===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2026 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20262 FÖRSTA HALVÅRET 2026 ■ Hyresintäkterna ökade med 4 % till 2 719 miljoner kronor (2 621 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 151 (2 162) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 5,89 (6,01) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 831 (−388) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 282 (−148) miljoner kronor. ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 690 (1 354) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 875 (2 007) miljoner kronor, motsvarande 5,15 (5,45) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 2 219 (2 169) miljoner kronor varav 2 181 (1 749) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ANDRA KVARTALET 2026 ■ Hyresintäkterna ökade med 5 % till 1 375 miljoner kronor (1 314 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 122 (1 109) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 3,04 (3,09) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 371 (−371) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 74 (−179) miljoner kronor. ■ Kvartalets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 315 (476) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 107 (1 137) miljoner kronor, motsvarande 3,08 (3,06) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 803 (1 128) miljoner kronor varav 1 617 (900) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ■ Sagax genomförde en riktad nyemission om 30 miljoner stamaktier av serie D. Emissionen har tillfört bolaget 1 005 miljoner kronor, före transaktionskostnader. JUSTERAD PROGNOS FÖR 2026 För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 600 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 4 500 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2025. Delårsrapport januari – juni 2026 Nyckeltal i urval 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,89 6,01 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9 Förändring jämfört med föregående år, % –2 5 4 7 15 21 21 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7, 4 9 3,63 11,22 14,78 –0,82 7, 75 30,04 Utdelning per A- och B-aktie, kr – – 3,70 3,50 3,10 2,70 2,15 Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,1 5,3 5,8 5,4 5,2 7,1 5,8 Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 5,1 4,6 5,0 5,7 7,1 6,5 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 44 43 44 42 41 45 42 Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 72 558 66 278 68 283 65 874 57 061 52 682 46 067 Fastigheternas direktavkastning, % 6,3 6,6 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0 Avkastning på eget kapital, % 12,2 6,6 9,6 13,5 0,0 8,4 36,6 Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20263 AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har från och med 2026 följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden 2026–2030. ■ Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om 5–10 % per år över perioden 2026–2030. I tabellen nedan redovisas hur utfallet förhåller sig till de finansiella målen. Affärsidé, mål och strategier Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även indirekt i fastigheter genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångsrikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att sam - arbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”positive outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie och har rätt till maximalt 35 kronor per aktie av eget kapital. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning sam - tidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud - sakligen efter att uthyrning avtalats. För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bola - get antagit följande strategier. Finansiella mål 2026 jan–jun Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden 2026–2030 12 % Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om 5–10 % per år över perioden 2026–2030 –2 % ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20264 Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 20262025202420232022202120202019201820172016 0 15 000 30 000 45 000 60 000 75 000 90 000 Uthyrningsbar area Marknadsvärde Förvaltningsresultat och kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20262025202420232022202120202019201820172016 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: Miljö- och klimatpåverkan Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig - heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som uppförs samt utvalda befintliga byggnader. Ansvarsfullt företagande Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen. Medarbetare och värdekedja Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2025. ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20265 Under perioden förvärvades en portfölj om sju fastigheter i Lissabon, Portugal. Fastigheterna omfattar 81 100 kvadratmeter uthyrningsbar area och består av lager- och industrilokaler. Fastigheterna är fullt uthyrda. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20266 Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med juni 2026. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive ställningen vid periodens utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskade med 1 % till 2 151 (2 162) miljoner kronor. Förvaltnings - resultatet minskade till följd av valutaeffekt, högre vakansgrad, fastig - hetsförsäljningar och högre marknadsräntor. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 5,89 (6,01) kronor. Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 831 (−388) mil- joner kronor, varav 136 (−91) miljoner kronor avsåg värde förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 282 (−148) miljoner kronor varav −28 (−135) miljoner kronor avsåg värdeförändringar på finansiella instrument i joint venture och intresse - företag. Periodens resultat uppgick till 2 698 (1 379) miljoner kronor varav 2 690 (1 354) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat, intäkter och kostnader INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 4 % till 2 719 (2 621) miljoner kronor. Intäk - terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Benelux, Iberia, Frankrike och Danmark samt av indexupp räkning av hyres - intäkter. Av periodens hyresintäkter genererades 79 % i euro. Exklusive valuta - effekter minskade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 0,5 % (ökade 2,1 %). De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Danmark 7,4 %, Iberia 4,0 % och Tyskland 2,7 % medan Finland och Sverige minskade med 2,2 % respektive 1,1 % till följd av högre vakans - grad. Den vägda inflationen i Sagax segment under samma period upp - gick till 2,0 % (1,1 %) i årstakt. Övriga intäkter ökade till 16 (11) miljoner kronor och avsåg främst försäkringsersättning. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2026 jan–jun 2025 jan–jun Hyresintäkter 2 719 2 621 Förvärv och avyttringar –257 –92 Valutajustering1) – –56 Summa 2 461 2 474 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. FörvaltningsresultatFörvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20262025202420232022202120202019201820172016 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 Förvaltningsresultat per kvartal Rullande 12 månader Ekonomisk uthyrningsgrad 70 75 80 85 90 95 100 20262025202420232022202120202019201820172016 Ekonomisk uthyrningsgrad % Uthyrningsgrad Genomsnitt senaste 12 månaderna Hyresintäkter 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 20262025202420232022202120202019201820172016 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 5 600 Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år Hyresintäkter per kvartal Rullande 12 månader Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd –2 0 2 4 6 8 jan–jun 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2022 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Inflation rullande 12 månader ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20267 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (96 %). Under perioden har vakans värdet ökat med 167 (99) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 139 (79) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade vakansvärdet med 1 (2) miljoner kronor och uppgick till 48 (40) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Under perioden förvärvade och avyttrade fastig heter samt utrangerade byggnader minskade vakansvärdet med 3 (7) miljoner kronor netto. Valutakursförändring ökade vakansvär - det med 5 (minskade med 5) miljoner kronor. Sammantaget uppgick vakans värdet till 270 (238) miljoner kronor vid periodens slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Vid periodens slut uppgick uppsagda hyresavtal till 228 (214) miljoner kronor, baserat på det justerade vakansvärdet. Av dessa avsåg 219 (213) miljoner kronor avflyttning och hyres avtal omfattande 9 (1) miljoner kronor omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflytt - ningar motsvarande ett vakansvärde om 93 miljoner kronor under 2026. Vid periodens utgång har uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat minskat det justerade vakansvärdet med 74 (36) mil - joner kronor. Av dessa sker inflyttningar motsvarande ett vakansvärde om 31 miljoner kronor under 2026. Det justerade utgående vakansvärdet uppgick till 424 (416) miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 308 (259) miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter steg med 10,1 %, motsvarande 26 miljoner kro - nor jämfört med samma period före gående år främst till följd av högre kostnader för el och uppvärmning i segmenten Sverige och Finland. Den vägda infla tionen under perioden uppgick till 2,0 % i årstakt varför den reala kostnads ökningen uppgick till 8,0 %, motsvarande 21 miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 163 (148) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader ökade till 65 (60) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 101 (90) miljoner kronor, motsvarande 3,7 % (3,4 %) av periodens hyresintäkter. Sagax hade vid periodens utgång 107 (98) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Lyon, Rotterdam, Barcelona, Madrid, Frankfurt och Köpenhamn. Antal anställda Land Totalt Sverige 38 Finland 29 Frankrike 16 Nederländerna 10 Spanien 10 Tyskland 3 Danmark 1 Totalt 107 Ingångna och uppsagda hyresavtal Ingångna avtal Uppsagda avtal In- och avflyttningsår Antal avtal Vakansvärde, mkr Antal avtal Vakansvärde, mkr 2026 38 31 106 93 2027 13 18 35 47 2028 1 5 11 37 2029 2 20 4 42 Totalt 54 74 156 219 Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2026 jan–jun 2025 jan–dec Ingående vakans respektive år 241 231 Inflyttningar –139 –207 Avflyttningar 167 218 Förändring av lämnade rabatter –1 8 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 1 33 Vakansvärde, avyttrade fastigheter –3 –26 Utrangering av byggnader – –6 Valutakursförändring 5 –9 Utgående vakansvärde 270 241 Uppsagt för omförhandling 9 10 Uppsagda avtal, ej avflyttat 219 275 Uthyrning, ej inflyttat –74 –41 Justerat utgående vakansvärde 424 485 Vakanser 1 juli 2026 Marknadssegment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 177 86 7 % 947 000 87 000 9 % Finland 1 763 96 5 % 1 394 000 88 000 6 % Frankrike 1 322 45 3 % 1 194 000 41 000 3 % Benelux 906 28 3 % 916 000 22 000 2 % Iberia 569 11 2 % 782 000 15 000 2 % Tyskland 174 4 2 % 164 000 8 000 5 % Danmark 62 0 1 % 80 000 – – Totalt 5 972 270 5 % 5 478 000 261 000 5 % 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20268 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 586 (264) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 652 (586) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till 136 (−91) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −28 (−135) miljoner kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse företag uppgick till 175 (95) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 30 (37) miljoner kronor, varav 11 (25) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer. De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder, ökade till 601 (487) miljoner kronor. Ökningen beror på högre genomsnittlig skuld på grund av förvärv av fastigheter och börsnoterade aktier samt högre genomsnittsräntor under perioden. Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till −22 (−19) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts- avgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 99 % av marknadsvärdet externt värderade. Fastig heternas värdeförändring uppgick till 695 (−297) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd - ring uppgick till 683 (−281) miljoner kronor och realiserad värdeföränd - ring till 12 (−16) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen var 58 (−56) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 625 (−225) miljoner kronor relaterat till allmän marknads värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 309 (−12) miljoner kronor och avsåg i sin helhet orealiserade värdeförändringar. Omvärderingar av noterade och onoterade instrument medförde en orealiserad värdeförändring om 234 (−) miljoner kronor. Omvärdering av finansiellt instrument i joint venture uppgick till 49 (8) miljoner kro - nor. Orealiserad värde förändring hänförlig till räntederivat uppgick till 27 (−19) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisade en skattekostnad om 396 (181) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 112 (124) miljoner kronor och en uppskjuten skattekostnad om 284 (57) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 616 (4 260) mil- joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp - gick till 228 (160) miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse kapital uppgick till 1 875 (2 007) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −152 (−395) miljoner kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −3 450 (−2 476) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 732 ( 628) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 5 (−236) miljoner kronor under perioden. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings - tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick till 63 (60) miljoner kronor. ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20269 JUSTERAD PROGNOS FÖR 2026 För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 600 miljoner kronor. Tidi ­ gare lämnad prognos uppgick till 4 500 miljoner kronor och tillkänna ­ gavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2025. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders­ basis per 1 juli. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. Prognos och aktuell intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jul 2026 1 jan 2026 Hyresvärde 5 972 5 739 Vakans –270 –241 Hyresintäkter 5 702 5 498 Fastighetskostnader –1 062 –980 Driftnetto 4 639 4 517 Central administration –199 –188 Joint venture och intresseföretag 1 373 1 323 Finansnetto –1 237 –1 054 Leasingkostnader –44 –41 Förvaltningsresultat 4 533 4 558 – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 13 12 Skatt –725 –729 Resultat efter skatt 3 808 3 829 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 795 3 817 – varav ägare av D-aktier 313 253 – varav ägare av A- och B-aktier 3 482 3 564 Framåtriktad direktavkastning, % 6,3 6,6 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,9 5,7 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 202620252024202320222021 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga Mkr Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat Direktavkastning och låneränta Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20262025202420232022202120202019201820172016 Sagax fastigheters direktavkastning Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20262025202420232022202120202019201820172016 Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med til l­ lägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för inne ­ havstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat andelens storlek. Finansnettot har beräknats uti ­ från ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­ kostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kredit­ faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts avgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i in ­ tjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (16 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,09 kronor, vilket innebär en 2,5 % högre kurs jämfört med den på 10,82 kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2026. Per 1 juli 2026 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. Under perioden har en fastighet i Uleåborg med ett hyresvärde uppgående till 76 miljoner kronor avyttrats. Exklusive avyttring och valutaeffekter steg intjäningsförmågans hyresintäkter under perioden med 2,9 % och förvaltningsresultatet ökade med 0,1 %. ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202610 Per 30 juni 2026 omfattade fastighetsbeståndet 1 065 (989) fastig heter med en uthyrningsbar area om 5 478 000 (5 004 000) kvadrat meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 972 (5 615) res ­ pektive 5 702 (5 377) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot­ svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (96 %). FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under perioden förvärvat 26 (13) fastigheter för 2 181 (1 749) miljoner kronor och avtalat om förvärv av 4 fastigheter för 466 miljoner kronor som tillträds efter periodens utgång. Därutöver har Sagax efter periodens utgång avtalat om förvärv av 52 fastigheter för sammanlagt 2 375 mil joner kronor, för ytterligare information se sidan 29. INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND Totalt 343 (459) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­ beståndet. 126 (122) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 68 (199) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 121 (102) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 28 (36) miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 30 (42) miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. AVYTTRINGAR Under perioden har 4 (7) fastigheter med ett redovisat värde om 305 (38) miljoner kronor avyttrats. Därutöver har Sagax avtalat om avyttring av 5 fastigheter med ett redovisat värde om 109 miljoner kronor. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för perioden uppgick till 6,3 % (6,6 %). Framåt­ riktad direktavkastning uppgick till 6,3 % (6,7 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari–juni 2026 Marknadssegment Fastighetsförvärv, mkr Fastighetsförvärv, antal fastigheter Befintligt bestånd, mkr Totalt, mkr Andel av totala investeringar Avyttringar, mkr Avyttringar, antal fastigheter Nettoinvesteringar, mkr Sverige 60 1 87 147 6 % – – 147 Finland 132 2 131 263 10 % –249 2 14 Frankrike 166 6 34 200 8 % –56 2 144 Benelux 466 6 32 498 20 % – – 498 Iberia 1 220 10 17 1 237 49 % – – 1 237 Tyskland –8 – 42 34 1 % – – 34 Danmark 145 1 – 145 6 % – – 145 Totalt 2 181 26 343 2 524 100 % –305 4 2 219 Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 juli 2026 Marknadsvärde Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra, mkr Marknadssegment Mkr Andel kr/kvm Sverige 15 470 21 % 16 300 129 947 000 87 000 1 177 93 % 1 091 Finland 19 274 27 % 13 800 249 1 394 000 88 000 1 763 95 % 1 667 Frankrike 15 463 21 % 13 000 333 1 194 000 41 000 1 322 97 % 1 277 Benelux 11 112 15 % 12 100 173 916 000 22 000 906 97 % 877 Iberia 8 335 11 % 10 700 143 782 000 15 000 569 98 % 558 Tyskland 2 070 3 % 12 600 19 164 000 8 000 174 98 % 170 Danmark 833 1 % 10 400 19 80 000 – 62 99 % 61 Totalt 72 558 100 % 13 200 1 065 5 478 000 261 000 5 972 95 % 5 702 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202611 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­ tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 769 (2 622) hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 2 755 (2 606) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde under­ stigande 0,5 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 87 % (85 %) av Sagax årshyra. Sagax var därut­ över part i 14 (16) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 0,5–2,0 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 13 % (15 %) av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres­ värde uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade inget hyres avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2,0 % – – – – – 1,5–2,0 % 103 2 1 103 11 1,0–1,5 % 202 4 3 67 4 0,5–1,0 % 413 7 10 41 8 < 0,5 % 4 983 87 2 755 2 4 Totalt 5 702 100 2 769 2 5 Löptider för hyresavtal Antal hyresavtal Kontrakterad årshyra Förfalloår Area, kvm Mkr Andel 2026 598 364 000 418 7 % 2027 674 818 000 846 15 % 2028 442 601 000 702 12 % 2029 368 641 000 752 13 % 2030 180 606 000 549 10 % > 2030 507 2 187 000 2 435 43 % Totalt 2 769 5 217 000 5 702 100 % Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2,0 % 622 11 3 116 207 8 1,5–2,0 % 185 3 2 32 93 6 1,0–1,5 % 490 9 7 104 70 5 0,5–1,0 % 659 12 17 80 39 6 < 0,5 % 3 745 66 1 848 2 437 2 4 Totalt 5 702 100 1 877 2 769 3 5 1) Bolag inom samma koncern är upptagna som en hyresgäst. Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra Tillverkningsindustri 20 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 % Fordon 13 % Fastighetsservice 9 % Logistik 7 % Produktion, fastigheter 7 % Medicin, medicinteknik 6 % Byggmaterial 6 % Media 4 % IT, utveckling, utbildning 3 % Stat, kommun 2 % Övrigt 9 % Förfalloår årshyra 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 >2040204020392038203720362035203420332032203120302029202820272026 Mkr Sagax årshyra fördelades vid periodens slut på 1 877 (1 449) hyres­ gäster. Av tabellen nedan framgår att 66 % (63 %) av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 0,5 % av koncernens årshyra, 23 % (21 %) av Sagax årshyra utgjordes av hyres ­ gäster som var och en stod för 0,5–2,0 % av koncernens årshyra och 11 % (16 %) av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De 5 största hyresgästerna är i bokstavsordning Colas, Hedin Group, Kesko, Metro samt Vantive. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 20 % (17 %) av hyresintäkterna. Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (14 %) respektive 13 % (13 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­ gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­ grad. Avtal som representerar 53 % av årshyran förfaller år 2030 eller senare. Mellan åren 2026 och 2029 förfaller årligen 7–15 % av årshyran. ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202612 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­ standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 1 065 (989) fastig heter fastställdes per 30 juni 2026 till 72 558 (66 278) miljoner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har förändrats med 1 373 (−1 484) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 683 (–281) miljo ­ ner kronor motsvarande en värdeförändring om 1,0 % (–0,4 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,7 % (0,7 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –0,7 % (–1,1 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 58 miljoner kronor hän ­ förlig till förvaltning och 625 miljoner kronor relaterat till allmän mark ­ nadsvärdeförändring. Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283 1 043 Förvärv av fastigheter 2 181 26 Investeringar i befintligt bestånd 343 – Avyttring/utrangering av fastigheter –305 –4 Omräkningseffekt valuta 1 373 – Orealiserad värdeförändring 683 – Fastighetsbestånd 30 juni 2026 72 558 1 065 Förvärvade ej tillträdda fastigheter 466 4 Avyttrade ej frånträdda fastigheter 109 5 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan–jun 2026 Uthyrningar/omförhandlingar 540 Avflyttningar/omförhandlingar –482 Allmän marknadsvärdeförändring 625 Totalt 683 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal Belopp i miljoner kronor jan–jun 2026 Kvartal 1 420 Kvartal 2 263 Totalt 683 Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde Sverige 21 % (15 470 mkr) Finland 27 % (19 274 mkr) Frankrike 21 % (15 463 mkr) Benelux 15 % (11 112 mkr) Iberia 11 % (8 335 mkr) Tyskland 3 % (2 070 mkr) Danmark 1 % (833 mkr) Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde Finland 32 % (1 839 mkr) Sverige 20 % (1 145 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 8 % (445 mkr) Frankrike 22 % (1 223 mkr) Benelux 14 % (799 mkr) Tyskland 3 % (152 mkr) Sverige 20 % (1 177 mkr) Finland 30 % (1 763 mkr) Frankrike 22 % (1 322 mkr) Benelux 15 % (906 mkr) Iberia 10 % (569 mkr) Tyskland 3 % (174 mkr) Danmark 1 % (62 mkr) VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet har per 30 juni 2026 värderats av auktoriserade fastig­ hets värderare från oberoende värderings företag. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes ­ kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­ beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 17 år. Kalkyl perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2025 sidan 95. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–16,0 %), kalkyl­ ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,2–16,0 %) och direkt­ avkastningskrav för restvärdes bedömning (4,8–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm ­ ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden uppgick till 7,9 % (8,2 %) respektive 8,0 % (8,2 %) för fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,3 % (6,4 %). ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202613 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 794 (8 279) miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 805 (4 200) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa inves­ teringar uppgick till 16 660 (15 365) miljoner kronor varav 95 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Altra Fastigheter AB, Söderport Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse­ företag med sammanlagt 652 (586) miljoner kronor till förvaltnings­ resultatet och med 521 (466) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 136 (–91) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –28 (–135) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 113 (175) mil­ joner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % (15 %) av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP­fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhälls ­ fastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % (50 %) av Söderport, resterande andel ägs av Altra Fastigheter AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 76 % (74 %) av Söderports hyresvärde om 1 205 (1 178) miljoner kronor återfanns i Stockholm per 30 juni 2026. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % (50 %) av Ess­Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastig ­ heter för framför allt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 (184 000) kvadrat meter varav huvuddelen utgörs av lager ­ lokaler och byggvaru handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets ­ och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. Certus Properties AS (Certus) Sagax äger 50 % (50 %) av Certus, resterande del ägs av Swiss Life Investment Management Holding AG. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter i Finland. Hyresvärdet uppgår till 96 (19) mil ­ joner kronor och den uthyrningsbara arean uppgår till 53 000 (14 000) kvadrat meter. Därutöver har Certus pågående byggprojekt motsvarande en uthyrningsbar area om 27 000 kvadratmeter. Sagax ombesörjer eko ­ nomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger aktier motsvarande 20,0 % (20,3 %) av rösterna och 14,2 % (15,1 %) av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav upp­ gick till 3 684 (3 705) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 857 (3 604) miljoner kronor per 30 juni 2026. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 676 (575) fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 28,7 (24,5) miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 778 (2 411) miljoner kronor per 30 juni 2026. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Altra Fastigheter AB (Altra) Sagax äger aktier motsvarande 23,6 % (21,6 %) av rösterna och kapitalet i Altra (tidigare Nyfosa). Ägarandelen har justerats för de aktier som Altra innehar i eget förvar. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav upp ­ gick till 3 110 (4 239) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 857 ( 2 782) miljoner kronor per 30 juni 2026. Altra är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 489 (491) fastigheter med ett samman ­ lagt fastighetsvärde om 39,4 (39,0) miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 908 (3 876) miljoner kronor per 30 juni 2026. Altra är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.altra.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 28,1 % (25,8 %) av rösterna och 24,2 % (25,5 %) av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 993 (1 880) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 416 (1 246) miljoner kronor per 30 juni 2026. Emilshus är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastig­ heter med hög direktavkastning främst i södra Sverige. Fastighets­ beståndet omfattade 260 (195) fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 13,5 (10,5) miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 161 (919) miljoner kronor per 30 juni 2026. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202614 Sagax joint venture Hemsö Söderport 2026, jan– jun 2025, jan–jun 2026, jan– jun 2025, jan–jun Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 Sagax andel av totalresultat, mkr 113 43 111 36 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 170 163 128 119 Hyresintäkter, mkr 2 637 2 554 569 548 Förvaltningsresultat, mkr 1 329 1 273 256 239 Periodens resultat, mkr 888 607 222 72 30 jun 2026 30 jun 2025 30 jun 2026 30 jun 2025 Redovisat värde för innehavet, mkr1) 5 114 4 785 2 599 2 488 Antal fastigheter 483 476 85 86 Fastigheternas redovisade värde, mkr 89 734 85 875 14 804 14 685 Uthyrningsbar area, kvm 2 475 000 2 435 000 774 000 778 000 Hyresduration, år 9,0 9,0 3,8 3,7 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 95 94 Räntebärande skulder, mkr 54 780 51 804 8 082 7 990 Kapitalbindning, år 5,2 4,8 1,8 2,6 Räntebindning, år 3,8 4,4 1,3 1,8 Marknadsvärde för derivat, mkr –685 –761 –45 –105 1) Inklusive värde på option som redovisas som finansiellt instrument. Ess-Sierra Certus 2026, jan– jun 2025, jan–jun 2026, jan– jun 2025, jan–jun Sagax ägarandel, % 50 50 50 50 Sagax andel av totalresultat, mkr 14 13 40 4 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 10 12 4 –1 Hyresintäkter, mkr 53 51 27 4 Förvaltningsresultat, mkr 20 24 7 –3 Periodens resultat, mkr 28 25 61 6 30 jun 2026 30 jun 2025 30 jun 2026 30 jun 2025 Redovisat värde för innehavet, mkr 312 285 394 58 Antal fastigheter 39 39 15 3 Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 523 1 495 1 436 258 Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000 53 000 14 000 Hyresduration, år 6,0 6,1 7, 6 7, 0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 98 68 Räntebärande skulder, mkr 842 844 749 – Kapitalbindning, år 3,6 2,5 3,8 – Räntebindning, år 2,2 1,7 2,0 – Marknadsvärde för derivat, mkr 1 – – – ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202615 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 30 juni 2026 till 45 382 (41 220) miljoner kronor. Under perioden har eget kapital ökat till följd av ett totalresultat om 3 159 miljoner kronor och nyemission av stamaktier av serie D om 1 005 miljoner kronor, före transaktionskostnader, samt minskat till följd av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om 1 565 miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 41 676 (36 062) miljoner kronor motsvarande 41 818 (36 212) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot svarande 38 635 (33 246) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Totalt har 8 136 (8 319) miljoner kro - nor upptagits i lån och 6 023 (6 423) miljoner kronor amorterats under perioden. Valutakursförändringar har påverkat de ränte bärande skul - derna med 913 (−968) miljoner kronor. Den räntebärande netto skulden uppgick till 29 707 (25 390) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 29 547 (27 457) miljoner kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av skulder till banker om 8 364 (5 270) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 765 (3 335) miljoner kronor. Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 81 % (86 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 4,2 (5,1) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 44 % (43 %) vid periodens utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 6,1 (5,3) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 5,9 (5,3) gånger framåtriktad EBITDA. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp - gick till 2,5 (3,0) år respektive 3,0 (3,4) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder upp - gick till 2,7 % (2,5 %) inklusive effekter av derivat instrument. Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper 29 547 (27 457) miljoner kronor, motsvarande 71 % (76 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 3 977 (3 991) miljoner kronor motsvarande 10 % (11 %) av ränte - bärande skulder. I juni 2026 bekräftade Moody´ s Investors Service kreditbetyget Baa2 för Sagax och reviderade utsikterna från ”stable outlook” till ”posi- tive outlook”. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 30 juni 2026 uppgick till −6 382 (−7 485) miljoner kronor. Förändringen i rörelsekapital beror främst på att börs - noterade instrument ökat till 2 734 (510) miljoner kronor vid periodens slut. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 11 094 (12 073) miljoner kronor. Finansiering Ränte- och kapitalbindning 30 juni 2026 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2026 7 944 3,2 % 19 % 78 0 % 2027 5 309 1,8 % 13 % 5 115 12 % 2028 6 479 1,2 % 15 % 6 900 17 % 2029 7 665 2,0 % 18 % 14 662 35 % 2030 5 547 4,4 % 13 % 5 547 13 % > 2030 8 875 3,7 % 21 % 9 515 23 % Summa/genomsnitt 41 818 2,7 % 100 % 41 818 100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2026 30 jun 2025 30 jun Räntebärande skulder 41 676 36 062 Räntebärande tillgångar –426 –444 Börsnoterade instrument 1) –11 521 –10 176 Likvida medel –22 –51 Nettoskuld 29 707 25 390 1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Belånings- och räntetäckningsgradBelånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20262025202420232022202120202019201820172016 0 20 40 60 80 100 Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202620252024202320222021 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202616 Börsnoterade obligationslån 30 juni 2026 Löptid Räntebas Nominellt belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2020–2027 Fast ränta 375 373 1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934 2021–2028 Fast ränta 500 499 0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433 2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837 2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535 2026–2031 Fast ränta 500 496 3,5 % 3,4 % 2031-01-26 XS3277768605 2025–2032 Fast ränta 300 298 4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694 Summa/genomsnitt 2 675 2 663 2,6 % 2,4 % Derivatavtal 30 juni 2026 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 30 jun 2026 Marknadsvärde 31 dec 2025 Periodens förändring Nominella ränteswappar 3 977 2 –21 –47 26 Summa/genomsnitt 3 977 2 –21 –47 26 Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 30 jun 2026 30 jun 2025 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Positive outlook Baa2, Stable outlook Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 32 % 31 % Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program > 1,8 x 4,6 x 5,7 x Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 % 8 % 6 % Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 72 % (30 150 mkr) Säkerställda skulder 19 % (7 760 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 765 mkr) FinansieringskällorFinansieringskällor Obligationer 71 % (29 547 mkr) Banklån 20 % (8 364 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 765 mkr) ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202617 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande - rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 663 (559) miljoner kronor. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument uppgick till 2 734 (510) miljoner kronor och bestod av börsnoterade aktier om 2 584 (–) miljoner kronor samt börs- noterade obligationer om 150 (510) miljoner kronor. Börsnoterade aktier vid periodens utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 457 (394) miljoner kronor vid periodens utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 33 (25) miljoner kronor. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 011 (877) miljoner kronor vid periodens utgång och bestod huvudsakligen av förutbetalda hyresintäkter om 433 (419) miljoner kronor, upplupna ränte kostnader om 240 (171) miljoner kronor samt av upplupen fastig - hetsskatt om 186 (170) miljoner kronor. Övriga balansposter FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. BelåningsgradBelåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202620252024202320222021 44 Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn RäntetäckningsgradRäntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 202620252024202320222021 4,2 Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 202620252024202320222021 6,1 Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202618 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 32 691 (29 354) aktieägare. Börs­ värdet uppgick till 57 322 (77 334) miljoner kronor. Sagax har tre aktie ­ slag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 496 708 926 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B ­aktier i eget förvar. Sagax genomförde i juni en riktad emission om 30 000 000 stamaktier av serie D som tillförde bolaget 1 005 miljoner kronor i eget kapital. UTDELNINGSPOLICY Sagax utdelningspolicy innebär att den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär överförs till aktieägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock maximalt 2,00 kronor per aktie. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående A­ och B­aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2024–2027, 2025–2028 respektive 2026–2029. Nyckeltal per B-aktie 2026 30 Jun 2025 30 Jun 2025 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 154,20 216,00 19 7, 6 0 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,17 12,26 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9 Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 9,60 10,49 9,89 9,85 9,94 8,68 6,58 Eget kapital efter utspädning, kr 117, 4 2 106,37 112,88 10 7,91 95,01 91,20 83,84 Substansvärde, kr 136,03 123,98 130,32 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2 Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 12,7 17, 6 16,0 18,9 24,9 24,4 38,2 Börskurs/kassaflöde, ggr1)2) 16,2 20,6 20,0 23,0 2 7,9 2 7, 3 46,4 Börskurs/eget kapital, % 131 203 175 210 292 259 364 Börskurs/substansvärde, % 113 174 152 181 250 222 311 1) Förvaltningsresultatet och kassaflödet avser rullande 12 månader. 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20262025202420232022202120202019201820172016 Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) 100 150 200 250 300 350 400 20262025202420232022202120202019201820172016 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Teckningskurserna motsvarar B ­aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga totalavkastningen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs ­ period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs ­ period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick till 12,17 (12,26) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B ­aktien mot­ svarade en multipel om 12,7 (17,6) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick till 117,42 (106,37) kronor. Substansvärde per A ­ och B­aktie uppgick till 136,03 (123,98) kronor. Aktie kursen för B ­aktien vid kvartalets slut var 131 % (203 %) av det egna kapitalet per A ­ och B­aktie och 113 % (174 %) av substansvärdet per A ­ och B­aktie. ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202619 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 22 294 501–1 000 3 206 1 001–2 000 2 559 2 001–5 000 2 239 5 001–10 000 955 10 001–50 000 1 041 50 001– 397 Totalt 32 691 1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax. Aktieägarkategori Antal aktieägare Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 30 470 15 % Privatpersoner bosatta utomlands 353 1 % Företag/institutioner i Sverige 920 67 % Företag/institutioner utomlands 948 14 % Okänd ägartyp – 3 % Totalt 32 691 100 % Aktieägare per land Antal aktieägare Röstandel Sverige 31 390 83 % USA 121 7 % Norge 183 2 % Storbritannien 60 1 % Finland 27 1 % Övriga 910 6 % Totalt 32 691 100 % Största aktieägare 30 juni 2026 Antal aktier Andel av A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus 14 000 000 63 713 912 900 000 15,8 % 28,0 % Salénia AB 5 737 309 25 098 279 – 6,2 % 11,3 % Avanza Pension 49 150 609 008 18 977 911 4,0 % 2,8 % Vanguard – 10 152 023 8 563 054 3,8 % 2,6 % Handelsbanken Fonder – 8 306 652 3 840 010 2,4 % 1,7 % Länsförsäkringar Fonder – 11 733 457 12 081 2,4 % 1,6 % Carnegie Fonder – 11 472 959 – 2,3 % 1,6 % Fjärde AP-fonden 821 630 8 998 806 1 438 149 2,3 % 2,6 % Alecta Tjänstepension – 10 926 728 – 2,2 % 1,5 % Tredje AP-fonden – 10 893 262 – 2,2 % 1,5 % BlackRock – 10 148 557 86 197 2,1 % 1,4 % SEB Funds – 9 263 870 – 1,9 % 1,3 % Patrik Brummer – – 8 357 887 1,7 % 1,1 % Lannebo Kapitalförvaltning – 8 188 620 – 1,6 % 1,1 % Andra AP-fonden – 6 689 213 – 1,3 % 0,9 % Norges Bank Investment Management – 4 357 193 2 049 325 1,3 % 0,9 % Filip Engelbert 241 000 1 869 784 4 200 000 1,3 % 1,2 % Capital Group – 5 740 477 – 1,2 % 0,8 % Nordnet Pensionsförsäkring 18 339 400 431 5 127 433 1,1 % 0,8 % Nordea Funds – 4 987 114 – 1,0 % 0,7 % Summa 20 största ägare 20 867 428 213 550 345 53 552 047 58,0 % 65,2 % Övriga aktieägare 5 256 477 98 773 347 102 709 282 41,6 % 34,8 % Delsumma 26 123 905 312 323 692 156 261 329 99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % – Totalt 26 123 905 314 323 692 156 261 329 100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 360 415 96 760 198 6 081 507 24,8 % 42,0 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 123 905 1,0 26 123 905,00 36 % 5 % B-aktier 314 323 692 0,1 31 432 369,20 43 % 63 % D-aktier 156 261 329 0,1 15 626 132,90 21 % 31 % Summa 496 708 926 73 182 407 ,10 100 % 100 % Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2026 jan–jun 2025 jan–jun A-aktier 154,50 216,00 1 1 0 0 B-aktier 154,20 216,00 39 34 89 96 D-aktier 32,80 33,50 87 76 7 13 Aktieägarstruktur 30 juni 2026 1) ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202620 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar ­ der måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs ­ och skuldposter respektive intäkts ­ och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis ­ ningen för 2025, på sidorna 50–53. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet per 30 juni 2026 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig ­ het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne ­ bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig­ hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem ­ pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obligationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTAEXPONERING Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni 2026, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 813 (14 689) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 33 % (37 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis ­ ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans dagens valuta kurser. Per 30 juni motsvarade 1 euro 11,09 (11,15) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,48 (1,49) kronor. Intäkts ­ och kostnads­ poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot ­ svarade 10,79 (11,10) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,44 (1,49) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverk ­ samhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta­ kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse­ konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med­ arbetare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager­ och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2026 30 jun 2025 30 jun Förvaltningsfastigheter 5 071 4 575 Övriga tillgångar 180 126 Summa tillgångar 5 251 4 700 Räntebärande skulder 3 483 2 983 Övriga skulder 433 400 Summa skulder 3 916 3 383 Nettoexponering 1 335 1 318 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202621 KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –14 512 –7 256 – 7 256 14 512 Belåningsgrad, % 52 48 44 41 38 Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 95 100 ET Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 4,0 4,2 4,5 ET Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 797/+1 944 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 182/+1 208 Hyresintäkter +/– 5 % +2 665/–2 658 Fastighetskostnader +/– 5 % –382/+379 Känslighetsanalys per 30 juni 20261) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +60/–60 +50/–50 +50/–50 Hyresintäkter +/–1 % +57/–57 +48/–48 +48/–48 Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10 –9/+9 –9/+9 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –11/+11 –9/+9 –9/+9 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –47/+47 –40/+40 –40/+40 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +245/–245 +205/–205 +1481/–1481 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +42/–42 +35/–35 +35/–35 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202622 Nyckeltal 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,3 6,6 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0 Totalavkastning på fastigheter rullande 12 månader, % 7,9 7, 0 6,8 7, 5 4,0 9,3 15,3 Överskottsgrad, % 81 83 83 84 83 82 83 Areamässig uthyrningsgrad, % 95 96 96 96 97 95 96 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96 96 96 96 96 96 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 478 5 004 5 371 4 834 4 331 3 895 3 759 Antal fastigheter vid periodens utgång 1 065 989 1 043 983 903 751 673 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,1 6,4 6,4 6,7 6,4 5,7 5,9 Avkastning på eget kapital, % 12,2 6,6 9,6 13,5 0,0 8,4 36,6 Genomsnittlig ränta, % 2,7 2,5 2,5 2,3 1,9 1,7 1,4 Räntebindning inkl. derivat, år 2,5 3,0 2,3 2,9 2,8 3,2 4,0 Kapitalbindning, år 3,0 3,4 2,9 3,1 3,1 3,7 4,3 Soliditet, % 48 49 48 50 50 46 50 Belåningsgrad, % 44 43 44 42 41 45 42 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,9 5,3 5,7 5,1 4,9 6,5 5,4 Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,1 5,3 5,8 5,4 5,2 7,1 5,8 Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 5,1 4,6 5,0 5,7 7,1 6,5 Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 4,6 5,7 5,5 6,5 8,1 12,7 9,4 Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 154,20 216,00 19 7, 6 0 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 Substansvärde (NAV), kr 136,03 123,98 130,32 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2 Eget kapital, kr 117, 4 2 106,37 112,88 10 7,9 2 95,05 91,33 83,93 Eget kapital efter utspädning, kr 117, 4 2 106,37 112,88 10 7,91 95,01 91,20 83,84 Resultat, kr 7, 4 9 3,63 11,22 14,78 –0,82 7, 76 30,09 Resultat efter utspädning, kr 7, 4 9 3,63 11,22 14,78 –0,82 7, 75 30,04 Förvaltningsresultat, kr 5,89 6,02 12,38 11,95 11,17 9,71 8,01 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 5,89 6,01 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9 Kassaflöde, kr 5,15 5,45 9,89 9,85 9,95 8,69 6,59 Kassaflöde efter utspädning, kr 5,15 5,45 9,89 9,85 9,94 8,68 6,58 Utdelning per aktie, kr – – 3,70 3,50 3,10 2,70 2,15 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,4 338,3 318,0 317, 7 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,4 338,5 318,5 318,0 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,4 324,8 317, 8 317, 5 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,5 325,1 318,3 318,0 Data per D-aktie Börskurs vid periodens utgång, kr 32,80 33,50 33,80 30,95 28,00 26,70 33,40 Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 Resultat, kr 1,00 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 156,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 128,7 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,2 Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34. ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202623 Koncernens rapport över totalresultatet Belopp i miljoner kronor 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2026 apr–jun 2025 apr–jun 2025 jan–dec Rullande 12 månader Hyresintäkter 2 719 2 621 1 375 1 314 5 378 5 476 Övriga intäkter 16 11 8 7 24 29 Driftskostnader −242 −192 −101 −81 −380 −430 Underhållskostnader −66 −67 −37 −34 −141 −140 Fastighetsskatt −163 −148 −82 −75 −311 −326 Övriga fastighetskostnader −65 −60 −33 −30 −128 −133 Driftnetto 2 199 2 165 1 130 1 101 4 442 4 476 Central administration −101 −90 −50 −43 −188 −199 Resultat från joint venture och intresseföretag 586 264 280 −22 1 009 1 331 – varav förvaltningsresultat 652 586 352 305 1 225 1 291 – varav värdeförändringar 109 −227 6 − 311 −66 270 – varav skatt −175 −95 −77 −17 −138 −218 – varav övrigt – – – – −11 −11 Finansiella intäkter 30 37 16 18 64 57 Finansiella kostnader −601 −487 −312 −248 −1 025 −1 139 Finansiell kostnad räntekomponent leasing −22 −19 −11 −10 −41 −44 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 091 1 869 1 053 796 4 261 4 483 – varav förvaltningsresultat 2 157 2 191 1 125 1 124 4 477 4 443 – varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 151 2 162 1 122 1 109 4 442 4 431 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 12 –16 –7 –16 48 76 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 683 −281 263 −213 164 1 127 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade – – – – 16 16 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 309 −12 183 −10 −4 318 Resultat före skatt 3 095 1 560 1 492 556 4 485 6 020 Uppskjuten skatt −284 −57 −119 −10 −98 −325 Aktuell skatt −112 −124 −55 −61 −307 −295 Periodens resultat 2 698 1 379 1 319 486 4 081 5 400 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 690 1 354 1 315 476 4 048 5 384 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 8 25 4 10 32 15 Övrigt totalresultat Poster som har eller kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 1 077 −742 530 735 −1 669 150 Omklassificering omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −15 – – – – −15 Andel övrigt totalresultat för joint venture 18 −17 14 9 −39 −5 Omräkningseffekter säkringsredovisning −631 268 −288 −391 741 −158 Omklassificering omräkningseffekter säkringsredovisning 2 – – – – 2 Skatt på poster som kan komma att återföras 10 18 4 −1 16 7 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 461 −473 260 352 −952 −18 Totalresultat för perioden 3 159 906 1 579 837 3 129 5 381 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 147 906 1 574 805 3 107 5 348 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 12 – 6 32 22 34 Resultat per A- och B-aktie, kr 7, 4 9 3,63 3,61 1,22 11,22 15,08 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7, 4 9 3,63 3,61 1,22 11,22 15,08 Resultat per D-aktie, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 2,00 Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,4 338,4 338,4 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,5 338,4 338,4 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 128,7 126,3 131,2 126,3 126,3 12 7, 5 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202624 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2026 30 jun 2025 30 jun 2025 31 dec Förvaltningsfastigheter 72 449 66 231 67 978 Förvaltningsfastigheter till försäljning 109 47 305 Leasingavtal nyttjanderätt 663 559 583 Joint venture och intresseföretag 16 660 15 365 16 470 Uppskjutna skattefordringar 228 160 244 Räntebärande finansiella fordringar 426 383 436 Övriga anläggningstillgångar 506 104 93 Summa anläggningstillgångar 91 040 82 850 86 109 Börsnoterade instrument 2 734 510 1 644 Räntebärande kortfristiga fordringar – 62 – Övriga omsättningstillgångar 457 394 339 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 614 553 397 Kassa och bank 22 51 16 Summa omsättningstillgångar 3 827 1 570 2 397 Summa tillgångar 94 866 84 420 88 506 Eget kapital 45 382 41 220 42 792 – varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 173 799 170 Långfristiga räntebärande skulder 33 557 28 919 31 493 Uppskjutna skatteskulder 4 616 4 260 4 286 Derivat 21 90 47 Långfristiga leasingskulder 607 512 537 Övriga långfristiga skulder 474 365 440 Summa långfristiga skulder 39 275 34 145 36 803 Företagscertifikat 3 765 3 335 3 550 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 354 3 808 3 603 Kortfristiga leasingskulder 55 48 46 Övriga kortfristiga skulder 1 025 987 673 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 011 877 1 040 Summa kortfristiga skulder 10 209 9 055 8 912 Summa eget kapital och skulder 94 866 84 420 88 506 ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202625 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2026 apr–jun 2025 apr–jun 2025 jan–dec Rullande 12 månader Resultat före skatt 3 095 1 560 1 492 556 4 485 6 020 Betald skatt –172 –94 –66 –42 –202 –280 Utdelning från joint venture och intresseföretag 521 466 391 355 549 604 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändringar på finansiella instrument –309 12 –183 10 –12 –334 Värdeförändringar på fastigheter –695 297 –256 230 –212 –1 203 Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –586 –264 –280 22 –1 009 –1 331 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 28 35 13 14 61 54 Övriga poster ej ingående i kassaflödet –7 –5 –4 –8 –20 –22 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 875 2 007 1 107 1 137 3 641 3 509 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –109 349 –72 186 128 –330 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –43 –744 89 –434 –151 550 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 724 1 612 1 125 890 3 617 3 729 Förvärv av fastigheter –2 181 –1 749 –1 617 –900 –4 733 –5 165 Avyttring av fastigheter 55 22 19 10 422 455 Investeringar i befintliga fastigheter –343 –459 –224 –256 –978 –863 Förvärv av börsnoterade aktier –1 034 – –557 – –1 403 –2 437 Förvärv av finansiella instrument – –36 – –36 –37 –1 Avyttring av finansiella instrument 160 217 145 152 416 359 Förvärv av övriga tillgångar – – – – –24 –24 Investeringar i joint venture och intresseföretag –52 –407 –50 –275 –778 –424 Förändring av lån till joint venture och intresseföretag 32 –58 116 –43 –196 –105 Ökning av övriga anläggningstillgångar –107 –20 –47 –18 –47 –134 Minskning av övriga anläggningstillgångar 22 12 – 5 59 68 Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 450 –2 476 –2 215 –1 360 –7 299 –8 273 Nyemission av D-aktier 995 5 995 5 5 995 Utbetald utdelning till aktieägare –1 378 –1 311 –1 314 –1 248 –1 437 –1 503 Incitamentsprogram 7 6 7 6 6 7 Upptagna lån 8 136 8 319 2 115 2 155 12 325 12 143 Amorterade lån –6 023 –6 423 –712 –580 –6 838 –6 438 Minskning av övriga långfristiga skulder –33 –26 –19 –1 –33 –40 Ökning av övriga långfristiga skulder 34 96 23 96 114 52 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –6 –38 –3 –38 –731 –700 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 732 628 1 092 394 3 411 4 515 Periodens kassaflöde 5 –237 1 –76 –270 –28 Kursdifferens i likvida medel – 1 – – – –1 Förändring av likvida medel 5 –236 1 –76 –270 –29 Likvida medel vid periodens ingång 16 287 20 127 287 51 Likvida medel vid periodens utgång 22 51 22 51 16 22 ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202626 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräknings- differenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2024 817 9 935 1 568 28 621 40 941 862 41 803 Periodens resultat januari–juni 2025 – – – 1 354 1 354 25 1 379 Övrigt totalresultat januari–juni 2025 – – –448 – –448 –25 –473 Totalresultat för perioden – – –448 1 354 906 – 906 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier – 5 – – 5 – 5 Aktieutdelning – – – –1 437 –1 437 – –1 437 Transaktioner med aktieägare – 5 – –1 437 –1 432 – –1 432 Övriga transaktioner Inlösen incitamentsprogram – – – –3 –3 – –3 Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande – – – – – –63 –63 Övriga transaktioner – – – 6 6 –63 –57 Eget kapital 30 juni 2025 817 9 940 1 120 28 544 40 421 799 41 220 Periodens resultat juli–de cember 2025 – – – 2 695 2 695 7 2 702 Övrigt totalresultat juli–de cember 2025 – – –494 – –494 15 –479 Totalresultat för perioden – – –494 2 695 2 201 22 2 223 Övriga transaktioner Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande – – – – – –651 –651 Övriga transaktioner – – – – – –651 –651 Eget kapital 31 december 2025 817 9 940 626 31 240 42 622 170 42 792 Periodens resultat januari–juni 2026 – – – 2 690 2 690 8 2 698 Övrigt totalresultat januari–juni 2026 – – 457 – 457 4 461 Totalresultat för perioden – – 457 2 690 3 147 12 3 159 Transaktioner med aktieägare Emission D-aktier 52 953 – – 1 005 – 1 005 Aktieutdelning – – – –1 565 –1 565 – –1 565 Transaktioner med aktieägare 52 953 – –1 565 –560 – –560 Övriga transaktioner Transaktionskostnader – –10 – – –10 – –10 Teckning incitamentsprogram – – – 7 7 – 7 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande – – – – – –9 –9 Övriga transaktioner – –10 – 7 –3 –9 –12 Eget kapital 30 juni 2026 869 10 883 1 083 32 372 45 209 173 45 382 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202627 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2025 jan–dec Nettoomsättning 65 65 142 Administrationskostnader –77 –70 –136 Resultat före finansiella intäkter och kostnader –13 –5 6 Resultat från andelar i koncernföretag 995 192 351 Resultat från andelar i joint venture 142 139 139 Finansiella intäkter 379 366 960 Finansiella kostnader –463 –432 –1 050 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 1 040 259 406 Bokslutsdispositioner – – 99 Skatter –7 –10 –25 Periodens resultat 1 033 249 480 Belopp i miljoner kronor 2026 30 jun 2025 30 jun 2025 31 dec Materiella anläggningstillgångar 3 2 2 Fordringar på koncernföretag 36 074 2 054 1 409 Övriga finansiella anläggningstillgångar 22 593 19 835 21 561 Summa anläggningstillgångar 58 670 21 891 22 972 Fordringar på koncernföretag – 28 529 28 522 Övriga omsättningstillgångar 20 22 18 Kassa och bank – – 1 Summa omsättningstillgångar 20 28 551 28 541 Summa tillgångar 58 690 50 442 51 512 Bundet eget kapital 1 019 966 966 Fritt eget kapital 9 724 9 066 9 284 Eget kapital 10 742 10 032 10 251 Obeskattade reserver – 11 – Långfristiga räntebärande skulder 18 471 12 979 12 619 Skulder till koncernföretag 25 103 13 960 13 927 Uppskjutna skatteskulder 6 6 6 Summa långfristiga skulder 43 580 26 945 26 552 Kortfristiga räntebärande skulder 3 852 3 454 3 577 Skulder till koncernföretag – 9 632 10 672 Övriga kortfristiga skulder 516 368 461 Summa kortfristiga skulder 4 368 13 454 14 710 Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 58 690 50 442 51 512 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202628 Segmentinformation Värdeförändringar fastigheter Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning Belopp i miljoner kronor 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2026 jan–jun 2025 jan–jun Sverige 536 536 429 450 41 –139 – – 470 311 Finland 819 885 646 715 443 –345 19 –16 1 107 353 Frankrike 608 583 480 470 37 36 –7 – 511 505 Benelux 415 349 368 316 73 10 – – 441 326 Iberia 233 193 209 176 108 167 – – 316 343 Tyskland 77 68 73 66 4 –5 – – 77 61 Danmark 30 6 28 5 –22 –4 – – 6 1 Ej fördelat – – –35 –33 – – – – –35 –33 Totalt 2 719 2 621 2 199 2 165 683 –281 12 –16 2 893 1 867 Marknadssegment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2026 30 jun 2025 30 jun 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2026 jan–jun 2025 jan–jun 2026 jan–jun 2025 jan–jun Sverige 15 470 15 169 87 208 60 – – – Finland 19 274 18 781 131 127 132 – –249 –27 Frankrike 15 463 14 326 34 42 166 170 –56 –11 Benelux 11 112 9 784 32 66 466 711 – – Iberia 8 335 6 321 17 13 1 220 811 – – Tyskland 2 070 1 780 42 3 –8 56 – – Danmark 833 118 0 – 145 – – – Totalt 72 558 66 278 343 459 2 181 1 749 –305 –38 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202629 Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 lämnas såväl i noter som andra delar av delårsrapporten. Begreppet IFRS redovis ­ ningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redovisningsstandarder. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2025 och ska läsas tillsammans med denna. Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp ­ ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har antagit standarden i februari 2026. IFRS 18 förväntas inte ha någon effekt på uppskattningar och bedömningar i koncernens finansiella rap­ porter. Förändringar kommer i huvudsak att ske i uppställningsformen för rapport över totalresultat som delas in i nya kategorier samt i rapport över kassaflöden som utgår från rörelseresultatet istället för resultat före skatt. Förvaltningsresultatet kommer att redovisas separat från rapport över totalresultat. Därutöver tillkommer upplysningskrav avseende vissa resultatmått som definieras av företagsledningen. Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver ­ kan på Sagax redovisning. Avrundningsdifferenser kan förekomma. 2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis ­ ningen för 2025. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års­ redovisningen för 2025. 3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Den 3 juli pressmeddelades att Sagax genom 7 separata transaktioner har förvärvat 9 fastigheter för motsvarande 710 miljoner kronor. Fastig ­ heterna omfattar 66 800 kvadratmeter uthyrningsbar area och 164 300 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande 53 mil ­ joner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 9,1 år. Av förvärven har motsva ­ rande 244 miljoner kronor tillträtts. Av de återstående förvärven beräk ­ nas 289 miljoner kronor tillträdas under det tredje kvartalet 2026 och 177 miljoner kronor under det första kvartalet 2027. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Frankrike (197 miljoner kronor), Benelux (187 miljoner kronor), Danmark (177 miljoner kronor) samt Tyskland (149 miljoner kronor). Den 9 juli pressmeddelades att Sagax har förvärvat 48 fastigheter i Frankrike för motsvarande 2 miljarder kronor. Fastigheterna omfat ­ tar 88 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 782 000 kvadratmeter friköpt mark. Fastigheterna används huvudsakligen som depåer för kollektivtrafikbussar. Portföljen är uthyrd till hyresgäster med hög kreditvärdighet, däribland statligt kontrollerade bolag och ledande operatörer inom kollektivtrafiken. Depåerna är strategiskt belägna inom sina respektive delmarknader. Portföljen är geografiskt diversi ­ fierad över hela Frankrike, med en koncentration till Paris ­, Lyon­ och Marseilleregionerna. Årshyran uppgår till motsvarande 166 miljoner kronor, varav 94 % är indexerat till ILAT, ett standardindex för kom ­ mersiella hyresavtal i Frankrike. Uthyrningsgraden uppgår till 99 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 5,0 år. Den initiala direktavkastningen på den totala förvärvskostnaden bedöms uppgå till 6,7 %. Tillträde beräknas ske under det fjärde kvartalet 2026. Förvärvet kommer att redovisas i Sagax segment Frankrike. Den 10 juli pressmeddelades att Sagax har förvärvat 2 fastigheter för motsvarande 310 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 17 100 kvadrat­ meter uthyrningsbar area och 47 600 kvadratmeter friköpt mark. Års ­ hyran uppgår till motsvarande 23 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 11,1 år. Förvärvet har tillträtts. Förvärvet kommer att redovisas i Sagax segment Finland. Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Noter 1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202630 Stockholm den 13 juli 2026 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520­0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets reviso rer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentlig görande den 13 juli 2026, klockan 13.30, CEST. RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. KALENDARIUM Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Delårsrapport januari – september 2026 22 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 10 februari 2027 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER September 2026 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2026 December 2026 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2026 Mars 2027 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2027 David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540 david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540 agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202631 Belopp i miljoner kronor 2026 2025 2025 Avkastning på eget kapital jan–jun jan–jun jan–dec Resultat efter skatt 2 698 1 379 4 081 Tillägg för omräkning till årsvärde 2 698 1 379 – Justerat resultat efter skatt 5 397 2 759 4 081 Genomsnittligt eget kapital 44 087 41 512 42 297 Avkastning på eget kapital 12,2 % 6,6 % 9,6 % Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare jan–jun jan–jun jan–dec Resultat efter skatt hänförligt till moder­ bolagets aktieägare 2 690 1 354 4 048 Tillägg för omräkning till årsvärde 2 690 1 354 – Justerat resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 381 2 708 4 048 Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 43 915 40 681 41 781 Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12,3 % 6,7 % 9,7 % Avkastning på totalt kapital jan–jun jan–jun jan–dec Förvaltningsresultat 2 157 2 191 4 477 Tillägg för omräkning till årsvärde 2 157 2 191 – Finansiella kostnader 623 507 1 066 Tillägg för omräkning till årsvärde 623 507 – Resultat före finansiella kostnader 5 561 5 395 5 543 Genomsnittliga totala tillgångar 91 686 84 232 86 275 Avkastning på totalt kapital 6,1 % 6,4 % 6,4 % Areamässig uthyrningsgrad 30 jun 30 jun 31 dec Kontrakterad area, tusental kvm 5 217 4 785 5 153 Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 5 478 5 004 5 371 Areamässig uthyrningsgrad 95 % 96 % 96 % Belåningsgrad 30 jun 30 jun 31 dec Räntebärande skulder 41 676 36 062 38 646 Totala tillgångar 94 866 84 420 88 506 Belåningsgrad 44 % 43 % 44 % Direktavkastning jan–jun jan–jun jan–dec Driftnetto 2 226 2 165 4 442 Återläggning av tomträttsavgäld –20 –17 –37 Tillägg för omräkning till årsvärde 2 205 2 147 – Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/ övrigt 63 94 177 Valutaomräkning till balansdagskurs 103 16 –137 Justerat driftnetto 4 577 4 405 4 444 Fastigheternas redovisade värde 72 558 66 278 68 283 Direktavkastning 6,3 % 6,6 % 6,5 % EBITDA rullande 12 månader 30 jun 30 jun 31 dec Driftnetto 4 476 4 381 4 442 Central administration –199 –187 –188 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 604 510 549 EBITDA 4 881 4 704 4 803 Belopp i miljoner kronor 2026 2025 2025 Eget kapital per A- och B-aktie 30 jun 30 jun 31 dec Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 45 209 40 421 42 622 Eget kapital tillhörande D ­aktier –5 469 –4 419 –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 39 740 36 002 38 203 Antal aktier, 1 000 st 338 448 338 448 338 448 Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448 338 448 338 448 Eget kapital per A­ och B­aktie, kr 117, 4 2 106,37 112,88 Eget kapital per A­ och B­aktie efter utspädning, kr 117, 4 2 106,37 112,88 Ekonomisk uthyrningsgrad 30 jun 30 jun 31 dec Kontrakterad årshyra 5 702 5 377 5 498 Hyresvärde 5 972 5 615 5 739 Ekonomisk uthyrningsgrad 95 % 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning 1 jul 1 jul 1 jan Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 639 4 452 4 517 Återläggning av tomträttsavgäld –42 –37 –40 Justerat driftnetto 4 598 4 415 4 477 Fastigheternas redovisade värde 72 558 66 278 68 283 Framåtriktad direktavkastning 6,3 % 6,7 % 6,6 % Framåtriktad EBITDA 1 jul 1 jul 1 jan Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 639 4 452 4 517 Central administration –199 –187 –188 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 604 510 549 Framåtriktad EBITDA 5 045 4 775 4 879 Förvaltningsresultat jan–jun jan–jun jan–dec Resultat efter skatt 2 698 1 379 4 081 Skatt 571 276 543 Värdeförändringar –1 113 536 –147 Förvaltningsresultat 2 157 2 191 4 477 – varav hänförligt till minoritetsägare 6 29 35 – varav hänförligt till moderbolagets ägare 2 151 2 162 4 442 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning jan–jun jan–jun jan–dec Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 2 151 2 162 4 442 Utdelning hänförlig till D ­aktier –156 –126 –253 Justerat förvaltnings resultat 1 994 2 036 4 189 Genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448 338 449 338 449 Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter utspädning innevarande period, kr 5,89 6,01 12,38 Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter utspädning föregående period, kr 6,01 5,70 11,95 Årlig tillväxt, % –2,0 % 5,5 % 3,6 % Alternativa nyckeltal Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel­ tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202632 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 3) IFRS-nyckeltal. Belopp i miljoner kronor 2026 2025 2025 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader 30 jun 30 jun 31 dec Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 430 4 402 4 442 Utdelning hänförlig till D ­aktier –313 –253 –253 Justerat förvaltnings resultat 4 118 4 149 4 189 Genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448 338 454 338 449 Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie innevarande period, kr 12,17 12,26 12,38 Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie föregående period, kr 12,26 11,14 11,95 Årlig tillväxt, % –0,8 % 10,1 % 3,6 % Hyresintäkter i jämförbart bestånd jan–jun jan–jun jan–dec Hyresintäkter 2 719 2 621 ET Förvärvade och sålda fastigheter –257 –92 ET Valutajustering1) – –56 ET Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 2 461 2 474 ET Kassaflöde per A- och B-aktie jan–jun jan–jun jan–dec Resultat före skatt 3 095 1 560 4 485 Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 521 466 549 Ej kassaflödes påverkande poster –1 568 75 –1 192 Betald skatt –172 –94 –202 Utdelning hänförlig till D ­aktier –126 –126 –253 Utdelningar till innehavare utan bestämmande inflytande –6 –38 –41 Kassaflöde 1 743 1 843 3 347 Kassaflöde per A ­ och B­aktie efter utspädning, kr 5,15 5,45 9,89 Nettoskuld Se sidan 15. Nettoskuld enligt EMTN-program 30 jun 30 jun 31 dec Räntebärande skulder 41 676 36 062 38 646 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 787 –9 666 –8 849 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –2 584 – –1 334 Likvida medel –22 –51 –16 Nettoskuld enligt EMTN-program 30 283 26 345 28 447 Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar 30 jun 30 jun 31 dec Nettoskuld enligt EMTN ­program 30 283 26 345 28 447 Totala tillgångar 94 866 84 420 88 506 Nettoskuld enligt EMTN ­program/totala tillgångar 32 % 31 % 32 % Nettoskuld/EBITDA 30 jun 30 jun 31 dec Nettoskuld 29 707 25 390 27 700 EBITDA rullande 12 månader 4 881 4 704 4 803 Nettoskuld/EBITDA 6,1 x 5,3 x 5,8 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 30 jun 30 jun 31 dec Nettoskuld 29 707 25 390 27 700 Framåtriktad EBITDA 5 045 4 775 4 879 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,9 x 5,3 x 5,7 x Nettoskuld/totala tillgångar 30 jun 30 jun 31 dec Nettoskuld 29 707 25 390 27 700 Totala tillgångar 94 866 84 420 88 506 Nettoskuld/totala tillgångar 31 % 30 % 31 % Belopp i miljoner kronor 2026 2025 2025 Resultat per A- och B-aktie 3) jan–jun jan–jun jan–dec Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 2 690 1 354 4 048 Utdelning hänförlig till D ­aktier –156 –126 –253 Justerat resultat efter skatt 2 534 1 228 3 796 Resultat per A­ och B­aktie efter utspädning, kr 7, 4 9 3,63 11,22 Räntetäckningsgrad jan–jun jan–jun jan–dec Förvaltningsresultat 2 157 2 191 4 477 Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –652 –586 –1 225 Utdelning från joint venture och intresseföretag 521 466 549 Finansiella kostnader inkl. leasing 623 507 1 066 Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 2 649 2 577 4 867 Räntetäckningsgrad 4,2 x 5,1 x 4,6 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program jan–jun jan–jun jan–dec Förvaltningsresultat 2 157 2 191 4 477 Finansnetto 593 470 1 002 Förvaltningsresultat före finansnetto 2 750 2 661 5 479 Räntetäckningsgrad 4,6 x 5,7 x 5,5 x Soliditet 30 jun 30 jun 31 dec Eget kapital 45 382 41 220 42 792 Totala tillgångar 94 866 84 420 88 506 Soliditet 48 % 49 % 48 % Substansvärde (NAV) 30 jun 30 jun 31 dec Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 45 209 40 421 42 622 Eget kapital tillhörande D ­aktier –5 469 –4 419 –4 419 Återläggning av derivat 21 90 47 Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 516 4 153 4 178 Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 764 1 716 1 680 Substansvärde (NAV) 46 041 41 960 44 107 Substansvärde (NAV) per A ­ och B­aktie efter utspädning, kr 136,03 123,98 130,32 Säkerställda skulder/totala tillgångar 30 jun 30 jun 31 dec Säkerställda skulder 7 761 4 906 8 169 Totala tillgångar 94 866 84 420 88 506 Säkerställda skulder/totala tillgångar 8 % 6 % 9 % Totalavkastning på fastigheter rullande 12 månader 30 jun 30 jun 31 dec Justerat driftnetto 4 531 4 640 4 444 Orealiserad värdeförändring 1 127 7 164 Summa 5 658 4 647 4 608 Fastigheternas redovisade värde 72 558 66 278 68 283 Orealiserad värdeförändring –1 127 –7 –164 Summa 71 431 66 272 68 119 Totalavkastning på fastigheter 7,9 % 7, 0 % 6,8 % Överskottsgrad jan–jun jan–jun jan–dec Driftnetto 2 199 2 165 4 442 Hyresintäkter 2 719 2 621 5 378 Överskottsgrad 81 % 83 % 83 % ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202633 Definitioner Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom­ snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom snittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur moderbolagets aktieägares kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter åter­ läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie ­ ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valuta kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­ generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A­ och B­aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång i relation till antal A ­ och B­aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D ­aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D ­aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D­aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts­ avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­ generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administra­ tion med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresse­ företag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perio ­ den reducerat med utdelning till D ­aktier, dividerat med vägt genomsnitt ­ ligt antal A­ och B­aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A ­ och B­aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med til l­ lägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. Kassaflöde per A ­ och B­aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D­aktier för perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A­ respektive B ­aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note ­ rade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN­program Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202634 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Nettoskuld enligt EMTN ­ program/totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note ­ rade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A ­ och B­aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter att hänsyn tagits till D­aktiers del av resultatet för perioden. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D ­aktie D­aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A­ och B­aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN­program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. 1) Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D ­aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresse ­ företag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations­ innehavare. Totalavkastning på fastigheter rullande 12 månader Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastigheter under de senaste 12 månaderna, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under de senaste 12 månaderna. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värdetillväxt för fastigheterna under en period. Triple net­avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets ­ skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A ­ och B­aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A ­ och B­aktier (teckningsoptioner), till den del det är sanno­ likt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. 1) Definitionen för rörelsekapital i koncernens rapport över kassaflöden skiljer sig åt från denna definition då förvärv och avyttringar av börsnoterade aktier redovisas i kategorien investeringsverksamheten och inte förändring av rörelsekapital i kassaflödet. ===== SIDA 35 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2026 uppgick till 5 478 000 kvadratmeter fördelat på 1 065 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.