===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20232 JANUARI – SEPTEMBER 2023 ■ Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 160 miljoner kronor (2 725 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet ökade med 17 % till 2 972 (2 530) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 18 % till 8,64 (7,35) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –1 680 (3 521) miljoner kronor. ■  Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–734(–2615)miljonerkronor. ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till 420 (2 445) miljoner kronor. ■  Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed18%till2707(2302)miljonerkronor motsvarande 7,81 (6,64) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 3 725 (3 419) miljoner kronor varav 3 237 (2 913) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ■ Sagax har i juni genomfört en riktad nyemission av 10 000 000 stamaktier av serie B. Emissionen tillförde bolaget 2 040 miljoner kronor. TREDJE KVARTALET 2023 ■ Hyresintäkterna ökade med 19 % till 1 113 miljoner kronor (938 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet ökade med 12 % till 1 015 (910) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 9 % till 2,90 (2,66) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –314 (408) miljoner kronor. ■  Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–27(–421)miljonerkronor. ■ Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 634 (702) miljoner kronor. ■  Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed40%till925(659)miljonerkronor motsvarande 2,62 (1,87) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 2 335 (841) miljoner kronor varav 2 140 (651) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ■ Sagax erhöll höjd kreditrating till Baa2 med "stable outlook" av Moody´ s Investors Service. JUSTERAD PROGNOS FÖR 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 900 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 3 800 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapporten för januari - juni 2023. Delårsrapport januari – september 2023 Nyckeltal i urval1)2) 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 8,64 7, 3 5 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Förändring jämfört med föregående år, % 18 23 21 21 20 28 16 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 0,72 7, 0 9 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24 Utdelning per A- och B-aktie, kr – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00 Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,5 7, 6 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4 Räntetäckningsgrad, ggr 6,4 7, 6 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43 45 45 42 43 44 47 Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 56 668 54 350 52 682 46 067 37 548 32 625 29 024 Fastigheternas direktavkastning, % 6,4 5,7 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8 1) Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33-34. 2) Beräkning av alternativa nyckeltal framgår av sidorna 35-36. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20233 AFFÄRSIDÉ Sagaxaffärsidéärattinvesteraikommersiellafastigheterfrämstinom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starkakassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■  Kassaflödetfrånbefintligtfastighetsbeståndskaökamerän inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagaxharföljandefinansiellamål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem årenförhållersigtilldefinansiellamålen. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 2 % 19 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 17 % 22 % STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud - sakligen efter att uthyrning avtalats. Förattuppnåbolagetsverksamhetsmålochfinansiellamålharbolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärvochinvesteringaribefintligtbeståndsyftartillatt ökakassaflödetochdiversifierahyresintäkternaochdärigenomminska bolagetsoperativaochfinansiellarisker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt ochstabiluthyrningsgradvilketgenererarstabilakassaflödenochmöj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärvochinvesteringaribefintligafastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs - rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagaxfinansieringsstrategiärutformadmedtydligtfokuspåoperativt kassaflödeochräntetäckningsgrad.Dettabedömsskapagodaförutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammetpåsidan4visarattSagaxkassaflödefråndenlöpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint ventureochintresseföretagredovisassomkassaflödefråndenlöpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte attsäkerställadetoperativakassaflödet.Bolagetsräntebärandeskulder utgörsfrämstavicke-säkerställdaobligationslånieuro.Sagaxfinansie - rarävensinverksamhetmedföretagscertifikatieuroochisvenskakro - nor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst Affärsidé, målochstrategier Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 202320222021202020192018 0 5 10 15 20 25 30 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 202320222021202020192018 ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20234 Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 20232022202120202019201820172016201520142013 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxtochdiversifieratnäringsliv.Dettabedömsbegränsariskenför att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra - tegiskyddasbolagetsoperativakassaflödefrånökadekostnadertillföljd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem - pel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet,förvaltningochfinansieringsarbetebedrivsi syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt internapolicyer.Sagaxharidentifieratföljandefokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig - heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minskaenergianvändningen.Sagaxmiljöcertifierarnyabyggnadersom uppförsocharbetarmedattmiljöcertifierabefintligabyggnader. Affärsetik Sagax arbetar aktivt med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagaxaffärsmodellpräglasialladelaravlångsiktighet.Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således ärhållbarhetsarbetetintegreratiaffärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. YtterligareinformationomSagaxhållbarhetsarbetefinnsattläsai Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2022. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 20232022202120202019201820172016201520142013 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20235 Under det tredje kvartalet har Sagax förvärvat en fastighetsportfölj omfattande 19 fastigheter i Spanien. Fastigheterna omfattar totalt 90 000 kvadrat meter uthyrningsbar area och är fullt uthyrda. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20236 Resultat-samtkassaflödesposternedanavserperiodenjanuaritilloch med september 2023. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive ställningen vid periodens utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet ökade med 17 % till 2 972 (2 530) miljoner kronor varav 698 (606) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet ökade till följd av främst fastig hetsförvärv, valuta- effektsamtindexuppräkningavhyresintäkter.Förvaltningsresultatetper  A- och B-aktie efter utspädning ökade med 18 % till 8,64 (7,35) kronor. Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med –1 680 (3 521) miljoner kronor, varav –726 (1 000) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Värde - förändringarna är huvudsakligen hänförliga till förändrade direkt - avkastningskravochinflationsförväntningar. Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed –734 (–2 615) miljoner kronor, varav –616 (–3 221) miljoner kronor avsåg omvärdering av börsnoterade aktier. Periodens resultat efter skatt uppgick till 420 (2 445) miljoner kronor. Resultat, intäkter och kostnader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20232022202120202019201820172016201520142013 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20232022202120202019201820172016201520142013 0 700 1 400 2 100 2 800 3 500 4 200 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år 70 75 80 85 90 95 100 20232022202120202019201820172016201520142013 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 0 2 4 6 8 Kvartal 3 2023Kvartal 3 2022Kvartal 3 2021 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 160 (2 725) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv, indexering och att euron har stärkts mot kronan. Hyresintäkterna har påverkats negativt av försäljningen av 36 fastigheter i Spanien. Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 6,5 % (4,5%)exklusivevalutaeffekter.Destörstaökningarnaåterfannsiseg - menten Nederländerna 12,6 %, Spanien 8,7 % och Sverige 7,8 %. Övriga intäkter uppgick till 12 (28) miljoner kronor. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2023 jan-sep 2022 jan-sep Hyresintäkter 3 160 2 725 Förvärv och avyttringar –298 –205 Valutajustering1) – 168 Summa 2 863 2 688 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20237 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under perioden har vakans värdet ökat med 171 (146) miljoner kronor till följd avavflyttningarochminskatmed151(139)miljonerkronortillföljd avinflyttningar.Tidsbegränsadeinflyttningsrabatterökademed11(7) miljoner kronor och uppgick till 50 (45) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastig heter under perioden har ökat vakansvärdet med 1 (14) miljoner kronor netto. Sammantaget uppgick vakans värdet till 206 (168) miljoner kronor vid periodens slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 92 (116) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 92 (115) miljoner kronorharsagtsuppföravflyttningochantalethyres avtalsomhar sagts upp för omförhandling uppgick till noll (1). Av de hyresavtal som sagtsuppskeravflyttningarmotsvarandeetthyresvärdeom24miljoner kronor under 2023. Uthyrningaravlokalertillhyresgästersomännuejinflyttathar minskatdetjusteradevakansvärdetmed42(31)miljonerkronor.Inflytt - ningar motsvarande ett hyresvärde om 28 miljoner kronor sker under 2023. Det justerade vakansvärdet uppgick till 256 (254) miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 325 (300) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 158 (132) miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 68 (60) miljo - ner kronor. Kostnads ökningarna förklaras främst av fastig hets förvärv. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 118 (107) miljoner kronor motsvarande 3,7 % (3,9 %) av periodens hyresintäkter. Sagax hade vid periodens utgång 94 (93) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt. Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2023 jan-sep 2022 jan-dec Ingående vakans respektive år 171 135 Inflyttningar – 151 –207 Avflyttningar 171 220 Förändring av lämnade rabatter 11 1 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 4 19 Vakansvärde, för sålda fastigheter –3 –5 Valutakursförändring 3 8 Utgående vakansvärde 206 171 Uppsagt för omförhandling – 3 Uppsagda avtal, ej avflyttat 92 104 Uthyrning, ej inflyttat –42 –49 Justerat utgående vakansvärde 256 229 Vakanser 1 oktober 2023 Segment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 033 63 6 % 918 000 54 000 6 % Finland 1 779 87 5 % 1 449 000 80 000 6 % Frankrike 732 18 2 % 631 000 15 000 2 % Benelux2) 646 34 5 % 656 000 7 000 1 % Spanien 299 3 1 % 416 000 7 000 2 % Tyskland 115 2 1 % 94 000 2 000 2 % Övriga Europa 12 – – 6 000 – – Totalt 4 617 206 4 % 4 170 000 166 000 4 % Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och av- flyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2023 21 28 24 24 2024 4 14 37 50 2025 – – 5 8 2026 – – 1 2 2027 – – 1 8 >2027 – – – – Totalt 25 42 68 92 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. 2) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. Antal anställda Land Totalt Sverige 39 Finland 27 Frankrike 12 Nederländerna 9 Spanien 6 Tyskland 1 Totalt 94 ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20238 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till –61 (1 548) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 698 (606) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter –726 (1 000) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat –36 (314) miljoner kronor. Skatt på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till –12 (–401) miljoner kronor. Övriga värdeförändringar uppgick till 15 (29) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO Definansiellaintäkternauppgicktill304(144)miljonerkronoroch avsåg huvudsakligen engångsintäkt om 59 miljoner kronor avseende återköptaobligationer,finansiellintäktom123miljonerkronorhänför - ligtilldenkortfristigafinansiellaleasingfordransomuppståtttillföljd av den avtalade försäljningen av 36 fastigheter i Spanien, ränteintäkter frånbörsnoteradeobligationerochandrafinansiellaplaceringarom 71 miljoner kronor samt 46 (144) miljoner kronor i aktieutdelning från börsnoterade aktier. Definansiellakostnaderna,exklusive räntekomponentenavseende IFRS 16 Leasing, steg till –510 (–354) miljoner kronor till följd av att ränte bärande skulder ökat samt att högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåning. Den genomsnittliga räntan på de räntebärande skulderna uppgick till 2,0 % (1,6 %) på balansdagen. Räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing uppgick till –24 (–21) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 97 % av marknadsvärdet externt värderade. Fastigheternas värdeförändring uppgick till –954 (2 521) miljoner kronor varav orealiserad värdeför - ändring uppgick till –955 (2 530) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen var 544 (426) miljoner kronor hänförlig till förvalt - ning och –1 499 (2 104) miljoner kronor relaterat till allmän marknads - värdeförändring, se tabell nedan. Se även sidan 12 för ytterligare information. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT Definansiellainstrumentensvärdeförändringuppgicktill–698 (–2929) miljoner kronor. Realiserade värdeförändringar hänförliga till avyttring avfinansiellainstrumentuppgicktill23(3)miljonerkronor.Orealiserad värde förändring hänförlig till räntederivat uppgick till 9 (92) miljo - ner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en värde - förändring om –616 (–3 221) miljoner kronor, varav aktieinnehavet i Nyfosa omvärderades med –525 (–2 940) miljoner kronor. Omvärdering avfinansiellainstrumentavseendejointventureharskettmed–38(150) miljonerkronor.Övrigafinansiellainstrumentharomvärderatsmed –76 (47) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisar en skattekostnad om –141 (–619) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om –143 (–58) miljoner kronor och en uppskjuten skatteintäkt om 2 (–561) miljoner kronor. Skatteintäkt redovisad i övrigt totalresultat uppgick till 6 (–31) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 046 (3 778) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende acku - mulerade skattemässiga underskott uppgick till 173 miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelse  - kapital uppgick till 2 707 (2 302) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitaletpåverkadekassa flödetmed149(155)miljonerkro - nor.Investerings verksamhetenpåverkadekassaflödetmed–2321 (–5344)miljonerkronorsamtidigtsomkassa flödetfrånfinansierings - verksamheten uppgick till –586 (2 917) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med –51 (31) miljoner kronor under perio - den. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncernföretagdebiterasenligtaffärsmässigavillkorochmedtil l- lämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern - företag uppgick till 65 (65) miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan-sep 2023 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 684 Avflyttningar/Omförhandlingar –140 Allmän marknadsvärdeförändring –1 499 Totalt –955 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal Belopp i miljoner kronor Kvartal 1 –333 Kvartal 2 –508 Kvartal 3 –114 Totalt –955 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20239 JUSTERAD PROGNOS FÖR 2023 För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkänna - givna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 900 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 3 800 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapporten för januari - juni 2023. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders- basis per 1 oktober. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter,hyresutvecklingellervärdeförändringar.  Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets- kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kost - naderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknadegenomsnittligaräntenivåmedtilläggförperiodiseradefinan - sieringskostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträttsavgäl - der vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsför mågan. Skatten är beräknad med 18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balans - dagens kurs om 11,49. Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 1 januari 2023 har skett till 11,13 kronor. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräk - nade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat - andelens storlek. Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 okt 2023 1 jan 2023 Hyresvärde 4 617 4 195 Vakans –206 –171 Hyresintäkter 4 411 4 024 Fastighetskostnader –769 –704 Driftnetto 3 642 3 319 Central administration –185 –174 Joint venture och intresseföretag 970 818 Finansnetto –593 –398 Leasingkostnader –31 –28 Förvaltningsresultat 3 804 3 538 Skatt –685 –637 Resultat efter skatt 3 119 2 902 – varav ägare av D-aktier 252 252 – varav ägare av A- och B-aktier 2 867 2 650 Framåtriktad direktavkastning, % 6,4 6,3 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,1 6,5 Prognos och aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 202320222021202020192018 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019201820172016201520142013 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019201820172016201520142013 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202310 Per 30 september 2023 omfattade fastighetsbeståndet 811 (782) fastig - heter med en uthyrningsbar area om 4 170 000 (4 036 000) kvadrat - meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 617 (4 048) respektive 4 411 (3 880) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). INVESTERINGAR Sagax har under perioden investerat 3 783 (3 432) miljoner kronor varav 3 237 (2 915) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Totalt546(517)miljonerkronorinvesteradesidetbefintligafastig - hetsbeståndet. 133 miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 219 miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 159 miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 34 miljoner kronor mot hyres - tillägg. Av totala investeringar utgjorde 12 miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. Koncernen har avtalat om förvärv av 51 fastigheter i Frankrike, 7 fastig - heter i Spanien och 2 fastigheter i Belgien som tillträds efter periodens utgång. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 1 426 miljoner kronor. AVYTTRINGAR Under perioden har sex fastigheter avyttrats för sammanlagt 58 miljo - ner kronor, varav fyra fastigheter i Frankrike för motsvarande 28 miljo - ner kronor . FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för perioden i förhållande till marknadsvärdet vid periodens utgång uppgick till 6,4 % (5,7%). Framåtriktad direktavkast - ning uppgick till 6,4 % (5,8 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari-september 2023 Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Netto investeringar Sverige 186 317 504 13 % – 504 Finland 726 97 823 22 % –1 823 Frankrike 232 78 309 8 % –28 282 Benelux1) 1 056 37 1 093 29 % – 1 093 Spanien 964 15 978 26 % – 978 Tyskland 73 2 75 2 % –30 45 Övriga Europa – – – – – – Totalt 3 237 546 3 783 100 % –58 3 725 1) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 oktober 2023 Segment Marknadsvärde Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra, mkr Hyresvärde, mkrMkr Andel kr/kvm Sverige 14 739 26 % 16 100 120 918 000 54 000 1 033 94 % 970 Finland 18 891 33 % 13 000 228 1 449 000 80 000 1 779 95 % 1 692 Frankrike 8 580 15 % 13 600 197 631 000 15 000 732 98 % 714 Benelux1) 8 518 15 % 13 000 146 656 000 7 000 646 95 % 613 Spanien 4 436 8 % 10 700 109 416 000 7 000 299 99 % 297 Tyskland 1 374 2 % 14 700 9 94 000 2 000 115 99 % 113 Övriga Europa 131 0 % 20 300 2 6 000 – 12 100 % 12 Totalt 56 668 100 % 13 600 811 4 170 000 166 000 4 617 96 % 4 411 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202311 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagaxharendiversifieradavtalsstrukturvilketförbättrarmöjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela - tionermedbolagetshyresgästerochattuppnåengoddiversifieringav hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 343 (2 314) hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen fram - går att 2 336 (2 306) hyres avtal hade ett hyres värde understigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 90 % (86 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 6 (6) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 8 % (8 %) av Sagax årshyra. Endast 1 (2) av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde över stigande 2 % av koncernens årshyra. Detta avtal utgjorde 2 % av koncernens årshyra. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin står för 14 % (15 %) av hyresintäkterna. Fordons - relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning samt livsmedelsrelaterad verksamhet står för 14 % (12 %) respektive 10%(14%)avhyresintäkterna.Endiversifieringavhyres gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres - förluster.Dehuvuds akligasektorernaåterfinnsicirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings - grad. Avtal som representerar 53 % av årshyran förfaller år 2027 eller senare. Mellan åren 2023 och 2026 förfaller 2-17 % av årshyran per år. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 >2037203720362035203420332032203120302029202820272026202520242023 Förfalloår årshyra Mkr Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel 2023 247 72 000 91 2 % 2024 746 625 000 739 17 % 2025 436 723 000 679 15 % 2026 331 470 000 555 13 % 2027 201 502 000 489 11 % > 2027 381 1 612 000 1 858 42 % Totalt 2 343 4 004 000 4 411 100 % Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling,utbildning 6 % Fastighetsservice 9 % Byggmaterial 7 % Övrigt 16 % Media 4 % Produktion,fastigheter 6 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 % Medicin,medicinteknik 6 % Stat, kommun 2 % Fordon 14 % Tillverkningsindustri 14 % Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyres avtal, st Genom- snittlig årshyra, mkr Hyres duration, årMkr Andel, % > 2 % 101 2 1 101 14 1–2 % 356 8 6 59 4 < 1 % 3 954 90 2 336 2 4 Totalt 4 411 100 2 343 2 5 ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202312 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 811 (782) fastig heter fastställdes per 30 september 2023 till 56 668 (54 350) mil - joner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har ökat med 1 216 (2 336) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till –955 (2 530) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om –1,7%(5,5%).Undersammaperiodvardenvägdainflationen3,1%(7,5 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –4,6 % (-1,9 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 544 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och –1 499 miljoner kronor huvudsakligen rela - terattillantagandenomhöjdadirektavkastningskrav,förändradeinfla - tionsförväntningar, högre fastighetskostnader samt höjd stämpelskatt i Nederländerna. Högreräntorochförsämradefinansieringsvillkorfortsätteratt påverka likviditeten i fastighetsmarknaden negativt. Ett antal transak - tioner inom Sagax marknadssegment har genomförts under perioden, men jämfört med tidigare år är omsättningen låg. Osäkerheten i värde - bedömningarna är således fortsatt högre än normalt. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet har per 30 september 2023 värderats av auktoriserade fastig hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastig - heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern - värdering. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassa - flödeskalkylerivilkadriftnetton,investeringarochrestvärden nuvärdes beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptidavbefintligahyresavtalochvarierarmellan5och20år.Kalkyl - perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax års - redovisning för 2022 sidan 96. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylräntaförnuvärdesberäkningavkassaflöde(5,1–16,1%),kalkyl - ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,1–16,1 %) och direktavkast - ningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Denvägdakalkylräntanförnuvärdesberäkningavkassaflödeoch restvärden uppgick till 7,8 % (7,7 %) respektive 7,9 % (7,7 %) för fastig - hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet steg till 6,4 % (6,2 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2022 52 682 751 Förvärv av fastigheter 3 237 66 Investeringar i befintligt bestånd 546 Avyttring av fastigheter –58 –6 Omräkningseffekt valuta 1 216 Orealiserad värdeförändring –955 Fastighetsbestånd 30 september 2023 56 668 811 Fastigheternas marknadsvärde 1) Finland 33 % (18 891 mkr) Sverige 26 % (14 739 mkr) Övriga Europa 0 % (131 mkr) Spanien 8 % (4 436 mkr) Frankrike 15 % (8 580 mkr) Benelux 15 % (8 518 mkr) Tyskland 2 % (1 374 mkr) Koncernens hyresvärde 1) Finland 39 % (1 779 mkr) Sverige 22 % (1 033 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 6 % (299 mkr) Frankrike 16 % (732 mkr) Benelux 14 % (646 mkr) Tyskland 3 % (115 mkr) 1) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202313 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har upp - gått till 7 377 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdel - ning till Sagax om 3 185 (2 525) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 13 552 (11 134) miljoner kronor varav 93 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt NP3 Fastigheter AB. Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 698 (606) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 628 (534) mil- jonerkronortillkassaflödet.Sagaxandelavvärdeförändringarpåfastig - heter uppgick till –726 (1 000) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –36 (314) miljoner kronor. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söder- ports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 087 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 30 september 2023. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framfö - rallt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru - handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 23,3 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. På Nyfosas årsstämma 25 april 2023 invaldes Sagax verkställande direk - tör som ny ledamot i Nyfosas styrelse varvid Sagax därmed bedöms få betydandeinflytandeiNyfosa.FöljaktligenredovisasinnehavetiNyfosa därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassi - ficeringskeddeper25april2023baseratpåmarknadsvärdetsammadag ochharresulteratienorealiseradvärdeförändringpåfinansiellainstru - ment om –525 miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 617 (2 634) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 004 (–) miljoner kronor per 30 september 2023. Nyfosaärettfastighetsbolagaktivtpådensvenska,finskaoch norska marknaden med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkom - muner. Fastighetsbeståndet omfattade 513 fastigheter med ett samman - lagt fastighetsvärde om 41,0 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 881 miljoner kronor per 30 september 2023. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se. NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger aktier motsvarande 21,2 % av rösterna och 15,8 % av kapi - talet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 079 (2 111) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 153 (2 134) miljoner kronor per 30 september 2023. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direkt avkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 504 fastig heter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 20 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 933 miljoner kronor per 30 september 2023. NP3 är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 24,0 % av rösterna och 21,8 % av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 636 mil- joner kronor och det redovisade värdet till 666 (668) miljoner kronor per 30 september 2023. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer - siella fastigheter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighets - beståndet omfattade 127 fastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde om 7,2 miljarder kronor och ett hyresvärde om 597 miljoner kronor per 30 september 2023. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202314 Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2023, jan – sep 2022, jan – sep 2023, jan – sep 2022, jan – sep 2023, jan – sep 2022, jan – sep Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 Sagax andel av totalresultat, mkr –200 580 116 552 –14 66 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 228 242 171 179 23 24 Hyresintäkter, mkr 3 598 3 005 766 673 72 70 Förvaltningsresultat, mkr 1 785 1 798 342 381 46 48 Periodens resultat, mkr –1 648 3 970 232 1 188 –28 132 30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 603 5 182 2 820 2 817 298 333 Antal fastigheter 485 468 85 84 39 39 Fastigheternas redovisade värde, mkr 84 369 85 004 14 398 14 303 1 528 1 629 Uthyrningsbar area, kvm 2 452 000 2 339 000 773 000 769 000 184 000 184 000 Hyresduration, år 9,5 9,8 4,1 4,2 6,7 6,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 95 95 100 100 Räntebärande skulder, mkr 52 029 48 792 7 377 6 965 854 873 Kapitalbindning, år 5,7 6,5 3,9 2,7 1,2 2,2 Räntebindning, år 5,0 5,7 2,1 1,9 0,2 1,0 Marknadsvärde för derivat, mkr –170 389 140 153 – – ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202315 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 30 september 2023 till 35 130 (33 092) miljoner kronor. Under perioden har eget kapi tal ökat med 2 040 miljoner kronor till följd av en riktad nyemission om 10 000 000 stamaktier av serie B, ett total resultat om 732 miljoner kronor, transak - tioner om sammanlagt 6 miljoner kronor i anslutning till incitaments - program samt aktieutdelning om –1 111 miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 31 846 (31 900) miljoner kronor motsvarande 31 912 (31 970) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot svarande 30 115 (29 775) miljoner kronor av skul - derna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de ränte - bärande skulderna med 1 063 (1 761) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 26 312 (27 975) miljoner kronor.Övrigaränte bärandeskulderbestodavföretagscertifikatom 1 907 (2 283) miljoner kronor samt skulder till banker om 3 626 (1 642) miljoner kronor. Icke-säkerställdaskulderinklusiveföretagcertifikatmotsvarade 89 % (96 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 6,4 (7,6) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 43 % (45 %) vid periodens utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 6,5 (7,6) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 6,1 (7,0) gånger framåtriktad EBITDA, se sidan 9 för mer information. Totalt har 5 200 (6 517) miljoner kronor upptagits i lån under perio - den. Totalt 6 694 (2 759) miljoner kronor har amorterats under perioden varav 2 315 miljoner kronor avser förtidsinlösen av obligationslån. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 25 082 (25 154) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen uppgick till 2,8 (3,4) år respektive 3,3 (3,9) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för ränte bärande skulder uppgick till 2,0 % (1,5%)inklusiveeffekteravderivat instrumentperbalansdagen. Av Sagax räntebärande skulder löper 26 519 (27 703) miljoner kronor, motsvarande 83 % (87 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte tak och ränte- swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 1 191 (1 460) miljoner kronor motsvarande 3,7 % (4,6 %) av räntebärande skulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 30 september 2023 uppgick till –5 434 (–501) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up facilite - terförcertifikat programuppgickvidsammatidpunkttill8365(6809) miljoner kronor. Inga ytter ligare säker heter behöver ställas för nyttjan - det av kredit faciliteterna. Finansiering Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 30 sep 2023 30 sep 2022 Räntebärande skulder 31 846 31 900 Räntebärande tillgångar –750 –844 Börsnoterade instrument 1) –5 989 –5 788 Likvida medel –25 –115 Nettoskuld 25 082 25 154 1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Ränte- och kapitalbindning 30 september 2023 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2023 3 506 5,1 % 11% 39 0 % 2024 4 477 2,4 % 14% 3 608 11 % 2025 4 597 2,4 % 14% 4 953 16 % 2026 3 448 1,7 % 11% 4 026 13 % 2027 4 392 2,4 % 14% 6 954 22 % > 2027 11 492 0,9 % 36% 12 331 39 % Summa/ genomsnitt 31 912 2,0 % 100% 31 912 100 % 1) Inklusive derivat. Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019201820172016201520142013 0 20 40 60 80 100 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202320222021202020192018 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202316 Derivatavtal 30 september 2023 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 30 sep 2023 Marknadsvärde 31 dec 2022 Periodens förändring Nominella ränteswappar 944 4,2 16 2 14 Räntetak 247 0,8 7 12 –5 Summa/genomsnitt 1 191 3,5 23 14 9 Börsnoterade obligationslån 30 september 2023 Löptid Räntebas Nominellt belopp meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2018-2024 Fast ränta 294 294 2,10 % 2,00 % 2024-01-17 XS1877540465 2019-2025 Fast ränta 400 401 2,06 % 2,25 % 2025-03-13 XS1962543820 2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2026-02-24 XS2447539060 2020-2027 Fast ränta 300 299 1,26 % 1,13 % 2027-01-30 XS2112816934 2021-2028 Fast ränta 500 497 0,88 % 0,75 % 2028-01-26 XS2291340433 2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % 2029-05-17 XS2342227837 Summa/genomsnitt 2 294 2 290 1,44 % 1,39 % Finansieringskällor Obligationer 83 % (26 312 mkr) Banklån 11 % (3 626 mkr) Företagscertifikat 6 % (1 907 mkr) Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 83 % (26 553 mkr) Säkerställda skulder 11 % (3 385 mkr) Företagscertifikat 6 % (1 907 mkr) Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 30 sep 2023 31 dec 2022 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa3, Positive outlook Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 36 % 35 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 9,4 x 12,7 x Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 5 % 3 % ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202317 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande - rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid perio - dens slut uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 451 (382) miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 616 (731) miljoner kro - nor och består av ett konvertibelt skuldebrev utställt av franska Groupe BMG värderat till 516 (615) miljoner kronor med en löptid till 2024-12-31 samt reverser värderade till 99 (116) miljoner kronor som ställts ut i sam - band med en fastighetsförsäljning under 2021. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument består av börsnoterade aktier som inte utgör innehav i intresseföretag samt obligationer och uppgick sammanlagt till 737 (3 273) miljoner kronor. Börsnoterade aktier redovisas till balans - dagens stängningskurser och uppgick till 31 (3 168) miljoner kronor. MinskningenberorpåattinnehavetiNyfosaABharomklassificeratstill  intresseföretag och att innehavet i Cibus Nordic Real Estate AB avytt - rats. Därutöver har Sagax investerat i börsnoterade obligationer som vid periodens slut redovisas till ett värde om 705 (105) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 1 054 (733) miljoner kronor och består huvudsakligen av förutbetalda kostnader och upplupna intäk - ter om 435 (302) miljoner kronor samt hyresfordringar uppgående till 206 (166) miljoner kronor. Övriga balansposter Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202320222021202020192018 43 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 202320222021202020192018 6,4 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 202320222021202020192018 6,5 FINANSPOLICY Sagaxfinanspolicyangerriktlinjerochreglerförfinansverksamheten isyfteattbelysahurdefinansiellariskernaskabegränsas.Sagaxhar följanderiktlinjerförfinansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202318 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2022 jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 3 160 2 725 1 113 938 3 696 4 131 Övriga intäkter 12 28 4 16 31 16 Driftskostnader –253 –243 –71 –72 –346 –356 Underhållskostnader –72 –57 –23 –19 –84 –100 Fastighetsskatt –158 –132 –55 –43 –178 –204 Övriga fastighetskostnader –68 –60 –26 –20 –87 –95 Driftnetto 2 621 2 262 942 799 3 032 3 392 Central administration –118 –107 –39 –30 –174 –185 Resultat från joint venture och intresseföretag – 61 1 548 29 17 1 375 –233 – varav förvaltningsresultat 698 606 261 215 766 858 – varav värdeförändringar –762 1 314 –232 –189 852 –1 224 – varav skatt –12 –401 –1 –9 –351 39 – varav övrigt 15 29 – – 108 94 Finansiella intäkter 304 144 33 58 235 396 Finansiella kostnader –510 –354 –174 –125 –492 –649 Finansiell kostnad räntekomponent leasing –24 –21 –8 –7 –28 –31 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 213 3 471 782 712 3 948 2 690 – varav förvaltningsresultat 2 972 2 530 1 015 910 3 339 3 781 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 1 –9 1 –1 –12 –3 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –955 2 530 –114 664 1 709 –1 776 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 23 3 – – 3 23 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –721 –2 932 4 –488 –2 343 –132 Resultat före skatt 561 3 064 674 888 3 305 802 Uppskjuten skatt 2 –561 4 –169 –523 40 Aktuell skatt –143 –58 –44 –16 –63 –148 Periodens resultat 420 2 445 634 702 2 718 694 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 507 1 183 –439 376 1 478 801 Andel övrigt totalresultat för joint venture 67 29 52 7 27 65 Omräkningseffekter säkringsredovisning –267 –694 199 –214 –878 –451 Skatt på poster som kan komma att återföras 6 –31 –3 –13 –42 –6 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 312 487 –191 156 585 409 Totalresultat för perioden 732 2 932 443 858 3 303 1 103' Resultat per A- och B-aktie, kr 0,72 7,10 1,78 2,01 7, 76 1,38 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 0,72 7, 0 9 1,78 2,01 7, 75 1,38 Resultat per D-aktie, kr 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 2,00 Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 321,8 317,9 328,3 318,0 317, 8 320,9 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 322,2 318,3 328,5 318,4 318,3 321,3 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202319 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2023 30 sep 2022 30 sep 2022 31 dec Förvaltningsfastigheter 56 668 54 350 52 655 Förvaltningsfastigheter till försäljning – – 27 Leasingavtal nyttjanderätt 451 382 380 Joint venture och intresseföretag 13 552 11 134 11 022 Uppskjutna skattefordringar 173 – – Derivat 23 12 14 Räntebärande långfristiga fordringar 616 731 746 Övriga anläggningstillgångar 181 188 146 Summa anläggningstillgångar 71 664 66 797 64 991 Börsnoterade instrument 737 3 273 3 891 Kortfristig finansiell leasingfordran – – 2 008 Räntebärande kortfristiga fordringar 26 – – Övriga omsättningstillgångar 1 054 733 865 Kassa och bank 25 115 76 Summa omsättningstillgångar 1 842 4 121 6 840 Summa tillgångar 73 505 70 918 71 831 Eget kapital 35 130 33 092 33 463 Långfristiga räntebärande skulder 26 292 28 763 29 820 Uppskjuten skatteskuld 4 046 3 778 3 779 Leasingskuld nyttjanderätt 451 382 380 Övriga långfristiga skulder 311 281 299 Summa långfristiga skulder 31 100 33 204 34 278 Företagscertifikat 1 907 2 283 1 572 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 647 854 902 Övriga kortfristiga skulder 1 722 1 485 1 616 Summa kortfristiga skulder 7 276 4 622 4 090 Summa eget kapital och skulder 73 505 70 918 71 831 ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202320 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2022 jan-dec Rullande tolv månader Resultat före skatt 561 3 064 674 888 3 305 802 Värdeförändringar på finansiella instrument 698 2 929 –4 488 2 341 109 Värdeförändringar på fastigheter 954 –2 521 112 –663 –1 697 1 779 Resultat från joint venture och intresseföretag 61 –1 548 –29 –17 –1 375 233 Utdelning från joint venture och intresseföretag 589 534 184 3 577 633 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 37 35 14 9 44 47 Övriga poster ej ingående i kassaflödet –40 –41 16 –3 –31 –29 Betald skatt –154 –150 –43 –45 –149 –154 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2 707 2 302 925 659 3 015 3 420 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 169 56 54 123 –159 –47 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –20 99 272 129 371 252 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 855 2 458 1 251 911 3 227 3 625 Förvärv av fastigheter –3 237 –2 913 –2 140 – 651 –3 202 –3 525 Försäljning av fastigheter 58 5 37 7 47 100 Investeringar i befintliga fastigheter –546 –517 –232 –197 –715 –744 Förvärv av börsnoterade aktier –319 –1 617 –34 –191 –1 617 – 319 Försäljning av börsnoterade aktier 362 – –151 – – 362 Förvärv av finansiella instrument –684 –105 –223 –105 –106 –684 Avyttring av finansiella instrument 2 026 44 – 44 44 2 026 Förvärv av joint venture och intresseföretag –84 –11 – – –29 –102 Avyttring av joint venture och intresseföretag –5 – –5 3 3 –2 Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –75 –123 –75 – –238 –190 Utlåning till joint venture och intresseföretag –36 –50 –26 –10 –64 –49 Ökning av övriga anläggningstillgångar –46 –58 0 –23 –58 –46 Minskning av övriga anläggningstillgångar 264 3 205 – 33 294 Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 321 –5 344 –2 643 –1 126 –5 902 –2 880 Emission av B-aktier 2 071 39 32 – 39 2 071 Utbetald utdelning till aktieägare –1 048 –872 –63 –63 –935 –1 111 Incitamentsprogram –26 –24 –34 – –24 –26 Upptagna lån 5 200 6 517 1 756 1 254 7 631 6 315 Amorterade lån –6 694 –2 759 –59 –968 –4 050 –7 985 Lösen av finansiella instrument – 16 – – 16 – Minskning av övriga långfristiga skulder –195 –11 –181 – –23 –207 Ökning av övriga långfristiga skulder 104 11 –55 – 11 105 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –586 2 917 1 396 223 2 666 –837 Periodens kassaflöde –52 30 3 8 –10 –92 Kursdifferens i likvida medel 1 1 0 3 2 2 Förändring av likvida medel –51 31 3 11 –8 –90 Likvida medel vid periodens ingång 76 84 22 104 84 115 Likvida medel vid periodens utgång 25 115 25 115 76 25 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202321 Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräkningsdifferenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital1) Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079 Periodens resultat januari-september 2022 – – – 2 445 2 445 Övrigt totalresultat januari-september 2022 – – 486 – 486 Totalresultat för perioden – – 486 2 445 2 932 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39 Aktieutdelning – – – –935 –935 Transaktioner med aktieägare 1 38 – –935 –896 Övriga transaktioner Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31 Teckning incitamentsprogram – – – 7 7 Övriga transaktioner – – – –24 –24 Eget kapital 30 september 2022 781 3 616 980 27 714 33 092 Periodens resultat oktober-december 2022 – – – 274 274 Övrigt totalresultat oktober-december 2022 – – 99 – 99 Totalresultat för perioden – – 99 274 373 Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463 Periodens resultat januari-september 2023 – – – 420 420 Övrigt totalresultat januari-september 2023 – – 312 – 312 Totalresultat för perioden – – 312 420 732 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 18 2 075 – – 2 092 Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111 Transaktioner med aktieägare 18 2 075 – –1 111 982 Övriga transaktioner Transaktionskostnader – –21 – – –21 Inlösen incitamentsprogram – – – –34 –34 Teckning incitamentsprogram – – – 8 8 Övriga transaktioner – –21 – –26 –47 Eget kapital 30 september 2023 799 5 670 1 390 27 272 35 130 1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202322 Moderbolagets resultaträkning Belopp i miljoner kronor 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec Nettoomsättning 86 84 118 Administrationskostnader –90 –87 –125 Resultat före finansiella intäkter och kostnader –4 –3 –7 Resultat från andelar i koncernföretag 248 121 1 863 Resultat från andelar i joint venture 161 117 109 Finansiella intäkter 630 330 1 314 Finansiella kostnader –402 –132 –1 305 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 633 432 1 974 Bokslutsdispositioner – – 35 Skatt –18 –7 –7 Periodens resultat 615 426 2 002 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2023 30 sep 2022 30 sep 2022 31 dec Materiella anläggningstillgångar 1 1 1 Fordringar på koncernföretag 1 192 1 630 1 714 Övriga finansiella anläggningstillgångar 14 633 13 068 13 378 Summa anläggningstillgångar 15 826 14 699 15 093 Kassa och bank 1 1 – Fordringar på koncernföretag 24 638 22 573 25 044 Övriga omsättningstillgångar 30 70 29 Summa omsättningstillgångar 24 669 22 644 25 073 Summa tillgångar 40 495 37 343 40 166 Eget kapital 6 822 3 509 5 278 Obeskattade reserver 22 30 22 Långfristiga räntebärande skulder 6 800 9 552 9 935 Skulder till koncernföretag 18 285 18 506 18 111 Uppskjuten skatteskuld 5 4 5 Summa långfristiga skulder 25 090 28 062 28 050 Kortfristiga räntebärande skulder 1 927 2 343 1 670 Skulder till koncernföretag 6 343 3 069 4 847 Övriga kortfristiga skulder 292 330 298 Summa kortfristiga skulder 8 561 5 742 6 815 Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 40 495 37 343 40 166 ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202323 Segmentinformation Segment Hyresintäkter1) Driftnetto Värdeförändringar fastigheter Totalavkastning Orealiserade Realiserade Belopp i miljoner kronor 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep Sverige 709 646 605 558 –547 849 – 0 58 1 407 Finland 1 255 1 050 1 029 847 –375 554 0 –9 654 1 393 Frankrike 504 406 390 316 68 283 1 – 458 599 Benelux2) 424 328 386 298 –197 595 – – 190 894 Spanien 180 219 163 198 131 296 – – 294 495 Tyskland 79 69 76 67 –20 –45 0 – 57 22 Övriga Europa 9 8 9 7 –16 –3 – – –8 4 Ej fördelat – – –36 –30 0 0 – – –36 –30 Totalt 3 160 2 725 2 621 2 262 –955 2 530 1 –9 1 666 4 783 Segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Belopp i miljoner kronor 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep Sverige 14 739 14 831 317 135 186 91 – – Finland 18 891 17 939 97 256 726 715 –1 –14 Frankrike 8 580 7 640 78 27 232 1 546 –28 – Benelux2) 8 518 7 367 37 23 1 056 215 – – Spanien 4 436 5 187 15 76 964 297 – – Tyskland 1 374 1 248 2 – 73 52 –30 – Övriga Europa 131 137 – – – – – – Totalt 56 668 54 350 546 517 3 237 2 915 –58 –14 1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. 2) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202324 Nyckeltal 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,4 5,7 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8 Överskottsgrad, % 83 83 82 83 83 83 83 Areamässig uthyrningsgrad, % 96 96 95 96 95 95 95 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 95 95 95 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 170 4 036 3 895 3 759 3 480 3 022 2 850 Antal fastigheter vid periodens utgång 811 782 751 673 673 553 512 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,4 5,8 5,7 5,9 6,6 6,7 6,8 Avkastning på eget kapital, % 1,6 10,0 8,4 36,6 17, 8 23,7 23,7 Genomsnittlig ränta, % 2,0 1,6 1,7 1,4 1,8 1,9 2,2 Räntebindning inkl. derivat, år 2,8 3,4 3,2 4,0 3,4 3,5 3,0 Kapitalbindning, år 3,3 3,9 3,7 4,3 3,4 3,8 3,6 Soliditet, % 48 47 47 50 48 48 46 Belåningsgrad, % 43 45 45 42 43 44 47 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,1 7, 0 6,5 5,4 6,4 6,6 7,1 Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,5 7, 6 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4 Räntetäckningsgrad, ggr 6,4 7, 6 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2 Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 9,4 12,0 12,7 9,4 6,4 5,3 4,3 Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 208,50 184,20 236,50 305,00 169,60 136,20 65,70 Substansvärde (NAV), kr 108,54 105,63 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 Eget kapital, kr 93,53 90,16 91,33 83,93 55,19 46,86 35,70 Eget kapital efter utspädning, kr 93,49 90,06 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67 Resultat, kr 0,72 7,10 7, 76 30,09 10,80 12,15 9,24 Resultat efter utspädning, kr 0,72 7, 0 9 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24 Förvaltningsresultat, kr 8,65 7, 3 6 9,71 8,01 6,63 5,51 4,31 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 8,64 7, 3 5 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Kassaflöde, kr 7 ,82 6,65 8,69 6,59 6,10 4,86 3,95 Kassaflöde efter utspädning, kr 7, 81 6,64 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95 Utdelning per aktie, kr – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 328,3 318,0 318,0 317, 7 317, 3 317,1 316,8 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 328,5 318,4 318,5 318,0 317,9 317, 5 317,1 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 321,8 317,9 317, 8 317, 5 317,1 316,9 316,7 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 322,2 318,3 318,3 318,0 317, 7 317, 3 316,9 Data per D-aktie Börskurs vid periodens utgång, kr 25,65 25,00 26,70 33,40 32,05 36,35 31,70 Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 Resultat, kr 1,50 1,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 101,9 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7 83,0 Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34. ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202325 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 23 582 (23 640) kända aktieägare. Börsvärdet uppgick till 71 736 (61 690) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 456 595 984 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Sagax har genomfört en riktad nyemission om 10 000 000 stam - aktier av serie B samt till följd av utnyttjandet av teckningsoptioner avseende incitamentsprogram 2020/2023 emitterat ytterligare 314 638 stamaktier av serie B. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026. Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut - vecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teck- ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolv månadersbasis uppgick till 10,98 (9,38) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 19,0 (19,6) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 93,49 (90,06) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 108,54 (105,63) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 223 % (205 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 192 % (174 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Nyckeltal per B-aktie 2023 30 sep 2022 30 sep 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec 2018 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 208,50 184,20 236,50 305,00 169,60 136,20 64,70 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 10,98 9,38 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 9,86 8,23 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95 Eget kapital efter utspädning, kr 93,49 90,06 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67 Substansvärde, kr 108,54 105,63 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 1) 19,0 19,6 24,4 38,2 25,6 24,7 15,0 Börskurs/Kassaflöde, ggr1)2) 21,1 22,4 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 16,4 Börskurs/Eget kapital, % 223 205 259 364 308 292 182 Börskurs/Substansvärde, % 192 174 222 311 255 240 147 1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20232022202120202019201820172016201520142013 Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 20232022202120202019201820172016201520142013 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202326 Antal aktier Antal kända aktieägare 1–500 16 758 501–1 000 1 972 1 001–2 000 1 563 2 001–5 000 1 468 5 001–10 000 677 10 001–50 000 807 50 001– 337 Totalt 23 582 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 21 712 13 % Privatpersoner bosatta utomlands 293 1 % Företag/institutioner i Sverige 612 73 % Företag/institutioner utomlands 965 9 % Okänd ägartyp – 5 % Totalt 23 582 100 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 22 324 85 % USA 79 5 % Norge 216 2 % Danmark 549 1 % Storbritannien 50 1 % Övriga 364 7 % Totalt 23 582 100 % Aktieägarstruktur 30 september 2023 1) Största aktieägare 30 september 2023 1 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster2) David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 17, 2 % 29,5 % Staffan Salén med bolag 5 737 309 31 598 279 95 600 8,2 % 12,8 % Fjärde AP-fonden 805 716 15 178 459 9 548 561 5,6 % 4,7 % Tredje AP-fonden – 24 752 658 – 5,4 % 3,6 % Avanza Pension 44 995 216 371 12 188 745 2,7 % 1,9 % Vanguard – 7 178 933 5 039 107 2,7 % 1,8 % SEB Fonder – 12 085 166 – 2,6 % 1,7 % Länsförsäkringar Fonder – 8 701 334 773 607 2,1 % 1,4 % Handelsbanken Fonder – 7 947 153 1 145 228 2,0 % 1,3 % BlackRock – 7 888 408 14 015 1,7 % 1,1 % Rutger Arnhult med bolag – 306 824 6 596 183 1,5 % 1,0 % Norges Bank – 4 341 848 2 477 164 1,5 % 1,0 % Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 % Swedbank Robur Fonder 500 000 5 846 729 – 1,4 % 1,6 % Lannebo Fonder – 5 298 448 – 1,2 % 0,8 % Erik Selin med bolag 1 169 959 1 175 449 2 026 868 1,0 % 2,1 % Andra AP-fonden – 4 142 696 – 0,9 % 0,6 % Patrik Brummer – – 4 066 666 0,9 % 0,6 % Folksam – 3 555 655 – 0,8 % 0,5 % Danske Invest – 1 375 503 2 000 000 0,7 % 0,5 % Summa 20 största ägare 22 498 979 207 173 609 51 071 744 61,5 % 69,7 % Övriga aktieägare 4 041 355 94 620 712 75 189 585 38,1 % 30,3 % Delsumma 26 540 334 301 794 321 126 261 329 99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % – Totalt 26 540 334 303 794 321 126 261 329 100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 353 565 103 882 712 6 577 790 28,6 % 45,3 % 1) Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear Sweden, Morningstar och Finansinpektionen. 2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handels volym per handelsdag, mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 A-aktier 210,00 182,50 2 31 0,5 7, 2 B-aktier 208,50 184,20 24 35 6 7, 5 96,9 D-aktier 25,65 25,00 50 71 6,8 10,2 Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktiekapital- andel A-aktier 26 540 334 1,0 26 540 334,00 38 % 6 % B-aktier 303 794 321 0,1 30 379 432,10 44 % 67 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 % Summa 456 595 984 69 545 899,00 100 % 100 % ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202327 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled - ningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads - poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan - siella ställning. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedöm - ningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga bedömningar har fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet per 30 september 2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med viss osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för - ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för kon - cernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta - kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 sep - tember 2023, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 9 548 (7 674) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 27 % (22 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser. Per 30 september 2023 motsvarade 1 euro 11,49 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,54 kronor. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade 11,48 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,54 kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverksamhet och säkringsredo­ visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbe - tare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. ÖVRIGA RISKER Geopolitiska konflikter, ökad inflation och stigande marknadsräntor har en fortsatt negativ effekt på de finansiella marknaderna med bland annat stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd. Därigenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer utveck - lingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2022, på sidorna 50-53. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2023 30 sep 2022 30 sep Förvaltningsfastigheter 3 678 3 426 Övriga tillgångar 102 116 Summa tillgångar 3 780 3 542 Räntebärande skulder 2 621 2 727 Övriga skulder 329 158 Summa skulder 2 950 2 885 Nettoexponering 831 657 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202328 Känslighetsanalys per 30 september 2023 1) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltnings resultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +46/–46 +37/–37 +37/–37 Hyresintäkter +/–1 % +44/–44 +36/–36 +36/–36 Fastighetskostnader +/–1 % –8/+8 – 6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –52/+52 –41/+41 –41/+41 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +223/–223 +180/–180 +955/–955 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/–10 % +9/–9 +7/– 7 +7/– 7 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Känslighetsanalys för fastighetsvärden –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –11 334 –5 667 0 5 667 11 334 Belåningsgrad, % 51 47 43 40 38 Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 5,8 6,1 6,4 ET ET Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 740/+1 883 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 97 7/+9 96 Hyresintäkter +/– 5 % +2 466/–2 511 Fastighetskostnader +/– 5 % –342/+341 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202329 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter - national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter - national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2022 och ska läsas till - sammans med denna. Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 2023 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor - tering. Avrundningsdifferenser kan förekomma. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2022. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2022. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Den 24 oktober pressmeddelades att Sagax genom 4 separata trans - aktioner förvärvat sammanlagt 10 fastigheter för motsvarande 425 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 42 800 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager- och industriändamål. Årshyran uppgår till motsvarande 26 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 86 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 3,6 år. Förvärven beräknas tillträdas under det fjärde kvartalet 2023. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Spanien (341 miljoner kronor) samt Frankrike (84 miljoner kronor). Den 26 oktober pressmeddelades att Sagax ingått avtal med ett världs - ledande företag inom anläggning och underhåll av transportinfra - struktur avseende förvärv och återuthyrning av 47 fastigheter belägna i Frankrike. I samband med tillträdet kommer säljaren att ingå lång - siktiga hyresavtal för samtliga fastigheter. Under 2022 hade säljaren en omsättning överstigande 150 miljarder kronor och fler än 50 000 anställda. Fastigheterna omfattar sammanlagt 69 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 1 460 000 kvadratmeter friköpt mark. Fastig - heterna är bebyggda med lokaler för lätt industri med tillhörande kontor samt uppställnings- och rangerytor. Fastigheterna är belägna i västra Frankrike inklusive städer såsom Bordeaux, Toulouse och Rennes. Sagax investering uppgår till motsvarande 930 miljoner kronor inklu - sive transaktionskostnader. Hyran uppgår till motsvarande 70 miljoner kronor per år och är fullt indexerad till ILAT, ett standardindex för kom - mersiella hyresavtal i Frankrike. Uthyrningsgraden uppgår till 100 %. Hyresavtalen har en genomsnittlig löptid om 11,7 år. Hyres gästen har en ensidig rätt att förlänga hyresavtalen i upp till 30 år. Hyresgästen svarar för samtliga driftskostnader i tillägg till hyran. Sagax svarar för perio - diskt underhåll av fastigheterna. Vid fastighetsförvärv i Frankrike har berörda kommuner förköpsrätt. Erforderliga tillstånd beräknas erhållas och fastigheterna tillträdas under slutet av det fjärde kvartalet 2023. Förvärvet kommer att redovisas i Sagax segment Frankrike. Sagax har även överenskommit om en utökning av ovanstående transaktion under förutsättning av att vissa villkor uppfylls. Utökningen skulle motsvara en tillkommande investering om 485 miljoner kronor på liknande villkor och skulle komma att meddelas separat. Övriga upplysningar ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202330 Stockholm den 27 oktober 2023 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­ görande den 27 oktober 2023, klockan 14.30, CEST. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202331 Granskningsrapport TILL STYRELSEN I AB SAGAX, ORG NR 556520-0028 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrappor - ten) för AB Sagax per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär - der. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled - ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 27 oktober 2023 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202332 FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Bokslutskommuniké 2023 22 februari 2024 Årsstämma 2024 8 maj 2024 Delårsrapport januari - mars 2024 8 maj 2024 Delårsrapport januari - juni 2024 15 juli 2024 Delårsrapport januari - september 2024 25 oktober 2024 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER December 2023 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2023 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 december 2023 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 december 2023 Mars 2024 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 mars 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 mars 2024 Kalendarium ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202333 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom - snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter - läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrnings - bar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till - gångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med avdrag för tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyres - värde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. EURIBOR Euribor är en förkortning för Euro Interbank Offered Rate. Den mäter den genomsnittliga räntan till vilken en panel av europeiska banker lånar icke- säkerställd skuld i internbankmarknaden. Ej alternativt nyckeltal. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjänings - förmåga med avdrag för tomträttsavgälder, i förhållande till fastig heternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte - rings perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202334 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet samt minskat med betald skatt i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B- aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresse - företag har lagts till resultat före skatt. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. IFRS-nyckeltal. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intressefö - retag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. STIBOR STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker erbjuder varandra för utlåning i svenska kronor. Ej alternativt nyckeltal. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut. Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som kommit aktieägarna till godo. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig - heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 35 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202335 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 420 2 445 2 718 Tillägg för omräkning till årsvärde 140 815 – Justerat resultat efter skatt 560 3 260 2 718 Genomsnittligt eget kapital 34 296 32 086 32 272 Avkastning på eget kapital 1,6 % 10,2 % 8,4 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 2 972 2 530 3 339 Tillägg för omräkning till årsvärde 991 843 – Finansiella kostnader 534 374 520 Tillägg för omräkning till årsvärde 178 125 – Resultat före finansiella kostnader 4 674 3 872 3 859 Genomsnittligt totalt kapital 72 668 66 676 67 133 Avkastning på totalt kapital 6,4 % 5,8 % 5,7 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 4 004 3 863 3 719 Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 170 4 036 3 895 Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 95 % Belåningsgrad Räntebärande skulder 31 846 31 900 32 294 Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831 Belåningsgrad 43% 45 % 45% Direktavkastning Driftnetto 2 621 2 262 3 032 Återläggning av tomträttsavgäld –21 -18 –25 Tillägg för omräkning till årsvärde 867 748 – Innehavsjustering, förvärv/försäljningar 129 36 –77 Valutaomräkning till balansdagskurs 4 94 112 Justerat driftnetto 3 600 3 122 3 042 Fastigheternas redovisade värde 56 668 54 350 52 682 Direktavkastning 6,4% 5,7% 5,8% EBITDA rullande 12 månader Driftnetto 3 392 2 914 3 032 Central administration –185 -158 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 633 564 577 EBITDA 3 840 3 320 3 435 Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital 35 130 33 092 33 463 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 -4 419 –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 30 711 28 673 29 044 Antal aktier, st 328 334 655 318 020 017 318 020 017 Antal aktier efter utspädning, st 328 481 324 318 379 761 318 459 519 Eget kapital per A- och B-aktie, kr 93,53 90,16 91,33 Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 93,49 90,06 91,20 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 4 411 3 880 4 024 Hyresvärde 4 617 4 048 4 195 Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjänings - förmåga 3 642 3 196 3 319 Återläggning av tomträttsavgäld –30 –24 –25 Justerat driftnetto 3 612 3 172 3 294 Fastigheternas redovisade värde 56 668 54 350 52 682 Framåtriktad direktavkastning 6,4 % 5,8 % 6,3 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjänings - förmåga 3 642 3 196 3 319 Central administration –185 –158 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 633 564 577 Framåtriktad EBITDA 4 090 3 602 3 722 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 420 2 445 2 718 Skatt 153 1 020 937 Värdeförändringar 2 399 –935 –316 Förvaltningsresultat 2 972 2 530 3 339 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 2 972 2 530 3 339 Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253 Justerat förvaltnings resultat 2 782 2 341 3 086 Genomsnittligt antal A- och B- aktier efter utspädning 322 182 053 318 321 007 318 301 177 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 8,64 7, 3 5 9,70 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader Förvaltningsresultat 3 781 3 238 3 339 Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 –253 Justerat förvaltnings resultat 3 528 2 985 3 086 Genomsnittligt antal A- och B- aktier efter utspädning 321 250 698 318 239 933 318 301 177 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 10,98 9,38 9,70 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie föregående period 9,38 7, 6 6 7,9 9 Årlig tillväxttakt % 17 % 22 % 21 % Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 3 160 2 725 ET Förvärvade och sålda fastigheter –298 –205 ET Valutajustering1) – 168 ET Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 2 863 2 688 ET 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 36 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202336 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 2) IFRS-nyckeltal. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 561 3 064 3 305 Ej kassaflödes påverkande poster 2 300 – 612 –141 Betald skatt –154 –150 –149 Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253 Kassaflöde 2 518 2 113 2 762 Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7, 81 6,64 8,68 Nettoskuld Se sid 15. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 31 846 31 900 32 294 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 1) –5 252 –2 619 –3 141 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –31 –3 168 –3 786 Likvida medel –25 –115 –76 Nettoskuld enligt EMTN-program 26 537 25 998 25 291 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 26 537 25 998 25 291 Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831 Nettoskuld enligt EMTN-program/ Totala tillgångar 36 % 37 % 35 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 25 082 25 154 24 364 EBITDA rullande 12 månader 3 840 3 320 3 435 Nettoskuld/EBITDA 6,5 x 7, 6 x 7,1 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 25 082 25 154 24 364 EBITDA, framåtriktad 4 090 3 602 3 722 Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 6,1 x 7, 0 x 6,5 x Nettoskuld/Totala tillgångar Nettoskuld 25 082 25 154 24 364 Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831 Nettoskuld/Totala tillgångar 34 % 35 % 34 % Resultat per A- och B-aktie 2) Resultat efter skatt 420 2 445 2 718 Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253 Justerat resultat efter skatt 231 2 256 2 465 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 0,72 7, 0 9 7, 75 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022 jan-dec Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 2 972 2 530 3 339 Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –698 –606 –766 Utdelning från joint venture och intresseföretag 589 534 577 Finansiella kostnader inkl leasing 534 374 520 Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 3 396 2 832 3 670 Räntetäckningsgrad 6,4 x 7, 6 x 7,1 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 2 972 2 530 3 339 Finansnetto 352 230 285 Förvaltningsresultat före finansnetto 3 324 2 760 3 624 Räntetäckningsgrad 9,4 x 12,0 x 12,7 x Soliditet Eget kapital 35 130 33 092 33 463 Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831 Soliditet 48% 47 % 47 % Substansvärde (NAV) Eget kapital 35 130 33 092 33 463 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419 Återläggning av derivat –23 –12 –14 Återläggning av uppskjuten skatt, netto 3 765 4 040 3 990 Återläggningar hänförliga till joint venture 1 202 931 930 Substansvärde (NAV) 35 654 33 632 33 950 Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 108,54 105,63 106,61 Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 3 385 1 347 1 895 Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831 Säkerställda skulder/ Totala tillgångar 5 % 2 % 3 % Överskottsgrad Driftnetto 2 621 2 262 3 032 Hyresintäkter 3 160 2 725 3 696 Överskottsgrad 83 % 83 % 82 % ===== SIDA 37 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2023 uppgick till 4 170 000 kvadratmeter fördelat på 811 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.