===== SIDA 1 ===== AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 2 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 Innehåll Årsredovisningen för AB Sagax (publ) 556520-0028 utgörs av förvaltnings- berättelsen, bolagsstyrningsrapporten och de finansiella rapporterna på sidorna 8–119. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 124–145. Året i korthet 3 Sagax i korthet 4 VD har ordet 6 Förvaltningsberättelse 8 Affärsidé, mål och strategier 9 Sagax utveckling 11 Marknadsöversikt 12 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17 Marknadssegment Sverige 24 Marknadssegment Finland 26 Marknadssegment Frankrike 28 Marknadssegment Benelux 30 Marknadssegment Spanien 32 Marknadssegment Tyskland 34 Marknadssegment Danmark 35 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36 Finansiering 39 Joint venture och intresseföretag 44 Aktuell intjäningsförmåga 48 Risker och riskhantering 50 Aktien och ägarna 54 Organisation och medarbetare 58 Flerårsöversikt 60 Bolagsstyrningsrapport 63 Bolagsstyrningsrapport 64 Styrelse 70 Företagsledning 72 Revisor 72 Finansiella rapporter 73 Rapport över koncernens totalresultat 74 Kommentarer till koncernens totalresultat 75 Rapport över koncernens finansiella ställning 76 Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77 Rapport över kassaflöde, koncernen 78 Förändringar av eget kapital, koncernen 79 Moderbolagets resultaträkning 80 Moderbolagets balansräkning 81 Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83 Redovisningsprinciper och noter 84 Förslag till vinstdisposition (not 34) 117 Revisionsberättelse 120 Hållbarhetsrapport 124 Allmänna upplysningar 125 Miljömässig hållbarhet 133 Social hållbarhet 141 Ansvarsfullt företagande 143 Global Reporting Initiative 144 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 146 Övrigt 147 Fastighetsförteckning 148 Alternativa nyckeltal 174 Definitioner 176 Kalendarium 178 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 3 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 3 HYRESINTÄKTERNA ÖKADE MED 8 % Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 (4 994) miljoner kronor. Hyresintäkterna påverkades positivt främst till följd av fastighetsförvärv och indexuppräkning av hyror. FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE MED 3 % Förvaltningsresultatet ökade med 3 % till 4 477 (4 326) miljoner kronor varav 1 225 (1 108) miljoner kronor från joint venture och intresse­ företag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 442 (4 296) miljoner kronor. Förvaltnings resultatet per A­ och B­aktie efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 (11,95) kronor. OMVÄRDERING AV FASTIGHETER Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 171 (558) miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 68 283 (65 874) miljoner kronor vid årsskiftet motsvarande en direkt avkastning om 6,5 % (6,6 %). OMVÄRDERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT Omvärdering av finansiella instrument uppgick till −13 (1 104) miljoner kronor varav −25 (−81) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Värdeförändring av börsnoterade instrument uppgick till –30 (1 185) miljoner kronor. Föregående år ingick orealiserade omvärderingar av börsnoterade instrument om 1 185 miljoner kronor utan motsvarighet i år. Värdeförändring hänför ­ ligt till räntederivat uppgick till –4 (–147) miljoner kronor varav –25 (– 81) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Finansiella instru ­ ment avseende joint venture har omvärderats med 21 (61) miljoner kronor. ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT Årets resultat efter skatt uppgick till 4 081 (5 274) miljoner kronor varav 4 048 (5 255) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktie ägare, motsvarande 11,22 (14,78) kronor per A ­ och B­aktie efter utspädning. INVESTERINGAR Under året investerade Sagax 5 272 (6 683) miljoner kronor netto i fastig heter, varav 4 294 (5 554) miljoner kronor avsåg förvärv och 978 (1 129) miljoner kronor avsåg investeringar i befintliga fastigheter. Utöver investeringarna i fastigheter investerade Sagax 1 403 miljoner kronor i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. KASSAFLÖDET ÖKADE MED 2 % Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse ­ kapital ökade med 2 % till 3 641 (3 586) miljoner kronor motsvarande 9,89 (9,85) kronor per A­ och B­aktie efter utspädning. FÖRESLAGEN UTDELNING Styrelsen föreslår att utdelningen per A ­ och B­aktie höjs till 3,70 (3,50) kronor. Styrelsen föreslår även utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D­aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelnings­ förslaget är i enlighet med bolagets utdelningspolicy. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 4 442 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 kronor. Året i korthet Nyckeltal i urval 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9   Förändring jämfört med föregående år, % 4  7  15  21  21  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04  Utdelning per A- och B-aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70  3,50  3,10  2,70  2,15  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,8  5,4  5,2  7,1   5,8  Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  5,0  5,7  7,1   6,5  Belåningsgrad vid årets utgång, % 44  42  41  45  42  Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 68 283  65 874  57 061  52 682  46 067  Fastigheternas direktavkastning, % 6,5  6,6  6,4  5,8  6,0  Avkastning på eget kapital, % 9,6  13,5  0,0  8,4  36,6  Definitioner av nyckeltal framgår av sidorna 176–177. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ÅRET I KORTHET ===== SIDA 4 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20254 FASTIGHETSBESTÅNDET Den 31 december 2025 omfattade fastighetsbeståndet 1 043 (983) fastig­ heter med en uthyrningsbar area om 5 371 000 (4 834 000) kvadrat­ meter. Bolaget äger fastigheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux (Neder länderna och Belgien), Spanien, Tyskland och Danmark. De tre största segmenten var Sverige, Frankrike och Finland som motsvarade totalt 71 % (75 %) av marknadsvärdet och 73 % (77 %) av hyresvärdet. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 739 (5 553) miljoner kronor respektive 5 498 (5 323) miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 697 (2 557) hyresavtal med 1 466 (1 407) hyresgäster. 2 692 (2 550) hyresavtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 93 % (91 %) av Sagax kontrakterade årshyra. Inget (inget) hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens hyresintäkter. 73 % (70 %) av koncernens årshyra vid årets utgång utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens års ­ hyra, 11 % (11 %) av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % (19 %) av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. Livsmedels­ relaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %) respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. FINANSIERING De räntebärande skulderna uppgick till 38 646 (35 134) miljoner kronor med en genomsnittlig ränta om 2,5 % (2,3 %) vid årets slut. Belånings ­ graden uppgick till 44 % (42 %) och räntetäckningsgraden till 4,6 (5,0) gånger, se utvecklingen i diagrammet nedan. Den genomsnittliga ränte ­ och kapitalbindningen uppgick till 2,3 (2,9) respektive 2,9 (3,1) år. Sagax finansiella kostnader uppgick till 1 066 (948) miljoner kronor motsvarande 48 % (47 %) av bolagets sammanlagda kostnader exklusive värde förändringar och skatt. JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i in direkta fastighets­ investeringar genom joint venture och intresseföretag. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 16 470 (15 170) miljoner kronor varav 95 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 225 (1 108) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 549 (477) miljoner kronor till kassaflödet. AKTIERNA Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie av A, B och D. Alla aktie­ slagen är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget hade vid årets utgång 29 295 (26 480) aktieägare. Sagax börsvärde uppgick till 71 103 (80 428) miljoner kronor per 31 december 2025. Förvaltnings ­ resultatet per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick till 12,38 (11,95) kronor, vilket jämfört med aktiekursen för B ­aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 16,0 (18,9) gånger. Eget kapital per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick till 112,88 (107,91) kronor vid årets slut. Substansvärde per A ­ och B­aktie uppgick till 130,32 (125,23) kronor. Aktiekursen för B ­aktien vid årets slut var 197,60 (226,20) kronor, motsvarande 175 % (210 %) av eget kapital per A­ och B­aktie och 152 % (181 %) av substansvärdet per A ­ och B­aktie. Sagax i korthet Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet per 31 december 2025 värderades till 68,3 miljarder kronor fördelat på 1 043 fastigheter. Sagax är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 2025202420232022202120202019201820172016 0 20 40 60 80 100 Belåningsgrad Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader Fastigheternas marknadsvärde Sverige 22 % (15 282 mkr) Finland 27 % (18 339 mkr) Frankrike 22 % (14 901 mkr) Benelux 15 % (10 276 mkr) Spanien 10 % (6 811 mkr) Tyskland 3 % (1 981 mkr) Danmark 1 % (693 mkr) Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt SAGAX I KORTHET ===== SIDA 5 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 5 SVERIGE FINLAND SPANIEN FRANKRIKE TYSKLAND BENELUX DANMARK SAGAX MARKNADSSEGMENT I SAMMANDRAG Sverige Andel Marknadsvärde, mkr 15 282 22 % Uthyrningsbar area, kvm 947 000 18 % Antal fastigheter 128 Finland Andel Marknadsvärde, mkr 18 339 27 % Uthyrningsbar area, kvm 1 457 000 27 % Antal fastigheter 249 Frankrike Andel Marknadsvärde, mkr 14 901 22 % Uthyrningsbar area, kvm 1 184 000 22 % Antal fastigheter 329 Benelux Andel Marknadsvärde, mkr 10 276 15 % Uthyrningsbar area, kvm 872 000 16 % Antal fastigheter 167 Danmark Andel Marknadsvärde, mkr 693 1 % Uthyrningsbar area, kvm 69 000 1 % Antal fastigheter 18 Spanien Andel Marknadsvärde, mkr 6 811 10 % Uthyrningsbar area, kvm 678 000 13 % Antal fastigheter 133 Tyskland Andel Marknadsvärde, mkr 1 981 3 % Uthyrningsbar area, kvm 164 000 3 % Antal fastigheter 19 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt SAGAX I KORTHET ===== SIDA 6 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20256 Till Sagax aktieägare Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och förvaltar dem med ett långsiktigt perspektiv. Bolaget är sedan många år fokuserat på ett avgränsat segment av fastighetsmarknaden – fastigheter för lager och lätt industri – som historiskt kännetecknats av begränsad hyrespotential men hög stabilitet. I tillägg till den direktägda fastighets­ portföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresse ­ företag i syfte att nå marknader där bolaget saknar egen närvaro men som bedömts vara attraktiva ur ett aktieägarperspektiv. Bolaget har byggts upp från grunden och verksamheten har kännetecknats av god lönsam ­ het och positivt kassaflöde. Såväl styrelse som personal är aktieägare i Sagax. Sagax har inga visioner eller andra mål än att skapa en god risk ­ justerad avkastning åt aktieägarna och att säkerställa att bolagets kredit ­ givare inte utsätts för högre risk än vad som utlovats. För Sagax är förvaltningsresultat och kassaflöde inte en följd av strategin – det är strategin. VERKSAMHETEN 2025 Under 2025 ökade hyresintäkterna med 8 % och driftnettot med 6 %. I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 1,8 % exklusive valuta­ effekter. Den marginella ökningen förklaras av redan höga uthyrnings ­ grader i kombination med låg indexering. På Sagax marknader, viktade efter fastighetsportföljens sammansättning, uppgick inflationen till 0,9 %. Den reala hyrestillväxten var således positiv, om än marginell. Överskottsgraden var fortsatt hög och uppgick till 83 %. Sagax redovisade en marginell förändring av nettouthyrningen (–0,2 % av bolagets hyresvärde). Uthyrningsgraderna var fortsatt höga och uppgick till mellan 94 och 100 % i samtliga marknadssegment, med ett genomsnitt om 96 %. Efterfrågan på Sagax lokaler var generellt stabil, med en viss förstärkning mot slutet av året. Bolagets uthyrningskapacitet var fortsatt god; årets inflyttningar motsvarade ett hyresvärde om 207 miljoner kronor, eller 3,6 % av bolagets totala hyresvärde. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 188 miljoner kronor, motsvarande 3,5 % av hyresintäkterna, vilket är något lägre än föregående år. Förvaltningsresultatet från joint venture och intresse­ företag ökade med 11 %. Förvaltningsresultatet för 2025 uppgick till 4 442 miljoner kronor, motsvarande 12,38 kronor per A ­ och B­aktie, en ökning med 4 % jäm ­ fört med föregående år. Det är det högsta förvaltningsresultatet i bolagets historia, trots låg indexuppräkning och refinansiering av obligationslån till högre räntenivåer än tidigare. Därutöver medförde en starkare krona en negativ effekt på förvaltningsresultatet om –80 miljoner kronor till följd av att cirka 80 % av Sagax hyresintäkter är i euro. FINANSIELLA MÅL Sagax har under lång tid haft två finansiella mål: att avkastningen på eget kapital ska uppgå till lägst 15 % per år över en femårsperiod och att förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie ska öka med minst 15 % per år. Avkastningen på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 14 % per år under de senaste fem åren. Förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie ökade med 4 % under 2025, vilket innebär att det har ökat med i genom ­ snitt 15 % per år under den senaste femårsperioden. I absoluta tal mot ­ svarar detta att förvaltningsresultatet har ökat med 2 053 miljoner kronor sedan 2020, vilket innebär en uppgång om 86 %. De finansiella målen fastställdes 2013 och har varit oförändrade sedan dess. För att sätta dem i perspektiv rapporterade Sagax ett förvaltnings ­ resultat om 521 miljoner kronor för 2013, motsvarande 12 % av det för ­ valtningsresultat som prognostiseras för 2026. Belåningsgraden uppgick vid utgången av 2013 till 60 %, att jämföra med 44 % i dag. Fastighets­ portföljen uppgick då till 10,8 miljarder kronor, vilket är mindre än vad Sagax har investerat under de senaste två åren. Om prognosen för förvaltningsresultatet 2026 infrias innebär det att Sagax sedan målen fastställdes uppnått en genomsnittlig årlig tillväxttakt (CAGR) om 18,6 %. Sedan 2013 har bolaget nått målet om minst 15 % ökning av förvaltningsresultatet per aktie under 10 av de 12 åren. Marknadsdynamiken har förändrats avsevärt under de senaste 12 åren. Marknaden har professionaliserats och ägandet inom Sagax mark ­ nadssegment har konsoliderats. Avkastningskraven och riskpremierna har sjunkit. Samtidigt har bolagets riskprofil förändrats i grunden. Till följd av att bolaget under lång tid har uppnått sina finansiella mål är Sagax 2026 ett väsentligt större företag med en mer konservativ kapitalstruktur än när målen fastställdes. För att ge aktieägarna en tyd ­ ligare bild av vad bolaget bedömer vara möjligt att uppnå under de när ­ maste åren är det därför lämpligt att nu justera målen. Bolaget är väl medvetet om att den geopolitiska och makroekono ­ miska osäkerheten för närvarande är exceptionellt hög, vilket gör det svårare än vanligt att bedöma utvecklingen på medellång sikt och där ­ med att fastställa finansiella mål. Trots det anser bolaget att aktieägarna är betjänta av att känna till vilka mål Sagax avser att arbeta mot. För perioden 2026–2030 bedöms bolaget, givet rådande förutsätt ­ ningar och det vi känner till, kunna uppnå en avkastning på eget kapital om 12 % per år. Vidare bedöms Sagax ha förutsättningar att öka förvalt­ ningsresultatet per A ­ och B­aktie med 5–10 % per år under samma period. Intervallet innebär att tillväxten kan variera mellan enskilda år, men att utfallen förväntas ligga inom spannet. Mot ovanstående bak ­ grund har följande finansiella mål fastställts: ■ Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden 2026–2030. ■ Ökning av förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie om 5–10 % per år över perioden 2026–2030. FINANSIELL STÄLLNING Vid utgången av 2025 var Sagax finansiella ställning god och samtliga av styrelsens riskbegränsningar uppfyllda. Belåningsgraden uppgick till 44 % (mål: högst 50), räntetäckningsgraden till 4,6 gånger (mål: lägst 3,0) och nettoskulden i förhållande till EBITDA till 5,8 gånger (mål: högst 8,0). De räntebärande skulderna uppgick till 38 646 miljoner kronor, en ökning med 3 512 miljoner kronor under året, huvudsakligen till följd av investeringar om 7 299 miljoner kronor. Valutakursförändringar påver ­ kade skulderna med –1 975 miljoner kronor till följd av att den svenska kronan stärktes mot euron. Eftersom 92 % av skulderna är i euro påver ­ kas skuldsättning och belåningsgrad av valutakursrörelser: en starkare krona minskar skulden i kronor och en svagare ökar den. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse ­ kapital uppgick till 3 641 miljoner kronor. Den räntebärande netto skulden uppgick till 27 700 miljoner kronor och nettoskulden i förhållande till Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt VD HAR ORDET ===== SIDA 7 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 7 EBITDA var i princip oförändrad (5,8 gånger). Likviditeten var fortsatt god. Per 31 december 2025 uppgick outnyttjade kreditfaciliteter till 6 480 miljo­ ner kronor efter avdrag för back­up­faciliteter för certifikat program. Samtliga skulder som förfaller till betalning under 2026 åter betalades i februari 2026. Moody’s bekräftade under 2025 Sagax rating om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget bedömer att nyckeltalen förblir stabila och att ratingen kvarstår oförändrad under 2026. OPERATIONELL RISK Bolagets operationella riskprofil fortsatte att utvecklas positivt under 2025. Under de senaste fem åren har antalet hyresavtal stigit från 1 813 till 2 697, motsvarande en ökning med 49 %. Vid utgången av 2025 var 93 % av kontrakterad årshyra hänförlig till 2 692 hyresavtal där hyresvärdet för varje enskilt avtal understeg 1 % av bolagets årshyra. Inget hyresavtal översteg 2 % av den sammanlagda årshyran. Intäktsdiversifieringen har därmed stärkts och enskilda hyres ­ avtal får en allt mindre påverkan på Sagax resultat och ställning. Vid årets utgång omfattade Sagax fastighetsportfölj drygt 5 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar area och fler än 1 000 fastigheter, vilket innebär att exponeringen mot enskilda fastigheter är relativt begränsad. En framgångsrik investeringsverksamhet kommer att bidra till fortsatt diversifiering. INVESTERINGSVERKSAMHETEN Bolaget driver kontinuerligt två parallella affärsprocesser: förvaltnings ­ verksamhet och investeringsverksamhet. Förvaltningsverksamheten har behandlats ovan, men det är viktigt att understryka att en kompetent och framgångsrik förvaltning är en grundläggande förutsättning för en lön ­ sam investeringsverksamhet. Brister i förvaltningen kan inte kompen­ seras genom ökad investeringsaktivitet. Aktieägarna har valt att låta två tredjedelar av förvaltningsresultatet samt värdeförändringar kvarstå i bolaget för att möjliggöra nya investe ­ ringar. Investeringsverksamheten är därmed central för Sagax långsik ­ tiga värdeskapande. Under 2025 genomfördes 28 investeringar om totalt 4,7 miljarder kronor, i genomsnitt ett förvärv varannan vecka. Under de senaste två åren har 12,5 miljarder kronor investerats i fastighetsportföljen. Därutöver investerade Sagax 1,4 miljarder kronor i det belgiska fastig­ hetsbolaget Retail Estates, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. Retail Estates fokuserar på så kallade Retail parks i Nederländerna och Belgien. Bolaget äger och förvaltar mer än 1,2 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar area omfattande fler än 1 000 lokaler. Uthyrningsgraden uppgick till 98 % vid årsskiftet, i nivå med de senaste 15 åren. Fastighets­ portföljen har ett marknadsvärde om 2,1 miljarder euro med en direkt­ avkastning om 6,6 %. Bolaget har mer än fördubblat fastighetsportföljen under de senaste tio åren och avser att fortsätta expandera, bland annat i Frankrike. Bolaget bedöms ha goda förutsättningar att fortsätta utveck ­ las positivt och skapa värde. Per årsskiftet uppgick Sagax ägarandel till 12,9 %, vilket gjorde Sagax till bolagets största aktieägare. Därefter har ägarandelen ökats till 16,9 %. PROGNOS FÖR 2026 Prognosen för förvaltningsresultatet 2026, som publicerades i boksluts ­ kommunikén för 2025, uppgår till 4 500 miljoner kronor, baserat på verk ­ samheten, räntenivåer och valutakurser vid avgivandet av prognosen. Prognosen innebär en marginell ökning jämfört med utfallet för 2025. För att underlätta aktieägarnas tolkning av resultatutvecklingen kan följande resultateffekter särskilt framhållas (samtliga resultateffekter är angivna i förhållande till utfallet 2025): Förvärv: Helårseffekten av de förvärv som genomfördes under 2025 och de förvärv som pressmeddelats före den 9 februari 2026, då ovanstå ­ ende prognos publicerades, samt utdelning på innehavet i Retail Estates bedöms sammantaget bidra med cirka 230 miljoner kronor i förvalt ­ ningsresultat. Indexering av hyror: Till följd av låg inflation är effekten av hyres indexering begränsad under 2026. Indexeringen beräknas bidra med cirka 60 miljoner kronor, motsvarande 1 % av hyresintäkterna. Tillkommande vakanser i Finland: Resultatet för 2026 belastas med cirka 120 miljoner kronor till följd av ökade vakanser i Finland. Den enskilt största vakansen avser en fastighet i Uleåborg som motsvarar cirka 80 miljoner kronor i hyresvärde. Vakansen uppstod efter att en hyresgäst lämnat fastigheten efter mer än 20 år. Fastigheten omfattar stora markområden och har god elförsörjningskapacitet, vilket gör den väl lämpad för datacenterverksamhet. Sagax avser att i samarbete med en specialiserad partner genomföra en omfattande ombyggnation för detta ändamål. Projektet innebär att fastigheten inte förväntas generera intäk ­ ter under 2026. Återstående vakanser i Finland är huvudsakligen belägna i Helsingfors samt i universitetsstäder. Dessa bedöms vara av mer tradi­ tionell karaktär och hanteras inom ramen för ordinarie uthyrningsarbete. Även om lokalerna förväntas hyras ut på nytt bedöms resultateffekten under 2026 att bli begränsad, då tillträden sannolikt sker sent under året eller under 2027. Tillkommande vakanser i Sverige: Resultatet belastas även av cirka 50 miljoner kronor i vakanser i Sverige, huvudsakligen hänförliga till Sätra i Stockholms stad och Jordbro söder om Stockholm. Lokalerna bedöms vara attraktiva. I likhet med vakanserna i Helsingfors väntas dock resultateffekten under 2026 bli marginell, då tillträden bedöms ske sent under året eller under 2027. Valutaeffekter: Bolaget räknar slutligen med en negativ resultat­ effekt om cirka 90 miljoner kronor till följd av att den funktionella valutan, svenska kronor, förväntas vara starkare mot euron under 2026 jämfört med 2025. Sammantaget innebär ovanstående att den underliggande verk ­ samheten utvecklas stabilt, men att resultatnivån för 2026 dämpas av en tillfälligt förhöjd vakansnivå. Det bör understrykas att de tillkom ­ mande vakanserna saknar inbördes koppling. Vakanserna i den svenska verksamheten är oberoende av utvecklingen i Finland, och avflytt ­ ningen i Uleåborg har inget samband med den tillkommande vakansen i Helsingfors. Händelserna sammanfaller i tiden men är separata och icke­korrelerade. Situationen medför en period av hög arbetsbelastning för förvalt ­ ningsorganisationen. Sagax har dock en väl dimensionerad organisation med tillräckliga resurser och kompetens för att driva uthyrningsarbetet på ett strukturerat sätt. TACK Bolagets goda resultatutveckling och utgångsläge inför framtiden är resultatet av många utomordentliga insatser från duktiga och hängivna kolleger. Jag vill därför å styrelsens och aktieägarnas vägnar framföra ett varmt tack till alla Sagax medarbetare. Tack för ert förtroende. Stockholm i april 2026 David Mindus Verkställande direktör Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt VD HAR ORDET ===== SIDA 8 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 20258 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Affärsidé, mål och strategier 9 Sagax utveckling 11 Marknadsöversikt 12 Sagax fastighetsbestånd i sammandrag 17 Marknadssegment Sverige 24 Marknadssegment Finland 26 Marknadssegment Frankrike 28 Marknadssegment Benelux 30 Marknadssegment Spanien 32 Marknadssegment Tyskland 34 Marknadssegment Danmark 35 Fastighetsbeståndets marknadsvärde 36 Finansiering 39 Joint venture och intresseföretag 44 Aktuell intjäningsförmåga 48 Risker och riskhantering 50 Aktien och ägarna 54 Organisation och medarbetare 58 Flerårsöversikt 60 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 9 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 9 Affärsidé, mål och strategier AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets ­ mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax hade 2025 följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter i regioner med stabil befolkningstillväxt och ett diversifierat näringsliv samt fokuserar på att uppnå hög löpande direktavkastning och starka kassaflöden. Bolaget eftersträvar långa kundrelationer med välrenommerade och kreditvärdiga hyresgäster. Finansiella mål Utfall 2025 Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 10 % 14 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 4 % 15 % STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt­ utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvudsak­ ligen efter att uthyrning avtalats. För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möjligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kompletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även indirekt i fastigheter genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångsrikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att sam­ arbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt ­ ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på nästa sida visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 3 6 9 12 15 20252024202320222021 0 6 12 18 24 30 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20252024202320222021 Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 10 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202510 Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte ­ och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke ­säkerställda obligationslån i euro. Sagax finan ­ sierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam­ aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie och har rätt till maximalt 35 kronor per aktie av eget kapital. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning sam ­ tidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit­ värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings ­ och lokal­ anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings ­ tillväxt och ett diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra ­ tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem ­ pel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete är en naturlig del i verksamheten och bidrar till att kunna uppnå företagets övergripande mål. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel i fråga om syfte och har såle ­ des inte föreskrivit något annat syfte i bolagsordningen än att ge vinst till fördelning mellan aktieägarna, se 3 kap. 3 § ABL. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bola ­ get uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Hållbarhetsarbetet inkluderar bland annat att minska klimat­ påverkan genom minskad energianvändning i fastighetsbeståndet, miljöcertifieringar och investeringar i solceller. Bolagets utveckling är beroende av kompetenta och engagerade medarbetare. Sagax strävar efter att erbjuda attraktiva arbetsvillkor och god arbetsmiljö, har ett incitamentsprogram för samtliga medarbetare samt uppmuntrar medarbetarnas kompetensutveckling. Sagax arbetar för att motverka korruption. Bolaget har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på bolagets hemsida och en upp ­ förandekod för leverantörer. Sagax redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards 2021. Sagax följer Global Compacts tio principer och har identifierat vilka av FN:s globala mål som är relevanta för Sagax och där bolaget kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Sagax mål om minskning av koldioxid­ utsläppen har validerats och godkänts av Science Based Targets initiative. Sagax har genomfört en analys av klimatrisker i fastighetsbeståndet och rapporterar med utgångspunkt i ramverket Task force on Climate ­ related Financial Disclosures (TCFD). Sagax följer utvecklingen av EU:s nya hållbarhetsdirektiv Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och dess påverkan på Sagax hållbarhetsrapportering. I enlighet med 6 kap. 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredo ­ visningen avskild rapport som återfinns på sidorna 124–145. Fastigheternas marknadsvärde och area Marknadsvärde Uthyrningsbar area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 2025202420232022202120202019201820172016 0 15 000 30 000 45 000 60 000 75 000 90 000 Uthyrningsbar area Marknadsvärde Förvaltningsresultat och kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 2025202420232022202120202019201820172016 Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 11 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 11 Sagax utveckling 2020 Förvaltningsresultatet upp - gick till 2,4 miljarder kro - nor. Sagax installerade 13 solcellsanläggningar och miljöcertifierade 8 fastigheter. Ett nytt joint venture tillsammans med NP3 Fastigheter AB etablerades. 2021 Förvaltningsresultatet ökade 17 % och uppgick till 2,8 miljarder kronor. Sagax emitterade samman lagt obligations- lån om 1 000 miljoner euro på den europeiska kapitalmarknaden inom ramen för EMTN- programmet. 2018 3,4 miljarder kronor netto investerades. Moody´s Investors Ser- vice höjde Sagax rating till Baa3 med ”stable outlook”. Sagax gav ut sitt första obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapital marknaden inom ramen för ett nytt EMTN- program. 2017 1,7 miljarder kronor netto investerades. 80 % av investeringarna skedde utomlands. Belåningsgraden sjönk till 50 %. Bolaget åsattes en rating om Ba1 med ”posi- tive outlook” av Moody´s Investors Service, ett steg under Investment Grade. 2016 2,8 miljarder kronor netto investerades. Totalt 3,7 miljarder kronor in- vesterades, varav hälften i Finland. De första fastig- heterna i Neder länderna förvärvades. Stam aktier av serie D emitterades för första gången. 2019 Förvaltningsresultatet uppgick till 2,0 miljarder kronor. 2,1 miljarder kronor nettoinvesterades, varav 2,8 miljarder kro- nor avsåg fastighetsför - värv. 97 % av förvärven skedde utomlands. Sagax öppnade kontor och gjorde de första fastighetsförvärven i Spanien. 2022 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,3 miljarder kronor. Sagax öppnade kontor i Tyskland. Outnyttjade kreditfaci - liteter uppgick till 9,4 miljarder kronor. Sagax har 35 solcellsanlägg - ningar som under 2022 producerade 8,3 GWh. 2023 Förvaltningsresultatet uppgick till 3,9 miljarder kronor och 5,9 miljarder kronor nettoinvesterades. Moody´s Investors Ser- vice höjde Sagax rating till Baa2 med ”stable outlook”. Två riktade nyemissioner som tillförde Sagax 4,2 miljarder kronor genomfördes. 2024 Förvaltningsresultatet ökade 11 % och uppgick till 4,3 miljarder kronor. 6,7 miljarder kronor netto- investerades varav 3,8 miljarder kronor i Frank- rike. Sagax emitterade ett grönt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapital - marknaden inom ramen för EMTN-programmet. 2025 Hyresintäkterna ökade 8 % och uppgick till 5,4 miljarder kronor. 1,4 miljarder kronor inves- terades i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. Sagax öppnade kontor i Danmark. Sagax har 98 solcellsanläggningar som under 2025 produ - cerade 24,5 GWh. Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 2025202420232022202120202019201820172016 Mkr Eget kapital Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 3 6 9 12 15 20252024202320222021 0 6 12 18 24 30 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Sagax B-aktie under perioden 2016–2025 Kr 0 50 100 150 200 250 300 350 400 20252020 2021 2022 2023 20242019201820172016 Sagax aktiekurs Carnegie Real Estate Index Källa: Modular Finance AB Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 12 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202512 BAKGRUND Sagax har idag verksamheter i Sverige, Finland, Frankrike, Benelux (Nederländerna och Belgien), Spanien, Tyskland och Danmark. Verk ­ samheterna i Sverige och utomlands bidrar till både tillväxt och minskad specifik risk genom ökad diversifiering. Sagax verksamheter är huvud ­ sakligen koncentrerade till större regioner såsom Stockholm, Helsingfors, Paris, Madrid, Barcelona, Eindhoven samt Randstad ­området, den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna omfattande Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. Dessa regioner kännetecknas av stabil befolkningstillväxt samt ett diversifierat näringsliv. Som fastighetsbolag exponeras Sagax mot förändringar på markna ­ den för uthyrning av lokaler. Bolaget har hög ekonomisk uthyrningsgrad, 96 %, samt jämna avtalsförfall vilket innebär att exponeringen mot för ­ ändringar på hyresmarknaden är balanserad den närmaste framtiden. Den största exponeringen mot hyresmarknaden återfinns i Stockholm, Paris och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för lång­ siktig tillväxt. Sagax exponeras även mot investeringsmarknaden vid förvärv och avyttringar av fastigheter. Marknaden för fastighetsinvesteringar påver ­ kas i stor utsträckning av förutsättningarna på kreditmarknaden och de allmänna konjunkturutsikterna. STARKA FUNDAMENTA I SAGAX REGIONER Sagax investerar i mogna marknader med hög bruttoregionalprodukt (BRP) per capita. Generellt har större regioner uppvisat en högre ekono ­ misk tillväxt, starkare sysselsättningstillväxt och högre befolkningstill ­ växt än mindre regioner. Större regioner har mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher och ett större utbud av kultur, handel och utbildning. Det finns även ett samband som visar att större regioner (mätt som BRP) är rikare (mätt som BRP per capita), se diagram på nästkommande sida. Majoriteten av de regioner som Sagax investerar i har en högre BRP per capita än genomsnittet inom EU. Sedan år 2000 har BRP ­tillväxten i dessa regioner varit högre än snittet för EU. En viktig faktor för en regions tillväxt är befolkningens utbildnings ­ nivå. Tillgången till universitet och högskolor påverkar den regionala tillväxten och regioner med hög utbildningsnivå tenderar också att upp­ visa en mer varierande branschstruktur med tydligare fokus på kunskaps­ intensiva sektorer. Enligt Eurostat var 65 % i åldersgruppen 25–34 år i Stockholm högskoleutbildade 2024, en ökning med 62 % sedan år 2000. I Helsingfors var andelen högskoleutbildade i samma åldersgrupp 45 %, i Paris 69 %, i Randstad inklusive Eindhoven 55 %. I Barcelona var andelen högskoleutbildade 25–34 ­åringar 58 % och i Madrid uppgick andelen högskoleutbildade till 59 %. Den genomsnittliga andelen hög ­ skoleutbildade i EU uppgick till 44 % och till 57 % i Sagax regioner. DRIVKRAFTER FÖR EKONOMISK TILLVÄXT En kombination av ekonomisk tillväxt och hög BRP samt små utbuds ­ förändringar gynnar efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri. På Sagax huvudsakliga marknader överstiger befolkningstillväxten genom­ snittet i EU. Mellan åren 2000 och 2025 ökade befolkningen i Sagax marknader med i genomsnitt 23 % jämfört med 5 % för hela EU. I takt med att befolkningen växer ökar efterfrågan generellt sett på bostäder, kontorsarbetsplatser och handelslokaler. Detta leder till att befintliga lager ­ och industrifastigheter tas i anspråk för andra ändamål. Samtidigt som utbudet av befintliga industri ­ och lagerlokaler minskar är nyproduktionen av den typen av lokaler begränsad. Större regioner har som regel högre ekonomisk, befolknings- och sysselsättningstillväxt än mindre regioner. De har även mer utvecklade ekonomier med ett mer diversifierat näringsliv vilket medför lägre risk för långvariga vakanser i fastighetsbeståndet. Marknadsöversikt Årlig nominell BRP-tillväxt 2000–2025 i genomsnittÅrlig nominell BRP-tillväxt 2001–2025 i genomsnitt 0 1 2 3 4 5 EUBarcelonaMadridRandstad & Eindhoven HelsingforsParisStockholm % BRP-tillväxt Källa: Oxford Economics Nominell BRP per capita 2025Nominell BRP per capita 2025 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 EUBarcelonaMadridRandstad & Eindhoven HelsingforsParisStockholm Euro BRP per capita 2025 Källa: Oxford Economics Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 13 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 13 Regionernas utveckling 2000–2025 Årlig befolkningstillväxt Befolkningstillväxt Befolkningstillväxt, tusental invånare BRP per capita  2025, euro Årlig real BRP-tillväxt Real BRP-tillväxt Stockholm 1,3 % 36 % 660 77 647 2,7 % 93 % Paris 0,5 % 12 % 1 376 73 873 1,4 % 40 % Helsingfors 1,0 % 29 % 402 61 920 1,3 % 40 % Randstad + Eindhoven 0,7 % 19 % 1 508 72 597 1,7 % 52 % Madrid 1,2 % 34 % 1 820 46 636 2,2 % 74 % Barcelona 0,9 % 25 % 1 212 39 373 0,5 % 13 % Genomsnitt för EU 0,2 % 5 % 23 014 41 745 1,4 % 42 % Källa: Oxford Economics Bruttoregionalprodukt (BRP) och BRP per capita 2025 BRP miljoner euro 200 000 250 000 300 000 150 000 100 000 50 000 0 70 000 80 000 90 000 100 00060 00050 00040 00020 00010 000 30 000 Marseille Köln Rom Bologna Oslo Sankt Gallen Prag Wien Bergen Venedig Warsawa Düsseldorf Darmstadt LyonBarcelona Madrid Berlin Karlsruhe MünchenParis Hamburg Köpenhamn Stockholm Bern Lausanne Cork Zürich Basel Luxemburg Luzern Bryssel Helsingfors Antwerpen Stuttgart Randstad och Eindhoven Dublin London Reading Milano Genomsnitt för EU avseende BRP per capita 41 745 euro BRP euro per capita Källa: Oxford Economics Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 14 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202514 Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges lokala arbetsmarknader 2000–2025Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sveriges lokala arbetsmarknader 2001–2025 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 500 000 –0 – 150 000 % Antal invånare 150 000 – 250 000 250 000 – 300 000 300 000 – 500 000 99 % Sagax 0 % Sagax 1 % Sagax 96 %Sagax 3 %Sagax 0 % Antal invånare Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Källa: SCB och Savills Årlig procentuell befolkningstillväxt i Nederländernas regioner 2000–2025Årlig procentuell befolkningstillväxt i Nederländernas regioner 2001–2025 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1 000 000 –0 – 250 000 % Antal invånare 39 % Sagax 12 % Sagax 25 % Sagax 20 %Sagax 19 %Sagax 24 % 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 Antal invånare Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Källa: Oxford Economics och Savills Årlig procentuell befolkningstillväxt i Spaniens regioner 2000–2025Årlig procentuell befolkningstillväxt i Spaniens regioner 2001–2025 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1 000 000 –0 – 250 000 % Antal invånare 95% 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 Sagax 0 % Sagax 2 % Sagax 84%Sagax 11 %Sagax 3% Antal invånare Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Källa: Oxford Economics och Savills Årlig procentuell befolkningstillväxt i Frankrikes regioner 2000–2025Årlig procentuell befolkningstillväxt i Frankrikes regioner 2001–2025 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1 000 000 –0 – 250/uni00A0000 % 78 % 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 – 1 000 000 Sagax 1 % Sagax 8 % Sagax 73 %Sagax 5 %Sagax 13 % Antal invånare Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Källa: Oxford Economics och Savills Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands lokala arbetsmarknader 2000–2025Årlig procentuell befolkningstillväxt i Finlands lokala arbetsmarknader 2001–2025 –0,8 –0,6 –0,4 –0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 500 000 –0 – 100 000 % 90 % 100 000 – 150 000 150 000 – 200 000 200 000 – 500 000 Sagax 3 % Sagax 1 % Sagax 57 %Sagax 33 %Sagax 6 % Antal invånare Befolkningstillväxt Andel av Sagax hyresvärde Källa: Statistikcentralen och Savills Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 15 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 15 INVESTERINGSMARKNADEN Lager­ och logistikfastigheter har tidigare utgjort ett av de mindre seg ­ menten på fastighetsmarknaden. Intresset för fastighetsinvesteringar med stabila kassaflöden har ökat under de senaste åren, vilket har gjort att lager­ och logistikssegmentet under 2025 utgjorde 20 % (21 %) av transaktionsvolymen i Europa. Efterfrågan på investeringar inom lager ­ och industrisegmentet har också ökat till följd av förändringar av kon ­ sumtionsmönster bland hushåll samt e ­handelns ökande marknadsandel inom detalj handeln. Relativt få investerare är specialiserade på lager ­, industri ­ och logistikfastigheter även om intresset för investeringar inom segmentet har ökat markant under de senaste åren. En stor del av utbudet utgörs av brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även äger fastigheten. Sagax strategi är att växa genom förvärv av fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna. Transaktionsmarknaden Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är bland annat det allmänna konjunkturläget samt tillgången till eget kapital, lånefinansiering och ränteläget. Totalt omsattes kommersiella fastig­ heter till ett värde om cirka 183 miljarder kronor i Sverige under 2025. Som en jäm förelse uppgick transaktionsvolymen till cirka 152 miljarder kronor under 2024 och till cirka 106 miljarder kronor under 2023, det svagaste transaktionsåret sedan 2013. Andelen strukturaffärer sett till total transaktionsvolym ökade under 2025 jämfört med 2024. Cirka 18 % av den totala transaktionsvolymen 2025 utgjordes av strukturaffärer. Under 2024 och 2023 uppgick andelen till 6 % respektive 10 %. Utländska investerare svarade för 31 % (14 %) av den totala transak ­ tionsvolymen i Sverige, motsvarande cirka 57 (22) miljarder kronor. Värt att notera är att utländska investerare varit nettoköpare för nionde året i rad, vilket innebär att förvärvsvolymen överstiger försäljningarna. 71 % av Sagax fastighetsvärden återfinns i Sverige, Finland och Frankrike, tre marknader med ett tydligt intresse från internationella investerare. Transaktionsvolymen för lager ­ och industrifastigheter i Sverige uppgick till 40 (25) miljarder kronor under 2025 varav utländska inves ­ terare svarade för 23 %, vilket är i linje med 2024 och lägre än under 2023 då utländska investerare stod för 54 %. I Finland uppgick transaktionsvolymen till 4,4 (2,2) miljarder euro varav lager­ och industrifastigheter utgjorde 0,6 (0,7) miljarder euro, i Frankrike till 17,4 (14,8) miljarder euro respektive 3,8 (4,6) miljarder euro, i Neder länderna till 14,0 (11,4) miljarder euro respektive 3,8 (3,3) miljarder euro, i Spanien till 17,9 (13,7) miljarder euro respektive 1,4 (1,5) miljarder euro, i Belgien till 3,9 (4,2) miljarder euro respektive 1,2 (1,2) miljarder euro, i Tyskland till 31,3 (32,9) miljarder euro, res­ pektive 5,1 (6,7) miljarder euro och i Danmark till 9,6 (7,0) miljarder euro respektive 1,3 (1,8) miljarder euro. Direktavkastningskravet för så kallade ”prime” lager­ och industrifastig heter var stabilt i de flesta europeiska länder under 2025. Under fjärde kvartalet 2025 bedömdes direkt avkastningskravet i Sverige uppgå till 4,70–4,90 % (4,90–5,10 %). Direkt avkastningskravet "prime" avser nyproducerade eller moderna logistik­ och industrianläggningar om minst 5 000 kvadratmeter i fram ­ stående logistiklägen med hyresgäster som tecknat långa hyresavtal. Under samma kvartal bedömdes direktavkastningskravet i Sverige för mindre lager­ och industrifastigheter, med en area mellan 2 000 och 5 000 kvadratmeter, uppgå till 5,80–6,30 % (6,00–6,50 %). För fastig heter om minst 5 000 kvadratmeter uppgår direktavkastningskraven i Finland till 5,25 % (5,25 %), i Frankrike till 4,75 % (4,75 %), i Nederländerna till 5,00 % (4,75 %), i Belgien till 4,70 % (5,00 %), i Spanien till 4,80 % (4,80 %), i Tyskland till 4,40 % (4,40 %) och i Danmark till 5,25 % (5,50 %). HYRESMARKNADEN FÖR LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER Diagrammen på sidan 16 illustrerar att den nominella hyresutveck ­ lingen för lager ­ och industrifastigheter i Sagax regioner endast är svagt korrelerad med hyresutvecklingen för kontor och att hyresnivån för lager­ och industrilokaler har uppvisat en låg varians sedan mätperio ­ dernas inledning. Även när det gäller uthyrningsgrad uppvisar lager ­ och industrifastig heter som regel mindre varians över tid än uthyrnings­ grader för kontors lokaler. Kombinationen av god tillväxt och små utbudsförändringar gyn ­ nar efterfrågan på lokaler inom segmentet lager och lätt industri. Hyres utvecklingen för lager ­ och industrilokaler är stabil i Stockholm, Helsing fors, Paris, Randstad och Eindhoven, Madrid och Barcelona. Städerna tillhör de europeiska marknader som bedöms ha goda förut ­ sättningar för långsiktig tillväxt. Nyproducerade lokaler Hyran för nyproducerade lokaler påverkas huvudsakligen av de fak ­ tiska produktionskostnaderna för byggnaden, kostnaden för mark samt exploatörens vinstkrav. De höga markpriserna i storstadsområdena i Europa påverkar hyresnivåerna för nyproducerade och moderna lokaler. I landsbygdsområden är hyresnivåerna relativt jämna. Transaktionsvolym lager & industriTransaktionsvolym lager & industri MEUR 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2025202420232022202120202019201820172016201520142013 Sverige Finland Frankrike Spanien Nederländerna Belgien Tyskland Danmark Källa: Savills Transaktionsvolym lager & industri i SverigeTransaktionsvolym lager & industri i Sverige Mkr % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 2025202320212019201720152013201120092007 0 10 20 30 Logistik Produktion/industri Övrigt (blandfastigheter, lättindustri, lager) Andel av total volym (%) Källa: Savills Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 16 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202516 Hyresutveckling i StockholmHyresutveckling i Stockholm Kr/kvm 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2025202320212019201720152013201120092007 Kontor Stockholm i bästa läge Kontor Stockholm Lager/industri Stockholm i bästa läge (> 5 000 kvm) Lager/industri Stockholm (> 5 000 kvm) Källa: Savills Hyresutveckling i Stockholm 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 2025202320212019201720152013201120092007 Kr/kvm Hyresutveckling i Stockholm Lager/industri Stockholm i bästa läge (2 000–4 999 kvm) Lager/industri Stockholm (2 000–4 999 kvm) Logistik/industri Stockholm i bästa läge (> 5 000 kvm) Logistik/industri Stockholm (> 5 000 kvm) Källa: Savills Hyresutveckling i Paris och Lyon Euro/kvm 0 300 600 900 1 200 1 500 2025202320212019201720152013201120092007 Kontor Paris i bästa läge Kontor Lyon i bästa läge Lager/industri Paris i bästa läge Lager/industri Lyon i bästa läge Källa: Savills Hyresutveckling i Randstad och EindhovenHyresutveckling i Randstad och Eindhoven Euro/kvm 0 100 200 300 400 500 600 700 2025202320212019201720152013201120092007 Kontor Amsterdam i bästa läge Kontor Amsterdam Lager/industri Randstad och Eindhoven i bästa läge Lager/industri Randstad och Eindhoven Källa: Savills Hyresutveckling i HelsingforsHyresutveckling i Helsingfors Euro/kvm 0 100 200 300 400 500 600 2025202320212019201720152013201120092007 Kontor Helsingfors i bästa läge Lager/industri Helsingfors i bästa läge Källa: Savills Hyresutveckling i Madrid och BarcelonaHyresutveckling i Madrid och Barcelona Euro/kvm 0 100 200 300 400 500 2025202420232022202120202019201820172016201520142013 Kontor Madrid i bästa läge Kontor Barcelona i bästa läge Lager/industri Barcelona i bästa läge Lager/industri Madrid i bästa läge Källa: Savills Befintliga lokaler Till skillnad från nyproducerade lokaler styrs hyran för befintliga lokaler av utbud och efterfrågan. Denna hyra kan variera kraftigt mellan olika geografiska lokaliseringar. I områden med höga vakanser och stort utbud på lokaler kan marknadshyran understiga nyproduktionshyran väsentligt. Den omvända situationen, där marknadshyran överstiger nyproduktions­ hyran, förkommer nästan uteslutande i storstädernas citynära anlägg­ ningar där byggbar mark saknas och det råder generell brist på moderna och ändamåls enliga lokaler. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 17 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 17 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt MARKNADSSEGMENT Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadssegmenten Sverige, Finland, Frankrike, Benelux, Spanien, Tyskland samt Danmark 1). Per balansdagen var 78 % av marknadsvärdet och 80 % av hyresvärdet hänförligt till fastig heter utanför Sverige. HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig­ hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem ­ pelvis värme eller vatten. Utanför storstäderna ombesörjer och bekostar hyres gästerna normalt även fastighetsskötsel och under håll av fastig ­ heterna, så kallade triple net ­avtal. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Sagax har en diversifierad avtalsstruktur, vilket förbättrar möjlig­ heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa ris ­ ken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyresav talens löptid och storlek. Därutöver eftersträvar Sagax en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Sagax arbetar även aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan upp ­ nås. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrningsgrad. Den 31 december 2025 omfattade Sagax fastighetsbestånd 1 043 fastigheter med en uthyrningsbar area om 5 371 000 kvadratmeter. Det årliga hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 739 respektive 5 498 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 %. Sagax fastighetsbestånd i sammandrag Fastighetsbestånd i sammandrag 2025−12−31 2025 Marknadssegment Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga  intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direkt - avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Sverige  128  947 000   15 282  16 100   1 168  1 233  95 %   1 092  4   –180  –191   915  6,0 % Finland 249 1 457 000    18 339  12 600   1 776  1 219  96 %   1 749  2   –324  –222   1 428  7 ,6 % Frankrike 329  1 184 000   14 901  12 600   1 265  1 068  96 %   1 191  4   –248  –209   948  6,5 % Benelux 167  872 000   10 276  11 800   847  971  97 %   756  10   –91  –104   675  6,8 % Spanien 133  678 000   6 811  10 100   462  682  96 %   427  3   –43  –64    387  5,9 % Tyskland 19  164 000   1 981  12 100   169  1 031  94 %   149  –   –8  –51   141  7 ,5 % Danmark1) 18  69 000   693  10 000  52  746  100 % 14  –   –2  –23   12  7 ,4 % Delsumma 1 043  5 371 000   68 283  12 700   5 739  1 068  96 %   5 378  24   –895  –167   4 507  6,5 % Ej fördelat –  –   –  –   –  –  –   –  –   –65  –12   –65  –  Totalt 1 043  5 371 000   68 283  12 700   5 739  1 068  96 %   5 378  24   –961  –179   4 442  6,5 % 1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark. Fastigheternas marknadsvärde Sverige 22 % (15 282 mkr) Finland 27 % (18 339 mkr) Frankrike 22 % (14 901 mkr) Benelux 15 % (10 276 mkr) Spanien 10 % (6 811 mkr) Tyskland 3 % (1 981 mkr) Danmark 1 % (693 mkr) Koncernens hyresvärdeKoncernens hyresvärde Sverige 20 % (1 168 mkr) Finland 31 % (1 776 mkr) Frankrike 22 % (1 265 mkr) Benelux 15 % (847 mkr) Spanien 8 % (462 mkr) Tyskland 3 % (169 mkr) Danmark 1 % (52 mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 18 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202518 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 697 hyres ­ avtal med 1 466 hyresgäster. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyresavtal i relation till koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång. Av tabellen nedan framgår att 2 692 hyres avtal hade ett hyresvärde understigande 1 % av koncernens kontrakterade årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 93 % av Sagax kontrakterade årshyra. Sagax var därutöver part i 5 hyres avtal med ett hyresvärde motsvarande 1–2 % av koncernens kontrakterade årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 7 % av Sagax kontrak ­ terade årshyra. Inget av Sagax hyresavtal hade ett årligt hyresvärde överstigande 2 % av koncernens årshyra. HYRESGÄSTER Av tabellen nedan framgår att 73 % av koncernens årshyra vid årets utgång utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster Löptider för hyresavtal Antal hyresavtal Kontrakterad årshyra Förfalloår Area, kvm Mkr Andel 2026 917  773 000  855  16 % 2027 565  733 000  731  13 % 2028 411  566 000  661  12 % 2029 236  562 000  631  11 % 2030 142  561 000  484  9 % > 2030 426  1 958 000  2 136  39 % Totalt 2 697  5 153 000  5 498  100 % Hyresduration Marknadssegment Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyres- duration, år Sverige  128  537  5,0  Finland 249  681  3,8  Frankrike 329  855  4,7  Benelux 167  339  5,5  Spanien 133  248  4,1  Tyskland 19  20  9,4  Danmark1) 18  17  12,2  Totalt/genomsnitt 1 043  2 697  4,8  1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark. som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årsh yra. De 5 största hyresgästerna är i bokstavs ­ ordning Baxterkoncernen, Groupe Colas, Metro France och Nokia samt verksamheter med statligt och kommunalt ägande. Den enskilt största hyresgästen är det franska ledande grossist ­ och distributionsbolaget Metro som svarade för 5,6 % av Sagax kontrakterade hyresintäkter vid årsskiftet. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. Livsmedels relaterad verksamhet samt fordonsrelaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %) respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres ­ gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyresförluster. De huvudsakliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % –  –  –  –  –  1–2 % 365  7  5  73  5  < 1 % 5 133  93  2 692  2  5  Totalt 5 498  100  2 697  2  5  Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % 854  16  5  176  171  7  1–2 % 625  11  8  115  78  5  < 1 % 4 019  73  1 453  2 406  3  4  Totalt 5 498  100  1 466  2 697  4  5  1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upptagna som en hyresgäst Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra Tillverkningsindustri 18 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 % Fordon 13 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Logistik 6 % IT, utveckling, utbildning 5 % Medicin, medicinteknik 5 % Produktion, fastigheter 5 % Media 3 % Stat, kommun 2 % Övrigt 14 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 19 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 19 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direktavkastningen för året i förhållande till marknadsvärdet vid årets utgång uppgick till 6,5 % (6,6 %). Fastighetsportföljens totalavkastning uppgick till 6,8 % (7,5 %). Under året uppgick den vägda inflationen till 1,1 % (1,6 %) i de marknader där Sagax är aktivt. Den reala total­ avkastningen uppgick således till 5,6 % (5,9 %). Framåtriktad direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,7 %). I diagram ­ met nedan förklaras hur den framåtriktade direktavkastningen påver ­ kats av hyresförändringar, investeringa r, avyttringar, värdeförändringar och valutaeffekter. HYRESFÖRLUSTER Sagax har historiskt redovisat låga hyresförluster, se nedan stående tabell. Under 2025 uppgick hyresförluste rna till 2,9 (4,6) miljoner kronor. Hyresförluster År Hyres- förluster, mkr Andel av  hyresintäkter, % Ekonomisk  uthyrningsgrad, % 2016 0,1  0,0 94  2017 0,1  0,0 94  2018 1,6  0,1  95  2019 2,9  0,1  95  2020 0,7  0,0 95  2021 3,2  0,1  96  2022 2,1  0,1  96  2023 5,0  0,1  96  2024 4,6  0,1  96  2025 2,9  0,1  96  Hyresgästernas nettoinflyttningHyresgästernas nettoinflyttning –1,0 –0,5 0,0 0,5 1,0 2025202420232022202120202019201820172016 Andel av hyresvärde, % Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämförs med genomsnittligt hyresvärde under året. Netto av kontrakterade årshyror för in- och avflyttade hyresgäster under året jämfört med genomsnittligt hyresvärde under året. Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning 6,7 % 0,0 % 0,0 % –0,1 % 0,0 % 0,0 % 6,6 % –0,1 % Utveckling för fastighetsportföljens framåtriktade direktavkastning 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 65 874 164 4 733 978 –439 –3 027 68 283 Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 31 december 2025 Valuta- effekt AvyttringarInvesteringar i det befintliga beståndet FörvärvOrealiserad värde- förändring Marknadsvärde förvaltnings- fastigheter 31 december 2024 Direkt- avkastning: Mkr Hyresgästernas omsättningshastighetHyresgästernas omsättningshastighet 0 1 2 3 4 5 6 2025202420232022202120202019201820172016 Andel av kontrakterad årshyra, % Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året. Kontrakterad årshyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genom - snittlig kontrakterad årshyra under året. Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgradHyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2025202420232022202120202019201820172016 %Kr/kvm 40 50 60 70 80 90 100 Hyresvärde, kr/kvm Uthyrningsgrad % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 20 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202520 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt UTHYRNINGSARBETE Under 2025 har Sagax haft en omsättningshastighet av hyres gäster om 4,0 % (4,0 %). Omsättningstakten har beräknats som kontrakterad års ­ hyra för under året avflyttade hyresgäster i relation till genomsnittlig kontrakterad årshyra under året. Hyresgästernas nettoinflyttning 2025 uppgick till −0,2 % (−0,8 %). Nettoinflyttningen har beräknats genom att nettot av kontrakterade årshyror för in ­ och avflyttade hyresgäster under året jämförts med genomsnittlig hyresvärde under året. Den ekonomiska uthyrnings graden uppgick till 96 % (96 %) vid årets utgång oc h har sedan 2014 som lägst uppgått till 94 %. Den ekonomiska uthyrningsgradens förändring Under året har vakansvärdet ökat med 218 (199) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 207 (156) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter uppgick till 48 (42) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabellen nedan. Av vakansvärdet återfanns 56 % (74 %) i Sverige och Finland. Förvärv av fastigheter med vakanser har ökat vakans värdet med 33 (20) miljoner kronor. Utgående vakansvärde har reducerats med 26 (7) m il­ joner kronor till följd av fastighets försäljningar. Utgående vakansvärde uppgick till 241 (231) miljoner kronor. Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om 285 (201) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 275 (196) miljoner kro ­ nor har sagts upp för avflyttning och hyresavtal omfattande 10 (5) miljo ­ ner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 235 miljoner kronor under 2026 och 13 miljoner kronor under 2027. Nyuthyrningar av lokaler som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 41 (43) miljoner kronor. Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 485 (389) miljoner kronor. 234 (153) miljoner kronor avser nettot av avtal som sagts upp för avflyttning, men ännu ej avflyttats och nyuthyrningar som ännu inte inflyttats. Vakanser 1 januari 2026 Marknadssegment Antal  fastigheter Hyresvärde,  mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant  area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige  128  1 168  63  5 % 947 000  47 000  5 % Finland 249  1 776  73  4 % 1 457 000  64 000  4 % Frankrike 329  1 265  47  4 % 1 184 000  47 000  4 % Benelux 167  847  29  3 % 872 000  27 000  3 % Spanien 133  462  19  4 % 678 000  20 000  3 % Tyskland 19  169  11  6 % 164 000  13 000  8 % Danmark2) 18  52  –  – 69 000  –  –  Totalt 1 043  5 739  241  4 % 5 371 000  219 000  4 % 1) Vakansvärde respektive vakansgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. 2) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark. Löptider för lämnade rabatter Förfalloår Mkr 2026 42  2027 4  2028 1  2029 1  > 2029 – Totalt 48  Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2026 26  32  134  235  2027 2  3  9  13  2028 1  5  7  28  2029 1  2  –  –  Totalt 30  41  150  275  Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec Ingående vakans respektive år 231  182  Inflyttningar –207  –156  Avflyttningar 218 199  Förändring av lämnade rabatter 8  –11  Vakansvärde, förvärvade fastigheter 33  20  Vakansvärde, avyttrade fastigheter –26  –7  Utrangering av byggnader –6  –  Valutakursförändring –9  4  Utgående vakansvärde 241 231  Uppsagt för omförhandling 10 5  Uppsagda avtal, ej avflyttat 275 196  Uthyrning, ej inflyttat –41  –43  Justerat utgående vakansvärde 485 389  FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 21 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 21 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NETTOINVESTERINGAR 2025 Sagax nettoinvesteringar i fastigheter under 2025 uppgick till 5 272 (6 683) miljoner kronor motsvarande 8 % av ingående fastighetsvärde, se diagram på sidan 22. Under den senaste femårsperioden har netto­ investeringarna i genomsnitt uppgått till 10 % av ingående fastig hets­ värde respektive år. Nettoinvesteringarna har beräknats som nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastig hetsbestånd samt avyttringar av fastigheter. Förvärv Sagax har under året förvärvat 68 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 563 000 kvadratmeter för totalt 4 733 (5 698) miljoner kronor. Det största förvärvet avsåg en portfölj av fastigheter i Danmark med en total uthyrningsbar area om 56 000 kvadrat meter. Samtliga fastigheter är fullt uthyrda till STARK, Danmarks ledande återförsäljare och distributör av byggmaterial. Uthyrningsgraden uppgår till 100 %. Avyttringar Under året har 15 (5) fastigheter till ett redovisat värde om 439 (144) miljoner kronor avyttrats. Investeringar i befintligt bestånd Sagax har under 2025 investerat 978 (1 129) miljoner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, varav 333 (635) miljoner kronor i Sverige och 404 (279) miljoner kronor i Finland. Av investeringarna i befintligt bestånd avsåg 325 (279) miljoner kronor underhåll av fastigheterna och 384 (510) miljoner kronor nyproduktion. Av investeringarna i nyproduk ­ tion avsåg 182 miljoner kronor projekt i Sverige. Därutöver investerades 198 (233) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 71 (107) miljoner kronor mot hyrestillägg. Av investeringarna i befintligt bestånd avsåg sammanlagt 70 (53) miljoner kronor i energibesparande åtgärder. Där utöver har löpande underhåll om 141 (126) miljoner kronor kostnadsförts i koncernens redovisning under 2025. Fastighetsförvärv 2025 baserat på uthyrningsbar areaFastighetsförvärv 2024, area Finland 1 % (3 900 kvm) Frankrike 27 % (152 600 kvm) Benelux 28 % (157 000 kvm) Spanien 27 % (154 100 kvm) Tyskland 6 % (32 600 kvm) Danmark 11 % (62 600 kvm) Fastighetsförvärv 2025 baserat på investerat beloppFastighetsförvärv 2024, förvärvspris Finland 3 % (133 mkr) Frankrike 25 % (1 174 mkr) Benelux 30 % (1 397 mkr) Spanien 25 % (1 181 mkr) Tyskland 6 % (307 mkr) Danmark 11 % (541 mkr) Investering i befintligt fastighetsbestånd per marknadssegment, 2025 Sverige 34 % (333 mkr) Finland 41 % (404 mkr) Frankrike 9 % (88 mkr) Benelux 12 % (115 mkr) Spanien 3 % (31 mkr) Tyskland 1 % (7 mkr) Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2025Orsak till investeringar i befintligt fastighetsbestånd, 2024 Nyproduktion 39 % (384 mkr) Nyuthyrning 20 % (198 mkr) Underhåll 33 % (325 mkr) Hyrestillägg 7 % (71 mkr) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 22 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202522 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Fem största investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under 2025 Nedan redogörs för de fem största investeringarna i det befintliga fastig­ hetsbeståndet under året. Dessa fem investeringar uppgick till samman ­ lagt 294 miljoner kronor, motsvarande 30 % av de totala investeringarna i befintligt fastighetsbestånd under året. Jakobsberg 18:19, 122 miljoner kronor Nybyggnation om 15 600 kvadratmeter lager ­ och verksamhetslokaler i Järfälla, nordväst om Stockholm. Byggnationen påbörjades under 2022 och färdigställdes under tredje kvartalet 2025. Den totala investeringen uppgick till 565 miljoner kronor och fastigheten är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. Fastigheten är fullt uthyrd. Sähkötie 10, 61 miljoner kronor Nybyggnation av 5 000 kvadratmeter lager ­ och verksamhetslokaler på Sähkötie 10 i Vanda, Finland. Byggstart skedde under 2025 och projektet beräknas färdigställas under tredje kvartalet 2026. Den totala inves ­ teringen beräknas uppgå till 87 miljoner kronor och fastigheten avses certifieras enligt BREEAM In ­Use, nivå Very Good. Per årsskiftet var 60 % av lokalerna uthyrda. Moreenikuja 2 B, 45 miljoner kronor Nybyggnation av 2 300 kvadratmeter lager ­ och verksamhetslokaler på Moreenikuja 2 i Uleåborg i norra Finland projektet beräknas färdig­ ställas under första kvartalet 2026. Den totala investeringen uppgick till 45 miljoner kronor. Fastigheten är fullt uthyrd. Bredablick 4, 36 miljoner kronor På fastigheten Bredablick 4 i Malmö uppförs en byggnad om 5 000 kvadratmeter efter en brand. Därutöver har förbättringsinvesteringar utförts på befintlig byggnad. Byggnaden avses att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver och förväntas färdigställas under första kvartalet 2026. Den totala investeringen beräknas uppgå till 75 miljoner kronor. Fastigheten är fullt uthyrd. Versterkerstraat 10, 30 miljoner kronor Nybyggnation av en lagerbyggnad med integrerade kontorsytor om 2 900 kvadratmeter i Almere utanför Amsterdam. Projektet utgjorde den andra etappen på fastigheten och färdigställdes under fjärde kvartalet 2025. Den totala investeringen uppgick till 31 miljoner kronor. Bygg ­ naden har uppförts i enlighet med BREEAM In ­Use, nivå Very Good. Fastigheten är fullt uthyrd. Pågående investeringar vid årsskiftet Sagax hade vid årsskiftet 10 pågående investeringar med en beräknad investeringsvolym överstigande 15 miljoner kronor, se tabell nedan. Vid årsskiftet hade Sagax pågående projekt med en beräknad inves ­ tering om 1 149 miljoner kronor varav 549 miljoner kronor investerats till och med 2025 och 600 miljoner kronor återstår att investera. Pågående projekt Pågående projekt med en beräknad total investering överstigande 15 miljoner kronor Fastighet/adress Kommun Segment Avseende Projektarea, kvm Beräknad investering, mkr Återstående investering, mkr Beräknat färdigställande Verkmästaren 4 Solna Sverige Nyuthyrning 17 000 225 211 2026–2029 Sähkötie 10 Vanda Finland Nybyggnation 5 000 87 26 2026 Kraichgaublick Mosbach Tyskland Nybyggnation 2 540 80 76 2026 Bredablick 4 Malmö Sverige Nybyggnation 5 000 75 11 2026 Europalaan 202–220 Hengelo Benelux Underhåll 75 000 49 49 2027 Moreenikuja 2 B Uleåborg Finland Nybyggnation 2 300 45 1 2026 Karaportti 8 Esbo Finland Hyrestillägg 16 113 31 12 2026 Irlanda 6 Les Franqueses Spanien Nybyggnation 2 000 28 27 2027 Pollaren 1 Norrköping Sverige Underhåll 30 000 19 11 2026 Domnarvet 16 Stockholm Sverige Nyuthyrning 3 985 17 3 2026 Delsumma 158 938 656 426 Pågående projekt med en beräknad total investering understigande 15 miljoner kronor 493 174 Totalt pågående projekt 31 december 2025 1 149 600 Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2021–2025Sagax nettoinvesteringar i fastigheter 2020–2024 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 20252024202320222021 %Mkr 0 4 8 12 16 20 Nettoinvesteringar, mkr % av ingående fastighetsvärden Rullande 5-årssnitt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 23 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 23 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt På fastigheten Kerketuineweg 35 i sydvästra Haag har en tillbyggnad om 3 000 kvadratmeter uppförts för butiks- och lagerlokaler. Den totala investeringen uppgick till 24 miljoner kronor. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 24 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202524 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med 947 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 168 miljoner kronor. Marknadssegment Sverige Korta fakta 2025 2024 Antal fastigheter 128  128  Uthyrningsbar area, kvm 947 000  935 000  Hyresvärde, mkr 1 168  1 147  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95  93  Antal hyresavtal 537  535  Fastigheternas marknadsvärde, mkr 15 282 15 101 Driftnetto, mkr 915  948  Direktavkastning per 31 december, % 6,0  6,1  22 % Hyresvärde 20 % 18 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % –  –  –  –  1–2 % 56  1  1  56  < 1 %  1 049  19  536  2  Totalt 1 106  20  537  2  Fastighetsbestånd i Sverige i sammandrag 2025−12−31 2025 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga  intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direkt - avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Stockholm  94  688 000  13 352 19 400 985  1 432 94 % 914  0  –164  −238 751  5,6 % Övriga Sverige 34  259 000  1 930  7 500 183  707 99 % 178  3  –17  −64 164  8,4 % Totalt Sverige 128  947 000  15 282  16 100 1 168  1 234 95 % 1 092  4  –180  −191 915  6,0 % SVERIGE Sverige är en av Sagax huvudmarknader. Av koncernens totala marknads­ värde och hyresvärde återfinns 22 % respektive 20 % i detta segment. Sagax fastighetsbestånd i Sverige omfattade 128 fastigheter med 947 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyres­ avtal till 537 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Sverige fastställdes per 31 december 2025 till 15 282 (15 101) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till −152 (–270) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om –1,0 % (–1,8 %). Under samma period var inflationen 0,3 % (0,8 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –1,3 % (–2,5 %). Av den orealiserade värdeföränd ­ ringen var 49 (–66) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –201 (–204) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde förändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 5,9 % (6,0 %) med intervallet 4,8–7,5 % (5,4–9,4 %). Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 10 20 30 40 20252024202320222021 % Segmentets andel av Sagax FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 25 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 25 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Stockholm Sagax fastighetsbestånd i Stockholmsom rådet omfattade 94 fastig heter med 688 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax fastigheter i Stockholm utgjorde 13 % av Sagax uthyrningsbara area och 17 % av kon ­ cernens hyresvärde. Sagax fastigheter i Stockholm återfinns utanför centrala Stockholm framförallt utmed de större trafikle derna som E4/E20, E18 och Nynäs­ vägen. Flertalet av fastigheterna är belägna i etablerade industriom råden som till exempel Lunda och Ulvsunda i norra Stockholm samt Älvsjö, Segeltorp, Jordbro, Årsta och Västberga i södra Stockholm. Avflyttningar, nyuthyrningar och omförhandlingar av befintliga avtal sker löpande och möjlig heterna att hyra ut vakanta lokaler bedöms som goda. Förvaltning Hyresintäkterna ökade med 6 % till 914 (866) miljoner kronor och drift­ nettot ökade med 4 % till 751 (726) miljoner kronor, främst till följd av ut hyrning, färdigställande av projekt och hyresindexering. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stockholm var 94 % (93 %) vid utgången av 2025. Sagax har under året tecknat 45 nya hyres avtal omfattande en uthyrningsbar area om 102 800 kvadratmeter och 32 hyresavtal om 61 600 kvadratmeter har omförhandlats. Under året ha r 49 hyresavtal om 58 700 kvadratmeter sagts upp för avflyttning vilket betyder att netto ut hyrningen uppgick till 44 100 kvadratmeter. Under 2025 har 290 (594) miljoner kronor investerats i befintligt fastighetsbestånd, vara v 123 (381) miljoner kronor avsåg nyproduktion. Förvärv och avyttringar Inga förvärv eller avyttringar har skett i Stockholm under året. Övriga Sverige Sagax fastighetsbestånd i övriga Sverige om fattade vid årets utgång 34 fastigheter med 259 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Sagax fastig ­ heter i övriga Sverige utgjorde 5 % av Sagax uthyrningsbara area och 3 % av koncernens hyresvärde. Förvaltning Hyres intäkterna var oförändrade och uppgick till 178 (178) miljoner kronor. Driftnettot minskade med 26 % till 164 (222) miljoner kronor, främst beroende på erhållen försäkringsersättning under 2024 om 54 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden i övriga Sverige var 99 % (97 %) vid årets utgång. Sagax har under året tecknat 1 nytt avtal omfattande en uthyrnings­ bar area om 1 700 kvadratm eter och 5 avtal om 35 400 kvadratmeter har förlängts. Inga avtal har sagts upp för avflyttning. Netto uthyrningen uppgick därmed till 1 700 kvadratmeter. Merparten av fastig heterna är uthyrda med triple net­avtal. Under 2025 har 43 (40) miljoner kronor investerats i befintligt fastig hetsbestånd. Förvärv och avyttringar Inga förvärv eller avyttringar har skett i övriga Sverige under året. Nybyggnation om 15 600 kvadrat - meter lager-, produktions- och kontorslokaler i Järfälla, nordväst om Stockholm färdigställdes under tredje kvartalet 2025. Den totala in - vesteringen uppgick till 565 miljoner kronor och fastigheten är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 26 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202526 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Finland Sagax fastighetsbestånd i Finland omfattade 249 fastigheter med 1 457 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 776 miljoner kronor. Korta fakta 2025 2024 Antal fastigheter 249  248  Uthyrningsbar area, kvm 1 457 000  1 480 000  Hyresvärde, mkr 1 776  1 923  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  95  Antal hyresavtal 681  707  Fastigheternas marknadsvärde, mkr 18 339 19 606 Driftnetto, mkr 1 428  1 457  Direktavkastning per 31 december, % 7, 6   7, 4   31 % Hyresvärde 27 %27 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % –  –  –  –  1–2 % 208  4  3  69  < 1 %  1 495  27  678  2  Totalt 1 702  31  681  2  Fastighetsbestånd i Finland i sammandrag 2025−12−31 2025 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga  intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direkt - avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Helsingfors 86  702 000  10 817 15 400 925  1 317 94 % 907  1  –175  −249 733  6,6 % Övriga Finland 163  755 000  7 522 10 000 851  1 127 97 % 842  1  –149  −197 694  9,0 % Totalt Finland 249  1 457 000  18 339  12 600 1 776  1 219 96 % 1 749  2  –324  −222 1 428  7 ,6 % FINLAND Finland är Sagax största marknadssegment, motsvarande 27 % av koncernens marknadsvärde och 31 % av totalt hyresvärde. Sagax fastig ­ hetsbestånd i Finland omfattade 249 fastigheter med 1 457 000 kvadrat ­ meter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 681 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Finland fastställdes per 31 december 2025 till 18 339 (19 606) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till −314 (90) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om –1,7 % (0,5 %). Under samma period var inflationen 0,2 % (0,7 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –1,9 % (–0,2 %). Av den orealiserade värdeföränd ­ ringen var –278 (626) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –36 (–536) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 6,8 % (6,8 %), med intervallet 5,3–14,0 % (4,3–14,0 %). Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 10 20 30 40 20252024202320222021 % Segmentets andel av Sagax FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 27 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 27 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Helsingfors Sagax fastighetsbestånd i Helsingfors inklusive de intilliggande kommu ­ nerna Esbo, Vanda, Kerava och Tusby om fattade vid årsskiftet 86 fastig ­ heter med 702 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Sagax fastig heter är främst belägna utmed ring lederna och större trafikleder. Sagax fastigheter i Helsingfors utgjorde 13 % av Sagax uthyrnings ­ bara area och 16 % av koncernens hyresvärde. Förvaltning Hyresintäkterna minskade med 3 % till 907 (933) miljoner kronor och driftnettot med 2 % till 733 (747) miljoner kronor, främst till följd av omräkningseffekter från EUR till SEK samt fa stighetsförsäljningar. Sagax har under 2025 investerat 246 (132) miljoner kronor i befintligt fastighetsbestånd. Sagax har under året tecknat 53 nya hyresavtal med en uthyrnings­ bar area om 34 500 kvadratmeter och 42 hyresavtal om 68 000 kvadrat ­ meter har förlängts. Under året har 62 hyresavtal om 50 300 kvadrat ­ meter sagts upp för avflyttning. Nettouthyrningen uppgick därmed till –15 800 kvadratmeter under 2025. Förvärv och avyttringar Under 2025 genomfördes förvärv i Helsingfors för totalt 77 miljoner kronor. 4 fastigheter med totalt 26 400 kvadrat meter avyttrades för mot ­ svarande 318 miljoner kronor under 2025. Övriga Finland Övriga Finland omfattade 163 fastig heter med 755 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och utgjorde 14 % av Sagax uthyrningsbara area och 15 % av hyresvärdet. En stor and el av fastigheterna är belägna i universitets städerna Jyväskylä, Tammerfors, Uleåborg och Åbo. Förvaltning Hyresintäkterna minskade med 3 % till 842 (866) miljoner kronor och drif t nettot med 2 % till 694 (710) miljoner kronor, främst till följd av omräkningseffekter från EUR till SEK samt fastighetsförsäljningar. Sagax tecknade 42 nya hyresavtal under 2025 med en uthyrnings ­ bar area om 19 900 kvadratmeter. 27 hyresavtal om 60 700 kvadrat­ meter har förlängts samt 53 uppsägningar för avflyttning om 85 900 kvadrat meter har mottagits. Nettout hyrningen var följaktligen –66 000 kvadrat meter. Sagax har under 2025 invester at 158 (147) miljoner kronor i befint­ ligt fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under året har 2 fastigheter omfattande 3 900 kvadratmeter uthyrnings ­ bar area förvärvats för 56 miljoner kronor. 5 fastigheter med en uthyr ­ ningsbar area om totalt 7 000 kvadrat meter avyttrades för motsvarande 32 miljoner kronor under 2025. Under fjärde kvartalet förvärvades fastigheterna Graniittitie 2 och Gneissitie 5 i Uleåborg, Finland. Fastigheterna omfattar 3 900 kvadrat - meter lager- och verksamhetslokaler och är fullt uthyrda. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 28 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202528 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Frankrike Sagax fastighetsbestånd i Frankrike omfattade 329 fastigheter med 1 184 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 1 265 miljoner kronor. Korta fakta 2025 2024 Antal fastigheter 329  310  Uthyrningsbar area, kvm 1 184 000  1 050 000  Hyresvärde, mkr 1 265  1 234  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  98  Antal hyresavtal 855  807  Fastigheternas marknadsvärde, mkr 14 901 14 515 Driftnetto, mkr 948  804  Direktavkastning per 31 december, % 6,5  6,5  22 % Hyresvärde 22 %22 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Frankrike i sammandrag 2025−12−31 2025 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga  intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direkt- avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Paris 138  639 000  9 349 14 600 777 1 215 95 % 721 3 −176 −276 548 6,0 % Övriga Frankrike 191  545 000  5 552 10 200 488 895 99 % 471 1 −71 −131 400 7 ,3 % Totalt Frankrike 329  1 184 000  14 901 12 600 1 265 1 068 96 % 1 191 4 −248 −209 948 6,5 % FRANKRIKE Frankrike är en av Sagax huvudmarknader motsvarande 22 % av mark ­ nadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 22 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig hetsbestånd omfattade 329 fastigheter med 1 184 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 855 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Frankrike fastställdes per 31 december 2025 till 14 901 (14 515) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till 68 (509) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 0,5 % (3,6 %). Under samma period var inflationen 0,8 % (1,3 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –0,3 % (2,3 %). Av den orealiserade värdeföränd ­ ringen var –98 (35) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 166 (474) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direktavkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 6,5 % (6,5 %), med intervallet 5,0–9,0 % (5,0–9,0 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % –  –  –  –  1–2 % –  –  –  –  < 1 %  1 218  22  855  1  Totalt 1 218  22  855  1  Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 5 10 15 20 25 20252024202320222021 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 29 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 29 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Paris Vid utgången av 2025 ägde Sagax 138 fastigheter med 639 000 kvadrat meter uthyrningsbar area i Paris. Sagax fastigheter i Paris­ området är belägna i eftertraktade och etablerade industri områden utmed större trafikleder som A4 och A6. Fastighets beståndet omfat ­ tade 12 % av Sagax uthyrningsbara area och 14 % av koncernens hyres­ värde. Förvaltning Hyresintäkterna ökade med 8 % till 721 (665) miljoner kronor och drift­ nettot med 7 % till 548 (511) miljoner kronor, främst till följd av fastig­ hets förvärv och hyresindexering. Sagax har under 2025 investerat 54 (99) miljoner kronor i befintligt fastighetsbestånd. Sagax har under året tecknat 64 nya hyresavtal med en uthyrnings ­ bar area om 24 800 kvadratmeter och 13 hyresavtal om 22 500 kvadrat ­ meter har förlängts. Under året har 92 hyresavtal om 50 000 kvadrat ­ meter sagts upp för avflyttning. Netto uthyrningen uppgick till –25 200 kvadratmeter under 2025. Förvärv och avyttringar Under 2025 har 13 fastigheter förvärvats i Paris för 821 miljoner kronor. Fastig heterna omfattar 93 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. 3 fastig­ heter har avyttrats med en uthyrningsbar area om 8 000 kvadrat meter för motsvarande 54 miljoner kronor. Övriga Frankrike Vid utgången av 2025 ägde Sagax 191 fastigheter med 545 000 kvadrat meter uthyrningsbar area i övriga Frankrike. Fastigheterna utgjorde 10 % av Sagax uthyrningsbara area och 9 % av koncernens hyresvärde. Fastigheterna i övriga Frankrike återfinns bland annat i universitets städer som Bordeaux, Lille, Lyon och Marseille. Förvaltning Hyresintäkterna ökade 36 % till 471 (347) miljoner kronor och drift­ nettot med 36 % till 400 (294) miljoner kronor, främst till följd av fastig ­ hetsförvärv. Sagax har investera t 34 (5) miljoner kronor i befintligt fastighets­ bestånd under 2025. Sagax har under året tecknat 6 nya hyresavtal med en uthyrningsbar area om 6 500 kvadratmeter och 1 hyresavtal om 800 kvadratmeter har förlängts. Under året har 10 avtal sagts upp för avflyttning om 13 000 kvadratmeter. Nettouthyrningen uppgick till –6 400 kvadratmeter under 2025. Förvärv och avyttringar Under 2025 har 12 fastigheter förvärvats för 353 miljoner kronor. Fastig heterna omfattar 59 600 kvadrat meter uthyrningsbar area. 3 fastigheter om totalt 10 800 kvadratmeter uthyrningsbar area avyttra ­ des för motsvarande 35 miljoner kronor under 2025. Under första kvartalet förvärvades fastigheten La Verpillière i Lyon, Frankrike. Fastigheten omfattar 4 700 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler och är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 30 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202530 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Benelux Sagax fastighetsbestånd i Benelux omfattade 167 fastigheter med 872 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 847 miljoner kronor. Korta fakta 2025 2024 Antal fastigheter 167  157  Uthyrningsbar area, kvm 872 000  708 000  Hyresvärde, mkr 847  704  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97  97  Antal hyresavtal 339  269  Fastigheternas marknadsvärde, mkr 10 276 9 264 Driftnetto, mkr 675  595  Direktavkastning per 31 december, % 6,8  6,7  15 % Hyresvärde 16 %15 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Benelux i sammandrag 2025−12−31 2025 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga  intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direkt- av kastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Randstad1) & Eindhoven 97  446 000  5 948 13 300 460 1 031 95 % 442 6 −43 −97 404 6,6 % Övriga Nederländerna & Belgien 70  426 000  4 328 10 200 387 909 99 % 314 4 −47 −111 271 7 ,2 % Totalt Benelux 167  872 000  10 276 11 80 0 847 971 97 % 756 10 −91 −104 675 6,8 % 1) Randstad är den sammanvuxna storstadsregionen i centrala Nederländerna bestående av Amsterdam, Haag, Rotterdam och Utrecht. BENELUX Segmentet Benelux svarade för 15 % av marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 15 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig­ hetsbestånd omfattade 167 fastigheter med 872 000 kvadrat meter uthyrningsbar area varav merparten av fastigheterna är belägna i Randstadområdet och Eindhoven. Vid årsskiftet uppgick antalet hyres ­ avtal till 339 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i segmentet Benelux fastställdes per 31 december 2025 till 10 276 (9 264) miljoner kronor. Den orealise ­ rade värdeförändringen i segmentet uppgick till 64 (8) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 0,6 % (0,1 %). Under samma period var inflationen 2,7 % (2,9 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –2,0 % (–2,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 98 (40) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –34 (–32) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt­ avkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 5,8 % (5,7 %), med intervallet 4,9–7,3 % (5,0–8,4 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % –  –  –  –  1–2 % –  –  –  –  < 1 %  818  15  339  2  Totalt 818  15  339  2  Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 3 6 9 12 15 18 20252024202320222021 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 31 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 31 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Randstad & Eindhoven Vid utgången av 2025 ägde Sagax 97 fastigheter belägna i Randstad och Eindhoven omfattande sammanlagt 446 000 kvadrat meter uthyr ­ ningsbar area. Sagax fastigheter i segmentet är främst belägna i etable ­ rade industriområden i anslutning till större trafikleder. Fastigheterna utgjorde 8 % av Sagax uthyrningsbara area och 8 % av hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade 3 % till 442 (431) miljoner kronor och drift nettot ökade med 3 % till 404 (391) miljoner kronor, främst beroende på fastig­ hetsförvärv och hyresindexering. Sagax har investera t 93 (44) miljoner kronor i befintligt fastighets ­ bestånd under 2025. Sagax har under året tecknat 19 nya hyresavtal med en uthyrnings­ bar area om 18 500 kvadratmeter och 11 hyresavtal om 14 900 kvadrat­ meter har förlängts. 18 uppsägningar för avflyttning har mottagits under året med en uthyrningsbar area om 17 300 kvadratmeter. Netto­ uthyrningen uppgick till 1 200 kvadratmeter under 2025. Förvärv och avyttringar Under 2025 har 1 fastighet med en uthyrningsbar area om 6 100 kvadrat­ meter förvärvats för 197 miljoner kronor. Övriga Nederländerna & Belgien Sagax fastigheter i övriga Nederländerna och Belgien omfattade 70 fastig heter med 426 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Fastig­ heterna är främst belägna utmed större trafikleder eller etablerade industri områden i Nederländerna och Belgien. Dessa fastigheter utgjorde 8 % av Sagax uthyrningsb ara area och 7 % av hyresvärdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade 45 % till 314 (217) miljoner kronor och drift­ nettot med 33 % till 271 (204) miljoner kronor, främst till följd av fastig­ hetsförvärv. Sagax har investerat 22 (45) miljoner kronor i befintligt bestånd under 2025. Sagax har under året tecknat 10 nya hyresavtal med en uthyrnings­ bar area om 10 800 kvadratmeter och 4 hyresavtal om 8 200 kvadrat ­ meter har förlängts. 7 uppsägningar för avflyttning har mottagits under året med en uthyrningsbar area om 3 400. Nettouthyrningen uppgick därmed till 7 400 kvadratmeter under 2025. Förvärv och avyttringar Under 2025 har 9 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 151 000 kvadratmeter förvärvats för 1 200 miljoner kronor. Under första kvartalet förvärvades tomträtten till fastigheten Johan van Hasseltweg 2–32 i Amsterdam, Nederländerna. Fastigheten omfattar 6 100 kvadratmeter lager- och verksamhetslokaler, och är uthyrd till 97 %. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 32 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202532 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Spanien Sagax fastighetsbestånd i Spanien omfattade 133 fastigheter med 678 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 462 miljoner kronor. Korta fakta 2025 2024 Antal fastigheter 133  124  Uthyrningsbar area, kvm 678 000  524 000  Hyresvärde, mkr 462  383  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  98  Antal hyresavtal 248  228  Fastigheternas marknadsvärde, mkr 6 811 5 485 Driftnetto, mkr 387  324  Direktavkastning per 31 december, % 5,9  6,2  8 % Hyresvärde 13 %10 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Spanien i sammandrag 2025−12−31 2025 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga  intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direkt- avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Madrid & Barcelona 106  483 000  4 770 9 900 327 677 95 % 299 1 −35 −72 266 5,8 % Övriga Spanien 27  195 000  2 041 10 500 135 692 99 % 128 2 −9 −44 121 6,4 % Totalt Spanien 133  678 000  6 811 10 000 462 682 96 % 427 3 −43 −64 387 5,9 % SPANIEN Segmentet Spanien svarade för 10 % av marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och för 8 % av koncernens hyresvärde. Sagax fastig­ hetsbestånd omfattade 133 fastigheter med 678 000 kvadratmeter uthyr ­ ningsbar area. Vid årsskiftet uppgick antalet hyresavtal till 248 stycken. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Spanien fastställdes per 31 december 2025 till 6 811 (5 485) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till 466 (155) miljoner kronor, motsvarande en värdeförändring om 7,3 % (2,9 %). Under samma period var inflationen 2,9 % (2,8 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till 4,3 % (0,1 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 118 (17) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 348 (138) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt­ avkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 6,1 % (6,3 %), med intervallet 5,3–7,5 % (5,3–7,5 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % –  –  –  –  1–2 % –  –  –  –  < 1 %  443  8  248  2  Totalt 443  8  248  2  Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 33 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 33 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Madrid & Barcelona Sagax fastighetsbestånd i storstadsområdena Madrid och Barcelona om fattade vid årets utgång 106 fastigheter med 483 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Fastigheterna i Barcelona återfinns utanför de centrala delarna och är belägna utmed större trafikleder i kring liggande kommuner som Montcada, Parets och Sant Andreu. Merparten av fastig­ heterna i Madrid är belägna utmed större trafikleder som M ­30 och M­40 och i kringliggande kommuner med etablerade industri områden som Alcalá, Coslada, Getafe och Leganés. Madrid & Barcelona utgör 9 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 6 % av hyres värdet. Förvaltning Hyresintäkterna ökade 26 % till 299 (238) miljoner kronor och drift­ nettot med 24 % till 266 (214) miljoner kro nor främst till följd av fastig­ hets förvärv och hyresindexering. Sagax har under året tecknat 40 nya hyresavtal omfattande 79 300 kvadratmeter uthyrningsbar area. 29 hyresavtal om 39 800 kvadratmeter har sagts upp under året. Inga avtal har förlängts. Nettouthyrningen upp­ gick till 39 400 kvadratmeter under 2025. Under 2025 har 25 (18) miljo­ ner kronor investerats i befintligt fastighetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under 2025 har 8 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 90 800 kvadratmeter förvärvats för 875 miljoner kronor. Övriga Spanien Sagax fastigheter i övri ga Spanien omfattade 27 fastigheter med 195 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Dessa fastigheter utgjorde 4 % av Sagax totala uthyrningsbara area och 2 % av hyresvär det. Förvaltning Hyresintäkter na ökade 9 % till 128 (117) miljoner kronor och drift nettot ökade med 10 % till 121 (110) miljoner kronor främst till följd av fastig ­ hetsförvärv samt hyresindexering. Sagax har under året tecknat 12 nya hyresavtal omfattande 17 900 kvadratmeter uthyrningsbar area. 10 hyresavtal om 13 000 kvadrat­ meter har sagts upp för avflyttning. Inga avtal har förlängts. Netto­ uthyrningen uppgick till 4 900 kvadratmeter under 2025. Under året har 6 (3) miljoner kronor investerats i befintligt fastig ­ hetsbestånd. Förvärv och avyttringar Under 2025 har 1 fastighet med en sammanlagd uthyrningsbar area om 63 400 kvadratmeter förvärvats för 306 miljoner kronor. Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Malpica 1 i Zaragoza, Spanien. Fastigheten omfattar 63 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och består av lager- och industrilokaler. Fastigheten är fullt uthyrd. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 34 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202534 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Tyskland Sagax fastighetsbestånd i Tyskland omfattade 19 fastigheter med 164 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 169 miljoner kronor. Korta fakta 2025 2024 Antal fastigheter 19  14  Uthyrningsbar area, kvm 164 000  132 000  Hyresvärde, mkr 169  150  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94  93  Antal hyresavtal 20  9  Fastigheternas marknadsvärde, mkr 1 981 1 778 Driftnetto, mkr 141  119  Direktavkastning per 31 december, % 7, 5   7, 5   3 % Hyresvärde 3 % 3 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Fastighetsbestånd i Tyskland i sammandrag 2025−12−31 2025 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga  intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direkt- avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Tyskland 19  164 000  1 981 12 100 169 1 033 94 % 149 − −8 −51 141 7 ,5 % Totalt 19  164 000  1 981 12 100 169 1 033 94 % 149 − −8 −51 141 7 ,5 % TYSKLAND I Tyskland återfinns 3 % av koncernens totala marknadsvärde och 3 % av koncernens totala hyresvärde. Sagax fastighetsbestånd omfattade 19 fastigheter med 164 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Antalet hyresavtal uppgick till 20 stycken vid årsskiftet. Sagax fastigheter i Tyskland är främst belägna i etablerade industriområden utmed större trafikleder i närhet till större städer. Förvärv och avyttringar Under 2025 har 5 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 32 600 kvadratmeter förvärvats för 307 miljoner kronor. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Tyskland fastställdes per 31 december 2025 till 1 981 (1 778) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen i segmentet uppgick till −2 (74) miljoner kronor, mot ­ svarande en värdeförändring om –0,1 % (4,4 %). Under samma period var inflationen 1,8 % (2,6 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till –1,9 % (1,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var –14 (−) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 12 (74) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt­ avkastningskrav för segmentet var per 31 december 2025 8,1 % (8,0 %), med intervallet 5,8–9,3 % (7,0–11,0 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % –  –  –  –  1–2 % 101  2  1  101  < 1 %  58  1  19  3  Totalt 159  3  20  8  Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0 1 2 3 4 20252024202320222021 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 35 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 35 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Marknadssegment Danmark Sagax fastighetsbestånd i Danmark omfattade 18 fastigheter med 69 000 kvadrat meter uthyrningsbar area. Hyresvärdet uppgick till 52 miljoner kronor. Korta fakta 2025 2024 Antal fastigheter 18  2  Uthyrningsbar area, kvm 69 000  6 000  Hyresvärde, mkr 52  12  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100  100  Antal hyresavtal 17  2  Fastigheternas marknadsvärde, mkr 693 126 Driftnetto, mkr 12  6  Direktavkastning per 31 december, % 7, 4   4,8  Fastighetsbestånd i Danmark i sammandrag 2025−12−31 2025 Geografisk fördelning Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga  intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direkt- avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Danmark 18  69 000  693 10 000 52 747 100 % 14 –  −2 −23 12 7 ,4 % Totalt 18  69 000  693 10 000 52 747 100 % 14 − −2 −23 12 7 ,4 % DANMARK Segmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark. I Danmark återfinns 1 % av koncernens totala marknadsvärde respek ­ tive koncernens totala hyresvärde. Sagax fastighetsbestånd o mfattade 18 fastigheter med 69 000 kvad ratmeter uthyrningsbar area. Antalet hyresavtal uppgick till 17 stycken vid årsskiftet. Sagax fastigheter i Danmark är främst belägna i etablerade industriområden på Jylland, Fyn och Själland i anslutning till större trafikleder. Förvärv och avyttringar Under fjärde kvartalet 2025 förvärvades 16 fastigheter med en samman­ lagd uthyrningsbar area om 62 600 kvadratmeter för 541 miljoner kronor. Marknadsvärde Marknadsvärdet på Sagax fastigheter i Danmark fastställdes per 31 december 2025 till 693 (126) miljoner kronor. Den orealiserade värde­ förändringen uppgick till 34 (–2) miljoner kronor, motsvarande en värde­ förändring om 5,2 % (–1,8 %). Under samma period var inflationen 1,9 % (1,9 %) och den reala värdeförändringen uppgick således till 3,2 % (–3,6 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 34 (–2) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Vägt direkt­ avkastningskrav var per 31 december 2025 7,4 % (7,9 %), med intervallet 7,3–8,8 % (7,3–8,8 %). Fördelning av hyresavtal i segmentet Andel av Sagax årshyra Segmentets kontrakterade årshyra Andel av koncernens kontrakterade årshyra, % Antal hyresavtal Genomsnittlig kontrakterad årshyra, mkr > 2 % –  –  –  –  1–2 % –  –  –  –  < 1 %  51  1  17  3  Totalt 51  1  17  3  1 % Hyresvärde 1 % 1 % Fastigheternas marknads- värde Uthyrningsbar area Segmentets andel av Sagax Segmentets andel av fastighetsportföljens marknadsvärdeSegmentets andel av fastighetportföljens marknadsvärde 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 20252024202320222021 % FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 36 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202536 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BAKGRUND Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt de av EU godkända IFRS® redovisningsstandarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13, värdering till verkligt värde, nivå 3. Verkligt värde motsvarar i allt väsentligt fastigheternas bedömda marknadsvärde. Marknadsvärde, enligt definitionen från International Valuation Standards Council (IVSC), är det bedömda belopp för vilket en fastighet skulle överlåtas vid värdetidpunkten mellan en välunderrättad köpare och en välunderrättad säljare i en transaktion till marknadsmässiga villkor per datumet för värderingen efter en korrekt marknadsbedömning där båda parter har agerat kunnigt, med försiktighet och utan tvång. Sagax inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastig­ heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av auktoriserade värde ­ rare från oberoende välrenommerade värderingsföretag och uppdateras kvartalsvis. MARKNADSVÄRDE Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 1 043 (983) fastig heter uppgick den 31 december 2025 till 68 283 (65 874) miljoner kronor. Fastig heternas redovisade värde ökade med 2 409 (8 813) miljoner kronor under 2025, i enlighet med tabell nedan. Nettoinvesteringarna uppgick till 5 272 (6 683) miljoner kronor eller 8 % (12 %) av ingående fastig hetsvärde. Valutakursförändringar under året har medfört att fastighetsvärdena som denomineras i euro respektive danska kronor har förändrats med −3 027 (1 567) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 164 (563) miljoner kronor. Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde samt restvärde uppgick till 5,0–17,5 % och direktavkastningskrav för restvärdes­ bedömning uppgick till 4,8–14,0 % och baseras på analyser av jäm ­ förbara transaktioner samt på individuella bedömningar avseende respektive fastighets risknivå och marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet motsvarade 7,9 % (8,0 %) respektive 8,0 % (8,1 %) för fastig­ hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,3 % (6,4 %) per 31 december 2025. Orealiserad värdeförändring Under 2025 uppgick den orealiserade värdeförändringen till 164 (563) miljoner kronor motsvarade en värdeförändring om 0,2 % (0,9 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,1 % (1,6 %) i de marknader där Sagax har verksamhet. Den reala värdeförändringen uppgick således till –0,8 % (–0,7 %). Den reala värdeförändringen har varit positiv under perioden 2013 till och med 2021 för Sagax fastig heter och negativ under perioden 2022 till och med 2025. Av den orealiserade värdeförändringen var −126 (652) miljoner kro ­ nor hänförlig till förvaltning och 289 (–89) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Värdeförändringarna var negativa under årets första tre kvartal vilka påverkades av geopolitisk oro samt Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 68 283 miljoner kronor per 31 december 2025. Sagax direktavkastning och vägda direktavkastningskrav 2025 uppgick till 6,5 % respektive 6,3 %. Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983  Förvärv av fastigheter 4 733  68  Investeringar i befintligt bestånd 978  –  Avyttring/utrangering av fastigheter –439  –15  Avstyckning och sammanläggning av fastigheter –  7  Omräkningseffekt valuta –3 027  –  Orealiserad värdeförändring 164  –  Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283  1 043  Förvärvade ej tillträdda fastigheter 373  7  Orealiserade värdeförändringar Belopp i miljoner kronor jan–mar 2025 apr–jun 2025 jul–sep 2025 okt–dec 2025 jan–dec 2025 Nyuthyrningar/omförhandlingar 71 134 104 361 670 Avflyttningar/omförhandlingar −84 −176 −229 −307 −796 Allmän marknadsvärdeförändring  −53 −172 −49 563 289 Totalt −67 −213 −173 618 164 Fastigheternas marknadsvärden per marknadssegment 2021–2025 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 2021 2022 2023 2024 2025 Summa, mkr 46 067 52 682 57 061 65 874 68 283 Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Danmark FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 37 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 37 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Fördelning av värderingsobjekt Fastighetsvärderare Segment Andel av  fastighetsbeståndet Newsec Sverige 22 % CBRE Finland 26 % Jones Lang LaSalle Benelux 14 % Savills Frankrike 17 % CBRE Frankrike 5 % Savills Spanien 10 % Jones Lang LaSalle Tyskland 3 % Cushman & Wakefield | RED, Colliers Danmark 0 % Total andel externvärderat 98 % Internvärdering 2 % Totalt 100 % Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Fastighet/adress Kommun, land Uthyrningsbar area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 600 Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Rue des Grands Prés – Zone d'Activités du Petit Nanterre Nanterre, Frankrike 35 700 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 A-C Vanda, Finland 59 400 Totalt 516 900 Orealiserade värdeförändringar per segment Segment jan–mar 2025 apr–jun 2025 jul–sep 2025 okt–dec 2025 jan–dec 2025 Sverige 8 −148 −76 63 −152 Finland −157 −188 −60 91 −314 Frankrike 35 1 −104 136 68 Benelux 22 −12 40 14 64 Spanien 38 129 6 293 466 Tyskland −12 7 20 −17 −2 Danmark1) −2 −2 1 37 34 Totalt −67 −213 −173 618 164 1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark. ekonomisk avmattning. Värdeförändringen var positiv under det fjärde kvartalet, framför allt i segmentet Spanien, till följd av avtagande infla ­ tion och god aktivitet på finansieringsmarknaden. Fastigheter med högst marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för Sagax värdemässigt tio största fastigheter uppgick per 31 december 2025 till 8,1 (8,0) miljarder kronor. Detta motsvarade 12 % (12 %) av fastighetsbeståndets totala marknads ­ värde. Sagax tio fastigheter med högst marknad svärde, sorterade i bok ­ stavsordning, presenteras i tabellen nedan. VÄRDERINGSPROCESS OCH METODIK Sagax styrelse har antagit en värderingsinstruktion för att säkerställa att Sagax följer en konsekvent och standardiserad värderingsprocess i syfte att minimera risken i värderingsprocessen. Fastighetsvärdering är dock till sin natur förknippad med betydande osäkerhet. Externa och oberoende värderingar För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder Sagax oberoende värderingsföretag. Sagax bedömer att användandet av väl­ renommerade oberoende värderingsföretag skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastig­ heternas marknadsvärde. Enbart värderingsföretag med omfattande kunskap om fastigheter för lager och lätt industri samt med gott anse ­ ende anlitas. Av tabellen nedan framgår vilka värderings företag som Sagax anlitat. De externa värderingarna utförs i enlighet med Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) och International Valuation Standards Councils (IVSC) rekommendationer. Varje fastighet värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av RICS eller liknande nationellt kontrollorgan och med lämplig kompetens och erfarenhet. Vid årsskiftet ska, enligt Sagax värderingsprocess, minst 97 % av fastigheternas marknadsvärde värderas externt. Nyligen förvärvade fastigheter kan undantas från att värderas externt under det första FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 38 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202538 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt kvartalet och kan i stället värderas till förvärvspris eller genom intern ­ värdering. 98 % av fastigheterna har per 31 december 2025 värderats av auktoriserade fastig hetsvärderare från oberoende värderings företag. Värderingsmetodik enligt Sagax värderingspolicy Med hänsyn till att Sagax fastigheter huvudsakligen är stabila intäkts­ genererande fastig heter ska värderaren använda den så kallade avkast ­ ningsmetoden innebärande att värdet på en fastighet baseras på det driftnetto som fastig heten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes­ metoden i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas, en så kallad Discounted Cash Flow (DCF) ­modell. En kalkylperiod på 5 till 10 år ska användas men värderaren kan justera kalkylperioden för att avspegla längden på hyresavtal som löper under längre tid, till exempel 15 år. Om andra metoder anses vara mer lämpade av värderaren för att fastställa marknadsvärdet på en viss fastighet kan dessa användas, men värderaren ska också lägga fram en DCF ­beräkning av marknads ­ värdet. Ytterligare information om värderingsmetodik och analyser redovisas i not 13. Besiktningar ska utföras vart tredje år enligt ett rullande schema. Fastigheter som genomgått omfattande ombyggnation, renovering eller påverkats av betydande marknadsrelaterade förändringar sedan den senaste besiktningen ska besiktigas under kvartalet som följer efter att ombyggnationen eller renoveringen färdigställts respektive föränd ­ ringen konstaterats. Kvalitetskontroll enligt Sagax värderingspolicy För att övervaka kvaliteten på de externa värderingarna genomför Sagax varje kvartal interna jämförande värderingar av fastigheter motsvarande 5–10 % av portföljens marknadsvärde. Vid behov beställer Sagax även en värdering från annat oberoende värderingsföretag som komplettering. Omfattningen av de jämförande värderingarna kan variera från år till år och kan utgöras av en kombination av stora och små fastigheter, fastigheter inom olika segment, fastigheter med stora förändringar av marknadsvärdet eller fastigheter som har varit eller kommer att bli föremål för betydande investeringar. De jämförande värderingarna fokuserar på analys av marknadsantaganden och verifiering av att kor ­ rekt indata använts. Sagax genomför även så kallade black box ­ analyser som säkerställer att de externa värderingarna och de jämförande vär ­ deringarna använder samma indata och marknadsantaganden i båda värderingarna. Om de jämförande värderingarna sammantaget resulterar i en marknadsvärdebedömning som avviker mer än 10 % från den externa värderingen eller en enskild fastighet avviker mer än 10 miljoner euro från den externa värderingen kommer det att klassificeras som en väsentlig avvikelse. Alla väsentliga avvikelser analyseras i en vär ­ deringskommitté som består av representanter från den oberoende värderaren, Sagax ekonomichef och värderingsansvarig. Syftet med sådana diskussioner är att besluta om Sagax ska rapportera ett värde som skiljer sig från de externa värderingarna. De jämförande värderingarna som utfördes per 31 december 2025 resulterade inte i några väsentliga avvikelser mellan Sagax redo visade värde och det samlade värdet från värderingsföre tagen. Intern rapportering Sagax värderingsansvarige sammanfattar varje kvartal de slutliga värderingarna i en rapport till bolagets ekonomichef med en kopia till Sagax styrelse. Sammanfattningen omfattar en analys av alla bety ­ dande värdeförändringar och marknadsbedömningar samt en kom ­ mentar om resultatet och processen. I sammanfattningen finns också ett uttalande från bolagets värderingsansvarige om de oberoende vär ­ deringarna har genomförts med vederbörlig noggrannhet och om den indata som användes för värderingarna, såvitt denne kan bedöma, är korrekta i alla väsentliga avseenden. Sagax värderingsansvarige kom till slutsatsen att värderingarna som gjordes per 31 december 2025 har utförts i enlighet med Sagax riktlinjer. Fastigheternas marknadsvärden per segment 2016–2025 0 20 40 60 80 100 2025202420232022202120202019201820172016 % Mkr 68 28320 630 23 771 29 024 32 625 37 548 46 067 52 682 57 061 65 874 Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Danmark FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 39 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 39 BAKGRUND Sagax bedriver en kapitalintensiv verksamhet. Bolagets tillgångar upp ­ gick till 88 506 (84 044) miljoner kronor vid årsskiftet. Tillgång till kapi ­ tal är en grundläggande förutsättning för att utveckla en framgångsrik fastighetsrörelse. Verksamheten finansieras genom en kombination av eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Eget kapital och ränte bärande skulder motsvarade 48 % (50 %) respektive 44 % (42 %) av Sagax finansiering vid årets slut. De finansiella kostnaderna uppgick till 1 066 (947) miljoner kronor inklusive räntekomponenten om 41 (36) miljoner kronor hänförlig till koncernens leasingskulder. Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 (5,0) gånger under 2025. Belåningsgraden uppgick till 44 % (42 %) vid årets utgång. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,8 (5,4) gånger. Sagax finan siella struktur är utformad med ett tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktie­ ägarnas kapital. Eget kapital uppgick till 42 792 miljoner kronor vid utgången av 2025. Belåningsgraden uppgick till 44 %. Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 gånger. Nettoskulden i förhållande till EBITDA uppgick till 5,8 gånger. Finansiering Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte ­ och kapitalbindning i syfte att säkerställa det löpande kassaflödet. Den genomsnittliga räntebind ­ ningen inklusive derivat uppgick till 2,3 (2,9) år. Den genom snittliga kapitalbindningen uppgick till 2,9 (3,1) år vid årsskifte t. FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har föl ­ jande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 % ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger I diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. EGET KAPITAL Sagax strävar efter balans mellan en attraktiv avkastning på eget kapi ­ tal och en acceptabel risknivå. Eget kapital uppgick till 42 792 (41 803) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade en soliditet om 48 % (50 %). Aktiekapitalet fördelades per 31 december 2025 på tre aktieslag, stam ­ aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 26 458 594 A ­aktier, 313 989 003 B­aktier och 126 261 329 D­aktier ute stående. Innehav av återköpta egna aktier uppgick till 2 000 000 B ­aktier. I diagrammet på sidan 40 redovisas förändringar av eget kapital sedan 2016 med angivande av orsaker till förändringarna. Per 31 december 2025 uppgick eget kapital till 112,88 (107,91) kro ­ nor per A­ och B­aktie efter utspädning och till 35,00 (35,00) kronor per D­aktie. Stamaktier av serie D berättigar till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A ­ och B­aktier, dock högst 2,00 kro ­ nor per aktie och år. RäntetäckningsgradRäntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20252024202320222021 Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDANettoskuld/EBITDA Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 20252024202320222021 Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 40 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202540 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Allmänt om Sagax räntebärande skulder De räntebärande skulderna utgjorde 44 % (42 %) av bolagets finan ­ siering vid årsskiftet och uppgick till 38 646 (35 134) miljoner kronor motsvarande 38 765 (35 283) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot ­ svarande 35 530 (33 202) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Förändring av räntebärande skulder Belopp i miljoner kronor Räntebärande skulder 31 december 2024 35 134 Upptagna lån 12 325 Amorteringar −6 838 Valutakursförändring  −1 975 Räntebärande skulder 31 december 2025 38 646 Finansiella nyckeltal beräknade enligt Sagax EMTN-program Finansiellt åtagande  i EMTN-program 31 dec 2025 31 dec 2024 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, stable outlook Baa2, stable outlook Nettoskuld/totala tillgångar  < 65 % 32 % 30 % Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program > 1,8 x 5,5 x 6,5 x Säkerställda skulder/ totala tillgångar  < 45 % 9 % 6 % De räntebärande skulderna bestod huvudsakligen av börsnoterade icke ­ säkerställda obligationslån om totalt 26 673 (29 454) miljoner kronor inom ramen för Sagax EMTN ­program. Övriga ränte bärande skulder bestod av skuld till banker om 8 424 (5 224) miljoner kronor samt företags certifikat om 3 550 (456) miljoner kronor. Bank lånen utgjordes av tidsbundna lån. Nettoskulden uppgick till 27 700 (24 367) miljoner kronor och motsvarade vid årets utgång 5,8 (5,4) gånger EBITDA för 2025, se även sidan 175. Förändring av eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägareFörändring av eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr –2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2025202420232022202120202019201820172016 Totalresultat Aktieemissioner Incitamentsprogram Utdelning Inlösen av preferensaktier inkl. kvittningsemission Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 20252024202320222021 Fördelning säkerställda och icke-säkerställda skulderFördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 70 % (26 927 mkr) Säkerställda skulder 21 % (8 169 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr) FinansieringskällorFinansieringskällor Obligationer 69 % (26 673 mkr) Banklån 22 % (8 424 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr) Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 41 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 41 Åtaganden i låneavtal Obligationslån Icke­säkerställda obligationslån motsvarade 39 % (45 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 26 673 (29 454) miljoner kronor. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets EMTN­program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. U nder 2025 emitterades ett icke ­säkerställt grönt obligationslån om 300 miljoner euro och ett obligationslån om 400 miljoner euro återbetalades. I not 17 redogörs för obligations lånens räntevillkor. Finansiella åtaganden för obligationerna är bland annat att obligations ­ lånen ska vara marknadsnoterade och att bolaget ska publicera kvartals­ rapporter. För det fall att budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har obligations innehavarna rätt att begära förtida återbetalning av lånen. Ytterligare åtaganden är att nettoskulden ska understiga 65 % av totala tillgångar, att räntetäcknings graden ska överstiga 1,8 gånger samt att säkerställda skulder ska understiga 45 % av totala tillgångar. Åtagandena följs upp kvartalsvis. För det fall att Moody's Investors Service skulle sänka Sagax kredit­ rating understigande Baa3, omfattas 15 % av obligationsvolymen emit ­ terad under Sagax EMTN ­program av villkor som skulle höja den fasta ränte kupongen med 1,25 procentenheter. Se tabell på sidan 40 för Sagax ställning i förhållande till åtagande per 31 december 2025. Banklån Banklån motsvarade 12 % (8 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet och uppgick till 8 424 (5 224) miljoner kronor. Banklånen inkluderar olika typer av åtaganden som Sagax ska upp ­ fylla. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att Sagax ska åter ­ betala lånet i förtid. De finansiella åtaganden som finns i låneavtalen är kassa flödesbaserade eller relaterade till skuldsättningsnivåer och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. Exempel på dessa nyckeltal är att belåningsgraden ska understiga en specifik nivå eller att ränte ­ täckningsgraden ska överstiga en viss nivå. Övriga åtaganden är bland annat att de låntagande dotterbolagen är helägda, att dessa inte upptar ytterligare lån, att hyresavtalen efterlevs, att kreditgivare ska förses med finansiell information såsom till exempel årsredovisningar samt andra icke finansiella åtaganden. Åtagandena följs upp kvartals ­ eller årsvis. För det fall budplikt skulle inträda på aktierna i Sagax har bankerna rätt att i vissa fall begära förtida återbetalning. Säkerheter för bankfaciliteter Som säkerhet för bankfaciliteterna var pantbrev om sammanlagt 13 680 (14 342) miljoner kronor utställda vid årsskiftet. Därutöver lämnas regel­ mässigt pant i form av aktier och andelar i koncern företagen. Bolagets bedömning är att pantsättnings avtalen löper på marknadsmässiga villkor. Företagscertifikat Sagax har tre program för företagscertifikat som ger bolaget möjlighet att emittera certifikat i svenska kronor och i euro. Rambeloppen för de tre programmen uppgår till 2 500 miljoner kronor respektive 200 och 500 miljoner euro. Löptiden för företagscertifikaten är högst 364 dagar och vid årsskiftet var företagscertifikat om motsvarande 3 550 (456) miljoner kronor utestående med en genomsnittlig återstående löptid om 0,2 (0,1) år. Utestående företagscertifikat motsvarade 5 % (1 %) av fastigheternas marknadsvärde vid årsskiftet. Sagax har ett åtagande att inneha långfristiga outnyttjade kredit­ faciliteter (så kallade back ­up faciliteter) till en nivå som vid varje till ­ fälle minst motsvarar volymen på samtliga utestående företagscertifikat. Grön finansiering Sagax har ett ramverk för grön finansiering. Finansiering inom det gröna ramverket kan användas till förvärv, projekt samt refinansiering av befintliga fastigheter. Tillgångar som är möjliga att finansiera enligt det gröna ramverket utgörs främst av miljöcertifierade eller energi ­ effektiva byggnader. Därutöver möjliggör ramverket finansiering för investeringar i energieffektivisering, laddstolpar samt förnybar energi såsom solcellsanläggningar. Under 2025 emitterade Sagax ett grönt obli ­ gationslån om 300 miljoner euro inom ramen för det gröna ramverket. Kapitalbindning Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 31 493 (30 002) mil ­ joner kronor motsvarande 81 % (85 %) av de totala räntebärande skul ­ derna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 7 153 (5 132) miljoner kronor motsvarande 19 % (15 %) av de räntebärande skulderna, varav 3 550 (456) miljoner kronor avsåg företagscertifikat. Låneförfall under 2026 enligt tabell på sidan 42 uppgår till 3 569 miljoner kronor, motsvarande 9 % av de räntebärande skulderna. Före ­ tagscertifikat om 2 850 miljoner kronor redovisas med förfall 2028 samt 700 miljoner kronor redovisas med förfall 2029 då back ­up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter förfaller vid dessa tidpunkter. De kortfristiga räntebärande skulderna uttrycker finansierings­ behovet på kort sikt och påverkar bolagets refinansieringsrisk. Löpande amorteringar och lån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv måna ­ der utgör kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom bolagets kassa ­ flöde, tillgängliga kreditfaciliteter eller genom nyupplåning för refinan ­ siering av lån som löper ut. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finansiering i syfte att minimera bolagets refinansieringsrisk. Sagax efter strävar därför att refinansiera de långfristiga räntebärande skul ­ derna i god tid. Samm antaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapital ­ bindningen uppgick till 2,9 (3,1) år vid årets utgång. Räntebindning För att begränsa ränterisken, definierad som risken för en resultat­ och kassaflödespåverkan genom förändring av marknads räntorna, och därmed öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet, har Sagax 69 % (84 %) lån med en fast ränta. För att begränsa ränte risken för lån med rörlig ränta använder bolaget ränte derivat. Bolaget hade ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 3 907 (4 077) miljoner kronor motsvarande 10 % av ränte bärande skulder. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av ränte­ derivaten uppgick till 2,3 (2,9) år vid årsskiftet. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder upp ­ gick till 2,5 % (2,3 %) inklusive effekter av räntederivat vid årets utgång. Merparten av ökningen hänförs till högre ränta på nya obligationslån. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 42 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202542 Räntederivat 31 december 2025 Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta 2027 915 −15 3,0 % 2028 909 −8 2,6 % 2029 2 084 −24 2,6 % > 2029 – – –   Summa/genomsnitt 3 907 −47 2,7 % Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2025 31 dec 2024 31 dec Räntebärande skulder 38 646  35 134  Räntebärande tillgångar –436  –359  Börsnoterade instrument 1) –10 493  –10 121  Likvida medel –16  –287  Nettoskuld 27 700  24 367  1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Räntederivat Sagax räntederivat uppgick till 3 907 (4 077) miljoner kronor i nominellt belopp, motsvarande 33 % (72 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor, den 31 december 2025. Utestående derivat utgörs av ränteswappar. Räntederivaten ingås i svenska kronor eller euro. Räntederivatens värde förändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i resultatet under posten värdeförändringar på finansiella instrument. Orealiserade värdeförändringar påverkar årets resultat men inte kassa­ flöde. Övriga skulder Övriga skulder uppgick till 7 068 (7 106) miljoner kronor motsvarande 8 % (8 %) av bolagets totala finansiering. Övriga skulder utgörs huvud ­ sakligen av uppskjuten skatteskuld, upplupna kostnader och förut­ betalda intäkter samt leasingskulder i enlighet med IFRS 16. Rörelsekapital och avtalade kreditfaciliteter Med rörelsekapital avses här möjlighet att få tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Den löpande verksamheten binder begränsat rörelsekapital då merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt erläggs i efterskott. Sagax rörelsekapital per 31 december 2025 uppgick till −6 514 (−5 054) miljoner kronor. Förutom likvida medel om 16 (287) miljoner kronor hade Sagax outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back ­up faci­ liteter för företags certifikat program om 10 030 (11 560) miljoner kronor. Ränte- och kapitalbindning 31 december 2025 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2026 11 296  2,6 % 29 % 3 569  9 % 2027 5 004  1,7 % 13 % 6 039  16 % 2028 6 318  1,4 % 16 % 10 389  27 % 2029 7 493  1,9 % 19 % 10 113  26 % 2030 5 409  4,4 % 14 % 5 409  14 % > 2030 3 245  4,0 % 8 % 3 245  8 % Summa/genomsnitt 38 765  2,5 % 100 % 38 765  100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt 13 354 (10 980) miljoner kronor, varav 9 499 (10 980) miljoner kronor var tillgängliga vid års skiftet. Sagax hade även kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 516 (480) miljoner kronor varav 431 (480) miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100) miljoner kronor varav 100 (100) var outnyttjade. Kostnaden för Sagax kreditfaciliteter, så kallad löftesprovision, upp ­ gick till 51 (51) miljoner kronor under 2025. SAGAX KASSAFLÖDE UNDER 2025 Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag 2025 delvis åter investerats i dessa verksamheter. Under året erhölls totalt 549 (477) miljoner kronor i utdelning från joint venture och intresse­ företag, vilket inkluderats i kassaflödet. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet från den löpande verksamheten med −23 (−235) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa flödet med −7 299 (−5 732) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde 3 411 (2 639) miljoner kronor. Samman taget har likvida medel förändrats med −270 (259) miljoner kronor under 2025, se kassa flödesanalys på sidan 78. Kapitalstrukturens utveckling 0 20 40 60 80 100 31 dec 202531 dec 202431 dec 202331 dec 202231 dec 2021 % 38 646 42 792 7 068 26 354 31 079 5 039 32 294 33 463 6 074 Mkr MkrMkrMkr Mkr 6 489 30 343 36 578 7 106 35 134 41 803 Räntebärande skulder Eget kapital Övriga skulder Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 43 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 43 KREDITRATING Sagax har en kreditrating från Moody´ s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Den erhållna ratingen bedöms vara av godo för Sagax då det innebär förbättrad tillgång till den europeiska och svenska kapital­ marknaden vilket medför lägre refinansieringsrisk, lägre finansierings ­ kostnader och längre löptider på Sagax upplåning. VALUTAEXPONERING Per 31 december 2025 ägde Sagax fastigheter i sex länder i euroområdet. Netto tillgångarna i euro uppgick vid årsskiftet till 1 276 (1 245) miljo ­ ner euro motsvarand e 32 % (34 %) av eget kapital, se vidstående tabell. Marknadsvärdet på fastigheterna i euroområdet uppgick till 4 835 (4 409) miljoner euro och övriga tillgångar till 119 (108) miljoner euro vid årets utgång. Ränte bärande skulder uppgick till 3 284 (2 891) miljo ­ ner euro. Övriga skulder uppgick till 394 (383) miljoner euro. Under 2025 nettoinvesterade Sagax motsvarande 4 398 (5 961) miljoner kronor i fastigheter i segmenten Frankrike, Finland, Spanien, Benelux och Tyskland. Sagax har inga räntebärande skulder i danska kronor. 1) Kreditfaciliteter motsvarande utestående företagscertifikat om 3 550 miljoner kronor är ej inkluderade i outnyttjade lånelöften. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2025 31 dec 2024 31 dec Förvaltningsfastigheter 4 835  4 409  Övriga tillgångar 119  108  Summa tillgångar 4 954  4 518      Räntebärande skulder 3 284  2 891  Övriga skulder 394  383  Summa skulder 3 678  3 273  Nettoexponering 1 276  1 245  Likvida medel 287 Mkr vid årets början Likvida medel Bank- och obligationslån Övrigt Aktie- emission Fastighets- försäljningar Löpande verksamhet 12 325 Mkr 3 641 Mkr 422 Mkr 44 Mkr Amorterade lån Investeringar Utdelning Övrigt 5 Mkr 1 006 Mkr 1 437 Mkr 7 426 Mkr 6 838 Mkr Likvida medel 16 Mkr vid årets slut Tillkommer 6 480 Mkr i form av outnyttjade lånelöften1) Disponibel likviditet 6 496 Mkr Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 44 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202544 Joint venture och intresseföretag Sagax ackumulerade investeringar i joint venture och intresseföretag uppgick till 8 740 miljoner kronor och har genererat ackumulerade utdelningar om 4 284 miljoner kronor. Det redovisade värdet på innehaven uppgick till 16 470 miljoner kronor. Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal  fastigheter Hyresintäkter,  mkr Uthyrningsbar  area, kvm Hyres- duration, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Fastigheternas marknadsvärde, mkr Äldreboende 232 1 895 1 064 000 8,9 99 31 827 Utbildning 159 1 871 880 000 10,7 98 33 152 Vård 58 766 296 000 6,9 96 11 886 Rättsväsende 29 617 230 000 7,1 98 10 365 Totalt 478 5 149 2 470 000 9,1 98 87 231 BAKGRUND I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De acku­ mulerade investeringarna uppgick till 8 740 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 284 (3 734) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 16 470 (15 170) miljoner kronor inklusive option om 1 013 (992) miljoner kronor redovisad som finansiellt instrument. 95 % av värdet bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under året bidrog investeringarna i joint venture och intresseföretag med sammanlagt 1 225 (1 108) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 549 (477) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till –41 (12) miljoner kronor och av värdeförändringar på derivat till –25 (–81) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 101 (118) mil ­ joner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastig hets AB, resterande 85 % ägs av Tredje AP­fonden (AP3). Samarbetet mellan Tredje AP­fonden och Sagax styrs av ett aktie ägaravtal. Avtalet reglerar styrelsesammansättning, verksam hetsinriktning, vinstutdelning, vissa finan­ sieringsfrågor samt sälj ­ respektive köpoptioner mellan de två del ägarna. Hemsö bidrog med 325 (318) miljoner kronor till förvaltnings ­ resultatet under 2025 efter att resultatet i Hemsö Intressenter AB belastats med kostnader för räntor. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksam heten består i att äga, förvalta och utveckla samhäll fastigheter. Fastighetsbeståndet omfattade 478 fastigheter med ett sammanlagt fastig hetsvärde om 87,2 miljarder kronor den 31 december 2025. 95 % av hyresintäkterna kommer från skattefinansierad verksamhet. En genom ­ snittlig åter stående hyresduration om 9,1 (9,1) år bidrar, i kombination med finansiellt starka hyresgäster och låg vakansgrad, till ett stabilt driftnetto. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 98 % (98 %). Direkt­ avkastningen uppgick till 4,7 % (4,8 %) under 2025. Under 2025 har 7 (5) fastigheter förvärvats för 631 (276) miljoner kronor och 7 (16) fastig ­ heter avyttrats för 431 (1 367) miljoner kronor. 3 521 (3 490) miljoner kronor har investerats i befintligt fastig hetsbestånd, varav 2 681 (2 526) miljoner kronor i nyproduktion och 840 (964) miljoner kronor avseende förbättringsåtgärder och nyuthyrningar. Hemsös räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 51 241 (52 185) miljoner kronor varav icke­ säkerställda obligationslån uppgick till 38 506 (39 205) miljoner kronor. Hemsö har rating AA ­ från Fitch Ratings, A ­ från Standard & Poor’s och A3 från Moody's. För mer information se bolagets hemsida, www.hemso.se. Hemsö Fastighets AB 2025 jan–dec 2024 jan–dec Sagax ägarandel, % 15 15 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 188 238 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 325 318 Hyresintäkter, mkr 5 149 5 130 Förvaltningsresultat, mkr 2 541 2 498 Årets resultat, mkr 1 896 1 886 2025 31 dec 2024 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr1) 5 093 4 799 Antal fastigheter 478 477 Fastigheternas redovisade värde, mkr 87 231 85 973 Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000 2 425 000 Hyresduration, år 9,1 9,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 Räntebärande skulder, mkr 51 241 52 185 Kapitalbindning, år 4,6 5,0 Räntebindning, år 4,0 4,8 Marknadsvärde för räntederivat, mkr −723 –604 1) Inklusive värde på option som redovisas som finansiellt instrument. Kapitalstruktur 31 december 2025Kapitalstruktur 31 december 2024 Eget kapital 34 % Icke-säkerställda lån 54 % Säkerställda lån 1 % Räntebärande skuld nyttjanderätter 1 % Uppskjuten skatteskuld 7 % Icke räntebärande skuld 3 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 45 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 45 Söderport Investment AB 2025 jan–dec 2024 jan–dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 255 224 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 243 235 Hyresintäkter, mkr 1 095 1 096 Förvaltningsresultat, mkr 486 469 Årets resultat, mkr 510 448 2025 31 dec 2024 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 2 711 2 702 Antal fastigheter 84 86 Fastigheternas redovisade värde, mkr 14 634 14 688 Uthyrningsbar area, kvm 770 000 778 000 Hyresduration, år 3,7 3,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 94 Räntebärande skulder, mkr 7 721 7 709 Kapitalbindning, år 2,2 3,1 Räntebindning, år 1,6 2,1 Marknadsvärde för räntederivat, mkr −53 –54 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess ­Sierra och resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt byggvaru handel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 (184 000) kvadrat meter varav 92 % utgörs av lagerlokaler/ byggvaruhandel och 8 % av kontors lokaler. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighets förvaltning. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2025 jan–dec 2024 jan–dec Sagax ägarandel, % 50 50 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 26 22 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 25 24 Hyresintäkter, mkr 104 99 Förvaltningsresultat, mkr 50 48 Årets resultat, mkr 52 44 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 2025 31 dec 2024 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 298 282 Antal fastigheter 39 39 Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 505 1 484 Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000 Hyresduration, år 6,5 6,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Räntebärande skulder, mkr 844 843 Kapitalbindning, år 2,0 3,0 Räntebindning, år 1,2 2,0 Fastighetsbestånd i sammandrag Segment Antal  fastigheter Hyres- värde,  mkr Uthyrnings- bar area, kvm Hyres- duration, år Ekonomisk uthyrnings- grad, % Fastig- heternas marknads- värde, mkr Stockholm 72 889 510 000 4,0 94 10 648 Övriga Sverige 12 295 260 000 2,8 97 3 986 Totalt 84 1 184 770 000 3,7 95 14 634 Söderport Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport och resterande del ägs av Nyfosa AB. Samarbetet mellan Nyfosa och Sagax styrs av ett långsiktigt aktie­ ägaravtal enligt vilket parterna har lika stor bestämmanderätt över Söderport. Aktie ägaravtalet reglerar till exempel beslutsordning för investeringar och försäljningar, hembud och hur försäljning av aktier i Söderport kan ske. Söderport bidrog med 243 (235) miljoner kronor till Sagax för­ valtnings resultat under 2025. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 14 634 (14 688) miljoner kronor. Årets resultat uppgick till 510 (448) miljoner kronor. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastig­ heter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 75 % av Söderports hyres ­ värde om 1 184 (1 182) miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2025. Söderports ekonomiska vakansvärde uppgick till 61 (68) miljoner kronor vid årets slut och den ekonomiska uthyrnings­ graden uppgick till 95 % (94 %). Av vakans värdet utgjorde 14 (17) miljo ­ ner kronor tids begränsade hyresrabatter. 84 % (83 %) av vakansvärdet återfanns i Stockholm. Under 2025 har 73 (59) nya hyresavtal tecknats omfattande en uthyrningsbar area om 38 000 (27 000) kvadratmeter. Hyres gäster har under året sagt upp 57 (56) hyresavtal för avflyttning om totalt 31 000 (36 000) kvadrat meter. Nettouthyrning uppgick till 8 000 (–9 000) kvadrat meter. Under 2025 har överenskommelser träf ­ fats gällande förlängningar av hyresavtal mot svarande totalt 104 000 (41 000) kvadratmeter. Under 2025 har inga fastigheter förvärvats, men två fastigheter har avyttrats. 201 (182) miljoner kronor har investerats i det befintliga fastighetsbeståndet. Direkt avkastningen uppgick till 5,9 % (6,1 %) under 2025. Söderports räntebärande skulder uppgick vid års ­ skiftet till 7 721 (7 709) miljoner kronor med en genomsnittlig kapital­ bindning om 2,2 (3,1) år. Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 1,6 (2,1) år. Kapitalstruktur 31 december 2025Kapitalstruktur 31 december 2024 Eget kapital 34 % Säkerställda lån 49 % Uppskjuten skatteskuld 11 % Övriga icke räntebärande skulder 6 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 46 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202546 Certus Properties AS (Certus) Sagax äger 50 % av Certus och resterande del ägs av Swiss Life Invest ­ ment Management Holding AG. Verksamheten består i att äga och för ­ valta fastigheter i Finland. Hyresvärdet uppgår till 39 miljoner kronor och den uthyrningsbara arean uppgår till 26 000 kvadrat meter. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighets förvaltning. Certus Properties AS 2025 jan–dec 2024 jan–dec Sagax ägarandel, % 50 − Sagax andel av årets totalresultat, mkr 7 − Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr −3 − Hyresintäkter, mkr 13 − Förvaltningsresultat, mkr −6 − Årets resultat, mkr 24 − Certus Properties AS 2025 31 dec 2024 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 355 − Antal fastigheter 9 − Fastigheternas redovisade värde, mkr 851 − Uthyrningsbar area, kvm 26 000 − Hyresduration, år 7, 5 − Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 − Räntebärande skulder, mkr 203 − INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 344 (4 856) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 856 (2 809) miljoner kronor per 31 december 2025. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 490 fastigheter med ett fastighetsvärde om 38,8 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 836 miljoner kronor per 31 december 2025. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se. NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3. Marknads­ värdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 562 (3 378) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 728 (3 478) miljoner kronor per 31 december 2025. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighets ­ beståndet omfattade 633 fastigheter med ett fastighetsvärde om 26,1 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 578 miljoner kronor per 31 december 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.np3fastigheter.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet i Emilshus. Mark ­ nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 1 943 (1 395) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 328 (982) miljoner kronor per 31 december 2025. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer ­ siella fastigheter med Småland som kärnmarknad. Fastighetsbeståndet omfattade 233 fastigheter med ett fastighetsvärde om 12,3 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 081 miljoner kronor per 31 december 2025. Emilshus är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.emilshus.com. Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 202520242023 Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Nyfosa Mkr Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i NP3 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2025202420232022202120202019 Mkr Redovisat värde Börsvärde Börsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i EmilshusBörsvärde och redovisat värde på Sagax innehav i Emilshus 0 500 1 000 1 500 2 000 2025202420232022 Mkr Redovisat värde Börsvärde Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 47 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 47 Sagax intresseföretag Nyfosa AB NP3 Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec Sagax ägarandel av kapitalet, % 22 22 15 15 26 25 Sagax andel av årets totalresultat, mkr 110 14 258 152 131 40 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 306 284 219 155 104 73 Hyresintäkter, mkr 3 267 3 341 2 274 1 992 896 674 Förvaltningsresultat, mkr 1 460 1 351 1 104 879 414 297 Årets resultat, mkr 542 113 1 287 914 524 288 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec Innehavets redovisade värde, mkr 2 856 2 809 3 728 3 478 1 328 982 Innehavets marknadsvärde, mkr 3 344 4 856 3 562 3 378 1 943 1 395 Antal fastigheter 490 494 633 554 233 172 Fastigheternas redovisade värde, mkr 38 824 39 369 26 087 23 384 12 307 8 940 Uthyrningsbar area, kvm 2 877 000 2 933 000 2 362 000 2 201 000 1 188 000 926 000 Hyresduration, år 3,5 3,4 4,1 4,0 5,1 5,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 91 92 93 95 95 Räntebärande skulder, mkr 21 056 21 366 14 059 12 587 6 813 4 717 Kapitalbindning, år 2,7 2,7 3,0 2,3 2,8 2,7 Räntebindning, år 1,9 2,1 1,9 2,1 2,0 2,3 Marknadsvärde för räntederivat, mkr −85 –77 −19 19 −19 10 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 48 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202548 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders­ basis per 1 januari 2026. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeföränd ­ ringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med del ­ årsrapporter, bokslutskommunikéer och i årsredovisningen. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets ­ kostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för inne ­ havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­ kostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kredit ­ faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (17 %) schablon ­ skatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 10,82 kronor, vilket innebär en 5,8 % lägre kurs jämfört med 11,49 kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2025. Per 1 januari 2026 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. Exklusive valutaeffekter steg intjäningsförmågans driftnetto och resultat efter skatt under året med 7,5 % respektive 6,2 %. Sagax har fokus på långsiktig tillväxt av bolagets förvaltningsresultat. För att underlätta bedömningen av bolagets ställning redovisas den bedömda intjäningsförmågan på årsbasis samt en sammanställning över intjäningsförmågans utveckling sedan 2020. Aktuell intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jan 2026 1 jan 2025 Hyresvärde 5 739  5 553  Vakans –241  –231  Hyresintäkter 5 498  5 323  Fastighetskostnader –980  –909  Driftnetto 4 517  4 414  Central administration –188  –187  Joint venture och intresseföretag 1 323  1 162  Finansnetto –1 054  –859  Leasingkostnader –41  –36  Förvaltningsresultat 4 558  4 494  – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 12  61  Skatt –729  –764  Resultat efter skatt 3 829  3 730  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 817  3 669  – varav ägare av D-aktier 253  253  – varav ägare av A- och B-aktier 3 564  3 416  Framåtriktad direktavkastning, % 6,6  6,7  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,7  5,1  Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 20252024202320222021 Mkr Förvaltningsresultat Resultatandelar från joint venture och intresse företag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med beaktande av resultat­ andelens storlek. FÖRÄNDRING AV AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA UNDER 2025 I tabellen på nästa sida presenteras Sagax redovisade intjänings förmåga under åren 2020–2025. Förändringarna mellan årsskiften redovisas uppdelat på förändringar i befintligt fastighetsbestånd, fastig hetsförvärv, fastig hetsförsäljningar samt valutaeffekter. Även uppgifter om investe­ ringar och avyttringar under respektive år presenteras i tabellen. Det kan noteras att investeringar i befintligt fastighetsbestånd kan ge effekt på intjäningsförmågan med viss fördröjning beroende på om det fortfarande är en pågående investering och om till exempel inflyttning har skett. Förändringar i befintligt bestånd ökade hyresvärdet med 58 miljoner kronor samtidigt som vakansvärdet ökade med 1 miljon kronor och fastig­ hetskostnaderna ökade med 39 miljoner kronor. Totalt ökade driftnettot i befintligt bestånd med 18 miljoner kronor. Därutöver medförde euro­ kursens utveckling att drift nettot minskade med 222 miljoner kronor. Fastighetsförvärv under 2025 har medfört att hyresvärdet ökade med 424 miljoner kronor, vakans värdet ökade med 21 miljoner kronor och att fastighetskostnaderna ökade med 86 miljoner kronor. Totalt ökade drift­ nettot med 317 miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv under året. Fastighetsförsäljningar under året minskade hyresvärdet med 42 mil­ joner kronor och vakanserna samt fastighetskostnaderna minskade med 20 miljoner kronor respektive 12 miljoner kronor. Totalt minskade driftnettot med 10 miljoner kronor till följd av fastighetsförsäljningar under året. Finansnettot har förändrats med –195 miljoner kronor till –1 054 miljoner kronor, varav finansiella intäkter med –27 miljoner kronor och finansiella kostnader med –168 miljoner kronor. Resultat efter schablonskatt som till faller A­ och B­ aktieägarna har ökat med 4 % (9 %) till 3 564 (3 416) miljoner kronor, motsvarande 10,53 (10,10) kronor per A­ och B­aktie. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 49 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 49 2023 2024 2025 Belopp i miljoner kronor Förändring  befintligt bestånd  Valuta- effekt  Fastig- hets- förvärv  Fastig- hets- försälj- ningar  1 jan 2024 Förändring  befintligt bestånd  Valuta- effekt  Fastig- hets- förvärv  Fastig- hets- försälj- ningar  1 jan 2025 Förändring  befintligt bestånd  Valuta- effekt  Fastig- hets- förvärv  Fastighets- försälj- ningar  1 jan 2026 Hyresvärde  155  –9  406  –8  4 738  137  166  525  –13  5 553  58  –254  424  –42  5 739  Vakans  1  –  –16  4  –182  –29  –10  –12  2  –231  –1  –8  –21  20  –241  Hyresintäkter  156  –9  390  –4  4 557  108  155  513  –10  5 323  57  –262  403  –22  5 498  Fastighetskostnader  –41  1  –30  2  –771  –45  –21  –73  2  –909  –39  40  –86  12  –980  Driftnetto  115  –8  360  –1  3 785  63  134  440  –8  4 414  18  –222  317  –10  4 517  Central administration  –182  –187  –188  Joint venture och intresseföretag 1 096  1 162  1 323  Finansnetto –555  –859  –1 054  Leasingkostnader –31  –36  –41  Förvaltningsresultat  4 114  4 494  4 558  – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande –  61  12  Skatt  –741  –764  –729  Resultat efter skatt  3 374  3 730  3 829  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 374  3 669  3 817  – ägare av preferensaktier –  –  –  – ägare av D-aktier 253  253  253  – ägare av A- och B-aktier 3 122  3 416  3 564  Investeringar och avyttringar –902 – 5 088 77 –1 129 – 5 698 144 –978 – 4 733 439 1) Inkluderar förvärv och avyttringar av en portfölj om 37 fastigheter där ett joint venture upprättades tillsammans med NP3 Fastigheter AB. 2) Inkluderar en portfölj omfattande 36 fastigheter med avtalad ej frånträdd avyttring som omrubricerats till kortfristig finansiell leasingfordran. Utveckling av aktuell intjäningsförmåga 2020–2025 2020 2021 2022 Belopp i miljoner kronor Förändring  befintligt bestånd  Valuta- effekt  Fastig- hets- förvärv  Fastig- hets- försälj- ningar  1 jan 2021 Förändring  befintligt bestånd  Valuta- effekt  Fastig- hets- förvärv  Fastig- hets- försälj- ningar  1 jan 2022 Förändring  befintligt bestånd  Valuta- effekt  Fastig- hets- förvärv  Fastighets- försälj- ningar2) 1 jan 2023 Hyresvärde  64  –73  302  –3  3 024  118  40  370  –94  3 459  379  217  269  –128  4 195  Vakans  –13  3  –15  1  –159  31  –2  –14  9  –135  –16  –8  –18  5  –171  Hyresintäkter  51  –70  286  –2  2 865  149  38  357  –85  3 324  363  209  251  –123  4 024  Fastighetskostnader  –13  13  –30  –  –495  –38  –6  –40  16  –563  –89  –34  –35  17  –704  Driftnetto  38  –57  257  –2  2 370  111  32  317  –69  2 761  274  175  216  –106  3 319  Central administration  –132  –147  –174  Joint venture och intresseföretag 638  780  818  Finansnetto –372  –354  –398  Leasingkostnader –26  –28  –28  Förvaltnings resultat  2 479  3 012  3 538  – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande –  –  –  Skatt  –471  –542  –637  Resultat efter skatt  2 008  2 470  2 902  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 008  2 470  2 902  – ägare av preferensaktier 34  –  –  – ägare av D-aktier 252  252  253  – ägare av A- och B-aktier 1 723  2 218  2 650  Investeringar och avyttringar –666 – 5 5851) 1 4561) –658 – 4 824 1 351 –715 – 3 202 2 062 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 50 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202550 Sagax är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget arbetar för att identifiera och, om möjligt, begränsa effekterna av riskerna på verksamheten. Risker och riskhantering MARKNADSRISKER Fastigheternas marknadsvärde Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att fastigheternas koncern­ mässiga bokförda värde motsvarar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande marknads värden på bolagets fastigheter kommer att inverka negativt på bolagets resultat ­ och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden kan inträffa bland annat till följd av för ­ svagad konjunktur, stigande ränteläge, förändring i utbud eller efter ­ frågan eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard eller incidenter med materiella skador som följd. Därutöver kan fastigheternas marknadsvärden indirekt påverkas av förändrade lagkrav. Företagsledningen måste göra bedömningar och antaganden som påverkar fastighetsvärderingarna och i bokslutet redovisade tillgångs ­ och skuldposter respektive intäkts ­ och kostnadsposter samt lämnad informa­ tion i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Hantering För att bedöma fastigheternas marknadsvärde anlitar Sagax auktorise ­ rade fastighetsvärderare från välrenommerade oberoende värderings­ företag, vilket bolaget anser skapar de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga bedömningar av fastigheternas marknads ­ värden. För att kvalitetssäkra de externa värderingarna utför Sagax därut ­ över interna värderingar avseende 5–10 % av portföljens marknadsvärde varje kvartal. De jämförande interna värderingarna fokuserar på: ■ Analys av marknadsantaganden. ■ Analys av marknadsparametrar tillsammans med Sagax fastighets ­ förvaltare och transaktionsteam. ■ Verifiering av indata. ■ Genomförande av så kallad Black box ­analys som säkerställer att de oberoende värderingarna och interna jämförande värdering ­ arna överensstämmer om samma indata och marknadsantaganden tillämpas i båda värderingsmodellerna. I not 13 redovisas känslighetsanalys för fastighetsvärden vid föränd ­ rade antaganden om direktavkastningskrav, kalkylränta, hyres intäkter, fastig hetskostnader och uthyrningsgrad. Bolaget vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot att fastighetspecifika händelser negativt påverkar marknadsvärdet genom exempelvis en aktiv förvaltning, tecknande av fastighets­ försäkring och tecknande av hyresavtal med adekvata avtalsvillkor. Transaktionsrelaterade risker Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet och är till sin natur förenat med osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgörs riskerna bland annat av framtida bortfall av hyresintäkter, miljö­ förhållanden, begränsningar av nyttjanderätt samt tekniska brister. Vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel skatter och juridiska tvister. Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar garantier avseende ägande, hyresavtalens giltighet med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även avsaknaden av skattetvister och andra rättsliga tvister som kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt belopps ­ och tids begränsade. Hantering Risker förebyggs genom att säkerställa att Sagax genomför relevanta kontroller och undersökningar samt att rätt kompetens finns i organisa ­ tionen internt eller anlitas externt vid behov. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obliga ­ tionslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från Moody´ s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Obligationerna har särskilda åtaganden om upprätthållandet av netto skuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta inne ­ bär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åta ­ ganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska uppfyllas. För mer information se sidorna 40–41. Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansieringsverk ­ samheten i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Sagax har följande huvudsakliga riktlinjer för finansieringsverksam heten: ■ Belåningsgrad om högst 50 % ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger Refinansieringsrisk Förutsättningarna på kapital ­ och kreditmarknaderna kan förändras, vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för ­ ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på bolagets resultat ­ och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till sänkt kreditrating och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av befintliga skulder. Hantering I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. I tabellen på sidan 53 redovisas dels belåningsgradens känslighet för förändringar av fastig ­ hetsvärden, dels räntetäckningsgradens känslighet för förändringar av fastigheternas uthyrningsgrad. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 51 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 51 Ränterisk Räntekostnader är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar av marknadsräntor påverkar Sagax finansieringskostnad och kassaflöde. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på ränte­ marknaden kan förändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riks bankens och den europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. Hantering För att reducera Sagax exponering mot ett eventuellt stigande ränte läge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte­ risken för lån med rörlig ränta används ränteswappar. Den 31 decem ­ ber 2025 uppgick andelen fasträntelån exklusive företagscertifikat till 69 % (84 %) och ränt eswappar till 10 % (12 %) av Sagax räntebärande skulder. En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begrän ­ sad effekt på Sagax ränte kostnader på kort och medellång sikt. Se även känslighetsanalysen på sidan 53. Valutarisk Sagax är exponerat mot valutakursrisker till följd av investeringar och skulder i utländsk valuta. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro och danska kronor är omräknade till svenska kronor. Valutakursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens verkliga värde på eller framtida kassaflöden från finansiella instrument. Hantering Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter och finansiella instrument i euro huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i koncernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 800 (14 295) miljoner kronor den 31 december 2025. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 32 % (34 %) av eget kapital. I enlighet med IAS 21 redo visas valutakurseffekter för utlandsverk ­ samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt total resultat. Övriga valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Se även känslig hetsanalysen på sidan 53. Likviditetsrisk Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive ränte­ betalningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar skulle ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella ställning. Hantering Sagax har ett positivt operativt kassaflöde och kommer att ha ett begränsat refinansieringsbehov under de närmaste åren; se not 17 där förfallodatum för koncernens skulder presenteras. Sagax rörelse kapital uppgick till −6 514 (−5 054) miljoner kronor vid årsskiftet. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick vid samma tidpunkt till 6 480 (11 104) mil ­ joner kronor, exklusive back ­up faciliteter avseende Sagax ute stående företagscertifikat. OPERATIONELLA RISKER Hyresintäkter och hyresutveckling Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för lager och lätt industri, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella mark ­ nadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demografisk tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden. Hantering För att begränsa Sagax exponering mot avflyttningar och hyresförluster strävar Sagax efter långvariga kundrelationer samt efter att prioritera hyresgäster med hög kreditvärdighet, även om detta initialt kan medföra något lägre intjäning. Detta är av särskild vikt i förhållande till större hyresgäster. Sagax arbetar kontinuerligt med att omförhandla befintliga hyres ­ avtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år har normalt ett tillägg kopplat till konsumentprisindex i Sverige och till liknande index på övriga marknader, det vill säga de är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Kreditrisk Sagax primära kreditrisk ligger i att hyresgästerna inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. Hantering Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastig hetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyres­ avtalsstruktur bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. I samband med förvärv och uthyrningar värderas motpartsrisken och vid behov kompletteras avtalen med säkerheter i form av depositio ­ ner, bankgarantier, moderbolagsborgen eller liknande. Sagax arbetar löpande med att följa och utvärdera hyresgästernas finansiella ställning. Sagax bedömer att bolagets hyresgäster generellt sett har god finansiell ställning. Drifts- och underhållskostnader De driftskostnader som är av störst betydelse är fastigheternas el ­ och uppvärmningskostnader samt kostnader för fastighetsskatt. I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom regleringar i hyresavtal kan de påverka bolagets resultat negativt. Vid eventuella vakanser påverkas bolagets resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av kost ­ nader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster. Hantering Hyresförhållandet för lokaler för lager och lätt industri karaktäriseras normalt av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drifts ­ och underhållsansvar. För huvuddelen av dessa kostnader debiteras hyres ­ gästerna direkt eller vidaredebiteras av Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftskostnadsförändringar är således begränsad. Operationell risk och risk för bristande IT-säkerhet Koncernens verksamhet är beroende av välanpassade IT ­system, effektiv intern kontroll, kompetensutveckling samt tillgång till tillförlitliga Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 52 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202552 värderings ­ och riskmodeller som ger underlag för att minska operativa risker. Bristande IT ­säkerhet eller bristfälliga rutiner kan resultera i förstörd eller förlorad data, vilket kan ha negativ inverkan på Sagax verksamhet. Hantering Sagax arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, som att utveckla sina administrativa rutiner, policyer och riktlinjer för IT ­säkerhet. Sagax använder brandväggar, e ­postfilter, back up ­system och antivirus­ program för att förhindra IT ­relaterade driftstörningar. Organisatorisk risk Sagax framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera nyckelpersoner skulle lämna sin anställning eller om bolaget inte kan attrahera kom­ petent personal. Hantering Bolagets tillväxt och därmed större organisation har bidragit till att minska denna risk under de senaste åren. Regelbundna utvecklings ­ samtal genomförs med all personal bland annat för att identifiera behov av kompetensutveckling. Därutöver görs uppföljning av arbetsmiljön genom årliga medarbetarundersökningar. Anställningsavtalen bedöms vara träffade på marknadsmässiga villkor. Sagax har även upprättat årliga incitamentsprogram för att attrahera nya och behålla befintliga medarbetare. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER Bristande transparens avseende styrelsens och företagsledningens eventu­ ella intressekonflikter med Sagax kan påverka kapitalmarknadens förtro­ ende för Sagax och därmed påverka bolagets finansiella ställning negativt. Hantering För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse­ konflikter och samtidigt tydligt och enkelt kunna kommunicera att styrelse och ledning inte har intressen som potentiellt skulle kunna stå i konflikt med Sagax har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbetare och styrelseledamöter att: ■ Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager­ och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ■ Investera i bolag där Sagax är aktieägare. ■ Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits under 2025. REGULATORISKA RISKER Regelefterlevnad och affärsetik Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsyns ­ sanktioner, ryktesförluster och avnotering. Vissa regelverk är öppna för tolkning innebärande att eventuell regelövervakare och Sagax kan ha olika uppfattning. Risker finns även inom arbetsmiljö, korruption och mänskliga rättigheter. Sagax kan drabbas av detta genom medarbetares eller uppdragstagares agerande. Hantering ■ Utbildning i policyer för all personal ■ Sagax uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal ■ Visselblåsarfunktion Skatter och ändrad lagstiftning Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med koncernens tolkning av gällande skattelagar, förordningar och rättspraxis samt i enlighet med råd från skatterådgivare. Det kan dock inte uteslutas att koncernens tolkning är felaktig eller att sådana föreskrifter eller rättspraxis ändras med potentiell retroaktiv verkan. Beslut från skattemyndigheter och förvaltningsdomstolar kan komma att ändra koncernens tidigare eller nuvarande skattesituation, vilket kan påverka koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning negativt. Sagax har i sin redovisning beaktat uppskjuten skatt beräknad på skillnaden mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader, se not 14. Sagax har även beaktat uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott i koncernbolagen. Konsekvensen är att koncernens resultat och egna kapital är exponerat för förändringar i skattelagstiftning i de länder som koncernen har verksamhet i. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja underskott från tidigare år. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstift ­ ning. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis avseende hyres­, förvärvs ­ och miljöfrågor, kan få negativa konsekvenser för bolaget. I not 12 redogörs för Sagax skatter. Hantering Risker förebyggs genom att säkerställa att rätt kompetens finns i organi ­ sationen eller anlitas vid behov. Härutöver strävar Sagax efter att utföra de kontroller och utredningar som rör skatterelaterade frågor noggrant. Omställningsrisker Omställningsrisker innefattar bland annat införandet av striktare regleringar kring byggnormer, energieffektivitet och utsläpp av växthus­ gaser. Ändrade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom högre krav på klimatanpassning och energieffektivitet, kan också inne ­ bära ökade kostnader eller behov av investeringar. Hantering Sagax analyserar löpande utvecklingen av nya EU­direktiv på hållbarhets­ området såsom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och EU:s taxonomi för hållbar finansiering och dess implikationer för bolaget. Därutöver beaktas omställningsrisker bland annat genom ana ­ lys av energiprestanda i fastighetsbeståndet och regulatoriska krav. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 53 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 53 MILJÖ- OCH KLIMATRISKER Miljörisk Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljö­ skador är enligt gällande miljölagstiftning i de länder Sagax äger fastig­ heter att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyresgäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd, det vill säga är verksamhetsutövare. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehand ­ ling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som erfordras enligt tillämplig miljölagstiftning. Sådana krav kan påverka Sagax negativt. Hantering Det är angeläget att fastighetsägaren och verksamhetsutövaren sam­ arbetar kring frågor om en verksamhets miljöpåverkan. Sagax genomför vid behov miljöanalyser av de fastigheter som bola ­ get över väger att förvärva för att identifiera miljö ­ och hälsorisker och bolaget har som målsättning att all nyproduktion miljöcertifieras. I Sverige använder Sagax Byggvarubedömningen för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljömässigt bra material val. För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncern bolagen. Sagax har heller inte identifierat några väsentliga miljö­ risker. Klimatrisker Effekter av klimatförändringar såsom förhöjda vattennivåer, ökad nederbörd eller andra förändringar i den fysiska miljön skulle kunna medföra skador på Sagax fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter i utsatta områden. Klimatförändringar kan också innebära ökade driftskostnader. Det kan även föreligga risker för olönsamma investeringar om klimat risken inte beaktas. Hantering Sagax har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras. Fastigheter i befintligt bestånd miljöcertifieras om förutsättningar för det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och behov av anpassningar av fastig­ heternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Därutöver följer Sagax utvecklingen av lagar och förord ­ ningar inom klimat området. Sagax har genomfört en riskanalys av fastighetsbeståndet för att identifiera fysiska klimatrelaterade risker som kan påverka verksam ­ heten. Ingen fastighet bedömdes bli obsolet på grund av permanent översvämningsrisk. För närmare information om Sagax mål relaterade till bland annat koldioxidutsläpp samt analys av klimatrisker och dess hantering hän­ visas till sidorna 133–135 och 137–138. Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2025 Förändring, % –20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 %  Värdeförändring, mkr –13 657  –6 828  –  6 828  13 657  Belåningsgrad, % 52  47  44  41  38  Känslighetsanalys per 31 december 2025 1) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +57/–57  +48/–48  +48/–48  Hyresintäkter +/–1 % +55/–55  +46/–46  +46/–46  Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10  –8/+8  –8/+8  Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –17/+17  –14/+14  –14/+14  Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –51/+51  –43/+43  –43/+43  Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +247/–247  +205/–205  +1 380/–1 380  Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +85/–85  +72/–72  +72/–72  1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2025 Förändring, % –10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 %  Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET  ET  Räntetäckningsgrad, ggr 4,0  4,3  4,6  ET  ET  Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 54 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202554 Sagax aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets börsvärde uppgick den 31 december 2025 till 71 miljarder kronor. Aktien och ägarna Handel med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättnings - hastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr  31 dec 2025  31 dec 2024 2025 2024 2025 2024 A-aktier 196,00  225,00   1  1   0  0  B-aktier 19 7, 6 0  226,20   28  28   74  91  D-aktier  33,80  30,95   66  51   11  8  AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Sagax uppgick vid årsskiftet till 816 740 621 kronor och fördelades på totalt 466 708 926 aktier varav 2 000 000 B-aktier i eget förvar. Kvot värdet per aktie är 1,75 kronor. Sagax har tre aktieslag, stam- aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Varje A-aktie berättigar till en röst och varje B- respektive D-aktie berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Sagax har med anledning av utnyttjandet av tecknings optioner som utfärdats genom incitamentsprogram 2022–2025 emitterat 23 138 stamaktier av serie B. UTDELNINGSPOLICY Sagax utdelningspolicy är att den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångs karaktär överförs till aktie - ägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock maxi - malt 2,00 kronor per aktie. Styrelsen föreslår årsstämman 2026 att besluta om att utdelning ska ske med 3,70 (3,50) kronor per A- respektive B-aktie. Styrelsen före - slår även utdelning om 2,00 ( 2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis ut betalning om 0,50 kronor i enlighet med bolagsordningen. Den före- slagna utdelningen uppgår till sammanlagt 1 505 (1 437) miljoner kronor, motsvarande 33,9 % (33,4 %) av förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2025. A-aktiens kursutveckling 2025 Antal 1 000-talKr 0 10 20 30 40 50 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 100 200 300 400 500 Sagax A OMX Stockholm_Pl Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier Källa: Monitor av Modular Finance AB D-aktiens kursutveckling 2025 Antal 1 000-talKr 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 10 20 30 40 50 Sagax D OMX Stockholm_Pl Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier Källa: Monitor av Modular Finance AB B-aktiens kursutveckling 2025 Antal 1 000-talKr 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 DECNOVOKTSEPAUGJULJUNMAJAPRMARFEBJAN 0 100 200 300 400 500 Sagax B OMX Stockholm_Pl Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier Källa: Monitor av Modular Finance AB Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 55 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 55 INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga total - avkastningen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag note - rade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt - ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genom - snittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Sagax styrelse har föreslagit årsstämman den 8 maj 2026 att besluta om ett motsvarande incitamentsprogram med rätt att teckna nya B- aktier i juni 2029 för bolagets medarbetare, undan taget bolagets verk ställande direktör och styrelseledamöter. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. LIKVIDITETSGARANTI DNB Carnegie Investment Bank agerar likviditetsgarant för bolagets A- och D-aktier inom ramen för Nasdaq Stockholms system för likviditets - garanti. Avtalet med Carnegie innebär att likviditetsgaranten ställer köp- och säljkurs i orderboken för Sagax A- och D-aktier samtidigt som likviditet tillförs genom en garanterad volym aktier på köp- och säljsidan i respektive order bok. Syftet med avtalet är att främja aktiernas likviditet. BÖRSKURS RELATIVT FÖRVALTNINGSRESULTATET Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 12,38 (11,95) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 16,0 (18,9) gånger. EGET KAPITAL OCH SUBSTANSVÄRDE PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 112,88 (107,91) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 130,32 (125,23) kronor. Aktiekursen för B-aktien vid årets slut var 175 % (210 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 152 % (181 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Största aktieägare 31 december 2025 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309  27 598 279  –  7 ,1 % 12,1 % Vanguard –  9 880 751  7 533 211  3,7 % 2,5 % Avanza Pension 51 440  477 607  14 193 793  3,2 % 2,2 % SEB Fonder –  12 434 060  –  2,7 % 1,8 % Handelsbanken Fonder –  7 962 924  3 217 884  2,4 % 1,6 % Carnegie Fonder –  11 137 300  –  2,4 % 1,6 % Länsförsäkringar Fonder –  10 742 055  –  2,3 % 1,5 % Fjärde AP-fonden 821 630  7 787 263  1 604 295  2,2 % 2,5 % Lannebo Kapitalförvaltning –  9 891 621  –  2,1 % 1,4 % BlackRock –  9 437 815  37 365  2,0 % 1,3 % Tredje AP-fonden –  8 843 030  –  1,9 % 1,3 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 % Filip Engelbert med bolag 241 000  1 869 784  4 200 000  1,4 % 1,2 % Alecta Tjänstepension –  6 327 312  –  1,4 % 0,9 % Andra AP-fonden –  6 239 391  –  1,3 % 0,9 % Swedbank Robur Fonder 500 000  4 896 054  –  1,2 % 1,4 % Nordea Fonder –  4 867 328  –  1,0 % 0,7 % Cliens Fonder –  4 759 499  –  1,0 % 0,7 % Folksam –  4 741 155  –  1,0 % 0,7 % Summa 20 största ägare 21 351 379  213 607 140  40 044 435  58,9 % 66,5 %           Övriga aktieägare 5 107 215  98 381 863  86 216 894  40,6 % 33,5 % Delsumma 26 458 594  311 989 003  126 261 329  99,6 % 100,0 %           Aktier som innehas av AB Sagax –   2 000 000  –   0,4 % –  Totalt 26 458 594  313 989 003  126 261 329  100,0 % 100,0 %           – varav styrelse och medarbetare 20 357 565  99 284 022  6 081 507  26,9 % 44,0 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 56 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202556 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 20 247  501–1 000 2 700  1 001–2 000 2 186  2 001–5 000 1 984  5 001–10 000 857  10 001–50 000 955  50 001– 366  Totalt 29 295  1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Aktieägarkategori Antal aktieägare Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 27 358  14 % Privatpersoner bosatta utomlands 333  1 % Företag/institutioner i Sverige 741  70 % Företag/institutioner utomlands 863  12 % Okänd ägartyp –   3 % Totalt 29 295  100 % Aktieägare per land Antal aktieägare Röstandel Sverige 28 097 84 % USA 89 6 % Norge 177 2 % Storbritannien 42 1 % Finland 159 1 % Övriga 731 6 % Totalt 29 295 100 % Nyckeltal per B-aktie 2025 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec Börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0   226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9   Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,89  9,85  9,94  8,68  6,58  Eget kapital efter utspädning, kr 112,88  10 7,91   95,01  91,20  83,84  Substansvärde, kr 130,32  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 16,0  18,9  24,9  24,4  38,2  Börskurs/kassaflöde, ggr1) 20,0  23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4  Börskurs/eget kapital, % 175  210  292  259  364  Börskurs/substansvärde, % 152  181  250  222  311  1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Aktiekursutveckling och volatilitet Utveckling 1,2) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI 1 år –13 % –13 % 9 % –9 % 10 % 2 år –28 % –29 % 21 % –14 % 16 % 3 år –18 % –16 % 27 % 0 % 34 % 4 år –35 % –35 % 1 % –45 % 1 % 5 år 16 % 17 % 6 % –19 % 36 % Volatilitet 1) Sagax A-aktie Sagax B-aktie Sagax D-aktie Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm PI 1 år 38 % 27 % 14 % 23 % 17 % 2 år 35 % 28 % 14 % 24 % 14 % 3 år 39 % 29 % 14 % 29 % 17 % 4 år 39 % 33 % 16 % 29 % 17 % 5 år 39 % 31 % 15 % 28 % 17 % 1) Beräknade per 31 december 2025. 2) Utvecklingen inkluderar ej återinvesterad utdelning för Sagax, Carnegie Real Estate Index eller OMX Stockholm PI. Aktieägarstruktur 31 december 2025 1) Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 57 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 57 Substansvärde (NAV) 31 december 2025 Mkr Per A- och B-aktie efter utspädning, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622  126  Avdrag för eget kapital D-aktier –4 419  –13  Återläggning av derivat 47  0  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 178  12  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 680  5  Substansvärde (NAV) 44 107  130  Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 458 594  1,0  26 458 594,00  38 % 6 % B-aktier 313 989 003  0,1  31 398 900,30  45 % 67 % D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 % Summa 466 708 926  70 483 627 ,20  100 % 100 % Ägarkategorier, aktiekapitalandel Fondbolag 31 % Privatpersoner 17 % Pension & försäkring 12 % Stiftelser 2 % Stat, kommun & region 1 % Återköpta aktier 0 % Övriga 36 % Källa: Monitor av Modular Finance AB Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2025202420232022202120202019201820172016 Ggr Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) 100 150 200 250 300 350 400 2025202420232022202120202019201820172016 % Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 58 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202558 LEGAL STRUKTUR Koncernen bestod vid årsskiftet av 485 koncernföretag med säte i Sverige, Finland, Frankrike, Nederländerna, Belgien, Spanien, Tyskland och Danmark. Moderbolaget ägde indirekt 50 % av Söderport Investment AB, Fastighets aktiebolaget Ess-Sierra, Certus Properties AS respektive Hemsö Intressenter AB. Därutöver ägde Sagax 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3 Fastig heter AB, 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa AB samt 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet i Fastighets bolaget Emilshus AB. Moderbolaget äger inga fastigheter. ORGANISATION Bolagets säte och huvudkontor finns i Stockholm där bolagets koncern - funktioner ekonomi, hållbarhet, skatt, finans och affärsutveckling är placerade. I Danmark, Finland, Frankrike, Benelux, Spanien och Tyskland leds verksamheterna av de verkställande direktörerna för- respektive verksamhet. MEDARBETARE Sagax långsiktiga utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både attra herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta besluts vägar. Kompetensutveckling är viktigt för Sagax och utvecklingssamtal sker årligen för att bland annat stimulera till vidare - utveckling av respektive medarbetare. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompetens och erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare inom olika delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelse ledamot. I förekommande fall kan även olika tester genomföras. Sagax genomför en årlig konferens med samtliga med ar betare när - varande där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras. Organisation och medarbetare Det är viktigt för bolagets konkurrenskraft att medarbetarna tar ansvar för samt känner sig delaktiga i verksamheten. En kompetent och engagerad organisation är avgörande för bolagets utveckling. Operativ struktur Antal anställda Land Totalt Sverige 40  Finland 29  Frankrike 15  Nederländerna 8  Spanien 9  Tyskland 3  Danmark 1  Totalt 105  Antal koncernbolag Säte Antal Sverige 156  Finland 203  Frankrike 9  Nederländerna 85  Belgien 14  Spanien 9  Tyskland 4  Danmark 5  Totalt 485  1) Företagsledning. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR I SAGAX 1) Finanschef och vice VD1) Ekonomi- chef1) Fastighetschef Sverige Affärs- utveckling VD Finland VD Frankrike Organisation i Frankrike Ekonomi och rapportering Organisation i Finland Treasury och Finansiering VD Danmark Hållbarhet Skatt Organisation i Benelux Fastighets- förvaltning i Sverige Organisation i Spanien Affärs- utveckling Organisation i Tyskland VD Benelux VD Spanien VD Tyskland Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 59 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 59 Trots en snabb expansion har Sagax lyckats behålla en relativt liten organisation. Sagax hade vid årets slut 105 medarbetare. Medelantalet anställda var under året 98 personer. 15 medarbetare anställdes under 2025 varav 4 i Sverige, 1 i Finland, 4 i Frankrike, 3 i Spanien, 2 i Tyskland och 1 i Danmark. 8 medarbetare lämnade bolaget under året. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare presenteras i avsnittet om bolagsstyrning. INCITAMENTSPROGRAM FÖR MEDARBETARE Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och har riktats till samtliga med arbetare. Bolagets verkstäl - lande direktör och styrelseleda möter omfattas inte av incitaments - programmen. ANTI-DISKRIMINERING Oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig - het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder ska anställda ges samma möjligheter samt ha samma rättigheter och skyldig heter. Det gäller exempelvis löne sättning, möjlig - het till befordran, kompetensutveckling samt lika rättigheter till en god arbetsmiljö. Arbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbets tagare. Varje anställd har ett ansvar att aktivt medverka i anti- diskrimineringsarbetet. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 60 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202560 Flerårsöversikt Rapport över koncernens totalresultat Belopp i miljoner kronor 2025 2024 2023 2022 2021 Hyresintäkter 5 378  4 994 4 293 3 696 3 100 Övriga intäkter 24  69 25 31 23 Drifts- och underhållskostnader –521  −483 –454 –430 –324 Fastighetsskatt – 311  −272 –220 –178 –153 Övriga fastighetskostnader –128  −117 –94 –87 –73 Driftnetto 4 442  4 191 3 551 3 032 2 573   Central administration –188  −187 –182 –174 –147 Resultat från joint venture och intresseföretag 1 009  783 –556 1 375 2 718  – varav förvaltningsresultat 1 225  1 108 937 766 713  – varav värdeförändring på fastigheter och finansiella instrument –66  −69 –1 523 852 2 572  – varav skatt –138  −256 14 –351 –558  – varav övrigt –11  – 15 108 –9 Finansiella intäkter 64  162 339 235 113 Finansiella kostnader –1 025  −912 –734 –492 –419 Finansiell kostnad räntekomponent leasing –41  −36 –31 –28 –28 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 261  4 001 2 388 3 948 4 809  – varav förvaltningsresultat 4 477  4 326 3 881 3 339 2 805  – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 442  4 296 3 881 3 339 2 805   Realiserade värdeförändringar:   Fastigheter 48  −17 9 –12 6 Finansiella instrument 16  −17 23 3 –10 Orealiserade värdeförändringar:   Fastigheter 164  563 –1 306 1 709 3 870 Finansiella instrument –4  1 202 –955 –2 343 1 868 Resultat före skatt 4 485  5 732 159 3 305 10 543   Uppskjuten skatt –98  −264 –16 –523 –624 Aktuell skatt –307  −194 –156 –63 –112 Årets resultat 4 081  5 274 –13 2 718 9 807  – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 048  5 255 –13 2 718 9 807  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32  19 – – –   Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet –1 669  642 –174 1 478 282 Andel övrigt totalresultat för joint venture –39  9 228 27 8 Omräkningsdifferenser avseende säkringsredovisning  741  −240 29 –878 –141 Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 16  −8 16 –42 6 Totalresultat för året 3 129  5 678 86 3 303 9 963  – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 107  5 646 86 3 303 9 963  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 22  32 – – – Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 61 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 61 Rapport över finansiell ställning, koncernen i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2025−12−31 2024−12−31 2023−12−31 2022−12−31 2021−12−31 Förvaltningsfastigheter 67 978  65 862  57 061  52 655  46 067  Förvaltningsfastigheter till försäljning 305  12  –  27  –  Nyttjanderätter, leasingavtal 583  546  454  380  390  Joint venture och intresseföretag 16 470  15 170  13 171  11 022  9 818   Räntebärande fordringar på joint venture 290  179  124  76  8  Övriga anläggningstillgångar 483  304  396  1 092  737  Summa anläggningstillgångar 86 109  82 073  71 207  65 252  57 020            Börsnoterade instrument 1 644  625  752  3 891  4 772  Kortfristig finansiell leasingfordran –  –  –  2 008  –  Övriga omsättningstillgångar 737  1 059  1 423  865  596  Kassa och bank 16  287  28  76  84  Summa omsättningstillgångar 2 397  1 971  2 203  6 840  5 452            Summa tillgångar 88 506  84 044  73 410  72 092  62 472            Eget kapital 42 792  41 803  36 578  33 463  31 079   – varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 170  862  –  –  –            Långfristiga räntebärande skulder 31 493  30 002  25 436  29 820  23 368  Uppskjutna skatteskulder 4 286  4 289  3 954  4 040  3 087  Övriga långfristiga skulder 1 024  926  793  679  659  Summa långfristiga skulder  36 803  35 216  30 184  34 539  27 114            Kortfristiga räntebärande skulder 7 153  5 132  4 907  2 474  2 986  Övriga kortfristiga skulder 1 758  1 892  1 741  1 616  1 293  Summa kortfristiga skulder 8 912  7 024  6 648  4 090  4 279            Summa skulder 45 714  42 240  36 832  38 629  31 393            Summa eget kapital och skulder  88 506  84 044  73 410  72 092  62 472  Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 62 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202562 Nyckeltal och data per aktie  2025 2024 2023 2022 2021 Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,5  6,6  6,4  5,8  6,0  Totalavkastning, % 6,8  7, 5   4,0  9,3  15,3  Överskottsgrad, % 83  84  83  82  83  Areamässig uthyrningsgrad, % 96  96  97  95  96  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 5 371  4 834  4 331  3 895  3 759  Antal fastigheter 1 043  983  903  751  673  Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,4  6,7  6,4  5,7  5,9  Avkastning på eget kapital, % 9,6  13,5  0,0  8,4  36,6  Genomsnittlig ränta, % 2,5  2,3  1,9  1,7  1,4  Räntebindning inkl. derivat, år 2,3  2,9  2,8  3,2  4,0  Kapitalbindning, år 2,9  3,1  3,1  3,7  4,3  Soliditet, % 48  50  50  46  50  Belåningsgrad, % 44  42  41  45  42  Nettoskuld/EBITDA 5,8  5,4  5,2  7,1   5,8  Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  5,0  5,7  7,1   6,5  Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,5  6,5  8,1  12,7  9,4  Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0   226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  Substansvärde (NAV), kr 130,32  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   Eget kapital, kr 112,88  10 7,9 2   95,05  91,33  83,93  Eget kapital efter utspädning, kr 112,88  10 7,91   95,01  91,20  83,84  Resultat, kr 11,22  14,78  –0,82  7, 76   30,09  Resultat efter utspädning, kr 11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04  Förvaltningsresultat, kr 12,38  11,95  11,17  9,71  8,01  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9   Kassaflöde, kr 9,89  9,85  9,95  8,69  6,59  Kassaflöde efter utspädning, kr 9,89  9,85  9,94  8,68  6,58  Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70  3,50  3,10  2,70  2,15  Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4  338,4  338,3  318,0  317, 7   Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,4  338,5  318,5  318,0  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  338,4  324,8  317, 8   317, 5   Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  325,1  318,3  318,0  Data per D-aktie Börskurs vid årets utgång, kr 33,80  30,95  28,00  26,70  33,40  Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  Resultat, kr 2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 63 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 63 Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport 64 Styrelse 70 Företagsledning 72 Revisor 72 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 64 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202564 Bolagsstyrningsrapport Sagax ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. Bolagsstyrningen uppfyller de krav som ställs i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) och Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. BOLAGSORDNING Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen AB Sagax och bolaget är ett svenskt publikt (publ) bolag. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller indirekt äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. För ytterligare infor ­ mation, se Sagax hemsida www.sagax.se. SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är tillämplig för samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på Nasdaq Stockholm. Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att samt ­ liga regler inte alltid måste följas och att det inte är felaktigt att avvika från en eller flera enskilda regler i Koden om motiv finns och förklaras. Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller in direkt styr bolaget. Tyngd punkten ligger på styrelsen i dess egenskap av central aktör i bolagsstyrningen. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktie­ bolagslagen, börsens noteringskrav och regelverk samt i uttalanden av Aktiemarknads nämnden. Styrelsen har valt att tillsätta två ledamöter i revisions utskottet istäl let för tre ledamöter i enlighet med Koden. Orsaken är att styrelsen totalt består av sex ledamöter och att två ledamöter i utskottet bedömts vara ändamålsenligt. Den samlade styrelsen har valt att enbart träffa bolagets revisorer i närvaro av VD, vilket är naturligt då denne är bolagets största aktie­ ägare. Födelseår för styrelse och ledning redovisas inte då dessa uppgifter saknar betydelse för bedömning av kompetens och erfarenhet. Utbild ­ ning, styrelseuppdrag och arbetslivserfarenhet redovisas. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolags ­ stämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Utöver obli ­ gatoriska ärenden som anges i bolags ordningen fattades även följande beslut: Årsstämma den 8 maj 2025 Vid Sagax årsstämma den 8 maj 2025 beslutades bland annat följande: ■ Att fastställa styrelsens förslag till utdelning om 3,50 kronor per stamaktie av serie A och serie B, samt 2,00 kronor per stamaktie av serie D för räkenskapsåret 2024 med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. ■ Att bevilja styrelseledamöterna och verkställande direk tören ansvarsf rihet för verksamhetsåret 2024. ■ Att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex för tiden intill nästa årsstämma. ■ Att omvälja styrelseledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, David Mindus, Staffan Salén, Johan Thorell och Ulrika Werdelin. Staffan Salén utsågs till styrelsens ord förande. ■ Att arvode ska utgå med 400 000 kronor till styrelseord föranden och med 220 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelse ledamöterna som ej är anställda i bolaget. I arvodet ingår ersättning för utskottsarbete. ■ Omval av Ernst & Young Aktiebolag som revisionsbolag med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor. Arvodet till revisorerna ska utgå enligt godkänd räkning. ■ Att godkänna styrelsens ersättningsrapport 2024. ■ Om införandet av Incitamentsprogram 2025/2028 genom a) emission av teckningsoptioner till dotterbolaget Satrap Kapital förvaltning AB och b) godkännande av överlåtelse av teckningsoptioner till anställda i bolaget eller dess dotter bolag. STYRNINGSSTRUKTUR Företagsledning Valberedning Ersättningsutskott RevisionsutskottStyrelse Revisorer Beredande funktion Beslutande funktion Kontrollerande funktion Aktieägare via bolagsstämma VD Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 65 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 65 ■ Beslut om bemyndigande för styrelsen att öka aktiekapitalet genom nyemissioner av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler. ■ Om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av stamaktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler. Bolagets innehav får vid var tid inte överstiga en tiondel av samtliga aktier i bolaget. Inför årsstämman den 8 maj 2026 Sagax årsstämma äger rum den 8 maj 2026 kl. 12.00 i Spårvagnshallarna på Birger Jarlsgatan 57 A i Stockholm. Aktieägare har möjlighet att utöva sin rösträtt genom poströstning i enlighet med §9 i Sagax bolags­ ordning. Aktieägare har därmed möjlighet att utöva sin rösträtt vid årsstämman genom poströstning, genom fysiskt deltagande eller genom ombud. Aktie ägare som vill delta genom poströstning på årsstämman ska: ■ Dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (”Euroclear”) förda aktieboken den 29 april 2026, ■ Dels anmäla sitt deltagande genom att avge sin poströst enligt instruktionerna nedan, senast den 4 maj 2026. Formuläret finns tillgängligt på Sagax hemsida, www.sagax.se. Det ifyllda formuläret ska skickas till AB Sagax, "Årsstämma", c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller genom att det ifyllda for ­ muläret skickas med e ­post till GeneralMeetingService@euroclear.com. Ifyllt formulär får även inges elektroniskt genom signering med BankID enligt instruktioner på www.euroclear.com/sweden/generalmeetings/. Aktieägare som vill delta fysiskt på årsstämman ska: ■ Dels vara införd i den av Euroclear förda aktieboken den 29 april 2026, ■ Dels anmäla sitt deltagande till Sagax senast den 4 maj 2026 på föl ­ jande adress: AB Sagax, ”Årsstämma”, c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm eller via www.euroclear.com/sweden/ generalmeetings /. Vid anmälan ska uppges namn och person ­ eller organisationsnummer samt gärna adress och telefonnummer. Kallelse till årsstämman med beslutsförslag finns presenterad på bola ­ gets hemsida, www.sagax.se. VALBEREDNING Sagax valberedning ska enligt de instruktioner som beslutades på årsstämman 2021 bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara styrelsens ordförande. De tre röstmässigt största aktieägarna eller ägar ­ grupperna, avseende såväl direktregistrerade aktieägare som förvaltar­ registrerade aktieägare, enligt den av Euroclear förda aktie boken per 30 september 2025, ska vardera utse en representant att jämte styrelse­ ordföranden utgöra valberedning inför årsstämman 2026. Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktie­ ägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. Verkställande direktören eller annan person från bolagsledningen ska inte vara ledamot av valberedningen. Styrelse ledamöter kan ingå i val­ beredningen men ska inte utgöra en majoritet av dess leda möter. Om mer än en styrelse ledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Valberedningen utser ordförande inom gruppen. Styrelse ordföranden eller annan styrelse­ ledamot ska inte vara ord förande för valberedningen. Sammansätt ­ ningen av valberedningen ska enligt stämmo beslutet tillkännages senast sex månader före årsstämman 2026. Valberedningen som tillkännagavs 22 oktober 2025 har följande sammansättning: ■ Björn Alsén, ordförande, nominerad av David Mindus med bolag. ■ Erik Salén, nominerad av familjen Salén med bolag. ■ Frida Olsson, nominerad av Fjärde AP ­fonden. ■ Staffan Salén, styrelseordförande i Sagax. Valberedningen har i enlighet med årsredovisnings lagens och Kodens krav beslutat om en mång falds policy för val till styrelsen. Policyn har följande utformning "Styrelsen ska ha en ändamålsenlig samman ­ sättning avseende kompetens och erfarenhet. Det anses viktigt att ledamöterna äve n är aktieägare i bolaget. Synnerlig vikt fästs vid att något diskriminerande urval av ledamöter på basis av exempelvis kön, köns överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder inte förekommer". Valberedningen har haft ett protokollfört sammanträde under 2025 och ett sammanträde i början av 2026 samt kontakt via telefon och e ­mail. STYRELSEN Sagax styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Sagax styrelse består av sex leda­ möter som valdes vid årsstämman 2025. Styrelsen består av styrelse­ ledamöterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Staffan Salén, Johan Thorell, Ulrika Werdelin och VD David Mindus. Staffan Salén har utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrel ­ sens ledamöter, se sidorna 70–71. Styrelsens arbetsordning Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolags ordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband med konstituerande styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt ansvars­ fördelningen mellan styrelsen och VD. Instruktion till VD och instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt. ■ Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta om förvärv och avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och garan ­ tier, organisationsfrågor, prognoser samt hel ­ och delårsrapporter. ■ Styrelsen ska enligt arbetsordningen sammanträda minst fem gånger per kalenderår utöver konstituerande möte och strategimöte. ■ Arbetsordningen reglerar vilka frågor som alltid ska behandlas vid dessa fem möten och vid det konstituerande mötet. Styrelsens ordförande Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ord förande att se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Det åligger även ord föranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete samt att tillse att styrelsens arbete utvärderas en gång om året. Därutöver åligger det styrelsens ordförande att tillse att handläggningen av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen eller bolagsordningen samt att tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy. Styrelsens arbete under 2025 Sagax styrelse hade 26 protokollförda möten under 2025 varav ett konsti ­ tuerande möte. Huvudpunkterna vid mötena under året har varit förvärv och avyttringar av fastigheter, finansieringsfrågor samt fastställande av Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 66 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202566 delårsrapporter och prognoser. Styrelsen har även informerats om det aktuella affärsläget. Bolaget investerar i fastigheter som bedöms upp fylla koncernens krav på avkastning och risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsens arbete har genom styrelse­ ordförandens försorg utvärderats och resultatet sedan diskuterats i styrelsen. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budget och kvartalsrapporter. STYRELSEUTSKOTT Ersättningsutskott Styrelsen har vid det konstituerande styrelsemötet den 8 maj 2025 tillsatt ett ersättningsutskott bestående av Ulrika Werdelin och Johan Cederlund. Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättnings utskottets arbete. Ersättningsut skottets uppgift är att bereda frågor rörande ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Ersättnings ­ utskottet har haft ett sammanträde avseende ersättningar. Utskottets redovisning finns på Sagax hemsida, www.sagax.se. Revisionsutskott Revisionsutskottet tillsattes vid konstituerande styrelsemöte den 8 maj 2025 och består av Johan Thorell och Staffan Salén. Revisionsutskottet träffar bolagets revisor vid tre till fällen per år. Styrelsen har antagit en instruktion gällande revisions utskottets arbete. Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisor, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera revisorns arbete samt följa hur redovisnings ­ principer och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har haft tre protokollförda sammanträden med revisorn under 2025 samt ett protokollfört sammanträde hittills under 2026. Under dessa samman­ träden har bland annat revisorns granskning av bolagets finansiella rap ­ portering och bolagets interna kontroller avrappor terats och diskuterats. Revisorns iakttag elser och synpunkter har sedan vidare rapporterats till styrelsen. AKTIEMARKNADSINFORMATION Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksam heten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Sagax använder hemsidan för att snabbt ha möjlighet att leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom press ­ meddelanden. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE STYRELSE OCH LEDNING Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseleda möterna Johan Cederlund, Filip Engelbert, Johan Thorell och Ulrika Werdelin är obero­ ende i förhållande till bolaget och bolags ledningen samt i förhållande till dess huvudägare. Styrelse ledamoten David Mindus, som även är GRUNDLÄGGANDE STRUKTUR FÖR SAGAX STYRELSEARBETE ■ Delårsrapport med prognos ■ Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Intern kontroll ■ Organisationsfrågor ■ Strategifrågor ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Delårsrapport med prognos ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Kommande årsstämma ■ Arbetsordning och policydokument ■ Styrelseutskott ■ Firmateckningsrätt ■ Attestinstruktion ■ Sammanträdesplan Januari Februari M ars April Maj Juni Juli Augusti Septem ber Oktober November December Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December ■ Halvårsrapport med prognos ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Bokslutskommuniké med prognos ■ Redovisnings- och revisionsfrågor samt revisionsrapport ■ Resultatutfall ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Organisationsfrågor ■ Rapporter från styrelse utskotten ■ Kommande årsstämma FEB Styrelsemöte i februari MAJ Styrelsemöte i maj MAJ Konstituerande styrelsemöteJUL Styrelsemöte i juli SEP Strategimöte i september OKT Styrelsemöte i oktober ■ Budget för kommande år ■ Affärsläge ■ Finansieringsfrågor och risker ■ Kapitalstruktur ■ Styrelseutvärdering ■ Ledningsutvärdering ■ Organisationsfrågor DEC Styrelsemöte i december Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 67 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 67 verkställande direktör i Sagax, är beroende i förhållande till bolaget. Staffan Salén och David Mindus representerar vardera mer än 10 % av rösterna och betraktas därmed som beroende i förhållande till bolagets huvud ägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvud­ ägare avses att omfattande affärs förbindelser med bolaget saknas samt att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet. Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan Sagax och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några begränsningar föreligger inte i styrelseleda möternas eller de ledande befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Sagax. Inget bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller med ­ lemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive upp ­ drag avslutats. Personer i ledningsgruppen har dock rätt till lön under viss tid vid upp sägning från bolagets sida enligt vad som angivits i not 5. ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Vid årsstämman den 8 maj 2025 beslutades att styrelse arvoden ska utgå med sammanlagt 1 280 000 kronor, för delat med 400 000 kronor till styrelseordföranden och med 220 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i Sagax. Verk ­ ställande direktören erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i Sagax. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. På årsstämman 2024 beslutades om riktlinjer som omfattar ersätt ­ ningen till den verkställande direktören och övriga medlemmar i Sagax ledning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Sagax affärsstrategi och långsiktiga intressen. Sagax har långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram som beslutats av bolagsstämman och därför inte omfattas av dessa riktlinjer. Ersätt ­ ningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: Fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontant­ ersättning mäts under ett år. Den rörliga kontant ersättningen får uppgå till högst 50 % av den fasta årslönen. Vid uppsägning från Sagax sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Avgångsvederlag tillämpas ej. För mer information om Sagax riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare se Sagax hemsida, www.sagax.se. För ytterligare information om ersättning till bolagsledningen, se not 5. REVISION Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och redovisning samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorn ska närvara och avlämna rapport vid det styrelsemöte där beslut om fast ­ ställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorn har även utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för perioden januari–september 2025 och avlämnat en gransknings­ rapport av seende den finansiella delårsinformationen. Revisorer utses av årsstämman för en period om ett år. Kontrollmiljö Risk- bedömning Kontroll- aktiviteter Information och kommunikation Uppföljning Process för intern kontroll Årsstämman 2025 valde det auktoriserade revisions bolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som påskrivande huvud ansvarig revisor för tiden fram till årsstämman 2026. Jonas Svensson har varit Sagax revisor sedan 2022. Bolagets ansvarige revisor har vid två tillfällen varit när varande vid styrelse möte i Sagax under 2025 och vid ett tillfälle hittills under 2026. INTERN KONTROLL Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om bolagets interna kontroll är upprättad i enlighet med Koden och avser bolagets finansiella rapportering. Kontrollmiljö Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som tillsam ­ mans formar den organisationsstruktur, kultur och de värderingar som styr Sagax. Kontrollmiljön består av Sagax samlade policyer, riktlinjer, processer, standarder och rutiner. Bolaget har en relativt liten organisa ­ tion. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats på entrep renad och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. Administrativa tjänster har upphandlats för verksamheter i Belgien, Danmark och Tyskland avseende redovisning av skatter och bokföring. Administrativ förvaltning av verksamheterna i de olika länderna sköts från lokala kontor i respektive land. Kontroll och uppföljning av verk ­ samheten sker lokalt och från kontoret i Stockholm. Sagax interna kontroll bygger på principerna om tydlig ansvarsfördelning, avgränsade mandat, tydliga beslutsvägar och regelbunden uppföljning som doku ­ menterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, finanspolicy, attest instruktion och rapporterings­ instruktion. Interna policyer, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument upp dateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 68 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202568 Riskbedömning Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Sagax ställs inför hanteras i enlighet med fastställda poli ­ cyer och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet minst en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer och genomgången redovisas för styrelsen vid närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker som Sagax identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktig­ heter i redovisningen och värderingen av fastigheter, skatt och moms samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen han ­ teras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontroll­ aktiviteter. Dessa syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, konto avstämningar, uppföljning och avstämning av styrelse beslut och av styrelsen fast ­ ställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts ­ och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemen ­ samma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings ­ och värderingsprinciper. En viktig del av Sagax kontroll aktiviteter är standardiserade rapporteringsrutiner samt tydliga arbets ordningar och ansvarsfördelningar. Vid upprättande av Sagax finansiella rapportering läggs stor vikt vid granskning och analys av väsentliga resultat ­ och balansposter. Risk ­ hantering avseende dessa poster har högsta prioritet. Avseende resultat­ räkningen prioriteras främst hyresintäkter, finansiella poster samt värdeförändringar vilka delvis är beroende av bedömningar. Vad avser balansräkningen läggs stor vikt vid analys av posterna förvaltnings­ fastigheter och räntebärande skulder. Systemkontroller, processbeskriv ­ ningar och olika koncern interna direktiv används för att säkerställa att inga väsentliga felaktigheter uppstått eller ska kunna uppstå. Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastig­ heter som de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastig­ heternas finansiella resultat är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte inne håller några väsentliga fel. Sagax arbetar med att löpande utveckla system stöd för verksamheten. Information och kommunikation Sagax informations ­ och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporte ­ ringen. Även bolagets insiderpolicy och finans policy behandlar infor ­ mation och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policyer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd per ­ sonal. Andelen medarbetare som 2025 har bekräftat att de tagit del av policyerna är 96 %. Bolagets regelverk är utformat efter svensk lagstift ­ ning, Nasdaq Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen erhåller information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisions utskottet eller vid styrelsemöten där revisorerna närvarar. Styrning och uppföljning Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl förvaltnings ­ som ekonomi ­ avdelningarna. Avrapportering sker till VD och styrelse. Enligt styrel ­ sens instruktion till revisionsutskottet ska bolagets revisorer rapportera direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till sty ­ relsen vid nästföljande styrelse sammanträde. Behov av internrevision Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. Sagax har en relativt liten organisation där såväl finans ­ och ekonomi­ som hyres­ administration sköts från bolagets kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Lyon, Rotterdam, Barcelona, Madrid, Frankfurt och Köpenhamn. Upp ­ följning av resultat och finansiell ställning görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolags ledningen. Samman taget medför detta att bolaget inte anser det motiverat att ha en särskild enhet för intern revision. Visselblåsarfunktion Sagax visselblåsarfunktion nås via bolagets webbplats. Vissel blåsar­ tjänsten är ett varningssystem som ger både med arbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Sagax affärs etiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 69 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 69 INTERNA REGELVERK OCH POLICYDOKUMENT FASTSTÄLLDA AV SAGAX STYRELSE Anti-diskrimineringspolicy Anti-korruptionspolicy Arbetsmiljöpolicy Finanspolicy Sagax anti-diskriminerings - policy syftar till att klargöra att lika behandlingsprincipen gäller inom Sagax och att detta inne - bär att ingen diskriminering eller annan särbehandling får förekomma. Arbetet ska bedri - vas i samverkan mellan arbets - givare och arbets tagare. Policyn syftar till att klargöra bolagets syn på korruption och minska eventuell osäkerhet om vad som är att betrakta som korruption. Brott mot policyn är skäl för avsked från bolagets sida. Sagax långsiktiga mål är beroende av kompetenta och professionella med arbetare. Det är därför viktigt att bolaget är en attraktiv arbets givare som både lockar till sig och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Arbetsmiljö policyn anger riktlin- jer för hur Sagax kontinuerligt följer upp verksamheten så att ohälsa och olycksfall i arbetet förebyggs. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverk- samheten i Sagax ska bedrivas samt även fungera som vägled- ning i det dagliga arbetet för medarbetare inom finansfunk- tionen. Den anger hur de olika riskerna i finans verksamheten ska begränsas samt hur rap- portering avseende Sagax finansverksamhet ska ske till styrelsen. Hållbarhetspolicy Informationspolicy Insiderpolicy Utdelnings policy Hållbarhetspolicyn tydliggör riktlinjerna för Sagax långsik- tiga hållbarhetsarbete. Sagax över gripande mål är att gene- rera största möjliga riskjusterad avkastning till bolagets aktie- ägare och för att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genom gående med ett långsik- tigt perspektiv. Sagax arbete med hållbarhetsfrågor är en naturlig del av verksam heten och bidrar till att kunna uppnå företagets mål. Syftet med Sagax informations - policy är att tillförsäkra aktie- mark nadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bola- get. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekono- miska rapporter. Sagax insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon med arbetare bryter mot gällande marknadsmissbruks- regler. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande mark- nadsmissbruksregler och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insider policyn omfattar medarbetare, alla per- soner med insynsställning, när- stående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn. Sagax utdelningspolicy syftar till att medge en fortsatt tillväxt samt en god beredskap att till varata affärs möjligheter. Styrelsen be dömer det som angeläget att expansionen kan ske med bibehållen handlings- frihet och finansiell stabilitet. Styrelsen bedömer det därför vara lämpligt att utdelningen, inklusive utdelning avseende D- aktier, uppgår till en tredjedel av förvaltningsresultatet. Policy avseende investeringar i andra bolag Policy avseende styrelseuppdrag Policy avseende belåning av aktier i Sagax Policyn syftar till att säkerställa kapitalmark- nadens förtroende för Sagax och innebär förbud för Sagax medarbetare och styrelse- ledamöter att direkt eller indirekt investera i bolag där Sagax är aktieägare eller göra större investeringar i bolag som bedriver konkurrerande verksamhet. Förbudet gäller samtliga typer av värdepapper. Policyn syftar till att bolaget tydligt och enkelt ska kunna kommunicera att styrelse och ledning inte har intressen som potenti- ellt skulle kunna stå i konflikt med Sagax. Policyn innebär förbud att åta sig styrelse- uppdrag i bolag med konkurrerande verk- samhet undantaget i bolag där Sagax är aktie ägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. Syftet med denna policy är att Sagax tydligt ska kunna kommunicera att styrelse och led- ning inte har några incitament att föreslå aktieutdelning eller låta bolaget vidta andra åtgärder (aktieåterköp m.m.) som på ett olämpligt sätt skulle kunna försvaga Sagax finansiella ställning i syfte att tillgodose enskilda individers finansiella intressen. Po- licyn innebär att belåning av aktier i Sagax överstigande 10 % av marknadsvärdet ska meddelas bolaget. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 70 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202570 Styrelse Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2025 . STAFFAN SALÉN Styrelseledamot sedan 2004 och styrelseordförande sedan 2016. Ledamot av revisions utskottet. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Ework Group AB, Amapola Flyg AB, 3S Invest, Strand Kapitalförvalt ­ ning AB, Salénia AB och Westindia AB. Styrelseledamot i bland a nnat, Green Landscaping AB och Landauer Ltd. Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Saléninvest AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare vice verkställande direktör och informationsdirektör för FöreningsSparbanken AB, redaktör för Finanstidningen och finansanalytiker på Procter & Gamble. Beroende i förhållande till huvudägare, oberoende i förhållande till bolaget. Innehav i Sagax : 5 737 309 A­aktier, 27 598 279 B­aktier och 50 600 D ­aktier. JOHAN CEDERLUND Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet. Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och jur. kand. från Stockholms universitet. Övriga styrelseuppdrag: Bland annat ordförande i industri ­ och handelsgruppen Lotorp och ordförande och styrelse ledamot i andra bolag i Lotorpkoncernen. Arbetslivserfarenhet: Tidigare advokat och delägare på Advokat firman Vinge med inriktning på företagsförvärv, finansiering och aktiemarknad. Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i Sagax : 200 000 B ­aktier och 13 359 D ­aktier. FILIP ENGELBERT Styrelseledamot sedan 2007. Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Stellar Equipment AB och Ivato AB. Styrelseledamot bland annat i Matterhorn AEH AB och deras dotterbolag, Vatio AB och Aviot AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare verkställande direktör för Avito AB, Kontakt East Holding AB och Remium AB. Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i Sagax : 241 000 A­aktier, 1 869 784 B ­aktier och 4 200 000 D ­aktier. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt STYRELSE ===== SIDA 71 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 71 Styrelsens ersättningar Deltagande av totalt antal styrelsemöten Namn Uppdrag Invald Oberoende1) Ersättning, kr Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott Staffan Salén Ordförande  2004 Nej 400 000 26 av 26 3 av 3 Johan Cederlund Ledamot 2010 Ja 220 000 25 av 26 1 av 1 Filip Engelbert Ledamot 2007 Ja 220 000 25 av 26 David Mindus VD/ledamot 2004 Nej – 26 av 26 Johan Thorell Ledamot 2004 Ja 220 000 26 av 26 3 av 3 Ulrika Werdelin Ledamot 2010 Ja 220 000 25 av 26 1 av 1 1) Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget saknas respektive att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna vid årsskiftet.  DAVID MINDUS Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004. Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Nyfosa AB. Styrelseledamot i Hemsö Fastighets AB. Arbetslivserfarenhet: Tidigare analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag. Beroende i förhållande till bolaget och huvudägare. Innehav i Sagax : 14 000 000 A­aktier, 63 713 912 B­aktier och 900 000 D ­aktier. JOHAN THORELL Styrelseledamot sedan 2004. Ledamot av revisionsutskottet. Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bland annat Atrium Ljungberg AB, Hemsö Fastighets AB, Storskogen Group AB, Kallebäck Property Invest AB och K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB. Nuvarande befattning: Verkställande direktör för Gryningskust Holding AB. Arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996. Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i Sagax : 203 254 A­aktier, 2 332 540 B ­aktier och 354 164 D ­aktier. ULRIKA WERDELIN Styrelseledamot sedan 2010. Ledamot av ersättnings utskottet. Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Nuvarande befattning: Managing Director och Head of Talent, Europe för Clayton, Dubilier & Rice, ett globalt riskkapitalbolag. Arbetslivserfarenhet: 30 år inom olika investeringsfonder och Managing Director för Goldman Sachs International samt managementkonsult i egen firma. Oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare. Innehav i Sagax : 49 322 A­aktier, 470 500 B­aktier och 237 989 D ­aktier. Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2025. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt STYRELSE ===== SIDA 72 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202572 JONAS SVENSSON Revisor i bolaget sedan 2022. Auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och medlem i FAR. Övriga revisorsuppdrag är bland andra Heimstaden AB, Nivika Fastigheter AB, PEAB AB, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, Sveafastigheter AB och Sweco AB. Inget aktieinnehav i Sagax den 31 december 2025. Revisor Företagsledning Aktieinnehavet omfattar eget och närstående bolags innehav per 31 december 2025. Sagax har incitamentsprogram för alla medarbetare, vilka dock inte omfattar bolagets verkställande direktör. DAVID MINDUS Se sidan 71 BJÖRN GARAT Finanschef och vice VD sedan 2012. Utbildning: Internationella ekonom programmet vid Linköpings universitet. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsbolaget Emilshus AB, Vasakronan AB, samt i Volati AB. Arbetslivserfarenhet: Partner och chef för Corporate Finance på Remium Nordic AB och finansanalytiker. Innehav i Sagax : 121 530 A­aktier, 1 909 270 B ­aktier, 49 999 D ­aktier och 78 850 teckningsoptioner B­aktier. AGNETA SEGERHAMMAR Ekonomichef sedan 2018. Utbildning: Civilekonom från Uppsala universitet. Arbetslivserfarenhet: CFO och Vice VD för A Group of Retail Assets Sweden AB (Publ), Ekonomi direktör på Steen & Ström, CFO på Areim, Kista Galleria KB samt Jones Lang LaSalle. Tidigare revisor på PwC. Innehav i Sagax : 60 993 B­aktier och 47 041 teckningsoptioner B ­aktier. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FÖRETAGSLEDNING ===== SIDA 73 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 73 Finansiella rapporter Räkningar Rapport över koncernens totalresultat 74 Kommentarer till koncernens totalresultat 75 Rapport över koncernens finansiella ställning 76 Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 77 Rapport över kassaflöde, koncernen 78 Förändringar av eget kapital, koncernen 79 Moderbolagets resultaträkning 80 Moderbolagets balansräkning 81 Rapport över kassaflöde, moderbolaget 82 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 83 Noter 1 Redovisningsprinciper 84 2 Hyresintäkter 87 3 Redovisning av koncernens segment 88 4 Fastighetskostnader 90 5 Anställda och personalkostnader 90 6 Ersättningar till revisorer 91 7 Finansiella intäkter 91 8 Finansiella kostnader 91 9 Leasing 92 10 Resultat från andelar joint venture och intresseföretag 92 11 Resultat från andelar i koncernföretag 93 12 Skatter 93 13 Förvaltningsfastigheter 94 14 Uppskjuten skatteskuld och skattefordran 97 15 Finansiella fordringar 97 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97 17 Räntebärande skulder 98 18 Finansiella instrument 99 19 Övriga långfristiga skulder 102 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 102 21 Materiella anläggningstillgångar 102 22 Andelar i koncernföretag 103 23 Andelar i joint venture och intresseföretag 108 24 Räntebärande fordringar på joint venture 111 25 Långfristiga fordringar på koncernföretag 111 26 Långfristiga skulder till koncernföretag 111 27 Transaktioner med närstående 111 28 Eget kapital 112 29 Orealiserade värdeförändringar 113 30 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 114 31 Kassaflödesanalyser 114 32 Finansiell riskhantering 115 33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 117 34 Förslag till vinstdisposition 117 Revisionsberättelse Revisionsberättelse 120 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 74 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202574 RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor Not 2025 2024 Hyresintäkter 2, 3 5 378  4 994  Övriga intäkter 3 24  69  Driftskostnader 3, 4 –380  –357  Underhållskostnader 3, 4 –141  –126  Fastighetsskatt 3, 4 – 311  –272  Övriga fastighetskostnader 3, 4 –128  –117  Driftnetto 4 442  4 191  Central administration 5, 6, 21 –188  –187  Resultat från joint venture och intresseföretag 10, 23 1 009  783   – varav förvaltningsresultat 1 225  1 108   – varav värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument –66  –69   – varav skatt –138  –256   – varav övrigt –11  –  Finansiella intäkter 7 64  162  Finansiella kostnader 8 –1 025  –912  Finansiella kostnader, räntekomponent leasing 8, 9 –41  –36  Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 261  4 001   – varav förvaltningsresultat 4 477  4 326   – varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 442  4 296  Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 3 48  –17  Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 3, 13, 29 164  563  Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 18 16  –17  Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 18, 29 –4  1 202  Resultat före skatt 4 485  5 732      Uppskjuten skatt 12, 14 –98  –264  Aktuell skatt 12 –307  –194  Årets resultat 4 081  5 274  – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 048  5 255  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32  19  Övrigt totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet –1 669  642  Andel övrigt totalresultat för joint venture –39  9  Omräkningseffekter säkringsredovisning 741  –240  Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet 16  –8  Övrigt totalresultat för året, netto efter skatt –952  404  Totalresultat för året 3 129  5 678  – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 107  5 646  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 22  32      Resultat per A- och B-aktie, kr 28 11,22  14,78  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 28 11,22  14,78  Resultat per D-aktie, kr 2,00  2,00  Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  338,4  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 75 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 75 INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 (4 994) miljoner kronor. Hyresintäkterna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Benelux, Spanien och Tyskland samt av indexuppräkning av hyresintäkter. Av årets hyresintäkter genererades 79 % i euro. Exklusive valuta­ effekter ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1,8 % (3,9 %). De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Sverige 2,7 %, Benelux 2,5 % och Spanien 2,0 %. Den vägda inflationen i Sagax segment under rapportperioden uppgick till 0,9 % (1,4 %) i årstakt. Övriga intäkter minskade till 24 (69) miljoner kronor främst till följd av högre försäkringsersättningar under jämförelseperioden. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts ­ och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 521 (483) miljoner kronor. Drifts ­ och underhållskostnader i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter ökade med 0,9 %, motsvarande 4 miljoner kro ­ nor jämfört med samma period föregående år. Den vägda inflationen under året uppgick till 0,9 % varför de reala kostnaderna var oföränd ­ rade. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 311 (272) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader ökade till 128 (117) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. Motsvarande kostnader i jämförbart bestånd är i nivå med föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 188 (187) miljoner kronor, motsvarande 3,5 % (3,7 %) av årets hyres intäkter. Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering. Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Barcelona, Fra nkfurt, Helsingfors, Köpenhamn, Lyon, Madrid, Paris och Rotterdam har rubricerats som kostnader för central administration. RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Årets resultat från Sagax andelar i joint venture och intresseföretag uppgick till 1 009 (783) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 1 225 (1 108) mil joner kronor, värdeförändringar på fastigheter −41 (12) miljo ­ ner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −25 (−81) miljoner kro nor. Skattekostnad på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 138 (256) miljoner kronor. Övriga värdeförändringar upp ­ gick till –11 (–) miljoner kronor. FINANSIELLA INTÄKTER De finansiella intäkterna uppgick till 64 (162) miljoner kronor, varav 62 (149) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obliga ­ tioner och andra finansiella placeringar, se även not 7. Minskningen beror främst på lägre ränteintäkter från börsnoterade obligationer om 40 miljoner kronor, från banktillgodohavanden om 31 miljoner kronor samt övriga fordringar om 17 miljoner kronor. Föregående år ingick även intäkt avseende aktieutdelning från börsnoterade aktier om 8 miljoner kronor utan motsvarighet i år. FINANSIELLA KOSTNADER De finansiella kostnaderna steg till 1 066 (947) miljoner kronor inklu ­ sive räntekomponent för leasing om 41 (36) miljoner kronor. Ökningen beror främst på högre genomsnittlig skuld under året. Den 31 december 2025 uppgick den genomsnittliga räntan till 2,5 % (2,3 %). Räntekostnaderna uppgick till 974 (861) miljoner kronor och kost ­ naden för lånelöften till 51 (51) miljoner kronor. För mer information om Sagax finansiering se not 17. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Förvaltningsfastigheternas redovisade värdeförändring under året uppgick till 212 (546) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd ­ ring uppgick till 164 (563) miljoner kronor. Av den orealiserade värde­ förändringen var −126 (652) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 289 (−89) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärde­ förändring, se även not 13. De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 12 (1 184) miljoner kronor. Omvärderingar av börsnoterade instrument medförde en orealiserad värdeförändring om –46 (1 185) miljoner kronor. Före­ gående år ingick en orealiserad omvärdering till marknadsvärde om 1 185 miljoner kronor av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB utan motsvarighet i år. Realiserade värdeförändringar vid avyttring av finansiella instrument uppgick till 16 (–17) miljoner kronor. Orealiserad värdeförändring hän ­ förlig till räntederivat uppgick till 21 (–49) miljoner kronor. Finansiella instrument avseende joint venture har omvärderats med 21 (61) miljo ­ ner kronor, se även not 18. RESULTAT Förvaltningsresultatet ökade med 3 % till 4 477 (4 326) miljoner kro nor varav 1 225 (1 108) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 4 442 (4 296) miljoner kronor. Förvalt ­ ningsresultatet har ökat främst till följd av fastighetsförvärv, index ­ uppräkning av hyresintäkter samt högre förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 (11,95) kronor. Årets resultat efter skatt uppgick till 4 081 (5 274) miljoner kronor varav 4 048 (5 255) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande infly ­ tande uppgick därmed till 32 (19) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisar en skattekostnad om 405 (458) miljoner kronor. Den uppskjutna skattekostnaden för året uppgick till 98 (264) miljoner kro ­ nor och den aktuella skattekostnaden uppgick till 307 (194) miljo ner kronor, se även not 12. Kommentarer till koncernens totalresultat Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 76 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202576 RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Belopp i miljoner kronor Not 2025 31 dec 2024 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 3, 13 67 978  65 862  Förvaltningsfastigheter till försäljning 13 305  12  Nyttjanderätter 9 583  546  Materiella anläggningstillgångar 21 18  27  Andelar i joint venture och intresseföretag 23 15 457  14 178  Räntebärande fordringar på joint venture 15, 18, 24 290  179  Uppskjutna skattefordringar 14 244  163  Räntebärande finansiella fordringar 15, 18 146  51  Övriga finansiella fordringar 15, 18 74  64  Finansiella instrument 18 1 013  992  Summa anläggningstillgångar 86 109  82 073      Omsättningstillgångar     Hyresfordringar 18 29  288  Börsnoterade instrument 15, 18 1 644  625  Räntebärande kortfristiga fordringar 15, 18 –  129  Övriga fordringar 18 310  286  Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16, 18 397  356  Kassa och bank 18, 31 16  287  Summa omsättningstillgångar 2 397  1 971      SUMMA TILLGÅNGAR 88 506  84 044      EGET KAPITAL OCH SKULDER     Eget kapital  28     Aktiekapital 817  817  Övrigt tillskjutet kapital 9 940  9 935  Reserver omräkningsdifferenser 626  1 568  Balanserad vinst inklusive årets resultat 31 240  28 621  Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 42 622  40 941  Innehav utan bestämmande inflytande 170  862  Summa eget kapital 42 792  41 803      Långfristiga skulder     Räntebärande skulder 17 , 18, 32 31 493  30 002  Uppskjutna skatteskulder 14 4 286  4 289  Derivat 18 47  71  Leasingskulder1) 9 537  498  Övriga långfristiga skulder 19 440  357  Summa långfristiga skulder 36 803  35 216      Kortfristiga skulder     Räntebärande skulder 17 , 18, 32 7 153  5 132  Leasingskulder1) 9 46  48  Leverantörsskulder 18 26  98  Övriga skulder 18 647  514  Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18, 20 1 040  1 231  Summa kortfristiga skulder 8 912  7 024      Summa skulder 45 714  42 240      SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 88 506  84 044  1) Jämförelsetal per 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är justerade. Långfristiga leasingskulder har minskat med 48 miljoner kronor och kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 77 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 77 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Den 31 december 2025 uppgick marknadsvärdet på Sagax fastighets ­ bestånd till 68 283 (65 874) miljoner kronor och omfattade 1 043 (983) fastig heter med en uthyrningsbar area om 5 371 000 (4 834 000) kvadrat ­ meter. Förändringen av fastigheternas redo visade värde beskrivs i not 13. Andelar i joint venture och intresseföretag om 15 457 (14 178) miljo ­ ner kronor bestod huvudsakligen av aktier i Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Investment AB, Fastighets bolaget Emilshus AB, Fastighetsaktiebolaget Ess ­Sierra och Certus Properties AS. I enlighet med kapitalandels metoden bokförs resultatandelar, andel av övrigt total resultat, kapitaltillskott samt erhållna utdelningar mot denna balanspost. Omsättningstillgångar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 397 (356) miljoner kronor består främst av periodiserade hyresrabatter. Övriga fordringar om 310 (286) miljoner kronor består främst av fordringar avseende inkomstskatt och fastig hetsskatt. Börsnoterade instrument uppgick till 1 644 (625) miljoner kronor och bestod av börsnoterade aktier om 1 334 (–) miljoner kronor samt börsnoterade obligationer om 311 (625) miljoner kronor. Börsnoterade aktier vid årets utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. Kassa och bank uppgick till 16 (287) miljoner kronor vid års skiftet. Därutöver hade Sagax 6 480 (11 104) miljoner kronor i outnyttjade låne­ löften vid årsskiftet. Total disponibel likviditet uppgick till 6 496 (11 391) miljoner kronor. Kreditfaciliteter om 3 550 (456) miljoner kronor mot ­ svarande utestående företags certifikat, så kallade back­up faciliteter, är inte inkluderade i disponibel likviditet. EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2025 till 42 792 (41 803) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsakligen ökat till följd av ett totalresultat om 3 129 miljoner kronor, minskat till följd Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde Förvaltningsresultat och kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 2025202420232022202120202019201820172016 Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner kronor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om –714 miljoner kronor huvudsakligen hänförlig till att Sagax under året förvärvade 18 % av French Wholesale Properties – FWP varvid ägar­ andelen uppgick till 95 % vid årets slut. Långfristiga skulder Den 31 december 2025 uppgick räntebärande skulder till 38 646 (35 134) miljoner kronor varav långfristiga räntebärande skulder uppgick till 31 493 (30 002) miljoner kronor. Valutakursförändringar har under året påverkat de räntebärande skulderna med −1 975 (1 069) miljoner kronor. Uppskjuten skatt nettoredovisas per land och redovisas som en uppskjuten skatte skuld om 4 286 (4 289) miljoner kronor. Uppskjutna skatte fordringar uppgick till 244 (163) miljoner kronor. Se även not 12 och 14. Sagax räntederivat består av nominella ränte swappar. Räntederivat­ ens sammanlagda marknadsvärde uppgick till −47 (−71) miljoner kronor på balans dagen. Över ­ respektive under värde på ränte derivaten nettoredovisas i balansräkningen som en skuld eller en tillgång. Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 7 153 (5 132) miljoner kronor, varav 3 550 (456) miljoner kronor utgjordes av företags certifikat. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 040 (1 231) miljoner kronor vid årets utgång och bestod främst av förut betalda hyres ­ intäkter om 366 (623) miljoner kronor samt upplupna räntekostnader om 467 (452) miljoner kronor. Övriga skulder om 647 (514) miljoner kronor bestod främst av mervärdesskatt, skatteskulder samt beslutad, ej utbetald utdelning. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltnings resultatet främst till följd av att resultat från joint venture och intresseföretag under 2025 delvis åter investerats i dessa verksamheter och att endast erhållen utdelning påverkar kassaflödet. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med −23 (−235) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har påverkat kassa­ flödet med −7 299 (−5 732) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen fastighetsförvärv och investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt förvärv av börsnoterade aktier i Retail Estates NV om 1 403 miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 3 411 (2 639) miljoner kronor, varav 5 487 (3 722) miljoner kronor netto till följd av refinansiering av lån och amorteringar. Utbetald utdelning till aktieägare uppgick till −1 437 (−1 301) miljoner kronor. Likvida medel förändrades med −270 (259) miljoner kronor under året. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 78 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202578 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN Belopp i miljoner kronor Not 31 2025 2024 Resultat före skatt   4 485  5 732  Betald skatt –202  –162  Utdelning från joint venture och intresseföretag 549  477      Justering för poster som inte ingår i kassaflödet     Värdeförändringar på finansiella instrument –12  –1 184  Värdeförändringar på fastigheter –212  –546  Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –1 009  –783  Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 61  56  Övriga poster ej ingående i kassaflödet –20  –4  Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 641  3 586      Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 128  196  Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –151  –431  Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 617  3 351      Förvärv av fastigheter –4 733  –4 853  Avyttring av fastigheter 422  127  Investeringar i befintliga fastigheter –978  –1 129  Förvärv av börsnoterade aktier –1 403  –  Förvärv av finansiella instrument –37  –101  Avyttring av finansiella instrument 416  683  Förvärv av övriga tillgångar –24  –  Investeringar i joint venture och intresseföretag –778  –442  Utlåning till joint venture och intresseföretag –396  –230  Återbetalning från joint venture och intresseföretag 201  176  Ökning av övriga anläggningstillgångar –47  –51  Minskning av övriga anläggningstillgångar 59  88  Kassaflöde från investeringsverksamheten –7 299  –5 732      Nyemission av B-aktier 5  15  Utbetald utdelning till aktieägare –1 437  –1 301  Incitamentsprogram 6  –4  Upptagna lån 12 325  13 405  Amorterade lån –6 838  –9 683  Ökning av övriga långfristiga skulder 114  181  Minskning av övriga långfristiga skulder –33  –24  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –731  52  Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 411  2 639      Årets kassaflöde –270  258      Kursdifferens i likvida medel –  1      Förändring av likvida medel –270  259  Likvida medel vid årets ingång 287  28  Likvida medel vid årets utgång 16  287  Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 79 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 79 FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräknings- differenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital hän- förlig till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578                Årets resultat 2024 –  –  –  5 255  5 255  19  5 274  Övrigt totalresultat 2024 –  –  391  –  391  13  404  Totalresultat för året –  –  391  5 255  5 646  32  5 678  Transaktioner med aktieägare               Emission B-aktier 0  15  –  –  15  –  15  Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301  Transaktioner med aktieägare 0  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287  Övriga transaktioner Transaktionskostnader –  –1  –  –  –1  –  –1  Inlösen incitamentsprogram –  –13  –  –  –13  –  –13  Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9  Överföring till övrigt tillskjutet kapital –  2 179  –  –2 179  –  –  –  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  10  –  –  10  –  10  Förändring av innehav utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  830  830  Övriga transaktioner –  2 174  –  –2 170  4  830  834  Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803  Årets resultat 2025 –  –  –  4 048  4 048  32  4 081  Övrigt totalresultat 2025 –  –  –942  –  –942  –10  –952  Totalresultat för året –  –  –942  4 048  3 107  22  3 129  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0  5 –  –  5 –  5 Aktieutdelning –  –  –  −1 437 −1 437 –  −1 437 Transaktioner med aktieägare 0 5 –  −1 437 −1 432 –  −1 432 Övriga transaktioner Inlösen incitamentsprogram –  –  –  −3 −3 –  −3 Teckning incitamentsprogram –  –  –  9 9 –  9 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  −714 −714 Övriga transaktioner –  –  –  6 6 −714 −708 Eget kapital 31 december 2025 817 9 940 626 31 240 42 622 170 42 792 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 80 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202580 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor Not 2025 2024 Nettoomsättning 27 142  139  Administrationskostnader 5, 6, 21 –136  –136  Resultat före finansiella intäkter och kostnader 6  3      Resultat från andelar i koncernföretag 11 351  1 182  Resultat från andelar i joint venture 139  122  Finansiella intäkter 7 960  1 054  Finansiella kostnader 8 –1 050  –732  Resultat före bokslutsdispositioner 406  1 629      Periodiseringsfonder 11  2  Erhållna och lämnade koncernbidrag 88  –54  Resultat före skatt 505  1 577      Skatt 12 –25  –45  Årets resultat 480  1 531  Moderbolaget Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 480 (1 531) miljoner kronor. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag avseende fastighets ­ och bolagsförvaltning uppgick under året till 136 (127) miljo ­ ner kronor och 6 (6) miljoner kronor från joint venture. Moder bolagets tillgångar utgörs främst av aktier och andelar i dotter bolag och i joint venture samt fordringar på koncernföretag. Moderbolagets tillgångar uppgick till totalt 51 512 (45 440) miljoner kronor varav fordringar på koncern företag utgjorde 29 931 (28 131) miljoner kronor. Under året investerades 4 443 (1 421) miljoner kronor i dotterbolag och joint venture. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till −448 (272) miljoner kronor. 3 756 (1 421) miljo­ ner kronor investerades netto under 2025. Kassaflödet från finansierings ­ verksamheten uppgick till 3 945 (1 182) miljoner kronor under året. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 81 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 81 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i miljoner kronor Not 2025 31 dec 2024 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 21 2  2      Finansiella anläggningstillgångar     Andelar i koncernföretag 22 20 301  16 083  Andelar i joint venture 23 1 260  1 035  Fordringar på koncernföretag 25 1 409  2 097  Summa anläggningstillgångar 22 972  19 216      Omsättningstillgångar     Fordringar på koncernföretag 28 522  26 034  Övriga fordringar 6  4  Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 12  14  Kassa och bank 31 1  172  Summa omsättningstillgångar 28 541  26 223      SUMMA TILLGÅNGAR 51 512  45 440      EGET KAPITAL OCH SKULDER     Eget kapital      Bundet eget kapital 28     Aktiekapital 817  817  Reservfond 150  150  Summa bundet eget kapital 966  966      Fritt eget kapital     Överkursfond 8 726  8 724  Balanserat resultat 79  7  Årets resultat 480  1 531  Summa fritt eget kapital 9 284  10 263  Summa eget kapital 10 251  11 229      Obeskattade reserver –  11      Långfristiga skulder     Långfristiga räntebärande skulder 17 12 619  9 936  Långfristiga skulder till koncernföretag 26 13 927  18 252  Uppskjuten skatteskuld 14 6  6  Summa långfristiga skulder 26 552  28 194  Kortfristiga skulder     Kortfristiga räntebärande skulder 17 3 577  456  Kortfristiga skulder till koncernföretag 10 672  5 200  Leverantörsskulder 1  1  Övriga skulder 129  129  Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 331  220  Summa kortfristiga skulder 14 710  6 006  Summa skulder 41 262  34 200      SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 512  45 440  Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 82 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202582 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET Belopp i miljoner kronor Not 31 2025 2024 Resultat före skatt  505  1 577  Betald skatt –25  –45      Ej kassaflödespåverkande poster     Resultat från andelar i koncernföretag –351  –1 182  Koncerninterna ränteintäkter –957  –1 055  Koncerninterna räntekostnader 950  713  Bokslutsdispositioner –11  –2  Orealiserade valutakursdifferenser –559  266  Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital –448  272      Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –  19  Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 88  118  Kassaflöde från den löpande verksamheten –360  409      Andelar i koncernföretag –4 218  –1 346  Fordringar på koncernföretag 688  –  Kapitaltillskott till joint venture –226  –74  Ökning av övriga anläggningstillgångar –  –1  Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 756  –1 421      Nyemission av aktier 5  15  Utbetald utdelning till aktieägare –1 437  –1 301  Incitamentsprogram –3  –13  Upptagna skulder 10 922  6 740  Amorterade skulder –4 345  –5 509  Skulder till koncernföretag –1 197  1 250  Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 945  1 182      Årets kassaflöde –171  170      Likvida medel vid årets ingång 172  2  Likvida medel vid årets utgång 1  172  Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • ÖvrigtFörvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 83 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 83 FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET Bundet eget kapital Belopp i miljoner kronor Not 28 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2023 817  150  10 024  10 990          Transaktioner med aktieägare         Emission B-aktier 0  –  15  15  Aktieutdelning –  –  –1 301  –1 301  Transaktioner med aktieägare 0  –  –1 287  –1 287          Övriga transaktioner         Transaktionskostnader –  –  –0  –0  Inlösen incitamentsprogram 2021–2024 –  –  –13  –13  Omräkningsdifferenser –  –  7  7  Övriga transaktioner –  –  –6  –6          Årets resultat 2024 –  –  1 531  1 531  Eget kapital 31 december 2024 817  150  10 263  11 229          Transaktioner med aktieägare         Emission B-aktier 0  –  5  5  Aktieutdelning –  –  –1 437  –1 437  Transaktioner med aktieägare 0  –  –1 432  –1 432          Övriga transaktioner         Transaktionskostnader –  –  –0  –0  Inlösen incitamentsprogram 2022–2025 –  –  –3  –3  Omräkningsdifferenser –  –  –23  –23  Övriga transaktioner –  –  –26  –26          Årets resultat 2025 –  –  480  480  Eget kapital 31 december 2025 817  150  9 284  10 251  Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 84 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202584 NOTER Redovisningsprinciper och noter INFORMATION OM BOLAGET Årsredovisning och koncernredovisning för AB Sagax (publ), organisa - tionsnummer 556520-0028, avseende verksamhetsåret 2025 har god- känts av styrelsen för publicering den 16 april 2026. Bokslutskommuniké presenterades den 9 februari 2026. Moderbolaget är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolagets adress är Engelbrekts- plan 1, 114 34 Stockholm. Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Koncer- nens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 8 maj 2026. GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN Allmänt Koncernens räkenskaper har upprättats enligt de av EU godkända IFRS redovisningsstandarder. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillhörande tolkningar utfärdade av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering samt den svenska årsredovisningslagen. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för kon - cernen. Alla belopp är i miljoner svenska kronor om inget annat anges och avser räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2025 . Siffror inom parentes avser motsvarande tidpunkt eller tidsperiod föregående år. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Sagax betraktar, i enlighet med IAS 21 Effekterna av ändrade valuta kurser, euron som funktionell valuta för verksamheterna i Finland, Tyskland, Nederländerna, Belgien, Frankrike och Spanien. För verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell valuta. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för året. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden, för - utom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder vilka värderas till verkligt värde samt uppskjuten skatt som redovisas till nominellt belopp. Koncernen Koncernredovisningen omfattar AB Sagax och dess dotterbolag. AB Sagax har direkt eller indirekt 100 % av röstetalet i samtliga dotter bolag förutom i French Wholesale Properties – FWP där AB Sagax på balans - dagen indirekt ägde 95 % av rösterna. Koncernredovisningen upprättas enligt förvärvsmetoden. Innehav utan bestämmande inflytande redo - visas vid förvärvstidpunkten till dess verkliga värde. Förvärv från inne - havare utan bestämmande inflytande redovisas som transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande i eget kapital. Joint venture och intresseföretag Andelarna i joint venture och intresseföretag redovisas enligt kapital - andelsmetoden. Nedskrivningprövningar görs så snart det uppstår indikationer om att nedskrivning behöver göras. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Återvinnings - värdet på innehav i intresseföretag beräknas för varje intresseföretag. KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR IFRS redovisningsstandarder kräver att Sagax gör bedömningar och antaganden som påverkar koncernens redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på historiska erfaren heter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa upp - skattningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Ytterligare faktorer vilka kan påverka bedömningen av koncernen redogör s för i not 32, Finansiell riskhantering. Sagax verksamhet är fokuserad på tillväxt av förvaltningsresultatet. Därför baseras finansiella mål, prognoser och utdelningspolicy på för - valtningsresultatet. Storleken på värdeförändringarna ingår inte i basen för utdelning. För att ge en relevant förståelse av verksamheten har rap - porten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta. En upplys - ningsrad benämnd varav Förvaltningsresultat har infogats i rapporten. Redovisning av värdeförändringar sker efter finansiella poster. Att fastställa vissa tillgångars redovisade värde kräver uppskatt - ning av effekter av osäkra framtida händelser. Sagax noterar att det finns en betydande risk, men bedömer den inte som sannolik, för väsentliga justeringar av redovisade värden på tillgångar och skulder på grund av effekterna av osäkra framtida händelser under nästkommande räkenskapsår. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värdering till verkligt värde kräver en uppskatt - ning av det framtida kassaflödet samt fastställande av marknadens avkastningskrav. Värderingarna utförs kvartalsvis av oberoende vär - deringsföretag, med undantag för fastigheter som förvärvats i nära anslutning till balansdagen som värderas till anskaffningskostnad. De värderingar och antaganden som gjorts beskrivs särskilt under avsnittet Förvaltningsfastigheter i not 13. Känslighetsanalyser som visar fram - tida effekter av osäkerheter i väsentliga uppskattningar vid värdering av förvaltningsfastigheter presenteras i not 13 och 32. Externa värderingar av finansiella instrument baseras på observerbara marknadsdata och ligger till grund för orealiserade värdeförändringar, vilka påverkar kon - cernens resultat och finansiella ställning. För känslighetsanalyser och information om risker kopplat till finansiella instrument, se not 32. Andelar i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmeto den i koncernredovisningen från och med den tidpunkt som betydande inflytande erhålls. Eventuell skillnad vid förvärvet mellan anskaff - NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 85 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 85 NOTER ningsvärdet för innehavet och Sagax andel av det verkliga värdet redo - visas i enlighet med IFRS 3. Viktiga uppskattningar och bedömningar har gjorts enligt IAS 28 för att kunna fastställa om Sagax utövar bety - dande inflytande, för mer information se not 17 och not 23. Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga 2025 Under 2025 har inga nya redovisningsprinciper implementerats som har väsentlig påverkan på Sagax redovisning. Nya eller ändrade redovisningsstandarder tillämpliga efter 2025 Den 9 april 2024 utfärdade IASB en ny redovisningsstandard, IFRS 18, som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig til l- lämpning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jäm förelseperioder. EU har antagit standarden i februari 2026. IFRS 18 förväntas inte ha någon effekt på uppskattningar och bedömningar i koncernens finan - siella rapporter. Förändringar kommer i huvudsak att ske i uppställ - ningsformen för rapport över totalresultat som delas in i nya kategorier samt i rapport över kassaflöden som utgår från rörelseresultatet istället för resultat före skatt. Förvaltningsresultatet kommer att redovisas separat från rapport över totalresultat. Därutöver tillkommer upplys - ningskrav avseende vissa resultatmått som definieras av företagsled - ningen. Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder som är tillämpliga efter 2025 som förväntas ha en väsentlig påverkan på Sagax redovisning. RAPPORTERING AV SEGMENT Företagets interna rapporteringsrutiner är främst baserade på den geografiska uppdelningen av marknaden, vilken speglar bedömda marknadsrisker. Segmentsindelningen motsvarar koncernens interna rapporteringsstruktur till bolagets VD, vilken har identifierats som högste verkställande beslutsfattare. INTÄKTER Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv benämns opera - tionella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. Ersättningar för fastighetsskatt ses som en integrerad del av hyresavtalet och redovisas som hyresintäkter vilket även gäller för ersättningar avseende exempel - vis uppvärmning och elektricitet, då Sagax kontrollerar leverantörs- relationen, frekvens och annan påverkan på utförande. I de fall hyres - avtal medför reducerad hyra under del av hyrestiden som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i rappor - ten över finansiell ställning. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter redovisas från och med tillträdesdagen. Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av försäkringsersättningar, ersättningar från hyres gäster avseende förtida avflyttningar eller bristfälligt underhåll samt ersättningar från elbolag vid leverans av egen producerad el. Statliga bidrag för el producerad av solcellspaneler redovisas också som övriga intäkter i enlighet med IAS 20. KOSTNADER Kostnader för central administration i koncernens resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av börsnotering. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, IT, revision och finansiell rapportering ingår i begreppet central administration. Även delar av kostnaderna för Sagax kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Köpenhamn, Lyon, Madrid, Paris och Rotterdam har rubricerats som kostnader för central admi - nistration. För information avseende fastighetsrelaterade kostnader, se not 4. FINANSIELLA KOSTNADER Med finansiella kostnader avses ränta, avgifter och andra kostnader som uppkommer då Sagax upptar räntebärande skulder. Kostnader och intäkter avseende räntederivatavtal nettoredovisas under finansiella kostnader respektive finansiella intäkter. Betalningsströmmar enligt dessa avtal resultatförs för den period de avser samt redovisas i kassa - flödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Värdeförändringar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen och påverkar inte redovisade finansiella intäkter och kostnader. Ränte - utgifter under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnationer aktiveras och påverkar ej finansiella kostnader. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA För redovisning av incitamentsprogram, se eget kapital nedan. Pensioner Koncernens anställda omfattas av olika avgiftsbestämda pensions - planer. Utöver fastställda avgifter till fristående företag har Sagax inga ytterligare förpliktelser. Sagax har inga åtaganden efter avslutad anställning. EGET KAPITAL Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Om dessa aktier senare avyttras redovisas erhållna belopp i eget kapital. Incitamentsprogram Inbetalningar av optionspremier i samband med incitamentsprogram redovisas som ökning av eget kapital i koncernen i enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. Eventuell inlösen av utestående options - program regleras direkt mot eget kapital. KASSAFLÖDE Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto - den. Företagsförvärv klassificerade som tillgångsförvärv av fastigheter redovisas i investeringsverksamheten under förvärv av fastigheter. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Sagax fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och rubrice - ras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Sagax redovisar förvärvade fastigheter från och med tillträdesdagen. En förvaltnings - fastighet tas vid förvärvet upp till anskaffningsvärde. Transaktionskost - nader ska inräknas i anskaffningsvärdet. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde och har som princip att låta auktoriserade NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 86 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202586 NOTER fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag värdera förvalt - ningsfastigheter som inte förvärvats i nära anslutning till balansdagen, då istället förvärvspriset anses motsvara verkligt värde, eller fastigheter som omfattas av överenskommelse om försäljning vilka värderas till avtalat värde. Värderingarna utförs kvartalsvis. Värderingen sker enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13, icke observerbara indata. En fastighets värde utgörs enligt vedertagen praxis av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som fastig - heten förväntas generera. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och rest - värden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. För ytterligare information om värderingarna se not 13. Nettoresultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid frånträdet av fastigheterna, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpe avtalet. Om fastigheterna frånträds efter ett kvartalsskifte, då fastigheterna ska marknadsvärderas, redovisas de i den följande rapport perioden till ett värde motsvarande det mellan parterna överenskomna priset. Värdeför - ändringar på dessa fastigheter rubriceras då som orealiserade värdeför - ändringar i delårsrapporten. Konsekvensen blir då att inga realiserade värdeförändringar redovisas det kvartal då fastigheterna har frånträtts. Om Sagax avtalar om försäljning och frånträder fastigheter inom ett och samma kvartal redovisas eventuella värdeförändringar som realiserade värdeförändringar. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar utgörs av maskiner, inventarier och lokalanpassningar vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskriv- ningar. Avskrivningar görs linjärt för att fördela anskaffningsvärde, mins- kat med det beräknade restvärdet, över den beräknade nyttjandeperioden. För maskiner och inventarier är nyttjandeperioden 5 år. För förbättrings- utgifter på annans fastighet och nyttjanderättstillgångar görs avskriv- ningar över den kortaste av nyttjandeperioden eller leasingperioden. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida lik - vida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, derivat - instrument, leverantörsskulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Redovisning i och borttagande från balansräkningen Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräk - ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motpar - ten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Fordringar klassificeras till upplupet anskaffningsvärde om de avtals - enliga villkoren resulterar i betalningar som endast avser kapital belopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Fordringar upptas initialt till verkligt värde med tillägg av eventuella transaktionskostnader. I efterföljande redovisning sker värdering till upplupet anskaffnings - värde baserat på effektivräntemetoden minskat med avdrag för kreditreserveringar. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas och beräkning sker på basis av effektiv ränta på den underliggande tillgångens avkastning. Då koncernen redovisar fastighetsförsäljningar på frånträdesdagen uppstår normalt inga fordringar till följd av fastighets försäljningar. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument, börsnoterade aktier, konver- tibla skuldebrev samt optioner. Verkligt värde fastställs för börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för räntederivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för konver - tibla skuldebrev samt option avseende Hemsö Intressenter AB. Finansiella skulder Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktions - kostnader, därefter till upplupet anskaffningsvärde. Skillnader mellan upplåningsbelopp, netto efter transaktionskostnader, och åter - betalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låne - perioden med tillämpning av effektiv räntemetoden. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Derivatinstrument Sagax använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränte risker och uppnå önskad räntebindningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast räntesats genom ränteswap kontrakt alternativt begränsas ränte - risken genom räntetak. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa fram - tida ränte betalningar. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat - instrument i resultaträkningen under posten värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade under kontraktets löptid respektive realiserade efter förfallodagen. Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföl - jande omvärderingar vid varje rapportperiod. Baserat på kvarvarande löptid redovisas derivat netto, som anläggningstillgång, under finan - siella instrument, alternativt omsättningstillgång, under derivat, när det samlade verkliga värdet är positivt och som långfristiga alternativt kortfristiga skulder, under derivat, när verkligt värde är negativt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallo - dagar med utgångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bok - slutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeföränd - ring avses den värdeförändring som uppstått under verksamhetsåret på de derivatavtal koncernen hade vid årets utgång. NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 87 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 87 NOTER INKOMSTSKATT Inkomstskatt avser aktuell och uppskjuten skatt. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräknings - metoden. I Sagax föreligger temporära skillnader avseende fastigheter, derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas när det är sanno likt att framtida skatte mässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdrag. Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde upp - komna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i bolagsform. Den verkliga skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning kan därför avvika från den skatteskuld som Sagax tidigare beaktat i redovisningen. LEASING Avtal där Sagax är leasegivare utgörs huvudsakligen av operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår av principen för intäkter samt not 2 och not 9. Avtal där Sagax är leasetagare utgörs huvudsakligen av tomträtts - avtal. Koncernen redovisar en leasingskuld för tomträttsavtal utifrån premissen att avtalen är eviga och en motsvarande nyttjanderättstill - gång. Sagax har valt att särredovisa nyttjanderättstillgångar i balans - räkningen. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder som en finansiell kostnad. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar, avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran fördelas i resultaträkningen mellan avskrivningar och räntekost - nader. För mer information se not 9. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt svenska årsredo- visnings lagen och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att moderbolaget i års redovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS redovisningsstandarder och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings - värdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotter - bolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är moti - verad sker återföring av denna. Fordringar i moderbolaget på dotterbolag redovisas till anskaff - ningsvärde. Kreditreserveringar har bedömts uppgå till oväsentliga belopp. Utdelningar från joint venture och intresseföretag redovisas som finansiell intäkt. Moderbolaget redovisar leasingsavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden. Inga nyttjanderätter eller leasingskulder redovisas i balansräkningen. NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER, FORTS NOT 2 HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter år 2025 uppgick till 5 378 (4 994) miljoner kronor. Intäkterna har främst ökat jämfört med före gående år till följd av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Benelux, Spanien och Tyskland samt av indexuppräkning av hyror. Kontrakterad årshyra utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta lokaler samt lämnade hyresrabatter. Med hyresvärde avses kontrak - terad årshyra med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. I hyresvärdet ingår hyrestillägg för exempelvis värme, el, fastighets - skatt och index. Hyresavtalens förfalloår framgår av nedanstående tabell där kon - trakterad årshyra avser årsvärde för befintliga hyres avtal. Nedanstående tabell visar avtalade framtida hyresintäkter avse - ende befintliga hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 4,8 (4,9) år. Koncernens kontrakterade årshyra fördelades vid årets utgång på 2 697 (2 557) hyresavtal med 1 466 (1 407) hyresgäster. I tabellerna nedan redovisas storleken på hyresavtal och hyresgäster i relation till koncernens kontrakterade årshyra vid årets utgång. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler och lämnade hyresrabatter upp - gick vid årets slut till 241 (231) miljoner kronor. Löptider för hyresavtal Kontrakterad årshyra Förfalloår Area, kvm Mkr Andel 2026 773 000  855  16 % 2027 733 000  731  13 % 2028 566 000  661  12 % 2029 562 000  631  11 % 2030 561 000  484  9 % > 2030 1 958 000  2 136  39 % Summa 5 153 000  5 498  100 % Avtalade framtida hyresintäkter 2025−12−31 2024−12−31 Avtalade hyresintäkter år 1 5 076 5 043 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 13 341 12 928 Avtalade hyresintäkter senare än år 5 7 718 7 888 Summa  26 135 25 859 Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % – – – – – 1–2 % 365 7 5 73 5 < 1 % 5 133 93 2 692 2 5 Totalt 5 498 100 2 697 2 5 Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % 854  16  5  176  171  7  1–2 % 625  11  8  115  78  5  < 1 % 4 019  73  1 453  2 406  3  4  Totalt 5 498  100  1 466  2 697  4  5  1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upptagna som en hyresgäst. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 88 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202588 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 88 NOTER NOT 3 REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT  REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2025 Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Danmark1) Ej fördelade poster Summa Koncernen  2025 2025 2025 2025 2025 2025 2025 2025 2025 RESULTATPOSTER PER SEGMENT Hyresintäkter  1 092  1 749  1 191  756  427  149  14  –  5 378  Övriga intäkter  4  2  4  10  3  –  –  –  24  Driftkostnader –109  –157  –51  –50  –9  –3  –  –  –380  Underhållskostnader –30  –71  –18  –16  –5  –2  –  –  –141  Fastighetsskatt –30  –68  –166  –21  –23  –2  –1  –  – 311  Övriga fastighetskostnader  –12  –28  –13  –3  –6  –1  –  –65  –128  Driftnetto  915  1 428  948  675  387  141  12  –65  4 442                    Värdeförändringar fastigheter                      Orealiserade  –152  –314  68  64  466  –2  34  –  164     Realiserade  –  24  24  –  –  –  –  –  48  Totalavkastning 763  1 138  1 039  739  854  139  46  –65  4 653  Central administration –  –  –  –  –  –  –  –188  –188  Finansiella intäkter och kostnader –  –  –  –  –  –  –  –1 002  –1 002  Resultat från joint venture och intresseföretag –  –  –  –  –  –  –  1 009  1 009  Värdeförändringar på finansiella instrument –  –  –  –  –  –  –  12  12  Resultat före skatt 763  1 138  1 039  739  854  139  46  –233  4 485                    TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT                   Fastigheternas marknadsvärde 15 282  18 339  14 901  10 276  6 811  1 981  693  –  68 283  Övriga tillgångar –  –  –  –  –  –  –  20 223  20 223  Summa tillgångar 15 282  18 339  14 901  10 276  6 811  1 981  693  20 223  88 506                    Räntebärande skulder –  –  –  –  –  –  –  38 646  38 646  Övriga skulder –  –  –  –  –  –  –  7 068  7 068  Summa skulder –  –  –  –  –  –  –  45 714  45 714                    Eget kapital –  –  –  –  –  –  –  42 792  42 792  Summa skulder och eget kapital –  –  –  –  –  –  –  88 506  88 506                    ÖVRIGA UPPLYSNINGAR                   Investeringar i fastigheter 333  404  88  115  31  7  –  –  978  Förvärv av fastigheter –  133  1 174  1 397  1 181  307  541  –  4 733  Avyttring av fastigheter –  –350  –89  –  –  –  –  –  –439  Nettoinvesteringar 333  186  1 173  1 512  1 212  314  541  –  5 272  1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark. Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD. Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild hyresgäst överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax hyres ­ gäster stod för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2025. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NOTER ===== SIDA 89 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 89 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 89 NOTER  REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT 2024 Sverige Finland Frankrike Benelux Spanien Tyskland Danmark1) Ej fördelade poster Summa Koncernen  2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 2024 RESULTATPOSTER PER SEGMENT Hyresintäkter  1 044  1 799  1 012  648  355  124  12  –  4 994  Övriga intäkter  57  3  2  7  –  1  –  –  69  Driftkostnader –96  –175  –52  –26  –5  –2  –  –  –357  Underhållskostnader –27  –67  –10  –12  –4  –  –5  –  –126  Fastighetsskatt –27  –71  –136  –19  –16  –2  –1  –  –272  Övriga fastighetskostnader  –3  –32  –11  –3  –5  –1  –  –63  –117  Driftnetto  948  1 457  804  595  324  119  6  –63  4 191                    Värdeförändringar fastigheter                      Orealiserade  –270  90  509  8  155  74  –2  –  563     Realiserade  –  1  2  –  –20  –  –  –  –17  Totalavkastning 678  1 548  1 315  602  459  194  3  –63  4 737  Central administration –  –  –  –  –  –  –  –187  –187  Finansiella intäkter och kostnader –  –  –  –  –  –  –  –786  –786  Resultat från joint venture och intresseföretag –  –  –  –  –  –  –  783  783  Värdeförändringar på finansiella instrument –  –  –  –  –  –  –  1 184  1 184  Resultat före skatt 678  1 548  1 315  602  459  194  3  932  5 732                    TILLGÅNGSPOSTER PER SEGMENT                   Fastigheternas marknadsvärde 15 101  19 606  14 515  9 264  5 485  1 778  126  –  65 874  Övriga tillgångar –  –  –  –  –  –  –  18 169  18 169  Summa tillgångar 15 101  19 606  14 515  9 264  5 485  1 778  126  18 169  84 044                    Räntebärande skulder –  –  –  –  –  –  –  35 134  35 134  Övriga skulder –  –  –  –  –  –  –  7 106  7 106  Summa skulder –  –  –  –  –  –  –  42 240  42 240                    Eget kapital –  –  –  –  –  –  –  41 803  41 803  Summa skulder och eget kapital –  –  –  –  –  –  –  84 044  84 044                    ÖVRIGA UPPLYSNINGAR                   Investeringar i fastigheter 634  279  103  89  23  1  –  –  1 129  Förvärv av fastigheter 88  439  3 725  408  681  357  –  –  5 698  Avyttring av fastigheter –  –19  –45  –  –80  –  –  –  –144  Nettoinvesteringar 722  699  3 783  497  625  358  –  –  6 683  1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark. Rörelsesegmenten är i enlighet med Sagax interna verksamhetsuppföljning såsom den granskas av bolagets VD. Enligt IFRS 8 ska upplysning lämnas om intäkterna från en enskild hyresgäst överstiger 10 % av koncernens totala intäkter. Ingen av Sagax hyres ­ gäster stod för mer än 10 % av koncernens totala intäkter under 2024. NOT 3 REDOVISNING AV KONCERNENS SEGMENT, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NOTER ===== SIDA 90 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202590 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 90 NOTER NOT 5 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Antal anställda Medelantal anställda 97 93 39 39 – varav män 57 56 21 22 Löner och ersättningar Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 11 11 11 11 – varav tantiem och bonus 2 2 2 2 Övriga anställda 111 108 44 43 Summa 123 119 55 54 Sociala kostnader Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 6 5 6 5 – varav pensionskostnader 2 2 2 2 Övriga anställda 37 36 21 22 – varav pensionskostnader 14 14 6 6 Summa 42 41 27 27 NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick 2025 till 960 (872) miljoner kronor. I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt samt indirekta kostnader för fastig­ hetsadministration. I flertalet av Sagax hyresavtal står hyres gästen för vissa fastig hetskostnader. Sagax har även tecknat så kallade triple net­avtal vilket innebär att hyres gästen står för alla drifts ­ och under­ hållskostnader. DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER I drifts ­ och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och under håll. I de fall där Sagax tecknar avtal för drifts ­ och underhållskostnader vidare­ debiteras i de flesta fall hyresgästen. Driftskostnaderna uppgick till 380 (357) miljoner kronor och underhållskostnaderna uppgick till 141 (126) miljoner kronor under 2025. FASTIGHETSSKATT I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis och beräknas som procent av fastställda taxeringsvärden. För Sagax varie ­ rar fastig hetsskatten i Sverige beroende på om fastig heten klassas som lager­/industri fastigheter, 0,5 %, eller hyreshus, 1,0 %. Sagax äger 3 fastigheter i Sverige där ingen fastighetsskatt utgår. I Finland och Nederländerna är fastighetsskatterna kommunala och skattesatserna varierar från kommun till kommun. För Sagax fastigheter i Finland är skatten mellan 0,4 och 1,5 % och i Nederländerna mellan 0,2 och 0,8 % på fastställda taxeringsvärden. Den tyska fastig hetsskatten fastställs lokalt och uppgår för Sagax del till mellan 0,1 och 0,8 % av fastigheter ­ nas värde. Den franska fastighetsskatten fastställs lokalt och motsvarar i genomsnitt 15 % av förväntade hyresintäkter. Den spanska fastig hets­ skatten fastställs lokalt och uppgår till mellan 0,2 och 1,2 % av fast ­ ställda taxeringsvärden. Den belgiska fastighetsskatten baseras på det årligen indexerade taxeringsvärdet och består av en regional grundskatt som uppgår till 3,9 % i Flandern samt möjliga lokala tilläggsskatter. I Danmark baseras fastighetsskatten på offentliga värderingar. Grund ­ skatten uppgår till mellan 0,3 och 1,7 %, och för kommersiella fastig ­ heter kan därutöver en täckningsavgift om 0,3 till 1,3 % tillkomma, beräknad på markvärdet efter ett avdrag om 20 %. Fastighetsskatten uppgick totalt till 311 (272) miljoner kronor under 2025. ÖVRIGA FASTIGHETSKOSTNADER I övriga fastighetskostnader ingår bland annat uthyrningkostnader och förvaltningskostnader. Med uthyrningkostnader och förvalt ­ ningskostnader avses indirekta kostnader såsom kostnader för hyresförhandlingar, visningar av lokaler för potentiella hyresgäster, hyresadministration, såväl som projektledning och projektadministra ­ tion. Kostnaderna uppgick under 2025 till 128 (117) miljoner kronor. STYRELSE OCH VD Under år 2025 hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 1 (1) kvinna. Koncernen och moderbolaget hade, inklusive VD, 3 (3) ledande befattningshavare varav 1 (1) kvinna. Koncernledningen består av VD, finanschef och ekonomichef. Ersättning till VD kan bestå av en fast del och en rörlig del. Under 2025 uppgick ersättningen till VD till 3,4 (4,0) miljoner kronor varav den rörliga ersättningen uppgick till 0,3 (0,9) miljoner kronor. Erhållet styrelsearvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rör ­ liga ersättningen. Den rörliga ersättningsdelen kunde maximalt uppgå till sex månadslöner och regleras i förhållande till individuellt satta mål. Därutöver har 0,5 (0,5) miljoner kronor betalats för pensionsförsäkring. Vid uppsägning av VD:s anställningsavtal gäller en ömsesidig uppsäg ­ ningstid om 6 månader. Enligt beslut på årsstämman den 8 maj 2025, fastställdes styrelsens arvode till 1,3 (1,2) miljoner kronor. Därav har styrelsens ordförande erhållit 400 (360) tusen kronor och övriga 4 (4) ej anställda ledamöter 220 (200) tusen kronor vardera. VD erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i Sagax. ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Sagax övriga koncernledning, ledande befattningshavare med koncern­ över gripande ansvarsområden, utgörs av finanschef och ekonomichef. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av en fast del och en rörlig del. Betalningar av pensionspremier sker till avgifts ­ bestämd plan i enlighet med beskrivning i not 1. Till finanschef och ekonomichef har det under 2025 utgått sammanlagt 6,7 (5,8) miljoner kronor i lön, inklusive 1,4 (1,4) miljoner kronor i bonus. Erhållet styrelse­ arvode från externa styrelseuppdrag har avräknats från den rörliga ersättningen. Sammanlagt 1,0 (1,0) miljoner kronor har även betalats för pensionsförsäkringar. Uppsägningstiden vid uppsägning från befattningshavarens sida eller från bolagets sida är fyra månader. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NOTER ===== SIDA 91 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 91 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 91 NOTER INCITAMENTSPROGRAM Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respek ­ tive 2025–2028. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier av serie B i juni 2026, juni 2027 respektive juni 2028. Teckningskurserna motsvarar B ­aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga total­ avkastningen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag note ­ rade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt ­ ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genom­ snittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 1 167 336 tecknings ­ optioner med rätt att teckna stamaktier av serie B, mot svarande 0,3 % av antalet utestående A ­ och B­aktier. Bolagets verk ställande direktör och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Under 2025 emitterade Sagax 23 138 stamaktier av serie B med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner. Därutöver återköptes 270 864 teckningsoptioner med anledning av incitamentsprogrammet 2022–2025 till motsvarande marknadsvärde vid tidpunkten för åter­ köpet. Kostnaden för återköpet av teckningsoptionerna uppgick till 3 miljoner kronor. Personalen förvärvade 499 128 teckningsoptioner för totalt 9 miljo­ ner kronor under 2025. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler har emitterats av bolaget. NOT 6 ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ernst & Young AB: Ersättning för revision 11,0 11,7 1,5 2,2 Ersättning för revisions- verksamhet utöver revisionsuppdrag 0,7 0,3 – – Andra konsulttjänster  0,2 0,1 – 0,1 Totala arvoden 11,9 12,1 1,5 2,3 Övriga revisorer: Ersättning för revision 1,1 0,9 – – Ersättning för revisions- verksamhet utöver revisionsuppdrag 0,1 0,1 – – Totala arvoden till övriga revisorer 1,2 1,0 – – Summa 13,1 13,1 1,5 2,3 NOT 5 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER, FORTS NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Ränteintäkter dotterbolag 1) – – 585 549 Ränteintäkter1)  64 154 1 32 Valutakursvinster  – – 373 473 Utdelningar från börsnoterade aktier – 8 – – Övriga finansiella intäkter – – – – Summa 64 162 960 1 054 1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Koncernens finansiella intäkter härrör främst från börsnoterade obliga ­ tioner och andra finansiella placeringar. NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER Koncernen Moderbolaget 2025 2024 2025 2024 Räntekostnader1)  974 861 504 314 Outnyttjade lånelöften 51 51 18 20 Räntekostnader till dotterbolag 1) – – 189 278 Valutakursförluster – – 313 99 Övriga finansiella kostnader – – 25 21 Summa 1 025 912 1 050 732 1) Avser ränta från poster som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella kostnader är kostnader som uppstår för räntebärande lån, räntederivat samt lånelöften. Finansiella kostnader, räntekomponent leasing uppgick till 41 (36) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen tomträtts avgälder. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NOTER ===== SIDA 92 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202592 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 92 NOTER NOT 9 LEASING AVTAL MED SAGAX SOM LEASETAGARE Sagax leasingavtal utgörs huvudsakligen av tomträttsavtal. Tomträtts ­ avgäld är en avgift för att nyttja marken som byggnaden står på och betalas till markägaren, vanligtvis kommunen. Sagax hade 84 ( 83) fastig heter upplåtna med tomträtt vid utgången av 2025 i Sverige, Finland och Nederländerna. Koncernen redovisar en nyttjanderätts­ tillgång och en motsvarande leasingskuld för tomträttsavtal. Avtalen betraktas som eviga. I resultaträkningen redovisas tomträttsavgälder och arrendeavgifter som en finansiell kostnad. För 2025 uppgick kost ­ naden till 37 (32) miljoner kronor. Övriga leasingavtal avser kontor, markarrenden, personbilar, avfallspressar och kontorsmaskiner. För dessa redovisas en nyttjande­ rättstillgång och en leasingskuld baserat på avtalens löptid. Hyran fördelas i resultat räkningen mellan avskrivningar och räntekostnader vilka uppgick till 14 (13) respektive 3 (3) miljoner kronor. Såväl leasing ­ skulden som nyttjanderätten uppgick per 31 december 2025 till 583 (546) miljoner kronor. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 90 år. Koncernen 2025−12−31 2024−12−31 Förfaller till betalning inom 1 år 36 32 Förfaller till betalning mellan 2–5 år 137 127 Förfaller till betalning senare än 5 år 630 614 Summa  803 772 NOT 10 RESULTAT FRÅN ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Koncernen 2025 2024 Förvaltningsresultat: Hemsö Intressenter AB 325 318 Söderport Investment AB 243 235 Nyfosa AB 306 284 NP3 Fastigheter AB 219 155 Fastighetsbolaget Emilshus AB 104 73 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 25 24 OPCI French Wholesale Properties – FWP – 15 Finbox AS 6 4 Pangir AB 1 – Certus Properties AS −3 – Summa 1 225 1 108 Värdeförändringar på fastigheter: Hemsö Intressenter AB −95 15 Söderport Investment AB −33 44 Nyfosa AB −130 –195 NP3 Fastigheter AB 118 56 Fastighetsbolaget Emilshus AB 66 31 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 10 5 OPCI French Wholesale Properties – FWP – 39 Finbox AS −2 11 Pangir AB 8 6 Certus Properties AS 17 – Summa −41 12 Värdeförändringar på finansiella instrument: Hemsö Intressenter AB 10 –38 Söderport Investment AB 1 9 Nyfosa AB −25 –31 NP3 Fastigheter AB −5 –10 Fastighetsbolaget Emilshus AB −7 –10 OPCI French Wholesale Properties – FWP – –1 Summa −25 –81 Skatt: Hemsö Intressenter AB −18 –65 Söderport Investment AB 44 –64 Nyfosa AB −39 –44 NP3 Fastigheter AB −77 –49 Fastighetsbolaget Emilshus AB −32 –23 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra −9 –7 Finbox AS −4 –2 Pangir AB −2 –2 Certus Properties AS −2 – Summa −138 –256 Övriga poster uppgick till –11 (–) miljoner kronor och är huvud sakligen hänförlig till nedskrivning av andelsvärde i Söderport Investment AB. AVTAL MED SAGAX SOM LEASEGIVARE Sagax förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. För mer information avseende operationella leasingavtal se Not 1 och Not 2. Koncernen Fördelning av nyttjanderätter 2025−12−31 2024−12−31 Tomträttsavtal 570 516 Övriga leasingavtal 13 30 Summa  583 546 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NOTER ===== SIDA 93 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 93 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 93 NOTER NOT 11 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget 2025 2024 Resultatandelar från kommanditbolag 5 4 Utdelning från dotterbolag 347 1 178 Summa 351 1 182 NOT 12 SKATTER Sagax redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Utifrån den så kallade balansansatsen görs en jämförelse mellan redo visade och skattemässiga värden på tillgångar respektive skulder. Skillnaden mellan dessa värden multipliceras med respektive lands på balansdagen beslutade skatte sats för kommande år och redovisas som uppskjuten skatt. Avsikten är att beakta skatte konsekvenserna vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av under­ skottsavdrag. Sagax franska verksamhet är av den franska skattemyndig heten klassificerad som SIIC regime. Sagax spanska verksamhet är klassifi ­ cerad som SOCIMI. Särskilt för dessa associationsformer är att ingen inkomstskatt betalas, utan beskattning sker på annat vis, bland annat via fastighetsskatt och skatt på utdelningar. I tabellen för avstämning av redovisad skatt ingår effekten av detta i posten skillnad i utländska skatte satser. Lagstiftningen om global minimibeskattning (Pelare 2) har antagits i de jurisdiktioner där koncernen är verksam. Denna lagstiftning är inte tillämpbar på Sagax eftersom koncernens konsoliderade intäkter under ­ stiger minimikravet på 750 miljoner euro. Nedan redovisas vilka skatteintäkter respektive skattekostnader som påverkat Sagax redovisning av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Koncernen Moderbolaget Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt 2025 2024 2025 2024 Aktuell skattekostnad: Beräknad skattekostnad  −307 −194 −25 −45 Summa aktuell skatt −307 −194 −25 −45 Uppskjuten skattekostnad eller skatteintäkt: Uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver  −32 −26 – – Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag  65 −17 – – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader i finansiella instrument −4 11 – – Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter  −127 −232 – – Summa uppskjuten skatt −98 −264 – – Totalt redovisad skattekostnad  −405 −458 −25 −45 Koncernen Moderbolaget Avstämning av redovisad skatt 2025 2024 2025 2024 Resultat före skatt  4 485 5 732 505 1 577 Återläggning resultat från joint venture och intresseföretag 1) −1 009 −783 – – Resultat före skatt exklusive joint venture och intresseföretag 3 476 4 949 505 1 577 Förväntad skattekostnad enligt svensk skattesats 20,6 % −716 −1 019 −104 −325 Skillnad i utländska skattesatser 344 328 – – Värdeförändring börsnoterade aktier −11 244 – – Ej avdragsgilla kostnader −26 −4 – – Ej skattepliktiga intäkter 7 – – – Ej skattepliktig utdelning – 2 100 267 Ej avräkningsbar skatt på utdelning −39 −21 −24 −44 Avdragsgilla kostnader som inte redovisas via resultaträkningen – 1 – – Omvärdering optioner 4 13 – – Ej avdragsgilla förluster vid försäljning av aktier  −48 – – – Avdrag negativt räntenetto i dotterbolag – – – 58 Skattemässigt underskott vid bolags- förvärv 75 – – – Övriga skattemässiga justeringar 6 −2 3 −1 Justering skatt hänförlig till tidigare år  −2 – – – Redovisad skatt  −405 −458 −25 −45 Effektiv skattesats exklusive joint venture och intresseföretag 12 % 9 %    5 % 3 % 1) I resultat från joint venture och intresseföretag är skattekostnaden redan beaktad varför resultatet återlägges i denna avstämning. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NOTER ===== SIDA 94 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202594 NOTER NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastighetsbestånd i sammandrag 2025−12−31 2025 Marknadssegment Antal fastig- heter Uthyr- ningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Ekonomisk uthyrnings- grad Hyres- intäkter, mkr Övriga  intäkter, mkr Fastighetskostnader Drift- netto, mkr Direkt - avkastningMkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Sverige  128 947 000 15 282 16 100 1 168  1 233  95 % 1 092 4 −180 −191 915 6,0 % Finland 249 1 457 000 18 339 12 600 1 776  1 219  96 % 1 749 2 −324 −222 1 428 7 ,6 % Frankrike 329 1 184 000 14 901 12 600 1 265  1 068  96 % 1 191 4 −248 −209 948 6,5 % Benelux 167 872 000 10 276 11 80 0 847  971  97 % 756 10 −91 −104 675 6,8 % Spanien 133 678 000 6 811 10 100 462  682  96 % 427 3 −43 −64 387 5,9 % Tyskland 19 164 000 1 981 12 100 169  1 031  94 % 149 – −8 −51 141 7 ,5 % Danmark1) 18 69 000 693 10 000 52  746  100 % 14 –  −2 −23 12 7 ,4 % Delsumma 1 043 5 371 000 68 283 12 700 5 739  1 068  96 % 5 378 24 −895 −167 4 507 6,5 % Ej fördelat – – – –  –  –  –   – – −65 −12 −65 – Totalt 1 043 5 371 000 68 283 12 700 5 739  1 068  96 % 5 378 24 −961 −179 4 442 6,5 % 1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark. Förändringen av fastigheternas redovisade värde framgår nedan. Koncernen Specifikation av årets förändring 2025 2024 Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874 57 061 Förvärv av fastigheter 4 733 5 698 Investeringar i befintligt bestånd 978 1 129 Avyttring/utrangering av fastigheter −439 −144 Omräkningseffekt valuta −3 027 1 567 Orealiserade värdeförändringar 164 563 Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283 65 874 MARKNADSVÄRDEN Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax fastigheter uppgick till 68 283 (65 874) miljoner kronor per 31 december 2025. Valutakurs­ effekter svarade för −3 027 (1 567) miljoner kronor i värdeförändring. Omräkning från euro och danska kronor har skett till balansdagens kurser, 1 euro motsvarade 10,82 (11,49) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,45 (1,54) kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 164 (563) miljoner kronor, se tabell i vidstående kolumn. 98 % av värderingsobjekten har värderats externt. För övriga fastigheter har marknads värdet fastställts till förvärvspris eller via internvärdering. Moderbolaget äger inga fastigheter. Fastigheternas direktavkastning uppgick till 6,5 % (6,6 %) i för­ hållande till marknadsvärdet vid årets utgång. VÄRDERINGSMETODIK Värderingarna genomförs i Sverige enligt RICS och IVSC:s rekom­ mendationer. Varje värderingsobjekt värderas separat, utan hänsyn till eventuell portföljeffekt, av fastighetsvärderare som auktoriserats av Samhällsbyggarna. Motsvarande gäller för Sagax fastigheter utomlands. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes kalkyler i vilka kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas. Restvärdet beräknas genom att det bedömda driftnettot året efter sista kalkylåret evighetskapitaliseras med åsatt direktavkastningskrav. Nuvärde av kassaflöde och restvärde beräknas genom att kassaflödet och restvärdet diskonteras med kalkylräntan. Värdet av eventuella byggrätter har adderats till nuvärdet. Koncernen Orealiserade värdeförändringar 2025 2024 Uthyrningar/omförhandlingar 670 887 Avflyttningar/omförhandlingar −796 −235 Allmän marknadsvärdeförändring 289 −89 Totalt 164 563 Koncernen Beräkning av direktavkastning 2025 2024 Driftnetto 4 442 4 191 Återläggning av tomträttsavgäld −37 −32 Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/ övrigt 177 184 Valutaomräkning till balansdagskurs −137 17 Justerat driftnetto 4 444 4 360 Fastigheternas redovisade värde 68 283 65 874 Direktavkastning, % 6,5 6,6 Fastigheter med högst marknadsvärde i bokstavsordning Fastighet/adress Kommun, land Uthyrningsbar area, kvm Gjutmästaren 8 Stockholm, Sverige 19 400 Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen, Tyskland 64 000 Hort de Ses Animes 2 Mallorca, Spanien 15 400 Jordbromalm 3:1 Haninge, Sverige 94 600 Jordbromalm 4:3 Haninge, Sverige 51 400 Koneenkatu 8 Hyvinge, Finland 61 900 Martinkyläntie 9 A Vanda, Finland 52 800 Rue des Grands Prés – Zone d'Activités du Petit Nanterre Nanterre, Frankrike 35 700 Tikkurilantie 5 Vanda, Finland 62 300 Väinö Tannerin Tie 1 A–C Vanda, Finland 59 400 Totalt 516 900 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 95 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 95 NOTER Fastigheterna besiktigas av värderare enligt ett rullande schema. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler, där särskild vikt läggs vid större uthyrda samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiskt utfall för drifts ­ och underhålls­ kostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav och framtida vakans­ nivåer. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 17 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av värderingsföretagen som ligger mellan 1,3 och 3,0 % per år för kalkylperioderna med skillnader mellan de olika länderna. S om grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av gällande hyres ­ avtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de befintliga hyres avtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att för ­ länga på oförändrade villkor alternativt varit möjliga att hyra ut på nytt till liknande villkor. I de fall den utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna justerats till marknadsmässig nivå. Den bästa användningen av fastigheterna har antagits vid fastighets ­ värderingarna. Kassaflödeskalkylerna beaktar marknadsläge, hyres ­ nivå, annan användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet. Drifts ­ och underhållskostnader har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet, dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter. ANTAGNA DRIFTNETTON VID VÄRDERING Det av fastighetsvärderarna totalt beräknade driftnettot för 2025 upp ­ går till 4 439 miljoner kronor i värderingarna. Avvikelse mot driftnettot i Sagax aktuella intjäningsförmåga per 1 januari 2026, 4 476 miljoner kronor justerat för tomträttsavgäld, motsvarar 1 % varför värderarnas beräknade driftnetto bedöms som rimligt. NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 2016–2025 År Värdeförändring1) KPI- förändring2) Real värde- förändring Mkr % 2016 1 306 6,8 % 1,4 % 5,3 % 2017 1 113 4,9 % 1,2 % 3,7 % 2018 1 265 4,6 % 1,6 % 2,9 % 2019 1 301 4,2 % 1,5 % 2,7 % 2020 1 274 3,5 % 0,3 % 3,2 % 2021 3 870 9,2 % 4,1 % 4,8 % 2022 1 709 3,4 % 9,4 % –5,5 %   2023 –1 306 –2,2 %   3,4 % –5,5 %   2024 563 0,9 % 1,6 % –0,7 % 2025 164 0,2 % 1,1 % –0,8 % 1) Värdeförändringar utöver investeringar. 2) Vägd förändring av KPI eller motsvarande på de marknader Sagax äger fastigheter. Kort om Sagax fastighetsvärderingar  Verkligt värde 68 283 Mkr Oberoende värderingsföretag Newsec, Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle, Colliers samt Cushman & Wakefield | RED Kalkylperiod 5–17 år Antagen inflationsutveckling 1,3–3,0 % initialt, 2,0 % långsiktigt Drifts- och underhållskostnader Historiska kostnader för respektive fastighet samt erfarenhet och statistik från jämför- bara fastigheter Kalkylränta kassaflöde 5,0–17 ,5 %. Vägt genomsnitt 7 ,9 % Kalkylränta restvärde 5,0–17 ,5 %. Vägt genomsnitt 8,0 % Direktavkastningskrav 4,8–14,0 %. Vägt genomsnitt 6,3 % Marknadshyra 123–3 354 kr/kvm Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar 1) Värdeförändring Belopp i miljoner kronor Förändring 2025 2024 Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 659/+1 792 –1 770/+1 922 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 122/+1 148  –881/+897 Hyresintäkter  +/– 5 % +2 586/–2 618 +2 644/–2 657 Fastighetskostnader +/– 5 % –369/+365 –356/+354 Uthyrningsgrad  +/– 1 %-enhet +904/–904 +867/–867 1) Parametrarna i tabellen är att betrakta som ömsesidigt beroende då de påverkas av gemensamma faktorer men speglar olika aspekter av fastighets - värderingarna. En förändring i en enskild parameter kan därför förväntas få konsekvenser för flera andra. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RELATIVT INFLATION I vidstående tabell visas fastigheternas reala värdeförändringar när hänsyn tas till inflation uttryckt som förändring av konsumentpris index (KPI) eller motsvarande. Med värdeförändring avses den förändring av fastighetsport­ följens marknadsvärde som överstiger investeringar i densamma. KALKYLRÄNTA OCH DIREKTAVKASTNINGSKRAV Direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har anpas ­ sats med hänsyn till fastig hetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkyl ränta för nuvärdesberäkning av kassa­ flöden, 5,0–17,5 % (5,1–16,0 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärde, 5,0–17,5 % (5,3–16,1 %), samt direktavkastningskrav för restvärde bedömning, 4,8–14,0 % (4,3–14,0 %), baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den 31 december 2025 uppgick den vägda kalkylräntan för diskon ­ tering av kassaflöden och restvärden till 7,9 % (8,0 %) respektive 8,0 % (8,1 %). Det vägda direktavkastningsk ravet uppgick t ill 6,3 % (6,4 %). Detta innebär att om Sagax fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 68 283 miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,3 %, en kalkylränta om 7,9 % avseende nuvärdesdiskontering av kassaflödet och en kalk ylränta om 8,0 % avseende nuvärdesdiskontering av restvärdet. Som framgår av diagrammet på nästkommande sida överensstämmer Sagax redovi ­ sade direktavkastning väl med direkt avkastningskraven vid fastighets­ värderingarna. I tabellen nedan redovisas fastighetsvärderingarnas känslighet för förändrade antaganden. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 96 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202596 NOTER Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftutbetalningar – Underhåll – Tomträttsavgäld = Driftnetto – Investeringar = Kassaflöde Kalkylräntor och direktavkastningskrav Vägda genomsnitt kalkylränta kassaflöde Vägda genomsnitt kalkylränta restvärde Vägda genomsnitt direktavkastningskrav Marknadssegment 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Sverige 7 ,9 % 7 ,9 % 7 ,9 % 8,0 % 5,9 % 6,0 % Finland 8,4 % 8,4 % 8,8 % 8,8 % 6,8 % 6,8 % Frankrike 7 ,6 % 7 ,9 % 7 ,6 % 7 ,9 % 6,5 % 6,5 % Benelux 6,8 % 6,8 % 6,8 % 6,8 % 5,8 % 5,7 % Spanien 8,0 % 8,2 % 8,0 % 8,2 % 6,1 % 6,2 % Tyskland 9,4 % 9,2 % 9,4 % 9,2 % 8,1 % 8,1 % Danmark1) 7 ,5 % 7 ,0 % 7 ,5 % 7 ,0 % 7 ,4 % 7 ,9 % Vägt genomsnitt 7 ,9 % 8,0 % 8,0 % 8,1 % 6,3 % 6,4 % Intervaller kalkylränta kassaflöde Intervaller kalkylränta restvärde Intervaller direktavkastningskrav Marknadssegment 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Sverige 5,0–9,6 %   5,1–11,3 %   5,0–9,6 %   7 ,1–11,5 %   4,8–7 ,5 %   5,4–9,4 %   Finland 6,3–17 ,5 %   6,3–16,0 %   7 ,3–17 ,5 %   6,3–16,0 %   5,3–14,0 %   4,3–14,0 %   Frankrike 5,6–10,3 %   5,8–10,5 %   5,6–10,3 %   5,8–10,5 %   5,0–9,0 %   5,0–9,0 %   Benelux 5,2–9,0 %   5,9–8,9 %   5,2–9,0 %   5,9–8,9 %   4,9–7 ,3 %   4,7–7 ,3 %   Spanien 5,3–10,0 %   5,3–10,3 %   5,3–10,0 %   5,3–10,3 %   5,3–7 ,5 %   5,3–7 ,5 %   Tyskland 6,7–10,8 %   7 ,3–9,8 %   6,7–10,8 %   7 ,3–9,8 %   5,8–9,3 %   5,9–8,8 %   Danmark1) 7 ,0–7 ,0 %   7 ,0–7 ,0 %   7 ,0–7 ,0 %   7 ,0–7 ,0 %   7 ,3–8,8 %   7 ,3–8,8 %   Totalt 5,0–17 ,5 %   5,1–16,0 %   5,0–17 ,5 %   5,3–16,1 %   4,8–14,0 %   4,3–14,0 %   1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under 2025 bytt namn till Danmark. NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FORTS Direktavkastning jämfört med direktavkastningskravDirektavkastning jämfört med direktavkastningskrav % 0 2 4 6 8 10 2025202420232022202120202019201820172016 Redovisad direktavkastning Direktavkastningskrav vid värderingar Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 97 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 97 NOTER Uppskjuten skatt har beräknats med respektive lands per balans dagen fastställda skatte sats för kommande år. Principer för redovisning av uppskjuten skatt återfinns i not 1 Redo visningsprinciper. Koncernens skattemässiga underskotts avdrag uppgick till 1 153 (719) miljoner kronor. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen påverkas av skatteregler om tidsbegränsade spärrar. På balansdagen fanns bortre tidsbegränsningar att beakta avseende underskott om 187 (231) miljoner kronor. Samtliga 187 miljoner kronor bedöms kunna utnyttjas mot framtida skattepliktiga vinster. Nedanstående tabell visar Sagax totala uppskjutna skattefordran och skatteskuld, netto per land. I Rapport över koncernens finansiella ställning bruttoredovisar Sagax uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedan. NOT 15 FINANSIELLA FORDRINGAR Koncernen 2025−12−31 2024−12−31 Konvertibelt skuldebrev – 69 Övriga kortfristiga räntebärande fordringar – 60 Obligationer 311 625 Långfristiga räntebärande fordringar på joint venture 290 179 Övriga långfristiga räntebärande fordringar 146 51 Övriga finansiella fordringar 71 64 Summa 818 1 048 Se även not 18. NOT 14 UPPSKJUTEN SKATTESKULD OCH SKATTEFORDRAN NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Periodiserade upplåningskostnader 45 52 8 8 Periodiserade hyresrabatter och förmedlingsprovisioner 278 235 – – Upplupna ränteintäkter 6 17 3 2 Upplupna hyresintäkter 12 14 – – Övriga förutbetalda kostnader 57 39 1 4 Summa 397 356 12 14 Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skattefordran 2025 2024 2025 2024 Finansiella instrument 8 12 – – Underskottsavdrag 236 150 – – Summa  244 163 – – Uppskjuten skatteskuld Temporära skillnader på fastigheter  4 228 4 256 6 6 Obeskattade reserver  57 32 – – Summa  4 286 4 289 6 6 Uppskjuten skatteskuld, netto 4 041 4 126 6 6 Den 31 december 2025 uppgick de skattemässiga restvärdena för kon - cernens fastigheter till 43 564 (40 130) miljoner kronor. Koncernen Redovisad uppskjuten skatteskuld, netto 2025 2024 Sverige 1 583 1 627 Finland 1 626 1 668 Nederländerna 651 647 Belgien 22 20 Spanien 14 14 Tyskland 136 138 Danmark 10 11 Summa 4 041 4 126 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 98 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 202598 NOTER De räntebärande skulderna, bestående av obligationer, skulder till ban - ker samt företagscertifikat, utgjorde 44 % (42 %) av koncernens finan - siering per 31 december 2025. Vid årsskiftet uppgick de ränte bärande skulderna till 38 646 (35 134) miljoner kronor varav motsvarande 35 530 (33 202) miljoner kronor var upptagna i euro. Valutakursföränd - ringar under året har förändrat de räntebärande skulderna med −1 975 (1 069) miljoner kronor. De räntebärande skulderna består av icke- säkerställda börsnoterade obligationslån 26 673 (29 454) miljoner kro - nor, icke-säkerställda företagscertifikat om 3 550 (456) miljoner kronor samt av banklån om 8 424 (5 224) miljoner kronor. Motsvarande 8 169 (4 937) miljoner kronor av bank lånen har tagits upp med säkerhet i dotterbolagens fastig heter. Sagax långfristiga räntebärande skulder uppgick till 31 493 (30 002) miljoner kronor motsvarande 81 % (85 %) av de totala ränte - bärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 7 153 (5 132) miljoner kronor motsvarande 19 % (15 %) av Sagax ränte bärande skulder, varav 300 miljoner euro består av en obligation som förfal - ler till betalning den 24 februari 2026. 3 550 (456) miljoner kronor i utestående före tagscertifikat har i balans räkningen rubricerats som kort fristiga eftersom de har en löptid som understiger ett år. Då cer - tifikatens backupfaciliteter har en löptid överstigande ett år redo visas de dock som långfristiga i tabellen i vidstående kolumn över Sagax kapital bindning vid års skiftet. Företagscertifikaten har emitterats av moderbolaget. De kortfristiga räntebärande skulderna återbetalas genom koncernens kassaflöde, tillgängliga kreditfaciliteter, förläng - ning av låneavtal eller genom nyupplåning för refinansiering av lån som löper ut. Sagax eftersträvar att ha en låg andel kortfristig ränte bärande finansiering i syfte att minimera koncernens refinansieringsrisk. Sagax efter strävar därför att refinansiera de räntebärande skulderna i god tid. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa koncernens refinansieringsrisk. Den genomsnittliga återstående kapital bindningen uppgick till 2,9 (3,1) år vid årets utgång. I vidstående kolumn redovisas lånens förfallo struktur. Den genomsnittliga räntan per balansdagen för räntebärande skul - der uppgick till 2,5 % (2,3 %) inklusive effekter av derivatinstrument. I vidstående kolumn redovisas lånens räntebindningsstruktur. Under 2025 emitterade Sagax ett grönt obligationslån om nominellt 300 miljoner euro. Sagax obligationer är emitterade inom ramen för bolagets EMTN-program och är inregistrerade vid Euronext Dublin. I vidstående kolumn redovisas Sagax obligationslån per 31 december 2025. Sagax hade vid årsskiftet en tillgänglig likviditet om 6 496 (11 391) miljoner kronor varav tillgängliga kreditfaciliteter om totalt 6 480 (11 104) miljoner kronor. Kreditfaciliteter om 3 550 (456) miljoner kronor motsvarande utestående företagscertifikat är ej inkluderade i disponibel likviditet. Vid årsskiftet fanns avtal om revolverande kreditfaciliteter om totalt 13 354 (10 980) miljoner kronor, varav 9 499 (10 980) miljoner kronor var tillgängliga vid årsskiftet. Sagax hade även kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 516 (480) miljoner kronor varav 431 (480) miljoner kronor var outnyttjade vid årsskiftet. Övriga lånelöften uppgick till 100 (100) miljoner kronor varav 100 (100) miljoner kronor var outnyttjade. Kostnaden för lånelöften, så kallad löftesprovision, uppgick under året till 51 (51) miljoner kronor. Sagax obligationer är börsnoterade. Marknadsvärdet understeg per 31 december upplupet anskaffningsvärde med 383 (920) miljoner kronor. Övriga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort ränte - bindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde väsentligen överens stämmer med verkligt värde. NOT 17 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen Moderbolaget 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Räntebärande skulder, långfristig del 31 493 30 002 12 619 9 936 Företagscertifikat 3 550 456 3 550 456 Övriga räntebärande skulder, kortfristig del 3 603 4 676 26  –  Summa 38 646 35 134 16 195 10 392 Icke-säkerställda börsnoterade obligationslån, 31 december 2025 Löptid Räntebas Nominellt belopp meur Upplupet anskaff- ningsvärde, meur Effektiv ränta Kupongränta 2022–2026 Fast ränta 300 300 1,8 % 1,6 % 2020–2027 Fast ränta 375 372 1,9 % 1,1 % 2021–2028 Fast ränta 500 499 0,9 % 0,8 % 2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % 2025–2032 Fast ränta 300 297 4,2 % 4,0 % Summa/genomsnitt 2 475 2 466 2,3 % 2,1 % Nettoskuld 2025−12−31 2024−12−31 Räntebärande skulder 38 646 35 134 Räntebärande tillgångar −436 −359 Börsnoterade instrument 1)  −10 493 −10 121 Likvida medel −16 −287 Nettoskuld 27 700 24 367 1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Kapitalbindning, förfalloår1) Nominellt belopp, Mkr Andel, % 2026 3 569 9 % 2027 6 039 16 % 2028 10 389 27 % 2029 10 113 26 % 2030 5 409 14 % > 2030 3 245 8 % Summa 38 765 100 % 1) Företagscertifikat om 2 850 miljoner kronor redovisas med förfall 2028 samt 700 miljoner kronor med förfall 2029 då back-up faciliteter i form av outnyttjade långfristiga revolverande kreditfaciliteter förfaller vid dessa tidpunkter. Räntebindning, förfalloår1) Nominellt belopp, Mkr Genomsnittlig ränta2) Andel, % 2026 11 296 2,6 % 29 % 2027 5 004 1,7 % 13 % 2028 6 318 1,4 % 16 % 2029 7 493 1,9 % 19 % 2030 5 409 4,4 % 14 % > 2030 3 245 4,0 % 8 % Summa/genomsnitt 38 765 2,5 % 100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 99 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 99 NOTER Resultateffekten av värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 12 (1 184) miljoner kronor, varav 16 (−17) miljoner kronor var reali- serad värdeförändring och avsåg avyttring av finansiella instrument och räntederivat. Orealiserade värdeförändringar uppgick till −4 (1 202) miljoner kronor. Börsnoterade aktier vid årets utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en orealiserad värdeförändring om −46 (1 185) miljoner kronor. Föregående år ingick en orealiserad omvärde - ring till marknadsvärde om 1 185 miljoner kronor av Sagax innehav i NP3 fastigheter AB utan motsvarighet i år. Sagax ägande i Hemsö Intressenter AB styrs av ett aktieägaravtal med Tredje AP-fonden. Aktieägaravtalet reglerar bland annat sälj - respektive köpoptioner mellan de två delägarna avseende Sagax aktie innehav i bolaget. I enlighet med IFRS 9 har finansiellt instru ment avseende Hemsö Intressenter AB marknadsvärderats till 1 013 (992) miljoner kronor, en orealiserad resultateffekt om 21 (61) miljoner kronor. Sagax finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom fasträntelån och genom att nyttja räntederivat. Principer för värdering återfinns i not 1 Redovisningsprinciper. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av för - ändrade marknadsräntor samt till följd av förändring av återstående löptid. Räntederivaten har marknadsvärderats i enlighet med värde - ringar från motparterna. Derivaten utgörs av nominella ränteswappar. Sagax ränte derivat ingås i svenska kronor eller euro. Tabellen på föl - jande sida visar derivatens räntebindningsstruktur. Genomsnittlig ränta på derivaten är redovisade till de villkor som gällde på boksluts - dagen. Per 31 december 2025 uppgick marknads värdet i Sagax ränte - derivatportfölj till −47 (−71) miljoner kronor. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 3 907 (4 077) miljoner kronor i nominellt belopp. Vid årsskiftet begränsade ränte derivaten Sagax ränterisk och motsvarade 33 % (72 %) av bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. På följande sida redovisas derivatavtalen fördelade per motpart. Den vägda genomsnittliga räntenivån för ränte - derivat och räntetak uppgick till 2,7 % (2,7 %). Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av ränte - derivaten uppgick till 2,3 (2,9) år vid årsskiftet. Räntebindningen begränsar förvaltningsresultatets påverkan av förändringar i det all - männa ränteläget. Räntederivatens värdeförändringar under året redovisas som rea - liserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar resultat före skatt men inte kassa flödet eller förvaltningsresultatet. NOT 18 FINANSIELLA INSTRUMENT Koncernen Derivat 2025−12−31 2024−12−31 Undervärden på räntederivat −47 −71 Summa −47 −71 Koncernen Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 2025−12−31 2024−12−31 Räntederivat 21 −49 Börsnoterade aktier −46 1 185 Övriga finansiella instrument –  5 Finansiellt instrument avseende joint venture 21 61 Summa −4 1 202 Koncernen Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 2025−12−31 2024−12−31 Börsnoterade aktier 16 – Räntederivat – −17 Summa 16 −17 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 100 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025100 NOTER Ovan redogörs för räntederivatens löptid och hur genomsnittliga räntor och marknadsvärden fördelas per förfalloår. På nästkommande sida redogörs för likviditetsflöden hänförliga till krediter. För dessa har antag anden gjorts om referensräntor såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga till ränte derivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna rörligt ben i ett räntederivat har referensräntor använts över hela derivatets löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. Löftes - provision för tillgängliga kreditfaciliteter är ej medräknad. Med ovan - stående antaganden uppgick det totala betalningsansvaret för avtalade krediter och räntederivat till sammanlagt 41 842 (38 061) miljoner kronor över återstående löptider. ÖVRIGA FINANSIELLA INSTRUMENT I RAPPORTEN ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Rapporten över finansiell ställning inkluderar fordringar och skulder som är att betrakta som finansiella instrument värderade till anskaff - ningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde med undantag av börsnoterade obligationer motsvaras i allt väsentligt av marknadsvärdet vid årets utgång, se not 17. Derivatavtal Antal Nominella belopp Andel Genomsnittlig återstående löptid  Genomsnittlig ränta Marknadsvärde Belopp i miljoner kronor 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Nominella ränteswappar: Nordea 7 7 915 944 23 % 23 % 2,0 3,0 3,0 % 3,0 % −15 −20 HSBC 2 2 909 965 23 % 24 % 3,0 4,0 2,6 % 2,6 % −8 −15 Swedbank 9 9 1 326 1 364 34 % 33 % 3,2 4,2 2,8 % 2,8 % −20 −27 ING 2 2 757 804 19 % 20 % 3,2 4,2 2,4 % 2,4 % −4 −9 Summa 20 20 3 907 4 077 100 % 100 % 2,9 3,9 2,7 % 2,7 % −47 −71   – varav avtal i svenska kronor 7 7 1 171 1 171 30 % 29 % 2,7 3,7 2,8 % 2,8 % −17 −18   – varav avtal i euro 13 13 2 737 2 906 70 % 71 % 2,9 3,9 2,6 % 2,6 % −30 −54 Räntederivat 31 december 2025 Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknadsvärde, mkr Genomsnittlig ränta 2027 915 −15 3,0 % 2028 909 −8 2,6 % 2029 2 084 −24 2,6 % > 2029 –  –  –  Summa/genomsnitt 3 907 −47 2,7 % NOT 18 FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 101 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 101 NOTER Kategorisering av finansiella instrument Koncernen 2025-12-31 Koncernen 2024-12-31 Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar Räntebärande fordringar på joint venture 290 – 179 – Räntebärande finansiella fordringar 146 – 51 – Finansiella instrument avseende joint venture – 1 013 – 992 Övriga finansiella fordringar 71 – 62 – Hyresfordringar 29 – 288 – Upplupna intäkter 18 – 30 – Övriga fordringar, kortfristiga 66 – 64 – Räntebärande kortfristiga fordringar – – 60 69 Börsnoterade instrument 311 1 334 625 – Likvida medel 16 – 287 – Summa 947 2 347 1 646 1 061 Finansiella skulder Räntederivat – 47 – 71 Räntebärande skulder 38 646 – 35 134 – Leverantörsskulder 26 – 98 – Upplupna kostnader 1 040 – 645 – Övriga skulder 538 – 498 – Summa 40 250 47 36 375 71 NOT 18 FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2025-12-31 År IB   skulder Återbetalas /amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2026 38 646 −7 118 31 528 −883 −28 −8 029 2027 31 528 −6 002 25 526 −760 −28 −6 789 2028 25 526 −7 521 18 005 −632 −18 −8 171 2029 18 005 −9 398 8 607 −445 −3 −9 846 2030 8 607 −5 389 3 217 −236 –  −5 625 > 2030 3 217 −3 217 –  −164 –  −3 381 Totalt −38 646 −3 118 −77 −41 842 Framtida likviditetsflöden för räntebärande skulder och räntederivat per 2024-12-31 År IB   skulder Återbetalas /amorteras UB skulder Ränte- betalning Derivat- betalning Totala betalningar 2025 35 134 −5 075 30 059 −781 13 −5 842 2026 30 059 −3 750 26 310 −694 13 −4 430 2027 26 310 −5 806 20 504 −605 13 −6 397 2028 20 504 −5 744 14 760 −478 12 − 6 211 2029 14 760 −9 042 5 718 −318 2 −9 358 > 2029 5 718 −5 718 –  −105 –  −5 823 Totalt −35 134 −2 980 53 −38 061 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 102 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025102 NOTER NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget  2025-12-31  2024-12-31  2025-12-31  2024-12-31 Upplupen fastighetsskatt 40 32 –  –  Upplupna finansiella kostnader 469 452 300 195 Förutbetalda hyresintäkter 317 581 –  –  Övriga interimsskulder 214 166 31 25 Summa 1 040 1 231 331 220 NOT 21 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget  2025-12-31  2024-12-31  2025-12-31  2024-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 37 26 7 5 Årets investeringar, netto −8 11 – 1 Omklassificeringar –  – – – Summa 29 37 7 7 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början −10 –9 –4 –4 Årets avskrivningar –1 –1 –1 –1 Omklassificeringar –  – – – Summa −11 –10 −5 –4 Bokfört värde 18 27 2 2 Materiella anläggningstillgångar består främst av fastighetsprojekt under utveckling, men även av inventarier och anpassningar för Sagax kontorslokaler. NOT 19 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER Koncernen  2025-12-31  2024-12-31 Depositioner från hyresgäster 440 357 Summa 440 357 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 103 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 103 NOTER Moderbolaget AB Sagax direktägda och indirekt ägda dotterbolag framgår nedan. Samtliga nedan direktägda dotterbolag där andelen understiger 100 % ägs tillsammans med andra helägda koncernföretag. NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS Direktägda dotterbolag  Org nr Säte Andel Antal aktier/andelar Bokfört värde  2025-12-31 Bokfört värde  2024-12-31 Bilhornet KB 969685-9124 Stockholm 100 % 1 44  39  Firethorne AB 556014-2571 Stockholm 100 % 14 372 924 661  661  Sagax Belgium NV KBO1001564689 Antwerpen 100 % 61 500 234  234  Sagax Beta AB 556546-4558 Stockholm 100 % 1 000 132  132  Sagax BidCo 10 AB 559320-1717 Stockholm 100 % 1 000 570  570  Sagax BidCo 26 AB 559386-1718 Stockholm 100 % 1 000 400  400  Sagax BidCo 31 AB 559403-5585 Stockholm 100 % 1 000 3  3  Sagax BidCo 35 AB 559403-5627 Stockholm 100 % 1 000 163  –  Sagax Bruket Fastigheter AB 556022-3934 Stockholm 100 % 20 000 000 –  –  Sagax Eur AB 559205-4240 Stockholm 100 % 1 000 8  6  Sagax Euro MTN AB (publ) 559209-9690 Stockholm 100 % 1 000 127  127  Sagax Euro MTN NL B.V. K VK 7831176 4 Rotterdam 100 % 1 –  –  Sagax Europa AB 556715-1914 Stockholm 100 % 1 000 713  713  Sagax Fastighet Egah Almuk AB 559075-2720 Stockholm 100 % 1 000 –  –  Sagax Finland Holding AB 556923-4262 Stockholm 100 % 50 000 373  373  Sagax Finland Oy 2104952-4 Helsingfors 51 % 2 500 27  27  Sagax Germany Holding GmbH 127272 Frankfurt 100 % 25 000 19  18  Sagax Invest AB 556640-8547 Stockholm 100 % 1 000 30  30  Sagax Jordbro AB 556734 - 4741 Stockholm 100 % 1 000 75  75  Sagax Lund AB 556740-3505 Stockholm 100 % 1 000 43  43  Sagax Macrohuset AB 559025-5013 Stockholm 100 % 1 000 –  –  Sagax Nederland B.V. KVK66495202 Rotterdam 100 % 1 000 2 232  832  Sagax Projektutveckling AB 559029-0473 Stockholm 100 % 1 000 4  3  Sagax Real Estate Socimi SA AF67228676 Barcelona 100 % 325 000 000 3 352  3 353  Sagax Småland AB 556768-9509 Stockholm 100 % 1 000 128  128  Sagax Stockholm 7 AB 556909-6109 Stockholm 100 % 1 000 98  98  Sagax Stockholm 8 AB 556909-6091 Stockholm 100 % 500 –  –  Sagax Stockholm 13 AB 559019-6837 Stockholm 100 % 1 000 –  –  Sagax Stockholm 19 AB 559081-6665 Stockholm 100 % 1 000 260  260  Sagax Stockholm 25 AB 559128-7916 Stockholm 100 % 1 000 15  15  Sagax Stockholm 26 AB 559163-6575 Stockholm 100 % 1 000 –  –  Sagax Stockholm 27 AB 559214-7093 Stockholm 100 % 1 000 –  –  Sagax Stockholm 28 AB 559235-3634 Stockholm 100 % 1 000 491  491  Sagax Stockholm Tio AB 556954-1955 Stockholm 100 % 1 000 265  265  Sagax Stockholm Två AB 556713-4837 Stockholm 100 % 1 000 1 185  1 185  Sagax Under AB 556563-6924 Stockholm 100 % 810 000 307  307  Storstockholms Industrifastigheter AB 556695-9572 Stockholm 100 % 1 000 220  220  Svenskasagax Holding SAS FR808512826 Paris 100 % 200 000 8 119  5 473  Totalt 20 301 16 083 Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte 2025 Propco I SL B-44871846 Spanien Barcelona Alpha I Oy 2155931-3 Finland Helsingfors Breidan 4 Fastighets KB 969715-9268 Sverige Stockholm Cephyr AB 556646-0753 Sverige Stockholm Divial 10 SA A-28198703 Spanien Madrid EVAF B-FROST Finland Properties Oy 2115360 - 4 Finland Forssa Fastighets AB Bergkällavägen 559288-0685 Sverige Stockholm Fastighets AB Microhuset 559016-3159 Sverige Stockholm Fastighets AB Miklaholt 1 559019-2216 Sverige Stockholm Fastighets AB Råfilmen 556742-6167 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget Apicius 559015-8902 Sverige Stockholm Fastighetsaktiebolaget Ränta- Sierra 559340-2497 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB 556737-4151 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Erikseger AB 556749- 8133 Sverige Stockholm Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Fastighetsbolaget Hedenhög i Huddinge AB 556468-6615 Sverige Stockholm Fastighetsbolaget Reglaget AB 556591-6706 Sverige Stockholm Fastighetsförvaltning Skultuna 3 KB 969646-0196 Sverige Stockholm Fiskmasen Acquisition AB 559040-9453 Sverige Stockholm Gila Fastighets AB 556659-0260 Sverige Stockholm Grepens KB 916452-1354 Sverige Stockholm Havsklint AB 559493-0686 Sverige Stockholm Huan SL B-58240185 Spanien Barcelona IJA Fastighet AB 556801-3956 Sverige Stockholm Jobegu AB 556697-8937 Sverige Stockholm KB Kolsva 1 916608-8386 Sverige Stockholm KB Sagax Jordbromalm 6:13 969636-7763 Sverige Stockholm KB Slänten 17 969667-0604 Sverige Stockholm Keskinäinen koy Ruosilankulma 1937007-9 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Heinämäentie 8 3300481-7 Finland Helsingfors Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 104 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025104 NOTER Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Kiinteistö Oy Jasperinkuja 1 3209172-8 Finland Birkala Kiinteistö Oy Jasperintie 273 3300479-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Jyväskylän Kuormaajantie 15  2332247-5 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Jyväskylän Kuormaajantie 51  2822859-2 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Kankitie 3004485-6 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Kokkolan Mottisenkatu 6 3242387-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Lounatuulentie 10 3300476 -1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Merisarantie 5 3300482-5 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Metsäkylänniitty 0608555-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Muuramen Punasillantie 33 B  2814212-3 Finland Muurame Kiinteistö Oy Oulun Kempeleentie 9 3243920-2 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Nuottasaarentie 4 3242173-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 2 3242386-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimäkuja 3 3242352-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 1 3242351-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Oulun Äimätie 5 3242349-7 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Pirkkalan Muuraintie 3 2787835-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Pirkkalan Ohitustie 2611143 - 8  Finland Birkala Kiinteistö Oy Pirkkalan Osaaja 2062256-0 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Pirkkalan Tietäjä 2062260-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Postimerkki  3145640-6 Finland Muurame Kiinteistö Oy Punasillantie  2116822- 4 Finland Muurame Kiinteistö Oy Rovaniemen Teollisuustie 29 3242172-3 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Salvesenintie 6 2172935-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Sementtikuja 3 3300487-6 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Suuntamerkki  2900669-2 Finland Jyväskylä Kiinteistö Oy Turkkirata 23-25 3300486-8 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Turun Kuormakatu 17 2466740 - 8 Finland Åbo Kiinteistö Oy Turun Urusvuorenkatu 3 3088275-3 Finland Åbo Kiinteistö Oy Tuusulan Uusi Mutka 2414008-3 Finland Tusby Kiinteistö Oy Vakiotie 9 3300484-1 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Vantaan Juurakkotie 5 3263858-6 Finland Vanda Kiinteistö Oy Vesalankadun hallit 2339358-0 Finland Birkala Kiinteistö Oy Vesalantie 16 3300483-3 Finland Helsingfors Kiinteistö Oy Ylivieskan Kettukallionkatu 3 3242171-5 Finland Helsingfors KKOY Sähkötie 10 3533693-8 Finland Vanda Klingan Tre Fastigheter AB 556726-7942 Sverige Stockholm Koskelo Holding Oy 2009577-2 Finland Esbo Koy Ansakulma 2705230-2 Finland Vanda Koy Espoon Karaportti 8 2547952-1 Finland Esbo Koy Espoon Koskelontie 27 A 2691505-7 Finland Esbo Koy Espoon Mänkimiehentie 4 2886834-6 Finland Esbo Koy Espoon Olarinluoma 8 22981 18-8 Finland Esbo Koy Espoon Ruukintie 20 0783679-1 Finland Esbo Koy Forssan Koikkurintie 2 2731647-8 Finland Forssa Koy Graniittitie 2 3160352-5 Finland Uleåborg Koy Gunnarlankatu 5 2128395-1 Finland Lojo Koy Helsingin Malminkaari 12 3165883-3 Finland Helsingfors Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Helsingin Muonakulma 2756538-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Muonamiehenraitti 2809177-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Puusepänkatu 2 1589532-9 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ristipellonkulma 2773506-6 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ruosilantie 14 2773505-8 Finland Helsingfors Koy Helsingin Ruosilantie 16 2773508-2 Finland Helsingfors Koy Helsingin Teerikukonkuja 5 0881874 -7 Finland Helsingfors Koy Helsingin Turvekuja 1 3223673-9 Finland Helsingfors Koy Helsingin Turvekuja 7 3278685-3 Finland Helsingfors Koy Helsingin Turvekuja 8 3278693-3 Finland Helsingfors Koy Helsingin Valokaari 8 2702507-2 Finland Helsingfors Koy Hollolan Tarmontie 2-4 2103880-9 Finland Hollola Koy Hyvinkään Hakakalliontie 7 2731622-4 Finland Hyvinge Koy Hämeenlinnan Autotehtaantie 1 2702571-8 Finland Tavastehus Koy Juhanilanmäki 0734652-2 Finland Vanda Koy Jykeskeljo 1772102-3 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Metsälehmuksentie 6 2933938-2 Finland Vaajakoski Koy Jyväskylän Metsäraivio 2 2945477-8 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Savelankatu 5 2854809-4 Finland Jyväskylä Koy Jyväskylän Yritystie 1 2854808-6 Finland Jyväskylä Koy Kampo 3191082-4 Finland Vanda Koy Karkkilan Sähkökiinteistö 1536323-4 Finland Högfors Koy Kempeleen Vihikari 10 2878206-7 Finland Kempele Koy Kiimingin Hallitie 2 2765013-4 Finland Uleåborg Koy Koivuhaanportti 10 0741876 - 8 Finland Vanda Koy Kokkolan Patamäentie 1 2832725-9 Finland Karleby Koy Konekeskus 0825860-4 Finland Jyväskylä Koy Kotkan Kisällinkatu 10  2612405-2 Finland Kotka Koy Kuopion Lukkosalmen- portti 2190203-8 Finland Helsingfors Koy Lahden Ansiokatu 8 2731639-8 Finland Lahtis Koy Lahden Jatkokatu 1  2612409-5 Finland Lahtis Koy Lapuan Metsäkiventie 4 21 19444-9 Finland Lappo Koy Larin Kyöstinkatu 28 2731644-3 Finland Tavastehus Koy Liedon Ahtonkaari 3 2059988-2 Finland Helsingfors Koy Liedon Avantintie 20  2612411- 6 Finland Lundo Koy Lohjan Ratakatu 26 2731642-7 Finland Lojo Koy Luomannotko 5 2731645-1 Finland Esbo Koy Lyhtykulma 2681286-7 Finland Helsingfors Koy Muuramen Punasilta 2097941-2 Finland Muurame Koy Nimismiehenpelto 0658624-1 Finland Esbo Koy Oulun Gneissitie 5 2844973-1 Finland Uleåborg Koy Oulun Graniittitie 7 2959241-7 Finland Uleåborg Koy Oulun Johdinkuja 5 2265934-0 Finland Uleåborg Koy Oulun Jääsalontie 17 2731625-9 Finland Uleåborg Koy Oulun Kaapelitie 4 2303033-3 Finland Uleåborg Koy Oulun Louhimontie 5 2915228-6 Finland Uleåborg Koy Oulun Lumijoentie 2 2878202-4 Finland Uleåborg Koy Oulun Moreenikuja 2 2765012- 6 Finland Uleåborg Koy Oulun Oritkarintie 1 B 2951941-2 Finland Uleåborg Koy Oulun Ulappatie 6 3131473-1 Finland Uleåborg Koy Pakkasraitti 14 2880525-7 Finland Tusby Koy Pieni Teollisuuskatu 9 Espoo 3353538-6 Finland Esbo Koy Pirkkalan Lasikaari 1 3004484-8 Finland Birkala Koy Pirkkalan Vesalanportti 2229677-0 Finland Helsingfors Koy Porin Korjaamokatu 1 2612408-7 Finland Björneborg Koy Porin Raja-Hiltantie 8 2731631-2 Finland Björneborg Koy Rauman Äyhönjärventie 5 2731635-5 Finland Raumo NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 105 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 105 NOTER Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Koy Ristipellontie 17 2447642-5 Finland Helsingfors Koy Ruosilantie 18 0744708 - 3 Finland Helsingfors Koy Sähkötie 8 2565951-4 Finland Vanda Koy Tampereen Hautalankatu 19-20 2945481-5 Finland Tammerfors Koy Tampereen Hautalankatu 31 2945486-6 Finland Tammerfors Koy Tampereen Joentaustankatu 3 2731623-2 Finland Tammerfors Koy Tampereen Nuutisarankatu 19  2612407-9 Finland Tammerfors Koy Tampereen Patamäenkatu 7 1636010-7 Finland Tammerfors Koy Tampereen Ruskonraitti 3407806-8 Finland Helsingfors Koy Tampereen Uurastajankatu 3 2028664-0 Finland Tammerfors Koy Terässammon Yrityskeskus 1740299-7 Finland Jyväskylä Koy Turun Postikatu 3 2955735-5 Finland Åbo Koy Turun Rydöntie 7 2955742-7 Finland Åbo Koy Turun Uhrilähteenkatu 8 2955741-9 Finland Åbo Koy Turun Vahdontie 30 2911103 - 8 Finland Åbo Koy Tuusulan Pakkasraitti 4 2652079-2 Finland Tusby Koy Valdo 3191083-2 Finland Vanda Koy Vantaan Ansatie 4 0598169-6 Finland Vanda Koy Vantaan Ansatie 5 0736096-5 Finland Vanda Koy Vantaan Hakamäenkuja 8-10 2541642-4 Finland Vanda Koy Vantaan Hakamäenkulma 2696847-4 Finland Vanda Koy Vantaan Hakkilankaari 4 3278696-8 Finland Vanda Koy Vantaan Honkanummentie 5 104 4118 - 4 Finland Vanda Koy Vantaan Juurakkotie 3 2814954-4 Finland Vanda Koy Vantaan Kiitoradantie 14 1898385-0 Finland Vanda Koy Vantaan Klinkkerikaari 2 0558383-1 Finland Vanda Koy Vantaan Kärkikuja 1832321-1 Finland Vanda Koy Vantaan Lumijälki 3089291-9 Finland Vanda Koy Vantaan Martinkyläntie 9 A 2599495-3 Finland Vanda Koy Vantaan Niittykulma 2756539-4 Finland Vanda Koy Vantaan Niittyvillankuja 2 2731626-7 Finland Vanda Koy Vantaan Nuolitie 20 2825579-3 Finland Vanda Koy Vantaan Porttisuontie 9 2112915 - 3 Finland Vanda Koy Vantaan Sanomatie 3 2634936-6 Finland Vanda Koy Vantaan Sarkatie 2 1971094-2 Finland Vanda Koy Vantaan Taivaltie 4 0625322-8 Finland Vanda Koy Vantaan Tiilitie 3237837-4 Finland Vanda Koy Vantaan Tiilitie 9 2591653-3 Finland Vanda Koy Vantaan Tikkurilantie 146 2702493-4 Finland Vanda Koy Vantaan Tikkurilantie 5 2319111- 0 Finland Vanda Koy Vantaan Trukkikuja 1  2613719-5 Finland Vanda Koy Vantaan Tulkintie 29 1635180-9 Finland Vanda Koy Vantaanlaaksontie 6 2298116 -1 Finland Vanda Koy Virkatie 7 2565952-2 Finland Vanda Koy Väinö Tannerin Tie 1 3007067-5 Finland Åbo Koy Väiski 3191085-9 Finland Vanda Koy Ylivieskan Kiskotie 2 2731628-3 Finland Ylivieska Koy Ylöjärven Teollisuustie 11 2607210-9 Finland Ylöjärvi Koy Ylöjärven Vanha Vaasantie 13 2607206-1 Finland Ylöjärvi Koy Ylöjärven Vanha Vaasantie 3 2952073-9 Finland Ylöjärvi Koy Yrityspaja 1731678-1 Finland Jyväskylä Koy Ärrävaara 2404395-3 Finland Vanda Kugghjulet 3 AB 556034-5901 Sverige Stockholm Leverantören 1 AB 556921-3928 Sverige Stockholm Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Lumaklint AB 556839-2889 Sverige Stockholm M/K Nokia I Oy 3242513-4 Finland Tammerfors M/K Pirkkala I Oy 2776589-8  Finland Birkala M/K Pirkkala II Oy 2829129-2  Finland Birkala M/K Pirkkala V Oy 3256400-3 Finland Birkala Marcato Fastigheter AB 556438-8527 Sverige Stockholm Montajes y Equipamientos SL B-35292119 Spanien Barcelona Murarnas Hus AB 556565-2343 Sverige Stockholm Muura HoldCo Oy  3246232-2 Finland Helsingfors Muura Rakennukset Oy  3208701-6 Finland Helsingfors Muura TopCo Oy  3208702-4 Finland Helsingfors OPCI French Wholsale Properties - FWP 538423575 Frankrike Paris Panncentralen 1 Fastighets AB 556606-2583 Sverige Stockholm Parque Empresarial Butarque SL B-82308966 Spanien Madrid Phoenix (Spain) Propco II SLU B-67292326 Spanien Barcelona Phoenix (Spain) Propco V SLU B-67284893 Spanien Barcelona Primo Veddesta Fastigheter AB 559111- 8087 Sverige Stockholm Sagax Ackumulatorn i Huddinge AB 556623 -1170 Sverige Stockholm Sagax Almere 1 B.V. KVK67193439 Nederländerna Rotterdam Sagax Alpha AB 556527-1540 Sverige Stockholm Sagax Alpha KB 969667-5777 Sverige Stockholm Sagax Atan AB 559165-0006 Sverige Stockholm Sagax BE Industrial 1 NV KBO0400318109 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 2 NV KBO0794129793 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 3 NV KBO0478467742 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 4 NV KBO0683494167 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 5 NV KBO0781455457 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 6 NV KBO0700811439 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 7 NV KBO1001565877 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 8 NV KBO1001565976 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 9 NV KBO1017879101 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 10 NV KBO1017879297 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 11 NV KBO1017879396 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 12 NV KBO1017879495 Belgien Antwerpen Sagax BE Industrial 13 NV KBO1017879594 Belgien Antwerpen Sagax Beta KB 969680-2256 Sverige Stockholm Sagax Beta Komplementär AB 556646-6891 Sverige Stockholm Sagax BidCo 11 AB 559320-1725 Sverige Stockholm Sagax BidCo 12 AB 559320-1733 Sverige Stockholm Sagax BidCo 19 AB 559400-3641 Sverige Stockholm Sagax BidCo 27 AB 559400 -3617 Sverige Stockholm Sagax BidCo 28 AB 559400-3625 Sverige Stockholm Sagax BidCo 30 AB 559403-5577 Sverige Stockholm Sagax BidCo 32 AB 559403-5593 Sverige Stockholm Sagax BidCo 33 AB 559403-5601 Sverige Stockholm Sagax BidCo 34 AB 559403-5619 Sverige Stockholm Sagax BidCo 35 AB 559403-5627 Sverige Stockholm Sagax BidCo 36 AB 559403-5635 Sverige Stockholm Sagax BidCo 37 AB 559403-5643 Sverige Stockholm Sagax BidCo 38 AB 559409-9748 Sverige Stockholm Sagax BidCo 39 AB 559409-9763 Sverige Stockholm Sagax BidCo 40 AB 559409-9722 Sverige Stockholm Sagax BidCo 41 AB 559409-9771 Sverige Stockholm Sagax BidCo 42 AB 559409-9730 Sverige Stockholm Sagax BidCo 43 AB 559451-8432 Sverige Stockholm Sagax BidCo 44 AB 559451-8465 Sverige Stockholm Sagax BidCo 45 AB 559451-8507 Sverige Stockholm Sagax BidCo 46 AB 559451-8515 Sverige Stockholm Sagax BidCo 47 AB 559451-8531 Sverige Stockholm Sagax Bokbindaren 1 AB 556757-8504 Sverige Stockholm NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 106 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025106 NOTER Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Capital B.V. KVK97804231 Nederländerna Rotterdam Sagax Denmark Asset Management ApS 45778908 Danmark Köpenhamn Sagax Denmark Holding ApS 35669744 Danmark Köpenhamn Sagax Denmark PropCo 1 ApS 35669752 Danmark Köpenhamn Sagax Denmark PropCo 2 ApS 46099729 Danmark Köpenhamn Sagax Denmark PropCo 3 ApS 46095677 Danmark Köpenhamn Sagax Dikesrenen 8 AB 556813-9710 Sverige Stockholm Sagax Donker Duyvisweg 301 B.V. KVK66641276 Nederländerna Rotterdam Sagax Dur AB 559235-3675 Sverige Stockholm Sagax Eindhoven 1 B.V. KVK67272177 Nederländerna Rotterdam Sagax Elektra 11 AB 559092-7595 Sverige Stockholm Sagax Energy B.V. KVK95221409 Nederländerna Rotterdam Sagax Eng AB 559164-9966 Sverige Stockholm Sagax Farsta AB 556043-3665 Sverige Stockholm Sagax Finland AB 556759-7975 Sverige Stockholm Sagax Finland Asset Management Oy 2513597-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 4 Oy 2590939-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 6 Oy 2608825-8 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 7 Oy 2655160-1 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 8 Oy 2676625-8 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 10 Oy 2709703-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 11 Oy 2753789-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 12 Oy 2807403 - 6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 13 Oy 2913112-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 14 Oy 2913111-9 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 15 Oy 2915842-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 16 Oy 2915844-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 17 Oy 2945479-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 18 Oy 3085889-2 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 19 Oy 3105016-6 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 20 Oy 3219292-4 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 21 Oy 3241805-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 22 Oy 3243385-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 23 Oy 3277837-8 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 24 Oy 3347097-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 25 Oy 3278682-9 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 26 Oy  3278684-5 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding 27 Oy  3407758-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding Portfolio 1 Oy 3299927-7 Finland Helsingfors Sagax Finland Holding Portfolio 2 Oy 3299929-3 Finland Helsingfors Sagax Finland RE Oy 1) 3190931-3 Finland Helsingfors Sagax Finland Real Estate Holdings Oy 3299936-5 Finland Helsingfors Sagax Fixtures GmbH 130171 Tyskland Frankfurt Sagax Germany Holding 1 GmbH 129244 Tyskland Frankfurt Sagax Hallenstraat 16 B.V. KVK66500133 Nederländerna Rotterdam Sagax Haninge AB 556730-5080 Sverige Stockholm Sagax Helsingborg KB 969716-9374 Sverige Stockholm Sagax Holdco 1 B.V. KVK70337136 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 2 B.V. KVK71059679 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 3 B.V. KVK73374350 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 4 B.V. KVK75791013 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 5 B.V. KVK78137667 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 6 B.V. KVK80927467 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 7 B.V. KVK84741716 Nederländerna Rotterdam Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Holdco 8 B.V. KVK84741783 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 9 B.V. KVK90071786 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 10 B.V. KVK90071654 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 11 B.V. K VK9521150 0 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 12 B.V. KVK97801593 Nederländerna Rotterdam Sagax Holdco 13 B.V. KVK97801739 Nederländerna Rotterdam Sagax Huskvarna AB 556703-0555 Sverige Stockholm Sagax Industrial 1 B.V. KVK68504691 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 2 B.V. KVK68504802 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 3 B.V. KVK69131589 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 4 B.V. KVK69131554 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 5 B.V. K VK69131511 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 6 B.V. KVK70338744 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 7 B.V. KVK70338833 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 8 B.V. KVK70701393 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 9 B.V. KVK70697620 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 10 B.V. KVK71061584 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 11 B.V. KVK71062394 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 12 B.V. KVK71851240 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 13 B.V. K VK 71851178 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 14 B.V. K VK 71851194 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 15 B.V. K VK 71851143 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 16 B.V. KVK72572256 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 17 B.V. KVK72572299 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 18 B.V. KVK72572310 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 19 B.V. KVK73376884 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 20 B.V. KVK73377007 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 21 B.V. K VK 7337 7112 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 22 B.V. KVK75794446 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 23 B.V. KVK75794462 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 24 B.V. KVK75794497 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 25 B.V. KVK17026761 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 26 B.V. KVK80932800 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 27 B.V. KVK80932525 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 28 B.V. KVK80933076 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 29 B.V. KVK84744596 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 30 B.V. KVK84744685 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 31 B.V. KVK84744774 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 32 B.V. KVK84744731 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 33 B.V. KVK84744642 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 34 B.V. KVK84744847 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 35 B.V. KVK84744960 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 36 B.V. KVK84744936 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 37 B.V. KVK84745045 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 38 B.V. KVK84746505 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 39 B.V. KVK90076052 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 40 B.V. KVK90076060 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 41 B.V. KVK90076079 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 42 B.V. KVK90076087 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 43 B.V. KVK90076095 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 44 B.V. KVK90076109 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 45 B.V. K VK90 076117 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 46 B.V. KVK90076125 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 47 B.V. KVK90076133 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 48 B.V. KVK90076168 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 49 B.V. KVK95220372 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 50 B.V. KVK95220623 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 52 B.V. KVK95221816 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 53 B.V. KVK95222014 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 54 B.V. KVK97803936 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 55 B.V. KVK97811041 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 56 B.V. KVK97803871 Nederländerna Rotterdam 1) Joint operations NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 107 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 107 NOTER Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Industrial 57 B.V. KVK97803979 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 58 B.V. KVK97804126 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 59 B.V. KVK97804002 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 61 B.V. K VK97811114 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 62 B.V. KVK97804096 Nederländerna Rotterdam Sagax Industrial 63 B.V. KVK97810991 Nederländerna Rotterdam Sagax Kista AB 556855-5006 Sverige Stockholm Sagax Konsumentvägen AB 556717-8305 Sverige Stockholm Sagax Korsberga AB 556715-1963 Sverige Stockholm Sagax Kubik AB 559276 -9839 Sverige Stockholm Sagax Kumla Hage 8 AB 559208-2290 Sverige Stockholm Sagax Kvm AB 559128-7809 Sverige Stockholm Sagax Lillsjö AB 556674-7365 Sverige Stockholm Sagax Mellan AB 556541-8778 Sverige Stockholm Sagax MIX AB 559003-7213 Sverige Stockholm Sagax Måttbandet 8 AB 559422-0971 Sverige Stockholm Sagax NEEAH AB 556715-8521 Sverige Stockholm Sagax Nyodlaren 2 AB 559025-4008 Sverige Stockholm Sagax Oulu Campus Development Oy 2681285-9 Finland Helsingfors Sagax Postflyg AB 556791-5052 Sverige Stockholm Sagax PropCo 1 GmbH 128047 Tyskland Frankfurt Sagax PropCo 1 Oy 2702587-3 Finland Helsingfors Sagax PropCo 2 Oy 2731618-7 Finland Seinäjoki Sagax PropCo III SL B-88569884 Spanien Barcelona Sagax RE Holding AB 559347-1575 Sverige Stockholm Sagax RE Holding Oy 3219690-9 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 1 Oy 3220027-7 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 2 Oy 3220036-5 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 3 Oy 3220043-7 Finland Helsingfors Sagax RE Portfolio 4 Oy 3219621-2 Finland Helsingfors Sagax Rek AB 559164-9982 Sverige Stockholm Sagax Roosendaal 1 B.V. KVK67470939 Nederländerna Rotterdam Sagax Rosersberg AB 556740-3596 Sverige Stockholm Sagax Räknestickan 2 AB 559422-1029 Sverige Stockholm Sagax Sapla 1 AB 556740 - 5187 Sverige Stockholm Sagax Sapla 2 AB 556740-5294 Sverige Stockholm Sagax Sapla 3 AB 556740 - 5286 Sverige Stockholm Sagax Sapla 4 AB 556740 - 5278 Sverige Stockholm Sagax Sapla 5 AB 556683-0377 Sverige Stockholm Sagax SEK AB 559199-7415 Sverige Stockholm Sagax Skarphallen AB 556979-4588 Sverige Stockholm Sagax Skarpnäck AB 556852-4531 Sverige Stockholm Sagax Solkraften 12 AB 556554-7626 Sverige Stockholm Sagax Solkraften 13 AB 559033-3679 Sverige Stockholm Sagax Solna AB 556073-1407 Sverige Stockholm Sagax Staffanstorp AB 556805-3762 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 23 AB 559083-1888 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 29 AB 559276 -9789 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 30 AB 559278-7591 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 31 AB 559296-2095 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 32 AB 559296-2079 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 33 AB 559388-5436 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 34 AB 559385-0810 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 35 AB 559385-0828 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 36 AB 559385-0836 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 37 AB 559386 -1676 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 38 AB 559409-9680 Sverige Stockholm Sagax Stockholm 39 AB 559409-9755 Sverige Stockholm Sagax Stockholm Nio AB 556954-1963 Sverige Stockholm Sagax Sätra AB 556930-2085 Sverige Stockholm Sagax Tel B.V. KVK67390382 Nederländerna Rotterdam Indirekt ägda dotterbolag Org nr Land Säte Sagax Terneuzen B.V. KVK68120370 Nederländerna Rotterdam Sagax Tunaberg 4 AB 559422-1037 Sverige Stockholm Sagax Tyskland AB 556715-1930 Sverige Stockholm Sagax Täckeråker 2:227 AB 559422-1003 Sverige Stockholm Sagax Veddesta 2:37 AB 559422-1011 Sverige Stockholm Sagax Veddesta 2:42 AB 556804-6436 Sverige Stockholm Sagax Åptimera AB 556200-9844 Sverige Stockholm Sagax Älvsjö AB 559035-3149 Sverige Stockholm Satrap Kapitalförvaltning AB 556748 - 3309 Sverige Stockholm SCI SvenskaSagax 5 538619891 Frankrike Paris SCI SvenskaSagax 6 539294041 Frankrike Paris SCI SvenskaSagax 7 414277459 Frankrike Paris Skruvnyckeln Holding AB 559105 - 5743 Sverige Stockholm Storstockholms Industrifastigheter KB 969695-2648 Sverige Stockholm Stubbehagen Fastighets AB 556698-0891 Sverige Stockholm SvenskaSagax 1 SAS 808495303 Frankrike Paris SvenskaSagax 2 SAS 822558268 Frankrike Paris SvenskaSagax 3 SAS 834337230 Frankrike Paris SvenskaSagax 4 SAS 851392084 Frankrike Paris T E Real Estate KB 969712-2852 Sverige Stockholm Tillverkaren 1 Fastighets AB 556730-4307 Sverige Stockholm Veddesta Properties AB 556573-9124 Sverige Stockholm NOT 22 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 108 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025108 NOTER Sagax äger 50 % av Hemsö Intressenter AB som i sin tur äger 30 % av H emsö Fastighets AB. Resterande aktier ägs av Tredje AP-fonden. Mer information om Hemsö Fastighets AB finns på bolagets hemsida, www.hemso.se. Sagax äger 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3 Fastig - h eter AB. NP3 Fastigheter AB är ett fastighetsbolag med fokus på kom- mersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning främst i norra S verige. NP3 Fastigheter AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på bolagets hemsida, w ww.np3fastigheter.se . Sagax äger 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa AB. Nyfosa AB är ett fastighetsbolag aktivt på den svenska, finska och norska markna- den med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Nyfosa AB är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se bolagets hemsida, www.nyfosa.se. Sagax äger 50 % av Söderport Investment AB. Återstående 50 % ägs av N yfosa AB. S öderport äger kommersiella fastigheter framförallt inom segmenten lager och lätt industri. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen för Söder p ort- k oncernen. NOT 23 ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRET AG Sagax äger 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet i Fastighets - b olaget Emilshus AB som är ett fastighetsbolag med affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastig h eter med Småland som kärnmarknad. För mer information se bolagets hemsida, www .emilshus.com . Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess –Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och för- valta fastigheter för byggvaruhandel. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. Sagax äger 50 % av Certus Properties AS, resterande del ägs av Swiss Life Investment Management Holding AG. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter i Finland. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. Därutöver äger Sagax andelar i Finbox AS, Pangir AB och Vantura BidCo Handelsbolag. Sagax redovisar resultat- och ägarandelar i joint venture och intresse f öretag e nligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelar, liksom tillkommande förvärvskostnader, redovisas mot värdena på andelarna i koncernredovisningen. Koncernens totalresultat innefattar koncernens andel av totalresultaten i investeringsobjekten. Redovisat värde joint venture/intresseföretag Moderbolaget Joint venture  Org nr Säte Andel av rösterna 2025−12−31 2024−12−31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 1 260 1 035 Summa 1 260 1 035 Koncernen Joint venture/Intresseföretag Org nr Säte Andel av rösterna 2025−12−31 2024−12−31 Hemsö Intressenter AB 556917-4336 Stockholm 50 % 4 081 3 807 NP3 Fastigheter AB 556749-1963 Sundsvall 20 % 3 726 3 478 Nyfosa AB 559131-0833 Nacka 22 % 2 858 2 809 Söderport Investment AB 559194-8681 Stockholm 50 % 2 711 2 702 Fastighetsbolaget Emilshus AB 559164-8752 Vetlanda 29 % 1 328 982 Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 559235-3667 Stockholm 50 % 298 282 Finbox AS 929 113 187 Oslo 25 % 77 87 Pangir AB 559164-9990 Stockholm 50 % 24 17 Vantura BidCo Handelsbolag 969801-7218 Stockholm –  1 13 Certus Properties AS 933 157 482 Oslo 50 % 355 – Summa 15 457 14 178 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 109 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 109 NOTER NOT 23 ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS Sagax joint venture Hemsö Fastighets AB Söderport Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra Certus Properties AS 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Sagax ägarandel, %  15 15 50 50 50 50 50 – Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 325 318 243 235 25 24 −3 – Hyresintäkter, mkr 5 149 5 130 1 095 1 096 104 99 13 – Förvaltningsresultat, mkr 2 541 2 498 486 469 50 48 −6 – Årets resultat, mkr 1 896 1 886 510 448 52 44 24 – 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Sagax redovisade andelsvärde, mkr 4 081 3 807 2 711 2 702 298 282 355 – Antal fastigheter 478 477 84 86 39 39 9 – Fastigheternas redovisade värde, mkr 87 231 85 973 14 634 14 688 1 505 1 484 851 – Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000 2 425 000 770 000 778 000 184 000 184 000 26 000 – Hyresduration, år 9,1 9,1 3,7 3,9 6,5 6,6 7, 5 – Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 95 94 100 100 88 – Räntebärande skulder, mkr 51 241 52 185 7 721 7 709 844 843 203 – Kapitalbindning, år 4,6 5,0 2,2 3,1 2,0 3,0 – – Räntebindning, år 4,0 4,8 1,6 2,1 1,2 2,0 – – Marknadsvärde för räntederivat, mkr −723 –604 −53 –54 – – – – Avstämning andelsvärden joint venture Hemsö Intressenter AB Söderport Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra Certus Properties AS 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Sagax andel av eget kapital 4 081 3 807 2 711 2 702 301 285 355 – Redovisat värde för andel 4 081 3 807 2 711 2 702 298 282 355 – Hemsö Intressenter AB Söderport Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra Certus Properties AS Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Ingående balans 1 januari 2025 3 807 1035 2 702 – 282 – – – Förvärv av andelar – – – – – – 54 – Andel av totalresultat 188 – 255 – 26 – 7 – Utdelning −139 – −250 – −10 – – – Kapitaltillskott 225 225 15 – – – 294 – Övrigt – – −11 – – – – – Utgående balans 31 december 2025 4 081 1 260 2 711 – 298 – 355 – Resultaträkningar joint venture i sammandrag Hemsö Intressenter AB1) Söderport Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra Certus Properties AS 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Förvaltningsresultat 649 635 486 469 50 48 −6 – Värdeförändringar fastigheter −190 29 −66 89 20 9 34 – Värdeförändringar finansiella instrument 20 −77 1 18 – – – – Skatter −36 −131 88 −128 −18 −13 −4 – Årets resultat 443 457 510 448 52 44 24 – Övrigt totalresultat −68 19 – – – – −10 – Årets totalresultat 375 476 510 448 52 44 14 – Sagax andel av årets totalresultat 188 238 255 224 26 22 7 – 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 110 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025110 NOTER Balansräkningar joint venture i sammandrag Hemsö Intressenter AB1) Söderport Investment AB Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra Certus Properties AS 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Förvaltningsfastigheter – – 14 634 14 688 1 505 1 484 851 – Övriga anläggningstillgångar 9 695 9 147 643 452 18 11 3 – Likvida medel 1 1 204 263 29 34 106 – Övriga omsättningstillgångar – – 193 216 12 12 23 – Summa tillgångar 9 696 9 149 15 674 15 619 1 564 1 541 984 – Eget kapital 8 161 7 613 5 272 5 203 602 570 709 – Räntebärande långfristiga skulder 1 470 1 470 7 645 7 149 844 843 203 – Derivat – – 53 54 – – – – Uppskjuten skatteskuld – – 1 683 1 679 53 44 7 – Övriga långfristiga skulder – – 382 371 37 29 – – Räntebärande kortfristiga skulder – – 76 560 – – – – Kortfristiga skulder 65 66 563 603 27 54 65 – Summa eget kapital och skulder 9 696 9 149 15 674 15 619 1 564 1 541 984 – 1) Hemsö Intressenter AB äger 30 % av Hemsö Fastighets AB. Avstämning andelsvärden intresseföretag Nyfosa AB NP3  Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB  2025−12−31 2025−12−31 2025−12−31 Sagax andel av eget kapital 3 825 2 050 1 304 Redovisat värde för andel 2 856 3 728 1 328 Marknadsvärde 3 344 3 562 1 943 Nyfosa AB NP3  Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB  Koncernen Koncernen Koncernen Ingående balans 1 januari 2025 2 809 3 478 982 Förvärv – 57 231 Andel av totalresultat 110 258 131 Utdelning −63 −65 −15 Utgående balans 31 december 2025 2 856 3 728 1 328 Resultaträkningar intresseföretag i sammandrag Nyfosa AB NP3  Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB  2025 2025 2025 Förvaltningsresultat 1 460 1 104 414 Värdeförändringar fastigheter −614 551 270 Värdeförändringar finansiella instrument −6 −22 −28 Värdeförändring samarbets - avtal −106 – – Skatter −192 −346 −132 Årets resultat 542 1 287 524 Övrigt totalresultat: Omräkning utländska verksamheter −251 – – Årets totalresultat 291 1 287 524 Resultat tillhörigt ägare utan bestämmande inflytande 4 12 – Sagax andel av årets totalresultat 110 258 131 Balansräkningar intresseföretag i sammandrag Nyfosa AB NP3  Fastigheter AB Fastighetsbolaget Emilshus AB  2025−12−31 2025−12−31 2025−12−31 Förvaltningsfastigheter 38 824 26 087 12 307 Övriga anläggningstillgångar 3 233 814 2 Likvida medel 123 291 260 Övriga omsättningstillgångar 218 351 94 Summa tillgångar 42 398 27 543 12 663 Eget kapital 17 691 10 710 5 114 Räntebärande långfristiga skulder 17 671 13 015 6 255 Derivat 126 19 19 Uppskjuten skatteskuld 1 519 1 682 396 Övriga långfristiga skulder 600 172 0 Kortfristiga skulder 4 791 1 945 879 Summa eget kapital och skulder 42 398 27 543 12 663 NOT 23 ANDELAR I JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG, FORTS Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 111 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 111 NOTER NOT 24 RÄNTEBÄRANDE FORDRINGAR PÅ JOINT VENTURE Koncernen  Långfristiga fordringar på joint venture  2025-12-31  2024-12-31 Fastighetsaktiebolaget Ess–Sierra 10 9 Certus Properties AS 101 –  Pangir AB 179 170 Summa 290 179 NOT 26 LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KONCERNFÖRET AG Moderbolaget 2025−12−31 2024−12−31 Ingående anskaffningsvärde 18 252  18 096  Valutaomräkning –192 156  Nyutlåning/amortering från koncernföretag –4 133 –  Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 13 927  18 252  NOT 27 TRANSAKTIONER MED NÄRST ÅENDE S TYRELSEN OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Under 2025 har moderbolagets ekonomiavdelning bistått VD D avid Mindus helägda bolag med redovisningstjänster. Dessa tjänster debite- ras till självkostnad med procentuellt påslag. Sagax fakturerade bolagen 66 000 (63 500) kronor exklusive mervärdes s katt. E rsättningen bedöms som marknadsmässig. Inga övriga transaktioner har skett mellan Sagax och medlemmar av bolagets styrelse, andra ledande befattningshavare eller anhöriga till dessa under 2025. För ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare, se not 5. NÄRSTÅENDE BOLAG Tjänster mellan koncern f öretag och joint venture samt intresseföre- tag debiteras till självkostnad med procentuellt påslag. Ersättningen bedöms som marknads m ässig. Koncerninterna tjänster består av för- valtningstjänster och internräntedebitering. Sagax har avtal med Söderport Investment AB, som är ett joint venture med Nyfosa AB, med Fastighetsaktiebolaget Ess –Sierra som är ett joint venture med NP3 Fastigheter AB, med Pangir AB och Certus Properties AS som är joint venture samt med Finbox AS som är ett intresseföretag, avseende ekonomisk förvaltning och fastighetsför - valtning. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under året till 136 (127) miljoner kronor och 6 (6) miljoner kronor från joint venture, avseende fastighets- och bolagsförvaltning. Sagax har lånat ut 179 (170) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Pangir AB, 10 (9) miljoner kronor inklusive upplupen ränta till Fastighetsaktie bolaget Ess–Sierra och 101 (–) miljoner kronor till Certus Properties AS. Ingen reservation av förväntade kreditförluster har bokats då Sagax bedömer att det inte föreligger någon väsentlig kreditrisk avseende lånen. NOT 25 LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG Moderbolaget 2025−12−31 2024−12−31 Ingående anskaffningsvärde 2 097 2 101 Valutaomräkning −86 52  Nyutlåning/amortering från koncernföretag –601 −56 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 1 409 2 097 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 112 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025112 NOTER AKTIEKAPITAL Antalet återköpta aktier uppgick till 2 000 000 B-aktier den 31 decem - ber 2025. Aktierna återköptes under 2013. Aktierna har ett kvotvärde om 1,75 kronor per aktie. Samtliga aktier var fullt betalda. Rösträtter och aktiekapitalandelar per aktieslag presenteras här intill. Aktiekapitalets utveckling enligt Bolagsverket de senaste tio åren beskrivs nedan. Sagax stamaktier av serie A, B och D har klassificerats som eget kapitalinstrument. Aktiekapitalets utveckling 2016–2025 Datum Händelse Förändring aktiekapital Totalt aktiekapital Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Totalt antal D-aktier  Totalt antal preferensaktier Totalt antal aktier 2025−06−18 Incitamentsprogram 1) 40 492  816 740 621  26 458 594  313 989 003  126 261 329  –  466 708 926  2025−03−06 Omvandling av aktieslag –  816 700 129  26 458 594  313 965 865  126 261 329  –  466 685 788  2024−08−02 Omvandling av aktieslag –  816 700 129  26 481 427  313 943 032  126 261 329  –  466 685 788  2024−06−19 Incitamentsprogram 1) 157 157  816 700 129  26 494 166  313 930 293  126 261 329  –  466 685 788  2024−05−21 Omvandling av aktieslag –  816 542 972  26 494 166  313 840 489  126 261 329  –  466 595 984  2024−04−08 Omvandling av aktieslag –  816 542 972  26 502 840  313 831 815  126 261 329  –  466 595 984  2024−01−08 Omvandling av aktieslag –  816 542 972  26 515 417  313 819 238  126 261 329  –  466 595 984  2023−11−13 Riktad nyemission 17 500 000  816 542 972  26 540 334  313 794 321  126 261 329  –  466 595 984  2023−09−06 Omvandling av aktieslag –  799 042 972  26 540 334  303 794 321  126 261 329  –  456 595 984  2023−07−24 Incitamentsprogram 1) 550 617  799 042 972  26 565 758  303 768 897  126 261 329  –  456 595 984  2023−06−19 Riktad nyemission 17 500 000  798 492 356  26 565 758  303 454 259  126 261 329  –  456 281 346  2023−03−15 Omvandling av aktieslag –  780 992 355  26 565 758  293 454 259  126 261 329  –  446 281 346  2023−01−27 Omvandling av aktieslag –  780 992 355  26 595 226  293 424 791  126 261 329  –  446 281 346  2022−12−05 Omvandling av aktieslag –  780 992 355  26 600 654  293 419 363  126 261 329  –  446 281 346  2022−08−03 Omvandling av aktieslag –  780 992 355  26 687 288  293 332 729  126 261 329  –  446 281 346  2022−06−30 Incitamentsprogram 1) 641 238  780 992 355  26 832 854  293 187 163  126 261 329  –  446 281 346  2021−08−31 Omvandling av aktieslag –  780 351 117  26 832 854  292 820 741  126 261 329  –  445 914 924  2021−06−30 Incitamentsprogram 1) 654 614  780 351 117  26 832 884  292 820 711  126 261 329  –  445 914 924  2021−04−07 Inlösen preferensaktier –28 564 723  779 696 503  26 832 884  292 446 646  126 261 329  –  445 540 859  2021−03−25 Omvandling av aktieslag –  808 261 226  26 832 884  292 446 646  126 261 329  16 322 699  461 863 558  2020−08−20 Omvandling av aktieslag –  808 261 226  26 832 884  292 446 646  125 800 000  16 784 028  461 863 558  2020−06−25 Incitamentsprogram 1) 504 208  808 261 226  26 833 284  292 446 246  125 800 000  16 784 028  461 863 558  2020−06−01 Riktad nyemission 31 500 000  807 757 018  26 833 284  292 158 127  125 800 000  16 784 028  461 575 439  2020−05−08 Omvandling av aktieslag –  776 257 018  26 833 284  292 158 127  107 800 000  16 784 028  443 575 439  2019−09−02 Omvandling av aktieslag –  776 257 018  26 833 544  292 157 867  107 800 000  16 784 028  443 575 439  2019−07−02 Incitamentsprogram 1) 348 175  776 257 018  26 833 644  292 157 767  107 800 000  16 784 028  443 575 439  2019−06−03 Fondemission 278 943 397  775 908 843  26 833 644  291 958 810  107 800 000  16 784 028  443 376 482  2019−05−10 Riktad nyemission 10 325 000  496 965 446  13 416 822  145 979 405  107 800 000  16 784 028  283 980 255  2018 −11− 06 Riktad nyemission 8 575 000  486 640 446  13 416 822  145 979 405  101 900 000  16 784 028  278 080 255  2018−06−19 Incitamentsprogram 1) 212 231  478 065 447  13 416 822  145 979 405  97 000 000  16 784 028  273 180 255  2018−06−14 Riktad nyemission 16 755 580  477 853 216  13 416 822  145 858 130  97 000 000  16 784 028  273 058 980  2018−06−01 Företrädesemission 41 758 875  461 097 636  13 416 822  145 858 130  87 425 383  16 784 028  263 484 363  2017−06−09 Kvittningsemission 79 298 046  419 338 761  13 416 822  145 858 130  63 563 169  16 784 028  239 622 149  2017−06−09 Inlösen preferensaktier –72 565 451  340 040 715  13 416 822  145 858 130  18 250 000  16 784 028  194 308 980  2016−11−02 Riktad nyemission 6 676 257  412 606 166  13 416 822  145 858 130  18 250 000  58 250 000  235 774 952  2016−11−02 Företrädesemission 25 261 243  405 929 909  13 416 822  145 858 130  14 434 996  58 250 000  231 959 948  1) Nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitamentprogram 2015–2018, 2016–2019, 2017–2020, 2018–2021, 2019–2022, 2020–2023, 2021–2024 respektive 2022–2025. NOT 28 EGET KAPITAL Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktiekapital- andel A-aktier 26 458 594  1,0  26 458 594,00  38 % 6 % B-aktier 313 989 003  0,1  31 398 900,30  45 % 67 % D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 % Summa 466 708 926  70 483 627 ,20  100 % 100 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 113 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 113 NOTER NOT 28 EGET KAPIT AL NOT 29 OREALISERADE V ÄRDEFÖRÄNDRINGAR Nedan redogörs för de över resultaträkningen redovisade orealiserade värdeförändringarna den senaste femårsperioden med beaktande av uppskjuten skatteeffekt respektive år. Koncernen 2025 2024 2023 2022 2021 Summa Fastigheter 164 563 −1 306 1 709 3 870 4 999 Finansiella instrument −4 1 202 −955 −2 343 1 858 −242 Uppskjuten skatt −98 −221 72 −482 −690 −1 419 Summa 62 1 544 −2 189 −1 116 5 038 3 338 Uppskjuten skatt på värdeförändringar ovan påverkas även av juste- ringar för skattemässiga avskrivningar. Sagax utgående ackumulerade orealiserade värdeförändringar på fastig h etsbeståndet den 31 december 2025 uppgick till 10 167 miljoner kronor avseende de senaste tio åren. Se tabell nedan. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar 2016–2025   År Redovisad orealiserad värde f örändring, mkr Försäljning av värdeförändrade fastigheter, mkr Ackumulerade orealiserade värde- förändringar, mkr 2016 1 306 −180 1 126 2017 1 113 14 2 253 2018 1 265 63 3 581 2019 1 301 −192 4 690 2020 1 274 8 5 972 2021 3 870 −433 9 409 2022 1 709 −278 10 840 2023 −1 306 13 9 548 2024 563 −4 10 107 2025 164 −104 10 167 Totalt 11 259 −1 093 10 167 TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Programmen är treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stam a ktier i juni 2026, juni 2027 respektive juni 2028. Teckningskurserna motsvarar B-aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräk- nat med den genomsnittliga totalavkastningen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvud- lista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genomsnittet för de noterade fastig- hetsbolagen under respektive treårsperiod. Vid årsskiftet ägde Sagax medarbetare 1 167 336 teckningsoptioner med rätt att teckna stamaktier av serie B, motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Under 2025 genomfördes en nyemission med anledning av utnyttjande av teckningsoptioner under incitaments - program 2022–2025 o m 23 138 stamaktier av serie B. Återstoden av personalens teckningsoptioner för incitamentsprogrammet 2022–2025 återköptes av AB Sagax för 3 miljoner kronor, vilket motsvarar mark- nadsvärdet vid tidpunkten för återköpet. Bolagets verkställande direk- tör och styrelseledamöter omfattas inte av programmen. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. KONCERNENS EGET KAPITAL Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Reserver avser valuta - o mräkningsdifferens som uppstår till följd av utlands v erksamhet, andel övrigt totalresultat för joint venture och valutaomräknings - differensen avseende säkringsredovisning från utlandsverksamhet. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Innehav utan bestämmande inflytande avser eget kapital i dotterföretag som är hänförligt till andelar ägda av någon annan än de koncernföretag som omfattas av koncernredovisningen. MODERBOLAGETS EGET KAPITAL Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings- bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvar- ligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncer- nens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av års s tämman. UTDELNING Sagax styrelse föreslår årsstämman 2026 en utdelning om 3,70 (3,50) kronor per A- och B-aktie för var vid avstämnings dagen befintlig A- och B-aktie. Totalt föreslås 1 2 52,3 miljoner kronor i utdelning till ägare av A- respektive B-aktier. Styrelsen föreslår årsstämman 2026 en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie att utbetalas kvartalsvis om 0,50 kronor per D- aktie under tiden mellan årsstämmorna 2026 och 2 027. Totalt föreslås 252,5 miljoner kronor i utdelning till bolagets D-aktieägare. Den sammanlagda föreslagna utdelningen uppgår till totalt 1 505 mil- joner kronor. Utdelningen motsvarar 33,9 % (33,4 %) av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2025 och 41,3 % (40,1 % ) av koncernens kassa flöde f rån den löpande verk- samheten 2025 före förändring av rörelse kapitalet. RESULTAT PER AKTIE Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på A och B-aktier, dock maxi- malt 2,00 kronor per aktie. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie minskades följaktligen årets resultat med 2,00 kronor per D-aktie, totalt 252,5 miljoner kronor. Beräkningen är baserad på det totala antalet D-aktier vid årets slut, 126 261 329 stycken. Vid beräkning av resultat per A- och B-aktie efter utspädning till följd av utestående tecknings o ptioner har utspädningen, i enlighet med IAS 33, beräknats som det antal B- a ktier vilka behöver emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella B- a ktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 114 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025114 NOTER NOT 30 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter för räntebärande skulder 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Fastighetsinteckningar 1) 13 680 14 342 – – Pantsatta dotterbolags andelar2) 1 134 718 1 446 1 046 Pantsatta koncernfordringar – – 700 620 Summa 14 814 15 061 2 146 1 666 1) I Finland överstiger uttagna pantsatta fastighetsinteckningar räntebärande skulder med 2 839 (4 794) miljoner kronor, i enlighet med marknadspraxis. 2) Pantsatta dotterbolagsandelar avser bolagens andel av koncernens nettotillgångar med avdrag för pantsatta fastighetsinteckningar och företagsinteckningar. Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Borgensförbindelser avseende dotterbolags räntederivat – – 52 69 Borgenförbindelser avseende dotterbolags krediter – – 25 125 29 623 Summa eventualförpliktelser – – 25 178 29 693   Koncernen Moderbolaget Poster ingående i likvida medel 2025−12−31 2024−12−31 2025−12−31 2024−12−31 Kassa och bank 16 287 1 172 Summa 16 287 1 172 Förändringar av rörelsekapitalet har påverkat kassaflödet med −23 (−235) miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Erhållna rän - tor uppgick till 56 (147) miljoner kronor. Erlagda räntor uppgick till 945 (798) miljoner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten avviker från förvalt - ningsresultatet främst till följd av att en stor del av kassaflödet i joint venture och intresse företag under 2025 återinvesterats i dessa verksam - heter. Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med −7 299 (−5 732) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen nettoinvesteringar i fastighets- verksamheten om –5 289 (–5 855) miljoner kronor. Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer av befintliga fastig heter uppgick under räken - skapsåret till 978 (1 129) miljoner kronor. Fastighetsförvärv belastade koncernens kassaflöde med 4 733 (4 853) miljoner kronor. Fastighets - försäljningar bidrog med 422 (127) miljoner kronor till kassa flödet. Avyttring av finansiella instrument uppgick till 416 (683) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 3 411 (2 639) miljoner kronor. Koncernen upptog 12 325 (13 405) miljoner kronor i nyupplåning samt amorterade 6 838 (9 683) miljoner kronor. Nyemission av B-aktier har tillfört 5 (15) miljoner kronor. Under året betalades 1 437 (1 301) miljoner kronor i utdelning till aktie ägarna. Sammantaget har likvida medel förändrats med −270 (259) miljoner kronor till 16 (287) miljoner kronor under 2025. NOT 31 KASSAFLÖDESANALYSER Förändringar av räntebärande skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2024 2025 2023−12−31 Kassaflöde 2024−12−31 Kassaflöde 2025−12−31 Upptagna lån Amorterade lån Valutakurs- förändring Upptagna lån Amorterade lån Valutakurs- förändring Räntebärande skulder 30 343 13 405 −9 683 1 069 35 134 12 325 −6 838 −1 975 38 646 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 115 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 115 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NOT 32 FINANSIELL RISKHANTERING FINANSIERING OCH RATING Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli ­ gationslån, kreditfaciliteter och företagscertifikat. Sagax har en rating från Moody's Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Den erhållna ratingen är en så kallad "investment grade" och bedöms vara av godo för Sagax då det innebär en ökad tillgång till den europeiska kapitalmarknaden. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska och utländska affärs­ banker. Obligationslånen har särskilda åtaganden om upprätthållandet av nettoskuld, räntetäckningsgrad och andel säkerställd skuld. Detta innebär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obligationerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Även banklån inkluderar olika typer av åtaganden och utgörs typiskt av vissa nyckeltal som ska upp ­ fyllas. Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Sagax bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga villkor. FINANSPOLICY Finanspolicyn fastställs av styrelsen och anger riktlinjer och regler för hur finansverksam heten ska bedrivas i syfte att begränsa risker kopplade till Sagax finansiering samt att säkerställa att den långsiktiga kreditvärdigheten bibehålls. Den anger även hur rapportering avseende Sagax finansverksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Sagax dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Sagax har följande riktlinjer för finansverksamheten. ■ Belåningsgrad om högst 50 % ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger ■ Nettoskuld i förhållande till EBITDA om högst 8,0 gånger I diagrammen på sidan 116 redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. REFINANSIERINGSRISK Förutsättningarna på kapital ­ och kreditmarknaderna kan förändras, vilket kan leda till att refinansiering av befintliga skulder uteblir eller ej kan ske till skäliga villkor. Därutöver kan försvagad konjunktur, för ­ ändring i utbud eller efterfrågan på bolagets lokaler inverka negativt på bolagets resultat ­ och balansräkning samt nyckeltal, vilket kan leda till sänkt kreditbetyg och därmed försvåra möjligheten till refinansiering av befintliga skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken strävar Sagax efter att ha en låg andel kortfristig räntebärande finansiering och att refinan ­ siera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid samt att använda flera olika finansieringskällor. Sammantaget bedöms detta arbetssätt begränsa bolagets refinansieringsrisk. På sidan 116 redovisas känslig­ hetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Sagax belåningsgrad. Där redovisas även känslighetsanalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Sagax räntetäckningsgrad. LIKVIDITETSRISK Koncernen definierar likviditetsrisk som risken att inte ha tillgång till likviditet för att täcka sina betalningsåtaganden, inklusive räntebetal ­ ningar. Brist på likviditet för att täcka förfallna betalningar kommer att ha en negativ inverkan på koncernens verksamhet och finansiella ställning. Sagax har ett positivt kassaflöde från verksamheten och refinan ­ sieringsbehovet fördelas jämnt över de närmaste åren, se not 17 där förfallotidpunkter för koncernens finansiering framgår. Sagax rörelse­ kapital uppgick t ill −6 514 (−5 054) miljoner kronor. Outnyttjade kredit faciliteter inklusive back ­up faciliteter för certifikatprogram upp ­ gick vid samma tidpunkt till 10 030 (11 560) miljoner kronor inklusive lånelöften motsvarande utestående företagscertifikat . RÄNTERISK Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer. Förutsättningarna på räntemarknaden kan för ­ ändras vilket i sin tur kan påverka ränteläget. Riksbankens och den europeiska centralbankens penningpolitik, förväntningar om ekono ­ misk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta använ ds ränteswappar. Den 31 december 2025 uppgick andelen fasträntelån till 69 % (84 %) av Sagax ränte­ bärande skulder och andelen ränteswappar till 10 % (12 %). En höjning av marknadsräntorna bedöms därför få en begränsad effekt på Sagax räntekostnader på kort och medellång sikt. Den genomsnittliga ränte ­ bindningstiden med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal uppgick vid årsskiftet till 2,3 (2,9) år. Se även känslig hetsanalysen på sidan 116. MOTPARTSRISK I FINANSIERING Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms före ­ ligga att Sagax motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Sagax begränsar motpartsrisken genom hög kreditvärdighet hos mot ­ parterna. Sagax motparter utgörs av svenska eller utländska banker med rating om lägst A – (Standard & Poor's) eller A3 (Moody's Investors Service). VALUTARISK Sagax är exponerat mot valutarisker till följd av investeringar och skulder i euro. Sagax rapporteringsvaluta är svenska kronor och alla balansposter som är i euro är omräknade till svenska kronor. Valuta ­ kursförändringar kan ha en väsentlig effekt på koncernens verkliga värde på eller framtida kassaflöden från finansiella instrument. Valutarisken hanteras genom att förvärv av fastigheter och finan ­ siella instrument i euro huvudsakligen finansieras genom upplåning i euro. Transaktionsexponering i koncernen hanteras genom matchning av intäkter och kostnader i samma valuta. Nettoexponeringen den 31 december 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 800 (14 295) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen till 32 % (34 %) av eget kapital. I enlighet med IAS 21 redovisas valutakurseffekter för utlandsverk ­ samhet och säkringsredovisning under rubriken Övrigt totalresultat. Övriga valutakurseffe kter redovisas i resultaträknigen. Se även känslig ­ hetsanalysen på sidan 116. ===== SIDA 116 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025116 NOTER Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt NOT 32 FINANSIELL RISKHANTERING, FORTS Belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2024 –20 %  –10 %  0 %  +10 %  +20 %  Värdeförändring, mkr –13 175  –6 587  –  6 587  13 175  Belåningsgrad, % 50  45  42  39  36  Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2025 –20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 %  Värdeförändring, mkr –13 657  –6 828  –  6 828  13 657  Belåningsgrad, % 52  47  44  41  38  Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2025 –10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 %  Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET  ET  Räntetäckningsgrad, ggr 4,0  4,3  4,6  ET  ET  KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2024 –10 %  –5 %  0 %  +5 %  +10 %  Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET  ET  Räntetäckningsgrad, ggr 4,5  4,8  5,0  ET  ET  Känslighetsanalys per 31 december 2025 1) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +57/–57  +48/–48  +48/–48  Hyresintäkter +/–1 % +55/–55  +46/–46  +46/–46  Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10  –8/+8  –8/+8  Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –17/+17  –14/+14  –14/+14  Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –51/+51  –43/+43  –43/+43  Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +247/–247  +205/–205  +1 380/–1 380  Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +85/–85  +72/–72  +72/–72  1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2025 31 dec 2024 31 dec Förvaltningsfastigheter 4 835  4 409  Övriga tillgångar 119  108  Summa tillgångar 4 954  4 518      Räntebärande skulder 3 284  2 891  Övriga skulder 394  383  Summa skulder 3 678  3 273  Nettoexponering 1 276  1 245  Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn RäntetäckningsgradRäntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20252024202320222021 Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDANettoskuld/EBITDA Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 20252024202320222021 Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn ===== SIDA 117 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 117 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 NOT 33 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Den 15 januari pressmeddelades att Sagax har emitterat ett icke­ säkerställt grönt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapitalmarknaden. Emissionen har skett som en del av bolagets EMTN­program. Obligationslånet har en löptid om 5 år med förfall den 26 januari 2031. Fast årlig ränta uppgår till 3,49 %, motsvarande Euro Mid­Swap plus en marginal om 0,98 %. Obligationslikviden kommer att användas för att finansiera bolagets löpande verksamhet i enlighet med Sagax ramverk för grön finansiering. Den 5 februari pressmeddelades att Sagax genom 7 separata trans ­ aktioner förvärvat 7 fastigheter för motsvarande 635 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 58 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och 92 200 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande 54 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyres­ avtalens genomsnittliga återstående löptid till 11,7 år. Samtliga förvärv har tillträtts vid publiceringen av denna rapport. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Benelux (388 miljoner kronor), Spanien (144 miljoner kronor), Finland (87 miljoner kronor) samt Frankrike (16 miljoner kronor). Den 23 mars pressmeddelades att Sagax genom 4 separata transak ­ tioner förvärvat 12 fastigheter för 1 245 miljoner kronor. Fastig heterna omfattar 106 200 kvadratmeter uthyrningsbar area och 245 100 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till 82 miljoner kronor. Uthyrningsgraden är 100 % och hyresavtalens genomsnittliga återstå ­ ende löptid uppgår till 5,9 år. Av förvärven är 8 fastigheter, omfattande 96 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 208 000 kvadratmeter friköpt mark, belägna i Lissabon. Dessa utgör Sagax första investering i Portugal och kommer framöver att redovisas tillsammans med Sagax verksamhet i Spanien i segmentet Iberia (tidigare Spanien). Av det totala förvärvsvärdet avser 1 167 miljoner kronor fastigheter i Portugal och Spanien. Övriga fastigheter kommer att redovisas i segmenten Sverige (60 miljoner kronor) och Frankrike (18 miljoner kronor). Av för ­ värven har 18 miljoner kronor tillträtts under det första kvartalet 2026. Återstående 1 227 miljoner kronor beräknas tillträdas under det andra kvartalet 2026. Vid fastighetsförvärv i Portugal föreligger förköpsrätt för bland annat de kommuner där fastigheterna är belägna. Erforderliga tillstånd bedöms kunna erhållas. Den 31 mars pressmeddelades att Sagax på aktieägares begäran omvandlat 316 470 stamaktier av serie A till stamaktier av serie B i enlighet med Sagax bolagsor dning. Omvandlingen har genomförts vilket har minskat antalet röster i bolaget med 284 823 röster. Antalet röster uppgår efter omvandlingen till totalt 70 198 804,2. Aktie ­ kapitalet om 816 740 620,5 kronor är oförändrat. Per 31 mars 2026 uppgår det totala antalet aktier i bolaget till 466 708 926 fördelat på 26 142 124 stamaktier av serie A, 314 305 473 stamaktier av serie B (varav 2 000 000 aktier i egen räkning) samt 126 261 329 stamaktier av serie D. Stamaktier av serie A representerar 26 142 124 röster, stam aktier av serie B representerar 31 430 547,3 röster och stamaktier av serie D representerar 12 626 132,9 röster. Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. NOT 34 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande finns följande fria fond- och vinstmedel: Balanserade vinstmedel 78 515 987 ,52 Överkursfond 8 725 993 501,56 Årets resultat 479 795 046,92 Summa  9 284 304 536,00 Till aktieägarna utdelas 3,70 kronor per stamaktie av serie A och serie B 1 252 256 108,90 Till aktieägarna utdelas 2,00 kronor per stamaktie av serie D 252 522 658,00 Överföres till överkursfond 7 779 525 769,10 Överföres till balanserade vinstmedel 0,00 Summa  9 284 304 536,00 STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE FÖRSLAG TILL VINST- DISPOSITION SAMT BEMYNDIGANDE ATT ÅTERKÖPA EGNA AKTIER Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § ska styrelsen avge ett yttrande avse ­ ende förslag till vinstutdelning. Vidare följer av 19 kap 22 § aktiebolags ­ lagen att styrelsen ska avge ett yttrande avseende förslag till beslut om återköp av egna aktier. Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS redovisningsstandarder samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för hållbarhets­ och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhets ­ och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2025 beslutar om utdelning till aktieägarna om 3,70 kronor per stamaktie av serie A och serie B. Som avstämningsdag för utdelning på stamaktier föreslås den 12 maj 2026. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euro ­ clears försorg den tredje vardagen efter avstämningsdagen. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 118 ===== Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 118 NOTER AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 NOT 34 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, FORTS Styrelsen föreslår att årsstämman för räkenskapsåret 2025 beslutar om utdelning till aktieägarna om 2,00 kronor per stamaktie av serie D med utbetalning kvartalsvis om 0,50 kronor per stamaktie av serie D. Som avstämningsdagar för utdelningen på stamaktier av serie D föreslår styrelsen den 30 juni 2026, 30 september 2026, 30 december 2026 och 31 mars 2027. Utdelningen beräknas kunna utbetalas genom Euroclears försorg den tredje vardagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår vidare att årsstämman beslutar att de nya stam ­ aktier av serie D som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande enligt punkt 13 på dagordningen för årsstämman ska ge rätt till utdelning i enlighet med ovan från och med den dag de blivit införda i den av Euroclear förda aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande stamaktier av serie D om maximalt 120 000 000 kronor att kunna delas ut. Den föreslagna vinstutdelningen 2026 motsvarar 33,9 % av koncer ­ nens förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare för 2025 och 41,3 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksam ­ heten 2025 före förändring av rörelsekapital. Om bemyndigandet att emittera stamaktier av serie D som föreslås årsstämman 2026 utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen i stället att motsvara högst 36,6 % av koncernens förvaltningsresultat hänförligt till moder ­ bolagets aktieägare för 2025 och högst 44,6 % av koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten 2025 före förändring av rörelsekapital. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner att den föreslagna utdelningen till aktieägarna och det föreslagna bemyndigandet avseende beslut om återköp av aktier är försvarliga med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen och efter eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beak ­ tar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunktur ­ läget. Föreslagen utdelning utgör 14,7 % av moderbolagets egna kapital och 3,5 % av koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktie­ ägare per 31 december 2025. Om bemyndigandet att emittera stamaktier av serie D utnyttjas maximalt kommer den föreslagna utdelningen i stället att utgöra högst 15,9 % av moderbolagets egna kapital och högst 3,8 % av koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per 31 december 2025. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av rörelsens karaktär och utveckling. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsätt ­ ningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den före ­ slagna utdelningen samt det föreslagna bemyndigandet avseende åter ­ köp av egna aktier. Utdelningen eller utnyttjande av bemyndigandet att återköpa egna aktier kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. Den föreslagna utdelningen och eventuellt utnyttjande av bemyn ­ digandet att återköpa aktier kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beak ­ tats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen eller det föreslagna bemyndigandet att återköpa egna aktier inte framstår som försvarliga. Vidare beaktar styrelsen att det åligger styrelsen att, i samband med eventuellt utnyttjande av bemyndigandet att återköpa aktier, upprätta ett nytt motiverat yttrande enligt 19 kap 22 och 29 §§ i aktie ­ bolagslagen avseende om det då aktuella förvärvet av egna aktier, med hänsyn till då rådande förhållanden, är försvarligt med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktie­ bolagslagen. Stockholm i april 2026 AB Sagax (publ) Styrelsen Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 119 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 119 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncern ­ och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella IFRS redovisningsstandarder, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncern­ förvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningens innehåll blev klart den 16 april 2026 Årsredovisningen undertecknades av samtliga den 16 april 2026 Staffan Salén Johan Cederlund Styrelsens ordförande Styrelseledamot Filip Engelbert Johan Thorell Styrelseledamot Styrelseledamot Ulrika Werdelin David Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot och verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 16 april 2026 Jonas Svensson Auktoriserad revisor Ernst & Young AB NOTER ===== SIDA 120 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025120 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Sagax (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings­ rapporten på sidorna 63–72. Bolagets årsredovisning och koncernredo ­ visning ingår på sidorna 9–119 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt­ visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt års ­ redovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovis ­ ningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 63–72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern ­ redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål ­ lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för ­ bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i AB Sagax (publ), org nr 556520-0028 Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskriv ­ ningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern ­ redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse Värdering förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2025 till 67 978 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2025 har 98% av fastighetsbeståndet värderats av externa värderare och 2% genom internt upprättade värderingar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av an - taganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om kritiska bedömningar i not 1 ”Redovis - ningsprinciper” samt not 13 ”Förvaltningsfastigheter”. I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt och internt upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets kompetens samt utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för fastighetsvärdering. Vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk, storlek och slumpmässighet. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 121 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 121 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–8 och på sidorna 124–178. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty ­ relsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis­ ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak­ tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö­ mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern­ redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern ­ redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är til l­ lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk ­ samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direk­ tören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis ­ ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta ­ landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för ­ väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: ■ identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. ■ skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. ■ utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt ­ ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. ■ drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa upp ­ märksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsent ­ liga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida hän ­ delser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. ■ utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. ■ planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informa ­ tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio ­ ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 122 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025122 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av AB Sagax (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl ­ lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero ­ ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors­ sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be ­ träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefat ­ tar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer ­ nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt ­ ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: ■ företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller ■ på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis ­ ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings ­ skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verk ­ samheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts ­ underlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk ­ tören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef ­rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för AB Sagax (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef ­rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef ­rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till AB Sagax (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls­ enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef ­rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 123 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 123 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef ­rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings­ åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef ­rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller miss ­ tag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef ­rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions ­ företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rap ­ porter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkes ­ etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef­rapporten upprättats i ett giltigt XHTML ­format och en avstäm ­ ning av att Esef ­rapporten överensstämmer med den granskade årsredo ­ visningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer ­ nens resultat­, balans ­ och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef­rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef­förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 63–72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis ­ ningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till AB Sagax revisorer av bolagsstämman den 8 maj 2025 och har varit bolagets revisor sedan 8 maj 2008. Stockholm den 16 april 2026 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 124 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025124 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsrapport Allmänna upplysningar 125 Miljömässig hållbarhet 133 Social hållbarhet 141 Ansvarsfullt företagande 143 Global Reporting Initiative 144 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 146 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 125 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 125 Allmänna upplysningar HÅLLBARHETSÅRET I KORTHET REDOVISNINGSPRINCIPER I enlighet med 6 kap 11 § ÅRL har Sagax valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Sidhänvisningar i intervallet sidorna 8–119 avser Sagax års redovisning 2025. Hållbarhetsrisker beskrivs i de avsnitt där väsentliga risker identifierats, se sidorna 50–53 samt 115–116. Styrelsen är ytterst ansvarig för Sagax hållbarhetsarbete. Ernst & Young har yttrat sig om att den lagstadgade hållbarhetsrapporten har upprättats. Sagax har redovisat hållbarhetsarbetet enligt Global Reporting Initiative (GRI) Standards sedan 2019 och genomförde under 2022 en anpassning till GRI Standards 2021. Hänsyn har tagits till GRI:s branschspecifika tillägg för bygg- och fastighetssektorn. I rapporten presenteras jämförelsetal för 2024 och 2023. Hållbarhetsrapporten har upprättats på konsoliderad basis och följer det finansiella räkenskapsåret. Inga väsentliga förändringar har skett i verksamheten från föregående år. Hållbarhetsrapporten omfattar Sagax jämte dotterbolag. Joint venture och intresseföretag omfattas inte av hållbarhetsrapporten. Rapporteringen har även tagit stöd av standarder som Green - house Gas Protocol (GHG Protocol) och Task Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Sagax analyserar och följer utvecklingen av EU:s hållbarhets - direktiv, Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), samt dess implikationer för bolaget och eventuella revideringar av årsredovisningslagen. Sagax utgår från den definition av hållbarhet som följer av FN:s rapport "Vår gemensamma framtid" i vilken hållbar utveckling definieras som "en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov". ENERGIANVÄNDNING Sagax har som mål att minska energi- användningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030, i jämförbart bestånd där energidata varit tillgänglig under de senaste två åren. Under 2025 uppgick minskningen i det jämförbara beståndet till 7 %. Energianvändningen minskade med 7 % under 2025. SOLCELLSANLÄGGNINGAR Under 2025 har Sagax installerat 9 solcellsanläggningar. För de 98 installerade solcellsanläggningarna i fastighetsbeståndet uppgår den totala årliga produktionen till 24 498 MWh. Totalt installerad effekt uppgår till 24 MWp. 9 solcellsanläggningar installerades under 2025. MILJÖCERTIFIERING Totalt slutfördes 19 miljöcertifieringar omfattande 208 000 kvadratmeter under året. Vid årsskiftet var 9 miljö - certifieringar pågående omfattande 100 000 kvadratmeter. Vid utgången av 2025 var fastigheter motsvarande 1 222 000 kvadrat meter miljöcerti - fierat. Miljöcertifieringar motsvarande 1 322 000 kvadratmeter har slutförts eller är pågående. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 126 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025126 STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i policyer, riktlinjer, över - gripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Bolagets sty - relse är ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna och fastställer år ligen hållbarhetspolicyn. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till styrel - sen. Väsentlighetsanalysen uppdateras årligen. Sagax styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhets policy och relaterade policyer, vilka uppdateras årligen. Sagax hållbarhets - policy tydliggör målsättningar inom hållbarhetsområdet. Målen följs upp samt utvärderas och uppdateras av bolaget årsvis. Därutöver utvär - deras hållbarhetsriskerna årligen. Under 2024 fick styrelsen utbildning och information om det kom - mande regelverket för ny hållbarhetsrapportering enligt CSRD och standarderna i ESRS. Styrelsen har under året hållits informerad om utvecklingen, inklusive föreslagna ändringar inom ramen för omnibus- förslaget. Sagax betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken samt lagar och förordningar som minimikrav. Sagax följer FN:s Global Compact principer, vilket omfattar mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. En analys har tidigare genomförts gällande vilka av FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling som följer av Agenda 2030 som Sagax verk - samhet har möjlighet att bidra till. Hållbarhetsarbetet bedöms bidra till måluppfyllelse främst avseende delmål hänförliga till: ■ God hälsa och välbefinnande (mål 3) ■ Hållbar energi för alla (mål 7) ■ Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt (mål 8) ■ Hållbara städer och samhällen (mål 11) ■ Hållbar konsumtion och produktion (mål 12) ■ Bekämpa klimatförändringarna (mål 13) ■ Fredliga och inkluderande samhällen (mål 16) POLICYER Sagax policyer fastställs årligen av bolagets styrelse. Samtliga anställda omfattas av de policyer som styrelsen antagit. Aktuella policyer och rikt - linjer finns tillgängliga på Sagax hemsida www.sagax.se och inkluderar: ■ Anti-diskrimineringspolicy ■ Anti-korruptionspolicy ■ Arbetsmiljöpolicy ■ Informationspolicy ■ Insiderpolicy ■ Policy avseende investeringar i andra bolag ■ Policy avseende styrelse uppdrag ■ Policy avseende belåning av aktier i Sagax ■ Hållbarhetspolicy ■ Riktlinjer för visselblåsartjänst ■ Uppförandekod för leverantörer RISKHANTERING Bolagets styrelse är ytterst ansvarig för riskhanteringen. Styrelsen har delegerat ansvaret till bolagets ledning för det löpande arbetet med risk - hantering och att det finns rutiner och processer på plats för riskhante - ring och intern kontroll. Miljöinriktade politiska beslut kan påverka Sagax genom exempelvis högre skatter eller krav på investeringar. Därtill kan bolagets verksam - het, resultat och finansiella ställning påverkas av ökade miljörelaterade krav från tillsynsmyndigheter, investerare, hyresgäster eller andra intressenter. Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning och kapitalkostnader kan påverkas negativt om Sagax hållbarhetsarbete inte uppfyller markna - dens krav. Det finns även risk för tillkommande kostnader för investe - ringar i fastighetsbeståndet till följd av bland annat ändrad lagstiftning eller ändrat kundbeteende. Därutöver kan Sagax fastighetsportfölj påverkas av klimatförändringar såsom ökad risk för översvämning. Övriga risker utgörs bland annat av risk för korruption, miljöföro - reningar eller ökade kostnader för energi. Därutöver är Sagax utsatt för risker relaterade till att bolagets leverantörer inte efterlever Sagax upp - förandekod. Det föreligger även risker avseende osäkerheter i hållbarhetsredo - visningen. Det kan finnas risker avseende att data rapporterats eller beräknats på felaktigt sätt, eller att det gjorts felaktiga antaganden eller tolkningar av regelverk. Vid rapportering och sammanställning av hållbarhetsdata används i första hand direkta data som underlag om det är möjligt. I vissa fall har estimat använts då fullständiga data saknats. Det gäller i första hand energidata för de fastigheter där den inte varit tillgänglig. Scha - bloner har i första hand använts för beräkning av växthusgasutsläpp med hjälp av vedertagna emissionsfaktorer i förekommande fall. Sagax arbetar kontinuerligt med att förbättra processen för insamling av data samt datakvaliteten. Sagax arbetar även med att utveckla och förbättra rutiner och processer för internkontroll relaterat till hållbarhetsredovis - ningen. Sagax hantering av miljö- och klimatrisker samt övriga risker och bolagets riskhantering beskrivs närmare på sidorna 50–53. Sagax rap - port avseende klimatrisker enligt standarden TCFD beskrivs på sidorna 137–138. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 127 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 127 HÅLLBARHETSSTRATEGI Trender och drivkrafter inom hållbarhetsområdet Förändringar inom hållbarhetsområdet drivs till stor del av globala överenskommelser med tillhörande mål såsom EU:s hållbarhetsagenda, FN:s Global Compact tio principer, FN:s globala mål för en hållbar utveckling samt Parisavtalet. Det sistnämnda innebär att länderna som är parter i avtalet åtagit sig att begränsa den globala uppvärmningen till under 2 °C och strävar efter att begränsa den till 1,5 °C genom att minska utsläppen av växthusgaser. Därutöver finns ett flertal regelverk och standarder som ger vägledning kring hur verksamheter kan mäta och följa upp sitt hållbarhetsarbete såsom till exempel Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) samt EU:s taxonomi för hållbar finansiering (EU- taxonomin). Därutöver har EU fastställt, genom Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), revideringar och ytterligare skärpta krav på hållbarhetsrapportering. Sagax analyserar och följer utvecklingen av CSRD och dess implikationer för bolaget. Sagax rapporterar årligen sina växthusgas utsläpp enligt GHG-protokollet. EU-taxonomin är en del av EU:s handlingsplan för finansiering av hållbar tillväxt. Handlingsplanen har tre övergripande mål: Att styra kapitalflöden mot hållbara finansieringar, att göra hållbarhet till en standardfaktor vid riskhantering samt att uppmuntra till transparens och långsiktighet. EU-taxonomin är ett sätt för finansiella institutioner och banker för att identifiera hållbara investeringar. EU- taxonomin och hur den påverkar Sagax beskrivs närmare på sidan 139. Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges klimatpåverkan och pekas inom ramen för EU-taxonomin ut som en av de sektorer med störst miljöpåverkan. En byggnads klimatpåver - kan över dess livscykel uppstår vid uppförande, rivning, förvaltning, hyresgästernas användning av byggnaden samt vid renoveringar och ombyggnationer. Klimatpåverkan är störst vid nybyggnation. Sagax investeringsverksamhet är huvudsakligen inriktad på förvärv av befint - liga byggnader. Sagax genomför få nybyggnationsprojekt. När det gäller Sagax klimatpåverkan är det således framförallt val av energikällor, för - sörjningssystem och material vid ombyggnation som är betydelsefulla. Sagax hyresgäster ansvarar till största delen för energi försörjningen. Investeringar i energi- och miljöförbättrande åtgärder förutsätter lönsamhet. Sagax uppvisade under 2025 en fortsatt stark ekonomisk utveckling, vilket skapar förutsättningar för fortsatta investeringar i energi- och miljöåtgärder. Avkastning på eget kapital har i genomsnitt uppgått till 14 % under de senaste fem åren samtidigt som förvaltnings - resultatet per A- och B-aktie har ökat med i genomsnitt 15 % per år under samma period. Sagax har under 2025 investerat 70 miljoner kronor i bland annat solcells- och bergvärmeanläggningar, uppgrade - ring av styrsystem för värme och ventilation, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Arbetet med att miljöcertifiera fastigheter har fortsatt under 2025. Under året slutfördes 19 miljöcertifieringar och vid utgången av året pågick ytterligare 9 miljöcertifieringar. Affärsmodell Sagax är ett börsnoterat fastighetsbolag vars affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga, det vill säga hållbara, värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Hög direktavkastning i kombination med låg nyproduktionstakt och stabila uthyrningsgrader gör fastigheter för lager och lätt industri till intressanta investeringsobjekt. Sagax genomför löpande kompletterings - förvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därmed minska bolagets operatio - nella och finansiella risker. Sagax finansiella struktur är utformad med tydligt fokus på löpande kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att bygga långsiktiga kundrelationer. Sagax eftersträvar att ha välrenommerade och kredit- värdiga hyresgäster. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal där hyresgästen betalar fastighetskostnader som annars hade belastat fastig - hetsägaren. Sagax investerar huvudsakligen i regioner som har stabil befolk - ningstillväxt och ett diversifierat näringsliv. Hållbarhetsstrategi Sagax hållbarhetsstrategi tar sin utgångspunkt i bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen. Sagax följer aktiebolagslagens huvudregel (3 kap. 3 §) i fråga om syfte. Det övergripande verksamhetsmålet är att långsiktigt, det vill säga hållbart, generera högsta möjliga riskjusterad avkastning till aktie - ägarna. För att nå detta mål bedrivs bolagets verksamhet genomgående med ett långsiktigt perspektiv. Sagax uppfattning är att vinstsyftet inte står i konflikt med ett hållbart företagande: Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget uppträder på ett anständigt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläggande förutsättningar för att Sagax, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Det långsiktiga förhållningssättet illustreras av att det i förvaltnings - strategin ingår att arbeta med att bygga långsiktiga kundrelationer samt av det begränsade inslaget av fastighetshandel i bolagets verksamhet. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med längre löptider med solventa hyresgäster kan uppnås. Detta leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyr - nings- och lokalanpassningskostnader. Bolaget är beroende av kompetenta och professionella medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som attra - herar och har förmågan att långsiktigt behålla kompetent personal. Sammantaget är bolagets strategier utformade för att Sagax ska gene- rera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Sagax hållbar - hetsarbete är således en naturlig del i företagets affärsmodell och bidrar till att uppnå företagets mål. I fråga om upplysningar om Sagax utveck- ling, ställning och resultat hänvisas till årsredovisningen för 2025. Sagax hållbarhetsarbete bygger på en tydlig intern kommunikation och ansvarsfördelning. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 128 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025128 INTRESSENTDIALOG Utgångspunkten för redovisningen är intressentdialoger som regelbun - det genomförs i bolagets normala verksamhet och som ger information till väsentlighetsanalysen. Sagax ska följa gällande lagar och föreskrifter samt arbeta långsiktigt och enligt principer som garanterar hög moral och etik i interna och externa relationer. Intressentanalys Sagax verksamhet påverkar och påverkas av olika intressent grupper och det är därför viktigt att intressenternas perspektiv tas i beaktande i Sagax hållbarhetsarbete. Interaktionen med Sagax intressenter ger Sagax möjlighet att erhålla fördjupad kunskap om bolagets intressenters förväntningar och angelägenheter och därigenom erhålla bättre insikt i såväl risker som möjligheter. Bolagets intressenter ingår i fem katego - rier och dialogen med intressenterna tar olika former och sker löpande, se tabellen nedan. Intressenternas viktigaste frågor har bidragit som underlag till väsentlighetsanalysen som ligger till grund för hållbarhets - arbetet och föreliggande hållbarhetsrapport. Utöver direkt dialog med Sagax intressenter har medarbetare delta - git i seminarier om hållbarhet i syfte att bredda sin kunskap. Under 2025 genomfördes likt tidigare år en medarbetarundersökning med fokus på arbetsmiljö och anti-diskriminering. Intressentanalys Intressentgrupp Dialogform Viktigaste frågor Aktieägare Styrelsemöten, varav ett om året är ett strategimöte Möten med ägarrepresentanter för särskild diskussion om ägarstyrning Bolagsstämma Finansiella rapporter Finansiell utveckling Effektiviserad energiförbrukning Anti-korruption Myndighetskrav Kompetens hos medarbetarna Attraktiv arbetsgivare Medarbetare Medarbetardialog Workshops Affärsplanering Årlig konferens för samtliga medarbetare Återkommande genomgångar med alla medarbetare avseende bolagets policyer Finansiell utveckling Effektiviserad energiförbrukning Professionell utveckling Professionell arbetsmiljö Långivare Enskilda möten med banker och representanter från kapitalmarknaden Dialog avseende finansiella rapporter Finansiell stabilitet Effektiviserad energiförbrukning Anti-korruption Klimatanpassning Mångfald och jämställdhet Miljöcertifiering av byggnader Myndighetskrav Hyresgäster Kundmöten Löpande dialog avseende förvaltning med respektive fastighetsskötarbolag Dialog mellan hyresgäster och en för varje fastighet utsedd förvaltare Effektiviserad energiförbrukning Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering Bra förutsättningar för laddning av elfordon Miljöcertifiering av byggnader Leverantörer Vid upphandling, uppföljning av ramavtal och beställningar Vid leverantörsmöten Anti-korruption Följa lagar och regler Miljöcertifiering av byggnader Bra förutsättningar för återvinning/avfallshantering Ramverk och styrande dokument för hållbarhetsarbetet Lagar Externa ramverk och initiativ Interna riktlinjer Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Hållbarhetspolicy Miljöbalken FN:s Global Compact Arbetsmiljöpolicy Årsredovisningslagen Global Reporting Initiative (GRI) Anti-korruptionspolicy Övriga tillämpliga lagar Miljöcertifiering av fastigheter Uppförandekod för leverantörer Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Övriga policyer Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 129 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 129 DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS Sagax utvärderar regelbundet de hållbarhetsområden som har bedömts vara mest väsentliga. Vid utvärderingen beaktas över gripande strategier, synpunkter från bolagets intressenter samt inom vilka områden Sagax har störst möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Den första väsentlighetsanalysen genomfördes under 2018 och har därefter upp - daterats årligen. Under 2024 genomförde Sagax en första dubbel väsentlighetsanalys. Resultatet av analysen godkändes av Sagax styrelse. Sagax har använt en extern revisionsbyrå som stöd för genomförandet av den dubbla väsent - lighetsanalysen. Den dubbla väsentlighetsanalysen har genomförts genom en ana - lys av värdekedja och intressenter, intressentdialog, identifiering av väsentliga hållbarhetsfrågor, bedömning av väsentlighet samt samman - ställning av resultat. Sagax värdekedja utgörs i första hand uppströms av bolagets leverantörer såsom entreprenörer för fastighetsskötsel och renoveringar av fastigheterna samt nedströms av Sagax hyresgäster. Analysen syftade till att identifiera de hållbarhetsfrågor som har en väsentlig potentiell eller faktisk påverkan utifrån föreliggande risker och möjligheter. Bedömningen av väsentlig påverkan beaktade skala, omfattning och återställbarhet, allvarlighetsgrad samt sannolikhet. Bedömningen av finansiell väsentlighet beaktade omfattning av finansiell effekt samt sannolikhet. Baserat på bedömningen av påverkan och finansiell väsent - lighet har ett tröskelvärde identifierats för gränsdragning av vilka frågor och områden som kunde anses vara väsentliga på såväl kort, medel som lång sikt. Samtliga hållbarhetsområden har bland annat beaktats med hänsyn till följande: ■ Väsentlighet för Sagax övergripande strategi och finansiella stabilitet ■ Sagax påverkan på ekonomi, miljö, sociala frågor och mänskliga rättigheter Sagax är beroende av olika resurser för att kunna bedriva verksamheten och skapa värde för Sagax aktieägare och kunder. Avseende miljömässig hållbarhet är det bland annat energianvändning i fastigheterna. Social påverkan anses föreligga för egna medarbetare och för arbetskraft i värdekedjan avseende arbetsvillkor och lika möjligheter. Bolagets styr - ning genom bland annat policyer och leverantörskrav har en påverkan på företagskultur och affärsetiskt agerande. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen var att det ansågs föreligga väsentlig påverkan, risker och möjligheter relaterade till fyra hållbarhetsområden. Dessa utgörs av: ■ Klimatförändringar ■ Egna medarbetare ■ Arbetskraft i värdekedjan ■ Ansvarsfullt företagande Sagax arbete avseende målsättningar, åtgärder och policyer som rela - terar till identifierade väsentliga hållbarhetsfrågor beskrivs närmare under respektive avsnitt och hållbarhetsområde. Nybyggnation på fastigheten Bredablick 4, Malmö, Sverige. Fastigheten certifieras enligt Miljöbyggnad Silver och förväntas erhålla energiklass (EPC) B. Solceller på Femades 37 , Barcelona, Spanien. Fastigheten är certifierad enligt BREEAM Excellent och har en energiklass (EPC) B. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 130 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025130 Miljömässig hållbarhet Social hållbarhet Ansvarsfullt företagande Väsentlig påverkan, risker och möjligheter ■ Växthusgasutsläpp ■ Klimatanpassning ■ Effektiviserad energiförbrukning ■ Investera i förnybar energi ■ Miljöcertifiering av byggnader ■ Kompetenta medarbetare ■ Attraktiv arbetsgivare ■ Arbetsförhållanden ■ Anti-korruption ■ Styrning av leverantörer och efterlev- nad av uppförandekod för leverantörer ■ Finansiell stabilitet och utveckling De globala målen GRI områden ■ Miljö (300) ■ Social (400) ■ Ekonomi (200) GRI standards ■ GRI 302-3 ■ GRI 305-1 ■ GRI 305-2 ■ CRE8 ■ GRI 401-1 ■ GRI 404-3 ■ GRI 406-1 ■ GRI 205-3 ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBARHETSOMRÅDEN Utifrån väsentlighetsanalysen har väsentlig påverkan, risker och möjligheter identifierats för olika hållbarhetsområden. Dessa bedöms vara relevanta utifrån såväl intressenternas som Sagax perspektiv. Nedan tabell illustrerar översiktligt hur de relaterar till FN:s globala mål för hållbar utveckling. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 131 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 131 FN:S GLOBALA MÅL Sagax följer FN:s Global Compact tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Sagax har analyserat vilka av FN:s 17 globala mål och delmål för hållbar utveckling där Sagax kan påverka genom sitt hållbarhetsarbete. Nedan översikt illustrerar de av FN:s globala mål och delmål som är relevanta för Sagax och Sagax påverkan. FN:s globala mål Delmål Sagax påverkan 3.9 Minska antalet dödsfall till följd av skadliga kemikalier. Sagax fastigheter ska vara utformade för den verksamhet som bedrivs där och för de män - niskor som vistas där. I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Sagax ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. 7 .2 Öka andelen förnybar energi i världen 7 .3 Öka energieffektiviteten. Genom att öka användningen av fjärrvärme och grön el i fastigheterna samt installera sol - cellsanläggningar bidrar Sagax till en ökad användning av förnybar energi. Därutöver ökar energieffektiviteten i fastigheterna genom att Sagax, som ett led i underhållsarbetet, genomför åtgärder såsom byte av styr- och reglerutrustning, installation av energieffektivare ventilations- eller värmesystem, driftoptimering av ventilation, optimering av värmeåter vinning samt byte av belysningsarmaturer och justering av belysningsstyrning. 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.5 Full sysselsättning och anständiga arbetsvillkor med lika lön för likvärdigt arbete. 8.8 Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö. Att vara en bra arbetsgivare, en bra leverantör, en uppskattad kund och att bolaget upp träder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljöpåverkan är alla grundläg - gande förutsättningar för att Sagax, över tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värdeskapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärsmodellen. Sagax sätter värde på att erbjuda goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. Sagax gör regelbundna uppföljningar och vidtar aktiva åtgärder för att motverka diskrimine - ring och särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, köns - överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosupp fattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering. 11.6 Minska städers miljö - påverkan. I planering, byggande och förvaltning av fastigheter samarbetar Sagax nära med hyresgäster, leverantörer och kommuner och bidrar därmed till ändamålsenliga och långsiktigt hållbara städer och samhällen. 12.2 Hållbar förvaltning och användning av natur - resurser. 12.4 Ansvarsfull hantering av kemikalier. 12.5 Minska mängden avfall. Genom att samarbeta med hyresgäster kring möjligheten till källsortering av avfall och återvinningslösningar samt genom att miljöcertifiera fastigheter bidrar Sagax till en mer hållbar konsumtion och produktion. 13.1 Stärk motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat relaterade kata - strofer. Sagax bidrar till minskad klimatpåverkan genom att bland annat arbeta med att minska energianvändningen, installera solcellsanläggningar och genom användningen av grön el i fastigheterna. Sagax arbetar med att klimatanpassa fastigheterna såsom att förebygga översvämningsrisker och analysera riskerna i beståndet. 16.5 Bekämpa korruption och mutor. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Sagax leverantörer ses delvis som en förlängning av Sagax egen verksamhet varför Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 132 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025132 Hållbarhetsområde Mål Utfall Ekonomisk hållbarhet Sagax avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. 2025: 10 %. Femårigt genomsnitt: 14 %. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. 2025: 4 %. Femårigt genomsnitt: 15 %. Miljömässig hållbarhet Sagax ska minska energianvändningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data för energianvändningen är tillgänglig för de senaste två åren. Minskning 7 % under 2025. Sagax ska minska direkta och indirekta växthusgas utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) samt mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Utsläpp i Scope 1 och 2 har minskat med 56 % i jämförelse med basåret. Under 2025 har Sagax samlat in ytterligare data i Scope 3. Sagax elavtal ska, i den mån det är möjligt, vara gröna. Sagax har avtalat om grön el i Sverige, Finland, Benelux och Frankrike. Sagax ska sträva efter att avtala om gröna hyresavtal vid nyuthyrning och omförhandlingar. Gröna hyresavtal är sedan 2023 implementerade i samtliga länder. 319 nya gröna hyresavtal tecknades 2025. Andel gröna hyresavtal av nya hyresavtal under det gångna året mot - svarade 71 %. Vid årets utgång omfattades 26 % av total uthyrningsbar area av gröna hyresavtal. Sagax ska öka produktionen av el från solceller i fastighets - beståndet till 35 000 MWh till 2028. Sagax hade tidigare som mål att öka produktionen till 15 000 MWh till 2025. Sagax ska utvärdera möjligheten att installera solceller vid alla nybyggnationsprojekt. 9 nya solcellsinstallationer färdigställdes under 2025. Totalt antal installerade solcellsanläggningar uppgick till 98 vid årets utgång. Årlig förväntad elproduktion från samtliga solcellsanlägg - ningar uppgår till 24 498 MWh. Nyproduktion och större ombyggnationer ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very Good, LEED gold eller motsvarande. Sagax miljöcertifierar även befintliga fastigheter selektivt där det bedömts vara affärsmässigt motiverat. Sagax hade tidigare som mål att öka andelen miljöcertifiera - de fastigheter i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025. 19 fastigheter miljöcertifierades under 2025 och 9 miljö - certifieringar var pågående vid årets utgång. Totalt antal miljöcertifierade fastigheter uppgick till 118 mot - svarande 23 % av total uthyrningsbar area. De pågående miljöcertifieringarna motsvarade ytterligare 2 % av total uthyrningsbar area. Merparten av dessa bedöms slutföras under 2026. Sagax ska öka andelen fastigheter med energiklass EPC A och B till 25 % till 2028. Sagax ska minska andelen fastigheter med energiklass EPC E, F och G till 10 % till 2028. Målen avseende energiklass är nya och kommer att rappor - teras från och med 2026. År 2025 uppgick andelen fastigheter med energiklass EPC A och B till 22 %, medan andelen med energiklass EPC E, F och G uppgick till 16 %. Social hållbarhet Sagax ska ha noll incidenter av diskriminering. Inga incidenter av diskriminering rapporterades under 2025. Sagax ska ha noll olycksfall avseende medarbetare och noll dödsfall avseende medarbetare samt leverantörer som arbe - tar vid Sagax fastigheter. Inga olycksfallsincidenter eller dödsfall rapporterades under 2025. Ansvarsfullt företagande Sagax ska ha noll incidenter av korruption. Inga korruptionsincidenter rapporterades under 2025. Sagax huvudleverantörer ska implementera och efterleva Sagax uppförandekod för leverantörer. Sagax har implementerat uppförandekoden för samtliga huvudleverantörer. HÅLLBARHETSMÅL Nedan tabell visar Sagax hållbarhetsmål och utfall för 2025. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 133 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 133 Miljömässig hållbarhet KLIMATFÖRÄNDRINGAR Sagax verksamhet har både en faktisk och potentiell påverkan på klimat och miljö. Påverkan förekommer såväl direkt i den egna verksamheten som indirekt genom värdekedjan via leverantörer och entreprenörer uppströms samt nedströms via hyresgäster i uthyrda lokaler. Växthusgasutsläpp uppkommer främst till följd av fastigheternas energianvändning men även genom bland annat inköpta varor och tjänster samt nyproduktionsprojekt och renoveringar. Det finns även en potentiell positiv påverkan genom bland annat förbättringar av energi - prestandan och investeringar i förnybar energi. Strategi Sagax arbetar kontinuerligt med att minska sin klimatpåverkan och sina utsläpp. Åtgärder som bidrar till att minska utsläppen är bland annat energieffektivisering och byte till förnybar energi. Sagax arbete med att hantera transitionsrisker, fysiska klimatrisker samt relaterade möjligheter beskrivs närmare i TCFD-rapporten på sidorna 137–138. Styrdokument och policyer som främst stödjer dessa aktiviteter utgörs bland annat av Hållbarhetspolicy, Uppförandekod för leveran - törer samt gröna hyresbilagor som Sagax tecknar med sina hyresgäster i syfte att främja samarbetet kring miljö- och hållbarhetsfrågor. Plan för minskning av växthusgasutsläpp Under 2022 uppdaterade Sagax sitt mål relaterat till koldioxidutsläpp. Målet är att minska direkta och indirekta utsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 samt att mäta och minska övriga indirekta utsläpp (Scope 3). Målet har validerats av Science Based Targets initiative (SBTi). SBTi är ett samarbete mellan FN:s Global Compact, World Resources Institute (WRI), Världsnaturfonden (WWF) och Carbon Disclosure Project som syftar till att sätta vetenskapligt baserade klimatmål som ligger i linje med kraven för att nå målsättningarna i Parisavtalet. Utsläpp i Scope 1 och 2 utgörs till största delen av utsläpp hänförlig till energianvändning på Sagax kontor samt egna fordon. Övriga indi - rekta utsläpp, som redovisas i Scope 3, innefattar utsläpp relaterat till uthyrda lokaler. Nyckelaktiviteter för att minska växthusgasutsläppen är bland annat energieffektivisering i befintligt fastighetsbestånd och investe - ringar i förnybar energi såsom solceller på fastigheternas tak. Därutöver genomför Sagax uppgraderingar och konverteringar från olja och gas som uppvärmningssätt till fjärrvärme och värmepumpar. För fjärrvärme är Sagax hänvisat till den lokala leverantören och varia - tionen i miljöprestanda är stor. För de fastigheter där Sagax förser hyres gästerna med el används endast ursprungsgaranterad förnybar eller koldioxidfri el i Sverige, Finland, Benelux samt Frankrike. Mål - sättningen är att samtliga elavtal som Sagax tecknar ska vara gröna. Under 2025 har Sagax använt återbrukat material i flera ombygg - nationer och nyproduktionsprojekt. Exempel på material som har kun - nat återanvändas är armaturer, dörrpartier, fönster och plåt samt köpt armering för återvunnet stål. Utöver att bidra till minskade växthusgas - utsläpp kan återbruk även medföra minskade materialkostnader. Under det gångna året har Sagax genomfört ett nybyggnadsprojekt i Sverige som har erhållit en klimatdeklaration. Den visade på en klimat - påverkan i byggskedet (A1-A5) om 207 kg CO 2e per kvadratmeter brutto area. Avfall vid byggnadsplatsen sorteras i fraktioner vilket möjliggör återvinning och återanvändning av icke-farligt avfall. Sagax strävar efter att 70 % av icke-farligt avfall vid nyproduktion och större ombyggnatio - ner sorteras för att möjliggöra återanvändning. För information om investeringar under året relaterat till minsk - ningar av växthusgasutsläpp hänvisas till avsnittet om energieffektivise - ring på sidan 136. Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan Sagax redovisar utsläpp av växthusgaser för Scope 1, 2 och 3 enligt GHG-protokollet. För merparten av fastigheterna ansvarar Sagax hyres - gäster för energiförsörjningen. Förvärvade och avyttrade fastig heter ingår i förhållande till ägandetid. Från 2022 redovisas utsläpp relaterat till energianvändning i uthyrda lokaler i samtliga fastigheter där det finns tillgänglig data i Scope 3 och baseras på faktisk förbrukning. I Scope 3 rapporteras även utsläpp relaterade till frakt- och godstran - sporter och returpapper på huvudkontoret samt tjänsteresor. Utsläpp som redovisas för produktion av energibärare avser uppströms utsläpp från livscykeln av bränsle och el, inklusive förluster vid överföring i elnätet. Under 2024 genomförde Sagax en uppdaterad analys avseende Scope 3 i syfte att rapporterade utsläpp ska inkludera alla signifikanta utsläpp. Analysen resulterade i att ytterligare kategorier lagts till i Scope 3 och inkluderas i rapporteringen från och med 2024. Dessa inkluderar utsläpp relaterat till köpta varor och tjänster, renoveringar samt inves - teringar. Mål växthusgasutsläpp 2025 2024 Minska direkta och indirekta växthusgasutsläpp (Scope 1 och 2) med 42 % till 2030 (basår 2022) och mäta och minska övriga indirekta växthusgas - utsläpp –56 % –52 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 134 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025134 Utsläpp av växthusgaser, ursprung Scope Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Scope 1 Köldmedia Baserat på schablon IPCC AR5 WG1 Chapter 8, DESNZ 2025 Scope 1 Mobil förbränning Internt inhämtad information Trafikverket 2024, DESNZ 2025, Green Deal NL 2025, Naturvårdsverket 2024 Scope 2 Fjärrvärme och fjärrkyla Data från leverantör samt schablon DESNZ 2025, Euroheat & Power 2024, Naturvårdsverket 2024, IPCC 2014, EA heat generation 2024, Suomen Ympäristökeskus 2024, Open CO 2 Net 2024, Energiföretagen 2024, Stockholm Exergi 2024 Scope 2 Elektricitet Data från leverantör samt schablon Green Deal NL 2025, IEA 2025, AIB 2025, Ecoinvent v3.12, EL.se 2024, Finnish Energy 2024, Tyska Umweltbundesamt 2025 Scope 3 Tjänsteresor Internt inhämtad information DESNZ 2025, Trafikverket 2025, Greenview 2025 Scope 3 Inköpta varor och tjänster Data från leverantör och schablon DESNZ 2025, CEDA 2025, ADAME Agribalyse v.3.2 Scope 3 Kapitalvaror Baserat på schablon Se källorna för inköpta varor och tjänster ovan Scope 3 Uppströms transporter och distribution Data från leverantör Okänd (direktrapporterade utsläpp från leverantör) Scope 3 Avfall Data från leverantör och schablon DESNZ 2025, World Bank What the Waste 2025 Scope 3 Uthyrda lokaler Data från leverantör och schablon Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Produktion av energibärare Data från leverantör Se källorna för köldmedia, bränsle, fjärrvärme, fjärrkyla och elektricitet ovan Scope 3 Investeringar Data från respektive bolag Okänd (direktrapporterade utsläpp från respektive bolag) Bruttoväxthusgasutsläpp inom Scope 1, 2 och 3 och totala växthusgasutsläpp Retrospektivt Milstolpar och mål Utsläpp av växthusgaser 2023 2024 2025 Förändring 2025/2024, % 2025 2030 2050 Årligt mål % /Basår Scope 1 GHG utsläpp Brutto Scope 1 utsläpp (tCO 2e) 6 5 7 32 – 6 – – Andel av Scope 1 GHG utsläpp från reglerade utsläppshandelssystem (%) – – – – – – – – Scope 2 GHG utsläpp Brutto platsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO 2e) 37 27 23 –13 – 25 – – Brutto marknadsbaserad Scope 2 utsläpp (tCO 2e) 42 31 26 –15 – 36 – – Signifikanta scope 3 GHG utsläpp Totalt brutto indirekta (Scope 3) GHG utsläpp (tCO 2e) 49 498 113 532 114 065 – – – – – 3.1 Inköpta varor och tjänster – 1 368 3 209 134 – – – – 3.2 Kapitalvaror – 11 84 4 16 134 36 – – – – 3.3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter (ej inkluderade i Scope 1 eller Scope 2) 9 8 9 8 – – – – 3.4 Uppströms transport och distribution – – – – – – – – 3.5 Avfallshantering i egen verksamhet – – 5 – – – – – 3.6 Tjänsteresor 97 125 122 –3 – – – – 3.13 Nedströms uthyrda tillgångar 49 390 97 195 91 948 –5 – – – – 3.15 Investeringar – 2 990 2 637 –12 – – – – Totalt GHG utsläpp Totalt GHG utsläpp (platsbaserad) (tCO 2e) 49 542 113 565 114 095 – – – – – Totalt GHG utsläpp (marknadsbaserad) (tCO 2e) 49 584 245 390 203 864 –17 – – – – Intensitet per omsättning, kg CO 2e/SEK1) 2025 2024 Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (platsbaserad metod) 0,02 0,02 Totala växthusgasutsläpp per nettoomsättning (marknadsbaserad metod) 0,04 0,05 1) Omsättning avser de intäkter bolaget haft under redovisningsåret och anges i svenska kronor. Intensitet per kvadratmeter, kg CO 2e/kvm1) 2025 2024 Scope 1 0,001 0,001 Scope 2 0,01 0,01 Scope 3 21 23 Totalt Scope 1, 2 och 3 21 23 1) I beräkning av koldioxidutsläpp ingår alla konsoliderade bolag i koncernen. Uthyrda tillgångar redovisas med platsbaserade utsläpp. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 135 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 135 Under 2025 har Sagax fortsatt arbetet med att samla in data från fler utsläppskällor, i synner het för övriga indirekta utsläpp (Scope 3), som ett led i att få en korrekt och heltäckande kartläggning av utsläppen från både den egna verksamheten och värdekedjan. Utsläpp från resor, avfall och transporter står för en mindre del av utsläppen i Scope 3. Utsläppen från kategorin uthyrda lokaler står för den största delen av de totala utsläppen. Rapporterade utsläpp påverkas av tillgången till data. Utsläpp som relaterar till nedströms uthyrda tillgångar har från 2024 rapporterats för hela fastighetsbeståndet. Schabloner har använts för de fastigheter där direkt data inte varit tillgänglig. Ökningen av plats - baserade utsläpp i Scope 3 är hänförlig till viss ökning av utsläpp relate - rat till köpta varor och tjänster samt kapitalvaror. Utsläpp för nedströms uthyrda tillgångar har minskat under året. Sagax tillämpar inte upptag av växthusgaser och koldioxidkrediter. Sagax tillämpar inte heller någon intern koldioxidprissättning. Miljöcertifiering av byggnader Sagax mål är att all nybyggnation ska miljöcertifieras. Sagax miljö - certifierar även utvalda befintliga fastigheter. Sagax utvärderar löpande fastig heter som är lämpliga att miljöcertifiera. Fokus är att miljö certifiera fastigheter som har ett betydande marknadsvärde eller uthyrningsbar area överstigande 5 000 kvadratmeter eller vid efter - frågan från hyresgästerna. Sagax har för närvarande 118 (93) miljöcertifieringar omfattande 23 % (20 %) av total uthyrningsbar area. 22 % av total uthyrningsbar area är miljöcertifierad enligt åtminstone nivå BREEAM Very Good eller motsvarande. 6 fastigheter är miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad Silver och 110 fastigheter enligt BREEAM In-Use. Sagax hade vid utgången av 2025 totalt 9 pågående miljöcertifieringar omfattande ytterligare 2 % av den uthyrningsbara arean. Flertalet av dessa är enligt BREEAM In-Use med målet att nå nivå Very Good. Sagax fastigheter är främst belägna i etablerade industriområden med relativt låga naturvärden och begränsad biologisk mångfald. Utöver miljöcertifieringar genomför Sagax kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till exempel asbest eller PCB genomför Sagax nödvändig sanering. I Sverige använder Sagax en digital loggbok, Byggvarubedömningen, för att genomföra en miljöbedömning av byggvaror och material i större ombyggnationer och nyproduktionsprojekt. Syftet är att främja miljö - mässigt bra material val. Mål miljöcertifiering 2025 2024 Sagax ska öka andelen miljöcertifierade fastigheter i fastighetsbeståndet till 30 % av uthyrningsbar area till 2025 23 % 20 % ENERGIANVÄNDNING Energidata Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Majoriteten av Sagax hyresgäster står själva för abonnemangen för värme- och/eller elförsörjning. Att hyresgästerna själva står för dessa kostnader innebär att de direkt påverkas av eventuella besparingar. Då användning av elektricitet och uppvärmning vanligtvis utgör en betydande andel av hyresgästernas driftskostnader för lokalen är det av intresse för hyresgästen att genomföra energibesparande åtgärder. Det är därmed viktigt för Sagax att tillsammans med hyresgästerna åstadkomma energibesparingar och att effektivisera hyresgästernas energi användning och därmed minska klimatavtrycket. Sagax tecknar så kallade gröna hyresavtal, vilket syftar till att främja samarbetet med hyresgästerna i miljö- och hållbarhetsfrågor genom att bland annat för - bättra förutsättningarna för att samla in energidata. Under 2025 teckna - des 319 gröna hyresavtal. Vid utgången av 2025 omfattades 26 % av total uthyrningsbar area av gröna hyresavtal. Sagax ambition är att samla in energidata för alla fastigheter oavsett om Sagax eller hyresgästen ansvarar för energiförsörjningen. Sagax har implementerat energiuppföljningssystem för automatiserad insamling av data i flera länder, och utreder möjligheterna i pilotprojekt för att samla in data via smarta mätare. För 2025 hade Sagax tillgänglig energidata för 52 % av den uthyrningsbara arean. Sagax arbetar även med att utveckla uppföljningen av vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet. Fjärravlästa och smarta vattenmätare har installerats i delar av fastighetsbeståndet, vilket även minskar riskerna för läckage. Uppvärmning av Sagax fastigheter Vid utgången av 2025 hade fjärrvärme som uppvärmningskälla minskat till 43 % (44 %) av bolagets uthyrningsbara area, samtidigt som elupp - värmning ökat till 31 % (30 %). Andel av uppvärmning med gas respek - tive geotermisk energi var oförändrat 21 % (21 %) respektive 2 % (2 %). Förändringarna av uppvärmningskällor är delvis hänförliga till en änd - rad sammansättning av fastighetsportföljen. Den vanligaste uppvärm - ningskällan är el i Frankrike och Spanien, fjärrvärme i Sverige, Finland och Danmark samt gas i Benelux och Tyskland. Utfasningen av oljeupp - värmning har fortsatt under 2025 genom utbyte av oljeuppvärmning till bergvärme. Andelen av den uthyrningsbara arean med oljeuppvärmning uppgick till 1 % (1 %). Uppvärmningskällor i Sagax fastighetsbestånd Fjärrvärme 43 % El 31 % Gas 21 % Geotermisk energi 2 % El, luft- eller vattenvärmepump 1 % Övrigt (inkl. spillvärme) 1 % Olja 1 % Biobränsle 1 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 136 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025136 Energianvändning och energimix Sagax rapporterar energianvändning för de fastigheter där det finns till - gängliga data. Ambitionen är att samla in data på energianvändningen för så stor del av fastighetsbeståndet som möjligt. För den största delen av beståndet ansvarar hyresgästerna för energiförsörjningen. Till viss del kan variation i utfall på energianvändningen bero på förändringar i fastighetsbeståndet samt att tillgången på data har ökat och förbättrats. Elanvändningen inkluderar till viss del verksamhetsel. För en del fastig - heter innefattar den eluppvärmning. Total energianvändning, uttryckt i MWh rapporteras för hela fastighetsbeståndet. Estimat har använts för den del av fastighetsportföljen där förbrukningsdata inte har varit till - gänglig. Andelen förnybar energi för fastighetsportföljen uppskattas till 41 % (36 %) för 2025. Energieffektivisering Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Under 2025 har Sagax investerat 70 miljoner kronor i energibesparande åtgärder, vilket även bidrar till att minska klimatavtrycket. Åtgärderna omfattar bland annat installation av solcells- och bergvärmeanlägg - ningar, uppgradering av styr system för värme och ventilation, byte till LED-belysning samt tilläggsisolering. Målet är att minska energi - användningen i fastighetsbeståndet med 2 % per år fram till 2030 i jämförbart bestånd där data är tillgänglig för de senaste två åren. Denna andel av fastighetsportföljen motsvarade 50 % av uthyrningsbar area. I jämförbart bestånd minskade energi användningen med 7 %. Variationen i utfall påverkas av hyresgästernas användning av lokalerna samt att hyres gäster tillkommit eller avflyttat. Investering i förnybar energi och laddstationer Sagax fastigheter har betydande inslag av horisontella tak med areor som lämpar sig för solcellsanläggningar. Under 2025 har 9 solcells - anläggningar installerats och förstudier har påbörjats för ytterligare solcells investeringar. Sammanlagt hade Sagax vid årets utgång 98 installerade solcellsanläggningar. Den årliga förväntade elproduktionen genererar 24 498 MWh. Detta motsvarar 5 kWh/kvm i förhållande till Sagax totala uthyrningsbara area. Sagax har under året installerat laddstationer för elfordon åt hyresgäster i Sverige, Finland och Benelux. På vissa fastigheter har även hyresgäster installerat laddstationer. Sagax arbetar även för att minimera utsläppen från bolagets egna fordon. Samtliga Sagax tjänste - fordon är el- eller hybridfordon. Sagax resepolicy anger att kortare resor företrädesvis ska ske med tåg i syfte att minimera verksamhetens miljö - påverkan. Mål energieffektivisering 2025 2024 Minska energianvändningen med 2 % per år i jämförbart bestånd de senaste två åren –7 % –1 % Energianvändning och energimix 1) Total energianvändning 2025 2024 Inköpt el, MWh 381 535 285 682 Inköpt värme, MWh 329 766 403 068 Inköpt energi totalt, MWh 711 301 688 750 1) Med inköpt el och värme avses energianvändning i Sagax fastighetsbestånd. Estimat har använts där direkt data ej varit tillgänglig. Ökningen i total energi användning är hänförlig till tillväxt i fastighetsbeståndet och mer detaljerad data. Energimix 1) (MWh) 2025 2024 Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter – – Bränsleförbrukning från råolja och petroleum - produkter 1 796 2 083 Bränsleförbrukning från naturgas 96 433 75 992 Bränsleförbrukning från andra fossila källor 1 307 – Förbrukning av inköpt eller förvärvad el, värme, ånga och kylning från fossila källor 214 547 232 037 Total användning av fossil energi (MWh) 314 083 310 111 Andel fossila källor i total energianvändning (%) 45 45 Användning från kärnenergikällor (MWh) 103 250 133 923 Andel från kärnenergikällor i total energi­ användning (%) 15 19 Total användning av förnybar energi (MWh) 287 800 244 153 Andel förnybar energi i total energi ­ användning (%) 41 36 Energianvändning utan klassificering (MWh) 6 168 563 Total energianvändning (MWh) 711 301 688 750 1) Energimix har baserats på platsbaserad data. Energianvändning utan klassificering avser spillvärme samt elproduktion från avfall. Energiintensitet 1) 2025 2024 Inköpt energi per kvadratmeter, kWh/kvm 132 142 Inköpt energi per omsättning, kWh/SEK 0,1 0,1 1) Antal kvadratmeter baseras på uthyrningsbar area. Omsättning utgörs av totala hyresintäkter. Energiproduktion från solceller 1) 2025 2024 Energiproduktion, MWh/år 24 498 13 994 1) Energiproduktion avser total installerad kapacitet (MWh). Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 137 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 137 Energiklasser i fastighetsbeståndet Fastigheternas energiklassning (EU-EPC) är ett sätt att följa upp fastig - heternas energiprestanda. Standarden och regelverken för hur EU-EPC implementeras samt är uppbyggda varierar mellan länder. Sagax arbetar med att öka andelen fastigheter i fastighetsportföljen som är energiklas - sade. Vid årets utgång hade 84 % av den uthyrningsbara arean en energi - klassning med angivet betyg. Merparten av de fastigheter som saknar energiklassning med angivet betyg har en giltig energideklaration, men utan fastställt bokstavsbetyg. Därutöver kan nyproducerade fastigheter sakna energideklaration tills nödvändig statistik har inhämtats. Vid sidan av arbetet med att öka andelen energiklassade fastigheter, arbetar Sagax kontinuerligt med att förbättra energiprestandan. Sagax har tagit fram en handlingsplan för att analysera och kartlägga energi - klasserna i fastighetsbeståndet samt att genomföra åtgärder och för - bättra fastigheternas energiklass där det anses praktiskt möjligt. Målsättningen är att till 2028 öka andelen fastigheter med energi - klass EPC A eller B till 25 % samt att minska andelen med energiklass EPC E, F och G till 10 %. Vid årets utgång uppgick andelen fastigheter med energiklass EPC A eller B till 22 %. Andelen med energiklass EPC E, F eller G uppgick till 16 %, vilket motsvarar en minskning jämfört med föregående år. Arbetet med att förbättra energi klassningarna bedrivs delvis i syfte att säkerställa efterlevnad av tillämplig lagstiftning med anledning av EU:s energieffektiviseringsdirektiv (EPBD), där krav på energiprestanda och energiklass utgör centrala delar. KLIMATRISKER (TCFD-RAPPORT) Nedan följer Sagax rapport om klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter. Rapporten utgår från ramverket Task Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Sagax ambition är att följa rekom - mendationerna. Ramverket innefattar områdena: Styrning, strategi, riskhantering samt mål och mätetal. Styrning och strategi Sagax styrelse är ansvarig för hållbarhetsfrågor och fastställer årligen hållbarhetspolicyn. Risker och riskhantering, inklusive klimatrisker, diskuteras på styrelsens möten vid behov. Hållbarhetsfrågor rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Väsentlighets analysen uppdateras årligen. Håll- barhetschefen är ansvarig för att klimat risker och möjligheter identifieras. Sagax arbetar löpande med att effektivisera energianvändningen i fastighetsbeståndet och med att minska koldioxidavtrycket. Sagax arbetar även med att investera i förnybar energi och installationer av solcellsanläggningar på fastigheterna. Sagax miljöcertifierar nyproduktion och miljöcertifierar även befintliga byggnader. Därutöver analyserar Sagax risker i fastighets - beståndet löpande. Under 2022 uppdaterade Sagax målet för minskning av koldioxid - utsläpp. Målet validerades och godkändes av Science Based Targets (SBTi) under 2023. För närmare information om styrning och strategi respektive arbete med miljö- och resurseffektivitet hänvisas till sidorna 133–137. För information om Sagax hållbarhetsmål hänvisas till sidan 132 samt sidorna 64–69 avseende bolagsstyrning. Riskhantering Sagax är exponerat för risker som kan påverka bolagets verksamhet, lönsamhet eller finansiella ställning. Riskhantering, inklusive hantering av klimatrisker, är integrerat i bolagets interna processer. Olika metoder används för att identifiera, utvärdera och, om möjligt, hantera risker. Sagax styrelse ansvarar för analys och förebyggande av risker. Led - ningen sammanställer relevant beslutsunderlag på styrelsens uppdrag. Styrelsen utvärderar bolagets risker utifrån potentiell påverkan och sanno likhet för att inträffa. De klimatrelaterade riskerna enligt TCFD kan delas in i fysiska klimat- risker och omställningsrisker. Med fysiska risker avses risk händelser såsom risk för översvämning eller extrema väderhändelser. Med omställ - ningsrisker avses risker såsom regulatorisk risk eller risk för förändrade kundbeteenden. För närmare information om Sagax arbete med riskhantering och klimatrisker se sidorna 50–53. Energiklasser i fastighetsbeståndet 1) Energiklass 2025 2024 A 13 % 10 % B 9 % 8 % C 19 % 19 % D 27 % 29 % E 9 % 11 % F 2 % 4 % G 5 % 6 % Ej tillämpligt 4 % 3 % Energideklaration med betyg saknas 12 % 10 % Totalt 100 % 100 % 1) Tabellen visar en översikt hur energiklasserna fördelades i fastighets­ beståndet vid årets utgång baserat på andel av uthyrningsbar area. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 138 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025138 Scenarioanalys Under 2022 genomförde Sagax en scenarioanalys för att identifiera klimatrelaterade risker och hur dessa kan komma att påverka bolaget. Utgångspunkten för analysen har varit en tidshorisont till 2050 och två möjliga scenarier "Representative Concentration Pathways" (RCP): RCP 2,6 och RCP 8,5 som är framtagna av FN:s klimatpanel IPCC. IPCC använder scenarierna för att ge information om möjliga klimatföränd- ringar som kan inträffa vid olika nivåer på koldioxidutsläpp i atmosfären. RCP 2,6 ”Parisavtalet” är ett scenario där omställningen sker rela - tivt snabbt, utsläppen minskas och temperaturökningen begränsas till 1,5–2 grader Celsius. RCP 8,5 ”Business as usual” är ett scenario där utsläppen fortsätter att öka i nuvarande takt och samhället inte lyckas ställa om och minska koldioxidutsläppen. Sannolikheten för omställ - ningsrisker är, allt annat lika, större i scenario RCP 2,6 och sannolik - heten för fysiska risker är större i scenario RCP 8,5. Omställningsrisker Omställningsriskerna är mer omfattande i scenariot RCP 2,6 ”Paris - avtalet” till följd av att striktare regulatoriska krav och ökade kostnader bedöms inträffa. Omställningsriskerna innefattar bland annat införandet av striktare regleringar kring byggnormer och energieffektivitet. Även ökade skatter och andra politiska beslut skulle kunna innebära ökade kostnader. Änd - rade krav och preferenser från kunder och investerare, såsom höga krav på klimatanpassning, kan också innebära ökade kostnader eller behov av investeringar. Fysiska risker Klimatförändringar orsakar över tid förändrade väderförhållanden, stigande havsnivåer och annan påverkan på den fysiska miljön. Detta ökar risken för skador på egendom. För fastighetsägare kan dessa risker ha en väsentligt negativ inverkan på verksamheten. Klimatförändringar kan även medföra högre driftskostnader. Investeringar riskerar därmed att bli olönsamma om klimatrisker inte beaktas på ett lämpligt sätt. Fysiska klimatrelaterade risker är större i scenario RCP 8,5 ”Busi - ness as usual” än i RCP 2,6 ”Parisavtalet”. I RCP 8,5 föreligger generellt något högre risk för extrema väderhändelser, havsnivåhöjningar, över - svämningsrisker och värmeböljor än i scenario RCP 2,6. Länder expone - ras olika för fysiska klimatrisker. I centrala och södra Europa föreligger högre risker för bland annat värmeböljor, skogsbränder och torka. I cen - trala och norra Europa föreligger högre risk för översvämningar. Sagax gör löpande utvärderingar av fastigheternas skick och even - tuellt behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Bedömning av eventu - ell klimatanpassning är del av projektplanen för kommande nyproduk - tionsprojekt och större ombyggnationer. Under 2022 genomförde Sagax en analys av fastighetsbeståndet för att identifiera fysiska klimatrelaterade risker. Analysen har upp - daterats årligen därefter. En utgångspunkt för analysen var en klassi - ficering av de klimatrelaterade riskerna enligt fyra kategorier. Dessa utgjordes av klimatrelaterade risker kopplade till förändringar i tempe - ratur, vind, vatten eller fast massa. Undersökningen genomfördes per land och på fastighetsnivå. Under 2025 har åtgärder implementerats på vissa fastigheter i fastighetsbeståndet för att kontrollera eller minska riskerna. Inga eller låg fysisk klimatrisk identifierades för 88% av fastighetsbeståndet. Vissa fysiska klimatrisker identifierades för 12 % av fastighetsbeståndet om inga åtgärder vidtas (10 % till risknivå medel och 2 % risknivå medel till hög). Av de 10 fastigheter med högst mark - nadsvärde bedömdes risknivån vara ingen eller låg för 9 fastigheter och medel för 1 fastighet. De identifierade riskerna i fastighetsbeståndet var främst relaterade till förändrad temperatur, höjd vattennivå och land erosion. Analysen kommer att följas upp och anpassningsåtgärder kommer att genomföras för att kontrollera eller minska riskerna om det anses möjligt och genomförbart. Exempel på dylika åtgärder som vidtagits eller planeras är att säkerställa tillräcklig dagvattenavrinning, skydd mot solinstrålning samt övervakning av marknivån. Inga fastigheter bedömdes riskera att bli obsoleta på grund av permanent översvämningsrisk. Utifrån analysen och de identifierade riskerna är bedömningen att de klimatrisker som föreligger för Sagax inte kommer att få någon väsentlig påverkan på Sagax finansiella ställning på kort sikt. Eftersom klimatförändringarna är pågående och det råder en osäkerhet kring hur dessa kommer att utvecklas, kan dessa risker öka på längre sikt. Detta kan innebära ett större behov av investeringar i fastigheter i klimatutsatta områden. Sagax avser att vidareutveckla och förbättra klimatriskanalysen för fastighetsbeståndet. Möjligheter Sagax har analyserat vilka möjligheter som energieffektivisering, miljöcertifiering och användning av energikällor med låga eller inga koldioxid utsläpp kan medföra. Genom energieffektivisering bedömer Sagax att fastighets - beståndets driftnetto kan förbättras, vilket förväntas kunna leda till ökat marknadsvärde för fastigheterna. Produktion av förnybar energi via exempelvis solceller kan även leda till ökade intäkter. Sagax bedömning är vidare att miljöcertifieringar kan leda till ökad efterfrågan på Sagax lokaler. Därutöver kan gröna eller miljö - certifierade fastigheter bli mer attraktiva på såväl investerings- som kapital marknaden, vilket således kan leda till ökade fastighetsvärden respektive förmånligare finansieringsvillkor. Mål och mätetal För närmare information om Sagax mål och mätetal avseende minsk - ning av koldioxidutsläpp hänvisas till sidan 132 (Hållbarhetsmål) samt sidorna 133–134 och 144–145 (Växthusgasutsläpp och klimatpåverkan respektive GRI-rapportering). Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 139 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 139 EU-TAXONOMIN Analys och rapportering enligt EU-taxonomin Sagax analyserar löpande utvecklingen av EU-taxonomin och dess impli - kationer för bolaget. Enligt regelverket omfattas Sagax för närvarande inte av krav på att rapportera i enlighet med EU-taxonomin till följd av färre antal anställda än tröskelvärdet för krav på rapportering. Sagax uppfattning är emellertid att det finns ett värde i att redogöra för i vilken omfattning bolagets verksamhet omfattas av samt är förenlig med EU-taxonomin. I tabellerna nedan redogörs för i vilken omfattning bolagets verk - samheter 2025 omfattas av EU-taxonomin (eng. ”Eligibility” ) för delat på omsättning, kapitalutgifter samt driftsutgifter för verksamhetsåret och i vilken omfattning dessa har bedömts vara förenliga med EU-taxonomin. Joint venture eller intresseföretag omfattas ej. Förenlighet utvärderas och rapporteras enbart för mål avseende: "Begränsningar av klimatför - ändringar" respektive "Anpassning till klimatförändringar". Sedan 2024 omfattas även "Cirkulär ekonomi" avseende kapitalutgifter. Sagax verk - samheter omfattar för närvarande ej övriga mål. ”Omsättning ” utgörs av Sagax hyresintäkter. ” Kapitalutgifter ” består av Sagax bruttoinvesteringar, se not 13 i Årsredovisningen 2025. ”Drifts utgifter” utgörs av Sagax kostnader för underhåll av fastig - heterna, se not 4 i Årsredovisningen 2025. Sagax har analyserat i vilken omfattning bolagets så kallade verksamheter förhåller sig till EU-taxonomin (eng. ”Alignment" ). De verksamheter som omfattades av analysen var: Förvärv och ägande av byggnader, nyproduktion och renoveringar av byggnader samt projekt och åtgärder beskrivna i EU-taxonomins delegerade akter avseende bygg- och fastighetsverksamhet. Fastigheternas energiklass påverkar förenligheten med EU- taxonomin. Förenlighet uppnås för fastigheter med energiklass ”A” enligt EU:s Energy Performance Certificate (EPC) eller fastigheter som tillhör de 15 % mest energieffektiva fastigheterna i regionen eller landet. Av kri - teriet ”att inte orsaka skada ” följer att fastighetsbeståndets förenlighet med EU-taxonomin även påverkas av om en klimatrisk- och sårbarhets - analys genomförts. Vissa verksamheter som omfattas av EU-taxonomin saknar ännu tydliga definitioner. Därutöver saknas tydliga gränsvärden för energiprestanda för flera länder där Sagax är verksamt. Således kan Sagax inte bedöma vissa fastig heters förenlighet med EU-taxonomin enligt detta kriterium. Sagax har i sådana fall klassificerat fastigheterna som icke-förenliga med EU-taxonomin i avvaktan på tydligare vägledning. Detta förhål - lande var aktuellt för Spanien, Frankrike och Tyskland, vilket för 2025 motsvarade cirka 33 % av hyresintäkterna. För verksamheter avseende installation av energieffektiv utrustning samt renoveringar är bedömningen att kriteriet ” att inte orsaka skada ” avseende för oreningar inte har kunnat utvärderas. Sagax har således klassificerat dem som icke-förenliga med EU-taxonomin. Förenlighet med EU-taxonomin har, för de verksamheter som berörs, bidragit till mål 1 i EU-taxonomin: Begränsningar av klimatför - ändringar (eng. ”Mitigation”). Andelen av omsättning, kapitalutgifter samt driftutgifter som bedömts vara förenligt var 16 % (15%), 31% (6%) samt 16% (14%). Förändringarna är delvis hänförliga till vilken andel fastigheter som har kunnat utvärderas. Nyckeltal per verksamhet och verksamheternas förenlighet med EU-taxonomin redovisas på sidorna 139–140. Sagax har säkerställt att ingen verksamhet har bedömts mer än en gång. De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfat - tar mänskliga rättigheter, anti-korruption, konkurrens och skatt. Sagax styrande dokument och processer för upprätthållande av mänskliga rättig heter, skatt samt konkurrens uppfyller kriterierna för minimi - skyddsåtgärder enligt EU-taxonomins definition. Inga rättsprocesser eller anmälningar mot Sagax relaterat till dessa områden har förekom - mit under 2025 eller dessförinnan. Information om bolagets policyer och processer återfinns på sidan 126. 2025 Centrala resultatindikatorer Totalt Andel av verksamheter som omfattas av taxonomin Verksamheter som är förenliga med taxonomi- kraven Andel av verksamheten som är förenlig med taxonomikraven Uppdelning efter miljömål för verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Andel av möjliggörande verksamhet Andel av omställningsverksamhet Icke-bedömda verksam- heter som anses vara icke väsentliga Verksamheter som är förenliga med taxonomi- kraven föregående räkenskapsår Andel av verksamheter som är förenliga med taxonomikraven föregå- ende räkenskapsår Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald Mkr % Mkr % % % % % % % % % % Mkr % Omsättning 5 378 100 % 851 16 % 16 % − − − − − − − − 732 15 % Kapitalutgifter 5 711 100 % 1 767 31 % 31 % − − − − − − − − 430 6 % Driftsutgifter 141 100 % 23 16 % 16 % − − − − − − − − 17 14 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 140 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025140 Omsättning 2025 Ekonomiska verksamheter Kod Omsättning som omfattas av taxonomikraven (andel (ar) av omsättning som omfattas av taxonomin) Omsättning som är förenliga med taxonomikraven (monetärt värde av omsättning) Omsättning som är förenliga med taxonomikraven (andel (ar) av taxonomiförenlig (a) omsättning) Miljömål för verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Möjliggörande verksamheter Omställningsverksamhet Andel som är förenlig med taxonomikraven av den andel som omfattas av taxonomikraven Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald % Mkr % % % % % % % – – % Förvärv och ägande av byggnader C C M 7. 7 100 % 851 16 % 16 % − − − − − − − 15 % Summan av förenligheten per mål 16 % − − − − − Centrala resultatindikatorer totalt omsättning 100 % 851 16 % 16 % − − − − − − − 15 % Driftsutgifter 2025 Ekonomiska verksamheter Kod Driftsutgifter som omfattas av taxonomikraven (andel (ar) av driftsutgifter omfat- tas av taxonomin) Driftsutgifter som är förenliga med taxonomi- kraven (monetärt värde av driftsutgifter) Driftsutgifter som är förenliga med taxonomikraven (andel (ar) av taxonomiförenlig (a) driftsutgifter) Miljömål för verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Möjliggörande verksamheter Omställningsverksamhet Andel som är förenlig med taxonomikraven av den andel som omfattas av taxonomikraven Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald % Mkr % % % % % % % – – % Förvärv och ägande av byggnader C C M 7. 7 100% 23 16 % 16 % − − − − − − − 14 % Summa av förenlighet per mål 16 % − − − − − Centrala resultatindikatorer totalt driftsutgifter 100% 23 16 % 16 % − − − − − − − 14 % Kapitalutgifter 2025 Ekonomiska verksamheter Kod Kapitalutgifter som omfattas av taxonomikraven (andel (ar) av kapitalutgifter omfattas av taxonomin) Kapitalutgifter som är förenliga med taxonomi- kraven (monetärt värde av kapitalutgifter) Kapitalutgifter som är förenliga med taxonomikraven (andel (ar) av taxonomiförenlig (a) kapitalutgifter) Miljömål för verksamheter som är förenliga med taxonomikraven Möjliggörande verksamheter Omställningsverksamhet Andel som är förenlig med taxonomikraven av den andel som omfattas av taxonomikraven Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald % Mkr % % % % % % % – – % Renovering av befintliga byggnader CCM/CCA 7 .2/CE 3.2 9 % 0 0 % − − − − − − − − 0 % Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning CCM/CCA 7 .3 0 % 0 0 % − − − − − − − − 0 % Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i byggnader (och parkeringsplatser i anslutning till byggnader) C C M 7. 4 0 % 5 0 % 0 % − − − − − − − 0 % Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda C C M 7. 5 0 % 0 0 % 0 % − − − − − − − 0 % Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi C C M 7. 6 0 % 28 0 % 0 % − − − − − − − 0 % Förvärv och ägande av byggnader C C M 7. 7 91 % 1 734 30 % 30 % − − − − − − − 6 % Summa av förenlighet per mål 31 % − − − − − Centrala resultatindikatorer totalt kapitalutgifter 100 % 1 767 31 % 31 % − − − − − − − 6 % Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 141 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 141 Social hållbarhet Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen visade att Sagax väsent - liga frågor inom social hållbarhet föreligger för likabehandling och lika möjligheter för alla samt arbetsvillkor avseende egna medarbetare res - pektive arbetskraft i värdekedjan. EGNA MEDARBETARE Sagax verksamhet är beroende av att kunna rekrytera och behålla kom - petent personal. Risker relaterade till egna medarbetare avseende lika - behandling och lika möjligheter eller arbetsvillkor inkluderar risk för potentiell negativ påverkan på den anställdes hälsa och säkerhet samt risk för lagöverträdelser. Förmåga till framtida rekrytering, bolagets anseende samt företagskulturen kan även potentiellt påverkas negativt. Sagax kan omvänt ha en positiv påverkan genom att bland annat erbjuda attraktiva arbetsvillkor, en sund företagskultur, god arbetsmiljö, kompetensutveckling och lika möjligheter för egna medarbetare och vid nyrekryteringar. Sagax styrande dokument och policyer som relaterar till egna med - arbetare inkluderar bland annat hållbarhetspolicy, arbetsmiljöpolicy, anti-diskrimineringspolicy och anti-korruptionspolicy. För samman - ställning över Sagax policyer se sidan 126. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är där - för viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som kan rekrytera och har förmågan att behålla kompetent personal. I utbyte förväntas Sagax medarbetare ta ansvar för sina arbetsuppgifter och även vara goda representanter för företagets värderingar och kultur. En attraktiv arbetsgivare Sagax sätter värde på att erbjuda goda anställningsvillkor för sina med - arbetare. Utöver att erbjuda konkurrenskraftiga anställningsvillkor har bolaget sedan 2011 erbjudit samtliga medarbetare att delta i incita - mentsprogram, se sidan 59 i årsredovisningen för 2025. Syftet är att öka medarbetarnas delaktighet i bolagets utveckling. Det är positivt att med - arbetarna äger aktier i bolaget och i Sagax mångfalds policy för styrelsen understryks vikten av att även styrelsemedlemmar har ett betydande aktieinnehav i bolaget. Under 2025 anställdes 15 (10) medarbetare och 8 (8) medarbetare lämnade sin anställning. Vid årets slut hade koncernen 105 (98) medar - betare. Flexibel och kreativ arbetsmiljö Sagax erbjuder en flexibel och kreativ miljö som kännetecknas av korta beslutsvägar och stort eget ansvar för att planera och utföra sina arbetsuppgifter samt i den mån det är möjligt också sin arbetstid. Sagax strävar efter att erbjuda Sagax medarbetare en god arbetsmiljö och att - raktiva arbetsvillkor. Inga medarbetare omfattas av kollektivavtal. Kompetensutveckling och kompetensförsörjning En viktig aspekt för verksamheten är att tillse att medarbetarna har rätt kompetens och möjlighet att utvecklas. Organisationens kompetens är avgörande för bolagets utveckling och kompetensutveckling är en aspekt som kan vara avgörande för om högpresterande medarbetare stannar kvar i verksamheten. Att nyckelpersoner slutar är en naturlig verksam - hetsrisk för ett företag av Sagax karaktär. Bolaget försöker minimera den risken med marknadsmässiga ersättningar och en löpande dialog med bolagets medarbetare. Medarbetarsamtal och företagskultur Under 2025 har medarbetarsamtal genomförts med samtliga anställda. Under samtalen diskuteras bland annat medarbetarens utveckling under året och behov av fortsatt kompetensutveckling. Medarbetare som uttrycker önskan att genomföra kurser, eller på annat sätt utveckla sin kompetens, uppmuntras av bolaget. Sagax genomför årligen en konferens för samtliga medarbetare där bolagets utveckling, utmaningar och möjligheter diskuteras under två dagar. Konferensens syfte är att skapa en gemensam värde- och kunskapsgrund för hela organisationen samt att informera om Sagax policyer. Årets konferens genomfördes i september. Därutöver har Sagax kvartalsvisa presentationer av delårsrapporter för medarbetarna. Medarbetarundersökning Årligen genomförs en medarbetarundersökning i syfte att undersöka om det förekommit diskriminering eller repressalier, eller risk härför, samt för att genomföra uppföljning och utvärdering av arbetsmiljön. Under - sökningen och uppföljningen genomfördes med Sagax arbetsmiljöpolicy, anti-diskrimineringspolicy och anti-korruptionspolicy som grund. Medarbetarna svarade på ett antal frågor rörande trivsel, samarbete, stress, arbetsbelastning, jämställdhet, mångfald och likabehandling där de fick gradera sina svar från 1 till 5 där 1 motsvarar mycket bra och 5 motsvarar mycket dåligt. Undersökningen för 2025 resulterade i ett genomsnittligt betyg om 1,5 (1,5). Ingen av de tillfrågade har utsatts för diskriminering. 99 % (94 %) av alla tillfrågade vet hur de ska gå tillväga om de själva eller någon kollega blir diskriminerad. Undersökningen innehöll även ett mått för Employee Net Promoter Score (eNPS). Utfallet var +68 (+65). Skalan är från –100 till +100. Anti-diskriminering Förmågan att attrahera och behålla kompetenta och kunniga medarbe - tare är betydelsefull för Sagax utveckling. Utöver de principiella skälen mot diskriminering är det följaktligen viktigt att ingen diskriminering förekommer även av det skälet att det annars kan uppstå en risk att kompetenta medarbetare lämnar Sagax. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid kompetens och relevant erfarenhet samt personliga egenskaper och kvaliteter. Rekrytering sker alltid i konkurrens. Som ett led i Sagax Medarbetarsamtal 2025 2024 2023 Andel av personalen som genomfört medarbetarsamtal 100 % 100 % 100 % Mål anti-diskriminering 2025 2024 Antal incidenter av diskriminering – – Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 142 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025142 rekryteringsprocess träffar slutkandidater alltid medarbetare från olika delar av bolaget och nyckelpersoner utvärderas även av VD och minst en styrelseledamot. Sagax har en tydlig anti-diskrimineringspolicy enligt vilken Sagax fortlöpande ska vidta åtgärder för att motverka diskrimi - nering och särbehandling och verka för lika rättigheter och möjlig heter oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörig - het, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Det gäller exempelvis vid rekrytering, lönesättning, möjlighet till befordran och kompetensutveckling. Under 2025 inkom inga anmälningar om diskriminering baserat på någon av diskrimineringsgrunderna. ARBETSKRAFT I VÄRDEKEDJAN Sagax verksamhet är beroende av arbetskraft i värdekedjan såsom exem - pelvis leverantörer för fastighetsskötsel och drift till Sagax fastigheter. Potentiell negativ påverkan i värdekedjan föreligger för arbetsvillkor och lika möjligheter. Det innefattar bland annat potentiella brister avseende arbetsmiljö, diskriminering och hälsa och säkerhet. Uppförandekod och uppföljning av krav på leverantörer Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer för att säker - ställa att arbetsförhållandena hos de företag som levererar varor och tjänster till bolaget uppfyller Sagax krav avseende arbetsmiljö och etisk standard samt att uppdragen bedrivs på ett miljömedvetet sätt. När ramavtal ingås undertecknas uppförandekoden och bifogas som en bilaga till ramavtalet. Uppförandekoden är baserad på FN:s Global Compact tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Hälsa och säkerhet Mått för arbetsmiljö 2025 2024 Andel av egna medarbetare som täcks av hälsa och säkerhets- managementsystem baserat på legala krav och (eller) etablerade standarder eller riktlinjer 100 % 100 % Antal dödsfall som ett resultat av arbetsrelaterad ohälsa avseende egna medarbetare – – Antal dödsfall som ett resultat av arbetsrelaterade ska - dor avseende egna medarbetare samt övriga arbetare som arbetar på företagets platser (i.e. fastigheter) – – Antal registrerade arbetsrelaterade olyckor – – Andel registrerade arbetsrelaterade olyckor – – Antal fall av registreringsbar arbetsrelaterad ohälsa – – Antal förlorade dagar på grund av arbetsrelaterade skador arbetsrelaterade olyckor och arbetsrelaterad ohälsa – – Uppförandekoden är sedan 2023 implementerad för huvudleveran - törerna i samtliga verksamhetsländer. Under 2025 har Sagax imple - menterat uppförandekoden för fler leverantörer. Huvudleverantörerna har identifierats genom en riskbedömning baserad på inköpsvolym och leverantörens verksamhet. Sagax genomför regelbundet uppföljning av huvudleverantörernas efterlevnad av uppförandekoden. Under de senaste fem åren har Sagax granskat huvudleverantörernas efterlevnad i samtliga länder. Uppföljningen omfattar alla områden i uppförandekoden såsom affärsetik, anti-korruption, anti-diskriminering, olycksfall och säkerhet, arbetsmiljö, miljö, lojalitet och service. Det har hittills visat att samtliga granskade leverantörer har rutiner och arbetssätt på plats för att säker - ställa efterlevnaden av upp förandekoden. Sociala minimiskyddsåtgärder De sociala minimiskyddsåtgärderna enligt EU-taxonomin omfattar bland annat mänskliga rättigheter och anti-korruption. Sagax har sty - rande dokument och rutiner för att uppfylla dessa kriterier. För närmare information hänvisas till avsnittet om EU-taxonomin på sidan 139. Visselblåsning i värdekedjan Sagax har en visselblåsarfunktion som nås via koncernens hemsida. Den finns tillgänglig för både Sagax medarbetare och externa parter inklusive arbetskraft i värdekedjan såsom leverantörer. Det möjliggör för dessa att rapportera om eventuella misstankar om avvikelser och missförhållanden anonymt. För närmare information om visselblåsning hänvisas till avsnittet om Ansvarsfullt företagande på sidan 143. Anställda per kontraktstyp och kön 2025 2024 Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Antal anställda 60 45 105 56 42 98 Antal tillsvidare - anställda 60 45 105 56 42 98 Antal tillfälligt anställda/ behovsanställda – – – – – – Antal heltidsanställda 59 43 102 54 40 94 Antal deltidsanställda 1 2 3 2 2 4 Personalomsättning 2025 2024 Personalomsättning, % 8 8 Incidenter, anmälningar och allvarliga konsekvenser relaterade till mänskliga rättigheter 2025 2024 Totalt antal incidenter av diskriminering – – Antal klagomål registrerade via kanalen för klagomålsprocess för egna medarbetare – – Totalt belopp böter och kompensation som resultat av incidenter och klagomål enligt ovan – – Antal allvarliga incidenter relaterade till mänskliga rättigheter avseende bolagets medarbetare – – Totalt belopp böter och kompensation som resultat av incidenter relaterade till mänskliga rättigheter enligt ovan – – Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 143 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 143 Ansvarsfullt företagande AFFÄRSETIK OCH FÖRETAGSKULTUR En sund affärskultur främjar ett ansvarsfullt beteende och affärsetiskt agerande. Omvänt finns risken att brister avseende företagskultur och affärsetik medför en negativ påverkan. Exempel på sådana potentiella brister är diskriminering, oegentligheter, missförhållanden och mutor. Dessa kan innebära en finansiell påverkan i form av böter, negativt påverkat anseende och förmåga till att genomföra affärer. Strategi Sagax strävar efter att ha en sund företagskultur som tar sin utgångs - punkt i transparens, ansvarstagande och en hög affärsetik i bolaget och bland samtliga medarbetare. För att bemöta risker och möjligheter relaterade till affärsetik och företagskultur arbetar Sagax kontinuerligt med utbildning i gällande policyer och att i verksamheten, i det dagliga arbetet, verka för att främja en sund företagskultur och hög affärsetik samt att införa rutiner och processer som stödjer arbetet med att förebygga, identifiera och hantera eventuella incidenter. Sagax styrdokument och policyer som relaterar till styrning och ansvarsfullt företagande inkluderar bland annat Anti-korruptionspolicy, Insiderpolicy, Riktlinjer för visselblåsartjänst och Uppförandekod för leverantörer. För närmare information om Sagax policyer hänvisas till sidan 126. Anti-korruption Sagax följer lagstiftning och regler på bolagets olika marknader. Bolagets ambition är att vara transparent och trovärdigt. God affärsmoral är en grundförutsättning för Sagax långsiktiga värde maximering. Bolaget bedriver ingen verksamhet i länder med omfattande korruptionsproblem. Sagax arbetar aktivt med att motverka risker för mutor, korruption, diskriminering och brott mot mänskliga rättigheter. Sagax anti-korruptionspolicy är fastställd av Sagax styrelse och omfattar alla medarbetare. Bolaget ska aldrig medverka till eller til l- låta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare tar emot gåvor som kan liknas vid mutor. Beloppsgränser för mottagna och lämnade gåvor följer fastställda riktlinjer för gåvor i bolagets anti-korruptions - policy. Anti-korruptionspolicyn kommuniceras till organisationen vid en årlig personalkonferens och hålls kontinuerligt tillgänglig för perso - nalen. Korruption har historiskt inte varit ett problem i verksamheten och under 2025 kom inga korruptionsincidenter till bolagets kännedom. Därav följer att det inte förekommit några bekräftade fall av fällande domar samt inga bekräftade bötesbelopp för brott mot lagar avseende korruption och mutor. Visselblåsarfunktion Sagax har en anonym visselblåsarfunktion som nås via koncernens hemsida och som är administrerad av en extern part. Visselblåsarfunk - tionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att kunna påtala eventuella missförhållanden. Alla visselblåsarärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Sagax ledning gör i samråd med en representant från den externa visselblåsarfunktionen en bedömning av inkomna ärenden. Ett ärende utreds inte av någon som är berörd av den rapporterade misstanken. Via visselblåsarfunktionen kan personer som utreder ärendet kommunicera med anmälaren. Bolagets ambition är att den som anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling. Alla ärenden hanteras konfidentiellt. Några visselblåsarärenden har inte förekommit under 2025 eller dessförinnan. Visselblåsarfunktionen är tillgänglig för både Sagax medarbetare och externa parter. Uppförandekod och krav på leverantörer Sagax har tagit fram en uppförandekod för leverantörer som stipule - rar krav på Sagax leverantörer avseende bland annat arbetsmiljö och affärsetik. För närmare information om hur Sagax implementerat upp - förandekoden och följer upp dess efterlevnad hänvisas till avsnittet om Arbetskraft i värdekedjan på sidan 142. Antal rapporterade fall av diskriminering och vidtagna åtgärder 2025 2024 2023 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 2025 2024 2023 Antal anmälningar till visselblåsartjänsten – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Antal anmälningar som anmälts på annat sätt, direkt till chef eller styrelse – – – Antal vidtagna åtgärder – – – Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 144 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025144 Global Reporting Initiative I denna del redogörs för de metoder, antaganden och omvandlings - faktorer som använts för att ta fram Sagax GRI-upplysningar. Utöver GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg Tillämpad GRI 1: Foundation 2021 Generella upplysningar GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-1 Organisationsdetaljer Sidorna 58–59 och 84 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhets redovisningen Sidan 58 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson Sidan 84 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Sidan 125 2-5 Externt bestyrkande Sidan 146 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer Sidorna 3–35, 59 och 145 Inga väsentliga förändringar har skett i sek - torerna där Sagax är aktiv, värdekedjan eller andra relevanta affärsrelationer. 2-7 Medarbetare Sidorna 58–59, 70–72, 90–91 och 141 2-8 Medarbetare som inte är anställda Sidorna 58–59 och 90–91 2-9 Sammansättning och struktur för styrning Sidorna 64–69 2-10 Nominering och val av styrelse Sidorna 64–65 2-11 Styrelsens ordförande Sidorna 65 och 70 2-12 Styrelsens roll gällande översyn av hantering av påverkan Sidorna 8–10 2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan Sidorna 8–10 2-14 Styrelsens roll gällande hållbarhets rapportering Sidan 126 2-15 Intressekonflikter Sidan 67 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar Sidan 68 2-17 Samlad kunskap hos styrelsen Sidorna 70–71 2-18 Utvärdering av styrelsens arbete Sidorna 4–7 2-19 Ersättningspolicy Sidorna 67 och 90–91 2-20 Process för att fastställa ersättningar Sidorna 59, 66–67 och 90–91 2-21 Total ersättningsgrad Sidorna 64 och 90–91 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling Sidorna 4–7 2-23 Policyåtaganden Sidorna 69 och 126 Försiktighetsprincipen är grundläggande i Sagax hållbarhetsarbete och finns inskriven i Sagax hållbarhetspolicy samt uppförandekod för leverantörer. För policyåtaganden se även Sagax uppförandekod för leverantörer och hållbarhetspolicy. 2-24 Uppföljning och efterlevnad av policy Sidorna 66–68 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan Sidan 145 2-26 Mekanismer för att söka råd och rapportera farhågor Sidorna 68 och 126 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar Sidorna 52–53 och 126–127 2-28 Medlemskap i organisationer Sidan 144 Sagax är medlem i SNS. 2-29 Metod för intressentdialog Sidan 128 2-30 Kollektivavtal Sidan 141 Inga anställda omfattas av kollektivavtal. GRI KORSREFERENSLISTA ovanstående redovisas kompletterande tabeller och information till års - redovisningen samt beskrivning av utelämnad information. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 145 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 145 GRI Standardnummer Läshänvisning Kommentar/Avsteg Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor Sidorna 128–129 3-2 Väsentliga frågor Sidorna 129–130 Ekonomiskt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 126–127 GRI 205: Anti- korruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder Sidan 143 Miljö GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 129–138 GRI 302: Energi 2016 302-3 Energiintensitet Sidorna 135–136 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) Sidorna 133–134 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) Sidorna 133–134 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) Sidorna 133–134 Socialt GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentlig fråga Sidorna 126–132, 141–142 GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsättning Sidorna 141–142 GRI 406: Icke- diskriminering 2016 406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder Sidorna 141–142 Produktansvar CRE8 CRE8 Hållbarhetscertifieringar för ny- om- och tillbygg - nation Sidan 135 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 146 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025146 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten TILL BOLAGSSTÄMMAN I AB SAGAX (PUBL), ORG.NR 556520-0028 UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 124–145 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lag - stadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt - ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. UTTALANDE En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 16 april 2026 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt HÅLLBARHETSRAPPORT ===== SIDA 147 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 147 Övrigt Övrigt Fastighetsförteckning 148 Alternativa nyckeltal 174 Definitioner 176 Kalendarium 178 Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ===== SIDA 148 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025148 FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under 2025 förvärvat 68 (85) fastigheter för t otalt 4 733 (5 698) miljoner kronor, se tabellen nedan. I Finland, Frankrike, Benelux, Spanien och Tyskland förvärvades fastigheter för totalt 4 192 miljoner kronor, motsvarande 89 % av koncernens fast ighetsförvärv under året. Resterande 11 % av koncernens fastighetsförvärv under året avser Danmark, där fastigheter förvärvades för 541 miljoner kronor. Inga fastighetsförvärv genomfördes i Sverige under perioden. FASTIGHETS FÖRSÄLJNINGAR Under 2025 avyttrades 15 (5) fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt 25 800 (17 900) kvadrat meter. Det sammanlagda redovisade vär - det uppgick till 439 (144) miljoner kr onor. Fastighetsförteckning Under 2025 har 5 711 miljoner kronor investerats i fastigheter, varav 4 733 miljoner kronor avsåg förvärv och 978 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Fastigheter till ett redovisat värde om 439 miljoner kronor har avyttrats under samma period. Nettoinvesteringarna uppgick till 5 272 miljoner kronor. Fastighetsförvärv januari-december 2025 Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm 33 Boulevard de Beaubourg Émerainville Frankrike Paris 4 800  586 impasse du Grand Planot La Verpillière Frankrike Lyon 4 661  14-16 Rue Maurice Paillard Villetaneuse Frankrike Paris 3 104  Johan van Hasseltweg 2-32* Amsterdam Benelux Amsterdam 6 088  Calle Femades 37 Hospìtalet Spanien Barcelona 8 956  Calle Pintor Goya 1 Polinya Spanien Barcelona 17 102  Calle Pintor Goya 2 Polinya Spanien Barcelona 9 556  Calle Pintor Goya 10 Polinya Spanien Barcelona 2 307  Im Wendelrot 11 Bruchsal Tyskland Karlsruhe 6 276  Totalt kvartal 1 62 850  Europalaan 202-220* Hengelo Benelux Hengelo 75 459  Calle Aiguaders 5 Palau Solità Spanien Barcelona 14 454  Calle Aiguaders 26 Palau Solità Spanien Barcelona 15 962  Calle Retamar 1-2 San Agustín Spanien Madrid 7 630  Totalt kvartal 2 113 505  Sähkötie 10 (92-50-1-15) Vanda Finland Helsingfors –  85 Voie Latérale Sud RN 10 Coignières Frankrike Paris 7 514  Rue de Paris Gournay Frankrike Paris 9 248  5 Boulevard du Havre Herblay Frankrike Paris 10 044  30 Rue de Bapaume Lys-Lez-Lannois Frankrike Lille 8 640  2 Rue Thales Mérignac Frankrike Bordeaux 8 624  7 Rue d'Anjou Saint-Quentin-Fallavier Frankrike Lyon 3 000  9 Rue Charles Darwin Saint-Martin-d’Hères Frankrike Grenoble 5 781  330 Route Nationale 7 Villeneuve-Loubet Frankrike Nice 5 816  9 Rue des Lainiers Wattrelos Frankrike Lille 5 203  Innovatiestraat 11 - Zonnecelstraat 9 Hattem Benelux Zwolle 6 078  Marinus Dammeweg 42, 55, 56 Venlo Benelux Venlo 28 126  13 Avenue du Cap Horn Les Ulis Frankrike Paris 5 629  Calle Asia 1 Sant Antoni Vilamajor Spanien Barcelona 14 785  Polígono Industrial Malpica, Calle D, Parcela 99-100 Zaragoza Spanien Zaragoza 63 377  An der Irler Hoehe 40-42 Regensburg Tyskland Regensburg 9 405  Rathenaustr. 3 Regensburg Tyskland Regensburg 10 250  Wilhelm-Maisel-Strasse 11 Wendelstein Tyskland Nürnberg 6 635  Totalt kvartal 3 208 155  *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 149 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 149 Fastighetsförvärv januari-december 2025 Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm Gneissitie 5 (564-64-22-9)* Uleåborg Finland Uleåborg 2 520  Graniittitie 2 (564-64-22-8)* Uleåborg Finland Uleåborg 1 346  182 Rue André Malraux Ales Frankrike Ales 1 131  365 Rue Rudolph Serkin Avignon Frankrike Avignon 1 110  75-81 Boulevard Felix Faure Aubervilliers Frankrike Paris 10 349  9 Rue Jacques Robert Le Thillay Frankrike Paris 12 382  21 Rue des Ecoles Le Thillay Frankrike Paris 2 068  22 Rue des Ecoles Le Thillay Frankrike Paris 9 599  Route Nationale 6, Espace Commercial du Champs de Foire Melun Frankrike Paris 8 648  240 Rue Jules Ferry Montmagny Frankrike Paris 1 960  2 Rue des Bottières Oullins-Pierre-Bénite Frankrike Lyon 1 506  Route Nationale 6 Les Tuileries Limonest Frankrike Lyon 7 255  8 Rue de l’Appel du 18 Juin 1940 Villeneuve-Saint-Georges Frankrike Paris 7 684  Rue François Dumouriez du Périer Vitrolles Frankrike Marseille 6 827  Electronweg 1-1A Roosendaal Benelux Roosendaal 1 172  Electronweg 5 Roosendaal Benelux Roosendaal 2 648  Rucphensebaan 29/Protonweg 30 Roosendaal Benelux Roosendaal 22 243  Rucphensebaan 54-54A Roosendaal Benelux Roosendaal 1 631  Verlengde Morsestraat 25 Winterswijk Benelux Winterswijk 5 089  Krombraak 14-16 Oosterhout Benelux Oosterhout 8 508  Kraichgaublick 26, 34-38 Mosbach Tyskland Heilbronn –  Skånevej 3 Aabenraa Danmark Aabenraa 5 568  Lillevangsvej 4A Bornholm Danmark Bornholm 4 821  Bonusvej 2 Brande Danmark Brande 5 770  Nørrevænget 2 Brønderslev Danmark Brønderslev 4 521  Nørrevænget 1 1 Brønderslev Danmark Brønderslev 188  Silkeborgvej 140 Horsens Danmark Triangle Region 4 833  Silkeborgvej 142 Horsens Danmark Triangle Region 1 902  Silkeborgvej 142B Horsens Danmark Triangle Region –  Lollandsvej 2 Middelfart Danmark Triangle Region 4 463  Øverup Erhvervsvej 51A Næstved Danmark Næstved 9 581  Banegårdsgade 27 Odder Danmark Odder 4 443  Banegårdsgade 27 Odder Danmark Odder –  Næstvedvej 29B Ringsted Danmark Ringsted 7 154  Stagehøj Tværvej 13 Silkeborg Danmark Silkeborg 5 363  Åkærsvej 2 Syddjurs Danmark Syddjurs 4 033  Åkærsvej 3 Syddjurs Danmark Syddjurs –  Totalt kvartal 4 178 316  Totalt förvärvad uthyrningsbar area 562 826  *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 150 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025150 Fastighetsavyttringar januari-december 2025 Fastighet/adress Kommun Segment Marknad Uthyrningsbar area, kvm Tavaratie 4 Björneborg Finland Björneborg 1 027  Rue de la Brasserie Saint-Amand-Montrond Frankrike Saint-Amand-Montrond –  Lieu-dit L'Arpent Ferré, 13 N19 Servon Frankrike Paris 483  Totalt kvartal 1 1 510  Teollisuustie 28 (698-9-9025-10) Rovaniemi Finland Rovaniemi 1 287 Yrittäjäntie 2 (743-5-24-8) Seinäjoki Finland Seinäjoki 2 969 Peltolamminkatu 40 (837-323-5957-10) Tammerfors Finland Tammerfors 536 Virkatie 8 A (92-52-101-24) Vanda Finland Helsingfors –  Totalt kvartal 2 4 792  Ratakatu 28 (444-15-360-1) Lojo Finland Lojo 1 224 2 Route de Laigneville Caufry Frankrike Caufry 9 600 ZA Porte Ouest, CD91 Pierrelaye Frankrike Paris 1 202 Totalt kvartal 3 12 026  Virkatie 8 A (92-52-101-25) Vanda Finland Helsingfors –  Virkatie 8 B (92-52-101-21) Vanda Finland Helsingfors –  Virkatie 10 (92-52-101-5) Vanda Finland Helsingfors –  111 Rue de la Quintinie L'Isle-d'Espagnac Frankrike Angouléme 1 177  Zone industrielle de la Prairie, Rue de la Prairie** Villebon-sur-Yvette Frankrike Paris 6 300  Totalt kvartal 4 7 477  Totalt avyttrad uthyrningsbar area 25 805  **) Innehas i ett delägarskap Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 151 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 151 Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Kumla Hage 2 Kumla Gårdsväg 22 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 4 300  500  –  4 800  10 231  Kumla Hage 6 Segersbyvägen 3 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 1 000  400  –  1 400  4 571  Kumla Hage 7 Segersbyvägen 5 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 1 050  900  –  1 950  4 246  Kumla Hage 8 Segersbyvägen 5 A Botkyrka Stockholm Lager/Industri 911  –  –  911  3 591  Tumba 7:234 Gustav De Lavals väg 12-14 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 16 531  540  –  17 071  12 165  Tunaberg 4 Tunabergsvägen 1 Botkyrka Stockholm Handel 1 320  –  –  1 320  8 388  Tuna Äng 3 Tuna Gårdsväg 4 Botkyrka Stockholm Lager/Industri 7 650  1 896  –  9 546  21 182  Jordbromalm 3:1 Dåntorpsvägen 4-30 Haninge Stockholm Lager/Industri 92 005  2 549  –  94 554  183 321  Jordbromalm 4:3 Lillsjövägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 47 329  4 106  –  51 435  100 456  Jordbromalm 6:10* Rörvägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 4 690  1 328  –  6 018  17 000  Jordbromalm 6:13 Lagervägen 7 Haninge Stockholm Lager/Industri 13 300  2 800  –  16 100  40 126  Jordbromalm 6:82 Rörvägen 9 Haninge Stockholm Obebyggd tomt –  –  –  –  11 521  Söderbymalm 7:49 Hantverkarvägen 31 Haninge Stockholm Lager/Industri 8 077  800  –  8 877  15 428  Täckeråker 2:227 Nynäsvägen 3A Haninge Stockholm Lager/Industri 2 810  –  –  2 810  6 775  Ackumulatorn 1 Regulatorvägen 21 Huddinge Stockholm Lager/Industri 5 868  3 434  –  9 302  14 313  Cirkelsågen 1 Speditionsvägen 18 Huddinge Stockholm Lager/Industri 8 609  –  –  8 609  16 751  Heden 1 Mälarvägen 15 Huddinge Stockholm Lager/Industri 3 410  650  –  4 060  7 692  Heden 4 Lövbacksvägen 4-6 Huddinge Stockholm Lager/Industri 4 658  –  –  4 658  7 459  Klingan 3 Svarvarvägen 14 B Huddinge Stockholm Lager/Industri 1 600  230  –  1 830  3 182  Kugghjulet 3 Lännavägen 62 Huddinge Stockholm Lager/Industri 5 191  206  –  5 397  22 422  Skiftnyckeln 2 Svarvarvägen 8 B Huddinge Stockholm Lager/Industri 1 130  225  –  1 355  3 038  Slänten 17 G:a Södertäljevägen 125 Huddinge Stockholm Lager/Industri 3 284  1 094  –  4 378  4 906  Telegrafen 1 Kommunalvägen 27 B Huddinge Stockholm Kontor 616  910  –  1 526  2 548  Jakobsberg 18:19 Värmevägen 5 Järfälla Stockholm Lager/Industri 8 263  7 302  –  15 565  12 577  Jakobsberg 22:14 Brantvägen 2 Järfälla Stockholm Lager/Industri 1 810  1 735  –  3 545  17 432  Sollentuna Härads - allmänning 1:34 Katrinedalsvägen 47 & 49 Järfälla Stockholm Lager/Industri 5 975  1 275  –  7 250  16 157  Veddesta 1:12 Saldovägen 1 1 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 000  452  –  2 452  4 075  Veddesta 1:27 Saldovägen 22 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 490  192  –  2 682  4 078  Veddesta 2:20 Kontovägen 1-5 Järfälla Stockholm Lager/Industri 10 246  2 129  100  12 475  37 238  Veddesta 2:37 Datavägen 7 Järfälla Stockholm Lager/Industri 2 390  550  50  2 990  8 387  Veddesta 2:42 Girovägen 3 Järfälla Stockholm Lager/Industri 3 942  440  –  4 382  5 385  Skarpnäs 12:9 Svarvarvägen 8 Nacka Stockholm Lager/Industri 2 360  200  –  2 560  5 656  Märsta 17:2 Maskingatan 8 A Sigtuna Stockholm Bilhandel 3 621  –  –  3 621  6 628  Märsta 24:18 Turbingatan 2 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 1 300  870  –  2 170  4 045  Rosersberg 1 1:105 Metallvägen 47 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 6 345  855  –  7 200  17 113  Trosta 1:27 Trosta 187 Sigtuna Stockholm Lager/Industri 3 810  –  –  3 810  13 796  Elektrikern 2 Djupdalsvägen 27 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 2 150  507  –  2 657  4 000  Rankan 1 Sollentunaholmsvägen 13-15 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 8 640  540  –  9 180  19 918  Reglaget 2 Bergkällavägen 20 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 335  1 760  –  3 095  6 692  Reglaget 3 Bergkällavägen 22 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 547  –  –  1 547  4 438  Resan 1 Konsumentvägen 2 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 1 210  –  –  1 210  11 485  Romben 2 Staffans väg 2 Sollentuna Stockholm Kontor 6 930  5 910  –  12 840  18 120  Romben 3 Staffans väg 4 Sollentuna Stockholm Lager/Industri 11 767  5 525  –  17 292  42 439  Verkmästaren 4 Ekensbergsvägen 117 Solna Stockholm Lager/Industri 10 907  5 045  –  15 952  14 988  Dikesrenen 8* Vretensborgsvägen 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 932  401  –  1 333  2 209  Domnarvet 16* Fagerstagatan 7 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 955  555  –  4 510  3 626  Domnarvet 17* Fagerstagatan 5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 031  655  –  6 686  5 537  Domnarvet 34* Garpenbergsgatan 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 460  560  –  2 020  5 609  Domnarvet 40* Gunnebogatan 34 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 048  532  –  2 580  1 776  Elektra 11 Västberga Allé 38-40, 50 Stockholm Stockholm Lager/Industri 10 658  3 347  –  14 005  19 728  Fabrikören 9* Konsumentvägen 9-1 1 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 111  955  –  4 066  5 195  Finspång 4* Finspångsgatan 55 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 435  305  –  2 740  2 816  Finspång 6* Finspångsgatan 49-51 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 989  1 380  –  8 369  9 628  Flyghallen 1* Flygfältsgatan 15 Stockholm Stockholm Kontor 741  2 320  –  3 061  3 210  Gjutmästaren 8 Bryggerivägen 5-13 Stockholm Stockholm Lager/Industri 14 783  4 573  –  19 356  25 225  Grossisten 1* Grossistvägen 7 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 460  454  –  1 914  3 330  Sverige Stockholm *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 152 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025152 Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Hangaren 1* Flygfältsgatan 1-11 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 842  4 037  –  10 879  10 762  Hangaren 3* Postflygsgatan 2-12 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 465  1 150  –  3 615  4 212  Horndal 1* Fagerstagatan 29 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 055  1 270  –  8 325  9 088  Hällsätra 2* Stensätravägen 3 Stockholm Stockholm Lager/Industri 8 253  2 987  –  11 240  9 553  Induktorn 15 Ranhammarsvägen 6 Stockholm Stockholm Lager/Industri 392  60  –  452  955  Induktorn 24 Ranhammarsvägen 12-14 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 961  4 657  –  11 618  17 000  Induktorn 35* Ranhammarsvägen 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 3 610  –  –  3 610  5 145  Kolsva 1* Fagerstagatan 26 Stockholm Stockholm Lager/Industri 4 800  365  –  5 165  8 750  Konsumenten 1* Konsumentvägen 4, 8 Stockholm Stockholm Lager/Industri 6 115  1 788  –  7 903  16 245  Landningsbanan 21* Flygfältsgatan 2C Stockholm Stockholm Lager/Industri 350  300  –  650  428  Leverantören 1 Varuvägen 32 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 900  400  –  2 300  3 791  Miklaholt 1* Haukadalsgatan 12 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 362  1 055  –  3 417  4 341  Miklaholt 2* Haukadalsgatan 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 876  1 046  –  1 922  3 058  Miklaholt 3 Haukadalsgatan 2-8 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 880  2 711  –  5 591  7 180  Murmästare-Ämbetet 1* Murmästarvägen 21-45 Stockholm Stockholm Bilhandel 11 363  972  –  12 335  22 659  Murmästare-Ämbetet 2* Murmästarvägen 17-19 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 405  640  –  8 045  13 067  Murmästare-Ämbetet 3* Murmästarvägen 1 Stockholm Stockholm Lager/Industri 8 761  1 410  –  10 171  13 634  Mörtö 6* Fryksdalsbacken 20 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 506  1 090  –  2 596  3 185  Nyodlaren 2* Götlundagatan 34-36 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 038  1 172  –  2 210  2 803  Panncentralen 1* Partihandlarvägen 50-52 Stockholm Stockholm Lager/Industri 10 711  2 314  –  13 025  12 251  Råfilmen 1* Harpsundsvägen 181 Stockholm Stockholm Lager/Industri 1 167  200  –  1 367  2 765  Sillö 3* Edsvallabacken 20-24 Stockholm Stockholm Lager/Industri 5 853  1 146  –  6 999  11 878  Skultuna 3* Finspångsgatan 44 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 568  3 309  –  12 877  18 200  Solkraften 12* Solkraftsvägen 33 Stockholm Stockholm Lager/Industri 670  650  –  1 320  703  Solkraften 13* Solkraftsvägen 35 Stockholm Stockholm Lager/Industri 495  835  –  1 330  703  Stensätra 16* Stensätravägen 2-4 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 725  1 780  –  11 505  19 052  Säteritaket 1* Maltesholmsvägen 88 Stockholm Stockholm Lager/Industri 938  1 532  –  2 470  4 633  Tillverkaren 1 Grossistvägen 1-5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 2 675  –  –  2 675  4 541  Varubilen 1* Konsumentvägen 13-17 Stockholm Stockholm Lager/Industri 7 917  1 835  –  9 752  14 212  Vitå 1 Torshamnsgatan 10 Stockholm Stockholm Lager/Industri 9 859  –  –  9 859  11 858  Vitå 2 Viderögatan 3-5 Stockholm Stockholm Lager/Industri 5 725  3 296  –  9 021  11 508  Måttbandet 8 Måttbandsvägen 5 Täby Stockholm Lager/Industri 1 938  –  –  1 938  6 079  Räknestickan 2 Tillverkarvägen 4 Täby Stockholm Bilhandel 650  –  –  650  2 188  Stolen 1 Gribbylundsvägen 2 Täby Stockholm Lager/Industri 1 534  1 317  –  2 851  6 800  Njursta 1:23 Saturnusvägen 2 Upplands Väsby Stockholm Lager/Industri 6 850  750  –  7 600  14 752  Librobäck 4:23 Börjegatan 77 B-C Uppsala Uppsala Lager/Industri 13 897  1 260  –  15 157  143 111  Runö 7:73 N/A Österåker Stockholm Handel 1 035  –  –  1 035  7 594  Runö 7:74 Sågvägen 26 Österåker Stockholm Handel 1 987  –  –  1 987  5 914  Totalt Stockholm 567 108  121 226  150  688 484  1 338 446  *) Innehas med tomträtt Stockholm Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 153 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 153 Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Mörten 17 Bruksgatan 7 C Eslöv Eslöv Lager/Industri 7 640  –  –  7 640  17 439  Geväret 1 N/A Falköping Falköping Obebyggd tomt –  –  –  –  9 486  Värjan 2 Mossvägen 16 Falköping Falköping Lager/Industri 6 115  –  –  6 115  12 202  Arendal 1:10 Synnerödsvägen 7 Göteborg Göteborg Lager/Industri 3 381  1 115  –  4 496  10 456  Högsbo 34:18* J A Wettergrens Gata 10 Göteborg Göteborg Lager/Industri 2 914  2 420  –  5 334  11 731  Bronsen 1 Koppargatan 20 Helsingborg Helsingborg Lager/Industri 4 289  –  –  4 289  15 019  Bronsen 4 Koppargatan 14 Helsingborg Helsingborg Övrigt –  –  426  426  1 778  Bronsen 5 Koppargatan 16 Helsingborg Helsingborg Övrigt –  –  354  354  1 430  Bronsen 6 Koppargatan 18 Helsingborg Helsingborg Övrigt –  –  426  426  1 412  Bronsen 7 N/A Helsingborg Helsingborg Övrigt –  –  -  –  5 101  Plankan 2 Brännerigatan 2 Höganäs Höganäs Lager/Industri 7 187  –  –  7 187  15 571  Kristianstad 3:35 Björkhemsvägen 12 Kristianstad Kristianstad Lager/Industri 8 737  –  –  8 737  34 000  Grepen 9 Skogvaktarevägen 1 1 Lidköping Lidköping Lager/Industri 1 200  –  –  1 200  6 302  Grepen 12 Skogvaktarevägen 15 Lidköping Lidköping Obebyggd tomt –  –  –  –  5 470  Grepen 14 Skogvaktarevägen 17 Lidköping Lidköping Lager/Industri 5 754  –  –  5 754  8 184  Inteckningen 5 Magistratsvägen 16-18 Lund Lund Lager/Industri 12 924  7 506  3 359  23 789  39 809  Stockholmsledet 12 Emdalavägen 3 Lund Lund Lager/Industri 5 438  380  –  5 818  20 538  Bredablick 4* Sallerupsvägen 34 Malmö Malmö Lager/Industri 17 795  –  –  17 795  26 547  Båtyxan 5* Järnyxegatan 15-17 Malmö Malmö Lager/Industri 4 580  857  –  5 437  9 779  Båtyxan 6* Stenyxegatan 1 Malmö Malmö Lager/Industri 10 928  3 463  –  14 391  19 052  Vevaxeln 4 Vevaxelgatan 2 Malmö Malmö Lager/Industri 1 080  1 758  –  2 838  11 212  Anden 1 Långgatan 80 Mellerud Mellerud Obebyggd tomt –  –  –  –  2 540  Lommen 6 Långgatan 76 Mellerud Mellerud Lager/Industri 7 265  –  –  7 265  12 399  Pollaren 1 Barlastgatan 10 Norrköping Norrköping Lager/Industri 40 730  –  –  40 730  65 332  Pollaren 2 Färjegatan 20 Norrköping Norrköping Lager/Industri 7 700  –  –  7 700  24 994  Kamaxeln 6* Batterivägen 1 1 Skövde Skövde Lager/Industri 1 267  1 013  –  2 280  6 601  Borggård 1:344 Industrivägen 4 Staffanstorp Malmö Lager/Industri 8 976  324  –  9 300  70 420  Trävaran 1 Tommarpsvägen 116 Trelleborg Trelleborg Lager/Industri 11 199  –  –  11 199  33 916  Ratten 6 Kardanvägen 28 Trollhättan Trollhättan Lager/Industri 1 161  1 481  –  2 642  7 164  Gräsanden 7 Skaragatan 11-13 Vara Vara Lager/Industri 6 946  1 801  –  8 747  17 633  Nedervara 3:4 Gamla Tegelbruket Vara Vara Lager/Industri 10 220  –  –  10 220  24 818  Bockaberg 2:2 Solbergavägen 44 Vetlanda Vetlanda Lager/Industri 16 720  2 807  –  19 527  74 485  Snickaren 3 Snickarvägen 4 Vetlanda Vetlanda Lager/Industri 11 430  1 570  –  13 000  57 987  Snäppan 5 Drottning Kristinas väg 6 Åmål Åmål Lager/Industri 4 190  –  –  4 190  14 766  Totalt övriga Sverige 227 766  26 495  4 565  258 826  695 574  Totalt Sverige 794 874  147 721  4 715  947 310  2 034 020  *) Innehas med tomträtt Övriga Sverige Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 154 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025154 Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Karaportti 8 (49-54-185-1) Karaportti 8 Esbo Helsingfors Lager/Industri 10 561  5 552  –  16 113  49 814  Kiilaniityntie 1 (49-82-3-5) Kiilaniityntie 1 Esbo Helsingfors Lager/Industri 2 483  747  –  3 230  12 765  Koskelontie 27 A (49-82-2-7) Koskelontie 27 A Esbo Helsingfors Lager/Industri 4 055  1 208  –  5 263  11 336  Luomannotko 5 (49-22-6-5) Luomannotko 5 Esbo Helsingfors Lager/Industri 1 497  163  –  1 660  5 000  Mänkimiehentie 4 (49-43-14-6) Mänkimiehentie 4 Esbo Helsingfors Lager/Industri 16 623  2 122  –  18 745  28 515  Nimismiehenpelto 4 A (49-47-2-6) Nimismiehenpelto 4 A Esbo Helsingfors Lager/Industri 1 150  –  –  1 150  4 305  Nimismiehenpelto 4 B (49-47-2-7) Nimismiehenpelto 4 B Esbo Helsingfors Lager/Industri 2 430  380  –  2 810  5 804  Nimismiehenpelto 6 (49-47-2-5) Nimismiehenpelto 6 Esbo Helsingfors Handel 1 659  267  6 840  8 766  18 466  Olarinluoma 8 (49-22-3-4) Olarinluoma 8 Esbo Helsingfors Bilhandel 5 984  –  –  5 984  10 681  Pieni Teollisuuskatu 9 (49-81-12-1) Pieni Teollisuuskatu 9 Esbo Helsingfors Lager/Industri 4 613  –  –  4 613  9 699  Tillinmäentie 1 (49-42-11-5) Tillinmäentie 1 Esbo Helsingfors Lager/Industri 9 325  3 325  –  12 650  21 103  Hernepellontie 1 1 (91-36-66-1-L1)* Hernepellontie 1 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 560  440  –  1 000  1 797  Hyttitie 8 (91-38-172-4) Hyttitie 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 323  471  –  2 794  4 718  Linnanpajantie 26 (91-47-262-5-L1)* Linnanpajantie 26 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 897  275  –  2 172  4 387  Lyhtytie 7 (91-40-153-22)* Lyhtytie 7 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 581  252  –  833  1 428  Malminkaari 12 (91-38-94-29) Malminkaari 12 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 19 109  –  –  19 109  25 697  Muonamiehentie 12 (91-46-130-26)* Muonamiehentie 12 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 295  –  –  2 295  3 029  Muonamiehentie 14 (91-46-130-27)* Muonamiehentie 14 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 000  400  –  1 400  1 867  Puusepänkatu 2 (91-43-59-5)* Puusepänkatu 2 Helsingfors Helsingfors Bilhandel 7 460  400  –  7 860  5 433  Ristipellontie 16 (91-32-39-3) Ristipellontie 16 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 199  2 146  –  4 345  8 021  Ristipellontie 17 (91-32-36-6) Ristipellontie 17 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 2 128  565  –  2 693  2 922  Ruosilantie 1 (91-32-41-3) Ruosilantie 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 5 342  1 941  –  7 283  8 264  Ruosilantie 14 (91-32-42-10) Ruosilantie 14 Helsingfors Helsingfors Obebyggd tomt –  –  –  –  354  Ruosilantie 14 (91-32-42-12) Ruosilantie 14 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 14 178  5 113  –  19 291  29 700  Ruosilantie 16 (91-32-42-19) Ruosilantie 16 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 27 292  10 605  –  37 897  36 283  Ruosilantie 18 (91-32-42-18) Ruosilantie 18 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 5 486  2 319  –  7 805  16 528  Teerikukonkuja 5 (91-38-93-19)* Teerikukonkuja 5 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 4 224  –  –  4 224  8 777  Turvekuja 1 (91-38-94-30) Turvekuja 1 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 7 431  –  –  7 431  9 425  Turvekuja 7 (91-38-94-17)* Turvekuja 7 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 1 406  –  –  1 406  2 728  Turvekuja 8 (91-38-94-25)* Turvekuja 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 3 822  –  –  3 822  4 809  Valokaari 8 (91-40-149-9) Valokaari 8 Helsingfors Helsingfors Lager/Industri 9 298  1 465  –  10 763  22 103  Sementtikuja 3 (245-9-336-54) Sementtikuja 3 Kervo Helsingfors Lager/Industri 1 183  –  –  1 183  7 980  Högberginhaara 9 (858-411-5-212) Högberginhaara 9 Tusby Helsingfors Lager/Industri 4 545  540  –  5 085  12 105  Pakkasraitti 4 A (858-411-1-172) Pakkasraitti 4 Tusby Helsingfors Lager/Industri 1 286  –  –  1 286  9 025  Pakkasraitti 4 B (858-411-1-150) Pakkasraitti 4 Tusby Helsingfors Lager/Industri 1 631  504  –  2 135  7 162  Pakkasraitti 14 (858-411-1-149) Pakkasraitti 14 Tusby Helsingfors Lager/Industri 4 447  702  –  5 149  13 341  Palkkitie 3 (858-401-3-354) Palkkitie 3 Tusby Helsingfors Lager/Industri 12 313  1 450  –  13 763  82 260  Palkkitie 3 (858-401-3-355) Palkkitie 3 Tusby Helsingfors Obebyggd tomt –  –  –  –  4 364  Ansatie 3 (92-40-500-2) Ansatie 3 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt –  –  –  –  221  Ansatie 3 (92-40-500-7) Ansatie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 9 421  2 427  –  11 848  29 276  Ansatie 4 (92-40-502-2) Ansatie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 20 775  2 254  –  23 029  45 976  Ansatie 5 (92-40-500-9) Ansatie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 11 384  2 767  –  14 151  38 536  Hakamäenkuja 4-6 (92-68-106-5) Hakamäenkuja 4-6 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 325  391  –  2 716  3 918  Hakamäenkuja 8 (92-68-106-3) Hakamäenkuja 8 Vanda Helsingfors Lager/Industri 552  549  590  1 691  1 966  Hakamäenkuja 10 (92-68-106-4) Hakamäenkuja 10 Vanda Helsingfors Lager/Industri 796  300  –  1 096  1 966  Hakkilankaari 4 (92-66-201-2) Hakkilankaari 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 261  –  –  3 261  31 913  Juhanilantie 1 (92-41-102-2) Juhanilantie 1 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt –  –  –  –  1 913  Juhanilantie 1 (92-41-102-8) Juhanilantie 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 541  610  –  2 151  5 705  Juhanilantie 3 (92-41-102-3) Juhanilantie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 152  793  –  1 945  5 024  Juhanilantie 4 (92-41-103-5) Juhanilantie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 259  937  –  6 196  13 125  Juurakkotie 3 (92-68-13-11) Juurakkotie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 762  1 812  –  6 574  18 511  Juurakkotie 5 (92-68-13-10) Juurakkotie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 119  2 660  –  7 779  21 744  Kiitoradantie 14 (92-52-253-1) Kiitoradantie 14 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 653  894  –  4 547  8 167  Klinkkerikaari 2 (92-26-114-13) Klinkkerikaari 2 Vanda Helsingfors Bilhandel 6 286  –  –  6 286  17 321  Koivuhaankuja 1 (92-68-200-1) Koivuhaankuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 637  1 122  –  2 759  4 926  Koivuvaarankuja 2 (92-12-202-1) Koivuvaarankuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 19 413  10 112  –  29 525  52 875  Kärkikuja 2 (92-41-109-7) Kärkikuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 572  1 136  –  4 708  24 031  Finland Helsingfors *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 155 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 155 Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Lumijälki 2 (092-040-0504-0001) Lumijälki 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 8 788  1 339  –  10 127  23 563  Martinkyläntie 9 A (92-17-113-4) Martinkyläntie 9 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 41 412  11 394  –  52 806  88 900  Niittytie 13 (92-68-11-9) Niittytie 13 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 355  1 327  –  3 682  6 293  Niittyvillankuja 2 (92-68-10-23) Niittyvillankuja 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 209  872  –  6 081  13 546  Nuolitie 20 (92-41-266-1) Nuolitie 20 Vanda Helsingfors Lager/Industri 7 641  642  –  8 283  25 417  Pavintie 3 (92-96-101-4) Pavintie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 16 234  1 871  –  18 105  37 554  Pavintie 7 (92-96-101-7) Pavintie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 5 540  –  –  5 540  11 000  Porraskuja 1 (92-41-102-4) Porraskuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 543  265  –  808  2 218  Porraskuja 3 (92-41-102-5) Porraskuja 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 734  285  –  1 019  2 703  Porttisuontie 9 (92-64-0004-0003) Porttisuontie 9 Vanda Helsingfors Lager/Industri 3 860  610  –  4 470  8 724  Sanomatie 3 (92-17-113-3) Sanomatie 3 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 854  474  –  3 328  5 416  Sarkatie 2 (92-14-203-2) Sarkatie 2 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 063  816  –  1 879  2 710  Sähkötie 8 (92-50-1-13) Sähkötie 8 Vanda Helsingfors Lager/Industri 6 251  730  –  6 981  13 439  Sähkötie 10 (92-50-1-15) Sähkötie 10 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt –  –  –  –  9 660  Taivaltie 4 (92-16-119-4) Taivaltie 4 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 964  1 075  –  4 039  4 543  Tiilitie 7 (92-26-118-8) Tiilitie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 1 147  –  –  1 147  4 660  Tiilitie 9 (92-26-118-16) Tiilitie 9 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 469  588  –  5 057  11 481  Tiilitie 11 (92-26 -118 -15) Tiilitie 11 Vanda Helsingfors Lager/Industri 4 029  329  –  4 358  8 735  Tikkurilantie 5 (92-66-22-1) Tikkurilantie 5 Vanda Helsingfors Lager/Industri 57 367  4 930  –  62 297  89 051  Tikkurilantie 146 (92-41-252-3) Tikkurilantie 146 Vanda Helsingfors Lager/Industri 8 090  2 663  –  10 753  19 361  Trukkikuja 1 (92-75-200-3) Trukkikuja 1 Vanda Helsingfors Lager/Industri 2 767  1 610  –  4 377  22 045  Tulkintie 29 (92-40-503-2) Tulkintie 29 Vanda Helsingfors Lager/Industri 13 855  3 753  –  17 608  63 392  Vantaanlaaksontie 6 (92-16-114-8) Vantaanlaaksontie 6 Vanda Helsingfors Obebyggd tomt –  –  –  –  10 239  Vantaanlaaksontie 6 A (92-16-114-9) Vantaanlaaksontie 6 A Vanda Helsingfors Lager/Industri 6 140  2 488  –  8 628  22 312  Vantaanlaaksontie 6 C (92-16-114-11) Vantaanlaaksontie 6 C Vanda Helsingfors Bilhandel 3 905  1 275  –  5 180  17 477  Virkatie 7 (92-52-105-1) Virkatie 7 Vanda Helsingfors Lager/Industri 10 803  100  –  10 903  33 224  Väinö Tannerin tie 1 A (92-51-200-12) Väinö Tannerin tie 1 A Vanda Helsingfors Lager/Industri –  –  8 685  8 685  8 182  Väinö Tannerin tie 1 B (92-51-200-13) Väinö Tannerin tie 1 B Vanda Helsingfors Lager/Industri 20 654  –  –  20 654  34 933  Väinö Tannerin tie 1 C (92-51-200-14) Väinö Tannerin tie 1 C Vanda Helsingfors Lager/Industri 30 054  –  –  30 054  48 650  Totalt Helsingfors 573 452  111 552  16 115  701 119  1 488 537  Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Autokeskuksentie 12-20 (604-408-4-716) Autokeskuksentie 12-20 Birkala Tammerfors Lager/Industri 19 746  1 657  –  21 403  65 620  Haikanvuori 10 (604-408-0004-0711) Haikanvuori 10 Birkala Tammerfors Lager/Industri 2 246  –  –  2 246  10 325  Jasperintie 273 (604-418-1-556) Jasperintie 273 Birkala Tammerfors Lager/Industri 5 733  1 147  –  6 880  19 450  Jasperintie 310 (604-418-1-567) Jasperintie 310 Birkala Tammerfors Lager/Industri 6 063  1 796  –  7 859  20 630  Jasperintie 334 (604-418-1-578) Jasperintie 334 Birkala Tammerfors Lager/Industri 3 311  981  –  4 292  25 550  Lasikaari 1 (604-419-3-242)* Lasikaari 1 Birkala Tammerfors Lager/Industri 4 953  686  –  5 639  48 910  Muuraintie 3 (604-402-1-772) Muuraintie 3 Birkala Tammerfors Lager/Industri 3 044  690  –  3 734  11 292  Ruutanakorventie 2 (604-30-3008-15) Ruutanakorventie 2 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 906  295  –  2 201  9 691  Ruutanakorventie 4 (604-30-3008-16) Ruutanakorventie 4 Birkala Tammerfors Lager/Industri 2 000  540  –  2 540  10 686  Turkkirata 23-25 (604-418-1-539) Turkkirata 23-25 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 633  –  –  1 633  5 375  Vesalantie 14 (604-418-1-551) Vesalantie 14 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 452  –  –  1 452  3 685  Vesalantie 15 (604-406-1-15) Vesalantie 15 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 736  –  –  1 736  24 520  Vesalantie 16 (604-418-1-566) Vesalantie 16 Birkala Tammerfors Lager/Industri 1 466  840  –  2 306  12 503  Harkkotie 6 (179-401-18-187) Harkkotie 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 655  –  –  655  2 000  Heinämäentie 8 (179-47-60-17) Heinämäentie 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 217  –  –  1 217  5 703  Kankitie 3 (179-19-9-14) Kankitie 3 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 5 368  531  –  5 899  16 660  Kuormaajantie 15 (179-19-12-16) Kuormaajantie 15 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 784  –  –  1 784  5 502  Kuormaajantie 26 (179-19-100-3) Kuormaajantie 26 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 310  1 077  –  5 387  39 260  Kuormaajantie 51 (179-48-2-3) Kuormaajantie 51 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 3 040  –  –  3 040  7 401  Metsäraivio 2 (179-26-77-11)* Metsäraivio 2 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 123  –  –  1 123  5 602  Onkapannu 3 (179-6-112-65) Onkapannu 3 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 483  630  –  3 113  16 329  Onkapannu 4 B (179-6-112-51) Onkapannu 4 B Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 601  548  –  2 149  12 095  Helsingfors Övriga Finland *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 156 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025156 Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Onkapannu 6 (179-6-112-62) Onkapannu 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 184  –  –  1 184  2 647  Onkapannu 8 (179-6-112-63) Onkapannu 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 995  –  –  995  7 069  Palokärjentie 7 (179-48-1-15) Palokärjentie 7 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 902  19  –  921  4 043  Puulaakintie 8 (179-19-67-4-L1)* Puulaakintie 8 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 1 417  30  –  1 447  11 774  Salvesenintie 6 (179-401-87-96) Salvesenintie 6 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 9 255  4 382  –  13 637  57 000  Salvesenintie 6 (179-401-128-1) Salvesenintie 6 Jyväskylä Jyväskylä Obebyggd tomt –  –  –  –  2 249  Savelankatu 5 (179-6-112-52) Savelankatu 5 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 607  –  –  4 607  11 584  Savelankatu 7 (179-6-112-45) Savelankatu 7 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 2 067  –  –  2 067  10 325  Valmetintie 11 (179-401-87-126) Valmetintie 11 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 4 742  –  –  4 742  18 097  Yritystie 1 (179-19-69-9) Yritystie 1 Jyväskylä Jyväskylä Lager/Industri 10 820  –  –  10 820  32 446  Merisarantie 5 (244-401-6-121) Merisarantie 5 Kempele Uleåborg Lager/Industri 1 473  –  –  1 473  10 431  Vihikari 10 (244-401-219-2) Vihikari 10 Kempele Uleåborg Lager/Industri 13 126  5 132  –  18 258  127 140  Ahtonkaari 3 (423-428-66-1) Ahtonkaari 3 Lundo Åbo Lager/Industri 2 100  –  –  2 100  20 020  Avantintie 20 (423-455-1-502) Avantintie 20 Lundo Åbo Lager/Industri 5 600  –  –  5 600  34 880  Vakiotie 9 (423-428-4-282) Vakiotie 9 Lundo Åbo Lager/Industri 2 170  308  –  2 478  8 479  Punasillantie 5 (500-402-5-5) Punasillantie 5 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 400  –  –  1 400  5 747  Punasillantie 15 (500-402-6-384) Punasillantie 15 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 4 300  –  –  4 300  18 570  Punasillantie 29 (500-402-6-410) Punasillantie 29 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 354  –  –  354  2 480  Punasillantie 31 (500-402-6-411) Punasillantie 31 Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 050  –  –  1 050  3 418  Punasillantie 33 A (500-402-6-414) Punasillantie 33 A Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 250  80  –  1 330  5 173  Punasillantie 33 B (500-402-6-7) Punasillantie 33 B Muurame Jyväskylä Lager/Industri 1 226  –  –  1 226  3 369  Kolmenkulmantie 8 (536-16-28-6) Kolmenkulmantie 8 Nokia Tammerfors Lager/Industri 1 350  –  –  1 350  3 460  Kuninkaanväylä 35 A-D (680-5-553-1) Kuninkaanväylä 35 A-D Reso Åbo Lager/Industri 5 122  196  –  5 318  20 232  Soininkatu 1 (680-6-6040-21) Soininkatu 1 Reso Åbo Lager/Industri 537  –  –  537  2 000  Ahertajankatu 2 (837-65-7065-1) Ahertajankatu 2 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 1 908  –  –  1 908  28 531  Hautalankatu 19 (837-37-5817-2) Hautalankatu 19 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 2 618  200  –  2 818  7 373  Hautalankatu 19-20 (837-37-5819-3-M502)Hautalankatu 19-20 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt –  –  –  –  101  Hautalankatu 19-20 (837-584-5-35-M501) Hautalankatu 19-20 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt –  –  –  –  4 335  Hautalankatu 19-20 (837-584-5-37-M501) Hautalankatu 19-20 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt –  –  –  –  12 469  Hautalankatu 20 (837-37-5818-1) Hautalankatu 20 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 2 391  878  –  3 269  8 743  Hautalankatu 31 (837-37-5819-2) Hautalankatu 31 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 1 650  660  –  2 310  7 270  Joentaustankatu 3 (837-230-3555-9) Joentaustankatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 4 253  422  –  4 675  44 476  Nuutisarankatu 19 (837-302-785-17) Nuutisarankatu 19 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 4 044  –  –  4 044  20 973  Patamäenkatu 7 (837-302-781-17) Patamäenkatu 7 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 16 486  8 772  –  25 258  72 787  Ruskontie 55 (837-075-6221-0013) Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Kontor 6 126  10 928  –  17 054  52 675  Ruskontie 55 (837-075-6221-0015)* Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt –  –  –  –  51 664  Ruskontie 55 (837-075-6221-0018)* Ruskontie 55 Tammerfors Tammerfors Obebyggd tomt –  –  –  –  6 261  Tuotekatu 3 (837-330-6123-11)* Tuotekatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 10 047  639  –  10 686  30 539  Turvesuonkatu 14 (837-263-2472-5) Turvesuonkatu 14 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 433  –  –  433  3 611  Uurastajankatu 3 (837-48-5932-18)* Uurastajankatu 3 Tammerfors Tammerfors Lager/Industri 9 015  1 886  –  10 901  69 548  Gneissitie 5 (564-64-22-9)* Gneissitie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 520  –  –  2 520  8 805  Graniittitie 2 (564-64-22-8)* Graniittitie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 346  –  –  1 346  8 540  Graniittitie 7 (564-64-22-4)* Graniittitie 7 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 622  –  –  1 622  7 213  Hallitie 2 (564-409-47-159) Hallitie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 578  –  –  3 578  19 945  Jääsalontie 17 (564-9-31-1) Jääsalontie 17 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 619  2 217  –  4 836  25 947  Kaapelitie 4 (564-84-8-6) Kaapelitie 4 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 26 189  41 400  –  67 589  100 000  Kaapelitie 4 (564-84-23-5) Kaapelitie 4 Uleåborg Uleåborg Obebyggd tomt –  –  –  –  18 539  Kempeleentie 9 (564-9-21-1) Kempeleentie 9 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 110  700  –  3 810  7 875  Louhimontie 5 (564-83-42-1)* Louhimontie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 989  –  –  2 989  11 023  Lumijoentie 2 (564-9-23-40) Lumijoentie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 389  –  –  3 389  9 756  Lumijoentie 2 (564-9-23-41)* Lumijoentie 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 389  –  –  3 389  15 678  Mittarikuja 5 (564-84-8-5)* Mittarikuja 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 6 900  300  –  7 200  35 253  Moreenikuja 2 (564-83-32-13) Moreenikuja 2 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 7 860  105  –  7 965  41 743  Nuottasaarentie 4 (564-9-27-9) Nuottasaarentie 4 Uleåborg Uleåborg Handel 2 586  –  –  2 586  5 893  Oritkarintie 1 B (564-10-5-10)* Oritkarintie 1 B Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 1 395  –  –  1 395  23 862  Ulappatie 6 (564-10-17-1)* Ulappatie 6 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 910  –  –  2 910  30 563  Äimäkuja 2 (564-10-2-22) Äimäkuja 2 Uleåborg Uleåborg Bilhandel 12 157  –  –  12 157  31 320  Äimäkuja 3 (564-10-20-2) Äimäkuja 3 Uleåborg Uleåborg Bilhandel 3 700  –  –  3 700  13 042  Äimätie 1 (564-10-9-4) Äimätie 1 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 3 741  –  –  3 741  36 434  Äimätie 5 (564-10-9-1-L1)* Äimätie 5 Uleåborg Uleåborg Lager/Industri 2 669  –  –  2 669  13 437  Metsälehmuksentie 6 (179-72-19-3) Metsälehmuksentie 6 Vaajakoski Jyväskylä Lager/Industri 12 514  1 410  –  13 924  87 000  Teollisuustie 11 (980-428-39-8) Teollisuustie 11 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 4 700  397  –  5 097  12 135  Övriga Finland *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 157 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 157 Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Rekolankulma 4 (10-16-3-1 1) Rekolankulma 4 Alavo Alavo Lager/Industri 494  –  –  494  17 584  Korjaamonkatu 1 (609-33-5-3) Korjaamonkatu 1 Björneborg Björneborg Lager/Industri 2 620  –  –  2 620  21 041  Kruuti-Jussintie 3 (609-30-2-1) Kruuti-Jussintie 3 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 060  –  –  1 060  15 000  Lounatuulentie 10 (609-53-62-2)* Lounatuulentie 10 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 470  –  –  1 470  9 601  Raja-Hiltantie 8 (609-30-4-1) Raja-Hiltantie 8 Björneborg Björneborg Lager/Industri 1 278  435  –  1 713  12 000  Alkrogintie 2 (638-414-1-287-L1)* Alkrogintie 2 Borgå Borgå Lager/Industri 396  –  –  396  3 597  Västanbyntie 4 (710-13-108-1) Västanbyntie 4 Ekenäs Ekenäs Lager/Industri 796  –  –  796  24 413  Koikkurintie 2 (61-6-165-7) Koikkurintie 2 Forssa Forssa Lager/Industri 1 230  322  –  1 552  15 002  Murrontie 3 (61-15-277-12) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri 13 088  1 654  –  14 742  78 897  Murrontie 3 (61-15-277-15) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri 13 088  –  –  13 088  77 787  Murrontie 3 (61-15-732-2) Murrontie 3 Forssa Forssa Lager/Industri –  3 226  –  3 226  31 407  Rajakatu 22 (69-401-6-427) Rajakatu 22 Haapajärvi Haapajärvi Lager/Industri 519  –  –  519  17 280  Tarmontie 2-4 (98-435-7-153) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 2 780  305  –  3 085  6 600  Tarmontie 2-4 (98-435-7-386) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 2 780  305  –  3 085  4 140  Tarmontie 2-4 (98-435-7-387) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Obebyggd tomt –  –  –  –  235  Tarmontie 2-4 (98-435-7-400) Tarmontie 2-4 Hollola Hollola Lager/Industri 6 917  1 323  –  8 240  23 140  Hakakalliontie 7 (106-24-2307-2) Hakakalliontie 7 Hyvinge Hyvinge Lager/Industri 895  783  –  1 678  12 495  Koneenkatu 8 (106-7-606-16) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor –  1 203  –  1 203  8 831  Koneenkatu 8 (106-7-606-25) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 6 369  –  –  6 369  35 569  Koneenkatu 8 (106-7-606-26) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 1 750  –  –  1 750  5 534  Koneenkatu 8 (106-7-606-27) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 10 529  13 027  –  23 556  69 325  Koneenkatu 8 (106-7-606-28) Koneenkatu 8 Hyvinge Hyvinge Kontor 29 068  –  –  29 068  52 825  Kolisevantie 21 (224-3-38-1) Kolisevantie 21 Högfors Högfors Lager/Industri 240  –  –  240  8 618  Kaivontekijänkatu 4 (143-9-6-5) Kaivontekijänkatu 4 Ikalis Ikalis Lager/Industri 571  –  –  571  12 040  Varikonkatu 5 (598-12-9-9) Varikonkatu 5 Jakobstad Jakobstad Lager/Industri 990  –  –  990  15 230  Viemannintie 1 (174-401-14-122) Viemannintie 1 Juankoski Juankoski Lager/Industri 551  –  –  551  14 070  Kettukalliontie 27 (205-5-164-9-L2)* Kettukalliontie 27 Kajana Kajana Lager/Industri 597  –  –  597  3 310  Varistie 8 (205-8-16-8) Varistie 8 Kajana Kajana Lager/Industri 990  –  –  990  13 914  Tampionkatu 12 (214-13-902-5) Tampionkatu 12 Kankaanpää Kankaanpää Lager/Industri 490  –  –  490  10 482  Mottisenkatu 6 (272-17-2-11) Mottisenkatu 6 Karleby Karleby Lager/Industri 1 712  –  –  1 712  5 217  Patamäentie 1 (272-34-1-12) Patamäentie 1 Karleby Karleby Lager/Industri 3 264  –  –  3 264  13 263  Patamäentie 10 (272-34-3-2) Patamäentie 10 Karleby Karleby Lager/Industri 800  –  –  800  3 400  Paloasemantie 13 (273-401-11-103) Paloasemantie 13 Kolari Kolari Lager/Industri 623  –  –  623  16 410  Kisällinkatu 10 (285-46-160-1) Kisällinkatu 10 Kotka Kotka Lager/Industri 2 324  –  –  2 324  16 997  Pulttikatu 9 (285-46-134-1) Pulttikatu 9 Kotka Kotka Lager/Industri 1 127  –  –  1 127  20 476  Kaupinkatu 19 (286-11-22-5-L1)* Kaupinkatu 19 Kouvola Kouvola Lager/Industri 675  –  –  675  4 469  Jauratie 1 (290-405-26-376) Jauratie 1 Kuhmo Kuhmo Lager/Industri 444  –  –  444  14 160  Lukkosalmentie 14 (297-22-3-4-L1)* Lukkosalmentie 14 Kuopio Kuopio Lager/Industri 1 755  –  –  1 755  32 824  Universitetsstäder i Finland Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Vanha Vaasantie 3 (980-428-17-40) Vanha Vaasantie 3 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 4 633  672  –  5 305  22 000  Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-3) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt –  –  –  –  2 000  Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-4) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt –  –  –  –  2 000  Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-9) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt –  –  –  –  1 870  Vanha Vaasantie 13 (980-428-17-10) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Obebyggd tomt –  –  –  –  3 595  Vanha Vaasantie 13 (980-428-18-16) Vanha Vaasantie 13 Ylöjärvi Tammerfors Lager/Industri 6 872  2 083  –  8 955  33 780  Kuormakatu 17 (853-480-2-7)* Kuormakatu 17 Åbo Åbo Obebyggd tomt –  –  –  –  17 819  Kuormakatu 17 (853-92-30-1-L1)* Kuormakatu 17 Åbo Åbo Lager/Industri 3 981  2 765  –  6 746  30 100  Paakarlantie 3 (853-66-3-15) Paakarlantie 3 Åbo Åbo Lager/Industri 25 668  1 603  –  27 271  95 384  Postikatu 3 (853-74-81-5) Postikatu 3 Åbo Åbo Lager/Industri 10 876  3 204  –  14 080  55 192  Rydöntie 7 (853-88-4-3) Rydöntie 7 Åbo Åbo Lager/Industri 4 170  200  –  4 370  12 066  Uhrilähteenkatu 8 (853-74-81-6) Uhrilähteenkatu 8 Åbo Åbo Lager/Industri 2 816  387  –  3 203  14 753  Urusvuorenkatu 3 (853-088-0003-0004) Urusvuorenkatu 3 Åbo Åbo Lager/Industri 5 087  624  –  5 711  15 528  Vahdontie 30 (853-085-0094-0001) Vahdontie 30 Åbo Åbo Bilhandel 7 098  –  –  7 098  14 541  Totalt universitetsstäder i Finland 395 972  104 017  –  499 989  2 107 409  Övriga Finland Övriga Finland *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 158 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025158 Uthyrningsbar area i kvm Fastighetsbeteckning Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Mäkitie 3 (301-4-25-10) Mäkitie 3 Kurikka Kurikka Lager/Industri 539  –  –  539  11 013  Ansiokatu 8 (398-23-1 16-7) Ansiokatu 8 Lahtis Lahtis Lager/Industri 1 711  700  –  2 411  9 801  Jatkokatu 1 (398-9-9050-2) Jatkokatu 1 Lahtis Lahtis Lager/Industri 4 980  –  –  4 980  30 006  Vanhanradankatu 42 (398-20-246-8) Vanhanradankatu 42 Lahtis Lahtis Lager/Industri 26 441  646  –  27 087  99 837  Metsäkiventie 4 (408-14-1413-6) Metsäkiventie 4 Lappo Lappo Lager/Industri 5 799  314  –  6 113  43 148  Kerantie 25 (422-9-124-1) Kerantie 25 Lieksa Lieksa Lager/Industri 529  –  –  529  21 210  Gunnarlankatu 5 (444-13-662-1) Gunnarlankatu 5 Lojo Lojo Lager/Industri 7 507  976  –  8 483  27 886  Ratakatu 26 (444-15-360-6) Ratakatu 26 Lojo Lojo Lager/Industri 1 168  385  –  1 553  9 867  Teollisuustie 9 (541-134-4-3) Teollisuustie 9 Nurmes Nurmes Lager/Industri 519  –  –  519  11 516  Välttitie 7 (895-18-7-4-L1)* Välttitie 7 Nystad Nystad Lager/Industri 520  –  –  520  12 412  Outokummuntie 8 (309-11-1105-1) Outokummuntie 8 Outokumpu Outokumpu Lager/Industri 540  –  –  540  20 000  Äyhönjärventie 5 (684-11-1104-1) Äyhönjärventie 5 Raumo Raumo Lager/Industri 999  153  –  1 152  3 148  Teollisuustie 29 (698-9-9038-9-L1)* Teollisuustie 29 Rovaniemi Rovaniemi Lager/Industri 4 856  –  –  4 856  18 689  Ratakatu 2 (491-1-25-1) Ratakatu 2 S:t Michel S:t Michel Lager/Industri 334  –  –  334  3 479  Perämiehenkatu 7 (734-4-8-32-L1)* Perämiehenkatu 7 Salo Salo Lager/Industri 1 039  –  –  1 039  15 747  Verstastie 3 (791-421-5-66) Verstastie 3 Siikalatva Siikalatva Lager/Industri 574  –  –  574  28 260  Lohitie 3 (777-406-27-66) Lohitie 3 Suomussalmi Suomussalmi Lager/Industri 573  –  –  573  13 606  Autotehtaantie 1 (109-40-103-10) Autotehtaantie 1 Tavastehus Tavastehus Obebyggd tomt –  –  –  –  5 100  Autotehtaantie 1 (109-40-103-15) Autotehtaantie 1 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 10 652  1 090  –  11 742  29 612  Larin Kyöstinkatu 30 (109-8-38-3) Larin Kyöstinkatu 30 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 2 398  267  –  2 665  6 510  Ruununmyllyntie 13 (109-16-86-8) Ruununmyllyntie 13 Tavastehus Tavastehus Lager/Industri 17 715  –  –  17 715  66 445  Köpingintie 7 (905-451-33-0) Köpingintie 7 Vasa Vasa Lager/Industri 535  –  –  535  13 573  Hiidenmäentie 20 (927-401-2-731) Hiidenmäentie 20 Vichtis Vichtis Lager/Industri –  –  –  –  36 070  Hiidenmäentie 20 (927-454-4-0) Hiidenmäentie 20 Vichtis Vichtis Lager/Industri 16 956  3 316  –  20 272  78 480  Mustasuontie 9 (931-401-1-362) Mustasuontie 9 Viitasaari Viitasaari Lager/Industri 487  –  –  487  14 650  Kettukallionkatu 3 (977-10-26-2) Kettukallionkatu 3 Ylivieska Ylivieska Bilhandel 2 265  –  –  2 265  20 320  Kiskotie 2 (977-3-7-1) Kiskotie 2 Ylivieska Ylivieska Lager/Industri 724  324  –  1 048  5 524  Totalt övriga Finland 224 640  30 754  –  255 394  1 403 092  Totalt Finland 1 194 064  246 323  16 115 1 456 502  4 999 038  Övriga Finland *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 159 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 159 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) 202 Route de Pontoise Argenteuil Paris Lager/Industri 2 710  –  –  2 710  6 671  51 Rue de Presles** Aubervilliers Paris Lager/Industri 9 375  –  –  9 375  8 175  75-81 Boulevard Felix Faure Aubervilliers Paris Lager/Industri 9 724  625  –  10 349  13 300  39 Boulevard du Général Delambre Bezons Paris Lager/Industri 700  650  –  1 350  3 296  24-26 Rue Gutenberg Bondoufle Paris Lager/Industri 6 187  130  –  6 317  12 520  6 Rue Gustave Madiot Bondoufle Paris Lager/Industri 880  30  –  910  1 750  73 à 79 Avenue du 14 juillet et 48 à 54 Avenue Andrei Sakharov Bondy Paris Lager/Industri 3 763  1 433  –  5 196  8 672  6 Rue des Prés d'Aulnay Brétigny-sur-Orge Paris Lager/Industri –  515  –  515  14 345  423 Rue Audemars Buc Paris Lager/Industri 1 170  300  –  1 470  2 000  6 Rue de la Guyonnerie Bures-sur-Yvette Paris Lager/Industri 169  668  –  837  8 865  13 Avenue Gutenberg Bussy-Saint-Georges Paris Lager/Industri 7 739  3 153  –  10 892  20 979  29 Rue du Marché Rollay Champigny-sur-Marne Paris Lager/Industri –  945  –  945  1 017  477 Rue Marcel Paul Champigny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 524  65  –  1 589  2 488  16 Bis Rue de Paris Champlan Paris Lager/Industri 250  400  –  650  5 878  16 Rue Condorcet Chennevières-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 443  420  –  1 863  6 590  8 Rue Gay Lussac Chennevieres Paris Lager/Industri 12 644  6 000  –  18 644  34 089  22 Rue Aman Jean Chevry-Cossigny Paris Lager/Industri 2 000  400  –  2 400  10 373  17 Avenue du Parc** Chilly-Mazarin Paris Lager/Industri 1 685  309  –  1 994  7 848  32 Rue des Osiers Coignières Paris Lager/Industri 4 384  1 214  –  5 598  11 884  85 Voie Latérale Sud RN 10 Coignières Paris Lager/Industri 7 025  489    7 514  16 350  Rue René Laennec Coignières Paris Lager/Industri 814  114  –  928  6 296  2/3/5 Allée de la Butte du Moulin, ZA de la Porte de la Forêt Collégien Paris Handel 4 861  139  –  5 000  10 698  51 Allée du Clos des Charmes Collégien Paris Lager/Industri 2 659  535  –  3 194  6 583  Allée des Portes de la Forêt Collégien Paris Övrigt –  –  635  635  4 316  2 Boulevard de France Combs-la-Ville Paris Lager/Industri 7 030  –  –  7 030  17 513  2 Rue de la Borne Blanche Combs-la-Ville Paris Lager/Industri 6 582  835  –  7 417  16 568  1 Rue Fernand Raynaud Corbeil-Essonnes Paris Lager/Industri 14 546  4 814  –  19 360  55 042  3-5 Avenue du 8 mai 1945 Corbeil-Essonnes Paris Övrigt –  –  538  538  3 182  14 Rue Georges Mélies Cormeilles-en-Parisis Paris Lager/Industri 2 594  826  –  3 420  7 082  2 Allées des Terres Rouges Cormeilles-en-Vexin Paris Lager/Industri 1 762  684  –  2 446  5 149  2 Rue de la Basse Quinte Créteil Paris Övrigt –  –  658  658  2 549  6-8 Rue Ambroise Croizat Croissy-Beaubourg Paris Lager/Industri 10 614  –  –  10 614  23 561  9 Rue Louis Armand Eaubonne Paris Lager/Industri 1 630  177  –  1 807  4 291  65 Avenue Georges Politzer** Elancourt Paris Lager/Industri 4 405  1 593  –  5 998  16 257  28-48 Rue Vladimir Jankelevitch** Émerainville Paris Lager/Industri 3 386  1 284  –  4 670  9 199  33 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 3 900  900  –  4 800  12 430  35 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 2 370  1 565  –  3 935  5 851  56 Boulevard de Beaubourg Émerainville Paris Lager/Industri 837  162  –  999  5 799  Route de Brières-les-Scellés Étampes Paris Lager/Industri 1 853  676  –  2 529  42 900  8-10 Rue de Chevilly Fresnes Paris Lager/Industri 5 563  975  –  6 538  11 104  6 Rue de Chevilly Fresnes Paris Lager/Industri 900  120  –  1 020  5 595  3 Avenue des Morillons Garges-lès-Gonesse Paris Lager/Industri 2 853  815  –  3 668  6 253  125 Avenue Louis Roche** Gennevilliers Paris Lager/Industri 333  322  –  655  6 695  141 Avenue Laurent Cély Gennevilliers Paris Lager/Industri 1 307  865  –  2 172  2 095  16-18 Boulevard Gallieni Gennevilliers Paris Lager/Industri 6 902  1 037  –  7 939  12 109  84 Avenue Paul Vaillant Couturier, 8-20-26 Rue Traversière Gennevilliers Paris Lager/Industri 2 820  2 100  –  4 920  6 276  Rue Jean Pierre Timbaud Goussainville Paris Lager/Industri 810  170  –  980  6 819  Rue de Paris Gournay-sur-Marne Paris Lager/Industri 8 694  554  –  9 248  7 073  7 Rue Jean-Jacques Rousseau Grigny Paris Lager/Industri 1 854  2 444  –  4 298  8 128  5 Boulevard du Havre Herblay Paris Lager/Industri 9 952  92  –  10 044  14 347  16 Rue de la Patelle Herblay Paris Lager/Industri 6 626  774  –  7 400  19 611  21-23 Rue du Gros Murger Herblay Paris Lager/Industri 10 151  2 174  –  12 325  22 769  10 Rue Ampere Igny Paris Lager/Industri 2 122  180  –  2 302  3 570  135 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 850  150  –  1 000  6 275  Frankrike Paris **) Innehas i ett delägarskap Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 160 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025160 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) 17 Rue Branly et 28 Rue Jacquard Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 2 730  393  –  3 123  7 552  11 Rue Freycinet Lagny-sur-Marne Paris Lager/Industri 1 470  840  –  2 310  5 697  19 Avenue Albert Einstein Le Blanc-Mesnil Paris Lager/Industri 10 931  2 635  –  13 566  26 233  9 Rue Jacques Robert Le Thillay Paris Lager/Industri 10 669  1 713   – 12 382  17 950  21 Rue des Ecoles Le Thillay Paris Lager/Industri 1 804  264   – 2 068  5 717  22 Rue des Ecoles Le Thillay Paris Lager/Industri 7 928  1 671  –  9 599  19 400  17 Rue Levassor et Les Garennes Les Mureaux Paris Lager/Industri 2 592  674  –  3 266  5 460  2 Rue Levassor Les Mureaux Paris Lager/Industri 1 120  –  –  1 120  6 174  62 Rue Pierre Curie Les Mureaux Paris Lager/Industri 5 640  360  –  6 000  13 304  10 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 765  1 347  3 639  5 751  5 812  12-14 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 3 426  1 730  –  5 156  9 378  3 Avenue de l'Atlantique Les Ulis Paris Lager/Industri 1 510  190  –  1 700  4 000  13 Avenue du Cap Horn Les Ulis Paris Lager/Industri 5 304  325  –  5 629  11 839  4 Avenue du Parana Les Ulis Paris Lager/Industri 3 643  520  –  4 163  7 272  4 Avenue du Parana Les Ulis Paris Lager/Industri 2 461  395  –  2 856  4 833  12 Avenue des Tropiques Les Ulis Paris Lager/Industri 1 056  4 900  –  5 956  12 409  La Mare aux Plantards Lieusaint Paris Lager/Industri 1 996  2 488  –  4 484  10 710  Route de Meulan Limay Paris Lager/Industri 312  233  –  545  4 698  Rue des Longs Rideaux Limeil-Brévannes Paris Lager/Industri 7 634  642  –  8 276  33 340  14-16 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers** Lisses Paris Lager/Industri 1 085  271  –  1 356  2 923  5-7-9 Rue des Cerisiers - ZA des Églantiers Lisses Paris Lager/Industri 2 828  1 663  –  4 491  6 502  8 Rue Léonard de Vinci Lisses Paris Lager/Industri 2 400  808  –  3 208  14 482  La plaine aux Bergers - La pièce de la remise - RN 446Lisses Paris Lager/Industri 6 925  1 506  –  8 431  45 917  14 Rue des Campanules Lognes Paris Lager/Industri 2 459  641  –  3 100  5 434  9 Avenue du Beaumontoir Louvres Paris Lager/Industri 3 050  1 149  –  4 199  100 468  10-12-14, 15-15 bis Rue Gutenberg Magny-en-Vexin Paris Lager/Industri 5 559  165  –  5 724  10 373  4 Rue Galvani Massy Paris Övrigt 544  259  –  803  1 373  4 Rue Galvani Massy Paris Lager/Industri 3 032  1 625  –  4 657  7 966  9 Rue du Buisson aux Fraises Massy Paris Lager/Industri 4 257  4 224  –  8 481  32 858  Rue du Vide Arpents Meaux Paris Lager/Industri 3 691  –  –  3 691  16 706  Route Nationale 6, Espace Commercial du Champs de Foire Melun Paris Lager/Industri 8 482  166  –  8 648  6 333  4 Rue Léon Foucault Mitry-Mory Paris Lager/Industri 4 519  220  –  4 739  6 942  107 Rue Marcellin Berthelot Moissy-Cramayel Paris Kontor 129  1 100  –  1 229  5 373  Chemin de Greve - Route de Sens - ZAC de la Sucrerie** Montereau Paris Övrigt –  –  441  441  743  51-53 Avenue de Sénart, 8-10 Allée du bois Renaud Montgeron Paris Lager/Industri 1 772  3 577  –  5 349  15 682  97 Avenue Jean Jaurès Montgeron Paris Lager/Industri 137  –  –  137  1 498  98 Avenue Jean Jaurès Montgeron Paris Lager/Industri 1 338  620  –  1 958  6 950  121 Rue Paul Fort Montlhéry Paris Lager/Industri 2 350  1 160  –  3 510  14 694  240 Rue Jules Ferry Montmagny Paris Lager/Industri 509  1 451  –  1 960  10 186  1 ter Rue du Marais** Montreuil Paris Lager/Industri 840  200  –  1 040  2 402  3 Avenue Ferdinand de Lesseps Morangis Paris Lager/Industri 3 939  590  –  4 529  6 681  8 Rue du Docteur Jean Charcot Morangis Paris Lager/Industri 1 770  578  –  2 348  3 425  3 Rue du Docteur Schweitzer Morangis Paris Lager/Industri 1 241  708  –  1 949  7 610  39 Avenue des Guilleraies Nanterre Paris Lager/Industri 1 655  588  –  2 243  7 346  6 Rue des Peupliers Nanterre Paris Lager/Industri 1 432  1 433  –  2 865  4 624  ZAC des Hautes Patures** Nanterre Paris Övrigt –  –  635  635  7 346  Rue des Grands Prés - Zone d'Activités du Petit NanterreNanterre Paris Lager/Industri 29 672  6 026  –  35 698  43 123  9 Avenue de la Foulée, ZAC des Saints Pères Nanteuil-lès-Meaux Paris Övrigt –  –  516  516  1 600  164 Avenue Jean Jaurès** Neuilly-sur-Marne Paris Övrigt –  –  635  635  1 078  49 Rue des frères Lumière Neuilly-sur-Marne Paris Lager/Industri 6 700  –  –  6 700  13 251  8-10 Rue de la Mare Blanche** Noisiel Paris Lager/Industri 1 934  488  –  2 422  6 358  8-10 Rue de la Mare Blanche** Noisiel Paris Lager/Industri 461  247  –  708  1 859  20-24 Rue du Ballon Noisy-le-Grand Paris Lager/Industri 5 398  433  –  5 831  12 121  1540 Rte de Quarante Sous, Route Nationale 13 Orgeval Paris Övrigt –  –  635  635  2 350  166-168 Rue Denis Diderot Pantin Paris Lager/Industri 1 193  259  –  1 452  5 848  85 et 87 Rue Cartier Bresson Pantin Paris Lager/Industri 6 990  252  –  7 242  11 227  3 Rue Rouvet et 18 Rue Barbanègre** Paris Paris Kontor 203  270  –  473  150  7 Avenue Ozanne Porcheville Paris Lager/Industri 3 620  222  –  3 842  12 232  6 Rue Barthelemy Thimonnier Rambouillet Paris Lager/Industri 129  133  –  262  2 513  1 Rue Denis Papin Roissy-en-Brie Paris Lager/Industri 81  337  –  418  3 947  Paris **) Innehas i ett delägarskap Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 161 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 161 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) 12 Chemin du Moulin Basset** Saint-Denis Paris Kontor 4 428  8 693  –  13 121  14 360  32 Avenue Amilcar Cabral Saint-Denis Paris Kontor 315  1 491  –  1 806  2 836  110 Rue de Paris Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 2 077  173  –  2 250  12 232  12 Rue Boris Vian Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 1 857  415  –  2 272  5 590  2 Rue André Ampère** Saint-Ouen-l'Aumone Paris Obebyggd tomt –  –  –  –  3 990  66 Avenue du Château Saint-Ouen-l'Aumone Paris Lager/Industri 4 551  –  –  4 551  13 860  1 Avenue de la Pépinière Saint-Witz Paris Lager/Industri 3 107  275  –  3 382  9 432  2 à 4 Rue de la Sablière et Rue du Petit Fief Sainte-Geneviève-des-Bois Paris Lager/Industri 118  519  –  637  3 315  9 Rue de I'Escouvrier Sarcelles Paris Lager/Industri 4 244  1 952  –  6 196  11 292  1-5 Rue de la Sablière Sucy-en-Brie Paris Lager/Industri 2 674  382  –  3 056  5 897  63 Grande Rue Survilliers Paris Lager/Industri 36 325  3 428  –  39 753  135 941  10-13 Avenue Jean d'Alembert Trappes Paris Lager/Industri 2 300  –  –  2 300  9 000  25 Rue Henri Farman** Tremblay-en-France Paris Lager/Industri 1 315  478  –  1 793  4 253  1-3 Place Thomas Edison Valenton Paris Lager/Industri 3 908  1 302  –  5 210  5 500  2 Rue Midi-Pyrénées Valenton Paris Lager/Industri 4 311  747  –  5 058  9 305  26 Chemin du Port Brun Vigneux-sur-Seine Paris Lager/Industri 2 076  –  –  2 076  8 092  16/18 Avenue de la Baltique Villebon-sur-Yvette Paris Lager/Industri 1 505  1 063  –  2 568  6 600  46 Avenue des Gardes Messiers Villemoisson-sur-Orge Paris Lager/Industri 1 871  497  –  2 368  4 489  18 bis Voie de Mons Villeneuve-le-Roi Paris Lager/Industri 550  –  –  550  7 270  5 Rue Louis Armand Villeneuve-Saint-Georges Paris Lager/Industri 1 393  410  –  1 803  3 757  98 Avenue de Choisy, Zone d'Activités des Flandres Villeneuve-Saint-Georges Paris Lager/Industri 15 409  2 025  –  17 434  40 982  8 Rue de l’Appel du 18 Juin 1940 Villeneuve-Saint-Georges Paris Lager/Industri 7 384  300  –  7 684  15 068  14-16 Rue Maurice Paillard Villetaneuse Paris Lager/Industri 2 479  625  –  3 104  5 783  4 Route de Paray Wissous Paris Lager/Industri 2 250  –  –  2 250  4 588  Totalt Paris 506 714  124 286  8 332  639 332  1 616 779  **) Innehas i ett delägarskap Universitetsstäder i Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Avenue de l'Ile-de-France Artigues Bordeaux Lager/Industri 1 365  –  –  1 365  9 852  54 Chemin des Barmettes Béligneux Lyon Lager/Industri 3 050  430  –  3 480  6 762  Chemin de la Labarde Bordeaux Bordeaux Lager/Industri 13 490  6 000  –  19 490  36 293  96 Rue Gustave Eiffel, ZAC des Chabauds Bouc-Bel-Air Marseille Lager/Industri 1 188  –  –  1 188  8 901  20 Route d'Irigny Brignais Lyon Lager/Industri 2 163  591  –  2 754  3 226  43 Rue Mère Elise Rivet Brignais Lyon Lager/Industri 1 000  450  –  1 450  10 584  8 Rue de Bel Air Carquefou Nantes Lager/Industri 1 238  –  –  1 238  11 605  36 Rue de Bray Césson-Sévigné Rennes Lager/Industri 1 414  –  –  1 414  9 200  7 Avenue Louis Blériot Chassieu Lyon Lager/Industri 1 655  746  –  2 401  11 451  35-37 Avenue des Frères Montgolfier Chassieu Lyon Lager/Industri 7 344  600  –  7 944  16 200  42 Avenue du Progrès Chassieu Lyon Lager/Industri 16 095  –  –  16 095  39 024  Zone d'Activité de Chemin de Beauchêne Cissac-Médoc Bordeaux Lager/Industri 982  266  –  1 248  16 214  2 Avenue de l'Industrie Corbas Lyon Lager/Industri 5 834  –  –  5 834  8 344  42 Rue Vaucanson Décines Lyon Lager/Industri 1 723  1 432  –  3 155  6 182  La Rougeraie Domloup Rennes Lager/Industri 1 645  750  –  2 395  39 539  19 Rue Leblond Dourges Lille Lager/Industri 1 788  347  –  2 135  16 214  2 Avenue Jean Jaurès Feyzin Lyon Lager/Industri 5 237  850  –  6 087  21 749  586 impasse du Grand Planot La Verpillière Lyon Lager/Industri 3 430  1 231  –  4 661  12 725  572 Chemin des Agries Labarthe-sur-Lèze Toulouse Lager/Industri 962  651  –  1 613  27 387  Route de Martigues Les Pennes Mirabeau Marseille Lager/Industri 17 367  –  –  17 367  60 604  5737 Chemin des Tuileries Limonest Lyon Övrigt –  –  504  504  3 949  Chemin de la Bruyère Limonest Lyon Lager/Industri 6 918  3 307  –  10 225  29 383  Route Nationale 6 Les Tuileries Limonest Lyon Lager/Industri 6 944  311  –  7 255  15 014  9 Rue Jules Mousseron Lomme Lille Lager/Industri 1 525  645  –  2 170  5 606  30 Rue de Bapaume Lys-Lez-Lannois Lille Lager/Industri 8 640  –  –  8 640  14 907  59 à 63 Boulevard Barry Marseille Marseille Lager/Industri 770  –  –  770  1 276  37 Chemin de Saint-Henri Marseille Marseille Lager/Industri 720  260  –  980  4 458  Paris Övriga Frankrike Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 162 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025162 Universitetsstäder i Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) 34 Avenue de la Grange Noire Mérignac Bordeaux Lager/Industri 700  –  –  700  11 000  42 Avenue de la Grange Noire Mérignac Bordeaux Lager/Industri 1 142  –  –  1 142  9 129  200 Avenue Marcel Dassault Mérignac Bordeaux Lager/Industri 2 576  1 312  –  3 888  44 247  2 Rue Thales Mérignac Bordeaux Lager/Industri 8 386  238  –  8 624  14 076  5 Boulevard Monge Meyzieu Lyon Lager/Industri 4 989  261  –  5 250  9 930  Lotissement Les Meurières, Route d'Heyrieux Mions Lyon Övrigt –  –  543  543  4 028  Avenue Etienne Mehul Montpellier Montpellier Lager/Industri 10 890  2 548  –  13 438  37 580  18 ter, 98 et 100 Rue de Reckem, Rue de Vertuquet Neuville-en-Ferrain Lille Lager/Industri 16 000  1 397  –  17 397  27 074  2 Rue des Bottières Oullins-Pierre-Bénite Lyon Lager/Industri 400  1 106  –  1 506  5 718  38 Avenue Gustave Eiffel Pessac Bordeaux Lager/Industri 806  –  –  806  5 496  Rue Louis Kerautret Botmel Rennes Rennes Lager/Industri 4 758  1 622  –  6 380  23 708  Impasse Denis Papin Rognac Marseille Lager/Industri 684  274  –  958  9 024  Rue de Tourcoing, Quai de Gand, Rue Turgot Roubaix Lille Lager/Industri 3 129  277  –  3 406  4 995  202 Route de Paris Saint-Denis-de-Pile Bordeaux Lager/Industri 620  270  –  890  9 471  25 Chemin de la Mouche Saint-Genis-Laval Lyon Lager/Industri 775  –  –  775  3 166  300 Rue Théophraste Renaudot, ZAC de Grille Saint-Jean-de-Vedas Montpellier Lager/Industri 1 495  –  –  1 495  8 971  3 Rue de la Boucle Saint-Laurent-de-Mure Lyon Lager/Industri 2 420  630  –  3 050  6 014  9 Rue Charles Darwin Saint-Martin-d’Hères Grenoble Lager/Industri 5 380  401  –  5 781  11 927  9 Rue Alfred Kastler Saint-Nazaire Nantes Lager/Industri 502  194  –  696  14 672  Rue Thomas Edison Saint-Nazaire Nantes Lager/Industri 3 605  –  –  3 605  17 194  7 Rue d'Anjou Saint-Quentin-Fallavier Lyon Lager/Industri 2 490  510  –  3 000  6 000  Rue Francois Blumet Sassenage Grenoble Lager/Industri 7 720  2 512  –  10 232  31 642  20 Rue Boudeville, Zone Industrielle Thibaud Toulouse Toulouse Lager/Industri 1 103  –  –  1 103  8 744  101 Rue de Fenouillet Toulouse Toulouse Lager/Industri 2 069  738  –  2 807  37 549  Rue Gay Lussac Valenciennes Lille Övrigt –  –  635  635  3 129  Rue Ernest Macarez Valenciennes Lille Lager/Industri 3 819  –  –  3 819  13 167  114 Avenue Franklin Roosevelt Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 2 000  –  –  2 000  3 588  4 Rue des Alpes Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 2 658  91  –  2 749  4 479  5 Avenue Karl Marx Vaulx-en-Velin Lyon Lager/Industri 1 740  400  –  2 140  3 473  6 Allée des Savoies Venissieux Lyon Övrigt –  –  712  712  4 316  619 Rue Delbecque Verquigneul Lille Lager/Industri 1 050  –  –  1 050  8 733  330 Route Nationale 7 Villeneuve-Loubet Nice Lager/Industri 5 406  410  –  5 816  10 785  Rue François Meunier Vial Villefranche-sur-Saône Lyon Övrigt –  –  635  635  4 494  Rue François Dumouriez du Périer Vitrolles Marseille Lager/Industri 6 598  229  –  6 827  9 096  3 Rue des Lainiers Wattrelos Lille Lager/Industri 3 911  –  –  3 911  13 557  9 Rue des Lainiers Wattrelos Lille Lager/Industri 4 162  1 041  –  5 203  16 328  Totalt universitetsstäder i Frankrike 228 470  35 328  3 029  266 827  903 149  Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Allée des Riols - Lieu dit La Capelette Agen Agen Lager/Industri 3 161  –  –  3 161  9 964  Les Plantons la Grotte Airvault Airvault Lager/Industri 1 387  277  –  1 664  42 381  41 Rue Lazare Carnot Alençon Alençon Lager/Industri 681  247  –  928  14 474  182 Rue André Malraux Ales Ales Lager/Industri 335  796  –  1 131  9 000  Rue du Moulin de Brindos Anglet Anglet Lager/Industri 4 526  –  –  4 526  15 293  Rue des Marais de Grelet - La Combe à Rosier Angoulême Angoulême Lager/Industri 3 685  –  –  3 685  26 915  Rue des Alisiers Argiésans Belfort Lager/Industri 1 458  –  –  1 458  9 130  46 Rue Copernic, Zone Industrielle Nord Arles Arles Lager/Industri 830  –  –  830  3 307  1208 Avenue des Souspirous Avignon Avignon Lager/Industri 1 145  –  –  1 145  5 728  365 Rue Rudolph Serkin Avignon Avignon Lager/Industri 330  780  –  1 110  7 254  Lieu-Dit Obergrund Baltzenheim Baltzenheim Lager/Industri 1 974  214  –  2 188  24 012  Rue Alfred Kastler Besancon Besancon Lager/Industri 3 720  –  –  3 720  13 490  22 Avenue Marcel Dassault Biard Poitiers Lager/Industri 905  269  –  1 174  10 770  Lieu-Dit Varennes Bon-Encontre Bon-Encontre Lager/Industri 1 253  430  –  1 683  11 208  Route Charles Durand Bourges Bourges Lager/Industri 3 522  –  –  3 522  13 830  Övriga Frankrike Övriga Frankrike Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 163 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 163 Övriga Frankrike Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Route Nationale 76 Bourges Bourges Lager/Industri 2 736  827  –  3 563  86 516  19 Rue Hervé Dannemont Brix Cherbourg Lager/Industri 928  258  –  1 186  10 853  1075 Rue Louis Breguet Calais Calais Lager/Industri 1 080  –  –  1 080  3 000  25 Rue de l'Avenir Carpiquet Caen Lager/Industri 1 195  488  –  1 683  8 399  31 Rue de Mélou Castres Castres Lager/Industri 870  –  –  870  6 014  Rue Georges Derrien Chalon-sur-Saône Chalon-sur-Saône Lager/Industri 1 175  –  –  1 175  6 689  346 Rue Pierre et Laurent Ramus Chambery Chambery Lager/Industri 920  –  –  920  6 300  Route de Paris Champagné Le Mans Lager/Industri 3 638  824  –  4 462  117 782  63 Route de Prix Charleville-Mézières Charleville-Mézières Lager/Industri 905  –  –  905  7 243  Avenue Carnot Charleville-Mézières Charleville-Mézières Lager/Industri 3 655  –  –  3 655  8 885  337 Chemin des Jonchères Charnay-lès-Mâcon Charnay-lès-Mâcon Lager/Industri 119  146  –  265  11 838  3 Rue René Cassin Chartres Chartres Lager/Industri 300  –  –  300  8 112  Rue Charles Coulombs Chartres Chartres Lager/Industri 3 750  –  –  3 750  14 071  Route de Nonnes Châtellerault Châtellerault Lager/Industri 2 425  555  –  2 980  116 803  582 Route de Paris Chauray Niort Lager/Industri 1 455  369  –  1 824  18 651  6 Rue de Cobrelle Chavelot Epinal Lager/Industri 1 057  –  –  1 057  6 300  281 Rue de Sauxmarais Cherbourg-en-Cotentin Cherbourg Lager/Industri 824  –  –  824  5 766  Zone Industrielle de la Combaude Sud, RD 772 A Clermont-Ferrand Clermont-Ferrand Lager/Industri 5 347  –  –  5 347  17 611  8 Rue de l'Artisanat Cognac Cognac Lager/Industri 103  57  –  160  5 000  Zone d'Activités Jean Monnet Condat-sur-Vienne Limoges Lager/Industri 975  495  –  1 470  88 664  Rue du Jourdil Cran Gevrier Annecy Lager/Industri 4 491  –  –  4 491  14 265  17 Rue Paul Sabatier Crissey Chalon-sur-Saône Lager/Industri 355  177  –  532  9 958  Lieu-Dit La Croisette Dolus-d'Oléron Dolus-d'Oléron Lager/Industri 496  222  –  718  6 287  Lieu-Dit Dompierre-sur-Mer La Rochelle Lager/Industri 3 502  814  –  4 316  19 565  3 Allée au Poirier Écouflant Angers Lager/Industri 1 641  540  –  2 181  34 749  ZAC des Roches Epinal Epinal Lager/Industri 3 613  –  –  3 613  14 095  Route de Coray Ergue Gaberic Quimper Lager/Industri 3 502  –  –  3 502  13 049  1 130 Avenue Oehmichen-Technoland Etupes Etupes Lager/Industri 2 635  439  –  3 074  21 486  71 Rue de Bruxelles Evreux Evreux Lager/Industri 1 040  –  –  1 040  8 595  15 Rue Michel Dugast Fontenay-le-Comte Fontenay-le-Comte Lager/Industri 924  294  –  1 218  32 058  Zone Industrielle Le Royeux Gauchy Saint-Quentin Lager/Industri 3 570  –  –  3 570  13 354  7 Rue Fernand Forest Gouesnou Brest Lager/Industri 1 181  –  –  1 181  7 591  Rue des Frères Chappe Grentheville Caen Lager/Industri 1 510  –  –  1 510  6 864  Zone Industrielle de la Garderie Guidel Guidel Lager/Industri 368  167  –  535  31 672  Route Lion-sur-mer Herouville Saint Clair Caen Lager/Industri 4 506  3 040  –  7 546  17 586  1 Rue Denis Papin Joue-les-Tours Tours Lager/Industri 1 990  –  –  1 990  9 760  3 Rue Denis Papin Joue-les-Tours Tours Kontor –  2 240  –  2 240  4 469  Rue des Griottes Kingersheim Mulhouse Lager/Industri 4 619  1 524  –  6 143  22 361  2 Route Des Chênes Labarthe-Inard Saint-Gaudens Lager/Industri 629  203  –  832  13 425  26 Rue Jean Baptiste Colbert La Chapelle-Saint-Luc Troyes Lager/Industri 1 025  –  –  1 025  6 678  2 Rue René Descartes La-Chaussée-Saint-Victor La-Chaussée-Saint-VictorLager/Industri 586  254  –  840  7 795  Les Rouges Terres La Glacerie Cherbourg Lager/Industri 3 565  –  –  3 565  25 380  Parc d’activité de Lahonce, Rue Errecart Lahonce Bayonne Lager/Industri 1 057  393  –  1 450  14 000  Route de Kerviec Lanester Lorient Lager/Industri 3 569  –  –  3 569  17 065  Rue des Genets Langueux Saint-Brieuc Lager/Industri 1 090  –  –  1 090  7 340  21 Boulevard Joseph Cugnot La-Roche-sur-Yon La-Roche-sur-Yon Lager/Industri 1 344  301  –  1 645  20 069  Rue Jean Rostant, Zone Industrielle des Touches Laval Laval Lager/Industri 1 107  –  –  1 107  7 069  11 Rue du 19 Mars 1962 Le Coudray Chartres Lager/Industri 1 100  439  –  1 539  8 351  273 Boulevard Jules Durand Le Havre Le Havre Lager/Industri 1 000  –  –  1 000  6 089  50 Rue Pierre Martin Le Mans Le Mans Lager/Industri 1 004  –  –  1 004  7 260  Le Poinconnet Le Poinçonnet Châteauroux Lager/Industri 1 330  301  –  1 631  63 285  14 Rue Louis Lagrange Les Sables-d'Olonne Les Sables-d'Olonne Lager/Industri 612  308  –  920  19 590  56 Rue Philippe Lebon Limoges Limoges Lager/Industri 1 314  –  –  1 314  9 750  Zone d'Activités de Poulvern Locoal-Mendon Locoal-Mendon Lager/Industri 896  349  –  1 245  13 048  2 Rue Paquier Longvic Dijon Lager/Industri 1 359  –  –  1 359  10 529  5 Avenue Gay Lussac Lons Pau Lager/Industri 620  –  –  620  4 939  165 Rue René Maire Lons-le-Saunier Lons-le-Saunier Lager/Industri 720  –  –  720  6 000  Les Parpareux Loudéac Loudéac Lager/Industri 776  483  –  1 259  25 552  2 Rue de la Plaine Mettray Tours Lager/Industri 1 646  593  –  2 239  75 596  5 Rue des Drapiers Metz Metz Lager/Industri –  1 898  –  1 898  18 044  Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 164 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025164 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Parc d'Activités des Terres du Canada Moneteau Auxerre Lager/Industri 3 519  –  –  3 519  12 634  1005 Avenue de Cos Montauban Montauban Lager/Industri 1 213  267  –  1 480  6 796  Rue du Bois Clair Montceau-les-Mines Montceau-les-Mines Lager/Industri 841  245  –  1 086  60 613  212 Rue Baron Buquet, Zone d'Activités Marcel Brot Nancy Nancy Lager/Industri 1 108  –  –  1 108  8 000  Rue Marcel Brot Nancy Nancy Lager/Industri 4 970  –  –  4 970  14 549  Avenue de Croix Sud Narbonne Narbonne Lager/Industri 3 532  –  –  3 532  11 465  7 Rue de la Boette Niort Niort Lager/Industri 1 081  –  –  1 081  8 557  Rue des Métiers Onet-le-Château Onet-le-Château Lager/Industri 1 188  482  –  1 670  9 056  1 Rue des Fauvettes Ostwald Strasbourg Kontor –  2 233  –  2 233  6 225  Rue de L´Adret Passy Passy Lager/Industri 3 532  –  –  3 532  13 258  Rue Tanguy Prigent Pau Pau Lager/Industri 1 386  562  –  1 948  30 470  227 Rue de Munich Perpignan Perpignan Lager/Industri 192  419  –  611  7 899  Rue de la Forêt, Zone d'Acvtivités l'Orée du Bois Pirey Besancon Lager/Industri 1 075  –  –  1 075  8 000  Rue Bernard Perrot Ploërmel Ploërmel Lager/Industri 640  311  –  951  42 519  Rue des Mottes Plouflagran Plouflagran Lager/Industri 2 453  495  –  2 948  41 626  1 Rue du Général Leclerc Plougastel-Daoulas Brest Lager/Industri 658  304  –  962  10 030  4 Rue Rontgen Quimper Quimper Lager/Industri 850  377  –  1 227  9 668  5 Rue Albert Stephan Quimper Quimper Lager/Industri 1 089  –  –  1 089  8 759  5 Rue Louise Michel Reims Reims Lager/Industri 1 018  –  –  1 018  8 406  Rue Ernest Renan Reims Reims Lager/Industri 4 713  1 525  –  6 238  13 470  7 Rue de la Poudrière Richwiller Mulhouse Lager/Industri 935  –  –  935  6 283  Lieu-dit Le Four à Chaux Roullet-Saint-Estèphe Angouléme Lager/Industri 1 310  477  –  1 787  42 960  Rue Louis d'Acquin Rouvignies Rouvignies Obebyggd tomt –  –  –  –  1 952  51 Rue de Montanceix Saint-Astier Saint-Astier Lager/Industri 1 466  447  –  1 913  18 517  280 Allée du Broc Saint-Avit Mont-de-Marsan Lager/Industri 997  –  –  997  5 724  461 Allée de Lagacé Saint-Avit Mont-de-Marsan Lager/Industri 1 093  380  –  1 473  16 350  101 Rue des Généraux Altmayer Saint-Avold Saint-Avold Lager/Industri 586  689  –  1 275  3 315  8 Rue Maurice Geslin Saint-Barthélémy d'Anjou Angers Lager/Industri 878  –  –  878  6 919  La Romanerie Nord Saint-Barthélémy d'Anjou Angers Lager/Industri 3 511  –  –  3 511  13 000  Rue Ampere Saint Brieuc Saint Brieuc Lager/Industri 3 576  –  –  3 576  12 472  325 Chemin du Moulin Neuf Saint-Denis-lès-Bourg Bourg-en-Bresse Lager/Industri 1 582  388  –  1 970  20 937  878 Rue de Vauce Saint-Doulchard Bourges Lager/Industri 420  110  –  530  9 880  7 Rue de la Cote de Beauté Saintes Saintes Lager/Industri 1 066  –  –  1 066  7 212  4 Rue Frédéric Bait Saint-Étienne Saint-Étienne Lager/Industri 1 682  401  –  2 083  36 644  7 Rue des Haveurs Saint-Etienne Saint-Etienne Lager/Industri 1 015  –  –  1 015  7 356  Rue des 3 Glorieuses Saint-Etienne Saint-Etienne Lager/Industri 5 624  1 530  –  7 154  23 246  Rue Jules Vallès Saint-Lô Saint-Lô Lager/Industri 1 365  314  –  1 679  14 718  Rue de la Ville es Cours Saint-Malo Saint-Malo Lager/Industri 1 191  –  –  1 191  7 965  Rue Louis Alphonse Poitevin Saint Marcel Vernon Lager/Industri 3 524  –  –  3 524  12 002  Impasse du Moulin l'Abbé Saint Martin Boulogne Boulogne-sur-Mer Lager/Industri 3 774  –  –  3 774  12 002  457 Rue Bernard Palissy Saint-Paul-lès-Dax Saint-Paul-lès-Dax Lager/Industri 532  244  –  776  10 000  12 Rue André Rausch Sarreguemines Sarreguemines Lager/Industri 1 047  –  –  1 047  9 146  Avenue de l'Europe Six-Fours les Plages Six-Fours les Plages Lager/Industri 8 298  1 526  –  9 824  35 711  Chemin du Halage Sotteville-les-Rouen Rouen Lager/Industri 13 428  –  –  13 428  39 480  108 Rue Kléber Tarbes Tarbes Lager/Industri 839  293  –  1 132  23 588  Zone d´Activités de Bastillac Sud Tarbes Tarbes Lager/Industri 3 518  –  –  3 518  11 500  11 Rue Jean Renoir Thionville Metz Lager/Industri 1 059  –  –  1 059  6 702  Route de Verdun Toul Toul Lager/Industri 2 793  586  –  3 379  84 837  Rue d'Epreville Val-de-Reuil Rouen Lager/Industri 1 227  590  –  1 817  17 625  16 Rue Dutenos le Verger Vannes Vannes Lager/Industri 1 379  523  –  1 902  18 316  Avenue de Foix Varilhes Varilhes Lager/Industri 1 276  333  –  1 609  8 966  Parc d'activité La Landette Venansault La Roche-Sur-Yon Lager/Industri 3 350  –  –  3 350  13 498  Zone Industrielle De Fagia Vic-Fezensac Vic-Fezensac Lager/Industri 1 503  185  –  1 688  60 068  Totalt övriga Frankrike 239 563  38 247  –  277 810  2 396 762  Totalt Frankrike 974 747  197 861  11 361  1 183 969  4 916 690  Övriga Frankrike Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 165 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 165 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Ivoorstraat 11 Alkmaar Amsterdam Lager/Industri 3 333  318  –  3 651  5 970  Parelweg 5-5a Alkmaar Amsterdam Bilhandel 4 411  –  –  4 411  8 507  Bolderweg 33-35 Almere Amsterdam Lager/Industri 3 347  829  –  4 176  6 610  Rondebeltweg 21 Almere Amsterdam Obebyggd tomt –  –  –  –  10 560  Rondebeltweg 31 Almere Amsterdam Kontor –  2 635  –  2 635  12 585  Rondebeltweg 41-43-49-51 Almere Amsterdam Lager/Industri 20 068  3 100  –  23 168  50 420  Transistorstraat 80 Almere Amsterdam Lager/Industri 1 238  932  173  2 343  4 000  Veluwezoom 15 Almere Amsterdam Lager/Industri 4 094  1 289  –  5 383  9 003  Veluwezoom 22 Almere Amsterdam Lager/Industri 3 337  2 164  296  5 797  8 214  Versterkerstraat 10 Almere Amsterdam Lager/Industri 11 960  2 626  –  14 586  26 802  Ruimtevaart 30 Amersfoort Utrecht Bilhandel 5 026  –  –  5 026  11 721  Bolstoen 6c* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 175  78  –  253  364  Bolstoen 6d* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 175  78  –  253  371  Johan van Hasseltweg 2-32* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 4 264  1 824  –  6 088  4 210  Pleimuiden 7* Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 757  100  –  857  1 829  Radarweg 8 Amsterdam Amsterdam Lager/Industri 3 186  –  –  3 186  8 800  Kolding 9 Barendrecht Rotterdam Lager/Industri 526  143  216  885  629  De Maas 40 Best Eindhoven Lager/Industri 2 411  397  –  2 808  4 013  De Rijn 7a-7c, 9 Best Eindhoven Lager/Industri 2 192  844  –  3 036  4 880  Handelsweg 23, Hallenstraat 16 Bladel Eindhoven Lager/Industri 6 100  900  –  7 000  12 698  Kruisbroeksestraat 7-15, Ladonkseweg 26 Boxtel Eindhoven Lager/Industri 5 789  300  –  6 089  8 955  Energiestraat 6-8 Deurne Eindhoven Lager/Industri 3 176  466  –  3 642  4 275  Aventurijn 600 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 376  632  –  1 008  3 435  Debijestraat 5, Röntgenstraat 1 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 1 917  500  –  2 417  6 075  Donker Duyvisweg 301 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 8 966  –  –  8 966  25 750  Laan van Kopenhagen 100 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 866  1 245  –  2 111  3 420  Labradoriet 300-320 Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 1 663  183  –  1 846  3 010  Pieter Zeemanweg 17* Dordrecht Rotterdam Lager/Industri 21 411  1 928  –  23 339  44 752  De Witbogt 22-22a Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 1 080  843  –  1 923  3 499  Dillenburgstraat 12-14 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 258  2 562  –  4 820  6 915  Dillenburgstraat 35 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 320  805  –  3 125  6 577  Esp 100 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 356  1 314  –  3 670  4 150  Esp 125 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 951  790  –  3 741  5 490  Esp 241 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 510  408  –  2 918  2 810  H o eve nwe g 11-11a Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 2 976  2 923  –  5 899  7 005  Hurksestraat 20-22 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 11 285  1 311  –  12 596  16 138  Meerenakkerweg 18-20 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 17 583  1 695  –  19 278  24 897  Pisanostraat 59 Eindhoven Eindhoven Lager/Industri 998  513  –  1 511  2 318  Wekkerstraat 37-53 Eindhoven Eindhoven Bilhandel 7 465  –  –  7 465  12 500  De Hooge Akker 21 Geldrop-Mierlo Eindhoven Lager/Industri 1 750  390  –  2 140  3 209  Buys Ballotstraat 3 Gorinchem Rotterdam Lager/Industri 795  –  –  795  1 850  Franklinweg 35 Gorinchem Rotterdam Lager/Industri 2 477  530  –  3 007  5 045  Kerketuinenweg 35* Haag Haag Lager/Industri 8 282  1 990  –  10 272  9 007  Zilverstraat 27* Haag Haag Lager/Industri 596  133  –  729  924  Zilverstraat 35 Haag Haag Lager/Industri 500  106  –  606  637  Oudeweg 42 Haarlem Amsterdam Lager/Industri 5 312  1 920  –  7 232  10 035  Diamantlaan 10 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 2 688  709  –  3 397  5 190  Diamantlaan 14-16 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 811  898  –  1 709  2 545  Jacobus Ahrendlaan 1 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 3 997  2 222  –  6 219  11 320  Liebrugweg 1 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 480  930  –  1 410  3 000  Opaallaan 31 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 1 354  566  –  1 920  3 510  Opaallaan 35 Haarlemmermeer Amsterdam Lager/Industri 1 572  600  –  2 172  3 062  Grasbeemd 12 Helmond Eindhoven Lager/Industri 2 400  340  –  2 740  6 330  Franciscusweg 4 Hilversum Utrecht Bilhandel 1 546  112  –  1 658  3 415  Zeverijnstraat 16-18 Hilversum Utrecht Bilhandel 5 362  –  –  5 362  5 750  Bergveste 12-14 Houten Utrecht Lager/Industri 2 537  850  –  3 387  5 170  Benelux Randstad & Eindhoven *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 166 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025166 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Voorveste 1-3 Houten Utrecht Lager/Industri 1 824  685  –  2 509  3 173  Christiaan Huygensstraat 35 Lansingerland Rotterdam Lager/Industri 3 675  –  –  3 675  5 006  Nijverheidsweg 25 Mijdrecht Amsterdam Lager/Industri 3 500  44  –  3 544  4 684  Kelvinweg 1 Nissewaard Rotterdam Lager/Industri 1 113  66  –  1 179  2 483  Kelvinweg 3 Nissewaard Rotterdam Lager/Industri 2 430  135  –  2 565  4 034  Ketelweg 18a-22 Papendrecht Rotterdam Lager/Industri 5 620  4 550  –  10 170  16 881  Groothandelsweg 5 Pijnacker-Nootdorp Haag Lager/Industri 3 153  560  –  3 713  7 175  Weteringweg 7-9 Pijnacker-Nootdorp Haag Lager/Industri 2 059  422  283  2 764  3 250  Driemansteeweg 66 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 448  848  –  1 296  2 420  Linschotenstraat 100* Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 1 035  480  –  1 515  2 010  Schrijnwerkerstraat 30 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 2 822  1 630  –  4 452  6 794  Stadionweg 39 Rotterdam Rotterdam Handel –  –  5 981  5 981  6 415  Waalhaven Z.z 6, Pottumstraat 3-7 , 17 Rotterdam Rotterdam Lager/Industri 4 210  611  –  4 821  5 140  Admiraal de Ruyterstraat 2* Schiedam Rotterdam Lager/Industri 8 116  4 022  –  12 138  15 200  Fo r t una we g 11 Schiedam Rotterdam Lager/Industri 976  130  –  1 106  1 135  Ekkersrijt 4301-4309 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 829  2 544  –  5 373  8 892  Ekkersrijt 4302 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 907  878  –  3 785  6 497  Ekkersrijt 4304 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 2 777  706  –  3 483  5 460  Ekkersrijt 4311-4313 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 1 676  453  –  2 129  3 508  Ekkersrijt 7501 Son en Breugel Eindhoven Lager/Industri 1 794  1 708  –  3 502  8 497  Damzigt 54-58 Utrecht Utrecht Lager/Industri 1 523  666  –  2 189  3 000  Nevadadreef 72-78 Utrecht Utrecht Lager/Industri 900  510  –  1 410  897  Proostwetering 30* Utrecht Utrecht Lager/Industri 8 259  244  –  8 503  16 915  Reactorweg 160 Utrecht Utrecht Lager/Industri 3 200  660  –  3 860  4 173  Savannahweg 57-59 Utrecht Utrecht Lager/Industri 1 334  599  –  1 933  2 660  Savannahweg 63-65 Utrecht Utrecht Lager/Industri 2 983  542  –  3 525  4 135  Zonnebaan 23-45 Utrecht Utrecht Lager/Industri 9 381  8 007  67  17 455  20 835  De Vest 62 Valkenswaard Eindhoven Lager/Industri 7 121  2 425  –  9 546  9 416  John F. Kennedylaan 38 Valkenswaard Eindhoven Lager/Industri 1 562  500  –  2 062  3 945  De Run 4242 Veldhoven Eindhoven Lager/Industri 4 610  959  –  5 569  10 850  De Run 8421 Veldhoven Eindhoven Lager/Industri 1 421  169  –  1 590  2 550  Marconiweg 6 Vijfheerenlanden Utrecht Lager/Industri 1 069  340  93  1 502  1 907  Coenecoop 395 Waddinxveen Rotterdam Lager/Industri 984  79  –  1 063  1 741  Warmoezenierstraat 17-21 Westland Haag Bilhandel 2 200  –  –  2 200  4 087  Symon Spiersweg 4 Zaandam Amsterdam Lager/Industri 1 898  428  –  2 326  3 204  Rechte Tocht 10 Zaanstad Amsterdam Lager/Industri 439  268  –  707  2 625  Huis ter Heideweg 18-58 Zeist Utrecht Lager/Industri 13 862  5 735  –  19 597  35 946  Chroomstraat 91 Zoetermeer Haag Lager/Industri 2 242  921  –  3 163  8 040  Chroomstraat 140 Zoetermeer Haag Lager/Industri 5 751  1 467  –  7 218  13 555  Koperstraat 44 Zoetermeer Haag Lager/Industri 2 162  428  –  2 590  4 077  Philipsstraat 13-15 Zoetermeer Haag Lager/Industri 1 031  281  –  1 312  1 545  Totalt Randstad & Eindhoven 343 901  94 671  7 109  445 681  738 913  Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Van Den Broekeweg 15 Almelo Almelo Lager/Industri 5 467  913  –  6 380  10 635  Lange Amerikaweg 76 Apeldoorn Apeldoorn Lager/Industri 625  140  –  765  1 770  Snelliusweg 10 Arnhem Arnhem Lager/Industri 1 794  295  –  2 089  3 395  Veemweg 17-35 Barneveld Barneveld Lager/Industri 3 507  3 671  –  7 178  11 773  Gildestraat 29 Borne Borne Lager/Industri 1 279  75  –  1 354  1 896  Brugsteen 13 Breda Breda Lager/Industri 460  74  –  534  1 000  Goeseelsstraat 3 Breda Breda Lager/Industri 725  –  –  725  1 740  Goeseelsstraat 34 Breda Breda Lager/Industri 892  269  –  1 161  3 075  Minervum 7147 Breda Breda Lager/Industri 672  577  –  1 249  2 498  Takkebijsters 8 Breda Breda Lager/Industri 3 026  830  –  3 856  7 315  Trekpot 2a-2e Breda Breda Lager/Industri 1 948  –  –  1 948  3 753  Randstad & Eindhoven Övriga Nederländerna och Belgien *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 167 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 167 Övriga Nederländerna Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Het Sterrenbeeld 26-30 Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 2 108  808  –  2 916  4 729  Het Zuiderkruis 11 Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 4 000  270  –  4 270  9 280  Sigarenmakerstraat 2-2a Den Bosch Den Bosch Lager/Industri 1 750  493  –  2 243  3 381  Dijkgraaf 8 Duiven Arnhem Lager/Industri 3 035  731  –  3 766  11 370  Roelofshoeveweg 19 Duiven Arnhem Lager/Industri 1 622  399  –  2 021  8 459  Cornelis Houtmanstraat 15 Emmen Emmen Lager/Industri 4 454  220  –  4 674  21 593  Maxwellstraat 31 Emmen Emmen Lager/Industri 3 584  641  –  4 225  11 240  Nijbracht 90 Emmen Emmen Bilhandel 1 976  –  –  1 976  8 399  Kopersteden 1 Enschede Enschede Lager/Industri 18 227  2 379  –  20 606  28 503  Verrijn Stuartweg 30 Goes Goes Lager/Industri 4 399  320  –  4 719  16 420  Gotenburgweg 38 Groningen Groningen Lager/Industri 780  490  –  1 270  2 274  Wismarweg 3 Groningen Groningen Lager/Industri 805  204  –  1 009  1 483  Innovatiestraat 11 - Zonnecelstraat 9 Hattem Zwolle Lager/Industri 5 149  929  –  6 078  11 571  David Ricardostraat 5 Hengelo Hengelo Lager/Industri 433  482  –  915  2 360  Europalaan 202-220* Hengelo Hengelo Lager/Industri 59 529  14 609  1 321  75 459  183 195  Buitenvaart 2101-2102 Hoogeveen Hoogeveen Bilhandel 3 325  –  –  3 325  13 626  De Marowijne 4 Hoorn Hoorn Lager/Industri 9 353  1 460  –  10 813  21 700  Vestaweg 5 Leeuwarden Leeuwarden Lager/Industri 7 441  1 120  –  8 561  32 111  Schoenerweg 45 Maastricht Maastricht Lager/Industri 8 838  350  –  9 188  16 950  Kwartelweg 1 Moerdijk Moerdijk Lager/Industri 3 220  262  –  3 482  10 594  Majoraan 9 Montferland Arnhem Lager/Industri 640  140  –  780  1 291  Krombraak 14-16 Oosterhout Oosterhout Lager/Industri 6 886  972  650  8 508  11 700  Aakstraat 3 Raalte Raalte Lager/Industri 4 224  477  –  4 701  6 021  Konstruktieweg 7 Roermond Roermond Lager/Industri 5 721  823  –  6 544  14 145  Belder 1 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 2 912  764  –  3 676  10 017  Borchwerf 39 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 6 100  900  –  7 000  11 490  Electronweg 1-1A Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 972  200   – 1 172  2 400  Electronweg 5 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 1 870  778   – 2 648  4 442  Rucphensebaan 29/Protonweg 30 Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 20 818  1 425  –  22 243  37 308  Rucphensebaan 54-54A Roosendaal Roosendaal Lager/Industri 1 574  57  –  1 631  5 491  Dr. Nolenslaan 126 Sittard-Geleen Sittard-Geleen Lager/Industri 3 522  1 203  –  4 725  8 190  Vouersweg 110 Sittard-Geleen Sittard-Geleen Lager/Industri 1 000  220  –  1 220  2 023  Innovatieweg 2 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 816  1 594  –  2 410  16 692  Innovatieweg 4 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 3 024  700  –  3 724  12 435  Innovatieweg 6 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 5 002  1 901  –  6 903  13 260  Innovatieweg 8 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 2 678  1 954  –  4 632  11 165  Innovatieweg 10 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 1 907  1 838  –  3 745  14 440  Innovatieweg 12 Terneuzen Terneuzen Kontor 608  2 018  –  2 626  4 729  Innovatieweg 14 Terneuzen Terneuzen Lager/Industri 4 953  2 800  –  7 753  11 765  Latensteinse Rondweg 6 Tiel Tiel Lager/Industri 8 743  1 243  –  9 986  17 102  Magalhaesweg 6 Venlo Venlo Lager/Industri 12 614  –  –  12 614  19 377  Magalhaesweg 10 Venlo Venlo Lager/Industri 14 177  618  –  14 795  23 494  Magalhaesweg 16 Venlo Venlo Lager/Industri 10 114  228  –  10 342  29 825  Marinus Dammeweg 42, 55, 56 Venlo Venlo Lager/Industri 22 114  2 397  3 615  28 126  45 677  Noorderpoort 4 Venlo Venlo Lager/Industri 727  1 063  –  1 790  3 028  Van Heemskerckweg 9 Venlo Venlo Lager/Industri 4 589  1 064  –  5 653  12 785  De Amfoor 1 Venray Venray Lager/Industri 4 532  1 124  –  5 656  11 420  Keurweg 2 Waalwijk Waalwijk Lager/Industri 2 280  438  –  2 718  3 892  Bijsterhuizen 2511 Wijchen Nijmegen Lager/Industri 3 387  724  –  4 111  8 405  Verlengde Morsestraat 25 Winterswijk Winterswijk Lager/Industri 4 426  663   – 5 089  10 265  Trawlerweg 8-12 Zwolle Zwolle Lager/Industri 855  75  –  930  1 647  Totalt övriga Nederländerna 328 208  63 412  5 586  397 206  854 009  Övriga Nederländerna och Belgien *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 168 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025168 Belgien Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Nachtegaalstraat 6 Aalst Aalst Bilhandel 7 483  –  –  7 483  32 277  Katwilgweg 4 Antwerpen Antwerpen Bilhandel 4 359  –  –  4 359  16 352  Ringlaan 2 Brecht Brecht Bilhandel 1 322  –  –  1 322  2 779  Antwerpseweg 83 Geel Geel Bilhandel 2 138  –  –  2 138  8 465  Brakelsesteenweg 398 Ninove Ninove Bilhandel 2 543  –  –  2 543  12 342  Kortrijksesteenweg 108 Sint-Martens-Latem Gent Bilhandel 6 794  –  –  6 794  9 412  Bergensesteenweg 706b Sint-Pieters-Leeuw Bryssel Bilhandel 1 412  –  –  1 412  4 882  Bergensesteenweg 707 Sint-Pieters-Leeuw Bryssel Bilhandel 3 560  –  –  3 560  21 445  Totalt Belgien 29 611  –  –  29 611  107 954  Totalt Benelux 701 720  158 083  12 695  872 498  1 700 876  Övriga Nederländerna och Belgien *) Innehas med tomträtt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 169 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 169 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Costa Rica 1-7 A Alcalá Madrid Lager/Industri 2 430  –  –  2 430  5 303  Calle Costa Rica 1-7 B Alcalá Madrid Lager/Industri 4 170  –  –  4 170  9 364  Calle Costa Rica 1-7 C Alcalá Madrid Lager/Industri 4 170  –  –  4 170  9 362  Calle Costa Rica 1-7 D Alcalá Madrid Lager/Industri 3 060  –  –  3 060  6 689  Calle Costa Rica 1-7 E Alcalá Madrid Lager/Industri 4 320  –  –  4 320  9 475  Calle Costa Rica 1-7 F Alcalá Madrid Lager/Industri 5 490  –  –  5 490  11 861  Calle Louis Pasteur 4 Alcalá Madrid Lager/Industri 6 500  –  –  6 500  10 967  Av Reyes Católicos 8 Alcobendas Madrid Lager/Industri 4 442  971  –  5 413  7 993  Calle Valdelaparra 29 Alcobendas Madrid Lager/Industri 7 632  4 328  –  11 960  15 380  Francisco Gervas 7 . P.I. Valportillo Alcobendas Madrid Lager/Industri 4 142  1 368  –  5 510  5 761  Valportillo Primera, 20 Alcobendas Madrid Lager/Industri 788  –  –  788  3 588  Ronda Santa María 200 Barbera Barcelona Lager/Industri 8 076  194  2 338  10 608  9 623  Calle Or 14 Cerdanyola Barcelona Lager/Industri 904  106  –  1 010  1 375  Calle del Progrés 139 Cornellà Barcelona Lager/Industri 375  183  –  558  817  Calle Senda Galiana 2 Coslada Madrid Lager/Industri 12 855  –  –  12 855  20 305  Diaz del Castillo 3,5,7 Coslada Madrid Lager/Industri 2 348  –  –  2 348  4 123  Paseo Flores 36 Coslada Madrid Lager/Industri 444  25  90  559  961  Paseo Flores 38 Coslada Madrid Lager/Industri 437  25  33  495  961  Paseo Flores 48 Coslada Madrid Lager/Industri 2 197  –  –  2 197  2 309  Paseo Flores 7 Coslada Madrid Lager/Industri 9 343  2 199  –  11 542  12 180  Calle Sierra Elvira 5 Fuenlabrada Madrid Lager/Industri 6 241  –  –  6 241  7 171  Calle Raurell 36, P.I. Camí Ral Gava Barcelona Lager/Industri 1 599  460  –  2 059  3 506  Ps del Ferrocarril 383 Gava Barcelona Lager/Industri 4 235  878  –  5 113  7 571  Calle Bell 7 Getafe Madrid Lager/Industri 2 392  –  –  2 392  3 297  Calle Juan Jose Vidal 4, P.I. Las Mezquitas Getafe Madrid Lager/Industri 7 081  –  –  7 081  13 130  Av Sant Julià 104 Granollers Barcelona Lager/Industri 8 236  1 011  –  9 247  12 509  Av Sant Julià 97 Granollers Barcelona Lager/Industri 6 273  905  –  7 178  9 689  Calle Can Cabanyes 50 Granollers Barcelona Lager/Industri 5 437  1 222  –  6 659  11 025  Calle Femades 37 Hospìtalet Barcelona Lager/Industri 6 634  2 322  –  8 956  6 849  Calle Daza Valdes 7 pta 1-22 Leganes Madrid Lager/Industri 9 698  –  –  9 698  10 997  Calle Irlanda 6 Les Franqueses Barcelona Lager/Industri 6 576  1 524  192  8 292  13 123  Calle Hormigueras 171 Madrid Madrid Lager/Industri 7 407  13 757  –  21 164  18 334  Calle Ingeniero Torres Quevedo 20 Madrid Madrid Lager/Industri 773  256  –  1 029  1 818  Calle Ingeniero Torres Quevedo 22 Madrid Madrid Lager/Industri 773  256  –  1 029  1 818  Calle Ingeniero Torres Quevedo 24 Madrid Madrid Lager/Industri 773  256  –  1 029  1 818  Calle Ingeniero Torres Quevedo 26 Madrid Madrid Lager/Industri 995  321  –  1 316  1 818  Calle Ingeniero Torres Quevedo 28 Madrid Madrid Lager/Industri 929  248  –  1 177  1 818  Calle Lagunda Del Marquesade 37-41 Madrid Madrid Lager/Industri 4 988  –  –  4 988  6 008  Calle Resina 34 Madrid Madrid Lager/Industri 5 365  –  –  5 365  5 658  Calle Roso de Luna 33-35 Madrid Madrid Lager/Industri 948  297  –  1 245  1 818  Calle Roso de Luna 37-39 Madrid Madrid Lager/Industri 952  296  –  1 248  1 818  Calle Roso de Luna 41-43 Madrid Madrid Lager/Industri 995  297  –  1 292  1 818  Calle San Dalmacio 49-59 Madrid Madrid Lager/Industri 8 076  –  –  8 076  10 626  Calle San Erasmo 20-26 Madrid Madrid Lager/Industri 8 862  –  –  8 862  11 188  Calle San Erasmo 42 Madrid Madrid Lager/Industri 728  –  –  728  2 384  Calle San Norberto 42-44 Madrid Madrid Lager/Industri 7 340  –  –  7 340  7 146  Mario Roso de Luna 31 Madrid Madrid Lager/Industri 1 111  129  325  1 565  1 818  Calle Octave Lecante 8, P.I Can Magarola Mollet Barcelona Lager/Industri 4 107  572  –  4 679  8 276  Av La Ferreria 28 Montcada Barcelona Lager/Industri 779  245  –  1 024  1 406  Av La Ferreria 30 Montcada Barcelona Lager/Industri 789  244  –  1 033  1 406  Av La Ferreria 57 Montcada Barcelona Lager/Industri 638  1 698  –  2 336  1 592  Av La Ferreria 76-78 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 792  311  80  2 183  3 008  Calle del Téxtil 6 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 131  1 087  10  2 228  1 702  Calle Muga 2 Montcada Barcelona Lager/Industri 1 972  304  –  2 276  2 833  Calle Aiguaders 5 Palau Solità Barcelona Lager/Industri 11 504  2 950  –  14 454  28 719  Calle Aiguaders 26 Palau Solità Barcelona Lager/Industri 15 962  –  –  15 962  27 571  Av Prat de la Riba 186 Pallejà Barcelona Lager/Industri 3 479  –  –  3 479  10 058  Spanien Madrid & Barcelona Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 170 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025170 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Galileo 2 Nave 1-2 Parets Barcelona Lager/Industri 2 372  600  –  2 972  3 572  Calle Galileo 2 Nave 7-9, 12 Parets Barcelona Lager/Industri 4 075  1 112  –  5 187  7 144  Calle Marconi 3 Parets Barcelona Lager/Industri 3 080  230  –  3 310  10 557  Paseo Fluvial 10 Parets Barcelona Lager/Industri 2 923  262  –  3 185  10 300  Calle Las Arenas 10-12 Pinto Madrid Lager/Industri 1 491  360  –  1 851  2 888  Calle Metalurgia 1-3 Pinto Madrid Lager/Industri 730  180  –  910  2 888  Calle Metalurgia 4 Pinto Madrid Lager/Industri 800  54  –  854  1 444  Calle Metalurgia 6 Pinto Madrid Lager/Industri 800  81  –  881  1 444  Calle Metalurgia 8-10 Pinto Madrid Lager/Industri 1 600  108  –  1 708  2 888  Calle Metalurgia 9 Pinto Madrid Lager/Industri 867  160  –  1 027  1 444  Cormoranes, 5-9 Pinto Madrid Lager/Industri 6 056  –  –  6 056  7 531  Cormoranes, 6-8 Pinto Madrid Lager/Industri 3 877  –  –  3 877  5 164  Av de Sentmenat 47 Polinya Barcelona Lager/Industri 3 222  388  –  3 610  5 346  Calle Pintor Goya 1 Polinya Barcelona Lager/Industri 14 969  2 133  –  17 102  21 467  Calle Pintor Goya 2 Polinya Barcelona Lager/Industri 9 216  340  –  9 556  10 124  Calle Pintor Goya 10 Polinya Barcelona Lager/Industri 1 939  368  –  2 307  4 148  Calle Pintor Fortuny 13 Polinya Barcelona Lager/Industri 7 975  1 060  –  9 035  10 634  Calle Antoni Gaudi 12 Rubí Barcelona Lager/Industri 9 562  –  –  9 562  11 352  P.I. Can San Joan Parc 17 Rubí Barcelona Lager/Industri 5 404  2 558  –  7 962  16 338  Calle Retamar 1-2 San Agustín Madrid Lager/Industri 7 194  436  –  7 630  7 764  Calle Técnica 71 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 505  152  –  657  802  Calle Técnica 73 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 495  152  –  647  802  Calle Técnica 75 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 486  152  –  638  802  Calle Técnica 77 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 476  152  –  628  802  Calle Técnica 79-83 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 1 486  533  –  2 019  2 406  Calle Torre Bovera 21 Nave 15 Sant Andreu Barcelona Lager/Industri 590  250  –  840  802  Calle Asia 1 Sant Antoni Vilamajor Barcelona Lager/Industri 13 583  1 202  –  14 785  32 790  Calle Doctor Josep Castells 5 Sant Boi Barcelona Lager/Industri 1 043  351  –  1 394  2 990  Calle Enric Prat de la Riba 2 Sant Boi Barcelona Lager/Industri 2 852  –  –  2 852  4 417  Calle de la Masía 1-3-5 Sant Esteve Sesrovires Barcelona Lager/Industri 8 095  300  –  8 395  14 529  Calle Mataró 57-63, P. I. Les Grases Sant Feliu Barcelona Lager/Industri 2 729  356  –  3 085  9 002  Calle Bronce 2 Seseña Madrid Obebyggd tomt –  –  –  –  3 592  Calle Monte Naranco 9 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700  –  –  2 700  2 700  Calle Monte Naranco 10 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700  –  –  2 700  2 700  Calle Monte Naranco 11 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700  –  –  2 700  2 700  Calle Monte Naranco 12 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700  –  –  2 700  2 700  Calle Monte Naranco 13 Seseña Madrid Lager/Industri 2 700  –  –  2 700  2 700  Calle Monte Naranco 14 Seseña Madrid Lager/Industri 2 698  –  –  2 698  2 698  Calle Tejada del Tietar 2 Seseña Madrid Lager/Industri 2 431  –  –  2 431  2 431  Calle Tejada del Tietar 3 Seseña Madrid Lager/Industri 2 999  –  –  2 999  2 999  Av Can Vinyalets Nave 4 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 1 752  590  –  2 342  3 585  Av Can Vinyalets Nave 6 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 1 752  590  –  2 342  3 665  Av Can Vinyalets Nave 7 Sta Perpetua Barcelona Lager/Industri 2 172  476  –  2 648  3 665  Av Ferrocarril 1 Valdemoro Madrid Lager/Industri 7 097  707  –  7 804  13 004  Av Real de Pinto 91 A Villaverde Madrid Lager/Industri 8 776  –  –  8 776  21 613  Av Real de Pinto 91 B Villaverde Madrid Lager/Industri 1 985  –  –  1 985  2 161  Calle Caldereros 4, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 4 500  –  –  4 500  4 998  Calle Caldereros 5, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 6 800  200  –  7 000  9 968  Calle Caldereros 6, P.I. Mohedano Yunquera Madrid Lager/Industri 3 298  –  –  3 298  6 396  Totalt Madrid & Barcelona 421 945  57 838  3 068  482 851  720 397  Madrid & Barcelona Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 171 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 171 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Sierra de Cazorla s/n Almería Almería Lager/Industri 3 271  106  –  3 377  4 239  Calle Camí Borriol s/n Castellón Castellón Lager/Industri 3 618  510  –  4 128  7 650  Calle Caterina Albert s/n Gerona Gerona Lager/Industri 2 859  462  –  3 321  9 629  Calle Santa Fe s/n Granada Granada Lager/Industri 3 107  382  –  3 489  7 913  Calle Felipe Mínguez Serrano 8 Ledoño La Coruña Lager/Industri 2 861  576  –  3 437  4 211  Vial C Parcela 4 Lerida Lerida Lager/Industri 4 171  460  –  4 631  18 678  Calle Peña Santa 75 Llanera Oviedo Lager/Industri 4 876  514  –  5 390  13 905  Calle 3 Parcela G10 Onzonilla León Lager/Industri 2 634  387  –  3 021  10 421  Calle Textil 3 Palma Palma Övrigt 2 090  390  478  2 958  3 880  Hort de Ses Animes 2 Palma Palma Handel 3 669  816  10 951  15 436  23 630  Calle Soto Aizoáin s/n Pamplona Pamplona Lager/Industri 4 994  1 020  –  6 014  15 470  Calle Pinar de Valsain 91 Salamanca Salamanca Lager/Industri 1 890  180  –  2 070  4 467  Calle Montsant, P.I. Casanova Sant Fruitós Manresa Lager/Industri 2 646  –  –  2 646  3 887  Calle Ferro 14-16 Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 195  860  –  4 055  5 777  Calle Plom 7 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 857  470  –  2 327  3 568  Calle Plom 9 Tarragona Tarragona Lager/Industri 2 128  517  –  2 645  3 795  Calle Plom 11 Tarragona Tarragona Lager/Industri 1 720  421  –  2 141  3 101  Calle Plom 30, P.I. Riu Clar Tarragona Tarragona Lager/Industri 3 735  356  –  4 091  11 253  Calle Helio 21 Valladolid Valladolid Lager/Industri 2 513  450  –  2 963  4 349  Calle Harria 10 Vitoria Vitoria Lager/Industri 6 241  725  –  6 966  11 704  Totalt övriga Spanien 64 075  9 602  11 429  85 106  171 527  Totalt Spanien 585 705  77 316  14 618  677 639  1 153 716  Övriga Spanien Regionala städer i Spanien Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Calle Laguna Larga Seis 3 Alcalá de Guadaíra Sevilla Lager/Industri 5 390  1 011  –  6 401  10 019  Calle Turdetanos 1 Dos Hermanas Sevilla Lager/Industri 12 964  1 373  121  14 458  25 519  Calle Amboto 1 Echévarri Bilbao Lager/Industri 4 540  500  –  5 040  8 511  Av Alqueria de Moret 25 Picaña Valencia Lager/Industri 4 320  1 483  –  5 803  5 627  Calle Gramil 4 Sevilla Sevilla Lager/Industri 3 404  930  –  4 334  5 630  Calle M 72 Zaragoza Zaragoza Lager/Industri 9 069  1 200  –  10 269  10 286  Polígono Industrial Malpica, Calle D, Parcela 99-100 Zaragoza Zaragoza Lager/Industri 59 998  3 379  –  63 377  196 200  Totalt regionala städer i Spanien 99 685  9 876  121  109 682  261 792  Övriga Spanien Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 172 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025172 Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Bergener Ring 11-13 Bautzen Dresden Lager/Industri 6 794  411  442  7 647  17 051  Schutterwälder Strasse 13 Bautzen Dresden Lager/Industri 4 036  527  –  4 563  15 319  Weiherstrasse 28 Bayreuth Bayreuth Lager/Industri 2 220  795  –  3 015  5 133  Van-Heukelum-Strasse 5 Bremerhaven Bremerhaven Lager/Industri 13 678  –  –  13 678  20 371  Im Wendelrot 11 Bruchsal Karlsruhe Lager/Industri 5 546  730  –  6 276  14 121  Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 8 836  287  1 083  10 206  35 795  Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 213  10  12  10 235  12 123  Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 18 205  91  865  19 161  38 148  Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 6 644  4 074  1 680  12 398  15 506  Holger-Crafoord Strasse 26 Hechingen Hechingen Lager/Industri 10 531  1 456  –  11 987  20 094  Schulze Detlitzsch Strasse 3-9 Heiden Heiden Lager/Industri 7 590  805  –  8 395  21 965  Lechfeldgraben 7 Königsbrunn München Lager/Industri 9 666  4 720  –  14 386  48 661  Angerstrasse 5 Leipzig Leipzig Lager/Industri 868  700  451  2 019  5 951  Kraichgaublick 26, 34-38 Mosbach Heilbronn Obebyggd tomt –  –  –  –  13 670  Buchholzer Strasse 44-45 Pankow Berlin Lager/Industri 3 340  250  –  3 590  9 086  Fritz-Zubeil-Strasse 36 Potsdam Berlin Lager/Industri 9 331  1 136  –  10 467  21 823  An der Irler Hoehe 40-42 Regensburg Regensburg Lager/Industri 8 610  795  –  9 405  20 254  Rathenaustrasse 3 Regensburg Regensburg Lager/Industri 9 850  400  –  10 250  27 341  Wilhelm-Maisel-Strasse 11 Wendelstein Nürnberg Lager/Industri 6 250  385  –  6 635  15 943  Totalt Tyskland 142 208  17 572  4 533  164 313  378 355  Tysk la nd Uthyrningsbar area i kvm Adress Kommun Marknad Fastighetstyp Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Lillevangsvej 4A Bornholm Bornholm Lager/Industri 4 346  475  –  4 821  15 000  Bonusvej 2 Brande Brande Lager/Industri 5 510  260  –  5 770  24 466  Nørrevænget 2 Brønderslev Brønderslev Lager/Industri 4 321  200  –  4 521  10 761  Nørrevænget 1 1 Brønderslev Brønderslev Lager/Industri 188  –  –  188  12 868  Lokesvej 1 Hillerød Hillerød Lager/Industri 2 003  887  –  2 890  13 000  Silkeborgvej 140 Horsens Triangelregionen Lager/Industri 4 388  445  –  4 833  28 274  Silkeborgvej 142 Horsens Triangelregionen Lager/Industri 1 902  –  –  1 902  5 035  Silkeborgvej 142B Horsens Triangelregionen Obebyggd tomt –  –  –  –  1 402  Lollandsvej 2 Middelfart Triangelregionen Lager/Industri 4 273  190  –  4 463  18 000  Øverup Erhvervsvej 51A Næstved Næstved Lager/Industri 9 266  315  –  9 581  39 851  Banegårdsgade 27 Odder Odder Lager/Industri 4 159  284  –  4 443  15 787  Banegårdsgade 27 Odder Odder Obebyggd tomt –  –  –  –  6 694  Næstvedvej 29B Ringsted Ringsted Lager/Industri 6 654  500  –  7 154  18 444  Stagehøj Tværvej 13 Silkeborg Silkeborg Lager/Industri 5 063  300  –  5 363  18 772  Åkærsvej 2 Syddjurs Syddjurs Lager/Industri 3 711  322  –  4 033  10 530  Åkærsvej 3 Syddjurs Syddjurs Obebyggd tomt –  –  –  –  4 309  Skånevej 3 Aabenraa Aabenraa Lager/Industri 4 892  676  –  5 568  14 298  Skjernvej 6 Aalborg Aalborg Lager/Industri 3 055  514  –  3 569  18 997  Totalt Danmark 63 731  5 368  –  69 099  276 488  Danmark Fastighetsförteckning – Tyskland Fastighetsförteckning – Danmark Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 173 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 173 Sagax Uthyrningsbar area i kvm Segment Lager/ industri Kontor Övrigt Totalt Markarea (kvm) Sverige 794 874  147 721  4 715  947 310  2 034 020  Finland 1 194 064  246 323  16 115  1 456 502  4 999 038  Frankrike 974 747  197 861  11 361  1 183 969  4 916 690  Benelux 701 720  158 083  12 695  872 498  1 700 876  Spanien 585 705  77 316  14 618  677 639  1 153 716  Tyskland 142 208  17 572  4 533  164 313  378 355  Danmark 63 731  5 368  –  69 099  276 488  Totalt Sagax 4 457 049  850 244  64 037  5 371 330  15 459 182  Fastighetsförteckning – Sagax Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt FASTIGHETSFÖRTECKNING ===== SIDA 174 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025174 Belopp i miljoner kronor 2025 2024 Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 4 081  5 274  Genomsnittligt eget kapital 42 297  39 191  Avkastning på eget kapital 9,6 % 13,5 %     Avkastning på totalt kapital     Förvaltningsresultat 4 477  4 326  Finansiella kostnader 1 066  947  Resultat före finansiella kostnader 5 543  5 274  Genomsnittliga totala tillgångar 86 275  78 727  Avkastning på totalt kapital 6,4 % 6,7 %     Areamässig uthyrningsgrad     Kontrakterad area, tusental kvm 5 153  4 631  Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 5 371  4 834  Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 %     Belåningsgrad     Räntebärande skulder 38 646  35 134  Totala tillgångar 88 506  84 044  Belåningsgrad 44 % 42 %     Direktavkastning     Driftnetto 4 442  4 191  Återläggning av tomträttsavgäld –37  –32  Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 177  184  Valutaomräkning till balansdagskurs –137  17  Justerat driftnetto 4 444  4 360  Fastigheternas redovisade värde 68 283  65 874  Direktavkastning 6,5 % 6,6 %     EBITDA     Driftnetto 4 442  4 191  Central administration –188  –187  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 549  527  EBITDA 4 803  4 531      Eget kapital per A- och B-aktie     Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622  40 941  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 38 203  36 522  Antal aktier, 1 000 st 338 448  338 424  Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 444  Eget kapital per A- och B-aktie, kr 112,88  10 7,9 2   Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 112,88  10 7,91   Belopp i miljoner kronor 2025 2024 Ekonomisk uthyrningsgrad     Kontrakterad årshyra 5 498  5 323  Hyresvärde 5 739  5 553  Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 %     Framåtriktad direktavkastning     Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 517  4 414  Återläggning av tomträttsavgäld –40  –32  Justerat driftnetto 4 477  4 382  Fastigheternas redovisade värde 68 283  65 874  Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,7 %     Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 517  4 414  Central administration –188  –187  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 549  527  Framåtriktad EBITDA 4 879  4 754      Förvaltningsresultat     Resultat efter skatt 4 081  5 274  Skatt 543  714  Värdeförändringar –147  –1 661  Förvaltningsresultat 4 477  4 326  – varav hänförligt till minoritetsägare 35  30  – varav hänförligt till moderbolagets ägare 4 442  4 296      Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 442  4 296  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  Justerat förvaltnings resultat 4 189  4 044  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 449  338 465  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,38  11,95      Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning föregående år, kr 11,95  11,16  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning nuvarande år, kr 12,38 11,95  Årlig tillväxttakt 4 % 7 % Hyresduration     Avtalade framtida hyresintäkter 26 135 25 859  Kontrakterad årshyra 5 498 5 323  Hyresduration, år 4,8 4,9      Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller Alternativa nyckeltal Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ALTERNATIVA NYCKELTAL ===== SIDA 175 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 175 Belopp i miljoner kronor 2025 2024 Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 5 378  4 994  Förvärvade och sålda fastigheter –823  –404  Valutajustering1) –  –116  Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 4 555  4 474      Kassaflöde per A- och B-aktie     Resultat före skatt 4 485  5 732  Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 549  477  Ej kassaflödes påverkande poster –1 192  –2 460  Betald skatt –202  –162  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  Utdelningar till innehavare utan bestämmande inflytande –41  –  Kassaflöde 3 347  3 334  Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,89  9,85      Nettoskuld     Räntebärande skulder 38 646 35 134  Räntebärande tillgångar −436 –359  Börsnoterade instrument 2) −10 493 –10 121  Likvida medel −16 –287  Nettoskuld 27 700 24 367      Nettoskuld enligt EMTN-program     Räntebärande skulder 38 646  35 134  Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 3) –8 849  –9 496  Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –1 334  –  Likvida medel –16  –287  Nettoskuld enligt EMTN-program 28 447  25 352      Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 28 447  25 352  Totala tillgångar 88 506  84 044  Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar 32 % 30 %     Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 27 700  24 367  EBITDA 4 803  4 531  Nettoskuld/EBITDA 5,8 x 5,4 x     Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 27 700  24 367  Framåtriktad EBITDA 4 879  4 754  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,7 x 5,1 x   Nettoskuld/totala tillgångar     Nettoskuld 27 700  24 367  Totala tillgångar 88 506  84 044  Nettoskuld/totala tillgångar 31 % 29 %     Resultat per A- och B-aktie 4)     Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 4 048  5 255  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  Justerat resultat efter skatt 3 796  5 002  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22  14,78  Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. Belopp i miljoner kronor 2025 2024 Räntetäckningsgrad     Förvaltningsresultat 4 477  4 326  Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –1 225  –1 108  Utdelning från joint venture och intresseföretag 549  527  Finansiella kostnader inkl. leasing 1 066  947  Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 4 867  4 693  Räntetäckningsgrad 4,6 x 5,0 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 4 477  4 326  Finansnetto 1 002  786  Förvaltningsresultat före finansnetto 5 479  5 112  Räntetäckningsgrad 5,5 x 6,5 x     Soliditet     Eget kapital 42 792  41 803  Totala tillgångar 88 506  84 044  Soliditet 48 % 50 %     Substansvärde (NAV)     Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622  40 941  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  Återläggning av derivat 47  71  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 178  4 185  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 680  1 605  Substansvärde (NAV) 44 107  42 382  Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 130,32  125,23      Säkerställda skulder/totala tillgångar Säkerställda skulder 8 169  4 937  Totala tillgångar 88 506  84 044  Säkerställda skulder/totala tillgångar 9 % 6 %     Totalavkastning på fastigheter Justerat driftnetto 4 444 4 360  Orealiserad värdeförändring 164 563  Summa 4 607 4 923 Fastigheternas redovisade värde 68 283 65 874 Orealiserad värdeförändring −164 −563 Summa 68 119 65 311 Totalavkastning på fastigheter 6,8 % 7, 5 %     Överskottsgrad     Driftnetto 4 442  4 191  Hyresintäkter 5 378  4 994  Överskottsgrad 83 % 84 % 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. 3) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 4) IFRS-nyckeltal. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt ALTERNATIVA NYCKELTAL ===== SIDA 176 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025176 Definitioner Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under året. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital för - räntats under året. Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i för - hållande till genomsnittliga totala tillgångar under året. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Årets driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, justerat för fastig - heternas innehavstid under året och omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande - graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträtts - avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag under året. Sagax använder framåtriktad EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskåd - liggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från joint venture och intresseföretag, exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året redu - cerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, årlig tillväxttakt Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året redu - cerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Utfall för året i relation till föregående år. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värde förändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder Volymvägt genomsnitt av årlig ränta på nominellt belopp av obligationer, banklån och företagscertifikat per balansdagen, med beaktande av effekten från aktuella räntederivat. Ett mått på verksamhetens kostnad för lånefinansie - ring. Genomsnittlig ränta på räntederivat Volymvägt genomsnitt av årlig fast ränta per balansdagen i förhållande till nominellt belopp. Ett mått på verksamhetens räntesäkringsnivå. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Nyckeltalet åskådliggör risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporterings - året samt under hela jämförelseåret. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklu sive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresse- företag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för året. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa - flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt DEFINITIONER ===== SIDA 177 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025 177 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Nettoskuld enligt EMTN- program/totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för året. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B- aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresse företag men inklusive utdelningar från joint venture och intresseföretag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. 1) Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balans - räkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återlägg - ning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/ Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - inne havare. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastigheter under året, i relation till fastighetsvärde vid årets utgång justerat för orealise - rade värdeförändringar under året. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. 1) Definitionen för rörelsekapital i koncernens rapport över kassaflöden skiljer sig åt från denna definition då förvärv och avyttringar av börsnoterade aktier redovisas i kategorin investeringsverksamheten och inte förändring av rörelsekapital i kassaflödet. Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt DEFINITIONER ===== SIDA 178 ===== AB SAGAX ÅRSREDOVISNING 2025178 Utbetalningar av utdelning till ägare av D-aktier Juni 2026 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 juni 2026 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2026 September 2026 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 september 2026 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2026 December 2026 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 december 2026 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2026 Mars 2027 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 mars 2027 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2027 Årsstämma 2026 8 maj 2026 Delårsrapport januari–mars 2026 8 maj 2026 Delårsrapport januari–juni 2026 13 juli 2026 Delårsrapport januari–september 2026 22 oktober 2026 1) Av styrelsen föreslagna. Kalendarium Förvaltningsberättelse • Bolagsstyrningsrapport • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapport • Övrigt KALENDARIUM ===== SIDA 179 ===== NORDIC ECOLABEL 3041 0001 Produktion: Sagax i samarbete med Addira. Tryck: Åtta45, Sverige, 2026 ===== SIDA 180 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se