===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2025 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20252 FÖRSTA HALVÅRET 2025 ■ Hyresintäkterna ökade med 10 % till 2 621 miljoner kronor (2 388 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 5 % till 2 162 (2 056) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 5 % till 6,01 (5,70) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −388 (202) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −148 (103) miljoner kronor. ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 354 (2 058) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 007 (1 789) miljoner kronor, motsvarande 5,45 (4,91) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 2 169 (1 544) miljoner kronor varav 1 749 (1 033) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ANDRA KVARTALET 2025 ■ Hyresintäkterna ökade med 9 % till 1 314 miljoner kronor (1 203 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 4 % till 1 109 (1 063) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 5 % till 3,09 (2,95) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −371 (141) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −179 (−93) miljoner kronor. ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 476 (978) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 137 (885) miljoner kronor, motsvarande 3,06 (2,43) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 128 (589) miljoner kronor varav 900 (327) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2025 För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024. Delårsrapport januari – juni 2025 Nyckeltal i urval 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec 2020 jan–dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,01  5,70  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Förändring jämfört med föregående år, % 5  –1  7  15  21  21  20  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,63  5,71  14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78  Utdelning per A- och B-aktie, kr –  –  3,50  3,10  2,70  2,15  1,65  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3  5,3  5,4  5,2  7,1   5,8  6,4  Räntetäckningsgrad, ggr 5,1  5,4  5,0  5,7  7,1   6,5  5,7  Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43  45  42  41  45  42  43  Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 66 278  59 875  65 874  57 061  52 682  46 067  37 548  Fastigheternas direktavkastning, % 6,6  6,6  6,6  6,4  5,8  6,0  6,3  Avkastning på eget kapital, % 6,6  11,1  13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8   Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20253 AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Affärsidé, mål och strategier För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs - rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud - sakligen efter att uthyrning avtalats. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem - årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 11 % 15 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 10 % 16 % Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 202520242023202220212020 Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år Förvaltningsresultat per A- och B-aktieFörvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 3 6 9 12 15 202520242023202220212020 0 6 12 18 24 30 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månaderFörvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20254 eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig - heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader. Affärsetik Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2024. Fastigheternas marknadsvärde och area Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20252024202320222021202020192018201720162015 0 15 000 30 000 45 000 60 000 75 000 Uthyrningsbar area Marknadsvärde Förvaltningsresultat och kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20252024202320222021202020192018201720162015 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20255 Under det andra kvartalet har Sagax avtalat om förvärv av fastigheten Rathenaustrasse 3 i Regensburg, Tyskland. Fastigheten omfattar 10 250 kvadratmeter lagerlokaler och är fullt uthyrd. Fastigheten tillträds under det tredje kvartalet 2025. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20256 Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med juni 2025. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive ställningen vid periodens utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 5 % till 2 162 (2 056) miljoner kronor främst till följd av fastig - hetsförvärv, indexuppräkning av hyres intäkter samt högre förvaltnings - resultat från joint venture och intresse företag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 6,01 (5,70) kronor. Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −388 (202) mil- joner kronor, varav −91 (−78) miljoner kronor avsåg värde förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −148 (103) miljoner kronor varav −135 (15) miljoner kronor avsåg värde- förändringar på finansiella instrument i joint venture och intresseföretag. Periodens resultat uppgick till 1 379 (2 058) miljoner kronor varav 1 354 (2 058) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick därmed till 25 (–) miljoner kronor och är hänförligt till French Wholesale Properties – FWP ("FWP"). Sagax ägarandel i "FWP" uppgick till 77 % vid periodens slut. Resultat, intäkter och kostnader INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 10 % till 2 621 (2 388) miljoner kronor. Intäk- terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Spanien, Benelux och Tyskland samt av indexupp räkning av hyresintäkter. Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 2,1 % (4,5 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Frankrike 3,5 %, Sverige 2,9 % och Benelux 2,3 %. Den vägda inflationen under rapportperioden uppgick till 1,1 % (2,2 %) i årstakt. Övriga intäkter minskade till 11 (18) miljoner kronor och avsåg främst försäkringsersättning. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2025 jan–jun 2024 jan–jun Hyresintäkter 2 621  2 388  Förvärv och avyttringar –341  –107  Valutajustering1) –  –47  Summa 2 281  2 235  1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. Förvaltningsresultat Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20252024202320222021202020192018201720162015 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 Förvaltningsresultat per kvartal Rullande 12 månader Ekonomisk uthyrningsgrad 70 75 80 85 90 95 100 20252024202320222021202020192018201720162015 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % Uthyrningsgrad Genomsnitt senaste 12 månaderna Hyresintäkter 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 20252024202320222021202020192018201720162015 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 5 250 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år Hyresintäkter per kvartal Rullande 12 månader Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd 0 2 4 6 8 10 Jan–jun 2025 Jan–jun 2024 Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Jan–jun 2021 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20257 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under perioden har vakans värdet ökat med 99 (95) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 79 (70) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade vakansvärdet med 2 (21) miljoner kronor och uppgick till 40 (31) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärvade och avyttrade fastig heter samt utrangerade byggnader under perioden minskade vakansvärdet med 7 (ökade med 7) miljoner kronor netto och valutakursförändring mins - kade vakansvärdet med 5 (ökade med 3) miljoner kronor. Sammantaget uppgick vakans värdet till 238 (196) miljoner kronor vid periodens slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 214 (118) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 213 (115) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 1 (4) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 69 miljoner kronor under 2025. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 36 (26) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 32 miljoner kronor sker under 2025. Det justerade vakansvärdet uppgick till 416 (288) mil - joner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 259 (260) miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd sjönk med 3,6 %, motsvarande 9 miljoner kronor jämfört med före - gående år främst till följd av lägre kostnader för snöröjning, fastighets- skötsel, el och uppvärmning. Den vägda inflationen under perioden uppgick till 1,1 % varför den reala kostnadssänkningen uppgick till 4,7 %, motsvarande 12 miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 148 (121) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader ökade till 60 (51) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. Mot- svarande kostnader i jämförbart bestånd är i nivå med föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 90 (90) miljoner kronor, motsvarande 3,4 % (3,8 %) av periodens hyresintäkter. Sagax hade vid periodens utgång 98 (96) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt. Antal anställda Land Totalt Sverige 37  Finland 29  Frankrike 13  Nederländerna 10  Spanien 8  Tyskland 1  Totalt 98  Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2025 35  32  80  69  2026 6  2  65  129  2027 1  1  3  9  2028 –  –  2  6  Totalt 42  36  150  213  Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2025 jan–jun 2024 jan–dec Ingående vakans respektive år 231  182  Inflyttningar –79  –156  Avflyttningar 99 199  Förändring av lämnade rabatter –2  –11  Vakansvärde, förvärvade fastigheter 15  20  Vakansvärde, avyttrade fastigheter –1  –7  Utrangering av byggnader –21  –  Valutakursförändring –5  4  Utgående vakansvärde 238 231  Uppsagt för omförhandling 1 5  Uppsagda avtal, ej avflyttat 213 196  Uthyrning, ej inflyttat –36  –43  Justerat utgående vakansvärde 416 389  Vakanser 1 juli 2025 Marknadssegment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 145  71  6 % 948 000  62 000  7 % Finland 1 839  78  4 % 1 456 000  68 000  5 % Frankrike 1 223  41  3 % 1 065 000  42 000  4 % Benelux 799  21  3 % 792 000  14 000  2 % Spanien 445  20  4 % 599 000  24 000  4 % Tyskland 152  7  5 % 138 000  10 000  7 % Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  –  Totalt 5 615  238  4 % 5 004 000  219 000  4 % 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20258 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 264 (354) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 586 (531) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till −91 (−78) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −135 (15) miljoner kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse företag uppgick till 95 (115) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 37 (76) miljoner kronor, varav 25 (36) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer. De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder, ökade till 487 (418) miljoner kronor. Ökningen beror på större genomsnittlig skuld samt högre marknadsräntor under perioden. Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till −19 (−18) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt - rättsavgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 100 % av marknadsvärdet externt värderade. Fastig heternas värdeförändring uppgick till −297 (280) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd - ring uppgick till −281 (276) miljoner kronor och realiserad värdeföränd - ring till −16 (4) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen var −56 (272) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −225 (4) miljoner kronor relaterat till allmän marknads värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till −12 (88) miljo- ner kronor och avsåg i sin helhet orealiserade värdeförändringar. Omvärdering av finansiellt instrument hänförligt till joint venture uppgick till 8 (56) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänför - lig till räntederivat uppgick till −19 (31) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisade en skattekostnad om 181 (189) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 124 (72) miljoner kronor och en uppskjuten skattekostnad om 57 (117) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 260 (4 092) mil - joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp - gick till 160 (141) miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse kapital uppgick till 2 007 (1 789) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −395 (−336) miljoner kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −2 476 (−2 501) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 628 ( 4 075) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med −236 (3 028) miljoner kronor under perioden. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings - tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick till 60 (56) miljoner kronor. ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20259 OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2025 För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor. Prog ­ nosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders­ basis per 1 juli. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte inne ­ håller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta­ effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskost ­ nader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på fak ­ tiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats uti ­ från ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­ kostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kredit­ faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts avgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Skatten är beräknad med 16 % (17 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,15 kronor, vilket innebär en 3,0 % lägre kurs jämfört med den på 11,49 kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2025. Per 1 juli 2025 genererades 80 % av Sagax hyresvärde i euro. Exklusive valutaeffekter steg intjä ­ ningsförmågans driftnetto och resultat efter skatt under perioden med 3,3 % respektive 3,6 %. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat­ andelens storlek. Prognos och aktuell intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jul 2025 1 jan 2025 Hyresvärde 5 615  5 553  Vakans –238  –231  Hyresintäkter 5 377  5 323  Fastighetskostnader –925  –909  Driftnetto 4 452  4 414  Central administration –187  –187  Joint venture och intresseföretag 1 240  1 162  Finansnetto –924  –859  Leasingkostnader –37  –36  Förvaltningsresultat 4 543  4 494  – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 59  61  Skatt –727  –764  Resultat efter skatt 3 817  3 730  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 757  3 669  – varav ägare av D-aktier 253  253  – varav ägare av A- och B-aktier 3 505  3 416  Framåtriktad direktavkastning, % 6,7  6,7  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2  5,1  Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 202520242023202220212020 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga Mkr FörvaltningsresultatFörvaltningsresultat Direktavkastning och låneränta Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021202020192018201720162015 Sagax fastigheters direktavkastning Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021202020192018201720162015 Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202510 Per 30 juni 2025 omfattade fastighetsbeståndet 989 (918) fastig heter med en uthyrningsbar area om 5 004 000 (4 425 000) kvadrat meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 615 (5 011) respek ­ tive 5 377 (4 815) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under perioden investerat 2 253 (1 574) miljoner kronor varav 1 749 (1 033) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Antalet förvärvade fastigheter uppgick till 13 (17). INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND Totalt 459 (540) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­ beståndet. 122 (124) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 199 (263) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 102 (109) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 36 (44) miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 42 (24) miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. AVYTTRINGAR Under perioden har 7 (2) fastigheter med ett redovisat värde om 38 (30) miljoner kronor avyttrats. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för perioden uppgick till 6,6 % (6,6 %). Framåt­ riktad direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari–juni 2025 Marknadssegment Fastighetsförvärv, mkr Fastighetsförvärv, antal fastigheter Befintligt bestånd, mkr Totalt, mkr Andel av totala investeringar Avyttringar, mkr Avyttringar, antal fastigheter Netto - investeringar, mkr Sverige –  –  208  208  9 % –  –  208  Finland –  –  127  173  8 % –27  5  101  Frankrike 170  3  42  212  9 % –11  2  201  Benelux 711  2  66  777  35 % –  –  777  Spanien 811  7  13  824  37 % –  –  824  Tyskland 56  1  3  59  3 % –  –  59  Totalt 1 749  13  459  2 253  100 % –38  7  2 169  Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 juli 2025 Marknadsvärde  Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm  Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad  Kontrakterad årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm  Sverige 15 169  23 % 16 000  128  948 000  62 000  1 145  94 % 1 073  Finland 18 781  28 % 12 900  243  1 456 000  68 000  1 839  96 % 1 761  Frankrike 14 326  22 % 13 500  311  1 065 000  42 000  1 223  97 % 1 182  Benelux 9 784  15 % 12 400  159  792 000  14 000  799  97 % 778  Spanien 6 321  10 % 10 500  131  599 000  24 000  445  96 % 425  Tyskland 1 780  3 % 12 900  15  138 000  10 000  152  95 % 145  Övriga Europa 118  0 % 18 200  2  6 000  –  12  100 % 12  Totalt 66 278  100 % 13 200  989  5 004 000  219 000  5 615  96 % 5 377 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202511 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­ tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 622 (2 465) hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 2 616 (2 458) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde under­ stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 92 % (90 %) av Sagax årshyra. Sagax var där ­ utöver part i 6 (6) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 8 % (8 %) av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade 1 hyres avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). Sagax årshyra fördelades vid kvartalets slut på 1 449 hyresgäster. Av tabellen nedan framgår att 71 % av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 18 % av koncernens års ­ hyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De 6 största hyresgästerna är i bokstavsordning Baxterkoncernen, Groupe Colas, Kesko, Metro France och Nokia samt verksamheter med statligt och kommunalt ägande. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 17 % (18 %) av hyresintäkterna. Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (10 %) respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­ gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­ grad. Avtal som representerar 54 % av årshyran förfaller år 2029 eller senare. Mellan åren 2025 och 2028 förfaller årligen 7–15 % av årshyran. Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % –  –  –  –  –  1–2 % 438  8  6  73  6  < 1 % 4 939  92  2 616  2  5  Totalt 5 377  100  2 622  2  5  Löptider för hyresavtal Antal hyresavtal Kontrakterad årshyra Förfalloår Area, kvm Mkr Andel 2025 580  339 000  403  7 % 2026 653  729 000  781  15 % 2027 442  710 000  732  14 % 2028 346  481 000  590  11 % 2029 155  518 000  583  11 % > 2029 446  2 009 000  2 289  43 % Totalt 2 622  4 785 000  5 377  100 % Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % 982  18  6  191  89  7  1–2 % 586  11  8  122  28  6  < 1 % 3 809  71  1 435  2 309  3  4  Totalt 5 377  100  1 449  2 622  4  5  1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upp - tagna som en hyresgäst Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling, utbildning 5 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Övrigt 15 % Media 4 % Produktion, fastigheter 5 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 % Medicin, medicinteknik 5 % Stat, kommun 1 % Fordon 13 % Tillverkningsindustri 17 %Tillverkningsindustri 17 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 % Fordon 13 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Logistik 6 % IT, utveckling, utbildning 5 % Medicin, medicinteknik 5 % Produktion, fastigheter 5 % Media 4 % Stat, kommun 1 % Övrigt 15 % Förfalloår årshyra 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 >2039203920382037203620352034203320322031203020292028202720262025 Förfalloår årshyra Mkr ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202512 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­ standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 989 (918) fastig­ heter fastställdes per 30 juni 2025 till 66 278 (59 875) miljoner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets­ värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har föränd ­ rats med –1 484 (995) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick till –281 (276) miljo ­ ner kronor motsvarande en värdeförändring om –0,4 % (0,5 %). Under samma period var den vägda inflationen 0,7 % (1,3 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –1,1 % (–0,8 %). Av den orealiserade värdeförändringen var −56 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −225 miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Det vägda direkt avkastningskravet var oför ­ ändrat jämfört med det föregående kvartalet och uppgick till 6,40 %. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 100 % av fastighetsvärdet har per 30 juni 2025 värderats av auktoriserade fastig­ hets värderare från oberoende värderings företag. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes ­ kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­ beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2024 sidan 94. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–17,3 %), kalkyl­ ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–17,3 %) och direkt­ avkastningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm ­ ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden uppgick till 8,2 % (8,0 %) respektive 8,2 % (8,0 %) för fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,4 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983  Förvärv av fastigheter 1 749  13  Investeringar i befintligt bestånd 459  –  Avyttring/utrangering av fastigheter –38  –7  Omräkningseffekt valuta –1 484  –  Orealiserad värdeförändring –281  –  Fastighetsbestånd 30 juni 2025 66 278  989  Förvärvade ej tillträdda fastigheter 363  6  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan–jun 2025 Uthyrningar/omförhandlingar 205  Avflyttningar/omförhandlingar –260  Allmän marknadsvärdeförändring –225  Totalt –281  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal Belopp i miljoner kronor jan–jun 2025 Kvartal 1 –67  Kvartal 2 –213  Totalt –281  Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde Finland 29 % (18 414 mkr) Sverige 24 % (15 217 mkr) Övriga Europa 0 % (117 mkr) Spanien 9 % (5 649 mkr) Frankrike 22 % (13 930 mkr) Benelux 14 % (8 991 mkr) Tyskland 3 % (1 724 mkr) Sverige 23 % (15 169 mkr) Finland 28 % (18 781 mkr) Frankrike 22 % (14 326 mkr) Benelux 15 % (9 784 mkr) Spanien 10 % (6 321 mkr) Tyskland 3 % (1 780 mkr) Övriga Europa 0 % (118 mkr) Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde Finland 33 % (1 839 mkr) Sverige 20 % (1 145 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 8 % (445 mkr) Frankrike 22 % (1 223 mkr) Benelux 14 % (799 mkr) Tyskland 3 % (152 mkr) Sverige 20 % (1 145 mkr) Finland 33 % (1 839 mkr) Frankrike 22 % (1 223 mkr) Benelux 14 % (799 mkr) Spanien 8 % (445 mkr) Tyskland 3 % (152 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202513 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 279 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 200 (3 633) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 15 365 (14 011) miljoner kronor varav 97 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse­ företag med sammanlagt 586 (531) miljoner kronor till förvaltnings­ resultatet och med 466 (333) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till –91 (–78) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –135 (15) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 175 (98) miljo­ ner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP­fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 178 miljoner kronor återfanns i Stockholm per 30 juni 2025. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess­Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat­ meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets ­ och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk ­ och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger aktier motsvarande 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 705 (3 359) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 604 (2 134) miljoner kronor per 30 juni 2025. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 575 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 24,5 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 411 miljoner kronor per 30 juni 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 239 (4 622) miljo ­ ner kronor och det redovisade värdet till 2 782 ( 2 785) miljoner kronor per 30 juni 2025. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 491 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 39,0 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 876 miljoner kronor per 30 juni 2025. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 25,8 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 880 (1 151) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 246 (927) miljoner kronor per 30 juni 2025. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastig ­ heter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfattade 195 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 10,5 miljarder kronor och ett hyresvärde om 919 miljoner kronor per 30 juni 2025. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202514 Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2025, jan–jun 2024, jan–jun 2025, jan–jun 2024, jan–jun 2025, jan–jun 2024, jan–jun Sagax ägarandel, % 15  15   50  50   50  50  Sagax andel av totalresultat, mkr 43  –82   36  87   13  10  Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 163  158   119  110   12  11  Hyresintäkter, mkr 2 554  2 561   548  549   51  49  Förvaltningsresultat, mkr 1 273  1 240   239  221   24  23  Periodens resultat, mkr 607  670   72  173   25  20  30 jun 2025 30 jun 2024 30 jun 2025 30 jun 2024 30 jun 2025 30 jun 2024 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 785  4 516   2 488  2 565   285  283  Antal fastigheter 476  487   86  86   39  39  Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 875  84 126   14 685  14 489   1 495  1 479  Uthyrningsbar area, kvm 2 435 000  2 457 000    778 000  774 000   184 000  184 000  Hyresduration, år 9,0  9,3   3,7  4,0   6,1  6,9  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98   94  95   100  100  Räntebärande skulder, mkr 51 804  51 379   7 990  7 725   844  843  Kapitalbindning, år 4,8  5,3   2,6  3,5   2,5  3,5  Räntebindning, år 4,4  4,9   1,8  2,3   1,7  2,4  Marknadsvärde för derivat, mkr –761  –376   –105  –35   –  – ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202515 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 30 juni 2025 till 41 220 (37 452) miljoner kronor. Under perioden har eget kapital huvudsak ligen ökat till följd av ett totalresultat om 906 miljoner kronor samt minskat till följd av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 36 062 (36 283) miljoner kronor motsvarande 36 212 (36 453) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot svarande 33 246 (33 753) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har påverkat de ränte bärande skulderna med −968 (692) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 27 457 (29 109) miljoner kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av skulder till banker om 5 270 (5 202) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 335 (1 972) miljoner kronor. Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 86 % (86 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,1 (5,4) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 43 % (45 %) vid periodens utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 5,3 (5,3) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 5,2 (5,1) gånger framåtriktad EBITDA. Totalt har 8 319 (12 099) miljoner kronor upptagits i lån och 6 423 (6 852) miljoner kronor amorterats under perioden. Den räntebärande netto skulden uppgick till 25 390 (22 640) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp - gick till 3,0 (3,3) år respektive 3,4 (3,6) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder upp - gick till 2,5 % (2,5 %) inklusive effekter av derivat instrument. Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper 27 457 (29 109) miljoner kronor, motsvarande 76 % (80 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 3 991 (3 844) miljoner kronor motsvarande 11 % (11 %) av ränte - bärande skulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 30 juni 2025 uppgick till −7 485 (−2 829) mil - joner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 12 073 (11 463) miljoner kronor. Finansiering Ränte- och kapitalbindning 30 juni 2025 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2025 4 525  3,0 % 12 % 154  0 % 2026 3 454  1,7 % 10 % 3 669  10 % 2027 5 109  1,7 % 14 % 4 352  12 % 2028 6 510  1,5 % 18 % 9 456  26 % 2029 7 698  1,9 % 21 % 9 664  27 % > 2029 8 917  4,2 % 25 % 8 917  25 % Summa/ genomsnitt 36 212  2,5 % 100 % 36 212  100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2025 30 jun 2024 30 jun Räntebärande skulder 36 062  36 283  Räntebärande tillgångar –444  –752  Börsnoterade instrument 1) –10 176  –9 834  Likvida medel –51  –3 056  Nettoskuld 25 390  22 640  1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021202020192018201720162015 0 20 40 60 80 100 Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202520242023202220212020 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202516 Börsnoterade obligationslån 30 juni 2025 Löptid Räntebas Nominellt belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2022–2026 Fast ränta 300  300  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060 2020–2027 Fast ränta 375  370  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934 2021–2028 Fast ränta 500  498  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433 2021–2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837 2024–2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535 2025–2032 Fast ränta 300  297  4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694 Summa/genomsnitt 2 475  2 463  2,3 % 2,1 % Derivatavtal 30 juni 2025 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 30 jun 2025 Marknadsvärde 31 dec 2024 Periodens förändring Nominella ränteswappar 3 991  3  –90  –71  –19  Summa/genomsnitt 3 991  3  –90  –71  –19  Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 30 jun 2025 31 dec 2024 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, stable outlook Baa2, stable outlook Nettoskuld/totala tillgångar < 65 %  31 % 30 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x  5,7 x 6,5 x Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 %  6 % 6 % Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 77 % (27 821 mkr) Säkerställda skulder 14 % (4 906 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr) Icke-säkerställda skulder 77 % (27 821 mkr) Säkerställda skulder 14 % (4 906 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr) FinansieringskällorFinansieringskällor Obligationer 76 % (27 457 mkr) Banklån 15 % (5 270 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr) Obligationer 76 % (27 457 mkr) Banklån 15 % (5 270 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr) ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202517 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande - rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 559 (536) miljoner kronor. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument uppgick till 510 (814) miljoner kronor och bestod av börsnoterade obligationer. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 394 (682) miljoner kronor vid periodens utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 25 (29) miljoner kronor. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 877 (972) mil - joner kronor vid årets utgång och bestod huvudsakligen av förutbetalda hyresintäkter om 419 (539) miljoner kronor samt av upplupna räntekost - nader om 171 (192) miljoner kronor. Övriga balansposter FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202520242023202220212020 43 Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 202520242023202220212020 5,1 Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 202520242023202220212020 5,3 Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202518 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 29 354 (24 731) aktieägare. Börs värdet uppgick till 77 334 (95 677) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 466 708 926 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kurs - utvecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt- ning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 12,26 (11,14) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien motsvarade en multipel om 17,6 (24,4) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 106,37 (97,59) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 123,98 (113,62) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 203 % (278 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 174 % (239 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Nyckeltal per B-aktie 2025 30 jun 2024 30 jun 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 216,00  271,20  226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,26  11,14  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 10,49  9,68  9,85  9,94  8,68  6,58  6,09  Eget kapital efter utspädning, kr 106,37  9 7, 59   10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09  Substansvärde, kr 123,98  113,62  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 17, 6   24,4  18,9  24,9  24,4  38,2  25,6  Börskurs/kassaflöde, ggr1) 2) 20,6  28,0  23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9   Börskurs/eget kapital, % 203  278  210  292  259  364  308  Börskurs/substansvärde, % 174  239  181  250  222  311  255  1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20252024202320222021202020192018201720162015 Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) 100 150 200 250 300 350 400 20252024202320222021202020192018201720162015 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktieBörskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202519 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 20 643  501–1 000 2 619  1 001–2 000 2 104  2 001–5 000 1 895  5 001–10 000 827  10 001–50 000 911  50 001– 355  Totalt 29 354  1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax. Aktieägarkategori Antal aktieägare Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 27 409  14 % Privatpersoner bosatta utomlands 347  1 % Företag/institutioner i Sverige 719  69 % Företag/institutioner utomlands 879  12 % Okänd ägartyp –   4 % Totalt 29 354  100 % Aktieägare per land Antal aktieägare Röstandel Sverige 28 127 83 % USA 93 6 % Norge 181 2 % Storbritannien 45 1 % Finland 15 1 % Övriga 893 7 % Totalt 29 354 100 % Största aktieägare 30 juni 2025 Antal aktier Andel av A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309  27 598 279  –  7 ,1 % 12,1 % Vanguard –  9 638 835  8 178 097  3,8 % 2,5 % Avanza Pension 49 490  994 541  14 801 812  3,4 % 2,3 % Handelsbanken Fonder –  9 553 438  2 856 321  2,7 % 1,8 % SEB Fonder –  12 294 622  –  2,6 % 1,7 % Fjärde AP-fonden 821 630  8 006 263  3 087 017  2,6 % 2,7 % Lannebo Kapitalförvaltning –  10 360 554  –  2,2 % 1,5 % Länsförsäkringar Fonder –  10 004 287  –  2,1 % 1,4 % BlackRock –  9 755 554  37 365  2,1 % 1,4 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 % Carnegie Fonder –  8 354 708  –  1,8 % 1,2 % Tredje AP-fonden –  8 219 384  –  1,8 % 1,2 % Norges Bank Investment Management –  4 026 824  2 592 275  1,4 % 0,9 % Filip Engelbert 243 000  1 889 784  4 200 000  1,4 % 1,2 % Andra AP-fonden –  6 239 391  –  1,3 % 0,9 % Cliens Fonder –  5 606 016  –  1,2 % 0,8 % Swedbank Robur Fonder 500 000  4 920 673  –  1,2 % 1,4 % Nordea Fonder –  4 603 178  –  1,0 % 0,7 % Folksam –  4 374 243  –  0,9 % 0,6 % Summa 20 största ägare 21 351 429  210 154 486  45 010 774  59,2 % 66,7 % Övriga aktieägare 5 107 165  101 834 517  81 250 555  40,3 % 33,3 % Delsumma 26 458 594  311 989 003  126 261 329  99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax –   2 000 000  –   0,4 % –  Totalt 26 458 594  313 989 003  126 261 329  100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 355 565  99 975 105  6 311 228  27 ,1 % 44,1 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 458 594  1,0  26 458 594,00  38 % 6 % B-aktier 313 989 003  0,1  31 398 900,30  45 % 67 % D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 % Summa 466 708 926  70 483 627 ,20  100 % 100 % Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 30 jun 2025 30 jun 2024 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun A-aktier 216,00  271,00  1  1  0  0 B-aktier 216,00  271,20  34  29  96  91 D-aktier 33,50  30,90  76  56  13  9 Aktieägarstruktur 30 juni 2025 1) ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202520 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar - der måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis - ningen för 2024, på sidorna 50–53. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 100 % av fastighetsvärdet per 30 juni 2025 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne - bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig - hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem - pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 689 (10 792) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 37 % (29 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis - ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans dagens valuta kurser. Per 30 juni motsvarade 1 euro 11,15 (11,36) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,49 (1,52) kronor. Intäkts- och kostnads- poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot - svarade 11,10 (11,39) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,49 (1,53) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverk - samhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta - kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med - arbetare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2025 30 jun 2024 30 jun Förvaltningsfastigheter 4 575  4 010  Övriga tillgångar 126  421  Summa tillgångar 4 700  4 431  Räntebärande skulder 2 983  2 972  Övriga skulder 400  509  Summa skulder 3 383  3 481  Nettoexponering 1 318  950 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202521 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen –20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 %  Värdeförändring, mkr –13 256  –6 628  –  6 628  13 256  Belåningsgrad, % 51  46  43  40  37  Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad –10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 %  Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET  ET  Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  4,8  5,1  ET  ET  Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 718/+1 863  Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 061/+1 088  Hyresintäkter +/– 5 % +2 569/–2 746  Fastighetskostnader +/– 5 % –379/+380  Känslighetsanalys per 30 juni 20251) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56  +47/–47  +47/–47  Hyresintäkter +/–1 % +54/–54  +45/–45  +45/–45  Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9  –8/+8  –8/+8  Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –14/+14  –12/+12  –12/+12  Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –19/+19  –16/+16  –16/+16  Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +257/–257  +211/–211  +1 469/–1 469  Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +40/–40  +34/–34  +34/–34 ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202522 Nyckeltal 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec 2020 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,6  6,6  6,6  6,4  5,8  6,0  6,3  Överskottsgrad, % 83  83  84  83  82  83  83  Areamässig uthyrningsgrad, % 96  96  96  97  95  96  95  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  96  95  Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 004  4 425  4 834  4 331  3 895  3 759  3 480  Antal fastigheter vid periodens utgång 989  918  983  903  751  673  673  Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,4  6,5  6,7  6,4  5,7  5,9  6,6  Avkastning på eget kapital, % 6,6  11,1  13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8   Genomsnittlig ränta, % 2,5  2,5  2,3  1,9  1,7  1,4  1,8  Räntebindning inkl. derivat, år 3,0  3,3  2,9  2,8  3,2  4,0  3,4  Kapitalbindning, år 3,4  3,6  3,1  3,1  3,7  4,3  3,4  Soliditet, % 49  47  50  50  46  50  48  Belåningsgrad, % 43  45  42  41  45  42  43  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2  5,1  5,1  4,9  6,5  5,4  6,4  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3  5,3  5,4  5,2  7,1   5,8  6,4  Räntetäckningsgrad, ggr 5,1  5,4  5,0  5,7  7,1   6,5  5,7  Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,7  6,7  6,5  8,1  12,7  9,4  6,4  Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 216,00  271,20  226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  Substansvärde (NAV), kr 123,98  113,62  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  Eget kapital, kr 106,37  9 7, 61   10 7,9 2   95,05  91,33  83,93  55,19  Eget kapital efter utspädning, kr 106,37  9 7, 59   10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09  Resultat, kr 3,63  5,71  14,78  –0,82  7, 76   30,09  10,80  Resultat efter utspädning, kr 3,63  5,71  14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78  Förvaltningsresultat, kr 6,02  5,70  11,95  11,17  9,71  8,01  6,63  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 6,01  5,70  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Kassaflöde, kr 5,45  4,91  9,85  9,95  8,69  6,59  6,10  Kassaflöde efter utspädning, kr 5,45  4,91  9,85  9,94  8,68  6,58  6,09  Utdelning per aktie, kr –  –  3,50  3,10  2,70  2,15  1,65  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,3  318,0  317, 7   317, 3   Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  318,5  318,0  317,9   Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  338,3  338,4  324,8  317, 8   317, 5   317,1   Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,5  325,1  318,3  318,0  317, 7           Data per D-aktie         Börskurs vid periodens utgång, kr 33,50  30,90  30,95  28,00  26,70  33,40  32,05  Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  Resultat, kr 1,00  1,00  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Utdelning per aktie, kr –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  125,8  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32. ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202523 Koncernens rapport över totalresultatet Belopp i miljoner kronor 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2024 jan–dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 2 621 2 388 1 314 1 203 4 994 5 227 Övriga intäkter 11 18 7 10 69 62 Driftskostnader −192 −184 −81 −71 −357 −365 Underhållskostnader −67 −76 −34 −41 −126 −117 Fastighetsskatt −148 −121 −75 −61 −272 −299 Övriga fastighetskostnader −60 −51 −30 −25 −117 −126 Driftnetto 2 165 1 974 1 101 1 015 4 191 4 381 Central administration −90 −90 −43 −47 −187 −187 Resultat från joint venture och intresseföretag 264 354 −22 177 783 693 – varav förvaltningsresultat 586 531 305 293 1 108 1 163 – varav värdeförändringar −227 −62 − 311 −65 −69 −234 – varav skatt −95 −115 −17 −51 −256 −236 Finansiella intäkter 37 76 18 45 162 122 Finansiella kostnader −487 −418 −248 −234 −912 −981 Finansiell kostnad räntekomponent leasing −19 −18 −10 −9 −36 −37 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 869 1 879 796 947 4 001 3 991 – varav förvaltningsresultat 2 191 2 056 1 124 1 063 4 326 4 461 – varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 162 2 056 1 109 1 063 4 296 4 402 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade –16  4 –16  –  −17 −37 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –281  276 –213  124 563 7 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade –  –  –  –  −17 −17 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –12  88 –10  −11 1 202 1 102 Resultat före skatt 1 560 2 247 556 1 060 5 732 5 045 Uppskjuten skatt −57 −117 −10 −42 −264 −205 Aktuell skatt −124 −72 −61 −39 −194 −245 Periodens resultat 1 379 2 058 486 978 5 274 4 594 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 354  2 058  476 978  5 255  4 551  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 25  –  10  –  19  44  Övrigt totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −742 402 735 −316 642 −502 Andel övrigt totalresultat för joint venture −17 −156 9 −107 9 148 Omräkningseffekter säkringsredovisning 268 −125 −391 147 −240 153 Skatt på poster som kan komma att återföras 18 −15 −1 −6 −8 25 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt −473 106 352 −281 404 −176 Totalresultat för perioden 906 2 164 837 697 5 678 4 419 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 906 2 164 805 697 5 646 4 388 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 –  32 –  32 32             Resultat per A- och B-aktie, kr 3,63  5,71  1,22  2,70  14,78  12,70  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,63  5,71  1,22  2,70  14,78  12,70  Resultat per D-aktie, kr 1,00  1,00  0,50  0,50  2,00  2,00  Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  338,3  338,4  338,3  338,4  338,5  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  338,5  338,4  Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202524 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2025 30 jun 2024 30 jun 2024 31 dec Förvaltningsfastigheter 66 231 59 845 65 862 Förvaltningsfastigheter till försäljning 47  30  12  Leasingavtal nyttjanderätt 559 536 546 Joint venture och intresseföretag 15 365 14 011 15 170 Uppskjutna skattefordringar 160 141 163 Derivat –  10  –  Räntebärande fordringar 383 246 230 Övriga anläggningstillgångar 104 93 91 Summa anläggningstillgångar 82 850 74 911 82 073 Börsnoterade instrument 510 814 625 Räntebärande fordringar 62 507 129 Övriga omsättningstillgångar 394 682 574 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 553 519 356 Kassa och bank 51 3 056 287 Summa omsättningstillgångar 1 570 5 577 1 971 Summa tillgångar 84 420 80 488 84 044 Eget kapital 41 220 37 452 41 803 – varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 799 –  862 Räntebärande skulder 28 919 29 706 30 002 Uppskjutna skatteskulder 4 260 4 092 4 289 Derivat 90 – 71 Leasingskulder1) 512 490 498 Övriga skulder 365 342 357 Summa långfristiga skulder 34 145 34 630 35 216 Företagscertifikat 3 335 1 972 456 Övriga räntebärande skulder 3 808 4 605 4 676 Leasingskulder1) 48 46 48 Övriga skulder 987 812 612 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 877 972 1 231 Summa kortfristiga skulder 9 055 8 406 7 024 Summa eget kapital och skulder 84 420 80 488 84 044 1) Jämförelsetal per 30 juni 2024 och 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är uppdaterade. Långfristiga leasingskulder har minskat med 46 miljoner kronor respektive 48 miljoner kronor. Kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp. ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202525 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2024 jan–dec Rullande tolv månader Resultat före skatt 1 560  2 247  556  1 060  5 732  5 045  Betald skatt –94 –92 –42 –60 –162 –164 Utdelning från joint venture och intresseföretag 466  333  355  159  477  610              Justering för poster som inte ingår i kassaflödet             Värdeförändringar på finansiella instrument 12  –88 10  11  –1 184 –1 084 Värdeförändringar på fastigheter 297  –280 230  –124 –546 31  Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –264 –354 22  –177 –783 –693 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 35  28  14  14  56  64  Övriga poster ej ingående i kassaflödet –5 –4 –8 2  –4 –4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2 007  1 789  1 137  885  3 586  3 804              Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 349  96  186  –55 196  449  Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –744 –432 –434 125  –431 –743 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 612  1 453  890  954  3 351  3 510              Förvärv av fastigheter –1 749 –1 033 –900 –327 –4 853 –5 569 Avyttring av fastigheter 22  30  10  –  127  119  Investeringar i befintliga fastigheter –459 –540 –256 –262 –1 129 –1 048 Förvärv av finansiella instrument –36 –76 –36 – 61 –101 – 61 Avyttring av finansiella instrument 217  15  152  –  683  885  Investeringar i joint venture och intresseföretag –407 –870 –275 –774 –442 22  Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –58 –14 –43 –3 –54 –98 Ökning av övriga anläggningstillgångar –20 –51 –18 –49 –51 –20 Minskning av övriga anläggningstillgångar 12  39  5  –  88  62  Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 476 –2 501 –1 360 –1 477 –5 732 –5 707             Nyemission av B-aktier 5  15  5  15  15  5  Utbetald utdelning till aktieägare –1 311 –1 175 –1 248 –1 112 –1 301 –1 437 Incitamentsprogram 6  –4 6  –4 –4 6  Upptagna lån 8 319  12 099  2 155  8 096  13 405  9 624  Amorterade lån –6 423 –6 852 –580 –3 409 –9 683 –9 253 Minskning av övriga långfristiga skulder –26 –24 –1 –21 –24 –26 Ökning av övriga långfristiga skulder 96  17  96  –  181  260  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –38 –  –38 –  52  14  Kassaflöde från finansieringsverksamheten 628  4 075  394  3 564  2 639  –808             Periodens kassaflöde –237 3 027  –76 3 041  258  –3 005             Kursdifferens i likvida medel 1  1  –  1  1  1  Förändring av likvida medel –236 3 028  –76 3 041  259  –3 004 Likvida medel vid periodens ingång 287  28  127  15  28  3 056  Likvida medel vid periodens utgång 51  3 056  51  3 056  287  51 ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202526 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräknings- differenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578                Periodens resultat januari–juni 2024 –  –  –  2 058  2 058  –  2 058  Övrigt totalresultat januari–juni 2024 –  –  106  –  106  –  106  Totalresultat för perioden –  –  106  2 058  2 164  –  2 164                Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0  15 –  –  15  –  15  Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301  Transaktioner med aktieägare 0  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287                Övriga transaktioner           Inlösen incitamentsprogram –  –13  –  –  –13  –  –13  Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9  Övriga transaktioner –  –13  –  9  –4  –  –4  Eget kapital 30 juni 2024 817 7 748  1 283  27 604  37 451  –  37 452  Periodens resultat juli–december 2024 –  –  –  3 197  3 197  19  3 216  Övrigt totalresultat juli–december 2024 –  –  285  –  285  13  298  Totalresultat för perioden –  –  285  3 197  3 482  32  3 514  Övriga transaktioner           Transaktionskostnader –  –1  –  –  −1 –  −1 Överföring till övrigt tillskjutet kapital –  2 179  –  –2 179  –  –  –  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  10  –  –  10  –  10  Förändring av innehav utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  830 830  Övriga transaktioner –  2 188  –  –2 179  9  830  838  Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803  Periodens resultat januari–juni 2025 –  –  –  1 354  1 354  25  1 379  Övrigt totalresultat januari–juni 2025 –  –  –448  –  –448  –25  –473  Totalresultat för perioden –  –  –448  1 354  906  –  906  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0 5  –  –  5  –  5  Aktieutdelning –  –  –  –1 437  –1 437  –  –1 437  Transaktioner med aktieägare 0  5  –  –1 437  –1 432  –  –1 432                Övriga transaktioner           Inlösen incitamentsprogram –  –  –  –3  –3  –  –3  Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  –63  –63  Övriga transaktioner –  –  –  6  6  –63  –57  Eget kapital 30 juni 2025 817  9 940  1 120  28 544  40 421  799  41 220 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202527 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Nettoomsättning 65  60  139  Administrationskostnader –70  –70  –136  Resultat före finansiella intäkter och kostnader –5  –10  3        Resultat från andelar i koncernföretag 192  672  1 182  Resultat från andelar i joint venture 139  4  122  Finansiella intäkter 366  442  1 054  Finansiella kostnader –432  –216  –732  Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 259  892  1 629        Bokslutsdispositioner –  –  –52  Skatter –10  –6  –45  Periodens resultat 249  886  1 531  Belopp i miljoner kronor 2025 30 jun 2024 30 jun 2024 31 dec Materiella anläggningstillgångar 2  2  2  Fordringar på koncernföretag 2 054  2 080  2 097  Övriga finansiella anläggningstillgångar 19 835  16 996  17 118  Summa anläggningstillgångar 21 891  19 078  19 216        Fordringar på koncernföretag 28 529  23 997  26 034  Övriga omsättningstillgångar 22  39  18  Kassa och bank –  2 984  172  Summa omsättningstillgångar 28 551  27 020  26 223        Summa tillgångar 50 442  46 098  45 440        Bundet eget kapital 966  966  966  Fritt eget kapital 9 066  9 614  10 263  Eget kapital 10 032  10 580  11 229        Obeskattade reserver 11  13  11        Långfristiga räntebärande skulder 12 979  9 800  9 936  Skulder till koncernföretag 13 960  18 202  18 252  Uppskjutna skatteskulder 6  5  6  Summa långfristiga skulder 26 945  28 006  28 194        Kortfristiga räntebärande skulder 3 454  1 978  456  Skulder till koncernföretag 9 632  5 178  5 200  Övriga kortfristiga skulder 368  344  350  Summa kortfristiga skulder 13 454  7 499  6 006        Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 50 442  46 098  45 440 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202528 Segmentinformation Värdeförändringar fastigheter Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning Belopp i miljoner kronor 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Sverige 536  519   450  445    –139  –216   –  –   311  230  Finland 885  896   715  716   –345  –17   –16  1   353  701  Frankrike 583  415   470  332   36  387   –  3   505  721  Benelux 349  319   316  293   10  11   –  –   326  304  Spanien 193  174   176  160   167  121   –  –   343  281  Tyskland 68  58   66  55   –5  –8   –  –   61  47  Övriga Europa 6  6   5  5   –4  –2   –  –   1  2  Ej fördelat –  –   –33  –31   –  –   –  –   –33  –31  Totalt 2 621  2 388   2 165  1 974   –281  276   –16  4   1 867  2 254      Marknadssegment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2025 30 jun 2024 30 jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Sverige 15 169  14 768   208  335   –  –   –  –  Finland 18 781  19 063   127  92   –  405   –27 –19  Frankrike 14 326  10 559   42  54   170  84   –11  –11  Benelux 9 784  8 828   66  45   711  111   –  –  Spanien 6 321  5 186   13  15   811  404   –  –  Tyskland 1 780  1 347   3  –   56  28   –  –  Övriga Europa 118  124   –  –   –  –   –  –  Totalt 66 278  59 875   459  540   1 749  1 033   –38  –30 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202529 Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS redovisningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redo - visningsstandarder. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2024 och ska läsas tillsammans med denna. Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp - ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat klart effekterna av IFRS 18. Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver - kan på Sagax redovisning. Avrundningsdifferenser kan förekomma. 2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2024. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2024. 3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Den 10 juli pressmeddelades att Sagax genom 7 separata transaktioner förvärvat 8 fastigheter för motsvarande 910 miljoner kronor. Fastig - heterna omfattar en uthyrningsbar area om 134 800 kvadratmeter och 330 400 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande 74 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 99 % och hyres - avtalens genomsnittliga återstående löptid till 5,2 år. Av förvärven har motsvarande 585 miljoner kronor tillträtts vid publiceringen av denna rapport. Återstående 325 miljoner kronor beräknas tillträdas under det tredje kvartalet 2025. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Spanien (315 miljoner kronor), Tyskland (244 miljoner kronor), Benelux (231 miljoner kronor) samt Frankrike (120 miljoner kronor). Den 14 juli pressmeddelades att Sagax har förvärvat 13 fastig- heter i Frankrike för motsvarande 480 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 100 700 kvadratmeter och 166 200 kvadratmeter friköpt mark. Fastighetsportföljen är koncentrerad till Paris-, Lyon-, Marseille- och Bordeauxregionerna. Årshyran uppgår till motsvarande 55 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 6,0 år. Köpe - skillingen motsvarar en bedömd initial direktavkastning om 7,4 %. Vid fastighetsförvärv i Frankrike har berörda kommuner förköpsrätt. Erfor - derliga tillstånd beräknas erhållas och fastigheterna tillträdas under det tredje kvartal 2025. Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Noter 1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202530 Stockholm den 14 juli 2025 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentlig görande den 14 juli 2025, klockan 12.30, CEST. RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. KALENDARIUM Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 9 februari 2026 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER September 2025 ■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 26 september 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2025 December 2025 ■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 23 december 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2025 Mars 2026 ■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 27 mars 2026 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026 David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540 david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540 agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202531 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel­ tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom­ snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie ­ ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till ­ gångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valuta kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­ generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A­ och B­aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång i relation till antal A ­ och B­aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D ­aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D ­aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D ­aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts­ avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­ generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden reducerat med utdelning till D ­aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A­ och B­aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A ­ och B­aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202532 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Kassaflöde per A ­ och B­aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D ­aktier för perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A­ respektive B ­aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN­program Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN ­ program/totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A ­ och B­aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter att hänsyn tagits till D ­aktiers del av resultatet för perioden. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D ­aktie D­aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A­ och B­aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse­ företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN­program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D ­aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations­ innehavare. Triple net­avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets ­ skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A ­ och B­aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A ­ och B­aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202533 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. Belopp i miljoner kronor 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 1 379  2 058  5 274  Tillägg för omräkning till årsvärde 1 379  2 058  –  Justerat resultat efter skatt 2 759  4 117  5 274  Genomsnittligt eget kapital 41 512  37 015  39 191  Avkastning på eget kapital 6,6 % 11,1 % 13,5 %       Avkastning på totalt kapital       Förvaltningsresultat 2 191  2 056  4 326  Tillägg för omräkning till årsvärde 2 191  2 056  –  Finansiella kostnader 507  436  947  Tillägg för omräkning till årsvärde 507  436  –  Resultat före finansiella kostnader 5 395  4 984  5 274  Genomsnittliga totala tillgångar 84 232  76 949  78 727  Avkastning på totalt kapital 6,4 % 6,5 % 6,7 %       Areamässig uthyrningsgrad       Kontrakterad area, tusental kvm 4 785  4 247  4 631  Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 5 004  4 425  4 834  Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %       Belåningsgrad       Räntebärande skulder 36 062  36 283  35 134  Totala tillgångar 84 420  80 488  84 044  Belåningsgrad 43 % 45 % 42 %       Direktavkastning       Driftnetto 2 165  1 974  4 191  Återläggning av tomträttsavgäld –17  –16  –32  Tillägg för omräkning till årsvärde 2 147  1 958  –  Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/ övrigt 94  28  184  Valutaomräkning till balansdagskurs 16  –9  17  Justerat driftnetto 4 405  3 936  4 360  Fastigheternas redovisade värde 66 278  59 875  65 874  Direktavkastning 6,6 % 6,6 % 6,6 %       EBITDA rullande 12 månader       Driftnetto 4 381  3 846  4 191  Central administration –187  –193  –187  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 610  632  527  EBITDA 4 804  4 286  4 531        Eget kapital per A- och B-aktie       Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 421  37 452  40 941  Eget kapital tillhörande D ­aktier –4 419  –4 419  –4 419  Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 002  33 032  36 522  Antal aktier, 1 000 st 338 448  338 424  338 424  Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 483  338 444  Eget kapital per A­ och B­aktie, kr 106,37  9 7, 61   10 7,9 2   Eget kapital per A­ och B­aktie efter utspädning, kr 106,37  9 7, 59   10 7,91   Belopp i miljoner kronor 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Ekonomisk uthyrningsgrad       Kontrakterad årshyra 5 377  4 815  5 323  Hyresvärde 5 615  5 011  5 553  Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %       Framåtriktad direktavkastning   Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 452  3 988  4 414  Återläggning av tomträttsavgäld –37  –33  –32  Justerat driftnetto 4 415  3 956  4 382  Fastigheternas redovisade värde 66 278  59 875  65 874  Framåtriktad direktavkastning 6,7 % 6,6 % 6,7 %       Framåtriktad EBITDA   Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 452  3 988  4 414  Central administration –187  –193  –187  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 610  632  527  Framåtriktad EBITDA 4 875  4 428  4 754        Förvaltningsresultat   Resultat efter skatt 1 379  2 058  5 274  Skatt 276  304  714  Värdeförändringar 536  –306  –1 661  Förvaltningsresultat 2 191  2 056  4 326  – varav hänförligt till minoritetsägare 29  –  30  – varav hänförligt till moderbolagets ägare 2 162  2 056  4 296        Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 2 162  2 056  4 296  Utdelning hänförlig till D ­aktier –126  –126  –253  Justerat förvaltnings resultat 2 036  1 930  4 044  Genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 449  338 471  338 465  Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter utspädning, kr 6,01  5,70  11,95        Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader   Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 402  3 981  4 296  Utdelning hänförlig till D ­aktier –253  –253  –253  Justerat förvaltningsresultat 4 149  3 728  4 044  Genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 454  334 787  338 465  Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie innevarande period 12,26  11,14  11,95  Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie föregående period 11,14  10,74  11,16  Årlig tillväxttakt, % 10 % 4 % 7 % ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202534 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 3) IFRS-nyckeltal. Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. Belopp i miljoner kronor 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Hyresintäkter i jämförbart bestånd   Hyresintäkter 2 621  2 388  ET  Förvärvade och sålda fastigheter –341  –107  ET  Valutajustering1) –  –47  ET  Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 2 281  2 235  ET        Kassaflöde per A- och B-aktie   Resultat före skatt 1 560  2 247  5 732  Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 466  333  477  Ej kassaflödes påverkande poster 75  –699  –2 460  Betald skatt –94  –92  –162  Utdelning hänförlig till D-aktier –126  –126  –253  Utdelningar till innehavare utan bestämmande inflytande –38  –  –  Kassaflöde 1 843  1 663  3 334  Kassaflöde per A­ och B­aktie efter utspädning, kr 5,45  4,91  9,85        Nettoskuld       Se sid 15.             Nettoskuld enligt EMTN-program   Räntebärande skulder 36 062  36 283  35 134  Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –9 666  –9 020  –9 496  Likvida medel –51  –3 056  –287  Nettoskuld enligt EMTN-program 26 345  24 206  25 352        Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN ­program 26 345  24 206  25 352  Totala tillgångar 84 420  80 488  84 044  Nettoskuld enligt EMTN ­program/ totala tillgångar 31 % 30 % 30 %       Nettoskuld/EBITDA   Nettoskuld 25 390  22 640  24 367  EBITDA rullande 12 månader 4 804  4 286  4 531  Nettoskuld/EBITDA 5,3 x 5,3 x 5,4 x       Nettoskuld/framåtriktad EBITDA   Nettoskuld 25 390  22 640  24 367  Framåtriktad EBITDA 4 875  4 428  4 754  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,2 x 5,1 x 5,1 x Nettoskuld/totala tillgångar       Nettoskuld 25 390  22 640  24 367  Totala tillgångar 84 420  80 488  84 044  Nettoskuld/totala tillgångar 30 % 28 % 29 %       Resultat per A- och B-aktie 3)   Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 1 354  2 058  5 255  Utdelning hänförlig till D ­aktier –126  –126  –253  Justerat resultat efter skatt 1 228  1 932  5 002  Resultat per A­ och B­aktie efter utspädning, kr 3,63  5,71  14,78  Belopp i miljoner kronor 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Räntetäckningsgrad       Förvaltningsresultat 2 191  2 056  4 326  Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –586  –531  –1 108  Utdelning från joint venture och intresseföretag 466  384  527  Finansiella kostnader inkl. leasing 507  436  947  Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 2 577  2 345  4 693  Räntetäckningsgrad 5,1 x 5,4 x 5,0 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 2 191  2 056  4 326  Finansnetto 470  360  786  Förvaltningsresultat före finansnetto 2 661  2 416  5 112  Räntetäckningsgrad 5,7 x 6,7 x 6,5 x Soliditet       Eget kapital 41 220  37 452  41 803  Totala tillgångar 84 420  80 488  84 044  Soliditet 49 % 47 % 50 %       Substansvärde (NAV)       Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 421  37 452  40 941  Eget kapital tillhörande D ­aktier –4 419  –4 419  –4 419  Återläggning av derivat 90  –10  71  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 153  4 022  4 185  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 716  1 415  1 605  Substansvärde (NAV) 41 960  38 460  42 382  Substansvärde (NAV) per A ­ och B­aktie efter utspädning, kr 123,98  113,62  125,23        Säkerställda skulder/totala tillgångar Säkerställda skulder 4 906  4 914  4 937  Totala tillgångar 84 420  80 488  84 044  Säkerställda skulder/totala tillgångar 6 % 6 % 6 %       Överskottsgrad       Driftnetto 2 165  1 974  4 191  Hyresintäkter 2 621  2 388  4 994  Överskottsgrad 83 % 83 % 84 % ===== SIDA 35 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2025 uppgick till 5 004 000 kvadratmeter fördelat på 989 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.