===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20242 JANUARI – SEPTEMBER 2024 ■ Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 678 miljoner kronor (3 160 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 8 % till 3 217 (2 972) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 8,94 (8,64) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 456 (−1 680) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 1 074 (−734) miljoner kronor varav 1 335 miljoner kronor avsåg omvärdering av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB som omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument. ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 256 (420) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 704 (2 707) miljoner kronor, motsvarande 7,43 (7,81) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 5 842 (3 725) miljoner kronor varav 5 087 (3 237) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. TREDJE KVARTALET 2024 ■ Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 290 miljoner kronor (1 113 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 14 % till 1 161 (1 015) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 3,24 (2,90) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 254 (−314) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 971 (−27) miljoner kronor varav 1 335 miljoner kronor avsåg omvärdering av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB som omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument. ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 198 (634) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 915 (925) miljoner kronor, motsvarande 2,52 (2,62) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 4 298 (2 335) miljoner kronor varav 4 054 (2 140) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2024 För 2024 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 300 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av delårs rapport för januari - mars 2024. Delårsrapport januari – september 2024 Nyckeltal i urval 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 8,94  8,64  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51 Förändring jämfört med föregående år, % 4  18  15  21  21  20  28 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,01  0,72  –0,82  7, 75   30,04  10,78  12,13 Utdelning per A- och B-aktie, kr –  –  3,10  2,70  2,15  1,65  1,30 Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,5  6,5  5,2  7,1   5,8  6,4  6,6 Räntetäckningsgrad, ggr 5,2  6,4  5,7  7,1   6,5  5,7  4,9 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43  43  41  45  42  43  44 Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 64 141  56 668  57 061  52 682  46 067  37 548  32 625 Fastigheternas direktavkastning, % 6,6  6,4  6,4  5,8  6,0  6,3  6,4 Avkastning på eget kapital, % 14,8 1,6 0,0  8,4  36,6  17, 8   23,7  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33-34. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20243 AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Affärsidé, mål och strategier Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 202420232022202120202019 0 5 10 15 20 25 30 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 202420232022202120202019 För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs - rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansie - rar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kro - nor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud - sakligen efter att uthyrning avtalats. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem - årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 10 % 16 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 5 % 19 % ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20244 Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20242023202220212020201920182017201620152014 0 13 000 26 000 39 000 52 000 65 000 eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig - heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader. Affärsetik Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2023. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20242023202220212020201920182017201620152014 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20245 Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Dikesrenen 8 i Stockholm. Fastigheten omfattar 1 300 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrd. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20246 Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september 2024. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive ställningen vid periodens utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet uppgick till 3 234 (2 972) miljoner kronor. För- valtningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 8 % till 3 217 (2 972) främst till följd av fastig hetsförvärv i segmenten Frankrike, Spanien, Finland och Benelux, indexuppräkning av hyres - intäkter samt högre förvaltningsresultat från joint venture och intresse - företag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 8,94 (8,64) kronor. Omvärdering av fastigheter påverkade periodens resultat med 456 (−1 680) miljoner kronor, varav −30 (−726) miljoner kronor avsåg värde - förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument påverkade periodens resultat med 1 074 (−734) miljoner kronor varav 1 335 miljoner kronor avsåg omvärdering till verkligt värde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB som omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument. Omklassificering av innehavet har skett då Sagax andel av rösterna under- steg 20 % efter att NP3 Fastigheter AB genomfört en riktad nyemission under september 2024. Därutöver avsåg 3 miljoner kronor omklassifice- Resultat, intäkter och kostnader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20242023202220212020201920182017201620152014 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 20242023202220212020201920182017201620152014 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 5 250 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år 70 75 80 85 90 95 100 20242023202220212020201920182017201620152014 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 0 2 4 6 8 10 Kvartal 3 2024Kvartal 3 2023Kvartal 3 2022 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader ring av French Wholesale Properties från intresseföretag till dotterbolag. Omklassificering har skett efter att Sagax förvärvat ytterligare 43 % av bolaget varvid Sagax ägarandel uppgick till 70 % vid periodens slut. Som ett resultat av omklassificeringen redovisas resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande om 13 miljoner kronor. Periodens resultat uppgick till 4 269 (420) miljoner kronor varav 4 256 (420) är hänförligt till moderbolagets aktieägare. INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 678 (3 160) miljoner kronor. Intäkterna har främst påverkats av fastighetsförvärv och indexupp - räkning av hyresintäkter. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2024 jan-sep 2023 jan-sep Hyresintäkter 3 678  3 160  Förvärv och avyttringar –479  –76  Valutajustering1) –  –13  Summa 3 199  3 071  1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20247 Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 4,2 % (6,5 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i seg - menten Sverige 9,2 %, Frankrike 5,5 % och Tyskland 4,1 %. Den vägda inflationen under rapportperioden uppgick till 1,4 % (4,8 %) i årstakt. Övriga intäkter ökade till 68 (12) miljoner kronor och avsåg främst försäkringsersättning. DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under perioden har vakans värdet ökat med 126 (171) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 99 (151) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade med 22 (−11) miljoner kronor och uppgick till 30 (50) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastig heter under perioden har ökat vakansvärdet med 9 (1) miljoner kronor netto. Sammantaget uppgick vakans värdet till 198 (206) miljoner kronor vid periodens slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 180 (92) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 176 (92) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 4 (–) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 26 miljoner kronor under 2024. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 39 (42) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 16 miljoner kronor sker under 2024. Det justerade vakansvärdet uppgick till 339 (256) miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 363 (325) mil - joner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 197 (158) mil - joner kronor och övriga fastighetskostnader har ökat till 82 (68) miljoner kronor. Kostnads ökningarna förklaras främst av fastig hets förvärv. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 138 (118) miljoner kronor motsvarande 3,8 % (3,7 %) av periodens hyresintäkter. Sagax hade vid periodens utgång 98 (94) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt. Antal anställda Land Totalt Sverige 37  Finland 29  Frankrike 13  Nederländerna 10  Spanien 8  Tyskland 1  Totalt 98  Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2024 15 16 34 26 2025 13 23 70 98 2026 – – 7 44 2027 – – 2 8 >2027 – – – – Totalt 28 39 113 176 Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2024 jan-sep 2023 jan-dec Ingående vakans respektive år 182 171 Inflyttningar −99 −211 Avflyttningar 126 210 Förändring av lämnade rabatter −22 13 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 10 6 Vakansvärde, för sålda fastigheter −1 −7 Valutakursförändring 2 – Utgående vakansvärde 198 182 Uppsagt för omförhandling 4 – Uppsagda avtal, ej avflyttat 176 74 Uthyrning, ej inflyttat −39 −19 Justerat utgående vakansvärde 339 237 Vakanser 1 oktober 2024 Segment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 120  62  6 % 927 000  58 000  6 % Finland 1 874  87  5 % 1 480 000  72 000  5 % Frankrike 1 189  23  2 % 1 052 000  21 000  2 % Benelux 661  18  3 % 671 000  13 000  2 % Spanien 372  6  2 % 506 000  19 000  4 % Tyskland 141  1  1 % 124 000  2 000  2 % Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  –  Totalt 5 369  198  4 % 4 767 000  185 000  4 % 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20248 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 470 (−61) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 833 (698) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter −30 (−726) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat −168 (−36) miljoner kronor. Skatte - kostnad på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 166 (12) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 118 (304) miljoner kronor. Före - gående år ingick intäkt avseende återköpta obligationer om 59 miljoner kronor, finansiell intäkt om 123 miljoner kronor kopplat till en kortfris - tig finansiell leasingfordran samt aktie utdelning om 46 miljoner kronor från börsnoterade aktier utan motsvarighet i år. De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder, ökade till 658 (510) miljoner kronor till följd av större räntebärande skulder och att högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåningskostnader. Den genomsnittliga räntan på de ränte bärande skulderna uppgick till 2,3 % (2,0 %) på balansdagen. Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till −27 (−24) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt - rättsavgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 94 % av marknadsvärdet externt värderade. För övriga fastigheter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering. Fastigheternas värdeförändring uppgick till 486 (−954) miljoner kro - nor varav orealiserad värdeförändring uppgick till 482 (−955) miljoner kronor och realiserad värdeförändring till 4 (1) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen var 604 (544) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −122 (−1 499) miljoner kronor relaterat till allmän marknads värdeförändring, se tabell nedan. För ytterligare information se sidan 12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 1 242 (−698) miljoner kronor. 1 335 miljoner kronor avsåg omvärdering av innehavet i NP3 Fastigheter AB till verkligt värde i samband med omklassificering från intresseföretag till börsnoterade instrument. Omklassificering av innehavet har skett då NP3 Fastigheter AB under september 2024 genom- fört en riktad nyemission varvid Sagax andel av rösterna vid periodens slut understeg 20 %. Därutöver avsåg 3 miljoner kronor omklassificering av innehavet i French Wholesale Properties från intresseföretag till dotterbolag. Omklassificering har skett efter att Sagax förvärvat ytterligare 43 % av bolaget, varvid Sagax ägarandel uppgick till 70 % vid periodens slut. Omvärdering av finansiella instrument i joint venture uppgick till –8 (–38) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänförlig till räntederivat uppgick till −89 (9) miljoner kronor. Övriga finansiella instrument har omvärderats med 2 (−61) miljoner kronor. Motsvarande period föregående år ingick omvärdering av börs - noterade aktier om –616 miljoner kronor samt realiserade värdeföränd - ringar hänförliga till avyttring av finansiella instrument om 23 miljoner kronor, utan mot svarighet i år. SKATT Sagax redovisade en skattekostnad om 330 (141) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 120 (143) miljoner kronor och en uppskjuten skattekostnad om 210 (−2) miljoner kronor. De högre uppskjutna skattekostnaderna förklaras till största delen av ökningen i orealiserade värdeförändringar i fastigheter. Skatte kostnad redovisad i övrigt totalresultat uppgick till 12 (−6) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 176 (4 046) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument uppgick till 144 (173) miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse kapital uppgick till 2 704 (2 707) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med 18 (149) miljoner kro- nor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −5 422 (−2 321) miljoner kronor varav 2 814 miljoner kronor härrör från förvär - vet av 70 % utav French Wholesale Properties (FWP). I förvärvet av FWP ingick fastigheter värderade till 3 657 miljoner kronor. Skillnaden mel - lan fastigheternas värde och erlagd köpeskilling utgörs av innehav utan bestämmande inflytande samt omvärdering av befintliga ägarandelar. Kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 3 295 ( −586) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 596 (–51) miljoner kronor under perioden. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings - tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick till 84 (65) miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan-sep 2024 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 752  Avflyttningar/Omförhandlingar –148  Allmän marknadsvärdeförändring –122  Totalt 482  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal Belopp i miljoner kronor jan-sep 2024 Kvartal 1 152  Kvartal 2 124  Kvartal 3 206  Totalt 482 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20249 OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2024 För 2024 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 300 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av delårsrapport för januari – mars 2024. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders­ basis per 1 oktober. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets ­ kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräk ­ nats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan ­ sieringskostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts­ avgälder vilka baseras på periodens utfall omräknat till tolv månader. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 17 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,30 kronor. Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 1 januari 2024 har skett till 11,10 kronor. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat­ andelens storlek. Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB har omklass­ ificerats från intresseföretag till börsnoterade aktier vilket påverkar intjäningsförmågan per 1 oktober 2024 med –173 miljoner kronor jäm ­ fört med 1 januari 2024. Prognos och aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 202420232022202120202019 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020201920182017201620152014 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020201920182017201620152014 Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 okt 2024 1 jan 2024 Hyresvärde 5 369  4 738  Vakans –198  –182  Hyresintäkter 5 171  4 557  Fastighetskostnader –900  –771  Driftnetto 4 271  3 785  Central administration –201  –182  Joint venture och intresseföretag 924  1 096  Finansnetto –836  –555  Leasingkostnader –36  –31  Förvaltningsresultat 4 122  4 114  – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 69  –  Skatt –701  –741  Resultat efter skatt 3 422  3 374  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 352  3 374  – varav ägare av D-aktier 253  253  – varav ägare av A- och B-aktier 3 100  3 122  Framåtriktad direktavkastning, % 6,6  6,6  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2  4,9 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202410 Per 30 september 2024 omfattade fastighetsbeståndet 970 (811) fastig­ heter med en uthyrningsbar area om 4 767 000 (4 170 000) kvadrat­ meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 369 (4 617) respektive 5 171 (4 411) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under perioden investerat 5 875 (3 783) miljoner kronor varav 5 087 (3 237) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. 48 fastigheter i Frankrike, 7 fastigheter i Finland, 5 fastigheter i Spanien, 4 fastigheter i Tyskland, 3 fastigheter i Sverige samt 2 fastigheter i Benelux har förvär­ vats under perioden. 43 av de förvärvade fastigheterna i Frankrike avser Sagax förvärv av 70 % av French Wholesale Properties. För mer informa ­ tion se sidan 6. INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND Totalt 788 (546) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­ beståndet. 217 (133) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 359 (219) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 155 (159) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 57 (34) miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 30 (12) miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. AVYTTRINGAR Under perioden har 2 fastigheter avyttrats för 33 miljoner kronor. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för perioden uppgick till 6,6 % (6,4 %). Framåt riktad direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,4 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari-september 2024 Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Nettoinvesteringar Sverige 88  452  540  9 % –  540  Finland 439  172  611  10 % –19  592  Frankrike 3 725  84  3 809  65 % –14  3 795  Benelux 111  62  174  3 % –  174  Spanien 446  17  463  8 % –  463  Tyskland 278  –  278  5 % –  278  Totalt 5 087  788  5 875  100 % –33  5 842  Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 oktober 2024 Marknadsvärde  Segment Mkr  Andel  kr/kvm  Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm  Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad  Kontrakterad årshyra, mkr Sverige 14 976  23 % 16 200  128  927 000  58 000  1 120  94 % 1 058  Finland 19 167  30 % 12 900  248  1 480 000  72 000  1 874  95 % 1 787  Frankrike 14 223  22 % 13 500  312  1 052 000  21 000  1 189  98 % 1 166  Benelux 8 774  14 % 13 100  149  671 000  13 000  661  97 % 643  Spanien 5 235  8 % 10 300  118  506 000  19 000  372  98 % 366  Tyskland 1 642  3 % 13 200  13  124 000  2 000  141  99 % 139  Övriga Europa 124  0 % 19 200  2  6 000  –  12  100 % 12  Totalt 64 141  100 % 13 500  970  4 767 000  185 000  5 369  96 % 5 171 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202411 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­ tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 518 (2 343) hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 2 511 (2 336) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde under­ stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 91 % (90 %) av Sagax årshyra. Sagax var där ­ utöver part i 7 (6) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (8 %) av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade 1 hyresavtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin står för 17 % (15 %) av hyresintäkterna. Livsmedelsrelaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, står för 15 % (10 %) respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­ gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­ grad. Avtal som representerar 54 % av årshyran förfaller år 2028 eller senare. Mellan åren 2024 och 2027 förfaller årligen 3 ­16 % av årshyran. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 >2038203820372036203520342033203220312030202920282027202620252024 Förfalloår årshyra Mkr Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling, utbildning 6 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Övrigt 13 % Media 4 % Produktion, fastigheter 5 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 % Medicin, medicinteknik 5 % Stat, kommun 1 % Fordon 13 % Tillverkningsindustri 17 % Fördelning av hyresavtal Årshyra Antal hyresavtal, st Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, år Andel av kontrakterad årshyra Mkr Andel, % > 2 % –  –  –  –  –  1–2 % 484  9  7  69  7  < 1 % 4 687  91  2 511  2  5  Totalt 5 171  100  2 518  2  5  Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel 2024 245  124 000  151  3 % 2025 807  757 000  833  16 % 2026 428  618 000  701  14 % 2027 392  608 000  649  13 % 2028 196  399 000  489  9 % > 2028 450  2 076 000  2 348  45 % Totalt 2 518  4 582 000  5 171  100 % ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202412 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 970 (811) fastig heter fastställdes per 30 september 2024 till 64 141 (56 668) mil ­ joner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har förändrats med 756 (1 216) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 482 (–955) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,8 % (–1,7 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,2 % (3,1 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –0,5 % (–4,6 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 604 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −122 miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Det vägda direktavkastningskravet steg jäm ­ fört med föregående kvartal med 0,05 % ­enheter till 6,46 %. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 94 % av fastighetsvärdet har per 30 september 2024 värderats av auktoriserade fastig hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastig­ heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern­ värdering. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskal ­ kyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyres­ avtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2023 sidan 94. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,3–16,1 %), kalkyl ­ ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,3–16,1 %) och direktavkast ­ ningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden uppgick till 8,1 % (7,8 %) respektive 8,1 % (7,9 %) för fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,5 % (6,4 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde Finland 30 % (19 167 mkr) Sverige 23 % (14 976 mkr) Övriga Europa 0 % (124 mkr) Spanien 8 % (5 235 mkr) Frankrike 22 % (14 223 mkr) Benelux 14 % (8 774 mkr) Tyskland 3 % (1 642 mkr) Koncernens hyresvärde Finland 35 % (1 874 mkr) Sverige 21 % (1 120 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 7 % (372 mkr) Frankrike 22 % (1 189 mkr) Benelux 12 % (661 mkr) Tyskland 3 % (141 mkr) Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061  903  Förvärv av fastigheter 5 087  69  Investeringar i befintligt bestånd 788  –  Avyttring/utrangering av fastigheter –33  –2  Omräkningseffekt valuta 756  –  Orealiserad värdeförändring 482  –  Fastighetsbestånd 30 september 2024 64 141  970 ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202413 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har upp - gått till 7 041 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdel - ning till Sagax om 3 352 (3 185) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 11 330 (13 552) miljoner kronor varav 88 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB samt Söderport Property Investment AB. Förändringen av det redo visade värdet avser i huvudsak omklas - sificering av innehavet i NP3 Fastigheter AB från intresseföretag till börsnoterade instrument. Omklassificering har skett då Sagax andel av rösterna understiger 20 % efter att NP3 Fastigheter AB genomfört en riktad nyemission under september 2024. Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 833 (698) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 403 (589) mil- joner kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning bestående av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 51 mil- joner kronor. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till –30 (–726) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –168 (–36) miljoner kronor. Sagax andel av resultatet från NP3 Fastigheter AB för perioden fram till att Sagax andel av rösterna, i september 2024, understeg 20 % ingår ovan. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 99 (6) miljoner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 164 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 30 september 2024. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat - meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 5 418 (2 617) miljo- ner kronor och det redovisade värdet till 2 754 ( 3 004) miljoner kronor per 30 september 2024. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 498 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 40 miljarder kronor och ett hyresvärde om 4 007 miljoner kronor per 30 september 2024. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 495 (636) miljoner kronor och det redovisade värdet till 954 (666) miljoner kronor per 30 september 2024. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfat- tade 160 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 8,5 miljarder kronor och ett hyresvärde om 744 miljoner kronor per 30 september 2024. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor - mation se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202414 Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2024, jan-sep 2023, jan-sep 2024, jan-sep 2023, jan-sep 2024, jan-sep 2023, jan-sep Sagax ägarandel, % 15  15  50  50  50  50  Sagax andel av totalresultat, mkr 170  –200  110  116  16  –14  Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 239  228  178  171  17  23  Hyresintäkter, mkr 3 839  3 598  822  766  74  72  Förvaltningsresultat, mkr 1 878  1 785  355  342  34  46  Periodens resultat, mkr 1 408  –1 648  219  232  33  –28  30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 646  4 603  2 588  2 820  289  298  Antal fastigheter 485  485  86  85  39  39  Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 598  84 369  14 560  14 398  1 486  1 528  Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000  2 452 000  778 000  773 000  184 000  184 000  Hyresduration, år 9,2  9,5  3,9  4,1  6,7  6,7  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98  95  95  100  100  Räntebärande skulder, mkr 52 497  52 029  7 325  7 377  847  854  Kapitalbindning, år 5,1  5,7  3,3  3,9  3,3  1,2  Räntebindning, år 4,8  5,0  2,2  2,1  2,2  0,2  Marknadsvärde för derivat, mkr –606  –170  –133  140  –  – ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202415 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 30 september 2024 till 40 527 (35 130) miljoner kronor. Under perioden har eget kapital huvudsak­ ligen ökat till följd av ett totalresultat om 4 452 miljoner kronor, aktie ­ utdelning om −1 301 miljoner kronor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om 788 miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 35 343 (31 846) miljoner kronor motsvarande 35 505 (31 912) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot svarande 33 408 (30 115) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de ränte bärande skulderna med 496 (1 063) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 28 962 (26 312) miljoner kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av företagscertifikat om 180 (1 907) miljoner kronor samt skulder till banker om 6 201 (3 626) miljoner kronor. Icke­säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 83 % (89 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,2 (6,4) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 43 % (43 %) vid periodens utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 5,5 (6,5) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 5,2 (6,1) gånger framåtriktad EBITDA. Totalt har 13 128 (5 200) miljoner kronor upptagits i lån och 8 634 (6 694) miljoner kronor amorterats under perioden. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 23 205 (25 082) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte­ och kapital bindningen upp ­ gick till 3,1 (2,8) år respektive 3,3 (3,3) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder upp ­ gick till 2,3 % (2,0 %) inklusive effekter av derivat instrument. Av Sagax räntebärande skulder löper 28 962 (26 519) miljoner kronor, motsvarande 82 % (83 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte­ swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 5 056 (1 191) miljoner kronor motsvarande 14,3 % (3,7 %) av räntebärande skulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 30 september 2024 uppgick till −474 (−5 434) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back ­up facilite­ ter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 11 518 (8 365) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit ­ faciliteterna. Finansiering Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020201920182017201620152014 0 20 40 60 80 100 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202420232022202120202019 Ränte- och kapitalbindning 30 september 2024 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2024 1 069  5,8 % 3 % 8  0 % 2025 5 829  2,4 % 16 % 5 623  16 % 2026 3 390  1,6 % 10 % 3 639  10 % 2027 5 173  1,8 % 15 % 5 799  16 % 2028 6 599  1,3 % 19 % 5 673  16 % > 2028 13 444  3,0 % 38 % 14 764  42 % Summa/ genomsnitt 35 505  2,3 % 100 % 35 505  100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 30 sep 2024 30 sep 2023 Räntebärande skulder 35 343  31 846  Räntebärande tillgångar –513  –750  Börsnoterade instrument 1) –11 001  –5 989  Likvida medel –624  –25  Nettoskuld 23 205  25 082  1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202416 Finansieringskällor Obligationer 82 % (28 962 mkr) Banklån 18 % (6 201 mkr) Företagscertifikat 1 % (180 mkr) Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 83 % (29 245 mkr) Säkerställda skulder 17 % (5 919 mkr) Företagscertifikat 1 % (180 mkr) Börsnoterade obligationslån 30 september 2024 Löptid Räntebas Nominellt belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2019-2025 Fast ränta 400  400  2,1 % 2,3 % 2025-03-13 XS1962543820 2022-2026 Fast ränta 300  299  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060 2020-2027 Fast ränta 375  368  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934 2021-2028 Fast ränta 500  498  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433 2021-2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837 2024-2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535 Summa/genomsnitt 2 575  2 563  2,0 % 1,9 % Derivatavtal 30 september 2024 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 30 september 2024 Marknadsvärde 31 dec 2023 Periodens förändring Nominella ränteswappar 5 056  4  –72  –27 –84  Räntetak –  –  –  5  –5  Summa/genomsnitt 5 056  4  –72  –21 –89  Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 30 sep 2024 31 dec 2023 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 30 % 30 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,7 x 8,1 x Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 7 % 3 % ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202417 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing ­ och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande­ rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens utgång uppgick värdet av Sagax leasing ­ och tomträttsavtal till 544 (451) miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE FINANSIELLA FORDRINGAR Räntebärande finansiella fordringar uppgick till 446 (616) miljoner kro ­ nor vid periodens utgång och består av fordringar på joint venture om 339 (9) miljoner kronor samt reverser som ställts ut i samband med en fastighetsförsäljning under 2021 om 107 (125) miljoner kronor. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument uppgick till 4 230 (737) miljoner kronor och består av obligationer om 749 (705) miljoner kronor samt börs­ noterade aktier som inte utgör innehav i intresse företag om 3 482 (31) miljoner kronor. Ökningen beror på att innehavet i NP3 Fastigheter AB har omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument. Omklassificering har skett då Sagax andel av rösterna understiger 20 % efter att NP3 Fastigheter AB under september 2024 genomfört en riktad nyemission. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 1 302 (1 054) miljoner kronor vid periodens utgång och består huvudsakligen av förutbetalda kost ­ nader och upplupna intäkter om 473 (435) miljoner kronor samt hyres­ fordringar om 315 (206) miljoner kronor. Övriga balansposter Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202420232022202120202019 43 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 202420232022202120202019 5,2 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 202420232022202120202019 5,5 FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202418 Koncernens rapport över totalresultatet Belopp i miljoner kronor 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2023 jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 3 678 3 160 1 290 1 113 4 293 4 811 Övriga intäkter 68 12 49 4 25 81 Driftskostnader −253 −253 −69 −71 −350 −350 Underhållskostnader −110 −72 −34 −23 −104 −142 Fastighetsskatt −197 −158 −75 −55 −220 −259 Övriga fastighetskostnader −82 −68 −31 −26 −94 −108 Driftnetto 3 105 2 621 1 130 942 3 551 4 035 Central administration −138 −118 −48 −39 −182 −201 Resultat från joint venture och intresseföretag 470 −61 116 29 −556 −25 – varav förvaltningsresultat 833 698 302 261 937 1 072 – varav värdeförändringar −197 −762 −135 −232 −1 523 −958 – varav skatt −166 −12 −51 −1 14 −140 – varav övrigt –  15 –  –  15 – Finansiella intäkter 118 304 42 33 339 153 Finansiella kostnader −658 −510 −240 −174 −734 −882 Finansiell kostnad räntekomponent leasing −27 −24 −9 −8 −31 −34 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 871 2 213 991 782 2 388 3 046 – varav förvaltningsresultat 3 234 2 972 1 178 1 015 3 881 4 143 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 217 2 972 1 161 1 015 3 881 4 126 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 4 1 –  1 9 12 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 482 −955 206 −114 −1 306 131 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade –  23 – –  23 – Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 1 242 −721 1 154 4 −955 1 008 Resultat före skatt 4 599 561 2 352 674 159 4 197 Uppskjuten skatt −210 2 −93 4 −16 −228 Aktuell skatt −120 −143 −48 −44 −156 −133 Periodens resultat 4 269 420 2 211 634 −13 3 836 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 256  420  2 198  634  –13  3 823  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 13  –  13  –  –  13  Övrigt totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 269 507 −133 −439 −174 −412 Andel övrigt totalresultat för joint venture 3 67 158 52 228 164 Omräkningseffekter säkringsredovisning −77 −267 49 199 29 219 Skatt på poster som kan komma att återföras −12 6 3 −3 16 −2 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 183 312 77 −191 99 −30 Totalresultat för perioden 4 452 732 2 288 443 86 3 806 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 439 732 2 275 443 86 3 793 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 13 – 13 – – 13 Resultat per A- och B-aktie, kr 12,02  0,72  6,31  1,78  –0,82  10,48  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,01  0,72  6,31  1,78  –0,82  10,48  Resultat per D-aktie, kr 1,50  1,50  0,50  0,50  2,00  2,00  Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  321,8  338,4  328,3  324,8  3 37, 2 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5  322,2  338,5  328,5  325,1  3 37, 3 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202419 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2024 30 sep 2023 30 sep 2023 31 dec Förvaltningsfastigheter 64 141 56 668 57 061 Leasingavtal nyttjanderätt 544 451 454 Joint venture och intresseföretag 11 330 13 552 13 171 Uppskjutna skattefordringar 144 173 168 Derivat –  23 – Räntebärande finansiella fordringar 446 616 225 Övriga anläggningstillgångar 87 181 127 Summa anläggningstillgångar 76 691 71 664 71 207 Börsnoterade instrument 4 230 737 752 Räntebärande kortfristiga fordringar 68 26 504 Övriga omsättningstillgångar 1 302 1 054 919 Kassa och bank 624 25 28 Summa omsättningstillgångar 6 223 1 842 2 203 Summa tillgångar 82 915 73 505 73 410 Eget kapital 40 527 35 130 36 578 – varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 801 –  –  Långfristiga räntebärande skulder 30 553 26 292 25 436 Uppskjutna skatteskulder 4 176 4 046 3 954 Derivat 72 – 21 Leasingskulder 544 451 454 Övriga långfristiga skulder 345 311 318 Summa långfristiga skulder 35 690 31 100 30 184 Företagscertifikat 180 1 907 1 495 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 610 3 647 3 412 Övriga kortfristiga skulder 1 907 1 722 1 741 Summa kortfristiga skulder 6 697 7 276 6 648 Summa eget kapital och skulder 82 915 73 505 73 410 ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202420 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2023 jan-dec Rullande tolv månader Resultat före skatt 4 599  561  2 352  674  159  4 197  Betald skatt –138 –154 –46 –43 –130 –114 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Värdeförändringar på finansiella instrument –1 242 698  –1 154 –4 932  –1 008 Värdeförändringar på fastigheter –486 954  –206 112  1 297  –143 Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –470 61  –116 –29 556  25  Utdelning från joint venture och intresseföretag 403  589  69  184  653  467  Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 41  37  13  14  49  52  Övriga poster ej ingående i kassaflödet –2 –40 3  16  –31 6  Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2 704 2 707 915  925 3 485 3 482 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 148 169  52 54  79  58 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –130 –20 302  272  1  –109 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 722 2 855 1 269  1 251 3 565 3 431 Förvärv av fastigheter 1) –4 243 –3 237 –2 557 –2 140 –5 088 –6 095 Avyttring av fastigheter 33  58  3  37  86  61  Investeringar i befintliga fastigheter –788 –546 –247 –232 –902 –1 143 Förvärv av börsnoterade aktier –  –319 –  –34 –334 –15 Avyttring av börsnoterade aktier –  362  –  –151 478  116  Förvärv av finansiella instrument –76 –684 –  –223 –733 –125 Avyttring av finansiella instrument 80  2 026  65  –  2 122  175  Förvärv av joint venture och intresseföretag 1) –247 –89 –29 –5 –111 –269 Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –  –75 –  –75 –225 –150 Utlåning till joint venture och intresseföretag –212 –36 –198 –26 –45 –221 Ökning av övriga anläggningstillgångar –51 –46 – –  –260 –265 Minskning av övriga anläggningstillgångar 81  264  42  205  264  81  Kassaflöde från investeringsverksamheten −5 422 −2 321 –2 921 −2 643 −4 749 −7 850 Nyemission av B-aktier 15  2 071  –  32  4 166  2 109  Utbetald utdelning till aktieägare –1 238 –1 048 –63 –63 –1 111 –1 301 Incitamentsprogram –4 –26 –  –34 –26 –5 Upptagna lån 13 128 5 200 1 029  1 756  7 326  15 254  Amorterade lån −8 634 −6 694 −1 781 –59 –9 206 –11 14 5 Minskning av övriga långfristiga skulder –24 –195 – –181 –195 –24 Ökning av övriga långfristiga skulder 53  104  36  –55 181  129  Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 295 −586 –780 1 396 1 135 5 016 Periodens kassaflöde 595 −52 –2 432 3 −49 598 Kursdifferens i likvida medel 1  1  –  –  1  1  Förändring av likvida medel 596  –51 –2 432 3  –48 599  Likvida medel vid periodens ingång 28  76  3 056  22  76  25  Likvida medel vid periodens utgång 624  25  624  25  28  624  1) Per den 30 juni 2024 redovisades 652 miljoner kronor avseende förvärv av andelar i French Wholesale Properties under posten Förvärv av joint venture och intresseföretag. Per den 30 september 2024 redovisas förvärvet av dessa andelar under posten Förvärv av fastigheter. ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202421 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräknings- differenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kap- ital hänförlig till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2022 781  3 616  1 078  27 988  33 463  –  33 463  Periodens resultat januari-september 2023 –  –  –  420  420  –  420  Övrigt totalresultat januari-september 2023 –  –  312  –  312  –  312  Totalresultat för perioden –  –  312  420  732  –  732  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 18  2 075  –  – 2 092  –  2 092  Aktieutdelning – – –  –1 111  –1 111  –  –1 111  Transaktioner med aktieägare 18  2 075  –  –1 111  982  –  982  Övriga transaktioner Transaktionskostnader –  –21  –  –  –21  –  –21  Inlösen incitamentsprogram –  –  –  –34  –34  –  –34  Teckning incitamentsprogram –  –  –  8  8  –  8  Övriga transaktioner –  –21  –  –26  –47  –  –47  Eget kapital 30 september 2023 799  5 670  1 390  27 272  35 130  –  35 130  Periodens resultat oktober-december 2023 –  –  –  –433  –433  –  –433  Övrigt totalresultat oktober-december 2023 –  –  –213  –  –213  –  –213  Totalresultat för perioden –  –  –213  –433  –646  –  –646  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 18  2 101  – – 2 119  –  2 119  Transaktioner med aktieägare 18  2 101  – –  2 119  –  2 119  Övriga transaktioner Transaktionskostnader – –25  – – –25  –  –25  Inlösen incitamentsprogram – – – – – –  – Övriga transaktioner – –25  – –  –25  –  –25  Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578  Periodens resultat januari-september 2024 –  –  –  4 256  4 256  13  4 269  Övrigt totalresultat januari-september 2024 –  –  183  –  183  –  183  Totalresultat för perioden –  –  183  4 256  4 439  13  4 452  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier –  15 –  –  15  –  15  Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301  Transaktioner med aktieägare –  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287  Övriga transaktioner Inlösen incitamentsprogram –  –  –  −13 –13  –  –13  Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9  Förändring av innehav utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  788 788  Övriga transaktioner –  –  –  –4  –4  788  784  Eget kapital 30 september 2024 817  7 761  1 360  29 788  39 726  801  40 527 ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202422 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec Nettoomsättning 103  86  125  Administrationskostnader –102  –90  –131 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 2  –4  –5 Resultat från andelar i koncernföretag 1 081  248  2 171  Resultat från andelar i joint venture 63  161  161  Finansiella intäkter 678  630  1 033  Finansiella kostnader –407  –402  –759 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 1 417  633  2 601  Bokslutsdispositioner –  –  102  Skatter –44  –18  –18 Periodens resultat 1 373  615  2 684  Belopp i miljoner kronor 2024 30 sep 2023 30 sep 2023 31 dec Materiella anläggningstillgångar 2  1  1  Fordringar på koncernföretag 2 072  1 192  2 101  Övriga finansiella anläggningstillgångar 16 996  14 633  15 697  Summa anläggningstillgångar 19 070  15 826  17 799  Fordringar på koncernföretag 24 758  24 638  25 868  Övriga omsättningstillgångar 159  30  37  Kassa och bank 527  1  2  Summa omsättningstillgångar 25 444  24 669  25 907  Summa tillgångar 44 515  40 495  43 706  Bundet eget kapital 966  949  966  Fritt eget kapital 10 097  5 873  10 024  Eget kapital 11 064  6 822  10 990  Obeskattade reserver 13  22  13  Långfristiga räntebärande skulder 9 760  6 800  7 291  Skulder till koncernföretag 18 178  18 285  18 096  Uppskjutna skatteskulder 5  5  5  Summa långfristiga skulder 27 943  25 090  25 393  Kortfristiga räntebärande skulder 180  1 927  1 612  Skulder till koncernföretag 4 976  6 343  5 417  Övriga kortfristiga skulder 339  292  281  Summa kortfristiga skulder 5 495  8 561  7 310  Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 44 515  40 495  43 706 ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202423 Segmentinformation Värdeförändringar fastigheter Segment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning Belopp i miljoner kronor 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep Sverige 780  709  721  605  –213  –547  –  –  508  58  Finland 1 345  1 255  1 093  1 029  74  –375  1  –  1 169  654  Frankrike 711  504  563  390  439  68  3  1  1 005  458  Benelux 481  424  443  386  –15  –197  –  –  428  190  Spanien 262  180  240  163  154  131  –  –  394  294  Tyskland 90  79  87  76  45  –20  –  –  132  57  Övriga Europa 9  9  4  9  –2  –16  –  –  2  –8  Ej fördelat –  –  –47  –36  –  –  –  –  –47  –36  Totalt 3 678  3 160  3 105  2 621  482  –955  4  1  3 591  1 666  Segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep Sverige 14 976  14 739  452  317  88  186  –  –  Finland 19 167  18 891  172  97  439  726  –19  –1  Frankrike 14 223  8 580  84  78  3 725  232  –14  –28  Benelux 8 774  8 518  62  37  111  1 056  –  –  Spanien 5 235  4 436  17  15  446  964  –  –  Tyskland 1 642  1 374  –  2  278  73  –  –30  Övriga Europa 124  131  –  –  –  –  –  –  Totalt 64 141  56 668  788  546  5 087  3 237  –33  –58 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202424 Nyckeltal 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,6  6,4  6,4  5,8  6,0  6,3  6,4  Överskottsgrad, % 84  83  83  82  83  83  83  Areamässig uthyrningsgrad, % 96  96  97  95  96  95  95  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  95  95  Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 767  4 170  4 331  3 895  3 759  3 480  3 022  Antal fastigheter vid periodens utgång 970  811  903  751  673  673  553  Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,7  6,4  6,4  5,7  5,9  6,6  6,7  Avkastning på eget kapital, % 14,8  1,6  0,0  8,4  36,6  17, 8   23,7  Genomsnittlig ränta, % 2,3  2,0  1,9  1,7  1,4  1,8  1,9  Räntebindning inkl. derivat, år 3,1  2,8  2,8  3,2  4,0  3,4  3,5  Kapitalbindning, år 3,3  3,3  3,1  3,7  4,3  3,4  3,8  Soliditet, % 49  48  50  46  50  48  48  Belåningsgrad, % 43  43  41  45  42  43  44  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2  6,1  4,9  6,5  5,4  6,4  6,6  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,5  6,5  5,2  7,1   5,8  6,4  6,6  Räntetäckningsgrad, ggr 5,2  6,4  5,7  7,1   6,5  5,7  4,9  Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,7  9,4  8,1  12,7  9,4  6,4  5,3  Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 289,20  208,50  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  136,20  Substansvärde (NAV) vid perioden utgång, kr 121,39  108,54  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  56,77  Eget kapital vid periodens utgång, kr 104,33  93,53  95,05  91,33  83,93  55,19  46,86  Eget kapital efter utspädning vid periodens utgång, kr 104,32  93,49  95,01  91,20  83,84  55,09  46,78  Resultat, kr 12,02  0,72  –0,82  7, 76   30,09  10,80  12,15  Resultat efter utspädning, kr 12,01  0,72  –0,82  7, 75   30,04  10,78  12,13  Förvaltningsresultat, kr 8,95  8,65  11,17  9,71  8,01  6,63  5,51  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 8,94  8,64  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51  Kassaflöde, kr 7, 4 3   7 ,82  9,95  8,69  6,59  6,10  4,86  Kassaflöde efter utspädning, kr 7, 4 3   7, 81   9,94  8,68  6,58  6,09  4,86  Utdelning per aktie, kr – – 3,10  2,70  2,15  1,65  1,30  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  328,3  338,3  318,0  317, 7   317, 3   317,1   Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,5  328,5  338,5  318,5  318,0  317,9   317, 5   Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  321,8  324,8  317, 8   317, 5   317,1   316,9  Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5  322,2  325,1  318,3  318,0  317, 7   317, 3   Data per D-aktie Börskurs vid periodens utgång, kr 33,30  25,65  28,00  26,70  33,40  32,05  36,35  Eget kapital vid periodens utgång, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  Resultat, kr 1,50  1,50  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Utdelning per aktie, kr –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  125,8  10 7, 8   Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4  105,7  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34. ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202425 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 26 355 (23 582) aktieägare. Börs värdet uppgick till 101 966 (71 736) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 466 685 788 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Sagax har med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner under incitamentsprogram 2021/2024 emitterat 89 804 stamaktier av serie B. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027. Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut - vecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teck- ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 11,48 (10,98) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 25,2 (19,0) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 104,32 (93,49) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 121,39 (108,54) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 277 % (223 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 238 % (192 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20242023202220212020201920182017201620152014 Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 20242023202220212020201920182017201620152014 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Nyckeltal per B-aktie 2024 30 sep 2023 30 sep 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec Börskurs, kr 289,20  208,50  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  136,20  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 11, 48  10,98  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51  Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 9,56  9,86  9,94  8,68  6,58  6,09  4,86  Eget kapital efter utspädning, kr 104,32  93,49  95,01  91,20  83,84  55,09  46,78  Substansvärde, kr 121,39  108,54  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  56,77  Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 1) 25,2  19,0  24,9  24,4  38,2  25,6  24,7  Börskurs/Kassaflöde, ggr1) 2) 30,3  21,1  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9   28,0  Börskurs/Eget kapital, % 277  223  292  259  364  308  292  Börskurs/Substansvärde, % 238  192  250  222  311  255  240  1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader. 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202426 Aktieägarstruktur 30 september 2024 1) Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 A-aktier 285,00  210,00  1  2  0  1  B-aktier 289,20  208,50  28  24  94  68  D-aktier 33,30  25,65  51  50  8  7  Antal aktier Antal aktieägare 1–500 18 728  501–1 000 2 242  1 001–2 000 1 808  2 001–5 000 1 672  5 001–10 000 706  10 001–50 000 858  50 001– 341  Totalt 26 355  1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax. Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 24 448  13 % Privatpersoner bosatta utomlands 333  1 % Företag/institutioner i Sverige 673  70 % Företag/institutioner utomlands 901  11 % Okänd ägartyp – 5 % Totalt 26 355  100 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 25 121 83 % USA 95 6 % Norge 191 2 % Nederländerna 14 1 % Storbritannien 44 1 % Övriga 890 7 % Totalt 26 355 100 % Största aktieägare 30 september 2024 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309  28 598 279  –  7 ,4 % 12,2 % Fjärde AP-fonden 821 630  11 465 927  6 155 514  4,0 % 3,7 % Vanguard –  9 348 110  7 431 969  3,6 % 2,4 % Avanza Pension 41 839  499 518  15 300 919  3,4 % 2,3 % Tredje AP-fonden –  13 177 078  –  2,8 % 1,9 % Länsförsäkringar Fonder –  11 406 331  1 026 439  2,7 % 1,8 % SEB Fonder –  12 356 833  –  2,6 % 1,8 % Handelsbanken Fonder –  8 578 474  3 031 965  2,5 % 1,7 % BlackRock –  9 657 866  55 160  2,1 % 1,4 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 % Lannebo Kapitalförvaltning AB –  7 174 810  –  1,5 % 1,0 % Norges Bank –  4 231 649  2 539 815  1,5 % 1,0 % Filip Engelbert med bolag 243 000  1 889 784  4 200 000  1,4 % 1,2 % Didner & Gerge Fonder –  5 231 085  –  1,1 % 0,7 % Swedbank Robur Fonder 500 000  4 620 826  –  1,1 % 1,4 % Erik Selin med bolag 1 179 959  1 863 567  2 021 435  1,1 % 2,2 % Andra AP-fonden –  4 909 590  –  1,1 % 0,7 % Nordea Fonder –  4 051 938  –  0,9 % 0,6 % Folksam –  3 842 778  –  0,8 % 0,5 % Summa 20 största ägare 22 523 737  206 618 355  51 021 103  60,0 % 68,7 % Övriga aktieägare 3 957 690  105 324 677  75 240 226  39,5 % 31,3 % Delsumma 26 481 427  311 943 032  126 261 329  99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000  – 0,4 % –  Totalt 26 481 427  313 943 032  126 261 329  100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 112 565  103 254 706  4 651 146  27 ,4 % 44,0 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Rösträtter och aktiekapitalandelar Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktiekapital- andel A-aktier 26 481 427  1,0  26 481 427 ,00  38 % 6 % B-aktier 313 943 032  0,1  31 394 303,20  45 % 67 % D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 % Summa 466 685 788  70 501 863,10  100 % 100 % ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202427 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled - ningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads - poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan - siella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis - ningen för 2023, på sidorna 50-53. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 94 % av fastighetsvärdet per 30 september 2024 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne - bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig - hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem - pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta - kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 sep - tember 2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 12 065 (9 548) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 30 % (27 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans dagens valuta- kurser. Per 30 september motsvarade 1 euro 11,30 (11,49) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,52 (1,54) kronor. Intäkts- och kostnads- poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot - svarade 11,41 (11,48) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,53 (1,54) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverk - samhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta - kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med - arbetare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2024 30 sep 2023 30 sep Förvaltningsfastigheter 4 390  3 678  Övriga tillgångar 160  102  Summa tillgångar 4 550  3 780  Räntebärande skulder 2 957  2 621  Övriga skulder 525  329  Summa skulder 3 482  2 950  Nettoexponering 1 068  831 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202428 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Känslighetsanalys för fastighetsvärden –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –12 828  –6 414  –  6 414  12 828  Belåningsgrad, % 50  46  43  40  37  Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 8 7, 0   91,0  96,0  ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  4,9  5,2  ET ET Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 754/+1 908 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 983/+1 011 Hyresintäkter +/– 5 % +2 616/–2 633 Fastighetskostnader +/– 5 % –455/+450 Känslighetsanalys per 30 september 20241) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +54/–54 +45/–45 +45/–45 Hyresintäkter +/–1 % +52/–52 +43/–43 +43/–43 Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –25/+25 –21/+21 –21/+21 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +246/–246 +199/–199 +1 206/–1 206 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2024 +/–10 % +15/–15 +13/–13 +13/–13 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202429 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2023 och ska läsas tillsammans med denna. Den 9 april 2024 utfärdade IASB en ny standard, IFRS 18, som kom - mer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämpning. Standarden behöver tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat effekterna av IFRS 18. Inga övriga förändringar av IFRS- eller IFRIC-tolkningar som ännu inte trätt i kraft förväntas ha någon väsentlig inverkan på bolagets finan - siella rapportering. Avrundningsdifferenser kan förekomma. VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2023. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2023. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång Övriga upplysningar ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202430 Stockholm den 25 oktober 2024 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Delårsrapporten har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­ görande den 25 oktober 2024, klockan 13.00, CEST. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202431 Granskningsrapport TILL STYRELSEN I AB SAGAX, ORG NR 556520-0028 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för AB Sagax per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled - ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 25 oktober 2024 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202432 FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Bokslutskommuniké 2024 21 februari 2025 Årsstämma 2025 8 maj 2025 Delårsrapport januari – mars 2025 8 maj 2025 Delårsrapport januari – juni 2025 14 juli 2025 Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER December 2024 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 december 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2024 Mars 2025 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2025 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 mars 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2025 Kalendarium ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202433 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom - snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till - gångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts - avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte - ringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202434 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse - företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig - heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 35 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202435 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. Belopp i miljoner kronor 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 4 269  420  –13  Tillägg för omräkning till årsvärde 1 423  140  –  Justerat resultat efter skatt 5 692  560  –13 Genomsnittligt eget kapital 38 553  34 296  35 020  Avkastning på eget kapital 14,8 % 1,6 % 0,0 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 3 234  2 972  3 881  Tillägg för omräkning till årsvärde 1 078  991  –  Finansiella kostnader 685  534  765  Tillägg för omräkning till årsvärde 228  178  –  Resultat före finansiella kostnader 5 225  4 674  4 646  Genomsnittliga totala tillgångar 78 162  72 799  72 751  Avkastning på totalt kapital 6,7 % 6,4 % 6,4 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 4 582  4 004  4 182  Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 767  4 170  4 331  Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 97 % Belåningsgrad Räntebärande skulder 35 343  31 846  30 343  Totala tillgångar 82 915  73 505  73 410  Belåningsgrad 43 % 43 % 41 % Direktavkastning Driftnetto 3 105  2 621  3 551  Återläggning av tomträttsavgäld –24  –21  –27 Tillägg för omräkning till årsvärde 1 027  867  –  Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 149  129  232  Valutaomräkning till balansdagskurs –34  4  –100 Justerat driftnetto 4 223  3 600  3 656  Fastigheternas redovisade värde 64 141  56 668  57 061  Direktavkastning 6,6 % 6,4 % 6,4 % EBITDA rullande 12 månader Driftnetto 4 035  3 392  3 551  Central administration –201  –185  –182 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 417  633  653  EBITDA 4 251  3 840  4 023  Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moder - bolagets ägare 39 726  35 130  36 578  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 35 307  30 711  32 159  Antal aktier, 1 000 st 338 424  328 335  338 335  Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 464  328 481  338 477  Eget kapital per A- och B-aktie, kr 104,33  93,53  95,05  Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 104,32  93,49  95,01  Belopp i miljoner kronor 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 5 171  4 411  4 557  Hyresvärde 5 369  4 617  4 738  Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjänings- förmåga 4 271  3 642  3 785  Återläggning av tomträttsavgäld –33  –30  –25 Justerat driftnetto 4 238  3 612  3 760  Fastigheternas redovisade värde 64 141  56 668  57 061  Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,4 % 6,6 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjänings- förmåga 4 271  3 642  3 785  Central administration –201  –185  –182 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 417  633  653  Framåtriktad EBITDA 4 487  4 090  4 256  Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 4 269  420  –13 Skatt 496  153  158  Värdeförändringar –1 531  2 399  3 737  Förvaltningsresultat 3 234  2 972  3 881  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 17  –  –  – varav hänförligt till moderbolagets ägare 3 217  2 972  3 881  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 3 217  2 972  3 881  Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253 Justerat förvaltnings resultat 3 027  2 782  3 628  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 468  322 182  325 123  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 8,94  8,64  11,16  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 126  3 781  3 881  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  –253  Justerat förvaltnings resultat 3 874  3 528  2 628  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 337 321  321 251  325 123  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie innevarande period 11, 48  10,98  11,16  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie föregående period 10,98  9,38  9,70  Årlig tillväxttakt, % 5 % 17 % 15 % ===== SIDA 36 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202436 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 3) IFRS-nyckeltal. Belopp i miljoner kronor 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 3 678  3 160  ET Förvärvade och sålda fastigheter –479  –76  ET Valutajustering1) – –13  ET Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 3 199  3 071  ET Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 4 599  561  159  Ej kassaflödes påverkande poster –1 756  2 300  3 456  Betald skatt –138  –154  –130 Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253 Kassaflöde 2 515  2 518  3 232  Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7, 4 3   7, 81   9,94  Nettoskuld Se sidan 15. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 35 343  31 846  30 343  Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –6 771  –5 252  –8 030 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –3 482  –31  – Likvida medel –624  –25  –28 Nettoskuld enligt EMTN-program 24 467  26 537  22 285  Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 24 467  26 537  22 285  Totala tillgångar 82 915  73 505  73 410  Nettoskuld enligt EMTN-program/ Totala tillgångar 30 % 36 % 30 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 23 205  25 082  20 804  EBITDA rullande 12 månader 4 251  3 841  4 023  Nettoskuld/EBITDA 5,5 x 6,5 x 5,2 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 23 205  25 082  20 804  EBITDA, framåtriktad 4 487  4 091  4 256  Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,2 x 6,1 x 4,9 x Nettoskuld/totala tillgångar Nettoskuld 23 205  25 082  20 804  Totala tillgångar 82 915  73 505  73 410  Nettoskuld/totala tillgångar 28 % 34 % 28 % Resultat per A- och B-aktie 3) Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 4 256  420  –13 Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253 Justerat resultat efter skatt 4 067  231  –266 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,01  0,72  –0,82 Belopp i miljoner kronor 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 3 234  2 972  3 881  Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –833  –698  –937 Utdelning från joint venture och intresseföretag 453  589  653  Finansiella kostnader inkl leasing 685  534  765  Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 3 538  3 396  4 362  Räntetäckningsgrad 5,2 x 6,4 x 5,7 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 3 234  2 972  3 881  Finansnetto 567  352  550  Förvaltningsresultat före finansnetto 3 801  3 324  4 431  Räntetäckningsgrad 6,7 x 9,4 x 8,1 x Soliditet Eget kapital 40 527  35 130  36 578  Totala tillgångar 82 915  73 505  73 410  Soliditet 49 % 48 % 50 % Substansvärde (NAV) Eget kapital hänförligt till moder - bolagets ägare 39 726  35 130  36 578  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419 Återläggning av derivat 72  –23  21  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 075  3 765  3 882  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 633  1 202  1 474  Substansvärde (NAV) 41 087  35 654  37 537  Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 121,39  108,54  110,90  Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 5 919  3 385  2 309  Totala tillgångar 82 915  73 505  73 410  Säkerställda skulder/ Totala tillgångar 7 ,1 % 4,6 % 3,0 % Överskottsgrad Driftnetto 3 105  2 621  3 551  Hyresintäkter 3 678  3 160  4 293  Överskottsgrad 84 % 83 % 83 % ===== SIDA 37 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2024 uppgick till 4 767 000 kvadratmeter fördelat på 970 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.