===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2025 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20252 FÖRSTA KVARTALET 2025 ■ Hyresintäkterna ökade med 10 % till 1 307 miljoner kronor (1 185 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 6 % till 1 053 (994) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 6 % till 2,92 (2,75) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −17 (61) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 31 (197) miljoner kronor. ■ Kvartalets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 878 (1 080) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 870 (905) miljoner kronor, motsvarande 2,38 (2,49) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 041 (955) miljoner kronor varav 849 (707) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2025 För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024. Delårsrapport januari – mars 2025 Nyckeltal i urval 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec 2020 jan–dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,92  2,75  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Förändring jämfört med föregående år, % 6  0  7  15  21  21  20  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,41  3,01  14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78  Utdelning per A- och B-aktie, kr (2024 föreslagen) –  –  3,50  3,10  2,70  2,15  1,65  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3  5,2  5,4  5,2  7,1   5,8  6,4  Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  5,8  5,0  5,7  7,1   6,5  5,7  Belåningsgrad vid periodens utgång, % 41  42  42  41  45  42  43  Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 64 040  59 814  65 874  57 061  52 682  46 067  37 548  Fastigheternas direktavkastning, % 6,6  6,5  6,6  6,4  5,8  6,0  6,3  Avkastning på eget kapital, % 8,5  11,6  13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8   Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20253 AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Affärsidé, mål och strategier Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 3 6 9 12 15 202520242023202220212020 0 6 12 18 24 30 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 202520242023202220212020 För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs - rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud - sakligen efter att uthyrning avtalats. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem - årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 13 % 15 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 9 % 17 % ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20254 Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20252024202320222021202020192018201720162015 0 15 000 30 000 45 000 60 000 75 000 eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig - heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader. Affärsetik Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2024. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20252024202320222021202020192018201720162015 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20255 Under det första kvartalet har Sagax förvärvat fastigheten Femades 37 i sydvästra Barcelona. Den på fastigheten nyligen färdigställda bygg - naden omfattar 9 000 kvadratmeter uthyrningsbar area med ett bedömt hyresvärde om motsvarande 13 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgick till 34 %. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20256 Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med mars 2025. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive ställningen vid periodens utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 6 % till 1 053 (994) miljoner kronor främst till följd av fastig hets- förvärv, indexuppräkning av hyres intäkter samt högre förvaltnings - resultat från joint venture och intresse företag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 2,92 (2,75) kronor. Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −17 (61) mil - joner kronor, varav 50 (−95) miljoner kronor avsåg värde förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 31 (197) miljoner kronor varav 34 (98) miljoner kronor avsåg värde - förändringar från joint venture och intresseföretag. Periodens resultat uppgick till 894 (1 080) miljoner kronor varav 878 (1 080) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick därmed till 15 (–) miljoner kronor och är hänförligt till French Wholesale Properties, i vilket Sagax ägarandel uppgick till 77 % vid periodens slut. Resultat, intäkter och kostnader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20252024202320222021202020192018201720162015 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 20252024202320222021202020192018201720162015 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 5 250 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år 70 75 80 85 90 95 100 20252024202320222021202020192018201720162015 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 0 2 4 6 8 10 Kvartal 1 2025 Kvartal 1 2024 Kvartal 1 2023 Kvartal 1 2022 Kvartal 1 2021 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 10 % till 1 307 (1 185) miljoner kronor. Intäk- terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Spanien, Finland och Benelux samt av indexupp räkning av hyresintäkter. Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1,2 % (4,9 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökningarna åter - fanns i segmenten Frankrike 3,5 % och Benelux 2,9 %. Den vägda infla - tionen under rapportperioden uppgick till 1,1 % (2,8 %) i årstakt. Övriga intäkter minskade till 4 (8) miljoner kronor och avsåg främst försäkringsersättning. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2025 jan–mar 2024 jan–mar Hyresintäkter 1 307  1 185  Förvärv och avyttringar –137  –25  Valutajustering1) –  –4  Summa 1 170  1 156  1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20257 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under perioden har vakans värdet ökat med 46 (49) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 53 (50) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter ökade vakansvärdet med 3 (minskade med 3) miljoner kronor och uppgick till 43 (49) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärvade, avyttrade och utrang - erade fastig heter under perioden minskade vakansvärdet med 9 (ökade med 6) miljoner kronor netto och valutakursförändring minskade vakansvärdet med 9 (ökade med 5) miljoner kronor. Sammantaget uppgick vakans värdet till 210 (189) miljoner kronor vid periodens slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 224 (97) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 222 (87) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 1 (10) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 88 miljoner kronor under 2025. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 23 (2) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 21 miljoner kronor sker under 2025. Det justerade vakansvärdet uppgick till 410 (283) mil - joner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 143 (148) miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd sjönk med 5,8 %, motsvarande 9 miljoner kronor jämfört med före - gående år främst till följd av lägre kostnader för snöröjning, fastighets - skötsel, el och uppvärmning. Den vägda inflationen under perioden uppgick till 1,1 % varför den reala kostnadssänkningen uppgick till 6,9 %, motsvarande 10 miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 73 (60) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader ökade till 30 (26) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. Motsvarande kostnader i jämförbart bestånd är lägre jämfört med föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 47 (43) miljoner kronor, motsvarande 3,6 % (3,7 %) av periodens hyresintäkter. Sagax hade vid periodens utgång 98 (97) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt. Antal anställda Land Totalt Sverige 38  Finland 29  Frankrike 12  Nederländerna 10  Spanien 8  Tyskland 1  Totalt 98  Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2025 23  21  93  88  2026 3  1  35  120  2027 1  1  2  8  2028 –  –  2  6  >2028 –  –  –  –  Totalt 27  23  132  222  Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2025 jan–mar 2024 jan–dec Ingående vakans respektive år 231  182  Inflyttningar –53  –156  Avflyttningar 46 199  Förändring av lämnade rabatter 3  –11  Vakansvärde, förvärvade fastigheter 13  20  Vakansvärde, avyttrade fastigheter –1  –7  Utrangering av fastigheter –21 – Valutakursförändring –9  4  Utgående vakansvärde 210 231  Uppsagt för omförhandling 1 5  Uppsagda avtal, ej avflyttat 222 196  Uthyrning, ej inflyttat –23  –43  Justerat utgående vakansvärde 410 389  Vakanser 1 april 2025 Marknadssegment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 143  66  6 % 931 000  50 000  5 % Finland 1 798  73  4 % 1 460 000  65 000  4 % Frankrike 1 187  30  3 % 1 065 000  28 000  3 % Benelux 683  17  3 % 714 000  8 000  1 % Spanien 396  16  4 % 561 000  24 000  4 % Tyskland 148  8  6 % 138 000  10 000  7 % Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  –  Totalt 5 366  210  4 % 4 876 000  186 000  4 % 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20258 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 287 (177) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 281 (238) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till 50 (−95) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till 34 (98) miljoner kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse företag uppgick till 78 (64) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 18 (31) miljoner kronor, varav 12 (18) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer. De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder ökade till 240 (184) miljoner kronor. Ökningen beror på större räntebärande skuld till följd av fastighetsförvärv samt refinansiering till högre marknadsräntor. Den genomsnittliga räntan på de ränte bärande skulderna uppgick till 2,5 % (2,2 %) på balansdagen. Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till −9 (−9) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts - avgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 99 % av marknadsvärdet externt värderade. För övriga fastigheter har marknads - värdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering. Fastig - heternas värdeförändring uppgick till −67 (156) miljoner kronor varav orealiserad värdeförändring uppgick till −67 (152) miljoner kronor och realiserad värdeförändring till 0 (4) miljoner kronor. Av den orealise - rade värde förändringen var −14 (115) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −53 (37) miljoner kronor relaterat till allmän marknads - värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till −2 (99) mil- joner kronor och avsåg i sin helhet orealiserade värdeförändringar. Omvärdering av finansiella instrument i joint venture uppgick till −13 (75) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänförlig till ränte - derivat uppgick till 10 (25) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisade en skattekostnad om 110 (107) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 63 (33) miljoner kronor och en uppskjuten skattekostnad om 47 (74) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 184 (4 101) mil- joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp - gick till 153 (155) miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse kapital uppgick till 870 (905) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −148 (−406) miljoner kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −1 116 (−1 025) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 234 ( 511) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –160 (–13) miljoner kronor under perioden. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings - tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick till 29 (28) miljoner kronor. ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20259 OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2025 För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor. Prog ­ nosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders­ basis per 1 april. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskost ­ nader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på fak ­ tiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats uti ­ från ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­ kostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kredit ­ faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts avgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i in ­ tjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (17 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 10,85 kronor, vilket innebär en 5,5 % lägre kurs jämfört med den på 11,49 kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2025. Per 1 april 2025 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. Exklusive valutaeffekter steg intjäningsförmågans hyresvärde och driftnetto under perioden med 1,1 % respektive 1,6 %. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat­ andelens storlek. Prognos och aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 202520242023202220212020 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga Mkr Förvaltningsresultat Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021202020192018201720162015 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021202020192018201720162015 Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 apr 2025 1 jan 2025 Hyresvärde 5 366  5 553  Vakans –210  –231  Hyresintäkter 5 156  5 323  Fastighetskostnader –873  –909  Driftnetto 4 283  4 414  Central administration –191  –187  Joint venture och intresseföretag 1 207  1 162  Finansnetto –899  –859  Leasingkostnader –36  –36  Förvaltningsresultat 4 365  4 494  – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 57  61  Skatt –698  –764  Resultat efter skatt 3 666  3 730  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 609  3 669  – varav ägare av D-aktier 253  253  – varav ägare av A- och B-aktier 3 357  3 416  Framåtriktad direktavkastning, % 6,6  6,7  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,3  5,1 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202510 Per 31 mars 2025 omfattade fastighetsbeståndet 989 (911) fastig heter med en uthyrningsbar area om 4 876 000 (4 386 000) kvadrat meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 366 (5 026) respek ­ tive 5 156 (4 837) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under kvartalet investerat 1 052 (985) miljoner kronor varav 849 (707) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Antalet förvärvade fastigheter uppgick till 9 (10). INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND Totalt 203 (278) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­ beståndet. 45 (54) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 79 (143) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 64 (57) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 14 (24) miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 6 (11) miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. AVYTTRINGAR Under kvartalet har 3 (2) fastigheter till ett redovisat värde om 12 (30) miljoner kronor avyttrats. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för perioden uppgick till 6,6 % (6,5 %). Framåt­ riktad direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,7 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari–mars 2025 Fastighetsförvärv, mkr Fastighetsförvärv, antal fastigheter Befintligt bestånd, mkr Totalt, mkr Andel av totala investeringar Avyttringar, mkr Avyttringar, antal fastigheter Nettoinvesteringar, mkr Sverige –  –  108  108  10 % –  –  108  Finland –  –  49  49  5 % –1  1  48  Frankrike 170  3  19  189  18 % –11  2  178  Benelux 200  1  19  219  21 % –  –  219  Spanien 423  4  8  431  41 % –  –  431  Tyskland 56  1  1  56  5 % –  –  56  Totalt 849  9  203  1 052  100 % –12  3  1 041  Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 april 2025 Marknadsvärde  Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm  Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad  Kontrakterad årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm  Sverige 15 217  24 % 16 300  128  931 000  50 000  1 143  94 % 1 077  Finland 18 414  29 % 12 600  247  1 460 000  65 000  1 798  96 % 1 725  Frankrike 13 930  22 % 13 100  311  1 065 000  28 000  1 187  97 % 1 157  Benelux 8 991  14 % 12 600  158  714 000  8 000  683  97 % 666  Spanien 5 649  9 % 10 100  128  561 000  24 000  396  96 % 380  Tyskland 1 724  3 % 12 500  15  138 000  10 000  148  94 % 140  Övriga Europa 117  0 % 18 100  2  6 000  –  12  100 % 12  Totalt 64 040  100 % 13 100  989  4 876 000  186 000  5 366  96 % 5 156 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202511 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­ tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 632 (2 465) hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 2 625 (2 459) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde under­ stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 91 % (91 %) av Sagax årshyra. Sagax var där ­ utöver part i 7 (5) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (7 %) av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade 1 hyres avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). Sagax årshyra fördelades vid kvartalets slut på 1 472 hyresgäster. Av tabellen nedan framgår att 70 % av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 19 % av koncernens års ­ hyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De 6 största hyresgästerna är i bokstavsordning Baxterkoncernen, Groupe Colas, Kesko, Metro France och Nokia samt verksamheter med statligt och kommunalt ägande. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 17 % (17 %) av hyresintäkterna. Livsmedels­ relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres gästernas bransch­ tillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­ grad. Avtal som representerar 50 % av årshyran förfaller år 2029 eller senare. Mellan åren 2025 och 2028 förfaller årligen 10–16 % av årshyran. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 >2039203920382037203620352034203320322031203020292028202720262025 Förfalloår årshyra Mkr Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling, utbildning 5 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Övrigt 14 % Media 4 % Produktion, fastigheter 5 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 % Medicin, medicinteknik 5 % Stat, kommun 1 % Fordon 13 % Tillverkningsindustri 17 % Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % –  –  –  –  –  1–2 % 475  9  7  68  6  < 1 % 4 681  91  2 625  2  5  Totalt 5 156  100  2 632  2  5  Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Area, kvm Kontrakterad årshyra Mkr Andel 2025 700  436 000  512  10 % 2026 649  763 000  833  16 % 2027 430  685 000  691  13 % 2028 304  456 000  539  10 % 2029 138  495 000  540  10 % > 2029 411  1 855 000  2 041  40 % Totalt 2 632  4 690 000  5 156  100 % Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % 961  19  6  192  87  7  1–2 % 572  11  8  125  27  6  < 1 % 3 623  70  1 458  2 315  3  4  Totalt 5 156  100  1 472  2 632  4  5  1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upptagna som en hyresgäst. ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202512 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­ standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 989 (911) fastig­ heter fastställdes per 31 mars 2025 till 64 040 (59 814) miljoner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets­ värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har föränd ­ rats med –2 807 (1 646) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick till –67 (152) miljo ­ ner kronor motsvarande en värdeförändring om –0,1 % (0,3 %). Under samma period var den vägda inflationen 0,5 % (0,8 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –0,6 % (–0,6 %). Av den orealiserade värdeförändringen var −14 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −53 miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Det vägda direktavkastningskravet var oför ­ ändrat jämfört med det föregående kvartalet och uppgick till 6,40 %. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet har per 31 mars 2025 värderats av auktoriserade fastig hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastig­ heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern­ värdering. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes­ kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­ beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se not 13 i Sagax års­ redovisning för 2024. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,3–16,0 %), kalkyl ­ ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,3–16,0 %) och direktavkast ­ ningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden uppgick till 8,2 % (7,8 %) respektive 8,2 % (8,0 %) för fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,5 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde Finland 29 % (18 414 mkr) Sverige 24 % (15 217 mkr) Övriga Europa 0 % (117 mkr) Spanien 9 % (5 649 mkr) Frankrike 22 % (13 930 mkr) Benelux 14 % (8 991 mkr) Tyskland 3 % (1 724 mkr) Koncernens hyresvärde Finland 34 % (1 798 mkr) Sverige 21 % (1 143 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 7 % (396 mkr) Frankrike 22 % (1 187 mkr) Benelux 13 % (683 mkr) Tyskland 3 % (148 mkr) Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983  Förvärv av fastigheter 849  9  Investeringar i befintligt bestånd 203  –  Avyttring/utrangering av fastigheter –12  –3  Omräkningseffekt valuta –2 807  –  Orealiserad värdeförändring –67  –  Fastighetsbestånd 31 mars 2025 64 040  989  Förvärvade ej tillträdda fastigheter –  –  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan–mar 2025 Uthyrningar/omförhandlingar 71  Avflyttningar/omförhandlingar –84  Allmän marknadsvärdeförändring –53  Totalt –67 ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202513 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 003 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 3 845 (3 424) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 15 438 (13 295) miljoner kronor varav 97 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB Söderport Property Invest- ment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse- företag med sammanlagt 281 (238) miljoner kronor till förvaltnings- resultatet och med 111 (175) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 50 (–95) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till 34 (98) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 196 (88) miljo- ner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 181 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 mars 2025. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat - meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger aktier motsvarande 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 179 (2 898) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 526 (2 145) miljoner kronor per 31 mars 2025. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 557 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 23,7 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 357 miljoner kronor per 31 mars 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 942 (4 699) miljo- ner kronor och det redovisade värdet till 2 829 ( 2 745) miljoner kronor per 31 mars 2025. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 492 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 38,8 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 868 miljoner kronor per 31 mars 2025. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 392 (912) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 011 (736) miljoner kronor per 31 mars 2025. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfattade 183 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 10,1 miljarder kronor och ett hyresvärde om 894 miljoner kronor per 31 mars 2025. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor - mation se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202514 Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2025, jan–mar 2024, jan–mar 2025, jan–mar 2024, jan–mar 2025, jan–mar 2024, jan–mar Sagax ägarandel, % 15  15   50  50   50  50  Sagax andel av totalresultat, mkr 27  –6    100  58   4  7  Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 80  74   57  50   6  6  Hyresintäkter, mkr 1 283  1 283   274  274   25  24  Förvaltningsresultat, mkr 628  590   115  100   12  12  Periodens resultat, mkr 447  367   200  101   8  14  31 mar 2025 31 mar 2024 31 mar 2025 31 mar 2024 31 mar 2025 31 mar 2024 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 888  4 615   2 702  2 686   286  280  Antal fastigheter 474  487   86  86   39  39  Fastigheternas redovisade värde, mkr 84 655  84 236   14 838  14 434   1 483  1 481  Uthyrningsbar area, kvm 2 427 000  2 446 000    778 000  773 000    184 000  184 000  Hyresduration, år 9,0  9,4   3,7  4,0   6,4  6,2  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98   94  96   100  100  Räntebärande skulder, mkr 49 775  50 876   7 707  7 462   844  843  Kapitalbindning, år 5,1  5,4   2,8  3,7   2,8  3,8  Räntebindning, år 4,7  5,1   2,0  2,5   1,9  2,7  Marknadsvärde för derivat, mkr –382  –357   –37  –7   –  – ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202515 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 31 mars 2025 till 41 872 (38 045) miljoner kronor. Under första kvartalet 2025 har eget kapital huvudsak­ ligen ökat till följd av ett totalresultat om 69 miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 33 604 (32 038) miljoner kronor motsvarande 33 764 (32 179) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot svarande 31 849 (30 355) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har påverkat de ränte bärande skulderna med −1 856 (1 122) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 26 712 (23 789) miljoner kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av skulder till banker om 5 512 (5 924) miljoner kronor samt företagscertifikat om 1 380 (2 325) miljoner kronor. Icke­säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 85 % (83 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 (5,8) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 41 % (42 %) vid periodens utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 5,3 (5,2) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 5,3 (4,9) gånger framåtriktad EBITDA. Totalt har 6 164 (4 003) miljoner kronor upptagits i lån och 5 842 (3 443) miljoner kronor amorterats under kvartalet. Den räntebärande netto skulden uppgick till 24 165 (22 105) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte­ och kapital bindningen upp ­ gick till 3,4 (2,7) år respektive 3,7 (3,4) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder upp ­ gick till 2,5 % (2,2 %) inklusive effekter av derivat instrument. Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper 26 712 (23 790) miljoner kronor, motsvarande 79 % (74 %), med fast ränta. Bolaget hade ränte swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 3 915 (2 720) miljoner kronor motsvarande 12 % (8 %) av ränte­ bärande skulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 31 mars 2025 uppgick till −4 958 (−6 516) mil­ joner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back ­up faciliteter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 11 585 (10 757) miljoner kronor. Finansiering Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021202020192018201720162015 0 20 40 60 80 100 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202520242023202220212020 Ränte- och kapitalbindning 31 mars 2025 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2025 2 998  3,4 % 9 % 140  0 % 2026 3 255  1,6 % 10 % 3 522  10 % 2027 4 985  1,8 % 15 % 4 448  13 % 2028 6 336  1,3 % 19 % 7 538  22 % 2029 7 512  1,9 % 22 % 9 437  28 % > 2029 8 679  4,2 % 26 % 8 679  26 % Summa/ genomsnitt 33 764  2,5 % 100 % 33 764  100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2025 31 mar 2024 31 mar Räntebärande skulder 33 604  32 038  Räntebärande tillgångar –306  –761  Börsnoterade instrument 1) –9 006  –9 157  Likvida medel –127  –15  Nettoskuld 24 165  22 105  1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202516 Finansieringskällor Obligationer 79 % (26 712 mkr) Banklån 16 % (5 512 mkr) Företagscertifikat 4 % (1 380 mkr) Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 81 % (27 054 mkr) Säkerställda skulder 15 % (5 170 mkr) Företagscertifikat 4 % (1 380 mkr) Börsnoterade obligationslån 31 mars 2025 Löptid Räntebas Nominellt belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2022–2026 Fast ränta 300  300  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060 2020–2027 Fast ränta 375  370  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934 2021–2028 Fast ränta 500  498  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433 2021–2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837 2024–2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535 2025–2032 Fast ränta 300  297  4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694 Summa/genomsnitt 2 475  2 462  2,3 % 2,1 % Derivatavtal 31 mars 2025 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 31 mar 2025 Marknadsvärde 31 dec 2024 Periodens förändring Nominella ränteswappar 3 915  4  –58  –71  13  Summa/genomsnitt 3 915  4  –58  –71  13  Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 mar 2025 31 dec 2024 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, stable outlook Baa2, stable outlook Nettoskuld/totala tillgångar < 65 %  30 % 30 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x  5,6 x 6,5 x Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 %  6 % 6 % ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202517 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing ­ och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande­ rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens utgång uppgick värdet av Sagax leasing ­ och tomträttsavtal till 535 (539) miljoner kronor. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument uppgick till 624 (753) miljoner kronor och bestod av börsnoterade obligationer. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 648 (646) miljoner kronor vid periodens utgång och bestod huvudsakligen av hyres fordringar om 322 (315) miljoner kronor varav förfallna hyresfordringar uppgick till 28 (25) miljoner kronor. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 150 (898) miljoner kronor vid periodens utgång och bestod huvudsakligen av för­ utbetalda hyresintäkter om 674 (581) miljoner kronor samt av upplupna räntekostnader om 309 (139) miljoner kronor. Övriga balansposter Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202520242023202220212020 41 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 202520242023202220212020 4,6 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 202520242023202220212020 5,3 FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202518 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 28 781 (23 907) aktieägare. Börs värdet uppgick till 75 308 (99 284) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 466 685 788 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027. Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kurs - utvecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt- ning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 12,12 (11,15) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien motsvarade en multipel om 17,4 (25,3) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 108,21 (99,35) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 125,30 (115,45) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 195 % (284 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 168 % (245 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20252024202320222021202020192018201720162015 Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 20252024202320222021202020192018201720162015 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Nyckeltal per B-aktie 2025 31 mar 2024 31 mar 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 210,60  282,40  226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,12  11,15  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 9,75  10,00  9,85  9,94  8,68  6,58  6,09  Eget kapital efter utspädning, kr 108,21  99,35  10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09  Substansvärde, kr 125,30  115, 4 5  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 17, 4   25,3  18,9  24,9  24,4  38,2  25,6  Börskurs/kassaflöde, ggr1) 2) 21,6  28,3  23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9   Börskurs/eget kapital, % 195  284  210  292  259  364  308  Börskurs/substansvärde, % 168  245  181  250  222  311  255  1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader. 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202519 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 20 335  501–1 000 2 523  1 001–2 000 2 049  2 001–5 000 1 850  5 001–10 000 781  10 001–50 000 891  50 001– 352  Totalt 28 781  1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax. Aktieägarkategori Antal aktieägare Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 26 832  14 % Privatpersoner bosatta utomlands 337  1 % Företag/institutioner i Sverige 720  70 % Företag/institutioner utomlands 892  11 % Okänd ägartyp –   4 % Totalt 28 781  100 % Aktieägare per land Antal aktieägare Röstandel Sverige 27 551 83 % USA 98 6 % Norge 185 2 % Nederländerna 15 1 % Finland 158 1 % Övriga 774 7 % Totalt 28 781 100 % Största aktieägare 31 mars 2025 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309  28 598 279  –  7 ,4 % 12,2 % Vanguard –  9 413 726  7 751 311  3,7 % 2,4 % Avanza Pension 48 148  972 581  15 208 023  3,5 % 2,4 % Fjärde AP-fonden 821 630  8 006 263  4 387 842  2,8 % 2,9 % Länsförsäkringar Fonder –  11 967 931  1 143 585  2,8 % 1,9 % SEB Investment Management –  12 428 445  –  2,7 % 1,8 % Handelsbanken Fonder –  9 255 900  2 796 054  2,6 % 1,7 % BlackRock –  10 263 694  56 777  2,2 % 1,5 % Lannebo Kapitalförvaltning –  9 639 684  –  2,1 % 1,4 % Tredje AP-fonden –  8 719 384  –  1,9 % 1,2 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 % Carnegie Fonder –  7 815 708  –  1,7 % 1,1 % Norges Bank Investment Management –  4 026 824  2 592 275  1,4 % 0,9 % Filip Engelbert med bolag 241 000  1 869 784  4 200 000  1,4 % 1,2 % Andra AP-fonden –  5 904 391  –  1,3 % 0,8 % Cliens Fonder –  5 493 000  –  1,2 % 0,8 % Swedbank Robur Fonder 500 000  4 289 629  –  1,0 % 1,3 % Nordea Fonder –  4 190 277  –  0,9 % 0,6 % Folksam –  4 038 338  –  0,9 % 0,6 % Summa 20 största ägare 21 348 087  210 607 750  47 393 754  59,9 % 67 ,1 % Övriga aktieägare 5 110 507  101 358 115  78 867 575  39,7 % 32,9 % Delsumma 26 458 594  311 965 865  126 261 329  99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax –   2 000 000  –   0,4 % –  Totalt 26 458 594  313 965 865  126 261 329  100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 353 565  100 931 225  6 311 228  27 ,3 % 44,2 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 458 594  1,0  26 458 594,00  38 % 6 % B-aktier 313 965 865  0,1  31 396 586,50  45 % 67 % D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 % Summa 466 685 788  70 481 313,40  100 % 100 % Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar A-aktier 209,00  281,00  2  1  0  0 B-aktier 210,60  282,40  35  32  100  101 D-aktier 32,30  29,90  73  63  12  9 Aktieägarstruktur 31 mars 20251) ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202520 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar - der måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis - ningen för 2024, på sidorna 50–53. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet per 31 mars 2025 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne - bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig - hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem - pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 968 (13 017) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 33 % (34 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis - ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans dagens valuta kurser. Per 31 mars motsvarade 1 euro 10,85 (11,53) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,45 (1,55) kronor. Intäkts- och kostnads- poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot - svarade 11,23 (11,28) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,51 (1,51) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverk - samhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta - kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med - arbetare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2025 31 mar 2024 31 mar Förvaltningsfastigheter 4 489  3 956  Övriga tillgångar 129  155  Summa tillgångar 4 619  4 111  Räntebärande skulder 2 936  2 634  Övriga skulder 396  349  Summa skulder 3 331  2 983  Nettoexponering 1 288  1 129 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202521 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen –20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 %  Värdeförändring, mkr –12 808  –6 404  –  6 404  12 808  Belåningsgrad, % 48  44  41  38  35  Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad –10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 %  Uthyrningsgrad, % 87  91  96  ET  ET  Räntetäckningsgrad, ggr 4,1  4,3  4,6  ET  ET  Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 719/+1 875  Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 970/+993  Hyresintäkter +/– 5 % +2 569/–2 565  Fastighetskostnader +/– 5 % –331/+334  Känslighetsanalys per 31 mars 20251) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +54/–54  +45/–45  +45/–45  Hyresintäkter +/–1 % +52/–52  +43/–43  +43/–43  Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9  – 7/+7  – 7/+7  Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –5/+5  –4/+4  –4/+4  Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –17/+17  –15/+15  –15/+15  Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +238/–238  +196/–196  +1 397/–1397  Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +51/–51  +43/–43  +43/–43 ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202522 Nyckeltal 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec 2020 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,6  6,5  6,6  6,4  5,8  6,0  6,3  Överskottsgrad, % 81  81  84  83  82  83  83  Areamässig uthyrningsgrad, % 96  97  96  97  95  96  95  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  96  95  Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 876  4 386  4 834  4 331  3 895  3 759  3 480  Antal fastigheter vid periodens utgång 989  911  983  903  751  673  673  Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,3  6,3  6,7  6,4  5,7  5,9  6,6  Avkastning på eget kapital, % 8,5  11,6  13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8   Genomsnittlig ränta, % 2,5  2,2  2,3  1,9  1,7  1,4  1,8  Räntebindning inkl. derivat, år 3,4  2,7  2,9  2,8  3,2  4,0  3,4  Kapitalbindning, år 3,7  3,4  3,1  3,1  3,7  4,3  3,4  Soliditet, % 51  50  50  50  46  50  48  Belåningsgrad, % 41  42  42  41  45  42  43  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,3  4,9  5,1  4,9  6,5  5,4  6,4  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3  5,2  5,4  5,2  7,1   5,8  6,4  Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  5,8  5,0  5,7  7,1   6,5  5,7  Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,6  7, 2   6,5  8,1  12,7  9,4  6,4  Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 210,60  282,40  226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  Substansvärde (NAV), kr 125,30  115, 4 5  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  Eget kapital, kr 108,22  99,39  10 7,9 2   95,05  91,33  83,93  55,19  Eget kapital efter utspädning, kr 108,21  99,35  10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09  Resultat, kr 2,41  3,01  14,78  –0,82  7, 76   30,09  10,80  Resultat efter utspädning, kr 2,41  3,01  14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78  Förvaltningsresultat, kr 2,92  2,75  11,95  11,17  9,71  8,01  6,63  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2,92  2,75  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Kassaflöde, kr 2,38  2,49  9,85  9,95  8,69  6,59  6,10  Kassaflöde efter utspädning, kr 2,38  2,49  9,85  9,94  8,68  6,58  6,09  Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) –  –  3,50  3,10  2,70  2,15  1,65  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  338,3  338,4  338,3  318,0  317, 7   317, 3   Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,5  338,5  338,4  338,5  318,5  318,0  317,9   Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  338,3  338,4  324,8  317, 8   317, 5   317,1   Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5  338,5  338,5  325,1  318,3  318,0  317, 7           Data per D-aktie         Börskurs vid periodens utgång, kr 32,30  29,90  30,95  28,00  26,70  33,40  32,05  Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  Resultat, kr 0,50  0,50  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  125,8  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32. ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202523 Koncernens rapport över totalresultatet Belopp i miljoner kronor 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 1 307 1 185 4 994 5 116 Övriga intäkter 4 8 69 65 Driftskostnader −110 −113 −357 −354 Underhållskostnader −33 −35 −126 −124 Fastighetsskatt −73 −60 −272 −285 Övriga fastighetskostnader −30 −26 −117 −121 Driftnetto 1 064 960 4 191 4 295 Central administration −47 −43 −187 −191 Resultat från joint venture och intresseföretag 287 177 783 893 – varav förvaltningsresultat 281 238 1 108 1 151 – varav värdeförändringar 84 3 −69 12 – varav skatt −78 −64 −256 −270 Finansiella intäkter 18 31 162 149 Finansiella kostnader −240 −184 −912 −968 Finansiell kostnad räntekomponent leasing −9 −9 −36 −36 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 073 932 4 001 4 142 – varav förvaltningsresultat 1 067 994 4 326 4 399 – varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 053 994 4 296 4 355 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade –  4 −17 −21 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade −67 152 563 344 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade –  –  −17 −17 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade −2 99 1 202 1 100 Resultat före skatt 1 004 1 187 5 732 5 548 Uppskjuten skatt −47 −74 −264 −237 Aktuell skatt −63 −33 −194 −224 Periodens resultat 894 1 080 5 274 5 087 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 878  1 080  5 255  5 053  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 15  –  19  34  Övrigt totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −1 476 718 642 −1 552 Andel övrigt totalresultat för joint venture −26 −49 9 32 Omräkningseffekter säkringsredovisning 659 −272 −240 692 Skatt på poster som kan komma att återföras 19 −10 −8 21 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt −825 387 404 −808 Totalresultat för perioden 69 1 467 5 678 4 280 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 101 1 467 5 646 4 280 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande −32 –  32 0         Resultat per A- och B-aktie, kr 2,41  3,01  14,78  14,18  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,41  3,01  14,78  14,18  Resultat per D-aktie, kr 0,50  0,50  2,00  2,00  Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  338,3  338,4  338,5  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5  338,5  338,5  338,4  Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202524 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2025 31 mar 2024 31 mar 2024 31 dec Förvaltningsfastigheter 64 040 59 814 65 862 Förvaltningsfastigheter till försäljning –  –  12  Leasingavtal nyttjanderätt 535 539 546 Joint venture och intresseföretag 15 438 13 295 15 170 Uppskjutna skattefordringar 153 155 163 Derivat –  3 –  Räntebärande finansiella fordringar 246 238 230 Övriga anläggningstillgångar 85 90 91 Summa anläggningstillgångar 80 497 74 134 82 073 Börsnoterade instrument 624 753 625 Räntebärande kortfristiga fordringar 61 523 129 Övriga omsättningstillgångar 648 646 574 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 588 574 356 Kassa och bank 127 15 287 Summa omsättningstillgångar 2 047 2 511 1 971 Summa tillgångar 82 545 76 645 84 044 Eget kapital 41 872 38 045 41 803 – varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 830 –  862 Långfristiga räntebärande skulder 28 583 24 646 30 002 Uppskjutna skatteskulder 4 184 4 101 4 289 Derivat 58 –  71 Långfristiga leasingskulder 1) 487 493 498 Övriga långfristiga skulder 354 332 357 Summa långfristiga skulder 33 667 29 572 35 216 Företagscertifikat 1 380 2 325 456 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 641 5 067 4 676 Kortfristiga leasingskulder 1) 48 46 48 Övriga kortfristiga skulder 787 690 612 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 150 898 1 231 Summa kortfristiga skulder 7 005 9 027 7 024 Summa eget kapital och skulder 82 545 76 645 84 044 1) Jämförelsetal per 31 mars 2024 och 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är uppdaterade. Långfristiga leasingskulder har minskat med 46 miljoner kronor respektive 48 miljoner kronor. Kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp. ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202525 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Rullande tolv månader Resultat före skatt 1 004  1 187  5 732  5 548  Betald skatt –53 –32 –162 –183 Utdelning från joint venture och intresseföretag 111  175  477  414          Justering för poster som inte ingår i kassaflödet         Värdeförändringar på finansiella instrument 2  –99 –1 184 –1 083 Värdeförändringar på fastigheter 67  –156 –546 –323 Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –287 –177 –783 –892 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 21  13  56  64  Övriga poster ej ingående i kassaflödet 4  –6 –4 6  Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 870 905 3 586 3 551         Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 163  151  196  207  Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –310 –557 –431 –185 Kassaflöde från den löpande verksamheten 722 499 3 351 3 574         Förvärv av fastigheter –849 –707 –4 853 –4 996 Avyttring av fastigheter 12  30  127  109  Investeringar i befintliga fastigheter –203 –278 –1 129 –1 054 Förvärv av finansiella instrument –  –15 –101 –86 Avyttring av finansiella instrument 65  15  683  733  Investeringar i joint venture och intresseföretag –132 –96 –442 –477 Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –15 –11 –54 –58 Ökning av övriga anläggningstillgångar –2 –2 –51 –51 Minskning av övriga anläggningstillgångar 7  39  88  56  Kassaflöde från investeringsverksamheten −1 116 −1 025 −5 732 −5 824         Nyemission av B-aktier –  –  15  15  Utbetald utdelning till aktieägare –63 –63 –1 301 –1 301 Incitamentsprogram –  –  –4 –4 Upptagna lån 6 164 4 003 13 405 15 565  Amorterade lån −5 842 −3 443 −9 683 –12 082 Minskning av övriga långfristiga skulder –25 –3 –24 –46 Ökning av övriga långfristiga skulder –  17  181  164  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  –  52  52  Kassaflöde från finansieringsverksamheten 234 511 2 639 2 362         Periodens kassaflöde −161 −14 258 111         Kursdifferens i likvida medel 1  1  1  1  Förändring av likvida medel –160 –13 259  112  Likvida medel vid periodens ingång 287  28  28  15  Likvida medel vid periodens utgång 127  15  287  127 ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202526 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräknings- differenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578                Periodens resultat januari–mars 2024 –  –  –  1 080  1 080  –  1 080  Övrigt totalresultat januari–mars 2024 –  –  387  –  387  –  387  Totalresultat för perioden –  –  387  1 080  1 467  –  1 467  Eget kapital 31 mars 2024 817  7 746  1 564  27 918  38 045  –  38 045  Periodens resultat april–december 2024 –  –  –  4 175  4 175  19  4 194  Övrigt totalresultat april–december 2024 –  –  4  –  4  13  17  Totalresultat för perioden –  –  4  4 175  4 179  32  4 211  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0  15 –  –  15  –  15  Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301  Transaktioner med aktieägare 0  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287  Övriga transaktioner           Transaktionskostnader –  –1  –  –  −1 –  −1 Inlösen incitamentsprogram –  –13  –  –  –13  –  –13  Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9  Överföring till övrigt tillskjutet kapital –  2 179  –  –2 179  –  –  –  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  10  –  –  10  –  10  Förändring av innehav utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  830 830  Övriga transaktioner –  2 175  –  –2 170  4  830  834  Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803  Periodens resultat januari–mars 2025 –  –  –  878  878  15  894  Övrigt totalresultat januari–mars 2025 –  –  –777  –  –777  –47  –825  Totalresultat för perioden –  –  –777  878  101  –32  69  Eget kapital 31 mars 2025 817  9 935  791  29 499  41 043  830  41 872 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202527 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Nettoomsättning 31  30  139  Administrationskostnader –34  –34  –136  Resultat före finansiella intäkter och kostnader –3  –4  3        Resultat från andelar i koncernföretag –  400  1 182  Resultat från andelar i joint venture –  –  122  Finansiella intäkter 190  243  1 054  Finansiella kostnader –243  –113  –732  Resultat före skatt och bokslutsdispositioner –56  525  1 629        Bokslutsdispositioner –  –  –52  Skatter –  –  –45  Periodens resultat –56  525  1 531  Belopp i miljoner kronor 2025 31 mar 2024 31 mar 2024 31 dec Materiella anläggningstillgångar 2  2  2  Fordringar på koncernföretag 1 755  1 918  2 097  Övriga finansiella anläggningstillgångar 19 835  15 581  17 118  Summa anläggningstillgångar 21 592  17 501  19 216        Fordringar på koncernföretag 27 359  24 489  26 034  Övriga omsättningstillgångar 22  18  18  Kassa och bank –  –  172  Summa omsättningstillgångar 27 381  24 507  26 223        Summa tillgångar 48 973  42 008  45 440        Bundet eget kapital 966  966  966  Fritt eget kapital 10 189  10 556  10 263  Eget kapital 11 155  11 522  11 229        Obeskattade reserver 11  13  11        Långfristiga räntebärande skulder 12 617  4 197  9 936  Skulder till koncernföretag 18 264  18 268  18 252  Uppskjutna skatteskulder 6  5  6  Summa långfristiga skulder 30 887  22 470  28 194        Kortfristiga räntebärande skulder 1 427  2 462  456  Skulder till koncernföretag 5 196  5 427  5 200  Övriga kortfristiga skulder 297  113  350  Summa kortfristiga skulder 6 920  8 003  6 006        Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 48 973  42 008  45 440 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202528 Segmentinformation Värdeförändringar fastigheter Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning Belopp i miljoner kronor 2025 jan-mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar Sverige 265  264   215  217   8  –149   –  –   224  67  Finland 450  445    355  343   –157  153   –  2   197  497  Frankrike 291  203   236  164   35  154   –  3   271  321  Benelux 173  158   155  144   22  –39   –  –   177  105  Spanien 90  84   82  77   38  37   –  –   121  114  Tyskland 35  28   34  27   –12  –2   –  –   22  25  Övriga Europa 3  3   2  3   –2  –2   –  –   1  1  Ej fördelat –  –   –16  –16   –  –   –  –   –16  –16  Totalt 1 307  1 185   1 064  960   –67  152   –  4   997  1 116  Marknadssegment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2025 31 mar 2024 31 mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar Sverige 15 217  14 681   108  182   –  –   –  –  Finland 18 414  19 457   49  47   –  394   –1  –19  Frankrike 13 930  10 415   19  19   170  55   –11  –11  Benelux 8 991  8 796   19  21   200  27   –  –  Spanien 5 649  4 995   8  9   423  230   –  –  Tyskland 1 724  1 343   1  –   56  –   –  –  Övriga Europa 117  126   –  –   –  –   –  –  Totalt 64 040  59 814   203  278   849  707   –12  –30 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202529 Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS redovisningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redo - visningsstandarder. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2024 och ska läsas tillsammans med denna. Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp - ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat klart effekterna av IFRS 18. Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver - kan på Sagax redovisning. Avrundningsdifferenser kan förekomma. 2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2024. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2024. 3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Den 14 april 2025 pressmeddelades att Sagax genom 4 separata transak - tioner har förvärvat 6 fastigheter i Barcelona och 1 fastighet i Madrid för motsvarande 830 miljoner kronor, varav 4 fastigheter motsvarande 445 miljoner kronor har tillträtts efter rapportperiodens utgång. Den 2 maj 2025 pressmeddelades att Sagax genom 2 separata trans - aktioner har förvärvat 3 fastigheter för motsvarande 570 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 80 400 kvadrat meter och 196 200 kvadratmeter mark, varav 183 200 kvadratmeter upplåts med tomträtt. Årshyran uppgår till motsvarande 60 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 93 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 3,2 år. Av förvärven har motsvarande 505 miljoner kronor tillträtts. Återstående 65 miljoner kronor beräknas tillträdas under det andra kvartalet 2025. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Benelux (505 miljoner kronor) samt Frankrike (65 miljoner kronor). Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Noter 1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202530 Stockholm den 8 maj 2025 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­ görande den 8 maj 2025, klockan 11.00, CEST. RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. KALENDARIUM Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Delårsrapport januari – juni 2025 14 juli 2025 Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER Juni 2025 1) ■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 26 juni 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2025 September 2025 1) ■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 26 september 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2025 December 2025 1) ■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 23 december 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2025 Mars 2026 1) ■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 27 mars 2026 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026 David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540 david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540 agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: 1) Avser av styrelsen föreslagna datum. ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202531 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel - tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom - snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till - gångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valuta kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts - avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202532 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse - företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202533 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. Belopp i miljoner kronor 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 894  1 080  5 274  Tillägg för omräkning till årsvärde 2 681  3 241  –  Justerat resultat efter skatt 3 575  4 321  5 274  Genomsnittligt eget kapital 41 838  37 312  39 191  Avkastning på eget kapital 8,5 % 11,6 % 13,5 %       Avkastning på totalt kapital       Förvaltningsresultat 1 067  994  4 326  Tillägg för omräkning till årsvärde 3 202  2 981  –  Finansiella kostnader 249  193  947  Tillägg för omräkning till årsvärde 747  578  –  Resultat före finansiella kostnader 5 264  4 744  5 274  Genomsnittliga totala tillgångar 83 294  75 027  78 727  Avkastning på totalt kapital 6,3 % 6,3 % 6,7 %       Areamässig uthyrningsgrad       Kontrakterad area, tusental kvm 4 690  4 234  4 631  Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 876  4 386  4 834  Areamässig uthyrningsgrad 96 % 97 % 96 %       Belåningsgrad       Räntebärande skulder 33 604  32 038  35 134  Totala tillgångar 82 545  76 645  84 044  Belåningsgrad 41 % 42 % 42 %       Direktavkastning       Driftnetto 1 064  960  4 191  Återläggning av tomträttsavgäld –8  –8  –32  Tillägg för omräkning till årsvärde 3 167  2 855  –  Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/ övrigt 97  19  184  Valutaomräkning till balansdagskurs –119  65  17  Justerat driftnetto 4 200  3 891  4 360  Fastigheternas redovisade värde 64 040  59 814  65 874  Direktavkastning 6,6 % 6,5 % 6,6 %       EBITDA rullande 12 månader       Driftnetto 4 295  3 702  4 191  Central administration –191  –183  –187  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 464  714  527  EBITDA 4 569  4 233  4 531        Eget kapital per A- och B-aktie       Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 41 043  38 045  40 941  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419  Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 624  33 626  36 522  Antal aktier, 1 000 st 338 424  338 335  338 424  Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 455  338 476  338 444  Eget kapital per A- och B-aktie, kr 108,22  99,39  10 7,9 2   Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 108,21  99,35  10 7,91   Belopp i miljoner kronor 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Ekonomisk uthyrningsgrad       Kontrakterad årshyra 5 156  4 837  5 323  Hyresvärde 5 366  5 026  5 553  Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %       Framåtriktad direktavkastning   Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 283  4 016  4 414  Återläggning av tomträttsavgäld –33  –32  –32  Justerat driftnetto 4 250  3 984  4 382  Fastigheternas redovisade värde 64 040  59 814  65 874  Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,7 % 6,7 %       Framåtriktad EBITDA   Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 283  4 016  4 414  Central administration –191  –183  –187  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 464  714  527  Framåtriktad EBITDA 4 556  4 547  4 754        Förvaltningsresultat   Resultat efter skatt 894  1 080  5 274  Skatt 188  171  714  Värdeförändringar –14  –258  –1 661  Förvaltningsresultat 1 067  994  4 326  – varav hänförligt till minoritetsägare 15  –  30  – varav hänförligt till moderbolagets ägare 1 053  994  4 296        Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 1 053  994  4 296  Utdelning hänförlig till D-aktier –63  –63  –253  Justerat förvaltnings resultat 990  930  4 044  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 452  338 473  338 465  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,92  2,75  11,95        Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader   Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 355  3 932  4 296  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  –253  Justerat förvaltningsresultat 4 103  3 679  4 044  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 460  330 106  338 465  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie innevarande period 12,12  11,15  11,95  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie föregående period 11,15  10,19  11,16  Årlig tillväxttakt, % 9 % 9 % 7 % ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202534 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 3) IFRS-nyckeltal. Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. Belopp i miljoner kronor 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Hyresintäkter i jämförbart bestånd   Hyresintäkter 1 307  1 185  ET  Förvärvade och sålda fastigheter –137  –25  ET  Valutajustering1) –  –4  ET  Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 1 170  1 156  ET        Kassaflöde per A- och B-aktie   Resultat före skatt 1 004  1 187  5 732  Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 111  175  477  Ej kassaflödes påverkande poster –193  –426  –2 460  Betald skatt –53  –32  –162  Utdelning hänförlig till D-aktier –63  –63  –253  Kassaflöde 806  841  3 334  Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,38  2,49  9,85        Nettoskuld       Se sid 15.             Nettoskuld enligt EMTN-program   Räntebärande skulder 33 604  32 038  35 134  Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 381  –8 404  –9 496  Likvida medel –127  –15  –287  Nettoskuld enligt EMTN-program 25 096  23 619  25 352        Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 25 096  23 619  25 352  Totala tillgångar 82 545  76 645  84 044  Nettoskuld enligt EMTN-program/ totala tillgångar 30 % 31 % 30 %       Nettoskuld/EBITDA   Nettoskuld 24 165  22 105  24 367  EBITDA rullande 12 månader 4 569  4 233  4 531  Nettoskuld/EBITDA 5,3 x 5,2 x 5,4 x       Nettoskuld/framåtriktad EBITDA   Nettoskuld 24 165  22 105  24 367  Framåtriktad EBITDA 4 556  4 547  4 754  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,3 x 4,9 x 5,1 x     Nettoskuld/totala tillgångar       Nettoskuld 24 165  22 105  24 367  Totala tillgångar 82 545  76 645  84 044  Nettoskuld/totala tillgångar 29 % 29 % 29 %       Resultat per A- och B-aktie 3)   Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 878  1 080  5 255  Utdelning hänförlig till D-aktier –63  –63  –253  Justerat resultat efter skatt 815  1 017  5 002  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,41  3,01  14,78  Belopp i miljoner kronor 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec Räntetäckningsgrad       Förvaltningsresultat 1 067  994  4 326  Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –281  –238  –1 108  Utdelning från joint venture och intresseföretag 111  175  527  Finansiella kostnader inkl. leasing 249  193  947  Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 1 146  1 122  4 693  Räntetäckningsgrad 4,6 x 5,8 x 5,0 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 1 067  994  4 326  Finansnetto 231  161  786  Förvaltningsresultat före finansnetto 1 298  1 155  5 112  Räntetäckningsgrad 5,6 x 7 ,2 x 6,5 x Soliditet       Eget kapital 41 872  38 045  41 803  Totala tillgångar 82 545  76 645  84 044  Soliditet 51 % 50 % 50 %       Substansvärde (NAV)       Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 41 043  38 045  40 941  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419  Återläggning av derivat 58  –3  71  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 078  4 030  4 185  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 648  1 424  1 605  Substansvärde (NAV) 42 408  39 077  42 382  Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 125,30  115, 4 5  125,23        Säkerställda skulder/totala tillgångar Säkerställda skulder 5 170  5 507  4 937  Totala tillgångar 82 545  76 645  84 044  Säkerställda skulder/totala tillgångar 6 % 7 % 6 %       Överskottsgrad       Driftnetto 1 064  960  4 191  Hyresintäkter 1 307  1 185  4 994  Överskottsgrad 81 % 81 % 84 % ===== SIDA 35 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2025 uppgick till 4 876 000 kvadratmeter fördelat på 989 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.