===== SIDA 1 ===== ===== SIDA 2 ===== • Intäkter Hyresavtal uppgick till 1 069 (1 040) MSEK. Ökningen för jämförbart bestånd i fast valuta var 2 procent • Intäkter Egen drift uppgick till 804 (844) MSEK. Ökningen för jämförbart bestånd i fast valuta var 9 procent • Driftnetto Hyresavtal uppgick till 933 (920) MSEK. Ökningen för jämförbart bestånd i fast valuta var 1 procent • Driftnetto Egen drift uppgick 226 (222) MSEK. Ökningen för jämförbart bestånd i fast valuta var 15 procent • EBITDA uppgick till 1 123 (1 102) MSEK, en ökning med 2 procent • Cash earnings uppgick till 582 (558) MSEK, motsvarande 3,14 (3,04) SEK per aktie • Orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter uppgick till 12 (-93) MSEK. Orealiserade värdeförändringar Rörelsefastigheter, vilka endast redovisas i informationssyfte, uppgick till 190 MSEK. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -489 (43) MSEK • Periodens resultat uppgick till -39 (460) MSEK, motsvarande -0,24 (2,48) SEK per aktie • Den 28 augusti förvärvades och tillträddes tre lägenhetshotell i centrala London för cirka 230 MGBP • Den 4 september ingicks avtal om förvärv av DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre för 49 MGBP, som tillträddes den 1 oktober • Den 18 september genomfördes en riktad nyemission om cirka 10,75 miljoner B-aktier som tillförde cirka 2 000 MSEK *För jämförbara enheter i fast valuta • Intäkter Hyresavtal uppgick till 2 923 (2 762) MSEK • Intäkter Egen drift uppgick till 2 317 (2 249) MSEK • Driftnetto Hyresavtal uppgick till 2 496 (2 388) MSEK • Driftnetto Egen drift uppgick till 573 (493) MSEK • EBITDA uppgick till 2 945 (2 754) MSEK • Cash earnings uppgick till 1 414 (1 327) MSEK, motsvarande 7,67 (7,22) SEK per aktie • Värdeförändringar fastigheter uppgick till 437 (-768) MSEK och orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -199 (31) MSEK • Periodens resultat uppgick till 1 125 (545) MSEK, motsvarande 6,02 (2,87) SEK per aktie • Belåningsgraden var 45,1 procent och räntetäckningsgraden, rullande tolv månader, var 2,6 ggr ===== SIDA 3 ===== • • • Hotellmarknaden utvecklades positivt i det tredje kvartalet med stöd av en stark eventkalender och ett aktivt fritidsresande. Större städer i Norden, inklusive Helsingfors, såg en positiv utveckling samtidigt som Tyskland gynnades av efterfrågan relaterat till fotbolls EM. Utvecklingen i Storbritannien var fortsatt positiv. Båda våra affärsområden visade god tillväxt i kvartalet. Totala intäkter och driftnetto ökade med 5 respektive 3 procent för jämförbart bestånd i fast valuta. Cash earnings per aktie ökade med 4 procent och tillväxten i EPRA NRV, mätt i årstakt samt justerat för lämnad utdelning i april och likvid från nyemission i september, var 4 procent. Kvartalets stora höjdpunkt var förvärvet av tre moderna och mycket lönsamma ’aparthotels’ (Residence Inn by Marriott) i centrala London för cirka 230 MGBP, som ger oss ökad exponering mot ett attraktivt hotellsegment. Hotellen förväntas initialt bidra med cirka 34 MGBP i intäkter och 17 MGBP i driftnetto, mätt i årstakt, motsvarande en direktavkastning om drygt 7 procent, och vi ser ytterligare avkastningspotential över tid. Med stöd av fastigheternas attraktiva energiklassificering kunde vi också säkra ett grönt säkerställt banklån till en väsentligt lägre kreditmarginal jämfört med portföljen som helhet. I början av det fjärde kvartalet slutförde vi också ytterligare ett förvärv av ett lönsamt hotell i den attraktiva hotellmarknaden i Edinburgh (DoubleTree by Hilton) för cirka 49 MGBP till en initial direktavkastning om drygt 7,5 procent. Båda förvärven gjordes i affärsområdet Egen drift och vi fördjupade samtidigt vårt goda samarbete med hotelloperatören Axiom Hospitality till att omfatta nio hotell i Storbritannien. Orealiserade värdeförändringar netto för hela fastighetsportföljen uppgick till 202 MSEK i kvartalet och är ett kvitto på vårt värdeskapande genom förvärv och utveckling av hotellfastigheter i båda våra affärsområden, till exempel Citybox Brussels, Scandic Go och Hilton Belfast. Hotellfastighetsportföljens viktade genomsnittliga direktavkastningskrav ökade marginellt till 6,28 procent. Vår genomsnittliga utgående skuldränta var oförändrad i kvartalet och vår ”yieldspread” var därmed fortsatt väsentligt högre än 200 baspunkter. Den största positiva effekten från en förbättrad ränte- och kreditmarknad kommer på kort sikt från lägre kreditmarginaler. Både nyfinansiering och refinansiering har under kvartalet skett till väsentligt lägre kreditmarginaler än tidigare och vi förväntar oss att den trenden består kommande kvartal. Jag vill tacka aktieägarna som deltog i den nyemission som inbringade cirka 2 000 MSEK i kvartalet. Den stärker vår finansiella ställning och gör det möjligt för oss att växla upp vår förvärvstakt samt hålla ett fortsatt högt affärstempo i befintlig portfölj. Vid utgången av kvartalet uppgick vår belåningsgrad till 45,1 procent. Efter förvärvet av DoubleTree by Hilton Edinburgh, som tillträddes 1 oktober, uppgick belåningsgraden till cirka 46,5 procent. I det fjärde kvartalet förväntar vi oss en stabil efterfrågan i hotellmarknaden och ett normalt säsongsmönster, där efterfrågan normalt minskar under andra halvan av december för att åter öka från mitten av januari. Nyöppningarna av Citybox Brussels och Scandic Go Sankt Eriksgatan 20, samt förvärven av Residence Inn by Marriott och DoubleTree by Hilton Edinburgh kommer att ge ett tydligt positivt driftnettobidrag i det fjärde kvartalet. För 2025 förväntar vi oss RevPAR-tillväxt i hotellmarknaden. Genomförda förvärv och investeringar i befintlig portfölj kommer också att bidra positivt. ===== SIDA 4 ===== Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 873 (1 884) MSEK, en minskning med 1 procent framförallt förklarat av tidigare avyttring av DoubleTree by Hilton Montreal i april. Totalt driftnetto uppgick till 1 159 (1 142) MSEK, en ökning med 1 procent. Båda affärssegmenten bidrog till ökningen. Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -42 (-46) MSEK. Avskrivningar Egen drift uppgick till -70 (-72) MSEK. Därutöver ingår avskrivningar om -6 (-5) MSEK i administrationskostnader. Finansnettot uppgick till -424 (-448) MSEK. Minskningen beror på dels på lägre räntekostnader, dels lägre övriga finansiella kostnader. Aktuell skatt uppgick till -115 (-95) MSEK. Uppskjuten skatt uppgick till -49 (26) MSEK, förklarat av värdeförändring Förvaltnings- fastigheter. Se vidare Not 6 på sida 23. Cash earnings uppgick till 582 (558) MSEK. Cash earnings per aktie uppgick till 3,14 (3,04) SEK, en ökning med 4 procent. Värdeförändring fastigheter uppgick till -10 (-90) MSEK, varav orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter uppgick till 12 (-93) MSEK. Värdeförändring fastigheter inkluderar därutöver realiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter om 3 MSEK och nedskrivning Rörelsefastigheter om -25 MSEK. Orealiserade värdeförändringar Rörelsefastigheter, vilka endast redovisas i informationssyfte, uppgick till 190 MSEK. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -489 (43) MSEK. Periodens resultat uppgick till -39 (460) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -41 (456) MSEK, motsvarande -0,24 (2,48) SEK per aktie. Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2023 för balansposter såvida inget annat anges. *För jämförbart bestånd i fast valuta. För Hyresavtal baserat på driftnetto före kostnader för fastighetsadministration. ===== SIDA 5 ===== • • • Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 1 069 (1 040) MSEK, en ökning med 3 procent. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade intäkterna med 2 procent. Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 74 (73) procent. Norge, Danmark och Tyskland var särskilt starka delmarknader i kvartalet. Enskilda destinationer med en särskilt god utveckling var Bodø, Köpenhamn och Hamburg. Göteborg tyngdes fortsatt av ny kapacitet och en svagare eventkalender. Kostnader, inklusive fastighetsadministration, uppgick till -136 (-120) MSEK. Driftnetto uppgick till 933 (920) MSEK, en ökning med 1 procent. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade driftnettot med 2 procent. Driftnettomarginalen uppgick till cirka 87 procent. Citybox Brussels öppnade den 14 juli. Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 öppnade den 8 oktober. Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. Avtalen är omsättningsbaserade med lång löptid, god garanterad miniminivå, delad risk och stabil intjäning. Garanterade hyror, det vill säga kontrakterade minimihyror plus fasta hyror, uppgår till motsvarande cirka 2 300 MSEK mätt i årstakt. ===== SIDA 6 ===== • • • Intäkter från Egen drift uppgick till 804 (844) MSEK, en minskning med 5 procent förklarat av avyttringen av DoubleTree by Hilton Montreal. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade intäkter och RevPAR med 9 respektive 8 procent. Hotellefterfrågan var god och snittpriserna ökade. Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 74 (69) procent. Hotell som presterade väl i kvartalet var bland annat Crowne Plaza Antwerpen, Hotel Berlin, Berlin och Radisson Blu Dortmund. Radisson Blu Glasgow utvecklades också väl efter genomförd renovering. Kostnader uppgick till -647 (-694) MSEK. Minskningen förklaras framförallt av avyttringen av DoubleTree by Hilton Montreal i april. Driftnetto (EBITDA) uppgick till 226 (222) MSEK, motsvarande en marginal om 28 (26) procent. Förklaringen till den ökade marginalen är en högre affärsvolym, positiv mix och förbättrad produktivitet. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade driftnettot med goda 15 procent. Den 28 augusti förvärvades och tillträddes tre ’aparthotels’ (Residence Inn by Marriott) i centrala London för totalt 230 MGBP. Den 4 september ingicks avtal om förvärv av DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre för 49 MGPB, som tillträddes den 1 oktober. Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva äger. Det är en viktig del av vår aktiva ägarmodell och ger oss värdefullt handlingsutrymme vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter med målet att skapa värde genom nya hyresavtal, eller realisera värde genom avyttring. ===== SIDA 7 ===== Europeisk rese- och hotellindustri utvecklades väl under det tredje kvartalet. Framför allt fritidsresandet var starkt under sommaren med stöd av ett starkt intraeuropiskt resande i kombination med fortsatt ökat internationellt resande från Nordamerika och Asien. Stora events var en viktig drivkraft även detta kvartal med fotbolls-EM i Tyskland, OS i Paris och Taylor Swifts The Eras Tour. Affärsresandet ökade efter semesterperioden samtidigt som en klar förbättring noterades för gruppresande. Gruppresor är ett segment som normalt tar längre tid att boka in, och bedöms ha goda förutsättningar för tillväxt kommande år. Denna utveckling förväntas därmed bidra till att lägga en stabil grund för tillväxt i både snittprisutveckling och beläggning. • Beläggningsgraden i Europa för kvartalet ökade cirka 1 procent till 76 procent. • Snittpriserna ökade med cirka 6 procent och uppgick till 167 EUR. • Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 128 EUR i kvartalet, en ökning med drygt 7 procent. • Beläggningsgraden i Norden uppgick till 71 procent, vilket var drygt 2 procent högre än föregående år samtidigt som snittpriserna ökade med 3 procent. Sammantaget ökade RevPAR med drygt 5 procent. • I Norden var RevPAR fortsatt starkast i Norge (+9 procent) medan Finland utvecklades i en svagare tillväxttakt runt +1 procent i RevPAR, huvudsakligen förklarat av en mer utmanande marknadssituation i regionstäderna. Sverige (+3 procent) tyngdes något av Göteborg där kombinationen av ny kapacitet och en svagare eventkalender lett till en kraftig RevPAR- nedgång. • I Tyskland ökade RevPAR med 9 procent, framförallt drivet av ökade snittpriser. Fotbolls- EM stöttade tillväxten i juli och en välfylld mässkalender gav bra stöd i september. • UK Regional, som kommer från höga nivåer, presterade stabilt med en RevPAR-ökning på cirka 1 procent. Snittpriset drev tillväxten medan beläggningen backade något. London utvecklades väl i kvartalet med en RevPAR- ökning på cirka 2 procent. • I Irland ökade RevPAR med 2 procent drivet av förbättrade snittpriser i augusti och september. • I Bryssel minskade RevPAR med 2 procent i kvartalet i huvudsak förklarat av ny kapacitet som kommit in på marknaden. Diagrammet visar RevPAR-utveckling för ett urval av länder, regioner och städer jämfört med motsvarande period föregående år, baserat på marknadsdata från STR och Benchmarking Alliance. ADR/snittpris visas på den vertikala axeln och OCC/beläggningsgrad på den horisontella axeln. Diagrammets mittpunkt (origo) motsvarar ADR/snittpris och OCC/beläggningsgrad för motsvarande period föregående år. Procentsiffran anger RevPAR-förändring jämfört med motsvarande period föregående år. ===== SIDA 8 ===== 12 juli 2024 Delårsrapport januari–juni 2024 15 augusti 2024 Pandox utvärderar möjligheterna till förvärv av en hotellportfölj i London 28 augusti 2024 Pandox har förvärvat tre lägenhetshotell i centrala London för 230 MGBP 4 september 2024 Pandox ingår avtal om förvärv av DoubleTree by Hilton Edinburgh för 49 MGBP 5 september 2024 Valberedning inför årsstämman 2025 17 september 2024 Pandox undersöker förutsättningarna för att genomföra en riktad nyemission 18 september 2024 Pandox genomför en riktad nyemission om cirka 10,75 miljoner B-aktier och tillförs härigenom 2 miljarder kronor 30 september 2024 Ökning av antalet aktier och röster i Pandox 1 oktober 2024 Pandox slutför tidigare kommunicerat förvärv av DoubleTree by Hilton Edinburgh Koncernens nettoomsättning uppgick till 5 240 (5 011) MSEK, en ökning med 5 procent drivet av en god efterfrågan i hotellmarknaden. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 5 procent justerat för valutakurseffekter. Intäkter från Hyresavtal uppgick till 2 923 (2 762) MSEK, en ökning med 6 procent med stöd av ökade omsättningsbaserade hyror. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 2 procent justerat för valutakurseffekter. Intäkter från Egen drift uppgick till 2 317 (2 249) MSEK, en ökning med 3 procent förklarat av god efterfrågan på samtliga marknader. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 8 procent, justerat för valutakurseffekter. Värdeförändringar netto fastigheter uppgick till 437 (-768) MSEK, varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 548 MSEK avseende Förvaltningsfastigheter och -25 MSEK avseende nedskrivning Rörelsefastigheter. Därutöver ingår realiserad värdeförändring Förvaltningsfastigheter om 2 MSEK och realiserad värdeförändring Rörelsefastigheter om -17 MSEK, justerat för -71 MSEK avseende tidigare avyttring. Ökade direktavkastningskrav påverkade negativt med -204 MSEK. Ökade kassaflöden bidrog positivt med 829 MSEK. Realiserade värdeförändringar uppgick till -15 MSEK. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -199 (31) MSEK. Driftnetto Hyresavtal uppgick till 2 496 (2 388) MSEK, en ökning med 5 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 2 procent, justerat för valutakurseffekter. Driftnetto Egen drift uppgick till 573 (493) MSEK, en ökning med 16 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 18 procent, justerat för valutakurseffekter. Totalt driftnetto uppgick till 3 069 (2 881) MSEK, en ökning med 7 procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto med 5 procent justerat för valutakurseffekter. Cash earnings uppgick till 1 414 (1 327) MSEK. Cash earnings per aktie uppgick till 7,67 (7,22) SEK, en ökning med 6 procent. Periodens resultat uppgick till 1 125 (545) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 110 (527) MSEK, vilket motsvarar 6,02 (2,87) SEK per aktie. Den aktuella skatten uppgick till -264 (-238) MSEK. Uppskjuten skatt uppgick till -320 (165) MSEK, förklarat av värdeförändring i Förvaltningsfastigheter. Se vidare not 6 på sida 23. Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 412 (1 383) heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 366 (1 333) anställda inom segmentet Egen drift och 47 (50) inom segmentet Hyresavtal samt central administration. ===== SIDA 9 ===== Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 74 234 (69 039) MSEK, varav 59 281 (57 226) MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 14 953 (11 813) MSEK avsåg Rörelsefastigheter. Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar cirka 100 procent av hotellfastighetsportföljen, mätt i värde, och ligger totalt sett i linje med de interna värderingarna. I det tredje kvartalet externvärderades cirka 25 procent av portföljen, mätt i värde. I perioden uppgick orealiserade värdeförändringar netto Förvaltningsfastigheter till 548 MSEK, varav 12 MSEK i det tredje kvartalet. Ökade direktavkastningskrav om 0,04 procentenheter (varav 0,01 i kv3) påverkade negativt med -397 MSEK (varav -59 MSEK i kv3), medan ökade kassaflöden bidrog positivt med 945 MSEK (varav 72 MSEK i kv3) i perioden. De nyöppnade Citybox Brussels och Scandic Go Sankt Eriksgatan 20 bidrog positivt i kvartalet. I perioden uppgick orealiserade värdeförändringar netto Rörelsefastigheter till 77 MSEK (redovisas endast i informationssyfte), varav 190 MSEK i det tredje kvartalet. I det tredje kvartalet förvärvades och tillträddes tre hotellfastigheter i London. ¹⁾ Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV, EPRA NDV och EPRA NTA. Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag” motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och uppgick till 11 690 (8 842) MSEK vid periodens utgång. För mer information om fastighetsvärdering, se årsredovisning 2023 Not E. ===== SIDA 10 ===== I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 160 (159) hotellfastigheter med 35 534 (35 851) hotellrum i 11 länder. DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre med 138 rum, som tillträddes 1 oktober, ingår ej i sammanställningen. Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Storbritannien (23 procent) är Pandox enskilt största geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av Tyskland (22 procent), Sverige (21 procent), Belgien (8 procent) och Finland (6 procent). Cirka 80 procent av portföljens totala marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken. Per 30 september 2024 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 14,4 (15,0) år. För mer information om Pandox portfölj, se www.pandox.se 0 20 40 60 80 100 0 200 400 600 800 1 000 2025 2029 2033 2037 2041 2045 2049 2053 Värde förfall hyresavtal MSEK (vänsterskala) Ackumulerade förfall % (högerskala) ===== SIDA 11 ===== En stor och väldiversifierad portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande och tillväxtdrivande investeringar. Pandox för en löpande dialog med varje hyresgäst om gemensamma investerings- projekt för att ytterligare öka hotellets intäkter och lönsamhet. Till exempel nya bäddar i existerande rum, nya rum i befintliga hotellfastigheter eller nya rum genom tillbyggnad av befintliga hotell- fastigheter. Under perioden januari–september 2024 uppgick investeringar i fastigheter och anläggnings- tillgångar, exklusive förvärv, till 752 (728) MSEK, varav 546 (377) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 206 (351) MSEK för Rörelsefastigheter. Vid utgången av det tredje kvartalet 2024 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 1 290 MSEK, varav cirka 256 MSEK förväntas genomföras under återstoden av 2024. Kostnader för underhåll uppgick under perioden januari-september 2024 till 51 (47) MSEK. Hyresavtal med Citybox för en hotellfastighet i Bryssel som förvärvades 2022. Hotellet öppnade den 14 juli efter en genomgripande renovering. Citybox economy lifestyle-koncept passar hotellfastigheten väl och attraherar en ny typ av efterfrågan för Pandox i Bryssel. Hyresavtal med Scandic för en hotellfastighet på Kungsholmen i Stockholm, som förvärvades 2023. Hotellet har renoverats och öppnade den 8 oktober. Scandic Go är Scandics nya varumärke i det växande ekonomisegmentet. Total renovering inklusive varumärkesbyte. ===== SIDA 12 ===== Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 45,1 (46,6) procent. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 32 473 (29 573) MSEK. EPRA NRV uppgick till 40 742 (36 976) MSEK, motsvarande 209,36 (201,12) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 3 774 (3 146) MSEK och det finns obelånade fastigheter om totalt cirka 2 118 MSEK. Därutöver finns ytterligare outnyttjade kreditfaciliteter som, vid varje givet tillfälle, täcker emitterad volym under Pandox företagscertifikatprogram. Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till 34 991 (32 960) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter efter avdrag för företagscertifikat uppgick 2 298 (2 378) MSEK och emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 1 133 (816) MSEK. Företagscertifikat används enbart för att optimera Pandox finansiella kostnader via räntearbitrage. Förutom företagscertifikat består Pandox skuldfinansiering enbart av bankfinansiering med säkerhet i en kombination av fastighetspanter och aktiepanter. Pandox har en geografiskt diversifierad långivarbas bestående av 15 nordiska- och internationella banker, samt AMF Tjänstepension AB. Per 30 september 2024 var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,4 (2,3) år, den genomsnittliga räntebindningstiden 2,9 (3,9) år och den genomsnittliga räntenivån, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive uppläggnings- kostnader, var 4,1 (4,2) procent. Denna räntenivå är också en rimlig approximation för den förväntade nivån vid utgången av fjärde kvartalet 2024, givet oförändrade marknadsräntor. Vid utgången av perioden var räntetäckningsgraden (mätt på rullande tolv månader) 2,6 ggr. Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 6 150 (5 509) MSEK. Kortfristiga kreditfaciliteter inklusive ej nyttjade krediter med en löptid på mindre än tolv månader uppgår till 6 360 MSEK, varav 4 379 MSEK förfaller i det fjärde kvartalet 2024. Skillnaden förklaras av outnyttjade kreditfaciliteter och förväntade amorteringar. Under de första nio månaderna 2024 har Pandox sammanlagt genomfört refinansieringar motsvarande totalt cirka 14 412 MSEK, varav 8 069 MSEK i det tredje kvartalet. Pandox har under det tredje kvartalet tecknat ett nytt grönt lån om 1 555 MSEK i samband med förvärvet av tre ’aparthotels’ i centrala London. Därutöver har vi under kvartalet hållbarhetslänkat ytterligare banklån och total hållbarhetslänkad lånevolym uppgår per 30 september 2024 till 11 381 MSEK. Banklånens kreditmarginal kopplas till det årliga utfallet av tre väldefinierade hållbarhetsmål inom miljö, socialt och styrning (ESG), vilka också kommer att redovisas i den årliga hållbarhetsredovisningen. 1) Exklusive kontraktuell amortering. Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av belåningsgrad och räntetäckningsgrad. ===== SIDA 13 ===== Kostnadsminskningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras i huvudsak av minskade räntekostnader på banklånen till följd av lägre genomsnittlig ingående ränta och lägre övriga finansiella kostnader. 1) Omräknat till MSEK. 2) Genomsnittlig ränta inklusive marginal och derivat, exklusive uppläggningskostnader för lån. 3) Delar av räntebärande skulden är en del av kreditutrymmet i SEK, vilket kan dras i flera valutor, däribland EUR. För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter. Pandox bankfinansiering löper med rörlig ränta. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat. Per 30 september 2024 uppgick räntederivatens nominella bruttovolym till 32 381 MSEK, inklusive framtidsstartande swappar. Vid samma tidpunkt uppgick räntederivatens nominella nettovolym till 25 573 MSEK, vilket utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 69 procent av Pandox nettoskuld var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år och den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,9 (3,9) år. 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. Räntederivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett räntederivats marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox räntederivat till 856 (1 055) MSEK. ===== SIDA 14 ===== Pandox Science Based Targets: 1. Slutfas innan anbudsförfarande inleds för de första fastigheterna i investeringsprogrammet Scope 1 och 2. 2. Fastigheter och projekttyper har identifierats och prioriterats i planeringen för investeringsprogrammen Scope 3 i Storbritannien. 3. Projektplanering har påbörjats för en energikartläggning i Tyskland Pandox har automatiserat inhämtningen av energidata i fler än hälften av fastigheterna. Syftet är att säkerställa en enklare och korrekt datainhämtning för att kunna möta rapporteringskrav, såsom CSRD, som ställer höga krav på datakvaliteten. Pandox hållbarhetsarbete ska bidra till hållbara fastigheter, hållbar drift samt skapa nya affärsmöjligheter. Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att erbjuda sina hyresgäster resurseffektiva hotellfastigheter som bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling, minskar klimatpåverkan och möjliggör en god hantering av klimatrisker. Pandox har definierat de mest väsentliga hållbarhetsområdena och delat upp dem i fem fokusområden: 1. Miljö och klimat 2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer 3. Nöjda och trygga gäster 4. Attraktiv och jämställd arbetsplats 5. Inkluderande lokalsamhällen Pandox vetenskapsbaserade klimatmål har godkänts av Science Based Targets initiative (SBTi). De innebär att Pandox till år 2030 ska minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent samtidigt som utsläppen i Hyresavtal (Scope 3) ska minska med 25 procent. Pandox har fattat beslut om att investera 29 MEUR i ett klimatomställningsprojekt för åtta hotellfastigheter i Egen drift. När projektet är slutfört 2027 förväntas vi nå de SBTi-validerade utsläppsmålen för Egen drift. Projektet kommer gradvis att generera kostnadsbesparingar, som vid utgången av 2027 beräknas uppgå till 3 MEUR årligen. Klimatomställningsprojektet består av utfasning av olja och gas, uppgradering eller byte av uttjänta tekniska system för energioptimering, samt förnyelsebar energi och beteendeförändring. Förändring i tabellen ovan har 2021 som basår. ===== SIDA 15 ===== ===== SIDA 16 ===== ¹⁾ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt till indirekt. ²⁾ De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. ===== SIDA 17 ===== ¹⁾ Avser verkligt värde förändring av hotellfastigheter som omklassificerats från Egen drift till Hyresavtal. ²) Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om 27 MSEK Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2023 för balansposter såvida inget annat anges. Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning. Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt. De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–28 och sidan 1–14 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2023. Ingen väsentlig förändring har skett i tidigare kommenterade tvister och försäkringsärenden. ===== SIDA 18 ===== Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–september 2024 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 0,9 (0,0) MSEK. ===== SIDA 19 ===== ===== SIDA 20 ===== Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyresavtal förädlar och förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. I segment Egen drift äger Pandox hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Egen drift innefattar också ett förvaltningsavtal för en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna. ===== SIDA 21 ===== Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på Pandox hemsida. EPRAs (European Public Real Estate Association) uppdrag är att främja, utveckla och representera den europeiska offentliga fastighetssektorn. EPRA har fler än 290 medlemmar, som täcker hela spektrumet av den noterade fastighetsbranschen (företag, investerare och deras intressenter) och representerar över 840 miljarder euro i fastighetstillgångar och 95% av marknadsvärdet för FTSE EPRA Nareit Europe Index. För mer information, se www.epra.com. ===== SIDA 22 ===== ===== SIDA 23 ===== Aktuell skatt beräknas på periodens beskattningsbara resultat baserat på de skatteregler som är gällande i de länder där koncernen är verksam. Eftersom beskattningsbart resultat exkluderar kostnader som inte är skattemässigt avdragsgilla samt intäkter som inte är skattepliktiga så skiljer sig detta från resultaträkningens resultat före skatt. Aktuell skatt innefattar även justeringar avseende tidigare perioders redovisade aktuella skatt. Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 319 (340) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 686 (5 270) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till verkligt värde värdering avseende Förvaltningsfastigheter, och temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat. Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 2023. Det finns en risk att marknadsräntor, finansieringskostnader och direktavkastningskrav inte sjunker i den takt som marknaden förväntar sig. Det finns en osäkerhet om vilken påverkan geopolitisk oro kan få på konjunktur och därmed företagens och hushållens hotellefterfrågan. EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV samt Eget kapital redovisas per balansdag. ===== SIDA 24 ===== Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Hyresavtal. Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift. EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt redovisad i resultaträkningen, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande samt minoritetsägande. Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal. Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift. Driftnetto Hyresavtal i förhållande till totala intäkter Hyresavtal. Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter Egen drift. Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar). EBITDA i förhållande till totala intäkter. Resultat Hyresavtal och Egen drift före skatt. Återläggning av värdeförändring fastigheter, värdeförändring derivat och innehav utan bestämmande inflytande. Företagsspecifik återläggning avskrivningar Egen drift, avskrivningar centrala administrationskostnader, orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden minus aktuell skatt. Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter, samt omvärdering Rörelsefastigheter. Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelseskulder. Driftnetto Hyresavtal, före fastighetsadministration, rullande 12 månader, dividerad med marknadsvärde Förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder vid periodens utgång. Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång i förhållande till ackumulerat EBITDA R12. Resultat före skatt plus värdeförändringar fastigheter plus värdeförändring derivat. Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostnader minus ränteintäkter. Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden. Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar. Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående under perioden. Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. EPRA Earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. EPRA NRV, NTA och NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden. Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden. Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens utgång. Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter. Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och hyrts ut under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Fast valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs. Viktad genomsnittlig återstående hyrestid till förfall för Förvaltningsfastigheter. ===== SIDA 25 ===== Fastighetsförvaltning är kärnan i vår verksamhet. Affärsmodellen bygger på omsättningsbaserade hyresavtal med lång löptid, garanterad miniminivå och gemensamma incitament. Vi driver också hotellverksamhet i egen regi som en viktig del av vårt aktiva ägande. Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande investeringar tillsammans med hyresgästerna. Vi gör också transformativa investeringar i Egen drift med målet att teckna nya hyresavtal. Pandox policy är en belåningsgrad om 45–60 procent, beroende på marknadsförutsättningar och rådande möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad som räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings, med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Framtida utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på Pandox framtida utveckling, finansiella ställning, kassaflöden och rörelsekapitalbehov. Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på efterfrågans sammansättning och hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt det starkaste drivet av hög efterfrågan och betalningsvilja från samtliga delsegment i hotellmarknaden. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox- drivna hotell är affärsresenärer är hotellefterfrågan normalt svagast under det första kvartalet. Portföljen utvärderas löpande för att säkerställa att varje hotellfastighets avkastningspotential är attraktiv. Förvärv lägger grunden för tillväxt och avyttringar är viktiga för att frigöra kapital till investeringar med högre avkastningsmöjligheter. Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att skapa resurseffektiva fastigheter och hållbar drift, samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. ===== SIDA 26 ===== Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stockholms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera alternativa marknadsplatser. Per 30 september 2024 var sista betalkurs för B-aktien 203,00 SEK och det synliga börsvärdet var 24 279 MSEK. Inräknat de onoterade A-aktierna till samma kurs som B-aktierna var börsvärdet 39 504 MSEK. Pandox-aktien har som högst under perioden handlats till 212,00 SEK och som lägst till 182,40 SEK. Under perioden juli-september 2024 var värdeutvecklingen för Pandoxaktien +7 procent, jämfört med OMX Stockholm Benchmark PI index +3 procent och OMX Stockholm Real Estate PI index +14 procent. Per 30 september 2024 hade Pandox 7 119 registrerade aktieägare och antalet aktier i Pandox uppgår till 194 603 000. Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings per aktie med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. För 2023 beslutade årsstämman 2024 en utdelning om 4,00 (2,50) SEK per aktie, totalt cirka 735 (460) MSEK, vilket motsvarade en utdelningsandel om cirka 42 (22) procent. Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B-aktier. För det tredje kvartalet 2024 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 110 164 255 B- aktier. ===== SIDA 27 ===== Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Pandox AB (556030– 7885) per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 24 oktober 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor ===== SIDA 28 ===== Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 24 oktober 2024 kl. 07:00 CEST. En webcast och telefonkonferens kommer att hållas den 24 oktober 2024 kl. 08:30 CEST. Information finns tillgänglig på pandox.se Liia Nõu, vd +46 (8) 506 205 50 Anneli Lindblom, CFO +46 (0) 765 93 84 00 Anders Berg, Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40 19 november 2024 Pandox Hotel Market Day 6 februari 2025 Bokslutskommuniké 2024 29 april 2025 Delårsrapport, första kvartalet 2025