===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2026 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20262 FÖRSTA KVARTALET 2026 ■ Hyresintäkterna ökade med 3 % till 1 344 miljoner kronor (1 307 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskade med 2 % till 1 029 (1 053) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning minskade med 2 % till 2,85 (2,92) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 460 (−17) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 208 (31) miljoner kronor. ■ Kvartalets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 376 (878) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 768 (870) miljoner kronor, motsvarande 2,07 (2,38) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 416 (1 041) miljoner kronor varav 564 (849) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2026 För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och avyttringar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 500 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2025. Delårsrapport januari – mars 2026 Nyckeltal i urval 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 2,85  2,92  12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9   Förändring jämfört med föregående år, % –2  6  4  7  15  21  21  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,88  2,41  11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04  Utdelning per A- och B-aktie, kr (2025 föreslagen) –  –  3,70  3,50  3,10  2,70  2,15  Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,0  5,3  5,8  5,4  5,2  7,1   5,8  Räntetäckningsgrad, ggr 3,9  4,6  4,6  5,0  5,7  7,1   6,5  Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43  41  44  42  41  45  42  Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 69 749  64 040  68 283  65 874  57 061  52 682  46 067  Fastigheternas direktavkastning, % 6,3  6,6  6,5  6,6  6,4  5,8  6,0  Avkastning på eget kapital, % 12,7  8,5  9,6  13,5  0,0  8,4  36,6  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20263 AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har från och med 2026 följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden 2026–2030. ■ Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om 5–10 % per år över perioden 2026–2030. I tabellen nedan redovisas hur utfallet förhåller sig till de finansiella målen. Affärsidé, mål och strategier Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även indirekt i fastigheter genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångsrikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att sam - arbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie och har rätt till maximalt 35 kronor per aktie av eget kapital. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning sam - tidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud - sakligen efter att uthyrning avtalats. För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bola - get antagit följande strategier. Finansiella mål 2026 jan–mar Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden 2026–2030 13 % Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om 5–10 % per år över perioden 2026–2030 –2 % ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20264 Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 20262025202420232022202120202019201820172016 0 15 000 30 000 45 000 60 000 75 000 90 000 Uthyrningsbar area Marknadsvärde Förvaltningsresultat och kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20262025202420232022202120202019201820172016 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: Miljö- och klimatpåverkan Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig - heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som uppförs samt utvalda befintliga byggnader. Ansvarsfullt företagande Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen. Medarbetare och värdekedja Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2025. ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20265 Under det första kvartalet förvärvades fastigheten Rijksweg Noord 293 i Sittard, Nederländerna. Fastigheten omfattar 3 500 kvadratmeter lagerlokaler och är fullt uthyrd. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20266 Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med mars 2026. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive ställningen vid periodens utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare mins - kade med 2 % till 1 029 (1 053) miljoner kronor. Förvaltnings resultatet minskade till följd av valutaeffekt, högre vakansgrad, avyttring av fastig - heter och högre genomsnittsränta. Förvaltningsresultatet per A- och B- aktie efter utspädning uppgick till 2,85 (2,92) kronor. Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 460 (−17) mil- joner kronor, varav 21 (50) miljoner kronor avsåg värde förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 208 (31) miljoner kronor varav 81 (34) miljoner kronor avsåg värde - förändringar på finansiella instrument i joint venture och intresse företag. Periodens resultat uppgick till 1 380 (894) miljoner kronor varav 1 376 (878) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat, intäkter och kostnader INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 3 % till 1 344 (1 307) miljoner kronor. Intäk- terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Benelux, Iberia, Frankrike och Danmark samt av indexupp räkning av hyresintäkter. Av periodens hyresintäkter genererades 79 % i euro. Exklusive valuta - effekter ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 0,5 % (1,2 %). De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Iberia 4,9 %, Sverige 3,0 % och Danmark 2,1 %. Den vägda inflationen i Sagax segment under samma period uppgick till 1,6 % (1,1 %) i årstakt. Övriga intäkter ökade till 9 (4) miljoner kronor och avsåg främst försäkringsersättning. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2026 jan–mar 2025 jan–mar Hyresintäkter 1 344  1 307  Förvärv och avyttringar –117  –38  Valutajustering1) –  –49  Summa 1 227  1 221  1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. FörvaltningsresultatFörvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20262025202420232022202120202019201820172016 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 Förvaltningsresultat per kvartal Rullande 12 månader Ekonomisk uthyrningsgrad 70 75 80 85 90 95 100 20262025202420232022202120202019201820172016 Ekonomisk uthyrningsgrad % Uthyrningsgrad Genomsnitt senaste 12 månaderna Hyresintäkter 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 20262025202420232022202120202019201820172016 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 5 600 Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år Hyresintäkter per kvartal Rullande 12 månader Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd 0 2 4 6 8 10 jan–mar 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2022 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Inflation rullande 12 månader ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20267 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (96 %). Under perioden har vakans värdet ökat med 117 (46) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 50 (53) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade vakansvärdet med 3 (ökade med 3) miljoner kronor och uppgick till 46 (43) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Under perioden förvärvade och avyttrade fastig heter samt utrangerade byggnader minskade vakans - värdet med 1 (minskade med 9) miljoner kronor netto. Valutakursför - ändring ökade vakansvärdet med 2 (minskade med 9) miljoner kronor. Sammantaget uppgick vakans värdet till 307 (210) miljoner kronor vid periodens slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett vakansvärde om 199 (224) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 189 (222) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 10 (1) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett vakansvärde om 93 miljo - ner kronor under 2026. Vid periodens utgång har uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat minskat det justerade vakansvärdet med 61 (23) miljoner kronor. Av dessa sker inflyttningar motsvarande ett vakansvärde om 31 miljoner kronor under 2026. Det justerade ut- gående vakansvärdet uppgick till 445 (410) miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 171 (143) miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter steg med 12,4 %, motsvarande 18 miljoner kro - nor jämfört med samma period före gående år främst till följd av högre kostnader för el och uppvärmning i segmenten Sverige och Finland. Den vägda infla tionen under perioden uppgick till 1,6 % i årstakt varför den reala kostnads ökningen uppgick till 10,8 %, motsvarande 16 miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 81 (73) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader ökade till 32 (30) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 51 (47) miljoner kro - nor, motsvarande 3,8 % (3,6 %) av periodens hyresintäkter. Sagax hade vid periodens utgång 108 (98) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Lyon, Rotterdam, Barcelona, Madrid, Frankfurt och Köpenhamn. Antal anställda Land Totalt Sverige 40  Finland 29  Frankrike 16  Nederländerna 10  Spanien 9  Tyskland 3  Danmark 1  Totalt 108  Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Vakansvärde, mkr Antal avtal Vakansvärde, mkr 2026 29  31  124  93  2027 4  5  21  20  2028 1  5  13  34  2029 2  20  1  42  Totalt 36  61  159  189  Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2026 jan–mar 2025 jan–dec Ingående vakans respektive år 241  231  Inflyttningar –50  –207  Avflyttningar 117 218  Förändring av lämnade rabatter –3  8  Vakansvärde, förvärvade fastigheter –  33  Vakansvärde, avyttrade fastigheter –1  –26  Utrangering av byggnader –  –6  Valutakursförändring 2  –9  Utgående vakansvärde 307 241  Uppsagt för omförhandling 10 10  Uppsagda avtal, ej avflyttat 189 275  Uthyrning, ej inflyttat – 61  –41  Justerat utgående vakansvärde 445 485  Vakanser 1 april 2026 Marknadssegment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 169  101  9 % 947 000  104 000  11 % Finland 1 735  91  5 % 1 394 000  80 000  6 % Frankrike 1 296  50  4 % 1 188 000  46 000  4 % Benelux 869  32  4 % 886 000  35 000  4 % Iberia 487  22  5 % 691 000  32 000  5 % Tyskland 171  10  6 % 164 000  11 000  7 % Danmark 61  0  1 % 80 000  –  –  Totalt 5 787  307  5 % 5 350 000  308 000  6 % 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20268 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 305 (287) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 300 (281) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till 21 (50) mil - joner kronor och värdeförändringar på räntederivat till 81 (34) miljoner kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse företag uppgick till 98 (78) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 14 (18) miljoner kronor, varav 8 (12) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer. De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder, ökade till 289 (240) miljoner kronor. Ökningen beror på högre genomsnittlig skuld på grund av förvärv av fastigheter och börsnoterade aktier samt högre genomsnittsränta under perioden. Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till −11 (−9) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts- avgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 100 % av marknadsvärdet externt värderade. Fastig heternas värdeförändring uppgick till 438 (−67) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd - ring uppgick till 420 (−67) miljoner kronor och realiserad värdeföränd - ring till 18 (−) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen var −108 (−14) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 528 (−53) miljoner kronor relaterat till allmän marknads värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 127 (−2) miljoner kronor och avsåg i sin helhet orealiserade värdeförändringar. Omvärderingar av börsnoterade instrument medförde en oreali - serad värdeförändring om 55 (−) miljoner kronor. Omvärdering av finansiellt instrument i joint venture uppgick till 24 (−13) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänförlig till räntederivat uppgick till 48 (10) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisade en skattekostnad om 222 (110) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 57 (63) miljoner kronor och en uppskjuten skattekostnad om 165 (47) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 466 (4 184) mil - joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp - gick till 228 (153) miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse kapital uppgick till 768 (870) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −170 (−148) miljoner kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −1 235 (−1 116) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 640 ( 234) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel föränd - rats med 4 (−160) miljoner kronor under perioden. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings - tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick till 30 (29) miljoner kronor. ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 20269 OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2026 För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och avyttringar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 500 miljoner kronor. Prog ­ nosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2025. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders­ basis per 1 april 2026. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets­ kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräk ­ nats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan ­ sieringskostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kredit faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts­ avgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (16 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 10,94 kronor, vilket innebär en 1,2 % högre kurs jämfört med den på 10,82 kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2026. Per 1 april 2026 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. Under perioden har en fastighet i Uleåborg med en årshyra upp ­ gående till 76 miljoner kronor avyttrats. Exklusive avyttring och valuta­ effekter steg intjäningsförmågans hyresintäkter under perioden med 0,2 % medan driftnettot minskade med 0,4 %. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat­ andelens storlek. Prognos och aktuell intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 apr 2026 1 jan 2026 Hyresvärde 5 787  5 739  Vakans –307  –241  Hyresintäkter 5 481  5 498  Fastighetskostnader –1 016  –980  Driftnetto 4 464  4 517  Central administration –192  –188  Joint venture och intresseföretag 1 330  1 323  Finansnetto –1 150  –1 054  Leasingkostnader –43  –41  Förvaltningsresultat 4 409  4 558  – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 13  12  Skatt –705  –729  Resultat efter skatt 3 704  3 829  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 691  3 817  – varav ägare av D-aktier 253  253  – varav ägare av A- och B-aktier 3 438  3 564  Framåtriktad direktavkastning, % 6,3  6,6  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,0  5,7  Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 202620252024202320222021 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga Mkr Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat Direktavkastning och låneränta Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20262025202420232022202120202019201820172016 Sagax fastigheters direktavkastning Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20262025202420232022202120202019201820172016 Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202610 Per 31 mars 2026 omfattade fastighetsbeståndet 1 050 (989) fastig heter med en uthyrningsbar area om 5 350 000 (4 876 000) kvadrat meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 787 (5 366) respek ­ tive 5 481 (5 156) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (96 %). FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under perioden förvärvat 10 (9) fastigheter för 564 (849) mil ­ joner kronor. Därutöver har Sagax avtalat om förvärv av 14 fastigheter som tillträds efter periodens utgång. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 1 494 miljoner kronor. INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND Totalt 120 (203) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­ beståndet. 43 (45) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 22 (79) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 37 (64) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 17 (14) miljo­ ner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 8 (6) miljo­ ner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. AVYTTRINGAR Under kvartalet har 3 (3) fastigheter med ett redovisat värde om 267 (12) miljoner kronor avyttrats. Därutöver har Sagax avtalat om avyttring av 2 fastigheter med ett redovisat värde om 102 miljoner kronor. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för perioden uppgick till 6,3 % (6,6 %). Framåt­ riktad direktavkastning uppgick till 6,3 % (6,6 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari–mars 2026 Marknadssegment Fastighetsförvärv, mkr Fastighetsförvärv, antal fastigheter Befintligt bestånd, mkr Totalt, mkr Andel av totala investeringar Avyttringar, mkr Avyttringar, antal fastigheter Nettoinvesteringar, mkr Sverige –  –  45  45  7 % –  –  45  Finland 90  1  40  130  19 % –249  2  –119  Frankrike 64  4  14  78  11 % –18  1  60  Benelux 151  3  11  162  24 % –  –  162  Iberia 149  1  10  159  23 % –  –  159  Tyskland –  –  –  –  –  –  –  –  Danmark 109  1  –  109  16 % –  –  109  Totalt 564  10  120  683  100 % –267  3  416  Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 april 2026 Marknadsvärde  Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm  Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad  Kontrakterad årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm  Sverige 15 308  22 % 16 200  128  947 000  104 000  1 169  91 % 1 068  Finland 18 753  27 % 13 500  248  1 394 000  80 000  1 735  95 % 1 644  Frankrike 15 188  22 % 12 800  332  1 188 000  46 000  1 296  96 % 1 245  Benelux 10 591  15 % 12 000  170  886 000  35 000  869  96 % 837  Iberia 7 079  10 % 10 200  134  691 000  32 000  487  95 % 465  Tyskland 2 005  3 % 12 200  19  164 000  11 000  171  94 % 162  Danmark 824  1 % 10 300  19  80 000  –  61  99 % 61  Totalt 69 749  100 % 13 000  1 050  5 350 000  308 000  5 787  95 % 5 481 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202611 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­ tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 724 (2 632) hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 2 710 (2 616) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde under­ stigande 0,5 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 87 % (85 %) av Sagax årshyra. Sagax var därut­ över part i 14 (16) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 0,5–2,0 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 13 % (15 %) av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade inget hyres avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2,0 % –  –  –  –  –  1,5–2,0 % 102  2  1  102  11  1,0–1,5 % 256  5  4  64  4  0,5–1,0 % 350  6  9  39  9  < 0,5 % 4 773  87  2 710  2  4  Totalt 5 481  100  2 724  2  5  Löptider för hyresavtal Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår hyresavtal Area, kvm Mkr Andel 2026 739  459 000  523  10 % 2027 637  764 000  795  15 % 2028 424  594 000  696  13 % 2029 312  606 000  691  13 % 2030 157  580 000  515  9 % > 2030 455  2 039 000  2 260  41 % Totalt 2 724  5 041 000  5 481  100 % Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2,0 % 615  11  3  116  205  8  1,5–2,0 % 292  5  3  50  97  6  1,0–1,5 % 403  7  6  89  67  5  0,5–1,0 % 676  12  18  85  38  7  < 0,5 % 3 495  64  1 865  2 384  2  4  Totalt 5 481  100  1 895  2 724  3  5  1) Bolag inom samma koncern är upptagna som en hyresgäst. Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra Tillverkningsindustri 18 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 % Fordon 13 % Fastighetsservice 9 % Byggmaterial 6 % Logistik 6 % Medicin, medicinteknik 6 % Produktion, fastigheter 5 % IT, utveckling, utbildning 4 % Media 3 % Stat, kommun 2 % Övrigt 14 % Förfalloår årshyra 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 >2040204020392038203720362035203420332032203120302029202820272026 Mkr Sagax årshyra fördelades vid periodens slut på 1 895 (1 472) hyres­ gäster. Av tabellen nedan framgår att av koncernens årshyra utgjordes 64 % (63 %) av hyresgäster som var och en stod för mindre än 0,5 % av koncernens årshyra, 25 % (21 %) av hyresgäster som var och en stod för 0,5–2,0 % av koncernens årshyra och 11 % (16 %) av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De 5 största hyres ­ gästerna är i bokstavsordning Colas, Kesko, Metro, Saint ­Gobain samt Vantive. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %) respektive 13 % (13 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­ gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­ grad. Avtal som representerar 50 % av årshyran förfaller år 2030 eller senare. Mellan åren 2026 och 2029 förfaller årligen 10–15 % av årshyran. ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202612 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­ standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 1 050 (989) fastig heter fastställdes per 31 mars 2026 till 69 749 (64 040) miljo ­ ner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har förändrats med 630 (−2 807) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 420 (–67) miljo ­ ner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,6 % (–0,1 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,0 % (0,5 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –0,3 % (–0,6 %). Av den orealiserade värdeförändringen var −108 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 528 miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 100 % av fastighetsvärdet har per 31 mars 2026 värderats av auktoriserade fastig­ hets värderare från oberoende värderings företag. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes ­ kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­ beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 17 år. Kalkyl perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2025 sidan 95. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–16,0 %), kalkyl­ ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–16,0 %) och direkt­ avkastningskrav för restvärdes bedömning (4,8–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm ­ ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden uppgick till 7,9 % (8,2 %) respektive 8,0 % (8,2 %) för fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,3 % (6,4 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283  1 043  Förvärv av fastigheter 564  10  Investeringar i befintligt bestånd 120  –  Avyttring/utrangering av fastigheter –267  –3  Omräkningseffekt valuta 630  –  Orealiserad värdeförändring 420  –  Fastighetsbestånd 31 mars 2026 69 749  1 050  Förvärvade ej tillträdda fastigheter 1 494  14  Avyttrade ej frånträdda fastigheter –102  –2  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan–mar 2026 Uthyrningar/omförhandlingar 109  Avflyttningar/omförhandlingar –217  Allmän marknadsvärdeförändring 528  Totalt 420  Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde Sverige 22 % (15 308 mkr) Finland 27 % (18 753 mkr) Frankrike 22 % (15 188 mkr) Benelux 15 % (10 591 mkr) Iberia 10 % (7 079 mkr) Tyskland 3 % (2 005 mkr) Danmark 1 % (824 mkr) Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde Finland 32 % (1 839 mkr) Sverige 20 % (1 145 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 8 % (445 mkr) Frankrike 22 % (1 223 mkr) Benelux 14 % (799 mkr) Tyskland 3 % (152 mkr) Sverige 20 % (1 169 mkr) Finland 30 % (1 735 mkr) Frankrike 22 % (1 296 mkr) Benelux 15 % (869 mkr) Iberia 8 % (487 mkr) Tyskland 3 % (171 mkr) Danmark 1 % (61 mkr) ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202613 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 743 (8 003) miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 414 (3 845) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa inves­ teringar uppgick till 16 679 (15 438) miljoner kronor varav 95 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Invest­ ment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse­ företag med sammanlagt 300 (281) miljoner kronor till förvaltnings­ resultatet och med 130 (111) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 21 (50) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till 81 (34) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 109 (120) miljo­ ner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % (15 %) av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP­fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhälls ­ fastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % (50 %) av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 76 % (74 %) av Söderports hyresvärde om 1 196 (1 181) miljoner kronor återfanns i Stockholm per 31 mars 2026. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % (50 %) av Ess ­Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastig ­ heter för framför allt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 (184 000) kvadrat meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets ­ och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk ­ och fastighetsförvaltning. Certus Properties AS (Certus) Sagax äger 50 % (50 %) av Certus, resterande del ägs av Swiss Life Investment Management Holding AG. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter i Finland. Hyresvärdet uppgår till 41 (4) miljoner kronor och den uthyrningsbara arean uppgår till 26 000 (2 800) kvadrat­ meter. Därutöver har Certus pågående byggprojekt motsvarande en uthyrningsbar area om 27 000 kvadratmeter. Sagax ombesörjer ekono ­ misk förvaltning och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger aktier motsvarande 20,3 % (20,5 %) av rösterna och 15,0 % (15,2 %) av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav upp­ gick till 3 375 (3 179) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 785 (3 526) miljoner kronor per 31 mars 2026. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 643 (557) fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 26,6 (23,7) miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 603 (2 357) miljoner kronor per 31 mars 2026. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 23,4 % (21,6 %) av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Ägarandelen har justerats för de aktier som Nyfosa innehar i eget förvar. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 941 (3 942) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 891 ( 2 829) mil­ joner kronor per 31 mars 2026. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 490 (492) fastigheter med ett samman ­ lagt fastighetsvärde om 39,1 (38,8) miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 874 (3 868) miljoner kronor per 31 mars 2026. Nyfosa är börs­ noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 29,1 % (25,7 %) av rösterna och 25,5 % (25,2 %) av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 848 (1 392) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 367 (1 011) miljoner kronor per 31 mars 2026. Emilshus är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastig­ heter med hög direktavkastning främst i södra Sverige. Fastighets­ beståndet omfattade 251 (183) fastigheter med ett sammanlagt fastig ­ hetsvärde om 13,1 (10,1) miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 132 (893) miljoner kronor per 31 mars 2026. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202614 Sagax joint venture Hemsö Söderport 2026, jan– mar 2025, jan–mar 2026, jan– mar 2025, jan–mar Sagax ägarandel, % 15  15   50  50  Sagax andel av totalresultat, mkr 56  27   55  100  Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 84  80   59  57            Hyresintäkter, mkr 1 303  1 283   284  274  Förvaltningsresultat, mkr 657  628   118  115  Periodens resultat, mkr 463  447   110  200  31 mar 2026 31 mar 2025 31 mar 2026 31 mar 2025 Redovisat värde för innehavet, mkr 5 172  4 888   2 693  2 702  Antal fastigheter 481  474   85  86  Fastigheternas redovisade värde, mkr 88 580  84 655   14 735  14 838  Uthyrningsbar area, kvm 2 480 000  2 427 000   773 000  778 000  Hyresduration, år 9,0  9,0   3,7  3,7  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98   95  94  Räntebärande skulder, mkr 53 464  49 775   7 817  7 707  Kapitalbindning, år 5,4  5,1   2,0  2,8  Räntebindning, år 4,0  4,7   1,4  2,0  Marknadsvärde för derivat, mkr –495  –382   –6  –37  Ess-Sierra Certus 2026, jan– mar 2025, jan–mar 2026, jan– mar 2025, jan–mar Sagax ägarandel, % 50  50  50  50  Sagax andel av totalresultat, mkr 5  4  3  –2  Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 2  6  1  –2          Hyresintäkter, mkr 26  25  9  0  Förvaltningsresultat, mkr 4  12  1  –3  Periodens resultat, mkr 9  8  6  –3  31 mar 2026 31 mar 2025 31 mar 2026 31 mar 2025 Redovisat värde för innehavet, mkr 303  286  362  52  Antal fastigheter 39  39  9  2  Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 506  1 483  919  90  Uthyrningsbar area, kvm 184 000  184 000  26 000  2 800  Hyresduration, år 6,3  6,4   7,9   10,0  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100  100  100  84  Räntebärande skulder, mkr 842  844  263  –  Kapitalbindning, år 3,9  2,8  3,8  –  Räntebindning, år 2,6  1,9  3,8  –  Marknadsvärde för derivat, mkr 9  –   –  – ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202615 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 31 mars 2026 till 44 377 (41 872) miljoner kronor. Under kvartalet har eget kapital ökat till följd av ett totalresultat om 1 583 miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 39 756 (33 604) miljoner kronor motsvarande 39 911 (33 764) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot svarande 36 609 (31 849) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Totalt har 6 021 (6 164) miljoner kronor upptagits i lån och 5 311 (5 842) miljoner kronor amorterats under peri - oden. Valutakursförändringar har påverkat de ränte bärande skulderna med 399 (−1 856) miljoner kronor. Den räntebärande netto skulden upp- gick till 28 854 (24 165) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 29 133 (26 712) miljoner kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av skulder till banker om 7 178 (5 512) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 445 (1 380) miljoner kronor. Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 83 % (85 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 3,9 (4,6) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 43 % (41 %) vid periodens utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 6,0 (5,3) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 6,0 (5,3) gånger framåtriktad EBITDA. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp - gick till 2,8 (3,4) år respektive 3,2 (3,7) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder upp - gick till 2,7 % (2,5 %) inklusive effekter av derivat instrument. Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper 29 133 (26 712) miljoner kronor, motsvarande 73 % (79 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 3 939 (3 915) miljoner kronor motsvarande 10 % (12 %) av ränte - bärande skulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 31 mars 2026 uppgick till −6 309 (−4 958) miljoner kronor. Förändringen i rörelsekapital beror främst på att börs - noterade instrument ökat till 2 192 (624) miljoner kronor samt att före - tagscertifikat ökat till 3 445 (1 380) miljoner kronor vid periodens slut. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikat - program uppgick vid samma tidpunkt till 11 393 (11 585) miljoner kronor. Finansiering Ränte- och kapitalbindning 31 mars 2026 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2026 6 481  2,9 % 16 % 148  0 % 2027 5 243  1,8 % 13 % 5 549  14 % 2028 6 391  1,3 % 16 % 6 823  17 % 2029 7 571  2,0 % 19 % 13 165  33 % 2030 5 472  4,4 % 14 % 5 472  14 % > 2030 8 754  3,6 % 22 % 8 754  22 % Summa/genomsnitt 39 911  2,7 % 100 % 39 911  100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2026 31 mar 2025 31 mar Räntebärande skulder 39 756  33 604  Räntebärande tillgångar –526  –306  Börsnoterade instrument 1) –10 355  –9 006  Likvida medel –20  –127  Nettoskuld 28 854  24 165  1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Belånings- och räntetäckningsgradBelånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20262025202420232022202120202019201820172016 0 20 40 60 80 100 Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202620252024202320222021 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202616 Börsnoterade obligationslån 31 mars 2026 Löptid Räntebas Nominellt belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2020–2027 Fast ränta 375  372  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934 2021–2028 Fast ränta 500  499  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433 2021–2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837 2024–2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535 2026–2031 Fast ränta 500  496  3,5 % 3,4 % 2031-01-26 XS3277768605 2025–2032 Fast ränta 300  298  4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694 Summa/genomsnitt 2 675  2 662  2,6  % 2,4  % Derivatavtal 31 mars 2026 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 31 mar 2026 Marknadsvärde 31 dec 2025 Årets förändring Nominella ränteswappar 3 939 3  1  –47  48  Summa/genomsnitt 3 939  3  1  –47  48  Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 mar 2026 31 mar 2025 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook Nettoskuld/totala tillgångar < 65 %  32 % 30 % Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program > 1,8 x  4,6 x 5,6 x Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 %  8 % 6 % Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 74 % (29 421 mkr) Säkerställda skulder 17 % (6 891 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 445 mkr) FinansieringskällorFinansieringskällor Obligationer 73 % (29 133 mkr) Banklån 18 % (7 178 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 445 mkr) ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202617 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande - rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 656 (535) miljoner kronor. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument uppgick till 2 192 (624) miljoner kronor och bestod av börsnoterade aktier om 1 896 (–) miljoner kronor samt börs- noterade obligationer om 296 (624) miljoner kronor. Börsnoterade aktier vid periodens utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 358 (648) miljoner kronor vid periodens utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 20 (28) miljoner kronor. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 928 (1 150) miljoner kronor vid periodens utgång och bestod huvudsakligen av för - utbetalda hyresintäkter om 344 (674) miljoner kronor samt av upplupna räntekostnader om 359 (309) miljoner kronor. Övriga balansposter FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. BelåningsgradBelåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202620252024202320222021 43 Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn RäntetäckningsgradRäntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 202620252024202320222021 3,9 Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 202620252024202320222021 6,0 Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202618 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 31 218 (28 781) aktieägare. Börs värdet uppgick till 63 126 (75 308) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 466 708 926 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga total- avkastningen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt- ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning rullande 12 månader uppgick till 12,31 (12,12) kronor vilket jämfört med aktie - kursen för B-aktien motsvarade en multipel om 14,1 (17,4) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 117,54 (108,21) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 135,30 (125,30) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid kvartalets slut var 148 % (195 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 129 % (168 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Nyckeltal per B-aktie 2026 31 Mar 2025 31 Mar 2025 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 174,00  210,60  19 7, 6 0   226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,31  12,12  12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9   Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 9,58  9,75  9,89  9,85  9,94  8,68  6,58  Eget kapital efter utspädning, kr 117 ,54  108,21  112,88  10 7,91   95,01  91,20  83,84  Substansvärde, kr 135,30  125,30  130,32  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 14,1  17, 4   16,0  18,9  24,9  24,4  38,2  Börskurs/kassaflöde, ggr1)2) 18,2  21,6  20,0  23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4  Börskurs/eget kapital, % 148  195  175  210  292  259  364  Börskurs/substansvärde, % 129  168  152  181  250  222  311  1) Förvaltningsresultatet och kassaflödet avser rullande 12 månader. 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20262025202420232022202120202019201820172016 Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) 100 150 200 250 300 350 400 20262025202420232022202120202019201820172016 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202619 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 21 458  501–1 000 3 049  1 001–2 000 2 419  2 001–5 000 2 091  5 001–10 000 875  10 001–50 000 964  50 001– 362  Totalt 31 218  1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax. Aktieägarkategori Antal aktieägare Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 29 109  13 % Privatpersoner bosatta utomlands 340  1 % Företag/institutioner i Sverige 890  70 % Företag/institutioner utomlands 879  12 % Okänd ägartyp –   3 % Totalt 31 218  100 % Aktieägare per land Antal aktieägare Röstandel Sverige 29 997 83 % USA 90 7 % Norge 182 2 % Storbritannien 52 1 % Finland 162 1 % Övriga 735 5 % Totalt 31 218 100 % Största aktieägare 31 mars 2026 Antal aktier Andel av A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,2 % Staffan Salén med bolag 5 737 309  26 098 279  –  6,8 % 11,9 % Vanguard –  10 048 847  7 407 871  3,7 % 2,5 % Avanza Pension 50 815  683 263  12 192 154  2,8 % 1,9 % SEB Fonder –  12 107 668  –  2,6 % 1,7 % Carnegie Fonder –  11 489 705  –  2,5 % 1,6 % Handelsbanken Fonder –  8 347 446  3 140 010  2,5 % 1,6 % Fjärde AP-fonden 821 630  8 937 764  1 604 295  2,4 % 2,7 % Länsförsäkringar Fonder –  11 012 635  12 081  2,4 % 1,6 % BlackRock –  10 123 639  103 588  2,2 % 1,5 % Lannebo Kapitalförvaltning –  9 153 727  –  2,0 % 1,3 % Tredje AP-fonden –  9 102 086  –  2,0 % 1,3 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 % Alecta Tjänstepension –  7 792 175  –  1,7 % 1,1 % Andra AP-fonden –  7 499 692  –  1,6 % 1,1 % Filip Engelbert med bolag 241 000  1 869 784  4 200 000  1,4 % 1,2 % Norges Bank Investment Management –  4 357 193  2 049 325  1,4 % 0,9 % Nordea Fonder –  4 925 777  –  1,1 % 0,7 % Folksam –  4 778 297  –  1,0 % 0,7 % AMF Pension & Fonder –  4 254 695  –  0,9 % 0,6 % Summa 20 största ägare 20 850 754  216 296 584  39 967 211  59,4 % 66,4 %           Övriga aktieägare 5 291 370  96 008 889  86 294 118  40,2 % 33,6 % Delsumma 26 142 124  312 305 473  126 261 329  99,6 % 100,0 %           Aktier som innehas av AB Sagax –   2 000 000  –   0,4 % –  Totalt 26 142 124  314 305 473  126 261 329  100,0 % 100,0 %           – varav styrelse och medarbetare 20 360 415  97 760 198  6 081 507  26,6 % 43,9 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 142 124  1,0  26 142 124,00  37 % 6 % B-aktier 314 305 473  0,1  31 430 547 ,30  45 % 67 % D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 % Summa 466 708 926  70 198 804,20  100 % 100 % Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2026 jan–mar 2025 jan–mar A-aktier 173,50  209,00  2  2  0  0 B-aktier 174,00  210,60  40  35  92  100 D-aktier 33,65  32,30  75  73  13  12 Aktieägarstruktur 31 mars 20261) ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202620 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar - der måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis - ningen för 2025, på sidorna 50–53. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 100 % av fastighetsvärdet per 31 mars 2026 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne - bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig - hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem - pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTAEXPONERING Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 mars 2026, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 302 (13 968) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 32 % (33 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis - ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans dagens valuta kurser. Per 31 mars motsvarade 1 euro 10,94 (10,85) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,46 (1,45) kronor. Intäkts- och kostnads - poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot - svarade 10,69 (11,23) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,43 (1,51) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverk - samhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta - kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med - arbetare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2026 31 mar 2025 31 mar Förvaltningsfastigheter 4 900  4 489  Övriga tillgångar 176  129  Summa tillgångar 5 076  4 619      Räntebärande skulder 3 345  2 936  Övriga skulder 423  396  Summa skulder 3 769  3 331  Nettoexponering 1 307  1 288 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202621 KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen –20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 %  Värdeförändring, mkr –13 950  –6 975  –  6 975  13 950  Belåningsgrad, % 51  47  43  40  38  Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad –10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 %  Uthyrningsgrad, % 85  90  95  99  ET  Räntetäckningsgrad, ggr 3,4  3,7  3,9  4,1  ET  Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 729/+1 872  Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 135/+1 162  Hyresintäkter +/– 5 % +2 585/–2 585  Fastighetskostnader +/– 5 % –376/+376  Känslighetsanalys per 31 mars 20261) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +58/–58  +49/–49  +49/–49  Hyresintäkter +/–1 % +55/–55  +46/–46  +46/–46  Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10  –8/+8  –8/+8  Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –15/+15  –12/+12  –12/+12  Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –34/+34  –29/+29  –29/+29  Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +237/–237 +199/–199 +1 430/–1 430  Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +52/–52  +44/–44  +44/–44  1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202622 Nyckeltal 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,3  6,6  6,5  6,6  6,4  5,8  6,0  Totalavkastning på fastigheter rullande 12 månader, % 7, 6   7, 4   6,8  7, 5   4,0  9,3  15,3  Överskottsgrad, % 79  81  83  84  83  82  83  Areamässig uthyrningsgrad, % 94  96  96  96  97  95  96  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95  96  96  96  96  96  96  Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 350  4 876  5 371  4 834  4 331  3 895  3 759  Antal fastigheter vid periodens utgång 1 050  989  1 043  983  903  751  673  Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 5,9  6,3  6,4  6,7  6,4  5,7  5,9  Avkastning på eget kapital, % 12,7  8,5  9,6  13,5  0,0  8,4  36,6  Genomsnittlig ränta, % 2,7  2,5  2,5  2,3  1,9  1,7  1,4  Räntebindning inkl. derivat, år 2,8  3,4  2,3  2,9  2,8  3,2  4,0  Kapitalbindning, år 3,2  3,7  2,9  3,1  3,1  3,7  4,3  Soliditet, % 49  51  48  50  50  46  50  Belåningsgrad, % 43  41  44  42  41  45  42  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,0  5,3  5,7  5,1  4,9  6,5  5,4  Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,0  5,3  5,8  5,4  5,2  7,1   5,8  Räntetäckningsgrad, ggr 3,9  4,6  4,6  5,0  5,7  7,1   6,5  Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 4,6  5,6  5,5  6,5  8,1  12,7  9,4  Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 174,00  210,60  19 7, 6 0   226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  Substansvärde (NAV), kr 135,30  125,30  130,32  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   Eget kapital, kr 117 ,54  108,22  112,88  10 7,9 2   95,05  91,33  83,93  Eget kapital efter utspädning, kr 117 ,54  108,21  112,88  10 7,91   95,01  91,20  83,84  Resultat, kr 3,88  2,41  11,22  14,78  –0,82  7, 76   30,09  Resultat efter utspädning, kr 3,88  2,41  11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04  Förvaltningsresultat, kr 2,85  2,92  12,38  11,95  11,17  9,71  8,01  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2,85  2,92  12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9   Kassaflöde, kr 2,07  2,38  9,89  9,85  9,95  8,69  6,59  Kassaflöde efter utspädning, kr 2,07  2,38  9,89  9,85  9,94  8,68  6,58  Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) –  –  3,70  3,50  3,10  2,70  2,15  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,4  338,3  318,0  317, 7   Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,4  338,5  318,5  318,0  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,4  324,8  317, 8   317, 5   Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  325,1  318,3  318,0            Data per D-aktie           Börskurs vid periodens utgång, kr 33,65  32,30  33,80  30,95  28,00  26,70  33,40  Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  Resultat, kr 0,50  0,50  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34. ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202623 Koncernens rapport över totalresultatet Belopp i miljoner kronor 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2025 jan–dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 1 344 1 307 5 378 5 415 Övriga intäkter 9 4 24 29 Driftskostnader −141 −110 −380 − 411 Underhållskostnader −30 −33 −141 −138 Fastighetsskatt −81 −73 −311 −319 Övriga fastighetskostnader −32 −30 −128 −130 Driftnetto 1 068 1 064 4 442 4 446 Central administration −51 −47 −188 −192 Resultat från joint venture och intresseföretag 305 287 1 009 1 027 – varav förvaltningsresultat 300 281 1 225 1 244 – varav värdeförändringar 103 84 −66 −47 – varav skatt −98 −78 −138 −158 – varav övrigt –  –  −11 −11 Finansiella intäkter 14 18 64 60 Finansiella kostnader −289 −240 −1 025 −1 074 Finansiell kostnad räntekomponent leasing −11 −9 −41 −43 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 036 1 073 4 261 4 224 – varav förvaltningsresultat 1 032 1 067 4 477 4 442 – varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 029 1 053 4 442 4 418 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 18  –  48 66 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 420  −67 164 651 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade –  –  16 16 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 127  −2 −4 125 Resultat före skatt 1 602 1 004 4 485 5 083 Uppskjuten skatt −165 −47 −98 −216 Aktuell skatt −57 −63 −307 −301 Periodens resultat 1 380 894 4 081 4 567 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 376  878  4 048  4 546  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 4  15  32  21  Övrigt totalresultat Poster som har eller kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 548 −1 476 −1 669 354 Omklassificering omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −15 –  –  −15 Andel övrigt totalresultat för joint venture 4 −26 −39 −9 Omräkningseffekter säkringsredovisning −343 659 741 −261 Omklassificering omräkningseffekter säkringsredovisning 2 –  –  2 Skatt på poster som kan komma att återföras 6 19 16 3 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 203 −825 −952 76 Totalresultat för perioden 1 583 69 3 129 4 643 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 577 101 3 107 4 583 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 6 –32 22 60         Resultat per A- och B-aktie, kr 3,88  2,41  11,22  12,69  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,88  2,41  11,22  12,69  Resultat per D-aktie, kr 0,50  0,50  2,00  2,00  Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,4  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,4  Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202624 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2026 31 mar 2025 31 mar 2025 31 dec Förvaltningsfastigheter 69 647 64 040 67 978 Förvaltningsfastigheter till försäljning 102 –  305  Leasingavtal nyttjanderätt 656 535 583 Joint venture och intresseföretag 16 679 15 438 16 470 Uppskjutna skattefordringar 228 153 244 Räntebärande finansiella fordringar 526 246 436 Övriga anläggningstillgångar 380 85 93 Summa anläggningstillgångar 88 218 80 497 86 109 Börsnoterade instrument 2 192 624 1 644 Räntebärande kortfristiga fordringar –  61 –  Övriga omsättningstillgångar 358 648 339 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 692 588 397 Kassa och bank 20 127 16 Summa omsättningstillgångar 3 263 2 047 2 397 Summa tillgångar 91 481 82 545 88 506 Eget kapital 44 377 41 872 42 792 – varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 176 830  170 Långfristiga räntebärande skulder 32 013 28 583 31 493 Uppskjutna skatteskulder 4 466 4 184 4 286 Derivat – 58 47 Långfristiga leasingskulder 600 487 537 Övriga långfristiga skulder 452 354 440 Summa långfristiga skulder 37 532 33 667 36 803 Företagscertifikat 3 445 1 380 3 550 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 298 3 641 3 603 Kortfristiga leasingskulder 56 48 46 Övriga kortfristiga skulder 845 787 673 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 928 1 150 1 040 Summa kortfristiga skulder 9 572 7 005 8 912 Summa eget kapital och skulder 91 481 82 545 88 506 ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202625 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2025 jan–dec Rullande tolv månader Resultat före skatt 1 602  1 004  4 485  5 084  Betald skatt –106 –53 –202 –256 Utdelning från joint venture och intresseföretag 130  111  549  569          Justering för poster som inte ingår i kassaflödet         Värdeförändringar på finansiella instrument –127 2  –12 –141 Värdeförändringar på fastigheter –438 67  –212 –717 Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –305 –287 –1 009 –1 028 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 15  21  61  55  Övriga poster ej ingående i kassaflödet –3 4  –20 –27 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 768  870  3 641  3 539          Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –37 163  128  –72 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –132 –310 –151 27  Kassaflöde från den löpande verksamheten 599  722  3 617  3 494          Förvärv av fastigheter –564 –849 –4 733 –4 448 Avyttring av fastigheter 36  12  422  447  Investeringar i befintliga fastigheter –120 –203 –978 –895 Förvärv av börsnoterade aktier –477 –  –1 403 –1 880 Förvärv av finansiella instrument –  –  –37 –37 Avyttring av finansiella instrument 15  65  416  365  Förvärv av övriga tillgångar – –  –24 –24 Investeringar i joint venture och intresseföretag –2 –132 –778 –649 Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –84 –15 –196 –265 Ökning av övriga anläggningstillgångar –60 –2 –47 –105 Minskning av övriga anläggningstillgångar 21  7  59  73  Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 235 –1 116 –7 299 –7 417         Nyemission av B-aktier –  –  5  5  Utbetald utdelning till aktieägare –63 –63 –1 437 –1 437 Incitamentsprogram –  –  6  6  Upptagna lån 6 021  6 164  12 325  12 182  Amorterade lån – 5 311 –5 842 –6 838 –6 307 Minskning av övriga långfristiga skulder –14 –25 –33 –22 Ökning av övriga långfristiga skulder 11  –  114  125  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –3 –  –731 –734 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 640  234  3 411  3 818          Periodens kassaflöde 4  –161 –270 –105         Kursdifferens i likvida medel –  1  –  –1 Förändring av likvida medel 4  –160 –270 –106 Likvida medel vid periodens ingång 16  287  287  127  Likvida medel vid periodens utgång 20  127  16  21 ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202626 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräknings- differenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803                Periodens resultat januari–mars 2025 –  –  –  878  878  15  894  Övrigt totalresultat januari–mars 2025 –  –  –777  –  –777  –47  –825  Totalresultat för perioden –  –  –777  878  101  –32  69                Eget kapital 31 mars 2025 817  9 935  791  29 499  41 043  830  41 872  Periodens resultat april –december 2025 –  –  –  3 170 3 170 17 3 187 Övrigt totalresultat april –december 2025 –  –  −165 –  −165 37 −128 Totalresultat för perioden –  –  −165 3 170 3 006 54 3 060 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0 5 –  –  5 –  5 Aktieutdelning –  –  –  −1 437 −1 437 –  −1 437 Transaktioner med aktieägare –  5 –  −1 437 −1 432 –  −1 432 Övriga transaktioner Inlösen incitamentsprogram –  –  –  −3 −3 –  −3 Teckning incitamentsprogram –  –  –  9 9 –  9 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  −714 −714 Övriga transaktioner –  –  –  6 6 −714 −708 Eget kapital 31 december 2025 817 9 940 626 31 240 42 622 170 42 792 Periodens resultat januari –mars 2026 –  –  –  1 376  1 376  4  1 380  Övrigt totalresultat januari –mars 2026 –  –  201  –  201  2  203  Totalresultat för perioden –  –  201  1 376  1 577  6  1 583  Eget kapital 31 mars 2026 817  9 940  827  32 617  44 201  176  44 377 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202627 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2025 jan–dec Nettoomsättning 33  31  142  Administrationskostnader –42  –34  –136  Resultat före finansiella intäkter och kostnader –9  –3  6        Resultat från andelar i koncernföretag –  –  351  Resultat från andelar i joint venture –  –  139  Finansiella intäkter 190  190  960  Finansiella kostnader –223  –243  –1 050  Resultat före skatt och bokslutsdispositioner –41  –56  406        Bokslutsdispositioner –  –  99  Skatter –  –  –25  Periodens resultat –41  –56  480  Belopp i miljoner kronor 2026 31 mar 2025 31 mar 2025 31 dec Materiella anläggningstillgångar 2  2  2  Fordringar på koncernföretag 34 592  1 755  1 409  Övriga finansiella anläggningstillgångar 22 038  19 835  21 561  Summa anläggningstillgångar 56 632  21 592  22 972        Fordringar på koncernföretag –  27 359  28 522  Övriga omsättningstillgångar 17  22  18  Kassa och bank –  –  1  Summa omsättningstillgångar 17  27 381  28 541        Summa tillgångar 56 649  48 973  51 512        Bundet eget kapital 966  966  966  Fritt eget kapital 9 247  10 189  9 284  Eget kapital 10 214  11 155  10 251        Obeskattade reserver –  11  –        Långfristiga räntebärande skulder 18 204  12 617  12 619  Skulder till koncernföretag 24 348  18 264  13 927  Uppskjutna skatteskulder 6  6  6  Summa långfristiga skulder 42 558  30 887  26 552        Kortfristiga räntebärande skulder 3 526  1 427  3 577  Skulder till koncernföretag –  5 196  10 672  Övriga kortfristiga skulder 351  297  461  Summa kortfristiga skulder 3 877  6 920  14 710        Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 56 649  48 973  51 512 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202628 Segmentinformation Värdeförändringar fastigheter Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning Belopp i miljoner kronor 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2026 jan–mar 2025 jan–mar Sverige 270  265   204  215   –18  8   –  –   186  224  Finland 411  450   314  355   314  –157   18  –   646  197  Frankrike 298  291   239  236   53  35   –  –   292  271  Benelux 201  173   177  155   34  22   –  –   211  177  Iberia 113  90   102  82   29  38   –  –   131  121  Tyskland 37  35   35  34   –6  –12   –  –   29  22  Danmark 15  3   14  2   15  –2   –  –   28  1  Ej fördelat –  –   –17  –16   –  –   –  –   –17  –16  Totalt 1 344  1 307   1 068  1 064    420  –67   18  –   1 507  997  Marknadssegment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2026 31 mar 2025 31 mar 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2026 jan–mar 2025 jan–mar Sverige 15 308  15 217   45  108   –  –   –  –  Finland 18 753  18 414   40  49   90  –   –249  –1  Frankrike 15 188  13 930   14  19   64  170   –18  –11  Benelux 10 591  8 991   11  19   151  200   –  –  Iberia 7 079  5 649   10  8   149  423   –  –  Tyskland 2 005  1 724   –  1   –  56   –  –  Danmark 824  117   –  –   109  –   –  –  Totalt 69 749  64 040    120  203   564  849   –267  –12 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202629 Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 lämnas såväl i noter som andra delar av delårsrapporten. Begreppet IFRS redo - visningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redovisningsstandarder. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2025 och ska läsas tillsammans med denna. Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp - ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har antagit standarden i februari 2026. IFRS 18 förväntas inte ha någon effekt på uppskattningar och bedömningar i koncernens finansiella rap- porter. Förändringar kommer i huvudsak att ske i uppställningsformen för rapport över totalresultat som delas in i nya kategorier samt i rapport över kassaflöden som utgår från rörelseresultatet istället för resultat före skatt. Förvaltningsresultatet kommer att redovisas separat från rapport över totalresultat. Därutöver tillkommer upplysningskrav avseende vissa resultatmått som definieras av företagsledningen. Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver - kan på Sagax redovisning. Avrundningsdifferenser kan förekomma. 2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2025. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2025. 3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Den 16 april pressmeddelades att Sagax har justerat de finansiella målen. Följande finansiella mål har fastställts: ■ Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden 2026–2030. ■ Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om 5–10 % per år över perioden 2026–2030. Målen ersätter de finansiella mål som fastställdes 2013 och som löd: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. Sagax utdelningspolicy är oförändrad. Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Noter 1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202630 Stockholm den 8 maj 2026 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets reviso rer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­ görande den 8 maj 2026, klockan 11.00, CEST. RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. KALENDARIUM Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Delårsrapport januari – juni 2026 13 juli 2026 Delårsrapport januari – september 2026 22 oktober 2026 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER Juni 2026 1) ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 juni 2026 September 2026 1) ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2026 December 2026 1) ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2026 Mars 2027 1) ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2027 1) Avser av styrelsen föreslagna datum. David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540 david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540 agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202631 Belopp i miljoner kronor 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2025 jan–dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 1 380  894  4 081  Tillägg för omräkning till årsvärde 4 140  2 681  –  Justerat resultat efter skatt 5 520  3 575  4 081  Genomsnittligt eget kapital 43 584  41 838  42 297  Avkastning på eget kapital 12,7 % 8,5 % 9,6 %       Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat efter skatt hänförligt till moder­ bolagets aktieägare 1 376  878  4 048  Tillägg för omräkning till årsvärde 4 127  2 635  –  Justerat resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 503  3 513  4 048  Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 43 411  40 992  41 781  Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12,7 % 8,6 % 9,7 %       Avkastning på totalt kapital       Förvaltningsresultat 1 032  1 067  4 477  Tillägg för omräkning till årsvärde 3 097  3 202  –  Finansiella kostnader 300  249  1 066  Tillägg för omräkning till årsvärde 899  747  –  Resultat före finansiella kostnader 5 328  5 264  5 543  Genomsnittliga totala tillgångar 89 994  83 294  86 275  Avkastning på totalt kapital 5,9 % 6,3 % 6,4 %       Areamässig uthyrningsgrad       Kontrakterad area, tusental kvm 5 041  4 690  5 153  Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 5 350  4 876  5 371  Areamässig uthyrningsgrad 94 % 96 % 96 %       Belåningsgrad       Räntebärande skulder 39 756  33 604  38 646  Totala tillgångar 91 481  82 545  88 506  Belåningsgrad 43 % 41 % 44 %       Direktavkastning       Driftnetto 1 068  1 064  4 442  Återläggning av tomträttsavgäld –10  –8  –37  Tillägg för omräkning till årsvärde 3 175  3 167  –  Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/ övrigt 62  97  177  Valutaomräkning till balansdagskurs 83  –119  –137  Justerat driftnetto 4 379  4 200  4 444  Fastigheternas redovisade värde 69 749  64 040  68 283  Direktavkastning 6,3 % 6,6 % 6,5 %       EBITDA rullande 12 månader       Driftnetto 4 446  4 295  4 442  Central administration –192  –191  –188  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 569  464  549  EBITDA 4 824  4 569  4 803  Belopp i miljoner kronor 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2025 jan–dec Eget kapital per A- och B-aktie       Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 44 201  41 043  42 622  Eget kapital tillhörande D ­aktier –4 419  –4 419  –4 419  Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 39 782  36 624  38 203  Antal aktier, 1 000 st 338 448  338 424  338 448  Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 455  338 448  Eget kapital per A­ och B­aktie, kr 117 ,54  108,22  112,88  Eget kapital per A­ och B­aktie efter utspädning, kr 117 ,54  108,21  112,88        Ekonomisk uthyrningsgrad       Kontrakterad årshyra 5 481  5 156  5 498  Hyresvärde 5 787  5 366  5 739  Ekonomisk uthyrningsgrad 95 % 96 % 96 %       Framåtriktad direktavkastning   Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 464  4 283  4 517  Återläggning av tomträttsavgäld –40  –33  –40  Justerat driftnetto 4 425  4 250  4 477  Fastigheternas redovisade värde 69 749  64 040  68 283  Framåtriktad direktavkastning 6,3 % 6,6 % 6,6 %       Framåtriktad EBITDA   Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 464  4 283  4 517  Central administration –192  –191  –188  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 569  464  549  Framåtriktad EBITDA 4 841  4 556  4 879        Förvaltningsresultat   Resultat efter skatt 1 380  894  4 081  Skatt 320  188  543  Värdeförändringar –668  –14  –147  Förvaltningsresultat 1 032  1 067  4 477  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 3  15  35  – varav hänförligt till moderbolagets ägare 1 029  1 053  4 442        Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 1 029  1 053  4 442  Utdelning hänförlig till D ­aktier –63  –63  –253  Justerat förvaltnings resultat 966  990  4 189  Genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 452  338 449  Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter utspädning innevarande period, kr 2,85  2,92  12,38  Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter utspädning föregående period, kr 2,92  2,75  11,95  Årlig tillväxt, % –2,4 % 6,4 % 3,6 % Alternativa nyckeltal Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel­ tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202632 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 3) IFRS-nyckeltal. Belopp i miljoner kronor 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2025 jan–dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 418  4 355  4 442  Utdelning hänförlig till D ­aktier –253  –253  –253  Justerat förvaltnings resultat 4 166  4 103  4 189  Genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 460  338 449  Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie innevarande period, kr 12,31  12,12  12,38  Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie föregående period, kr 12,12  11,15  11,95  Årlig tillväxt, % 1,5 % 8,8 % 3,6 % Hyresintäkter i jämförbart bestånd   Hyresintäkter 1 344  1 307  ET  Förvärvade och sålda fastigheter –117  –38  ET  Valutajustering1) –  –49  ET  Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 1 227  1 221  ET        Kassaflöde per A- och B-aktie   Resultat före skatt 1 602  1 004  4 485  Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 130  111  549  Ej kassaflödes påverkande poster –859  –193  –1 192  Betald skatt –106  –53  –202  Utdelning hänförlig till D ­aktier –63  –63  –253  Utdelningar till innehavare utan bestämmande inflytande –3  –  –41  Kassaflöde 701  806  3 347  Kassaflöde per A ­ och B­aktie efter utspädning, kr 2,07  2,38  9,89        Nettoskuld       Se sid 15.             Nettoskuld enligt EMTN-program   Räntebärande skulder 39 756  33 604  38 646  Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 163  –8 381  –8 849  Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –1 896  –  –1 334  Likvida medel –20  –127  –16  Nettoskuld enligt EMTN-program 29 676  25 096  28 447        Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN ­program 29 676  25 096  28 447  Totala tillgångar 91 481  82 545  88 506  Nettoskuld enligt EMTN ­program/totala tillgångar 32 % 30 % 32 %       Nettoskuld/EBITDA   Nettoskuld 28 854  24 165  27 700  EBITDA rullande 12 månader 4 824  4 569  4 803  Nettoskuld/EBITDA 6,0 x 5,3 x 5,8 x       Nettoskuld/framåtriktad EBITDA   Nettoskuld 28 854  24 165  27 700  Framåtriktad EBITDA 4 841  4 556  4 879  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 6,0 x 5,3 x 5,7 x Nettoskuld/totala tillgångar       Nettoskuld 28 854  24 165  27 700  Totala tillgångar 91 481  82 545  88 506  Nettoskuld/totala tillgångar 32 % 29 % 31 % Belopp i miljoner kronor 2026 jan–mar 2025 jan–mar 2025 jan–dec Resultat per A- och B-aktie 3)   Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 1 376  878  4 048  Utdelning hänförlig till D ­aktier –63  –63  –253  Justerat resultat efter skatt 1 313  815  3 796  Resultat per A­ och B­aktie efter utspädning, kr 3,88  2,41  11,22  Räntetäckningsgrad       Förvaltningsresultat 1 032  1 067  4 477  Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –300  –281  –1 225  Utdelning från joint venture och intresseföretag 130  111  549  Finansiella kostnader inkl. leasing 300  249  1 066  Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 1 162  1 146  4 867  Räntetäckningsgrad 3,9 x 4,6 x 4,6 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 1 032  1 067  4 477  Finansnetto 286  231  1 002  Förvaltningsresultat före finansnetto 1 318  1 298  5 479  Räntetäckningsgrad 4,6 x 5,6 x 5,5 x Soliditet       Eget kapital 44 377  41 872  42 792  Totala tillgångar 91 481  82 545  88 506  Soliditet 49 % 51 % 48 %       Substansvärde (NAV)       Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 44 201  41 043  42 622  Eget kapital tillhörande D ­aktier –4 419  –4 419  –4 419  Återläggning av derivat –1  58  47  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 367  4 078  4 178  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 644  1 648  1 680  Substansvärde (NAV) 45 792  42 408  44 107  Substansvärde (NAV) per A ­ och B­aktie efter utspädning, kr 135,30  125,30  130,32        Säkerställda skulder/totala tillgångar Säkerställda skulder 6 891  5 170  8 169  Totala tillgångar 91 481  82 545  88 506  Säkerställda skulder/totala tillgångar 8 % 6 % 9 %       Totalavkastning på fastigheter rullande 12 månader Justerat driftnetto 4 614  4 357  4 444  Orealiserad värdeförändring 651  344  164  Summa 5 265  4 701  4 608  Fastigheternas redovisade värde 69 749  64 040  68 283  Orealiserad värdeförändring –651  –344  –164  Summa 69 098  63 696  68 119  Totalavkastning på fastigheter 7 ,6 % 7 ,4 % 6,8 %       Överskottsgrad       Driftnetto 1 068  1 064  4 442  Hyresintäkter 1 344  1 307  5 378  Överskottsgrad 79 % 81 % 83 % ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202633 Definitioner Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom­ snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom snittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur moderbolagets aktieägares kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter åter­ läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie ­ ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valuta kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­ generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A­ och B­aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång i relation till antal A ­ och B­aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D ­aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D ­aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D­aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts­ avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­ generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administra­ tion med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresse­ företag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perio ­ den reducerat med utdelning till D ­aktier, dividerat med vägt genomsnitt ­ ligt antal A­ och B­aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A ­ och B­aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med til l­ lägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. Kassaflöde per A ­ och B­aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D­aktier för perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A­ respektive B ­aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note ­ rade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN­program Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 202634 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Nettoskuld enligt EMTN ­ program/totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note ­ rade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A ­ och B­aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter att hänsyn tagits till D ­ aktiers del av resultatet för perioden. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D ­aktie D­aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A­ och B­aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN­program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. 1) Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D ­aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresse ­ företag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations­ innehavare. Totalavkastning på fastigheter rullande 12 månader Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastigheter under de senaste 12 månaderna, i relation till fasighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under de senaste 12 månaderna. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värdetillväxt för fastigheterna. Triple net­avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets ­ skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A ­ och B­aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A ­ och B­aktier (teckningsoptioner), till den del det är sanno­ likt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. 1) Definitionen för rörelsekapital i koncernens rapport över kassaflöden skiljer sig åt från denna definition då förvärv och avyttringar av börsnoterade aktier redovisas i kategorien investeringsverksamheten och inte förändring av rörelsekapital i kassaflödet. ===== SIDA 35 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 mars 2026 uppgick till 5 350 000 kvadratmeter fördelat på 1 050 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.