===== SIDA 1 ===== • Driftsöverskottet ökar till över 1,1 mdkr • Positiv nettouthyrning om 44 mkr, merparten inom förvaltnings- beståndet • 133 000 kvm inom industri/logistik färdigställda och inflyttade • Platzer behåller BBB- rating med ändrade utsikter • Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 kr per aktie (2,30), att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,00 kr/aktie • Hyresintäkterna ökade till 1 453 mkr (1 229) • Förvaltningsresultatet uppgick till 609 mkr (668) • Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -1 277 mkr (2 562) • Årets resultat uppgick till -943 mkr (3 026) • Fastighetsvärdet ökade till 28 250 mkr (26 994) • Resultatet per aktie uppgick till -7 ,87 kr (25,26) Nyckeltal Q1-Q4 2023 Q1-Q4 2022 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie 121,19 130,12 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 3,5 Belåningsgrad, % 49 44 Direktavkastning, % 4,1 3,5 Överskottsgrad, % 78 76 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 Högsta driftsöverskottet hittills och fortsatt fokus på kund och kassaflöde Bokslutskommuniké 1 januari – 31 december 2023Q4 ===== SIDA 2 ===== 2Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023Vd-har ordet Högsta driftsöverskottet hittills och fortsatt fokus på kund och kassaflöde Göteborg har visat sig mer motståndskraftigt än landet i övrigt. Jag är ödmjuk för att vi har ett utmanande ekonomiskt läge, vilket berör delar av Göteborgs näringsliv. Samtidigt går andra delar av näringslivet bra och befinner sig i ett utvecklingssprång. Enligt BRG (Business Region Göteborg) kommer svensk ekonomi åter att växa under 2024 med 0,5% och Göteborgsregionens exportviktade BNP förväntas bli 1,4 %. Inflationen var i december nere på 2,3 %, vilket gör att utsikterna blivit lite ljusare. Många experter bedömer att vi kan se nedjusterade räntor redan till sommaren, om inga större, globala påverkansfaktorer inträffar. Företagen i Göteborgsregionen befinner sig, enligt BRGs konjunktur - rapport, i lågkonjunktur. Inbromsningen är dock måttlig och hålls uppe av tillverkningsindustrin som vänt uppåt och befinner sig i en normal - stark konjunktur. Göteborg har visat sig mer motståndskraftigt än lan - det i övrigt och har med 5,7 % fortsatt den lägsta arbetslösheten av stor - stadsregionerna, vilket också är lägre än landet som helhet (6,7 %). Västsverige är dessutom ledande i den gröna nyindustrialiseringen och svarar för mer än en tredjedel av det svenska näringslivets samlade FoU-investeringar, vilket är högst i Sverige. För fastighetssektorn har den svagare konjunkturen lett till att Göte - borgsmarknaden nått en lägre uthyrningsvolym än föregående år, dock i nivå med 10-årssnittet. Vakansgraden på 11 % är oförändrad jämfört med föregående kvartal, vilket tyder på att kurvan planar ut. Orsaken till de höga vakansnivåerna är att 175 000 kvadratmeter kontor färdig - ställdes under 2022. Under kommande år ser vi åter en betydligt lägre nybyggnadstakt mer likt tidigare nivåer om 30 000 kvm/år. Uthyrning, investeringar och viktiga steg inom hållbarhet För oss på Platzer präglades 2023 av fortsatta investeringar inom industri och logistik där vi förvärvade tre fastigheter från vårt JV Sörred Logistik - park, som vi äger tillsammans med Bockasjö. Dessutom färdigställde vi tre egna projekt. Inom kontorssegmentet slöt vi bland annat flera stora avtal i Aria på Lilla Bommen, samtidigt som vi fortsatt både hyrde ut och utvecklade våra fastigheter i Gamlestaden. Därtill var det naturligtvis väl- digt roligt att få Kasper Salin-priset för vår tillbyggnad av Merkurhuset. Vi fortsatte även vårt ambitiösa arbete inom hållbarhet. Bland annat minskade vi CO2-utsläppen (scope 1 & 2) med 23 % samt nådde våra mål och minskade energianvändningen med 9 %. Vi initierade även ett åter - bruksinitiativ REbygg tillsammans med branschkollegor, vilket ger oss konkreta verktyg att reducera klimatavtrycket i våra projekt. Mer än en miljard i driftsöverskott Under 2023 översteg vårt driftsöverskott för första gången en miljard kro - nor. Det är en ökning med 21 % totalt och 12 % i jämförbart bestånd. Vi genererar även detta kvartal en positiv nettouthyrning om 6 mkr (9 mkr). Efter ett år präglat av justerade fastighetsvärden i en tuffare marknad presterar vi vårt högsta driftsöver- skott hittills. Vi gör det genom ett framgångsrikt uthyrningsarbete, vältajmade kontorsprojekt och investe- ringar inom Industri och logistik, vilka snabbt bidrar till ökat kassaflöde och höjer vår direktavkastning. Med förstärkt kundfokus, framgångsrik områdesutveckling och ambitiöst hållbarhetsarbete finns det goda skäl att möta framtiden med försiktig optimism. ===== SIDA 3 ===== 3Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023Vd-har ordet Det är tillfredsställande att se hur våra slutförda projekt nu smyckar Göteborgs skyline (Kineum, Gårda Vesta, Merkur, Gamlestads torg med flera) och bidrar med höga uthyrningsnivåer och driftsnetton. Hyrestillväxten var 18 % under helåret 2023 och hyresintäkterna upp - gick till 1 453 mkr och överskottsgraden förbättrades under året till 78 (76). Detta är ett resultat av gediget och uthålligt arbete från organi - sationen att trimma våra fastigheter. Jag konstaterar att vår uthyrning i kvartalet om 15 mkr skett nästan ute- slutande i vårt helägda kontorsbestånd. På årsbasis levererar vi den högsta uthyrningen någonsin i vårt helägda förvaltningsbestånd om 130 mkr. Platzers styrelse föreslår en utdelning om 2,00 kr per aktie vilket lig - ger i linje med vår utdelningspolicy. Fokus på värderingar och effekten av yieldjusteringar Den snabbt höjda styrräntan medför utmaningar i form av ökade kost - nader för finansiering och högre yielder, vilket i sin tur leder till lägre substansvärde och resultat samt försämrad räntetäckningsgrad. Under 2023 gjorde vi negativa orealiserade värdeförändringar på våra fastigheter om totalt -1 277 mkr. Den negativa yieldeffekten uppvägs delvis av de värdeökningar vi får genom ökat driftsnetto i förvaltningen och från våra investeringsvinster i projekt. Det genomsnittliga direktav - kastningskravet har justerats upp med 15 % sedan vår lägsta nivå i andra kvartalet 2022. Under året har direktavkastningskravet (yielden) justerats upp med 37 punkter och den effekten isolerat påverkar våra fastighetsvärden negativt med -2 082 mkr. Stabil finansieringsmodell Vi har en stabil finansiering som till 80 % är bankfinansierad, vilket i dessa tider ger en trygghet. Våra finansiärer uppskattar förutsägbarhe - ten i vår långsiktiga intjäningsförmåga. Intjäningen visar ett ökat drifts - överskott med cirka 207 mkr till 1 339 mkr. I kvartalet visar vi på en förbättrad räntetäckningsgrad, 2,1 ggr jäm - fört med 1,9 ggr isolerat kvartal och för helåret 2,2 ggr. Detta är främst en effekt av arbetet med våra räntesäkringar genom derivat. Vi konsta - terar att kapitalmarknaden åter börjar fungera på bredare front vilket vi givetvis välkomnar. Vår egen rating bekräftades i kvartalet av Nordic Credit Rating till BBB-, med ändrad utsikt från stabil outlook till negativ. En ansvarsfull plan framåt Jag har nu passerat mina 100 första dagar som vd på Platzer. Vi fortsät - ter att bygga långsiktiga fastighetsvärden genom ökade hyresintäkter och en god kostnadskontroll tillsammans med rätt finansiering och fokus på vår balansräkning. Våra två segment (Kontor och Industri/logistik) kompletterar varan - dra väl med olika marknadslogik och direktavkastningsnivåer. Vi har även fortsatt mycket potential kvar i att utveckla fler logistikprojekt i Sveriges bästa logistikläge. Det är projekt som snabbt levererar ett ökat kassaflöde och höjer vår direktavkastning. Vi kommer också att stärka vårt strategiska kund- och affärsarbete ytterligare, vilket kommer att vara avgörande i en tuffare marknad. Jag är därför väldigt glad över att vi från och med maj utökar koncernled - ningen med Marcus Sandahl som sälj- och uthyrningschef. En annan framgångsfaktor för oss är vår områdesutveckling. Ett för oss utvalt strategiskt område är Mölndals innerstad där vi kommer för - värva Mimo från NCC när tillträdesvillkoren är uppfyllda. Vi arbetar kontinuerligt med att öka våra kassaflöden och stärka balansräkningen för att möta våra långsiktiga finansiella mål. Med vår stabila kärnverksamhet, goda uthyrningsförmåga, tillgång till likviditet och starka ägare kan vi fortsätta investera för framtiden. Med ett svagare konjunkturläge är vi självklart än mer noggranna med vilka projekt vi startar, och jag är övertygad om att vi utvecklar bolaget bäst genom att behålla vårt långsiktiga perspektiv på verksamheten. Johanna Hult Rentsch, vd Fastighetsvärde, mkr Q4/2022 26 994 Q4/2023 28 250 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 Q4-23Q3-23Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2-22Q1-22 Intjäningsförmåga driftsöverskott, kvartalsvis Mkr ===== SIDA 4 ===== 4Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Vårt hållbarhetsarbete Energi och klimateffektivisering Med ett utfall på 75 kWh/kvm A-temp nådde vi vårt energimål för 2023 om att energiprestandan i våra förvaltningsfastigheter inte fick överstiga 76 kWh/ kvm A-temp. Sammantaget minskade energianvänd - ningen med 9 % jämfört med föregående år i jämför - bart bestånd. Vi investerade 52 mkr i olika typer av energiprojekt, till exempel ny energieffektiv LED- belysning, nya fönster och fler solcellsanläggningar. Vi har nu 20 solcellsanläggningar som under året genererade 1235 MWh el, fler än 625 laddplatser för bilar och en anläggning med cirka 30 laddplatser för lastbilar. Vårt mål är att öka andelen egenproducerad energi och vi planerar fler solcellsinvesteringar under nästa år. CO2-utsläppen (scope 1 och 2) per uthyrningsbar yta minskade med 23 % till 0,31 kg CO 2e/kvm LOA att jämföra med motsvarande siffra för 2022 på 0,4 kg CO2e/kvm. Detta beror främst på minskade köldme - dialäckage. Från och med 2023 ändrade vi beräk - ningsprincipen för utsläpp från fjärrvärme, då enbart utsläpp från förbränningen inkluderas i scope 2. Utsläpp från fjärrvärmen relaterat till produktion och transport ingår i scope 3. Enligt beräkningsprin - cipen som tillämpades 2022 uppgick utsläppsintensi - teten till 0,67 kg CO2e/kvm men då räknades samt - liga utsläpp från fjärrvärmen in i scope 2. Under året hade vi stort fokus på återbruk av mate - rial i våra byggprojekt. I de hyresgästanpassnings - projekt som påbörjades och som hann avslutas ingick återbruk i samtliga. Av de projekt som påbör - jades under året, men ännu inte avslutats har alla ett betydande inslag av återbruk. Denna beräkning har utgått från en bred definition av återbruk där även återbruk av produkter inom befintligt projekt har fått räknas in, framöver kommer denna definition att snävas åt. I oktober flyttade vi in i vårt nya huvud - kontor på Lilla Bommen i Göteborg. Vi har i princip återbrukat all inredning, såväl kontorsinredning som glaspartier, dörrkarmar, wc-porslin och innertak. Vi verkar aktivt för en positiv samhällsutveckling med ett så begränsat miljö- avtryck som möjligt. Under 2023 uppnådde vi vårt energimål och minskade vår energianvändning med 9 %. Vi har stort fokus på återbruk och vid flytten av vårt huvudkontor till Lilla Bommen har byggmaterial, installationer och inredning återbrukats. Hållbarhet Hållbarhetsnyckeltal som mäts kvartalsvis Enhet 2023 jan-dec 2022 jan-dec Förändring, % Energianvändning i jämförbart bestånd kWh/kvm A-temp 74,9 82,5 -9,2 Total energi (fastighetsel, fjärrvärme och fjärrkyla), jämförbart bestånd MWh 67 138 73 947 -9,2 Koldioxidutsläpp (scope 1* och scope 2**) ton CO2e 279 335 -16,7 Koldioxidutsläpp (scope 1* och scope 2**) per uthyrningsbar yta kg CO2e/kvm 0,31 0,40 -22,5 Gröna hyresavtal %-andel av uthyrningsbar yta 61,4 53,5 14,8 Miljöcertifierade fastigheter %-andel av förvaltnings - fastigheter 80,4 91,7 -12,3 Grön/hållbarhetslänkad finansiering % 65 67 -2,9 * Koldioxidutsläpp i scope 1 från servicebilar och köldmedialäckage. ** Koldioxidutsläpp i scope 2 från fjärrvärme, from 2023 räknas enbart utsläpp från förbränningen i scope 2. Utsläpp från fjärrvärmen relaterat till produktion och transport ingår i scope 3 som redovisas på årsbasis i årsredovisningen. Hållbarhetsnyckeltal som mäts på årsbasis 2023 2022 I våra utvalda delområden*** har det skett aktiviteter kopplat till: Samverkan (t.ex. med andra aktörer i området och aktiviteter för att skapa en rekreativ mötesplats) antal delområden med aktiviteter för samverkan 11 av 11 10 av 10 Trygghet (t.ex. service/aktiva bottenvåningar och trygghetsstärk- ande åtgärder) antal delområden med aktiviteter för trygghet 10 av 11 na Attraktionskraft (t.ex. mobilitet och arbete för att tydliggöra platsens unika identitet) antal delområden med aktiviteter för attraktions - kraft 9 av 11 na En av branschens bästa arbetsplatser förtroendeindex >8,0 enligt Winningtemp 7, 4 7, 6 Bidra till kompetensförsörjning i branschen antal studenter som erbjuds praktikplats, examensarbete eller sommarjobb 12 17 Fördelning av kvinnor och män ska vara inom inter- vallet 40-60% på samtliga nivåer i organisationen %-andel kvinnor/män Ledningsgrupp 57/43 43/57 Chefer 50/50 44/56 Medarbetare 43/57 47/53 *** Delområden avser områden för vilka det finns en områdesplan ===== SIDA 5 ===== 5Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Finansiering och gröna hyresavtal Vid årsskiftet uppgick vår hållbara finansiering till 65 % (67 %). Under kvartalet certifierade vi fyra nya byggnader, men de tillhör alla fastigheter som tidi - gare varit delvis certifierade, vilket i kombination med addering av ytterligare ocertifierade förvalt - ningsfastigheter medför att andelen miljöcertifierade fastigheter minskar till 80 % (92 %). Certifiering av nyligen förvärvade fastigheter pågår. Vi har under perioden ökat andelen gröna hyresavtal till 61 % (54 %). Platzer som samhällsaktör Som fastighetsägare har vi ett ansvar att bidra till utveckling och tillväxt av kompetens inom vår bransch. Därför är vi huvudsponsor för programmet för affärsutveckling och entreprenörskap inom bygg - sektorn på Chalmers och vi deltar årligen på deras arbetsmarknadsdag i november. Möten och samtal med studenterna ger oss värdefulla insikter om vilka frågor framtidens medarbetare prioriterar. Vi arbetar också aktivt för att erbjuda praktik, examensarbete och extrajobb för studenter. Under 2023 tog vi totalt emot 12 studenter, vilket motsvarar 14 % av antalet Platzers hållbarhetsrapportering I kvartalsrapporterna redovisar vi utfall för några prioriterade hållbarhetsfrågor och hållbarhetsmål, samt informerar om aktuella händelser under kvartalet med koppling till vårt hållbarhetsarbete. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i vår hållbarhetsrapport som upprät - tas enligt årsredovisningslagen, GRI Standards och EPRA Sustainability Best Practice Recom - mendations (sBPR). Hållbarhetsrapporten för 2023 kommer att finnas tillgänglig 22 februari 2024 som en integrerad del i vår årsredovisning för 2023. heltidsanställda (85) medarbetare. Under hösten fyllde vi på trapphuset i Gårda Vesta med mer konst som går i linje med existerande naturtema. Gårda Vesta är Sveriges högsta konstgal - leri som täcker 150 höjdmeter. Som en del av vår strategiska områdesutveckling bidrar vi till trygga och attraktiva platser. I samtliga av våra 11 utvalda delområden genomförde vi under 2023 aktiviteter kopplade till trygghet, samverkan och/eller för att öka områdets attraktionskraft. I slutet av december gick vi, Castellum och Vasa - kronan samman med Kålltorps Bygg för att skala upp återbruksmarknaden i Göteborg. Genom den gemensamma återbrukshubben Kålltorp REbygg kommer vi fastighetsbolag att kunna nyttja återbru - kat byggmaterial till både om- och nybyggnationer samt skicka byggmaterial till den fysiska hubben för andra att återbruka. Det strategiska partnerskapet mellan bolagen markerar ett viktigt steg mot att minska mängden avfall och öka de cirkulära material- flödena inom byggindustrin. Samverkan är vägen framåt för att minska avfallsmängderna i våra byggprojekt Företrädare för Platzer, Castellum, Vasakronan och Kålltorps Bygg vid signeringen av avtalet i slutet på december som utgör starten för vår gemensamma samverkan i återbrukhubben Kålltorp REbygg. ===== SIDA 6 ===== 6Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Vårt totala fastighetsbestånd bestod den 31 decem - ber 2023 av 77 fastigheter, av vilka 21 är projekt - fastigheter. I det totala beståndet ingick fem delägda fastigheter, vilka redovisas som intresseföretag. Den totala uthyrningsbara ytan, inklusive intresseföre - tag, var 960 000 kvm. Fastigheternas verkliga värde var 28 250 mkr exklusive intresseföretag. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under året till 92 % (92). Nettouthyrning och omförhandlingar Kvartalet har, liksom hela året, kännetecknats av fortsatt god efterfrågan på både kontors– och logis - tikmarknaden i Göteborg, trots sämre konjunktur - läge. Vi har under året tecknat ett flertal större hyresavtal inom vårt förvaltningsbestånd samt leve - rerat den högsta uthyrningsvolymen någonsin i vårt helägda förvaltningsbestånd. Uthyrningen i förvalt - ningsbeståndet uppgick under kvartalet till 13 mkr och under året till 130 mkr. Vår nettouthyrning har varit positiv i samtliga kvartal. Den genomsnittliga återstående kontraktstiden ökar något jämfört med fjärde kvartalet förra året och uppgick till 52 månader (51). Antalet lokalhyres - kontrakt uppgick till 695 (675) med totala lokalhyres - intäkter på 1 616 mkr (1 379) på årsbasis. Garage– och parkeringsavtalsintäkter uppgick till 59 mkr. De 20 största hyreskontraktens andel av hyresvärdet upp - gick till 34 % (37). Genomförda omförhandlingar 2023 har gett oss en intäktsökning med 12 %. Uthyrning och förvaltning Nettouthyrning Kontor Industri/logistik Totalt Mkr Q1–Q4 2023 Q1–Q4 2022 Q1–Q4 2023 Q1–Q4 2022 Q1–Q4 2023 Q1–Q4 2022 Förvaltningsfastigheter – uthyrningar 115 48 15 13 130 61 Förvaltningsfastigheter – uppsägningar –70 –31 –36 –16 –106 –47 Projektfastigheter – uthyrningar – 37 14 23 14 60 Projektfastigheter – uppsägningar – –4 – – – –4 Intresseföretag – uthyrningar 7 10 – 66 7 76 Intresseföretag – uppsägningar –1 –4 – – –1 –4 Summa nettouthyrning 51 56 –7 86 44 142 -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1 Nettouthyrning, per kvartal Mkr Uppsagt förvaltningNytecknat förvaltning 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Uppsagt projektNytecknat projekt Netto per kvartal 0 20 40 60 80 100 120 Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1 Hyresvolym och hyresökning omförhandlingar, per kvartal Mkr Hyresökning (%) Hyresvolym 2018 2019 2020 2021 2022 2023 % 0 10 20 30 40 50Omförhandlingar Kontor Industri/ logistik Totalt Q1–Q4 2023 Q1–Q4 2022 Q1–Q4 2023 Q1–Q4 2022 Q1–Q4 2023 Q1–Q4 2022 Förvaltningsfastighet Hyresvärde efter omförhandling, mkr 35 62 36 38 71 100 Förvaltningsfastighet Hyresförändring, % 10 13 13 3 12 9 Intresseföretag Hyresvärde efter omförhandling, mkr – 1 – – – 1 Intresseföretag Hyresförändring, % – 3 – – – 3 Fortsatt god efterfrågan på både kontors– och logistikmarknaden i Göteborg. Högsta uthyrningsvolymen någonsin i vårt helägda förvaltningsbestånd. Uthyrningen uppgick under året till 130 mkr. Verksamhet ===== SIDA 7 ===== 7Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Industri/logistik Inom industri/logistik är vi ledande aktör i Arendal. Bland de största kunderna kan nämnas DFDS, DHL, NTEX, Plasman, Polestar, Schenker, SSAB och Sveafjord (AB Volvo). Totalt har vi 64 (58) lokalhyreskontrakt inom industri/logistik med totala hyresintäkter på 401 mkr (280) på års - basis. Hyresintäktsökningen förklaras till stor del av bra uthyrningar i vår egen förvaltning, nyutvecklade projekt samt våra förvärv. Kontor Inom kontor är vi ledande aktör i Lilla Bommen, Gårda och Gamlestaden. Bland de största kunderna kan nämnas, Göteborgs Stad, ESS Group, Migrationsverket, Nordea och Västra Götalandsregio - nen. Totalt har vi 631 (617) lokalhyreskontrakt inom kontor med totala hyresintäkter på 1 216 mkr (1 099) på årsbasis. Fördelning ytor Kontor Industri/logistik 50% 37% 2% Restaurang Projekt Butik Övrigt Vård Hotell 6% 1%2% 2% Fastighetsvärde per segment Kontor Centrala Göteborg Kontor Norra Östra Göteborg 53% 4% 16% 22% 5% Industri/ Logistik Projekt Kontor Södra Västra Göteborg Största kunderna Andel * Sveafjord AB (AB Volvo) 6 % ESS Group AB 5 % Västra Götalandsregionen 4 % Migrationsverket 4 % Göteborgs stad 3 % DFDS Logistics Contracts AB 3 % Göteborgs Universitet 3 % Mölnlycke Health Care AB 2 % NTEX AB 2 % Nordea Bank Abp, filial i Sverige 2 % Summa 34 % * Andel av kontrakterad hyresintäkt Verksamhet OMRÅDE: TORSLANDA FASTIGHET: BULYCKE LOGISTIKPARK HYRESGÄST: NTEX 34 % 23 % Hyresintäkter från de 10 största kunderna Hyresintäkter från offentlig sektor0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2029 -2028 -2027202620252024 Förfallostruktur hyreskontrakt per affärsområde Mkr Hyresintäkter AO Kontor Antal kontrakt AO Kontor Antal kontrakt AO Industri/logistik Hyresintäkter AO Industri/logistik 50 100 150 200 250 0 Antal ===== SIDA 8 ===== 8Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Antal fastig - heter Uthyrbar yta, kvm Verkligt värde, mkr Hyres värde, mkr Ekonomisk uthyrnings grad, % Hyres intäkter, mkr Drifts över - skott, mkr Över skotts- grad, % Central Business District (CBD) 8 73 963 4 372 255 91 231 185 80 Övriga innerstaden 18 224 962 10 694 662 96 633 505 80 Centrala Göteborg 26 298 925 15 066 917 94 864 690 80 Östra Göteborg 7 119 573 2 968 231 94 217 167 77 Norra Älvstranden/Backaplan 4 38 700 1 486 103 96 99 77 78 Norra/östra Göteborg 11 158 273 4 454 334 95 316 245 77 Västra Göteborg 4 22 054 275 30 82 25 17 66 Mölndal 4 28 794 754 63 100 63 51 81 Södra/västra Göteborg 8 50 848 1 029 93 94 88 67 77 Summa förvaltningsfastigheter kontor 45 508 046 20 549 1 345 94 1 268 1 002 79 Projektfastigheter kontor 16 1 860 1 151 2 78 1 –1 0 Summa kontor exkl intresseföretag 61 509 906 21 700 1 346 94 1 270 1 001 79 Förvaltningsfastigheter industri/logistik 8 402 401 6 387 420 93 391 324 83 Projektfastigheter industri/logistik 3 – 163 15 100 15 14 96 Summa industri/logistik exkl intresseföre- tag 11 402 401 6 550 435 93 406 338 83 Summa Platzer exkl intresse– företag 72 912 307 28 250 1 781 94 1 675 1 339 80 Intresseföretag kontor 100 % 3 47 454 2 780 158 97 153 125 – Intresseföretag industri/logistik 100 % 2 – 291 – – – –1 – Hyresintäkter, mkr Tecknade hyresavtal med inflyttning från och med den 1 juli 2024: Kontor Industri/ logistik Platzer totalt Pågående och kommande nybyggnadsprojekt, inklusive intressebolag 24 – 24 Förvaltningsfastigheter, inklusive intressebolag 16 – 16 Hyresintäkter, mkr Uppsagda hyresavtal med avflyttning från och med den 1 januari 2024: Kontor Industri/ logistik Platzer totalt Pågående och kommande nybyggnadsprojekt, inklusive intressebolag – – – Förvaltningsfastigheter, inklusive intressebolag 22 10 32 Sammanställningen bygger på fastighetsbeståndet den 31 december 2023 och baseras på tecknade avtal. Den ger en ögonblicksbild av vår intjänings - förmåga på 2023 års nivå, men är inte en prognos. I sammanställningen görs ingen bedömning av eventuella förändringar i hyresavtal. Indelningen av kontorsfastigheter följer den allmänna branschområdesin - delningen i Göteborg med undantag för fastigheten på Backaplan som vi redovisar som Norra Älvstranden. Vi särredovisar våra industri/logistik– och projektfastigheter. Som projektfastigheter räknas exempelvis alla fast - igheter i Södra Änggården. Nedanför raden Summa Platzer exkl intressefö - retag presenteras uppgifterna för våra intresseföretag med 100 % av värdet oavsett ägarandel, som generellt uppgår till 50 %. Tecknade avtal om inflyttningar som sker om sex månader eller senare och kommande vakanser på uppsagda hyresavtal särredovisas i egen tabell. Med hyresvärde menar vi hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick. Resultatrelaterade kolumner inkluderar gäl - lande hyresavtal i befintliga fastigheter, inklusive inflyttning under kom - mande halvår. Hyresavtal med senare inflyttning eller i fastigheter som är under byggnation inkluderas däremot inte. Med hyresintäkter avses ovan kontrakterade hyresintäkter, inklusive avtalade tillägg såsom ersättning för värme och fastighetsskatt samt oaktat tidsbegränsade hyresrabatter om cirka 62 mkr. När det gäller projektfastig - heter där projektstart ej skett än eller där projekt pågår avser hyresvärde, hyresintäkter och driftsöverskott befintliga hyresavtal och kostnader i fast - igheten. För projektfastigheter där inflytt sker under kommande halvår inkluderas hyresvärde, hyresintäkter och driftsöverskott hänförligt till dessa hyresavtal. Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis defi - nierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 januari 2024. Avdrag görs för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration avseende ett normalår. I tabellen för intjäningsförmåga presenteras en överskottsgrad om 80 % exklusive uppsagda hyresavtal, vilka presenteras under tabellen. Över - skottsgraden i utfallet för 2023 uppgick till 78 %. Intjäningsförmåga per 2023–12–31 Verksamhet ===== SIDA 9 ===== 9Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Fastighetstransaktioner Förvärv Under fjärde kvartalet tillträddes del av fastigheterna Låssby 3:6 och Låssby 2:2 som förvärvades av Göteborgs Stad. Försäljning Under fjärde kvartalet frånträddes fastigheten Högsbo 55:12 till Hökerum, den sista bostadsbyggrätten i etapp 2 i Södra Änggården. Del av fastigheten Syrhåla 4:2 frånträddes under fjärde kvartalet till Göteborgs Stad. Förvärv Avtalstecknande År/kvartal Fastighetsbeteckning Område Segment Fastighetstyp Uthyrbar yta, kvm Tillträde Överenskommet fastighetsvärde, mkr 2021/Q3 Kungsfisken 7 (MIMO) Mölndal Kontor Förvaltningsfast 32 000 2024/Q4* 1 500 (prel) 2022/Q3 del av Högsbo 757:50 Södra Änggården Skola Projektfastighet – 2023/Q1 17 2023/Q2 Sörred 7:21 Torslanda Industri/Logistik Förvaltningsfast 23 188 2023/Q2 416 2023/Q2 Sörred 8:12 (V1) Torslanda Industri/Logistik Förvaltningsfast 43 346 2023/Q2 657 2023/Q2 Sörred 8:14 (V2) Torslanda Industri/Logistik Förvaltningsfast 24 393 2023/Q2 406 2023/Q2 del av Högsbo 757:50 Södra Änggården Bostäder Projektfastighet – 2023/Q2 2 2023/Q4 del av Låssby 3:6 och Låssby 2:2 Torslanda Industri/Logistik Projektfastighet – 2023/Q4 7 Förvärv totalt 122 927 3 005 Försäljningar Avtalstecknande År/kvartal Fastighetsbeteckning Område Segment Fastighetstyp Uthyrbar yta, kvm Frånträde Överenskommet fastighetsvärde, mkr 2017/Q3 Högsbo 55:12 Södra Änggården Bostäder Projektfastighet 21 000 2023/Q4 245 2017/Q4 Högsbo 55:9 Södra Änggården Bostäder Projektfastighet 17 600 2025/Q2* 185 2017/Q3 Högsbo 3:12 Södra Änggården Bostäder Projektfastighet 13 950 2024/Q4* 190 2017/Q4 Högsbo 3:11 Södra Änggården Bostäder Projektfastighet 15 350 2025/Q2* 161 2023/Q2 del av Syrhåla 4:2 Torslanda Industri/logistik Projektfastighet – 2023/Q4 8 Försäljningar totalt 67 900 789 Tabellen visar genomförda fastighetstransaktioner under perioden samt avtalade ännu ej genomförda transaktioner. * Förväntat datum för tillträde/frånträde Verksamhet OMRÅDE: TORSLANDA & ARENDAL BYGGNADER: ARKU, BULYCKE 27 och BULYCKE 29 ===== SIDA 10 ===== 10Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Lilla Bommen Lilla Bommen är mitt i en kraftig utbyggnad när centralenområdet utvecklas och staden växer ner mot vattnet. Nya Hisingsbron skapar möjligheter för mer liv och utökad service i området. Här har vi byggt om Aria (Gullbergsvass 1:1) till ett modernt kontorshus med bland annat restaurang och andra publika verksamheter i bottenplan. I direkt anslutning till den nya Hisingsbron, har vi option på att förvärva två byggrätter med gällande detaljplan om totalt 43 000 kvm BTA. Masthugget Masthugget är en av de äldsta stadsdelarna i Göteborg och är nu under kraftig omvandling. Vi samarbetar med andra fastighetsägare för att bland annat öka tryggheten i området. Den 1 augusti 2024 öppnar Designgymnasiet i våra lokaler. Centrum Området runt Skeppsbron är ett av Göteborgs mest attraktiva. Här slut - förde vi under fjärde kvartalet arbetet med den äldre delen av Merkur (Inom Vallgraven 49:1), som vi samäger med ByggGöta. Gårda Vi har genomfört flera stora projekt i Gårda under senare år – senast byg- get av Kineum med bland annat hotellet Jacy’z. Vi är tillsammans med flera fastighetsägare drivande i att göra området mer lättillgängligt med kollektivtrafik. Under 2023 inledde vi också arbetet med att utveckla utbudet på Gårdatorget genom bland annat en uthyrning till gymkedjan Nordic Wellness. Södra Änggården Södra Änggården är en helt ny stadsdel. Vi har tidigare sålt bostadsbygg - rätter, vilka nu tillträds av bostadsutvecklare med sista tillträde 2027. Samtidigt fortsätter vi arbetet med skolan där Internationella Engelska Skolan (IES) ska flytta in hösten 2024. Gamlestaden Gamlestaden är ett av Göteborgs mest spännande utvecklingsområden. I Gamlestadens Fabriker (Olskroken 18:7 med flera) driver vi ett stadsut - vecklingsprojekt som omfattar kontor, butiker, bostäder, parkeringsga - rage med mera. Just nu pågår utveckling av våra byggrätter och uthyr - ning samtidigt med förberedande arbeten med infrastrukturen. Under första kvartalet 2024 inleder vi också arbetet med att anpassa fasaden i en av byggnaderna inför den förstärkning och höjning av kajen längs med Säveån som kommer att ske 2025. Almedal Almedals Fabriker (Skår 57:14) är ett före detta industriområde längs Mölndalsån, strax söder om Liseberg, där vi fortsätter detaljplanearbetet för att utveckla kontor och andra ytor som kompletterar befintliga verk - samheter. Mölndal Mölndals Innerstad har under senare år genomgått en genomgripande omvandling. Här bygger NCC för närvarande kontorshuset Mimo där cirka 60 % är uthyrt. Vi tillträder preliminärt som långsiktig fastighetsä - gare under fjärde kvartalet 2024. Projekt– och områdesutveckling Vi utvecklar fastigheter, platser och stadsdelar. Idag driver vi större projekt omfattande 75 000 kvm lokalarea (LOA), inklusive joint ventures och intresseföretag. Utöver dessa har vi möjliga utvecklingsprojekt på 340 000 kvm bruttoarea (BTA). I portföljen finns projekt i alla skeden, från detaljplaner till inflyttningsklara hus. Verksamhet Arendal–Torslanda Arendal och Torslanda är Sveriges mest attraktiva industri– och logis - tikläge med närhet till Nordens största hamn, Volvobolagen och bygg - nation av Novo batterifabrik. Tillsammans med Catena (tidgare Bocka - sjö) utvecklar vi Sörred Logistikpark. Efter att de två första etapperna färdigställts och tillträtts under andra kvartalet fortsätter vi nu utveck - lingen och uthyrningen av de två byggnader som kvarstår. Under första kvartalet 2024 färdigställs vårt projekt på Syrhåla 3:1 Norra om 22 000 kvm. uthyrning av de sista ytorna pågår. Projektet på Syrhåla 2:3 om 14 000 kvm är fullt uthyrt och färdigställs under andra kvartalet 2024. OMRÅDE: SÖDRA ÄNGGÅRDEN FASTIGHET: HÖGSBO 55:13 HYRESGÄST: INTERNATIONELLA ENGELSKA SKOLAN ===== SIDA 11 ===== 11Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Fastighet Segment Ombyggd yta LOA, kvm Ny yta LOA, kvm Total inves- tering inkl. mark, mkr 1 Varav kvar att inves– tera, mkr Verkligt värde, mkr Hyres– värde, mkr Ekonomisk uthyrnings grad, % Färdig– ställt Gullbergsvass 1:1, Aria Kontor/CBD 15 294 – 1 249 133 904 61 70 Q2 2024 Högsbo 55:13, Skola Södra Änggården Kontor/Södra–västra Göteborg – 8 964 468 170 394 29 100 Q3 2024 Totalt 15 294 8 964 1 717 303 1 298 90 Delägda fastigheter redovisade som intresseföretag Fastighet Segment Ombyggd yta LOA, kvm Ny yta LOA, kvm Total investering inkl. mark, mkr 1 Varav kvar att inves– tera, mkr Verkligt värde, mkr Hyres– värde, mkr Ekonomisk uthynings– grad, % Färdig– ställt Sörred 8:16, Byggnad V4, Sörred Logistikpark Industri / Logistik – 14 900 232 39 193 15 – Q2 2024 Totalt – 14 900 232 39 193 15 – 1 I total investering inklusive markvärde ingår även befintlig byggnad i ingående värde samt planerad investering. 2 Med möjlig byggstart menas när projektet bedöms kunna starta förutsatt att planarbetet går som förväntat och att uthyrning nått en tillfredsställande nivå. 3 Platzer äger inte marken idag men har option på att förvärva mark med byggrätt till marknadsvärde. Pågående större projekt Fastighet Segment Fastighetstyp Ny yta BTA, kvm Projektfas Möjlig bygg - start 2 Högsbo 55:11, Södra Änggården Kontor/Västra Göteborg blandstad 17 000 detaljplan finns 2024 Olskroken 18:13, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor/handel 19 900 detaljplan finns 2024 Olskroken 18:14, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor 10 200 detaljplan finns 2024 Olskroken 18:7, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor 2 300 detaljplan finns 2024 Bagaregården 17:26 Kontor/Östra Göteborg blandstad 60 000 detaljplan pågår 2025 Gullbergsvass / Lilla Bommen 3 Kontor/CBD kontor 43 000 detaljplan finns 2025 Högsbo 2:2, Södra Änggården Kontor/Västra Göteborg blandstad 6 850 detaljplan finns 2025 Högsbo 34:13, Södra Änggården Kontor/Västra Göteborg blandstad 7 150 detaljplan finns 2025 Högsbo 55:10, Södra Änggården Kontor/Västra Göteborg förskola 1 800 detaljplan finns 2025 Olskroken 18:10, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor 29 000 detaljplan finns 2025 Skår 57:14, Almedals Fabriker Kontor/Övriga innerstaden kontor 25 000 detaljplan pågår 2025 Solsten 1:110 Kontor/Östra Göteborg kontor 3 000 detaljplan finns 2025 Olskroken 18:11, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor 9 000 detaljplan finns 2026 Olskroken 18:12, Gamlestadens Fabriker Kontor/Östra Göteborg kontor 6 000 detaljplan finns 2027 Totalt AO Kontor 240 200 Möjliga utvecklingsprojekt AO Kontor AO Industri/logistik Pågående större projekt Fastighet Segment Ombyggd yta LOA, kvm Ny yta LOA, kvm Total inves- tering inkl. mark, mkr 1 Varav kvar att inves– tera, mkr Verkligt värde, mkr Hyres– värde, mkr Ekonomisk uthyrnings grad, % Färdig– ställt Låssby 3:142 (f.d. Syrhåla 3:1, etapp 2) Industri / Logistik – 22 000 293 75 213 18 56 Q1 2024 Syrhåla 2:3 Industri / Logistik – 13 700 197 106 101 14 100 Q2 2024 Totalt – 35 700 490 181 314 32 Fastighet Segment Fastighetstyp Ny yta BTA, kvm Projektfas Möjlig byggstart 2 Arendal 764:720 byggrätt A Industri / Logistik industri/logistik 15 000 detaljplan finns 2024 Arendal 764:720 byggrätt B Industri / Logistik industri/logistik 10 000 detaljplan finns 2024 Arendal 764:720 Arendals udde Industri / Logistik industri/logistik 45 000 detaljplan finns 2024 Totalt AO Industri/logistik 70 000 Möjliga utvecklingsprojekt Delägda fastigheter redovisade som intresseföretag Fastighet Segment Fastighetstyp Ny yta BTA, kvm Projektfas Möjlig byggstart 2 Sörred 8:15, Sörred Logistikpark, byggrätt V3 Industri / Logistik industri/logistik 30 000 detaljplan finns 2024 Totalt 30 000 Verksamhet ===== SIDA 12 ===== 12Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 KONCERNEN Resultat och resultatkommentarer Mkr 2023 okt–dec 2022 okt–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter 389 308 1 453 1 229 Fastighetskostnader –71 –78 –321 –290 Driftsöverskott 318 230 1 132 939 Central administration –18 –19 –59 –58 Resultat från joint ventures och intresseföretag –6 –97 –75 150 – varav förvaltningsresultat 5 6 30 32 – varav värdeförändringar 1 –117 –70 202 – varav skatt 0 23 13 –43 – varav övrigt –12 –9 –48 –42 Finansnetto 1 –142 –78 –494 –245 Resultat inklusive andel av resultat i joint ventu- res och intresseföretag 152 37 504 786 – varav förvaltningsresultat 2 163 140 609 668 Värdeförändring förvaltningsfastigheter –154 –230 –1 277 2 562 Värdeförändring finansiella instrument –399 –24 –380 671 Värdeförändring finansieringsavtal – –146 – –220 Resultat före skatt –401 –363 –1 153 3 799 Skatt på periodens resultat 69 17 210 –773 Periodens resultat 3 –332 –346 –943 3 026 Totalresultat för perioden Moderföretagets aktieägare –332 –346 –943 3 026 Resultat per aktie 4 –2,77 –2,88 –7,87 25,26 1 I finansnetto ingår kostnader för tomträttsavgäld om totalt 0,9 mkr för året (0,9). 2 Avser förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar, skatt och övrigt i joint ventures och intresseföretag. 3 I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför periodens resultat för koncernen överensstämmer med periodens totalresultat. 4 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer. Resultat Årets förvaltningsresultat uppgick till 609 mkr (668), varav 30 mkr (32) kommer från joint ventures och intresseföretag. Minskat förvaltningsresultat beror på att ökade räntekostnader överstiger det förbätt ­ rade driftsöverskottet. Årets resultat uppgick till –943 mkr (3 026). Värde ­ förändringar i helägda fastigheter påverkade resulta­ tet med –1 277 mkr (2 562) och omvärderingar av finansiella instrument påverkade resultatet med –380 mkr (671). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade under året till 1 453 mkr (1 229), en ökning med 18 %. Här bidrar inflyttningen av våra hyresgäster i Kineum (Gårda 16:17) och förvärv av Sörred 7:21, 8:12 och 8:14 samt indexökningar som ingår med 101 mkr. Avräkning av elstöd till hyres ­ gäster som enligt avtal har rätt till det, har minskat årets intäkter med 6,5 mkr. På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt (per 31 december 2023) uppgå till 1 675 mkr (1 434), se intjä ­ ningsförmåga sidan 8. Den ekonomiska uthyrnings ­ graden uppgick under året till 92 % (92) och under fjärde kvartalet till 93 % (91). Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick under året till –321 mkr (–290). Nettoökningen på 31 mkr beror främst på ökade elkostnader som en följd av prissäk ­ ring till högre pris än föregående år, samtidigt som mediakostnaderna minskats för det elstöd på 15 mkr som erhållits. Resultateffekten av elstödet påverkar årets utfall positivt med 8,5 mkr. Det milda första kvartalet och energioptimeringsåtgärder bidrog till att begränsa mediaförbrukningen som är i nivå med före­ gående år. Q1–Q4 2023 mkr Q1–Q4 2022 mkr Förändring, % Jämförbart bestånd –277 –264 –5 Fastighetsutveckling –10 –8 Projektutveckling –31 –15 Fastighetstransaktioner –3 –3 Fastighetskostnader –321 –290 –11 Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade under året med 21 % (2) till 1 132 mkr (939). I jämförbart bestånd ökade driftsöver­ skottet med 12 % (5), vilket främst förklaras av nyut­ hyrningar och indexökning. Överskottsgraden uppgick till 78 % (76). Direktavkastningen för samtliga helägda fastigheter uppgick till 4,1 % (3,5). För kommentarer på isolerat kvartal, se sidan 19. Q1–Q4 2023 mkr Q1–Q4 2022 mkr Förändring, % Jämförbart bestånd 1 261 1 141 11 Fastighetsutveckling 22 20 Projektutveckling 140 55 Fastighetstransaktioner 30 13 Hyresintäkter 1 453 1 229 18 Resultat & Finansiell ställning ===== SIDA 13 ===== 13Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 KONCERNEN Central administration och medarbetare Kostnader för central administration uppgick under året till –59 mkr (–58). Antalet medarbetare var vid årets utgång 85 (86). Andel i resultat från joint venture och intresseföretag Årets andel av resultat i joint ventures och intresse ­ företag uppgick till –75 mkr (150) och avser till över ­ vägande del värdeförändring i delägda fastigheter. Under andra kvartalet gjordes en retroaktiv nedjus ­ tering av rapporterad andel i resultat från intresse ­ bolag om 352 mkr, varav 51 mkr avser första kvarta ­ let 2023 och 301 mkr avser tidigare räkenskapsår med början 2018. Tidigare rapporterade perioder har omräknats med avsedda justeringar. På sidan 81 i årsredovisningen för 2022 finns beskrivning av ande ­ lar i intresseföretag och joint ventures. Finansnetto Årets finansnetto uppgick till –494 mkr (–245). Finansnettot har påverkats negativt av högre ränte ­ nivåer och högre skuldvolym. Lånevolymen var i genomsnitt drygt 1 600 mkr högre än föregående år. Ökningen är en nettoeffekt av finansiering av förvärv och projektinvesteringar samt av löpande kassaflöden. Årets genomsnittliga ränta, inklusive effekter av teck­ nade derivatinstrument uppgick till 3,9 % (2,4). Värdeförändringar Värdeförändringar på helägda fastigheter uppgick under året till –1 277 mkr (2 562) och i fjärde kvartalet till –154 mkr. Under året har vi bedömt att direktav ­ kastningskraven har ökat. Externvärdering har utförts på 60 % av beståndet, se vidare sidan 14. Värdeförändringar på finansiella instrument upp ­ gick till –380 mkr (671). Skatt Skatt för året uppgick till 210 mkr (–773), varav –23 mkr (–59) avser aktuell skatt och 233 mkr (–714) upp­ skjuten skatt. Uppskjuten skatt påverkades framfö­ rallt av värdeförändringarna på fastigheter. Segmentsredovisning Vi redovisar vår verksamhet i tre geografiska kon ­ torssegment samt industri/logistik: • Kontor centrala Göteborg (Almedal, Centrum, Gårda, Lilla Bommen, Masthugget och Medicinare ­ berget). • Kontor norra/östra Göteborg (Backaplan, Gamle­ staden, Lindholmen och Mölnlycke). • Kontor södra/västra Göteborg (Högsbo och Mölndal) • Industri/logistik (Arendal och Torslanda) Projektfastigheter är inkluderade i det segmen t de tillhör. Totalt driftsöverskott i segmentsredovisning för helägda fastigheter överensstämmer med redovi ­ sat driftsöverskott i resultaträkningen och totalt värde för fastigheter och investeringar med mera överensstämmer med balansräkningen. Vi särredo ­ visar de fastigheter vi äger genom intresseföretag i en egen segmentstabell. Segmentsredovisning intressebolag Kontor Industri/Logistik Totalt Perioden avser Q1–Q4 Centrala Göteborg Södra/västra Göteborg Norra/östra Göteborg Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 134 110 – – – – 2 – 136 110 Fastighetskostnader –26 –24 – – – – –1 – –27 –24 Driftsöverskott 108 86 – – – – 1 – 109 86 Verkligt värde fastigheter 2 780 2 731 – – – – 291 1 186 3 071 3 917 Investeringar/förvärv/avyttring/värdeför- ändring under året 49 1 962 – – – – –895 734 –846 2 696 0 10 0 200 300 400 500 600 700 20232022202120202019 Förvaltningsresultat, jan-dec Mkr 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 20232022202120202019 Mkr Hyresintäkter per affärsområde, jan-dec 1000 Kontor Industri/logistik Segmentsredovisning helägda fastigheter Kontor Industri/Logistik Totalt Perioden avser Q1–Q4 Centrala Göteborg Södra/västra Göteborg Norra/östra Göteborg Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 769 616 83 80 294 263 307 270 1 453 1 229 Fastighetskostnader –170 –146 –25 –21 –68 –62 –58 –61 –321 –290 Driftsöverskott 599 470 58 59 226 201 249 209 1 132 939 Verkligt värde fastigheter 15 112 15 841 2 085 2 169 4 503 4 480 6 550 4 504 28 250 26 994 Investeringar/förvärv/avyttring/värdeför- ändring under året –729 –364 –84 705 23 276 2 046 346 1 256 963 Resultat & Finansiell ställning ===== SIDA 14 ===== 14Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 KONCERNEN Platzer har en stabil ekonomisk ställning. Våra pågående projekt fortsätter enligt plan med såväl säkrad finansiering som hög uthyrnings- grad. Fastigheternas värde och fastighetsvärde- ring Fastigheterna redovisas till ett verkligt värde om 28 250 mkr (26 994), vilket baseras på intern värde ­ ring per bokslutsdagen. Samtliga fastigheter värde ­ ras internt kvartalsvis i vår värderingsmodell som är baserad på tioåriga kassaflöden enligt vedertagen modell. Under året har vi beställt löpande externvär ­ deringar och dessa ger vägledande information och kvalitetssäkring till internvärderingen. Vid årsboks ­ lut genomför vi utöver detta extern värdering av ett urval av våra fastigheter som utgör ett tvärsnitt av fastighetsbeståndet. Vårt mål är att den externa värderingen utförs på minst 30 % av fastighetsbe ­ ståndets värde per årsskiftet och görs i syfte att kva ­ litetssäkra den interna värderingen. Till detta års ­ skifte har vi tagit in externvärderingar motsvarande 43 % av fastighetsbeståndets värde. Historiskt sett har skillnaden mellan vår interna värdering och den externa värderingen varit marginell, vilket den även var per 2023­12­31. Förvaltningsfastigheterna värde­ ras i nivå 3 i IFRS 13s verkligt värdehierarki. Den interna fastighetsvärderingen har under året inneburit en värdeförändring på helägda förvalt­ ningsfastigheter om –1 277 mkr (2 562). Årets värde­ förändring påverkas positivt med 406 mkr som en följd av ökade kassaflöden, positivt med 399 mkr från stads–, projekt– och fastighetsutveckling och nega­ tivt med –2 082 mkr från ändrade avkastningskrav i portföljen. Varje fastighet värderas enskilt och där­ för har hänsyn ej tagits till eventuella portföljpre­ mier. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen per bokslutsdagen uppgick till 5,08 % och är högre än per 30 september 2023, då det upp­ gick till 4,94 %. Som en följd av det förändrade mark­ nadsläget har direktavkastningskraven för kontor respektive industri/logistik i vårt bestånd ökat under kvartalet och året. Inflationsantagandet för år 2024 och åren därefter har vi antagit till 2 % per år, vilket är i linje med externa värderares bedöm­ ningar. Se även sidan 13. Transaktioner under fjärde kvartalet Under fjärde kvartalet frånträddes den sista bostadsbyggrätten i etapp 2 i Södra Änggården. I Torslanda genomfördes några mindre köp och för­ Finansiell ställning Balansräkning i sammandrag Mkr 2023–12–31 2022–12–31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 28 250 26 994 Nyttjanderättstillgångar tomträtt 30 30 Övriga anläggningstillgångar 24 19 Finansiella anläggningstillgångar 927 1 489 Omsättningstillgångar 375 415 Likvida medel 167 217 Summa tillgångar 29 773 29 164 Eget kapital och skulder Eget kapital 12 480 13 698 Uppskjuten skatteskuld 2 271 2 503 Långfristiga räntebärande skulder 9 988 7 466 Leasingskuld 30 30 Övriga långfristiga skulder 149 240 Kortfristiga räntebärande skulder 3 964 4 357 Övriga kortfristiga skulder 891 870 Summa eget kapital och skulder 29 773 29 164 Ställda säkerheter uppgick per 2023–12–31 till 13 482 mkr (11 275) och eventualförpliktelser till 1 175 mkr (1 572). Mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec Fastigheternas värde ingående balans 26 994 26 031 Investeringar i befintliga fastigheter 1 323 1 412 Fastighetsförvärv 1 463 – Fastighetsförsäljningar –253 –3 011 Värdeförändringar –1 277 2 562 Fastigheternas värde utgående balans 28 250 26 994 Förändringar i fastigheternas värde Resultat & Finansiell ställning ===== SIDA 15 ===== 15Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 KONCERNEN Mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Vid årets början 13 698 10 936 Periodens totalresultat –943 3 026 Utdelning –275 –264 Vid årets slut 12 480 13 698 Summa eget kapital 12 480 13 698 Förändringar i eget kapital i sammandrag säljningar av delar av fastigheter för att möjliggöra fortsatt fastighetsutveckling i området. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick under året till 1 323 mkr (1 412), där de största investeringarna är nybgg ­ nadsprojekt på fastigheter i Torslanda och skola inom Södra Änggården. Finansiella anläggningstillgångar I samband med förvärv av fastigheter från vårt joint venture Sörred Logistikpark i slutet av andra kvarta ­ let minskade posten andelar i intresseföretag och joint ventures. I andra kvartalet gjordes även retro ­ aktiv nedjustering av rapporterad resultatandel från joint ventures och intressebolag om 352 mkr, varav 51 mkr avser första kvartalet 2023 och 301 mkr avser tidigare år. Justeringen innebär minskning inom pos ­ ten finansiella anläggningstillgångar samt motsva ­ rande inom resultat från JV och intresseföretag. Tidi ­ gare rapporterade perioder har omräknats med avsedda justeringar. Finansiella anläggningstill ­ gångar har under året även minskat avseende mark ­ nadsvärdet av vår derivatportfölj. Eget kapital Den 31 december 2023 uppgick koncernens egna kapital till 12 480 mkr (13 698). Soliditeten uppgick samma dag till 42 % (47), vilket är klart över det finansiella målet på 30 %. Eget kapital per aktie uppgick 31 december till 104,16 kr (114,33) och det långsiktiga substansvärdet, Vi bygger fastighetsvärden genom ökade hyres– intäkter, kundfokus och en god kostnadskontroll. Resultat & Finansiell ställning OMRÅDE: LILLA BOMMEN FASTIGHET: ARIA (GULLBERGSVASS 1:1) ===== SIDA 16 ===== 16Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Räntebärande skulder De räntebärande skulderna uppgick den 31 december 2023 till 13 952 mkr (11 823), vilket motsvarar en belå - ningsgrad om 49 % (44). Den genomsnittliga kapital - bindningstiden uppgick till 2,0 år (2,1). Kortfristig del av räntebärande skulder i balansräkningen avser lån som ska omförhandlas under de kommande tolv månaderna samt planenliga amorteringar. De räntebärande skulderna utgörs huvudsakligen av banklån om 10 803 mkr (8 792) säkerställda genom pantbrev i fastighet. Platzer lånar även 1 344 mkr (1 456) i säkerställda gröna obligationer genom Svensk FastighetsFinansiering (SFF). För direktfinan - siering via kapitalmarknaden har Platzer ett MTN– program, med tillhörande grönt ramverk, för ej säkerställda obligationer om 5 mdkr samt ett före - tagscertifikatprogram om 2 mdkr. Utestående ej säkerställda gröna obligationer uppgår till 1 300 mkr (1 300) och certifikat till 505 mkr (275). Första förfallet av en ej säkerställd obligation sker i november 2024. Under året har räntebärande skulder ökat med 2 129 mkr. Säkerställda banklån om –4 212 mkr har förfallit eller omförhandlats och nya säkerställda banklån om 6 296 mkr har tagits upp eller förlängts. Säkerställda obligationer via SFF om –360 mkr har för- fallit och 248 mkr har emitterats. Volymen certifikat har ökat med 230 mkr. Amorteringar och periodise- ringar uppgår till –73 mkr. Kreditrating Bolaget har kreditbetyg BBB– med negativa utsikter från kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating. Ratingen bekräftades medan utsikten sänktes i oktober 2023. Säkerheter Ej säkerställd finansiering utgör 13 % (13) av räntebä - rande skulder. Av räntebärande skulder är 12 147 mkr (9 461) säkerställda med pantbrev vilket motsvarar 43 % (37) av fastighetsvärdet. Räntebindning och derivat Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive räntederivat, uppgick den 31 december till 2,8 år (2,8). Per den 31 december var den genomsnittliga räntan inklusive derivat 4,04 % (3,15) exkl. outnyttjade kre - ditlöften och 4,15 % (3,30) inkl. outnyttjade kreditlöf - ten. När längre räntor föll under det sista kvartalet ingicks nya derivat om 1 650 mkr, vilket sänkt den utgående snitträntan med 0,16 %–enheter jämfört med den 30 september trots en högre Stibor på skuldvolymen. Räntetäckningsgraden för året upp - gick till 2,2 ggr (4,0). Vår sammanlagda derivatvolym uppgick per den 31 december till 8 270 mkr (5 570). Under året har nya ränteswappar om 3 000 mkr ingåtts medan 300 mkr har förfallit. Stängningsbara swapar utgör 500 mkr av volymen. Ränteswappar används för att ränte - säkra lån som löper till rörlig ränta och för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Det bokförda mark - nadsvärdet av derivatportföljen uppgick den 31 december 2023 till 230 mkr (611), och den orealise - rade värdeförändringen till –380 mkr. Enbart realise - rade värdeförändringar påverkar kassaflödet och marknadsvärdet löses upp genom värdeförändringar under derivatens återstående löptid. Räntebärande skulder Gröna MTN, 1 300 mkr Gröna banklån, 5 434 mkr Gröna obligationer SFF, 1 344 mkr Banklån, 4 369 mkr Hållbarhetslänkade banklån, 1 000 mkr 39% 10%9% 7% 31% 4% 65% HÅLLBAR FINANSIERING Företagscertifikat, 505 mkr Ränteförfall Låneförfall År Ränte– bärande volym, mkr Snitt– ränta, % Kredit- avtal, mkr Ut– nyttj mkr varav bank, mkr varav MTN/ Cert, mkr 0–1 År 6 232 7,191 4 869 4 469 3 564 905 1–2 År 970 1,26 2 805 2 455 1 107 1 348 2–3 År 250 2,62 6 915 5 415 4 519 896 3–4 År 1 800 1,38 – – – – 4–5 År 1 630 1,38 626 626 626 – 5–6 År 1 100 1,39 500 500 500 – 6–7 År 1 050 1,34 487 487 487 – 7–8 År 520 1,79 – – – – 8–9 År 200 2,48 – – – – 9–10 År 200 2,83 – – – – Totalt 13 952 4,04 16 202 13 952 10 803 3 149 1 Netto räntebärand e volym lån och derivat ger hög snittränta. Snittränta lån exklusive derivat 5,53 %. Mål/mandat Utfall 2023–12–31 Soliditet >30 % 42 % Lånevolym hos en bank <35 % 28 % Andel låneförfall inom ett år * <35 % 28 % Genomsnittlig kapitalbindningstid >2 år 2,0 år Genomsnittlig räntebindningstid 2–5 år 2,8 år Andel räntebindning som förfaller inom ett år 20–60 % 45 % * exkl företagscertifikat Finansiering Finanspolicy Finansiering & Aktien % 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 2023 Utgående genomsnittsränta Utgående genomsnittsränta ===== SIDA 17 ===== 17Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Platzers aktie Bolagets börskurs uppgick den 31 december 2023 till 84,20 kronor per aktie (82,30), vilket motsvarar ett börsvärde på 10 088 mkr (9 861) beräk- nat på antal utestående aktier. Under året omsattes totalt 24,1   miljoner aktier (28,5) till ett sammanlagt värde om 1 822 mkr (2 515). Den genom- snittliga omsättningen var 96 000 aktier per dag (112 500). Antalet aktieägare uppgick den 31 december till 6 296 (6 126). Det utländska ägandet uppgick till 14,0 % (14,1) av aktiekapitalet. Utdelningspolicy och utdelning Utdelningen ska över tid uppgå till 50 % av justerat förvaltningsresultat efter skatt. Justeringen innebär att förvaltningsresultat från intressefö - retag ingår och hänförligt till moderbolagets aktieägare. Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdelning om 2,00 kr per aktie (2,30), att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,00 kr/aktie, med avstämningsdagar den 27 mars och den 27 september. Aktiekapital Aktiekapitalet i Platzer fördelade sig den 31 december 2023 på 20 miljo- ner A–aktier med ett röstvärde på tio röster per aktie samt 99 934 292 B– aktier med ett röstvärde på en (1) röst per aktie. Av B–aktierna äger Platzer 118 429 aktier (118 429) som eget innehav. Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr. Det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, upp–gick vid periodens utgång till 121,19 kronor (130,12) per aktie. Platzeraktien är noterad på Nasdaq Stockholm och ingick under 2023 i Large Cap–segmentet. Från den 2 januari 2024 flyttas Platzeraktien till Mid Cap–segmentet. Under den senaste 12– månadersperioden har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning, varit positiv med 5 %. Platzeraktien Namn Antal A–aktier Antal B–aktier Antal aktier Andel röster, % Andel kapital, % Neudi & C:o (fd Ernström) 11 000 000 7 000 000 18 000 000 39,0 15,0 Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän 5 000 000 11 375 112 16 375 112 20,5 13,7 Länsförsäkringar Skaraborg 4 000 000 2 468 000 6 468 000 14,2 5,4 Familjen Hielte / Hobohm 18 055 993 18 055 993 6,0 15,1 Länsförsäkringar fondförvaltning AB 8 953 397 8 953 397 3,0 7,5 Handelsbanken fonder 7 694 778 7 694 778 2,6 6,4 Fjärde AP–fonden 5 601 478 5 601 478 1,9 4,7 SEB Investment Management 4 467 076 4 467 076 1,5 3,7 Lesley Invest (inkl privata innehav) 4 030 562 4 030 562 1,3 3,4 State Street Bank and Trust Co 4 006 212 4 006 212 1,3 3,3 Övriga ägare 26 163 255 26 163 255 8,7 21,8 Totalt utestående aktier 20 000 000 99 815 863 119 815 863 100,0 100,0 Återköpta egna aktier 118 429 118 429 Totalt registrerade aktier 20 000 000 99 934 292 119 934 292 Största aktieägare i Platzer Fastigheter Holding AB (publ) per 31 december 2023 2023 jan–dec 2022 jan–dec Börskurs vid periodens slut 84,20 82,30 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 121,19 130,12 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 116 ,64 125,24 Avyttringsvärde (EPRA NDV) 104,16 114,33 Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) 4,51 4,74 EPRA belåningsgrad fastigheter, % (EPRA LTV) 49 43 Resultat efter skatt 1 –7,87 25,26 Justerat förvaltningsresultat efter skatt 2 4,04 4,35 Kassaflöde från den löpande verksamheten 5,04 5,14 Utdelning 2,00 2,30 Antal aktier per bokslutsdag, tusental 119 816 119 816 Genomsnittliga antal aktier, tusental 119 816 119 816 Avseende definitioner och beräkningar av nyckeltal se platzer.se 1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer. Avser resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare. ² Beräknat i enlighet med utdelningspolicyn, se beskrivning sid 16. Data per aktie, kr Finansiering & Aktien ===== SIDA 18 ===== 18Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 KONCERNEN Kassaflödesanalys Mkr 2023 okt–dec 2022 okt–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Den löpande verksamheten Driftsöverskott 319 230 1 132 939 Central administration –17 –18 –55 –56 Finansnetto –142 –74 –494 –245 Betald skatt –5 –16 –25 –72 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 155 122 558 566 Förändring av kortfristiga fordringar –34 6 40 –216 Förändring av kortfristiga skulder 31 87 6 266 Kassaflöde från den löpande verksamheten 152 215 604 616 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –396 –386 –1 393 –1 412 Förvärv av förvaltningsfastigheter –1 – –1 463 – Försäljning av förvaltningsfastigheter 253 164 253 3 011 Försäljning/förvärv av andelar i intresseföretag – –116 125 –357 Investering i övrigt 0 0 –10 –2 Kassaflöde från investeringsverksamheten –144 –338 –2 488 1 240 Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga fordringar 0 –217 0 –217 Förändring av räntebärande skulder –2 920 2 129 –916 Förändring av långfristiga skulder –9 –507 –20 –413 Utdelning – – –275 –264 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –11 196 1 834 –1 810 Periodens kassaflöde –3 73 –50 46 Likvida medel vid periodens början 170 144 217 171 Likvida medel vid periodens slut 167 217 167 217 Den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för året till 604 mkr (616). Förändringar av rörelsekapi - talet påverkade kassaflödet med 46 mkr (50). Se sidan 12 för ytterligare kommentarer till den löpande verk - samheten. Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter har under året uppgått till 1 393 mkr (1 412). Under året har förvärv genomförts av tre fastigheter från vårt joint venture, Sörred Logistikpark, en del av fastighet inom Södra Änggården samt mindre förvärv av en del av fastighet i Torslanda. Försäljning har skett av en fastighet i Södra Änggården och del av fastighet i Torslanda. Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med –2 488 mkr (1 240). Finansieringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgår till 1 834 mkr (–1 810) där 2 129 mkr avser ökad belåning. De likvida medlen förändrades med –50 mkr (46) under året och uppgick på bokslutsdagen till 167 mkr (217). Outnyttjade checkkrediter uppgår till 100 mkr (100) samt outnyttjade kreditfaciliteter uppgår till 2 250 mkr (2 090). Jämförelsevärden för outnyttjade krediter avser 2022–12–31. Kassaflödesanalys i sammandrag Finansiering & Aktien OMRÅDE: GÅRDA FASTIGHET: GÅRDA VESTA (GÅRDA 2:12) ===== SIDA 19 ===== 19Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 KONCERNEN Kvartalsöversikt 2023 2022 Mkr Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Hyresintäkter 389 373 341 350 308 308 302 311 Fastighetskostnader –71 –97 –69 –84 –78 –66 –69 –77 Driftsöverskott 318 276 272 266 230 242 233 234 Central administration –18 –12 –14 –15 –19 –9 –15 –15 Andel i resultat från intresseföretag –6 –22 –11 –36 –97 –40 110 177 Finansnetto –142 –142 –113 –97 –78 –60 –54 –53 Resultat inklusive andel av resultat i joint venture och intresseföretag 152 100 134 118 36 133 274 344 – varav förvaltningsresultat 163 134 151 161 139 184 174 173 Värdeförändring förvaltningsfastigheter –154 –503 –620 0 –230 253 1 602 937 Värdeförändring finansiella instrument –399 62 44 –87 –24 107 248248 340340 Värdeförändring finansieringsavtal – – – – –146 –94 17 3 Resultat före skatt –401 –341 –442 31 –364 399 2 141 1 624 Skatt på periodens resultat 69 59 87 –4 17 –123 –417 –250 Periodens resultat –332 –282 –355 27 –347 276 1 724 1 374 Förvaltningsfastigheter 28 250 28 350 28 574 27 387 26 994 27 002 26 955 25 529 Direktavkastning, % 4,5 4,0 3,9 3,9 3,4 3,6 3,5 3,6 Överskottsgrad, % 82 74 80 76 75 79 77 75 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 91 92 92 91 92 92 Avkastning på eget kapital, % 0,3 –0,3 –0,2 3,4 –1,6 5,1 19,7 18,4 EPRA belåningsgrad fastigheter, % (EPRA LTV) 49 47 47 44 43 41 40 46 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr (EPRA NRV) 121,19 121,50 125,10 129,31 130,12 133,48 131,72 116,11 Aktuellt substansvärde per aktie, kr (EPRA NTA) 116,64 117,05 120,46 124,42 125,24 128,50 126,45 111,89 Avyttringsvärde per aktie, kr (EPRA NDV) 104,16 106,93 109,30 112,26 114,33 117,21 114,93 100,52 Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt per aktie, kr (EPRA EPS) 1,31 0,98 1,07 1,17 1,01 1,32 1,22 1,18 Börskurs, kr 84,20 67,20 79,90 80,40 82,30 67,00 66,20 116,40 Resultat efter skatt per aktie, kr –2,77 –2,35 –2,96 0,23 –2,90 2,30 14,39 11,47 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 1,27 0,94 2,30 0,53 1,79 0,95 0,43 1,04 Avseende definitioner och beräkningar av nyckeltal se Finansiell data på vår hemsida platzer.se https://investors.platzer.se/sv/berakning–av–nyckeltal Nyckeltal 2023 jan–dec 2022 jan–dec Finansiella Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 0,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 3,6 Belåningsgrad, % 49 44 Soliditet, % 42 47 Avkastning på eget kapital, % –7,2 24,5 Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 4,1 3,5 Överskottsgrad, % 78 76 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 Hyresvärde, kr/kvm 1 729 1 715 Uthyrningsbar yta, tkvm * 912 797 * Uthyrningsbar yta inklusive intresseföretag 960 tkvm. Finansiering & Aktien Kommentarer utfall Q4 2023 jämfört med utfall Q3 2023 i kvartalsöversikten • Hyresintäkterna ökar med 16 mkr främst som en följd av nettouthyrningar i befintligt bestånd och inflytt i färdigställda projekt. • Fastighetskostnaderna minskar med 26 mkr, vilket förklaras av att vi i föregående kvartal tog 14 mkr för höga kostnader hänförliga till vårt förvärv samt återbäring av fastighetsskatt. • Överskottsgraden ökar under fjärde kvartalet som en följd av ovan. Justerad överskottsgrad för fjärde kvartalet uppgår till 77 % och för tredje kvartalet till 79 %. • Ekonomisk uthyrningsgrad är oförändrad. ===== SIDA 20 ===== 20Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 MODERBOLAGET Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar vissa koncerngemensamma funktioner kring ledning, strategi och finansiering. Intäkterna i moderbolaget avser i sin helhet fakturering av tjänster till koncernbolag. Moderbolaget Mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec Nettoomsättning 17 15 Rörelsens kostnader –17 –15 Finansnetto 624 990 Värdeförändring finansiella instrument –380 671 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 244 1 661 Bokslutsdispositioner 21 –22 Skatt 74 –134 Årets resultat 1 339 1 505 Mkr 2023–12–31 2022–12–31 Tillgångar Andelar i koncernföretag 1 965 1 962 Övriga finansiella anläggningstillgångar (huvudsakligen finansiering koncernföretag) 4 320 4 684 Fordringar hos koncernföretag 7 811 6 368 Övriga omsättningstillgångar 52 29 Likvida medel 5 3 Summa tillgångar 14 153 13 046 Eget kapital och skulder Eget kapital 4 873 4 809 Långfristiga skulder 5 477 3 978 Skulder till koncernföretag 2 503 3 257 Kortfristiga skulder 1 300 1 002 Summa eget kapital och skulder 14 153 13 046 Moderbolaget, Balansräkning i sammandrag 1 I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat. Finansiering & Aktien OMRÅDE: GAMLESTADEN PROJEKT: PLISSERINGEN OCH UTFORSKAREN, GAMLESTADENS FABRIKER ===== SIDA 21 ===== 21Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 MARKNADSUTBLICK Kontorsvakanser i Göteborg planar ut 50 60 70 80 90 100 110 120 2023/Q320222021202020192018201720162015201420132012201120102009200820072006 Finanskris Konjunkturindikator från näringslivet i Göteborgsregionen Källa: Konjunkturinstitutet/Business Region Göteborg (BRG) kvartal 3 2023 Saab Automobile i konkurs covid-19 pandemi 62,7 Högkonjunktur Högkonjunktur 88,2 I sin senaste prognos förutspådde IMF att världsekonomin växer med 2,9 % under 2024 och att inflationen uppgår till 5,8 %. Det bör dock understrykas att prognosen gjordes i oktober, det vill säga innan cen - tralbanker världen över upphörde med sina räntehöjningar. Svensk ekonomi bedöms befinna sig vid eller nära en vändpunkt. Från att tidigare ha talat om att räntorna kommer att sänkas först efter somma- ren spår nu allt fler bedömare att räntorna kommer att sänkas innan dess. I december förutspådde Konjunkturinstitutet (KI) att svensk ekonomi åter kommer att växa under 2024, om än i långsam takt. Det är en lju - sare prognos jämfört med i september. Vidare förutspår KI att arbets - marknaden försvagas framöver och att arbetslösheten går upp till 8,4 procent i år. Inflationen var 2,3 % i december och förutspås sjunka för att under andra halvåret 2024 ligga tydligt under Riksbankens mål. De något mer positiva tendenserna återspeglas i Inköpschefsindex för industrin som i december låg på 48,8, jämfört med 43,5 i september. Genomsnittet för fjärde kvartalet var det högsta sedan tredje kvartalet 2022. Index för tjänstesektorn ökade i december till 50,0, jämfört med 46,1 i september. Decembernoteringen är den högsta på fem månader. Göteborgskonjunkturen Med ett konjunkturindex på 88,2 befann sig Göteborgsregionen under tredje kvartalet i lågkonjunktur. Skillnaden jämfört med andra kvartalet var dock begränsad. Det som håller uppe konjunkturen är industrin med ett index på strax över 100. Däremot är det fortsatt tufft inom bygg och tjänster. En av de faktorer som bidrar till Västsveriges ekonomiska motstånds - kraft är att regionen svarar för 34 % av svenskt näringslivs samlade FoU-investeringar. Att industrin ligger i framkant av den gröna omställ - ningen och andra framtidsfrågor bidrar till fortsatt efterfrågan på utbil - dad arbetskraft. Under 2024 bedöms tillväxten på Göteborgs tio största exportmarkna - der uppgå till 1,4 % (2023: 1,5 %), enligt Business Region Göteborg (BRG). Prognoserna har under senare tid varit relativt stabila. Containerhanteringen i Göteborgs hamn ökade under tredje kvartalet, främst tack vare den starka industrikonjunkturen. Å andra sidan påver - kar den svagare svenska köpkraften importvolymerna negativt. Totalt sett är godsvolymerna i hamnen förhållandevis stabila. Starkast går kryssningstrafiken. Arbetslösheten i Göteborgsregionen uppgick i december 5,7 % (5,5 i oktober), vilket fortsätter att vara klart under 6,7 % i landet som helhet samt även lägre än Stockholmsregionens 6,3 %. Trots detta råder brist på kvalificerad arbetskraft i många branscher och efterfrågan på kom - petens är fortsatt förhållandevis stor, framför allt inom regionens tjäns - tesektor. Jobbtillväxten har dock tappat tempo under det senaste året och tillförseln av nya jobb spås dämpas ytterligare. Sysselsättningen växer, enligt BRG, fortfarande inom hotell och restaurang, information och kommunikation, transport och magasine - ring samt kunskapsintensiva företagstjänster. Dessutom pågår ett antal större utvecklingsprojekt i regionen, varav de största är Northvolts och Volvo Cars batterifabrik och ett FoU-center samt Polestars nya globala huvudkontor, vilka bedöms generera cirka 8 000 nya arbetstillfällen. Enligt SCB och Tillväxtverket ökade antalet hotellnätter i Göteborg med 8 % i oktober jämfört med samma månad föregående år. Den svaga kronan är en bidragande orsak till den fortsatt positiva utvecklingen. Enligt statistik från Göteborg & Co fortsatte den goda trenden för besöksnäringen året ut och i december ökade antalet sålda hotellnätter med 14 % jämfört med året innan. Världsekonomin Källa: IMF World Economic Outlook, Oktober 2023 % 2022 2023 2024 BNP-tillväxt 3,5 3,0 2,9 Inflation 8,7 6,9 5,8 % 2023 2024 2025 2026 BNP-tillväxt -0,2 1,0 2,6 3,2 Sysselsättning 1,4 -0,5 0,8 1,6 Arbetslöshet 7,7 8,4 8,3 7,8 KPIF 6,0 1,7 1,7 2,0 Källa: Konjunkturinstitutet Svensk ekonomi Marknad & Platzer ===== SIDA 22 ===== 22Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 MA RKNADSUTBLICK Industri- och logistik HYRESMARKNAD Logistikhyresmarknaden är mer avvaktande än tidigare, men i attrak - tiva lägen är efterfrågan fortsatt god. Hyresnivåerna bedöms vara oför - ändrade på cirka 900 kr/kvm för nyproduktion i de bästa lägena i anslutning till Göteborgs hamn, Volvobolagen och andra faktorer som gör Göteborg till Sveriges bästa logistikläge. Tredje kvartalet var det första kvartalet på länge med ökande e-han - del. Försäljningsökningen på 2 % var dock lägre än inflationen, vilket i praktiken innebär en minskning. Bäst gick det för apotek, kläder och skor samt hemelektronik som ökade onlineförsäljningen. I Göteborgsområdet finns de främsta logistiklägena på Hisingen i anslutning till Volvobolagens fabriker, den planerade batterifabriken (en investering om 30 mdkr) och hamnen. Andra viktiga logistiklägen är området runt Landvetter flygplats samt Viared utanför Borås. Det finns inga officiella noteringar om större uthyrningar under kvar - talet. Eftersom det mesta av nyproduktionen byggs på uppdrag av hyresgäster är vakansgraden i segmentet låg vad gäller moderna logis - tikfastigheter. FASTIGHETSMARKNAD Industri- och logistikfastigheter är det mest likvida fastighetssegmentet och stod under 2023 för den största andelen av transaktionsmarknaden. Aktiviteten minskade dock även i detta segment. Under fjärde kvartalet förvärvade kanadensiska Cadillac Fairway ett antal fastigheter från Blackstone, varav två ligger i Arendal. Tidigare under året köpte Catena fastigheter om 14 100 kvm i Kungsbacka från BRA Bygg. Därtill köpte Platzer tre fastigheter i Sörreds Logistikpark, medan Corem sålde två fastigheter i östra Göteborg och Castellum genomförde en villkorad försäljning av en fastighet i Arendal. Vid årsskiftet pågick Panattonis bygge av en logistiklokal om 14 300 kvm i Landvetter. Utöver de projekt som Platzer är inblandade i bygger Catena etapp 2 vid Landvetter flygplats. I Arendal bygger NCC & Barings en logistikbyggnad om 34 000 kvm, medan Verdion bygger 17 300 kvm i Bäckebol. Däremot startas få nya projekt och tillförseln av nya, effektiva logistiklokaler kommer därför att minska under kommande år. Prime Yield (%) Q4 2023 Q4 2022 CBD 4,55 4,15 Övriga Innerstaden 5,20 4,75 Norra Älvstranden 5,80 5,25 Mölndal 6,50 5,85 Västra Göteborg 7,00 6,50 Östra Göteborg 6,50 5,60 Källa: JLL Fastighetsmarknad kontor Prime Yield (%) Q4 2023 Q4 2022 Stockholm A-läge 5,00 4,50 Göteborg A-läge 5,00 4,50 Malmö A-läge 5,50 5,00 Källa: Newsec Fastighetsmarknad industri/logistik Kontor HYRESMARKNAD Den tydligaste skillnaden gentemot tidigare kvartal är att senare års ökning av vakanserna, som främst beror på historiskt stor nyproduk - tion, nu tycks ha stannat av. JLL uppskattar vakansgraden i tredje kvar - talet till 11 %. Detta stämmer väl överens med att vi själva noterar fort - satt positiv nettouthyrning. Samtidigt faller nyproduktionstakten kraftigt. Under 2023 färdigställ - des 35 000 kvm, vilket ska jämföras med 175 000 kvm året innan. 2024 bedöms inga nya kontor färdigställas i CBD eller övriga innerstaden. Däremot tillkommer det modern kontorsyta på Hisingen och i Mölndal, där vårt kommande förvärv Mimo utgör den stora volymen. Sammanta - get är vår bedömning att vi kan förvänta oss minskande vakanser under kommande år. Hyresnivåerna (prime rent) ökade under året främst i Övriga innersta - den, på Norra älvstranden, i västra Göteborg samt i Mölndal. Jämfört med tredje kvartalet är hyrorna stabila inom samtliga områden. Vår bild är att det råder fortsatt god efterfrågan på moderna, miljöcertifierade lokaler i bra lägen. I framför allt västra och östra Göteborg har vi även noterat exempel på högre primehyror än vad som framgår av JLLs data. Under fjärde kvartalet skedde ett antal nyuthyrningar i CBD och Mölndal. Tidigare under året genomfördes större uthyrningar i Våghu - set och Citygate i Övriga Innerstaden, Regina och Navigationsskolan i CBD, i Uni3 på Norra Älvstranden samt i Gamlestaden och Mölndals innerstad. I Lilla Bommen/Gullbergsvass har det skett flera uthyrningar. FASTIGHETSMARKNAD Det är fortsatt låg aktivitet på den svenska transaktionsmarknaden för kontorsfastigheter. I Göteborg råder det i det närmaste stiltje och det genomfördes inte en enda större fastighetsaffär i kontorssegmentet sedan andra kvartalet 2022. Detta försvårar bedömningen av yielder. Även nybyggnadstakten för kontor är fortsatt återhållsam. Under fjärde kvartalet påbörjade NCC och Jernhusen bygget av Park Central. Tidigare under året påbörjade Vasakronan projektet Kaj 16 i Lilla Bommen. Prime Rent (kr/kvm) Q4 2023 Q4 2022 CBD 4 200 4 200 Övriga Innerstaden 3 700 3 400 Norra Älvstranden 3 000 2 800 Mölndal 2 700 2 500 Västra Göteborg 1 500 1 300 Östra Göteborg 2 500 2 500 Hyresmarknad kontor Källa: JLL Prime Rent (kr/kvm) Q4 2023 Q4 2022 Stockholm A-läge 1 000 1 000 Göteborg A-läge 900 900 Malmö A-läge 775 775 Hyresmarknad industri/logistik Källa: Newsec och Platzer Marknad & Platzer ===== SIDA 23 ===== 23Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 ÖVRIGA KOMMENTARER Medarbetare och organisation Den 31 december var antalet medarbetare 85. Verksamheten är indelad i segmentsindelade affärsområden: - Affärsområde kontor – ska utifrån dagens ledande position skapa fort - satt lönsam tillväxt inom kontor. - Affärsområde industri/logistik – har som målsättning att göra Platzer till det ledande kommersiella fastighetsbolaget i Göteborg inom indu - stri/logistik. Varje affärsområde har ett helhetsansvar för fastighetsaffären inom respektive affärsområde. Vår koncernledning består av ansvariga för följande funktioner: verksamhetsutveckling/it/inköp, affärsutveckling, ekonomi/finans/fastighetsanalys, kommunikation/marknad/hållbarhet, hr, affärsområde kontor och affärsområde industri/logistik. Risker och osäkerhetsfaktorer Vi påverkas av risker och osäkerhetsfaktorer i vår omvärld, så som senaste årets höga inflation och marknadsräntor, vilket har en fortsatt negativ påverkan på fastighetsmarknaden. Med en svagare konjunktur finns risk för en försämrad hyresmarknad. Vi motverkar effekterna genom att fokusera på vår kärnverksamhet, hyresintäkter, kostnads - kontroll och finansiering samt genomför fördjupade kontinuerliga ana - lyser. Vi säkrar våra hyresintäkter genom nära dialog med våra kunder och täta uppföljningar av betalningsförmåga. Under hösten har vi genomfört en dubbel väsentlighetanalys av vår verksamhet som ett led i att förbereda oss inför rapportering enligt det nya EU-direktivet CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Vår generella riskbedöm - ning beskrivs utförligt i årsredovisningen för 2022 på sidorna 46-50 samt 62-63. Finansiella risker Effekten vid risk och osäkerhet på finansmarknaden yttrar sig i minskad tillgång på kapital och ökade kreditkostnader som en åtgärd för att minska inflationen. Vi följer detta noga för att motverka påverkan på Platzer. Den största finansiella risken är begränsad tillgång till finansie - ring och ökade kreditmarginaler. Platzers finanspolicy anger hur dessa risker ska bemötas. God finansiell ställning och lönsam kärnverksam - het begränsar negativa effekter av ändrade avkastningskrav och där - med förändrade fastighetsvärden. Transaktioner med närstående De närståendetransaktioner av löpande karaktär som finns i bolaget beskrivs i årsredovisningen för 2022 på sidan 78. Utöver det som här beskrivs finns inga väsentliga transaktioner med närstående. Redovisningsprinciper Platzer upprättar sin koncernredovisning i enlighet med IFRS (Interna - tional Financial Reporting Standards) som de antagits av EU. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i den senast avgivna årsredovisningen. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från 1 januari 2023 och som påverkat den finansiella rapporteringen är Utformning av finansiella rapporter, IAS 1 och Inkomstskatter, IAS 12. I enlighet med förtydligande av redovisning av uppskjutna skatter hänförliga till enskild transaktion redovisar vi nu uppskjuten skatt avseende leasingavtal för tomträtt. Uppskjuten skatte - fordran och uppskjuten skatteskuld uppgår till samma värde som netto - redovisas i balansräkningen. Ändringen har inte påverkat beloppen som redovisas i jämförelseperioden och inte haft någon resultateffekt på innevarande period. Övriga kommentarer Nya standarder för tillämpning från och med 1 januari 2024 har inte til l- lämpats i förtid och förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolagets redovisning är upprättad enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR2 Redovis - ning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma redovis - ningsprinciper och värderingsprinciper som i den senaste årsredovis - ningen. Avrundningar Enskilda belopp och summeringar avrundas till närmast heltal mkr. Avrundningsdifferenser kan göra att tabeller inte summerar. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Göteborg 2024-01-26 Platzer Fastigheter Holding AB (publ) Johanna Hult Rentsch Vd Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Marknad & Platzer ===== SIDA 24 ===== 24Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 Detta är Platzer Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter. Vi är med stolthet med och skapar, bevarar och lyfter Göteborgs bästa platser. Vi äger och utvecklar 77 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 960 tkvm till ett värde om 28 mdkr. Så skapar vi värde Vårt värdeskapande sker genom förvaltning, utveckling samt förvärv och försäljningar av fastigheter. Vi strävar efter att skapa attraktiva områden med goda affärsmöjligheter för våra kunder. Finansiella mål Soliditet: > 30 % Belåningsgrad: över tid inte överstiga 50 % Årlig ökning av substansvärde: > 10 % Räntetäckningsgrad: > 2 ggr Investeringsvinst i projektinvesteringar: > 20 % VISION: Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. AFFÄRSIDÉ: Vi skapar hållbara värden genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborg KÄRNVÄRDEN: Öppenhet - Frihet under ansvar - Långsiktig utveckling MEDARBETARE UTHYRNING OCH FÖRVALTNING FASTIGHETS, PROJEKT-, OCH STADSUTVECKLING FASTIGHETS- TRANSAKTIONER HÅLLBART VÄRDE KAPITAL Marknad & PlatzerMarknad & Platzer ===== SIDA 25 ===== 25Vd-har ordet Hållbarhet Resultat & Finansiell ställningVerksamhet Finansiering & Aktien Marknad & Platzer Platzer Q4 2023 , Platzer Fastigheter Holding AB (publ) Box 211, 401 23 Göteborg | Besöksadress: Lilla Bommen 8 031–63 12 00 | info@platzer.se | platzer.se Styrelsens säte: Göteborg | Org. nr: 556746–6437 Kalendarium 2024 Årsstämma 20 mars kl 15:00 Delårsrapport januari–mars 17 april kl 8:00 Delårsrapport januari–juni 5 juli kl 8:00 Delårsrapport januari–september 15 oktober kl 8:00 För mer information, besök platzer.se eller kontakta Johanna Hult Rentsch, vd, tel 0709–99 24 05 Fredrik Sjudin, cfo, tel 0721–27 77 78 Bilder: Marie Ullnert (omslag och sidor 2, 7, 9), Jennifer Nilsson sid 5, Steven Warburton sid 10, Philip Liljenberg sid 15, Platzer sid 18, Liljewall sid 20