===== SIDA 1 ===== Bokslutskommuniké Januari - december 2025 Stark avslutning på händelserikt år Kv 4 Läsanvisning om Dalata Hotel Group plc (Dalata) i redovisningen Förvärvet av Dalata redovisas som om den förväntade avyttringen av den operativa driftsplattformen till Scandic redan är slutförd, även om den formellt förväntas slutföras under 2026. Det innebär att värdet av 32 Förvaltningsfastigheter och därtill hörande uppskjuten skatteskuld, samt avsättningar för upplupna transaktionskostnader redovisas i Pandox balansräkning. I resultaträkningen ingår nominell hyra för 31 Förvaltningsfastigheter samt nominella fastighetskostnader från förvärvstidpunkten den 7 november 2025, samtliga transaktionskostnader och finansiella kostnader avseende förvärvet. I det fjärde kvartalet 2025 redovisas också ett förvärvsresultat från förvärvet. Under tiden arbetet med att dela upp verksamheten i en fastighetsägande och en rörelsedrivande del pågår redovisas tillgången som ”Tillgångar och skulder som innehas till försäljning” och hotelldriften som ”Resultat från avvecklad verksamhet”. För ytterligare upplysningar se Not 10. ===== SIDA 2 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 2 Kvartalet i korthet Oktober - december 202 5 • Intäkter Hyresavtal uppgick till 1 148 (942) MSEK, en ökning med 22 procent • Intäkter Egen drift uppgick till 928 (954) MSEK, en minskning med -3 procent • Driftnetto Hyresavtal uppgick till 991 (801) MSEK, en ökning med 24 procent • Driftnetto Egen drift uppgick 313 (269) MSEK, en ökning med 16 procent • EBITDA uppgick till 999 (1 016) MSEK, en minskning med -2 procent. Justerat för transaktionskostnader om -241 MSEK hänförliga till förvärv av Dalata uppgick EBITDA till 1 240 MSEK, en ökning med 22 procent • Cash earnings uppgick till 403 (541) MSEK, motsvarande 2,07 (2,78) SEK per aktie, en minskning med -25 procent. Justerat för transaktionskostnader om -241 MSEK och finansiella kostnader om -22 MSEK hänförliga till förvärvet av Dalata uppgick cash earnings till 666 MSEK, en ökning med 23 procent • Värdeförändring fastigheter uppgick till 58 (38) MSEK, varav orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter uppgick till -8 (59) MSEK. Värdeförändring fastigheter inkluderar därutöver realiserade värdeförändringar om 65 (-64) MSEK. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -10 (99) MSEK • Förvärvsresultat från Dalataförvärvet uppgick till 1 598 MSEK, inklusive förväntade transaktionskostnader om cirka -340 MSEK Affären bidrar till EPRA NRV med totalt 3 445 MSEK, motsvarande 17,70 SEK per aktie, inklusive uppskjuten skatt • Periodens resultat uppgick till 1 706 (581) MSEK, motsvarande 8,68 (2,98) SEK per aktie • EPRA NRV uppgick till 227,01 SEK per aktie, motsvarande en tillväxt om 7,3 procent justerat för lämnad utdelning • Den 7 november slutfördes förvärvet av Dalata med 31 Förvaltningsfastigheter i Irland och Storbritannien • Den 20 januari 2026 informerade Pandox om bolagets exponering mot Revo Hospitality Group, som förklarat sig under självförvaltning enligt tysk insolvenslag. Finansiell påverkan för Pandox förväntas vara begränsad Finansiellt sammandrag MSEK 2025 2024 Δ % 2025 2024 Δ % Total nettoomsättning 2 076 1 896 9 7 469 7 136 5 - Varav Hyresavtal 1 148 942 22 4 098 3 865 6 - Varav Egen drift 928 954 -3 3 371 3 271 3 Totalt driftnetto 1 304 1 070 22 4 550 4 139 10 - Varav Hyresavtal 991 801 24 3 579 3 297 9 - Varav Egen drift 313 269 16 971 842 15 EBITDA 999 1 016 -2 4 086 3 961 3 Periodens resultat 1 706 581 194 3 174 1 706 86 Resultat per aktie, SEK 8,68 2,98 192 16,13 9,04 78 Cash earnings 403 541 -25 1 906 1 955 -2 Cash earnings per aktie, SEK 2,07 2,78 -25 9,80 10,46 -6 Marknadsvärde fastigheter - - - 91 743 76 334 20 Investeringar 295 272 8 1 087 1 024 6 Räntebärande nettoskuld - - - 48 342 34 485 40 Belåningsgrad netto , % - - - 52,7 45,2 n.a Räntebärande nettoskuld / EBITDA , ggr - - - 11,8 8,7 n.a Genomsnittlig utgående skuldränta , % - - - 3,9 4,0 n.a Räntetäckningsgrad , ggr 2,3 2,7 n.a 2,6 2,7 n.a EPRA NRV per aktie, SEK - - - 227,01 215,58 5 okt-dec jan-dec Nyckeltal, kv 4 202 5 DRIFTNETTO + 22 % CASH EARNINGS PER AKTIE - 2 5 % /+ 23 %* BELÅNINGSGRAD NETTO 5 2 , 7 % ** RÄNTETÄCKNINGSGRAD , R12 M 2, 7 GGR *** Januari - december 202 5 • Intäkter Hyresavtal uppgick till 4 098 (3 865) MSEK • Intäkter Egen drift uppgick till 3 371 (3 271) MSEK • Driftnetto Hyresavtal uppgick till 3 579 (3 297) MSEK • Driftnetto Egen drift uppgick till 971 (842) MSEK • EBITDA uppgick till 4 086 (3 961) MSEK, en ökning med 3 procent. Justerat för transaktionskostnader hänförliga till förvärv av Dalata om -241 MSEK ökade EBITDA med 9 procent • Cash earnings uppgick till 1 906 (1 955) MSEK, motsvarande 9,80 (10,46) SEK per aktie. Justerat för transaktionskostnader om -241 MSEK och finansiella kostnader om -59 MSEK hänförligt till förvärvet av Dalata uppgick cash earnings per aktie till 11,34 SEK. • Värdeförändringar fastigheter uppgick till 605 (475) MSEK och orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -326 (-100) MSEK • Periodens resultat uppgick till 3 174 (1 706) MSEK, motsvarande 16,13 (9,04) SEK per aktie, vari ingår förvärvsresultat Dalata om 1 598 MSEK • Belåningsgraden var 52,7 procent och räntetäckningsgraden, rullande tolv månader, var 2,6 ggr • Styrelsen föreslår en utdelning om 4,50 (4,25) SEK per aktie, totalt cirka 876 (827) MSEK *Justerat för transaktionskostnader om -241 MSEK samt förberedande finansiella kostnader om -37 MSEK i kv3 respektive -22 MSEK i kv4 för förvärvet av Dalata Hotel Group plc. **Se vidare not 9. ***Justerat för förberedande finansiella kostnader om -59 MSEK. ===== SIDA 3 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 3 VD har orde t En stark avslutning på året • Förvärv et av Dalata slutfört • God tillväxt i jämförbar portfölj • Positiv utblick och höjd utdelning Året avslutades med stark resultatutveckling i båda affärssegmenten. Totala intäkter och driftnetto ökade med 9 respektive 22 procent i kvartalet, där 31 Förvaltningsfastigheter från Dalata Hotel Group (Dalata) ingick från och med den 7 november. Även tidigare gjorda förvärv under 2025 bidrog positivt samtidigt som hotellefterfrågan stärktes på flera marknader. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade intäkter och driftnetto med 5 respektive 7 procent. Rapporterad tillväxt hölls dock tillbaka av en betydande negativ valutakurseffekt i båda affärssegmenten. Justerat för transaktionskostnader (-241 MSEK) samt förberedande finansiella kostnader för förvärvet av Dalata (-22 MSEK) ökade cash earnings per aktie med 23 procent. I affärssegmentet Hyresavtal ökade intäkter, driftnetto och lönsamhet jämfört med föregående år med stöd av både förvärv och en god efterfrågan i befintlig portfölj. Dalata bidrog med 146 MSEK i hyresintäkter i kvartalet med en driftnettomarginal om cirka 95 procent. I affärssegmentet Egen drift minskade intäkterna något, vilket framförallt förklaras av en negativ valutakursutveckling och i mindre mån av tidigare omklassificering av Numa Brussels Royal Galleries. Tack vare en positiv affärsmix, hög konvertering och vissa avsättningar och kostnader av engångskaraktär i jämförelsekvartalet, ökade driftnettot med 16 procent jämfört med föregående år samtidigt som driftnettomarginalen stärktes till 34 procent. I det första kvartalet 2026 slutförde vi avyttringen av Crowne Plaza Antwerp i Belgien för cirka 19 MEUR. Förvärvet av Dalata en historisk milstolpe Förvärvet av Dalata är en historisk milstolpe för oss genom vilken vi befäster vår position som den ledande hotellfastighetsägaren i Europa. I korthet tillförs Pandox 31 Förvaltningsfastigheter – plus en fastighet i Edinburgh som för närvarande konverteras till hotell – med ett marknadsvärde om cirka 16 900 MSEK. Värdet har bekräftats i extern värdering i det fjärde kvartalet och är i linje med tidigare kommunikation, justerat för valutakursförändring. Genom förvärvet förväntas hyresintäkterna öka med 1 145 MSEK, driftnettot öka med 1 115 MSEK och cash earnings öka med 430 MSEK, på årsbasis och till aktuell valutakurs (EUR/SEK 10,55). I det fjärde kvartalet redovisar vi ett förvärvsresultat om 1 598 MSEK, inkluderat förväntade transaktionskostnader om cirka -340 MSEK, från försäljningen av operatörsverksamheten till Scandic. Detta tillsammans med förväntad uppskjuten skatt om 1 847 MSEK innebär att Dalataförvärvet bidrar till EPRA NRV med 3 445 MSEK, motsvarande 17,70 SEK per aktie. Vi arbetar nu med att dela upp verksamheten i en fastighetsägande och en hotelldrivande del. Uppdelningen förväntas slutföras under det andra halvåret 2026. G od finansiell ställning Vid slutet av kvartalet uppgick vår belåningsgrad, till 52,7 procent. Vi har efter kvartalets utgång erhållit kreditgodkännande för ny finansiering om 1 500 MSEK, vilket gör att likviditetsreserven uppgår till 3 220 MSEK. Därutöver har kreditgodkännande för en förlängning med ett år av existerande finansiering om 2 000 MSEK erhållits. Positiv utblick En gradvis förbättrad makroekonomisk utveckling med avtagande inflation, stabila räntor och ökad ekonomisk tillväxt skapar förutsättningar för tillväxt i hotellmarknaden. Hotellefterfrågan förväntas vara fortsatt god under 2026 drivet av ökad fritids-, affärs- och mötesefterfrågan. Begränsad utbudstillväxt stödjer prisutvecklingen i många marknader, men skillnaderna mellan städer och segment är stora. RevPAR drivs av en kombination av pris, mix och volym. Den dominerande risken är fortfarande geopolitik och handel där nya utspel kan påverka både företags och konsumenters investerings- och konsumtionsvilja. Förvärvet av Dalata förväntas ge Pandox ett betydande intäkts- och resultatbidrag 2026. Därutöver kommer ett visst tillväxtbidrag från övriga förvärv vi slutförde under året som gick. Avyttringen av Crowne Plaza Antwerp kommer att ha en viss negativ påverkan på omsättningen i affärssegmentet Egen drift och en mindre men positiv effekt på driftnettomarginalen. 2026 har också inletts med en fortsatt förstärkning av den svenska kronan som innebär att intäkter, resultat och tillgångsvärden i utländsk valuta minskar i värde när de omräknas till svenska kronor. I det första kvartalet förväntar vi oss, som brukligt, en säsongsmässigt svagare efterfrågan i hotellmarknaden. Bokningsläget är dock generellt sett starkare än föregående år vid samma tidpunkt. Med stöd av ett starkt underliggande kassaflöde, en god hotellmarknad och värdeskapande förvärv föreslår styrelsen en höjning av utdelningen till 4,50 (4,25) SEK per aktie, motsvarande totalt cirka 876 (827) MSEK. ” Förvärvet av Dalata förväntas ge ett betydande intäkts - och resultatbidrag 2026 ” Li i a Nõu vd ===== SIDA 4 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 4 R esultat analys koncern oktober - december 202 5 Intäkter Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 076 (1 896) MSEK, en ökning med 9 procent med stöd av förvärv och stark jämförbar tillväxt i båda affärssegmenten. Driftnetto Totalt driftnetto uppgick till 1 304 (1 070) MSEK, en ökning med 22 procent drivet av förvärv och förbättrad lönsamhet. Administrationskostnader Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -67 (-59) MSEK. Ökningen förklaras framförallt av att koncernen växer. Avskrivningar Avskrivningar Egen drift uppgick till -86 (-79) MSEK. Den högre nivån förklaras i huvudsak av tidigare genomförda förvärv i Storbritannien. Därutöver ingår avskrivningar om -3 (-6) MSEK i administrationskostnader. Finansnetto Finansnettot uppgick till -483 (-419) MSEK, vilket främst förklaras av högre förvärvsrelaterad lånevolym, som till viss del motverkats av lägre kreditmarginaler och lägre marknadsräntor. Finansiella kostnader inför förvärvet av Dalata uppgick till -22 MSEK. Skatt Aktuell skatt uppgick till -74 (-54) MSEK. Uppskjuten skatt uppgick till -293 (-15) MSEK. Ökningen hänför sig främst till justeringar av temporära skillnader på fastigheter i Storbritannien, nedskrivning av uppskjuten skattefordran på underskottsavdrag i Kanada samt uppskjuten skatt på marknadsvärdering av Förvaltningsfastigheter. Se vidare Not 7 på sida 23. Cash earnings Cash earnings uppgick till 403 (541) MSEK. Cash earnings per aktie uppgick till 2,07 (2,78) SEK, en minskning med -25 procent. Justerat för transaktionskostnader om -241 MSEK och förberedande finansiella kostnader om -22 MSEK hänförliga till förvärv av Dalata uppgick cash earnings till 666 MSEK, en ökning med 23 procent. Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter uppgick till 58 (38) MSEK, varav orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter uppgick till -8 (59) MSEK. Värdeförändring fastigheter inkluderar därutöver realiserade värdeförändringar om 65 (-64) MSEK. Förvärvsresultat från Dalataförvärvet ingår med 1 598 MSEK. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -10 (99) MSEK. Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 1 706 (581) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 690 (579) MSEK, motsvarande 8,68 (2,98) SEK per aktie. MSEK 2025 2024 Δ % LFL%* 2025 2024 Δ % LFL%* Intäkter Hyresavtal 1 148 942 22 5 4 098 3 865 6 2 Intäkter Egen drift 928 954 -3 5 3 371 3 271 3 -1 Totala intäkter 2 076 1 896 9 5 7 469 7 136 5 1 Driftnetto Hyresavtal 991 801 24 5 3 579 3 297 9 2 Driftnetto Egen drift 313 269 16 16 971 842 15 0 Totalt driftnetto 1 304 1 070 22 7 4 550 4 139 10 2 Centrala administrationskostnader -67 -59 14 -236 -200 18 Transaktionskostnader -241 - n.a -241 - n.a Avskrivningar -86 -79 9 -330 -286 15 Finansnetto -483 -419 15 -1 776 -1 671 6 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -8 59 n.a 600 512 n.a Aktuell skatt -74 -54 37 -343 -318 8 Cash earnings 403 541 -25 1 906 1 955 -2 Cash earnings per aktie 2,07 2,78 -25 9,80 10,46 -6 okt-dec jan-dec MARKNADSVÄRDE OCH DRIFTNETTO Per segment, % CASH EARNINGS, MSEK * Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2024 för balansposter såvida inget annat anges. 76% 24% 84% 16% Hyresavtal Egen drift Marknadsvärde Driftnetto 272 560 582 541 299 587 617 403 37 263 0 100 200 300 400 500 600 700 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 *Like for like. För jämförbart bestånd i fast valuta. För Hyresavtal baserat på driftnetto före kostnader för fastighetsadministration. *Förberedande finansiella kostnader om -37 MSEK ingår i kv3 2025 och -22 MSEK ingår i kv4 2025, vilka avser perioden innan (7 november 2025) förvärvet av Dalata slutfördes. *Transaktionskostnader om -241 MSEK ingår i kv4 2025, vilka avser perioden efter förvärvet av Dalata. 654 666 ===== SIDA 5 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 5 Segment Hyresavtal oktober - december 202 5 • Positivt bidrag från förvärv • God underliggande RevPAR - tillväxt • Betydande negativ valutaeffekt Intäkter Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 1 148 (942) MSEK, en ökning med 22 procent med stöd av Dalata del av kvartalet, tidigare slutförda förvärv samt en förbättrad efterfrågan på flera marknader. Tillväxten hölls tillbaka av en betydande negativ valutaeffekt. Dalata bidrog med cirka 146 MSEK i nominella hyresintäkter i kvartalet. Hotellefterfrågan förbättrades och Sverige, Danmark och Tyskland var särskilt starka marknader i kvartalet. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade intäkter och RevPAR med 5 procent respektive 6 procent. Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 66 (64) procent. Snittpriserna ökade med 3 procent. Kostnader Kostnader, inklusive fastighetsadministration, uppgick till -157 (-141) MSEK. Driftnetto Driftnetto uppgick till 991 (801) MSEK, en ökning med 24 procent. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade driftnettot med 5 procent. Driftnettomarginalen uppgick till 86 (85) procent. Viktigare händelser Den 7 november slutfördes förvärvet av Dalata Hotel Group, varvid 31 Förvaltningsfastigheter i Irland och Storbritannien tillfördes affärssegmentet Den 20 januari 2026 informerade Pandox om bolagets exponering mot Revo Hospitality Group, som förklarat sig under självförvaltning enligt tysk insolvenslag. Pandox har bankgarantier som motsvarar 1 års hyror och vi ser redan idag flera olika handlingsalternativ för hotellfastigheterna. Finansiell påverkan förväntas vara begränsad. MSEK 2025 2024 Δ % 2025 2024 Δ % Hyresintäkter 1 107 903 23 3 935 3 728 6 Övriga fastighetsintäkter 41 39 5 163 137 19 Kostnader, exklusive fastighetsadministration -83 -78 6 -305 -299 2 Driftnetto , före fastighetsadministration 1 065 864 23 3 793 3 566 6 Fastighetsadministration -74 -63 17 -214 -269 -20 Bruttoresultat 991 801 24 3 579 3 297 9 Driftnetto, efter fastighetsadministration 991 801 24 3 579 3 297 9 Driftnettomarginal, % 86% 85% n.a 87% 85% n.a Intäkter jämförbart bestånd 877 834 5 3 509 3 434 2 Varav valutaeffekt -41 -100 Driftnetto jämförbart bestånd , före fastighetsadministration 811 770 5 3 245 3 172 2 Varav valutaeffekt -40 -95 okt-dec jan-dec INTÄKTER O CH DRIFTNETTO, MSEK Per kvartal INTÄKTER OCH DRIFT NETTO, MSEK R12m INTÄKTER PER L AND, KV4 REVPAR , S EK Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. Avtalen är omsättningsbaserade med lång löptid, god garanterad miniminivå, delad risk och stabil intjäning. Garanterade hyror, det vill säga kontrakterade minimihyror plus fasta hyror, uppgår till motsvarande cirka 3 150 MSEK mätt i årstakt. 942 1148 801 991 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 Intäkter Driftnetto 3 865 4098 3 297 3579 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 Intäkter Driftnetto Storbritannien, 28% Sverige, 20% Tyskland, 19% Irland, 10% Norge, 6% Finland, 5% Danmark, 5% Belgien, 3% Övriga, 4% 793 844 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 ===== SIDA 6 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 6 Segment Egen drift oktober - december 202 5 • God underliggande RevPAR - tillväxt • Förbättrad lönsamhet i underliggande portfölj • Betydande negativ valutaeffekt Intäkter Intäkter från Egen drift uppgick till 928 (954) MSEK, en minskning med -3 procent, vilket i huvudsak förklaras av en betydande negativ valutaeffekt. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade intäkterna med 5 procent och RevPAR med cirka 6 procent. Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till 73 (69) procent. Snittpriserna ökade med cirka 3 procent. I Storbritannien ökade RevPAR med 3 procent för jämförbara enheter, drivet av högre snittpriser. I Bryssel ökade RevPAR med 6 procent, drivet av högre beläggning och snittpriser. För Pandox hotell i Tyskland ökade RevPAR med 6 procent, främst till följd av högre snittpriser. Kostnader Kostnader uppgick till -701 (-764) MSEK. Minskningen förklaras av valutaeffekter, ett hotell färre samt högre FF&E-avsättningar och vissa engångskostnader i jämförelsekvartalet. D riftnetto (EBITDA) Driftnetto (EBITDA) uppgick 313 (269) MSEK, motsvarande en marginal om cirka 34 (28) procent. Utöver ovanstående bidrog även en positiv affärsmix och hög konvertering. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade driftnettot med 16 procent. Viktigare händelser Den 2 december ingick Pandox avtal om försäljning av Crowne Plaza Antwerp vilken slutfördes 2 februari 2026 MSEK 2025 2024 Δ % 2025 2024 Δ % Intäkter 928 954 -3 3 371 3 271 3 Kostnader -701 -764 -8 -2 728 -2 713 1 Bruttoresultat 227 190 19 643 558 15 Återläggning avskrivningar inkluderade i kostnader 86 79 9 328 284 15 Driftnetto/EBITDA 313 269 16 971 842 15 Driftnetto/EBITDA-marginal 34% 28% n.a 29% 26% n.a Intäkter jämförbart bestånd 710 677 5 2 542 2 555 -1 Varav valutaeffekt -55 -121 Driftnetto jämförbart bestånd 219 189 16 648 648 0 Varav valutaeffekt -14 -30 okt-dec jan-dec INTÄKTER OCH DRIFTNETTO MSEK, kvartal INTÄKTER OCH DRIFTNETTO MSEK, R12m INTÄKTER PER LAND, KV 4 REVPAR , SEK Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva äger. Det är en viktig del av vår aktiva ägarmodell och ger oss värdefullt handlingsutrymme vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter med målet att skapa värde genom nya hyresavtal, eller realisera värde genom avyttring. 954 928 269 313 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 Intäkter Driftnetto 3,271 3,371 842 971 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 Intäkter Driftnetto Storbritannien, 39% Belgien, 35% Tyskland, 21% Nederländerna, 2% Danmark, 2% Finland, 1% 1,216 1,281 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 ===== SIDA 7 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 7 Hotellmarknadens utveckling oktober - december 202 5 Starkt europeiskt resande under 2025 Ett starkt fjärde kvartal befäste ett starkt 2025 för europeiskt resande. Enligt UN Tourism (tidigare UNWTO) uppgick antalet inresande internationella turister till Europa till cirka 800 miljoner under året, vilket motsvarade en ökning med cirka 4 procent jämfört med 2024 och cirka 6 procent jämfört med före pandemin. Efterfrågan från Nordamerika var stabil, medan inresandet från Asien och Stillahavsområdet fortsatte att öka – om än i långsammare takt. Nivåerna var fortsatt lägre än innan pandemin. Det europeiska resandet till USA minskade och ersattes till stor del av ett ökat intraeuropeiskt resande. Det fjärde kvartalet hade en stark höst med god efterfrågan i affärs‑ och mötessegmenten samtidigt som fritidsresandet var stabilt. God tillväxt i Europa i kvartalet • I Europa ökade snittpriserna med cirka 3 procent till 147 EUR och beläggningsgraden ökade till 70 procent från 69 procent, motsvarande en tillväxt på drygt 2 procentenheter • RevPAR uppgick till 103 EUR, en ökning med cirka 5 procent. Positiv RevPAR - utveckling på Pandox marknader * • I Norden uppgick beläggningsgraden till 60 procent, vilket var drygt 3 procentenheter högre än föregående år, samtidigt som snittpriserna ökade med 2 procent. Sammantaget ökade RevPAR med cirka 5 procent. • Sverige och Norge uppvisade en god utveckling under kvartalet. Sverige ökade RevPAR med 6 procent, drivet av en stark utveckling i Stockholm (9 procent) där flera större mässor bidrog till ökad internationell efterfrågan. I Norge ökade RevPAR med 3 procent, vilket var en fortsatt god utveckling trots ett tufft jämförelsekvartal och en marknad som efter flera starka år nu växer i en långsammare takt. Finland utvecklades i linje med föregående år. • Danmark utvecklades starkt med en RevPAR- tillväxt på 11 procent. I Köpenhamn ökade RevPAR med 16 procent med november och december som särskilt starka månader med hög internationell efterfrågan och stora evenemang. • I Tyskland ökade RevPAR med cirka 6 procent. Utvecklingen var ojämn mellan marknader i och med den cykliska mässkalendern där större internationella mässor återkommer vartannat till vart tredje år. Hög mässaktivitet i Düsseldorf i oktober gav tydliga positiva överspillseffekter till närliggande städer som Köln och Dortmund. • Storbritannien som helhet såg en RevPAR ökning på cirka 2 procent, där både London och de regionala marknaderna bidrog på en liknande nivå. • I Irland ökade RevPAR med 5 procent i kvartalet, främst drivet av ett ökat internationellt resande, där tillväxten i Dublin förbättrades i linje med regionala marknader. • Efter ett svagt första halvår vände utvecklingen i Bryssel efter sommaren. Under kvartalet ökade RevPAR med cirka 3 procent, där oktober och december var särskilt starka månader. Tillväxten drevs främst av större EU relaterade möten samt en bredare uppgång inom stadens mötes- och evenemangssegment. Länder RevPAR lokal valuta RevPAR-tillväxt på årsbasis RevPAR lokal valuta RevPAR-tillväxt på årsbasis Europa (EUR, fast valuta) 103 5% 108 3% Sverige 750 6% 792 4% Norge 777 3% 903 8% Danmark 673 11% 745 9% Finland 66 0% 65 1% Tyskland 84 6% 79 -1% Storbritannien 97 2% 96 1% Irland 119 5% 135 3% Destinationer London 171 1% 157 -0% UK Regional 68 1% 72 1% Frankfurt 78 12% 70 -3% Berlin 94 7% 89 -4% Bryssel 117 3% 103 -1% Stockholm 905 9% 912 2% Oslo 951 2% 1 055 10% Köpenhamn 822 16% 904 13% Helsingfors 65 1% 66 1% Dublin 130 5% 146 2% jan-dec 2025 okt-dec 2025 REVPA R ANALYS Y/Y ( YTD 202 5 ) Germany - 1% UK Regional 1% Stockholm 2% Helsinki 1% Sweden Regional 5% Norway Regional 7% Finland Regional 1% Copenhagen 13% Oslo 10% Edinburgh 2% Manchester 0% Hamburg - 3% Hannover 3% Brussels - 1% Frankfurt - 3% London 0% Dublin 2% Ireland 3% -8% -4% 0% 4% 8% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% ADR OCC Diagrammet visar RevPAR-utveckling för ett urval av länder, regioner och städer jämfört med motsvarande period föregående år, baserat på marknadsdata från Benchmarking Alliance (nordiska marknader och STR (övriga marknader). ADR/snittpris visas på den vertikala axeln och OCC/beläggningsgrad på den horisontella axeln. Diagrammets mittpunkt (origo) motsvarar ADR/snittpris och OCC/beläggningsgrad för motsvarande period föregående år. Procentsiffran anger RevPAR-förändring jämfört med motsvarande period föregående år. *Marknadsdata för nordiska marknader från Benchmarking Alliance, och STR för övriga marknader. ===== SIDA 8 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 8 Väsentliga händelser under och efter perioden 7 oktober 2025 Pandox AB (publ) uppmärksammar konkurrensgodkännande och datum för domstolsförhandling för förvärvet av Dalata Hotel Group plc 23 oktober 2025 Pandox AB (publ) delårsrapport januari–september 2025 29 oktober 2025 Pandox AB (publ) uppmärksammar domstolens godkännande av Upplägg och Förvärv av Dalata Hotel Group plc 7 november 2025 Pandox AB (publ) Upplägget och Förvärvet av Dalata Hotel Group plc träder i kraft 10 november 2025 Pandox AB (publ) sammanfattar motiv för och finansiella effekter från förvärv av Dalata Hotel Group plc 18 november 2025 Pandox Hotellmarknadsdag 2025: 30 years passed, 30 years forward 2 december 2025 Pandox ingår avtal om försäljning av Crowne Plaza Antwerp 8 december 2025 Save the date: Pandox kapitalmarknadsdag 5 maj 2026 20 januari 2026 Information om Pandox exponering mot Revo Hospitality Group 2 februari 2026 Pandox har slutfört avyttring av Crowne Plaza Antwerp Resultatanalys koncern januari - december 2025 Intäkter Koncernens nettoomsättning uppgick till 7 469 (7 136) MSEK, en ökning med 5 procent främst förklarat av förvärv i båda affärssegmenten. Tillväxten påverkades negativt av relativt betydande valutakurseffekter, framförallt under årets andra halva. För jämförbara enheter, justerat för valutakurseffekter, ökade nettoomsättningen med 1 procent. Intäkter från Hyresavtal uppgick till 4 098 (3 865) MSEK, en ökning med 6 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 2 procent justerat för valutakurseffekter. Intäkter från Egen drift uppgick till 3 371 (3 271) MSEK, en ökning med 3 procent. För jämförbara enheter minskade intäkterna med -1 procent justerat för valutakurseffekter. V ärdeförändringar Värdeförändringar netto fastigheter uppgick till 605 (475) MSEK, varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 600 MSEK. Lägre direktavkastningskrav påverkade positivt med 498 MSEK. Ökade kassaflöden bidrog positivt med 102 MSEK. Realiserade värdeförändringar uppgick till 5 MSEK och avser Förvaltningsfastigheter. Förvärvsresultat Dalata uppgick till 1 598 MSEK. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -326 (-100) MSEK. Resultat Driftnetto Hyresavtal uppgick till 3 579 (3 297) MSEK, en ökning med 9 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 2 procent, justerat för valutakurseffekter. Driftnetto Egen drift uppgick till 971 (842) MSEK, en ökning med 15 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 2 procent, justerat för valutakurseffekter. Totalt driftnetto uppgick till 4 550 (4 139) MSEK, en ökning med 10 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 2 procent justerat för valutakurseffekter. Cash earnings uppgick till 1 906 (1 955) MSEK. Cash earnings per aktie uppgick till 9,80 (10,46) SEK, en minskning med -6 procent. Justerat för transaktionskostnader om -241 MSEK och förberedande finansiella kostnader om -59 MSEK hänförliga till förvärvet av Dalata uppgick cash earnings till 2 206 MSEK, en ökning med 13 procent. Periodens resultat uppgick till 3 174 (1 706) MSEK och periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 139 (1 689) MSEK, vilket motsvarar 16,13 (9,04) SEK per aktie. Skatt Aktuell skatt uppgick till -343 (-318) MSEK. Uppskjuten skatt uppgick till -329 (-335) MSEK, där en ökning från justeringar av temporära skillnader på fastigheter i Storbritannien motverkades av nedskrivning av uppskjuten skattefordran på underskottsavdrag i Kanada samt kommande lägre bolagsskattesats i upplösning av uppskjuten skatt på underskottsavdrag Tyskland. Se vidare not 7 på sida 23. ===== SIDA 9 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 9 Fastighetsvärdering Fastigheterna Marknadsvärde fastigheter Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 91 743 (76 334) MSEK, varav 77 170 (60 290) MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 14 573 (16 044) MSEK avsåg Rörelsefastigheter. Påverkan från förändrade valutakurser uppgick under perioden till -4 599 MSEK. Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar 100 procent av fastighetsvärdet och ligger totalt sett i linje med de interna värderingarna. I det fjärde kvartalet externvärderades cirka 50 procent av fastighetsvärdet, inklusive de nyligen förvärvade Dalatafastigheterna, vilkas värden bekräftades och är i linje med tidigare kommunikation, vilket även förklarar det ökade genomsnittliga direktavkastningskravet för portföljen som helhet. I perioden uppgick orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter till 600 (608) MSEK, varav lägre direktavkastningskrav påverkade positivt med 498 MSEK och ökade kassaflöden bidrog positivt med 102 MSEK. I perioden uppgick orealiserade värdeförändringar Rörelsefastigheter till -483 (67) MSEK (redovisas endast i informationssyfte). I det fjärde kvartalet tillträddes Dalata Hotel Group. Efter periodens utgång slutfördes avyttring av Crowne Plaza Antwerp. Värdeförändring fa stigheter (period) Förvärv, avyttringar och omklassificeringar MSEK Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter ¹ Totalt marknadsvärde Ingående marknadsvärde 1 januari 60 290 16 044 76 334 Förvärv 18 950 4 18 954 Avyttringar -136 - -136 Investeringar 619 465 1 084 Utrangeringar -11 - -11 Omklassificeringar 212 -212 - Orealiserad värdeförändring 600 -483 117 Valutakurspåverkan -3 354 -1 245 -4 599 Utgående marknadsvärde 31 dec 77 170 14 573 91 743 Påverkansfaktorer Direktavkastningskrav 498 89 587 Kassaflöde 102 -572 -470 Summa redovisad orealiserad värdeförändring 600 - 600 Genomsnittligt direktavkastningskrav % Kv4 2025 6,28 6,85 6,37 Genomsnittligt direktavkastningskrav % Kv3 2025 6,09 6,84 6,24 Genomsnittligt direktavkastningskrav % Kv2 2025 6,09 6,88 6,25 Händelse Hotellfastighet Tillträdesdatum Förvärv Hyresavtal Dalata Hotel Group 7 november 2025 Förvärv Hyresavtal Elite Hotel Frost, Kiruna 30 september 2025 Avyttring Hyresavtal Scandic Imatra 1 september 2025 Avyttring Hyresavtal Quality Winn Göteborg 4 juli 2025 Omklassificering till Hyresavtal Numa Brussels Royal Galleries 1 april 2025 Förvärv Hyresavtal Hotel Pullman Cologne 1 april 2025 Förvärv Hyresavtal Radisson Blu Hotel Tromsø 1 januari 2025 DIREKTAVKASTNINGSKRAV OCH SKULD RÄNTA, % MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER, MSEK FÖRVÄRV, INVESTERINGAR OCH AVYTTRINGAR, MSEK FÖRVALTNINGSFASTIGHETER KÄNSLIGHETSANALYS, VÄRDEEFFEKT per 31 december , 2025 ¹⁾ Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV, EPRA NDV och EPRA NTA. Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag” motsvarar anskaffningsvärde, plus investeringar, minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och uppgick till 11 657 (12 637) MSEK vid periodens utgång. För mer information om fastighetsvärdering, se årsredovisning 2024 Not E. 6,37% 3,9% 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 Genomsnittligt direktavkastningskrav, % Genomsnittlig utgående skuldränta, % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 Hyresavtal Egen drift -2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 Förvärv Investeringar Avyttringar Påverkan verkl . värde Δ % Δ MSEK Direktavkastningskrav +/- 0,5 -5690/+6674 Valutakursförändring +/- 1 +/- 605 Driftnetto +/- 1 +/- 587 ===== SIDA 10 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 10 Portföljöversikt I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 193 (161) hotellfastigheter med 42 761 (35 672) hotellrum i 11 länder. Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Storbritannien (25 procent) är Pandox enskilt största geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av Tyskland (18 procent), Sverige (18 procent) och Irland (14 procent). Crowne Plaza Antwerp, som avyttrades den 2 februari 2026, ingår i sammanställningen under Egen drift. Cirka 84 procent av portföljens totala marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är skickliga hotelloperatörer med starka hotellvarumärken. Vid utgången av perioden hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 13,6 (14,4) år, exklusive de förväntade hyresavtalen med Scandic. Pandox exponering mot Revo Hospitality Group utgörs av hyresavtal i 9 hotellfastigheter med 1 859 rum i 7 städer i Tyskland, vilket motsvarar cirka 4 procent av totalt antal rum i Pandox portfölj per 31 december 2025. Hotellen drivs under varumärkena Dorint, Mercure och Vienna House Easy by Wyndham. Pandox exponering mot Scandic utgörs av hyresavtal i 82 hotellfastigheter med 18 162 rum i Irland, Storbritannien, Sverige, Norge, Danmark, Finland, Tyskland, vilket motsvarar cirka 42 procent av totalt antal rum i Pandox portfölj per 31 december 2025. Hotellen drivs under varumärkena Scandic, Scandic GO, Clayton, Maldron och Hilton. För mer information om Pandox portfölj, se www.pandox.se Hyresavtal Hotell Rum Per land I % av totalt Per rum Sverige 42 9 176 16 648 18 1,8 Storbritannien 30 6 896 16 468 18 2,4 Tyskland 33 6 908 13 111 14 1,9 Irland 24 4 996 12 824 14 2,6 Danmark 8 1 843 4 347 5 2,4 Finland 11 2 605 4 198 5 1,6 Norge 15 2 842 4 167 5 1,5 Belgien 4 865 1 828 2 2,1 Österrike 2 639 1 530 2 2,4 Nederländerna 1 206 1 189 1 5,8 Schweiz 1 189 860 1 4,6 Summa Hyresavtal 171 37 165 77 170 84 2,1 Antal Marknadsvärde (MSEK) Egen drift Storbritannien 9 1 862 6 366 7 3,4 Belgien 6 1 868 4 160 5 2,2 Tyskland 5 1 490 3 629 4 2,4 Nederländerna 1 216 390 0 1,8 Finland 1 160 29 0 0,2 Summa Egen drift 22 5 596 14 573 16 2,6 Summa totalt 193 42 761 91 743 100 2,1 Varumärke Hotell Rum I % av totalt Scandic 49 11 108 26 Leonardo 38 7 957 19 Clayton 16 4 176 10 Oberoende varumärken 10 2 755 6 Hilton 10 2 585 6 Radisson Blu 10 2 531 6 Maldron 14 2 221 5 Strawberry 10 1 828 4 NH 7 1 681 4 Dorint 4 847 2 Elite Hotels 3 647 2 Mercure 3 610 1 Pullman 2 527 1 Marriott 3 503 1 Holiday Inn 2 469 1 Övriga 12 2 316 5 Totalt 193 42 761 100 Antal ANTAL RUM P er läge skategori ANTAL RU M P er efterfr ågekategori ANTAL RUM P er avtalskategori HYRE S AVTALENS FÖRFALLOPROFIL , Per 3 1 december 202 5 Citycenter, 62% Ringled, 16% Flygplats, 12% Konferenscenter, 3% Resort, 3% Företagspark, 3% Inhemsk, 40% Regional, 38% Internationell, 22% Omsättningsbaserat med minimihyra, 67% Omsättningsbaserat utan minimihyra, 16% Fast hyresavtal, 4% Egen drift, 13% 0 20 40 60 80 100 0 200 400 600 800 1 000 2025 2029 2033 2037 2041 2045 2049 2053 Värde förfall hyresavtal MSEK (vänsterskala) Ackumulerade förfall % (högerskala) ===== SIDA 11 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 11 Fastighets investeringar En central del av värdeskapandet En stor och väldiversifierad portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande och tillväxtdrivande investeringar. Pandox för en löpande dialog med varje hyresgäst om gemensamma investerings- projekt för att ytterligare öka hotellets intäkter och lönsamhet. Till exempel nya bäddar i existerande rum, nya rum i befintliga hotellfastigheter eller nya rum genom tillbyggnad av befintliga hotell- fastigheter. Investeringar under perioden Under perioden januari–december 2025 uppgick investeringar i fastigheter och anläggnings- tillgångar, exklusive förvärv, till 1 084 (1 024) MSEK, varav 619 (732) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 465 (292) MSEK för Rörelsefastigheter. Vid utgången av det fjärde kvartalet 2025 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till motsvarande cirka 2 600 MSEK, varav Dalatafastigheter om cirka 600 MSEK. Cirka 1 600 MSEK förväntas genomföras under 2026, varav Dalatafastigheter utgör cirka 500 MSEK. Underhåll Hyresavtal uppgick under perioden till 73 (71) MSEK. Större pågående investeringsprojekt Fastighet Antal rum Stad, land Segment Typ av investering Investerings- storlek Status Investerat Färdigställt DoubleTree by Hilton Brussels 354 Bryssel, Belgien O O, E, P, T, H XL Öppet 70% Kv4 2027 Hotel Mayfair 203 Köpenhamn, Danmark O (L) O, E, P, T, H Medel Öppet 70% Kv4 2026 Home Hotel Bastion 99 Oslo, Norge L P, T, H Mindre Öppet 65% Kv1 2026 Scandic Grand Marina 470 Helsingfors, Finland L P, T Medel Öppet 50% Kv4 2026 Quality Hotel Luleå 220 Luleå, Sverige L P, T, E Medel Öppet 50% Kv4 2026 Radisson Blu Glasgow 247 Glasgow, Storbritannien O P, T, E Medel Öppet 25% Kv2 2026 Scandic Solli 226 Oslo, Norge L P, T Medel Öppet 20% Kv4 2026 Scandic St Jörgen 288 Malmö, Sverige L P, T, E Medel Öppet 1% H1 2027 Scandic Kramer 113 Malmö, Sverige L P, T Mindre Öppet 0% Kv4 2026 Affärssegment Typ av investering Hyresavtal L Ompositionering O Löpande 0-30 Egen drift O Expansion E Mindre 30-90 Produkt P Medel 90-150 Teknik T Stor 150-250 Hållbarhet H XL 250- Storleksintervall (MSEK): Nyligen färdigställda projekt Leonardo Hotel Dublin Christchurch , Irland Leonardo Hotel Dublin Christchurch är strategiskt beläget i hjärtat av Dublins pulserande stadsmiljö och mittemot Christchurch Cathedral. Under 2024 påbörjades en omfattande renovering av hotellets 182 rum och badrum. I renoveringen ingick dessutom uppdaterade publika ytor såsom lobby och restaurang. Leonardo Hotel Hannover , Tyskland Pandox och Leonardo har genomfört en genomgående renovering av samtliga badrum, gästrum och korridorer. Hotellet, med 178 rum, är beläget vid Tiergarten och erbjuder en lugn miljö nära stadens mäss- och kongresscenter. . ===== SIDA 12 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 12 Finansiering Finansiell ställning och substansvärde Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 52,7 (45,2) procent, exklusive skuld som innehas till försäljning avseende Dalata Hotel Group plc:s operativa driftsplattform (se not 9), samt inräknat innehav utan bestämmande inflytande (Eiendomsspars ägarandel i Bidco). Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 33 729 (33 528) MSEK. EPRA NRV uppgick till 44 176 (41 953) MSEK, motsvarande 227,01 (215,58) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick efter avdrag för certifikatvolym till 1 720 (4 069) MSEK och det finns obelånade fastigheter med ett marknadsvärde om totalt cirka 867 MSEK. Räntebärande skulder Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till 48 235 (35 771) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter efter avdrag för företagscertifikat uppgick till -63 (2 783) MSEK. Den del av certifikatvolymen som per 31 december inte täcktes av outnyttjade kreditfaciliteter täcktes istället av likvida medel. Pandox har efter kvartalets utgång erhållit kreditgodkännande för ny finansiering om 1 500 MSEK, vilket gör att likviditetsreserven uppgår till 3 220 MSEK. Därutöver har kreditgodkännande för en förlängning med ett år av existerande finansiering om 2 000 MSEK erhållits. Likvida medel har efter periodens utgång använts för att återbetala utnyttjade kreditfaciliteter. Emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 3 536 (1 232) MSEK. Företagscertifikat används enbart för att optimera Pandox finansiella kostnader via räntearbitrage. Förutom företagscertifikat består Pandox skuldfinansiering enbart av bankfinansiering med i huvudsak säkerhet i en kombination av fastighetspanter och aktiepanter. Pandox har en geografiskt diversifierad långivarbas bestående av 16 nordiska och internationella banker. Vid utgången av perioden var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 1,9 (2,6) år, den genomsnittliga räntebindningstiden 2,1 (2,7) år och den genomsnittliga räntenivån, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive uppläggningskostnader, 3,9 (4,0) procent. Denna räntenivå är också en rimlig approximation för den förväntade nivån vid utgången av första kvartalet 2026, givet oförändrade marknadsräntor. Vid utgången av perioden var räntetäckningsgraden (mätt på rullande tolv månader) 2,6 ggr (2,7), negativt påverkad av förberedande finansiella kostnader hänförligt till förvärvet av Dalata. Justerat för dessa uppgick räntetäckningsgraden till cirka 2,7 ggr. Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 3 778 (2 359) MSEK. Kortfristiga kreditfaciliteter inklusive ej nyttjade krediter med en löptid på mindre än tolv månader uppgår till 5 777 MSEK. Skillnaden förklaras av outnyttjade kreditfaciliteter och förväntade amorteringar. Under perioden januari-december 2025 har Pandox sammanlagt genomfört nyfinansiering och refinansiering motsvarande cirka 20 911 MSEK, varav 13 794 MSEK i det fjärde kvartalet. Hållbarhetslänkad finansiering Total hållbarhetslänkad lånevolym uppgick per 31 december 2025 till 19 324 MSEK. Banklånens kreditmarginal kopplas till det årliga utfallet av tre väldefinierade hållbarhetsmål inom miljö, socialt och styrning (ESG), vilka redovisas i den årliga hållbarhetsredovisningen. Därutöver tillkom 250 MSEK som grönt banklån i kvartalet. Inklusive gröna banklån uppgår total hållbarhetsrelaterad finansiering till 21 438 (17 046) MSEK. Nyckeltal finansiering MSEK 2025 2024 Räntebärande nettoskuld 48 342 34 486 Likvida medel & outnyttjade kreditfaciliteter 1 720 4 069 Genomsnittlig räntebindningstid , år 2,1 2,7 Genomsnittlig kapitalbindningstid , år 1,9 2,6 Genomsnittlig utgående skuldränta , % 3,9 4,0 Räntetäckningsgrad , ggr 2,6 2,7 Belåningsgrad netto , % 52,7 45,2 Räntebärande nettoskuld / EBITDA , ggr 11,8 8,7 jan-dec FÖRFALLOSTRUKTUR KREDITFACILITETER GENOMSN ITTLIG UTGÅENDE SKULDRÄNTA , % 1) Exklusive kontraktuell amortering och innehav utan bestämmande inflytande BELÅNINGSGRAD NETTO, % Policyintervall 45 – 60% RÄNTETÄCKNINGSGRAD R12m, ggr Förfall ( MSEK ) Kreditlimiter ¹ < 1 år 5 777 1 - 2 år 19 699 2 - 3 år 21 534 3 - 4 år 1 162 4 - 5 år - > 5 år - Summa 48 172 3,9% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 52,7% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2024 2025 Belåningsgrad Policyintervall 2,6 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 2023 2025 Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av belåningsgrad och räntetäckningsgrad ===== SIDA 13 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 13 Finansnetto Kostnadsökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras i huvudsak av högre lånevolym och finansiella kostnader relaterat till förvärvet av Dalata, som till viss del motverkats av lägre kreditmarginaler och lägre marknadsräntor. Lån i respektive valuta 31 december 202 5 1) Omräknat till MSEK. 2) Genomsnittlig ränta inklusive marginal och derivat, exklusive uppläggningskostnader för lån. 3) Delar av räntebärande skulden utgörs av företagscertifikat i EUR medan den outnyttjade kreditfacilitet som täcker volymen är i SEK. 4) Exklusive innehav utan bestämmande inflytande. Valuta - och ränterisk För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter. Pandox bankfinansiering löper med rörlig ränta. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat. Till följd av förvärvet av Dalata har Pandox under det fjärde kvartalet ingått nya räntederivat om 5 620 MSEK. Vid utgången av perioden uppgick räntederivatens nominella bruttovolym till 35 251 MSEK. Vid samma tidpunkt uppgick räntederivatens nominella nettovolym till 29 592 MSEK, vilket utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 51 procent av Pandox nettoskuld var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år och den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,1 (2,7) år. Förfallostruktur räntebindning 31 december 202 5 1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden. 2) Exklusive innehav utan bestämmande inflytande. Räntederivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett räntederivats marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox räntederivat till 630 (955) MSEK. Valutakurser Finansiell känslighetsanalys 3 1 december 202 5 MSEK 2025 2024 2025 2024 Ränteintäkter 9 9 30 27 Räntekostnader -423 -370 -1 566 -1 469 Genomsnittlig utgående skuldränta , % 3,9 4,0 3,9 4,0 Övriga finansiella kostnader -28 -26 -100 -110 Total skuldkostnad,% 4,2 4,3 4,2 4,3 Finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar -41 -32 -140 -119 Summa finansnetto -483 -419 -1 776 -1 671 okt-dec jan-dec SEK DKK EUR ³ CHF NOK GBP Summa Summa kreditlimiter , MSEK ¹ 12 060 2 289 20 136 513 2 131 11 042 48 172 Summa räntebärande skulder , MSEK ¹ 13 288 2 289 20 399 513 1 267 10 478 48 235 Andel skuld i valuta, % 27,5 4,7 42,3 1,1 2,6 21,7 100 Genomsnittlig utgående skuldränta , % ² 3,2 2,7 3,5 1,8 5,1 5,9 3,9 Genomsnittlig räntebindningstid , år 1,8 0,4 2,2 0,2 1,8 2,5 2,1 Marknadsvärde fastigheter , MSEK ¹ 16 648 4 347 42 887 860 4 167 22 834 91 743 Löptid ( MSEK ) Belopp (1,2) Andel, % Volym Andel, % Genomsnittsränta derivat, % < 1 år 24 054 50 5 411 18 1,3 1 – 2 år 4 426 9 4 426 15 1,5 2 – 3 år 6 391 13 6 391 22 1,7 3 – 4 år 4 255 9 4 255 14 1,2 4 – 5 år 1 656 3 1 656 6 2,6 > 5 år 7 452 15 7 452 25 2,6 Summa 48 235 100 29 592 100 1,8 Total räntebindning Räntebindning derivat 2025 2024 Förändr % 2025 2024 Förändr % Euro (EUR) 11,068 11,432 -3 10,818 11,487 -6 Brittiska pund (GBP) 12,922 13,505 -4 12,417 13,848 -10 Danska kronor (DKK) 1,483 1,533 -3 1,448 1,540 -6 Norska kronor (NOK) 0,944 0,983 -4 0,915 0,970 -6 Kanadensiska dollar (CAD) 7,018 7,714 -9 6,718 7,640 -12 Schweizerfranc (CHF) 11,812 12,005 -2 11,641 12,174 -4 Genomsnittskurs Balansdagskurs Påverkan resultat före värdeförändringar MSEK Δ -/+ 151 +/- 1 pp -/+ 447 +/- 1 pp +/- 887 +/- 1 pp Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge , utan derivat Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor Nuvarande räntebindning förändrat ränteläge , med derivat ===== SIDA 14 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 14 H ållbarhet Pandox vetenskapsbaserade klimatmål har godkänts av Science Based Targets initiative (SBTi). De innebär att Pandox till år 2030 ska minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent samtidigt som utsläppen i Hyresavtal (Scope 3) ska minska med 25 procent. Utveckling under fjärde kvartalet 2025 Egen drift ( Scope 1 & 2 ) • Pandox har ett klimatomställningsprogram om 29 MEUR som rör nio hotellfastigheter i Egen drift och som löper mellan 2023 - 2030. När projektet är slutfört förväntas Pandox nå de SBTi-validerade utsläppsmålen för Egen drift. Projektet kommer gradvis att generera kostnadsbesparingar som senast vid utgången av 2030 beräknas uppgå till 3 MEUR årligen. Per utgången av fjärde kvartalet har 36 (25) procent av planerad total investering genomförts. • Programmet har utökats till 13 fastigheter inom befintlig investeringsram, efter att ytterligare potential identifierats i de tre förvärvade Residence Inn-fastigheterna under 2024 samt DoubleTree by Hilton Edinburgh. • Se nedan projekttabell för status i delprojekten per utgången av kvartalet. Projekt S t atus kv 4 2025 * Energioptimering 61% Duschmunstycken 43% Undermätning 88% Smartroom (närvarodetektering) 61% Solenergi 0% Värmepumpar 36% * Estimerat färdigställande per delprojekt i procent. Notera att ytterligare fyra hotell kan ha påverkan på resultatet sedan förra kvartalet. Hyresavtal (Scope 3) • För att uppfylla SBT-kravet på en 25-procentig minskning av CO₂-utsläpp inom Scope 3 har en handlingsplan tagits fram. Planen omfattar energieffektiviseringsåtgärder, utfasning av gas och olja till förmån för värmepumpar samt tillämpning av cirkulära principer vid renovering. • Pandox har fastställt en satsning på installation av solceller och batterilagring vid sex väghotell. Satsningen bidrar till ökad produktion av förnybar energi samt förbättrad energiklassificering. • Under perioden har Pandox fattat beslut om att ta fram en koncernövergripande strategi för badrumsrenoveringar eftersom detta är den mest frekvent renoverade kategorin. Övergripande hållbarhetsinitiativ • Under kvartalet har Pandox fortsatt arbetet med att automatisera energidata direkt från hyresgästernas energileverantörer och undermätare för att minimera felaktigheter som kan uppstå i manuell inrapportering. Andelen helt automatiserade fastigheter för energi är 63 procent. Vad gäller vattenkonsumtion är 63 (52) procent av mätdata automatiserad. • Antalet certifierade fastigheter uppgår till 13 (13) stycken i Egen drift och 3 (3) i Hyresavtal. • Som en del av den koncernövergripande riskprocessen har en klimatriskanalys genomförts på plats på ytterligare 2 (1) av Pandox fastigheter som potentiellt skulle kunna påverkas av klimatrisker. • Andelen hållbarhetslänkad finansiering av den totala lånestocken uppgick vid kvartalets utgång till 41 (48) procent vilket förklaras av en ökning av icke hållbarhetslänkat lån i samband med förvärvet av Dalata. Erkännanden Carporter med solceller vid Scandic Luleå Jämförelsetal refererar till Q3 2025 ===== SIDA 15 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 15 Finansiella rapporter i sammandrag Koncernens rapport över resultat i sammandrag Koncernens rapport över övrigt totalresultat i sammandrag MSEK 2025 2024 2025 2024 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 1 107 903 3 935 3 728 Övriga fastighetsintäkter 41 39 163 137 Intäkter Egen drift 928 954 3 371 3 271 Nettoomsättning 2 076 1 896 7 469 7 136 Kostnader Hyresavtal -157 -141 -519 -568 Kostnader Egen drift -701 -764 -2 728 -2 713 Bruttoresultat 1 218 991 4 222 3 855 varav bruttoresultat Hyresavtal 991 801 3 579 3 297 varav bruttoresultat Egen drift 227 190 643 558 Central administration -67 -59 -236 -200 Transaktionskostnader -241 - -241 - Finansiella intäkter 8 20 32 38 Finansiella kostnader -450 -407 -1 668 -1 590 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar -41 -32 -140 -119 Resultat före värdeförändringar 427 513 1 969 1 984 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 58 38 605 475 Förvärvsresultat Dalata 1 598 - 1 598 - Värdeförändring derivat -10 99 -326 -100 Resultat före skatt 2 073 650 3 846 2 359 Aktuell skatt -74 -54 -343 -318 Uppskjuten skatt -293 -15 -329 -335 Periodens resultat - kvarvarande verksamhet 1 706 581 3 174 1 706 Resultat från avvecklad verksamhet 0 - 0 - Periodens resultat 1 706 581 3 174 1 706 okt-dec jan-dec okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec MSEK 2025 2024 2025 2024 Poster som inte kan omföras till resultaträkningen , netto efter skatt Årets omvärdering av anläggningstillgångar -49 - -57 - Omräkningsdifferenser vid realisation av utländska verksamheter - -3 - -31 Poster som kan komma att omföras till resultaträkningen , netto efter skatt Nettoinvesteringssäkring av utländska verksamheter 52 -15 86 -160 Omräkningsdifferenser utländska verksamheter -621 498 -2 150 1 226 Periodens övrigt totalresultat -618 480 -2 121 1 035 Periodens totalresultat 1 088 1 061 1 053 2 741 Moderbolagets aktieägare - andel av periodens resultat 1 690 579 3 139 1 689 Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens resultat 15 2 34 17 Moderbolagets aktieägare - andel av periodens totalresultat 1 076 1 056 1 028 2 718 Innehav utan bestämmande inflytande - andel av periodens totalresultat 11 5 24 23 Resultat per aktie före och efter utspädning , SEK 8,68 2,98 16,13 9,04 I periodens övrigt totalresultat om - 2 121 MSEK ingår skatt om 437 MSEK , varav - 70 MSEK är hänförligt till aktuell skatt ===== SIDA 16 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 16 Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag ¹⁾ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt till indirekt. ²⁾ De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. MSEK Not 2025 2024 TILLGÅNGAR Rörelsefastigheter 10 804 12 123 Inventarier/Inredning 667 522 Förvaltningsfastigheter 77 170 60 270 Nyttjanderätter 3 760 3 156 Uppskjuten skattefordran 590 347 Derivat¹ 791 1 139 Andra långfristiga fordringar 91 93 Summa anläggningstillgångar 93 873 77 650 Omsättningstillgångar Varulager 8 8 Aktuell skattefordran 448 266 Kundfordringar 383 419 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 642 659 Övriga fordringar 316 380 Likvida medel 1 186 1 286 Tillgångar som innehas för försäljning 9 15 038 20 Summa omsättningstillgångar 18 021 3 038 Summa tillgångar 111 894 80 688 31 dec MSEK 2025 2024 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 487 487 Övrigt tillskjutet kapital 9 470 9 470 Reserver 123 2 234 Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat 23 649 21 337 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 33 729 33 528 Innehav utan bestämmande inflytande 184 167 Summa eget kapital 33 913 33 695 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder ² 45 503 33 175 Övriga långfristiga skulder 11 20 Långfristig leasingskuld 3 744 3 134 Derivat ¹ 161 183 Avsättningar 57 43 Uppskjuten skatteskuld 8 031 5 776 Summa långfristiga skulder 57 507 42 331 Kortfristiga skulder Avsättningar 42 12 Kortfristiga räntebärande skulder ² 3 778 2 359 Kortfristig leasingskuld 21 31 Skatteskulder 380 691 Leverantörsskulder 327 369 Övriga kortfristiga skulder 224 241 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 251 959 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 9 14 451 - Summa kortfristiga skulder 20 474 4 662 Summa skulder 77 981 46 993 Summa eget kapital och skulder 111 894 80 688 31 dec ===== SIDA 17 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 17 Rapport över koncernens kassaflöde i sammandrag Rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag ¹⁾ Årets förändring avser nettot av verkligt värdeförändring av hotellfastigheten Numa Brussels Royal Galleries (fd Hotel Hubert) som omklassificerats från Egen drift till Hyresavtal till ett belopp om 94 MSEK efter skatt samt förvärvskostnader Dalata uppgående till -151 MSEK. 2⁾ Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om -28 MSEK. Jämförelsetal och / - period Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 202 4 för balansposter såvida inget annat anges. Not 1. Redovisningsprinciper Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning. Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt. De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–28 och sidan 1–15 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2024. MSEK 2025 2024 2025 2024 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 2 073 650 3 846 2 359 Återföring av avskrivningar 87 80 331 287 Värdeförändring fastigheter -59 -37 -606 -474 Förvärvsresultat Dalata -1 598 - -1 598 - Värdeförändring derivat 10 -99 326 100 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 652 -54 779 -127 Betald skatt -165 -114 -610 -280 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 000 426 2 468 1 865 Ökning / minskning rörelsefordringar -964 138 -1 074 -43 Ökning / minskning rörelseskulder 1 725 -23 1 707 4 Förändringar av rörelsekapital 761 115 633 -39 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 761 541 3 101 1 826 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar -295 -272 -1 087 -1 024 Avyttring av hotellfastigheter , netto likviditetspåverkan 69 - 149 680 Förvärv av hotellfastigheter , netto likviditetspåverkan -14 016 -703 -15 860 -3 762 Förvärv av finansiella tillgångar 2 886 -3 -78 -15 Kassaflöde från investeringsverksamheten -11 356 -978 -16 876 -4 121 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyemission - - - 2 000 Emissionskostnader - -1 - -28 Upptagna lån 10 552 6 118 26 127 20 760 Amortering av skuld -2 861 -5 876 -11 527 -19 283 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande -16 -17 -16 -17 Utbetald utdelning - - -827 -735 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 7 675 224 13 757 2 697 Periodens kassaflöde -1 920 -213 -18 402 Likvida medel vid periodens början 3 107 1 476 1 286 769 Kursdifferens i likvida medel -1 23 -82 115 Likvida medel vid periodens slut 1 186 1 286 1 186 1 286 Upplysningar om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 9 9 30 27 Betald ränta uppgick till -401 -402 -1 502 -1 492 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar -41 -32 -140 -119 Upplysningar om likvida medel vid periodens slut 1 186 1 286 1 186 1 286 Likvida medel består av bankmedel. okt-dec jan-dec MSEK Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings - reserver Omvärderings - reserv ¹ Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 jan , 2024 460 7 525 979 226 20 383 29 573 152 29 725 Periodens resultat — — — — 1 689 1 689 17 1 706 Övrigt totalresultat — — 1 029 — — 1 029 6 1 035 Nyemission ² 27 1 945 — — — 1 972 — 1 972 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — -8 -8 Utdelning — — — — -735 -735 — -735 Utgående eget kapital 31 dec , 2024 487 9 470 2 008 226 21 337 33 528 167 33 695 Ingående eget kapital 1 jan , 2025 487 9 470 2 008 226 21 337 33 528 167 33 695 Periodens resultat — — — — 3 139 3 139 34 3 173 Övrigt totalresultat — — -2 054 -57 — -2 111 -10 -2 121 Utdelning innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — -7 -7 Tillskjutet kapital från innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — - — Utdelning — — — — -827 -827 — -827 Utgående eget kapital 31 dec , 2025 487 9 470 -46 169 23 649 33 729 184 33 913 Hänförligt till moderbolagets aktieägare ===== SIDA 18 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 18 Not 2. Pågående tvister och försäkringsärenden Revo Hospitality Group (tidigare HR Group), som är en av Pandox hyresgäster i Tyskland, har på eget initiativ förklarat sig under så kallad självförvaltning enligt tysk insolvenslag, vilket i korthet är en form av rekonstruktionsförfarande. Pandox har bankgarantier som motsvarar 1 års hyror och vi ser redan idag flera olika handlingsalternativ för hotellfastigheterna. Finansiell påverkan förväntas vara begränsad. Ingen väsentlig förändring har skett i övriga tidigare kommenterade tvister och försäkringsärenden. Resultaträkning för moderbolaget i sammandrag Balansräkning för moderbolaget i sammandrag Not 3. Moderbolag Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag. Not 4. T ransaktioner med närstående Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga villkor. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Under det fjärde kvartalet 2025 har Eiendomsspar AS förvärvat 5,1 procent av nio hotellfastigheter i Tyskland av extern part. Pandox huvudägare Eiendomsspar AS (Eiendomsspar) har en ägarandel i Bidco om 8,8 procent uppgående till 120 MEUR, motsvarande 1 293 MSEK, som finansiell placering. Vid periodens utgång är denna klassificerad som en långfristig räntebärande skuld för Pandox. Skulden avses regleras när Pandox förväntas förvärva ägarandelen och då äga Bidco till 100 procent. Fram till Pandox förvärv av ägarandelen har Eiendomsspar ett innehav utan bestämmande i Bidcos resultat. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–december 2025 uppgick intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 1,5 (1,4) MSEK. Not 5. Personal Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 494 (1 411) heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 445 (1 365) anställda inom segmentet Egen drift och 50 (46) inom segmentet Hyresavtal samt central administration. MSEK 2025 2024 2025 2024 Nettoomsättning 43 25 144 105 Administrativa kostnader -95 -70 -299 -250 Rörelseresultat -52 -45 -155 -145 Resultat från andelar i koncernföretag - - 2 123 Övriga räntor och liknande resultatposter 13 206 -22 1 064 Derivat, orealiserade 31 48 51 121 Resultat efter finansiella poster -8 209 -124 1 163 Bokslutsdispositioner 855 135 855 135 Resultat före skatt 847 344 731 1 298 Skatt på periodens resultat -49 4 -51 -137 Uppskjuten skatt 10 16 -11 -22 Periodens resultat 808 364 669 1 139 Periodens övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat 808 364 669 1 139 okt-dec jan-dec 31 dec 31 dec MSEK 2025 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 9 9 Finansiella anläggningstillgångar 26 347 25 129 Omsättningstillgångar 7 140 1 234 Summa tillgångar 33 496 26 372 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 532 15 690 Obeskattade reserver 4 3 Avsättningar 85 48 Långfristiga skulder 12 246 7 050 Kortfristiga skulder 5 629 3 581 Summa eget kapital och skulder 33 496 26 372 ===== SIDA 19 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 19 S egmentsinformation Not 6. Rörelsesegment Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyresavtal förädlar och förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. I segment Egen drift äger Pandox hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Egen drift innefattar också ett förvaltningsavtal för en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna. MSEK Hyresavtal Egen drift Koncern- gemensamt samt ej fördelade poster Totalt Hyresavtal Egen drift Koncern- gemensamt samt ej fördelade poster Totalt Intäkter Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter Hyresavtal 1 148 — — 1 148 942 — — 942 Intäkter Egen drift — 928 — 928 — 954 — 954 Nettoomsättning 1 148 928 — 2 076 942 954 — 1 896 Kostnader Hyresavtal -157 — — -157 -141 — — -141 Kostnader Egen drift — -701 — -701 — -764 — -764 Bruttoresultat 991 227 — 1 218 801 190 — 991 Kv 4 2025 (okt-dec 2025) Kv 4 2024 (okt-dec 2024) Kv4 2025 (okt-dec 2025) Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien UK Irland Övriga Totalt Nettoomsättning Hyresavtal 255 63 76 66 242 34 234 122 57 1 148 Egen drift — 20 — 11 195 322 360 — 20 928 Marknadsvärde fastigheter 16 648 4 347 4 167 4 227 16 739 5 988 22 834 12 824 3 969 91 743 Investeringar i fastigheter 69 8 27 28 18 65 78 1 2 294 Förvärv fastigheter 4 — -1 — -6 - 6 017 11 096 — 17 110 Värdeförändring fastigheter 110 -36 43 -49 -47 -29 52 92 -77 58 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 23 1 956 3 067 6 255 — 357 11 657 Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt 17 860 4 360 4 169 4 955 16 081 5 182 23 723 12 999 4 005 93 333 Kv4 2024 (okt-dec 2024) Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien UK Irland Övriga Totalt Nettoomsättning Hyresavtal 227 58 52 75 220 27 197 23 64 942 Egen drift — 18 — 10 191 339 378 — 19 954 Marknadsvärde fastigheter 16 019 4 418 3 455 4 511 16 959 6 145 18 883 1 725 4 219 76 334 Investeringar i fastigheter 77 20 8 14 50 61 25 13 2 272 Förvärv fastigheter — — — — — — 707 — — 707 Värdeförändring fastigheter -88 159 26 -62 -14 -14 109 21 -98 38 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 28 2 058 3 213 6 953 — 385 12 637 Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt 17 697 4 432 3 457 5 312 15 909 5 037 19 491 1 725 4 245 77 304 ===== SIDA 20 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 20 MSEK Hyresavtal Egen drift Koncern- gemensamt samt ej fördelade poster Totalt Hyresavtal Egen drift Koncern- gemensamt samt ej fördelade poster Totalt Intäkter Hyresintäkter samt övriga fastighetsintäkter Hyresavtal 4 098 — — 4 098 3 865 — — 3 865 Intäkter Egen drift — 3 371 — 3 371 — 3 271 — 3 271 Nettoomsättning 4 098 3 371 — 7 469 3 865 3 271 — 7 136 Kostnader Hyresavtal -519 — — -519 -568 — — -568 Kostnader Egen drift — -2 728 — -2 728 — -2 713 — -2 713 Bruttoresultat 3 579 643 — 4 222 3 297 558 — 3 855 Kv 1 - 4 2025 ( jan - dec 2025 , ackumulerade värden ) Kv 1 - 4 2024 ( jan - dec 2024 , ackumulerade värden ) Kv1-Kv4 2025 (jan-dec) Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien UK Irland Övriga Totalt Nettoomsättning Hyresavtal 996 253 329 291 899 113 786 207 224 4 098 Egen drift — 82 — 48 692 1 098 1 372 — 79 3 371 Marknadsvärde fastigheter 16 648 4 347 4 167 4 227 16 739 5 988 22 834 12 824 3 969 91 743 Investeringar i fastigheter 284 75 66 78 116 243 184 28 10 1 084 Förvärv fastigheter 351 — 710 — 778 — 6 020 11 096 — 18 955 Värdeförändring fastigheter 134 74 153 -64 13 151 85 76 -17 605 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 23 1 956 3 067 6 255 — 357 11 658 Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt 17 860 4 360 4 169 4 955 16 081 5 182 23 723 12 999 4 005 93 333 Kv1-Kv4 2024 (jan-dec) Sverige Danmark Norge Finland Tyskland Belgien UK Irland Övriga Totalt Nettoomsättning Hyresavtal 942 245 240 307 920 86 784 111 230 3 865 Egen drift — 88 — 41 758 1 202 1 018 — 165 3 271 Marknadsvärde fastigheter 16 019 4 418 3 455 4 511 16 959 6 145 18 883 1 725 4 219 76 334 Investeringar i fastigheter 321 47 85 41 145 257 98 16 12 1 024 Förvärv fastigheter — — — — — — 3 884 — — 3 884 Värdeförändring fastigheter 93 227 126 -144 -19 -24 327 4 -114 475 Redovisat värde Rörelsefastigheter — — — 28 2 058 3 213 6 953 — 385 12 637 Totala anläggningstillgångar till redovisat värde exkl uppskjuten skatt 17 697 4 432 3 457 5 312 15 909 5 037 19 491 1 725 4 245 77 304 ===== SIDA 21 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 21 Alternativa n yckeltal Alternativa nyckeltal Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på Pandox hemsida. Fasti gheterna Finansiellt Per aktie EPRA Om EPRA EPRAs (European Public Real Estate Association) uppdrag är att främja, utveckla och representera den europeiska offentliga fastighetssektorn. EPRA har fler än 290 medlemmar, som täcker hela spektrumet av den noterade fastighetsbranschen (företag, investerare och deras intressenter) och representerar över 840 miljarder euro i fastighetstillgångar och 95 procent av marknadsvärdet för FTSE EPRA Nareit Europe Index. För mer information, se www.epra.com. 2025 2024 2025 2024 Antal fastigheter - - 193 161 - varav Hyresavtal - - 171 138 - varav Egen drift - - 22 23 Antal rum - - 42 761 35 672 - varav Hyresavtal - - 37 165 29 976 - varav Egen drift - - 5 596 5 696 Total kvadratmeteryta - - 2 590 509 2 119 551 Marknadsvärde fastigheter , MSEK - - 91 743 76 334 - varav Förvaltningsfastigheter - - 77 170 60 290 - varav Rörelsefastigheter - - 14 573 16 044 Totalt genomsnittligt direktavkastningskrav, % - - 6,37 6,29 - Förvaltningsfastigheter - - 6,28 6,13 - Rörelsefastigheter - - 6,85 6,89 Orealiserad värdeförändring fastigheter , MSEK - - 117 675 - Förvaltningsfastigheter - - 600 608 - Rörelsefastigheter - - -483 67 WAULT , år - - 13,6 14,4 okt-dec jan-dec 2025 2024 2025 2024 Belåningsgrad netto , % - - 52,7 45,2 Räntetäckningsgrad , ggr 2,3 2,7 2,6 2,7 Räntetäckningsgrad , R 12 m , ggr - - 2,6 2,7 Räntebärande nettoskuld / EBITDA , ggr - - 11,8 8,7 okt-dec jan-dec 2025 2024 2025 2024 Resultat per aktie 8,68 2,98 16,13 9,04 Eget kapital per aktie - - 174,27 180,32 Cash earnings per aktie 2,07 2,78 9,80 10,46 Utdelning per aktie* - - 4,50 4,25 Genomsnittligt antal aktier 194 603 000 194 603 000 194 603 000 186 866 813 Antal utestående aktier vid periodens utgång 194 603 000 194 603 000 194 603 000 194 603 000 okt-dec jan-dec 2025 2024 2025 2024 EPRA earnings, MSEK 403 541 1 906 1 955 EPRA NRV, MSEK - - 44 176 41 953 Tillväxt EPRA NRV , % - - 7,3 10,1 EPRA NTA, MSEK - - 44 176 41 953 EPRA NDV, MSEK - - 36 645 36 936 EPRA NIY , Förvaltningsfastigheter , R 12 , % - - 4,92 5,92 EPRA LTV, % - - 52,6 45,5 EPRA Capital Expenditure, MSEK 17 404 979 20 038 4 908 EPRA earnings (EPS) per aktie 2,07 2,78 9,80 10,46 EPRA NRV per aktie - - 227,01 215,58 EPRA NTA per aktie - - 227,01 215,58 EPRA NDV per aktie - - 188,31 189,80 okt-dec jan-dec *För 2025 anges föreslagen utdelning. ===== SIDA 22 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 22 Kvartalsdat a Rappor t över totalresultat för koncernen i sammandrag Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar MSEK 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 Intäkter Hyresavtal Hyresintäkter 1 107 1 050 955 823 903 1 033 980 812 Övriga fastighetsintäkter 41 39 52 31 39 36 29 33 Intäkter Egen drift 928 883 896 664 954 804 857 656 Nettoomsättning 2 076 1 972 1 903 1 518 1 896 1 873 1 866 1 501 Kostnader Hyresavtal -157 -117 -131 -114 -141 -136 -140 -151 Kostnader Egen drift -701 -680 -695 -652 -764 -647 -667 -635 Bruttoresultat 1 218 1 175 1 077 752 991 1 090 1 059 715 Central administration -67 -59 -52 -58 -59 -42 -48 -51 Transaktionskostnader -241 - - - - - - - Finansnetto -442 -436 -370 -388 -387 -394 -385 -386 Finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar -41 -33 -35 -31 -32 -30 -29 -28 Resultat före värdeförändringar 427 647 620 275 513 624 597 250 Värdeförändringar Värdeförändring fastigheter 58 21 512 14 38 -10 413 34 Förvärvsresultat Dalata 1 598 - - - - - - - Värdeförändring derivat -10 41 -285 -72 99 -489 -8 298 Resultat före skatt 2 073 709 847 217 650 125 1 002 582 Aktuell skatt -74 -111 -107 -51 -54 -115 -104 -45 Uppskjuten skatt -293 39 -27 -48 -15 -49 -188 -83 Periodens resultat - kvarvarande verksamhet 1 706 637 713 118 581 -39 710 454 Resultat från avvecklad verksamhet 0 - - - - - - - Periodens resultat 1 706 Övrigt totalresultat -618 -523 542 -1 522 480 -87 -227 869 Periodens totalresultat 1 088 114 1 255 -1 404 1 061 -126 483 1 323 Nyckeldata Totalt driftnetto 1 304 1 257 1 162 827 1 070 1 159 1 125 785 -varav Hyresavtal 991 972 876 740 801 933 869 694 -varav Egen drift 313 285 286 87 269 226 256 91 EBITDA 999 1 202 1 110 775 1 016 1 123 1 082 740 Total cash earnings 403 617 587 299 541 582 560 272 Tillväxt intäkter Hyresavtal ( LFL ) , % 5 2 0 1 1 2 3 2 Tillväxt intäkter Egen drift ( LFL ) , % 5 -2 -3 -3 3 9 10 6 Tillväxt driftnetto Hyresavtal ( LFL ) , % 5 3 -0 1 0 1 4 2 Tillväxt driftnetto Egen drift ( LFL ) , % 16 -2 -4 -25 1 15 20 22 RevPAR Hyresavtal, SEK 844 984 906 649 793 970 923 644 RevPAR Egen drift, SEK 1 281 1 302 1 292 876 1 216 1 195 1 152 798 Tillväxt RevPAR Hyresavtal ( LFL ) , % 6 2 -2 -0 -1 3 3 2 Tillväxt RevPAR Egen drift ( LFL ) , % 3 -3 -3 -3 3 8 8 6 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar MSEK 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 TILLGÅNGAR Fastigheter inklusive inventarier 88 641 72 913 73 187 70 684 72 915 70 981 67 799 67 651 Nyttjanderätter 3 760 3 239 3 282 2 935 3 156 3 062 2 977 2 971 Övriga anläggningstillgångar 882 3 723 1 124 1 116 1 232 1 235 1 654 1 723 Uppskjuten skattefordran 590 369 331 345 347 319 342 394 Omsättningstillgångar 16 835 1 454 1 454 1 532 1 752 1 775 1 544 2 350 Likvida medel 1 186 3 107 2 220 1 477 1 286 1 476 848 703 Summa tillgångar 111 894 84 805 81 598 78 089 80 688 78 848 75 164 75 792 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 33 913 32 833 32 719 32 291 33 695 32 643 30 796 31 048 Uppskjuten skatteskuld 8 031 5 698 5 770 5 675 5 776 5 686 5 601 5 487 Räntebärande skulder 49 281 41 037 37 590 35 069 35 534 34 782 33 356 33 761 Leasingskulder 3 765 3 244 3 287 2 945 3 165 3 071 2 987 2 980 Icke räntebärande skulder 16 904 1 993 2 232 2 109 2 518 2 666 2 424 2 516 Summa eget kapital och skulder 111 894 84 805 81 598 78 089 80 688 78 848 75 164 75 792 Nyckeldata Marknadsvärde fastigheter 91 743 75 962 76 229 73 961 76 334 74 234 70 815 71 316 - varav Förvaltningsfastigheter 77 170 61 060 61 188 58 756 60 290 59 281 59 271 59 044 - varav Rörelsefastigheter 14 573 14 902 15 041 15 205 16 044 14 953 11 544 12 273 Genomsnittligt direktavkastningskrav, Hyresavtal % 6,28 6,09 6,09 6,13 6,13 6,14 6,13 6,10 Genomsnittligt direktavkastningskrav, Egen drift % 6,85 6,84 6,88 6,89 6,89 6,87 6,90 6,98 Räntebärande nettoskuld 48 342 38 139 35 579 33 806 34 485 33 515 32 705 33 256 Genomsnittlig utgående skuldränta , % 3,9 3,9 3,9 3,9 4,0 4,1 4,1 4,2 Räntetäckningsgrad , ggr 2,3 2,8 2,6 2,1 2,7 2,6 2,5 2,0 Räntetäckningsgrad , R 12 m , ggr 2,6 2,7 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,6 Belåningsgrad netto , % 52,7 50,2 46,7 45,7 45,2 45,1 46,2 46,6 Räntebärande nettoskuld / EBITDA , ggr 11,8 9,3 8,8 8,5 8,7 8,6 8,5 8,8 Genomsnittlig kapitalbindning , år 1,9 2,2 2,4 2,4 2,6 2,4 2,2 2,2 Genomsnittlig räntebindning , år 2,1 1,9 2,3 2,5 2,7 2,9 3,3 3,3 ===== SIDA 23 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 23 Fastigheterna Per aktie Not 7. Skatt Aktuell skatt beräknas på periodens beskattningsbara resultat baserat på de skatteregler som är gällande i de länder där koncernen är verksam. Eftersom beskattningsbart resultat exkluderar kostnader som inte är skattemässigt avdragsgilla samt intäkter som inte är skattepliktiga så skiljer sig detta från resultaträkningens resultat före skatt. Totalt ökade uppskjutna skattekostnader med cirka 290 MSEK jämfört med föregående kvartal. Ökningen hänför sig främst till justeringar av temporära skillnader på fastigheter i Storbritannien (180 MSEK), nedskrivning av uppskjuten skatt på underskottsavdrag i Kanada (40 MSEK) samt effekten på uppskjuten skatt av kvartalets värdeförändring i förvaltningsfastigheter. Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 590 (347) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren samt omklassificering avseende underskottsavdrag i Belgien. De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 8 031 (5 776) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till verkligt värde värdering avseende Förvaltningsfastigheter, och temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat. Uppskjutna skatteskulder hänförligt till temporära skillnader i Tyskland har minskats med -199 MSEK jämfört mot tidigare år på grund av en sänkning av den tyska bolagsskattesatsen. Not 8. Risk - och osäkerhetsfaktorer Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 2024. Det finns en osäkerhet om vilken påverkan geopolitisk och geoekonomisk oro kan få på konjunktur och därmed företagens och hushållens hotellefterfrågan. Not 9 . Tillgångar och skulder som innehas för försäljning Koncernen 3 1 dec 3 1 dec Belopp i MSEK 2025 2024 Tillgångar Mark avseende fastigheten Bad Neuenahr Rörelsefastigheten Crowne Plaza Antwerp Tillgångar Dalata som innehas för försäljning, Scandic - 195 14 843 20 - Tillgångar klassificerade som innehav för försäljning 15 038 20 3 1 dec 3 1 dec Belopp i MSEK 2025 2024 Skulder Skulder Dalata som innehas för försäljning, Scandic 1 14 451 - Skulder klassificerade som innehav för försäljning 14 451 - 1) I detta belopp ingår lån om 504 MEUR hänförligt till den förväntade försäljningen av den operativa driftsplattformen till Scandic . Dessa är exkluderade i beräkningen av belåningsgrad. 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 Antal fastigheter 193 162 163 162 161 160 157 158 -varav Hyresavtal 171 140 141 139 138 138 138 138 -varav Egen drift 22 22 22 23 23 22 19 20 Antal rum 42 761 36 135 36 339 35 941 35 672 35 534 35 018 35 613 -varav Hyresavtal 37 165 30 539 30 643 30 245 29 976 29 976 29 963 29 963 -varav Egen drift 5 596 5 596 5 696 5 696 5 696 5 558 5 055 5 650 Marknadsvärde fastigheter , MSEK 91 743 75 962 76 229 73 961 76 334 74 234 70 815 71 316 - varav Förvaltningsfastigheter 77 170 61 060 61 188 58 756 60 290 59 281 59 271 59 044 - varav Rörelsefastigheter 14 573 14 902 15 041 15 205 16 044 14 953 11 544 12 273 okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar SEK 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 B - aktiens börskurs vid periodens utgång 203,00 180,20 166,40 173,20 191,80 203,00 189,00 179,70 EPRA NRV 227,01 210,18 209,82 207,55 215,58 209,36 207,70 208,55 EPRA NTA 227,01 210,18 209,82 207,55 215,58 209,36 207,70 208,55 EPRA NDV 188,31 183,50 182,61 181,99 189,80 183,63 183,05 184,55 EPRA earnings (EPS) 2,07 3,17 3,02 1,54 2,78 3,14 3,05 1,48 Eget kapital 174,27 168,72 168,13 165,93 173,15 167,74 167,51 168,88 Periodens resultat 8,68 3,25 3,61 0,58 2,99 -0,20 3,86 2,47 Driftnetto 6,70 6,46 5,98 4,25 5,50 5,96 6,12 4,27 Cash earnings 2,07 3,17 3,02 1,54 2,78 3,14 3,05 1,48 Genomsnittligt antal aktier, tusental 194 603 194 603 194 603 194 603 194 603 185 164 183 850 183 850 EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV samt Eget kapital redovisas per balansdag. ===== SIDA 24 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 24 N ot 10 . Upplysningar om förvärv av Dalata Hotel Group plc Bakgrund Den 15 juli 2025 tillkännagav Pandox ett rekommenderat kontantbud om 6,45 EUR per aktie avseende det noterade bolaget Dalata Hotel Group plc (Dalata), genom ett konsortium bestående av Pandox AB (Pandox) och Eiendomsspar AS (Eiendomsspar), med Pandox dotterbolag Pandox Ireland Tuck Limited (Bidco) som förvärvande bolag. Pandox och Eiendomsspars ägarandelar i Bidco uppgår till 91,2 respektive 8,8 procent. Förvärvet slutfördes den 7 november 2025. Eiendomsspar AS Eiendomsspar deltar i transaktionen genom att bidra med sitt befintliga aktieinnehav i Dalata samt genom att medfinansiera kontantbudet tillsammans med Pandox. Förvärvsvärde Köpeskillingen uppgår till cirka 1 364 MEUR, motsvarande cirka 15 096 MSEK. Per 31 december 2025, uppgick transaktionskostnader till 36 MEUR, motsvarande cirka 392 MSEK (se fördelning nedan). Dalatas nettoskuld per förvärvstidpunkten uppgick till cirka 291 MEUR, motsvarande cirka 3 221 MSEK. Finansiering av förvärvet Förvärvet är fullt finansierat genom en kombination av förvärvskredit om 1 165 MEUR, övriga existerande kreditfaciliteter samt likvida medel. Transaktionskostnader Förvärvs- och uppdelningsrelaterade engångskostnader, varav motsvarande cirka -145 MSEK och -6 MSEK, som uppkom vid minoritetsförvärvet, dvs före förvärvets slutförande den 7 november 2025, ingår i anskaffningsvärdet och har redovisats över eget kapital i det tredje respektive fjärde kvartalet 2025. Transaktionskostnader efter förvärvets slutförande om motsvarande cirka -241 MSEK har kostnadsförts och belastat resultatet i det fjärde kvartalet 2025. Förvärvad verksamhet Per den 30 september 2025 kontrollerade Pandox och Eiendomsspar 27,3 procent av utestående aktier i Dalata och innehavet redovisades som en finansiell placering i delårsrapporten. Förvärvet slutfördes i det fjärde kvartalet 2025 (förvärvsdatum 7 november), varvid Pandox, via sitt förvärvande dotterbolag (Bidco), blev ägare till 91,2 procent av verksamheten och Eiendomsspar erhöll en minoritetspost om 8,8 procent i Bidco. Till följd av detta blev Dalata ett rörelseförvärv som konsoliderades i Pandoxkoncernen per den 7 november 2025 Förvärvet avser Dalatas samtliga verksamheter där Pandox, efter en uppdelning av Dalatas verksamhet i en fastighetsägande och en hotelldrivande del, behåller 31 Förvaltningsfastigheter i Irland och Storbritannien där Scandic förväntas förvärva den operativa driftsplattformen med 56 hotelloperatörsverksamheter, huvudsakligen under varumärkena Clayton och Maldron. Därutöver tillkommer ytterligare en Förvaltningsfastighet i Edinburgh som är under konvertering till hotell. Under uppdelningsfasen kommer Scandic att ansvara för driften av samtliga 56 Dalata-hotell genom managementavtal, varav de 31 Förvaltningsfastigheterna drivs under avtal som motsvarar omsättningsbaserade hyresavtal, inklusive garanterad minimihyra och fastighetsåtaganden. Scandic förväntas betala 500 MEUR justerat för kassa, rörelsekapital samt utfallet i hotellverksamheten, från den 7 november 2025, vid uppdelningens slutförande. Bruttoresultat Dalata I det fjärde kvartalet 2025 uppgick nominell hyresintäkt och bruttoresultat/driftnetto från Dalata till motsvarande cirka 146 MSEK respektive cirka 138 MSEK. De förväntade årliga hyresintäkterna beräknas uppgå till motsvarande cirka 1 145 MSEK (EUR/SEK 10,55) och redovisas från tillträdet i affärssegmentet Hyresavtal med en beräknad lönsamhet i linje med Pandox redan existerande hyresavtal i Storbritannien och Irland. Förvärvade tillgångar och skulder samt förvärvsresultat Dalata Pandox förvärvade Förvaltningsfastigheter uppgår till totalt 1 563 MEUR, motsvarande 16 910 MSEK. Därutöver ingår uppskjuten skatteskuld om 171 MEUR, motsvarande 1 847 MSEK. Verkligt värde på hotellverksamheten vid förvärvet är nettot efter köpeskilling avseende förvärvade nettotillgångar, 175 MEUR och justeras för beräknade kostnader för att genomföra en försäljning av hotellverksamheten till Scandic om -31 MEUR. Negativ goodwill uppgår till 144 MEUR, motsvarande 1 598 MSEK och har redovisats i resultaträkningen som förvärvsresultat Dalata. Försäljningskostnader I förvärvsresultatet från Dalataförvärvet har försäljningskostnader för att genomföra affären som beräknats till -31 MEUR beaktats. Finansiell rapportering Fram till att avyttringen av hotelloperatörsverksamheten genomförs redovisas den som ”Resultat från avvecklad verksamhet” och påverkar inte Pandox affärssegment Egen drift. Balansräkningens poster, exklusive fastigheterna och därtill hörande poster, redovisas som ”Tillgångar och skulder som innehas till försäljning”. Ingen väsentlig resultateffekt för Pandox beräknas redovisas under ”Resultat från avvecklad verksamhet”. ===== SIDA 25 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 25 Definitioner Finansiell information Avrundningar Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. Belåningsgrad netto, % Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Bruttoresultat, Hyresavtal, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Hyresavtal. Bruttoresultat, Egen drift, MSEK Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift. Cash earnings, MSEK EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus aktuell skatt redovisad i resultaträkningen, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande samt minoritetsägande. Driftnetto, Hyresavtal, MSEK Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal. Driftnetto, Egen drift, MSEK Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar inkluderade i kostnader Egen drift. Driftnettomarginal, Hyresavtal, % Driftnetto Hyresavtal i förhållande till totala intäkter Hyresavtal. Driftnettomarginal, Egen drift, % Driftnetto Egen drift i förhållande till totala int minus central administration (exklusive avskrivningar). EBITDA, MSEK Totalt bruttoresultat efter avdrag för central administration (exklusive avskrivningar). EBIT D A - marginal, % EBITDA i förhållande till totala intäkter. EPRA Earnings , MSEK Resultat Hyresavtal och Egen drift före skatt. Återläggning av värdeförändring fastigheter, värdeförändring derivat och innehav utan bestämmande inflytande. Företagsspecifik återläggning avskrivningar Egen drift, avskrivningar centrala administrationskostnader, orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavanden, övriga ej kassaflödespåverkande värdeförändringar, minus aktuell skatt. EPRA NRV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NTA, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten skatteskuld fastigheter, samt omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA NDV, MSEK Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. EPRA LTV, % Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelseskulder. EPRA NYI, % Driftnetto Hyresavtal, före fastighetsadministration, rullande 12 månader, dividerad med marknadsvärde Förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig skuldränta, % Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i förhållande till räntebärande skulder vid periodens utgång. Investeringar, MSEK Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. Räntebärande n ettoskuld/EBITDA Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång i förhållande till ackumulerat EBITDA R12. Resultat före värdeförändringar, MSEK Resultat före skatt plus värdeförändringar fastigheter plus värdeförändring derivat. Räntebärande nettoskuld, MSEK Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. Räntetäckningsgrad, ggr EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostnader minus ränteintäkter. Tillväxt i EPRA NRV (substansvärdestillväxt), årstakt, % Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående tolvmånadersperioden. Tillväxt i jämförbar t bestånd i fast valuta Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och omklassificeringar samt valutakursförändringar. Per aktie Cash earnings per aktie, SEK Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående under perioden. Resultat per aktie, SEK Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. EPRA Earnings (EPS) per aktie EPRA Earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier under perioden. EPRA NRV, NTA, NDV (substansvärde) per aktie, SEK EPRA NRV, NTA och NDV delat med det totala antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Totalresultat per aktie, SEK Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Utdelning per aktie, SEK Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens utgång. Viktat genomsnittligt antal aktier, före utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under perioden. Viktat genomsnittligt antal aktier, efter utspädning, tusental Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under perioden. Fastighetsinformation Antal hotell och rum Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens utgång. Marknadsvärde fastigheter, MSEK Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för Rörelsefastigheter. RevPAR Hyresavtal & Egen drift (jämförbart bestånd i fast valuta), SEK Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som hotellfastigheter som har ägts och hyrts ut under hela den aktuella perioden och jämförelseperioden. Fast valutakurs definieras som valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till denna valutakurs. WAULT (Förvaltningsfastigheter) Viktad genomsnittlig återstående hyrestid till förfall för Förvaltningsfastigheter. ===== SIDA 26 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 26 En renodlad hotellfastighetsägare Pandox är ett hotellfastighetsbolag som äger, utvecklar och hyr ut hotellfastigheter till skickliga hotelloperatörer. Vi är en aktiv och engagerad ägare som sedan grundandet 1995 skapat en av de största hotellfastighetsportföljerna i Europa. Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltning är kärnan i vår verksamhet. Affärsmodellen bygger på omsättningsbaserade hyresavtal med lång löptid, garanterad miniminivå och gemensamma incitament. Vi driver också hotellverksamhet i egen regi som en viktig del av vårt aktiva ägande. Fastighetsutveckling Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande investeringar tillsammans med hyresgästerna. Vi gör också transformativa investeringar i Egen drift med målet att teckna nya hyresavtal. Finansiell policy Belåningsgrad Pandox policy är en belåningsgrad om 45–60 procent, beroende på marknadsförutsättningar och rådande möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad som räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Utdelningspolicy Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings, med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Framtida utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på Pandox framtida utveckling, finansiella ställning, kassaflöden och rörelsekapitalbehov. Säsongsbundenhet Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till fastighet, främst beroende på efterfrågans sammansättning och hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt det starkaste drivet av hög efterfrågan och betalningsvilja från samtliga delsegment i hotellmarknaden. Eftersom större delen av de kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox- drivna hotell är affärsresenärer är hotellefterfrågan normalt svagast under det första kvartalet. Portföljoptimering Portföljen utvärderas löpande för att säkerställa att varje hotellfastighets avkastningspotential är attraktiv. Förvärv lägger grunden för tillväxt och avyttringar är viktiga för att frigöra kapital till investeringar med högre avkastningsmöjligheter. Hållbarhet Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att skapa resurseffektiva fastigheter och hållbar drift, samt trygga och säkra miljöer för anställda och gäster. Våra fokusområden inom hållbarhet är miljö och klimat, ansvarsfulla och rättvisa affärer, nöjda och trygga gäster, attraktiv och jämställd arbetsplats samt inkluderande lokalsamhällen. ===== SIDA 27 ===== RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 27 Aktien och ägare Noterat på Nasdaq Stockholm Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stockholms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera alternativa marknadsplatser. Per 31 december 2025 var sista betalkurs för B-aktien 203,00 SEK och det synliga börsvärdet var 24 279 MSEK. Inräknat de onoterade A-aktierna till samma kurs som B-aktierna var börsvärdet 39 504 MSEK. Under perioden januari-december 2025 var värdeutvecklingen för Pandoxaktien 8,1 procent, jämfört med OMX Stockholm Benchmark PI index 9 procent och OMX Stockholm Real Estate PI index -10 procent. Per 31 december 2025 hade Pandox 6 951 registrerade aktieägare och antalet aktier i Pandox uppgick till 194 603 000. Utdelningspolicy Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings per aktie med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. För 2025 föreslår styrelsen årsstämman en utdelning om 4,50 (4,25) SEK per aktie, totalt cirka 876 (827) MSEK, vilket motsvarade en utdelningsandel om cirka 46 (41) procent av cash earnings per aktie. Antal aktier Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B-aktier. För det fjärde kvartalet 2025 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B- aktier. Topp - 10 ägare per 31 december 202 5 Ägare Antal A-aktier Antal B-aktier Andel av aktiekapital (%) Andel av röster (%) Eiendomsspar 37 314 375 10 950 826 24,8 35,7 Helene Sundt AB 18 657 188 2 912 187 11,1 17,1 Christian Sundt AB 18 657 187 0 9,6 16,2 AMF Pension & Fonder 23 310 890 12,0 6,8 Carnegie Fonder 9 130 027 4,7 2,7 Alecta Tjänstepension 7 687 577 4,0 2,2 Länsförsäkringar Fonder 6 658 036 3,4 1,9 Vanguard 4 847 349 2,5 1,4 Handelsbanken Fonder 4 422 956 2,3 1,3 Fjärde AP-fonden 3 817 781 2,0 1,1 Summa 10 största ägare 74 628 750 73 737 629 76 86 Övriga ägare 371 250 45 865 371 24 14 Totalt 75 000 000 119 603 000 100 100 33% 15% 1% 46% 4% Svenska institutioner Utländska institutioner Svenska privatpersoner Övriga ägare Anonymt ägande 49% 36% 7% 8% Norge Sverige USA Övriga ===== SIDA 28 ===== PANDOX BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI - DECEMBER 2025 | 28 RESULTATANALYS FASTIGHETERNA FINANSIERING HÅLLBARHET FINANSIELLA RAPPORTER Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 5 februari 2026 kl. 07:00 CET. En webcast och telefonkonferens kommer att hållas den 5 februari 2026 kl. 08:30 CET. Information finns tillgänglig på pandox.se Kontaktpersoner Liia Nõu, vd +46 (8) 506 205 50 Anneli Lindblom, CFO +46 (0) 765 93 84 00 Anders Berg, Head of Communications and IR +46 (0) 760 95 19 40 Finansiell kalender 15 april 2026 Årsstämma 2026 29 april 2026 Delårsrapport januari-mars 2026 5 maj 2026 Kapitalmarknadsdag 2026 15 juli 2026 Delårsrapport januari-juni 2026 22 oktober 2026 Delårsrapport januari-september 2026 Årsstämma 2026 Pandox AB (publ) årsstämma 2026 hålls den 15 april 2026. Information om årsstämman och formerna för dess genomförande kommer att lämnas i kallelsen till årsstämman. Stockholm den 5 februari 2026 Liia Nõu, vd Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.