===== SIDA 1 ===== Delårsrapport Januari - september 2025 Grunden lagd för betydande resultattillväxt Kv 3 ===== SIDA 2 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 2 Kvartalet i korthet Juli - september 202 5 • Intäkter Hyresavtal uppgick till 1 089 (1 069) MSEK, en ökning med 2 procent • Intäkter Egen drift uppgick till 883 (804) MSEK, en ökning med 10 procent • Driftnetto Hyresavtal uppgick till 972 (933) MSEK, en ökning med 4 procent • Driftnetto Egen drift uppgick 285 (226) MSEK, en ökning med 26 procent • EBITDA uppgick till 1 202 (1 123) MSEK, en ökning med 7 procent • Cash earnings uppgick till 617 (582) MSEK, motsvarande 3,17 (3,14) SEK per aktie, en ökning med 1 procent. Justerat för finansiella kostnader om -37 MSEK hänförligt till pågående förvärv av Dalata Hotel Group plc var ökningen 7 procent • Orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter uppgick till 85 (12) MSEK. Orealiserade värdeförändringar Rörelsefastigheter, vilka endast redovisas i informationssyfte, uppgick till 5 (190) MSEK. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 41 (-489) MSEK • Periodens resultat uppgick till 637 (-39) MSEK, motsvarande 3,25 (-0,24) SEK per aktie • Den 15 juli offentliggjorde Pandox AB (publ) och Eiendomsspar AS ett rekommenderat bud på Dalata Hotel Group plc • Från tillträdet, som beräknas ske i det fjärde kvartalet 2025, kommer 31 Förvaltnings- fastigheter med ett marknadsvärde om cirka 16 700 MSEK redovisas i affärssegmentet Hyresavtal. Initial genomsnittlig direktavkastning uppskattas till cirka 6,95 procent. De årliga hyresintäkterna uppskattas till motsvarande cirka 1 200 MSEK med en beräknad lönsamhet i linje med Pandox redan existerande hyresavtal i Storbritannien och Irland** • Under perioden avyttrades Quality Hotel Winn Göteborg och Scandic Imatra för totalt 67 MSEK Fi nansiellt sammandra g okt 2024- sep 2025 Helår MSEK 2025 2024 Δ % 2025 2024 Δ % R12m 2024 Total nettoomsättning 1 972 1 873 5 5 393 5 240 3 7 289 7 136 - Varav Hyresavtal 1 089 1 069 2 2 950 2 923 1 3 892 3 865 - Varav Egen drift 883 804 10 2 443 2 317 5 3 397 3 271 Totalt driftnetto 1 257 1 159 8 3 246 3 069 6 4 316 4 139 - Varav Hyresavtal 972 933 4 2 588 2 496 4 3 389 3 297 - Varav Egen drift 285 226 26 658 573 15 927 842 EBITDA 1 202 1 123 7 3 087 2 945 5 4 103 3 961 Periodens resultat 637 -39 n.a 1 468 1 125 30 2 049 1 706 Resultat per aktie, SEK 3,25 -0,24 n.a 7,45 6,02 24 10,46 9,04 Cash earnings 617 582 6 1 503 1 414 6 2 044 1 955 Cash earnings per aktie, SEK 3,17 3,14 1 7,72 7,67 1 10,51 10,46 Marknadsvärde fastigheter - - - 75 962 74 234 2 75 962 76 334 Investeringar 235 237 -1 792 752 5 1 064 1 024 Räntebärande nettoskuld - - - 38 139 33 515 14 38 139 34 485 Belåningsgrad netto , % - - - 50,2 45,1 n.a 50,2 45,2 Räntebärande nettoskuld / EBITDA , ggr - - - 9,3 8,6 n.a 9,3 8,7 Genomsnittlig utgående skuldränta , % - - - 3,9 4,1 n.a 3,9 4,0 Räntetäckningsgrad , ggr 2,8 3,0 n.a 2,7 2,6 n.a 2,7 2,7 EPRA NRV per aktie, SEK - - - 210,18 209,36 0 210,18 215,58 jul-sep jan-sep Nyckeltal, kv 3 202 5 DRIFTNETTO + 8 % CASH EARNINGS PER AKTIE + 1 % /+7%* BELÅNINGSGRAD NETTO 50,2 % /46,4%* RÄNTETÄCKNINGSGRAD , R12 M 2,7 GGR Januari - september 202 5 • Intäkter Hyresavtal uppgick till 2 950 (2 923) MSEK • Intäkter Egen drift uppgick till 2 443 (2 317) MSEK • Driftnetto Hyresavtal uppgick till 2 588 (2 496) MSEK • Driftnetto Egen drift uppgick till 658 (573) MSEK • EBITDA uppgick till 3 087 (2 945) MSEK • Cash earnings uppgick till 1 503 (1 414) MSEK, motsvarande 7,72 (7,67) SEK per aktie. Justerat för finansiella kostnader om -37 MSEK hänförligt till pågående förvärv av Dalata Hotel Group plc uppgick cash earnings per aktie till 7,91 SEK. • Värdeförändringar fastigheter uppgick till 547 (437) MSEK och orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -316 (-199) MSEK • Periodens resultat uppgick till 1 468 (1 125) MSEK, motsvarande 7,45 (6,02) SEK per aktie • Belåningsgraden var 50,2 procent och räntetäckningsgraden, rullande tolv månader, var 2,7 ggr *Justerat för högre lånevolym och finansiella kostnader hänförligt till pågående förvärv av Dalata Hotel Group plc ** Se sidan 8 för mer information om pågående förvärv av Dalata Hotel Group plc. ===== SIDA 3 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 3 VD har ordet Stark plattform för tillväxt • Pos i tiv utveckling i Norden • Förbättrad tillväxt i jämförbar portfölj • Förvärv ger betydande resultattillväxt 2026 Hotellmarknaden förbättrades i det tredje kvartalet med stöd av en god eventkalender och ett fortsatt aktivt fritidsresande. Pandox totala intäkter och driftnetto ökade med 5 respektive 8 procent med stöd av både förvärvad och organisk tillväxt. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade intäkter och driftnetto med 1 respektive 2 procent drivet av en bättre marknad och ett positivt bidrag från transformativa investeringar. Justerat för finansiella kostnader hänförliga till det pågående förvärvet av Dalata Hotel Group plc (Dalata) ökade cash earnings per aktie med 7 procent. I affärssegmentet Hyresavtal var intäkter, driftnetto och lönsamhet högre än föregående år förklarat av en bättre marknad och förvärv. Efterfrågan förbättrades men varierade mellan marknader. Norden utvecklades bäst med god hyrestillväxt i Sverige, Norge och Danmark medan Finland var svagare. Utvecklingen i Tyskland och Storbritannien var stabil. Under 2025 genomförda förvärv utvecklades väl och det nya hyresavtalet för Numa Brussels Royal Galleries, som vi transformerat från Egen drift till Hyresavtal, bidrog positivt. Fastigheten har också värderats upp med 97 MSEK i omklassificeringen, vilket går direkt mot eget kapital och inte syns i vårt resultat. Total värdeförändring uppgick i kvartalet till 108 MSEK. Elite Hotel Frost i Kiruna tillträddes den 30 september och förväntas ge ett positivt bidrag i det fjärde kvartalet. I affärssegmentet Egen drift ökade både intäkter och resultat. Efterfrågan förbättrades samtidigt som jämförelsetalen mot föregående år blev lättare i takt med att effekten från fotbolls-EM i Tyskland 2024 klingade av. Driftnettomarginalen ökade till 32 procent, vilket speglar ett tredje kvartal som är säsongmässigt starkt, tidigare genomförda lönsamma förvärv och förbättrad lönsamhet i jämförbar portfölj. Portföljoptimering lyfter avkastningspotentialen Värdeskapande förvärv och investeringar är viktiga delar av Pandox affärsmodell. Förvärv skapar tillväxt i intäkter och resultat på kort sikt samtidigt som de lägger grunden för lönsamma investeringar över tid. Avyttringar är också viktiga på så sätt att de frigör kapital som kan återinvesteras i fastigheter till högre avkastning. Quality Hotel Winn i Göteborg och Scandic Imatra är två exempel i det tredje kvartalet. Även om dessa fastigheter representerade mindre värden så bidrar avyttringar till att optimera portföljen och öka avkastningspotentialen över tid. I linje med denna strategi förbereder vi ytterligare avyttringar i Norden under 2026. Förvärv av Dalata öppnar för betydande resultattillväxt 2026 Den 15 juli lämnade Pandox tillsammans med Eiendomsspar (Konsortiet) ett rekommenderat kontantbud på Dalata, att genomföras som ett Scheme of Arrangement (Upplägg). Förvärvet har en tydlig strategisk och finansiell logik. Hotellportföljen är av hög kvalitet, är mycket lönsam och hotellen har starka lägen på dynamiska och växande marknader. Vi ser möjligheter till betydande värdeskapande både på kort och lång sikt med Scandic som driftspartner. Som vi har kommunicerat har flera viktiga steg tagits mot slutförande av förvärvet, bland annat publicering av nödvändig Uppläggsdokumentation, godkännande av Dalatas aktieägare på bolagsstämmor avseende Upplägget samt godkännande från EU-kommissionen av förvärvet. Ett datum för domstolsförhandling om Upplägget vid High Court of Ireland har också fastställts till den 29 oktober 2025, vilket är det sista steget för att kunna ta förvärvet i mål, vilket förväntas ske i början av november 2025. Från tillträdet kommer 31 Förvaltningsfastigheter med ett marknadsvärde om cirka 16 700 MSEK redovisas i affärssegmentet Hyresavtal. Initial genomsnittlig direktavkastning uppskattas till cirka 6,95 procent. De årliga hyresintäkterna uppskattas till motsvarande cirka 1 200 MSEK med en beräknad lönsamhet i linje med Pandox redan existerande hyresavtal i Storbritannien och Irland. Se sidan 8 för mer information om förvärvet. Vid slutet av kvartalet uppgick vår belåningsgrad, justerat för ökad lånevolym och finansiella kostnader i samband med pågående förvärv av Dalata, till 46,4 procent. Det kan jämföras med 46,7 procent vid utgången av det andra kvartalet. Vi har därmed en stark finansiell startposition inför slutförandet av förvärvet och därutöver ett betydande utrymme för nya lönsamma investeringar i befintlig portfölj. Positiv u tblick I det fjärde kvartalet förväntar vi oss en stabil efterfrågan i hotellmarknaden och ett normalt säsongsmönster, där efterfrågan normalt minskar under andra halvan av december för att åter öka under andra halvan av januari. Förutsatt ett slutförande av förvärvet av Dalata i början av november 2025 kommer vi att tillgodogöra oss intäkter och driftnetto del av det fjärde kvartalet. Resultateffekten kommer dock vara negativ på grund av kostnader av engångskaraktär relaterat till förvärvet. För 2026 kommer förvärvet ge ett betydande bidrag till både driftnetto och cash earnings. ” För 2026 kommer förvärvet av Dalata ge ett betydande bidrag till både driftnetto och cash earnings ” Li i a Nõu vd ===== SIDA 4 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 4 R esultat analys koncern juli - september 202 5 Intäkter Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 972 (1 873) MSEK, en ökning med 5 procent med stöd av stabil tillväxt i Hyresavtal och förvärv i båda affärssegmenten. Driftnetto Totalt driftnetto uppgick till 1 257 (1 159) MSEK, en ökning med 8 procent drivet av ökad lönsamhet i Hyresavtal och förvärv i båda affärssegmenten. Administrationskostnader Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -59 (-42) MSEK. Ökningen förklaras dels av att bolaget växer, dels av ett jämförelsekvartal där kostnaderna var lägre än normalt. Avskrivningar Avskrivningar Egen drift uppgick till -83 (-70) MSEK. Den högre nivån förklaras i huvudsak av tidigare genomförda förvärv i Storbritannien. Därutöver ingår avskrivningar om -3 (-6) MSEK i administrationskostnader. Finansnetto Finansnettot uppgick till -469 (-424) MSEK, vari ingår -37 MSEK hänförlig till det pågående förvärvet av Dalata Hotel Group plc, som till viss del motverkades av lägre kreditmarginaler och lägre marknadsräntor. Skatt Aktuell skatt uppgick till -111 (-115) MSEK. Uppskjuten skatt uppgick till 39 (-49) MSEK, förklarat av värdeförändring Förvaltnings- fastigheter samt kommande lägre bolagsskattesats i Tyskland. Se vidare Not 7 på sida 24. Cash earnings Cash earnings uppgick till 617 (582) MSEK. Cash earnings per aktie uppgick till 3,17 (3,14) SEK, en ökning med 1 procent. Justerat för högre finansiella kostnader om -37 MSEK hänförligt till det pågående förvärvet av Dalata Hotel Group plc ökade cash earnings per aktie med 7 procent. Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter uppgick till 21 (-10) MSEK, varav orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter uppgick till 85 (-12) MSEK. Värdeförändring fastigheter inkluderar därutöver realiserade värdeförändringar om -64 (2) MSEK. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 41 (-489) MSEK. Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 637 (-39) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 633 (-41) MSEK, motsvarande 3,25 (-0,24) SEK per aktie. okt 2024- sep 2025 Helår MSEK 2025 2024 Δ % LFL%* 2025 2024 Δ % LFL%* R12m 2024 Intäkter Hyresavtal 1 089 1 069 2 2 2 950 2 923 1 1 3 892 3 865 Intäkter Egen drift 883 804 10 -2 2 443 2 317 5 -2 3 397 3 271 Totala intäkter 1 972 1 873 5 1 5 393 5 240 3 0 7 289 7 136 Driftnetto Hyresavtal 972 933 4 3 2 588 2 496 4 1 3 389 3 297 Driftnetto Egen drift 285 226 26 -2 658 573 15 -7 927 842 Totalt driftnetto 1 257 1 159 8 2 3 246 3 069 6 0 4 316 4 139 Centrala administrationskostnader -59 -42 40 -169 -141 20 -228 -200 Avskrivningar -83 -70 19 -244 -207 18 -323 -286 Finansnetto -469 -424 11 -1 293 -1 252 3 -1 712 -1 671 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 85 -12 n.a 608 453 n.a 667 512 Aktuell skatt -111 -115 -3 -269 -264 2 -323 -318 Cash earnings 617 582 6 1 503 1 414 6 2 044 1 955 Cash earnings per aktie 3,17 3,14 1 7,72 7,67 1 10,51 10,46 jul-sep jan-sep MARKNADSVÄRDE OCH DRIFTNETTO Per segment, % CASH EARNINGS, MSEK Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2024 för balansposter såvida inget annat anges. 77% 23% 80% 20% Hyresavtal Egen drift Marknadsvärde Driftnetto 415 272 560 582 541 299 587 617 0 100 200 300 400 500 600 700 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 *Like for like. För jämförbart bestånd i fast valuta. För Hyresavtal baserat på driftnetto före kostnader för fastighetsadministration. ===== SIDA 5 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 5 Segment Hyresavtal juli - september 202 5 • Stabil resultat utveckling • Stärkt driftnetto marginal • Positiv t bidrag från f örvärv Intäkter Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 1 089 (1 069) MSEK, en ökning med 2 procent. Efterfrågan förbättrades men varierade mellan marknader. Norden utvecklades bäst med god hyrestillväxt i Sverige, Norge och Danmark medan Finland var svagare. Utvecklingen i Tyskland och Storbritannien var stabil. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade intäkter och RevPAR med 2 procent vardera. Valutaeffekten var negativ. Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 75 (73) procent. Snittpriserna var oförändrade. Kostnader Kostnader, inklusive fastighetsadministration, uppgick till -117 (-136) MSEK. Driftnetto Driftnetto uppgick till 972 (933) MSEK, en ökning med 4 procent. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade driftnettot med 3 procent. Driftnettomarginalen uppgick till cirka 89 (87) procent. Viktigare händelser Den 4 juli slutfördes avyttringen av Quality Winn Göteborg. Den 1 september slutfördes avyttringen av Scandic Imatra. Den 30 september slutfördes tidigare offentliggjort förvärv av Elite Hotel Frost Kiruna. Helår MSEK 2025 2024 Δ % 2025 2024 Δ % 2024 Hyresintäkter 1 050 1 033 2 2 828 2 825 0 3 728 Övriga fastighetsintäkter 39 36 8 122 98 24 137 Kostnader, exklusive fastighetsadministration -72 -75 -4 -222 -221 0 -299 Driftnetto , före fastighetsadministration 1 017 994 2 2 728 2 702 1 3 566 Fastighetsadministration -45 -61 -26 -140 -206 -32 -269 Bruttoresultat 972 933 4 2 588 2 496 4 3 297 Driftnetto, efter fastighetsadministration 972 933 4 2 588 2 496 4 3 297 Driftnettomarginal, % 89% 87% n.a 88% 85% n.a 85% Intäkter jämförbart bestånd 975 953 2 2 632 2 600 1 Varav valutaeffekt -28 -59 Driftnetto jämförbart bestånd , före fastighetsadministration 913 887 3 2 433 2 402 1 Varav valutaeffekt -26 -55 jul-sep jan-sep INTÄKTER O CH DRIFTNETTO, MSEK Per kvartal INTÄKTER OCH DRIFTNETTO, MSEK R12m INTÄKTER PER LAND , KV 3 REVPAR , SEK Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. Avtalen är omsättningsbaserade med lång löptid, god garanterad miniminivå, delad risk och stabil intjäning. Garanterade hyror, det vill säga kontrakterade minimihyror plus fasta hyror, uppgår till motsvarande cirka 2 400 MSEK mätt i årstakt. 1 069 1 089 933 972 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 Intäkter Driftnetto 3 851 3 892 3 265 3 389 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 Intäkter Driftnetto Sverige, 24% Tyskland, 23% Storbritannien, 21% Norge, 8% Finland, 7% Danmark, 7% Belgien, 3% Övriga, 6% 956 975 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 ===== SIDA 6 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 6 Segment Egen drift juli - september 202 5 • Positivt bidrag från förvärv • Stabil efterfrågan men lägre snittpriser • Förbättrad lönsamhet i underliggande portfölj Intäkter Intäkter från Egen drift uppgick till 883 (804) MSEK, en ökning med 10 procent med stöd av förvärv. För jämförbart bestånd i fast valuta minskade intäkterna med -2 procent och RevPAR med cirka -3 procent. Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 74 (75) procent. Snittpriserna minskade med cirka -3 procent. I Storbritannien ökade RevPAR med 3 procent för jämförbara enheter, drivet av ökad beläggning och högre snittpriser. I Bryssel minskade RevPAR med -1 procent, drivet av lägre snittpriser. För Pandox hotell i Tyskland minskade RevPAR med -14 procent, främst till följd av lägre snittpriser, vilket förklaras av ett starkt jämförelsekvartal 2024 då fotbolls-EM hölls i Tyskland. Kostnader Kostnader uppgick till -680 (-647) MSEK. Ökningen är främst hänförlig till genomförda förvärv. D riftnetto (EBITDA) Driftnetto (EBITDA) uppgick 285 (226) MSEK, motsvarande en marginal om cirka 32 (28) procent. För jämförbart bestånd i fast valuta minskade driftnettot med -2 procent. Viktigare händelser Inga viktiga händelser under kvartalet Helår MSEK 2025 2024 Δ % 2025 2024 Δ % 2024 Intäkter 883 804 10 2 443 2 317 5 3 271 Kostnader -680 -647 5 -2 027 -1 949 4 -2 713 Bruttoresultat 203 157 29 416 368 13 558 Återläggning avskrivningar inkluderade i kostnader 82 69 19 242 205 18 284 Driftnetto/EBITDA 285 226 26 658 573 15 842 Driftnetto/EBITDA-marginal 32% 28% n.a 27% 25% n.a 26% Intäkter jämförbart bestånd 642 652 -2 1 832 1 878 -2 Varav valutaeffekt -28 -66 Driftnetto jämförbart bestånd 173 177 -2 429 460 -7 Varav valutaeffekt -8 -16 jul-sep jan-sep INTÄKTER OCH DRIFTNETTO MSEK, kvartal INTÄKTER OCH DRIFTNETTO MSEK, R12m INTÄKTER PER LAND, KV 3 REVPAR , SEK Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva äger. Det är en viktig del av vår aktiva ägarmodell och ger oss värdefullt handlingsutrymme vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter med målet att skapa värde genom nya hyresavtal, eller realisera värde genom avyttring. 804 883 226 285 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 Intäkter Driftnetto 3 227 3397 793 927 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 Intäkter Driftnetto Storbritannien, 40% Belgien, 33% Tyskland, 20% Nederländerna, 3% Danmark, 2% Finland, 2% 1 152 1311 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 ===== SIDA 7 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 7 Hotellmarknadens utveckling juli - september 202 5 Stabil efterfrågan och fortsatt internationell tillväxt Hotellmarknaden i Europa fortsatte att visa styrka under tredje kvartalet, med stabil beläggningsgrad och ökande snittpriser. Södra Europa uppvisade fortsatt tillväxt och höga beläggningsnivåer, vilket bidrog till en stark marknad som helhet. En viktig drivkraft bakom utvecklingen var ett ökat resande från USA, vilket hade en positiv effekt på beläggning och intäkter. Trots en svagare dollar var amerikanskt inresande en fortsatt stabil tillväxtfaktor för flera europeiska marknader. Internationell turism och stora evenemang kompenserade därutöver för nya hotellöppningar och ekonomisk osäkerhet. Samtidigt fortsatte lyxsegmentet att driva tillväxt, med en god efterfrågan från betalningsstarka resenärer, inte minst under sommaren. Ekonomisegmentet däremot påverkades fortsatt negativt av en mer återhållsam konsumtion och ökad prismedvetenhet. • Beläggningsgraden i Europa ökade 1 procent till 77 procent. • Snittpriserna ökade med 2 procent och uppgick till 170 EUR. • Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 132 EUR, en ökning med drygt 3 procent. RevPAR - utveckling på Pandox marknader * • Beläggningsgraden i Norden uppgick till 74 procent, vilket var 3 procentenheter högre än föregående år. Samtidigt ökade snittpriserna med 3 procent. • Danmark visade den starkaste utvecklingen med en RevPAR-tillväxt på 14 procent, drivet av ökad efterfrågan och särskilt god snittprisutveckling i Köpenhamn (+17 procent). Den starka efterfrågan förstärktes av fyra Ed Sheeran-konserter i augusti och återspeglas även i en ökad flygtrafik. • Norge och Sverige visade god tillväxt, med RevPAR-ökningar på 9 respektive 5 procent. Norges tillväxt drevs av starka snittpriser, särskilt i Oslo, medan Sveriges stöttades av en positiv sommarsäsong och en förbättrad efterfrågan i Göteborg under september. I Finland ökade RevPAR med blygsamma 1 procent, där både Helsingfors och regionala områden utvecklades likartat med en ökad efterfrågan drivet av lägre snittpriser. • I Tyskland minskade RevPAR med -6 procent, till följd av lägre snittpriser. Minskad mässaktivitet i Berlin, Frankfurt och Hamburg under september, tillsammans med ett starkt jämförelsekvartal drivet av fotbolls-EM i juli 2024, bidrog till utvecklingen. • Storbritannien utvecklades positivt med en RevPAR-ökning i London på drygt 3 procent, främst drivet av förbättrade snittpriser inom lyxsegmentet. UK Regional ökade också med cirka 3 procent, men utvecklingen var ojämn mellan marknader. Enskilda destinationer som Manchester, Edinburgh och Cardiff gynnades av hög efterfrågan i samband med Oasis återföreningskonserter. • I Irland ökade RevPAR med 5 procent, främst drivet av högre snittpriser i juli och september. Samma trend noterades i Dublin, där RevPAR ökade med 4 procent under kvartalet. • I Bryssel minskade RevPAR med -2 procent i kvartalet drivet av lägre snittpriser i juli och augusti. Länder RevPAR lokal valuta RevPAR - tillväxt på årsbasis RevPAR lokal valuta RevPAR - tillväxt på årsbasis Europa (EUR, fast valuta) 132 3% 110 3% Sverige 975 5% 808 3% Norge 1 104 9% 945 9% Danmark 995 14% 769 9% Finland 71 1% 65 1% Tyskland 84 -6% 77 -3% Storbritannien 114 4% 95 1% Irland 175 5% 141 3% Destinationer London 181 3% 152 -1% UK Regional 88 3% 74 1% Frankfurt 62 -13% 67 -7% Berlin 95 -14% 88 -8% Bryssel 96 -2% 98 -2% Stockholm 1 068 4% 915 0% Oslo 1 243 12% 1 093 12% Köpenhamn 1 235 17% 932 12% Helsingfors 73 0% 66 2% jan-sep 2025 jul-sep 2025 REVPA R ANALYS Y/Y ( YTD 202 5 ) Germany - 3% UK Regional 1% Stockholm 0% Helsinki 2% Sweden Regional 5% Norway Regional 8% Finland Regional 1% Copenhagen 12% Oslo 12% Edinburgh 1% Manchester - 1% Hamburg - 3% Hannover 0% Brussels - 2% Frankfurt - 7% London - 1% -8% -4% 0% 4% 8% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% ADR OCC Diagrammet visar RevPAR-utveckling för ett urval av länder, regioner och städer jämfört med motsvarande period föregående år, baserat på marknadsdata från Benchmarking Alliance (nordiska marknader och STR (övriga marknader). ADR/snittpris visas på den vertikala axeln och OCC/beläggningsgrad på den horisontella axeln. Diagrammets mittpunkt (origo) motsvarar ADR/snittpris och OCC/beläggningsgrad för motsvarande period föregående år. Procentsiffran anger RevPAR-förändring jämfört med motsvarande period föregående år. *Marknadsdata för nordiska marknader från Benchmarking Alliance, och STR för övriga marknader. ===== SIDA 8 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 8 Väsentliga händelser i och efter perioden 4 juli 2025 Avyttring av Quality Winn Göteborg slutfördes 11 juli 2025 Delårsrapport januari-juni 2025 15 juli 2025 Pandox AB (publ) offentliggör bindande avsikt att lämna ett rekommenderat kontanterbjudande på Dalata Hotel Group plc 24 juli 2025 Pandox AB (publ) offentliggör förvärv av aktier i Dalata Hotel Group plc 1 september 2025 Avyttring av Scandic Imatra slutfördes 9 september 2025 Pandox Aktiebolag (publ) valberedning inför årsstämman 2026 11 september 2025 Pandox AB (publ) uppmärksammar resultatet av Dalatas bolagsstämmor 30 september 2025 Pandox har slutfört tidigare offentliggjort förvärv av Elite Hotel Frost Kiruna 7 oktober 2025 Pandox AB (publ) uppmärksammar konkurrensgodkännande och datum för domstolsförhandling för förvärvet av Dalata Hotel Group plc P ågående förvärv av Dalata Hotel Group plc Förvärv av aktier i Dalata Den 15 juli 2025 tillkännagav Pandox ett rekommenderat kontantbud om 6,45 EUR per aktie avseende det noterade bolaget Dalata Hotel Group plc (Dalata) genom ett konsortium bestående av Pandox AB (Pandox) och Eiendomsspar AS (Eiendomsspar). Den 24 juli 2025 förvärvade Pandox, via sitt dotterbolag Pandox Ireland Tuck Limited (Bidco), cirka 17,5 procent av aktiekapitalet i Dalata på Euronext Dublin. Tillsammans med det förvärv om 1,1 procent av aktiekapitalet som genomfördes i juni månad 2025 ägde Pandox 18,6 procent av de utestående aktierna i Dalata vid utgången av det tredje kvartalet 2025. Detta innehav redovisas som aktieinnehav värderade till verkligt värde per den 30 september 2025. Se vidare Not 9. Tillsammans kontrollerar Pandox och Eiendomsspar 27,3 procent av utestående aktier i Dalata per den 30 september 2025. Viktiga steg i förvärvsprocessen Den 11 september 2025 tillstyrkte Dalatas aktieägare samtliga förslag på de bolagsstämmor som hölls avseende transaktionen. Förvärvet var även föremål för konkurrensgodkännande inom EU, vilket Pandox erhöll den 7 oktober 2025. Förvärvet förväntas slutföras under fjärde kvartalet 2025, varvid Pandox, via sitt förvärvande dotterbolag (Bidco), blir ägare till 91,2 procent av verksamheten och Eiendomsspar erhåller en minoritetspost om 8,8 procent i Pandox Bidco. Uppdelning av hotellfastigheter och hotelldrift Dalata äger och driver 56 hotell varav 31 i egenägda fastigheter (Förvaltningsfastigheter), 22 under externa hyresavtal och 3 under managementavtal. Pandox intention med förvärvet är att sälja vidare hotelloperatörsverksamheten med tillhörande operativ plattform till Scandic Hotels Group (Scandic) och teckna nya omsättningsbaserade hyresavtal för de 31 Förvaltningsfastigheter Pandox blir ägare till, med Scandic som hyresgäst. Finansiella effekter av förvärvet efter periodens utgång Från tillträdet, som beräknas ske i fjärde kvartalet 2025, kommer Pandox redovisa 31 Förvaltningsfastigheter värderade till cirka 16 700 MSEK med en bedömd initial genomsnittlig direktavkastning om cirka 6,95 procent. Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av Pandox kassaflödesmodell, beskriven i Pandox Årsredovisning 2024, baserad på hyresavtal i varje enskild hotellfastighet. Under fjärde kvartalet 2025 kommer externa värderingar genomföras för att säkerställa gjorda antaganden, varvid värdena kan komma att justeras. a. Pandox totala fastighetsportfölj kommer vid förvärvstillfället öka med 21 fastigheter i Irland och 10 fastigheter i Storbritannien. b. De förväntade årliga hyresintäkterna beräknas uppgå till motsvarande cirka 1 200 MSEK och redovisas från tillträdet i affärssegmentet Hyresavtal med en beräknad lönsamhet i linje med Pandox redan existerande hyresavtal i Storbritannien och Irland. c. Fram till att avyttringen av hotelloperatörsverksamheten genomförs redovisas den som ”Resultat från avvecklad verksamhet” och påverkar inte Pandox affärssegment Egen drift. Balansräkningens poster, exklusive fastigheterna och därtill hörande poster, redovisas som ”Tillgångar och skulder som innehas till försäljning”. Ingen väsentlig resultateffekt för Pandox beräknas redovisas under ”Resultat från avvecklad verksamhet”. d. Transaktionskostnader och rådgivning ska i enlighet IFRS 3 redovisas som en kostnad i Pandoxkoncernen och kommer hanteras som en jämförelsestörande post tills uppdelning av hotellfastigheter och hotelldrift är genomförd. e. Eiendomsspar kommer initialt kvarstå som minoritetsägare i Bidco med cirka 8,8 procent på liknande sätt som Pandox har andra minoritetsägare i koncernen. ===== SIDA 9 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 9 Resultatanalys koncern januari - september 2025 Intäkter Koncernens nettoomsättning uppgick till 5 393 (5 240) MSEK, en ökning med 3 procent främst med stöd av förvärv i båda affärssegmenten. För jämförbara enheter var nettoomsättningen, justerat för valutakurseffekter, oförändrad. Intäkter från Hyresavtal uppgick till 2 950 (2 923) MSEK, en ökning med 1 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 1 procent justerat för valutakurseffekter. Intäkter från Egen drift uppgick till 2 443 (2 317) MSEK, en ökning med 5 procent. För jämförbara enheter minskade intäkterna med -2 procent justerat för valutakurseffekter. V ärdeförändringar Värdeförändringar netto fastigheter uppgick till 547 (437) MSEK, varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 608 MSEK. Lägre direktavkastningskrav påverkade positivt med 506 MSEK. Ökade kassaflöden bidrog positivt med 102 MSEK. Realiserade värdeförändringar uppgick till -61 MSEK och avser Förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -316 (199) MSEK. Resultat Driftnetto Hyresavtal uppgick till 2 588 (2 496) MSEK, en ökning med 4 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 1 procent, justerat för valutakurseffekter. Driftnetto Egen drift uppgick till 658 (573) MSEK, en ökning med 15 procent. För jämförbara enheter minskade driftnettot med -7 procent, justerat för valutakurseffekter. Totalt driftnetto uppgick till 3 246 (3 069) MSEK, en ökning med 6 procent. För jämförbara enheter var driftnettot oförändrat justerat för valutakurseffekter. Cash earnings uppgick till 1 503 (1 414) MSEK. Cash earnings per aktie uppgick till 7,72 (7,67) SEK, en ökning med 1 procent. Justerat för ökade finansiella kostnader i samband med det pågående förvärvet av Dalata Hotel Group plc uppgick cash earnings per aktie till 7,91 SEK, en ökning med 3 procent. Periodens resultat uppgick till 1 468 (1 125) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 449 (1 110) MSEK, vilket motsvarar 7,45 (6,02) SEK per aktie. Skatt Aktuell skatt uppgick till -269 (-264) MSEK. Uppskjuten skatt uppgick till -36 (-320) MSEK, förklarat av värdeförändring i Förvaltningsfastigheter samt kommande lägre bolagsskattesats i Tyskland. Se vidare not 7 på sida 24. ===== SIDA 10 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 10 Fastighetsvärdering Fastigheterna Marknadsvärde fastigheter Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 75 962 (76 334) MSEK, varav 61 060 (60 290) MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 14 902 (16 044) MSEK avsåg Rörelsefastigheter. Påverkan från förändrade valutakurser uppgick under perioden till -3 144 MSEK. Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar 100 procent av fastighetsvärdet och ligger totalt sett i linje med de interna värderingarna. I det tredje kvartalet externvärderades cirka 28 procent av fastighetsvärdet. I perioden uppgick orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter till 608 (548) MSEK, varav lägre direktavkastningskrav påverkade positivt med 506 MSEK och ökade kassaflöden bidrog positivt med 102 MSEK. I perioden uppgick orealiserade värdeförändringar Rörelsefastigheter till -324 (-77) MSEK (redovisas endast i informationssyfte). I det tredje kvartalet tillträddes Elite Hotel Frost i Kiruna i Förvaltningsfastigheter, medan Quality Winn Göteborg och Scandic Imatra avyttrades i Förvaltningsfastigheter. Värdeförändring fa stigheter (period) Förvärv, avyttringar och omklassificeringar MSEK Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter¹ Totalt marknadsvärde Ingående marknadsvärde 1 januari 60 290 16 044 76 334 Förvärv 1 842 3 1 845 Avyttringar -136 - -136 Investeringar 460 330 790 Utrangeringar -11 - -11 Omklassificeringar 213 -213 - Orealiserad värdeförändring 608 -324 284 Valutakurspåverkan -2 206 -938 -3 144 Utgående marknadsvärde 30 sep 61 060 14 902 75 962 Påverkansfaktorer Direktavkastningskrav 506 64 570 Kassaflöde 102 -388 -286 Summa redovisad orealiserad värdeförändring 608 - 608 Genomsnittligt direktavkastningskrav % Kv3 2025 6,09 6,84 6,24 Genomsnittligt direktavkastningskrav % Kv2 2025 6,09 6,88 6,25 Genomsnittligt direktavkastningskrav % Kv1 2025 6,13 6,89 6,28 Händelse Hotellfastighet Tillträdesdatum Förvärv Hyresavtal Elite Hotel Frost, Kiruna 30 september 2025 Avyttring Hyresavtal Scandic Imatra 1 september 2025 Avyttring Hyresavtal Quality Winn Göteborg 4 juli 2025 Omklassificering till Hyresavtal Numa Brussels Royal Galleries 1 april 2025 Förvärv Hyresavtal Hotel Pullman Cologne 1 april 2025 Förvärv Hyresavtal Radisson Blu Hotel Tromsø 1 januari 2025 Förvärv Egen drift DoubleTree by Hilton Edinburgh City Centre 1 oktober 2024 DIREKTAVKASTNINGSKRAV OCH SKULD RÄNTA, % MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER, MSEK FÖRVÄRV, INVESTERINGAR OCH AVYTTRINGAR, MSEK FÖRVALTNINGSFASTIGHETER KÄNSLIGHETSANALYS, VÄRDEEFFEKT per 3 0 september , 2025 ¹⁾ Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV, EPRA NDV och EPRA NTA. Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag” motsvarar anskaffningsvärde, plus investeringar, minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och uppgick till 11 845 (12 637) MSEK vid periodens utgång. För mer information om fastighetsvärdering, se årsredovisning 2024 Not E. 6,24% 3,9% 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 Genomsnittligt direktavkastningskrav, % Genomsnittlig utgående skuldränta, % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 Hyresavtal Egen drift -1 000 -500 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 Förvärv Investeringar Avyttringar Påverkan verkl . värde Δ % Δ MSEK Direktavkastningskrav +/- 0,5 -4 630/ +5 460 Valutakursförändring +/- 1 +/- 445 Driftnetto +/- 1 +/- 575 ===== SIDA 11 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 11 Portföljöversikt I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 162 (160) hotellfastigheter med 36 135 (35 534) hotellrum i 11 länder. Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Storbritannien (23 procent) är Pandox enskilt största geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av Tyskland (23 procent), Sverige (22 procent), Belgien (8 procent) och Danmark (6 procent). Cirka 80 procent av portföljens totala marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är skickliga hotelloperatörer med starka hotellvarumärken. Vid utgången av perioden hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 14,0 (14,4) år. För mer information om Pandox portfölj, se www.pandox.se Hyresavtal Hotell Rum Per land I % av totalt Per rum Sverige 42 9 176 16 549 22 1,8 Tyskland 33 6 908 13 438 18 1,9 Storbritannien 20 4 821 10 809 14 2,2 Danmark 8 1 843 4 427 6 2,4 Finland 11 2 605 4 340 6 1,7 Norge 15 2 842 4 215 6 1,5 Belgien 4 865 1 883 2 2,2 Irland 3 445 1 671 2 3,8 Österrike 2 639 1 590 2 2,5 Nederländerna 1 189 1 257 2 6,7 Schweiz 1 206 880 1 4,3 Summa Hyresavtal 140 30 539 61 060 80 2,0 Antal Marknadsvärde ( MSEK ) Egen drift Storbritannien 9 1 862 6 550 9 3,5 Belgien 6 1 868 4 178 6 2,2 Tyskland 5 1 490 3 740 5 2,5 Nederländerna 1 216 405 1 1,9 Finland 1 160 29 0 0,2 Summa Egen drift 22 5 596 14 902 20 2,7 Summa totalt 162 36 135 75 962 100 2,1 Varumärke Hotell Rum I % av totalt Scandic 49 11 108 31 Leonardo 38 7 957 22 Oberoende varumärken 10 2 755 8 Hilton 10 2 585 7 Radisson Blu 9 2 302 6 Strawberry 10 1 828 5 NH 7 1 681 5 Dorint 4 847 2 Elite Hotels 3 647 2 Mercure 3 610 2 Marriott 3 503 1 Holiday Inn 2 469 1 Novotel 2 421 1 Övriga 12 2 422 7 Totalt 162 36 135 100 Antal ANTAL RUM P er läge skategori ANTAL RU M P er efterfr ågekategori ANTAL RUM P er avtalskategori HYRE S AVTALENS FÖRFALLOPROFIL , Per 3 0 september 202 5 Citycenter, 63% Ringled, 15% Flygplats, 10% Konferenscenter, 4% Resort, 4% Företagspark, 4% Inhemsk, 41% Regional, 44% Internationell, 15% Omsättningsbaserat med minimihyra, 62% Omsättningsbaserat utan minimihyra, 18% Fast hyresavtal, 5% Egen drift, 16% 0 20 40 60 80 100 0 200 400 600 800 1 000 2025 2029 2033 2037 2041 2045 2049 2053 Värde förfall hyresavtal MSEK (vänsterskala) Ackumulerade förfall % (högerskala) ===== SIDA 12 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 12 Fastighets investeringar En central del av värdeskapandet En stor och väldiversifierad portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande och tillväxtdrivande investeringar. Pandox för en löpande dialog med varje hyresgäst om gemensamma investerings- projekt för att ytterligare öka hotellets intäkter och lönsamhet. Till exempel nya bäddar i existerande rum, nya rum i befintliga hotellfastigheter eller nya rum genom tillbyggnad av befintliga hotell- fastigheter. Investeringar under perioden Under perioden januari–september 2025 uppgick investeringar i fastigheter och anläggnings- tillgångar, exklusive förvärv, till 790 (752) MSEK, varav 460 (546) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 330 (206) MSEK för Rörelsefastigheter. Vid utgången av perioden uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 1 450 MSEK, varav cirka 300 MSEK förväntas genomföras under återstoden av 2025. Kostnader för underhåll Hyresavtal uppgick under perioden januari-september 2025 till 55 (51) MSEK. Större pågående investeringsprojekt Fastighet Antal rum Stad, land Segment Typ av investering Investerings- storlek Status Investerat Färdigställt DoubleTree by Hilton Brussels 354 Bryssel, Belgien O O, E, P, T, H XL Öppet 60% Kv4 2027 Radisson Blu Glasgow 247 Glasgow, Storbritannien O P, T, H Medel Öppet 60% Kv2 2026 Hotel Mayfair 203 Köpenhamn , Danmark O (L) O, E, P, T, H Medel Öppet 60% Kv4 2026 Scandic Grand Marina 470 Helsingfors, Finland L P, T Medel Öppet 20% Kv4 2026 Home Hotel Bastion 99 Oslo, Norge L P, T, H Mindre Öppet 45% Kv1 2026 Leonardo Christchurch 182 Dublin, Irland L P, T, H Mindre Öppet 80% Kv4 2025 Quality Hotel Luleå 220 Luleå , Sverige L O, E, P, T, H Mindre Öppet 30% Kv4 2026 Affärssegment Typ av investering Hyresavtal L Ompositionering O Löpande 0-30 Egen drift O Expansion E Mindre 30-90 Produkt P Medel 90-150 Teknik T Stor 150-250 Hållbarhet H XL 250- Storleksintervall (MSEK): Nyligen färdigställda projekt Elite Hotel Frost Kiruna , Sverige Pandox har slutfört det tidigare aviserade förvärvet av Elite Hotel Frost i Kiruna. Hotellet ligger i centrala Kiruna, en unik turistdestination i norra Sverige, och är nybyggt med 154 rum. Hotellet erbjuder två restauranger, en skybar, konferenslokaler, ett gym och ett spa. Hotellprodukten har en tydlig skandinavisk designestetik och kommer att attrahera efterfrågan från både fritids- och affärssegmentet. Leonardo Royal Hotel Baden - Baden , Tyskland Leonardo Royal Hotel i Baden-Baden genomgick tidigare i år en omfattande renovering. Alla 121 rum och badrum har totalrenoverats och fått en modern inredningsdesign som kombinerar komfort med elegans. Bottenvåningen har genomgått en betydande förvandling, där de traditionella väggarna mellan lobby, bar och restaurang har tagits bort för att skapa en mer öppen och inbjudande atmosfär. . ===== SIDA 13 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 13 Finansiering Finansiell ställning och substansvärde Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 50,2 (45,2) procent. Justerat för ökad lånevolym relaterat till det pågående förvärvet av Dalata Hotel Group plc (Dalata) uppgick belåningsgraden till 46,4 procent. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 32 653 (33 528) MSEK. EPRA NRV uppgick till 40 901 (41 953) MSEK, motsvarande 210,18 (215,58) SEK per aktie. Minskningen förklaras i huvudsak av negativa valutakurseffekter. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick efter avdrag för certifikatvolym till 2 499 (4 069) MSEK och det finns obelånade fastigheter med ett marknadsvärde om totalt cirka 884 MSEK. Räntebärande skulder Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till 40 638 (35 771) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter efter avdrag för företagscertifikat uppgick till -608 (2 783) MSEK. Den del av certifikatvolymen som per 30 september inte täcktes av outnyttjade kreditfaciliteter täcktes istället av likvida medel. Likvida medel har efter periodens utgång använts för att återbetala utnyttjade kreditfaciliteter. Emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 2 749 (1 232) MSEK. Företagscertifikat används enbart för att optimera Pandox finansiella kostnader via räntearbitrage. Förutom företagscertifikat består Pandox skuldfinansiering enbart av bankfinansiering med säkerhet i en kombination av fastighetspanter och aktiepanter. Pandox har en geografiskt diversifierad långivarbas bestående av 15 nordiska och internationella banker. Vid utgången av perioden var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,2 (2,6) år, den genomsnittliga räntebindningstiden 1,9 (2,7) år och den genomsnittliga räntenivån, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive uppläggningskostnader, 3,9 (4,0) procent. Denna räntenivå är också en rimlig approximation för den förväntade nivån vid utgången av fjärde kvartalet 2025, givet oförändrade marknadsräntor. Vid utgången av perioden var räntetäckningsgraden (mätt på rullande tolv månader) 2,7 ggr (2,6), endast marginellt påverkat av kostnader hänförligt till det pågående förvärvet av Dalata. Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 3 663 (2 359) MSEK. Kortfristiga kreditfaciliteter inklusive ej nyttjade krediter med en löptid på mindre än tolv månader uppgår till 4 811 MSEK. Skillnaden förklaras av outnyttjade kreditfaciliteter och förväntade amorteringar. Under perioden januari-september 2025 har Pandox sammanlagt genomfört nyfinansiering och refinansiering motsvarande cirka 7 160 MSEK, varav 2 866 MSEK i det tredje kvartalet. Hållbarhetslänkad finansiering Total hållbarhetslänkad lånevolym uppgick per 30 september 2025 till 19 481 MSEK, varav 2 000 MSEK tillkom i det tredje kvartalet. Därutöver tillkom 200 MSEK som grönt banklån i kvartalet. Banklånens kreditmarginal kopplas till det årliga utfallet av tre väldefinierade hållbarhetsmål inom miljö, socialt och styrning (ESG), vilka redovisas i den årliga hållbarhetsredovisningen. Inklusive grönt banklån uppgår total hållbarhetsrelaterad finansiering till 21 133 (17 046) MSEK. Nyckeltal finansiering Helår MSEK 2025 2024 2024 Räntebärande nettoskuld 38 139 33 515 34 486 Likvida medel & outnyttjade kreditfaciliteter 2 499 3 774 4 069 Genomsnittlig räntebindningstid , år 1,9 2,9 2,7 Genomsnittlig kapitalbindningstid , år 2,2 2,4 2,6 Genomsnittlig utgående skuldränta , % 3,9 4,1 4,0 Räntetäckningsgrad , ggr 2,7 2,6 2,7 Belåningsgrad netto , % 50,2 45,1 45,2 Räntebärande nettoskuld / EBITDA , ggr 9,3 8,6 8,7 jan-sep FÖRFALLOSTRUKTUR KREDITFACILITETER GENOMSNITTLIG UTGÅENDE SKULDRÄNTA , % 1) Exklusive kontraktuell amortering. BELÅNINGSGRAD NETTO, % Policyintervall 45 – 60% RÄNTETÄCKNINGSGRAD R12m, ggr Förfall ( MSEK ) Kreditlimiter ¹ < 1 år 4 811 1 - 2 år 7 185 2 - 3 år 27 455 3 - 4 år 810 4 - 5 år 376 > 5 år - Summa 40 638 3,9% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 50,2% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 Belåningsgrad Policyintervall 2,7 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 2023 2024 2025 Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av belåningsgrad och räntetäckningsgrad. ===== SIDA 14 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 14 Finansnetto Kostnadsökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras i huvudsak av högre lånevolym och finansiella kostnader relaterat till det pågående förvärvet av Dalata, som till viss del motverkats av lägre kreditmarginaler och lägre marknadsräntor. Lån i respektive valuta 3 0 september 202 5 1) Omräknat till MSEK. 2) Genomsnittlig ränta inklusive marginal och derivat, exklusive uppläggningskostnader för lån. 3) Delar av räntebärande skulden utgörs av företagscertifikat i EUR medan den outnyttjade kreditfacilitet som täcker volymen är i SEK. Valuta - och ränterisk För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter. Pandox bankfinansiering löper med rörlig ränta. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat. Vid utgången av perioden uppgick räntederivatens nominella bruttovolym till 30 143 MSEK. Vid samma tidpunkt uppgick räntederivatens nominella nettovolym till 24 372 MSEK, vilket utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 53 procent av Pandox nettoskuld var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år och den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,9 (2,7) år. Förfallostruktur räntebindning 3 0 september 202 5 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. Räntederivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett räntederivats marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox räntederivat till 639 (955) MSEK. Valutakurser Finansiell känslighetsanalys 3 0 september 202 5 Helår MSEK 2025 2024 2025 2024 2024 Ränteintäkter 8 6 21 18 27 Räntekostnader -427 -372 -1 143 -1 099 -1 469 Genomsnittlig utgående skuldränta, % 3,9 4,1 3,9 4,1 4,0 Övriga finansiella kostnader -17 -28 -72 -84 -108 Total skuldkostnad,% 4,2 4,4 4,2 4,4 4,3 Finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar -33 -30 -99 -87 -119 Summa finansnetto -469 -424 -1 293 -1 252 -1 671 jul-sep jan-sep SEK DKK EUR ³ CHF NOK GBP Summa Summa kreditlimiter , MSEK ¹ 11 834 2 347 15 951 523 2 201 7 782 40 638 Summa räntebärande skulder , MSEK ¹ 12 003 2 347 16 390 523 2 201 7 782 41 246 Andel skuld i valuta, % 29,1 5,7 39,7 1,3 5,3 18,9 100 Genomsnittlig utgående skuldränta , % ² 3,2 2,7 3,4 2,9 5,5 5,9 3,9 Genomsnittlig räntebindningstid , år 1,5 0,5 2,2 0,2 1,2 2,8 1,9 Marknadsvärde fastigheter , MSEK ¹ 16 549 4 427 32 532 880 4 215 17 359 75 962 Löptid ( MSEK ) Belopp ¹ Andel, % Volym Andel, % Genomsnittsränta derivat, % < 1 år 21 049 51 4 175 17 1,1 1 – 2 år 3 353 8 3 353 14 0,8 2 – 3 år 6 945 17 6 945 28 1,6 3 – 4 år 4 066 10 4 066 17 0,8 4 – 5 år 553 1 553 2 -0,2 > 5 år 5 281 13 5 281 22 2,5 Summa 41 246 100 24 372 100 1,5 Total räntebindning Räntebindning derivat 2025 2024 Förändr % 2025 2024 Förändr % Euro (EUR) 11,105 11,412 -3 11,057 11,300 -2 Brittiska pund (GBP) 13,056 13,405 -3 12,659 13,526 -6 Danska kronor (DKK) 1,488 1,530 -3 1,481 1,516 -2 Norska kronor (NOK) 0,948 0,985 -4 0,943 0,961 -2 Kanadensiska dollar (CAD) 7,108 7,718 -8 6,764 7,467 -9 Schweizerfranc (CHF) 11,823 11,914 -1 11,807 11,972 -1 Genomsnittskurs Balansdagskurs Påverkan resultat före värdeförändringar MSEK Δ -/+ 141 +/- 1 pp -/+ 385 +/- 1 pp +/- 646 +/- 1 pp Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge , utan derivat Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge , med derivat ===== SIDA 15 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 15 H ållbarhet Pandox vetenskapsbaserade klimatmål har godkänts av Science Based Targets initiative (SBTi). De innebär att Pandox till år 2030 ska minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent samtidigt som utsläppen i Hyresavtal (Scope 3) ska minska med 25 procent. Utveckling under tredje kvartalet 2025 Egen drift ( Scope 1 & 2 ) • Pandox har ett klimatomställningsprogram om 29 MEUR som rör nio hotellfastigheter i Egen drift och som löper mellan 2023 - 2030. När projektet är slutfört förväntas Pandox nå de SBTi-validerade utsläppsmålen för Egen drift. Projektet kommer gradvis att generera kostnadsbesparingar som senast vid utgången av 2030 beräknas uppgå till 3 MEUR årligen. Per utgången av tredje kvartalet har 24 procent av planerad total investering genomförts. Under kvartalet har upphandlingen av nya ventilationsaggregat med värmeåtervinning (AHU) för fyra hotell slutförts. Arbetet planeras att påbörjas under det fjärde kvartalet. Vidare har projektet avseende utbyte av värmepumpar inletts för sju hotell, vilka nu befinner sig i upphandlings- eller utredningsfas. Upphandlingarna är planerade att genomföras under första och andra kvartalet 2026. • Per utgången av kvartalet var 1 400 av 2 600 sensorer installerade i tre hotell för närvarodetektering i hotellrum. De beräknas bidra till en minskning av CO₂-utsläpp med 10–15 procentenheter av de 42 procent som krävs för SBT-målet i Scope 1 och 2. Den fullständiga utrullningen planeras vara färdigställd under 2025 i samtliga nio hotell. • Se nedan projekttabell för status i delprojekten per utgången av kvartalet. Projekt S t atus kv 3 2025 * Termisk optimering 70% Duschmunstycken 80% BMS (Building Management System) 80% Undermätning 55% Smartroom (närvarodetektering) 50% Solenergi 5% Värmepumpar 20% * Estimerat färdigställande per delprojekt i procent Hyresavtal (Scope 3) • För att uppfylla SBT-kravet på en 25-procentig minskning av CO₂-utsläpp inom Scope 3 har en handlingsplan tagits fram. Planen omfattar energieffektiviseringsåtgärder, utfasning av gas och olja till förmån för värmepumpar samt tillämpning av cirkulära principer vid renovering. Pandox kommer framgent fokusera på att integrera dessa lösningar i projekt och inleda nya samarbeten med hyresgäster. Tre pilotprojekt har godkänts av styrelsen som en del av implementeringen. • Vid Scandic Luleå togs carporter med solceller i drift, tillsammans med ett nytt batterilagringssystem. Åtgärderna förväntas minska fastighetens årliga elförbrukning med 15 procent. För närvarande inväntas förkvalificering av batterilagringen hos Svenska kraftnät, vilket beräknas ta upp till tre månader på grund av hög belastning. När systemet är i drift förväntas det bidra positivt till Pandox affärsmodell och samtidigt stärka fastighetens totala energiprestanda. • Pandox har under perioden tagit viktiga steg mot ökad cirkularitet inom hotellfastigheter. Eftersom badrum är den kategori som renoveras mest frekvent, har ett nytt koncept för återbruk och minskad klimatpåverkan utvecklats. Konceptet har testats i provbadrum med målsättningen att minska utsläpp utan att kompromissa med gästkomfort eller driftseffektivitet för hyresgästen. Konceptet har godkänts av Scandic och kommer att implementeras på Scandic St Jörgen första kvartalet 2026, med ambitionen att färdigställas under december 2026. Övergripande hållbarhetsin it iativ • Under kvartalet har Pandox arbetat med att automatisera energidata direkt från hyresgästernas energileverantörer och undermätare för att minimera felaktigheter som kan uppstå i manuell inrapportering. Andelen automatiserade fastigheter för energi är 67 procent. Vad gäller vattenkonsumtion är 52 procent av datan automatiserad. • Antalet certifierade fastigheter uppgår till 13 (13) stycken i Egen drift och 3 (3) i Hyresavtal. • Som en del av den koncernövergripande riskprocessen har en klimatriskanalys genomförts på plats på en av Pandox fastigheter som potentiellt skulle kunna påverkas av klimatrisker. • Pandox avancerade från brons till guld i EPRAs Sustainability Best Practice Recommendation Survey. • Den totala andelen av hållbarhetslänkad finansiering av den totala lånestocken uppgick vid kvartalets utgång till 48 (46) procent. Erkännanden Carporter med solceller vid Scandic Luleå ===== SIDA 16 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 16 Finansiella rapporter i sammandrag Koncernens rapport över resultat i sammandrag Koncernens rapport över övrigt totalresultat i sammandrag Helår MSEK 2025 2024 2025 2024 2024 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 1 050 1 033 2 828 2 825 3 728 Övriga fastighetsintäkter 39 36 122 98 137 Intäkter Egen drift 883 804 2 443 2 317 3 271 Nettoomsättning 1 972 1 873 5 393 5 240 7 136 Kostnader Hyresavtal -117 -136 -362 -427 -568 Kostnader Egen drift -680 -647 -2 027 -1 949 -2 713 Bruttoresultat 1 175 1 090 3 004 2 864 3 855 varav bruttoresultat Hyresavtal 972 933 2 588 2 496 3 297 varav bruttoresultat Egen drift 203 157 416 368 558 Central administration -59 -42 -169 -141 -200 Finansiella intäkter 9 6 24 18 38 Finansiella kostnader -445 -400 -1 218 -1 183 -1 590 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar -33 -30 -99 -87 -119 Resultat före värdeförändringar 647 624 1 542 1 471 1 984 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 21 -10 547 437 475 Värdeförändring derivat 41 -489 -316 -199 -100 Resultat före skatt 709 125 1 773 1 709 2 359 Aktuell skatt -111 -115 -269 -264 -318 Uppskjuten skatt 39 -49 -36 -320 -335 Periodens resultat 637 -39 1 468 1 125 1 706 jul-sep jan-sep Helår MSEK 2025 2024 2025 2024 2024 Poster som inte kan omföras till resultaträkningen , netto efter skatt Årets omvärdering av anläggningstillgångar -103 - -8 - - Omräkningsdifferenser vid realisation av utländska verksamheter - -28 - -28 -31 Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen , netto efter skatt Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter 4 -28 34 -145 -160 Omräkningsdifferenser utländska verksamheter -424 -31 -1 529 728 1 226 Periodens övrigt totalresultat -523 -87 -1 503 555 1 035 Periodens totalresultat 114 -126 -35 1 680 2 741 Moderbolagets aktieägare - andel av periodens resultat 633 -41 1 449 1 110 1 689 Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens resultat 4 2 19 15 17 Moderbolagets aktieägare - andel av periodens totalresultat 111 -127 -48 1 662 2 718 Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens totalresultat 3 1 13 18 23 Resultat per aktie före och efter utspädning , SEK 3,25 -0,24 7,45 6,02 9,04 I periodens övrigt totalresultat om - 1 503 MSEK ingår skatt om 310 MSEK , varav - 25 MSEK är hänförligt till aktuell skatt jul-sep jan-sep ===== SIDA 17 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 17 Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag ¹⁾ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt till indirekt. ²⁾ De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. 31 dec MSEK Not 2025 2024 2024 TILLGÅNGAR Rörelsefastigheter 11 198 11 186 12 123 Inventarier/Inredning 655 513 522 Förvaltningsfastigheter 61 060 59 282 60 270 Nyttjanderätter 3 239 3 062 3 156 Uppskjuten skattefordran 369 319 347 Derivat ¹ 819 1 145 1 139 Övriga långfristiga aktieinnehav 9 2 779 - - Andra långfristiga fordringar 125 90 93 Summa anläggningstillgångar 80 244 75 597 77 650 Omsättningstillgångar Varulager 8 11 8 Aktuell skattefordran 158 202 266 Kundfordringar 374 418 419 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 595 737 659 Övriga fordringar 319 407 380 Likvida medel 3 107 1 476 1 286 Tillgångar som innehas för försäljning - - 20 Summa omsättningstillgångar 4 561 3 251 3 038 Summa tillgångar 84 805 78 848 80 688 30 sep 31 dec MSEK 2025 2024 2024 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 487 486 487 Övrigt tillskjutet kapital 9 470 9 471 9 470 Reserver 737 1 758 2 234 Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat 21 959 20 758 21 337 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 32 653 32 473 33 528 Innehav utan bestämmande inflytande 180 170 167 Summa eget kapital 32 833 32 643 33 695 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder² 37 374 28 632 33 175 Övriga långfristiga skulder 20 29 20 Långfristig leasingskuld 3 222 3 041 3 134 Derivat¹ 180 289 183 Avsättningar 53 44 43 Uppskjuten skatteskuld 5 698 5 686 5 776 Summa långfristiga skulder 46 547 37 721 42 331 Kortfristiga skulder Avsättningar 30 40 12 Kortfristiga räntebärande skulder² 3 663 6 150 2 359 Kortfristig leasingskuld 22 30 31 Skatteskulder 194 686 691 Leverantörsskulder 373 432 369 Övriga kortfristiga skulder 267 281 241 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 876 865 959 Summa kortfristiga skulder 5 425 8 484 4 662 Summa skulder 51 972 46 205 46 993 Summa eget kapital och skulder 84 805 78 848 80 688 30 sep ===== SIDA 18 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 18 Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag Rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag ¹⁾ Årets förändring avser nettot av verkligt värdeförändring av hotellfastigheten Numa Brussels Royal Galleries (fd Hotel Hubert) som omklassificerats från Egen drift till Hyresavtal till ett belopp om 96 MSEK samt omvärderingseffekt övriga långfristiga aktieinnehav (Dalata) om totalt -104 MSEK, vari ingår förvärvskostnader om -145 MSEK, uppskjuten skatt om 34 MSEK samt aktieomvärderingsgseffekt för innehavet om 7 MSEK. 2⁾ Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om -28 MSEK. Jämförelsetal och / - period Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 202 4 för balansposter såvida inget annat anges. Not 1. Redovisningsprinciper Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning. Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt. De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–29 och sidan 1–15 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2024. Not 2. Pågående tvister och försäkringsärenden Förlikning har nåtts med hyresgästen för Park Centraal Amsterdam avseende krav på hyresjusteringar under 2020 och 2021. Beloppet har ingen väsentlig påverkan för koncernen. Helår MSEK 2025 2024 2025 2024 2024 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 709 125 1 773 1 709 2 359 Återföring av avskrivningar 83 70 244 207 287 Värdeförändring fastigheter -21 10 -547 -437 -474 Värdeförändring derivat -41 489 316 199 100 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 14 12 127 -73 -127 Betald skatt -155 -88 -445 -166 -280 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 589 618 1 468 1 439 1 865 Ökning / minskning rörelsefordringar -101 -177 -110 -181 -43 Ökning / minskning rörelseskulder -63 24 -18 27 4 Förändringar av rörelsekapital -164 -153 -128 -154 -39 Kassaflöde från den löpande verksamheten 425 465 1 340 1 285 1 826 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar -235 -237 -792 -752 -1 024 Avyttring av hotellfastigheter , netto likviditetspåverkan 59 - 80 680 680 Förvärv av hotellfastigheter , netto likviditetspåverkan -348 -3 059 -1 844 -3 059 -3 762 Förvärv av finansiella tillgångar -2 782 - -2 964 -12 -15 Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 306 -3 296 -5 520 -3 143 -4 121 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyemission - 2 000 - 2 000 2 000 Emissionskostnader - -27 - -27 -28 Upptagna lån 6 204 8 985 15 575 14 642 20 760 Amortering av skuld -2 396 -7 556 -8 666 -13 407 -19 283 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande - - - - -17 Utbetald utdelning - - -827 -735 -735 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 808 3 402 6 082 2 473 2 697 Periodens kassaflöde 927 571 1 902 615 402 Likvida medel vid periodens början 2 220 848 1 286 769 769 Kursdifferens i likvida medel -40 57 -81 92 115 Likvida medel vid periodens slut 3 107 1 476 3 107 1 476 1 286 Upplysningar om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 8 6 21 18 27 Betald ränta uppgick till -449 -343 -1 101 -1 090 -1 492 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar -33 -30 -99 -87 -119 Upplysningar om likvida medel vid periodens slut 3 107 1 476 3 107 1 476 1 286 Likvida medel består av bankmedel. jul-sep jan-sep MSEK Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings - reserver Omvärderings - reserv ¹ Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 jan , 2024 460 7 525 979 226 20 383 29 573 152 29 725 Periodens resultat — — — — 1 689 1 689 17 1 706 Övrigt totalresultat — — 1 029 — — 1 029 6 1 035 Nyemission ² 27 1 945 — — — 1 972 — 1 972 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — -8 -8 Utdelning — — — — -735 -735 — -735 Utgående eget kapital 31 dec , 2024 487 9 470 2 008 226 21 337 33 528 167 33 695 Ingående eget kapital 1 jan , 2025 487 9 470 2 008 226 21 337 33 528 167 33 695 Periodens resultat — — — — 1 449 1 449 19 1 468 Övrigt totalresultat — — -1 489 -8 — -1 497 -6 -1 503 Utdelning — — — — -827 -827 — -827 Utgående eget kapital 30 sep , 2025 487 9 470 519 218 21 959 32 653 180 32 833 Hänförligt till moderbolagets aktieägare ===== SIDA 19 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 19 Resultaträkning för moderbolaget i sammandrag Balansräkning för moderbolaget i sammandrag Not 3. Moderbolag Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Not 4. T ransaktioner med närstående Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Under det tredje kvartalet 2025 har Eiendomsspar AS tillskjutit likvida medel om 1 322 MSEK som en del av den pågående förvärvsprocessen av Dalata Hotel Group plc. Den kortfristiga skulden som tillfälligt uppstått har nettoredovisats mot kassan i Pandox för att utjämna effekten och kommer regleras i samband med att förvärvet slutförs i det fjärde kvartalet 2025. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–september 2025 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 1,2 (0,9) MSEK. Not 5. Personal Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 486 (1 412) heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 438 (1 366) anställda inom segmentet Egen drift och 48 (47) inom segmentet Hyresavtal samt central administration. Helår MSEK 2025 2024 2025 2024 2024 Nettoomsättning 34 19 101 80 105 Administrativa kostnader -71 -56 -204 -180 -250 Rörelseresultat -37 -37 -103 -100 -145 Resultat från andelar i koncernföretag - 2 2 123 123 Övriga räntor och liknande resultatposter -63 168 -35 858 1 064 Derivat, orealiserade 40 -94 20 73 121 Resultat efter finansiella poster -60 39 -116 954 1 163 Bokslutsdispositioner - - - - 135 Resultat före skatt -60 39 -116 954 1 298 Skatt på periodens resultat 6 -73 -2 -141 -137 Uppskjuten skatt -7 2 -21 -38 -22 Periodens resultat -61 -32 -139 775 1 139 Periodens övrigt totalresultat - - - - - Periodens totalresultat -61 -32 -139 775 1 139 jul-sep jan-sep 30 sep 30 sep 31 dec MSEK 2025 2024 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 9 9 9 Finansiella anläggningstillgångar 26 433 23 367 25 129 Omsättningstillgångar 5 937 894 1 234 Summa tillgångar 32 379 24 270 26 372 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 724 15 328 15 690 Obeskattade reserver 3 4 3 Avsättningar 93 81 48 Långfristiga skulder 11 939 7 849 7 050 Kortfristiga skulder 5 620 1 008 3 581 Summa eget kapital och skulder 32 379 24 270 26 372 ===== SIDA 20 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 20 S egmentsinformation MSEK Hyresavtal Egen drift Koncern- gemensamt samt ej fördelade poster Totalt Hyresavtal Egen drift Koncern- gemensamt samt ej fördelade poster Totalt Intäkter Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter Hyresavtal 1 089 — — 1 089 1 069 — — 1 069 Intäkter Egen drift — 883 — 883 — 804 — 804 Nettoomsättning 1 089 883 — 1 972 1 069 804 — 1 873 Kostnader Hyresavtal -117 — — -117 -136 — — -136 Kostnader Egen drift — -680 — -680 — -647 — -647 Bruttoresultat 972 203 — 1 175 933 157 — 1 090 Kv 3 2025 (jul-sep 2025) Kv 3 2024 (jul-sep 2024) Kv3 2025 (jul-sep 2025) Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien UK+IE Övriga Totalt Nettoomsättning Hyresavtal 292 78 92 77 227 26 238 59 1 089 Egen drift — 31 — 13 179 249 387 23 883 Marknadsvärde fastigheter 16 549 4 427 4 215 4 369 17 178 6 061 19 030 4 132 75 962 Investeringar i fastigheter 58 7 19 22 22 54 51 2 234 Förvärv fastigheter 347 — -2 — 2 — — — 347 Värdeförändring fastigheter -20 9 45 -7 -26 20 -5 6 21 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 25 2 004 3 104 6 346 366 11 845 Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt 17 959 4 440 4 217 5 138 16 479 5 256 22 387 4 000 79 876 Kv3 2024 (jul-sep 2024) Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien UK+IE Övriga Totalt Nettoomsättning Hyresavtal 266 77 79 85 226 22 257 57 1 069 Egen drift — 30 — 14 203 275 259 23 804 Marknadsvärde fastigheter 15 895 4 230 3 391 4 485 16 725 5 979 19 301 4 228 74 234 Investeringar i fastigheter 90 7 21 8 33 47 30 1 237 Förvärv fastigheter — — — — — — 3 177 — 3 177 Värdeförändring fastigheter -2 — 59 -26 -56 15 1 -1 -10 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 29 2 031 3 131 6 120 379 11 690 Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt 17 634 4 244 3 393 5 274 15 625 4 935 19 917 4 256 75 278 ===== SIDA 21 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 21 Not 6. Rörelsesegment Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyresavtal förädlar och förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. I segment Egen drift äger Pandox hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Egen drift innefattar också ett förvaltningsavtal för en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna. MSEK Hyresavtal Egen drift Koncern- gemensamt samt ej fördelade poster Totalt Hyresavtal Egen drift Koncern- gemensamt samt ej fördelade poster Totalt Intäkter Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter Hyresavtal 2 950 — — 2 950 2 923 — — 2 923 Intäkter Egen drift — 2 443 — 2 443 — 2 317 — 2 317 Nettoomsättning 2 950 2 443 — 5 393 2 923 2 317 — 5 240 Kostnader Hyresavtal -362 — — -362 -427 — — -427 Kostnader Egen drift — -2 027 — -2 027 — -1 949 — -1 949 Bruttoresultat 2 588 416 — 3 004 2 496 368 — 2 864 Kv 1 - 3 2025 ( jan - sep 2025 , ackumulerade värden ) Kv 1 - 3 2024 ( jan - sep 2024 , ackumulerade värden ) Kv1-Kv3 2025 (jan-sep) Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien UK+IE Övriga Totalt Nettoomsättning Hyresavtal 740 192 254 225 657 79 638 167 2 950 Egen drift — 61 — 38 497 776 1 012 59 2 443 Marknadsvärde fastigheter 16 549 4 427 4 215 4 369 17 178 6 061 19 030 4 132 75 962 Investeringar i fastigheter 215 67 40 50 98 178 134 8 790 Förvärv fastigheter 347 — 711 — 784 — 3 — 1 845 Värdeförändring fastigheter 25 110 110 -15 60 179 17 60 547 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 25 2 004 3 104 6 346 366 11 845 Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt 17 959 4 440 4 217 5 138 16 479 5 256 22 387 4 000 79 876 Kv1-Kv3 2024 (jan-sep) Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien UK+IE Övriga Totalt Nettoomsättning Hyresavtal 716 187 188 232 700 59 676 165 2 923 Egen drift — 70 — 31 567 863 640 146 2 317 Marknadsvärde fastigheter 15 895 4 230 3 391 4 485 16 725 5 979 19 301 4 228 74 234 Investeringar i fastigheter 244 27 77 27 95 196 76 10 752 Förvärv fastigheter — — — — — — 3 177 — 3 177 Värdeförändring fastigheter 181 68 100 -82 -5 -10 201 -16 437 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 29 2 031 3 131 6 120 379 11 690 Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt 17 634 4 244 3 393 5 274 15 625 4 935 19 917 4 256 75 278 ===== SIDA 22 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 22 Alternativa n yckeltal Alternativa nyckeltal Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på Pandox hemsida. Fasti gheterna Finansiellt Per aktie EPRA Om EPRA EPRAs (European Public Real Estate Association) uppdrag är att främja, utveckla och representera den europeiska offentliga fastighetssektorn. EPRA har fler än 290 medlemmar, som täcker hela spektrumet av den noterade fastighetsbranschen (företag, investerare och deras intressenter) och representerar över 840 miljarder euro i fastighetstillgångar och 95 procent av marknadsvärdet för FTSE EPRA Nareit Europe Index. För mer information, se www.epra.com. Helår 2025 2024 2025 2024 2024 Antal fastigheter - - 162 160 161 - varav Hyresavtal - - 140 138 138 - varav Egen drift - - 22 22 23 Antal rum - - 36 135 35 534 35 672 - varav Hyresavtal - - 30 539 29 976 29 976 - varav Egen drift - - 5 596 5 558 5 696 Total kvadratmeteryta - - - - 2 119 551 Marknadsvärde fastigheter , MSEK - - 75 963 74 234 76 334 - varav Förvaltningsfastigheter - - 61 061 59 281 60 290 - varav Rörelsefastigheter - - 14 902 14 953 16 044 Totalt genomsnittligt direktavkastningskrav, % - - 6,24 6,28 6,29 - Förvaltningsfastigheter - - 6,09 6,14 6,13 - Rörelsefastigheter - - 6,84 6,87 6,89 Orealiserad värdeförändring fastigheter , MSEK - - 284 625 675 - Förvaltningsfastigheter - - 608 548 608 - Rörelsefastigheter - - -324 77 67 WAULT , år - - 14,0 14,4 14,4 jul-sep jan-sep Helår 2025 2024 2025 2024 2024 Belåningsgrad netto , % - - 50,2 45,1 45,2 Räntetäckningsgrad , ggr 2,8 3,0 2,7 2,6 2,7 Räntetäckningsgrad , R 12 m , ggr - - 2,7 2,6 2,7 Räntebärande nettoskuld / EBITDA , ggr - - 9,3 8,6 8,7 jul-sep jan-sep Helår 2025 2024 2025 2024 2024 Resultat per aktie 3,25 -0,24 7,45 6,02 9,04 Eget kapital per aktie - - 168,72 177,13 180,32 Cash earnings per aktie 3,17 3,14 7,72 7,67 10,46 Utdelning per aktie - - - - 4,25 Genomsnittligt antal aktier 194 603 000 185 164 255 194 603 000 184 288 084 186 866 813 Antal utestående aktier vid periodens utgång 194 603 000 194 603 000 194 603 000 194 603 000 194 603 000 jul-sep jan-sep Helår 2025 2024 2025 2024 2024 EPRA earnings, MSEK 617 582 1 503 1 414 1 955 EPRA NRV, MSEK - - 40 901 40 742 41 953 Tillväxt EPRA NRV , % - - -2,4 3,5 10,1 EPRA NTA, MSEK - - 40 901 40 742 41 953 EPRA NDV, MSEK - - 35 711 35 736 36 936 EPRA NIY , Förvaltningsfastigheter , R 12 , % - - 5,88 6,00 5,92 EPRA LTV, % - - 50,2 45,7 45,5 EPRA Capital Expenditure, MSEK 580 3 348 2 635 3 929 4 908 EPRA earnings (EPS) per aktie 3,17 3,14 7,72 7,67 10,46 EPRA NRV per aktie - - 210,18 209,36 215,58 EPRA NTA per aktie - - 210,18 209,36 215,58 EPRA NDV per aktie - - 183,50 183,63 189,80 jul-sep jan-sep ===== SIDA 23 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 23 Kvartalsdat a Rapport över totalresultat för koncernen i sammandrag Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec MSEK 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 1 050 955 823 903 1 033 980 812 895 Övriga fastighetsintäkter 39 52 31 39 36 29 33 33 Intäkter Egen drift 883 896 664 954 804 857 656 910 Nettoomsättning 1 972 1 903 1 518 1 896 1 873 1 866 1 501 1 838 Kostnader Hyresavtal -117 -131 -114 -141 -136 -140 -151 -159 Kostnader Egen drift -680 -695 -652 -764 -647 -667 -635 -762 Bruttoresultat 1 175 1 077 752 991 1 090 1 059 715 917 Central administration -59 -52 -58 -59 -42 -48 -51 -53 Finansnetto -436 -370 -388 -387 -394 -385 -386 -376 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar -33 -35 -31 -32 -30 -29 -28 -28 Resultat före värdeförändringar 647 620 275 513 624 597 250 460 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 21 512 14 38 -10 413 34 -339 Värdeförändring derivat 41 -285 -72 99 -489 -8 298 -1 236 Resultat före skatt 709 847 217 650 125 1 002 582 -1 115 Aktuell skatt -111 -107 -51 -54 -115 -104 -45 -137 Uppskjuten skatt 39 -27 -48 -15 -49 -188 -83 127 Periodens resultat 637 713 118 581 -39 710 454 -1 125 Övrigt totalresultat -523 542 -1 522 480 -87 -227 869 -845 Periodens totalresultat 114 1 255 -1 404 1 061 -126 483 1 323 -1 970 Nyckeldata Totalt driftnetto 1 257 1 162 827 1 070 1 159 1 125 785 989 -varav Hyresavtal 972 876 740 801 933 869 694 769 -varav Egen drift 285 286 87 269 226 256 91 220 EBITDA 1 202 1 110 775 1 016 1 123 1 082 740 942 Total cash earnings 617 587 299 541 582 560 272 415 Tillväxt intäkter Hyresavtal ( LFL ) , % 2 0 1 1 2 3 2 7 Tillväxt intäkter Egen drift ( LFL ) , % -2 -3 -3 3 9 10 6 8 Tillväxt driftnetto Hyresavtal ( LFL ) , % 3 -0 1 0 1 4 2 7 Tillväxt driftnetto Egen drift ( LFL ) , % -2 -4 -25 1 15 20 22 5 RevPAR Hyresavtal, SEK 975 904 669 791 955 918 638 786 RevPAR Egen drift, SEK 1 311 1 300 882 1 224 1 152 1 158 803 1 062 Tillväxt RevPAR Hyresavtal ( LFL ) , % 2 -2 -0 -1 3 3 2 6 Tillväxt RevPAR Egen drift ( LFL ) , % -3 -3 -3 3 8 8 6 7 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec MSEK 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023 TILLGÅNGAR Fastigheter inklusive inventarier 72 913 73 187 70 684 72 915 70 981 67 799 67 651 66 079 Nyttjanderätter 3 239 3 282 2 935 3 156 3 062 2 977 2 971 2 848 Övriga anläggningstillgångar 3 723 1 124 1 116 1 232 1 235 1 654 1 723 1 612 Uppskjuten skattefordran 369 331 345 347 319 342 394 340 Omsättningstillgångar 1 454 1 454 1 532 1 752 1 775 1 544 2 350 1 560 Likvida medel 3 107 2 220 1 477 1 286 1 476 848 703 769 Summa tillgångar 84 805 81 598 78 089 80 688 78 848 75 164 75 792 73 208 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 32 833 32 719 32 291 33 695 32 643 30 796 31 048 29 725 Uppskjuten skatteskuld 5 698 5 770 5 675 5 776 5 686 5 601 5 487 5 270 Räntebärande skulder 41 037 37 590 35 069 35 534 34 782 33 356 33 761 32 770 Leasingskulder 3 244 3 287 2 945 3 165 3 071 2 987 2 980 2 856 Icke räntebärande skulder 1 993 2 232 2 109 2 518 2 666 2 424 2 516 2 587 Summa eget kapital och skulder 84 805 81 598 78 089 80 688 78 848 75 164 75 792 73 208 Nyckeldata Marknadsvärde fastigheter 75 962 76 229 73 961 76 334 74 234 70 815 71 317 69 038 -varav Förvaltningsfastigheter 61 060 61 188 58 756 60 290 59 281 59 271 59 044 57 226 -varav Rörelsefastigheter 14 902 15 041 15 205 16 044 14 953 11 544 12 273 11 813 Genomsnittligt direktavkastningskrav, Hyresavtal % 6,09 6,09 6,13 6,13 6,14 6,13 6,10 6,09 Genomsnittligt direktavkastningskrav, Egen drift % 6,84 6,88 6,89 6,89 6,87 6,90 6,98 7,02 Räntebärande nettoskuld 38 139 35 579 33 806 34 485 33 515 32 705 33 256 32 190 Genomsnittlig utgående skuldränta, % 3,9 3,9 3,9 4,0 4,1 4,1 4,2 4,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,6 2,1 2,7 2,6 2,5 2,0 2,6 Räntetäckningsgrad, R12m, ggr 2,7 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 2,7 Belåningsgrad netto, % 50,2 46,7 45,7 45,2 45,1 46,2 46,6 46,6 Räntebärande nettoskuld/EBITDA, ggr 9,3 8,8 8,5 8,7 8,6 8,5 8,8 8,7 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,2 2,4 2,4 2,6 2,4 2,2 2,2 2,3 Genomsnittlig räntebindning, år 1,9 2,3 2,5 2,7 2,9 3,3 3,3 3,9 ===== SIDA 24 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 24 Fastigheterna Per aktie Not 7. Skatt Aktuell skatt beräknas på periodens beskattningsbara resultat baserat på de skatteregler som är gällande i de länder där koncernen är verksam. Eftersom beskattningsbart resultat exkluderar kostnader som inte är skattemässigt avdragsgilla samt intäkter som inte är skattepliktiga så skiljer sig detta från resultaträkningens resultat före skatt. Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 369 (347) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. Uppskjutna skattefordringar hänförligt till temporära skillnader i Tyskland har minskats med -61 MSEK jämfört mot tidigare kvartal på grund av en sänkning av den tyska bolagsskattesatsen. De uppskjutna skatteskulderna uppgick 5 698 (5 776) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till verkligt värde värdering avseende Förvaltningsfastigheter, och temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat. Uppskjutna skatteskulder hänförligt till temporära skillnader i Tyskland har minskats med -134 MSEK jämfört mot tidigare kvartal på grund av en sänkning av den tyska bolagsskattesatsen. Not 8. Risk - och osäkerhetsfaktorer Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 2024. Det finns en osäkerhet om vilken påverkan geopolitisk och geoekonomisk oro kan få på konjunktur och därmed företagens och hushållens hotellefterfrågan. Not 9. Aktiei nnehav i Dalata Hotel Group plc Pandox AB (publ) innehar totalt 39 271 255 emitterade stamaktier i Dalata Hotel Group plc, motsvarande cirka 18,6 procent av det emitterade aktiekapitalet i Dalata. Per den 30 september 2025 redovisas posten i balansräkningen som övriga långfristiga aktieinnehav till ett värde om motsvarande cirka 2 779 MSEK. Not 10. Tillgångar och skulder som innehas för försäljning Koncernen 3 0 sep 3 0 sep 31 dec Belopp i MSEK 2025 2024 2024 Tillgångar Mark avseende fastigheten Bad Neuenahr - - 20 Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning - - 20 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023 Antal fastigheter 162 163 162 161 160 157 158 159 -varav Hyresavtal 140 141 139 138 138 138 138 139 -varav Egen drift 22 22 23 23 22 19 20 20 Antal rum 36 135 36 339 35 941 35 672 35 534 35 018 35 613 35 851 -varav Hyresavtal 30 539 30 643 30 245 29 976 29 976 29 963 29 963 30 201 -varav Egen drift 5 596 5 696 5 696 5 696 5 558 5 055 5 650 5 650 Marknadsvärde fastigheter , MSEK 75 962 76 229 73 961 76 334 74 234 70 815 71 317 69 038 - varav Förvaltningsfastigheter 61 060 61 188 58 756 60 290 59 281 59 271 59 044 57 226 - varav Rörelsefastigheter 14 902 15 041 15 205 16 044 14 953 11 544 12 273 11 813 jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec SEK 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023 B - aktiens börskurs vid periodens utgång 180,20 166,40 173,20 191,80 203,00 189,00 179,70 150,40 EPRA NRV 210,18 209,82 207,55 215,58 209,36 207,70 208,55 201,12 EPRA NTA 210,18 209,82 207,55 215,58 209,36 207,70 208,55 201,12 EPRA NDV 183,50 182,61 181,99 189,80 183,63 183,05 184,55 177,01 EPRA earnings (EPS) 3,17 3,02 1,54 2,78 3,14 3,05 1,48 2,26 Eget kapital 168,72 168,13 165,93 173,15 167,74 167,51 168,88 161,68 Periodens resultat 3,25 3,61 0,58 2,98 -0,20 3,86 2,47 -6,12 Driftnetto 6,46 5,97 4,25 5,50 5,96 6,12 4,27 5,38 Cash earnings 3,17 3,02 1,54 2,78 3,14 3,05 1,48 2,26 Genomsnittligt antal aktier, tusental 194 603 194 603 194 603 194 603 185 164 183 850 183 850 183 850 EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV samt Eget kapital redovisas per balansdag. ===== SIDA 25 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 25 Definitioner Finansiell information Avrundningar Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. Belåningsgrad netto, % Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Bruttoresultat, Hyresavtal, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Hyresavtal. Bruttoresultat, Egen drift, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift. Cash earnings, MSEK EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt redovisad i resultaträkningen, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande samt minoritetsägande. Driftnetto, Hyresavtal, MSEK Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal. Driftnetto, Egen drift, MSEK Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift. Driftnettomarginal, Hyresavtal, % Driftnetto Hyresavtal i förhållande till totala intäkter Hyresavtal. Driftnettomarginal, Egen drift, % Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter Egen drift. EBITDA, MSEK Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive avskrivningar). EBIT D A - marginal, % EBITDA i förhållande till totala intäkter. EPRA Earnings , MSEK Resultat Hyresavtal och Egen drift före skatt. Återläggning av värdeförändring fastigheter, värdeförändring derivat och innehav utan bestämmande inflytande. Företagsspecifik återläggning avskrivningar Egen drift, avskrivningar centrala administrationskostnader, orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden minus aktuell skatt. EPRA NRV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NTA, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter, samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NDV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA LTV, % Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelseskulder. EPRA NYI, % Driftnetto Hyresavtal, före fastighetsadministration, rullande 12 månader, dividerad med marknadsvärde Förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig skuldränta, % Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder vid periodens utgång. Investeringar, MSEK Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. Räntebärande n ettoskuld/EBITDA Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång i förhållande till ackumulerat EBITDA R12. Resultat före värdeförändringar, MSEK Resultat före skatt plus värdeförändringar fastigheter plus värdeförändring derivat. Räntebärande nettoskuld, MSEK Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. Räntetäckningsgrad, ggr EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostnader minus ränteintäkter. Tillväxt i EPRA NRV (substansvärdestillväxt), årstakt, % Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden. Tillväxt i jämförbar t bestånd i fast valuta Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar. Per aktie Cash earnings per aktie, SEK Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående under perioden. Resultat per aktie, SEK Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. EPRA Earnings (EPS) per aktie EPRA Earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. EPRA NRV, NTA, NDV (substansvärde) per aktie, SEK EPRA NRV, NTA och NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Totalresultat per aktie, SEK Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Utdelning per aktie, SEK Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Viktat genomsnittligt antal aktier, före utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden. Viktat genomsnittligt antal aktier, efter utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden. Fastighetsinformation Antal hotell och rum Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens utgång. Marknadsvärde fastigheter, MSEK Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter. RevPAR Hyresavtal & Egen drift (jämförbart bestånd i fast valuta), SEK Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och hyrts ut under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Fast valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs. WAULT (Förvaltningsfastigheter) Viktad genomsnittlig återstående hyrestid till förfall för Förvaltningsfastigheter. ===== SIDA 26 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 26 En renodlad hotellfastighetsägare Pandox är ett hotellfastighetsbolag som äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer. Vi är en aktiv och engagerad ägare som sedan grundandet 1995 skapat en av de största hotellfastighetsportföljerna i Europa. Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning är kärnan i vår verksamhet. Affärsmodellen bygger på omsättningsbaserade hyresavtal med lång löptid, garanterad miniminivå och gemensamma incitament. Vi driver också hotellverksamhet i egen regi som en viktig del av vårt aktiva ägande. Fastighetsutveckling Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande investeringar tillsammans med hyresgästerna. Vi gör också transformativa investeringar i Egen drift med målet att teckna nya hyresavtal. Finansiell policy Belåningsgrad Pandox policy är en belåningsgrad om 45–60 procent, beroende på marknadsförutsättningar och rådande möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad som räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Utdelningspolicy Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings, med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Framtida utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på Pandox framtida utveckling, finansiella ställning, kassaflöden och rörelsekapitalbehov. Säsongsbundenhet Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på efterfrågans sammansättning och hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt det starkaste drivet av hög efterfrågan och betalningsvilja från samtliga delsegment i hotellmarknaden. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox- drivna hotell är affärsresenärer är hotellefterfrågan normalt svagast under det första kvartalet. Portföljoptimering Portföljen utvärderas löpande för att säkerställa att varje hotellfastighets avkastningspotential är attraktiv. Förvärv lägger grunden för tillväxt och avyttringar är viktiga för att frigöra kapital till investeringar med högre avkastningsmöjligheter. Hållbarhet Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att skapa resurseffektiva fastigheter och hållbar drift, samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. Våra fokusområden inom hållbarhet är miljö och klimat, ansvarsfulla och rättvisa affärer, nöjda och trygga gäster, attraktiv och jämställd arbetsplats samt inkluderande lokalsamhällen. ===== SIDA 27 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 27 Aktien och ägare Noterat på Nasdaq Stockholm Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stockholms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera alternativa marknadsplatser. Per 30 september 2025 var sista betalkurs för B-aktien 180,20 SEK och det synliga börsvärdet var 21 552 MSEK. Inräknat de onoterade A-aktierna till samma kurs som B-aktierna var börsvärdet 35 067 MSEK. Under perioden januari-september 2025 var värdeutvecklingen för Pandoxaktien -6 procent, jämfört med OMX Stockholm Benchmark PI index +3 procent och OMX Stockholm Real Estate PI index -10 procent. Per 30 september 2025 hade Pandox 6 842 registrerade aktieägare och antalet aktier i Pandox uppgick till 194 603 000. Utdelningspolicy Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings per aktie med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. För 2024 beslutade årsstämman 2025 en utdelning om 4,25 (4,00) SEK per aktie, totalt cirka 827 (735) MSEK, vilket motsvarade en utdelningsandel om cirka 41 (42) procent av cash earnings per aktie. Antal aktier Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B-aktier. För det tredje kvartalet 2025 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B- aktier. Topp - 10 ägare per 3 0 september 202 5 Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier Andel av aktiekapital (%) Andel av röster ( % ) Eiendomsspar 37 314 375 10 950 826 24,8 35,7 Helene Sundt AB 18 657 188 2 912 187 11,1 17,1 Christian Sundt AB 18 657 187 0 9,6 16,2 AMF Pension & Fonder 28 139 363 14,5 8,2 Alecta Tjänstepension 7 687 577 4,0 2,2 Länsförsäkringar Fonder 7 377 120 3,8 2,1 Carnegie Fonder 6 658 036 3,4 1,9 Vanguard 4 591 403 2,4 1,3 Handelsbanken Fonder 4 278 244 2,2 1,2 Fjärde AP - fonden 4 019 275 2,1 1,2 Summa 10 största ägare 74 628 750 76 614 031 78 87 Övriga ägare 371 250 42 988 969 22 13 Totalt 75 000 000 119 603 000 100 100 34% 15% 1% 47% 3% Svenska institutioner Utländska institutioner Svenska privatpersoner Övriga ägare Anonymt ägande 49% 36% 7% 8% Norge Sverige USA Övriga ===== SIDA 28 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 28 Revisorns granskningsrapport Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Pandox AB (556030– 7885) per 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 23 oktober 2025 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Sofia Götmar-Blomstedt Linda Andersson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor ===== SIDA 29 ===== PANDOX DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2025 | 29 RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 23 oktober 2025 kl. 07:00 CEST. En webcast och telefonkonferens kommer att hållas den 23 oktober 2025 kl. 08:30 CEST. Information finns tillgänglig på pandox.se Kontaktpersoner Liia Nõu, vd +46 (8) 506 205 50 Anneli Lindblom, CFO +46 (0) 765 93 84 00 Anders Berg, Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40 Finansiell kalender 18 november 2025 Hotellmarknadsdagen 2025 5 februari 2026 Bokslutskommuniké 2025 15 april 2026 Årsstämma 2026