===== SIDA 1 ===== • Hyresintäkterna ökade med 15 %. • Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 9 %. • Första steget till en levande stadsdel i Södra Änggården togs när nya skolan öppnade för eleverna. • Logistikprojektet Syrhåla 2:3 är fullt uthyrt och färdigställt. • Fredrik Sjudin slutar som cfo för Platzer. Ulrika Danielsson är tillförordnad cfo. Januari-september 2024 • Hyresintäkterna ökade till 1 227 mkr (1 064) • Förvaltningsresultatet ökade till 526 mkr (446) • Periodens resultat ökade till 39 mkr (–611) • Fastighetsvärdet uppgick till 28 524 mkr (28 250) Nyckeltal Q1–Q3 2024 Q1–Q3 2023 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie 120,68 121,50 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,2 Belåningsgrad, % 50 49 Direktavkastning, % 4,6 3,9 Överskottsgrad, % 79 77 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 Hårt arbete ger resultat Delårsrapport 1 januari – 30 september 2024Q3 ===== SIDA 2 ===== 2 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Platzer Q3 2024Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Hårt arbete ger resultat Fortsatt stark intjäning i eftersläpande hyresmarknad Sedan början av juni har både ECB och Federal Reserve sänkt sina styr - räntor med 50 punkter. I Sverige har Riksbanken sänkt med 75 punkter sedan i maj. Samtliga tre centralbanker pratar nu om fortsatt sjunkande räntor, vilket pressar ner marknadsräntorna. I spåren av sjunkande räntor minskar också osäkerheten i det finan - siella systemet. Sedan december förra året har ECBs svenska index för finansiell stress mer än halverats till en mer normal nivå. Tillgången på kapital har ökat markant, vilket framgår av kraftigt tilltagande aktivitet på kapital- och obligationsmarknaden, som uppvisat kraftigt sjunkande kreditmarginaler. Under året har vi med vår BBB– rating kunnat emit - tera nya volymer inom ramen för vårt obligationsprogram och vårt nya Green Finance Framework. Handel och import håller uppe Göteborgskonjunkturen Minskad osäkerhet och ökad tillgång på kapital är positivt för fastighets - branschen. Samtidigt är Sverige inne i en lågkonjunktur och Konjunk - turinstitutet menar att återhämtningen dröjer något längre än man tidigare förutspått. I Göteborgsregionen råder det, enligt Business Region Göteborg, normal- svag konjunktur för tredje kvartalet i rad. Bäst går det för handeln som är i normalstarkt läge och sämst för bygg där det råder lågkonjunktur, medan industrin och tjänstesektorn är i normalsvagt läge. Utöver att handeln stärkts noterar vi att importvolymerna till Göteborgs hamn ökat med 5 %, att e-handeln åter växer samt att både antal hotellnätter och beläggningsgraden ökar jämfört med föregående år. Bra efterfrågan på industri- och logistikfastigheter, svagare kontorsmarknad Vi möter en stabil, men avvaktande kontorshyresmarknad där uthyrnings- aktiviteten är lägre och det tar längre tid att komma till avslut. Samti - digt är både JLL och Citymark eniga om att vakansnivåerna för kontor i Göteborg har stabiliserats på omkring 11 % och förväntas gå ner under kommande år med begränsad nyproduktion i en stad som växer. Med fallande räntor och mer kapitalallokering bedöms även Göteborgs trans - aktionsmarknad vakna till liv efter att ha stått still sedan våren 2022. Inom industri och logistik ser vi stabila hyresnivåer och fortsatt låga vakanser på runt 4 %. Transaktionsmarknaden är fortsatt likvid och går, enligt Newsec, mot sitt starkaste år sedan 2015. Det tyder på en stark tilltro till Göteborg som industri- och logistikcentrum. Stabil intjäning i kvartalet Vi levererar ett starkt tredje kvartal med bra tillväxt i såväl driftsöver - skott som förvaltningsresultat. Utvecklingen förklaras av såväl god driftnettoökning i jämförbart bestånd om 9 % som nytt driftnetto från främst färdigställda projekt. Vår snittränta sjönk med 30 baspunkter under tredje kvartalet, vilket kan tillskrivas såväl sjunkande marknads - räntor som arbete med vår derivatportfölj. Det innebär att vi har en bättre position med oss in i fjärde kvartalet. Fastighetsvärdena är relativt stabila, men en något svagare hyresmarknad har viss negativ påverkan på kassaflödet in i värderingarna. Konjunkturen ger eftersläpande effekter i form av en avvaktande, men stabil kontorshyresmarknad. Vi fortsätter att fokusera på vår kärnverksamhet och genererar ökade hyresintäkter samtidigt som vi upprätthåller en god kostnadskontroll. Resultatet är fortsatt stabil intjäning och ett starkt förvaltningsresultat. ===== SIDA 3 ===== 3 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Platzer Q3 2024Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Under tredje kvartalet färdigställde vi två projekt – Internationella Engelska Skolan i Södra Änggården och en logistikfastighet på Hisingen som båda är fullt uthyrda. Vi upplever en fortsatt god efterfrågan på logistikmarknaden, vilket stärks av att våra industri- och logistik - ytor ligger i anslutning till Göteborgs hamn. Vi har dessutom bygg - klara byggrätter om 110 000 kvm, projekt som framgent kan generera hög avkastning och snabbt tillskott till kassaflödet till mycket begrän - sad risk. Negativ nettouthyrning Som tidigare aviserats sade Mölnlycke Health Care upp sitt hyresavtal i Gamlestaden under tredje kvartalet. Vi har under en längre tid förberett oss för denna uppsägning, som står för den övervägande delen, –32 mkr, av vår negativa nettouthyrning på –42 mkr i kvartalet, efter 15 raka kvartal med positiv nettouthyrning. Det är tydligt att vi befinner oss i en avvaktande hyresmarknad med lägre aktivitet. Vi ser därför att nyuthyrningen har tappat i tempo, vilket jag bedömer är en effekt av rådande konjunktur. Hur länge den lägre aktiviteten kommer att bestå återstår att se. Mölnlycke Health Cares kontrakt går ut sommaren 2025. Avflytten öppnar upp för oss att ställa om fastigheten och utveckla innehållet. Vi har påbörjat arbetet med omställning mot ett nytt koncept och ny hyresgästmix, vilket vi får anledning att återkomma till. Mölndal – en allt starkare del av Göteborg Centrala Mölndal har under senare år genomgått en omfattande förtät - ning och kommunen är en av Sveriges tre främsta tillväxtkommuner. Söder om innerstaden bildar GoCo Health Innovation City och Astra Zenecas forskningsanläggning ett internationellt life science-kluster dit bland andra Thermo Fisher Scientific och Mölnlycke Health Care flyttar. Under tredje kvartalet tecknades avtal om finansieringen av järnvägen mellan Göteborg och Borås, via Landvetter flygplats. Mölndals station blir en av stationerna på sträckan, vilket ytterligare förstärker Mölndals tillgänglighet. Mimo, den kontorsfastighet som vi förvärvar preliminärt under fjärde kvartalet, ligger i direkt anslutning till stationen. Tillträdet sker vid en uthyrningsgrad om 80 %. I skrivande stund är ca 70 % uthyrt. God tillgång till kapital i finansmarknaden Vår finansiella position är stabil och våra kreditrelaterade nyckeltal är i linje med vår policy. För att parera intaget av Mimo och stärka balans - räkningen avser vi arbeta vidare med strategiska transaktioner. Vi kom - mer därför vara fortsatt aktiva när transaktionsmarknaden för kontors - fastigheter i Göteborg åter tar fart. Vi ser en betydligt starkare tillgång på kapital med sjunkande kredit - marginaler som följd. Under tredje kvartalet emitterade vi gröna obliga - tioner om totalt 400 mkr inom ramen för vårt MTN-program och har även efter periodens utgång emitterat ytterligare 200 mkr samtidigt som vi ökat utestående certifikatvolym med 500 mkr. Tydliga prioriteringar Jag har tidigare talat om våra tre prioriteringar – kassaflöde, kundfokus och hållbarhet. Det är prioriteringar som är särskilt relevanta i ett svagt konjunkturläge. Det glädjer mig att se att våra intäkter växer med 15 % under perioden. Detta är frukterna av organisationens idoga arbete i för - valtning och projekt. Vi är särskilt stolta över att vi fortsätter att stärka vår ekonomiska uthyrningsgrad. Jag är också glad att se att vi under kvartalet miljöcertifierade Odon - tologen. Detta innebär att samtliga fastigheter i vår portfölj på Medici - nareberget, som vi förvärvade 2021, nu är miljöcertifierade. Genom att certifiera våra fastigheter minskar vi vår klimatpåverkan och skapar mer attraktiva och energieffektiva byggnader för våra hyresgäster. En tudelad bild I detta vd-ord beskriver jag en tudelad bild av det marknads- och omvärlds- läge vi nu befinner oss i. Den svaga konjunkturen påverkar vår nyuthyr - ning, men det finns också en hel del positiva tecken. Vi möter dessa osäker- heter genom att koncentrera oss på det vi kan påverka – det vill säga vår egen verksamhet och relationen med våra kunder. Det har hittills gett goda resultat och jag är övertygad om att det också är rätt strategi inför kommande kvartal. Utöver de resultat det ger här och nu innebär det också att vi står starka när konjunkturen och marknaden åter vänder upp. Johanna Hult Rentsch, vd Kontraktslängd, månader Q4/2023 52 Q3/2024 52 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 20242023202220212020 2019 Mkr Hyresintäkter, jan–sep Kontor Industri/logistik ===== SIDA 4 ===== 4 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 Vårt hållbarhetsarbete Energi och klimateffektivisering Arbetet med miljöcertifieringar fortsätter. Vårt mål är att ha 100 % miljöcertifierade fastigheter. Under tredje kvartalet certifierade vi logistikfastigheten Låssby 3:143 enligt Miljöbyggnad silver samt Odonto - logen (Änggården 718:1) enligt Breeam in Use på nivå Very Good. Detta innebär att samtliga fastigheter i vår portfölj på Medicinareberget, som vi förvärvade 2021, nu är miljöcertifierade. Den totala procentuella minskningen av miljöcertifierade fastigheter jämfört med föregående år beror på en fastighetsklyvning som gjordes i början av 2024 då Arendal 764:720 blev till 13 separata fastigheter. Under perioden minskade elanvändningen med 11 %. Däremot ökade vår totala energianvändning med 0,7 % som ett resultat av att vi inför 2023 valde att styra om våra energisatsningar och fokusera på elförbrukningen. Bland annat beslutade vi att ersätta Vi verkar aktivt för en positiv samhällsutveckling med ett så litet miljöavtryck som möjligt. Under tredje kvartalet miljöcertifierades ytterligare två av våra fastigheter, bland annat Odontologen, vilket innebär att samtliga fastigheter i vår portfölj på Medicinareberget, som vi förvärvade 2021, nu är miljöcertifierade. Vi installerade även två nya solcellsanläggningar i Gamlestaden och på Lindholmen. Platzers hållbarhetsrapportering I kvartalsrapporterna redovisar vi utfall för några priorite - rade hållbarhetsfrågor och hållbarhetsmål, samt informerar om aktuella händelser under kvartalet med koppling till vårt hållbarhetsarbete. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i vår hållbarhetsrapport som upprättas enligt årsredovisningslagen, GRI Standards och EPRA Sustainability Best Practice Recommendations (sBPR). Hållbarhetsrapporten för 2023 finns tillgänglig på vår hemsida integrerad i vår årsredovisning för 2023. värmepumpar med fjärrvärme i två fastigheter. Vi arbetar aktivt med att skilja på fastighetens och de enskilda hyresgästernas elanvändningen för att där - med få bättre kontroll över förbrukningen. Vi har hittills i år tagit tre nya solcellsanläggningar i bruk och vi räknar med ytterligare fyra innan året är slut. Under tredje kvartalet färdigställdes en anläggning på Gamlestads torg och en på Lindhol - men, vilken är den hittills största inom segmentet kontorsfastigheter med en effekt på 165 kW och en beräknad årsproduktion på nästan 150 000 kWh/år. I Arendal installerade vi 78 laddplatser tillsammans med AB Volvo. Under rapportperioden ökade våra CO 2-utsläpp jämfört med motsvarande period föregående år, främst beroende på oförutsedda köldmedieläckage. Vi byter löpande ut uttjänta kylanläggningar och där det är möjligt konverterar vi fastigheterna till fjärr - kyla. Vi projekterar för tre konverteringar till fjärr - kyla, vilka beräknas vara klara 2025. Hållbar finansiering och gröna hyresavtal Vårt långsiktiga mål är att 100 % av vår finansiering ska vara hållbar. Vår gröna och hållbarhetslänkade finansiering uppgick till 65 % (65) vid slutet av tredje kvartalet. Under andra kvartalet uppdaterades Platzers gröna ramverk (Green Finance Framework) och erhöll bety - get Medium Green i en oberoende granskning av S&P Global Ratings. Under tredje kvartalet emitterade vi 400 mkr i enlighet med det nya ramverket. Vi ingick också nya hyresavtal med gröna bilagor, vilket ökade andelen gröna hyresavtal till 66 % (63). Gröna hyresavtal innebär att vi minskar miljöpåver - kan från våra lokaler genom ett nära samarbete med våra kunder. Det kan till exempel handla om reduce - rad energianvändning, förbättrad avfallshantering samt resurssnåla alternativ vid ombyggnader. Hållbarhetsnyckeltal som mäts kvartalsvis Enhet 2024 jan–sep 2023 jan–sep Föränd- ring, % 2023 jan–dec Rullande 12 mån Energianvändning i jämförbart bestånd* kWh/kvm A-temp 53,3 52,9 0,7 77,2 77,4 Total energi (fastighetsel, fjärrvärme och fjärrkyla) MWh 48 300 47 978 0,7 70 010 70 202 Koldioxidutsläpp (scope 1** och scope 2***) ton CO2e 305 187 63,1 279 na Koldioxidutsläpp (scope 1** och scope 2***) per uthyrningsbar yta kg CO2e/kvm 0,32 0,18 77,8 0,31 na Gröna hyresavtal %-andel av uthyrningsbar yta 66,0 63,0 4,8 61,4 na Miljöcertifierade fastigheter %-andel av förvaltningsfastigheter 78,8 84,3 –6,5 80,4 na Grön och hållbar finansiering % 65 66 –1,5 65 na * Avser fastigheter som varit i vår förvaltning under hela 2023 och 2024. ** Koldioxidutsläpp i scope 1 från servicebilar och köldmedialäckage. *** Koldioxidutsläpp i scope 2 från fjärrvärme, from 2023 räknas enbart utsläpp från förbränningen i scope 2. Utsläpp från fjärrvärmen relaterat till produktion och transport ingår i scope 3 som redovisas på årsbasis. Platzer som samhällsaktör När den nybyggda skolan i Södra Änggården öppnade i samband med skolstarten i augusti innebar det att den nya stadsdelen började fyllas med liv. Vi har dri - vit stadsutvecklingen och har även utvecklat skolan. De nära 900 eleverna och personalen på Internatio - nella Engelska skolan är de första invånarna i områ - det, som inom några år kommer innehålla 2000 bostäder, parker, arbetsplatser, förskola och restau - ranger. Publik konst är en central del i planprogram - met och just nu kan konstnärer söka uppdraget för konstgestaltning av ett gemensamt konstverk. Södra Änggården stod också i centrum när vi i månadsskiftet augusti/september deltog i Frihamns - dagarna. Där kunde gästerna besöka vår buss från Södra Änggården och få en bild av stadsdelens utveckling samt om tankarna bakom. Gamlestadsgalej är en stadsfest som startades 2021 med syfte att knyta ihop Gamlestadens olika delar. Vi har varit aktiva från start. Årets upplaga av galejet var det fjärde i ordningen och i år var det tydligt att det kommit att bli ett arrangemang som lockar delta - gare från hela Göteborg och därmed bidrar till att göra Gamlestaden till en destination. ===== SIDA 5 ===== 5 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställning Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024Verksamhet Vårt totala fastighetsbestånd bestod den 30 september 2024 av 86 fastigheter, av vilka 16 var projektfastigheter. I det totala beståndet ingick fem delägda fastigheter, vilka redovisas som intresseföretag. Den totala uthyrningsbara ytan, inklusive intresseföretag, var 991 000 kvm och ökade under kvartalet med färdig ­ ställd yta från vår projektutveckling i Södra Äng­ gården. Fastigheternas verkliga värde var 28 524 mkr (28 250), exklusive intresseföretag. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 93 % (92). Nettouthyrning och omförhandlingar Vår nettouthyrning för tredje kvartalet uppgick till –42 mkr (8) och för perioden –37 mkr (38). Uppsäg ­ ningar under kvartalet uppgår till –46 mkr, varav tidi ­ gare kommunicerad uppsägning från Mölnlycke Health Care svarar för –32 mkr och konkurser om –6 mkr. Genomsnittlig återstående kontraktstid var i nivå med utgången av 2023 och uppgick till 52 månader (52). Antalet lokalhyreskontrakt uppgick till 700 (696) med total kontrakterad årshyra om 1 628 mkr (1 527). Kontrakterade garage ­ och parkeringsav ­ talsintäkter uppgick till 62 (58) mkr. De 10 största hyreskontraktens andel av kontrakterad årshyra uppgick till 33 % (36). Uthyrning och förvaltning Nettouthyrning Kontor Industri/logistik Totalt Mkr Q1–Q3 2024 Q1–Q3 2023 Q1–Q3 2024 Q1–Q3 2023 Q1–Q3 2024 Q1–Q3 2023 Förvaltningsfastigheter – uthyrningar 23 102 6 15 29 117 Förvaltningsfastigheter – uppsägningar –75 –61 –17 –36 –92 –97 Projektfastigheter – uthyrningar — — 2 14 2 14 Projektfastigheter – uppsägningar — — — — — — Intresseföretag – uthyrningar 5 5 19 — 24 5 Intresseföretag – uppsägningar — –1 — — — –1 Summa nettouthyrning –47 45 10 –7 –37 38 -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 20192018 2020 2021 2022 2024 Nettouthyrning, per kvartal Mkr Uppsagt förvaltningNytecknat förvaltning Uppsagt projektNytecknat projekt Netto per kvartal 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 2019 2020 2021 2022 2023 2024 % 0 10 20 30 40 50 Hyresvolym och hyresökning omförhandlingar, per kvartal Mkr Hyresökning (%) Hyresvolym Omförhandlingar Kontor Industri/ logistik Totalt Q1–Q3 2024 Q1–Q3 2023 Q1–Q3 2024 Q1–Q3 2023 Q1–Q3 2024 Q1–Q3 2023 Förvaltningsfastighet Hyresvärde efter omförhandling, mkr 68 33 71 32 139 65 Förvaltningsfastighet Hyresförändring, % 9 10 5 12 7 11 Intresseföretag Hyresvärde efter omförhandling, mkr — — — — — — Intresseföretag Hyresförändring, % — — — — — — Kvartalets nettouthyrning är negativ, där merparten består av en tidigare kommunicerad kontorsuppsägning. Genomsnittlig återstående kontrakts­ tid uppgår till 52 månader, vilket är i nivå med utgången av 2023. ===== SIDA 6 ===== 6 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 Största kunderna Andel1) AB Volvo 5 % ESS Group AB 5 % Västra Götalandsregionen 4 % Migrationsverket 4 % Göteborgs Stad 3 % DFDS Logistics Contracts AB 3 % Göteborgs universitet 3 % NTEX AB 2 % Mölnlycke Health Care AB2 2 % Nordea Bank Abp, filial i Sverige 2 % Summa 33 % 1 Andel av kontrakterad årshyra 2 Uppsagt 33 % 22 % Kontrakterad årshyra från de 10 största kunderna Kontrakterad årshyra från offentlig sektor 0 60 120 180 240 300 360 420 480 540 600 2029 –2028 –2027202620252024 0 40 80 120 160 200 20 60 100 140 180 Förfallostruktur hyreskontrakt per affärsområde Mkr Kontrakterad årshyra AO Kontor Antal kontrakt AO Kontor Antal kontrakt AO Industri/logistik Kontrakterad årshyra AO Industri/logistik Antal Kontor Inom kontor är vi ledande aktör i Lilla Bommen, Gårda och Gamlestaden. Bland de största kunderna kan nämnas ESS Group, Göteborgs Stad, Göteborgs universitet, Migrationsverket, Nordea och Västra Götalands­ regionen. Totalt har vi 635 (635) lokalhyreskontrakt med total kontrak ­ terad årshyra om 1 225 mkr (1 141). Förändring i kontrakterad årshyra förklaras av uthyrningar i vår egen förvaltning, index och nyutveck ­ lade projekt. Industri och logistik Inom industri och logistik är vi ledande aktör i Arendal och Torslanda. Bland de största kunderna kan nämnas DFDS, DHL, NTEX, Plasman, Polestar, Schenker, SSAB och AB Volvo. Totalt har vi 65 (61) lokalhyres ­ kontrakt med total kontrakterad årshyra om 403 mkr (386). Förändring i kontrakterad årshyra förklaras av uthyrningar i vår egen förvaltning, index, nyutvecklade projekt samt förvärv. OMRÅDE: LILLA BOMMEN FASTIGHET: GULLBERGSVASS 1:17 50% 38% 2% 6% 1%1% 2% Kontor Industri/logistik Vård Butik Projekt Övrigt Restaurang Hotell Fördelning ytor 53% 4% 15% 22% 6% Fastighetsvärde per segment Kontor Centrala Göteborg Kontor Norra Östra Göteborg Industri/ Logistik Projekt Kontor Södra Västra Göteborg ===== SIDA 7 ===== 7 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställning Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024Verksamhet Antal fastig heter Uthyrbar yta, kvm Verkligt värde, mkr Hyres värde, mkr Ekonomisk uthyrnings grad, % Hyres intäkter, mkr Drifts över ­ skott, mkr Över skotts­ grad, % Central Business District (CBD) 8 73 963 4 367 259 90 234 187 80 Övriga innerstaden 18 225 206 10 674 655 94 617 490 79 Centrala Göteborg 26 299 169 15 041 914 93 851 677 80 Östra Göteborg 7 119 588 2 986 231 95 219 169 77 Norra Älvstranden/Backaplan 4 38 706 1 413 102 93 95 73 77 Norra/östra Göteborg 11 158 294 4 399 333 94 314 242 77 Västra Göteborg 6 32 944 895 63 89 56 46 82 Mölndal 4 28 794 772 63 97 61 49 80 Södra/västra Göteborg 10 61 738 1 667 126 93 117 95 81 Summa förvaltningsfastigheter kontor 47 519 201 21 107 1 373 93 1 282 1 014 79 Projektfastigheter kontor 12 — 698 0 0 0 –1 — Summa kontor exkl intresseföretag 59 519 201 21 805 1 373 93 1 282 1 013 79 Förvaltningsfastigheter industri/logistik 20 424 502 6 661 437 93 406 338 83 Projektfastigheter industri/logistik 2 — 58 1 100 1 1 94 Summa industri/logistik exkl intresse- företag 22 424 502 6 719 438 93 407 339 83 Summa Platzer exkl intresse- företag 81 943 703 28 524 1 811 93 1 689 1 352 80 Intresseföretag kontor 100 % 3 47 454 2 931 159 99 157 128 82 Intresseföretag industri/logistik 100 % 2 — 426 19 100 19 19 100 Hyresintäkter, mkr Tecknade hyresavtal med inflyttning från och med den 1 april 2025: Kontor Industri/ logistik Platzer totalt Pågående och kommande nybyggnadsprojekt, inklusive intressebolag — — — Förvaltningsfastigheter, inklusive intressebolag — — — Hyresintäkter, mkr Uppsagda hyresavtal med avflyttning från och med den 1 oktober 2024: Kontor Industri/ logistik Platzer totalt Pågående och kommande nybyggnadsprojekt, inklusive intressebolag — — — Förvaltningsfastigheter, inklusive intressebolag 58 19 77 Sammanställningen bygger på fastighetsbeståndet den 30 september 2024 och baseras på tecknade avtal. Den ger en ögonblicksbild av vår intjänings ­ förmåga på 2024 års nivå och är inte en prognos. I sammanställningen görs ingen bedömning av eventuella förändringar i hyresavtal. Indelningen av kontorsfastigheter följer den allmänna branschområdesin ­ delningen i Göteborg med undantag för fastigheten på Backaplan som vi redovisar som Norra Älvstranden. Vi särredovisar våra industri ­, lo gistik– och projektfastigheter. Nedanför raden Summa Platzer exkl intresseföretag presenteras uppgifterna för våra intresseföretag med 100 % av värdet oav ­ sett ägarandel, som generellt uppgår till 50 %. Resultatrelaterade kolumner inkluderar gällande hyresavtal i befintliga fastigheter, inklusive inflyttning under kommande halvår. Tecknade avtal med inflyttning om sex månader eller senare och kommande vakanser på uppsagda hyresavtal redovisas i egen tabell. Med hyresvärde menar vi hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för out­ hyrda ytor i befintligt skick. Med hyresintäkter avses kontrakterade hyresin­ täkter, inklusive avtalade tillägg såsom ersättning för värme och fastighets ­ skatt samt oaktat tidsbegränsade hyresrabatter om cirka 45 mkr. När det gäller projektfastigheter där projektstart ej skett än eller där projekt pågår avser hyresvärde, hyresintäkter och driftsöverskott befintliga hyresavtal och kostnader i fastigheten. För projektfastigheter där inflytt sker under kommande halvår inkluderas hyresvärde, hyresintäkter och driftsöverskott hänförligt till dessa hyresavtal. Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis defi ­ nierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 oktober 2024. Avdrag görs för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration avseende ett normalår. I tabellen för intjäningsförmåga presenteras en överskottsgrad om 80 % exklusive uppsagda hyresavtal, vilka presenteras under tabellen. Över ­ skottsgraden i helårsutfallet för 2023 uppgick till 78 % och för tredje kvartalet 2024 till 79 %. Intjäningsförmåga ===== SIDA 8 ===== 8 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställning Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024Verksamhet Fastighetstransaktioner Förvärv Under perioden genomfördes eller avtalades inte om några förvärv. Försäljning Under perioden genomfördes eller avtalades inte om några försäljningar. Förvärv Avtalstecknande År/kvartal Fastighetsbeteckning Område Segment Fastighetstyp Uthyrbar yta, kvm Prel. tillträde Överenskommet fastighetsvärde, mkr 2021/Q3 Kungsfisken 7 (Mimo) Mölndal Kontor Förvaltningsfast 32 000 2024/Q4* 1 800 (prel) Förvärv totalt 32 000 1 800 Försäljningar Avtalstecknande År/kvartal Fastighetsbeteckning Område Segment Fastighetstyp Uthyrbar yta, kvm Prel. frånträde Överenskommet fastighetsvärde, mkr 2017/Q3 Högsbo 3:12 Södra Änggården Bostäder Projektfastighet 13 950 2024/Q4 190 2017/Q4 Högsbo 55:9 Södra Änggården Bostäder Projektfastighet 17 600 2025/Q2 185 2017/Q4 Högsbo 3:11 Södra Änggården Bostäder Projektfastighet 15 350 2025/Q2 161 Försäljningar totalt 46 900 536 Tabellen visar genomförda fastighetstransaktioner under perioden samt avtalade ännu ej genomförda transaktioner. * Tillträdet är villkorat, bland annat av 80 % uthyrningsgrad. Aktuell uthyrningsgrad är cirka 70 %. OMRÅDE: SÖDRA ÄNGGÅRDEN FASTIGHET: HÖGSBO 55:13 HYRESGÄST: INTERNATIONELLA ENGELSKA SKOLAN ===== SIDA 9 ===== 9 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställning Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024Verksamhet AO Kontor Lilla Bommen Lilla Bommen är mitt i en kraftig omvandling i takt med att centralen ­ området utvecklas och staden växer ner mot vattnet. Tidigare i år fick planen för området norr om Centralstationen klartecken. I september presenterade Nordstan sina om ­ och utbyggnadsplaner, vilket innebär att köpcentret byggs ihop med den nya stationen för Västlänken och entrén mot Lilla Bommen blir framsida. Under tredje kvartalet lanserade vi, Castellum och Vasakronan en ny grafisk profil för Lilla Bommen för att stärka områdets identitet. Samti ­ digt anslöt sig Higab till samarbetet. Tillsammans genomförde vi bland annat en gårdsfest med food trucks, konserter och andra aktiviteter. I direkt anslutning till den nya Hisingsbron, har vi option på att för ­ värva två byggrätter från staden med gällande detaljplan om 43 000 kvm BTA. Masthugget I Masthugget, mellan Linnéstaden och Majorna, sker just nu den kanske största omvandlingen av ett befintligt område i Göteborg. I augusti drog Designgymnasiet igång sin verksamhet i våra lokaler. Centrum Området runt Skeppsbron är ett av Göteborgs mest attraktiva. Här har vi utvecklat både den äldre delen av Merkur samt tidigare även byggt till en nyare del. I oktober öppnar restaurang ­ och nöjeskonceptet Nomi med de två restaurangerna Aji och Révolte, en musikfokuserad bar samt ett konstgalleri i Merkur. Här kommer mat, konst och underhållning att mötas i en unik atmosfär. Samtidigt förlängs restaurang ­ och nöjesstrå­ ket från Rosenlund och Järntorget hela vägen ner till Skeppsbron. Gårda Vi har genomfört flera stora projekt i Gårda under senare år och arbe ­ tar tillsammans med flera fastighetsägare för att göra området mer lättillgängligt med kollektivtrafik. Under det senaste året har vi utvecklat utbudet på Gårdatorget genom flera nya etableringar. I augusti startade Medieinstitutet sin verksamhet i nya lokaler. Till våren kommer Circle K att öppna Sveriges första rena elmack på Gårdatorget. Södra Änggården När Internationella Engelska Skolan (IES) i augusti startade sin verk ­ samhet i den skola vi byggt i Södra Änggården var det första steget i färdigställandet av en helt ny stadsdel. Vi har tidigare sålt bostads ­ byggrätter i området, vilka nu tillträds av bostadsutvecklare med sista tillträde 2025. I september genomfördes också trail ­lop pet Södra Äng­ gårdsloppet med 300 löpare som startade på skolområdet. Gamlestaden Gamlestaden är ett av Sveriges mest spännande utvecklingsområden. I Gamlestadens Fabriker (Olskroken 18:7 med flera) driver vi ett stads ­ utvecklingsprojekt för kontor, butiker, bostäder, parkeringsgarage med mera. Sedan en tid pågår infrastrukturarbeten, utveckling av våra byggrätter samt uthyrning. I samband med att kajen längs Säveån för ­ stärks anpassar vi fasaden i en av byggnaderna. I början av september genomfördes Gamlestadsgalej – en stadsfest som tillsammans med ett växande utbud av aktiviteter bidragit till att göra Gamlestaden till en destination. Vi fortsatte även förberedelserna för utvecklingen av Turitzhuset, på andra sidan gatan, med omställ ­ ning utav fastigheten efter att Mölnlycke Health Care flyttar ut. Projekt- och områdesutveckling Vi driver idag större projekt omfattande 29 000 kvm lokalarea (LOA), inklusive joint ventures och intresseföretag. Utöver dessa har vi möjliga utvecklingsprojekt på 350 000 kvm bruttoarea (BTA). I portföljen finns projekt i alla skeden, från detaljplaner till pågående byggnationer. Därtill kommer de cirka 50 000 kvm bostadsbyggrätter i Södra Änggården som är sålda. Almedal Vi fortsätter detaljplanearbetet för att utveckla kontor och andra ytor i Almedals Fabriker (Skår 57:14), ett gammalt industriområde strax söder om Liseberg. I augusti genomfördes för andra gången i år en stor och väl ­ besökt bakluckeloppis. Vi genomförde också frukostevent med alla befintliga kunder i området. Mölndal Mölndals Innerstad har under senare år omvandlats till en levande stads ­ kärna med service, restauranger, arbetsplatser, hotell och handel. Under tredje kvartalet fattades beslut om den nya järnvägen mellan Göteborg och Borås där Mölndal station blir en viktig nod för passagerare söderi ­ från som ska till Landvetter flygplats eller Borås. Här bygger NCC för när ­ varande kontorshuset Mimo där uthyrningen pågår för fullt och hittills är cirka 70 % uthyrt. Vi tillträder preliminärt som långsiktig fastighetsä ­ gare under fjärde kvartalet 2024. AO Industri och logistik Arendal–Torslanda Arendal och Torslanda är Sveriges mest attraktiva industri ­ och logistikläge med närhet till Nordens största hamn, Volvobolagen och Novos blivande batterifabrik som är under produktion. Projektet på Syrhåla 2:3 om 14 000 kvm är fullt uthyrt och färdigställdes under tredje kvartalet 2024. Tillsammans med Catena (tidigare Bockasjö) utvecklar vi Sörred Logistikpark. Under första kvartalet hyrde vi ut 14 850 kvm till Volvo Cars i byggnad V4 (Sörred 8:15), som färdigställs under fjärde kvartalet. Det återstår en byggrätt om 30 000 kvm att utveckla och där uthyr ­ ningsarbetet pågår. Under tredje kvartalet blev vår logistikbyggnad Låssby 3:143 miljöcertifierad enligt Miljöbyggnad silver. Vi har påbörjat en större områdesutveckling i Arendal, där vi tillsammans med bland andra Stena Line (som etablerar sin färjetrafik i området under 2028) ska skapa förutsättningar för fortsatt utveckling i ett av Sveriges bästa industri­ och logistiklägen. Ett led i denna utveckling var fastighetsuppdel­ ningen av vår stora fastighet i flera mindre fastigheter. I området finns, i ett första skede, möjlighet att utveckla ytterligare 80 000 kvm modern logistik i anslutning till Skandinaviens största hamn. ===== SIDA 10 ===== 10 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställning Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024Verksamhet Delägda fastigheter redovisade som intresseföretag Fastighet Segment Ombyggd yta LOA, kvm Ny yta LOA, kvm Total investering inkl. mark, mkr 1 Varav kvar att inves­ tera, mkr Verkligt värde, mkr Hyres­ värde, mkr 3 Ekonomisk uthynings ­ grad, % Färdig­ ställt Sörred 8:16, Byggnad V4, Sörred Logistikpark Industri/ logistik — 14 850 273 11 320 19 100 Q4 2024 Totalt — 14 850 273 11 320 19 1 I t otal investering inklusive markvärde ingår även befintlig byggnad i ingående värde samt planerad investering. 2 Med möjlig byggstart menas när projektet bedöms kunna starta förutsatt att planarbetet går som förväntat och att uthyrning nått en tillfredsställande nivå. 3 Avser bedömt hyresvärde fullt uthyrt när fastigheten är färdigställd. 4 Platzer äger inte marken idag men har option på att förvärva mark med byggrätt till marknadsvärde. Pågående större projekt Fastighet Segment Fastighetstyp Ny yta BTA, kvm Projektfas Möjlig byggstart 2 Högsbo 55:11, Södra Änggården Kontor/Västra Göteborg blandstad 17 000 detaljplan finns 2025 Olskroken 18:13, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor/handel 19 900 detaljplan finns 2025 Olskroken 18:14, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor 10 200 detaljplan finns 2025 Olskroken 18:7, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor 2 300 detaljplan finns 2025 Bagaregården 17:26 Kontor/Östra Göteborg blandstad 60 000 detaljplan pågår 2025 Gullbergsvass / Lilla Bommen 4 Kontor/CBD kontor 43 000 detaljplan finns 2025 Högsbo 2:2, Södra Änggården Kontor/Västra Göteborg blandstad 6 850 detaljplan finns 2025 Högsbo 34:13, Södra Änggården Kontor/Västra Göteborg blandstad 7 150 detaljplan finns 2025 Högsbo 55:10, Södra Änggården Kontor/Västra Göteborg förskola 1 800 detaljplan finns 2025 Olskroken 18:10, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor 29 000 detaljplan finns 2025 Skår 57:14, Almedals Fabriker Kontor/Övriga innerstaden kontor 25 000 detaljplan pågår 2025 Solsten 1:110 Kontor/Östra Göteborg kontor 3 000 detaljplan finns 2025 Olskroken 18:11, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor 9 000 detaljplan finns 2026 Olskroken 18:12, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor 6 000 detaljplan finns 2027 Totalt AO Kontor 240 200 Möjliga utvecklingsprojekt AO Kontor AO Industri och logistik Fastighet Segment Fastighetstyp Ny yta BTA, kvm Projektfas Möjlig byggstart 2 Arendal 1:21 (fd Arendal 764:720 byggrätt A) Industri/logistik Industri/logistik 15 000 detaljplan finns 2025 Arendal 1:29 (fd Arendal 764:720 byggrätt B) Industri/logistik Industri/logistik 10 000 detaljplan finns 2025 Arendal 1:31 (fd Arendal 764:720 Arendals udde) Industri/logistik Industri/logistik 55 000 detaljplan finns 2025 Totalt AO Industri och logistik 80 000 Möjliga utvecklingsprojekt Delägda fastigheter redovisade som intresseföretag Fastighet Segment Fastighetstyp Ny yta BTA, kvm Projektfas Möjlig byggstart 2 Sörred 8:15, Sörred Logistikpark, byggrätt V3 Industri/logistik Industri/logistik 30 000 detaljplan finns 2025 Totalt 30 000 ===== SIDA 11 ===== 11 Vd har ordet Hållbarhet Verksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024Resultat & Finansiell ställning KONCERNEN Resultat och resultatkommentarer Mkr 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec 2023/2024 okt–sep Hyresintäkter 416 373 1 227 1 064 1 453 1 616 Fastighetskostnader –82 –97 –253 –250 –321 –324 Driftsöverskott 334 276 974 814 1 132 1 292 Central administration –15 –12 –45 –41 –59 –63 Resultat från joint ventures och intresseföretag 3 –22 57 –69 –75 51 – varav förvaltningsresultat 7 12 23 25 30 28 – varav orealiserade värdeförändringar 11 –24 88 –71 –70 89 – varav skatt –2 4 –19 13 13 –19 – varav övrigt –13 –13 –36 –36 –48 –48 Finansnetto 1 –145 –142 –426 –352 –494 –568 Resultat inklusive andel av resultat i joint ventures och intresseföretag 178 100 560 352 504 712 – varav förvaltningsresultat 2 181 134 526 446 609 689 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter –102 –503 –339 –1 123 –1 277 –493 Orealiserad värdeförändring finansiella instrument –221 62 –184 19 –380 –583 Resultat före skatt –145 –341 37 –752 –1 153 –364 Skatt på periodens resultat 56 59 2 141 210 71 Periodens resultat 3 –89 –282 39 –611 –943 –293 Totalresultat för perioden Moderföretagets aktieägare –89 –282 39 –611 –943 –293 Resultat per aktie 4 –0,74 –2,35 0,32 –5,1 –7,87 –2,45 1 I fi nansnetto ingår kostnader för tomträttsavgäld om totalt 0,7 mkr för perioden (0,7). 2 A vser förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar, skatt och övrigt i joint ventures och intresseföretag. 3 I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför periodens resultat för koncernen överensstämmer med periodens totalresultat. 4 N ågon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer. Resultat Periodens förvaltningsresultat uppgick till 526 mkr (446), motsvarande 4,39 kronor per aktie (3,72) – en förbättring med 18 %. Ökningen förklaras främst av god driftnettotillväxt i så väl jämförbart bestånd som färdigställda projekt och förvärv. Kvartal 3 före ­ gående år belastades med 19 mkr i för höga kostnader hänförliga till ett förvärv, vilket korrigerades för i Q4. Justeras 2023 års utfall för detta är tillväxten i för ­ valtningsresultatet istället 13 %. Periodens resultat uppgick till 39 mkr (–611). Orea ­ liserade värdeförändringar i helägda fastigheter påverkade resultatet med –339 mkr (–1 123) och omvärd­ eringar av finansiella instrument påverkade resulta ­ tet med –184 mkr (19). Resultat från joint venture och intressebolag uppgick för perioden till 57 mkr (–69). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade under perioden till 1 227 mkr (1 064), motsvarande 15 %. Jämförbart bestånd ökade med 6 %, justerat för föregående års elstöd, och för ­ klaras främst av indexökning och tidigare genom ­ förda omförhandligar. Indexökning i perioden upp ­ gick till 53 mkr, varav 40 mkr återfinns i jämförbart bestånd. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 93 % (92). Mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep Förändring, % Jämförbart bestånd 999 940 6 Elstöd 2023 — –10 Fastighetsutveckling 25 15 Projektutveckling 148 100 Fastighetstransaktioner 55 19 Hyresintäkter 1 227 1 064 15 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till –253 mkr (–250). I jämförbart bestånd minskar fastig ­ hetskostnaderna med 5 mkr, motsvarande 2 %. Minskningen förklaras främst av lägre elkostnader, vilket beror både på lägre förbrukning och elpris. I totala fastighetskostnader ingår befarade kundför ­ luster om –4 mkr (1). I fastighetstransaktioner redo ­ visades för hög kostnad i tredje kvartalet föregående år om 19 mkr. Detta justerades i fjärde kvartalet 2023. Mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep Förändring, % Jämförbart bestånd –210 –215 2 Elstöd 2023 — 16 Fastighetsutveckling –10 –7 Projektutveckling –27 –24 Fastighetstransaktioner –6 –20 Fastighetskostnader –253 –250 –1 Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under perioden med 20 % (15) till 974 mkr (814). I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 9 % (11). Överskottsgraden uppgick till 79 % (77). Direktavkastningen för samt ­ liga helägda fastigheter uppgick till 4,6 % (3,9). För kommentarer på isolerat kvartal, se sidan 18. ===== SIDA 12 ===== 12 Vd har ordet Hållbarhet Verksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024Resultat & Finansiell ställning KONCERNEN Central administration och medarbetare Kostnader för central administration uppgick under perioden till –45 mkr (–41). Antalet medarbetare var vid periodens utgång 86 (86). Andel i resultat från joint venture och intresseföretag Periodens andel av resultat i joint ventures och intresseföretag uppgick till 57 mkr ( –69) där 23 mkr (25) avser förvaltningsresultat. På sidan 56 i årsredo ­ visningen för 2023 finns beskrivning av andelar i intresseföretag och joint ventures. Finansnetto Periodens finansnetto uppgick till –426 mkr (–352). Finansnettot har påverkats negativt av högre ränte ­ nivåer och högre skuldvolym. Lånevolymen var i genomsnitt drygt 1 300 mkr högre än motsvarande period föregående år. Ökningen är en nettoeffekt av finansiering av genomförda förvärv och projektinvesteringar samt av löpande kassaflöden. Periodens genomsnittliga ränta, inklusive effekter av tecknade derivatinstrument uppgick till 4,2 % (3,8). Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på helägda fastigheter uppgick under perioden till –339 mkr (–1 123). Se vidare sidan 14. Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till –184 mkr (19). Skatt Skatt för perioden uppgick till 2 mkr (141), varav –10 mkr (–13) avser aktuell skatt och netto 12 mkr (154) uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt påverkades fram­ förallt av fastighetsrelaterade skattemässiga avdrag. Segmentsredovisning Vi redovisar vår verksamhet i tre geografiska kon ­ torssegment samt industri och logistik: • Kontor centrala Göteborg (Almedal, Centrum, Gårda, Lilla Bommen, Masthugget och Medicinare ­ berget). • Kontor norra/östra Göteborg (Backaplan, Gamle­ staden, Lindholmen och Mölnlycke). • Kontor södra/västra Göteborg (Högsbo och Mölndal) • Industri och logistik (Arendal och Torslanda) Projektfastigheter är inkluderade i det segmen t de tillhör. Totalt driftsöverskott i segmentsredovisning för helägda fastigheter överensstämmer med redovi ­ sat driftsöverskott i resultaträkningen och totalt värde för fastigheter och investeringar med mera överensstämmer med balansräkningen. Vi särredo ­ visar de fastigheter vi äger genom intresseföretag i en egen segmentstabell. Segmentsredovisning intressebolag Kontor Industri/logistik Totalt Perioden avser jan–sep Centrala Göteborg Södra/västra Göteborg Norra/östra Göteborg Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 112 98 — — — — — 2 112 100 Fastighetskostnader –22 –19 — — — — — –1 –22 –20 Driftsöverskott 90 79 — — — — — 1 90 80 Verkligt värde fastigheter 2 931 2 767 — — — — 426 203 3 357 2 970 Investeringar/förvärv/avyttring/värdeförändring under året 151 36 — — — — 135 74 286 110 0 10 0 200 300 400 500 600 20242023202220212020 Förvaltningsresultat, jan–sep Mkr Segmentsredovisning helägda fastigheter Kontor Industri/logistik Totalt Perioden avser jan–sep Centrala Göteborg Södra/västra Göteborg Norra/östra Göteborg Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 620 566 74 62 234 220 299 216 1 227 1 064 Fastighetskostnader –136 –129 –16 –19 –54 –55 –47 –47 –253 –250 Driftsöverskott 484 437 58 43 180 165 252 169 974 814 Verkligt värde fastigheter 15 089 15 448 2 286 2 114 4 430 4 453 6 719 6 335 28 524 28 350 Investeringar/förvärv/avyttring/värdeförändring under året –23 –393 201 –55 –73 –27 169 1 831 274 1 356 ===== SIDA 13 ===== 13 Vd har ordet Hållbarhet Verksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024Resultat & Finansiell ställning KONCERNEN Fastigheternas värde och fastighetsvärdering Fastigheterna värderas internt och uppgick vid peri ­ odens utgång till 28 524 mkr (28 250), motsvarande 29 400 kr/kvm (30 900). Värderingen baseras på en kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyres­ nivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda lång ­ siktiga marknadshyror, medan driftkostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagan ­ det antas till 2 % för 2025 och resterande år i kalkyl ­ perioden. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Bero ­ ende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet. Byggrätter har värde ­ rats utifrån ett bedömt marknadsvärde kronor per kvadratmeter. Varje fastighet värderas enskilt varför hänsyn ej tagits till eventuell portföljpremie. Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen per bokslutsdagen uppgick till 5,09 % (5,08) och är i nivå med värderingen vid såväl årsskiftet som för­ gående kvartal. I syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen genomförs externa värderingar dels löpande under året, dels vid årsskiftet. Urvalet av fastigheter utgör ett tvärsnitt av portföljen och målsättningen är att minst 30 % av beståndet externvärderas vid årsskif ­ tet. Vid årsbokslutet 2023 externvärderades 43 % av fastighetsbeståndets värde, där intern värdering översteg extern med 3,1 %, vilket är väl inom osäker ­ hetsintervallet. Förvaltningsfastigheterna värderas i nivå 3 enligt IFRS 13. Värdeförändringen i Platzers helägda fastighets­ bestånd uppgick till –339 mkr (–1 123), motsvarande –1,2 % (–3,8). Av periodens v ärdeförändring utgör –189 mkr (–1 338) förändrat avkastningskrav, –314 mkr (62) förändrat kassaflöde och 165 mkr (153) projekt­ och förädlingsvinster. Finansiell ställning Balansräkning i sammandrag Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 28 524 28 350 28 250 Nyttjanderättstillgångar tomträtt 30 30 30 Övriga anläggningstillgångar 21 26 24 Andelar i intressebolag och joint ventures 665 679 673 Derivat 70 622 243 Övriga långfristiga fordringar 10 10 11 Omsättningstillgångar 274 380 375 Likvida medel 190 170 167 Summa tillgångar 29 784 30 267 29 773 Eget kapital och skulder Eget kapital 12 280 12 812 12 480 Uppskjuten skatteskuld 2 225 2 376 2 270 Långfristiga räntebärande skulder 10 903 12 193 9 988 Leasingskuld 30 30 30 Övriga långfristiga skulder 146 247 150 Derivat 24 — 13 Kortfristiga räntebärande skulder 3 280 1 761 3 964 Övriga kortfristiga skulder 896 848 878 Summa eget kapital och skulder 29 784 30 267 29 773 Ställda säkerheter uppgick per 2024-09-30 till 13 463 mkr (13 482) och eventualförpliktelser till 1 230 mkr (1 175). Förändringar i fastigheternas värde Mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec Fastigheternas värde ingående balans 28 250 26 994 26 994 Investeringar i befintliga fastigheter 613 1 017 1 323 Fastighetsförvärv — 1 462 1 463 Fastighetsförsäljningar — — –253 Orealiserade värdeförändringar –339 –1 123 –1 277 Fastigheternas värde utgående balans 28 524 28 350 28 250 ===== SIDA 14 ===== 14 Vd har ordet Hållbarhet Verksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024Resultat & Finansiell ställning KONCERNEN Förändringar i eget kapital i sammandrag Mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Vid periodens början 12 480 13 698 13 698 Periodens totalresultat 39 –611 –943 Utdelning –240 –275 –275 Vid periodens slut 12 280 12 812 12 480 Summa eget kapital 12 280 12 812 12 480 Transaktioner och investeringar Inga transaktioner har genomförts under perioden. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick under perioden till 613 mkr (1 017), där de största investe ­ ringarna är nybyggnadsprojektet skola i Södra Äng ­ gården, logstikbyggnad i Torslanda och investeringar inom Lilla Bommen. I periodens investeringar ingår aktiverad ränta om 19 mkr (18). Eget kapital Den 30 september 2024 uppgick koncernens egna kapital till 12 280 mkr (12 480). Soliditeten uppgick samma dag till 41 % (42), vilket är över finanspoli ­ cyns krav om 30 %. Eget kapital per aktie uppgick 30 september till 102,49 kr (104,16) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, till 120,68 kr (121,19) per aktie. OMRÅDE: GAMLESTADEN FASTIGHET: OLSKROKEN 18:7 GAMLESTADSGALEJ SEPTEMBER 2024 ===== SIDA 15 ===== 15 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 Räntebärande skulder De räntebärande skulderna uppgick den 30 septem - ber 2024 till 14 183 mkr (13 952), vilket motsvarar en belåningsgrad om 50 % (49). Den genomsnittliga kapi - talbindningstiden uppgick till 2,0 år (2,0). Kortfristig del av räntebärande skulder i balansräkningen avser lån som ska omförhandlas under de kommande tolv månaderna samt planenliga amorteringar. De räntebärande skulderna utgörs huvudsakligen av banklån om 9 594 mkr (10 803) säkerställda genom pantbrev i fastighet. Platzer lånar även 1 344 mkr (1 344) i säkerställda gröna obligationer genom Svensk FastighetsFinansiering (SFF). För direktfinan - siering via kapitalmarknaden har Platzer ett MTN– program, med tillhörande grönt ramverk, för ej säkerställda obligationer om 5 mdkr samt ett före - tagscertifikatprogram om 2 mdkr. Utestående ej säkerställda gröna obligationer uppgår till 2 240 mkr (1 300) och certifikat till 1 005 mkr (505). Under perioden har räntebärande skulder ökat med 231 mkr. Säkerställda banklån om 3 756 mkr har för - fallit eller omförhandlats och nya säkerställda bank - lån om 2 617 mkr har tagits upp eller förlängts. Ej säkerställd MTN om 940 mkr har emitterats. Voly - men certifikat har ökat med 500 mkr. Amorteringar och periodiseringar uppgår till –70 mkr. Säkerheter Ej säkerställd finansiering utgör 23 % (13) av räntebä - rande skulder. Av räntebärande skulder är 10 938 mkr (12 147) säkerställda med pantbrev vilket motsvarar 38 % (43) av fastighetsvärdet. Räntebindning och derivat Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, uppgick den 30 september till 2,9 år (2,8). Per den 30 september var den genomsnittliga räntan inklusive derivat 3,69 % (4,04) exkl. outnytt - jade kreditlöften och 3,85 % (4,15) inkl. outnyttjade kreditlöften. Den utgående snitträntan är 0,30 %– enheter lägre jämfört med den 31 december, vilket främst beror på lägre stibor medan högre marginal i nya MTN-obligationer och högre skuldvolym vägt emot. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,2 ggr (2,4). Vår aktiva derivatvolym uppgick per den 30 sep - tember till 9 320 mkr (8 270). Under perioden har nya ränteswappar om 2 550 mkr ingåtts, varav 800 mkr har forwardstart, medan 700 mkr har avslutats eller förfallit. Stängningsbara swapar utgör 1 000 mkr av volymen. Ränteswappar används för att räntesäkra lån som löper till rörlig ränta och för att uppnå öns - kad ränteförfallostruktur. Det bokförda marknads - värdet av derivatportföljen uppgick den 30 septem - ber 2024 till 46 mkr (230), och den orealiserade värdeförändringen till –184 mkr. Enbart realiserade värdeförändringar påverkar kassaflödet och mark - nadsvärdet löses upp genom värdeförändringar under derivatens återstående löptid. Kreditrating Bolaget har kreditbetyg BBB– med negativa utsikter från kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating. Betyget bekräftades i juni 2024. Räntebärande skulder Gröna MTN, 2 240 mkr Gröna banklån, 5 092 mkr Gröna obligationer SFF, 1 344 mkr Banklån, 4 002 mkr Hållbarhetslänkade banklån, 500 mkr 65% HÅLLBAR FINANSIERING Företagscertifikat, 1 005 mkr 36% 9% 16% 4% 28% 7% Ränteförfall Låneförfall År Ränte- bärande volym, mkr Snitt- ränta, % Kredit- avtal, mkr Utnyttjat mkr varav bank, mkr varav MTN/cert, mkr 0–1 6 333 6,311 4 985 4 285 1 532 2 753 1–2 250 0,82 5 624 5 624 4 128 1 496 2–3 1 450 1,42 5 256 2 616 2 276 340 3–4 730 1,14 673 673 673 — 4–5 1 750 1,20 500 500 500 — 5–6 1 200 1,70 485 485 485 — 6–7 1 120 1,39 — — — — 7–8 100 2,66 — — — — 8–9 800 2,62 — — — — 9–10 450 2,73 — — — — Totalt 14 183 3,69 17 523 14 183 9 594 4 589 Finanspolicy Mandat Utfall 2024-09-30 Soliditet >30 % 41 % Belåningsgrad, över tid ej överstigande 50 % 50 % Lånevolym hos en bank <35 % 26 % Andel låneförfall inom ett år * <35 % 24 % Genomsnittlig kapitalbindningstid >2 år 2,0 år Genomsnittlig räntebindningstid 2–5 år 2,9 år Andel räntebindning som förfaller inom ett år 20–60 % 45 % * exkl företagscertifikat Finansiering Utgående genomsnittsränta 1 Netto räntebärand e volym lån och derivat ger hög snittränta. Snittränta lån exklusive derivat 4,83 %. Q3Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2020 2021 2022 2023 2024 % 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 ===== SIDA 16 ===== 16 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 Platzers aktie Bolagets börskurs uppgick den 30 september 2024 till 110,40 kronor per aktie (84,20), vilket motsvarar ett börsvärde på 13 228 mkr (10 088) beräknat på antal utestående aktier. Under perioden omsattes totalt 21,7 miljoner aktier (13,4) till ett sammanlagt värde om 1 923 mkr (1 081). Den genomsnittliga omsättningen var 114 600 aktier per dag (71 100). Antalet aktieägare uppgick den 30 september till 6 031 (6 296). Det utländska ägandet uppgick till 16,0 % (14,0) av aktiekapitalet. Utdelningspolicy och utdelning Utdelningen ska över tid uppgå till 50 % av justerat förvaltningsresultat efter skatt. Justeringen innebär att förvaltningsresultat från intresse - företag ingår och är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Årsstämman beslutade den 20 mars om en utdelning om 2,00 kr per aktie (2,30), att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,00 kr/aktie, med avstäm- ningsdagar den 22 mars och den 27 september. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om 1,8 % (3,4) beräknat på kursen vid periodens utgång. Aktiekapital Aktiekapitalet i Platzer fördelade sig den 30 september 2024 på 20 miljoner A-aktier med ett röstvärde på tio röster per aktie samt 99 934 292 B-aktier med ett röstvärde på en (1) röst per aktie. Av B-aktierna äger Platzer 118 429 aktier (118 429) som eget innehav. Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr. Det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick vid periodens utgång till 120,68 kronor (121,50) per aktie. Platzeraktien är noterad på Nasdaq Stockholm och ingår i Mid Cap-segmentet. Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning, varit positiv med 66 %. Platzeraktien Största aktieägare i Platzer Fastigheter Holding AB (publ) per 30 september 2024 Namn Antal A-aktier Antal B-aktier Antal aktier Andel röster Andel kapital Neudi & C:o 11 000 000 7 000 000 18 000 000 39,0% 15,0% Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän 5 000 000 11 375 112 16 375 112 20,5% 13,7% Länsförsäkringar Skaraborg 4 000 000 2 468 000 6 468 000 14,2% 5,4% Familjen Hielte / Hobohm 17 655 993 17 655 993 5,9% 14,7% Länsförsäkringar fondförvaltning AB 10 364 673 10 364 673 3,5% 8,7% Handelsbanken fonder 5 899 729 5 899 729 2,0% 4,9% SEB Investment Management 4 602 248 4 602 248 1,5% 3,8% State Street Bank and Trust Co 4 203 268 4 203 268 1,4% 3,5% Lesley Invest (inkl privata innehav) 4 095 562 4 095 562 1,4% 3,4% JP Morgan Chase Bank 2 718 765 2 718 765 0,9% 2,3% Övriga ägare 29 432 513 29 432 513 9,8% 24,6% Totalt utestående aktier 20 000 000 99 815 863 119 815 863 100% 100% Återköpta egna aktier 118 429 118 429 Totalt registrerade aktier 20 000 000 99 934 292 119 934 292 Data per aktie, kr 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec 2023/2024 okt–sep Förvaltningsresultat 4,39 3,72 5,08 5,75 Justerat förvaltningsresultat efter skatt 2 3,49 2,95 4,04 4,58 Resultat efter skatt 1 0,32 –5,1 –7,87 –2,44 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3,68 3,78 4,84 4,75 Utdelning — — 2,00 — Börskurs vid periodens slut 110,40 67,20 84,20 113,80 Antal aktier per bokslutsdag, tusental 119 816 119 816 119 816 119 816 Genomsnittliga antal aktier, tusental 119 816 119 816 119 816 119 816 EPRA nyckeltal Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 120,68 121,50 121,19 120,68 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 116,20 117,05 116,64 116,20 Avyttringsvärde (EPRA NDV) 102,49 106,93 104,16 102,49 Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) 4,34 3,20 4,51 5,37 EPRA belåningsgrad fastigheter, % (EPRA LTV) 49 49 50 49 Avseende definitioner och beräkningar av nyckeltal se platzer.se 1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer. Avser resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare. 2 Beräknat i enlighet med utdelningspolicyn ===== SIDA 17 ===== 17 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 KONCERNEN Kassaflödesanalys Mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec 2023/2024 okt–sep Den löpande verksamheten Driftsöverskott 974 813 1 132 1 293 Central administration –42 –38 –55 –55 Finansnetto –445 –352 –518 –611 Betald skatt –21 –20 –25 –26 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 466 403 534 597 Förändring av kortfristiga fordringar 101 74 40 67 Förändring av kortfristiga skulder –126 –25 6 –95 Kassaflöde från den löpande verksamheten 441 452 580 569 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –594 –997 –1 369 –966 Förvärv av förvaltningsfastigheter — –1 462 –1 463 –1 Försäljning av förvaltningsfastigheter — — 253 253 Utdelning från joint ventures 65 125 125 65 Investering i övrigt — –10 –10 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten –529 –2 344 –2 464 –649 Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder 231 2 131 2 129 229 Förändring av långfristiga skulder — –11 –20 –9 Utdelning –120 –275 –275 –120 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 111 1 845 1 834 100 Periodens kassaflöde 23 –47 –50 20 Likvida medel vid periodens början 167 217 217 170 Likvida medel vid periodens slut 190 170 167 190 Den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden till 441 mkr (452). Förändringar av rörel - sekapitalet påverkade kassaflödet med –25 mkr (49). Se sidan 11 för ytterligare kommentarer till den löpande verksamheten. Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter har under perioden uppgått till 594 mkr (997) och är reducerat med 19 mkr (18) i ränta aktiverad i genomförda investeringar. Inga förvärv eller försäljningar av fast - igheter genomfördes under perioden. Investerings - verksamheten har påverkat kassaflödet med –529 mkr (–2 344). Finansieringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgår till 111 mkr (1 845) där 4 057 mkr avser nyupptagna lån. De likvida medlen förändrades med 23 mkr (–47) under perioden och uppgick på bokslutsdagen till 190 mkr (167). Outnyttjade checkkrediter uppgår till 100 mkr (100) samt outnyttjade kreditfaciliteter uppgår till 3 340 mkr (2 250). Jämförelsevärden för outnyttjade krediter avser 2023-12-31. Kassaflödesanalys i sammandrag OMRÅDE: LILLA BOMMEN FASTIGHET: GULLBERGSVASS 5:10 ===== SIDA 18 ===== 18 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 KONCERNEN Kvartalsöversikt 2024 2023 2022 Mkr Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Hyresintäkter 416 407 404 389 373 341 350 308 Fastighetskostnader –82 –80 –91 –71 –97 –69 –84 –78 Driftsöverskott 334 327 313 318 276 272 266 230 Central administration –15 –15 –15 –18 –12 –14 –15 –19 Andel i resultat från intresseföretag 3 4 49 –6 –22 –11 –47 –97 Finansnetto –145 –142 –139 –142 –142 –113 –97 –78 Resultat inklusive andel av resultat i joint venture och intresseföretag 178 173 208 152 100 134 107 36 – varav förvaltningsresultat 181 176 169 163 134 151 161 139 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter –102 –199 –38 –154 –503 –620 — –230 Orealiserad värdeförändring finansiella instrument –221 –72 109 –399 62 44 –87 –24 Värdeförändring finansieringsavtal — — — — — — — –146 Resultat före skatt –145 –98 279 –401 –341 –442 20 –364 Skatt på periodens resultat 56 –5 –49 69 59 86 –4 17 Periodens resultat –89 –103 230 –332 –282 –356 16 –347 Förvaltningsfastigheter 28 524 28 432 28 415 28 250 28 350 28 574 26 955 26 994 Direktavkastning, % 4,7 4,6 4,4 4,5 4,0 3,9 3,9 3,4 Överskottsgrad, % 80 80 77 82 74 80 76 75 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 93 93 93 91 92 92 Avkastning på eget kapital, % 2,5 2,7 5,7 0,3 –0,3 –0,2 1,9 –1,6 EPRA belåningsgrad fastigheter, % (EPRA LTV) 49 50 49 49 47 47 44 43 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr (EPRA NRV) 120,68 120,13 120,87 121,19 121,50 125,10 129,31 130,12 Aktuellt substansvärde per aktie, kr (EPRA NTA) 116,20 115,69 116,35 116,64 117,05 120,46 124,42 125,24 Avyttringsvärde per aktie, kr (EPRA NDV) 102,49 103,22 104,08 104,16 106,93 109,30 112,26 114,33 Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt per aktie, kr (EPRA EPS) 1,62 1,25 1,18 1,31 0,98 1,07 1,17 1,01 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,51 1,47 1,41 1,36 1,12 1,26 1,35 1,16 Resultat efter skatt per aktie, kr –0,74 –0,86 1,92 –2,77 –2,35 –2,97 0,13 –2,90 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 2,64 2,25 –1,20 1,22 0,89 2,25 0,48 1,73 Börskurs, kr 110,40 90,70 92,00 84,20 67,20 79,90 80,40 82,30 Avseende definitioner och beräkningar av nyckeltal se Finansiell data på vår hemsida platzer.se https://investors.platzer.se/sv/berakning–av–nyckeltal Nyckeltal 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec 2023/2024 okt–sep Finansiella Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 1,1 1,2 1,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,2 2,2 2,1 Belåningsgrad, % 50 49 49 50 Soliditet, % 41 42 42 41 Avkastning på eget kapital, % 1,4 –3,1 –7,2 –2,3 Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 4,6 3,9 4,1 4,5 Överskottsgrad, % 79 77 78 80 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 92 93 Hyresvärde affärsområde kontor, kr/kvm 2 601 2 343 2 438 2 584 Hyresvärde affärsområde industri/logistik, kr/kvm 1 043 1 025 1 018 1 013 Hyresvärde totalt, kr/kvm 1 906 1 860 1 882 1 883 Uthyrningsbar yta, tkvm * 944 890 912 917 * Uthyrningsbar yta inklusive intresseföretag 991 tkvm. Kommentarer utfall Q3 2024 jämfört med utfall Q3 2023 • Hyresintäkterna ökade under kvartalet till 416 mkr (373), motsvarande 12 %. Jämförbart bestånd ökade med 6 % vilket främst förklaras av indexökning samt tidigare genomförda omförhandlingar. • Fastighetskostnaderna minskade under kvartalet till –82 mkr (–97), motsvarande 15 %. Kostnadsminskningen beror framför allt på att kvartal tre föregående år belastades med för höga kostnader om 19 mkr kopplat till ett förvärv, vilket justerades i kvartal fyra. I jämförbart bestånd ökar kostnaderna med 1 % vilket är en kombination av lägre elkostnader samt ökade kostnader för övrig drift och underhåll. • Överskottsgraden i kvartalet uppgår till 80 % vilket är en ökning jämfört med justerad överskottsgrad i kvartal tre föregående år som uppgår till 79 %. • Ekonomisk uthyrningsgrad i kvartalet uppgår till 93 % och är oförändrad mot föregående år. ===== SIDA 19 ===== 19 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 MODERBOLAGET Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar vissa koncerngemensamma funktioner kring ledning, strategi och finansiering. Intäkterna i moderbolaget avser i sin helhet fakturering av tjänster till koncernbolag. Moderbolaget Mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec Nettoomsättning 12 12 17 Rörelsens kostnader –10 –13 –17 Finansnetto 159 141 624 Värdeförändring finansiella instrument –184 19 –380 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner –23 159 244 Bokslutsdispositioner –303 –91 21 Skatt 100 20 74 Periodens resultat1 –226 88 339 Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Tillgångar Andelar i koncernföretag 1 965 1 962 1 965 Långfristiga fodringar koncernföretag 6 190 4 070 4 070 Derivat 70 622 243 Andra långfristiga fodringar 62 7 7 Fordringar hos koncernföretag 6 059 7 442 7 811 Övriga omsättningstillgångar 50 79 52 Likvida medel 3 4 5 Summa tillgångar 14 399 14 186 14 153 Eget kapital och skulder Eget kapital 4 407 4 621 4 873 Långfristiga skulder 5 524 5 791 5 477 Derivat 24 — 13 Skulder till koncernföretag 2 727 2 843 2 503 Kortfristiga skulder 1 717 931 1 287 Summa eget kapital och skulder 14 399 14 186 14 153 Moderbolaget, Balansräkning i sammandrag 1 I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat. Moderbolaget, Resultaträkning i sammandrag OMRÅDE: GAMLESTADEN FASTIGHET: GAMLESTADEN 740:132 FASTIGHETEN STOLTSERAR SEDAN SEPTEMBER 2024 MED GÖTEBORGS HÖGSTA SOLCELLSANLÄGGNING ===== SIDA 20 ===== 20 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 MARKNADSUTBLICK Svag konjunktur med tecken på återhämtning 50 60 70 80 90 100 110 120 2024202320222021202020192018201720162015201420132012201120102009200820072006 Saab Automobile i konkurs covid-19 pandemi 62,7 Högkonjunktur Högkonjunktur 95,1 Konjunkturindikator från näringslivet i Göteborgsregionen Källa: Konjunkturinstitutet/Business Region Göteborg (BRG) #3 2024 (Q2) Finanskris I sin senaste rapport från i juli förutspår IMF en global tillväxt på 3,2 % under 2024 samt 3,3 % under nästa år. IMF bedömer samtidigt att infla ­ tionen uppgår till 5,9 % under 2024 och 4,4 % under 2025. Prognosen är i princip identisk med den IMF lämnade i april. Euroområdet förväntas uppleva en blygsam tillväxt på 0,9 % för 2024, vilket också är i nivå med den europeiska centralbankens (ECB) prognoser. Konjunkturinstitutet (KI) konstaterar i september att svensk ekonomi återhämtar sig långsammare än KI tidigare antagit. BNP spås växa med 0,7 % under 2024 och med 2,8 % under 2025. KI spår även att arbetslös ­ heten toppar på 8,4 % i år för att sedan långsamt börja minska. Inflatio ­ nen (KPIF) var 1,2 % i augusti, jämfört med 4,7 % för ett år sedan, och förutspås ligga kvar under Riksbankens mål under hela 2025. I spåren av den sjunkande inflationen sänkte Riksbanken räntan med totalt 50 punkter under tredje kvartalet och öppnade för ytterligare sänkningar under det kommande halvåret. Detta bidrar till en ökad optimism hos framför allt hushållen. Även inom delar av näringslivet finns tecken på en annalkande återhämtning, vilket visas av att Inköps ­ chefsindex för industrin i princip legat i tillväxtzonen sedan i mars och för tjänstesektorn sedan i maj. Fortfarande ligger dock båda indexen under det historiska genomsnittet. Göteborgskonjunkturen För tredje kvartalet i rad befinner sig Göteborgsregionen i vad Business Region Göteborg (BRG) kallar normalsvag konjunktur med ett konjunk ­ turindex på 95,1 (94,8 i föregående kvartal). Liksom närmast föregående kvartal är det främst handeln som håller uppe siffrorna. Under de kommande fem åren kommer Göteborg, enligt SCB, att växa mest av landets storstäder – även i absoluta tal. Tillsammans med stora investeringar i grön omställning och FoU bidrar befolkningstillväxten till ekonomisk motståndskraft. Detta leder också till en fortsatt efter­ frågan på utbildad arbetskraft. Göteborg och Västsverige står för en fjärdedel av svensk varuexport, med en årlig tillväxt på 5,9 % de senaste 10 åren, vilket är nästan dub ­ belt så högt som rikssnittet. Tillväxten på Göteborgs tio största export ­ marknader bedöms enligt BRG uppgå till 1,7 % under 2024 samt 1,9 % under 2025, vilket är i nivå med tidigare prognoser. Containerhante ­ ringen i Göteborgs hamn fortsätter att slå rekord, framför allt växte importen med 5 %. För en industri ­ och exportberoende region innebär detta att Göteborg just nu torde vara i närheten av konjunkturbotten. Trots konjunkturen har Göteborgsregionen fortsatt lägst arbetslöshet av storstadsregionerna. I augusti var arbetslösheten i regionen 6,2 % (5,8 i april), vilket var under 6,8 % i landet som helhet. Vid halvårsskiftet var dock jobbtillväxten negativ för första gången på länge medan antalet varsel och konkurser fortsätter att öka. Enligt SCB och Tillväxtverket ökade antalet hotellnätter i Göteborg med 16 % i augusti jämfört med samma månad föregående år. Trots stort tillskott av nya hotellbäddar ökade beläggsgraden från 72 till 80 %. Samtidigt ökade logiintäkterna med 7 %. Världsekonomin % 2023 2024 2025 BNP-tillväxt 0,1 1,0 2,4 Inflation 6,7 5,9 4,4 Källa: IMF World Economic Outlook Svensk ekonomi % 2023 2024 2025 2026 BNP-tillväxt –0,1 0,7 1,8 3,0 Sysselsättning 1,4 –0,2 0,6 1,1 Arbetslöshet 7,7 8,3 8,2 7,8 KPIF 6,0 1,8 1,4 1,8 Källa: Konjunkturinstitutet ===== SIDA 21 ===== 21 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 MARKNADSUTBLICK Industri och logistik HYRESMARKNAD Göteborg är Sveriges bästa logistikläge. De högsta hyrorna betalas på Hisingen i anslutning till Vol ­ vobolagens fabriker, den planerade batterifabriken och hamnen som är Skandinaviens största. Andra viktiga logistiklägen finns runt Landvetter flyg ­ plats samt Viared utanför Borås. Stämningen på logistikhyresmarknaden är fort ­ farande avvaktande, men i attraktiva lägen är efter­ frågan god. Hyresnivåerna är oförändrade på cirka 900 kr/kvm för rena logistikytor i nyproduktion i de bästa lägena i anslutning till Göteborgs hamn. Under tredje kvartalet genomfördes få stora uthyrningar i Göteborgsområdet. Eftersom det mesta av nyproduktionen byggs på uppdrag av hyresgäster och det råder brist på byggbar mark är vakansgraden låg, 4 % vad gäller moderna logis ­ tikfastigheter. Den ökning av vakansgraden som skett i Stockholmsområdet har inte noterats i Göteborg, även om det finns tendenser till dolda vakanser hos tredjepartsaktörer. E­h andeln har åter börjat växa och ökningstak ­ ten är nu något högre än inflationen. Bäst går det fortsatt för apotek, men även kläder och skor, dag ­ ligvaruhandel samt böcker och media hade en positiv utveckling under andra kvartalet 2024. FASTIGHETSMARKNAD Hittills i år är industri och logistik det näst största fastighetssegmentet på transaktionsmarknaden och står för ungefär en fjärdedel av volymen. Störst är bostadsfastigheter som vuxit kraftigt under sommaren. Inom industri och logistik har aktiviteten varit särskilt stor på Göteborgsmark ­ naden och 2024 förväntas bli det starkaste trans ­ aktionsåret inom segmentet sedan 2015. Under slutet av andra kvartalet förvärvade Ver ­ dion en fastighet om 44 tkvm i Backa från Corem. I juli köpte Swiss Life Asset Managers 26 tkvm Kontor HYRESMARKNAD Kontorshyresmarknaden i Göteborg är avvaktande, men stabil. JLL bedömer vakansgraden till 11,4 %. Citymark uppskattar vakansgraden i hela Göteborg till 10,2 % samt 12,1 % i CBD respektive 8,8 % i Övriga innerstaden. Fortfarande bedöms vakans ­ graden påverkas av det exceptionellt stora till ­ skottet nya kontorsytor under 2021–2022. Under innevarande och de två nästkommande åren bedöms tillskottet vara fortsatt lågt för att först därefter åter öka. Samtidigt ser vi också tydliga tecken på att distansarbetet planat ut och att fler företag vill ha sina medarbetare på plats på kontoret. Under tredje kvartalet tillkom inga nya större kontorsytor i Göteborgsregionen. Enligt Citymark håller kontorsmarknaden på att anpassa sig till de tidigare stora tillskotten av nya ytor. Även om kontorssysselsättningen växer mindre än tidigare, bedöms efterfrågan öka. På längre sikt förväntas därför vakansgraderna sjunka. Hyresnivåerna (prime rent) har enligt JLL stabi ­ liserat sig. Jämfört med motsvarande tid föregå ­ ende år har hyrorna ökat mest i Mölndal, Norra Älvstranden och Övriga innerstaden – främst tack vare nyproduktion. Vår bild är att efterfrågan är störst på moderna, miljöcertifierade lokaler i bra lägen. Samtidigt ser vi nu att en del äldre ytor omvandlas till andra verksamheter än kontor. Ett sådant exempel är Scandics etablering av ett hotell i Lilla Bommen. Uthyrningsmarknaden är fortsatt avvaktande och det tar längre tid att komma till avslut. Under första kvartalet skedde ett antal nyuthyrningar i Hyresmarknad kontor Prime Rent (kr/kvm) Q3 2024 Q3 2023 CBD 4 200 4 200 Övriga Innerstaden 3 700 3 500 Norra Älvstranden 3 000 2 800 Mölndal 3 000 2 500 Västra Göteborg 1 500 1 300 Östra Göteborg 2 500 2 500 Källa: JLL Fastighetsmarknad kontor Prime Yield (%) Q3 2024 Q3 2023 CBD 4,55 4,35 Övriga Innerstaden 5,20 5,00 Norra Älvstranden 5,80 5,60 Mölndal 6,50 6,35 Västra Göteborg 7,00 6,85 Östra Göteborg 6,50 6,35 Källa: JLL Hyresmarknad industri/logistik Prime Rent (kr/kvm) Q3 2024 Q3 2023 Stockholm A-läge 1 000 1 000 Göteborg A-läge 900 900 Malmö A-läge 775 775 Källa: Newsec och Platzer Fastighetsmarknad industri/logistik Prime Yield (%) Q3 2024 Q3 2023 Stockholm A-läge 5,25 4,75 Göteborg A-läge 5,25 4,90 Malmö A-läge 5,75 5,30 Källa: Newsec främst nyproducerade kontorsfastigheter eller fastigheter under produktion. Bland annat hyrde Skanska ut i Citygate, Peab i Gamlestadens smedja och Hufvudstaden i deras projekt i kvarteret Johanna. FASTIGHETSMARKNAD Nationellt visar den svenska transaktionsmarkna ­ den för kontorsfastigheter fortsatt tecken på åter ­ hämtning. Även i Göteborg finns signaler om en ökande aktivitet. Ännu har det dock inte genom ­ förts någon fastighetsaffär i kontorssegmentet i Göteborg sedan andra kvartalet 2022. Detta för ­ svårar bedömningen av yielder. från Savills. Tidigare i år förvärvade KappAhl en fastighet om cirka 32 tkvm i Arendal från Barings och Tritax Eurobox en fom nästan 29 tkvm i samma område. Därtill genomfördes ett antal mindre transaktioner. Utöver Sörred Logistikpark som Platzer är inblandade i pågår Panattons bygge av en logistik ­ byggnad om drygt 14 tkvm i Landvetter, medan Verdion bygger mer än 17 tkvm i Bäckebol. Ver ­ dion har ytterligare ett projekt på Hisingen om 18 tkvm och Castellum planerar för 45 tkvm på Halv ­ orsäng i anslutning till Arendal tillsammans med Göteborgs Hamn. Under tredje kvartalet avslutades Catenas bygge av etapp 2 om drygt 42 000 kvm vid Landvetter flygplats. Därtill slutfördes NCC & Barings projekt Arendal Green Park om 34 000 kvm dit KappAhls lager skall flytta. Det startas fortsatt få nya projekt och tillförseln av nya, effektiva logistiklokaler kommer därför att minska under kommande år. ===== SIDA 22 ===== 22 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 ÖVRIGA KOMMENTARER Medarbetare och organisation Den 30 september var antalet medarbetare 86. Verksamheten är indelad i segmentsindelade affärsområden: – A ffärsområde kontor – ska utifrån dagens ledande position skapa fortsatt lönsam tillväxt inom kontor. – A ffärsområde industri och logistik – har som målsättning att göra Platzer till det ledande kommersiella fastighetsbolaget i Göteborg inom industri och logistik. Varje affärsområde har ett helhetsansvar för fastighetsaffären inom respektive affärsområde. Vår koncernledning består av ansvariga för följande funktioner: verksamhetsutveckling/it/inköp, affärsutveckling, ekonomi/finans/fastighetsanalys, kommunikation/marknad/hållbarhet, hr, sälj/uthyrning, affärsområde kontor och affärsområde industri och logistik. Risker och osäkerhetsfaktorer Vi påverkas av risker och osäkerhetsfaktorer i vår omvärld, så som senaste årets höga inflation och marknadsräntor, vilket har en fortsatt negativ påverkan på fastighetsmarknaden. Med en svagare konjunktur finns risk för en försämrad hyresmarknad. Vi motverkar effekterna genom att fokusera på vår kärnverksamhet, hyresintäkter, kostnads ­ kontroll och finansiering samt genomför fördjupade kontinuerliga ana ­ lyser. Vi säkrar våra hyresintäkter genom nära dialog med våra kunder och täta uppföljningar av betalningsförmåga. Under 2023 genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys av vår verksamhet som ett led i att förbe ­ reda oss inför rapportering enligt det nya EU ­d irektivet CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Detta arbete fortsätter i ökad omfattning under 2024. Vår generella riskbedömning beskrivs utförligt i årsredovisningen för 2023 på sidorna 24–28 samt 39–40. Finansiella risker Effekten vid risk och osäkerhet på finansmarknaden yttrar sig i minskad tillgång på kapital och ökade kreditkostnader. Vi följer detta noga för att motverka påverkan på Platzer. Den största finansiella risken är begrän ­ sad tillgång till finansiering och ökade kreditmarginaler. Platzers finans ­ policy anger hur dessa risker ska bemötas. God finansiell ställning och lönsam kärnverksamhet begränsar negativa effekter av ändrade avkast ­ ningskrav och därmed förändrade fastighetsvärden. Transaktioner med närstående De närståendetransaktioner av löpande karaktär som finns i bolaget beskrivs i årsredovisningen för 2023 på sidan 57. Utöver det som här beskrivs finns inga väsentliga transaktioner med närstående. Redovisningsprinciper Platzer upprättar sin koncernredovisning i enlighet med IFRS (Interna ­ tional Financial Reporting Standards) som de antagits av EU. Samma redovisnings ­ och värderingsprinciper har tillämpats som i den senast avgivna årsredovisningen. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. För 2024 har inga nya eller ändrade standar ­ der samt tolkningsuttalanden trätt i kraft som haft påverkan på koncer ­ nens finansiella rapporter. Införandet av IFRS 18 som ersätter IAS 1 den 1 januari 2027 kommer att innebära förändringar i presentation och upplysningar i de finansiella rapporterna. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR2 Redovis ­ ning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma redovis ­ ningsprinciper och värderingsprinciper som i den senaste årsredo­ visningen. Övriga kommentarer Avrundningar Enskilda belopp och summeringar avrundas till närmast heltal mkr. Avrundningsdifferenser kan göra att tabeller inte summerar. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. Göteborg 2024­ 10­ 15 Platzer Fastigheter Holding AB (publ) Henrik Forsberg Schoultz R icard Robbstål Styrelseordförande Ledamot Anders Jarl Anneli Jansson Ledamot Ledamot Eric Grimlund Maximilian Hobohm Ledamot Ledamot Johanna Hult Rentsch Vd ===== SIDA 23 ===== 23 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 REVISORERNAS GRANSKNINGSRAPPORT Platzer Fastigheter Holding AB (publ) Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinforma ­ tionen i sammandrag (delårsrapport) för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinfor ­ mation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översikt ­ liga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En över ­ siktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till per ­ soner som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransk ­ ningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt ­ ning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översikt ­ lig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Göteborg den 15 oktober 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Johan Rippe U lrika Ramsvik Auktoriserad revisor A uktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Revisorernas granskningsrapport OMRÅDE: ARENDAL FASTIGHET: ARENDAL 1:29 HYRESGÄST: DFDS ===== SIDA 24 ===== 24 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 Detta är Platzer Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter. Vi är med stolthet med och skapar, bevarar och lyfter Göteborgs bästa platser och utvecklar en hållbar stad. Vi äger och utvecklar 86 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 991 tkvm till ett värde om 29 mdkr. Så skapar vi hållbart värde Vårt värdeskapande sker genom förvaltning, utveckling samt förvärv och försäljningar av fastigheter. Vi strävar efter att skapa attraktiva områden med hållbara affärsmöjligheter för våra kunder. Styrande nyckeltal Soliditet: > 30 % Belåningsgrad: över tid inte överstiga 50 % Ökning av substansvärde över tid: > 10 % Räntetäckningsgrad: > 2 ggr Investeringsvinst i projektinvesteringar: > 20 % VISION: Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. AFFÄRSIDÉ: Vi skapar hållbara värden genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborg KÄRNVÄRDEN: Öppenhet - Frihet under ansvar - Långsiktig utveckling VÅRA RESURSER VÅR VERKSAMHET HÅLLBART VÄRDE Medarbetare Förvaltning Utveckling Transaktioner Lönsamhet och nöjda kunderKapital ===== SIDA 25 ===== 25 Vd har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q3 2024 Platzer Fastigheter Holding AB (publ) Box 211, 401 23 Göteborg | Besöksadress: Lilla Bommen 8 031–63 12 00 | info@platzer.se | platzer.se Styrelsens säte: Göteborg | Org. nr: 556746–6437 Kalendarium 2025 Bokslutskommuniké 2024 2 8 januari kl 8:00 Delårsrapport januari–mars 1 1 april kl 8:00 Delårsrapport januari–juni 4 juli kl 8:00 Delårsrapport januari–september 1 0 oktober kl 8:00 För mer information, besök platzer.se eller kontakta Johanna Hult Rentsch, vd, tel 0709–99 24 05 Ulrika Danielsson, tf cfo, tel 0706–47 12 61 Bilder: Sabina Johansson/Platzer sid 1 (omslag) och 23, Marie Ullnert sid 2, 6 och 17 samt Philip Liljenberg sid 8, 14 och 19