===== SIDA 1 ===== Årsredovisning 2025 ===== SIDA 2 ===== SCANDIC MALMEN STOCKHOLM HOTELISM BY PANDOX Vi äger och hyr ut hotellfastigheter Pandox äger och hyr ut de fastigheter som hotell­ operatörer behöver för att driva hotell verksamhet. Tillsammans med skickliga operatörer skapar vi attraktiva och lönsamma hotellprodukter. Vi har sedan grundandet 1995 vuxit till en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. ===== SIDA 3 ===== 1 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE 5 Kort om året 7 Vd har ordet 9 Detta är Pandox 13 Värderingar och medarbetare 16 Finansiell policy och prestation 17 Hållbarhetsstrategi 24 Pandox ekosystem 25 Affärsmodell och värdeskapande 28 Förvärv av Dalata Hotel Group 2 VERKSAMHETEN 36 Affärssegment 37 Hyresavtal 39 Egen drift 41 Partnerskap och relationer 4 FASTIGHETER 54 Geografisk översikt 63 Fastighetsportfölj 64 Värdeförändring fastigheter 65 Fastighetsförteckning 6 FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET 88 Innehåll 89 CFO­ord och läsanvisning 91 Förvaltningsberättelse 94 Hållbarhetsrapport 158 Finansiella rapporter Koncernen 161 Finansiella rapporter Moderbolaget 163 Noter 192 Årsredovisningens undertecknande 193 Revisionsberättelser 199 Flerårsöversikt 201 Kvartalsdata 202 Definitioner Den formella årsredovisningen som granskats av bolagets revisorer. 5 STYRNING 72 Ordförandeord 73 Bolagsstyrningsrapport 78 Styrelse och revisor 79 Ledande befattningshavare 81 Risker och riskhantering 3 MARKNAD OCH TRENDER 44 Trender 45 Hotellmarknadsdagen 2025 46 Här finns Pandox 47 Marknadsstruktur 48 Marknadsöversikt 49 Pandoxaktien ===== SIDA 4 ===== LEONARDO HOTEL BADEN BADEN HOTELISM BY PANDOX Strategi och värdeskapande Pandox affärsidé är att äga, utveckla och hyra ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer under långa omsätt­ ningsbaserade hyresavtal med garante ­ rad miniminivå. 5 Kort om året 7 Vd har ordet 9 Detta är Pandox 13 Värderingar och medarbetare 16 Finansiell policy och prestation 17 Hållbarhetsstrategi 24 Pandox ekosystem 25 Affärsmodell 28 Värdeskapande VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE 4PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 5 ===== Ett större Pandox SCIENCE BASED TARGETS Egen drift (Scope 1 & 2): Ungefär en tredje del av handlingsplanen är genomförd. Detta omfattar slutförande av detaljerade studier avseende värmepumpar, installa ­ tion av närvarodetektorer och snålspolande duschar i gästrum, samt undermätare. Hyresavtal (Scope 3): En intern handlings ­ plan har tagits fram för att uppnå –25 pro­ cent i CO2­avtryck och integreringen i affärscase har påbörjats. MÅNGFALD OCH INKLUDERING 86 procent av hotellen i Egen drift har satt upp lokalt anpassade mål för socialt margi ­ naliserade grupper. HÅLLBARHETSLÄNKADE BANKLÅN Den hållbarhetslänkade delen av låneport­ följen uppgick till 41 procent. RAPPORTERING I LINJE MED CSRD Pandox rapporterar i linje med Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) för andra året i rad. NYTT HYRESAVTAL MED NUMA FÖR HOTEL HUBERT I BRYSSEL I januari tecknades ett nytt hyresavtal med hotelloperatören Numa för Hotel Hubert i Bryssel som nu ompositionerats till Numa Brussels Royal Galleries. Omklassificering till Hyresavtal skedde den 1 april och det nya avtalet bidrog med ett betydande värdelyft i fastigheten. HOTELLMARKNADSDAGEN 2025 Årets tema var ”30 years passed, 30 years forward” där vi diskuterade hotellmarkna ­ dens utveckling de senaste 30 åren och analyserade vilka de viktigaste drivkrafterna är för dess fortsatta utveckling. Vi firade även 30­årsjubileet för Hotellmarknadsdagen. AV Y TTR INGAR Quality Hotel Winn Göteborg och Scandic Imatra har under året avyttrats till mindre belopp. Därutöver avyttrades Crowne Plaza Antwerp den 2 februari 2026. Hållbarhet Andra viktiga händelser DALATA HOTEL GROUP PLC Storbritannien och Irland | Genom förvärvet av Dalata Hotel Group plc växer Pandox port­ följ med 31 hotellfastigheter i Irland och Stor ­ britannien. Med förvärvet befäster vi vår posi ­ tion som den ledande hotellfastighetsägaren i Europa. De förvärvade hotellfastigheterna, som drivs under varumärkena Clayton och Maldron, är av hög kvalitet, tillhör det lönsamma övre mellanprissegmentet och ger ett omedelbart och betydande resultatbidrag. Efter uppdelning av Dalatas verksamhet i en fastighetsägande och en hotelldrivande del förväntas Scandic förvärva den senare, samt driva de 31 hotell ­ fastigheterna under långa, omsättningsbase ­ rade hyresavtal med garanterad miniminivå. Läs mer på sidan 28–29. ELITE HOTEL FROST KIRUNA Sverige | Elite Hotel Frost är ett nybyggt hotell med 154 rum i centrala Kiruna, en unik turist­ destination i norra Sverige. Hotellet har två restauranger, skybar, konferenslokaler, gym och spa i modern skandinavisk design. Förvärvs­ priset var 347 MSEK med en förväntad stabili ­ serad direktavkastning om cirka 7 procent. HOTEL PULLMAN COLOGNE Tyskland | Pullman Cologne Hotel är ett cen­ tralt beläget fullservicehotell med 275 rum och stora mötesytor. Det finns en betydande poten­ tial att genom renovering och ompositionering stärka hotellprodukten och öka hotellfastighe ­ tens avkastning. Förvärvspriset var cirka 66 MEUR med en initial direktavkastning om cirka 6,5 procent. SCANDIC MALMEN STOCKHOLM Sverige | Renovering av samtliga rum, nya restaurangkoncept och barer på entréplanet och hotellet har vuxit med 23 rum till totalt 355 rum. SCANDIC ALVIK STOCKHOLM Sverige | Samtliga 324 rum och badrum har uppdaterats samtidigt som entréplanet har byggts om helt med ny restaurang och bar. THE HOTEL BRUSSELS Belgien | Uppgradering av samtliga 422 rum, nytt spa på 25:e våningen med panorama utsikt samt fem nya rum. LEONARDO ROYAL FRANKFURT Tyskland | Omfattande renovering av samtliga 449 rum och badrum samt alla publika ytor, konferenslokaler och tekniska installationer färdigställdes 2025. LEONARDO CHRISTCHURCH Irland | Genomgripande renovering av samtliga 182 rum och badrum. I renove ­ ringen ingår dessutom uppdaterad lobby och restaurang. Förvärv Investeringar VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Kort om året PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 5 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 6 ===== Finansiella nyckeltal MSEK 2025 2024 Förändring, % Totala intäkter 7 469 7 136 5 Intäkter Hyresavtal 4 098 3 865 6 Intäkter Egen drift 3 371 3 271 3 Totalt driftnetto 4 550 4 139 10 Driftnetto Hyresavtal 3 579 3 297 9 Driftnetto Egen drift 971 842 15 EBITDA 1) 4 086 3 961 3 Årets resultat 2) 3 174 1 706 86 Resultat per aktie, SEK 16,13 9,04 78 Cash earnings 3) 1 906 1 955 –2 Cash earnings per aktie, SEK 9,80 10,46 –6 Utdelning per aktie, SEK 4,50 4,25 6 Belåningsgrad fastigheter, % 52,7 45,2 n.a Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,7 n.a Marknadsvärde fastigheter 91 743 76 334 20 EPRA NRV per aktie, SEK 227,01 215,58 5 1) Inkluderar transaktionskostnader om –241 MSEK hänförligt till förvärvet av Dalata. 2) Inkluderar transaktionskostnader om –241 MSEK, förberedande finansiella kostnader om –59 MSEK samt förvärvsresultat om 1 598 MSEK hänförligt till förvärvet av Dalata. 3) Inkluderar transaktionskostnader om –241 MSEK och förberedande finansiella kostnader om –59 MSEK hänförligt till förvärvet av Dalata. Nyckeltal, hållbarhet 2025 2024 Förändring, % Totalt antal BREEAM In Use­ certifierade fastigheter 1) 17 16 Medarbetarnöjdhet, % 66 2) 74 Antal granskade leverantörer 2 166 2 206 Total andel förnybar energi i Egen drift, % 46 38 +8% Avfall per hotellgäst i Egen drift, kg 0,8 1,0 –20% Total vattenanvändning i Egen drift, l/gn 171 168 +2% Totala utsläpp per kvadratmeter, ton CO2e/kvm 43 47 –9% Totala utsläpp per nettointäkt, ton CO2e/MSEK 12 13 –8% Total energiintensitet, kWh/kvm 202 209 –3% 1) En fastighet erhöll sina certifieringar efter räkenskapsårets utgång. 2) Ny beräkningsmetod. Se sid 126 för mer information. INVESTERINGAR 1 084 AKTIENS TOTALAVKASTNING 8 procent ENERGIINTENSITET Hyresgästernas energianvändning 203 kWh/kvm ENERGIRELATERADE UTSLÄPP Egen drift 22 kg CO2e/kvm ENERGIRELATERADE UTSLÄPP Hyresavtal 27 kg CO2e/kvm FÖRVÄRV 18 950 MSEK CASH EARNINGS 1 906 MSEK ENERGIINTENSITET Egen drift 194 kWh/kvm Total cash earnings, MSEK Energiintensitet, kWh/kvm 0 50 100 150 200 250 20252024202320222021 230 204 196 194 214 0 300 600 900 1 200 20252024202320222021 863 912 1 024 1 087 990 –4 –2 0 2 4 6 20252024202320222021 2,50 0,000,00 4,00 4,25 –20 29 28 81 Utdelning, SEK Aktiens avkastning, % –40 –20 0 20 40 60 0 50 100 150 200 250 20252024202320222021 210 213 203221 189 0 10 20 30 20252024202320222021 27 27 22 n.a n.a 0 10 20 30 40 20252024202320222021 30 28 27 n.a n.a 0 5 000 10 000 15 000 20 000 20252024202320222021 126 616902 1 576 637 136 4 500 18 954 482 Förvärv Avyttringar Investeringar, MSEK Utdelning SEK och totalavkastning % Energiintensitet, kWh/kvm Kg CO2e/kvm Kg CO2e/kvm Förvärv och avyttringar, MSEK Justerat för transaktionskostnader och förbere ­ dande finansiella kostnader hänförliga till förvärvet av Dalata uppgick cash earnings till 2 206 MSEK, en ökning med 13 procent. Energianvändningen i Egen drift, Scope 1 och 2, minskade med 1 procent från föregående år vilket beror på de gröna investeringsprogram­ mens resultat. Under 2025 har Pandox investerat 1 084 MSEK i befintlig portfölj för att på sikt stärka kassa flödet och öka fastighetsvärdet. Under 2025 var Pandoxaktiens totalavkastning 8 procent, jämfört med –9 procent för OMX Stockholm Real Estate GI. Energianvändningen i Hyresavtal, Scope 3, minskade med 5 procent jämfört med föregående år. Utsläpp direkt kopplade till energianvändningen per kvadratmeter i Egen drift har minskat med 19 procent från föregående år. Utsläpp direkt kopplade till hyresgästernas energi användning i fastigheter per kvadrat meter har minskat med 4 procent från före gående år. Under 2025 har Pandox slutfört förvärv och av yttringar om totalt motsvarande cirka 19 000 MSEK. Året i siffror 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 20252024202320222021 2 056 1 742 1 955 2 206 300 1 906 712 Förvärv Avyttringar Utdelning, SEK Aktiens avkastning,% VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Kort om året PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 6 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 7 ===== Mot nya höjder 2025 var ett stort år för Pandox. Vi firade vår 30-årsdag på bästa sätt genom förvärvet av Dalata Hotel Group som är vårt största någonsin. Vi befäste därmed vår position som den ledande hotellfastighetsägaren i Europa. Liia, berätta varför 2025 var så speciellt för Pandox? Det gångna året var fyllt av milstolpar. Pandox firade 30 år – och gjorde det på bästa tänkbara sätt genom det största förvärvet i bolagets historia. En födelsedagspresent värdig en jubilar! För de som inte känner till vår historia: Pandox grundades 1995 av det statliga bolaget Securum. Bakgrunden var den djupa finans­ och fastighetskris som drabbade Sverige i början av 1990­talet. Uppdraget var att samla problemtyngda hotell­ fastigheter i en portfölj och förbereda dem för försäljning. När den värsta stormen lagt sig insåg man att verksamheten – då bestående av 18 hotellfastigheter i Sverige – hade potential att stå på egna ben. Så föddes Pandox. Med facit i hand är det många som är glada över det beslutet. Sedan dess har Pandox vuxit stadigt, både geografiskt och finansiellt, men med samma grundidé – specialisering på hotell­ fastigheter med ett aktivt, långsiktigt och engagerat ägande. Lagom till vårt 30­årsjubileum i november genomförde vi vårt hittills största förvärv: Dalata Hotel Group, med verksam­ het i Irland och Storbritannien, vilket gör Storbritannien till vår enskilt största marknad, och tillsammans med Irland, vår största region. Hotellmarknaden har fortsatt att växa och Pandox med den. Vilka har drivkrafterna varit 2025? Hotellmarknadens tillväxt har framförallt drivits av ett aktivt fritidsresande och många stora evenemang. Det finns en stor efterfrågan på upplevelser och resande, som gång på gång övertrumfar nya geopolitiska utmaningar. Hotellmarknaden visade under 2025 återigen prov på denna starka motstånds ­ kraft. Beläggningsgraden steg under året medan snittpriserna ”Lagom till vårt 30-års- jubileum genomförde vi vårt hittills största förvärv: Dalata Hotel Group, med verksamhet i Storbritannien och Irland” LIIA NÕU Vd Pandox VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Vd har ordet PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 7 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 8 ===== höll sig stabila. Som vanligt ser vi en viss divergens mellan olika marknader och segment: ekonomi ­ och budgethotell har utvecklats svagare, medan högre prissegment – där Pandox huvudsakligen är verksamt – fortsatte att växa. Geografiskt gick Norden bäst, särskilt Norge, tillsam­ mans med Sverige och Danmark. I Storbritannien var till­ växten lägre än tidigare år men den stärktes successivt under året. I Tyskland var underliggande efterfrågan stabil men tillväxten var negativ på grund av ett starkt jämförelseår, 2024, då EM i fotboll arrangerades i flera större städer. Året avslutades dock mycket starkt med stöd av en fullspäckad mässkalender. Den positiva marknadstrenden avspeglades också i vårt resultat, där intäkter och driftnetto ökade med 5 respektive 10 procent. Cash earnings justerat för transaktionskostna ­ der och förberedande finansiella kostnader för förvärvet av Dalata uppgick till 2 206 MSEK, en ökning med 13 procent, eller 8 procent per aktie. Jag är mycket nöjd med vår prestation – med Dalata, med de tilläggsförvärv vi gjort under året i form av Pull­ man Hotel Cologne och Elite Hotel Frost i Kiruna, samt med de lönsamma investeringar vi hela tiden gör i vår befintliga portfölj. Under året har flera större projekt blivit klara, bland annat Scandic Malmen och Scandic Alvik i Stockholm, The Hotel i Bryssel samt Leonardo Royal Hotel Frankfurt. Vår pipeline av pågående projekt är omfattande och kommer att bidra till fortsatt tillväxt i driftnettot de kommande åren. Avyttringar är också ett viktigt verktyg då de frigör kapi ­ tal som kan återinvesteras i fastigheter med högre avkast­ ning. Quality Hotel Winn i Göteborg, Scandic Imatra och Crowne Plaza Antwerp (som avyttrades 2 februari 2026) är några exempel från det senaste året. Ni har under året förvärvat Dalata Hotel Group plc, som är ert största någonsin. Vilka var motiven? Hotellfastigheterna passar väl in i Pandox förvärvsstrategi – de är lönsamma, ligger i starka lägen och tillhör attrak­ tiva prissegment. Vi har sedan 2017 byggt en stark mark­ nads­och kunskapsposition i Storbritannien och Irland. Dalata erbjöd en historisk möjlighet att kraftigt expandera vår närvaro i en av Europas största och mest dynamiska hotell regioner. drifts plattformen med totalt 56 hotellverksamheter för 500 MEUR, samt att de fortsatt driver de 31 Förvaltningsfastig ­ heterna under långa, omsättningsbaserade hyresavtal med garanterad miniminivå och delade investeringar – kärnan i Pandox affärsmodell. Affären är ett tydligt exempel på Pandox förmåga att genomföra komplexa och värdeskapande transaktioner på internationella marknader. Genom förvärvet förväntas hyresintäkterna öka med 1 145 MSEK, driftnettot öka med 1 115 MSEK och cash earnings öka med 430 MSEK, mätt på årsbasis och till aktu­ ell valutakurs (EUR/SEK 10,55). I det fjärde kvartalet redo­ visade vi ett förvärvsresultat om 1 598 MSEK från den för­ väntade försäljningen av operatörsverksamheten till Scandic, vilket tillsammans med uppskjuten skatt om 1 847 MSEK motsvarar ett bidrag till EPRA NRV om 17,70 SEK per aktie. Värt att nämna är också att vår belåningsgrad, vid årets utgång, uppgick till 52,7 procent. På sidan 28–29 kan du läsa mer om förvärvet av Dalata. Hur säkerställer Pandox att Science Based Targets driver både klimat- och affärsnytta? Våra SBT­mål är integrerade i affärsstrategin. I Egen drift ger vårt gröna investeringsprogram en förväntad avkast­ ning på cirka 10 procent samtidigt som koldioxidutsläp­ pen minskar med 42 procent för 13 fastigheter. För Scope 3, som är utsläpp kopplade till hyresavtal och står för cirka 90 procent av våra utsläpp, har vi etablerat en omställnings ­ plan som är beroende av samarbete med hyresgästen där hållbarhet analyseras i varje affärscase. Det har resulterat i initiativ, så som batterilagring och solceller i Luleå med planerad implementation i ytterligare sex fastigheter, energi­ effektiviseringsförslag i flertal fastigheter som är under utvärdering samt ett nytt badrumskoncept som testats i två pilotprojekt och ska skalas upp i hela koncernen från 2026. Vilka fördelar ger CSRD-rapporteringen och grön finansiering? Den har stärkt vår förmåga att integrera hållbarhet i affären. Genom att tidigt rapportera enligt ramverket har vi byggt robusta processer och intern kontroll som skapar tydlig ­ het mellan strategi, mål och genomförande. Andelen grön finansiering framtidssäkrar vår portfölj och stärker vår långsiktiga tillgång till kapital. Under året uppgick andelen grön finansiering till 41 procent och vår ambition är att håll­ barhetslänka samtliga låneavtal. Hur ser du på Pandox position och kapitalallokering kommande år? Med förvärvet av Dalata är Pandox nu en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. Vi har en fantastisk plattform med 193 hotellfastigheter i 11 länder, i över 90 städer, med starka partners och kända varumärken. Plattformen ger oss ett betydande utrymme för värde­ skapande. Genom kassaflödeshöjande investeringar – som renoveringar, ompositioneringar och utbyggnader – kan vi fortsätta utveckla våra fastigheter och stärka hyresgäster­ nas konkurrenskraft. Den här typen av investeringar är en central del av Pandox DNA och de skapar både tillväxt och värde över tid. Vi har visat att vår affärsmodell fungerar i alla väder. Under perioden 2015–2025, exklusive Dalata ­förvärvet, investerade vi cirka 38 miljarder SEK i förvärv och förädling av hotellfastigheter. Dessa investeringar ökade driftnettot med sammanlagt cirka 2,9 miljarder SEK per år, motsva­ rande en genomsnittlig årlig avkastning om 7,7 procent. Justerat för pandemieffekterna 2020 ökar den genomsnitt­ liga avkastningen till 11,7 procent. Avkastningen är ett resultat av vår fokuserade affärsmodell, en kompetent och handlingskraftig organisation samt ett långsiktigt perspektiv där vi delar risk med våra hyresgäster. Det är en modell vi kommer att bygga vidare på – och som skapar värde både på kort och lång sikt. Jag vill rikta ett stort och varmt tack till alla medarbe ­ tare för ert engagemang och ert hårda arbete under 2025. Ni driver Pandox framåt varje dag med er professionalism, kreativitet och vilja att göra skillnad. Tack också till våra partners för konstruktiva samarbeten och fina resultat – samt till våra aktieägare för ert värdefulla förtroende som gör det möjligt för oss att fortsätta utveckla våra fastigheter, våra destinationer och vårt bolag. Och som traditionen bjuder vill jag till sist skicka ett särskilt tack till våra kontorshundar – the Pandogs. Er energi, lekfullhet och oförställda glädje bidrar mer än ni anar till vår arbetsmiljö. Ni är en självklar och uppskattad del av Pandox­familjen. ”Pandox är nu en av de största hotellfastighets- ägarna i Europa med 193 hotellfastigheter i 11 länder, i över 90 städer, med starka part- ners och kända varumärken” LIIA NÕU Vd Pandox Affären genomförs med Scandic som operatörspartner, där vi, efter en uppdelning av Dalatas verksamhet i en fastighetsägande och en hotelldrivande del, behåller 31 förvaltningsfastigheter i Irland och Storbritannien. Avsikten är att Scandic, efter uppdelningen, förvärvar den operativa VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Vd har ordet PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 8 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 9 ===== En renodlad hotellfastighetsägare Pandox är ett hotellfastighetsbolag som äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer. Vi är en aktiv och engagerad ägare som sedan grundandet 1995 skapat en av de största hotellfastighetsportföljerna i Europa. Sverige Stor­ britannien Tyskland Irland Schweiz Österrike Belgien Nederländerna Danmark Norge Finland Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning är kärnan i vår verksamhet. Affärsmodellen bygger på omsättningsbaserade hyresavtal med lång löptid, garanterad miniminivå och gemensamma incitament. Vi driver också hotellverksamhet i egen regi som en viktig del av vårt aktiva ägande. Fastighetsutveckling Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande investeringar tillsam­ mans med hyresgästerna. Vi gör också transformativa investeringar i de hotell vi själva driver, med målet att teckna nya hyresavtal. Portföljoptimering Portföljen utvärderas löpande för att säkerställa att varje hotellfastighets avkastningspotential är attraktiv. Förvärv lägger grunden för tillväxt och avyttringar är viktiga för att fri ­ göra kapital till investeringar med högre avkastningsmöjligheter. Hållbarhet Vi vill säkerställa en attraktiv och fram­ tidsinriktad fastighetsportfölj genom att skapa resurseffektiva fastig heter, håll ­ bar drift samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. CLAYTON HOTEL CORK CITY VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Detta är Pandox PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 9 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 10 ===== Hotellfastighetsportföljen Pandox äger 193 hotellfastig- heter med cirka 42 000 rum i 11 länder. Portföljens totala marknadsvärde uppgår till cirka 92 miljarder SEK. 91 743 MSEK TOTALT FASTIGHETSVÄRDE Marknadsvärde per land Storbritannien, 25% Sverige, 18% Tyskland, 18% Irland, 14% Belgien, 7% Övriga, 18% 13,6ÅR WAULT Avtalsform, antal rum Omsättningsbaserat, minimihyra, 67% Omsättningsbaserat, utan minimihyra, 16% Fast hyra,4% Egen drift, 13% Typ av efterfrågan, antal rum Inhemsk, 40% Regional, 38% Internationell, 22% Diversifierad portfölj Långa hyresavtal Stabil efterfrågan PÅGÅENDE UTBYGGNAD AV DOUBLETREE BY HILTON BRUSSELS CITY 90 STÄDER VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Detta är Pandox PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 10 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 11 ===== Två segment i samverkan ANTAL HOTELL 193 DRIFTNETTO 4 550 MSEK Egen drift, 11% Hyresavtal, 89% MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER 91 743 MSEK Egen drift, 16% Hyresavtal, 84% Egen drift, 21% Hyresavtal, 79% Hyresavtal Hyresavtal är kärnan i vår verk­ samhet. Avtalen är omsättnings­ baserade med lång löptid, god garanterad miniminivå, delad risk och stabil intjäning. Egen drift Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva äger. Det är en viktig del av vår aktiva ägarmodell och ger oss värdefullt handlingsutrymme vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter med målet att skapa värde genom nya hyresavtal, eller realisera värde genom avyttring. VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Detta är Pandox PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 11 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 12 ===== Framgångsfaktorer Vi är en aktiv och engagerad ägare med mål att maxi- mera värdet i varje enskild hotellfastighet. Det gör vi genom att skapa attraktiva och hållbara hotellproduk - ter och hotellfastigheter baserat på varje fastighets unika förutsättningar. QUEENS HOTEL LEEDS Specialisering Specialisering och fokus enbart på hotellfastigheter är avgörande. Det krävs förstå ­ else för både fastigheter och hotellverksamhet. Storlek och skala Storlek ger möjlighet att investera i system och människor för att växa och hantera marknads ­ utmaningar. Partnerskap Ett starkt nätverk gör det möjligt att mobilisera den bästa expertisen som behövs och att agera snabbt beroende på marknadssituationen. 12 PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025Detta är Pandox INNEHÅLL FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNINGFASTIGHETERMARKNAD OCH TRENDERVERKSAMHETENSTRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 13 ===== VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Våra värderingar PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 13 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE Våra värderingar En stark kultur Under 2024 och 2025 har Pandox genomfört ett omfat­ tande arbete för att vidareutveckla företagskulturen – med fokus på värderingar och ledarskapsprinciper. Arbetet har sin grund i vår övertygelse om att starka organisationer byggs av människor som delar en gemensam värdegrund och ett tydligt ledarskap. Pandox ledning har i en serie workshops analyserat vad som format vår kultur historiskt. Vi har kartlagt våra styrkor och dess baksidor samt identifierat beteendemönster som ibland kan begränsa oss. Arbetet resulterade i fem kärn­ värden och fem ledarskapsprinciper. Under Pandox kick­off 2025 stod värderingarna i centrum, med fokus på att skapa engagemang och gemensam för ­ ståelse för hur vi vill arbeta framåt. Vår ambition är att bevara det som gjort Pandox starkt – vår entreprenörsanda, vår nyfikenhet och vårt fokus på resultat. Samtidigt vill vi utveckla de delar av kulturen som behöver anpassas när vi växer och verkar på en alltmer komplex internationell marknad som hela tiden förändras. En stark kultur har sina baksidor, men genom att med­ vetandegöra och balansera dessa kan vi fortsätta växa på ett hållbart och inkluderande sätt. KÄRNVÄRDEN SAMARBETE Vi samarbetar öppet och arbetar tillsammans för att nå våra mål. NYFIKENHET Vi är nyfikna och öppna för nya idéer och förbätt­ ringar. MOD Vi vågar utmana oss själva, fatta beslut och prova nytt. KOMPETENS Vi använder vår kunskap och erfarenhet för att skapa värde i allt vi gör. TYDLIGHET Vi är tydliga i våra mål, våra roller och vårt sätt att kommunicera. ===== SIDA 14 ===== VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Våra värderingar PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 14 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE Målet för vår ledarskapsutveckling är att säkerställa ett medvetet och inkluderande ledarskap som rustar oss för framtiden. Under 2025 formulerades fem ledarskaps- principer som stöd för det dagliga arbetet i Pandox. De tar sin utgångspunkt i våra värderingar: Samarbete, Nyfikenhet, Mod, Kompetens och Tydlighet. Pandox strävar efter att vara ledande inom hotellfastigheter och skapa värde på en inter­ nationell marknad i ständig förändring. För att lyckas behöver vi öppna och inkluderande ledare som driver utveckling, omsätter kunskap i handling och tar sig an utmaningar med både mod och klarsyn. Vi verkar i en komplex miljö där fastigheter, hotellverksamhet och gästupplevelser möts. Vår B2B2C­modell ställer höga krav på både strategisk förståelse och operativ skicklighet inom områden som hotellutveckling, hållbarhet, finansiering, transaktioner, marknadsföring och drift. Genom ett starkt ledarskap och en kultur präglad av lärande och ansvar kan vi fortsätta utvecklas, skapa värde för våra intressenter och ligga steget före i en bransch som ständigt rör sig framåt. LEDARSKAP I PRAKTIKEN Vi vill att våra ledarskapsprinciper ska märkas i vardagen och inspirera till beteenden som bidrar till vår utveckling. Här är några exempel på önskade beteenden i det dagliga arbetet. Vi är inkluderande ledare Vi bygger förtroende genom öppna och ärliga samtal. Vi ger och tar emot feedback på ett tydligt och konstruktivt sätt. Vi tar oss an utmaningar med mod och välkomnar olika perspektiv, eftersom mångfald av erfaren­ heter och idéer ökar kvaliteten i våra beslut och vår kultur. Vi arbetar smart, ser möjligheter och har roligt på vägen Vi kombinerar professionalism med energi och glädje. Vi lär oss och utvecklas genom erfaren­ heter och reflektion. Vi litar på kraften i teamet, löser våra upp­ gifter med kvalitet och firar våra framgångar tillsammans. Vi har ett affärsperspektiv och uppmuntrar ständiga förbättringar Vi har fokus på affären, håller ett högt tempo och ser samar­ bete både inom och mellan olika team som ett kärnvärde. Både ledare och medarbetare för­ väntas utnyttja sina mandat och hålla andra informerade. Vi leder med expertis, reflekterar och välkomnar nya perspektiv Vi använder vår kunskap och erfarenhet och värdesätter nya idéer. Vi kombinerar vår exper­ tis med samarbete mellan avdel­ ningar och värdesätter olika syn­ sätt. Processer är verktyg som gör oss mer effektiva. Öppet ledarskap och tydliga mandat Vi värdesätter ärlighet, tydlighet och ansvar i allt vi gör. Genom öppen kommunikation, omtänk­ samhet och tydliga mandat ska­ par vi trygghet och förtroende. Vi tar ansvar för beslut och delar information på ett sätt som stär­ ker hela organisationen. Ett inkluderande ledarskap Pandox medarbetare på kick­off på Färöarna hösten 2025. ===== SIDA 15 ===== Möt några Pandoxare GUSTAV FRYKLER Sustainability & Energy Specialist Berätta om din roll på Pandox Jag arbetar som energispecialist på hållbar ­ hetsavdelningen och har ett brett ansvarsom­ råde – från automatisering av datainsamling till att ge energisakkunnigt stöd i projekt kopplade till fastighetsförvaltningen. En viktig del av mitt arbete är att följa upp våra Science Based Tar ­ gets. Jag är också involverad i den strategiska planeringen för hur vi ska nå målen på ett effek­ tivt och långsiktigt sätt. Vad är det roligaste med din roll? Hållbarhetsfrågor berör alla delar av verksam­ heten, och vårt arbete blir alltmer integrerat i hela organisationen. Det gör att jag får insyn i många spännande projekt och samarbeten. Rollen är omväxlande – jag arbetar både strate ­ giskt och praktiskt, och får dessutom vara ute i fastigheterna. Hur skulle du beskriva Pandox kultur? Familjär stämning med fokus på att leverera kvalitet. Verktyg på jobbet du inte skulle klara dig utan? Excel – och värmekameran! LISELOTT PIPER BOND Performance Manager, Pandox Operations Berätta om din roll på Pandox Som Performance Manager för våra hotell i Egen drift stöttar jag hotellteam i att förbättra den operativa effektiviteten genom struktu ­ rerad, datadriven planering. Jag hjälper dem att sätta tydliga mål, prognostisera resultat och anpassa resurser för att nå finansiella mål samt mål för gäster, team och hållbarhet. Vad gör din roll unik eller spännande? Det är den perfekta kombinationen av data och människor. Jag får arbeta med avancerade verktyg samtidigt som jag samarbetar med engagerade, kunniga kollegor i olika hotell ­ miljöer. Vilka värderingar styr ditt arbete? Integritet, lojalitet och en positiv inställning. Jag brinner för att stötta och coacha kollegor inom prognosarbete, produktivitet och pre ­ station och bidra till hotellmiljöer där teamen känner sig trygga, motiverade och stolta. Favorithotell? För någon som älskar både spa och Skottland ser jag särskilt fram emot öppningen av spat på Radisson Blu i Glasgow 2026 – det kommer att bli ett av Storbritanniens främsta. KARINE BOURGET Director Transactions Berätta om din roll på Pandox Jag ansvarar för att genomföra transaktioner som säkerställer att alla nuvarande och fram­ tida hotell i Pandox portfölj ligger i linje med vår strategi och vision. Mitt arbete omfattar att identifiera och utvärdera potentiella förvärv, avyttringar och partnerskap, samt att leda hela transaktionsprocessen. Det är en snabbrörlig miljö där beslut fattas snabbt, och kicken av att stänga en affär är det jag gillar mest! Vad är viktigast för att du ska trivas? Öppen dialog, kreativa diskussioner och fri ­ heten att tänka utanför boxen. Jag föredrar en miljö som uppmuntrar nya idéer och personlig utveckling. Och såklart fantastiska kollegor. Hur skulle du beskriva Pandox kultur? Inkluderande, ambitiös och präglad av mina tre F: Framåtblickande, Flexibel och Fylld av energi. Det som verkligen utmärker Pandox är företagets genuina omtanke om sina medarbetare. Favorithotell eller resmål? Jag älskar Storbritannien, där Pandox har många fantastiska hotell. Ett som verkligen sticker ut är DoubleTree by Hilton Bath – ett vackert hotell i en charmig stad. LARS HÄGGSTRÖM Senior Advisor Berätta om din roll på Pandox Jag har arbetat på Pandox i 25 år varav som Senior Advisor de senaste fem åren. Jag fung ­ erar som ett bollplank och kunskapsbank för ledningsgruppen och affärsområdeschefer och arbetar med hållbarhet, organisations ­ och avtalsfrågor samt förvärv. Det roligaste med din roll? Att få använda min erfarenhet för att stötta medarbetarna. Rollen handlar inte om prestige utan om att Pandox ska utvecklas, mycket tack vare yngre kollegors nya perspektiv. Jag lär mig ständigt av dem. Vad är viktigast för dig för att trivas på en arbetsplats? Att lyckas med det vi gör och leverera resultat. Jag brinner för att få saker gjorda och diskutera lösningar på interna utmaningar. Favorithotell eller resmål? Jag uppskattar hotell som gör ett statement – en tydlig produkt. Jag gillar The Hotel i Bryssel som är vårt eget. Amansara Angkor Wat är en annan personlig favorit. ELLEN DEBOECK Hilton Brussels Grand Place Berätta om din roll på Pandox Jag ansvarar för att hotellverksamheten leve­ rerar den precision, stabilitet och kvalitet som Hilton och Pandox står för. Det innefattar stra ­ tegi, ledarskap och dagliga beslut. Tillsammans med teamet driver jag prestation, utvecklar service och säkerställer att fastigheten förblir en stark tillgång i Pandox portfölj. Vad är det roligaste med din roll? Att leda olika team, frigöra potential och se hur kulturen driver resultat gör rollen energigivande. Varje dag bjuder på nya gäster, nya utmaningar och stunder som visar varför branschen har så mycket själ. Vad är viktigast för dig för att trivas på en arbetsplats? Förtroende att fatta beslut, tydliga mål samt en kultur där människor kan vara sig själva; autenticitet bygger starka team och hållbara verksamheter. Hur skulle du beskriva Pandox kultur? Pandox har en hands­on, pragmatisk och resul ­ tatorienterad kultur. Alla förväntas ta ansvar och leverera, samtidigt som historik och starka fundament kombineras med smart innovation. VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Våra värderingar PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 15 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 16 ===== Finansiell policy Finansiell prestation UTDELNING Pandox policy är en utdelnings andel på 30–50 procent av cash earn ings1) per aktie med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Utdelningsandel av cash earnings per aktie KAPITALSTRUKTUR En belåningsgrad 2) netto om 45–60 procent, beroende på marknads­ utvecklingen och rådande möjligheter. Belåningsgrad netto 1) Definieras som EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt bank tillgodohavande och minoritetsägande. 2) Definieras som räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. 0 10 20 30 40 50 20252024202320222021 % Policy: Min Max 42 41 46 22 0 Snitt 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 46,7 46,6 45,2 52,749,8 % Policy: Min Max Varför är policyn viktig? Utdelning är en viktig del av aktiens totalavkastning och ett bevis på en fungerande affärsmodell och en lönsam verksamhet. Policyn för belåningsgrad reglerar det finansiella risktagandet och säkerställer finansiell stabilitet och handlingsfrihet. Hur ska den infrias? • Lönsam och hållbar verksamhet • Portfölj med god avkastningspotential • Uthålligt värdeskapande • Väldiversifierad portfölj • Effektiv kapitalallokering • Balanserad förvärvsstrategi Utfall 2025 För verksamhetsåret 2025 föreslår styrelsen en utdelning om 4,50 (4,25) SEK per aktie, totalt cirka 876 (827) MSEK. Det motsvarar en direktavkast­ ning, mätt på aktie kursen vid årets slut, om 2,2 (2,2) procent. Belåningsgraden netto uppgick till 52,7 (45,2) procent, exklusive skuld som innehas till försäljning avseende Dalata Hotel Group plc:s operativa driftsplattform (se not 9), samt inräknat innehav utan bestämmande infly ­ tande (Eiendomsspars ägarandel i Bidco). Finansiell policy och prestation HISTORISK PRESTATION Pandox har sedan grundandet 1995 utvecklats till en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. Mätt från starten har fastighetsvärdet ökat från cirka 600 MSEK till drygt 90 miljarder SEK. Cash earnings, per aktie EPRA NRV, per aktie Aktiens totalavkastning 0 2 4 6 8 10 12 20253)2024202320222021 3,88 11,18 9,78 10,46 11,34 1,54 9,8 SEK 0 50 100 150 200 250 20252024202320222021 173,5 201,1 215,6 227,0 205,0 SEK –40 –30 –20 –10 0 10 20 30 20252024202320222021 0,5 29,0 31,0 8,1 –20,0 % VARFÖR ÄR DESSA PRESTATIONSMÅTT VIKTIGA? Pandox ambition är att öka kassaflödet och fastighetsvärdet i varje enskild hotellfastighet. På aggregerad nivå mäter vi det i cash earnings respektive EPRA NRV. Aktiens totalavkastning är det värde som skapats för aktieägarna. Utfall 2025 • Cash earnings per aktie ökade med 8 procent, justerat för transaktionskostnader om –241 MSEK och förberedande finansiella kostnader om –59 MSEK hänförligt till förvärvet av Dalata. • EPRA NRV per aktie uppgick till 227,01 SEK. Tillväxt i EPRA NRV per aktie, med återlagd utdelning och justerat för nyemission, uppgick till 7,3 procent. • Pandoxaktiens totalavkastning uppgick till 8 procent. AV CASH EARNINGS PER AKTIE 30-50% BELÅNINGSGRAD NETTO 45-60% 3) Justerat för transaktionskostnader om –241 MSEK samt förberedande finansiella kostnader om –37 MSEK i kvartal 3 respektive –22 MSEK i kvartal 4 för förvärvet av Dalata Hotel Group plc. VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Strategi och mål PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 16 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 17 ===== VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 17 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE Hållbarhetsstrategi Hyresavtal Egen drift ANSVARSFÖRDELNING Inom Hyresavtal är vårt ansvar begränsat till tekniska hållbarhets­ frågor i hotellfastigheten. Ansvaret regleras i hyresavtalet med hotell­ operatören i enlighet med marknadspraxis i landet. Lite förenklat kan det sammanfattas som att Pandox ansvarar för allt som rör fastighe ­ tens struktur och tekniska drift. Exempel är yttre skal, tekniskt under ­ håll och fastighetsutveckling. Hotelloperatören ansvarar för hotellets drift och inköp och förbrukning av el, vatten, värme och kyla. ANSVARSFÖRDELNING Inom Egen drift har vi fullt ansvar för alla hållbarhetsfrågor, både de som rör hotellfastigheten och hotelldriften. Exempel på ansvar är inköp och förbrukning av energi och vatten, avfallshan­ tering, teknisk drift och underhåll, tekniska installationer samt alla hållbarhetsfrågor som rör hotellpersonal och hotellgäster. av marknadsvärdet av de anställda 16% av de anställda 99% av marknadsvärdet 1% Miljö och klimat BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA E1 E2 E3 E5 Ansvarsfulla och rättvisa affärer S4 G1 HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Attraktiv och jämställd arbetsplats S1 S3 JÄMSTÄLLDHET Inkluderande lokalsamhällen Nöjda och trygga gäster och hyresgäster GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE S4 G1 84% ===== SIDA 18 ===== VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 18 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE S Y F T E Pandox arbetar strategiskt med de godkända vetenskapliga målen för att minska klimatut­ släppen. Vi fokuserar även på regelefterlevnad och att kunna uppfylla hårdare krav vad gäller energideklarationer. VÅRA PRIORITERINGAR • Automatisera miljödata • Beteendeförändringar (Egen drift) • Energieffektivisering • Fasa ut gas • Förnybar energi • Gröna tilläggsavtal (Hyresavtal) • Hållbarhetslänkad finansiering • Återbruk och hållbara material vid renovering VÅRA MÅL OCH RESULTAT Mål Utfall 2025 Hyresavtal Växthusgasutsläpp (SBTi till 2030) –25% –20%1) Egen drift Växthusgasutsläpp (SBTi till 2030) –42% –32%1) BREEAM In Use­certifieringar 100% 61% Kemikaliefria rengöringsprodukter 80% 74% Vattenanvändning, l/gästnatt –5% per år +2% Avfall, kg/gästnatt 1 0,8 PMI Index (beteendeförändring) 85%>8,0 82%>8,2 1) Jmf med basår 2022. Miljö och klimat EXEMPEL FRÅN VARDAGEN SÅ HÄR JOBBAR VI Inom Hyresavtal är Pandox hållbarhetsansvar begränsat till det som rör själva hotellfastigheterna. De viktigaste frågorna vi jobbar med är förnybar energi, energieffektivisering och åtgärder för att minska klimatutsläppen. Förnybar energi Under 2025 var andelen förnybar energi i hyresgästernas egna avtal 35 (33) procent av den totala energianvändningen. Inom Hyresavtal med externa hotelloperatörer är det hyresgästen som tecknar elavtalen. Pandox kan i dialog med operatörerna ha ett visst inflytande, exempel­ vis vid tecknande av gröna tilläggsavtal. Pandox har beslutat om en sats ­ ning på installation av solceller och batterilagring på sex väghotell, vilket kommer att bidra både till ökad produktion av förnybar energi och till en förbättrad energiklassificering. Miljöcertifieringar Vid utgången av 2025 var 3 (2) fastigheter inom Hyresavtal BREEAM In Use­certifierade på nivån Very Good, varav en certifierades efter års­ skiftet. Hotelldriften är certifierad med en oberoende tredjepartsgranskad miljö certifiering som till exempel Green Key eller Svanen i 92 (88) procent av fastigheter. Minskat klimatavtryck genom energieffektivisering Under året har Pandox fokuserat på att genomföra en grundlig inventering av fastigheterna för att skapa en tydlig bild av utgångsläget. Detta arbete hjälper oss att prioritera rätt insatser framåt. Nästa steg är att besluta kring föreslagna pilotprojekt som gör det möjligt att successivt minska utsläppen – med tydligt krav på att varje åtgärd ska vara affärsmässigt hållbar. Gröna tilläggsavtal Under året tecknade Pandox två gröna tilläggsavtal i samband med omför ­ handling av hyresavtal, vilket innebär att antalet avtal nu är totalt sex. Avta ­ len reglerade frågor om samsyn kring hållbarhet, tillgång till energidata och certifieringar. Gröna lån Andelen hållbarhetslänkad finansiering av Pandox totala lånestock upp­ gick vid årets utgång till 41 (48) procent. Minskningen beror på att andelen icke­hållbarhetslänkade lån ökade i samband med förvärvet av Dalata. Hyresavtal Solceller och batterilagring för bättre energianvändning I Scandic Luleå har solcellscarportar installerats tillsammans med ett nytt batterilagringssystem. Åtgärderna för ­ väntas minska fastighetens årliga elför­ brukning med 15 procent och stärka energiprestandan. Pilotprojektet kommer bli aktuellt för ytterligare sex väghotell under kommande år. Mer cirkulärt tänkande Pandox har tagit viktiga steg mot ökad cirkularitet vid badrumsrenoveringar – den kategori som renoveras mest frek­ vent. Här har ett nytt koncept för återbruk och minskad klimatpåverkan utvecklats med målsättningen att minska utsläpp utan att kompromissa med gästkom­ fort eller driftseffektivitet för hyresgäs ­ ten. Konceptet kommer att införas på Scandic St Jörgen första kvartalet 2026 med ambitionen att färdigställas under december 2026. Klimatriskanalys IRL Som en del av den koncernövergripande riskprocessen har tre fysiska klimatrisk­ analyser genomförts på plats på Pandox fastigheter som potentiellt skulle kunna påverkas av klimatrisker och översväm­ ningar. Implementering av relevanta åtgärder kommer att påbörjas under 2026. 35% förnybar energi 92% av hotelldriften miljöcertifierad 41% grön finansiering Bättre styrning med AI Under 2025 har Pandox installerat Nrlyze – ett AI­system som på ett kostnads effektivt sätt ska bidra till att få ner fjärrvärmeför­ brukningen. Med hjälp av algoritmer och trådlösa sensorer styrs värmesystemet uti­ från temperaturer och luftfuktighet i bygg­ naden – i stället för att bara styras av ute­ temperaturen. Den förväntade fjärrvärme­ besparingen är 15 procent. Under året har ett pilotprojekt startats på Scandic Kalmar Väst och om utvärderingen faller väl ut kan modellen tas i bruk på fler hotell. ===== SIDA 19 ===== 20.0 °C VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 19 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE Miljö och klimat EXEMPEL FRÅN VARDAGEN SÅ HÄR JOBBAR VI Inom Egen drift har Pandox fullt hållbarhetsansvar för alla frågor som rör både hotellfastigheterna och hotelldriften. Viktiga frågor är förny- bar energi, energieffektivisering och miljöcertifiering samt beteende- förändringar hos både gäster och medarbetare. Initiativen är kopp- lade till det vetenskapliga målet i Scope 1 och 2 om att minska CO2- utsläppen med 42 procent. Förnybar energi Målet är att öka användningen av förnybara energikällor, särskilt inom Egen drift där vi har en direkt möjlighet till påverkan. Under 2025 var andelen förnybar energi 46 (38) procent av den totala energi­ användningen. Ökningen beror på att samtliga hotell inom Egen drift nu innehar gröna certifikat. Energieffektivisering Arbetet med energioptimering har fortsatt under året. Detta omfattar även färdigställandet av de fördjupade analyser som krävs inför upp­ handling av värmepumpar som är en central del av Pandox klimatom­ ställningsprogram. Se sid 21 och 106 för mer information. Miljöcertifieringar Vid utgången av 2025 var 14 (13) av de totalt 23 fastigheterna inom Egen drift BREEAM In Use­certifierade på nivån Very Good. Hotelldrif­ ten i samtliga fastigheter var tredjepartscertifierade med den ledande standarden Green Key. Ändrade beteenden viktiga för omställningen Den gröna modulen är ett PMI­index som mäter och viktar samman beteendeförändringar och åtgärder inom sex olika kategorier; energi, vatten, avfall, matavfall, handdukar & linne samt kemikalier. Indexet är kopplat till chefernas och utvalda avdelningschefers incitamentspro­ gram. Ambitionen är att minst 85 procent av hotellen i Egen drift ska uppnå minst nivå 8 under 2025 följt av nivån 8,5 under 2026. Målen revideras årligen. Under 2025 blev utfallet 8,2. Det går att se en tyd­ lig koppling till ledningsbyte på de hotell som underpresterat under 2025. Hållbara inköp Under året fortsatte arbetet med att implementera Pandox riktlinjer för ansvarsfulla inköp, som fastställer minimikrav och nyckeltal för tio prioriterade inköpsområden, bland annat livsmedel, textilier, kemika ­ lier, plast och papper. Riktlinjerna ställer krav på lokala och certifie ­ rade inköp samt goda arbetsvillkor och hög miljöprestanda. De anger exempelvis att 90 procent av all fisk och 100 procent av allt kaffe ska vara certifierad enligt en internationellt erkänd standard. Under året var 93 procent av all inköpt fisk och 73 procent av allt inköpt kaffe i Tyskland certifierat. Egen drift Smarta rum Under året installerades närvaro­ och CO2­sensorer i 73 procent av gästrum­ men. Dessa sensorer möjliggör auto­ matiserad styrning av ventilation och temperatur och kan ge energibespa ­ ringar på upp till 20 procent för gäster som bor en natt. Fokus på kemikaliefritt Pandox har under året fortsatt att foku ­ sera på att minska kemikalieanvänd­ ningen på hotellen för att minska nega­ tiva hälsoeffekter hos anställda och negativ miljöpåverkan. En praktisk utbildning kring syftet med kemikalie­ fri städning och användning togs fram under året. Andelen kemikaliefria eller miljöcertifierade rengöringsprodukter uppgick till 74 (80) procent 2025. Minsk­ ningen förklaras av fyra hotell som för­ värvades 2024 ännu inte har utbildats inom den nya tekniken. Den är planerad att genomföras under början av 2026. Mindre matsvinn med Winnow-systemet Under 2025 uppgraderade Pandox sitt matavfallssystem till AI­aktiverade kärl som automatiskt identifierar och kategoriserar matavfall. Detta minskar behovet av manuell sortering och ger mer tillförlitlig data för att minska mat­ svinnet. Utrullningen slutförs under Q1 2026. Samtidigt satte hotellen indivi ­ duella mål och flera uppnådde tydliga förbättringar genom bättre buffépla ­ nering, nya lokala samarbeten och omdistribution av överskottsmat. 46% förnybar energi 14 BREEAM In Use 100% Green Key­certifierade hotell 74% kemikaliefria produkter ===== SIDA 20 ===== VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 20 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE Klimatmål Pandox har godkända vetenskapsbaserade klimatmål (Science Based T argets, SBT). Målen innebär att utsläppen av växthusgaser ska minska med 42 procent i affärssegmentet Egen drift och med 25 procent i affärssegmentet Hyresavtal till år 2030. SÅ HÄR SKA VI NÅ MÅLEN HYRESAVTAL –25 PROCENT I CO 2 TILL 2030 • Energieffektivisering • Fasa ut gas • Förnybar energi • Återbruk och hållbara material vid renovering För Egen drift (Scope 1 och 2) har Pandox ett beslutat klimatomställ­ ningsprogram om 29 MEUR som nu omfattar tretton hotellfastigheter, jämfört med de ursprungliga åtta. Antalet fastigheter kan komma att justeras utifrån rådande förutsättningar, men målen ligger fast och arbetet drivs i en agil process där möjligheter kontinuerligt värderas. Projektet kommer gradvis att generera kostnadsbesparingar som senast vid utgången av 2030 beräknas uppgå till 3 MEUR årligen. Programmet omfattar utfasning av gas och olja som ersätts av vär ­ mepumpar, energieffektiviseringar samt ökad andel förnybar energi. Även beteendeförändringar är viktiga i omställningen. Under 2025 minskade Pandox CO2­utsläpp med 31 procent, till största del hän­ förligt till att samtliga fastigheter nu innehar gröna certifikat samt att programmet börjat visa resultat. Även för Hyresavtal (Scope 3) finns en handlingsplan som omfat­ tar utfasning av olja och gas, energieffektiviseringar samt en ökad andel förnybar energi. Här ingår även cirkulära principer vid reno­ vering genom exempelvis hållbara materialval samt mindre spill. Tre pilotprojekt har godkänts av Pandox styrelse under 2025 som del av handlingsplanen och internt lärande samt ytterligare ett antal är uppe för diskussion. Tillsammans med våra hyresgäster söker vi ständigt efter nya samarbetsformer för att minska klimatavtrycket. Läs mer om klimatmålen och omställningsplanen i hållbarhets­ rapporten på sid 106–108. Ton CO2 Hyresavtal Egen drift –20% –32% –25% –42% 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 70 000 12 000 –22% Fasa ut gas mot värmepumpar –15% Beteendeför­ ändringar bland gäster och med­ arbetare Här började vi Här började vi Så här långt har vi kommit Så här långt har vi kommit Hit ska vi! Hit ska vi! –7% – Automatisering – AI­lösningar EGEN DRIFT –42 PROCENT I CO 2 TILL 2030 ===== SIDA 21 ===== VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 21 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE 2 166 leverantörer granskade 2 112 leverantörer godkända Processen för leverantörsgranskning Granskningsprocessen S Y F T E Pandox ska vara en långsiktig och pålitlig part­ ner och lägger stort värde vid att agera ansvars ­ fullt och professionellt i alla affärsrelationer. Vi ska säkerställa god affärsetik och rättvisa villkor i hela värdekedjan. VÅRA PRIORITERINGAR • Efterlevnad av antikorruptionspolicy genom utbildning • Kunskap om uppförandekoden för medarbetare • Kanal för visselblåsning och HR ­ärenden • Leverantörsgranskning VÅRA MÅL OCH RESULTAT Mål Utfall 2025 Korruption och mutor, antal fall 0 1 Utbildning i uppförandekoden 100% 79% Leverantörsgranskning 100% 100% Ansvarsfulla och rättvisa affärer SÅ HÄR JOBBAR VI Pandox mål är att alltid vara en långsiktig och pålitlig partner som lägger stort värde vid att agera ansvarsfullt och professionellt. De viktigaste frågorna är antikorrup- tion, uppförandekod och leverantörsgranskning. Utbildning i uppförandekod och affärsetik Pandox uppförandekod gäller för alla medarbetare och beskriver tydligt förväntningarna på individuellt uppträ ­ dande, för att skapa en respektfull och positiv arbets ­ miljö för alla. Vid alla nyanställningar och vart tredje år genomförs en digital utbildning för samtliga anställda. Vid årsslutet hade 79 (71) % av medarbetarna genomfört utbildningen. Dialog och visselblåsning Pandox har en tydlig process för klagomål och allvar­ ligare incidenter och även ett visselblåsarsystem som hanteras av en extern part, där anställda och externa intressenter anonymt kan rapportera om till exempel missförhållanden och brott mot policyer och lagar. Under 2025 rapporterades tre visselblåsarärenden. Samtliga ärenden har utretts och avslutats i enlighet med Pandox interna processer och rutiner för visselblåsarhantering. Väl fungerande process för leverantörsgranskning Alla nya leverantörer över ett visst belopp granskas via ett externt verktyg. En riskanalys genomförs baserad på parametrar som bransch, land och storlek på årliga inköp. Under granskningsperioden, september 2024 till augusti 2025 granskades 2 166 leverantörer i systemet, varav 2 112 godkändes. De icke godkända leverantö­ rerna utgörs av 47 som fortfarande är under granskning. Ytterligare fyra är rödlistade och därmed inte tillåtna att anlita, samt två som har haft platsbesök och har åtgärds ­ planer under genomförande. Risk- analys Granskning Dialog Platsbesök eller röd - listning EXEMPEL FRÅN VARDAGEN Fokus på mänskliga rättigheter I vårt arbete med att identifiera och hantera risker för mänskliga rättigheter i hela verksamheten och leverans ­ kedjan har vi under året utökat riskbedömningar och revi­ sioner av leverantörer, genomfört analyser av löneskillna ­ der, förbättrat möjligheten att komma med klagomål samt förbättrat hälsa och säkerhet för utsatta roller genom nya åtgärder som till exempel en hjälplinje för psykisk hälsa som är öppen dygnet runt. Vi fortsatte också insatserna för att öka medvetenheten om människohandel genom en utbildning för anställda i operativa roller som kan bli exponerade för detta. Platsbesök vid leverantörsgranskningar Vid behov utförs platsbesök hos leverantörer för att se hur de lever upp till kraven i Pandox uppförandekod. Besöken har huvudsakligen utförts vid byggprojekt, och omfattar dels en rundvandring och kontroll av den fysiska arbetsmiljön, dels intervjuer. Kontroller sker av allt från miljöfrågor och avfallshantering till säkerhet och rutiner vid olycksfall. Under 2025 genomfördes tre platsbesök rörande två leverantörer. Avvikelser har resulterat i åtgärdsplaner och efterföljande återbesök för att säker ­ ställa att åtgärder vidtagits. 3 ärenden inkomna från visselblåsning 79% medarbetare har genomfört utbildning i uppförandekoden ===== SIDA 22 ===== SÅ HÄR JOBBAR VI Medarbetarna ska erbjudas en trygg och säker arbets- miljö, rättvisa anställningsvillkor och goda utvecklings- möjligheter. De viktigaste frågorna för oss är jämställd- het, mångfald och inkludering. Jämställdhet och inkludering Under 2025 fortsatte Pandox att stärka jämlikhet och inkludering i hotellverksamheten genom strukturerade program och lokala initiativ. Majoriteten av hotellen, 91 procent, har satt mål för rekrytering inom socialt mar ­ ginaliserade grupper varav 86 procent uppnådde sina rekryteringsmål. Medarbetarundersökning Engagemang och inkludering var fortsatt centrala fokus ­ områden under året. Medarbetarundersökningen bland hotellpersonalen inom Egen drift visade att 78 (82) procent upplever sig inkluderade på arbetsplatsen. Employee net promoter score (eNPS) uppgick till 66 (60) i Egen drift. På huvudkontoret var resultatet mycket starkt på 95 (87) procent. Resultaten bekräftar en hög nivå av engagemang och tillhörighet i organisationen, samtidigt som de också visar på behovet av insatser för att ytterligare stärka inkluderingen för underrepre ­ senterade grupper. Rekryteringar som bidrar till att bygga kulturen I Belgien har Pandox ett partnerskap med Diversicom, som i grunden förändrat hur vi rekryterar och stödjer människor som av olika skäl befinner sig långt ifrån arbetsmarknaden. I ett antal olika projekt har vi gjort det möjligt för människor med både fysiska och andra begränsningar att bli en del av teamen hos Pandox. Under 2025 anställdes ett 20­ tal personer i Tyskland, Belgien och England inom områden som underhåll, mat&dryck och administration. Rekryteringarna har varit viktiga för alla parter och hjälpt teamen att utveck­ las och bygga en engagerad och inkluderande kultur. Praktikplats gav nya insikter Under året erbjöds ett trettiotal praktikplatser till individer som behöver extra stöd för att komma in i arbetslivet. I samarbete med organisationen Inklupreneur tog Radis ­ son Blu Bremen emot Klara, som lever med sjukdomen MPS och använder rullstol, för en tre månader lång prak­ tikplats. Klaras närvaro gjorde både hotellets team och gäster mer medvetna om vad ett inkluderande bemö­ tande kan betyda i praktiken, från att anpassa receptio­ nens layout till att kommunicera på rätt sätt. Med dessa insikter har hotellet också kunnat göra praktiska föränd­ ringar i den dagliga verksamheten för att förbättra till­ gängligheten. EXEMPEL FRÅN VARDAGEN Utbildningar och workshops Pandox genomförde workshops på hotellen under året. Bland aktiviteterna fanns en digital workshop om inklu ­ derande rekryteringsmetoder för HR ­team för att upp­ datera och samordna arbetssätten kring våra inkluderade rekrtyeringsmetoder och rutiner. I England hölls kvar ­ talsvisa hållbarhetsmöten som behandlade teman som avfallsminskning, mångfald och inkludering. Tekniska team i Belgien och England fick utbildning inom energi­ optimering. I Tyskland organiserade Hotel Berlin Berlin och Radisson Blu Dortmund utbildningar inom omedvetna fördomar för nyanställda. Genomsnittligt antal utbildnings ­ timmar uppgick till 8 (10) timmar. VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 22 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE S Y F T E Vi har ett ansvar för att våra medarbetare har en trygg arbetsmiljö med rättvisa anställningsvillkor och sam tidigt goda utvecklingsmöjligheter. VÅRA PRIORITERINGAR • Jämställdhet mellan könen • Lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper • Utvecklingssamtal för alla medarbetare • Ökad mångfald och inkludering VÅRA MÅL OCH RESULTAT Mål Utfall 2025 Andel med samma könsidentitet (kvinnor/män) max 60% 51/49% Andel som känner sig inkluderad 100% 78% SMG­mål 100% 91% Attraktiv och jämställd arbetsplats 78% känner sig inkluderade 51/49% könsfördelning, kvinnor/män ===== SIDA 23 ===== VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 23 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE S Y F T E Inom Egen drift är det viktigast att våra hotell­ gäster får en positiv upplevelse – före, under och efter vistelsen. Samtidigt strävar vi efter att våra hyresgäster ska vara nöjda med vårt samarbete och känna sig trygga med hur vi hanterar deras data. VÅRA PRIORITERINGAR • Goda relationer med hyresgästerna • Cybersäkerhet • Nöjda gäster (ska ligga över gränsen mellan nöjd och lojal) VÅRA MÅL OCH RESULTAT Mål Utfall 2025 Gästnöjdhet 80% 85% Hyresgästnöjdhet (NPS) –1) 21 1) Mål för hyresgästnöjdhet är under framtagande. S Y F T E Genom våra fastigheter har vi närvaro i lokala samhällen. Vi vill vara en positivt bidragande faktor i dessa miljöer. VÅRA PRIORITERINGAR Samtliga hotell i Egen drift ska: • ha belysning vid entrén samt kamera­ övervakning • utbildningar kopplat till förebyggandet av prostitution och trafficking • stödja minst ett välgörenhetsprojekt VÅRA MÅL OCH RESULTAT Mål Utfall 2025 Prostitution/trafficking, antal fall 0 0 Nöjda och trygga gäster och hyresgäster Inkluderande lokalsamhällen Många lokala initiativ Vi har som mål att alla hotell inom Egen drift samt huvud­ kontoret ska stödja minst ett lokalt projekt var, vilket 91 procent i Egen drift uppnådde under 2025. Projekten har t ex handlat om stödjande insatser för socialt utsatta ung­ domar och distribution av överbliven mat till behövande. 85% gästnöjdhet 91% andel av hotell i Egen drift som stödjer lokala initiativ Alltid gästen i centrum Att värna om gästernas hälsa och säkerhet, liksom deras personliga integritet och datasäkerhet, är centrala frågor på alla våra hotell. Vi arbetar förebyggande med både medarbetare och tekniska lösningar för att förbättra cybersäkerheten. På varje hotell i Egen drift finns ett särskilt dataskyddsombud. EXEMPEL FRÅN VARDAGEN EXEMPEL FRÅN VARDAGEN SÅ HÄR JOBBAR VI Att ha nöjda hotellgäster är kärnan inom Egen drift. Här är bemötande, servicekvalitet och trygghet viktiga frågor. Vi arbetar också för att skapa goda relationer med våra hyresgäster i Hyresavtal så att de är trygga i vårt samarbete. Ökad gästnöjdhet Gästbeläggningen i Egen drift ökade till 71 (69) procent under 2025. Samtidigt ökade gästnöjdheten till 85 (84) procent enligt vår årliga externt utförda gästundersök­ ning. Målsättningen är att minst 80 procent av hotellgäs ­ terna ska kunna tänka sig att rekommendera hotellet till andra. Samtidigt ska våra hyresgäster alltid vara nöjda och känna sig trygga med vårt samarbete. SÅ HÄR JOBBAR VI Hotell skapar arbetstillfällen, övernattningsmöjligheter och upplevelser, samtidigt som de bidrar till en positiv samhällsutveckling. De viktigaste frågorna vi fokuserar på är trygghet i närområdet och lokala engagemang. Samarbete och trygghet Pandox vill bidra till att skapa levande, inkluderande och trygga lokalsamhällen. Genom ett nära samarbete med lokalsamhället och genom att anställa människor som bor i området och anlita lokala företag, kan hotell även bidra positivt till social hållbarhet. 75 (54) procent av Pandox medarbetare bor inom en radie av 10 km från hotellet där de arbetar och 9 (9) procent av medarbe ­ tarna är bosatta i socioekonomiskt utsatta områden. Trygghet är en viktig del av vår verksamhet. Vi arbetar för att våra hotell ska vara fria från prostitution och män­ niskohandel, och under 2025 rapporterades inga inci ­ denter. Det förebyggande arbetet sker genom interna utbildningar och samverkan med lokala polismyndig ­ heter. Under året har fler medarbetare med direkt gäst­ kontakt utbildats i att identifiera, rapportera och följa upp misstänkta situationer. Vidare skapas trygghet i närområdet genom fasad­ belysning och kameraövervakning. Under 2025 har 99 procent av hotellen i Egen drift kameraövervakning vid entrén och 91 procent har belysning av fasaden. ===== SIDA 24 ===== Ett ekosystem byggt på partnerskap och relationer Medarbetare LÄS MER Lokalsamhälle LÄS MER Stat LÄS MER Banker och långivare LÄS MER Aktieägare LÄS MER Rådgivare LÄS MER Leverantörer LÄS MER Affärspartner LÄS MER OTA:s LÄS MER Medarbetare Arbetstagar- organisationer Banker och långivare Aktieägare Rådgivare Leverantörer Affärspartners OTA:s Lokalsamhälle Stat och myndighet ELITE HOTEL FROST, KIRUNA INNEHÅLL FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNINGFASTIGHETERMARKNAD OCH TRENDERVERKSAMHETEN 24 PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025Pandox ekosystem INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE 24PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025Pandox ekosystem ===== SIDA 25 ===== Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning är kärnan i verksamheten. Vår affärsmodell bygger på omsättningsbaserade hyres­ avtal med lång löptid, god garanterad minimihyresnivå och gemensamma incitament. Hyresgästerna är skickliga hotelloperatörer som driver hotellverksamhet under olika varumärken. Vi har individuella affärsplaner för varje hotellfastighet och vi utvärderar löpande hotellets potential samt dess kommersiella och tekniska status. Egen drift av hotell är ett viktigt verktyg vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter på väg mot nya hyresavtal. Fastighetsutveckling Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande investeringar tillsammans med våra hyresgäster. Vi gör också transformativa investeringar i Egen drift med målet att teckna nya hyresavtal. Vi har en nära dialog med varje hyresgäst om gemen­ samma investeringsprojekt för att ytterligare öka hotellets intäkter och lönsamhet. Till exempel nya bäddar i existe ­ rande rum, nya rum i befintliga hotellfastigheter eller nya rum genom tillbyggnad av befintliga hotellfastigheter. Genom en kombination av kunskap, erfarenhet och nyfiken­ het utmanar och inspirerar Pandox sina hyresgäster till att se nya affärs­ och investeringsmöjligheter. Portföljoptimering Vi utvärderar fastighetsportföljen löpande för att säker ­ ställa att varje hotellfastighets avkastningspotential är attraktiv. Pandox har en aktiv förvärvsstrategi som bygger på indu ­ striellt kunnande, långsiktighet och förmåga att fritt agera över hela hotellvärdekedjan. Möjligheterna för Pandox att skapa värde genom förvärv ökar när förvärvsobjektet är underpresterande eller när transaktionens komplexitet är hög. Avyttringar är viktiga för att frigöra kapital till investeringar med en högre avkastningspotential. Hållbarhet Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att skapa resurseffektiva fastig heter och hållbar drift, samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. Hållbarhet är en del av vår affärsmodell och vårt dagliga arbete. Vi arbetar med fem fokusområden: 1. Miljö och klimat 2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer 3. Attraktiv och jämställd arbetsplats 4. Nöjda och trygga gäster 5. Inkluderande lokalsamhällen • Hur ska hotellet drivas? • Vilken affärspartner är bäst? • Hur ska hyresavtalet se ut? • Hur kan vi lyfta hotellprodukten? • Varumärke och distribution? • Har hotellet rätt position? • Vilka investeringar behöver göras? • Vad är avkastningen på investeringen? • Hur ska risk och avkastning delas? • Varför gör vi förvärvet? • Hur kan vi skapa värde? • Har hotellet nått sin fulla potential? • Finns det andra investeringsalternativ? • Minskat klimatavtryck • God affärsetik • Trygg och utvecklande arbetsmiljö • Positiva gästupplevelser • Utveckling av lokalsamhället Robust och lönsam affärsmodell Vi är en aktiv och engagerad ägare av hotellfastigheter. Vårt värdeskapande bygger på långa hyres- avtal med skickliga hotelloperatörer, löpande fastighetsutveckling och optimering av portföljen. NYCKELFRÅGOR Affärsmodell PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 25 INNEHÅLL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETINNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 26 ===== Värdeskapande genom aktivt och engagerat ägande Våra resurser Hotellfastigheter • 193 hotellfastigheter med cirka 43 000 rum. Medarbetare • 1 494 medarbetare (FTE), varav 1 445 i Egen drift. Nätverk • Affärspartners och varumärken. • Hotellgäster. • Leverantörer och rådgivare. Finansiering • Kapital från aktieägare 33 729 MSEK. • Lån från banker och andra långivare 48 235 MSEK. Strukturkapital • Pandoxmetoden för värdeskapande i hotell. Naturresurser och material • Energi, vatten, byggmaterial, inredning och installationer. Vår affärsmodell Vårt skapade värde Hyresgäster & hotellgäster • Hyresintäkter 4 098 MSEK. • Intäkter från hotellgäster i Egen drift 3 371 MSEK. • Investeringar 1 084 MSEK. Medarbetare • Löner och ersättningar 1 189 MSEK. • Attraktiv och jämställd arbetsplats. • Socialt sammanhang och personlig utveckling. Samhälle & miljö • Direkta och indirekta arbetstillfällen. • Miljöer för möten och rekreation. • Levande lokalsamhällen. • Strävar efter lägre energiförbrukning och växthusgasutsläpp. • Skatter och avgifter. Kapitalägare • Räntor och avgifter 1 566 MSEK. • Utdelning 876 MSEK. Leverantörer • Betalningar 4 217 MSEK. Leverantörer Egen drift Hyresavtal | Hyresgäster SCOPE 3 UPPSTRÖMS 1) SCOPE 3 NEDSTRÖMSSCOPE 1 SCOPE 2 37% Köpta varor och tjänster 51% Energianvändning uthyrda fastigheter 8% Direkta utsläpp 1% Indirekta utsläpp, inköpt energi Utsläpp i värdekedjan • Vi äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer. • Våra hyresavtal är långa, omsättningsbaserade med en god minimi hyresnivå och delad risk. • Vi har djup hotellkompetens och vi utvecklar hotellfastigheterna tillsammans med våra hyresgäster. • Vi är en aktiv och engagerad ägare med kapacitet att driva och ompositionera hotell för att sedan teckna nya hyresavtal. • Vårt hållbarhetsarbete är långsiktigt och affärsnära. 1) Visar endast de största kategorierna, övriga kategorier summerar till 3 procent. Affärsmodell PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 26 INNEHÅLL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETINNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 27 ===== Hyresavtalet är kärnan i verksamheten Hyresavtalet skapar gemensamma incitament för Pandox och hyresgästen att utveckla lönsamma hotellprodukter som ökar kassaflödet och därmed fastighetsvärdet. Funktion och fördelar Omsättningsbaserade hyresavtal har flera fördelar: • Långsiktigt perspektiv. • Gemensamma incitament. • Delade investeringar och delad risk. • Fokus på produktivitet och lönsamhet. Dessa avtal är direkt kopplade till hotellrörelsens presta­ tion, där en andel av hotellets omsättning betalas som hyra till Pandox. När hotellets omsättning växer, ökar även hyres­ intäkterna. På så sätt delar fastighetsägaren och hotellope­ ratören risken samtidigt som de har gemensamma incita­ ment att förbättra hotellets lönsamhet och, i förlängningen, höja värdet på hotellfastigheten. I de flesta av våra hyres­ avtal finns också kontrakterade miniminivåer under vilka hyresintäkten inte kan falla. De täcker de kapitalkostnader vi har för fastigheternas finansiering. Utöver omsättnings­ baserade avtal har vi även ett fåtal fasta hyresavtal. Stort intresse för hyresavtal Den ökade specialiseringen i hotellmarknaden, med växande regionala hotelloperatörer med hyresavtal som driftsmodell, har ökat intresset för hyresavtal. Dessutom har erfarenheterna från pandemin ytterligare stärkt argu ­ menten för omsättningsbaserade hyresavtal som en håll­ bar och flexibel avtalsform. Gröna tilläggsavtal Under året har Pandox ingått två gröna tilläggsavtal i sam­ band med omförhandling av hyresavtal. Avtalen skapar en gemensam och strukturerad grund för miljöarbete mellan Pandox och hyresgästerna. I dessa avtal har fokus varit på datainsamling och informationsutbyte kring energidata, genomförande av certifieringar samt identifiering av behovssystem. HYRESAVTAL ANDEL AV ANTAL RUM 87% ANDEL AV ANTAL RUM 13% FAST 4% OMSÄTTNINGSBASERAT Med miniminivå Utan miniminivå 67% 16% EGEN DRIFT FRANSCHISE- AVTAL 5% MANAGEMENT- AVTAL 5% OBEROENDE VARUMÄRKE 3% Funktion och fördelar Att driva hotellverksamhet i egen regi är en central del av Pandox aktiva och engagerade ägandestrategi. Detta möj ­ liggör fler typer av förvärv och en effektiv transformation av hotell med målet att teckna nya hyresavtal. Egen drift kan organiseras på flera olika sätt, beroende på marknad och affärsmodell. Franchiseavtal När vi äger både hotellfastigheten och hotellrörelsen kan ett franchiseavtal med en varumärkesägare vara lämp­ ligt. Med denna modell får vi tillgång till franchisegivarens starka varumärke och omfattande distributions kanaler, vilket kan bidra till ökad synlighet och lönsamhet. Som franchisetagare betalar Pandox en royaltyavgift baserad på hotellets omsättning. Exempel på hotell i vår portfölj med denna modell är Hilton Brussels Grand Place och Hotel Indigo Brussels City. Oberoende varumärke I marknader där internationella varumärken har låg igen­ känningsfaktor eller där kostnaderna för varumärke och distribution är för höga, kan det vara mer fördelaktigt att utveckla ett eget oberoende varumärke. Detta ger oss större flexibilitet och möjlighet att anpassa oss till lokala marknads behov. Ett exempel på detta i vår portfölj är Hotel Berlin, Berlin, ett varumärke som vi själva har skapat. Managementavtal Ett managementavtal innebär att Pandox ger en hotellope­ ratör uppdraget att driva och förvalta hotellet för Pandox räkning. För detta betalar vi en managementavgift, som ofta är prestations baserad. Managementavtal kräver därutöver ett varumärke som vanligtvis franchisas. I man agementavtal har vi som hotellfastighetsägare fullt finansiellt ansvar för både hotelldrift och hotellfastighet. Några exempel i vår portfölj är Residence Inn by Marriott, DoubleTree by Hilton Bath, Queens Hotel Leeds och Novotel Hannover. Affärsmodell PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 27 INNEHÅLL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETINNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 28 ===== Värdeskapande PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 28 INNEHÅLL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETINNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE EFFEKTER AV FÖRVÄRVET 1) • Hyresintäkterna väntas öka med motsvarande cirka 1 145 MSEK med en beräknad lönsamhet i linje med Pandox redan existerande hyresav ­ tal i Storbritannien och Irland, mätt på årsbasis • Driftnetto väntas öka med 1 115 MSEK och cash earnings förväntas öka med cirka 430 MSEK, mätt på årsbasis • Pandox belåningsgrad ökar till 52,7 2) procent, vilket ska jämföras med Pandox finansiella policy om en belåningsgrad i intervallet 45–60 procent Antal hotellfastigheter 162 193 Portföljvärde, miljarder SEK 76 92 Förvärv av Dalata Hotel Group Den 15 juli 2025 lade Pandox tillsammans med Eiendomsspar ett bud på Dalata Hotel Group, Irlands största hotelloperatör. Förvärvet slutfördes den den 7 november 2025 och utökar därmed Pandox portfölj med 31 hotell- fastigheter i Storbritannien och Irland. Genom förvärvet av Dalata befäster vi vår position som den ledande hotellfastighets ägaren i Europa. Affären speglar vår förmåga att kunna genom­ föra komp lexa och värdeska­ pande transaktioner på inter­ nationella marknader tillsam­ mans med starka partners. De förvärvade hotellfastigheterna är av hög kvalitet, tillhör det lönsamma övre mellanprissegmentet och ger ett omedelbart och betydande resultatbidrag. Med förvärvet fördjupar vi vår marknads­ närvaro i Storbritannien och Irland som är stora och dyna­ miska hotellmarknader och vi lägger också grunden för ytterli ­ gare värdeskapande på längre sikt. 1) Baserat på marknadsvärdet på hotellfastigheter per 31 december 2025. 2) Exklusive skuld som innehas till försäljning avseende Dalata Hotel Group plc:s operativa driftsplattform (se not 9), samt inräknat innehav utan bestämmande inflytande (Eiendomsspars ägarandel i Bidco). DALATA I KORTHET CLAYTON HOTEL CHISWICK Dalata Hotel Group är Storbritan­ niens och Irlands största obe roende fyrstjärniga hotell operatör och grun­ dades 2007. Portföljen består av 56 hotell, varav 31 i egenägda fastig­ heter, som huvudsakligen drivs under varumärkena Clayton och Maldron Hotels. För räkenskapsåret som avslu­ tades den 31 dec ember 2024 rapporte­ rade Dalata en omsättning på 652 mil­ joner euro och bolagets aktie var fram till den 7 november 2025 noterad på Euronext Dublin (DHG) och på London­ börsen (DAL). ”Vi befäster vår position som den ledande hotell- fastighetsägaren i Europa” ===== SIDA 29 ===== Värdeskapande PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 29 INNEHÅLL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETINNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE Motiv till förvärvet 1 Strategiskt rätt Förvärvet ligger helt i linje med Pandox långsiktiga strategi och bidrar omedelbart positivt till resultat och substansvärde. Genom att integrera Dalatas hotell­ fastigheter stärker vi vår position som Europas ledande hotellfastighetsägare. Transaktionen visar också på vår förmåga att genomföra komplexa och värdeskapande affärer på internationella marknader tillsammans med starka partners. 3 Stark position på viktiga marknader Förvärvet förstärker Pandox marknadsnärvaro i både Irland och Storbritannien – en av Europas största och mest dynamiska hotellmarknader. Hotellen är strate ­ giskt belägna nära viktiga kommunikationsnav, affärs ­ centra och attraktiva fritidsdestinationer. Efterfrågan drivs av både internationella och inhemska resenärer, och portföljen passar väl in i Pandox befintliga geogra ­ fiska och segmentmässiga struktur. 4 God avkastning Hyresintäkterna väntas öka med 1 145 MSEK, driftnet­ tot öka med 1 115 MSEK och cash earnings öka med 430 MSEK, på årsbasis. Under 2025 redovisade vi ett förvärvsresultat om 1 598 MSEK, inkluderat förväntade transaktionskostnader om cirka –340 MSEK, från för­ säljningen av operatörsverksamheten till Scandic. Detta tillsammans med förväntad uppskjuten skatt om 1 847 MSEK innebär att Dalataförvärvet bidrar till EPRA NRV med 3 445 MSEK, motsvarande 17,70 SEK per aktie. 5 Scandic som partner Förvärvet av Dalata genomfördes av ett konsortium bestående av Pandox AB (publ) och Eiendomsspar AS (91,2 respektive 8,8 procent). Förvärvet avsåg Dalatas samtliga verksamheter där Pandox, efter en uppdelning av Dalatas verksamhet i en fastighetsägande och en hotelldrivande del, behåller 31 Förvaltningsfastigheter i Irland och Storbritannien och Scandic förvärvar den operativa driftsplattformen med 56 hotelloperatörsverksamheter. Under uppdelningsfasen, som sker under 2026, kommer Scandic att ansvara för driften av samtliga 56 Dalata­hotell genom managementavtal, varav de 31 Förvaltningsfastigheterna kommer att drivas av Scandic under långsiktiga omsättningsbaserade hyres ­ avtal med garanterad miniminivå och delade investe ­ ringar, vilket är kärnan i vår affärsmodell. Minimihyrans andel av total hyra är initialt cirka 70 procent. 2 Portfölj med hög kvalitet Den förvärvade portföljen omfattar 32 fullservice­ hotell (inklusive en pågående konvertering av en kontorsfastighet till hotell i Edinburgh) av hög kvalitet, i det övre prissegmentet med totalt 6 626 rum och genomgående mycket höga gästbetyg. Hotellen hål­ ler en teknisk och hållbarhetsmässig nivå som kom­ pletterar och höjer kvali teten i vår befintliga portfölj. 31 hotell 6,95% direktavkastning 1 150 MSEK hyresintäkter CLAYTON HOTEL CORK CITY 6 626 rum ===== SIDA 30 ===== Värdeskapande PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 30 INNEHÅLL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETINNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE Hotellfastigheterna Fördelning länder Dalatas hotellfastigheter Efterfrågan Läge Storbritannien Irland Internationell Inhemsk Regional Flygplats Ringled Stadskärna Manchester (1) Belfast (2) Sligo (1) Cork (4) Galway (2) Limerick (2) Dublin (11) Portlaoise (1) London (5) Leeds (1) Edinburgh (1) Derry­ Londonderry (1) CLAYTON HOTEL MANCHESTER AIRPORT CLAYTON HOTEL LONDON WALL CLAYTON HOTEL CORK CITY MALDRON HOTEL SHOREDITCH MALDRON HOTEL SOUTH MALL ===== SIDA 31 ===== Efter förvärvet av Dalata är Irland Pandox fjärde största marknad sett till portföljvärde. Vi har nu 24 hotell med ett fastighetsvärde på närmare 13 miljarder SEK på den gröna ön i väst. I fokus: Irland SNABBFAKTA IRLAND Antal invånare: 5,3 miljoner BNP: 577 miljarder USD (2024) Antal gästnätter: 33 miljoner Internationella ankomster: 11,2 mil- joner varav 6,2 miljoner till Dublin SNABBFAKTA PANDOX PÅ IRLAND Antal hotell 24 hotell 12% av totalt 193 hotell RevPAR (intäkt per tillgängligt rum) 12 månader rullande Dublin Irland Regional RevPAR-utveckling 2025, utvalda städer (jämfört med 2024) Antal rum 4 996 rum 12% av totalt ca 43 000 rum Marknadsvärde 12 824 MSEK 14% av totalt 91 743 MSEK Vårt största hotell på Irland Irland har EU:s yngsta befolkning med en medianålder på 39 år CLAYTON DUBLIN AIRPORT, 608 RUM Med en befolkning om cirka 5,3 miljoner är Irland en attrak­ tiv destination för internationella resenärer samtidigt som det inhemska resandet är starkt. Dublin, landets största stad och ekonomiska nav, utgör drivkraften i hotellmarknadens utveckling och är den mest centrala platsen för investeringar och nyetableringar. Det totala hotellutbudet i landet uppgår till cirka 76 000 rum, fördelade på nära 1 200 hotellfastigheter. Under de senaste tolv månaderna har utbudet fortsatt att öka, om än i någon lägre takt än tidigare, med omkring 670 nya rum. Irland är en mogen och välutvecklad hotellmarknad med en blandning av starka inhemska och internationella varu ­ märken samt ett brett utbud av oberoende aktörer. Progno­ ser indikerar fortsatt stabil tillväxt, särskilt i Dublin, med god utveckling i både efterfrågan och kapacitet. Detta signalerar en stark investeringsvilja och långsiktig tilltro till marknaden. Dublin står för närmare 40 procent av Irlands totala rums­ utbud och är den mest dynamiska delmarknaden, med en hög koncentration av nya projekt och investeringar. Staden har dessutom en av Europas högsta beläggningsnivåer och en av den högsta andelen av ”compression nights”, det vill säga hotelnätter då beläggningsgraden är högre än 90 pro­ cent, till exempel på grund av större evenemang. Det ökar hotellens möjligheter att höja sina snittpriser. Dublin och stä­ der som Cork, är även hemvist för många internationella före­ tags huvudkontor och produktionsanläggningar, varav många amerikanska, inom bland annat läkemedel, bioteknik och tek­ nik. Fördelar som konkurrenskraftig bolagsskatt, tillgång till kvalificerad arbetskraft och EU­medlemskap bidrar till en stabil affärsreseefterfrågan. Cork, Galway och Limerick är de största regionstäderna utanför Dublin och spelar en viktig roll för både näringsliv och turism. Dessa marknader kännetecknas av stabil efter ­ frågan och relativt jämn beläggningsgrad, vilket bidrar till att sprida den ekonomiska aktiviteten och hotellverksamhe ­ ten utanför huvudstadsområdet. Tillsammans kompletterar och balanserar de Dublins dominanta marknadsposition. GBP 0 30 60 90 120 150 Dec 2025 Dec 2021 Dec 2017 Dec 2013 Dec 2009 Dec 2005 Dec 2001 –5 –4 –3 –2 –1 0 1 2 3 4 5 –6 –4 –2 0 2 4 6 8 10 Snittpris Beläggning Irland Regional 5% Limerick 3% Irland 3% Galway 5% Cork 5% Dublin 2% Kerry 3% Genomsnittligt pris per rum (ADR) visas på den vertikala axeln och beläggningsgrad (OCC) på den horisontella axeln. Origo är den punkt som motsvarar 2024 för både ADR och OCC. Förändringen i intäkt per tillgängligt rum (RevPAR), jämfört med 2024, anges efter stadens namn. Värdeskapande PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 31 INNEHÅLL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETINNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 32 ===== Värdeskapande i verkligheten Två Pandoxhotell har de senaste åren fått nytt liv genom omfattande renoveringar – Leonardo Hotel Galway på Irlands västkust och Scandic Park i centrala Stockholm. Med uppgraderade rum, moderna publika ytor och förfinade gästkoncept stärker båda hotellen sina positioner på respektive marknad. Resultatet? Högre intäkter, god avkastning på investeringarna och ökade fastighetsvärden. MÅL OCH RESULTAT - RENOVERING Mål Stabiliserat utfall RevPAR +13% +27% ROI +12% +22% Investering 3,9 MEUR 4,2 MEUR (varav Pandox del cirka 2,7 MEUR) Fastighetsvärde +12% MÅL OCH RESULTAT – RENOVERING Mål Stabiliserat utfall RevPAR +5% +23% ROI +17% +42% Investering 34 MSEK 38 MSEK (varav Pandox del cirka 20 MSEK) Fastighetsvärde +20% Det nyrenoverade Leonardo Hotel Galway med 130 rum ligger i centrala Galway, med utsikt över Galway Bay, och erbjuder en varm irländsk gästupplevelse. För att maximera potentialen i hotellet genomförde Pandox och hyresgästen Fattal en stor renovering av hotellprodukten, inklusive samtliga rum, badrum och publika ytor. Dessutom uppgraderades varumärket från Jurys Inn till Leonardo. Galway är Irlands femte största stad med cirka 85 000 invånare. Staden är ett mycket populärt turistmål och välkomnar varje år cirka 1 miljon inhemska turis ter och 1,7 miljoner internationella besökare, varav många kom­ mer från Nordamerika och har släktband till Irland. Scandic Park med 213 rum – beläget i centrala Stock­ holm – har de senaste åren genomgått en av sina största moderniseringar i hotellets historia. Samtliga delar har rustats upp med ambitionen att hitta tillbaka till hotellets ursprung från början av 1970­talet. Hotellet har renoverats i etapper, där den första inklu­ derade samtliga rum och nio nya tillskapades under 2020. I den sista renoveringsetappen som stod färdig i september 2022 stod alla offentliga ytor såsom lobby, reception, bar och restaurang i centrum. Även ett helt nytt gym har byggts i anslutning till entréplanet. Leonardo Hotel Galway Scandic Park Stockholm Värdeskapande PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 32 INNEHÅLL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETINNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 33 ===== VÄRDESKAPANDE Fönsterlösa rum öppnar nya möjligheter När mörkret blir en tillgång I takt med att hotellbranschen förändras har ett nytt fenomen vuxit fram: kabinrum, eller fönsterlösa rum. Vad som en gång var ett nischkoncept i Japan har idag blivit ett etablerat inslag på hotellmarknaden i flera länder. För Pandox är kabinrum mer än bara en trend – de är ett sätt att skapa värde, använda ytor mer effektivt och samtidigt möta gästernas förändrade behov. Från kapsel till kabinrum Kabinrum har sin bakgrund i de berömda capsule hotels i Japan. Det första öppnade i Osaka 1979 och blev snabbt en symbol för ett nytt, minimalistiskt resande. Gästerna erbjöds små kapslar, ofta inte större än själva sängen, till ett förmånligt pris. Fokus låg på det nödvändiga: en plats att sova. Fenomenet har sedan dess spridit sig, men utvecklats i olika riktningar. I dag talar vi om kabinrum i mer traditionella hotellmiljöer – fullstora rum med alla bekvämligheter, men utan fönster. Bakgrunden är densamma som för capsule hotels: stigande markpriser, urbanisering och en växande efterfrågan på budgetalternativ. Men det handlar också om en ny syn på vad som är värdefullt i ett hotellrum. Mörker, tystnad och bättre sömn Många resenärer väljer idag kabinrum inte bara för priset, utan för upplevelsen. Ett mörkt, ljudisolerat rum kan ge betyd­ ligt bättre sömn än ett rum med fönster mot en trafikerad gata. Pandox ser tydligt hur efterfrågan på denna typ av rum växer. Gäster uppskattar en miljö där de kan koppla av helt, utan störande ljusinsläpp eller ljud utifrån. För affärsresenären innebär kabinrummet en plats att landa mellan intensiva dagar. För cityresenären ger det möjlighet att bo centralt till ett mer överkomligt pris. Sammantaget skapar det en bredare tillgänglighet för hotellens kunder. PANDOX STORIES SCANDIC MALMEN STOCKHOLMVärdeskapande INNEHÅLL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETINNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE 33PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 34 ===== Regler och trender i olika länder Hur fenomenet utvecklas beror i hög grad på lokala regel­ verk. I Sverige är kabinrum tillåtna, och här ser man också en tydlig ökning av konceptet. I Storbritannien kan kabin rum godkännas i vissa fall, särskilt när de används som hyttlik­ nande rum eller budgetrum. Detta förutsätter dock att viktiga aspekter som ventilation, brandsäkerhet och gästens kom­ fort hanteras på ett korrekt sätt. Eftersom lokala myndighe ter kan tolka regelverket olika är det ofta nödvändigt att invol­ vera en arkitekt eller byggkonsult tidigt i planeringsfasen. I andra länder, som Norge, Belgien och Nederländerna är rum utan fönster inte tillåtna på grund av strikta bygg­ normer kring ventilation och utrymningsvägar. I Finland för­ bjöds konceptet 2015, men sedan 2025 är kabinrum återi ­ gen tillåtna, vilket öppnar för nya möjligheter på den finska marknaden. Detta gör att utvecklingen skiljer sig kraftigt åt mellan olika länder. I vissa städer ses kabinrum som en nödvändig innovation för att möta ökat tryck på hotellkapacitet, medan konceptet i andra länder förblir outnyttjat. För Pandox inne bär detta att strategin alltid måste anpassas lokalt – men också att potentialen är stor där regelverket tillåter. I dagsläget har Pandox endast kabinrum på den svenska marknaden. Ytor som blir värdeskapande Ur ett fastighetsägarperspektiv är kabinrum en smart investering. Ytor som tidigare inte genererade intäkter – till exempel linnerum, källarplan eller gamla festsalar – kan med relativt små medel byggas om till fullt fungerande, intäktsgenererande, hotellrum. Ett exempel är renoveringen av Quality Hotel i Söder­ tälje, där två våningsplan som hade festsalar byggdes om till 20 nya kabinrum. I samband med detta utvecklades även restaurangen för att möta det ökade antalet gäster. På Scandic Malmen i Stockholm har Pandox investerat i att bygga 25 kabinrum på plan –1 och –2. Dessa rum har blivit ett attraktivt alternativ för gäster som värdesätter centralt läge, rimligt pris och bra sömnkvalitet i de annars stimmiga kvarteren runt Medborgarplatsen. Även i Quality Hotel Luleå pågår renoveringar där när­ mare ett 30­tal nya kabinrum skapas på plan –2 där det tidigare låg en nattklubb. Genom att omvandla ytor som tidigare inte hade intäktspotential får hotellet nu ett direkt värdeökande tillskott. En investering som på sikt ger mång ­ miljonbelopp i värderingstillväxt. Kabinrum skapar värde för både gäster och fastighetsägare För Pandox är kabinrum en del av en större resa mot smar­ tare och mer hållbara hotellfastigheter. Genom att ta till­ vara på befintliga ytor kan man undvika onödiga nybyggen, samtidigt som man ökar lönsamheten och fastighetsvärdet. Samtidigt möter man gästernas behov på nya sätt. I en tid när resande är mer diversifierat än någonsin – från affärs­ resenärer till weekendgäster och evenemangsbesökare – är flexibilitet avgörande. ”På Pandox letar vi hela tiden efter sätt att investera och utveckla våra fastig- heter tillsammans med hyresgästerna. Kabinrum är ett tydligt exempel på hur innovation kan skapas genom att tänka nytt kring befintliga ytor på ett hotell. Genom att omvandla de delar som annars inte hade genererat intäk- ter skapar vi både ekonomiskt värde och en mer hållbar hotellprodukt – samtidigt som vi erbjuder gästerna en bra komfort med mörker och tystnad som ger bättre sömn. Det är en win- win för oss, våra hyresgäster och fram- för allt gästerna, och något vi kommer att fortsätta utveckla framöver.” TOBIAS EKMAN SVP , Director of Asset Management Nordics KABINRUM I OLIKA LÄNDER Sverige Ja UK Kabinrum kan godkännas i vissa fall med förutsättning att faktorer såsom ventilation, brandsäkerhet och gästens komfort hante ­ ras korrekt. Lokala myndigheter kan tolka regelverket olika. Norge Nej Belgien Nej Nederländerna Nej Tyskland Nej Danmark Nej Ireland Nej, rum behöver ha någon form av dagsljus. Finland Förbjudet 2015–2025, men nu tillåtet igen. NÅGRA AV PANDOX HOTELL SOM ERBJUDER KABINRUM Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 Cirka 100 kabinrum Scandic Malmen 25 kabinrum Quality Hotel Luleå Pågående renovering, 27 nya kabinrum Scandic Luleå Pågående renovering, 3–4 nya kabinrum Quality Hotel Park Södertälje 20 kabinrum Scandic St Jörgen Malmö Projekterat för 26 nya kabinrum SCANDIC MALMEN STOCKHOLM Värdeskapande PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 34 INNEHÅLL VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETINNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 35 ===== HOTELISM BY PANDOX V erksamheten Vår kärnaffär är att äga, utveckla och hyra ut hotellfastigheter till skickliga hotellopera­ törer. Vi kan också driva hotellverksamhet i egen regi, vilket minskar risken, skapar nya affärs möjligheter och ökar avkastnings ­ potentialen. 36 Affärssegment 37 Hyresavtal 39 Egen drift 41 Partnerskap och relationer THE HOTEL BRUSSELS 35 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 36 ===== God resultatutveckling i båda affärssegmenten Pandox båda affärssegment utvecklades väl under året, med stöd av en god hotellmarknad, genomförda förvärv och ökad lönsamhet. Hyresavtal Egen drift ANTAL FASTIGHETER 171 ANTAL FASTIGHETER 22MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER 77 170 MSEK DIREKT­ AVKASTNINGSKRAV 6,28% INTÄKTER 4 098 MSEK DRIFTNETTO 3 579 MSEK Intäkter per land 2025 Sverige, 24% Tyskland, 22% UK, 19% Norge, 8% Finland, 7% Danmark, 6% Irland, 5% Belgien, 3% Övriga, 5% MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER 14 573 MSEK DIREKT­ AVKASTNINGSKRAV 6,85% INTÄKTER 3 371 MSEK DRIFTNETTO 971 MSEK Intäkter per land 2025 UK, 41% Belgien, 33% Tyskland, 21% Danmark, 2% Nederländerna, 2% Finland, 1% Affärssegment PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 36 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 37 ===== KORT OM ÅRET God tillväxt i intäkter och driftnetto Med stöd av en god hotellmarknad, genomförda förvärv och en god RevPAR­utveckling ökade hyres intäk terna till 4 098 (3 865) MSEK och drift nettot till 3 579 (3 297) MSEK. För jämförbart bestånd i fast valuta, ökade både intäkter och driftnetto med 2 procent. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 77 170 (60 290) MSEK med ett genomsnitt­ ligt direktavkastningskrav på 6,28 (6,13) pro cent. Den vik­ tade kvarvarande hyres perioden (WAULT) var 13,6 (14,4) år, exklusive hyresavtalen med Scandic för Dalatafastig­ heterna. Intäkter från förvärvet av Dalata Hotel Group plc (Dalata), som slutfördes 7 november 2025, uppgick till 146 MSEK. Under 2026 väntas förvärvet ge Pandox ett betydande intäkts­ och resultatbidrag. Investeringar för tillväxt Vi investerade under året 619 (732) MSEK i vår befintliga portfölj. Vi har en stor verktygslåda för värdeskapande i hotellfastigheterna där vi tillsammans med våra hyresgäster utvecklar hotellprodukterna och gör dem lönsammare, vilket ökar hotellfastigheternas värde. Större investeringsprojekt som blev färdiga 2025 var bland annat Scandic Malmen, Scandic Alvik, Leonardo Royal Hotel Frankfurt och Leonardo Hotel Christchurch. Nya hotellprodukter i pipeline Vi har flera nya projekt som kommer att färdig ställas 2026, däribland Scandic Grand Marina, Quality Hotel Luleå och Scandic Solli. Därutöver pågår större investeringsprojekt i den förvärvade Dalata ­portföljen; en konvertering från kon­ tor till hotell i centrala Edinburgh, samt en utbyggnad av 115 nya rum i Clayton Cardiff Lane i centrala Dublin. Förvärv i Tromsø och Kiruna Utöver förvärvet av Dalata med 31 fastigheter i Irland och Storbritannien, slutförde vi också förvärv av Radisson Blu Tromsø i Norge, Hotel Pullman Cologne i Tyskland och Elite Hotel Frost Kiruna i Sverige. Samtliga hotellfastigheter har goda marknadspositioner i växande städer och regioner. Affärssegment Hyresavtal hade en god utveckling under året, med stöd av en god hotellmarknad, särskilt i Sverige, Danmark och Norge. Genomförda förvärv, däri- bland av Dalata Hotel Group plc, och investeringar i befintlig portfölj bidrog positivt. Hyresavtal God utveckling Hyresintäkter och driftnetto MSEK 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20252024202320222021 Hyresintäkter Driftnetto MSEK 2 422 2 027 3 307 2 868 3 690 3 157 3 865 3 297 4 098 3 579 Antal rum och fastigheter Rum Fastigheter 0 10 000 20 000 30 000 40 000 20252024202320222021 Antal rum Antal fastigheter Rum Fastigheter 137 137 139 138 29 469 29 717 30 201 29 976 171 37 165 0 50 100 150 200 Marknadsvärde och andel av total portfölj MSEK % 0 20 000 40 000 60 000 80 000 20252024202320222021 Marknadsvärde Andel av total 60 70 80 90 100 MSEK % 83 83 83 79 84 52 215 57 563 57 226 60 290 77 170 OM AFFÄRSMODELLEN Välkända och skickliga hyresgäster Pandox hyresgäster är skickliga hotelloperatörer med starka hotellvarumärken. Hyresavtal med rätt incitament Hyresavtalen är mestadels omsättningsbaserade med en kontrakterad hyra med miniminivå. Det ger möjlighet till både ökade intäkter i en bättre marknad och skydd vid nedgång i en sämre marknad. Hyresintäkten utgörs av en andel av hotellets omsättning: 1) En högre procentuell hyra baserad på operatörens intäkter från hotell­ och konferensrum. 2) En lägre procentuell hyra på andra operatörsintäkter, framförallt mat och dryck, garage och spa. Omsättningsbaserade hyresavtal ger både Pandox och hyresgästen gemensamma incitament att utveckla hotell­ produkten och skapa god produktivitet och lönsam till­ växt. Vi arbetar tillsammans för att identifiera lämpliga kassaflödeshöjande investeringar i fastigheten. Större gemensamma investeringsprojekt omfattar normalt en förlängning av hyresavtalsperioden och en eventuell jus ­ tering av den procentuella hyran. Nya eller omförhand­ lade hotellhyresavtal löper vanligtvis på 10–25 år. DRIFTNETTO, MSEK 3 579 Hyresintäkter Driftnetto Antal rum Antal fastigheter Marknadsvärde Antal total Hyresavtal PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 37 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 38 ===== Fördelning avtalstyp Antal rum Omsättningsbaserat hyresavtal med minimihyra, 77% Omsättningsbaserat hyresavtal utan minimihyra, 18% Fasta hyresavtal, 5% Fördelning samarbetspartner Antal rum Scandic, 30% Leonardo, 21% Clayton, 11% Maldron, 6% Strawberry, 5% Radisson Blu, 5% NH, 5% Independent, 3% Hilton, 3% Övriga, 11% Fördelning destination Antal hotell Inhemsk, 49% Regional, 37% Internationell, 15% Delade investeringar minskar risken Fördelningen av investeringar och underhållskostnader i hotell fastigheter skiljer sig från till exempel kontorsfastig ­ heter. Ansvarsför delningen regleras i en så kallad kryss ­ lista. I Norden är hyresgästen normalt ansvarig för underhåll av hotellrum, restaurang, lobby område och andra allmänna utrymmen, inklusive inventarier, medan fastighetsägaren normalt sett ansvarar för tekniska investeringar och installa ­ tioner i fastig heten, tekniskt underhåll samt oftast återinves ­ tering i badrum. Generellt gäller att hyresgästens ansvar är större utanför Norden. Investeringar höjer hotellets standard och ökar dess konkur renskraft, vilket betyder ökade intäkter och förbätt­ rad lönsamhet för hotelloperatören och därmed en högre omsättningsbaserad hyra för Pandox. Ökade kassaflöden lägger i sin tur grunden för ökade fastighetsvärden. Hyres­ avtalens långa löptider samt hyres gästens ansvar för under­ håll och kassa flödeshöjande investeringar, betyder också att Pandox delar en stor del av investeringarna i hotellfastig­ heten med hyresgästen över tid. Blandad utveckling i Europa Våra europeiska marknader utvecklades något annor ­ lunda än väntat under året. Tysk­ land överträffade förväntningarna, särskilt under andra halvåret. De stora företagen visar fortsatt viss försiktighet och det råder en för­ siktig optimism bland de stora tyska mässorna och besöksnä ­ ringen i stort. Våra egna nyrenove­ rade hotell i Düsseldorf, Frankfurt och Baden­Baden levererade starkt med högre snittpris och beläggning. Storbritannien utmanades av en svagare RevPAR­utveckling i år, efter flera år av relativt hög tillväxt, främst förklarat av lägre volymer, medan snittpriset förblev stabilt. Irland fortsatte att utvecklas starkt med höga belägg­ ningstal och snittpriser, drivet av ökat internationellt fritids­ resande, en stark inhemsk marknad och begränsat nytill­ skott av hotell. Särskilt glädjande var de fortsatt stigande omsättningshyrorna för vårt nyrenoverade hotell i Galway. Vi tecknade avtal med Leonardo om renovering och utbyggnader av flera hotell i Storbritannien. Vi har även dia­ log med Leonardo kring ytterligare renoveringar i Tyskland. Numa Brussels Royal Galleries, som nyligen omklassi­ ficerats från Egen drift till Hyresavtal, utvecklades positivt, med Numas unika och helintegrerade digitala hotellkoncept. Förvärvet av Dalata utökar vår portfölj med 32 nya hyres­ fastigheter i Storbritannien och Irland, inräknat en pågående konvertering av en kontorsfastighet till hotell i Edinburgh. Affären innebär betydande tillväxt för vår internationella portfölj av hyresavtal. 2026 ser lovande ut och vi har flera spännande möjligheter framför oss. MARTIN CREYDT SVP , DIRECTOR ASSET MANAGEMENT INTERNA ­ TIONAL Stärkt Nordisk hotellmarknad Under 2025 har den nordiska hotellmarknaden fortsatt att stär ­ kas, drivet av både högre belägg­ ning och ökade rumspriser. Beläggningen steg till 63 procent, medan snittpriserna ökade med 2 procent till cirka 1 320 SEK. Huvudstäderna utvecklades stabilt, med särskilt stark tillväxt i Oslo och Köpenhamn där RevPAR ökade med 10 respektive 13 pro­ cent, med stöd av hög affärs­ och evenemangsefterfrågan. Stockholm ökade drygt 2 procent, medan Helsingfors kompenserade svag prisutveckling med högre beläggning. På landsnivå är Danmark och Norge årets vinnare med RevPAR­tillväxt på 9 respektive 8 procent. Sverige ökade med 4 procent och Finland med 1 procent. Göteborg visade prov på viss återhämtning med en Rev­ PAR­ökning om cirka 8 procent, även om det stora kapaci­ tetstillskottet från tidigare år fortsatt pressar marknaden. För 2026 är bokningsläget starkt i Oslo och Köpenhamn och försiktigt positivt i Stockholm och Helsingfors. Begränsad nyproduktion väntas bidra till fortsatt stabilisering i regionen. TOBIAS EKMAN SVP , DIRECTOR ASSET MANAGEMENT NORDICS Hyresavtal PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 38 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 39 ===== Egen drift Förbättrad lönsamhet Affärssegment Egen drift avslutade 2025 starkt, med god underliggande RevPAR- tillväxt och lönsamhetsförbättringar i jämförbar portfölj. KORT OM ÅRET Stärkt driftnetto En god eventkalender, ett ökat affärsresande och fler möten bidrog till ökad beläggning och en god RevPAR­utveckling. Intäkterna ökade till 3 371 (3 271) MSEK och drift nettot till 971 (842) MSEK, trots en betydande negativ valuteffekt och ett starkt jämförelseår 2024, då fotbolls ­EM hölls i Tyskland. För jämförbart bestånd i fast valuta, minskade intäkterna med –1 procent medan driftnettot var oförändrat. Fastigheternas mark nads värde uppgick till 14 573 (16 044) MSEK med ett genomsnittligt direkt avkastningskrav på 6,85 (6,89) procent. Den 2 februari 2026 avyttrades Crowne Plaza Antwerp. Numa Brussels Royal Galleries (tidigare Hotel Hubert) omklassificerades från Egen drift till Hyresavtal. Investeringar för tillväxt Investeringar i befintlig portfölj uppgick till 465 (292) MSEK. Ökningen jämfört med 2024 förklaras framförallt av fler investeringsprojekt, där utbyggnaden av DoubleTree by Hilton Brussels City är det största. Omsättning och driftnetto MSEK Antal rum och fastigheter Rum Fastigheter Marknadsvärde och andel av total portfölj MSEK % –1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 20252024202320222021 Omsättning Driftnetto MSEK 2 347 566 3 159 713 3 271 842 3 371 971 –22 851 0 2 000 4 000 6 000 8 000 20252024202320222021 Antal rum Antal fastigheter Rum Fastigheter 0 8 16 24 32 20 20 20 23 5 773 5 650 5 696 22 5 5965 903 0 5 000 10 000 15 000 20 000 20252024202320222021 Marknadsvärde Andel av total 0 10 20 30 40 MSEK % 17 17 17 21 10 380 11 669 11 813 16 044 16 14 573 OM AFFÄRSMODELLEN En viktig del av vårt aktiva ägande Egen drift av hotell är ett viktigt verktyg vid förvärv, omposi­ tionering och transformation av hotellfastigheter. Förmågan att driva hotellverksamhet i egen regi minskar risken när hyresavtal förfaller och/eller när hyresgästen inte kan fullgöra sina skyldigheter. Det är också värdefullt i situa­ tioner när hotell måste renoveras och ompositioneras efter­ som vi då kan göra investeringar och driva förändringsar ­ bete i högt tempo. Att kunna driva hotellverksamhet själv gör oss också till en starkare och mer kompetent partner till våra hyresgäster. Full rörelseexponering I Egen drift har vi full exponering mot hotellrörelsen. Intäkter kommer främst från hotellrum, mat och dryck, konferensrum samt spa och garage. På kostnadssidan finns personal för reception, städning och restaurang samt annat som behövs i driften, till exempel energi och värme. Att skapa intäkter är mycket viktigt och vi har intäkts­ och distributionsstrategier för varje hotell. Kombinationen av goda intäktsprognoser och en god resursplanering driver både produktivitet och lönsamhet. DRIFTNETTO, MSEK 971 Både externa och egna varumärken Valet av varumärke beror på hotellfastig hetens unika förutsättningar och lokala marknadsförhållanden. Per 31 december 2025 drevs 11 hotellfastigheter genom managementavtal, 8 genom franchiseavtal och 3 genom oberoende varumärken som ägs av Pandox. Omsättning Driftnetto Antal rum Antal fastigheter Marknadsvärde Andel av total Egen drift PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 39 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 40 ===== Stark återhämtning i slutet av året 2025 inleddes svagt på de flesta marknader, drivet av makroekono­ misk osäkerhet kring tullar och fortsatt geo­ politisk instabilitet. Det var en tydlig kontrast till 2024, som gynnades av stora engångsevene­ mang som fotbolls­EM i Tyskland. Det osäkrare omvärldsläget dämpade efter­ frågan, vilket minskade affärsresandet och anta­ let större möten och evenemang. Konkurrensen ökade dessutom på flera marknader, särskilt i Bryssel, vilket pressade snittpriser under årets första hälft. Marknaden stabiliserades under andra halvåret och vi såg en stark återhämtning i det fjärde kvartalet 2025 jämfört med jämförelse ­ kvartalet 2024. Samtidigt steg kostnadsbasen genom indexe ­ ring, högre energipriser och fortsatt arbetskrafts ­ brist. Framåt är bokningsläget 2026 högre än före ­ gående år, särskilt under första halvåret, till stor del förklarat av de svagare jämförelsetalen från 2025. Vi kommer att fortsätta fokusera på att öka våra intäkter med en lönsam mix i kombina ­ tion med stark produktivitet och ökad lönsamhet totalt sett. Den sänkta momsen på mat i Tyskland (från 19 till 7 procent) kommer att stödja utveck­ lingen ytterligare. ALDERT SCHAAPHOK SVP , DIRECTOR INTER­ NATIONAL OPERATIONS Fördelning avtalstyp Antal rum Managementavtal, 41% Franchise, 36% Oberoende varumärke, 23% Fördelning samarbetspartner Antal rum Oberoende varumärke, 27% Hilton, 26% Radisson Blu, 12% Marriott, 9% HolidayInn, 8% Novotel, 8% Indigo, 5% Crowne Plaza, 5% Fördelning destination Antal hotell Internationell, 15% Inhemsk, 21% Regional, 64% The Hotel Brussels – en uppdaterad ikon The Hotel Brussels är Pandox största hotell i Belgien med 422 rum, beläget i en av Bryssels högsta byggnader och med panoramautsikt över staden. Hotellet är en ikonisk mötesplats beläget endast en 15 minuters promenad från välkända Grand Place. Pandox förvärvade hotellet 2010 och har sedan dess kontinuerligt utvecklat hotellprodukten. Under 2025 färdigställdes en produktförbättring som bland annat omfattade uppgradering av samtliga rum och fem helt nya rum, ett nytt mini­spa på 25:e våningen samt toppmoderna mötesfaciliteter. Hotellets utveckling speglar Pandox strategi att förvandla välkända fastigheter till attraktiva destinationer för både affärs­ och fritidsresenärer. Egen drift PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 40 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 41 ===== EXTERNA VARUMÄRKEN WHITE LABEL-OPERATÖRER PANDOX EGNA VARUMÄRKEN Partnerskap och relationer Pandox har många olika samarbeten och våra hotell har en viktig roll i lokalsamhället. SCANDIC MALMEN, STOCKHOLM HOTELLOPERATÖRER P. 654 C 03.01.2013 PLUMA NEGATIVO PLUMA POSITIVO PANTONE NEGATIVOCMYK NEGATIVO 13.0637 Partnerskap och relationer PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 41 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 42 ===== Djupa, breda och långsiktiga samarbeten Helt avgörande för vår framgång är de sam arbeten som vi har med våra hyresgäster, vilka består av närmare 40 hotell operatörer och hotellvarumärken med olika karaktär och geografisk räckvidd. Det är globala varumärken som Hilton, regionala varumärken som Scandic och lokala obe­ roende varu märken som Hotel Berlin, Berlin. Vi diversifierar hotellfastighetsportföljen genom att fin­ nas på inhemska, regionala och internationella markna­ der, samt genom hotelltyp och efterfrågemix. Våra stora fullservice hotell i goda lägen attraherar alla typer av efter­ frågan. Pandox största efterfråge segment har historiskt sett varit affärsresenärer och möten, men andelen fritidsrese­ närer har stadigt ökat. Ett ökat globalt fritidsresande och vår egen utveckling av nya hotellprodukter med en mer attraktiv fritidsprofil är två förklaringar. Fritidsresandet dominerade efterfrågan under pande ­ min. Affärsresandet har dock återhämtat sig starkt och efterfrågemixen i hotellmarknaden är nu mer lik den som rådde innan pandemin. Produktivitet och lönsamhet alltid i fokus För Pandox är det viktigt att hyresgästen har god kommer­ siell förståelse och fokus på produktivitet och lönsamhet i hotelldriften. God lönsamhet skapar förutsättningar för nya investeringar i hotellprodukten, vilket är positivt för hotell­ fastighetens värde. Olika varumärken, olika löften Samtidigt som antalet varumärkesägare i hotellmarknaden har minskat så har antalet hotellvarumärken ökat. En för­ klaring är den starka tillväxten för Online Travel Agencies (OTA:s) vilket har drivit fram en ökad mångfald i utbudsledet. Idag sker merparten av alla hotellbokningar i världen digitalt och andelen fortsätter att öka. För oss som hotellfastighets­ ägare skapar digitaliseringen stora möjligheter. Ett ökat utbud av varumärken och låga barriärer för att själv skapa och distribuera oberoende hotellprodukter digitalt ger oss unika möjligheter att ge nyförvärvade och/eller nyligen övertagna hotellfastigheter rätt identitet och position. Relevansen och kraften i olika varumärken beror på del marknaden. Scandic och Strawberry, med bland annat varumärkesnamnen Clarion, Home och Hobo, är ledande aktörer på den regionala hotellmarknaden i Norden. I Stor­ britannien och Irland är Clayton och Maldron, och i Tysk­ land är Leonardo Hotels, motsvarande exempel. Inget av dessa varumärken har dock samma attraktionskraft för internationella affärsresenärer och möten som Hilton eller Radisson. För oss som hotellfastighets ägare är det viktigt att förstå vilka varumärken som fungerar var, vilken efter­ frågan de attraherar i sina respektive delmarknader och vilken position hotellet måste ha för att bli så lönsamt som möjligt. Oberoende varumärke ibland bättre Det uppstår ibland situationer då vi väljer att skapa ett eget oberoende hotellvarumärke. Anledningar kan vara att det nuvarande varumärket inte ger rätt signaler i marknaden, att det är för dyrt eller att det inte passar för marknaden eller hotellet. En oberoende strategi är framför allt aktuell när en större förändring av hotellprodukten är nöd vändig, till exem­ pel vid ett förvärv av ett underpresterande hotell eller ett över tagande efter ett avslutat hyreskontrakt. I sådana situa­ tioner är det oftast enklare och effektivare att förändra både produkten och organisationen under ett oberoende varu­ märke. Frihetsgraden är större och avkastningen ofta högre. Exemplet Citybox Brussels Under 2022 förvärvade vi det tidigare NH Brussels Louise med ambitionen att ompositionera hotellet i egen regi. Efter förvärvet initierade vi en omfattande renovering av fastig­ heten, där samtliga delar av hotellet moderniserades. I samband med detta ingick vi ett 25­årigt omsättningsbase ­ rat hyresavtal med den norska hotelloperatören Citybox – en innovativ och snabbt växande aktör. KORTA FAKTA OM NÅGRA AV VÅRA AFFÄRSPARTNERS P. 654 C 03.01.2013 PLUMA NEGATIVO PLUMA POSITIVO PANTONE NEGATIVOCMYK NEGATIVO 13.0637 Scandic Hotel Group är Nor ­ dens största hotell operatör med cirka 280 hotell och 58 000 rum i sex länder. De driver hotell under varumär ­ kena Scandic, Scandic GO, Clayton, Maldron och Hilton. Fattal Hotel Group är en av Europas mest snabbväxande hotell kedjor med 315 hotell och 56 000 rum i 21 länder samt en aktiv pipeline i Europa och Israel. Strawberry Hospitality Group är Nordens näst största hotell­ operatör efter Scandic med över 250 hotell och cirka 50 000 rum och longstay ­ produkter. Strawberry har en bred portfölj av varumärken. Elite Hotels Group är en svensk hotellkoncern med ett 40­ tal hotell och cirka 7 500 rum på den svenska marknaden. Verk­ samheten bedrivs under varu ­ märkena Elite Hotels, Elite Stadshotellet och Adlon. Hilton Worldwide är en av världens största varu märkes­ ägare och distribu tionsbolag på hotell marknaden med fler än 25 varumärken spridda över närmare 9 000 hotell i över 140 länder. Radisson Hotel Group är ett av världens största hotell företag med över 1 500 hotell och fler än 245 000 rum i 100 länder. Radis­ son har en stark position i den internationella hotellmarknaden med attraktiva varumärken. NH Hotel Group är en av Europas största regionala hotell operatörer med fler än 370 hotell och cirka 55 000 rum i 30 länder. NH har ett tydligt fokus på hotelldrift och konstruktiv affärsutveckling. HOTEL PULLMAN COLOGNE Partnerskap och relationer PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 42 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETVERKSAMHETEN ===== SIDA 43 ===== HOTELISM BY PANDOX Marknad och trender Pandox har en bred geografisk närvaro med hotellfastigheter i 90 städer över Europa. Vi finns framförallt i städer där inhemsk och regional efterfrågan dominerar. Våra hotell­ fastigheter är stora och mångsidiga och attraherar både affärs ­ och fritidsefterfrågan. 44 Trender 45 Hotellmarknadsdagen 2025 46 Här finns Pandox 47 Marknadsstruktur 48 Marknadsöversikt 49 Pandoxaktien RADISSON BLU GLASGOW INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER 43PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 44 ===== Trender i hotellmarknaden • Världen växer ekonomiskt och antalet människor ökar. • Den globala medelklassen växer stadigt. Ett ökat välstånd leder till ett ökat resande, vilket i sin tur ökar efterfrågan på hotellrum. Vi erbjuder hotellfastigheter och hotell­ produkter där hotelloperatörer kan driva sin verksamhet. En större och rikare värld • När materiella behov har mättats blir upp levelser viktigare. • Människor värdesätter sin frihet mer än innan pandemin. Människor reser av fler anledningar än tidi ­ gare. Det kräver en ökad förståelse för driv­ krafterna hos olika efterfrågesegment och hur man anpassar hotellprodukten till dem. Vi utvecklar löpande våra hotellprodukter så att de attraherar olika typer av efterfrå ­ gan baserat på marknadens, mikrolägets och hotellfastighetens specifika förutsättningar. Upplevelser i fokus • Resande sker på nya villkor. • En gäst kan börja sin resa som affärs­ resenär och avsluta den som fritids­ resenär, eller omvänt. När hotellgästen går in och ut ur olika roller under en och samma resa ställs nya krav på hotellprodukten och gäst upplevelsen. Vi arbetar med olika strategier för att max­ imera intäktsströmmarna i varje enskild hotellfastighet, till exempel genom flexibla rumskoncept och ett attraktivt service utbud. Gästen har flera roller • Kraven på en problemfri gästresa är höga. • Digitaliseringen ställer också nya krav på gästupplevelsen. Dagens hotellgäst vill maximera sina positiva upplevelser, oavsett om man reser på fritiden eller i tjänsten. Hotell är inte längre bara en plats för övernattning utan en del av en livsstil. Vi utforskar och testar ständigt nya sätt att förbättra gästupplevelsen. Här är vårt ekosystem av partnerskap och relationer en stark konkurrensfördel. En problemfri gästresa • Kunskapsnivån ökar och därmed förvänt­ ningarna på ESG­fokus hos företag. • Krav på transparens och uppfyllande av Parisavtalet, inklusive biologisk mångfald. • Förändrad praxis hos investerare och banker styr kapital mot hållbara aktörer. • Att integrera hållbarhet i affärsstrategin. • Krav på energieffektivitet och klimat neutral drift. • Biologisk mångfald och transparens i värde kedjan. Etablerade Science Based Targets­mål. Capex­plan för investeringar inom Scope 1 och 2. Plan för Scope 3 har tagits fram. Rapportering enligt CSRD. Hållbarhet och värderingar Hur sker förändringar Påverkan på branschen Så svarar Pandox Framtidens hotellmarknad – en bransch i förändring Som förberedelse inför Hotellmarknadsdagen 2026 genomförde Pandox en under­ sökning om framtida drivkrafter för hotellmarknaden. 193 respondenter deltog, där en knapp majoritet arbetar inom hotell och fastigheter. • Vad har drivit hotellsektorn de senaste 30 åren? Ökat välstånd, OTAs och att det blivit enklare att resa. • Vad förväntas driva hotellsektorn de kommande 30 åren? Positiva drivkrafter som ekonomisk tillväxt, nya resebeteenden och ny teknik förväntas väga tyngre än negativa som klimat, överturism och krig. • Vilka drivkrafter förväntas påverka världens utveckling mest kommande 30 år? Relativt jämnt fördelat mellan klimatförändringar/geopolitik och tillväxt/utveckling. Väldigt få tror på stagnation eller tillbakagång. • Är hotellsektorn framtidssäkrad? De flesta anser att sektorn är väl eller delvis förberedd på framtidens förändringar. • Hotell på Mars inom 30 år? 60 procent tror att det kommer att finnas hotell på Mars medan 40 procent inte gör det. Se mer på nästa sida. Trender PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 44 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 45 ===== 30 years passed, 30 years forward Vi firade i år den 30:e Hotellmarknadsdagen sedan starten 1996. T emat var ”30 years passed, 30 years forward” med fokus på hotellmarknadens utveckling de senaste 30 åren och de viktigaste drivkrafterna för framtiden. Det ursprungliga syftet att spegla och analysera viktiga omvärldsförändringar samt bidra till ökad kunskap består. Fler insikter från dagen finns att läsa om på pandox.se Hotellmarknadsdagen PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 45 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 46 ===== Här finns Pandox Pandox hotellfastighetsportfölj är exponerad mot tre huvudtyper av marknader – internationella, regionala och inhemska städer – som tillsammans skapar en välbalanserad efterfrågeprofil. Regionala städer uppvisar en mer blandad efter­ frågebild, där både internationella och inhemska gäster bidrar till en stabil beläggningsnivå över året. Dessa marknader fungerar ofta som ekono­ miska och logistiska knutpunkter i en region och erbjuder en jämnare intäktsutveckling med mått­ lig volatilitet. Inhemska städer domineras av lokal och nationell efterfrågan. Gästflödena kommer främst från inrikes affärsresor, offentlig sektor och fritidsresande inom landet. RevPAR­nivån är lägre, men intäktsflödena är stabila och mindre känsliga för globala konjunk­ tursvängningar. Internationella städer kännetecknas av hög köpkraft och stor andel internationella gäster. Efterfrågan drivs av global affärs­ och fritidsefterfrågan, med stöd av stora flygplatser med starkt linjenät, många företag och ett attraktivt utbud för alla typer av turism. Marknaderna erbjuder hög RevPAR och god lönsamhet men är samtidigt mer cykliska och käns ­ liga för förändringar i det internationella resandet. Antal hotell 35 Antal hotell 67 Antal hotell 91 Antal rum 9 488 Antal rum 16 356 Antal rum 16 917 RevPAR RevPAR RevPAR Typ av efterfrågan Internationell Exempel på städer London, Berlin Typ av efterfrågan Regional Viss internationell Exempel på städer Hamburg, Köpenhamn Typ av efterfrågan Inhemsk Exempel på städer Leeds, Örebro Andel Andel Andel 22% 38% 40% INTERNATIONELLA STÄDER REGIONALA STÄDER INHEMSKA STÄDER RESIDENCE INN BY MARRIOTT LONDON KENSINGTON HOTEL MAYFAIR KÖPENHAMN QUEENS HOTEL LEEDS Här finns Pandox PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 46 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 47 ===== Långsiktigt hållbar affärsmodell Pandox växande position på en fragmenterad europeisk hotellmarknad bygger på konkurrens- fördelar som är svåra att kopiera. Vår storlek, specialistkompetens, diversifierade portfölj, starka nätverk och flexibla affärsmodell skapar hållbara konkurrensfördelar som gör oss unikt positionerade att växa och skapa värde över tid. AFFÄRSMODELL Pandox affärsmodell är flexibel och skalbar. Vi rör oss fritt mellan olika driftsmodeller och skapar värde genom att förvärva, utveckla och hyra ut hotellfastigheter med omsättnings ­ baserade avtal. Vi växer tillsammans med våra hyresgäster. KOMPETENS Medarbetare med djup specialistkompetens inom både hotellverksamhet och fastighetsutveckling krävs för att kunna skapa och förädla attraktiva hotellpro­ dukter med kvalitet och lönsamhet över tid. STORLEK Att bygga en stor portfölj kräver tid och kapital – både förvärv och lång siktiga investeringar. Det behövs en stark balansräkning och goda relationer med både långivare och aktieägare. NÄTVERK En avgörande del av vår framgång är vårt stora nätverk av partners – från hotelloperatörer och varumärken till banker, aktieägare, rådgivare och andra partners. PORTFÖLJ Hotellmarknaden är cyklisk och det är viktigt att ha en diversi ­ fierad portfölj över länder, städer och efterfrågetyper. Men att komma dit kräver både mycket tid och kapital. KULTUR Pandox unika och starka företagskultur är en styrkefaktor. Vi förenar expertis, nyfikenhet och ansvarstagande och skapar utrymme för människor att växa. Marknadsstruktur PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 47 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 48 ===== RevPAR (revenue per available room eller intäkt per tillgängligt rum) är ett centralt nyckeltal i hotellindustrin och ett viktigt mått för Pandox. RevPAR är ett mått på ett hotells – eller i aggre­ gerad form en marknads – intjäningsförmåga och beskriver både hur väl det lyckats belägga sina rum (efterfrågan) och till vilket pris (betal­ ningsviljan). RevPAR varierar med ekonomisk aktivitet och efterfrågan från olika delsegment på resemarknaden samt strukturella faktorer som till exempel land, stad, läge, kommunikationer, pro­ dukttyp och utbud i hotellmarknaden. Därutöver finns flera starka marknadstrender som stödjer hotellmarknaden som till exempel att människor lägger mer pengar på upplevelser och gärna reser oftare. Se avsnittet om trender på sidan 43. Daglig bevakning och analys RevPAR är en del av Pandox affärsuppföljning. I affärssegmentet Hyresavtal sker uppföljning av RevPAR löpande medan den i Egen drift sker dagligen inom ramen för det arbete som görs av hotellen och Pandox Revenue Management Centre i Bryssel. Den enskilde operatörens för­ måga och prestation gör stor skillnad. Baserat på systematisk affärsanalys diskuterar Pandox olika möjligheter att stötta operatören i arbetet med att utveckla och förädla hotellprodukten för att på så sätt öka lönsamheten för operatören och öka hyresintäkterna för Pandox. Marknader med olika karaktär Pandox har verksamhet på hotellmarknader med olika karaktär och förutsättningar, vilket också avspeglas i RevPAR och därmed styr vilken typ av hotellinvesteringar som är möjliga att göra med lönsamhet. Ju högre RevPAR desto större utrymme för Pandox att göra värde skapande investeringar. Internationella destinationer som London och Amsterdam har en hög andel internationell efter­ frågan och god efter frågan i alla delsegment. Regionala städer som Stockholm, Köpenhamn, Manchester, Köln och Hamburg har ett mindre internationellt inslag men en generellt god efter­ frågan från alla delsegment. Inhemska städer som Leeds, Linköping och Kuopio har ett större beroende av inhemsk efterfrågan och enstaka del segment. Dessa är dock i regel stabila i sin utveckling över tid och mindre beroende av större globala skeenden. Sammantaget har Pandox en tydlig efterfråge­ balans i portföljen med god risk spridning mellan olika typer av marknader, länder och destinationer. Se avsnittet ”Här finns Pandox” på sidan 45. RevPAR – ett centralt nyckeltal RevPAR kan användas på flera sätt: 1. Som en temperaturmätare på hotell ­ konjunkturen 2. Som ett mått på hur en hotellmarknad presterar 3. Som ett mått på hur ett hotell presterar i sin marknad Så fungerar RevPAR Om det genomsnittliga rumspriset är 1 000 SEK och beläggningsgraden är 70 procent så är RevPAR 700 SEK (1 000 x 0,70 = 700). Ett hotell med 200 rum har därmed en årlig rumsintäkt på 51 100 000 SEK (700 x 200 x 365). Till detta kommer övriga intäkter som till exempel mat, dryck och konferens som per definition inte ingår i RevPAR­ begreppet. Från RevPAR till hyresintäkt Pandox hyresavtal är omsättningsbase­ rade där en viss procentandel av hotellets intäkter blir Pandox hyra. Procent andelen är normalt sett högre för hotell­ och kon­ ferensrum och lägre för mat och dryck samt övriga intäkter. Skillnaden förklaras av att lönsamheten, och därmed hyres­ betalnings förmågan, är högre för logi än restaurang. Om hyran i ovanstående fall utgår med 35 procent av rumsintäkten blir hyresintäkten för Pandox 17 885 000 SEK (51 100 000 x 0,35). Därutöver till­ kommer normalt sett andra intäkter som i vissa fall kan vara betydande. Det inne­ bär att Pandox faktiska hyrestillväxt kan vara både högre och lägre än markna­ dens RevPAR­ tillväxt. Kommentar: Net RevPAR, som tar hänsyn till kostnader för kundanskaffning, till exempel distribution och mark­ nadsföring, är ett mer relevant mått för en hotell operatör. Marknaden 2025 Hotellmarknaden i Europa utvecklades stabilt under 2025 med god efterfrågan från både internationella och inhemska resenärer. Beläggningsgrader och snittpriser ökade i fler­ talet marknader, medan effekter från ny kapacitet och ekonomisk osäkerhet dämpade utvecklingen på andra håll. Det internationella resandet fortsatte att stärkas, och flera stora mässor, kongresser och events bidrog till en god marknadsutveckling under året. • Norden uppvisade en positiv utveckling där Danmark var den starkaste marknaden med hög RevPAR­tillväxt, drivet av god internationell efterfrågan i framförallt Köpen­ hamn. Därefter följde Sverige, där Stockholm utvecklades starkt och även Göteborg visade en klart förbättrad trend under året. Norge uppvisade en stabil efterfrågan och ökade snittpriser, medan Finland utvecklades mer måttligt trots fortsatt internationellt inflöde i Helsingfors. • Tyskland kännetecknades av stark mäss­ och kongressaktivitet där normaliserade mässcykler och stora internationella evenemang drev både beläggning och snittpris i ett flertal marknader. På flera marknader skedde utvecklingen mot ett starkt jäm­ förelseår till följd av fotbolls­EM 2024. • Storbritannien uppvisade stabil tillväxt med förbättrade snittpriser i regionala marknader, medan London utvecklades mer ojämnt. • Irland hade en god helårsutveckling, där Dublin gynnades av stark efterfrågan och ökade snittpriser, särskilt under perioder med hög internationell aktivitet. • Belgien hade god internationell efterfrågan, förstärkt av ökad EU­aktivitet under hösten, även om ny kapacitet dämpade RevPAR­tillväxten. Nyckelmarknader (RevPAR-tillväxt 2025 jämfört med 2024) –6 –3 0 3 6 9 12 15 –0,9 –2,8 –4,1 –0,2 0,81,41,82,3 9,7 12,7 2,4 % Köpenhamn Oslo Edinburgh Dublin Amsterdam Bryssel Berlin Stockholm Helsingfors Manchester Frankfurt Marknadsöversikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 48 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 49 ===== Aktien och kapitalmarknaden Pandox B-aktier är sedan juni 2015 noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Pandox mål är att förse kapitalmarknaden med öppen, tillförlitlig och korrekt information om företagets verksamhet och finansiella utveckling i syfte att möjliggöra en rättvisande värdering av bolaget och därmed aktien. SEK 0 100 200 300 400 500 20252024202320222021202020192018201720162015 Källa: Modular Finance Pandox, B OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI Kurs Pandox B EPRA NRV per aktie (”spot”, senaste föregående kvartal) 0 35 70 105 140 175 210 245 280 315 350 decjuni 2025 decjuni 2024 decjuni 2023 decjuni 2022 decjuni 2021 decjuni 2020 decjuni 2019 dec juni 2018 dec juni 2017 dec juni 2016 dec juni 2015 SEK Rabatt Premie PANDOXAKTIENS TOTALAVKASTNING 18 juni 2015–31 december 2025 PANDOXAKTIEN OCH EPRA NRV PER AKTIE 18 juni 2015–31 december 2025 KONTAKTINFORMATION Substansvärdet viktigt vid värdering av fastighetsbolag Värdering av ett fastighetsbolag grundas normalt på substans värdet, vilket enkelt uttryckt är skillnaden mellan fastighets portföljens marknadsvärde och nettoskulden. I de flesta fastighetsbolag finns också derivat, skattefordringar och skatteskulder som påverkar substansvärdet. Premie är när börsvärdet är högre än substansvärdet och rabatt är när börsvärdet är lägre än substansvärdet. Se sida 202 för definition av Pandox substansvärde enligt EPRA NRV . Pandox totalavkastning över tid Pandoxaktiens totalavkastning under 2025 var 8 procent. Räknat från aktiens första handelsdag, den 18 juni 2015, uppgick total avkastningen vid årets slut till 127 procent. Anders Berg SVP , Communications & IR +46 760 95 19 40 anders.berg@pandox.se Erik Ax Rabaeus Director, Communications & IR +46 707 13 77 06 erik.ax@pandox.se ÅRSSTÄMMA Pandox AB:s årsstämma äger rum onsdagen den 15 april 2026. För information om årsstämman och for­ merna för dess genomförande, besök pandox.se. Årsstämmokalender Avstämningsdag för årsstämma 7 april 2026 Årsstämma 15 april 2026 FÖRSLAG TILL UTDELNING Styrelsen föreslår årsstämman 2026 att en utdelning om 4,50 (4,25) SEK per aktie, motsvarande totalt cirka 876 (827) MSEK, lämnas för räkenskapsåret 2025. FINANSIELL KALENDER Årsstämma 2026 15 april 2026 Delårsrapport januari–mars 2026 29 april 2026 Kapitalmarknadsdag 2026 5 maj 2026 Delårsrapport april–juni 2026 15 juli 2026 Delårsrapport juli–september 2026 22 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 4 februari 2027 Pandoxaktien PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 49 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 50 ===== Enbart hotellfastigheter Vi investerar endast i hotellfastigheter och skapar värde genom aktivt och engagerat ägande. Vi har djup kun­ skap om fastigheter, hotelldrift och för­ värv över hela hotellvärdekedjan, vilket ger oss maximal handlingsfrihet. Attraktiv hyresmodell med gemensamt mål Vi har långsiktiga, intäktsbaserade hyresavtal med goda garanterade miniminivåer och starka och skickliga hotelloperatörer med gemensamma incitament som hyresgäster. Vi delar på uppsidan i en växande hotellmark­ nad och har samtidigt ett skydd på nedsidan i en svagare hotellmarknad. Stark plattform för tillväxt Kombinationen av en växande hotell­ marknad, goda möjligheter att för­ värva nya hotellfastigheter och inves ­ tera i befintliga hotellfastigheter är en stark plattform för tillväxt. Förvärvet av Dalata kommer att ge ett betydande tillväxtbidrag 2026. Den ledande europeiska hotellfastighetsägaren Vi är den största börsnoterade ägaren av hotellfastigheter i Europa, som är världens största hotell­ och turistmark­ nad. Hotell­ och turistnäringen är glo­ bal och dynamisk med starka struktu ­ rella tillväxtfaktorer. Lönsamma investeringar tillsammans med operatör Vi gör lönsamma investeringar – som till stor del delas med våra hyresgäs­ ter – i våra befintliga hotellfastigheter, vilket bidrar till lönsam tillväxt över tid. Vi investerar också i projekt med god finansiell och hållbarhetsrelaterad avkastning. Högavkastande fastigheter och långa hyresavtal Vår fastighetsportfölj har en genomsnitt­ lig direktavkastning på 6,37 procent och en positiv ”yieldspread” på närmare 250 punkter. Vår hyresportfölj har en WAULT på 13,6 år. Sex snabba – Pandox som investering QUALITY HOTEL GRAND, BORÅS Pandoxaktien PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 50 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 51 ===== ANALYTIKER SOM FÖLJER PANDOX ABG Sundal Collier Fredrik Stensved Oscar Lindquist DNB Carnegie Fredric Cyon Erik Granström Handelsbanken Johan Edberg Sebastian Jakobsson SB1 Albin Sandberg Niklas Wetterling Green Street Andres Toome Robert Phillips Nordea David Flemmich UBS Artem Prokopets Danske Bank Stefan Andersson HÅLLBARHET Medlemskap • Sweden Green Building Council • Fastighetsägarna • UN Global Compact • Energy & Environment Alliance (EEA) Ranking • CDP rankad B 2025 • Guld i 2024 EPRA Sus­ tainability Best Practices Recommendations Award • One of Financial Times Europe’s Climate Leaders 2024 – Financial Times & Statista • One of world’s best com­ panies 2024 – Sustainable growth – Time & Statista Dialog med investerare Vilka möjligheter för tillväxt finns under 2026? Vilka marknader ser ni mest potential i? Förvärvet av Dalata kommer att ge ett betydande tillskott till hyresintäkter, driftnetto och cash ear ­ nings. Därutöver bedöms förutsättningarna för en växande hotellmarknad vara goda, främst drivet av infrastrukturinvesteringar på många mark­ nader och därigenom ökad ekonomisk tillväxt. Därtill finns förhoppningar om en ökad disponi ­ bel inkomst för hushållen till följd av avtagande inflation, stabila räntor och selektiva skattesänk­ ningar. Hur ska ni vidareutveckla de nyligen förvärvade Dalata-hotellen? Hotellfastigheterna är genomgående välinves ­ terade och av hög kvalitet och bidrar positivt till den tekniska och hållbarhetsmässiga stan­ darden i Pandox portfölj. En konvertering av en kontorsfastighet till ett hotell med 172 rum i Edin­ burgh (St Andrew Square), samt en utbyggnad av Clayton Cardiff Lane i Dublin med 115 nya rum pågår. Projekten förväntas färdigställas under 2026–2027. Pandox och Scandic ser goda förutsätt­ ningar att tillsammans vidareutveckla hotellens marknads positioner och ta ytterligare marknads ­ andelar över tid. Kan investerare förvänta sig nya förvärv 2026 givet det stora förvärvet av Dalata 2025? Under 2026 kommer fokus att ligga på uppdel­ ningen av Dalata i en hotelldrivande och en fast­ ighetsägande del. Arbetet förväntas vara klart under det andra halvåret 2026, varefter Scandic förväntas förvärva den hotelldrivande delen med totalt 56 hotellverksamheter för 500 MEUR. Lånet till Scandic för denna del ligger redan nu utanför vår belåningsgrad, som uppgår till 52,7 procent, och påverkas därmed inte av den förväntade avyttringen. I takt med att den minskar kan det vara rimligt att gradvis börja utforska förvärvs ­ möjligheter igen. Hur ser tillskottet av nya hotell ut på era marknader kommande år? Generellt sett i Europa byggs färre nya hotell än på flera år. Enskilda marknader där ett ökat utbud förväntas ha större påverkan på Pandox de när ­ maste åren är vissa marknader i Storbritannien, Irland och Tyskland. Vi har en löpande dialog med analytiker som bevakar Pandox och med investerare som vill veta mer om Pandox som investering. Här är några av frågorna vi fått. Pandoxaktien PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 51 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 52 ===== Aktien och ägarbilden Noterat på Nasdaq Stockholm Pandox B­aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stock­ holms lista för stora bolag. B ­aktierna omsätts också på flera alternativa marknadsplatser. Det är andra gången som Pandox är börsnoterat. Den första gången var 1997–2004. Kursutveckling och börsvärde Per 31 december 2025 var sista betalkurs för B ­aktien 203,00 (191,80) SEK och det synliga börsvärdet var 24 279 (22 940) MSEK. Inräknat de onoterade A ­aktierna till samma kurs som B­aktierna var börsvärdet 39 504 (37 325) MSEK. Under 2025 var Pandox aktiens totalavkastning 8 (31) procent, jämfört med OMX Stockholm Benchmark GI index 8 (9) procent och OMX Stockholm Real Estate GI index –9 (–2) procent. Räknat från första handelsdag den 18 juni 2015 hade värdet på Pandoxaktien vid årsskiftet 2025/2026 stigit med 91 procent jämfört med 129 procent för OMX Stockholm Real Estate PI index och 178 procent för OMX Stockholm Benchmark PI index. Pandox aktiens totalavkastning var under samma period 129 procent. Handel och likviditet Handeln på Nasdaq Stockholm svarade för 35 (43) procent av all handel i Pandox aktien under 2025. Under året omsat­ tes cirka 36 (40) miljoner B­aktier på Nasdaq Stockholm, motsvarande cirka 30 (34) procent av utestående B­aktier vid årets slut, till ett värde om cirka 6 400 (7 200) MSEK. Genomsnittlig dags omsättning på Nasdaq Stockholm upp­ gick under året till 145 540 (158 057) aktier, vilket motsva­ rade cirka 26 (29) MSEK i värde. Handel på andra marknads­ platser än Nasdaq Stockholm uppgick till 65 (57) procent. Största aktieägare per 31 december 2025 De tio största registrerade aktieägarna efter röstetal Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier Andel av aktiekapital (%) Andel av röster (%) Eiendomsspar AS 37 314 375 10 950 826 24,8 35,7 Helene Sundt AB 18 657 188 2 912 187 11,1 17,1 Christian Sundt AB 18 657 187 0 9,6 16,2 AMF Försäkring & Fonder 23 310 890 12,0 6,8 Carnegie Fonder 9 130 027 4,7 2,7 Alecta Tjänstepension 7 687 577 4,0 2,2 Länsförsäkringar Fonder 6 982 647 3,6 2,0 Vanguard 4 855 105 2,5 1,4 Handelsbanken Fonder 4 422 956 2,3 1,3 Fjärde AP­fonden 3 817 781 2,0 1,1 Summa topp 10 ägare 74 628 750 74 069 996 76,4 86,5 Övriga ägare 371 250 45 568 384 23,6 13,5 Summa 75 000 000 119 603 000 100 100 Information sammanställd av Monitor per 31 december 2025. Källor: Euroclear Sweden, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. AKTIEFAKTA Per 31 december 2025 Marknad: Nasdaq Stockholm Segment: Large Cap Sektor: Real Estate Handelssymbol: PNDX B Antal B-aktier (noterade): 119 603 000 Antal A-aktier (onoterade): 75 000 000 Börsvärde: 39 504 MSEK (A­ och B­aktier) Aktiens volatilitet: 32% (fem år, årsbasis) Aktiens betavärde: 1,0 (fem år, OMXSPI) Genomsnittlig dagsomsättning: 145 540 aktier (2025) Källa: Nasdaq, InFront, Euroclear, Monitor, Pandox. Information sammanställd av Monitor per 31 december 2025. Källor: Euroclear Sweden, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Ägare per kategori i procent av kapitalet 31 december 2025 Ägare per land i procent av kapitalet 31 december 2025 Svenska institutioner, 33% Utländska institutioner, 15% Svenska privatpersoner, 1% Övriga ägare, 46% Anonymt ägande, 4% Norge, 49% Sverige, 36% USA, 7% Övriga, 8% Nyckeltal 2025 2024 Nyckeltal per aktie, efter utspädningseffekter 1) Totalt driftnetto, SEK 23,39 22,15 Årets resultat, SEK 16,13 9,04 Cash earnings, SEK 2) 9,80 10,46 Eget kapital, SEK 2) 174,27 173,15 Substansvärde (EPRA NRV), SEK 227,01 215,58 Utdelning, SEK 3) 4,50 4,25 Börsvärde, MSEK 39 504 37 325 Totalavkastning, Pandoxaktien, % 8 31 Avkastning OMX Stockholm Benchmark Growth Index, % 8 9 Avkastning OMX Stockholm Real Estate Growth Index, % –9 –2 Utdelningsandel av cash earnings, % 46 41 Utdelningsandel av EPRA NRV, % 2,0 2,0 Direktavkastning, % 2,2 2,2 Totalt antal aktier vid periodens slut, tusental 194 600 194 600 1) För definitioner av nyckeltal se sidan 202. 2) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 3) För 2025 anges styrelsens förslag till utdelning. För fler nyckeltal och jämförelseår se pandox.se. Pandoxaktien PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 52 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETMARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 53 ===== HOTELISM BY PANDOX Fastigheter Pandox har en stor hotellfastighetsportfölj bestående av 193 hotell som drivs under flera driftsformer under en mängd olika varumärken. Vi har en geografiskt diversifierad närvaro med hotellfastigheter i över 90 städer. 54 Geografisk översikt 63 Fastighetsportfölj 64 Värdeförändring fastigheter 65 Fastighetsförteckning SCANDIC MALMEN STOCKHOLM INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER 53PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 54 ===== Belgien Hotel Indigo Brussels – City 284 rum Green Key Safe Guard nhow Brussels Bloom 305 rum Bioscore Numa Brussels Royal Galleries 100 rum Green Key The Hotel, Brussels 421 rum Green Key Holiday Inn Brussels Airport 310 rum Green Key IHG Green Engage Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 5% 10 hotell 6% 2 733 rum 7% av marknadsvärdet Andel av Pandox DoubleTree by Hilton Brussels City 354 rum Green Key Safe Guard Hilton Grand Place Brussels 224 rum Green Key ISO14001, ISO50001 Citybox Brussels 246 rum E H E H E E E H H Hyresavtal E Egen drift Bryssel Antwerpen Geografisk översikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 54 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 55 ===== Scandic Glostrup 120 rum Svanen Danmark MEININGER Hotels Copenhagen 228 rum Scandic Copenhagen 486 rum Svanen Scandic Kolding 186 rum Svanen Motel One Copenhagen 200 rum Green Key Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 4% 8 hotell 4% 1 843 rum 5% av marknadsvärdet Andel av Pandox Scandic Hvidovre 207 rum Svanen Hotel Mayfair Copenhagen 203 rum Green Key H H E H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Scandic Sluseholmen 215 rum Svanen Köpenhamn Kolding Geografisk översikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 55 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 56 ===== Scandic Rosendahl 213 rum Svanen Finland Scandic Park Helsinki 523 rum Svanen Pilot Airport Hotel 109 rum Hilton Helsinki Strand 190 rum ISO14001, ISO50001 Scandic Grand Marina 470 rum Svanen Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 6% 12 hotell 7% 2 765 rum 5% av marknadsvärdet Andel av Pandox Scandic T ampere City 263 rum Svanen Scandic Kuopio 137 rum Svanen H H H H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Hilton Helsinki Kalastajatorppa 238 rum ISO14001, ISO50001 Esbo Helsingfors Tammerfors Vantaa Geografisk översikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 56 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 57 ===== Comfort Hotel Børsparken 248 rum ISO14001 Norge Scandic Solli 226 rum Svanen Radisson Blu Hotel, Bodø 191 rum Green Key Home Hotel Bastion 99 rum ISO14001 Scandic Sørlandet 210 rum Svanen Comfort Hotel Bergen 159 rum ISO14001 Scandic Lillehammer 303 rum Svanen Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 8% 15 hotell 7% 2 842 rum 5% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H H H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Radisson Blu Hotel, Tromsø 269 rum Green Key Bodø Bergen Tromsø Oslo Geografisk översikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 57 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 58 ===== Scandic Crown, Göteborg 338 rum Svanen Sverige Scandic Grand Örebro 224 rum Svanen Elite Stora Hotellet Jönköping 167 rum Green Key ISO14001, ISO50001 Hilton Stockholm Slussen 289 rum Green Key Vildmarkshotellet Kolmården 213 rum Svanen Scandic Park Stockholm 203 rum Svanen Radisson Blu Hotel Arlandia 342 rum Green Key Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 22% 42 hotell 22% 9 176 rum 18% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H H H H H H H H Hyresavtal E Egen drift Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 234 rum Luleå Örebro Stockholm Jönköping Borås Östersund Malmö Helsingborg Göteborg Geografisk översikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 58 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 59 ===== Tyskland Scandic Nürnberg Central 311 rum Svanen Dorint Hotel am Dom Erfurt 160 rum Green Key Leonardo Royal Köln - Am Stadtwald 150 rum Green Key Holiday Inn Lübeck 159 rum Green Key NH München Airport 236 rum Bioscore Mercure Hotel München Neuperlach Süd 253 rum Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 20% 38 hotell 20% 8 398 rum 18% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H H H H E H Hyresavtal E Egen drift Radisson Blu Hotel, Cologne 393 rum Green Key H Hotel Berlin, Berlin 701 rum Green Key E Heidelberg Düsseldorf Dortmund Bremen Köln Frankfurt Hannover München Hamburg Berlin Geografisk översikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 59 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 60 ===== Maldron Hotel Belfast City 237 rum Green Tourism Bronze Storbritannien The Midland Hotel Manchester 312 rum Green Tourism Bronze Clayton Hotel Manchester Airport 365 rum Green Tourism Bronze Hilton Garden Inn London Heathrow Airport 364 rum Green Key Clayton Hotel City of London 212 rum Green Tourism Bronze Leonardo Royal Hotel Birmingham 445 rum Green Tourism Gold Leonardo Royal Hotel Glasgow 321 rum Green Tourism Silver Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 20% 39 hotell 21% 8 758 rum 25% av marknadsvärdet Andel av Pandox H H E E H H H H H Hyresavtal E Egen drift Residence Inn by Marriott London Kensington 315 rum Green Key ECOsmart Glasgow Edinburgh Inverness London Brighton Manchester Leeds Birmingham Belfast Geografisk översikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 60 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 61 ===== Irland Leonardo Hotel Dublin Christchurch 182 rum Green Tourism Bronze Clayton Hotel Leopardstown 357 rum Green Tourism Bronze Leonardo Hotel Cork 133 rum Green Tourism Silver Clayton Hotel Liffey Valley 351 rum Green Tourism Silver Leonardo Hotel Galway 130 rum Green Tourism Silver Maldron Hotel Newlands Cross 297 rum Green Tourism Bronze Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan 12% 24 hotell 12% 4 966 rum 14% av marknadsvärdet Andel av Pandox H HH H H H H Hyresavtal E Egen drift Clayton Hotel Dublin Airport 608 rum Green Tourism Silver Maldron Hotel Parnell Square 182 rum Green Tourism Silver H H Dublin Cork Portlaoise Limerick Sligo Galway Geografisk översikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 61 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 62 ===== 1% 2 hotell 2% 639 rum 2% av marknadsvärdet Andel av Pandox Österrike Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan NH Vienna Airport 499 rum Bioscore H 1% 2 hotell 1% 405 rum 2% av marknadsvärdet Andel av Pandox Nederländerna Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan Novotel Den Haag World Forum 216 rum Green Key Park Centraal Amsterdam 189 rum ECOsmart EarthCheck E H H Hyresavtal E Egen drift 1% 1 hotell 1% 206 rum 1% av marknadsvärdet Andel av Pandox Schweiz Internationell Regional Inhemsk Efterfrågan Radisson Blu Hotel, Basel 206 rum Green Key H Basel WienSalzburg Amsterdam Haag Geografisk översikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 62 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 63 ===== Fastighetsportfölj Vid utgången av 2025 bestod Pandox fastighetsportfölj av 193 (161) hotellfastigheter med 42 761 (35 672) hotellrum i 11 (11) länder. Genom affärssegmentet Hyresavtal täcks mer än 84 pro­ cent av portföljens totala marknadsvärde av externa hyres ­ kontrakt. Hyresgästerna är skickliga hotellopera törer med starka hotell varumärken på respektive marknad. Resterande del utgörs av affärssegmentet Egen drift där Pandox driver hotellverksamhet i egen regi. PORTFÖLJÖVERSIKT PER SEGMENT OCH LAND 31 DECEMBER 2025 Antal Marknadsvärde (MSEK) Hyresavtal Hotell Rum Per land % av totalt Per rum Sverige (SE) 42 9 176 16 648 18 1,8 Storbritannien (GB) 30 6 896 16 469 18 2,4 Tyskland (GE) 33 6 908 13 111 14 1,9 Irland (IE) 24 4 996 12 824 14 2,6 Danmark (DK) 8 1 843 4 347 5 2,4 Finland (FI) 11 2 605 4 198 5 1,6 Norge (NO) 15 2 842 4 167 5 1,5 Belgien (BE) 4 865 1 828 2 2,1 Österrike (AT) 2 639 1 530 2 2,4 Nederländerna (NL) 1 189 1 189 1 5,8 Schweiz (CH) 1 206 860 1 4,6 Summa Hyresavtal 171 37 165 77 170 84 2,1 Egen drift Storbritannien (GB) 9 1 862 6 366 7 3,4 Belgien (BE) 6 1 868 4 160 5 2,2 Tyskland (GE) 5 1 490 3 629 4 2,4 Nederländerna (NL) 1 216 390 0 1,8 Finland (FI) 1 160 29 0 0,2 Summa Egen drift 22 5 596 14 573 16 2,6 Summa totalt 193 42 761 91 743 100 2,1 PORTFÖLJÖVERSIKT PER VARUMÄRKE 31 DECEMBER 2025 Antal Varumärke Hotell Rum % av totalt Länder Scandic 49 11 008 26 SE, NO, FI, DK, GE Leonardo 38 7 957 19 GB, IE, GE Clayton 16 4 176 10 GB, IE Hilton 10 2 585 6 BE, GB, FI, SE Radisson Blu 10 2 531 6 CH, GE, GB, NO, SE Maldron 14 2 221 5 GB, IE Strawberry 10 1 828 4 SE, NO NH 7 1 681 4 AT, GE, BE Dorint 4 847 2 GE Elite Hotels 3 647 2 SE Mercure 3 610 1 GE Pullman 2 527 1 GE Marriott 3 503 1 GB Holiday Inn 2 469 1 BE, GE Novotel 2 421 1 GE, NL Indigo 1 284 1 BE Crowne Plaza 1 262 1 BE Citybox 1 246 1 BE Meininger 1 228 1 DK Motel One 1 200 1 DK Frich’s 1 176 0 NO Vienna House Easy 1 150 0 GE Adagio 1 146 0 GB Best Western 1 103 0 SE Numa 1 100 0 BE Oberoende varumärken 10 2 755 6 SE, FI, BE, GE, NL, GB Totalt 193 42 761 100 11 Hyresavtalens förfalloprofil 31 december 2025 MSEK % 0 200 400 600 800 1 000 205920552051204720432039203520312027 0 20 40 60 80 100 Rum per operatör/varumärke 31 december 2025 Scandic, 26% Leonardo, 19% Clayton, 10% Oberoende, 6% Hilton, 6% Radisson Blu, 6% Maldron, 5% Övriga, 22% Värde förfall hyresavtal, MSEK Ackumulerade förfall, % Fastighetsportfölj PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 63 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 64 ===== Värdeförändring fastigheter Vid utgången av 2025 hade Pandox fastighetsportfölj ett marknads värde på totalt 91 743 (76 334) MSEK, varav 77 170 (60 290) MSEK för förvaltningsfastigheter och 5 596 (16 044) MSEK för rörelsefastigheter. Marknads­ värdet för rörelsefastigheter redovisas endast i informations­ syfte och ingår i EPRA NRV. Rörelsefastig heter redo visas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventu ­ ella nedskrivningar. Vid utgången av perioden hade rörelse­ fastigheter ett redo visat värde på 11 657 (12 637) MSEK. Vid utgången av 2025 uppgick det genomsnittliga direkt­ avkastningskravet för förvaltningsfastigheter till 6,28 (6,13) procent och för rörelsefastigheter till 6,85 (6,89) procent. Läs mer om Pandox värdering av hotellfastigheter på sidorna 173–177. MSEK Förvaltnings fastigheter Rörelse fastigheter1) Totalt marknadsvärde Ingående marknadsvärde 1 januari 60 290 16 044 76 334 Förvärv 18 950 4 18 954 Avyttringar –136 0 –136 Investeringar 619 465 1 084 Utrangeringar –11 – –11 Omklassificeringar 212 –212 – Orealiserad värdeförändring 600 –483 117 Valutakurspåverkan –3 354 –1 245 –4 599 Omklassificeringar 0 0 0 Utgående marknadsvärde 31 dec 77 170 14 573 91 743 Påverkansfaktorer Direktavkastningskrav 498 89 587 Kassaflöde 102 –572 –470 Summa redovisad orealiserad värdeförändring 600 – 600 Summa realiserad redovisad värdeförändring 5 0 5 Genomsnittligt direkt avkastningskrav % 31 dec 2025 6,28 6,85 6,37 1) Redovisas endast i informationssyfte. CLAYTON HOTEL LONDON WALL Värdeförändring fastigheter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 64 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 65 ===== Fastighetsförteckning HYRESAVTAL Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan SVERIGE Best Western Royal Star, Älvsjö Stockholm Mässområde OM Privat Best Western 4 900 103 R Clarion Hotel Grand Östersund Östersund Stadskärna Svanen OM Strawberry Hotels Clarion Hotel 8 766 197 D Elite Hotel Frost, Kiruna Kiruna Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 7 500 154 D Elite Park Avenue, Göteborg Göteborg Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 21 998 326 R Elite Stora Hotellet, Jönköping Jönköping Stadskärna Green Key OM Elite Hotels Elite Hotels 11 378 167 D Hilton Stockholm Slussen Stockholm Stadskärna Green Key O Hilton Hilton 18 416 289 R Home Hotel Grand, Helsingborg Helsingborg Stadskärna Svanen OM Strawberry Hotels Home Hotel 8 555 158 D Quality Hotel Ekoxen Linköping Stadskärna Svanen OM Strawberry Hotels Quality Hotel 14 671 208 D Quality Hotel Grand Borås Borås Stadskärna Svanen OM Strawberry Hotels Quality Hotel 9 593 220 D Quality Hotel Luleå Luleå Stadskärna Svanen OM Strawberry Hotels Quality Hotel 12 166 220 D Quality Hotel Park Södertälje Södertälje Stadskärna Svanen O Strawberry Hotels Quality Hotel 10 292 207 D Radisson Blu Hotel, Arlandia Stockholm Flygplats Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 15 260 342 R Radisson Blu Hotel, Malmö Malmö Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 18 969 229 D Scandic Alvik, Stockholm Stockholm Företagspark Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 075 324 R Scandic Backadal, Göteborg Göteborg Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 397 236 R Scandic Crown, Göteborg Göteborg Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 24 380 338 R Scandic Elmia, Jönköping Jönköping Mässområde Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 230 287 D Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 Stockholm Stadskärna Svanen, BREEAM in Use Very Good OM Scandic Hotels Scandic Go 6 000 234 R Scandic Grand, Örebro Örebro Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 12 900 224 D Scandic Hallandia, Halmstad Halmstad Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 617 170 D Scandic Helsingborg Nord Helsingborg Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 399 240 D Scandic Järva Krog, Stockholm Stockholm Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 11 300 215 R Scandic Kalmar Väst Kalmar Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 5 485 150 D Scandic Kista Stockholm Mässområde Svanen O Scandic Hotels Scandic 5 517 149 R Scandic Kramer, Malmö Malmö Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 441 113 D Scandic Kungens Kurva, Stockholm Stockholm Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 581 260 R Scandic Linköping Väst Linköping Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 105 153 D Scandic Luleå Luleå Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 11 313 273 D Scandic Malmen, Stockholm Stockholm Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 15 130 355 R Scandic Mölndal, Göteborg Göteborg Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 11 000 208 R Scandic Norrköping Nord Norrköping Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 768 151 D Scandic Park, Stockholm Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 12 290 213 R Scandic Plaza, Borås Borås Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 592 204 D Scandic S:t Jörgen, Malmö Malmö Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 24 401 288 D Scandic Segevång, Malmö Malmö Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 6 284 169 D Scandic Skärholmen Stockholm Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 7 400 208 R Scandic Star Sollentuna Stockholm Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 18 573 270 R Scandic Sundsvall Nord Sundsvall Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 4 948 169 D Scandic Södertälje Södertälje Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 5 630 131 D Scandic Winn, Karlstad Karlstad Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 580 199 D Scandic Örebro Väst Örebro Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 7 621 212 D Vildmarkshotellet, Kolmården Norrköping Resort Svanen OM Parks & Resorts Oberoende 10 300 213 D FAKTA PANDOX TOTALA PORTFÖLJ Rum per varumärke, 31 december 2025 Scandic, 26% Leonardo, 19% Clayton, 10% Oberoende, 6% Hilton, 6% Radisson Blu, 6% Maldron, 5% Övriga, 22% Rum per avtalstyp, 31 december 2025 Omsättningsbaserade hyresavtal med minimihyra, 67% Omsättningsbaserade hyresavtal, 16% Fast hyra, 4% Franchiseavtal (egen drift), 5% Oberoende avtal (egen drift), 3% Managementavtal (egen drift), 5% Teckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Fastighetsförteckning PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 65 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 66 ===== Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan NORGE Comfort Hotel Bergen Bergen Stadskärna Svanen OM Strawberry Hotels Comfort Hotel 5 920 159 D Comfort Hotel Børsparken Oslo Stadskärna Svanen OM Strawberry Hotels Comfort Hotel 9 736 248 R Frich’s Hotel Hamar Hamar Ringled Svanen OM Frich’s Frich’s 9 250 176 D Home Hotel Arcticus, Harstad Harstad Stadskärna Svanen OM Strawberry Hotels Home Hotel 5 034 112 D Home Hotel Bastion, Oslo Oslo Stadskärna Svanen O Strawberry Hotels Home Hotel 4 688 99 R Radisson Blu Hotel, Bodø Bodø Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 15 546 191 D Radisson Blu Tromsø Tromsø Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 19 385 269 I Scandic Alexandra, Molde Molde Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 18 356 165 D Scandic Bodø Bodø Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 8 750 136 D Scandic Hafjell Øyer Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 540 210 D Scandic Kokstad, Bergen Bergen Flygplats Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 654 199 D Scandic Lillehammer Lillehammer Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 18 000 303 D Scandic Solli, Oslo Oslo Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 12 962 226 R Scandic Sörlandet, Kristiansand Kristiansand Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 940 210 D Scandic Valdres, Fagernes Fagernes Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 10 310 139 D DANMARK Hotel Mayfair (Hobo Copenhagen)1) Köpenhamn Stadskärna Green Key, BREEAM in Use Very Good OM Pandox/Oberoende Hobo (kommande) 7 465 201 R MEININGER Hotels Copenhagen Köpenhamn Stadskärna OM MEININGER Hotels MEININGER 8 158 228 R Motel One Copenhagen Köpenhamn Stadskärna Green Key OM Motel One Motel One 7 963 200 R Scandic Copenhagen Köpenhamn Stadskärna Svanen O Scandic Hotels Scandic 31 500 486 R Scandic Glostrup Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 5 767 120 R Scandic Hvidovre Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 9 005 207 R Scandic Kolding Kolding Ringled Svanen OM Scandic Hotels Scandic 10 472 186 D Scandic Sluseholmen Köpenhamn Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 14 177 215 R FINLAND Hilton Helsinki Kalastajatorppa Helsingfors Ringled ISO 14001, ISO50001 OM Scandic Hotels Hilton 26 171 238 R Hilton Helsinki Strand Helsingfors Stadskärna ISO 14001, ISO50001 OM Scandic Hotels Hilton 18 450 190 R Pilot Airport Hotel Vantaa Flygplats O Privat Oberoende 3 570 112 R Scandic Esbo Esbo Ringled Svanen O Scandic Hotels Scandic 6 407 96 D Scandic Grand Marina, Helsingfors Helsingfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 29 607 470 R Scandic Jyväskylä Jyväskylä Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 8 952 150 D Scandic Kuopio Kuopio Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 9 538 137 D Scandic Park, Helsingfors Helsingfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 32 271 523 R Scandic Rosendahl, Tampere Tammerfors Resort Svanen O Scandic Hotels Scandic 18 348 213 D Scandic Tampere City Tammerfors Stadskärna Svanen OM Scandic Hotels Scandic 19 012 263 D Skyline Airport Hotel Vantaa Flygplats OM Privat Oberoende 9 717 213 R 1) Nytt hyresavtal med Strawberry Hotels och varumärket Hobo träder i kraft senast under 2026. Teckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Fastighetsförteckning PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 66 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 67 ===== Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan TYSKLAND Dorint Hotel am Main Taunus Zentrum Frankfurt Frankfurt Ringled Green Key F Revo Hospitality Group Dorint 13 518 282 R Dorint Hotel an der Kongresshalle Augsburg Augsburg Stadskärna OM Revo Hospitality Group Dorint 9 300 184 D Dorint Hotel an den Westfalenhalle Dortmund Dortmund Mässområde OM Revo Hospitality Group Dorint 14 000 221 D Dorint Hotel am Dom Erfurt Erfurt Stadskärna Green Key OM Revo Hospitality Group Dorint 13 100 160 D Leonardo Hotel Aachen Aachen Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 5 320 99 D Leonardo Hotel Düsseldorf Airport ­ Ratingen Düsseldorf Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 900 199 R Leonardo Hotel Düsseldorf City Center Düsseldorf Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 544 134 R Leonardo Hotel Frankfurt City South Frankfurt Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 15 800 295 R Leonardo Hotel Hamburg City Nord Hamburg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 237 182 R Leonardo Hotel Hannover Hannover Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 350 178 D Leonardo Hotel Hannover Airport Hannover Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 11 777 214 D Leonardo Hotel Heidelberg Heidelberg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 484 169 D Leonardo Hotel Heidelberg­Walldorf Heidelberg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 966 161 D Leonardo Hotel Karlsruhe Karlsruhe Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 8 857 147 D Leonardo Hotel Köln­Bonn Airport Köln Flygplats Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 900 177 R Leonardo Hotel Mannheim City Center Mannheim Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 300 148 D Leonardo Hotel Mönchengladbach Mönchengladbach Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 018 128 D Leonardo Royal Hotel Baden­Baden Baden­Baden Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 8 300 121 D Leonardo Royal Hotel Düsseldorf Königsallee Düsseldorf Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 20 771 253 R Leonardo Royal Hotel Frankfurt Frankfurt Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 24 000 449 R Leonardo Royal Hotel Köln ­ Am Stadtwald Köln Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 9 500 150 R Leonardo Hotel Wolfsburg City Center Wolfsburg Stadskärna Green Key OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 19 275 343 D Mercure Hotel Frankfurt Eschborn Ost Frankfurt Stadskärna Green Key F Revo Hospitality Group Mercure 10 000 224 R Mercure Hotel München Neuperlach München Stadskärna F Revo Hospitality Group Mercure 12 172 253 R Mercure Hotel Schweinfurt Maininsel Schweinfurt Stadskärna Green Key F Revo Hospitality Group Mercure 9 929 133 D NH Collection Hamburg Hamburg Stadskärna Bioscore F NH Hotel Group NH Collection 11 611 129 R NH Frankfurt Airport Frankfurt Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 14 564 158 R NH München Airport München Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 7 148 236 R Pullman Cologne Köln Stadskärna F Accor Pullman 22 492 275 R Pullman Hotel Stuttgart Fontana Stuttgart Stadskärna F Revo Hospitality Group Pullman 13 666 252 R Radisson Blu Köln Köln Mässområde OM Radisson Hospitality Radisson Blu 29 600 393 R Scandic Nürnberg Central Nürnberg Stadskärna OM Scandic Scandic 14 795 311 R Vienna House Easy by Wyndham Frankfurt Airport Frankfurt Flygplats F Revo Hospitality Group Vienna House Easy 5 325 150 R Rum per efterfrågetyp, 31 december 2025 Inhemsk, 39,6% Regional, 38,2% Internationell, 22,2% Rum per land, 31 december 2025 Sverige, 21% Storbritannien, 20% Tyskland, 20% Irland, 12% Norge, 7% Finland, 6% Belgien, 6% Danmark, 4% Övriga, 3% FAKTA PANDOX TOTALA PORTFÖLJ Teckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Fastighetsförteckning PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 67 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 68 ===== Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efterfrågan STORBRITANNIEN England Clayton Hotel Chiswick, London London Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 17 528 227 I Clayton Hotel City of London London Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 8 323 212 I Clayton Hotel Leeds Leeds Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 20 140 334 D Clayton Hotel London Wall London Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 5 721 89 I Clayton Hotel Manchester Airport Manchester Flygplats Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 17 834 365 R Hilton London Heathrow Airport London Flygplats ISO14001, ISO50001 O Hilton Hilton 25 090 398 I Leonardo Hotel Bradford Bradford Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 092 198 D Leonardo Hotel Cheltenham Cheltenham Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 416 122 D Leonardo Hotel East Midlands Airport East Midlands Flygplats Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 7 869 164 D Leonardo Hotel and Conference Venue Hinckley Island Hinckley Ringled Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 28 290 362 D Leonardo Hotel Leeds Leeds Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 13 615 248 D Leonardo Hotel London Croydon London Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 12 749 240 I Leonardo Hotel Manchester Manchester Stadskärna Green Tourism Gold OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 160 265 R Leonardo Hotel Middlesbrough Middlesbrough Stadskärna Green Tourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 8 625 132 D Leonardo Royal Hotel Birmingham Birmingham Stadskärna Green Tourism Gold OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 27 455 445 R Leonardo Royal Hotel Brighton Waterfront Brighton Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 11 866 210 R Leonardo Royal Hotel Oxford Oxford Ringled Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Royal 16 755 240 R Leonardo Hotel Sheffield Sheffield Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 11 600 259 D Leonardo Hotel Swindon Swindon Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 9 589 229 D Maldron Hotel Finsbury Park, London London Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 7 817 191 I Maldron Hotel Shoreditch, London London Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 6 053 157 I The Midland Hotel Manchester Manchester Stadskärna Green Tourism Bronze OM Fattal Hotel Group Oberoende 34 500 312 R Nordirland Clayton Hotel Belfast Belfast Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 20 121 170 D Leonardo Hotel Belfast Belfast Stadskärna Green Tourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 13 023 270 D Maldron Hotel Belfast City Belfast Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 9 018 237 D Maldron Hotel Derry Derry­Londonderry Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 8 489 93 D Skottland Aparthotel Adagio Edinburgh Royal Mile Edinburgh Stadskärna OM Adagio Aparthotel Adagio 8 720 146 R Leonardo Royal Hotel Glasgow Glasgow Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 14 645 321 R Leonardo Hotel Inverness Inverness Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 4 993 118 D Wales Leonardo Hotel Cardiff Cardiff Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 10 400 142 D Rum per läge, 31 december 2025 Stadskärna, 62% Ringled, 16% Flygplats, 12% Mässområde, 3% Resort, 3% Företagspark, 3% FAKTA PANDOX TOTALA PORTFÖLJ Teckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Fastighetsförteckning PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 68 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 69 ===== Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efterfrågan IRLAND Clayton Hotel Ballsbridge Dublin Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 18 597 334 I Clayton Hotel Cardiff Lane Dublin Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 17 716 304 I Clayton Hotel Cork City Cork Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 15 787 201 D Clayton Hotel Dublin Airport Dublin Flygplats Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 60 137 608 I Clayton Hotel Galway Galway Ringled Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 17 206 195 R Clayton Hotel Leopardstown Dublin Ringled Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 25 022 357 I Clayton Hotel Liffey Valley Dublin Ringled Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 30 439 351 I Clayton Hotel Limerick Limerick Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 16 747 158 D Clayton Hotel Silver Springs, Cork Cork Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 12 253 109 D Clayton Hotel Sligo Sligo Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Clayton 18 266 162 D Leonardo Hotels Cork Cork Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 4 708 133 D Leonardo Hotels Dublin Christchurch Dublin Stadskärna Green Tourism Bronze OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 6 475 182 I Leonardo Hotels Galway Galway Stadskärna Green Tourism Silver OM Fattal Hotel Group Leonardo Hotels 5 107 130 R Maldron Hotel Kevin Street Dublin Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 5 956 137 I Maldron Hotel Limerick Limerick Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 16 758 142 D Maldron Hotel Merrion Road Dublin Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 8 632 140 I Maldron Hotel Newlands Cross Dublin Ringled Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 15 584 297 I Maldron Hotel Parnell Square Dublin Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 8 001 182 I Maldron Hotel Pearse Street Dublin Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 7 339 126 I Maldron Hotel Portlaoise Portlaoise Ringled Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 5 955 90 D Maldron Hotel Sandy Road, Galway Galway Ringled Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 12 519 165 D Maldron Hotel Shandon Cork City Cork Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 8 126 101 D Maldron Hotel South Mall, Cork Cork Stadskärna Green Tourism Gold OM Scandic Maldron 9 656 163 D Radisson Blu Dublin Airport Dublin Flygplats OM Radisson Blu Radisson Blu 13 182 229 I ÖVRIGA Belgien Citybox Brussels Bryssel Stadskärna OM Citybox Citybox 9 248 246 I NH Brussels EU Berlaymont Bryssel Stadskärna Green Key, Bioscore OM NH Hotel Group NH 10 827 214 I nhow Brussels Bloom Bryssel Stadskärna Bioscore O NH Hotel Group NH 26 963 305 I Numa Brussels Royal Galleries Bryssel Stadskärna Green Key, BREEAM In Use Very Good F Numa Numa 4 650 100 I Nederländerna Park Centraal Amsterdam Amsterdam Stadskärna EarthCheck Certified, Ecostars OM Grand City Hotels Oberoende 10 811 189 I Schweiz Radisson Blu Hotel, Basel Basel Stadskärna Green Key OM Radisson Hospitality Radisson Blu 19 493 206 R Österrike NH Collection Salzburg City Salzburg Stadskärna Bioscore OM NH Hotel Group NH Collection 7 301 140 R NH Vienna Airport Wien Flygplats Bioscore OM NH Hotel Group NH 22 208 499 I Teckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Fastighetsförteckning PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 69 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 70 ===== EGEN DRIFT Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan BELGIEN Crowne Plaza Antwerpen Antwerpen Ringled Green Key, IHG Green Engage, Safe Guard, BREEAM In­use Very Good FR Pandox Crowne Plaza 18 340 262 D DoubleTree by Hilton Brussels City Bryssel Stadskärna Green Key, IHG Green Engage, Safe Guard FR Pandox Hilton 28 095 354 I Hilton Grand Place Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, ISO14001, ISO50001, Green Tourism, BREEAM In Use Very Good FR Pandox Hilton 22 186 236 I Holiday Inn Brussels Airport Bryssel Flygplats Green Key, IHG Green Engage, BREEAM In Use Very Good FR Pandox Holiday Inn 21 072 310 I Hotel Indigo Brussels ­ City Bryssel Stadskärna Green Key, Safe Guard, BREEAM In Use Very Good FR Pandox Indigo 13 850 284 I The Hotel Brussels Bryssel Stadskärna Green Key, BREEAM In Use Very Good IO Pandox Oberoende 35 612 422 I FINLAND Hotel Korpilampi, Esbo Esbo Resort Green Key, BREEAM In Use Very Good IO Pandox Oberoende 12 918 160 D NEDERLÄNDERNA Novotel den Haag World Forum Haag Mässområde Green Key M Grape Hospitality Novotel 10 500 216 R STORBRITANNIEN England DoubleTree by Hilton Bath Bath Stadskärna Green Tourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality DoubleTree by Hilton 7 266 176 R Hilton Garden Inn London Heathrow Airport London Flygplats Green Key, BREEAM In Use Very Good M Axiom Hospitality Hilton Garden Inn 14 733 364 I Residence Inn by Marriott London Bridge London Stadskärna Green Tourism, Green Key M Axiom Hospitality Residence Inn by Marriott 4 664 87 I Residence Inn by Marriott London Kensington London Stadskärna Green Tourism, ECOsmart, Green Key M Axiom Hospitality Residence Inn by Marriott 15 186 315 I Residence Inn by Marriott Tower Bridge London Stadskärna Green Tourism, ECOsmart, Green Key M Axiom Hospitality Residence Inn by Marriott 7 046 101 I The Queens Hotel Leeds Leeds Stadskärna Green Tourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality Oberoende 20 159 232 D Nordirland Hilton Belfast Belfast Stadskärna Green Tourism (pågående certifiering) M Axiom Hospitality Hilton 14 870 202 D Skottland Radisson Blu Hotel, Glasgow Glasgow Stadskärna Green Tourism Silver, BREEAM In Use Very Good M Axiom Hospitality Radisson Blu 20 261 247 R DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre Edinburgh Stadskärna Green Tourism, ISO14001, ISO50001 M Axiom Hospitality Hilton 9 703 138 R TYSKLAND Holiday Inn Lübeck Lübeck Ringled Green Key, BREEAM In Use Very Good FR Pandox Holiday Inn 7 022 159 D Hotel Berlin, Berlin Berlin Stadskärna Green Key, BREEAM In Use Very Good IO Pandox Oberoende 42 610 701 I Novotel Hannover Hannover Stadskärna Green Key, Safe Guard, Breeam in Use Very Good M Grape Hospitality Novotel 13 048 205 D Radisson Blu Hotel, Bremen Bremen Stadskärna Green Key, BREEAM In Use Very Good FR Pandox Radisson Blu 21 000 235 D Radisson Blu Hotel, Dortmund Dortmund Mässområde Green Key, BREEAM In Use Very Good, Safe GuardFR Pandox Radisson Blu 9 100 190 D Summa kvadratmeter: 2 590 509 EXTERNA FÖRVALTNINGSAVTAL Hotell Stad Läge Miljöcertifiering/Miljöledningssystem Avtalsform Operatör Varumärke Kvm Antal rum Efter frågan BAHAMAS Pelican Bay, Grand Bahama Island 1) Lucaya Resort AM Sundt AS Oberoende NM 186 1) Ägs av Sundt AS, närstående till Helene Sundt AS och CGS Holding AS som är en av Pandox huvudaktieägare. Pandox uppbär ersättning baserat på en procentsats av hotellomsättningen. PANDOX EGNA VARUMÄRKEN 31 december 2025 Teckenförklaring O Omsättningsbaserad OM Omsättningsbaserad med garantihyra OR Omsättnings- och resultatbaserad R Resultatbaserad F Fast IO Internationellt resultatbaserad M Managementavtal FR Franchiseavtal AM Asset management-avtal D Domestic (Inhemsk) R Regional (Regional) I International (Internationell) Fastighetsförteckning PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 70 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETFASTIGHETER ===== SIDA 71 ===== PULLMAN COLOGNE KÖLN 2 HOTELISM BY PANDOX Styrning Pandox är ett svenskt publikt aktiebolag, vilket betyder att bolagsstyrningen främst baseras på reglerna i den svenska aktie ­ bolagslagen samt interna instruktioner och policys. Pandox följer Svensk kod för bolagsstyrning samt Nasdaqs regelverk för emittenter. 72 Ordförandeord 73 Bolagsstyrningsrapport 78 Styrelse och revisor 79 Ledande befattningshavare 81 Risker och riskhantering INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING 71PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 72 ===== Strategisk affär och långsiktig styrka Kära aktieägare, Pandox firade 30 år 2025. Det har varit en spännande och lönsam resa över tre decennier. 2025 var också i många avseenden ett typiskt Pandoxår med en hög affärsaktivitet på en växande hotellmarknad. Årets största händelse var förvärvet av Dalata – det största i Pandox historia. Affären är en strategisk milstolpe som bidrar till betydande tillväxt i cash earnings per aktie, stärker vår position som den ledande hotellfastighets­ ägaren i Europa och skapar nya tillväxtmöjligheter på lönsamma hotellmarknader. Förvärvet genomfördes i nära samarbete med Scandic, en av våra mest värdefulla partners, och bekräftar styrkan i Pandox affärsmodell: specialisering, storlek, nätverk och medarbetare i världsklass. Affären är också ett exempel på Pandox förmåga att skapa värde genom att snabbt kunna realisera affärsmöj ­ ligheter, även i mer komplexa internationella miljöer. Jag vill rikta ett varmt tack till alla medarbetare på Pandox som bidrog till att göra detta möjligt. Ett särskilt tack går också till DNB Carnegie och Swedbank för starkt stöd på finan­ sieringssidan – en viktig faktor för att kunna agera snabbt och resolut på en internationell och konkurrensutsatt marknad. Aktiv portföljstrategi och fördjupat hållbarhetsarbete Utöver Dalata­förvärvet har vi under året genomfört tre kompletterande förvärv i attraktiva marknader och sam­ tidigt optimerat portföljen genom avyttring av tre mindre hotellfastigheter. Det är viktigt att över tid frigöra resurser från fastigheter där avkastningen är begränsad och inves ­ tera det kapitalet i fastigheter och projekt där potentialen är större. Vi ser hållbarhet som en långsiktig konkurrensfördel och genom att integrera hållbarhet i vår affärsmodell skapar vi värde för aktieägare, hyresgäster, hotellgäster och sam­ hälle. Under året har vi fördjupat arbetet med att reducera koldioxidutsläpp i linje med våra SBTi­mål. Fokus har legat på konkreta åtgärder i hotellfastigheterna – investeringar i värmepumpar och solceller, energikartläggningar och ökad andel hållbarhetslänkade lån. Genom dessa insatser mins­ kar vi vårt miljöavtryck, förbättrar lönsamheten i våra hotell­ fastigheter och skapar på sikt en ökad finansiell uthållighet och flexibilitet. Ett mångfacetterat styrelsearbete Styrelseåret har varit intensivt med fokus på strategiska beslut, riskhantering och hållbarhetsfrågor. Arbetet med Dalata har av naturliga skäl tagit mycket tid i anspråk, men vi har därutöver avhandlat en lång rad frågor, däribland den årliga strategiöversynen. Tidigare externa styrelse ­ utvärderingar bekräftar att styrelsen har rätt mix av erfa ­ renheter och arbetar effektivt och professionellt. Pandox valberedning har under året arbetat med rekrytering av ytterligare en styrelseledamot och jag är glad över att Linda Eriksson kommer att föreslås för nyval till årsstäm­ man i april. Linda kommer att ytterligare stärka styrelsens kompetens och perspektiv. God totalavkastning, stabil utblick, höjd utdelning Pandoxaktiens totalavkastning uppgick under 2025 till cirka 8 procent. Med en robust affärsmodell, en stark port­ följ och ett vasst team står Pandox väl rustat för framtiden. Jag ser optimistiskt på hotellmarknaden och ser goda möj ­ ligheter till värdeskapande genom förvärv och investe ­ ringar samt avyttringar när priset är rätt. Under 2026 kom­ mer Dalata­förvärvet att ge ett betydande bidrag till cash earnings per aktie och jag är glad att styrelsen därutöver kan föreslå en höjning av utdelningen till 4,50 (4,25) SEK per aktie, motsvarande cirka 876 (827) MSEK, för året som gått. Jag vill avsluta med att tacka alla medarbetare på Pandox för deras insatser under året. Jag vill också tacka aktieägare, affärspartners, banker, investerare och övriga intressenter för det intresse och förtroende ni visar oss. Oslo i mars 2026 Christian Ringnes ”Med en robust affärsmodell, en stark portfölj och ett vasst team står Pandox väl rustat för framtiden” Ordförandeord PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 72 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 73 ===== Bolagsstyrningsrapport Övergripande bolagsstyrningsstruktur Aktieägare Extern revisor Bolagsstämma Revisionsutskott Styrelse Valberedning Vd Ersättningsutskott Koncernledning Finansutskott Sidorna 73–80 utgör bolagets Bolagsstyrningsrapport och har ej varit föremål för revision av bolagets revisor. God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att bolaget sköts på ett för aktie ägarna så ansvarsfullt och effektivt sätt som möj ligt. Bolagsstyrning beskriver hur rättig heter och skyldigheter fördelas mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och interna processer. Pandox AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med huvudkontor i Stockholm och med aktier noterade på Nasdaq Stockholm. Bolagsstyrningen i Pandox utgår från svensk lag, bolagsord­ ningen, Nasdaqs regelverk för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Koden återfinns på www.bolags­ styrning.se och utgör god sed på aktiemarknaden. Pandox följer Koden utan avvikelser. Inga överträdelser av tillämpliga börsregler eller av god sed på aktiemarknaden har rapporterats gällande Pandox av Nasdaq Stockholms disciplinnämnd eller Aktiemarknads­ nämnden under 2025. ÄGARE OCH AKTIEN Pandox B ­aktie är sedan den 18 juni 2015 noterad på Nas­ daq Stockholm på listan för stora bolag (Large Cap). Bola ­ gets aktie kap ital uppgick per den 31 december 2025 till 486 507 500 kronor, fördelat på 75 000 000 A ­aktier och 119 603 000 B­ aktier. Varje A­aktie berättigar innehavaren till tre röster på bolags stämman, medan varje B­aktie berät­ tigar innehavaren till en röst på bolagsstämman. Pandox bolagsordning innehåller ett omvandlingsförbe ­ håll och ett hembuds förbehåll för Pandox A­aktier. Samtliga B­aktier är fritt överlåtbara. Följande aktieägare hade vid utgången av 2025 ett direkt eller indirekt ägande som representerade 10 procent eller mer av röste talet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2025-12-31 Andel av röstetalet, % Eiendomsspar AS 36 Helene Sundt AB 17 Christian Sundt AB 16 Bolagets börsvärde beräknat på både A ­ och B ­aktier upp­ gick vid årets slut till 39 504 (37 325) MSEK. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är Pandox högsta beslu tande organ och där har aktieägare rätt att fatta beslut om Pandox ange ­ lägenheter. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet, d.v.s. med stöd av hälften av de på stäm­ man avgivna rösterna. I vissa frågor föreskriver dock Aktie ­ bolagslagen att förslagen ska godkännas av en större andel av rösterna. Enligt bolags ordningen sker kallelse till bolags ­ stämma genom annonsering i Post och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på Pandox webb­ plats pandox.se. Att kallelse har skett ska samtidigt annon­ seras i Svenska Dagbladet. När datum och ort för bolagsstämma har fastställts ska uppgift om detta lämnas på Pandox webbplats senast i samband med tredje kvartalsrapporten. Årsstämman 2026 hålls den 15 april 2026 i Stockholm. Årsstämma 2025 Pandox senaste årsstämma ägde rum den 9 april 2025 i Stockholm. Årsstämman 2025 fattade bland annat följande beslut: • Fastställelse av resultat­ och balans räkning samt koncern resultaträkning och koncernbalansräkning. • Disposition av bolagets vinst enligt den fastställda balans­ räkningen samt beslut om att inte lämna någon utdelning till aktieägarna. • Omval av styrelseledamöterna Christian Ringnes (ordförande), Jakob Iqbal, Jon Rasmus Aurdal, Bengt Kjell, Jeanette Dyhre Kvisvik och Ulrika Danielsson. • Ann­Sofi Danielsson avböjde omval. • Arvoden till styrelsen; 925 000 SEK till ordförande, 707 000 SEK till vice ordförande, samt 487 000 SEK till övriga ledamöter. • Arvoden till revisionsutskottet; 180 000 SEK till revisions ­ utskottets ordförande och 90 000 SEK till envar av övriga ledamöter. • Arvoden till ersättningsutskottet; 54 000 SEK till de två ledamöterna i utskottet. • Arvoden till finansutskottet; 170 000 SEK till ordföranden i utskottet och 85 000 SEK vardera till de övriga två leda­ möterna i utskottet. • Omval av revisorer i form av revisions bolaget PwC med Sofia Götmar­Blomstedt som ny huvudansvarig revisor. • Bemyndigande för styrelsen att emittera nya aktier upp­ gående till maximalt 10 procent av totalt antal utestående aktier. • Godkännande av ersättningsrapport. • Antagande av principer för utseende av valberedning inför årsstämma 2026. Fullständigt bolagsstämmoprotokoll finns tillgängligt på Pandox webbplats. STYRELSE Pandox styrelse är ansvarig för bolagets förvaltning och organisation. Ansvaret omfattar bland annat att: • Fastställa Pandox övergripande mål och strategier. • Tillsätta, utvärdera och vid behov entlediga vd. • Säkerställa effektiva uppföljnings ­ och kontrollsystem för Pandox verksamhet. • Fortlöpande utvärdera resultat och finansiell ställning. • Säkerställa att årsredovisning och delårsrapporter är korrekta, tillförlitliga och relevanta. Styrelseledamöterna väljs av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt Pandox bolagsordning ska styrel­ sen, till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter utan styrelsesuppleanter. Pandox styrelseordförande väljs av årsstämman. Styrelse ordföranden ansvarar för att styrelsens arbete är välorganiserat och effektivt. Bolagsstyrningsrapport PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 73 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 74 ===== Styrelsen följer en skriftlig arbetsord ning som revideras årligen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen reglerar bland annat mötesformer, funk­ tioner samt fördelningen av arbete mellan styrelseledamö­ terna och verkställande direktören. I samband med det kon­ stituerande styrelsemötet fastställer styrelsen även instruk­ tionen för verk ställande direktören samt instruktioner för finansiell rapportering. Styrelsen sammanträder enligt ett årli gen fastställt schema som normalt följer Pandox strategi ­ och budgetpro­ cess samt bolagets finansiella kalender. Ytterligare styrelse­ möten kan sammankallas för att hantera tidskritiska frågor som kräver sty relsebeslut, till exempel förvärv, avyttring eller kapital anskaffning. För presentation av styrelsen, se sida 78. Styrelsens arbete Styrelsen har under året haft 14 möten varav ett konstitue ­ rande. På det konstituerande styrelsemötet omvaldes Bengt Kjell till vice ordförande i styrelsen. Styrelsen genomför regelbundet en utvärdering av sina arbetsformer och rutiner för att säkerställa att den har nödvändig kompe tens samt väl fungerande processer för goda beslut. Resultatet av utvärderingen rappor teras till valberedningen och utgör en del av underlaget för nomi ­ neringsarbetet. Styrelsens bedömning är att ledamö terna har ändamålsenlig och väl kompletterande kompetens med hänsyn till Pandox verksamhet, vilket delas av valbered­ ningen. Styrelsen har tydliga riktlinjer kring att undvika intresse­ konflikter. Dessa finns beskrivna i dokumentet Arbets ­ ordning för Styrelsen och täcker in bland annat lojalitets ­ plikt, tystnadsplikt, jäv och insidertrading. Eventuella fall av intressekonflikt som uppdagas förmedlas till intressenter i årsredovisningen. Inga fall av intressekonflikt uppdagades under 2025. Inom hållbarhetsområdet sker återrapportering till sty ­ relsen genom en årlig muntlig presentation av SVP , Director of Sustainable Business. Under 2025 var styrelsen särskilt involverad i uppdateringen av den dubbla materialitetsana ­ lysen. SVP , Director of Sustainable Business har från 2024 en stående hållbarhetspunkt i revisionsutskottets möten. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Koden som mång ­ faldspolicy vid framtagandet av förslaget till styrelse, med målet att styrelsen ska vara sammansatt med leda möter i varierande ålder, kön och geografiskt ursprung samt representera varierande utbildnings ­ och yrkesbakgrund. Två av sex ledamöter i Pandox styrelse är kvinnor. Valberedningen har bedömt att styrel sen uppfyller Kodens krav på oberoende. Revisionsutskott Pandox styrelse utsåg den 9 april 2025 ett revisionsutskott bestående av Ulrika Danielsson (ordförande), Jeanette Dyhre Kvisvik och Jon Rasmus Aurdal. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka Pandox finansiella rapporte ­ ring, övervaka effektiviteten i Pandox interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revi sionen av årsre­ dovisningen och koncern redovisningen, granska och över­ vaka revisorns opartiskhet och självständighet och särskilt uppmärksamma om revisorn till handahåller Pandox andra tjänster än revi sions tjänster, samt biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans val av revisor. Revisionsut­ skottet granskar också årsredovisningen och delårsrappor ­ terna samt övervakar revisionen. Revisions utskottet utför inte något revisionsarbete. Revisionsutskottet har under året granskat Pandox externa finansiella rapportering samt löpande analyserat och bedömt Pandox ekonomiska, finansiella och rappor ­ teringsmässiga risker med särskilt fokus på intäkter, resul­ tat, fastighetsvärdering, finansiell ställning och hållbarhets ­ arbete. Inom ramen för hållbarhetsområdet har revisionsutskot­ tet haft ett särskilt fokus på bolagets efterlevnad av kraven enligt Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Detta har bland annat omfattat granskning av identifierade hållbarhetsrelaterade risker, bolagets klimatomställnings ­ plan och dess implementering samt hur Pandox vidare­ utvecklar processer, styrning och intern kontroll kopplade till hållbarhetsrapporteringen. Vidare har revisionsutskottet fortsatt behandlat frågor gällande intern kontroll, med avseende på uppbyggnad, verktyg, organisation och self ­assessment. Bedömningen Styrelsearbetets normala årscykel utöver stående punkter såsom lägesrapport, investeringsbeslut, likviditet och finansiering 1. Februari • Bokslutskommuniké, kvartal 4 • Resultat­ och balansräkning helår • Förslag till vinstdisposition • Årsredovisning • Återkoppling från revisorer 2. Mars • Fastställelse av årsredovisning • Kallelse till årsstämma 3. April • Delårsrapport, kvartal 1 • Revisionsplan • Genomgång av policys • Prognos/budgetutfall 4. April – konstituerande möte • Styrelsens arbetsordning • Vd­instruktion • Policys 5. Juni • Marknadsuppdatering 7. September • Prognos/budgetutfall • Strategi 9. December • Investeringar • Affärsplan • Budget • Riskanalys 6. Juli • Delårsrapport, kvartal 2 8. Oktober • Delårsrapport, kvartal 3 • Återkoppling från revisorer • Prognos/budgetutfall STYRELSEMÖTEN JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC är att Pandox arbete med risk och kontroll har stärkts ytter ­ ligare genom förbättrade rutiner, kontroller och system samt stödjande insatser från finansutskottet (se nedan). Under 2025 har revisionsutskottet haft sju protokollförda möten, vilka avrapporterats till styrelsen. Ersättningsutskott Pandox har ett ersättningsutskott bestående av två ledamöter: Christian Ringnes (ordförande) och Jakob Iqbal. Ersättningsutskottet ska: • Bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags­ ledningen. • Följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. • Följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstäm­ man fattat beslut om samt gällande ersättningsstruktur och ersättningsnivåer i bolaget. • Granska och förbereda förslag om samtliga aktie och aktie relaterade incitamentsprogram till bolagsledningen. Ersättningsutskottet har under året särskilt berett frågor rörande lön och ersättning för verkställande direktören och bolagsledningen. Därutöver har också frågor avseende incitamentsprogram för nyckelpersoner på Pandox hanterats. Under 2025 har ersättningsutskottet haft två protokoll­ förda möten, vilka avrapporterats till styrelsen. Bolagsstyrningsrapport PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 74 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 75 ===== Finansutskott Styrelsen utsåg den 9 april 2025 ett finansutskott bestående av styrelseledamöterna Bengt Kjell (ordförande), Christian Ringnes och Jon Rasmus Aurdal. Pandox ledning i form av bland annat vd och CFO har närvarat vid utskottets möten med rätt att delta i diskussioner men inte i beslut. Utskottet har behandlat frågor av särskild betydelse för Pandox finan­ siella ställning, som till exempel refinansiering av banklån, räntesäkring och uppfyllande av villkor i kreditavtal. Erfa­ renheterna av finansutskottets arbete är goda och styrelsen har åter föreslagit valberedningen att en prövning om beho­ vet av ett finansutskott även ska göras 2026, och i det fall det inrättas, att arvodet för ledamöter från styrelsen ska vara på samma nivå som för revisionsutskottet. Under 2025 har finansutskottet haft fem möten, vilka avrapporterats till styrelsen. Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Den verkställande direktören är under ställd styrelsen och ansvarar för Pandox löpande förvaltning och den dagliga driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl­ lande direktören anges i Pandox arbetsordning för styrel­ sen och i instruktionen för verkställande direktören. Åtgärder som är utöver de vanliga eller av särskilt stor betydelse fal­ ler inte under den löpande förvaltningen och verkställande direktören är skyldig att bereda och inför styrelsen föredra sådana frågor. Verkställande direktören ansvarar också för att upprätta rapporter och sammanställa information inför styrelsemöten samt vara föredragande på styrelsemöten. Enligt instruktionerna för finansiell rapportering är den verk­ ställande direktören ansvarig för Pandox finansiella rapporte­ ring och denne ska säkerställa att styrelsen erhåller tillräck­ ligt med information för att hela tiden kunna utvärdera bola­ gets finansiella ställning. Verkställande direktören ska hålla sty relsen kontinuerligt informerad om utveck lingen av Pandox verksamhet när det gäller intäkter och resultat, ekonomisk ställning, likviditets­ och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje annan händelse, omständighet eller förhållande som kan antas vara av väsentlig betydelse för Pandox aktieägare. Revision Pandox revisor utses av bolagsstämman för att granska bola­ gets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verk­ ställande direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisions berättelse som omfattar Pandox moder bolag och Pandoxkoncernen till årsstämman. Revisorerna har sitt uppdrag från och rapporterar till bolags­ stämman och får i sitt arbete inte låta sig styras av Pandox styrelse eller bolagsledning. Revisorerna ska också rapportera om någon styrelse ­ ledamot eller den verkställande direktören har företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings skyldighet. Enligt Pandox bolagsordning ska Pandox ha två reviso­ rer och två revisors suppleanter eller ett auktoriserat revi ­ sionsbolag. På uppdrag av revisionsutskottet genomförde Pandox under 2017 en revisionsupphandling som resulte ­ rade i valberedningens förslag om nyval av revisionsbola ­ get PwC, som också tillstyrktes av årsstämman 2017. Vid årsstämman 2025 omvaldes PwC med notering om auktori ­ serade revisorn Sofia Götmar­Blomstedt som huvudansva ­ rig revisor. Pandox revisor presenteras närmare på sida 78. Styrelsen träffar Pandox externa reviso rer, utan att bolags­ ledningen är närvarande, minst en gång om året för att ta emot och beakta revisorernas synpunkter. Revisionsutskottet träffar också reviso rerna regelbundet för att ta del av och beakta deras synpunkter på delårsrap­ porter, års redovisning, utfallet av revisorernas granskning av den interna kontrollen för finansiell rapportering samt andra frågor. Pandox har ingen särskild granskningsfunktion (intern­ revision). Styrelsen prövar årligen behovet av en sådan. Baserat på revisionsutskottets utvärdering har styrelsen beslutat att inte inrätta någon särskild funktion för internre ­ vision. Styrelsen bedömer att de inarbetade finansiella pro­ cesser för uppföljning och utvärdering av kontroller som sker inom koncernekonomifunktionen, gör att tillräcklig till­ förlitlighet uppnås i den finansiella rapporteringen utan en självständig avdelning för internrevision. VIKTIGARE POLICYER OCH KODER Innehåll Finanspolicy Principer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas Insiderpolicy Regler och riktlinjer för hantering av insiderinformation Intern och extern personuppgiftspolicy Regler och information om Pandox behandling av personuppgifter IT­ och informationssäkerhetspolicy Principer och regler för hur IT­verksamheten ska bedrivas och hur IT­säkerheten säkerställs Kommunikationspolicy Principer och regler för hur intern och extern kommunikation ska skötas Miljöpolicy Regler och riktlinjer för Pandox miljöansvar Uppförandekod för affärspartners Principer och krav på Pandox affärspartners Uppförandekod för medarbetare Principer och krav på Pandox medarbetare Antikorruptionspolicy Principer och krav på Pandox medarbetare rörande antikorruption Policy för mänskliga rättigheter Principer och krav på Pandox avseende mänskliga rättigheter Riktlinjer för visselblåsartjänst Beskriver hur medarbetare och externa intressenter kan anmäla misstankar om oegentligheter Riktlinjer för kriskommunikation Beskriver hur Pandox kommunicerar internt och externt i krissituationer PANDOX STYRELSE OCH UTSKOTT 2025 Deltagande i antal möten Namn Arvode, tkr Styrelsen Revisions- utskott Ersättnings- utskott Finans- utskott Oberoende bolaget1) Oberoende ägare2) Christian Ringnes, ordf. 1 064 12 av 14 2 av 2 5 av 5 Ja Nej Jakob Iqbal 541 12 av 14 2 av 2 Ja Nej Jon Rasmus Aurdal 662 11 av 14 7 av 7 5 av 5 Ja Nej Ann­Sofi Danielsson 3) – 2 av 2 2 av 2 – – Bengt Kjell, vice ordf. 877 13 av 14 5 av 5 Ja Ja Jeanette Dyhre Kvisvik 577 14 av 14 5 av 5 4) Ja Ja Ulrika Danielsson 667 14 av 14 7 av 7 Ja Ja 1) Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. 2) Oberoende i förhållande till bolagets större ägare. 3) Avböjde omval på årsstämman 2025. 4) Invald i utskottet på årsstämman 2025. Bolagsstyrningsrapport PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 75 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 76 ===== Pandox modell för internkontroll Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ och ska lämna förslag till ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag till var och en av styrelse ledamöterna. Valberedningen ska också lämna förslag till val och arvodering av revisor/revisorer i samarbete med revisionsutskottet samt hur valbered ningen ska formeras och sammankallas. I enlighet med beslut på Pandox års stämma 2025 ska Pandox valberedning inför årsstämman 2026 bestå av leda­ möter som utsetts av de, per 31 juli 2025, fyra röstmässigt största aktieägarna, enligt den av Euroclear Sweden förda aktieboken, samt styrelseordföranden. Styrelseordföranden i Pandox AB ska också sammankalla det första mötet i valbe­ redningen. Om en aktie ägare som har rätt att utse en leda­ mot i valberedningen avsäger sig rätten att utse en leda­ mot, ska rätten att utse en ledamot övergå till den största aktieägaren som tidi gare inte haft rätt att utse en ledamot till valberedningen. Helene Sundt AB och Christian Sundt AB representeras av en gemensam ledamot i valberedningen. Leda moten som utsetts av den röstmässigt största aktieäga­ ren ska utses till ordförande för valberedningen. Samman­ sättningen av valberedningen ska tillkännages senast sex månader före nästa årsstämma. Inget arvode ska utgå. Den 9 september 2025 meddelade Pandox att valbe­ redningen har konstitue rats i enlighet med av årsstämman fastställda principer med följande samman sättning: • Anders Ryssdal, Eiendomsspar AS (Valberedningens ordförande) • Christian Ringnes, Styrelsens ord förande Pandox AB • Leiv Askvig, Helene Sundt AB och Christian Sundt AB gemensamt • Dick Bergqvist, AMF • Camilla Wirth, Alecta Vid framtagande av förslag till val av styrelse tillämpar val­ beredningen som mångfalds policy, och beträffande målen för denna, vad som föreskrivs i punkt 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra detta via e ­post till valberedningen@pandox.se eller brev till Pandox AB, Valberedning, PO Box 15, SE­ 101 20 Stockholm. Valberedningens förslag inför årsstämman 2025 omfattar: • Förslag till val av styrelseledamöter • Förslag till val av revisor • Principer för utseende av valberedning inför årsstämman 2025 Valberedningens förslag har publicerats i kallelsen till årsstämman 2026 och på Pandox webbplats. Årsstämman kommer att hållas den 15 april 2026 i Stockholm. INTERNKONTROLL OCH FINANSIELL RAPPORTERING Pandox styrelse ansvarar enligt den svenska aktiebolagsla ­ gen och Koden för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och avser framförallt att beskriva intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Det ramverk som ligger till grund för Pandox arbete med och beskrivning av intern styrning och kontroll är ”COSO”, the Committee of Sponsoring Organisations of the Tread­ way Commission. Internkontrollramverket COSO struktu ­ rerar intern kontroll utifrån fem komponenter; kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, uppföljning och informa ­ tion samt kommunikation. Kontrollmiljö Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fast­ ställer årli gen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördel­ ning. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att årligen fastställa policy dokument, instruktion för vd, delegations ­ ordningar, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, verksamhets mål och strategi samt affärsplan och budget. Grunden för god intern kontroll avseende finansiell rap­ portering utgörs av kon troll miljön. Pandox arbetar kontinu­ erligt med att tydliggöra, dokumentera och anpassa organi ­ sationsstruktur, besluts vägar, ansvar och befogenheter vil­ ket stärker Pandox företagskultur och kontrollmiljö. Riskbedömning Se Riskavsnittet sidorna 81–85 och Hållbarhetsrapporten från sida 92. Mål Verksamhet Resultat Riskbedömningen avseende den finansiella rapporteringen innebär att Pandox har identifierat de arbetsprocesser och resultat­ och balansposter där risk finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte tillräckliga kontrollmoment byggs in i ruti nerna. Vid riskbedömningen analyseras huruvida fel skulle kunna upp­ stå och i så fall hur och var i processen. I riskbedöm ningen har posterna där risken för väsent liga fel är högst identifie ­ rats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller där processen innehåller hög komplexitet med behov av stark intern kontroll. En bedömning av riskerna för fel i den finansiella rap­ porteringen sker årligen för varje rad i resultaträkningen, rapporten över finansiell ställning och kassaflödes analysen. För de poster som är väsentliga och/eller har förhöjd risk för fel finns särskilda processer för att minimera riskerna. De tre viktigaste riskområdena är: • Fastighetsvärdering • Finansieringsverksamheten • Investerings­ och renoveringsprogram Pandox har en väl etablerad operationell riskmodell (Pandoxmetoden). Pandox metoden används för att värdera och dokumentera identifierade risker i hotellfastig heterna och är en viktig del av Pandox totala riskarbete. Arbetsme ­ toden bygger på en individuell affärsplan för varje hotell­ fastighet och skapar förutsättningar för ökat kassaflöde och lägre risk. Den ger också kunskapsfördelar som bidrar till affärs möjligheter. Pandoxmetodens fyra delar är: • Marknadsanalys • Marknadsstrategi Kontrollmiljö Riskanalys Inform ation Uppföljning Kontrollaktivitet Bolagsstyrningsrapport PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 76 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 77 ===== • Lönsamhetsoptimering • Avtalsoptimering För varje hotellfastighet finns en individuell affärsplan. Två gånger per år görs en genom gång av samtliga hotell och fastig heter samt en uppdatering av affärsplanen enligt Pandoxmetoden. Återkommande verksam hetsnära risk­ områden är intäkter/beläggning, fastighetsdrift­/under ­ håll, hyresavtalsfrågor och investeringar. De största ris ­ kerna dokumenteras i en ”Hot Pile” som följs upp löpande samt i relevanta delar avrapporteras på koncernledningens månadsmöten. På dessa månadsmöten diskuteras även påver kan från makroekonomi, hotell konjunktur cykeln, geo­ grafisk exponering och operatörs ­/varumärkesexponering, hotellefter frågan, utbud av ny kapacitet, konkurrenter med mera. Mer information om fastighetsvärdering finns på sidorna 153–155. I rollen som aktiv ägare av hotellfastig heter eftersträvar Pandox att tillsammans med sina hyrespartners identifiera gemensamma investerings ­ och renoveringspro gram för att säkerställa hotellens konkur renskraft och bidra till ett ökat kassaflöde. Pandox har ett långsiktigt perspektiv och en strukturerad process för handläggning, genomförande och uppföljning av investeringar. Pandox arbetar normalt med underhållsplaner på 3–5 år samt därutöver med specifika projekt för kassaflödes höjande investeringar. För investe­ ringar överstigande 10 MSEK skrivs en PM som lämnas till styrelsen för beslut. En investeringsbudget upprättas varje år i samband med framtagandet av budget och verksam­ hetsplan, vilken fastställs av styrelsen och justeras kvar ­ talsvis. Utfallet av investeringarna följs upp mot budget och redovisas för styrelsen. Ränteutgifter är Pandox största utgiftspost. Ränteutgif­ ter påverkas av marknadsräntor och av marginalerna hos kredit institut samt Pandox strategi avseende räntebindning. Med en högre andel lån i utländsk valuta påverkas ränte­ utgifterna även av fluktuationer i valutakurser. Majoriteten av Pandox lånefaciliteter löper med rörlig ränta. För att hantera ränte risk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framför allt ränte­ swappar. Rörliga räntor är delvis utbytta genom ränteswap­ par vilket ger Pandox fasta räntor. Pandox styrelse faststäl­ ler riskmandatet. Riskmandatet speglas i Pandox finans­ policy och säkerställer att företaget har tillgång till långsiktig finansiering. Finanspolicyn uppdateras årligen av styrelsen. Pandox arbetar nära sina långivare och extern expertis för att ha god framförhållning avseende sitt finansierings behov. I samband med Pandox årliga strategi­ och budgetarbete presenterar koncernledningen en karta över koncernens viktigaste affärsrisker för styrelsen. Kontrollaktiviteter För att undvika felaktigheter är kontroll aktiviteter implemen­ terade med syfte att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Pandox väsentligaste finansiella processer, såsom bokslut, konsolidering, uppföljning och rapportering finns dokumen­ terade i en Ekonomihandbok. Kontrollerna avser att säker ­ ställa kvalitativ finansiell rapportering. Samtliga koncernbolags implementerade nyckelkon­ troller avseende finansiell rapportering dokumenteras i en självutvärderingsmall som rapporteras till koncernfunktio­ nen. Självutvärderingsmallen följs upp, anpassas och utvär ­ deras av koncernfunktionen vilket stärker kontrollmiljön inom koncernen. CFO, Business Intelligence och Group Accounting & Control har alla ett ansvar för att skapa den miljö som krävs för att uppnå transparent och rättvisande finansiell rappor ­ tering. Ledning och styrelse i Pandox utgör även viktiga kontrollinstanser i den externa finansiella rapporterings­ processen. Uppföljning Pandox följer varje månad upp utfall i förhållande till bolagets operationella och finansiella mål. På resultat upp följ nings ­ möten deltar vd, CFO, CCO och affärs områdesansvariga. Materiella differenser utreds omedelbart av CFO och rap­ porteras i väsentliga fall till styrelsen. Eventuella identifie ­ rade höga risker följs upp av styrelsen minst varje kvartal. Revisions utskottet granskar alltid de externa rapporterna innan de görs publika för aktiemarknaden. Dessa processer för uppföljning utgör grunden för att säkerställa Pandox finansiella rapportering. CFO redogör årligen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen för styrelsen. Utöver detta granskar även Pandox externa reviso­ rer bolagets interna kontroll avseende finansiell rapporte ­ ring och års redovisning samt gör en översiktlig granskning av delårsrapporten för det tredje kvartalet. Av revisorerna eventuellt identifierade brister och/eller fel rapporteras till Pandox ledning eller vid allvarligare brister eller fel direkt till styrelsen. Information och kommunikation En förutsättning för god intern kontroll är att dess olika beståndsdelar och avsikter är kända i organisationen. Med andra ord är en tydlig och strukturerad kommunikation kring intern kontroll mycket viktig. För att säkerställa ett effektivt kunskaps ­ och erfaren­ hetsutbyte inom ekonomifunktionerna genomförs regel­ bundna ekonomi möten. Styrande riktlinjer, policyer och instruktioner finns tillgängliga på koncernens intranät. Tillgängligheten till dokumenten för intern information på intranätet styrs via behörigheter. Dokumenten upp dateras löpande vid behov. Även vad gäller finansiell data för kon­ cernen är detta centralt styrt via behörigheter. Det finns ett nära samarbete mellan koncernfunktion och rapporterande dotterbolag, däribland arrangerar kon­ cernfunktion årligen konferens och utbildning för ekonomi ­ ansvariga och controllers. Ansvarig för Investor Relations hanterar tillsammans med medarbetare all extern information och kommunika ­ tion, inklusive den externa hemsidan. Stockholm den 11 mars 2026 Styrelsen för Pandox AB Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till bolagstämman i Pandox AB, org.nr 556030­7885 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor­ ten för år 2025 på sidorna 73–80 och för att den är upprät­ tad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrappor ­ ten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt­ ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncern­ redovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovis ­ ningslagen. Stockholm den 11 mars 2026 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Bolagsstyrningsrapport PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 77 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 78 ===== Styrelse och revisor Christian Ringnes Född 1954. Styrelseordförande sedan 2004, ordförande i ersättningsutskottet samt ledamot i finansutskottet. Master of Business Administra­ tion från Harvard Business School, kandidatexamen i företags ekono­ mi från École des Hautes Études Commerciales, examen Philoso­ phicum från Universitetet i Oslo. Styrelseordförande Eiendomsspar AS och Victoria Eiendom AS (samt styrelseuppdrag i bolag i koncernen). Styrelseordförande Sundt AS (samt styrelseuppdrag i flera bolag i koncernen) och Dermanor AS. Christian Ringnes med familj äger 47,4 procent av aktierna i Victoria Eiendom AS, som äger 56,4 pro­ cent av aktierna i Eiendomsspar AS , som i sin tur äger 37 314 375 A­aktier och 10 950 826 B­aktier i Pandox. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Jon Rasmus Aurdal Född 1982. Styrelseledamot sedan 2018 samt ledamot i revisionsutskottet och i finansutskottet. Master of Science, Professional Accountancy från Norwegian Business School (BI) och Master of Business and Administration från Norwegian School of Econo­ mics (NHH). Examen philosophi­ cum från Universitetet i Oslo. CFO Eiendomsspar AS och Victo­ ria Eiendom AS. Styrelse­ och led­ ningsuppdrag i flera dotterbolag till Eiendomsspar AS och Victoria Eiendom AS. Styrelseledamot Lillunn AS. Aktieinnehav: 2 000 B­aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Revisor Sofia Götmar­Blomstedt Född 1969. Huvudansvarig auktoriserad revisor, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB. Huvudansvarig revisor i Pandox sedan 2024. Andra revisionsuppdrag: Thule Group, Coop/KF , Cloetta, Pågengruppen, Odevo, Lammhult Designgroup och Ecolean. Medlem av FAR. Bengt Kjell Född 1954. Styrelseledamot sedan 1996. Vice ordförande i styrelsen samt ord förande i finansutskottet. Diplomerad från Handelshög skolan i Stockholm, DHS. Styrelseordförande Hagabacken Fastighets AB. Styrelseledamot AB Industri värden, ICA Gruppen AB, Dunkers Stiftelser m.fl. Aktieinnehav: 2 000 B­aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Aktieinnehav per 31 december 2025. Jeanette Dyhre Kvisvik Född 1972. Styrelseledamot sedan 2017. Juridisk embetseksamen Laudabi­ lis från Bergen Universitet (Norge). Vd VILLOID AS. Styrelseledamot VILLOID AS. Aktieinnehav: 470 B­aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Ulrika Danielsson Född 1972. Styrelseledamot sedan 2023 samt ordförande i revisionsutskottet. Civilekonom från Handelshög­ skolan vid Göteborgs univsersitet. Verksamhet i eget bolag. Styrelse­ ledamot Platzer Fastigheter Hol­ ding AB, Nyfosa AB, Infranord AB, Storytel AB, Kallebäck Pro­ perty Invest AB och Sparbanken Alingsås AB. Aktieinnehav: 2 000 B­aktier privat och via bolag. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Jakob Iqbal Född 1972. Styrelseledamot sedan 2020 samt ledamot i ersättningsutskottet. Master of Business Economics från BI Norwegian Business School. Certified European Financial Analyst (AFA) vid NHH Norwegian School of Economics. Slutfört Advanced Manage­ ment Program vid Harvard Busi­ ness School. Vd Sundt AS (samt styrelse­ och ledningsuppdrag i flera bolag i koncernen). Styrelseordförande Helene Sundt AB och Christian Sundt AB. Styrelseledamot Eiendomsspar AS, Victoria Eiendom AS, Pactum AS och Equitile Investments Ltd. Ledamot i valberedningen för Norwegian ASA, Panoro ASA, Ultimovacs ASA och Otello ASA. Aktieinnehav: 10 000 B­aktier. Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Styrelse och revisor PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 78 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 79 ===== Ledande befattningshavare Liia Nõu, vd Född 1965. I Pandox sedan 2007. Civilekonom från Handels högskolan i Stockholm. Styrelsemedlem Modern Times Group AB och JM AB. Aktieinnehav: 36 615 B­aktier. Anneli Lindblom, CFO Född: 1967. I Pandox sedan 2021. Civilekonom från Frans Schartaus Handelsinstitut Stockholm. Styrelseledamot Neobo AB och Logistea AB. Aktieinnehav: 8 350 B­aktier. Anders Berg, SVP , Communications and IR Född 1967. I Pandox sedan 2015. Civilekonom från Linköpings Universitet, Certified European Financial Analyst (CEFA), Certified Investor Relations Officer (CIRO). Aktieinnehav: 3 150 B­aktier. Martin Creydt, SVP , Director of Asset Management International Född: 1965. I Pandox sedan 2017. Advanced Management Program, Cornell University, Executive Program, INSEAD, Business Degree Service Management, Göteborgs Universitet. Aktieinnehav: 5 500 B­aktier. Tobias Ekman, SVP , Director of Asset Management Nordics Född 1972. I Pandox sedan 2022. Hotel management degree, Hotel Institute Montreux. Hotel operation studies, HOSTA Hotel School, Switzerland. Aktieinnehav: 2 500 B­aktier. Aktieinnehav per 31 december 2025. Joakim Andersson, SVP , Treasury* Född 1979. I Pandox sedan 2017. Kandidatexamen i nationalekonomi och företagsfinansiering, Brunel University, London. Aktieinnehav: 1 500 B­aktier. * Medlem av koncernledningen från 1 mars 2026. Ledande befattningshavare PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 79 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 80 ===== Lars Häggström, Executive Senior Advisor Född 1954. I Pandox sedan 2000. Sjöingenjör med examen från Sjöbefäls skolan i Stockholm samt ett års studier på Kungliga Tekniska Högskolan. Aktieinnehav: 14 200 B­aktier. Aldert Schaaphok, SVP , Director International Operations Född 1959. I Pandox sedan 2004. Kandidatexamen i företagsekonomi (hotelldirektion) från Hotelschool the Hague. Aktieinnehav: 5 459 B­aktier. Caroline Tivéus, SVP , Director of Sustainable Business Född 1979. I Pandox sedan 2018. Magister i redovisning från Lunds Universitet. Styrelseledamot Prisma Properties AB. Aktieinnehav: 3 000 B­aktier. Jonas Törner, Chief Commercial Officer Född 1971. I Pandox sedan 2005. Studier för Mastersexamen, Business Administration and Eco­ nomics, Stockholms universitet. Studier för en Kandidatexamen, Bachelor of Science in Engineering, vid Kungliga Tekniska Hög­ skolan i Stockholm. Aktieinnehav: 9 500 B­aktier. Jacob Rasin, SVP , Transactions* Född 1980. I Pandox sedan 2011. Kandidatexamen School of Hotel Administration, Cornell University. Utbildning vid Hotel Institute Montreux, Schweiz. Aktieinnehav: 3 149 B­aktier. Ledande befattningshavare forts. Mikael Hultqvist, SVP , Property Management Född 1978. I Pandox sedan 2025. Utbildning: Civilingenjör, Chalmers Universitet Aktieinnehav: 3 000 B­aktier. Aktieinnehav per 31 december 2025. * Medlem av koncernledningen från 1 mars 2026. Ledande befattningshavare PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 80 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 81 ===== Ett genomtänkt riskarbete som skapar handlingsfrihet Det finns en rad faktorer som påverkar eller skulle kunna påverka Pandox verksamhet, både direkt och indirekt. Pandox arbetar löpande och strukturerat med att identi- fiera verksamhetens risker för att kunna hantera dem så medvetet och effektivt som möjligt. En god riskhantering skapar handlingsfrihet och stärker omvärldens förtro- ende för företaget. Med Pandox affärsverksamhet följer risker som före ­ taget arbetar strukturerat och proaktivt med att kart­ lägga, analysera och hantera. Pandox värderar varje risk baserat på dess bedömda påverkan om den händelse som utlöser risken inträffar och sannolikheten att risken då realise­ ras. Värderingen ligger sedan till grund för en bedöm­ ning av hur risken ska prioriteras, om den kräver särskild åtgärd eller om den kan hanteras inom ramen för Pandox normala förvaltning. Effektiviteten hos befintliga åtgärder för att motverka risker bedöms på en skala som sträcker sig från låg till hög kontroll. Identifierade risker mappas i en riskmatris på basis av dess bedömda påverkan och sannolikhet. Genom ett aktivt arbete kan riskernas potentiella effekter på verksamheten minskas. HUR? VAD? Risk är en osäkerhetsfaktor som skulle kunna hindra Pandox från att nå sina affärsmål. Ris­ ker behöver identifieras, värderas och hante­ ras löpande. Pandox risk arbete bygger på en kombination av kompetens, erfarenhet, orga­ nisation och ansvar samt policyer, regler, instruktioner och kontroller. Externa faktorer som till exempel ekonomisk konjunktur, ny hotellkapacitet, förändrade affärsmodel ler, geopolitiska händelser, terrordåd och samhällsrestriktioner till följd av till exempel pandemier är faktorer som kan påverka resemarknaden och därmed hotellefterfrågan. Externa och interna faktorer som till exempel fluktuerande räntenivåer och valuta kurser, fel i värderingar av fastigheter, likviditetsrisk och motpartsrisk. Här ingår också refinansie­ ringsrisk kopplat till hyresgästernas finan­ siella prestation och status. Strategiska och operativa risker hänförliga till miljö, mänskliga rättigheter, sociala och per son relaterade förhållanden samt korruption, vilka tillsammans med före tagets ekonomiska prestation lägger grunden för omvärldens förtroende. Pandox styrelse är formellt sett ansvarigt för Pandox riskhantering, medan det operativa ansvaret är delegerat till Pandox affärsledning som arbetar med riskfrågor som en del av företagets löpande verksamhet. Viktigare områden är värdering, finansering och förvärv av hotellfastigheter samt hyres­ och avtals­ relationer, investeringar i hotellfastigheter och drift av hotellverksamhet. Pandox drar fördel av ett betydande flöde av omvärldsinformation genom en bred geografisk närvaro och ett stort nätverk av affärspartners och externa rådgivare. Till­ sammans med en stark intern analyskapaci­ tet kan affärsledningen snabbt identifiera, utvärdera och agera på risker och möjlig­ heter som uppstår i omvärlden. Finansiella risker regleras framförallt i Pandox finanspolicy. Riskerna identifieras, värderas och hanteras löpande av Pandox affärsledning med stöd av styrelsen, bland annat i ett särskilt finansutskott. Pandox första försvarslinje är den enskilde medarbetarens kompetens och företagets värde grund. Riskerna regleras i olika koder och policyer antagna av styrelsen och hante­ ras genom aktiv uppföljning och styrning i egen regi i Egen drift och i samarbete med hyresgäster i Hyresavtal. PANDOX RISKARBETE 1 OMVÄRLD Interna faktorer som till exempel Pandox organisation, effektivitet och förmåga att skapa lönsam tillväxt och värde för före­ tagets intressenter till en förutbestämd risk­ nivå. Här ingår även efterlevnadsrisker hän­ förliga till externa krav, regler och lagar. Pandox värdeskapande och operativa risker utvärderas löpande av företagets affärsled­ ning och styrelse. Risker hanteras genom en kombination av hög verksamhetskompe­ tens och en organisation med tydlig ansvars­ fördelning och uppföljning. Styrning och stöd finns också i policyer antagna av företagets styrelse samt kompletterande styrdokument och instruktioner. 3 VERKSAMHET 4 FINANSIELLT 5 HÅLLBARHET Interna faktorer som direkt påverkar Pandox möjligheter att realisera sin strategi och nå sina affärsmål till en bestämd risknivå. Exem­ pelvis tillgång till den specialistkompetens som behövs för att företaget skall kunna bedriva sin verksamhet på ett konkurrens­ kraftigt sätt. Pandox styrelse och ledning utvärderar gemensamt viktiga strategirisker och prövar löpande behovet av justeringar i före tagets strategi. Pandox arbetar aktivt med att säker­ ställa före tagets attraktivitet för befintliga och nya medarbetare. 2 STRATEGI Risker och riskhantering PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 81 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 82 ===== Risköversikt Här presenteras en sammanställning av identifierade risker samt deras bedömda sannolikhet och konsekvens på kort sikt. Sannolikhet Konsekvens 1 OMVÄRLDSRISKER Konjunkturnedgång Disruptiva affärsmodeller Geopolitiska händelser Överetablering av hotellrum Pandemier Terrordåd 2 STRATEGISKA RISKER Tillväxt genom förvärv Investeringar i befintlig portfölj Digitaliseringspåverkan Större omförhandlingar av hyresavtal Koncentration till få hyresgäster 3 OPERATIVA RISKER Beroende av enskilda nyckelpersoner Medarbetarnas kompetens Hyresgästernas affär och finansiella status Integration av förvärv Egen drift av hotell IT­säkerhet Skatterisker Tvister Inflation Sannolikhet Konsekvens 4 FINANSIELLA RISKER Fluktuationer i räntenivåer Refinansierings­ och likviditetsrisk Villkors­ och kovenantbrott i kreditavtal Valutarisk Attester och behörigheter Finansiell rapportering Fastighetsvärdering Fel i försäkring Motpartsrisk banker derivat Hyresrapportering När det gäller den finansiella rapporte ­ ringen avseende såväl resultat som finan­ siell ställning är det fortsatt framförallt förändrade direktavkastningskrav som har störst påverkan. Se Not E och G för en utförlig beskrivning av finansiella ris ­ ker samt känslighetsanalys. På följande sidor beskrivs Pandox risker och risk­ hantering. Hållbarhetsrisker sammanfattas på sid 97 och beskrivs under respektive hållbar­ hetsstandard, enligt nuvarande tolkning av ESRS, på sid 92–147. Sannolikhet Liten Medel Stor Konsekvens Liten Medel Stor Risker och riskhantering PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 82 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 83 ===== PANDOX RISKER OCH FÖRETAGETS HANTERING AV DESSA BESKRIVS NÄRMARE NEDAN. Risk Beskrivning Riskhantering 1 OMVÄRLDSRISKER Konjunktur nedgång Ekonomisk aktivitet är en primär drivkraft för både affärs ­ och fritidsresande och en försvagad konjunktur kan därför påverka efterfrågan negativt. • Portföljen består av många stora hotellfastigheter med god spridning över geografi, läge, varumärke, driftsmodell och typ av efterfrågan (internationell, inhemsk och regional). • Hotellfastigheterna är övervägande fullservicehotell i det övre mellan klassegmentet som historiskt uppvisat en högre stabilitet i intjäning än till exempel högprissegmentet. Disruptiva affärsmodeller Pandox affärsmodell kan utmanas genom framväxten av nya affärsmodeller, till exempel genom internetbaserade rese byråer (OTA:er) och så kallade home ­sharing­tjänster. Om Pandox inte förmår hävda sig i konkurrensen kan intäkter och vinster påverkas negativt. • Pandox arbetar med ett 30­tal olika hotelloperatörer och hotellvarumärken. Det ger företaget en unik position när det gäller information och kunskap om marknadsförändringar samt bidrar till en affärsmässig riskspridning. • Pandox arbetsmetodik bygger på att optimera intäkterna med hänsyn taget till distributionslandskapet och dess påverkan på intäkter och kostnader, bland annat med stöd av ett koncerngemensamt Revenue Management Center. • Långa hyresavtal med externa hotelloperatörer som innehåller bestämmelser som föreskriver en kontrakterad minimihyra och generella avdrag för kommissioner tillåts i regel inte. Geopolitiska händelser Säkerhetspolitiska och geopolitiska händelser kan få betydande effekter på resmönster och efterfrågan i hotellmarknaden. • En genomarbetad strategi och affärsplan finns för varje enskild hotell fastighet och geografiskt område. • Förmågan att löpande följa upp de ekonomiska förutsättningarna för varje enskild hotellfastighet skapar beredskap till snabba affärsbeslut när så krävs. • Diversifierad hotellfastighetsportfölj med huvudsakligen inhemsk och regional efterfrågan. Överetablering av hotellrum Kapacitetstillskott i form av nya hotell och hotellrum kan ha en betydande negativ påverkan på RevPAR på enskilda marknader. • Löpande marknadsanalys sker för respektive geografiskt verksamhetsområde och hotellfastighet, vilket betyder att förändringar i marknaden fångas upp tidigt och att åtgärder kan initieras utan dröjsmål. Pandemier Global spridning av smittsam sjukdom som leder till extra ordinära samhällsåtgärder i många länder samtidigt, till exempel reserestriktioner, publik­ och mötesbegränsningar och inskränkningar i möjlig­ heterna att bedriva hotellverksamhet. • Geografiskt diversifierad hotellfastighetsportfölj. • Exponering mot i huvudsak inhemsk och regional efterfrågan. • Betydande andel hyresavtal med kontrakterad minimihyra och fast hyra. Terrordåd Disruptiva händelser som dels påverkar Pandoxägda hotellfastigheter och hotell direkt, dels påverkar Pandoxägda hotellfastigheter och hotell indirekt genom väsentlig påverkan på samhällskritisk infra­ struktur och resmönster. • Löpande säkerhetsarbete. • Krisplaner. • Försäkringsskydd. • Geografisk diversifiering med hotellfastigheter i 11 länder och cirka 90 destinationer. 2 STRATEGISKA RISKER Tillväxt genom förvärv Risker hänförliga till förvärv är framförallt att betala för mycket för en tillgång, risken för felaktiga antaganden vad gäller framtida resultat för den förvärvade tillgången/verksamheten, risken att ta över oförmånliga hyresavtal eller andra avtal samt risken att bolags ledningens tid och andra resur ­ ser förbrukas på förvärv som inte fullföljs. • Pandox långsiktiga fokus på tillgångsslaget hotellfastigheter har skapat omfattande specialistkompetens. • Aktiv styrelse och aktiva huvudägare, erfaren ledning och goda beslutsunderlag. • Pandox har en genomarbetad strategi där land, stad, hotelltyp, varumärke, avtalsform, driftsform samt avkastningskrav kontinuerligt och konsekvent utvärderas. • Väl beprövade due diligence­processer med stöd av interna och externa specialister minskar risken för felaktiga förvärv. • Pandox arbetsmetodik (Pandoxmetoden) ökar kassaflödet och begränsar risken för respektive hotell. Stora investeringar i befintlig portfölj Det finns en risk att kostnader för investeringar kan bli högre än förväntat och avkastningen där ­ med lägre än förväntat på grund av felkalkyler, oprofessionell upphandling och ineffektivt projekt­ genomförande. • Omfattande specialistkompetens när det gäller att identifiera, värdera och genomföra investeringar i befintlig hotellfastighetsportfölj. • Långsiktig investeringshandläggning avseende åtgärder i fastighets beståndet. • Månadsgenomgång av samtliga investeringsprojekt. • Uppföljning och efterkalkyler av genomförda investeringsprojekt. Påverkan av digitalisering Digitalisering är en stark och accelerande förändringsfaktor i samhället. Den har också förmågan att förändra människors beteenden. Det ställer nya krav på Pandox organisation och arbetssätt, samt öppnar möjligheter för nya aktörer med andra affärsmodeller att etablera sig, framförallt i home­sharing­segmentet. • Pandox arbetar aktivt på operativ nivå med kunskapsinhämtning i strategiska digitaliseringsfrågor. • Arbete med riktade insatser pågår inom olika delar av företaget och Pandox ser kontinuerligt över arbetssätt och processer för att öka den digitala mognadsgraden. • Ökad datainsamling, analys och automatisering av aktiviteter i hotellfastigheterna. Risker och riskhantering PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 83 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 84 ===== Risk Beskrivning Riskhantering 2 STRATEGISKA RISKER, forts. Större omförhand ­ lingar av hyresavtal Risken för ofördelaktiga förändringar i hyresnivåer och/eller ansvarsfördelning vid investeringar och/eller driftsövertaganden. • Attraktiva hotellprodukter och nära dialog med hyresgäster. • Intern projektgrupp med stark kompetens och tydligt mandat. • Egen kompetens och förmåga att ta över och driva hotellverksamheten om så behövs. Koncentration till få hyresgäster Ett högt beroende av ett fåtal hyresgäster kan öka den operationella och finansiella risken. • Konkurrenskraftiga och operativt starka hyresgäster. • Tydlig ansvarsfördelning och riskdelning i hyresavtal. • Olika former av garantier som säkerhet för hyresbetalningar. 3 OPERATIVA RISKER Beroende av enskilda nyckelpersoner Högt beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet. • Löpande utveckling av strukturkapital genom process ­ och organisationsutveckling. • Plan för långsiktig kompetensförsörjning. • God kännedom om externa personer i ledande befattningar för rekrytering. • Starkt externt nätverk med stödjande specialistkompetenser. • Ersättningskommitté som säkerställer konkurrenskraftiga ersättningsnivåer. • Tydliga personliga incitament och långa avtalstider. • Rutin och processbeskrivningar för viktiga funktioner för att minska person beroendet. Medarbetarnas kompetens Risken att Pandox inte kan hitta eller tillräckligt snabbt säkerställa rätt kompetens på nya marknader eller ersätta förlorad kompetens på existerande marknader. • Som en del av det operativa HR­arbetet sker löpande prövning av rekryteringsbehov både centralt och lokalt. • Starkt externt nätverk med stödjande specialistkompetenser. • Attraktiv arbetsplats med stor personlig frihet i yrkesrollen och goda utvecklingsmöjligheter. Hyresgästernas affär och finansiella status Risken att hyresgäster underpresterar och/eller inte kan betala sin hyra. • Individuella affärsplaner för varje enskild hotellfastighet. • Varje hyresgästs utfall följs upp månadsvis, vilket även gäller pågående investeringsprojekt. • Olika garantier som under vissa omständigheter kan påkallas för att täcka obetalda hyror. Integration av förvärv Affärsmässiga, tekniska och redovisningsmässiga risker som uppstår inför, under och efter ett förvärv eller verksamhets övertagande. • Lång erfarenhet av integration av förvärv på många olika geografiska marknader. • Tydlig projektorganisation och rollfördelning. • Intern specialistkompetens inom fastighet, finans, skatt, värdering, juridik och kommunikation. • Tydlig arbetsmetodik och process. • Omfattande externt nätverk med specialistkompetens. Egen drift av hotell Pandox är utsatt för vissa risker som är vanligt förekommande inom hotelldrift, som till exempel ökade driftskostnader som inte fullt ut kan vägas upp av höjda priser på hotellrum eller andra tjäns ­ ter på hotellen, kostnader för efterlevnad av lagar och förordningar, förmågan att prognostisera beläggningsgrad och snittpriser samt planera bemanning, kvaliteten eller renomméet hos använda hotellvarumärken, oförmåga att hålla jämna steg med den tekniska utvecklingen, fel eller skador på IT­system samt kostnader och risker förenade med att skydda gästernas personuppgifters integritet och fysiska säkerhet. • Strategiskt och operativt arbete med att säkerställa varje hotells optimala position i respektive marknad. • Starkt lokalt management och en effektiv organisation. • Koncerngemensamt Revenue Management Center för distribution av hotellprodukterna. • Moderna system för intäktsprognoser, bemanning och produktivitet. • Löpande benchmarking och analys av varje hotells prestation i för hållande till sina närmaste konkurrenthotell. IT­säkerhet I takt med ökad digitalisering, geopolitiska spänningar och internationellt organiserad brottslighet har risken för IT­incidenter som kan leda till förlust, manipulation eller låsning av data och system ökat. • Styrelsen antar årligen en IT­policy. • Väl avgränsad systemmiljö med få användare på koncernnivå. • Regelbunden riskanalys och fortlöpande underhåll av IT ­säkerhet med stöd av extern expertis. • Löpande utbildning av medarbetare i cyber­ och IT­säkerhetsfrågor. Risker och riskhantering PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 84 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 85 ===== Risk Beskrivning Riskhantering 3 OPERATIVA RISKER, forts. Skatterisker Pandox kan komma att påverkas av förändringar i skattelagstiftning eller praxis. Pandox skattesituation kan försämras om företagets tidigare eller nuvarande hantering och bedömning av skattefrågor ifrågasätts med framgång. • Pandox har intern skatteexpertis och arbetar tillsammans med välrenommerade externa skatterådgivare vid förvärv, avyttringar och löpande utvärdering av förändringar i skattelagstiftningen och dess tolkning i respektive verksamhetsland. • Planering av åtgärder på grund av föreslagna förändringar i skatte lagstiftningen sker i ett tidigt skede. • Vid eventuella förfrågningar från lokal skattemyndighet konsulteras välrenommerade externa skatterådgivare. • Pandox har en skattepolicy antagen av styrelsen som bland annat uttryckligen fastställer att Pandox skall följa alla lagar och regler som gäller där koncernens bolag är verksamma, att skattehanteringen skall vara etisk och affärsmässigt sund och grundas på försiktighet och genomlysning. Aggressiv eller avancerad skatteplanering ska inte förekomma. Tvister Tvister kan uppstå på olika områden och kan leda till negativa ekonomiska konsekvenser och minskat förtroende. • Försiktig hållning generellt sett. • Starkt nätverk av rådgivare på varje enskild marknad och för varje typ av frågeställning. Inflation Brister och störningar i ekonomin som leder till kostnadsinflation i investeringar och/eller drift av hotellfastigheter och hotell. • Ökat fokus på styrning och uppföljning av större investeringsprojekt. • Planerade inköp i större volymer. • Modell med rörliga intäkter i Hyresavtal där hyresintäkterna ökar när hyresgästerna höjer sina priser på hotellrum och andra hotelltjänster. • Möjlighet att kompensera för höjda insatspriser genom att höja priser på hotellrum och andra hotelltjänster i Egen drift. 4 FINANSIELLA RISKER Fluktuationer i räntenivåer Ränteutgifter är, och har historiskt varit, Pandox största utgiftspost. Ränteutgifter påverkas av marknadsräntor och av marginalerna hos kreditinstitut, liksom av Pandox strategi avseende räntebindning. Majoriteten av Pandox låne faciliteter löper med rörlig ränta. Det finns en risk att Pandox ränte utgifter ökar om marknadsräntorna stiger, eller att Pandox binder sina räntor vid en nivå som är högre än marknads räntan. • För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framför allt ränte swappar. • Rörliga räntor är delvis utbytta genom ränteswappar vilket ger Pandox fasta räntor. • Pandox har en finanspolicy som reglerar riskmandat och som fastställs årligen av styrelsen. • Intern specialistkompetens inom treasury och risk. • Nära samarbete med extern finansiell expertis. Refinansierings ­ och likviditetsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas eller förnyas vid utgången av dess löptid, eller endast kan erhållas eller förnyas till betydligt högre kostnader. Med likviditetsrisk avses risken att Pandox inte kan uppfylla sina betalnings åtaganden på grund av bristande likviditet. • Pandox har tillgång till långsiktig finansiering. • Pandox finanspolicy fastställer miniminivåer avseende outnyttjat kreditutrymme, samt belåningsgrad. • Pandox har en likviditetsreserv för att säkerställa att företaget vid var tid kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser. • Pandox har god tillgång till långfristiga kreditfaciliteter. • Pandox har en diversifierad portfölj med långivare som består av 16 nordiska och internationella relationsbanker. • Pandox har inrättat ett särskilt finansutskott med medlemmar från Pandox styrelse och företagsledning för att hantera viktigare praktiska och strategiska frågor hänförliga till Pandox finansiering. Villkors­ och kovenantbrott i kredit avtal Under extraordinära omständigheter, som till exempel pandemier eller extrem ränteoro, kan det inte uteslutas att en situation kan uppkomma där till exempel åtaganden och kovenanter i före­ tagets kredit avtal inte efterlevs. • Löpande uppföljning och kontroll av kreditportföljen och dess villkor och kovenanter. • Proaktiv och nära dialog med långivare om anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal vid behov. • Konkreta åtgärder som kan göras för att, vid behov, läka eventuella avsteg, är till exempel inbetalning av räntekostnad på spärrat bankkonto, ändrade kovenanter, kovenantfri period eller vissa återbetalningar. Valutarisk Valutarisk definieras som risken att koncernens resultat räkning och rapport över finansiell ställning påverkas negativt av valutakursförändringar. Denna risk kan delas upp i transaktionsexponering, det vill säga nettot av operativa och finansiella (räntor/amorteringar) flöden, och omräkningsexpo­ nering avseende nettoinvesteringar i utländska koncernbolag. • De utländska verksamheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i lokal valuta vilket gör att valutaexponering till följd av löpande flöden, det vill säga att transaktionsexponeringen, är begränsad. Till följd av den begränsade risken valutasäkrar Pandox inte dessa flöden såvida det inte finns särskild anledning till det. • Eget kapital valutasäkras vid behov inför förvärv, investeringar och avyttringar för att undvika värdeförändringar i det egna kapitalet. • Pandox minskar sin valutaexponering vad gäller nettoinvesteringar i utländska koncernbolag genom att uppta lån i lokal valuta. Risker och riskhantering PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 85 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 86 ===== Risk Beskrivning Riskhantering 4 FINANSIELLA RISKER, forts. Attester och behörigheter Behörigheter till beslut, attestordning och betalningsprocesser. • Av styrelsen fastställd attestordning. • Väl avgränsade behörigheter i interna system. • Särskild kontroll vid utbetalningar och beställningar över viss nivå enligt attestordning. Finansiell rapportering Direkta fel i eller ojämn kvalitet på både intern och extern rapportering, till exempel fel i hyresredovisning och fastighetsvärdering. Risken innefattar även sen rapportering eller att rapporteringen inte är upprättad enligt koncernens redovisnings principer. • Pandox eftersträvar enhetliga rutiner och kontroller inom finansiell rapportering som är anpassade till och stödjer verksamheten över hela koncernen. • Manualer, instruktioner, tidsplaner och genomgångar med dotter bolagen i koncernen för att säkerställa konsekvent rapportering i tid. • Ett av styrelsen utsett revisionsutskott granskar koncernens finansiella rapportering och riskarbete. Fastighetsvärdering Enskilda och systematiska fel i värderingsprocessen, till exempel felaktiga antaganden om tillväxt, lönsamhet och direkt avkastningskrav. • Pandox har en robust värderingsprocess och en konsekvent värderingsansats. Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad kassa flödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastig heterna förväntas generera diskonteras med marknadens avkastningskrav. • Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken upp dateras minst två gånger per år, och bland annat tar hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtals läget, drifts­ och underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt. • Externa värderingar av alla fastigheter genomförs normalt sett varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar i den mån att skillnader mot internt utförd värdering analyseras för att på så vis utmana den interna värderingen. • De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst var tredje år eller om fastigheten genomgått stora förändringar. • Genomgång av värderingar sker kvartalsvis av Pandox ledning, revisionsutskott, finansutskott och styrelse innan f inansiell rapportering avlämnas. • För mer information om fastighetsvärdering se sidorna 163–167. Fel i försäkring Framförallt risken att fastigheter är underförsäkrade och att tillräcklig försäkrings ersättning inte kan erhållas vid skada. • Minst årlig genomgång av försäkringar. • Löpande rådgivning avseende premier och försäkringsnivåer. Motpartsrisk banker derivat Risk för att bank som ställer ut OTC ­derivat inte kan fullgöra sin skyldighet enligt avtal. • Banker med hög rating. • Risktolerans hanteras i finanspolicy. • Löpande uppföljning treasury. Hyresrapportering Under­ eller överskattning av hyresintäkter. • Löpande uppföljning och avstämning med hyresgäst. • Periodvis revision av hyresrapportering internt och i förekommande fall externt med hyresgäst. Risker och riskhantering PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 86 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER FINANSIELLT OCH HÅLLBARHETSTYRNING ===== SIDA 87 ===== SCANDIC ALVIK BROMMA HOTELISM BY PANDOX Finansiellt och hållbarhet 88 Innehåll 89 CFO­ord och läsanvisning 91 Förvaltningsberättelse 94 Hållbarhetsrapport 158 Finansiella rapporter Koncernen 161 Finansiella rapporter Moderbolaget 163 Noter 192 Årsredovisningens undertecknande 193 Revisionsberättelser 199 Flerårsöversikt 201 Kvartalsdata 202 Definitioner PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 87 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 88 ===== Innehåll CFO­ord 89 Finansiell läsanvisning 90 Koncernens rapporter Förvaltningsberättelse 91 – Hållbarhetsrapport 94 Rapport över resultat för koncernen 158 Rapport över finansiell ställning för koncernen 159 Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen 160 Rapport över kassaflöden för koncernen 160 Moderbolagets rapporter Resultaträkning för moderbolaget 161 Balansräkning för moderbolaget 161 Rapport över förändring i eget kapital för moderbolaget 162 Rapport över kassaflöden för moderbolaget 162 Noter Belopp i MSEK om inget annat anges A. ALTERNATIVA NYCKELTAL A1. EBITDA 163 Cash earnings 163 EPRA NRV 164 Övriga alternativa nyckeltal 164 Substansvärde 165 Belåningsgrad 165 B. ALLMÄN INFORMATION OCH ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSPRINCIPER B1. Övergripande redovisningsprinciper 166 C. INTÄKTER OCH KOSTNADER C1. Rörelsesegment 168 C2. Intäkter 170 C3. Arvode och ersättning till revisorer 170 C4. Kostnader hyresavtal 170 C5. Kostnader egen drift 170 C6. Rörelsens kostnader per kostnadsslag 170 C7. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 171 D. SK ATT D1. Skatt 173 E. TILLGÅNGAR E1. Förvaltningsfastigheter 175 E2. Rörelsefastigheter 178 E3. Inventarier och inredning 179 E4. Kundfordringar 179 E5. Övriga långfristiga fordringar 179 E6. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 179 E7. Tillgångar och skulder som innehas för försäljning 179 F. OPERATIVA SKULDER F1. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 180 F2. Avsättningar 180 F3. Ställda säkerheter, ansvarsförbindelser och e ventualförpliktelser 180 G. FINANSIERING, KAPITALSTRUKTUR OCH EGET KAPITAL G1. Finansiella intäkter och kostnader 181 G2. Finansiella risker och riskhantering 182 G3. Finansiella tillgångar och skulder, kategoriindelning, verkligt värde och kvittning 184 G4. Eget kapital 185 G5. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld 186 H. KONCERNSTRUKTUR H1. Andelar i dotterföretag 187 H2. Upplysningar om förvärv av Dalata Hotel Group plc 188 I. KASSAFLÖDESANALYS I1. Specifikation över kassaflöden för koncernen 189 J. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH TILLKOMMANDE UPPLYSNINGAR J1. Moderbolagets redovisningsprinciper 190 J2. Kort­ och långfristiga skulder moderbolaget 190 J3. Vinstdisposition 190 J4. Bokslutsdispositioner moderbolaget 190 K. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN K1. Händelser efter balansdagen 191 L. NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER L1. Närståendetransaktioner 191 Årsredovisningens undertecknande 192 Revisionsberättelse 193 Revisorns granskningsberättelse av Pandox AB (publ)s hållbarhetsrapport 197 Flerårsöversikt 199 Kvartalsdata 201 Finansiella definitioner 202 Övriga definitioner och begrepp 203 Den formella årsredovisningen som granskats av bolagets revisorer återfinns på sidorna 91–192. Innehåll PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 88 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 89 ===== Ett år av dubbla bokslut Som CFO är det min uppgift att varje år summera företagets siffror, analysera resultatet och blicka framåt. Men jag har också insett vikten av att göra ett personligt bokslut – att stanna upp och fundera över om jag har lagt min tid och energi på rätt saker, och om jag har bidragit till att skapa bättre förutsättningar för både företaget och mig själv inför nästa år. 2025 har verkligen utmanat mig på båda dessa plan. Pandox har tagit ett stort kliv genom förvärvet av 31 hotellfastigheter på Irland och i Storbritannien – en kom­ plex affär där vi förvärvade Dalata Hotel Group via den irländska börsen, med allt vad det innebär av regler och utmaningar. Samtidigt har vi hanterat en omfattande carve­out­process där Scandic tar över hotellverksamhe ­ ten. Det har varit ett intensivt år med många nya kontak­ ter, långa förhandlingar och ett ständigt fokus på att skapa värde – både för bolaget och för våra intressenter. Att äga sitt år Pandox portfölj närmar sig nu 100 miljarder och kon­ cernen omsätter 10 miljarder årligen. Vi har medarbe ­ tare både i Sverige, Norden och internationellt och idag är Pandox ett annat hotellfastighetsbolag än före pan­ demiåren. Vi gillar att arbeta i högt tempo och utmana oss själva, men försöker också hitta tid för reflektion. När jag blickar tillbaka på året som gått inser jag att de största insikterna ofta kommer i stunder av reflektion, sna ­ rare än i själva siffrorna. Att vara CFO handlar inte bara om att summera resultat och analysera balansräkningar – det handlar också om att våga stanna upp och fråga sig själv: Har jag lagt min tid och energi på det som verk­ ligen betyder något? Har jag varit närvarande i de avgö­ rande ögonblicken, och har jag hjälpt till att skapa struk­ tur, tydlighet och möjligheter – för mig, för teamet och för Pandox? Lärdomar och framåtblick Årets stora affär har utmanat mig att tänka nytt, att sam­ arbeta över gränser och att ibland våga släppa taget om det invanda. Jag har lärt mig att det är minst lika viktigt att göra bokslut över sina egna prioriteringar som över före ­ tagets siffror. För mig handlar det om att skapa struktur och tydlighet, men också om att ge utrymme för utveck­ ling – både för teamet och för mig själv. Med den erfarenheten i ryggen ser jag fram emot ett nytt år, fyllt av nya möjligheter och utmaningar. Jag tar med mig lärdomarna från året som gått och ambitionen att fortsätta utvecklas, både som CFO och som människa. Stockholm i mars 2026 Anneli Lindblom ”Årets stora affär har utmanat mig att tänka nytt, samarbeta över gränser och ibland våga släppa taget om det invanda.” CFO­ord och läsanvisning PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 89 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 90 ===== Finansiell läsanvisning Ur ett finansiellt perspektiv driver Pandox två affärsverk­ samheter som också redo visas som egna affärs segment. Det största är Hyresavtal som med hänsyn taget till hotell­ fastigheters särdrag är fullt jämförbar med de flesta andra fastighets bolag. Det andra är Egen drift där Pandox utöver att äga hotellfastig heten också driver hotellverksamheten i fastig heten. Kombinationen innebär att Pandox resultat på aggregerad nivå inte är fullt jämförbart med andra fastig ­ hetsbolags och att Pandox två affärssegment inte heller är fullt jämförbara med varandra. Koncernens rapport över resultat Koncernens rapport över övrigt totalresultat MSEK Not 2025 2024 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter C1, C2, E1 3 935 3 728 Övriga fastighetsintäkter C1, C2, E1 163 137 Intäkter Egen drift C1 3 371 3 271 Nettoomsättning 7 469 7 136 Kostnader Hyresavtal C1, C4, C6, C7, G5 –519 –568 Kostnader Egen drift C1, C5, C6, C7, G5 –2 728 –2 713 Bruttoresultat 4 222 3 855 – varav bruttoresultat Hyresavtal C1 3 579 3 297 – varav bruttoresultat Egen drift C1 643 558 Central administration C1, C3, C6, C7 –236 –200 Transaktionskostnader H2 –241 — Finansiella intäkter C1, G1 32 38 Finansiella kostnader C1, G1 –1 668 –1 590 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar G1, G5 –140 –119 Resultat före värdeförändringar 1 969 1 984 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter C1, E1 605 475 Realiserad värdeförändring Dalata H2 1 598 — Värdeförändring derivat C1, G2 –326 –100 Resultat före skatt 3 846 2 359 Aktuell skatt C1, D1 –343 –318 Uppskjuten skatt C1, D1 –329 –335 Årets resultat – kvarvarande verksamhet 3 174 1 706 Resultat från avvecklad verksamhet 0 — Årets resultat 3 174 1 706 MSEK Not 2025 2024 Poster som inte kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar –57 — Omvärderingsdifferenser vid realisation av utländska verksamheter — –31 Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter 86 –160 Omräkningsdifferenser utländska verksamheter –2 150 1 226 Årets övrigt totalresultat –2 121 1 035 Årets totalresultat 1 053 2 741 Moderbolagets aktieägare – andel av årets resultat 3 139 1 689 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat 34 17 Moderbolagets aktieägare – andel av årets totalresultat 1 028 2 718 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets totalresultat 24 23 Data per aktie G4 Vägt genomsnittligt antal aktier 194 603 000 186 866 813 Årets resultat efter skatt före och efter utspädning, per aktie, SEK 16,13 9,04 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING Finansiella rapporter koncernen PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 158 INNEHÅLL FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Resultaträkning  Nettoomsättning: Består av både hyresintäkter från Hyres- avtal respektive omsättning från Egen drift och är därför som aggregerat mått mindre användbart. Intäkter från respektive affärssegment bör bedömas var för sig.  Driftnetto: För att skapa jämförbarhet mellan affärsseg - menten återläggs avskrivningar till bruttoresultatet för Egen drift.  Värdeförändringar: Under denna rubrik redovisas två olika typer av värdeförändringar: 1. Värdeförändringar fastigheter avser förändringen (ökning/ minskning) av marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter. Kom ihåg att Rörelsefastigheter inte marknadsvärderas enligt IFRS. De är istället upptagna till anskaffningsvärde. Pandox marknadsvärderar dock Rörelsefastigheterna löpande och redovisar värdet i informationssyfte och det ingår också i EPRA NRV. Det ingår även realiserade värde förändringar fastig heter som är skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och det värde som realiserats vid en avyttring. 2. Värdeförändringar derivat avser förändringen (ökning/ minskning) av marknadsvärdet på räntederivat som används för att uppnå en önskad ränte förfallostruktur.  Skatt: Består av aktuell skatt som är den skatt Pandox betalar i den löpande verksamheten och uppskjuten skatt på förändringen i skillnaden mellan verkligt värde och justerat skattemässigt värde för fastigheterna.  Cash earnings: Ett centralt mått på det finansiella värde - skapandet i Pandox verksamhet och basen för värderingen av hotellfastigheterna. Cash earnings utgörs av EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finan- siella kostnader avseende nyttjande rättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräk - ningseffekt banktillgodohavande och minoritets ägande. Cash earnings är mer volatilt än driftnetto eftersom det omfattar fler kostnadsposter, vilka dessutom kan variera mellan kvartalen. Rapport över finansiell ställning för koncernen MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024 Tillgångar Anläggningstillgångar Rörelsefastigheter E2 10 804 12 123 Inventarier/Inredning E3 667 522 Förvaltningsfastigheter E1 77 170 60 270 Nyttjanderätter G5 3 760 3 156 Uppskjuten skattefordran D1 590 347 Derivat G2, G3 791 1 139 Andra långfristiga fordringar E5, G3 91 93 Summa anläggningstillgångar 93 873 77 650 Omsättningstillgångar Varulager 8 8 Aktuell skattefordran D1 448 266 Kundfordringar E4, G3 383 419 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 642 659 Övriga fordringar 316 380 Likvida medel 1 186 1 286 Tillgångar som innehas för försäljning E7 15 038 20 Summa omsättningstillgångar 18 021 3 038 SUMMA TILLGÅNGAR 111 894 80 688 MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital G4 Aktiekapital 487 487 Övrigt tillskjutet kapital 9 470 9 470 Reserver 123 2 234 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 23 649 21 337 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 729 33 528 Innehav utan bestämmande inflytande 184 167 Summa eget kapital 33 913 33 695 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder G2, G3 45 503 33 175 Övriga långfristiga skulder 11 20 Långfristig leasingskuld G5 3 744 3 134 Derivat G2, G3 161 183 Avsättningar F2 57 43 Uppskjuten skatteskuld D1 8 031 5 776 Summa långfristiga skulder 57 507 42 331 Kortfristiga skulder Avsättningar F2 42 12 Kortfristiga räntebärande skulder G2, G3 3 778 2 359 Kortfristig leasingskuld G5 21 31 Skatteskulder D1 380 691 Leverantörsskulder G3 327 369 Övriga kortfristiga skulder 224 241 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 1 251 959 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning E7 14 451 — Summa kortfristiga skulder 20 474 4 662 Summa skulder 77 981 46 993 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 111 894 80 688 STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING Finansiella rapporter koncernen PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 159 INNEHÅLL FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Balansräkning  Anläggningstillgångar: Här redovisas Rörelsefastigheter (summan av Rörelsefastigheter och inventarier/inredning) till anskaffningsvärde och Förvaltningsfastigheter till verkligt värde (marknadsvärde).  Uppskjuten skattefordran: Dessa utgör redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som Pandox bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren och temporära värderingsskillnader för räntederivat. Underskotts avdragen är i huvudsak hänförliga till nordiska marknader.  Uppskjuten skatteskuld: Dessa utgör till största del tempo- rära skillnader mellan verkligt värde och justerat skattemässigt värde på Förvaltningsfastigheter och temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde på Rörelsefastig heter.  Soliditet: Soliditet är ett vanligt mått på hur ett företag är finansierat och dess förmåga att stå emot ekonomiska svårig - heter och förluster. Ett företags verkliga soliditet kan dock avvika väsentligt från den redo visade soliditeten eftersom det inte tar hänsyn till så kallade dolda reserver, det vill säga tillgångar som inte finns med eller kanske är undervärderade i balansräkningen. I Pandox fall är EPRA NRV ett mer rättvisande mått på det egna kapitalet eftersom det inkluderar marknadsvärde för samtliga fast - igheter, derivat samt uppskjutna skattefordringar och skatteskul - der. Tillväxt i EPRA NRV är också Pandox mått på avkastningen på aktieägarnas totala kapital i företaget. CFO­ord och läsanvisning PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 90 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 91 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovis- ning för verksamhetsåret 2025 för Pandox AB (publ.), org. nr 556030-7885. VERKSAMHETEN Pandox är noterat på listan för stora företag på Nasdaq Stockholm. Pandox är ett fastighetsbolag specialiserat på hotellfastigheter. Pandox mål är att skapa tillväxt i kassa ­ flöde genom stabilt ökade hyresintäkter och projektutveck­ ling i det befintliga fastighetsbeståndet, kombinerat med möjligheter att göra opportunistiska förvärv. Pandox är en aktiv och engagerad ägare med en affärsmodell som byg ­ ger på långa omsättningsbaserade hyresavtal med garan­ terad minimihyresnivå med skickliga hotelloperatörer. Fast­ ighetsportföljen har sin tyngdpunkt i norra Europa och är diversifierad på geografi, typ av efterfrågan, varumärke och hotellprodukt, vilket minskar risken. En stor portfölj skapar möjligheter att göra värdehöjande insatser på många olika sätt. Vid utgången av 2025 bestod Pandox hotellfastig­ hetsportfölj av 193 (161) hotell med sammanlagt 42 761 (35 672) hotellrum i elva länder med ett marknadsvärde om 91 743 (76 334) MSEK. Av de 193 hotellen var 171 (138) uthyrda genom hyresavtal med lång löptid till välkända hyresgäster med etablerade varumärken som ger stabila hyresintäkter. En mindre del uppgående till 22 (23) hotell­ fastigheter, ägs och drivs av Pandox under olika varumärken. Förvaltningsfastigheterna hade en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 13,6 (14,4) år med en obetydlig vakansgrad då hotellfastigheter alltid hyrs ut till fullo. 2025 var ett år med både god beläggnings ­ och snitt­ prisutveckling. Totalt driftnetto ökade med 10 procent och är främst drivet av högre hyror i affärssegmentet Hyresavtal. AFFÄRSSEGMENTENS BIDRAG TILL RESULTATET MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 Hyresavtal Bruttoresultat 3 579 3 297 3 157 2 868 2 027 Värdeförändring fastigheter 605 539 –1 155 1 180 –386 Bidrag Hyresavtal 4 184 3 836 2 002 4 048 1 641 Egen drift Bruttoresultat 643 558 430 236 –300 Värdeförändring fastigheter 0 –64 48 — –10 Bidrag Egen drift 643 494 478 236 –310 ägande och en hotelldrivande del, behåller 31 Förvaltnings ­ fastigheter i Irland och Storbritannien och Scandic förvän­ tas förvärva den operativa driftsplattformen med 56 hotell­ operatörsverksamheter, huvudsakligen under varumärkena Clayton och Maldron. Därutöver tillkommer ytterligare en Förvaltningsfastighet i Edinburgh som är under konverte ­ ring till hotell. Se vidare not H2. Hyresavtal Intäkter Hyresavtal uppgick till 4 098 (3 865) MSEK, en ökning med 6 procent med stöd av förvärv och organisk till­ växt i jämförbart bestånd samt ökad garanterad minimihyra och fast hyra. Hyresintäkter uppgick till 3 935 (3 728) MSEK och övriga fastighetsintäkter uppgick till 163 (137) MSEK. Garanterad minimihyra och fast hyra uppgick till 2 512 (2 314) MSEK. Driftnetto Hyresavtal uppgick till 3 579 (3 297) MSEK, en ökning med 9 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 2 procent, justerat för valutakurseffekter. Egen drift Intäkter Egen drift uppgick till 3 371 (3 271) MSEK, en ökning med 3 procent. För jämförbara enheter minskade intäkter och RevPAR med 1 procent, justerat för valutakurs­ effekter. INTÄKTER OCH RESULTAT Koncernen Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare upp­ gick till 3 139 (1 689) MSEK medan resultat före värde­ förändringar uppgick till 1 969 (1 984) MSEK. Under 2025 ökade totala intäkter och totalt driftnetto med 5 procent respektive 10 procent jämfört med 2024, vilket förklaras av förvärv och en god beläggnings ­ och snittprisutveckling i befintlig portfölj. Värdeförändringar fastigheter uppgick till 605 (475) MSEK som utgörs av orealiserade och reali ­ serade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter om 600 MSEK respektive 5 MSEK. Minskade direktavkastnings ­ krav bidrog positivt med 498 MSEK och ökade kassaflöden bidrog positivt med 102 MSEK. Koncernens nettoomsättning uppgick till 7 469 (7 136) MSEK, en ökning med 5 procent drivet av förvärv och ökad beläggning och ökade snittpriser i befintlig portfölj. Dalata Hotel Group plc konsoliderades från den 7 november 2025 och bidrog med en nominell hyresintäkt och bruttoresultat/ driftnetto om motsvarande 146 MSEK respektive 138 MSEK i det fjärde kvartalet. För jämförbara enheter ökade koncernens nettoomsätt­ ning med 1 procent justerat för valutakurseffekter. Förvärvad verksamhet Den 7 november slutfördes förvärvet av Dalata Hotel Group plc (Dalata) med en fastighetsportfölj bestående av väl­ etablerade och lönsamma hotell i det övre prissegmentet, med starka lägen i Irland och Storbritannien. Hotellfastig­ heterna är av hög teknisk standard och bidrar positivt till den övergripande kvaliteten på Pandox hotellfastighets ­ portfölj. Genom förvärvet blev Pandox, via sitt förvärvande dotter bolag (Bidco), ägare till 91,2 procent av verksam­ heten och Eiendomsspar erhöll en minoritetspost om 8,8 procent i Bidco. Dalata redovisas som ett rörelseförvärv och konsolideras i Pandox koncernen från den 7 novem­ ber 2025. Förvärvet avser Dalatas verksamhet där Pandox, efter en uppdelning av Dalatas verksamhet i en fastighets­ Driftnetto Egen drift uppgick till 971 (842) MSEK, en ökning med 15 procent. För jämförbara enheter var drift­ nettot justerat för valutakurseffekter oförändrat, jämfört med föregående år. Koncernens EBITDA och finansiella kostnader EBITDA uppgick till 4 086 (3 961) MSEK, en ökning med 3 procent, vilket främst förklaras av ökade underliggande driftnetton i både hyresavtal och egen drift. Justerat för transaktionskostnader om –241 MSEK, hänförligt till förvärvet av Dalata, uppgick EBITDA till 4 327 MSEK, en ökning med 9 procent. De finansiella kostnaderna uppgick till –1 668 (–1 590) MSEK, varav –247 (–237) MSEK utgörs av uppläggnings ­ kostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av en högre ränte bärande nettoskuld. Fastighetsportfölj Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 91 743 (76 334) MSEK, varav 77 170 (60 290) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 14 573 (16 044) MSEK för Rörelsefastigheter. Mark­ nadsvärdet för Rörelsefastigheter redovisas endast i infor­ mationssyfte och beaktas i beräkningen av samtliga rela ­ vanta EPRA­nyckeltal. Per 31 december 2025 uppgick det viktade genomsnittliga direktavkastningskravet för Pandox Förvaltningsfastigheter till 6,28 (6,13) procent och för Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 91 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 92 ===== Rörelsefastigheter till 6,85 (6,89) procent. Under året har 32 Förvaltningsfastigheter i Irland/Storbritannien (Dalata) förvärvats uppgående totalt till 17 111 MSEK. Därutöver har en fastighet i Norge förvärvats om 710 MSEK, en fastighet i Sverige om 351 MSEK samt en fastighet i Tyskland om 778 MSEK. Under året avyttrades en fastighet i Sverige samt en fastighet i Finland för totalt 67 MSEK. Totalt uppgår förvär­ vade förvaltningsfastigheter till 18 951 MSEK per utgången av året. En fullständig sammanställning över värdeförändring fastig heter finns på sidan 64. AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT Aktuell skatt uppgick till –343 (–318) MSEK. Uppskjuten skatt uppgick till –329 (–335) MSEK, där en ökning från justeringar av temporära skillnader på fastigheter i Storbri ­ tannien motverkades av nedskrivning av uppskjuten skatte­ fordran på underskottsavdrag i Kanada samt kommande lägre bolagsskattesats i upplösning av uppskjuten skatt på underskottsavdrag Tyskland. Se vidare not D1. CASH EARNINGS OCH KASSAFLÖDE Cash earnings uppgick till 1 906 (1 955) MSEK, en minsk­ ning med 2 procent. Justerat för transaktionskostnader om –241 MSEK och förberedande finansiella kostnader om –59 MSEK hänförligt till förvärvet av Dalata uppgick cash ear ­ nings till 2 206 MSEK, en ökning med 12 procent, främst förklarat av högre underliggande driftnetton. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse­ kapital uppgick till 2 468 (1 865) MSEK. Förändring av rörelsekapital påverkade kassaflödet med 633 (–39) MSEK. Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –16 876 (–4 121) MSEK. Förändringen mot föregående år förklaras främst av förvärv. Kassaflödet från finansierings ­ verksamheten uppgick till 13 757 (2 697) MSEK, vilket förklaras främst av högre nettoförändring rörande upptagna lån och amortering. Likvida medel uppgick vid periodens slut till 1 186 (1 286) MSEK. EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare upp­ gick till 33 729 (33 528) MSEK, och EPRA NRV (substans ­ värde) till 44 176 (41 953) MSEK. EPRA NRV per aktie var 227,01 (215,58) SEK. MODERBOLAGET Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster fakture ­ ras Pandox dotterbolag. Faktureringen uppgick under peri ­ oden januari– december 2025 till 144 (105) MSEK och peri ­ odens resultat uppgick till 669 (1 139) MSEK. Vid utgången av perioden uppgick moderbolagets eget kapital till 15 532 (15 690) MSEK och den externa räntebärande skulden till 9 619 (4 731) MSEK, varav 8 467 (3 443) MSEK i form av långfristig skuld. AKTIER OCH ÄGANDE Enligt Pandox ABs gällande bolagsordning ska aktie­ kapitalet vara lägst 150 MSEK och högst 600 MSEK. Aktie ­ kapitalet uppgick vid årets slut till 487 (487) MSEK förde ­ lat på totalt 194 603 000 aktier, varav 75 000 000 A­aktier och 119 603 000 B­aktier. En A­aktie representerar tre röster och en B­aktie representerar en röst på årsstämman. Aktierna har ett kvotvärde om 2,50. Ägare till aktie av serie A har enligt bolagsordningen rätt att omvandla hela eller delar av innehavet av aktier i serie B. Begränsningar finns i bolagsordningen rörande möjligheten att överlåta aktier eller rösträtt för aktier i serie A. GENERELLA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Prioriterade områden för riskhantering är framförallt föränd­ ringar i hyresintäkter inom segmentet Hyresavtal samt för ­ ändringar i intäkter och kostnader inom segmentet Egen drift samt fastighetsvärdering och finansiering med hän­ syn till dess komplexitet och beloppens storlek. Pandox vär ­ derar varje risk baserat på en bedömning av sannolikheten att den händelse som utlöser risken inträffar samt sannolik­ heten att risken då realiseras. Värderingen ligger sedan till grund för en bedömning av hur risken ska prioriteras, om den kräver särskild åtgärd eller om den kan hanteras inom ramen för Pandox normala förvaltning. SKATTESITUATION Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skatteford­ ringarna till 590 (347) MSEK. Dessa utgörs främst av redovi­ sat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 8 031 (5 776) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till verkligt värde värdering avseende Förvaltningsfastigheter, och temporära skillnader mellan redovisat värde och skatte­ mässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat. Uppskjutna skatteskul­ der hänförligt till temporära skillnader i Tyskland har mins­ kats med –199 MSEK jämfört mot tidigare år på grund av en sänkning av den tyska bolagsskattesatsen. TVISTER OCH FÖRSÄKRINGSÄRENDEN Revo Hospitality Group (tidigare HR Group), som är en av Pandox hyresgäster i Tyskland, har på eget initiativ förklarat sig under så kallad självförvaltning enligt tysk insolvenslag, vilket i korthet är en form av rekonstruktionsförfarande. Pandox har bankgarantier som motsvarar 1 års hyror och vi ser redan idag flera olika handlingsalternativ för hotellfastig­ heterna. Finansiell påverkan förväntas vara begränsad. PERSONAL Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 494 (1 600) heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 444 (1 555) anställda inom segmentet Egen drift och 50 (45) inom segmentet Hyresavtal samt central administration. Medelantalet anställda uppgick till 1 511 (1 498) varav 779 (739) män och 732 (759) kvinnor. Se vidare ESRS avsnitt S1. Nettoomsättning och totalt driftnetto, MSEK Belåningsgrad, % Årets resultat, MSEK 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 49,8 46,7 46,6 45,2 52,7 –1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20252024202320222021 –580 609 4 204 3 174 1 706 0 2 000 4 000 6 000 8 000 20252024202320222021 3 273 5 654 6 849 2 005 3 434 3 870 7 136 4 139 7 469 4 550 Nettoomsättning T otalt dri/f_tnetto Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 92 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 93 ===== RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING OCH ANDRA ANSTÄLLNINGSVILLKOR FÖR BOLAGSLEDNINGEN Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år för beslut vid bolagsstämman, i not C7 åter­ finns de senast beslutade riktlinjerna för ersättning. FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN Pandox mål är att skapa tillväxt i kassaflöde genom stabilt ökade hyresintäkter, projektutveckling i det befint­ liga fastighetsbeståndet samt genom förvärv av nya hotell­ fastigheter. Förmågan att öka cash earnings är beroende av ekonomisk aktivitet, hotellmarknadens tillväxt samt lokala marknadsförutsättningar. En gradvis förbättrad makroeko­ nomisk utveckling med avtagande inflation, stabila räntor och ökad ekonomisk tillväxt skapar förutsättningar för till­ växt i hotellmarknaden. Hotellefterfrågan förväntas vara fortsatt god under 2026 drivet av ökad fritids ­, affärs­ och mötesefterfrågan. Begränsad utbudstillväxt stödjer prisut­ vecklingen i många marknader, men skillnaderna mellan städer och segment är stora. RevPAR drivs av en kombina ­ tion av pris, mix och volym. Den dominerande risken är fort­ farande geopolitik och handel där nya utspel kan påverka både företags och konsumenters investerings ­ och kon­ sumtionsvilja. Förvärvet av Dalata förväntas ge Pandox ett betydande intäkts­ och resultatbidrag 2026. Därutöver kom­ mer ett visst tillväxtbidrag från övriga förvärv vi slutförde under året som gick. Avyttringen av Crowne Plaza Antwerp kommer att ha en viss negativ påverkan på omsättningen i affärssegmentet Egen drift och en mindre men positiv effekt på driftnettomarginalen. 2026 har också inletts med en fort­ satt förstärkning av den svenska kronan som innebär att intäkter, resultat och tillgångsvärden i utländsk valuta mins ­ kar i värde när de omräknas till svenska kronor. VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel 9 451 998 692 Årets resultat 664 908 319 SEK 10 116 907 011 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 4,50 SEK per aktie 875 713 500 Överförs i ny räkning 9 241 193 511 SEK 10 116 907 011 Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel om 10 116 907 011 kr disponeras så att till aktieägare utdelas 875 713 500 kr och i ny räkning överföres 9 241 193 511 kr. Styrelsen finner att föreslagen utdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen avseende bolagets verksamhet, omfattning och risker samt konsolide ­ ringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGENS SLUT Det har inte i övrigt skett några händelser eller transaktioner av betydelse efter den 31 december 2025 som påverkar de lämnade finansiella rapporterna för Pandoxkoncernens verksamhetsår 2025. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 93 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 94 ===== ALLMÄN INFORMA TION 95 ESRS2 Allmänna upplysningarHållbarhetsrapport Pandox hållbarhetsrapport för 2025 har upprättats i enlig ­ het med de lagstadgade kraven i ÅRL vilken innefattar rapportering enligt European Sustainability Reporting Standard (ESRS) och EU:s gröna taxonomiförordning. Hållbarhetsrapporten har översiktligt granskats av bolagets revisorer. Granskningen har utförts enligt RevR19 Översiktlig granskning av den lagstadgade hållbarhets­ rapporten. Pandox upprättar även hållbarhetsredovisning i enlighet med riktlinjerna från European Public Real Estate Association (EPRA) Best Practices Recommendations on Sustain ability Reporting (sBPR). Denna redovisning framgår som hänvis ­ ning i index på sidorna 143–145 samt i en separat bilaga på Pandox hemsida som visar hur Pandox redovisning förhåller sig till EPRA:s riktlinjer. Caroline Tivéus Senior Vice President (SVP), Director of Sustainable Business Telefon: +46 735 32 74 41 E­post: caroline.tiveus@pandox.se KONTAKT MILJÖINFORMA TION 107 ESRS E1 – Klimatförändringar 116 ESRS E2 – Föroreningar 117 ESRS E3 – Vattenresurser 119 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi 121 Rapportering enligt EU­ Taxonomin E SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION 125 ESRS S1 – Den egna arbetskraften 132 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 134 ESRS S3 – Berörda samhällen 135 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare S BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION 138 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 141 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS APPENDIX 143 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS 146 Förteckning över datapunkter från annan EU­lagstiftning 150 TCFD ­Index 151 Rapportering enligt EU­ Taxonomin 154 Redovisningsprinciper 156 Definitioner hållbarhet G INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET 94PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025Förvaltningsberättelse ===== SIDA 95 ===== ESRS 2 Allmänna upplysningar Om hållbarhetsrapporten BP-1, BP-2 Hållbarhetsrapporten i Års redovisningen 2025 är upprättad i enlighet med CSRD och underliggande ESRS standarder. Rapporten innefattar samtliga delar av Pandox värdekedja, både uppströms och nedströms samt Egen drift, vilket har tagits i beaktande vid genomförandet av den dubbla väsentlighetsanalysen som utgör grunden för hållbarhets ­ rapporten. Analysen presenteras mer detaljerat på sidan 100 i denna rapport. Där det bedömts som relevant att för ­ medla väsentliga punkter har information om värdeked­ jan även tagits med i rapporteringen, till exempel upplys ­ ningar kring Scope 3 och hantering av leverantörer. Pandox har inte utnyttjat möjligheten att utelämna information med hänvisning till att den är klassificerad eller känslig, såsom immateriella rättigheter eller know ­how. De infasningar som Pandox har utnyttjat specificeras i ESRS IRO­2 tabellen ”Upplysningskrav i ESRS som omfat­ tas av företagets hållbarhetsrapport” och återfinns i ESRS appendix. Hållbarhetsrapporten har utarbetats på konsoliderad nivå med samma omfattning som den finansiella rapporte­ ringen. I tillägg redovisar Pandox ett kompletterande utfall (benämns som ”Konsoliderat utfall like­for­like”) för E1 energi och utsläpp, E2 vatten samt E5 avfall för att möta beräknings­ och rapporteringskrav i enlighet med EPRA och Science Based Targets (SBTi). Det kompletterande utfallet redovisas i energi­ och utsläppstabellerna i ESRS E1 på sidorna 110–112 samt i vatten och avfallstabellerna på sidorna 118 och 120. Skillnaden gentemot den finan­ siella konsolideringen i dessa utfall är att hotellfastigheter­ nas hotelldata och klimatdata inkluderas i beräkningarna till den dagen de omklassificeras, avyttras alternativt stängs för renovering. Omklassificering innebär en förändring av ett hotells driftsform, där det övergår från Egen drift till Hyres­ avtal, eller vice versa. Riktlinjen är att räkna bort helårsdatan för hotell som omklassificerats, varit stängda för renovering eller som avyttrats eller förvärvats innan 6 månader före rapporteringsperiodens slut. Nedan beskrivs de avgräns­ ningar som har applicerats på 2025 års Like­for­like utfall för E1 energi och utsläpp, E2 vatten samt E5 avfall. Samtliga sociala nyckeltal samt nyckeltal för bolagsstyrning baseras på data per den 31 december 2025. Avgränsningar i Egen drift – Like-for-like utfallet • Hotel Hubert har omklassificerats till Hyresavtal under Q2 2025 och räknas således med i segmentet Hyresavtal för helåret 2025 som Numa Brussels Royal Galleries. • Hotel Mayfair rapporteras fortsatt under Egen drift för 2025 då det ännu inte har övergått till Hyresavtal. Det innebär att hållbarhetsrapporten redovisar 23 hotell i Egen drift medan de finansiella utfallen redovisar 22 hotell i Egen drift. Avgränsningar i Hyresavtal – Like-for-like utfallet • Radisson Blu Hotel, Tromsø förvärvades i januari och räk­ nas med i utfallet 2025. • Dorint Parkhotel Bad Neuenahr såldes i februari och räk­ nas inte med i utfallet 2025. • Hotel Pullman Cologne tillträddes i april och räknas med i utfallet 2025. • Quality Winn Göteborg avyttrades vid halvårsskiftet och räknas inte med i utfallet för 2025. • Elite Hotel Frost tillträddes i oktober 2025 och räknas således inte med i utfallet 2025. • Imatra avyttrades under Q3 och räknas därmed fortsatt med i utfallet 2025. • Pandox förvärvade 31 fastigheter i Dalata ­portföljen i november 2025. Dessa inkluderas inte i utfallet 2025. Det innebär att Like­for­like utfallet omfattar 140 hotell i Hyresavtal. I det konsoliderade utfallet, som följer den finan­ siella rapporteringen, ingår även de 31 fastigheter som till­ kom genom Dalata­förvärvet, vilket sammanlagt motsvarar 171 hotell i Hyresavtal. Förändringar i upprättande och presentation av hållbarhetsinformationen Under rapporteringsperioden har hållbarhetsinformationen justerats i både upprättande och presentation jämfört med föregående år. Syftet med förändringarna är att öka rappor­ teringens relevans, samt att bättre återspegla verksamhe ­ tens identifierade påverkan, risker och möjligheter. Tabel­ lerna i upplysningskrav SBM­3 har uppdaterats baserat på 2025 års genomlysning och uppdatering av den dubbla väsentlighetsanalysen. En tidigare identifierad väsentlig påverkan kopplad till risken för prostitution i hotellmiljö har omklassificerats till standarden ”Berörda samhällen” istället för ”Konsumenter och slutanvändare”. Detta efter ­ som den potentiella negativa påverkan främst berör indivi ­ der i samhället som riskerar att utsättas för detta i hotellens miljö. Därmed bedöms det vara mer relevant att inkludera påverkan under den standard som avser samhällspåver­ kan. Under året har en mappning genomförts där påverkan, risker och möjligheter kopplats till policyer, aktiviteter, mål och utfall för att säkerställa en tydlig och kärnfull rapporte ­ ring. I samband med detta arbete har vissa standarder upp­ daterats gällande presentationen av aktuella upplysnings ­ krav och utfall. Uppskattningar och fel i tidigare perioder samt framåtblickande uppgifter Eventuella uppskattningar, felrapportering i tidigare peri ­ oder eller information kring framåtblickande uppgifter beskrivs i samband med respektive ämnesspecifik stan­ dard. Sammanfattningsvis förekommer det viss mätosäker ­ het vid manuell inrapportering kopplat till delar av Scope 3 i E1 (Klimatförändringar), avfallsdata i E5 (Resursanvändning och cirkulär ekonomi) samt hyresgästers uppgifter om vat­ tenförbrukning i E3 (Vattenresurser). Viss information som presenteras i årets rapport har jus ­ terats jämfört med tidigare år. Dessa uppdateringar beror på förändringar i portföljen och ett noterat fel i en utsläpps ­ faktor i systemet som behövde uppdateras. Scope 1, 2 och 3 utsläpp 2022–2024 har således räknats om till följd av en portföljförändring på mer än fem procent. En fördjupad för ­ klaring av de uppdaterade utfallen återfinns i den ämnes ­ specifika standarden för klimatförändringar. Hållbarhetsstyrning GOV-1 Upplysningar kring medarbetare, ledningsgrupp samt sty ­ relsens sammansättning och mångfald presenteras i den ämnesspecifika standarden Den egna arbetskraften på sidan 130. Vidare finns upplysningar kring deras respektive roller och ansvarsområden på sidan 97. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Koden som mångfaldspolicy vid framtagandet av förslaget till styrelse. Målet är att styrelsen ska vara sammansatt av ledamöter i varierande ålder, kön och geografiskt ursprung samt repre ­ sentera en varierande utbildnings ­ och yrkesbakgrund. Två av sex ledamöter i Pandox styrelse är kvinnor. Under året har en kvinnlig styrelseledamot lämnat sitt uppdrag, vil­ ket innebär en minskning av antal kvinnor i styrelsen jäm­ fört med föregående år. Vid rekrytering av ny styrelseleda ­ mot ställer Pandox krav på att mångfald ska tas i beaktning i urvalsprocessen. Vidare har valberedningen bedömt att styrelsen uppfyller Kodens krav på oberoende. GOV-3 I Pandox befintliga och kontinuerliga LTI­program base­ ras 10 procent på Pandox hållbarhetsarbete som ska lin­ jera med Pandox klimatrelaterade SBTi­mål vilka avser växthusgas utsläpp i Scope 1, 2 och 3. Bedömningen av utfallet består av en sammanvägd bedömning av genom­ fört hållbarhetsarbete under året för att Pandox långsiktigt ska nå SBTi­målen. För mer information om Pandox incita ­ mentsprogram, se sidorna 171­172. I Egen drift (ej inkluderat avdelningschefer och chefsin­ genjörer i Storbritannien) är 25 procent av hotelldirektörer ­ nas årliga incitamentsprogram relaterat till utfallet i indexen i den gröna modulen som förklaras mer utförligt under kapitlet E1 Klimatförändringar. För avdelningscheferna och chefsingenjörerna är 10 respektive 30 procent hänförligt till detta index. Det gröna indexet är en sammanvägning av Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 95 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 96 ===== KPI:er i kategorierna energi, vatten, avfall, matavfall, hand­ dukar och linne samt kemikalier. För att de ESG­relaterade delarna av incitamentsprogrammet ska utbetalas behöver indexet vara 7 för nya hotell och 8 eller högre för hotell som haft indexet under ett år. GOV-5 Pandox hållbarhetsrelaterade riskidentifiering sker i genom­ förandet och uppdateringen av den dubbla väsentlighets­ analysen som täcker in hela organisationen och värde­ kedjan. Riskerna prioriteras baserat på storlek och sannolikhet. Den årliga klimatriskanalysen utförs i ett klimatriskverk­ tyg som analyserar och värderar Pandox exponering mot fysiska klimat risker och naturkatastrofrisker. Det identifie­ ras också vilka klimatanpassningsåtgärder som behöver genomföras på fastighetsnivå. Från och med i år har klima ­ triskanalysen även varit en del av den årliga riskprocessen som utförs på plats i utvalda fastigheter i Pandox bestånd. Klimatrisker tas även i beaktning i förvärvsprocessen. Ansvarsfördelning för hantering av riskerna varierar, men koordinering av riskhantering sker genom SVP , Direc­ tor of Sustainable Business. Pandox har interna kontroll­ rutiner, exempelvis ”four­eyes”­principen, som bland annat innebär dubbelsignering vid kontraktsskrivning för att mini ­ mera risken för felaktigheter och korruption. Vid nyanställ­ ning används farfarsprincipen, där vd alltid är involverad vid rekrytering av centrala chefsroller. För att säkerställa förfarande i enlighet med förutbestämda processer görs själv utvärderingar årligen som avrapporteras till Pandox revisions utskott. Dessa kontroller bidrar till kvaliteten i Pandox löpande ekonomi­ och hållbarhetsarbete och följ ­ aktligen i den årliga rapporteringen. SVP , Director of Sustainable Business har det övergri­ pande ansvaret för att Pandox hållbarhetsrapportering genomförs enligt gällande lagstiftning. En primär risk vid hållbarhetsrapportering är att data rapporteras in felaktigt eller inte konsolideras korrekt. För att hantera detta använ­ der Pandox ett digitalt tredjepartssystem för inrapporte ­ ring vilket möjliggör central översyn och kontroll. Dessutom appliceras ”four­eyes”­principen även här, när data skrivs in i rapporten. Pandox arbetar löpande med förbättringar av datakvalité och inrapportering genom automatisering av dataflöden samt rekrytering av hållbarhetscontroller som arbetar med uppdateringar och förbättringar av processer, rutiner och datakvalité samt löpande analyser. Pandox rap­ porteringsstrukturer och uträkningar utvärderas årligen för att säkerställa att de återspeglar verkliga förhållanden så väl som möjligt. En svårighet inom affärssegmentet Hyresavtal är att alla hyresgäster inte samlar in hållbarhetsdata på ett systematiskt sätt, vilket medför risk för felaktig eller ofull­ ständig data. För att mitigera denna risk arbetar Pandox aktivt med att automatisera inhämtning av energi ­ och vat­ tenanvändning. I de fall automatiserad eller manuell inrap­ porterad data inte är tillgänglig använder Pandox schablon­ beräkningar baserat på faktisk data från hyresgäster. SCANDIC PARK STOCKHOLM Viktiga styrdokument Pandox övergripande hållbarhetspolicy utgör grun­ den för organisationens hållbarhetsarbete och fung ­ erar som en vägledande princip för samtliga hållbar ­ hetsområden som identifierats som väsentliga genom den dubbla väsentlighetsanalysen. Policyn hänvisar till de styrdokument som listas nedan: • Uppförandekod för medarbetarna • Uppförandekod för affärspartners • Miljöpolicy • Antikorruptionspolicy • Policy för mänskliga rättigheter • Arbetsmiljöpolicy • Riktlinjer för ansvarsfulla inköp • IT­ och informationssäkerhetspolicy • Uttalande kring Modern Slavery Act • Norwegian Transparency Act Statement • Riskhantering och internkontroll • Visselblåsarpolicy • Riktlinjer för social strategi och policy för hotell­ driften Alla ovanstående policyer utom Riktlinjer för ansvars­ fulla inköp och Riktlinjer för social strategi och policy signeras av styrelsen. De sistnämnda signeras av lämplig representant ur ledningsgruppen. Innehållet i respektive policy beskrivs under varje relevant ämnes­ specifik standard. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 96 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 97 ===== GOV-1, GOV-2 Styrelsens ansvar för hållbarhetsarbetet Styrelsen och revisionsutskottet har det övergripande ansvaret för Pandox strategiska inriktning inom hållbarhetsområdet. Detta innefattar ansvar för att hållbarhetsrapporten är korrekt, tillförlit­ lig och uppfyller kraven enligt gällande regelverk, inklusive CSRD och ESRS. Styrelsen granskar och godkänner rapporten inför publicering. Som en del av detta ansvar säkerställer styrelsen att en dubbel väsentlighetsanalys har genomförts, att identifierade påverkan, risker och möjligheter har bedömts, samt att detta resultat inarbetats i rapportens struktur med koppling till relevanta policyer, åtgärder, mål och utfall. Styrelsen ansvarar även för att Pandox har tagit fram och arbe ­ tar enligt en klimatomställningsplan. Beslut om företagets hållbarhetspolicyer fattas av styrelsen, och dessa uppdateras årligen. Styrelsen fattar också beslut om betydande investeringar, såsom gröna investeringsprogram kopplade till Pandox klimatomställning. Vidare finns det inga arbetstagarrepresentanter representerade i styrelsens sammansätt­ ning. Rapportering till styrelsen och revisionsutskottet Styrelsen får återrapportering om hållbarhetsarbetet halvårsvis. Vid halvårsrapporteringen redogörs för aktuella processer och rutiner inom hållbarhetsarbetet, samt hur den interna kon­ troll kopplad till dessa har utvecklats eller implementerats. Rapporteringen omfattar även en bedömning av processernas mognadsgrad och identifierade förbättringsområden. Årligen ges en presentation till styrelsen där resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen presenteras till­ sammans med eventuella revideringar och hur utfallet av resultatet integreras i CSRD rappor ­ ten. Inkluderat i detta presenteras även utfallet av intressentdialoger genomförda under pro­ cessen. Styrelsen ges i samband med detta möjlighet att lämna synpunkter och godkänna analysens slutsatser. Vidare har SVP , Director of Sustainable Business under året haft en stå­ ende punkt på revisions utskottets möten där fokus varit på hur arbetet med att rapportera i linje med CSRD fortskridit. Kompetens och expertis inom styrelsen för att övervaka hållbarhetsfrågor Styrelsen besitter samlad erfarenhet från fastighetsbranschen, börsnoterade bolag och håll­ barhetsarbete. En av ledamöterna har särskild erfarenhet inom hållbarhetsfrågor. Utöver den direkta kompetensen inom styrelsen sker utbildning, både internt av SVP , Director of Sustaina­ ble Business och externt av hållbarhetsexperter. Utbildningarna omfattar bland annat klimatom­ ställning, BREEAM­certifiering, mångfald och inkludering samt omvärldsbevakning kring rele ­ vanta trender och politiska beslut som kan påverka Pandox strategi och verksamhet. Styrelsen har även utbildats specifikt i sitt ansvar enligt CSRD och antikorruption, vilket letts av två externa hållbarhetsexperter. VD och ledningsgruppen ansvarar för den löpande driften av företaget och rapportering till styrelsen. De ansva ­ rar för att leverera på mål och strate­ gier samt fatta beslut om övergripande verksamhetsfrågor, däribland hållbar­ het. Ledningsgruppen ska också se till att system och processer finns på plats för uppföljning och kontroll av bola­ gets verksamhet och risker inom samt­ liga hållbarhetsområden. SVP , Direc­ tor of Sustainable Business sitter med i ledningsgruppen och bidrar med kun­ skap inom området. Vd­ och lednings­ grupp har under året adresserat samt­ liga väsentliga ämnen som identifierats för Pandox. Uppföljning och försäkran att system och rutiner fungerar sker genom årlig rapportering för samtliga nyckeltal i hållbarhetsrapporten. För SBTi­målen sker uppföljning löpande under året via den omställningsplan som Pandox har beslutat. Hållbarhetskommittén består av repre­ sentanter från ledningsgruppen och hanterar kvartalsvis frågeställningar och beslut rörande hållbarhetsarbe ­ tet. Under 2025 fortsatte arbetet med konkreta möjligheter och risker avse­ ende handlingsplaner för Scope 1, 2 och 3 för att kunna uppnå Science Based Targets samt ytterligare grön finansiering. Hållbarhetskommittén är också aktiv i de gröna investeringspro­ grammen samt BREEAM­certifiering av fastigheter inom Egen drift. CFO är sammankallande för kommittén. Hållbarhetskommittén har under året adresserat samtliga väsentliga ämnen som identifierats för Pandox. SVP , Director of Sustainable business ansvarar för att säkerställa att hållbar­ hetsfrågor integreras i Pandox löpande verksamhet tillsammans med berörda områdesansvariga, vilket oftast är affärsområdesansvariga. Genom sitt deltagande på ledningsgruppsmö­ ten säkerställs att hållbarhetsfrågorna alltid finns högt upp på agendan och integreras i affären. SVP , Director of Sustainable Business leder också två specifika hållbarhetsforum. Det första forumet består av SVP , Asset Mana­ gement & Development, en intern energispecialist och en extern ener­ gikonsult, som driver det gröna inves­ teringsprogrammet för Egen drift. Det andra forumet består av SVP , Asset Management & Development samt två externa BREEAM­ specialister som dri­ ver och genomför BREEAM­certifie ­ ringen av fastigheterna inom Egen drift tillsammans med hotellens med­ arbetare. SVP , Director of Sustaina­ ble Business rapporterar kontinuerligt utfallet av hållbarhetsarbetet till led­ ningsgruppen. Dessutom är hållbar­ het ett stående inslag på Pandox stra­ tegiska kickoffer som arrangeras två gånger om året för lednings gruppen, styrelserepresentanter, medarbe ­ tare på huvudkontoret och nyckel­ befattningshavare inom Egen drift. Rol­ len omfattar också ansvar för mål och måluppföljning. Hållbarhetsansvarig ansvarar för håll­ barhetsabetet i Egen drift och rappor­ terar till SVP , Director of Sustainable Business. Denna person har till hjälp minst en hållbarhetscoach per hotell, som driver arbetet. Hållbarhetsarbetet kommuniceras kvartalsvis genom rap­ porten Green Update och på interna konferenser en till två gånger per år. STYRELSE OCH REVISIONSUTSKOTT VD OCH LEDNINGSGRUPP HÅLLBARHETSKOMMITTÉN SVP , DIRECTOR OF SUSTAINABLE BUSINESS HÅLLBARHETSANSVARIG Alla medarbetare i Pandox är ansva­ riga för att arbeta med hållbarhet i enlighet med de policyer och strate ­ gier som företaget har. SAMTLIGA MEDARBETARE Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 97 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 98 ===== Förklaring om tillbörlig aktsamhet Centrala delar av tillbörlig aktsamhet Punkter i hållbarhets- rapporten Sida a) Integrera tillbörlig aktsamhet i styrning, strategi och affärsmodell Allmänt (GOV­2, GOV­3, SBM­3) 95, 97–98 b) Kontakt med berörda intressenter i alla viktiga steg av tillbörlig aktsamhet Allmänt (GOV­2, SBM­2, IRO­1) 97, 100­101 Miljö 101­105 Samhällsansvar 126, 132­133, 134, 135 Styrning 138 c) Identifiering och bedöm­ ning av negativ inverkan Allmänt (IRO­1, SBM­3) 100­105 d) Vidta åtgärder för att hantera negativ inverkan Miljö 107­108, 116, 117, 119­120 Samhällsansvar 126­127, 133, 134, 135­136 Styrning 138­140 e) Spåra effektiviteten av dessa insatser och kommunicera Miljö 109–112, 116, 11­118, 120 Samhällsansvar 127­128, 133, 134, 136 Styrning inkl cybersäkerhet 139­140 Processen för tillbörlig aktsamhet GOV-4 Processerna för tillbörlig aktsamhet fungerar på olika sätt. Inom fastighetsförvaltning, som omfattar båda affärsseg­ menten, sker löpande granskning av leverantörer och täcker in miljö, sociala frågor och affärsetik. Denna bedömning gäl­ ler i fem år innan en ny bedömning bör genomföras. Leve­ rantörerna läggs i första hand in i Pandox digitala system, Stratsys, för tillbörlig aktsamhetsutvärdering. Där genom­ förs en initial riskanalys för nya leverantörer. Leverantörer som fått en röd riskprofil ombeds fylla i ett självskattnings­ formulär. Stratsys ställer uppföljande frågor och ger möj­ lighet att lämna mer information på alla självskattnings ­ formulär som har rödmarkerade svar. På detta sätt kan en leverantör ändras till godkänd. Det är enbart Stratsys som får ändra i systemet för att garantera oberoende gentemot leverantören. Detta steg bidrar även till en fördjupad dialog med och utveckling av leverantörerna. För leverantörer där det framkommer brister arbetar Pandox aktivt för att leve ­ rantören ska skapa förutsättningar genom åtgärder för att bli godkända och fortsatt vara en affärspartner. Skulle ett bolag flaggas som rött även efter att leverantören haft möj­ lighet att vidta åtgärder och komplettera information behövs det beslut från det interna inköpsrådet för att tillåta undan­ tag om fortsatt arbete med leverantören. Dessa ska även inspekteras på plats av en oberoende, extern part. Om så ej är möjligt på grund av redan avslutat projekt, rödlistas leve­ rantören i systemet med förbud om fortsatt användning. Ovan beskrivning avseende processen för granskning av högriskleverantörer finns visualiserad i nedan illustration i steg tre till fem. Pandox strävar efter att samtliga nya leve­ rantörer ska läggas in i Stratsys för att genomgå en tillbör­ lig aktsamhetsutvärdering redan vid avtalsskrivning. Detta möjliggör att Pandox i nästa steg kan ställa krav på att leve ­ rantören godkänner och signerar Pandox uppförandekod för affärspartners. Dessa steg illustreras i nedan illustration i steg ett till två. I dagsläget sker granskningen av leverantö­ rer huvudsakligen retroaktivt enligt steg tre ­fem, där spend­ data från innevarande år samlas in och används som underlag för att registrera och bedöma leverantörer i granskningssystemet. Pandox arbetar för att tillämpa samt­ liga steg enligt punkterna ett till fem löpande under året, i syfte att säkerställa att nya leverantörer granskas proaktivt i samband med upphandling, snarare än retroaktivt. För hotellverksamhet i Egen drift används Hiltons Supply Management System (HSM) för att säkerställa efterlevnad av Pandox krav på leverantörer. Uppskattningsvis 80 pro­ cent av alla inköp i Egen drift görs genom detta system. Av resterande 20 procent sker de flesta inköpen lokalt via min­ dre aktörer. För mer information kopplat till leverantörsgransknings ­ processen, se avsnittet Ansvarsfullt företagande. PROCESS FÖR HANTERING AV LEVERANTÖRSKEDJAN Signera kontrakt Riskanalys vid inköp och upphandling av nya leverantörer 1 Krav- ställning 2 Granskning av nya och befintliga leve rantörer 3 Leverantörs- dialog 4 Platsbesök 5 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 98 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 99 ===== Hållbarhetsstrategi, affärsmodell och intressentperspektiv SBM-1 Pandox hållbarhetsstrategi bygger på den dubbla väsentlig­ hetsanalysen med fokus på exempelvis aktiviteter som stöd­ jer vetenskapsbaserade klimatmål, samt främjar mångfald och inkludering. Värdekedjan kartläggs som en del av ana­ lysprocessen. Under året har inga större förändringar skett i verksamheten och fastighetsportföljen som påverkar håll­ barhetsrapporten, samt marknaderna och hyresgästerna är oförändrade. Pandox är fortsatt verksamt enbart i Europa. Intäkterna kommer huvudsakligen från hyresintäkter och hotelldriften, vilket redovisas i den finansiella rapporteringen. Affärsmodell och ansvar i värdekedjan Inom segmentet Hyresavtal äger, utvecklar och hyr Pandox ut hotellfastigheter till etablerade hotelloperatörer. Hyres­ avtalen är långsiktiga, omsättningsbaserade och inklude­ rar en god nivå av minimihyra, vilket möjliggör en balanserad riskfördelning mellan parterna. Det andra segmentet, Egen drift, omfattar hotellverksamhet som Pandox själv driver och utvecklar i egen regi. Pandox är aktiv i hela värdekedjan från förvärv och fast­ ighetsutveckling, uthyrning, tekniskt underhåll och hotell­ drift, till ombyggnation, renovering och eventuell försäljning av fastigheten. Påverkan sker därför i hela hotellbranschens värdekedja, men företagets roll och ansvar för hållbar­ het skiljer sig mellan affärssegmenten. Pandox har direkt ansvar för hållbarhetsfrågor i sin egen verksamhet i Egen drift, men har även möjlighet till påverkan i övriga delar av värdekedjan genom att dels ställa krav på leverantörerna och genom samarbete med hyresgästerna. Hur stor denna påverkan är regleras av avtalet. Full kontroll inom Egen drift har Pandox över förvärv av befintliga fastigheter, beslut om affärsmodell, hotelldriften, tekniskt underhåll och drift, reno­ veringar och om­ eller tillbyggnad samt eventuell avyttring av fastigheter. Samtidigt som full kontroll inom Hyresav­ tal innefattar förvärv av befintliga fastigheter och eventuella beslut om avyttringar av fastigheten. I övrigt skiljer sig infly ­ tandet åt där ansvaret för fastigheten och hållbarhetsrela ­ terade frågor är uppdelat mellan hyresgästen och Pandox. Ansvarsfördelningen är reglerad i hyresavtalet med hotell­ Förvärv av fastighet med hyresavtal (1), eller egen drift (2). Avyttring av fastighet med hyresavtal (1), eller egen drift (2). Pandox Pandox till största del Hyresgästen Fastighetsutveckling – Renovering – Ombyggnation Inventarier Fastighetsunderhåll Fastighetsdrift Hotelldrift – Personal, organisation och ledning – Marknadsföring och distribution – Inköp av material och tjänster – Uppvärmning, energi och vatten – Avfallshantering AKTIVITETER ANSVARSFÖRDELNING Hyresavtal (1) Egen drift (2) operatören och kan se olika ut beroende på praxis i olika länder. Hotelloperatören ansvarar för den löpande hotell­ driften och interiören i hotellen. Pandox ansvarar för fastig ­ hetens yttre skal, tekniskt underhåll och fastighetsdrift, samt utveckling, större renoveringar och om­ eller tillbyggnad. När det gäller investeringar av tekniska installationer, skiljer sig ansvaret mellan Norden och internationellt där ansvaret är betydligt större internationellt. Generellt sett har Pandox ett större fastighetsansvar i Norden jämfört med i övriga länder. Hotelloperatören ansvarar för inköp av all el, värme, vatten och kyla till hotellen. Därför har Pandox begränsade möjligheter att påverka åtgärder för att minska energi­ och vattenanvändningen i de fastigheter som tillhör affärsseg ­ mentet Hyresavtal. Målsättningen är att påverka genom att skapa gemensamma incitament för förbättring inom ramen för gröna tilläggsavtal och andra gemensamma initiativ. Hållbarhet är en central del i Pandox strategi och genom­ syrar investeringar i fastigheter genom hållbar utveckling. Exempelvis beslutade Pandox under 2023 om ett investe­ ringsprogram om 29 MEUR, godkänd av styrelsen, som har ambitionen att nå utsläppsminskningen i Scope 1 och 2 om –42 procent CO2. Mer information om åtgärder och projekt återfinns på sidorna för respektive ESRS­standard senare i rapporten. Hållbarhet är en av företagets fyra värdedrivare och för att uppnå resultat arbetar Pandox aktivt med initia­ tiv som minskad energianvändning, fastighetscertifieringar, leverantörsgranskningar samt främjande av ett jämställt och inkluderande ledarskap. Hållbarhet, inklusive hantering av hållbarhetsrisker, är en del av Pandox strategiska beslut och beaktas vid både förvärv och avyttringar. Pandox samarbetar med ett brett nätverk av leveran­ törer, särskilt inom bygg och teknisk drift men även andra leverantörer. Pandox största leverantörer är byggentre­ prenader. I hela värdekedjan finns dessutom ett stort antal leverantörer av varor och tjänster som möjliggör hotelldrif­ ten. Kunder och slutanvändare omfattar både hyresgäster och hotellgäster. Antal anställda utifrån geografiskt område återfinns i ämnesspecifik standard Den egna arbetskraften på sidan 129. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 99 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 100 ===== SBM-2 Bolagets nyckelintressenter utgörs främst av hyresgäster/ hotelloperatörer, banker, ägare och medarbetare, vilka har både högt intresse och stor påverkan på verksamheten. Övriga identifierade grupper såsom myndigheter, media, värderare, mäklare, intresseorganisationer, leverantörer, gäster på Pandox hotell och lokalsamhället följs kontinuer­ ligt för att säkerställa en balanserad dialog. För att säkerställa att viktiga intressenters perspektiv beaktas har Pandox, i en intressentdialog, i den årliga upp­ dateringen av den dubbla väsentlighetsanalysen, skickat ut en enkät till hyresgäster/hotelloperatörer, banker och ägare. Syftet har varit att möjliggöra insamling av synpunkter från dessa grupper kring företagets mest väsentliga hållbarhets ­ frågor. Den insamlade inputen har aktivt beaktats och inte ­ grerats i uppdateringen av den dubbla väsentlighetsanaly ­ sen. Alla Pandox intressentdialoger har som syfte att informera bolaget om intressenternas synpunkter på verksamheten för att möjliggöra utveckling och förbättring, och dialogerna anpassas för att ge ett så effektivt utbyte som möjligt. Hyresgäster Dialogen med hyresgäster styrs av avtalet och vilka aktuella frågor som hanteras. Under året dominerades dessa sam­ tal av underhålls­ och utvecklingsprojekt. Vidare skickas det årligen ut en enkätundersökning till samtliga hyresgäster med syfte att ytterligare förstå deras förväntansbild avseende Pandox arbete. Medarbetare Intressentdialog med medarbetare genomfördes under 2023 som en del av den dubbla väsentlighetsanalysen. Vidare genomförs en medarbetarundersökning på huvudkonto­ ret och i Egen drift årligen. Läs mer under upplysningskrav ESRS S1 på sidan 125. Investerare, ägare och övrig dialog Ytterligare dialog med ägare och investerare sker kvar­ talsvis i samband med delårsrapporten, genom investerar ­ resor, informella möten och genom enkätundersökningar om vad de efterfrågar i årsredovisningen. Under året har Pandox fortsatt sin dialog om grön finansiering med sina största långivare. Andelen hållbarhetslänkad finansiering av Pandox totala lånestock uppgick vid årets utgång till 41 (48) procent. Minskningen beror på att andelen icke ­hållbar­ hetslänkade lån ökade i samband med förvärvet av Dalata. I dialogerna har det framkommit tydligt vilka krav och för ­ väntningar olika intressenter ställer på Pandox, vilket i sin tur har påverkat Pandox strategiska interna arbete. När det är relevant eller påverkar Pandox strategiska arbete infor­ meras Pandox styrelse och ledningsgrupp om intressenter ­ nas synpunkter. Pandox arrangerar även årligen en hotellmarknadsdag med fokus på trender och kunskapsspridning. Till detta forum bjuds Pandox viktigaste intressenter in. Pandox har även dialog med intresseorganisationer gäl­ lande utvecklingsmöjligheter, bland annat i samband med deras utvärderingar av Pandox hållbarhetsarbete och resul­ tat från undersökningar och bedömningar så som, CDP och Sustainalytics. Leverantörer Dialogen med leverantörer har Pandox strukturerat genom sin process för leverantörsgranskning. Genom denna kan Pandox stödja och utveckla samarbetet samt påverka leve ­ rantörerna att arbeta mer strukturerat med hållbarhet. Väsentlighetsanalys samt påverkan, risker och möjligheter (IRO) IRO-1, IRO-2 Väsentlighetsanalys Pandox har genomfört en dubbel väsentlighetsanalys (DMA) för att fastställa väsentlig påverkan, risker och möjligheter (IRO). Denna process har utförts separat från Pandox över­ gripande riskprocess. Väsentlighetsanalysen har gjorts i enlighet med den senaste tolkningen av CSRD och ESRS. Utvärderingen gjordes utifrån principen för dubbel väsent­ lighet enligt vilken ett hållbarhetsämne kan vara väsentligt från ett eller båda av följande perspektiv: • Påverkans väsentlighet – Pandox påverkan på människor och/eller miljö • Finansiell väsentlighet – hållbarhetsämnen som skapar effekter på Pandox finansiella förutsättningar Den dubbla väsentlighetsanalysen genomfördes i fem steg: 1. Förståelse för affärsmodellen, värdekedjan samt identifiering av en bruttolista över ESG ­ämnen 2. Processanalys och intressentdialog 3. Utvärdering av påverkans väsentlighet 4. Utvärdering av finansiell väsentlighet 5. Väsentlighetsmappning och dokumentation Förståelse för affärsmodell och värdekedja Ett första steg för att kunna identifiera och bedöma påver­ kan, risker och möjligheter som är väsentliga för Pandox var att kartlägga och förstå företagets affärsmodell och värde ­ kedja. Nyckelaktiviteter, resurser och intressenter kartlades längs värdekedjan för att kunna definiera en tydlig omfatt­ ning för den fortsatta analysen. Hela Pandox värdekedja har inkluderats i denna analys. Analysen exkluderade framtida potentiella förvärv eller förändringar av affärsmodellen. Bruttolista över all påverkan, finansiella risker och möjligheter (IRO) En bruttolista över IRO:er skapades genom att utvärdera samtliga ämnen inklusive underämnen samt delunderäm­ nen baserat på ESRS ämneslista gentemot Pandox verk­ samhet. Processanalys och intressentdialog som underlag till utvärdering av väsentlig påverkan, finansiella risker och möjligheter (IRO) Identifierade IRO:er kartlades enligt varje underämne i brutto listan. Även ämnen som inte inkluderades i listan, men som skulle kunna vara väsentliga för Pandox, lyftes. I ana­ lysen identifierades risker och möjligheter som kan uppstå från påverkan. Processanalysen omfattar hela verksamhe­ ten och är inte begränsad till specifika verksamheter, affärs­ förbindelser, geografiska områden eller liknande. Det inne­ bär att hela Pandox värdekedja är inkluderad såsom egen hotellverksamhet i Egen drift, nedströms hyresgäster som driver hotellen i Hyresavtal samt de uppströms leverantö­ rer Pandox använder sig av, exempelvis leverantörer i bygg­ branschen. Vidare har jämförelse mot externa initiativ såsom SASB standards, CSR risk check, Think hazard, Transpa­ rency international samt WWF bio diversity and water risk fil­ ter genomförts genom skrivbordsanalys. Klimatrelaterade fysiska ­ och omställningsrisker identi ­ fierades i Pandox klimatrisksystem och genomförda klima ­ triskrapporter av extern part. Dessutom beaktades Pandox utförda klimatscenarioanalys i enlighet med Task Force on Climate­related Financial Disclosures (TCFDs) rekommen­ dationer där klimatrelaterad påverkan, kopplade till växt­ husgasutsläpp, föroreningar, vatten och cirkulär ekonomi identifierades genom mappning och analys av Pandox plat­ ser/områden för verksamhet. Analysen genomfördes på de geografiska platser där Pandox har sina fastigheter, och på de material som förekommer i Pandox egen verksamhet samt i värdekedjan. Viktiga aktiviteter som förekommer i vär­ dekedjan har också utvärderats för att få en förståelse för naturrelaterade konsekvenser och beroenden i värdekedjan. Analysen har visat att inga av de platser där Pandox bedri­ ver verksamhet har påfallande känslig biologisk mångfald och inga fastigheter ligger i eller nära Key Biodiversity Areas. Pandox hotell är belägna i stadsmiljöer. Vidare analyserades hotellens geografiska lägen för att utreda om de befinner sig i vattenstressade områden, vilket ett flertal fastigheter gör, särskilt i Belgien och England. För att läsa mer om sce­ narioanalyserna, se sidorna 113–115. Kunskap såsom intern kartläggning av Pandox fastig­ hetsbestånd avseende exempelvis kylsystem, luftkonditio­ nering samt branschpraxis såsom exempelvis typiskt före­ kommande föroreningar i branschen har tagits i beaktning i identifiering av IRO:er i E2. Tidigare genomförda avfallsstudier för att förstå respek­ tive hotells avfallsströmmar har tagits i beaktande vad gäller cirkulär ekonomi. Vidare har en externt genomförd studie avseende badrums klimatpåverkan inkluderats. Pandox påverkan kopplat till mänskliga rättigheter iden­ tifierades genom en Human Rights Impact Assessment (HRIA) och inkluderade intressentdialoger och processer för tillbörlig aktsamhet inom samtliga affärssegment. HRIAn ligger till grund för mappning av förståelsen för mänskliga rättigheter i hela värdekedjan. För att säkerställa att utvärderingen täckte in samtliga ämnen i bruttolistan, samt ytterligare potentiella ämnen som inte identifierats, genomfördes intervjuer med sam­ manlagt 10 relevanta intressenter, fyra interna och sex externa. Intervjuerna genomfördes av tredje part. Årets process för den dubbla väsentlighetsanalysen inkluderade Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 100 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 101 ===== ytterligare perspektiv på de mest väsentliga hållbarhetsfrå ­ gorna. Pandox har även inhämtat synpunkter och input från sina största samarbetsbanker, hotelloperatörer/hyresgäster och ägare. Detta har gjorts genom en enkät. Enkäten syf­ tar till att låta respektive intressent ta ställning till varje håll­ barhetsämne och, i de fall ämnet bedömdes som prioriterat, beskriva vilka IRO:er de ansåg vara mest relevanta inom området. Denna input har varit ett underlag i analysarbetet och bidragit till att säkerställa att intressenternas priorite ­ ringar reflekteras i resultatet. I DMA­processen togs inte förslag in från lokala exper­ ter eller specifika berörda samhällen avseende föroreningar eller vatten och marina resurser, då Pandox anser att till­ räcklig relevant kunskap inhämtats inom dessa områden. Dock involveras lokala experter vid exempelvis BREEAM­ certifieringar. Utvärdering av väsentlig påverkan, finansiella risker och möjligheter (IRO) Identifierade IRO:er delades in på kort, medellång och lång sikt och specificerades till olika delar av värdekedjan. En poängsättning gjordes sedan med utgångspunkt i kriteri ­ erna i ESRS 1 Allmänna Krav för påverkan och finansiell väsentlighet. Negativ påverkan poängsattes baserat på allvarlighets ­ grad, en kombination av skala, omfattning och möjlighet till gottgörelse, samt sannolikhet. Allvarlighetsgrad prioriterar sannolikheten före påverkan på mänskliga rättigheter. Posi ­ tiv påverkan poängsattes baserat på skala, omfattning och sannolikhet. Finansiella risker och möjligheter poängsat­ tes baserat på potentiell storlek på risken eller möjligheten samt sannolikhet. I årets process har relevanta trösklar för den kvantita ­ tiva poängsättningen beslutades i samråd med Pandox håll­ barhetsteam, representanter från ledningsgruppen, rele ­ vanta personer internt hos Pandox samt externa konsulter. De parametrar som är osannolika att inträffa, utom när det kommer till påverkan på mänskliga rättigheter, eller har låg allvarlighetsgrad/storlek faller under tröskeln och inklude ­ ras ej i rapporteringens omfattning. Kartläggning av väsentlighet och dokumentation De preliminära resultaten av den dubbla väsentlighetsanaly­ sen validerades av representanter från Pandox hållbarhets­ team och ledningsgrupp. Efter detta gjordes slutliga juste­ ringar. Väsentlighetsanalysen resulterade i att utifrån de 26 hållbarhetsämnena blev 10 ESRS ämnesstandarder väsent­ liga, med 20 väsentliga underämnen, varav en företagsspe­ cifik. Utfallet av årets väsentlighetsanalys jämfört med 2024 avser främst förtydliganden och vissa justeringar i antal IRO:er i utfallet. Utfallet har justerats främst till följd av en detaljerad genomgång av samtliga IRO­beskrivningar och utvärdering tillsammans med relevanta ämnesexperter inom organisationen. Den största förändringen avser en påverkan om prostitution och trafficking som har omklassificerats från S4 (slutkonsument) till S3 (lokalsamhälle), då påverkan gäl­ ler samhället och inte hotellgäster. Inom E1, Klimatförändringar, kvarstår tidigare IRO:er, men en ny väsentlig påverkan kopplad till omställningspla­ nen har tillkommit samt en risk avseende hyresgästernas krav på energieffektivisering i fastigheterna. Finansiella ris­ ker avseende skatter, anmärkningar och energibrist bedöms nu som icke väsentliga, liksom två finansiella möjligheter kopplade till BREEAM­certifieringar och klimatomställning som har nedvärderats. I E2, Föroreningar, har en väsent­ lig finansiell risk kopplad till köldmedier lagts till, medan en tidigare risk avseende byggmaterial bedöms som oväsent­ lig. Inom E5, Resursanvändning och cirkulär ekonomi, har två risker rörande ökade materialpriser och avfallskostna­ der nedvärderats och istället har påverkan lagts till avse­ ende farligt byggavfall som genereras och matsvinn som genereras i hotellverksamheten. I de sociala standarderna har främst förtydliganden gjorts, men en ny negativ påver­ kan om tvångsarbete inom turism avseende arbetsmiljöris­ ker för bemanningspersonal har värderats upp. Skillnaden mellan S1, Den egna arbetskraften och S2, Arbetstagare i värdekedjan har klargjorts genom borttagning av irrelevanta IRO:er i S2 som främst avsåg påverkan för anställda inom den egna arbetskraften. Arbetsmiljörisker såsom tunga lyft, halk­ och skaderisk har värderats upp som en negativ påver­ kan för bemanningspersonal tillhörande S2. Inom Pandox företagsspecifika upplysning, Cybersäker­ het, har en finansiell risk kopplad till hantering av person­ uppgifter tillkommit. Tidigare finansiella risker om värdedis­ krepans och korruption och mutor samt potentiell negativ påverkan om inkludering och utebliven leverantörsgransk­ ning för mindre leverantörer har värderats ner inom G1, Ansvarsfullt företagande. Slutligen bedöms en positiv påver­ kan genom utbildning i uppförandekoden som väsentlig jäm­ fört med förra året inom G1. Väsentlighetsanalysens resultat har kommunicerats till styrelsen för kännedom och möjlighet att påverka. Ytter­ ligare mer detaljerad genomgång av resultaten och pro­ cessen gjordes med enskilda styrelseledamöter i revi­ sionsutskottet. Pandox rutin är att göra en årlig översyn av väsentlighetsanalysen där eventuella förändringar i bolagets värdekedja, verksamhet, branschpraxis och nya insikter tas i beaktning. Vilken hållbarhetsinformation som ska rapporteras har bedömts baserat på de väsentliga IRO:er som har identi ­ fierats för respektive underämne. Samtliga datapunktra ­ der i väsentliga standarder har bedömts för att säkerställa fullständig och väsentlig rapportering. Upplysningskrav för vilka det inte finns några relaterade väsentliga IRO:er har uteslutits ur hållbarhetsinformationen och i de fall företags ­ specifika upplysningskrav har identifierats som nödvändiga har dessa tagits fram och inkluderats. Ytterligare upplysningskrav kopplade till allmänna upp­ lysningar i IRO­2 i ESRS 2 fortsätter i ESRS­index i appen­ dix. SBM-3 Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen utgör ett strategiskt underlag för bolagets hållbarhetsarbete och är integrerat i affärsmodellen. Samtliga identifierade väsent­ liga påverkan­, risk­ och möjlighetsperspektiv presente ­ ras i tabellen på nästa sida. Pandox har infört metoder för att hantera sina väsentliga påverkan, risker och möjlighe ­ ter, inklusive relevanta åtgärder, styrdokument och målsätt­ ningar. Beskrivningar kring detta återfinns under respektive standard i denna rapport. Pandox rapporterar enligt TCFD, vilket utgör en cen­ tral del av företagets klimatriskanalys. Denna analys belyser potentiell finansiell påverkan samt effekter på Pandox stra ­ tegi och verksamhet. Analysen inkluderar även en känslig ­ hetsanalys och en bedömning av den potentiella finansiella påverkan till följd av identifierade risker samt Pandox åtgär­ der för att hantera dessa. Vidare illustreras hur företagets finansiella position kan påverkas om dessa åtgärder inte genomförs. Utfallet av TCFD­analysen beskrivs mer detalje ­ rat på sidorna 113­115 i denna rapport. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 101 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 102 ===== VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt IRO beskrivningar Typ av IRO E1 Klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vissa av Pandox fastigheter kan potentiellt stå inför risker såsom exempelvis extremt väder, översvämningar och regn, vilket i värsta fall kan göra dem obrukbara, särskilt i länder som är utsatta för översvämningar. Detta kan medföra höga kostnader för reparationer och återställning, samt behov av stora investeringar för anpassningar, exempelvis genom installation av kylsystem för att förbättra inomhusklimatet. Finansiell risk Begränsning av klimatförändringar Pandox verkar i en bransch som bidrar avsevärt till utsläpp av växthusgaser. Byggnader står för en stor del av utsläppen i Europa och hotellverksamheter är både energi ­ och utsläppsintensiva. Pandox bidrar till utsläpp genom sina Scope 1, 2 och 3 där Scope 3 genererar majoriteten av utsläppen. Faktisk negativ Om Pandox inte lyckas med den gröna omställningen genom att exempelvis uppnå sina uppsatta SBTi mål  kan det leda till negativ påverkan i form av fort­ satta koldioxidutsläpp. Potentiell negativ Äldre fastigheter kan vara för dyra att anpassa för att uppfylla nya lagkrav, vilket kan leda till ökade kostnader för Pandox. Finansiell risk Energi De flesta av Pandox leverantörer inom fastighetsförvaltning är verksamma inom byggbranschen där materialframställning är energiintensiv och energi­ förbrukning på byggarbetsplatsen har en påverkan. Pandox är beroende av dessa leverantörer och tjänster för förvaltningen av fastigheterna. Faktisk negativ Många av hotellen som drivs av eller förvaltas av Pandox i Europa värms upp med naturgas som är ett fossilt bränsle med höga växthusgasutsläpp. Faktisk negativ Hotelldriften kräver stora mängder energi. Majoriteten av utsläppen (Scope 3) orsakas av Pandox hyresgäster. Här har Pandox ett begränsat inflytande och behöver en annan typ av partnerskap för att skapa incitament för energieffektivisering. Faktisk negativ Pandox hyresgäster kan komma att ställa allt högre krav på energieffektivisering genom renoveringar, exempelvis bättre isolering. Detta kan innebära ökade investeringar för Pandox för att möta förväntningarna. Finansiell risk Att investera i mer energieffektiva byggnader och utrustning kan spara resurser och energikostnader. Finansiell möjlighet E2 Föroreningar Ämnen som inger mycket stor betänklighet Produkter som används i Pandox verksamhet, särskilt till kyl ­ och klimatsystem, kan innehålla ämnen med hög miljöpåverkan som riskerar att läcka både under drift och vid livscykelns slut. Exempelvis används köldmedier i kylskåp, frysar och luftkonditioneringsanläggningar, där vissa ämnen klassas som särskilt farliga enligt REACH och F ­gasförordningen. I takt med att fler luftkonditioneringssystem installeras på grund av stigande temperaturer, ökar risken för utsläpp av klimatpåverkande F ­gaser. Faktisk negativ EU:s F­gasförordning innebär att användningen av köldmedier med hög klimatpåverkan, såsom HFC, successivt fasas ut från kyl ­, ventilations ­ och värme­ pumpssystem. För Pandox innebär detta en övergångsrisk med potentiellt ökade kostnader för att byta ut eller uppgradera äldre utrustning som innehåller dessa ämnen. Finansiell risk SBM-3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter (IRO) har analyserats i den dubbla väsentlighetsanalysen. Inom vissa underämnen har inte någon finansiell risk eller möjlighet identifierats. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 102 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 103 ===== VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt IRO beskrivningar Typ av IRO E3 Vattenresurser Vatten Hotellverksamhet kräver stora mängder vatten där mängden avloppsvatten som genereras genom tvätt, dusch och spolning kan påverka lokala avlopps­ system. Detta kan bidra till belastning på redan ansträngd vatteninfrastruktur i vattenstressade städer som exempelvis London och Bryssel. Faktisk negativ E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi Resursinflöden, inklusive resursanvändning Som fastighetsägare och förvaltare genomför Pandox omfattande bygg ­ och renoveringsprojekt. Pandox har en negativ påverkan genom sitt val och användning av material, särskilt råmaterialanvändning. Vissa material är beroende av användning av jungfruliga resurser. Eftersom de byggföretag som anlitas vanligtvis är fullserviceentreprenörer, finns det en brist på insikt i materialens inköpspraxis och den påverkan detta kan ha haft på människor och miljö. Faktisk negativ Som fastighetsägare och hotelloperatör i Egen drift genomför Pandox renoveringsprojekt där större inköp av hotellinredning ingår. Pandox påverkar miljön och människor vid val av nytt material istället för återbrukat. Faktisk negativ Avfall Vid renoveringar och ombyggnationer genereras byggavfall, där det finns en särskild risk för farligt avfall. Bristande insyn i underleverantörer hos byggentreprenörer ökar risken för att detta inte hanteras på ett korrekt sätt. Faktisk negativ Hotellverksamheter genererar avfall per gästnatt där en stor del av avfallet i Pandox hotellverksamheter kommer från engångsförpackningar av inköpta varor. Faktisk negativ Matsvinn från hotellverksamheten bidrar till negativ miljöpåverkan och ineffektiv resursanvändning. Faktisk negativ S1 Den egna arbetskraften Arbetsvillkor Pandox har verksamhet i länder där föreningsfrihet kränks, exempelvis Storbritannien. Avsaknad av möjligheter till facklig organisering och kollektivavtal kan öka risken för försämrade arbetsvillkor. Potentiell negativ Säkerheten för hotellpersonal kan vara en risk, särskilt på natten. Fall av diskriminering, trakasserier och hot har förekommit mot medarbetare i Pandox Egen drift som arbetar i receptionen. Hot från gäster utgör också en risk och har noterats för restaurang ­/ och städpersonal. Den senare gruppen är särskilt utsatt, eftersom arbetet ibland utförs ensam. Faktisk negativ Hotell­ och restaurangbranschen har betydande arbetsmiljörisker, såsom tunga lyft, halk­ och skaderisker, brännskador, skärsår och kemikalie­ exponering, särskilt för städpersonal. Faktisk negativ Pandox hotelldrift inkluderar restaurang ­ och städverksamhet vilket är branscher där övertid och stress kan förekomma. Det kan i förlängningen öka risken för utbrändhet. Faktisk negativ Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 103 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 104 ===== VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt IRO beskrivningar Typ av IRO S1 Den egna arbetskraften, forts. Likabehandling och lika möjligheter för alla Migrantarbetare inom hotellbranschen, särskilt inom kök och städ, riskerar att utsättas för diskriminering vad gäller arbetsvillkor och karriärmöjligheter. Branschen omfattar ofta utsatta grupper, vilket ökar sårbarheten. Potentiell negativ Trots att kvinnor utgör en majoritet av de anställda inom hotellbranschen är de underrepresenterade i ledande positioner. Detta kan skapa känslor av exkludering och försvåra arbetet med att bygga en inkluderande och jämställd arbetsmiljö. Potentiell negativ Många aspekter av hotellarbete kan vara fysiskt krävande. När anställda blir äldre kan de ha svårt att utföra samma arbetsuppgifter som tidigare, vilket kan kräva anpassningar i deras arbetsuppgifter. I Belgien anses hälften av arbetskraften räknas som äldre. Faktisk negativ Mångfald och inkludering samt medarbetarnöjdhet kan bidra till att förbättra samarbetet och effektiviteten inom företaget samt identifiera nya möjligheter och lösningar. En effektiv strategi för att attrahera och behålla anställda minskar Pandox kostnader för utbildning och personalomsättning och kan även öka affärsmöjligheterna. Finansiell möjlighet Andra arbetsrelaterade rättigheter Turism­ och hotellbranschen är risksektorer för tvångsarbete, särskilt bland städ ­ och restaurangpersonal. Problemet förekommer i flera marknader, bland annat i Storbritannien. Potentiell negativ S2 Arbetstagare i värdekedjan Likabehandling och lika möjligheter för alla Diskriminering av migrantarbetare är förekommande inom turismsektorn när det gäller arbetstider, löner och möjligheter till befordran. Potentiell negativ Arbetsvillkor Bemanningspersonal inom städning riskerar att utsättas för tvångsarbete och låga löner, särskilt vid avsaknad av arbetstillstånd. Detta gör branschen särskilt sårbar för arbetsrättsliga överträdelser. Potentiell negativ Användning av bemanningspersonal inom städning medför risk för illegal arbetskraft och lönedumpning. Bristande insyn i leverantörers anställnings­ villkor ökar risken för exploatering och osäkra arbetsförhållanden. Potentiell negativ Det kan förekomma arbetsmiljörisker inom hotell ­ och restaurangbranschen såsom tunga lyft, halk­ och skaderisker, brännskador, skärsår. Samt kemikalieexponering för bemanningspersonal inom städning. Potentiell negativ Längre ner i värdekedjan hos underleverantörer, särskilt inom kaffe­ och teindustrin finns det en potentiell risk för förekomst av tvångs­ och barnarbete. Potentiell negativ Renoveringsprojekt inom Pandox värdekedja genomförs av externa entreprenörer, vilket medför en risk för illegal arbetskraft och tvångsarbete. Begränsad insyn i arbetsvillkor på byggarbetsplatser ökar risken för exploatering. • Illegal arbetskraft såsom obetald övertid och svart arbetskraft. Potentiell negativ • Tvångsarbete såsom konfiskerade ID ­handlingar och arbete utan ersättning. Potentiell negativ Byggarbete i Pandox värdekedja hanterar stressiga arbetsförhållanden för att möta deadlines vilket kan riskera säkerhetsrutiner på arbetsplatsen. Eftersom Pandox främst anlitar kompletta entreprenadtjänster är det svårt att få insyn i arbetsvillkoren för olika typer av arbetare, som kan vara anställda via bemanningsföretag eller tredje part. Potentiell negativ Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 104 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 105 ===== VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Var i värdekedjan Tidshorisont Uppströms Pandox verksamhet Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt IRO beskrivningar Typ av IRO S3 Berörda samhällen Mänskliga rättigheter och social påverkan i lokalsamhället Hotellverksamhet medför risker för prostitution, människohandel och sexuella övergrepp, och brister i hantering av detta kan leda till brott mot mänskliga rättigheter. Potentiell negativ S4 Konsumenter och slutanvändare (hyresgäster och hotellgäster) Personlig säkerhet för konsumenter och/eller slutanvändare Det finns en risk att hotellgäster utsätts för olämpligt beteende eller trakasserier från andra gäster eller personer i hotellets omgivning. Även om sådana incidenter inte nödvändigtvis orsakas direkt av Pandox, kan bristande säkerhetsåtgärder, otillräcklig personalutbildning eller avsaknad av tydliga rutiner för gäster i Pandox­opererade hotell bidra till en osäker miljö. Potentiell negativ Social inkludering för konsumenter och/eller slutanvändare Pandox kan bidra till inkludering genom att säkerställa att dess fastigheter är tillgängliga för alla och genom att erbjuda ett rimligt antal tillgänglighets­ anpassade rum på sina hotell och fastigheter. Potentiell positiv G1 Ansvarsfullt företagande Företagskultur Genom regelbunden digital utbildning i exempelvis uppförandekoden för alla medarbetare bidrar Pandox till ökad etisk medvetenhet, minskad risk för överträdelser och stärkt förmåga hos personalen att hantera svåra situationer. Potentiell positiv Pandox har en positiv påverkan på sina anställda genom en företagskultur som uppmuntrar till feedback. Det finns en öppenhet för att prova nya idéer och utforska utvecklingsmöjligheter som kan fungera och gynna företaget. Potentiell positiv Förvaltning av förbindelser med leverantörer Byggmaterial produceras ibland på ett socialt ohållbart sätt. Pandox har ingen betydande inköpsavdelning och är därför beroende av sina entreprenörs­ partners för inköp av det mesta av materialet. Dialogen med dessa partners är ofta nära, men det är svårt att säkerställa att produkterna produceras på ett sätt som överensstämmer med Pandox värderingar och socialt hållbara principer. Potentiell negativ Korruption och mutor Det finns en risk för korruption i branschen, främst i byggbranschen, vid upphandling av varor och tjänster samt partiskhet vid tecknande av avtal. Potentiell negativ Företagsspecifik upplysning – Cybersäkerhet Cybersäkerhet (Företagsspecifik upplysning) I sin roll som hotellfastighetsbolag hanterar Pandox, via sina operatörer, stora mängder av gästernas personliga och känsliga information, såsom identitets ­ uppgifter och betalningsdata. Ett dataintrång eller obehörig åtkomst till denna information kan få allvarliga konsekvenser för de berörda individerna. Den digitala hotbilden förändras snabbt, och dagens system står inför allt mer komplexa och ihållande säkerhetsutmaningar. Detta ställer höga krav på både tekniska lösningar och rutiner för informationshantering, särskilt i Pandox egen hotelldrift där ansvaret för säkerheten är direkt. Cyberbrottslighet ökar generellt i samhället. Faktisk negativ Pandox hanterar, via sina hotelloperatörer, stora mängder personuppgifter, inklusive känslig information som betalningsdata och identitetsuppgifter. Ett dataintrång eller obehörig åtkomst kan leda till ökade kostnader, rättsliga konsekvenser och skada bolagets anseende. I takt med att den digitala hotbilden utvecklas snabbt ställs höga krav på säkerhet och motståndskraft i de system som används. Finansiell risk Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 105 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 106 ===== Miljöinformation ALLMÄN INFORMA TION 95 ESRS2 Allmänna upplysningar MILJÖINFORMA TION 107 ESRS E1 – Klimatförändringar 116 ESRS E2 – Föroreningar 117 ESRS E3 – Vattenresurser 119 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi 121 Rapportering enligt EU­ Taxonomin E SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION 125 ESRS S1 – Den egna arbetskraften 132 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 134 ESRS S3 – Berörda samhällen 135 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare S BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION 138 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 141 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS APPENDIX 143 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS 146 Förteckning över datapunkter från annan EU­lagstiftning 150 TCFD ­Index 151 Rapportering enligt EU­ Taxonomin 154 Redovisningsprinciper 156 Definitioner hållbarhet G Förvaltningsberättelse INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET 106PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 107 ===== E1 Klimatförändringar VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall E1 Anpassning till klimatförändringar Negativ påverkan • Miljöpolicy • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för affärspartners • Årliga riskanalyser i klimatriskanalysverktyget • Platsbesök med översvämnings checklista (start kv 3 2025) • Certifieringar av fastigheter • Specifikt mål för anpassning till klimat­ förändringar finns ej utan förklaras av aktiviteter och åtgärder • Platsbesök 2025: 3 • Certifierade fastigheter: 17 Begränsning av klimatförändringar Negativ påverkan, finansiell risk • Miljöpolicy • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för affärspartners • Green 3.0 klimatomställningsplan • Plan för Scope 3 utsläpp under utveckling • Den gröna modulen i syfte att driva beteendeförändringar • Scope 1 och 2: 42% minskning till 2030 • Scope 3: 25% minskning till 2030 • 85 % av hotellen > 8 i PMI­index • Scope 1 och 2: ­32% • Scope 3: ­20% • PMI­index: 82% av hotel­ len > 8Energi Negativ påverkan, finansiell risk och möjlighet Medarbetare Affärspartners Policyer E1-2 Pandox strategiska hållbarhetsarbete utgår från bolagets övergripande hållbarhetspolicy, som har utvecklats med utgångspunkt i den dubbla väsentlighetsanalysen. En inte ­ grerad del av policyn är Pandox klimatmål enligt Science Based Targets initiative (SBTi). Inom ramen för policyn är det tydligt att alla medarbetare förväntas bidra aktivt till att uppnå dessa mål i sitt dagliga arbete. Vidare är Pandox miljöpolicy ett centralt styrdokument som vägleder kring företagets arbete med miljöfrågor. Poli­ cyn bygger på FN:s Global Compacts miljöprinciper samt relevant lagstiftning i de länder där Pandox är verksamt. Alla medarbetare och affärspartners förväntas följa miljö­ policyn, vilket skapar en sammanhängande styrstruktur där policyn utgör det detaljerade ramverket och uppförande­ koderna för medarbetare och affärspartners säkerställer efterlevnad i hela organisationen och värdekedjan. Miljöpolicyn understryker vikten av att både begränsa och anpassa verksamheten till klimatförändringar och beskriver hur Pandox ska arbeta för att minska utsläpp av växthusgaser i båda affärssegmenten, bland annat genom: • Prioritering av förnybara energikällor (vind, sol, vatten­ kraft, geotermisk energi) • Installation av ny teknik för energieffektivisering och övervakning • Åtgärder för att stärka motståndskraften mot klimatrelate ­ rade risker, såsom översvämningar och extrem nederbörd Samtliga policyer godkänns av styrelsen och uppdate ­ ras årligen. De finns tillgängliga på Pandox webbplats, vil­ ket gör dem lättillgängliga för medarbetare, affärspartners och andra intressenter. Uppförandekoden för affärspartners distribueras även aktivt via det digitala leverantörsgransk­ ningssystemet. I högsta instans är vd och ledningsgrupp ansvariga för att policyn implementeras och efterlevs. Åtgärder E1-1, E1-3 Klimatomställningsplanen Scope 1 och 2 (Green 3.0) För Egen drift (Scope 1 och 2) godkände styrelsen i sep­ tember 2023 ett klimatomställningsprogram om 29 MEUR som beräknas generera en årlig besparing om cirka 3 MEUR. Programmet inkluderar tretton fastigheter. Klimatomställ­ ningsplanens primära syfte är att bidra till utsläppsminsk­ ningar i Scope 1 och 2 och innebär att Pandox fokuserar på att minska beroendet av fossila bränslen. Det ska åstad­ kommas genom att öka energi effektiviteten samt att fasa ut naturgas och ersätta det med värmepumpar. Ytterligare pri ­ oriteringar inkluderar ökning av andelen förnybar energi och beteendeförändring i hotelldriften. Utfasning av gas beräknas stå för 22 procent, beteendeförändring vilket även inkluderar närvarodetektorer i exempelvis gästrum och mötesrum för 15 procent, fastighetsautomation AI ­lösningar för sju procent. Under 2025 har effektsänkande åtgärder installerats inför kommande värmepumpinstallationer. Detal­ jerade studier av maskin och teknikval för både ventilation och värmesystem är genomförda. Detta lägger grunden inför upphandling av installationerna som påbörjas 2026 för de första hotellen. Dessa studier är inte klassificerade som CapEx och är därmed inte förenliga i taxonomin. Installa ­ tionsarbete förväntas kunna mappas mot taxonomins aktivi ­ teter, vilka specificeras i tabellen ”Åtgärder inom klimatom­ ställningsplanen”. Aktiviteterna i planen kommer att bidra till förbättrade energiklassificeringar utöver utsläppsminsk­ ningar. Det finns inget kommunicerat mål att uppnå klass A eller B enligt kriterierna i 7.7, då Pandox har främst äldre fastigheter där det inte är affärsmässigt försvarbart att göra en sådan markant energiförflyttning. Mer information finns under rapporteringen enligt EU­ taxonomin på sidan 123. ÅTGÄRDER INOM KLIMATOMSTÄLLNINGSPLANEN Åtgärder 1) 2) Färdig ställande - grad (%) Andel av investerings- budget (%) Undermätning 88 88 Värmeoptimering 61 44 Fastighetsstyrsystem (BMS) & Närvarodetekte­ ring (Smartroom) 61 53 Duschmunstycken 43 20 Värmepumpar 36 7 1) Färdigställandeår för samtliga åtgärder är 2027. 2) Samtliga åtgärder redovisas som förenlig CapEx i Taxonomirapporteringen. För att kunna uppnå klimatmålen för Egen drift krävs även beteendeförändring bland medarbetarna. Därför har Pandox implementerat en grön modul i PMI, det system där hotelldirektörerna dagligen följer exempelvis intäkter och gästnätter. I modulen är hållbarhetsmålen nedbrutna i sex kategorier som har störst påverkan i Egen drift; energi, Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 107 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 108 ===== E1 forts. vatten, avfall, matavfall, handdukar & linne samt kemika ­ lier. Aktiviteter som bedöms ha störst påverkan har kopp­ lats till respektive kategori. Kategorierna viktas efter väsent­ lighet i ett aggregerat index mellan 1 till 10. Indexet kallas PMI­index. Klimatomställningsplanen Scope 3 Klimatomställningsplanen för Scope 3 håller på att tas fram. Liknande initiativ som för Scope 1 och 2 kommer även här att implementeras. Dessutom kommer projekt för att minska utsläppen vid renovering och ombyggnation genom exempelvis hållbara materialval och minskat spill priorite ­ ras. Detta då renoveringar av badrum är den vanligaste for­ men av renovering som Pandox genomför. Ett samarbete har inletts med Scandic för att utveckla vägledande princi ­ per som tar hänsyn till klimataspekter vid badrumsrenove ­ ringar. Målet är att prioritera uppgraderingar framför att riva ut fullt fungerande badrum. Om renoveringar ändå är nöd­ vändiga ska dessa göras hållbart både över tid och för kli ­ matet. Syftet är att minska utsläppen och bidra till att uppnå det vetenskapligt baserade målet för Scope 3, utan att kom­ promissa med gästkomfort, design eller driftskostnader. Under året har provbadrum tagits fram som godkänts av Scandic, vilket innebär en utrullning av det nya konceptet. Under året har Pandox även genomfört flera initiativ för att stärka energiprestandan och minska klimatpåverkan inom fastighetsportföljen. Ett av de mest omfattande pro­ jekten är installationen av en solcellspark med tillhörande batterilager på Scandic Luleå. Denna satsning innebär att hotellet nu kan täcka cirka 15 procent av sin elförbrukning med elektricitet från solcellerna. Batterilagret möjliggör energiförflyttning i tid och bidrar med stödtjänster till elnä ­ tet. Utöver detta har Pandox initierat ett pilotprojekt för AI­ styrning av värmesystem, genom att kontinuerligt analysera och justera värmeproduktionen utifrån faktiska behov och yttre förhållanden kommer hotellet ha både lägre energiför ­ brukning och förbättrad komfort för gästerna. Dessutom har tre nya projekt med Leonardo godkänts av styrelsen under året. Dessa projekt kombinerar affärsutveckling med ener ­ gieffektivisering och syftar till att integrera hållbarhetsmål i den dagliga verksamheten. Projekten stärker både Pandox och hotellens konkurrenskraft och bidrar till långsiktigt vär ­ deskapande, samtidigt som miljöpåverkan minskas. Alla ovan nämnda åtgärder bidrar till att nå det uppsatta målet och kommer att utgöra viktiga delar i den plan för Scope 3 som håller på att tas fram. Klimatanpassning av fastigheter och certifieringar Klimatanpassning av fastigheterna har varit en väsent­ lig hållbarhetsfråga för Pandox sedan 2021. Under 2024 genomfördes en workshop i ledningsgruppen om klimatför ­ ändringarna. Arbetet utgick från de metoder för scenario­ analys som TCFD rekommenderar. I workshopen analysera­ des olika klimatscenarier för att identifiera kort­, medel­ och långsiktiga klimatrelaterade risker och möjlig heter och hur de skulle påverka företaget. Den analys som gjordes under 2021 utgick från två klimatscenarier, ”worst case” och ”best case”. 2024 års uppdaterade workshop utgick från tre kli ­ matscenarier i analysen – ett ”worst case”, där världen inte lyckats ställa om, utsläppen fortsätter att öka och de fysiska riskerna med klimatförändringar inträffar, ett ”middle case” där världen vidtar vissa åtgärder för att minska utsläppen samt ett ”best case”, där världen lyckas samarbeta, ställa om samhället och klara Parisavtalets 1,5­gradersmål. Läs mer om resultatet på sidorna 113–115. Syftet med work­ shopen var att skapa medvetenhet kring de klimatrela ­ terade riskerna och diskutera hur Pandox kan integrera klima taspekten i sin strategi, verksamhet, fastigheter och finanser för olika potentiella framtida klimatscenarier. Pandox har identifierat väsentliga hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter (IRO) kopplade till klimatanpass ­ ning, särskilt relaterade till fysiska risker som extremväder, översvämningar och kraftig nederbörd. För att hantera dessa risker genomförs klimatanalyser på samtliga fastig ­ heter med hjälp av ett specialiserat klimatriskverktyg som bedömer exponering mot naturkatastrofer och klimatrela ­ terade hot. Fastigheter med hög risk har genomgått skriv ­ bordsanalys, och en översyn sker årligen för att ta hänsyn till förändringar i portföljen. Under året har även platsbe ­ sök genomförts i tre fastigheter med särskilt hög översväm­ ningsrisk. Syftet har varit att utvärdera befintliga klimatan­ passningsåtgärder, identifiera eventuella brister och ta fram konkreta åtgärdsplaner. Dessa ligger nu till grund för det fortsatta arbetet med att stärka fastigheternas motstånds ­ kraft mot klimatförändringar. Genom denna strukturerade process säkerställs att insatserna är behovsanpassade och bidrar till att minska klimatrelaterade risker i hela fastighets ­ beståndet. Dessa besök utförs av en extern part i samband med Pandox återkommande riskinventering. Vidare arbetar Pandox med riskminimering genom att certifiera hotellen inom Egen drift enligt ramverket BREEAM In Use som främjar åtgärder som ökar byggnadens mot­ ståndskraft. Detta kan innefatta förbättringar i byggnadens konstruktion, materialval och driftssystem. Pandox har som ambition att certifiera sina fastigheter enligt BREEAM In Use och Green Key. Målsättningen för BREEAM In Use är nivån Very Good. Vid certifieringen bedöms och poäng ­ sätts energi, transport, vatten, avfall, föroreningar, hälsa och inomhusmiljö, mark och ekologi, material, innovation och ledning. I Egen drift har Pandox arbete med certifiering effektiviserats allteftersom lärdomar dras av tidigare pro­ cesser. För att kunna certifiera fastigheter i Hyresavtal krävs samsyn och samarbete mellan Pandox och hyresgästen vad gäller exempelvis av uppgradering av system och teknikinstallationer, men också ett stort engagemang från hyresgästens medarbetare för att få fram nödvändig doku ­ mentation. Åtgärder måste också integreras i hotellopera ­ törens löpande drift­ och underhållsplaner. För närvarande finns inga specifika mål kopplade till fastigheter inom seg ­ mentet Hyresavtal, då dessa styrs av hyresgästernas enga ­ gemang och prioriteringar. Pandox för kontinuerlig dialog med hyresgäster kring BREEAM­certifiering av fastigheter, och kommer framgent inleda dialog med åtgärdsförslag vad gäller klimatrisker i de fastigheter där det är relevant. Om aktiviteterna kräver ytterligare resurser eller inves ­ teringar hanteras detta i den ekonomiska planeringen. Resultat av aktiviteterna redovisas i antal BREEAM­certifie ­ ringar som bland annat bidrar positivt till effektivitetsmåttet energi användning per gästnatt och kvadratmeter. PANDOX KLIMATMÅL Egen drift (Scope 1 och 2) ton CO2e 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 20302028202620242022 basår Total reduktion av ton CO 2­ekvivalenter Hyresavtal (Scope 3) ton CO2e 0 20 000 40 000 60 000 80 000 20302028202620242022 basår Total reduktion av ton CO 2­ekvivalenter Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 108 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 109 ===== Mål och utfall E1-4 Scope 1, 2 och 3 Pandox har godkända Science Based Targets (SBT) och har åtagit sig att minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent samt inom Hyresavtal (Scope 3) med 25 procent till år 2030, jämfört med basåret 2022. Målen är i linje med Parisavtalets mål att begränsa uppvärmningen till 1,5 °C. Målet för Scope 3 omfattar endast kategori 1 (Ombyggnation och renoveringar av fastigheter) samt hela kategori 13 (Nedström uthyrda till­ gångar). Uppföljningen av målen baseras på det konsolide ­ rade like­for­like utfallet, som tas fram och valideras internt. Basåret är valt för att reflektera den senast tillgängliga utsläppsdatan, det vill säga den mest tillförlitliga datan med ett representativt år för Pandox utsläpp i Scope 1, 2 och 3. Basåret måste räknas om vart femte år. Vid eventuellt större förändringar i portföljen räknas basåret om för att fortsatt representera ett korrekt basår. Principerna för omräkning beskrivs mer detaljerat i redovisningsprinciperna i appen­ dix. Målet är inte beräknat att uppnås med en linjär minsk­ ning utan är satt till 2030 och vägen dit behöver inte nöd­ vändigtvis vara linjär. Pandox har inte ett separat mål för energianvändning, utan energifrågan följs upp och mäts genom ovanstående SBTi­mål. Detta eftersom de största utsläppen är kopplade till energianvändning och därmed inkluderas i Scope 1, 2 och 3. Rapportering av utfallen sker i enlighet med upplys ­ ningskraven E1­5 och E1­6 enligt ESRS och tillhörande redovisningsprinciper specificerat i detta kapitel. Pandox följer upp aktiviteter inom klimatförändringar för att säker ­ ställa utveckling mot uppsatta mål. Utsläppsberäkningarna har validerats av SBTi i samband med godkännandet av målen och togs fram tillsammans med en tredje part. Certifieringar av fastigheter Pandox har som mål att samtliga hotellfastigheter inom Egen drift ska vara certifierade enligt BREEAM In Use på nivån Very Good senast år 2030. Utöver detta strävar bola­ get efter att hotelldriften ska vara tredjepartscertifierad enligt Green Key inom två år från driftsövertagande, förut­ satt att ingen annan relevant miljöcertifiering redan finns. Green Key är en internationellt erkänd miljöcertifiering inom turistnäringen som säkerställer att konkreta miljö­ åtgärder genomförs. De uppsatta målen har tagits fram internt av Pandox för att möta bolagets hållbarhetskrav och möjliggöra ett strate­ giskt arbete med miljöfrågor kopplade till fastighetsförvalt­ ning. Målen är inte baserade på vetenskapliga metoder eller externa ramverk, utan har formulerats och validerats inom organisationen. Certifieringarna som används för att följa upp målet, BREEAM In Use och Green Key, är däremot eta­ blerade och internationellt erkända standarder. Validering av certifieringsutfall sker i samarbete med oberoende tredje part, vilket säkerställer transparens och tillförlitlighet i rap­ porteringen. Uppföljning sker genom att redovisa antalet certifierade fastigheter vid årets slut. Per den 31 december 2025 uppgick antalet BREEAM­certifierade fastigheter på nivån Very Good till 16 stycken, 14 i Egen drift och 2 i Hyresavtal. Ytterligare en fastighet i Hyresavtal certifierades efter periodens utgång. Samtliga 23 fastigheter i Egen drift var även tredjepartscer­ tifierade enligt Green Key eller annan relevant miljö standard inom två år efter övertagandet. Resultatet visar att Pandox är på god väg att uppnå målet om full BREEAM­ certifiering till år 2030, samtidigt som hållbarhetsarbetet inom hotelldriften stärks genom etablerade certifierings system. Den gröna modulen Som en del av Pandox interna uppföljning av hållbarhets ­ arbetet inom Scope 1 och 2 används ett särskilt PMI ­index, som har utvecklats av Pandox i samarbete med en obero­ ende tredje part. Indexet syftar till att mäta beteendeföränd­ ringar kopplade till energieffektivisering och miljöförbätt­ rande åtgärder i hotelldriften. Målnivåerna för indexet är interimsmål, framtagna för att ge en tydlig riktning i det löpande hållbarhetsarbetet. PMI­indexet har en treårig målstruktur som definieras från verifierad resultatdata från tidigare år och inkluderar årliga nivåer för kontinuerlig förbättring. För 2025 var målet att 85 procent av fastigheterna skulle uppnå ett PMI värde > 8. För 2024 var målet att 80% av fastigheterna skulle uppnå ett PMI värde på > 7. Dessa mål är inte baserade på vetenskapliga metoder eller externa ramverk, utan har formulerats och validerats internt av Pandox i samförstånd med en tredje part. Till skillnad från traditionella klimatmål saknar indexet ett fast basår och istället baseras varje års utfall på aktuell års ­ data. Detta möjliggör en mer direkt uppföljning av åtgärder och beteendeförändringar under respektive år. Utfallet för 2025 uppgick till att 82 procent av hotellen fick ett utfall på mer än 8. För de hotell som har underpres ­ terat, dvs. fått under 8, går det att se en tydlig koppling till ledningsbyte som har skett under året. Avgränsningar mål och utfall för väsentliga IRO:er Det har inte fastställts något specifikt mål eller utfall för att följa upp aktiviteter kopplade till fysiska klimatrisker i fast­ ighetsbeståndet. Däremot genomförs årliga uppföljningar av klimatriskanalyser i samtliga fastigheter, i enlighet med kraven i EU­taxonomin samt genom de platsbesök som har införts som en del av klimatriskanalysen och certifiering av fastigheterna. Mot bakgrund av detta bedöms det i dagslä ­ get inte som relevant att sätta mätbara mål för denna risk, utan de aktiviteter och åtgärder som planeras och genom­ förs anses vara tillräckliga för att hantera de identifierade riskerna. Redovisningsprinciper I tillägg till det konsoliderade utfallet som är i linje med den finansiella rapporteringen, redovisar Pandox Like ­for­like utfall. Som beskrivet på sida 95 innebär det att räkna bort helårsdatan för hotell som omklassificerats, varit stängda eller avhyttras/förvärvats innan 6 månader före rappor ­ teringsperiodens slut. Redovisningsprinciper för samtliga nyckeltal inom standarden återfinns i appendix på sidan 154. E1 forts. MINSKADE VÄXTHUSGASUTSLÄPP Egen drift (scope 1 och 2) Mål 2030: –42% | Utfall 2025: –32% 1) ton CO2e 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 2025202420232022 (basår) –32% Hyresavtal (scope 3 Kategori 12) och 13) Mål 2030: –25% | Utfall 2025: –20% 1) ton CO2e 0 20 000 40 000 60 000 80 000 2025202420232022 (basår) –20% 1) Jmf med basår 2022. 2) Ny­, ombyggnation, renovering. DEN GRÖNA MODULEN Mål 2025: 85% >8,0 | Utfall 2025: 82% % 0 20 40 60 80 100 202520242023 >7 >8 N/A Mål Utfall Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 109 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 110 ===== Begränsningar av klimatförändringar E1-6 Konsoliderat utfall like-for-like Konsoliderat utfall (linjerat med finansiell rapport) SBTi mål och årets utfall 1) (ton CO2e) 2025 2024 Δ% 2030 2022 Basår Δ% mot basår 2025 2024 Δ% Totala direkta bruttoutsläpp scope 1 & 2 (Marknadsbaserade) 8 280 9 680 –14% –42% 12 262 –32% 8 490 10 890 –12% Totala direkta bruttoutsläpp scope 1 & 2 (Platsbaserade) 13 047 12 657 +10% 16 125 13 923 13 284 +5% Scope 1-växthusgasutsläpp Bruttoväxthusgasutsläpp Scope 1 7 178 6 659 8 111 7 225 6 659 Biogena utsläpp i Scope 1 919 906 949 919 906 Scope 2-växthusgasutsläpp Platsbaserade bruttoväxthusgasutsläpp inom Scope 2 5 868 5 998 8 014 6 698 6 625 Marknadsbaserade bruttoväxthusgasutsläpp Scope 2 1 102 3 021 4 151 1 266 4 231 Totala indirekta bruttoutsläpp Scope 3 82 704 86 479 89 931 85 465 87 870 Totala indirekta bruttoutsläpp Scope 3, kategori 1 (ny-, ombyggna- tion, renovering) och kategori 13 (Nedströms uthyrda tillgångar) 48 315 49 769 –25%2) 60 372 –20%2) 1. Inköpta varor och tjänster 33 384 37 398 27 218 33 384 37 398 – varav ny-, ombyggnation, renoveringar av fastigheter 1 853 3 455 8 923 1 853 3 455 3. Uppströms produktion av bränsle och energi 3 058 2 767 2 241 3 058 2 767 13. Nedströms uthyrda tillgångar 46 462 46 314 0% 51 449 –10% 49 023 46 705 – varav baserat på mätdata från hyresgäster 42 882 43 661 49 168 45 432 43 661 – varav schablonberäknat för övriga hyresgäster 3 581 2 653 2 281 3 591 3 044 Totala utsläpp av växthusgaser Totala utsläpp av växthusgaser (platsbaserade) 95 751 99 136 106 056 99 388 100 154 Totala utsläpp av växthusgaser (marknadsbaserade) 90 984 96 159 102 093 93 955 97 760 2025 2024 Δ% 2025 2024 Δ% Växthusgasintensitet per nettointäkt Totala utsläpp av växthusgaser (platsbaserade) per nettointäkt (ton CO2e/MSEK) 13 14 –7% 13 14 –7% Totala utsläpp av växthusgaser (marknadsbaserade) per nettointäkt (ton CO2e/MSEK) 12 13 –8% 13 14 –7% 2025 2024 Δ% 2025 2024 Δ% Växthusgasintensitet per kvm Totala utsläpp av växthusgaser (platsbaserad) per kvm (ton CO2e/kvm) 45 49 –8% 38 49 –22% Totala utsläpp av växthusgaser (marknadsbaserad) per kvm (ton CO2e/kvm) 43 47 –9% 36 48 –25% 1) Pandox långsiktiga miljömål har målår 2030. Det finns inga delmål fram tills dess. Under 2025 har en basårsrevision genomförts på grund utav portföljförändringar jämfört med basåret i scope 1 & 2, även upptäckta felaktigheter i emissionsfaktorer i scope 3 kat. 13 har korrigerats. Resultatet är ett nytt basår gällande utsläppen och därmed även målet i ton, procentmålen kvarstår. 2) Innehåller enbart ny, ombyggnation, renoveringar av fastigheter i kategori 1 samt kategori 13. Tabellkommentarer Like-for-like Scope 1 och 2 Utsläppen i Scope 1 och 2, räknat med marknadsbase ­ rad elektricitet, har minskat med 14 procent jämfört med föregående år. SBT målet räknas med marknadsbase ­ rad metod, jämfört mot basåret är årets utfall –32 pro­ cent. Den största anledningen till minskningen är att den inköpta elektriciteten som genererat utsläpp i Scope 2 består av 100 procent fossilfri certifierad el på samtliga hotell att jämföra med 80 procent av hotellen föregående år. Utöver detta har även det gröna investeringsprogram­ met lett till minskad energianvändning på ett antal hotell inom projektet. Med platsbaserad metod har utsläppen istället ökat med 10 procent, vilket beror på att det ingår fyra nya hotell i rapporteringen jämfört med förgående år. Om dessa fyra exkluderas innebär det en minskning om två procent. Like-for-like Scope 3 Utsläppen som omfattas utav SBT inom Scope 3 har minskat med 20 procent, då utsläpp från renoveringspro­ jekt har varit lägre samtidigt som energiutsläppen minskat. Kategori 13 har inte förändrats nämnvärt jämfört med föregående år. Jämfört mot basåret har det minskat med 10 procent, vilket kan förklaras av ökningen av förnybar elektricitet i elnäten i Storbritannien och Tyskland, där utsläppsfaktorerna sjunkit sedan basåret. Linjerat med finansiell rapport Det konsoliderade utfallet skiljer sig endast med en halv procent från like­for­like utfallet för utsläppen i Scope 1 och 2. Samma trender och förklaringar till dessa har redan beskrivits ovan. Intensitetsmåtten per kvm blir betyd­ ligt lägre än föregående då endast Q4 förbrukning räknas med för Dalatahotellen, men hela arean är medtagen. E1 forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 110 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 111 ===== Energianvändning E1-5 EGEN DRIFT Konsoliderat utfall like-for-like Konsoliderat utfall (linjerat med finansiell rapport) (MWh) 2025 2024 Δ% 2025 2024 Δ% Energianvändning och energimix Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter 0 0 0 0 Bränsleförbrukning från råolja och petroleumprodukter 118 177 118 177 Bränsleförbrukning från naturgas 35 095 32 465 35 324 32 465 Bränsleförbrukning från andra fossila källor 0 0 0 0 Förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från fossila källor 1) 4 284 9 100 2) 4 284 10 682 2) Total användning av fossil energi 39 497 41 742 –5% 39 726 40 607 –2% Andel fossila källor i total energianvändning 54% 62% 54% 58% Användning från kärnenergikällor 0 0 0 0 Andel från kärnenergikällor i total energianvändning 0% 0% 0% 0% Bränsleförbrukning för förnybara energikällor, inbegripet biomassa (inklusive industriavfall och kommunalt avfall av biologiskt ursprung, biogas, förnybar vätgas osv.) 2 625 2 587 2 625 2 587 Förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från förnybara källor 1) 30 878 22 5632) 30 997 22 5632) Förbrukning av egenproducerad förnybar icke­bränsleenergi 0 0 0 0 Total användning av förnybar energi 33 503 25 150 +33% 33 622 27 868 +20% Andel förnybara källor i total energianvändning 46% 38% 46% 42% Total energianvändning 73 000 66 893 +9% 73 347 68 475 +7% 2025 2024 Δ% 2025 2024 Δ% Energiintensitet per nettointäkt 3) Total energianvändning från verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan per nettointäkt från verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan (MWh/MSEK) 22 20 +10% 22 21 +5% Energiintensitet per kvm & gästnätter Total användning per kvm (kWh/kvm) 194 196 –1% 192 182 +5% Total användning per gn (kWh/gn) 31 33 –6% 31 33 ­6% 1) Andelen schablonberäknad el i finansiellt scope avser 0% 2025 och 0% 2024. 2) Justering av 2024 års utfall på grund av beräkningsfel i systemet. 3) Nyckeltal inkluderat då Pandox är verksam i fastighetssektorn som räknas till sektorer med hög klimatpåverkan. Tabellkommentarer Like-for-like Den totala energianvändningen har ökat med 9 procent like­for­like, vilket beror på ett större antal hotell än före­ gående år. Energiintensiteten har minskat räknat både per kvadratmeter och gästnatt, med en respektive 6 procent. Det gröna investeringsprogrammet som har påbörjats och det fortsatta arbetet med beteendeförändringar inom drif­ ten är förklaringen till att detta har uppnåtts. En större effekt förväntas kommande år då de större installationerna plane ­ ras att driftsättas på de första hotellen. En stor förändring är andelen förnybar energi, som har ökat med 33 procent jämfört med föregående år, det är tack vare arbetet med att säkerställa gröna elcertifikat till samt­ liga 23 hotell i Egen drift, en ökning från 16 stycken 2024. Linjerat med finansiell rapport Den konsoliderade utfallet för energianvändningen skil­ jer sig endast med en halv procent från like­for­like utfallet. Samma trender och förklaringar till dessa har redan beskri ­ vits ovan. E1 forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 111 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 112 ===== E1-5 HYRESAVTAL Konsoliderat utfall like-for-like Konsoliderat utfall (linjerat med finansiell rapport) (MWh) 2025 2024 Δ% 2025 2024 Δ% Energianvändning och energimix Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter 0 0 0 Bränsleförbrukning från råolja och petroleumprodukter 5 295 5 491 5 295 5 491 Bränsleförbrukning från naturgas 66 454 56 065 73 971 56 065 - Varav insamlad mätdata från hyresgäster 57 105 – 64 622 – - Varav schablonberäknat där mätdata saknas 9 349 – 9 349 – Bränsleförbrukning från andra fossila källor 0 0 0 0 Förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från fossila källor 1) 157 008 174 830 162 173 176 976 - Varav insamlad mätdata från hyresgäster 151 267 – 156 025 – - Varav schablonberäknat där mätdata saknas 5 741 – 6 148 – Total användning av fossil energi 228 757 236 386 –3% 241 439 238 532 +1% Andel fossila källor i total energianvändning 65% 67% 66% 67% Användning från kärnenergikällor 0 0 0 0 Andel från kärnenergikällor i total energianvändning 0% 0% 0% 0% Bränsleförbrukning för förnybara energikällor, inbegripet biomassa (inklusive industriavfall och kommunalt avfall av biologiskt ursprung, biogas, förnybar vätgas osv.) 0 0 0 0 Förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från förnybara källor 1) 125 320 118 312 125 320 118 312 Förbrukning av egenproducerad förnybar icke­bränsleenergi 0 0 0 0 Total användning av förnybar energi 125 320 118 312 +6% 125 320 118 312 +6% Andel förnybara källor i total energianvändning 35% 33% 34% 33% Total energianvändning 354 077 354 698 0% 366 759 356 844 +3% 2025 2024 Δ% 2025 2024 Δ% Energiintensitet per nettointäkt 2) Total energianvändning från verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan per nettointäkt från verksamheter i sektorer med hög klimatpåverkan (MWh/MSEK) 90 92 –2% 93 92 +1% Energiintensitet per kvm & gästnätter Total användning per kvm (kWh/kvm) 203 213 –5% 165 210 –21% Total användning per gn (kWh/gn) 30 33 –10% 30 33 –10% 1) Andelen schablonberäknad energi är 4% 2025 och 8% 2024 i Like for Like scope. Schablonberäknad i finansiellt scope avser 4% 2025 och 8% 2024. 2) Nyckeltal inkluderat då Pandox är verksam i fastighetssektorn som räknas till sektorer med hög klimatpåverkan. Tabellkommentarer Like-for-like Trots att fler hotell inom hyresavtal inkluderas än föregå ­ ende år har den totala energianvändningen inte ändrats noterbart. Minskningen ger utfall i resultatet för energi­ intensiteten både per kvadratmeter och gästnatt, som har minskat med fem respektive 10 procent. Jämfört med föregående år har även schablonberäk­ ningen minskat med fyra procent. Det beror på att detalj­ nivån är förbättrad då den nu är räknad per energislag, vilket ger en tydligare reflektion av verkligheten. Linjerat med finansiell rapport Det konsoliderade utfallet inkluderar framförallt Dalataför ­ värven som gjordes under Q4. Det resulterar i att totala energianvändningen ökar jämfört med föregående år, men endast med tre procent trots en ökning av 31 hotell. För det nya förvärvet saknas det gästnattsdata. Samma underlag användes som för like ­for­like, vilket resulterar i samma utfall i intensitetsmåttet. Utfallet för energianvänd­ ningen per kvadratmeter blir betydligt lägre, vilket beror på att hela arean räknas med men vi har endast förbrukning för Q4. E1 forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 112 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 113 ===== Resultat av klimatscenarioanalyser SCENARIO ”VI UPPNÅR PARISA VT ALET” (IPCC:SCENARIO RCP1.9) RISKER Tidshorisont FYSISKA RISKER 1) OMSTÄLLNINGSRISKER Politiska beslut, skatter och regleringar införs gällande växthusgasutsläpp och omställ­ ningen som till exempel ökade krav på företaget och fastigheternas energiprestanda, från lag stiftare, investerare, hyresgäster och hotellgäster (policy och regelverksrisker). Fastigheternas skalskydd och system för ventilation, kyla, energi och vatten behöver förstärkas eller ersättas. Ny teknik måste installeras och fossil energi ersättas med för nybar energi. (teknologisk risk). Samhällets elektrifiering kan skapa effektbrist och energibrist kan uppstå (marknadsrisk). 1) Pandox har ej identifierat fysiska risker som stor sannolikhet att de inträffar i ett detta scenario då detta scenario förutsätter att världen lyckas begränsa klimatförändringarna med lägre utsläpp, begränsad uppvärmning och ett antagande om en snabb anpassning. POTENTIELL PÅVERKAN PÅ STRATEGI OCH VERKSAMHET Pandox arbetar för att förvärva bättre byggnader i förhållande till energiklassning vilket påverkar fastighetsportföljen. Påverkan genom att Pandox måste genomföra omfattande satsningar på ny teknik i de delar av fastighetsbeståndet där nuvarande teknik är utdaterad, såsom fossilfri energi, effektiv vatten och energiförbrukning. Verksamheten behöver bli mer långsiktig i klimatstrategier och mål. Samtliga avtal har gröna tilläggsavtal i sin avtalsstruktur där Pandox och hyresgäst har satt gemensamma utsläppsmål och plan för uppföljning. POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN Ökade operationella kostnader för förvaltning, drift och underhåll till följd av den gröna omställningen i fastigheterna. Investeringar krävs för att anpassa Pandox fastighetsbestånd utifrån kommande regelverk och krav från samhället. Långsiktigt minskade hyresintäkter på grund av minskad efterfrågan på fastigheter som inte har klarat av att ställa om till exempel energiklassning. Gäster som inte vill bo på hotell som inte har en hållbarhetscertifiering. Minskade fastighetsvärden, på ett ökande antal fastigheter som inte klarar att leva upp till regelkrav, till exempel på grund av att det är för dyrt/ej lönsamt att bygga om och anpassa. Minskade operationella kostnader för energi och vatten tack vare mer resurseffektiva system och ny teknik. Minskade kostnader för förvaltning, drift, försäkring till följd av mer energieffektiva system, mitigerade hållbarhetsrisker. Ökade fastighetsvärden på fastigheter som klarat av att ställa om. Högre hyresintäkter från fastigheter om Pandox kan erbjuda hyresgästerna fastigheter som lever upp till nya och befintliga regelverkskrav. Ökade hyresintäkter för fastighetsägare som kan erbjuda hotellgäster hållbarhetscertifierade hotell. MÖJLIGHETER Tidshorisont Bli en attraktiv fastighetsägare genom att satsa på klimatanpassade fastigheter med ett bra inomhusklimat (produkt och tjänsteerbjudanden). Ett ökat regionalt resande kan skapa nya affärsmöjligheter, på nya områden (marknader). Förvärva existerande hotell med bra utvecklings/investeringsmöjligheter för att bli energieffektiva (teknologi). Utveckla hotellfastigheterna i linje med kommande krav för att förbli en attraktiv fastighetsägare (produkt och tjänsteerbjudanden). Minska energibehovet genom klimatanpassade och resurseffektiva fastigheter (resurseffektivitet). Förädla fastighetsportföljen genom kontroll av fastigheternas klimatresiliens innan förvärv, och prioritering av fastigheter som uppfyller kraven eller har stor potential (anpassning och resiliens). Producera egen förnybar el med solceller. Det motverkar effektbrist och stigande elpriser (energikällor). Installera laddstolpar för elbilar på parkeringsplatserna för att möta hotellgästernas behov (energikällor). Implementera gröna avtal med hyresgästerna (produkt och tjänsteerbjudanden). Utnyttja material och resurser mer effektivt, genom satsning på återvinning och återbruk (resurseffektivitet). Nya strategiska partnerskap med leverantörer för att gemensamt minska klimatutsläppen (resurseffektivitet). Tidshorisont Kort sikt 2030 Medellång sikt 2040 Lång sikt 2050 RESULTAT AV KLIMATSCENARIOANALYSER Pandox har genomfört en klimatrelaterad riskanalys, där både fysiska risker och transitionsrisker samt möjligheter har identifie ­ rats och vidare dess potentiella påverkan på verksamheten. Analysen omfattar hela verksamheten och har genomförts enligt TCFD med stöd av klimatscenarierna RCP 8.5 (högutsläppssce ­ nario), RCP 4.5 (mellanscenario) och RCP 1.9 (1,5­ graderssce ­ nario), vilket möjliggör en bedömning av affärsmodellens och strategins motståndskraft mot olika klimatutfall. Inga klimatrela ­ terade antaganden görs i den finansiella rapporten. E1 forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 113 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 114 ===== SCENARIO ”MELLANSPÅRET”(IPCC:SCENARIO RCP 4.5) RISKER Tidshorisont FYSISKA RISKER Extremväder och översvämningar riskerar ge ökade skador på Pandox fastigheter (akut) Stigande havsnivåer, i kombination med stormar och skyfall, kan ge skador på fastigheter (kronisk) Högre temperaturer och fler värmeböljor kan innebära ökat behov av ventilation och kyla i fastigheter, samt att vissa fastigheter saknar den ventilation och kyla som krävs. Det kan leda till ett sämre inomhusklimat för både gäster och medarbetare (kronisk). Högre temperaturer och fler värmeböljor kan leda till vattenbrist (kronisk). Brist på naturresurser, vatten, material och råvaror, som behövs vid drift, nybyggnation och renovering, kan uppstå (akut). OMSTÄLLNINGSRISKER Investeringar skjuts på framtiden, eftersom efterfrågan och/eller kostnaden för klimatanpassning inte motsvarar värdet. Det skapar ett uppdämt investeringsbehov för Pandox (marknadsrisk). Politiska beslut, skatter och regleringar införs gällande växthusgasutsläpp och omställ­ ningen som till exempel ökade krav på företaget och fastigheternas energiprestanda, från lag stiftare, investerare, hyresgäster och hotellgäster (policy och regelverksrisker). Fastigheternas skalskydd och system för ventilation, kyla, energi och vatten behöver förstärkas eller ersättas. Ny teknik måste installeras och fossil energi ersättas med för nybar energi (teknologisk risk). Samhällets elektrifiering kan skapa effektbrist och energibrist kan uppstå (marknadsrisk). Oförändrat beteende bland hyresgäster, investerare och gäster ökar utsläppen och försvårar försök till omställning vilket riskerar att fastigheterna inte klarar samhällets nya ESG­krav (marknadsrisk). POTENTIELL PÅVERKAN PÅ STRATEGI OCH VERKSAMHET Verksamheten tvingas bli mer reaktiv i stället för proaktiv, för att hantera ett ökat antal akuta kriser i fastigheterna. Pandox arbetar för att förvärva bättre byggnader i förhållande till energiklassning vilket påverkar fastighetsportföljen. Verksamheten behöver bli mer långsiktig i klimatstrategier och mål. Samtliga avtal har gröna tilläggsavtal i sin avtalsstruktur. POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN Ökade operationella kostnader för förvaltning, drift och underhåll till följd av den gröna omställningen i fastigheterna. Volatila och/eller stigande energikostnader och vattenkostnader. Minskade fastighetsvärden på ett ökande antal fastigheter som inte klarar att leva upp till regelkrav, till exempel på grund av att det är för dyrt/ej lönsamt att bygga om. Högre konkurrenskraft och fler hyresgäster till följd av att man lyckas bemöta identifierade möjligheter såsom att bli en mer attraktiv hyresägare, ökat regionalt resande. Ökade fastighetsvärden på fastigheter som klarat av att ställa om. Högre hyresintäkter från fastigheter om Pandox kan erbjuda hyresgästerna fastigheter som lever upp till nya och befintliga regelverkskrav. Ökade hyresintäkter för fastighetsägare som kan erbjuda hotellgäster hållbarhetscertifierade hotell. MÖJLIGHETER Tidshorisont Bli en attraktiv fastighetsägare genom att satsa på klimatanpassade fastigheter med ett bra inomhusklimat (produkt och tjänsteerbjudanden). Ett ökat regionalt resande kan skapa nya affärsmöjligheter, på nya områden (marknader). Förvärva existerande hotell med bra utvecklings/investsteringsmöjligheter för att bli energieffektiva (teknologi). Utveckla hotellfastigheterna i linje med kommande krav för att förbli en attraktiv fastighetsägare (produkt och tjänsteerbjudanden). Minska energibehovet genom klimatanpassade och resurseffektiva fastigheter (resurseffektivitet). Hitta andra segment eller nya användningsområden för hotellfastigheter (produkt och tjänsteerbjudanden). Förädla fastighetsportföljen genom kontroll av fastigheternas klimatresiliens innan förvärv, och prioritering av fastigheter som uppfyller kraven eller har stor potential (anpassning och resilliens). Producera egen förnybar el med solceller. Det motverkar effektbrist och stigande elpriser. (energikällor). Installera laddstolpar för elbilar på parkeringsplatserna för att möta hotellgästernas behov (energikällor). Implementera gröna avtal med hyresgästerna (produkt och tjänsteerbjudanden). Nya strategiska partnerskap med leverantörer för att gemensamt minska klimat utsläppen (resurseffektivitet). Utnyttja material och resurser mer effektivt, genom satsning på återvinning och återbruk (resurseffektivitet). Tidshorisont Kort sikt 2030 Medellång sikt 2040 Lång sikt 2050 E1 forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 114 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 115 ===== SCENARIO ”I GAMLA FOTSPÅR” (IPCC:SCENARIO RCP 8.5) RISKER Tidshorisont FYSISKA RISKER Extremväder och översvämningar riskerar ge ökade skador på Pandox fastigheter (akut). Stigande havsnivåer, i kombination med stormar och skyfall, kan ge skador på fastigheter (kronisk). Högre temperaturer och fler värmeböljor kan innebära ökat behov av ventilation och kyla i fastigheter, samt att vissa fastigheter saknar den ventilation och kyla som krävs. Det kan leda till ett sämre inomhusklimat för både gäster och medarbetare (kronisk). Högre temperaturer och fler värmeböljor kan leda till vattenbrist (kronisk). Brist på naturresurser, vatten, material och råvaror, som behövs vid drift, nybyggnation och renovering, kan uppstå (akut). Fastigheter som ligger i riskområden för översvämningar kan bli obrukbara (akut). OMSTÄLLNINGSRISKER Resmönster och efterfrågan på delmarknader kan förändras (marknadsrisk). Investeringar skjuts på framtiden, eftersom efterfrågan och/eller kostnaden för klimat­ anpassning inte motsvarar värdet. Det skapar ett uppdämt investeringsbehov för Pandox (marknadsrisk). Oförändrat beteende bland hyresgäster, investerare och gäster ökar utsläppen och försvårar försök till omställning vilket riskerar att fastigheterna inte klarar samhällets nya ESG­krav (marknadsrisk). Brist på naturresurser, råvaror och energi kan uppstå, med dyrare insatsvaror som följd (marknadsrisk). POTENTIELL PÅVERKAN PÅ STRATEGI OCH VERKSAMHET Verksamheten tvingas bli mer reaktiv i stället för proaktiv, för att hantera ett ökat antal akuta kriser i fastigheterna. POTENTIELL FINANSIELL PÅVERKAN Ökade operationella kostnader för försäkringar som ökar med risker i fastigheterna. Ökade intäkter och stigande värden på fastigheter om Pandox kan erbjuda hyresgästerna hållbara hotellfastigheter som en nischad service/produkt. Minskade fastighetsvärden på de fastigheter som påverkas av de fysiska klimatförändringarna i riskområden. MÖJLIGHETER Tidshorisont Ett ökat regionalt resande kan skapa nya nischade affärsmöjligheter, på nya områden. Till exempel om Pandox ställer om och kan erbjuda klimatanpassade och resurs ­ effektiva fastigheter där minskat energibehov är en aspekt (resurseffektivitet). Tidshorisont Kort sikt 2030 Medellång sikt 2040 Lång sikt 2050 E1 forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 115 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 116 ===== Inom fastighetsbranschen används köldmedier frekvent och utgör en betydande påverkan, varav många syntetiska ämnen kan ge upphov till utsläpp av PFAS­ämnen, vilket är en grupp resistenta kemikalier som sprids i miljön och ackumuleras i ekosystem och människor. Hanteringen av dessa ämnen är avgörande för att minska risker för långvarig miljöpåverkan och hälsoproblem. Genom att arbeta systematiskt med köldmedier, från val av teknik och ämnen till kontroll av läckage och utfasning, kan branschen bidra till att minska spridningen av PFAS och stärka miljösäkerheten. Policyer E2-1 Enligt miljöpolicyn ska användandet av farliga ämnen hållas till ett absolut minimum. I de fall deras användning är ound­ viklig ska de hanteras med försiktighet, lagras och kasse­ ras på ett säkert sätt, förvaras i avsedda kärl och vara märkta och dokumenterade med tydliga säkerhetsblad. Samma ansats och hantering gäller för affärspartners enligt upp­ förandekoden. Affärspartners ska även begränsa och byta ut farliga ämnen enligt EU­direktiven REACH och RoHS. Vidare anger miljöpolicyn att Pandox ska minimera miljöpåverkan från PFAS kopplade till kylutrustning och värmepumpar. Nya installationer och uppgraderingar ska i första hand använda naturliga köldmedier, såvida inte tek­ niska eller säkerhetsmässiga hinder gör detta ekonomiskt oförsvarbart. Vid underhåll och service av befintliga anlägg ­ ningar ska Pandox arbeta för att successivt ersätta synte ­ tiska köldmedier med naturliga alternativ, där det är möjligt. Utformningen och formalia avseende Pandox styrdoku ­ ment inom miljö beskrivs närmare i kapitlet om klimatför ­ ändringar, under upplysningskravet E1­2. Åtgärder E2-2 I Pandox egen verksamhet finns det målsättningar om att begränsa användandet av miljöfarliga köldmedier genom att ställa om till mindre miljöskadliga alternativ där det är möjligt. Denna avvägning har aktualiserats då EU har ytterligare reg­ leringar kring utfasning av fluorerande gaser, där köldmedier i kyl­, luftkonditionerings­, och värmepumpsutrustning ingår. Fluorerande gaser är kraftfulla växthusgaser. Pandox strävar efter att ersätta syntetiska köldmedier med naturliga alterna­ tiv där det är möjligt i hela portföljen, såsom koldioxid eller propan, för att minska miljö­ och växthusgaspåverkan. I Nor­ den är exempelvis naturliga köldmedier alltid förstavalet vid nyinstallation eller utbyte. Kostnaderna för åtgärderna är del av den löpande verksamheten. Under 2025 har Pandox gjort ett omtag i Egen drift kring fullständigheten av insamling av köldmedier genom att stärka sitt arbete med att övervaka och hantera köldme ­ dier. En ny modul har införts i bolagets system för hållbar­ hetsdata, vilket möjliggör en enhetlig rapportering av köld­ medieanvändning och tillhörande utsläpp. Framåt planerar Pandox att använda det förbättrade datamaterialet för att identifiera möjligheter att förbättra rutiner för underhåll för att minimera läckage. Samtliga servicetekniker är nu skyl­ diga att registrera typ och mängd (i kilogram) av påfylld köldmediegas per hotell, samt att ladda upp tillhörande serviceintyg. Denna utveckling bidrar till ökad transparens och förbättrad spårbarhet av köldmedierelaterad påverkan. Vidare har Pandox i segmentet Hyresavtal gjort en inventering av antalet kylmaskiner som använder F ­gaser och PFAS­baserade köldmedier. Möjligheten att samla in data eller uppskatta läckage utan hyresgästers hjälp är begränsad, därav finns inget mätetal eller mål kopplat till detta segment. Mål och utfall E2-3 Pandox har i dagsläget inga fastställda mål för köldmedier utan strävar efter att minska användningen av syntetiska köldmedier där det är möjligt. I dagsläget saknas en robust uppföljning av hur stor andel av utsläpp som kommer från F­gaser i hotellen. Beräkning av dessa utsläpp är komplex och görs därför inte i dagsläget. Som specificerat ovan har Pandox dock förbättrat detta arbete i Egen drift för att följa upp hur stor påverkan som kommer från köldmedieläckage. Detta mäts för tillfället endast i koldioxidutsläpp och inte påverkan från F­gaser och redovisas enligt utfallet i E2­5. E2-5 Påverkan följs upp genom utsläppen i Scope 1, vilket redo­ visas i E1 på sidan 110. Under 2025 var det 1 413 (351) ton CO2e utsläpp som kom från 908 (150) kg köldmediepåfyll­ nad i Pandox hotell i Egen drift. Anledningen till den stora skillnaden jämfört med föregående år är att det i år har gjorts en kraftsamling kring datainsamlingen av köldmedier i Egen drift. Syftet har varit att möjliggöra en så fullständig rapportering av påverkan som möjligt, samt att skapa för ­ utsättningar för att kunna arbeta vidare med mitigerande åtgärder inom området. Redovisningsprinciper Redovisningsprinciper för samtliga nyckeltal inom denna standard återfinns i appendix på sidan 155. E2 Föroreningar VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall E2 Ämnen som inger mycket stor betänklighet Negativ påverkan och finansiell risk • Miljöpolicy • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för affärspartners • Byta till naturliga alternativ för köldmedier • Ny modul för datainsamling av köldmedier • Registrering av påfyllning och serviceintyg för köldmedier i Egen drift • Inga fastställda mål för köldmedier finns i dags läget. Pandox arbetar för att förbättra uppföljningen av köldmedieläckage • Köldmedieläckage i Egen drift: 908 kg Medarbetare Affärspartners Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 116 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 117 ===== E3 Vattenresurser Som fastighetsägare har Pandox ett ansvar att hantera vatten­ resurser effektivt, särskilt i områden med vattenstress. Fast­ ighetssektorn bidrar till vattenförbrukningen genom dag ­ lig drift, underhåll och gästanvändning, vilket gör frågan affärskritisk. Genom att arbeta aktivt med vatteneffektivise ­ ring och medveten konsumtion kan vi minska vår påverkan, bidra till resiliens i lokalsamhällen och stärka vår långsiktiga hållbarhetsprestanda. Policyer E3-1 Pandox miljöpolicy lyfter vattenhantering som ett priorite ­ rat område med målet att minska förbrukningen genom datadriven övervakning och effektiv resursanvändning. Policyn tillämpas inom både Egen drift och Hyresavtal, och ligger till grund för konkreta åtgärder såsom installation av ny teknik för förbättrad kontroll och effektivitet. Policy­ riktlinjerna är särskilt viktiga i områden med vattenstress. Affärspartners omfattas av Pandox uppförandekod, som ställer krav på ansvarsfull vattenanvändning och ett aktivt arbete för att minska förbrukningen. Utformningen och formalia avseende Pandox styrdoku­ ment inom miljö beskrivs närmare i kapitlet om klimatföränd­ ringar, under upplysningskravet E1­2. Åtgärder E3-2 Pandox har installerat mätutrustning för vattenanvändning inom Egen drift samt vattenbesparande utrustning i badrum och kök, dessa åtgärder har utförts tidigare år och förväntas ge effekt på kommande utfall. Exempelvis har man i Belgien ersatt duschhuvuden med tryck på 8 l/minut av sådana med tryck på 6 l/min på tre hotell. Det medförde att vattenanvänd­ ningen minskade från 193 l/gästnatt till 151 l/gästnatt. På ett av hotellen, Double Tree by Hilton Brussels City, motsvarar det en potentiell besparing om 15 procent av den årliga vat­ tenkonsumtionen. Initiativet ska framgent tas vidare till övriga hotell i Belgien. På medellång sikt kommer detta initiativ att implementeras även i Tyskland och Storbritannien. Under 2025 har utvärdering av nya duschmunstycken pågått, men har ännu inte implementerats i större skala. Investeringar för duschmunstycken ingår i omställningsplanen som presente­ ras i avsnittet Klimatförändringar. Vidare finns det initiativ för att förändra medarbeta­ res och hotellgästers beteende genom att informera och utbilda. Mätutrustningen möjliggör att tidigare kunna iden­ tifiera och åtgärda eventuella vattenläckor. Vattenbespa ­ rande utrustning och förändrat beteende leder till minskad vattenanvändning i allmänhet. Detta är en del av beteen­ deförändringar som tidigare har beskrivits under kapitlet för klimatförändringar under upplysningskravet E1­1 där vatten användning vägs in i den gröna modulen. Utfallet av detta presenteras i utfallen i avsnittet klimatförändringar. Under 2025 genomfördes inga ytterligare större inves­ teringar inom vattenbesparing utöver de pågående renove­ ringar vid ett hotell i Bremen och ett i Belgien. Det har även genomförts tester med nya ventiljusteringar under diskbän­ kar, men visade begränsad effekt under perioder med hög beläggning och på högre våningsplan. Kontinuerlig upp­ följning och datadrivna insikter är fortsatt avgörande för att identifiera ytterligare möjligheter till optimering och minskad vattenanvändning. Kostnaderna kopplat till övriga åtgärder är en del av den löpande verksamheten. Som en del av åtgärderna har Pandox uppdaterat sin ana­ lys av vattenstressade områden för fastigheter i Egen drift, för att kunna rikta insatser där påverkan är störst. Det finns inga särskilda riktade initiativ på plats för att minska vatten­ användning i områden med vattenstress i Egen drift, utan Pandox implementerar samma initiativ för minskad resurs ­ användning i hela sin verksamhet. Det finns även initiativ nedströms i samarbete med hyresgäster. I nuläget har inga situationer identifierats där återstäl­ lande initiativ krävs till följd av vattenanvändning. Mål och utfall E3-3 Pandox strävar efter att minska vattenförbrukningen med 5 procent per gästnatt årligen på samtliga hotell i Egen drift. Målet är att begränsa vattenanvändningen så långt det är praktiskt möjligt, med insikten att vatten är en nödvändig resurs för hotellverksamhet. Eftersom målet är formulerat som en årlig procentu ­ ell minskning finns inget behov av att fastställa ett speci ­ fikt basår eller definierade delmål. Målsättningen är frivillig och inte kopplad till någon lagstiftning. Den har utarbetats internt utan involvering av externa intressenter. Resultat tas fram och valideras inom organisationen. Pandox har inte fastställt något mål kopplat till vatten­ användningen i Hyresavtal, eftersom bolagets möjlighet att påverka hyresgästernas vattenförbrukning är begränsad. Som hyresvärd har Pandox endast ett indirekt inflytande. För att ändå möjliggöra uppföljning samlas data om vatten­ användning in från respektive hyresgäst och används som underlag för att följa upp och mäta framsteg i förhållande till de åtaganden som anges i miljöpolicyn. Vattenförbruk­ ningen rapporteras månadsvis eller årsvis beroende på hotelloperatör och följs upp årligen i denna rapport. VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall E3 Vatten Negativ påverkan • Miljöpolicy • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för affärspartners • Mätutrustning installerad i Egen drift • Vattenbesparande duschmunstycken installerade • Beteendepåverkande insatser • Ny datamodul för läckageidentifiering • Tester med ventiljusteringar • Minskad vattenförbrukning med 5% per gästnatt årligen i Egen drift • Vattenanvändning per gäst­ natt Egen drift: +2% • Vattenanvändning per gäst­ natt Hyresavtal: –3% Medarbetare Affärspartners Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 117 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 118 ===== VATTENANVÄNDNING E3-4 I EGEN DRIFT 1) Konsoliderat utfall Like-for-like Konsoliderat utfall (linjerat med finansiell rapport) (m3) 2025 2024 Δ%1) 2025 2024 Δ% Total vattenanvändning 400 819 334 419 +20% 401 359 352 684 +14% – varav vattenanvändning i vattenstressade områden 128 068 150 714 –15% 128 445 165 605 –12% Vattenintensitet, liter/kvm 1 064 914 +16% 1 052 925 +14% Vattenintensitet, liter/gästnatt 171 168 +2% 170 167 +2% 1) Förändring mellan 2025 vs. 2024 enligt mål om 5 procent minskning per år. Endast applicerbar på vattenintensitet liter/gästnatt. Tabellkommentarer Egen drift Vattenanvändningen i Egen drift ökade med 20 procent, vilket förklaras av att det är fler hotell i underlaget. Till­ kommande hotell har inte samma nivå av vatteneffektivitet som resterande hotell. Exkluderat dessa har användningen minskat i resterande hotell med 3 procent. Intensitetsmåt­ tet per gästnatt har dock inte förändrats drastiskt, en ökning på två procent, trots att det har ökat även per kvadratmeter med 16 procent. Pandox planerar att installera bättre vattenmätning med läckagekontroll på de senast förvärvade hotellen för att öka effektiviteten. Finansiellt linjerat har vattenanvändningen ökat med 14 procent, vilket förklaras av att de tillkomna hotellen för 2025 räknas med för hela året, föregående år var endast Q4 medräknat då förvärven gjordes under denna period 2024. Hyresavtal Antalet hotell som har fullständig vattenanvändning är 120 (120). För intensitetsmåttet har de hotell med både gäst­ nätter och vatten rapporterat redovisats vilket är 95 (87) stycken. E3 forts. E3-4 Pandox mäter och rapporterar vatten användning både i sin egen verksamhet och i hyresgästernas verksamhet. Vatten­ användning definieras i enlighet med ESRS: vattnet som tas in i verksamhetens gränser. Även vatten intensitet per kvm och vatten intensitet i liter per gästnatt redovisas. Dessutom rapporteras vatten användning i vatten stressade områden som en separat mätpunkt. Utfallen redovisas i nedan tabell enligt datapunkten E3­4. Redovisningsprinciper Redovisningsprinciper för samtliga nyckeltal inom denna standard återfinns i appendix på sidan 155. VATTENANVÄNDNING/GÄSTNATT Mål 2025: –5% | Utfall 2025: +2% Egen drift: liter/gästnatt 0 50 100 150 200 202520242023 I HYRESAVTAL (m3) 2025 2024 Vattenanvändning från fastigheter med mätdata 1 618 040 1 560 493 Vattenanvändning från schablonberäknade fastigheter 159 128 200 034 Total vattenanvändning 1 777 168 1 679 174 – varav vattenanvändning i vattenstressade områden 67 292 65 488 Vattenintensitet, liter/kvm 1 090 1 055 Vattenintensitet, liter/gästnatt 155 160 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 118 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 119 ===== Eftersom Pandox förvaltar befintliga fastigheter är resurs ­ utflödet begränsat, med undantag för byggrelaterat avfall, inklusive farligt avfall. Genom att förlänga fastigheter ­ nas livslängd via återbruk, renoveringar och kontinuerligt underhåll minskar behovet av nybyggnation och rivning. Detta bidrar till ett mer resurseffektivt fastighetsbestånd och stödjer övergången till en cirkulär ekonomi. Inom Egna driften (hotelldriften) uppstår miljöpåverkan, bland annat genom användning av engångsförpackningar och generering av matavfall. Pandox arbetar aktivt med att minska denna påverkan genom förbättrade arbetsrutiner, utbildning och samarbete med leverantörer, med ambitio­ nen att öka återvinning, minska avfallsmängder och främja hållbara konsumtionsmönster. Policyer E5-1 Pandox miljöpolicy omfattar riktlinjer för ansvarsfull resurs­ användning och cirkulär ekonomi, med fokus på att minska avfall, främja återbruk och öka återvinning. Policyn styr verk­ samheten mot effektiv avfallshantering enligt avfallshierarkin: förebyggande, återanvändning, materialåtervinning, energi­ återvinning och deponi. Särskild vikt läggs vid att minska avfall från förpackningar, engångsprodukter och andra källor till onödig resursförbrukning. Farligt avfall hanteras separat, lagras säkert och omhändertas av certifierad personal. Uppförandekoden för affärspartners ställer krav på att resurser återanvänds och återvinns där det är möjligt, samt att miljöpolicyn efterlevs. För hotell i Egen drift har Pandox även tagit fram riktlin­ jer för hållbara inköp inom tio prioriterade områden, såsom livsmedel, textilier, plast och kemikalier. Dessa innehåller tydliga krav och preferenser kopplade till certifieringar, lokal sourcing och minskad användning av engångsprodukter. Miljöpolicyn och inköpsriktlinjerna utgör tillsammans ett ramverk för att styra hela verksamheten mot mer håll­ bar resursanvändning. Inflytandet över leverantörer inom Hyresavtal är begränsat, då Pandox endast kan påverka deras verksamhet indirekt, exempelvis genom uppförande ­ koden för affärspartners, incitament och samarbete. Riktlinjer för hållbara inköp används av dem som arbetar med inköp samt tillgängliggörs för leverantörer inom Egen drift. Utformningen och formalia avseende Pandox styrdoku ­ ment såsom miljöpolicyn och uppförandekoderna beskrivs E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall E5 Resursinflöden, inklusive resurs­ användning Negativ påverkan • Miljöpolicy • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för affärspartners • Badrumsrenoveringar med ökad hänsyn till resurseffektivitet • Specifikt mål för resursinflöde och resurs­ användning finns inte, planeras tas fram inom 5 år • Renoveringsprojekt: 0,2 ton material per renoverad kva­ dratmeter Avfall Negativ påverkan • Miljöpolicy • Uppförandekod för medarbetare • Riktlinjer för hållbara inköp • Fokus på cirkularitet och minskning av engångs­ förpackningar och matavfall • Infört återanvändbara lösningar i barer, restauranger och gästmiljöer • Implementerat cirkulära städlösningar • Möjliggjort matåter fördelning • Beteendeförändringar • 1,0 kg avfall per gästnatt senast 2025 och 0,6 kg per gästnatt senast 2030 i Egen drift • Återvinningsgrad om 65% av avfallet till 2025 med en ambition att nå 85% till 2030 i Egen drift • Avfall i Egen drift: 1 924 kg • Återvinnings grad i Egen drift: 53% Medarbetare Affärspartners närmare i kapitlet om klimatförändringar, under upplys ­ ningskravet E1­2. Åtgärder E5-2 Resursanvändning Pandox har påbörjat arbetet med att integrera cirkulära principer i fastighetsförvaltningen, med särskilt fokus på badrumsrenoveringar, det vanligaste ingreppet vid renove ­ ringar. Under föregående år genomfördes ett pilotprojekt tillsammans med Scandic, där vägledande principer togs fram för att prioritera uppgradering framför rivning, med hänsyn till klimatpåverkan och resurseffektivitet. Koncep­ tet planeras att implementeras i större skala, med start på Scandic St: Jörgen under 2026. Avfall från hotelldriften Samtliga hotell i Pandox Egen drift följer bolagets strategi för avfallshantering med fokus på minskning, återanvänd­ ning och förbättrad sortering. Under 2025 genomfördes flera praktiska initiativ inom barer, restauranger och gäst­ miljöer, såsom återanvändbara vinflaskor och tappsystem för dryck, vilket minskar glasavfall. För att minska engångsplast har vattenfontäner installerats i gästkorridorer, och storköp av torra livsmedel har testats för att minska förpackningsavfall. Lokalt inköpt kaffe i återan­ vändbara behållare har införts på utvalda hotell. Vidare har kemikaliefria städlösningar med återvinningsbara mikro­ fiberdukar implementerats, och Hilton­hotellen deltar i Clean the World­programmet för återvinning av hygienartik­ lar. Matåterfördelning sker genom samarbeten med tjänster såsom Too Good To Go och Alpaca, vilket minskar matsvinn och stärker lokalt engagemang. Flera hotell har även infört insamlingspunkter för dona ­ tioner av borttappade föremål och möbler, samt donerar begagnad IT­utrustning för återanvändning. Kostnaderna kopplat till åtgärderna är en del av den löpande verksamheten. Som en del av ovan åtgärder leder ett förändrat beteende till minskat avfall och förbättrad sortering enligt avfallshierar­ kin i allmänhet. Detta är en del av beteendeförändringar som tidigare har beskrivits under kapitlet för klimatförändringar under upplysningskravet E1­1 där avfall vägs in i den gröna modulen. Utfallet av detta presenteras tillsammans med utfal­ let för den gröna modulen under avsnittet klimatförändringar. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 119 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 120 ===== E5-5 GENERERAT AVFALL OCH BORTSKAFFNINGSMETOD I PANDOX EGEN DRIFT 1) Konsoliderat utfall like-for-like Konsoliderat ufall (linjerat med finansiell rapport) ton 2025 2024 2025 2024 Bortskaffningsmetod Icke- farligt avfall Farligt avfall Totalt avfall Icke- farligt avfall Farligt avfall Totalt avfall Icke- farligt avfall Farligt avfall Totalt avfall Icke- farligt avfall Farligt avfall Totalt avfall Avletts från bortskaffning Materialåtervinning 670 1,0 671 776 0,1 776 672 1,0 673 902 0,1 902 Förberedelse för återanvändning 6 0,9 7 4,5 1,5 6 6 0,9 7 5 1,7 7 Andra återvinningsförvaranden2) 1 248 0,3 1 248 1 131 0 1 131 1 250 0,3 1 250 1 316 0 1 316 Avsedd för bortskaffning Förbränning (ej inkluderat energiåtervinning) 102 0,0 102 124 0 125 102 0,0 102 145 0 145 Deponi 0 0,0 0 0 0 0 0 0,0 0 0 0 0 Andra bortskaffningsmetoder 2) 1 822 2,2 1 824 1 786 1,5 1 788 1 825 2,2 1 828 2 078 2 2 080 Total mängd avfall3) 1 924 2,2 1 926 1 912 1,6 1 911 1 928 2,2 1 930 2 223 1,9 2 225 1) Pandox använder sig inte av metoderna injicering i djup brunn eller lagring på plats. Pandox har ej väsentliga radioaktiva avfall. 2) Annat = kompostering, energiåtervinning, återvinning och återanvändning. 3) 100% återvunnet och 0% gick till deponi 2025 och 2024. Tabellkommentarer Avfallsgenereringen minskade under året till 0,8 kg per gästnatt vilket är en förbättring med 20 procent. Den posi ­ tiva utvecklingen drivs av ett starkt fokus på cirkulära och avfallsminskande arbetssätt, inklusive införande av återan­ vändbara system, minskad användning av engångsplast, mer effektiv sortering samt ökad återvinning av både mat och material. Mål och utfall E5-3 Pandox har frivilligt satt upp ett mål att minska avfallsmäng ­ der inom hotellverksamheten i Egen drift. Målet utgår från identifierad miljöpåverkan, särskilt kopplade till engångs ­ förpackningar och matavfall, och syftar till att minska den negativa påverkan genom konkreta insatser. Målet är att avfallet inte ska överstiga 1,0 kg per gästnatt senast 2025, och minska ytterligare till 0,6 kg per gästnatt senast 2030. Resultatet för 2025 uppgick till 0,8 (1,0) kg avfall per gäst­ natt. Utöver detta mål finns ett mål för återvinning där hotel­ len ska återvinna 65 procent av avfallet till 2025, med en ambition att nå EU­nivån på 85 procent till 2030. Resultatet blev under 2025 en återvinningsgrad om 53 (52) procent. Målen är inte baserade på lagstiftning, utan har formu ­ lerats utifrån bästa praxis inom turistnäringen samt för att möta interna policykrav kopplade till resursanvändning och cirkulär ekonomi. Det har tagits fram internt utan involve ­ ring av externa intressenter. Uppföljning och validering av utfall sker internt. Det finns planer att sätta mål för hållbar resursanvänd­ ning inom renovering men arbetet med cirkulär ekonomi är i nuläget inte tillräckligt långt framskridet för att ett konkret mål ska kunna sättas. Planen är att mål kommer sättas inom en medellång tidshorisont (inom 5 år). E5-4 Informationsinsamling om mängd inköpta material i olika kategorier har påbörjats under året, det finns ännu inget komplett utfall på totalviktnivå för de material som har använts under rapporterings perioden och inte heller pro­ centandel biologiskt material eller vikt på återanvänt och återvunna delar. Pandox arbetar aktivt för att möjliggöra rapportering av identifierad väsentlig materialförbrukning. Under 2025 uppskattas Pandox ha använt 0,2 ton mate ­ rial per renoverad kvadratmeter, vilket motsvarar ett totalt materialinflöde om 8 290 ton material. Då uppgiften base ­ ras på ett estimat saknas verifierad information om andelen återvunnet material (0 kg, 0 procent) samt mängden biolo­ giskt material (0 kg, 0 procent). Materialen består främst av byggmaterial i form av betong, stål och trä. E5-5 Pandox väsentliga avfallsflöden från hotellverksamheter inkluderar matavfall, förpackningsavfall såsom glas, plast eller kartong men även batterier, LED ­lampor och elavfall. Farligt avfall avser främst underhållsavfall som kommer från hotellens verksamhet när de exempelvis utför målnings ­ arbeten, det handlar främst om färg som innehåller farliga ämnen men också andra kemikalier som exempelvis lack­ nafta eller elavfall. Väsentliga avfallsflöden som kommer från renoveringar av hotellfastigheter är främst bygg och rivningsavfall, farligt avfall i form av lysrör, batterier, kemi­ kalier från VVS­ och klimatsystem samt elavfall från bygg­ nadsdrift såsom vid uppgradering av ventilationssystem och andra tekniska anläggningar som genererar el­avfall. Utfall för avfall från hotelldriften presenteras enligt nedan tabell i linje med detta upplysningskrav. Redovisningsprinciper Redovisningsprinciper för samtliga nyckeltal inom denna standard återfinns i appendix på sidan 155. E5 forts. AVFALL/GÄSTNATT I EGEN DRIFT Mål 2025: 1,0 kg | Utfall 2025: 0,8 kg kg/gästnatt 0,0 0,5 1,0 1,5 202520242023 ÅTERVINNINGSGRAD I EGEN DRIFT Mål 2025: 65% | Utfall 2025: 53% Procent 0 20 40 60 202520242023 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 120 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 121 ===== Rapportering enligt EU-taxonomin Pandox rapporterar för femte året i rad i enlighet med EU:s Taxonomiförordning, som syftar till att visa i vilken utsträck­ ning företagets verksamhet är miljömässigt hållbar och lever upp till EU:s sex miljömål. Pandox rapporterar både omfattning och förenlighet för samtliga miljömål. Pandox har tagit fram guidning och instruktioner för hur insamlandet av data ska genomföras internt, så att rapportering sker i enlighet med Taxonomiförordningen. Rapportering för 2025 Pandox har valt att för taxonomirapporteringen 2025 till­ lämpa Kommissionens delegerade förordning (EU) 2026/73 av den 4 juli 2025. Det innebär framför allt att presentations­ formatet förändrats jämfört med fg år medan tillämpningen av kriterier för tillämplighet och förenlighet är i allt väsentligt desamma som 2024. För jämförelsetalen tillämpas de regler som gällde för 2024 års taxonomirapportering. Under 2025 omfattades totalt 98 (98) procent av omsätt­ ningen kopplat till miljömål 1 (CCM) och 6 (BIO), 100 (99) procent av kapitalutgifter (CapEx) och 100 (100) procent av driftutgifterna (OpEx) för miljömål 1 (CCM). Andelen som var förenlig uppgick till 7 (5) procent av omsättning, 60 (63) pro­ cent av kapital utgifter (CapEx) och 21 (22) procent av drifts­ utgifter (OpEx). Miljömål 1 (CCM) omfattade totalt 40 (37) procent av CapEx och 80 (78) procent OpEx under året. Vidare omfat­ tades Pandox av 45 (46) procent av omsättningen kopplat till miljömål 6 (BIO). Pandox har ingen förenlig omsättning, CapEx eller OpEx kopplat till miljömål 2 (CCA) och 6 (BIO). Ingen av investeringarna 2025 avser anpassningsinveste ­ ringar varför miljömål 2 (CCA) inte blir tillämpligt. För fastigheter är energiprestandan den avgörande parametern i förhållande till EU­ taxonomins miljömål 1. Pandox har utgått från Fastighetsägarnas riktlinjer kring vad som definieras som topp 15 procent vilket inkluderar energideklarationer med energiklass A till B. Då det i dags ­ läget inte finns riktlinjer i andra länder kring topp 15 pro­ cent har Pandox valt att tolka Sveriges riktlinjer även för de andra länder där företaget är verksamt. Under 2025 hade 37 (15) fastigheter energiklass B och fem (1) A. Dessa är belägna i Sverige, Norge, Österrike, Nederländerna och England. Angivna procentsatser avseende förenlighet med Taxo­ nomin ska ses i ljuset av att Pandox fastighetsbestånd i stor utsträckning består av äldre fastigheter som i majoriteten av fallen inte når klass B. I det befintliga beståndet finns inte samma förutsättningar som vid nyproduktion där hänsyn tas till dagens energikrav redan i planeringsstadiet. Att för ­ flytta en fastighet från mycket låga energiklasser till klass A eller B kan vara mycket tekniskt utmanande och kräva stora investeringar samt en samverkan med hyresgäster som inte alltid är möjlig vid extern drift. I många fall konstate ­ ras att en sådan förflyttning inte är affärsmässigt försvarbar eller tekniskt genomförbar och att en rivning och nybyggna ­ tion skulle krävas. Detta är samtidigt inte förenligt med EU:s målsättning om minskad klimatpåverkan då det leder till hög resursförbrukning. Vidare har Pandox fastigheter i 11 länder med olika nationella regler kring hur beräkningar av energiklasser ska ske och energislag viktas. Förutsättningarna varierar också stort. I Sverige finns utbredda fjärrvärmenät med låga utsläpp, medan naturgaspannor är en vanlig lösning för uppvärmning i till exempel Storbritannien. Även elproduk­ tionens källor skiljer sig stort mellan olika länder. I Sverige står fossila bränslen för cirka 1 procent av elproduktionen medan i Tyskland är andelen fossila bränslen i elproduktio­ nen 35 procent, det utgörs framförallt av kol och naturgas. Direkta jämförelser av nationella betyg är därför idag ofta inte rättvisande. Som ett exempel kan energiklassning B i England för vissa byggnadstyper motsvara ett F i Skott­ land. I Tyskland finns ingen skala och i Belgien finns ännu inga energideklarationer för kategorin hotellfastigheter i alla regioner. I enlighet med EU­direktivet EPBD, ska detta fin­ nas på plats och implementeras i maj 2026, vilket kommer ge en bättre jämförbarhet länder emellan. Pandox har som en del av sitt arbete inom SBTi påbör­ jat ett projekt internt för att identifiera vilka typer av åtgär­ der som är möjliga och vilka fastigheter som bör prioriteras för att uppnå Parisavtalet. I detta arbete är Pandox ambition att minska utsläppen från energianvändning och samtidigt förflytta fastigheter till EPC ­betyg i linje med kommande lagkrav, ännu längre om möjlighet finns. Bedömning av tillämplighet och förenlighet av hotellverk- samheten inom miljömål 6 Biodiversitet och aktivitet Bio 2.1 Enligt en FAQ som EU­kommissionen publicerade i mars 2025 förtydligades att hotell som ingår i aktivitet BIO 2.1 ska kunna testas för taxonomiförenlighet oavsett var det är beläget. Utifrån det klargörandet, gjordes bedömningen att alla Pandox hotell inom hotellverksamheten i egen drift fort­ satt ska omfattas av den ekonomiska aktiviteten och anses som tillämpliga (eligible). Analysen avseende tillämplighet och förenlighet omfattar enbart hotellverksamheten i Egen drift eftersom det endast är i denna verksamhet som Pandox bedriver hotellverksam­ het. I Hyresavtal är Pandox enbart fastighetsägare och har inte ansvar för hotelldriften. Det arbete som genomförts för att sedan bedöma fören­ lighet beskrivs nedan. Pandox påbörjade utredningen avseende förenlig ­ het under 2024. För att klassificera hotellverksamheten i Egen drift som förenlig med biodiversitetsmålet måste kri ­ terierna för väsentligt bidrag till miljömålet kriterier 1 till 5, kriterierna för att inte skada de andra miljömålen (DNSH) och förenlighet med minimiskyddsåtgärder påvisas. Det DNSH­kriterium som behöver bevisas för miljömål 1, klimat­ förändringar, innebär att byggnaderna har en viss energi ­ effektivitet. Det har testats av Pandox genom att göra en bedömning av det tekniska screeningkriteriet som definie ­ rar de topp 30 procent mest energieffektiva byggnaderna nationellt. För att identifiera de fastigheter som hamnar inom topp 30 utgick Pandox från vägledningen för topp 15 enligt Fastighetsägarnas riktlinjer. Därefter användes väg ­ ledningen från Fastighetsägarna för primärenergital (kWh/ m2) för att täcka in ytterligare fastigheter inom topp 30. Vid slutet av 2025 uppnådde nio av 23 fastigheter i Egen drift detta kriterium. Resterande DNSH­krav har analyserats under 2025. I samband med detta har bolaget konstaterat att man inte uppfyller kraven för att inte orsaka betydande skada (DNSH) enligt miljömål 4, omställning till en cirku ­ lär ekonomi. Detta beror på att Pandox fortfarande använ­ der eller erbjuder artiklar till sina gäster som finns upptagna i del B av bilagan till Europaparlamentets och rådets direk­ tiv, vilket strider mot de specifika DNSH­kraven. Pandox strävar fortsatt till att minska plastanvändningen och särskilt engångsprodukter, vilket också är en del av miljöpolicyn. Pandox fortsätter att bevaka och utvärdera potentiella förbättringsåtgärder för att stärka hållbarhetsarbetet och anpassningen till EU:s taxonomi. Grön byggnadskredit Pandox har i november 2025 tagit upp en grön rullande kreditfacilitet uppgående till 250 MSEK. Denna kreditfaci ­ litet kan endast användas för investeringar som görs för energiförbättringar av fastigheter. De investeringar som kreditfaciliteten får användas till är identiska med följande ekonomiska aktiviteter inom taxonomin; CCM 7.3 Installa ­ tion, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning, 7.4 Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon, CCM 7.5 Installation, underhåll och repara ­ tion av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda och CCM 7.6 Installation, underhåll och reparation av tekniker för för ­ nybar energi. Under året har 63 MSEK av kreditfaciliteten utnyttjats för taxonomiförenliga investeringar. Om nyckelta ­ let för förenlig andel av capex justeras för den andel av för­ enlig CapEx som finansierats med det gröna byggnadskre ­ ditivet skulle andelen förenlig CapEx uppgå till 59 procent. Det finns ingen förenlig omsättning kopplat till fastigheterna där dessa investeringar återfinns. Sociala minimiskyddsåtgärder En tredje part har granskat att Pandox efterlever styr­ ningskraven som definieras av minimiskyddsåtgärderna. De säkerställde även att bolaget har utvecklat och antagit lämpliga program och åtgärder för att förebygga och upp­ täcka korruption och säkerställa sund konkurrens. Enligt kontrollen har varken Pandox eller dess dotterbolag brutit Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 121 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 122 ===== mot skatterelaterade lagar och det finns inga bekräftade överträdelser enligt Dow Jones Risk Center. Pandox och dess högsta ledning har inte heller dömts för brott mot konkurrenslagarna enligt Dow Jones Risk Center. Gransk­ ningen baserades på OECD:s riktlinjer för multinationella företag, FN:s vägledande principer för företag och mänsk­ liga rättigheter, samt ILO:s åtta kärnkonventioner. Pandox har beslutat att tredje part ska granska efterlevnad av mini ­ mum safeguards vartannat år om inga stora förändringar eller incidenter äger rum som föranleder extra granskning. Granskningen genomfördes ursprungligen under 2022 (slutfördes i början av 2023) och har uppdaterats under 2025 i enlighet med de ovan angivna riktlinjerna. Under 2025 kontrollerade en tredje part huruvida det inkommit ärenden till OECD:s nationella kontaktpunkter och/eller anklagelser mot Pandox om brott mot arbetsla ­ gar och mänskliga rättigheter som rapporterats till Business and Human Rights Resource Center. Föremål för kontrollen har varit Pandox, koncernledningen och styrelsen samt dotter bolag. Kontrollen visade inga (0) inkomna ärenden och därmed inga tecken på att Pandox anklagats eller fun­ nits skyldig till att bryta mot OECD:s riktlinjer och FN:s vägledande principer. Kriterier för Do No Significant Harm (DNSH) Klimatförändringarna kommer att leda till högre temperatu ­ rer, förändrade regnmönster och mer frekvent och intensivt extremväder så som värmeböljor, torka och skyfall. Där­ för är det viktigt att kartlägga vilka effekter olika klimatsce ­ narier har på Pandox fastigheter och planera för hur dessa effekter kan minimeras. Pandox genomför följaktligen årli ­ gen klimat riskanalyser av sitt fastighetsbestånd med ambi ­ tionen att klimatanpassa de fastigheter där risken är hög för negativ påverkan av ett förändrat klimat. Övergripande klimatrisk analyser beaktas även vid förvärv. Från och med 2025 har även klimatriskanalyser varit en integrerad del av den årliga riskinspektionen som genomförs på plats i utvalda fastigheter. Under fjärde kvartalet har tre fastigheter varit föremål för platsbesök, där en extern konsult tillsam­ mans med lokalt ansvariga har genomfört en genomgång av respektive fastighet. Syftet har varit att identifiera och föreslå åtgärdsplaner för att ytterligare stärka skyddet mot översvämningsrisker. Pandox använder ett modellverktyg som bedömer och finansiellt värderar Pandox exponering mot fysiska klimat­ risker och naturkatastrofrisker för alla bolagets fastighe­ ter. Verktyget bedömer fastigheternas risker utifrån IPCC:s klimat scenarier (RCP 2.6 (1,5 °C), 4.5 (2–3 °C) och 8.5 (4 °C)) och tidsspann (nuvarande risk, risk år 2030, år 2050 respektive år 2100). Verktyget inkluderar klimatrisker och varje fastighet till­ delas en risknivå mellan 1–5 för respektive område där 1 är mycket låg risk och 5 är mycket hög risk. Följande klimatrisker inkluderas i verktyget i enlighet med taxonomi förordningen: • Förändrade vindmönster • Cyklon, orkan och tyfon • Tornados • Förändrade nederbördsmönster och typer • Havsnivåhöjningen • Torka • Nederbörd • Översvämning Följande klimatrisker inkluderas inte i verktyget samt bakomliggande skäl till det: • Stormar (inklusive snö, damm och sandstormar) inklu ­ derades inte eftersom damm och sandstormar inte utgör en stor risk i norra Europa där Pandox fastighetsbe­ stånd primärt är lokaliserat. Snöstormar däremot skulle kunna utgöra en risk för fastighetssektorn i form av ökade underhållskostnader. Däremot är det fortfarande inte helt klarlagt hur klimatförändringarnas effekter på snöstormar kommer att se ut. I tillägg finns det inte heller någon glo­ bal riskkarta tillgänglig avseende detta utan data behöver då hämtas från lokala meteorologiska institut. • Hydrologisk variation omfattas inte eftersom påverkan av detta inte påverkar fastighetssektorn i stor utsträckning. Torka och översvämningar täcks in av andra klimat variabler. • Havsförsurning ingår inte i analysen då det främst kom­ mer att påverka och förändra marina näringskedjor och livsmedelsförsörjning vilket innebär att fastighetssektorn inte är direkt exponerad för denna risk. • Saltvattenintrång genom yta och grundvattenkällor kan försämra tillgången till färskvatten i kustnära områden vil­ ket kan påverka en mindre andel av portföljen på lång sikt men risken anses idag inte vara hög för Pandox. Andra risker som kan påverka saltvattenintrång så som havs­ nivåhöjning inkluderas dock i riskanalysen. • Vattenstress inkluderas inte i riskanalysen men Pandox genomför en analys av denna parameter med hjälp av WRI:s verktyg i syfte att kunna följa utvecklingen av vilka fastig heter som ligger i områden med hög vattenstress. • Glacial lake outburst flood (GLOF) är ett våldsamt flöde som uppstår när en fördämning av en glaciärsjö brister, detta inkluderas inte då fastigheterna inte är i regioner nära glaciärsjöar. • Ras, skred, erosion, lavin, jordflyttning, sättning inkluderas inte i riskanalysen eftersom Pandox fastig heter inte är belägna i områden där dessa risker anses tillräck­ ligt höga. Verktyget baseras på moderna klimatprognoser som över­ ensstämmer med fastighetens förväntade livslängd. För att uppfylla de tekniska granskningskriterierna i DNSH kopplat till climate change adaptation (CCA) för ekonomisk aktivitet CCM 7.3 till 7.6 bedöms klimatriskanalyser vara genomförda och granskningskriteriet uppfyllt i och med att en klimatrisk­ analys utförts på den fastighet där investeringen har genom­ förts. Pandox genomför en individuell analys av behovet av klimatanpassning på plats i fastigheten när den fysiska klimat risken bedöms vara mycket hög eller hög. Under 2024 genomfördes en skrivbordsanalys av de fastigheter som identifierats med höga klimatrisker. Under 2025 genomför­ des en uppdaterad behovsanalys där samtliga fastigheter i portföljen granskades genom en skrivbordsanalys. Av dess bedöms ytterligare fem fastigheter som högre risk. Vidare har Pandox utfört klimatriskanalyser på samtliga nyförvär­ vade fastigheter i portföljen. Föroreningar Avseende kriteriet föroreningar i DNSH har Pandox under 2025 identifierat samtliga leverantörer som omfattas av den ekonomiska aktiviteten 7.3 vilka exempelvis berör leveran­ törer som tillhandahåller tilläggsisolering, utbyte av fönster, installation eller utbyte av ventilation eller blandare. Dessa DEFINITION AV TOTALER Total omsättning Utgörs inom Hyresavtal av hyresintäkter samt övriga fastighets intäkter och inom Egen drift av intäkter från Egen drift. Total omsättning återfinns på rad nettoomsättning i koncernens resultaträkning på sidan x. Total kapitalutgifter (CapEx) Utgörs av förvärv samt investeringar i förvaltningsfastig ­ heter (normalt hyresavtal, not E1) och rörelsefastigheter (Egen drift) (not E2). Därutöver inkluderas från båda seg ­ menten investeringar avseende nyttjanderätter (not G5) i form av tomträtter, kontorslokaler, bilar samt övrigt leasad utrustning och investeringar i inventarier/inredning (not E3). Total driftsutgifter (OpEx) Total OpEx enligt definitionen i taxonomin innefattar kostna­ der för underhåll och reparation av fastigheter. PANDOX EKONOMISKA AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN • BIO 2.1 Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi • CCM 7.3 Installation, underhåll, reparering av energi ­ effektiv utrustning • CCM 7.5 Installation, underhåll, reparering av mät­ och s tyrenheter för energianvändning • CCM 7.6 Installation, underhåll, reparering av förny ­ bar energiteknik • CCM 7.7 Förvärv och ägande av fastigheter leverantörer har via Pandox leverantörsgranskningssys­ tem blivit ombedda att bekräfta att det ej förekommer kemi­ kalier från EU:s kandidatlista för SVHC­substanser i deras produkter. Kan de ej bekräfta detta behöver leverantörerna specificera vilka kemikalier som använts. För att en ekono­ misk aktivitet ska anses förenlig så ska samtliga kriterier vara uppfyllda. Enbart leverantörer som kunnat bekräfta DNSH kriteriet för CCM 7:3 har rapporterats som förenlig CapEx och OpEx. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 122 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 123 ===== Andel av Pandox omsättning, investeringar och kostnader som omfattas av samt är förenlig med taxonomin Kriterier för väsentligt bidrag 2025 KPI (1) Totalt (2) Andel som omfattas av taxonomin (3) Förenlig med taxonomin (4) Andel för- enlig med taxonomin (5) Begräns- ning av kli- matföränd- ringar (6) Anpassning till klimat- föränd- ringar (7) Vatten (8) Cirkulär ekonomi (9) Förore- ningar (10) Biologisk mångfald (11) Andel möjlig- görande verksamhet (12) Andel omställnings- verksamhet (13) Andel ej bedömda aktiviteter som anses vara icke- väsentliga (14) Förenlig med taxonomi- kraven 2024 (15) Andel förenlig med taxonomi- kraven 2024 (16) MSEK % MSEK % % % % % % % % % % MSEK % Omsättning 7 468 98% 503 7% 7% – – – – 0% – – – 362 5% CapEx 20 537 100% 12 240 60% 60% – – – – – 0,3% – – 2 724 63% OpEx 176 100% 36 20% 20% – – – – – 0,0% – – 48 22% Fullständiga taxonomitabeller Fullständiga taxonomitabeller och redovisningsprinciper för omsättning, CapEx och OpEx finns i appendix på sidorna 151–153. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 123 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 124 ===== 4 Samhällsansvars- information ALLMÄN INFORMA TION 95 ESRS2 Allmänna upplysningar MILJÖINFORMA TION 107 ESRS E1 – Klimatförändringar 116 ESRS E2 – Föroreningar 117 ESRS E3 – Vattenresurser 119 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi 121 Rapportering enligt EU­ Taxonomin E SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION 125 ESRS S1 – Den egna arbetskraften 132 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 134 ESRS S3 – Berörda samhällen 135 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare S BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION 138 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 141 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS APPENDIX 143 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS 146 Förteckning över datapunkter från annan EU­lagstiftning 150 TCFD ­Index 151 Rapportering enligt EU­ Taxonomin 154 Redovisningsprinciper 156 Definitioner hållbarhet G INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 124Förvaltningsberättelse ===== SIDA 125 ===== S1 Den egna arbetskraften Den väsentliga påverkan inom Pandox egen arbetskraft återfinns främst bland hotellpersonal för städ och restaur ­ ang inom Egen drift. Negativ påverkan är i huvudsak kopp­ lade till branschspecifika arbetsmoment med förhöjd risk. Pandox ser även en finansiell möjlighet att förbättra sam­ arbetet och effektiviteten genom minskad personalomsätt­ ning inom företaget genom att arbeta aktivt med mångfald och inkludering. Inga identifierade IRO:er är relaterade till barnarbete, identifierat finns en potentiellt negativ påverkan kopplat till tvångsarbete då detta är förekommande i hotell­ branschen. Pandox bedriver ett aktivt arbete med sociala frågor inom hotelldriften. Samtliga hotell har lokalt HR ­ansvariga, medan det koncernövergripande arbetet leds av hållbar­ hetsansvarig för affärssegmentet Egen drift, med styrning och kravställning från SVP , Director of Sustainable Busi­ ness. Initiativ för att främja mångfald och inkludering, rättvis rekrytering, hälsa och säkerhetsfrågor samt informations ­ delning har varit huvudsakliga åtgärder under året för att förbättra arbetsmiljön för de anställda på hotellen. Den egna arbetskraften inkluderar både anställda och konsulter. Anställda omfattar personal vid huvudkontoret, inom fastighetsförvaltning samt hotellpersonal i affärsseg ­ mentet Egen drift. Definitionen av icke­anställda beskrivs i upplysningskrav S1­7. Policyer S1-1 Pandox Uppförandekod för medarbetare och Policy för mänskliga rättigheter beskriver företagets åtaganden gent­ emot alla medarbetare i de länder där verksamhet bedrivs. Policyerna omfattar samtliga medarbetare inom Pandox Egen drift och på huvudkontoret. Uppförandekod för medarbetare Pandox Uppförandekod ger riktlinjer för medarbetare, som tydligt anger hur de ska behandlas och bemöta varandra. Den adresserar bland annat väsentliga ämnen som dis ­ kriminering och trakasserier. Uppförandekoden bygger på FN:s Global Compacts tio principer, vilka Pandox följer genom sitt medlemskap och årliga rapportering sedan 2019. Den inkluderar även relevanta konventioner och deklarationer inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt (ILO), miljöskydd och bekämpning av korruption. Exempelvis får ingen medarbetare diskrimineras på grund av kön, könsidentitet eller könsuttryck, etnicitet, natio­ nalitet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsned­ sättning, medicinsk status, sexuell läggning, ålder, föräldras­ tatus, civilstånd, fackligt medlemskap eller politisk åsikt. Uppförandekoden kommuniceras till alla nyanställda vid arbetsplatsintroduktionen och repetition sker vart tredje år. Policy för mänskliga rättigheter Policyn för mänskliga rättigheter omfattar bland annat rättvis och likvärdig behandling, främjandet av mångfald och inklu­ dering, informationssäkerhet samt rätten till privatliv. Utöver det inkluderar den riktlinjer kring centrala ämnen såsom människohandel, minimilön, tvångsarbete och barnarbete. Vidare har Pandox åtagit sig att vidta åtgärder eller samar­ beta med andra aktörer för att gottgöra negativ påverkan på mänskliga rättigheter i värdekedjan. Även denna policy baseras på de tio principerna i FN:s Global Compact samt relevanta konventioner och deklara ­ VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall S Arbetsvillkor Negativ påverkan • Uppföljning av kollektivavtal och föreningsfrihet • Forum i Belgien/Tyskland kompletterar facklig dialog • Kontinuerliga riskbedömningar, incident ­ rapportering och inspektioner på hotellen • Utbildning inom hälsa och säkerhet • Pandox förhåller sig till försiktighets­ principen och strävar efter noll incidenter inom hälsa och säkerhet • Andel hotell med kollektivavtal: 28% • Arbetsrelaterad ohälsa: 9 fall • Arbetsrelaterade skador: 0 incidenter • Sjukfrånvaro: 9% Likabehandling och lika möjligheter för alla Negativ påverkan, finansiell möjlighet • Uppförandekod för medarbetare • Policy för mänskliga rättigheter • Social strategi och policy för hotelldriften • Uppföljning av könsbalans och ledarskaps ­ program för inkluderande rekrytering • Samarbete med marginaliserade grupper • Leverantörsgranskning, förstärkt kontroll av bemanningsföretag och visselblåsarsystem för tillfälligt anställda • Anställda per kön: 51% kvinnor, 49% män • Personalomsättning: 30% • Utvecklingssamtal: 88% • Högst 60% av en könsidentitet • Alla medarbetare ska känna sig inkluderade • Ett eller flera lokalt anpassade mål för soci­ alt marginaliserade grupper Andra arbetsrelate ­ rade rättigheter Negativ påverkan • Påverkansanalys avseende mänskliga rättigheter • Leverantörsgranskning och stärkt tillbörlig aktsamhet för bemanningsföretag • Ett eller fler lokalt anpassade mål för socialt marginaliserade grupper • 91% av hotellen har satt mål inom socialt marginaliserade grupper och 86% av dessa har även uppfyllt sitt mål Medarbetare Affärspartners Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 125 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 126 ===== S1 forts. tioner inom mänskliga rättigheter och arbetsrätt, inklusive ILO:s kärnkonventioner. Ansvarig för Pandox Uppförandekod och Policyn för mänskliga rättigheter är SVP , Director of Sustainable Busi­ ness. Policyerna har tagits fram med hänsyn till intressena hos relevanta intressenter, i detta fall medarbetarna inom Egen drift samt huvudkontoret. Policyerna uppdateras och antas av styrelsen årligen. De finns tillgängliga offentligt på Pandox webbplats för samtliga anställda att ta del av. Social strategi och policy för hotelldriften Pandox har även tagit fram en social strategi med till­ hörande riktlinjer genom en social policy. Denna policy fastställer minimistandarder för rättvisa, säkra och inklu ­ derande arbetsförhållanden på alla hotell som drivs av Pandox. Den omfattar alla anställda och säkerställer lika ­ behandling, skäliga löner, välbefinnande och en hälsosam arbetsmiljö. Policyn innehåller tydliga åtaganden kring mångfald, inkludering och due diligence inom mänskliga rättigheter, med stöd av regelbunden utbildning, under­ sökningar och tillgång till visselblåsarsystemet. Implementeringen följs upp av hotellets lokala HR ­admi­ nistratörer och hållbarhetschef för Egen drift, med ansvar som delas mellan lokala ledningsteam. Policyn godkänns och signeras av Pandox SVP , Director of Sustainable Busi­ ness och SVP Director of International Operations. Pandox har ännu inte formulerat särskilda policyåtagan­ den kring inkludering eller positiv särbehandling av särskilt sårbara grupper inom arbetsstyrkan, men arbetar löpande med dessa frågor. Dialog och åtgärdsprocesser S1-2 Medarbetarundersökningar Pandox har rutiner för kontinuerlig dialog med medarbetare inom både affärssegmentet Egen drift och på huvudkon­ toret genom regelbundna medarbetarundersökningar. På huvudkontoret utförs även utvecklingssamtal som kan vara i form av personalforum eller personliga möten. En obligatorisk årlig medarbetarundersökning genom­ förs på alla hotell och på huvudkontoret för att mäta enga ­ gemang och trivsel. Medarbetarnöjdheten (eNPS) under 2025 var 66 (60) procent i Egen drift och 95 (87) på huvud­ kontoret. Enskilda hotell kan även på eget initiativ genom­ föra ytterligare undersökningar för att fånga upp mer detaljerad feedback. Exempelvis genomförde två hotell i Tyskland extra undersökningar efter förändringar i hotell­ direktörsrollen, för att bedöma medarbetarnas förtroende och engagemang under det nya ledarskapet. Ansvar för att implementera och följa upp resultat från medarbetarundersökningar ligger hos respektive hotells HR­avdelning, med stöd från Pandox hållbarhetsansvariga inom Egen drift och på huvudkontoret. Arbetsråd Hotellanställda har möjlighet att välja ett arbetsråd på res ­ pektive hotell inom Egen drift. Rådet består av represen­ tanter från personalen samt en utsedd chef, och har som uppgift att bevaka de anställdas rättigheter. Arbetsråd finns verksamma på hotell i Tyskland och Belgien. Ledande indikatorer Vidare används personalomsättning som en kompletterande indikator för att bedöma hur väl medarbetarfrågor hanteras inom Pandox. Uppföljning sker halvårsvis genom den kon­ cernövergripande insamlingen av social data från verksam­ heten. Resultaten delas med hållbarhetsansvarig för Egen drift för vidare analys och uppföljning med affärsområdeschef. Ovan nämnda rutiner gäller för samtliga anställda, utan särskilt fokus på specifika grupper inom den egna arbets ­ kraften. S1-3 Pandox främjar en öppen och transparent kultur där med­ arbetare och andra intressenter uppmuntras att rapportera missförhållanden eller problem på arbetsplatsen. Syftet är att säkerställa att eventuella avvikelser snabbt kan hante ­ ras och åtgärdas. I första hand uppmanas medarbetare att vända sig till sin närmaste chef, eller om detta inte är möj ­ ligt, till chefens överordnade. Ärendet förs därefter vidare till ledningsgruppen för vidare hantering. Vid allvarligare incidenter informeras även styrelsen. På de hotell som har arbetsråd kan anställda framföra interna klagomål direkt till rådet, som i sin tur kommunice ­ rar dessa till hotellets ledning för att säkerställa att lämpliga åtgärder vidtas. Utöver detta har alla medarbetare tillgång till Pandox visselblåsarsystem där det finns möjlighet att rapportera HR­relaterade ärenden anonymt och utan risk för repres ­ salier, vilka hanteras av respektive hotells HR­chef. Bero­ ende på allvarlighetsgrad kan detta leda till utbildnings ­ insats, erinran, varning och i sista steg uppsägning. Alla medarbetare informeras om sina rättigheter och rappor ­ teringsvägar vid anställning, bland annat genom den digi ­ tala utbildningen i Pandox uppförandekod. Mer information om processen kring Pandox visselblåsarsystem återfinns i avsnittet Ansvarsfullt företagande. Medarbetare har även möjlighet att lämna feedback på rapporteringsprocessen via de återkommande medarbe ­ tarundersökningarna. Under 2023 tillfrågades medarbetare inom Egen drift om deras kännedom kring hur man rapporterar både min­ dre allvarliga och allvarliga incidenter. Från och med 2026 kommer förståelse och medvetenhet om visselblåsarpro­ cessen att följas upp genom en särskild fråga i den årliga medarbetarundersökningen. Resultatet från 2023 visade att majoriteten känner till hur rapportering ska ske, vilket bekräftar att informationen kring incidentrapportering och visselblåsarsystemet är väl förankrad. Att ärenden rappor ­ teras in löpande tyder på att systemet upplevs som tillför ­ litligt. Åtgärder S1-4 Pandox arbetar aktivt med att identifiera och hantera väsentlig påverkan på den egna arbetsstyrkan inom Egen drift. Identifierade IRO:er, resultat från medarbetarunder ­ sökningar samt ämnen lyft i arbetsråd ligger till grund för fokusområden för åtgärder. Nedan presenteras åtgärder per identifierat fokusområde. Åtgärderna sker kontinuerligt utan tidsram, om inte annat specificeras. Föreningsfrihet och kollektivavtal Pandox följer årligen upp andelen kollektivavtal på varje hotell och övervakar efterlevnaden genom HR­rapportering. I länder där det inte finns fackliga representanter, såsom i Storbritannien, hålls regelbundna personalmöten eller forum för att diskutera aktuella frågor. I Tyskland och Belgien han­ teras dessa frågor istället av fackliga representanter. Hanteringen av arbetsvillkor i enlighet med kollektivav ­ tal för personal som inte omfattas av formella kollektivavtal beskrivs utförligt i upplysningskrav S1­8. Hälsa och säkerhet Hotellen utformar egna rutiner för riskbedömning, risk­ hantering samt utredning av incidenter och olyckor, base ­ rat på nationella lagkrav och rutiner från hotellkedjor. Orsaker till olyckor ska utredas och förebyggande åtgär ­ der vidtas. Lärdomar från tidigare incidenter används för att kontinuerligt förbättra arbetsmiljöprocesserna. Arbets ­ relaterade incidenter rapporteras årligen via Pandox kon­ cerngemensamma system för insamling av social data från Egen drift. I Tyskland ska alla personalrelaterade incidenter doku ­ menteras i enlighet med gällande lagstiftning och regist­ reras i de officiella systemen av ansvarig avdelningschef. Vidare sammanträder hälsoskyddskommittéer kvartals ­ vis med fokus på arbetsmiljöfrågor och hotellen genomgår dessutom årliga inspektioner av lokala myndigheter. Slut­ ligen utförs säkerhetsrevisioner både av offentliga inspek­ törer och certifierad personal, med intervall som varierar beroende på typ av kontroll. I samtliga hotell i Belgien ska alla arbetsrelaterade incidenter rapporteras internt varje månad och årligen till officiella instanser. Hälsa­ och säkerhetsmöten hålls månat­ ligen på hotell med arbetstagarutskott, där varje hotellchef deltar och mötena leds av en säkerhets­ och förebyggande officer. Lagstadgade inspektioner sker ad hoc, ofta utan förvarning, av officiella instanser eller i samband med för ­ nyelse av drifttillstånd. Utbildningar genomförs vartannat år i ergonomi för att säkerställa god arbetsmiljö. Dessutom genomförs regel­ bundna riskbedömningar som omfattar fysisk belastning, lyftteknik och ergonomi vid arbetsstationer. Hotellen ansva ­ rar även för utbildning i riskfyllda arbetsmoment, exempel­ vis hantering av köksutrustning, och hur hotfulla situationer ska hanteras. Utbildning sker både genom hotellspecifika program och Pandox uppförandekod för medarbetare. Utö­ ver detta tillämpas lokala regler, såsom Belgiens CCT104, Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 126 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 127 ===== för att ge anpassade arbetsuppgifter och extra ledighet för äldre medarbetare. Implementerade säkerhetsåtgärder inkluderar över ­ fallslarm, övervakningskameror och taxilösningar för natt­ arbetare. Medarbetare i Storbritannien och Tyskland får utbildning i hur man hanterar aggressiva eller komplexa gästsituationer. Vid särskilda händelser eller specifika gäst­ profiler anlitar hotellen ibland externa säkerhetsaktörer för att stärka tryggheten. För att främja psykisk hälsa erbjuds workshops om stressförebyggande åtgärder och en stödlinje som är till­ gänglig dygnet runt. Utbildning av Mental Health First Aiders har genomförts på samtliga hotell i Storbritannien och planeras att lanseras i Belgien, Nederländerna och Tyskland under 2026. På huvudkontoret och flera hotell erbjuds sjukvårdsförsäkring med samtalsstöd för medarbe ­ tare som upplever svårigheter i arbetslivet eller efter obe ­ hagliga händelser. På flera hotell finns arbetsmiljörepresentanter, skydds ­ ombud och förtroendemedarbetare som medarbetare kan vända sig till för stöd om de upplever problem eller nega ­ tiva situationer. Förtroendemedarbetaren vidarebefordrar ärenden anonymt, vilket skyddar medarbetaren från repres ­ salier. Dessa roller har regelbundna möten med arbetsmiljö­ gruppen för att diskutera problem, åtgärdsförslag och rap­ portering till nationella myndigheter. Representation avseende jämställdhet Könsbalansen i ledande befattningar mäts och följs upp årligen inom ramen för hållbarhetsrapporteringen. För att främja rättvis karriärsutveckling erbjuder Pandox ledar ­ skapsprogram som främjar inkluderande och jämlikt ledar ­ skap, där utbildning i jämlik rekrytering är en central del. Socialt marginaliserade grupper För att främja rättvisa och inkluderande anställningsruti ­ ner har all personal inom HR och samtliga avdelningschefer genomgått utbildning i inkluderande rekrytering och omed­ vetna fördomar. Varje hotell samarbetar även med en soci­ alt marginaliserad grupp i lokalsamhället för att möjliggöra tillgång till arbetsmöjligheter. De valda grupperna varierar beroende på land och lokal kontext och inkluderar till exem­ pel personer med funktionsnedsättning, flyktingar, HBTQI+­ S1 forts. personer, äldre arbetstagare, veteraner samt personer med kriminell eller socialt utsatt bakgrund. Samarbetets värde ligger i de relationer som byggts och den medvetenhet som har skapats. Exempelvis har man i några hotell arbetat för rekrytering av äldre personal samt erbjudit undervisning i det lokala språket till personer med annat modersmål. Detta arbete kommer att fortsätta utvecklas framöver för att ytter ­ ligare stärka inkludering och mångfald i verksamheten. Hantering av potentiellt negativ påverkan för utsatta grupper inom branschen görs även via rutinen för leveran­ törsgranskningar för högrisksektorer där utsatta arbetsta ­ gare kan förekomma. Pandox har förstärkt sin rutin för leve ­ rantörsgranskningar för mänskliga rättigheter i relation till externa bemanningsföretag. För att ytterligare stärka skyd­ det för tillfälligt anställda och bemanningspersonal har dessa grupper tillgång till Pandox visselblåsarsystem via affischer med information och QR ­koder i personalmatsalar i hotellen i Egen drift, vilket möjliggör säker och konfidentiell rapportering av eventuella farhågor. Påverkansanalys avseende mänskliga rättigheter Under 2025 genomfördes en uppdaterad bedömning av Pandox påverkan på mänskliga rättigheter i hela värdeked­ jan där Pandox egen verksamhet var inkluderad. Detta för att följa upp implementering av de tidigare identifierade åtgärderna i analysen från 2022 samt identifiera eventu ­ ella nya gap. Åtgärderna berör främst säkerhet, inkludering, rättvis behandling och välmående. Insatserna är främst förebyggande och integrerade i den dagliga verk samheten, vilket stärker både granskning av leverantörer kring mänsk­ liga rättigheter och långsiktigt medarbetarengage mang. Utöver ovan nämnda åtgärder är Uppförandekoden en central komponent som tydliggör förväntningar på medar­ betare gällande diskriminering, trakasserier, övergrepp och mobbning. Alla nyanställda genomgår obligatorisk digital utbildning. Mänskliga rättigheter lyfts även i lokal introduktion. Förebyggande av tvångsarbete och bristfälliga underleverantörspraxis Alla hotell omfattas av Pandox leverantörsgranskning och visselblåsarsystem, vilket säkerställer att externa entrepre ­ nörer och bemanningspersonal kan rapportera oro på ett konfidentiellt sätt. Ambitionen är att endast granskade leverantörer används för städ­ och tvättjänster vilket inklude­ rar de som innehar en godkänd certifiering såsom ISO 26000 eller EcoVadis bedömning som säkerställer att de lever upp till arbetsrelaterade standarder. Effektiviteten av åtgärderna följs upp främst genom den årliga medarbetarundersökningen, inkluderingsenkäter, utfall för personalomsättning samt könsbalansindikatorer. Åtgärderna följs även upp genom den uppdaterade bedöm­ ningen av minimiskyddsåtgärderna där Pandox implemen­ terade åtgärder för att hantera negativ påverkan bedöms och följs upp. Denna analys utförs var tredje år med hjälp av en tredje part. Resultaten granskas av hotellens egna HR ­ och hållbarhetsansvariga och rapporteras upp till koncern­ nivå. Detta säkerställer att negativ påverkan identifieras och hanteras för kontinuerlig förbättring. Samtliga åtgärder är operativa till sin natur och klassifi ­ ceras som driftkostnader. De ingår i Pandox löpande arbete med ledning, utbildning, arbetsmiljö och HR ­utveckling och utgör en viktig del av bolagets hållbarhetsarbete. Mål och utfall S1-5 Pandox har formulerat tre konkreta och löpande mål inom jämlikhet och inkludering för den egna arbetskraften. Dessa mål har utvecklats internt i samarbete med en extern part med specialistkompetens inom området. Målen är inte baserade på lagstiftning eller framtagna i dialog med intres ­ senter, utan speglar Pandox ambition att skapa en före­ tagskultur som motverkar risker kopplade till bristande för ­ eningsfrihet, diskriminering, hot och arbetsmiljöproblem. Genom att främja inkludering och jämställdhet vill vi stärka säkerheten och bidra till rättvisa arbetsvillkor i hela Pandox verksamhet. Målen har inte uppdaterats sedan 2024. Mål 2025 • Högst 60 procent av samma könsidentitet i Egen drift och på huvudkontoret. • Alla medarbetare ska känna sig inkluderade. • Ett eller fler lokalt anpassade mål för socialt marginalise­ rade grupper. Utfallet för inkludering har minskat till 78 (82) procent för 2025 för Egen drift och huvudkontoret. En viktig förklaring KÖNSFÖRDELNING Mål 2025: <60% | Utfall 2025: 51/49% Procent 0 10 20 30 40 50 60 202520242023 INKLUDERING Mål 2025: 100% | Utfall 2025: 78% Procent 0 20 40 60 80 100 202520242023 ANDEL HOTELL MED MÅL FÖR SOCIALT MARGINALISERADE GRUPPER 1) Mål 2025: 100% | Utfall 2025: 91% Procent 0 20 40 60 80 100 202520242023 Kvinnor Män Icke ­binära Hotell som satt mål Hotell som uppnått mål Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 127 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 128 ===== är förändringar i ledningsgrupper på flera hotell under året, vilket skapat en period av osäkerhet och påverkat medar­ betarnas upplevelse av arbetsmiljö och inkludering. Det är också vanligt att inkluderingstalet tillfälligt sjunker i början av ett mer aktivt inkluderingsarbete, då ökad medvetenhet gör att medarbetare tydligare identifierar förbättringsområ ­ den. Samtidigt visar de enheter som arbetat med dessa frå ­ gor under flera år en stabil eller förbättrad nivå, vilket indi ­ kerar att långsiktigt arbete ger positiva effekter över tid. För det sistnämnda målet definierar varje hotell sitt eget mål baserat på den socialt marginaliserade grupp som de har valt att fokusera på, och kopplar detta direkt till ett konkret rekryteringsmål. För 2025 har 91 procent av hotellen satt mål och av dessa har 86 procent av hotellen också implemente­ rat sina lokalt anpassade mål. Uppföljning av målen görs främst i samband med årsbok­ slutet men tas i beaktande i det löpande arbetet under året och den färdplan som hotellen arbetar med för att nå målen. Uppfyllnad av de lokalt anpassade målen granskas två gånger per år. S1-6 Anställda inom den egna arbetskraften inkluderar till över ­ vägande del tillsvidareanställda, men även timanställda inom Egen drift som används under särskilt högsäsong för att kunna möta den ökade gästbeläggningen. Användning av timanställda för att hantera toppar i gästbeläggningen är en etablerad praxis inom hotellbranschen. S1-7 Antalet medarbetare som inte är anställda av Pandox, men som arbetar inom verksamheten, s.k. icke ­anställda, upp­ gick vid utgången av 2025 till 357 (331). Merparten av dessa utgörs av konsulter som verkar i roller inom opera ­ tionell verksamhet och hotelldrift, framförallt inom säkerhet, marknadsföring, finans, ingenjörsroller samt som hotelldi ­ rektörer på olika orter. Utfallet är i nivå med föregående år, med en mindre ökning som främst kan kopplas till förvärv av fler hotell. Merparten av icke­anställda utgörs fortsatt av konsulter inom Egen drift. S1-8 28 (59) procent av Pandox anställda täcks av kollektivavtal. På huvudkontoret och fastighetsförvaltning inom affärsseg ­ mentet Hyresavtal samt på vissa hotell används inte kollek­ tivavtal, men arbetsvillkoren efterliknar gällande kollek­ tivavtal och medarbetarna ges goda möjlig heter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran. Minskningen jämfört med föregående år förklaras främst av förvärvet av fyra hotell i Storbritannien 2024, vars data räknats med 2025, där kollektivavtal generellt inte används. S1-10 Alla anställda inom Pandox egen drift får rättvisa och rim­ liga löner i enlighet med nationell lagstiftning, kollektivavtal och lokala branschstandarder. Lönerna ses över årligen för att säkerställa fortsatt överensstämmelse med marknadsni ­ våer och levnadskostnadsutvecklingen i respektive land där verksamheten bedrivs. I Belgien får alla anställda löner som överstiger den lag ­ stadgade minimilönen, i enlighet med sektorsspecifika kol­ lektivavtal. I Tyskland är lönenivåerna anpassade efter de standarder som hotell­ och restaurangbranschen har fast­ ställt via arbetsrådet. Detta säkerställer en enhetlig och rätt­ vis lönesättning för jämförbara befattningar. I Storbritannien får personal i direkt kundkontakt lön som motsvarar eller överstiger den nationella minimilönen, medan andra tjäns ­ ter ersätts enligt marknadsstandarder och individuella kom­ petenser. Pandox främjar transparens och lika lön genom öppen kommunikation om löneintervall och praxis, i linje med EU:s direktiv om lönegap mellan könen. Lönestrukturer granskas regelbundet för att upptäcka och åtgärda eventuella omoti ­ verade skillnader mellan jämförbara roller. S1-11, S1-15 Alla anställda inom Pandox Egen drift samt på huvudkon­ toret omfattas av de nationella socialförsäkringssystemen i de länder där verksamheten bedrivs, inklusive skydd vid sjukdom, pension, föräldraledighet, arbetsrelaterade ska ­ dor och arbetslöshet. Arbetslöshetsförsäkring tillämpas endast i Belgien och anställda tillhörande Pandox huvud­ kontor och i Norden. Företaget följer gällande lagstiftning i Belgien, Nederländerna, Tyskland och Storbritannien, med HR­rapportering och efterlevnad av kollektivavtal där så är relevant. Utöver lagstadgade krav erbjuder Pandox ett komplet­ terande skydd för hotellen i Storbritannien genom Axiom Life Assurance Policy, som ger dödsfallsförsäkring för alla anställda under 75 år. I Belgien tillämpas dessutom ett lokalt kollektivavtal som ger anställda med fysiskt krävande arbetsuppgifter en extra semesterdag per år från och med 45 års ålder. Alla medarbetare inom Pandox har tillgång till föräldraledighet enligt de lagar och kollektivavtal som gäller i respektive land där verksamheten bedrivs. 93 (69) perso­ ner har under 2025 tagit ut ledighet av familjeskäl varav 62 (42) kvinnor och 31 (27) män. S1-14 Pandox har inte ett koncerngemensamt ledningssystem för hälsa och säkerhet, utan har valt att decentralisera ansva ­ ret till respektive hotell. Detta beror på att regelverken skil­ jer sig åt mellan länder. Cirka 97 (95) procent av medar­ betarna på Pandox 23 hotell i Egen drift omfattas av lokala ledningssystem för arbetsmiljö, där varje hotell ansvarar för sina medarbetares fysiska och psykiska hälsa och säkerhet. Detaljerat utfall för hälsa och säkerhets parametrar kan ses i tabellerna. S1-16 Pandox beräknar och följer upp ersättningsindikatorer, inklusive löneskillnader och total ersättning, i syfte att ana ­ lysera ersättningsstrukturen inom den egna arbetsstyr ­ kan. Uppföljningen möjliggör en bedömning av skillnader i ersättning mellan kvinnliga och manliga anställda samt identifiering av eventuella väsentliga skillnader i ersättning inom organisationen. Resultaten används som underlag för transparens, uppföljning och fortsatt analys av ersätt­ ningspraxis. Kvinnors andel av mäns lön är 89 (84) pro­ cent för Pandox anställda 2025. Den årliga ersättnings ­ kvoten, det vill säga förhållandet mellan den högst betalda personen och medianvärdet för den totala ersättningen för alla anställda i Pandox koncern är 31 (26) 2025. Notera att anställda på huvudkontoret verkar inom fastighets ­ branschen jämfört med hotellpersonal i Egen drift som verkar inom hotellbranschen med olika lönesättning utifrån branschpraxis. Pandox arbetar aktivt med att minska löne ­ klyftan mellan anställda. S1-17 Under året inrapporterades 0 (2) incidenter kopplat till all­ varliga människorättskränkningar som berör med arbetare i Egen drift, därtill ledde inga (0) ärenden till böter, sanktio­ ner eller skadestånd. Redovisningsprinciper Samtliga utfall inom S1 har validerats internt. Korrige ­ ringen av ett hotells anställningsdata har lett till uppda ­ terade siffror för utfallet 2024. Redovisningsprinciper för samtliga upplysningskrav inom denna standard hittas i appendix på sidan 155. S1 forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 128 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 129 ===== NYANSTÄLLDA OCH PERSONALOMSÄTTNING UPPDELAT PÅ KÖN OCH ÅLDER 2025 2024 Nyanställda, % Personalomsättning, % Nyanställda, % Personalomsättning, % Antal, st Andel, % Antal, st Andel, % Antal, st Andel, % Antal, st Andel, % Nyckeltal för olika grupper: Kvinnor 285 29 292 30 348 34 363 35 Män 287 30 285 30 361 36 357 36 Ickebinär 0 0 1 50 5 100 0 0 Ålder <30 326 45 292 41 486 66 451 61 Ålder 30–50 201 25 225 28 193 23 221 26 Ålder >50 45 11 61 14 35 8 48 11 Totalt i Pandox 572 29 578 30 714 35 720 35 Tabellkommentarer S1-6 Antal anställda uppdelat på kön och land Inga större förändringar i det totala antalet anställda har skett under året. Den största geografiska förändringen finns i Storbritannien, där städningen nu har lagts ut på en extern utförare. Anställda efter avtalstyp uppdelat på kön och per region Antalet anställda per avtalstyp är i stort sett oförändrat jämfört med föregående år, och inga betydande struktu ­ rella skiften har noterats under 2025. Nyanställda och personalomsättning Pandox använder personalomsättning som ett mått på medarbetarnöjdhet. Under 2024 bedrevs ett förstärkt fokus på inkludering och mångfald, vilket avspeglas i en lägre personalomsättning under 2025.Den högsta ande ­ len nyanställda och den största omsättningen återfinns i åldersgruppen under 30 år. Hotellbranschen fungerar ofta som en inkörsport till arbetsmarknaden för unga, vilket innebär en naturligt högre rörlighet i denna grupp. Under året har ett antal medarbetare som tidigare registrerats som ickebinära uppdaterat sina könsidenti ­ tetsuppgifter i systemen. Detta medför att antalet perso­ ner registrerade i de binära kategorierna har förändrats. Förändringen påverkar inte personalomsättningen då det hänförs till ändrad inrapportering och inte att någon har slutat. S1 forts. ANSTÄLLDA EFTER AVTALSTYP UPPDELAT PÅ KÖN 2025 2024 Kvinna Man Icke- binär Totalt Kvinna Man Icke- binär Totalt Antal anställda 989 955 2 1 946 1 027 1 003 5 2 035 Antal tillsvidareanställda 893 873 2 1 768 932 917 5 1 854 Antal tillfälligt anställda 96 82 0 178 95 86 0 181 Antal heltidsanställda 626 704 2 1 332 669 753 5 1 427 Antal deltidsanställda 363 251 0 614 358 250 0 608 ANSTÄLLDA EFTER AVTALSTYP UPPDELAT PER REGION 2025 2024 Norden Europa Totalt Norden Europa Totalt Antal anställda 112 1 834 1 946 112 1 923 2 035 Antal tillsvidareanställda 104 1 664 1 768 105 1 749 1 854 Antal tillfälligt anställda 8 170 178 7 174 181 Antal heltidsanställda 88 1 244 1 332 84 1 343 1 427 Antal deltidsanställda 24 590 614 28 580 608 S1-6 ANTAL ANSTÄLLDA UPPDELAT PÅ KÖN Antal anställda Könstillhörighet 2025 2024 Män 955 1 003 Kvinnor 989 1 027 Ickebinär 2 5 Totalt anställda 1 946 2 035 ANTAL ANSTÄLLDA PER LAND Antal anställda 2025 2024 Belgien 563 589 Storbritannien 885 950 Tyskland 360 359 Sverige 46 44 Danmark 35 35 Finland 29 32 Norge 2 1 Nederländerna 26 25 Totalt anställda 1 942 2 035 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 129 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 130 ===== S1-8 KOLLEKTIVAVTALSTÄCKNING OCH SOCIAL DIALOG 2025 2024 Kollektivavtalstäckning 1) Social dialog Kollektivavtalstäckning Social dialog Täckningsgrad Anställda inom EES Anställda utanför EES Företrädare på arbetsplats (samliga enheter Egen drift) Anställda inom EES Anställda utanför EES Företrädare på arbetsplats (samliga enheter Egen drift) 0–19% Danmark, Sverige, Norge2) Storbritannien Danmark, Sverige, Norge, Nederländerna Danmark, Sverige, Norge 2) Danmark, Sverige, Norge, Nederländerna 20–29% Storbritannien Storbritannien 30–59% Tyskland Tyskland Tyskland Storbritannien Tyskland 60–79% Belgien Belgien 80–100% Belgien, Finland, Nederländerna Finland Belgien, Finland, Nederländerna Finland 1) Representation i ett Europeiskt företagsråd, ett företagsråd i ett Europabolag (SE­bolag) eller Europakooperativ (SCE­förening) 2025 finns för samtlig personal i Belgien. 2) Norge och Sverige avser endast anställda på huvudkontoret, samt en anställd på fastighetsförvaltning som tillhör huvudkontoret där kollektivavtal inte finns. S1-9 ÅLDERSFÖRDELNING PER ANSTÄLLNINGSKATEGORI 2025 2024 Fördelning per åldersgrupp, % Fördelning per åldersgrupp, % Totalt antal <30 år 30–50 år >50 år Totalt antal <30 år 30–50 år >50 år Styrelse 1) 6 0 17 83 7 0 14 86 Koncernledning 2) 10 0 20 80 10 0 10 90 Egen drift Chefer 3) 281 19 58 23 296 20 59 20 Hotellmedarbetare 1 611 41 38 21 1 610 40 38 22 Fastighetsförvaltning Chefer 3) 4 0 25 75 4 0 50 50 Medarbetare förvaltning 11 0 45 55 8 0 38 63 Huvudkontor Chefer 4) 3 0 33 67 2 0 50 50 Medarbetare huvudkontoret 26 12 69 19 27 11 74 15 Totalt i Pandox (exkl. styrelse) 1 946 37 41 22 1 957 35 41 24 1) Samtliga styrelseledamöter är icke verkställande. 2) Koncernledningen definieras som högsta ledningsnivån under styrelsen. 3) Inkluderar hotelldirektörer, affärsområdeschefer, HR chefer etc. exklusive koncernledning. 4) Chefer på huvudkontoret som ej ingår i koncernledningen. Tabellkommentarer S1-9 Pandox fortsätter att ha en stor mångfald bland sina medarbetare, särskilt inom Egen drift, där variationen i exempelvis etnicitet, kön, religion och ålder är betydande. Könsfördelningen i organisationen ligger i nivå med föregående år, och inga signifikanta förändringar har note ­ rats mellan 2024 och 2025. Andelen kvinnor och män på högre chefs ­ befattningar är i stort sett oförändrad jämfört med tidigare år. Även andelen kvinnor i kon­ cernledningen kvarstår på samma nivå som föregående år, vilket innebär stabil representa­ tion över tid. Pandox mål att högst 60 procent av arbets­ styrkan ska utgöras av personer med samma könsidentitet uppfylls fortsatt i samtliga med­ arbetargrupper, med undantag för koncern­ ledning, senior management och medarbetare inom förvaltning. Läs mer om Pandox mål för mångfald och inkludering på sidan 127–128. Tabellkommentarer S1-8 Alla hotellanställda har möjlighet att i respektive hotell välja ett arbets­ råd som består av representanter av anställda och en utsedd chef. Rådet har som uppgift att bevaka de anställ­ das rättigheter. Till detta råd kan även interna klagomål framföras som där­ efter kommuniceras till hotellets led­ ning för att de ska kunna vidta rätt åtgärder. Förbättrad förståelse och tydligare uppfattning av kollektivavtalen i Stor­ britannien har bidragit till årets juste ­ ringar jämfört med tidigare rappor ­ tering. KÖNSFÖRDELNING PER ANSTÄLLNINGSKATEGORI 2025 2024 Fördelning kön, % Fördelning kön, % Totalt antal Kvinnor Män Icke- binär1) Totalt antal Kvinnor Män Icke- binär1) Styrelse 2) 6 33 67 0 7 43 57 0 Koncernledning 10 30 70 0 10 30 70 0 Egen drift Chefer 281 45 55 0 296 45 55 0 Hotellmedarbetare 1 611 53 47 0 1 610 52 48 0 Fastighetsförvaltning Chefer 4 25 75 0 4 25 75 0 Medarbetare förvaltning 11 18 82 0 8 25 75 0 Huvudkontor Chefer 3) 3 67 33 0 2 50 50 0 Medarbetare huvudkontoret 26 46 54 0 27 41 59 0 Totalt i Pandox (exkl styrelse) 1 940 51 49 0 1 957 51 49 0 1) 2 ickebinära personer totalt inom Egen drift rapporterade 2025, vilket avser mindre än 1 procent därav presenteras som 0% 2) Samtliga styrelseledamöter är icke verkställande. 3) Chefer på huvudkontoret som ej ingår i koncernledningen. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 130 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 131 ===== S1-13 ANDEL MEDARBETARE SOM GENOMGÅTT UTVECKLINGSSAMTAL, % 2025 2024 Andel i % Andel i % Anställningskategori Totalt Kvinnor Män Icke- binär Totalt Kvinnor Män Icke- binär Nyckeltal för olika grupper: Koncernledning 70 100 57 0 90 100 86 0 Egen drift Chefer 91 91 992 0 82 56 84 0 Medarbetare hotell 88 87 89 100 87 86 89 60 Fastighetsförvaltning Chefer 75 0 100 0 75 0 100 0 Medarbetare förvaltning 73 100 67 0 75 100 67 0 Huvudkontor Chefer 67 50 100 0 100 100 100 0 Medarbetare huvudkontoret 50 42 71 0 63 55 69 0 Totalt i Pandox 88 88 89 100 86 85 88 60 GENOMSNITTLIGT ANTAL UTBILDNINGSTIMMAR PER MEDARBETARE 2025 2024 Antal timmar i snitt Antal timmar i snitt Anställningskategori Totalt Kvinnor Män Icke- binär Totalt Kvinnor Män Icke- binär Nyckeltal för olika grupper: Koncernledning 4 4 4 0 43 48 41 0 Egen drift Chefer 12 12 12 0 13 9 13 0 Medarbetare hotell 8 6 10 14 10 9 10 52 Fastighetsförvaltning Chefer 0 0 0 0 0 0 0 0 Medarbetare förvaltning 9 1 11 0 7 18 3 0 Huvudkontor Chefer 0 0 0 0 14 21 8 0 Medarbetare huvudkontoret 12 12 13 0 19 20 18 0 Genomsnittligt antal utbildningstimmar i Pandox 8 7 10 14 10 10 11 52 S1 forts. Tabellkommentarer S1-13 Antalet medarbetare som genomgått utveck­ lingssamtal är 1 721(1 682) vilket motsvarar 88 (86) procent för 2025. För 2025 har inga signifikanta förändringar identifierats jämfört med föregående år. Minsk­ ningen av andelen medarbetare som genom­ förde utvecklingssamtal förklaras främst av att gruppen chefer på huvudkontoret är mycket liten, totalt fyra personer, vilket innebär att även enstaka individer som inte genomfört utveck­ lingssamtal får ett stort genomslag i procentut­ fallet. När det gäller det genomsnittliga antalet utbildningstimmar beror skillnaderna mellan 2024 och 2025 framför allt på att fyra medarbe ­ tare, två inom koncernledningen, en chef samt en medarbetare, genomförde mycket omfat­ tande utbildningsinsatser under 2024. Dessa omfattande utbildningstimmar slogs ut på alla anställda, vilket skapade ett högre genomsnitt det året. Under 2025 genomfördes inga mot­ svarande satsningar, vilket gör att utfallet fram­ står som betydligt lägre i jämförelse. Utöver detta investerade medarbetare omfattande tid i utbildningar inom mångfald, inkludering och ledarskap under 2024, vilket skapade ett ovan­ ligt högt utfall. Under 2025 har fokus istället legat på att omsätta tidigare utbildningsinsatser i praktiken, vilket naturligt resulterat i färre rap­ porterade utbildningstimmar. Tabellkommentarer S1-14 Antalet rapporterade fall av arbetsrela ­ terad ohälsa bland medarbetare 2025 har ökat marginellt jämfört med 2024. De vanligaste orsakerna till rapporte ­ rad ohälsa var ergonomiska besvär, såsom ryggont och belastningsrela ­ terade problem, samt fall­ och halk­ olyckor. Under året noterades även en ökning av rapporterad mental ohälsa. Sjukfrånvaron var överlag mycket lik föregående års nivåer. Inrapporte ­ rade incidenter av skador och ohälsa resulterade i 29 905 (29 697) dagars frånvaro under 2025. Antalet allvarliga arbetsrelaterade skador ligger i linje med tidigare år. Den mindre ökningen av antalet rap­ porterade arbetsrelaterade skador bedöms främst bero på ett stärkt fokus på att rapportera in tillbud och skador. I övrigt är utvecklingen stabil. Olycks ­ fallsfrekvensen var i linje med tidigare års utfall. De vanligaste typerna av arbetsre ­ laterade skador under 2025 var, precis som tidigare år, skärsår, fall­ och halk­ olyckor samt sträckningar. S1-14 ARBETSRELATERAD OHÄLSA 1) Antal 2025 2024 Medarbetare Dödsfall till följd av arbetsrelaterad ohälsa 0 0 Rapporterad arbets relaterad ohälsa 9 6 1) Som arbetsrelaterad ohälsa räknas dålig hälsa och sjukdomar som uppstått till följd av exponering för faror eller dålig arbetsmiljö på jobbet. SJUKFRÅNVARO PER SEGMENT 1) Sjukfrånvaro, % Alla typer av sjukdom, ohälsa eller skador 2025 2024 Egen drift 9,6 9,8 Fastighetsförvaltning 0,3 0,4 Huvudkontor 0,6 0,8 Totalt 9,3 9,5 1) Sjukfrånvaron anges i procent av totalt arbetad schemalagd arbetstid. Total sjukfrån­ varo baseras på samtliga medarbetare i koncernen. ARBETSRELATERADE SKADOR 1)2) 2025 2024 Antal Dödsfalls-/ olycksfalls- frekvens Antal Dödsfalls-/ olycksfalls- frekvens Medarbetare Dödsfall till följd av arbetsrelaterade skador 0 0 0 0 Allvarliga arbetsrelaterade skador (exkl. dödsfall) 0 0 1 0,52 Rapporterade arbets relaterade skador 53 24,91 46 23,73 1) Antalet arbetade timmar för egna medarbetare uppgick till 2 127 957 under 2025 och 1 949 907 under 2024 för huvudkontoret, Hyresavtal och Egen drift. 2) En arbetsrelaterad skada är en icke ­dödlig eller dödlig skada som uppstår i samband med eller under utförandet av arbete. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 131 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 132 ===== S2 Arbetstagare i värdekedjan Pandox påverkan på arbetstagare i värdekedjan är främst kopplad till frågor om hälsa och säkerhet, likabehand­ ling samt arbetsvillkor. Insynen i dessa förhållanden mins ­ kar generellt ju längre bort i värdekedjan arbetet sker. Vid råvaru utvinning, som utgör den mest avlägsna delen av värdekedjan, finns dessutom förhöjda risker för barnarbete och tvångsarbete, särskilt inom byggindustrin samt kaffe ­ och teindustrin. Trots detta har Pandox goda möjligheter att påverka genom att ställa krav på sina leverantörer att följa företagets Uppförandekod för leverantörer, där tydliga för­ väntningar ställs gällande etiska riktlinjer, arbetsrätt och jämställdhet. Pandox definition av arbetstagare i värdekedjan omfattar både uppströms och nedströms aktörer. Uppströms aktörer avser anställda hos leverantörer som tillhandahåller tjäns ­ ter och produkter till Pandox. Nedströms inkluderar hotell­ personal inom affärssegmentet Hyresavtal samt eventuell bemanningspersonal som engageras i den operativa hotell­ verksamheten. Policyer S2-1 Policy för mänskliga rättigheter Pandox åtar sig att respektera och främja mänskliga rättig ­ heter i hela sin verksamhet, inklusive i värdekedjan. Bola ­ gets policy för mänskliga rättigheter omfattar samtliga affärspartners, som inkluderar leverantörer och underleve ­ rantörer. Detaljerad beskrivning kring policyn för mänskliga rättigheter finns i avsnittet Den egna arbetskraften. Uppförandekod för affärspartners Uppförandekoden för affärspartners tydliggör de krav Pandox ställer på leverantörer avseende arbets ­ och anställningsvillkor. Den syftar till att skapa en gemensam förståelse för Pandox värderingar och innehåller minimikrav inom arbetsrätt, såsom förbud mot barnarbete och tvångs ­ arbete, samt regler för anställningsvillkor, arbetstid, löner och förmåner. Koden adresserar även mänskliga rättighe ­ ter, inklusive nolltolerans mot kriminalitet, sexuellt utnytt­ jande, prostitution och människohandel. Den betonar rätt­ vis och lika behandling samt skydd av personuppgifter. Hälsa och säkerhet, föreningsfrihet och rätten till kollektiva förhandlingar ingår också. Policyn baseras på de tio prin­ ciperna i FN:s Global Compact och de underliggande kon­ ventioner och deklarationer som omfattar mänskliga rättig ­ heter och arbetsrätt (ILO). Uppförandekoden för affärspartners är framtagen med affärspartners åsikter i beaktning och är i linje med Pandox Uppförandekod för medarbetare. Leverantörer förväntas följa samma höga etiska standard som bolagets egna med­ arbetare. Alla leverantörer förväntas acceptera villkoren i uppförandekoden vid kontraktsskrivning. Modern Slavery Act Pandox kommunicerar även ett uttalande enligt UK Modern Slavery Act på hemsidan, där bolagets arbete med mänsk­ liga rättigheter redovisas och avser hela Pandox affärsverk­ samhet och leverantörskedja. Både Policyn för mänskliga rättigheter och Uppförandekoden adresserar identifierade risker och potentiell negativ påverkan. Policyerna är framtagna i samarbete med extern part, där relevanta konventioner och deklarationer har analyse ­ rats för att säkerställa efterlevnad. Efterlevnad och eventuell non­compliance följs upp genom de granskningar och kon­ troller som ingår i Pandox leverantörsgranskning. Pandox SVP , Director of Sustainable Business är ansva­ rig för innehållet i policyn, medan ansvaret för att imple ­ menteringen verkställs ligger på VD och ledningsgrup­ pen. Samtliga policyer antas årligen av Pandox styrelse och finns tillgängliga på företagets hemsida. Dialog och åtgärdsprocesser S2-2 Leverantörsgranskning Pandox interagerar med arbetstagare i värdekedjan främst genom leverantörsgranskningsprocessen. Vid behov genomförs platsbesök där intervjuer med anställda hos leverantören ingår. Processen är relativt ny och hittills har endast ett fåtal platsbesök genomförts, främst hos bygg­ leverantörer, vilket är en bransch som identifierats som särskilt riskfylld ur ett socialt perspektiv. Dessa platsbesök resulterar ofta i identifiering av förbättringsområden och krav på åtgärdsplaner vid brister. Leverantörsgranskningar ska ske löpande under året. Halvårsvis genomförs även en spendanalys för att säker ­ ställa att inga leverantörer har missats. Platsbesök genom­ förs vid behov och bidrar till att skapa en nära dialog mellan Pandox och dess leverantörer. En mer utförlig beskrivning av leverantörsgranskningsprocessen återfinns under ESRS 2 ”Processen för tillbörlig aktsamhet”. Migrantarbetare inom städ­ och tvättsektorn har iden­ tifierats som en särskilt utsatt grupp vad gäller mänsk­ liga rättigheter inom turismsektorn. Detta beaktas i den årliga analysen som genomförs inom ramen för den dubbla väsentlighetsanalysen, och inkluderas i leverantörsgransk­ ningen via frågeformuläret som skickas till leverantörer med högst identifierad risk. Dialog med hyresgäster och intressenter Dialog med arbetstagare i värdekedjan sker genom intres­ sentdialoger, främst med hyresgäster. Dessa dialoger pågår kontinuerligt under året och kompletteras med en årlig hyresgästundersökning. Enkäten möjliggör uppföljning av genomförda åtgärder och utvärdering av deras effektivitet i att förbättra dialogen. VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall S Likabehandling och lika möjligheter för alla Negativ påverkan • Policy för mänskliga rättigheter • Uppförandekod för affärspartners • Modern Slavery Act • Leverantörsgranskning och stärkt due diligence • Platsbesök hos högriskleverantörer • Mål om utförd leverantörsgranskning av högriskleverantörer inklusive platsbesök eller röd­ listning • Leverantörsgransknings­ processen: utfall redovisas under standarden G1 Arbetsvillkor Negativ påverkan Medarbetare Affärspartners Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 132 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 133 ===== S2 forts. Ansvar för leverantörsgranskningsprocessen ligger hos Pandox SVP , Director of Sustainable Business, i samver­ kan med relevanta interna funktioner såsom fastighets ­ förvaltning och segmentansvariga inom Egen drift. Denne ansvarar även för att hyresgästundersökningen skickas ut årligen, med uppföljning och vidare dialog som sker tillsam­ mans med fastighetsförvaltare. S2-3 Arbetstagare i värdekedjan har, liksom övriga intressenter, möjlighet att rapportera misstänkta missförhållanden via Pandox visselblåsarsystem, som är tillgängligt på företagets hemsida. Pandox har säkerställt att denna kanal är tillgäng ­ lig även för arbetstagare i värdekedjan, bland annat genom förbättrad synlighet och förenklad navigering på hemsidan. För mer information om visselblåsarsystem, hur Pandox säkerställer skydd mot repressalier för arbetstagare och andra intressenter, samt hur bolaget arbetar för att skapa tillit till strukturer och rutiner för att uppmärksamma pro­ blem, se avsnitt Ansvarsfullt Företagande. Åtgärder S2-4 Pandox arbetar aktivt med att hantera potentiell nega ­ tiv påverkan på arbetstagare i värdekedjan. Kontinuerlig förbättring av processer för att identifiera, förebygga och begränsa negativ påverkan görs bland annat i samråd med berörda individer och relevanta intressenter. I praktiken innebär det att ställa krav på leverantörer och underleve ­ rantörer att följa uppförandekoden, samt publicera uttalan­ det enligt UK Modern Slavery Act med uppdateringar och nyckelaktiviteter. Ett centralt verktyg i arbetet är leverantörsgransknings ­ processen, som säkerställer att affärspartners uppfyller kraven i uppförandekoden för affärspartners samt policyn för mänskliga rättigheter. Genom systemet förebyggs soci ­ ala risker och möjliggörs uppföljning av leverantörers efter­ levnad. Under 2025 genomfördes tre platsbesök hos två leve ­ rantörer inom byggbranschen, en av sektorerna som iden­ tifierats som särskilt riskutsatt. Vid dessa besök upptäcktes vissa brister, vilket ledde till krav på åtgärdsplaner och upp­ följning med berörda leverantörer. Ytterligare platsbesök planeras för att följa upp genomförda åtgärder. Om bris­ terna kvarstår efter uppföljning finns grund för att avsluta samarbetet med leverantören. Inga allvarliga incidenter kopplat till mänskliga rättigheter inom värdekedjan har identifierats. Pandox har i nuläget inte bedömt att ytterligare åtgärder, handlingsplaner eller utökad kontakt med arbetstagare i värdekedjan är nödvändig utöver den befintliga leverantörs ­ granskningsprocessen. Rutiner för att tillgodose eller kom­ pensera de påverkade finns inte utöver leverantörsgransk­ ningsprocessen. För mer information om resursallokering samt bedöm­ ning av effektivitet kring åtgärderna se avsnitt Ansvarsfullt företagande. I övrigt är samtliga åtgärder operativa till sin natur och klassificeras som driftkostnader. Mål och utfall S2-5 Inom ramen för leverantörsgranskningsprocessen har Pandox definierat ett hållbarhetsrelaterat mål i samar­ bete med sina största relationsbanker. Målet presenteras i avsnittet Ansvarsfullt företagande och är även relevant för vår påverkan inom S2, eftersom det baseras på nyckeltal kopplade till leverantörsgranskning och efterlevnad av upp­ förandekoden. Genom att följa upp dessa nyckeltal adres ­ serar Pandox flera av de risker som identifierats inom S2, såsom arbetsvillkor, risk för tvångsarbete och bristande insyn hos leverantörer. Målen är integrerade i Pandox övergripande hållbarhets ­ styrning och kopplas till specifika nyckeltal. Utfallet av detta mål följs upp löpande och redovisas i avsnittet Ansvarsfullt företagande. Utbyggnation på DoubleTree by Hilton Brussels City. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 133 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 134 ===== S3 Berörda samhällen Hotellmiljöer innebär en risk för trafficking och prostitution, något som Pandox har stor medvetenhet kring. Genom kon­ tinuerlig personalutbildning och en tydlig nolltoleranspolicy arbetar företaget aktivt för att förebygga dessa brott. Sär ­ skilt utsatta grupper inkluderar migranter, flyktingar, kvin­ nor, minderåriga samt personer i social eller ekonomisk utsatthet. Policyer S3-1 Pandox har en tydlig och uttalad nolltolerans mot alla former av sexuellt utnyttjande, prostitution och människohandel i verksamheten. Detta framgår i Pandox policy för mänskliga rättigheter, uppförandekod för medarbetare och affärspart­ ners. Policyn för mänskliga rättigheter omfattar hela verk­ samheten, inklusive leverantörskedjan och de samhällen där Pandox är verksam. Detaljerad beskrivning kring ovan­ nämnda policyer finns i avsnittet Den egna arbetskraften och Arbetstagare i värdekedjan. Samtliga policyer uppdateras årligen och signeras av styrelsen. Genom dessa policyer och rutiner säkerställer Pandox ett systematiskt arbete för att förebygga och hantera risker för brott mot mänskliga rättigheter i samhällen kring hotell­ verksamheten och värdekedjan. Arbetet är primärt proak­ tivt och Pandox har därmed ingen separat process för gott­ görelse kopplat till S3. Dialog och åtgärdsprocesser S3-2, S3-3 På samtliga av Pandox hotell finns det etablerade rutiner för incidentrapportering och Pandox genomför regelbundet uppföljning av säkerhetsrutiner och incidenter för att säker ­ ställa att hotellen är en trygg och säker plats. Den genomförda HRIA:n används som bas för att identi ­ fiera och analysera förståelsen av mänskliga rättigheter hos berörda samhällen. Vid misstanke om prostitution, männis ­ kohandel eller sexuella övergrepp ska detta omedelbart rapporteras till hotelledningen. Alla medarbetare utbildas i företagets uppförandekod och har ansvar att vara uppmärk­ samma på och rapportera misstänkta incidenter. Vidare tillhandahåller Pandox en visselblåsartjänst, som finns tillgänglig för samtliga medarbetare och externa intres­ senter. Denna är anonym och samtliga inrapporterade inci­ denter hanteras av en extern part. Visselblåsarsystemet och ansvarsfördelning presenteras mer utförligt i avsnittet Ansvarsfullt företagande. Åtgärder S3-4 Förebyggande av människohandel och prostitution görs både genom internutbildningar och i kontinuerlig samver ­ kan med lokala polismyndigheter. Under året har Pandox arbetat med att utbilda personal som bemöter gäster i den dagliga driften på de hotell som tidigare ej haft utbildning kring prostitution. Utbildningen fokuserar på hur medar ­ betare kan identifiera, rapportera och följa upp misstänkta prostitutionsfall på hotellen. Pandox samarbetar även aktivt med polis och lokala myn­ digheter för att förebygga och hantera potentiella situationer. Slutligen arbetar Pandox proaktivt för att minimera ris ­ ken för människohandel eller prostitution på hotellen inom Egen drift genom att årligen publicera ett uttalande i enlig ­ het med UK Modern Slavery Act där utvecklingen samt relevanta nyckelaktiviteter kommuniceras. Dessa åtgärder är operativa till sin natur och klassifice ­ ras som driftkostnader (OpEx). De ingår i Pandox löpande arbete med ledning och utbildning. Hotell inom Egen drift rapporterar årligen in om det före ­ kommit incidenter inom människohandel eller prostitution, diskriminering, sexuella trakasserier och hur detta har han­ terats. Eventuella inrapporterade fall hanteras individu ­ ellt, från fall till fall, för att säkerställa korrekt och ansvarsfull åtgärd. Förekomst och hantering av dessa redovisas publikt i nedan utfall. Mål och utfall S3-5 Pandox har nolltolerans mot alla former av sexuellt utnytt­ jande, prostitution och människohandel. Målet följer bransch­ praxis, men berörda samhällen har inte engagerats i VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall S Mänskliga rättig­ heter och social påverkan Negativ påverkan • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för affärspartners • Policy för mänskliga rättigheter • Utbildningar kopplat till förebyggandet av trafficking och prostitution • Samverkan med lokala polismyndigheter • Årlig kommunikation avseende Modern Slavery Act • Nolltolerans mot alla former av sexuellt utnyttjande, prostitution och människo­ handel • Incidenter inom människo­ handel, prostitution, diskri­ minering eller sexuella tra­ kasserier: 0 • Utbildning kring prostitution: 1 505 medarbetare Medarbetare Affärspartners processen att sätta målet. Uppföljning sker genom rap­ porterade incidenter från hotellen samt via ärenden som inkommit till Pandox visselblåsarkanal. Under 2025 rappor ­ terades totalt 0 (0) fall. Uppföljning av utbildningen sker kontinuerligt och tas fram av hållbarhetsansvarig i Egen drift vid slutet av året. Notera att inte alla Pandox medarbetare blir utbildade utan endast de som bemöter hotellgäster i olika sammanhang. Därför presenteras endast totalt antal utbildade och ej en andel av totalt antal anställda. För 2025 har utbildningen kring prostitution gjorts av 1 505 (954) medarbetare. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 134 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 135 ===== Pandox har ett direkt ansvar för hotellgästerna inom affärs ­ segmentet Egen drift, där gästsäkerhet är en prioriterad fråga. Bristande säkerhetsrutiner, cybersäkerhet, otillräck­ lig personalutbildning eller avsaknad av tydliga riktlinjer kan bidra till att gäster utsätts för olämpligt beteende eller tra ­ kasserier, vilket utgör en risk för negativ påverkan på deras trygghet. För att motverka detta arbetar Pandox aktivt med att stärka säkerhetsarbetet. Bolaget verkar även för ökad tillgänglighet genom att erbjuda anpassade hotellrum som är tillgängliga för alla. Definitionen av konsumenter och slutanvändare är hyresgäster i affärssegmentet Hyresavtal och hotellgäster inom Egen drift. Policyer S4-1 De väsentliga frågorna kring konsumenter och slutanvändare täcks in av Pandox uppförandekod för medarbetare och affärspartners samt policy för mänsklig rättigheter. Policyerna syftar till att säkerställa att gästerna får en trygg och positiv upplevelse vid besök på hotell i Pandox Egen drift. Detta uppnås genom att Pandox prioriterar hälsa och säkerhet, i enlighet med gällande nationella och internationella lagar och bestämmelser. Kopplat till konsumenter och slutanvändare innehåller Uppförandekoden för medarbetare krav på att medarbe ­ tare regelbundet genomför brandövningar, samt att hotellen tillhandahåller tydlig information till gäster om utrymnings ­ vägar, nödutgångar och rutiner vid nödsituationer. Vidare omfattar policyn nolltolerans mot trakasserier och diskri ­ minering. Detaljerad beskrivning av Uppförandekod för medarbetare och affärspartners finns i avsnittet Den egna arbetskraften respektive Arbetstagare i värdekedjan. Policy ­ erna uppdateras årligen och finns tillgänglig för allmänhe ­ ten via Pandox hemsida. Ansvar för implementering av policyerna ligger hos vd och ledningsgruppen och antas av styrelsen. Policyerna gäller för hela Pandox verksamhet utan undantag. Dialog och åtgärdsprocesser S4-2, S4-3 Dialog med hotelloperatörerna och gästerna på hotellet sker genom årliga uppföljningar i form av två separata undersök­ ningar. Den ena riktar sig till Pandox hyresgäster och syftar till att mäta deras upplevelse av Pandox som fastighets­ ägare, medan den andra fokuserar på gästnöjdheten hos slutkonsumenter på de hotell som Pandox driver i Egen drift. Svarsfrekvensen av undersökningarna ger en indikation på hur effektivt Pandox engagemang har varit. Hyresgästenkät Hyresgästnöjdheten mäts genom en årlig enkätundersök­ ning som skickas ut till Pandox hyresgäster. Frågorna berör fastighetens funktion, Pandox roll som fastighetsägare samt andra aspekter kopplade till kundnöjdhet såsom åsikter kring kanaler för att adressera klagomål. Undersökningen genomförs av en tredje part och följs upp av SVP , Director of Sustainable Business samt fastighetsavdelningen. Gästnöjdhetsundersökning Gästnöjdhetsundersökningen genomförs årligen av en oberoende tredje part och ger insikter i hur gästerna upp­ lever sin vistelse. Undersökningen omfattar alla gästers åsikter som har uttryckts på offentliga forum, vilket säker­ ställer att ett brett spektrum av erfarenheter, däribland sär­ skilt utsatta, beaktas. Resultaten används för att identifiera förbättringsområden och utveckla strategier som stärker gästupplevelsen. Undersökningen följs upp kontinuerligt av SVP , Director of Sustainable Businesss, vilket möjliggör lärande från tidigare insatser och justeringar av rutiner för att förebygga återkommande problem. Kanal att uttrycka oro eller lämna klagomål Pandox erbjuder flera kanaler för att rapportera inciden­ ter. Hyresgäster och gäster kan anmäla händelser direkt till hotelledningen, där varje ärende hanteras individuellt. Det finns även möjlighet att rapportera anonymt via Pandox vis­ selblåsarsystem. Detta system möjliggör en objektiv uppfölj­ ning och, vid behov, insatser för att åtgärda negativ påverkan. För ytterligare information om hur Pandox visselblåsarsys­ tem säkerställer hantering och uppföljning av inrapporterade uppgifter från gäster och hyresgäster, samt hur dessa skyd­ das från repressalier, se avsnittet Ansvarsfullt företagande. Åtgärder S4-4 Hyresgäster Resultaten av hyresgästenkäten följs upp av Pandox fastig ­ hetsavdelning för implementering och förbättringar, denna S4 Konsumenter och slutanvändare VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall S Personlig säkerhet Negativ påverkan • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för affärspartners • Policy för mänskliga rättigheter • Uppföljning av hyresgästenkät • Uppföljning av gästnöjdhetsundersökning • Utbildning i första hjälpen för alla medarbetare • Minst 80% av gästerna på hotell i Egen drift ska rekommendera hotellet till andra • NPS: 21 • Gästnöjdhet: 85% • Incidenter som påverkat gästerna eller besökarnas hälsa och säkerhet: 1Social inkludering Positiv påverkan Medarbetare Affärspartners Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 135 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 136 ===== PRODUKTERNAS OCH TJÄNSTERNAS PÅVERKAN PÅ PANDOX HOTELLGÄSTERS HÄLSA OCH SÄKERHET 2025 2024 Totalt antal incidenter där gästernas eller besökarnas hälsa eller säkerhet har påverkats negativt vid ett besök på Pandox hotell 1 31) ­ varav antal incidenter där berörda har fått kompensation 1 0 – varav antal incidenter av bristande efterlevnad av lagar 0 0 – varav antal incidenter av bristande efterlevnad av frivilliga standarder 0 0 – varav antal incidenter av bristande lag efterlevnad som ledde till böter eller annat straff 0 0 – varav antal incidenter av bristande lag efterlevnad som ledde till varning 0 0 1) Inga av fallen har lett till bötesbelopp. Tabellkommentarer En gäst skadades efter att ha snubblat över byggutrustning. Gästen har kompenserats och ärendet hanterades i enlig ­ het med gällande lagkrav. Pandox arbetar kontinuerligt med att stärka sina processer och förebygga att liknande situa ­ tioner uppstår framöver. Incidenten orsakades inte av bris ­ tande efterlevnad av lagar eller frivilliga standarder och ledde inte till någon böter, påföljd eller varning. S4 forts. används som underlag i diskussioner med hyresgäster. Resultatet från hyresgästenkäten har också presenterats och diskuterats i ett gemensamt möte, tillsammans med fastighetsförvaltning i Norden. I detta arbete ingår även att beakta hur frågor om inkludering påverkar fastigheter ­ nas funktion. Insikterna har bland annat bidragit till fortsatt utveckling av gemensamma arbetssätt och förbättring av fel­ och servicehanteringen inom ramen för implementering och utveckling av ett nytt fastighetssystem. Hotellgäster Olyckor som drabbar gäster på Pandox hotell i Egen drift rapporteras dagligen genom hotellets interna driftslogg. Denna rutin säkerställer att incidenter dokumenteras syste ­ matiskt och att åtgärder kan vidtas i enlighet med gällande säkerhetsrutiner. För att säkerställa gästernas trygghet genomgår Pandox medarbetare bland annat utbildning i första hjälpen var tredje år. Eventuella inrapporterade händelser följs dess ­ utom upp halvårsvis genom den koncernövergripande rap­ porteringen. Där granskas och dokumenteras incidenter som kan ha påverkat gästers hälsa och säkerhet negativt. Dessa insatser är operativa till sin karaktär och klassifi ­ ceras som driftkostnader (OpEx). Åtgärderna utgör en inte ­ grerad del av Pandox löpande arbete med ledarskap och kompetensutveckling. Ingen separat process för gottgö­ relse finns, utan arbetet är proaktivt och hanteras från fall till fall. Mål och utfall S4-5 Hyresgästerna Enkätundersökningens senaste mätning gav ett NPS­resul­ tat på 21 (19), vilket motsvarar bedömningen ”Bra”, ett tecken på att Pandox har nöjda och lojala hyresgäster som är benägna att rekommendera företaget. Resultatet ger även insikt om hyresgästernas trivsel i fastigheten och syn på Pandox strategi och hållbarhetsfrågor. Svarsfrekvensen var 53 (52) procent. Som en del av Pandox kontinuerliga förbättringsarbete pågår en översyn av målnivån för hyres­ gästundersökningen för att säkerställa att den är ändamåls ­ enlig och speglar bolagets ambitioner framåt. Gästnöjdhet Pandox har som målsättning att minst 80 procent av gäs ­ terna på hotell i Egen drift ska vara villiga att rekommen­ dera hotellet till andra. Denna nivå har valts eftersom den anses utgöra gränsen mellan att vara ”nöjd” och ”lojal” som kund. Målet är inte tidsbundet, utan ska uppnås årligen. Gästnöjdheten mäts genom den årliga gästnöjdhets­ undersökning som genomförs av en oberoende tredje part. Den senaste mätningen, genomförd under 2025, visar ett resultat på 85 (84) procent. Resultaten analyseras löpande av extern part och används som underlag för att förbättra gästupplevelsen och säkerställa att målnivån uppfylls över tid. Utfall redovisas även utifrån inrapporterade händelser som rör tjänsternas påverkan på hotellgästernas hälsa och säkerhet. Detta inkluderar eventuella incidenter som inträf­ fat på hotellen under året. Resultaten från dessa uppfölj ­ ningar presenteras i tabellen ”Produkternas och tjänsternas påverkan på Pandox hotellgästers hälsa och säkerhet”. Konsumenter och slutanvändare var ej med i skapandet av målen och är inte engagerade i uppföljningen av effekti ­ viteten i dessa mål. Målen har inte uppdaterats under 2025, och Pandox har inte identifierat behov av att i dagsläget sätta mål på eller mäta ytterligare nyckeltal kopplat till slut­ konsumenten utöver ovan gästnöjdhet samt utfall av inci ­ denter kopplat till gästernas eller besökarnas hälsa och säkerhet. GÄSTNÖJDHET Mål 2025: 80% | Utfall 2025: 85% Procent 0 20 40 60 80 100 202520242023 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 136 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 137 ===== Bolagsstyrningsinformation ALLMÄN INFORMA TION 95 ESRS2 Allmänna upplysningar MILJÖINFORMA TION 107 ESRS E1 – Klimatförändringar 116 ESRS E2 – Föroreningar 117 ESRS E3 – Vattenresurser 119 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi 121 Rapportering enligt EU­ Taxonomin E SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION 125 ESRS S1 – Den egna arbetskraften 132 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 134 ESRS S3 – Berörda samhällen 135 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare S BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION 138 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 141 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS APPENDIX 143 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS 146 Förteckning över datapunkter från annan EU­lagstiftning 150 TCFD ­Index 151 Rapportering enligt EU­ Taxonomin 154 Redovisningsprinciper 156 Definitioner hållbarhet G Förvaltningsberättelse INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET 137PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 138 ===== G1 Ansvarsfullt företagande Pandox har identifierat både positiv och negativ påverkan kopplade till företagskulturen, affärsetik och leverantörsle ­ det. En stark företagskultur som uppmuntrar innovation och utveckling bidrar positivt till verksamheten. Samtidigt finns potentiell negativ påverkan att beakta, särskilt inom områ ­ den som korruption, mutor och leverantörsrelationer. Leverantörer granskas regelbundet genom Pandox leverantörsgranskningssystem, med särskilt fokus på bygg ­ branschen där det finns risk för socialt ohållbara arbets­ förhållanden och materialproduktion. Granskningen omfat­ tar även städ­ och tvättbolag samt bemanningsföretag för restaurangverksamhet, då dessa kategorier bedömts som högriskleverantörer. Denna granskning är en viktig del i att säkerställa ansvarstagande i hela värdekedjan. Korruption och mutor utgör generellt en risk i verksam­ heter som involverar upphandlingar, där partiskhet vid avtalstecknande kan leda till finansiella konsekvenser. Även om inga sådana fall har rapporterats inom Pandox, är det ett område som bevakas noggrant för att upprätthålla trans ­ parens och integritet i affärsrelationer. Policyer G1-1 Identifierad påverkan hanteras övergripande genom Pandox uppförandekoder för medarbetare och affärspart­ ners, samt genom en särskild antikorruptionspolicy. Ansvar för implementeringen av dessa policyer ligger hos vd och CFO, i nära samverkan med SVP , Director of Sustainable Business. För att säkerställa aktualitet och relevans uppdate ­ ras samtliga policyer årligen och antas av styrelsen. Alla Pandox policyer finns tillgängliga på företagets hemsida. Följande policyer utgör grunden för Pandox företags ­ kultur och styrning. Principerna i dessa policyer återspeg ­ lar vårt åtagande för integritet, rättvisa, transparens och respekt för mänskliga rättigheter i hela verksamheten. Uppförandekod för medarbetare Samtliga ämnen inom affärsetik ingår i Pandox uppförande­ kod för medarbetare. Pandox agerande ska i alla lägen, oav­ sett land eller marknad, präglas av ansvar och respekt gent­ emot kunder, medarbetare, leverantörer, affärspartners och det lokala samhället. Företaget värnar om god affärsetik och strävar efter långsiktiga och förtroendefulla relationer. Vid överträdelse eller misstanke om överträdelse av uppförande­ koden för medarbetare ska händelsen omedelbart rappor­ teras till närmaste chef. Om detta inte är möjligt ska chefens överordnade informeras, i enlighet med farfarsprincipen. Detaljerad beskrivning av Uppförandekoden för medarbe ­ tare finns i avsnittet Den egna arbetskraften. Uppförandekod för affärspartners Pandox har även en uppförandekod för affärspartners, som ställer krav på att alla affärspartners, leverantörer och deras underleverantörer agerar ansvarsfullt och hållbart. Policyn omfattar områden som mänskliga rättigheter, arbetsvill­ kor, miljöskydd, affärsetik och bekämpning av korruption, men även en förväntan om att leverantörerna följer princi ­ perna inom Pandox miljöpolicy. Uppförandekoden belyser att Pandox inte accepterar barnarbete, diskriminering och korruption, samt kräver rättvisa löner och säkra arbetsför ­ hållanden. Detaljerad beskrivning av Uppförandekoden för affärspartners finns i avsnittet Arbetstagare i värdekedjan. Pandox följer upp efterlevnaden inom arbetet för leveran­ törsgranskningen och Pandox visselblåsarfunktion. Antikorruptionspolicy Utöver detta har Pandox en specifik antikorruptionspo­ licy i enlighet med UN Global Compacts tio principer samt i linje med relevanta delar av FN:s konvention mot korruption (UNCAC). Policyn innehåller riktlinjer för att förstå och mot­ verka mutor, finansiella brott, intressekonflikter, vänskaps ­ korruption, nepotism och otillbörlig konkurrens. Den foku ­ serar särskilt på de finansiella risker som korruption kan innebära, såsom ökade kostnader, juridiska påföljder och ryktesrisk. Hela Pandox verksamhet omfattas av policyn. Pandox har nolltolerans mot korruption och mutor. Visselblåsarsystem För att säkerställa transparens och ansvarstagande har Pandox etablerat ett oberoende, externt visselblåsarsystem som ett komplement till interna rapporteringsvägar. Syftet är att ge medarbetare och externa intressenter en trygg och anonym kanal för att rapportera misstänkta oegent­ ligheter eller avvikelser från Pandox policyer, utan risk för repressalier. I nuläget mäts inte medvetenheten av vissel­ blåsarsystemet hos externa intressenter. Pandox omfattas av det lagstadgade nationella visselblåsarkravet. VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall G Företagskultur Positiv påverkan • Uppförandekod för medarbetare • Utbildningar i uppförandekoden • Uppmuntrar feedback i företagskulturen • Alla anställda ska genomgå utbildning i Pandox uppförandekod • Genomförd utbildning inom Pandox uppförandekod: 79% Förvaltning av förbindelser med leverantörer Negativ påverkan • Uppförandekod för affärspartners • Kravställande på leverantörers godkännande av uppförandekoden för affärspartners • Granskning av leverantörer • Samtliga leverantörer ska genomgå leveran­ törsgranskning, platsbesök vid identifierade brister eller förbud att använda leverantören • Antal leverantörer som har fått en riskprofil: 2 166 Korruption och mutor Negativ påverkan • Antikorruptionspolicy • Utbildning inom antikorruption • Anmälning av överträdelser • Nolltolerans mot korruption och mutor • Antal fall av korruption: 1 Medarbetare Samarbetspartners Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 138 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 139 ===== G1 forts. Visselblåsarsystemet kan användas för att anmäla miss­ tankar om korruption, andra oegentligheter eller för att framföra klagomål och begära åtgärder vid negativ påver­ kan. Systemet kan även användas för att rapportera brott mot mänskliga rättigheter, bristande arbetsvillkor eller tra ­ kasserier. Inkomna ärenden hanteras av en extern part och kan, beroende på allvarlighetsgrad, leda till åtgärder såsom utbildningsinsatser, varning eller uppsägning. Under 2025 stärkte Pandox tillgängligheten genom att lansera en flerspråkig visselblåsarkampanj. En affisch med instruktioner om hur man rapporterar oro togs fram på tio språk och placerades i personalutrymmen, omklädnings ­ rum och interna kommunikationskanaler. Syftet med kam­ panjen var även att nå bemanningspersonal inom exempel­ vis städ­ och restaurangverksamhet. Rapporterade ärenden indikerar att kanalen är effektiv och har förtroende hos intressenter. Hantering av förbindelser med leverantörer G1-2 Pandox strävar efter rättvisa och transparenta relationer med leverantörer genom tydliga krav, dialog och stöd vid förbättringsåtgärder. Pandox uppförandekod för affärs ­ partners förväntas följas av alla leverantörer. Den beskriver Pandox krav gällande mänskliga rättigheter, miljöskydd, affärsetik och bekämpning av korruption. Utöver detta hanteras leverantörsrelationer i enlighet med principerna för tillbörlig aktsamhet. Se avsnittet Processen för tillbörlig aktsamhet för detaljerad beskrivning. Alla Pandox leverantörer granskas utifrån ett miljö­, socialt­ och affärsetiksperspektiv. Syftet med leverantörs­ granskningen är att kontrollera över efterlevnad av Pandox värderingar. Det inkluderar att minimera risk för illegal arbetskraft och korruption. Granskningen syftar även till att främja hållbart företagande, effektivisera inköpsprocessen och skapa långsiktiga samarbeten med leverantörer som uppfyller Pandox krav. Denna granskning sker löpande. Granskningsprocessen hanteras av externa konsulter för att säkerställa Pandox oberoende. Leverantörer kate­ goriseras och laddas upp i ett digitalt granskningsverk­ tyg. I systemet tilldelas varje leverantör en riskprofil base­ rad på parametrar såsom leverantörens land, sektor och Pandox spend. Leverantörer med en ursprunglig röd risk­ profil får fylla i ett självskattningsformulär, tillgängligt på fem språk för att underlätta förståelsen. Formuläret är dyna­ miskt och visar endast relevanta frågor baserat på leveran­ törens svar. Om leverantörens svar ej är i linje med Pandox Uppförandekod eller lokala lagar, rödflaggas de och kon­ sulterna begär kompletterande dokumentation, bevis eller förtydliganden. Konsulterna granskar och är ansvariga för att ändra slutbedömningen till godkänd baserat på profes­ sionell bedömning. Vid bristfälliga svar efter dialog ska en platsgranskning genomföras där det finns möjlighet. Leve­ rantörer med en röd slutbedömning ska även eskaleras till inköpsrådet, där representanter från ledningsgruppen ingår, såsom CFO, SVP Director of Sustainable Business, VP Property Management & Development samt VP Asset Management Nordics. Undantag för leverantörer med en röd slutbedömning får endast beslutas av inköpsrådet och måste dokumenteras. Inga fall där individer bedömts vara direkt drabbade har identifierats under 2025, och därför har ingen gottgörelse behövt genomföras. Under året har fall av leverantörer med röd slutbe­ dömning eskalerats till inköpsrådet och dessa har klas­ sats som ej tillåtna att använda tills en godkänd bedömning har genomförts. Detta inkluderade leverantörer tillhörande 2024 års spendanalys och följs noggrant upp i årets spen­ danalys för att identifiera om eskalerade leverantörer fort­ satt används. Den främsta orsaken till eskaleringen är ute­ blivna svar på formuläret eller uppföljande frågor, snarare än identifierade brister i verksamheten. Ambitionen framöver är att genomföra riskanalys och självskattning redan vid upphandling och inköp, för att kunna selektera leverantörer innan kontraktsskrivning. Pandox inköpsprocess ska säkerställa att det finns interna rutiner på plats för att hantera betalningar till leve­ rantörer, oavsett storlek. Med hjälp av systemlösningar som genererar påminnelser till attesterare och en praxis att samtliga betalningar ska gå igenom innan förfallodag säkerställer Pandox att betalningar utförs i tid till samtliga leverantörer. De resurser som allokerats till arbetet med leverantörs ­ granskning omfattar främst licenskostnader för gransk­ ningssystemet och konsultkostnader. Dessa resurser används för uppföljning, analys och genomförande av granskningar inom ramen för processen. Förebyggande arbete mot, och upptäckt av, korruption och mutor G1-3 Alla affärstransaktioner innebär en risk för korruption och mutor vilket kan ha negativ påverkan på mänskliga rättig­ heter och samhället i stort. Pandox har dessutom affärs ­ partners inom byggbranschen som är en riskbransch för korruption. Det finns därför potentiell negativ påverkan med avseende på korruption inom hela Pandox värdekedja. Anmälningar av överträdelser Pandox anställda har en skyldighet att rapportera miss ­ tänkta överträdelser mot antikorruptionspolicyn. Vid en incident eller misstänkt incident ska händelsen omedelbart rapporteras till närmaste chef. Om detta inte är möjligt ska den närmaste chefens överordnade informeras i enlighet med farfarsprincipen. Incidenter eller misstänkta incidenter kan även rapporteras via visselblåsarfunktionen. Misstanke om korruption kan leda till rättslig prövning, beroende på typ och värde av förmånen. Hänsyn tas även till typ och värde av överträdelsen, allvarlighetsgrad samt relationen mellan parterna. Överträdelser av policyn kan leda till dis ­ ciplinära åtgärder, och i allvarliga fall till avsked och polis­ anmälan. Potentiella incidenter integreras löpande i vidare ­ utvecklingen av arbetet inom antikorruption. Utbildning inom antikorruption och uppförandekoden Alla medarbetare på Pandox huvudkontor samt identifie ­ rade medarbetare inom Egen drift, som kan vara utsatta för korruptionsrisker, får utbildning i antikorruption genom utbildningen inom Uppförandekoden och en antikorrup­ tionsspecifik utbildning. Antikorruptionsutbildningen färdig ­ ställdes under 2023, och under 2024 genomförde de med­ arbetare som bedömdes relevanta utbildningen. Antikorruptionsutbildningen består av åtta moduler där medarbetaren får ta ställning till olika scenarier. Anti ­ korruption är även en del av utbildningen i Uppförande ­ koden för medarbetare. Utbildningen inom Uppförande ­ koden ska genomföras vid nyanställning och sedan vart tredje år. Utbildningen är webbaserad och kräver att den anställda genomgår samtliga moduler och klarar ett antal frågor i slutet av kursen. Ingen förändring eller uppdatering UTBILDNING I UPPFÖRANDEKODEN Mål 2025: 100% | Utfall 2025: 79% Procent 0 20 40 60 80 202520242023 PLATSBESÖK ELLER FÖRBUD ATT ANVÄNDA LEVERANTÖRER MED BRISTER Mål 2025: 100% | Utfall 2025: 100% Procent 0 25 50 75 100 20252024 FALL AV KORRUPTION OCH MUTOR Mål 2025: 0 | Utfall 2025: 1 Antal fall 0 1 2 3 4 202520242023 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 139 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 140 ===== UPPMÄTT GENOMFÖRANDEGRAD AV UTBILDNING INOM PANDOX UPPFÖRANDEKOD 2025 2024 Antal anställda som har genomfört utbildning inom Uppförandekoden 79% 71% GRANSKNING AV LEVERANTÖRER UTIFRÅN MILJÖKRITERIER, SOCIALA KRITERIER OCH AFFÄRSETIK 2025-081) 20242) Antal leverantörer som fått en riskprofil 2 166 2 206 Andel leverantörer med en röd riskprofil 5% 7% Antal leverantörer som inväntar bedömning3) 47 N/A4) Antal leverantörer med röd slutbedömning (efter SAQ och uppföljning) 6 – Andel rödflaggade leverantörer med genomfört platsbesök 33% – Andel rödflaggade leverantörer markerade som förbjudna 67% – Total andel rödflaggade leverantörer med genomfört platsbesök eller förbjudna 100% – 1) Perioden omfattar september 2024 till augusti 2025 (rullande tolvmånadersperiod). 2) Perioden avser kalenderåret 2024. 3) Leverantörerna är fortfarande i bedömningsfasen och är eskalerade. Pandox arbetar aktivt tillsammans med leverantören för att slutföra bedömning. 4) År 2025 är första året då Pandox redovisar på denna detaljnivå. G1-4 ANTAL FALL AV KORRUPTION OCH MUTOR 2025 2024 Totalt antal fall av korruption1) 1 1 – varav antal fall där anställda blivit avskedade på grund av korruption 1 1 – varav antal fall där avtal med affärspartners blivit uppsagda eller inte förlängda på grund av korruption 0 0 – varav antal rättsliga fall rörande korruption som väckts mot företaget eller anställda 0 0 1) 2024 och 2025 har Pandox ej haft några fällande domar eller bötesbelopp till följd av brott mot lagar mot korruption och mutor. Tabellkommentarer Utbildning av Uppförandekoden Pandox har som mål att samtliga medarbetare ska genomgå utbildning i uppförandekoden vart tredje år samt vid nyan­ ställning. Under 2025 har 79 procent av de egna medarbe­ tarna genomfört utbildningen, vilket innebär en ökning jäm­ fört med föregående år. Trots förbättringen bedöms utfallet fortsatt vara relativt lågt. Anledningen till att målet inte upp­ fylls förklaras främst av ökad personalomsättning på de hotell som hade en lägre genomförandegrad samt att många del­ tidsanställda har begränsade möjligheter att avsätta tid för utbildningar. Arbetet med att öka täckningsgraden fortsätter, med fokus på att underlätta genomförandet och säkerställa att samtliga medarbetare tar del av Pandox uppförandekod. Granskning av leverantörer Den främsta orsaken till den röda slutbedömningen är uteblivna svar på formuläret eller uppföljande frågor, sna ­ rare än identifierade brister i verksamheten. Under 2025 genomfördes platsbesök hos två leverantörer med en röd riskprofil för att följa upp arbetsmiljö, säkerhet och regel­ efterlevnad. Besöken visade på vissa återkommande brister kopplade till administrativa rutiner och arbetsmiljöarbete, bland annat gällande närvaroregistrering, riskbedömningar och dokumentation. Samtidigt noterades positiva inslag såsom god dialog och en i huvudsak fungerande arbets ­ miljö. Pandox kommer att arbeta vidare med fortsatt upp­ följning för att säkerställa att krav uppfylls löpande. Fall av korruption och mutor Ett fall av korruption har uppdagats under året. Inga fall av bekräftad negativ påverkan inom miljö, sociala frågor eller bolagsstyrning har uppdagats högre upp i värdekedjan under året. i utbildningen har gjorts under 2025 varför anställda ej har ombetts att genomföra utbildningen på nytt. Den faktiska uppmätta genomförandegraden av utbildningen inom Upp­ förandekoden följs upp årligen. Styrelsen har för närvarande ingen obligatorisk utbild­ ning inom Uppförandekoden eller inom antikorruption. Däremot genomfördes under 2024 en antikorruptions­ utbildning med en extern tredje part för att säkerställa att styrelsen har kunskap inom området. Mål och utfall G1-4 Pandox har som målsättning att samtliga leverantörer som används under rapporteringsåret ska genomgå en leveran­ törsgranskning för att säkerställa att de lever upp till Pandox uppförandekod för affärspartners. För aktiva leverantörer ska denna granskning upprepas vart femte år. Om en leve­ rantör identifieras med brister och får en röd slutbedöm­ ning, flaggas leverantören för vidare åtgärder. Detta innebär att platsbesök ska genomföras eller att ett förbud mot att använda leverantören kan införas, beroende på beslut från Pandox inköpsråd. Målet är att 100 procent av de leveran­ törer som får en röd slutbedömning ska genomgå ett plats ­ besök som en del av uppföljningen. När platsbesök inte anses effektivt eller möjligt ska leverantören förbjudas från att användas tills dess att leverantören fått en slutlig god­ känd bedömning. Resultatet av denna process redovisas i tabellen ”Granskning av befintliga leverantörer utifrån miljökriterier, sociala kriterier och affärsetik”. För perioden september 2024 – augusti 2025 har 98 procent av Pandox totala spend under tidsperioden kategoriserats. Under samma period har 2 166 leverantörer genomgått en riskanalys, vilket mot­ svarar cirka 42 procent av den totala leverantörsbasen och 72 procent av spenden. Målet för leverantörsgranskningar har utformats i samarbete med utvalda samarbetsbanker, då utfallet är kopplat till kraven för Pandox hållbarhets­ länkade lån. Pandox tillämpar nolltolerans mot korruption och mutor, vilket följs upp årligen. Antalet rapporterade fall redovisas enligt upplysningskravet G1­4. Företaget har även som mål att alla anställda ska genomgå utbildning i uppförandeko­ den vart tredje år samt vid nyanställning. För 2025 gick 79 procent av egna medarbetare utbildningen i uppförandeko­ den, vilket är en ökning från 2024. Utöver detta gick samt­ liga anställda på huvudkontoret utbildningen inom anti ­ korruption under 2024, och den genomförda utbildningen gäller även för 2025. Totalt har 60 (36) procent av medarbe­ tarna i Egen drift genomfört utbildning inom antikorruption. Målen avseende leverantörsgranskningar och utbildning inom uppförandekoden är framtagna internt och baseras inte på lagstiftning. Målen har inte uppdaterats under 2025. Samtliga mål valideras av externa parter, med undantag för den interna utbildningen i uppförandekoden, som valide ­ ras internt. Redovisningsprinciper Redovisningsprinciper för samtliga upplysningskrav inom denna standard hittas i appendix på sidan 155. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 140 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 141 ===== Pandox hanterar stora mängder av personuppgifter och känslig information från sina hotellgäster. För att undvika incidenter med potentiellt allvarliga konsekvenser är det avgörande att företaget har en säker och strukturerad hantering av dessa uppgifter. Policyer IT- och informationssäkerhetspolicy Pandox har en IT­ och informationssäkerhetspolicy som gäl­ ler för samtliga medarbetare inom Pandox Egen drift samt på huvudkontoret. Policyn är godkänd och undertecknad av styrelsen, och koncernens CFO har det övergripande ansvaret för dess efterlevnad. Säkerhetspolicyn finns till­ gänglig på Pandox intranät. För att säkerställa ett strukturerat arbete med IT­relate­ rade frågor finns ett IT­forum inom Pandox. Forumet består av Pandox IT­chef, CFO och representanter från Pandox IT­leverantör. IT­forumet sammanträder två gånger per år för strategiska frågor, samt håller operativa möten varannan månad. Fokusområden inkluderar risk­, förändrings ­ och incidenthantering samt IT­säkerhet. Datasäkerhet är även integrerat i Pandox uppförandekod för anställda. Policyn betonar vikten av att skydda konfi ­ dentiell information från medarbetare, affärspartners och gäster. Skydd av information innebär att förebygga förlust, missbruk, obehörig åtkomst, ändring eller röjande av infor ­ mation. Åtgärder I Pandox Egen drift finns ett dataskyddsombud (DPO) för varje hotell. Dessa DPO:er tillhandahålls direkt eller indirekt av en extern tredjepart i de jurisdiktioner där verksamheten bedrivs. Verksamheten har direkt tillgång till tredje part vid GDPR­relaterade incidenter. Vid dataintrång analyserar Pandox IT­konsulter i Norden eller hotellens respektive IT­avdelning incidenten. Vid mer komplexa fall anlitas extern expertis och forensiska spe ­ cialister för att bedöma omfattningen av dataintrång. I all­ varligare fall, och där det finns krav på att anmäla till data ­ skyddsmyndigheterna i en jurisdiktion, är koncernens chefsjurist och lokal juridisk expertis, som inte kan tillhan­ dahållas av tredje part, också involverade. Uppföljnings­ möten hålls kvartalsvis med tredje part för att rapportera om aktiviteter utöver incidenter. Incidenter rapporteras omedelbart, och det finns en e ­postadress där anmälningar kan göras till tredje part dygnet runt. För cybersäkerhet används brandväggar, behörighets ­ styrning och lösenordsskyddade system. Ett kontinuerligt förbättringsarbete genomförs med medarbetare samt system för att alltid hålla högsta nivå för gästernas integri ­ tet och datasäkerhet. För fysisk säkerhet sker även säker­ ställande av skalskydd, väktarbevakning och övervaknings­ kameror. För att säkra slutkonsumenternas/gästernas säkerhet utbildas medarbetarna regelbundet i data säkerhet. Insatserna är operativa och klassificeras som driftkostna ­ der (OpEx). Åtgärderna utgör en integrerad del av Pandox löpande arbete med säkerhet och kompetensutveckling. Mål och utfall Pandox har i dagsläget inga formella eller tidsbundna mål för att mäta effekterna av åtgärder kopplade till cybersäker­ het, men målsättningen är att uppnå noll incidenter under året. Arbetet fokuserar på att proaktivt och kontinuerligt stärka säkerheten. Cybersäkerhetsrelaterade incidenter rapporteras in genom Pandox externa kanaler. Utfall följs upp internt som en del av det löpande riskhanterings ­ och förbättringsarbe ­ tet. Denna strategi bedöms vara mer effektiv för att säker­ ställa ett robust skydd mot digitala hot. Cybersäkerhet (Pandox egen) VÄSENTLIG PÅVERKAN, RISKER OCH MÖJLIGHETER (IRO) Underämnen Utfall av DMA Policyer Åtgärder Mål Utfall G Cybersäkerhet Negativ påverkan, finansiell risk • Säkerhetspolicy • Uppförandekod för medarbetare • Dataskyddsombud på varje hotell i Egen drift • Uppföljningsmöten av incidenter • Inga mål, följs upp genom aktiviteter och utfall. Anses ej effektivt att sätta specifika • Målsättning att uppnå noll incidenter • Inrapporterade incidenter Medarbetare Samarbetspartners DATASÄKERHET OCH KUNDINTEGRITET 2025 2024 Totalt antal datasäkerhetsöverträdelser, som t ex stöld av kunddata 9 8 Totalt antal inkomna klagomål gällande kränkning av kunders integritet 1 0 – andel av de totalt inkomna klagomålen som mottagits från externa parter 10% 0 – andel av de totalt inkomna klagomålen som mottagits från myndigheter 0 0 Tabellkommentarer Under året inträffade 10 incidenter kopplade till kapade användarkonton, intrång i tredjepartssystem samt enstaka fall av felaktig delning av information. Incidenterna har utretts av datasäkerhetsexperter och lokala personuppgifts ­ ombud för att förhindra framtida attacker. En av tio inciden­ ter mottogs av extern part. Tre incidenter krävde anmälan till myndighet (ICO respektive Datatilsynet), medan övriga kunde hanteras internt utan vidare myndighetsåtgärder. Ingen av myndigheterna har krävt att Pandox vidtar ytter­ ligare åtgärder utöver vad som redan har gjorts. DATASÄKERHETSÖVERTRÄDELSER Mål: 0 | Utfall 2025: 10 Antal fall 0 2 4 6 8 10 202520242023 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 141 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 142 ===== ESRS Appendix ALLMÄN INFORMA TION 95 ESRS2 Allmänna upplysningar MILJÖINFORMA TION 107 ESRS E1 – Klimatförändringar 116 ESRS E2 – Föroreningar 117 ESRS E3 – Vattenresurser 119 ESRS E5 – Resursanvändning och cirkulär ekonomi 121 Rapportering enligt EU­ Taxonomin E SAMHÄLLSANSV ARSINFORMA TION 125 ESRS S1 – Den egna arbetskraften 132 ESRS S2 – Arbetstagare i värdekedjan 134 ESRS S3 – Berörda samhällen 135 ESRS S4 – Konsumenter och slutanvändare S BOLAGSSTYRNINGSINFORMA TION 138 ESRS G1 – Ansvarsfullt företagande 141 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS APPENDIX 143 Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS 146 Förteckning över datapunkter från annan EU­lagstiftning 150 TCFD ­Index 151 Rapportering enligt EU­ Taxonomin 154 Redovisningsprinciper 156 Definitioner hållbarhet G PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 142 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET Förvaltningsberättelse ===== SIDA 143 ===== Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS IRO-2 – Upplysningskrav i ESRS som omfattas av företagets hållbarhetsrapport Lista över väsentliga upplysningskrav Sidnummer Kommentar EPRA hänvisning ESRS 2 – Allmänna upplysningar BP­1 Allmän grund för utarbetandet av hållbarhetsredovisningen 95 BP­2 Upplysningar med avseende på särskilda omständigheter 95 GOV­1 Förvaltnings­, lednings­ och tillsynsorganens roll 95, 97, 128 Gov­Board, Gov­COI GOV­2 Information som lämnas till och hållbarhetsfrågor som behandlas av företagets förvaltnings­, lednings­ och tillsynsorgan 97 GOV­3 Integration av hållbarhetsrelaterade resultat i incitamentsprogram 95 GOV­4 Förklaring om tillbörlig aktsamhet 98 GOV­5 Riskhantering och intern kontroll över hållbarhetsrapportering 96 SBM­1 Strategi, affärsmodell och värdekedja 98 SBM­2 Intressenternas intressen och synpunkter 100 SBM­3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell 101–105 IRO­1 Beskrivning av arbetsgången för att fastställa och bedöma väsentlig påverkan, risker och möjligheter 100–101 IRO­2 Upplysningskrav i ESRS­standarder som omfattas av företagets hållbarhetsrapport 100–101 E1 Klimatförändringar ESRS 2 GOV­3­E1 Integration av hållbarhetsrelaterade resultat i incitaments­ program 95 E1­1 Omställningsplan för att uppnå begränsning av klimatförändringar 107–108 ESRS 2 SBM­3­E1 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras sam­ spel med strategi och affärsmodell 101–105, 107 ESRS 2 IRO­1­E1 Beskrivning av processerna för att identifiera och bedöma väsentlig klimatrelaterad påverkan, risker och möjligheter 100–101 E1­2 Policyer för begränsning av och anpassning till klimatförändringar 107 E1­3 Åtgärder och resurser i samband med klimatförändringspolicyer 107–108 E1­4 Mål för begränsning av och anpassning till klimatförändringar 109 E1­5 Energiförbrukning och energimix 111–112 Elec­Abs, Elec­LfL, DH&C­ Abs, DH&C Lf, Fuels­Abs, Fuels­ Lfl, Energy­Int E1­6 Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1, 2, 3 och totala utsläpp av växthusgaser 110 GHG­Dir­Abs, GHG­Indir­ Abs, GHG­Int E1­9 Förväntade finansiella effekter genom väsentliga fysiska risker och omställningsrisker samt potentiella klimatrelaterade möjligheter N/A Redovisas inte 2025 på grund av infasningslättnader Lista över väsentliga upplysningskrav Sidnummer Kommentar EPRA hänvisning E2 Miljöföroreningar ESRS 2 SBM­3­E2 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras samspel med strategi och affärsmodell 101– 105, 116 ESRS 2 IRO­1­E2 Beskrivning av processer för att identifiera och bedöma påverkan, risker och möjligheter relaterade till väsentliga föroreningar 100–101 E2­1 Policyer relaterade till miljöföroreningar 116 E2­2 Åtgärder och resurser relaterade till miljöföroreningar 116 E2­3 Mål relaterade till miljöförorening 116 E2­5 Ämnen som inger betänkligheter och ämnen som inger mycket stora betänkligheter 116 E2­6 Förväntade finansiella effekter av miljöföroreningsrelaterade risker och möjligheter N/A Redovisas inte 2025 på grund av infasningslättnader E3 Vattenresurser ESRS 2 SBM­3­E3 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras samspel med strategi och affärsmodell 101–105, 117 ESRS 2 IRO­1­E3 Beskrivning av arbetsgång för att identifiera och bedöma påverkan, risker och möjligheter relaterade till materiella vattenresurser 100–101 E3­1 Policyer för vattenresurser 117 E3­2 Åtgärder och resurser med anknytning till vattenresurser 117 E3­3 Mål för vattenresurser och marina resurser 117 E3­4 Vattenförbrukning 118 Water­Abs, Water­LfL, Water­Int E3­5 Förväntade finansiella effekter av påverkan, risker och möjligheter som har att göra med vattenresurser eller marina resurser N/A Redovisas inte 2025 på grund av infasningslättnader E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi ESRS 2 SBM­3­E5 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras sam­ spel med strategi och affärsmodell 101–105, 119 ESRS 2 IRO­1­E5 Beskrivning av arbetsgång för att identifiera och bedöma effekter, risker och möjligheter relaterade till väsentlig resursanvändning och cirkulär ekonomi 100–101 E5­1 Policyer för resursanvändning och cirkulär ekonomi 119 E5­2 Åtgärder och resurser för resursanvändning och cirkulär ekonomi 119–120 E5­3 Mål för resursanvändning och cirkulär ekonomi 120 E5­4 Resursinflöden 120 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 143 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 144 ===== Lista över väsentliga upplysningskrav Sidnummer Kommentar EPRA hänvisning E5 Resursanvändning och cirkulär ekonomi, forts. E5­5 Resursutflöden (avfall) 120 Waste­Abs, Waste­LfL E5­6 Förväntade finansiella effekter av påverkan, risker och möjligheter som har att göra med resursanvädning och cirkulär ekonomi N/A Redovisas inte 2025 på grund av infasningslättnader S1 Den egna arbetskraften ESRS 2 SBM­2­S1 – Intressenters intressen och synpunkter 100 ESRS 2 SBM­3­S1 – Väsentlig påverkan, risker och möjligheter och deras förhållande till strategi och affärsmodell 101–105, 125 S1­1 Policyer för den egna arbetskraften 125–126 S1­2 Rutiner för kontakter med den egna arbetskraften och arbetstagarrepresentanter angående påverkan 126 S1­3 Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan och kanaler genom vilka den egna arbetskraften kan uppmärksamma problem 126 S1­4 Åtgärder avseende väsentlig påverkan på den egna arbetskraften och stra­ tegier för att hantera de väsentliga riskerna och utnyttja de väsentliga möjlighe­ terna, vad gäller den egna arbetskraften, och dessa åtgärders ändamålsenlighet 126–127 S1­5 Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras 127–128 S1­6 Uppgifter om företagets anställda 128–129 Emp­Turnover S1­7 Uppgifter om icke­anställda i företagets egna arbetskraft 128 S1­8 Kollektivavtalstäckning och social dialog 128, 130 S1­9 Mångfaldsindikatorer 130 Diversity­Emp S1­10 Tillräckliga löner 128 S1­11 Social skydd 128 S1­13 Utfall för utbildning och kompetensutveckling 131 Emp­Training, Emp­Dev S1­14 Utfall för arbetsmiljö 128, 131 H&S S1­15 Utfall för balans mellan arbete och privatliv 128 S1­16 Ersättningsutfall (löneskillnader och total ersättning) 128 Diversity­Pay S1­17 Incidenter, anmälningar och allvarlig påverkan på mänskliga rättigheter 128 S2 Arbetstagare i värdekedjan ESRS 2 SBM­2­S2 Intressenternas intressen och synpunkter 100 ESRS 2 SBM­3­S2 Väsentlig påverkan, risker och deras förhållande till strategi och affärsmodell 101–105, 132 S2­1 Policyer för arbetstagare i värdekedjan 132 S2­2 Rutiner för kontakter med arbetstagare i värdekedjan angående påverkan 132–133 S2­3 Rutiner för att gottgöra för negativa påverkan och kanaler genom vilka arbetstagare i värdekedjan kan upp märksamma problem 133 Lista över väsentliga upplysningskrav Sidnummer Kommentar EPRA hänvisning S2 Arbetstagare i värdekedjan, forts. S2­4 Åtgärder avseende väsentlig påverkan på arbetstagare i värdekedjan, och sätt att hantera de väsentliga riskerna och utnyttja de väsentliga möjligheterna vad gäller arbetstagare i värdekedjan, och dessa åtgärders ändamålsenlighet 133 S2­5 Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras 133 S3 Berörda samhällen ESRS 2 SBM­2­S3 – Intressenternas intressen och synpunkter 100 ESRS 2 SBM­3­S3 ­ Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras förhållande till strategi och affärsmodell 101–105, 134 S3­1 Policyer för berörda samhällen 134 S3­2 Rutiner för kontakter med berörda samhällen angående påverkan 134 S3­3 Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan och kanaler genom vilka berörda samhällen kan uppmärksamma problem 134 S3­4 Åtgärder avseende väsentlig påverkan på berörda samhällen, och strate­ gier för att hantera de väsentliga riskerna och utnyttja de väsentliga möjlighe­ terna vad gäller berörda samhällen, och dessa åtgärders ändamålsenlighet 134 S3­5 Mål för hur väsentliga negativ påverkan ska hanteras, positiva inverk­ ningar stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras 134 S4 Konsumenter och slutanvändare ESRS 2 SBM­2­S4 – Intressenternas intressen och synpunkter 100 ESRS 2 SBM­3­S4 – Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras förhållande till strategi och affärsmodell 101–105, 135 S4­1 Policyer för konsumenter och slutanvändare 135 S4­2 Rutiner för kontakter med konsumenter och slutanvändare angående påverkan 135 S4­3 Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan och kanaler genom vilka konsumenter och slutanvändare kan uppmärksamma problem 135 S4­4 Åtgärder avseende väsentlig påverkan för konsumenter och slutanvän­ dare och strategier för att hantera de väsentliga riskerna och utnyttja de väsentliga möjligheterna, vad gäller konsumenter och slutanvändare, och dessa åtgärders ändamålsenlighet 135–136 S4­5 Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras 136 H&S­Asset, H&S­Comp Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS, forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 144 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 145 ===== Innehållsindex för krav på offentliggörande av ESRS, forts. Lista över väsentliga upplysningskrav Sidnummer Kommentar EPRA hänvisning G1 Ansvarsfullt företagande ESRS 2 SBM­3­G1 Väsentlig påverkan, risker och möjligheter samt deras samspel med strategi och affärsmodell 101–105, 138 ESRS 2 GOV­1­G1 Förvaltnings­, lednings­ och tillsynsorganens ansvar 95, 138 ESRS 2 IRO­1­G1 Beskrivning av arbetsgången för att fastställa och bedöma väsentlig påverkan, risker och möjligheter 100–101 G1­1 Policyer för ansvarsfullt företagande och företagskultur 138–139 G1­2 Hantering av förbindelser med leverantörer 139 G1­3 Förebyggande arbete mot, och upptäckt av, korruption och mutor 139–140 G1­4 Fall av korruption eller mutor 140 Cybersäkerhet (Pandox egen) ESRS 2 SBM­3, Policyer, Utfall och mål 101–105, 141 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 145 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 146 ===== Förteckning över datapunkter från annan EU-lagstiftning IRO-2 – Upplysningskrav i ESRS som omfattas av företagets hållbarhetsredovisning Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen om referensvärden Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer ESRS 2 GOV­1 Jämnare könsfördelning i styrelserna, punkt 21 (d) Indikator nummer 13 i tabell #1 i bilaga 1 Kommissionens delegerade förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 97 ESRS GOV­1 Procentandel av styrelseledamöterna som är oberoende, punkt 21 (e) Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 97 ESRS 2 GOV­4 Uttalande om tillbörlig aktsamhet, punkt 30 Indikatornummer 10 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 98 ESRS 2 SBM­1 Inblandning i verksamheter kopplade till fossila bränslen, punkt 40 (d) i Indikatorer nummer 4 Tabell #1 i bilaga 1 Artikel 449a Förordning (EU) nr 575/2013: Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Tabell 1: Kvalitativ information om miljörisker och Tabell 2: Kvalitativ information om sociala risker Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Inte väsentlig ESRS 2 SBM­1 Inblandning i verksamheter kopplade till kemisk produktion punkt 40 (d) ii Indikatornummer 9 Tabell #2 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Inte väsentlig ESRS 2 SBM­1 Deltagande i verksamhet med anknytning till kontroversiella vapen, punkt 40 d iii Indikatornummer 14 Tabell #1 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 12.1 i delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Inte väsentlig ESRS 2 SBM­1 Deltagande i verksamhet med anknytning till odling och produktion av tobak Punkt 40 (d) iv Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 12.1 i delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Inte väsentlig ESRS E1­1 Omställningsplan för att uppnå klimat­ neutralitet senast 2050, punkt 14 Artikel 2.1 i förordning (EU) 2021/1119 Väsentlig 107–108 ESRS E1­1 Företag som är uteslutna från referensvärden för anpassning till Parisavtalet, punkt 16 g Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 1: Omställnings­ risk för klimatförändringar i handelslagret (handelsresultat): Kreditkvalitet på exponeringar per sektor, utsläpp och återstående löptid Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artiklarna 12.1 d–g och 12.2 Inte väsentlig ESRS E1–4 – Minskningsmål för utsläpp av växthusgaser, punkt 34 Indikatornummer 4 Tabell #2 i bilaga 1 Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 3: Handelsresul­ tat – Omställningsrisk för klimatförändringar: anpassningsmått Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 6 Väsentlig 109 ESRS E1–5 Energiförbrukning från fossila källor uppdelade efter källor (endast sektorer med hög klimatpåverkan), punkt 38 Indikatornummer 5 Tabell #1 och indikator nr 5 Tabell #2 i bilaga 1 Väsentlig 111–112 ESRS E1­5 Energiförbrukning och energimix, punkt 37 Indikatornummer 5 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig 111–112 ESRS E1–5 Energiintensitet förknippad med verksamheter i sektorer med stor klimatpåverkan, punkterna 40–43 Indikatornummer 6 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig 111–112 ESRS E1–6 Brutto och totala växthusgasutsläpp scope 1, 2, 3, punkt 44 Indikatorer nummer 1 och 2 Tabell #1 i bilaga 1 Artikel 449a. Förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 1: Verksamhet utanför handelslagret – Omställningsrisk till följd av klimatför­ ändringar: Kreditkvalitet på exponeringar per sektor, utsläpp och återstående löptid Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artiklarna 5.1, 6 och 8.1 Väsentlig 110 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 146 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 147 ===== Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen om referensvärden Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer ESRS E1–6 – Bruttoutsläppsintensitet för växthusgas­ utsläpp, punkterna 53–55 Indikatorer nummer 3 Tabell #1 i bilaga 1 Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453 Mall 3: Handelsresul­ tat – Omställningsrisk för klimatförändringar: anpassningsmått Artikel 8.1 i delegerad förordning (EU) 2020/1818 Väsentlig 110 ESRS E1–7 – Upptag av växthusgaser och koldioxid­ krediter, punkt 56 Artikel 2.1 i förordning (EU) 2021/1119 Inte väsentlig ESRS E1–9 Referensportföljens exponering mot klimatrelaterade fysiska risker, punkt 66 Delegerad förordning (EU) 2020/1818, bilaga II Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Redovisas inte 2024 på grund av infasnings­ lättnader ESRS E1­9 Uppdelning av monetära belopp efter akut och kronisk fysisk risk, punkt 66 (a) ESRS E1­9 Plats för betydande tillgångar utsatta för väsentlig fysisk risk, punkt 66 (c). Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453, punkterna 46 och 47. Mall 5: Verksamhet utanför handelslagret – Fysisk risk i samband med klimatförändringar: Exponeringar som är föremål för fysisk risk. Redovisas inte 2024 på grund av infasnings­ lättnader ESRS E1­9 Uppdelning av det redovisade värdet på sina fastighetstillgångar efter energieffektivitetsklasser, punkt 67 (c). Artikel 449a, förordning (EU) nr 575/2013. Kommissionens genomförandeförordning (EU) 2022/2453, punkt 34. Mall 2: Verksamhet utanför handelslagret – Omställningsrisk för klimatförändringar: Lån mot säkerhet i form av fast egendom – Säkerhetens energieffektivitet Redovisas inte 2024 på grund av infasnings­ lättnader ESRS E1­9 Portföljens grad av exponering mot klimatrelaterade möjligheter, punkt 69 Delegerad förordning (EU) 2020/1818, bilaga II Redovisas inte 2024 på grund av infasnings­ lättnader ESRS E2­4 Mängden av varje förorening som förtecknas i bilaga II till E­PRTR­förordningen (European Pollutant Release and Transfer Register) som släpps ut till luft, vatten och mark, punkt 28 Indikatornummer 8 Tabell #1 i bilaga 1 Indikatornummer 2 Tabell #2 i bilaga 1 Indikatornummer 1 Tabell #2 i bilaga 1 Indikatornummer 3 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E3­1 Vattenresurser och marina resurser, punkt 9 Indikatornummer 7 Tabell #2 i bilaga 1 Väsentlig 117 ESRS E3­1 Särskild strategi, punkt 13 Indikatornummer 8 Tabell 2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E3­1 Hållbara oceaner och hav, punkt 14 Indikatornummer 12 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E3­4 Totalt återvunnet och återanvänt vatten, punkt 28 (c) Indikatornummer 6.2 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E3­4 Total vattenförbrukning i m^3 per nettointäkt av egen verksamhet, punkt 29 Indikatornummer 6.1 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS 2 – SBM­3 – E4 punkt 16 (a) i Indikatornummer 7 Tabell #1 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS 2 – SBM­3 – E4 punkt 16 b Indikatornummer 10 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS 2 – SBM­3 – E4 punkt 16 c Indikatornummer 14 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E4­2 Hållbara mark­/jordbruksmetoder/­policyer punkt 24 b Indikatornummer 11 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E4­2 Hållbara metoder/ policyer för hållbarhet i haven punkt 24 c Indikatornummer 12 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E4­2 Policyer för att behandla avskogning, punkt 24 (d) Indikatornummer 15 Tabell #2 i bilaga 1 Inte väsentlig ESRS E5­5 Icke­återvunnet avfall, punkt 37 d Indikatornummer 13 Tabell #2 i bilaga 1 Väsentligt 120 ESRS E5­5 Farligt avfall och radioaktivt avfall, punkt 39 Indikatornummer 9 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentligt 120 Förteckning över datapunkter som härrör från annan EU­lagstiftning, forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 147 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 148 ===== Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen om referensvärden Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer ESRS 2 – SBM3 – S1 Risk att utsättas för tvångsarbete Punkt 14 f Indikatornummer 13 Tabell #3 i bilaga I Inte väsentlig ESRS 2 – SBM3 – S1 Risk att utsättas för barnarbete punkt 14 (g) Indikatornummer 12 Tabell #3 i bilaga I Inte väsentlig ESRS S1­1 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter, punkt 20 Indikatornummer 9 Tabell #3 och indikatornummer 11 Tabell #1 i bilaga I Väsentligt 125 ESRS S1­1 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som behandlas i Internationella arbetsorganisationens grund­ läggande konventioner 1–8, punkt 21 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentligt 125 Processer och åtgärder enligt ESRS S1­1 för att förhindra människohandel, punkt 22 Indikatornummer 11 Tabell #3 i bilaga I Väsentligt 125 ESRS S1­1 – Strategi för förebyggande av arbetsplats­ olyckor eller ett system för att hantera sådana, punkt 23 Indikatornummer 1 Tabell #3 i bilaga I Väsentligt 125–126 ESRS S1­3 mekanismer för klagomålshantering i samband med personalfrågor punkt 32 (c) Indikatornummer 5 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 126 ESRS S1­14 Antal dödsfall samt antal och andel av arbetsrelaterade olyckor, punkt 88 b och c Indikator nummer 2 Tabell #3 i bilaga I Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 128, 131 ESRS S1­14 Antal förlorade dagar på grund av skador, olyckor, dödsfall eller sjukdom Punkt 88 (e) Indikatornummer 3 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 128, 131 ESRS S1–16 Ojusterad löneklyfta mellan könen, punkt 97 (a) Indikatornummer 12 Tabell #1 i bilaga I Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 128 ESRS S1­16 Årliga ersättningsgraden för den högst betalda i förhållande till medianvärdet för den totala ersättningen till alla anställda, punkt 97 (b) Indikatornummer 8 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 128 ESRS S1­17 Fall av diskriminering, punkt 103 (a) Indikatornummer 7 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 128 ESRS S1–17 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer, punkt 104 a Indikatornummer 10 Tabell #1 och indikator n. 14 Tabell #3 i bilaga I Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Delegerad förordning (EU) 2020/1818 artikel 12.1 Väsentlig 128 ESRS 2 – SBM­3 – S2 Betydande risk för barnarbete eller tvångsarbete i värdekedjan punkt 11 (b) Indikatorer nummer 12 och n. 13 Tabell #3 i bilaga I Väsentlig 132 ESRS S2­1 Åtaganden i policy för mänskliga rättigheter, punkt 17 Indikatornummer 9 Tabell #3 och indikator n. 11 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig 132 ESRS S2­1 Policyer för arbetstagare i värdekedjan, punkt 18 Indikatornummer 11 och n. 4 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 132 ESRS S2­1 Respekterar inte FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter om principer för företag och mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer, punkt 19 Indikatornummer 10 Tabell #1 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 12.1 Väsentlig 132 ESRS S2­1 Strategier för tillbörlig aktsamhet i frågor som behandlas i Internationella arbetsorganisationens grundläggande konventioner 1–8, punkt 19 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 132 ESRS S2­4 Människorättsfrågor och människorättsfall kopplade till företagets värdekedja i tidigare och senare led, punkt 36 Indikatornummer 14 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 132 ESRS S3­1 Människorättsåtaganden punkt 16 Indikatornummer 9 Tabell #3 i bilaga 1 och indikatornummer 11 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig Förteckning över datapunkter som härrör från annan EU­lagstiftning, forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 148 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 149 ===== Upplysningskrav och relaterad datapunkt SFDR-referens Referens för pillar 3 Referens till förordningen om referensvärden Hänvisning till EU:s klimatlag Väsentlig / Inte väsentlig Sidnummer ESRS S3­1 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter, ILO:s principer eller OECD:s riktlinjer punkt 17 Indikatornummer 10 Tabell #1 Bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 12.1 Väsentlig 134 ESRS S3­4 Människorättsfrågor och människorätts­ incidenter, punkt 36 Indikatornummer 14 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 134 ESRS S4­1 Policyer för konsumenter och slutanvändare, punkt 16 Indikatornummer 9 Tabell #3 och indikator­ nummer 11 Tabell #1 i bilaga 1 Väsentlig 135 ESRS S4­1 Underlåtenhet att iaktta FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter och OECD:s riktlinjer, punkt 17 Indikatornummer 10 Tabell #1 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Delegerad förordning (EU) 2020/1818, artikel 12.1 Väsentlig 135 ESRS S4­4 F Människorättsfrågor och människorätts­ incidenter, punkt 35 Indikatornummer 14 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 135–136 ESRS G1­1 FN:s konvention mot korruption, punkt 10 (b) Indikatornummer 15 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 138–139 ESRS G1­1 Skydd för visselblåsare, punkt 10 (d) Indikatornummer 6 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 138–139 ESRS G1­4 Böter för brott mot lagar mot korruption och mutor, punkt 24 (a) Indikatornummer 17 Tabell #3 i bilaga 1 Delegerad förordning (EU) 2020/1816, bilaga II Väsentlig 140 ESRS G1­4 Standarder för bekämpning av korruption och mutor, punkt 24 (b) Indikatornummer 16 Tabell #3 i bilaga 1 Väsentlig 140 Förteckning över datapunkter som härrör från annan EU­lagstiftning, forts. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 149 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 150 ===== TCFD-index Pandox rapporterar för femte året enligt TCFD (T askforce on Climate- related Financial Disclosures). Syftet med detta index är att underlätta för läsarna att hitta den information som ingår i TCFD-rapporteringen. STYRNING STRATEGI RISKHANTERING MÅL OCH MÄTETAL Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar A. Beskrivning av styrelsens över vakning av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 97 A. Beskrivning av klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har iden­ tifierat. Se sid. 113–115 A. Beskrivning av organisationens processer för att identifiera klimat relaterade risker. Se sid. 101–105 A. Beskrivning av organisationens indikato­ rer för att värdera klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 113–115 B. Beskrivning av ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 97 B. Beskrivning av påverkan från risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiella planering. Se sid. 113–115 B. Beskrivning av organisationens processer för hantering av klimat relaterade risker. Se sid. 107–108 B. Redovisning av utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. Se sid. 110 C. Beskrivning av organisationens beredskap att ställa om strategin med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier. Se sid. 107–108 C. Beskrivning av integrationen av ovanstå­ ende processer i organisationens generella riskhantering. Se sid. 107–108 C. Beskrivning av organisationens mål för att hantera klimatrelaterade risker och möj­ ligheter samt utfall på målen. Se sid. 109–110 Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 150 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 151 ===== Rapportering enligt EU-Taxonomin ANDEL AV OMSÄTTNING SOM HÄRRÖR FRÅN PRODUKTER ELLER TJÄNSTER SOM ÄR FÖRKNIPPADE MED EKONOMISKA VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN ELLER ÄR FÖRENLIG MED TAXONOMIKRAVEN – UPPLYSNINGAR SOM OMFATTAS ÅR 2025 (UPPDELNING EFTER VERKSAMHET) OMSÄTTNING Kriterier för väsentligt bidrag 2025 Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Omsättning (andel av omsättning som omfat- tas av taxo- nomin) (3) Förenlig omsättning (4) Andelen förenlig omsättning (5) Begräns- ning av kli- matföränd- ringar (6) Anpassning till klimat- föränd- ringar (7) Vatten (8) Cirkulär ekonomi (9) Förore- ningar (10) Biologisk mångfald (11) Kategori- möjliggö- rande verk- samhet (12) Kategori omställnings- verksamhet (13) Andel som är förenlig med taxonomi- kraven av den andel som omfattas av taxonomi- kraven (14 % MSEK % Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL/ Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL E T % Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 52,7% 502,6 6,7% 6,7% – – – – – – – 12,8% Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi BIO 2.1 45,0% 0,0 0,0% – – – – – 0,0% – – 0,0% Summa av förenliga aktiviteter per mål 6,7% – – – – – Total KPI (Omsättning) 97,7% 502,6 6,7% 6,7% – – – – – – – 6,9% OMSÄTTNING REDOVISNINGSPRINCIPER Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga): CCM 7.7 Hyresintäkter inom hyresavtal avseende fastigheter med lägst energiklassning EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser Verksamheter som omfattas av taxonomin: CCM 7.7 Hyresintäkter inom Hyresavtal avseende alla övriga fastigheter. BIO 2.1 Hotell, semesteranläggningar, campingplatser och liknande logi: Samtliga intäkter Egen drift. Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B): Intäkter som uppfyller definitionen av en intäkt enligt taxonomin men som inte är tillämplig, exempelvis vidarefakturering. Totalt motsvarar A+B koncernens nettoomsättning. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 151 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 152 ===== ANDEL AV PANDOX INVESTERINGAR (CAPEX) SOM OMFATTAS AV SAMT ÄR FÖRENLIG MED TAXONOMIN INVESTERINGAR (CAPEX) Kriterier för väsentligt bidrag 2025 Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Kapital utgifter (andel av kapitalut- gifter som omfattas av taxonomin) (3) Förenliga kapital- utgifter (4) Andel förenliga kapital- utgifter (5) Begräns- ning av kli- matföränd- ringar (6) Anpassning till klimat- föränd- ringar (7) Vatten (8) Cirkulär ekonomi (9) Föro- reningar (10) Biologisk mångfald (11) Kategori möjlig- görande verksamhet (12) Kategori omställnings- verksamhet (13) Andel som är förenlig med taxonomi- kraven av den andel som omfattas av taxonomi- kraven (14) % MSEK % Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL E T % Förvärv och ägande av byggnader: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.7 98,6% 12 177 59,3% 59,3% – – – – – – – 60,1% Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 1,1% 9 0,0% 0,0% – – – – – E – 3,9% Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.5 0,2% 44 0,2% 0,0% – – – – – E – 100,0% Installation, underhåll och reparation av förnybar teknologi: hyresavtal och Egen drift CCM 7.6 0,0% 10 0,0% 0,0% – – – – – E – 100,0% Summa av förenliga aktiviteter per mål 59,6% – – – – – Total KPI (CapEx) 100,0% 12 240 59,6% 59,6% – – – – – 0,3% 0,0% 59,6% CAPEX REDOVISNINGSPRINCIPER Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter: Policybeslut För capex ser vi förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter på samma sätt inom vår interna värdekedja vilka också förvaltas på samma sätt. Egen drift/Hyresavtal Pandox har som policy att testa CAPEX utifrån investeringen i sig och inte baserat på till vilken ekonomisk aktivitet omsättningen kopplat till fastigheten hör. Pandox bedömning är att samtliga investeringar i fastigheter (alla fastigheter förvaltas dessutom på samma sätt) omfattas av beskrivningen i CCM 7.7 (förvärv och ägande av fastigheter) men att rörelsefastigheterna sedan går vidare i den interna värdekedjan för att användas till hotellverksamhet. Samtliga investeringar i rörelsefastigheter, vilka är inom Pandox interna värdekedja, som uppfyller taxonmi förenlighet utifrån CCM 7.7 (se ovan) rapporteras som taxonomiförenliga. Därutöver finns (på samma sätt som beskrivs för hyresavtal ovan) individuella investeringar i fastigheter som i sig inte är taxonomiförenliga men där investeringen i sig är är förenlig. CCM 7.7 kolumn Taxonomy-aligned: Förvärvade fastigheter under året som innehar EPC­B klassning uppgår till 12 177 MSEK och är i all väsentlighet hänförliga till Dalata­förvärvet. Ingår i not E2 rad förvärv i tabellen som visar ingående balans till utgående balans (IB­UB tabell) för förvaltningsfastigheter CCM 7.3, 7.5. 7.6. kolumn Taxonomy-aligned: Totalt 63 MSEK avser investeringar i befintlig portfölj i gröna fastigheter. Beloppet ingår i raden för investeringar i befintlig portfölj i ”IB­UB tabell” under E2 och E3. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 152 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 153 ===== ANDEL AV PANDOX KOSTNADER SOM OMFATTAS AV SAMT ÄR FÖRENLIG MED TAXONOMIN KOSTNADER (OPEX) Kriterier för väsentligt bidrag 2025 Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Driftutgifter (andel av driftutgifter som omfat- tas av taxo- nomin) (3) Förenliga driftutgifter (4) Andel för- enliga drift- utgifter (5) Begräns- ning av kli- matföränd- ringar (6) Anpassning till klimat- föränd- ringar (7) Vatten (8) Cirkulär ekonomi (9) Föro- reningar (10) Biologisk mångfald (11) Kategori möjlig- görande verksamhet (12) Kategori omställnings- verksamhet (13) Andel som är förenlig med taxonomikraven av den andel som omfattas av taxonomikraven (14) % MSEK % Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL E T % Förvärv och ägande av byggnader: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.7 95,2% 36,1 20,5% 20,5% – – – – – – – 21,5% Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM 7.3 4,8% 0,0 0,0% 0,0% – – – – – E – 0,0% Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda: Hyresavtal och Egen drift CCM 7.5 0,0% 0,0 0,0% 0,0% – – – – – E – 0,0% Summa av förenliga aktiviteter per mål 20,5% – – – – – Total KPI (OpEx) 100,0% 36,1 20,5% 20,5% – – – – – 0,0% – 20,5% OPEX REDOVISNINGSPRINCIPER Policybeslut: För opex ser vi förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter på samma sätt inom vår interna värdekedja vilka också förvaltas på samma sätt. Följaktligen rapporteras taxanomiförenligheten för alla Pandox fastigheter inom ramen för CCM. Redovisade värden rör förenliga ekonomiska aktiviteter inom de tekniska granskningskriterierna applicerbara på Pandox förvaltnings ­ och rörelsefastigheter. CCM: 7.7: Taxanomy aligned: Avser endast opex i fastigheter med energiklassning EPC B som innehar godkända klimatriskanalyser, belopp 36 MSEK. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 153 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 154 ===== E1 Klimatförändringar Ramverk och metodik Pandox klimatberäkningar utgår från GHG ­protokollet och är konsoliderade enligt principen om operationell kontroll. Följande växthusgaser inkluderas i beräkningarna: CO 2, CH4, N2O, HFCs, PFCs, SF6 och NF3. Datainsamling och konsolidering Verksamheterna i de olika länderna rapporterar in faktisk mätdata i Pandox rapporteringsverktyg alternativt genom automatiserad datainsamling, som därefter konsolideras till företagsövergripande nivå. För att säkra upp faktisk data i värdekedjan arbetar Pandox för att automatisera datainsam­ lingen. En systembaserad lösning har implementerats som möjliggör inhämtning av data direkt från energi leverantör eller i de fall detta inte är möjligt via undermätare i fastig­ heterna. Vid utgången av 2025 har 103 fastigheter automa­ tiserade lösningar för inhämtning av energidata. Schablonberäkningar Schablonberäkningen görs genom att den faktiska inrap­ porterade energianvändningen divideras med den totala ytan (kvm) för de fastigheter där data finns tillgänglig, och därefter multipliceras med antalet kvadratmeter för de fast­ igheter där mätdata saknas. Eftersom schablonberäkningen baseras på faktisk inrapporterad energianvändning och fak­ tiska kvadratmeter för de fastigheter där data finns tillgäng ­ lig, ger detta en hög grad av tillförlitlighet i uppskattningen för de fastigheter där mätdata saknas. Beräkning av utsläpp Scope 1 och 2: Baseras på inrapporterad energianvändning. Scope 3: Baseras på både inrapporterad data och scha ­ blonvärden. För att Pandox ska kunna samla in miljö­ och energidata från hyresgästerna krävs att dessa företag ger sitt godkännande. Hos vissa hyresgäster finns konkurrens ­ mässiga och/eller organisatoriska överväganden som gör att de ännu inte tillåter delning av data. Kategori 1 – för denna kategori används transaktionsdata från inköp, där varje leverantör kategoriseras och tilldelas en emissionsfaktor utifrån kategori, sektor och land (källa: Exiobase 3.9). Utsläpp i kategori 1 som redovisas som ”varav ny­, ombyggnation, renovering av fastigheter” i tabellen utgår från produktionsskedet och byggskedet (A1­A3, A5) för nybyggnadsprojekt, större ombyggnadsprojekt och hotell­ renoveringar. Utsläppen är schablonberäknade baserat på livscykelanalyser genomförda 2021 och revideringar av dessa för ett nybyggnadsprojekt, ett större ombyggnads ­ projekt, samt två hotellrenoveringsprojekt. Kategori 3 – Relaterar till transport/produktion av energi i Scope 1 och 2. Kategori 13 – Energi användning nedströms i värde­ kedjan redovisas för hyresgäster som ansvarar för drif­ ten. 139 av 140 fastigheter har rapporterat faktisk mätdata för 2025. För fastigheter utan mätdata schablonberäknas energi användningen enligt schablonberäkningar beskrivet i detta kapitel. Emissionsfaktorer och datakällor Elektricitet: AIB 2022, IEA 2023 Bränslen (kol, olja, naturgas, pellets, träspån, biogas, bioolja, diesel, propan): DEFRA 2024 Fjärrvärme: DEFRA 2024 (location­based) Scope 3 kategori 1: Exiobase 3.9 2019 Utsläpp per kvadratmeter golvyta: Nybyggnadsprojekt 306 kg CO2e/kvm ombyggnadsprojekt 134 kg CO2e/kvm och renoveringsprojekt 29 kg CO2e/kvm. Dessa faktorer multipliceras med golvytan i genomförda projekt under året. Avgränsningar Följande utsläppskategorier ses inte som relevanta då de uppgår till mindre än 500 ton CO2e per år eller inte före­ kommer i Pandox värdekedja; 2. Kapitalvaror, 4. Trans­ port och distribution (uppströms), 5. Avfallshantering (upp­ ströms), 6. Affärsresor, 7. Pendling, 8. Leasing (uppströms), 9. Transport och distribution (nedströms), 10. Behandling av sålda produkter, 11. Användning av sålda produkter, 12 Avfallshantering av sålda produkter (nedströms), 14. Investeringar och 15. Franchising. Biogena utsläpp rapporteras endast för Scope 1, då inga väsentliga biogena utsläpp förekommer i Scope 2 och 3. Intensitetsmått Energiintensitet per nettointäkt: Samtliga fastigheters energiförbrukning dividerat med totala intäkter per affärs ­ segment (Egen drift och Hyresavtal). Utsläppsintensitet: Totala utsläpp för Scope 1, 2 och 3 dividerat med totala intäkter för Egen drift och Hyresavtal. Nettointäkter för 2025 återfinns i tabellen ”Rapport över totalresultat för koncernen”. Energiintensitet och utsläppsintensitet per kvm följer samma princip som ovan. Hållbarhetscertifieringar Beräknas enligt antal fastigheter som innehar en BREEAM­ certifiering och en Green Key certifiering eller annan tredje ­ partscertifiering vid årets utgång. Den gröna modulen Indexet mäts som en procentandel av det totala antalet hotell och på en indexskala från ett (1) till tio (10). Indexet beräknas genom att fastställa hur stor andel av hotel­ len som uppfyller de definierade hållbarhetskriterierna, och därefter tilldelas ett värde på skalan 1–10 baserat på graden av måluppfyllelse. Indexet omfattar endast hotell inom Egen drift och som har varit i drift i minst sex måna­ der. Hotell kan undantas från rapportering av nyckeltalet om Pandox saknar avtalsmässiga möjligheter att kräva att hotellet implementerar PMI Go Green eller ett liknande sys ­ tem som krävs för uppföljning. I sådana fall anses hotellet inte berättigat till att inkluderas i rapporteringen av detta utfall. Utfallet påverkas i huvudsak av energianvändningen, som står för 23 procent av det totala resultatet. Övriga kate ­ gorier bidrar till resterande andel. Princip för revision av basår (SBTi) – Like-for-like scope ton CO2e Denna princip beskriver hur Pandox reviderar basåret för SBTi i syfte att säkerställa att målen för utsläppsminskning förblir relevanta och korrekta. Revisionen följer SBTi:s krav på att basår och mål ska granskas minst vart femte år och vid större portföljförändringar. Pandox reviderar basåret för SBTi för att säkerställa att utsläppsmålen förblir relevanta och korrekta. Utöver den kontroll som görs vart femte år genomförs en revidering vid större förändringar i fastighetsportföljen, definierat som mer än 5 procent förändring baserat på kvadratmeter. Scope 1 och 2 samt Scope 3 har separata mål och beräknas var för sig, utifrån affärssegmenten Egen drift och Hyresavtal. Revisionen visar dagens portfölj med historiska emissionsfaktorer och utsläppssiffror. Exempel: Ett hotell som förvärvas 2025 inkluderas retro­ aktivt i basåret 2022, medan ett hotell som avyttras 2025 exkluderas från basåret. För att visa förändringar över tid beräknas även de mellanliggande åren. Arbetet utförs i ett beräkningsdokument framtaget av Svenska Miljöinstitutet (IVL) specifikt för Pandox. När histo­ risk data finns tillgänglig för ett nytt hotell används den som underlag för justering av utsläppen. Om sådan data sak­ nas beräknas ett genomsnittligt utsläpp per kvadratmeter för respektive land, baserat på övriga fastigheter i portföl­ jen. Även förflyttningar av hotell mellan affärssegment han­ teras i dokumentet. Eventuella felaktigheter i dataunderlaget som identifieras kan korrigeras och dokumenteras, till exempel rättelser av felaktigt använda emissionsfaktorer. Detta säkerställer att beräkningarna är transparenta och spårbara över tid. Revisionen följer SBTi:s krav på att basår och mål ska granskas minst vart femte år och vid större portföljföränd­ ringar. Redovisningsprinciper E1 Klimatförändringar Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 154 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 155 ===== E2 Föroreningar Hållbarhetsansvarig i Egen drift samlar månatligen in typ och mängd (i kilogram) av påfylld köldmediegas per hotell, med tillhörande serviceintyg. E3 Vattenresurser Egen drift För fastigheter i Egen drift baseras vattenanvändningsdata på direkt uppmätta värden från installerade mätare, varav merparten kommer från Smartvattenmätare. Om mätdata saknas används schablonberäkningar enligt de principer som presenteras i detta kapitel. Hyresavtal För fastigheter i Hyresavtal baseras vattenanvändningen på inrapporterade mätdata från hyresgäster där delar kommer från Smartvattenmätare. Under året har data samlats in från 120 (120) av totalt 140 (135) fastigheter. För de fastigheter där mätdata saknas används schablonberäkningar. Schablonsberäkningar Beräknas enligt antalet kvadratmeter i fastigheten multipli ­ cerat med genomsnittlig vattenintensitet (kubik vatten/kvm) från fastigheter med tillgänglig mätdata. Beräkningen byg ­ ger på faktisk data från Pandox fastigheter, vilket ger en hög grad av noggrannhet i estimaten. Vattenintensitet Nyckeltalet liter per gästnatt beräknas utifrån de hotell som rapporterat både vattenförbrukning och antal gästnätter. Hotell med ofullständig data exkluderas från beräkningen. I år har 95 (87) hotell rapporterat in båda parametrarna i Hyresavtal och samtliga hotell i Egen drift. Datakvalitet och automatisering Pandox vidtar åtgärder för att ständigt förbättra datakvalite ­ ten. Ett systembaserat verktyg håller på att implementeras, där stor del av vattenanvändningen förväntas hämtas in via Smartvattenmätare, vilket möjliggör automatisk insamling av vattenförbrukning direkt från mätare på hotellen. Vattenstressade områden World Resource Institute (WRI) nyckeltal för vattenstress anges i procent och beräknas genom att dela totalt vatten­ uttag med tillgängligt yt­ och grundvatten. Ju högre tal desto större konkurrens om vattnet. I tabellen redovisas vattenkonsumtionen för hotell i områden med extremt hög vattenstress = > 80 procent. Pandox har använt WRI:s Aqueduct Tool – Water risk atlas som källa vid värderingen av vilka hotell som ligger i vatten stressade områden. E5 Cirkulär ekonomi Materialinflöde Materialinflöde avseende renoveringsprojekt beräknas enligt en schablonberäkning. Beräkningen baseras på ett schablonvärde uttryckt i kilogram material per kvadrat­ meter (kg/m²), multiplicerat med antalet renoverade kva ­ dratmeter. Schablonvärdet har fastställts utifrån ett tidigare genomfört projekt där faktiska materialinköp i kilogram har dokumenterats. Avfall Data för genererat avfall under 2025 gäller för 23 (18) av 23 (20) hotell i Egen drift i like­for­like­utfallet. Möjlighe­ ten att samla in korrekt avfallsdata beror på förutsättningar lokalt och hur leverantörer som hämtar upp sorterar, mäter upp och debiterar avfallet. Granulariteten kan därför skilja sig åt för olika hotell och viss osäkerhet i data existerar. Pandox arbetar aktivt med hotellen i Egen drift för att skapa tillförlitliga data genom kvalitetssäkring och högre krav på spårbarhet och analyser. I detta arbete ingår samtal med avfallsleverantörer för att få tillgång till mer detaljerad data. S1 Den egna arbetskraften Data för sociala hållbarhetsfrågor inkluderar samtliga med­ arbetare anställda av Pandox. Det inkluderar således med­ arbetare i Egen drift, fastighetsförvaltning och på huvud­ kontoret. Majoriteten av det totalt antal anställda återfinns i Egen drift då det avser hotellpersonal. All personaldata redovisas i antal anställda (head counts) per 31 december. Anställda avser personer som enligt nationell lagstiftning eller praxis betraktas som anställda i organisationen. Icke ­anställda avser individer som utför regelbundet arbete för eller på uppdrag av orga ­ nisationen men som inte klassas som anställda enligt natio­ nell lag. Detta kan inkludera underkonsulter, praktikanter, konsulter, lärlingar och egenföretagare som arbetar under organisationens ledning och i dess verksamhet. Notera att resultaten skiljer sig åt från den personaldata som redovi ­ sas i not C7 som utgår från medel talet anställda baserat på arbetade timmar. Beräkningen av eNPS (Employee Net Promoter Score) baseras på andelen promoters minus andelen detractors. Neutrala svar inkluderas inte i beräkningen. S1-6 Nyanställda och personalomsättning uppdelat på kön och ålder Pandox redovisar antal personer (head count) per 31 december 2025. Nyanställda och personalomsättning redo­ visas enligt procentandel och anger antal delat med totalt antal anställda i respektive kategori. Personalomsättning innebär antal anställda som lämnat organisationen frivilligt eller på grund av uppsägning alternativt pension. Nyckel­ talet inkluderar både fasta och tillfälligt anställda delat på totalt antal anställda per den sista december. Procent­ andelen för personalomsättning anger antal anställda som lämnat organisationen frivilligt eller på grund av uppsäg ­ ning, pension eller avliden i tjänst (inkluderar både fasta och tillfälligt anställda) delat på totalt antal anställda per 31 december. S1-7 Antalet medarbetare (31 december 2025) som inte är anställda av Pandox rapporteras in via Pandox rapporte ­ ring och konsolideringssystem från respektive hotell samt huvudkontoret. S1-13 Andel medarbetare som genomgått utvecklingssamtal är lika med antal personer i den berörda gruppen som fått utvecklingssamtal under året, delat med totalt antal anställda i gruppen per 31 december det aktuella året. Det förväntade antalet utvecklingssamtal per medarbetare är 1. S1-14 Olycksfalls­ respektive dödsfallsfrekvensen definieras som antal arbetsolyckor respektive dödsfall delat på totalt antal arbetade timmar, multiplicerat med 1 000 000 arbetade timmar. Antalet frånvarodagar beräknas utifrån totalt antal timmar sjukfrånvaro, där en arbetsdag motsvarar 8 timmar. Beräkningsmetoden ändrades 2025, vilket gör att årets utfall avviker från tidigare rapportering. S1-16 Pandox beräknar en total löneklyfta och ersättnings ­ kvot baserat på anställda på huvudkontoret, i hotellverk­ samheten i Egen drift samt fastighetsförvaltning. Beräk­ ningen för löneklyftan görs på normaliserade årslöner på heltidsanställda för att skapa mer jämförbar data, kortare anställningar räknas således inte med. Ersättningskvoten beräknas enligt samma definition men inkluderar rörliga ersättningar på lång och kort sikt. Nyckeltalen tas fram och följs internt och arbete fortgår med att ytterligare förfina datan framgent. Med normaliserad årslön menas grundlön som inklude ­ rar uppskattade rörliga ersättningar. Data för tillkommande poster kommer att uppdateras framgent. G1 Ansvarsfullt företagande Genomförandegrad av utbildning inom Pandox uppförandekod Beräknas som andelen anställda som har genomgått utbild­ ningen inom en treårsperiod i förhållande till det totala anta ­ let anställda i koncernen per den 31 december. Granskning av leverantörer Antalet leverantörer med riskprofil avser de leverantörer som har använts under en rullande 12­månadersperiod (september–augusti) och som har kategoriserats samt registrerats i leverantörsgranskningssystemet för bedöm­ ning. Dessa leverantörer tilldelas en riskprofil: grön, gul eller röd. En godkänd riskprofil innebär grön eller gul. Anta ­ let leverantörer med röd riskprofil redovisas utifrån slut­ bedömningen. Enligt processen ska leverantörer med röd riskprofil genomgå ytterligare granskning via platsbesök eller förbjudas från fortsatt användning. Detta redovisas i raderna ’Andel rödflaggade leverantörer med genomfört platsbesök’ och ’Andel rödflaggade leverantörer markerade som förbjudna’. Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 155 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 156 ===== BREEAM Building Research Establishment Environmental Assess ­ ment Method (BREEAM) är det mest utbredda miljöcertifie ­ ringssystemet för byggnader i Europa. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. CDP Carbon Disclosure Project (CDP) är en oberoende, icke vinstdrivande organisation med världens största insamling av information kring företagens klimatpåverkan. CDP rankar därefter företagen från A till D. Datan distribueras till inves ­ terare globalt. FN:s Globala mål Del av Agenda 2030 och består av 17 mål för hållbar utveckling som antagits av FN:s generalförsamling. Syftet är att avskaffa extrem fattigdom, minska ojämlikheter och orätt visor i världen, att främja fred och rättvisa samt lösa klimatkrisen till år 2030. ILO International Labour Organisation är ett FN­organ som samlar regeringar, arbetsgivare och arbetstagare i 187 medlemsstater för att fastställa arbetsnormer, utveckla politik och utforma program som främjar anständigt arbete för alla kvinnor och män. Olycksfallsfrekvens Ett jämförelsemått som avser förhållandet mellan antalet olycksfall och antalet arbetade timmar i företaget multiplice ­ rat med 1 000 000 arbetstimmar. Det används vid jämförel­ ser mellan olika företag. Även dödsfallsfrekvens och olycks ­ fallsfrekvens av allvarliga olyckor redovisas. Science Based Targets Initiative Initiativet Science Based Targets (SBTi) driver på utveck­ lingen gällande klimatåtgärder i den privata sektorn genom att göra det möjligt för företag att sätta vetenskapsbaserade klimatmål för utsläppsminskningar i linje med Paris ­avtalet. Sustainalytics Sustainalytics är en global aktör inom ESG ­utvärdering för noterade bolag. Denna är utformad för att hjälpa investe ­ rare att identifiera och förstå viktiga ESG ­relaterade risker i bolag. TCFD TCFD står för Taskforce on Climate­related Financial Disclosure och är ett ramverk för att kunna identifiera ett företags klimat relaterade risker och möjligheter. UN Global Compact FN:s Global Compact bildades 1999 vid ”World Economic Forum” i Davos. Syftet var att skapa internationella princi ­ per kring mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption riktade till företag. Principerna grundar sig på FN:s deklaration om mänskliga rättigheter, ILO:s grund­ läggande konventioner om de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Rio­deklarationen samt FN:s konvention mot korruption. Förtydligande av begrepp i Pandox hållbarhetsrapport i förhållande till den svenska översättningen av ESRS standarder. Pandox rapport vs. översatta standarder • Påverkan = Inverkningar • Hållbarhetsrapport = Hållbarhetsförklaring • Utfall = Mått Definitioner hållbarhet Förvaltningsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 156 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 157 ===== CLAYTON HOTEL CORK CITY Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET 157PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 158 ===== Koncernens rapport över resultat Koncernens rapport över övrigt totalresultat MSEK Not 2025 2024 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter C1, C2, E1 3 935 3 728 Övriga fastighetsintäkter C1, C2, E1 163 137 Intäkter Egen drift C1 3 371 3 271 Nettoomsättning 7 469 7 136 Kostnader Hyresavtal C1, C4, C6, C7, G5 –519 –568 Kostnader Egen drift C1, C5, C6, C7, G5 –2 728 –2 713 Bruttoresultat 4 222 3 855 – varav bruttoresultat Hyresavtal C1 3 579 3 297 – varav bruttoresultat Egen drift C1 643 558 Central administration C1, C3, C6, C7 –236 –200 Transaktionskostnader H2 –241 — Finansiella intäkter C1, G1 32 38 Finansiella kostnader C1, G1 –1 668 –1 590 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar G1, G5 –140 –119 Resultat före värdeförändringar 1 969 1 984 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter C1, E1 605 475 Realiserad värdeförändring Dalata H2 1 598 — Värdeförändring derivat C1, G2 –326 –100 Resultat före skatt 3 846 2 359 Aktuell skatt C1, D1 –343 –318 Uppskjuten skatt C1, D1 –329 –335 Årets resultat – kvarvarande verksamhet 3 174 1 706 Resultat från avvecklad verksamhet 0 — Årets resultat 3 174 1 706 MSEK Not 2025 2024 Poster som inte kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Årets omvärdering av materiella anläggningstillgångar –57 — Omvärderingsdifferenser vid realisation av utländska verksamheter — –31 Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen, netto efter skatt Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter 86 –160 Omräkningsdifferenser utländska verksamheter –2 150 1 226 Årets övrigt totalresultat –2 121 1 035 Årets totalresultat 1 053 2 741 Moderbolagets aktieägare – andel av årets resultat 3 139 1 689 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat 34 17 Moderbolagets aktieägare – andel av årets totalresultat 1 028 2 718 Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets totalresultat 24 23 Data per aktie G4 Vägt genomsnittligt antal aktier 194 603 000 186 866 813 Årets resultat efter skatt före och efter utspädning, per aktie, SEK 16,13 9,04 Finansiella rapporter koncernen PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 158 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 159 ===== Rapport över finansiell ställning för koncernen MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024 Tillgångar Anläggningstillgångar Rörelsefastigheter E2 10 804 12 123 Inventarier/Inredning E3 667 522 Förvaltningsfastigheter E1 77 170 60 270 Nyttjanderätter G5 3 760 3 156 Uppskjuten skattefordran D1 590 347 Derivat G2, G3 791 1 139 Andra långfristiga fordringar E5, G3 91 93 Summa anläggningstillgångar 93 873 77 650 Omsättningstillgångar Varulager 8 8 Aktuell skattefordran D1 448 266 Kundfordringar E4, G3 383 419 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 642 659 Övriga fordringar 316 380 Likvida medel 1 186 1 286 Tillgångar som innehas för försäljning E7 15 038 20 Summa omsättningstillgångar 18 021 3 038 SUMMA TILLGÅNGAR 111 894 80 688 MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital G4 Aktiekapital 487 487 Övrigt tillskjutet kapital 9 470 9 470 Reserver 123 2 234 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 23 649 21 337 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 729 33 528 Innehav utan bestämmande inflytande 184 167 Summa eget kapital 33 913 33 695 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder G2, G3 45 503 33 175 Övriga långfristiga skulder 11 20 Långfristig leasingskuld G5 3 744 3 134 Derivat G2, G3 161 183 Avsättningar F2 57 43 Uppskjuten skatteskuld D1 8 031 5 776 Summa långfristiga skulder 57 507 42 331 Kortfristiga skulder Avsättningar F2 42 12 Kortfristiga räntebärande skulder G2, G3 3 778 2 359 Kortfristig leasingskuld G5 21 31 Skatteskulder D1 380 691 Leverantörsskulder G3 327 369 Övriga kortfristiga skulder 224 241 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 1 251 959 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning E7 14 451 — Summa kortfristiga skulder 20 474 4 662 Summa skulder 77 981 46 993 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 111 894 80 688 Finansiella rapporter koncernen PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 159 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 160 ===== Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare MSEK Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- reserver Omvärderings- reserv 1) Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2024 460 7 525 979 226 20 383 29 573 152 29 725 Årets resultat — — — — 1 689 1 689 17 1 706 Övrigt totalresultat — — 1 029 — — 1 029 6 1 035 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — –8 –8 Nyemission 2) 27 1 945 — — — 1 972 — 1 972 Utdelning — — — — –735 –735 — –735 Utgående eget kapital per 31 december 2024 487 9 470 2 008 226 21 337 33 528 167 33 695 Ingående eget kapital 1 januari 2025 487 9 470 2 008 226 21 337 33 528 167 33 695 Årets resultat — — — — 3 139 3 139 35 3 174 Övrigt totalresultat — — –2 054 –57 — –2 111 –10 –2 121 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — –7 –7 Utdelning — — — — –827 –827 — –827 Utgående eget kapital per 31 december 2025 487 9 470 –46 169 23 649 33 729 184 33 913 1) Årets förändring avser nettot av verklig värdeförändring av hotellfastigheten Numa Brussels Royal Galleries (fd Hotel Hubert) som omklasificerats från Egen Drift till Hyresavtal till ett belopp om 94 MSEK efter skatt samt förvärvskostnader Dalata uppgående till –151 MSEK. 2) Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om –28 MSEK. År 2024 Antal utestående aktier vid årets slut 194 603 000 År 2025 Antal utestående aktier vid årets slut 194 603 000 Aktiens kvotvärde är 2,50 SEK. Rapport över kassaflöden för koncernen MSEK Not 2025 2024 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 3 846 2 359 Återföring av avskrivningar 331 287 Värdeförändring fastigheter –605 –474 Förvärvsresultat Dalata –1 598 — Värdeförändring derivat 326 100 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet I1 778 –127 Betald skatt –610 –280 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 2 468 1 865 Ökning/minskning rörelsefordringar –1 074 –43 Ökning/minskning rörelseskulder 1 655 4 Förändringar av rörelsekapital 581 –39 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 049 1 826 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i förvaltningsfastigheter –619 –732 Investeringar i rörelsefastigheter –335 –246 Investeringar i inventarier/inredning –133 –46 Avyttring av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan I1 149 680 Förvärv av hotellfastigheter, netto likviditetspåverkan I1 –15 860 –3 762 Förvärv/avyttring av finansiella tillgångar –26 –15 Kassaflöde från investeringsverksamheten –16 824 –4 121 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyemission — 2 000 Emissionskostnader — –28 Upptagna lån 26 127 20 760 Amortering av skuld –11 527 –19 283 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande –16 –17 Utbetald utdelning –827 –735 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 13 757 2 697 Årets kassaflöde –18 402 Likvida medel vid årets början 1 286 769 Kursdifferens i likvida medel –82 115 Likvida medel vid årets slut 1 186 1 286 Upplysningar om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 30 27 Betald ränta uppgick till –1 502 –1 492 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –140 –119 Finansiella rapporter koncernen PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 160 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 161 ===== Resultaträkning för moderbolaget MSEK Not 2025 2024 Nettoomsättning L1 143 105 Administrativa kostnader C3, C7 –300 –250 Rörelseresultat –157 –145 Resultat från andelar i koncernföretag G1, L1 2 123 Övriga räntekostnader och liknande resultatposter G1, L1 –22 1 064 Derivat, orealiserade 51 121 Resultat efter finansiella poster –126 1 163 Bokslutsdispositioner J4 855 135 Resultat före skatt 729 1 298 Skatt på årets resultat D1 –53 –137 Uppskjuten skatt D1 –11 –22 Årets resultat 665 1 139 Årets övrigt totalresultat — — Årets totalresultat 665 1 139 Balansräkning för moderbolaget MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier E2 9 9 Summa anläggningstillgångar 9 9 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag H1 17 336 16 461 Fordringar koncernföretag L1 8 953 8 601 Övriga långfristiga fordringar E5 31 29 Uppskjuten skattefordran D1 26 38 Summa finansiella anläggningstillgångar 26 346 25 129 Summa anläggningstillgångar 26 355 25 138 Omsättningstillgångar Övriga fordringar 183 224 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter E6 9 67 Fordringar koncernföretag L1 6 890 591 Kassa och bank 55 352 Summa omsättningstillgångar 7 137 1 234 SUMMA TILLGÅNGAR 33 492 26 372 MSEK Not 31 dec 2025 31 dec 2024 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital G4 Aktiekapital 487 487 Reservfond 10 10 Överkursfond 4 914 4 914 Balanserade vinstmedel 9 452 9 140 Årets resultat 665 1 139 Summa eget kapital 15 528 15 690 Obeskattade reserver 4 3 Avsättningar F2 85 48 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder J2 8 467 3 443 Skulder koncernföretag L1 3 690 3 458 Derivat 90 149 Summa långfristiga skulder 12 247 7 050 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder J2 1 152 1 288 Leverantörsskulder 15 10 Aktuella skatteskulder 0 334 Skulder koncernföretag L1 4 380 1 827 Övriga kortfristiga skulder 12 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter F1 69 106 Summa kortfristiga skulder 5 628 3 581 Summa skulder 17 964 10 682 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 33 492 26 372 Finansiella rapporter moderbolaget PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 161 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 162 ===== Rapport över förändringar i eget kapital för moderbolaget Bundet eget kapital Fritt eget kapital MSEK Aktiekapital Reservfond Överkursfond Balanserade vinstmedel Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2024 460 10 2 969 7 860 2 016 13 314 Vinstdisposition — — — 2 016 –2 016 — Övrigt totalresultat — — — — — — Årets resultat — — — — 1 139 1 139 Utdelning — — — –735 — –735 Nyemission 27 — 1 945 — — 1 972 Utgående eget kapital per 31 december 2024 487 10 4 914 9 141 1 139 15 690 Ingående eget kapital 1 januari 2025 487 10 4 914 9 141 1 139 15 690 Vinstdisposition — — — 1 139 –1 139 — Övrigt totalresultat — — — — — — Årets resultat — — — — 665 665 Utdelning — — — –827 — –827 Nyemission — — — — — — Utgående eget kapital per 31 december 2025 487 10 4 914 9 453 665 15 528 År 2024 Antal utestående aktier vid årets slut 194 603 000 År 2025 Antal utestående aktier vid årets slut 194 603 000 Aktiens kvotvärde är 2,50 SEK. Rapport över kassaflöden för moderbolaget MSEK 2025 2024 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster –126 1 163 Återföring av avskrivningar 2 2 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet –52 –74 Betald skatt –225 –36 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –401 1 055 Ökning/minskning rörelsefordringar –63 –181 Ökning/minskning rörelseskulder –3 782 1 951 Förändringar av rörelsekapital –3 845 1 770 Kassaflöde från den löpande verksamheten –4 246 2 825 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändringar i aktier och andelar –875 –4 246 Investeringar i inventarier –3 0 Avyttring av dotterföretag, netto likviditetspåverkan — — Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan — — Förvärv av finansiella tillgångar –1 060 –982 Avyttring av finansiella tillgångar 706 3 210 Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 232 –2 018 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyemission — 2 000 Emissionskostnader — –28 Erhållna koncernbidrag 957 425 Lämnade koncernbidrag –102 –290 Upptagna lån 15 574 9 252 Amortering av skuld –10 421 –11 082 Utbetald utdelning –827 –735 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 181 –458 Årets kassaflöde –297 349 Likvida medel vid periodens början 352 3 Likvida medel vid årets slut 55 352 Upplysningar om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 870 953 Betald ränta uppgick till –411 –290 Upplysningar om likvida medel vid årets slut 55 352 Likvida medel består av bankmedel Finansiella rapporter moderbolaget PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 162 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 163 ===== A1 Alternativa nyckeltal Om nyckeltal som inte definieras enligt IFRS Flera beskrivningar och analyser i denna årsredovisning presenterar utveckling och status på finansiella och aktie­ relaterade nyckeltal som inte definieras enligt IFRS (Interna ­ tional Financial Reporting Standards). Nedanstående alter­ nativa finansiella nyckeltal ger värde full kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möj ­ liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan pre ­ senteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Se definitionerna på sidan 202. AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL (MSEK) 2025 2024 Räntebärande nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder 45 503 33 175 Kortfristiga räntebärande skulder 3 778 2 359 Uppläggningskostnader lån 247 237 Likvida medel –1 186 –1 286 Räntebärande nettoskuld 48 342 34 485 Belåningsgrad, netto% Räntebärande nettoskuld 48 342 34 485 Marknadsvärde fastigheter 91 743 76 334 Belåningsgrad, % 52,7 45,2 Räntetäckningsgrad, ggr EBITDA 4 086 3 961 Minus: Finansiella kostnader nyttjanderätts tillgångar –140 –119 Netto räntekostnader 1 534 1 431 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,7 Genomsnittlig skuldränta, % 3,9 4,0 Se not G2 för fullständig avstämning Investeringar, inkl. moderbolag exkl. förvärv 1 087 1 024 AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL (MSEK) 2025 2024 Driftnetto Hyresavtal Hyresintäkter 3 935 3 728 Övriga fastighetsintäkter 163 137 Kostnader, exkl. fastighetsadministration –305 –299 Driftnetto före fastighetsadministration 3 793 3 566 Fastighetsadministration –214 –269 Driftnetto Hyresavtal 3 579 3 297 Driftnetto Egen drift Intäkter Egen drift 3 371 3 271 Kostnader Egen drift –2 728 –2 713 Bruttoresultat 643 558 Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader 328 284 Driftnetto Egen drift 971 842 EBITDA Totalt bruttoresultat, från respektive segment 4 222 3 855 Plus: Avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift 328 284 Plus: Avskrivningar inkluderade i Central administration 13 22 Minus: Central administration, exklusive avskrivningar –236 –200 Minus: Transaktionskostnader –241 — EBITDA 4 086 3 961 Återläggning transaktionskostnader Dalata 241 — EBITDA exkl. Dalata 4 327 3 691 Cash earnings EBITDA 4 086 3 961 Plus: Finansiella intäkter 32 38 Minus: Finansiella kostnader –1 668 –1 590 Minus: Finansiella kostnader nyttjanderätts tillgångar –140 –119 Minus: Orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden samt övrig orealiserad värdeförändring –26 0 Minus: Aktuell skatt –344 –318 Plus/Minus: Innehav utan bestämmande inflytande – andel av årets resultat –34 –17 Cash earnings, moderbolagets andel 1 906 1 955 Återläggning transaktionskostnader Dalata 241 — Återläggning förberedande finansiella kostnader Dalata 59 — Cash earnings exkl. Dalata 2 206 1 955 1 2 Se förklaringar nästa sida. 1 2 Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 163 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 164 ===== Not A1, forts. FORTS. AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL 2025 2024 EPRA NRV Koncernens eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 729 33 528 Plus: Omvärdering av Rörelsefastigheter 2 916 3 408 Plus: Verkligt värde finansiella derivat –630 –956 Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat 130 197 Plus: Uppskjuten skatteskuld, fastigheter 8 031 5 776 EPRA NRV 44 176 41 953 Tillväxt EPRA NRV, i årstakt, % EPRA NRV hänförligt till moderbolagets aktieägare IB 41 953 36 976 EPRA NRV hänförligt till moderbolagets aktieägare UB 44 176 41 952 Återlagd utdelning innevarande år 827 735 Exklusive likvid nyemission — –1 972 Tillväxt i EPRA NRV, i årstakt, % 7,3% 10,1% AVSTÄMNING ALTERNATIVA NYCKELTAL PER AKTIE 1) 2025 2024 Totalresultat per aktie, SEK Andel av periodens totalresultat, moderbolagets aktieägare, MSEK 1 028 2 718 Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 194 603 000 186 866 813 Totalresultat per aktie, SEK 5,28 14,55 Cash earnings per aktie, SEK Andel av cash earnings, moderbolagets aktieägare, MSEK 1 906 1 955 Viktat genomsnitt antal aktier före och efter utspädning 194 603 000 186 866 813 Cash earnings per aktie, SEK 9,80 10,46 Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK EPRA NRV, MSEK 44 176 41 953 Antal aktier vid årets slut 194 603 000 194 603 000 Substansvärde (EPRA NRV) per aktie, SEK 227,01 215,58 Utdelning per aktie, SEK Utdelning, MSEK 876 827 Antal aktier vid tillfället för utdelning 194 603 000 194 603 000 Utdelning per aktie, SEK 4,50 4,25 Viktat genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 194 603 000 186 866 813 Antal aktier vid årets slut 194 603 000 194 603 000 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Antal hotell, periodens slut2) 193 161 Antal rum, periodens slut2) 42 761 35 672 WAULT, år 13,6 14,4 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 91 743 76 334 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, MSEK 77 170 60 290 Marknadsvärde rörelsefastigheter, MSEK 14 573 16 044 RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara enheter till jämförbar valutakurs, SEK 1 149 1 075 1) Totalt antal utestående aktier efter full utspädning uppgår till 194 603 000, varav 75 000 000 A ­aktier och 119 603 000 B ­aktier. Beräknat på totalt antal aktier för balansposter och viktat antal aktier för resultatposter. 2) Pandox­ägda hotellfastigheter. FÖRKLARINGAR Finansiell risk Pandox äger, förvaltar och utvecklar hotellfastig heter samt driver hotell. Risktagandet uttrycks i en målsättning om en belåningsgrad på 45–60 procent, beroende på marknads­ utvecklingen och rådande möjligheter. Utöver belånings ­ grad så är räntetäckningsgrad, genomsnittlig skuldränta och ränte bärande netto skuld relevanta kompletterande mått på Pandox finansiella risk. Tillväxt och lönsamhet Pandox övergripande mål är att öka kassa flödet och fast­ ighetsvärdet och därigenom skapa utrymme för investe ­ ringar som stödjer företagets fortsatta expansion. Efter ­ som Pandox både äger och driver hotellfastigheter behövs flera mått för att mäta företagets måluppfyllelse i detta avseende. Tillväxt i cash earnings är Pandox primära fokus och det är också basen för vad som årligen ska delas ut till aktie ägarna, det vill säga 30–50 procent av cash earnings med en genomsnittlig utdelnings andel om 40 procent över tid. Driftnetto skapar transparens och jämförbarhet mellan bolagets två rörelsesegment samt med andra fastighets­ bolag. EBITDA mäter Pandox samlade operativa lönsamhet på ett enhetligt sätt. Substansvärde (EPRA NRV) och eget kapital Substansvärdet (EPRA NRV) är det samlade kapital Pandox förvaltar för sina aktieägares räkning. Pandox mäter långsik­ tigt substans värde med utgångspunkt från balansräkningen justerat för poster som inte innebär någon utbetalning i när ­ tid, som derivat och skatteskuld. Marknadsvärdet för rörelse­ fastigheter ingår också i beräkningen. 1 2 3 3 2025 2024 EPRA earnings, MSEK 1 906 1 955 EPRA NRV, MSEK 44 176 41 953 Tillväxt EPRA NRV, % 7,3 10,1 EPRA NTA, MSEK 44 176 41 953 EPRA NDV, MSEK 36 645 36 936 EPRA NIY, Förvaltningsfastigheter, R12, % 4,92 5,92 EPRA LTV, % 52,6 45,5 EPRA Capital Expenditure, MSEK 20 038 4 908 EPRA earnings (EPS) per aktie, SEK 9,80 10,46 EPRA NRV per aktie, SEK 227,01 215,58 EPRA NTA per aktie, SEK 227,01 215,58 EPRA NDV per aktie, SEK 188,31 189,80 För definitioner av EPRA-nyckeltal se sida 202. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 164 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 165 ===== Not A1, forts. Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV Substansvärdet är det samlade kapital som företa ­ get förvaltar åt sina ägare. Substansvärdet kan beräk­ nas på olika sätt där framförallt tidsperspektivet och port följens omsättningshastighet påverkar. Pandox har generellt ett industriellt och långsiktigt investerings ­ perspektiv. Per 31 december 2025 redovisas nyckel talen EPRA NRV (Net reinstatement value), som för Pandox mot­ svarar hittills rapporterat EPRA NAV, EPRA NTA (Net tangible assets) samt EPRA NDV (Net disposal value). Se sidan 202 för definitioner. EPRA NRV är det långsik­ tiga substans värdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter. EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till upp­ skjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur bola ­ get de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill samt har ett lång ­ siktigt investeringsperspektiv medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balans räkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde Rörelsefastigheter. 31 dec 2025 31 dec 2024 Substansvärde MSEK SEK/aktie1) MSEK SEK/aktie1) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 729 173,32 33 528 172,29 Plus: Omvärdering av rörelsefastigheter 2 916 14,98 3 408 17,51 Plus: Verkligt värde finansiella derivat –630 –3,24 –956 –4,91 Minus: Uppskjuten skattefordran, derivat 130 0,67 197 1,01 Plus: Uppskjuten skatteskuld 8 031 41,27 5 776 29,68 Substansvärde EPRA NRV, MSEK 44 176 227,01 41 953 215,58 Återläggs: — — — — Substansvärde EPRA NTA, MSEK 44 176 227,01 41 953 215,58 Återläggs: derivat och uppskjuten skatt –7 531 –38,70 –5 017 –25,78 Substansvärde EPRA NDV, MSEK 36 645 188,31 36 936 189,80 1) Antal aktier vid periodens slut. 31 dec 2025 31 dec 2024 Belåningsgrad, MSEK Hittills rapporterad belåningsgrad, % Just. Belånings- grad, %, EPRA Hittills rapporterad belåningsgrad, % Just. Belånings- grad, %, EPRA Långfristiga räntebärande skulder 45 503 — 45 503 33 175 — 33 175 Kortfristiga räntebärande skulder 3 778 — 3 778 2 359 — 2 359 Uppläggningskostnader lån 247 — 247 237 — 237 Netto rörelsefordringar och rörelseskulder — — — — 248 248 Exkludera: Likvida medel –1 186 — –1 186 –1 286 — –1 286 Nettoskuld 48 342 — 48 342 34 485 248 34 733 Marknadsvärde fastigheter 97 743 — 91 743 76 334 — 76 334 Netto rörelsefordringar och rörelseskulder 174 174 — — — Totalt fastigheter samt övriga tillämpliga tillgångar 91 743 174 91 917 76 334 — 76 334 Belåningsgrad, % 52,7 52,6 45,2 45,5 Belåningsgrad enligt EPRA LTV EPRA LTV är ett nyckeltal som visar räntebärande nettoskuld, inräknat innehav utan bestämmande infly ­ tande (Eiendomsspars ägarandel i Bidco, i förhål­ lande till det totala marknadsvärdet för fastighetsport­ följen samt övriga tillämpliga tillgångar i syfte att skapa jämförbarhet mellan fastighetsbolag. I stort skiljer sig inte EPRA LTV mot Pandox tidigare definition av belå­ ningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelseford­ ringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA ­måttet. Då Pandox inte har intressebolag, Joint Ventures eller övrig minoritetsandel som är väsentlig för verksam­ heten görs inga ytterligare justeringarar. Justering jämfört med hittills rapporterad belåningsgrad avser nettot av följande kortfristiga rörelseposter: Skatte ­ fordran, kundfordringar, uppskjutna hyresfordringar, övriga fordringar, avsättningar, skatteskulder, leveran­ törsskulder samt övriga kortfristiga skulder. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 165 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 166 ===== B Allmän information och övergripande redovisningsprinciper B1 ÖVERGRIPANDE REDOVISNINGSPRINCIPER Inledning Koncernredovisningen omfattar Pandox AB (moderbolaget) och dess dotter bolag (koncernen). Moderbolaget Pandox AB (Publ) är ett svenskt bolag (org. nr 556030­7885) som har sitt säte i Sverige på Vasagatan 11, 111 20 Stockholm. Pandox bildades 1995 och företagets B­aktier är sedan den 18 juni 2015 noterade på Nasdaq Stockholm. För information om ägandestruktur, se avsnitt ”Aktien och kapitalmarknaden” på sidan 49. De finansiella rapporterna per den 31 december 2025 är godkända av styrelse och vd den 11 mars 2026 och för fastställande vid årsstämman den 15 april 2026. Koncernledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, valet och upplysningarna avseende koncernens viktiga redovisningsprinciper och uppskattningar samt tillämpningen av dessa. Redovisningsprinciperna återfinns i respektive not när tillämpligt. För moderbolagets redovisningsprinciper se not J1. Dessa har följande indel­ ning i noterna: REDOVISNINGSPRINCIPER Avser de principer, grunder, regler samt praxis som företaget tillämpar vid upp rättande och utformningen av årsredovisningen. VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara relevanta och rimliga. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet och jämförs mot faktiskt utfall. 1. Grunder för redovisningen 1.1 Överensstämmelse med normgivning och lag Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redo visningsregler för koncerner tillämpats. 1.2 Värderingsgrunder Förvaltningsfastigheter och derivatinstrument redovisas löpande till verk­ ligt värde. Övriga tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaff­ ningsvärden eller i förekommande fall till upplupet anskaffningsvärde vad gäller finansiella skulder och finansiella tillgångar som inte är derivat. 1.3 Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rap ­ porteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp anges i miljoner kronor, om inte annat anges. 1.4 Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. 1.5 Redovisning av förvärv I redovisningsstandarden IFRS 3 framgår att förvärv ska klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. När det är en tillgång som förvärvas (ett så kallat asset purchase) omfattas förvärvet inte av IFRS 3. En indivi­ duell bedömning av förvärvets karaktär krävs för varje enskild transaktion. Innan slutavräkning är upprättad eller legal omstrukturering genomförd så upprättas varje bokslut för att konsolidera förvärvade fastigheter, till­ gångar och skulder utifrån tillgänglig information, genomgång och bedöm­ ning för att säkerställa tillämpning av Pandox redovisningsprinciper. Vid slutavräkning kan en skillnad uppstå som kräver justering av förvärvat fast­ ighetsvärde. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för eventuell rabatt för skattemässigt ej avdragsgillt anskaffningsvärde. Transaktionsutgifter aktive­ ras och läggs till anskaffningsvärdet för tillgångsförvärv. Se not H2 rörande rörelseförvärv inkl. tillämpade redovisningsprinciper utifrån IFRS 3. 2. Nya redovisningsstandarder Förändringar och nya redovisningsstandarder har trätt i kraft under 2025. Inget av dessa har haft någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Ändringar som träder ikraft 2026 förväntas inte heller ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. IFRS 18 träder i kraft från den 1 januari 2027. 2.1 Pelare 2 Sverige har infört lagstiftning om global minimiskatt (Pillar 2) från och med 1 januari 2024. Koncernen omfattas av reglerna om tilläggsskatt fr.o.m. 2025 och framåt i vissa jurisdiktioner. Koncernen tillämpar det obligatoriska undantaget från att redovisa uppskjuten skatt hänförlig till effekter av till­ läggsskatten och redovisar skatten som aktuell skatt när den uppkommer. För 2025 har koncernen inte redovisat någon skattekostnad hänförligt till tilläggsskatten. 3. Utländsk valuta 3.1 Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan och till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktio­ nella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakurs­ differenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat. 3.2 Utländska verksamheters finansiella rapporter Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter och koncernmässiga över­ och under värden, omräknas från utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens rapporteringsvaluta, svenska kronor, till den valuta­ kurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverk­ samhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive transak­ tionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valuta omräkning av utlandsverksamheter och nettoinvesteringar eller andra finansiella instru­ ment som klassificerats som säkringsinstrument för sådana investeringar, redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital, benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänför­ liga ackumulerade omräknings differenserna, varvid de omklassificeras från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat. VALUTAKURSER Valutakurser som använts är hämtade från Sveriges Riksbank, www.riksbank.se. Valutakod Ultimo 2024-12-31 Medel Jan–dec 2025 Ultimo 2025-12-31 CAD 7,639840 7,017995 6,717590 CHF 12,174350 11,811632 11,641020 DKK 1,539750 1,482934 1,448410 EUR 11,486500 11,067723 10,818000 GBP 13,847500 12,921631 12,417360 NOK 0,969690 0,944453 0,914760 SEK 1,000000 1,000000 1,000000 4. Konsolideringsprinciper 4.1 Bestämmande inflytande och förvärvsmetoden Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestäm­ mande in flytande från moderbolaget. Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom kon­ cernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skul­ der. I förvärvsanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt eventuella innehav utan bestämmande inflytande. Ägande i företag som ökas genom förvärv vid flera tillfällen redovisas som stegvisa förvärv. Sedan bestäm­ mande inflytande uppnåtts, redovisas förändringar av ägande som omfö­ ring inom eget kapital mellan moderbolagets ägare och inne havare utan bestämmande inflytande. Ett bolagsförvärv kan antingen betraktas som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. När det är en tillgång som förvärvas (ett s k asset purchase) omfattas förvärvet inte av IFRS 3. Se vidare rörande redovisning av förvärv under punkt 1.5. 5. Varulager Varulagret avser lager av förbrukningsvaror i hotellverksamheten. Varula­ ger värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvär­ det. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först in, först ut­metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid för­ värvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats och skick. 6. Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IFRS 9. Förvaltnings fastigheter redovisas till verkligt värde (IAS 40). För övriga tillgångar bedöms det redov isade värdet enligt respek­ tive standard. 6.1 Nedskrivning av materiella tillgångar Om indikation på nedskrivningsbehov finns beräknas tillgångens återvin­ ningsvärde enligt nedan. Om det inte går att fastställa väsentligen obero­ ende kassa flöden till en enskild tillgång, och dess verkliga värde minus för­ säljningskostnader inte kan användas, grupperas tillgångarna vid prövning av nedskrivningsbehov till den lägsta nivå där det går att identifiera väsent­ ligen oberoende kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning redovisas som kostnad i resultatet. Återvinningsvärdet är det högsta av Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 166 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 167 ===== Not B1, forts. verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräk­ ning av nyttjandevärde diskonteras framtida kassaflöden med en diskonte­ ringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika tillgången. 6.2 Nedskrivning av finansiella tillgångar Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs av observerbara förhållanden som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet. Företaget klassificerar hyresfordringar och andra fordringar som osäkra utifrån individuella bedömningar. För fordringarnas nedskrivningsbehov tillämpas den förenklade modellen. 6.3 Återföring av nedskrivningar En nedskrivning av tillgångar som ingår i IAS 36 tillämpningsområde rever­ seras om det både finns indikation på att nedskrivningsbehovet inte längre före ligger och det har skett en förändring i de antaganden som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redo visade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning där så är aktuellt, om ingen nedskrivning gjorts. Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upp lupet anskaffningsvärde återförs om de tidigare skälen till nedskriv­ ningar inte längre föreligger och att motsvarande betalning från kunden förväntas erhållas. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 167 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 168 ===== C Intäkter och kostnader C1 RÖRELSESEGMENT REDOVISNINGSPRINCIPER Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Ett rörelse­ segments resultat följs vidare upp av företagets högste verkställande beslutsfattare (vd) för att utvärdera resultatet samt för att kunna allo­ kera resurser till rörelsesegmentet. Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhets grenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyresavtal äger och hyr ut hotellfastigheter till hotell­ operatörer för hotelldrift. I Egen drift både äger vi hotellfastigheten och driver hotellverksamheten i den. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmen­ ten, samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna. KONCERNEN 2025 Rörelsesegment, MSEK Hyresavtal3) Egen drift3) Koncerngemensamt samt ej fördelade poster Summa Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter1) 4 098 — — 4 098 Intäkter Egen drift 3 371 — 3 371 Nettoomsättning 4 098 3 371 7 469 Kostnader Hyresavtal –519 — — –519 Kostnader Egen drift2) –2 728 — –2 728 Bruttoresultat 3 579 643 4 222 ­ varav bruttoresultat Hyresavtal 3 579 — — 3 579 ­ varav bruttoresultat Egen drift — 643 — 643 Central administration — — –236 –236 Transaktionskostnader — — –241 –241 Finansiella intäkter — — 32 32 Finansiella kostnader — — –1 668 –1 668 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar — — –140 –140 Resultat före värdeförändringar 3 579 643 –2 253 1 969 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 605 — — 605 Förvärvsresultat Dalata 1 598 — — 1 598 Värdeförändring derivat — — –326 –326 Resultat före skatt 5 782 643 –2 579 3 846 Aktuell skatt — — –343 –343 Uppskjuten skatt — — –329 –329 Periodens resultat – kvarvarande verksamhet — — –3 251 3 174 Resultat från avvecklad verksamhet — — 0 0 ÅRETS RESULTAT 5 782 643 –3 251 3 174 1) För helåret 2025 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Hyresavtal till 1 354 MSEK 2) Inklusive avskrivningar på Rörelsefastigheter om 328 MSEK. 3) Redovisning av förvaltningsintäkter redovisas över tid och fast ersättning erhålls i förskott. Rörlig ersättning i Hyresavtal sker i samband med avräkning som görs halvårsvis eller årsvis enligt avtal. Redovisning och betalning av intäkter i Egen drift sker i samband med leverans av tjänst och/eller produkt. Geografisk marknad, MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Stor- britannien Irland Övriga Summa Nettoomsättning Hyresavtal 996 253 329 291 899 113 786 207 224 4 098 Egen drift — 82 — 48 692 1 098 1 372 — 80 3 371 Fastigheter, marknadsvärde1) 16 648 4 347 4 167 4 227 16 739 5 988 22 834 12 824 3 969 91 743 Investeringar i fastigheter2) 284 75 66 78 116 243 184 28 10 1 084 Förvärv fastigheter 351 — 710 — 778 — 6 020 11 096 — 18 954 Värdeförändring fastighet 134 74 153 –64 13 151 85 76 –17 605 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 23 1 956 3 067 6 255 — 357 11 657 Totala anläggningstillgångar till redo­ visat värde exkl uppskjuten skatt 17 860 4 360 4 169 4 955 16 081 5 182 23 723 12 999 4 005 93 333 1) Inkluderar även Rörelsefastigheters verkliga värde om 14 753 MSEK. 2) Inkluderar investeringar i inventarier/inredning i Rörelsefastigheter 133 MSEK. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 168 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 169 ===== Not C1, forts. KONCERNEN 2024 Rörelsesegment, MSEK Hyresavtal3) Egen drift3) Koncerngemensamt samt ej fördelade poster Summa Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter1) 3 865 — — 3 865 Intäkter Egen drift — 3 271 — 3 271 Nettoomsättning 3 865 3 271 — 7 136 Kostnader Hyresavtal –568 — — –568 Kostnader Egen drift2) — –2 713 — –2 713 Bruttoresultat 3 297 558 — 3 855 ­ varav bruttoresultat Hyresavtal 3 297 — — 3 297 ­ varav bruttoresultat Egen drift — 558 — 558 Central administration — — –200 –200 Transaktionskostnader Finansiella intäkter — — 38 38 Finansiella kostnader — — –1 590 –1 590 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar — — –119 –119 Resultat före värdeförändringar 3 297 558 –1 871 1 984 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 427 48 — 475 Förvärvsresultat Dalata Värdeförändring derivat — — –100 –100 Resultat före skatt 3 724 606 –1 971 2 359 Aktuell skatt — — –318 –318 Uppskjuten skatt — — –335 –335 Periodens resultat – kvarvarande verksamhet 3 724 606 –2 624 1 706 Resultat från avvecklad verksamhet — — — — ÅRETS RESULTAT 3 724 606 –2 624 1 706 1) För helåret 2024 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Hyresavtal till 1 275 MSEK. 2) Inklusive avskrivningar på Rörelsefastigheter om 284 MSEK. 3) Redovisning av förvaltningsintäkter redovisas över tid och fast ersättning erhålls i för ­ skott. Rörlig ersättning i Hyresavtal sker i samband med avräkning som görs halvårsvis eller årsvis enligt avtal. Redovisning och betalning av intäkter i Egen drift sker i sam­ band med leverans av tjänst och/eller produkt. Geografisk marknad, MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Stor- britannien Irland Övriga Summa Nettoomsättning Hyresavtal 942 245 240 307 920 86 784 111 230 3 865 Egen drift — 88 — 41 758 1 202 1 018 — 165 3 271 Fastigheter, marknadsvärde1) 16 019 4 418 3 455 4 511 16 959 6 145 18 883 1 725 4 219 76 334 Investeringar i fastigheter2) 321 47 85 41 145 257 98 16 12 1 024 Förvärv fastigheter 0 — — — — — 3 884 — — 3 884 Värdeförändring fastighet 93 227 126 –144 –19 –24 327 4 –114 475 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 28 2 058 3 213 6 953 — 385 12 637 Totala anläggningstillgångar till redo­ visat värde exkl uppskjuten skatt 17 697 4 432 3 457 5 312 15 909 5 037 19 491 1 725 4 245 77 304 1) Inkluderar även Rörelsefastigheters verkliga värde om 16 044 MSEK. 2) Inkluderar investeringar i inventarier/inredning i Rörelsefastigheter 46 MSEK. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 169 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 170 ===== C3 ARVODE OCH ERSÄTTNING TILL REVISORER ERSÄTTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget MSEK 2025 2024 2025 2024 PwC Revisionsuppdrag –15,7 –13,6 –7,6 –5,7 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget1) 2) –2,6 –0,1 –2,6 –0,1 (varav till moderbolagets revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) –2,6 –0,1 — — Skatterådgivning1) — — — — (varav till moderbolagets revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) — — — — Övriga tjänster –0,5 –2,2 –0,5 –2,1 (varav till moderbolagets revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB) –0,5 –2,1 — — Övriga revisorer Revisionsuppdrag –15,4 –7,9 — — Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget — 0,0 — — Skatterådgivning — –0,2 — — Övriga tjänster — — — — Summa –34,2 –24,0 –10,7 –7,9 1) Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avser övriga lagstadgade intyg. 2) Avser främst rådgivning och granskning rörande CSRD. C4 KOSTNADER HYRESAVTAL KONCERNEN MSEK 2025 2024 Driftskostnader –65 –58 Underhållskostnader –73 –71 Fastighetsskatt –135 –136 Fastighetsadministration –214 –270 Övriga förvaltningskostnader –32 –33 Summa –519 –568 I driftskostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten och fast­ ighetsskötsel. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. En del av driftskostnaderna och fastighetsskatten vidaredebiteras till hyresgästerna. Dessa intäkter redovisas under rubriken ”Övriga fastighets­ intäkter” i resultaträkningen och uppgår till 134 (114) MSEK. Fastighets­ administrationen om ­214 (­270) MSEK utgör bland annat kostnader för bokföring, revision, legal rådgivning och övriga administrationsrelaterade kostnader. C5 KOSTNADER EGEN DRIFT KONCERNEN MSEK 2025 2024 Personalkostnader –998 –994 Marknadsföring och försäljning –133 –153 Reparation och underhåll –104 –147 Fastighetsskatt –66 –63 Övriga driftskostnader –1 099 –1 072 Avskrivningar –328 –284 Summa –2 728 –2 713 I kostnader för Egen drift ingår kostnader för personal, administration, marknadsföring, underhåll samt driftskostnader. Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Utöver det ingår även avskrivningar på rörelsefastighe­ terna som redovisas till bokfört värde och belastas med årliga avskriv­ ningar. Rörelsefastigheterna redovisas till anskaffningsvärde vilket löpande minskas med avskrivningar. C6 RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG KONCERNEN MSEK 2025 2024 Personalkostnader –1 180 –1 150 Kostnad såld vara –133 –153 Underhåll –177 –218 Drift och administration –1 451 –1 457 Fastighetsskatt –201 –199 Avskrivningar –341 –304 Summa –3 483 –3 481 Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Utöver det ingår även avskriv­ ningar på rörelsefastigheterna som redovisas till bokfört värde och belas­ tas med årliga avskrivningar samt avskrivning på kontorsinventarier. C2 INTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIPER Hyresintäkter Hyresintäkter från Hyresavtal redovisas linjärt baserat på vill koren i avtalen. Hyresintäkter avser lokalytor för hotellverksam heter samt till mindre del även hyresintäkter från lokalhyror. Övriga fastighetsintäkter och statliga bidrag Övriga fastighetsintäkter utgörs huvudsakligen av utdebiterade kost­ nader för värme, el och fastighetsskatt och redovisas linjärt baserat på vill koren i avtalen. Statliga bidrag inom Hyresavtal redovisas som en övrigt intäkt och redovisas i resultaträkningen när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och i samma period som de kostnader det avser att täcka. Intäkter från Egen drift Intäkter från Egen drift avser de hotellverksamheter som bedrivs i Pandox egen regi. Intäkterna kommer i huvudsak från logi, mat och dryck samt konferensverksamhet. Intäkter från Egen drift redovisas i den period då tjänsterna utförs. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidi­ gare tidpunkt. Pandox intäkter hänför sig till segmenten Hyresavtal och Egen drift. Intäkter från Hyresavtal består av hyresintäkter och en mindre del övriga fastighetsintäkter. Hyreskontrakten är huvudsakligen kopplade till hotellets omsättning för logi, mat och dryck samt konferenser och innehål­ ler vanligen en garanterad minimihyra, vilket ger möjlighet till såväl ökade intäkter som skydd vid nedgång. Hyresintäkter enligt avtal har omräknats till snittkurs. De sammanlagda variabla hyresintäkterna ingår med 1 354 (1 275) MSEK av de totala hyresintäkterna om 3 935 (3 728) MSEK under 2025. Segmentet Egen drift genererar intäkter från hotell som Pandox driver i egen regi. Inom segmentet tillfaller hotellens intäkter såsom logiintäkter, intäkter för mat och dryck samt konferensintäkter Pandox i sin helhet. De sammanlagda intäkterna inom Egen drift uppgår till 3 371 (3 271) MSEK. Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall vid räkenskapsårets slut uppgick till 13,6 (14,4 ) år för aktuell portfölj, exklusive de förväntade hyresavtalen med Scandic. Vid bokslutstillfället ser förfallostrukturen för de framtida hyresintäkterna ut som nedanstående tabell visar. Intäkterna som förfaller mer än ett år från balansdagen baseras på rörliga intäkter för hyresutfall 2025 och utgör således en uppskattning. KONCERNEN HYRESINTÄKTER, FÖRFALLOSTRUKTUR KONTRAKTERAD HYRA1) MSEK 2025 2024 Hyresintäkter Förfaller till betalning inom ett år 3 666 3 610 Förfaller till betalning mellan 1–5 år 16 746 16 692 Förfaller till betalning senare än 5 år 29 469 31 044 Summa 49 880 51 347 1) Exklusive de förväntade hyresavtalen med Scandic. Cirka 1,6 procent av hyresintäkterna avser övriga hyror från kontor, butiker och andra mindre hyresintäkter. Löptiden på dessa avtal är betydligt kor­ tare. Dessa hyresintäkter ingår ej i ovanstående uppställning. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 170 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 171 ===== C7 LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIPER Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redo visas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. En skuld redovisas för den förväntade kostnaden för bonusbetalningar när koncernen har en gällande rättslig eller informell förpliktelse att göra sådana betalningar till följd av att tjänster erhållits från anställda och förpliktelsen kan beräknas tillförlitligt. Avgiftsbestämda pensionsplaner Avgiftsbestämda planer är planer för ersättningar efter avslutad anställning enligt vilka ett företag betalar fastställda avgifter till ett annat företag (normalt sett ett försäkringsbolag) och inte har någon legal förpliktelse eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Före­ tagets förpliktelser avseende avgifter till avgifts bestämda planer redo­ visas som en kostnad i resultatet i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt företaget under en period. Kapitalförsäkringar för anställda Företaget har avgiftsbestämda kapitalförsäkringar för anställda som har en pensionspremie som överstiger 10 prisbasbelopp, den delen som enligt före tagets pensionspolicy överstiger 10 prisbasbelopp är place­ rad i en kapital försäkring, premien definieras i procent av lön med hän­ syn tagen till lön och ålder, kapitalförsäkringarna är pantsatta till de anställda. Kapitalförsäkring skuldförs till beräknad skuld och motsvaras av en av moderbolaget ägd tillgång. Incitamentsprogram för anställda Pandox incitamentsprogram redovisas i enlighet med IFRS 2. Pro­ grammet ger upphov till ett åtagande gentemot programdeltagarna vilket värderas till verkligt värde och redovisas som en kostnad med en motsvarande ökning av avsättningar. Det verkliga värdet beräk­ nas per utgången av varje rapport period. Kostnader inklusive sociala avgifter fördelas och avsättningen ackumuleras över programmets intjänandeperiod. Koncernens och moderbolagets lönekostnader och styrelsearvoden upp­ går till –1 188,6 ( –1 145,4) MSEK och presenteras i nedanstående tabell. LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER Koncernen Moderbolaget MSEK 2025 2024 2025 2024 Styrelsens ordförande Christian Ringnes –1,1 –1,0 –1,1 –1,0 Övriga styrelseledamöter Bengt Kjell (vice Ordförande) –0,9 –0,8 –0,9 –0,8 Jon Rasmus Aurdal –0,7 –0,6 –0,7 –0,6 Ann­Sofi Danielsson1) — –0,6 — –0,6 Ulrika Danielsson –0,7 –0,6 –0,7 –0,6 Jeanette Dyhre Kvisvik –0,5 –0,5 –0,5 –0,5 Jakob Iqbal –0,5 –0,5 –0,5 –0,5 Verkställande direktören Grundlön –7,7 –7,3 –7,7 –7,3 Rörlig ersättning –2,9 –3,1 –2,9 –3,1 Incitamentsprogram –1,9 –3,5 –1,9 –3,5 Övriga ledande befattnings havare Grundlön –26,9 –23,0 –26,9 –23,0 Rörlig ersättning –8,1 –7,7 –8,1 –7,7 Andra ersättningar2) –8,5 –9,3 –8,5 –1,7 Incitamentsprogram –7,4 –11,9 –7,4 –14,3 Övriga anställda –913,4 –881,5 –41,1 –26,1 Incitamentsprogram –2,6 –3,1 –2,6 –3,1 Summa –983,8 –957,4 –111,5 –94,4 Koncernen Moderbolaget MSEK 2025 2024 2025 2024 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör –2,5 –2,6 –2,5 –2,6 Övriga ledande befattnings havare –7,6 –6,7 –7,6 –6,7 Övriga anställda –23,7 –22,7 –7,8 –5,7 Summa –33,8 –32,0 –17,9 –15,0 Sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande –0,2 –0,1 –0,2 –0,1 Övriga styrelseledamöter –0,6 –0,7 –0,6 –0,7 Verkställande direktör –4,7 –4,9 –4,7 –4,9 Övriga ledande befattnings havare –8,4 –11,8 –8,4 –11,8 Övriga anställda –157,1 –138,5 –28,3 –13,5 Summa –170,9 –156,0 –42,1 –31,0 Summa –1 188,6 –1 145,4 –171,6 –140,4 1) Ann­Sofi Danielsson avgick i samband med årsstämman 2025. 2) En ledande befattningshavare fakturerar sin ersättning. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och styrelseledamöter Syfte och omfattning Dessa riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare omfattar bola­ gets styrelseledamöter och koncernledning, vilken inkluderar verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare. Riktlinjerna är framåt­ blickande och ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Riktlinjerna omfattar inte sådana ersättningar som beslu­ tas av bolagsstämman. Främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Pandox vision är att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i värl­ den när det gäller specialistkompetens för aktivt ägande, förvaltning och utveckling av hotellfastigheter samt drift av hotell. Pandox strategi är att äga stora hotellfastigheter med strategiska lägen och hyra ut dem till starka hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal. I situationer då förutsättningar för en lönsam hyresrelation saknas kan Pandox välja att driva hotellverksamheten i egen regi. Pandox är en aktiv ägare som rör sig fritt över hotellvärdekedjan, vilket både minskar risken och skapar nya affärs­ möjligheter. Genom specialisering, affärsmässig flexibilitet och genomtänkt diversifiering i flera dimensioner lägger Pandox grunden för företagets vär­ deskapande. Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande av bolagets affärsstrategi förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalifice­ rade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraf­ tig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörliga kontantersättningar som omfattas av dessa riktlinjer ska även de syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklu­ sive dess hållbarhet. Ersättning till ledande befattningshavare Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponen­ ter: fast kontantlön, kortsiktig rörlig kontantersättning baserad på den fasta kontantlönen, kontantbaserade incitamentsprogram (befintligt och konti­ nuerligt LTI­program som enligt villkoren numera löper med ett år i taget), pensionsförmåner och andra förmåner. Därutöver möjliggör riktlinjerna ett prestationsbaserat långfristigt kontantprogram kopplat till aktiekursen för medlemmar i koncernledningen och andra nyckelpersoner inom Pandox (”LTIP 2024”). Prestationsvillkoren i LTIP 2024 mäts under perioden 1 janu­ ari 2024 – 31 december 2025 och LTIP 2024 ska utbetalas kontant snarast möjligt efter den 31 december 2025. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie­, aktiekurs­ relaterade eller prestationsbaserade ersättningar. Den kortsiktiga rörliga kontantersättningen baserad på den fasta kon­ tantlönen får uppgå till högst sex månadslöner för den verkställande direk­ tören, och fyra månadslöner för övriga ledande befattningshavare. Därut­ över ska verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare kunna erbjudas möjlighet att delta i kontantbaserade incitamentsprogram, vilka, om sådana införs av styrelsen och ersättningsutskottet, ska utfor­ mas likt Pandox befintliga kontantbaserade incitamentsprogram. Kriteri­ erna i programmen kan dock variera. Kontantbaserade incitamentspro­ gram kan vara kontinuerliga och fortlöpande. För det fall sådana kontant­ baserade incitamentsprogram implementeras ska det inom ramen för detta även fortsättningsvis vara möjligt att erhålla flera årslöner om utväxlingen för bolagets aktieägare under samma period varit mycket god. För verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare ska pensionsförmåner vara premiebestämda. Pensionspremierna för premie­ bestämd pension ska kunna uppgå till högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 171 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 172 ===== Not C7, forts. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner ska inte utgöra en väsentlig del av den totala ersättningen. Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära omständighe­ ter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befatt­ ningshavare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska vara affärsmäs­ sigt motiverad, stå i proportion till individens fasta lön och inte utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen på förslag av ersättningsutskottet. Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än svenska får vederbörliga anpassningar ske för att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska tillgodoses. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den kortsiktiga rörliga kontantersättningen baserad på den fasta lönen och ersättning som utgår under kontantbaserade incitamentsprogram (befint­ ligt och kontinuerligt LTI­program och LTIP 2025), ska vara kopplad till för­ utbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke­finan­ siella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning baserad på den fasta ersättningen ska kunna mätas under en period om ett år. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning under kontantbaserade incita­ mentsprogram ska kunna mätas, och avräknas, under en period om ett år men för mål som satts långsiktigt. Kriterierna för såväl kortsiktig som långsiktig rörlig kontantersättning ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsik­ tiga intressen, inklusive dess hållbarhet och avkastning för aktieägarna (för befintligt och kontinuerligt LTI­program gäller tillväxt i cash earnings per aktie, tillväxt i EPRA NRV per aktie samt hållbarhet) genom att exempel­ vis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Kriterierna för kortsiktig rörlig kontantersättning kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Minst en tredjedel (1/3) av erhållen nettobonus i de kontantbaserade inci­ tamentsprogrammen ska under året återinvesteras i aktier i bolaget. Dessa aktier ska behållas åtminstone i två år beräknat från förvärvsdatumet. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriteri­ erna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för den bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begräns­ ningar som må följa därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. Ersättning till styrelseledamöter Styrelseledamöters ersättning för arbete i Pandox styrelse beslutas av bolagsstämman. Styrelseledamöter har enbart rätt att erhålla sådant arvode som beslutats om av bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersätt­ ning kan dock utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller Pandox inom deras respektive expertisområden utanför deras uppdrag som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara marknadsmässig och regleras i ett konsultavtal som godkänns av styrelsen. Anställningsvillkor Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättning­ ens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskot­ tets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden för verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare vara högst sex till tolv månader. Vid uppsägning från ledande befattningshavarens sida får upp­ sägningstiden vara högst sex månader. Vid bolagets uppsägning av verk­ ställande direktören utgår ett avgångsvederlag om arton månadslöner som kan reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktö­ ren erhåller. I övrigt utgår inga avgångsvederlag. Beslutsprocess, förändringar och avvikelser, etc Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtmins­ tone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersätt­ ningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersätt­ ningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i för­ hållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättnings­ frågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Dessa riktlinjer gäller från årsstämma 2024 tills vidare. Anställningsvillkor ledande befattningshavare För verkställande direktören är den rörliga ersättningen maximerad till 5 månadslöner. För andra ledande befattningshavare är den rörliga ersätt­ ningen maximerad till 4 månadslöner. Den rörliga ersättningen baseras på kriterier avseende koncernens resultat och individuellt uppsatta mål. Vidare finns det långsiktiga incitamentsprogram. Mellan företaget och verk­ ställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från företagets sida erhålls ett avgångsvederlag som upp­ går till 18 månadslöner. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid upp sägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångs­ vederlag. Mellan företaget och andra ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid om 6–12 månader från företagets sida och 6 månader vid egen uppsägning. Inget avgångsvederlag utgår för andra ledande befatt­ ningshavare. Pensionspremien för verkställande direktören ska uppgå till 35% av den pensionsgrundande lönen. Övriga ledande befattningshavares pensionspremier baseras på en fastställd policy där avsättningen varierar beroende på lönenivå och ålder. Incitamentsprogram för anställda Pandox har Incitamentsprogram för ledande befattningshavare och nyckel personer: • Incitamentsprogramen är kontinuerliga, fortlöpande, prestations­ och kontantbaserat incitamentsprogram baserade på förutbestämda och mätbara finansiella och icke­finansiella kriterier. Styrelse moderbolag 2025: Christian Ringnes, styrelseordförande Jeanette Dyhre Kvisvik Jakob Iqbal Bengt Kjell, vice styrelseordförande Jon Rasmus Aurdal Ulrika Danielsson Ledande befattningshavare 2025: Liia Nõu, vd Anneli Lindblom, CFO Anders Berg Martin Creydt Tobias Ekman Mikael Hultqvist Lars Häggström Aldert Shaaphok Caroline Tivéus Jonas Törner Styrelse och ledande befattningshavare 2025: Antal Moderbolaget: 16, varav 5 kvinnor Antal Koncernen: 16 varav 5 kvinnor Medelantalet anställda för koncernen under 2025 uppgick till 1 511 perso­ ner (1 498) fördelningen på länder och kön framgår nedan. Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda 2025 2024 2025 2024 Kvinnor 732 759 17 14 Män 779 739 24 23 Summa 1 511 1 498 41 37 Styrelse Kvinnor 2 3 2 3 Män 4 4 4 4 Summa 6 7 6 7 Ledande befattningshavare Kvinnor 3 3 3 3 Män 7 7 7 7 Summa 10 10 10 10 Medelantal anställda per land Sverige 41 37 41 37 Belgien 417 436 — — Tyskland 322 336 — — Kanada — 91 — — Danmark 18 20 — — Finland 24 24 — — Norge 2 2 — — Nederländerna 42 44 — — Storbritannien 645 508 — — Summa 1 511 1 498 41 37 Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 172 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 173 ===== D Skatt D1 SKATT REDOVISNINGSPRINCIPER Periodens skatt består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redo visas i resultaträkningen, förutom då den underliggande transak­ tionen redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital och då även tillhörande skatteeffekt inkluderas. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktu­ ellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även juste­ ring av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden, och uppskjutna skatteskulder och fordringar redovisas i balansräkningen för alla temporära skillnader mellan bokförda och skattemässiga vär­ den på tillgångar och skulder. Redovisat värde på uppskjutna skat­ tefordringar och underskottsavdrag prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras om det inte längre är sannolikt att tillräckliga skatte­ pliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis. Uppskjuten skatt beräknas enligt lagstadgade skattesatser som har beslutats per balansdagen och förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskul­ den regleras. Den temporära skillnad som uppkommit vid första redo­ visningen av tillgångar och skulder vid ett tillgångsförvärv redovisas inte som uppskjuten skatt. VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Pandox förfogar över skattemässiga förlustavdrag. Pandox har värde­ rat de underskottsavdrag, enligt gällande skatteregler, som kommer att kunna nyttjas mot framtida prognostiserade vinster. Pandox kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskotts­ avdragen. SKATT I RESULTATRÄKNINGEN Koncernen Moderbolaget MSEK 2025 2024 2025 2024 Aktuell skatt –343 –318 –53 –137 Uppskjuten skatt –329 –335 –11 –22 Summa –672 –653 –64 –159 AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT Koncernen Moderbolaget MSEK 2025 2024 2025 2024 Skatt Redovisat resultat före skatt 3 846 2 359 729 1 298 Inkomstskatt beräkning enligt gällande skattesats2) –792 –486 –150 –267 Skatt hänförlig till tidigare år 28 50 3 –4 Ej skattepliktiga intäkter1) 357 148 86 113 Ej avdragsgilla kostnader –135 –240 –4 –1 Ej avdragsgilla ränte kostnader –153 –147 — — Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 37 34 — — Underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt –38 –5 — — Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 10 44 — — Justering av temporära skillnader –188 –62 1 — Effekt av förändrad skattesats2) 179 3 — — Effekt skatt utländska bolag 23 8 — — Årets skatt enligt resultaträkningen –672 –653 –64 –159 1) Förvärvsresultat Dalata (skattefri), skattefria orealiserade kursvinster samt avräkning av utländsk skatt. 2) I juli 2025 sänktes bolagsskattesatsen i Tyskland från 15 till 10 procent med en årlig minskning om 1 procentenhet från och med 2028. Redovisade temporära skillnader har således värderats om utifrån den inkomstskattesatsen som förväntas gälla när skillnaderna realiseras. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 173 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 174 ===== Not D1, forts. KONCERNEN UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 Ingående balans underskottsavdrag 247 227 — — Aktivering av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 10 46 — — Förvärv 17 — — — Tillkommande underskottsavdrag 21 7 — — Utnyttjade underskottsavdrag –71 –36 — — Omklassificering 201 — — — Förändrad skattesats –36 — — — Omräkningsdifferens på utländska underskott –7 3 — — Utgående balans 382 247 — — Ingående balans räntederivat — — 29 54 Justerad ingående balans — — — — Årets förändring — — –11 –25 Omklassificering till skulder — — — — Förändrad skattesats — — — — Omräkningsdifferens — — — — Utgående balans — — 18 29 Ingående balans övriga temporära skillnader 100 113 9 6 Justerad ingående balans 1 –2 — — Årets förändring i resultaträkningen 104 –13 0 3 Årets förändring i övrigt totalresultat –6 — — — Omklassificering 18 — — — Förändrad skattesats –3 — — — Omräkningsdifferens –6 2 — — Utgående balans 208 100 9 9 Utgående balans skattefordringar 590 347 27 38 Koncernens samlade skattemässiga underskott beräknas uppgå till 3 092 (3 365) MSEK den 31 december 2025. En uppskjuten skattefordran har beräknats på 1 158 (1 288) MSEK av underskotten. Uppskjuten skatt har inte redovisats på skattemässiga underskott om 1 934 (2 077) MSEK där avräkning mot framtida beskattningsbara vinster bedöms vara osäker. Årets förändring av uppskjuten skattefordran har redovisats över resultat­ räkningen förutom omräkningsdifferens på utländska underskott. KONCERNEN UPPSKJUTEN SKATTESKULD MSEK Förvaltnings- fastigheter Rörelse- fastigheter Obeskattade reserver Övriga temporära skillnader Ränte derivat Summa Ingående balans 1 jan 2024 4 433 312 212 96 217 5 270 Justerad ingående balans — — — 1 0 1 Förändring redovisad i resultaträkningen 315 40 16 –18 –20 333 Förvärv 78 — — — — 78 Omräkningsdifferens 68 14 2 10 0 94 Utgående balans 31 dec 2024 4 894 366 230 89 197 5 776 Ingående balans 1 jan 2025 4 894 366 230 89 197 5 776 Förändring redovisad i resultaträkningen 513 80 16 32 –67 574 Försäljning –3 — — — — –3 Omklassificering 34 166 — 19 — 219 Förvärv 1 889 — — — — 1 889 Effekt av ändrad skattesats –151 ­63 — 0 — –214 Omräkningsdifferens –175 ­9 –4 –21 –1 –210 Utgående balans 31 dec 2025 7 001 540 242 119 129 8 031 Uppskjuten skatteskuld avseende förvaltningsfastigheter avser temporära skill nader mellan verkligt värde och justerat skattemässigt värde. Juste­ ringsbeloppet utgörs av skillnaden mellan fastighetens redovisade anskaff­ ningsvärde vid förvärvstidpunkten, efter avdrag för skatterabatt, och fastig­ hetens skattemässiga värde vid förvärvstidpunkten. Uppskjuten skatteskuld avseende Rörelsefastigheter avser temporära skillnader mellan anskaff­ ningsvärde och skatte mässigt värde på fastigheterna. Uppskjuten skatte­ skuld avseende räntederivat avser orealiserade värdeförändringar som inte påverkar beskattningen. Uppskjuten skatt nyttjanderättstillgångar Uppskjutna skatteskulder kopplat till nyttjanderättstillgångar uppgår till 660 MSEK (632 MSEK) och uppskjutna skattefordringar kopplade leasingskul­ der uppgår till 661 MSEK (634 MSEK). Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 174 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 175 ===== E Tillgångar E1 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att gene­ rera hyres intäkter samt värdestegringar. Förvaltningsfastigheter inne­ fattar byggnader, mark, markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda, klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fast­ ställs av företagsledningen baserat på fastigheternas marknadsvärde i enlighet med IAS 40. Värdering sker enligt Nivå 3 i IFRS värderings­ hierarki och baseras på marknadsvärden som skulle utgöra det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden. Den generella definitionen av Nivå 3 är att värderingen baseras på antaganden och bedömningar från företagets sida. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vil­ ket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter, därefter till verk­ ligt värde vid varje bokslutstillfälle. Tillkommande utgifter aktiveras då det är sannolikt att före taget erhåller ekonomiska fördelar som är för­ knippade med utgifterna, med andra ord att utgiften är värdehöjande. Övriga underhållsutgifter samt reparationer resultatförs i den period de uppstår. Rörelsefastigheter som omklassificeras till förvaltningsfastigheter redo visas till verkligt värde vid omklassificeringstidpunkten. Förändringar i verkligt värde redovisas över resultaträkningen och fö rdelas på realiserade och orealiserade värdeförändringar. Realise­ rade värdeförändringar avser värdeförändringar för avyttrade fastig­ heter och orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeföränd­ ringar. Värdering Fastigheternas verkliga värde fastställs vid varje enskilt bokslutstillfälle genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Värde­ ring sker kvartalsvis av samtliga fastigheter, om avtal har tecknats avse­ ende köp och försäljning av fastighet utgör i stället avtalat fastighetsvärde grunden för marknadsvärdet vid kommande kvartalsbokslut. Värdet för fastigheterna bedöms med stöd av en kassaflödesmodell med en kalkylperiod om 10 år. Varje enskild hotellfastighets värde utgörs av nuvärdet av det framtida kassaflödet samt restvärdet år 10 diskonterat med marknadens avkastningskrav. Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Faktorer av stor betydelse för värderingen är den framtida intjäningsförmågan genom hyresutveckling, värdeförändringen i form av förädlingsmöjligheter, fastig­ hetens läge, underhållsskick samt marknadens avkastningskrav. Byggrätter och andra fastigheter där en kassaflödesvärdering inte är tillämplig, marknadsvärderas i stället utifrån ortsprismetoden. Externa värderingar genomförs årligen. Det är Pandox långivare som bestämmer, eller i vissa fall medverkar i beslut om, vilken extern värderare som ska användas, vilka hotellfastigheter som ska värderas och när det ska ske. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox värde­ ringsmodell och uppstår en skillnad mot internt utförd värdering analyseras den för att på så vis utmana modellen och gjorda antaganden. Under 2025 har 100 procent av fastighetsportföljen externvärderats. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Rörelsefastigheter däremot redovisas till anskaffningsvärde minus avskriv­ ningar och nedskrivningar i balansräkningen. Marknadsvärdet för Pandox samtliga fastighetsslag redovisas i informationssyfte bland nyckeltalen och ingår i EPRA NRV­beräkningarna. VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Antaganden kassaflöde Pandox hotellhyresavtal är i huvudsak omsättningsbaserade, med eller utan en kontrakterad minimihyra, vilket betyder att hotellopera­ törens omsättning har en direkt påverkan på hyresintäkternas stor­ lek. Vid bedömningen av en hotellfastighets framtida intjäningsför­ måga beräknas, utöver ett landspecifikt inflationsantagande, de underliggande intäkterna i operatörens (hyresgästens) verksamhet med beaktande och analys av marknadsläget med fokus på utbud, exempelvis att nya hotell byggs eller att hotell upphör med sin verk­ samhet. Hur efterfrågan utvecklas från exempelvis fritids­/ affärs­/ eller mötessegmenten samt effekter på hotellens beläggning, snittpris och marknads andelar i sin konkurrentgrupp. Utifrån marknadsana­ lysen och hotellspecifika bedömningar (exempelvis nyligen genom­ förda renoveringar) beräknas operatörens intäkter prognosticerat per intäktskategori (hotellrum, mötesrum, mat och dryck etc.) och den omsättningsbaserade hyran appliceras enligt avtal för att på så sätt beräkna total omsättningshyra. Generellt sett uppgår de procentuella hyrorna för rumsintäkter till 25–40 procent och övriga intäkter till 5–15 procent. I de fall den beräknade omsättningshyran understiger kon­ trakterad miniminivå används minimihyresnivån som inbetalning. Med fastighetskostnader avses drift, underhåll, fastighetsskatt, försäkring och tomträttsavgäld. Antaganden avkastningskrav Direktavkastningskraven tar sin utgångspunkt i marknadens direkt­ avkastningskrav som i mån av tillgång härletts ur försäljningar av jäm­ förbara hotellfastigheter. I brist på sådan information väger Pandox samman information om historiska hotellfastighetstransaktioner och ortsprismetoden med fokus på hotellfastighetens skick (tekniskt, pro­ duktmässigt), läge (ort, mikroläge), utvecklingsmöjligheter (tillbygg­ nad, utbyggnad, ändamålsenliga ytor) samt operatörens hyresbetal­ ningsförmåga, hyresavtalets konstruktion och längd, hyresgarantier och finansiella kovenanter. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 175 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 176 ===== Not E1, forts. Förändring per geografisk marknad framgår av nedanstående tabeller: PER GEOGRAFISK MARKNAD 31 DECEMBER 2025 MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Stor- britannien Irland Övriga Summa Ingående balans 16 019 4 418 3 454 4 481 13 076 1 541 11 778 1 725 3 798 60 290 Förvärv 351 — 710 — 778 — 5 860 11 251 — 18 950 Investeringar i befintlig portfölj 284 75 66 78 40 27 15 28 6 619 Utrangeringar/Avyttringar –76 — –11 –41 –19 — — — — –147 Omklassificeringar — — — — — 212 — — — 212 Värdeförändring 70 117 164 ­59 14 151 86 75 –18 600 Valutakursförändring ­ –263 –216 –261 –778 –103 –1 270 –255 –208 –3 354 Utgående balans 16 648 4 347 4 167 4 198 13 111 1 828 16 469 12 824 3 578 77 170 PER GEOGRAFISK MARKNAD 31 DECEMBER 2024 MSEK Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien Stor- britannien Irland Övriga Summa Ingående balans 15 470 4 063 3 303 4 430 12 600 1 415 10 538 1 647 3 760 57 226 Förvärv 0 — — — — — — — — 0 Investeringar i befintlig portfölj 322 47 85 39 124 74 22 16 3 732 Utrangeringar/Avyttringar — — — — –69 — — — — –69 Omklassificeringar — — — — — — — — — — Värdeförändring 227 169 124 –144 –22 2 327 4 –79 608 Valutakursförändring — 139 –58 156 443 50 891 58 114 1 793 Utgående balans 16 019 4 418 3 454 4 481 13 076 1 541 11 778 1 725 3 798 60 290 KALKYLANTAGANDEN PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 2025 Verkligt värde, MSEK Direktavkastningskrav Diskonteringsränta Intervall, % Snitt, % Intervall, % Snitt, % Sverige 16 648 4,5–6,7 5,5 6,5–8,7 7,5 – varav Stockholm 6 047 4,5–6,2 5,1 6,5–8,2 7,1 – varav Göteborg 2 703 4,6–6,3 5,0 6,6–8,3 7,0 – varav Malmö 1 466 5,2–6,4 5,5 7,2–8,4 7,5 – varav Övriga Sverige 6 432 5,6–6,6 6,0 7,6–8,6 8,0 Danmark 4 347 4,9–6,8 5,6 6,9–8,8 7,6 Norge 4 167 5,3–8,4 6,7 7,3–10,4 8,7 Finland 4 198 5,5–10,0 6,2 7,5–12,0 8,2 Tyskland 13 111 5,5–7,5 6,3 7,5–9,5 8,3 Belgien 1 828 6,3–7,3 6,7 8,3–9,3 8,7 Storbritannien 16 469 5,2–10,3 6,7 7,2–12,3 8,7 Irland 12 824 5,6–12,1 7,0 7,6–14,1 9,0 Övriga 3 578 5,1–7,0 6,0 6,9–8,8 7,8 Summa 77 170 4,5–12,1 6,3 6,5–14,1 8,3 KALKYLANTAGANDEN PER GEOGRAFISKT OMRÅDE 2024 Verkligt värde, MSEK Direktavkastningskrav Diskonteringsränta Intervall, % Snitt, % Intervall, % Snitt, % Sverige 16 019 4,5–7,3 5,5 6,5–9,3 7,5 – varav Stockholm 5 892 4,5–6,2 5,1 6,5–8,2 7,1 – varav Göteborg 2 806 4,6–7,3 5,1 6,6–9,3 7,1 – varav Malmö 1 454 5,5–6,4 5,5 7,5–8,4 7,5 – varav Övriga Sverige 5 867 5,6–6,6 6,0 7,6–8,6 8,0 Danmark 4 418 5,2–6,8 5,7 7,2–8,8 7,7 Norge 3 454 5,5–8,4 6,6 7,5–10,4 8,6 Finland 4 481 5,5–10,0 6,2 7,5–12,0 8,2 Tyskland 13 076 5,7–6,8 6,3 7,7–8,8 8,3 Belgien 1 541 6,6–7,4 7,0 8,6–9,4 9,0 Storbritannien 11 778 5,8–7,7 6,6 7,8–9,7 8,6 Irland 1 725 6,0–7,0 6,5 8,0–9,0 8,5 Övriga 3 798 5,3–7,2 6,2 7,3–9,2 8,0 Summa 60 290 4,5–10,0 6,1 6,5–12,0 8,1 Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 176 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 177 ===== Not E1, forts. Känslighetsanalys Nedanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1 procentenhets förändring i en parameter isolerat påverkar förvaltningsfastigheternas värde. Känslig­ hetsanalysen ska dock tolkas med försiktighet eftersom förändringar i drift­ netto och avkastningskrav ofta är sammanlänkade och därmed kan leda till förändringar i flera parametrar samtidigt. KÄNSLIGHETSANALYS VERKLIGT VÄRDE Förändring Värdeeffekt 2025, MSEK Värdeeffekt 2024, MSEK Direktavkastningskrav +/–0,5pp –5 690 / +6 674 –4 548 / +5 357 Valutakursförändring +/–1% +/–605 +/–443 Hyresintäkter +/–1% +/­625 +/–608 Diskonteringsränta 1) +/–0,5pp –4 399/+4 966 –3 500/+ 3 960 Driftnetto 1) +/–1% +/– 587 +/–569 1) Värdet avser nivå utgång 2025 baserat på 31 omsättningsbaserade hyresavtal utan kontrakteradminiminivå och 131 omsättningsbaserade hyresavtal med kontrakterad miniminivå som genererade rörlig hyra utöver miniminivå. I hyresavtal med kontrak­ tera miniminivå genereras omsättningsbaserad hyra först när ackumulerad hyra överstiger miniminivån. I omsättningsbaserade hyresavtal utan miniminivå påverkas hyresintäk­ terna omedelbart av förändring i RevPAR. För omsättningsbaserade hyres­ avtal med kontrakterad minimihyra gäller att rörlig hyra endast utgår när den ackumulerade totalhyran överstiger den ackumulerade minimihyran – först då påverkas hyresintäkterna av en förändring i RevPAR. För fasta hyresavtal sker normalt årlig indexering. Känslighetsanalysen utgår från det förenklade antagandet att en föränd­ ring i hyresintäkten är evig. EFFEKT AV REVPAR-FÖRÄNDRING PER 31 DECEMBER 2025: Förvaltningsfastigheter, intäktseffekt Förändring Intäktseffekt, MSEK RevPAR (antag 50/50­split mellan beläggning och pris) +/– 1% +/– 31 Hotellfastigheterna innehåller framför allt ytor för hotelländamål vilka är fullt uthyrda (Hyresavtal) alternativt drivs i egen regi (Egen drift) och har därmed en vakansgrad om 0 procent. Övriga lokalytor, exempelvis kontor och butiker, utgjorde 2025 cirka 1,0 procent av total fastighetsyta med en vakansgrad om cirka 6 procent. Sammantaget uppgick total vakansgrad i Pandox fastighetsportfölj därmed till cirka 0,1 procent 2025. Väsentliga åtaganden för investeringar i hotellfastigheter Vid utgången av det fjärde kvartalet 2025 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 1 893 MSEK, varav 1 215 MSEK förväntas genomföras under 2026. Under 2025 har totala investeringar samt underhåll uppgått till cirka 619 MSEK respektive 73 MSEK. Större pågående och framtida projekt utgörs av Quality Hotel Luleå, Scandic St Jörgen, Hilton Slussen, Radisson Blu Tromsö, Leonardo Inver­ ness, Leonardo Cork, Leonardo Leeds, Pullman Cologne, Clayton Cardiff Lane, konvertering av kontorsfastighet till hotell i Edinburgh samt gemen­ samt investeringsprogram med Scandic. SPECIFIKATION AV FASTIGHETSINTÄKTER OCH RELATERADE KOSTNADER MSEK 2025 2024 2023 Hotellhyror Fast hyra 250 216 226 Omsättningsbaserad hyra i hyresavtal utan kontrakterad miniminivå 651 528 615 Minimihyra i hyresavtal med kontrakterad miniminivå 2 266 2 178 1 989 Omsättningsbaserad hyra i hyresavtal med kontrakterad miniminivå 704 747 661 Summa hotellhyror 3 871 3 669 3 492 Övriga fastighetsintäkter Övrig hyra (lokaler, butiker, mobilmaster etc) 64 59 57 Övriga intäkter (tillägg, stöd etc) 163 136 141 Summa övriga fastighetsintäkter 227 195 198 Summa totala fastighetsintäkter 4 098 3 864 3 690 Direkta kostnader för förvaltningsfastig heter som genererat hyresintäkter under perio­ den (drift­ och underhålls kostnader, fastig­ hetsskatt och tomträttsavgäld)1) ­305 –298 –291 1) Exklusive fastighetsadministration och försäkringskostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med verkligt värdemetoden. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyres­ intäkter, värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. För rörelsefastig heter, dvs fastigheter där Pandox även verkar som hotellopera­ tör, se not E2. Av nedanstående tabell framgår förändringen av förvaltnings­ fastigheternas verkliga värde: VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER MSEK 2025 2024 Förvaltningsfastigheter, ingående balans (1 januari) 60 290 57 226 + Förvärv 18 950 0 + Investeringar i befintlig portfölj 619 732 – Utrangeringar/Avyttringar –147 –69 +/– Omklassificeringar 212 — +/– Orealiserad Värdeförändring 600 608 +/– Valutakursförändring –3 354 1 793 Förvaltningsfastigheter, utgående balans (31 december) 77 170 60 290 Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 177 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 178 ===== E2 RÖRELSEFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIPER De fastigheter som används i Egen drift klassificeras som rörelse­ fastigheter. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar enligt IAS 16. Rörelsefastigheterna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sanno likt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings­ värdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvär­ det. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponen­ ter, eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i sam­ band med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivnings­ tiden uppgår till mellan 3 och 200 år beroende på vilken komponent som avses. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och lig­ ger till grund för avskrivningen på byggnader, linjär avskrivningsme­ tod tillämpas: – Stomme 150–200 år – Tak 50 år – Fasad 50 år – Inre ytskikt 20 år – Installationer 25 år – Badrum 25 år – Specialanpassningar 50 år – Fast inredning 15–25 år – Markanläggningar 28 år – Inventarier/inredning 3–25 år Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. KONCERNEN MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 Byggnader Ingående anskaffningsvärden 11 519 8 353 Omklassificering –219 –6 Förvärv 9 3 292 Avyttringar — –634 Investeringar 96 33 Nedskrivningar — –25 Omföring från pågående ny­/ombyggnation 187 17 Omräkningsdifferens –946 489 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 646 11 519 Ingående avskrivningar –1 401 –1 337 Omklassificering 51 0 Avyttringar — 163 Försäljningar/Utrangeringar — — Årets avskrivningar –217 –176 Omräkningsdifferens 96 –51 Utgående ackumulerade avskrivningar –1 471 –1 401 Planenligt restvärde byggnader 9 175 10 118 Mark Ingående anskaffningsvärden 1 376 836 Omklassificering –11 — Förvärv/Avyttringar — 495 Omräkningsdifferens –108 45 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden mark 1 257 1 376 Totalt utgående planenligt restvärde 10 432 11 494 Pågående arbete rörelsefastighet Ingående anskaffningsvärden 630 421 Omklassificering –18 — Investeringar 239 213 Försäljningar/Utrangeringar — — Omföring från pågående ny­/ombyggnation –238 –29 Omräkningsdifferens –46 25 Utgående anskaffningsvärden pågående arbete 567 630 Summa rörelsefastigheter 10 999 12 124 Det verkliga värdet (marknadsvärdet) på rörelsefastigheterna överstiger anskaff nings värdet och framgår nedan. För verkligt värde värderingsmetod se not E1. MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 Marknadsvärde rörelsefastigheter (inkl. inventarier/inredning) 14 573 16 044 EFFEKT AV REVPAR-FÖRÄNDRING PER 31 DECEMBER 2025: Rörelsefastigheter, intäktseffekt Förändring Intäktseffekt, MSEK RevPAR (antag 50/50­split mellan beläggning och pris) +/– 1% +/– 29 VÄRDEFÖRÄNDRING RÖRELSEFASTIGHETER, REDOVISAS ENDAST I INFORMATIONSSYFTE MSEK Rörelsefastigheter, ingående balans (1 januari, 2024) 16 044 + Förvärv 4 + Investeringar i befintlig portfölj 465 – Avyttring — +/– Omklassificeringar –212 +/– Värdeförändring –483 +/– Valutakursförändring –1 245 Rörelsefastigheter, utgående balans (31 december, 2025) 14 573 Väsentliga åtaganden för investeringar i hotellfastigheter Vid utgången av det fjärde kvartalet 2025 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 757 MSEK, varav 415 MSEK förväntas genomföras under 2026. Under 2025 har totala inves­ teringar samt underhåll uppgått till cirka 465 MSEK respektive 104 MSEK. Större pågående och framtida projekt utgörs av Hotel Mayfair, Double­ Tree by Hilton Brussels City, Radisson Blu Glasgow, DoubleTree by Hilton Edinburgh, Residence Inn fastigheterna i London och det gröna investe­ ringsprogrammet för Scope 1 och 2. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 178 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 179 ===== E3 INVENTARIER OCH INREDNING REDOVISNINGSPRINCIPER Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff­ ningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventu­ ella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kost­ nader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur rap­ porten över finansiell ställning vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning utrange­ ring eller avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mel­ lan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod: – Maskiner och inventarier 3–15 år Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings­ värdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Moderbolaget Anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskriv­ ningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventu­ ella uppskrivningar. Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 Ingående anskaffningsvärden 1 342 1 419 23 23 Förvärv — — — — Avyttringar — –200 — — Investeringar 132 47 3 0 Omföring från pågående arbete 51 12 — — Försäljningar/utrangeringar — — — — Omklassificeringar 100 6 — — Omräkningsdifferenser –100 58 — — Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 525 1 342 26 23 Ingående avskrivningar –820 –839 –14 –12 Årets avskrivningar –104 –100 –3 –2 Försäljningar/utrangeringar — 150 — — Omklassificeringar 12 0 — — Omräkningsdifferenser 54 –31 — — Utgående ackumulerade avskrivningar –858 –820 –17 –14 Planenligt restvärde 667 522 9 9 E4 KUNDFORDRINGAR Består av hyresfordringar inom Hyresavtal och kundfordringar inom Egen drift. Per 31 december 2025 uppgick totala hyres­ och kundfordringar till 383 (419) MSEK. E5 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 Kapitalförsäkring 31 29 31 29 Förskottsbetald ersättning för markutnyttjande 4 5 — — Övriga långfristiga fordringar 56 59 — — Summa 91 93 31 29 E6 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 Förutbetalda kostnader 134 189 9 67 Upplupna hyresintäkter 508 470 — — Summa 642 659 9 67 E7 TILLGÅNGAR OCH SKULDER SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING KONCERNEN MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 Tillgångar Rörelsefastigheten Crowne Plaza Antwerp 195 20 Tillgångar som innehas för försäljning, Scandic1) 14 843 — Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning 15 038 20 Skulder Skulder som innehas för försäljning, Scandic1) 14 451 — Skulder klassificerade som innehav för försäljning 14 451 — 1) För mer information kring tillgångar och skulder som innehas till försäljning se not H2. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 179 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 180 ===== F1 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 Förskottsbetalda hyror 237 251 ­— — Upplupna räntekostnader 220 169 17 16 Upplupen fastighetsskatt 0 5 — — Upplupna personalkostnader 102 137 35 65 Övriga förutbetalda intäkter 96 117 — — Upplupna fastighetskostnader 188 123 — — Övriga upplupna kostnader 379 130 — — Övrigt 30 27 17 25 Summa 1 251 959 69 106 F2 AVSÄTTNINGAR REDOVISNINGSPRINCIPER En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder oviss­ het om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställ­ ning när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av eko­ nomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen. Vid försäljning av fastigheter där det förekommer hyresgarantier nuvärdes beräknas det sannolika utflödet av garantiutbetalningar och redovisas som avsättning. Tvister kan uppkomma som en del av den löpande verksamheten men inget väsentligt har påverkat koncernens finansiella ställning. Moderbolaget I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moder­ bolaget lättnadsregeln i RFR2 som innebär att IFRS 9 Finansiella instrument inte tillämpas. Moder bolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföre­ tag och redovisas som ansvarsförbindelser. Om det föreligger ett åtagande för moderbolaget redovisas istället det finansiella garanti­ avtalet som en avsättning. Koncernen Moderbolaget MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 Redovisat värde vid periodens ingång 55 75 48 69 Avsättningar som gjorts under perioden 64 11 50 14 Belopp som tagits i anspråk under perioden –20 –31 –13 –35 Redovisat värde vid periodens utgång 99 55 85 48 – varav långfristig del av avsättningarna 57 43 43 36 – varav kortfristig del av avsättningarna 42 12 42 12 Avsättningarna utgörs av avsättning till pension, avsättning till incitaments­ program samt avsättning till byggnadsinventarier. Ingående avsättning uppgick för pensioner till 35 (34) MSEK, för incita­ mentsprogram till 12 (35) MSEK och för byggnadsinventarier 8 (6) MSEK. Årets förändring uppgick för pensioner till 7 MSEK, för incitamentspro­ gram till 30 MSEK och för byggnadsinventarier och övrigt till 7 MSEK . Utgående avsättning 42 (35) MSEK pensionsavsättningar, 42 (12) MSEK incitamentprogram samt 16 (8) MSEK avseende byggnadsinventarier. F Operativa skulder F3 STÄLLDA SÄKERHETER, ANSVARSFÖRBINDELSER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER REDOVISNINGSPRINCIPER En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräf­ tas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom koncer­ nens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller inte kan beräknas med tillräck­ lig till förlitlighet. Koncernen Moderbolaget MSEK 2025 2024 2025 2024 Ställda säkerheter till kreditinstitut För egna skulder ställda säkerheter, fastigheter 44 652 34 539 — — Deposition bank 9 9 — — Garantier för anställda 31 29 31 28 Summa ställda säkerheter 44 692 34 577 31 28 Eventualförpliktelser Borgensförpliktelser för dotterföretag — — 38 543 29 793 Summa eventualförpliktelser — — 38 543 29 793 Fastighetsinteckningarna är ställda som säkerhet för banklån, ovan angivna belopp avser utestående banklån för vilka säkerheter ställts ut. Garantier för anställda avser garantier för tecknade kapitalförsäkringar. Eventualförpliktelser utgörs i huvudsak av bankgarantier utställda för dotter bolagens räkning. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 180 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 181 ===== G Finansiering, kapitalstruktur och eget kapital G1 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIPER Finansiella intäkter består av ränteintäkter på likvida medel. Ränte­ intäkter redovisas med effektivräntemetoden i takt med att de intjänas. Finansiella kostnader avser ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer när Pandox upptar räntebärande skulder. Valutakursvinster och valutakursförluster redovisas netto. Derivat används i syfte att ekonomiskt säkra risker för ränteexpone­ ring. Räntebetalningar avseende räntederivat (ränteswappar) redovisas som räntekostnad i den period de avser. Övrig förändring i räntederi­ vats verkliga värde redovisas på separat rad i årets resultat. Utdelningsintäkter redovisas när rätten till att erhålla utdelning fastställts på respektive dotterföretags årsstämma. Moderbolaget Förväntad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföre­ taget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina finansiella rapporter. Koncernen Moderbolaget MSEK 2025 2024 2025 2024 Finansiella intäkter Ränteintäkter 30 27 10 7 Ränteintäkter dotterföretag — — 860 946 Utdelning — — — 122 Realisationsresultat vid avyttring av dotterföretag — 2 2 1 Valutakurseffekter 2 — 58 478 Övriga finansiella poster 0 9 — — Summa finansiella intäkter 32 38 930 1 554 Finansiella kostnader Räntekostnader, lån värderade till upplupet anskaffningsvärde –1 935 –2 208 –280 –408 Räntenetto räntederivat värderade till verkligt värde 369 739 371 714 Räntekostnader dotterföretag — — –502 –580 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –140 –119 — — Valutakurseffekter — — –516 –72 Övriga finansiella poster –102 –121 –23 –21 Summa finansiella kostnader –1 808 –1 709 –950 –367 Finansnetto –1 776 –1 671 –20 1 187 Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 181 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 182 ===== G2 FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING REDOVISNINGSPRINCIPER Säkring av nettoinvestering Säkringsrelationen löper under ett kvartal där den säkrade posten och säkringsinstrumentet identifieras och kopplas vid starten av kvartalet. Säkrad risk är risken att valutakursförändringar i utlandsverksamhetens lokala valuta gentemot SEK orsakar förändringar i värdet av koncernens nettoinvestering när investeringen omräknas till SEK i koncernredovis­ ningen. Enbart koncernexterna lån används som säkringsinstrument. Den effektiva delen av valutaomvärderingen på säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i finansnettot i resultaträk­ ningen. Det belopp som redovisats i övrigt totalresultat och ackumule­ rats i omräkningsreserven ska omklassificeras via övrigt totalresultat till resultaträkningen när Pandox helt eller delvis avyttrar dotterbolag. Nettoinvesteringssäkring i utländsk verksamhet Pandox blir i koncernredovisningen exponerat mot valutarisk när utländska enheter inte har samma valuta, SEK, som koncernen. Ris­ ken säkras genom att externa lån upptas i lokal valuta. Den effektiva delen av valutaomvärderingen på säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapi­ tal. Den ineffektiva delen redovisas i finansnettot i resultaträkningen. Derivat och ränterisk Redovisning av ränterisk sker med uppdelning av räntekostnader res­ pektive värdeförändringar på separata rader. För ekonomisk säkring av prognostiserade ränteflöden från upplåning till rörlig ränta används ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. Ränteswappar värderas till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning. Räntekupongdelen redo visas löpande i årets resultat som en del av räntekostnaden. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswappar redovisas i resultatet efter de finansiella posterna på raden för värdeförändringar derivat. Pandox är genom sin verksamhet exponerad mot olika typer av finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat­ och balansräkning samt kassaflöde. Pandox är främst exponerad mot finan­ siella risker såsom ränterisk, likviditetsrisk, refinansieringsrisk, valutarisk och kreditrisk. Pandox finanspolicy är ett övergripande ramverk för hante­ ring av finansiella risker i koncernen med syfte att ange riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Pandox koncernen skall bedrivas, definiera finansiella risker och hur dessa skall begränsas, fastställa ansvarsfördel­ ning och administrativa regler samt fungera som vägledning i det dagliga arbetet för CFO och Treasury. Finanspolicyn utvärderas och fastställs av styrelse på årsbasis samt revideras vid behov. Låneavtalen med kreditinstituten är ofta villkorade av att koncernen och dotterbolagen uppfyller vissa på förhand fastställda nyckeltal och villkor. Utöver detta finns det vissa särskilda förebehåll och begränsningar i låne­ avtalen avseende ytterligare skuldsättning, garantiåtaganden och pantsätt­ ningar, väsentlig ändring av verksamheten samt förvärv och avyttringar, med mera. Pandox skuldfinansiering består uteslutande av kreditfaciliteter från 16 nordiska och internationella banker, i huvudsak mot säkerhet i fastighet. Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till 5 777 MSEK. Pandox finansiella kovenanter på koncernnivå utgörs av belångs­ grad, räntetäckningsgrad och soliditet. I tillägg har flertalet av koncernens banklån kovenanter på portföljnivå som bland annat mäter belåningsgrad, räntetäckningsgrad och lönsamhet i relation till skuld, isolerat för den underliggande säkerställda fastighetsportföljen. Samtliga koncernens kovenanter har varit uppfyllda under hela 2025 och det finns inga konkreta indikationer på framtida kovenantbrott. Pandox hållbarhetslänkade lånevolym uppgår per 31 december 2025 till 19 234 MSEK. Banklånens kreditmarginal kopplas till det årliga utfallet av tre väldefinierade hållbarhetsmål inom miljö, socialt och styrning (ESG). Uppfyllda mål innebär en rabatterad kreditmarginal och icke­uppfyllda mål innebär ett marginalpåslag. Pandox har även gröna lån som per 31 decem­ ber 2025 uppgår till 2 204 MSEK, för vilket de underliggande tillgångarna kvalificerar som ”gröna” och så länge denna gröna klassificiering kvarstår ger Pandox en reducerad kreditmarginal. Räntebärande skulder och krediter Per den 31 december 2025 uppgick krediter till 48 172 MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter efter avdrag för företagscertifikat uppgick –63 (2 783) MSEK och emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 3 473 (1 232) MSEK. Den del av certifikatvolymen som per 31 december inte täcktes av outnyttjade kreditfaciliteter täcktes istället av likvida medel. Likvida medel har efter periodens utgång använts för att återbetala utnytt­ jade kreditfaciliteter. Räntebärande skulder uppgår till 48 235 MSEK jäm­ fört med balansräkningen 49 281 MSEK. Skillnaden rör dels innehav utan bestämmande inflytande om 1 293 MSEK (Eiendomsspars ägarandel i Bidco, se not L1 närstående) samt uppläggningskostnader lån om 247 MSEK. Pandox har ett svenskt företagscertifikatprogram med ett rambelopp om totalt 5 000 MSEK. Programmets syfte är att sänka finansieringskostna­ derna samt därutöver diversifiera finansieringsstrukturen. Emitterade före­ tagscertifikat backas upp av existerande långfristiga ej utnyttjade kredit­ faciliteter. SKULDÖVERSIKT OCH OUTNYTTJADE KREDITER 31 DECEMBER 2025 MSEK Förfallodag Räntebas Total kredit Utnyttjat belopp Out nyttjat belopp Banklån 0–5 år Rörlig 40 273 40 273 0 Revolverande kreditfaciliteter 0–3 år Rörlig 7 899 4 426 3 473 Företagscertifikat 0–1 år Fast — 3 536 –3 536 Summa kreditfaciliteter 48 172 48 235 –63 Ränterisk Ränterisk är risken för att det verkliga värdet och framtida kassaflöden påver­ kas av förändringar i marknadsräntor genom löpande räntekostnader för lån och derivatinstrument, samt genom marknadsvärdesförändringar i derivat­ instrument. Ränteriskstrategin utgörs av en kombination av kort och lång räntebindningstid där ränteswappar används för att åstadkomma önskad räntebindningstid. Ränteriskstrategin tar hänsyn till bolagets aggregerade tillgångar och skulder inklusive derivat. Ränteriskstrategin uttrycks som en normportfölj som definierar risklimiter och maximalt avvikelsemandat för respektive löptid. Pandox ränte­ och kapitalbindning förhåller sig på total nivå enligt nedan. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Genomsnittlig räntebind ningstid, år Genomsnittlig ränta, % Kapital- bindning, år 2025 2,1 3,9 1,9 2024 2,7 4,0 2,6 FÖRFALLOSTRUKTUR AVSEENDE RÄNTEBINDNING 31 DECEMBER 2025 Total räntebindning Räntebindning derivat Löptid (MSEK) Belopp 1) Andel, % Volym Andel, % Genomsnitts- ränta derivat % 0–2 år 28 480 59% 9 837 33% 1,4 2–4 år 10 647 22% 10 647 36% 1,5 4–6 år 4 526 9% 4 526 15% 2,1 6–8 år 4 582 9% 4 582 15% 3,1 8–10 år — — — — — >10 år — — — — — Summa 48 235 100% 29 592 100% 1,8 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. FÖRFALLOSTRUKTUR AVSEENDE RÄNTEBINDNING 31 DECEMBER 2024 Total räntebindning Räntebindning derivat Löptid (MSEK) Belopp 1) Andel, % Volym Andel, % Genomsnitts- ränta derivat % 0–2 år 17 102 48% 7 271 28% 0,7 2–4 år 9 596 27% 9 596 37% 1,2 4–6 år 3 563 10% 3 563 14% 0,6 6–8 år 3 642 10% 3 642 14% 2,2 8–10 år 1 868 5% 1 868 7% 3,2 >10 år — — — — — Summa 35 771 100% 25 940 100% 1,3 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. KÄNSLIGHETSANALYS AVSEENDE RÄNTEFÖRÄNDRINGAR FÖR 2025 RESPEKTIVE 2024 Nedanstående tabell visar förändringen i olika scenarier. 2025 2024 Förändring Resultat före värdeföränd- ringar, MSEK Förändring Resultat före värdeföränd- ringar, MSEK Nuvarande räntebind­ ning förändrat ränte­ läge, med derivat +/–1% –/+ 151 +/–1% –/+86 Nuvarande räntebind­ ning förändrat ränte­ läge, utan derivat +/–1% –/+ 447 +/–1% –/+345 Omvärdering av ränte­ derivat vid förskjutning av räntekurvor +/–1% +/– 887 +/–1% +/–800 Ovanstående är resultateffekten vid specifika ränteförändringar som efter justering för skatt leder till samma effekt på eget kapital. Derivat redovisas löpande till verkligt värde i rapport över finansiell ställning, och värdeför­ ändringen som inte är kassaflödespåverkande redovisas i årets resultat. Valutarisk Valutarisk är risken att det verkliga värdet eller framtida kassaflöden påver­ kas till följd av förändrade valutakurser. Pandox minskar valutaexpone­ ringen i utländska investeringar genom att uppta lån i lokal valuta. Eget kapital valutasäkras vid behov inför förvärv, investeringar och avyttringar för att undvika värdeförändringar i det egna kapitalet. De utländska verk­ samheterna har i huvudsak både intäkter och kostnader i den lokala valu­ tan vilket gör att valutaexponering till följd av löpande flöden är begränsad. Lån och fastighetsinvesteringar till marknadsvärdering fördelar sig på olika valutor enligt nedan. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 182 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 183 ===== BELÅNINGSGRAD OCH LÅN I RESPEKTIVE VALUTA 31 DECEMBER 2025 MSEK 1) SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP Totalt Andel, % Ränta, %2) Summa räntebärande skulder 13 288 2 289 20 399 513 0 1 267 10 478 48 235 100% 3,9% Andel förfall i valuta, % 27,5 4,7 42,3 1,1 0,0 2,6 21,7 100,0 Genomsnittlig ränta % 3,2 2,7 3,5 1,8 0,0 5,1 5,9 3,9 Genomsnittlig räntebindningstid, år 1,8 0,4 2,2 0,2 0,0 1,8 2,5 2,1 Verkligt värde fastigheter 16 648 4 347 42 887 860 0 4 167 22 834 91 743 BELÅNINGSGRAD OCH LÅN I RESPEKTIVE VALUTA 31 DECEMBER 2024 MSEK 1) SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP Totalt Andel, % Ränta, %2) Summa räntebärande skulder 7 484 2 388 15 900 548 0 923 8 528 35 771 100% 4,0% Andel förfall i valuta, % 20,9 6,7 44,4 1,5 0,0 2,6 23,8 100 Genomsnittlig ränta % 3,1 3,2 3,3 3,8 0,0 4,8 6,2 4,0 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,8 0,8 2,9 0,2 0,0 3,4 3,0 2,7 Verkligt värde fastigheter 16 019 4 418 32 648 912 0 3 455 18 883 76 334 1) Värdena i tabellerna är omräknade till MSEK. 2) Genomsnittlig ränta inklusive bankens marginal, räntan beräknas på totalt utnyttjat kreditutrymme. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VALUTA 31 DECEMBER 2025, MILJONER I LOKAL VALUTA SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP Totalt SEK Tillgångar 18 670 4 052 2 940 77 1 4 627 4 262 111 894 Varav Finansiella tillgångar 945 1 009 173 1 1 4 51 2 451 Skulder 19 189 2 012 1 677 50 1 3 294 2 949 77 981 Varav Finansiella skulder 14 893 1 581 1 308 44 0 945 1 374 49 770 Effekt på resultat (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–60 +/–148 +/–1 +/–4 +/–15 +/–138 +/–358 Effekt på finansiella tillgångar och skulder (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–83 –/+1 227 –/+50 +/–0 –/+86 –/+1 643 –/+3 083 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VALUTA 31 DECEMBER 2024, MILJONER I LOKAL VALUTA SEK DKK EUR CHF CAD NOK GBP Totalt SEK Tillgångar 18 309 3 877 2 770 77 6 3 599 1 619 80 689 Varav Finansiella tillgångar 1 178 976 165 1 1 3 46 2 937 Skulder 12 380 1 961 1 633 51 1 3 210 823 46 994 Varav Finansiella skulder 8 015 1 550 1 306 45 0 947 666 36 086 Effekt på resultat (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–30 +/–42 +/–3 +/–5 +/–9 +/–20 +/–93 Effekt på finansiella tillgångar och skulder (MSEK) +/–10% växelkurs — +/–88 –/+1 310 –/+54 +/–0 –/+92 –/+858 –/+2 401 Not G2, forts. Likviditets- och refinansieringsrisk Likviditetsrisk är risken för att inte ha tillräcklig betalningsberedskap för att möta betalningsförpliktelser när dessa förfaller till betalning. Upprättandet av en konsoliderad likviditetsprognos utgör basen för bolagets upplånings­ eller placeringsbehov samt kontroll av den totala likviditetsreserven. Pandox likviditetsreserv uppgick vid årets slut till 1 720 (4 069) MSEK, och är fördelad enligt nedanstående tabell. Pandox har efter årets utgång ingått avtal för ny finansiering om 1 500 MSEK, vilket gör att likviditetsreserven uppgår till 3 220 MSEK. Därutöver har Pandox ingått avtal för en förläng­ ning med ett år av existerande finansiering om 2 000 MSEK. Refinansieringsrisk är risken att ett företag inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader. Lånens förfallotider ska, i syfte att minska refinansieringsrisken, fördelas jämnt över tiden för att minska risken att en stor andel lån omsätts vid en och samma tidpunkt. MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 Likvida medel 1 186 1 286 Likvida medel som innehas för försäljning 597 — Outnyttjade kreditlöften –63 2 783 Total likviditetsreserv 1 720 4 069 Förfallostruktur på finansiella skulder framgår av nedanstående tabell. Räntor beräknat enligt gällande villkor vid respektive tidpunkt. FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA SKULDER 31 DECEMBER 2025, MSEK Förfall Övriga skulder1) Krediter2) Ränta, lån och derivat3) 2026 — 5 777 202 Förfall 0–1 mån 327 — — Förfall 1–3 mån — 905 — Förfall 3–12 mån — 4 872 — 2027 — 19 699 769 2028 — 21 534 867 2029 — 1 162 63 2030 — — — Summa 327 48 172 1 900 FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA SKULDER 31 DECEMBER 2024, MSEK Förfall Övriga skulder1) Krediter2) Ränta, lån och derivat3) 2025 — 2 477 96 Förfall 0–1 mån 369 — — Förfall 1–3 mån — — — Förfall 3–12 mån — 2 477 — 2026 — 4 610 148 2027 — 20 860 666 2028 — 9 306 460 2029 — 1 301 68 Summa 369 38 554 1 341 1) Leverantörsskulder och övriga finansiella skulder förfaller normalt till betalning inom 30 dagar och har därmed klassificerats enligt detta i ovan tabeller. 2) Exklusive kontraktuell amortering. Inklusive outnyttjat belopp. Kontraktuell amortering uppgick till 408 (349) MSEK. 3) Beräkning baserad på utgående balans respektive år, och aktuella räntor per samma datum och en implicerad årlig räntekostnad för de olika förfallsperioderna. Kreditrisk Kreditrisk är risken för att en motpart inte kan uppfylla sina finansiella åta­ ganden mot Pandox. Kreditrisk uppstår bland annat vid placering av likvidi­ tetsöverskott, vid tecknande av derivatkontrakt samt vid utställda kreditav­ tal. Risken sprids genom användning av flera parter och endast godkända motparter får användas. Tillåtna motparter vid tecknande av kreditlöften, revolverande faciliteter och derivatinstrument är nordisk motpart med rating om antingen minst A– (S&P) eller minst A3 (Moody’s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s). Pandox har en väldiversifierad fastighetsportfölj vars hyresgäster kän­ netecknas av väletablerade, stabila och solida hyresgäster, vilket minskar kreditrisken på kundfordringarna. En ytterligare faktor som reducerar den potentiella kreditrisken är Pandox operativa beredskap vilket gör att man vid behov snabbt kan ta över den operativa verksamheten i fastigheten och på så sätt säkra kassaflödet. Uthyrningsgraden i Pandox helägda fastig­ hetsportfölj uppgick till närmare 100 procent och de vakanta ytorna utgjor­ des av butiks­ och kontorslokaler. Reserveringar för osäkra kundfordringar sker individuellt, dvs varje enskilt kundsaldo analyseras i reskontran. Kapitalhantering Pandox finansiella ställning följs i första hand upp baserat på belånings­ grad: mål 45–60 procent. Den interna uppföljningen av finansiell ställning fokuserar inte på eget kapital. Vid utgången av perioden uppgick belånings­ graden netto till 52,7 (45,2) procent, exklusive skuld som innehas till för­ säljning avseende Dalata Hotel Group plc:s operativa driftsplattform (se not H2), samt inräknat innehav utan bestämmande inflytande (Eiendomsspars ägarandel i Bidco, se not L1 närstående. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 183 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 184 ===== G3 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER, KATEGORIINDELNING, VERKLIGT VÄRDE OCH KVITTNING REDOVISNINGSPRINCIPER Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i rapporten över finansiell ställ­ ning inkluderar bland tillgångarna likvida medel, lånefordringar, hyres­ och kundfordringar samt derivat. Bland skulderna återfinns leverantörsskulder, låne skulder samt derivat. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmäs­ siga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Relevanta kategorier är följande: Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till upplupet anskaffningsvärde Kategorin avser finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fast­ ställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Exempel på tillgångar i denna kategori är kundford­ ringar, likvida medel, leverantörsskulder och räntebärande skulder. Dessa tillgångar (och skulder) värderas till upplupet anskaffnings­ värde med tillämpning av effektivräntemetoden. Hyresfordringar och andra fordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, dvs efter avdrag för osäkra fordringar. Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Till denna kate­ gori hör derivatinstrument. Pandox utnyttjar inte möjligheten att vär­ dera andra finansiella instrument till verkligt värde. Finansiella tillgångar (och skulder) värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verk­ ligt värde med värdeförändringar redovisade i övrigt totalresultat. Se vidare not G2, redovisningsprinciper rörande säkringsredovisning. Övriga finansiella skulder Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder, ingår i denna kategori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Redovisning i och borttagande från rapporten över finansiell ställning En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtals­ mässiga villkor. En fordran tas upp när bolaget presterat och en avtal­ senlig skyldighet föreligger för motparten att betala, även om fak­ tura ännu inte har skickats. Kundfordringar tas upp i rapporten över finansiell ställning när faktura har skickats. Skuld tas upp när motpar­ ten har presterat och avtalsenlig skyldighet före ligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när fak­ tura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställ­ ning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlo­ rar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell till­ gång. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställ­ ning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett netto belopp i rapporten över finansiell ställning endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera pos­ terna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärs­ dagen som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. VERKLIGA VÄRDEN PÅ FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER 31 DECEMBER 2025, MSEK Kategori Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Övriga långfristiga fordringar 91 — — Hyres­ och kundfordringar 383 — — Derivat Nivå 2 — 791 — Likvida medel 1 186 — — Summa finansiella tillgångar 1 660 791 0 Långfristiga räntebärande skulder 45 503 1) — — Derivat Nivå 2 — 161 — Kortfristiga räntebärande skulder 3 778 1) — — Leverantörsskulder 327 — — Summa finansiella skulder 49 608 161 0 VERKLIGA VÄRDEN PÅ FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER 31 DECEMBER 2024, MSEK Kategori Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Övriga långfristiga fordringar 93 — — Hyres­ och kundfordringar 419 — — Derivat Nivå 2 — 1 139 — Likvida medel 1 286 — — Summa finansiella tillgångar 1 798 1 139 — Långfristiga räntebärande skulder 33 175 1) — — Derivat Nivå 2 — 183 — Kortfristiga räntebärande skulder 2 359 1) — — Leverantörsskulder 369 — — Summa finansiella skulder 35 903 183 — 1) Uppläggningskostnader om 247 (237) MSEK har reducerat den räntebärande skulden i balansräkningen. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 184 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 185 ===== Not G3, forts. Verkliga värden på finansiella tillgångar och skulder De finansiella instrument för vilka verkligt värde är väsentligt att bedöma närmare utgörs av de räntebärande skulderna och derivat; övriga finansiella instrument har antingen en kort löptid eller uppgår till oväsentliga belopp. Lånen löper med korta räntor som motsvarar marknadsräntorna per balans­ dagen och företagets marginal på lånen bedöms motsvara den marginal som skulle erhållas per balansdagen. Bedömningen är sammantaget att det redo visade värdet på upplåningen utgör en rimlig approximation av det verkliga värdet. Derivaten, som utgörs av ränte swappar, värderas i nivå 2 i verkligt värdehierarkin – det vill säga baserat på indata som är direkt eller indirekt observerbara för tillgången eller skulden, utan inslag av betydande indata som inte är observerbara marknadsdata. Det verkliga värdet baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med utgångspunkt i aktuella marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid note­ rade på bokslutsdagen. Kvittning Koncernens räntederivatavtal ingår under International Swaps and Derivati­ ves Association (ISDA) master netting­avtal. Avtalen innebär att när en mot­ part inte kan reglera sina åtaganden enligt samtliga transaktioner avbryts avtalet och alla utestående mellanhavanden regleras med ett nettobelopp. ISDA­ avtalen uppfyller inte kriterierna för kvittning i rapport över finansiell ställning. I övrigt förekommer inga master netting­avtal för Pandox finan­ siella instrument. G4 EGET KAPITAL REDOVISNINGSPRINCIPER Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande, vilka utgörs av den vinst­ eller förlust andel och de nettotillgångar i koncernföretag som inte tillkom­ mer moder bolagets aktie ägare, redovisas som en särskild post i kon­ cernens eget kapital. I rapport över totalresultat för koncernen ingår den andel som tillfaller innehav utan bestämmande inflytande i årets totalresultat. Resultat per aktie Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncer­ nen hänförligt till moderbolagets ägare och på det vägda genomsnitt­ liga antalet aktier utestående under året. Inga potentiella stamaktier som skulle kunna ge utspädning förekommer för närvarande. Poster i eget kapital Aktiekapital Aktiekapitalet består av 75 000 000 A­aktier och 119 603 000 B­Aktier , sammanlagt 194 603 000 (194 603 000 ) aktier med ett kvotvärde om 2,5 kronor per aktie, till ett sammanlagt värde av 487 miljoner kronor. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital består av kapital som är tillskjutet av Pandox ABs ägare i form av nyemission och aktieägartillskott. Omräkningsreserv Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter som har upprättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den valuta som koncernens finansiella rapporter presenteras i. Koncernen presenterar sina finansiella rapporter i miljoner svenska kronor. Omvärderingsreserv Omvärderingsreserven innehåller verkligt värde förändringar som uppstår vid omklassificering av hotellfastigheter mellan Pandox två affärssegment, Egen drift och Hyresavtal, samt förvärvskostnader som uppkommit före tid­ punkten för förvärvets slutförande. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Balanserade vinstmedel består av upparbetade vinstmedel från tidigare år, inklusive årets resultat. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande, som uppkommit vid förvärv av För­ valtningsfastigheter, samt minoritetens andel av Årets resultat och Övrigt totalresultat minskat med minoritetens utdelning. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 4,50 (4,25) SEK per aktie, totalt cirka 876 (827) MSEK Data per aktie Genomsnittligt antal aktier för beräkning av resultat per aktie uppgår till 194 603 000. Årets resultat efter skatt per aktie uppgår till 16,13 kr (3 139 000 000 / 194 603 000). AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Förändring i antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital, SEK År Händelse B A B A Totalt Förändring Totalt 1994 Bildande 2 500 — 2 500 — 2 500 150 000 150 000 1995 Nyemission 1 250 000 — 1 252 500 — 1 252 500 75 000 000 75 150 000 1995 Fondemission 1 247 500 — 2 500 000 — 2 500 000 74 850 000 150 000 000 1997 Split 4:1 7 500 000 — 10 000 000 — 10 000 000 — 150 000 000 1998 Nyemission 5 000 000 — 15 000 000 — 15 000 000 75 000 000 225 000 000 2000 Nyemission 9 900 000 — 24 900 000 — 24 900 000 148 500 000 373 500 000 2013 Nyemission 100 000 — 25 000 000 — 25 000 000 1 500 000 375 000 000 2015 Nytt aktieslag och aktiesplit 6:1 50 000 000 75 000 000 75 000 000 75 000 000 150 000 000 — 375 000 000 2016 Nyemission 7 499 999 — 82 499 999 75 000 000 157 499 999 18 749 998 393 749 998 2017 Nyemission 10 000 000 — 92 499 999 75 000 000 167 499 999 25 000 000 418 749 998 2019 Nyemission 16 350 000 — 108 849 999 75 000 000 183 849 999 40 875 000 459 624 998 2024 Nyemission 10 753 001 — 119 603 000 75 000 000 194 603 000 26 882 502 486 507 500 Källa: Euroclear, Pandox. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 185 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 186 ===== G5 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNG OCH LEASINGSKULD REDOVISNINGSPRINCIPER Pandox tillämpar lättnadsreglerna avseende leasingavtal där den underliggande tillgången har ett lågt värde samt leasing på maximalt 12 månader ej medtas. Leasingavgiften fördelas mellan amortering och betalning av ränta samtidigt som de leasingavgifterna som tidi­ gare redovisats som externa kostnader ersätts av avskrivningskost­ nader på nyttjanderätterna. För beräkning av nyttjanderättstillgången och leasingskulden tillämpar Pandox en bedömd finansieringskost­ nad i lokal valuta utifrån de olika leasingavtalens löptider. Pandox inkluderar tre balansposter i balansräkningen: nyttjanderätts tillgång samt långfristig leasingskuld och kortfristig leasingskuld. I resultat räkningen redovisas den finansiella komponen­ ten i finansnettot på raden ”Finansiella kostnader avseende nyttjande­ rättstillgångar”. När tillämpligt används den implicita räntan utifrån avtal och för övriga nyttjanderättstillgångar har marginallåneräntan använts. Räntespannet är mellan 3,67 procent till 6,73 procent. Innehavaren av en tomträtt i Sverige har en rätt att använda marken på mycket lång tid och i vissa beskrivningar från kommuner anges ”i princip evig tid”. Genom detta ska det diskonterade värdet av tomträttsavgälder redovisas, enligt IFRS 16, som en evig nyttjan­ derättstillgång och leasingskuld i balans räkningen. Den erlagda tomt­ rättsavgälden redovisas till fullo som en finansiell kostnad. Pandox har tomträtts­ eller andra hyresavtal för mark i andra länder än Sverige. Dessa avtal är strukturerade på olika sätt, men förlängs vanligtvis och utifrån det bedöms att dessa avtal hanteras på samma sätt som svenska tomträtter. Lokaler redovisas till diskonterade värden i balansräkningen som en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld. I resultaträkningen skrivs nyttjanderättstillgången av över avtals tiden och betalning som sker till hyresvärd/leasinggivare redovisas dels som amortering på leasingskulden, dels som räntekostnad i resultaträkningen. För lokaler är förlängningsoption tillämplig, men då dessa inte bedömts väsent­ liga har de inte medräknats i leasingperioden. Totala leasingkostnader som ej inräknas inom ramen för IFRS 16, inklusive lågvärdes leasing och korta leasingavtal uppgår till oväsentliga belopp. Även eventuella rörliga delar uppgår till oväsentliga belopp varför inte heller anges separat. Totalt kassaflöde under året hänförligt till nyttjanderättstillgångar uppgår till cirka 161 (148) MSEK. LÖPTIDSANALYS LEASINGSKULDER 2025 Förväntas att regleras inom Mindre än 6 månader Mellan 6 och 12 månader Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 3 år Mellan 3 och 4 år Mellan 4 och 5 år Mer än 5 år Summa avtals enliga kassaflöden Redovisat värde leasingskuld Leasingskulder 10 11 13 12 12 12 3 695 3 765 3 765 LÖPTIDSANALYS LEASINGSKULDER 2024 Förväntas att regleras inom Mindre än 6 månader Mellan 6 och 12 månader Mellan 1 och 2 år Mellan 2 och 3 år Mellan 3 och 4 år Mellan 4 och 5 år Mer än 5 år Summa avtals enliga kassaflöden Redovisat värde leasingskuld Leasingskulder 13 18 29 23 22 22 3 039 3 165 3 165 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR MSEK Tomt- rätter Lokaler Fordon Övrigt Totalt Ingående balans 1 januari 2024 2 672 172 3 1 2 848 Nya avtal/investeringar — — 3 — 3 Ändrad leasingavgift, löptid eller ränta 219 — 0 1 220 Avyttringar och utrangeringar — — 0 0 0 Avskrivningar — –27 –2 –1 –30 Valutakursdifferenser 110 6 0 0 116 Utgående balans 31 dec 2024 3 000 151 4 1 3 156 MSEK Tomt- rätter Lokaler Fordon Övrigt Totalt Ingående balans 1 januari 2025 3 000 151 4 1 3 156 Nya avtal/investeringar 403 4 1 1 410 Ändrad leasingavgift, löptid eller ränta 464 –56 1 409 Avyttringar och utrangeringar 0 0 0 Avskrivningar –18 –2 –1 –21 Valutakursdifferenser –189 –5 0 0 –195 Utgående balans 31 dec 2025 3 679 77 3 1 3 760 LEASINGSKULDER MSEK 31 Dec 2025 31 Dec 2024 Kortfristiga 21 31 Långfristiga 3 744 3 134 Summa leasingskulder 3 765 3 165 REDOVISADE BELOPP I RESULTATRÄKNINGEN MSEK 2025 2024 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar 1) –140 –119 Avskrivningar avseende nyttjanderättstillgångar – inom kostnader Egen drift samt central a dministration –21 –30 1) Varav erlagd tomträttsavgäld uppgår till 137 (112) MSEK. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 186 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 187 ===== H Koncernstruktur H1 ANDELAR I DOTTERFÖRETAG MODERBOLAGET MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 Ingående anskaffningsvärden 18 007 13 773 Förvärv 0 4 149 Lämnade aktieägartillskott 875 85 Summa ackumulerade anskaffningsvärden 18 882 18 007 Ingående nedskrivningar –1 546 –1 546 Nedskrivning — — Utgående ackumulerade nedskrivningar –1 546 –1 546 Utgående balans 17 336 16 461 Aktier i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdeme­ toden. Pandox AB har 35 direktägda företag enligt nedan tabell och äger genom dessa ytterligare 197 företag. Fullständig förteckning över samtliga andelar i dotterföretag finns tillgänglig hos Pandox AB. Totalt äger koncernen 73 bolag i Sverige, 42 i Tyskland, 23 i Storbritannien, 20 i Norge, 18 i Neder­ länderna, 17 i Finland, 13 i Belgien, tolv i Danmark, fem på Irland, fyra i Kanada, fyra i Österrike samt ett i Schweiz. Direktägda dotterföretag Org. nr. Säte Antal aktier Andel kapital/röster HotAB Förvaltning AB 556475­5592 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Förvaltning AB 556097­0815 Stockholm, Sverige 5 500 100 Hotab 6 AB 556473­6352 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Grand Hotell i Helsingborg 556473­6329 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Fastighets AB 556473­6261 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469­4064 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Belgien AB 556495­0078 Stockholm, Sverige 1 000 100 Hotellus Holding AB 556475­9446 Stockholm, Sverige 1 000 100 Fastighets AB Hotell Kramer 556473­6402 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Luxemburg AB 556515­9216 Stockholm, Sverige 10 000 100 Pandox i Halmstad AB 556549­8978 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox i Borås AB 556528­0160 Stockholm, Sverige 1 000 100 Hotellus Mellansverige AB 556745­4656 Stockholm, Sverige 100 000 100 Grand i Borås Fastighets AB 556030­7083 Stockholm, Sverige 6 506 100 Hotellus International AB 556030­2506 Stockholm, Sverige 7 480 000 100 Hotellus Östersund AB 556367­3697 Stockholm, Sverige 1 000 100 Ypsilon Hotell AB 556481­4134 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Kolmården AB 556706­8316 Stockholm, Sverige 100 000 100 Hotellus Sverige Ett AB 556778­8699 Stockholm, Sverige 1 000 100 Sech Holding AB 556819­2214 Stockholm, Sverige 357 000 100 Pandox Portfölj 2 AB 556982­7040 Stockholm, Sverige 500 100 Pandox Sollentuna Centrum 12 AB 556660­3949 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Sweden AB 556942­1687 Stockholm, Sverige 500 100 Pandox Operations AB 556980­3207 Stockholm, Sverige 50 000 100 Direktägda dotterföretag Org. nr. Säte Antal aktier Andel kapital/röster Pandox Norge Holding 2 AB 559500­0984 Stockholm, Sverige 1 000 100 Pandox Norr AB 559515­3296 Stockholm, Sverige 25 000 100 Pandox i Malmö AB 556704­3723 Malmö, Sverige 1 000 100 Hotellus Denmark A/S 28970927 Danmark 5 000 100 Le Nouveau Palace SA 0423.048.375 Belgien 3 000 99,971) Immo Hotel BCC NV 0535.679.926 Belgien 68 070 100 Pandox Royale SA 0476.704.322 Belgien 68 808 99,992) Pandox Belgium NV 0890.427.732 Belgien 100 000 99,993) Pandox RMC BVBA 0552.929.692 Belgien 1 000 99,004) Convention Hotel International AG CHE­101.458.856 Schweiz 14 000 100 Pandox Peak Ltd 14593162 Storbritannien 1 001 100 1) Le Nouveau Palace SA ägs till 0,03 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 2) Pandox Royale SA ägs till 0,01 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 3) Pandox Belgium NV ägs till 0,01 procent av Hotellus International AB, vilket är helägt av Pandox AB (publ). 4) Pandox RMC BVBA ägs till 1 procent av Hotellus International, vilket är helägt av Pandox AB (publ). Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 187 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 188 ===== H2 UPPLYSNINGAR OM FÖRVÄRV AV DALATA HOTEL GROUP PLC REDOVISNINGSPRINCIPER IFRS 3 kräver att ett rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmeto­ den, vilket innebär att identifierbara tillgångar och skulder värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten. Transaktionskostnader som uppstått i samband med att Pandox erhöll det bestämmande infly­ tande över verksamheten redovisas över resultaträkningen i linje med IFRS 3. Pandox tillämpar IFRS 3 genom att värdera de förvär­ vade tillgångarna och relaterade skulderna till verkligt värde vid till­ trädet den 7 november 2025 och redovisar negativ goodwill som ett förvärvsresultat i resultaträkningen. Förvärvad hotelldrift med tillhö­ rande balansposter klassificeras enligt syftet vid förvärvet baserat på ingånget avtal och i enlighet med IFRS 5 som tillgångar och skulder som innehas för försäljning. Bakgrund Den 15 juli 2025 tillkännagav Pandox ett rekommenderat kontantbud om 6,45 EUR per aktie avseende det noterade bolaget Dalata Hotel Group plc (Dalata), genom ett konsortium bestående av Pandox AB (Pandox) och Eiendomsspar AS (Eiendomsspar), med Pandox dotterbolag Pandox Ireland Tuck Limited (Bidco) som förvärvande bolag. Pandox och Eiendomsspars ägarandelar i Bidco uppgår till 91,2 respektive 8,8 procent. Förvärvet slut­ fördes den 7 november 2025. Eiendomsspar AS Eiendomsspar deltar i transaktionen genom att bidra med sitt befintliga aktieinnehav i Dalata samt genom att medfinansiera kontantbudet tillsam­ mans med Pandox. Se vidare not L1. Förvärvsvärde Köpeskillingen uppgår till cirka 1 364 MEUR, motsvarande cirka 15 096 MSEK. Per 31 december 2025, uppgick transaktionskostnader till 36 MEUR, motsvarande cirka 392 MSEK (se fördelning nedan). Dalatas nettoskuld per förvärvstidpunkten uppgick till cirka 291 MEUR, motsvarande cirka 3 221 MSEK. Finansiering av förvärvet Förvärvet är fullt finansierat genom en kombination av förvärvskredit om 1 165 MEUR, övriga existerande kreditfaciliteter samt likvida medel. Transaktionskostnader Förvärvsrelaterade engångskostnader motsvarande cirka –151 MSEK, som uppkom vid minoritetsförvärvet, dvs före förvärvets slutförande den 7 november 2025, ingår i anskaffningsvärdet för minoritetsposten som i tredje och del av fjärde kvartalet har omvärderats till verkligt värde över eget kapi­ tal. Transaktionskostnader efter förvärvets slutförande om motsvarande cirka –241 MSEK har kostnadsförts och belastat resultatet i det fjärde kvar­ talet 2025. Förvärvad verksamhet Per den 30 september 2025 kontrollerade Pandox och Eiendomsspar 27,3 procent av utestående aktier i Dalata och innehavet redovisades som en finansiell placering i delårsrapporten. Förvärvet slutfördes i det fjärde kvar­ talet 2025 (förvärvsdatum 7 november), varvid Pandox, via sitt förvärvande dotterbolag (Bidco), blev ägare till 91,2 procent av verksamheten och Eiendomsspar erhöll en minoritetspost om 8,8 procent i Bidco. Dalata redo­ visas som ett rörelseförvärv och konsolideras i Pandox koncernen från den 7 november 2025. Förvärvet avser Dalatas verksamhet där Pandox, efter en uppdelning av Dalatas verksamhet i en fastighetsägande och en hotelldri­ vande del, behåller 31 Förvaltningsfastigheter i Irland och Storbritannien. Scandic förväntas förvärva den operativa driftsplattformen med 56 hotell­ operatörsverksamheter, huvudsakligen under varumärkena Clayton och Maldron. Därutöver tillkommer ytterligare en Förvaltningsfastighet i Edin­ burgh som är under konvertering till hotell. Under uppdelningsfasen kommer Scandic att ansvara för driften av samtliga 56 Dalata­hotell genom managementavtal. Scandic förväntas betala 500 MEUR justerat för kassa, rörelsekapital samt resultat i hotellverk­ samheten, från den 7 november 2025, vid uppdelningens slutförande. Avsik­ ten är att Scandic förvärvar den operativa driftsplattformen, efter en plane­ rad uppdelning av Dalatas verksamhet under andra halvan av 2026. Bruttoresultat Dalata I det fjärde kvartalet 2025 uppgick hyresintäkterna och bruttoresultat/drift­ netto från Dalata till motsvarande cirka 146 MSEK respektive cirka 138 MSEK. De förväntade årliga hyresintäkterna beräknas uppgå till motsva­ rande cirka 1 145 MSEK (EUR/SEK 10,55) och redovisas från tillträdet i affärssegmentet Hyresavtal med en beräknad lönsamhet i linje med Pandox redan existerande hyresavtal i Storbritannien och Irland. Förvärvade tillgångar och skulder samt förvärvsresultat Dalata (negativ goodwill) Pandox förvärvade Förvaltningsfastigheter uppgår till totalt 1 563 MEUR per 2512, motsvarande 16 910 MSEK. Därutöver ingår uppskjuten skatte­ skuld om 171 MEUR, motsvarande 1 847 MSEK. Verkligt värde på hotellverksamheten vid förvärvet är nettot efter köpe­ skilling avseende förvärvade nettotillgångar, 175 MEUR och justeras för beräknade kostnader för att genomföra en försäljning av hotellverksamheten till Scandic om –31 MEUR. Negativ goodwill uppgår till 144 MEUR, motsva­ rande 1 598 MSEK och har redovisats i resultaträkningen som förvärvsresul­ tat Dalata. Se efterföljande tabell för sammanställning per förvärvstidpunkt: MEUR* Köpeskilling –1 364 Förvärvade 31 fastigheter* 1 525 Förvärvad fastighet Edinburgh, under konvertering till hotell* 34 Uppskjuten skatteskuld –171 Netto Pandox 25 Scandic netto fordringar och skulder som innehas för försäljning 151 Överskott 175 Beräknade försäljningskostnader –31 Förvärvsresultat (negativ goodwill), MEUR 144 Förvärvsresultat (negativ goodwill), MSEK 1 598 * Kurs GBP/EUR vid förvärvstidpunkt för de fastigheter som har GBP som funktionell valuta. Försäljningskostnader I förvärvsresultatet från Dalataförvärvet har försäljningskostnader för att genomföra affären som beräknats till ­31 MEUR beaktats. Finansiell rapportering Fram till att avyttringen av hotelloperatörsverksamheten genomförs redo­ visas den som ”Resultat från avvecklad verksamhet” och påverkar inte resultatet i Pandox affärssegment Egen drift. Balansräkningens poster, exklusive fastigheterna och därtill hörande poster, redovisas som ”Till­ gångar och skulder som innehas till försäljning”. Ingen väsentlig resultat­ effekt för Pandox beräknas redovisas under ”Resultat från avvecklad verksamhet”. Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 188 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 189 ===== I Kassaflödesanalys I1 SPECIFIKATION ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN REDOVISNINGSPRINCIPER Likvida medel består av bankmedel. Pandox redovisar kassaflödes­ analysen enligt den indirekta metoden. Vid indirekt metod är utgångs­ punkten årets resultat före skatt och justeringar görs för resultatpos­ ter som inte är kassa flödespåverkande och för förändringar i rörelse­ kapital. Vid förvärv eller försäljning av bolag redovisas endast kassa­ förändringen. I kassa flödet från finansieringsverksamheten redovisas kassatransaktioner till följd av företagets finansiering. KONCERNEN MSEK 2025 2024 Förvärv av hotellfastigheter och andra affärsenheter Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 19 233 — Rörelsefastigheter 4 3 790 Kortfristiga fordringar 10 995 65 Likvida medel 0 32 Summa tillgångar 30 232 3 887 Uppskjuten skatt 1 889 73 Kortfristiga skulder 13 398 96 Summa skulder 15 287 169 Köpeskilling: Utbetald köpeskilling 15 860 3 794 Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten 0 –32 Påverkan på likvida medel 15 860 3 762 Avyttring av dotterföretag och andra affärsenheter Avyttrade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 137 69 Kortfristiga fordringar 0 617 137 686 Långfristiga skulder 2 — Uppskjuten skatt 1 — Kortfristiga skulder 2 9 Summa skulder 5 9 Försäljningspris: Erhållen köpeskilling 148 674 Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten 1 6 Påverkan på likvida medel 149 680 Avstämning av skulder som härrör från finansierings- verksamheten: LÅN TILL KREDITINSTITUT MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 Ingående balans 35 534 32 770 Kassaflöden 14 600 1 477 Valutakursdifferenser –2 146 1 287 Utgående balans skulder 47 988 35 534 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet MSEK 2025 2024 Periodisering av uppläggningskostnader för lån 98 80 Avsättningar 45 –20 Förvärvsrelaterade poster 241 — Kapitaliserad ränta 64 –23 Omräkningsdifferenser 343 –155 Övrigt –13 –9 Summa övriga poster som inte ingår i kassaflödet 778 –127 Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 189 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 190 ===== J Moderbolagets redovisningsprinciper och tillkommande upplysningar J1 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisnings lagen, ÅRL (1995:1554) och rekommendationerna i Rådet för finansiell rapportering, RFR 2, Redovisning för juridiska per­ soner samt uttalanden från Rådet för finansiell rapportering, UFR. RFR 2 innebär att moderbolaget ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden så långt det är möjligt inom ramen för ÅRL, tryg­ gandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och till­ lägg till IFRS som ska göras, dessa beskrivs nedan. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Klassificering och uppställningsformer För moderbolaget redovisas i årsredovisningen en resultaträkning och balans räkning i enlighet med 9 kap. ÅRL. Dessa är uppställda enligt uppställnings scheman i ÅRL. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat­ och balans­ räkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik i balans räkningen. Tillgångar och skulder som innehas för försäljning Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verk samheter särredovisas inte i moderbolagets resultat­ och balans­ räkning då moderbolaget följer ÅRLs uppställningsform för resul­ tat­ och balansräkning. Information om anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter lämnas i stäl­ let som notupplysning. Vidare sker avskrivning i enlighet med års redovisningslagen. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovis­ ning i IFRS 9, i moderbolaget som juridisk person. I moderbolaget värderas finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Anskaffnings­ värdet för räntebärande instrument justeras för den periodiserade skillnaden mellan vad som ursprungligen betalades, efter avdrag för transaktionskostnader, och det belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive underkurs). Ränteswappar som effektivt säkrar kassaflödesrisk i räntebetal­ ningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig ränta och upp lupen skuld avseende fast ränta och skillnaden redovi­ sas som räntekostnad respektive ränte intäkt. Säkringen är effektiv om den ekonomiska innebörden av säkringen och skulden är densamma som om skulden i stället hade tagits upp till en fast marknadsränta när säkringsförhållandet inleddes. Eventuell betald premie för swap­ avtalet periodiseras som ränta över avtalets löptid. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde metoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villko­ rade köpeskillingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskil­ lingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av avsättningen/for­ dran läggs på/reducerar anskaffningsvärdet. Värdet på aktier i dotter­ företag prövas om en indikation om ett nedskrivningsbehov föreligger. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i Resultaträkning för moder bolag. Redovisning av leasingavtal Leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Nyttjande rätt och leasingskuld redovisas därmed inte i balansräk­ ningen. J4 BOKSLUTSDISPOSITIONER MODERBOLAGET MODERBOLAGET MSEK 2025 2024 Koncernbidrag 855 135 Förändring obeskattade reserver 0 0 Summa bokslutsdispositioner 855 135 J2 KORT ­ OCH LÅNGFRISTIGA SKULDER MODERBOLAGET MODERBOLAGET MSEK 2025 2024 Skulder till kreditinstitut som förfaller inom ett år 1 152 1 288 Skulder till kreditinstitut som förfaller mellan ett–fyra år 8 494 3 458 Skulder till kreditinstitut som förfaller från fem år och senare — — Summa kort och långfristiga skulder1) 9 646 4 746 1) Uppläggningskostnader om –27 (–15) MSEK har reducerat den räntebärande skulden i balansräkningen. J3 VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel 9 451 998 692 Årets resultat 664 908 319 SEK 10 116 907 011 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 4,50 SEK per aktie: 875 713 500 Överföres i ny räkning 9 241 193 511 SEK 10 116 907 011 Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 190 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 191 ===== K Händelser efter balansdagen K1 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Det har inte skett några händelser eller transaktioner av betydelse efter den 31 december 2025 som påverkar de lämnade finansiella rapporterna för Pandox koncernens verksamhetsår 2025. L Närståendetransaktioner L1 NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER Närstående bolag definieras som de i Pandoxkoncernens ingående dotter­ företag samt bolag där närstående fysiska personer har ett bestämmande, gemensamt bestämmande eller betydande inflytande. Som närstående personer räknas styrelsemedlemmar, personer i ledande befattningar samt nära familjemedlemmar till sådana. Det är tre huvudägare av Pandox AB, Eiendomsspar Sverige A/S, Christian Sundt AB och Helene Sundt AB. Moder bolaget har när stående relation med sina dotterföretag. Intressekon­ flikter rörande styrelsen för Pandox hanteras innan varje styrelsemöte genom att analysera om någon beslutspunkt på agendan skulle kunna innebära en intressekonflikt. Om så är fallet anges det i styrelseprotokollet hur den aktuella intressekonflikten hanteras, t.ex. att en styrelseledamot förklarar sig jävig och därmed inte deltar under aktuell diskussions­ eller beslutspunkt. I ett mindre antal av dotterföretagens kreditavtal förekommer vissa restriktioner avseende utdelningar. Information om ersättningar till nyckel­ personer i ledande positioner återfinns i not C7. Information om dotterföre­ tag återfinns i not H1. Koncerninterna transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Trans­ aktionerna består av utfördelning av centrala administrationskostnader, räntor avseende finansiella fordringar och skulder. Pandox huvudägare Eiendomsspar A/S (Eiendomsspar) har en ägaran­ del i Bidco om 8,8 procent uppgående till 120 MEUR, motsvarande 1 293 MSEK, som finansiell placering. Vid periodens utgång är denna klassifice­ rad som en långfristig räntebärande skuld för Pandox. Skulden avses reg­ leras när Pandox förväntas förvärva ägarandelen och då äga Bidco till 100 procent. Fram till Pandox förvärv av ägarandelen har Eiendomsspar ett innehav utan bestämmande i Bidcos resultat. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 31 fastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytter ligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Under det fjärde kvartalet 2025 har Eiendomsspar AS förvärvat 5,1 procent av nio hotellfastigheter i Tyskland av extern part. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respek­ tive CGS Holding AS. Under perioden januari–december 2025 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 1,5 (1,4) MSEK. Moderbolaget Moderbolagets arvode för centrala administrativa tjänster från koncern­ företag uppgick under året till 142 (105) MSEK. Inga övriga inköp har skett mellan moderföretaget och dess koncernföretag. TRANSAKTIONER MELLAN MODERBOLAGET OCH NÄRSTÅENDE Moderbolaget MSEK 31 dec 2025 31 dec 2024 Centrala administrationskostnader 142 105 Ränteintäkter från dotterföretag 860 946 Utdelning från dotterföretag — 112 Räntekostnader till dotterföretag –503 –580 Fordringar på närstående 15 843 9 192 Skulder till närstående 8 070 5 285 Erhållna koncernbidrag 957 425 Lämnade koncernbidrag –102 –290 Noter PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 191 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 192 ===== Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern­ redovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovis ­ ningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställ­ ning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfakto­ rer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar vidare att hållbarhetsrapporten för koncernen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen kapitel 6 §§12­12f samt i enlighet med de antagna europeiska standarderna för hållbarhetsrap­ portering (”ESRS”) och EU:s taxonomiförordning. Stockholm den 11 mars 2026 Årsredovisningen godkändes och undertecknades av samtliga den 11 mars 2026. Christian Ringnes Ordförande Jon Rasmus Aurdal Jeanette Dyhre Kvisvik Bengt Kjell Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Jakob Iqbal Ulrika Danielsson Styrelseledamot Styrelseledamot Liia Nõu Verkställande direktör Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 11 mars 2026. Vår granskningsberättelse över hållbarhetsrapporten har lämnats den 11 mars 2026. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar­Blomstedt Linda Andersson Årsredovisningens undertecknande PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 192 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 193 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Pandox Aktiebolag (publ), org. nr 556030-7885 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon­ cernredovisningen för Pandox AB (publ) för år 2025 med undantag för hållbarhetsrapporten på sidorna 94–157. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 91–192 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent­ liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finan­ siella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis ­ ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avse ­ enden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resul­ tat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandar ­ der, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte hållbarhetsrapporten på sidorna 94­157. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis ­ ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer rapport över resultat och övrigt totalresultat och rapport över finan­ siell ställning för koncernen samt resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo­ lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi ­ sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbola ­ get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och över ­ tygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförord­ ningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder­ företag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck­ liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlig ­ hetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga upp­ skattningar som har gjorts med utgångspunkt från antagan­ den och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsido­ sätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upp­ hov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentlig ­ heter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsen­ lig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till bolagets och koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felak­ tigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalita ­ tiva överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tid­ punkt och omfattning. De kvantitativa väsentlighetsta ­ len används också för att bedöma effekten av eventuella fel aktigheter, enskilt och sammantaget, på de finansiella rapporterna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest bety ­ delsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern­ redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ­ ningstagande till, årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Revisionsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 193 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 194 ===== Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Värdering av hotellfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen samt not E1 Förvaltningsfastigheter. Marknadsvärdet på förvaltningsfastigheterna uppgår per 31 december 2025 till MSEK 77 170. Förvaltningsfastig ­ heterna utgör en väsentlig del av balansräkningen och värderingen av dessa är till sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar om framtida hyresintäkter och direktavkastningskrav, baserat på den specifika fast­ ighetens läge och skick samt annan information som ger indikationer om marknadens förväntan. Det verkliga värdet för fastigheterna fastställs och bedöms med stöd av en kassflödesmodell med en kal­ kylperiod om 10 år. Diskontering sker med marknadens avkastningskrav vilka härleds ur försäljningar av jämför ­ bara fastigheter. Pandox hotellhyresavtal är i huvudsak omsättnings­ baserade, vilket betyder att hotelloperatörens omsättning har en direkt påverkan på hyresintäkternas storlek. Vid bedömningen av en hotellfastighets framtida intjäningsför ­ måga beräknas de underliggande intäkterna i operatörens (hyresgästens) verksamhet med beaktande och analys av marknadsläget med fokus på utbud av hotellrum. Externa värderingar genomförs årligen i regel för samtliga fastigheter. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox värderingsmodell och skillnader mellan egen värdering och erhållen extern värdering ana ­ lyseras för att på så vis utmana modellen och gjorda anta ­ ganden. Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att endast en liten procentuell skillnad i enskilda fastigheters parametrar tillsammans kan leda till väsentliga felaktigheter, gör att värderingen av förvalt­ ningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och den kvalitetssäkring som finns avseende vär ­ deringar av hotellfastigheterna per årsbokslutet 2025. Vi har bland annat utfört följande granskningsinsatser: • Koncernteamet, inklusive våra värderingsspecialis ­ ter, har inhämtat och granskat ett urval av värderings ­ rapporterna och granskat att värderingarna följer de av styrelsen beslutade riktlinjerna för värdering och är upprättade enligt en rimlig värderingsmetod. • Vi har utvärderat den interna och externa värderarens kompetens och erfarenhet för att bedöma om det fanns några omstängidhgeter som skulle kunna ha påverkat deras objektivitetet och leda till begränsningar i deras arbete. • För att utvärdera om informationen som utgör grund för fastighetsvärderingarna är korrekt och riktig har vi på stickprovsbasis granskat ledningens indata till värderingsmodellerna. • Vi har i möten med värderingsansvariga gjort förfråg ­ ningar kring och diskuterat viktiga antaganden. Vårt arbete har fokuserat på att bedöma och utvärdera använda antaganden inklusive direktavkastningskrav och estimerade framtida kassaflöden. Vi har granskat ett urval av fastigheterna utspridda över olika geogra ­ fiska marknader. De väsentligaste antagandena samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med tidigare kvartal och år har inkluderats i vårt gransk­ ningsurval. I det fall där antaganden och parametrar har varit utanför vår initiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats med företrädare för bolaget och ytterligare revisionsbevis har inhämtats som stöd för de använda antagandena. • I årsredovisningens införda upplysningar har jämförts med rapporteringskrav enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäkerhet. Base ­ rat på vår granskning är vår bedömning att de av Pandox använda antagandena ligger inom ett skäligt intervall. Revisionsberättelse forts. Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Redovisning och värdering av rörelseförvärvet Dalata Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen och not H2 Upplys - ningar om förvärv av Dalata Hotel Group PLC. Pandox förvärvade per 7 november 2025 det noterade bolaget Dalata Hotel Group Plc (Dalata) för motsvarande MSEK 15 096 samt resultatförda transaktionskostnader om MSEK 241. Vid förvärvet uppstod ett Förvärvsresul­ tat (intäktsförd negativ goodwill) om MSEK 1 598. Förvär ­ vet har således en väsentlig påverkan på såväl Pandox balansräkning som redovisat totalresultat för 2025. För ­ värvet skedde stegvis från andra kvartalet 2025 och med den närstående parten Eiendomsspar AS som medfinan­ siär, majoritetsägandet erhölls per den 7 november 2025. Enligt avtal förväntas Scandic Hotels Group, efter en uppdelning av Dalatas verksamhet, förvärva den opera ­ tiva driftsplattformen med 56 hotelloperatörsverksam­ heter. Pandox behåller ansvaret för förvaltningen av de 31 hotellfastigheter som Dalata äger, vilket är inklude­ rat i avtal om uppdelningen med Scandic och motsvarar omsättningsbaserade hyresavtal och tillhörande fastig ­ hetsåtaganden. Under uppdelningsfasen kommer Scan­ dic att genom managementavtal ansvara för driften av Dalatas 56 hotell. Baserat på avtalet om senare uppdel­ ning mellan Pandox och Scandic klassificeras operativa egen­drift poster som ”tillgångar och skulder som innehas för försäljning” i förvärvsbalansen. Uppdelningen av Dalatas verksamhet i Fastighetsför­ valtning och Hotelldrift baseras på ett omfattande avtal och värderingen av identifierade tillgångar i Dalataförvär ­ vet innefattar väsentliga bedömningar. Redovisningen och värderingen av förvärvet utgör mot bagrund av transaktio­ nens betydelse och att den innefattar väsentliga bedöm­ ningar ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. I syfte att bedöma den redovisningsmässiga hanteringen av förvärvet och värderingen av förvärvade tillgångar har vår revision inkluderat följande granskningsmoment: • Verifierat köpeskillingen mot erlagda kontantlikvider vid förvärv av det bestämmande inflytandet. • På stickprovsbasis stämt av redovisade transaktions ­ kostnader. • Tagit del av samt utfört granskning av den förvärvsanalys som presenteras i not H2. • I möten med företagsledningens representanter disku ­ terat syftet med förvärvet och innebörden av ingångna avtal med Scandic Hotels och Eiendomsspar AS samt framtida planerade hyresavtal för de 31 fastigheterna. • I enlighet med i ovan beskriven metod för granskning av hotellfastighetsvärderingar, granskat värderingen per den 7 november av de 31 fastigheter som Dalata inne­ har i egen ägo samt utifrån gällande skattelagstiftning bedömt beräkningen av tillhörande uppskjuten skatt. • Tagit del av och analyserat relevanta delar av det avtal som reglerar den framtida uppdelningen av Dalata mellan Scandic och Pandox och med avtalet som bas utvärderat företagsledningens bedömningar av verkligt värde på förvärvade tillgångar och skulder samt klassi ­ ficeringen och värderingen av hotellverksamheten som tillgångar som hålls för försäljning. • Översiktligt granskat Dalatakoncernens balansräkning per den 7 november 2025, förvärvsbalansen mot bok­ slutsunderlag. • På stickprovsbasis granskat beräknade kostnader för att genomföra försäljningen av hotelldriftsverksamheten. • Utvärderat fullständighet baserat på upplysningskrav i IFRS 3 och riktighet i de upplysningar som lämnar i årsredovisningens not H2. Redovisning och värdering av Dalata förvärvet baseras till stor del av bedömningar och har därmed en i sin natur inneboende osäkerhet. Revisionsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 194 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 195 ===== ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än års ­ redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–72, 81–90 respektive sidorna 199–204 och håll­ barhetsrapporten på sidorna 94–157. Den andra informa ­ tionen består även av ersättningsrapporten som vi inhäm­ tade före datumet för denna revisionsberättelse och som publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna rap­ port. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern­ redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor ­ mation som identifieras ovan och överväga om informa ­ tionen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredo­ visningen och koncernredovisningen. Vid denna genom­ gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa ­ tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovis ­ ningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de anta ­ gits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo­ visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrel­ sen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat över ­ vaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huru­ vida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan­ den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektio­ nen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo­ visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Pandox AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revi ­ sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbola ­ get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck­ liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi ­ tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola ­ gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt­ ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i över ­ ensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och där ­ med vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revi ­ sionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum­ melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bola ­ get, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb­ plats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre ­ dovisningen har vi även utfört en granskning av att styrel­ sen och verkställande direktören har upprättat årsredovis ­ ningen och koncernredovisningen i ett format som möj ­ liggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef­rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers ­ marknaden för Pandox AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef­rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef­rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Pandox AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark­ naden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig Revisionsberättelse forts. Revisionsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 195 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 196 ===== för att upprätta Esef­rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef­ rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som upp­ fyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap­ persmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef­ rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp­ täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktig ­ heter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef­rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyr ­ ning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och till­ lämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väl­ jer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte ­ ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss ­ tag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk­ ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenlig­ heten och rimligheten i styrelsens och verkställande direk­ törens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen valide ­ ring av att Esef­rapporten upprättats i ett giltigt XHTML­ format och en avstämning av att Esef­rapporten över­ ensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat­, balans ­ och egetkapitalräk­ ningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef­rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef­ förordningen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, med Sofia Götmar ­ Blomstedt som huvudansvarig revisor, utsågs till Pandox AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 9 april 2025. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB har varit bolagets revisor sedan den 29 mars 2017. Stockholm den 11 mars 2026 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar­Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Revisionsberättelse forts. Revisionsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 196 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 197 ===== Revisorns granskningsberättelse av Pandox AB (publ):s lagstadgade hållbarhetsrapport Till bolagsstämman i Pandox AB (publ), org. nr 556030-7885 Slutsats Vi har utfört en översiktlig granskning av hållbarhetsrappor ­ ten för Pandox AB (publ) för räkenskapsåret 2025. Hållbar­ hetsrapporten ingår på sidan 94­157 i detta dokument. Grundat på vår översiktliga granskning som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbar ­ hetsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen vilket inbegriper • om hållbarhetsrapporten uppfyller kraven i ESRS, • om den process som företaget har genomfört för att iden­ tifiera rapporterad hållbarhetsinformation har utförts såsom den beskrivs på sidan 100 i stycket Väsentlighets ­ analys samt påverkan , risker och möjligheter (IRO) i håll­ barhetsrapporten och • efterlevnaden av rapporteringskraven i EU:s gröna taxo­ nomiförordning artikel 8. Grund för slutsats Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 19 Revisorns översiktliga granskning av den lag ­ stadgade hållbarhetsrapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vår slutsats. Annan information än hållbarhetsrapporten Detta dokument innehåller även annan information än håll­ barhetsrapporten och återfinns på sidorna 1­93, 158­192 och 199­204. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vår slutsats avseende hållbarhetsrapporten omfattar inte denna information och vi uttalar ingen slutsats med bestyr ­ kande avseende denna andra information. I samband med vår översiktliga granskning av hållbar ­ hetsrapporten är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med hållbarhetsrappor ­ ten. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under den översiktliga granskningen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsent­ liga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa ­ tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att hållbarhetsrapporten har upprättats i enlig ­ het med 6 kap. 12–12 f §§ årsredovisningslagen, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk­ ställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta hållbarhetsrapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats med begränsad säker ­ het om hållbarhetsrapporten är upprättad enligt 6 kap. 12–12 f §§ årsredovisningslagen på grundval av vår gransk­ ning. Granskningen har utförts enligt FAR:s rekommenda ­ tion RevR 19 Revisorns översiktliga granskning av den lag ­ stadgade hållbarhetsrapporten. Denna rekommendation kräver att vi planerar och utför våra granskningsåtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att hållbarhetsrapporten är upprättad i enlighet med dessa krav. De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har upp­ nåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit iden­ tifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet utförts. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Stan­ dard on Quality Management), som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvali ­ tetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efter ­ levnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Pandox AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta underlag till hållbarhetsrapporten. Revisorn väl­ jer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbarhets ­ rapporten vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss­ tag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören upprättar hållbarhetsrapporten i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsen­ liga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbar­ hetsrapporten, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen: Våra granskningsåtgärder avseende den process som före ­ taget har genomfört för att identifiera hållbarhetsinforma ­ tion att rapportera inkluderade, men var inte begränsade till följande: • Erhålla en förståelse för processen genom att: – Genomföra förfrågningar för att förstå källorna till den information som används av företagsledningen (t.ex. intressentdialoger, affärsplaner och strategidokument), och – Granska företagets interna dokumentation av sin pro­ cess; och • Utvärdera om den information som erhållits från våra åtgärder om den process som implementerats av företa ­ get överensstämmer med beskrivningen av processen i på sidan 100 i stycket Väsentlighetsanalys samt påverkan, risker och möjligheter (IRO)i hållbarhetsrapporten. Våra granskningsåtgärder avseende hållbarbetsrapporten inkluderade, men var inte begränsade till följande: • Genom förfrågningar erhålla en allmän förståelse för den interna kontrollmiljön, rapporteringsprocesserna, och informationssystemen som är relevanta för upprättandet av informationen i hållbarhetsrapporten. • Utvärdera om information som identifierats som väsentlig genom den process som bolaget genomfört för att identi ­ fiera innehållet i hållbarhetsrapporten också ingår. Revisionsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 197 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 198 ===== • Utvärdera om strukturen och presentationen av hållbar ­ hetsrapporten är förenlig med kraven i ESRS; • Genomföra förfrågningar till relevant personal och analy ­ tiska granskningsåtgärder avseende utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten; • Utföra begränsade substansgranskningsåtgärder base ­ rat på ett stickprov på utvalda upplysningar i hållbarhets ­ rapporten; • Genom förfrågningar och analytiska granskningsåtgärder inhämta underlag på metoderna för att ta fram väsentliga uppskattningar och framåtblickande information och på hur dessa metoder tillämpades; • Erhålla förståelse för processen för att identifiera ekono­ miska verksamheter som är tillämpliga och är förenliga med EU:s gröna taxonomi och de motsvarande upplys ­ ningarna i hållbarhetsrapporten. • Granskningen av taxonomiupplysningarna inkluderade men var inte begränsade till följande granskningsåtgärder: – Substansgranskningsåtgärder baserat på ett stickprov på utvalda upplysningar i hållbarhetsrapporten avseende EU:s gröna taxonomi. Begränsningar Vid rapportering av framåtblickande information i enlighet med ESRS måste styrelsen och verkställande direktören för Pandox AB (publ) förbereda framåtblickande information utifrån angivna antaganden om händelser som kan inträffa i framtiden och möjliga framtida aktiviteter av Pandox AB (publ). Faktiska utfall kommer sannolikt att vara annorlunda eftersom förväntade händelser ofta inte inträffar som för ­ väntat. Stockholm den 11 mars 2026 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar­Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Revisionsberättelse PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 198 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 199 ===== Flerårsöversikt Pandox tillämpar IFRS 16 Leases från 2019. Jämförelsesiffrorna har inte räknats om. RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 3 935 3 728 3 548 3 052 2 279 2 228 3 017 2 809 2 121 1 717 Övriga fastighetsintäkter 163 137 142 255 143 171 112 162 81 70 Intäkter Egen drift 3 371 3 271 3 159 2 347 851 779 2 424 2 153 2 067 2 158 Nettoomsättning 7 469 7 136 6 849 5 654 3 273 3 178 5 553 5 124 4 269 3 945 Kostnader Hyresavtal –519 –568 –533 –439 –395 –381 –365 –454 –321 –292 Kostnader Egen drift –2 728 –2 713 –2 729 –2 111 –1 151 –1 182 –1 993 –1 776 –1 743 –1 866 Bruttoresultat 4 222 3 855 3 587 3 104 1 727 1 615 3 195 2 894 2 206 1 787 Central administration –236 –200 –­197 –153 –157 –171 –175 –148 –124 –117 Transaktionskostnader –241 — — — — — — — — — Finansnetto –1 636 –1 552 –1 467 –1 003 –940 –900 –865 –803 –519 –456 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –140 –119 –108 –95 –88 –86 –81 — — — Resultat före värdeförändringar 1 969 1 984 1 815 1 853 542 458 2 074 1 943 1 563 1 214 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 605 475 –1 107 1 180 –396 –1 779 1 459 1 495 1 914 1 460 Förvärvsresultat Dalata 1 598 — — — — — — — — — Värdeförändring derivat –326 –100 –1 205 2 318 740 –221 –39 25 173 –39 Resultat före skatt 3 846 2 359 –497 5 351 886 –1 542 3 494 3 463 3 650 2 635 Aktuell skatt –343 –318 –375 –164 –128 –57 –122 –216 –73 –72 Uppskjuten skatt –329 –335 292 –983 –149 191 –672 –424 –429 –349 Periodens resultat – kvarvarande verksamhet 3 174 — — — — — — — — — Resultat från avvecklad verksamhet 0 — — — — — — — — — Årets resultat 3 174 1 706 –580 4 204 609 –1 408 2 700 2 823 3 148 2 214 Årets övrigt totalresultat –2 121 1 035 –112 1 323 740 –1 010 46 465 –185 359 Årets totalresultat 1 053 2 741 –692 5 527 1 349 –2 418 2 746 3 288 2 963 2 573 NYCKELTAL Belopp MSEK 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Driftnetto Hyresavtal 3 579 3 297 3 157 2 868 2 027 2 018 2 764 2 517 1 882 1 495 Driftnetto Egen drift 971 842 713 566 –22 –168 625 540 494 439 EBITDA 4 086 3 961 3 696 3 304 1 868 1 699 3 215 2 909 2 252 1 817 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,7 2,7 3,7 2,1 2,0 4,1 3,8 4,4 4,0 Resultat per aktie, SEK 16,13 9,04 –3,18 22,94 3,32 –7,61 15,91 16,83 19,89 14,65 Cash earnings 1 906 1 955 1 742 2 056 713 669 2 167 1 890 1 652 1 284 Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK 9,80 10,46 9,48 11,18 3,88 3,59 12,71 11,30 10,52 8,18 RevPAR (rörelsefastigheter) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs 1 149 1 075 1 036 839 295 222 904 873 806 657 Flerårsöversikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 199 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 200 ===== RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 31-dec 2025 31-dec 2024 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 Tillgångar Fastigheter inklusive inventarier 88 641 72 915 66 079 65 552 60 246 57 555 60 558 52 949 48 217 36 578 Nyttjanderätter 3 760 3 156 2 848 3 218 3 039 2 926 3 064 — — — Övriga anläggningstillgångar 882 1 232 1 612 2 462 522 268 151 43 37 23 Uppskjuten skattefordran 590 347 340 305 249 631 383 465 613 748 Omsättningstillgångar 16 835 1 752 1 560 2 050 1 152 813 1 025 885 1 871 563 Likvida medel 1 186 1 286 769 1 630 1 593 2 622 632 674 999 517 Summa tillgångar 111 894 80 688 73 208 75 217 66 801 64 815 65 813 55 016 51 737 38 429 Eget kapital och skulder Eget kapital 33 913 33 695 29 725 30 933 25 422 24 088 26 506 21 538 19 027 15 258 Uppskjuten skatteskuld 8 031 5 776 5 270 5 538 4 281 4 307 4 552 3 430 3 026 2 582 Räntebärande skulder 49 281 35 534 32 770 33 871 32 623 31 452 29 621 27 917 26 298 18 841 Leasingskulder 3 765 3 165 2 856 3 223 3 042 2 928 3 064 — — — Icke räntebärande skulder 16 904 2 518 2 587 1 652 1 433 2 040 2 070 2 131 3 386 1 748 Summa eget kapital och skulder 111 894 80 688 73 208 75 217 66 801 64 815 65 813 55 016 51 737 38 429 NYCKELTAL Belopp MSEK 31-dec 2025 31-dec 2024 31-dec 2023 31-dec 2022 31-dec 2021 31-dec 2020 31-dec 2019 31-dec 2018 31-dec 2017 31-dec 2016 Räntebärande nettoskuld, MSEK 48 342 34 485 32 190 32 334 31 159 29 007 29 191 27 421 25 474 18 324 Belåningsgrad fastigheter, % 52,7 45,2 46,6 46,7 49,8 48,7 46 49,7 50,8 47,9 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 91 743 76 334 69 039 69 231 62 596 59 542 63 469 55 197 50 121 38 233 EPRA NRV per aktie, SEK 227,01 215,58 201,12 205,03 173,54 167,60 186,40 164,04 144,54 126,24 WAULT (förvaltningsfastigheter), år 13,6 14,4 15,0 15,0 14,0 14,6 15,6 15,7 15,6 13,9 Flerårsöversikt PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 200 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 201 ===== Kvartalsdata RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK Kv 4 2025 Kv 3 2025 Kv 2 2025 Kv 1 2025 Kv 4 2024 Kv 3 2024 Kv 2 2024 Kv 1 2024 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 1 107 1 050 955 823 903 1 033 980 812 Övriga fastighetsintäkter 41 39 52 31 39 36 29 33 Intäkter Egen drift 928 883 896 664 954 804 857 656 Nettoomsättning 2 076 1 972 1 903 1 518 1 896 1 873 1 866 1 501 Kostnader Hyresavtal –157 –117 –131 –114 –141 –136 –140 –151 Kostnader Egen drift –701 –680 –695 –652 –764 –647 –667 –635 Bruttoresultat 1 218 1 175 1 077 752 991 1 090 1 059 715 Central administration –67 –59 –52 –58 –59 –42 –48 –51 Transaktionskostnader –241 — — — — — — — Finansnetto –442 –436 –370 –388 –387 –394 –385 –386 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar –41 –33 –35 –31 –32 –30 –29 –28 Resultat före värdeförändringar 427 647 620 275 513 624 597 250 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 58 21 512 14 38 –10 413 34 Förvärvsresultat Dalata 1 598 — — — — — — — Värdeförändring derivat –10 41 –285 –72 99 –489 –8 298 Resultat före skatt 2 073 709 847 217 650 125 1 002 582 Aktuell skatt –74 –111 –107 –51 –54 –115 –104 –45 Uppskjuten skatt –293 39 –27 –48 –15 –49 –188 –83 Periodens resultat – kvarvarande verksamhet 1 706 637 713 118 — — — — Resultat från avvecklad verksamhet 0 — — — — — — — Periodens resultat 1706 637 713 118 581 –39 710 454 Övrigt totalresultat –618 –523 542 –1 522 480 –87 –227 869 Periodens totalresultat 1 088 114 1 255 –1 404 1 061 –126 483 1 323 NYCKELTAL Belopp MSEK Kv 4 2025 Kv 3 2025 Kv 2 2025 Kv 1 2025 Kv 4 2024 Kv 3 2024 Kv 2 2024 Kv 1 2024 Driftnetto Hyresavtal 991 972 876 740 801 933 869 694 Driftnetto Egen drift 313 285 286 87 269 226 256 91 EBITDA 999 1 202 1 110 775 1 016 1 123 1 082 740 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,8 2,6 2,1 2,7 2,6 2,5 2,0 Resultat per aktie, SEK 8,68 3,25 3,61 0,58 2,99 –0,20 3,86 2,47 Cash earnings 403 617 587 299 541 582 560 272 Cash earnings per aktie, före och efter utspädning, SEK 2,07 3,17 3,02 1,54 2,78 3,14 3,05 1,48 RevPAR­tillväxt (Egen drift) för jämförbara enheter och jämförbar valutakurs, % 3 –3 –3 –3 3 8 8 6 RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp MSEK 31 dec 2025 30 sep 2025 30 jun 2025 31 mar 2025 31 dec 2024 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2024 Tillgångar Fastigheter inklusive inventarier 88 641 72 913 73 187 70 684 72 915 70 981 67 799 67 651 Nyttjanderätter 3 760 3 239 3 282 2 935 3 156 3 062 2 977 2 971 Övriga anläggningstillgångar 882 3 723 1 124 1 116 1 232 1 235 1 654 1 723 Uppskjuten skattefordran 590 369 331 345 347 319 342 394 Omsättningstillgångar 16 835 1 454 1 454 1 532 1 752 1 775 1 544 2 350 Likvida medel 1 186 3 107 2 220 1 477 1 286 1 476 848 703 Summa tillgångar 111 894 84 805 81 598 78 089 80 688 78 848 75 164 75 792 Eget kapital och skulder Eget kapital 33 913 32 833 32 719 32 291 33 695 32 643 30 796 31 048 Uppskjuten skatteskuld 8 031 5 698 5 770 5 675 5 776 5 686 5 601 5 487 Räntebärande skulder 49 281 41 037 37 590 35 069 35 534 34 782 33 356 33 761 Leasingskulder 3 765 3 244 3 287 2 945 3 165 3 071 2 987 2 980 Icke räntebärande skulder 16 904 1 993 2 232 2 109 2 518 2 666 2 424 2 516 Summa eget kapital och skulder 111 894 84 805 81 598 78 089 80 688 78 848 75 164 75 792 NYCKELTAL Belopp MSEK 31 dec 2025 30 sep 2025 30 jun 2025 31 mar 2025 31 dec 2024 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2024 Räntebärande nettoskuld, MSEK 48 342 38 139 35 579 33 806 34 485 33 515 32 705 33 256 Belåningsgrad fastigheter, % 52,7 50,2 46,7 45,7 45,2 45,1 46,2 46,6 Marknadsvärde fastigheter, MSEK 91 743 75 962 76 229 73 961 76 334 74 234 70 815 71 317 EPRA NRV per aktie, SEK 227,01 210,18 209,82 207,55 215,58 209,36 207,70 208,55 WAULT (förvaltningsfastigheter), år 13,6 14,0 13,8 14,2 14,4 14,4 14,6 14,9 Kvartalsdata PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 201 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 202 ===== Finansiella definitioner FINANSIELL INFORMATION Avrundningar Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. Belåningsgrad netto, % Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång samt inräknat inne ­ hav utan bestämmande inflytande (Eiendomsspars ägaran­ del i Bidco). Bruttoresultat, Hyresavtal, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Hyresavtal. Bruttoresultat, Egen drift, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift. Cash earnings, MSEK EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostna ­ der, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstill­ gångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt, justerat för even­ tuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande och minoritets ägande. Driftnetto, Hyresavtal, MSEK Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal . Driftnetto, Egen drift, MSEK Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift. Driftnettomarginal, Hyresavtal, % Driftnetto Hyresavtal i förhållande till totala intäkter Hyres ­ avtal. Driftnettomarginal, Egen drift, % Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter Egen drift. EBITDA, MSEK Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar). EBITDA-marginal, % EBITDA i förhållande till totala intäkter. EPRA Capital Expenditure, MSEK Förvärv, ny kapacitet genom till­ och ombyggnad, övriga kassaflödesskapande investeringar samt tekniska investe ­ ringar. EPRA Earnings, MSEK Resultat Hyresavtal och Egen drift före skatt. Återlägg ­ ning av värdeförändring fastigheter, värdeförändring deri ­ vat och innehav utan bestämmande inflytande. Företags ­ specifik återläggning avskrivningar Egen drift, avskrivningar centrala administrationskostnader, orealiserad omräknings ­ effekt banktillgodohavanden, övriga ej kassaflödespåver ­ kande värdeförändringar, minus aktuell skatt. EPRA NRV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie­ ägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skatte ­ fordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NTA, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie­ ägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skatte ­ fordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA LTV, % Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/ rörelse skulder. EPRA NDV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktie­ ägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NYI, % Driftnetto Hyresavtal, före fastighetsadministration, rullande 12 månader, dividerad med marknadsvärde Förvaltnings ­ fastigheter. Genomsnittlig skuldränta, % Viktad genomsnittlig räntenivå, inklusive räntederivat för räntebärande skulder vid periodens utgång. Investeringar, MSEK Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. Räntebärande nettoskuld/EBITDA Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång i förhål­ lande till EBITDA. Resultat före värdeförändringar, MSEK Resultat före skatt plus värdeförändringar fastigheter plus värdeförändring derivat. Räntebärande nettoskuld, MSEK Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång­ och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. Räntetäckningsgrad, ggr EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat med netto räntekostnader, som utgörs av räntekost­ nader minus ränteintäkter. Tillväxt i EPRA NRV (substansvärdestillväxt), årstakt, % Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med åter­ lagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden. Tillväxt för jämförbart bestånd i fast valuta Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassi ficeringar samt valutakursförändringar. PER AKTIE Cash earnings per aktie, SEK Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. EPRA earnings (EPS), per aktie EPRA Earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. EPRA NRV, NTA, NDV (substansvärde) per aktie, SEK EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Resultat per aktie, SEK Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. Totalresultat per aktie, SEK Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktie­ ägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestå ­ ende aktier efter utspädning vid periodens utgång. Utdelning per aktie, SEK Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Viktat genomsnittligt antal aktier, före utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden. Viktat genomsnittligt antal aktier, efter utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden. Definitioner PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 202 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 203 ===== Övriga definitioner och begrepp FASTIGHETSINFORMATION Antal hotell Antal ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Antal rum Antal rum i ägda hotellfastigheter vid periodens utgång. Marknadsvärde fastigheter, MSEK Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknads ­ värdet för Rörelsefastigheter. RevPAR för Rörelsefastigheter (jämförbara enheter till en konstant valutakurs), SEK Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enhe ­ ter definieras som hotellfastigheter som har ägts och hyrts ut under hela den aktuella perioden och jämförelseperio­ den. Fast valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valuta ­ kurs. WAULT (Förvaltningsfastigheter) Viktad genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för Förvaltningsfastigheter. ÖVRIGA BEGREPP Compression night En benämning på särskilt lönsamma gästnätter i hotell­ marknaden, som infaller när beläggningsgraden på en viss hotellmarknad är högre än 90 procent. IATA (International Air Transport Association) IATA hanterar internationella regler för kommersiellt passa­ gerarflyg, framförallt genom standardisering av till exempel biljetter, flygplatskoder och flygbolags koder. OTA – Online Travel Agency Onlineföretag vars webbplatser tillåter konsumenter att boka olika reserelaterade tjänster. UN Tourism Mellanstatligt organ för främjande av turism med högkvar ­ ter i Madrid. Organisationen bildades på initiativ av Förenta Nationerna. WTTC – World Travel & Tourism Council En global sammanslutning av större aktörer inom rese ­ och turismindustrin. WTTC arbetar för att öka medvetenheten om resor, turism och hospitality som tillsammans svarar för mer än 10 procent av världens BNP och sysselsätter närmare 300 miljoner människor. EPBD – Energy Performance of Buildings Directive Direktivet om byggnaders energiprestanda är en EU­ lagstiftning som ställer krav på att förbättra byggnaders energieffektivitet. Dess huvudsakliga mål är att minska energianvändningen och utsläppen av växthusgaser inom fastighetssektorn. Definitioner PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 203 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 204 ===== Knut Golden retriever Juni Jaktgolden/-labrador Dexter Norfolkterrier Blum Blandras Sally Gordonsetter Caesar Cavapoo Laban Engelsk setter The Pandogs The Pandogs är Pandox starka team av kon­ torshundar. Alltid nyfikna, alltid hungriga efter mer, alltid på villkorslöst gott humör. Alltid med nosen i vädret på sniff efter nästa affärsmöjlig ­ het. Mer om hundarna hittar du på vår hemsida pandox.se. Produktion: Pandox i samarbete med Addira. Bilden på omslagets framsida: Clayton Hotel Dublin Airport Foto: Sandra Birgersdotter, Rickard Monéus, Samuel Unéus, Stefan Zander, Espen Indbjør, Ulf Blomberg, Peter Hoel ­ stad, Mats Lundqvist, Olivier Pirard, Leonardo Hotels Central Europe med flera. PANDOX ÅRSREDOVISNING 2025 204 INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET ===== SIDA 205 ===== Pandox AB (publ) | Org nr 556030­7885 | Post: Box 15, 101 20 Stockholm | Besök: Vasagatan 11, 9 trappor, Stockholm | Telefon: 08 506 205 50 | Mejl: info@pandox.se | pandox.se INNEHÅLL STRATEGI OCH VÄRDESKAPANDE VERKSAMHETEN MARKNAD OCH TRENDER FASTIGHETER STYRNING FINANSIELLT OCH HÅLLBARHET