella kunskapskapital i lönsamt arbete. – Vi har generellt sett inget intresse av fasta hyresavtal eller låg avkastande ”trofétillgångar”. Vår strategi bygger på att ingå lång siktiga, omsättningsbaserade hyresavtal med en stark och kompetent operatör. Genom att skapa gemensamma incita- ment och dela investeringar, uppsida och risk, skapar vi en hållbar och lönsam affärsmodell. – Vi har ett gott rykte i transaktionsmarknaden, tack vare vår förmåga att agera snabbt, tydligt och med hög grad av ”deal certainty”. Vi håller vad vi lovar. Pandox har en stark finansiell position vid utgången av året. Vilka möjligheter ser ni framåt? – Vid utgången av året var vår belåningsgrad 45,2 procent, vil- ket ligger i den lägre delen av vår policy på 45–60 procent. Vår ränte täckningsgrad är stabil, och Net debt/EBITDA är på en låg nivå. Sammantaget har vi en stark finansiell position som ger oss goda förutsättningar att växa både genom investeringar i befintlig portfölj och genom nya förvärv. – Likviditeten på transaktionsmarknaden har ökat stadigt det senaste året och vi utvärderar nu fler möjliga förvärv än på många år. Det är dock viktigt att påpeka att en förvärvs- process ofta tar mellan 6 och 9 månader att slutföra. Sedan ska man inte heller utesluta försäljningar av fastigheter där vi bedömer att kapitalet kan avkasta bättre på annat håll. 2024 har innehållit flera ompositioneringar och renoveringar. Kan du berätta om några av dem? – Varje år investerar vi över 1 miljard kronor i renoveringar, Vi har även utvecklat ett nytt badrumskoncept tillsammans med Scandic för att minska klimatavtrycket vid renoveringar med upp till 30 procent. Målet är att renovera 600 badrum fram till 2026. Två pilotbadrum, som kombinerar operativa, kommersiella och hållbarhetsaspekter, har tagits fram och bedöms sättas i drift under 2025. Ni rapporterar enligt CSRD i år när kravet kommer först nästa år. Varför? – Vi vill ligga steget före och stärka upp de områden där vi behöver utvecklas. En tredjepartsanalys visar att vi redan har cirka 75 procent av de relevanta datapunkterna på plats. Vårt fokus har därför varit på att täcka resterande 25 procent, ett arbete som fortsätter under 2025. Detta har inneburit satsningar på processer, dokumentation och struktur, samt förstärkning av hållbarhetsteamet. Pandox arbetar aktivt för öka sin gröna finansiering. Hur har det arbetet fortskridit under året? – Utöver de gröna lån som vi tecknade i samband med förvär- vet av tre hotell i centrala London under augusti har vi också gjort stora framsteg med att hållbarhetslänka vår låneportfölj. Under året ökade denna andel från sex procent till 45 procent av vår totala lånestock. Vår ambition är att hållbarhetslänka samtliga låneavtal. Hotellmarknaden är nu i ett nytt normalläge efter pandemin. Vad är din bedömning om tillväxten framåt? – Vi har en positiv grundsyn och förväntar oss en viss Rev- PAR-tillväxt i hotellmarknaden 2025, drivet av både ökad beläggning och högre genomsnittliga rumspriser. Gruppresor och ett fortsatt ökat interkontinentalt inresande till Europa förväntas bidra positivt. Därutöver kommer de förvärv och ompositioneringar vi genomförde under 2024 också att ha en positiv påverkan. – Jag vill rikta ett stort tack till alla medarbetare för ert hårda och engagerade arbete under 2024. Ni inspirerar och moti- verar mig varje dag. T ack till våra partners för framgångsrika samarbeten och goda resultat under året. Ett stort tack också till våra aktieägare för ert stöd och förtroende, som möjliggör vårt arbete med att skapa långsiktigt värde. – Till sist, ett varmt tack till våra kontorshundar, ”the Pandogs,” för er lekfullhet, optimism och den glädje ni sprider – ni är en uppskattad del av vår arbetsvardag. ompositioneringar och andra strategiska åtgärder som stär- ker kassa flödet och därmed ökar fastighetsvärdena över tid. Med vår verktygslåda kan vi skapa värde på många olika sätt. Det mest lönsamma är oftast att skapa nya rum i befintliga hotell. Två bra exempel är Scandic Go Sankt Eriksplan 20 och Scandic Malmen där vi under året skapat 38 nya rum, vilket motsvarar en ökning av totalt antal rum med 7 procent i båda dessa fastigheter tillsammans. – Under 2024 har vi genomfört flera framgångsrika ompositio neringar som nu har återöppnat under nya varu- märken, bland annat Citybox Brussels och Scandic Go på Sankt Eriksgatan 20. Båda hotellkoncepten har mottagits mycket positivt på marknaden. – Listan över värdeskapande projekt under året är lång. Under 2024 har vi till exempel tillsammans med Fattal-gruppen renoverat flera hotell i både Tyskland, Storbritannien och Irland, inklusive fastigheter i Baden-Baden och Frankfurt samt Glasgow och Galway. – Vi ser med spänning fram emot 2025, då vi till exempel kommer att öppna Hobo i Köpenhamn tillsammans med Strawberry, samtidigt som vi förväntas slutföra renoveringar av bland annat Scandic Malmen i Stockholm och The Hotel i Bryssel. Pandox lanserade Science Based Targets 2023. Hur har utvecklingen sett ut under 2024? – Vårt gröna investeringsprogram om 29 MEUR, som omfattar Scope 1 och 2, ligger fast och är flexibelt för omprioriteringar. Det innebär att nya förutsättningar som framkommer vid detaljerade studier i fastigheterna, exempelvis för värmepum- par och solceller, kan påverka genomförandet. Ambitionen är att påbörja installation av värmepumpar och annan teknik under 2025. Vi har även utvärderat ny AI-teknik och sensorer för att optimera energianvändningen i gästrummen. – Inom Scope 3, som inkluderar hyresgästers energianvänd- ning och renoveringar, har vi energikartlagt 38 fastigheter i Tyskland och England. Anledningen till att vi fokuserar på dessa länder är att de har en sämre energimix än i Norden, vilket ger större klimateffekt per investerad krona. Målet är att under 2025 presentera en omställningsplan för gemen- samma projekt med våra hyresgäster. ”Vi har en stark finansiell position som ger oss goda förutsättningar att växa både genom investeringar i befintlig portfölj och genom nya förvärv.” VD HAR ORDET VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 12 STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 13 ===== Finansiell policy Finansiell prestation UTDELNING Pandox policy är en utdelnings andel på 30–50 procent av cash earn ings1) per aktie med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Utdelningsandel av cash earnings per aktie KAPITALSTRUKTUR En belåningsgrad2) netto om 45–60 procent, beroende på marknads- utvecklingen och rådande möjligheter. Belåningsgrad netto 1) Definieras som EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt bank tillgodohavande och minoritetsägande. 2) Definieras som räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknads- värde vid periodens utgång. 0 10 20 30 40 50 20242023202220212020 % Policy:M in Max 42 41 22 00 Snitt 0 10 20 30 40 50 60 20242023202220212020 46,7 46,6 45,248,7 49,8 % Policy:M in Max Varför är policyn viktig? Utdelning är en viktig del av aktiens totalavkastning och ett bevis på en fungerande affärsmodell och en lönsam verksamhet. Policyn för belåningsgrad reglerar det finansiella risktagandet och säkerställer finansiell stabilitet och handlingsfrihet. Hur ska den infrias? • Lönsam och hållbar verksamhet • Portfölj med god avkastningspotential • Uthålligt värdeskapande • Väldiversifierad portfölj • Effektiv kapitalallokering • Balanserad förvärvsstrategi Utfall 2024 För verksamhetsåret 2024 föreslår styrelsen en utdelning om 4,25 (4,00) SEK per aktie, totalt cirka 827 (735) MSEK. Det motsvarar en direktavkastning, mätt på aktie kursen vid årets slut, om 2,2 (2,7) procent. Belåningsgraden netto uppgick till 45,2 (46,6) procent. I september genom- fördes en riktad kontant nyemission om cirka 2 000 MSEK. Finansiell policy och prestation HISTORISK PRESTATION Pandox har sedan grundandet 1995 utvecklats till en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. Mätt från starten har fastighetsvärdet ökat från cirka 600 MSEK till cirka 76 miljarder SEK. Cash earnings, per aktie EPRA NRV, per aktie Aktiens totalavkastning, % 0 2 4 6 8 10 12 20242023202220212020 3,88 11,18 9,78 10,46 3,64 SEK 0 50 100 150 200 250 20242023202220212020 173,5167,6 201,1 215,6205,0 SEK –40 –30 –20 –10 0 10 20 30 20242023202220212020 0,5–34,0 29,0 31,0 –20,0 SEK Varför är dessa prestationsmått viktiga? Pandox ambition är att öka kassaflödet och fastighetsvärdet i varje enskild hotellfastighet. På aggregerad nivå mäter vi det i cash earnings respektive EPRA NRV. Aktiens totalavkastning är det värde som skapats för aktieägarna. Utfall 2024 • Cash earnings per aktie ökade med 10 procent. • EPRA NRV per aktie uppgick till 215,58 SEK. Tillväxt i EPRA NRV per aktie, med återlagd utdelning och justerat för nyemission, uppgick till 10,1 procent. • Pandoxaktiens totalavkastning uppgick till 31 procent. A V CASH EARNINGS PER AKTIE 30-50% BELÅNINGSGRAD NETTO 45-60% STRA TEGI OCH MÅL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 13 STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 14 ===== Pandox viktigaste bidrag till en hållbar omställning är att skapa resurseffektiva fastigheter, hållbar drift samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. Vi kan därigenom också bidra till FN:s globala mål för hållbar utveckling. Hållbarhetsstrategi FOKUSOMRÅDEN Miljö och klimat Ansvarsfulla och rättvisa affärer Nöjda och trygga gäster & hyresgäster Attraktiv och jämställd arbetsplats Inkluderande lokalsamhällen BESKRIVNING Vi arbetar strategiskt med våra god- kända vetenskapliga mål för att minska Pandox klimatutsläpp. Pandox fokuserar även på regelefter- levnad och att kunna uppfylla hårdare krav vad gäller energideklarationer. Pandox ska vara en långsiktig och pålitlig partner och lägger stort värde vid att agera ansvarsfullt och professio- nellt i alla affärsrelationer. Vi ska säkerställa god affärsetik och rättvisa villkor i hela värdekedjan. Inom Egen drift är det viktigast att våra hotellgäster får en positiv upplevelse – före, under och efter sin vistelse. Samtidigt strävar vi efter att våra hyresgäster ska vara nöjda med vårt samarbete och känna sig trygga med hur vi hanterar deras data. Vi har ett ansvar för att våra medarbe- tare har en trygg arbetsmiljö med rätt- visa anställningsvillkor och samtidigt har goda utvecklingsmöjligheter. Genom våra fastigheter har vi närvaro i lokala samhällen. Vi vill vara en posi- tivt bidragande faktor i dessa miljöer. PRIORITERINGAR • Automatisera miljödata. • Fasa ut gas. • Förnyelsebar energi. • Energieffektivisering. • Återbruk och hållbara materialval i renovering. • Fokus på beteendeförändringar. • Hållbarhetslänkad finansiering. • Efterlevnad av antikorruptionspolicy genom återkommande utbildning. • Utbildning i uppförandekoden för medarbetare. • Leverantörsgranskning. • Kanal för visselblåsning för alla intressenter som hanteras av tredje part där missförhållanden och brott mot policyer eller lagar kan rappor- teras. Där finns även möjlighet att rapportera HR-ärenden anonymt. • Gästnöjdhet på 80 procent vilket utgör gränsen mellan nöjd och lojal. • Hyresgästnöjdhet på NPS 60. • Cybersäkerhet. • Målet är att uppnå och bibehålla en arbetsstyrka där max 60 procent utgörs av personer med samma könsidentitet. • Alla medarbetare ska känna sig inkluderade. • En eller flera lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper. • Samtliga medarbetare ska ha utvecklingssamtal. Samtliga hotell i Egen drift ska: • ha belysning vid entrén samt kamera- övervakning för att skapa trygghet. • stödja minst ett välgörenhetsprojekt. • ha ett eller flera lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper. BIDRAG TILL FN:S GLOBALA MÅL BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA SDG 13 – Bekämpa klimat förändringarna HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION SDG 12 – Hållbar konsumtion och produktion GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE SDG 3 – God hälsa och välbefinnande JÄMSTÄLLDHET SDG 5 – Jämställdhet SDG 10 – Minskad ojämlikhet STRA TEGI OCH MÅL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 14 STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 15 ===== Pandox har vetenskapsbaserade klimatmål som är godkända av Science Based T argets initiative (SBTi). Dessa mål är beräknade i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet) och i linje med Parisavtalet. Pandox fokuserar i och med målen på de områden där företaget har störst påverkan. HÅLLBAR - HETS- OMRÅDEN Minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 & 2) med 42 procent. SCOPE 1 OCH 2 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 20302028202620242022 basår ton CO 2 e T otal reduktion av ton CO2-ekvivalenter Minska utsläppen av växthusgaser i Hyresavtal (Scope 3) med 25 procent. SCOPE 3 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 20302028202620242022 basår ton CO 2 e T otal reduktion av ton CO2-ekvivalenter PRIORITE - R I N G A R UNDER 2024 Detaljerade studier avseende: • Solceller. • Värmepumpar. Pilotprojekt: • AI-lösningar. • Snålspolande duschar. • Sensorer i gästrum för att kunna styra energianvändningen. • Genomfört energiutredningar i ett 30-tal fastigheter i England och Tyskland som en del av att kunna ta fram en detaljerad handlingsplan för Scope 3. Pilotprojekt: • Nytt badrumskoncept med minskat klimatavtryck. RESULTAT UNDER 2024 • –3 procent jämfört med 2023 • +11 procent jämfört med basåret 2022. Ökningen beror på för- säljning av två hotell i Kanada som hade fjärrvärme samt för- värv av tre hotell under 2022/23 som har gasförbrukning. Alla tre hotell ingår i det gröna klimatomställningsprogrammet. • –15 procent jämfört med 2023 • –22 procent jämfört med basåret 2022. Minskningen är hänför- lig till bättre dataunderlag och mindre schablonberäkningar. Klimatmål Pandox Science Based Targets Pandox vetenskaps baserade klimatmål inne- bär att bolaget till år 2030 ska minska utsläp- pen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent. De största utsläppen omfat- tar använt bränsle (Scope 1) och inköpt energi (Scope 2). I Hyresavtal (Scope 3) är målet en utsläppsminskning med 25 procent. De största utsläppen kommer från hyresgästernas totala energianvänding och byggmaterial vid renove- ringar. Basåret är 2022. Scope 1- och 2-utsläpp För affärssegmentet Egen drift (Scope 1 och 2) finns en färdplan och en öronmärkt inves- teringsbudget om cirka 29 MEUR för elva fastigheter. Programmet omfattar utfasning av gas och olja, energi effektivisering samt en ökad andel förnyelsebar energi. även bete- endeförändringar är viktiga för att nå målen. När projektet är slutfört år 2030 förväntas Pandox ha goda förutsättningar att nå de vetenskapsbaserade utsläppsmålen för Scope 1 och 2 och generera en årlig besparing om cirka 3 MEUR. Under året genomfördes fördjupade detalj- studier avseende möjlighet och förutsätningar för värmepumpar och solceller. Dessutom har ett antal olika pilotprojek genomförts omfat- tande AI-lösningar för att kunna styra inom- husklimatet, installation av undermätare för att kunna följa upp olika avdelningars klima- tarbete på mer granulär nivå, snålspolande duschar och sensorer i gästrum för att kunna styra energiförbrukningen. Läs mer om detta på sidan 107. Scope 3-utsläpp Åtgärderna för affärssegmentet Hyresavtal (Scope 3) omfattar också utfasning av olja och gas, energieffektivisering samt en ökad andel förnyelsebar energi. Här ingår även minskade CO2-utsläpp vid renovering genom exempel- vis hållbara materialval samt minskat spill. Målet är inte satt per kategori utan totalt för att tillåta flexibilitet avseende identifierade möjligheter. Under 2024 genomfördes energiutred- ningar och analyser på ett 30-tal fastigheter i England och Tyskland. Ytterligare ett 30-tal fastigheter i Tyskland kommer utredas under 2025. Målet är att det ska resultera i en hand - lingsplan under 2025. Under året har en dia- log inletts med en av våra större internatio- nella hyresgäster för att proaktivt undersöka möjligheter till framtida samarbeten. Renoveringar av badrum är den vanligaste typen av renovering som Pandox genomför. Fram till och med 2026 planeras cirka 600 badrum att renoveras för Scandic. Därför har ett samarbete inletts med Scandic för att utveckla vägledande principer som integrerar klimataspekter vid badrumsrenoveringar. Målet är att prioritera uppgraderingar framför att riva ut fullt fungerande badrum, vilket ska bli standardpraxis. Detta syftar till att minska utsläppen och bidra till att uppnå det veten- skapligt baserade målet för Scope 3, utan att kompromissa med gästkomfort, design eller driftskostnader. Under året har provbadrum tagits fram och förhoppningen är att en utrull- ning av det nya konceptet ska kunna ske under 2025. -42% CO 2 -EKVIV ALENTER -25% CO 2 -EKVIV ALENTER STRA TEGI OCH MÅL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 15 STRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 16 ===== Ett ekosystem byggt på partnerskap och relationer Medarbetare LÄS MER Lokalsamhälle LÄS MER Stat LÄS MER Banker och långivare LÄS MER Aktieägare LÄS MER Rådgivare LÄS MER Leverantörer LÄS MER Affärspartner LÄS MER OTA:s LÄS MER Medarbetare Arbetstagar - organisationer Banker och långivare Aktieägare Rådgivare Leverantörer Affärspartners OTA:s Lokalsamhälle Stat och myndighet leonardo hotel galway PANDOX EKOSYSTEM PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 16 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE 16PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 17 ===== Värdeskapande genom aktivt och engagerat ägande Våra resurser Hotellfastigheter • 161 hotellfastigheter med 35 600 rum. Medarbetare • 1 464 medarbetare (FTE), varav 1 417 i Egen drift. Nätverk • Affärspartners och varumärken. • Hotellgäster. • Leverantörer och rådgivare. Finansiering • Kapital från aktieägare 33 695 MSEK. • Lån från banker och andra långivare 34 485 MSEK. Strukturkapital • Pandoxmetoden för värdeskapande i hotell. Naturresurser och material • Energi, vatten, byggmaterial, inredning och installationer. Vår affärsmodell Vårt skapade värde Hyresgäster & hotellgäster • Hyresintäkter 3 865 MSEK . • Intäkter från hotellgäster i Egen drift 3 271 MSEK. • Investeringar 1 024 MSEK. Medarbetare • Löner och ersättningar 1 145 MSEK. • Attraktiv och jämställd arbetsplats. • Socialt sammanhang och personlig utveckling. Samhälle & miljö • Direkta och indirekta arbetstillfällen. • Miljöer för möten och rekreation. • Levande lokalsamhällen. • Strävar efter lägre energiförbrukning och växthusgasutsläpp. • Skatter och avgifter. Kapitalägare • Räntor och avgifter 1 577 MSEK. • Utdelning 827 MSEK. Leverantörer • Betalningar 4 193 MSEK. Leverantörer Egen drift Hyresavtal | Hyresgäster SCOPE 3 UPPSTRÖMS 1) SCOPE 3 NEDSTRÖMSSCOPE 1 SCOPE 2 39% Köpta varor och tjänster 48% Energianvändning uthyrda fastigheter 7% Direkta utsläpp 3% Indirekta utsläpp, inköpt energi Utsläpp i värdekedjan • Vi äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer. • Våra hyresavtal är långa, omsättningsbaserade med en god minimi- hyresnivå och delad risk. • Vi har djup hotellkompetens och vi utvecklar hotellfastigheterna tillsammans med våra hyresgäster. • Vi är en aktiv och engagerad ägare med kapacitet att driva och ompositionera hotell för att sedan teckna nya hyresavtal. • Vårt hållbarhetsarbete är långsiktigt och affärsnära. 1) Visar endast de största kategorierna, övriga kategorier summerar till 3 procent. AFF äRSMODELL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 17 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 18 ===== Ansvar i värdekedjan Pandox är aktiv i flera led av värdekedjan, från förvärv och fastighetsutveckling till uthyrning, tekniskt underhåll, hotell- drift, ombyggnation, renovering och i vissa fall försäljning av fastigheter. Detta innebär att vi har möjlighet att påverka hela hotellbranschens värdekedja. Utöver vårt direkta ansvar för hållbarhetsfrågor inom den egna verksamheten har vi även möjlighet att påverka andra delar av värdekedjan. Detta sker bland annat genom att ställa krav på våra leverantörer och genom nära samarbete med våra hyresgäster. I affärssegmentet Hyresavtal, som utgör en betydande del av vår verksamhet, är våra största leverantörer aktiva inom renovering och underhåll av fastigheter. även här finns potential att, tillsammans med våra hyresgäster, driva en hållbar utveckling av fastigheterna. Läs mer om de olika avtalsformerna på sida 19. Pandox äger 161 hotellfastigheter i 11 länder. 138 av fastigheterna hyrs ut till externa hotell operatörer i affärssegmentet Hyresavtal. I affärssegmentet Egen drift driver vi själva hotellverksamhet i 23 fastig- heter. Pandox inflytande i värdekedjan skiljer sig åt mellan de två affärs segmenten. AV YTTR ING AV FASTIGHET MED (1) HYRESAVTAL, ELLER (2) EGEN DRIFT FÖRVÄRV AV FASTIGHET MED (1) HYRESAVTAL, ELLER (2) EGEN DRIFT ANSVARSFÖRDELNING Aktiviteter (1) Hyresavtal (2) Egen drift Fastighetsutveckling – Renovering – Ombyggnation Inventarier Fastighetsunderhåll Fastighetsdrift Hotelldrift – Personal, organisation och ledning – Marknadsföring och distribution – Inköp av material och tjänster – Uppvärmning, energi och vatten – Avfallshantering Pandox Pandox till största del Hyresgästen V äRDEKEDJA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 18 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 19 ===== Hyresavtalet är kärnan i verksamheten Hyresavtalet skapar gemensamma incitament för Pandox och hyresgästen att utveckla lönsamma hotellprodukter som ökar kassaflödet och därmed också fastighetsvärdet. Funktion och fördelar Omsättningsbaserade hyresavtal har flera fördelar: • Långsiktigt perspektiv. • Gemensamma incitament. • Delade investeringar och delad risk. • Fokus på produktivitet och lönsamhet. Dessa avtal är direkt kopplade till hotellrörelsens prestation, där en andel av hotellets omsättning betalas som hyra till Pandox. När hotellets omsättning växer, ökar även hyres- intäkterna. På så sätt delar fastighetsägaren och hotellopera- tören risken samtidigt som de har gemensamma incitament att förbättra hotellets lönsamhet och, i förlängningen, höja värdet på hotellfastigheten. I de flesta av våra hyresavtal finns också kontrakterade miniminivåer under vilka hyres- intäkten inte kan falla. De täcker de kapitalkostnader vi har för fastigheternas finansiering. Utöver de omsättningsbase- rade avtal har vi även ett fåtal fasta hyresavtal. Stort intresse för hyresavtal Den ökade specialiseringen i hotellmarknaden, med väx- ande regionala hotelloperatörer med hyresavtal som drifts- modell, har ökat intresset för hyresavtal. Dessutom har erfarenheterna från pandemin ytterligare stärkt argumenten för omsättningsbaserade hyresavtal som en hållbar och flexibel lösning. Gröna tilläggsavtal Under året har Pandox ingått sex gröna tilläggsavtal i sam- band med omförhandling av hyresavtal. Dessa avtal skapar en gemensam och strukturerad grund för miljöarbete mellan Pandox och hyresgästerna. I fyra av dessa avtal har fokus varit på datainsamling och informationsutbyte kring energi- data, genomförande av certifieringar samt identifiering av behovssystem. I ett av avtalen handlar det om installation av solceller och i ett annat om utfasning av gas. HYRESAVTAL ANDEL AV ANTAL RUM 84% ANDEL AV ANTAL RUM 16% FAST 4% OMSÄTTNINGSBASERAT Med miniminivå Utan miniminivå 61% 19% EGEN DRIFT FRANSCHISE- AVTAL 6% MANAGEMENT- AVTAL 6% OBEROENDE VARUMÄRKE 4% Funktion och fördelar Att driva hotellverksamhet i egen regi är en central del av Pandox aktiva och engagerade ägandestrategi. Detta möjlig- gör fler typer av förvärv och en effektiv transformation av hotell med målet att teckna nya hyresavtal. Vår Egen drift kan organiseras på flera olika sätt, beroende på marknad och affärsmodell. Franchiseavtal När vi äger både hotellfastigheten och hotellrörelsen kan ett franchiseavtal med en varumärkesägare vara lämpligt. Med denna modell får vi tillgång till franchisegivarens starka varumärke och omfattande distributionskanaler, vilket kan bidra till ökad synlighet och lönsamhet. Som franchisetagare betalar Pandox en royaltyavgift baserad på hotellets omsätt- ning. Exempel på hotell i vår portfölj med denna modell är Hilton Brussels Grand Place och Hotel Indigo Brussels City. Oberoende varumärke I marknader där internationella varumärken har låg igen - känningsfaktor eller där kostnaderna för varumärke och distribution är för höga, kan det vara mer fördelaktigt att utveckla ett eget oberoende varumärke. Detta ger oss större flexibilitet och möjlighet att anpassa oss till lokala marknads behov. Ett exempel på detta i vår portfölj är Hotel Berlin, Berlin, ett varumärke som vi själva har skapat. Managementavtal Ett managementavtal innebär att Pandox ger en hotell- operatör uppdraget att driva och förvalta hotellet. För detta betalar vi en managementavgift, som ofta är prestations- baserad. Managementavtal kräver därutöver ett varumärke som vanligtvis franchisas. Med denna avtalsstruktur har vi som hotellfastighetsägare fullt finansiellt ansvar för både hotelldrift och hotellfastighet. Några exempel i vår portfölj är Residence Inn by Marriott, DoubleTree by Hilton Bath, Queens Hotel Leeds och Novotel Hannover. V äRDEKEDJA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 19 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 20 ===== Arbete med mänskliga rättigheter i värdekedjan Pandox är medlem i FN:s Global Compact, vilket innebär att företaget har förbundit sig att arbeta i enlighet med tio principer gäl- lande mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Detta är områden vi även förväntar oss att våra affärspartners och leverantörer ska arbeta aktivt med. Pandox största leverantörer är företag inom byggbran- schen, fastighetsförvaltning samt leverantörer av varor och tjänster till hotellverksamheten i Egen drift. Både bygg- och hotellbranschen är branscher där exploatering och utnyttjande av arbetskraft kan förekomma. Pandox kommunicerar därför tydligt sin nolltolerans mot krimi- nalitet, människohandel, prostitution och sexuellt utnytt- jande i uppförandekoderna för medarbetare och affärs- partners samt i ett Modern Slavery Act-uttalande. Under året har inga fall av prostitution rapporterats i Egen drift. I byggbranschen, där risken bedöms vara högst, granskar Pandox även nya och befintliga leverantörer via ett digi- talt självskattningssystem. Se nästa sida för processen. Under 2024 fortsatte vi arbetet med att förstärka våra styr dokument och interna processer avseende mänskliga rättigheter. Detta för att säkerställa att vi stänger de gap som framkom i den konsekvensanalys som genomfördes under 2022 av en oberoende tredje part. Syftet var att identifiera, bedöma och redovisa risker för mänskliga rättigheter både i leverantörskedjan och vår egen orga- nisation samt vilka åtgärder som måste vidtas för att hantera dessa risker. Arbetet avgränsades till de branscher och länder inom verksamheten och värdekedjan som anses ha en högre risk inom mänskliga rättigheter. Läs mer om en inkluderande arbetsplats på sida 41 PROCESSBESKRIVNING FÖR ARBETE MED MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Identifierade åtgärder 2022 - Kvar att utveckla Aktiviteter 2024 Resultat 2024 • Utveckla en process för att gottgöra och åtgärda negativ påverkan. Detta kan innebära skadestånd, garantier för icke-upprepning, offentlig ursäkt etc. • Förstärka medvetenhet kring diskriminering och trakasserier på arbetsplatsen. • Förstärka engagemanget och dialogen med leveran- törer för att säkerställa efterlevnad av mänskliga rättigheter enligt uppförandekoden för affärspartner. • Förstärka processen för leverantörsgranskning med en systemansvarig. • Årlig enkätunder sökning till hyresgäster med möjlighet att ge feedback kring samarbete. • Utbildning kring diskriminering och trakasserier inom ramen för Pandox mångfalds- och inklude- ringsprogram. • Årlig inkluderingsundersökning bland medarbetare. • Utbildning kring inkluderad och jämlik rekrytering. • Synliggöra klagomålsprocessen på Pandox hemsida. • Arbete genomförd av tredje part med fokus att effektivisera och mappa upp leverantörer via en spend-analys. • Åtta av hotellen saknar sedan tidigare utbildning kring prostitution varför en utbildning tagits fram. • Hyresgästundersökningen resulterade i ett NPS- värde på 19, vilket motsvarar resultatet ”bra” och innebär att Pandox har nöjda och lojala hyresgäster som kan tänka sig att rekommendera företaget. • Ökad kunskap internt kring inkludering och mång- fald. 17 hotell i Egen drift har genomgått Unconcious bias utbildning vilket motsvarar 64 procent av med- arbetarna. • 82 procent av medarbetarna i Pandox känner sig inkluderade. • Ökad kunskap internt kring inkluderad och jämlik rekrytering. Personer som är ansvariga för rekrytering samt avdelningschefer genomgick utbildning inom inkluderad rekrytering på 15 hotell. • Ledningsgruppen genomförde en workshop med tredje part med fokus på inkluderad kultur. • Det har genomförts en riskanalys för 2 206 leveran- törer. Av dessa har högriskleverantörerna, cirka sju procent, fått ett självskattningsformulär. Detta har givit bättre inblick i värdekedjan och har lett till en begynnande process för tillbörlig aktsamhet. • 49 procent av medarbetarna har genomgått anti- trafficking utbildningen i Egen drift på de hotell som tidigare saknat utbildningsmaterial. 1 2 3 V äRDEKEDJA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 20 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 21 ===== PROCESS FÖR HANTERING AV LEVERANTÖRSKEDJAN INOM BYGGBRANSCHEN Inköp och upphandling Alla nya leverantörer över ett visst belopp genom- går en granskning digitalt via ett externt verktyg. Först verifieras att bolaget existerar och därefter genomförs en riskanalys i systemet baserad på para- metrar såsom bransch, land, storlek på årliga inköp. Högriskleverantörer ombeds svara på ett digitalt självskattningsformulär för att säkerställa efterlev - nad av lagar och internationella konventioner. Under 2024 arbetade Pandox reaktivt med att ladda upp alla cirka 2 206 leverantörer som var kate- goriserade i spendanalysen i leverantörssystemet. Av dessa föll cirka 7 procent ut som högriskleveran- törer. Under 2025 ska riskanalysen genomföras före kontraktsskrivning med nya leverantörer för att ge ett bättre beslutsunderlag i slutskedet av upphandlingar. Kravställning Alla nya leverantörer, oavsett kontraktsbelopp, måste som en del av kontraktsvillkoren godkänna Pandox uppförandekod för affärspartners. Detta sker i leverantörssystemet. Granskning Samtliga leverantörer som identifierats ha hög risk i riskanalysen ska besvara ett självskatt - ningsformulär för att följa upp att de möter kraven i Pandox uppförandekod. Under 2025 ska detta steg ske före kontrakts- skrivning för leverantörer som faller ut med hög risk i riskanalysen. Under 2026 kommer stickprover att tas även på leverantörer med medelhög risk. Leverantörsdialog När avvikelser uppdagas i självskattningsformu- lären inleds en dialog med leverantören där de får ge förslag på åtgärdsplan. Pandox godkänner planen och följer sedan upp att beslutade åtgär - der genomförs inom utsatt tid. De leverantörer som inte åtgärdar identifierade avvikelser kan, beroende på allvarlighetsgrad, komma att få sina kontrakt uppsagda. Inga leverantörer behövde sägas upp under 2024. Platsbesök Under 2024 har inga av de själv skattade leve- rantörerna identifierat allvarliga avvikelser. Skulle detta ske ska leverantörerna inspekteras på plats av en oberoende, extern part. Om det ej finns möjlighet till platsbesök då ett befintligt byggprojekt är klart så markeras leverantören som röd i systemet och får inte användas igen förrän leverantören kan inkomma med korrekt underlag. Undantag Leverantörer kan ges undantag från processen ovan om särskilda omständigheter råder, exempelvis om det enbart finns en leverantör av ett visst material på marknaden eller enbart en rivningsleverantör. Undantag får endast beviljas av inköpsrådet med representanter från ledningsgruppen och varje enskilt fall ska dokumenteras och arkiveras. Inget fall hänvisades till rådet under 2024. Signera kontrakt Riskanalys vid inköp och upphandling av nya leverantörer 1 Krav- ställning 2 Granskning av nya och befintliga leve rantörer 3 Leverantörs- dialog 4 Platsbesök 5 V äRDEKEDJA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 21 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 22 ===== Vår affärsmodell kan bäst beskrivas som B2B2C (business-to- business-to-consumer), där vi både arbetar nära våra hyres- gäster och hotellgäster (slutkund). Det kräver djup förståelse för många olika frågor; fastigheter, hotellutveckling, hotell- drift, hållbarhet, redovisning och skatt, finansiering, trans- aktioner, marknadsföring och distribution. Vi är ett vänligt, jordnära och välkomnande företag. Vi är transparenta, öppna och ärliga. Vi håller ett högt tempo, vi vill hela tiden bli lite bättre på det vi gör och vi gillar att vinna. Varje medarbetare har ett stort mandat och ansvar. Det underlättar om man som person kan leda sig själv samt att uppskatta den frihet som ett entreprenörsdrivet företag kan erbjuda. Ett ledord för oss är ständig förbättring. Vi vill utveckla vårt ledarskap, arbeta smartare tillsammans och bli bättre på att reflektera över vår prestation så vi kan bli ännu bättre som medarbetare, ledare och företag. En kultur som skapar värde Pandox är ett fastighetsbolag med hotell som specialområde. Vi är aktiva på en internationell och dynamisk marknad i ständig förändring. MEDARBET ARNÖJDHET 74% V ÅRA MEDARBETARE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 22 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 23 ===== HUGO KARLSSON Treasury Analyst Berätta om din roll på Pandox. Jag är en del av treasuryteamet som ansvarar för koncernens banklån, cash management, derivat och försäkringsprogram. I min roll ansvarar jag bland mycket annat för intern och extern rapportering, Pandox treasurysys- tem, prognoser av olika slag och försäkrings- upphandling. Därtill är jag involverad i vår kontinuerliga dialog med banker och våra finansieringsprocesser. Vad är det roligaste med din roll? Då treasury är involverade i allt som rör pengar så blir man direkt eller indirekt involverad i allt som händer på bolaget, vilket gör arbetet lärorikt och varierande. Vad är viktigast för dig för att trivas på en arbetsplats? Att jag konstant har nya saker att lära mig och nya mål att sträva mot. Hur skulle du beskriva Pandox kultur? Familjär, empatisk, agil och resultatorienterad. Verktyg på jobbet du inte skulle klara dig utan? Excel och jag är riktigt goda vänner, vi förstår varandra. JOSEFIN BERGQVIST Head of Valuations Berätta om din roll på Pandox. Jag jobbar med att genomföra och följa upp våra fastighetsvärderingar för att se till att fastigheternas långsiktiga värde speglar verkligheten. Det handlar om att ta hänsyn till saker som marknadstrender, ekonomiska läget, byggnadens skick och möjligheter för utveckling. Genom att analysera allt det här strävar jag efter att få fram en värdering som är realistisk och hållbar, både för nuet och framtiden. Det är en mix av att använda fakta och erfarenhet för att hitta rätt balans. Vad är det roligaste med din roll? Det nära samarbetet med kollegor från olika avdelningar på Pandox. Deras arbete, oavsett om det gäller förvaltning, utveckling, investe- ring eller drift, påverkar fastigheternas värde. Denna dynamik gör arbetet både utmanande och givande. ALEXANDRA MEIJER VP Asset Management, Nordics Berätta om din roll på Pandox. Jag förvaltar våra fastighetsvärden i Norden och ser till att min avdelning har de bästa för - utsättningarna. Som ledare stöttar jag indivi- ders utveckling och trivsel, och jag värdesätter att arbeta med människor som presterar, mår bra och har kul. Vad är det roligaste med din roll? Den stora variationen i arbetsuppgifter som spänner över många olika kompetenser, såsom teknik, juridik och ekonomi. Nästan ingen dag är den andra lik, och det är en tacksam roll med tanke på all den kompetens som finns samlad. Vad är viktigast för dig för att trivas på en arbetsplats? För mig är det viktigast att det finns en pre- stigelös kultur där man jobbar tillsammans för hela bolagets bästa. T änk V enn-diagram snarare än silos. Hur skulle du beskriva Pandox kultur? Jag tycker att Pandox kultur är välkomnande och omhändertagande. JAN HENNINGSEN Hotelldirektör Hotel Berlin, Berlin Vad är det roligaste med din roll? Jag har arbetat inom hotellbranschen i flera decennier nu och älskar det jag gör. Pandox har en mycket entreprenöriell anda och ger dig friheten att utforska idéer om hur du kan utveckla verksamheten. Det ger utrymme för kreativitet och nytänkande. Vad är viktigast för att du ska trivas? Att ha mina kollegors och min arbetsgivares förtroende är mycket viktigt för mig. Det går all- tid upp och ner i affärslivet, och vetskapen om att vi alla är på samma sida gör nedgångarna mindre stressande och vinsterna mer njutbara. Hur skulle du beskriva Pandox kultur? Pandox har en mycket positiv arbetskultur med platta hierarkier. Alla är väldigt tillmötes- gående och får dig att känna dig som en del av teamet. Verktyg på jobbet du inte skulle klara dig utan? Min nuvarande tre favoritverktyg är PMI, som låter mig se alla viktiga nyckeltal när som helst. Juyo Analytics, ett verktyg som ger fullständig insikt i intäkterna samt Revinate som gör att jag kan hålla reda på alla gästkommentarer som gjorts på någon av de större webbplatserna. RAPHAELLA YVER Sustainability Manager, Pandox Operations Vad är det roligaste med din roll? Att få vara med och skapa något helt nytt. Som hållbarhetsansvarig i en koncern som är ganska banbrytande inom sitt område har jag ett nära samarbete med många olika leveran- törer och intressenter för att sätta upp mål och hitta lösningar som hjälper oss att nå dem. Hur skulle du beskriva Pandox kultur? Pandox förståelse för besöksnäringens essens – där människor och relationer är kärnan – vägleder både verksamheten och relationen mellan kollegorna. Pandox fokus på att bygga starka, långsiktiga relationer stärker inte bara verksamheten utan lyfter också fram företa- gets kultur som präglas av respekt, tillit och lojalitet samt ambitionen att göra ”rätt saker” på rätt sätt. Verktyg på jobbet du inte skulle klara dig utan? PMI Go Green och ChatGTP! Favorithotell? Hotel Indigo Brussels City. Hotellet är inte bara fyllt av frodiga växter och fantastisk design, utan själen i det här hotellet är verkligen teamet. Möt några Pandoxare V ÅRA MEDARBETARE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 23 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 24 ===== HOTELLOPERATÖRER EXTERNA VARUMÄRKEN WHITE LABEL-OPERATÖRER PANDOX EGNA VARUMÄRKEN Partnerskap och relationer Pandox samarbetar med många företag och våra hotell har en viktig roll i lokalsamhället. P. 654 C 03.01.2013 PLUMA NEGATIVO PLUMA POSITIVO PANTONE NEGATIVOCMYK NEGATIVO 13.0637 sCandiC go sanKt eriKsgatan 20, stoCKholm PARTNERSKAP OCH RELA TIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 24 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 25 ===== Djupa, breda och långsiktiga samarbeten Helt avgörande för vår framgång är de sam arbeten som vi har med våra hyresgäster, vilka består av närmare 40 hotell- operatörer och hotellvarumärken med olika karaktär och geografisk räckvidd. Det är globala varumärken som Hilton, regionala varumärken som Scandic och lokala oberoende varu märken som Hotel Berlin, Berlin. Vi diversifierar hotellfastighetsportföljen genom att finnas på inhemska, regionala och internationella marknader, samt genom hotelltyp och efterfrågemix. Våra stora fullservicehotell i goda lägen attraherar alla typer av efterfrågan. Pandox största efterfråge segment har historiskt sett varit affärsresenärer och möten, men andelen fritidsresenärer har stadigt ökat. Ett ökat globalt fritidsresande och vår egen utveckling av nya hotell- produkter med en mer attraktiv fritidsprofil är två förklaringar. Fritidsresandet dominerade också efterfrågan under pandemin. Affärsresandet har dock återhämtat sig starkt och efterfrågemixen i hotellmarknaden är nu mer lik den som rådde innan pandemin. Produktivitet och lönsamhet alltid i fokus För Pandox är det viktigt att hyresgästen har god kommer- siell förståelse och fokus på produktivitet och lönsamhet i hotelldriften. God lönsamhet skapar förutsättningar för nya investeringar i hotellprodukten, vilket är positivt för hotell- fastighetens värde. Olika varumärken, olika löften Samtidigt som antalet varumärkesägare i hotellmarknaden har minskat så har antalet hotellvarumärken ökat. En för- klaring är den starka tillväxten för Online Travel Agencies (OTA:s) vilket har drivit fram en ökad mångfald i utbudsledet. Idag sker merparten av alla hotellbokningar i världen digitalt och andelen fortsätter att öka. För oss som hotellfastighets- ägare skapar digitaliseringen stora möjligheter. Ett ökat utbud av varumärken och låga barriärer för att själv skapa och distribuera oberoende hotellprodukter digitalt ger oss unika möjligheter att ge nyförvärvade och/eller nyligen övertagna hotellfastigheter rätt identitet och position. Relevansen och kraften i olika varumärken beror på del- marknaden. Scandic och Strawberry, med bland annat varu- märkesnamnen Clarion, Quality och Hobo, är ledande aktörer på den regionala hotellmarknaden i Norden. I Storbritannien och Tyskland är Leonardo Hotels ett motsvarande exempel. Inget av dessa varumärken har dock samma attraktionskraft för internationella affärsresenärer och möten som Hilton eller Radisson. För oss som hotellfastighets ägare är det viktigt att förstå vilka varumärken som fungerar var, vilken efterfrågan de attraherar i sina respektive delmarknader och vilken posi- tion hotellet måste ha för att bli så lönsamt som möjligt. Oberoende varumärke ibland bättre Det uppstår ibland situationer då vi väljer att skapa ett eget oberoende hotellvarumärke. Anledningar kan vara att det nuvarande varumärket inte ger rätt signaler i marknaden, att det är för dyrt eller att det inte passar för marknaden eller hotellet. En oberoende strategi är framför allt aktuell när en större förändring av hotellprodukten är nöd vändig, till exem- pel vid ett förvärv av ett underpresterande hotell eller ett över tagande efter ett avslutat hyreskontrakt. I sådana situa- tioner är det oftast effektivare och enklare att förändra både produkten och organisationen under ett oberoende varu- märke. Frihetsgraden är större och avkastningen ofta högre. Exemplet Citybox Brussels Under 2022 förvärvade vi tidigare NH Brussels Louise och inledde därefter ett samarbete med den norska hotellopera- tören Citybox om ett 25-årigt omsättningsbaserat hyresavtal. En omfattande renovering och ompositionering startade under våren 2023 och omfattade alla delar av hotellet. Detta är det första samarbetet mellan oss och Citybox, och är City- box första hotell i Bryssel. KORTA FAKTA OM NÅGRA AV VÅRA AFFÄRSPARTNERS P. 654 C 03.01.2013 PLUMA NEGATIVO PLUMA POSITIVO PANTONE NEGATIVOCMYK NEGATIVO 13.0637 Scandic Hotel Group är Nordens största hotell operatör med cirka 280 hotell och 58 000 rum i sex länder. Fattal Hotel Group är en av Euro- pas mest snabbväxande hotell- kedjor med fler än 294 hotell och 52 000 rum samt en aktiv pipeline i Europa och Israel. Strawberry Hospitality Group är Nordens näst största hotellope- ratör efter Scandic med över 230 hotell och cirka 40 000 rum och longstay-produkter. Strawberry har bred portfölj av varumärken. HR Group är en av de snabbast växande hotell ägarna i Central- europa och en av de ledande hotell operatörerna i Tyskland. Portföljen om fattar idag 200 hotell i fem länder. Hilton Worldwide är en av världens största varu märkes ägare och distribu tionsbolag på hotell- marknaden med fler än 24 varu- märken spridda över närmare 8 300 hotell i 138 länder. Radisson Hotel Group är ett av världens största hotell företag med 1 380 hotell och fler än 227 000 rum i 95 länder. Radisson har en stark position i den inter - nationella hotellmarknaden med attraktiva varumärken. NH Hotel Group är en av Europas största regionala hotell operatörer med fler än 350 hotell och cirka 60 000 rum i 30 länder. NH har ett tydligt fokus på hotelldrift och konstruktiv affärsutveckling. Citybox brussels PARTNERSKAP OCH RELA TIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 25 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 26 ===== Inkluderande lokalsamhällen Hotell spelar en betydelsefull roll i lokalsamhällen; som leve- rantör av övernattningsmöjligheter, upplevelser och mötes- platser, som arbetsgivare, och som inköpare av lokala tjänster och produkter. Hotell är också en viktig del i turist industrin som genererar inkomster till såväl stat och kommun som lokalsamhälle. Genom nära samarbete med lokalsamhället och genom att anställa människor som bor i området kan hotell även bidra positivt till social hållbarhet. 62 (65) pro cent av Pandox medarbetare bor inom en radie av 10 kilo meter från hotellet där de arbetar och 13 (15) procent av medarbe- tarna är bosatta i socioekonomiskt utsatta områden. Vi anlitar lokala och regionala företag för exempelvis tek- nisk drift, service av fastigheterna och för tvätt av lakan och handdukar. Vår ambition är att använda lokala leverantörer av mat i så stor utsträckning som möjligt. Hotellfastigheterna har också en viktig roll i att skapa trygga och levande stads- kärnor. Trygghet i närområdet kan skapas exempelvis genom ljussättning av entréer och fasader. 19 (20) hotell i Egen drift har belysning vid entrén och 18 (20) hotell har kameraöver- vakning. Hotell har en viktig roll i samhället. De skapar arbetstillfällen, övernattningsmöjligheter och upplevelser, samtidigt som de bidrar till en positiv samhällsutveckling och trygga närområden. Pandox vill bidra till att skapa levande, inkluderande och trygga lokalsamhällen. Samhällsengagemang Pandox engagerar sig i och bidrar till lokalsamhället inom områden där våra medarbetare har särskild kunskap, kom- petens eller intresse. Vi har som mål att alla hotell i Egen drift samt huvudkontoret ska stödja minst ett lokalt projekt var, vilket 18 hotell gjorde under 2024. Projekten kan exempelvis innebära att erbjuda praktikplatser till ungdomar med funk - tionsvariation, eller att sponsra aktiviteter för cancersjuka barn. Vi är stolta över de många initiativ som hotell och team har varit involverade i under 2024. För att få mer genomslagskraft i stödet av lokalsamhäl- let har även ett mer strategiskt tillvägagångssätt anammats. Avsikten är att hitta lokalt relevanta samhällsfrågor för hotel- len att arbeta med för att få större påverkan och kunna följa upp resultaten mer strukturerat. Samtliga hotell har satt lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper. Tio av hotellen valde att prioritera funktionsvariation. 60 procent av hotellen lyckades även rekrytera medarbetare inom den kate- gorin under året. Under 2024 genomfördes forsatt utbildning av personal inom inkluderat ledarskap och rekrytering. Huvudkontoret har satt målet att fokusera på integration på arbetsmarknaden av människor med utländsk bakgrund. 20 procent av utrikesfödda med eftergymnasial utbildning i Sverige är antingen arbetslösa eller har ett jobb som inte matchar utbildningen. Kompetenshöjande utbildningsinsat - ser såsom inkluderat ledarskap för ledningsgruppen påbörja- des under året. Läs mer om lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper på sid 41 sCandiC nürnberg Central PARTNERSKAP OCH RELA TIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 26 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 27 ===== Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning är kärnan i verksamheten. Vår affärsmodell bygger på omsättningsbaserade hyresavtal med lång löptid, god garanterad minimihyresnivå och gemensamma incitament. Hyresgästerna är skickliga hotelloperatörer som driver hotellverksamhet under olika varumärken. Vi har individuella affärsplaner för varje hotellfastighet och vi utvärderar löpande hotellets potential samt dess kommersiella och tekniska status. Egen drift av hotell är ett viktigt verktyg vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter på väg mot nya hyresavtal. Fastighetsutveckling Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande investeringar tillsammans med våra hyresgäster. Vi gör också transformativa investeringar i Egen drift med målet att teckna nya hyresavtal. Vi har en nära dialog med varje hyresgäst om gemen- samma investeringsprojekt för att ytterligare öka hotel- lets intäkter och lönsamhet. Till exempel nya bäddar i existerande rum, nya rum i befintliga hotellfastigheter eller nya rum genom tillbyggnad av befintliga hotell- fastigheter. Genom en kombination av kunskap, erfarenhet och nyfi- kenhet utmanar och inspirerar Pandox sina hyresgäster till att se nya affärs- och investeringsmöjligheter. Portföljoptimering Vi utvärderar fastighetsportföljen löpande för att säker- ställa att varje hotellfastighets avkastningspotential är attraktiv. Pandox har en aktiv förvärvsstrategi som bygger på indu- striellt kunnande, långsiktighet och förmåga att fritt agera över hela hotellvärdekedjan. Möjligheterna för Pandox att skapa värde genom förvärv ökar när förvärvsobjektet är underpresterande eller när transaktionens komplexitet är hög. Avyttringar är viktiga för att frigöra kapital till investe- ringar med en högre avkastningspotential. Hållbarhet Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att skapa resurseffektiva fastig heter och hållbar drift, samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. Hållbarhet är en del av vår affärsmodell och vårt dagliga arbete. Vi arbetar med fem fokusområden: 1. Miljö och klimat 2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer 3. Nöjda och trygga gäster 4. Attraktiv och jämställd arbetsplats 5. Inkluderande lokalsamhällen • Hur ska hotellet drivas? • Vilken affärspartner är bäst? • Hur ska hyresavtalet se ut? • Hur kan vi lyfta hotellprodukten? • Varumärke och distribution? • Har hotellet rätt position? • Vilka investeringar behöver göras? • Vad är avkastningen på investeringen? • Hur ska risk och avkastning delas? • Varför gör vi förvärvet? • Hur kan vi skapa värde? • Har hotellet nått sin fulla potential? • Finns det andra investeringsalternativ? • Minskat klimatavtryck • God affärsetik • Positiva gästupplevelser • Trygg och utvecklande arbetsmiljö • Utveckling av lokalsamhället Robust och lönsam affärsmodell Vi är en aktiv och engagerad ägare. Vårt värdeskapande bygger på långa hyresavtal med skickliga hotelloperatörer, löpande fastighetsutveckling och optimering av portföljen. NYCKELFRÅGOR V äRDESKAPANDE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 27 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 28 ===== Jacob, i intervjun med dig för två år sedan beskrev du transak tionsmarknaden som avvaktande. Hur skulle du beskriva den idag? Hur skiljer sig de olika geografiska marknaderna åt? – Jag skulle beskriva marknaden som överlag avvaktande, men med tydliga tecken på ökad aktivitet i vissa regio- nala marknader. Under 2023 var aktiviteten särskilt hög i Medel havsregionen, medan Storbritannien har tagit över som den mest aktiva marknaden under 2024. – I Tyskland har det varit mycket låg aktivitet, men vi tror att den marknaden kommer att vakna till liv under 2025 och 2026. I Norden har aktiviteten varit något högre, främst drivet av intresset bland utomnordiska aktörer vil- ket dels beror på fördelaktiga växelkurser, dels attraktiva huvudstäder, som till exempel Köpenhamn. – De senaste åren har det i princip uteslutande genomförts enfastighetsaffärer, så kallade ”single asset”-försäljningar. Under 2024 har vi dock sett fler portföljer komma ut på marknaden, vilket signalerar en möjlig trend. Med stöd av en gynnsam utveckling för inflation och räntor tror jag att denna trend kommer att fortsätta framöver. Vad är det som driver transaktionsmarknaden idag? – Lägre inflation och räntor har gjort det enklare att få finansie ring och att ”räkna hem” affärerna, vilket har till - fört energi till en tidigare sömnig transaktionsmarknad. Detta har också bidragit till en bättre prisbalans mellan köpare och säljare. – Intresset för hotell som fastighetsklass har ökat, tack vare en stark utveckling i sektorn efter pandemin. Köpare har insett att hotell- och resebranschen inte bara har en god tillväxtpotential utan också är motståndskraftig mot olika typer av externa chocker. – I nuläget befinner sig transaktionsmarknaden tidigt i sin cykel och präglas av opportunistiska affärer. De mest aktiva köparna är specialister och private equity-bolag. Före pandemin lockade budgivningarna en bredare grupp av aktörer, men den dynamiken har ännu inte återvänt. Pandox har varit relativt aktiva på förvärvsfronten de senaste åren, särskilt i Storbritannien, och kunnat förvärva till god avkastning. Hur kommer det sig? – Det beror på flera saker. Under och efter pandemin har vi haft en stark balansräkning, vilket har gett oss möj- lighet att förvärva när andra har haft begränsade resurser. Detta har resulte- rat i lägre konkurrens i budgivningarna och fler attraktiva möjligheter. – En annan viktig faktor är vår flexibilitet och breda kom- petens. Vi kan genomföra olika typer av förvärv, oavsett om det handlar om att driva hotellet själva, genomföra omfattande renoveringar eller ompositionera fastigheten. Vi gillar när det är lite komplicerat, eftersom det är där vår affärsmodell och hotellexpertis kommer bäst till sin rätt. Dessutom är vi inte begränsade till en specifik marknad, utan kan låta möjligheterna styra. Det är en bra position att vara i. – En sista, men mycket viktig faktor – som jag är särskilt stolt över – är vårt goda rykte som en pålitlig och uppskat- tad motpart. Vi är tydliga med vad vi vill och vi håller vad vi lovar. Det kan låta självklart, men i en förvärvssituation kan detta ofta vara avgörande för en säljare. Vad tänker du om Pandox roll på transaktionsmarknaden närmsta åren? – Vi strävar efter att fortsätta vara aktiva och ser att fler möjligheter öppnar sig i takt med att transaktionsmark - naden tinar upp på fler marknader utöver Storbritannien. – Vi är också öppna för att sälja hotell- fastigheter där vi inte längre ser oss som den bästa ägaren. Detta skapar möjligheter att omallokera kapitalet till investeringar som kan ge en högre avkastning. Flexibiliteten att både köpa och sälja är en viktig del av vår långsiktiga strategi för att maximera värdet i vår portfölj. Varför tycker du att det är roligt att arbeta med transaktioner? – Världens bästa jobb! Dels är det en rolig utmaning att genomföra en transaktion, för det kan se så olika ut beroende på vilket hotell det är, var det ligger och vilka förutsättningar som finns i den specifika marknaden och jurisdiktionen. – Sedan har vi en väldigt stark lagkänsla i vårt förvärvs- team. Vi arbetar väldigt bra tillsammans och lär oss kon- stant nya saker. – Och slutligen – inget slår känslan av att genomföra ett förvärv som man vet inombords kommer bli en bra affär. Det är nästintill beroendeframkallande. ”Vi utvärderar hela tiden nya affärer” Transaktionsmarknaden präglas fortsatt av en avvaktande inställning, men Pandox har lyckats dra nytta av sin starka balansräkning, flexibilitet och expertis för att genomföra lönsamma förvärv. Jacob Rasin, SVP Transactions på Pandox, berättar om skillnaderna mellan geografiska marknader, vad som driver intresset för hotell som fastighets- klass och hur Pandox strategi och goda rykte skapar möjligheter även i en avvaktande miljö. V ÄRDE- SKAPANDE ”Jag är stolt över vårt goda rykte som en pålitlig och uppskattad motpart i transaktioner” Jacob Rasin SVP Transactions V äRDESKAPANDE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 28 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 29 ===== Några exempel på investeringar i befintlig portfölj under 2024 Leonardo Hotel Christchurch Leonardo Hotel Dublin Christchurch är strategiskt beläget i hjärtat av Dublins pulserande stadsmiljö och mittemot Christchurch Cathedral. Under 2024 påbörja- des en omfattande renovering av hotellets 182 rum och badrum. I renoveringen ingår dessutom uppdaterade publika ytor såsom lobby och restaurang. Projektet beräknas vara slutfört under första halvåret 2025. Leonardo Royal Frankfurt Ett av våra största hotell i Tyskland har under 2024 genomgått en omfattande renovering av samtliga 449 rum och badrum. även publika ytor, konferensytor och tekniska installationer har ingått i förbättringsarbetet. Hotellet är beläget nära Frankfurts eleganta stadsdel Sachsenhausen och Frankfurt Süds tågstation. The Hotel, Brussels The Hotel, Brussels är vårt största hotell i Belgien med 421 rum. Beläget i en av Bryssels högsta byggnader, endast 15 minuters promenad från Grand Place, erbjuder The Hotel panoramautsikt över staden. Pandox förvärvade hotellet 2010 och har sedan dess kontinuerligt utvecklat hotell- produkten. I det pågående renoveringsprogrammet sker en uppgradering av befintliga rum samt skapande av fem nya hotellrum och ett mini-spa på 25:e våningen. Investeringen beräknas bli klar under sommaren 2025. Scandic Malmen Scandic Malmen ligger i anslutning till området SoFo i centrala Stockholm, känt för sin rika kultur, nöjesliv och shopping. I närheten finns Globen och T ele2 Arena, där gäster kan njuta av sportevenemang eller förstklassiga underhållningsupplevelser. Under 2024 har hotellet genomgått en genomående uppgradering, inklusive rum och publika ytor. Därtill har 25 nya hotellrum skapats i källarplanet. Leonardo Royal Baden-Baden Vår hotellfastighet i ”spastaden” Baden-Baden i sydvästra Tyskland har under 2024 renoverats och ompositionerats för att vinna marknadsandelar. Förutom en renovering av samtliga 121 rum har hotellets källarplan gjorts om till en stor spa- och wellnessavdelning. Projektet slutfördes under 2024. V äRDESKAPANDE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 29 VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTRA TEGI OCH V ÄRDESKAPANDE ===== SIDA 30 ===== HOTELISM BY PANDOX VERKSAMHETEN Vår kärnaffär är att äga, utveckla och hyra ut hotellfastigheter till skickliga hotell- operatörer. Vi kan också driva hotellverksamhet i egen regi, vilket minskar risken, skapar nya affärs- möjligheter och ökar avkastningspotentialen. 31 Affärssegment 32 Hyresavtal 35 Egen drift 41 En inkluderande och jämställd arbetsplats leonardo royal, baden-baden PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 30 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN 30 ===== SIDA 31 ===== God tillväxt i intäkter och driftnetto RevPAR ökade på samtliga våra marknader, drivet av ökad beläggning och högre snittpriser. Resultat utvecklingen var positiv i båda affärssegmenten och vi tog viktiga steg inom hållbarhet. Investeringstakten var hög och vi slutförde flera projekt som bidrar till vår tillväxt de kommande åren. Hyresavtal Egen drift ANT AL FASTIGHETER 138 ANT AL FASTIGHETER 23 MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER 60 290 MSEK DIREKT- AVK ASTNINGSKR AV 6,13% INTÄKTER 3 865 MSEK DRIFTNETTO 3 297 MSEK INTÄKTER PER LAND 2024 Sverige, 24% Tyskland, 24% UK/Irland, 23% Finland, 8% Danmark, 6% Norge, 6% Belgien, 2% Övriga, 6% MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER 16 044 MSEK DIREKT- AVK ASTNINGSKR AV 6,89% INTÄKTER 3 271 MSEK DRIFTNETTO 842 MSEK INTÄKTER PER LAND 2024 Belgien, 37% UK/Irland, 31% Tyskland, 23% Kanada, 3% Nederländerna, 2% Danmark, 3% Finland, 1% AFF äRSSEGMENT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 31 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 32 ===== KORT OM ÅRET God tillväxt i intäkter och driftnetto Med stöd av en stark hotellmarknad och en god RevPAR- utveckling ökade hyres intäk terna till 3 865 (3 690) MSEK och drift nettot till 3 297 (3 157) MSEK. För jämförbart bestånd i fast valuta, ökade både intäkter och driftnetto med 4 procent. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 60 290 (57 226) MSEK med ett genomsnittligt direktavkastnings- krav på 6,13 (6,09) pro cent. Den viktade kvarvarande hyres- perioden (WAUL T) var 14,4 (15,0) år. Investeringar för tillväxt Vi investerade under året 732 (493) MSEK i vår befintliga portfölj. Vi har en stor verktygslåda för värdeskapande i hotellfastigheterna där vi tillsammans med våra hyresgäster utvecklar hotellprodukterna och gör dem lönsammare, vilket ökar hotellfastigheternas värde. Större investeringsprojekt som blev slutförda 2024 var bland annat öppningarna av Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 och Citybox Brussels där vi också tecknat nya attraktiva, omsättningsbaserade hyresavtal. Andra viktiga investeringar som blev klara 2024 var bland annat Leonardo Royal Baden- Baden, Leonardo Royal Frankfurt och Vienna House Easy by Wyndham Frankfurt Airport. Nya hotellprodukter i pipeline Vi har flera projekt som kommer att färdig ställas 2025, däri- bland Hobo Copenhagen, Scandic Malmen och Leonardo Christchurch. Förvärv i Tromsø Vi förvärvade Radisson Blu Hotel Tromsø med 269 rum för 750 MNOK, som tillträddes 1 januari 2025. Hotellet är i gott skick med en stark position i marknaden och har med stöd av sin internationella profil uppvisat goda beläggningstal och snittpriser. Nordnorge är en spännande region och Tromsø är en av de starkaste hotellmarknaderna i Norden med hög attraktionskraft hos internationella besökare Driftnetto, MSEK 3 297 2024 var ett bra år med god tillväxt i intäkter och driftnetto. Vi höll en hög investe- ringstakt i befintlig portfölj vilket lägger en stabil grund för kommande år. Hyresavtal Investeringar skapar tillväxt Hyresintäkter och driftnetto 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 20242023202220212020 Hyresintäkter Dri/f_tnetto MSEK 2 399 2 018 2 422 2 027 3 307 2 868 3 690 3 157 3 865 3 297 Antal rum och fastigheter 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 20242023202220212020 Antal rum Antal fastigheter Rum Fastigheter 136 137 137 139 138 29 273 29 469 29 717 30 201 29 976 0 30 60 90 120 150 180 Marknadsvärde och andel av total portfölj 0 20 000 40 000 60 000 80 000 20242023202220212020 Marknadsvärde Andel av total 60 70 80 90 100 MSEK % 84 83 83 83 79 50 181 52 215 57 563 57 226 60290 OM AFFÄRSMODELLEN Välkända och skickliga hyresgäster Pandox hyresgästbas utgörs av skickliga hotelloperatörer med starka hotellvarumärken. Hyresavtal med rätt incitament Hyresavtalen är mestadels omsättningsbaserade med en kontrakterad hyra med miniminivå. Det ger möjlighet till såväl ökade intäkter i en bättre marknad som skydd vid nedgång i en sämre marknad. Hyresintäkten utgörs av en andel av hotellets omsättning: 1) En högre procentuell hyra baserat på operatörens intäkter från hotell- och konferensrum. 2) En lägre procentuell hyra på andra operatörsintäkter, framförallt mat och dryck, garage och spa. Omsättningsbaserade hyresavtal ger oss och hyresgästen gemensamma incitament att utveckla hotellprodukten och skapa god produktivitet och lönsam tillväxt. Vi arbetar tillsammans med hyresgästen för att identifiera lämpliga kassaflödeshöjande investeringar i fastigheten. Större gemensamma investeringsprojekt omfattar normalt en förlängning av hyresavtalsperioden och en eventuell juste- ring av den procentuella hyran. Nya eller omförhandlade hotellhyresavtal löper vanligtvis på 10–25 år. HYRESAVTAL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 32 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 33 ===== Fördelning avtalstyp Antal rum Omsättningsbaserat hyresavtal med minimihyra, 72% Omsättningsbaserat hyresavtal utan minimihyra, 22% Fasta hyresavtal, 5% Fördelning samarbetspartner Antal rum Scandic, 37% Leonardo, 26% Strawberry, 6% NH, 6% Radisson Blu, 5% Oberoende, 5% Hilton, 4% Dorint, 4% Mercure, 2% Övriga, 7% Fördelning destination Antal rum Regional, 43% Inhemsk, 41% Internationell, 16% Delade investeringar minskar risken Fördelningen av underhållskostnader och investeringar i hotell fastigheter skiljer från till exempel kontorsfastigheter. Ansvarsför delningen regleras i en så kallad krysslista. I Norden är hyresgästen normalt ansvarig för underhåll av hotellrum, restauranger, lobby område och andra allmänna utrymmen, inklusive inventarier, medan fastighetsägaren normalt sett ansvarar för tekniska investeringar och installationer i fastig- heten, tekniskt underhåll samt oftast återinvestering i badrum. Generellt gäller att hyresgästens ansvar är större utanför Norden. Investeringar höjer hotellets standard och ökar dess konkur- renskraft, vilket betyder ökade intäkter och förbättrad lönsamhet för hotelloperatören och därmed en högre omsättningsbaserad hyra för Pandox. Ökade kassaflöden lägger i sin tur grunden för ökade fastighetsvärden. Hyresavtalens långa löptider samt hyres gästens ansvar för underhåll och kassa flödeshöjande investeringar, betyder också att Pandox delar en stor del av investeringarna i hotellfastigheten med hyresgästen över tid. Storbritannien och Irland överträffade förväntningarna Våra huvudmarknader har under året haft god tillväxt, med högre beläggning och stigande genom- snittspriser. även om Tyskland visade något svagare tillväxt påver- kat av höga räntor och utmaningar inom bilindustrins elektrifiering, nådde marknaden äntligen 2019 års nivåer. En ljuspunkt var sommarens fotbolls-EM, där värdstäder som Stutt- gart, Dortmund och Frankfurt bidrog till ett uppsving för hotellbranschen. Storbritannien och Irland överträffade förväntningarna, med stark inhemsk efterfrågan och ökat internationellt resande. Nyrenoverade hotell i Birmingham, Glasgow och Galway bidrog till ökade omsättningshyror, vilket är ett tydligt bevis på att vår modell för värdehöjande investeringar fungerar. I Tyskland slutfördes flera renoveringar med fokus på att höja beläggning och prisnivåer, bland annat i Frankfurt, Nürnberg och Baden-Baden. En milstolpe var även färdigställandet av Citybox Brussels, nu uthyrt till den moderna operatören Citybox inom budget- segmentet med bland annat obemannad in- och utcheckning. De framgångsrika renoveringsprojekten har öppnat för nya diskussioner med våra partners om ytterligare investeringar. Trots vissa osäkerheter ser vi fram emot 2025 med tillförsikt och en växande aptit för nya satsningar. Martin Creydt SVP, Director Asset Mana- gement International Positiv utveckling i alla nordiska länder Under 2024 har de nordiska länderna sett en positiv RevPAR- utveckling jämfört med 2023, med en ökning på mellan 2–9 procent i Sverige, Norge, Danmark och Finland. Snittpriserna i regionen ligger på historiskt höga nivåer och har fortsatt att stiga. Belägg- ningsgraden har ökat i alla länder utom Sverige och når nu 62 procent, jämfört med 64 procent under 2019. Huvudstäderna visar också positiv utveckling, med RevPAR-ökningar om cirka 6 procent under året. Helsingfors, som haft en långsam återhämtning efter pandemin, såg en RevPAR-ökning på 5 procent, främst tack vare ökad beläggning, fler asiatiska besökare och ett ökat antal konserter och kongresser. Göteborg är den mest utmanande marknaden i Norden, med ett RevPAR-tapp på –12 procent mot 2023. Stora tillskott i hotellutbudet samt ett svagt år för evenemang och kongres- ser påverkar negativt. Det förväntas dröja innan marknaden absorberar det ökade utbudet. Inför 2025 ser bokningsläget särskilt lovande ut för Oslo och Köpenhamn, och försiktigt positivt för Stockholm. Till- växten i hotellutbudet har dessutom saktat ner i hela regionen. T obias Ekman SVP, Director Asset Management Nordics HYRESAVTAL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 33 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 34 ===== Miljö och klimat i Hyresavtal Förnyelsebar energi I hyresavtal med externa hotelloperatörer står hyresgästen för tecknandet av elavtalen. Pandox kan i dialog med opera- törerna ha visst inflytande som vid tecknande av gröna till- läggsavtal. Under 2024 var andelen förnyelsebar energi 33 (34) procent av total energi använding inom Hyresavtal. Energieffektiviseringsprojekt Pandox har fortsatt att hålla proaktiva dialoger med sina hyresgäster för att hitta nya samarbetsformer att minska kli- matavtrycket. Kommande lagkrav, energikris och ny kunskap kring klimatfrågorna driver fram efterfrågan på nya lösningar och har medfört att ämnet kommit högre upp på agendan. Pandox fokus är att kunna presentera en handlingsplan under nästkommande år för hur företaget ska minska sina växthusgasutsläpp med 25 procent. Målet är en del av de MÖJLIGGÖRARE AV ELEKTRIFIERING OCH ENERGIEFFFEKTIVISERING Laddstolpar för stärkt konkurrenskraft Pandox har 89 laddstolpar i anslutning till 14 hotell i Sverige, Finland, Danmark och Norge. Det hjälper hyresgäster på framför allt väghotell att få en kon- kurrensfördel genom att kunna erbjuda laddplatser till sina gäster. Det bidrar även till infrastruktur för elektrifiering av transportsektorn. Batterilagring som pilotprojekt Pandox har under året installerat en kombinerad solcells- och batterianläggning på Scandic Luleå. Solcellerna kommer att producera förnybar el som används i verksamheten och som optimeras med hjälp av batterilagret. Utöver att förbättra energi- användningen under dygnet i fastigheten bidrar även lagret med stödtjänster till det lokala elnätet och skapar balans vid överskott eller underskott av el. Pilotprojektet kommer utvärderas och kan bli aktuellt för ytterligare ett tiotal väg hotell under nästkommande år. vetenskapliga klimatmålen för Scope 3 där hyresgästernas energianvänding utgör en väsentlig del. Därför har ett 30-tal energiutredningar i England och Tyskland genomförts under året. Ytterligare ett trettiotal utredninar ska utföras i Tyskland under 2025. Syftet är att identifiera en övergripande plan med attraktiva energibesparingsprojekt för både hyresgäst och Pandox. Dialoger har inletts med en av Pandox hyresgäster kring att integrera energibesparingsåtgärder i redan planerade renoveringar. Pandox har även tagit fram två pilotbadrum som tar håll- barhet i beaktande utan att kompromissa med gästkomfort, design och drift. Detta då badrumsrenoveringar är ett av de vanligaste ingreppen som Pandox genomför löpande i fastig- heterna. Mellan 2023 och 2026 kommer ungefär 600 badrum att renoveras i Norden för Scandics räkning. Förhoppningen är att ett slutgiltigt koncept ska kunna rullas ut under 2025. Läs mer på sida 15 Certifiering av fastigheterna Pandox har som ambition att certifiera sina fastigheter enligt BREEAM In Use – en etablerad standard i Europa för gröna fastigheter. Målsätningen är nivå V ery Good. Vid certifieringen bedöms och poängsätts områdena energi, transport, vatten, avfall, föroreningar, hälsa och inomhusmiljö, mark och eko- logi, material, innovation och ledning. För att uppnå certi- fiering av uthyrda fastigheter krävs samsyn och samarbete mellan Pandox och hyresgästen och uppgradering av exem- pelvis system och teknikinstallationer, men också ett stort engagemang från hyresgästens medarbetare för att få fram nödvändig dokumentation. Åtgärder måste också integre- ras i hotelloperatörens löpande drift- och underhållsplaner. Pandox har under året certifierat Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 i enlighet med BREEAM In Use på nivån V ery Good. Vidare kommer Scandic i Nürnberg certifieras på motsvarande nivå under 2025. Dessutom har 120 (110) av de 137 fastigheterna miljöcertifierat driften med en tredjepartsgranskad miljö- certifiering. HYRESAVTAL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 34 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 35 ===== Egen drift Stora förvärv ökade vår lönsamhet Vi förvärvade fyra mycket lönsamma hotellfastigheter under 2024, varav tre ’aparthotels’ i London som gav oss exponering mot ’longstay’-segmentet. Vår befintliga verksamhet utvecklades väl med stöd av en stark eventkalender. KORT OM ÅRET God tillväxt i intäkter och driftnetto En stark eventkalender, ett ökat affärsresande och fler möten bidrog till ökad beläggning och en god RevPAR-utveckling. Intäkterna ökade till 3 271 (3 159) MSEK och drift nettot till 842 (713) MSEK. För jämförbart bestånd i fast valuta, var ökningen 7 respektive 13 procent. Fastigheternas mark nads- värde uppgick till 16 044 (11 813) MSEK med ett genomsnitt - ligt direkt avkastningskrav på 6,89 (7,02) procent. Ett aktivt förvärvsår Vi förvärvade dels tre ’aparthotel’ i centrala London för 230 MGBP, dels DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre för 49 MGBP. Hotellen är välinvesterade med starka lägen och förvärven skedde på attraktiva avkastningsnivåer. Hotellen drivs under managementavtal med Axiom Hospitality, som nu driver samtliga våra brittiska hotell i Egen drift. Under året avyttrade vi också DoubleTree by Hilton Montreal för cirka 80 MCAD. Investeringar för tillväxt Investeringar i befintlig portfölj uppgick till 292 (429) MSEK. Minskningen jämfört med 2023 förklaras framförallt av slut- förandet av ompositioneringen av Scandic Nürnberg Central, som hyrts ut till Scandic och omklassificerats till Hyreasavtal. Utbyggnaden av DoubleTree by Hilton Brussels City är det största pågående investeringsprojektet i portföljen. Omsättning och driftnetto Antal rum och fastigheter Marknadsvärde och andel av total portfölj –1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 20242023202220212020 Omsättning Dri/f_tnetto MSEK 2 347 566 3 159 713 3 271 842779 –168 –22 851 0 2 000 4 000 6 000 8 000 20242023202220212020 Antal rum Antal fastigheter Rum Fastigheter 0 8 16 24 32 20 20 20 20 23 5 787 5 773 5 650 5 6965 903 0 5 000 10 000 15 000 20 000 20242023202220212020 Marknadsvärde Andel av total 0 10 20 30 40 MSEK % 16 17 17 17 21 9 361 10 380 11 669 11 813 16 044 OM AFFÄRSMODELLEN En viktig del av vårt aktiva ägande Egen drift av hotell är ett viktigt verktyg vid förvärv, omposi- tionering och transformation av hotellfastigheter. Förmågan att driva hotellverksamhet i egen regi minskar risken när hyresavtal förfaller och/eller när hyresgästen inte kan fullgöra sina skyldigheter. Det är värdefullt i situationer när hotell måste renoveras och ompositioneras eftersom vi kan göra investeringar och driva förändringsarbete i högt tempo. Att kunna driva hotellverksamhet själv gör oss också till en starkare och mer kompetent partner till våra hyresgäster. Full rörelseexponering Vi har full exponering mot hotellrörelsen. Intäkter kommer främst från hotellrum, mat och dryck, konferensrum samt spa och garage. På kostnadssidan finns personal för reception, städ- ning och restaurang samt annat som behövs i driften, till exem- pel energi och värme. Intäktsskapandet är en viktig del och vi har intäkts- och distributionsstrategier för varje hotell. Kombi- nationen av goda intäktsprognoser och en god resursplanering driver både produktivitet och lönsamhet. Driftnetto, MSEK 842 Både externa och egna varumärken Valet av varumärke beror på hotellfastig hetens unika förut- sättningar och lokala marknadsförhållanden. Per 31 december 2024 drevs elva hotellfastigheter genom managementavtal, åtta genom franchiseavtal och fyra genom oberoende varumärken som ägs av Pandox. EGEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 35 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 36 ===== Ett starkt eventår År 2024 var ett starkt år, framför allt tack vare stora evenemang som fotbolls-EM i Tyskland och större konserter i Storbritannien. De flesta hotell presterade bättre än sina konkur- renter, vilket gav ökade marknadsandelar. Trots en generell avmattning i prisökningarna möj- liggjorde ett fokus på kostnaderna en förbättrad intäktskonvertering.. De individuella, icke-kontrakterade segmen- ten uppvisade stark volymtillväxt, där rabatt- kategorin ledde utvecklingen. Samtidigt visade affärsgruppssegmentet en tydlig förbättring av snittpriset, trots att volymerna var stabila eller något minskande. Detta tydliggör ett fokus på att attrahera bokningar med högre snittvärde sam- tidigt som en jämn efterfrågan bibehålls. Inför 2025 kan förändringar som minskad efterfrågan på sociala evenemang, färre affärsmö- ten och längre planeringstid för gruppbokningar påverka utvecklingen. Den tyska ekonomin är fortsatt osäker. För att öka lönsamheten blir det viktigt att fortsätta fokusera på intäkter från grup- per, möten och evenemang samt direkta bok- ningar online. Aldert Schaaphok SVP, Director International Operations Fördelning avtalstyp Antal rum Franchise, 48% Managementavtal, 35% Oberoende varumärke, 17% Fördelning samarbetspartner Antal rum Oberoende varumärke, 28% Hilton, 26% Radisson Blu, 12% Marriott, 9% HolidayInn, 8% Novotel, 7% Indigo, 5% Crowne Plaza, 5% Fördelning destination Antal rum Internationell, 64% Inhemsk, 21% Regional, 15% Dörrarna har öppnat till Citybox Brussels Citybox Brussels är ett nytt tillskott på hotellscenen i centrala Bryssel. Hotellet har ett starkt läge intill prestigefyllda Avenue Louise i hjärtat av staden. Efter en omfattande renovering öppnade hotellet igen sommaren 2024 med 246 moderna rum. Parterna har tecknat ett 25-årigt omsättningsbaserat hyresavtal och är det första samarbetet mellan Pandox och Citybox. Hotellets design passar perfekt in i Citybox economic lifestyle-koncept och vänder sig till andra efter- frågesegment jämfört med Pandox övriga hotell i Bryssel. Detta projekt exemplifierar Pandox strategi att vitalisera underpresterande fastigheter och ompositionera dem för att attrahera nya typer av efterfrågan. EGEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 36 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 37 ===== Miljö och klimat i Egen drift Förnyelsebar energi och solceller Pandox har som mål att öka användningen av förnybara ener- gikällor, särskilt inom Egen drift där företaget har direkt möj - lighet till påverkan. Under 2024 var andelen förnybar energi 42 (42) procent av den totala energianvändningen i Egen drift. De förnybara energikällorna bestod av el från vind- och vattenkraft samt från egna solceller. Idag har fem av hotellen solceller och två har solpaneler för värmeproduktion. Handlingsplan för att uppnå SBT målen för Scope 1 och 2 Pandox har börjat implementera sin handlingsplan för Egen drift som omfattar elva hotell för att kunna nå sitt SBT mål för Scope 1 och 2 om att minska växthusgaserna med 42 procent. För att uppnå målet beräknas utfasning av gas stå för 20 procent, beteendeförändring vilket även inkluderar närvarodetektorer i exempelvis gästrum och mötesrum för 15 procent, fastighetsautomation för fem procent och nya och utökade solceller för två procent. Under 2024 var fokus på detaljerade analyser och pilotprojekt för att kunna upp- handla och implementera effektiva lösningar under 2025. Under året genomfördes fördjupade detaljstudier avseende möjlighet och förutsättningar för värmepumpar, och solcel- ler. Beslut fattades om att testa två olika värmepumpar för att möta kommande lagkrav inom F-gas förordningen och beakta potentiella framtida PFAS-krav. Dessutom kommer solceller installeras på tre nya fastigheter och utökas på två av hotellfastigheterna. Ytterligare ett antal olika pilotprojekt har genomförts vad gäller fastighetsautomation och AI-lösningar för att kunna styra inomhusklimatet. Exempelvis har närva- rodetektorer installerats i 25 procent av gästrummen på ett hotell för att kunna styra energianvändningen. Resultat har visat på upp till 20 procents besparing för gäster som bor en natt. Ambitionen är att fem hotell kommer få närvarodetek- torer installerade under 2025. Samma fem hotell kommer även få undermätare installerade för att kunna följa upp olika avdelningars klimatarbete på mer granulär nivå. På så vis kan de övergripande målen brytas ner på avdelningsnivå såsom för kök eller möten & event och visualisera hur deras age- rande har direkt påverkan. Slutligen har ett riktat pilotprojekt avseende snålspolande duschar genomförts vilket beskrivs under avsnittet vatten och avfall på nästa sida. Läs mer om klimatmålen på sidan 15 Läs mer om vatten på sidan 39 Beteendeförändring kritiskt för omställningen För att kunna uppnå klimatmålen för Egen drift krävs även beteendeförändring bland medarbetarna. Därför har Pandox implementerat en grön modul i det system där hotelldirek- törerna dagligen följer exempelvis intäkter och gästnätter. I modulen är hållbarhetsmålen nedbrutna i sex kategorier som har störst påverkan i Egen drift; energi, vatten, avfall, matavfall, handdukar & linne samt kemikalier. Aktiviteter som bedöms ha störst påverkan har kopplats till respektive kategori. Kategorierna viktas efter väsentlighet i ett aggregerat index mellan 1 till 10 där ambitionen var minst nivå 8 år för 2024. Den sista december 2024 var genomsnittet 8,2 (8,4). Hotelldirektörerna kan på detta sätt tydligt följa upp sina mål och eventuella avvikelser vilket gör det enkelt att adressera vilka avdelningar och medarbetare som är ansvariga för olika aktiviteter. Till sin hjälp har hotelldirektörerna Pandox håll- barhetschef i Egen drift samt en hållbarhetscoach per hotell för support. 20 procent av hotelldirektörernas bonusar är kopplade till indexet. även 30 procent av teknikernas och 10 procent av avdelningschefernas bonus är länkat till indexet. Certifieringar i Egen drift För Pandox är det viktigt att ha ordning och struktur i sina fastigheter samt arbeta med relevanta frågor inom miljö, socialt och styrning inom hållbarhet. Att miljöcertifiera hotellfastigheterna i Egen drift med BREEAM In Use innebär en global kvalitetsstämpel av tredje part av det arbete som genomförs. Certifieringarna behöver förnyas vart tredje år. Pandox arbete med certifiering har effektiviserats allteftersom lärdomar dras av tidigare processer. Pandox har som mål att BREEAM In Use-certifiera samtliga hotellfastigheter inom Egen drift på nivån V ery Good senast år 2030. Fastigheterna är belägna i Tyskland, Belgien, Nederländerna, Finland och Storbritannien. Vid årsslutet 2024 var 13 (12) av de 20 fastig- heterna inom Egen drift certifierade på denna nivå. Ytterligare två fastigheter erhöll sina certifieringar efter räkenskapsårets slut. Vidare re-certifierades två fastigheter under 2024. Ytterli- gare sju fastigheter behöver re-certifieras och fem fastigheter ska få nya certifieringar under 2025. Samtliga fastigheter har genomfört förstudier för att analysera vilken BREEAM nivå fastigheterna innehar samt identifiera eventuella gap för att uppnå V ery Good. En annan målsättning avseende certifie- ring är att även hotelldriften ska vara tredjepartscertifierad enligt Green Key senast två år efter driftsövertagande, om inte annan relevant miljöcertifiering redan finns. Green Key-cer- tifieringen är en ledande standard för miljöansvar och håll- bar drift inom turistnäringen. Certifieringen säkerställer att miljöåtgärder genomförs som leder till minskad energi- och vattenanvändning, användning av förnybar el, källsortering och återvinning samt inköp av miljömärkta rengöringsmedel och ekologiska livsmedel. Dessutom ska hotellen arbeta med socialt ansvarstagande samt kommunikation och samverkan med gäster och andra intressenter. Vid utgången av 2024 var samtliga 20 (16) hotell Green Key-certifierade. Läs mer om certifiering av hotell inom Hyresavtal på sid 34 -20% CO2 Fasa ut gas mot värme- pumpar för att värma upp varmvatten -5% CO2 – Automatisering av byggnaden inkluderat AI-lösningar – Undermätare per avdelning -2% CO2 – Utöka solceller – Byta gasspisar mot induktionsspisar i kök -15% CO2 Beteendeförändringar bland med arbetare och gäster. Inkluderar även närvarodetektorer i gästrum Fyra steg för att nå klimatmålen i Egen drift EGEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 37 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 38 ===== Vatten och avfall Vattenanvändning Pandox använder kommunalt vatten på alla sina hotell. Vattenanvändningen på hotell beror på hotellens beläggning eftersom detta påverkar mängden duschning och spolning, samt den diskning, städning och tvättning som krävs för att hålla verksamheten igång. Att minska vattenanvändning är följaktligen en mycket viktig hållbarhetsfråga för Pandox, sär- skilt som vissa av hotellen ligger i områden som klassas som vattenstressade, exempelvis London och Bryssel. Pandox arbetar för att minska vattenanvändningen på sina hotell genom vatten besparande utrustning, till exempel i badrum och kök, samt genom att förändra medarbetarnas och gästernas beteenden kring vattenkonsumtion. Majorite- ten av hotellen i Egen drift informerar sina gäster om hotel- lets ambition att minska vattenanvändningen och ger dem möjlighet att bidra, exempelvis genom att duscha kortare tid och välja bort dagligt byte av handduk och lakan. Pandox har mätsystem för vattenanvändning på de hotell som ingår i Egen drift. Med hjälp av undermätare har vatten- läckor larmats och kunnat åtgärdas direkt. Exempel på vatten- läckor som förekommit är i rör, toaletter och handfat, men även duschar och vattenkranar som gäster lämnat på. Vattenläcka- gesystemen upptäcker och åtgärdar uppskattningsvis mellan sex till nio läckor per månad. I handlingsplanen för klimatmålet i Eget drift har ett riktat pilotprojekt avseende snålspolande duschar genomförts. Detta då vatten värms upp med framför allt gas, varför en minskad användning bidrar till att minska utsläppen. Under tre månader testades utrustningen på tre hotell omfat- tande ungefär 500 badrum. För handduschar har 6l/min installerats och för takduschar 9l/min utan att det påverkat gästkomforten. Handduscharna ligger därmed i linje med även T axonomikraven. Detta projekt resulterade i att dessa hotell minskade sin vattenanvändning med cirka 20 procent med resultatet 151 liter per gästnatt istället för 193 liter per gästnatt som tidigare. Utrustningen kommer installeras på samtliga elva hotell som ingår i handlingsplanen. Läs mer om klimatmålen i Egen drift på sidan 37 Avfall och återvinning Pandox vill uppmuntra till ett mer cirkulärt tänkande i materialval och avfallshantering. Inom Pandox egen hotell- verksamhet genereras avfall främst i form av förpackningar och emballage från inköpta varor. I hotellköken genereras även matavfall. Vid renoveringar och ombyggnationer genereras avfall både i form av emballage och genom rivning av befintliga strukturer. Det gäller för alla typer av bygg- och underhålls- projekt som genomförs – oavsett om det är badrumsreno- veringar, utbyggnader eller utbyte av tekniska installationer. Åtgärder för minskat avfall och ökad återvinning Pandox mål i Egen drift är att minska mängden avfall till 1,0 kg per gästnatt år 2025 och till EU-nivån 0,6 kg per gäst - natt senast år 2030. Under året var denna siffra i genomsnitt 1,0 (1,2) kg per gästnatt. Det finns även ett mål relaterat till återvinningsgrad; hotellen ska återvinna 65 procent senast 2025 och nå EU-nivån 85 procent 2030. Under 2024 var denna nivå 52 (57) procent. Denna data inkluderar 15 hotell vilket motsvarar 90 procent av hotellen som rapporterar miljödata. Se föregående sida kring beteendeförändring. Matsvinn utgör i genomsnitt 4–12 procent av matkostna- derna för hotell. Detta innebär finansiella förluster, och det bidrar negativt till växthusgasutsläpp. Pandox arbetar sedan 2019 med Winnow, ett foodtech-system som kategoriserar och registrerar all mat som slängs. Det gör det möjligt för hotell att identifiera vilka typer av mat som går till spillo, och om avfall uppstår före eller efter konsumtion. Syftet är att öka kunskapen kring överproduktion och förbättra inköpsplane- ringen. Exempel på åtgärder som hittills visat sig framgångs- rika för att minska matsvinn är att servera färdiga lunchskålar eller förbestämda lucnhmenyer istället för buffér. På frukost- buffén finns även bulkdispensrar för sylt, smör och honung istället för engångsartiklar och yoghurt maskiner istället för plastförpackningar. Dessutom har två hotell introducerat mat- rätter som är tillagade på rester såsom exempelvis morots- soppa. Vidare bidrar samarbetet med Alpaca Solutions i Belgien och Food Sharing i Tyskland till att rester konsumeras istället för att slängas då organisationerna hämtar rester från möten och event som de distribuerar till människor i nöd. Pandox mål är att minska matsvinnet med 30 procent per år i de 15 hotellfastigheter som installerat Winnow. För 2024 var det genomsnittliga resultatet 55 procent. Under 2025 kommer ytterligare två hotell att installera Winnow. Anled- ningen till att resterande tre fastigheter ej har systemet beror på att två hotell inte har någon restaurangverksamhet varför det ej är relevant för dem. Ett hotell använder ett annat food- tech system. EGEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 38 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 39 ===== Lokala inköp och kemikaliefri städning Ekologiska och lokala produkter i hotelldrift Pandox har en strategi för hållbara inköp i Egen drift för att dels minska klimatpåverkan men även för att säkeställa sociala faktorer såsom djurhållning och arbetsvillkor i leve- rantörsledet. Strategin är nedbruten i interna riktlinjer som ska mynna ut i en extern policy 2025. Syftet är att ge tydlig vägledning för hotellen, leverantörer och centraliserade inköpspartners vad gäller krav och målsättningar inom viktiga inköpskategorier, bland annat mat. Exemplevis ska allt kaffe och 90 procent av fisken vara certifierat enligt internationellt godkänd standard. Under 2024 uppnåddes båda målen i Tyskland och Belgien. Pandox jobbar även för att aktivt stödja lokala leverantörer och den lokala ekono- min avseende säsongsråvaror som frukt och grönt. De lokala inköpen ökade till 37 (22) procent. Samtliga hotell i Egen drift, oavsett varumärke, får tillgång till ett externt inköps- system för mat och dryck. Detta digitala inköpssystem garanterar att leverantörerna är granskade och minimerar situationer där mutor kan förekomma. Under 2024 gjordes cirka 80 procent av alla inköp via denna plattform och cirka 20 procent köptes in från lokala leverantörer. Under året implementerade 13 (7) hotell maträtternas klimatpåverkan i à la carte-menyerna. Vidare har 12 hotell introducerat detta även vid bokning av möten och events där klimatvalet kommuniceras till konferensbokaren. Syftet är att hjälpa gästerna och mötesbokarna att göra medvetna val med ambitionen att minska klimatavtrycket. Ett arbete pågår tillsammans med Klimato för att hitta ett tillförliligt sätt att kunna beräkna minskningen av klimatavtrycket vid val av maträtt men även vid inköp av hållbara produkter. Kemikalier och köldmedier Kemikalieanvändning på hotell sker främst vid rengöring och desinfektion samt vid tvätt av lakan, handdukar och arbets- kläder. Köldmedier används i kylar, frysar, luftkonditione- ringsanläggningar och värmepumpar. Pandox har under året fortsatt fokusera på att minska kemikalieanvändning vid rengöring i hotellen i Egen drift för att minska negativa hälsoeffekter hos anställda och negativ miljöpåverkan. Vidare har Pandox genomfört en granskning av sina kemtvättsleverantörer över ett fastställt belopp uti- från mänskliga rättigheter och miljöperspektiv. 19 (16) av 20 hotell arbetar med ISO 14001-certifierade leverantörer, vilket innebär att de arbetar strukturerat och kontinuerligt med att förbättra verksamhetens miljöarbete där kemikalier ingår. Dessutom pågår ett arbete för att granska städleverantörer vilket kommer fortsätta under 2025. Under 2024 ökade antalet hotell som använder kemika- liefri rengöringslösning till 16 (13) hotell. Dessa hotell använ- der lösningen för städning i hotellrummen med undantag för toalettrengöring. 10 (7) hotell har även börjat använda kemikaliefri lösning i lobbyn, 11 (5) i restaurang och kök. I Pandox nya inköpspolicy anges minimistandarder för inköpta rengöringsprodukter. Den vanligaste lösningen är Enozo – en åter användbar sprayflaska som innehåller en elektrolytisk cell som förvandlar kranvatten till vattenhaltigt ozon för att rengöra och desinficera. Detta förhindrar både kemikaliean- vändning och avfall från plastflaskor. Målet är att andelen certifierade miljömärkta produkter och kemikaliefria ren- göringsprodukter tillsammans ska utgöra 80 procent, vilket uppnåddes under året. Ambitionen för 2025 är att samtliga hotell använder kemikaliefri städning. Pandox har som ambition i egen hotelldrift att byta från syntetiska köldmedier till naturliga köldmedier, såsom kol- dioxid eller propan, i de fall där det är möjligt. Detta för att minska miljö- och växthusgaspåverkan, som uppstår från läckage av köldmedia vid drift av kylrum, frysrum, luftkon- ditioneringsanläggningar och värmepumpar. Under 2024 genomfördes en inventering av kylanläggningar på 62 fastig- heter i Norden för att kunna planera inför kommande lagkrav avseende utfasning av F-gaser 2032 och en eventuell PFAS- reglering. Denna inventering kommer även inkludera reste- rande av Pandox fastigheter i Norden samt i Europa under 2025. I handlingsplanen för Scope 1 och 2 i Egen drift har val av köldmedier i värmepumpar tagits i beaktande vid utfas- ning av gas. Därför kommer en pilotstudie att genomföras där en CO2 värmepump installeras på ett hotell för att utreda fördelar och eventuella utmaningar med denna nya teknik. EGEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 39 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 40 ===== Nöjda och trygga gäster Nöjda hotellgäster är kärnan i Egen drift. V åra hotell ska också vara säkra och trygga, både för gäster, anställda och tillfälliga besökare. Gästnöjdhet är ett av de viktigaste måtten i Egen drift, då det visar hur väl hotellet lever upp till hotellgästernas förvänt- ningar. Vår målsättning för hotell i Egen drift är att minst 80 procent av hotellgästerna skulle kunna tänka sig att rekom- mendera hotellet till andra. Gästbeläggningen ökade i Egen drift med i genomsnitt 4 procent till 69 (65) procent under 2024. Gästnöjdheten ökade under samma period med 1 procent till 84 (83) procent enligt Pandox årliga, externt utförda gästundersökning. Gästen i centrum Några av de saker som skapar nöjda hotellgäster är personligt bemötande, individuell uppmärksamhet och trygghet; värde- ringar som genomsyrar Pandox hotellverksamhet. Naturligtvis är kontinuerligt hög kvalitet i service och produktleverans i kombination med prisvärdhet också viktiga parametrar, men även samhällsengagemang och miljöarbete blir allt viktigare för våra gäster. Det händer allt oftare att konferensbokare och affärsrese- närer ställer krav på att hotellen ska vara miljöcertifierade och att de kan redovisa utsläpp av växthusgaser per gästnatt, och även vissa gäster som reser privat visar intresse för detta; en tydlig indikator på att klimatfrågan blivit en del av samhälls- medvetandet. Hälsa, säkerhet, gästintegritet och datasäkerhet Att värna om gästernas hälsa och säkerhet, och även deras personliga integritet och datasäkerhet är en självklarhet för Pandox, och något som tas på största allvar. Läs mer om hur vi jobbar med dessa frågor på sida 132-133 EGEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 40 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 41 ===== En inkluderande och jämställd arbetsplats Jämställdhet och inkludering På dagens arbetsmarknad möts fem generationer vilket kräver ny kunskap kring inkluderande ledar- skap; både för att attrahera nya talanger, och för att behålla existerande. Exempelvis anser 56 procent av Generation Z att de inte skulle acceptera ett jobb utan inkluderande ledarskap1). Inkluderande kulturer har en positiv påverkan på medarbetarnas hälsa och prestation och attraherar talanger. Det stärker Pandox motståndskraft mot de fluktuationer på arbetsmark- naden som hotellbranschen kan stöta på. Vårt mål är därför att vara ett ledande företag inom jämställdhet och inkludering. Det är inte bara ett strategiskt val utan det rätta att göra. En strategi genomsyrad av olika perspektiv Pandox genomförde under våren 2024 företagets andra medarbetarundersökning med fokus på mång- fald och inkludering. Resultaten visade att 82 (87) procent upplever att de känner sig inkluderade på arbetsplatsen. Nedgången från föregående år kan dels förklaras med att antalet som svarade på undersök- ningen ökade från 48 procent till 65 procent, dels att medvetenheten hos de svarande ökat i och med årets utbildningsinsatser inom ämnet, vilket är en vanlig effekt andra året. Under året fortsatte utrullningen av den hand- lingsplan som togs fram och påbörjades under 2023 och baseras på Pandox mångfalds- och inkluderings- strategi. I Egen drift fortsatte arbetet med unconcious bias utbildningar med hotelldirektörerna och deras medarbetare på 17 hotell för att öka medvetenheten kring omedvetna fördomar och hur de konkret kan arbeta med att förhindra att det sker på arbetsplatsen. 64 procent av alla medarbetare i Egen drift genomgick utbildningen. Medarbetare på Pandox fyra nyför- värvade hotell samt ny personal kommer utbildas under 2025. Därefter påbörjades utbildning av hotell - direktörerna och deras avdelningschefer i inkluderat ledarskap på 18 hotell. Ett arbete som kommer fortgå under nästa år. Dessutom fortsatte arbetet med inklu- derad rekrytering för att säkerställa tillgången till rätt kompetens och talanger. Personer som är ansvariga för rekrytering samt avdelningschefer utbildades på 15 hotell. På huvudkontoret deltog ledningsgruppen i en workshop med fokus på kultur och värdering för att identifiera aktiviteter för att stödja en inkluderande kultur. Under 2025 kommer ledningsgruppen och chefer på Pandox utbildas inom inkluderat ledarskap för att säkerställa att alla ledare och chefer arbetar enligt samma metodik. 1) mpg_2023_humanage_workforce_trends_interactive.pdf Högst 60 procent av samma könsidentitet Målet är att uppnå och bibehålla en arbetsstyrka där max 60 procent utgörs av personer med samma köns identitet. Alla medarbetare ska känna sig inkluderade Det är vår fasta övertygelse att alla ska känna sig inkluderade på jobbet. Detta mål kommer att föl- jas noga genom årliga medarbetarundersökningar med fokus på mångfald och inkludering. Inget fall av diskriminering rapporterades under 2024. En eller flera lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper För att tillmötesgå behov på olika marknader introducerar vi nya, lokalt anpassade mål som samtliga hotell i Egen drift och huvudkontoret kommer implementera. Målen kommer inriktas på socialt marginaliserade grupper inom den lokala gemenskapen, exempelvis etniska minorite- ter, äldre, eller personer med funktionsvariationer. Hälsa & väl- befinnande T alang Mångfalds- och inkluderings- motiv för Pandox Rätt sak att göra Employer branding Resultat- påverkan PANDOX STRATEGI FÖR MÅNGFALD OCH INKLUDERING OMFATTAR TRE KONKRETA MÅL: RESULTAT 2024 51% kvinnor 49% män (2023: 51%) (2023: 49%) RESULTAT 2024 82% kände sig inkluderade (2023: 87%) RESULTAT 2024 100% har satt SMG-mål varav 60% av hotellen har uppnått sitt mål (2023: 94% procent SMG-mål varav 0% måluppfyllelse) EGEN DRIFT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 41 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 42 ===== HOTELISM BY PANDOX MARKNAD OCH TRENDER Pandox har en bred geografisk närvaro med hotellfastigheter i 90 städer över Europa. Vi finns framförallt i städer där inhemsk och regional efterfrågan dominerar. Våra hotell- fastigheter är stora och mångsidiga och attra- herar både affärs- och fritidsefterfrågan. 43 Trender 44 Hotellmarknadsdagen 2024 45 Här finns Pandox 46 I fokus: Storbritannien 47 Marknadsstruktur 48 Marknadsöversikt 49 Pandoxaktien Citybox brussels PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 42 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER 42 ===== SIDA 43 ===== Trender i hotellmarknaden • Världen växer ekonomiskt och antalet människor ökar. • Den globala medelklassen växer stadigt. Ett ökat välstånd leder till ett ökat resande, vilket i sin tur ökar efterfrågan på hotell- rum. Vi erbjuder hotellfastigheter och hotell- produkter där hotelloperatörer kan bedriva sin verksamhet. En större och rikare värld • När materiella behov har mättats blir upplevelser viktigare. • Människor värdesätter sin frihet mer än innan pandemin. Människor reser av fler anledningar än tidi- gare. Det kräver en ökad förståelse för driv- krafterna hos olika efterfrågesegment och hur man anpassar hotellprodukten till dem. Vi utvecklar löpande våra hotellprodukter för att attrahera olika typer av efterfrågan baserat på marknadens, mikrolägets och hotellfastighetens specifika förutsättningar. Upplevelser i fokus • Resande sker på nya villkor. • En gäst kan börja sin resa som affärs- resenär och avsluta den som fritids- resenär, eller omvänt. När hotellgästen går in och ut ur olika roller under en och samma resa ställs nya krav på hotellprodukten och gäst- upplevelsen. Vi arbetar med olika strategier för att maxi- mera intäktsströmmarna i varje enskild hotellfastighet, till exempel genom flexibla rumskoncept och ett attraktivt service- utbud. Gästen har flera roller • Kraven på en problemfri gästresa är höga. • Digitaliseringen ställer också nya krav på gästupplevelsen. Dagens hotellgäst vill maximera sina posi- tiva upplevelser, oavsett om man reser på fritiden eller i tjänsten. Hotell är inte längre bara en plats för övernattning utan en del av en livsstil. Vi utforskar och testar ständigt nya sätt att förbättra gästupplevelsen. Här är vårt eko- system av partnerskap och relationer en stark konkurrensfördel. En problemfri gästresa • Kunskapsnivån ökar och därmed för- väntningarna på ESG-fokus hos företag. • Nya krav på transparens och uppfyllande av Parisavtalet. • Förändrad praxis hos investerare och banker. • Att integrera hållbarhet i den övergri- pande affärsstrategin är en nödvändighet. • Biologisk mångfald och transparens i värdekedjan får allt större betydelse. Få Science Based T argets godkända, göra en biodiversitetsanalys och rapportera med utgångspunkt i ESRS redan innan det blir ett krav: Hållbarhet står högt på agendan. Hållbarhet och värderingar Hur sker förändringar Påverkan på branschen Så svarar Pandox Den europeiska hotellmarknaden i en värld i förändring De geopolitiska skiften som nu sker i världen innebär både hot och möjligheter för hotellsektorn. Geopolitiska spänningar är i sig inget nytt, men de konflikter och krig som följer i deras spår är det. Det var med detta i åtanke som vi formulerade temat för Hotellmarknadsdagen 2024: ”A New Dawn – The European Hotel Market in a Changing World”, där vi samlade branschexperter och beslutsfattare och tillsammans utforskade framtiden för hotellbranschen i en tid av stora förändringar. Se mer på nästa sida. TRENDER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 43 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 44 ===== A New Dawn – The European Hotel Market in a Changing World Pandox årliga hotellmarknadsdag hölls den 19 november 2024. Vi fördjupade den geopolitiska diskussionen från 2023 med fokus på de starka drivkrafter som stödjer den europeiska hotellmarknaden även i en mer osäker värld än tidigare. Europa är världens största turism- och hotellmarknad där närmare 90 procent av efterfrågan är inhemsk och regional. Det är en stabil och bra marknad för en hotellfastighetsägare att vara verksam på. Hela hotell- marknadsdagen finns att se på pandox.se Dagens underhållare: Lina Hedlund Dagens moderator: Victoria Hills Pandox the hotel property specialist Liia Nõu | Vd på Pandox The European hotel market in a changing world – What will 2025 look like? Thomas Emanuel | Senior Director, STR Global Travel trends you can’t ignore Carmen Hui | Director Commercial Strategy, Booking.com One world seven momentum Kjell A Nordström | Economist, Author and Advisor Per Schlingmann | Strategist, Author and Entrepreneur From conflict to opportunity: Geopolitical influences on tourism and hotel real estate Carine Bonnejean | Managing Director Hotels, Christie & Co Bridging the geo aspects into the hotel market Henrik Mitelman | Advisor, Analyst and Columnist Six geopolitical forces reshaping the European business landscape Tim Figures | Partner and Associate Director, BCG HOTELLMARKNADSDAGEN 2024 PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 44 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 45 ===== Många olika segment Cirka 85 procent av hotellfastighetportföljen – mätt i antal rum – finns i marknader där regional och inhemsk efterfrågan dominerar. Kännetecken • Lägre köpkraft. • Knutpunkter för inhemskt resande. • Färre gästsegment representerade. • Låg RevPAR. Exempel i Pandox portfölj Leeds, Sheffield, Jönköping, Örebro, Sundsvall, Jyväskylä, Kuopio, Bergen, Bodø, Karlsruhe och Mönchen gladbach. Diversifiering på flera olika sätt • Typ av efterfrågan. • Destinationer. • Lägen. • Varumärken. • Hotellprodukter. Portföljtänk minskar risken Genom att kombinera olika marknader, typer av efter frågan och varu märken balanserar vi svängningar på enskilda marknader. Kännetecken • Varierande köpkraft. • Knutpunkter för regionalt och inhemskt resande med vissa internationella inslag. • Flera gästsegment representerade. • Medelhög RevPAR. Exempel i Pandox portfölj Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Haag, Köpen hamn, Stockholm, Oslo, Helsingfors, Manchester, Edinburgh, Birmingham och Basel. Kännetecken • Stark köpkraft. • Knutpunkter för internationellt resande. • Alla gästsegment representerade. • Hög RevPAR. Exempel i Pandox portfölj London, Amsterdam, Bryssel, Berlin, Wien och Dublin. 44% 41% PANDOXFAKTA 19 hotell 5 547 rum PANDOXFAKTA 65 hotell 15 619 rum PANDOXFAKTA 76 hotell 14 506 rum 16% Andel av totalt antal rum Andel av totalt antal rum Andel av totalt antal rum Internationella städer Regionala städer Inhemska städer T otal portfölj Rum per läge 31 december 2024 Stadskärna, 62% Ringled, 16% Flygplats, 10% Resort, 4% Mässområde, 4% Företagspark, 4% HäR FINNS PANDOX PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 45 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 46 ===== Storbritannien har vuxit att bli Pandox största marknad under 2024, mätt i fastighetsvärde. Under de senaste åren har Pandox genomfört stora investeringar på den brittiska marknaden, både genom nya förvärv och investeringar i befintlig portfölj. I fokus: Storbritannien SNABBFAKTA STORBRITANNIEN Antal invånare: 68 miljoner BNP: 2,27 biljoner GBP (2023) Antal gästnätter: 293 miljoner (2023) Storbritannien är Europas tredje största hotellmarknad efter Spanien och Tyskland (mätt i antal rum). SNABBFAKTA PANDOX I STORBRITANNIEN Antal hotell 29 hotell 19% av totalt 161 hotell RevPAR (intäkt per tillgängligt rum) 12 månader rullande London UK Regional (Storbritannien exklusive London) RevPAR-utveckling 2024, utvalda städer (jämfört med 2023) Antal rum 6 683 rum 19% av totalt 35 672 rum Marknadsvärde 18 883 SEKm 25% av totalt 76 334 SEKm Vårt största hotell i Storbritannien Pandoxdestinationer med Premier League- lag i fotboll 12 Leonardo Royal Birmingham, 445 rum Den brittiska hotellmarknaden består av två separata och tydligt distinkta marknader – London och UK Regional (Stor- britannien exklusive London). Med sina 9,5 miljoner invånare är London ett av världens ledande finansiella centrum och en global destination som lockar cirka 20 miljoner internationella besökare varje år. Staden erbjuder cirka 160 000 hotellrum och har alltid varit lukrativ för hotellutveckling. Under de senaste tolv månaderna har cirka 2 900 rum kommit in på marknaden, vilket i stort sett ligger i linje med dess 10-åriga genomsnittliga trend. UK Regional har cirka 56 miljoner invånare och ekonomin domineras av industri, grossist- och detaljhandel samt hälso- och sjukvårdstjänster. även om reseefterfrågan till största del är inhemsk noterades tillväxt i internationellt resande till UK Regional redan perioden innan pandemin och då främst i uni- versitetsstäder och städer med rik historia som exempelvis Edinburgh, Oxford och Cambridge. Mer etablerade storstäder som Birmingham, Manchester, Leeds, Liverpool, och Glasgow har också ökat i popularitet, drivet av ett starkt fritidsresande. Dessutom ger det lokala tågnätet enkla förbindelser mel- lan alla större städer. Det regionala resandet sträcker sig även till de mer säsongsbetonade destinationerna som exempelvis Scarborough, Brighton och Bath. Cirka 4 600 nya hotellrum har tillförts den regionala marknaden de senaste tolv måna- derna. I pipeline finns ytterligare cirka 12 800 hotellrum vilket motsvarar en kapacitetsökning på cirka 2,3 procent. Efter pan- demin inledde Storbritannien restriktionslättnader tidigare än flera andra länder vilket bidrog till en snabbare återhämtning. Något som har ökat åren efter pandemin är stora evenemang inom idrott och kultur som till exempel regionala idrottsgalor, konserter och festivaler. Följaktligen har det inhemska fritids- resandet ökat i de flesta marknader. Framöver förväntas också internationellt resande att fortsätta att öka och stärka tillväx- ten under 2025 både i London och UK Regional. GBP 0 50 100 150 200 Dec 2023 Dec 2020 Dec 2017 Dec 2014 Dec 2011 Dec 2008 Dec 2005 Dec 2002 –2 –1 0 1 2 3 4 –6 –4 –2 0 2 4 6 8 10 12 14 Snittpris Beläggning UK Regional 3% Heathrow Airport 2% Glasgow 9% Edinburgh 14% Birmingham 5% Belfast 8% Cardiff –5% Manchester –2% London 1% Brighton Area 1% Genomsnittligt pris per rum (ADR) visas på den vertikala axeln och beläggningsgrad (Occ) på den horisontella axeln. Origo är den punkt som motsvarar 2023 för både ADR och Occ. Förändringen i intäkt per tillgäng - ligt rum (RevPAR), jämfört med 2023, anges efter stadens namn. HäR FINNS PANDOX PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 46 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 47 ===== Höga inträdesbarriärer Pandox är en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. Vi är en aktiv och engagerad ägare baserad på djup hotellkunskap. Med en väldiversifierad hotellfastighetsportfölj, god tillgång till finansiering och ett stort internationellt nätverk av affärspartners är vi en attraktiv samarbetspartner i hotellmarknaden. Goda förutsättningar för Pandox … Stor och fragmenterad marknad Hotellfastighetsmarknaden i Europa är fragmenterad. Pandox, som är en av de största aktörerna, har en samlad marknadsandel om knappt 1 procent, mätt i antalet rum på de marknader där företaget är etablerat. Konkurrerande hotellfastighets bolag är sällan interna- tionella specialister utan oftast finansiella aktörer eller nationella fastighetsbolag med olika fastighetstyper i portföljen. T otalt rör det sig om en handfull konkurrenter på respektive marknad, varav endast ett fåtal är aktiva på flera marknader. Svårt att kopiera Inträdesbarriärerna på hotellfastighetsmarknaden är höga. Hotellfastigheter har tydliga sär- drag och det krävs omfattande specialistkompetens och betydande kapital för att skapa en portfölj med attraktiv risk- och avkastningsprofil. En väl inarbetad hotellfastighet i ett strate- giskt läge har naturliga konkurrensfördelar som är svåra att kopiera. En diversifierad hotell- fastighetsportfölj är ännu svårare att kopiera då det krävs betydande kapital, ett långsiktigt perspektiv och en internationell närvaro. Specialistkunskap avgörande I takt med att stora hotellkedjor blir mer varumärkesorienterade ökar behovet av specialise- rade hotellfastighetsägare och starka operatörer. Det beror på att det varumärkeslöfte som ges i digitala kanaler måste omsättas till en positiv gästupp levelse i en fysisk miljö på hotellet. Det kräver kunskap om hur en attraktiv hotellprodukt skapas genom en kombination av effektiv drift och värde skapande investeringar. Här har skickliga operatörsbolag gradvis flyttat fram positionerna. Diversifiering skapar möjligheter Pandox internationella närvaro och förmåga att arbeta med alla driftsmodeller skapar tydliga konkurrensfördelar och till växt möjligheter. Vår kärn affär är att förvärva, utveckla och hyra ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer under omsätt nings baserade hyresavtal, där våra hyres intäkter växer i takt med operatörens omsättning. Vi rör oss fritt över hotellvärde- kedjan och kan även driva hotellverksamhet i egen regi, parallellt med transformativa inves- teringar, med målet att teckna nya hyresavtal. Förändrade affärsmodeller i hotellmarknaden Den internationella hotellmarknaden har genomgått en omfattande strukturförändring. Stora internationella hotellkedjor har förändrat sina affärsmodeller och avyttrat sina hotell- fastigheter samt lagt ut driften av hotellen till andra parter. I stället har de utvecklat olika former av mindre kapitalkrävande asset light-strategier med fokus på framförallt distribution (bokningar), varumärkesutveckling (franchising) och lojalitetsprogram. De stora hotellbolagen har idag relativt lite att göra med hotellens dagliga drift. Den sköts istället oftast av specialis- erade oberoende driftsbolag genom franchise- och managementavtal. Asset-light kräver stora volymer för lönsamhet I en asset light-strategi består intäkterna primärt av franchise- och boknings avgifter. Affärs- modellen kräver stora volymer för lönsamhet. Det övergripande målet är att öka antalet franchisetagare och rumsbokningar, helst genom egna distributionskanaler. Affärsmodellen kräver inte bara stora marknadsinvesteringar utan också en stadig ökning av antalet rum i portföljen, vilket lett till en jakt på nya franchisetagare och i vissa fall konsolidering. En bidra- gande orsak till utvecklingen är internetbaserade resebyråer (OTA:s) som aggregerar utbud och matchar efterfrågan med hjälp av effektiv teknik och omfattande marknads föring. Färre operatörer men fler varumärken Konsolideringen har minskat antalet varumärkesägare medan antalet varumärken har ökat. Anledningen är att många hotellkedjor lägger stora resurser på att diversifiera sina varumär- kesportföljer och attrahera kundefterfrågan i nya segment. Pandemin har förstärkt mer än förändrat Pandemin har förstärkt redan pågående trender, inte minst intresset för omsättningsbaserade hyresavtal som balanserar avkastning och risk mellan fastighetsägare och hyresgäst på ett bättre sätt än fasta hyresavtal. Det har i sin tur ökat behovet och värdet av djupare kunskap om hotellverksamhet vilket är positivt för Pandox. MARKNADSSTRUKTUR PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 47 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 48 ===== RevPAR (revenue per available room eller intäkt per tillgängligt rum) är ett centralt nyckeltal i hotellindustrin och ett viktigt mått för Pandox. RevPAR är ett mått på ett hotells – eller i aggre- gerad form en marknads – intjäningsförmåga och beskriver både hur väl det lyckats belägga sina rum (efterfrågan) och till vilket pris (betal- ningsviljan). RevPAR varierar med ekonomisk aktivitet och efterfrågan från olika delsegment på resemarknaden samt strukturella faktorer som till exempel land, stad, läge, kommunikationer, pro- dukttyp och utbud i hotellmarknaden. Därutöver finns flera starka marknadstrender som stödjer hotellmarknaden som till exempel att människor lägger mer pengar på upplevelser och gärna reser oftare. Se avsnittet om trender på sidan 43. Daglig bevakning och analys RevPAR är en del av Pandox affärsuppföljning. I affärssegmentet Hyresavtal sker uppföljning av RevPAR löpande medan den i Egen drift sker dagligen inom ramen för det arbete som görs av hotellen och Pandox Revenue Management Centre i Bryssel. Den enskilde operatörens förmåga och prestation gör stor skillnad. Baserat på systematisk affärsanalys diskuterar Pandox olika möjligheter att stötta operatören i arbetet med att utveckla och förädla hotellprodukten för att på så sätt öka lönsamheten för operatören och öka hyresintäk- terna för Pandox. Marknader med olika karaktär Pandox har verksamhet på hotellmarknader med olika karaktär och förutsättningar, vilket också avspeglas i RevPAR och därmed styr vilken typ av hotellinvesteringar som är möjliga att göra med lönsamhet. Ju högre RevPAR desto större utrymme för Pandox att göra värde skapande investeringar. Internationella destinationer som London och Amsterdam har en hög andel internationell efterfrågan och god efter frågan i alla delsegment. Regionala städer som Stockholm, Köpenhamn, Manchester, Köln och Hamburg har ett mindre internationellt inslag men en generellt god efter- frågan från alla delsegment. Inhemska städer som Leeds, Linköping och Kuopio har ett större beroende av inhemsk efterfrågan och enstaka del segment. Dessa är dock i regel stabila i sin utveckling över tid och mindre beroende av större globala skeenden. Sammantaget har Pandox en tydlig efterfråge- balans i portföljen med god risk spridning mellan olika typer av marknader, länder och destinationer. Se avsnittet ”Här finns Pandox” på sidan 45. Positiv RevPAR-utveckling 2024 RevPAR ökade 2024 med stöd av en stark event- kalender och en positiv underliggande efterfrågan drivet av en fortsatt normalisering av hotellmark- naden efter pandemin. RevPAR – ett centralt nyckeltal RevPAR kan användas på flera sätt: 1. Som en temperaturmätare på hotell - konjunkturen 2. Som ett mått på hur en hotellmarknad presterar 3. Som ett mått på hur ett hotell presterar i sin marknad Så fungerar RevPAR Om det genomsnittliga rumspriset är 1 000 SEK och beläggningsgraden är 70 procent så är RevPAR 700 SEK (1 000 x 0,70 = 700). Ett hotell med 200 rum har därmed en årlig rumsintäkt på 51 100 000 SEK (700 x 200 x 365). Till detta kommer övriga intäkter som till exempel mat, dryck och konferens som per definition inte ingår i RevPAR-begreppet. Från RevPAR till hyresintäkt Pandox hyresavtal är omsättningsbase- rade där en viss procentandel av hotellets intäkter blir Pandox hyra. Procent andelen är normalt sett högre för hotell- och konfe- rensrum och lägre för mat och dryck samt övriga intäkter. Skillnaden förklaras av att lönsamheten, och därmed hyres- betalnings förmågan, är högre för logi än restaurang. Om hyran i ovanstående fall utgår med 35 procent av rumsintäkten blir hyresin- täkten för Pandox 17 885 000 SEK (51 100 000 x 0,35). Därutöver tillkommer normalt sett andra intäkter som i vissa fall kan vara betydande. Det innebär att Pandox faktiska hyrestillväxt kan vara både högre och lägre än marknadens RevPAR- tillväxt. Kommentar: Net RevPAR, som tar hänsyn till kostnader för kundanskaffning, till exempel distribution och marknadsföring, är ett mer relevant mått för en hotell operatör. Marknaden 2024 Fortsatt god utveckling för europeisk rese- och hotellindustri Tillväxten i hotellmarknaden i Europa 2024 var mer normal jämfört med den höga tillväxt som noterades alldeles efter pandemin. Internationellt resande nådde åter upp till samma nivå som före pandemin, fritidsresandet var stabilt samtidigt som både grupp- och affärs- resandet bidrog till ökad beläggning och ökat snittpris på veckodagarna. Större events som T aylor Swift, fotbolls-EM i Tyskland och OS i Paris hade en särskild positiv effekt under det andra och tredje kvartalet. • I Norden såg Norge den starkaste utvecklingen, drivet av en god snittprisutveckling, speciellt i regionstäderna. Finland utvecklades väl, främst drivet av en ökad internatio- nell efterfrågan i Helsingfors. Sverige tyngdes av Göteborg som tillförts betydande ny hotellkapacitet de senaste åren. • I Tyskland återgick mässkalendern till mer normala cykler, där större mässor ofta följer en två- eller treårskalender, vilket tenderar att ge en ojämn fördelning i RevPAR-utveck- ling mellan enskilda marknader. Fotbolls-EM i juni-juli lyfte marknader som exempelvis Berlin, Dortmund och Stuttgart. • UK Regional uppvisade god tillväxt med stöd av förbättrade snittpriser, där Edinburgh och Glasgow var de enskilt starkaste marknaderna. • I Bryssel var den internationella efterfrågan god, men tillväxten dämpades på grund av ny kapacitet. Nyckelmarknader (RevPAR-tillväxt 2024 jämfört med 2023) –3 0 3 6 9 12 15 –1,7 –2,2 –2,3 1,0 5,06,06,16,1 9,8 12,6 8,3 % Edinburgh Frankfurt Berlin Köpenhamn Helsingfors Manchester Amsterdam Oslo Stockholm Bryssel Dublin MARKNADSÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 48 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 49 ===== Aktien och kapitalmarknaden Pandox B-aktier är sedan juni 2015 noterade på Nasdaq Stockholm, Large cap. Pandox mål är att förse kapitalmarknaden med öppen, tillförlitlig och korrekt information om företagets verksamhet och finansiella utveckling i syfte att möjliggöra en rättvisande värdering av bolaget och därmed aktien. SEK 0 100 200 300 400 500 2024202320222021202020192018201720162015 Källa: Modular Finance Pandox, B OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI Kurs Pandox B EPRA NRV per aktie (” spot”, senaste föregående kvartal) 0 35 70 105 140 175 210 245 280 315 350 decjuni 2024 decjuni 2023 decjuni 2022 decjuni 2021 decjuni 2020 decjuni 2019 dec juni 2018 dec juni 2017 dec juni 2016 dec juni 2015 SEK Rabatt Premie PANDOXAKTIENS TOTALA VKASTNING 18 juni 2015–31 december 2024 PANDOXAKTIEN OCH EPRA NRV PER AKTIE 18 juni 2015–31 december 2024 Kontaktinformation Substansvärdet viktigt vid värdering av fastighetsbolag Värdering av ett fastighetsbolag grundas normalt på substans värdet, vilket enkelt uttryckt är skillnaden mellan fastighets portföljens marknadsvärde och nettoskulden. I de flesta fast- ighetsbolag finns också derivat, skattefordringar och skatteskulder som påverkar substans- värdet. Premie är när börsvärdet är högre än substansvärdet och rabatt är när börsvärdet är lägre än substansvärdet. Se sida 153 för definition av Pandox substansvärde enligt EPRA NRV . Pandox totalavkastning över tid Pandoxaktiens totalavkastning under 2024 var 31 procent. Räknat från aktiens första handelsdag, den 18 juni 2015, uppgick total avkastningen vid årets slut till 110 procent. Anders Berg SVP, Communications & IR +46 760 95 19 40 anders.berg@pandox.se Erik Ax Rabaeus Director, Communications & IR +46 707 13 77 06 erik.ax@pandox.se ÅRSST ÄMMA Pandox AB:s årsstämma äger rum onsdagen den 9 april 2025. För information om årsstämman och formerna för dess genomförande, besök pandox.se. Årsstämmokalender Avstämningsdag för årsstämma 1 april 2025 Årsstämma 9 april 2025 FÖRSLAG TILL UTDELNING Styrelsen föreslår årsstämman 2025 att en utdelning om 4,25 (4,00) SEK per aktie, motsvarande totalt cirka 827 (735) MSEK, lämnas för räkenskapsåret 2024. FINANSIELL KALENDER Årsstämma 2025 9 april 2025 Delårsrapport januari–mars 2025 29 april 2025 Delårsrapport april–juni 2025 11 juli 2025 Delårsrapport juli–september 2025 23 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 5 februari 2026 PANDOXAKTIEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 49 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 50 ===== Enbart hotellfastigheter Vi investerar enbart i hotellfastigheter och skapar värde genom ett aktivt och engagerat ägande. Vi har djup hotell- kunskap och lång erfarenhet av alla driftsmodeller på hotellmarknaden, vilket ger oss både flexibilitet och handlingsutrymme. Attraktiva omsättnings - baserade hyresavtal Vi har långa omsättningsbaserade hyresavtal med god garanterad minimi- nivå med starka och skickliga hotellope- ratörer med gemensamma incitament. Vi delar ”uppsidan” i en växande hotell- marknad och har ett ”skydd på nedsidan” i en sämre hotellmarknad. Robust plattform för tillväxt Med ett starkt kassaflöde och en stark finansiell ställning skapar vi kontinuer- lig och lönsam tillväxt genom förvärv av nya fastigheter och investeringar i befintlig portfölj. Verksamma på världens största hotellmarknad Vår hemmamarknad är Europa som är världens största marknad för hotell och turism. Hotell och turism är en global och dynamisk bransch med starka strukturella tillväxtfaktorer. Ambitiösa hållbarhetsmål Vi investerar löpande i lönsamma pro- jekt som minskar vårt klimatavtryck, baserat på SBTi-validerade mål. Högavkastande fastigheter och positiv “yieldspread” Vår portfölj har ett genomsnittligt direkt- avkastningskrav på 6,29 procent och en ”yieldspread” på mer än 200 baspunkter. Sex snabba – Pandox som investering Quality hotel grand, borås PANDOXAKTIEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 50 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 51 ===== ANALYTIKER SOM FÖLJER PANDOX ABG Sundal Collier Fredrik Stensved Markus Henriksson Carnegie Fredric Cyon Erik Granström DNB Simen Mortensen Niklas Wetterling Handelsbanken Johan Edberg Sebastian Jakobsson Kepler Cheuvreux Albin Sandberg Green Street Andres T oome Rob Phillips Nordea Staffan Bülow David Flemmich HÅLLBARHET RANKING • CDP rankad A– 2023. • Brons i 2024 EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Award. • One of Financial Times Europe’s Climate Leaders 2024 – Financial Times & Statista. • One of world’s best companies- Sustainable growth – Time & Statista. MEDLEMSKAP: • Sweden Green Building Council • Fastighetsägarna • UN Global Compact • Energy & Environment Alliance (EEA) Dialog med investerare Vad avgör om ni ska hyra ut ett hotell eller ha det i egen drift? ”Vi har alltid fokus på det enskilda hotellets unika förutsättningar och möjligheter att skapa maximalt värde. Vid nya förvärv låter vi den medföljande modellen styra, vilket på senare år ofta har innebu- rit att vi själva driver hotellen. Detta beror på att vi har identifierat de största möjligheterna inom just den nischen. Vår ambition är alltid att teckna lång- siktiga, omsättningsbaserade och attraktiva hyres- avtal. När dessa förutsättningar inte finns, väljer vi att driva hotellet i egen regi. Vid större renoveringar eller ompositioneringar föredrar vi ofta att själva driva hotellet under processen, för att därefter hyra ut hotellet när projektet är färdigställt. Två tydliga exempel från 2024 är Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 och Citybox Brussels.” Är hotellmarknaden helt återställd efter pandemin? ”De flesta segment och marknader har inte bara åter- hämtat sig utan även överträffat nivåerna från 2019. Det finns dock segment som ännu inte nått full åter- hämtning, såsom större gruppresor och internatio- nellt resande, särskilt från regioner som Asien. Här ser vi en fortsatt positiv utveckling och förväntar oss en gradvis återhämtning under de kommande åren.” Vilka möjligheter för tillväxt finns under 2025? Vilka marknader ser ni mest potential i? ”För 2025 förväntar vi oss RevPAR-tillväxt i hotell- marknaden drivet av både högre beläggning och ökade snittpriser. Genomförda förvärv och inves- teringar i befintlig portfölj kommer också att bidra positivt. Helsingfors i Finland och Tyskland är två exempel på marknader där återhämtningen har tagit längre tid, även om utvecklingen går åt rätt håll.” Vad letar ni efter vid förvärv? ”En av våra största styrkor är vår flexibilitet och djupa expertis som gör att vi kan hantera olika typer av förvärv. Oavsett om det handlar om att själva driva hotellet, genomföra omfattande reno- veringar eller ompositionera ett hotell, har vi för- mågan att anpassa oss efter förutsättningarna. Vi ser särskilt värde i mer komplexa projekt, eftersom det är där vår affärsmodell och vår specialistkunskap inom hotell kommer till sin rätt. Dessutom är vi inte begränsade till en specifik marknad eller land utan låter möjligheterna styra, vilket skapar en stark och fördelaktig position.” Vilka framsteg har gjorts inom hållbarhet under 2024? ”Vi har fortsatt att hållbarhetslänka våra banklån med stöd av våra SBTi-mål. Under året ökade andelen hållbarhetslänkade lån från 6 till 45 pro- cent, och vår ambition är att bibehålla denna goda utvecklingstakt. I samband med förvärvet av tre aparthotels i centrala London i augusti tog vi ett viktigt steg genom att säkra vårt första gröna lån. Lånet möjliggjordes tack vare fastigheternas höga energiklassificering och har en väsentligt lägre kreditmarginal än genomsnittet för vår låneportfölj. Sammantaget bidrar våra framsteg inom hållbarhet nu i ännu högre grad till positivt finansiellt avtryck för koncernen.” Vi har en löpande dialog med analytiker som bevakar Pandox och med investerare som vill veta mer om Pandox som investering. Här är några av frågorna vi fått under det senaste året. PANDOXAKTIEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 51 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 52 ===== Aktien och ägarbilden Noterat på Nasdaq Stockholm Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stock- holms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera alternativa marknadsplatser. Det är andra gången som Pandox är börsnoterat. Den första gången var 1997–2004. Kursutveckling och börsvärde Per 31 december 2024 var sista betalkurs för B-aktien 191,80 (150,40) SEK och det synliga börsvärdet var 22 940 (16 371) MSEK. Inräknat de onoterade A-aktierna till samma kurs som B-aktierna var börsvärdet 37 325 (27 651) MSEK. Under 2024 var värdeutvecklingen på Pandox aktien 31 (29) procent, jämfört med OMX Stockholm Benchmark PI index 9 (13) procent och OMX Stockholm Real Estate PI index –2 (14) procent. Räknat från första handelsdag den 18 juni 2015 hade värdet på Pandoxaktien vid årsskiftet 2024/2025 stigit med 79 procent jämfört med 101 procent för OMX Stockholm Real Estate PI index och 69 procent för OMX Stockholm Bench- mark PI index. Pandox aktiens totalavkastning var under samma period 110 procent. Handel och likviditet Handeln på Nasdaq Stockholm svarade för 43 (37) procent av all handel i Pandox aktien under 2024. Under året omsattes cirka 40 (45) miljoner B-aktier på Nasdaq Stockholm, motsva- rande cirka 34 (42) procent av utestående B-aktier vid årets slut, till ett värde om cirka 7 200 (5 800) MSEK. Genomsnittlig dags omsättning på Nasdaq Stockholm uppgick under året till 158 057 (180 890) aktier, vilket motsvarade cirka 29 (23) MSEK i värde. Handel på andra marknadsplatser än Nasdaq Stock- holm uppgick till 57 (63) procent. Största aktieägare per 31 december 2024 De tio största registrerade aktieägarna efter röstetal Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier Andel av aktiekapital (%) Andel av röster (%) Eiendomsspar AS 37 314 375 10 950 826 24,8 35,7 Helene Sundt AB 18 657 188 2 912 187 11,1 17,1 Christian Sundt AB 18 657 187 0 9,6 16,2 AMF Försäkring & Fonder 28 894 905 14,9 8,4 Alecta Pensionsförsäkring 7 687 577 4,0 2,2 Länsförsäkringar Fonder 6 422 944 3,3 1,9 Carnegie Fonder 5 605 698 2,9 1,6 Vanguard 3 949 905 2,0 1,2 BlackRock 3 865 173 2,0 1,1 Fjärde AP-fonden 3 685 401 1,9 1,1 Summa topp 10 ägare 74 628 750 74 036 616 76,4 86,5 Övriga ägare 371 250 45 568 384 23,6 13,5 Summa 75 000 000 119 603 000 100 100 Information sammanställd av Monitor per 31 december 2024. Källor: Euroclear Sweden, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. AKTIEFAKTA Per 31 december 2024 Marknad: Nasdaq Stockholm Segment: Large Cap Sektor: Real Estate Handelssymbol: PNDX B Antal B-aktier (noterade): 119 603 000 Antal A-aktier (onoterade): 75 000 000 Börsvärde: 37 325 MSEK (A- och B-aktier) Aktiens volatilitet: 46% (fem år, årsbasis) Aktiens betavärde: 1,27 (fem år, OMXSPI) Genomsnittlig dagsomsättning: 158 057 aktier (2024) Källa: Nasdaq, InFront, Euroclear, Monitor, Pandox. Information sammanställd av Monitor per 31 december 2024. Källor: Euroclear Sweden, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Ägare per kategori i procent av kapitalet 31 december 2024 Ägare per land i procent av kapitalet 31 december 2024 Svenska institutioner, 34% Utländska institutioner, 14% Svenska privatpersoner, 1% Övriga ägare, 47% Anonymt ägande, 5% Norge, 48% Sverige, 36% USA, 7% Övriga, 9% Nyckeltal 2024 2023 Nyckeltal per aktie, efter utspädningseffekter 1) T otalt driftnetto, SEK 22,15 21,05 Årets resultat, SEK 9,04 –3,18 Cash earnings, SEK 2) 10,46 9,48 Eget kapital, SEK 2) 173,15 160,85 Substansvärde (EPRA NRV), SEK 215,58 201,12 Utdelning, SEK 3) 4,25 4,00 Börsvärde, MSEK 37 325 27 651 Avkastning, Pandoxaktien, % 31 29 Avkastning OMX Stockholm Benchmark Index, % 9 17 Avkastning OMX Stockholm Real Estate Index, % –2 14 Utdelningsandel av cash earnings, % 40,6 42,2 Utdelningsandel av EPRA NRV, % 2,0 2,0 Direktavkastning, % 2,2 2,7 T otalt antal aktier vid periodens slut, tusental 194 600 183 850 1) För definitioner av nyckeltal se sidan 151. 2) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 3) För 2024 anges styrelsens förslag till utdelning. För fler nyckeltal och jämförelseår se pandox.se PANDOXAKTIEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 52 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 53 ===== HOTELISM BY PANDOX FASTIGHETER Pandox har en stor hotellfastighetsportfölj bestående av 161 hotell som drivs under flera driftformer under en mängd olika varumärken. Vi har en geografiskt diversifierad närvaro med hotellfastigheter i över 90 städer. 54 Geografisk översikt 63 Fastighetsportfölj 64 Värdeförändring fastigheter 65 Fastighetsförteckning leonardo royal hotel, glasgow PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 53 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER 53 ===== SIDA 54 ===== Belgien Hotel Indigo Brussels – City 284 rum Green Key Safe Guard nhow Brussels Bloom 305 rum Bioscore Hotel Hubert Brussels 100 rum Green Key The Hotel, Brussels 421 rum Green Key Holiday Inn Brussels Airport 310 rum Green Key IHG Green Engage Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 6% 10 hotell 8% 2 733 rum 8% av marknadsvärdet Andel av Pandox DoubleTree by Hilton Brussels City 354 rum Green Key Safe Guard Hilton Grand Place Brussels 224 rum Green Key ISO14001, ISO50001 Citybox Brussels 246 rum E E E H E E E H H Hyresavtal E Egen drift Bryssel Antwerpen GEOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 54 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 55 ===== Scandic Glostrup 120 rum Svanen Danmark Urban House Copenhagen by MEININGER 228 rum Scandic Copenhagen 486 rum Svanen Scandic Kolding 186 rum Svanen Motel One Copenhagen 200 rum Green Key Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 5% 8 hotell 5% 1 843 rum 6% av marknadsvärdet Andel av Pandox Scandic Hvidovre 207 rum Svanen Hotel Mayfair Copenhagen 203 rum Green Key H H E H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Scandic Sluseholmen 215 rum Svanen Köpenhamn Kolding GEOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 55 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 56 ===== Scandic Rosendahl 213 rum Svanen Finland Scandic Park Helsinki 523 rum Svanen Pilot Airport Hotel 109 rum Hilton Helsinki Strand 190 rum Svanen Scandic Grand Marina 470 rum Svanen Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 8% 13 hotell 8% 2 902 rum 8% av marknadsvärdet Andel av Pandox Scandic T ampere City 263 rum Svanen Scandic Kuopio 137 rum Svanen H H H H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Hilton Helsinki Kalastajatorppa 238 rum ISO14001, ISO50001 Esbo Helsingfors T ammerfors Vantaa GEOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 56 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 57 ===== Comfort Hotel Børsparken 248 rum ISO14001 Norge Scandic Solli 226 rum Svanen Radisson Blu Hotel, Bodø 191 rum Green Key Clarion Collection Bastion 99 rum ISO14001 Scandic Sørlandet 210 rum Svanen Comfort Hotel Bergen 159 rum ISO14001 Scandic Lillehammer 303 rum Svanen Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 9% 14 hotell 7% 2 573 rum 5% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H H H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Radisson Blu Tromsø 269 rum Green Key Bodö Bergen Oslo GEOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 57 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 58 ===== Scandic Crown Göteborg 338 rum Svanen Sverige Scandic Grand Örebro 224 rum Svanen Elite Stora Hotellet Jönköping 167 rum Green Key ISO14001, ISO50001 Hilton Stockholm Slussen 289 rum Green Key Vildmarkshotellet Kolmården 213 rum Svanen Scandic Park Stockholm 203 rum Svanen Radisson Blu Arlandia 342 rum Green Key Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 26% 42 hotell 26% 9 120 rum 21% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H H H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 221 rum Luleå Örebro Stockholm Jönköping Borås Östersund Malmö Helsingborg Göteborg GEOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 58 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 59 ===== Tyskland Scandic Nürnberg Central 311 rum Svanen Dorint Hotel am Dom Erfurt 160 rum Green Key Leonardo Royal Köln - Am Stadtwald 150 rum Green Key Holiday Inn Lübeck 159 rum Green Key NH München Airport 236 rum Bioscore Mercure Hotel München Neuperlach Süd 253 rum Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 23% 37 hotell 23% 8 123 rum 22% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H H H H E H Hyresavtal E Egen drift Radisson Blu Hotel, Cologne 393 rum Green Key H Hotel Berlin, Berlin 701 rum Green Key E Heidelberg Düsseldorf Dortmund Bremen Köln Frankfurt Hannover München Hamburg Berlin GEOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 59 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 60 ===== Leonardo Royal Hotel Glasgow 321 rum Green T ourism Silver Storbritannien The Midland Hotel Manchester 312 rum Green T ourism Bronze DoubleTree by Hilton Bath 176 rum Hilton Garden Inn London Heathrow Airport 364 rum Green Key Leonardo Hotel Sheffield 259 rum Green T ourism Silver Leonardo Royal Hotel Birmingham 445 rum Green T ourism Gold Aparthotel Adagio Edinburgh Royal Mile 146 rum Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 18% 29 hotell 19% 6 683 rum 24% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H E E H H H H H Hyresavtal E Egen drift Residence Inn by Marriott London Kensington 315 rum Green Key Glasgow Inverness London Brighton Manchester Leeds Birmingham Belfast GEOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 60 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 61 ===== Irland Leonardo Hotel Dublin Christchurch 182 rum Green T ourism Bronze Leonardo Hotel Cork 133 rum Green T ourism Silver Leonardo Hotel Dublin Christchurch Green T ourism Bronze Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 2% 3 hotell 1% 445 rum 2% av marknadsvärdet Andel av Pandox HH H H Hyresavtal E Egen drift 1% 1 hotell 1% 206 rum 1% av marknadsvärdet Andel av Pandox Schweiz Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan Radisson Blu Hotel, Basel Green Key Radisson Blu Hotel, Basel 206 rum Green Key H H Leonardo Hotel Galway 130 rum Green T ourism Silver H Basel Dublin Cork Galway GEOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 61 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 62 ===== 1% 2 hotell 2% 639 rum 2% av marknadsvärdet Andel av Pandox Österrike Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan NH Collection Salzburg City 140 rum Bioscore NH Vienna Airport 499 rum Bioscore H H 2% 3 hotell 1% 405 rum 3% av marknadsvärdet Andel av Pandox Nederländerna Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan Novotel Den Haag World Forum 216 rum Green Key Park Centraal Amsterdam 189 rum EarthCheck Certified E H H Hyresavtal E Egen drift WienSalzburgAmsterdam Haag GEOGRAFISK ÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 62 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 63 ===== Fastighetsportfölj Vid utgången av 2024 bestod Pandox fastighetsportfölj av 161 (159) hotellfastigheter med 35 672 (35 851) hotellrum i 11 (12) länder. Genom affärssegmentet Hyresavtal täcks mer än 80 pro- cent av portföljens totala marknadsvärde av externa hyres- kontrakt. Hyresgästerna är skickliga hotellopera törer med starka hotell varumärken på respektive marknad. Resterande del utgörs av affärssegmentet Egen drift där Pandox driver hotellverksamhet i egen regi. PORTFÖLJÖVERSIKT PER SEGMENT OCH LAND 31 DECEMBER 2024 Antal Marknadsvärde (MSEK) Hyresavtal Hotell Rum Per land % av totalt Per rum Sverige (SE) 42 9 120 16 019 21 1,8 Tyskland (GE) 32 6 633 13 076 17 2,0 Storbritannien (GB) 20 4 821 11 778 15 2,4 Finland (FI) 12 2 742 4 481 6 1,6 Norge (NO) 14 2 573 3 455 5 1,3 Danmark (DK) 8 1 843 4 418 6 2,4 Belgien (BE) 3 765 1 541 2 2,0 Österrike 2 639 1 613 2 2,5 Irland (IE) 3 445 1 725 2 3,9 Schweiz (CH) 1 206 912 1 4,4 Nederländerna (NL) 1 189 1 272 2 6,7 Summa Hyresavtal 138 29 976 60 290 79 2,0 Egen drift Belgien (BE) 7 1 968 4 286 6 2,2 Storbritannien (GB) 9 1 862 7 105 9 3,8 Tyskland (GE) 5 1 490 3 883 5 2,6 Nederländerna (NL) 1 216 422 1 2,0 Finland (FI) 1 160 30 0 0,2 Summa Egen drift 23 5 696 16 044 21 2,8 Summa totalt 161 35 672 76 334 100 2,1 PORTFÖLJÖVERSIKT PER V ARUMÄRKE 31 DECEMBER 2024 Antal Varumärke Hotell Rum % av totalt Länder Scandic 49 11 001 32 SE, NO, FI, DK, GE Leonardo 38 7 957 22 GB, IE, GE Hilton 10 2 585 6 SE, FI, GB, BE,CA Radisson Blu 8 2 033 6 CH, GE, GB, NO, SE Strawberry 11 1 949 5 SE, NO NH Hotels 7 1 681 5 A T, BE, GE Dorint 5 847 2 GE Mercure 3 610 2 GE Elite Hotels 2 493 1 SE Holiday Inn 2 469 1 BE, GE Novotel 2 421 1 GE, NL Indigo 1 284 1 BE Crowne Plaza 1 262 1 BE Pullman 1 252 1 GE Citybox 1 246 1 BE Meininger 1 228 1 DK Scandic Go 1 221 1 SE Motel One 1 200 1 DK Frich’s 1 176 0 NO Vienna House Easy 1 150 0 GE Adagio 1 146 0 GB Best Western 1 103 0 SE Oberoende varumärken 10 3 166 9 SE, FI, BE, GE, NL, GB T otalt 161 35 672 100 11 Hyresavtalens förfalloprofil 31 december 2024 MSEK % 0 200 400 600 800 1 000 205320482042203620302025 0 20 40 60 80 100 Rum per operatör/varumärke 31 december 2024 Scandic, 32% Leonardo, 22% Hilton, 7% Radisson Blu, 6% NH Hotel, 5% Strawberry 5% Dorint, 2% Övriga, 21% Värde förfall hyresavtal, MSEK Ackumulerade förfall, % FASTIGHETSPORTFÖLJ PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 63 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET FASTIGHETER ===== SIDA 64 ===== Värdeförändring fastigheter Vid utgången av 2024 hade Pandox fastighetsportfölj ett marknads värde på totalt 76 334 (69 039) MSEK, varav 60 290 (57 226) MSEK för förvaltningsfastigheter och 16 044 (11 813) MSEK för rörelsefastigheter. Marknads värdet för rörelsefastigheter redovisas endast i informationssyfte och ingår i EPRA NRV. Rörelsefastig heter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid utgången av perioden hade rörelsefastig- heter ett redo visat värde på 12 637 (8 842) MSEK. Vid utgången av 2024 uppgick det genomsnittliga direkt- avkastningskravet för förvaltningsfastigheter till 6,13 (6,09) procent och för rörelsefastigheter till 6,89 (7,02) procent. Läs mer om Pandox värdering av hotellfastigheter på sidorna 163-167. Klimatriskanalys och klimatanpassning Klimatriskanalyser av fastigheter och vid förvärv Klimatförändringarna kommer att leda till fler fall av extremväder; värmeböljor, torka och intensiva skyfall måste snart tas in i beräkningen som en del av vardaglig verksam- het. Därför är det viktigt att kartlägga hur Pandox verksam- het kan komma att påverkas, och planera för hur potentiella effekter kan hanteras. Pandox använder sig av ett klimatriskverktyg från bola- gets försäkringsförmedlare som analyserar och värderar Pandox exponering mot fysiska klimatrisker och naturkata- strofrisker. Samtliga fastigheter genomgår årligen en övergri- pande desktopanalys. För fastigheter med hög risk sker en individuell behovsanalys av Pandox försäkringsförmedlare för att avgöra om en platsbaserad utvärdering är nödvändig. Under 2024 genomfördes inga platsbaserade utvärderingar. Istället genomfördes fördjupade desktopanalyser för fem identifierade fastigheter i England och Norden som ligger nära floder. Utvärdering av klimatrisk och eventuella behov av klimatanpassningsåtgärder är en del av Pandox förvävs- process då potentiella fastigheter proaktivt analyseras på en övergripande nivå i klimatriskverktyget. Under 2024 gran- skades samtliga fem nyförvärv via klimat riskverktyget. Under 2025 är ambitionen att klimatriskexponering och klimatriskanpassningsåtgärder kommer vara en integrerad del av den övergripande riskprocessen vad gäller årliga planerade riskinspektioner. Dessa inspektioner sker på plats i utvalda fastigheter utifrån egendoms- och avbrottsrisker. Faktorer av intresse från ett klimatriskperspektiv kan vara exempelvis antal källarplan, fastighetens höjdskillnad från vatten och placering av teknisk utrustning. Dessutom kom- mer befintliga skyddsåtgärder och beredskapsplaner gran- skas alternativt att föreslås vid avsaknad av detta. Läs mer om Klimatriskanalysen och klimatanpassning på sidan 102 V ÄRDEFÖRÄNDRING FÖRV AL TNINGSFASTIGHETER MSEK Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari, 2024) 57 226 + Förvärv 0 – Avyttringar –69 + Investeringar 732 +/– Orealiserad värdeförändring 608 +/– Valutakursförändring 1 793 Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 december, 2024) 60 290 V ÄRDEFÖRÄNDRING RÖRELSEFASTIGHETER* MSEK Rörelsefastigheter, ingående balans (1 januari, 2024) 11 813 + Förvärv 3 884 – Avyttringar –637 + Investeringar 292 +/– Orealiserad värdeförändring 67 +/– Valutakursförändring 625 Rörelsefastigheter, utgående balans (31 december, 2024) 16 044 *Redovisas endast i informationssyfte Fortsatt låg volym på globala transaktionsmarknaden V olymen på den globala hotelltransaktionsmarknaden steg med blygsamma 7 procent under 2024, till följd av det fort- satt höga ränteläget, främst i USA. I EMEA steg transaktions- volymen med 36 procent vilket förklaras av att ECB sänkt styrräntan under året. V olymen domineras av ’single-asset’- transaktioner medan antalet portföljtransaktioner sjönk till 50 procent under sitt historiska årssnitt. Trender på hotellmarknaden 2025: • Utsuddade gränser mellan arbete och privatliv: Hotell erbjuder mer än bara övernattningar och har blivit centrala i den växande upplevelseekonomin, där konsu- menter prioriterar upplevelser framför fysiska produkter, särskilt efter pandemins isolering. Hotell fungerar alltmer som ”den tredje platsen” (efter hem och arbetsplats) där människor kan samlas för olika syften, såsom kulturupp- levelser, sociala möten, arbete eller långvarigt boende. • Förändrat globalt reselandskap: Internationellt resande är nästan tillbaka på nivåerna från 2019 men ser annor- lunda ut. Kina har inte fullt återhämtat sig och når bara 80 procent av sin tidigare kapacitet, medan USA nu är den största utgående resemarknaden, drivet av en stark dollar. • AI:s växande påverkan: AI är redan en viktig förändrings- kraft i alla branscher, inklusive hotellsektorn. AI används sedan länge inom intäktsoptimering genom prognosmo- deller för att analysera data och maximera RevPAR. Trots detta har många hotell fortfarande outnyttjad potential, särskilt inom kundpersonaliserade tjänster och effekti- vare bemanning. Ökad transaktionsaktivitet väntas 2025 JLL räknar med att den globala transaktionsvolymen kom- mer att öka med cirka 15–25 procent under 2025 mot bak - grund av att institutionellt kapital förväntas återvända till hotellmarknaden, samt att utbudstillväxten minskar vilket leder till fler plattformsförvärv och partnerskap. Källa: JLL Global Hotel Investment Outlook 2025. V äRDEFÖRäNDRING FASTIGHETER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 64 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET FASTIGHETER ===== SIDA 65 ===== Fastighetsförteckning HYRESAVTAL Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan SVERIGE Best Western Royal Star, älvsjö Stockholm Mässområde OM Privat Best Western 4 900 103 R Clarion Hotel Grand Helsingborg Helsingborg Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Hotel 8 555 158 D Clarion Hotel Grand Östersund Östersund Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Hotel 8 766 197 D Elite Park Avenue, Göteborg Göteborg Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 21 998 325 R Elite Stora Hotellet, Jönköping Jönköping Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 11 378 167 D Hilton Stockholm Slussen Stockholm Stadskärna Green Key, ISO14001, ISO50001 O Hilton Hilton 18 416 289 R Quality Hotel Ekoxen Linköping Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 14 671 208 D Quality Hotel Grand Borås Borås Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 9 593 158 D Quality Hotel Luleå Luleå Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 12 166 220 D Quality Hotel Park Södertälje Södertälje Stadskärna ISO14001 O Strawberry Hotels Quality Hotel 10 292 207 D Quality Hotel Winn Göteborg Göteborg Ringled ISO14001 OM Strawberry Hotels Quality Hotel 5 800 121 R Radisson Blu Hotel, Arlandia Stockholm Flygplats Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 15 260 342 R Radisson Blu Hotel, Malmö Malmö Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 18 969 229 D Scandic Alvik, Stockholm Stockholm Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 075 324 R Scandic Backadal, Göteborg Göteborg Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 397 236 R Scandic Crown, Göteborg Göteborg Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 24 380 338 R Scandic Elmia, Jönköping Jönköping Mässområde Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 230 287 D Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 Stockholm Stadskärna BREEAM in Use V ery Good OM Scandic Hotels Scandic Go 6 000 234 R Scandic Grand, Örebro Örebro Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 12 900 224 D Scandic Hallandia, Halmstad Halmstad Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 617 170 D Scandic Helsingborg Nord Helsingborg Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 399 240 D Scandic Järva Krog, Stockholm Stockholm Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 11 300 215 R Scandic Kalmar Väst Kalmar Flygplats Svanen OM Scandic Hotels Scandic 5 485 150 D Scandic Kista Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 5 517 149 R Scandic Kramer, Malmö Malmö Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 441 113 D Scandic Kungens Kurva, Stockholm Stockholm Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 581 260 R Scandic Linköping Väst Linköping Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 105 153 D Scandic Luleå Luleå Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 313 273 D Scandic Malmen, Stockholm Stockholm Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 15 130 332 R Scandic Mölndal, Göteborg Göteborg Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 11 000 208 R Scandic Norrköping Nord Norrköping Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 768 151 D Scandic Park, Stockholm Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 12 290 203 R Scandic Plaza, Borås Borås Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 592 204 D Scandic S:t Jörgen, Malmö Malmö Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 24 401 288 D Scandic Segevång, Malmö Malmö Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 284 169 D Scandic Skärholmen Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 400 208 R Scandic Star Sollentuna Stockholm Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 18 573 270 R Scandic Sundsvall Nord Sundsvall Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 4 948 169 D Scandic Södertälje Södertälje Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 5 630 131 D Scandic Winn, Karlstad Karlstad Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 580 199 D Scandic Örebro Väst Örebro Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 7 621 212 D Vildmarkshotellet, Kolmården Norrköping Resort Svanen OM Parks & Resorts Oberoende 10 300 213 D FAKTA PANDOX TOTALA PORTFÖLJ Rum per varumärke, 31 december 2024 Scandic, 32% Leonardo, 22% Hilton, 7% Radisson Blu, 6% NH Hotel, 5% Strawberry 5% Dorint, 2% Övriga, 21% Rum per avtalstyp, 31 december 2024 Omsättningsbaserade hyresavtal med minimihyra, 61% Omsättningsbaserade hyresavtal, 19% Fast hyra, 4% Franchiseavtal (egen drift), 6% Oberoende avtal (egen drift), 4% Managementavtal (egen drift), 6% T eckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) FASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 65 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET FASTIGHETER ===== SIDA 66 ===== Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan NORGE Clarion Collection Hotel Arcticus Harstad Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Clarion Collection Hotel 5 034 112 D Clarion Collection Hotel Bastion Oslo Stadskärna ISO14001 O Strawberry Hotels Clarion Collection Hotel 4 688 99 R Comfort Hotel Børsparken Oslo Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Comfort Hotel 9 736 248 R Comfort Hotel Bergen Bergen Stadskärna ISO14001 OM Strawberry Hotels Comfort Hotel 5 920 159 D Scandic Alexandra, Molde Molde Stadskärna O Scandic Hotels Scandic 18 356 165 D Radisson Blu Hotel, Bodø Bodø Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 15 546 191 D Scandic Kokstad, Bergen Bergen Flygplats Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 654 199 D Scandic Bodø Bodø Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 8 750 136 D Scandic Hafjell Øyer Resort O Scandic Hotels Scandic 9 540 210 D Scandic Lillehammer Lillehammer Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 18 000 303 D Frich’s Hotel Hamar Hamar Ringled Svanen OM Frich’s Frich’s 9 250 176 D Scandic Solli, Oslo Oslo Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 962 226 R Scandic Sörlandet, Kristiansand Kristiansand Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 940 210 D Radisson Blu Tromsø Tromsø Stadskärna OM Radisson Hospitality Radisson Blu 19 385 269 I Scandic Valdres, Fagernes Fagernes Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 310 139 D DANMARK Urban House by Meininger Copenhagen Köpenhamn Stadskärna OM MEININGER Hotels MEININGER 8 158 228 R Motel One Copenhagen Köpenhamn Stadskärna Green Key OM Motel One Motel One 7 963 200 R Hotel Mayfair Copenhagen1) Köpenhamn Stadskärna Green Key, BREEAM in Use V ery Good OM Strawberry Hotels (kommande) Hobo (kommande) 7 465 203 R Scandic Copenhagen Köpenhamn Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 31 500 486 R Scandic Glostrup Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 5 767 120 R Scandic Hvidovre Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 005 207 R Scandic Kolding Kolding Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 10 472 186 D Scandic Sluseholmen Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 14 177 215 R FINLAND Skyline Airport Hotel Vantaa Flygplats OM Privat Oberoende 9 717 215 R Pilot Airport Hotel Vantaa Flygplats O Privat Oberoende 3 570 109 R Hilton Helsinki Kalastajatorppa Helsingfors Ringled ISO 14001, ISO50001 OM Scandic Hotels Hilton 26 171 238 R Hilton Helsinki Strand Helsingfors Stadskärna ISO 14001, ISO50001 OM Scandic Hotels Hilton 18 450 190 R Scandic Imatran Valtionhotelli Imatra Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 234 137 D Scandic Esbo Esbo Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 6 407 96 D Scandic Grand Marina, Helsingfors Helsingfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 29 607 470 R Scandic Jyväskylä Jyväskylä Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 8 952 150 D Scandic Kuopio Kuopio Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 538 137 D Scandic Park, Helsingfors Helsingfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 32 271 523 R Scandic Rosendahl, T ampere T ammerfors Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 18 348 213 D Scandic T ampere City T ammerfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 19 012 263 D 1) Nytt hyresavtal med Strawberry Hotels och varumärket Hobo träder i kraft senast under 2025. T eckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) FASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 66 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET FASTIGHETER ===== SIDA 67 ===== Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan TYSKLAND Dorint Hotel am Main T aunus Zentrum Frankfurt Frankfurt Ringled Green Key F HR Group Dorint 13 518 282 R Dorint Hotel an der Kongresshalle Augsburg Augsburg Stadskärna OM HR Group Dorint 9 300 184 D Dorint Hotel an den Westfalenhalle Dortmund Dortmund Mässområde OM HR Group Dorint 14 000 221 D Dorint Hotel am Dom Erfurt Erfurt Stadskärna Green Key OM HR Group Dorint 13 100 160 D Dorint Parkhotel Bad Neuenahr Bad Neuenahr Resort F HR Group Dorint 22 496 238 D Mercure Hotel Frankfurt Airport Frankfurt Flygplats F HR Group Mercure 5 325 150 R Mercure Hotel Frankfurt Eschborn Ost Frankfurt Stadskärna Green Key F HR Group Mercure 10 000 224 R Mercure Hotel München Neuperlach München Stadskärna F HR Group Mercure 12 172 253 R Pullman Hotel Stuttgart Fontana Stuttgart Stadskärna F HR Group Pullman 13 666 252 R Mercure Hotel Schweinfurt Maininsel Schweinfurt Stadskärna Green Key F HR Group Mercure 9 929 133 D Leonardo Hotel Aachen Aachen Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 5 320 99 D Leonardo Hotel Düsseldorf Airport - Ratingen Düsseldorf Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 900 199 R Leonardo Hotel Düsseldorf City Center Düsseldorf Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 544 134 R Leonardo Hotel Frankfurt City South Frankfurt Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 15 800 295 R Leonardo Hotel Hamburg City Nord Hamburg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 237 182 R Leonardo Hotel Hannover Hannover Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 350 178 D Leonardo Hotel Hannover Airport Hannover Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 11 777 214 D Leonardo Hotel Heidelberg Heidelberg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 484 169 D Leonardo Hotel Heidelberg-Walldorf Heidelberg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 966 161 D Leonardo Hotel Karlsruhe Karlsruhe Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 8 857 147 D Leonardo Hotel Köln-Bonn Airport Köln Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 900 177 R Leonardo Hotel Mannheim City Center Mannheim Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 300 148 D Leonardo Hotel Mönchengladbach Mönchengladbach Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 018 128 D Leonardo Royal Hotel Baden-Baden Baden-Baden Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 8 300 121 D Leonardo Royal Hotel Düsseldorf Königsallee Düsseldorf Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 20 771 253 R Leonardo Royal Hotel Frankfurt Frankfurt Stadskärna OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 24 000 449 R Leonardo Royal Hotel Köln - Am Stadtwald Köln Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 9 500 150 R Leonardo Hotel Wolfsburg City Center Wolfsburg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 19 275 343 D NH Collection Hamburg Hamburg Stadskärna Bioscore F NH Hotel Group NH Collection 11 611 129 R NH Frankfurt Airport Frankfurt Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 14 564 158 R NH München Airport München Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 7 148 236 R Radisson Blu Hotel, Cologne Köln Mässområde Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 29 600 393 R Scandic Nürnberg Central Nürnberg Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 14 795 311 D T eckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Rum per efterfrågetyp, 31 december 2024 Regional, 43% Inhemsk, 41% Internationell, 16% Rum per land, 31 december 2024 Sverige, 26% Tyskland, 23% Storbritannien, 19% Belgien, 8% Finland, 8% Norge, 7% Danmark, 5% Övriga, 4% FAKTA PANDOX TOTALA PORTFÖLJ FASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 67 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET FASTIGHETER ===== SIDA 68 ===== Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efterfrågan STORBRIT ANNIEN England Hilton London Heathrow Airport London Flygplats ISO14001, ISO50001 O Hilton Hilton 25 090 398 I Leonardo Royal Hotel Birmingham Birmingham Stadskärna Green T ourism Gold OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 27 455 445 R Leonardo Hotel Bradford Bradford Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 092 198 D Leonardo Royal Hotel Brighton Waterfront Brighton Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 11 866 210 R Leonardo Hotel Cheltenham Cheltenham Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 416 122 D Leonardo Hotel East Midlands Airport East Midlands Flygplats Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 869 164 D Leonardo Hotel and Conference V enue Hinckley Island Hinckley Ringled Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 28 290 362 D Leonardo Hotel Leeds Leeds Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 13 615 248 D Leonardo Hotel London Croydon London Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 12 749 240 I Leonardo Hotel Manchester Manchester Stadskärna Green T ourism Gold OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 160 265 R Leonardo Hotel Middlesbrough Middlesbrough Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 8 625 132 D Leonardo Royal Hotel Oxford Oxford Ringled Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 16 755 240 R Leonardo Hotel Sheffield Sheffield Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 11 600 259 D Leonardo Hotel Swindon Swindon Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 589 229 D The Midland Hotel Manchester Manchester Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Oberoende 34 500 312 R Nordirland Leonardo Hotel Belfast Belfast Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 13 023 270 D Skottland Leonardo Hotel Glasgow Glasgow Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 14 645 321 R Leonardo Hotel Inverness Inverness Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 4 993 118 D Aparthotel Adagio Edinburgh Royal Mile Edinburgh Stadskärna OM Adagio Aparthotel Adagio 8 720 146 R Wales Leonardo Hotel Cardiff Cardiff Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 400 142 D IRLAND Leonardo Hotels Cork Cork Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 4 708 133 D Leonardo Hotels Dublin Christchurch Dublin Stadskärna Green T ourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 475 182 I Leonardo Hotels Galway Galway Stadskärna Green T ourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 5 107 130 R ÖVRIGA Belgien nhow Brussels Bloom Bryssel Stadskärna Bioscore OM NH Hotel Group NH 26 963 305 I NH Brussels EU Berlaymont Bryssel Stadskärna Green Key, Bioscore OM NH Hotel Group NH 10 827 214 I Citybox Brussels Bryssel Stadskärna OM Pandox Citybox (kommande) 9 248 246 I Nederländerna Park Centraal Amsterdam Amsterdam Stadskärna EarthCheck Certified, Ecostars OM Grand City Hotels Oberoende 10 811 189 I Schweiz Radisson Blu Hotel, Basel Basel Stadskärna OM Radisson Hospitality Radisson Blu 19 493 206 R Österrike NH Collection Salzburg City Salzburg Stadskärna Bioscore OM NH Hotel Group NH Collection 7 301 140 R NH Vienna Airport Wien Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 22 208 499 I Rum per läge, 31 december 2024 Stadskärna, 62% Ringled, 16% Flygplats, 11% Mässområde, 4% Mässområde, 4% Företagspark, 4% 1) Nytt hyresavtal med operatören Citybox träder i kraft under andra halvåret 2024. FAKTA PANDOX TOTALA PORTFÖLJ T eckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) FASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 68 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET FASTIGHETER ===== SIDA 69 ===== EGEN DRIFT Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan BELGIEN Crowne Plaza Antwerpen Antwerpen Ringled Green Key, IHG Green Engage, Safe Guard, BREEAM In-use V ery Good FR Pandox Crowne Plaza 18 340 262 D DoubleTree by Hilton Brussels City Bryssel Stadskärna Green Key, IHG Green Engage, Safe Guard FR Pandox DoubleTree by Hilton 28 095 354 I Hilton Grand Place Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, ISO14001, ISO50001, Green T ourism, BREEAM In Use V ery Good FR Pandox Hilton 22 186 224 I Holiday Inn Brussels Airport Bryssel Flygplats Green Key, IHG Green Engage, BREEAM In Use V ery Good FR Pandox Holiday Inn 21 072 310 I Hotel Hubert Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, BREEAM In Use V ery Good IO Pandox Oberoende 4 650 100 I Hotel Indigo Brussels - City Bryssel Stadskärna Green Key, Safe Guard, BREEAM In Use V ery Good FR Pandox Indigo 13 850 284 I The Hotel Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, BREEAM In Use V ery Good IO Pandox Oberoende 35 612 421 I FINLAND Hotel Korpilampi, Esbo Esbo Resort Green Key, BREEAM In Use V ery Good IO Pandox Oberoende 12 918 160 D NEDERLÄNDERNA Novotel den Haag World Forum Haag Mässområde Green Key M Grape Hospitality Novotel 10 500 216 R STORBRIT ANNIEN England Hilton Garden Inn London Heathrow Airport London Flygplats Green Key, BREEAM In Use V ery Good M Axiom Hospitality Hilton Garden Inn 14 733 364 I DoubleTree by Hilton Bath Bath Stadskärna Green T ourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality DoubleTree by Hilton 7 266 176 R The Queens Hotel Leeds Leeds Stadskärna Green T ourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality Oberoende 20 159 232 D Residence Inn by Marriott London Kensington London Stadskärna Green T ourism, ECOsmart M Axiom Hospitality Residence Inn by Marriott 15 186 315 I Residence Inn by Marriott London Bridge London Stadskärna Green T ourism M Axiom Hospitality Residence Inn by Marriott 4 664 101 I Residence Inn by Marriott T ower Bridge London Stadskärna Green T ourism, ECOsmart M Axiom Hospitality Residence Inn by Marriott 7 046 87 I Nordirland Hilton Belfast Belfast Stadskärna Green T ourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality Hilton 14 870 202 R Skottland Radisson Blu Hotel, Glasgow Glasgow Stadskärna Green T ourism Silver, BREEAM In Use V ery Good M Axiom Hospitality Radisson Blu 20 261 247 R DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre Stadskärna Green T ourism, ISO14001, ISO50001 M Axiom Hospitality Hilton 9 703 138 I TYSKLAND Holiday Inn Lübeck Lübeck Ringled Green Key, BREEAM In Use V ery Good FR Pandox Holiday Inn 7 022 159 D Hotel Berlin, Berlin Berlin Stadskärna Green Key, BREEAM In Use V ery Good IO Pandox Oberoende 42 610 701 I Novotel Hannover Hannover Stadskärna Green Key, Safe Guard, Breeam in Use V ery Good M Grape Hospitality Novotel 13 048 205 D Radisson Blu Hotel, Bremen Bremen Stadskärna Green Key, BREEAM In Use V ery Good FR Pandox Radisson Blu 21 000 235 D Radisson Blu Hotel, Dortmund Dortmund Mässområde Green Key, BREEAM In Use V ery Good, Safe GuardFR Pandox Radisson Blu 9 100 190 D Summa kvadratmeter: 2 119 551 EXTERNA FÖRVALTNINGSAVTAL Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan BAHAMAS Pelican Bay, Grand Bahama Island 1) Lucaya Resort AM Sundt AS Oberoende NM 186 1) Ägs av Sundt AS, närstående till Helene Sundt AS och CGS Holding AS som är en av Pandox huvudaktieägare. Pandox uppbär ersättning baserat på en procentsats av hotellomsättningen. T eckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) PANDOX EGNA VARUMÄRKEN 31 december 2024 FASTIGHETSFÖRTECKNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 69 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET FASTIGHETER ===== SIDA 70 ===== HOTELISM BY PANDOX STYRNING Pandox är ett svenskt publikt aktiebolag, vilket betyder att bolagsstyrningen främst baseras på reglerna i den svenska aktiebolagslagen samt interna instruktioner och policys. Pandox följer Svensk kod för bolagsstyrning samt Nasdaqs regelverk för emittenter. 71 Ordförandeord 72 Bolagsstyrningsrapport 78 Styrelse och revisor 79 Ledande befattningshavare 80 Risker och riskhantering leonardo hotel galway PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 70 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING 70 ===== SIDA 71 ===== Ett bra år för Pandox Kära aktieägare, Trots alla geopolitiska utmaningar var 2024 i princip ett ”normalt” år. Inflation och räntor föll, hotellmarknaden växte, bankmarknaden förbättrades väsentligt, Pandox gjorde fina förvärv och en bättre värdering av Pandoxaktien gjorde det möjligt att göra en riktad nyemission till goda villkor. Vi höjde utdelningen för räkenskapsåret 2023 till 4,00 SEK och aktiens totalavkastning uppgick till 31 procent, vilket var högre än relevanta jämförelseindex på Stock- holmsbörsen. Viktiga frågor som avhandlades i styrelsen och dess utskott var framförallt: • Förvärv och avyttringar om totalt cirka 5 100 MSEK. • Investeringar om totalt cirka 1 000 MSEK, inklusive insatser för våra SBTi-mål. • Riktad nyemission om cirka 2 000 MSEK. • Ny- och refinansiering av banklån om totalt cirka 18 000 MSEK. • Årlig strategiöversyn. • Extern styrelseutvärdering. Vi har en stark position i den europeiska hotellfastighets- branschen och god historik av värdeskapande. När nu hotell- och finansieringsmarknaden fungerar normalt igen kan vi med vår affärsmodell skapa värde på många olika sätt. En viktig del av modellen är förvärv eftersom de genererar vinst- tillväxt på kort sikt och dessutom lägger grund för värde- skapande på längre sikt, till exempel genom delade inves- teringar med hyresgästen i fastigheten. Aktiviteten i trans- aktionsmarknaden ökade under 2024 och Pandox var mer aktivt än tidigare år. T otalt förvärvade vi fem hotellfastig- heter för totalt cirka 4 500 MSEK i Storbritannien och Norge. För att kunna hålla en högre förvärvstakt genomförde vi i september, med mandat från årsstämman 2024, en riktad kontant nyemission som inbringade cirka 2 000 MSEK före transaktionskostnader. Skälet till att kapitalanskaffningen genomfördes utan företrädesrätt för befintliga aktieägare är att vi fortfarande är ett relativt litet företag verksamt på en stor internationell marknad med kapitalstarka aktörer. Efter- som utbudet av hotellfastigheter dessutom är begränsat är omedelbar tillgång till kapital en avgörande konkurrensför- del. När rätt tillfälle dyker upp måste vi kunna agera snabbt, resolut och med hög ”deal certainty” i säljarens ögon. Annars är risken stor att någon annan får göra affären. Jag vill tacka Pandox aktieägare för stödet i nyemissionen. Avyttringar är också viktig källa till kapital och särskilt intressant när vi bedömer att kapitalet kan återinvesteras i nya fastigheter eller investeringsprojekt till en högre avkast- ning. Ett exempel under året var DoubleTree by Hilton Montreal som vi avyttrade i februari. På hållbarhetsområdet fortsatte vi att både kartlägga och investera i fastigheterna. För Scope 1 och 2 ligger fokus på värmepumpar och solceller. För Scope 3 har vi bland annat energikartlagt 38 fastigheter i Tyskland som är ett land med en mindre gynnsam energimix än i Norden, där klimateffek- ten blir högre per investerad krona. T otalt sett förväntar vi oss kunna redovisa större klimateffekter 2025. En konkret och positiv effekt av vårt hållbarhetsarbete är också att vi kunnat öka andelen hållbarhetslänkade lån från 6 till 45 procent under året. Det känns också bra att vi redan i år rapporterar enligt CSRD. Vi har under året genomfört en extern styrelseutvärde- ring. Slutsatsen är att styrelsen är sammansatt av individer med kompetenser som väl möter de strategiska och opera- tiva krav som ställs på företaget och att styrelsearbetet bedrivs på ett professionellt och effektivt sätt. Med stöd av en stabil hotellmarknad och ett starkt Pandox är jag glad att styrelsen kan föreslå en utdelning om 4,25 SEK per aktie för räkenskapsåret 2024. Jag vill tacka vd Liia Nõu och alla medarbetare på Pandox för deras värdefulla insatser under året. Jag vill även tacka aktieägarna för förtroendet samt alla andra intressen- ter för ett gott samarbete. Oslo i mars 2025 Christian Ringnes ”Med stöd av en stabil hotellmarknad och ett starkt Pandox är jag glad att styrelsen kan föreslå en utdelning om 4,25 SEK per aktie” ORDFÖRANDEORD PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 71 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 72 ===== Bolagsstyrningsrapport Övergripande bolagsstyrningsstruktur Aktieägare Extern revisor Bolagsstämma Revisionsutskott Styrelse Valberedning Vd Ersättningsutskott Koncernledning Finansutskott Sidorna 72–79 utgör bolagets Bolagsstyrningsrapport och har ej varit föremål för revision av bolagets revisor. God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att bolaget sköts på ett för aktie ägarna så ansvarsfullt och effektivt sätt som möj ligt. Bolagsstyrning beskriver hur rättig heter och skyldig- heter fördelas mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och interna processer. Pandox AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med huvudkontor i Stockholm och med aktier noterade på Nasdaq Stockholm. Bolagsstyrningen i Pandox utgår från svensk lag, bolagsordningen, Nasdaqs regelverk för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Koden återfinns på www.bolagsstyrning.se och utgör god sed på aktiemarknaden. Pandox följer Koden utan avvikelser. Inga överträdelser av tillämpliga börsregler eller av god sed på aktiemarknaden har rapporterats gällande Pandox av Nasdaq Stockholms disciplinnämnd eller Aktiemarknads- nämnden under 2023. ÄGARE OCH AKTIEN Pandox B -aktie är sedan den 18 juni 2015 noterad på Nasdaq Stockholm på listan för stora bolag (Large Cap). Bolagets aktie - kap ital uppgick per den 31 december 2024 till 486 507 500 kronor, fördelat på 75 000 000 A -aktier och 119 603 000 B- aktier. Varje A-aktie berättigar innehavaren till tre röster på bolags stämman, medan varje B-aktie berättigar innehavaren till en röst på bolagsstämman. Pandox bolagsordning innehåller ett omvandlingsförbe- håll och ett hembuds förbehåll för Pandox A-aktier. Samtliga B-aktier är fritt överlåtbara. Följande aktieägare hade vid utgången av 2024 ett direkt eller indirekt ägande som representerade 10 procent eller mer av röste talet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2024-12-31 Andel av röstetalet, % Eiendomsspar AS 36 Helene Sundt AB 17 Christian Sundt AB 16 Bolagets börsvärde beräknat på både A - och B -aktier uppgick vid årets slut till 37 325 (27 651) MSEK. BOLAGSST ÄMMA Bolagsstämman är Pandox högsta beslu tande organ och där har aktieägare rätt att fatta beslut om Pandox angelägenheter. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet, d.v.s. med stöd av hälften av de på stämman avgivna rösterna. I vissa frågor föreskriver dock Aktiebolagslagen att förslagen ska godkännas av en större andel av rösterna. Enligt bolags- ordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonse- ring i Post och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på Pandox webbplats pandox.se. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. När datum och ort för bolagsstämma har fastställts ska uppgift om detta lämnas på Pandox webbplats senast i sam- band med tredje kvartalsrapporten. Årsstämman 2025 hålls den 9 april 2025 i Stockholm. Årsstämma 2024 Pandox senaste årsstämma ägde rum den 10 april 2024 i Stockholm. Årsstämman 2024 fattade bland annat följande beslut: • Fastställelse av resultat- och balans räkning samt koncern- resultaträkning och koncernbalansräkning. • Disposition av bolagets vinst enligt den fastställda balans- räkningen samt beslut om att inte lämna någon utdelning till aktieägarna. • Omval av styrelseledamöterna Christian Ringnes (ordförande), Jakob Iqbal, Jon Rasmus Aurdal, Ann-Sofi Danielsson, Bengt Kjell och Jeanette Dyhre Kvisvik samt nyval av Ulrika Danielsson. • Arvoden till styrelsen; 890 000 SEK till ordförande, 680 000 SEK till vice ordförande, samt 468 500 SEK till övriga ledamöter. • Arvoden till revisionsutskottet; 165 000 SEK till revisions- utskottets ordförande och 82 500 SEK till envar av övriga ledamöter. • Arvoden till ersättningsutskottet; 52 500 SEK till de två ledamöterna i utskottet. • Arvoden till finansutskottet; 165 000 SEK till ordföranden i utskottet och 82 500 SEK vardera till de övriga två leda- möterna i utskottet. • Omval av revisorer i form av revisions bolaget PwC med Sofia Götmar-Blomstedt som ny huvudansvarig revisor. • Bemyndigande för styrelsen att emittera nya aktier uppgå- ende till maximalt 10 procent av totalt antal utestående aktier. • Godkännande av ersättningsrapport. • Antagande av principer för utseende av valberedning inför årsstämma 2025. Fullständigt bolagsstämmoprotokoll finns tillgängligt på Pandox webbplats. STYRELSE Pandox styrelse är ansvarig för bolagets förvaltning och organisation. Ansvaret omfattar bland annat att: • Fastställa Pandox övergripande mål och strategier. • Tillsätta, utvärdera och vid behov entlediga vd. • Säkerställa effektiva uppföljnings- och kontrollsystem för Pandox verksamhet. • Fortlöpande utvärdera resultat och finansiell ställning. • Säkerställa att årsredovisning och delårsrapporter är korrekta, tillförlitliga och relevanta. Styrelseledamöterna väljs av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt Pandox bolagsordning ska styrelsen, till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter utan styrelsesuppleanter. Pandox styrelseordförande väljs av årsstämman. Styrelse- ordföranden ansvarar för att styrelsens arbete är välorganise- rat och effektivt. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 72 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 73 ===== Styrelsen följer en skriftlig arbetsord ning som revideras årligen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen reglerar bland annat mötesformer, funktio- ner samt fördelningen av arbete mellan styrelseledamöterna och verkställande direktören. I samband med det konstitu- erande styrelsemötet fastställer styrelsen även instruktionen för verk ställande direktören samt instruktioner för finansiell rapportering. Styrelsen sammanträder enligt ett årli gen fastställt schema som normalt följer Pandox strategi- och budgetprocess samt bolagets finansiella kalender. Ytterligare styrelse möten kan sammankallas för att hantera tidskritiska frågor som kräver sty relsebeslut, till exempel förvärv, avyttring eller kapital- anskaffning. För presentation av styrelsen, se sida 78. Styrelsens arbete Styrelsen har under året haft tolv möten varav ett konstitu- erande. På det konstituerande styrelsemötet omvaldes Bengt Kjell till vice ordförande i styrelsen. Styrelsen genomför regelbundet en utvärdering av sina arbetsformer och rutiner för att säkerställa att den har nöd- vändig kompe tens samt väl fungerande processer för goda beslut. Resultatet av utvärderingen rappor teras till valbered- ningen och utgör en del av underlaget för nomineringsarbe- tet. Styrelsens bedömning är att ledamö terna har ändamåls- enlig och väl kompletterande kompetens med hänsyn till Pandox verksamhet, vilket delas av valberedningen. Styrelsen har tydliga riktlinjer kring att undvika intresse- konflikter. Dessa finns beskrivna i dokumentet Arbetsordning för Styrelsen och täcker in bland annat lojalitetsplikt, tyst- nadsplikt, jäv och insidertrading. Eventuella fall av intresse- konflikt som uppdagas förmedlas till intressenter i årsredovis- ningen. Inga fall av intressekonflikt uppdagades under 2023. Inom hållbarhetsområdet sker återrapportering till styrel- sen halvårsvis via en styrelserapport samt årligen genom en muntlig presentation av SVP, Director of Sustainable Business. Denna har från2024 en stående hållbarhetspunkt i revisions- utskottets möten. Från och med 2022 är klimatanpassningsrisker en viktig del av bolagets övergripande riskanalys. Resultatet av analy- sen rapporterades till styrelsen under året och kommer årli- gen avrapporteras samt inkludera framtagna handlingsplaner. Under 2024 genomfördes intervjuer med samtliga styrelse- ledamöter samt vd. Slutsatsen var att styrelsen fungerar väl och att ledamöterna kompletterar varandra på ett bra sätt. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Koden som mång- faldspolicy vid framtagandet av förslaget till styrelse, med målet att styrelsen ska vara sammansatt med leda möter i varierande ålder, kön och geografiskt ursprung samt represen- tera varierande utbildnings- och yrkesbakgrund. Tre av sju ledamöter i Pandox styrelse är kvinnor. Valberedningen har bedömt att styrel sen uppfyller Kodens krav på oberoende. Revisionsutskott Pandox styrelse utsåg den 10 april 2024 ett revisionsutskott bestående av Ann -Sofi Danielsson (ordförande), Ulrika Danielsson och Jon Rasmus Aurdal. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka Pandox finansiella rapportering, över- vaka effektiviteten i Pandox interna kontroll och riskhante- ring, hålla sig informerat om revi sionen av årsredovisningen och koncern redovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och särskilt uppmärksamma om revisorn till handahåller Pandox andra tjänster än revi sions- tjänster, samt biträda vid upprättandet av förslag till bolags- stämmans val av revisor. Revisionsutskottet granskar också årsredovisningen och delårsrapporterna samt övervakar revi- sionen. Revisions utskottet utför inte något revisionsarbete. Revisionsutskottet har under året granskat Pandox externa finansiella rapportering samt löpande analyserat och bedömt Pandox ekonomiska, finansiella och rapporteringsmässiga risker med särskilt fokus på intäkter, resultat, fastighetsvärde- ring, finansiell ställning och hållbarhetsarbete. Vidare har revisionsutskottet fortsatt behandlat frågor gäl- lande intern kontroll, med avseende på uppbyggnad, verktyg, organisation och self -assessment. Bedömningen är att Pandox arbete med risk och kontroll har stärkts ytterligare genom förbättrade rutiner, kontroller och system samt stödjande insatser från finansutskottet (se nedan). Under 2024 har revisionsutskottet haft fyra protokollförda möten, vilka avrapporterats till styrelsen. Styrelsearbetets normala årscykel utöver stående punkter såsom lägesrapport, investeringsbeslut, likviditet och finansiering 1. Februari • Bokslutskommuniké, kvartal 4 • Resultat- och balansräkning helår • Förslag till vinstdisposition • Årsredovisning • Återkoppling från revisorer 2. Mars • Fastställelse av årsredovisning • Kallelse till årsstämma 3. April • Delårsrapport, kvartal 1 • Revisionsplan • Genomgång av policys • Prognos/budgetutfall 4. April – konstituerande möte • Styrelsens arbetsordning • Vd-instruktion • Policys 5. Juni • Marknadsuppdatering 7. September • Prognos/budgetutfall • Strategi 9. December • Investeringar • Affärsplan • Budget • Riskanalys 6. Juli • Delårsrapport, kvartal 2 8. Oktober • Delårsrapport, kvartal 3 • Återkoppling från revisorer • Prognos/budgetutfall STYRELSEMÖTEN JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC Ersättningsutskott Pandox har ett ersättningsutskott bestående av två ledamöter: Christian Ringnes (ordförande) och Jakob Iqbal. Ersättningsutskottet ska: • Bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags- ledningen. • Följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. • Följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstäm- man fattat beslut om samt gällande ersättningsstruktur och ersättningsnivåer i bolaget. • Granska och förbereda förslag om samtliga aktie och aktie relaterade incitamentsprogram till bolagsledningen. Ersättningsutskottet har under året särskilt berett frågor rörande lön och ersättning för verkställande direktören och bolagsledningen. Därutöver har också frågor avseende incitamentsprogram för nyckelpersoner på Pandox hanterats. Under 2024 har ersättningsutskottet haft två protokoll- förda möten, vilka avrapporterats till styrelsen. Finansutskott Styrelsen utsåg den 10 april 2024 ett finansutskott bestående av styrelseledamöterna Bengt Kjell (ordförande), Christian Ringnes och Jon Rasmus Aurdal. Pandox ledning i form av bland annat vd och CFO har närvarat vid utskottets möten med rätt att delta i diskussioner men inte i beslut. Utskottet har behandlat frågor av särskild betydelse för Pandox finan- siella ställning, som till exempel refinansiering av banklån, BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 73 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 74 ===== räntesäkring och uppfyllande av villkor i kreditavtal. Erfaren- heterna av finansutskottets arbete är goda och styrelsen har åter föreslagit valberedningen att en prövning om behovet av ett finansutskott även ska göras 2025, och i det fall det inrättas, att arvodet för ledamöter från styrelsen ska vara på samma nivå som för revisionsutskottet. Under 2024 har finansutskottet haft fem möten, vilka avrapporterats till styrelsen. Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Den verkställande direktören är under ställd styrelsen och ansvarar för Pandox löpande förvaltning och den dagliga driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl- lande direktören anges i Pandox arbetsordning för styrelsen och i instruktionen för verkställande direktören. Åtgärder som är utöver de vanliga eller av särskilt stor betydelse faller inte under den löpande förvaltningen och verkställande direktören är skyldig att bereda och inför styrelsen föredra sådana frågor. V erkställande direktören ansvarar också för att upprätta rap- porter och sammanställa information inför styrelsemöten samt vara föredragande på styrelsemöten. Enligt instruktio- nerna för finansiell rapportering är den verkställande direktö- ren ansvarig för Pandox finansiella rapportering och denne ska säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att hela tiden kunna utvärdera bolagets finansiella ställning. V erkställande direktören ska hålla sty relsen kontinuerligt informerad om utveck lingen av Pandox verksamhet när det gäller intäkter och resultat, ekonomisk ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje annan händelse, omständighet eller förhållande som kan antas vara av väsentlig betydelse för Pandox aktieägare. Revision Pandox revisor utses av bolagsstämman för att granska bola- gets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisions berättelse som omfattar Pandox moder bolag och Pandoxkoncernen till årsstämman. Reviso- rerna har sitt uppdrag från och rapporterar till bolagsstämman och får i sitt arbete inte låta sig styras av Pandox styrelse eller bolagsledning. Revisorerna ska också rapportera om någon styrelseleda- mot eller den verkställande direktören har företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings skyldighet. Enligt Pandox bolagsordning ska Pandox ha två revisorer och två revisors suppleanter eller ett auktoriserat revisions- bolag. På uppdrag av revisionsutskottet genomförde Pandox under 2017 en revisionsupphandling som resulterade i val- beredningens förslag om nyval av revisionsbolaget PwC, som också tillstyrktes av årsstämman 2017. Vid årsstämman 2024 omvaldes PwC med notering om auktoriserade revisorn Sofia Götmar-Blomstedt som ny huvudansvarig revisor. Pandox revisor presenteras närmare på sida 78. Styrelsen träffar Pandox externa reviso rer, utan att bolags- ledningen är närvarande, minst en gång om året för att ta emot och beakta revisorernas synpunkter. Revisionsutskottet träffar också reviso rerna regelbundet för att ta del av och beakta deras synpunkter på delårsrap- porter, års redovisning, utfallet av revisorernas granskning av den interna kontrollen för finansiell rapportering samt andra frågor. Pandox har ingen särskild granskningsfunktion (intern- revision). Styrelsen prövar årligen behovet av en sådan. Base- rat på revisionsutskottets utvärdering har styrelsen beslutat att inte inrätta någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen bedömer att de inarbetade finansiella processer för uppföljning och utvärdering av kontroller som sker inom koncernekonomifunktionen, gör att tillräcklig tillförlitlighet uppnås i den finansiella rapporteringen utan en självständig avdelning för internrevision. Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ och ska lämna förslag till ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var och en av styrelse ledamöterna. Valberedningen ska också lämna förslag till val och arvodering av revisor/revisorer i samarbete med revisionsutskottet samt hur valbered ningen ska forme- ras och sammankallas. I enlighet med beslut på Pandox års stämma 2024 ska Pandox valberedning inför årsstämman 2025 bestå av ledamö- ter som utsetts av de, per 31 juli 2024, fyra röstmässigt största aktieägarna, enligt den av Euroclear Sweden förda aktieboken, samt styrelseordföranden. Styrelseordföranden i Pandox AB VIKTIGARE POLICYER OCH KODER Innehåll Finanspolicy Principer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas Insiderpolicy Regler och riktlinjer för hantering av insiderinformation Intern och extern personuppgiftspolicy Regler och information om Pandox behandling av personuppgifter IT- och informationssäkerhetspolicy Principer och regler för hur IT-verksamheten ska bedrivas och hur IT-säkerheten säkerställs Kommunikationspolicy Principer och regler för hur intern och extern kommunikation ska skötas Miljöpolicy Regler och riktlinjer för Pandox miljöansvar Uppförandekod för affärspartners Principer och krav på Pandox affärspartners Uppförandekod för medarbetare Principer och krav på Pandox medarbetare Antikorruptionspolicy Principer och krav på Pandox medarbetare rörande antikorruption Policy för mänskliga rättigheter Principer och krav på Pandox avseende mänskliga rättigheter Riktlinjer för visselblåsartjänst Beskriver hur medarbetare och externa intressenter kan anmäla misstankar om oegentligheter Riktlinjer för kriskommunikation Beskriver hur Pandox kommunicerar internt och externt i krissituationer PANDOX STYRELSE OCH UTSKOTT 2024 Deltagande i antal möten Namn Arvode, tkr Styrelsen Revisions- utskott Ersättnings- utskott Finans- utskott Oberoende bolaget1) Oberoende ägare2) Christian Ringnes, ordf. 1 025 11 av 12 2 av 2 5 av 5 Ja Nej Jakob Iqbal 521 12 av 12 2 av 2 Ja Nej Jon Rasmus Aurdal 634 9 av 12 4 av 4 5 av 5 Ja Nej Ann-Sofi Danielsson 634 12 av 12 4 av 4 Ja Ja Bengt Kjell, vice ordf. 845 11 av 12 5 av 5 Ja Ja Jeanette Dyhre Kvisvik 469 12 av 12 Ja Ja Ulrika Danielsson 551 12 av 12 4 av 4 Ja Ja 1) Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. 2) Oberoende i förhållande till bolagets större ägare. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 74 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 75 ===== ska också sammankalla det första mötet i valberedningen. Om en aktie ägare som har rätt att utse en ledamot i valbe- redningen avsäger sig rätten att utse en ledamot, ska rätten att utse en ledamot övergå till den största aktieägaren som tidi gare inte haft rätt att utse en ledamot till valberedningen. Helene Sundt AB och Christian Sundt AB representeras av en gemensam ledamot i valberedningen. Leda moten som utsetts av den röstmässigt största aktieägaren ska utses till ordförande för valberedningen. Sammansättningen av valberedningen ska tillkännages senast sex månader före nästa årsstämma. Inget arvode ska utgå. Den 5 september 2024 meddelade Pandox att valbe- redningen har konstitue rats i enlighet med av årsstämman fastställda principer med följande samman sättning: • Anders Ryssdal, Eiendomsspar AS (Valberedningens ordförande) • Christian Ringnes, Styrelsens ord förande Pandox AB • Leiv Askvig, Helene Sundt AB och Christian Sundt AB gemensamt • Dick Bergqvist, AMF • Camilla Wirth, Alecta Vid framtagande av förslag till val av styrelse tillämpar val- beredningen som mångfalds policy, och beträffande målen för denna, vad som föreskrivs i punkt 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra detta via e -post till valberedningen@pandox.se eller brev till Pandox AB, Valberedning, PO Box 15, SE- 101 20 Stockholm. Valberedningens förslag inför årsstämman 2024 omfattar: • Förslag till val av styrelseledamöter • Förslag till val av revisor • Principer för utseende av valberedning inför årsstämman 2025 Valberedningens förslag har publicerats i kallelsen till årsstämman 2025 och på Pandox webbplats. Årsstämman kommer att hållas den 9 april 2025 i Stockholm. INTERNKONTROLL OCH FINANSIELL RAPPORTERING Pandox styrelse ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen i bolaget. Denna rap- port har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och avser framförallt att beskriva intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Det ramverk som ligger till grund för Pandox arbete med och beskrivning av intern styrning och kontroll är ”COSO”, the Committee of Sponsoring Organisations of the Treadway Commission. Internkontrollramverket COSO strukturerar intern kontroll utifrån fem komponenter; kontrollmiljö, risk- bedömning, kontrollaktiviteter, uppföljning och information samt kommunikation. Kontrollmiljö Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fastställer årli gen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att årligen fastställa policy- dokument, instruktion för vd, delegationsordningar, instruk- tion för den ekonomiska rapporteringen, verksamhets mål och strategi samt affärsplan och budget. Grunden för god intern kontroll avseende finansiell rap- portering utgörs av kon troll miljön. Pandox arbetar kontinu- erligt med att tydliggöra, dokumentera och anpassa organi- sationsstruktur, besluts vägar, ansvar och befogenheter vilket stärker Pandox företagskultur och kontrollmiljö. Riskbedömning Se Riskavsnittet sidorna 81–85 och Hållbarhetsrapporten från sida 92. Riskbedömningen avseende den finansiella rapporte- ringen innebär att Pandox har identifierat de arbetsprocesser och resultat- och balansposter där risk finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte tillräckliga kontrollmoment byggs in i ruti nerna. Vid riskbedömningen analyseras huruvida fel skulle kunna upp- stå och i så fall hur och var i processen. I riskbedöm ningen har posterna där risken för väsent liga fel är högst identifierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller där processen innehåller hög komplexitet med behov av stark intern kontroll. Mål V erksamhet Resultat Kontrollmiljö Riskanalys Inform ation Uppföljning Kontrollaktivitet Pandox modell för internkontroll En bedömning av riskerna för fel i den finansiella rapporte- ringen sker årligen för varje rad i resultaträkningen, rapporten över finansiell ställning och kassaflödes analysen. För de poster som är väsentliga och/eller har förhöjd risk för fel finns särskilda processer för att minimera riskerna. De tre viktigaste riskområdena är: • Fastighetsvärdering • Finansieringsverksamheten • Investerings- och renoveringsprogram Pandox har en väl etablerad operationell riskmodell (Pandox- metoden). Pandox metoden används för att värdera och dokumentera identifierade risker i hotellfastig heterna och är en viktig del av Pandox totala riskarbete. Arbetsmetoden byg- ger på en individuell affärsplan för varje hotellfastighet och skapar förutsättningar för ökat kassaflöde och lägre risk. Den ger också kunskapsfördelar som bidrar till affärs möjligheter. Pandoxmetodens fyra delar är: • Marknadsanalys • Marknadsstrategi • Lönsamhetsoptimering • Avtalsoptimering För varje hotellfastighet finns en individuell affärsplan. Två gånger per år görs en genom gång av samtliga hotell och fastig- heter samt en uppdatering av affärsplanen enligt Pandox- metoden. Återkommande verksam hetsnära riskområden är intäkter/beläggning, fastighetsdrift-/underhåll, hyresavtals- frågor och investeringar. De största riskerna dokumenteras i en ”Hot Pile” som följs upp löpande samt i relevanta delar avrapporteras på koncernledningens månadsmöten. På dessa månadsmöten diskuteras även påver kan från makro- BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 75 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 76 ===== ekonomi, hotell konjunktur cykeln, geografisk exponering och operatörs -/varumärkesexponering, hotellefter frågan, utbud av ny kapacitet, konkurrenter med mera. Mer information om fastighetsvärdering finns på sidorna 153–155. I rollen som aktiv ägare av hotellfastig heter eftersträvar Pandox att tillsammans med sina hyrespartners identifiera gemensamma investerings - och renoveringspro gram för att säkerställa hotellens konkur renskraft och bidra till ett ökat kassaflöde. Pandox har ett långsiktigt perspektiv och en strukturerad process för handläggning, genomförande och uppföljning av investeringar. Pandox arbetar normalt med underhållsplaner på 3–5 år samt därutöver med specifika projekt för kassaflödes höjande investeringar. För investe- ringar överstigande 10 MSEK skrivs en PM som lämnas till styrelsen för beslut. En investeringsbudget upprättas varje år i samband med framtagandet av budget och verksamhetsplan, vilken fastställs av styrelsen och justeras kvartalsvis. Utfallet av investeringarna följs upp mot budget och redovisas för styrelsen. Ränteutgifter är Pandox största utgiftspost. Ränteutgifter påverkas av marknadsräntor och av marginalerna hos kredit- institut samt Pandox strategi avseende räntebindning. Med en högre andel lån i utländsk valuta påverkas ränteutgifterna även av fluktuationer i valutakurser. Majoriteten av Pandox lånefaciliteter löper med rörlig ränta. För att hantera ränte risk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framför allt ränte- swappar. Rörliga räntor är delvis utbytta genom ränteswap- par vilket ger Pandox fasta räntor. Pandox styrelse fastställer riskmandatet. Riskmandatet speglas i Pandox finanspolicy och säkerställer att företaget har tillgång till långsiktig finan- siering. Finanspolicyn uppdateras årligen av styrelsen. Pandox arbetar nära sina långivare och extern expertis för att ha god framförhållning avseende sitt finansierings behov. I samband med Pandox årliga strategi- och budgetarbete presenterar koncernledningen en karta över koncernens viktigaste affärsrisker för styrelsen. Kontrollaktiviteter För att undvika felaktigheter är kontroll aktiviteter implemen- terade med syfte att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Pandox väsentligaste finansiella processer, såsom bokslut, konsolidering, uppföljning och rapportering finns dokumen- terade i en Ekonomihandbok. Kontrollerna avser att säker- ställa kvalitativ finansiell rapportering. Samtliga koncernbolags implementerade nyckelkontroller avseende finansiell rapportering dokumenteras i en själv- utvärderingsmall som rapporteras till koncernfunktionen. Självutvärderingsmallen följs upp, anpassas och utvärderas av koncernfunktionen vilket stärker kontrollmiljön inom koncernen. CFO, Business Intelligence och Group Accounting & Con- trol har alla ett ansvar för att skapa den miljö som krävs för att uppnå transparent och rättvisande finansiell rapportering. Ledning och styrelse i Pandox utgör även viktiga kontrollin- stanser i den externa finansiella rapporteringsprocessen. Uppföljning Pandox följer varje månad upp utfall i förhållande till bolagets operationella och finansiella mål. På resultat upp följ nings - möten deltar vd, CFO, Business Intelligence, Group Accoun- ting & Control och affärs områdesansvariga. Materiella diffe- renser utreds omedelbart av CFO och rapporteras i väsentliga fall till styrelsen. Eventuella identifierade höga risker följs upp av styrelsen minst varje kvartal. Revisions utskottet granskar alltid de externa rapporterna innan de görs publika för aktie- marknaden. Dessa processer för uppföljning utgör grunden för att säkerställa Pandox finansiella rapportering. CFO redogör årligen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen för styrelsen. Utöver detta granskar även Pandox externa revisorer bolagets interna kontroll avseende finansiell rapportering och års redovisning samt gör en översiktlig granskning av delårs- rapporten för det tredje kvartalet. Av revisorerna eventuellt identifierade brister och/eller fel rapporteras till Pandox led- ning eller vid allvarligare brister eller fel direkt till styrelsen. Information och kommunikation En förutsättning för god intern kontroll är att dess olika beståndsdelar och avsikter är kända i organisationen. Med andra ord är en tydlig och strukturerad kommunikation kring intern kontroll mycket viktig. För att säkerställa ett effektivt kunskaps - och erfarenhets- utbyte inom ekonomifunktionerna genomförs regelbundna ekonomi möten. Styrande riktlinjer, policyer och instruktio- ner finns tillgängliga på koncernens intranät. Tillgängligheten till dokumenten för intern information på intranätet styrs via behörigheter. Dokumenten upp dateras löpande vid behov. även vad gäller finansiell data för koncernen är detta centralt styrt via behörigheter. Det finns ett nära samarbete mellan koncernfunktion och rapporterande dotterbolag, däribland arrangerar koncern- funktion årligen konferens och utbildning för ekonomiansva- riga och controllers. Ansvarig för Investor Relations hanterar tillsammans med medarbetare all extern information och kommunikation, inklusive den externa hemsidan. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 76 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 77 ===== Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till bolagstämman i Pandox AB, org.nr 556030-7885 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor- ten för år 2024 på sidorna 72–79 och för att den är upprät - tad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revi- sionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovis- ningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningsla- gen. Stockholm den 9 mars 2025 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Ansvarsfulla och rättvisa affärer Pandox ska vara en långsiktig och pålitlig partner och lägger stort värde vid att agera ansvarsfullt och professionellt i alla affärsrelationer. Genom god affärsetisk praxis vill vi motverka de risker för korruption och brott mot mänskliga rättigheter som finns i såväl fastighetsbranschen som hotell- branschen. Inga fall av korruption under året Pandox arbetar kontinuerligt med sina interna processer och rutiner för att minimera risken för korruption. I antikorrup- tionspolicyn beskrivs hur alla inom Pandox ska arbeta med frågan även om praktisk tillämpning varierar beroende på roll. Vid minsta frågetecken eller misstanke om korruption ska medarbetare rådfråga sin chef eller chefens chef. Målet är att inga fall av korruption ska ske vare sig i Pandox verksamhet eller i leverantörskedjan. Inga fall av korruption rapporterades under 2024. Utbildning i uppförandekod och affärsetik För att säkerställa att Pandox agerar affärsetiskt korrekt och följer lagar och praxis har företaget en uppförandekod som gäller för alla medarbetare. Där beskrivs tydligt förväntning- arna på individuellt uppträdande för att skapa en respektfull och positiv arbetsmiljö för alla. Pandox har också en en digital utbildning baserad på uppförandekoden som genomförs som en del av nyanställ- ning samt vart tredje år för samtliga anställda eller oftare om koden uppdaterats väsentligt. Utbildningen är anpassad utifrån om man är hotellanställd i Egen drift eller om man arbetar för huvudkontoret och finns på åtta olika språk. I vissa delar av Pandox Egen drift uppstår det ibland problem kring digital tillgång på arbetsplatsen, och det erbjuds därför även möjlighet att genomföra utbildningen i gruppformat med en facilitatorsguide. Medarbetare inom Pandox Egen drift genomför dessutom sina respektive hotellvarumärkes egna utbildningar inom affärsetik och uppförandekod. Pandox mål är att samtliga medarbetare ska ha genomfört den interna digitala utbildning om uppförandekoden. Under 2024 var genomförandegraden 71 (65) procent. Vart tredje år genomgår utvalda medarbetare en fördjupad antikorrup- tionsutbildning. Under 2024 genomförde samtliga på huvud- kontoret utbildningen och 36 procent av medarbetarna i Egen drift som har positioner som kan vara utsatta för kor- ruption. Under året utbildades även styrelsen av extern part kring korruptionsrisker. En viktig dialog Om medarbetare i Pandox har frågor kring hur Pandox poli- cyer eller uppförandekoder ska tolkas eller implementeras i praktiken kan de alltid kontakta Pandox SVP, Director of Sustainable Business. En central del av att förebygga oetiskt beteende är att hålla en öppen dialog om potentiella pro- blem och dilemman. I utbildningen om uppförandekoden finns en tydlig eskaleringsprocess för klagomål och allvarligare incidenter för att varje medarbetare ska känna sig trygg med vem de kan framföra observationer och erfarenheter till. I första steget ska medarbetare vända sig till sin chef, i andra hand till chefens chef och därefter till HR. Pandox har också ett visselblåsarsystem som handhas av extern part där anställda och externa intressenter kan rapportera om missförhållan- den, brott mot policyer, lagar med mera anonymt. Två ären- den inkom under 2024 via detta system varav ett ledde till uppsägning. Läs mer på sida 124 Stockholm den 9 mars 2025 Styrelsen för Pandox AB BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 77 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 78 ===== Styrelse och revisor Christian Ringnes Född 1954. Styrelseordförande sedan 2004, ordförande i ersättningsutskottet samt ledamot i finansutskottet. Master of Business Administra- tion från Harvard Business School, kandidatexamen i företags ekono- mi från École des Hautes Études Commerciales, examen Philoso- phicum från Universitetet i Oslo. Vd Eiendomsspar AS och Victoria Eiendom AS (samt styrelseupp- drag i bolag i koncernen). Styrelseordförande Sundt AS (samt styrelseuppdrag i flera bolag i koncernen) och Dermanor AS. Christian Ringnes äger 46,6 pro- cent av aktierna i Victoria Eien- dom AS, som äger 56,4 procent av aktierna i Eiendomsspar AS , som i sin tur äger 37 314 375 A-aktier och 10 950 826 B-aktier i Pandox. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större- aktieägare: Nej Jon Rasmus Aurdal Född 1982. Styrelseledamot sedan 2018 samt ledamot i revisionsutskottet och i finansutskottet. Master of Science, Professional Accountancy från Norwegian Business School (BI) och Master of Business and Administration från Norwegian School of Economics (NHH). Examen philosophicum från Universitetet i Oslo. Chief Financial Officer Eiendoms- spar AS och Victoria Eiendom AS. Styrelse- och ledningsuppdrag i flera dotterbolag till Eiendoms- spar AS och Victoria Eiendom AS. Styrelseledamot Lillunn AS. Aktieinnehav: 2 000 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Revisor Sofia Götmar-Blomstedt Född 1969. Huvudansvarig auktoriserad revisor, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB. Huvudansvarig revisor i Pandox sedan 2024. Andra revisionsuppdrag: Thule Group, Scandic Hotels, Coop/KF, Cloetta, Pågengruppen och Ecolean. Medlem av FAR. Bengt Kjell Född 1954. Styrelseledamot sedan 1996. Vice ordförande i styrelsen samt ord förande i finansutskottet. Diplomerad från Handelshög skolan i Stockholm, DHS. Styrelseledamot AB Industri värden, ICA Gruppen AB, Dunkers Stiftelser m.fl. Aktieinnehav: 2 000 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Aktieinnehav per 31 december 2024. Ann-Sofi Danielsson Född 1959. Styrelseledamot sedan 2015 samt ordförande i revisionsutskottet. Civilekonom från Uppsala universitet. Styrelseledamot Vasakronan AB, Rusta AB, Building Automation Nordic AB, Infrakraft BidCo AB m. fl. Aktieinnehav: 1 000 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Jeanette Dyhre Kvisvik Född 1972. Styrelseledamot sedan 2017. Juridisk embetseksamen Laudabi- lis från Bergen Universitet (Norge). Vd VILLOID AS. Styrelseledamot VILLOID AS. Aktieinnehav: 470 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Ulrika Danielsson Född 1972. Styrelseledamot sedan 2023 samt ledamot i revisionsutskottet. Civilekonom från Handelshög- skolan vid Göteborgs univsersitet. V erksamhet i eget bolag, för när- varande uppdrag som tf CFO Plat- zer AB. Styrelseledamot Nyfosa AB, Infranord AB, Storytel AB och Kallebäck Property Invest AB. Aktieinnehav: 1 000 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Jakob Iqbal Född 1972. Styrelseledamot sedan 2020 samt ledamot i ersättningsutskottet. Master of Business Economics från BI Norwegian Business School. Certified European Financial Analyst (AFA) vid NHH Norwegian School of Economics. Slutfört Advanced Management Program vid Harvard Business School. Vd Sundt AS (samt styrelse- och ledningsuppdrag i flera bolag i koncernen). Styrelseordförande Helene Sundt AB och Christian Sundt AB. Styrel- seledamot Eiendomsspar AS, Vic- toria Eiendom AS, Pactum AS och Equitile Investments Ltd. Leda- mot i valberedningen för Norwe- gian ASA, Panoro ASA, Ultimovacs ASA och Otello ASA. Aktieinnehav: 10 000 B-aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej STYRELSE OCH REVISOR PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 78 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 79 ===== Ledande befattningshavare Liia Nõu, vd Född 1965. I Pandox sedan 2007. Civilekonom från Handels högskolan i Stockholm. Styrelsemedlem Modern Times Group AB och JM AB. Aktieinnehav: 36 615 B-aktier. T obias Ekman, SVP , Director of Asset Management Nordics Född 1972. I Pandox sedan 2022. Hotel management degree, Hotel Institute Montreux. Hotel operation studies, HOSTA Hotel School, Switzerland. Aktieinnehav: 0. Anneli Lindblom, CFO Född: 1967. I Pandox sedan 2021. Civilekonom från Frans Schartaus Handelsinstitut Stockholm. Styrelseledamot Neobo AB, Logistea AB och Haypp Group AB. Aktieinnehav: 6 500 B-aktier. Lars Häggström, Executive Senior Advisor Född 1954. I Pandox sedan 2000. Sjöingenjör med examen från Sjöbefäls skolan i Stock- holm samt ett års studier på Kungliga T ekniska Hög- skolan. Aktieinnehav: 13 000 B-aktier. Anders Berg, SVP , Communications and IR Född 1967. I Pandox sedan 2015. Civilekonom från Linköpings Universitet, Certified European Financial Analyst (CEFA), Certified Investor Relations Officer (CIRO). Aktieinnehav: 2 000 B-aktier. Aldert Schaaphok, SVP , Director International Operations Född 1959. I Pandox sedan 2004. Kandidatexamen i företagsekonomi (hotelldirektion) från Hotelschool the Hague. Aktieinnehav: 2 225 B-aktier. Caroline Tivéus, SVP , Director of Sustainable Business Född 1979. I Pandox sedan 2018. Magister i redovisning från Lunds Universitet. Styrelseledamot Prisma Properties AB. Aktieinnehav: 1 794 B-aktier. Mattias Bernunger, SVP , Property Management Född 1972. I Pandox sedan 2018. Civilingenjör från Luleå Universitet. Aktieinnehav: 2 100 B-aktier. Martin Creydt, SVP , Director of Asset Management International Född: 1965. I Pandox sedan 2017. Advanced Management Program, Cornell University, Executive Program, INSEAD, Business Degree Service Management, Göteborgs Universitet. Aktieinnehav: 7 000 B-aktier. Jonas T örner, Chief Commercial Officer Född 1971. I Pandox sedan 2005. Studier för Mastersexamen, Business Administration and Economics, Stockholms universitet. Studier för en Kandidatexamen, Bachelor of Science in Enginee- ring, vid Kungliga T ekniska Högskolan i Stockholm. Aktieinnehav: 8 500 B-aktier. Aktieinnehav per 31 december 2024. LEDANDE BEFA TTNINGSHA VARE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 79 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 80 ===== Ett genomtänkt riskarbete som skapar handlingsfrihet Det finns en rad faktorer som påverkar eller skulle kunna påverka Pandox verksamhet, både direkt och indirekt. Pandox arbetar löpande och strukturerat med att identifiera verksamhetens risker för att kunna han- tera dem så medvetet och effektivt som möjligt. En god riskhantering skapar handlingsfrihet och stärker omvärldens förtroende för företaget. Med Pandox affärsverksamhet följer risker som företa- get arbetar strukturerat och proaktivt med att kartlägga, analysera och hantera. Pandox värderar varje risk baserat på dess bedömda påverkan om den händelse som utlöser risken inträffar och sannolikheten att risken då realiseras. Värderingen ligger sedan till grund för en bedömning av hur risken ska prioriteras, om den kräver särskild åtgärd eller om den kan hanteras inom ramen för Pandox normala förvaltning. Effektiviteten hos befintliga åtgärder för att motverka risker bedöms på en skala som sträcker sig från låg till hög kontroll. Identifierade risker mappas i en riskmatris på basis av dess bedömda påverkan och sannolikhet. Genom ett aktivt arbete kan riskernas potentiella effekter på verksamheten minskas. HUR? VA D ? Risk är en osäkerhetsfaktor som skulle kunna hindra Pandox från att nå sina affärs- mål. Risker behöver identifieras, värderas och hanteras löpande. Pandox risk arbete bygger på en kombination av kompetens, erfarenhet, organisation och ansvar samt policyer, regler, instruktioner och kontroller. Externa faktorer som till exempel ekono- misk konjunktur, ny hotellkapacitet, för- ändrade affärsmodel ler, geopolitiska händelser, terrordåd och samhällsrestriktio- ner till följd av till exempel pandemier är faktorer som kan påverka resemarknaden och därmed hotellefterfrågan. Externa och interna faktorer som till exem- pel fluktuerande räntenivåer och valuta- kurser, fel i värderingar av fastigheter, likvi- ditetsrisk och motpartsrisk. Här ingår också refinansieringsrisk kopplat till hyresgäster- nas finansiella prestation och status. Strategiska och operativa risker hänförliga till miljö, mänskliga rättigheter, sociala och per son relaterade förhållanden samt korruption, vilka tillsammans med före- tagets ekonomiska prestation lägger grunden för omvärldens förtroende. Pandox styrelse är formellt sett ansvarigt för Pandox riskhantering, men det operativa ansvaret är delegerat till Pandox affärsled- ning som arbetar med riskfrågor som en del av företagets löpande verksamhet. Viktigare områden är värdering, finansering och för- värv av hotellfastigheter samt hyres- och avtalsrelationer, investeringar i hotellfastig- heter och drift av hotellverksamhet. Pandox drar fördel av ett betydande flöde av omvärldsinformation genom en bred geografisk närvaro och ett stort nätverk av affärspartners och externa rådgivare. Till- sammans med en stark intern analyskapaci- tet kan affärsledningen snabbt identifiera, utvärdera och agera på risker och möjlig- heter som uppstår i omvärlden. Finansiella risker regleras framförallt i Pandox finanspolicy. Riskerna identifieras, värderas och hanteras löpande av Pandox affärsledning med stöd av styrelsen, bland annat i ett särskilt finansutskott. Pandox första försvarslinje är den enskilde medarbetarens kompetens och företagets värde grund. Riskerna regleras i olika koder och policyer antagna av styrelsen och han- teras genom aktiv uppföljning och styrning i egen regi i Egen drift och i samarbete med hyresgäster i Hyresavtal. PANDOX RISKARBETE 1 OMV äRLD Interna faktorer som till exempel Pandox organisation, effektivitet och förmåga att skapa lönsam tillväxt och värde för före- tagets intressenter till en förutbestämd risk- nivå. Här ingår även efterlevnadsrisker hän- förliga till externa krav, regler och lagar. Pandox värdeskapande och operativa risker utvärderas löpande av företagets affärsled- ning och styrelse. Risker hanteras genom en kombination av hög verksamhetskom- petens och en organisation med tydlig ansvars fördelning och uppföljning. Styrning och stöd finns också i policyer antagna av företagets styrelse samt kompletterande styrdokument och instruktioner. 3 VERKSAMHET 4 FINANSIELL T 5 HÅLLBARHET Interna faktorer som direkt påverkar Pandox möjligheter att realisera sin strategi och nå sina affärsmål till en bestämd risk- nivå, till exempel tillgång till den specialist- kompetens som behövs för att företaget skall kunna bedriva sin verksamhet på ett konkurrenskraftigt sätt. Pandox styrelse och ledning utvärderar gemensamt viktiga strategirisker och prövar löpande behovet av justeringar i före tagets strategi. Pandox arbetar aktivt med att säkerställa före tagets attraktivitet för befintliga och nya medarbetare. 2 STRATEGI RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 80 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 81 ===== Risköversikt Här presenteras en sammanställning av identifierade risker samt deras bedömda sannolikhet och konsekvens på kort sikt. Sannolikhet Konsekvens 1 OMV ÄRLDSRISKER Konjunkturnedgång Disruptiva affärsmodeller Geopolitiska händelser Överetablering av hotellrum Pandemier Terrordåd 2 STRA TEGISKA RISKER Tillväxt genom förvärv Investeringar i befintlig portfölj Digitaliseringspåverkan Större omförhandlingar av hyresavtal Koncentration till få hyresgäster 3 OPERA TIV A RISKER Beroende av enskilda nyckelpersoner Medarbetarnas kompetens Hyresgästernas affär och finansiella status Integration av förvärv Egen drift av hotell IT-säkerhet Skatterisker Tvister Inflation Sannolikhet Konsekvens 4 FINANSIELLA RISKER Fluktuationer i räntenivåer Refinansierings- och likviditetsrisk Villkors- och kovenantbrott i kreditavtal Valutarisk Attester och behörigheter Finansiell rapportering Fastighetsvärdering Fel i försäkring Motpartsrisk banker derivat Hyresrapportering När det gäller den finansiella rapporte- ringen avseende såväl resultat som finan- siell ställning är det fortsatt framförallt förändrade direktavkastningskrav som har störst påverkan. Se Not E och G för en utförlig beskrivning av finansiella risker samt känslighetsanalys. På följande sidor beskrivs Pandox risker och risk hantering. Hållbarhetsrisker sammanfattas på sid 97 och beskrivs under respektive hållbar- hetsstandard, enligt nuvarande tolkning av ESRS, på sid 92–147. Sannolikhet Liten Medel Stor Konsekvens Liten Medel Stor RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 81 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 82 ===== PANDOX RISKER OCH FÖRET AGETS HANTERING A V DESSA BESKRIVS NÄRMARE NEDAN. Risk Beskrivning Riskhantering 1 OMV ÄRLDSRISKER Konjunktur nedgång Ekonomisk aktivitet är en primär drivkraft för både affärs- och fritidsresande och en försvagad konjunktur kan därför påverka efterfrågan negativt. • Portföljen består av många stora hotellfastigheter med god spridning över geografi, läge, varumärke, driftsmodell och typ av efterfrågan (internationell, inhemsk och regional). • Hotellfastigheterna är övervägande fullservicehotell i det övre mellan klassegmentet som historiskt uppvisat en högre stabilitet i intjäning än till exempel högprissegmentet. Disruptiva affärsmodeller Pandox affärsmodell kan utmanas genom framväxten av nya affärsmodeller, till exempel genom internetbaserade rese byråer (OTA:er) och så kallade home-sharing-tjänster. Om Pandox inte förmår hävda sig i konkurrensen kan intäkter och vinster påverkas negativt. • Pandox arbetar med ett 30-tal olika hotelloperatörer och hotellvarumärken. Det ger företaget en unik position när det gäller information och kunskap om marknadsförändringar samt bidrar till en affärsmässig riskspridning. • Pandox arbetsmetodik bygger på att optimera intäkterna med hänsyn taget till distributionslandskapet och dess påverkan på intäkter och kostnader, bland annat med stöd av ett koncerngemensamt Revenue Management Center. • Långa hyresavtal med externa hotelloperatörer som innehåller bestämmelser som föreskriver en kontrakterad minimihyra och generella avdrag för kommissioner tillåts i regel inte. Geopolitiska händelser Säkerhetspolitiska och geopolitiska händelser kan få betydande effekter på resmönster och efterfrågan i hotellmarknaden. • En genomarbetad strategi och affärsplan finns för varje enskild hotell fastighet och geografiskt område. • Förmågan att löpande följa upp de ekonomiska förutsättningarna för varje enskild hotellfastighet skapar beredskap till snabba affärsbeslut när så krävs. • Diversifierad hotellfastighetsportfölj med huvudsakligen inhemsk och regional efterfrågan. Överetablering av hotellrum Kapacitetstillskott i form av nya hotell och hotellrum kan ha en betydande negativ påverkan på RevPAR på enskilda marknader. • Löpande marknadsanalys sker för respektive geografiskt verksamhetsområde och hotellfastighet, vilket betyder att förändringar i marknaden fångas upp tidigt och att åtgärder kan initieras utan dröjsmål. Pandemier Global spridning av smittsam sjukdom som leder till extra ordinära samhällsåtgärder i många länder samtidigt, till exempel reserestriktioner, publik- och mötesbegränsningar och inskränkningar i möjlig- heterna att bedriva hotellverksamhet. • Geografiskt diversifierad hotellfastighetsportfölj. • Exponering mot i huvudsak inhemsk och regional efterfrågan. • Betydande andel hyresavtal med kontrakterad minimihyra och fast hyra. T errordåd Disruptiva händelser som dels påverkar Pandoxägda hotellfastigheter och hotell direkt, dels påverkar Pandoxägda hotellfastigheter och hotell indirekt genom väsentlig påverkan på samhällskritisk infrastruktur och resmönster. • Löpande säkerhetsarbete. • Krisplaner. • Försäkringsskydd. • Geografisk diversifiering med hotellfastigheter i 11 länder och cirka 90 destinationer. 2 STRA TEGISKA RISKER Tillväxt genom förvärv Risker hänförliga till förvärv är framförallt att betala för mycket för en tillgång, risken för felaktiga anta- ganden vad gäller framtida resultat för den förvärvade tillgången/verksamheten, risken att ta över oför- månliga hyresavtal eller andra avtal samt risken att bolags ledningens tid och andra resurser förbrukas på förvärv som inte fullföljs. • Pandox långsiktiga fokus på tillgångsslaget hotellfastigheter har skapat omfattande specialistkompetens. • Aktiv styrelse och aktiva huvudägare, erfaren ledning och goda beslutsunderlag. • Pandox har en genomarbetad strategi där land, stad, hotelltyp, varumärke, avtalsform, driftsform samt avkastningskrav kontinuerligt och konsekvent utvärderas. • Väl beprövade due diligence-processer med stöd av interna och externa specialister minskar risken för felaktiga förvärv. • Pandox arbetsmetodik (Pandoxmetoden) ökar kassaflödet och begränsar risken för respektive hotell. Stora investeringar i befintlig portfölj Det finns en risk att kostnader för investeringar kan bli högre än förväntat och avkastningen därmed lägre än förväntat på grund av felkalkyler, oprofessionell upphandling och ineffektivt projektgenomförande. • Omfattande specialistkompetens när det gäller att identifiera, värdera och genomföra investeringar i befintlig hotellfastighetsportfölj. • Långsiktig investeringshandläggning avseende åtgärder i fastighets beståndet. • Månadsgenomgång av samtliga investeringsprojekt. • Uppföljning och efterkalkyler av genomförda investeringsprojekt. Påverkan av digitalisering Digitalisering är en stark och accelerande förändringsfaktor i samhället. Den har också förmågan att förändra människors beteenden. Det ställer nya krav på Pandox organisation och arbetssätt, samt öppnar möjligheter för nya aktörer med andra affärsmodeller att etablera sig, framförallt i home-sharing- segmentet. • Pandox arbetar aktivt på operativ nivå med kunskapsinhämtning i strategiska digitaliseringsfrågor. • Arbete med riktade insatser pågår inom olika delar av företaget och Pandox ser kontinuerligt över arbetssätt och processer för att öka den digitala mognadsgraden. • Ökad datainsamling, analys och automatisering av aktiviteter i hotellfastigheterrna. RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 82 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 83 ===== Risk Beskrivning Riskhantering 2 STRA TEGISKA RISKER, forts. Större omförhand- lingar av hyresavtal Risken för ofördelaktiga förändringar i hyresnivåer och/eller ansvarsfördelning vid investeringar och/eller driftsövertaganden. • Attraktiva hotellprodukter och nära dialog med hyresgäster. • Intern projektgrupp med stark kompetens och tydligt mandat. • Egen kompetens och förmåga att ta över och driva hotellverksamheten om så behövs. Koncentration till få hyresgäster Ett högt beroende av ett fåtal hyresgäster kan öka den operationella och finansiella risken. • Konkurrenskraftiga och operativt starka hyresgäster. • Tydlig ansvarsfördelning och riskdelning i hyresavtal. • Olika former av garantier som säkerhet för hyresbetalningar. 3 OPERA TIV A RISKER Beroende av enskilda nyckelpersoner Högt beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet. • Löpande utveckling av strukturkapital genom process- och organisationsutveckling. • Plan för långsiktig kompetensförsörjning. • God kännedom om externa personer i ledande befattningar för rekrytering. • Starkt externt nätverk med stödjande specialistkompetenser. • Ersättningskommitté som säkerställer konkurrenskraftiga ersättningsnivåer. • Tydliga personliga incitament och långa avtalstider. • Rutin och processbeskrivningar för viktiga funktioner för att minska person beroendet. Medarbetarnas kompetens Risken att Pandox inte kan hitta eller tillräckligt snabbt säkerställa rätt kompetens på nya marknader eller ersätta förlorad kompetens på existerande marknader. • Som en del av det operativa HR-arbetet sker löpande prövning av rekryteringsbehov både centralt och lokalt. • Starkt externt nätverk med stödjande specialistkompetenser. • Attraktiv arbetsplats med stor personlig frihet i yrkesrollen och goda utvecklingsmöjligheter. Hyresgästernas affär och finansiella status Risken att hyresgäster underpresterar och/eller inte kan betala sin hyra. • Individuella affärsplaner för varje enskild hotellfastighet. • Varje hyresgästs utfall följs upp månadsvis, vilket även gäller pågående investeringsprojekt. • Olika garantier som under vissa omständigheter kan påkallas för att täcka obetalda hyror. Integration av förvärv Affärsmässiga, tekniska och redovisningsmässiga risker som uppstår inför, under och efter ett förvärv eller verksamhets övertagande. • Lång erfarenhet av integration av förvärv på många olika geografiska marknader. • Tydlig projektorganisation och rollfördelning. • Intern specialistkompetens inom fastighet, finans, skatt, värdering, juridik och kommunikation. • Tydlig arbetsmetodik och process. • Omfattande externt nätverk med specialistkompetens. Egen drift av hotell Pandox är utsatt för vissa risker som är vanligt förekommande inom hotelldrift, som till exempel ökade driftskostnader som inte fullt ut kan vägas upp av höjda priser på hotellrum eller andra tjänster på hotel- len, kostnader för efterlevnad av lagar och förordningar, förmågan att prognostisera beläggningsgrad och snittpriser samt planera bemanning, kvaliteten eller renomméet hos använda hotellvarumärken, oför- måga att hålla jämna steg med den tekniska utvecklingen, fel eller skador på IT-system samt kostnader och risker förenade med att skydda gästernas personuppgifters integritet och fysiska säkerhet. • Strategiskt och operativt arbete med att säkerställa varje hotells optimala position i respektive marknad. • Starkt lokalt management och en effektiv organisation. • Koncerngemensamt Revenue Management Center för distribution av hotellprodukterna. • Moderna system för intäktsprognoser, bemanning och produktivitet. • Löpande benchmarking och analys av varje hotells prestation i för hållande till sina närmaste konkurrenthotell. IT-säkerhet I takt med ökad digitalisering, geopolitiska spänningar och internationellt organiserad brottslighet har risken för IT-incidenter som kan leda till förlust, manipulation eller låsning av data och system ökat. • Styrelsen antar årligen en IT-policy. • Väl avgränsad systemmiljö med få användare på koncernnivå. • Regelbunden riskanalys och fortlöpande underhåll av IT-säkerhet med stöd av extern expertis. • Löpande utbildning av medarbetare i cyber- och IT-säkerhetsfrågor. RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 83 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 84 ===== Risk Beskrivning Riskhantering 3 OPERA TIV A RISKER, forts. Skatterisker Pandox kan komma att påverkas av förändringar i skattelagstiftning eller praxis. Pandox skattesituation kan försämras om företagets tidigare eller nuvarande hantering och bedömning av skattefrågor ifrågasätts med framgång. • Pandox har intern skatteexpertis och arbetar tillsammans med välrenommerade externa skatterådgivare vid förvärv, avyttringar och löpande utvärdering av förändringar i skattelagstiftningen och dess tolkning i respektive verksamhetsland. • Planering av åtgärder på grund av föreslagna förändringar i skatte lagstiftningen sker i ett tidigt skede. • Vid eventuella förfrågningar från lokal skattemyndighet konsulteras välrenommerade externa skatterådgivare. • Pandox har en skattepolicy antagen av styrelsen som bland annat uttryckligen fastställer att Pandox skall följa alla lagar och regler som gäller där koncernens bolag är verksamma, att skattehanteringen skall vara etisk och affärsmässigt sund och grundas på försiktighet och genomlysning. Aggressiv eller avancerad skatteplanering ska inte förekomma. Tvister Tvister kan uppstå på olika områden och kan leda till negativa ekonomiska konsekvenser och minskat förtroende. • Försiktig hållning generellt sett. • Starkt nätverk av rådgivare på varje enskild marknad och för varje typ av frågeställning. Inflation Brister och störningar i ekonomin som leder till kostnadsinflation i investeringar och/eller drift av hotellfastigheter och hotell. • Ökat fokus på styrning och uppföljning av större investeringsprojekt. • Planerade inköp i större volymer. • Modell med rörliga intäkter i Hyresavtal där hyresintäkterna ökar när hyresgästerna höjer sina priser på hotellrum och andra hotelltjänster . • Möjlighet att kompensera för höjda insatspriser genom att höja priser på hotellrum och andra hotelltjänster i Egen drift. 4 FINANSIELLA RISKER Fluktuationer i räntenivåer Ränteutgifter är, och har historiskt varit, Pandox största utgiftspost. Ränteutgifter påverkas av marknadsräntor och av marginalerna hos kreditinstitut, liksom av Pandox strategi avseende räntebindning. Majoriteten av Pandox låne faciliteter löper med rörlig ränta. Det finns en risk att Pandox ränte utgifter ökar om marknadsräntorna stiger, eller att Pandox binder sina räntor vid en nivå som är högre än marknads räntan. • För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framför allt ränte swappar. • Rörliga räntor är delvis utbytta genom ränteswappar vilket ger Pandox fasta räntor. • Pandox har en finanspolicy som reglerar riskmandat och som fastställs årligen av styrelsen. • Intern specialistkompetens inom treasury och risk. • Nära samarbete med extern finansiell expertis. Refinansierings- och likviditetsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas eller förnyas vid utgången av dess löptid, eller endast kan erhållas eller förnyas till betydligt högre kostnader. Med likviditetsrisk avses risken att Pandox inte kan uppfylla sina betalnings åtaganden på grund av bristande likviditet. • Pandox har tillgång till långsiktig finansiering. • Pandox finanspolicy fastställer miniminivåer avseende outnyttjat kreditutrymme, samt belåningsgrad. • Pandox har en likviditetsreserv för att säkerställa att företaget vid var tid kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser. • Pandox har god tillgång till långfristiga kreditfaciliter. • Pandox har en diversifierad portfölj med långivare som består av 15 nordiska och internationella relationsbanker, inklusive AMF Tjänstepension AB. • Pandox har inrättat ett särskilt finansutskott med medlemmar från Pandox styrelse och företagsledning för att hantera viktigare praktiska och strategiska frågor hänförliga till Pandox finansiering. Villkors- och kovenantbrott i kredit avtal Under extraordinära omständigheter, som till exempel pandemier eller extrem ränteoro, kan det inte uteslutas att en situation kan uppkomma där till exempel åtaganden och kovenanter i företagets kredit avtal inte efterlevs. • Löpande uppföljning och kontroll av kreditportföljen och dess villkor och kovenanter. • Proaktiv och nära dialog med långivare om anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal vid behov. • Konkreta åtgärder som kan göras för att, vid behov, läka eventuella avsteg, är till exempel inbetalning av räntekostnad på spärrat bankkonto, ändrade kovenanter, kovenantfri period eller vissa återbetalningar. Valutarisk Valutarisk definieras som risken att koncernens resultat räkning och rapport över finansiell ställning påverkas negativt av valutakursförändringar. Denna risk kan delas upp i transaktionsexponering, det vill säga nettot av operativa och finansiella (räntor/amorteringar) flöden, och omräkningsexponering avseende nettoinvesteringar i utländska koncernbolag. • De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket gör att valutaexponering till följd av löpande flöden, det vill säga att transaktionsexponeringen, är begränsad. Till följd av den begränsade risken valutasäkrar Pandox inte dessa flöden såvida det inte finns särskild anledning till det. • Eget kapital valutasäkras vid behov inför förvärv, investeringar och avyttringar för att undvika värdeförändringar i det egna kapitalet. • Pandox minskar sin valutaexponering vad gäller nettoinvesteringar i utländska koncernbolag genom att uppta lån i lokal valuta. RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 84 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 85 ===== Risk Beskrivning Riskhantering 4 FINANSIELLA RISKER, forts . Attester och behörigheter Behörigheter till beslut, attestordning och betalningsprocesser. • Av styrelsen fastställd attestordning. • Väl avgränsade behörigheter i interna system. • Särskild kontroll vid utbetalningar och beställningar över viss nivå enligt attestordning. Finansiell rapportering Direkta fel i eller ojämn kvalitet på både intern och extern rapportering, till exempel fel i hyresredovisning och fastighetsvärdering. Risken innefattar även sen rapportering eller att rapporteringen inte är upprättad enligt koncernens redovisnings principer. • Pandox eftersträvar enhetliga rutiner och kontroller inom finansiell rapportering som är anpassade till och stödjer verksamheten över hela koncernen. • Manualer, instruktioner, tidsplaner och genomgångar med dotter bolagen i koncernen för att säkerställa konsekvent rapportering i tid. • Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar koncernens finansiella rapportering och riskarbete. Fastighetsvärdering Enskilda och systematiska fel i värderingsprocessen, till exempel felaktiga antaganden om tillväxt, lönsamhet och direkt avkastningskrav. • Pandox har en robust värderingsprocess och en konsekvent värderingsansats. Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad kassa flödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastig heterna förväntas generera diskonteras med marknadens avkastningskrav. • Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken upp dateras minst två gånger per år, och bland annat tar hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtals läget, drifts- och underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt. • Externa värderingar av alla fastigheter genomförs normalt sett varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar i den mån att skillnader mot internt utförd värdering analyseras för att på så vis utmana den interna värderingen. • De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst var tredje år eller om fastigheten genomgått stora förändringar. • Genomgång av värderingar sker kvartalsvis av Pandox ledning, revisionsutskott, finansutskott och styrelse innan f inansiell rapportering avlämnas. • För mer information om fastighetsvärdering se sidorna 163–167. Fel i försäkring Framförallt risken att fastigheter är underförsäkrade och att tillräcklig försäkrings ersättning inte kan erhållas vid skada. • Minst årlig genomgång av försäkringar. • Löpande rådgivning avseende premier och försäkringsnivåer. Motpartsrisk banker derivat Risk för att bank som ställer ut OTC-derivat inte kan fullgöra sin skyldighet enligt avtal. • Banker med hög rating. • Risktolerans hanteras i finanspolicy. • Löpande uppföljning treasury. Hyresrapportering Under- eller överskattning av hyresintäkter. • Löpande uppföljning och avstämning med hyresgäst. • Periodvis revision av hyresrapportering internt och i förkommande fall externt med hyresgäst. RISKER OCH RISKHANTERING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 85 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELL T OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 86 ===== HOTELISM BY PANDOX FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET 87 Innehåll 88 CFO-ord och läsanvisning 90 Förvaltningsberättelse 92 Hållbarhetsrapport 148 Finansiella rapporter Koncernen 151 Finansiella rapporter Moderbolaget 153 Noter 181 Årsredovisningens undertecknande 182 Revisionsberättelser 188 Flerårsöversikt 190 Kvartalsdata 191 Definitioner the Queens hotel leeds PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET 86 ===== SIDA 87 ===== Innehåll CFO-ord 88 Finansiell läsanvisning 89 Koncernens rapporter Förvaltningsberättelse 90 – Hållbarhetsrapport 92 Rapport över totalresultat för koncernen 148 Rapport över finansiell ställning för koncernen 149 Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen 150 Rapport över kassaflöden för koncernen 150 Moderbolagets rapporter Resultaträkning för moderbolaget 151 Balansräkning för moderbolaget 151 Rapport över förändring i eget kapital för moderbolaget 152 Rapport över kassaflöden för moderbolaget 152 Noter Belopp i MSEK om inget annat anges A. AL TERNA TIVA NYCKEL TAL A1. EBITDA 153 Cash earnings 153 EPRA NRV 154 Belåningsgrad 155 Övriga alternativa nyckeltal 154 Substansvärde 155 B. ALLM äN INFORMA TION OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSPRINCIPER B1. Övergripande redovisningsprinciper 156 C. INTäKTER OCH KOSTNADER C1. Rörelsesegment 158 C2. Intäkter 160 C3. Arvode och ersättning till revisorer 160 C4. Kostnader hyresavtal 160 C5. Kostnader egen drift 160 C6. Rörelsens kostnader per kostnadsslag 160 C7. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 161 D. SKA TT D1. Skatt 163 E. TILLGÅNGAR E1. Förvaltningsfastigheter 165 E2. Rörelsefastigheter 168 E3. Inventarier och inredning 169 E4. Kundfordringar 169 E5. Övriga långfristiga fordringar 169 E6. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 169 E7. Tillgångar som innehas för försäljning 169 F. OPERA TIVA SKULDER F1. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 170 F2. Avsättningar 170 F3. Ställda säkerheter, ansvarsförbindelser och e ventualförpliktelser 170 G. FINANSIERING, KAPITALSTRUKTUR OCH EGET KAPITAL G1. Finansiella intäkter och kostnader 171 G2. Finansiella risker och riskhantering 172 G3. Finansiella tillgångar och skulder, kategoriindelning, verkligt värde och kvittning 174 G4. Eget kapital 175 G5. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld 176 H. KONCERNSTRUKTUR H1. Andelar i dotterföretag 177 I. KASSAFLÖDESANAL YS I1. Specifikation över kassaflöden för koncernen 178 J. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPL YSNINGAR J1. Moderbolagets redovisningsprinciper 179 J2. Kort- och långfristiga skulder moderbolaget 179 J3. Vinstdisposition 179 J4. Bokslutsdispositioner moderbolaget 179 K. HäNDELSER EFTER BALANSDAGEN K1. Händelser efter balansdagen 180 L. NäRSTÅENDETRANSAKTIONER L1. Närståendetransaktioner 180 Årsredovisningens undertecknande 181 Revisionsberättelse 182 Revisorns granskningsberättelse av Pandox AB (publ)s frivilligt upprättade hållbarhetsrapport 186 Flerårsöversikt 188 Kvartalsdata 190 Finansiella definitioner 191 Övriga definitioner och begrepp 192 Den formella årsredovisningen som granskats av bolagets revisorer återfinns på sidorna 90–181. INNEHÅLL PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 87 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 88 ===== Förändring, förvärv och framtidsfokus Vår värld blir en alltmer snabbrörlig värld där digitalisering och effektivitet utmanar den traditionella synen på vad en ekonom är och bör kunna. Framtidens finansorganisation är mer utåtriktad än inåtvänd och med ett allt större utrymme för mer automatiserade processer. Genom effektivare arbete där långsamma och ibland tråkiga arbetsuppgifter kan automatiseras blir det mer tid för att utveckla arbetet och lära nytt. Under 2024 slutförde vi sammantaget fyra förvärv, refi- nansierade 17 999 MSEK och säkrade ny finansiering om 3 150 MSEK. Därutöver genomförde vi en framgångsrik nyemission som tillförde ytterligare 2 000 MSEK för fram- tida investeringar och förvärv. Förvärv spelar en central roll i vår tillväxtstrategi – dels genom att de direkt bidrar med intäkter och driftnetto, men också genom det långsiktiga värdeskapande som nya fastigheter tillför portföljen. I takt med att finansieringsmarknaden normaliseras kommer också aktiviteten i transaktionsmarknaden att fortsätta öka, vilket bör skapa intressanta möjligheter för oss. Vi har värdefulla relationer att värna både inom förvärvs- teamen och med våra relationsbanker som hjälper oss att växa. Våra tillväxtambitioner ställer också krav på vår interna organisation att både springa fort på nya förslag och sam- tidigt förvalta det vi har och fortsätta att vidareutveckla vår befintliga portfölj. Att förstå var vi kommer ifrån är avgörande för att veta vart vi är på väg – en bra ledstjärna för att fortsätta effektivi- sera det befintliga och skapa tid för det som är nytt. Vi har fortsatt vår resa med att effektivisera hanteringen av vår befintliga portfölj, både från ett kvalitetsperspektiv och håll- barhetsperspektiv. Genom ett antal projekt där vi effektivise- rar ekonomiarbetet genom att övergå till ett mer processtyrt arbetssätt, kan vi göra mer bolagsoberoende och hantera flera bolag och enheter i samma process. Vårt intensiva arbete med miljö- och hållbarhetsrappor- tering i enlighet CSRD, Corporate Sustainability Reporting Directive, har fyllt mycket av vår tid under 2024. För första gången rapporterar vi i enlighet med det nya direktivet, vilket har krävt en noggrann kartläggning av vår påverkan för att ställa om just vår verksamhet. Vi har satt mål och definierat aktiviteter för att nå dem samt implementerat nödvändiga policys. Med det sagt är CSRD fortfarande i ett tidigt skede och praxis är därmed inte helt etablerat vilket har gett en hel del intressanta diskussioner och ställnings- taganden. För den som var med när IFRS var nytt och utan praxis kan man få en känsla av déjà vu. År 2024 har präglats av att navigera inom det vi kan och kombinera det med kontinuerlig utveckling för att bidra med insikt och tvärfunktionellt värde för Pandox. Att omfamna nuet och njuta av de möjligheter som finns och fortsätta vara nyfiken på nya tekniska framsteg och föränd- rade affärsbehov. Min uppfattning är att finansorganisationer under de senaste åren har genomgått en förändring snab- bare än vad man kan ta till sig. I efterhand bedömer jag att vi kommer se tillbaka på denna tid som en vändpunkt, där vi lämnat det vi kom ifrån och skapat ett nytt sätt att arbeta som kommer följa med oss in i framtiden. Stockholm i mars 2025 Anneli Lindblom ”Vi har fortsatt vår resa med att effektivisera hanteringen av vår befintliga portfölj” CFO-ORD OCH Lä SANVISNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 88 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 89 ===== Finansiell läsanvisning Ur ett finansiellt perspektiv driver Pandox två affärsverk- samheter som också redo visas som egna affärs segment. Det största är Hyresavtal som med hänsyn taget till hotell- fastigheters särdrag är fullt jämförbar med de flesta andra fastighets bolag. Det andra är Egen drift där Pandox utöver att äga hotellfastig heten också driver hotellverksamheten i fastig heten. Kombinationen innebär att Pandox resultat på aggregerad nivå inte är fullt jämförbart med andra fastighets- bolags och att Pandox två affärssegment inte heller är fullt jämförbara med varandra. Koncernens rapport över resultat Koncernens rapport över övrigt totalresultat MSEK Not 2024 2023 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter C1, C2, E1 3 728 3 548 Övriga fastighetsintäkter C1, C2, E1 137 142 Intäkter Egen drift C1 3 271 3 159 Nettoomsättning 7 136 6 849 Kostnader Hyresavtal C1, C4, C6, C7, G5 –568 –533 Kostnader Egen drift C1, C5, C6, C7, G5 –2 713 –2 729 Bruttoresultat 3 855 3 587 – varav bruttoresultat Hyresavtal C1 3 297 3 157 – varav bruttoresultat Egen drift C1 558 430 Central administration C1, C3, C6, C7 –200 –197 Finansiella intäkter C1, G1 38 31 Finansiella kostnader C1, G1 –1 590 –1 498 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar G1, G5 –119 –108 Resultat före värdeförändringar 1 984 1 815 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter C1, E1 475 –1 107 Värdeförändring derivat C1, G2 –100 –1 205 Resultat före skatt 2 359 –497 Aktuell skatt C1, D1 –318 –375 Uppskjuten skatt C1, D1 –335 292 Årets resultat 1 706 –580 MSEK Not 2024 2023 Poster som inte kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar — 39 Omvärderingsdifferenser vid realisation av utländska verksamheter –31 — Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter –160 26 Omräkningsdifferenser utländska verksamheter 1 226 –177 Årets övrigt totalresultat 1 035 –112 Årets totalresultat 2 741 –692 Moderbolagets aktieägare – andel av årets resultat 1 689 –585 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat 17 5 Moderbolagets aktieägare – andel av årets totalresultat 2 718 –698 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets totalresultat 23 6 Data per aktie G4 Vägt genomsnittligt antal aktier 186 866 813 183 849 999 Årets resultat efter skatt före och efter utspädning, per aktie, SEK 9,04 –3,18 STRA TEGI OCH VÄRDESKAP ANDEFINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING P ANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 146 FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET Resultaträkning  Nettoomsättning: Består av både hyresintäkter från Hyres- avtal respektive omsättning från Egen drift och är därför som aggregerat mått mindre användbart. Intäkter från respektive affärssegment bör bedömas var för sig.  Driftnetto: För att skapa jämförbarhet mellan affärs- segmenten återläggs avskrivningar till bruttoresultatet för Egen drift.  Värdeförändringar: Under denna rubrik redovisas två olika typer av värdeförändringar: 1. Värdeförändringar fastigheter avser förändringen (ökning/ minskning) av marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter. Kom ihåg att Rörelsefastigheter inte marknadsvärderas enligt IFRS. De är istället upptagna till anskaffningsvärde. Pandox marknadsvärderar dock Rörelsefastigheterna löpande och redovisar värdet i informationssyfte och det ingår också i EPRA NRV. Det ingår även realiserade värde förändringar fastig heter som är skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och det värde som realiserats vid en avyttring. 2. Värdeförändringar derivat avser förändringen (ökning/ minskning) av marknadsvärdet på räntederivat som används för att uppnå en önskad ränte förfallostruktur.  Skatt: Består av aktuell skatt som är den skatt Pandox betalar i den löpande verksamheten och uppskjuten skatt på förändringen i skillnaden mellan verkligt värde och justerat skattemässigt värde för fastigheterna.  Cash earnings: Ett centralt mått på det finansiella värde- skapandet i Pandox verksamhet och basen för värderingen av hotellfastigheterna. Cash earnings utgörs av EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjande rättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande och minoritets- ägande. Cash earnings är mer volatilt än driftnetto eftersom det omfattar fler kostnadsposter, vilka dessutom kan variera mellan kvartalen. Rapport över finansiell ställning för koncernen MSEK Not 31 dec 2024 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Rörelsefastigheter E2 12 123 8 273 Inventarier/Inredning E3 522 580 Förvaltningsfastigheter E1 60 270 57 226 Nyttjanderätter G5 3 156 2 848 Uppskjuten skattefordran D1 347 340 Derivat G2, G3 1 139 1 535 Andra långfristiga fordringar E5, G3 93 77 Summa anläggningstillgångar 77 650 70 879 Omsättningstillgångar Varulager 8 16 Aktuell skattefordran D1 266 173 Kundfordringar E4, G3 419 445 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 659 648 Övriga fordringar 380 207 Likvida medel 1 286 769 Tillgångar som innehas för försäljning E7 20 71 Summa omsättningstillgångar 3 038 2 329 SUMMA TILLGÅNGAR 80 688 73 208 MSEK Not 31 dec 2024 31 dec 2023 EGET KAPIT AL OCH SKULDER Eget kapital G4 Aktiekapital 488 460 Övrigt tillskjutet kapital 9 470 7 525 Reserver 2 233 1 205 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 21 337 20 383 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 528 29 573 Innehav utan bestämmande inflytande 167 152 Summa eget kapital 33 695 29 725 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder G2, G3 33 175 24 190 Övriga långfristiga skulder 20 29 Långfristig leasingskuld G5 3 134 2 826 Derivat G2, G3 183 479 Avsättningar F2 43 40 Uppskjuten skatteskuld D1 5 776 5 270 Summa långfristiga skulder 42 331 32 834 Kortfristiga skulder Avsättningar F2 12 35 Kortfristiga räntebärande skulder G2, G3 2 359 8 580 Kortfristig leasingskuld G5 31 30 Skatteskulder D1 691 551 Leverantörsskulder G3 369 333 Övriga kortfristiga skulder 241 170 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 959 950 Summa kortfristiga skulder 4 662 10 649 Summa skulder 46 993 43 483 SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER 80 688 73 208 STRA TEGI OCH VÄRDESKAP ANDEFINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING P ANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 147 FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET Balansräkning  Anläggningstillgångar: Här redovisas Rörelsefastigheter (summan av Rörelsefastigheter och inventarier/inredning) till anskaffningsvärde och Förvaltningsfastigheter till verk- ligt värde (marknadsvärde).  Uppskjuten skattefordran: Dessa utgör redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som Pandox bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren och temporära värderingsskillnader för räntederivat. Underskotts avdragen är i huvudsak hänförliga till nordiska marknader.  Uppskjuten skatteskuld: Dessa utgör till största del tem- porära skillnader mellan verkligt värde och justerat skatte- mässigt värde på Förvaltningsfastigheter och temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde på Rörelsefastig heter.  Soliditet: Soliditet är ett vanligt mått på hur ett företag är finansierat och dess förmåga att stå emot ekonomiska svårigheter och förluster. Ett företags verkliga soliditet kan dock avvika väsentligt från den redo visade soliditeten eftersom det inte tar hänsyn till så kallade dolda reserver, det vill säga tillgångar som inte finns med eller kanske är undervärderade i balansräkningen. I Pandox fall är EPRA NRV ett mer rättvisande mått på det egna kapitalet efter - som det inkluderar marknadsvärde för samtliga fastigheter, derivat samt uppskjutna skattefordringar och skatteskulder. Tillväxt i EPRA NRV är också Pandox mått på avkastningen på aktieägarnas totala kapital i företaget. CFO-ORD OCH Lä SANVISNING PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 89 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 90 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovis- ning för verksamhetsåret 2024 för Pandox AB (publ.), org. nr 556030-7885. VERKSAMHETEN Pandox är noterat på listan för stora företag på Nasdaq Stock- holm. Pandox är ett fastighetsbolag med hotellfastigheter som enda tillgångsslag. Pandox mål är att skapa tillväxt i kassaflöde genom stabilt ökade hyresintäkter och projektutveckling i det befintliga fastighetsbeståndet, kombinerat med möjlig- heter att göra opportunistiska förvärv. Pandox är en aktiv och engagerad ägare med en affärsmodell som bygger på långa omsättningsbaserade hyresavtal med garanterad minimi- hyresnivå med skickliga hotelloperatörer. Fastighetsportföljen har sin tyngdpunkt i norra Europa och är diversifierad på geografi, typ av efterfrågan, varumärke och hotellprodukt, vilket minskar risken. En stor portfölj skapar möjligheter att göra värdehöjande insatser på många olika sätt. Pandox organisation består av medarbetare med unik hotellkunskap och lång erfarenhet av att bedriva hållbar för- valtning och värdeskapande i hotellfastigheter. Vid utgången av 2024 bestod Pandox hotellfastighetsportfölj av 161 (159) hotell med sammanlagt 35 672 (35 851) hotellrum i elva länder med ett marknadsvärde om 76 334 (69 039) MSEK. Av de 161 hotellen var 138 (139) uthyrda genom hyresavtal med lång löptid till välkända hyresgäster med etablerade varumär- ken som ger stabila hyresintäkter. En mindre del uppgående till 23 (20) hotellfastigheter, ägs och drivs av Pandox under olika varumärken. Förvaltningsfastigheterna hade en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAUL T) på 14,4 (15,0) år med en obetydlig vakansgrad då hotellfastigheter alltid hyrs ut till fullo. 2024 var ett år med både god beläggnings- och snittpris- utveckling. T otalt driftnetto ökade med 7 procent och är främst drivet av högre hyror i affärssegmentet Hyresavtal och god tillväxt i affärssegmentet Egen drift. AFFÄRSSEGMENTENS BIDRAG TILL RESUL T A TET MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 Hyresavtal Bruttoresultat 3 297 3 157 2 868 2 027 2 018 Värdeförändring fastigheter 539 –1 155 1 180 –386 –1 779 Bidrag Hyresavtal 3 836 2 002 4 048 1 641 239 Egen drift Bruttoresultat 558 430 236 –300 –403 Värdeförändring fastigheter –64 48 — –10 — Bidrag Egen drift 494 478 236 –310 –403 Koncernens EBITDA och finansiella kostnader EBITDA uppgick till 3 961 (3 696) MSEK, en ökning med 7 procent, vilket främst förklaras av ökade underliggande drift- netton i både Hyresavtal och Egen drift. De finansiella kost- naderna uppgick till –1 590 (–1 498) MSEK, varav –80 (–90) MSEK utgörs av periodisering avskrivningar av aktiverade uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsak- ligen av en högre räntebärande nettoskuld till följd av förvärv och högre marknadsräntor, vilket motverkats delvis av lägre räntekostnader för derivat och lägre kreditmarginaler. Fastighetsportfölj Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 76 334 (69 039) MSEK, varav 60 290 (57 226) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 16 044 (11 813) MSEK för Rörelsefastigheter. Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter redovisas endast i informationssyfte och ingår i EPRA NRV. Per 31 december 2024 uppgick det genom- snittliga direktavkastningskravet för Pandox Förvaltnings- fastigheter till 6,13 (6,09) procent och för Rörelsefastigheter till 6,89 (7,02) procent. Under året har fyra rörelsefastigheter förvärvats uppgående totalt till 3 884 MSEK. En fullständig sammanställning över värdeförändring fastig heter finns på sidan 64. INT ÄKTER OCH RESULT A T Koncernen Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 689 (–585) MSEK medan resultat före värdeförändringar uppgick till 1 984 (1 815 MSEK). Under 2024 har Pandox haft god beläggnings- och snittprisutveckling vilket har bidragit till att totala intäkter och totalt driftnetto ökat med 4 procent respektive 7 procent jämfört med 2023. Värdeförändringar fastigheter uppgick till 475 (–1 107 MSEK) som utgörs av orealiserade och realiserade värdeförändringar Förvaltnings- fastigheter om 608 MSEK respektive 1 MSEK. Därutöver ingår justering om –70 MSEK avseende tidigare avyttring. För Rörelsefastigheter ingår reaförlust om –39 MSEK samt nedskrivningar om –25 MSEK. Ökade direktavkastningskrav om 0,04 procentenheter påverkade negativt med –295 MSEK, medan ökade kassaflöden bidrog positivt med 903 MSEK under året. Koncernens nettoomsättning uppgick till 7 136 (6 849) MSEK, en ökning med 4 procent drivet av en god efterfrågan i hotellmarknaden. För jämförbara enheter ökade netto- omsättningen med 4 procent justerat för valutakurseffekter. Hyresavtal Intäkter Hyresavtal uppgick totalt till 3 865 (3 690) MSEK, en ökning med 5 procent med stöd av ökade garanti- och fasta hyror, vilka uppgick till totalt 2 314 (2 211) MSEK. Omsättningsbaserade hyror uppgick totalt till 1 275 (1 275) MSEK. Övriga fastighetsintäkter uppgick till 137 (142) MSEK. Driftnetto Hyresavtal uppgick till 3 297 (3 157) MSEK, en ökning med 4 procent. För jämförbara enheter ökade drift- nettot med 2 procent, justerat för valutakurseffekter. Egen drift Intäkter Egen drift uppgick till 3 271 (3 159) MSEK, en ökning med 4 procent. RevPar ökade med 7 procent. För jämförbara enheter ökade intäkter med 7 procent, justerat för valutakurs- effekter. Driftnetto Egen drift uppgick till 842 (713) MSEK, en ökning med 18 procent. För jämförbara enheter ökade drift- nettot med 13 procent, justerat för valutakurs effekter. AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKA TT Den aktuella skatten uppgick till –318 (–375) MSEK. Aktuell skatt är lägre jämfört med föregående år på grund av åtgärder för att reducera ränteavdragsbegränsningarna inom koncer- nen. Uppskjuten skatt uppgick till –335 (292) MSEK, främst förklarat av värdeförändring i Förvaltningsfastigheter. Se vidare not D1. CASH EARNINGS OCH KASSAFLÖDE Cash earnings uppgick till 1 955 (1 742) MSEK, en ökning med 12 procent, främst på grund av högre underliggande driftnetton. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 1 865 (1 963) MSEK. Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med –39 (230) MSEK. Investeringsverksamheten påverkade kassa- flödet med –4 121 (–1 481) MSEK. Förändringen mot före- gående år beror främst på förvärv. Kassaflödet från finansie- ringsverksamheten uppgick till 2 697 (–1 701) MSEK, vilket förklaras främst av nyemission. Likvida medel uppgick vid periodens slut till 1 286 (769) MSEK. EGET KAPIT AL OCH SUBST ANSV ÄRDE Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 33 528 (29 573) MSEK, och EPRA NRV (substansvärde) till 41 953 (36 976) MSEK. EPRA NRV per aktie var 215,58 (201,12) SEK. F ÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 90 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 91 ===== MODERBOLAGET Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag adminis- treras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Faktureringen uppgick under perioden januari– december 2024 till 105 (112) MSEK och periodens resultat uppgick till 1 139 (2 016) MSEK. Vid utgången av perioden uppgick moderbolagets egna kapital till 15 690 (13 314) MSEK och den externa räntebärande skulden till 4 731 (7 696) MSEK, varav 3 443 (5 702) MSEK i form av långfristig skuld. AKTIER OCH ÄGANDE Den 18 september 2024 genomfördes en riktad nyemission om cirka 10,75 miljoner B-aktier som tillförde cirka 2 000 MSEK. Enligt Pandox ABs gällande bolagsordning ska aktie- kapitalet vara lägst 150 MSEK och högst 600 MSEK. Aktie- kapitalet uppgick vid årets slut till 487 (460) MSEK fördelat på totalt 194 603 000 aktier, varav 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B-aktier. En A-aktie representerar tre röster och en B-aktie representerar en röst på årsstämman. Aktierna har ett kvotvärde om 2,50 SEK. ägare till aktie av serie A har enligt bolagsordningen rätt att omvandla hela eller delar av innehavet av aktier till serie B. Begränsningar finns i bolags - ordningen rörande möjligheten att överlåta aktier eller rösträtt för aktier i serie A. GENERELLA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Prioriterade områden för riskhantering är framförallt för- ändringar i hyresintäkter inom segmentet Hyresavtal samt förändringar i intäkter och kostnader inom segmentet Egen drift samt fastighetsvärdering och finansiering med hänsyn till dess komplexitet och beloppens storlek. Pandox värderar varje risk baserat på en bedömning av sannolikheten att den händelse som utlöser risken inträffar samt sannolikheten att risken då realiseras. Värderingen ligger sedan till grund för en bedömning av hur risken ska prioriteras, om den kräver särskild åtgärd eller om den kan hanteras inom ramen för Pandox normala förvaltning. Pandox risker och riskhantering finns beskrivna på sidor 81–86. SKA TTESITUA TION Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skatteford- ringarna till 347 (340) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedö- mer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 776 (5 270) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till verkligt värde värdering avseende Förvaltningsfastigheter, och temporära skillnader mellan redovisat värde och skatte- mässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat. TVISTER OCH FÖRSÄKRINGSÄRENDEN I det första kvartalet 2024 har Pandox efter en domstolsprocess återfått registreringen av sin Hereditary Building Right (”HBR”) för en hotellfastighet vid Köln Bonn Airport. Ingen väsentlig förändring har skett i tidigare kommenterade tvister och försäkringsärenden. PERSONAL Den 31 december 2024 hade Pandox 1 600 (1 442) heltids - anställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till heltidsanställda. Inom affärssegmentet Egen drift uppgår antal anställda till 1 555 (1 393) och 45 (49) inom affärsseg- mentet Hyresavtal samt central administration. Medelantalet anställda uppgick till 1 498 (1 380) varav 739 (671) män och 759 (709) kvinnor. Se vidare ESRS avsnitt S1. RIKTLINJER FÖR ERSÄ TTNING OCH ANDRA ANST ÄLLNINGSVILLKOR FÖR BOLAGSLEDNINGEN Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år för beslut vid bolagsstämman. I not C7 återfinns de senast beslutade riktlinjerna för ersättning. FÖRV ÄNTNINGAR A VSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN Pandox mål är att skapa tillväxt i kassaflöde genom stabilt ökade hyresintäkter, projektutveckling i det befintliga fastig- hetsbeståndet samt genom förvärv av nya hotellfastigheter. Förmågan att öka cash earnings är beroende av ekonomisk aktivitet, hotellmarknadens tillväxt samt lokala marknads- förutsättningar. För 2025 förväntar vi oss RevPAR-tillväxt i hotellmarknaden och ett positivt bidrag från genomförda förvärv och investeringar. VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel 9 140 295 142 Årets resultat 1 138 766 300 SEK 10 279 061 442 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 4,25 SEK per aktie 827 062 750 Överförs i ny räkning 9 451 998 692 SEK 10 279 061 442 Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel om 10 279 061 442 SEK disponeras så att till aktieägare utdelas 827 062 750 kr och i ny räkning överföres 9 451 998 692 SEK. Styrelsen finner att föreslagen utdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen avseende bolagets verksamhet, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGENS SLUT Det har inte i övrigt skett några händelser eller transaktioner av betydelse efter den 31 december 2024 som påverkar de lämnade finansiella rapporterna för Pandoxkoncernens verksamhetsår 2024. Nettoomsättning och totalt driftnetto, MSEK Belåningsgrad, % Årets resultat, MSEK 0 10 20 30 40 50 20242023202220212020 48,7 49,8 46,7 46,6 45,2 –2 000 –1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20242023202220212020 –1 408 –580 609 4 204 1 706 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 20242023202220212020 3 178 1 850 3 273 5 654 6 849 2 005 3 434 3 870 7 136 4 139 Nettoomsättning T otalt dri/f_tnetto F ÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 91 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 92 ===== ALLMÄN INFORMA TION 93 ESRS2 Allmänna upplysningar Hållbarhetsrapport EUROPEAN SUSTAINABILITY REPORTING STANDARD (ESRS) Pandox hållbarhetsrapport för 2024 har frivilligt upprättats i enlighet med de kommande lagstadgade kraven i ÅRL och ESRS samt innefattar rapportering enligt EU:s gröna taxono- miförordning. Hållbarhetsrapporten utgör även Pandox lag- stadgade hållbarhetsrapport enligt gällande version av ÅRL. Hållbarhetsrapporten har översiktligt granskats av bola- gets revisorer på uppdrag av bolaget. Granskningen har utförts enligt RevR19 Översiktlig granskning av den lagstad- gade hållbarhetsrapporten. Revisorerna avger också ett lagstadgat yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Pandox upprättar även hållbarhetsredovisning i enlighet med riktlinjerna från European Public Real Estate Associa- tion (EPRA) Best Practices Recommendations on Sustainabi- lity Reporting (sBPR). Denna redovisning framgår som hän- visning i index på sidorna 140-141 samt via en bilaga som visar hur Pandox redovisning förhåller sig till EPRA:s riktlin- jer som finns publicerat som en separat bilaga på Pandox.se. Caroline Tivéus SVP, Director of Sustainable Business T elefon: +46 735 32 74 41 E-post: caroline.tiveus@pandox.se KONTAKT MILJÖINFORMA TION 101 Rapportering enligt T axonomiförordningen 107 ESRS E1 – Klimatförändringar 117 ESRS E2 – Föroreningar 118 ESRS E3 – Vattenresurser och marina resurser 120 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi E SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION 123 ESRS S1 – Den egna arbetskraften 130 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 132 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare S BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION 135 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 137 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS APPENDIX 138 Centrala delar av tillbörlig aktsamhet 140 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS 142 Förteckning över datapunkter från annan EU-lagstiftning 146 TCFD-index 147 Definitioner G PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 92 FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET 92 ===== SIDA 93 ===== Allmänna upplysningar GENERELL INFORMA TION BP-1 Allmän grund för utarbetandet av hållbarhets förklaringarna BP-2 Upplysningar med avseende på särskilda omständigheter Grund för utarbetande Pandox publicerar sin hållbarhetsrapporten årligen. Pandox värdekedja, både uppströms och nedströms, har tagits i beak- tande vid genomförandet av den dubbla väsentlighetsanaly- sen som utgör grunden för hållbarhetsrapporten. Analysen omfattar samtliga delar av värdekedjan och presenteras mer detaljerat på sidan 96 i denna rapport. Där det bedömts som relevant för att förmedla väsentliga punkter har information om värdekedjan även tagits med i själva rapporteringen, till exempel upplysningar kring Scope 3 och hantering av leve- rantörer. Eventuella uppskattningar, felrapportering i tidigare perioder eller information kring framåtblickande uppgifter beskrivs i samband med respektive ämnesspecifik standard senare i rapporten. Sammanfattningsvis förekommer viss mätosäkerhet kopplad till delar av Scope 3-utfall, avfallsdata samt vissa uppgifter om vattenförbrukning. Korrigerad rap- portering i tidigare perioder avser sammanfattningsvis utfall av utförandegrad av utbildningen inom Uppförandekoden samt uppdatering av estimerad data i Scope 3 som ersatts med faktiska utfall levererat av hyresgäster. Tillägg i årets rap- portering avser även att inga avgränsningar har gjorts i kon- solideringen, utan utgår från det finansiella konsolideringen, vilket är beskrivet i inledningen av detta kapitel. Inkluderat i hållbarhetsrapporten finns även informa- tion som relaterar till klimatscenarioanalys enligt TCFD (sid. 113–116). Hållbarhetsinnehållet i Års redovisningen 2024 är upprättad i enlighet med CSRD och underliggande ESRS standarder. Hållbarhetsrapporten har utarbetats på konsoliderad nivå med samma omfattning som den finansiella rapporteringen. I tillägg redovisar Pandox kompletterande utfall (benämns som ”konsoliderat utfall like for like”) för E1 energi och utsläpp, E2 vatten samt E5 avfall för att möta beräknings- och rapporteringskrav i enlighet med EPRA och Science Based T argets (SBT). Det kompletterande utfallet redovisas i energi- och utsläppstabellerna i ESRS E1 på sidorna 110–112. Skillna- den gentemot den finansiella konsolideringen i dessa utfall är att hotellfastigheternas hotelldata och klimatdata inkluderas i beräkningarna tills den dagen de omklassificeras, avyttras alternativt stängs för renovering. Omklassificering innebär en förändring av ett hotells driftsform, där det övergår från Egen drift till Hyresavtal, eller vice versa. Riktlinjen är att räkna bort helårsdatan för hotell som omklassificerats, varit stängda för renovering mer än 6 månader, eller som avyttrats eller förvärvats. Avgränsningar Egen drift (konsoliderat utfall Like for like) • Pandox förvärvade fyra hotellfastigheter i Storbritannien i augusti–september 2024 som ska ingå i Egen drift. I enlig- het med de kompletterande utfallen Pandox har tagit fram räknas dessa fyra fastigheter inte med i 2024 års utfall för klimatdata utan räknas med i Egen drift från och med januari 2025. • Hilton Belfast förvärvades sent 2023 varav detta nu ingår i utfallet för helåret 2024. • DoubleTree by Hilton Montreal såldes och frånträddes i andra kvartalet under 2024 och räknas inte med i utfallen för 2024. • Hotel Mayfair rapporteras fortsatt under Egen drift då det ännu inte har övergått till Hyresavtal. Avgränsningar Hyresavtal (konsoliderat utfall Like for like) • Dorint Parkhotel Bad Neuenahr har fortsatt varit stängt på grund av översvämningen som ägde rum 2021 varför detta hotell exkluderas från klimatberäkningarna. • Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 har hållits stängt för renovering och öppnades först i oktober 2024 och räknas därför inte med i utfallet för 2024. • Citybox Brussels öppnade dörrarna igen i juli efter reno- vering och räknas således inte med i utfallet för 2024. • Scandic Nürnberg Central omklassificerades från Egen drift till Hyresavtal i mars 2024 och räknas endast med i Hyres- avtal för 2024 och inte i jämförelseåret 2023. STYRNING A V HÅLLBARHET GOV-1 Förvaltnings-, lednings- och tillsynsorganens roll Upplysningar kring medarbetare, ledningsgrupp samt sty- relsens sammansättning och mångfald presenteras i ämnes- specifik standard S1 på sidan 127. Vidare finns upplysningar kring deras respektive roller och ansvarsområden på sidan 95. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Koden som mång- faldspolicy vid framtagandet av förslaget till styrelse, med målet att styrelsen ska vara sammansatt med ledamöter i varierande ålder, kön och geografiskt ursprung samt represen- tera varierande utbildnings- och yrkesbakgrund. Tre av sju ledamöter i Pandox styrelse är kvinnor. Valberedningen har bedömt att styrelsen uppfyller Kodens krav på oberoende. GOV-2 Information som lämnas till och hållbarhetsfrågor som behandlas av företagets förvaltnings-, lednings- och tillsynsorgan För upplysningar se beskrivningen se sidan 95. 95. Viktiga styrdokument • Uppförandekod för medarbetarna • Uppförandekod för affärspartners • Miljöpolicy • Antikorruptionspolicy • Policy för mänskliga rättigheter • Skattepolicy • Vägledning för ansvarsfulla inköp • Underhållspolicy • Personuppgiftspolicy • Informationssäkerhetspolicy • Uttalande kring Modern Slavery Act • Riskhantering och internkontroll Alla ovanstående policyer utom Vägledning för ansvars- fulla inköpoch Underhållspolicyn signeras av styrelsen. De senare signeras av lämplig representant ur lednings- gruppen. Innehållet i respektive policy beskrivs under varje relevant standard. GOV-3 Integration av hållbarhetsrelaterade resultat i incitamentssystem I Pandox befintliga och kontinuerliga L TI-program baseras 10 procent på Pandox hållbarhetsarbete som ska linjera med Pandox klimatrelaterade SBTi-mål vilka avser växthusgas- utsläpp i Scope 1, 2 och 3. Bedömningen av utfallet består av en sammanvägd bedömning av genomfört hållbarhetsarbete under året för att Pandox långsiktigt ska nå SBTi-målen. För mer information om Pandox incitamentsprogram, se sidorna 159–160. I Egen drift (ej inkluderat avdelningschefer och chefsin- genjörer i Storbritannien) är 25 procent av hotelldirektörernas årliga incitamentsprogram relaterat till utfallet i det gröna indexet. För avdelningscheferna och chefsingenjörerna är 10 respektive 30 procent hänförligt till detta index. Det gröna indexet är en sammanvägning av följande kategorier; energi, vatten, avfall, matavfall, handdukar och linne samt kemika- lier. För att de ESG-relaterade delarna av incitamentsprogram- met ska utbetalas behöver indexet vara 7 för nya hotell och 8 eller högre för hotell som haft indexet under ett år. GOV-4 Förklaring om tillbörlig aktsamhet Processerna för tillbörlig aktsamhet fungerar på olika sätt. Inom fastighetsförvaltning, som omfattar båda affärssegmen- ten, sker löpande due diligence för leverantörer och täcker in miljö, sociala frågor och affärsetik. Denna bedömning gäller i tre år innan en ny bedömning bör genomföras. För 2023 var den implementerad på byggentreprenader över ett visst belopp inom Sverige, men omfattningen har under 2024 utvidgats till att även inkludera leverantörer i Europa. Leveran- törerna läggs i första hand in i Pandox digitala system, Stratsys, för tillbörlig aktsamhetsutvärdering. Där genomförs en initial riskanalys för nya leverantörer. De leverantörer som rödmar- keras ombeds fylla i ett självskattningsformulär. Stratsys ställer uppföljande frågor och ger möjlighet att lämna mer information på alla självskattningsformulär som har rödmarkerade svar. På detta sätt kan en leverantör ändras till gul eller grön. Det är enbart Stratsys som får ändra i syste- met för att garantera oberoende gentemot leverantören. Detta steg bidrar även till en fördjupad dialog med och utveckling av leverantörerna. För leverantörer där det framkommer FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 93 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 94 ===== brister arbetar Pandox aktivt för att leverantören ska skapa förutsättningar för att bli grönklassade och fortsatt vara en affärspartner. Skulle ett bolag flaggas som rött även efter att leverantören haft möjlighet att vidta åtgär- der och komplettera information behövs det beslut från det interna inköpsrådet för att tillåta undantag om fort- satt arbete med leverantören. Det kan exempelvis röra sig om speciella fall där det bara finns en leverantör av vissa material. Denna situation har ännu inte uppstått. Dessa ska även inspekteras på plats av en oberoende, extern part och om så ej är möjligt på grund av redan avslutat projekt, rödlistas leverantören i systemet med förbud om fortsatt användning. För hotellverksamhet i Egen drift används Hiltons Supply Management System (HSM) för att säkerställa efterlevnad av Pandox krav på leverantörer. Uppskatt- ningsvis 80 procent av alla inköp görs genom detta system. Av resterande 20 procent sker de flesta inköpen lokalt via mindre aktörer. Ytterligare upplysningskrav kopplade till allmänna upplysningar för GOV-4 i ESRS 2 fortsätter i ESRS-index i appendix på sidorna 138-139. GOV-5 Riskhantering och intern kontroll över hållbarhetsrapportering Pandox hållbarhetsrelaterade riskidentifiering sker i genomförandet och uppdateringen av den dubbla väsentlighetsanalysen som täcker in hela organisationen och även värdekedjan. Denna riskprocess har varit sepa- rat från den bolagsövergripande riskprocessen. Diskus- sioner förs internt om hur dessa processer ska integreras framgent. Pandox använder sig av ett klimatriskverktyg som analyserar och värderar Pandox exponering mot fysiska klimatrisker och naturkatastrofrisker. Det identifierar också vilka klimatanpassningsåtgärder som behöver genomföras på fastighetsnivå. Hållbarhetsrisker är en del av Pandox övergripande riskarbete där exemepelvis klimatriskanalyser är en del av förvärvsanalysen. Ansvarsfördelning för hantering av riskerna varierar, men koordinering av riskhantering sker genom SVP, Director of Sustainable Business. Pandox har interna kontrollrutiner, exempelvis ”four-eyes”-principen, som bland annat innebär dubbelsignering vid kontrakts - skrivning för att minimera risken för felaktigheter och korruption. Vid nyanställning används farfarsprincipen, där vd alltid är involverad vid rekrytering av centrala chefsroller. För att säkerställa förfarande i enlighet med förutbestämda processer görs självutvärderingar årligen som avrapporteras till Pandox revisions utskott. Dessa kontroller bidrar till kvaliteten i Pandox löpande eko- nomi- och hållbarhetsarbete och följaktligen i den årliga rapporteringen. SVP, Director of Sustainable Business har det övergri- pande ansvaret för att Pandox hållbarhetsrapportering genomförs enligt gällande lagstiftning. En primär risk vid hållbarhetsrapportering är att data rapporteras in felak- tigt eller inte konsolideras korrekt. För att hantera detta använder Pandox ett digitalt tredjepartssystem för inrap- portering vilket möjliggör central översyn och kontroll. Dessutom appliceras ”four-eyes”-principen även här, när data skrivs in i rapporten. Pandox arbetar löpande med förbättringar av datakvalité och inrapportering genom automatisering av dataflöden samt rekrytering av hållbarhetscontroller under 2024 som arbetar med uppdateringar och förbättringar av processer, rutiner och datakvalité samt löpande analyser. Pandox rapporte- ringsstrukturer och uträkningar utvärderas årligen för att säkerställa att de återspeglar verkliga förhållanden så väl som möjligt. En svårighet inom affärssegmentet Hyresavtal är att alla hyresgäster inte samlar in hållbarhetsdata på ett systematiskt sätt. I de fall det behövs använder Pandox därför schablon beräkningar baserat på den faktiska data från hyresgäster som finns tillgänglig. Mer information om detta finns under varje relevant standard. Grönt tak på Hilton Brussels Grand Place FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 94 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 95 ===== STYRNING Har det övergripande ansvaret för den strategiska inrikt- ningen av hållbarhets- och klimatarbetet och fattar beslut om företagets policyer som uppdateras årligen. Styrelsen fattar också beslut om signifikanta investeringar, såsom gröna investeringsprogram avseende Pandox klimat- omställning, för att uppnå sina vetenskapliga mål och certifiering av fastigheter. Återrapportering till styrelsen sker halvårsvis via en styrelserapport samt årligen genom en muntlig presentation av SVP, Director of Sustainable Business. Detta omfattar uppföljning av uppsatta mål och aktiviteter för att nå dessa. Styrelsens kompetens ska spegla de utmaningar Pandox har. Fem av sju ledamöter har eller arbetar aktivt på fastighetsbolag och har därmed bred bransch erfarenhet. Dessutom har tre av ledamö- terna mångårig börserfarenhet. En av ledamöterna har tydlig erfarenhet från hållbarhetsarbete enligt önskemål från viktiga intressenter. Inga arbetstagarrepresentanter finns representerade i styrelsens sammansättning. Vidare sker kontinuerlig utbildning både internt av SVP, Director of Sustainable Business kring exempelvis klimatomställ- ning och hur olika scenarier påverkar dessa, BREEAM- certifiering, mångfald och inkludering och omvärldsbe- vakning kring relevanta trender och politiska beslut som kan påverka Pandox strategi och verksamhet. Styrelsen blev informerad kring resultatet av det arbete som skett internt tillsammans med extern part avseende Pandox påverkan, risker och möjligheter avseende hållbarhets- aspekter i den dubbla väsentlighetsanalysen. Styrelsen återkopplade med sina synpunkter, vilka integrerades i slutresultatet av analysen. Styrelsen blir informerade avseende eventuella förändringar i IRO:er, mål eller mäte- tal. Under året utbildades styrelsen inom dess ansvar för CSRD och antikorruption, lett av två externa hållbarhets- experter. SVP, Director of Sustainable Business har under 2024 även haft en stående punkt på revisions utskottets möten där fokus varit på hur arbetet med att rapportera i linje med CSRD-rapporteringen fortskridit. Ansvarar för löpande drift av företa- get och att rapportera till styrelsen. De ansvarar för att leverera på mål och strategier samt fatta beslut om övergripande verksamhetsfrågor, däribland hållbarhet. De ska också se till att system och processer finns för uppföljning och kontroll av bola- gets verksamhet och risker inom samtliga hållbarhetsområden, vilket även inkluderar klimatrelaterade risker och möjligheter. SVP, Director of Sustainable Business är medlem i ledningsgruppen och bidrar med kunskap inom denna aspekt. Vd och ledningsgrupp har under året adres- serat samtliga väsentliga ämnen som identifierats för Pandox. Uppfölj- ning och försäkran att system och rutiner fungerar sker genom årlig rapportering för samtliga nyckeltal i hållbarhetsrapporten. För SBTi-mål sker uppfölning löpande under året via den omställningsplan som Pandox har beslutat. Består av representanter från lednings- gruppen och hanterar kvartalsvis frågeställningar och beslut rörande hållbarhetsarbetet. Under 2024 fokuserades arbetet på konkreta möjligheter och risker avseende handlingsplaner för Scope 1, 2 och 3 för att lyckas uppnå Science Based T argets samt ytterligare grön finan- siering, inkludering och mångfald. Hållbarhetskommittén är också aktiv i de gröna investeringsprogrammen samt BREEAM-certifiering av samt- liga fastigheter inom Egen drift. CFO är sammankallande för kommittén. Hållbarhetskommittén har under året adresserat samtliga väsentliga ämnen som identifierats för Pandox (se sidorna 97–98). Ansvarar för att säkerställa att håll- barhetsfrågor integreras i Pandox löpande verksamhet tillsammans med berörd områdesansvarig, vilket oftast är affärsområdesansvariga. Genom sitt deltagande på lednings- gruppsmötena säkerställs att hållbar- hetsfrågorna alltid finns högt upp på agendan och integreras i affären. SVP, Director of Sustainability Business leder också två specifika hållbarhets- forum. Det första forumet består av SVP, Asset Management & Develop- ment, en intern energispecialist och en extern energikonsult, som driver det gröna investeringsprogrammet för Egen drift. Det andra forumet består av SVP, Asset Management & Deve- lopment samt två externa BREEAM- specialister som driver och genomför BREEAM-certifieringen av fastighe- terna inom Egen drift tillsammans med hotellens medarbetare. SVP, Director of Sustainable Business rap- porterar kontinuerligt utfallet av håll- barhetsarbetet till ledningsgruppen. Dessutom är hållbarhet ett stående inslag på Pandox strategiska kickoffer som arrangeras två gånger om året för lednings gruppen, styrelserepresen- tanter, medarbetare på huvudkon- toret och nyckel befattningshavare inom Egen drift. Rollen infattar också ansvar för mål och måluppföljning. Ansvarar för hållbarhetsabetet i Egen drift och rapporterar till SVP, Director of Sustainable Business. Denna person har till hjälp minst en hållbarhets - coach per hotell, som driver arbetet. Hållbarhetsarbetet kommuniceras kvartalsvis genom rapporten Green Update och på interna konferenser en till två gånger per år. Alla medarbetare i Pandox är ansva- riga för att arbeta med hållbarhet i enlighet med de policyer och strate- gier som företaget har. STYRELSE OCH REVISIONSUTSKOTT VD OCH LEDNINGSGRUPP HÅLLBARHETSKOMMITTÉN SVP, DIRECTOR OF SUST AINABLE BUSINESS SUST AINABILITY MANAGER SAMTLIGA MEDARBET ARE FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 95 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 96 ===== STRA TEGI OCH AFFÄRSMODELL SBM-1 Strategi, affärsmodell och värdekedja Pandox hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i den dubbla väsentlighetsanalysen (sid. 99) och fokuserar på aktiviteter för att nå de vetenskapsbaserade klimatmålen (sid. 109) som är en del av Pandox strategi att skapa attraktiva och hållbara hotellprodukter samt målen inom mångfald och inkludering. Mappning av värdekedjan är en del av processen för den dubbla väsentlighetsanalysen. Pandox affärsmodell och ansvar i värdekedjan Pandox äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till etable- rade hotelloperatörer med hyresavtal som är långa, omsätt- ningsbaserade med en god minimihyresnivå och delad risk. Pandox är verksam i Europa. Under året har företaget avyttrat sitt sista hotell i Kanada och därmed avvecklat denna marknad. Pandox är aktiv i hela värdekedjan från förvärv och fastig- hetsutveckling, uthyrning, tekniskt underhåll och hotelldrift, till ombyggnation, renovering och eventuell försäljning av fastigheten. Pandox påverkan sker därför i hela hotellbran- schens värdekedja, men företagets roll och ansvar för håll- barhet skiljer sig mellan affärssegmenten. Pandox har direkt ansvar för hållbarhetsfrågor i sin egen verksamhet i Egen drift, men har även möjlighet till påverkan i övriga delar av värdekedjan genom att dels ställa krav på leverantörerna, dels genom samarbete med hyresgästerna. Hur stor denna påver- kan är regleras av avtal. Full kontroll inom Egen drift innefat- tar förvärv av befintliga fastigheter, beslut om affärsmodell, hotelldriften, tekniskt underhåll och drift, renoveringar och om-eller tillbyggnad samt eventuell avyttring av fastigheter. Samtidigt som full kontroll inom Hyresavtal endast innefattar förvärv av befintliga fastigheter inklusive mark och eventu- ella beslut om avyttringar av fastigheten. Annars skiljer sig inflytandet åt där ansvaret för fastigheten och hållbarhetsre- laterade frågor är uppdelat mellan hyresgästen och Pandox. Ansvarsfördelningen är reglerad i hyresavtalet med hotellope- ratören och kan se olika ut beroende på praxis i olika länder. Hotelloperatören ansvarar för den löpande hotelldriften och interiören i hotellen. Pandox ansvarar för fastighetens yttre skal, tekniskt underhåll och fastighetsdrift, samt utveckling, större renoveringar och om- eller tillbyggnad. När det gäller investeringar av tekniska installationer, skiljer sig ansvaret mellan Norden och övriga länder. Generellt sett har Pandox ett större fastighetsansvar i Norden jämfört med i övriga länder. Hotelloperatören ansvarar för inköp av all el, värme, vatten och kyla till hotellen. Pandox har därför begränsade möjligheter att påverka åtgärder för att minska energi- och vattenanvändningen i de uthyrda fastigheterna. Pandox målsättning är att påverka genom att skapa gemensamma incitament för förbättring inom ramen för gröna tilläggsavtal och andra gemensamma initiativ. Hållbarhet har en central del i Pandox strategi och genom- syrar investeringar i fastigheter genom hållbar utveckling. Exempelvis beslutade Pandox under 2023 om ett investe- ringsprogram om 29 MEUR, godkänd av styrelsen, som har ambitionen att nå utsläppsminskningen i Scope 1 och 2. Mer information kring projekten återfinns på sidorna för respek- tive ESRS-standard (sid. 107–137). Hållbarhet är vidare en av företagets fyra värdedrivare och för att uppnå resultat arbetar Pandox aktivt med iniativ som minskad energianvändning, fastighetscertifieringar, leverantörsgranskningar samt främ- jande av ett jämställt och inkluderade ledarskap. Hållbarhet, inklusive hantering av hållbarhetsrisker, är en del av Pandox strategiska beslut och beaktas vid både förvärv och avyttringar. Kunder och slutanvändare omfattar både hyresgäster och hotellgäster. Pandox största leverantörer är byggentreprena- der. I hela värdekedjan finns dessutom ett stort antal leveran- törer av varor och tjänster som möjliggör hotelldrift. Antal anställda efter geografiskt område återfinns i ämnesspecifik standard S1 på sidan 125. SBM-2 Intressenters intressen och synpunkter Pandox har löpande dialoger med sina intressenter under verksamhetsåret, utöver den specifika intressentdialog om hållbarhet som genomfördes under 2023 som en del av den dubbla väsentlighetsanalysen. Bolagets viktigaste intressenter utgörs av hyresgäster, medarbetare, ägare, investerare, banker och leverantörer. Alla Pandox intressentdialoger har som syfte att informera bolaget om intressenternas synpunkter på verksamheten samt validering av analyser för att möjliggöra utveckling och förbättring, och dialogerna anpassas för att ge ett så effektivt utbyte som möjligt. Dialogen med hyresgäster styrs av avtalet och vilka aktuella frågor som hanteras. Under året dominerades dessa samtal av underhålls- och utvecklingsprojekt. Under 2024 skickades en enkätundersökning ut till de hyresgäster som Pandox erhållit data från med syfte att ytterligare förstå deras förväntansbild avseende Pandox hållbarhetsarbete. Det genomförs en medarbetarundersökning på huvud - kontoret årligen och kvartalsvisa medarbetarundersökningar i Egen drift. Läs mer under upplysningskrav ESRS S-1 på sidan 123. Dialog med ägare och investerare sker kvartalsvis i sam- band med delårsrapporten, genom investerarresor, informella möten och genom enkätundersökningar om vad de efterfrå- gar i årsredovisningen. Under 2024 har Pandox fortsatt sin dialog om grön finansiering med sina största långivare och har kunnat öka andelen hållbarhetslänkade lån från 6 till 45 procent. I dialogerna har det framkommit tydligt vilka krav och förväntningar olika intressenter ställer på Pandox, vilket i sin tur har påverkat Pandox strategiska interna arbete. När det är relevant eller påverkar Pandox strategiska arbete infor- meras Pandox styrelse och ledningsgrupp om intressenternas synpunkter. Det har inte har varit några väsentliga föränd- ringar av Pandox affärsmodell under året. Pandox arrangerar även årligen en hotellmarknadsdag med fokus på trender och kunskapsspridning. Till detta forum bjuds Pandox viktigaste intressenter in. Dialogen med leverantörer har Pandox strukturerat genom sin process för leverantörsgranskning. Genom denna kan Pandox stödja och utveckla samarbetet samt påverka leveran- törerna att arbeta mer strukturerat med hållbarhet. Läs mer under Förklaring om tillbörlig aktsamhet på sidorna 93–94. Pandox har även dialog med intresseorganisationer gäl- lande utvecklingsmöjligheter, bland annat i samband med deras utvärderingar av Pandox hållbarhetsarbete och resultat från undersökningar och bedömningar så som GRESB, CDP och Sustainalytics. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 96 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 97 ===== SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell Väsentlig påverkan, risker och möjligheter (IRO) har analyserats i den dubbla väsentlighetsanalysen. Inom vissa underämnen har inte någon finansiell risk eller möjlighet identifierats. VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont ESRS-standard och ämnen Underämnen Typ av IRO Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt ESRS E1 Klimatförändringar Begränsning av klimatförändringar Negativ påverkan, finansiell risk och möjlighet Anpassning till klimatförändringar Finansiell risk Energi Negativ påverkan, finansiell risk och möjlighet ESRS E2 Föroreningar ämnen som inger betänkligheter/ inger mycket stora betänkligheter Negativ påverkan ESRS E3 Vatten och Marina resurser Vatten Negativ påverkan ESRS E5 Cirkulär ekonomi Resursinflöden, inklusive resursanvändning Negativ påverkan, finansiell risk Avfall Negativ påverkan, finansiell risk ESRS S1 Den egna arbetskraften Arbetsvillkor Positiv och negativ påverkan Likabehandling och lika möjligheter för alla Negativ påverkan, finansiell möjlighet Hälsa och säkerhet Negativ påverkan ESRS S2 Arbetstagare i värdekedjan Arbetsvillkor Negativ påverkan Likabehandling och lika möjligheter för alla Negativ påverkan Andra arbetsrelaterade rättigheter Negativ påverkan ESRS S4 Konsumenter och slutanvändare Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare Negativ påverkan Social inkludering för konsumenter och/eller slutanvändare Positiv påverkan ESRS G1 Ansvarsfullt företagande Företagskultur Positiv och negativ påverkan, finansiell risk Förvaltning av förbindelser med leverantörer Negativ påverkan Korruption och mutor Negativ påverkan, finansiell risk Cybersäkerhet Cybersäkerhet Negativ påverkan E S G IDENTIFIERAD V ÄSENTLIG PÅ VERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER E1 Klimatförändringar Väsentlig påverkan: • Pandox verkar i en bransch med höga utsläpp av växthusga- ser, där byggnader står för 36 procent av utsläppen i Europa. • Företaget bidrar till utsläpp genom Scope 1, 2 och 3, med majoriteten från Scope 3. • Pandox fastigheter kan påverkas av extremt väder, över- svämningar och regn, särskilt i länder som Österrike, Belgien, Sverige och Norge. • Pandox är beroende av energiintensiva leverantörer inom bygg- och renoveringsbranschen. • Många hotell värms upp med naturgas, ett fossilt bränsle med höga utsläpp. Finansiella risker: • Framtida kostnader från utsläppsskatter och investeringar för att uppfylla energieffektiviseringskrav. • Krav på att alla icke-bostadsfastigheter ska uppnå minst F i Europa och C i Storbritannien. • Höga kostnader för reparationer och återställning vid skador från extremt väder. • Behov av stora investeringar för anpassningar, exempelvis installation av kylsystem. • äldre fastigheter kan vara dyra att omvandla för att uppfylla nya krav. • Energibrist kan orsaka allvarliga störningar och ekonomiska förluster för Pandox och deras affärspartners. • Begränsat inflytande över utsläpp från partners som hyr Pandox fastigheter. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 97 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 98 ===== Finansiella möjligheter: • Genom att följa klimatplaner enligt Parisavtalet kan Pandox förbli en attraktiv partner för investerare och finansinstitutioner. • BREEAM-certifiering av hotell kan skapa affärsmöjligheter och attrahera gäster. • Investeringar i energieffektiva byggnader och utrustning kan spara resurser och energikostnader på lång sikt. • Pandox kan bli en fortsatt attraktiv partner för hotelloperatörer genom energieffektivisering. • Skapa incitament för energieffektivitet genom nya partnerskap. • Investeringar i energieffektivitet kan göra Pandox till en attraktiv partner för hotelloperatörer. E2 Föroreningar Väsentlig påverkan: • Produkter som kylskåp, frysar och luftkonditionerings- anläggningar kan innehålla farliga ämnen som skadar miljön vid livscykelns slut. • F-gaser från dessa produkter kan släppas ut i atmosfären, vilket förvärras av ökande temperaturer och ökad installation av luftkonditioneringsanläggningar. • Rengöringsmedel som används vid städning kan innehålla farliga ämnen. E3 Vattenresurser Väsentlig påverkan: • Vattenutsläpp från hotellverksamheter kan negativt påverka den omgivande miljön. • Stora mängder avloppsvatten från tvätt, dusch och spolning kan påverka lokala avloppssystem. • V erksamheter i vattenstressade städer som London och Bryssel förvärrar problemet. E5 Cirkulär ekonomi Väsentlig påverkan: • Pandox har en negativ påverkan genom sitt val och användning av material, särskilt råmaterialanvändning. • Vissa material är beroende av jungfruliga resurser, vilket kan påverka miljön negativt. Finansiella risker: • Brist på insikt i materialens inköpspraxis och dess påverkan på människor och miljö. • Brist på resurser och material kan leda till ökade priser eller störningar i verksamheten. • Material från länder med mindre strikta klimatpolitik kan bli dyrare på grund av kommande EU-regler för koldioxid- utsläpp. • Ökade kostnader och regleringar kring avfallshantering. • Potentiella böter om avfallsmängder inte begränsas eller återvinns enligt krav. S1 Den egna arbetskraften Väsentlig påverkan • Pandox skapar sysselsättningsmöjligheter genom sin lokala närvaro. • V erksamhet i länder där föreningsfrihet kränks kan leda till försämrade arbetsvillkor. • Bristande språkkunskaper bland arbetstagare bidrar till hälsa- och säkerhetsrisker samt otillräckliga arbetsrättigheter. • Diskriminering och sexuella trakasserier är vanliga inom hotellverksamhet, särskilt i restaurang- och städbranschen. • Andelen kvinnor som är hotellchefer är lägre i Europa än i Norden. • Fysiskt krävande arbetsuppgifter kan bli svåra för äldre anställda. • En minoritet av medarbetare inom städ har inte tillgång till datorer, vilket försvårar utbildning och informationsdelning. Finansiella möjligheter • Förbättra samarbetet och effektiviteten inom företaget genom fokus på mångfald och inkludering. • Minska kostnader för utbildning och personalomsättning genom en effektiv strategi för att attrahera och behålla anställda. • Öka affärsmöjligheterna genom att förbättra medarbetar- nöjdheten. • Utveckla strategier för att hantera diskriminering och trakasserier. • Anpassa arbetsuppgifter för äldre anställda för att bibehålla deras arbetsförmåga. • Förbättra tillgången till utbildning och information för medarbetare utan datorer. S2 Arbetstagare i värdekedjan Väsentlig påverkan • Bemanningspersonal inom restaurang och städning riskerar tvångsarbete, låga löner och osäkra anställningar. • Risk för olaglig arbetskraft och lönedumpning inom fastighetssektorn. • Otillräckliga språkkunskaper bidrar till bristande arbetsrättigheter och begränsad kunskap om klagomåls- mekanismer. • Extern städpersonal kan utsättas för kemikalier som påverkar hälsan negativt. • Brist på facklig anslutning och kollektivavtal kan försämra arbetsvillkor och rättigheter. • Byggbranschen är en risksektor för arbetsvillkor, hälsa och säkerhet. • Byggarbetare hanterar stressiga arbetsförhållanden för att möta deadlines. • Hotellanställda riskerar trakasserier och diskriminering, särskilt migrantarbetare och bemanningspersonal. • Risk för tvångsarbete och barnarbete i värdekedjan, särskilt inom kaffe- och teindustrin. S4 Konsumenter och slutanvändare Väsentlig påverkan • Hotellverksamhet medför risker för prostitution, människohandel och sexuella övergrepp. • Risk för att hotellgäster utsätts för dåligt beteende eller trakasserier från andra gäster eller personer i hotellets omgivning. • Pandox kan bidra till inkludering genom att säkerställa tillgänglighet för alla och erbjuda tillgänglighetsanpassade rum. G1 Ansvarsfullt företagande Väsentlig påverkan • Positiv företagskultur som uppmuntrar till feedback och nya idéer. • Årlig inkluderingsundersökning visar att 82% av de anställda känner sig inkluderade. • Byggmaterial kan produceras på ett socialt ohållbart sätt. • Beroende av entreprenörspartner för inköp av material. • Beroende av att alla parter respekterar lagstiftning kring korruption och mutor. Finansiella risker • 18 procent av de anställda känner sig inte inkluderade, vilket kan leda till minskat engagemang och effektivitet. • Sociala och miljömässiga risker från leverantörer som inte granskas noggrant. • Korruption och mutor kan leda till ökade kostnader, förlorade affärsmöjligheter, juridiska påföljder och skador på företagets rykte. • Byggsektorn är en högrisksektor för korruption och mutor. • Risk för korruption vid upphandling av varor och tjänster samt partiskhet vid avtal. All identifierad väsentlig påverkan, risker och möjligheter (IRO) samt påverkan i värdekedjan och tidshorisont presen- teras löpande som en inledning till respektive väsentlig ESRS- standard, se sidorna 107, 117, 118, 120, 123, 130, 132 och 135. Där återfinns även mer beskrivande upplysningar, omfattning och hantering kopplade till dessa. Pandox rapporterar enligt TCFD, vilket utgör en central del av företagets klimatriskanalys. Denna analys belyser poten- tiell finansiell påverkan samt effekter på Pandox strategi och verksamhet. Analysen inkluderar även en känslighetsanalys och en bedömning av den potentiella finansiella påverkan till följd av identifierade risker samt Pandox åtgärder för att han- tera dessa. Vidare illustreras hur företagets finansiella position kan påverkas om dessa åtgärder inte genomförs. Utfallet av TCFD-analysen beskrivs mer detaljerat på sidorna 113–116 i denna rapport. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 98 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 99 ===== V ÄSENTLIGHETSANAL YS SAMT PÅ VERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) IRO-1 Beskrivning av arbetsgången för att fastställa och bedöma väsentlig påverkan, risker och möjligheter IRO-2 Upplysningskrav i ESRS-standarder som omfattas av företagets hållbarhetsförklaring Väsentlighetsanalys Under 2023 genomförde Pandox en dubbel väsentlighets- analys (DMA) för att fastställa väsentlig påverkan, risker och möjligheter (IRO). Denna process är separat från Pandox övergripande riskprocess. Väsentlighetsanalysen gjordes med hjälp av en tredje part i enlighet med senaste tolkning av CSRD och ESRS. Utvärderingen gjordes utifrån principen för dubbel väsentlighet enligt vilken ett hållbarhetsämne kan vara väsentligt från ett eller båda av följande perspektiv: • Påverkans väsentlighet – Pandox påverkan på människor och/eller miljö • Finansiell väsentlighet – hållbarhetsämnen som skapar effekter på Pandox finansiella förutsättningar Den dubbla väsentlighetsanalysen genomfördes i fem steg: 1. Förståelse för affärsmodellen, värdekedjan samt identifiering av en bruttolista över ESG-ämnen 2. Processanalys och intressentdialog 3. Utvärdering av påverkans väsentlighet 4. Utvärdering av finansiell väsentlighet 5. Väsentlighetsmappning och dokumentation Förståelse för affärsmodellen och värdekedja Ett första steg för att kunna identifiera och bedöma effekter, risker och möjligheter som är väsentliga för Pandox var att kartlägga och förstå företagets affärsmodell och värdekedjan. Nyckelaktiviteter, resurser och intressenter mappades ut längs värdekedjan för att kunna definiera en tydlig omfattning för den forsatta analysen. Hela Pandox värdekedja inkluderades. Analysen exkluderade framtida potentiella förvärv eller förändringar av affärsmodellen. Bruttolista över all påverkan, finansiella risker och möjligheter (IRO) En bruttolista över IRO:er skapades genom att utvärdera samtliga ämnen inklusive underämnen samt delunderämnen baserats på ESRS ämneslista gentemot Pandox verksamhet. T otalt identifierades 26 hållbarhetsämnen. Processanalys och intressentdialog som underlag till utvärdering av väsentlig påverkan, finansiella risker och möjligheter (IRO) Identifierade IRO:er kartlades enligt varje underämne i brutto listan. även ämnen som inte inkluderades i listan, men som skulle kunna vara väsentliga för Pandox, lyftes. I analy- sen identifierades risker och möjligheter som kan uppstå från påverkan. Processanalysen omfattar hela verksamheten och är inte begränsade till specifika verksamheter, affärsförbindel- ser, geografiska områden eller liknande. Det innebär att hela Pandox värdekedja är inkluderad såsom egen hotellverksam- het i Egen drift, nedströms hyresgäster som driver hotellen i Hyresavtal samt de uppströms leverantörer Pandox använder sig av, exempelvis i byggbranschen. Kunskap såsom intern kartläggning av Pandox fastighetsbestånd avseende exempel- vis kylsystem, luftkonditionering samt branschpraxis såsom exempelvis typiskt förekommande föroreningar i branschen har tagits i beaktning i identifiering av IRO:er i E2. Vidare har jämförelse mot externa initiativ såsom SASB standards, CSR risk check, Think hazard, Transparency international samt WWF biodiversity and water risk filter genomförts genom skrivbordsanalys. Klimatrelaterade fysiska- och omställningsrisker identifie- rades i Pandox klimatrisksystem och genomförda klimatrisk- rapporter av extern part. Dessutom beaktades Pandox utförda klimatscenarioanalys i enlighet med T ask Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFDs) rekommendationer där klimatrelaterad påverkan, kopplade till växthusgasutsläpp, föroreningar, vatten och cirkulär ekonomi identifierades genom mappning och analys av Pandox platser/områden för verksamhet. Vidare analyserades hotellens geografiska lägen för att utreda om de befinner sig i vattenstressade områden. För att läsa mer om scenarioanalyserna, se sidorna 113–116. Tidigare genomförda avfallsstudier för att förstå respektive hotells avfallsströmmar har tagits i beaktande vad gäller cir- kulär ekonomi. Ytterligare har en genomförd studie avseende badrums klimatpåverkan inkluderats. Pandox påverkan kopplat till mänskliga rättigheter identi- fierades genom den Human Rights Impact Assessment som genomfördes av extern part under vintern 2022/2023 och som inkluderade intressentdialoger och processer för tillbör- lig aktsamhet inom samtliga affärssegment. För att säkerställa att utvärderingen täckte in samtliga ämnen i bruttolistan, samt ytterligare potentiella ämnen som inte identifierats, genomfördes intervjuer med sammanlagt 10 relevanta intressenter, fyra interna och sex externa. Inter- vjuerna genomfördes av tredje part. I DMA-processen togs inte förslag in från lokala experter eller specifika berörda samhällen avseende föroreningar eller vatten och marina resurser, då Pandox anser att tillräcklig rele- vant kunskap inhämtats inom dessa områden. Dock involve- ras lokala experter vid exempelvis BREEAM-certifieringar. Utvärdering av väsentlig påverkan, finansiella risker och möjligheter (IRO) De identifierade IRO:er delades in på kort, medellång och lång sikt och specificeras till olika delar av värdekedjan. En poängsättning gjordes sedan med utgångspunkt i kriterierna i ESRS 1 Allmänna Krav för påverkan och finansiell väsentlig- het. Negativ påverkan poängsattes baserat på allvarlighets- grad – en kombination av skala, omfattning och möjlighet till gottgörelse – samt sannolikhet. Allvarlighetsgrad prioriterar sannolikheten före påverkan på mänskliga rättigheter. Posi- tiv påverkan poängsattes baserat på skala, omfattning och sannolikhet. Finansiella risker och möjligheter poängsattes baserat på potentiell storlek på risken eller möjligheten samt sannolikhet. Relevanta trösklar för den kvantitativa poängsättningen beslutades i samråd med Pandox hållbarhetsteam, repre- sentanter från ledningsgruppen sam externa konsulter. De parametrar som är osannolika att inträffa, utom när det kom- mer till påverkan på mänskliga rättigheter, eller har låg allvar- lighetsgrad/storlek faller under tröskeln och inkluderas ej i rapporteringens omfattning. Kartläggning av väsentlighet och dokumentation De preliminära resultaten av den dubbla väsentlighetsanaly- sen validerades av representanter från Pandox hållbarhets- team och ledningsgrupp. Efter detta gjordes slutliga justeringar. Väsenlighetsanalysen resulterade i att utifrån de 26 hållbar- hetsämnena blev 9 ESRS ämnesstandarder väsentliga, med 20 väsentliga underämnen, varav en företagsspecifik. Väsent- lighetsanalysens resultat har kommunicerats till styrelsen för kännedom och möjlighet att påverka. Ytterligare mer detal- jerad genomgång av resultaten och processen gjordes med enskilda styrelseledamöter. Pandox rutin är att göra en årlig översyn av väsentlighetsanalysen där eventuella förändringar i bolagets värdekedja, verksamhet, branschpraxis och nya insikter tas i beaktning. Detta genomfördes med hjälp av en tredjepart som har god erfarenhet av att utföra dubbla väsent- lighetsanalyser. Vilken hållbarhetsinformation som ska raporteras har bedömts baserat på de väsentliga IRO:er som har identifierats för respektive underämne. Samtliga datapunktrader i väsent- liga standarder har bedömts för att säkerställa fullständig och väsentlig rapportering. Upplysningskrav för vilka det inte finns några relaterade väsentliga IRO:er har uteslutits ur hållbarhetsinformationen. Uppdatering av väsentlighetsanalys 2024 Under 2024 gjordes en uppdatering av analysen för att säker- ställa relevans och precision. Eftersom 2023 var det första året som Pandox genomförde en dubbel väsentlighetsanalys, har den uppdaterade analysen identifierat skillander och nya insikter. De förändrade bedömningarna återfinns i E2, E5 samt S3. Analysen visar att både underämnet miljöföro- reningar i E2 och underämnet resursutflöden i E5, bedömts som inte väsentliga på grund av uppdaterade tolkningar av regelverket. Vidare har hela E4 standarden identifieras som icke väsentlig i den uppdaterade analysen. Detta är en följd av den översiktliga riskanalys av naturrelaterad påverkan och beroenden som genomfördes under 2022/2023. Analysen genomfördes på de geografiska platser där Pandox har sina fastigheter, och på de material som förekommer i Pandox egen verksamhet samt i värdekedjan. Viktiga aktiviteter som förekommer i värdekedjan har också utvärderats för att få en förståelse för naturrelaterade konsekvenser och beroenden i värdekedjan. Analysen har visat att inga av de platser där Pandox bedriver verksamhet har påfallande känslig biologisk mångfald och inga fastigheter ligger i eller nära Key Biodiver- sity Areas. Pandox hotell är belägna i stadsmiljöer. Vidare har även hela S3 standarden identifierats som inte längre väsentlig. Transparens är inte längre ett identifierat underämne. Istället har man kategoriserat cybersäkerhet som ett väsentligt underämne och bildar således en företagsspecifik upplysning. Ytterligare upplysningskrav kopplade till allmänna upplys- ningar i IRO-2 i ESRS 2 fortsätter i ESRS-index i appendix på sidorna 140–141. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 99 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 100 ===== Miljöinformation ALLMÄN INFORMA TION 93 ESRS2 Allmänna upplysningar MILJÖINFORMA TION 101 Rapportering enligt T axonomiförordningen 107 ESRS E1 – Klimatförändringar 117 ESRS E2 – Föroreningar 118 ESRS E3 – Vattenresurser och marina resurser 120 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi E SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION 123 ESRS S1 – Den egna arbetskraften 130 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 132 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare S BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION 135 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 137 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS APPENDIX 138 Centrala delar av tillbörlig aktsamhet 140 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS 142 Förteckning över datapunkter från annan EU-lagstiftning 146 TCFD-index 147 Definitioner G FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET 100 ===== SIDA 101 ===== Rapportering enligt EU-taxonomin Pandox rapporterar för fjärde året i rad i enlighet med EU:s T axonomiförordning, som syftar till att visa i vilken utsträck- ning företagets verksamhet är miljömässigt hållbar och lever upp till EU:s sex miljömål. Pandox rapporterar både på omfattning och förenlighet för samtliga miljömål. Under året genomfördes en utökad granskning av resterande miljömål 3-6 utifrån förenlighet. Ingen förenlighet kunde påvisas i dessa miljömål. Pandox har tagit fram guidning och instruk- tioner för hur insamlandet av data ska genomföras internt, så att rapportering sker i enlighet med T axonomiförordningen. Rapportering för 2024 Under 2024 omfattades totalt 98 (98) procent av omsättningen kopplat till miljömål 1 (CCM) och 6 (BIO), 99 (99) procent av kapitalutgifter (capex) och 100 (100) procent av driftutgifterna (opex) för miljömål 1 (CCM). Andelen som var förenlig upp- gick till 5 (5) procent av omsättning, 63 (3) procent av kapital- utgifter (capex) och 22 (13) procent av driftsutgifter (opex). Miljömål 1 (CCM) omfattade totalt 37 (97) procent av capex och 78 (87) procent opex under 2024. Vidare omfat- tades Pandox av 46 (46) procent av omsättningen kopplat till miljömål 6 (BIO). Pandox har ingen förenlig omsättning, capex eller opex kopplat till miljömål 2 (CCA) och 6 (BIO). Ingen av investeringarna 2024 avser anpassningsinvesteringar varför miljömål 2 (CCA) inte blir tillämpligt. För fastigheter är energiprestandan den avgörande para- metern i förhållande till EU-taxonomins miljömål 1. Pandox har utgått från Fastighetsägarnas riktlinjer kring vad som definieras som topp 15 procent vilket inkluderar energidekla- rationer med energiklass A till B. Då det i dagsläget inte finns riktlinjer i andra länder kring topp 15 procent har Pandox valt att tolka Sveriges riktlinjer även för de andra länder där företaget är verksamt. Under 2024 hade 15 fastigheter energi- klass B och en A. Dessa är belägna i Sverige, Norge, Österrike, Nederländerna och England. Den största skillnaden mot förra året avser främst tre nyförvärvade fastigheter i England, som uppfyller energiklassning om minst B, som är inkluderade i årets rapportering. Angivna procentsatser avseende förenlighet med T axo- nomin ska ses i ljuset av att Pandox fastighetsbestånd i stor utsträckning består av äldre fastigheter som i majoriteten av fallen inte når klass B. I det befintliga beståndet finns inte samma förutsättningar som vid nyproduktion där hänsyn tas till dagens energikrav redan i planeringsstadiet. Att förflytta en fastighet från mycket låga energiklasser till klass A eller B kan vara mycket tekniskt utmanande och kräva stora investe- ringar samt en samverkan med hyresgäster som inte alltid är möjlig vid extern drift. I många fall konstateras att en sådan förflyttning inte är affärsmässigt försvarbar eller tekniskt genomförbar och att en rivning och nybyggnation skulle krävas. Detta är samtidigt inte förenligt med EU:s målsättning om minskad klimatpåverkan då det leder till hög resursför- brukning. Vidare har Pandox fastigheter i 11 länder med olika natio- nella regler kring hur beräkningar av energiklasser ska ske och energislag viktas. Förutsättningarna varierar också stort. I Sverige finns utbredda fjärrvärmenät med låga utsläpp, medan naturgaspannor är en vanlig lösning för uppvärmning i till exempel England. även elproduktionens källor skiljer sig stort mellan olika länder. I Sverige står fossila bränslen för cirka 1 procent av elproduktionen medan i Storbritannien är andelen fossil naturgas i elproduktionen 35 procent, då finns även olja och kol i mixen utöver detta. Direkta jämförelser av nationella betyg är därför idag ofta inte rättvisande. Som ett exempel kan energiklassning B i England för vissa byggnadstyper motsvara ett F i Skottland. I Tyskland finns ingen skala och i Belgien finns ännu inga energideklarationer för kategorin hotellfastigheter. Enligt nya EU-direktiv kommer detta att krävas från 2025 för att uppnå en bättre jämförbarhet länder emellan. Pandox har som en del av sitt arbete inom SBTi påbörjat ett projekt internt för att identifiera vilka fastigheter som behö- ver energieffektiviseras för att ligga i linje med Parisavtalet. I detta arbete är Pandox ambition att förflytta fastigheter till ett B där det är möjligt. Bedömning av tillämplighet och förenlighet av hotellverksamheten inom miljömål 6 Biodiversitet och aktivitet Bio 2.1 Analysen avseende tillämplighet och förenlighet omfattar enbart hotellverksamheten i Egen drift eftersom det endast är i denna verksamhet som Pandox bedriver hotellverksam- het. I Hyresavtal är Pandox enbart fastighetsägare och har inte ansvar för hotelldriften. Inga av Pandox hotell ligger i eller i närheten av något naturskyddsklassificerat område. Det skulle därför kunna argumenteras för att Pandox hotellportfölj inte innefattas av den ekonomiska aktiviteten BIO 2.1 eftersom de inte har en möjlighet att bidra till miljömålet enligt de uppsatta krite- rierna. Den 29 november 2024 publicerades dock en FAQ i utkastform från EU-kommissionen där det förtydligades att hotell som är tillämpliga i enlighet med BIO 2.1 ska kunna testas för taxonomiförenlighet oavsett var de är belägna. Pandox har bedömt att utkastet till vägledning bekräftar att hotellen är tillämpliga i T axonomisystemet. Hur kriterierna för väsentligt bidrag exakt ska testas på Pandox hotell, med utgångspunkt i det utkast till FAQ som publicerades i novem- ber, analyseras fortfarande. Det arbete som genomförts för att bedöma förenlighet beskrivs nedan. Hur förenlighet ska testas kan även komma att förändras under 2025 innan FAQn fastställs. Pandox har sålunda påbörjat utredningen avseende för- enlighet under 2024. För att klassificera hotellverksamheten i Egen drift som förenlig med Biodiversitetsmålet måste kriterierna för väsentligt bidrag till miljömålet kriterier 1 till 5, kriterierna för att inte skada de andra miljömålen (DNSH) och förenlighet med minimiskyddsåtgärder påvisas. Det DNSH kriterium som behöver bevisas för miljömål 1, klimat- förändringar, innebär att byggnaderna har en viss energieffek- tivitet. Det har testats av Pandox genom att göra en bedöm- ning av det tekniska screeningkriteriet som definierar de topp 30 procent mest energieffektiva byggnaderna nationellt. För att identifiera de fastigheter som hamnar inom topp 30 utgick Pandox från vägledningen för topp 15 enligt Fastig- hetsägarnas riktlinjer. Därefter användes vägledningen från Fastighetsägarna för primärenergital (kWh/m2) för att täcka in ytterligare fastigheter inom topp 30. Vid slutet av 2024 uppnådde 10 av 24 fastigheter i Egen drift detta kriterium. Dessa 10 fastigheter utvärderades vidare mot de tekniska granskningskriterierna, 1 till 5, för väsentligt bidrag till Bio- diversitetsmålet. Ingen av Pandox fastigheter bedömdes dock vara förenliga med samtliga kriterier i aktivitet BIO 2.1, detta eftersom det för en del av kriterierna saknats vägledning för hur dessa ska kunna tillämpas av fastigheter utanför natur- skyddsklassificerade områden. Den sent publicerade FAQn ger dock sådan vägledning varför det är möjligt att Pandox i framtiden även kan komma att ha förenliga fastigheter inom Biodiversitetsmålet. Detta under förutsättning att även reste- rande miljömålens DNSH-kriterier uppfylls, något som inte testats i år eftersom någon förutsättning för förenlighet ändå inte bedömdes föreligga. Pandox fortsätter att bevaka och utvärdera potentiella förbättringsåtgärder för att stärka hållbarhetsarbetet och anpassningen till EU:s taxonomi. Minimum safeguards Under 2022 granskade och bedömde en tredje part att Pandox efterlevde styrningskraven som definieras av mini- miskyddsåtgärderna (eng: Minimum Safeguards). Det säker- ställdes då även att bolaget har utvecklat och antagit lämpliga program och åtgärder för att förebygga och upptäcka korrup- tion och säkerställa sund konkurrens. Enligt kontrollen har varken Pandox eller dess dotterbolag brutit mot skatterelate- rade lagar och det finns inga bekräftade överträdelser enligt Dow Jones Risk Center. Pandox och dess högsta ledning har inte heller dömts för brott mot konkurrenslagarna enligt Dow Jones Risk Center. Granskningen baserades på OECD:s rikt- linjer för multinationella företag, FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter, samt ILO:s åtta kärn- konventioner. Pandox har beslutat att tredje part ska granska efterlevnad av minimum safeguards vartannat år om inga stora förändringar eller incidenter äger rum som föranleder extra granskning. Granskning genomförs igen inför 2025 års årsredovisning. Under 2024 kontrollerade en tredje part huruvida det inkommit ärenden till OECD:s nationella kontaktpunkter och/eller anklagelser mot Pandox om brott mot arbetsla- gar och mänskliga rättigheter som rapporterats till Business and Human Rights Resource Center. Föremål för kontrol- len har varit Pandox, koncernledningen och styrelsen samt dotter bolag. Kontrollen visade inga (0) inkomna ärenden FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 101 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 102 ===== och därmed inga tecken på att Pandox anklagats eller fun- nits skyldig till att bryta mot OECD:s riktlinjer och FN:s vägledande principer. Under året arbetade Pandox vidare med att vidare- utveckla de processer och aktiviteter som framkommit i den påverkansanalys som genomfördes 2022. DNSH Klimatförändringarna kommer leda till högre temperaturer, förändrade regnmönster och mer frekvent och intensivt extremväder så som värmeböljor, torka och skyfall. Därför är det viktigt att kartlägga vilka effekter olika klimatscenarier har på Pandox fastigheter och planera för hur dessa effekter kan minimeras. Pandox genomför följaktligen årligen klimat- riskanalyser av sitt fastighetsbestånd med ambitionen att klimatanpassa de fastigheter där risken är hög för negativ påverkan av ett förändrat klimat. Övergripande klimatrisk- analyser beaktas även vid förvärv. Från och med 2025 kom- mer klimatriskanalyser dessutom vara en integrerad del av den årliga riskinspektionen som genomförs på plats i utvalda fastigheter. Pandox använder ett modellverktyg som bedömer och finansiellt värderar Pandox exponering mot fysiska klimat- risker och naturkatastrofrisker för alla bolagets fastigheter. V erktyget bedömer fastigheternas risker utifrån IPCCs klimat- scenarier (RCP 2.6 (1,5 ⁰C), 4.5 (2–3 ⁰C) och 8.5 (4 ⁰C)) och tids- spann (nuvarande risk, risk år 2030, år 2050 respektive år 2100). V erktyget inkluderar klimatrisker och varje fastighet till- delas en risknivå mellan 1–5 för respektive område där 1 är mycket låg risk och 5 är mycket hög risk. Följande klimatrisker inkluderas i verktyget i enlighet med taxonomi förordningen: • Förändrade vindmönster • Cyklon, orkan och tyfon • T ornados • Förändrade nederbördsmönster och typer • Havsnivåhöjningen • T orka • Nederbörd • Översvämning Följande klimatrisker inkluderas inte i verktyget samt bakomliggande skäl till det: • Stormar (inklusive snö, damm och sandstormar) inkludera- des inte eftersom damm och sandstormar inte utgör en stor risk i norra Europa där Pandox fastighetsbestånd primärt är lokaliserat. Snöstormar däremot skulle kunna utgöra en risk för fastighetssektorn i form av ökade underhållskostnader. Däremot är det fortfarande inte helt klarlagt hur klimatför- ändringarnas effekter på snöstormar kommer att se ut. I tillägg finns det inte heller någon global riskkarta tillgänglig avseende detta utan data behöver då hämtas från lokala meteorologiska institut. • Hydrologisk variation omfattas inte eftersom påverkan av detta inte påverkar fastighetssektorn i stor utsträckning. T orka och översvämningar täcks in av andra klimat- variabler. • Havsförsurning ingår inte i analysen då det främst kommer att påverka och förändra marina näringskedjor och livs- medelsförsörjning vilket innebär att fastighetssektorn inte är direkt exponerad för denna risk. • Saltvattenintrång genom yta och grundvattenkällor kan försämra tillgången till färskvatten i kustnära områden vilket kan påverka en mindre andel av portföljen på lång sikt men risken anses idag inte vara hög för Pandox. Andra risker som kan påverka saltvattenintrång så som havsnivå- höjning inkluderas dock i riskanalysen. • Vattenstress inkluderas inte i riskanalysen men Pandox genomför en analys av denna parameter med hjälp av WRI’s verktyg i syfte att kunna följa utvecklingen av vilka fastig heter som ligger i områden med hög vattenstress. • Glacial lake outburst flood (GLOF) är ett våldsamt flöde som uppstår när en fördämning av en glaciärsjö brister, detta inkluderas inte då fastigheterna inte är i regioner nära glaciärsjöar. • Ras, skred, erosion, lavin, jordflyttning, sättning inkluderas inte i riskanalysen eftersom Pandox fastigheter inte är belägna i områden där dessa risker anses tillräckligt höga. V erktyget baseras på moderna klimatprognoser som över- ensstämmer med fastighetens förväntade livslängd. För att uppfylla de tekniska granskningskriterierna i DNSH kopplat till climate change adaptation (CCA) för ekonomisk aktivitet CCM 7.3 till 7.6 bedöms klimatriskanalyser vara genomförd och granskningskriteriet uppfyllt i och med att en klimatrisk - analys utförts på den fastighet där investeringen har genom- förts. Pandox genomför en individuell analys av behovet av klimatanpassning på plats i fastigheten när den fysiska klimatrisken bedöms vara mycket hög eller hög. Under 2023 genomfördes en skrivbordsanalys av de fastigheter som identifierats med höga klimatrisker. Under 2024 har en upp- daterad behovsanalys genomförts för att granska fastigheter i portföljen genom en skrivbordsanalys av ytterligare fyra av Pandox fastigheter klassade med en högre risk. Vidare har Pandox utfört klimatriskanalyser på samtliga nyförvärvade fastigheter i portföljen, vilket avser de fyra förvärvade fastig- heterna i Storbritannien. Föroreningar Avseende kriteriet föroreningar i DNSH har Pandox under 2024 identifierat samtliga leverantörer som omfattas i den ekonomiska aktiviteten 7.3 vilka exempelvis berör leveran- törer som tillhandahåller tilläggsisolering, utbyte av fönster, installation eller utbyte av ventilation eller blandare. Dessa leverantörer har via Pandox leverantörsgranskningssystem blivit ombedda att bekräfta att det ej förekommer kemikalier från EUs kandidatlista för SVHC-substanser i deras produkter. Kan de ej bekräfta detta behöver leverantörerna specificera vilka kemikalier som använts. För att en ekonomisk aktivitet ska anses förenlig så ska samtliga kriterier vara uppfyllda. Enbart leverantörer som kunnat bekräfta DNSH kriteriet för CCM 7:3 har rapporterats som förenlig CAPEX och OPEX. En ny rutin kring krav på taxonomiförenlighet i offertförfarandet planeras att införas under 2025. Pandox kommer i ett senare led även implementera stickprovsbasis för att kontrollera att identifierade leverantörer inte hanterar förbjudna substanser. DEFINITION A V EKONONOMISKA VERKSAMHETER Omsättning Utgörs inom Hyresavtal av hyresintäkter samt övriga fastighets- intäkter och inom Egen drift av intäkter från Egen drift. Kapitalutgifter (Capex) Utgörs av investeringar i förvaltningsfastigheter (normalt Hyres- avtal) samt rörelsefastigheter (Egen drift). Därutöver inkluderas från båda segmenten investeringar avseende nyttjanderätter i form av tomträtter, kontorslokaler, bilar samt övrigt leasad utrustning. Driftsutgifter (Opex) T otal opex enligt definitionen i taxanomin innefattar kostnader för underhåll och reparation av fastigheter. Pandox ekonomiska aktiviteter som omfattas av Taxonomin • BIO 2.1 Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi • CCM 7.3 Installation, underhåll, reparering av energieffektiv utrustning • CCM 7.5 Installation, underhåll, reparering av mät- och s tyrenheter för energianvändning • CCM 7.6 Installation, underhåll, reparering av förnybar energiteknik • CCM 7.7 Förvärv och ägande av fastigheter FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 102 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 103 ===== ANDEL A V PANDOX OMSÄ TTNING SOM OMFA TT AS A V SAMT ÄR FÖRENLIG MED T AXONOMIN Omsättning Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Andel omsätt- ning förenlig med taxono- mikraven eller som omfattas av taxonomi- kraven 2023 (18) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Omsättning (3) Andel av omsätt- ningen (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föro- reningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föro- reningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimi- skydds- åtgärder (17) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) MSEK % Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL/ Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Procent E T A. VERKSAMHETER SOM OMFA TT AS A V T AXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 362 5% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja – – – – Ja 5% De miljömässigt hållbara verksamheternas omsättning (A.1) 362 5% 4% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja – – – – Ja 5% Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja – – – – Ja 0% Varav omställningsverksamheter 0 0% – Ja – – – – Ja 0% A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi BIO 2.1 3 268 46% N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL EL 46% Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 3 366 47% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 47% Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 6 634 93% 49% 0% 0% 0% 0% 46% 93% T otalt (A.1 + A.2) 6 996 98% 52% 0% 0% 0% 0% 46% 98% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFA TT AS A V T AXONOMIN Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 140 2% T otalt (A + B) 7 136 100% OMSÄ TTNING REDOVISNINGSPRINCIPER A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga): CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader: Hyresintäkter inom Hyresavtal avseende fastigheter med energiklassning EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser. A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga): CCM 7.7 Hyresintäkter inom Hyresavtal avseende alla övriga fastigheter. BIO 2.1 Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi: Samtliga intäkter Egen drift oberoende av miljöklassning på fastighet. Ingen identifierad förenlighet i detta miljömål. Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B): Intäkter som uppfyller definitionen av en intäkt enligt taxanomin men som inte är tillämplig., exempelvis vidarefakturering. T otalt (A + B) Motsvarar koncernens nettoomsättning FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 103 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 104 ===== ANDEL A V PANDOX INVESTERINGAR (CAPEX) SOM OMFA TT AS A V SAMT ÄR FÖRENLIG MED T AXONOMIN Investeringar (Capex) Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Andel investeringar förenliga med taxonomi- kraven eller som omfattas av taxonomi- kraven 2023 (18) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Kapital- utgifter (3) Andel av kapital- utgifter (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föro- reningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föro- reningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimi- skydds- åtgärder (17) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) MSEK % Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Procent E T A. VERKSAMHETER SOM OMFA TT AS A V T AXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.7 2 666 61,8% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja – – – – Ja 2,1% Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.5 23 0,5% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja – – – – Ja 0,7% E Installation, underhåll och reparation av förnyelsebar teknologi: hyresavtal och Egen drift CCM 7.6 3 0,1% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja – – – – Ja 0,2% E Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 33 0,8% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja – Ja – – Ja 0% E Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 2 724 63,1% 63,1% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja – Ja – – Ja 3,1% Varav möjliggörande verksamheter 59 1,4% 1,4% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja – – – – Ja 1,0% E Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% – Ja – – – – Ja 0% A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 1 522 35,3% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 90,8% Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 70 1,6% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 6% Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 1 592 36,9% 36,9% 0% 0% 0% 0% 0% 96,9% T otalt (A.1 + A.2) 4 316 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 99,9% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFA TT AS A V T AXONOMIN Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0% T otalt (A + B) 4 316 100% CAPEX REDOVISNINGSPRINCIPER Se sidan 106. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 104 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 105 ===== ANDEL A V PANDOX KOSTNADER SOM OMFA TT AS A V SAMT ÄR FÖRENLIG MED T AXONOMIN Kostnader (Opex) Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Andel driftsut- gifter förenliga med taxono- mikraven eller som omfattas av taxonomi- kraven 2023 (18) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Drifts- utgifter (3) Andel av drifts utgifter (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föro- reningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föro- reningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimi- skydds- åtgärder (17) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) MSEK % Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Procent E T A. VERKSAMHETER SOM OMFA TT AS A V T AXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.7 46 21% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja – – – – Ja 13% Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.5 0 0% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja – – – – Ja 1% E Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 2 1% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – Ja – Ja – – Ja 0% E Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 48 22% 21% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja – Ja – – Ja 13% Varav möjliggörande verksamheter 0 0,9% 1% 0% 0% 0% 0% 0% – Ja – – – – Ja 1% E Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% – Ja – – – – Ja 0% A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL EL/N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 165 76% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 84% Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 6 3% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 3% Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 171 78% 78% 0% 0% 0% 0% 0% 87% T otalt (A.1 + A.2) 218 100% 99% 0% 0% 0% 0% 0% 100% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFA TT AS A V T AXONOMIN Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0% T otalt (A + B) 218 100% OPEX REDOVISNINGSPRINCIPER A.1 Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga): Policybeslut: För opex ser vi förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter på samma sätt inom vår interna värdekedja vilka också förvaltas på samma sätt. Följaktligen rapporteras taxanomiförenligheten för alla Pandox fastigheter inom ramen för CCM. Redovisade värden rör förenliga ekonomiska aktiviteter inom de tekniska granskningskriterierna applicerbara på Pandox förvaltnings- och rörelsefastigheter (CCM 7,3, 7.5). CCM: 7.7 avser endast investeringar i fastigheter med energiklassning EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser. Ökningen mot föregående år främst hänförlig till förvärv av tre gröna fastigheter under 2024. A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga): CCM 7.7: Opex i förvaltnings- och rörelsefastigheter som inte är taxanomiförenliga i enlighet med ovan samt policy beskriven under redovisningsprinciper för Capex. Varav 71 MSEK avser opex inom Hyresavtal och ingår i posten kostnader fastighetsförvaltning, justerat om 9 MSEK som utgörs av förenliga poster under A1 samt vad som ingår under 7.3 i A2. Varav 147 MSEK avser opex inom Egen drift och ingår i posten kostnader Egen drift i koncernens resultaträkning, justerat om 44 MSEK för förenliga poster under A1 samt vad som ingår under 7.3 i A2. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 105 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 106 ===== Andel av omsättningen/total omsättning Taxonomi förenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin Begränsning av klimatförändringar 5,08% 52,24% Anpassning till klimatförändringar ET ET Vatten ET ET Cirkulär ekonomi ET ET Föroreningar ET ET Biologisk mångfald 0% 45,8% Andel av kapitalutgifter/totala kapitalutgifter Taxonomi förenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin Begränsning av klimatförändringar 63,12% 100% Anpassning till klimatförändringar ET ET Vatten ET ET Cirkulär ekonomi ET ET Föroreningar ET ET Biologisk mångfald ET ET Andel driftsutgifter/totala driftsutgifter Taxonomi förenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin Begränsning av klimatförändringar 21,84% 100% Anpassning till klimatförändringar ET ET Vatten ET ET Cirkulär ekonomi ET ET Föroreningar ET ET Biologisk mångfald ET ET Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Kärnenergirelaterade verksamheter 1. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärn energiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. NEJ 2. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. NEJ 3. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärn- energi, samt säkerhetsupp graderingar av dessa. NEJ Fossilgasrelaterade verksamheter 4. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 5. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 6. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ CAPEX REDOVISNINGSPRINCIPER (se tabell sid 104 ) A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter: Policybeslut För capex ser vi förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter på samma sätt inom vår interna värdekedja vilka också förvaltas på samma sätt. Egen drift/Hyresavtal Pandox har som policy att testa capex utifrån investeringen i sig och inte baserat på till vilken ekonomisk aktivitet omsättningen kopplat till fastigheten hör. Pandox bedömning är att samt - liga investeringar i fastigheter (alla fastig heter förvaltas dessutom på samma sätt) omfattas av beskrivningen i CCM 7.7 (förvärv och ägande av fastigheter) men att rörelsefastigheterna sedan går vidare i den interna värdekedjan för att användas till hotellverksamhet. Samtliga investe- ringar i rörelsefastigheter, vilka är inom Pandox interna värdekedja, som uppfyller taxonmiför - enlighet utifrån CCM 7.7 (se ovan) rapporteras som taxonomiförenliga. Därutöver finns (på samma sätt som beskrivs för Hyresavtal ovan) individuella investering- ar i fastigheter som i sig inte är taxonomiförenliga men där investeringen i sig är förenlig. CCM 7.7: Samtliga investeringar i fastigheter som är taxonomiförenliga det vill säga investe- ringar/förvärv i fastigheter med energiklass EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser. T otalt redovisat under 7.7 uppgår till 2 666 MSEK varav 2 612 MSEK utgörs av under året tre förvärvade EPC-B klassade rörelsefastigheter och 54 MSEK avser investeringar i ägda gröna fastigheter. Ökningen mot föregående år främst hänförlig till förvärv av tre gröna fastigheter under 2024. CCM 7.3, 7.5. 7.6: Individuella investeringar i fastigheter som inte uppfyller kraven på taxono- miförenlighet men där investeringen i sig uppfyller kraven på taxonomiförenlighet. A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga): CCM 7.3: Utfall 70 MSEK (f g år 151 MSEK). CCA 7/CCM 7.7: Hyresavtal: Varav 732 MSEK avser investerngar i befintliga förvaltningsfastig- heter som motsvarar angivna investeringar i finansiella redovisnigen not E1 (förvaltningsfas- tigheter), justerat om 111 MSEK som utgörs av förenliga investeringar i förvaltningsfastigheter som ingår under punkt A1 samt vad som ingår under 7.3 i A2. Egen drift: Därutöver ingår 680 MSEK avseende förvärv av rörelsefastighet (inkluderad i Not E2 i finansiell redovisning) samt 292 MSEK avseende investeringar i befintliga operatörsfastigheter som motsvarar angivna investeringar i not E2 och E3, justerat om 71 MSEK som utgörs av förenliga investeringar i rörelsefastigheter som ingår i punkt A1 samt vad ingår under 7.3 i A2. B: Capex som inte omfattas av taxonomin (B): Avser exempelvis hyra avseende kontorslokaler. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 106 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 107 ===== VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont ESRS 2 SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Underämnen IRO beskrivningar Typ av IRO Begränsning av klimatförändringar Pandox verkar i en bransch som bidrar avsevärt till utsläpp av växthusgaser. Byggnader står för 36 procent av utsläppen i Europa och hotellverksamheter är både energi och utsläppsintensiva. Potentiell negativ påverkan Pandox bidrar till utsläpp genom Scope 1, 2 och 3 där Scope 3 genererar majoriteten av utsläppen. Faktisk negativ påverkan För investerare och banker är det avgörande att företag har planer för att hantera klimatförändringar och minska utsläpp enligt Parisavtalet, vilket Pandox arbetar med. Genom att följa dessa planer förblir Pandox en attraktiv partner för investerare och finansinstitutioner. Finansiell möjlighet Pandox strävar efter att BREEAM-certifiera alla hotell i Egen drift. Certifieringen bekräftar att hotellverksamheterna bedrivs på ett hållbart sätt som främjar klimatåtgärder. Genom att certifiera sina fastigheter kan Pandox skapa affärsmöjligheter och bli en attraktiv affärspartner och hotellval för potentiella gäster. Finansiell möjlighet Pandox står inför potentiella framtida kostnader från skatter på utsläpp. Ytterligare kan det finnas behov av stora investeringar för att uppfylla energieffektiviseringskrav, särskilt med det kommande kravet 2027 på att alla icke-bostadsfastigheter ska uppnå minst F i Europa och C i UK. Finansiell risk Anpassning till klimatförändringar Vissa av Pandox fastigheter kan potentiellt stå inför risker såsom exempelvis extremt väder, översvämningar och regn, vilket kan göra dem obrukbara, särskilt i länder som som är utsatta för översvämningar. Detta kan medföra höga kostnader för reparationer och återställning, samt behov av stora investeringar för anpassningar, exempelvis genom installation av kylsystem för att förbättra inomhusklimatet. äldre fastigheter kan dessutom vara för dyra att omvandla för att uppfylla nya krav, vilket förväntas leda till ökade kostnader för Pandox. Finansiell risk Energi De flesta av Pandox leverantörer inom fastighetsförvaltning är verksamma inom byggbranschen där materialframställning är energiintensiv. Pandox är beroende av dessa leverantörer för att hålla sina fastigheter i gott skick. Potentiell negativ påverkan Många av hotellen som drivs av eller förvaltas av Pandox i Europa värms upp med naturgas som är ett fossilt bränsle med höga växthusgasutsläpp. Faktisk negativ påverkan Driften av byggnader kräver stora mängder energi, särskilt hotellbyggnader. En stor del av utsläppen (Scope 3) orsakas också av partners som hyr Pandox fastigheter. Här har Pandox ett begränsat inflytande och behöver en annan typ av partnerskap för att skapa incitament för energieffektivitet. Faktisk negativ påverkan Högre temperaturer och volatila energipriser kan öka energiförbrukningen och kostnaderna i Egen drift där Pandox står för energikontrakten, Hotelloperatörer som hyr fastig- heter från Pandox påverkas också ekonomiskt vilket kan leda till en ökad efterfrågan av energieffektiva fastigheter. Om äldre byggnader inte kan renoveras för att uppfylla de nya regleringarna att uppnå minst F i Europa (2033) och C i UK (2027) finns det en risk att det på sikt kan leda till förlorad marknadsandel. Finansiell risk Scenarier där det råder energibrist kan bli verklighet i och med att samhället håller på att elektrifieras, Om en sådan situation blir långvarig finns det risk att hotellbranschen inte prioriteras för att få tillgång till energi. Detta har potential att orsaka allvarliga störningar och ekonomiska förluster för Pandox Egen drift och deras hyresgäster. Finansiell risk Att investera i mer energieffektiva byggnader och utrustning kan spara resurser och energikostnader på lång sikt, och göra Pandox till en fortsatt attraktiv partner för hotelloperatörer. Finansiell möjlighet E1 Klimatförändringar FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 107 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 108 ===== STRA TEGI E1-1 Omställningsplan för begränsning av klimat förändringarna Väsentlig klimatrelaterad påverkan Pandox största negativa påverkan på klimatet är genom utsläpp av växthusgaser vilket förekommer i hela värdekedjan. Det är en effekt av Pandox affärsmodell som består av den egna verksamheten (Scope 1 och 2) samt uppströms aktiviteter (Scope3). Pandox förbränning av bränslen som olja och gas i den egna verksamheten, drivmedel till företagets bilar samt utsläpp av köldmedium ger upphov till Scope 1-utsläppen vilket främst sker i den egna hotelldriften. Pandox köper även in el, fjärrvärme och kyla till den egna verksamheten som ger upphov till Scope 2-utsläpp. Den största delen av utsläp- pen sker nedströms hos hyresgäster inom affärssegmentet Hyresavtal i Scope 3. Utsläpp från hyresgästernas drift och uppvärmning av hotellen är den enskilt största utsläppskate- gorin. Utsläppen redovisas i nedströms leasade tillgångar. För de fastigheter där hyresgästerna levererar mätdata om faktisk energianvändning rapporteras energibaserade utsläpp i tabel- len. Den näst störst utsläppskategorin i Scope 3 återfinns i uppströms leasade tillgångar i Pandox värdekedja och kom- mer från inköpta varor, material och tjänster. Klimatomställningsplan Pandox har godkända Science Based T argets i linje med Paris- avtalets mål att begränsa uppvärmningen till 1,5 °C. Målen innebär att Pandox till år 2030 ska minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent och inom Hyresavtal (Scope 3) med 25 procent från basåret 2022. Basår är valt för att reflektera den senast tillgängliga utsläpps- datan, det vill säga den mest tillförlitliga datan med ett repre- sentativt år för Pandox utsläpp i Scope 1, 2 och 3. Vid eventu- ellt större förändringar i portföljen räknas basåret om för att fortsatt representera ett korrekt basår. Målet är inte beräknat som en linjär minskning utan är satt till 2030 och vägen dit behöver inte nödvändigtvis vara linjär. Omställningsplanen är en del av Pandox långsiktiga affärsstrategi och har godkänts av bolagets styrelse och ledningsgrupp. För Egen drift (Scope 1 och 2) godkände styrelsen i sep- tember 2023 ett klimatomställningsprogram om 29 MEUR som beräknas generera en årlig besparing om cirka 3 MEUR. Programmet inkluderade initialt åtta fastigheter som utöka- des till elva fastigheter under 2024. Klimatomställningspro- grammets primära syfte är att bidra till utsläppsminskningar i Scope 1 och 2 och innebär att Pandox kommer fokusera på att minska beroendet av fossila bränslen och öka energi- effektiviteten genom att fasa ut gas och olja och ersätta det med värmepumpar. Ytterligare prioriteringar inkluderar energieffektivisering, ökning av andelen förnybar energi och beteendeförändring. Under 2024 genomfördes förstudier och detaljerade studier för att kunna fatta rätt beslut i val av tekniska lösningar. Dessa studier är inte klassificerade som capex och är därmed inte förenliga i taxonomin. Under 2025 kommer ett pilotprojekt genomföras där två olika typer av värmepumpar jämförs. Installationsarbete förväntas kunna mappas mot taxonomins aktiviteter 7.2-7.6. Aktiviteterna inom programmet kommer dessuto bidra till en bättre energi- klassificering. Det finns dock inget kommunicerat mål om att förflytta fastigheterna till energiklass A och B för att nå taxonomilinjering i 7.7 då detta skulle kräva ytterligare stora investeringar med sämre lönsamhet. Läs mer om detta på sidan 101, rapportering enligt EU-taxonomin. Klimatomställningsplanen för Scope 3 håller på att tas fram. Liknande initiativ som för Scope 1 och 2 kommer även här att implementeras. Dessutom kommer projekt för att minska utsläppen vid renovering och ombyggnation genom exempelvis hållbara materialval och minskat spill prioriteras. Detta då renoveringar av badrum är den vanligaste formen av renovering som Pandox genomför. Därför har ett samarbete inletts med Scandic för att utveckla vägledande principer som integrerar klimataspekter vid badrumsrenoveringar. Målet är att prioritera uppgraderingar framför att riva ut fullt fungerande badrum, vilket ska bli standardpraxis. Detta syftar till att minska utsläppen och bidra till att uppnå det veten- skapligt baserade målet för Scope 3, utan att kompromissa med gästkomfort, design eller driftskostnader. Under året har provbadrum tagits fram, och en överenskommelse förväntas i början av 2025, vilket skulle möjliggöra en bred utrullning av det nya konceptet. Fram till och med 2026 planeras cirka 600 badrum att renoveras för Scandic. HANTERING A V PÅ VERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER E1-2 Policyer för begränsning av och anpassning till klimat- förändringarna E1-3 Åtgärder och resurser med avseende på klimatförändrings- policyer Policyer för begränsning av och anpassning till klimatförändringar Pandox har ett antal styrdokument som informerar deras styrning av klimatrelaterade hållbarhetsfrågor. I högsta instans är vd och ledningsgrupp ansvariga för att policyn implementeras och efterlevs. Dessa innefattar: • Miljöpolicy • Underhållspolicy • Vägledning för ansvarsfulla inköp • Rapportering enligt TCFD Sammantaget hanterar dessa dokument frågor om hur Pandox arbetar för att minska sina växthusgaser i hela värde- kedjan men även i båda affärssegmenten, energieffektivise- ring i Egen drift och underhållsarbete, samt anpassning till klimatrelaterade risker och möjligheter, och dess påverkan på den övergripande strategin. Försiktighetsprincipen är en del av miljöpolicyn och innebär att verksamheten proaktivt ska undvika miljörisker och negativ påverkan på miljön. Det sker kontinuerlig uppföljning av energianvändning, samt årlig uppföljning av utsläpp samt arbete med att löpande förbättra dataunderlaget och emissionsfaktorer. Datan används vid beslutsunderlag och prioriteringar av investeringar. De godkända vetenskapsbaserade målen är ett exempel på detta och bidrar till ett tydligare fokus för hållbar- hetsarbetet. Färdplanerna för att uppnå klimatmålen kopplas till tydliga aktivieter som följs upp. Dataunderlag och rappor- tering kommer fortsätta att utvecklas med målsättningen att vara lika tillförlitlig som den finansiella rapporteringen. Klimatanpassning av klimatrelaterade risker och möjligheter Identifierad IRO kopplat till anpassning till klimatföränd- ringar rör de fysiska risker och Pandox fastigheter potentiellt står inför, exempelvis extremväder, översvämningar och regn. Pandox hanterar påverkan och risker genom att göra klimat- analyser. Från och med 2025 kommer platsbesök genom- föras som en del av den årliga riskinspektionen i utvalda fastigheter. Fokus avseende klimatrisker kommer vara på de fatsigheter som har identifierats med hög klimatrisk. Syftet med platsbeöken är att validera de klimatanpassningsåtgär- der som finns på plats alternativt ta fram handlingsgplaner där det saknas. Vidare genom att certifiera sina hotell enligt ramverket BREEAM som främjar åtgärder som ökar byggna- dens motståndskraft mot klimatförändringar och andra risker. Detta kan innefatta förbättringar i byggnadens konstruktion, materialval och driftssystem. Klimatanpassning av fastigheterna har varit en väsentlig hållbarhetsfråga för Pandox sedan 2021. Under 2024 genom- fördes en workshop i ledningsgruppen om klimatföränd- ringarna. Arbetet utgick från de metoder för scenarioanalys som TCFD rekommenderar. I workshopen analyserades olika klimatscenarioanalys för att identifiera kort-, medel- och långsiktiga klimatrelaterade risker och möjligheter och hur de skulle påverka företaget. Den analys som gjordes under 2021 utgick från två klimatscenarier, ”worst case” och ”best case”. 2024 års uppdaterade workshop utgick från tre klimatscena- rier i analysen– ett ”Worst case”, där världen inte lyckats ställa om, utsläppen fortsätter att öka och de fysiska riskerna med klimatförändringar inträffar, ett ”Middle case” där världen vidtar vissa åtgärder för att minska utsläppen samt ett ”Best case”, där världen lyckas samarbeta, ställa om samhället och klara Parisavtalets 1,5-gradersmål. Läs mer om resultatet på sidorna 113–116. Syftet med workshopen var att skapa med- vetenhet kring de klimatrelaterade riskerna och diskutera hur Pandox kan integrera klimataspekten i sin strategi, verksam- het, fastigheter och finanser för olika potentiella framtida klimatscenarier. Dialog sker även med hyresgäster kring klimatanpassning av fastigheter. För att hantera dessa risker har Pandox med hjälp av det modellverktyg som bedömer och finansiellt värderar. E1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 108 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 109 ===== Åtgärder kopplade till väsentliga IRO:er avseende begräns- ningar av klimatförändringar och energianvänding återfinns i kapitlet Omställningsplan för begränsning av klimatför- ändringarna. MÅ TT OCH MÅL E1-4 Mål för begränsning av och anpassning till klimat- förändringarna Pandox har sedan 2023 godkända Science Based T argets med åtagandet att minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent och inom Hyresavtal (Scope 3) med 25 procent från basåret 2022. Målet för Scope 3 inklu- derar kategori 1 ombyggnation och renoveringar av fastighe- ter samt hela kategori 13. Målet utgår från det konsoliderade like-for-like-utfallet. Utfallen tas fram och valideras internt. Pandox har inte ett separat mål för energianvändning utan ett indirekt via Science Based T argets. Detta då de största utsläppen kommer från energianvändning. Redovisningsprinciper Pandox klimatberäkningar utgår från GHG-protokollet och är konsoliderade och sammanställda med bas i operationell kontroll. Växthusgaser som tagits med i beräkningen är CO2, CH4, N2O, HFCs, PFCs, SF6 och NF3. Företagets verksamheter i olika länder rapporterar in faktisk mätdata i Pandox rappor- teringsverktyg, som sedan konsolideras till företagsövergri- pande nivå. I de fall där faktisk data inte är möjlig, schablon - beräknas utsläppen av Pandox. Pandox använder emissionsfaktorer hämtade från följande källor gällande växthusgasutsläpp: • Elektricitet: AIB 2022, IEA, 2023. • Bränslen (kol, olja, naturgas, pellets, träspån, biogas, bioolja, diesel, propan): DEFRA 2024 • Fjärrvärme: DEFRA, 2024 (location-based). • Scope 3 kategori 1 används Exiobase 3.9 2019. De redovisade Scope 1 och 2-utsläppen baseras på inrappor- terad energianvändning. För Scope 3 används inrapporterad- och schablondata. Utsläppsberäkningarna i kategori 1 i Scope 3 är baserade på transaktionsdata från Pandox inköp där varje leverantör kategoriseras utifrån inköpskategorier. Därefter appliceras en emissionsfaktor för växthusgasutsläpp per kategori, sektor och land. Utsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan inklu- deras för respektive inköp. Som källa för emissionsfaktorer används Exiobase version 3.9. I denna kategori ingår även utsläpp av växthusgaser från produktskedet och byggskedet (A1–A3, A5) för genomförda nybyggnadsprojekt, större ombyggnadsprojekt, samt hotellrenoveringar. Utsläppen är schablonberäknade baserat på livscykelanalyser genomförda 2021 och revideringar av dessa för ett nybyggnadsprojekt, ett större ombyggnadsprojekt, samt två hotellrenoveringsprojekt. Utsläppen beräknades från produktskedet och byggskedet per kvadratmeter golvyta, vilka uppgick till 306 kg CO2e/kvm för nybyggnadsprojektet, 134 kg CO2e/kvm för ombyggnads- projektet samt 29 kg CO2e/kvm för renoveringsprojekt. Dessa emissionsfaktorer har sedan multiplicerats med golvytan i genomförda projekt i hela Pandox fastighetsbestånd under 2024. I tabell för energianvändning i Hyresavtal redovisas energi användning nedströms i värdekedjan, det vill säga bland de hyresgäster som ansvarar för driften av hotellfastig- heterna. 130 (112) av totalt 135 (135) fastigheter har rappor- terat in faktiska mätdata för 2024. För att Pandox ska kunna samla in miljö- och energidata från hyresgästerna krävs att dessa företag ger sitt godkännande. Hos vissa hyresgäster finns konkurrensmässiga och/eller organisatoriska övervä- ganden som gör att de ännu inte tillåter delning av data. För fastigheter som saknar faktiskt mätdata schablonberäknas energianvändning. Schablonberäkningen görs genom att den vädernormaliserade energiintensiteten (kWh/kvm) för fastigheter inom Hyresavtal som har mätdata, multipliceras med det totala antalet kvadratmeter för fastigheterna som saknar mätdata. Då schablonberäkningen utgår från faktisk data från Pandox fastigheter samt de faktiska kvm för fastig- heterna bidrar det till en hög grad av noggrannhet i estimatet. I tabellen Hyresavtalens energianvändning redovisas den schablonberäknade delen nedanför den faktiska uppmätta energianvändningen. Följande utsläppskategorier ses inte som relevanta då de uppgår till mindre än 500 ton CO 2e per år eller inte före- kommer i Pandox värdekedja; 2. Kapitalvaror, 4. Transport och distribution (uppströms), 5. Avfallshantering (uppströms), 6. Affärsresor, 7. Pendling, 8. Leasing (uppströms), 9. Transport och distribution (ned- ströms), 10. Behandling av sålda produkter, 11. Behandling av sålda produkter, 12 Avfallshantering av sålda produkter (nedströms), 14. Investeringar, 15. Franchising. I kategorin Inköpta varor, material och tjänster ingår utsläpp uppströms i värdekedjan för inköp gjorda i den löpande driften inom hela Pandox (i Egen drift, Hyresavtal och på huvudkontoret) och nybyggnad, ombyggnad och renovering av fastigheter – ingår Scope 3-utsläpp från byggskedet (A1–A3, A5). Biogena utsläpp rapporteras endast för Scope 1 då Pandox ej har några väsentliga biogena utsläpp i Scope 2 och 3. För att säkra upp faktisk data i värdekedjan arbetar Pandox för att automatisera datainsamlingen. En systembaserad lös- ning har implementerats som möjliggör inhämtning av data direkt från energileverantör eller i de fall detta inte är möjligt via undermätare i fastigheterna. Under 2024 har 92 fastighe- ter automatiserade lösningar för inhämtning av energidata. Energiintensitet per nettointäkt räknar in samtliga fastig- heters energiförbrukning och totala intäkter per affärsseg- ment, det vill säga uppdelat på Egen drift och Hyresavtal. Utsläppsintensitet beräknas enligt totala utsläpp för Scope 1, 2 och 3 dividerat med totala intäkter för Egen drift och Hyresavtal tillsammans. Nettointäkter för 2024 återfinns i denna rapport i tabell ”rapport över totalresultat för koncer- nen”. E1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 109 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 110 ===== E1-6 Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1, 2, 3 och totala växthusgasutsläpp PANDOX VÄXTHUSGASUTSLÄPP 1) Konsoliderat utfall like-for-like Konsoliderat utfall (linjerat med finansiell rapport) SBT mål och årets utfall (ton CO2e) 2024 2023 2) Δ% 2030 2022 Basår Δ% mot basår 2024 2023 Δ% T otala direkta bruttoutsläpp scope 1 & 2 (tCO2e) (Marknadsbaserade) 9 680 9 981 –3% –42% 8 699 11% 10 890 10 443 –4% Scope 1-växthusgasutsläpp Bruttoväxthusgasutsläpp Scope 1 (tCO2e) 6 659 5 435 23% 5 754 6 659 5 435 23% Biogena utsläpp i Scope 1 906 920 –2% 949 906 920 –2% Scope 2-växthusgasutsläpp Platsbaserade bruttoväxthusgasutsläpp inom Scope 2 (tCO2e) 5 998 7 418 –19% 7 410 6 625 7 699 –20% Marknadsbaserade bruttoväxthusgasutsläpp Scope 2 (tCO2e) 3 021 4 546 –34% 2 945 4 231 5 008 –48% T otala indirekta bruttoutsläpp Scope 3 (tCO2e) 86 479 93 828 –8% –25%3) 89 023 –27%3) 87 870 94 939 –8% 1. Inköpta varor och tjänster 37 398 42 259 –12% 27 218 37 398 42 259 –12% – varav ny-, ombyggnation, renoveringar av fastigheter 3 455 5 412 –46% 8 987 3 455 5 412 3. Uppströms produktion av bränsle och energi 2 767 2 083 33% 2 241 2 767 2 083 33% 13. Nedströms uthyrda tillgångar 46 314 49 486 –5% 59 564 46 705 50 597 –7% – varav baserat på mätdata från hyresgäster 43 661 46 753 31 938 43 661 46 753 – varav schablonberäknat för övriga hyresgäster 2 653 2 733 27 626 3 044 3 844 T otala utsläpp av växthusgaser T otala utsläpp av växthusgaser (platsbaserade) (tCO2e) 99 136 106 681 –7% 102 187 100 154 107 173 –7% T otala utsläpp av växthusgaser (marknadsbaserade) (tCO2e) 96 159 103 809 –7% 97 722 97 760 105 382 –7% 2024 2023 Δ% 2024 2023 Δ% Växthusgasintensitet per nettointäkt T otala utsläpp av växthusgaser (platsbaserade) per nettointäkt (ton CO2e/MSEK) 14 16 –13% 14 16 –12% T otala utsläpp av växthusgaser (marknadsbaserade) per nettointäkt (ton CO2e/MSEK) 13 15 –13% 14 15 –7% 2024 2023 Δ% 2024 2023 Δ% Växthusgasintensitet per kvm T otala utsläpp av växhusgaser (platsbaserad) per kvm (ton CO2e/kvm) 49 52 –6% 49 52 –6% T otala utsläpp av växthusgaser (marknadsbaserad) per kvm (ton CO2e/kvm) 47 50 –6% 48 51 –7% 1) Pandox långsiktiga miljömål har målår 2030. Det finns inga delmål fram tills dess. 2) Korrigerad data för 2023 till följd av att schablondberäknad data har uppdaterats med faktiska utfall. 3) Innehåller enbart ny, ombyggnation, renoveringar av fastigheter i kategori 1 samt kategori 13. T abellkommentarer Inköpt elektricitet som genererar utsläpp i Scope 2 består av 93 procent fossilfri certifierad el, resterande saknas certifikat för grön el. Uppdelningen av fossilfri certifierad el avser 100 procent elcertifikat som är direkt kopplat till den faktiska förnybara energin som köps medan noll procent är separat köpta certifikat tex. RECs eller ursprungsgarantier. Scope 1 och 2 har tillsammans minskat med 3 procent. Scope 2 minskade med 34 procent på grund av minskad användning av elektricitet och flera gröna elcertifikat. Scope 1 ökade med 23 procent vilket förklaras delvis av att Pandox har avyttrat sina två hotell i Kanada under 2022/2023 med fjärr - värme samtidigt som tre hotell har förvärvats under samma period som drivs med gas. De förvärvade fastigheter är en del av Pandox omställningsprogram men inga återgärder har ännu genomförts. Pandox totala utsläpp minskade under 2024 med 7 procent. I kategori 1 består största delen av utsläppen av schablonberäknade utsläpp baserat på transaktionsdata. Metodiken för denna har under året utvecklats och är inte direkt jämförbar mot tidigare år. Denna del av kategori 1 är inte heller inkluderad i Pandox Science Based T arget. E1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 110 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 111 ===== E1-5 Energianvändning och energimix EGEN DRIFT Konsoliderat utfall like-for-like Konsoliderat utfall (linjerat med finansiell rapport) 2024 2023 3) Δ% 2024 2023 Δ% Energianvändning och energimix (1) Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter (MWh) 0 0 0 0 (2) Bränsleförbrukning från råolja och petroleumprodukter (MWh) 177 215 –18% 177 215 –18% (3) Bränsleförbrukning från naturgas (MWh) 32 465 28 996 12% 32 465 28 996 12% (4) Bränsleförbrukning från andra fossila källor (MWh) 0 0 0 0 (5) Förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från fossila källor (MWh) 1) 6 383 12 960 –51% 7 965 14 224 –44% (6) T otal användning av fossil energi (MWh) (beräknad som summan av raderna 1–5) 39 025 42 171 –7% 40 607 43 435 –7% Andel fossila källor i total energianvändning 58% 58% 58% 59% (7) Användning från kärnenergikällor (MWh) 0 0 0 0 Andel från kärnenergikällor i total energianvändning 0% 0% 0% 0% (8) Bränsleförbrukning för förnybara energikällor, inbegripet biomassa (inklusive industriavfall och kommunalt avfall av biologiskt ursprung, biogas, förnybar vätgas osv.) (MWh) 2 587 2 629 –2% 2 587 2 629 –2% (9) Förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från förnybara källor (MWh) 1) 25 281 27 346 –8% 25 281 27 346 –8% (10) Förbrukning av egenproducerad förnybar icke-bränsleenergi (MWh) 0 0 0 0 (11) T otal användning av förnybar energi (MWh) (beräknad som summan av raderna 8–10) 27 868 29 975 –7% 27 868 29 975 –7% Andel förnybara källor i total energianvändning 42% 42% 42% 41% T otal energianvändning (MWh) (beräknad som summan av raderna 6, 7 och 11) 66 893 72 146 –7% 68 475 73 410 –7% 2024 2023 Δ% 2024 2023 Δ% Energiintensitet per nettointäkt2) T otal energianvändning från verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan per nettointäkt från verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan (MWh/MSEK) 20 23 –13% 21 23 –9% Energiintensitet per kvm & gästnätter T otal användning per kvm (kWh/kvm) 196 204 –4% 182 207 –12% T otal användning per gn (kWh/gn) 33 36 –8% 33 37 –11% 1) Andelen shablonberäknad el i finansiellt scope avser 0% 2024 och 9% 2023. 2) Nyckeltal inkluderat då Pandox är verksam i fastighetssektorn som räknas till sektorer med hög klimatpåverkan. 3) Korrigerad data för 2023 till följd av att schablondberäknad data har uppdaterats med faktiska utfall. T abellkommentarer I tabellen redovisas data för Pandox 20 (19) fastigheter i Egen drift i like-for-like-scopet och för samtliga 24 fastigheter i enlighet med det finansiella scopet. Det har inte varit någon väsentlig förändring sett till energi användning per nettointäkt och gästnätter. Däremot har det varit en viss ökning i användning av gas för uppvärm- ning i Egen drift med 11 procent. Detta beror på att man ännu inte har implementerat de planerade tekniklösningarna. Under 2024 har man slutfört förstudier och ska under 2025 genomföra pilotprojekt för att välja rätt teknik. Utväxlingen kommer visa sig de nästkommande åren. Samtidigt ser man en minskning av användning av elek- tricitet och fjärrvärme samt en högre procentuell fördelning förnybar elektricitet i hotellen. Detta är till följd av att man har arbetat med att effektivisera system för att övervaka, styra tekniska funktioner i byggnaden samtidigt som man har arbetet med beteendeförändringar bland personalen. Skillna- den i andel förnybar elektricitet beror på att man i år köper in en större del förnybar elektricitet från leverantörer. E1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 111 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 112 ===== HYRESAVTAL Konsoliderat utfall like-for-like Konsoliderat utfall (linjerat med finansiell rapport) 2024 2023 3)) Δ% 2024 2023 Δ% Energianvändning och energimix (1) Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter (MWh) 0 0 0 0 (2) Bränsleförbrukning från råolja och petroleumprodukter (MWh) 5 491 5 240 5% 5 491 5 240 5% (3) Bränsleförbrukning från naturgas (MWh) 56 065 60 879 -8% 56 065 60 879 -8% (4) Bränsleförbrukning från andra fossila källor (MWh) 0 0 0 0 (5) Förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från fossila källor (MWh) 1) 174 830 167 053 5% 176 976 170 824 4% (6) T otal användning av fossil energi (MWh) (beräknad som summan av raderna 1–5) 236 386 233 172 1% 238 532 236 943 1% Andel fossila källor i total energianvändning 67% 66% 67% 67% (7) Användning från kärnenergikällor (MWh) 0 0 0 0 Andel från kärnenergikällor i total energianvändning 0% 0% 0% 0% (8) Bränsleförbrukning för förnybara energikällor, inbegripet biomassa (inklusive industriavfall och kommunalt avfall av biologiskt ursprung, biogas, förnybar vätgas osv.) (MWh) 0 0 0 0 (9) Förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från förnybara källor (MWh) 1) 118 312 118 520 0% 118 312 118 520 0% (10) Förbrukning av egenproducerad förnybar icke-bränsleenergi (MWh) 0 0 0 0 (11) T otal användning av förnybar energi (MWh) (beräknad som summan av raderna 8–10) 118 312 118 520 0% 118 312 118 520 0% Andel förnybara källor i total energianvändning 33% 34% 33% 33% T otal energianvändning (MWh) (beräknad som summan av raderna 6, 7 och 11) 354 698 351 692 1% 356 844 355 463 0% 2024 2023 Δ% 2024 2023 Δ% Energiintensitet per nettointäkt2) T otal energianvändning från verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan per nettointäkt från verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan (MWh/MSEK) 92 95 –3% 92 96 –4% Energiintensitet per kvm & gästnätter T otal användning per kvm (kWh/kvm) 213 221 –4% 210 223 –6% T otal användning per gn (kWh/gn) 33 37 –11% 33 37 –11% 1) Andelen schablonberäknad el är 8% 2024 och 34% 2023 i Like for Like scope.Schablonberäknad i finansiellt scope avser 8% 2024 och 33% 2023. 2) Nyckeltal inkluderat då Pandox är verksam i fastighetssektorn som räknas till sektorer med hög klimatpåverkan. 3) Korrigerad data för 2023 till följd av att schablondberäknad data har uppdaterats med faktiska utfall. T abellkommentarer I tabellen redovisas energianvändningen nedströms i värde- kedjan, hos hyresgästerna. Uppmätt data från 130 (112) av 135 (135) fastigheter ingår. Ökningen är hänförlig till att en hyresgäst försett Pandox med miljödata för 18 av sina hotell belägna i Tyskland. Det innebär att antalet hotell som behö- ver scahblonberäknas har minskat till 5 (22) fastigheter. Av hotellen som rapporterar data till Pandox inom Hyresavtal är majoriteten belägna inom Norden där el och fjärrvärmepro- duktionen genererar mindre utsläpp än produktionen i andra länder. Utfallet blev att den totala energianvändningen har ökat med en procent. Energiintensiteten har minskat med fyra procent. Energiintensiten per gästnatt har minskat med 11 procent, den beräkningen är gjord för 87 hotell som har både gästnätter och fullständig energi inrapporterat. E1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 112 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 113 ===== Resultat av klimatscenarioanalyser SCENARIO ”VI UPPNÅR PARISAVTALET” (IPCC:SCENARIO RCP1.9) RISKER Tidshorisont FYSISKA RISKER 1) OMSTÄLLNINGSRISKER Politiska beslut, skatter och regleringar införs gällande växthusgasutsläpp och omställ- ningen som till exempel ökade krav på företaget och fastigheternas energiprestanda, från lag stiftare, investerare, hyresgäster och hotellgäster (policy och regelverksrisker). Fastigheternas skalskydd och system för ventilation, kyla, energi och vatten behöver förstärkas eller ersättas. Ny teknik måste installeras och fossil energi ersättas med för nybar energi. (teknologisk risk). Samhällets elektrifiering kan skapa effektbrist och energibrist kan uppstå (marknadsrisk). 1) Pandox har ej identifierat fysiska risker som stor sannolikhet att de inträffar i ett detta scenario då detta scenario förutsätter att världen lyckas begränsa klimatförändringarna med lägre utsläpp, begränsad uppvärmning och ett antagande om en snabb anpassning. POTENTIELL PÅVERKAN PÅ STRATEGI OCH VERKSAMHET Pandox arbetar för att förvärva bättre byggnader i förhållande till energiklassning vilket påverkar fastighetsportföljen. Påverkan genom att Pandox måste genomföra omfattande satsningar på ny teknik i de delar av fastighetsbeståndet där nuvarande teknik är utdaterad, såsom fossilfri energi, effektiv vatten och energiförbrukning. V erksamheten behöver bli mer långsiktig i klimatstrategier och mål. Samtliga avtal har gröna tilläggsavtal i sin avtalsstruktur där Pandox och hyresgäst har satt gemensamma utsläppsmål och plan för uppföljning. POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN Ökade operationella kostnader för förvaltning, drift och underhåll till följd av den gröna omställningen i fastigheterna. Investeringar krävs för att anpassa Pandox fastighetsbestånd utifrån kommande regelverk och krav från samhället. Långsiktigt minskade hyresintäkter på grund av minskad efterfrågan på fastigheter som inte har klarat av att ställa om till exempel energiklassning. Gäster som inte vill bo på hotell som inte har en hållbarhetscertifiering. Minskade fastighetsvärden, på ett ökande antal fastigheter som inte klarar att leva upp till regelkrav, till exempel på grund av att det är för dyrt/ej lönsamt att bygga om och anpassa. Minskade operationella kostnader för energi och vatten tack vare mer resurseffektiva system och ny teknik. Minskade kostnader för förvaltning, drift, försäkring till följd av mer energieffektiva system, mitigerade hållbarhetsrisker. Ökade fastighetsvärden på fastigheter som klarat av att ställa om. Högre hyresintäkter från fastigheter om Pandox kan erbjuda hyresgästerna fastigheter som lever upp till nya och befintliga regelverkskrav. Ökade hyresintäkter för fastighetsägare som kan erbjuda hotellgäster hållbarhetscertifierade hotell. MÖJLIGHETER Tidshorisont Bli en attraktiv fastighetsägare genom att satsa på klimatanpassade fastigheter med ett bra inomhusklimat (produkt och tjänsteerbjudanden). Ett ökat regionalt resande kan skapa nya affärsmöjligheter, på nya områden (marknader). Förvärva existerande hotell med bra utvecklings/investsteringsmöjligheter för att bli energieffektiva (teknologi). Utveckla hotellfastigheterna i linje med kommande krav för att förbli en attraktiv fastig- hetsägare (produkt och tjänsteerbjudanden). Minska energibehovet genom klimatanpassade och resurseffektiva fastigheter (resurseffektivitet). Förädla fastighetsportföljen genom kontroll av fastigheternas klimatresiliens innan förvärv, och prioritering av fastigheter som uppfyller kraven eller har stor potential (anpassning och resilliens). Producera egen förnybar el med solceller. Det motverkar effektbrist och stigande elpriser (energikällor). Installera laddstolpar för elbilar på parkeringsplatserna för att möta hotellgästernas behov (energikällor). Implementera gröna avtal med hyresgästerna (produkt och tjänsteerbjudanden). Utnyttja material och resurser mer effektivt, genom satsning på återvinning och återbruk (resurseffektivitet). Nya strategiska partnerskap med leverantörer för att gemensamt minska klimatutsläppen (resurseffektivitet). Tidshorisont Kort sikt 2030 Medellång sikt 2040 Lång sikt 2050 RESUL T A T A V KLIMA TSCENARIOANAL YSER Klimatscenarioanalyserna genomfördes första gången 2021, med följande årlig översyn. Under 2024 hölls en en uppdate- rad workshop för att identifiera klimatrelaterade risker och möjlig heter och påverkan. Efter den uppdaterade TCFD-workshopen har det skett viss förändring i identifierade risker, möjligheter och påver- kan och vilka scenarion de hänförs till. Pandox ser det som en naturlig förändring till följd av mer branchpraxis och förändringar i omvärlden. Informationen som presenteras i denna sektion är framåtblickande och kan således anses som osäkra uppgifter. E1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 113 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 114 ===== SCENARIO ”MELLANSPÅRET”(IPCC:SCENARIO RCP 4.5) RISKER Tidshorisont FYSISKA RISKER Extremväder och översvämningar riskerar ge ökade skador på Pandox fastigheter (akut) Stigande havsnivåer, i kombination med stormar och skyfall, kan ge skador på fastigheter (kronisk) Högre temperaturer och fler värmeböljor kan innebära ökat behov av ventilation och kyla i fastigheter, samt att vissa fastigheter saknar den ve ntilation och kyla som krävs. Det kan leda till ett sämre inomhusklimat för både gäster och medarbetare (kronisk). Högre temperaturer och fler värmeböljor kan leda till vattenbrist (kronisk). Brist på naturresurser, vatten, material och råvaror, som behövs vid drift, nybyggnation och renovering, kan uppstå (akut). OMSTÄLLNINGSRISKER Investeringar skjuts på framtiden, eftersom efterfrågan och/eller kostnaden för klimatanpassning inte motsvarar värdet. Det skapar ett uppdämt investeringsbehov för Pandox (marknadsrisk). Politiska beslut, skatter och regleringar införs gällande växthusgasutsläpp och omställ- ningen som till exempel ökade krav på företaget och fastigheternas energiprestanda, från lag stiftare, investerare, hyresgäster och hotellgäster (policy och regelverksrisker). Fastigheternas skalskydd och system för ventilation, kyla, energi och vatten behöver förstärkas eller ersättas. Ny teknik måste installeras och fossil energi ersättas med för- nybar energi (teknologisk risk). Samhällets elektrifiering kan skapa effektbrist och energibrist kan uppstå (markadsrisk). Oförändrat beteende bland hyresgäster, investerare och gäster ökar utsläppen och för- svårar försök till omställning vilket riskerar att fastigheterna inte klarar samhällets nya ESG-krav (marknadsrisk). POTENTIELL PÅVERKAN PÅ STRATEGI OCH VERKSAMHET V erksamheten tvingas bli mer reaktiv i stället för proaktiv, för att hantera ett ökat antal akuta kriser i fastigheterna. Pandox arbetar för att förvärva bättre byggnader i förhållande till energiklassning vilket påverkar fastighetsportföljen. V erksamheten behöver bli mer långsiktig i klimatstrategier och mål. Samtliga avtal har gröna tilläggsavtal i sin avtalsstruktur. POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN Ökade operationella kostnader för förvaltning, drift och underhåll till följd av den gröna omställningen i fastigheterna. V olatila och/eller stigande energikostnader och vattenkostnader. Minskade fastighetsvärden på ett ökande antal fastigheter som inte klarar att leva upp till regelkrav, till exempel på grund av att det är för dyrt/ej lönsamt att bygga om. Högre konkurenskraft och fler hyresgäster till följd av att man lyckas bemöta identifierade möjlig - heter såsom att bli en mer attraktiv hyresägare, ökat regionalt resande. Ökade fastighetsvärden på fastigheter som klarat av att ställa om. Högre hyresintäkter från fastigheter om Pandox kan erbjuda hyresgästerna fastigheter som lever upp till nya och befintliga regelverkskrav. Ökade hyresintäkter för fastighetsägare som kan erbjuda hotellgäster hållbarhetscertifierade hotell. MÖJLIGHETER Tidshorisont Bli en attraktiv fastighetsägare genom att satsa på klimatanpassade fastigheter med ett bra inomhusklimat (produkt och tjänsteerbjudanden). Ett ökat regionalt resande kan skapa nya affärsmöjligheter, på nya områden (marknader). Förvärva existerande hotell med bra utvecklings/investsteringsmöjligheter för att bli energieffektiva (teknologi). Utveckla hotellfastigheterna i linje med kommande krav för att förbli en attraktiv fastighetsägare (produkt och tjänsteerbjudanden). Minska energibehovet genom klimatanpassade och resurseffektiva fastigheter (resurseffektivitet). Hitta andra segment eller nya användningsområden för hotellfastigheter (produkt och tjänsteerbjudanden). Förädla fastighetsportföljen genom kontroll av fastigheternas klimatresiliens innan förvärv, och prioritering av fastigheter som uppfyller kraven eller har stor potential (anpassning och resilliens). Producera egen förnybar el med solceller. Det motverkar effektbrist och stigande elpriser. (energikällor). Installera laddstolpar för elbilar på parkeringsplatserna för att möta hotellgästernas behov (energikällor). Implementera gröna avtal med hyresgästerna (produkt och tjänsteerbjudanden). Nya strategiska partnerskap med leverantörer för att gemensamt minska klimat- utsläppen (resurseffektivitet). Utnyttja material och resurser mer effektivt, genom satsning på återvinning och återbruk (resurseffektivitet). Tidshorisont Kort sikt 2030 Medellång sikt 2040 Lång sikt 2050 E1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 114 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 115 ===== SCENARIO ”I GAMLA FOTSPÅR” (IPCC:SCENARIO RCP 8.5) RISKER Tidshorisont FYSISKA RISKER Extremväder och översvämningar riskerar ge ökade skador på Pandox fastigheter (akut). Stigande havsnivåer, i kombination med stormar och skyfall, kan ge skador på fastigheter (kronisk). Högre temperaturer och fler värmeböljor kan innebära ökat behov av ventilation och kyla i fastigheter, samt att vissa fastigheter saknar den ventilation och kyla som krävs. Det kan leda till ett sämre inomhusklimat för både gäster och medarbetare (kronisk). Högre temperaturer och fler värmeböljor kan leda till vattenbrist (kronisk). Brist på naturresurser, vatten, material och råvaror, som behövs vid drift, nybyggnation och renovering, kan uppstå (akut). Fastigheter som ligger i riskområden för översvämningar kan bli obrukbara (akut). OMSTÄLLNINGSRISKER Resmönster och efterfrågan på delmarknader kan förändras (maknadsrisk). Investeringar skjuts på framtiden, eftersom efterfrågan och/eller kostnaden för klimat- anpassning inte motsvarar värdet. Det skapar ett uppdämt investeringsbehov för Pandox (marknadsrisk). Oförändrat beteende bland hyresgäster, investerare och gäster ökar utsläppen och försvårar försök till omställning vilket riskerar att fastigheterna inte klarar samhällets nya ESG-krav (marknadsrisk). Brist på naturresurser, råvaror och energi kan uppstå, med dyrare insatsvaror som följd (marknadsrisk). POTENTIELL PÅVERKAN PÅ STRATEGI OCH VERKSAMHET V erksamheten tvingas bli mer reaktiv i stället för proaktiv, för att hantera ett ökat antal akuta kriser i fastigheterna. POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN Ökade operationella kostnader för försäkringar som ökar med risker i fastigheterna. Ökade intäkter och stigande värden på fastigheter om Pandox kan erbjuda hyresgästerna hållbara hotellfastigheter som en nischad service/produkt. Minskade fastighetsvärden på de fastigheter som påverkas av de fysiska klimatförändringarna i riskområden. MÖJLIGHETER Tidshorisont Ett ökat regionalt resande kan skapa nya nischade affärsmöjligheter, på nya områden. Till exempel om Pandox ställer om och kan erbjuda klimatanpassade och resurs - effektiva fastigheter där minskat energibehov är en aspekt (resurseffektivitet). Tidshorisont Kort sikt 2030 Medellång sikt 2040 Lång sikt 2050 E1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 115 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 116 ===== Mätetal och känslighetsanalyser för potentiell finansiell påverkan I enlighet med rekommendationerna i TCFD-ramverket använder Pandox känslighetsanalyser för att följa upp utvecklingen gällande identifierade klimatrelaterade risker och möjligheter samt ytterligare påvisa för intressenterna hur ett förändrat klimat potentiellt kan påverka Pandox finansiella ställning, strategier och verksamhet. Mätetal och känslighetsanalyser presenteras i nedanstående matris. Risk/Möjlighet Mätetal Känslighetsanalys Finansiell påverkan Hantering Fysisk risk Högre energikostnader till följd av brist, regleringar, skatter med mera i Egen drift T otal energikostnad per år (MSEK) Kostnad för energianvändning ökar med cirka 12% Ökade energikostnader med cirka 10 MSEK Energieffektiviseringsarbete. Investeringar i förnybar energi, solenergi, bergvärme, naturlig kyla etc. Högre kostnader för vatten i Egen drift T otalkostnad för vattenanvändning (MSEK) Kostnad för vattenanvändning ökar med 20% Ökning av vattenkostnader med cirka 3 MSEK Projekt för effektivisering av vattenanvändning Omställningsrisk Minskade värden för ej miljöcertifierade byggnader Andel miljöcertifierade byggnader Marknadsvärdet på ej miljöcertifierade byggnader minskar Minskat fastighetsvärde kan ha påverkan på flertalet faktorer såsom belåningsgrad och/eller hyran Miljöcertifiering av beståndet Krav från hyresgäster kräver investeringar i klimat effektiv teknik Kostnad för klimatrelaterade anpassningar i fastigheterna i komfortkyla (MSEK) Behovet av komfortkyla ökar i beståndet Ökade klimatanpassningskostnader med cirka 50 MSEK årligen vid behovs av byte Gröna tilläggsavtal med hyresgäster Politiska beslut, skatter och regeleringar införs gällande växthusgasutsläpp, CO2 skatter införs Kostnad för CO2-skatter Kostnad för skatter ökar Ökad kostnad för utsläpp genom CO2 skatter med cirka 95 EUR per ton utsläppt CO 2 Omställningsplaner och satta SBTi mål för att minska utsläppen i portföljen i Scope 1, 2 och 3 Möjligheter Ökade värden för miljöcertifierade byggnader Andel befintliga miljöcertifierade byggnader i Egen drift (16 st) Marknadsvärdet på miljöcertifierade hotell bibehåller sitt värde när fastigheten är miljöcertifierad Fastighetsvärdet bibehålls på samma nivåer Miljöcertifiering av beståndet och del av due-diligence inför förvärv Minskade energikostnader genom att andelen egenproducerad energi ökar i Egen drift Andel egenproducerad el i beståndet (procent) Andel egenproducerad el ersätter andelen köpt energi med 2 procent jämfört med 2024 Minskade energikostnader med cirka 2 MSEK, motsvarande 2 procent av totala energi kostnader 2024 Investeringar i förnybar energi Energieffektivisering E1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 116 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 117 ===== STYRNING A V PÅ VERKAN OCH RISKER INOM MILJÖFÖRORENING E2-1 Policyer relaterade till miljöförorening E2-2 Åtgärder och resurser relaterade till miljöförorening Enligt Pandox miljöpolicy ska användandet av farliga ämnen hållas till ett absolut minimum. I de fall deras användning är oundviklig ska de hanteras med försiktighet, lagras och kas- seras på ett säkert sätt, förvaras i avsedda kärl och vara märkta och dokumenterade med tydliga säkerhetsblad. Pandox miljö- policy addresserar inte specifikt åtgärder vid inträffande av incidenter och nödsituationer. Samma ansats och hantering gäller för affärspartners enligt uppförandekoden. Affärspartners ska även begränsa och byta ut farliga ämnen enligt EU-direktiven REACH och RoHS. Dess- utom behöver leverantörer som tillhandahåller produkter inom installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning säkerställa att det inte förekommer kemikalier från EUs kandidatlista för SVHC-substanser. Detta ett krav för att vara förenlig med delar av EU-taxonomin. Denna process har utvecklats under 2024 och implementeras som en del i Pandox granskningsprocess av leverantörer. I Pandox egen verksam- het finns det målsättningar om att begränsa användandet av miljöfarliga köldmedier genom att ställa om till mindre mil- jöskadliga alternativ där det är möjligt. Denna avvägning har aktualiserats då EU har ytterligare regleringar kring utfasning av fluorerande gaser, där köldmedier i kyl-, luftkonditione- rings-, och värmepumpsutrustning ingår. Fluorerande gaser är kraftfulla växthusgaser. Pandox strävar efter att inom Egen drift ersätta syntetiska köldmedier med naturliga alternativ där det är möjlig, såsom koldioxid eller propan, för att minska miljö- och växthusgaspåverkan. Vidare har Pandox sedan 2023 en vägledning för ansvars- fulla inköp som ger vägledning kring rengöringsmedel för Egen drift. Rengöringsprodukter med kemikalier ska i största möjliga mån bytas ut mot kemikaliefria och miljövänliga alter- nativ. Dessutom ställs krav på att leveratörer av hotelltvätt ska vara ISO-certifierade för att garantera ett strukturerat miljö- arbete och fokus. Ansvarig för implementering av policyn är SVP, Director of Sustainable Business. Miljöpolicyn inkluderar hela Pandox verksamhet och uppfö- randekoden för affärspartners ämnar inkludera samtliga affärs- partners, utan undantag. I högsta instans är vd och lednings- grupp ansvariga för att policyn implementeras och efterlevs. Pandox miljöpolicy och uppförandekod för affärspartners finns offentligt tillgängliga på hemsidan. Den senare tillgängliggörs även aktivt för affärspartners genom det digitala leverantörs- granskningssystemet. Vägledningen för ansvarsfulla inköp finns som referens för samtliga medarbetare som arbetar med inköp. MÅ TT OCH MÅL E2-3 Mål relaterade till miljöförorening E2-5 Ämnen som inger betänkligheter och ämnen som inger mycket stora betänkligheter I Egen drift är målet att andelen certifierade miljömärkta produkter och kemikaliefria rengöringsprodukter tillsam- mans ska utgöra 75 procent av alla produkter i slutet av 2024 samt att minst en kemikaliefri produkt ska finnas på plats ett år efter förvärv i rum, restaurangområden samt lobby. Samtliga mål inom Egen drift är frivilligt satta inom Pandox- koncernen för att minska kemikalieanvändningen i Pandox hotellverksamhet och utgår inte från lagstadgade krav. Målet är inte framtaget tillsammans med intressenter och är kopplat till krav i vägledning för ansvarsfulla inköp. Det kommer att göras en översyn över samtliga mål och minimumkrav för målsättning under 2025. Pandox har ännu inga satta mål på köldmedier och således inte heller en robust uppföljning av hur stor del utsläpp som kommer från F-gaser och dess utsläpp i atmosfären i hotellen i Egen drift. Beräkning av utsläpp som kommer från F-gaser är komplex och görs inte i dagsläget. Påverkan följs upp genom utsläppen i Scope 1, vilket redovisas i E1 på sidan 110. Under 2024 var det 351 ton utsläpp som kom från 150 kg köld - mediepåfyllnad i Pandox hotell i Egen drift. Som beskrivits tidigare under ”Åtgärder och resurser relaterade till miljöförening” införde Pandox under 2024 en kontrollfunktion i leverantörsgranskningssystemet där leve- rantörer inom aktivitet 7.3 i taxonomin har genomgått en utökad SAQ. Förfrågningar skickas ut till leverantören där det säkerställs att det inte förekommer kemikalier från EU:s kan- didatlista för SVHC-substanser. Läs mer om denna process på sidan 102. Detta är ett första steg för Pandox att få en översyn och underlag för att kunna sätta mål för begränsningar av miljöfarliga ämnen i leverantörsledet. ANVÄNDNING AV KEMIKALIER I EGEN DRIFT 20241) 2023 Kemikaliefri rengöringslösning 80% 70% Hotell som använder ISO-certifierade tvätterier 95% n/a T abellkommentar: Under 2024 ökade andelen hotell som använder kemikalie- fri rengöringslösning vid städning i hotellrummen till 80 (70) procent. Utfallet baseras på 20 och ej samtliga 24 fastigheter då fyra av hotellen förvärvades under fjärde kvartalet och inte hunnit implementera mål och rutiner ännu. Räknas samtliga 24 fastigheter med motsvarar utfallet 67 procent. För att säkerställa att den rapporterade informationen stäm- mer görs regelbundna undersökningar på plats. Hotellanställ- das hälsa och säkerhet har tagits i beaktande när dessa mål sattes, särskilt vad gäller vägledning för ansvarsfulla inköp. Miljövänliga rengöringsmedel främjar städarnas hälsa. Vidare använde 19 hotell ISO-certifierade hotelltvätterier. Samma beräkningsmetod som ovan användes. Redovisningsprinciper Beräkningen av andelen hotell utgår från hur många av hotel- len i Egen drift som har infört kemikaliefri rengöringslösning vid städning i förhållande till samtliga hotell i Egen drift. Utfallet följs upp internt av Pandox sustainability manager. E2 Föroreningar VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont ESRS 2 SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Underämnen IRO beskrivningar Typ av IRO Ämnen som inger betänkligheter & Ämnen som inger mycket stor betänklighet Produkter som används i Pandox verksamhet kan innehålla ämnen som är farliga och som orsakar skador på miljön vid livscykelsn slut. Till exempel köldmedier i kylskåp, frysar och luftkonditioneringsanläggningar. Detta kan leda till att F-gaser släpps ut i atmosfären. Med ökande temperaturer installeras luftkonditioneringsanläggningar i högre takt, vilket förvärrar detta problem. Vidare kan det förekomma farliga ämnen i rengöringsmedel som används vid städning i hotellen och vid hotelltvätt i driften. Potentiell negativ påverkan Byggsektorn använder ämnen som kan vara skadliga för miljön, både vid bygg- och renoveringsarbete samt längre upp i värdekedjan vid materialinköp och produktion. Denna risk varierar beroende på mognadsgrad bland Pandox leverantörer. även om denna påverkan är störst vid nybyggnation, finns det fortfarande risker kopplade till renoveringsarbete. Potentiell negativ påverkan FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 117 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 118 ===== E3 Vattenresurser STYRNING A V PÅ VERKAN OCH RISKER INOM V A TTENRESURSER I ESRS E3-standarden beskrivs det hur Pandox påverkar vatten- uttag. Pandox mäter mängden vatten som går in i hotelldriften, vilket i denna rapport kallas vattenanvändning. Detta ska tol- kas som vattenuttag enligt E3:s definition av vattenresurser. Hotelldrift, som är en del i Pandox affärsmodell, kräver stora mängder vatten vilket kan ha en negativ påverkan på lokal vattentillgång, och särskilt i vattenstressade områden. Pandox har analyserat vilka av företagets hotell i Egen drift som ligger i områden med extremt hög nivå av vattenstress. Analysen visar att det framför allt är de tätbefolkade områdena i nordvästra Europa, speciellt runt London och Bryssel, som har problem med vattenbrist, det vill säga att efterfrågan på vatten är större än tillgången. även hotell som Pandox hyresgäster driver kan ha en negativ påverkan på lokal vattentillgång. Dessutom kan det gråvatten som uppstår i hotelldrift ha negativ påverkan på kvaliteten på det lokala vattentillståndet. Pandox använder kommunalt vatten i samtliga hotell. Vattnet som används i hotellen går vidare till kommunala avlopp och reningsverk. I vissa hotell finns även en upp- samlingstank av gråvatten på hotellet. E3-1 Policyer för vattenresurser E3-2 Åtgärder och resurser för vattenresurser Vattenhantering och att minska vattenanvändningen är en del av Pandox bredare miljöpolicy där datainhämtning är centralt. Som en del av processen genomförs en uppdaterad analys av vattenstressade områden för fastigheter i Egen drift. Syftet är att kunna prioritera rätt och arbeta aktivt för att vattenanvändningen ska användas mer resurseffektivt för att minska den totala vattenkonsumtionen inom verksamheten. Detta omfattar både Egen drift och Hyresavtal, genom gröna tilläggsavtal med hyresgäster. Policyn täcker exempelvis in installation av ny teknik vid behov för att förbättra effektivi- tet och övervakning av vattenanvändning. I högsta instans är vd och ledningsgrupp ansvariga för att policyn och uppförandekoden implementeras och efterlevs. Både miljöpolicyn och uppförandekoden för affärspartners finns tillgänglig för alla intressenter på hemsidan. Den senare tillgängliggörs även aktivt för affärspartners när kontrakt ingås. Pandox har installerat mätutrustning för vattenanvänd- ning inom Egen drift samt vattenbesparande utrustning i bad - rum och kök. Det finns även initiativ för att förändra med- arbetares och hotellgästers beteende genom att informera och utbilda. Mätutrustningen möjliggör att tidigare kunna identifiera och åtgärda eventuella vattenläckor. Vattenbespa- rande utrustning och förändrat beteende leder till minskad vattenanvändning i allmänhet. I Belgien har man under 2024 ersatt duschhuvuden med tryck på 8L/minut av sådana med tryck på 6L/min på tre hotell. Det medförde att vattenanvändingen minskade från 193 l/gästnatt till 151 l/gästnatt. Inga klagomål från gäster har noterats. På ett av hotellen, Double Tree by Hilton Brussels City, motsvarar det en potentiell besparing om 15 procent av den årliga vattenkonsumtionen. Initiativet ska nu tas vidare till övriga hotell i Belgien. På medellång sikt kommer detta initiativ att implementeras även i Tyskland och Storbritannien. Pandox har inga särskilda riktade initiativ på plats för att minska vattenanvändning i områden med vattenstress i Egen drift, utan implementerar samma initiativ för mins- kad resursanvändning i hela sin verksamhet. Det finns även initiativ nedströms i samarbete med hyresgäster. Pandox uppförande kod för affärspartners inkluderar information om att affärspartnern ska använda vatten på ett ansvarsfullt sätt och arbeta aktivt för att minska sin vattenanvändning. I nuläget har inga situationer identifierats där återställande initiativ krävs till följd av vattenanvändning. MÅ TT OCH MÅL E3-3 Mål för vattenresurser E3-4 Vattenförbrukning Fokus under 2024 har varit att bibehålla den minskning om cirka 20 procent vattenanvänding som basnivå som tidigare två gröna investeringsprogram resulterat i. Förutom projek- ten med att installera snålspolande duschmunstycken som beskrivs i förgående stycke har beteendeförändring varit prioriterat. Målsättningen är att minska vattenanvändningen avseende liter per gästnatt med 5 procent årligen för Pandox samtliga hotell i Egen drift. Detta ska exempelvis uppnås genom tydligare kommunikation på rummen till gästerna och utbildning för städpersonal och tekniker att åtgärda rin- nande toaletter och kranar. Ytterligare åtgärder är sensorer för att tidigt upptäcka vattenläckor. Pandox mål för vatten- användning är frivilligt satta mål och har inte sin utgångs- punkt i lagstiftning. Pandox mäter månadsvis vattenanvändningen i sin verk- samhet och följer årligen upp effekten av initiativen för att minska vattenanvändningen. Baserat på detta uppdateras och utvecklas initiativen och målen framåt. Syftet är att begränsa vattenanvändning så långt det går, med den medvetenheten att hotelldrift inte är möjligt utan vattenanvändning. Pandox mäter och rapporterar på vatten användning både i sin egen verksamhet och i hyresgästernas verksamhet. även vatten- intensitet per kvm och vatten intensitet i liter per gästnatt redovisas. Dessutom rapporteras vatten användning i vatten- stressade områden som en separat mätpunkt. Målen är internt framtagna och har inte involverat externa intressenter. Utfallen tas fram och valideras internt. Det kommer att göras en översyn över samtliga mål och minimumkrav för målsättning under 2025. VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont ESRS 2 SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Underämnen IRO beskrivningar Typ av IRO Vatten Det finns en risk att vattenutsläpp från Pandox's hotellverksamheter negativt påverkar den omgivande miljön. Mängden avloppsvatten som genereras genom tvätt, dusch och spolning inom hotellbranchen kan påverka lokala avloppssystem. Potentiell negativ påverkan Hotellverksamheter kräver stora mängder vatten för aktiviteter som tvätt, dusch och spolning. Pandox har verksamheter i vattenstressade städer, såsom London och Bryssel. Vat - tenförbrukningen i hotellverksamheterna hos Pandox’s hyresgäster kan bidra till denna negativa påverkan. Faktisk negativ påverkan FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 118 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 119 ===== PANDOX VATTENANVÄNDNING I EGEN DRIFT 1) Konsoliderat utfall Like-for-like Konsoliderat ufall (linjerat med finansiell rapport) (m3) 2024 2023 Δ%1) 2024 2023 Δ% T otal vattenanvändning 334 419 344 623 –3% 352 684 365 523 –3,5% – varav vattenanvändning i vattenstressade områden 150 714 123 958 22% 165 605 144 858 14% Vattenintensitet, liter/kvm 914 921 –1% 925 885 4,5% Vattenintensitet, liter/gästnatt 168 174 –3% 167 174 –4% 1) Förändring mellan 2024 vs. 2023 enligt mål om 5 procent minskning per år. Endast applicerbar på vattenintensitet liter/gästnatt. HYRESGÄSTERNAS VATTENANVÄNDNING I HYRESAVTAL (m3) 2024 2023 Vattenanvändning från fastigheter med mätdata 1 560 493 1 568 383 Vattenanvändning från schablonberäknade fastigheter 200 034 312 089 T otal vattenanvändning 1 679 174 1 880 472 – varav vattenanvändning i vattenstressade områden 65 488 61 813 Vattenintensitet, liter/kvm 1 055 1 137 Vattenintensitet, liter/gästnatt 160 183 T abellkommentarer Pandox vattenanvändning i Egen drift minskade under 2024 med 3 procent i like-for-like-Scopet där flertalet hotell har minskat sin vattenanvändning per gästnatt. Detta beror fram- förallt på installation av vattensparande enheter och system för läckagedetektering. Ökningen av vattenanvändning i vattenstressade områden drivs främst av att ett hotell i Stor- britannien klassas som vattenstressat område 2024 jämfört med 2023 då det inte var klassat som vattenstressat område. I Hyresavtal baseras data på inrapporterad vattenanvändning från 120 (110) hotell. Redovisningsprinciper Datan för vattenanvändning inom Egen drift är direkt upp- mätt. Datan för vattenanvändning inom Hyresavtal baseras på inrapporterade mätdata från hyresgäster omfattande 120 (110) av totalt 135 (135) fastigheter. Datan för vattenkonsum- tion som schablonberäknas omfattar 15 av totalt 135 fastig- heter inom Hyresavtal. Antal kvadratmeter för dessa fastig- heter multipliceras med vattenintensiteten för fastig heterna med mätdata. Schablonberäkningar infördes 2021 för att erhålla data gällande hela fastighetsportföljen. Vattenintensitet, liter/gästnatt är beräknat utifrån antal hotell som har rapporterat in vattenförbrukning och gäst nätter, således inkluderas inte alla hotell där data inte är komplett. 87 (66) hotell har rapporterat in båda parametrarna i år. Beräkningen utgår från faktisk data från Pandox andra fastigheter vilket ger en hög grad av noggrannhet i estimatet. Vidare vidtar Pandox åtgärder för att säkra upp faktisk data i värdekedjan genom att automatisera datainsamling där Pandox är i processen att implementera en systembaserad lösning där hotellen kan hämta in vattenförbrukning automa- tiskt från mätare. WRI:s nyckeltal för vattenstress anges i procent och beräk- nas genom att dela totalt vattenuttag med tillgängligt yt- och grundvatten. Ju högre tal desto större konkurrens om vattnet. I tabellen redovisas vattenkonsumtionen för hotell i områ- den med extremt hög vattenstress = > 80 procent. Pandox har använt World Resource Institute’s Aqueduct T ool – Water risk atlas som källa vid värderingen av vilka hotell som ligger i vatten stressade områden. E3 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 119 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 120 ===== STYRNING A V PÅ VERKAN OCH RISKER INOM RESURSANV ÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI Genom de resurser som behövs för att driva verksamheten har Pandox oundvikligen en negativ påverkan på miljön genom sina resursinflöden uppströms i värdekedjan. Det finns dessutom en finansiell risk i potentiell framtida resurs- brist, särskilt för byggmaterial, vilket kan leda till ökade kostnader. Ökade kostnader kan även förekomma inom avfallshantering. Som aktiv inom hotellbranschen, fastighets- förvaltning och indirekt inom byggbranschen bidrar Pandox verksamhet till avfall. Allt avfall inom Pandox verksamhet hanteras av en tredje part. I de fall avfallshantering inte han- teras av kommunen ställs samma krav på dessa affärspartners som på övriga leverantörer. Läs mer under ESRS G1 – Ansvars- fullt företagande. Då Pandox förvaltar fastigheter som redan byggts finns inget signifikant resursutflöde föruom avfall. Genom att förvalta fastigheter och säkra deras livslängd med fortsatta användningsmöjligheter bidrar Pandox till att färre byggna- der behöver rivas och byggas upp på nytt. Det främjar längre livslängd på fastigheten genom åter bruk och renoveringar. E5-1 Policyer för resursanvändning och cirkulär ekonomi E5-2 Åtgärder och resurser för resursanvändning och cirkulär ekonomi Pandox policy för resursanvändning och cirkulär ekonomi är en del av den bredare miljöpolicyn. Policyn tar bland annat upp att avfallshantering ska prioriteras enligt avfallshierar- kin i ordningen: minska, återanvända, materialåtervinna, energi återvinning och deponera avfall. Innehållet inkluderar även att använda återbrukat, återvunnet och förnyelsebart material i möjligaste mån vid renovering av fastigheter, att minska användningen av plastmaterial och köpa miljömärkta produkter när det är ekonomiskt rimligt. Uppförandekoden för affärspartners innehåller en förväntan att partners ska återanvända och återvinna resurser när det är möjligt. Dess- utom innehåller policyn för hållbara inköpsinformation om inställning till plastanvändning (minimera användning och ta en cirkulär approach) samt förväntad återvinningsgrad på kontorspapper. I Pandox policy för hållbara inköp beskrivs även de förhållningsregler som inköpare inom Pandox egen hotell- drift ska följa. Reglerna innefattar samtliga hotell i Pandox Egen drift och dess leverantörer, och täcker in de 10 största inköpskategorierna för hotelldrift. Dessa inkluderar mat, textilier, städartiklar, plast och trä/papper. För varje kategori finns minimikrav som ska uppfyllas gällande hållbara och förnybara ursprung, samt ytterligare preferenser kring inköp. Under 2024 har man tagit fram en guide för ansvarsfulla inköp där ovan nämnda kategorier ingår. Denna kommer att rullas ut till hotellen i Egen drift under första kvartalet 2025. I kombination ämnar miljöpolicyn och policyn för håll- bara inköp att vägleda all Pandox verksamhet kring resursan- vändning och cirkulär ekonomi med syftet att främja ansvars- full resursanvändning, jobba för att minska resursanvändning och avfall samt att öka återbruk och återvinning. Viktiga områden som adresseras i policyn är avfall från hotellverk- samhet och inköp av textilier och plastartiklar vilka båda är väsentliga ämnen för Pandox. Policyn gäller för hela Pandox verksamhet samt inköps- partners inom Egen drift. Ingen del av verksamheten är utesluten men inflytandet över leverantörer inom Hyresavtal, genom Uppförandekoden för Affärspartners och relaterade kravställningar, är begränsat. I högsta instans är VD och ledningsgrupp ansvariga för att policyn implementeras och efterlevs. Miljöpolicyn finns offentligt tillgänglig på hemsidan. Policyn för hållbara inköp används av dem som arbetar med inköp samt tillgängliggörs för leverantörer inom Egen drift. Återbruk vid renoveringar och aktiviteter för att kontrol- lera detta är i uppstartsfasen där man under 2024 har inlett ett samarbete med Scandic för att utveckla vägledande principer som integrerar klimataspekten vid badrumsreno- veringar med målet att prioritera uppgraderingar framför att riva ut. Detta samarbete avser badrumsrenoveringar där man under året har tagit fram provbadrum med ambitionen att kunna rulla ut det nya konceptet under 2025. E5 Cirkulär ekonomi VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont ESRS 2 SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Underämnen IRO beskrivningar Typ av IRO Resursinflöden, inklusive resursanvändning Som fastighetsägare och förvaltare genomför Pandox omfattande bygg- och renoveringsprojekt. Pandox har en negativ påverkan genom sitt val och användning av material, särskilt råmaterialanvändning. Vissa material är beroende av användning av jungfruliga resurser. Eftersom de byggföretag som anlitas vanligtvis är fullserviceentreprenörer, finns det en brist på insikt i materialens inköpspraxis och den påverkan detta kan ha haft på människor och miljö. Faktisk negativ påverkan Det kan uppstå en brist på resurser och material som behövs för drift, byggnation och renovering. Detta kan leda till ökade priser eller störningar i verksamheten. Dessutom förväntas material från länder med mindre strikta klimatpolitik bli dyrare i och med kommande EU-regler för koldioxidutsläpp. Finansiell risk Avfall Hotellverksamheter genererar avfall per gästnatt där en stor del av avfallet i Pandox hotellverksamheter kommer från förpackningar av inköpta varor. Faktisk negativ påverkan Reglering kring avfall och avfallshantering kan medföra ökade kostnader för Pandox. Hotellverksamheter genererar stora mängder avfall och om det blir krav på att begränsa detta till specifika mängder eller skicka en viss mängd till återvinning, kan detta bli kostsamt eller leda till böter. Finansiell risk FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 120 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 121 ===== GENERERAT AVFALL OCH BORTSKAFFNINGSMETOD I PANDOX EGEN DRIFT 1 ) Konsoliderat utfall like-for-like Konsoliderat ufall (linjerat med finansiell rapport) ton 2024 20234) 2024 2023 Bortskaffningsmetod Icke- farligt avfall Farligt avfall T otalt avfall Icke- farligt avfall Farligt avfall T otalt avfall Icke- farligt avfall Farligt avfall T otalt avfall Icke- farligt avfall Farligt avfall T otalt avfall Avletts från bortskaffning Materialåtervinning 776 0,1 776 850 6 856 902 0,1 902 990 7 997 Förberedelse för återanvändning 4,5 1,5 6 13 2 15 5 1,7 7 15 3 18 Andra återvinningsförvaranden2) 1 131 0 1 131 1 158 1 1 158 1 316 0 1 316 1 349 1 1 350 Avsedd för bortskaffning Förbränning (ej inkluderat energiåtervinning) 124 0 125 116 0 116 145 0 145 135 0 135 Deponi 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Andra bortskaffningsmetoder 2) 1 786 1,5 1 788 1 905 8 1 913 2 078 2 2 080 2 219 10 2 229 T otal mängd avfall3) 1 912 1,6 1 911 2 021 8 2 029 2 223 1,9 2 225 2 355 10 2 364 1) Pandox använder sig inte av metoderna injicering i djup brunn eller lagring på plats. Pandox har ej väsentliga radioaktiva avfall. 2) Annat = kompostering, energiåtervinning, återvinning och återanvändning. 3) 100% återvunnet och 0% gick till deponi 2024 och 2023. T abellkommentarer Det genomsnittliga utfallet var under 2024 1 kg avfall per gästnatt inräknat 18 fastigheter i like-for-like-scopet i Egen drift. MÅ TT OCH MÅL E5-3 Mål för resursanvändning och cirkulär ekonomi E5-4 Resursinflöden Pandox mål inom cirkulär ekonomi är kopplat till avfalls- mängder inom Egen drift. Målet är max 1 kg avfall per gästnatt senast 2025 och 0,6 kg/gästnatt senast 2030. Målet är frivilligt satt för att minska den identifierade negativa påverkan i Pandox Egen drift och för att möta policykrav för resursanvändning och cirkulär ekonomi i Pandox miljöpolicy. Målet har inte sin utgångspunkt utifrån lagstiftning utan från bäst praxis i turistnäringen. Vidare är målet inte framtaget tillsammans med intressenter. Utfallen tas fram och valideras internt. Resultatet blev under 2024 1 kg/gästnatt. Det finns planer att sätta mål för hållbar resursanvändning inom renovering men arbetet med cirkulär ekonomi är i nu- läget inte tillräckligt långt framskridet för att ett konkret mål ska kunna sättas. Planen är att mål kommer sättas inom en medellång tidshorisont (inom 5 år). Informationsinsamling om mängd inköpta material i olika kategorier har påbörjats under året, det finns ännu inget komplett utfall på totalvikt- nivå för de material som har används under rapporterings- perioden och inte heller procentandel biologiskt material eller vikt på återanvänt och återvunna delar. Pandox arbetar aktivt för att möjliggöra rapportering av identifierad väsentlig materialförbrukning. Det kommer att göras en översyn över samtliga mål och minimumkrav för målsättning under 2025. E5-5 Resursutflöden (avfall) Pandox väsentliga avfallsflöden från hotellverksamheter inkluderar exempelvis matavfall, förpackningsavfall såsom glas, plast eller kartong men även batterier, LED-lampor och el-avfall. Farligt avfall avser främst underhållsavfall som kommer från hotellets verksamhet när de exempelvis utför målningsarbeten, det handlar främst om färg som innehåller farlig ämnen men också andra kemikalier som exempelvis lacknafta eller el-avfall. Väsentliga avfallsflöden som kom- mer från renoveringar av hotellfastigheter är främst bygg och rivningsavfall, farligt avfall i form av avfall från lysrör, batte- rier, kemikalier från VVS- och klimatsystem samt elavfall från byggnadsdrift såsom vid uppgradering av ventilationssystem och andra tekniska anläggningar som genererar el-avfall. Redovisningsprinciper Data för genererat avfall under 2024 gäller för 18 av 20 hotell i Egen drift i like-for-like-utfallet. Möjligheten att samla in korrekt avfallsdata beror av förutsättningar lokalt och hur leverantörer som hämtar upp sorterar, mäter upp och debi- terar avfallet. Granulariteten kan därför skilja sig åt för olika hotell och viss osäkerhet i data existerar. Pandox arbetar aktivt med hotellen i Egen drift för att skapa tillförlitliga data genom kvalitetssäkring och högre krav på spårbarhet och analyser. I detta arbete ingår samtal med avfallsleverantörer för att få tillgång till mer detaljerad data. E5 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 121 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 122 ===== Samhällsansvars- information ALLMÄN INFORMA TION 93 ESRS2 Allmänna upplysningar MILJÖINFORMA TION 101 Rapportering enligt T axonomiförordningen 107 ESRS E1 – Klimatförändringar 117 ESRS E2 – Föroreningar 118 ESRS E3 – Vattenresurser och marina resurser 120 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi E SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION 123 ESRS S1 – Den egna arbetskraften 130 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 132 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare S BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION 135 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 137 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS APPENDIX 138 Centrala delar av tillbörlig aktsamhet 140 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS 142 Förteckning över datapunkter från annan EU-lagstiftning 146 TCFD-index 147 Definitioner G FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET 122 ===== SIDA 123 ===== VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont ESRS 2 SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell Uppströms Pandox v erksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Underämnen IRO beskrivningar Typ av IRO Arbetsvillkor Pandox skapar sysselsättningsmöjligheter genom sin lokala närvaro. Faktiskt positiv påverkan Pandox har verksamhet i länder där föreningsfrihet kränks, exempelvis Storbritannien och Belgien. Avsaknad av möjligheter till facklig organisering och kollektivavtal kan öka risken för försämrade arbetsvillkor. Potentiell negativ påverkan Bristande språkkunskaper bland arbetstagare är en stor bidragande faktor till hälsa- och säkerhetsrisker samt otillräckliga arbetsrättigheter. Detta kan vara förekommande exempelvis bland städpersonal, där kunskap om klagomålsmekanismen potentiellt saknas. Potentiell negativ påverkan Likabehandling och lika möjligheter för alla Diskriminering och sexuella trakasserier existerar i hotellverksamhet inom exempelvis restaurang- och städbranschen där risker finns att personal kan utsättas för trakasserier och respektlös behandling från gäster och annan personal. Dessutom förekommer diskriminering av migrantarbetare inom turismsektorn vilket kan omfatta både arbetstider och löner samt möjligheter till befordran. Den negativa påverkan kan förvärras om förståelsen för diskrimineringsgrunder saknas. Faktisk negativ påverkan Andelen kvinnor som är hotellchefer är fortfarande lägre i Europa än i Norden. Det kan leda till en känsla av olika behandling. Det kan bidra till utmaningar att på lång sikt bygga en mångfaldig och inkluderande arbetsstyrka. Faktisk negativ påverkan Många aspekter av hotellarbete kan vara fysiskt krävande. När anställda blir äldre kan de ha svårt att utföra samma arbetsuppgifter som tidigare, vilket kan kräva anpassningar i deras arbetsuppgifter. I Belgien är hälften av arbetskraften över 45 år. Potentiell negativ påverkan Det finns en minoritet av Pandox medarbetare i Egen drift inom främst städ som inte använder eller har tillgång till datorer, vilket innebär utmaningar att inkludera dem i utbildningar och att dela nödvändig information. Det kan också finnas problem med läs- och skrivkunnighet. Faktisk negativ påverkan Med mångfald och inkludering samt medarbetarnöjdhet som nya fokusområden finns det många åtgärder som kan genomföras för att förbättra samarbetet och effektiviteten inom företaget samt identifiera nya möjligheter och lösningar. En effektiv strategi för att attrahera och behålla anställda minskar Pandox kostnader för utbildning och personalomsättning och kan även öka affärsmöjligheterna. Finansiell möjlighet Hälsa och säkerhet Säkerheten för hotellpersonal kan vara en risk, särskilt på natten. Fall av diskriminering, trakasserier och hot har förekommit mot medarbetare i Pandox Egen drift som arbetar i receptionen. Hot från gäster utgör också en risk och har noterats för restaurang-/ och städpersonal. Den senare gruppen är särskilt utsatt, eftersom arbetet ibland utförs ensamt. Faktisk negativ påverkan Hotell- och restaurangbranschen har betydande arbetsmiljörisker, såsom tunga lyft, halk- och skaderisker, brännskador, skärsår och kemikalieexponering, särskilt för städpersonal. Potentiell negativ påverkan Pandox Egen drift inkluderar ofta restaurang- och städverksamhet vilket är branscher där övertid och stress kan förekomma. Det kan i förlängningen öka risken för utbrändhet. Faktisk negativ påverkan S1 Den egna arbetskraften FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 123 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 124 ===== ESRS 2 SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell forts. Pandox definition av den egna arbetskraften avser anställda och konsulter. Anställda är personal som tillhör Pandox huvudkontor, fastighetsförvaltning samt personal i hotell- driften i affärssegmentet Egen drift. Vidare definieras icke- anställda i upplysningskrav S1-7 i detta kapitel. Identifierad väsentlig påverkan i den egna arbetskraften inkluderar främst personal på hotellen inom städ och restaurang, Detta inklu- derar samma personal för de icke-anställda i Egen drift men som utför samma arbete som ovan. Negativ påverkan härrör främst från aktiviteter som är förekommande i branscher eller specifika geografiska områden, se ovan IRO beskrivningar för mer utförlig beskrivning. Inga identifierade IROer är kopplade till tvångsarbete eller barnarbete. STRA TEGI Pandox har identifierat ett flertal påverkan, risker och möjlig- heter relaterade till den egna arbetskraften. Merparten kopp- lar an till Pandox affärsverksamhet, hotellverksamheten i Egen drift. Potentiell negativ påverkan inkluderar risker inom hälsa och säkerhet, särskilt för vissa grupper inom hotellper - sonal såsom städare och restaurangarbetare. De vanligaste riskerna i hotell- och restaurangbranschen är belastnings- skador på grund av tunga lyft, fallolyckor exempelvis på hala golv, förlorad kontroll över köksmaskiner, samt bränn- och skärskador. Det finns även risker för arbetsrelaterad ohälsa, såsom utbrändhet och psykisk ohälsa. Grupper som inte talar språket i landet där de arbetar innebär en utmaning vid infor - mationsdelning. Det finns också påverkansrisker kopplade till jämställdhet och inkludering särskilt för personal som inte talar det lokala språket och därmed kan känna sig exklu- derade ur gruppen. Däremot finns det också åtskillig positiv påverkan Pandox kan ha på sina anställda genom att säkra en god arbetsmiljö med bra villkor och informationsdelning på flera språk. Pandox kan också, genom att skapa arbetsgrup- per präglade av mångfald, skapa inkluderande miljöer som bidrar till medarbetares välmående. Detta kan också skapa finansiella möjligheter för bolaget, särskilt i en servicebransch som hotelldrift som är beroende av sina medarbetare för gästnöjdhet. STYRNING A V PÅ VERKAN OCH RISKER INOM DEN EGNA ARBETSKRAFTEN S1-1 Policyer för den egna arbetskraften Pandox Policy för mänskliga rättigheter beskriver åtagan- den gentemot alla medarbetare i de marknader där Pandox är verksamt. Policyn omfattar rättvis och lika behandling, informationssäkerhet och rätt till privatliv. Dessutom finns information och direktiv kring hur medarbetare ska behand - las och behandla varandra i Pandox uppförandekod för medarbetare. Uppförandekoden bygger på de tio principerna i FN:s Global Compact (www.unglobalcompact.org) som Pandox uppfyller genom sitt medlemskap och årliga rap- portering sedan 2019. Dessutom omfattas de underliggande konventioner och deklarationer som omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt (ILO), miljöskydd och bekämpning av korruption. Exempelvis ska inga medarbetare diskrimineras på grund av kön, transgenderidentitet eller uttryck, etnicitet, nationalitet, religion eller annan tro, funktionshinder, medi- cinsk status, sexuell läggning, ålder, föräldrastatus, civilstånd, medlemskap i fackförening eller politisk åsikt. Pandox gör inga särskilda åtaganden i sina policyer gällande inkludering och/eller positiv särbehandling av grupper som är särskilt sårbara i den egna arbetskraften. Istället har detta inkluderats i strategiarbetet för inkludering och mångfald. Strategin har utmynnat i tre mål som exempelvis ett eller flera lokalt anpas- sade mål för socialt marginaliserade grupper. Målen är dess- utom kopplade till aktiviteter som inkluderande rekrytering. HR-ansvariga och avdelningschefer på 15 hotell i Egen drift utbildades under 2024 av en tredje part genom en workshop samt individuell stöttning. Vd och ledningsgrupp är ansvariga för implementeringen av Uppförandekoden för medarbetare. Denna finns tillgänglig på hemsidan. För ytterligare åtgärder och processer se upplysningskrav S1-4. S1-2 Rutiner för kontakter med den egna arbetskraften och arbetstagarrepresentanter angående påverkan Pandox genomför kvartalsvisa medarbetarundersökningar för hotellanställda inom Egen drift och på huvudkontoret genomförs medarbetarundersökningen årligen. Input från medarbetarundersökningen tas i beaktande i hanteringen av väsentliga frågor för egen arbetskraft. Dessutom genomförs årligen en mångfalds- och inkluderingsundersökning bland samtliga medarbetare som ligger till grund för aktiviteter för att främja mångfald och inkludering inom verksamheten. Undersökningens resultat var generellt positiva men visade på utvecklingsområden inom exempelvis transparens inom organisationen. Alla medarbetare har möjlighet att dela med sig av sina perspektiv, både genom medarbetarundersök- ningen och genom individuella utvecklingssamtal med sin chef. Pandox har även som mål att alla hotell i Egen drift ska ha en eller flera lokalt anpassade mål för socialt marginalise- rade grupper där majoriteten har valt att anställa medarbetare med funktionsnedsättning. Vidare pågår löpande en dialog med arbetsrådens repre- sentanter i Egen drift som övervakar medarbetarfrågor såsom arbetsvillkor. Arbetsråd återfinns exempelvis på hotell i Tysk- land och Belgien. Pandox mäter effektiviteten av sitt engagemang med arbetsstyrkan genom att följa medarbetarnöjdheten som fram- kommer genom medarbetarundersökningen. Medarbetar- nöjdheten under 2024 var 74 procent i Egen drift. även nyckel- talet personalomsättning används för att utvärdera hur nöjda medarbetarna är och därmed hur väl hantering av medarbetar- frågor fungerar. Ovan gäller för samtliga anställda och fokus har inte lagts på specifika grupper av anställda i den egna arbetskraften. Avdelningarna för Human Resources på respektive hotell och huvudkontor är ansvariga för att engagemangen med medarbetare genomförs och följs upp. S1-3 Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan och kanaler genom vilka den egna arbetskraften kan uppmärksamma problem Pandox värdesätter en öppen kultur där medarbetare och andra intressenter känner sig trygga att rapportera om miss- förhållanden eller problem på arbetsplatsen så att de kan åtgärdas. I första hand ska klagomål rapporteras till veder- börandes chef alternativt om så ej är möjligt till chefens överordnad som sedan för frågan vidare till ledningsgrup- pen för hantering. Styrelsen informeras om alla allvarligare ärenden. Hotellanställda i Egen drift har möjlighet att i respektive hotell välja ett arbetsråd som består av represen- tanter av anställda och en utsedd chef. Rådet har som uppgift att bevaka de anställdas rättigheter. Till detta råd kan även interna klagomål framföras som därefter kommuniceras till hotellets ledning för att de ska kunna vidta rätt åtgärder. Pandox har även ett oberoende externt visselblåsarsystem för medarbetare och andra externa intressenter. I systemet kan eventuella misstankar om oegentligheter eller avvikelser från Pandox policyer rapporteras anonymt. Företagets intressenter kan också lämna in klagomål via denna kanal eller begära att få åtgärder vidtagna för att rätta till negativ påverkan som Pandox har orsakat eller bidragit till. Detta inkluderar brott mot mänskliga rättigheter såsom exempelvis bristande arbetsvillkor eller trakasserier. Inkomna ärenden hanteras av en extern part. Beroende på allvarlighetsgrad kan detta leda till utbildningsinsats, erinran, varning och i sista steg en uppsägning. Under 2024 inkom två ärenden. Det finns även möjlighet att rapportera om HR-ärenden anonymt genom visselblåsarkanalen. Dessa hanteras därefter av respektive hotells HR-chef. Alla medarbetare informeras vid anställning om sina möjligheter och processen för att framföra klagomål genom den digitala Code of Conduct utbildningen. Tillgängligheten för visselblåsartjänsten främjas även genom att sätta upp QR- koder i personalens korridorer på hotellen i Egen drift. Län- kar till systemet finns också väl synligt på Pandox hemsida. Anställda har möjlighet att lämna feedback på processen i de kvartalsvisa medarbetarundersökningarna. Under 2023 till- frågades medarbetarna i Egen drift om de känner till hur de ska rapportera in mindre allvarliga samt allvarligare incidenter för att säkerställa att informationsprocessen fungerar. Utfal- let visade att majoriteten vet var detta ska ske vilket befäster att informationen kring visselblåsartjänsten är väl förankrad. Detta tillsammans med det faktum att fall rapporteras in löpande visar på att det finns en tillförlitlighet till systemet. S1-4 Åtgärder avseende väsentlig påverkan på den egna arbetskraften och strategier för att hantera de väsentliga riskerna och utnyttja de väsentliga möjligheterna, vad gäller den egna arbetskraften, och dessa åtgärders ändamålsenlighet Uppförandekoden för medarbetare utgör de etiska riktlin- jerna för Pandox verksamhet. Koden är brett utformad och täcker in riktlinjer för följande områden: Mångfald och jäm- likhet, mänskliga rättigheter, arbetsrätt, hälsa och säkerhet, datasäkerhet och sekretess, affärsetik samt miljö och klimat. Syftet med koden är att beskriva Pandox principer och sam- manfattar det förväntade förhållningssättet hos Pandox medarbetare, Pandox som arbetsgivare, som affärspartner och S1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 124 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 125 ===== samhällsaktör. Pandox arbetar för att främja en positiv och öppen atmosfär och en företagskultur baserad på förtroende och samarbete. Uppförandekoden omfattar både påverkan på och möjligheter för sina medarbetare inom framförallt arbetsförhållanden, mångfald och lika möjligheter. Genom att forsätta arbetet med mångfald och inkludering samt medarbetarnöjdhet som fokusområde skapar Pandox möjligheter för minskade kostnader till följd av exempelvis minskad personalomsättning. Det är även tydligt i uppförande- koden att alla verksamheter inom bolaget aktivt ska arbeta för att förebygga, upptäcka och avhjälpa alla former av diskri- minering, inklusive trakasserier, kränkande behandling och mobbing. Inom ramen för sin arbetsplatsorientering, tar varje nyanställd del av uppförandekoden genom en företags- övergripande digital utbildning. Denna upprepas sedan vart tredje år eller oftare, om koden uppdaterats väsentligt. Det är varje anställds ansvar att bidra till att upprätthålla koden inom organisationen. Vid överträdelse eller misstänkt överträdelse av koden ska den anställda omedelbart rapportera händelsen till sin närmaste chef eller HR. Om detta inte är möjligt ska den närmaste chefens överordnade informeras i enlighet med farfar sprincipen. Incidenter eller misstänkta incidenter kan även rapporteras via Pandox visselblåsarfunktion. Alla rappor- terade fall följs upp för att utvärdera eventuell gottgörelse. Vidare arbetar Pandox med hantering av negativ påverkan för egna anställda i Egen drift, exempelvis genom kamera- övervakning, paniklarm samt utbildning för anställd natt- personal kring aggressivt beteende från gäster. I Belgien där man ser en potentiell påverkan på hälsa och säkerhet i en äldre arbetskraft följs lokala regleringar som kräver att företag erbjuder extra semesterdagar över en viss ålder. Intressekonflikter behandlas i koden och i den digitala utbildningen. Detta ingår även i den fördjupade anti-korrup- tionsutbildningen. För att undvika intressekonflikter vid inköp får samtliga hotell i Egen drift, oavsett varumärke, tillgång till ett externt inköpssystem för mat och dryck. Detta digitala inköpssystemet garanterar att leverantörerna är granskade av tredje part och minimerar situationer där mutor eller intresse- konflikter kan förekomma. Under 2024 gjordes cirka 80 pro- cent av alla inköp via denna plattform och cirka 20 procent köptes in från lokala leverantörer. Vidare används farfarsprin- cipen vid intervjuer och tvåstegsattestering för fakturor. S1-6: ANTAL ANSTÄLLDA UPPDELAT PÅ KÖN Antal anställda Könstillhörighet 2024 2023 Män 959 1 014 Kvinnor 993 1 073 Ickebinär 5 0 T otalt anställda 1 957 2 087 S1-6: ANTAL ANSTÄLLDA PER LAND Antal anställda 2024 2023 Belgien 589 622 Storbritannien 872 612 Kanada 0 322 Tyskland 359 394 Sverige 44 40 Danmark 35 37 Finland 32 35 Norge 1 1 Nederländerna 25 24 T otalt anställda 1 957 2 087 S1 forts. Uppföljning av de åtgärder Pandox arbetar med för att minska negativ påverkan sker genom de kvartalsvisa medarbetar- undersökningarna för hotellanställda samt årligen på huvud- kontoret. Utfall för personalomsättning, könsfördelning och kollektivavtalstäckning, för att mäta hur effektiva de åtgärder som Pandox arbete med är, återfinns senare i denna standard tillsammans med jämförelsetal. Pandox hanterar faktisk negativ påverkan och möjliggör gottgörelse genom processer som visselblåsarkanalen, som sköts av en tredje part, samt genom policyer som uppförande- koden. Dessa åtgärder säkerställer att rapportering och hante- ring sker på ett strukturerat och ansvarsfullt sätt. Finansiering av ovanstående åtgärder belastar varken opex eller capex. MÅ TT OCH MÅL S1-5 Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras Pandox har tre konkreta mål för den egna arbets kraften. Målen är löpande och är framtagna internt tillsammans med tredje part med expertkunskap inom området. Dessa har varken sin utgångspunkt i lagstiftning eller är framtaget till- sammans med intressenter. Samtliga utfall i S1 är validerade internt. Mål och utfall under 2024: • Högst 60 procent av en könsidentitet. Under 2024 var utfallet 51 procent kvinnor och 49 procent män. • Alla medarbetare ska känna sig inkluderade. Utfall 2024 var 82 procent. • Ett eller flera lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper. För att kunna nå målen har dessa brutits ner i en färdplan kopplade till olika planerade aktiviteter för att förstärka den interna medvetenheten och processer avseende mänskliga rättigheter. Exempel på aktiviteter som genomförts under året är utbildningar kring diskriminering och trakasserier, inklu- deringsundersökning bland medarbetare samt utbildningar kring inkludering och jämlik rekrytering. Majoriteten av hotellen i Egen drift har satt mål inom socialt marginaliserade grupper och ett ramverk för inkluderande rekrytering har tagits fram vilket har implementerats under 2024. Jämställd- het och inkludering är ett löpande arbete och nya aktiviteter implementeras kontinuerligt. 2024 har 17 hotell genomgått ’Unconcious Bias’-utbildning, vilket motsvarar 64 procent av medarbetarna. För att öka kunskapen kring inkludering och jämlik rekrytering har personer ansvariga för rekrytering och avdelningschefer på 15 av 24 hotell genomgått utbildning. Vidare kommer det att göras en översyn över samtliga mål och minimikrav för målsättning under 2025. S1-6 Uppgifter om företagets anställda Pandox har till övervägande del tillsvidareanställda, men behöver ta in extra personal med visstidskontrakt, särskilt i Egen drift under hotellens högsäsong. Inom hotellbranschen är deltidsarbete vanligt förekommande. Vid slutet av 2024 var könsfördelningen bland Pandox anställda 51 procent kvinnor och 49 procent män vilket över- ensstämmer väl med det interna målet att högst 60 procent av arbetsstyrkan ska utgöras av personer med en könsidentitet. Uppföljning av målen görs främst i samband med årsbok- slutet men tas i beaktande i det löpande arbetet under året och den färdplan som man arbetar med för att nå målen. Redovisningsprinciper All personaldata redovisas i antal anställda (head counts) per 31 december. Notera att resultaten skiljer sig åt från den per- sonaldata som redovisas i not C7 som utgår från medel talet anställda baserat på arbetade timmar. Data för sociala hållbarhetsfrågor inkluderar samtliga medarbetare anställda av Pandox. Det inkluderar således medarbetare i Egen drift, fastighetsförvaltning och på huvud- kontoret. Majoriteten av de totalt antal anställda återfinns i Egen drift då det avser hotellpersonal. Nyanställda och personalomsättning redovisas enligt procentandel och anger antal delat med totalt antal anställda i respektive kategori. Exempelvis under 2024 nyanställdes 486 medarbetare under 30 år, vilket motsvarar 69 procent av totalt antal medarbetare under 30 år. Personalomsättning innebär antal anställda som lämnat organisationen frivilligt eller på grund av uppsägning alternativt pension. Nyckeltalet inkluderar både fasta och tillfälligt anställda delat på totalt antal anställda per den sista december. T abellkommentarer Under året rapporterades fem personer som ickebinära. Pandox har sedan 2023 som en del i inkluderings- och mång - faldsprogrammet möjliggöra inrapportering av denna data. Inga stora förändringar av antalet anställda har skett på totalen. Den största ökningen geografiskt är hänförlig till Stor- britannien, där fyra hotell förvärvades under året. Den största minskningen avser främst avyttringen av ett hotell i Kanada. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 125 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 126 ===== S1-6: KÖNSFÖRDELNING PER ANSTÄLLNINGSKATEGORI 1) 2) 2024 2023 Fördelning kön, % Fördelning kön, % T otalt antal Kvinnor Män T otalt antal Kvinnor Män Styrelse 3) 7 43% 57% 7 43% 57% Koncernledning 10 30% 70% 10 30% 70% Egen drift Chefer 296 45% 55% 264 42% 59% Hotellmedarbetare 1 610 52% 48% 1 774 53% 47% Fastighetsförvaltning Chefer 4 25% 75% 5 20% 80% Medarbetare förvaltning 8 25% 75% 8 25% 75% Huvudkontor Chefer 4) 2 50% 50% 2 50% 50% Medarbetare huvudkontoret 27 41% 59% 24 42% 58% T otalt i Pandox (exkl styrelse) 1 957 51% 49% 2 087 52% 48% 1) Pandox redovisar antal personer (head counts) per den 31 december. Från och med 2023 finns även kategorin ickebinära personer. 5 personer totalt inom Egen drift rapporterade 2024, vilket avser mindre än 1 procent varav det inte presenteras i en egen kolumn. 2) T abell uppdaterad jämfört med 2023, uppdelning i år avser endast chefer och medarbetare och visar ej uppdelningen på seniora chefer och mellanchefer. 3) Samtliga styrelseledamöter är icke verkställande. 4) Chefer på huvudkontoret som ej ingår i koncernledningen. T abellkommentarer Antal medarbetare och könsfördelning Pandox har en stor mångfald bland sina medarbetare, särskilt i Egen drift, när det gäller exempelvis etnicitet, kön, religion och ålder. Av totalt antal medarbetare 2024 var 51 procent kvinnor och 49 procent män. Jämställdheten mel- lan kvinnor och män på högre chefsbefattningar förbättra- des något under 2024 med 45 (42) procent kvinnor mot 55 procent (59) procent män. Andelen kvinnor i koncern- ledningen var 30 procent vilket är samma som före gående år då inga förändringar har skett. Pandox mål att högst 60 procent av arbetsstyrkan ska utgöras av personer med en könsidentitet uppfylls i för samtliga grupperingar av medarbetare förutom koncern- ledning, senior management och medarbetare förvaltning. Läs mer om Pandox mål för mångfald och inkludering på sidan 125. S1 forts. S1-6: NYANSTÄLLDA OCH PERSONALOMSÄTTNING UPPDELAT PÅ KÖN OCH ÅLDER 1) 2024 2023 Nyanställda, % Personalomsättning, % Nyanställda, % Personalomsättning, % Antal, st Andel, % 2) Antal, st Andel, % 3) Antal, st Andel, % 2) Antal, st Andel, % 3) Nyckeltal för olika grupper: Kvinnor 348 35% 363 37% 399 37% 374 35% Män 361 38% 357 37% 384 38% 382 38% Ickebinär 5 100% 0 0% 0 0% 0 0% Ålder <30 486 69% 451 65% 462 64% 434 60% Ålder 30–50 193 24% 221 27% 266 31% 249 29% Ålder >50 35 8% 48 11% 55 11% 73 14% T otalt i Pandox 714 35% 720 37% 783 38% 756 36% 1) Pandox redovisar antal personer (head counts) per den 31 december. 2) Procentandelen anger antal nyanställda delat med totalt antal anställda i respektive kategori. Exempelvis under 2023 nyanställdes 462 medarbetare under 30 år, vilket motsvarar 64 procent av totalt antal medarbetare under 30 år. 3) Procentandelen för personalomsättning anger antal anställda som lämnat organisationen frivilligt eller på grund av uppsägning, pension eller avliden i tjänst (inkluderar både fasta och tillfälligt anställda) delat på totalt antal anställda per den sista december. T abellkommentarer Nyanställda och personalomsättning Pandox använder personalomsättning som ett mått för medarbetarnöjdhet. Den totala personalomsättningen minskade marginellt under 2024 från 38 procent till 37 procent. Andelen nyanställda och personalomsättningen var högst i ålderskategorin under 30 år under 2024. Arbete inom hotellbranschen är ett vanligt första jobb för unga människor, och medarbetare i denna ålderskategori är generellt sett mer rörliga på arbetsmarknaden. S1-6: ANSTÄLLDA EFTER AVTALSTYP UPPDELAT PÅ KÖN 2024 2023 Kvinna Man Icke- binär T otalt Kvinna Man Icke- binär T otalt Antal anställda 993 959 5 1 957 1 073 1 073 0 2 087 Antal tillsvidareanställda 898 873 5 1 776 1 015 961 0 1 976 Antal tillfälligt anställda 95 86 0 181 58 53 0 111 Antal heltidsanställda 635 709 5 1 349 747 768 0 1 515 Antal deltidsanställda 358 250 0 608 326 246 0 572 S1-6: ANSTÄLLDA EFTER AVTALSTYP UPPDELAT PER REGION 2024 2023 Norden Europa T otalt1) Norden Europa Kanada T otalt Antal anställda 112 1 845 1 957 113 1 652 322 2 087 Antal tillsvidareanställda 105 1 671 1 776 103 1 555 318 1 976 Antal tillfälligt anställda 7 174 181 10 97 4 111 Antal heltidsanställda 85 1 264 1 349 80 1167 268 1515 Antal deltidsanställda 28 580 608 33 485 54 572 1) Pandox hotellverksamhet i Kanada avyttrades i början av 2024 varav anställda i denna region ej presenteras 2024. T abellkommentarer Största skillnaden 2024 beror på att tillfälligt anställda har ökat jämfört med förra året. Ökningen beror på de fyra nyförvärvade hotellen. Minskningen av tillsvidareanställda och heltidsanställda förklaras framförallt av att ett hotell i Kanada har avyttrats. Inga stora förändringar som påverkar totalen har identi- fierats. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 126 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 127 ===== S1 forts. S1-7 Uppgifter om icke-anställda i företagets egna arbetskraft Antalet medarbetare som inte är anställda av Pandox, men som arbetar inom verksamheten uppgick vid utgången av 2024 till 331 (189). Merparten av dessa utgörs av konsulter som verkar i roller inom operationell verksamhet och hotell- drift, framförallt inom säkerhet, marknadsföring, finans, ingenjörsroller samt som hotelldirektörer på olika orter. Skillnaden jämfört med 2023 avser främst de hotell som ej inkluderades i föregående års utfall. Hilton Belfast och nyför- värvade DoubleTree by Hilton Edinburgh står tillsammans för den största ökningen då dessa inte var inkluderade i förra årets utfall. S1-8 Kollektivavtalstäckning och social dialog 59 procent av Pandox anställda täcks av kollektivavtal. På huvudkontoret och inom affärssegmentet Hyresavtal används inte kollektivavtal, men arbetsvillkoren efterliknar gällande kollektivavtal och medarbetarna ges goda möjlig- heter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran. S1-9 Mångfaldsindikatorer Se upplysningskrav i tabell till höger ”Åldersfördelning per anställningskategori”. S1-10 Tillräckliga löner Alla anställda inom Pandox betalas skäliga löner enligt rådande riktlinjer. S1-11 Socialt skydd Alla anställda inom Pandox omfattas av socialt skydd vid sjukdom, pension, föräldraledighet, arbetsskador och förvär- vat funktionshinder, samt arbetslöshet, där skyddet gäller från och med den tidpunkt då den egna medarbetaren börjar arbeta för företaget. 69 personer har under 2024 tagit ut ledig- het av familjeskäl varav 42 kvinnor och 27 män. S1-13 Mått för utbildning och kompetensutveckling Redovisningsprinciper Nedan utfall inkluderar data från Pandox egna anställda i Egen drift. Se upplysningskrav i tabeller på nästa sida. S1-8: KOLLEKTIVAVTALSTÄCKNING OCH SOCIAL DIALOG 2024 2023 Kollektivavtalstäckning 1) Social dialog Kollektivavtalstäckning Täckningsgrad Anställda inom EES Anställda utanför EES Företrädare på arbetsplats (samliga enheter Egen drift) Anställda inom EES Anställda utanför EES 0–19% Danmark, Sverige, Norge 2) Danmark, Sverige, Norge, Nederländerna Danmark, Sverige, Norge 2) Storbritannien 20–29% Storbritannien 30–59% Tyskland Storbritannien Tyskland 60–79% Belgien Tyskland 80–100% Belgien, Finland, Nederländerna Finland Belgien, Finland, Nederländerna Kanada 1) Representation i ett europeiskt företagsråd eller ett företagsråd i ett Europabolag (SE-bolag) eller Europakooperativ (SCE-förening) 2024 för samtlig personal i Belgien. 2) Norge och Sverige avser endast anställda på huvudkontoret, samt en anställd på fastighetsförvaltning som tillhör huvudkontoret där kollektivavtal inte finns. S1-9: ÅLDERSFÖRDELNING PER ANSTÄLLNINGSKATEGORI 1) 2) 2024 2023 Fördelning per åldersgrupp, % Fördelning per åldersgrupp, % T otalt antal <30 år 30–50 år >50 år T otalt antal <30 år 30–50 år >50 år Styrelse 3) 7 0% 14% 86% 7 0% 14% 86% Koncernledning 4) 10 0% 10% 90% 10 0% 10% 90% Egen drift Chefer 5) 296 20% 59% 20% 264 21% 56% 22% Hotellmedarbetare 1 610 40% 38% 22% 1 774 37% 38% 25% Fastighetsförvaltning Chefer 5) 4 0% 50% 50% 5 0% 40% 60% Medarbetare förvaltning 8 0% 38% 63% 8 0% 38% 62% Huvudkontor Chefer 6) 2 0% 50% 50% 2 0% 50% 50% Medarbetare huvudkontoret 27 11% 74% 15% 24 21% 58% 21% T otalt i Pandox (exkl. styrelse) 1 957 36% 42% 22% 2 087 35% 40% 25% 1) Pandox redovisar antal personer (head counts) per den 31 december. 2) T abell uppdaterad jämfört med 2023, uppdelning i år avser endast chefer och medarbetare och visar ej uppdelningen på seniora chefer och mellanchefer. 3) Samtliga styrelseledamöter är icke verkställande. 4) Koncernledningen definieras som högsta ledningsnivån under styrelsen. 5) Inkluderar hotelldirektörer, affärsområdeschefer, HR chefer etc. exklusive koncernledning. 6) Chefer på huvudkontoret som ej ingår i koncernledningen. T abellkommentarer Ingen signifikant omfördelning av anställda per åldersgrupp har skett under året. Den mindre skillnaden på totalen beror främst på avyttringen av ett stort hotell i Pandox Egen drift i Kanada och fyra förvärv av mindre hotell. T abellkommentarer Hotellanställda har möjlighet att i res- pektive hotell välja ett arbetsråd som består av representanter av anställda och en utsedd chef. Rådet har som uppgift att bevaka de anställdas rät- tigheter. Till detta råd kan även interna klagomål framföras som därefter kom- municeras till hotellets ledning för att de ska kunna vidta rätt åtgärder. Nyckeltal för social dialog redo- visas för första gången 2024 varför det inte finns jämförelsetal. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 127 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 128 ===== S1-13: ANDEL MEDARBETARE SOM GENOMGÅTT UTVECKLINGSSAMTAL, % 1) 2024 2023 Andel i % Andel i % Anställningskategori T otalt Kvinnor Män Icke- binär T otalt Kvinnor Män Nyckeltal för olika grupper: Koncernledning 90% 100% 86% 0% 100% 100% 100% Egen drift Chefer 82% 56% 84% 0% 98% 100% 96% Medarbetare hotell 87% 86% 89% 60% 72% 70% 75% Fastighetsförvaltning Chefer 75% 0% 100% 0% 67% 100% 60% Medarbetare förvaltning 75% 100% 67% 0% 88% 100% 83% Huvudkontor Chefer 100% 100% 100% 0% 100% 100% 100% Medarbetare huvudkontoret 63% 55% 69% 0% 100% 100% 100% T otalt i Pandox 86% 85% 88% 60% 76% 74% 78% 1) Andel medarbetare som genomgått utvecklingssamtal = antal personer i den berörda gruppen som fått utvecklingssamtal under året, delat med totalt antal anställda i gruppen per 31 december det aktuella året. Det förväntade antalet utvecklingssamtal per medarbetare är 1. S1-13: GENOMSNITTLIGT ANTAL UTBILDNINGSTIMMAR PER MEDARBETARE 2024 2023 Antal timmar i snitt Antal timmar i snitt Anställningskategori T otalt Kvinnor Män Icke- binär T otalt Kvinnor Män Nyckeltal för olika grupper: Koncernledning 43 48 41 0 31 42 25 Egen drift Chefer 13 9 13 0 29 31 28 Medarbetare hotell 10 9 10 52 13 14 13 Fastighetsförvaltning Chefer 0 0 0 0 3 14 0 Medarbetare förvaltning 7 18 3 0 11 9 11 Huvudkontor Chefer 14 21 8 0 27 32 22 Medarbetare huvudkontoret 19 20 18 0 20 9 27 Genomsnittligt antal utbildningstimmar i Pandox 10 10 11 52 16 16 16 S1-14 Mått för arbetsmiljö Pandox har inget koncerngemensamt ledningssystem för hälsa och säkerhet, eller gemensamma processer för iden- tifiering och värdering av risk, eller utredning av inträffade incidenter. Det beror på att regelverken ser olika ut i olika länder och Pandox har därför valt att decentralisera ansvaret till respektive hotell. 95 procent av personalen på Pandox 20 hotell i Egen drift täcks in av lokala ledningssystem för hälsa och säkerhet. De fyra nyförvärvade hotellen täcks ännu inte in då dessa håller på att sättas in i Pandox struktur. Pandox Uppförandekod för medarbetare omfattar dock bland annat hälsa och säkerhet, och ställer krav på Pandox som arbetsgi- vare. På huvudkontoret har Pandox en HR-chef med ansvar för medarbetarundersökningen, Upp förandekoden för med- arbetare samt social data. Den största andelen medarbetare finns inom Egen drift. Varje hotell har ansvar för sina medarbetares fysiska och psykiska hälsa och säkerhet på arbetsplatsen. De ansvarar för att utforma processer och rutiner samt genomföra riskbedöm- ning, riskhantering och utredningar av incidenter och olyckor. Arbetsrelaterade olyckor och incidenter rapporteras årligen in via Pandox koncernövergripande system för insam- ling av sociala data från Egen drift. Olyckornas orsak ska utredas och förebyggande åtgärder vidtas. Rutiner och processer för hälsa och säkerhet på arbetsplat- sen baseras dels på lagkrav i det enskilda landet, dels på krav från hotellbolagen som Pandox har franchise- eller manage- mentavtal med. Dessutom dras lärdomar av tidigare inciden- ter för att kontinuerligt förbättra processerna. På flertalet hotell finns en eller flera arbetsmiljörepresen- tanter som medarbetarna kan kontakta gällande hälsa och säkerhet. Det finns också en förtroendemedarbetare och ett skyddsombud att vända sig till om man inte vill prata med närmaste chef eller hotelldirektören. Förtroendemedarbe- taren tar sedan frågan vidare och medarbetaren som upp- märksammade problemet hålls därigenom anonym vilket försäkrar att de inte utsätts för repressalier. Skyddsombudet, arbetsmiljörepresentanten och utvald förtroendeperson har regelbundna möten med arbetsmiljögruppen kring upp- komna problem, åtgärdsförslag, samt process för rapportering av incidenter och olyckor till respektive lands motsvarighet till det svenska Arbetsmiljöverket. Hotellen ansvarar även för utbildning för att minimera risker vid potentiellt riskfyllda arbetsmoment, exempelvis vid användning av köksutrustning. Medarbetarna utbildas regelbundet i hur potentiellt hotfulla situationer på hotellet ska hanteras, både via hotellspecifika program och Pandox Uppförandekod för medarbetare. På huvudkontoret och på många av hotellen har de anställda en sjukvårdsförsäkring som ger möjlighet till samtalsstöd om en medarbetare upp- lever svårigheter som påverkar vardag och arbetsliv, eller om de upplevt en obehaglig eller hotfull situation på eller i nära anslutning till arbetsplatsen. Pandox har inte något formellt ansvar för hälsa och säker- het för de medarbetare som är anställda av hyresgäster och affärspartners. Pandox försöker dock påverka affärspartners hållbarhetsarbete genom Uppförandekoden för affärspart- ners. Koden beskriver Pandox förväntningar bland annat gällande hälsa och säkerhet på arbetsplatsen. Det är också Pandox uppgift att bedöma om det finns något i inträffade incidenter eller olyckor som bolaget kan dra lärdom av i egenskap av byggherre eller beställare. S1 forts. T abellkommentarer Andelen medarbetare som genomgått utveck- lingssamtal är 1 682 vilket motsvarar 86 procent för 2024. Ökningen beror främst på att anställda bland medarbetare i Egen drift har ökat. Medar - betare i Hilton Belfast har inkluderats i totalen där majoriteten anställda genomgått utveck- lingssamtal, vilket svarar för över 60 procent av ökningen. DoubleTree by Hilton Montreal, som där få anställda genomgått utvecklingssamtal på grund av strejk, har samtidigt avyttrats. Vad gäller genomsnittligt antal utbildnings- timmar beror minskningen under 2024 dels på avyttringen i Kanada som stod för en betydande andel av utbildningstimmarna dels på att det 2023 lanserades en ledarskapsutbildning samt mångfalds- och inkluderingsrelaterade utbild- ningar i Egen drift vilket resulterade i ett högre antal utbildningstimmar än vanligt. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 128 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 129 ===== S1-14: ARBETSRELATERADE SKADOR 1) 2024 2023 Antal Dödsfalls-/ olycksfalls- frekvens Antal Dödsfalls-/ olycksfalls - frekvens Medarbetare Dödsfall till följd av arbetsrelaterade skador 0 0 0 0 Allvarliga arbetsrelaterade skador (exkl. dödsfall) 1 0,52 0 0 Rapporterade arbets relaterade skador 46 23,73 80 41,02 1) Antalet arbetade timmar för egna medarbetare uppgick till 1 938 554 under 2024 och 1 949 907 under 2023 för huvudkontoret, Hyresavtal och Egen drift. T abellkommentarer Antal rapporterade fall av arbetsrelaterad ohälsa bland medarbetare 2024 är i linje med 2023. Sjukfrånvaron ökade, vilket delvis förklaras av längre sjukskrivningar under året. Inrapporterade incidenter av skador och ohälsa resulterade i 966 dagars frånvaro under 2024. Dödsfall var noll och allvarliga arbetsrelaterade skador under året var en vilket är i linje med förväntat utfall och föregående års utfall. 1 allvarlig olycka rapporterades efter- som den ledde till frånvaro. Antalet rapporterade arbets- relaterade olyckor var 46 och olycksfallsfrekvensen mins- kade från 41,02 till 23,73. Minskningen av arbetsrelaterade skador beror främst på avyttringen av ett hotell i Kanada som hade hög inrapportering av arbetsrelaterade skador under 2023. De vanligaste orsakerna till arbetsrelaterad ohälsa och arbetsrelaterade skador under 2024 var i likhet med före- gående år skärsår, fall/halk olyckor och sträckningar. S1 forts. S1-15 Mått för balans mellan arbete och fritid Se information i ovan upplysningar S1-8 samt S1-11. S1-16 Ersättningsindikatorer (löneskillnader och total ersättning) Skillnaden mellan de genomsnittliga lönenivåerna bland kvinnliga och manliga anställda (löneklyftan) är 8 procent för Pandox anställda 2024. Den årliga ersättningsgraden, det vill säga förhållandet mellan den högst betalda personen och medianvärdet för den totala ersättningen för alla anställda i Pandox koncern är 26 procent 2024. Notera att anställda på huvudkontoret verkar inom fastighetsbranschen jämfört med hotellpersonal i Egen drift som verkar inom hotellbranschen med olika lönesättning utifrån branschpraxis. Redovisningsprinciper: Pandox beräknar en total löneklyfta och ersättningskvot baserat på anställda på huvudkontoret, i hotellverksamheten i Egen drift samt fastighetsförvaltning. Nyckeltalen tas fram och följs upp internt. Dessa nyckeltal redovisas för första gången i år varför det inte finns jämförelsetal. S1-17 Incidenter, anmälningar och allvarlig påverkan på mänskliga rättigheter Under året inrapporterades två incidenter som berör med- arbetare i Egen drift. Den ena incidenten inrapporterades via det anonyma visselblåsarsystemet och handlade om trakas- serier. Den andra incidenten handlade om diskriminering på grund av religion och inkom via interna kanaler. Inga av ärendena ledde till böter, sanktioner eller skadestånd. Den här sidan ska stuvas om. Behåll Redovisningsprinciper där de lig- ger. Lägg tabellerna med OHÄLSA och SJUK- FRÅNV ARO i andra spalten. Tabell med SKADOR i tredje spalten. Tabellkommentar i fjärde spalten. Det som nu ligger i fjärde spalten flyttas till nedre delen av sidan – tror det blir bra att lägga det på tre spalter. S1-14: ARBETSRELATERAD OHÄLSA 1) Antal 2024 2023 Medarbetare Dödsfall till följd av arbetsrelaterad ohälsa 0 0 Rapporterad arbets relaterad ohälsa 6 7 1) Som arbetsrelaterad ohälsa räknas dålig hälsa och sjukdomar som uppstått till följd av exponering för faror eller dålig arbetsmiljö på jobbet. S1-14: SJUKFRÅNVARO PER SEGMENT 1) Sjukfrånvaro, % Alla typer av sjukdom, ohälsa eller skador 2024 2023 Egen drift 9,8% 6,2% Fastighetsförvaltning 0,4% 0,6% Huvudkontor 0,8% 0,5% T otalt 9,5% 6,0% 1) Sjukfrånvaron anges i procent av totalt arbetad schemalagd arbetstid. T otal sjukfrånvaro baseras på samtliga medarbetare i koncernen. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 129 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 130 ===== S2 Arbetstagare i värdekedjan VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont ESRS 2 SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell Uppströms Pandox v erksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Underämnen IRO beskrivningar Typ av IRO Arbetsvillkor Bemanningspersonal inom restaurang och städning riskerar tvångsarbete, låga löner och osäkra anställningar. Inom fastighetssektorn finns risk för olaglig arbetskraft och lönedumpning, där arbetare ofta saknar möjlighet att påverka sina villkor och kan exploateras. Potentiell negativ påverkan Otillräckliga språkkunskaper bidrar till bristande arbetsrättigheter och begränsad kunskap om klagomålsmekanismer. Detta är ett utbrett problem inom hotellbranschen (exempelvis för externa städtjänster) och byggbranschen, där säsongsanställda migrantarbetare ofta anställs. Potentiell negativ påverkan Extern städpersonal kan exponeras för kemikalier som påverkar hälsan negativt. Potentiell negativ påverkan Brist på facklig anslutning och kollektivavtal kan försämra arbetsvillkor och rättigheter. Pandox verkar i länder där föreningsfriheten kränks. Potentiell negativ påverkan Byggbranschen är en risksektor när det gäller arbetsvillkor, hälsa och säkerhet med mera. En stor del av Pandox leverantörer är verksamma inom byggsektorn. Riskerna inkluderar även olaglig arbetskraft och lönedumpning. Potentiell negativ påverkan Byggarbetare i Pandox värdekedja hanterar stressiga arbetsförhållanden för att möta deadlines. Mindre företag är inte alltid medvetna om de lagstadgade kraven på arbetsvillkor och kan oavsiktligt bryta mot lagen. Potentiell negativ påverkan Likabehandling och lika möjligheter för alla Inom branschen finns det en risk att hotellanställda riskerar att utsättas för trakasserier (sexuella eller andra) och diskriminering, både från gäster och andra anställda. Till exempel är diskriminering av migrantarbetare förekommande inom turismsektorn när det gäller arbetstider, löner och möjligheter till befordran. Potentiell negativ påverkan Andra arbetsrelaterade rättigheter Anställda inom hotellbranschen riskerar trakasserier och diskriminering, särskilt migrantarbetare och bemanningspersonal inom städ och restaurang. Potentiell negativ påverkan Det finns en risk för tvångsarbete och barnarbete i värdekedjan, särskilt inom kaffe- och teindustrin. Dessa industrier använder också farliga kemikalier som kan skada arbetstagarnas hälsa. Potentiell negativ påverkan FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 130 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 131 ===== STRA TEGI Pandox påverkan, risker och möjligheter relaterade till medarbetare i värdekedjan är främst kopplade till hälsa och säkerhet, likabehandling samt arbetsvillkor. Ju längre bort i värdekedjan desto mindre insyn har Pandox i arbetarnas villkor. Längst bort i värdekedjan, vid råvaruutvinning, finns dessutom risker för barn- och tvångsarbete. Denna potenti- ellt negativa påverkan är kopplad främst till byggindustrin. Det finns dock goda möjligheter för Pandox att ställa krav på sina leverantörer att de ska efterleva Uppförandekoden för leverantörer där det finns tydliga förväntningar kring etiska förhållningsregler, arbetsrätt samt jämställdhet. Pandox definition av arbetstagare i värdekedjan avser uppströms anställda hos leverantörer som Pandox köper in tjänster och produkter av och nedströms hotellpersonal i verksamheten inom affärssegmentet Hyresavtal. STYRNING A V PÅ VERKAN OCH RISKER INOM ARBETST AGARE I V ÄRDEKEDJAN S2-1 Policyer för arbetstagare i värdekedjan Pandox åtar sig att respektera och främja mänskliga rättig- heter i hela verksamheten, inklusive värdekedjan. Pandox policy inom mänskliga rättigheter samt uppförandekoden för affärspartners omfattar alla affärspartners, leverantörer och underleverantörer och baseras på de tio principerna i FN:s Global Compact och de underliggande konventioner och deklarationer som omfattar mänskliga rättigheter och arbets- rätt (ILO). Uppförandekoden för affärspartners beskriver de krav Pandox ställer på sina leverantörer gällande arbets- och anställningsvillkor. Denna kod, som syftar till att skapa en gemensam förståelse för Pandox värderingar, inkluderar minimumkrav inom arbetsrätt, såsom förbud mot barnar- bete och tvångsarbete, samt regler för anställningsvillkor, arbetstid, löner och förmåner. Uppförandekoden adresserar även mänskliga rättigheter med nolltolerans mot krimina- litet, sexuellt utnyttjande, prostitution och trafficking, samt betonar rättvis och lika behandling och skydd av person- uppgifter. Dessutom behandlar koden hälsa och säkerhet samt föreningsfrihet och rätten till kollektiva förhandlingar. Pandox policy för mänskliga rättig heter täcker in hela värde- kedjan. Pandox kommuncierar även ett modern slavery act statement på hemsidan rörande sitt arbete med mänskliga rättigheter. Policyerna är ursprungligen framtagna tillsammans med extern part där konventioner och deklarationer är analyse- rade för att säkerställa att Pandox kan efterfölja dessa. Det är Pandox Senior Vice President Director of Sustainable Business som ansvarar för innehållet i policyerna. VD och ledningsgrupp är ansvariga för implementeringen av samt- liga policyer som antas av Pandox styrelse årligen. Policy- erna finns tillgängliga på Pandox hemsida. Båda policyerna adresserar berörda risker och negativ påverkan, identifierat i tabellen på föregående sida. Uppförandekoden är i linje med Pandox interna uppförandekod och leverantörer förväntas förhålla sig till samma höga etiska standard som Pandox interna värderingar reflekterar. Alla nya leverantörer får sig tillskickat uppförandekoden för att acceptera de villkor som beskrivs. För att fullfölja åtaganden för att respektera och upprätt- hålla mänskliga rättigheter arbetar Pandox kontinuerligt med att förbättra sina processer för attt identifiera, förhindra och begränsa negativ påverkan. Det sker genom samråd med potentiellt berörda individer eller relevanta intressenter. I praktiken innebär detta exempelvis att ställa krav på leveran- törer och underleverantörer att följa uppförandekoden för affärspartners och genom att årligen publicera ett uttalande i enlighet med UK Modern Slavery Act där utvecklingen samt relevanta nyckelaktiviteter kommuniceras. Inga fall av bris- tande efterlevnad har uppdagats i den årliga inrapporteringen för 2024. Vidare har Pandox åtagit sig att tillhandahålla eller samarbeta för att gottgöra negativ påverkan på mänskliga rättigheter i värdekedjan. Det finns även en förväntan att affärspartners, leverantörer och underleverantörer åtar sig att tillhandahålla eller samarbeta för att möjliggöra gottgörelse. Upptäcks allvarliga överträdelser av riktlinjerna i policyn för mänsk- liga rättigheter eller uppförandekoden för affärsparners kan interna och externa intressenter rapportera detta till Pandox. Vidare information kring detta återfinns i nedan stycke. S2-2 Rutiner för kontakter med arbetstagare i värdekedjan angående påverkan S2-3 Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan och kanaler genom vilka arbetstagare i värdekedjan kan uppmärksamma problem Arbetare i värdekedjan har, liksom alla andra intressenter, möjlighet att rapportera in missförhållanden genom vissel- blåsarsystemet som finns tillgängligt på Pandox hemsida. Pandox har under året arbetat med att säkra upp att arbetare i värdekedjan ska ha tillgång till Pandox kanal för inrapporte- ring genom att tydliggöra detta på hemsidan med en enklare navigering. Det finns möjlighet att förbli anonym vid rap - portering genom visselblåsarsystemet. Alla rapporterade fall följs upp för att utvärdera eventuell gottgörelse och styrelsen informeras om allvarligare fall. Kanalen sköts av en extern tredje part och hjälper Pandox att kunna vidta effektiva åtgär- der. Det har exempelvis medfört att avtal sagts upp och att beslutsprocesser har ändrats. Se sidan 136 under G1om hur Pandox säkerställer att arbetstagarna och andra intressenter skyddas från repressalier samt hur man säkerställer att dessa känner till och litar på strukturer och rutiner för att uppmärksamma problem. S2-4: Åtgärder avseende väsentlig påverkan på arbetstagare i värdekedjan och strategier för att hantera de väsentliga riskerna och utnyttja de väsentliga möjligheterna, vad gäller arbetstagare i värdekedjan, och dessa åtgärders ändamålsenlighet Behov av att sätta in åtgärder/handlingsplan eller utökad kontakt med arbetstagare i värdekedjan utöver implemen- tering av uppförande koden för affärspartners har ännu inte identifierats. Detta antagande baseras på inrapporterade fall av överträdelser och ett löpande arbete med att identifiera negativ påverkan i värdekedjan. Pandox leverantörsgransk- ningssystem är exempel på en åtgärd som implementeras för att identifiera och säkerställa att Pandox arbetar med rätt affärspartners samt att dessa uppfyller uppförandeko- den för affärspartners. Det innebär att Pandox aktivt arbetar med att hantera potentiell negativ påverkan. Under 2024 utökades antalet leverantörsbedömningar i och med att ett flertal leverantörer kategoriserats. Läs mer om granskning av leverantörer under G1 på sidan 136. MÅ TT OCH MÅL S2-5: Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras Pandox har för tillfället inga tidsbundna mål kopplat till arbetstagare i värdekedjan men kommer under 2025 att se över målsättningen på samtliga väsentliga områden. S2 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 131 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 132 ===== STRA TEGI Pandox definierar sina slutanvändare och slutkonsumenter utifrån bolagets två affärssegment. I Egen drift utgörs slut- användaren av gästerna på hotell som Pandox driver och för Hyresavtal omfattas slutkonsumenten av Pandox hyresgäster. Pandox har ett direkt ansvar för konsumenter och slutanvän- dare inom Egen drift där även hälsa och säkerhet för hotell- gäster är prioriterat. Hotell är en riskmiljö för trafficking och prostitution, något som Pandox har stor medvetenhet kring och motverkar genom kontinuerlig utbildning av personalen. Pandox har nolltolerans mot trafficking och prostitution. STYRNING A V PÅ VERKAN OCH RISKER INOM KONSUMENTER OCH SLUT ANV ÄNDARE S4-1 Policyer för konsumenter och slutanvändare De styrdokument som hanterar konsumenter och slutanvändare är: • Uppförandekod för medarbetare • Policy för mänskliga rättigheter • Personuppgiftspolicy • Informationssäkerhetspolicy • Miljöpolicy Policyerna relaterar på olika sätt till att gästerna ska få en trygg och bra upplevelse då de besöker hotell i Pandox Egen drift och uppdateras årligen exempelvis på Pandox hemsida. Policyn för mänskliga rättigheter är utformad i enlighet med principerna i FN:s Global Compact och FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. För Pandox gäster finns risker kopplade till trafficking och prostitution som kan ske i hotellets lokaler. Pandox ställer krav på leve- rantörer och underleverantörer att följa uppförandekoden för affärspartners. Inom fastighetsförvaltning är det ett krav att digitalt granska nya och återkommande leverantörer över ett signifikant fastställt belopp innan beställning. Syftet med granskningen är att Pandox följer upp att leverantörerna efter- lever uppförandekoden för affärspartners vilken innehåller specifika krav rörande mänskliga rättigheter. Om en avvikelse gentemot koden identifieras ska affärspartnern tillhandahålla en åtgärdsplan som ska godkännas av Pandox. Pandox förbe- håller sig rätten att göra platsbesök och säga upp avtalet med affärspartnern vid ett väsentligt brott mot de skyldigheter som beskrivs i koden, de underliggande konventionerna och deklarationerna. Vidare arbetar Pandox proaktivt för att minimera risken för människohandel och/eller prostitution på hotellen inom Egen drift genom exempelvis en fördjupad utbildning och publicerar årligen ett uttalande i enlighet med UK Modern Slavery Act där utvecklingen samt relevanta nyckelaktiviteter kommuniceras. Hotell inom Egen drift rapporterar årligen in om det förekommit incidenter inom människohandel eller prostitution, diskriminering, sexuella trakasserier och hur detta har hanterats. Förekomst och han- tering av dessa redovisas publikt i bolagets årsredovisning. Pandox säkerställer åtkomst till ett visselblåsarsystem där konsumenter och slutanvändare kan rapportera om miss- förhållanden eller andra oegentligheter anonymt. Pandox övervakar kontinuerligt och rapporterar, som en del av den årliga hållbarhetsredovisningen, specifika nyckeltal relaterade till mänskliga rättigheter såsom incidenter som förekommit, leverantörsgranskningar och dess utfall samt antalet vissel- blåsarärenden. Vd och ledningsgrupp är ansvariga för implementeringen av samtliga policyer och de finns tillgängliga på hemsidan. De gäller för hela Pandox verksamhet utan undantag. S4-2 Rutiner för kontakter med konsumenter och slutanvändare angående påverkan S4-3 Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan och kanaler genom vilka konsumenter och slutanvändare kan uppmärksamma problem Uppföljning av slutkonsumenterna sker årligen genom två undersökningar. Den första avser att följa upp hyresgästernas upplevda kundnöjdhet och den andra avser uppföljning för att mäta kundnöjdheten hos gästerna på de hotell som Pandox driver i Egen drift. Gästnöjdhetsuppföljningen för slutkonsumenter i affärs- segmentet Egen drift utförs årligen genom en tredje part. Den senaste undersökningen visar ett resultat på gästnöjdhet om 84 (84) procent. Pandox hyresgästnöjdhetsundersökning i Hyresavtal utförs årligen via en enkät som skickas ut till Pandox hyresgäster där de får ta ställning till frågor kopplade till fastigheten och Pandox som fastighetsägare samt diverse andra frågor kopplat till kundnöjdhet. Hyresgästnöjdhets- undersökningen utförs av en tredje part och den senaste undersökningen gav NPS-resultatet 19 vilket motsvarar resul- tatet ”Bra” och att Pandox har nöjda och lojala hyresgäster som kan tänka sig att rekommendera företaget. Svarsfrekven- sen var 51,8 procent av hyresgästerna i de fastigheter som det följaktligen finns data från. Ett långsiktigt mål är att få in data för samtliga fastigheter. Uppföljningen av utfallet följs upp av Pandox fastighetsavdelning. Gästnöjdhetsundersökningen används för att identifiera vilka ämnen som bäst främjar gästnöjdhet, och resultaten används för att förbättra strategin med hänsyn till gästerna. Undersökningen följs upp kontinuerligt vilket möjliggör lär- domar från tidigare strategier och arbetssätt för att optimera S4 Konsumenter och slutanvändare VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont ESRS 2 SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Underämnen IRO beskrivningar Typ av IRO Personlig säkerhet för konsumenter och/ eller slutanvändare Hotellverksamhet medför risker för prostitution, människohandel och sexuella övergrepp, och brister i hantering av dessa risker kan leda till brott mot mänskliga rättigheter. Potentiell negativ påverkan Det finns en risk att hotellgäster utsätts för dåligt beteende eller trakasserier från andra gäster eller personer i hotellets omgivning. Potentiell negativ påverkan Social inkludering för konsumenter och/ eller slutanvändare Pandox kan bidra till inkludering genom att säkerställa att dess fastigheter är tillgängliga för alla och genom att erbjuda ett rimligt antal tillgänglighetsanpassade rum på sina hotell och fastigheter. Potentiell positiv påverkan FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 132 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 133 ===== PRODUKTERNAS OCH TJÄNSTERNAS PÅVERKAN PÅ PANDOX HOTELLGÄSTERS HÄLSA OCH SÄKERHET 2024 2023 T otalt antal incidenter där gästernas eller besökarnas hälsa eller säkerhet har påverkats negativt vid ett besök på Pandox hotell 31) 132) – varav antal incidenter av bristande efterlevnad av lagar 0 0 – varav antal incidenter av bristande efterlevnad av frivilliga standarder 0 131) – varav antal incidenter av bristande lag efterlevnad som ledde till böter eller annat straff 0 0 – varav antal incidenter av bristande lag efterlevnad som ledde till varning 0 0 1) Inga av fallen har lett till bötesbelopp. 2) Avser 13 fall där gästerna inte respekterade att rummen var rökfria. T abellkommentarer Under 2024 rapporterades det in tre fall avseende hotell- gästers hälsa och säkerhet. Dessa fall avsåg halkolyckor samt en fallolycka vilka ej har orsakats på grund av bristande efter- levnad av lagar, frivilliga standarder eller lett till böter, straff eller varningar. S4 forts. upplevelsen för gäster i framtiden. Skulle det förekomma att gäster har råkat ut för en situation som påverkar dem negativt kan de lyfta detta med hotelledningen på respektive hotell och situationen utvärderas då individuellt. Då det är lämpligt uppdateras processer och rutiner för att förebygga att liknande situationer uppkommer igen. Liksom alla andra intressenter kan gäster även anonymt rapportera allvarligare incidenter genom visselblåsarsystemet som hanteras av en extern part. Samtliga slutkonsumenter har tillgång till Pandox visselblåsarsystem via Pandox hemsida. Vidare utbildas personal internt på Pandox hotell i riktlinjer kring Pandox uppförandekod och således finns informationen tillgänglig på Pandox hotell för att förmedla till gäster. Pandox uppförande- kod finns även publikt på Pandox hemsida att tillgå för samt- liga slutanvändare. Läs mer under ESRS G1 (sidorna 136-137) om hur Pandox hanterar behandling och uppföljning av inrapporterade upp- gifter från gäster och hyresgäster och således hur dessa skyd- das från repressalier. S4-4 Åtgärder avseende väsentlig påverkan för konsumenter och slutanvändare och strategier för att hantera de väsentliga riskerna och utnyttja de väsentliga möjligheterna, vad gäller konsumenter och slutanvändare, och dessa åtgärders ändamålsenlighet För att säkra slutkonsumenternas det vill säga gästernas säkerhet utbildas regelbundet Pandox medarbetare i första hjälpen. Förebyggande av trafficking och prostitution görs både genom internutbildningar och i kontinuerlig samverkan med lokala polismyndigheter. Under året har man arbetat med att utbilda personal på de hotell som tidigare ej haft utbildning kring prositution. Under 2024 genomgick 953 medarbetare utbildning i hur de kan identifiera, rapportera och följa upp misstänkta prostitutionsfall i Egen drift. Det har inte före- kommit några anmälningar kring allvarliga incidenter eller människorättsfrågor kopplat till konsumter och slutanvän- dare under året. Se tabell till höger för utfall. Finansiering av åtgärder belastar inte opex eller capex. Som nämnt i S4-3 möjliggör Pandox för gäster och hyresgäster möjligheten att anmäla incidenter genom visselblåsarkanalen samt genom att anmäla eventuella situationer direkt till hotellledningen vilket följs upp individuellt. Anmälningar via visselblåsarkanalen följs upp av en tredje part för att möjlig- göra eventuellt behov av gottgörelse. MÅ TT OCH MÅL S4-5 Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras Pandox har som målsättning att ha noll fall av prostitution och trafficking vilket är specificerat i Pandox uppförandekod som uppdateras och godkänns årligen av styrelsen. Målen är inte definierade baserat på specifik lagstiftning. Dessutom har Pandox en målsättning för hotell i Egen drift att minst 80 procent av hotellgästerna ska rekommendera hotellet till andra, det vill säga den uppföljning som görs i Egen drift. Anledningen till att målnivån sattes till 80 procent är att det anses utgöra gränsen mellan ”nöjd” och ”lojal”. Målet är inte tidsbundet utan ska uppfyllas årligen. Gästnöjd- heten var 84 (84) procent enligt Pandox årliga gästundersök- ning, genomförd av en extern part under 2024. Den löpande uppföljningen och analysen av gästnöjdhet och årliga resulta- tet sker av tredje part. Pandox arbetar med en översyn kring hur processen för målsättning för slutkonsumenter och användare kan utvecklas samt om ytterligare målsättningar och uppföljning behöver implementeras. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 133 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 134 ===== Bolagsstyrningsinformation ALLMÄN INFORMA TION 93 ESRS2 Allmänna upplysningar MILJÖINFORMA TION 101 Rapportering enligt T axonomiförordningen 107 ESRS E1 – Klimatförändringar 117 ESRS E2 – Föroreningar 118 ESRS E3 – Vattenresurser och marina resurser 120 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi E SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION 123 ESRS S1 – Den egna arbetskraften 130 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 132 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare S BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION 135 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 137 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS APPENDIX 138 Centrala delar av tillbörlig aktsamhet 140 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS 142 Förteckning över datapunkter från annan EU-lagstiftning 146 TCFD-index 147 Definitioner G FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET 134 ===== SIDA 135 ===== VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont ESRS 2 SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Underämnen IRO beskrivningar Typ av IRO Företagskultur Pandox har en positiv påverkan på sina anställda genom en företagskultur som uppmuntrar till feedback. Det finns en öppenhet för att prova nya idéer och utforska utvecklingsmöjligheter som kan fungera och gynna företaget. Potentiell positiv påverkan Pandox genomför sedan två år en årlig inkluderingsundersökning. Under 2024 upplevde 82 procent av de anställda kände att de var inkluderade. Det innebär att det potentiellt finns 18 procent som inte känner sig lika inkluderade. Potentiell negativ påverkan Mångfald och inkludering som visar på en känsla av värdediskrepans kan leda till minskat engagemang och effektivitet samt indirekt öka kostnader och minska möjligheter för företaget att behålla personal, vilket potentiellt leder till högre personalomsättning. Finansiell risk Förvaltning av förbindelser med leverantörer Byggmaterial produceras ibland på ett socialt ohållbart sätt. Pandox är beroende av sina entreprenörspartners för inköp av det mesta av materialet. Dialogen är ofta nära, men det är svårt att säkerställa att produkterna produceras på ett sätt som överensstämmer med Pandox värderingar. Potentiell negativ påverkan Pandox har inte samma noggranna granskning av leverantörer under ett visst belopp som motsvarar uppskattningsvis 4 procent av spenden. Det kan leda till att sociala och miljömässiga risker förbises, särskilt då antalet mindre leverantörer är fler än de med större inköp. Potentiell negativ påverkan Korruption och mutor Pandox är beroende av att företaget, dess anställda, leverantörer och partners respekterar och följer gällande lagstiftning kring korruption och mutor. Korruption och mutor kan leda till ökade kostnader, förlorade affärsmöjligheter, juridiska påföljder och skador på företagets rykte. Korruption kan även förekomma i samband med förvärvs- processer och integration. Byggsektorn är en högrisksektor för korruption och mutor. Finansiell risk Det finns generellt en risk för korruption i all affärsverksamhet, särskilt vid upphandling av varor och tjänster samt partiskhet vid tecknande av avtal. Potentiell negativ påverkan VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Underämnen IRO beskrivningar Typ av IRO Cybersäkerhet (Företagsspecifik upplysning) I sin roll som hotelloperatör hanterar Pandox stora mängder av gästernas personliga och känsliga information. Om denna information läcker ut kan det få allvarliga konsekvenser för gästerna. Cyberbrottslighet ökar generellt i samhället. Potentiell negativ påverkan G1 Ansvarsfullt företagande FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 135 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 136 ===== Pandox identifierade positiva och negativa påverkan samt risker hänför sig till företagskulturen, korruption och mutor samt Pandox förvaltning och förbindelser med leverantörer. Det finns en företagskultur där man främjar nya idéer och utveckling för att gynna företaget och där 84 procent anser sig vara inkluderade. Samtidigt finns det en potentiell risk i att 18 procent av medarbetarna inte upplever sig fullt lika inkluderade. Vidare granskas leverantörer utifrån Pandox leverantörs- granskningssystem då det finns en potentiellt negativ påver- kan i leverantörsledet kopplat till leverantörer i byggbran- schen när det kommer till socialt ohållbara leverantörsled. Det finns även en potentiell risk att leverantörer med mindre spendbelopp förbises i leverantörsgranskningssystemet på grund av gränsdragningar. Korruption och mutor är generellt en potentiell risk i affärsverksamheter där man arbetar med upphandlingar och det finns en potentiell risk för partiskhet vid tecknande av avtal. Eventuella fall skulle kunna leda till en finansiell risk för Pandox. Något som hittills inte varit fallet. STYRNING A V PÅ VERKAN OCH RISKER INOM ANSV ARSFULL T FÖRET AGANDE G1-1 Policyer för ansvarsfullt företagande och företagskultur Samtliga ämnen inom affärsetik inkluderas i Pandox upp- förandekod för medarbetare. Pandox agerande ska i alla lägen, oavsett land eller marknad, kännetecknas av ansvar och respekt för kunder, medarbetare, leverantörer, affärspartners och lokalsamhälle. Pandox värnar om en god affärsetik och strävar efter långsiktiga och förtroendefulla relationer. Vid överträdelse eller misstänkt överträdelse av Uppförande koden för medarbetare ska händelsen omedelbart rapporteras till sin närmaste chef. Om detta inte är möjligt ska den närmaste chefens överordnade informeras i enlighet med farfarsprincipen. Pandox omfattas av det lagstadgade nationella visselblåsarkravet och incidenter kan således även rapporteras via visselblåsarfunktionen som hanteras av en extern, oberoende part vilket säkrar visselblåsarnas skydd mot vedergällning. Alla anställda på Pandox har ett ansvar att efterleva uppförandekoden och att rapportera om överträdel- ser av koden. För att säkerställa att samtliga parter har tillgång till kanal för rapportering har Pandox under året utvecklat sin kommunikation genom en hänvisning på hemsidan. En hänvisning till kanalen finns också i Pandox Uppförandekod för leverantörer vilket granskade leverantörer ska bekräfta att de har tagit del av. Detta sker i samband med granskning som sker avseende leverantörer med en initial röd riskbedömning. Uppförandekoden tillgängliggörs även aktivt för affärspartners när kontrakt ingås. Pandox har dessutom en specifik anti- korruptionspolicy i enlighet med UN Global Compacts 10 principer som beskriver riktlinjer för att förstå och motverka mutor, finansiella brott, intressekonflikter, vänskapskorrup- tion och nepotism, och otillbörlig konkurrens. Policyn berör framförallt den identifierade finansiella risk det kan innebära om korruption sker, med tanke på ökade kostnader, juridiska påföljder och ryktesrisk. Hela Pandox verksamhet, utan undantag, täcks in av policyn. Pandox har nolltolerans mot korruption och mutor och samtliga fall som inträffar anses vara brott mot kravet på efterlevnad av detta. V d och CFO i nära samverkan med SVP, Director of Sustain able Business är ansvariga för implementeringen av antikorruptionspolicyn. Alla Pandox policyer finns tillgängliga på företagets hemsida. G1-2 Hantering av förbindelser med leverantörer Alla Pandox leverantörer förväntas läsa och godta uppförande- koden för affärspartners som beskriver Pandox krav på sina leverantörer avseende mänskliga rättigheter, miljöskydd, affärsetik och bekämpning av korruption. Utöver detta hante- rar Pandox sina förbindelser med leverantörer i enlighet med förklaringen av tillbörlig aktsamhet under GOV-4 (sidorna 93–94). Genom att ställa krav på leverantörer kan Pandox ha en positiv påverkan inom ansvarsfullt företagande. Under året kategoriserade en tredje part 98 procent av Pandox spend. 2 206 leverantörer har genomgått en riskanalys, vilket motsvarar cirka 42 procent av den totala leverantörsbasen och 80 procent av spend för 2024. Syftet med projektet var riskminimering, eftersom Pandox verkar i både byggbran- schen, som innebär risk för illegal arbetskraft, och hotellbran- schen, vars kemtvätts- och städleverantörer, innebär risk för illegal arbetskraft och korruption. Syftet var också att effekti- visera inköpsprocessen samt därutöver att skapa ett djupare samarbete med leverantörer som kan möta Pandox krav. Ett arbete som kommer fortgå under kommande år. De kategori- serade leverantörerna i spendanalysen har alla laddats upp i Pandox digitala leverantörsgranskningsverktyg och hanteras av externa konsulter som tillhandahåller verktyget för att säkerställa oberoende. I systemet har alla leverantörer fått en riskprofil baserat på potentiella riskparametrar såsom vilket land leverantören är registrerad, sektor och spend. Leveran- törerna behöver även bekräfta att de läst och förstått Pandox bifogade uppförandekod för affärspartners. De leverantörer som får en röd riskprofil får ett självskattningsforumlär att fylla i som finns tillgängligt på fem språk för att underlätta förståelsen för frågorna. Systemleverantören har även sam- arbetat med Pandox för att göra formuläret dynamiskt vilket innebär att enbart relevanta frågor visas för leverantören baserat på dess svar. Förekommer röda svar behöver leveran- tören inkomma med ytterligare bevis, dokumentation eller förtydliganden. De externa konsulterna granskar de inkomna svaren och det är enbart de som får ändra svaren till grönt eller gult. Skulle leverantören, trots försök till dialog efter tre påminnelser, fortfarande inte höra av sig kommer leverantö- ren rödmarkeras och får inte användas igen. Om leverantören efter dialog har bristfälliga svar ska en platsgranskning ske. Detta är främst aktuellt vid byggprojekt där det finns risk för att illegal arbetskraft kan förekomma. Röda leverantörer ska även eskaleras till inköpsrådet där representanter från led- ningsgruppen sitter såsom CFO, SVP Director of Sustainable Business, SVP Asset Management & Development, samt VP Asset Management Nordics. Undantag får enbart beslutas i inköpsrådet och måste dokumenteras. Under året eskalerades inga fall till rådet. Ambitionen under nästkommande år är att göra riskanalysen och få leverantören att genomföra själv- skattningsformuläret redan vid inköp för att kunna selektera leverantörer redan innan kontraktsskrivande. Pandox inköpsprocess ska säkerställa att det finns interna rutiner på plats för att hantera betalningar till leverantörer, oavsett storlek. Med hjälp av systemlösningar som genererar påminnelser till attesterare och en praxis att samtliga betal- ningar ska gå igenom innan förfallodag säkerställer Pandox att betalningar utförs i tid, till samtliga leverantörer. G1-3 Förebyggande arbete mot, och upptäckt av korruption och mutor Alla affärstransaktioner innebär en risk för korruption och mutor vilket kan ha negativ påverkan på mänskliga rättig- heter och samhället i stort. Pandox har dessutom affärs- partners inom byggbranschen som är en riskbransch för korruption. Det finns därför potentiell negativ påverkan med avseende på korruption inom hela Pandox värdekedja. Alla anställda på Pandox huvudkonor samt identifierade anställda i Egen drift som kan vara utsatta för korruption får utbildning i antikorruption. Det är en fördjupad utbildning som samtliga anställda på huvudkontoret har genomgått under 2024 och 36 procent av identifierade personer i Egen drift. Anti-korruptionsutbildningen går igenom åtta olika moduler som kräver att den anställda tar ställning till olika scenarier. Anti-korruption är även en del av utbildningen i Uppförandekoden för medarbetare. Denna är obligatorisk för alla nyanställda och ska sedan upprepas vart tredje år eller oftare, om koden uppdaterats väsentligt. Utbildningen är webbbaserad och kräver att den anställda genomgår samtliga moduler, svarar på ett frågeformulär i slutet av utbildningen och bekräftar utförd kurs. Den faktiska uppmätta genomför- andegraden av utbildningen inom Uppförandekoden följs upp årligen. Styrelsen har för närvarande ingen obligatorisk utbildning inom Uppförandekoden eller inom anti-korrup- tion. Däremot genomfördes en anti-korruptionsutbildning med en extern tredje part under året för att säkerställa att styrelsen har kunskap inom området. Anställda på Pandox har en skyldighet att rapportera misstänkta överträdelser mot antikorruptionspolicyn. Vid en incident eller misstänkt incident ska händelsen omedelbart rapporteras till närmaste chef. Om detta inte är möjligt ska den närmaste chefens överordnade informeras i enlighet med farfarsprincipen. Inci- denter eller misstänkta incidenter kan även rapporteras via visselblåsarfunktionen som hanteras av en extern part. Miss- tanke om korruption kan leda till rättslig prövning beroende på typ och värde av förmånen. I sådana fall tas hänsyn även till kopplingen mellan förmånen och mottagarens arbetsupp- gifter samt parternas relation. Överträdelser av policyn kan leda till disciplinära åtgärder och i allvarliga fall till avsked och polisanmälan. Alla eventuella incidenter informerar den fortsatta utvecklingen av arbetet med anti-korruption. G1 forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 136 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 137 ===== G1 forts. GRANSKNING AV BEFINTLIGA LEVERANTÖRER UTIFRÅN MILJÖKRITERIER, SOCIALA KRITERIER OCH AFFÄRSETIK 2024 Antal leverantörer som fått en riskprofil 2 206 Andel leverantörer som fått en SAQ1) 7% Andel av leverantörerna som fått godkända SAQ 53% Andel av leverantörerna som är under pågående granskning2) 47% Andel av leverantörerna som inte fått en godkänd SAQ3) – 1) Antalet leverantörer avser de som bedömdes ha eller riskera ha en väsentlig negativ påverkan baserat på identifierade risker relaterat till sociala och/eller styrningsaspekter. 2) Härrör främst till brist på dokumentation av formella processer inom affärsetik och arbetsrätt alternativt leverantörer som valt att inte besvara undersökningen. 3) Utfallet är fortfarande okänt då majoriteten av leverantörerna som fått en SAQ fortfarande inte fått en slutlig riskprofil. Därmed går inte utfallet att fastställa utan slutförs under första halvåret 2025. G1-4 Fall av korruption och mutor ANTAL FALL AV KORRUPTION 2024 2023 T otalt antal fall av korruption1) 1 0 – varav antal fall där anställda blivit avskedade på grund av korruption 1 0 – varav antal fall där avtal med affärspartners blivit uppsagda eller inte förlängda på grund av korruption 0 0 – varav antal rättsliga fall rörande korruption som väckts mot företaget eller anställda 0 0 1) Under året har Pandox ej haft några fällande domar eller bötesbelopp till följd av brott mot lagar mot korruption och mutor. T abellkommentarer Ett fall av korruption har uppdagats under året. Inga fall av bekräftad negativ påverkan inom miljö, sociala frågor eller bolagsstyrning har uppdagats högre upp i värde- kedjan under året. Cybersäkerhet (Pandox egen) Pandox hanterar stora mängder av gästers personliga och känslig information i sin hotellverksamhet. Det är därför av intresse för företaget att hantera detta för att undvika inci- denter som kan leda till allvarliga konsekvenser. POLICYER SAMT FÖREBYGGANDE ARBETE FÖR HANTERING A V CYBERSÄKERHET Pandox har en säkerhetspolicy som ska efterlevas, denna är applicerbar för samtliga anställda inom Pandox Egen drift och huvudkontoret. Koncernerns chefsjurist är ansvarig för implementering av policyn. Vidare signeras policyn av sty- relsen. Datasäkehet ingår även i Pandox uppförandekod för anställda. Den belyser datasäkerhet och sekretess genom krav på att Pandox ska skydda konfidentiell information från med- arbetare, affärspartners och gäster genom att använda tek- niska och organisatoriska säkerhetsåtgärder, såsom brandväg- gar och behörighets- och lösenordssystem, för att förhindra förlust, missbruk, obehörig åtkomst, ändring eller avslöjande. I Pandox Egen drift har man utsett ett dataskyddsombud (DPO) för varje hotell. Dessa DPO:er tillhandahålls direkt eller indirekt av tredje part i de jurisdiktioner där verksamheten bedrivs. V erksamheten har direkt tillgång till tredje part vid GDPR-relaterade incidenter. IT-funktionen analyserar even- tuella incidenter och, om nödvändigt, anlitas extern expertis och forensiska specialister för att bedöma omfattningen av dataintrång. I allvarligare fall, och där det finns krav på att anmäla till dataskyddsmyndigheterna i en jurisdiktion, är koncernens chefsjurist och lokal juridisk expertis, som inte kan tillhandahållas av tredje part, också involverade. Uppfölj- ningsmöten hålls kvartalsvis med tredje part för att rappor- tera om aktiviteter utöver incidenter. Incidenter rapporteras omedelbart, och det finns en e-postadress där anmälningar kan göras till tredje part dygnet runt. För cybersäkerhet används brandväggar och lösenors- dskyddade system och ett kontinuerligt förbättringsarbete med medarbetare, samt system för att alltid hålla högsta nivå för gästernas integritet och datasäkerhet. För fysisk säker- het sker även säkerställande av skalskydd, väktarbevakning och övervakningskameror. Brand- och evakueringsövningar genomförs regelbundet och beredskapsplaner ska finnas för alla hotell i Egen drift. För att säkra slutkonsumenternas/ gästernas säkerhet utbildas medarbetarna regelbundet i data- säkerhet. Finansiering av åtgärder belastar inte capex eller opex. MÅ TT OCH MÅL Det finns ännu inget formellt mål för att mäta effekterna av de åtgärder Pandox vidtagit för att minska den potentiellt negativa påverkan och således finns inga tidsbundna mål kopplat till cybersäkerhet. Utfallen granskas internt. Under 2025 kommer Pandox att se över målsättningen på samtliga väsentliga områden. DATASÄKERHET OCH KUNDINTEGRITET 2024 2023 T otalt antal datasäkerhetsöverträdelser, som t ex stöld av kunddata 8 3 T otalt antal inkomna klagomål gällande kränkning av kunders integritet 0 0 – andel av de totalt inkomna klagomålen som mottagits från externa parter 0 0 – andel av de totalt inkomna klagomålen som mottagits från myndigheter 0 0 T abellkommentarer De åtta datasäkerhetsincidenter som skedde under 2024 avsåg så kallade phishingattacker samt hackning av data- servrar. Incidenterna har utretts av datasäkerhetsexperter och lokala personuppgiftsombud för att förhindra framtida attacker. Två ärenden krävde anmälan till den lokala data- skyddsmyndigheten. Dessa incidenter ledde till att korrige- rande åtgärder vidtogs, och ingen av myndigheterna har krävt att Pandox vidtar ytterligare åtgärder utöver vad som redan har gjorts. UPPMÄTT GENOMFÖRANDEGRAD AV UTBILDNING INOM PANDOX UPPFÖRANDEKOD 20241) 20232) Antal anställda som har genomfört utbildning inom Uppförandekoden 71% 65% 1) Inkluderar ej de fyra nyförvärvade fastigheterna i Storbritannien. Vid inkludering av dem ger det ett utfall om 63 procent, men räknas ej med i totalen då de ännu är i processen att inklu- deras i Pandox system och rutiner. 2) Uppdaterat utfall jämfört med förra årets rapport på grund av ej fullständig inrapporterad data vilket har påverkat beräkningen felaktigt. MÅ TT OCH MÅL Pandox har inga formellt godkända mål, dock är utbildning i uppförandekoden obligatorisk för alla nyanställda och ska sedan upprepas vart tredje år. I Pandox inkluderings-/ och mångfaldsarbete har man under 2024 tagit fram ett program som ska utveckla ledande befattningshavares arbete med inkluderande rekryteringsprocess. Detta har rullats ut under 2025 och mål har således ännu inte bildats. Det är ett arbete som fortlöper under 2025. Vidare har Pandox årligen medar- betarundersökningar, vilkas utformning och utfall beskrivs utförligt under avsnitt S1. Företaget har också nolltolerans mot korruption och mutor vilket följs upp årligen. Målen är framtagna internt och utgår inte från lagstiftning och har inte heller tagits fram i samråd med intressenter. Samtliga mål valideras av externa parter förutom Pandox internutbildning av uppförandekoden som valideras internt. Pandox kommer under 2025 arbeta med en översyn av målen och linjering mot standarden avseende minimikrav på målsättning FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 137 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 138 ===== Centrala delar av tillbörlig aktsamhet ESRS 2 GOV-4 – Redogörelse om tillbörlig aktsamhet Centrala delar av tillbörlig aktsamhet Paragrafer eller sidor i hållbarhetsförklaringen Gäller uppgifterna människor och/eller miljö? a) Integrera tillbörlig aktsamhet i styrning, strategi och affärsmodell ESRS 2 GOV-2, sid. 93, 95 Människor och miljö ESRS 2 GOV-3, sid. 93 Människor och miljö ESRS 2 SBM-3, sid. 97–98, Människor och miljö ESRS 2 SBM-3-E1, sid. 97–98, 107 Miljö ESRS 2 SBM-3-E2, sid. 97–98, 117 ESRS 2 SBM-3-E3, sid. 97–98, 118 ESRS 2 SBM-3-E5, sid. 97–98, 120 ESRS 2 SBM-3-S1, sid. 97–98, 123–124 Människor ESRS 2 SBM-3-S2, sid. 97–98, 130 ESRS 2 SBM-3-S4, sid. 97–98, 132 ESRS 2 SBM-3-G1, sid. 97–98, 135 Människor och miljö b) Kontakt med berörda intressenter i alla viktiga steg av tillbörliga aktsamhet ESRS 2 GOV-2, sid. 93, 95 Människor och miljö ESRS 2 SBM-2, sid. 96 Människor och miljö ESRS 2 IRO-1, sid. 99 Människor och miljö ESRS 2 MDR-P: E1-2, sid. 108 Miljö E2-1, sid. 117 E3-1, sid. 118 E5-1, sid. 120 ESRS 2 MDR-P: S1-1, sid. 124 Människor S2-1, sid. 131 S4-1, sid. 132 G1-1, sid. 136 Människor och miljö Aktuella ESRS: S1-2, sid. 124 Människor S2-2, sid. 131 S4-2, sid. 132–133 Centrala delar av tillbörlig aktsamhet Paragrafer eller sidor i hållbarhetsförklaringen Gäller uppgifterna människor och/eller miljö? c) Identifiering och bedömning av negativ påverkan ESRS 2 IRO-1, sid. 99 Människor och miljö ESRS 2 SBM-3, sid. 97–98 Människor och miljö ESRS 2 SBM-3-E1, sid. 97–98, 107 Miljö ESRS 2 SBM-3-E2, sid. 97–98, 117 ESRS 2 SBM-3-E3, sid. 97–98, 118 ESRS 2 SBM-3-E5, sid. 97–98, 120 ESRS 2 SBM-3-S1, sid. 97–98, 123–124 Människor ESRS 2 SBM-3-S2, sid. 97–98, 130 ESRS 2 SBM-3-S4, sid. 97–98, 132 ESRS 2 SBM-3-G1, sid. 97–98, 135 Människor och miljö d) Vidta åtgärder för att hantera negativ påverkan ESRS 2 MDR-A: E1-3, sid. 108–109 Miljö E2-2, sid. 117 E3-2, sid. 118 E5-2, sid. 120 ESRS 2 MDR-A: S1-4, sid. 124–125 Människor S2-4, sid. 131 S4-4, sid. 133 E1-1, sid. 108 Miljö G1-1, sid. 136 Människor och miljö G1-2, sid. 136 G1-3, sid. 136 ESRS appendix FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 138 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 139 ===== Centrala delar av tillbörlig aktsamhet Paragrafer eller sidor i hållbarhetsförklaringen Gäller uppgifterna människor och/eller miljö? e) Spåra effektiviteten av dessa insatser och kommunicera ESRS 2 MDR-M: E1-5, sid. 111–112 Miljö E1-6, sid. 110 E2-5, sid. 117 E3-4, sid. 119 E5-4, sid. 121 E5-5, sid. 121 ESRS 2 MDR-M: S1-8, sid. 127 Människor S1-9, sid. 127 S1-10, sid. 127 S1-11, sid. 127 S1-13, sid. 127–128 S1-14, sid. 128–129 S1-15, sid. 129 S1-16, sid. 129 S1-17, sid. 129 G1-4, sid. 137 Människor och miljö E1-4, sid. 109 Miljö E2-3, sid. 117 E3-3, sid. 118–119 E5-3, sid. 121 S1-5, sid. 125 Människor S2-5, sid. 131 S4-5, sid. 133 Enhetsspecifik: Cybersäkerhet, sid. 137 Människor och miljö Centrala delar av tillbörlig aktsamhet, forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 139 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 140 ===== Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS IRO-2 – Upplysningskrav i ESRS som omfattas av företagets hållbarhetsförklaring Lista över väsentliga upplysningskrav Sidnummer Kommentar EPRA hänvisning ESRS 2 - Allmänna upplysningar BP-1 Allmän grund för utarbetandet av hållbarhetsredovisningen 93 BP-2 Upplysningar med avseende på särskilda omständigheter 93 GOV-1 Förvaltnings-, lednings- och tillsynsorganens roll 93, 95, 127 Gov-Board, Gov-COI GOV-2 Information som lämnas till och hållbarhetsfrågor som behandlas av företagets förvaltnings-, lednings- och tillsynsorgan 93, 95 GOV-3 Integration av hållbarhetsrelaterade resultat i incitamentsprogram 93 GOV-4 Förklaring om tillbörlig aktsamhet 93–94 GOV-5 Riskhantering och intern kontroll över hållbarhetsrapportering 94 SBM-1 Strategi, affärsmodell och värdekedja 96 SBM-2 Intressenternas intressen och synpunkter 96 SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell 97–98 IRO-1 Beskrivning av arbetsgången för att fastställa och bedöma väsentlig påverkan, risker och möjligheter 99 IRO-2 Upplysningskrav i ESRS-standarder som omfattas av företagets hållbarhetsförklaring 99 E1 Klimatförändringar ESRS 2 GOV-3-E1 Integration av hållbarhetsrelaterade resultat i incitamentsprogram 93 E1-1 Omställningsplan för att uppnå begränsning av klimatförändringar 108 ESRS 2 SBM-3-E1 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras samspel med strategi och affärsmodell 97–98, 107 ESRS 2 IRO-1-E1 Beskrivning av processerna för att identifiera och bedöma väsentlig klimatrelaterad påverkan, risker och möjligheter 99 E1-2 Policyer för begränsning av och anpassning till klimatförändringar 108 E1-3 Åtgärder och resurser i samband med klimatförändringspolicyer 108–109 E1–4 Mål för begränsning av och anpassning till klimatförändringar 109 E1-5 Energiförbrukning och energimix 111–112 Elec-Abs, Elec-LfL, DH&C- Abs, DH&C Lf, Fuels-Abs, Fuels- Lfl, Energy-Int E1-6 Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1, 2, 3 och totala utsläpp av växthusgaser 110 GHG-Dir-Abs, GHG-Indir- Abs, GHG-Int E1-9 Förväntade finansiella effekter genom väsentliga fysiska risker och omställningsrisker samt potentiella klimatrelaterade möjligheter N/A Redovisas inte 2024 på grund av infasningslättnader Lista över väsentliga upplysningskrav Sidnummer Kommentar EPRA hänvisning E2 Miljöföroreningar ESRS 2 SBM-3-E2 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras samspel med strategi och affärsmodell 97–98, 117 ESRS 2 IRO-1-E2 Beskrivning av processer för att identifiera och bedöma påverkan, risker och möjligheter relaterade till väsentliga föroreningar 99 E2-1 Policyer relaterade med miljöföroreningar 117 E2-2 Åtgärder och resurser med relaterade till miljöföroreningar 117 E2-3 Mål relaterade till miljöförorening 117 E2-5 Ämnen som inger betänkligheter och ämnen som inger mycket stora betänkligheter 117 E2-6 Förväntade finansiella effekter av miljöföroreningsrelaterade risker och möjligheter N/A Redovisas inte 2024 på grund av infasningslättnader E3 Vattenresurser ESRS 2 SBM-3-E3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras samspel med strategi och affärsmodell 97–98, 118 ESRS 2 IRO-1-E3 Beskrivning av arbetsgång för att identifiera och bedöma påverkan, risker och möjligheter relaterade till materiella, vattenresurser 99 E3-1 Policyer för vattenresurser 118 E3-2 Åtgärder och resurser med anknytning till vattenresurser 118 E3-3 Mål för vattenresurser och marina resurser 118–119 E3-4 Vattenförbrukning 119 Water-Abs, Water-LfL, Water-Int E3-5 Förväntade finansiella effekter av påverkan, risker och möjlig- heter som har att göra med vattenresurser eller marina resurser N/A Redovisas inte 2024 på grund av infasningslättnader E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi ESRS 2 SBM-3-E5 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras samspel med strategi och affärsmodell 97–98, 120 ESRS 2 IRO-1-E5 Beskrivning av arbetsgång för att identifiera och bedöma effekter, risker och möjligheter relaterade till väsentligresursanvändning och cirkulär ekonomi 99 E5-1 Policyer för resursanvändning och cirkulär ekonomi 120 E5-2 Åtgärder och resurser för resursanvändning och cirkulär ekonomi 120 E5-3 Mål för resursanvändning och cirkulär ekonomi 121 E5-4 Resursinflöden 121 FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 140 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 141 ===== Lista över väsentliga upplysningskrav Sidnummer Kommentar EPRA hänvisning E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi, forts. E5-5 Resursutflöden (avfall) 121 Waste-Abs, Waste-LfL E5-6 Förväntade finansiella effekter av påverkan, risker och möjlig- heter som har att göra med resursanvädning och cirkulär ekonomi Redovisas inte 2024 på grund av infasningslättnader S1 Den egna arbetskraften ESRS 2 SBM-2-S1 – Intressenters intressen och synpunkter 96 ESRS 2 SBM-3-S1 – Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell 97–98, 123–124 S1-1 Policyer för den egna arbetskraften 124 S1-2 Rutiner för kontakter med den egna arbetskraften och arbetstagarrepresentanter angående inverkningar 124 S1-3 Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan och kanaler genom vilka den egna arbetskraften kan uppmärksamma problem 124 S1-4 Åtgärder avseende väsentlig påverkan på den egna arbetskraf- ten och strategier för att hantera de väsentliga riskerna och utnyttja de väsentliga möjligheterna, vad gäller den egna arbetskraften, och dessa åtgärders ändamålsenlighet 124–125 S1-5 Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras 125 S1-6 Uppgifter om företagets anställda 125–126 Emp-Turnover S1-7 Uppgifter om icke-anställda i företagets egna arbetskraft 127 S1-8 Kollektivavtalstäckning och social dialog 127 S1-9 Mångfaldsindikatorer 127 Diversity-Emp S1-10 Tillräckliga löner 127 S1-11 Social skydd 127 S1-12 Personer med funktionsnedsättning N/A Redovisas inte 2024 på grund av infasningslättnader S1-13 Mått för utbildning och kompetensutveckling 127–128 Emp-Training, Emp-Dev S1-14 Mått för arbetsmiljö 128–129 H&S S1-15 Mått för balans mellan arbete och privatliv 129 S1-16 Ersättningsmått (löneskillnader och total ersättning) 129 Diversity-Pay S1-17 Incidenter, anmälningar och allvarlig påverkan på mänsklig rättigheter 129 S2 Arbetstagare i värdekedjan ESRS 2 SBM-2-S2 Intressenternas intressen och synpunkter 96 ESRS 2 SBM-3-S2 Väsentlig påverkan, risker och deras förhållande till strategi och affärsmodell 97–98, 130 S2-1 Policyer för arbetstagare i värdekedjan 131 S2-2 Rutiner för kontakter med arbetstagare i värdekedjan angående påverkan 131 Lista över väsentliga upplysningskrav Sidnummer Kommentar EPRA hänvisning S2 Arbetstagare i värdekedjan, forts. S2-3 Rutiner för att gottgöra för negativa påverkan och kanaler genom vilka arbetstagare i värdekedjan kan upp märksamma problem 131 S2-4 Åtgärder avseende väsentlig påverkan på arbetstagare i värdekedjan, och sätt att hantera de väsentliga riskerna och utnyttja de väsentliga möjligheterna vad gäller arbetstagare i värdekedjan, och dessa åtgärders ändamålsenlighet 131 S2-5 Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras 131 S4 Konsumenter och slutanvändare ESRS 2 SBM-2-S4 – Intressenternas intressen och synpunkter 96 ESRS 2 SBM-3-S4 – Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras förhållande till strategi och affärsmodell 97–98, 132 S4-1 Policyer för konsumenter och slutanvändare 132 S4-Rutiner för kontakter med konsumenter och slutanvändare angående påverkan 132–133 S4-3 Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan och kanaler genom vilka konsumenter och slutanvändare kan uppmärksamma problem 132–133 S4-4 Åtgärder avseende väsentlig påverkan för konsumenter och slutanvändare och strategier för att hantera de väsentliga riskerna och utnyttja de väsentliga möjligheterna, vad gäller konsumenter och slutanvändare, och dessa åtgärders ändamålsenlighet 133 S4-5 Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras 133 H&S-Asset, H&S-Comp G1 Ansvarsfullt företagande ESRS 2 SBM-3-G1 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras samspel med strategi och affärsmodell 97–98, 135 ESRS 2 GOV-1-G1 Förvaltnings-, lednings- och tillsynsorganens ansvar 93, 95, 127 ESRS 2 IRO-1-G1 Beskrivning av arbetsgången för att fastställa och bedöma väsentlig påverkan, risker och möjligheter 99 G1-1 Policyer för ansvarsfullt företagande och företagskultur 136 G1-2 Hantering av förbindelser med leverantörer 136 G1-3 Förebyggande arbete mot, och upptäckt av, korruption och mutor 136 G1-4 Fall av korruption eller mutor 137 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS 2 SBM-3, Policyer, Mått och mål 135, 137 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS, forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 141 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 142 ===== Förteckning över datapunkter som härrör från annan EU-lagstiftning IRO-2 – Upplysningskrav i ESRS som omfattas av företagets hållbarhetsredovisning Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen om referensvärden Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer ESRS 2 GOV-1 Jämnare könsfördelning i styrelserna, punkt 21 (d) Indikator nummer 13 i tabell #1 i bilaga 1 Kommissionens delegerade förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 93 ESRS GOV-1 Procentandel av styrelseledamöterna som är oberoende, punkt 21 (e) Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 93 ESRS 2 GOV-4 Uttalande om tillbörlig aktsamhet, punkt 30 Indikatornummer 10 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 93–94 ESRS 2 SBM-1 Inblandning i verksamheter kopplade till fossila bränslen, punkt 40 (d) i Indikatorer nummer 4 Tabell #1 i bilaga 1 Artikel 449a Förordning (EU) nr 575/2013: Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Tabell 1: Kvalitativ information om miljörisker och Tabell 2: Kvalitativ information om sociala risker Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Inte väsentlig ESRS 2 SBM-1 Inblandning i verksamheter kopplade till kemisk produktion punkt 40 (d) ii Indikatornummer 9 Tabell #2 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Inte väsentlig ESRS 2 SBM-1 Deltagande i verksamhet med anknytning till kontroversiella vapen, punkt 40 d iii Indikatornummer 14 Tabell #1 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 12.1 i delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Inte väsentlig ESRS 2 SBM-1 Deltagande i verksamhet med anknytning till odling och produktion av tobak Punkt 40 (d) iv Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 12.1 i delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Inte väsentlig ESRS E1-1 Omställningsplan för att uppnå klimat- neutralitet senast 2050, punkt 14 Artikel 2.1 i förordning (EU) 2021/1119 Väsentlig 108 ESRS E1-1 Företag som är uteslutna från referensvärden för anpassning till Parisavtalet, punkt 16 g Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 1: Omställ- ningsrisk för klimatförändringar i handelslagret (handelsresul- tat): Kreditkvalitet på exponeringar per sektor, utsläpp och återstående löptid Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artiklarna 12.1 d–g och 12.2 Inte väsentlig ESRS E1–4 – Minskningsmål för utsläpp av växthusgaser, punkt 34 Indikatornummer 4 Tabell #2 i bilaga 1 Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 3: Handelsresul- tat – Omställningsrisk för klimatförändringar: anpassningsmått Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 6 Väsentlig 109 ESRS E1–5 Energiförbrukning från fossila källor uppdelade efter källor (endast sektorer med hög klimatpåverkan), punkt 38 Indikatornummer 5 Tabell #1 och indikator nr 5 Tabell #2 i bilaga 1 Väsentlig 111–112 ESRS E1-5 Energiförbrukning och energimix, punkt 37 Indikatornummer 5 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig 111–112 ESRS E1–5 Energiintensitet förknippad med verksamheter i sektorer med stor klimatpåverkan, punkterna 40–43 Indikatornummer 6 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig 111–112 ESRS E1–6 Brutto och totala växthusgasutsläpp scope 1, 2, 3, punkt 44 Indikatorer nummer 1 och 2 Tabell #1 i bilaga 1 Artikel 449a. Förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 1: Verksamhet utanför handelslagret – Omställningsrisk till följd av klimatför- ändringar: Kreditkvalitet på exponeringar per sektor, utsläpp och återstående löptid Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artiklarna 5.1, 6 och 8.1 Väsentlig 110 FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 142 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 143 ===== Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen om referensvärden Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer ESRS E1–6 – Bruttoutsläppsintensitet för växthusgas- utsläpp, punkterna 53–55 Indikatorer nummer 3 Tabell #1 i bilaga 1 Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 3: Handelsresul- tat – Omställningsrisk för klimatförändringar: anpassningsmått Artikel 8.1 i delegerad förordning (EU) 2020/1818 Väsentlig 110 ESRS E1–7 – Upptag av växthusgaser och koldioxid- krediter, punkt 56 Artikel 2.1 i förordning (EU) 2021/1119 Inte väsentlig ESRS E1–9 Referensportföljens exponering mot klimat- relaterade fysiska risker, punkt 66 Delegerad förordning (EU) 2020/1818, bilaga II Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Redovisas inte 2024 på grund av infasnings- lättnader ESRS E1-9 Uppdelning av monetära belopp efter akut och kronisk fysisk risk, punkt 66 (a) ESRS E1-9 Plats för betydande tillgångar utsatta för väsentlig fysisk risk, punkt 66 (c). Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453, punkterna 46 och 47. Mall 5: Verksamhet utanför handelslagret – Fysisk risk i samband med klimatförändringar: Exponeringar som är föremål för fysisk risk. Redovisas inte 2024 på grund av infasnings- lättnader ESRS E1-9 Uppdelning av det redovisade värdet på sina fastighetstillgångar efter energieffektivitetsklasser, punkt 67 (c). Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453, punkt 34. Mall 2: Verksamhet utanför handelslagret – Omställningsrisk för klimatförändringar: Lån mot säkerhet i form av fast egen- dom – Säkerhetens energieffektivitet Redovisas inte 2024 på grund av infasnings- lättnader ESRS E1-9 Portföljens grad av exponering mot klimatrelaterade möjligheter, punkt 69 Delegerad förordning (EU) 2020/1818, bilaga II Redovisas inte 2024 på grund av infasnings- lättnader ESRS E2-4 Mängden av varje förorening som förtecknas i bilaga II till E-PRTR-förordningen (European Pollutant Release and Transfer Register) som släpps ut till luft, vatten och mark, punkt 28 Indikatornummer 8 Tabell #1 i bilaga 1 Indikatornummer 2 Tabell #2 i bilaga 1 Indikatornummer 1 Tabell #2 i bilaga 1 Indikatornummer 3 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E3-1 Vattenresurser och marina resurser, punkt 9 Indikatornummer 7 Tabell #2 i bilaga 1 Väsentlig 118 ESRS E3-1 Särskild strategi, punkt 13 Indikatornummer 8 Tabell 2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E3-1 Hållbara oceaner och hav, punkt 14 Indikatornummer 12 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E3-4 T otalt återvunnet och återanvänt vatten, punkt 28 (c) Indikatornummer 6.2 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E3-4 T otal vattenförbrukning i m^3 per nettointäkt av egen verksamhet, punkt 29 Indikatornummer 6.1 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS 2 – SBM-3 – E4 punkt 16 (a) i Indikatornummer 7 Tabell #1 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS 2 – SBM-3 – E4 punkt 16 b Indikatornummer 10 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS 2 – SBM-3 – E4 punkt 16 c Indikatornummer 14 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E4-2 Hållbara mark-/jordbruksmetoder/-policyer punkt 24 b Indikatornummer 11 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E4-2 Hållbara metoder/ policyer för hållbarhet i haven punkt 24 c Indikatornummer 12 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E4-2 Policyer för att behandla avskogning, punkt 24 (d) Indikatornummer 15 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E5-5 Icke-återvunnet avfall, punkt 37 d Indikatornummer 13 Tabell #2 i bilaga 1 Väsentligt 121 ESRS E5-5 Farligt avfall och radioaktivt avfall, punkt 39 Indikatornummer 9 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentligt 121 ESRS 2 – SBM3 – S1 Risk att utsättas för tvångsarbete Punkt 14 f Indikatornummer 13 Tabell #3 i bilaga I Inte väsentlig Förteckning över datapunkter som härrör från annan EU-lagstiftning, forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 143 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 144 ===== Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen om referensvärden Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer ESRS 2 - SBM3 - S1 Risk att utsättas för barnarbete punkt 14 (g) Indikatornummer 12 Tabell #3 i bilaga I Inte väsentlig ESRS S1-1 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter, punkt 20 Indikatornummer 9 Tabell #3 och indikatornummer 11 Tabell #1 i bilaga I Väsentligt 124 ESRS S1-1 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som behandlas i Internationella arbetsorganisationens grund- läggande konventioner 1–8, punkt 21 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentligt 124 Processer och åtgärder enligt ESRS S1-1 för att förhindra människohandel, punkt 22 Indikatornummer 11 Tabell #3 i bilaga I Väsentligt 124 ESRS S1-1 – Strategi för förebyggande av arbetsplats- olyckor eller ett system för att hantera sådana, punkt 23 Indikatornummer 1 Tabell #3 i bilaga I Väsentligt 124 ESRS S1-3 mekanismer för klagomålshantering i samband med personalfrågor punkt 32 (c) Indikatornummer 5 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 124 ESRS S1-14 Antal dödsfall samt antal och andel av arbetsrelaterade olyckor, punkt 88 b och c Indikator nummer 2 Tabell #3 i bilaga I Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 128–129 ESRS S1-14 Antal förlorade dagar på grund av skador, olyckor, dödsfall eller sjukdom Punkt 88 (e) Indikatornummer 3 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 129 ESRS S1–16 Ojusterad löneklyfta mellan könen, punkt 97 (a) Indikatornummer 12 Tabell #1 i bilaga I Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 129 ESRS S1-16 Årliga ersättningsgraden för den högst betalda i förhållande till medianvärdet för den totala ersättningen till alla anställda, punkt 97 (b) Indikatornummer 8 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 129 ESRS S1-17 Fall av diskriminering, punkt 103 (a) Indikatornummer 7 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 129 ESRS S1–17 Underlåtenhet att iakkta FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer, punkt 104 a Indikatornummer 10 Tabell #1 och indikator n. 14 Tabell #3 i bilaga I Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Delegerad förordning (EU) 2020/1818 artikel 12.1 Väsentlig 129 ESRS 2 – SBM-3 – S2 Betydande risk för barnarbete eller tvångsarbete i värdekedjan punkt 11 (b) Indikatorer nummer 12 och n. 13 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 130 ESRS S2-1 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter, punkt 17 Indikatornummer 9 Tabell #3 och indikator n. 11 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig 131 ESRS S2-1 Policyer för arbetstagare i värdekedjan, punkt 18 Indikatornummer 11 och n. 4 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 131 ESRS S2-1 Respekterar inte FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter om principer för företag och mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer, punkt 19 Indikatornummer 10 Tabell #1 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 12.1 Väsentlig 131 ESRS S2-1 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som behandlas i Internationella arbetsorganisationens grundläggande konventioner 1–8, punkt 19 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 131 ESRS S2-4 Människorättsfrågor och människorättsfall kopplade till företagets värdekedja i tidigare och senare led, punkt 36 Indikatornummer 14 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 131 ESRS S3-1 Människorättsåtaganden punkt 16 Indikatornummer 9 Tabell #3 i bilaga 1 och indikatornummer 11 Tabell #1 i bilaga 1 Inte väsentligt ESRS S3-1 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter, ILO:s principer eller OECD:s riktlinjer punkt 17 Indikatornummer 10 Tabell #1 Bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 12.1 Inte väsentligt Förteckning över datapunkter som härrör från annan EU-lagstiftning, forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 144 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 145 ===== Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen om referensvärden Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer ESRS S3-4 Människorättsfrågor och människorätts- incidenter, punkt 36 Indikatornummer 14 Tabell #3 i bilaga 1 Inte väsentligt ESRS S4-1 Policyer för konsumenter och slutanvändare, punkt 16 Indikatornummer 9 Tabell #3 och indikator- nummer 11 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig 132 ESRS S4-1 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer, punkt 17 Indikatornummer 10 Tabell #1 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 12.1 Väsentlig 132 ESRS S4-4 F Människorättsfrågor och människorätts- incidenter, punkt 35 Indikatornummer 14 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 133 ESRS G1-1 FN:s konvention mot korruption, punkt 10 (b) Indikatornummer 15 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 136 ESRS G1-1 Skydd för visselblåsare, punkt 10 (d) Indikatornummer 6 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 136 ESRS G1-4 Böter för brott mot lagar mot korruption och mutor, punkt 24 (a) Indikatornummer 17 Tabell #3 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II) Väsentlig 137 ESRS G1-4 Standarder för bekämpning av korruption och mutor, punkt 24 (b) Indikatornummer 16 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 137 Förteckning över datapunkter som härrör från annan EU-lagstiftning, forts. FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 145 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 146 ===== TCFD-index Pandox rapporterar för femte året enligt TCFD (T askforce on Climate- related Financial Disclosures). Syftet med detta index är att under- lätta för läsarna att hitta den infor- mation som ingår i TCFD-rapporte- ringen. STYRNING STRA TEGI RISKHANTERING MÅL OCH MÄ TET AL Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar A. Beskrivning av styrelsens över- vakning av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 95 A. Beskrivning av klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat. Se sid. 113–115 A. Beskrivning av organisationens processer för att identifiera klimat- relaterade risker. Se sid. 93–99 A. Beskrivning av organisationens indika- torer för att värdera klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 113–116 B. Beskrivning av ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 95 B. Beskrivning av påverkan från risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiella planering. Se sid. 113–115 B. Beskrivning av organisationens processer för hantering av klimat relaterade risker. Se sid. 108–109, 116 B. Redovisning av utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. Se sid. 110 C. Beskrivning av organisationens beredskap att ställa om strategin med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier. Se sid. 108 C. Beskrivning av integrationen av ovan- stående processer i organisationens gener- ella riskhantering. Se sid. 108–109, 116 C. Beskrivning av organisationens mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på målen. Se sid. 109–110 FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 146 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 147 ===== BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) är det mest utbredda miljöcertifierings- systemet för byggnader i Europa. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. CSRD Corporate Sustainability Reporting Directive är en lagstiftning på EU-nivå som ställer krav på bolag av en viss storlek att hållbarhetsrapportera enligt vissa standarder (se ESRS) samt uppfylla olika krav på likriktning inom presentationen av hållbarhetsinformation. ESRS European Sustainability Reporting Standards utgör ett ram- verk för hållbarhetsrapportering som likriktar och ställer krav på bolag att utvärdera och presentera väsentliga hållbarhets- ämnen på ett standardiserat och jämförbart sätt. FN:s Globala mål Del av Agenda 2030 och består av 17 mål för hållbar utveck- ling som antagits av FN:s generalförsamling. Syftet är att avskaffa extrem fattigdom, minska ojämlikheter och orätt- visor i världen, att främja fred och rättvisa samt lösa klimat- krisen till år 2030. ILO International Labour Organisation, är ett FN-organ som samlar regeringar, arbetsgivare och arbetstagare i 187 med- lemsstater för att fastställa arbetsnormer, utveckla politik och utforma program som främjar anständigt arbete för alla kvinnor och män. Olycksfallsfrekvens Ett jämförelsemått som avser förhållandet mellan antalet olycksfall och antalet arbetade timmar i företaget multiplice- rat med 1 000 000 arbetstimmar. Det används vid jämförelser mellan olika företag. även dödsfallsfrekvens och olycksfalls- frekvens av allvarliga olyckor redovisas. Science Based Target Initiative Initiativet Science Based T argets (SBTi) driver på utvecklingen gällande klimatåtgärder i den privata sektorn genom att göra det möjligt för företag att sätta vetenskapsbaserade klimat- mål för utsläppsminskningar i linje med Paris-avtalet. TCFD TCFD står för T askforce on Climate-related Financial Disclo- sure och är ett ramverk för att kunna identifiera ett företags klimat relaterade risker och möjligheter. UK Modern Slavery Act En brittisk lag som syftar till att motverka alla sorters män- niskohandel, tvångs- eller slavarbete i företagens egen verk- samhet och i leverantörskedjan. Alla företag med verksamhet eller dotterbolag i Storbritannien omfattas av lagen. UN Global Compact FN:s Global Compact bildades 1999 vid ”World Economic Forum” i Davos. Syftet var att skapa internationella principer kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption riktade till företag. Principerna grundar sig på FN:s deklaration om mänskliga rättigheter, ILO:s grundläggande konventioner om de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Rio-deklarationen samt FN:s konvention mot korruption. GRESB GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) gör årligen en global genomgång av hållbarhetsarbetet i noterade fastighetsbolag och –fonder. GRESB är ett internationellt jämförelseverktyg som mäter och utvärderar hållbarhetsar- bete för fastighetsbolag och fastighetsinnehav ur ett inves- terarperspektiv. I rankningen utvärderas fastighetsbolagens hållbarhetsarbete ur tre perspektiv: miljö frågor, sociala frågor och styrning. CDP Carbon Disclosure Project (CDP) är en oberoende, icke vinst- drivande organisation med världens största insamling av information kring företagens klimatpåverkan. CDP rankar därefter företagen från A till D. Datan distribueras till investe- rare globalt. Sustainalyitics Sustainalytics är en global aktör inom ESG-utvärdering för noterade bolag. Denna är utformad för att hjälpa investerare att identifiera och förstå viktiga ESG-relaterade risker i bolag. Förtydligande av begrepp i förhållande till Svensk översatt ESRS standarder • Påverkan = Inverkningar • Hållbarhetsrapport = Hållbarhetsförklaring • Enhetsspecifika upplysningar = Företagsspecifika upplysningar Definitioner hållbarhet FÖRVAL TNINGSBERä TTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 147 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 148 ===== Koncernens rapport över resultat Koncernens rapport över övrigt totalresultat MSEK Not 2024 2023 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter C1, C2, E1 3 728 3 548 Övriga fastighetsintäkter C1, C2, E1 137 142 Intäkter Egen drift C1 3 271 3 159 Nettoomsättning 7 136 6 849 Kostnader Hyresavtal C1, C4, C6, C7, G5 –568 –533 Kostnader Egen drift C1, C5, C6, C7, G5 –2 713 –2 729 Bruttoresultat 3 855 3 587 – varav bruttoresultat Hyresavtal C1 3 297 3 157 – varav bruttoresultat Egen drift C1 558 430 Central administration C1, C3, C6, C7 –200 –197 Finansiella intäkter C1, G1 38 31 Finansiella kostnader C1, G1 –1 590 –1 498 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar G1, G5 –119 –108 Resultat före värdeförändringar 1 984 1 815 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter C1, E1 475 –1 107 Värdeförändring derivat C1, G2 –100 –1 205 Resultat före skatt 2 359 –497 Aktuell skatt C1, D1 –318 –375 Uppskjuten skatt C1, D1 –335 292 Årets resultat 1 706 –580 MSEK Not 2024 2023 Poster som inte kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar — 39 Omvärderingsdifferenser vid realisation av utländska verksamheter –31 — Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter –160 26 Omräkningsdifferenser utländska verksamheter 1 226 –177 Årets övrigt totalresultat 1 035 –112 Årets totalresultat 2 741 –692 Moderbolagets aktieägare – andel av årets resultat 1 689 –585 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat 17 5 Moderbolagets aktieägare – andel av årets totalresultat 2 718 –698 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets totalresultat 23 6 Data per aktie G4 Vägt genomsnittligt antal aktier 186 866 813 183 849 999 Årets resultat efter skatt före och efter utspädning, per aktie, SEK 9,04 –3,18 FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 148 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 149 ===== Rapport över finansiell ställning för koncernen MSEK Not 31 dec 2024 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Rörelsefastigheter E2 12 123 8 273 Inventarier/Inredning E3 522 580 Förvaltningsfastigheter E1 60 270 57 226 Nyttjanderätter G5 3 156 2 848 Uppskjuten skattefordran D1 347 340 Derivat G2, G3 1 139 1 535 Andra långfristiga fordringar E5, G3 93 77 Summa anläggningstillgångar 77 650 70 879 Omsättningstillgångar Varulager 8 16 Aktuell skattefordran D1 266 173 Kundfordringar E4, G3 419 445 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 659 648 Övriga fordringar 380 207 Likvida medel 1 286 769 Tillgångar som innehas för försäljning E7 20 71 Summa omsättningstillgångar 3 038 2 329 SUMMA TILLGÅNGAR 80 688 73 208 MSEK Not 31 dec 2024 31 dec 2023 EGET KAPIT AL OCH SKULDER Eget kapital G4 Aktiekapital 487 460 Övrigt tillskjutet kapital 9 470 7 525 Reserver 2 234 1 205 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 21 337 20 383 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 528 29 573 Innehav utan bestämmande inflytande 167 152 Summa eget kapital 33 695 29 725 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder G2, G3 33 175 24 190 Övriga långfristiga skulder 20 29 Långfristig leasingskuld G5 3 134 2 826 Derivat G2, G3 183 479 Avsättningar F2 43 40 Uppskjuten skatteskuld D1 5 776 5 270 Summa långfristiga skulder 42 331 32 834 Kortfristiga skulder Avsättningar F2 12 35 Kortfristiga räntebärande skulder G2, G3 2 359 8 580 Kortfristig leasingskuld G5 31 30 Skatteskulder D1 691 551 Leverantörsskulder G3 369 333 Övriga kortfristiga skulder 241 170 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 959 950 Summa kortfristiga skulder 4 662 10 649 Summa skulder 46 993 43 483 SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER 80 688 73 208 FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 149 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 150 ===== Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare MSEK Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- reserver Omvärderings- reserv 1) Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande T otalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2023 460 7 525 1 131 187 21 428 30 731 202 30 933 Årets resultat — — — — –585 –585 5 –580 Övrigt totalresultat — — –152 39 — –113 1 –112 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — –56 –56 Utdelning — — — — –460 –460 — –460 Utgående eget kapital per 31 december 2023 460 7 525 979 226 20 383 29 573 152 29 725 Ingående eget kapital 1 januari 2024 460 7 525 979 226 20 383 29 573 152 29 725 Årets resultat — — — — 1 689 1 689 17 1 706 Övrigt totalresultat — — 1 029 — — 1 029 6 1 035 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — –8 –8 Nyemission 2) 27 1 945 — — — 1 972 — 1 972 Utdelning — — — — –735 –735 — –735 Utgående eget kapital per 31 december 2024 487 9 470 2 008 226 21 337 33 528 167 33 695 1) Avser verkligt värde förändring av hotellfastigheter som omklassificerats från Egen drift till Hyresavtal. 2) Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om 28 MSEK. År 2023 Antal utestående aktier vid årets slut 183 849 999 År 2024 Antal utestående aktier vid årets slut 194 603 000 Aktiens kvotvärde är 2,50 SEK. Rapport över kassaflöden för koncernen MSEK Not 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 2 359 –497 Återföring av avskrivningar 287 286 Värdeförändring fastigheter –474 1 107 Värdeförändring derivat 100 1 205 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet I1 –127 40 Betald skatt –280 –178 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 865 1 963 Ökning/minskning rörelsefordringar –43 137 Ökning/minskning rörelseskulder 4 93 Förändringar av rörelsekapital –39 230 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 826 2 193 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i förvaltningsfastigheter –732 –493 Investeringar i rörelsefastigheter –246 –382 Investeringar i inventarier/inredning –46 –47 Avyttring av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan I1 680 894 Förvärv av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan I1 –3 762 –1 465 Förvärv/avyttring av finansiella tillgångar –15 12 Kassaflöde från investeringsverksamheten –4 121 –1 481 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyemission 2 000 — Emissionskostnader –28 — Upptagna lån 20 760 12 944 Amortering av skuld –19 283 –14 168 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande –17 –17 Ubetald utdelning –735 –460 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 697 –1 701 Årets kassaflöde 402 –989 Likvida medel vid årets början 769 1 630 Kursdifferens i likvida medel 115 128 Likvida medel vid årets slut 1 286 769 Upplysningar om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 27 31 Betald ränta uppgick till –1 492 –1 243 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –119 –108 FINANSIELLA RAPPORTER, KONCERNEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 150 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 151 ===== Resultaträkning för moderbolaget MSEK Not 2024 2023 Nettoomsättning L1 105 112 Administrativa kostnader C3, C7 –250 –245 Rörelseresultat –145 –133 Resultat från andelar i koncernföretag G1, L1 123 964 Övriga räntekostnader och liknande resultatposter G1, L1 1 064 1 235 Derivat, orealiserade 121 –231 Resultat efter finansiella poster 1 163 1 835 Bokslutsdispositioner J4 135 352 Resultat före skatt 1 298 2 187 Skatt på årets resultat D1 –137 –217 Uppskjuten skatt D1 –22 46 Årets resultat 1 139 2 016 Årets övrigt totalresultat — — Årets totalresultat 1 139 2 016 Balansräkning för moderbolaget MSEK Not 31 dec 2024 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier E2 9 11 Summa anläggningstillgångar 9 11 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag H1 16 461 12 227 Fordringar koncernföretag L1 8 601 10 515 Övriga långfristiga fordringar E5 29 28 Uppskjuten skattefordran D1 38 60 Summa finansiella anläggningstillgångar 25 129 22 830 Summa anläggningstillgångar 25 138 22 841 Omsättningstillgångar Övriga fordringar 224 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 67 90 Fordringar koncernföretag L1 591 1 941 Kassa och bank 352 3 Summa omsättningstillgångar 1 234 2 054 SUMMA TILLGÅNGAR 26 372 24 895 MSEK Not 31 dec 2024 31 dec 2023 EGET KAPIT AL OCH SKULDER Eget kapital G4 Aktiekapital 487 460 Reservfond 10 10 Överkursfond 4 914 2 970 Balanserade vinstmedel 9 140 7 858 Årets resultat 1 139 2 016 Summa eget kapital 15 690 13 314 Obeskattade reserver 3 4 Avsättningar F2 48 69 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder J2 3 443 5 702 Skulder koncernföretag L1 3 458 1 931 Derivat 149 260 Uppskjuten skatteskuld 0 0 Summa långfristiga skulder 7 050 7 893 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder J2 1 288 1 994 Leverantörsskulder 10 15 Aktuella skatteskulder 334 233 Skulder koncernföretag L1 1 827 1 284 Övriga kortfristiga skulder 16 4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 106 85 Summa kortfristiga skulder 3 581 3 615 Summa skulder 10 682 11 581 SUMMA EGET KAPIT AL OCH SKULDER 26 372 24 895 FINANSIELLA RAPPORTER, M ODERBOLAGET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 151 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 152 ===== Rapport över förändringar i eget kapital för moderbolaget Bundet eget kapital Fritt eget kapital MSEK Aktiekapital Reservfond Överkursfond Övrigt totalresultat Balanserade vinstmedel Årets resultat T otalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2023 460 10 2 969 — 6 052 2 268 11 759 Vinstdisposition — — — — 2 268 –2 268 — Övrigt totalresultat — — — — — — — Årets resultat — — — — — 2 016 2 016 Utdelning — — — — –460 — –460 Nyemission — — — — — — — Utgående eget kapital per 31 december 2023 460 10 2 969 0 7 860 2 016 13 314 Ingående eget kapital 1 januari 2024 460 10 2 969 0 7 860 2 016 13 314 Vinstdisposition — — — — 2 016 –2 016 — Övrigt totalresultat — — — — — — — Årets resultat — — — — — 1 139 1 139 Utdelning — — — — –735 — –735 Nyemission 27 — 1 945 — — — 1 972 Utgående eget kapital per 31 december 2024 487 10 4 914 0 9 141 1 139 15 690 År 2023 Antal utestående aktier vid årets slut 183 849 999 År 2024 Antal utestående aktier vid årets slut 194 603 000 Aktiens kvotvärde är 2,50 SEK. Rapport över kassaflöden för moderbolaget MSEK 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 1 163 1 835 Återföring av avskrivningar 2 3 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet –74 310 Betald skatt –36 –1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 055 2 147 Ökning/minskning rörelsefordringar –181 –99 Ökning/minskning rörelseskulder 1 951 916 Förändringar av rörelsekapital 1 770 817 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 825 2 964 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändringar i aktier och andelar –4 246 –2 734 Investeringar i inventarier 0 0 Avyttring av dotterföretag, netto likviditetspåverkan — — Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan — –2 113 Förvärv av finansiella tillgångar –982 –8 355 Avyttring av finansiella tillgångar 3 210 9 391 Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 018 –3 811 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyemission 2 000 — Emissionskostnader –28 — Erhållna koncernbidrag 425 458 Lämnade koncernbidrag –290 –104 Upptagna lån 9 252 5 042 Amortering av skuld –11 082 –4 091 Utbetald utdelning –735 –460 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –458 845 Årets kassaflöde 349 –2 Likvida medel vid periodens början 3 5 Likvida medel vid årets slut 352 3 Upplysningar om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 953 1 100 Betald ränta uppgick till –290 –194 Upplysningar om likvida medel vid årets slut 352 3 Likvida medel består av bankmedel FINANSIELLA RAPPORTER, M ODERBOLAGET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 152 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 153 ===== A1 Alternativa nyckeltal Om nyckeltal som inte definieras enligt IFRS Flera beskrivningar och analyser i denna årsredovisning presenterar utveckling och status på finansiella och aktierela- terade nyckeltal som inte definieras enligt IFRS (International Financial Reporting Standards). Nedanstående alternativa finansiella nyckeltal ger värde full kompletterande informa- tion till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Se definitionerna på sidan 191. A VST ÄMNING AL TERNA TIV A NYCKEL T AL (MSEK) 2024 2023 Räntebärande nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder 33 175 24 190 Kortfristiga räntebärande skulder 2 359 8 580 Uppläggningskostnader lån 237 189 Likvida medel –1 286 –769 Räntebärande nettoskuld 34 485 32 190 Belåningsgrad, netto% Räntebärande nettoskuld 34 485 32 190 Marknadsvärde fastigheter 76 334 69 039 Belåningsgrad, % 45,2 46,6 Räntetäckningsgrad, ggr EBITDA 3 961 3 696 Minus: Finansiella kostnader nyttjanderätts tillgångar –119 –108 Netto räntekostnader 1 431 1 335 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,7 Genomsnittlig skuldränta, % 4,0 4,2 Se not G2 för fullständig avstämning Investeringar, inkl. moderbolag exkl. förvärv 1 024 922 A VST ÄMNING AL TERNA TIV A NYCKEL T AL (MSEK) 2024 2023 Driftnetto Hyresavtal Hyresintäkter 3 728 3 548 Övriga fastighetsintäkter 137 142 Kostnader, exkl. fastighetsadministration –299 –290 Driftnetto före fastighetsadministration 3 566 3 400 Fastighetsadministration –269 –243 Driftnetto Hyresavtal 3 297 3 157 Driftnetto Egen drift Intäkter Egen drift 3 271 3 159 Kostnader Egen drift –2 713 –2 729 Bruttoresultat 558 430 Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader 284 283 Driftnetto Egen drift 842 713 EBITDA T otalt bruttoresultat, från respektive segment 3 855 3 587 Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift 284 283 Plus: Avskrivningar inkluderade i Central admininistration 22 23 Minus: Central administration, exklusive avskrivningar –200 –197 EBITDA 3 961 3 696 Cash earnings EBITDA 3 961 3 696 Plus: Finansiella intäkter 38 31 Minus: Finansiella kostnader –1 590 –1 498 Minus: Finansiella kostnader nyttjanderätts tillgångar –119 –108 Plus/Minus: Orealiserad omräkningseffektbank tillgodohavanden 0 1 Minus: Aktuell skatt –318 –375 Plus/Minus: Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat –17 –5 Cash earnings, moderbolagets andel 1 955 1 742 1 2 Se förklaringar nästa sida. 1 2 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 153 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 154 ===== Not A1, forts. FORTS. A VST ÄMNING AL TERNA TIV A NYCKEL T AL 2024 2023 EPRA NRV Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 528 29 573 Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter 3 408 2 971 Plus: Verkligt värde finansiella derivat –956 –1 056 Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat 197 218 Plus: Uppskjuten skatteskuld, fastigheter 5 776 5 270 EPRA NRV 41 953 36 976 Tillväxt EPRA NRV, i årstakt, % EPRA NRV hänförligt till moderbolagets aktieägare IB 36 976 37 694 EPRA NRV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB 41 952 36 976 Återlagd utdelning innevarande år 735 460 Tillväxt i EPRA NRV, i årstakt, % 10,1% –0,7% A VST ÄMNING AL TERNA TIV A NYCKEL T AL PER AKTIE 1) 2024 2023 T otalresultat per aktie, SEK Andel av periodens totalresultat, moderbolagets aktieägare, MSEK 2 718 –698 Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 186 866 813 183 849 999 T otalresultat per aktie, SEK 14,55 –3,80 Cash earnings per aktie, SEK Andel av cash earnings, moderbolagets aktieägare, MSEK 1 955 1 742 Viktat genomsnitt antal aktier före och efter utspädning 186 866 813 183 849 999 Cash earnings per aktie, SEK 10,46 9,48 Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK EPRA NRV, MSEK 41 953 36 976 Antal aktier vid årets slut 194 603 000 183 849 999 Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK 215,58 201,12 Utdelning per aktie, SEK Utdelning, MSEK 827 735 Antal aktier vid tillfället för utdelning 194 603 000 183 849 999 Utdelning per aktie, SEK 4,25 4,0 Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 186 866 813 183 849 999 Antal aktier vid årets slut 194 603 000 183 849 999 FASTIGHETSRELA TERADE NYCKEL T AL Antal hotell, periodens slut2) 161 159 Antal rum, periodens slut2) 35 672 35 851 W AUL T, år 14,4 15,0 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 76 334 69 039 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, MSEK 60 290 57 226 Marknadsvärde rörelsefastigheter, MSEK 16 044 11 813 RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara enheter till jämförbar valutakurs, SEK 1 075 1 036 1) T otalt antal utestående aktier efter full utspädning uppgår till 194 603 000, varav 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B-aktier. Beräknat på totalt antal aktier för balansposter och viktat antal aktier för resultatposter. 2) Pandox-ägda hotellfastigheter. FÖRKLARINGAR Finansiell risk Pandox äger, förvaltar och utvecklar hotellfastig heter samt driver hotell. Risktagandet uttrycks i en målsättning om en belåningsgrad på 45–60 procent, beroende på marknadsut- vecklingen och rådande möjligheter. Utöver belåningsgrad så är räntetäckningsgrad, genomsnittlig skuldränta och ränte bärande netto skuld relevanta kompletterande mått på Pandox finansiella risk. Tillväxt och lönsamhet Pandox övergripande mål är att öka kassa flödet och fastig- hetsvärdet och därigenom skapa utrymme för investeringar som stödjer företagets fortsatta expansion. Eftersom Pandox både äger och driver hotellfastigheter behövs flera mått för att mäta företagets måluppfyllelse i detta avseende. Tillväxt i cash earnings är Pandox primära fokus och det är också basen för vad som årligen ska delas ut till aktieägarna, det vill säga 30–50 procent av cash earnings med en genomsnittlig utdelnings andel om 40 procent över tid. Driftnetto skapar transparens och jämförbarhet mellan bolagets två rörelseseg- ment samt med andra fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox samlade operativa lönsamhet på ett enhetligt sätt. Substansvärde (EPRA NRV) och eget kapital Substansvärdet (EPRA NRV) är det samlade kapital Pandox förvaltar för sina aktieägares räkning. Pandox mäter långsiktigt substans värde med utgångspunkt från balansräkningen jus- terat för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, som derivat och skatteskuld. Marknadsvärdet för rörelse- fastigheter ingår också i beräkningen. 1 2 3 3 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 154 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 155 ===== Not A1, forts. Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NT A och EPRA NDV Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt där framförallt tidsperspektivet och port följens omsättningshastighet påverkar. Pandox har generellt ett industriellt och långsiktigt investeringsperspektiv. Per 31 december 2024 redovisas nyckel talen EPRA NRV (Net reinstatement value), som för Pandox mot- svarar hittills rapporterat EPRA NA V, EPRA NTA (Net tangible assets) samt EPRA NDV (Net disposal value). Se sidan 191 för definitioner. EPRA NRV är det långsiktiga substans värdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter. EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till upp- skjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill samt har ett långsiktigt investeringsperspektiv medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir detsamma. EPRA NDV är sub- stansvärdet enligt eget kapital i balans räkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde Rörelsefastigheter. 31 dec 2024 31 dec 2023 Substansvärde MSEK SEK/aktie¹⁾ MSEK SEK/aktie¹⁾ Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 528 172,29 29 573 160,85 Plus: Omvärdering av rörelsefastigheter 3 408 17,51 2 971 16,16 Plus: Verkligt värde finansiella derivat –956 –4,91 –1 056 –5,74 Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat 197 1,01 218 1,18 Plus: Uppskjuten skatteskuld 5 776 29,68 5 270 28,66 Substansvärde EPRA NRV, MSEK 41 953 215,58 36 976 201,12 Återläggs: — — — — Substansvärde EPRA NT A, MSEK 41 953 215,58 36 976 201,12 Återläggs: derivat och uppskjuten skatt –5 017 –25,78 –4 432 –24,10 Substansvärde EPRA NDV, MSEK 36 936 189,80 32 544 177,01 1) Antal aktier vid periodens slut. 31 dec 2024 31 dec 2023 Belåningsgrad, MSEK Hittills rapporterad belåningsgrad, % Just. Belåningsgrad, %, EPRA Hittills rapporterad belåningsgrad, % Just. Belåningsgrad, %, EPRA Långfristiga räntebärande skulder 33 175 — 33 175 24 190 — 24 190 Kortfristiga räntebärande skulder 2 359 — 2 359 8 580 — 8 580 Uppläggningskostnader lån 237 — 237 189 — 189 Netto rörelsefordringar och rörelseskulder — 248 248 — 264 264 Exkludera: Likvida medel –1 286 — –1 286 –769 — –769 Nettoskuld 34 485 248 34 733 32 190 264 32 454 Marknadsvärde fastigheter 76 334 — 76 334 69 039 — 69 039 Netto rörelsefordringar och rörelseskulder — — — — — — T otalt fastigheter samt övriga tillämpliga tillgångar 76 334 — 76 334 69 039 — 69 039 Belåningsgrad, % 45,2 45,5 46,6% 47,0% Belåningsgrad enligt EPRA L TV EPRA L TV är ett nyckeltal som visar räntebärande net- toskuld i förhållande till det totala marknadsvärdet för fastighetsportföljen samt övriga tillämpliga tillgångar i syfte att skapa jämförbarhet mellan fastighets bolag. I stort skiljer sig inte EPRA L TV mot Pandox tidigare definition av belåningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelsefordringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA-måttet. Då Pandox inte har intressebolag och Joint V entures eller har en minoritetsandel som är väsentlig för verksamheten görs inga ytterligare justeringar. Jus- tering jämfört med hittills rapporterad belåningsgrad avser nettot av följande kortfristiga rörelseposter: Skatte- fordran, kundfordringar, uppskjutna hyresfordringar, övriga fordringar, avsättningar, skatteskulder, leveran- törsskulder samt övriga kortfristiga skulder. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 155 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 156 ===== B Allmän information och övergripande redovisningsprinciper B1 ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSPRINCIPER Inledning Koncernredovisningen omfattar Pandox AB (moderbolaget) och dess dotter- bolag (koncernen). Moderbolaget Pandox AB (Publ) är ett svenskt bolag (org. nr 556030-7885) som har sitt säte i Sverige på Vasagatan 11, 111 20 Stockholm. Pandox bildades 1995 och företagets B-aktier är sedan den 18 juni 2015 noterade på Nasdaq Stockholm. För information om ägandestruk- tur, se avsnitt ”Aktien och kapitalmarknaden” på sidan 49. De finansiella rapporterna per den 31 december 2024 är godkända av styrelse och vd den 9 mars 2025 och för fastställande vid årsstämman den 9 april 2025. Koncernledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, valet och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar samt tillämpningen av dessa. Redovisningsprinciperna återfinns i respektive not när tillämpligt. För moderbolagets redovisningsprinciper se not J1. Dessa har följande indelning i noterna: REDOVISNINGSPRINCIPER Avser de principer, grunder, regler samt praxis som företaget tillämpar vid upp rättande och utformningen av årsredovisningen. VäSENTLIGA UPPSKA TTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara relevanta och rimliga. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet och jämförs mot faktiskt utfall. 1. Grunder för redovisningen 1.1 Överensstämmelse med normgivning och lag Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redo visningsregler för koncerner tillämpats. 1.2 Värderingsgrunder Förvaltningsfastigheter och derivatinstrument redovisas löpande till verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffnings- värden eller i förekommande fall till upplupet anskaffningsvärde vad gäller finansiella skulder och finansiella tillgångar som inte är derivat. 1.3 Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rap- porteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp anges i miljoner kronor, om inte annat anges. 1.4 Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. 1.5 Redovisning av förvärv I redovisningsstandarden IFRS 3 framgår att förvärv ska klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. När det är en tillgång som förvärvas (ett så kallat asset purchase) omfattas förvärvet inte av IFRS 3. En individuell bedömning av förvärvets karaktär krävs för varje enskild transaktion. Samt- liga Pandox förvärv klassificeras som tillgångsförvärv. Innan slutavräkning är upprättad eller legal omstrukturering genomförd så upprättas varje bokslut för att konsolidera förvärvade fastigheter, tillgångar och skulder utifrån till- gänglig information, genomgång och bedömning för att säkerställa tillämp- ning av Pandox redovisningsprinciper. Vid slutavräkning kan en skillnad uppstå som kräver justering av förvärvat fastighetsvärde. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för eventuell rabatt för skattemässigt ej avdragsgillt anskaffningsvärde. Transaktionsutgifter aktiveras och läggs till anskaffnings- värdet. 2. Nya redovisningsstandarder Förändringar och nya redovisningsstandarder har trätt i kraft under 2024. Inget av dessa har haft någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. ändringar som träder ikraft 2025 förväntas inte heller ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. 2.1 Pelare 2 Det är troligt att Pandox överskred gränsen på 750 MEUR under räkenskaps- året 2022 på grund av stora värderingsvinster på fastigheter och finansiella instrument (cirka 3,5 miljarder SEK). Intäktströskeln har dock inte överskridits under räkenskapsåret 2024, vilket även var fallet för räkenskapsåret 2023 och 2021. Därför är det vår bedömning att Pandox inte bör påverkas av reglerna för minimiskatt i Pelare 2 i förhållande till räkenskapsåret 2025. 3. Utländsk valuta 3.1 Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan och till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktio- nella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakurs- differenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat. 3.2 Utländska verksamheters finansiella rapporter Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter och koncernmässiga över- och under värden, omräknas från utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens rapporteringsvaluta, svenska kronor, till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräk- nas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valuta omräkning av utlandsverk- samheter och nettoinvesteringar eller andra finansiella instrument som klassificerats som säkringsinstrument för sådana investeringar, redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital, benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga ackumulerade omräknings differenserna, varvid de omklassificeras från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat. VALUTAKURSER Valutakurser som använts är hämtade från Sveriges Riksbank, www.riksbank.se. Valutakod Ultimo 2023-12-31 Medel Jan–dec 2024 Ultimo 2024-12-31 CAD 7,578200 7.714337 7.639840 CHF 11,982700 12.004543 12.174350 DKK 1,488800 1.532683 1.539750 EUR 11,096000 11.432169 11.486500 GBP 12,768000 13.504527 13.847500 NOK 0,987100 0.983192 0.969690 SEK 1,000000 1.000000 1.000000 4. Konsolideringsprinciper 4.1 Bestämmande inflytande och förvärvsmetoden Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestäm- mande in flytande från moderbolaget. Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att för- värv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. I för- värvsanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt eventuella innehav utan bestämmande inflytande. ägande i företag som ökas genom förvärv vid flera tillfällen redovisas som stegvisa förvärv. Sedan bestämmande inflytande uppnåtts, redovisas förändringar av ägande som omföring inom eget kapital mellan moderbolagets ägare och inne havare utan bestämmande inflytande. Ett bolagsförvärv kan antingen betraktas som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. När det är en tillgång som förvärvas (ett s k asset purchase) omfattas förvärvet inte av IFRS 3. Se vidare rörande redovisning av förvärv under punkt 1.5. 5. Varulager Varulagret avser lager av förbrukningsvaror i hotellverksamheten. Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid förvärvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats och skick. 6. Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IFRS 9. Förvaltnings fastigheter redovisas till verkligt värde (IAS 40). För övriga tillgångar bedöms det redov isade värdet enligt respektive standard. 6.1 Nedskrivning av materiella tillgångar Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens återvin- ningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassa flöden till en enskild tillgång, och dess verkliga värde minus försälj- ningskostnader inte kan användas, grupperas tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning redovisas som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjande- NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 156 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 157 ===== Not B1, forts. värde diskonteras framtida kassaflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika till- gången. 6.2 Nedskrivning av finansiella tillgångar Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet. Företaget klassificerar hyresfordringar och andra fordringar som osäkra utifrån individuella bedömningar. För fordringarnas nedskrivningsbehov tillämpas den förenklade modellen. 6.3 Återföring av nedskrivningar En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämpningsområde reverseras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre före- ligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträck- ning som tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redo visade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upp lupet anskaffningsvärde återförs om de tidigare skälen till nedskriv- ningar inte längre föreligger och att motsvarande betalning från kunden förväntas erhållas. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 157 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 158 ===== C Intäkter och kostnader C1 RÖRELSESEGMENT REDOVISNINGSPRINCIPER Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vil- ken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av företagets högste verkställande beslutsfattare (vd) för att utvär- dera resultatet samt för att kunna allokera resurser till rörelsesegmentet. Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhets grenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyresavtal äger och hyr ut hotellfastigheter till hotelloperatörer för hotelldrift. I Egen drift både äger vi hotellfastigheten och driver hotell- verksamheten i den. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten, samt finan- siella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna. KONCERNEN 2024 Rörelsesegment, MSEK Hyresavtal3) Egen drift3) Koncerngemensamt samt ej fördelade poster Summa Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter1) 3 865 — — 3 865 Intäkter Egen drift — 3 271 — 3 271 Nettoomsättning 3 865 3 271 — 7 136 Kostnader Hyresavtal –568 — — –568 Kostnader Egen drift2) — –2 713 — –2 713 Bruttoresultat 3 297 558 — 3 855 - varav bruttoresultat Hyresavtal 3 297 — — 3 297 - varav bruttoresultat Egen drift — 558 — 558 Central administration — — –200 –200 Finansiella intäkter — — 38 38 Finansiella kostnader — — –1 590 –1 590 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar — — –119 –119 Resultat före värdeförändringar 3 297 558 –1 871 1 984 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 427 48 — 475 Värdeförändring derivat — — –100 –100 Resultat före skatt 3 724 606 –1 971 2 359 Aktuell skatt — — –318 –318 Uppskjuten skatt — — –335 –335 ÅRETS RESULT A T 3 724 606 –2 624 1 706 1) För helåret 2024 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Hyresavtal till 1 275 MSEK. 2) Inklusive avskrivningar på Rörelsefastigheter om 284 MSEK. 3) Redovisning av förvaltningsintäkter redovisas över tid och fast ersättning erhålls i förskott. Rörlig ersättning i Hyresavtal sker i samband med avräkning som görs halvårsvis eller årsvis enligt avtal. Redovisning och betalning av intäkter i Egen drift sker i samband med leverans av tjänst och/eller produkt. Geografisk marknad, MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Storbritannien Irland Övriga Summa Nettoomsättning Hyresavtal 942 245 240 307 920 86 895 230 3 865 Egen drift — 88 — 41 758 1 202 1 018 165 3 271 Fastigheter, marknadsvärde1) 16 019 4 418 3 455 4 511 16 959 6 145 20 608 4 219 76 334 Investeringar i fastigheter2) 321 47 85 41 145 257 114 12 1 024 Förvärv fastigheter 0 — — — — — 3 884 — 3 884 Värdeförändring fastighet 93 227 126 –144 –19 –24 331 –114 475 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 28 2 058 3 213 6 953 385 12 637 T otala anläggningstillgångar till redo- visat värde exkl uppskjuten skatt 17 697 4 432 3 457 5 312 15 909 5 037 21 216 4 245 77 304 1) Inkluderar även Rörelsefastigheters verkliga värde om 16 044 MSEK. 2) Inkluderar investeringar i inventarier/inredning i Rörelsefastigheter 46 MSEK. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 158 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 159 ===== Not C1, forts. KONCERNEN 2023 Rörelsesegment, MSEK Hyresavtal3) Egen drift3) Koncerngemensamt samt ej fördelade poster Summa Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter1) 3 690 — — 3 690 Intäkter Egen drift — 3 159 — 3 159 Nettoomsättning 3 690 3 159 — 6 849 Kostnader Hyresavtal –533 — — –533 Kostnader Egen drift2) — –2 729 — –2 729 Bruttoresultat 3 157 430 — 3 587 - varav bruttoresultat Hyresavtal 3 157 — — 3 157 - varav bruttoresultat Egen drift — 430 — 430 Central administration — — –197 –197 Finansiella intäkter — — 31 31 Finansiella kostnader — — –1 498 – 1 498 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar — — –108 –108 Resultat före värdeförändringar 3 157 430 –1 772 1 815 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter –1 155 48 — –1 107 Värdeförändring derivat — — –1 205 –1 205 Resultat före skatt 2 002 478 –2 977 –497 Aktuell skatt — — –375 –375 Uppskjuten skatt — — 292 292 ÅRETS RESULT A T 2 002 478 –3 060 –580 1) Övriga intäkter avseende statliga stöd uppgår till 0 (117) MSEK. För helåret 2023 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Hyresavtal till 1 275 MSEK. 2) Inklusive avskrivningar på Rörelsefastigheter om 283 MSEK samt kostnadsreduktion avseende statliga stöd om 0 (143) MSEK. 3) Redovisning av förvaltningsintäkter redovisas över tid och fast ersättning erhålls i förskott. Rörlig ersättning i Hyresavtal sker i samband med avräkning som görs halvårsvis eller årsvis enligt avtal. Redovisning och betalning av intäkter i Egen drift sker i samband med leverans av tjänst och/eller produkt. Geografisk marknad, MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Storbritannien Irland Övriga Summa Nettoomsättning Hyresavtal 967 227 246 306 795 73 841 235 3 690 Egen drift — 87 — 40 728 1 181 637 485 3 158 Fastigheter, marknadsvärde1) 15 470 4 063 3 303 4 458 16 374 5 701 14 866 4 804 69 039 Investeringar i fastigheter2) 156 47 38 20 189 217 222 32 921 Förvärv fastigheter 326 — — — — 4 1 247 — 1 577 Värdeförändring fastighet –448 43 –73 –83 –267 –2 –415 138 –1 107 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 30 2 026 3 047 2 754 985 8 842 T otala anläggningstillgångar till redo- visat värde exkl uppskjuten skatt 17 514 4 076 3 306 5 172 15 285 4 717 15 592 4 805 70 467 1) Inkluderar även Rörelsefastigheters verkliga värde om 11 813 MSEK. 2) Inkluderar investeringar i inventarier/inredning i Rörelsefastigheter 47 MSEK. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 159 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 160 ===== C3 ARVODE OCH ERSäTTNING TILL REVISORER ERSÄ TTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget MSEK 2024 2023 2024 2023 PwC Revisionsuppdrag –13,6 –12,3 –5,7 –5,2 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget1) –0,1 –0,3 –0,1 — (varav till moderbolagets revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) –0,1 — — — Skatterådgivning1) — –0,3 — — (varav till moderbolagets revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) — — — — Övriga tjänster2) –2,2 –0,8 –2,1 –0,8 (varav till moderbolagets revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) –2,1 — — — Övriga revisorer Revisionsuppdrag –7,9 –6,3 — — Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,0 –0,2 — — Skatterådgivning –0,2 –0,2 — — Övriga tjänster — — — — Summa –24,0 –20,4 –7,9 –6,0 1) Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avser övriga lagstadgade intyg. 2) Övriga tjänster avser främst rådgivning och granskning rörande ESRD. C4 KOSTNADER HYRESAVTAL KONCERNEN MSEK 2024 2023 Driftskostnader –58 –60 Underhållskostnader –71 –72 Fastighetsskatt –136 –128 Fastighetsadministration –270 –242 Övriga förvaltningskostnader –33 –31 Summa –568 –533 I driftskostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten och fastig- hetsskötsel. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vid- makthålla fastighetens standard och tekniska system. En del av driftskostnaderna och fastighetsskatten vidaredebiteras till hyresgästerna. Dessa intäkter redovisas under rubriken ”Övriga fastighets- intäkter” i resultaträkningen och uppgår till 114 (115) MSEK. Fastighetsadmi- nistrationen om –270 (–242) MSEK utgör bland annat kostnader för bokföring, revision, legal rådgivning och övriga administrationsrelaterade kostnader. C5 KOSTNADER EGEN DRIFT KONCERNEN MSEK 2024 2023 Personalkostnader –994 –1 043 Marknadsföring och försäljning –153 –199 Reparation och underhåll –147 –118 Fastighetsskatt –63 –101 Övriga driftskostnader –1 072 –985 Avskrivningar –284 –283 Summa –2 713 –2 729 I kostnader för Egen drift ingår kostnader för personal, administration, marknadsföring, underhåll samt driftskostnader. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Utöver det ingår även avskrivningar på rörelsefastigheterna som redovisas till bokfört värde och belastas med årliga avskrivningar. Rörelsefastigheterna redovisas till anskaffningsvärde vilket löpande minskas med avskrivningar. C6 RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG KONCERNEN MSEK 2024 2023 Personalkostnader –1 150 –1 198 Kostnad såld vara –153 –199 Underhåll –218 –191 Drift och administration –1 457 –1 339 Fastighetsskatt –199 –229 Avskrivningar –304 –303 Summa –3 481 –3 459 Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fast- ighetens standard och tekniska system. Utöver det ingår även avskrivningar på rörelsefastigheterna som redovisas till bokfört värde och belastas med årliga avskrivningar samt avskrivning på kontorsinventarier. C2 INT äKTER REDOVISNINGSPRINCIPER Hyresintäkter Hyresintäkter från Hyresavtal redovisas linjärt baserat på vill koren i avtalen. Hyresintäkter avser lokalytor för hotellverksam heter samt till mindre del även hyresintäkter från lokalhyror. Övriga fastighetsintäkter och statliga bidrag Övriga fastighetsintäkter utgörs huvudsakligen av utdebiterade kostnader för värme, el och fastighetsskatt och redovisas linjärt baserat på vill koren i avtalen. Statliga bidrag inom Hyresavtal redovisas som en övrigt intäkt och redo- visas i resultaträkningen när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kom- mer att erhållas och i samma period som de kostnader det avser att täcka. Intäkter från Egen drift Intäkter från Egen drift avser de hotellverksamheter som bedrivs i Pandox egen regi. Intäkterna kommer i huvudsak från logi, mat och dryck samt konferensverksamhet. Intäkter från Egen drift redovisas i den period då tjänsterna utförs. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Pandox intäkter hänför sig till segmenten Hyresavtal och Egen drift. Intäkter från Hyresavtal består av hyresintäkter och en mindre del övriga fastighetsintäkter. Hyreskontrakten är huvudsakligen kopplade till hotellets omsättning för logi, mat och dryck samt konferenser och innehåller vanligen en garanterad minimihyra, vilket ger möjlighet till såväl ökade intäkter som skydd vid nedgång. Hyresintäkter enligt avtal har omräknats till snittkurs. De sammanlagda variabla hyresintäkterna ingår med 1 275 (1 275) MSEK av de av totala hyresintäkterna om 3 728 (3 548) MSEK under 2024. Segmentet Egen drift genererar intäkter från hotell som Pandox driver i egen regi. Inom segmentet tillfaller hotellens intäkter såsom logiintäkter, intäkter för mat och dryck samt konferensintäkter Pandox i sin helhet. De sammanlagda intäkterna inom Egen drift uppgår till 3 271 (3 159) MSEK. Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall vid räkenskapsårets slut uppgick till 14,4 (15,0 ) år för aktuell portfölj. Vid bokslutstillfället ser förfallo- strukturen för de framtida hyresintäkterna ut som nedanstående tabell visar. Intäkterna som förfaller mer än ett år från balansdagen baseras på rörliga intäkter för hyresutfall 2024 och utgör således en uppskattning. KONCERNEN HYRESINT ÄKTER, FÖRFALLOSTRUKTUR KONTRAKTERAD HYRA MSEK 2024 2023 Hyresintäkter Förfaller till betalning inom ett år 3 610 3 497 Förfaller till betalning mellan 1–5 år 16 692 16 521 Förfaller till betalning senare än 5 år 31 044 32 273 Summa 51 347 52 291 Cirka 1,6 procent av hyresintäkterna avser övriga hyror från kontor, butiker och andra mindre hyresintäkter. Löptiden på dessa avtal är betydligt kortare. Dessa hyresintäkter ingår ej i ovanstående uppställning. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 160 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 161 ===== C7 LÖNER, ANDRA ERSäTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIPER Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redo- visas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. En skuld redovisas för den förväntade kostnaden för bonusbetalningar när koncernen har en gällande rättslig eller informell förpliktelse att göra sådana betalningar till följd av att tjänster erhållits från anställda och förpliktelsen kan beräknas tillförlitligt. Avgiftsbestämda pensionsplaner Avgiftsbestämda planer är planer för ersättningar efter avslutad anställning enligt vilka ett företag betalar fastställda avgifter till ett annat företag (normalt sett ett försäkringsbolag) och inte har någon legal förpliktelse eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Före tagets förpliktelser avseende avgifter till avgifts- bestämda planer redo visas som en kostnad i resultatet i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt företaget under en period. Kapitalförsäkringar för anställda Företaget har avgiftsbestämda kapitalförsäkringar för anställda som har en pensionspremie som överstiger 10 prisbasbelopp, den delen som enligt före- tagets pensionspolicy överstiger 10 prisbasbelopp är placerad i en kapital- försäkring, premien definieras i procent av lön med hänsyn tagen till lön och ålder, kapitalförsäkringarna är pantsatta till de anställda. Kapitalförsäkring skuldförs till beräknad skuld och motsvaras av en av moderbolaget ägd tillgång. Incitamentsprogram för anställda Pandox incitamentsprogram redovisas i enlighet med IFRS 2. Programmet ger upphov till ett åtagande gentemot programdeltagarna vilket värderas till verkligt värde och redovisas som en kostnad med en motsvarande ökning av avsättningar. Det verkliga värdet beräknas per utgången av varje rapport- period. Kostnader inklusive sociala avgifter fördelas och avsättningen ackumuleras över programmets intjänandeperiod. Koncernens och moderbolagets lönekostnader och styrelsearvoden uppgår till –1 145,4 ( –1 205,0) MSEK och presenteras i nedanstående tabell. LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER Koncernen Moderbolaget MSEK 2024 2023 2024 2023 Styrelsens ordförande Christian Ringnes –1,0 –1,0 –1,0 –1,0 Övriga styrelseledamöter Bengt Kjell (vice Ordförande) –0,8 –0,8 –0,8 –0,8 Jon Rasmus Aurdal –0,6 –0,6 –0,6 –0,6 Ann-Sofi Danielsson –0,6 –0,6 –0,6 –0,6 Ulrika Danielsson –0,6 –0,5 –0,6 –0,5 Jeanette Dyhre Kvisvik –0,5 –0,5 –0,5 –0,5 Jakob Iqbal –0,5 –0,5 –0,5 –0,5 Verkställande direktören Grundlön –7,3 –6,8 –7,3 –6,8 Rörlig ersättning –3,1 –2,6 –3,1 –2,6 Incitamentsprogram –3,5 –0,3 –3,5 –0,3 Övriga ledande befattnings havare Grundlön –23,0 –21,7 –23,0 –21,7 Rörlig ersättning –7,7 –7,2 –7,7 –7,2 Andra ersättningar1) –9,3 –8,4 –1,7 –1,2 Incitamentsprogram –14,3 –1,4 –14,3 –1,2 Övriga anställda –881,5 –960,2 –26,1 –29,6 Incitamentsprogram –3,1 –0,5 –3,1 –0,3 Summa –957,4 –1 013,4 –94,4 –75,4 Koncernen Moderbolaget MSEK 2024 2023 2024 2023 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör –2,6 –2,4 –2,6 –2,4 Övriga ledande befattnings havare –6,7 –6,2 –6,7 –6,2 Övriga anställda –22,7 –28,9 –5,7 –6,8 Summa –32,0 –37,5 –15,0 –15,4 Sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande –0,1 –0,1 –0,1 –0,1 Övriga styrelseledamöter –0,7 –0,6 –0,7 –0,6 Verkställande direktör –4,9 –3,6 –4,9 –3,6 Övriga ledande befattnings havare –11,8 –9,9 –11,8 –9,8 Övriga anställda –138,5 –139,9 –13,5 –12,1 Summa –156,0 –154,1 –31,0 –26,2 Summa –1 145,4 –1 205,0 –140,4 –117,0 1) En ledande befattningshavare fakturerar sin ersättning. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och styrelseledamöter Syfte och omfattning Dessa riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare omfattar bola- gets styrelseledamöter och koncernledning, vilken inkluderar verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare. Riktlinjerna är framåt- blickande och ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Riktlinjerna omfattar inte sådana ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Pandox vision är att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i världen när det gäller specialistkompetens för aktivt ägande, förvaltning och utveck- ling av hotellfastigheter samt drift av hotell. Pandox strategi är att äga stora hotellfastigheter med strategiska lägen och hyra ut dem till starka hotellope- ratörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal. I situationer då förut- sättningar för en lönsam hyresrelation saknas kan Pandox välja att driva hotellverksamheten i egen regi. Pandox är en aktiv ägare som rör sig fritt över hotellvärdekedjan, vilket både minskar risken och skapar nya affärsmöjligheter. Genom specialisering, affärsmässig flexibilitet och genomtänkt diversifiering i flera dimensioner lägger Pandox grunden för företagets värdeskapande. Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande av bolagets affärsstrategi förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörliga kontantersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska även de syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättning till ledande befattningshavare Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponen- ter: fast kontantlön, kortsiktig rörlig kontantersättning baserad på den fasta kontantlönen, kontantbaserade incitamentsprogram (befintligt och konti- nuerligt L TI-program som enligt villkoren numera löper med ett år i taget), pensionsförmåner och andra förmåner. Därutöver möjliggör riktlinjerna ett prestationsbaserat långfristigt kontantprogram kopplat till aktiekursen för medlemmar i koncernledningen och andra nyckelpersoner inom Pandox (”L TIP 2024”). Prestationsvillkoren i L TIP 2024 mäts under perioden 1 januari 2024 – 31 december 2025 och L TIP 2024 ska utbetalas kontant snarast möj- ligt efter den 31 december 2025. Bolagsstämman kan därutöver – och obero- ende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie-, aktiekursrelaterade eller prestationsbaserade ersättningar. Den kortsiktiga rörliga kontantersättningen baserad på den fasta kontant- lönen får uppgå till högst sex månadslöner för den verkställande direktören, och fyra månadslöner för övriga ledande befattningshavare. Därutöver ska verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare kunna erbju- das möjlighet att delta i kontantbaserade incitamentsprogram, vilka, om sådana införs av styrelsen och ersättningsutskottet, ska utformas likt Pandox befintliga kontantbaserade incitamentsprogram. Kriterierna i programmen kan dock variera. Kontantbaserade incitamentsprogram kan vara kontinuer- liga och fortlöpande. För det fall sådana kontantbaserade incitamentspro- gram implementeras ska det inom ramen för detta även fortsättningsvis vara möjligt att erhålla flera årslöner om utväxlingen för bolagets aktieägare under samma period varit mycket god. För verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare ska pensionsförmåner vara premiebestämda. Pensionspremierna för premie- bestämd pension ska kunna uppgå till högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 161 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 162 ===== Not C7, forts. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner ska inte utgöra en väsentlig del av den totala ersättningen. Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningsha- vare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska vara affärsmässigt motiverad, stå i proportion till individens fasta lön och inte utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen på förslag av ersättningsutskottet. Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än svenska får vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den kortsiktiga rörliga kontantersättningen baserad på den fasta lönen och ersättning som utgår under kontantbaserade incitamentsprogram (befintligt och kontinuerligt L TI-program och L TIP 2024), ska vara kopplad till förutbe- stämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning baserad på den fasta ersättningen ska kunna mätas under en period om ett år. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning under kontantbaserade incitamentsprogram ska kunna mätas, och avräknas, under en period om ett år men för mål som satts långsiktigt. Kriterierna för såväl kortsiktig som långsiktig rörlig kontantersättning ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet och avkastning för aktieägarna (för befintligt och kontinuerligt L TI-program gäller tillväxt i cash earnings per aktie, tillväxt i EPRA NRV per aktie samt hållbarhet) genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Kriterierna för kortsiktig rörlig kontantersättning kan också utgö- ras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Minst en tredjedel (1/3) av erhållen nettobonus i de kontantbaserade incitamentsprogrammen ska under året återinvesteras i aktier i bolaget. Dessa aktier ska behållas åtminstone i två år beräknat från förvärvsdatumet. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriteri- erna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för den bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begräns- ningar som må följa därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. Ersättning till styrelseledamöter Styrelseledamöters ersättning för arbete i Pandox styrelse beslutas av bolags- stämman. Styrelseledamöter har enbart rätt att erhålla sådant arvode som beslutats om av bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersättning kan dock utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller Pandox inom deras respektive expertisområden utanför deras uppdrag som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara marknadsmässig och regleras i ett konsultavtal som godkänns av styrelsen. Anställningsvillkor Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättning- ens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskot- tets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden för verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare vara högst sex till tolv månader. Vid uppsägning från ledande befattningshavarens sida får uppsäg- ningstiden vara högst sex månader. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om arton månadslöner som kan redu- ceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller. I övrigt utgår inga avgångsvederlag. Beslutsprocess, förändringar och avvikelser, etc Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtmins- tone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Rikt- linjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersätt- ningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsni- våer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättnings- frågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Dessa riktlinjer gäller från årsstämma 2024 tills vidare. Anställningsvillkor ledande befattningshavare För verkställande direktören är den rörliga ersättningen maximerad till 5 månadslöner. För andra ledande befattningshavare är den rörliga ersätt- ningen maximerad till 4 månadslöner. Den rörliga ersättningen baseras på kriterier avseende koncernens resultat och individuellt uppsatta mål. Vidare finns det långsiktiga incitamentsprogram. Mellan företaget och verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsäg- ning från företagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till 18 månadslöner. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid upp- sägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Mellan företaget och andra ledande befattningshavare gäller en uppsäg- ningstid om 6–12 månader från företagets sida och 6 månader vid egen upp- sägning. Inget avgångsvederlag utgår för andra ledande befattningshavare. Pensionspremien för verkställande direktören ska uppgå till 35% av den pen- sionsgrundande lönen. Övriga ledande befattningshavares pensionspremier baseras på en fastställd policy där avsättningen varierar beroende på löne- nivå och ålder. Incitamentsprogram för anställda Pandox har Incitamentsprogram för ledande befattningshavare och nyckel personer: • Incitamentsprogramen är kontinuerliga, fortlöpande, prestations- och kon- tantbaserat incitamentsprogram baserade på förutbestämda och mätbara finansiella och icke-finansiella kriterier. Styrelse moderbolag 2024: Christian Ringnes, styrelseordförande Jeanette Dyhre Kvisvik Jakob Iqbal Bengt Kjell, vice styrelseordförande Ann-Sofi Danielsson Jon Rasmus Aurdal Ulrika Danielsson Ledande befattningshavare 2024: Liia Nõu, vd Anneli Lindblom, CFO Anders Berg Mattias Bernunger Martin Creydt T obias Ekman Lars Häggström Aldert Shaaphok Caroline Tivéus Jonas T örner Styrelse och ledande befattningshavare 2024: Antal Moderbolaget: 17, varav 6 kvinnor Antal Koncernen: 17 varav 6 kvinnor Medelantalet anställda för koncernen under 2024 uppgick till 1 498 personer (1 380) fördelningen på länder och kön framgår nedan. Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda 2024 2023 2024 2023 Kvinnor 759 709 14 17 Män 739 671 23 24 Summa 1 498 1 380 37 41 Styrelse Kvinnor 3 3 3 3 Män 4 4 4 4 Summa 7 7 7 7 Ledande befattningshavare Kvinnor 3 3 3 3 Män 7 7 7 6 Summa 10 10 10 9 Medelantal anställda per land Sverige 37 41 37 41 Belgien 436 452 — — Tyskland 336 318 — — Kanada 91 190 — — Danmark 20 20 — — Finland 24 23 — — Norge 2 1 — — Nederländerna 44 39 — — Storbritannien 508 296 — — Summa 1 498 1 380 37 41 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 162 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 163 ===== D Skatt D1 SKATT REDOVISNINGSPRINCIPER Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redo- visas i resultaträkningen, förutom då den underliggande transaktionen redo- visas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital och då även tillhörande skatteeffekt inkluderas. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslu- tade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden, och upp- skjutna skatteskulder och fordringar redovisas i balansräkningen för alla temporära skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Redovisat värde på uppskjutna skattefordringar och under- skottsavdrag prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras om det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis. Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats per balansdagen och förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras. Den temporära skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder vid ett tillgångsförvärv redovisas inte som uppskjuten skatt. VäSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Pandox förfogar över skattemässiga förlustavdrag. Pandox har värderat de underskottsavdrag, enligt gällande skatteregler, som kommer att kunna nyttjas mot framtida prognostiserade vinster. Pandox kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begräns- ningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen. SKA TT I RESUL T A TRÄKNINGEN Koncernen Moderbolaget MSEK 2024 2023 2024 2023 Aktuell skatt –318 –375 –137 –217 Uppskjuten skatt –335 292 –22 46 Summa –653 –83 –159 –171 A VST ÄMNING A V EFFEKTIV SKA TT Koncernen Moderbolaget MSEK 2024 2023 2024 2023 Skatt Redovisat resultat före skatt 2 359 –497 1 298 2 187 Inkomstskatt beräkning enligt gällande skattesats2) –486 103 –267 –451 Skatt hänförlig till tidigare år 50 13 –4 0 Ej skattepliktiga intäkter1) 148 61 113 293 Ej avdragsgilla kostnader –240 –103 –1 –12 Ej avdragsgilla ränte kostnader –147 –184 — — Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 34 48 — — Underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt –5 –56 — — Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 44 99 — — Justering av temporära skillnader –62 –33 –1 Förändrad skattesats 3 6 — — Effekt skatt utländska bolag 8 –37 — — Årets skatt enligt resultaträkningen –653 –83 –159 –171 1) Skattefri kapitalvinst med anledning av koncernintern försäljning av aktier i dotterbolag, skattefria orealiserade kursvinster samt avräkning av utländsk skatt. 2) Den 1 januari 2024 sänktes bolagsskattesatsen i Österrike till 23%. Omvärdering av uppskjuten skatt har redan skett under 2023. Årets effekt beror på förändringar i tillämplig tysk handelsskattesats för vissa företag. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 163 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 164 ===== Not D1, forts. KONCERNEN UPPSKJUTEN SKA TTEFORDRAN Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 Ingående balans underskottsavdrag 227 206 0 0 Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 46 97 — 0 Förvärv — — — — Tillkommande underskottsavdrag 7 22 — — Utnyttjade underskottsavdrag –36 –95 — — Omklassificering — — — — Förändrad skattesats — — — — Omräkningsdifferens på utländska underskott 3 –3 — — Utgående balans 247 227 0 0 Ingående balans räntederivat 0 0 54 7 Justerad ingående balans — — — — Årets förändring — — –25 47 Omklassificering till skulder — — — — Förändrad skattesats — — — — Omräkningsdifferens — — — — Utgående balans 0 0 29 54 Ingående balans övriga temporära skillnader 113 99 6 7 Justerad ingående balans –2 0 — — Årets förändring –13 16 3 –1 Förändrad skattesats — — — — Omräkningsdifferens 2 –2 — — Utgående balans 100 113 9 6 Utgående balans skattefordringar 347 340 38 60 Koncernens ansamlade skattemässiga underskott beräknas uppgå till 3 365 (4 822) MSEK den 31 december 2024. Uppskjuten skattefordran har beräk- nats på 1 288 (2 001) MSEK av underskotten. Uppskjuten skattefordran har inte redovisats på skattemässiga underskott om 2 077 (2 820) MSEK där avräkning mot framtida beskattningsbara vinster bedöms vara osäker. Årets förändring av uppskjuten skattefordran har redovisats över resultat- räkningen förutom omräkningsdifferens på utländska underskott. KONCERNEN UPPSKJUTEN SKA TTESKULD MSEK Förvaltnings- fastigheter Rörelse- fastigheter Obeskattade reserver Övriga temporära skillnader Ränte derivat Summa Ingående balans 1 jan 2023 4 507 350 197 18 466 5 538 Justerad ingående balans — — — 0 0 0 Förändring redovisad i resultaträkningen –54 –38 15 80 –250 –247 Försäljning — — — — — 0 Omklassificering — — — — — 0 Förvärv — — — — — 0 Omräkningsdifferens –20 0 0 –2 1 –21 Utgående balans 31 dec 2023 4 433 312 212 96 217 5 270 Ingående balans 1 jan 2024 4 433 312 212 96 217 5 270 Justerad ingående balans — — — 1 0 1 Förändring redovisad i resultaträkningen 315 40 16 –18 –20 333 Försäljning — — — — — 0 Omklassificering — — — — — 0 Förvärv 78 — — — — 78 Omräkningsdifferens 68 14 2 10 0 94 Utgående balans 31 dec 2024 4 894 366 230 89 197 5 776 Uppskjuten skatteskuld avseende förvaltningsfastigheter avser temporära skill nader mellan verkligt värde och justerat skattemässigt värde. Justerings- beloppet utgörs av skillnaden mellan fastighetens redovisade anskaffnings- värde vid förvärsvstidpunkten, efter avdrag för skatterabatt, och fastighetens skattemässiga värde vid förvärvstidpunkten. Uppskjuten skatteskuld avse- ende Rörelsefastigheter avser temporära skillnader mellan anskaffnings- värde och skatte mässigt värde på fastigheterna. Uppskjuten skatteskuld avseende räntederivat avser orealiserade värdeförändringar som inte påverkar beskattningen. Uppskjuten skatt nyttjanderättstillgångar Uppskjutna skatteskulder kopplat till nyttjanderättstillgångar uppgår till 632 (572) MSEK och och uppskjutna skattefordringar kopplade till leasingskulder uppgår till 634 (573) MSEK. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 164 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 165 ===== E Tillgångar E1 FÖRVAL TNINGSFASTIGHETER ALLM äNNA REDOVISNINGSPRINCIPER Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyres- intäkter samt värdestegringar. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfas- tigheter när arbetena är färdigställda, klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av företagsledningen baserat på fastigheternas marknadsvärde i enlighet med IAS 40. Värdering sker enligt Nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på marknadsvärden som skulle utgöra det mest sannolika priset vid en försälj- ning på den öppna fastighetsmarknaden. Den generella definitionen av Nivå 3 är att värderingen baseras på antaganden och bedömningar från företagets sida. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter, därefter till verkligt värde vid varje bokslutstillfälle. Tillkommande utgifter aktiveras då det är sannolikt att före taget erhåller ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna, med andra ord att utgiften är värdehöjande. Övriga underhållsutgifter samt reparationer resultatförs i den period de uppstår. Rörelsefastigheter som omklassificeras till förvaltningsfastigheter redo- visas till verkligt värde vid omklassificeringstidpunkten. Förändringar i verkligt värde redovisas över resultaträkningen och fö rdelas på realiserade och orealiserade värdeförändringar. Realiserade värde- förändringar avser värdeförändringar för avyttrade fastigheter och orealise- rade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar. Värdering Fastigheternas verkliga värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Värdering sker kvartalsvis av samtliga fastigheter, om avtal har tecknats avseende köp och försäljning av fastighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde grunden för marknadsvärdet vid kommande kvartalsbokslut. Värdet för fastigheterna bedöms med stöd av en kassaflödesmodell med en kalkylperiod om 10 år. Varje enskild hotellfastighets värde utgörs av nuvärdet av det framtida kassaflödet samt restvärdet år 10 diskonterat med marknadens avkastningskrav. Direktavkastningskrav som används i kalky- len har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Faktorer av stor betydelse för värderingen är den framtida intjäningsförmågan genom hyres- utveckling, värdeförändringen i form av förädlingsmöjligheter, fastighetens läge, underhållsskick samt marknadens avkastningskrav. Byggrätter och andra fastigheter där en kassaflödesvärdering inte är tillämplig, marknadsvärderas i stället utifrån ortsprismetoden. Externa värderingar genomförs årligen. Det är Pandox långivare som bestämmer, eller i vissa fall medverkar i beslut om, vilken extern värderare som ska användas, vilka hotellfastigheter som ska värderas och när det ska ske. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox värde- ringsmodell och uppstår en skillnad mot internt utförd värdering analyseras den för att på så vis utmana modellen och gjorda antaganden. Under 2024 har 100 procent av fastighetsportföljen externvärderats. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Rörelsefastigheter däremot redovisas till anskaffningsvärde minus avskriv- ningar och nedskrivningar i balansräkningen. Marknadsvärdet för Pandox samtliga fastighetsslag redovisas i informationssyfte bland nyckeltalen och ingår i EPRA NRV-beräkningarna. VäSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Antaganden kassaflöde Pandox hotellhyresavtal är i huvudsak omsättningsbaserade, med eller utan en kontrakterad minimihyra, vilket betyder att hotelloperatörens omsätt- ning har en direkt påverkan på hyresintäkternas storlek. Vid bedömningen av en hotellfastighets framtida intjäningsförmåga beräknas, utöver ett land- specifikt inflationsantagande, de underliggande intäkterna i operatörens (hyresgästens) verksamhet med beaktande och analys av marknadsläget med fokus på utbud, exempelvis att nya hotell byggs eller att hotell upphör med sin verksamhet. Hur efterfrågan utvecklas från exempelvis fritids-/ affärs-/eller mötessegmenten samt effekter på hotellens beläggning, snittpris och marknads andelar i sin konkurrentgrupp. Utifrån marknadsanalysen och hotellspecifika bedömningar (exempelvis nyligen genomförda renove- ringar) beräknas operatörens intäkter prognosticerat per intäktskategori (hotellrum, mötesrum, mat och dryck etc.) och den omsättningsbaserade hyran appliceras enligt avtal för att på så sätt beräkna total omsättningshyra. Generellt sett uppgår de procentuella hyrorna för rumsintäkter till 25–40 pro- cent och övriga intäkter till 5–15 procent. I de fall den beräknade omsätt- ningshyran understiger kontrakterad miniminivå används minimihyresnivån som inbetalning. Med fastighetskostnader avses drift, underhåll, fastighets- skatt, försäkring och tomträttsavgäld. Antaganden avkastningskrav Direktavkastningskraven tar sin utgångspunkt i marknadens direktavkast- ningskrav som i mån av tillgång härletts ur försäljningar av jämförbara hotell- fastigheter. I brist på sådan information väger Pandox samman information om historiska hotellfastighetstransaktioner och ortsprismetoden med fokus på hotellfastighetens skick (tekniskt, produktmässigt), läge (ort, mikroläge), utvecklingsmöjligheter (tillbyggnad, utbyggnad, ändamålsenliga ytor) samt operatörens hyresbetalningsförmåga, hyresavtalets konstruktion och längd, hyresgarantier och finansiella kovenanter. Avkastningskraven har i huvudsak förblivit oförändrade under år 2024. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 165 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 166 ===== Not E1, forts. Förändring per geografisk marknad framgår av nedanstående tabeller: PER GEOGRAFISK MARKNAD 31 DECEMBER 2024 MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Storbritannien Irland Övriga Summa Ingående balans 15 470 4 063 3 303 4 430 12 600 1 415 12 185 3 760 57 226 Förvärv 0 — — — — — — — 0 Investeringar i befintlig portfölj 322 47 85 39 124 74 38 3 732 Utrangeringar/ Avyttringar — — — — –69 — — — –69 Omklassificeringar — — — — — — — — — Värdeförändring 227 169 124 –144 –22 2 331 –79 608 Valutakursförändring — 139 –58 156 443 50 949 114 1 793 Utgående balans 16 019 4 418 3 454 4 481 13 076 1 541 13 503 3 798 60 290 PER GEOGRAFISK MARKNAD 31 DECEMBER 2023 MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Storbritannien Irland Övriga Summa Ingående balans 15 436 3 548 3 575 4 511 13 124 1 380 12 283 3 706 57 563 Förvärv 326 — — — — 4 — — 330 Investeringar i befintlig portfölj 156 26 38 15 142 36 79 1 493 Utrangeringar/ Avyttringar — — — — –228 — — — –228 Omklassificeringar — 467 — — — — — — 467 Värdeförändring –447 43 –73 –83 –407 –2 –331 6 –1 294 Valutakursförändring — –21 –237 –13 –31 –3 154 47 –105 Utgående balans 15 470 4 063 3 303 4 430 12 600 1 415 12 185 3 760 57 226 KALKYLANT AGANDEN PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 2024 Verkligt värde, MSEK Direktavkastningskrav Diskonteringsränta Intervall, % Snitt, % Intervall, % Snitt, % Sverige 16 019 4,5–7,3 5,5 6,5–9,3 7,5 – varav Stockholm 5 892 4,5–6,2 5,1 6,5–8,2 7,1 – varav Göteborg 2 806 4,6–7,3 5,1 6,6–9,3 7,1 – varav Malmö 1 454 5,5–6,4 5,5 7,5–8,4 7,5 – varav Övriga Sverige 5 867 5,6–6,6 6,0 7,6–8,6 8,0 Danmark 4 418 5,2–6,8 5,7 7,2–8,8 7,7 Norge 3 454 5,5–8,4 6,6 7,5–10,4 8,6 Finland 4 481 5,5–10,0 6,2 7,5–12,0 8,2 Tyskland 13 076 5,7–6,8 6,3 7,7–8,8 8,3 Belgien 1 541 6,6–7,4 7,0 8,6–9,4 9,0 Storbritannien, Irland 13 503 5,8–7,7 6,6 7,8–9,7 8,6 Övriga 3 798 5,3–7,2 6,2 7,3–9,2 8,0 Summa 60 290 4,5–10,0 6,1 6,5–12,0 8,1 KALKYLANT AGANDEN PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 2023 Verkligt värde, MSEK Direktavkastningskrav Diskonteringsränta Intervall, % Snitt, % Intervall, % Snitt, % Sverige 15 470 4,5–7,3 5,5 6,7–9,5 7,7 – varav Stockholm 5 670 4,5–6,2 5,1 6,7–8,4 7,3 – varav Göteborg 2 883 4,6–7,3 5,1 6,8–9,5 7,3 – varav Malmö 1 400 5,2–6,4 5,5 7,4–8,6 7,7 – varav Övriga Sverige 5 518 5,6 –6,6 6,1 7,8 –8,8 8,4 Danmark 4 063 5,2–6,8 5,7 7,2–8,8 7,8 Norge 3 303 5,0–8,3 6,3 7,2–10,5 8,5 Finland 4 430 5,4–10,0 6,1 7,4–12,0 8,1 Tyskland 12 600 5,3–6,9 6,3 7,5–9,1 8,5 Belgien 1 415 6,0–7,1 6,6 8,2–9,4 8,8 Storbritannien, Irland 12 185 5,8–8,0 6,6 8,0–10,2 8,8 Övriga 3 760 5,4–6,9 6,1 7,3–8,9 8,0 Summa 57 226 4,5–10,0 6,1 6,7–12,0 8,2 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 166 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 167 ===== Not E1, forts. Känslighetsanalys Nedanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1 procentenhets förändring i en parameter isolerat påverkar förvaltningsfastigheternas värde. Känslighets- analysen ska dock tolkas med försiktighet eftersom förändringar i driftnetto och avkastningskrav ofta är sammanlänkade och därmed kan leda till för- ändringar i flera parametrar samtidigt. KÄNSLIGHETSANAL YS VERKLIGT V ÄRDE Förändring Värdeeffekt 2024, MSEK Värdeeffekt 2023, MSEK Direktavkastningskrav +/–0,5pp –4 548 / +5 357 –4 345 / +5 123 Valutakursförändring +/–1% +/–443 +/–418 Hyresintäkter +/–1% +/–608 +/–583 Diskonteringsränta 1) +/–0,5pp –3 500/+ 3 960 –3 273/+ 3 696 Driftnetto 1) +/–1% +/– 569 +/– 547 1) Värdet avser nivå utgång 2024 baserat på 31 omsättningsbaserade hyresavtal utan kontrakte- rad miniminivå och 90 omsättningsbaserade hyresavtal med kontrakterad miniminivå som genererade rörlig hyra utöver miniminivå. I hyresavtal med kontrakterad miniminivå gene- reras omsättningsbaserad hyra först när ackumulerad hyra överstiger miniminivån. I omsättningsbaserade hyresavtal utan miniminivå påverkas hyresintäk- terna omedelbart av förändring i RevPAR. För omsättningsbaserade hyres- avtal med kontrakterad minimihyra gäller att rörlig hyra endast utgår när den ackumulerade totalhyran överstiger den ackumulerade minimihyran – först då påverkas hyresintäkterna av en förändring i RevPAR. För fasta hyresavtal sker normalt årlig indexering. Känslighetsanalysen utgår från det förenklade antagandet att en föränd- ring i hyresintäkten är evig. EFFEKT A V REVPAR-FÖRÄNDRING PER 31 DECEMBER 2024: Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt Förändring Intäktseffekt, MSEK RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris) +/– 1% +/– 29 Hotellfastigheterna innehåller framför allt ytor för hotelländamål vilka är fullt uthyrda (Hyresavtal) alternativt drivs i egen regi (Egen drift) och har där- med en vakansgrad om 0 procent. Övriga lokalytor, exempelvis kontor och butiker, utgjorde 2024 cirka 1,3 procent av total fastighetsyta med en vakans- grad om cirka 12 procent. Sammantaget uppgick total vakansgrad i Pandox fastighetsportfölj därmed till cirka 0,2 procent 2024. Väsentliga åtaganden för investeringar i hotellfastigheter Vid utgången av det fjärde kvartalet 2024 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 569 MSEK, varav 517 MSEK förväntas genomföras under 2025. Under 2024 har totala investeringar samt underhåll uppgått till cirka 732 MSEK respektive 71 MSEK. Större pågående och framtida projekt utgörs av Leonardo Christchurch, Quality Hotel Luleå samt det gemensamma investeringsprogrammet tillsam- mans med Scandic. SPECIFIKA TION A V FASTIGHETSINT ÄKTER OCH RELA TERADE KOSTNADER MSEK 2024 2023 2022 Hotellhyror Fast hyra 216 226 193 Omsättningsbaserad hyra i hyresavtal utan kontrakterad miniminivå 528 615 636 Minimihyra i hyresavtal med kontrakterad miniminivå 2 178 1 989 1 786 Omsättningsbaserad hyra i hyresavtal med kontrakterad miniminivå 747 661 383 Summa hotellhyror 3 669 3 492 2 999 Övriga fastighetsintäkter Övrig hyra (lokaler, butiker, mobilmaster etc) 59 57 53 Övriga intäkter (tillägg, stöd etc) 136 141 255 Summa övriga fastighetsintäkter 195 198 308 Summa totala fastighetsintäkter 3 864 3 690 3 307 Direkta kostnader för förvaltningsfastig- heter som genererat hyresintäkter under perioden (drift- och underhålls kostnader, fastighetsskatt och tomträttsavgäld)1) –298 –291 –245 1) Exklusive fastighetsadministration och försäkringskostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värdemetoden. För- valtningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. För rörelsefastig- heter, dvs fastigheter där Pandox även verkar som hotelloperatör, se not E2. Av nedanstående tabell framgår förändringen av förvaltningsfastigheternas verkliga värde: V ÄRDEFÖRÄNDRING FÖRV AL TNINGSFASTIGHETER MSEK 2024 2023 Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari) 57 226 57 563 + Förvärv 0 330 + Investeringar i befintlig portfölj 732 493 – Utrangeringar/ Avyttringar –69 –228 +/– Omklassificeringar — 467 +/– Värdeförändring 608 –1 294 +/– Valutakursförändring 1 793 –105 Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 december) 60 290 57 226 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 167 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 168 ===== E2 RÖRELSEFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIPER De fastigheter som används i Egen drift klassificeras som rörelse fastigheter. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för avskriv- ningar och eventuella nedskrivningar enligt IAS 16. Rörelsefastigheterna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sanno likt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med till- gången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av kom- ponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivningstiden uppgår till mellan 3 och 200 år beroende på vilken komponent som avses. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader, linjär avskrivningsmetod tillämpas: – Stomme 150–200 år – Tak 50 år – Fasad 50 år – Inre ytskikt 20 år – Installationer 25 år – Badrum 25 år – Specialanpassningar 50 år – Fast inredning 15–25 år – Markanläggningar 28 år – Inventarier/inredning 3–25 år Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. KONCERNEN MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 Byggnader Ingående anskaffningsvärden 8 353 7 553 Omklassificering –6 –48 Förvärv 3 292 1 246 Avyttringar –634 –392 Investeringar 33 89 Nedskrivningar –25 –84 Omföring från pågående ny-/ombyggnation 17 26 Omräkningsdifferens 489 –37 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 11 519 8 353 Ingående avskrivningar –1 337 –1 400 Omklassificering 0 216 Avyttringar 163 — Försäljningar/Utrangeringar — — Årets avskrivningar –176 –159 Omräkningsdifferens –51 6 Utgående ackumulerade avskrivningar –1 401 –1 337 Planenligt restvärde byggnader 10 118 7 016 Mark Ingående anskaffningsvärden 836 933 Omklassificering — –55 Förvärv/ Avyttringar 495 –41 Omräkningsdifferens 45 –1 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden mark 1 376 836 T otalt utgående planenligt restvärde 11 494 7 852 Pågående arbete rörelsefastighet Ingående anskaffningsvärden 421 220 Omklassificering — –49 Investeringar 213 293 Försäljningar/Utrangeringar — — Omföring från pågående ny-/ombyggnation –29 –35 Omräkningsdifferens 25 –8 Utgående anskaffningsvärden pågående arbete 630 421 Summa rörelsefastigheter 12 124 8 273 Det verkliga värdet (marknadsvärdet) på rörelsefastigheterna överstiger anskaff nings värdet och framgår nedan. För verkligt värde värderingsmetod se not E1. MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 Marknadsvärde rörelsefastigheter (inkl. inventarier/inredning) 16 044 11 813 EFFEKT A V REVPAR-FÖRÄNDRING PER 31 DECEMBER 2024: Rörelsefastigheter, intäktseffekt Förändring Intäktseffekt, MSEK RevPAR (antag 50/50-split mellan beläggning och pris) +/– 1% +/– 28 (27) V ÄRDEFÖRÄNDRING RÖRELSEFASTIGHETER, REDOVISAS ENDAST I INFORMA TIONSSYFTE MSEK Rörelsefastigheter, ingående balans (1 januari, 2024) 11 813 + Förvärv 3 884 + Investeringar i befintlig portfölj 292 – Avyttring –637 +/– Värdeförändring 67 +/– Valutakursförändring 625 Rörelsefastigheter, utgående balans (31 december, 2024) 16 044 Väsentliga åtaganden för investeringar i hotellfastigheter Vid utgången av det fjärde kvartalet 2024 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 1 120 MSEK, varav 583 MSEK förväntas genomföras under 2025. Under 2024 har totala investeringar samt underhåll uppgått till cirka 292 MSEK respektive 147 MSEK. Större pågående och framtida projekt utgörs av DoubleTree by Hilton Brussels City, Radisson Blu Glasgow och det gröna investeringsprogrammet. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 168 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 169 ===== E3 INVENTARIER OCH INREDNING REDOVISNINGSPRINCIPER Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur rapporten över finansiell ställning vid utrange- ring eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning utrangering eller avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillna- den mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod: – Maskiner och inventarier 3–15 år Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med till- gången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Moderbolaget Anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 Ingående anskaffningsvärden 1 419 1 577 23 23 Förvärv — — — — Avyttringar –200 –41 — — Investeringar 47 47 0 0 Omföring från pågående arbete 12 9 — — Försäljningar/utrangeringar — –1 — — Omklassificeringar 6 –174 — — Omräkningsdifferenser 58 2 — — Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 342 1 419 23 23 Ingående avskrivningar –839 –894 –12 –9 Årets avskrivningar –100 –115 –2 –3 Försäljningar/utrangeringar 150 1 — — Omklassificeringar 0 167 — — Omräkningsdifferenser –31 2 — — Utgående ackumulerade avskrivningar –820 –839 –14 –12 Planenligt restvärde 522 580 9 11 E4 KUNDFORDRINGAR Består av hyresfordringar inom Hyresavtal och kundfordringar inom Egen drift. Per 31 december 2024 uppgick totala hyres- och kundfordringar till 419 (445) MSEK. E5 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 Kapitalförsäkring 29 28 29 28 Förskottsbetald ersättning för markutnyttjande 5 5 — — Övriga långfristiga fordringar 59 44 — — Summa 93 77 29 28 E6 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTäKTER Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 Förutbetalda kostnader 189 195 67 90 Upplupna hyresintäkter 470 453 — — Summa 659 648 67 90 E7 TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSäLJNING KONCERNEN MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 Tillgångar Marken vid Dorint Parkhotel Bad Neuenahr 20 — Inkråmsöverlåtelse Hotel Pomander — 71 Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning 20 71 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 169 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 170 ===== F1 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTäKTER Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 Förskottsbetalda hyror 251 231 — — Upplupna räntekostnader 169 184 16 33 Upplupen fastighetsskatt 5 6 — — Upplupna personalkostnader 137 111 65 31 Övriga förutbetalda intäkter 117 77 — — Upplupna fastighetskostnader 123 34 — — Övriga upplupna kostnader 130 278 — — Övrigt 27 29 25 21 Summa 959 950 106 85 F2 A VSäTTNINGAR REDOVISNINGSPRINCIPER En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen. Vid försäljning av fastigheter där det förekommer hyresgarantier nuvärdes beräknas det sannolika utflödet av garantiutbetalningar och redovi- sas som avsättning. Tvister kan uppkomma som en del av den löpande verk- samheten men inget väsentligt har påverkat koncernens finansiella ställning. Moderbolaget I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget lättnadsregeln i RFR2 som innebär att IFRS 9 Finansiella instrument inte tillämpas. Moder- bolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag och redovisas som ansvarsförbindelser. Om det föreligger ett åtagande för moderbolaget redovisas istället det finansiella garanti avtalet som en avsättning. Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 Redovisat värde vid periodens ingång 75 77 69 73 Avsättningar som gjorts under perioden 11 35 14 30 Belopp som tagits i anspråk under perioden –31 –37 –35 –34 Redovisat värde vid periodens utgång 55 75 48 69 – varav långfristig del av avsättningarna 43 40 36 34 – varav kortfristig del av avsättningarna 12 35 12 35 Avsättningarna utgörs av avsättning till pension, avsättning till incitaments- program samt avsättning till byggnadsinventarier. Ingående avsättning uppgick för pensioner till 34 (33) MSEK, för incita- mentsprogram till 35 (40) MSEK och övrigt till 6 (4) MSEK. Årets förändring uppgick för pensioner till 1 MSEK, för incitamentspro- gram till –23 MSEK, och för byggnadsinventarier och övrigt till 2 MSEK. Utgående avsättning 35 (34) MSEK pensionsavsättningar, 12 (35) MSEK incitamentprogram samt 8 (6) MSEK avseende byggnadsinventarier och övrigt. F Operativa skulder F3 STäLLDA SäKERHETER, ANSVARSFÖRBINDELSER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER REDOVISNINGSPRINCIPER En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som här- rör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller inte kan beräknas med tillräcklig till förlitlighet. Koncernen Moderbolaget MSEK 2024 2023 2024 2023 Ställda säkerheter till kreditinstitut För egna skulder ställda säkerheter, fastigheter 34 539 32 143 — — Deposition bank 9 9 — — Garantier för anställda 29 28 28 28 Summa ställda säkerheter 34 577 32 180 28 28 Eventualförpliktelser Borgensförpliktelser för dotterföretag — — 29 793 24 325 Summa eventualförpliktelser — — 29 793 24 325 Fastighetsinteckningarna är ställda som säkerhet för banklån, ovan angivna belopp avser utestående banklån för vilka säkerheter ställts ut. Garantier för anställda avser garantier för tecknade kapitalförsäkringar för fem personer. Eventualförpliktelser utgörs i huvudsak av bankgarantier utställda för dotter bolagens räkning. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 170 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 171 ===== G Finansiering, kapitalstruktur och eget kapital G1 FINANSIELLA INTäKTER OCH KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIPER Finansiella intäkter består av ränteintäkter på likvida medel. Ränteintäkter redovisas med effektivräntemetoden i takt med att de intjänas. Finansiella kostnader avser ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer när Pandox upptar räntebärande skulder. Valutakursvinster och valutakursförluster redovisas netto. Derivat används i syfte att ekonomiskt säkra risker för ränteexponering. Räntebetalningar avseende räntederivat (ränteswappar) redovisas som ränte- kostnad i den period de avser. Övrig förändring i räntederivats verkliga värde redovisas på separat rad i årets resultat. Utdelningsintäkter redovisas när rätten till att erhålla utdelning fastställts på respektive dotterföretags årsstämma. Moderbolaget Förväntad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina finansiella rapporter. Koncernen Moderbolaget MSEK 2024 2023 2024 2023 Finansiella intäkter Ränteintäkter 27 31 7 5 Ränteintäkter dotterföretag — — 946 1 095 Utdelning — — 122 1 016 Realisationsresultat vid avyttring av dotterföretag 2 — 1 –45 Valutakurseffekter — — 478 361 Övriga finansiella poster 9 — — — Summa finansiella intäkter 38 31 1 554 2 432 Finansiella kostnader Räntekostnader, lån värderade till upplupet anskaffningsvärde –2 208 –1 974 –408 –412 Räntenetto räntederivat värderade till verkligt värde 739 608 714 595 Räntekostnader dotterföretag — — –580 –422 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –119 –108 — — Valutakurseffekter — — –72 — Övriga finansiella poster –121 –132 –21 6 Summa finansiella kostnader –1 709 –1 606 –367 –233 Finansnetto –1 671 –1 575 1 187 2 199 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 171 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 172 ===== G2 FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING REDOVISNINGSPRINCIPER Säkring av nettoinvestering Säkringsrelationen löper under ett kvartal där den säkrade posten och säk- ringsinstrumentet identifieras och kopplas vid starten av kvartalet. Säkrad risk är risken att valutakursförändringar i utlandsverksamhetens lokala valuta gentemot SEK orsakar förändringar i värdet av koncernens nettoinvestering när investeringen omräknas till SEK i koncernredovisningen. Enbart koncer- nexterna lån används som säkringsinstrument. Den effektiva delen av valu- taomvärderingen på säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i finansnettot i resultaträkningen. Det belopp som redovisats i övrigt totalresultat och ackumulerats i omräkningsreserven ska omklassifi- ceras via övrigt totalresultat till resultaträkningen när Pandox helt eller delvis avyttrar dotterbolag. Nettoinvesteringssäkring i utländsk verksamhet Pandox blir i koncernredovisningen exponerat mot valutarisk när utländska enheter inte har samma valuta, SEK, som koncernen. Risken säkras genom att externa lån upptas i lokal valuta. Den effektiva delen av valutaomvärde- ringen på säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat och ackumu- leras i omräkningsreserven i eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i finansnettot i resultaträkningen. Derivat och ränterisk Redovisning av ränterisk sker med uppdelning av räntekostnader respektive värdeförändringar på separata rader. För ekonomisk säkring av prognostise- rade ränteflöden från upplåning till rörlig ränta används ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. Ränteswappar värderas till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning. Räntekupongdelen redo- visas löpande i årets resultat som en del av räntekostnaden. Orealiserade för- ändringar i verkligt värde på ränteswappar redovisas i resultatet efter de finansiella posterna på raden för värdeförändringar derivat. Pandox är genom sin verksamhet exponerad mot olika typer av finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat- och balansräkning samt kassaflöde. Pandox är främst exponerad mot finansiella risker såsom ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, valutarisk och kre- ditrisk. Pandox finanspolicy är ett övergripande ramverk för hantering av finansiella risker i koncernen med syfte att ange riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Pandox koncernen skall bedrivas, definiera finansiella risker och hur dessa skall begränsas, fastställa ansvarsfördelning och adminis- trativa regler samt fungera som vägledning i det dagliga arbetet för CFO och Treasury. Finanspolicyn utvärderas och fastställs av styrelse på årsbasis samt revideras vid behov. Låneavtalen med kreditinstituten är ofta villkorade av att koncernen och dotterbolagen uppfyller vissa på förhand fastställda nyckeltal och villkor. Utöver detta finns det vissa särskilda förebehåll och begränsningar i låne- avtalen avseende ytterligare skuldsättning, garantiåtaganden och pantsätt- ningar, väsentlig ändring av verksamheten samt förvärv och avyttringar, med mera. Pandox skuldfinansiering består uteslutande av kreditfaciliteter från 15 nordiska och internationella banker samt AMF Tjänstepension AB, i huvudsak mot säkerhet i fastighet. Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till 2 477 MSEK. Pandox finansiella kovenanter på koncernnivå utgörs av belåningsgrad och räntetäckningsgrad. I tillägg har flertalet av koncernens banklån kovenanter på portföljnivå som bland annat mäter belåningsgrad, räntetäckningsgrad och lönsamhet i relation till skuld, isolerat för den underliggande säkerställda fastighetsportföljen. Samtliga koncernens kovenanter har varit uppfyllda under hela 2024 och det finns inga konkreta indikationer på framtida kovenantbrott. Pandox hållbarhetslänkade lånevolym uppgår per 31 december 2024 till 15 458 MSEK. Banklånens kreditmarginal kopplas till det årliga utfallet av tre väldefinierade hållbarhetsmål inom miljö, socialt och styrning (ESG). Uppfyllda mål innebär en rabatterad kreditmarginal och icke-uppfyllda mål innebär ett marginalpåslag. Pandox har även ett grönt lån som per 31 decem- ber 2024 uppgår till 1 588 MSEK, för vilket de underliggande tillgångarna kvalificerar som ”gröna” och så länge denna gröna klassificering kvarstår ger Pandox en reducerad kreditmarginal. Räntebärande skulder och krediter Per den 31 december 2024 uppgick krediter till 38 554 MSEK. Outnyttjade långfristiga kreditfaciliteter uppgick till 2 783 (2 378) MSEK och emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 1 232 (816) MSEK. Pandox har ett svenskt företagscertifikatprogram med ett rambelopp om totalt 5 000 MSEK. Programmets syfte är att sänka finansieringskostnaderna samt därutöver diversifiera finansieringsstrukturen. Emitterade företagscertifi- kat backas till fullo upp av existerande långfristiga ej utnyttjade kreditfaciliteter. SKULDÖVERSIKT OCH OUTNYTTJADE KREDITER 31 DECEMBER 2024 MSEK Förfallodag Räntebas T otal kredit Utnyttjat belopp Out nyttjat belopp Banklån 0–5 år Rörlig 33 784 33 784 0 Revolverande kreditfaciliteter 0–3 år Rörlig 4 770 755 4 015 Företagscertifikat 0–1 år Rörlig — 1 232 –1 232 Summa kreditfaciliteter 38 554 35 771 2 783 Ränterisk Ränterisk är risken för att det verkliga värdet och framtida kassaflöden påver- kas av förändringar i marknadsräntor genom löpande räntekostnader för lån och derivatinstrument, samt genom marknadsvärdesförändringar i derivatin- strument. Ränteriskstrategin utgörs av en kombination av kort och lång ränte- bindningstid där ränteswapar används för att åstadkomma önskad räntebind- ningstid. Ränteriskstrategin tar hänsyn till bolagets aggregerade tillgångar och skulder inklusive derivat. Ränteriskstrategin uttrycks som en normportfölj som definierar risklimiter och maximalt avvikelsemandat för respektive löp- tid. Pandox ränte- och kapitalbindning förhåller sig på total nivå enligt nedan. RÄNTE- OCH KAPIT ALBINDNING Genomsnittlig räntebind ningstid, år Genomsnittlig ränta, % Kapital- bindning, år 2024 2,7 4,0 2,6 2023 3,9 4,2 2,3 FÖRFALLOSTRUKTUR A VSEENDE RÄNTEBINDNING 31 DECEMBER 2024 T otal räntebindning Räntebindning derivat Löptid (MSEK) Belopp 1) Andel, % Voly m Andel, % Genomsnitts- ränta derivat % 0–2 år 17 102 48% 7 271 28% 0,7 2–4 år 9 596 27% 9 596 37% 1,2 4–6 år 3 563 10% 3 563 14% 0,6 6–8 år 3 642 10% 3 642 14% 2,2 8–10 år 1 868 5% 1 868 7% 3,2 >10 år — — — — — Summa 35 771 100% 25 940 100% 1,3 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. FÖRFALLOSTRUKTUR A VSEENDE RÄNTEBINDNING 31 DECEMBER 2023 T otal räntebindning Räntebindning derivat Löptid (MSEK) Belopp 1) Andel, % Voly m Andel, % Genomsnitts- ränta derivat % 0–2 år 9 981 30% 1 526 6% –0,3 2–4 år 6 789 21% 6 789 28% 0,4 4–6 år 8 644 26% 8 644 35% 1,0 6–8 år 3 358 10% 3 358 14% 1,2 8–10 år 4 188 13% 4 188 17% 3,7 >10 år — — — — — Summa 32 960 100% 24 504 100% 1,2 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. KÄNSLIGHETSANAL YS A VSEENDE RÄNTEFÖRÄNDRINGAR FÖR 2024 RESPEKTIVE 2023 Nedanstående tabell visar förändringen i olika scenarier. 2024 2023 Förändring Resultat före värdeföränd- ringar, MSEK Förändring Resultat före värdeföränd- ringar, MSEK Nuvarande räntebind- ning förändrat ränte- läge, med derivat +/–1% –/+86 +/–1% –/+75 Nuvarande räntebind- ning förändrat ränte- läge, utan derivat +/–1% –/+345 +/–1% –/+320 Omvärdering av ränte- derivat vid förskjut- ning av räntekurvor +/–1% +/–800 +/–1% +/–1 067 Ovanstående är resultateffekten vid specifika ränteförändringar som efter justering för skatt leder till samma effekt på eget kapital. Derivat redovisas löpande till verkligt värde i rapport över finansiell ställning, och värdeföränd- ringen som inte är kassaflödespåverkande redovisas i årets resultat. Valutarisk Valutarisk är risken att det verkliga värdet eller framtida kassaflöden påver- kas till följd av förändrade valutakurser. Pandox minskar valutaexponeringen i utländska investeringar genom att uppta lån i lokal valuta. Eget kapital valutasäkras vid behov inför förvärv, investeringar och avyttringar för att undvika värdeförändringar i det eget kapital. De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket gör att valutaexponering till följd av löpande flöden är begränsad. Lån och fastighetsinvesteringar till marknadsvärdering fördelar sig på olika valutor enligt nedan. Snittränta inklusive marginal lån. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 172 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 173 ===== BELÅNINGSGRAD OCH LÅN I RESPEKTIVE V ALUT A 31 DECEMBER 2024 MSEK 1) SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt Andel, % Ränta, %2) Summa räntebärande skulder 7 484 2 388 15 900 548 0 923 8 528 35 771 100% 4,0% Andel förfall i valuta, % 20,9 6,7 44,4 1,5 0,0 2,6 23,8 100 Genomsnittlig ränta % 3,1 3,2 3,3 3,8 0,0 4,8 6,2 4,0 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,8 0,8 2,9 0,2 0,0 3,4 3,0 2,7 Verkligt värde fastigheter 16 019 4 418 32 648 912 0 3 455 18 883 76 334 BELÅNINGSGRAD OCH LÅN I RESPEKTIVE V ALUT A 31 DECEMBER 2023 MSEK 1) SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt Andel, % Ränta, %2) Summa räntebärande skulder 6 781 2 049 15 712 547 0 1 109 6 762 32 960 100% 4,2% Andel förfall i valuta, % 20,6 6,2 47,7 1,7 0 3,4 20,5 100,0 — — Genomsnittlig ränta % 3,2 3,9 3,6 4,5 0 5,8 6,3 4,2 — — Genomsnittlig räntebindningstid, år 4,5 1,3 3,9 0,2 0,0 4,7 4,3 3,9 — — Verkligt värde fastigheter 15 470 4 063 31 396 957 631 3 303 13 219 69 039 — — 1) Värdena i tabellerna är omräknade till MSEK. 2) Genomsnittlig ränta inklusive bankens marginal, räntan beräknas på totalt utnyttjat kreditutrymme. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER V ALUT A 31 DECEMBER 2024, MILJONER I LOKAL V ALUT A SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt SEK Tillgångar 18 309 3 877 2 770 77 6 3 599 1 619 80 689 Varav Finansiella tillgångar 1 178 976 165 1 1 3 46 2 937 Skulder 12 380 1 961 1 633 51 1 3 210 823 46 994 Varav Finansiella skulder 8 015 1 550 1 306 45 0 947 666 36 086 Effekt på resultat (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–30 +/–42 +/–3 +/–5 +/–9 +/–20 +/–93 Effekt på finansiella tillgångar och skulder (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–88 –/+1 310 –/+54 +/–0 –/+92 –/+858 –/+2 401 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER V ALUT A 31 DECEMBER 2023, MILJONER I LOKAL V ALUT A SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP T otalt SEK Tillgångar 18 005 3 687 2 711 82 100 3 362 1 294 73 208 Varav Finansiella tillgångar 1 557 929 121 1 8 4 32 2 826 Skulder 17 388 939 1 386 52 12 2 999 593 43 483 Varav Finansiella skulder 13 272 574 1 075 46 3 1 042 465 33 582 Effekt på resultat (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–12 +/–1 +/–0 +/–15 +/–4 +/–154 +/–186 Effekt på finansiella tillgångar och skulder (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–52 –/+1 059 –/+54 +/–4 –/+102 –/+552 –/+1 711 Not G2, forts. Likviditets- och refinansieringsrisk Likviditetsrisk är risken för att inte ha tillräcklig betalningsberedskap för att möta betalningsförpliktelser när dessa förfaller till betalning. Upprättandet av en konsoliderad likviditetsprognos utgör basen för bolagets upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll av den totala likviditetsreserven. Pandox likvi- ditetsreserv uppgick vid årets slut till 4 069 (3 146) MSEK, och är fördelad enligt nedanstående tabell. Refinansieringsrisk är risken att ett företag inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader. Lånens förfallotider ska, i syfte att minska refinansieringsrisken, fördelas jämnt över tiden för att minska risken att en stor andel lån omsätts vid en och samma tidpunkt. MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 Likvida medel 1 286 769 Outnyttjade kreditlöften 2 783 2 378 T otal likviditetsreserv 4 069 3 146 Förfallostruktur på finansiella skulder framgår av nedanstående tabell. Räntor beräknat enligt gällande villkor vid respektive tidpunkt. FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA SKULDER 31 DECEMBER 2024, MSEK Förfall Övriga skulder1) Krediter2) Ränta, lån och derivat3) 2025 — 2 477 96 Förfall 0–1 mån 369 — — Förfall 1–3 mån — — — Förfall 3–12 mån — 2 477 — 2026 — 4 610 148 2027 — 20 860 666 2028 — 9 306 460 2029 — 1 301 68 Summa 369 38 554 1 341 FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA SKULDER 31 DECEMBER 2023, MSEK Förfall Övriga skulder1) Krediter2) Ränta, lån och derivat3) 2024 — 8 760 350 Förfall 0–1 mån 333 — — Förfall 1–3 mån — 744 — Förfall 3–12 mån — 8 016 — 2025 — 12 577 414 2026 — 4 885 185 2027 — 285 14 2028 — 8 831 423 Summa 333 35 337 1 386 1) Leverantörsskulder och övriga finansiella skulder förfaller normalt till betalning inom 30 dagar och har därmed klassificerats enligt detta i ovan tabeller. 2) Exklusive kontraktuell amortering. Inklusive outnyttjat belopp. Kontraktuell amortering uppgick till 349 (395) MSEK. 3) Beräkning baserad på utgående balans respektive år , och aktuella räntor per samma datum och en implicerad årlig räntekostnad för de olika förfallsperioderna. Kreditrisk Kreditrisk är risken för att en motpart inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Pandox. Kreditrisk uppstår bland annat vid placering av likviditets överskott, vid tecknande av derivatkontrakt samt vid utställda kreditavtal. Risken sprids genom användning av flera parter och endast god- kända mot parter får användas. Tillåtna motparter vid tecknande av kredit- löften, revolverande faciliteter och derivatinstrument är nordisk motpart med rating om antingen minst A– (S&P) eller minst A3 (Moody’s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s). Pandox har en väldiversifierad fastighetsportfölj vars hyresgäster kän- netecknas av väletablerade, stabila och solida hyresgäster, vilket minskar kredit risken på kundfordringarna. En ytterligare faktor som reducerar den potentiella kreditrisken är Pandox operativa beredskap vilket gör att man vid behov snabbt kan ta över den operativa verksamheten i fastigheten och på så sätt säkra kassaflödet. Uthyrningsgraden i Pandox helägda fastighetsportfölj uppgick till närmare 100 procent och de vakanta ytorna utgjordes av butiks- och kontorslokaler. Reserveringar för osäkra kundfordringar sker individu- ellt, dvs varje enskilt kundsaldo analyseras i reskontran. Kapitalhantering Pandox finansiella ställning följs i första hand upp baserat på belåningsgrad, policyintervall 45–60 procent. Den interna uppföljningen av finansiell ställ- ning fokuserar inte på eget kapital. Belåningsgraden uppgick vid utgången av 2024 till 45,2 (46,6) procent. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 173 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 174 ===== G3 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER, KA TEGORIINDELNING, VERKLIGT VäRDE OCH KVITTNING REDOVISNINGSPRINCIPER Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell ställning inkluderar bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar, hyres- och kund- fordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns leverantörsskulder, låne- skulder samt derivat. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över finan- siell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Relevanta kategorier är följande: Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till upplupet anskaffningsvärde Kategorin avser finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Exempel på tillgångar i denna kategori är kundfordringar, likvida medel, leverantörsskulder och räntebärande skulder. Dessa tillgångar (och skulder) värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivränte- metoden. Hyresfordringar och andra fordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, dvs efter avdrag för osäkra fordringar. Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kategori hör derivatinstrument. Pandox utnyttjar inte möjligheten att värdera andra finansiella instrument till verkligt värde. Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i övrigt totalresultat. Se vidare not G2, redovisningsprinciper rörande säkringsredovisning. Övriga finansiella skulder Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i denna kategori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämp- ning av effektivräntemetoden. Redovisning i och borttagande från rapporten över finansiell ställning En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när bolaget presterat och en avtalsenlig skyldighet föreligger för motparten att betala, även om faktura ännu inte har skickats. Kundford- ringar tas upp i rapporten över finansiell ställning när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet före- ligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett netto- belopp i rapporten över finansiell ställning endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. VERKLIGA V ÄRDEN PÅ FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER 31 DECEMBER 2024, MSEK Kategori Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Övriga långfristiga fordringar 93 — — Hyres- och kundfordringar 419 — — Derivat Nivå 2 — 1 139 — Likvida medel 1 286 — — Summa finansiella tillgångar 1 798 1 139 — Långfristiga räntebärande skulder 33 175 1) — — Derivat Nivå 2 — 183 — Kortfristiga räntebärande skulder 2 359 1) — — Leverantörsskulder 369 — — Summa finansiella skulder 35 903 183 — 31 DECEMBER 2023, MSEK Kategori Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Övriga långfristiga fordringar 77 — — Hyres- och kundfordringar 445 — — Derivat Nivå 2 — 1 535 — Likvida medel 769 — — Summa finansiella tillgångar 1 291 1 535 — Långfristiga räntebärande skulder 24 1901) — — Derivat Nivå 2 — 479 — Kortfristiga räntebärande skulder 8 5801) — — Leverantörsskulder 333 — — Summa finansiella skulder 33 103 479 — 1) Uppläggningskostnader om 237 (189) MSEK har reducerat den räntebärande skulden i balansräkningen. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 174 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 175 ===== Not G3, forts. V erkliga värden på finansiella tillgångar och skulder De finansiella instrument för vilka verkligt värde är väsentligt att bedöma närmare utgörs av de räntebärande skulderna och derivat; övriga finansiella instrument har antingen en kort löptid eller uppgår till oväsentliga belopp. Lånen löper med korta räntor som motsvarar marknadsräntorna per balans- dagen och företagets marginal på lånen bedöms motsvara den marginal som skulle erhållas per balansdagen. Bedömningen är sammantaget att det redo- visade värdet på upplåningen utgör en rimlig approximation av det verkliga värdet. Derivaten, som utgörs av ränte swappar, värderas i nivå 2 i verkligt värde- hierarkin – det vill säga baserat på indata som är direkt eller indirekt observer- bara för tillgången eller skulden, utan inslag av betydande indata som inte är observerbara marknadsdata. Det verkliga värdet baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med utgångspunkt i aktuella marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen. Kvittning Koncernens räntederivatavtal ingår under International Swaps and Derivatives Association (ISDA) master netting-avtal. Avtalen innebär att när en motpart inte kan reglera sina åtaganden enligt samtliga transaktioner avbryts avtalet och alla utestående mellanhavanden regleras med ett nettobelopp. ISDA- avtalen uppfyller inte kriterierna för kvittning i rapport över finansiell ställ- ning. I övrigt förekommer inga master netting-avtal för Pandox finansiella instrument. G4 EGET KAPITAL REDOVISNINGSPRINCIPER Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande, vilka utgörs av den vinst- eller förlust- andel och de nettotillgångar i koncernföretag som inte tillkommer moder- bolagets aktie ägare, redovisas som en särskild post i koncernens eget kapital. I rapport över totalresultat för koncernen ingår den andel som tillfaller innehav utan bestämmande inflytande i årets totalresultat. Resultat per aktie Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänför- ligt till moderbolagets ägare och på det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året. Inga potentiella stamaktier som skulle kunna ge utspädning förekommer för närvarande. Poster i eget kapital Aktiekapital Aktiekapitalet består av 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B-Aktier, sammanlagt 194 603 000 (183 849 999) aktier med ett kvotvärde om 2,50 SEK per aktie, till ett sammanlagt värde av 487 MSEK. Se vidare information på sidan 49 under avsnitt ”Aktien och kapitalmarknaden”. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital består av kapital som är tillskjutet av Pandox ABs ägare i form av nyemission och aktieägartillskott. Omräkningsreserv Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter som har upprättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den valuta som koncernens finansiella rapporter presenteras i. Koncernen presenterar sina finansiella rapporter i miljoner svenska kronor. Omvärderingsreserv Omvärderingsreserven innehåller verkligt värde förändringar som uppstår vid omklassificering av hotellfastigheter mellan Pandox två affärssegment, Egen drift och Hyresavtal. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Balanserade vinstmedel består av upparbetade vinstmedel från tidigare år, inklusive årets resultat. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande som uppkommit vid förvärv av förvaltningsfastigheter, samt minoritetens andel av Årets resultat och Övrigt totalresultat minskat med minoritetens utdelning. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 4,25 (4,00) SEK per aktie, totalt cirka 827 (735) MSEK. Data per aktie Genomsnittligt antal aktier för beräkning av resultat per aktie uppgår till 186 866 813. Årets resultat efter skatt per aktie uppgår till 9,04 kr (1 689 000 000/186 866 813). AKTIEKAPIT ALETS UTVECKLING Förändring i antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital, SEK År Händelse B A B A T otalt Förändring T otalt 1994 Bildande 2 500 — 2 500 — 2 500 150 000 150 000 1995 Nyemission 1 250 000 — 1 252 500 — 1 252 500 75 000 000 75 150 000 1995 Fondemission 1 247 500 — 2 500 000 — 2 500 000 74 850 000 150 000 000 1997 Split 4:1 7 500 000 — 10 000 000 — 10 000 000 — 150 000 000 1998 Nyemission 5 000 000 — 15 000 000 — 15 000 000 75 000 000 225 000 000 2000 Nyemission 9 900 000 — 24 900 000 — 24 900 000 148 500 000 373 500 000 2013 Nyemission 100 000 — 25 000 000 — 25 000 000 1 500 000 375 000 000 2015 Nytt aktieslag och aktiesplit 6:1 50 000 000 75 000 000 75 000 000 75 000 000 150 000 000 — 375 000 000 2016 Nyemission 7 499 999 — 82 499 999 75 000 000 157 499 999 18 749 998 393 749 998 2017 Nyemission 10 000 000 — 92 499 999 75 000 000 167 499 999 25 000 000 418 749 998 2019 Nyemission 16 350 000 — 108 849 999 75 000 000 183 849 999 40 875 000 459 624 998 2024 Nyemission 10 753 001 — 119 603 000 75 000 000 194 603 000 26 882 502 486 507 500 Källa: Euroclear, Pandox. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 175 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 176 ===== G5 NYTTJANDERäTTSTILLGÅNG OCH LEASINGSKULD REDOVISNINGSPRINCIPER Pandox tillämpar lättnadsreglerna avseende leasingavtal där den underlig- gande tillgången har ett lågt värde samt leasing på maximalt 12 månader ej medtas. Leasingavgiften fördelas mellan amortering och betalning av ränta samtidigt som de leasingavgifterna som tidigare redovisats som externa kostnader ersätts av avskrivningskostnader på nyttjanderätterna. För beräk- ning av nyttjanderättstillgången och leasingskulden tillämpar Pandox en bedömd finansieringskostnad i lokal valuta utifrån de olika leasingavtalens löptider. Pandox inkluderar tre balansposter i balansräkningen: nyttjanderätts- tillgång samt långfristig leasingskuld och kortfristig leasingskuld. I resultat- räkningen redovisas den finansiella komponenten i finansnettot på raden ”Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar”. När tillämpligt används den implicita räntan utifrån avtal och för övriga nyttjanderättstillgångar har marginallåneräntan använts. Räntespannet är mellan 1,67 procent till 6,65 procent. Innehavaren av en tomträtt i Sverige har en rätt att använda marken på mycket lång tid och i vissa beskrivningar från kommuner anges ”i princip evig tid”. Genom detta ska det diskonterade värdet av tomträttsavgälder redovisas, enligt IFRS 16, som en evig nyttjanderättstillgång och leasingskuld i balans räkningen. Den erlagda tomträttsavgälden redovisas till fullo som en finansiell kostnad. Pandox har tomträtts- eller andra hyresavtal för mark i andra länder än Sverige. Dessa avtal är strukturerade på olika sätt, men förlängs van- ligtvis och utifrån det bedöms att dessa avtal hanteras på samma sätt som svenska tomträtter. Lokaler redovisas till diskonterade värden i balansräkningen som en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld. I resultaträkningen skrivs nyttjande- rättstillgången av över avtals tiden och betalning som sker till hyresvärd/leasing- givare redovisas dels som amortering på leasingskulden, dels som räntekost- nad i resultaträkningen. För lokaler är förlängningsoption tillämplig, men då dessa inte bedömts väsentliga har de inte medräknats i leasingperioden. T otala leasingkostnader som ej inräknas inom ramen för IFRS 16, inklusive lågvärdes leasing och korta leasingavtal uppgår till oväsentliga belopp. Även eventuella rörliga delar uppgår till oväsentliga belopp varför inte heller anges separat. T otalt kassaflöde under året hänförligt till nyttjanderättstillgångar uppgår till cirka 148 (139) MSEK. LÖPTIDSANAL YS LEASINGSKULDER 2024 Förväntas att regleras inom Mindre än 6 månader Mellan 6 och 12 månader Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 3 år Mellan 3 och 4 år Mellan 4 och 5 år Mer än 5 år Summa avtals enliga kassaflöden Redovisat värde leasingskuld Leasingskulder 13 18 29 23 22 22 3 039 3 165 3 165 LÖPTIDSANAL YS LEASINGSKULDER 2023 Förväntas att regleras inom Mindre än 6 månader Mellan 6 och 12 månader Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 3 år Mellan 3 och 4 år Mellan 4 och 5 år Mer än 5 år Summa avtals enliga kassaflöden Redovisat värde leasingskuld Leasingskulder 13 17 28 26 21 21 2 729 2 856 2 856 NYTTJANDERÄ TTSTILLGÅNGAR MSEK T omträtter Lokaler Fordon Övrigt T otalt Ingående balans 1 januari 2023 3 014 199 3 2 3 218 Nya avtal/investeringar — — 2 — 2 Ändrad leasingavgift, löptid eller ränta –351 — — — –351 Avyttringar och utrangeringar –9 — — –1 –10 Avskrivningar — –28 –2 –1 –31 Valutakursdifferenser 18 1 0 1 20 Utgående balans 31 dec 2023 2 672 172 3 1 2 848 MSEK T omträtter Lokaler Fordon Övrigt T otalt Ingående balans 1 januari 2024 2 672 172 3 1 2 848 Nya avtal/investeringar — — 3 — 3 Ändrad leasingavgift, löptid eller ränta 219 — 0 1 220 Avyttringar och utrangeringar — — 0 0 0 Avskrivningar — –27 –2 –1 –30 Valutakursdifferenser 110 6 0 0 116 Utgående balans 31 dec 2024 3 000 151 4 1 3 156 LEASINGSKULDER MSEK 31 Dec 2024 31 Dec 2023 Kortfristiga 31 30 Långfristiga 3 134 2 826 Summa leasingskulder 3 165 2 856 REDOVISADE BELOPP I RESUL T A TRÄKNINGEN MSEK 2024 2023 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar 1) –119 –108 Avskrivningar avseende nyttjanderättstillgångar – inom kostnader Egen drift samt central a dministration –30 –31 1) Varav erlagd tomträttsavgäld uppgår till 112 (100) MSEK. NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 176 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 177 ===== H Koncernstruktur H1 ANDELAR I DOTTERFÖRETAG MODERBOLAGET MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 Ingående anskaffningsvärden 13 773 8 925 Förvärv 4 149 2 113 Lämnade aktieägartillskott 85 2 736 Avyttrade dotterföretag — –1 Summa ackumulerade anskaffningsvärden 18 007 13 773 Ingående nedskrivningar –1 546 –1 494 Nedskrivning — –51 Utgående ackumulerade nedskrivningar –1 546 – 1 546 Utgående balans 16 461 12 227 Aktier i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemeto- den. Pandox AB har 33 direktägda företag enligt nedan tabell och äger genom dessa ytterligare 192 företag. Fullständig förteckning över samtliga andelar i dotterföretag finns tillgänglig hos Pandox AB, T otalt äger koncernen 73 bolag i Sverige, 38 i Tyskland, 23 i Storbritannien, 19 i Norge, 18 i Nederländerna, 17 i Finland, 13 i Belgien, tolv i Danmark, fyra i Kanada, fyra i Österrike, tre på Irland samt ett i Schweiz. Direktägda dotterföretag Org. nr. Säte Antal aktier Andel kapital/röster HOT AB Förvaltning AB 556475-5592 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Förvaltning AB 556097-0815 Stockholm, Sverige 5 500 100 Hotab 6 AB 556473-6352 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Grand Hotell i Helsingborg 556473-6329 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Fastighets AB 556473-6261 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469-4064 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Belgien AB 556495-0078 Stockholm, Sverige 1 000 100 Hotellus Holding AB 556475-9446 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Hotell Kramer 556473-6402 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Luxemburg AB 556515-9216 Stockholm, Sverige 10 000 100 Pandox i Halmstad AB 556549-8978 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox i Borås AB 556528-0160 Stockholm, Sverige 1 000 100 Hotellus Mellansverige AB 556745-4656 Stockholm, Sverige 100 000 100 Grand i Borås Fastighets AB 556030-7083 Stockholm, Sverige 6 506 100 Hotellus International AB 556030-2506 Stockholm, Sweden 7 480 000 100 Hotellus Östersund AB 556367-3697 Stockholm, Sverige 1 000 100 Ypsilon Hotell AB 556481-4134 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Kolmården AB 556706-8316 Stockholm, Sverige 100 000 100 Hotellus Sverige Ett AB 556778-8699 Stockholm, Sverige 1 000 100 Sech Holding AB 556819-2214 Stockholm, Sverige 357 000 100 Pandox Portfölj 2 AB 556982-7040 Stockholm, Sverige 500 100 Pandox Sollentuna Centrum 12 AB 556660-3949 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Sweden AB 556942-1687 Stockholm, Sverige 500 100 Pandox Operations AB 556980-3207 Stockholm, Sverige 50 000 100 Pandox i Malmö AB 556704-3723 Malmö, Sverige 1 000 100 Hotellus Denmark A/S 28970927 Danmark 5 000 100 Le Nouveau Palace SA 0423.048.375 Belgien 3 000 99,971) Immo Hotel BCC NV 0535.679.926 Belgien 68 070 100 Pandox Royale SA 0476.704.322 Belgien 68 808 99,992) Pandox Belgium NV 0890.427.732 Belgien 100 000 99,993) Pandox RMC BVBA 0552.929.692 Belgien 1 000 99,004) Convention Hotel International AG CHE-101.458.856 Schweiz 14 000 100 Pandox Peak Ltd 14593162 Storbritannien 1 001 100 1) Le Nouveau Palace SA ägs till 0,03 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 2) Pandox Royale SA ägs till 0,01 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 3) Pandox Belgium NV ägs till 0,01 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 4) Pandox RMC BVBA ägs till 1 procent av Hotellus International, vilket är helägt av Pandox AB (publ). NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 177 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 178 ===== I Kassaflödesanalys I1 SPECIFIKA TION ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN REDOVISNINGSPRINCIPER Likvida medel består av bankmedel. Pandox redovisar kassaflödesanalysen enligt den indirekta metoden. Vid indirekt metod är utgångspunkten årets resultat före skatt och justeringar görs för resultatposter som inte är kassa- flödespåverkande och för förändringar i rörelsekapital. Vid förvärv eller försäljning av bolag redovisas endast kassaförändringen. I kassa flödet från finansieringsverksamheten redovisas kassatransaktioner till följd av företagets finansiering. KONCERNEN MSEK 2024 2023 Förvärv av hotellfastigheter och andra affärsenheter Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter — 312 Rörelsefastigheter 3 790 1 153 Kortfristiga fordringar 65 23 Likvida medel 32 62 Summa tillgångar 3 887 1 550 Uppskjuten skatt 73 — Kortfristiga skulder 96 105 Summa skulder 169 105 Köpeskilling: Utbetald köpeskilling 3 794 1 527 Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten –32 –62 Påverkan på likvida medel 3 762 1 465 Avyttring av dotterföretag och andra affärsenheter Avyttrade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 69 228 Kortfristiga fordringar 617 474 686 702 Kortfristiga skulder 9 — Summa skulder 9 — Försäljningspris: Erhållen köpeskilling 674 894 Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten 6 — Påverkan på likvida medel 680 894 Avstämning av skulder som härrör från finansierings verksamheten: LÅN TILL KREDITINSTITUT MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 Ingående balans 32 770 33 871 Kassaflöden 1 477 –1 224 Valutakursdifferenser 1 287 123 Utgående balans skulder 35 534 32 770 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet MSEK 2024 2023 Periodisering av uppläggningskostnader för lån 80 90 Avsättningar –20 –2 Kapitaliserad ränta –23 123 Omräkningsdifferenser –155 –162 Övrigt –9 –9 Summa övriga poster som inte ingår i kassaflödet –127 40 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 178 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 179 ===== J Moderbolagets redovisningsprinciper och tillkommande upplysningar J1 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisnings- lagen, ÅRL (1995:1554) och rekommendationerna i Rådet för finansiell rap- portering, RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt uttalanden från Rådet för finansiell rapportering, UFR. RFR 2 innebär att moderbolaget ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden så långt det är möjligt inom ramen för ÅRL, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göra, dessa beskrivs nedan. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Klassificering och uppställningsformer För moderbolaget redovisas i årsredovisningen en resultaträkning och balans räkning i enlighet med 9 kap. ÅRL. Dessa är uppställda enligt uppställnings scheman i ÅRL. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik i balans- räkningen. Tillgångar och skulder som innehas för försäljning Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verk- samheter särredovisas inte i moderbolagets resultat- och balansräkning då moderbolaget följer ÅRLs uppställningsform för resultat- och balansräkning. Information om anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter lämnas i stället som notupplysning. Vidare sker avskrivning i enlighet med års redovisningslagen. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IFRS 9, i moderbolaget som juridisk person. I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaff- ningsvärde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstill- gångar enligt lägsta värdets princip. Anskaffningsvärdet för räntebärande instrument justeras för den periodiserade skillnaden mellan vad som ursprungligen betalades, efter avdrag för transaktionskostnader, och det belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive underkurs). Ränteswappar som effektivt säkrar kassaflödesrisk i räntebetalningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig ränta och upp lupen skuld avseende fast ränta och skillnaden redovisas som räntekostnad respek- tive ränte intäkt. Säkringen är effektiv om den ekonomiska innebörden av säkringen och skulden är densamma som om skulden i stället hade tagits upp till en fast marknadsränta när säkringsförhållandet inleddes. Eventuell betald premie för swap avtalet periodiseras som ränta över avtalets löptid. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade köpeskillingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella föränd- ringar av avsättningen/fordran läggs på/reducerar anskaffningsvärdet. Värdet på aktier i dotterföretag prövas om en indikation om ett nedskrivningsbehov föreligger. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i Resultaträkning för moder bolag. Redovisning av leasingavtal Leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Nyttjande rätt och leasingskuld redovisas därmed inte i balansräkningen. J4 BOKSLUTSDISPOSITIONER MODERBOLAGET MODERBOLAGET MSEK 2024 2023 Koncernbidrag 135 354 Förändring obeskattade reserver 0 –2 Summa bokslutsdispositioner 135 352 J2 KORT- OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER MODERBOLAGET MODERBOLAGET MSEK 2024 2023 Skulder till kreditinstitut som förfaller inom ett år 1 288 1 994 Skulder till kreditinstitut som förfaller mellan ett–fyra år 3 458 5 720 Skulder till kreditinstitut som förfaller från fem år och senare — — Summa kort och långfristiga skulder1) 4 746 7 714 1) Uppläggningskostnader om –15 (–18) MSEK har reducerat den räntebärande skulden i balansräkningen. J3 VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel 9 140 295 142 Årets resultat 1 138 766 300 SEK 10 279 061 442 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 4,25 SEK per aktie: 827 062 750 Överföres i ny räkning 9 451 998 692 SEK 10 279 061 442 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 179 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 180 ===== K Händelser efter balansdagen K1 HäNDELSER EFTER BALANSDAGEN Det har det inte skett några händelser eller transaktioner av betydelse efter den 31 december 2024 som påverkar de lämnade finansiella rapporterna för Pandox koncernens verksamhetsår 2024. L Närståendetransaktioner L1 NäRSTÅENDETRANSAKTIONER Närstående bolag definieras som de i Pandoxkoncernens ingående dotter- företag samt bolag där närstående fysiska personer har ett bestämmande, gemensamt bestämmande eller betydande inflytande. Som närstående per- soner räknas styrelsemedlemmar, personer i ledande befattningar samt nära familjemedlemmar till sådana. Det är tre huvudägare av Pandox AB, Eien- domsspar Sverige A/S, Christian Sundt AB och Helene Sundt AB. Moder- bolaget har när stående relation med sina dotterföretag. Intressekonflikter rörande styrelsen för Pandox hanteras innan varje styrelsemöte genom att analysera om någon beslutspunkt på agendan skulle kunna innebära en intressekonflikt. Om så är fallet anges det i styrelseprotokollet hur den aktuella intressekonflikten hanteras, t.ex. att en styrelseledamot förklarar sig jävig och därmed inte deltar under aktuell diskussions- eller beslutspunkt. I ett mindre antal av dotterföretagens kreditavtal förekommer vissa restriktioner avseende utdelningar. Information om ersättningar till nyckel- personer i ledande positioner återfinns i not C7. Information om dotterföre- tag återfinns i not H1. Koncerninterna transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Trans- aktionerna består av utfördelning av centrala administrationskostnader, räntor avseende finansiella fordringar och skulder. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 fastigheter i Tyskland och 9,9 pro- cent av ytter ligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–december 2024 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 1,4 (0,2) MSEK. Moderbolaget Moderbolagets arvode för centrala administrativa tjänster från koncern- företag uppgick under året till 105 (112) MSEK. Inga övriga inköp har skett mellan moderföretaget och dess koncernföretag. TRANSAKTIONER MELLAN MODERBOLAGET OCH NÄRST ÅENDE Moderbolaget MSEK 31 dec 2024 31 dec 2023 Centrala administrationskostnader 105 112 Ränteintäkter från dotterföretag 946 1 095 Utdelning från dotterföretag 112 1 016 Räntekostnader till dotterföretag –580 –422 Fordringar på närstående 9 192 12 456 Skulder till närstående 5 285 3 215 Erhållna koncernbidrag 425 458 Lämnade koncernbidrag –290 –104 NOTER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 180 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 181 ===== Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- redovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rätt visande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovis- ningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställ- ning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfakto- rer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Undertecknande avger härmed även Pandox håll- barhetsredovisning för 2024. Stockholm den 9 mars 2025 Christian Ringnes Ordförande Jon Rasmus Aurdal Jeanette Dyhre Kvisvik Ann-Sofi Danielsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Jakob Iqbal Ulrika Danielsson Bengt Kjell Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Liia Nõu V erkställande direktör Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 9 mars 2025. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 181 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 182 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Pandox Aktiebolag (publ), org. nr 556030-7885 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen för Pandox AB (publ) för år 2024 med undantag för hållbarhetsrapporten på sidorna 92-147 i denna rapport. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 90 till 181 i detta dokument. Vår revision inkluderar inte de sidor som inte omfattas av de här uppräknade, till vilka hänvisning finns i förvaltningsberättelsen eller andra delar av den formella årsredovisningen. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent- liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte hållbarhetsrapporten på sidorna 92-147. Förvaltnings- berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern- redovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon- cernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo- lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bola- get eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlig- hetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga upp- skattningar som har gjorts med utgångspunkt från antagan- den och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosät- ter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi har anpassat inriktningen och omfattningen av vår revision, under det att vi beaktat Pandox koncernstruktur och interna kontrollmiljö samt den bransch i vilken koncernen verkar, för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna avge en revisionsberättelse på årsredovisningen och koncernredovisningen som en helhet. Pandox är ett fastighetsbolag specialiserat på hotell med verksamhet i ett flertal europeiska länder och med ett bestånd till ett marknadsvärde om MSEK 76 334. Koncernens verk- samhet är att äga och hyra ut hotellfastigheter till välkända hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal med delade investeringar. Vårt främsta fokus i revisionen, och även våra särskilt betydelsefulla områden har varit värdering av hotellfastigheter, som redovisas till verkligt värde (förvalt- ningsfastigheter), och värdering av omsättningsbaserade hyror. Vi har även haft ett särskilt fokus på bl a finansiering, investe- ringar, förvärv och bedömning av risk för tvister relaterade till hyresgäster. Vår revision omfattar granskning av samtliga väsentliga bolag inom koncernen. Revisionen täcker in verksamheten i 14 länder och vi har bl a genomfört följande aktiviteter: • Gemensam granskning av värdering av koncernens hotell- fastigheter med tillhörande process för att fastställa redo- visat värde; • Granskning av intern kontroll över finansiell rapportering, rutiner och processer utifrån bedömda risker; • Bedömt och diskuterat bokslutet 30 juni 2024 med företagsledning och revisionsutskott; • Översiktligt granskat bokslutet 30 september 2024 i syfte att avge översiktlig granskningsrapport; och • Granskning av årsbokslut och slutliga revisionsinsatser för att avge denna revisionsberättelse avseende årsredo- visningen i moderbolaget och koncernen samt i före- kommande fall andra legala enheter. I anslutning till detta utförs också granskningsinsatser för att avge vårt yttrande avseende efterlevnad av riktlinjer för ledande befattnings- havare. Granskningen utförs antingen av koncernrevisionsteamet eller av lokala revisionsteam. När ett annat revisionsteam del- tar i granskningen utfärdas specifika instruktioner hänförligt till koncernrevisionen och utfört arbete sker även i enlighet med lokala revisionskrav i respektive land avseende den lag- stadgade revisionen. Utöver detta har huvudansvarig revisor och medrevisor under året genomfört besök och möten med verksamheter i Storbritannien och Tyskland. Detta har skett i syfte att skapa en förståelse för verksamheten i besökta enheter och förstå rutiner och kontroller för att utvärdera efterlevnaden av Pandox ramverk för intern kontroll samt göra en översiktlig genomgång av den finansiella rapporte- ringen utifrån koncernens redovisningsprinciper. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felak- tigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalita- tiva överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning. De kvantitativa väsentlighetstalen används också för att bedöma effekten av eventuella felaktigheter, enskilt och sammantaget, på de finansiella rapporterna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områ- den som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områ- den behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredo- visningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 182 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 183 ===== Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Värdering av hotellfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen och beskrivningen över Pandoxkoncer- nens sammanfattning av övergripande redovisnings- och värderingsprinciper not B1 samt not E1 Förvaltningsfastigheter. Värdet på hotellfastigheterna uppgår per 31 december 2024 till MSEK 76 334 (varav förvaltningsfastigheter MSEK 60 290). Hotellfastigheterna utgör en väsent- lig del av balansräkningen och värderingen av hotellfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar om och baserat på t ex den specifika fastighetens läge, skick, framtida hyresintäkter och direktavkastningskrav. Pandox har per 31 december 2024 värderat hotellfastigheterna enligt samma metod och modell som använts tidigare år. Värderingsmodellen är en kassaflödes- modell, där de framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera enligt affärsplaner, diskonteras med direktavkastningskrav som baseras på mark- nadstransaktioner och andra bedömningar, gällande avtal och andra marknadsför- utsättningar samt jämförs med externa värderares applicerade avkastningskrav för motsvarande fastighet. Fastigheter som genomgår större ombyggnationer redo- visas vanligtvis till värde innan ombyggnation påbörjats med tillägg för aktiverade investeringar. Externa värderingar används som en viktig referenspunkt och Pandox har en intern process för att följa upp de externa värderingarna när de utförs. Denna interna kvalitetssäkringsprocess innefattar bl a analys och kontroll av indata till värderingsmodellerna, exempelvis avseende hyresnivåer, ytor samt övergripande analys av värdeutvecklingen per fastighet. Det finns en inneboende osäkerhet utifrån hotellmarknadens utveckling samt samhällsekonomin i stort vilket försvårar bedömningarna av framtida kassaflöden och direktavkastningskrav för Pandox hotellfastigheter. Betydelsen av de uppskatt- ningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att endast en liten procentuell skillnad i enskilda fastigheters parametrar tillsammans kan leda till väsentliga felaktigheter, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitets- säkring som finns avseende värderingar av hotellfastigheterna per årsbokslutet 2024 och vi har bl a utfört följande granskningsinsatser: • Koncernrevisionsteamet, inklusive våra värderingsspecialister, har inhämtat och granskat ett urval av värderingsrapporterna och granskat att värderingarna följer de av styrelsens beslutade riktlinjerna för värdering och korrekt värderingsmetod; • Vi har utvärderat den interna och externa värderarens kompetens och erfaren- het för att bedöma om det fanns några omständigheter som skulle kunna ha påverkat deras objektivitet och begränsningar av deras arbete; • Vidare har vi på stickprovsbasis granskat ledningens indata till värderingsmodel- lerna. Detta för att utvärdera om informationen som utgör grund för fastighets- värderingarna är korrekt och riktig; • Vi har haft möten med värderingsansvariga där viktiga antaganden och bedöm- ningar diskuterats. Vårt arbete har fokuserat på att bedöma och utvärdera använda antaganden inklusive direktavkastningskrav och estimerade kassa- flöden. Vi har inkluderat de beloppsmässigt största förvaltningsfastigheterna i portföljen, de väsentligaste antagandena samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med tidigare kvartal i vårt granskningsurval. Vi har bedömt gjorda antaganden avseende avkastningskrav. Vi har även bedömt rimligheten för andra antaganden som inte har direkt jämförbara tillgängliga publika data. I de fall där antaganden och parametrar har varit utanför vår ini- tiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats med företrädare för bolaget och ytterligare revisionsbevis inhämtats som stöd för de använda antagandena; och • jämfört i årsredovisningen införda upplysningar mot kraven i IFRS 13. Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår granskning är vår bedömning att de av Pandox använda antagandena ligger inom ett skäligt intervall. Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet. REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 183 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 184 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–71, 80–89 respektive sidorna 188–193 samt hållbarhetsrapporten på sidorna 92–147 i detta dokument. Informationen i ”Pandox ersättningsrapport 2024”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna rapport och som vi inhämtade före datumet för denna revisionsbe- rättelse utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre- dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa- tion som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsent- liga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa- tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredo- visningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern- redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fort- sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrel - sen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors inspektionens webbplats: www.revisorsinspek- tionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRA V ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFA TTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning för Pandox AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Omsättningsbaserade hyresintäkter Se not C2 om hyresintäkter och redovisningsprinciper för upplysningar och beskrivning av området. Pandoxs hyresintäkter utgörs i hög grad av omsättnings- baserade hyror. Hyresdebiteringen baseras därvid på hyres- tagarnas rapportering av omsättning. Pandox har rutiner och kontroller för att säkerställa att denna rapporterade omsätt- ning är korrekt. Hyresavtalen sträcker sig över ett antal år och affärsmodellen i hotelldriften kan över tid påverkas genom utveckling av nya säljkanaler, tillkomst av olika tjäns- ter i hotellens respektive utbud med mera. Området omfat- tas dels av bedömningar rörande avtalstolkning i vissa fall, dels av bedömningar av den kontroll koncernen utövar med avseende på hyrestagarnas rapportering. Givet de omsätt- ningsbaserade hyrornas höga andel av totala hyresintäkter och det inslag av beroende av erhållna externa uppgifter som föreligger vid bestämmandet av dessa intäkter utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Vår revision baseras både på utvärdering av den interna kon- trollen samt substansgranskning och andra analysåtgärder, inklusive databaserade transaktionsanalyser av vissa balans- och resultatposter och på stickprovsbasis av väsentliga dot- terbolag. Vi har genomfört bland annat följande gransknings- insatser: • Vi har utvärderat Pandox rutiner för att hantera väsentliga intäktsflöden; • Vi har tagit del av hyresavtal och granskat hur Pandox som hyresgivare tolkar avtalens olika delar som grund för fakturering och redovisning; • Skapat oss en förståelse och tagit del av de kontroller Pandox utövar med avseende på hyrestagarnas rapporte- ring. Vi har tillika tagit del av och satt oss in i resultatet av de kontrollåtgärder genom extern granskning som Pandox i enlighet med hyresavtalen genomför årligen genom stickprov av ett antal hyresavtal för att säkerställa att fakturering och intäktsredovisning är korrekt; • På stickprovsbasis granskat fakturering mot underlag och säkerställt genom kontrollberäkning att korrekt omsätt- ningsbaserat hyra redovisas samt skapat oss en förståelse för rutiner för fakturering; • Vi har även genomfört analytisk granskning för att be - döma redovisningen av intäkter samt inhämtat Pandox egna analyser av hyresintäkterna för att skapa oss en förståelse för deras kontroller avseende intäktsredovis- ning; och • Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Utifrån vår granskning har vi inte rapporterat några väsent- liga iakttagelser till revisionsutskottet. REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 184 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 185 ===== Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola- gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nöd- vändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm- melse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum- melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb- plats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Pandox AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Pandox AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva- ret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap- porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark - naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämp- liga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis- ningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram under- laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamåls- enliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsen- ligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direk- törens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en valide- ring av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 93-145 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstad- gade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, med Sofia Götmar- Blomstedt som huvudansvarig revisor, utsågs till revisorer av Pandox AB (publ) vid årsstämman som hölls den 10 april 2024 och har varit Pandox AB revisor sedan den 29 mars 2017. Stockholm den 9 mars 2025 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 185 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 186 ===== Revisorns granskningsberättelse av Pandox AB (publ)s frivilligt upprättade hållbarhetsrapport Till Pandox AB (publ), org. nr 556030-7885 Slutsats Vi har fått i uppdrag av styrelsen att översiktligt granska håll- barhetsrapporten för Pandox AB (publ), för räkenskapsåret 2024. Hållbarhetsrapporten ingår på sidorna 93–145 i detta dokument. Grundat på vår översiktliga granskning som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbar- hetsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen vilket inbegriper • om hållbarhetsrapporten uppfyller kraven i ESRS, • om den process som företaget har genomfört för att identi- fiera rapporterad hållbarhetsinformation har utförts såsom den beskrivs på sidan 99 (IRO-1) i hållbarhetsrapporten • efterlevnaden av rapporteringskraven i EU:s gröna taxono- miförordning artikel 8 Grund för slutsats Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 19 Revisorns översiktliga granskning av den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommenda- tion beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vår slutsats. Övrig upplysning Hållbarhetsrapporten för föregående räkenskapsår har inte varit föremål för översiktlig granskning enligt RevR19 och någon granskning av jämförelsetalen i hållbarhetsrapporten för år 2024 (räkenskapsåret) har därmed inte utförts. Annan information än hållbarhetsrapporten Detta dokument innehåller även annan information än hållbarhetsrapporten och återfinns på sidorna 1–92 samt 146–181 samt 188–192. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vår slutsats avseende hållbarhetsrapporten omfattar inte denna information och vi uttalar ingen slutsats med bestyr- kande avseende denna andra information. I samband med vår översiktliga granskning av hållbar- hetsrapporten är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med hållbarhetsrapporten. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under den översiktliga granskningen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel- aktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa- tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva- ret för att hållbarhetsrapporten har upprättats i enlighet med 6 kap. 12–12f §§ årsredovisningslagen, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direk- tören bedömer nödvändig för att upprätta hållbarhetsrap- porten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutats om hållbarhetsrapporten är upprättad enligt 6 kap. 12–12f §§ årsredovisningslagen på grundval av vår granskning. Granskningen har utförts enligt FARs rekommendation RevR 19 Revisorns översiktliga granskning av den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Denna rekommendation kräver att vi planerar och utför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att hållbar - hetsrapporten är upprättad i enlighet med dessa krav. De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har uppnåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifie- rade om ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet utförts. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Stan- dard on Quality Management), som kräver att företaget utfor- mar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyr- ning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämp- liga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Pandox AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes- etiska ansvar enligt dessa krav. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta underlag till hållbarhetsrapporten. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbarhetsrapporten vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kon- trollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören upprättar hållbarhetsrapporten i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsrapporten, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransk- ningsåtgärder. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen: Våra granskningsåtgärder avseende den process som företaget har genomfört för att identifiera hållbarhetsinformation att rapportera inkluderade, men var inte begränsade till följande: • Erhållit en förståelse för processen genom att: – Genomföra förfrågningar för att förstå källorna till den information som används av företagsledningen (t.ex. intres- sentdialoger, affärsplaner och strategidokument), och – Granska företagets interna dokumentation av sin process; och • Utvärderat om den information som erhållits från våra åtgärder om den process som implementerats av företaget överensstämmer med beskrivningen av processen i IRO-1 ”Väsentlighetsanalys” i hållbarhetsrapporten. REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 186 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 187 ===== Våra granskningsåtgärder avseende hållbarbetsrapporten inkluderade, men var inte begränsade till följande: • Genom förfrågningar erhållit en allmän förståelse för den interna kontrollmiljön, rapporteringsprocesserna, och informationssystemen som är relevanta för upprättandet av informationen i hållbarhetsrapporten. • Utvärderat om information som identifierats som väsentlig genom den process som bolaget genomfört för att identi- fiera innehållet i hållbarhetsrapporten också ingår. • Utvärderat om strukturen och presentationen av hållbar- hetsrapporten är förenlig med kraven i ESRS; • Genomfört förfrågningar till relevant personal och analy- tiska granskningsåtgärder avseende utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten; • Utfört begränsade substansgranskningsåtgärder baserat på ett stickprov på utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten; • Genom förfrågningar och analytiska granskningsåtgärder inhämtat underlag på metoderna för att ta fram väsentliga uppskattningar och framåtblickande information och på hur dessa metoder tillämpades; • Erhållit förståelse för processen för att identifiera ekono- miska verksamheter som omfattas av- och är förenliga med EU:s gröna taxonomi och de motsvarande upplysningarna i hållbarhetsrapporten. • Granskningen av taxonomiupplysningarna inkluderade men var inte begränsat till översiktliga substansgransknings- åtgärder baserat på ett stickprov på utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten avseende EU:s gröna taxonomi. Begränsningar i upprättandet av hållbarhetsrapporten Vid rapportering av framåtblickande information i enlighet med ESRS måste styrelsen och verkställande direktören för Pandox AB (publ) förbereda framåtblickande information utifrån angivna antaganden om händelser som kan inträffa i framtiden och möjliga framtida aktiviteter av Pandox AB (publ). Faktiska utfall kommer sannolikt att vara annorlunda eftersom förväntade händelser ofta inte inträffar som förväntat. Stockholm den 9 mars 2025 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Utsedd av styrelsen REVISIONSBER äTTELSE PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 187 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 188 ===== Flerårsöversikt Pandox tillämpar IFRS 16 Leases från 2019. Jämförelsesiffrorna har inte räknats om. RAPPORT ÖVER TOT ALRESUL T A T FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 3 728 3 548 3 052 2 279 2 228 3 017 2 809 2 121 1 717 1 431 Övriga fastighetsintäkter 137 142 255 143 171 112 162 81 70 112 Intäkter Egen drift 3 271 3 159 2 347 851 779 2 424 2 153 2 067 2 158 2 046 Nettoomsättning 7 136 6 849 5 654 3 273 3 178 5 553 5 124 4 269 3 945 3 589 Kostnader Hyresavtal –568 –533 –439 –395 –381 –365 –454 –321 –292 –263 Kostnader Egen drift –2 713 –2 729 –2 111 –1 151 –1 182 –1 993 –1 776 –1 743 –1 866 –1 767 Bruttoresultat 3 855 3 587 3 104 1 727 1 615 3 195 2 894 2 206 1 787 1 559 Central administration –200 –-197 –153 –157 –171 –175 –148 –124 –117 –94 Finansnetto –1 552 –1 467 –1 003 –940 –900 –865 –803 –519 –456 –438 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –119 –108 –95 –88 –86 –81 — — — — Resultat före värdeförändringar 1 984 1 815 1 853 542 458 2 074 1 943 1 563 1 214 1 027 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 475 –1 107 1 180 –396 –1 779 1 459 1 495 1 914 1 460 1 399 Värdeförändring derivat –100 –1 205 2 318 740 –221 –39 25 173 –39 203 Resultat före skatt 2 359 –497 5 351 886 –1 542 3 494 3 463 3 650 2 635 2 629 Aktuell skatt –318 –375 –164 –128 –57 –122 –216 –73 –72 –35 Uppskjuten skatt –335 292 –983 –149 191 –672 –424 –429 –349 –463 Årets resultat 1 706 –580 4 204 609 –1 408 2 700 2 823 3 148 2 214 2 131 Årets övrigt totalresultat 1 035 –112 1 323 740 –1 010 46 465 –185 359 –291 Årets totalresultat 2 741 –692 5 527 1 349 –2 418 2 746 3 288 2 963 2 573 1 840 NYCKEL T AL Belopp MSEK 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 Driftnetto Hyresavtal 3 297 3 157 2 868 2 027 2 018 2 764 2 517 1 882 1 495 1 280 Driftnetto Egen drift 842 713 566 –22 –168 625 540 494 439 416 EBITDA 3 961 3 696 3 304 1 868 1 699 3 215 2 909 2 252 1 817 1 603 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,7 3,7 2,1 2,0 4,1 3,8 4,4 4,0 3,6 Resultat per aktie, SEK 9,04 –3,18 22,94 3,32 –7,61 15,91 16,83 19,89 14,65 14,21 Cash earnings 1 955 1 742 2 056 713 669 2 167 1 890 1 652 1 284 1 122 Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK 10,46 9,48 11,18 3,88 3,59 12,71 11,30 10,52 8,18 7,53 RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs 1 075 1 036 839 295 222 904 873 806 657 684 FLERÅRSÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 188 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 189 ===== RAPPORT ÖVER FINANSIELL ST ÄLLNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 31-dec 2024 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 31-dec 2015 Tillgångar Fastigheter inklusive inventarier 72 915 66 079 65 552 60 246 57 555 60 558 52 949 48 217 36 578 29 463 Nyttjanderätter 3 156 2 848 3 218 3 039 2 926 3 064 — — — — Övriga anläggningstillgångar 1 232 1 612 2 462 522 268 151 43 37 23 25 Uppskjuten skattefordran 347 340 305 249 631 383 465 613 748 800 Omsättningstillgångar 1 752 1 560 2 050 1 152 813 1 025 885 1 871 563 1 162 Likvida medel 1 286 769 1 630 1 593 2 622 632 674 999 517 170 Summa tillgångar 80 688 73 208 75 217 66 801 64 815 65 813 55 016 51 737 38 429 31 620 Eget kapital och skulder Eget kapital 33 695 29 725 30 933 25 422 24 088 26 506 21 538 19 027 15 258 12 215 Uppskjuten skatteskuld 5 776 5 270 5 538 4 281 4 307 4 552 3 430 3 026 2 582 2 281 Räntebärande skulder 35 534 32 770 33 871 32 623 31 452 29 621 27 917 26 298 18 841 15 546 Leasingskulder 3 165 2 856 3 223 3 042 2 928 3 064 — — — — Icke räntebärande skulder 2 518 2 587 1 652 1 433 2 040 2 070 2 131 3 386 1 748 1 578 Summa eget kapital och skulder 80 688 73 208 75 217 66 801 64 815 65 813 55 016 51 737 38 429 31 620 NYCKEL T AL Belopp MSEK 31-dec 2024 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 31-dec 2015 Räntebärande nettoskuld, MSEK 34 485 32 190 32 334 31 159 29 007 29 191 27 421 25 474 18 324 15 376 Belåningsgrad fastigheter, % 45,2 46,6 46,7 49,8 48,7 46 49,7 50,8 47,9 49,5 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 76 334 69 039 69 231 62 596 59 542 63 469 55 197 50 121 38 233 31 437 EPRA NRV per aktie, SEK 215,58 201,12 205,03 173,54 167,60 186,40 164,04 144,54 126,24 107,71 W AUL T (förvaltningsfastigheter), år 14,4 15,0 15,0 14,0 14,6 15,6 15,7 15,6 13,9 11,2 FLERÅRSÖVERSIKT PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 189 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 190 ===== Kvartalsdata RAPPORT ÖVER TOT ALRESUL T A T FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK Kv 4 2024 Kv 3 2024 Kv 2 2024 Kv 1 2024 Kv 4 2023 Kv 3 2023 Kv 2 2023 Kv 1 2023 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 903 1 033 980 812 895 1 002 908 743 Övriga fastighetsintäkter 39 36 29 33 33 38 34 37 Intäkter Egen drift 954 804 857 656 910 844 832 573 Nettoomsättning 1 896 1 873 1 866 1 501 1 838 1 884 1 774 1 353 Kostnader Hyresavtal –141 –136 –140 –151 –159 –120 –136 –118 Kostnader Egen drift –764 –647 –667 –635 –762 –694 –685 –588 Bruttoresultat 991 1 090 1 059 715 917 1 070 953 647 Central administration –59 –42 –48 –51 –53 –46 –53 –45 Finansnetto –387 –394 –385 –386 –376 –420 –361 –310 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –32 –30 –29 –28 –28 –28 –26 –26 Resultat före värdeförändringar 513 624 597 250 460 576 513 266 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 38 –10 413 34 –339 –90 –466 –212 Värdeförändring derivat 99 –489 –8 298 –1 236 43 332 –344 Resultat före skatt 650 125 1 002 582 –1 115 529 379 –290 Aktuell skatt –54 –115 –104 –45 –137 –95 –78 -65 Uppskjuten skatt –15 –49 –188 –83 127 26 –13 152 Periodens resultat 581 –39 710 454 –1 125 460 288 –203 Övrigt totalresultat 480 –87 –227 869 –845 –583 1 146 170 Periodens totalresultat 1 061 –126 483 1 323 –1 970 –123 1 434 –33 NYCKEL T AL Belopp MSEK Kv 4 2024 Kv 3 2024 Kv 2 2024 Kv 1 2024 Kv 4 2023 Kv 3 2023 Kv 2 2023 Kv 1 2023 Driftnetto Hyresavtal 801 933 869 694 769 920 806 662 Driftnetto Egen drift 269 226 256 91 220 222 219 52 EBITDA 1 016 1 123 1 082 740 942 1 102 977 675 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,6 2,5 2,0 2,6 2,8 2,9 2,3 Resultat per aktie, SEK 2,98 –0,20 3,86 2,47 –6,05 2,50 1,57 –1,10 Cash earnings 541 582 560 272 415 558 510 259 Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK 2,78 3,14 3,05 1,48 2,26 3,04 2,77 1,41 RevPAR-tillväxt (Egen drift) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, % 3 8 8 6 7 8 26 112 RAPPORT ÖVER FINANSIELL ST ÄLLNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 31 dec 2024 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2024 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2023 Tillgångar Fastigheter inklusive inventarier 72 915 70 981 67 799 67 651 66 079 68 210 68 927 66 550 Nyttjanderätter 3 156 3 062 2 977 2 971 2 848 2 975 3 345 3 250 Övriga anläggningstillgångar 1 232 1 235 1 654 1 723 1 612 2 600 2 708 2 274 Uppskjuten skattefordran 347 319 342 394 340 335 269 268 Omsättningstillgångar 1 752 1 775 1 544 2 350 1 560 1 454 1 333 1 287 Likvida medel 1 286 1 476 848 703 769 749 1 008 2 004 Summa tillgångar 80 688 78 848 75 164 75 792 73 208 76 323 77 590 75 633 Eget kapital och skulder Eget kapital 33 695 32 643 30 796 31 048 29 275 31 751 31 874 30 900 Uppskjuten skatteskuld 5 776 5 686 5 601 5 487 5 270 5 470 5 476 5 359 Räntebärande skulder 35 534 34 782 33 356 33 761 32 770 33 891 34 526 34 054 Leasingskulder 3 165 3 071 2 987 2 980 2 856 2 983 3 352 3 256 Icke räntebärande skulder 2 518 2 666 2 424 2 516 2 587 2 228 2 362 2 064 Summa eget kapital och skulder 80 688 78 848 75 164 75 792 73 208 76 323 77 590 75 633 NYCKEL T AL Belopp MSEK 31 dec 2024 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2024 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2023 Räntebärande nettoskuld, MSEK 34 485 33 515 32 705 33 256 32 190 33 333 33 718 32 188 Belåningsgrad fastigheter, % 45,2 45,1 46,2 46,6 46,6 46,8 46,7 46,2 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 76 334 74 234 70 815 71 317 69 039 71 177 72 164 69 695 EPRA NRV per aktie, SEK 215,58 209,36 207,70 208,55 201,12 207,53 209,86 204,93 W AUL T (förvaltningsfastigheter), år 14,4 14,4 14,6 14,9 15,0 14,4 14,6 14,7 KVARTALSDATA PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 190 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 191 ===== Finansiella definitioner FINANSIELL INFORMA TION Avrundningar Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. Belåningsgrad netto, % Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Bruttoresultat, Hyresavtal, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Hyresavtal. Bruttoresultat, Egen drift, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift. Cash earnings, MSEK EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande och minoritets ägande. Driftnetto, Hyresavtal, MSEK Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal. Driftnetto, Egen drift, MSEK Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift. Driftnettomarginal, Egen drift, % Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter Egen drift. EBITDA, MSEK T otalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar). EBITDA-marginal, % EBITDA i förhållande till totala intäkter. EPRA Earnings, MSEK Resultat Hyresavtal och Egen drift före skatt. Återläggning av värdeförändring fastigheter, värdeförändring derivat och innehav utan bestämmande inflytande. Företagsspecifik återläggning avskrivningar Egen drift, avskrivningar centrala administrationskostnader, orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden minus aktuell skatt. EPRA NRV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skatte- fordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NT A, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skatte- fordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA L TV, % Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/ rörelse skulder. EPRA NDV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NYI, % Driftnetto Hyresavtal, före fastighetsadministration, rullande 12 månader, dividerad med marknadsvärde Förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig skuldränta, % Viktad genomsnittlig räntenivå, inklusive räntederivat för räntebärande skulder vid periodens utgång. Investeringar, MSEK Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. Räntebärande nettoskuld/EBITDA Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång i förhållande till EBITDA. Räntebärande nettoskuld, MSEK Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. Räntetäckningsgrad, ggr EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostna- der minus ränteintäkter. Tillväxt i EPRA NRV (substansvärdestillväxt), årstakt, % Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden. Tillväxt för jämförbart bestånd i fast valuta Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassi ficeringar samt valutakursförändringar. PER AKTIE Cash earnings per aktie, SEK Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. EPRA EARNINGS (EPS), PER AKTIE EPRA Earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. EPRA NRV, NT A, NDV (substansvärde) per aktie, SEK EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Resultat per aktie, SEK Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. T otalresultat per aktie, SEK Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktie- ägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestå- ende aktier efter utspädning vid periodens utgång. Utdelning per aktie, SEK Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Viktat genomsnittligt antal aktier, före utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden. Viktat genomsnittligt antal aktier, efter utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden. DEFINITIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 191 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 192 ===== Övriga definitioner och begrepp FASTIGHETSINFORMA TION Antal hotell Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Antal rum Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Marknadsvärde fastigheter, MSEK Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknads- värdet för Rörelsefastigheter. RevPAR för Rörelsefastigheter (jämförbara enheter till en konstant valutakurs), SEK Intäkter per tillgängliga rum, det vill säga totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella perioden och jämförelse- perioden. Konstant valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelse perioden räknas om till denna valutakurs. W AUL T (Förvaltningsfastigheter) Viktad genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för Förvaltningsfastigheter. ÖVRIGA BEGREPP Compression night En benämning på särskilt lönsamma gästnätter i hotellmark - naden, som infaller när beläggningsgraden på en viss hotell- marknad är högre än 90 procent. IA T A (International Air Transport Association) IA TA hanterar internationella regler för kommersiellt passa- gerarflyg, framförallt genom standardisering av till exempel biljetter, flygplatskoder och flygbolags koder. OT A – Online Travel Agency Onlineföretag vars webbplatser tillåter konsumenter att boka olika reserelaterade tjänster. UNWTO – United Nations World T ourism Organization Mellanstatligt organ för främjande av turism med högkvarter i Madrid. Organisationen bildades på initiativ av Förenta Nationerna. WTTC – World Travel & T ourism Council En global sammanslutning av större aktörer inom rese- och turismindustrin. WTTC arbetar för att öka medvetenheten om resor, turism och hospitality som tillsammans svarar för mer än 10 procent av världens BNP och sysselsätter närmare 300 miljoner människor. DEFINITIONER PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 192 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 193 ===== Knut Golden retriever Juni Jaktgolden/-labrador Dexter Norfolkterrier Blum Blandras Sally Gordonsetter Caesar Cavapoo Fauna Kleiner Münsterländer Laban Engelsk setter Stella Y orkshireterrier The Pandogs The Pandogs är Pandox starka team av kontors- hundar. Alltid nyfikna, alltid hungriga efter mer, alltid på villkorslöst gott humör. Alltid med nosen i vädret på sniff efter nästa affärsmöjlighet. Mer om hundarna hittar du på vår hemsida pandox.se. Produktion: Pandox i samarbete med Addira. Bilden på omslagets framsida: Residence Inn by Marriott London Kensington Foto: Sandra Birgersdotter, Rickard Monéus, Samuel Unéus, Stefan Zander, Espen Indbjør, Ulf Blomberg, Peter Hoelstad, Mats Lundqvist, Olivier Pirard, Leonardo Hotels Central Europe med flera. PANDOX ÅRSREDOVISNING 2024 193 STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 194 ===== Pandox AB (publ) | Org nr 556030-7885 | Post: Box 15, 101 20 Stockholm | Besök: Vasagatan 11, 9 trappor, Stockholm | T elefon: 08 506 205 50 | Mejl: info@pandox.se | pandox.se STRA TEGI OCH V äRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELL T OCH HÅLLBARHET