===== SIDA 1 ===== 1 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20242 FÖRSTA HALVÅRET 2024 ■ Hyresintäkterna ökade med 17 % till 2 388 miljoner kronor (2 048 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet ökade med 5 % till 2 056 (1 956) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 5,70 (5,74) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 202 (−1 367) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 103 (−707) miljoner kronor. ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 058 (−214) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 789 (1 782) miljoner kronor, motsvarande 4,91 (5,19) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 544 (1 390) miljoner kronor varav 1 033 (1 096) miljoner kronor avsåg förvärv. ANDRA KVARTALET 2024 ■ Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 203 miljoner kronor (1 040 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet ökade med 5 % till 1 063 (1 014) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 2,95 (2,97) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 141 (−708) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −93 (−182) miljoner kronor. ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till 978 (53) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital minskade med 6 % till 885 (944) miljoner kronor, motsvarande 2,43 (2,76) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 589 (1 228) miljoner kronor varav 327 (1 078) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2024 För 2024 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 300 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av delårs - rapport för januari - mars 2024. Delårsrapport januari – juni 2024 Nyckeltal i urval 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,70  5,74  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51 Förändring jämfört med föregående år, % –1  22  15  21  21  20  28 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,71  –1,07  –0,82  7, 75   30,04  10,78  12,13 Utdelning per A- och B-aktie, kr –  –  3,10  2,70  2,15  1,65  1,30 Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3  6,8  5,2  7,1   5,8  6,4  6,6 Räntetäckningsgrad, ggr 5,4  6,5  5,7  7,1   6,5  5,7  4,9 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 45  43  41  45  42  43  44 Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 59 875  55 476  57 061  52 682  46 067  37 548  32 625 Fastigheternas direktavkastning, % 6,6  6,2  6,4  5,8  6,0  6,3  6,4 Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32-33. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20243 AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Affärsidé, mål och strategier Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 202420232022202120202019 0 5 10 15 20 25 30 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 202420232022202120202019 För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs - rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansie - rar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kro - nor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud - sakligen efter att uthyrning avtalats. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem - årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 6 % 16 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 4 % 20 % ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20244 Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20242023202220212020201920182017201620152014 0 12 000 24 000 36 000 48 000 60 000 eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra - tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem - pel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig - heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader. Affärsetik Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2023. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20242023202220212020201920182017201620152014 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20245 Under det andra kvartalet förvärvades fastigheten Angerstrasse 5 i Tyskland. Fastigheten är belägen strax utanför Leipzig och omfattar 2 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20246 Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med juni 2024. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive ställningen vid periodens utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet ökade med 5 % till 2 056 (1 956) miljoner kronor varav 531 (437) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet ökade främst till följd av fastig hetsförvärv och indexuppräkning av hyresintäkter. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 5,70 (5,74) kronor. Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 202 (−1 367) miljoner kronor, varav −78 (−525) miljoner kronor avsåg värde - förändringar från joint venture och intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 103 (−707) miljoner kronor. Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 058 (−214) miljoner kronor. Resultat, intäkter och kostnader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20242023202220212020201920182017201620152014 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 20242023202220212020201920182017201620152014 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 5 250 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år 70 75 80 85 90 95 100 20242023202220212020201920182017201620152014 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 0 2 4 6 8 Kvartal 2 2024Kvartal 2 2023Kvartal 2 2022 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 17 % till 2 388 (2 048) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats av fastighetsförvärv och indexuppräk - ning av hyresintäkter. Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 4,5 % (6,6 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i seg - menten Sverige 9,3 %, Frankrike 5,1 % och Tyskland 5,1 %. Övriga intäkter uppgick till 18 (9) miljoner kronor. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2024 jan-jun 2023 jan-jun Hyresintäkter 2 388  2 048  Förvärv och avyttringar –258  –17  Valutajustering1) –  9  Summa 2 130  2 039  1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20247 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under perioden har vakans värdet ökat med 95 (126) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 70 (103) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade inflyttningsrabatter minskade med 21 (6) miljoner kronor och uppgick till 31 (33) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastig heter under perioden har ökat vakansvärdet med 7 (3) miljoner kronor netto. Sammantaget uppgick vakans värdet till 196 (197) miljoner kronor vid periodens slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 118 (99) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 115 (96) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 4 (3) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 31 miljoner kronor under 2024. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 26 (45) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 21 miljoner kronor sker under 2024. Det justerade vakansvärdet uppgick till 288 (250) miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 260 (232) mil - joner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 121 (103) mil- joner kronor och övriga fastighetskostnader har ökat till 51 (42) miljoner kronor. Kostnads ökningarna förklaras främst av fastig hets förvärv. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 90 (80) miljoner kronor motsvarande 3,8 % (3,9 %) av periodens hyresintäkter. Sagax hade vid periodens utgång 96 (94) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt. Antal anställda Land Totalt Sverige 38  Finland 27  Frankrike 13  Nederländerna 9  Spanien 8  Tyskland 1  Totalt 96  Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2024 16  21  60  31  2025 3  5  35  42  2026 –  –  5  33  2027 –  –  2  8  >2027 –  –  –  –  Totalt 19  26  102  115  Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2024 jan-jun 2023 jan-dec Ingående vakans respektive år 182  171  Inflyttningar –70  –211  Avflyttningar 95  210  Förändring av lämnade rabatter –21  13  Vakansvärde, förvärvade fastigheter 8  6  Vakansvärde, för sålda fastigheter –1  –7  Valutakursförändring 3  –  Utgående vakansvärde 196  182  Uppsagt för omförhandling 4  –  Uppsagda avtal, ej avflyttat 115  74  Uthyrning, ej inflyttat –26  –19  Justerat utgående vakansvärde 288  237  Vakanser 1 juli 2024 Segment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 105  54  5 % 920 000  43 000  5 % Finland 1 877  92  5 % 1 476 000  84 000  6 % Frankrike 870  24  3 % 757 000  23 000  3 % Benelux 659  21  3 % 671 000  16 000  2 % Spanien 369  3  1 % 500 000  11 000  2 % Tyskland 119  1  1 % 96 000  2 000  2 % Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  –  Totalt 5 011  196  4 % 4 425 000  179 000  4 % 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20248 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 354 (−90) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 531 (437) miljoner kro - nor, värde förändringar på fastigheter −78 (−525) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat 15 (−5) miljoner kronor. Skattekost- nad på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 115 (11) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 76 (271) miljoner kronor. Före- gående år ingick intäkt avseende återköpta obligationer om 59 miljoner kronor, finansiell intäkt om 121 miljoner kronor kopplat till en kortfris - tig finansiell leasingfordran samt aktie utdelning om 45 miljoner kronor från börsnoterade aktier utan motsvarighet i år. De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing, ökade till 418 (336) miljoner kronor till följd av större räntebärande skulder och att högre marknadsräntor påverkat koncer - nens upplåningskostnader. Den genomsnittliga räntan på de ränte - bärande skulderna uppgick till 2,5 % (1,8 %) på balansdagen. Räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing uppgick till −18 (−15) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 98 % av marknadsvärdet externt värderade. Fastigheternas värdeför - ändring uppgick till 280 (−842) miljoner kronor varav orealiserad värdeförändring uppgick till 276 (−842) miljoner kronor och reali - serad värdeförändring till 4 (−) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen var 272 (399) miljoner kronor hänförlig till för - valtning och 4 (–1 241) miljoner kronor relaterat till allmän marknads - värdeförändring, se tabell nedan. För ytterligare information se sidan 12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 88 (−702) miljoner kronor, varav 56 (-41) miljoner kronor avseende omvärdering av finansiella instrument i joint venture. Orealiserad värde förändring hän - förlig till räntederivat uppgick till 31 (7) miljoner kronor. Övriga finan - siella instrument har omvärderats med 1 (−61) miljoner kronor. Föregående år ingick omvärdering av börsnoterade aktier om −630 miljoner kronor samt realiserade värdeförändringar hänförliga till avyttring av finansiella instrument om 23 miljoner kronor, utan mot - svarighet i år. SKATT Sagax redovisade en skattekostnad om 189 (101) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 72 (100) miljoner kronor och en uppskjuten skattekostnad om 117 (1) miljoner kronor. Skatte kostnad redovisad i övrigt totalresultat uppgick till 15 (−9) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 092 (4 118) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende acku - mulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument uppgick till 141 (204) miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse kapital uppgick till 1 789 (1 782) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med –336 (–177) miljoner kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −2 501 (322) miljoner kronor samtidigt som kassa flödet från finansieringsverk - samheten uppgick till 4 075 ( −1 982) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 3 028 (–54) miljoner kronor under perioden. Ökningen i likvida medel beror på en tillfällig ökning av ränte - bärande skulder, för ytterligare information se sidan 15. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick till 56 (44) miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan-jun 2024 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 354  Avflyttningar/Omförhandlingar –82  Allmän marknadsvärdeförändring 4  Totalt 276  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal Belopp i miljoner kronor jan-jun 2024 Kvartal 1 152  Kvartal 2 124  Totalt 276 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20249 OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2024 För 2024 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkänna - givna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 300 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av delårsrapport för januari - mars 2024. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders- basis per 1 juli. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte inne - håller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta - effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets- kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräk - nats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan - sieringskostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts - avgälder vilka baseras på periodens utfall omräknat till tolv månader. Skatten är beräknad med 17 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,36 kronor. Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 1 januari 2024 har skett till 11,10 kronor. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräk - nade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat - andelens storlek. Prognos och aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 202420232022202120202019 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020201920182017201620152014 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020201920182017201620152014 Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jul 2024 1 jan 2024 Hyresvärde 5 011  4 738  Vakans –196  –182  Hyresintäkter 4 815  4 557  Fastighetskostnader –826  –771  Driftnetto 3 988  3 785  Central administration –193  –182  Joint venture och intresseföretag 1 127  1 096  Finansnetto –790  –555  Leasingkostnader –36  –31  Förvaltningsresultat 4 096  4 114  Skatt –696  –741  Resultat efter skatt 3 400  3 374  – varav ägare av D-aktier 253  253  – varav ägare av A- och B-aktier 3 147  3 122  Framåtriktad direktavkastning, % 6,6  6,6  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1  4,9 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202410 Per 30 juni 2024 omfattade fastighetsbeståndet 918 (773) fastig heter med en uthyrningsbar area om 4 425 000 (3 979 000) kvadrat meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 011 (4 517) respek - tive 4 815 (4 320) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). INVESTERINGAR Sagax har under perioden investerat 1 574 (1 412) miljoner kronor varav 1 033 (1 096) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Totalt 540 (315) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig- hetsbeståndet. 124 (83) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 263 (112) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 109 (107) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 44 (13) miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 24 (6) miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. Sagax har under perioden avtalat om förvärv av 2 fastigheter i Tyskland och 1 fastig het i Frankrike som tillträds efter periodens utgång. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 134 miljoner kronor. Efter periodens utgång har avtal slutits om förvärv av en fastighet i Tyskland för motsvarande 125 miljoner kronor. AVYTTRINGAR Under perioden har 2 fastigheter avyttrats för sammanlagt 30 miljoner kronor. Avtal har även ingåtts om försäljning av 2 fastigheter i Frank - rike för sammanlagt 30 miljoner kronor som frånträds efter periodens utgång. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för perioden uppgick till 6,6 % (6,2 %). Framåt riktad direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,3 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari-juni 2024 Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Nettoinvesteringar Sverige –  335  335  21 % –  335  Finland 405  92  497  32 % –19  478  Frankrike 84  54  138  9 % –11  127  Benelux 111  45  156  10 % –  156  Spanien 404  15  419  27 % –  419  Tyskland 28  –  28  2 % –  28  Totalt 1 033  540  1 574  100 % –30  1 544  Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 juli 2024 Marknadsvärde  Segment Mkr  Andel  kr/kvm  Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm  Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad  Kontrakterad årshyra, mkr Sverige 14 768  25 % 16 100  125  920 000  43 000  1 105  95 % 1 051  Finland 19 063  32 % 12 900  247  1 476 000  84 000  1 877  95 % 1 785  Frankrike 10 559  18 % 14 000  268  757 000  23 000  870  97 % 846  Benelux 8 828  15 % 13 200  149  671 000  16 000  659  97 % 638  Spanien 5 186  9 % 10 400  117  500 000  11 000  369  99 % 366  Tyskland 1 347  2 % 14 100  10  96 000  2 000  119  99 % 117  Övriga Europa 124  0 % 19 200  2  6 000  –  12  100 % 12  Totalt 59 875  100 % 13 500  918  4 425 000  179 000  5 011  96 % 4 815 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202411 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela - tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 465 (2 282) hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 2 458 (2 274) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde under - stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 90 % (88 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 6 (7) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 8 % (9 %) av Sagax årshyra. Endast 1 (1) av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde uppgående till minst 2 % av koncernens årshyra. Detta avtal utgjorde 2 % av koncernens årshyra. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin står för 18 % (15 %) av hyresintäkterna. Fordons - relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, samt livsmedelsrelaterad verksamhet står för 14 % (14 %) respektive 10 % (10 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres - förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings - grad. Avtal som representerar 50 % av årshyran förfaller år 2028 eller senare. Mellan åren 2024 och 2027 förfaller årligen 8-16 % av årshyran. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 >2038203820372036203520342033203220312030202920282027202620252024 Förfalloår årshyra Mkr Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling,utbildning 6 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 7 % Övrigt 14 % Media 4 % Produktion, fastigheter 5 % Logistik 7 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 % Medicin, medicinteknik 6 % Stat, kommun 2 % Fordon 14 % Tillverkningsindustri 18 % Fördelning av hyresavtal Årshyra Antal hyresavtal, st Genom- snittlig årshyra, mkr Hyresduration, år Andel av kontrakterad årshyra Mkr Andel, % > 2 % 102  2  1  102  13  1–2 % 370  8  6  62  3  < 1 % 4 343  90  2 458  2  5  Totalt 4 815  100  2 465  2  5  Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel 2024 560  303 000  392  8 % 2025 599  753 000  773  16 % 2026 400  599 000  666  14 % 2027 349  565 000  600  12 % 2028 175  387 000  472  10 % > 2028 382  1 640 000  1 912  40 % Totalt 2 465  4 247 000  4 815  100 % ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202412 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 918 (773) fastig - heter fastställdes per 30 juni 2024 till 59 875 (55 476) miljoner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets - värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har föränd - rats med 995 (2 245) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 276 (–842) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,5 % (–1,5 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,3 % (2,4 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –0,8 % (–3,8 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 272 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 4 miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Det vägda direktavkastningskravet sjönk jämfört med föregående kvartal med 0,05 %-enheter till 6,41 %. Osäkerhet kring finansieringsvillkor och marknadsräntor kvarstår, trots Europeiska centralbankens och Riksbankens sänkningar av styr - räntan, och fastighetsmarknaden var fortsatt avvaktande med få jämför - bara transaktioner. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 98 % av fastighetsvärdet har per 30 juni 2024 värderats av auktoriserade fastig - hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastig heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern - värdering. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassa - flödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl - perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax års - redovisning för 2023 sidan 94. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,3–16,1 %), kalkyl - ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,3–16,1 %) och direktavkast - ningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden uppgick till 8,0 % (7 ,9 %) respektive 8,0 % (8,0 %) för fastig- hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,3 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde Finland 32 % (19 063 mkr) Sverige 25 % (14 768 mkr) Övriga Europa 0 % (124 mkr) Spanien 9 % (5 186 mkr) Frankrike 18 % (10 559 mkr) Benelux 15 % (8 828 mkr) Tyskland 2 % (1 347 mkr) Koncernens hyresvärde Finland 37 % (1 877 mkr) Sverige 22 % (1 105 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 7 % (369 mkr) Frankrike 17 % (870 mkr) Benelux 13 % (659 mkr) Tyskland 2 % (119 mkr) Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061  903  Förvärv av fastigheter 1 033  17  Investeringar i befintligt bestånd 540  –  Avyttring av fastigheter –30  –2  Omräkningseffekt valuta 995  –  Orealiserad värdeförändring 276  –  Fastighetsbestånd 30 juni 2024 59 875  918  Förvärvade ej tillträdda fastigheter 134  3 ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202413 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har upp - gått till 8 549 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdel - ning till Sagax om 3 633 (3 061) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 14 011 (13 458) miljoner kronor varav 86 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt NP3 Fastigheter AB. Förändringen av det redo visade värdet avser i huvudsak förvärv av intresseföretaget French Wholesale Properties i Frankrike samt utdelning från övriga innehav. Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 531 (437) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 333 (405) mil- joner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastig - heter uppgick till –78 (–525) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till 15 (–5) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 98 (15) miljoner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 155 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 30 juni 2024. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framförallt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat - meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 622 (2 652) miljo- ner kronor och det redovisade värdet till 2 785 ( 3 023) miljoner kronor per 30 juni 2024. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 494 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 39 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 899 miljoner kronor per 30 juni 2024. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se. NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger aktier motsvarande 21,3 % av rösterna och 16,1 % av kapita- let i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 359 (2 140) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 134 (2 166) miljoner kronor per 30 juni 2024. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direkt avkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 516 fastig heter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 20,9 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 097 miljoner kronor per 30 juni 2024. NP3 är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 25,4 % av rösterna och 24,7 % av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 151 (590) miljoner kronor och det redovisade värdet till 927 (660) miljoner kronor per 30 juni 2024. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastig - heter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfattade 157 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 8,3 miljarder kronor och ett hyresvärde om 730 miljoner kronor per 30 juni 2024. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com. French Wholesale Properties (FWP) Sagax äger andelar motsvarande 26,8 % av FWP. Det redovisade värdet på Sagax inne hav uppgick till 703 miljoner kronor per 30 juni 2024. FWP äger och förvaltar en fastighetsportfölj i Frankrike med kon - centreration till Paris-, Lyon-, Lille- och Marseilleregionerna i Frankrike. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 285 000 kvadratmeter och används för grossistverksamhet inom HORECA-segmentet. Fastig- hetsbeståndet omfattade 43 fastigheter med ett sammanlagt marknads - värde om 3,5 miljarder kronor och ett hyresvärde om 320 miljoner kronor per 30 juni 2024. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202414 Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2024, jan - jun 2023, jan - jun 2024, jan - jun 2023, jan - jun 2024, jan - jun 2023, jan - jun Sagax ägarandel, % 15  15  50  50  50  50  Sagax andel av totalresultat, mkr –82  –224  87  102  10  –16  Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 158  152  110  117  11  15  Hyresintäkter, mkr 2 561  2 386  549  512  49  48  Förvaltningsresultat, mkr 1 240  1 187  221  234  23  31  Periodens resultat, mkr 670  –1 842  173  203  20  –32  30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 516  4 502  2 565  2 806  283  297  Antal fastigheter 487  484  86  85  39  39  Fastigheternas redovisade värde, mkr 84 126  85 071  14 489  14 418  1 479  1 540  Uthyrningsbar area, kvm 2 457 000  2 438 000  774 000  773 000  184 000  184 000  Hyresduration, år 9,3  9,7  4,0  3,9  6,9  7, 0   Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98  95  94  100  100  Räntebärande skulder, mkr 51 379  53 645  7 725  7 308  843  862  Kapitalbindning, år 5,3  5,8  3,5  1,9  3,5  1,4  Räntebindning, år 4,9  5,1  2,3  1,4  2,4  0,4  Marknadsvärde för derivat, mkr –376  –313  –35  162  –  – ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202415 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 30 juni 2024 till 37 452 (34 689) miljoner kronor. Under perioden har eget kapital huvudsakligen ökat till följd av ett totalresultat om 2 164 miljoner kronor samt aktieutdelning om –1 301 miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 36 283 (30 934) miljoner kronor motsvarande 36 453 (31 023) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot svarande 33 753 (29 282) miljoner kronor av skul - derna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de ränte - bärande skulderna med 692 (1 790) miljoner kronor. De räntebärande skulderna har ökat till följd av genomförd obliga - tionsemission om 5 653 miljoner kronor under det andra kvartalet. Börs noterade obligationslån uppgick till 29 109 (26 996) miljoner kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av företagscertifikat om 1 972 (1 683) miljoner kronor samt skulder till banker om 5 202 (2 254) miljoner kronor. Icke-säkerställda skulder inklusive företagcertifikat motsvarade 86 % (94 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,4 (6,5) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 45 % (43 %) vid periodens utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 5,3 (6,8) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 5,1 (6,3) gånger framåtriktad EBITDA. Totalt har 12 099 (3 444) miljoner kronor upptagits i lån och 6 852 (6 635) miljoner kronor amorterats under perioden. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 22 640 (24 134) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp - gick till 3,3 (3,2) år respektive 3,6 (3,5) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder upp - gick till 2,5 % (1,8 %) inklusive effekter av derivat instrument. Av Sagax räntebärande skulder löper 29 109 (27 239) miljoner kronor, motsvarande 80 % (88 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte tak och ränte- swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 4 088 (1 211) miljoner kronor motsvarande 11,3 % (3,9 %) av räntebärande skulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 30 juni 2024 uppgick till −2 783 (−5 439) mil- joner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 11 463 (9 914) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit - faciliteterna. Finansiering Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020201920182017201620152014 0 20 40 60 80 100 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202420232022202120202019 Ränte- och kapitalbindning 30 juni 2024 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2024 3 356  4,1 % 9 % 16  0 % 2025 4 545  2,2 % 12 % 4 625  13 % 2026 3 408  1,7 % 9 % 3 658  10 % 2027 5 198  2,1 % 14 % 5 826  16 % 2028 6 634  1,1 % 18 % 6 822  19 % > 2028 13 311  3,2 % 37 % 15 507  43 % Summa/ genomsnitt 36 453  2,5 % 100 % 36 453  100 % 1) Inklusive derivat. Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 30 jun 2024 30 jun 2023 Räntebärande skulder 36 283  30 934  Räntebärande tillgångar –752  –821  Börsnoterade instrument 1) –9 834  –5 957  Likvida medel –3 056  –22  Nettoskuld 22 640  24 134  1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202416 Finansieringskällor Obligationer 80 % (29 109 mkr) Banklån 14 % (5 202 mkr) Företagscertifikat 5 % (1 972 mkr) Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 81 % (29 397 mkr) Säkerställda skulder 14 % (4 914 mkr) Företagscertifikat 5 % (1 972 mkr) Börsnoterade obligationslån 30 juni 2024 Löptid Räntebas Nominellt belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2019–2025 Fast ränta 400  400  2,1 % 2,3 % 2025-03-13 XS1962543820 2022–2026 Fast ränta 300  299  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060 2020–2027 Fast ränta 375  368  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934 2021–2028 Fast ränta 500  498  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433 2021–2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837 2024–2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535 Summa/genomsnitt 2 575  2 563  2,0 % 1,9 % Derivatavtal 30 juni 2024 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 30 jun 2024 Marknadsvärde 31 dec 2023 Periodens förändring Nominella ränteswappar 3 844  4  8  –27 35  Räntetak 244  –  2  5  –3  Summa/genomsnitt 4 088  4  10  –21 31  Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 30 jun 2024 31 dec 2023 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 30 % 30 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,7 x 8,1 x Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 6 % 3 % ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202417 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande - rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid peridens utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 536 (448) miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 246 (735) miljoner kronor vid periodens utgång och består av fordringar på joint venture om 138 (76) miljoner kronor samt reverser som ställts ut i samband med en fastighetsförsäljning under 2021 om 107 (123) miljoner kronor. Minskningen jämfört med föregående år beror huvudsakligen på att ett konvertibelt skuldebrev omklassificerats till ränte bärande kortfristiga fordringar. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument uppgick till 814 (629) miljoner kronor och består av obligationer om 814 (597) miljoner kronor och i före - kommande fall börsnoterade aktier som inte utgör innehav i intresse - företag – (33) miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE KORTFRISTIGA FORDRINGAR Räntebärande kortfristiga fordringar består av ett konvertibelt skulde - brev utställt av franska Groupe BMG värderat till 507 miljoner kronor. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 1 200 (1 002) miljoner kronor vid periodens utgång och består huvudsakligen av förutbetalda kostna - der och upplupna intäkter om 517 (426) miljoner kronor, övriga ford - ringar om 369 (382) miljoner kronor samt hyres fordringar om 312 (194) miljoner kronor. Övriga balansposter Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202420232022202120202019 45 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 202420232022202120202019 5,4 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 202420232022202120202019 5,3 FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202418 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 apr-jun 2023 apr-jun 2023 jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 2 388 2 048 1 203 1 040 4 293 4 633 Övriga intäkter 18 9 10 5 25 34 Driftskostnader −184 −183 −71 −79 −350 −351 Underhållskostnader −76 −49 −41 −24 −104 −131 Fastighetsskatt −121 −103 −61 −53 −220 −238 Övriga fastighetskostnader −51 −42 −25 −19 −94 −103 Driftnetto 1 974 1 679 1 015 870 3 551 3 846 Central administration −90 −80 −47 −38 −182 −193 Resultat från joint venture och intresseföretag 354 −90 177 58 −556 −113 – varav förvaltningsresultat 531 437 293 252 937 1 031 – varav värdeförändringar −62 −530 −65 −189 −1 523 −1 055 – varav skatt −115 −11 −51 −20 14 −90 – varav övrigt – 15 – 15 15 – Finansiella intäkter 76 271 45 108 339 144 Finansiella kostnader −418 −336 −234 −171 −734 −816 Finansiell kostnad räntekomponent leasing −18 −15 −9 −8 −31 −34 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 879 1 430 947 819 2 388 2 837 – varav förvaltningsresultat 2 056 1 956 1 063 1 014 3 881 3 981 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 4 – – – 9 13 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 276 −842 124 −508 −1 306 −188 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade – 23 – 18 23 −1 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 88 −725 −11 −211 −955 −141 Resultat före skatt 2 247 −113 1 060 119 159 2 519 Uppskjuten skatt −117 −1 −42 −8 −16 −132 Aktuell skatt −72 −100 −39 −57 −156 −129 Periodens resultat 2 058 −214 978 53 −13 2 259 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 402 946 −316 724 −174 −718 Andel övrigt totalresultat för joint venture −156 15 −107 13 228 58 Omräkningseffekter säkringsredovisning −125 −466 147 −346 29 369 Skatt på poster som kan komma att återföras −15 9 −6 9 16 −8 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 106 504 −281 400 99 −300 Totalresultat för perioden 2 164 290 697 453 86 1 960 Resultat per A- och B-aktie, kr 5,71  –1,07  2,70  –0,03  –0,82  5,96  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,71  –1,07  2,70  –0,03  –0,82  5,96  Resultat per D-aktie, kr 1,00  1,00  0,50  0,50  2,00  2,00  Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,3  318,6  338,3  319,1  324,8  334,6  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5  318,7  338,5  319,6  325,1  334,8  Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202419 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2024 30 jun 2023 30 jun 2023 31 dec Förvaltningsfastigheter 59 845 55 445 57 061 Förvaltningsfastigheter till försäljning 30 30 – Leasingavtal nyttjanderätt 536 448 454 Joint venture och intresseföretag 14 011 13 458 13 171 Uppskjutna skattefordringar 1) 141 204 168 Derivat 10 21 – Räntebärande finansiella fordringar 246 735 225 Övriga anläggningstillgångar 93 152 127 Summa anläggningstillgångar 74 911 70 493 71 207 Börsnoterade instrument 814 629 752 Räntebärande kortfristiga fordringar 507 – 504 Övriga omsättningstillgångar 1 200 1 002 919 Kassa och bank 3 056 22 28 Summa omsättningstillgångar 5 577 1 653 2 203 Summa tillgångar 80 488 72 146 73 410 Eget kapital 37 452 34 689 36 578 Långfristiga räntebärande skulder 29 706 25 499 25 436 Uppskjutna skatteskulder 1) 4 092 4 118 3 954 Derivat – – 21 Leasingskulder 536 448 454 Övriga långfristiga skulder 342 301 318 Summa långfristiga skulder 34 676 30 365 30 184 Företagscertifikat 1 972 1 683 1 495 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 605 3 752 3 412 Övriga kortfristiga skulder 1 784 1 657 1 741 Summa kortfristiga skulder 8 360 7 092 6 648 Summa eget kapital och skulder 80 488 72 146 73 410 1) Jämförelsetal per 30 juni 2023 avseende uppskjutna skattefordringar och uppskjuten skatteskuld är uppdaterade. Uppskjuten skatt avseende outnyttjade underskottsavdrag och finansiella instrument om 204 miljoner kronor nettoredovisades tidigare under uppskjuten skatteskuld. ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202420 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 apr-jun 2023 apr-jun 2023 jan-dec Rullande tolv månader Resultat före skatt 2 247  –113 1 060  119  159  2 519  Betald skatt –92 –111 –60 –80 –130 –111 Justering för poster i den löpande verksamheten Värdeförändringar på finansiella instrument –88 702  11  193  932  142  Värdeförändringar på fastigheter –280 842  –124 510  1 297  175  Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –354 90  –177 –58 556  112  Utdelning från joint venture och intresseföretag 333  405  159  291  653  581  Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 28  23  14  12  49  53  Övriga poster ej ingående i kassaflödet –4 –55 2  –42 –31 20  Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 789 1 782 885  944 3 485 3 492 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 96  115  –55 –82 79  60  Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –432 –292 125  112  1  –139 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 453 1 605 954  974 3 565 3 414 Förvärv av fastigheter –1 033 –1 096 –327 –1 078 –5 088 –5 025 Avyttring av fastigheter 30  21  –  –  86  95  Investeringar i befintliga fastigheter –540 –315 –262 –151 –902 –1 128 Förvärv av börsnoterade aktier –  –285 –  –260 –334 –49 Avyttring av börsnoterade aktier –  512  –  443  478  –34 Förvärv av finansiella instrument –76 –460 – 61 –225 –733 –349 Avyttring av finansiella instrument 15  2 026  –  2 008  2 122  111  Förvärv av joint venture och intresseföretag –870 –84 –774 –34 –111 –897 Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –  –  –  –  –225 –225 Utlåning till joint venture och intresseföretag –14 –10 –3 –10 –45 –49 Ökning av övriga anläggningstillgångar –51 –46 –49 –  –260 –266 Minskning av övriga anläggningstillgångar 39  59  – 59  264  244  Kassaflöde från investeringsverksamheten −2 501 322 –1 477 752 −4 749 −7 573 Nyemission av B-aktier 15  2 040  15  2 040  4 166  2 141  Utbetald utdelning till aktieägare –1 175 –985 –1 112 –922 –1 111 –1 301 Incitamentsprogram –4 8  –4 8  –26 –38 Upptagna lån 12 099 3 444 8 096 230  7 326  15 981  Amorterade lån −6 852 −6 635 −3 409 –3 276 –9 206 –9 424 Minskning av övriga långfristiga skulder –24 –14 –21 –  –195 –205 Ökning av övriga långfristiga skulder 17  160  – 160  181  38  Kassaflöde från finansieringsverksamheten 4 075 −1 982 3 564  −1 760 1 135 7 192 Periodens kassaflöde 3 027 −55 3 041  −34 −49 3 033 Kursdifferens i likvida medel 1  1  1  –  1  1  Förändring av likvida medel 3 028  –54 3 041  –34 –48 3 034  Likvida medel vid periodens ingång 28  76  15  56  76  22  Likvida medel vid periodens utgång 3 056  22  3 056  22  28  3 056 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202421 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräkningsdifferenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital1) Eget kapital 31 december 2022 781  3 616  1 078  27 988  33 463  Periodens resultat januari-juni 2023 –  –  –  –214  –214  Övrigt totalresultat januari-juni 2023 –  –  504  –  504  Totalresultat för perioden –  –  504  –214  290  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 18  2 022  –  – 2 040  Aktieutdelning – – –  –1 111  –1 111  Transaktioner med aktieägare 18  2 022  –  –1 111  928  Övriga transaktioner Teckning incitamentsprogram –  –  –  8  8  Övriga transaktioner –  –  –  8  8  Eget kapital 30 juni 2023 799  5 638  1 582  26 671  34 689  Periodens resultat juli-december 2023 –  –  –  201  201  Övrigt totalresultat juli-december 2023 –  –  –405  –  –405  Totalresultat för perioden –  –  –405  201  –204  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 18  2 154  – – 2 172  Transaktioner med aktieägare 18  2 154  – –  2 172  Övriga transaktioner Transaktionskostnader – –46  – – –46  Inlösen incitamentsprogram – – – –34  –34  Övriga transaktioner – –46  – –34  –80  Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  Periodens resultat januari-juni 2024 –  –  –  2 058  2 058  Övrigt totalresultat januari-juni 2024 –  –  106  –  106  Totalresultat för perioden –  –  106  2 058  2 164  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier – 15 –  –  15  Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  Transaktioner med aktieägare –  15  –  –1 301  –1 287  Övriga transaktioner Inlösen Incitamentsprogram –  –  –  −13 –13  Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  Övriga transaktioner –  –  –  –4  –4  Eget kapital 30 juni 2024 817  7 761  1 283  27 591  37 452  1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202422 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Nettoomsättning 60  100  125  Administrationskostnader –70  –62  –131 Resultat före finansiella intäkter och kostnader –10  37  –5 Resultat från andelar i koncernföretag 672  95  2 171  Resultat från andelar i joint venture 4  161  161  Finansiella intäkter 442  435  1 033  Finansiella kostnader –216  –290  –759 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 892  437  2 601  Bokslutsdispositioner –  –  102  Skatter –6  –3  –18 Periodens resultat 886  435  2 684  Belopp i miljoner kronor 2024 30 jun 2023 30 jun 2023 31 dec Materiella anläggningstillgångar 2  1  1  Fordringar på koncernföretag 2 080  1 769  2 101  Övriga finansiella anläggningstillgångar 16 996  14 535  15 697  Summa anläggningstillgångar 19 078  16 306  17 799  Fordringar på koncernföretag 23 997  24 727  25 868  Övriga omsättningstillgångar 39  28  37  Kassa och bank 2 984  0  2  Summa omsättningstillgångar 27 020  24 755  25 907  Summa tillgångar 46 098  41 061  43 706  Eget kapital 10 580  6 605  10 990  Obeskattade reserver 13  22  13  Långfristiga räntebärande skulder 9 800  6 974  7 291  Skulder till koncernföretag 18 202  18 374  18 096  Uppskjutna skatteskulder 5  5  5  Summa långfristiga skulder 28 006  25 354  25 393  Kortfristiga räntebärande skulder 1 978  1 716  1 612  Skulder till koncernföretag 5 178  7 037  5 417  Övriga kortfristiga skulder 344  327  281  Summa kortfristiga skulder 7 499  9 080  7 310  Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 46 098  41 061  43 706 ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202423 Segmentinformation Värdeförändringar fastigheter Segment Hyresintäkter1) Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning Belopp i miljoner kronor 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun Sverige 519  471  445  398  –216  –437  –  –  230  –39  Finland 896  816  716  659  –17  –130  1  –  701  529  Frankrike 415  324  332  251  387  –76  3  –  721  176  Benelux 319  270  293  242  11  –196  –  –  304  46  Spanien 174  109  160  99  121  –3  –  –  281  96  Tyskland 58  51  55  49  –8  7  –  –  47  56  Övriga Europa 6  6  5  6  –2  –7  –  –  2  –2  Ej fördelat –  –  –31  –25  –  –  –  –  –31  –25  Totalt 2 388  2 048  1 974  1 679  276  –842  4  –  2 254  837  1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun Sverige 14 768  14 723  335  191  –  186  –  –  Finland 19 063  19 583  92  49  405  726  –19  –  Frankrike 10 559  8 438  54  46  84  46  –11  –21  Benelux 8 828  7 731  45  17  111  94  –  –  Spanien 5 186  3 464  15  11  404  42  –  –  Tyskland 1 347  1 394  –  2  28  1  –  –  Övriga Europa 124  144  –  –  –  –  –  –  Totalt 59 875  55 476  540  315  1 033  1 096  –30  –21 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202424 Nyckeltal 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,6  6,2  6,4  5,8  6,0  6,3  6,4  Överskottsgrad, % 83  82  83  82  83  83  83  Areamässig uthyrningsgrad, % 96  95  97  95  96  95  95  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  95  95  Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 425  3 979  4 331  3 895  3 759  3 480  3 022  Antal fastigheter vid periodens utgång 918  773  903  751  673  673  553  Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,5  6,4  6,4  5,7  5,9  6,6  6,7  Avkastning på eget kapital, % 11,1  –1,3  0,0  8,4  36,6  17, 8   23,7  Genomsnittlig ränta, % 2,5  1,8  1,9  1,7  1,4  1,8  1,9  Räntebindning inkl. derivat, år 3,3  3,2  2,8  3,2  4,0  3,4  3,5  Kapitalbindning, år 3,6  3,6  3,1  3,7  4,3  3,4  3,8  Soliditet, % 47  48  50  46  50  48  48  Belåningsgrad, % 45  43  41  45  42  43  44  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1  6,3  4,9  6,5  5,4  6,4  6,6  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3  6,8  5,2  7,1   5,8  6,4  6,6  Räntetäckningsgrad, ggr 5,4  6,5  5,7  7,1   6,5  5,7  4,9  Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,7  10,7  8,1  12,7  9,4  6,4  5,3  Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 271,20  213,00  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  136,20  Substansvärde (NAV), kr 114  108  111  107  98  66  57  Eget kapital, kr 9 7, 61   92,28  95,05  91,33  83,93  55,19  46,86  Eget kapital efter utspädning, kr 9 7, 59   92,14  95,01  91,20  83,84  55,09  46,78  Resultat, kr 5,71  –1,07  –0,82  7, 76   30,09  10,80  12,15  Resultat efter utspädning, kr 5,71  –1,07  –0,82  7, 75   30,04  10,78  12,13  Förvaltningsresultat, kr 5,70  5,74  11,17  9,71  8,01  6,63  5,51  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 5,70  5,74  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51  Kassaflöde, kr 4,91  5,20  9,95  8,69  6,59  6,10  4,86  Kassaflöde efter utspädning, kr 4,91  5,19  9,94  8,68  6,58  6,09  4,86  Utdelning per aktie, kr – – 3,10  2,70  2,15  1,65  1,30  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  328,0  338,3  318,0  317, 7   317, 3   317,1   Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,5  328,5  338,5  318,5  318,0  317,9   317, 5   Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,3  318,6  324,8  317, 8   317, 5   317,1   316,9  Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5  318,7  325,1  318,3  318,0  317, 7   317, 3   Data per D-aktie Börskurs vid periodens utgång, kr 30,90  26,10  28,00  26,70  33,40  32,05  36,35  Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  Resultat, kr 1,00  1,00  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Utdelning per aktie, kr –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  125,8  10 7, 8   Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4  105,7  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33. ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202425 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 24 731 (23 732) aktieägare. Börs värdet uppgick till 95 677 (73 217) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Sagax har med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner under incitamentsprogram 2021/2024 under juni emitterat 89 804 stamaktier av serie B. Totalt fanns 466 685 788 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027 . Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut - vecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teck- ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 11,14 (10,74) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 24,4 (19,8) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 97 ,59 (92,14) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 113,62 (108,07) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 278 % (231 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 239 % (197 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20242023202220212020201920182017201620152014 Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 20242023202220212020201920182017201620152014 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Nyckeltal per B-aktie 2024 30 jun 2023 30 jun 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 271,20  213,00  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  136,20  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 11,14  10,74  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51  Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 9,68  9,10  9,94  8,68  6,58  6,09  4,86  Eget kapital efter utspädning, kr 9 7, 59   92,14  95,01  91,20  83,84  55,09  46,78  Substansvärde, kr 113,62  108,07  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  56,77  Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 24,4  19,8  24,9  24,4  38,2  25,6  24,7  Börskurs/Kassaflöde, ggr 1) 28,0  23,4  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9   28,0  Börskurs/Eget kapital, % 278  231  292  259  364  308  292  Börskurs/Substansvärde, % 239  197  250  222  311  255  240  1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader. 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202426 Aktieägarstruktur 30 juni 2024 1) Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023 A-aktier 271,00  215,00  1  1  0  0  B-aktier 271,20  213,00  29  26  91  75  D-aktier 30,90  26,10  56  56  71  8  Antal aktier Antal aktieägare 1–500 17 711  501–1 000 2 004  1 001–2 000 1 632  2 001–5 000 1 530  5 001–10 000 671  10 001–50 000 841  50 001– 342  Totalt 24 731  1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax. Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 22 884  13 % Privatpersoner bosatta utomlands 323  1 % Företag/institutioner i Sverige 624  70 % Företag/institutioner utomlands 900  11 % Okänd ägartyp – 5 % Totalt 24 731  100 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 23 508 83 % USA 92 6 % Norge 199 2 % Nederländerna 15 1 % Storbritannien 47 1 % Övriga 870 8 % Totalt 24 731 100 % Största aktieägare 30 juni 2024 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309  28 598 279  –  7 ,4 % 12,2 % Fjärde AP-fonden 821 630  12 095 927  6 155 514  4,1 % 3,8 % Tredje AP-fonden –  17 708 952  –  3,8 % 2,5 % Vanguard –  9 297 861  6 697 077  3,4 % 2,3 % Avanza Pension 43 173  291 589  15 336 630  3,4 % 2,3 % Länsförsäkringar Fonder –  11 366 549  1 026 439  2,7 % 1,8 % SEB Fonder –  12 135 028  –  2,6 % 1,7 % Handelsbanken Fonder –  8 805 454  3 031 965  2,5 % 1,7 % BlackRock –  9 405 985  37 334  2,0 % 1,3 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 % Norges Bank –  4 004 928  2 972 130  1,5 % 1,0 % Filip Engelbert med bolag 241 000  1 869 784  4 200 000  1,4 % 1,2 % Lannebo Fonder –  5 902 121  –  1,3 % 0,8 % Swedbank Robur Fonder 500 000  4 603 918  –  1,1 % 1,4 % Erik Selin med bolag 1 179 959  1 883 964  1 716 868  1,0 % 2,2 % Andra AP-fonden –  4 700 981  –  1,0 % 0,7 % Folksam –  3 820 353  –  0,8 % 0,5 % Didner & Gerge Fonder –  3 453 502  –  0,7 % 0,5 % Danske Invest –  1 518 530  1 800 000  0,7 % 0,5 % Summa 20 största ägare 22 523 071  205 177 617  52 231 844  60,0 % 68,6 % Övriga aktieägare 3 971 095  106 752 676  74 029 485  39,6 % 31,4 % Delsumma 26 494 166  311 930 293  126 261 329  99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000  – 0,4 % –  Totalt 26 494 166  313 930 293  126 261 329  100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 353 565  100 947 807  6 309 435  27 ,3 % 44,2 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Rösträtter och aktiekapitalandelar Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktiekapital- andel A-aktier 26 494 166  1,0  26 494 166,00  38 % 6 % B-aktier 313 930 293  0,1  31 393 029,30  45 % 67 % D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 % Summa 466 685 788  70 513 328,20  100 % 100 % ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202427 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled - ningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads - poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan - siella ställning. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 98 % av fastighetsvärdet per 30 juni 2024 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för - ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta - kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni 2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 10 792 (9 096) mil - joner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 29 % (26 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräk - nas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funk - tionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valuta kurser. Per 30 juni motsvarade 1 euro 11,36 (11,79) kronor, 1 dansk krona motsvarade 1,52 (1,58) kronor och 1 norsk krona motsvarade 1,00 kro - nor. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade 11,39 (11,32) kronor, 1 dansk krona mot - svarade 1,53 (1,52) kronor och en norsk krona motsvarade 0,99 kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverksamhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med - arbetare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. ÖVRIGA RISKER Geopolitiska konflikter och en övergång från en lågräntemiljö till högre räntenivåer har haft en effekt på de finansiella marknaderna med bland annat stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd. Där - igenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2023, på sidorna 50-53. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2024 30 jun 2023 30 jun Förvaltningsfastigheter 4 010  3 444  Övriga tillgångar 421  127  Summa tillgångar 4 431  3 571  Räntebärande skulder 2 972  2 483  Övriga skulder 149  317  Summa skulder 3 481  2 800  Nettoexponering 950  771 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202428 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Känslighetsanalys för fastighetsvärden –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –11 975  –5 988  –  5 988  11 975  Belåningsgrad, % 53  49  45  42  39  Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 4,8  5,1  5,4  ET ET Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 723/+1 855 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 985/+985 Hyresintäkter +/– 5 % +2 588/–2 621 Fastighetskostnader +/– 5 % –366/+343 Känslighetsanalys per 30 juni 20241) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +50/–50 +42/–42 +42/–42 Hyresintäkter +/–1 % +48/–48 +40/–40 +40/–40 Fastighetskostnader +/–1 % –8/+8 – 7/+7 – 7/+7 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –12/+12 –10/+10 –10/+10 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –28/+28 –23/+23 –23/+23 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +219/–219 +184/–184 +1 079/–1 079 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2024 +/–10 % +39/–39 +33/–33 +33/–33 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202429 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter - national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter - national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2023 och ska läsas till - sammans med denna. Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 2024 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor - tering. Avrundningsdifferenser kan förekomma. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2023. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2023. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång Övriga upplysningar ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202430 Stockholm den 15 juli 2024 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentlig görande den 15 juli 2024, klockan 12.30, CEST. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202431 FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Delårsrapport januari - september 2024 25 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 21 februari 2025 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER September 2024 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 september 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 september 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2024 December 2024 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 december 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2024 Mars 2025 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2025 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 mars 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2025 Kalendarium ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202432 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom - snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till - gångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträttsav - gälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Innefattande även värde - förändringar från dotterbolag, intresseföretag och joint venture. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte - ringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202433 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse - företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig - heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202434 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. Belopp i miljoner kronor 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 2 058  –214  –13  Tillägg för omräkning till årsvärde 2 058  –214  –  Justerat resultat efter skatt 4 117  –428  –13 Genomsnittligt eget kapital 37 015  34 076  35 020  Avkastning på eget kapital 11,1 % –1,3 % 0,0% Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 2 056  1 956  3 881  Tillägg för omräkning till årsvärde 2 056  1 956  –  Finansiella kostnader 436  351  765  Tillägg för omräkning till årsvärde 436  351  –  Resultat före finansiella kostnader 4 984  4 614  4 646  Genomsnittliga totala tillgångar 76 949  72 017  72 751  Avkastning på totalt kapital 6,5 % 6,4 % 6,4 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 4 247  3 798  4 182  Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 425  3 979  4 331  Areamässig uthyrningsgrad 96 % 95 % 97 % Belåningsgrad Räntebärande skulder 36 283  30 934  30 343  Totala tillgångar 80 488  71 943  73 410  Belåningsgrad 45 % 43 % 41 % Direktavkastning Driftnetto 1 974  1 679  3 551  Återläggning av tomträttsavgäld –16  –14  –27 Tillägg för omräkning till årsvärde 1 958  1 665  –  Innehavsjustering, förvärv/försäljningar 28  23  232  Valutaomräkning till balansdagskurs –9  110  –100 Justerat driftnetto 3 936  3 463  3 656  Fastigheternas redovisade värde 59 875  55 476  57 061  Direktavkastning 6,6 % 6,2 % 6,4 % EBITDA rullande 12 månader Driftnetto 3 846  3 249  3 551  Central administration –193  –176  –182 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 632  452  653  EBITDA 4 286  3 525  4 023  Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital 37 452  34 689  36 578  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 33 032  30 270  32 159  Antal aktier, 1 000 st 338 424  328 020  338 335  Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 483  328 514  338 477  Eget kapital per A- och B-aktie, kr 9 7, 61   92,28  95,05  Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9 7, 59   92,14  95,01  Belopp i miljoner kronor 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 4 815  4 320  4 557  Hyresvärde 5 011  4 517  4 738  Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjänings- förmåga 3 988  3 550  3 785  Återläggning av tomträttsavgäld –33  –28  –25 Justerat driftnetto 3 956  3 522  3 760  Fastigheternas redovisade värde 59 875  55 476  57 061  Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,3 % 6,6 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjänings- förmåga 3 988  3 550  3 785  Central administration –193  –176  –182 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 632  452  653  Framåtriktad EBITDA 4 428  3 826  4 256  Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 2 058  –214  –13 Skatt 304  112  158  Värdeförändringar –306  2 059  3 737  Förvaltningsresultat 2 056  1 956  3 881  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 2 056  1 956  3 881  Utdelning hänförlig till D-aktier –126  –126  –253 Justerat förvaltnings resultat 1 930  1 830  3 628  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 471  318 726  325 123  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,70  5,74  11,16  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader Förvaltningsresultat 3 981  3 676  3 881  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  –253  Justerat förvaltnings resultat 3 728  3 423  2 628  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 334 787  318 726  325 123  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie innevarande period 11,14  10,74  11,16  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie föregående period 10,74  8,82  9,70  Årlig tillväxttakt, % 4 % 22 % 15 % Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 2 388  2 048  ET Förvärvade och sålda fastigheter –258  –17  ET Valutajustering1) – 9  ET Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 2 130  2 039  ET ===== SIDA 35 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202435 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse­ företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 2) IFRS­nyckeltal. Belopp i miljoner kronor 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 2 247  –113  159  Ej kassaflödes påverkande poster –366  2 006  3 456  Betald skatt –92  –111  –130 Utdelning hänförlig till D-aktier –126  –126  –253 Kassaflöde 1 663  1 656  3 232  Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 4,91  5,19  9,94  Nettoskuld Se sidan 15. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 36 283  30 934  30 343  Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar1) –9 020  –5 328  –8 030 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –  –33  – Likvida medel –3 056  –22  –28 Nettoskuld enligt EMTN-program 24 206  25 550  22 285  Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 24 206  25 550  22 285  Totala tillgångar 80 488  71 943  73 410  Nettoskuld enligt EMTN-program/ Totala tillgångar 30 % 36 % 30 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 22 640  24 134  20 804  EBITDA rullande 12 månader 4 286  3 525  4 023  Nettoskuld/EBITDA 5,3 x 6,8 x 5,2 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 22 640  24 134  20 804  EBITDA, framåtriktad 4 428  3 826  4 256  Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,1 x 6,3 x 4,9 x Nettoskuld/totala tillgångar Nettoskuld 22 640  24 134  20 804  Totala tillgångar 80 488  71 943  73 410  Nettoskuld/totala tillgångar 28 % 34 % 28 % Resultat per A- och B-aktie 2) Resultat efter skatt 2 058  –214  –13 Utdelning hänförlig till D-aktier –126  –126  –253 Justerat resultat efter skatt 1 932  –340  –266 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,71  –1,07  –0,82 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 2 056  1 956  3 881  Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –531  –437  –937 Utdelning från joint venture och intresseföretag 384  405  653  Finansiella kostnader inkl leasing 436  351  765  Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 2 345  2 275  4 362  Räntetäckningsgrad 5,4 x 6,5 x 5,7 x Belopp i miljoner kronor 2024 jan-jun 2023 jan-jun 2023 jan-dec Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 2 056  1 956  3 881  Finansnetto 360  201  550  Förvaltningsresultat före finansnetto 2 416  2 157  4 431  Räntetäckningsgrad 6,7 x 10,7 x 8,1 x Soliditet Eget kapital 37 452  34 689  36 578  Totala tillgångar 80 488  71 943  73 410  Soliditet 47 % 48 % 50 % Substansvärde (NAV) Eget kapital 37 452  34 689  36 578  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419 Återläggning av derivat –10  –21  21  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 022  4 035  3 882  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 415  1 219  1 474  Substansvärde (NAV) 38 460  35 503  37 537  Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 114  108  111  Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 4 914  1 977  2 309  Totala tillgångar 80 488  71 943  73 410  Säkerställda skulder/ Totala tillgångar 6,1 % 2,7 % 3,0 % Överskottsgrad Driftnetto 1 974  1 679  3 551  Hyresintäkter 2 388  2 048  4 293  Överskottsgrad 83 % 82 % 83 % ===== SIDA 36 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2024 uppgick till 4 425 000 kvadratmeter fördelat på 918 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.