===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20232 FÖRSTA HALVÅRET 2023 ■ Hyresintäkterna ökade med 15 % till 2 048 miljoner kronor (1 787 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet ökade med 21 % till 1 956 (1 620) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 22 % till 5,74 (4,69) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –1 367 (3 113) miljoner kronor. ■  Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–707(–2194)miljonerkronor. ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till –214 (1 742) miljoner kronor. ■  Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed8%till1782(1643)miljonerkronor motsvarande 5,19 (4,77) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 390 (2 578) miljoner kronor varav 1 096 (2 263) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ANDRA KVARTALET 2023 ■ Hyresintäkterna ökade med 15 % till 1 040 miljoner kronor (902 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet ökade med 22 % till 1 014 (834) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 23 % till 2,97 (2,42) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –708 (1 707) miljoner kronor. ■  Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–182(–1961)miljonerkronor. ■ Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 53 (161) miljoner kronor. ■  Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalminskademed3%till944(973)miljonerkronor motsvarande 2,76 (2,85) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 228 (1 462) miljoner kronor varav 1 078 (1 299) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ■ På Nyfosas årsstämma den 25 april 2023 invaldes Sagax verkställande direktör som ny ledamot i Nyfosas styrelse. Genom sådant inval bedöms SagaxfåbetydandeinflytandeiNyfosaochdärmedredovisasaktieinnehavetsomintresseföretagenligtkapitalandelsmetoden. ■ Sagax har genomfört en riktad nyemission av 10 000 000 stamaktier av serie B. Emissionen har tillfört bolaget 2 040 miljoner kronor. JUSTERAD PROGNOS FÖR 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 800 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 3 600 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2022. Delårsrapport januari – juni 2023 Nyckeltal i urval1)2) 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,74 4,69 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Förändring jämfört med föregående år, % 22 22 21 21 20 28 16 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –1,07 5,08 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24 Utdelning per A- och B-aktie, kr – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00 Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,8 7, 5 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4 Räntetäckningsgrad, ggr 6,5 8,3 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43 45 45 42 43 44 47 Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 55 476 52 004 52 682 46 067 37 548 32 625 29 024 Fastigheternas direktavkastning, % 6,2 5,7 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8 1) Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32-33. 2) Beräkning av alternativa nyckeltal framgår av sidorna 34-35. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20233 AFFÄRSIDÉ Sagaxaffärsidéärattinvesteraikommersiellafastigheterfrämstinom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starkakassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■  Kassaflödetfrånbefintligtfastighetsbeståndskaökamerän inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagaxharföljandefinansiellamål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem årenförhållersigtilldefinansiellamålen. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 2 % 19 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 22 % 22 % STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud- sakligen efter att uthyrning avtalats. Förattuppnåbolagetsverksamhetsmålochfinansiellamålharbolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärvochinvesteringaribefintligtbeståndsyftartillatt ökakassaflödetochdiversifierahyresintäkternaochdärigenomminska bolagetsoperativaochfinansiellarisker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt ochstabiluthyrningsgradvilketgenererarstabilakassaflödenochmöj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärvochinvesteringaribefintligafastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs - rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagaxfinansieringsstrategiärutformadmedtydligtfokuspåoperativt kassaflödeochräntetäckningsgrad.Dettabedömsskapagodaförutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammetpåsidan4visarattSagaxkassaflödefråndenlöpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint ventureochintresseföretagredovisassomkassaflödefråndenlöpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte attsäkerställadetoperativakassaflödet.Bolagetsräntebärandeskulder utgörsfrämstavicke-säkerställdaobligationslånieuro.Sagaxfinansie - rarävensinverksamhetmedföretagscertifikatieuroochisvenskakro - nor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa3 med ”Positive outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst Affärsidé, mål och strategier Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 202320222021202020192018 0 5 10 15 20 25 30 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 202320222021202020192018 ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20234 Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 20232022202120202019201820172016201520142013 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxtochdiversifieratnäringsliv.Dettabedömsbegränsariskenför att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra - tegiskyddasbolagetsoperativakassaflödefrånökadekostnadertillföljd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem - pel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet,förvaltningochfinansieringsarbetebedrivsi syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt internapolicyer.Sagaxharidentifieratföljandefokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fast - igheternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minskaenergianvändningen.Sagaxmiljöcertifierarnyabyggnadersom uppförsocharbetarmedattmiljöcertifierabefintligabyggnader. Affärsetik Sagax arbetar aktivt med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagaxaffärsmodellpräglasialladelaravlångsiktighet.Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således ärhållbarhetsarbetetintegreratiaffärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. YtterligareinformationomSagaxhållbarhetsarbetefinnsattläsai Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2022. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 20232022202120202019201820172016201520142013 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20235 Under det andra kvartalet har Sagax förvärvat en fastighetsportfölj omfattande sex fastigheter i Helsingfors, Finland. Fastigheterna omfat - tar totalt 39 000 kvadrat meter uthyrningsbar area och är fullt uthyrda. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20236 Resultat-samtkassaflödesposternedanavserperiodenjanuaritilloch med juni 2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period före - gående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång. RESULTAT Förvaltningsresultatet ökade med 21 % till 1 956 (1 620) miljoner kronor varav 437 (391) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet ökade till följd av främst fastig hetsförvärv, valu- taeffektsamtindexuppräkningavhyresintäkter.Förvaltningsresultatet  per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 22 % till 5,74 (4,69) kronor. Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med –1 367 (3 113) miljoner kronor, varav –525 (1 255) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Värde - förändringarna är huvudsakligen hänförliga till förändrade direktav - kastningskravochinflationsförväntningar. Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed –707 (–2 194) miljoner kronor, varav –614 (–248) miljoner kronor avsåg omvärdering av börsnoterade aktier. Periodens resultat efter skatt uppgick till –214 (1 742) miljoner kronor. Resultat, intäkter och kostnader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20232022202120202019201820172016201520142013 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20232022202120202019201820172016201520142013 0 700 1 400 2 100 2 800 3 500 4 200 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år 70 75 80 85 90 95 100 20232022202120202019201820172016201520142013 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 0 2 4 6 8 Kvartal 2 2023Kvartal 2 2022Kvartal 2 2021 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 15 % till 2 048 (1 787) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv, indexering och att euron har stärkts mot kronan. Hyresintäkterna har påverkats negativt av försäljningen av 36 fastigheter i Spanien. Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 6,6 % (4,3%)exklusivevalutaeffekter.Destörstaökningarnaåterfannsiseg - menten Nederländerna 12,9 %, Spanien 9,4 % och Sverige 7,9 %. Övriga intäkter uppgick till 9 (12) miljoner kronor. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2023 jan-jun 2022 jan-jun Hyresintäkter 2 048 1 787 Förvärv och avyttringar –163 –122 Valutajustering1) – 102 Summa 1 885 1 767 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20237 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under perioden har vakans värdet ökat med 126 (73) miljoner kronor till följd avavflyttningarochminskatmed103(86)miljonerkronortillföljdav inflyttningar.Tidsbegränsadeinflyttningsrabatterminskademed6 (föregående år ökat 12) miljoner kronor och uppgick till 33 (49) miljo - ner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastig heter under perioden har ökat vakansvärdet med 3 (9) miljoner kronor netto. Sammantaget uppgick vakans värdet till 197 (147) miljoner kronor vid periodens slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 99 (156) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 96 (151) miljoner kronorharsagtsuppföravflyttningochhyres avtalomfattande3(5) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagtsuppskeravflyttningarmotsvarandeetthyresvärdeom45miljoner kronor under 2023. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttatharminskatdetjusteradevakansvärdetmed45(40)miljoner kronor.Inflyttningarmotsvarandeetthyresvärdeom39miljonerkronor sker under 2023. Det justerade vakansvärdet uppgick till 250 (263) mil - joner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 232 (209) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 103 (89) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 42 (39) miljo - ner kronor. Kostnads ökningarna förklaras främst av fastig hets förvärv samt prisökningar för uppvärmning och el. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 80 (77) miljoner kronor motsvarande 3,9 % (4,3 %) av periodens hyresintäkter relaterat en större organisation. Sagax hade vid periodens utgång 94 (91) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt. Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2023 jan-jun 2022 jan-dec Ingående vakans respektive år 171 135 Avflyttningar 126 220 Inflyttningar – 103 –207 Förändring av lämnade rabatter –6 1 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 4 19 Vakansvärde, för sålda fastigheter –1 –5 Valutakursförändring 6 8 Utgående vakansvärde 197 171 Uppsagt för omförhandling 3 3 Uppsagda avtal, ej avflyttat 96 104 Uthyrning, ej inflyttat –45 –49 Justerat utgående vakansvärde 250 229 Vakanser 1 juli 2023 Segment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 022 75 7 % 916 000 68 000 7 % Finland 1 823 80 4 % 1 449 000 71 000 5 % Frankrike 725 26 4 % 614 000 24 000 4 % Nederländerna 587 11 2 % 606 000 5 000 1 % Spanien 232 2 1 % 303 000 5 000 2 % Tyskland 115 4 3 % 85 000 8 000 9 % Övriga Europa 13 – – 6 000 – – Totalt 4 517 197 4 % 3 979 000 181 000 5 % Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och av- flyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2023 28 39 53 45 2024 2 6 22 34 2025 – – 3 6 2026 – – 1 2 2027 – – 1 8 >2027 – – – – Totalt 30 45 80 96 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. Antal anställda Land Totalt Sverige 38 Finland 28 Frankrike 12 Nederländerna 9 Spanien 6 Tyskland 1 Totalt 94 ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20238 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till –90 (1 530) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 437 (391) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter –525 (1 255) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat –5 (248) miljoner kronor. Skatt på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 11 (392) miljoner kronor. Övriga värdeförändringar uppgick till 15 (29) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO Definansiellaintäkternauppgicktill271(85)miljonerkronorochavser huvudsakligen engångsintäkt om 59 miljoner kronor avseende återköpta obligationer,finansiellintäktom121miljonerkronorhänförligtillden kortfristigafinansiellaleasingfordransomuppståtttillföljdavden avtalade försäljningen av 36 fastigheter i Spanien samt 45 (26) miljoner kronor i aktieutdelning från börsnoterade aktier, varav utdelning från Nyfosa uppgick till 39 miljoner kronor. Definansiellakostnaderna,exklusive räntekomponentenavseende IFRS 16 Leasing, steg till –336 (–229) miljoner kronor till följd av att ränte bärande skulder ökat samt att högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåning. Den genomsnittliga räntan på de räntebärande skulderna uppgick till 1,8 % (1,5 %) på balansdagen. Räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing uppgick till –15 (–14) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 97 % av marknadsvärdet externt värderade. Fastigheternas värdeförändring uppgick till –842 (1 858) miljoner kronor varav orealiserad värdeför - ändring uppgick till –842 (1 866) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen var 399 (214) miljoner kronor hänförlig till förvalt - ning och –1 241 (1 652) miljoner kronor relaterat till allmän marknads - värdeförändring, se tabell nedan. Se även sidan 12 för ytterligare information. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT Definansiellainstrumentensvärdeförändringuppgicktill–702 (–2442) miljoner kronor. Realiserade värdeförändringar hänförliga till avyttring avfinansiellainstrumentuppgicktill23(2)miljonerkronor.Orealiserad värde förändring hänförlig till räntederivat uppgick till 7 (85) miljo - ner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en värde - förändring om –630 (–2 722) miljoner kronor, varav aktieinnehavet i Nyfosa omvärderades med –525 (–2 462) miljoner kronor. Omvärdering avfinansiellainstrumentavseendejointventureharskettmed–41(189) miljonerkronor.Övrigafinansiellainstrumentharomvärderatsmed–61 (4) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisar en skattekostnad om 101 (434) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 100 (42) miljoner kronor och en uppskjuten skattekostnad om 1 (392) miljoner kronor. Skatteintäkt redo - visad i övrigt totalresultat uppgick till 9 (–18) miljoner kronor. Koncer - nens uppskjutna skatte skuld uppgick till 3 914 (3 561) miljoner kronor vid periodens slut. KASSAFLÖDE Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelse  - kapital uppgick till 1 782 (1 643) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitaletpåverkadekassa flödetmed–177(–96)miljonerkronor. Investerings verksamhetenpåverkade kassaflödetmed322(–4218)mil - jonerkronorsamtidigtsomkassa flödetfrånfinansieringsverksamheten uppgick till –1 982 (2 694) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –55 (20) miljoner kronor under perioden. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncernföretagdebiterasenligtaffärsmässigavillkorochmedtil l- lämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern - företag uppgick till 44 (39) miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan-jun 2023 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 527 Avflyttningar/Omförhandlingar –127 Allmän marknadsvärdeförändring –1 241 Totalt –842 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal Belopp i miljoner kronor Kvartal 1 –333 Kvartal 2 –508 Totalt –842 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20239 JUSTERAD PROGNOS FÖR 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkänna - givna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 800 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 3 600 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommu - niké för 2022. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders- basis per 1 juli. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte inne - håller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta - effekter,hyresutvecklingellervärdeförändringar.  Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets- kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kost - naderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknadegenomsnittligaräntenivåmedtilläggförperiodiseradefinan - sieringskostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträttsavgäl - der vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsför mågan. Skatten är beräknad med 18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balans - dagens kurs om 11,79. Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 1 januari 2023 har skett till 11,13 kronor. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräk - nade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat - andelens storlek. Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 juli 2023 1 jan 2023 Hyresvärde 4 517 4 195 Vakans –197 –171 Hyresintäkter 4 320 4 024 Fastighetskostnader –770 –704 Driftnetto 3 550 3 319 Central administration –176 –174 Joint venture och intresseföretag 1 012 818 Finansnetto –516 –398 Leasingkostnader –30 –28 Förvaltningsresultat 3 839 3 538 Skatt –691 –637 Resultat efter skatt 3 148 2 902 – varav ägare av D-aktier 252 252 – varav ägare av A- och B-aktier 2 896 2 650 Framåtriktad direktavkastning, % 6,3 6,3 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,3 6,5 Prognos och aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 202320222021202020192018 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019201820172016201520142013 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019201820172016201520142013 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202310 Fastighetsbeståndet omfattade 773 (748) fastig heter med en uthyr - ningsbar area om 3 979 000 (3 974 000) kvadrat meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 517 (3 891) respektive 4 320 (3 744) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). INVESTERINGAR Sagax har under perioden investerat 1 412 (2 583) miljoner kronor varav 1 096 (2 263) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Totalt315(321)miljonerkronorinvesteradesidetbefintligafastig - hetsbeståndet. 83 miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 112 miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 107 miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 13 miljoner kronor mot hyres - tillägg. Av totala investeringar utgjorde 6 miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. AVYTTRINGAR Under perioden har tre fastigheter avyttrats i Frankrike för en samman - lagd köpeskilling om 21 miljoner kronor. Därutöver har Sagax avtalat om försäljning av en fastighet i Tyskland med frånträde efter periodens utgång. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för perioden i förhållande till marknadsvärdet vid periodens utgång uppgick till 6,2 % (5,7%). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari-juni 2023 Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Netto investeringar Sverige 186 191 378 27 % – 378 Finland 726 49 775 55 % – 775 Frankrike 46 46 92 7 % –21 71 Nederländerna 94 17 111 8 % – 111 Spanien 42 11 53 4 % – 53 Tyskland 1 2 3 0 % – 3 Övriga Europa – – – – – – Totalt 1 096 315 1 412 100 % –21 1 390 Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 juli 2023 Segment Marknadsvärde Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra, mkr Hyresvärde, mkrMkr Andel kr/kvm Sverige 14 723 27 % 16 100 120 916 000 68 000 1 022 93 % 947 Finland 19 583 35 % 13 500 229 1 449 000 71 000 1 823 96 % 1 743 Frankrike 8 438 15 % 13 700 194 614 000 24 000 725 96 % 699 Nederländerna 7 731 14 % 12 800 133 606 000 5 000 587 98 % 576 Spanien 3 464 6 % 11 40 0 86 303 000 5 000 232 99 % 230 Tyskland 1 394 3 % 16 400 9 85 000 8 000 115 97 % 112 Övriga Europa 144 0 % 22 300 2 6 000 – 13 100 % 13 Totalt 55 476 100 % 13 900 773 3 979 000 181 000 4 517 96 % 4 320 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202311 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagaxharendiversifieradavtalsstrukturvilketförbättrarmöjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela - tionermedbolagetshyresgästerochattuppnåengoddiversifieringav hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 282 (2 246) hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen fram - går att 2 274 (2 237) hyres avtal hade ett hyres värde understigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 88 % (85 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 7 (7) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (9 %) av Sagax årshyra. Endast 1 (2) av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde över stigande 2 % av koncernens årshyra. Detta avtal utgjorde 2 % av koncernens årshyra. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin står för 15 % (15 %) av hyresintäkterna. Fordons - relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning samt livsmedelsrelaterad verksamhet står för 14 % (12 %) respektive 10%(14%)avhyresintäkterna.Endiversifieringavhyres gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres - förluster.Dehuvuds akligasektorernaåterfinnsicirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings - grad. Avtal som representerar 51 % av årshyran förfaller år 2027 eller senare. Mellan åren 2023 och 2026 förfaller 7-15 % av årshyran per år. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 >2037203720362035203420332032203120302029202820272026202520242023 Förfalloår årshyra Mkr Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel 2023 545 219 000 284 7 % 2024 526 541 000 648 15 % 2025 411 669 000 649 15 % 2026 300 463 000 548 13 % 2027 157 429 000 434 10 % > 2027 343 1 478 000 1 756 41 % Totalt 2 282 3 798 000 4 320 100 % Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling,utbildning 6 % Fastighetsservice 9 % Byggmaterial 7 % Övrigt 16 % Media 5 % Produktion,fastigheter 6 % Logistik 5 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 % Medicin,medicinteknik 6 % Stat, kommun 2 % Fordon 14 % Tillverkningsindustri 15 % Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyres avtal, st Genom- snittlig årshyra, mkr Hyres duration, årMkr Andel, % > 2 % 104 2 1 104 14 1–2 % 408 9 7 58 6 < 1 % 3 808 88 2 274 2 4 Totalt 4 320 100 2 282 2 5 ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202312 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 773 (748) fastig - heter fastställdes per 30 juni 2023 till 55 476 (52 004) miljoner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets - värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har ökat med 2 245 (1 492) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till –842 (1 866) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om –1,5%.Undersammaperiodvardenvägdainflationen2,4%idemark - nader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –3,8 %. Av den orealiserade värdeförändringen var 399 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –1 241 miljoner kronor huvudsakligen rela - terattillantagandenomhöjdadirektavkastningskrav,förändradeinfla - tionsförväntningar, högre fastighetskostnader samt höjd stämpelskatt i Nederländerna. Högreräntorochförsämradefinansieringsvillkorfortsätteratt påverka likviditeten i fastighetsmarknaden negativt. Ett antal transak - tioner inom Sagax marknadssegment har genomförts under perioden, men jämfört med tidigare år är omsättningen låg. Osäkerheten i värde - bedömningarna är således fortsatt högre än normalt. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet har per 30 juni 2023 värderats av auktoriserade fastig - hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastigheter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärde - ring. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassa - flödeskalkylerivilkadriftnetton,investeringarochrestvärden nuvärdes beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptidavbefintligahyresavtalochvarierarmellan5och20år.Kalkyl - perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax års - redovisning för 2022 sidan 96. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylräntaförnuvärdesberäkningavkassaflöde(5,0–16,1%),kalkyl - ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–16,1 %) och direktavkast - ningskrav för restvärdes bedömning (4,0–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Denvägdakalkylräntanförnuvärdesberäkningavkassaflödeoch restvärden steg till 7,9 % (7,4 %) respektive 8,0 % (7,5 %) för fastighets - portföljen. Det vägda direktavkastningskravet steg till 6,3 % (6,2 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2022 52 682 751 Förvärv av fastigheter 1 096 25 Investeringar i befintligt bestånd 315 Avyttring av fastigheter –21 –3 Omräkningseffekt valuta 2 245 Orealiserad värdeförändring –842 Fastighetsbestånd 30 juni 2023 55 476 773 Fastigheternas marknadsvärde Finland 35 % (19 583 mkr) Sverige 27 % (14 723 mkr) Övriga Europa 0 % (144 mkr) Spanien 6 % (3 464 mkr) Frankrike 15 % (8 438 mkr) Nederländerna 14 % (7 731 mkr) Tyskland 3 % (1 394 mkr) Koncernens hyresvärde Finland 40 % (1 823 mkr) Sverige 23 % (1 022 mkr) Övriga Europa 0 % (13 mkr) Spanien 5 % (232 mkr) Frankrike 16 % (725 mkr) Nederländerna 13 % (587 mkr) Tyskland 3 % (115 mkr) ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202313 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 7 301 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 3 061 miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 13 458 (11 152) miljoner kronor varav 93 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport Property Invest - ment AB samt NP3 Fastigheter AB. Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 437 (391) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 405 (531) miljo- nerkronortillkassaflödet.Sagaxandelavvärdeförändringarpåfastig- heter uppgick till –525 (1 255) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –5 (248) miljoner kronor. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söder- ports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 082 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 30 juni 2023. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framfö - rallt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru - handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 23,3 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. På Nyfosas årsstämma 25 april 2023 invaldes Sagax verkställande direk - tör som ny ledamot i Nyfosas styrelse varvid Sagax därmed bedöms få betydandeinflytandeiNyfosa.FöljaktligenredovisasinnehavetiNyfosa därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassi - ficeringskeddeper25april2023baseratpåmarknadsvärdetsammadag ochharresulteratienorealiseradvärdeförändringpåfinansiellainstru - ment om –525 miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 652 (2 921) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 023 (–) miljoner kronor per 30 juni 2023. Nyfosaärettfastighetsbolagaktivtpådensvenska,finskaoch norska marknaden med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkom - muner. Fastighetsbeståndet omfattade 512 fastigheter med ett samman - lagt fastighetsvärde om 41,0 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 881 miljoner kronor per 30 juni 2023. Nyfosa är börsnoterat på Nas - daq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se. NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger aktier motsvarande 21,3 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 140 (2 574) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 166 (2 085) miljoner kronor per 30 juni 2023. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kom - mersiella fastigheter med hög direkt avkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 503 fastig heter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 20,0 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 924 miljoner kronor per 30 juni 2023. NP3 är börs noterat på Nasdaq Stock - holm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 24,0 % av rösterna och 21,8 % av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 590 mil- joner kronor och det redovisade värdet till 660 (517) miljoner kronor per 30 juni 2023. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbestån - det omfattade 126 fastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde om 7,2 miljarder kronor och ett hyresvärde om 593 miljoner kronor per 30 juni 2023. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202314 Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2023, jan – jun 2022, jan – jun 2023, jan – jun 2022, jan – jun 2023, jan – jun 2022, jan – jun Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 Sagax andel av totalresultat, mkr –224 667 102 497 –16 55 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 152 152 117 120 15 16 Hyresintäkter, mkr 2 386 1 980 512 443 48 46 Förvaltningsresultat, mkr 1 187 1 184 234 256 31 33 Periodens resultat, mkr –1 842 4 790 203 1 061 –32 110 30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 502 5 329 2 806 2 762 297 323 Antal fastigheter 484 466 85 84 39 39 Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 071 84 683 14 418 14 269 1 540 1 617 Uthyrningsbar area, kvm 2 438 000 2 311 000 773 000 769 000 184 000 184 000 Hyresduration, år 9,7 9,7 3,9 4,4 7, 0 6,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 94 94 100 100 Räntebärande skulder, mkr 53 645 46 361 7 308 6 994 862 872 Kapitalbindning, år 5,8 6,4 1,9 1,9 1,4 2,4 Räntebindning, år 5,1 5,7 1,4 2,9 0,4 1,2 Marknadsvärde för derivat, mkr –313 237 162 95 – – ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202315 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 30 juni 2023 till 34 689 (32 231) miljoner kronor. Under perioden har eget kapi tal huvudsakligen ökat med 2 040 miljoner kronor till följd av en riktad nyemission om 10 000 000 stamaktier av serie B, ett total resultat om 290 miljoner kronor samt aktieutdelning om –1 111 miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 30 934 (30 967) miljoner kronor motsvarande 31 023 miljoner kronor i nomi - nellt belopp. Mot svarande 29 282 (28 999) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de ränte bärande skulderna med 1 790 (1 117) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 26 996 (27 382) miljoner kronor.Återståenderänte bärandeskuldbestodavföretagscertifikatom 1 683 (2 561) miljoner kronor samt skuld till banker om 2 254 (1 024) miljoner kronor. Icke-säkerställdaskulderinklusiveföretagcertifikatmotsvarade 94 % (94 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 6,5 (8,3) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 43 % (45 %) vid periodens utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 6,8 (7,5) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 6,3 (6,8) gånger framåtriktad EBITDA, se sidan 9 för mer information. Totalt har 3 444 (5 262) miljoner kronor upptagits i lån under perioden. Totalt 6 635 (1 790) miljoner kronor har amorterats under perioden varav 2 315 miljoner kronor avser förtidsinlösen av obligationslån. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 24 134 (24 056) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp - gick till 3,2 (3,7) år respektive 3,5 (4,1) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för ränte bärande skulder uppgick till 1,8 % (1,5 %) inklusiveeffekteravderivat instrumentperbalansdagen. Av Sagax räntebärande skulder löper 27 239 (27 077) miljoner kronor, motsvarande 88 % (87 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte tak och ränte- swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 1 211 (1 430) miljoner kronor motsvarande 3,9 % (4,6 %) av räntebärande skulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 30 juni 2023 uppgick till –5 439 (359) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikat programuppgickvidsammatidpunkttill9914(7318)miljo - ner kronor. Inga ytter ligare säker heter behöver ställas för nyttjandet av kredit faciliteterna. Finansiering Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 30 jun 2023 30 jun 2022 Räntebärande skulder 30 934 30 967 Räntebärande tillgångar –821 –670 Börsnoterade instrument 1) –5 957 –6 137 Likvida medel –22 –104 Nettoskuld 24 134 24 056 1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Ränte- och kapitalbindning 30 juni 2023 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2023 2 543 5,5 % 8 % 63 0 % 2024 3 940 1,9 % 13 % 3 689 12 % 2025 4 717 2,3 % 15 % 5 000 16 % 2026 3 538 1,6 % 11 % 3 538 11 % 2027 4 495 1,5 % 14 % 6 235 20 % > 2027 11 792 0,9 % 38 % 12 499 40 % Summa/ genomsnitt 31 023 1,8 % 100 % 31 023 100% 1) Inklusive derivat. Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019201820172016201520142013 0 20 40 60 80 100 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202320222021202020192018 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202316 Derivatavtal 30 juni 2023 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 30 jun 2023 Marknadsvärde 31 dec 2022 Periodens förändring Nominella ränteswappar 957 4,5 12 2 10 Räntetak 254 1,0 9 12 –3 Summa/genomsnitt 1 211 3,7 21 14 7 Börsnoterade obligationslån 30 juni 2023 Löptid Räntebas Nominellt belopp meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2018-2024 Fast ränta 294 294 2,10 % 2,00 % 2024-01-17 XS1877540465 2019-2025 Fast ränta 400 401 2,05 % 2,25 % 2025-03-13 XS1962543820 2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2026-02-24 XS2447539060 2020-2027 Fast ränta 300 299 1,26 % 1,13 % 2027-01-30 XS2112816934 2021-2028 Fast ränta 500 497 0,88 % 0,75 % 2028-01-26 XS2291340433 2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % 2029-05-17 XS2342227837 Summa/genomsnitt 2 294 2 289 1,44 % 1,39 % Finansieringskällor Obligationer 87 % (26 996 mkr) Banklån 7 % (2 254 mkr) Företagscertifikat 6 % (1 683 mkr) Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 89 % (27 274 mkr) Säkerställda skulder 6 % (1 977 mkr) Företagscertifikat 5 % (1 683 mkr) Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 30 jun 2023 31 dec 2022 Rating enligt Moody's Investors Service Baa3, Positive outlook Baa3, Positive outlook Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 36 % 35 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 10,7 x 12,7 x Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 3 % 3 % ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202317 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande - rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid perio - dens slut uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 448 (387) miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 735 (667) miljoner kro - nor och består av ett konvertibelt skuldebrev utställt av franska Groupe BMG värderat till 613 (552) miljoner kronor med en löptid till 2024-12-31 samt reverser värderade till 123 (114) miljoner kronor som ställts ut i samband med en fastighetsförsäljning under 2021. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument består av börsnoterade aktier som inte utgör innehav i intresseföretag samt obligationer och uppgick sammanlagt till 629 (3 519) miljoner kronor. Börsnoterade aktier redovisas till balans - dagens stängningskurser och uppgick till 33 (3 475) miljoner kronor. MinskningenberorpåattinnehavetiNyfosaABharomklassificerats till joint venture och intresseföretag och att innehavet i Cibus Nordic Real Estate AB avyttrats. Därutöver har Sagax investerat i börsnoterade obligationer som vid periodens slut redovisas till ett värde om 597 (44) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 1 002 (852) miljoner kronor och består huvudsakligen av förutbetalda kostnader och upplupna intäk - ter om 426 (339) miljoner kronor samt hyresfordringar uppgående till 194 (167) miljoner kronor. Övriga balansposter Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202320222021202020192018 43 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 202320222021202020192018 6,5 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 202320222021202020192018 6,8 FINANSPOLICY Sagaxfinanspolicyangerriktlinjerochreglerförfinansverksamheten isyfteattbelysahurdefinansiellariskernaskabegränsas.Sagaxhar följanderiktlinjerförfinansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202318 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2022 jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 2 048 1 787 1 040 902 3 696 3 956 Övriga intäkter 9 12 5 6 31 28 Driftskostnader –183 –171 –79 –74 –346 –357 Underhållskostnader –49 –37 –24 –19 –84 –96 Fastighetsskatt –103 –89 –53 –46 –178 –192 Övriga fastighetskostnader –42 –39 –19 –19 –87 –90 Driftnetto 1 679 1 462 870 751 3 032 3 249 Central administration –80 –77 –38 –42 –174 –176 Resultat från joint venture och intresseföretag –90 1 530 58 843 1 375 –245 – varav förvaltningsresultat 437 391 252 204 766 812 – varav värdeförändringar –530 1 502 –189 823 852 –1 181 – varav skatt –11 –392 –20 –213 –351 30 – varav övrigt 15 29 15 29 108 94 Finansiella intäkter 271 85 108 46 235 421 Finansiella kostnader –336 –229 –171 –119 –492 –599 Finansiell kostnad räntekomponent leasing –15 –14 –8 –7 –28 –30 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 430 2 759 819 1 473 3 948 2 619 – varav förvaltningsresultat 1 956 1 620 1 014 834 3 339 3 676 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 0 –8 0 –2 –12 –4 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –842 1 866 –508 996 1 709 –999 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 23 2 18 2 3 24 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –725 –2 444 –211 –2 073 –2 343 –624 Resultat före skatt –113 2 176 119 396 3 305 1 015 Uppskjuten skatt –1 –392 –8 –213 –523 –133 Aktuell skatt –100 –42 –57 –22 –63 –120 Periodens resultat –214 1 742 53 161 2 718 762 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 946 807 724 588 1 478 1 618 Andel övrigt totalresultat för joint venture 15 21 13 14 27 20 Omräkningseffekter säkringsredovisning –466 –480 -346 –370 –878 –865 Skatt på poster som kan komma att återföras 9 –18 9 –24 –42 –16 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 504 330 400 208 585 758 Totalresultat för perioden 290 2 072 453 369 3 303 1 520 Resultat per A- och B-aktie, kr –1,07 5,09 –0,03 0,31 7, 76 1,60 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –1,07 5,08 –0,03 0,31 7, 75 1,60 Resultat per D-aktie, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 2,00 Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 318,6 317, 7 319,1 317, 7 317, 8 318,3 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 318,7 318,2 319,6 318,3 318,3 318,7 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202319 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec Förvaltningsfastigheter 55 445 52 004 52 655 Förvaltningsfastigheter till försäljning 30 – 27 Leasingavtal nyttjanderätt 448 357 380 Joint venture och intresseföretag 13 458 11 152 11 022 Derivat 21 5 14 Räntebärande långfristiga fordringar 735 667 746 Övriga anläggningstillgångar 152 180 146 Summa anläggningstillgångar 70 290 64 365 64 991 Börsnoterade instrument 629 3 519 3 891 Kortfristig finansiell leasingfordran – – 2 008 Övriga omsättningstillgångar 1 002 852 865 Kassa och bank 22 104 76 Summa omsättningstillgångar 1 653 4 474 6 840 Summa tillgångar 71 943 68 840 71 831 Eget kapital 34 689 32 231 33 463 Långfristiga räntebärande skulder 25 499 28 329 29 820 Uppskjuten skatteskuld 3 914 3 561 3 779 Derivat – 0 – Leasingskuld nyttjanderätt 448 387 380 Övriga långfristiga skulder 301 250 299 Summa långfristiga skulder 30 162 32 526 34 278 Företagscertifikat 1 683 2 561 1 572 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 752 77 902 Övriga kortfristiga skulder 1 657 1 444 1 616 Summa kortfristiga skulder 7 092 4 082 4 090 Summa eget kapital och skulder 71 943 68 840 71 831 ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202320 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2022 jan-dec Rullande tolv månader Resultat före skatt –113 2 176 119 396 3 305 1 015 Värdeförändringar på finansiella instrument 702 2 442 193 2 071 2 341 600 Värdeförändringar på fastigheter 842 –1 858 510 –994 –1 697 1 004 Resultat från joint venture och intresseföretag 90 –1 530 –58 –843 –1 375 245 Utdelning från joint venture och intresseföretag 405 531 291 396 577 452 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 23 25 12 14 44 42 Övriga poster ej ingående i kassaflödet –55 –37 –42 –22 –31 –48 Betald skatt –111 –105 –80 –46 –149 –156 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 782 1 643 944 973 3 015 3 154 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 115 –67 –82 –36 –159 22 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –292 –30 112 135 371 109 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 605 1 546 974 1 072 3 227 3 285 Förvärv av fastigheter –1 096 –2 263 –1 078 –1 299 –3 202 –2 035 Försäljning av fastigheter 21 –2 – 3 47 71 Investeringar i befintliga fastigheter –315 –321 –151 –168 –715 –708 Förvärv av börsnoterade aktier –285 –1 426 –260 –1 189 –1 617 – 476 Försäljning av börsnoterade aktier 512 – 443 – – 512 Förvärv av finansiella instrument –460 – –225 – –106 –566 Avyttring av finansiella instrument 2 026 – 2 008 – 44 2 070 Förvärv av joint venture och intresseföretag –84 –11 –34 –11 –29 –102 Avyttring av joint venture och intresseföretag – 3 – 3 3 – Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag – –123 – –83 –238 –115 Utlåning till joint venture och intresseföretag –10 –40 –10 –16 –64 –33 Ökning av övriga anläggningstillgångar -46 –36 – –16 –58 –68 Minskning av övriga anläggningstillgångar 59 – 59 – 33 92 Kassaflöde från investeringsverksamheten 322 –4 218 752 –2 776 –5 902 –1 362 Emission av B-aktier 2 040 39 2 040 39 39 2 040 Utbetald utdelning till aktieägare –985 –809 –922 –746 –935 –1 111 Incitamentsprogram 8 –24 8 –24 –24 9 Upptagna lån 3 444 5 262 230 2 112 7 631 5 813 Amorterade lån –6 635 –1 790 –3 276 –3 –4 050 –8 894 Lösen av finansiella instrument – 16 – 16 16 – Minskning av övriga långfristiga skulder –14 –11 – – –23 –26 Ökning av övriga långfristiga skulder 160 11 160 12 11 160 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 982 2 694 –1 760 1 406 2 666 –2 010 Periodens kassaflöde –55 22 –34 –298 –10 –87 Kursdifferens i likvida medel 1 –2 – – 2 5 Förändring av likvida medel –54 20 –34 –298 –8 –82 Likvida medel vid periodens ingång 76 84 56 402 84 104 Likvida medel vid periodens utgång 22 104 22 104 76 22 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202321 Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräkningsdifferenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital1) Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079 Periodens resultat januari-juni 2022 – – – 1 742 1 742 Övrigt totalresultat januari-juni 2022 – – 330 – 330 Totalresultat för perioden – – 330 1 742 2 072 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39 Aktieutdelning – – – –935 –935 Transaktioner med aktieägare 1 38 – –935 –-896 Övriga transaktioner Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31 Teckning incitamentsprogram – – – 7 7 Övriga transaktioner – – – –24 –-24 Eget kapital 30 juni 2022 781 3 616 823 27 011 32 231 Periodens resultat juli-december 2022 – – – 978 978 Övrigt totalresultat juli-december 2022 – – 255 – 255 Totalresultat för perioden – – 255 978 1 233 Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463 Periodens resultat januari-juni 2023 – – – –214 –214 Övrigt totalresultat januari-juni 2023 – – 504 – 504 Totalresultat för perioden – – 504 –214 290 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 18 2 022 – – 2 040 Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111 Transaktioner med aktieägare 18 2 022 – –1 111 928 Övriga transaktioner Teckning incitamentsprogram – – – 8 8 Övriga transaktioner – – – 8 8 Eget kapital 30 juni 2023 799 5 638 1 582 26 671 34 689 1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202322 Moderbolagets resultaträkning Belopp i miljoner kronor 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Nettoomsättning 100 51 118 Administrationskostnader –62 –53 –125 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 37 –3 –7 Resultat från andelar i koncernföretag 95 – 1 863 Resultat från andelar i joint venture 161 – 109 Finansiella intäkter 435 419 1 314 Finansiella kostnader –290 –214 –1 305 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 437 202 1 974 Bokslutsdispositioner – – 35 Skatt –3 –1 –7 Periodens resultat 435 202 2 002 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec Materiella anläggningstillgångar 1 1 1 Fordringar på koncernföretag 1 769 1 614 1 714 Övriga finansiella anläggningstillgångar 14 535 13 164 13 378 Summa anläggningstillgångar 16 306 14 779 15 093 Kassa och bank 0 –69 – Fordringar på koncernföretag 24 727 22 039 25 044 Övriga omsättningstillgångar 28 75 29 Summa omsättningstillgångar 24 755 22 045 25 073 Summa tillgångar 41 061 36 824 40 166 Eget kapital 6 605 3 491 5 278 Obeskattade reserver 22 30 22 Långfristiga räntebärande skulder 6 974 9 166 9 935 Skulder till koncernföretag 18 374 18 365 18 111 Uppskjuten skatteskuld 5 4 5 Summa långfristiga skulder 25 354 27 535 28 050 Kortfristiga räntebärande skulder 1 716 2 535 1 670 Skulder till koncernföretag 7 037 2 903 4 847 Övriga kortfristiga skulder 327 331 298 Summa kortfristiga skulder 9 080 5 769 6 815 Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 41 061 36 824 40 166 ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202323 Segmentinformation Resultatposter per segment Hyresintäkter1) Driftnetto Värdeförändringar fastigheter Totalavkastning Orealiserade Realiserade Belopp i miljoner kronor 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun Sverige 471 431 398 365 –437 722 – 0 –39 1 087 Finland 816 689 659 547 –130 223 – –8 529 762 Frankrike 324 258 251 199 –76 193 0 – 176 392 Nederländerna 270 217 242 193 –196 516 – – 46 708 Spanien 109 143 99 129 –3 246 – – 96 375 Tyskland 51 45 49 44 7 –31 – – 56 13 Övriga Europa 6 5 6 5 –7 –2 – – –2 3 Ej fördelat – – –25 –19 – – – – –25 –19 Totalt 2 048 1 787 1 679 1 462 –842 1 866 0 –8 838 3 321 Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Belopp i miljoner kronor 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun Sverige 14 723 14 652 191 83 186 90 – – Finland 19 583 16 906 49 166 726 483 – –6 Frankrike 8 438 6 977 46 16 46 1 140 –21 – Nederländerna 7 731 7 109 17 15 94 200 – – Spanien 3 464 4 990 11 40 42 297 – – Tyskland 1 394 1 234 2 – 1 52 – – Övriga Europa 144 135 – – – – – – Totalt 55 476 52 004 315 321 1 096 2 263 –21 –6 1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202324 Nyckeltal 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,2 5,7 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8 Överskottsgrad, % 82 82 82 83 83 83 83 Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 95 96 95 95 95 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 95 95 95 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 3 979 3 974 3 895 3 759 3 480 3 022 2 850 Antal fastigheter vid periodens utgång 773 748 751 673 673 553 512 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,4 5,7 5,7 5,9 6,6 6,7 6,8 Avkastning på eget kapital, % –1,3 11,0 8,4 36,6 17, 8 23,7 23,7 Genomsnittlig ränta, % 1,8 1,5 1,7 1,4 1,8 1,9 2,2 Räntebindning inkl. derivat, år 3,2 3,7 3,2 4,0 3,4 3,5 3,0 Kapitalbindning, år 3,6 4,1 3,7 4,3 3,4 3,8 3,6 Soliditet, % 48 47 47 50 48 48 46 Belåningsgrad, % 43 45 45 42 43 44 47 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,3 6,8 6,5 5,4 6,4 6,6 7,1 Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,8 7, 5 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4 Räntetäckningsgrad, ggr 6,5 8,3 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2 Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 10,7 11, 4 12,7 9,4 6,4 5,3 4,3 Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 213,00 188,70 236,50 305,00 169,60 136,20 65,70 Substansvärde (NAV), kr 108,07 102,50 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 Eget kapital, kr 92,28 8 7, 4 5 91,33 83,93 55,19 46,86 35,70 Eget kapital efter utspädning, kr 92,14 8 7, 3 6 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67 Resultat, kr –1,07 5,09 7, 76 30,09 10,80 12,15 9,24 Resultat efter utspädning, kr –1,07 5,08 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24 Förvaltningsresultat, kr 5,74 4,70 9,71 8,01 6,63 5,51 4,31 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 5,74 4,69 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Kassaflöde, kr 5,20 4,78 8,69 6,59 6,10 4,86 3,95 Kassaflöde efter utspädning, kr 5,19 4,77 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95 Utdelning per aktie, kr – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00 Antal vid periodens utgång, miljoner 328,0 318,0 318,0 317, 7 317, 3 317,1 316,8 Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 328,5 318,4 318,5 318,0 317,9 317, 5 317,1 Genomsnittligt antal, miljoner 318,6 317, 7 317, 8 317, 5 317,1 316,9 316,7 Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner 318,7 318,2 318,3 318,0 317, 7 317, 3 316,9 Data per D-aktie Börskurs vid periodens utgång, kr 26,10 23,05 26,70 33,40 32,05 36,35 31,70 Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 Resultat, kr 1,00 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal vid periodens utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 101,9 Genomsnittligt antal, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7 83,0 Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33. ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202325 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 23 732 (23 220) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 73 217 (62 942) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 456 281 346 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Sagax genomförde den 21 juni 2023 en riktad nyemission om 10 000 000 stamaktier av serie B. Emissionen har tillfört bolaget 2 040 miljoner kronor i eget kapital. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026. Tecknings - kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stock - holms huvudlista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolv månadersbasis uppgick till 10,74 (8,82) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 19,8 (21,4). EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 92,14 (87,36) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 108,07 (102,50) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 231 % (216 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 197 % (184 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. 1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Nyckeltal per B-aktie 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec 2018 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 213,00 188,70 236,50 305,00 169,60 136,20 64,70 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 10,74 8,82 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 9,10 7 ,82 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95 Eget kapital efter utspädning, kr 92,14 8 7, 3 6 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67 Substansvärde, kr 108,07 102,50 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 1) 19,8 21,4 24,4 38,2 25,6 24,7 15,0 Börskurs/Kassaflöde, ggr1)2) 23,4 24,1 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 16,4 Börskurs/Eget kapital, % 231 216 259 364 308 292 182 Börskurs/Substansvärde, % 197 184 222 311 255 240 147 5 10 15 20 25 30 35 40 20232022202120202019201820172016201520142013 Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie Ggr Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 20232022202120202019201820172016201520142013 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs/substansvärde (NAV) per B-aktie Börskurs/eget kapital per B-aktie ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202326 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 16 817 501–1 000 1 963 1 001–2 000 1 542 2 001–5 000 1 459 5 001–10 000 697 10 001–50 000 844 50 001– 410 Totalt 23 732 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 21 657 9 % Privatpersoner bosatta utomlands 116 0 % Företag/institutioner i Sverige 731 75 % Företag/institutioner utomlands 1 228 16 % Totalt 23 732 100 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 22 388 84 % USA 61 7 % Storbritannien 79 2 % Irland 10 2 % Luxemburg 46 1 % Övriga 1 148 4 % Totalt 23 732 100 % Aktieägarstruktur 30 juni 2023 Största aktieägare 30 juni 2023 1) Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster2) David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 17, 2 % 29,5 % Staffan Salén med bolag 5 637 309 31 598 279 95 600 8,2 % 12,7 % Fjärde AP-fonden 805 716 15 501 962 9 442 945 5,6 % 4,8 % Tredje AP-fonden – 24 752 658 – 5,4 % 3,6 % Avanza Pension 46 089 673 733 12 285 819 2,9 % 1,9 % Vanguard – 7 111 721 4 938 076 2,6 % 1,7 % SEB Fonder – 11 997 330 – 2,6 % 1,7 % Länsförsäkringar Fonder – 9 073 484 700 650 2,1 % 1,4 % Handelsbanken Fonder – 7 634 322 1 125 807 1,9 % 1,3 % Rutger Arnhult med bolag – 306 824 7 535 303 1,7 % 1,1 % BlackRock – 7 465 101 6 739 1,6 % 1,1 % Swedbank Robur Fonder 500 000 6 143 500 – 1,5 % 1,6 % Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 % Norges Bank – 3 279 679 2 972 130 1,4 % 0,9 % Erik Selin med bolag 1 174 959 1 620 049 2 025 448 1,1 % 2,2 % Lannebo Fonder – 4 788 126 – 1,0 % 0,7 % Patrik Brummer – – 4 066 666 0,9 % 0,6 % Andra AP-fonden – 4 052 556 – 0,9 % 0,6 % Folksam – 3 569 091 – 0,8 % 0,5 % ODIN Fonder – 3 352 385 – 0,7 % 0,5 % Summa 20 största ägare 22 405 073 208 504 496 50 295 183 61,6 % 69,6 % Övriga aktieägare 4 160 685 92 949 763 75 966 146 37,9 % 30,4 % Delsumma 26 565 758 301 454 259 126 261 329 99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % – Totalt 26 565 758 303 454 259 126 261 329 100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 253 565 105 016 513 5 370 920 28,6 % 45,1 % 1) Aktieägarstruktur per 30 juni 2023 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance. 2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handels volym per handelsdag, mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 A-aktier 215,00 189,50 1 12 0,3 2,7 B-aktier 213,00 188,70 26 34 75,4 102,5 D-aktier 26,10 23,05 56 71 7, 6 10,9 Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktiekapital- andel A-aktier 26 565 758 1,0 26 565 758,00 38 % 6 % B-aktier 303 454 259 0,1 30 345 425,90 44 % 67 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 % Summa 456 281 346 69 537 316,80 100 % 100 % ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202327 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings sed måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedöm - ningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga bedömningar har fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet per 30 juni 2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från obero - ende värderingsföretag. Fastighetsvärderingar är till sin karaktär alltid behäftade med viss osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för - ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för kon - cernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta - kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni 2023, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 9 096 (6 611) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 26 % (23 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas kon - cernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser, 1 euro motsvarade 11,79 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,58 kronor. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade 11,32 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,52 kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlands - verksamhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbe - tare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. ÖVRIGA RISKER Rysslands invasion av Ukraina, ökad inflation och stigande marknads - räntor har haft en negativ effekt på de finansiella marknaderna med bland annat stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd. Därigenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2022, på sidorna 50-53. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2023 30 jun 2022 30 jun Förvaltningsfastigheter 3 444 3 485 Övriga tillgångar 127 123 Summa tillgångar 3 571 3 608 Räntebärande skulder 2 483 2 715 Övriga skulder 317 204 Summa skulder 2 800 2 919 Nettoexponering 771 689 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202328 Känslighetsanalys per 30 juni 20231) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltnings resultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +45/–45 +37/–37 +37/–37 Hyresintäkter +/–1 % +43/–43 +35/–35 +35/–35 Fastighetskostnader +/–1 % – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –8/+8 – 7/+7 – 7/+7 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –28/+28 –22/+22 –22/+22 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +222/–222 +178/–178 +910/–910 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/–10 % +28/–28 +23/–23 +23/–23 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Känslighetsanalys för fastighetsvärden –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –11 095 –5 548 0 5 548 11 095 Belåningsgrad, % 51 47 43 40 37 Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 100 ET Räntetäckningsgrad, ggr 5,9 6,2 6,5 6,8 ET Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 734/+1 888 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –941/+967 Hyresintäkter +/– 5 % +2 442/–2 477 Fastighetskostnader +/– 5 % –343/+338 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202329 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter - national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter - national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2022 och ska läsas till - sammans med denna. Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 2023 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor - tering. Avrundningsdifferenser kan förekomma. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2022. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2022. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Den 14 juli 2023 pressmeddelades att Sagax genom 8 separata trans - aktioner förvärvat sammanlagt 9 fastigheter för motsvarande 380 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 39 000 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager- och industriändamål. Årshyran uppgår till motsvarande 28 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 98 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 3,9 år. Av förvärven har motsvarande 43 miljo - ner kronor tillträtts under det andra kvartalet 2023. Återstående 337 miljoner kronor beräknas tillträdas under det tredje kvartalet 2023. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Spanien (189 miljoner kronor), Frankrike (166 miljoner kronor) samt Nederländerna (25 miljo - ner kronor). För ytterligare information se pressmeddelande . Den 17 juli 2023 pressmeddelades att Sagax ingått avtal med Hedin Mobility Group om förvärv och återuthyrning av 16 fastigheter belägna i Nederländerna, Belgien och Tyskland. I samband med tillträdet kommer Hedin Mobility Group att ingå långsiktiga så kallade triple-net hyres- avtal för samtliga fastigheter. Förvärvet avser 16 fastigheter omfattande sammanlagt 68 800 kvadrat meter uthyrningsbar area och 180 000 kvadratmeter mark. Sagax investering uppgår till motsvarande 1 110 miljoner kronor inklusive transaktionskostnader. Hyran uppgår till motsvarande 77 miljoner kronor per år och är indexerad till KPI eller motsvarande index. Uthyrningsgraden uppgår till 100 %. Hyresavtalen löper i 8 till 12 år med en genomsnittlig initial löptid om 10 år. Hyresgäs - ten har en ensidig rätt att förlänga hyresavtalen med upp till 5 år. Fast - igheterna beräknas tillträdas under tredje och fjärde kvartalen 2023. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Nederländerna (537 miljoner kronor), Övriga Europa (506 miljoner kronor), samt Tyskland (67 miljoner kronor). För ytterligare information se pressmeddelande Övriga upplysningar ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202330 Stockholm den 17 juli 2023 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentliggörande den 17 juli 2023, klockan 16.00, CEST. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202331 FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023 Bokslutskommuniké 2023 16 februari 2024 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER September 2023 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 september 2023 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 september 2023 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 september 2023 December 2023 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2023 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 december 2023 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 december 2023 Mars 2024 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 mars 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 mars 2024 Kalendarium ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202332 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom - snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter - läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till - gångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyres - värde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. EURIBOR EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som be - räknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna erbjuder varandra för utlåning i euro. Ej alternativt nyckeltal. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjänings - förmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastig - heternas bokförda värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte - rings perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202333 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresse företag har lagts till resultat före skatt. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. IFRS-nyckeltal. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intressefö - retag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. STIBOR STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker erbjuder varandra för utlåning i svenska kronor. Ej alternativt nyckeltal. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig - heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202334 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt –214 1 742 2 718 Tillägg för omräkning till årsvärde –214 1 742 – Justerat resultat efter skatt –428 3 484 2 718 Genomsnittligt eget kapital 34 076 31 655 32 272 Avkastning på eget kapital –1,3 % 11 % 8,4 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 1 956 1 620 3 339 Tillägg för omräkning till årsvärde 1 956 1 620 – Finansiella kostnader 351 242 520 Tillägg för omräkning till årsvärde 351 242 – Resultat före finansiella kostnader 4 614 3 725 3 859 Genomsnittligt totalt kapital 71 887 65 637 67 133 Avkastning på totalt kapital 6,4 % 5,7 % 5,7 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 3 798 3 836 3 719 Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 3 979 3 974 3 895 Areamässig uthyrningsgrad 95 % 97 % 95 % Belåningsgrad Räntebärande skulder 30 934 30 967 32 294 Totala tillgångar 71 943 68 840 71 831 Belåningsgrad 43% 45 % 45% Direktavkastning Driftnetto 1 679 1 462 3 032 Återläggning av tomträttsavgäld –14 -12 –25 Tillägg för omräkning till årsvärde 1 665 1 450 – Innehavsjustering, förvärv/försäljningar 23 33 –77 Valutaomräkning till balansdagskurs 110 53 112 Justerat driftnetto 3 463 2 987 3 042 Fastigheternas redovisade värde 55 476 52 004 52 682 Direktavkastning 6,2% 5,7% 5,8% EBITDA rullande 12 månader Driftnetto 3 249 2 783 3 032 Central administration –176 -160 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 452 594 577 EBITDA 3 525 3 217 3 435 Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital 34 689 32 231 33 463 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 -4 419 –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 30 270 27 812 29 044 Antal aktier, st 328 020 017 318 020 017 318 020 017 Antal aktier efter utspädning, st 328 514 217 318 360 134 318 459 519 Eget kapital per A- och B-aktie, kr 92,28 8 7, 4 5 91,33 Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 92,14 8 7, 3 6 91,20 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 4 320 3 744 4 024 Hyresvärde 4 517 3 891 4 195 Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjänings - förmåga 3 550 3 089 3 319 Återläggning av tomträttsavgäld –28 –24 –25 Justerat driftnetto 3 522 3 065 3 294 Fastigheternas bokförda värde 55 476 52 004 52 682 Framåtriktad direktavkastning 6,3 % 5,9 % 6,3 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjänings - förmåga 3 550 3 089 3 319 Central administration –176 –160 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 452 594 577 Framåtriktad EBITDA 3 826 3 523 3 722 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt –214 1 742 2 718 Skatt 112 826 937 Värdeförändringar 2 059 –948 –316 Förvaltningsresultat 1 956 1 620 3 339 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 1 956 1 620 3 339 Utdelning hänförlig till D-aktier –126 –126 –253 Justerat förvaltnings resultat 1 830 1 494 3 086 Genomsnittligt antal A- och B- aktier efter utspädning 318 725 515 318 194 884 318 301 177 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,74 4,69 9,70 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader Förvaltningsresultat 3 676 3 060 3 339 Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 –253 Justerat förvaltnings resultat 3 423 2 807 3 086 Genomsnittligt antal A- och B- aktier efter utspädning 318 725 515 318 194 884 318 301 177 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 10,74 8,82 9,70 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie föregående period 8,82 7, 31 7,9 9 Årlig tillväxttakt % 22 % 21 % 21 % Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 2 048 1 788 ET Förvärvade och sålda fastigheter –163 –122 ET Valutajustering1) – 102 ET Övrig justering – – ET Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 1 885 1 767 ET 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 35 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202335 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 2) IFRS-nyckeltal. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt –113 2 176 3 305 Ej kassaflödes påverkande poster 2 006 –427 –141 Betald skatt –111 –105 –149 Utdelning hänförlig till D-aktier –126 –126 –253 Kassaflöde 1 656 1 518 2 762 Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,19 4,77 8,68 Nettoskuld Se sid 15. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 30 934 30 967 32 294 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 1) –5 328 –2 574 –3 141 Börsnoterade aktier i omsättning - stillgångar –33 –3 475 –3 786 Likvida medel –22 –104 –76 Nettoskuld enligt EMTN-program 25 550 24 814 25 291 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 25 550 24 814 25 291 Totala tillgångar 71 943 68 840 71 831 Nettoskuld enligt EMTN-program/ Totala tillgångar 36 % 36 % 35 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 24 134 24 056 24 364 EBITDA rullande 12 månader 3 525 3 217 3 435 Nettoskuld/EBITDA 6,8 x 7, 5 x 7,1 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 24 134 24 056 24 364 EBITDA, framåtriktad 3 826 3 523 3 722 Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 6,3 x 6,8 x 6,5 x Nettoskuld/Totala tillgångar Nettoskuld 24 134 24 056 24 364 Totala tillgångar 71 943 68 840 71 831 Nettoskuld/Totala tillgångar 34 % 35 % 34 % Resultat per A- och B-aktie 2) Resultat efter skatt –214 1 742 2 718 Utdelning hänförlig till D-aktier –126 –126 –253 Justerat resultat efter skatt –340 1 616 2 465 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –1,07 5,08 7, 75 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 1 956 1 620 3 339 Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –437 –391 –766 Utdelning från joint venture och intresseföretag 405 531 577 Finansiella kostnader 351 242 520 Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 2 275 2 002 3 670 Räntetäckningsgrad 6,5 x 8,3 x 7,1 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 1 956 1 620 3 339 Finansnetto 201 156 285 Förvaltningsresultat före finansnetto 2 157 1 776 3 624 Räntetäckningsgrad 10,7 x 11, 4 x 12,7 x Soliditet Eget kapital 34 689 32 231 33 463 Totala tillgångar 71 943 68 840 71 831 Soliditet 48% 47 % 47 % Substansvärde (NAV) Eget kapital 34 689 32 231 33 463 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419 Återläggning av derivat –21 –5 –14 Återläggning av uppskjuten skatt 4 035 3 834 3 990 Återläggningar hänförliga till joint venture 1 219 990 930 Substansvärde (NAV) 35 503 32 631 33 950 Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 108,07 102,50 106,61 Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 1 977 1 877 1 895 Totala tillgångar 71 943 68 840 71 831 Säkerställda skulder/ Totala tillgångar 3 % 3 % 3 % Överskottsgrad Driftnetto 1 679 1 462 3 032 Hyresintäkter 2 048 1 787 3 696 Överskottsgrad 82 % 82 % 82 % ===== SIDA 36 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2023 uppgick till 3 979 000 kvadratmeter fördelat på 773 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.