===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20242 FÖRSTA KVARTALET 2024 ■  Hyresintäkternaökademed18%till1185miljonerkronor(1007miljonerkronormotsvarandeperiodföregåendeår). ■  Förvaltningsresultatetökademed5%till994(943)miljonerkronor. ■ FörvaltningsresultatperA-ochB-aktieefterutspädninguppgicktill2,75(2,76)kronor. ■  Omvärderingavfastigheterpåverkaderesultatetmed61(–659)miljonerkronor. ■  Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed197(–525)miljonerkronor. ■  Kvartaletsresultatefterskattuppgicktill1080(–267)miljonerkronor. ■  Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed8%till905(838)miljonerkronor motsvarande2,49(2,43)kronorperA-ochB-aktieefterutspädning. ■ Nettoinvesteringarnaifastigheteruppgicktill955(162)miljonerkronorvarav707(19)miljonerkronoravsågförvärv. JUSTERAD PROGNOS FÖR 2024 För2024beräknasförvaltningsresultatet,detvillsägaresultatetföreomvärderingarochskatt,mednuvarandefastighetsbestånd,tillkännagivna förvärvochförsäljningarsamtvidnuvarandevalutakurseruppgåtill4300miljonerkronor.Tidigarelämnadprognosuppgicktill4200miljoner kronorochtillkännagavsvidavlämnandetavbokslutskommunikénför2023. Delårsrapportjanuari–mars2024 Nyckeltal i urval 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,75  2,76  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51 Förändring jämfört med föregående år, % 0  22  15  21  21  20  28 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,01  –1,04  –0,82  7, 75   30,04  10,78  12,13 Utdelning per A- och B-aktie, kr (2023 föreslagen) –  – 3,10  2,70  2,15  1,65  1,30 Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2  7, 2   5,2  7,1   5,8  6,4  6,6 Räntetäckningsgrad, ggr 5,8  6,0  5,7  7,1   6,5  5,7  4,9 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 42  45  41  45  42  43  44 Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 59 814  53 011  57 061  52 682  46 067  37 548  32 625 Fastigheternas direktavkastning, % 6,5  6,0  6,4  5,8  6,0  6,3  6,4 Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32-33. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20243 AFFÄRSIDÉ Sagaxaffärsidéärattinvesteraikommersiellafastigheterfrämstinom segmentetlagerochlättindustri. VERKSAMHETSMÅL Sagaxmålärattgenereraattraktivriskjusteradavkastningtillbolagets aktieägare.FörattnådettamålskaSagaxuppnåföljandeverksamhets - mål: ■  Verksamhetenskagenereralångsiktigtuthålligavkastningoch starkakassaflöden. ■  Bolagetskafortsättaväxagenomnyainvesteringaromattraktiv riskjusteradavkastningkanförväntasuppnås. ■  Kassaflödetfrånbefintligtfastighetsbeståndskaökamerän inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagaxharföljandefinansiellamål: ■  Avkastningpåegetkapitalskaunderenfemårsperioduppgåtill lägst15%perår. ■  FörvaltningsresultatperA-ochB-aktieskaökamedminst 15%perår. Itabellenochdiagrammennedanredovisashurutfallendesenastefem årenförhållersigtilldefinansiellamålen. Affärsidé,målochstrategier Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 202420232022202120202019 0 5 10 15 20 25 30 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 202420232022202120202019 Förattuppnåbolagetsverksamhetsmålochfinansiellamålharbolaget antagitföljandestrategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärvochinvesteringaribefintligtbeståndsyftartillatt ökakassaflödetochdiversifierahyresintäkternaochdärigenomminska bolagetsoperativaochfinansiellarisker. Sagaxinvesterarikommersiellafastigheter,främstinomsegmentet lagerochlättindustri.Dettasegmentkombinerarlågnyproduktionstakt ochstabiluthyrningsgradvilketgenererarstabilakassaflödenochmöj - lighetertilllångsiktigtvärdeskapande.Sagaxgenomförlöpandekom - pletteringsförvärvochinvesteringaribefintligafastigheter. ItilläggtillhelägdafastigheterinvesterarSagaxäveniindirekta fastighetsinvesteringargenomjointventureochintresseföretag.Detta möjliggörinvesteringarimarknadersomSagaxintekannåframgångs - riktpåegenhand.DeindirektainvesteringarnagördetmöjligtförSagax attsamarbetamedspecialiseradeförvaltaresamtidigtsomSagaxdrar nyttaavsingenerellabranschkunskap. Finansieringsstrategi Sagaxfinansieringsstrategiärutformadmedtydligtfokuspåoperativt kassaflödeochräntetäckningsgrad.Dettabedömsskapagodaförutsätt - ningarförsåvälexpansionsomattraktivavkastningpåaktieägarnas kapital. Diagrammetpåsidan4visarattSagaxkassaflödefråndenlöpande verksamhetentillstordelmotsvararförvaltningsresultatet.Skillnaden berorfrämstpåattutdelningochinteförvaltningsresultatfrånjoint ventureochintresseföretagredovisassomkassaflödefråndenlöpande verksamheten. Sagaxeftersträvarenvälavvägdränte-ochkapitalbindningisyfte attsäkerställadetoperativakassaflödet.Bolagetsräntebärandeskulder utgörsfrämstavicke-säkerställdaobligationslånieuro.Sagaxfinansie - rarävensinverksamhetmedföretagscertifikatieuroochisvenskakro - nor.DärutöverupptarSagaxbanklånieuroochisvenskakronornärdet bedömsvarafördelaktigt.SagaxharenratingfrånMoody’sInvestors ServiceomBaa2med”stableoutlook”. Bolagethartreaktieslag,stamaktieravserieA,BochD.Stam - aktiernaavserieA ochBharingenbegränsningiförhållandetillvinst STRATEGIER Sagaxinvesterarmedettlångsiktigtperspektiv.Sagaxbedriverinte fastighetshandelannatängenomenstakaförsäljningaravfastigheter somintelängreuppfyllerbolagetsinvesteringskriterier.Sagaxprojekt - utvecklingsverksamhetärbegränsadochprojektgenomförshuvud - sakligenefterattuthyrningavtalats. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem - årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 4 % 17 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 9 % 21 % ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20244 Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20242023202220212020201920182017201620152014 0 12 000 24 000 36 000 48 000 60 000 elleregetkapital.StamaktieravserieDberättigartillenårligutdelning omhögst2,00kronorperaktie.SyftetmedstamaktiernaavserieDär attnåinvesterarkategoriersomvärdesätterenstabillöpandeutdelning samtidigtsomutspädningenförinnehavarnaavstamaktieravserieA ochBbegränsas. Förvaltningsstrategi Sagaxfokuspålångsiktighetomfattarävenbolagetsförvaltning.Sagax strävarefterattattraheravälrenommeradekundermedhögkredit - värdighet.Bolagetprioriterarlångakundrelationerävenomdetmedför attbolagetavstårhögrehyresnivåer.Dettabedömsvarafördelaktigtdå detledertillminskadriskförvakansersamtlägreuthyrnings-ochlokal - anpassningskostnader. Sagaxinvesterarhuvudsakligeniregionermedstabilbefolknings - tillväxtochdiversifieratnäringsliv.Dettabedömsbegränsariskenför attbolagetdrabbasavlägreuthyrningsgraderochhyresnivåer.Sagax störstamarknaderärStockholmochHelsingfors,vilkabedömshagoda förutsättningarförlångsiktigtillväxt. Bolagettecknarhuvudsakligenkallhyresavtal.Genomdennastra - tegiskyddasbolagetsoperativakassaflödefrånökadekostnadertillföljd avändradfastighetsskatt,förbrukningellerändradetaxorförtillexem - pelvärme,el,vattenochavlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagaxhållbarhetsarbetesyftartillundvikandetavkortsiktigavinster somuppstårtillprisetavnegativakonsekvenserpålängresikt.Bolagets investeringsverksamhet,förvaltningochfinansieringsarbetebedrivsi syfteattuppnåbästamöjligalångsiktiga,detvillsägahållbara,utfall. Planering,styrningochuppföljningav hållbarhetsarbetetföljerSagax organisationsstrukturmedtydligdelegeringavansvarochbefogenheter. Hållbarhetsarbetettarsinutgångspunktigällandelagstiftningsamt internapolicyer.Sagaxharidentifieratföljandefokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmningsamtelanvändningstårfördenstörstaandelenavfastig - heternasenergianvändning.Sagaxgenomförlöpandeåtgärderföratt minskaenergianvändningen.Sagaxmiljöcertifierarbyggnadersom uppförsocharbetarmedattmiljöcertifierabefintligabyggnader. Affärsetik Sagaxarbetarmedattmotverkaallaformeravkorruptionoch harenvisselblåsarfunktionsomärtillgängligpåSagaxhemsidasamt enuppförandekodförleverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagaxaffärsmodellpräglasialladelaravlångsiktighet.Kortsiktiga vinsterärunderordnadebolagetslångsiktigavärde skapande.Således ärhållbarhetsarbetetintegreratiaffärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagetsutvecklingärberoendeavkompetentamedarbetare.Detär därförviktigtattföretagetärenattraktivarbetsgivaresombådekan anställaochharförmåganattbehållakompetentpersonal.Sagaxmed - arbetareförväntastaansvarförsinaarbetsuppgifterochvaragoda representanterförföre tagetsvärderingarochkultur. YtterligareinformationomSagaxhållbarhetsarbetefinnsattläsa iHållbarhetsrapporteniSagaxårsredovisning2023. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 20242023202220212020201920182017201620152014 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20245 Under det första kvartalet har Sagax förvärvat fastigheten Keurweg 2 i Waalwijk, öster om Rotterdam. Fastigheten består av kontors-, lager- och produktions lokaler omfattande 2 700 kvadrat meter uthyrningsbar area. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20246 Resultat-samtkassaflödesposternedanavserperiodenjanuaritilloch medmars2024.Balansposternaavserställningenvidperiodensutgång. Jämförelseposternaavsermotsvarandeperiodföre gåendeårrespektive ställningenvidperiodensutgångföregåendeår. RESULTAT Förvaltningsresultatetökademed5%till994(943)miljonerkronorvarav 238(185)miljonerkronorfrånjointventureochintresseföretag.Förvalt- ningsresultatetökadefrämsttillföljdavfastig hetsförvärv,valutaeffekter samtindexuppräkningavhyresintäkter.FörvaltningsresultatetperA-och  B-aktieefterutspädninguppgicktill2,75(2,76)kronorochärinivåmed föregåendeår. Värdeförändringarpåfastigheterpåverkaderesultatetmed61 (–659)miljonerkronor,varav–95(–325)miljonerkronoravsågvärde - förändringarfrånjointventureochintresseföretag. Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed 197(–525)miljonerkronor. Periodensresultatefterskattuppgicktill1080(–267)miljonerkronor. Resultat,intäkterochkostnader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20242023202220212020201920182017201620152014 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20242023202220212020201920182017201620152014 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år 70 75 80 85 90 95 100 20242023202220212020201920182017201620152014 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 0 2 4 6 8 Kvartal 1 2024 Kvartal 1 2023 Kvartal 1 2022 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % INTÄKTER Hyresintäkternaökademed18%till1185(1007)miljonerkronor. Intäkternaharfrämstpåverkatsavfastighetsförvärvochindexuppräk - ningavhyresintäkter. Underperiodensteghyresintäkternaijämförbartbeståndmed4,9% (6,8%)exklusivevalutaeffekter.Destörstaökningarnaåterfannsiseg - mentenSverige11,4%,Tyskland7 ,9%ochFrankrike5,9%. Övrigaintäkteruppgicktill8(4)miljonerkronor. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2024 jan-mar 2023 jan-mar Hyresintäkter 1 185 1 007 Förvärv och avyttringar −124 −2 Valutajustering1) –  6 Summa 1 061 1 011 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20247 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Denekonomiskauthyrningsgradenuppgicktill96%(96%).Under periodenharvakans värdetökatmed49(54)miljonerkronortillföljd avavflyttningarochminskatmed50(51)miljonerkronortillföljdav inflyttningar.Tidsbegränsadeinflyttningsrabatterminskademed3(4) miljonerkronorochuppgicktill49(35)miljonerkronorpåårsbasisvid periodensslut.Förvärvochförsäljningaravfastig heterunderperioden harökatvakansvärdetmed6(–1)miljonerkronornetto.Sammantaget uppgickvakans värdettill189(171)miljonerkronorvidperiodensslut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtalmedetthyresvärdeom 97(93)miljonerkronorvarvidperio - densslutuppsagdavaravhyresavtalomfattande87(90)miljonerkronor harsagtsuppföravflyttningochhyres avtalomfattande10(3)miljoner kronorharsagtsuppföromförhandling.Avdehyresavtalsomsagtsupp skeravflyttningarmotsvarandeetthyresvärdeom50miljonerkronor under2024. Uthyrningaravlokalertillhyresgästersomännuejinflyttathar minskatdetjusteradevakansvärdetmed2(39)miljonerkronor.Inflytt - ningarmotsvarandeetthyresvärdeom2miljonerkronorskerunder 2024.Detjusteradevakansvärdetuppgicktill283(225)miljonerkronor. Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2024 jan-mar 2023 jan-dec Ingående vakans respektive år 182 171 Inflyttningar −50 −211 Avflyttningar 49 210 Förändring av lämnade rabatter −3 13 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 7 6 Vakansvärde, för sålda fastigheter −1 −7 Valutakursförändring 5 0 Utgående vakansvärde 189 182 Uppsagt för omförhandling 10 –  Uppsagda avtal, ej avflyttat 87 74 Uthyrning, ej inflyttat −2 −19 Justerat utgående vakansvärde 283 237 Vakanser 1 april 2024 Segment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 110 54 5 % 920 000 32 000 4 % Finland 1 896 86 5 % 1 476 000 78 000 5 % Frankrike 874 19 2 % 750 000 16 000 2 % Benelux 661 22 3 % 668 000 13 000 2 % Spanien 355 6 2 % 472 000 12 000 3 % Tyskland 118 1 1 % 94 000 2 000 2 % Övriga Europa 12 –  –  6 000 –  –  Totalt 5 026 189 4 % 4 386 000 153 000 3 % 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. Antal anställda Land Totalt Sverige 39 Finland 27 Frankrike 13 Nederländerna 9 Spanien 8 Tyskland 1 Totalt 97 FASTIGHETSKOSTNADER Drifts-ochunderhållskostnadernauppgicktillsammanlagt148(128) miljonerkronor.Kostnadernaförfastighetsskattharökattill60(50) miljonerkronorochövrigafastighetskostnaderharökattill26(23)mil - jonerkronor.Kostnads ökningarnaförklarasfrämstavfastig hetsförvärv.  CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna förcentral administration uppgicktill43(42)miljonerkro- normotsvarande3,7%(4,1%)avperiodenshyresintäkter. Sagaxhadevidperiodensutgång97(95)medarbetare.Funktioner såsomfastighetsskötselochjourverksamhetärutlagdapåentreprenad. SagaxharkontoriStockholm,Helsingfors,Paris,Rotterdam,Barcelona ochFrankfurt. Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2024 5 −2 63 50 2025 – – 22 24 2026 – – 3 5 2027 – – 2 8 >2027 – – – – Totalt 5 −2 90 87 ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20248 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodensresultatfrånjointventureochintresseföretaguppgicktill177 (–147)miljonerkronorvaravförvaltningsresultat238(185)miljoner kronor,värde förändringarpåfastigheter–95(–325)miljonerkronor ochvärdeförändringarpåräntederivat98(–16)miljonerkronor.För - valtningsresulatetfrånjointventureharpåverkatsmed60miljonerkro - norunderperiodentillföljdavdenomklassificeringavaktieinnehavet iNyfosasomägderumiapril2023.Skattpåresultatfrånjointventure ochintresseföretaguppgicktill–64(9)miljonerkronor.Förytterligare informationsesidan13. FINANSNETTO Definansiellaintäkternauppgicktill31(164)miljonerkronor.Före - gåendeåringickintäktavseendeåterköptaobligationerom59miljoner kronor,finansiellintäktom39miljonerkronorkopplattillenkortfristig finansiellleasingfordransamtaktie utdelningom45miljonerkronor frånbörsnoteradeaktier,varav39miljonerkronorbelöptepåaktiernai Nyfosa,utanmotsvarighetiår. Definansiellakostnaderna,exklusive räntekomponentenavseende IFRS16Leasing,stegtill–184(–165)miljonerkronortillföljdavatt högremarknadsräntorpåverkatkoncernensupplåning.Dengenomsnitt - ligaräntanpåderäntebärandeskuldernauppgicktill2,2%(1,9%)på balansdagen.  RäntekomponentenavseendeIFRS16Leasinguppgicktill–9(–7) miljonerkronor.Kostnadenbestodhuvudsakligenavtomträttsavgälder ocharrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagaxanvänderexternavärderingarförattfastställafastigheternas  marknadsvärde. Perbalansdagenvarfastighetermotsvarande97  %avmarknadsvärdetexterntvärderade.Fastigheternasvärdeför - ändringuppgicktill156(–333)miljonerkronorvarav orealiserad  värdeförändringuppgicktill152(–333)miljonerkronorochreali - seradvärdeförändringtill4(–)miljonerkronor. Avdenorealiserade  värde förändringenvar115(174)miljonerkronorhänförligtillförvalt - ningoch37(–508)miljonerkronorrelaterattillallmänmarknads - värdeförändring, setabellnedan. Förytterligareinformationse  sidan12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT Definansiellainstrumentensvärdeförändringuppgicktill99 (–509) miljonerkronor.Orealiseradvärdeförändringhänförligtillräntederivat uppgicktill25(–2)miljonerkronor.Omvärderingavfinansiellainstru - mentavseendejointventureharskettmed75(2)miljonerkronor. SKATT Sagaxredovisadeenskattekostnadom–107(–36)miljonerkronorbe- ståendeavenaktuellskattekostnadom–33(–43)miljonerkronoroch enuppskjutenskattekostnadom–74(7)miljonerkronor.Skatte kostnad redovisadiövrigttotalresultatuppgicktill–10(0)miljonerkronor. Koncernensuppskjutnaskatte skulduppgicktill4101(4083)miljoner kronorvidperiodensslut.Uppskjutnaskattefordringaravseendeacku - muleradeskattemässigaunderskottochfinansiellainstrumentuppgick till155(282)miljonerkronor. KASSAFLÖDE Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringav rörelse kapitaluppgicktill905(838)miljonerkronor.Förändringar avrörelsekapitaletpåverkadekassa flödetmed406(-208)miljoner kronor.Investerings verksamhetenpåverkadekassaflödetmed–1025 (–430)miljonerkronorsamtidigtsomkassa flödetfrånfinansierings - verksamhetenuppgicktill511( –222)miljonerkronor.Sammantagethar likvidamedelförändratsmed–13(–20)miljonerkronorunderperioden. MODERBOLAGET Moderbolaget,ABSagax,ansvararförfrågorgentemotaktie marknaden såsomrapporteringochaktiemarknads information.Tjänstermellan koncernföretagdebiterasenligtaffärsmässigavillkorochmed tillämpningavmarknadsprissättning. Koncerninternatjänsterbestår avförvaltningstjänster.Moder bolagetsförvaltningsarvodefrån koncernföretaguppgicktill28(25)miljonerkronor. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan-mar 2024 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 152 Avflyttningar/Omförhandlingar −37 Allmän marknadsvärdeförändring 37 Totalt 152 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20249 JUSTERAD PROGNOS FÖR 2024 För2024beräknasförvaltningsresultatet,detvillsägaresultatetföre omvärderingarochskatt,mednuvarandefastighetsbestånd,tillkänna - givnaförvärvochförsäljningarsamtvidnuvarandevalutakurseruppgå till4300miljonerkronor.Tidigarelämnadprognosuppgicktill4200 miljonerkronorochtillkännagavsvidavlämnandetavbokslutskommu - nikénför2023. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas isambandmeddelårsrapporteroch bokslutskommunikéer. Tabellennedanåterspeglarintjäningsförmåganpåtolv månaders- basisper1april.Detärviktigtattnoteraattdenejärattjämställamed  enprognosfördekommandetolvmånadernadådenexempelvisinte  innehållernågrabedömningaravseendeframtidavakanser, ränteläge, valutaeffekter,hyresutvecklingellervärdeförändringar.  Hyresvärdetbaseraspåkontrakteradehyresintäkterpåårs basis medtilläggförbedömdmarknadshyraförvakantalokaler.Fastighets- kostnaderbaseraspåfaktisktutfalldesenastetolvmånadernajusterat förinnehavstid.Kostnadernaför centraladministrationharbaserats påfaktisktutfalldesenastetolvmånaderna.Finansnettotharberäk - natsutifrånränte bärandeskulderochtillgångarpåbalansdagen. Kostnadernaförderänte bärandeskuldernaharbaseratspåkoncernens beräknadegenomsnittligaräntenivåmedtilläggförperiodiseradefinan - sieringskostnaderochkostnaderavseendepåbalans dagenoutnyttjade kreditfaciliteter.Leasingkostnaderavserialltväsent ligttomträtts - avgäldervilkabaseraspåperiodensutfallomräknattilltolvmånader. Skattenärberäknadmed17%(18%)schablonskatt.Omräkningfrån euroharsketttillbalansdagenskursom11,53(11,28)kronor. Resultatandelarfrånjointventureochintresseföretagärberäk - nadeenligtsammaprincipersomförSagaxmedbe aktandeavresultat - andelensstorlek.  Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 apr 2024 1 jan 2024 Hyresvärde 5 026 4 738 Vakans −189 −182 Hyresintäkter 4 837 4 557 Fastighetskostnader −822 −771 Driftnetto 4 016 3 785 Central administration −183 −182 Joint venture och intresseföretag 1 095 1 096 Finansnetto −664 −555 Leasingkostnader −36 −31 Förvaltningsresultat 4 228 4 114 Skatt −719 −741 Resultat efter skatt 3 509 3 374 – varav ägare av D-aktier 253 253 – varav ägare av A- och B-aktier 3 256 3 122 Framåtriktad direktavkastning, % 6,7 6,6 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 4,9 4,9 Prognosochaktuellintjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 202420232022202120202019 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020201920182017201620152014 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020201920182017201620152014 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202410 Per31mars2024omfattadefastighetsbeståndet911(749)fastig heter medenuthyrningsbarareaom4386000(3894000)kvadrat meter. Hyres värdetochkontrakteradårshyrauppgicktill5026(4237)res - pektive4837(4065)miljonerkronorvidperiodensutgång.Dettamot - svararenekonomiskuthyrningsgradom96%(96%). INVESTERINGAR Sagaxharunderperiodeninvesterat985(183)miljonerkronorvarav 707(19)miljonerkronoravsågfastighets förvärv. Totalt278(164)miljonerkronorinvesteradesidetbefintligafastig- hetsbeståndet.54(56)miljonerkronoravsågunderhållavfastigheterna och143(40)miljonerkronornyproduktion.Därutöverinvesterades57 (61)miljonerkronorisambandmednyuthyrningaroch24(7)miljoner kronormothyrestillägg.Avtotalainvesteringarutgjorde11(6)miljoner kronorinvesteringarienergibesparandeåtgärder. Sagaxharavtalatomförvärvav2fastigheteriFrankrikeoch1fastig - hetiTysklandsomtillträdsefterperiodensutgång.Densammanlagda investeringenkommerattuppgåtill74miljonerkronor. AVYTTRINGAR Underperiodenhar2fastigheteravyttratsförsammanlagt30miljoner kronor. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen förperiodenuppgicktill6,5%(6,0%).Framåtriktad  direktavkastninguppgicktill6,7%(6,2%). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari-mars 2024 Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Netto investeringar Sverige – 182 182 18 % – 182 Finland 394 47 442 45 % –19 423 Frankrike 55 19 74 8 % –11 63 Benelux 27 21 48 5 % – 48 Spanien 230 9 239 24 % – 239 Totalt 707 278 985 100 % –30 955 Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 april 2024 Marknadsvärde  Segment Mkr  Andel  kr/kvm  Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm  Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad  Kontrakterad årshyra, mkr Sverige 14 681  25 %  16 000  125  920 000  32 000  1 110  95 %  1 056  Finland 19 457  33 %  13 200  246  1 476 000  78 000  1 896  95 %  1 810 Frankrike 10 415 17 %  13 900  267  750 000  16 000  874  98 %  855 Benelux 8 796 15 %  13 200  148  668 000  13 000  661 97 %  639 Spanien 4 995  8 %  10 600  114  472 000  12 000  355 98 %  348 Tyskland 1 343  2 %  14 300  9  94 000  2 000  118  99 %  117 Övriga Europa 126  0 %  19 500  2  6 000  –  12  100 %  12  Totalt 59 814  100 %  13 600  911  4 386 000  153 000  5 026 96 %  4 837 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202411 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagaxharendiversifieradavtalsstrukturvilketförbättrarmöjlig heterna attupprätthållaenjämnuthyrningsgrad.Förattbegränsariskenför minskadehyresintäktereftersträvarSagaxattskapalångsiktigarela - tionermedbolagetshyresgästerochattuppnåengoddiversifieringav hyres avtalenslöptidochstorlek. Sagaxårshyrafördeladesvidperiodensutgångpå2465(2250) hyres avtal.ItabellennedanredovisasstorlekenpåSagaxhyres avtal irelationtillkoncernensårshyravidperiodensutgång.Avtabellen framgåratt2459(2241)hyresavtalhadeettenskilthyres värdeunder - stigande1%avkoncernensårshyra.Detsammanlagdahyresvärdet fördessaavtalmotsvarade91%(87%)avSagaxårshyra.Sagaxvar därutöverparti5(8)hyres avtalmedetthyres värdemotsvarande1–2% avkoncernensårshyra.Dessahyresavtalutgjordesammanlagt7% (11%)avSagaxårshyra.Endast1(1)avSagaxhyres avtalhadeettårligt hyres värdeuppgåendetillminst2%avkoncernensårshyra.Dettaavtal utgjorde2 %avkoncernensårshyra. Sagaxhyresgästerärverksammainomolikasektorer.Företaginom tillverkningsindustrinstårför17%(15%)avhyresintäkterna.Fordons - relateradverksamhet,innefattandeförsäljning,serviceochtillverkning, samtlivsmedelsrelateradverksamhetstårför14%(13%)respektive 10%(11%)avhyresintäkterna.Endiversifieringavhyres gästernas branschtillhörighetbedömsminskariskenförvakanserochhyres - förluster.Dehuvuds akligasektorernaåterfinnsicirkeldiagrammet nedan. IenlighetmedSagaxförvaltningsstrategieftersträvarbolagetlånga hyresavtalsamtenjämnfördelningavkontraktsförfallöveråren.Detta bedömsminskariskenförbetydandevariansikoncernensuthyrnings - grad.Avtalsomrepresenterar48%avårshyranförfallerår2028eller senare.Mellanåren2024och2027förfallerårligen10-17%avårshyran. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 >2038203820372036203520342033203220312030202920282027202620252024 Förfalloår årshyra Mkr Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel 2024 672 374 000 484 10 % 2025 579 780 000 800 17 % 2026 388 587 000 660 14 % 2027 299 532 000 569 12 % 2028 166 383 000 470 10 % > 2028 361 1 578 000 1 855 38 % Totalt 2 465 4 234 000 4 837 100 % Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling,utbildning 6 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 7 % Övrigt 15 % Media 4 % Produktion, fastigheter 5 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 % Medicin, medicinteknik 6 % Stat, kommun 1 % Fordon 14 % Tillverkningsindustri 17 % Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyres avtal, st Genom- snittlig årshyra, mkr Hyres duration, årMkr Andel, % > 2 % 103 2 1 103 13 1–2 % 325 7 5 65 4 < 1 % 4 409 91 2 459 2 5 Totalt 4 837 100 2 465 2 5 ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202412 SagaxupprättarsinkoncernredovisningenligtInternationalFinancial ReportingStandards,IFRS.Bolagetharvaltattredovisasinafastigheter tillverkligtvärdeenligtIFRS13Värderingtillverkligtvärde,nivå3. Sagaxanvänderexternavärderingarförattfastställafastig heternas marknadsvärde.Värderingarnautförsavoberoendevärderings företag ochuppdateraskvartalsvis. DetsammanlagdamarknadsvärdetavseendeSagax911(749)fastig - heterfastställdesper31mars2024till59814(53011)miljonerkronor. Valutakursförändringarunderperiodenharmedförtattfastighets - värdenasomdenominerasieuro,norskarespektivedanskakronorhar förändratsmed1646(501)miljonerkronor. Denorealiseradevärdeförändringenuppgickunderperiodentill 152(–333)miljonerkronormotsvarandeenvärdeförändringom0,3% (–0,6%).Undersammaperiodvardenvägdainflationen0,8%(1,3%)i demarknaderdärSagaxärverksamt.Denrealavärdeförändringenupp - gicksåledestill–0,6%(–1,9%). Avdenorealiseradevärdeförändringenvar115miljonerkronor hänförligtillförvaltningoch37miljonerkronorrelaterattillallmän marknadsvärdeförändring.Detvägdadirektavkastningskravetsteg marginelltmed0,02%till6,46%jämförtmedföregåendekvartal. Osäkerhetkringfinansieringsvillkorochmarknadsräntorkvarstår ochfastighetsmarknadenvarfortsattavvaktandemedfåjämförbara transaktioner.  VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarnahargenomförtsienlighetmedallmäntaccepterade internationellavärderingsmetoder.Fastighetermotsvarande97%av fastighetsvärdetharper31mars2024värderatsavauktoriseradefastig - hetsvärderarefrånoberoendevärderings företag.Förövrigafastig heter harmarknadsvärdetfastställtstillförvärvsprisellermedinternvärde - ring. Somhuvudmetodvidvärdebedömningarnaanvändskassa - flödeskalkylerivilkadriftnetton,investeringarochrestvärden nuvärdesberäknas.Kalkyl periodenharanpassatsefteråter stående löptidavbefintligahyresavtalochvarierarmellan5och20år.Kalkyl - periodenuppgårsomregeltill10år.Förmerinformation,seSagaxårs - redovisningför2023sidan94. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylräntaförnuvärdesberäkningavkassaflöde(5,1–16,1%),kalkyl - räntaförnuvärdesberäkningavrestvärde(5,1–16,1%)och direktavkast- ningskravförrestvärdes bedömning(4,3–14,0%)baseraspåanalyser av genomfördatransaktionersamtpåindividuellabedömningaravseende risknivåochrespektivefastighetsmarknads position. Denvägdakalkylräntanförnuvärdesberäkningavkassaflödeoch restvärdenuppgicktill7 ,8%(7 ,8%)respektive8,0%(7 ,8%)förfastig- hetsportföljen.Detvägdadirektavkastningskravetstegtill6,5%(6,3%). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903 Förvärv av fastigheter 707 10 Investeringar i befintligt bestånd 278 Avyttring av fastigheter –30 –2 Omräkningseffekt valuta 1 646 Orealiserad värdeförändring 152 Fastighetsbestånd 31 mars 2024 59 814 911 Fastigheternas marknadsvärde Finland 33 % (19 457 mkr) Sverige 25 % (14 681 mkr) Övriga Europa 0 % (126 mkr) Spanien 8 % (4 995 mkr) Frankrike 17 % (10 415 mkr) Benelux 15 % (8 796 mkr) Tyskland 2 % (1 343 mkr) Koncernens hyresvärde Finland 38 % (1 896 mkr) Sverige 22 % (1 110 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 7 % (355 mkr) Frankrike 17 % (874 mkr) Benelux 13 % (661 mkr) Tyskland 3 % (118 mkr) ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202413 ItilläggtilldendirektägdafastighetsportföljeninvesterarSagaxsedan 2010ijointventureochintresseföretag.Investeringarnasyftartillattnå marknadersomSagaxinteharkapacitetattnåmensombedömtssom attraktivaföraktieägarna.Deackumuleradeinvesteringarnaharupp - gåtttill7 676miljonerkronorvilkahargenereratenackumuleradutdel - ningtillSagaxom3424(2487)miljonerkronor.Det redovisadevärdet pådessainvesteringaruppgicktill13295(10815)miljonerkronorvarav 92%bestodavHemsöFastighetsAB,NyfosaAB,SöderportProperty InvestmentABsamtNP3FastigheterAB.Förändringenavdetredovisade värdetavserihuvudsakomklassificeringav innehavetiNyfosaABtill intresseföretag.  Underperiodenbidrogdessainvesteringarmedsammanlagt238 (185)miljonerkronortillförvaltningsresultatetochmed175(114)mil- jonerkronortillkassaflödet.Sagaxandelavvärdeförändringarpåfastig - heteruppgicktill–95(–325)miljonerkronorochavvärdeförändringarpå derivattill98(–16)miljonerkronor. UtövernedanståendeinnehavägerSagaxandelarför88(7)miljoner kronor. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagaxägerindirekt15%avHemsö,resterandeandelägsavTredje AP-fonden.Hemsöbedriververksamheti Sverige,TysklandochFinland. Verksamhetenbeståriattäga,förvaltaochutvecklasamhällsfastigheter. Förmerinformationsewww.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagaxäger50%avSöderport,resterandeandelägsavNyfosaAB.Söder- portsverksamhetbeståriattäga,förvaltaochutvecklafastigheteri Sverige.Sagaxombesörjerekonomiskförvaltningochmerpartenav fastighetsförvaltningen.  Motsvarande74%av Söderportshyresvärdeom1164miljoner  kronoråterfannsiStockholmden31mars2024.  Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagaxäger50%avEss-Sierra,resterandedelägsavNP3Fastigheter AB.Verksamhetenbestår iattägaochförvalta fastigheter förframförallt byggvaruhandel.Denuthyrningsbaraareanuppgårtill184000kvadrat - metervaravhuvuddelenutgörsavlagerlokalerochbyggvaru handel. Merpartenavfastigheternaärbelägnai universitets-ochregionstäder. Sagax ombesörjerekonomisk-ochfastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagaxägeraktiermotsvarande23,3% avrösternaochkapitaletiNyfosa. MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehavuppgicktill4699(2952)miljo - nerkronorochdetredovisadevärdettill2745(   –)miljonerkronorper 31mars2024.Förändringenavdetredovisadevärdetärhänförligtill  omklassificering avinnehavetfrånbörsnoteradeaktiertillintresseföretag.  Nyfosaärettfastighetsbolagaktivtpådesvenska,finskaochnorska marknadernamedfokuspåkommersiellafastigheteritillväxtkommu - ner.Fastighetsbeståndetomfattade497fastighetermedettsammanlagt fastighetsvärdeom39,5miljarderkronorochetthyresvärdeom3949 miljonerkronorper31mars2024.NyfosaärbörsnoteratpåNasdaq Stockholm,LargeCap.Förmerinformationsewww.nyfosa.se. NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagaxägeraktiermotsvarande21,3% avrösternaoch16,1%avkapi - taletiNP3.MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehavuppgicktill2898 (2451)miljonerkronorochdetredovisadevärdettill2145(2179) miljonerkronorper31mars2024. NP3ärettfastighetsbolagmedfokuspåkommersiellafastigheter medhögdirekt avkastningfrämstinorra Sverige.Fastighetsbeståndet omfattade506fastig hetermedettsammanlagtfastighetsvärdeom20,4 miljarderkronorochetthyresvärdeom2069miljonerkronorper31 mars2024.NP3ärbörs noteratpåNasdaqStockholm,LargeCap.För merinformationsewww.np3fastigheter.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagaxägeraktiermotsvarande24,3%avrösternaoch22,7%avkapitalet iEmilshus.MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehavuppgicktill912(605) miljonerkronorochdetredovisadevärdettill736(639)miljonerkronor per31mars2024. Emilshusförvärvar,utvecklarochförvaltarkommersiellafastig - heteriSmålandochnärliggandetillväxtregioner.Fastighetsbeståndet omfattade139fastighetermedettsammanlagtmarknadsvärdeom7 ,5 miljarderkronorochetthyresvärdeom656miljonerkronorper31mars 2024.EmilshusärbörsnoteratpåNasdaqStockholm,MidCap.För mer informationsewww.emilshus.com. Jointventureochintresseföretag ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202414 Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2024, jan - mar 2023, jan - mar 2024, jan - mar 2023, jan - mar 2024, jan - mar 2023, jan - mar Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 Sagax andel av totalresultat, mkr −6 –75 58 –59 7 –5 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 74 74 50 57 6 8 Hyresintäkter, mkr 1 283 1 183 274 256 24 24 Förvaltningsresultat, mkr 590 580 100 113 12 16 Periodens resultat, mkr 367 –463 101 –119 14 –11 31 mar 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 31 mar 2023 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 615 4 855 2 686 2 821 280 314 Antal fastigheter 487 484 86 84 39 39 Fastigheternas redovisade värde, mkr 84 236 84 784 14 434 14 058 1 481 1 581 Uthyrningsbar area, kvm 2 446 000 2 415 000 773 000 770 000 184 000 184 000 Hyresduration, år 9,4 9,5 4,0 4,1 6,2 6,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 96 94 100 100 Räntebärande skulder, mkr 50 876 50 535 7 462 7 007 843 866 Kapitalbindning, år 5,4 6,1 3,7 2,2 3,8 1,7 Räntebindning, år 5,1 5,3 2,5 1,6 2,7 2,5 Marknadsvärde för derivat, mkr −357 87 −7 131 – – ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202415 EGET KAPITAL Egetkapitalikoncernenuppgickden31mars2024till38045(33300) miljonerkronor.Underdetförstakvartalet2024haregetkapitalökattill följdavetttotalresultatom1467miljonerkronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagaxräntebärandeskulderuppgickvidperiodensutgångtill32038 (32545)miljonerkronormotsvarande32179(32614)miljonerkronori nominelltbelopp.Mot svarande30355(30293)miljonerkronoravskul - dernavarupptagnaieuro.Valutakursförändringarharökatderänte - bärandeskuldernamed1122(399)miljonerkronor. Börsnoteradeobligationslånuppgicktill23789(26563)miljoner kronor.Övrigaränte bärandeskulderbestodavföretagscertifikatom 2325(1871)miljonerkronorsamtskuldertillbankerom5924(4111) miljonerkronor. Icke-säkerställdaskulderinklusiveföretagcertifikatmotsvarade 83%(88%)avderäntebärandeskulderna. Räntetäckningsgradenuppgicktill5,8(6,0)gångerunderperioden ochbelåningsgradenuppgicktill42% (45%)vidperiodensutgång.Den räntebärandenetto skuldenmotsvarade5,2(7 ,2)gångerEBITDAförde senastetolvmånadernaoch4,9(6,8)gångerframåtriktadEBITDA. Totalthar4003(3214)miljonerkronorupptagitsilånoch3443(3359) miljonerkronoramorteratsunderperioden.Denräntebärandenetto - skuldenuppgicktill22105(25120)miljonerkronor. Dengenomsnittligaåterståenderänte-ochkapital bindningenupp - gicktill2,7(3,1)årrespektive3,4(3,7)årvidperiodensutgång.Den genomsnittligaräntanperbalansdagenförränte bärandeskulderupp - gicktill2,2%(1,9%)inklusiveeffekteravderivat instrument. AvSagaxräntebärandeskulderlöper23790(26269)miljonerkronor, motsvarande74,3%(80,7%)medfastränta.Bolagethaderäntetakoch ränteswapparmedettsammanlagtnominelltvärdeom2968(2040)mil- jonerkronormotsvarande9,3%(6,3%)avräntebärandeskulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagaxrörelsekapitalper31mars2024uppgicktill–6470 (–973)miljo- nerkronor.Outnyttjadekreditfaciliteterinklusiveback-upfaciliteterför certifikat programuppgickvidsammatidpunkttill10757(7578)miljo - nerkronor.Ingaytterligaresäkerheterbehöverställasförnyttjandetav kreditfaciliteterna.  Finansiering Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 31 mar 2024 31 mar 2023 Räntebärande skulder 32 038 32 545 Räntebärande tillgångar –761 –779 Börsnoterade instrument 1) –9 157 –6 591 Likvida medel –15 –56 Nettoskuld 22 105 25 120 1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Ränte- och kapitalbindning 31 mars 2024 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2024 5 544 5,9 % 17 % 207 1 % 2025 4 610 2,3 % 14 % 4 852 15 % 2026 3 458 1,7 % 11 % 3 746 12 % 2027 5 267 2,2 % 16 % 6 346 20 % 2028 6 731 1,3 % 21 % 6 973 22 % > 2028 6 569 1,2 % 20 % 10 056 31 % Summa/ genomsnitt 32 179 2,2 % 100 % 32 179 100 % 1) Inklusive derivat. Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020201920182017201620152014 0 20 40 60 80 100 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202420232022202120202019 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202416 Derivatavtal 31 mars 2024 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 31 mar 2024 Marknadsvärde 31 dec 2023 Periodens förändring Nominella ränteswappar 2 720 4,4 –1 –27 26 Räntetak 248 0,3 4 5 –1 Summa/genomsnitt 2 968 4,1 3 –21 25 Börsnoterade obligationslån 31 mars 2024 Löptid Räntebas Nominellt belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2019-2025 Fast ränta 400 401 2,06 % 2,25 % 2025-03-13 XS1962543820 2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2026-02-24 XS2447539060 2020-2027 Fast ränta 375 367 1,89 % 1,13 % 2027-01-30 XS2112816934 2021-2028 Fast ränta 500 498 0,88 % 0,75 % 2028-01-26 XS2291340433 2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % 2029-05-17 XS2342227837 Summa/genomsnitt 2 075 2 064 1,45 % 1,29 % Finansieringskällor Obligationer 74 % (23 789 mkr) Banklån 19 % (5 924 mkr) Företagscertifikat 7 % (2 325 mkr) Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 76 % (24 206 mkr) Säkerställda skulder 17 % (5 507 mkr) Företagscertifikat 7 % (2 325 mkr) Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 mar 2024 31 dec 2023 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 31 % 30 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 7, 2 x 8,1 x Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 7 % 3 % ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202417 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagaxredovisarleasing-ochtomträttsavtalenligtIFRS16.Nyttjande - rättenredovisassomentillgångmedmotsvarandeskuld. Vidperio - densutgång uppgick värdet avSagaxleasing-ochtomträttsavtaltill539 (417)miljonerkronor. RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Räntebärandelångfristigafordringaruppgicktill238(704)miljoner kronorvidperiodensutgångochbeståravfordringarpåjointventure om135(76)miljonerkronorsamtreversersomställtsutisambandmed enfastighetsförsäljningunder2021uppgåendetill103(121)miljoner kronor.Minskningenjämförtmed2023berorhuvudsakligenpåattett konvertibeltskuldebrevomklassificeratstillränte bärandekortfristiga fordringar. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoteradeinstrumentuppgicktill753(3609)miljonerkronor ochbeståravobligationerom753(323)miljonerkronorochiföre - kommandefallbörsnoteradeaktiersominteutgörinnehaviintresse - företag – (3287) miljonerkronor. RÄNTEBÄRANDE KORTFRISTIGA FORDRINGAR Räntebärandekortfristigafordringarbeståravettkonvertibeltskulde - brevutställtavfranskaGroupeBMGvärderattill523miljonerkronor. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övrigaomsättningstillgångaruppgicktill1220(888)miljonerkronor vidperiodensutgångochbestårhuvudsakligenavförutbetaldakost - naderochupplupnaintäkterom574(434)miljonerkronorsamthyres - fordringaruppgåendetill315(213)miljonerkronor. Övriga balansposter Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202420232022202120202019 42 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 202420232022202120202019 5,8 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 202420232022202120202019 5,2 FINANSPOLICY Sagaxfinanspolicyangerriktlinjerochreglerförfinansverksamheten isyfteattbelysahurdefinansiellariskernaskabegränsas.Sagaxhar följanderiktlinjerförfinansieringsverksamheten: ■ Belåningsgradomhögst50%. ■ Räntetäckningsgradöverstigande3,0gånger. ■ NettoskuldiförhållandetillkoncernensEBITDAomhögst8gånger. Iföljandediagramredovisashurutfallendesenaste5årenförhållitsig tillbolagetsriktlinjer. ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202418 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 1 185  1 007  4 293  4 471  Övriga intäkter 8  4  25  30  Driftskostnader –113  –103  –350  –360  Underhållskostnader –35  –25  –104  –113  Fastighetsskatt –60  –50  –220  –229  Övriga fastighetskostnader –26  –23  –94  –97  Driftnetto 960  809  3 551  3 702  Central administration –43  –42  –182  –183  Resultat från joint venture och intresseföretag 177  –147  –556  –232  - varav förvaltningsresultat 238  185  937  991  - varav värdeförändringar 3  –341  –1 523  –1 179  - varav skatt –64  9  14  –59  - varav övrigt –  –  15  15  Finansiella intäkter 31  164  339  207  Finansiella kostnader –184  –165  –734  –752  Finansiell kostnad räntekomponent leasing –9  –7  –31  –32  Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 932  611  2 388  2 709  - varav förvaltningsresultat 994  943  3 881  3 932  Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 4  –  9  13  Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 152  –333  –1 306  –820  Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade –  5  23  17  Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 99  –514  –955  –341  Resultat före skatt 1 187  –232  159  1 578  Uppskjuten skatt –74  7  –16  –98  Aktuell skatt –33  –43  –156  –146  Periodens resultat 1 080  –267  –13  1 334  Övrigt totalresultat - poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 718  222  –174  322  Andel övrigt totalresultat för joint venture –49  2  228  177  Omräkningseffekter säkringsredovisning –272  –120  29  –124  Skatt på poster som kan komma att återföras –10  0  16  7  Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 387  104  99  382  Totalresultat för perioden 1 467  –163  86  1 716  Resultat per A- och B-aktie, kr 3,01  –1,04  –0,82  3,23  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,01  –1,04  –0,82  3,22  Resultat per D-aktie, kr 0,50  0,50  2,00  2,00  Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,3 318,0 324,8 329,9 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5 318,5 325,1 330,1 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202419 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec Förvaltningsfastigheter 59 814  53 011  57 061  Leasingavtal nyttjanderätt 539  417  454  Joint venture och intresseföretag 13 295  10 815  13 171  Uppskjutna skattefordringar 1) 155  282  168  Derivat 3  12  – Räntebärande finansiella fordringar 238  704  225  Övriga anläggningstillgångar 90  154  127  Summa anläggningstillgångar 74 134  65 395  71 207  Börsnoterade instrument 753  3 609  752  Kortfristig finansiell leasingfordran – 2 044  – Räntebärande kortfristiga fordringar 523  – 504  Övriga omsättningstillgångar 1 220  888  919  Kassa och bank 15  56  28  Summa omsättningstillgångar 2 511  6 598  2 203  Summa tillgångar 76 645  71 993  73 410  Eget kapital 38 045  33 300  36 578  Långfristiga räntebärande skulder 24 646  26 315  25 436  Uppskjutna skatteskulder 1) 4 101  4 083  3 954  Derivat –  – 21  Leasingskulder 539  417  454  Övriga långfristiga skulder 332  307  318  Summa långfristiga skulder 29 618  31 122  30 184  Företagscertifikat 2 325  1 871  1 495  Övriga kortfristiga räntebärande skulder 5 067  4 359  3 412  Övriga kortfristiga skulder 1 589  1 341  1 741  Summa kortfristiga skulder 8 981  7 571  6 648  Summa eget kapital och skulder 76 645  71 993  73 410  1) Jämförelsetal per 31 mars 2023 avseende uppskjutna skattefordringar och uppskjuten skatteskuld är uppdaterade. Uppskjuten skatt avseende outnyttjade under - skottsavdrag och finansiella instrument om 282 miljoner kronor nettoredovisades tidigare under uppskjuten skatteskuld. ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202420 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Rullande tolv månader Resultat före skatt 1 187  –232 159  1 578  Betald skatt –32  –32 –130 –130  Justering för poster i den löpande verksamheten Värdeförändringar på finansiella instrument –99  509  932  324  Värdeförändringar på fastigheter –156  333  1 297  808  Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –177  147  556  232  Utdelning från joint venture och intresseföretag 175  114  653  714  Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 13  11  49  51  Övriga poster ej ingående i kassaflödet –6  –13 –31 –25  Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 905  838  3 485  3 552  Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 151  196  79  33  Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –557  –404 1  –152  Kassaflöde från den löpande verksamheten 499  630  3 565  3 433  Förvärv av fastigheter –707  –19 –5 088 –5 776  Avyttring av fastigheter 30  21  86  94  Investeringar i befintliga fastigheter –278  –164 –902 –1 016  Förvärv av börsnoterade aktier –  –25 –334 –309  Avyttring av börsnoterade aktier –  69  478  409  Förvärv av finansiella instrument –15  –235 –733 –513  Avyttring av finansiella instrument 15  18  2 122  2 119  Förvärv av joint venture och intresseföretag –96  –50 –111 –152  Avyttring av joint venture och intresseföretag –  – – –5  Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –  – –225 –225  Utlåning till joint venture och intresseföretag –11  – –45 –55  Ökning av övriga anläggningstillgångar –2  –46 –260 –217  Minskning av övriga anläggningstillgångar 39  – 264  303  Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 025  –430 –4 749 –5 344  Nyemission av B-aktier –  – 4 166  4 166  Utbetald utdelning till aktieägare –63  –63 –1 111 –1 111  Incitamentsprogram –  – –26 –26  Upptagna lån 4 003  3 214  7 326  8 115  Amorterade lån –3 443  –3 359 –9 206 –9 290  Minskning av övriga långfristiga skulder –3  –14 –195 –184  Ökning av övriga långfristiga skulder 17  – 181  198  Kassaflöde från finansieringsverksamheten 511  –222 1 135  1 868  Periodens kassaflöde –14  –21 –49 –42  Kursdifferens i likvida medel 1  1  1  1  Förändring av likvida medel –13  –20 –48 –41  Likvida medel vid periodens ingång 28  76  76  56  Likvida medel vid periodens utgång 15  56  28  15 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202421 Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräkningsdifferenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital1) Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463 Periodens resultat januari-mars 2023 – – – −267 −267 Övrigt totalresultat januari-mars 2023 – – 104 – 104 Totalresultat för perioden – – 104 −267 −163 Eget kapital 31 mars 2023 781 3 616 1 182 27 721 33 300 Periodens resultat april-december 2023 – – – 254 254 Övrigt totalresultat april-december 2023 – – −5 – −5 Totalresultat för perioden – – −5 254 249 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 36 4 176 – – 4 212 Aktieutdelning – – – –1 111 −1 111 Transaktioner med aktieägare 36 4 176 – −1 111 3 101 Övriga transaktioner Transaktionskostnader – −46 – – −46 Inlösen incitamentsprogram – – – −34 −34 Teckning incitamentsprogram – – – 8 8 Övriga transaktioner – −46 – −26 −72 Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578 Periodens resultat januari-mars 2024 – – – 1 080 1 080 Övrigt totalresultat januari-mars 2024 – – 387 – 387 Totalresultat för perioden – – 387 1 080 1 467 Eget kapital 31 mars 2024 817 7 746 1 564 27 918 38 045 1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202422 Moderbolagets resultaträkning Belopp i miljoner kronor 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Nettoomsättning 30  32  125  Administrationskostnader –34  –30 –131 Resultat före finansiella intäkter och kostnader –4  2  –5 Resultat från andelar i koncernföretag 400  – 2 171  Resultat från andelar i joint venture – – 161  Finansiella intäkter 243  249  1 033  Finansiella kostnader –113  –116 –759 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 525  135  2 601  Bokslutsdispositioner – – 102  Skatter – – –18 Periodens resultat 525  135  2 684  Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec Materiella anläggningstillgångar 2  1  1  Fordringar på koncernföretag 1 918  683  2 101  Övriga finansiella anläggningstillgångar 15 581  13 378  15 697  Summa anläggningstillgångar 17 501  14 062  17 799  Fordringar på koncernföretag 24 489  24 059  25 868  Övriga omsättningstillgångar 18  23  37  Kassa och bank –  – 2  Summa omsättningstillgångar 24 507  24 083  25 907  Summa tillgångar 42 008  38 145  43 706  Eget kapital 11 522  5 412  10 990  Obeskattade reserver 13  22  13  Långfristiga räntebärande skulder 4 197  7 414  7 291  Skulder till koncernföretag 18 268  18 294  18 096  Uppskjutna skatteskulder 5  5  5  Summa långfristiga skulder 22 470  25 713  25 393  Kortfristiga räntebärande skulder 2 462  1 937  1 612  Skulder till koncernföretag 5 427  4 955  5 417  Övriga kortfristiga skulder 113  106  281  Summa kortfristiga skulder 8 003  6 998  7 310  Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 42 008  38 145  43 706 ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202423 Segmentinformation Segment Hyresintäkter1) Driftnetto Värdeförändringar fastigheter Totalavkastning Orealiserade Realiserade Belopp i miljoner kronor 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar Sverige 264 234 217 193 –149 –73 – – 67 120 Finland 445 402 343 315 153 –66 2 – 497 248 Frankrike 203 156 164 120 154 37 3 0 321 157 Benelux 158 135 144 118 –39 –227 – – 105 –109 Spanien 84 53 77 48 37 –3 – – 114 44 Tyskland 28 25 27 24 –2 1 – – 25 25 Övriga Europa 3 3 3 3 –2 –2 – – 1 1 Ej fördelat – – –16 –11 – – – – –16 –11 Totalt 1 185 1 007 960 809 152 –333 4 0 1 116 476 1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2024 jan-mar 2023 jan-mar Sverige 14 681 14 818 182 93 – 15 – – Finland 19 457 18 078 47 30 394 1 –19 – Frankrike 10 415 8 114 19 21 55 1 –11 –21 Benelux 8 796 7 263 21 10 27 1 – – Spanien 4 995 3 270 9 10 230 – – – Tyskland 1 343 1 326 – 1 – 1 – – Övriga Europa 126 143 – – – – – – Totalt 59 814 53 011 278 164 707 19 –30 –21 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202424 Nyckeltal 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,5 6,0 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4 Överskottsgrad, % 81 80 83 82 83 83 83 Areamässig uthyrningsgrad, % 97 96 97 95 96 95 95 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 95 95 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 386 3 894 4 331 3 895 3 759 3 480 3 022 Antal fastigheter vid periodens utgång 911 749 903 751 673 673 553 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,3 6,2 6,4 5,7 5,9 6,6 6,7 Avkastning på eget kapital, % 11,6 –3,2 0,0 8,4 36,6 17, 8 23,7 Genomsnittlig ränta, % 2,2 1,9 1,9 1,7 1,4 1,8 1,9 Räntebindning inkl. derivat, år 2,7 3,1 2,8 3,2 4,0 3,4 3,5 Kapitalbindning, år 3,4 3,7 3,1 3,7 4,3 3,4 3,8 Soliditet, % 50 46 50 46 50 48 48 Belåningsgrad, % 42 45 41 45 42 43 44 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 4,9 6,8 4,9 6,5 5,4 6,4 6,6 Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2 7, 2 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6 Räntetäckningsgrad, ggr 5,8 6,0 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9 Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 7, 2 20,6 8,1 12,7 9,4 6,4 5,3 Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 282,40  238,80 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20 Substansvärde (NAV), kr 115, 4 5  106,28 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 Eget kapital, kr 99,39  90,81 95,05 91,33 83,93 55,19 46,86 Eget kapital efter utspädning, kr 99,35  90,67 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78 Resultat, kr 3,01  –1,04 –0,82 7, 76 30,09 10,80 12,15 Resultat efter utspädning, kr 3,01  –1,04 –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13 Förvaltningsresultat, kr 2,75  2,77 11,17 9,71 8,01 6,63 5,51 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2,75  2,76 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 Kassaflöde, kr 2,49  2,43 9,95 8,69 6,59 6,10 4,86 Kassaflöde efter utspädning, kr 2,49  2,43 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86 Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) – – 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,3  318,0 338,3 318,0 317, 7 317, 3 317,1 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,5  318,5 338,5 318,5 318,0 317,9 317, 5 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,3  318,0 324,8 317, 8 317, 5 317,1 316,9 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5  318,5 325,1 318,3 318,0 317, 7 317, 3 Data per D-aktie Börskurs vid periodens utgång, kr 29,90  26,20 28,00 26,70 33,40 32,05 36,35 Eget kapital, kr 35,00  35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 Resultat, kr 0,50  0,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) –  – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7 Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33. ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202425 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 23 907 (23 350) aktieägare. Börs värdet uppgick till 99 284 (79 257) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 466 595 984 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026. Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut - vecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teck- ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolv månadersbasis uppgick till 11,15 (10,19) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 25,3 (23,4) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 99,35 (90,67) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 115,45 (106,28) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 284 % (263 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 245 % (225 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Nyckeltal per B-aktie 2024 31 mar 2023 31 mar 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 282,40 238,80 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 11,15 10,19 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 10,00 9,20 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86 Eget kapital efter utspädning, kr 99,35 90,67 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78 Substansvärde, kr 115, 4 5 106,28 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 25,3 23,4 24,9 24,4 38,2 25,6 24,7 Börskurs/Kassaflöde, ggr 1) 28,3 25,9 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 Börskurs/Eget kapital, % 284 263 292 259 364 308 292 Börskurs/Substansvärde, % 245 225 250 222 311 255 240 1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20242023202220212020201920182017201620152014 Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 20242023202220212020201920182017201620152014 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202426 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 16 986 501–1 000 1 977 1 001–2 000 1 597 2 001–5 000 1 506 5 001–10 000 665 10 001–50 000 835 50 001– 341 Totalt 23 907 1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 22 066 13 % Privatpersoner bosatta utomlands 310 1 % Företag/institutioner i Sverige 616 71 % Företag/institutioner utomlands 915 10 % Okänd ägartyp – 6 % Totalt 23 907 100 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 22 682 84 % USA 91 5 % Norge 205 2 % Nederländerna 13 1 % Danmark 492 1 % Övriga 424 8 % Totalt 23 907 100 % Aktieägarstruktur 31 mars 20241) Största aktieägare 31 mars 2024 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309 28 598 279 95 600 7 ,4 % 12,2 % Tredje AP-fonden –  23 812 862 –  5,1 % 3,4 % Fjärde AP-fonden 821 630 11 975 927 9 648 561 4,8 % 4,2 % Avanza Pension 41 716 292 896 14 132 584 3,1 % 2,1 % Vanguard –  7 780 468 5 732 938 2,9 % 1,9 % SEB Fonder –  12 074 209 –  2,6 % 1,7 % Länsförsäkringar Fonder –  9 598 938 823 537 2,2 % 1,5 % Handelsbanken Fonder –  8 602 197 1 669 266 2,2 % 1,5 % BlackRock –  8 423 998 32 582 1,8 % 1,2 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887 1,8 % 1,2 % Norges Bank –  4 004 928 2 972 130 1,5 % 1,0 % Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 % Lannebo Fonder –  5 870 826 –  1,3 % 0,8 % Swedbank Robur Fonder 500 000 5 236 458 –  1,2 % 1,5 % Erik Selin med bolag 1 179 959 2 486 964 2 000 794 1,2 % 2,3 % Andra AP-fonden –  4 700 980 –  1,0 % 0,7 % Folksam –  3 834 897 –  0,8 % 0,5 % Didner & Gerge Fonder –  3 453 502 –  0,7 % 0,5 % Danske Invest –  1 441 011 1 800 000 0,7 % 0,5 % Summa 20 största ägare 22 521 614 207 773 036 52 365 879 60,6 % 69,0 % Övriga aktieägare 3 993 803 104 046 202 73 895 450 39,0 % 31,0 % Delsumma 26 515 417 311 819 238 126 261 329 99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % –  Totalt 26 515 417 313 819 238 126 261 329 100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 353 565 100 876 677 6 578 330 27 ,4 % 44,2 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 31 mar 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 31 mar 2023 31 mar 2024 31 mar 2023 A-aktier 281,00 239,00 1 1 0 0 B-aktier 282,40 238,80 32 27 101 79 D-aktier 29,90 26,20 63 56 9 7 Rösträtter och aktiekapitalandelar Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktiekapital- andel A-aktier 26 515 417 1,0 26 515 417 ,00 38 % 6 % B-aktier 313 819 238 0,1 31 381 923,80 44 % 67 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 % Summa 466 595 984 70 523 473,70 100 % 100 % ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202427 Största aktieägare 31 mars 2024 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309 28 598 279 95 600 7 ,4 % 12,2 % Tredje AP-fonden –  23 812 862 –  5,1 % 3,4 % Fjärde AP-fonden 821 630 11 975 927 9 648 561 4,8 % 4,2 % Avanza Pension 41 716 292 896 14 132 584 3,1 % 2,1 % Vanguard –  7 780 468 5 732 938 2,9 % 1,9 % SEB Fonder –  12 074 209 –  2,6 % 1,7 % Länsförsäkringar Fonder –  9 598 938 823 537 2,2 % 1,5 % Handelsbanken Fonder –  8 602 197 1 669 266 2,2 % 1,5 % BlackRock –  8 423 998 32 582 1,8 % 1,2 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887 1,8 % 1,2 % Norges Bank –  4 004 928 2 972 130 1,5 % 1,0 % Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 % Lannebo Fonder –  5 870 826 –  1,3 % 0,8 % Swedbank Robur Fonder 500 000 5 236 458 –  1,2 % 1,5 % Erik Selin med bolag 1 179 959 2 486 964 2 000 794 1,2 % 2,3 % Andra AP-fonden –  4 700 980 –  1,0 % 0,7 % Folksam –  3 834 897 –  0,8 % 0,5 % Didner & Gerge Fonder –  3 453 502 –  0,7 % 0,5 % Danske Invest –  1 441 011 1 800 000 0,7 % 0,5 % Summa 20 största ägare 22 521 614 207 773 036 52 365 879 60,6 % 69,0 % Övriga aktieägare 3 993 803 104 046 202 73 895 450 39,0 % 31,0 % Delsumma 26 515 417 311 819 238 126 261 329 99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % –  Totalt 26 515 417 313 819 238 126 261 329 100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 353 565 100 876 677 6 578 330 27 ,4 % 44,2 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled - ningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads - poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan - siella ställning. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet per 31 mars 2024 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för - ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta - kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 017 (7 800) mil - joner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 34 % (23 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräk - nas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funk - tionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valuta kurser. Per 31 mars motsvarade 1 euro 11,53 (11,28) kronor, 1 dansk krona motsvarade 1,55 (1,51) kronor och 1 norsk krona motsvarade 0,99 kro - nor. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade 11,28 (11,20) kronor, 1 dansk krona mot - svarade 1,51 (1,50) kronor och en norsk krona motsvarade 0,99 kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverksamhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax medar - betare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. ÖVRIGA RISKER Geopolitiska konflikter och en övergång från en lågräntemiljö till högre räntenivåer har haft en effekt på de finansiella marknaderna med bland annat stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd. Där - igenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2023, på sidorna 50-53. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2024 31 mar 2023 31 mar Förvaltningsfastigheter 3 956 3 374 Övriga tillgångar 155 307 Summa tillgångar 4 111 3 681 Räntebärande skulder 2 634 2 687 Övriga skulder 349 303 Summa skulder 2 983 2 990 Nettoexponering 1 129 692 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202428 Känslighetsanalys per 31 mars 20241) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltnings resultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +50/–50 +42/–42 +42/–42 Hyresintäkter +/–1 % +48/–48 +40/–40 +40/–40 Fastighetskostnader +/–1 % –8/+8 – 7/+7 – 7/+7 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –10/+10 –8/+8 –8/+8 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –37/+37 –31/+31 –31/+31 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +236/–236 +197/–197 +1 299/–1 299 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2024 +/–10 % +48/–48 +40/–40 +40/–40 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Känslighetsanalys för fastighetsvärden –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –11 963 –5 981 – 5 981 11 963 Belåningsgrad, % 50 45 42 39 36 Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 5,2 5,5 5,8 ET ET Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 703/+1 851 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 948/+975 Hyresintäkter +/– 5 % +2 556/–2 579 Fastighetskostnader +/– 5 % –344/+347 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202429 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter - national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter - national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2023 och ska läsas till - sammans med denna. Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 2024 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor - tering. Avrundningsdifferenser kan förekomma. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2023. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2023. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Den 7 maj pressmeddelades att Sagax indirekt förvärvat 27 % av en fastighetsportfölj omfattande 43 fastigheter med en uthyrningsbar area om 285 000 kvadratmeter och 902 000 kvadratmeter friköpt mark i Frankrike. Fastigheterna är fullt uthyrda till Metro AG som använder lokalerna för grossistverksamhet inom HORECA-segmentet. Hyresavtalen har en genomsnittlig återstående löptid om 10,3 år. Metro AG har fler än 90 000 anställda och omsättningen uppgick till cirka 350 miljarder kronor under 2023. Fastighetsportföljen är koncentrerad till Paris-, Lyon-, Lille- och Marseilleregionerna och har ett externt bedömt marknadsvärde om motsvarande 3 450 miljoner kronor. Årshyran uppgår till motsvarande 277 miljoner kronor och är indexerad till ILC, ett standardindex för kommersiella hyresavtal i Frankrike. Hyresgästen svarar för samtliga drifts- och underhållskostnader med undantag för periodiskt underhåll. Sagax genomför transaktionen genom förvärv av 27 % av andelarna i det fastighetsägande SPV-bolaget. Andelarna är onoterade och förvär - vas från Amundi Real Estate. Sagax har därutöver förvärvat 2 fastigheter i Spanien och 1 fastig - het i Finland. Fastigheterna har en sammanlagd uthyrningsbar area om 25 300 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager- och industriändamål. Årshyran uppgår till motsvarande 14 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 %. Hyresavtalens genomsnittliga åter - stående löptid uppgår till 4,6 år. Sagax sammanlagda investering uppgår till motsvarande 1 090 mil - joner kronor och tillträde har skett. Övriga upplysningar ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202430 Stockholm den 8 maj 2024 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­ görande den 8 maj 2024, klockan 13.30, CEST. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202431 FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Delårsrapport januari - juni 2024 15 juli 2024 Delårsrapport januari - september 2024 25 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 20 februari 2025 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER Juni 2024 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 juni 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 juni 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 juni 2024 September 2024 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 september 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 september 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2024 December 2024 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 december 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2024 Mars 2025 1) ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2025 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 mars 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2025 1) Av styrelsen föreslagna datum Kalendarium ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202432 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom - snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till - gångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträttsav - gälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Innefattande även värdeför - ändringar från dotterbolag, intresseföretag och joint venture. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte - ringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202433 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse - företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig - heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202434 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. Belopp i miljoner kronor 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 1 080  –267  –13  Tillägg för omräkning till årsvärde 3 241  –802  –  Justerat resultat efter skatt 4 321  –1 070  –13 Genomsnittligt eget kapital 37 312  33 381  35 020  Avkastning på eget kapital 11,6 % −3,2 % 0,0 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 994  943  3 881  Tillägg för omräkning till årsvärde 2 981  2 829  –  Finansiella kostnader 193  173  765  Tillägg för omräkning till årsvärde 578  518  –  Resultat före finansiella kostnader 4 744  4 463  4 646  Genomsnittliga totala tillgångar 75 027  72 043  72 751  Avkastning på totalt kapital 6,3 % 6,2 % 6,4 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 4 234  3 731  4 182  Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 386  3 894  4 331  Areamässig uthyrningsgrad 97 % 96 % 97 % Belåningsgrad Räntebärande skulder 32 038  32 545  30 343  Totala tillgångar 76 645  71 993  73 410  Belåningsgrad 42 % 45 % 41 % Direktavkastning Driftnetto 960  809  3 551  Återläggning av tomträttsavgäld –8  –7  –27 Tillägg för omräkning till årsvärde 2 855  2 407  –  Innehavsjustering, förvärv/försäljningar 19  –56  232  Valutaomräkning till balansdagskurs 65  18  –100 Justerat driftnetto 3 891  3 170  3 656  Fastigheternas redovisade värde 59 814  53 011  57 061  Direktavkastning 6,5 % 6,0 % 6,4 % EBITDA rullande 12 månader Driftnetto 3 702  3 129  3 551  Central administration –183  –180  –182 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 714  556  653  EBITDA 4 233  3 505  4 023  Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital 38 045  33 300  36 578  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 33 626  28 881  32 159  Antal aktier, st 338 334 655  318 020 017 338 334 655  Antal aktier efter utspädning, st 338 476 024  318 512 657 338 477 071  Eget kapital per A- och B-aktie, kr 99,39  90,81  95,05  Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 99,35  90,67  95,01  1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. Belopp i miljoner kronor 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 4 837  4 065  4 557  Hyresvärde 5 026  4 237  4 738  Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjänings- förmåga 4 016  3 318  3 785  Återläggning av tomträttsavgäld –32  –28  –25 Justerat driftnetto 3 984  3 290  3 760  Fastigheternas redovisade värde 59 814  53 011  57 061  Framåtriktad direktavkastning 6,7 % 6,2 % 6,6 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjänings- förmåga 4 016  3 318  3 785  Central administration –183  –180  –182 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 714  556  653  Framåtriktad EBITDA 4 547  3 694  4 256  Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 1 080  –267  –13 Skatt 171  27  158  Värdeförändringar –258  1 184  3 737  Förvaltningsresultat 994  943  3 881  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 994  943  3 881  Utdelning hänförlig till D-aktier –63  –63  –253 Justerat förvaltnings resultat 930  880  3 628  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning 338 473 218 318 483 165 325 122 902  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,75  2,76  11,16  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader Förvaltningsresultat 3 932  3 497  3 881  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  –253  Justerat förvaltnings resultat 3 679  3 244  2 628  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning 330 106 152 318 406 463 325 122 902  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie innevarande period 11,15  10,19  11,16  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie föregående period 10,19  8,49  9,70  Årlig tillväxttakt, % 9 % 20 % 15 % Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 1 185  1 007  ET Förvärvade och sålda fastigheter –124  –2  ET Valutajustering1) – 6  ET Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 1 061  1 011  ET ===== SIDA 35 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202435 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 2) IFRS-nyckeltal. Belopp i miljoner kronor 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 1 187  –232  159  Ej kassaflödes påverkande poster –251  1 101  3 456  Betald skatt –32  –32  –130 Utdelning hänförlig till D-aktier –63  –63  –253 Kassaflöde 841  774  3 232  Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,49  2,43  9,94  Nettoskuld Se sidan 15. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 32 038  32 545  30 343  Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar1) –8 404  –2 981  –8 030 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –  –3 287  – Likvida medel –15  –56  –28 Nettoskuld enligt EMTN-program 23 619  26 221  22 285  Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 23 619  26 221  22 285  Totala tillgångar 76 645  71 993  73 410  Nettoskuld enligt EMTN-program/ Totala tillgångar 31 % 36 % 30 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 22 105  25 120  20 804  EBITDA rullande 12 månader 4 233  3 505  4 023  Nettoskuld/EBITDA 5,2 x 7 ,2 x 5,2 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 22 105  25 120  20 804  EBITDA, framåtriktad 4 547  3 694  4 256  Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 4,9 x 6,8 x 4,9 x Nettoskuld/totala tillgångar Nettoskuld 22 105  25 120  20 804  Totala tillgångar 76 645  71 993  73 410  Nettoskuld/totala tillgångar 29 % 35 % 28 % Resultat per A- och B-aktie 2) Resultat efter skatt 1 080  –267  –13 Utdelning hänförlig till D-aktier –63  –63  –253 Justerat resultat efter skatt 1 017  –331  –266 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,01  –1,04  –0,82 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 994  943  3 881  Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –238  –185  –937 Utdelning från joint venture och intresseföretag 175  114  653  Finansiella kostnader inkl leasing 193  173  765  Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 1 122  1 045  4 362  Räntetäckningsgrad 5,8 x 6,0 x 5,7 x Belopp i miljoner kronor 2024 jan-mar 2023 jan-mar 2023 jan-dec Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 994  943  3 881  Finansnetto 161  48  550  Förvaltningsresultat före finansnetto 1 155  991  4 431  Räntetäckningsgrad 7 ,2 x 20,6 x 8,1 x Soliditet Eget kapital 38 045  33 300  36 578  Totala tillgångar 76 645  71 993  73 410  Soliditet 50 % 46 % 50 % Substansvärde (NAV) Eget kapital 38 045  33 300  36 578  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419 Återläggning av derivat –3  –12  21  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 030  4 004  3 882  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 424  978  1 474  Substansvärde (NAV) 39 077  33 851  37 537  Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 115  106  111  Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 5 507  3 849  2 309  Totala tillgångar 76 645  71 993  73 410  Säkerställda skulder/ Totala tillgångar 7 ,2 % 5,3 % 3,0 % Överskottsgrad Driftnetto 960  809  3 551  Hyresintäkter 1 185  1 007  4 293  Överskottsgrad 81 % 80 % 83 % ===== SIDA 36 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2024 uppgick till 4 386 000 kvadratmeter fördelat på 911 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.