===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20232 FÖRSTA KVARTALET 2023 ■ Hyresintäkterna ökade med 14 % till 1 007 miljoner kronor (885 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet ökade med 20 % till 943 (786) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 22 % till 2,76 (2,27) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –659 (1 406) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med –525 (–233) miljoner kronor. ■ Kvartalets resultat efter skatt uppgick till –267 (1 581) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 25 % till 838 (670) miljoner kronor motsvarande 2,43 (1,91) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 162 (1 116) miljoner kronor varav 19 (964) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighets bestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 600 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av boksluts - kommuniké för 2022. Delårsrapport januari –mars 2023 Nyckeltal i urval1)2) 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,76 2,27 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Förändring jämfört med föregående år, % 22 26 21 21 20 28 16 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –1,04 4,77 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24 Utdelning per A- och B-aktie, kr (2022 föreslagen) – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00 Nettoskuld/EBITDA, ggr 7, 2 6,9 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4 Räntetäckningsgrad, ggr 6,0 7, 3 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 45 42 45 42 43 44 47 Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 53 011 48 403 52 682 46 067 37 548 32 625 29 024 Fastigheternas direktavkastning, % 6,0 5,8 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8 1) Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31-32. 2) Beräkning av alternativa nyckeltal framgår av sidorna 33-34. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20233 AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 3 % 21 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 20 % 21 % STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud- sakligen efter att uthyrning avtalats. För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs - rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro och i svenska kronor. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa3 med ”Positive outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst Affärsidé, mål och strategier Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 202320222021202020192018 0 5 10 15 20 25 30 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 202320222021202020192018 ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20234 Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 20232022202120202019201820172016201520142013 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra - tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvändning. Sagax genomför åtgärder löpande för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar nya byggna - der som uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggna - der. Affärsetik Sagax arbetar aktivt med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både lockar till sig och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2022. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 20232022202120202019201820172016201520142013 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20235 Sagax har under inledningen av det andra kvartalet förvärvat en fastighetsportfölj omfattande fyra fastigheter i Uleåborg, Finland. Fastigheterna omfattar 9 000 kvadrat meter uthyrningsbar area och är fullt uthyrda. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20236 Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med mars 2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period före - gående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång. RESULTAT Förvaltningsresultatet ökade med 20 % till 943 (786) miljoner kronor varav 185 (187) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet ökade till följd av fastig hetsförvärv och index- uppräkning av hyresintäkter. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 22 % till 2,76 (2,27) kronor. Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med –659 (1 406) miljoner kronor, varav –325 (541) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Värde - förändringarna är huvudsakligen hänförliga till förändrade direktav - kastningskrav och inflationsförväntningar. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med –525 (–233) miljoner kronor, varav –450 (–544) miljoner kronor avsåg omvärdering av börsnoterade aktier . Periodens resultat efter skatt uppgick till –267 (1 581) miljoner kronor. Resultat, intäkter och kostnader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 20232022202120202019201820172016201520142013 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20232022202120202019201820172016201520142013 0 700 1 400 2 100 2 800 3 500 4 200 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år 70 75 80 85 90 95 100 20232022202120202019201820172016201520142013 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 0 2 4 6 8 Kvartal 1 2023Kvartal 1 2022Kvartal 1 2021 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 14 % till 1 007 (885) miljoner kronor. Intäk - terna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv, indexering och att euron har stärkts mot kronan, Hyresintäkterna har påverkats nega - tivt av försäljningen av 36 fastigheter i Spanien. Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 6,8 % (4,8 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i seg - menten Nederländerna 13,6 %, Sverige 8,6 % och Frankrike 5,4 %. Övriga intäkter uppgick till 4 (6) miljoner kronor. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2023 jan-mar 2022 jan-mar Hyresintäkter 1 007 885 Förvärv och avyttringar –74 –57 Valutajustering1) – 46 Summa 934 874 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20237 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under perioden har vakans värdet ökat med 54 (43) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 51 (52) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade inflyttningsrabatter minskade med 4 (föregående år ökat 8) miljoner kronor och uppgick till 35 (45) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärv och försäljningar av fast - igheter under perioden har minskat vakansvärdet med 1 (föregående år ökat 4) miljon kronor netto. Sammantaget uppgick vakans värdet till 171 (139) miljoner kronor vid periodens slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 93 (120) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 90 (119) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 3 (1) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 51 miljoner kronor under 2023. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 39 (29) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 34 miljoner kro - nor sker under 2023. Det justerade vakansvärdet uppgick till 225 (229) miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 129 (116) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 50 (44) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 23 (20) miljo - ner kronor. Kostnads ökningarna förklaras främst av fastig hets förvärv samt prisökningar på uppvärmning och el. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 42 (35) miljoner kronor motsvarande 4,1 % (4,0 %) av periodens hyresintäkter. Kostnads - ökningen är en konsekvens av en större organisation. Sagax hade vid periodens utgång 95 (89) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt. Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2023 jan-mar 2022 jan-dec Ingående vakans respektive år 171 135 Avflyttningar 54 220 Inflyttningar –51 –207 Förändring av lämnade rabatter –4 1 Vakansvärde, förvärvade fastigheter – 19 Vakansvärde, försålda fastigheter –1 –5 Valutakursförändring 1 8 Utgående vakansvärde 171 171 Uppsagt för omförhandling 3 3 Uppsagda avtal, ej avflyttat 90 104 Uthyrning, ej inflyttat –39 –49 Justerat utgående vakansvärde 225 229 Vakanser 1 april 2023 Segment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 004 75 8 % 906 000 63 000 7 % Finland 1 678 59 4 % 1 393 000 56 000 4 % Frankrike 671 19 3 % 607 000 20 000 3 % Nederländerna 552 11 2 % 597 000 9 000 2 % Spanien 210 3 1 % 298 000 6 000 2 % Tyskland 110 4 3 % 85 000 8 000 9 % Övriga Europa 12 – – 6 000 – – Totalt 4 237 171 4 % 3 894 000 162 000 4 % Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och av- flyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2023 19 34 61 51 2024 2 6 16 23 2025 – – 3 6 2026 – – 1 2 2027 – – 1 8 >2027 – – – – Totalt 21 39 82 90 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. Antal anställda Land Totalt Sverige 39 Finland 28 Frankrike 12 Nederländerna 9 Spanien 6 Tyskland 1 Totalt 95 ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20238 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till –147 (687) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 185 (187) miljo - ner kronor, värde förändringar på fastigheter –325 (541) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat –16 (138) miljoner kronor. Skatt på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 9 miljoner kronor jämfört med –179 miljoner kronor föregående år. Se även sidan 13 för ytterligare information. FINANSNETTO De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing, steg till –165 (–110) miljoner kronor till följd av att ränte bärande skulder ökat samt att högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåning. Den genomsnittliga räntan på de räntebärande skulderna uppgick till 1,9 % (1,5 %) på balansdagen. Räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing uppgick oförändrat till –7 (–7) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt - rättsavgälder och arrendeavgifter. De finansiella intäkterna uppgick till 164 (39) miljoner kronor och avser huvudsakligen engångsintäkt avseende återköpt obligation om 59 miljoner kronor, finansiell intäkt om 39 miljoner kronor hänförlig till den kortfristiga finansiella leasingfordran som uppstått till följd av den avtalade försäljningen av 36 fastigheter i Spanien samt 45 (26) miljoner kronor i aktieutdelning från börsnoterade aktier, varav utdelning från Nyfosa uppgick till 39 miljoner kronor. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 97 % av marknadsvärdet externt värderade. Fastigheternas värdeförändring uppgick till –333 (865) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd - ring uppgick till –333 (870) miljoner kronor. Av den orealiserade värde - förändringen var 174 (40) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –508 (830) miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeföränd - ring, se tabell nedan. Se även sidan 12 för ytterligare information. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till –509 (–371) miljoner kronor. Värdeförändring hänförlig till räntederivat uppgick till –2 (83) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en värde förändring om –450 (–544) miljoner kronor, varav aktieinne - havet i Nyfosa omvärderades med –351 (–560) miljoner kronor. Omvär - dering av finansiella instrument avseende joint venture har skett med 2 (85) miljoner kronor. Övriga finansiella instrument har omvärderats med –59 (5) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisar en skattekostnad om 36 (199) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 43 (20) miljoner kronor och en uppskjuten skatteintäkt om 7 (skattekostnad om 179) miljoner kronor. Skattekostnad redovisad i övrigt totalresultat uppgick till 0 (6) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 3 801 (3 279) miljoner kronor vid periodens slut. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse kapital uppgick till 838 (670) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med –208 (–195) miljoner kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med –430 (–1 442) miljoner kronor samtidigt som kassa flödet från finansierings - verksamheten uppgick till –222 (1 289) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –20 (318) miljoner kronor under perioden. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick till 25 (20) miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar Belopp i miljoner kronor jan-mar 2023 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 266 Avflyttningar/Omförhandlingar –92 Allmän marknadsvärdeförändring –508 Totalt –333 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20239 OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighets bestånd, tillkänna - givna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valuta kurser uppgå till 3 600 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2022. Aktieinnehavet i Nyfosa AB är från och med andra kvartalet beaktat som intresseföretag i prognosen. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmåga på tolv månaders basis per 1 april. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte inne - håller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta - effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets- kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kost - naderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan - sieringskostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kreditfaciliteter. Finansiella intäkter hänförliga till den kortfristiga finansiella leasingfordran som uppstått till följd av försäljning av 36 fastigheter i Spanien till hyresgästen ingår med 97 miljoner kronor i beräkningen av finansnettot per 1 april 2023. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsför - mågan. Skatten är beräknad med 18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,28 (11,13) kronor. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräk - nade enligt samma antaganden som för Sagax med be aktande av resultat andelens storlek. Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 apr 2023 1 jan 2023 Hyresvärde 4 237 4 195 Vakans –171 –171 Hyresintäkter 4 065 4 024 Fastighetskostnader –748 –704 Driftnetto 3 318 3 319 Central administration –180 –174 Joint venture och intresseföretag 772 818 Finansnetto –515 –398 Leasingkostnader –28 –28 Förvaltningsresultat 3 367 3 538 Skatt –606 –637 Resultat efter skatt 2 761 2 902 – varav ägare av D-aktier 252 252 – varav ägare av A- och B-aktier 2 509 2 650 Framåtriktad direktavkastning, % 6,2 6,3 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,8 6,5 Prognos och aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 202320222021202020192018 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019201820172016201520142013 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019201820172016201520142013 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202310 Fastighetsbeståndet omfattade 749 (690) fastig heter med en uthyr - ningsbar area om 3 894 000 (3 847 000) kvadrat meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 237 (3 608) respektive 4 065 (3 469) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). INVESTERINGAR Sagax har under perioden investerat 183 (1 116) miljoner kronor varav 19 (964) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Totalt 165 (152) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig - hetsbeståndet. 56 miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 40 miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 61 miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 7 miljoner kronor mot hyres - tillägg. Sammanlagt 6 miljoner kronor investerades i energi besparande åtgärder. Därutöver har Sagax efter periodens utgång avtalat om förvärv av 15 fastigheter varav fem fastigheter återfinns i Sverige, fyra fastigheter i Finland och övriga fastigheter i Frankrike, Nederländerna och Spanien. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 513 miljoner kronor med en total uthyrningsbar area om 36 400 kvadratmeter. AVYTTRINGAR Under perioden har tre fastigheter avyttrats i Frankrike för en samman - lagd köpeskilling om 21 miljoner kronor. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för perioden i förhållande till marknadsvärdet vid periodens utgång uppgick till 6,0 % (5,8 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari-mars 2023 Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Netto investeringar Sverige 15 93 108 59 % – 108 Finland 1 30 31 17 % – 31 Frankrike 1 21 22 12 % –21 0 Nederländerna 1 10 10 6 % – 10 Spanien – 10 10 5 % – 10 Tyskland 1 1 2 1 % – 2 Övriga Europa – – – – – – Totalt 19 165 183 100 % –21 162 Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 april 2023 Segment Marknadsvärde Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra, mkr Hyresvärde, mkrMkr Andel kr/kvm Sverige 14 818 28 % 16 300 115 906 000 63 000 1 004 92 % 929 Finland 18 078 34 % 13 000 218 1 393 000 56 000 1 678 96 % 1 619 Frankrike 8 114 15 % 13 400 192 607 000 20 000 671 97 % 651 Nederländerna 7 263 14 % 12 200 129 597 000 9 000 552 98 % 540 Spanien 3 270 6 % 1 1 000 84 298 000 6 000 210 99 % 208 Tyskland 1 326 3 % 15 600 9 85 000 8 000 110 97 % 107 Övriga Europa 143 0 % 22 100 2 6 000 – 12 100 % 12 Totalt 53 011 100 % 13 600 749 3 894 000 162 000 4 237 96 % 4 065 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202311 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela - tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 250 (2 130) hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen fram - går att 2 241 (2 120) hyres avtal hade ett hyres värde understigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 87 % (83 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 8 (8) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 11 % (11 %) av Sagax årshyra. Endast 1 (2) av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde över stigande 2 % av koncernens årshyra. Avtalet svarade för 2 % av koncernens årshyra. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin står för 15 % (15 %) av hyresintäkterna. Fordons - relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning samt livsmedelsrelaterad verksamhet står för 13 % (12 %) respektive 11 % (15 %) av hyresintäkterna . En diversifiering av hyres gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres - förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings - grad. Avtal som representerar 48 % av årshyran förfaller år 2027 eller senare. Mellan åren 2023 och 2026 förfaller 9-15 % av årshyran per år. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 >2037203720362035203420332032203120302029202820272026202520242023 Förfalloår årshyra Mkr Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel 2023 652 317 000 370 9 % 2024 508 536 000 618 15 % 2025 395 671 000 624 15 % 2026 250 447 000 504 12 % 2027 142 394 000 382 9 % > 2027 303 1 365 000 1 567 39 % Totalt 2 250 3 731 000 4 065 100 % Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling,utbildning 6 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 7 % Övrigt 16 % Media 4 % Medicin,medicinteknik 6 % Logistik 5 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 11 % Produktion,fastigheter 6 % Stat, kommun 2 % Fordon 13 % Tillverkningsindustri 15 % Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyres avtal, st Genom- snittlig årshyra, mkr Hyres duration, årMkr Andel, % > 2 % 99 2 1 99 14 1–2 % 435 11 8 54 6 < 1 % 3 531 87 2 241 2 4 Totalt 4 065 100 2 250 2 5 ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202312 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 749 (690) fastig heter fastställdes per 31 mars 2023 till 53 011 (48 403) miljoner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets - värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har ökat med 501 (350) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till –333 (870) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om –0,6 %. Under samma period var den vägda inflationen 1,3 % i de marknader där Sagax är verksamma. Den reala värdeförändringen uppgick således till –1,9 %. Av den orealiserade värdeförändringen var 174 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –508 miljoner kronor huvudsakligen rela - terat till antaganden om högre drift- och underhållskostnader, höjda direktavkastningskrav samt höjd stämpelskatt i Nederländerna. Höjda räntor och försämrade finansieringsvillkor fortsätter att påverka likviditeten i fastighetsmarknaden negativt. Ett antal transak - tioner inom Sagax marknadssegment har genomförts under kvartalet, men jämfört med tidigare år är omsättningen låg. Osäkerheten i värde - bedömningarna är således fortsatt högre än normalt. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet har per 31 mars 2023 värderats av auktoriserade fastig - hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastigheter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärde - ring. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassa - flödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl - perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax års - redovisning för 2022 sidan 96. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (4,8–16,1 %), kalkyl - ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (4,8–16,1 %) och direktavkast - ningskrav för restvärdes bedömning (4,0–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden steg till 7 ,8 % (7 ,3 %) respektive 7 ,8 % (7 ,4 %) för fastighets- portföljen. Det vägda direktavkastningskravet steg till 6,3 % (6,2 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2022 52 682 751 Förvärv av fastigheter 19 1 Investeringar i befintligt bestånd 165 Avyttring av fastigheter –21 –3 Omräkningseffekt valuta 501 Orealiserad värdeförändring –333 Fastighetsbestånd 31 mars 2023 53 011 749 Fastigheternas marknadsvärde Finland 34 % (18 078 mkr) Sverige 28 % (14 818 mkr) Övriga Europa 0 % (143 mkr) Spanien 6 % (3 270 mkr) Frankrike 15 % (8 114 mkr) Nederländerna 14 % (7 263 mkr) Tyskland 3 % (1 326 mkr) Koncernens hyresvärde Finland 40 % (1 678 mkr) Sverige 24 % (1 004 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 5 % (210 mkr) Frankrike 16 % (671 mkr) Nederländerna 13 % (552 mkr) Tyskland 3 % (110 mkr) ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202313 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 3 230 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 2 487 miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 10 815 (10 504) miljoner kronor varav 91 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Söderport Property Investment AB samt NP3 Fastigheter AB. Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 185 (187) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 114 (135) mil- joner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastig - heter uppgick till –325 (541) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –16 (138) miljoner kronor. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söder- ports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 073 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 mars 2023. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framförallt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat meter varav huvuddelen utgörs av lager - lokaler och byggvaru handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastig - hetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger 21,3 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet i NP3. Mark - nadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 451 miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 179 (1 996) miljoner kronor. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direkt - avkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 488 fastig heter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 19,8 miljarder kro - nor och ett hyresvärde om 1 894 miljoner kronor per 31 mars 2023. NP3 är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger 24,0 % av rösterna och 21,8 % av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 605 miljoner kronor och det redovisade värdet till 639 (517) miljoner kronor. Emilshus förvär- var, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland och när - liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfattade 125 fastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde om 7 ,1 miljarder kronor per 31 mars 2023. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2023, jan – mar 2022, jan – mar 2023, jan – mar 2022, jan – mar 2023, jan – mar 2022, jan – mar Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 Sagax andel av totalresultat, mkr –75 261 –59 265 –5 23 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 74 73 57 58 8 8 Hyresintäkter, mkr 1 183 983 256 220 24 23 Förvaltningsresultat, mkr 580 572 113 123 16 16 Periodens resultat, mkr –463 1 934 –119 579 –11 46 31 mar 2023 31 mar 2022 31 mar 2023 31 mar 2022 31 mar 2023 31 mar 2022 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 855 4 922 2 821 2 754 314 314 Antal fastigheter 484 458 84 84 39 39 Fastigheternas redovisade värde, mkr 84 784 79 987 14 058 13 850 1 581 1 553 Uthyrningsbar area, kvm 2 415 000 2 286 000 770 000 761 000 184 000 184 000 Hyresduration, år 9,5 9,6 4,1 4,4 6,3 6,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 94 95 100 100 Räntebärande skulder, mkr 50 535 44 375 7 007 6 606 866 872 Kapitalbindning, år 6,1 6,6 2,2 2,2 1,7 2,7 Räntebindning, år 5,3 5,8 1,6 2,1 2,5 1,9 Marknadsvärde för derivat, mkr 87 309 131 8 – – ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202314 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 31 mars 2023 till 33 300 (32 783) miljoner kronor. Under det första kvartalet 2023 har eget kapi tal mins - kat till följd av ett total resultat om –163 miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 32 544 (27 948) miljoner kronor. Mot svarande 30 293 (26 877) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de ränte bärande skulderna med 399 (228) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 26 563 (26 528) miljoner kronor. Åter stående ränte bärande skuld bestod av företagscertifikat om 1 871 (1 296) miljoner kronor samt skuld till banker om 4 111 (124) miljoner kronor. Icke-säkerställda skulder inklusive företagcertifikat motsvarade 88 % (100 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 6,0 (7 ,3) gånger och belåningsgra- den uppgick till 45 % (42 %) vid periodens utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 7 ,2 (6,9) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 6,8 (6,5) gånger framåtriktad EBITDA, se sidan 9 för mer information. Totalt har 3 214 (3 151) miljoner kronor upptagits i lån under perio - den. Totalt 3 359 (1 787) miljoner kronor har amorterats under perioden varav 2 315 miljoner kronor avser förtidsinlösen av obligationslån. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 25 120 (18 422) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen uppgick till 3,1 (4,1) år respektive 3,7 (4,3) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för ränte bärande skulder uppgick till 1,9 % (1,5 %) inklusive effekter av derivat instrument per balansdagen. Av Sagax räntebärande skulder löper 26 269 (26 028) miljoner kronor, motsvarande 81 % (93 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte tak och ränte- swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 2 040 (2 016) miljoner kronor motsvarande 6,3 % av räntebärande skulder. Finansiering Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 31 mar 2023 31 mar 2022 Räntebärande skulder 32 544 27 948 Räntebärande tillgångar –779 –643 Börsnoterade instrument –6 591 –8 481 Likvida medel –56 –402 Nettoskuld 25 120 18 422 Ränte- och kapitalbindning 31 mars 2023 Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 2023 5 475 3,6 % 12 % 836 3 % 2024 3 763 2,0 % 12 % 4 005 12 % 2025 4 524 2,2 % 14 % 5 023 15 % 2026 3 368 1,8 % 10 % 3 988 12 % 2027 4 176 2,7 % 13 % 6 777 21 % > 2027 11 239 0,9 % 37 % 11 915 37 % Summa/genomsnitt 32 544 1,9 % 100 % 32 544 100 % Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019201820172016201520142013 0 20 40 60 80 100 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202320222021202020192018 ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202315 Derivatavtal 31 mars 2023 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 31 mar 2023 Marknadsvärde 31 dec 2022 Periodens förändring Nominella ränteswappar1) 934 4,7 0 2 –1 Räntetak 1 229 0,4 12 12 –1 Valutatermin – – – – – Summa 2 164 2,1 12 14 – 2 1) Inklusive avtalade ränteswappar om nominellt 124 miljoner kronor med start 29 juni 2023. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 31 mars 2023 uppgick till –973 (3 148) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 7 578 (7 578) miljo - ner kronor. Inga ytter ligare säker heter behöver ställas för nyttjandet av kredit faciliteterna. Börsnoterade obligationslån 31 mars 2023 Löptid Räntebas Nominellt belopp mkr Skuld, mkr Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2019-2023 Fast ränta 250 250 1,18 % 1,13 % 2023-06-16 XS209311984 5 2019-2023 Rörlig ränta 500 500 4,27 %1) Stibor 3M+0,9 % 2023-06-16 XS2093119175 Summa/genomsnitt 750 750 3,24 % Löptid Räntebas Nominellt belopp meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2018-2024 Fast ränta 294 294 2,10 % 2,00 % 2024-01-17 XS1877540465 2019-2025 Fast ränta 400 401 2,05 % 2,25 % 2025-03-13 XS1962543820 2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2026-02-24 XS2447539060 2020-2027 Fast ränta 300 298 1,26 % 1,13 % 2027-01-30 XS2112816934 2021-2028 Fast ränta 500 497 0,88 % 0,75 % 2028-01-26 XS2291340433 2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % 2029-05-17 XS2342227837 Summa/genomsnitt 2 294 2 289 1,44 % 1) Stibor fastställd 2023-03-16. Finansieringskällor Obligationer 82 % (26 563 mkr) Banklån 12 % (4 111 mkr) Företagscertifikat 6 % (1 871 mkr) Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 82 % (26 836 mkr) Säkerställda skulder 12 % (3 837 mkr) Företagscertifikat 6 % (1 871 mkr) Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 mar 2023 31 dec 2022 Rating enligt Moody's Investors Service Baa3, Positive outlook Baa3, Positive outlook Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 36 % 35 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 20,6 x 12,7 x Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 5 % 3 % ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202316 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande - rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid perio - dens slut uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 417 (379) miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 704 (643) miljoner kronor och består av ett konvertibelt skuldebrev utställt av franska Groupe BMG värderat till 582 (531) miljoner kronor med en löptid till 2024-12-31 samt reverser värderade till 121 (112) miljoner kronor som ställts ut i samband med en fastighetsförsäljning under 2021. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument består av börsnoterade aktier och obligatio - ner och uppgår till 3 609 (4 509) miljoner kronor. Börsnoterade aktier som inte utgör innehav i intresseföretag redovisas till balansdagens stängningskurser och uppgick till 3 287 (4 465) miljoner kronor. Aktier i Nyfosa AB redovisas till 2 952 (3 634) miljoner kronor motsvarande en stängningskurs om 72,00 (134,80) kronor per aktie. Aktier i Cibus Nordic Real Estate AB redovisas till 301 (698) miljoner kronor motsva - rande en stängningskurs om 108,30 (251,20) kronor per aktie. Därutöver har Sagax investerat i börsnoterade obligationer som vid perioden slut redovisas till 323 (44) miljoner kronor. KORTFRISTIG FINANSIELL LEASINGFORDRAN Kortfristig finansiell leasingfordran uppgår till 2 044 ( –) miljoner kro - nor och avser 36 fastigheter i Spanien som avyttrats till Coop Group. Avyttringen redovisas som kortfristig finansiell leasingfordran i enlighet med IFRS 16 då köparen även är hyresgäst i fastigheterna. Redovisad kortfristig finansiell leasingfordran per första kvartalet 2023 avser köpe - skillingen om 2 030 miljoner kronor samt upplupen leasingränta om 13 miljoner kronor. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgår till 888 (795) miljoner kronor och består huvudsakligen av förutbetalda kostnader och upplupna intäk - ter om 434 (334) miljoner kronor samt hyresfordringar uppgående till 213 (168) miljoner kronor. Övriga balansposter Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202320222021202020192018 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 202320222021202020192018 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 202320222021202020192018 FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202317 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 1 007 885 3 696 3 818 Övriga intäkter 4 6 31 29 Driftskostnader –103 –98 –346 –352 Underhållskostnader –25 –18 –84 –91 Fastighetsskatt –50 –44 –178 –185 Övriga fastighetskostnader –23 –20 –87 –90 Driftnetto 809 712 3 032 3 129 Central administration –42 –35 –174 –180 Resultat från joint venture och intresseföretag –147 687 1 375 540 – varav förvaltningsresultat 185 187 766 764 – varav värdeförändringar –341 679 852 –168 – varav skatt 9 –179 –351 –163 – varav övrigt – – 108 108 Finansiella intäkter 164 39 235 359 Finansiella kostnader –165 –110 –492 –548 Finansiell kostnad räntekomponent leasing –7 –7 –28 –28 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 611 1 286 3 948 3 273 – varav förvaltningsresultat 943 786 3 339 3 497 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade – –6 –12 –7 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –333 870 1 709 505 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 5 – 3 8 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –514 –371 –2 343 –2 487 Resultat före skatt –232 1 780 3 305 1 293 Uppskjuten skatt 7 –179 –523 –337 Aktuell skatt –43 –20 –63 –85 Periodens resultat –267 1 581 2 718 871 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 222 219 1 478 1 481 Andel övrigt totalresultat för joint venture 2 8 27 21 Omräkningseffekter säkringsredovisning –120 –110 –878 –888 Skatt på poster som kan komma att återföras 0 6 –42 –48 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 104 123 585 566 Totalresultat för perioden –163 1 704 3 303 1 437 Resultat per A- och B-aktie, kr –1,04 4,78 7, 76 1,94 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –1,04 4,77 7, 75 1,94 Resultat per D-aktie, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 318,0 317, 7 317, 8 318,0 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 318,5 318,1 318,3 318,4 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202318 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2023 31 mar 2022 31 mar 2022 31 dec Förvaltningsfastigheter 53 011 48 403 52 655 Förvaltningsfastigheter till försäljning – – 27 Leasingavtal nyttjanderätt 417 379 380 Joint venture och intresseföretag 10 815 10 504 11 022 Derivat 12 9 14 Räntebärande långfristiga fordringar 704 643 746 Övriga anläggningstillgångar 154 119 146 Summa anläggningstillgångar 65 112 60 057 64 991 Börsnoterade instrument 3 609 4 509 3 891 Kortfristig finansiell leasingfordran 2 044 – 2 008 Övriga omsättningstillgångar 888 795 865 Kassa och bank 56 402 76 Summa omsättningstillgångar 6 598 5 707 6 840 Summa tillgångar 71 711 65 764 71 831 Eget kapital 33 300 32 783 33 463 Långfristiga räntebärande skulder 26 315 26 588 29 820 Uppskjuten skatteskuld 3 801 3 279 3 779 Derivat – 1 – Leasingskuld nyttjanderätt 417 379 380 Övriga långfristiga skulder 307 217 299 Summa långfristiga skulder 30 840 30 464 34 278 Företagscertifikat 1 871 1 296 1 572 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 359 64 902 Övriga kortfristiga skulder 1 341 1 155 1 616 Summa kortfristiga skulder 7 571 2 515 4 090 Summa eget kapital och skulder 71 711 65 764 71 831 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202319 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Rullande tolv månader Resultat före skatt –232 1 780 3 305 1 293 Värdeförändringar på finansiella instrument 509 371 2 341 2 479 Värdeförändringar på fastigheter 333 –865 –1 697 –499 Resultat från joint venture och intresseföretag 147 –687 –1 375 –540 Utdelning från joint venture och intresseföretag 114 135 577 556 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 11 11 44 44 Övriga poster ej ingående i kassaflödet –13 –16 –31 –28 Betald skatt –32 –59 –149 –122 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 838 670 3 015 3 183 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 196 –30 –159 68 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –404 –165 371 133 Kassaflöde från den löpande verksamheten 630 474 3 227 3 383 Förvärv av fastigheter –19 –964 –3 202 –2 257 Försäljning av fastigheter 21 –6 47 74 Investeringar i befintliga fastigheter –164 –152 –715 –727 Förvärv av börsnoterade aktier –25 –237 –1 617 –1 405 Försäljning av börsnoterade aktier 69 – – 69 Förvärv av finansiella instrument –235 – –106 –341 Avyttring av finansiella instrument 18 – 44 62 Förvärv av joint venture och intresseföretag –50 – –29 –79 Avyttring av joint venture och intresseföretag – – 3 3 Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag – –40 –238 –198 Utlåning till joint venture och intresseföretag – –24 –64 –40 Ökning av övriga anläggningstillgångar –46 –20 –58 –85 Minskning av övriga anläggningstillgångar – – 33 33 Kassaflöde från investeringsverksamheten –430 –1 442 –5 902 –4 890 Emission av B-aktier avseende incitamentsprogram – – 15 15 Inlösen av preferensaktier – – – – Utbetald utdelning till aktieägare –63 –63 –935 –935 Upptagna lån 3 214 3 151 7 631 7 694 Amorterade lån –3 359 –1 787 –4 050 –5 621 Lösen av finansiella instrument – – 16 16 Minskning av övriga långfristiga skulder –14 –11 –23 –25 Ökning av övriga långfristiga skulder – – 11 11 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –222 1 289 2 666 1 155 Periodens kassaflöde –21 320 –10 –352 Kursdifferens i likvida medel 1 –2 2 5 Förändring av likvida medel –20 318 –8 –347 Likvida medel vid periodens ingång 76 84 84 402 Likvida medel vid periodens utgång 56 402 76 56 ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202320 Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräkningsdifferenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital1) Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079 Periodens resultat januari-mars 2022 – – – 1 581 1 581 Övrigt totalresultat januari-mars 2022 – – 122 – 122 Totalresultat för perioden – – 122 1 581 1 703 Eget kapital 31 mars 2022 780 3 578 615 27 809 32 783 Periodens resultat april-december 2022 – – – 1 137 1 137 Övrigt totalresultat april-december 2022 – – 463 – 463 Totalresultat för perioden – – 463 1 137 1 600 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39 Aktieutdelning – – – –935 –935 Transaktioner med aktieägare 1 38 – –935 –-896 Övriga transaktioner Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31 Teckning incitamentsprogram – – – 7 7 Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463 Periodens resultat januari-mars 2023 – – – –267 –267 Övrigt totalresultat januari-mars 2023 – – 104 – 104 Totalresultat för perioden – – 104 –267 –163 Eget kapital 31 mars 2023 781 3 616 1 182 27 721 33 300 1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202321 Moderbolagets resultaträkning Belopp i miljoner kronor 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Nettoomsättning 32 26 118 Administrationskostnader –30 –30 –125 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 2 –4 –7 Resultat från andelar i koncernföretag – – 1 863 Resultat från andelar i joint venture – – 109 Finansiella intäkter 249 79 1 314 Finansiella kostnader –116 –181 –1 305 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 135 –106 1 974 Bokslutsdispositioner – – 35 Skatt – – –7 Periodens resultat 135 –106 2 002 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2023 31 mar 2022 31 mar 2022 31 dec Materiella anläggningstillgångar 1 1 1 Fordringar på koncernföretag 683 1 737 1 714 Övriga finansiella anläggningstillgångar 13 378 13 066 13 378 Summa anläggningstillgångar 14 062 14 804 15 093 Kassa och bank – 149 – Fordringar på koncernföretag 24 059 20 591 25 044 Övriga omsättningstillgångar 23 77 29 Summa omsättningstillgångar 24 083 20 817 25 073 Summa tillgångar 38 145 35 622 40 166 Eget kapital 5 412 4 107 5 278 Obeskattade reserver 22 30 22 Långfristiga räntebärande skulder 7 414 9 052 9 935 Skulder till koncernföretag 18 294 18 107 18 111 Uppskjuten skatteskuld 5 4 5 Summa långfristiga skulder 25 713 27 163 28 050 Kortfristiga räntebärande skulder 1 937 1 296 1 670 Skulder till koncernföretag 4 955 2 845 4 847 Övriga kortfristiga skulder 106 180 298 Summa kortfristiga skulder 6 998 4 321 6 815 Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 38 145 35 622 40 166 ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202322 Segmentinformation Resultatposter per segment Hyresintäkter1) Driftnetto Värdeförändringar fastigheter Totalavkastning Orealiserade Realiserade Belopp i miljoner kronor 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar Sverige 234 213 193 174 –73 336 – – 120 510 Finland 402 341 315 264 –66 37 – –6 248 295 Frankrike 156 126 120 101 37 164 0 – 157 265 Nederländerna 135 108 118 94 –227 260 – – –109 355 Spanien 53 72 48 65 –3 89 – – 44 154 Tyskland 25 22 24 21 1 –15 – – 25 6 Övriga Europa 3 3 3 2 –2 –1 – – 1 1 Ej fördelat – – –11 –10 – – – – –11 –10 Totalt 1 007 885 809 712 –333 870 0 –6 476 1 577 Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Belopp i miljoner kronor 2023 31 mar 2022 31 mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar Sverige 14 818 14 166 93 52 15 22 – – Finland 18 078 15 793 30 67 1 175 – – Frankrike 8 114 5 971 21 7 1 369 –21 – Nederländerna 7 263 6 624 10 9 1 200 – – Spanien 3 270 4 507 10 18 – 145 – – Tyskland 1 326 1 210 1 – 1 52 – – Övriga Europa 143 132 – – – – – – Totalt 53 011 48 403 165 152 19 965 –21 – 1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202323 Nyckeltal 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,0 5,8 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8 Överskottsgrad, % 80 80 82 83 83 83 83 Areamässig uthyrningsgrad, % 96 96 95 96 95 95 95 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 95 95 95 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 3 894 3 847 3 895 3 759 3 480 3 022 2 850 Antal fastigheter vid periodens utgång 749 690 751 673 673 553 512 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,2 5,6 5,7 5,9 6,6 6,7 6,8 Avkastning på eget kapital, % –3,2 19,8 8,4 36,6 17, 8 23,7 23,7 Genomsnittlig ränta, % 1,9 1,5 1,7 1,4 1,8 1,9 2,2 Räntebindning inkl. derivat, år 3,1 4,1 3,2 4,0 3,4 3,5 3,0 Kapitalbindning, år 3,7 4,3 3,7 4,3 3,4 3,8 3,6 Soliditet, % 46 50 47 50 48 48 46 Belåningsgrad, % 45 42 45 42 43 44 47 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,8 6,5 6,5 5,4 6,4 6,6 7,1 Nettoskuld/EBITDA, ggr 7, 2 6,9 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4 Räntetäckningsgrad, ggr 6,0 7, 3 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2 Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 20,6 11,1 12,7 9,4 6,4 5,3 4,3 Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 238,80 287 ,00 236,50 305,00 169,60 136,20 65,70 Substansvärde (NAV), kr 106,28 103,30 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 Eget kapital, kr 90,81 89,29 91,33 83,93 55,19 46,86 35,70 Eget kapital efter utspädning, kr 90,67 89,14 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67 Resultat, kr –1,04 4,78 7, 76 30,09 10,80 12,15 9,24 Resultat efter utspädning, kr –1,04 4,77 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24 Förvaltningsresultat, kr 2,77 2,27 9,71 8,01 6,63 5,51 4,31 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2,76 2,27 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Kassaflöde, kr 2,43 1,91 8,69 6,59 6,10 4,86 3,95 Kassaflöde efter utspädning, kr 2,43 1,91 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95 Utdelning per aktie, kr (2022 föreslagen) – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00 Antal vid periodens utgång, miljoner 318,0 317, 7 318,0 317, 7 317, 3 317,1 316,8 Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 318,5 318,2 318,5 318,0 317,9 317, 5 317,1 Genomsnittligt antal, miljoner 318,0 317, 7 317, 8 317, 5 317,1 316,9 316,7 Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner 318,5 318,1 318,3 318,0 317, 7 317, 3 316,9 Data per D-aktie Börskurs vid periodens utgång, kr 26,20 32,30 26,70 33,40 32,05 36,35 31,70 Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 Resultat, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr (2022 föreslagen) – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal vid periodens utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 101,9 Genomsnittligt antal, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7 83,0 Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32. ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202324 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 23 350 (23 072) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 79 257 (95 298) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 446 281 346 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2020-2023, 2021-2024 respektive 2022-2025. Tecknings - kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighets index (CREX) under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolv månadersbasis uppgick till 10,19 (8,49) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 23,4 (33,8). EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 90,67 (89,14) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 106,28 (103,30) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 263 % (322 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 225 % (278 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handels volym per handelsdag, mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 mar 2023 31 mar 2022 31 mar 2023 31 mar 2022 A-aktier 239,00 289,00 1 2 0,3 0,6 B-aktier 238,80 287 ,00 27 33 79,0 101,2 D-aktier 26,20 32,30 56 69 7, 4 10,9 ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202325 1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Nyckeltal per B-aktie 2023 31 mar 2022 31 mar 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec 2018 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 238,80 287 ,00 236,50 305,00 169,60 136,20 64,70 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 10,19 8,49 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 9,20 7, 3 9 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95 Eget kapital efter utspädning, kr 90,67 89,14 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67 Substansvärde, kr 106,28 103,30 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 1) 23,4 33,8 24,4 38,2 25,6 24,7 15,0 Börskurs/Kassaflöde, ggr1)2) 25,9 38,8 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 16,4 Börskurs/Eget kapital, % 263 322 259 364 308 292 182 Börskurs/Substansvärde, % 225 278 222 311 255 240 147 5 10 15 20 25 30 35 40 20232022202120202019201820172016201520142013 Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie Ggr Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 20232022202120202019201820172016201520142013 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs/substansvärde (NAV) per B-aktie Börskurs/eget kapital per B-aktie ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202326 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 16 546 501–1 000 1 932 1 001–2 000 1 467 2 001–5 000 1 481 5 001–10 000 681 10 001–50 000 845 50 001– 398 Totalt 23 350 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 21 290 9 % Privatpersoner bosatta utomlands 130 0 % Företag/institutioner i Sverige 715 75 % Företag/institutioner utomlands 1 215 15 % Totalt 23 350 100 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 22 005 84 % USA 60 7 % Storbritannien 73 2 % Irland 9 1 % Luxemburg 46 1 % Övriga 1 157 4 % Totalt 23 350 100 % Aktieägarstruktur 31 mars 2023 Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktiekapital- andel A-aktier 26 565 758 1,0 26 565 758,00 39 % 6 % B-aktier 293 454 259 0,1 29 345 425,90 43 % 66 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 % Summa 446 281 346 68 537 316,80 100 % 100 % Största aktieägare 31 mars 20231) Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster2) David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 17, 6 % 29,9 % Staffan Salén med bolag 5 637 309 31 598 279 95 600 8,4 % 12,9 % Fjärde AP-fonden 805 716 15 178 462 9 685 293 5,8 % 4,8 % Tredje AP-fonden – 24 227 658 – 5,4 % 3,5 % Avanza Pension 47 598 718 717 11 895 478 2,8 % 1,9 % SEB Fonder – 11 830 233 – 2,7 % 1,7 % Vanguard – 7 003 260 4 735 173 2,6 % 1,7 % Länsförsäkringar Fonder – 9 706 873 975 819 2,4 % 1,6 % Handelsbanken Fonder – 7 958 994 888 838 2,0 % 1,3 % Rutger Arnhult med bolag – 306 824 8 148 173 1,9 % 1,2 % BlackRock – 7 475 878 6 954 1,7 % 1,1 % Swedbank Robur Fonder 500 000 6 957 045 – 1,7 % 1,7 % Norges Bank – 4 317 985 2 940 130 1,6 % 1,1 % Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 % Erik Selin med bolag 1 174 959 1 735 554 2 017 055 1,1 % 2,3 % Lannebo Fonder – 4 175 435 – 0,9 % 0,6 % Patrik Brummer – – 4 066 666 0,9 % 0,6 % Andra AP-fonden – 4 006 316 – 0,9 % 0,6 % Folksam – 3 400 284 – 0,8 % 0,5 % Odin Fonder – 3 337 385 – 0,7 % 0,5 % Summa 20 största ägare 22 406 582 209 518 878 50 555 179 63,3 % 70,8 % Övriga aktieägare 4 159 176 81 935 381 75 706 150 36,3 % 29,2 % Delsumma 26 565 758 291 454 259 126 261 329 99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % 0,0 % Totalt 26 565 758 293 454 259 126 261 329 100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 012 565 103 606 618 6 598 790 29,2 % 45,4 % 1) Aktieägarstruktur per 31 mars 2023 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance. 2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202327 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings sed måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedöm - ningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga bedömningar har fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet per 31 mars 2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighetsvärderingar är till sin karaktär alltid behäftade med viss osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för - ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för kon - cernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta - kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 2023, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 7 800 (6 173) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 23 % (19 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas kon - cernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser, 1 euro motsvarade 11,28 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,51 kronor. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade 11,20 kronor och 1 dansk krona mot - svarade 1,50 kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverksamhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbe - tare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. ÖVRIGA RISKER Rysslands invasion av Ukraina, ökad inflation och stigande marknads - räntor har haft en negativ effekt på de finansiella marknaderna med bland annat stigande lånemarginaler och ökad volatilitet som följd. Därigenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2022, på sidorna 50-53. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2023 31 mar 2022 31 mar Förvaltningsfastigheter 3 374 3 299 Övriga tillgångar 307 106 Summa tillgångar 3 681 3 405 Räntebärande skulder 2 687 2 600 Övriga skulder 303 211 Summa skulder 2 990 2 811 Nettoexponering 692 594 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202328 Känslighetsanalys per 31 mars 20231) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltnings resultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +42/–42 +34/–34 +34/–34 Hyresintäkter +/–1 % +41/–41 +33/–33 +33/–33 Fastighetskostnader +/–1 % – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –13/+13 –10/+10 –10/+10 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –41/+41 –32/+32 –32/+32 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +219/–219 +176/–176 +786/–786 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/–10 % +37/–37 +30/–30 +30/–30 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter - national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter - national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2022 och ska läsas till - sammans med denna. Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 2023 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor - tering. Avrundningsdifferenser kan förekomma. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2022. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2022. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Sagax har per 19 april 2023 frånträtt 36 fastigheter i Spanien. Köparen är Coop Group, ett av Schweiz största detalj- och grossistföretag, som via dotterbolag var hyresgäst i fastigheterna. Avtal om försäljningen ingicks under december 2022 och transaktionen har redovisats som kortfristig finansiell leasingfordran i balansräkningen och medfört en finansiell intäkt i enlighet med IFRS 16. Sagax kommer att redovisa hela den åter - stående finansiella intäkten om 9 miljoner euro under andra kvartalet 2023 i koncernens resultaträkning med anledning av att frånträde skett. Övriga upplysningar Känslighetsanalys för fastighetsvärden –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –10 602 –5 301 0 5 301 10 602 Belåningsgrad, % 53 49 45 42 39 Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 5,5 5,8 6,0 ET ET Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 819/+1 979 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 113/+1 139 Hyresintäkter +/– 5 % +2 269/–2 329 Fastighetskostnader +/– 5 % –337/+333 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202329 Stockholm den 9 maj 2023 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig-görande den 9 maj 2023, klockan 12:15, CEST. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202330 FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Delårsrapport januari-juni 2023 17 juli 2023 Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023 Bokslutskommuniké 2023 16 februari 2024 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER Juni 2023 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 juni 2023 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 29 juni 2023 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2023 September 2023 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 september 2023 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 september 2023 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 september 2023 December 2023 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2023 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 december 2023 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 december 2023 Mars 2024 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 mars 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 mars 2024 1) Av styrelsen föreslagna Kalendarium ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202331 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom - snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter - läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till - gångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyres - värde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. EURIBOR EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som be - räknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna erbjuder varandra för utlåning i euro. Ej alternativt nyckeltal. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjänings - förmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastig - heternas bokförda värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte - rings perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202332 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresse företag har lagts till resultat före skatt. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. IFRS-nyckeltal. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intressefö - retag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. STIBOR STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker erbjuder varandra för utlåning i svenska kronor. Ej alternativt nyckeltal. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig - heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202333 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt –267 1 581 2 718 Tillägg för omräkning till årsvärde –802 4 743 – Justerat resultat efter skatt –1 070 6 324 2 718 Genomsnittligt eget kapital 33 381 31 931 32 272 Avkastning på eget kapital –3,2 % 19,8 % 8,4 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 943 786 3 339 Tillägg för omräkning till årsvärde 2 829 2 358 – Finansiella kostnader 173 117 520 Tillägg för omräkning till årsvärde 518 351 – Resultat före finansiella kostnader 4 463 3 612 3 859 Genomsnittligt totalt kapital 71 771 64 099 67 133 Avkastning på totalt kapital 6,2 % 5,6 % 5,7 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 3 731 3 706 3 719 Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 3 894 3 847 3 895 Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 95 % Belåningsgrad Räntebärande skulder 32 545 27 948 32 294 Totala tillgångar 71 711 65 762 71 831 Belåningsgrad 45% 42 % 45% Direktavkastning Driftnetto 809 712 3 032 Återläggning av tomträttsavgäld –7 –7 –25 Tillägg för omräkning till årsvärde 2 406 2 115 – Innehavsjustering, förvärv/försäljningar –56 20 –77 Valutaomräkning till balansdagskurs 18 –34 112 Justerat driftnetto 3 170 2 806 3 042 Fastigheternas redovisade värde 53 011 48 403 52 682 Direktavkastning 6,0% 5,8 % 5,8% EBITDA rullande 12 månader Driftnetto 3 129 2 682 3 032 Central administration –180 –153 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 556 135 577 EBITDA 3 505 2 664 3 435 Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital 33 300 32 783 33 463 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 28 881 28 364 29 044 Antal aktier, st 318 020 017 317 653 595 318 020 017 Antal aktier efter utspädning, st 318 512 657 318 187 942 318 459 519 Eget kapital per A- och B-aktie, kr 90,81 89,29 91,33 Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 90,67 89,14 91,20 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 4 065 3 469 4 024 Hyresvärde 4 237 3 608 4 195 Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjänings - förmåga 3 318 2 859 3 319 Återläggning av tomträttsavgäld –28 –28 –25 Justerat driftnetto 3 290 2 831 3 294 Fastigheternas bokförda värde 53 011 48 403 52 682 Framåtriktad direktavkastning 6,2 % 5,8 % 6,3 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjänings - förmåga 3 318 2 859 3 319 Central administration –180 –153 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 556 135 577 Framåtriktad EBITDA 3 694 2 841 3 722 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt –267 1 581 2 718 Skatt 27 378 937 Värdeförändringar 1 184 –1 173 –316 Förvaltningsresultat 943 786 3 339 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 943 786 3 339 Utdelning hänförlig till D-aktier –63 –63 –253 Justerat förvaltnings resultat 880 723 3 086 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,76 2,27 9,70 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader Förvaltningsresultat 3 497 2 953 3 339 Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 –253 Justerat förvaltnings resultat 3 244 2 700 3 086 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 10,19 8,49 9,70 Antal A- och B-aktier efter utspädning 318 406 463 317 862 541 318 301 177 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie föregående period 8,49 6,95 7,9 9 Årlig tillväxttakt % 20 % 22 % 21 % Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 1 007 885 ET Förvärvade och sålda fastigheter –74 –57 ET Valutajustering1) – 46 ET Övrig justering – – ET Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 934 874 ET 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202334 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 2) IFRS-nyckeltal. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt –232 1 780 3 305 Ej kassaflödes påverkande poster 1 101 –1 052 –141 Betald skatt –32 –59 –149 Utdelning hänförlig till D-aktier –63 –63 –253 Kassaflöde 774 607 2 762 Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,43 1,91 8,68 Nettoskuld Se sid 14. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 32 545 27 948 32 294 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 1) –2 981 –3 972 –3 141 Börsnoterade aktier i omsättning - stillgångar –3 287 –4 465 –3 786 Likvida medel –56 –402 –76 Nettoskuld enligt EMTN-program 26 221 19 110 25 291 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 26 221 19 110 25 291 Totala tillgångar 71 711 65 762 71 831 Nettoskuld enligt EMTN-program/ Totala tillgångar 37 % 29 % 35 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 25 120 18 422 24 364 EBITDA rullande 12 månader 3 505 2 664 3 435 Nettoskuld/EBITDA 7, 2 x 6,9 x 7,1 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 25 120 18 422 24 364 EBITDA, framåtriktad 3 694 2 841 3 722 Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 6,8 x 6,5 x 6,5 x Nettoskuld/Totala tillgångar Nettoskuld 25 120 18 422 24 364 Totala tillgångar 71 711 65 762 71 831 Nettoskuld/Totala tillgångar 35 % 28 % 34 % Resultat per A- och B-aktie 2) Resultat efter skatt –267 1 581 2 718 Utdelning hänförlig till D-aktier –63 –63 –253 Justerat resultat efter skatt –331 1 518 2 465 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –1,04 4,77 7, 75 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 943 786 3 339 Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –185 –187 –766 Utdelning från joint venture och intresseföretag 114 135 577 Finansiella kostnader 173 117 520 Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 1 045 851 3 670 Räntetäckningsgrad 6,0 x 7, 3 x 7,1 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 943 786 3 339 Finansnetto 48 77 285 Förvaltningsresultat före finansnetto 991 863 3 624 Räntetäckningsgrad 20,6 x 11,1 x 12,7 x Soliditet Eget kapital 33 300 32 783 33 463 Totala tillgångar 71 711 65 762 71 831 Soliditet 46% 50 % 47% Substansvärde (NAV) Eget kapital 33 300 32 783 33 463 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419 Återläggning av derivat –12 –8 –14 Återläggning av uppskjuten skatt 4 004 3 529 3 990 Återläggningar hänförliga till joint venture 978 984 930 Substansvärde (NAV) 33 851 32 869 33 950 Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 106,28 103,30 106,61 Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 3 849 87 1 895 Totala tillgångar 71 711 65 762 71 831 Säkerställda skulder/ Totala tillgångar 5 % 0 % 3 % Överskottsgrad Driftnetto 809 712 3 032 Hyresintäkter 1 007 885 3 696 Överskottsgrad 80 % 80 % 82 % ===== SIDA 35 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2023 uppgick till 3 894 000 kvadratmeter fördelat på 749 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.