===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20252 JANUARI – SEPTEMBER 2025 ■ Hyresintäkterna ökade med 8 % till 3 988 miljoner kronor (3 678 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 4 % till 3 336 (3 217) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 4 % till 9,30 (8,94) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −515 (456) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −79 (1 074) miljoner kronor. ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 249 (4 256) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 856 (2 704) miljoner kronor, motsvarande 7,76 (7,43) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 3 657 (5 842) miljoner kronor varav 3 058 (5 087) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ■ Under perioden investerade Sagax 1 192 miljoner kronor i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. TREDJE KVARTALET 2025 ■ Hyresintäkterna ökade med 6 % till 1 367 miljoner kronor (1 290 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 1 % till 1 174 (1 161) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 2 % till 3,29 (3,24) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −127 (254) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 68 (971) miljoner kronor. ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 895 (2 198) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 850 (915) miljoner kronor, motsvarande 2,31 (2,52) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 488 (4 298) miljoner kronor varav 1 309 (4 054) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ■ Under perioden investerade Sagax 1 192 miljoner kronor i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. JUSTERAD PROGNOS FÖR 2025 För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 450 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 4 400 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024. Delårsrapport januari – september 2025 Nyckeltal i urval 2025 jan-sep 2024 jan-sep 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,30  8,94  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Förändring jämfört med föregående år, % 4  4  7  15  21  21  20  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,09  12,01  14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78  Utdelning per A- och B-aktie, kr –  –  3,50  3,10  2,70  2,15  1,65  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,7  5,5  5,4  5,2  7,1   5,8  6,4  Räntetäckningsgrad, ggr 4,8  5,2  5,0  5,7  7,1   6,5  5,7  Belåningsgrad vid periodens utgång, % 44  43  42  41  45  42  43  Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 67 186  64 141  65 874  57 061  52 682  46 067  37 548  Fastigheternas direktavkastning, % 6,7  6,6  6,6  6,4  5,8  6,0  6,3  Avkastning på eget kapital, % 7, 3   14,8  13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8   Definition av nyckeltal framgår av sidorna 34–35. ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20253 AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Affärsidé, mål och strategier För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs - rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud - sakligen efter att uthyrning avtalats. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem - årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 8 % 14 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 7 % 16 % Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 202520242023202220212020 Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år Förvaltningsresultat per A- och B-aktieFörvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 3 6 9 12 15 202520242023202220212020 0 6 12 18 24 30 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20254 eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig - heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader. Affärsetik Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2024. Fastigheternas marknadsvärde och area Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 20252024202320222021202020192018201720162015 0 15 000 30 000 45 000 60 000 75 000 90 000 Uthyrningsbar area Marknadsvärde Förvaltningsresultat och kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20252024202320222021202020192018201720162015 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20255 Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Innovatiestraat 11 – Zonnecelstraat 9 i Nederländerna. Fastigheten är belägen strax utanför Zwolle och omfattar 6 100 kvadratmeter lager- och kontorslokaler och är fullt uthyrd. ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20256 Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september 2025. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive ställningen vid periodens utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 4 % till 3 336 (3 217) miljoner kronor främst till följd av fastig - hetsförvärv, indexuppräkning av hyres intäkter samt högre förvaltnings - resultat från joint venture och intresse företag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 9,30 (8,94) kronor. Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −515 (456) mil- joner kronor, varav −43 (−30) miljoner kronor avsåg värde förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −79 (1 074) miljoner kronor varav −70 (−168) miljoner kronor avsåg värdeförändringar på finansiella instrument i joint venture och intresse - företag. Periodens resultat uppgick till 2 278 (4 269) miljoner kronor varav 2 249 (4 256) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick därmed till 29 (13) miljoner kronor och är hänförligt till French Wholesale Properties – FWP ("FWP"). Under perioden förvärvade Sagax 18 % av FWP för 690 miljoner kronor varvid Sagax ägarandel uppgick till 95 % vid periodens slut. Resultat, intäkter och kostnader INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 8 % till 3 988 (3 678) miljoner kronor. Intäk- terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Benelux, Spanien och Tyskland samt av indexupp räkning av hyresintäkter. Av periodens hyresintäkter genererades 80 % i euro. Exklusive valuta - effekter ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 2,0 % (4,2 %). De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Frankrike 2,8 %, Sverige 2,7 % och Benelux 2,2 %. Den vägda inflationen i Sagax segment under samma period uppgick till 1,3 % (1,4 %) i årstakt. Övriga intäkter minskade till 17 (68) miljoner kronor och avsåg främst försäkringsersättning. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2025 jan-sep 2024 jan-sep Hyresintäkter 3 988  3 678  Förvärv och avyttringar –564  –247  Valutajustering1) –  –73  Summa 3 425  3 358  1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. Förvaltningsresultat Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 20252024202320222021202020192018201720162015 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 Förvaltningsresultat per kvartal Rullande 12 månader Ekonomisk uthyrningsgrad 70 75 80 85 90 95 100 20252024202320222021202020192018201720162015 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % Uthyrningsgrad Genomsnitt senaste 12 månaderna Hyresintäkter 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 20252024202320222021202020192018201720162015 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 5 600 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år Hyresintäkter per kvartal Rullande 12 månader Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd 0 2 4 6 8 10 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2021 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Inflation rullande 12 månader ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20257 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under perioden har vakans värdet ökat med 154 (126) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 152 (99) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade vakansvärdet med 0 (22) miljoner kronor och uppgick till 41 (30) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Under perioden förvärvade och avyttrade fastig heter samt utrangerade byggnader ökade vakansvärdet med 4 (9) miljoner kronor netto. Valutakursförändring minskade vakansvärdet med 6 (ökade med 2) miljoner kronor. Sammantaget uppgick vakans - värdet till 232 (198) miljoner kronor vid periodens slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 261 (180) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 245 (176) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 16 (4) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 25 miljoner kronor under 2025. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 30 (39) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 18 miljoner kronor sker under 2025. Det justerade vakansvärdet uppgick till 463 (339) mil - joner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 372 (363) miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter sjönk med 3,6 %, motsvarande 13 miljoner kro - nor jämfört med samma period före gående år främst till följd av lägre kostnader för snöröjning, fastighetsskötsel, el och uppvärmning. Den vägda infla tionen under perioden uppgick till 1,3 % i årstakt varför den reala kostnads sänkningen uppgick till 4,9 %, motsvarande 18 miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 224 (197) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader ökade till 91 (82) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. Motsvarande kostnader i jämförbart bestånd är i nivå med föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 139 (138) miljoner kronor, motsvarande 3,5 % (3,8 %) av periodens hyresintäkter. Sagax hade vid periodens utgång 101 (98) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona, Frankfurt och Köpenhamn. Antal anställda Land Totalt Sverige 38  Finland 29  Frankrike 14  Nederländerna 8  Spanien 8  Tyskland 3  Danmark 1  Totalt 101  Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2025 26  18  30  25  2026 10  11  107  182  2027 1  1  5  10  2028 –  –  5  28  Totalt 37  30  147  245  Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2025 jan-sep 2024 jan-dec Ingående vakans respektive år 231  182  Inflyttningar –152  –156  Avflyttningar 154 199  Förändring av lämnade rabatter –  –11  Vakansvärde, förvärvade fastigheter 27  20  Vakansvärde, avyttrade fastigheter –2  –7  Utrangering av byggnader –21  –  Valutakursförändring –6  4  Utgående vakansvärde 232 231  Uppsagt för omförhandling 16 5  Uppsagda avtal, ej avflyttat 245 196  Uthyrning, ej inflyttat –30  –43  Justerat utgående vakansvärde 463 389  Vakanser 1 oktober 2025 Marknadssegment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 151  60  5 % 948 000  47 000  5 % Finland 1 807  80  4 % 1 454 000  72 000  5 % Frankrike 1 255  41  3 % 1 123 000  43 000  4 % Benelux 820  30  4 % 828 000  30 000  4 % Spanien 472  20  4 % 678 000  20 000  3 % Tyskland 173  1  1 % 164 000  2 000  1 % Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  –  Totalt 5 689  232  4 % 5 201 000  215 000  4 % 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20258 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 609 (470) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 919 (833) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till −43 (−30) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −70 (−168) miljoner kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse företag uppgick till 197 (166) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 50 (118) miljoner kronor, varav 35 (59) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer. De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder, ökade till 750 (658) miljoner kronor. Ökningen beror på högre genomsnittlig skuld samt högre marknadsräntor under perioden. Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till −30 (−27) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts- avgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 98 % av marknadsvärdet externt värderade. Fastig heternas värdeförändring uppgick till −472 (486) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd - ring uppgick till −454 (482) miljoner kronor och realiserad värdeföränd - ring till −18 (4) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen var −180 (604) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −274 (−122) miljoner kronor relaterat till allmän marknads värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till −9 (1 242) mil- joner kronor varav realiserade värdeförändringar uppgick till 16 (1 337) miljoner kronor och orealiserade värdeförändringar till −25 (−95) miljo- ner kronor. Föregående år ingick realiserade omvärderingar av börs- noterade instrument om 1 335 miljoner kronor utan motsvarighet i år. Omvärdering av finansiellt instrument hänförligt till joint venture uppgick till 28 (−8) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hän - förlig till räntederivat uppgick till 3 (−89) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisade en skattekostnad om 299 (330) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 195 (120) miljoner kronor och en uppskjuten skattekostnad om 104 (210) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 281 (4 176) mil- joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp - gick till 180 (144) miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse kapital uppgick till 2 856 (2 704) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −235 (18) miljoner kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −5 161 (−5 422) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 2 276 ( 3 295) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med −262 (596) miljoner kronor under perioden. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings - tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick till 98 (84) miljoner kronor. ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20259 JUSTERAD PROGNOS FÖR 2025 För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 450 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 4 400 miljoner kronor och till­ kännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders­ basis per 1 oktober. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskost ­ nader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på fak ­ tiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats uti ­ från ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­ kostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kredit­ faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts avgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjä ­ ningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (17 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,06 kronor, vilket innebär en 3,7 % lägre kurs jämfört med den på 11,49 kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2025. Per 1 oktober 2025 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. Exklusive valutaeffekter steg intjäningsförmågans driftnetto och resultat efter skatt under perioden med 5,4 % respektive 3,3 %. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat­ andelens storlek. Prognos och aktuell intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 okt 2025 1 jan 2025 Hyresvärde 5 689  5 553  Vakans –232  –231  Hyresintäkter 5 457  5 323  Fastighetskostnader –947  –909  Driftnetto 4 510  4 414  Central administration –189  –187  Joint venture och intresseföretag 1 284  1 162  Finansnetto –1 053  –859  Leasingkostnader –39  –36  Förvaltningsresultat 4 513  4 494  – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 13  61  Skatt –722  –764  Resultat efter skatt 3 791  3 730  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 778  3 669  – varav ägare av D-aktier 253  253  – varav ägare av A- och B-aktier 3 526  3 416  Framåtriktad direktavkastning, % 6,7  6,7  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,6  5,1  Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 202520242023202220212020 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga Mkr Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat Direktavkastning och låneränta Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021202020192018201720162015 Sagax fastigheters direktavkastning Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021202020192018201720162015 Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202510 Per 30 september 2025 omfattade fastighetsbeståndet 1 010 (970) fastig­ heter med en uthyrningsbar area om 5 201 000 (4 767 000) kvadrat­ meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 689 (5 369) respektive 5 457 (5 171) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under perioden investerat 3 746 (5 875) miljoner kronor varav 3 058 (5 087) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Antalet förvär ­ vade fastigheter uppgick till 31 (69). INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND Totalt 688 (788) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­ beståndet. 235 (217) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 275 (359) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 142 (155) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 35 (57) miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 102 (30) miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. AVYTTRINGAR Under perioden har 10 (2) fastigheter med ett redovisat värde om 89 (33) miljoner kronor avyttrats. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för perioden uppgick till 6,7 % (6,6 %). Framåt riktad direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari–september 2025 Marknadssegment Fastighetsförvärv, mkr Fastighetsförvärv, antal fastigheter Befintligt bestånd, mkr Totalt, mkr Andel av totala investeringar Avyttringar, mkr Avyttringar, antal fastigheter Nettoinvesteringar, mkr Sverige –  –  275  275  7 % –  –  275  Finland 31  1  242  273  8 % –31  6  242  Frankrike 541  13  58  599  16 % –58  4  541  Benelux 1 017  4  84  1 101  29 % –  –  1 101  Spanien 1 173  9  23  1 196  32 % –  –  1 196  Tyskland 297  4  4  301  8 % –  –  301  Totalt 3 058  31  688  3 746  100 % –89  10  3 657  Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 oktober 2025 Marknadsvärde  Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm  Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad  Kontrakterad årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm  Sverige 15 161  23 % 16 000  128  948 000  47 000  1 151  95 % 1 091  Finland 18 711  28 % 12 900  249  1 454 000  72 000  1 807  96 % 1 727  Frankrike 14 448  22 % 12 900  319  1 123 000  43 000  1 255  97 % 1 213  Benelux 10 068  15 % 12 200  161  828 000  30 000  820  96 % 790  Spanien 6 652  10 % 9 800  133  678 000  20 000  472  96 % 452  Tyskland 2 028  3 % 12 300  18  164 000  2 000  173  99 % 172  Övriga Europa 118  0 % 18 200  2  6 000  –  12  100 % 12  Totalt 67 186  100 % 12 900  1 010  5 201 000  215 000  5 689  96 % 5 457 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202511 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­ tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 655 (2 518) hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen framgår att 2 649 (2 511) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde under­ stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 92 % (91 %) av Sagax årshyra. Sagax var där ­ utöver part i 6 (7) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 8 % (9 %) av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade inget hyres avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). Sagax årshyra fördelades vid kvartalets slut på 1 455 (1 421) hyres ­ gäster. Av tabellen nedan framgår att 71 % (69 %) av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens årshyra, 13 % (12 %) av Sagax årshyra utgjordes av hyres ­ gäster som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % (19 %) av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De 6 största hyresgästerna är i bok ­ stavsordning Baxterkoncernen, Groupe Colas, Kesko, Metro France och Nokia samt verksamheter med statligt och kommunalt ägande. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %) respektive 13 % (13 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­ gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­ grad. Avtal som representerar 56 % av årshyran förfaller år 2029 eller senare. Mellan åren 2025 och 2028 förfaller årligen 3–17 % av årshyran. Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % –  –  –  –  –  1–2 % 437  8  6  73  6  < 1 % 5 020  92  2 649  2  5  Totalt 5 457  100  2 655  2  5  Löptider för hyresavtal Antal hyresavtal Kontrakterad årshyra Förfalloår Area, kvm Mkr Andel 2025 262  126 000  145  3 % 2026 871  877 000  939  17 % 2027 473  734 000  723  13 % 2028 375  491 000  600  11 % 2029 188  545 000  613  11 % > 2029 486  2 213 000  2 438  45 % Totalt 2 655  4 987 000  5 457  100 % Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % 876  16  5  175  80  7  1–2 % 687  13  9  138  33  6  < 1 % 3 894  71  1 441  2 342  3  4  Totalt 5 457  100  1 455  2 655  4  5  1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upp - tagna som en hyresgäst Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling, utbildning 5 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Övrigt 15 % Media 4 % Produktion, fastigheter 5 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 % Medicin, medicinteknik 5 % Stat, kommun 1 % Fordon 13 % Tillverkningsindustri 17 % Tillverkningsindustri 18 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 % Fordon 13 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Logistik 6 % IT, utveckling, utbildning 5 % Medicin, medicinteknik 5 % Produktion, fastigheter 5 % Media 3 % Stat, kommun 2 % Övrigt 14 % Förfalloår årshyra 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 >2039203920382037203620352034203320322031203020292028202720262025 Förfalloår årshyra Mkr ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202512 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­ standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 1 010 (970) fastig heter fastställdes per 30 september 2025 till 67 186 (64 141) mil ­ joner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har förändrats med −1 892 (756) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick till –454 (482) miljo ­ ner kronor motsvarande en värdeförändring om –0,7 % (0,8 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,1 % (1,2 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –1,7 % (–0,5 %). Av den orealiserade värdeförändringen var −180 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −274 miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Det vägda direkt avkastningskravet uppgick till 6,37 %. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 98 % av fastighetsvärdet har per 30 september 2025 värderats av auktoriserade fastig hets värderare från oberoende värderings företag. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes ­ kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­ beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2024 sidan 94. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–16,0 %), kalkyl­ ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–16,0 %) och direkt­ avkastningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm ­ ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden uppgick till 7,9 % (8,1 %) respektive 8,0 % (8,1 %) för fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,5 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983  Förvärv av fastigheter 3 058  31  Investeringar i befintligt bestånd 688  –  Avyttring/utrangering av fastigheter –89  –10  Avstyckning och sammanläggning av fastigheter – 6 Omräkningseffekt valuta –1 892  –  Orealiserad värdeförändring –454  –  Fastighetsbestånd 30 september 2025 67 186  1 010  Förvärvade ej tillträdda fastigheter 553  8  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan–sep 2025 Uthyrningar/omförhandlingar 309  Avflyttningar/omförhandlingar –489  Allmän marknadsvärdeförändring –274  Totalt –454  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal Belopp i miljoner kronor jan–sep 2025 Kvartal 1 –67  Kvartal 2 –213  Kvartal 3 –173  Totalt –454  Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde Finland 28 % (18 781 mkr) Sverige 23 % (15 169 mkr) Övriga Europa 0 % (118 mkr) Spanien 10 % (6 321 mkr) Frankrike 22 % (13 326 mkr) Benelux 15 % (9 784 mkr) Tyskland 3 % (1 780 mkr) Sverige 23 % (15 161 mkr) Finland 28 % (18 711 mkr) Frankrike 22 % (14 448 mkr) Benelux 15 % (10 068 mkr) Spanien 10 % (6 652 mkr) Tyskland 3 % (2 028 mkr) Övriga Europa 0 % (118 mkr) Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde Finland 32 % (1 839 mkr) Sverige 20 % (1 145 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 8 % (445 mkr) Frankrike 22 % (1 223 mkr) Benelux 14 % (799 mkr) Tyskland 3 % (152 mkr) Sverige 20 % (1 151 mkr) Finland 32 % (1 807 mkr) Frankrike 22 % (1 255 mkr) Benelux 14 % (820 mkr) Spanien 8 % (472 mkr) Tyskland 3 % (173 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202513 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 371 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 224 (3 352) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 15 791 (11 330) miljoner kronor varav 97 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse­ företag med sammanlagt 919 (833) miljoner kronor till förvaltnings­ resultatet och med 490 (403) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till –43 (–30) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –70 (–168) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 191 (99) miljo­ ner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP­fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 175 miljoner kronor återfanns i Stockholm per 30 september 2025. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess­Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat­ meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets ­ och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk ­ och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger aktier motsvarande 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 461 (–) miljo­ ner kronor och det redovisade värdet till 3 652 (–) miljoner kronor per 30 september 2025. Motsvarande period föregående år klassificerades Sagax innehav i NP3 som börsnoterade instrument och inte som intresseföretag. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 604 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 24,8 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 444 miljoner kronor per 30 september 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 692 (5 418) miljo ­ ner kronor och det redovisade värdet till 2 844 ( 2 754) miljoner kronor per 30 september 2025. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 492 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 39,6 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 902 miljoner kronor per 30 september 2025. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 774 (1 495) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 296 (954) miljoner kronor per 30 september 2025. Emilshus är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastig­ heter med hög direktavkastning främst i södra Sverige. Fastighets­ beståndet omfattade 226 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 11,9 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 036 miljoner kronor per 30 september 2025. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202514 Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2025, jan–sep 2024, jan–sep 2025, jan–sep 2024, jan–sep 2025, jan–sep 2024, jan–sep Sagax ägarandel, % 15  15   50  50   50  50  Sagax andel av totalresultat, mkr 133  170   94  110   18  16  Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 246  239   183  178   18  17                  Hyresintäkter, mkr 3 842  3 839   821  822   77  74  Förvaltningsresultat, mkr 1 925  1 878   367  355   37  34  Periodens resultat, mkr 1 315  1 408   189  219   35  33  30 sep 2025 30 sep 2024 30 sep 2025 30 sep 2024 30 sep 2025 30 sep 2024 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 971  4 646   2 547  2 588   290  289  Antal fastigheter 479  485   85  86   39  39  Fastigheternas redovisade värde, mkr 86 909  85 598   14 680  14 560   1 496  1 486  Uthyrningsbar area, kvm 2 459 000  2 470 000   776 000  778 000   184 000  184 000  Hyresduration, år 8,9  9,2   3,6  3,9   6,8  6,7  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98   94  95   100  100  Räntebärande skulder, mkr 51 539  52 497   7 823  7 325   844  847  Kapitalbindning, år 4,8  5,1   2,5  3,3   2,3  3,3  Räntebindning, år 4,2  4,8   1,7  2,2   1,4  2,2  Marknadsvärde för derivat, mkr –731  –606    –74  –133   –  – ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202515 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 30 september 2025 till 41 347 (40 527) miljoner kronor. Under perioden har eget kapital huvudsak ligen ökat till följd av ett totalresultat om 1 683 miljoner kronor, minskat till följd av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner kronor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om –713 miljoner kronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 38 217 (35 343) miljoner kronor motsvarande 38 352 (35 505) miljoner kro ­ nor i nominellt belopp. Mot svarande 35 518 (33 408) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Totalt har 10 908 (13 128) miljoner kronor upptagits i lån och 6 603 (8 634) miljoner kronor amorterats under perioden. Valutakursförändringar har påverkat de ränte bärande skulderna med −1 223 (496) miljoner kronor. Den räntebärande netto­ skulden uppgick till 27 350 (23 205) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 27 248 (28 962) miljoner kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av skulder till banker om 7 361 (6 201) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 608 (180) miljoner kronor. Icke­säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 82 % (83 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 4,8 (5,2) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 44 % (43 %) vid periodens utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 5,7 (5,5) gånger EBITDA för de senaste tolv månaderna och 5,6 (5,2) gånger framåtriktad EBITDA. Den genomsnittliga återstående ränte­ och kapital bindningen upp ­ gick till 2,6 (3,1) år respektive 3,1 (3,3) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder upp ­ gick till 2,5 % (2,3 %) inklusive effekter av derivat instrument. Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper 27 248 (28 962) miljoner kronor, motsvarande 71 % (82 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 3 968 (5 056) miljoner kronor motsvarande 10 % (14 %) av ränte­ bärande skulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 30 september 2025 uppgick till −6 694 (−521) miljoner kronor. Förändringen i rörelsekapital beror främst på att börsnoterade instrument minskat till 1 450 (4 230) miljoner kronor samt att företagscertifikat ökat till 3 608 (180) miljoner kronor vid periodens slut. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back ­up faciliteter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 10 901 (11 518) miljoner kronor. Finansiering Ränte- och kapitalbindning 30 september 2025 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2025 5 502  3,2 % 14 % 95  0 % 2026 4 834  1,9 % 13 % 3 604  9 % 2027 5 072  1,7 % 13 % 4 890  13 % 2028 6 457  1,4 % 17 % 10 623  28 % 2029 7 642  1,9 % 20 % 10 295  27 % > 2029 8 845  4,2 % 23 % 8 845  23 % Summa/ genomsnitt 38 352  2,5 % 100 % 38 352  100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2025 30 sep 2024 30 sep Räntebärande skulder 38 217  35 343  Räntebärande tillgångar –464  –513  Börsnoterade instrument 1) –10 377  –11 001  Likvida medel –25  –624  Nettoskuld 27 350  23 205  1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 20252024202320222021202020192018201720162015 0 20 40 60 80 100 Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 202520242023202220212020 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202516 Börsnoterade obligationslån 30 september 2025 Löptid Räntebas Nominellt belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2022–2026 Fast ränta 300  300  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060 2020–2027 Fast ränta 375  371  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934 2021–2028 Fast ränta 500  499  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433 2021–2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837 2024–2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535 2025–2032 Fast ränta 300  297  4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694 Summa/genomsnitt 2 475  2 464  2,3 % 2,1 % Derivatavtal 30 september 2025 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 30 sep 2025 Marknadsvärde 31 dec 2024 Periodens förändring Nominella ränteswappar 3 968  3  –66  –71  5  Summa/genomsnitt 3 968  3  –66  –71  5  Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 30 sep 2025 31 dec 2024 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook Nettoskuld/totala tillgångar < 65 %  32 % 30 % Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program > 1,8 x  5,6 x 6,5 x Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 %  8 % 6 % Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 72 % (27 542 mkr) Säkerställda skulder 18 % (7 067 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 608 mkr) FinansieringskällorFinansieringskällor Obligationer 71 % (27 248 mkr) Banklån 19 % (7 361 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 608 mkr) ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202517 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing ­ och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande­ rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens utgång uppgick värdet av Sagax leasing ­ och tomträttsavtal till 554 (544) miljoner kronor. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument uppgick till 1 450 (4 230) miljoner kronor och bestod av börsnoterade aktier om 1 139 (3 482) miljoner kronor samt börsnoterade obligationer om 311 (749) miljoner kronor. Börsnoterade aktier vid periodens utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. Föregående år ingick innehavet i NP3 Fastigheter AB om 3 482 miljoner kronor i börsnoterade instrument. Innevarande period har innehavet i NP3 Fastigheter AB klassificerats som intresseföretag. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 391 (710) miljoner kronor vid periodens utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 31 (23) miljoner kronor. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 970 (1 220) miljoner kronor vid periodens utgång och bestod huvudsakligen av för ­ utbetalda hyresintäkter om 322 (650) miljoner kronor samt av upplupna räntekostnader om 329 (324) miljoner kronor. Övriga balansposter FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 202520242023202220212020 44 Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 202520242023202220212020 4,8 Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 202520242023202220212020 5,7 Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202518 Aktien och ägarna Sagax hade vid periodens utgång 29 668 (26 355) aktieägare. Börs värdet uppgick till 70 664 (101 966) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 466 708 926 aktier utestående vid periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kurs - utvecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt- ning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 12,30 (11,48) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien motsvarade en multipel om 16,0 (25,2) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 108,60 (104,32) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 126,14 (121,39) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 181 % (277 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 156 % (238 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Nyckeltal per B-aktie 2025 30 sep 2024 30 sep 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 196,30  289,20  226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,30  11, 48  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 10,30  9,56  9,85  9,94  8,68  6,58  6,09  Eget kapital efter utspädning, kr 108,60  104,32  10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09  Substansvärde, kr 126,14  121,39  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 16,0  25,2  18,9  24,9  24,4  38,2  25,6  Börskurs/kassaflöde, ggr1) 2) 19,1  30,3  23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9   Börskurs/eget kapital, % 181  277  210  292  259  364  308  Börskurs/substansvärde, % 156  238  181  250  222  311  255  1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader. 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20252024202320222021202020192018201720162015 Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) 100 150 200 250 300 350 400 20252024202320222021202020192018201720162015 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202519 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 20 710  501–1 000 2 673  1 001–2 000 2 182  2 001–5 000 1 954  5 001–10 000 846  10 001–50 000 944  50 001– 359  Totalt 29 668  1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax. Aktieägarkategori Antal aktieägare Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 27 730  14 % Privatpersoner bosatta utomlands 352  1 % Företag/institutioner i Sverige 714  70 % Företag/institutioner utomlands 872  12 % Okänd ägartyp –   3 % Totalt 29 668  100 % Aktieägare per land Antal aktieägare Röstandel Sverige 28 443 84 % USA 90 6 % Norge 188 2 % Storbritannien 44 1 % Finland 13 1 % Övriga 890 6 % Totalt 29 668 100 % Största aktieägare 30 september 2025 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309  27 598 279  –  7 ,1 % 12,1 % Vanguard –  9 728 803  7 982 685  3,8 % 2,5 % Avanza Pension 49 882  1 017 749  14 359 992  3,3 % 2,3 % SEB Fonder –  11 500 201  –  2,5 % 1,6 % Handelsbanken Fonder –  8 878 743  2 380 114  2,4 % 1,6 % Fjärde AP-fonden 821 630  7 906 263  2 059 295  2,3 % 2,6 % Länsförsäkringar Fonder –  10 481 222  –  2,2 % 1,5 % Lannebo Kapitalförvaltning –  10 385 940  –  2,2 % 1,5 % Carnegie Fonder –  10 102 729  –  2,2 % 1,4 % BlackRock –  9 634 071  37 413  2,1 % 1,4 % Tredje AP-fonden –  8 369 384  –  1,8 % 1,2 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 % Norges Bank Investment Management –  4 026 824  2 592 275  1,4 % 0,9 % Filip Engelbert 241 000  1 869 784  4 200 000  1,4 % 1,2 % Andra AP-fonden –  6 239 391  –  1,3 % 0,9 % Cliens Fonder –  5 606 016  –  1,2 % 0,8 % Swedbank Robur Fonder 500 000  4 907 074  –  1,2 % 1,4 % Alecta Tjänstepension –  5 045 312  –  1,1 % 0,7 % Nordea Fonder –  4 647 502  –  1,0 % 0,7 % Summa 20 största ägare 21 349 821  211 659 199  42 869 661  59,1 % 66,6 %           Övriga aktieägare 5 108 773  100 329 804  83 391 668  40,5 % 33,4 % Delsumma 26 458 594  311 989 003  126 261 329  99,6 % 100,0 %           Aktier som innehas av AB Sagax –   2 000 000  –   0,4 % –  Totalt 26 458 594  313 989 003  126 261 329  100,0 % 100,0 %           – varav styrelse och medarbetare 20 357 565  99 695 267  6 268 217  27 ,1 % 44,0 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 458 594  1,0  26 458 594,00  38 % 6 % B-aktier 313 989 003  0,1  31 398 900,30  45 % 67 % D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 % Summa 466 708 926  70 483 627 ,20  100 % 100 % Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep A-aktier 195,00  285,00  1  1  0  0 B-aktier 196,30  289,20  30  28  79  94 D-aktier 33,75  33,30  69  51  11  8 Aktieägarstruktur 30 september 2025 1) ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202520 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar - der måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis - ningen för 2024, på sidorna 50–53. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 98 % av fastighetsvärdet per 30 september 2025 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne - bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig - hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem - pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 september 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 12 070 (12 065) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 29 % (30 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredo - visning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans - dagens valuta kurser. Per 30 september motsvarade 1 euro 11,06 (11,30) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,48 (1,52) kronor. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade 11,10 (11,41) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,49 (1,53) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlands - verksamhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med - arbetare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2025 30 sep 2024 30 sep Förvaltningsfastigheter 4 695  4 390  Övriga tillgångar 221  160  Summa tillgångar 4 916  4 550      Räntebärande skulder 3 212  2 957  Övriga skulder 612  525  Summa skulder 3 824  3 482  Nettoexponering 1 092  1 068 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202521 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen –20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 %  Värdeförändring, mkr –13 437  –6 719  –  6 719  13 437  Belåningsgrad, % 52  48  44  41  38  Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad –10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 %  Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET  ET  Räntetäckningsgrad, ggr 4,3  4,5  4,8  ET  ET  Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 685/+1 823  Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 1 102/+1 127  Hyresintäkter +/– 5 % +2 585/–2 701  Fastighetskostnader +/– 5 % –340/+339  Känslighetsanalys per 30 september 20251) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +57/–57  +48/–48  +48/–48  Hyresintäkter +/–1 % +55/–55  +46/–46  +46/–46  Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9  –8/+8  –8/+8  Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –13/+13  –11/+11  –11/+11  Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –43/+43  –36/+36  –36/+36  Förändring av valutakursen SEK/EUR +/–10 % +250/–250  +206/–206  +1 207/–1 207  Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +14/–14  +12/–12  +12/–12 ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202522 Nyckeltal 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec 2020 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,7  6,6  6,6  6,4  5,8  6,0  6,3  Överskottsgrad, % 83  84  84  83  82  83  83  Areamässig uthyrningsgrad, % 96  96  96  97  95  96  95  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  96  95  Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 201  4 767  4 834  4 331  3 895  3 759  3 480  Antal fastigheter vid periodens utgång 1 010  970  983  903  751  673  673  Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,5  6,7  6,7  6,4  5,7  5,9  6,6  Avkastning på eget kapital, % 7, 3   14,8  13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8   Genomsnittlig ränta, % 2,5  2,3  2,3  1,9  1,7  1,4  1,8  Räntebindning inkl. derivat, år 2,6  3,1  2,9  2,8  3,2  4,0  3,4  Kapitalbindning, år 3,1  3,3  3,1  3,1  3,7  4,3  3,4  Soliditet, % 48  49  50  50  46  50  48  Belåningsgrad, % 44  43  42  41  45  42  43  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,6  5,2  5,1  4,9  6,5  5,4  6,4  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,7  5,5  5,4  5,2  7,1   5,8  6,4  Räntetäckningsgrad, ggr 4,8  5,2  5,0  5,7  7,1   6,5  5,7  Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,6  6,7  6,5  8,1  12,7  9,4  6,4  Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 196,30  289,20  226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  Substansvärde (NAV), kr 126,14  121,39  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  Eget kapital, kr 108,60  104,33  10 7,9 2   95,05  91,33  83,93  55,19  Eget kapital efter utspädning, kr 108,60  104,32  10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09  Resultat, kr 6,09  12,02  14,78  –0,82  7, 76   30,09  10,80  Resultat efter utspädning, kr 6,09  12,01  14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78  Förvaltningsresultat, kr 9,30  8,95  11,95  11,17  9,71  8,01  6,63  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 9,30  8,94  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Kassaflöde, kr 7, 76   7, 4 3   9,85  9,95  8,69  6,59  6,10  Kassaflöde efter utspädning, kr 7, 76   7, 4 3   9,85  9,94  8,68  6,58  6,09  Utdelning per aktie, kr –  –  3,50  3,10  2,70  2,15  1,65  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,3  318,0  317, 7   317, 3   Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  318,5  318,0  317,9   Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  338,4  338,4  324,8  317, 8   317, 5   317,1   Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,5  325,1  318,3  318,0  317, 7           Data per D-aktie         Börskurs vid periodens utgång, kr 33,75  33,30  30,95  28,00  26,70  33,40  32,05  Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  Resultat, kr 1,50  1,50  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Utdelning per aktie, kr –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  125,8  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 34–35. ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202523 Koncernens rapport över totalresultatet Belopp i miljoner kronor 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jul–sep 2024 jul–sep 2024 jan–dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 3 988 3 678 1 367 1 290 4 994 5 304 Övriga intäkter 17 68 7 49 69 19 Driftskostnader −276 −253 −85 −69 −357 −381 Underhållskostnader −96 −110 −28 −34 −126 −112 Fastighetsskatt −224 −197 −75 −75 −272 −299 Övriga fastighetskostnader −91 −82 −31 −31 −117 −127 Driftnetto 3 318 3 105 1 154 1 130 4 191 4 405 Central administration −139 −138 −49 −48 −187 −189 Resultat från joint venture och intresseföretag 609 470 345 116 783 921 – varav förvaltningsresultat 919 833 333 302 1 108 1 194 – varav värdeförändringar −113 −197 113 −135 −69 14 – varav skatt −197 −166 −102 −51 −256 −287 Finansiella intäkter 50 118 13 42 162 93 Finansiella kostnader −750 −658 −263 −240 −912 −1 004 Finansiell kostnad räntekomponent leasing −30 −27 −11 −9 −36 −39 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 3 058 2 871 1 189 991 4 001 4 187 – varav förvaltningsresultat 3 368 3 234 1 177 1 178 4 326 4 461 – varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 336 3 217 1 174 1 161 4 296 4 416 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade –18  4 –2  –  −17 −39 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –454  482 –173  206 563 −373 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 16  –  16  –  −17 −2 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –25  1 242 –13  1 154 1 202 −65 Resultat före skatt 2 577 4 599 1 017 2 352 5 732 3 710 Uppskjuten skatt −104 −210 −47 −93 −264 −159 Aktuell skatt −195 −120 −71 −48 −194 −269 Periodens resultat 2 278 4 269 899 2 211 5 274 3 283 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 249  4 256  895 2 198 5 255  3 248  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 29  13  4  13  19  35  Övrigt totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −989 269 −247 −133 642 −616 Andel övrigt totalresultat för joint venture −17 3 − 158 9 −11 Omräkningseffekter säkringsredovisning 391 −77 123 49 −240 228 Skatt på poster som kan komma att återföras 20 −12 2 3 −8 24 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt −595 183 −122 77 404 −375 Totalresultat för perioden 1 683 4 452 777 2 288 5 678 2 909 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 660 4 439 754 2 275 5 646 2 867 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 23 13  23 13  32 42             Resultat per A- och B-aktie, kr 6,09  12,02  2,46  6,31  14,78  8,85  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,09  12,01  2,46  6,31  14,78  8,85  Resultat per D-aktie, kr 1,50  1,50  0,50  0,50  2,00  2,00  Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,4  338,4  338,4  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  338,5  338,5  Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202524 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2025 30 sep 2024 30 sep 2024 31 dec Förvaltningsfastigheter 67 130 64 141 65 862 Förvaltningsfastigheter till försäljning 56  –  12  Leasingavtal nyttjanderätt 554 544 546 Joint venture och intresseföretag 15 791 11 330 15 170 Uppskjutna skattefordringar 180 144 163 Räntebärande finansiella fordringar 402 446 230 Övriga anläggningstillgångar 93 87 91 Summa anläggningstillgångar 84 205 76 691 82 073 Börsnoterade instrument 1 450 4 230 625 Räntebärande kortfristiga fordringar 63 68 129 Övriga omsättningstillgångar 391 710 574 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 473 592 356 Kassa och bank 25 624 287 Summa omsättningstillgångar 2 401 6 223 1 971 Summa tillgångar 86 606 82 915 84 044 Eget kapital 41 347 40 527 41 803 – varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 171 801  862 Långfristiga räntebärande skulder 30 923 30 553 30 002 Uppskjutna skatteskulder 4 281 4 176 4 289 Derivat 66 72 71 Långfristiga leasingskulder 1) 509 497 498 Övriga långfristiga skulder 385 345 357 Summa långfristiga skulder 36 164 35 643 35 216 Företagscertifikat 3 608 180 456 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 686 4 610 4 676 Kortfristiga leasingskulder 1) 45 47 48 Övriga kortfristiga skulder 786 687 612 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 970 1 220 1 231 Summa kortfristiga skulder 9 095 6 744 7 024 Summa eget kapital och skulder 86 606 82 915 84 044 1) Jämförelsetal per 30 september 2024 och 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är justerade. Långfristiga leasingskulder har minskat med 47 miljoner kronor respektive 48 miljoner kronor. Kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp. ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202525 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jul–sep 2024 jul–sep 2024 jan–dec Rullande tolv månader Resultat före skatt 2 577  4 599  1 017  2 352  5 732  3 710  Betald skatt –122 –138 –28 –46 –162 –146 Utdelning från joint venture och intresseföretag 490  403  24  69  477  565              Justering för poster som inte ingår i kassaflödet             Värdeförändringar på finansiella instrument 9  –1 242 –3 –1 154 –1 184 67  Värdeförändringar på fastigheter 472  –486 175  –206 –546 412  Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –609 –470 –345 –116 –783 –922 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 48  41  13  13  56  63  Övriga poster ej ingående i kassaflödet –8 –2 –4 3  –4 –10 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 2 856  2 704  850  915  3 586  3 738              Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 210  148  –139 52  196  258  Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –445 –130 299  302  –431 –745 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 622  2 722  1 010  1 269  3 351  3 251              Förvärv av fastigheter –3 058 –4 243 –1 264 –2 557 –4 853 –3 669 Avyttring av fastigheter 71  33  4  3  127  165  Investeringar i befintliga fastigheter –688 –788 –229 –247 –1 129 –1 029 Förvärv av börsnoterade aktier –1 192 –  –1 192 –  –  –1 192 Förvärv av finansiella instrument –36 –76 –1 –  –101 – 61 Förvärv av övriga tillgångar –24 –  –24 –  –  –24 Avyttring av finansiella instrument 416  80  199  65  683  1 019  Investeringar i joint venture och intresseföretag –482 –247 –75 –29 –442 –677 Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –160 –212 –102 –198 –54 –3 Ökning av övriga anläggningstillgångar –20 –51 –  –  –51 –20 Minskning av övriga anläggningstillgångar 12  81  – 42  88  20  Kassaflöde från investeringsverksamheten –5 161 –5 422 –2 684 –2 921 –5 732 –5 470             Nyemission av B-aktier 5  15  – –  15  5  Utbetald utdelning till aktieägare –1 374 –1 238 –63  –63 –1 301 –1 437 Incitamentsprogram 6  –4 –  –  –4 6  Upptagna lån 10 908  13 128  2 589  1 029  13 405  11 184  Amorterade lån –6 603 –8 634 –181 –1 781 –9 683 –7 653 Minskning av övriga långfristiga skulder –33 –24 –7  –  –24 –33 Ökning av övriga långfristiga skulder 96  53  –  36  181  224  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –728 –  –690 –  52  –677 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 276  3 295  1 648  –780 2 639  1 620              Periodens kassaflöde –263 595  –26 –2 432 258  –600             Kursdifferens i likvida medel 1  1  –  –  1  1  Förändring av likvida medel –262 596  –26 –2 432 259  –599 Likvida medel vid periodens ingång 287  28  51  3 056  28  624  Likvida medel vid periodens utgång 25  624  25  624  287  25 ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202526 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräknings- differenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578                Periodens resultat januari–september 2024 –  –  –  4 256  4 256  13  4 269  Övrigt totalresultat januari–september 2024 –  –  183  –  183  –  183  Totalresultat för perioden –  –  183  4 256  4 439  13  4 452                Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0  15 –  –  15  –  15  Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301  Transaktioner med aktieägare 0  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287                Övriga transaktioner           Inlösen incitamentsprogram –  –13  –  –  –13  –  –13  Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9  Förändring av innehav utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  788  788  Övriga transaktioner –  –13  –  9  –4  788  784  Eget kapital 30 september 2024 817 7 748  1 360  29 802  39 726  801  40 527  Periodens resultat oktober–december 2024 –  –  –  999  999  6  1 005  Övrigt totalresultat oktober–december 2024 –  –  208  –  208  13  221  Totalresultat för perioden –  –  208  999  1 207  19  1 226  Övriga transaktioner           Transaktionskostnader –  –1  –  –  −1 –  −1 Överföring till övrigt tillskjutet kapital –  2 179  –  –2 179  –  –  –  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  10  –  –  10  –  10  Förändring av innehav utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  42 42  Övriga transaktioner –  2 188  –  –2 179  9  42  50  Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803  Periodens resultat januari–september 2025 –  –  –  2 249  2 249  29  2 278  Övrigt totalresultat januari–september 2025 –  –  –588  –  –588  –7  –595  Totalresultat för perioden –  –  –588  2 249  1 661  22  1 683  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0 5  –  –  5  –  5  Aktieutdelning –  –  –  –1 437  –1 437  –  –1 437  Transaktioner med aktieägare –  5  –  –1 437  –1 432  –  –1 432                Övriga transaktioner           Inlösen incitamentsprogram –  –  –  –3  –3  –  –3  Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  –713  –713  Övriga transaktioner –  –  –  6  6  –713  –707  Eget kapital 30 september 2025 817  9 940  980  29 439  41 176  171  41 347 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202527 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Nettoomsättning 103  103  139  Administrationskostnader –106  –102  –136  Resultat före finansiella intäkter och kostnader –3  2  3        Resultat från andelar i koncernföretag 347  1 081  1 182  Resultat från andelar i joint venture 139  63  122  Finansiella intäkter 542  678  1 054  Finansiella kostnader –629  –407  –732  Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 396  1 417  1 629        Bokslutsdispositioner –  –  –52  Skatter –25  –44  –45  Periodens resultat 371  1 373  1 531  Belopp i miljoner kronor 2025 30 sep 2024 30 sep 2024 31 dec Materiella anläggningstillgångar 2  2  2  Fordringar på koncernföretag 516  2 072  2 097  Övriga finansiella anläggningstillgångar 21 262  16 996  17 118  Summa anläggningstillgångar 21 780  19 070  19 216        Fordringar på koncernföretag 29 438  24 758  26 034  Övriga omsättningstillgångar 31  159  18  Kassa och bank –  527  172  Summa omsättningstillgångar 29 469  25 444  26 223        Summa tillgångar 51 249  44 515  45 440        Bundet eget kapital 966  966  966  Fritt eget kapital 9 184  10 097  10 263  Eget kapital 10 150  11 064  11 229        Obeskattade reserver 11  13  11        Långfristiga räntebärande skulder 12 886  9 760  9 936  Skulder till koncernföretag 13 962  18 178  18 252  Uppskjutna skatteskulder 6  5  6  Summa långfristiga skulder 26 854  27 943  28 194        Kortfristiga räntebärande skulder 3 682  180  456  Skulder till koncernföretag 10 123  4 976  5 200  Övriga kortfristiga skulder 429  339  350  Summa kortfristiga skulder 14 234  5 495  6 006        Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 51 249  44 515  45 440 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202528 Segmentinformation Värdeförändringar fastigheter Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning Belopp i miljoner kronor 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep Sverige 812  780   691  721   –215  –213   –  –   475  508  Finland 1 322  1 345   1 086  1 093   –405  74   –18  1   663  1 169  Frankrike 880  711   704  563   –68  439   –  3   636  1 005  Benelux 550  481   495  443   50  –15   –  –   545  428  Spanien 309  262   283  240   173  154   –  –   456  394  Tyskland 105  90   101  87   15  45   –  –   116  132  Övriga Europa 9  9   7  4   –3  –2   –  –   4  2  Ej fördelat –  –   –49  –47   –  –   –  –   –49  –47  Totalt 3 988  3 678   3 318  3 105   –454  482   –18  4   2 846  3 591      Marknadssegment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2025 30 sep 2024 30 sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep Sverige 15 161  14 976   275  452   –  88   –  –  Finland 18 711  19 167   242  172   31  439   –31  –19  Frankrike 14 448  14 223   58  84   541  3 725   –58  –14  Benelux 10 068  8 774   84  62   1 017  111   –  –  Spanien 6 652  5 235   23  17   1 173  446   –  –  Tyskland 2 028  1 642   4  –   297  278   –  –  Övriga Europa 118  124   –  –   –  –   –  –  Totalt 67 186  64 141   688  788   3 058  5 087   –89  –33 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202529 Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 lämnas såväl i noter som andra delar av delårsrapporten. Begreppet IFRS redovis - ningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redovisningsstandarder. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2024 och ska läsas tillsammans med denna. Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp - ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat klart effekterna av IFRS 18. Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver - kan på Sagax redovisning. Avrundningsdifferenser kan förekomma. 2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2024. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2024. 3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Noter 1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202530 Stockholm den 24 oktober 2025 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Delårsrapporten har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets reviso rer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­ görande den 24 oktober 2025, klockan 12.30, CEST. RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. KALENDARIUM Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Bokslutskommuniké 2025 9 februari 2026 Årsredovisning 2025 16 april 2026 Årsstämma 2026 8 maj 2026 Delårsrapport januari - mars 2026 8 maj 2026 Delårsrapport januari - juni 2026 13 juli 2026 Delårsrapport januari - september 2026 22 oktober 2026 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER December 2025 ■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 23 december 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2025 Mars 2026 ■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 27 mars 2026 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026 David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540 david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540 agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202531 Granskningsrapport TILL STYRELSEN I AB SAGAX, ORG NR 556520-0028 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för AB Sagax per 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled ­ ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 24 oktober 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202532 Belopp i miljoner kronor 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 2 278  4 269  5 274  Tillägg för omräkning till årsvärde 759  1 423  –  Justerat resultat efter skatt 3 038  5 692  5 274  Genomsnittligt eget kapital 41 575  38 553  39 191  Avkastning på eget kapital 7 ,3 % 14,8 % 13,5 %       Avkastning på totalt kapital       Förvaltningsresultat 3 368  3 234  4 326  Tillägg för omräkning till årsvärde 1 123  1 078  –  Finansiella kostnader 780  685  947  Tillägg för omräkning till årsvärde 260  228  –  Resultat före finansiella kostnader 5 531  5 225  5 274  Genomsnittliga totala tillgångar 85 325  78 162  78 727  Avkastning på totalt kapital 6,5 % 6,7 % 6,7 %       Areamässig uthyrningsgrad       Kontrakterad area, tusental kvm 4 987  4 582  4 631  Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 5 201  4 767  4 834  Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %       Belåningsgrad       Räntebärande skulder 38 217  35 343  35 134  Totala tillgångar 86 606  82 915  84 044  Belåningsgrad 44 % 43 % 42 %       Direktavkastning       Driftnetto 3 318  3 105  4 191  Återläggning av tomträttsavgäld –27  –24  –32  Tillägg för omräkning till årsvärde 1 097  1 027  –  Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/ övrigt 152  149  184  Valutaomräkning till balansdagskurs –16  –34  17  Justerat driftnetto 4 524  4 223  4 360  Fastigheternas redovisade värde 67 186  64 141  65 874  Direktavkastning 6,7 % 6,6 % 6,6 %       EBITDA rullande 12 månader       Driftnetto 4 405  4 035  4 191  Central administration –189  –201  –187  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 572  417  527  EBITDA 4 788  4 251  4 531  Belopp i miljoner kronor 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Eget kapital per A- och B-aktie       Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 41 176  39 726  40 941  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419  Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 757  35 307  36 522  Antal aktier, 1 000 st 338 448  338 424  338 424  Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 464  338 444  Eget kapital per A- och B-aktie, kr 108,60  104,33  10 7,9 2   Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 108,60  104,32  10 7,91         Ekonomisk uthyrningsgrad       Kontrakterad årshyra 5 457  5 171  5 323  Hyresvärde 5 689  5 369  5 553  Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %       Framåtriktad direktavkastning   Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 510  4 271  4 414  Återläggning av tomträttsavgäld –39  –33  –32  Justerat driftnetto 4 471  4 238  4 382  Fastigheternas redovisade värde 67 186  64 141  65 874  Framåtriktad direktavkastning 6,7 % 6,6 % 6,7 %       Framåtriktad EBITDA   Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 510  4 271  4 414  Central administration –189  –201  –187  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 572  417  527  Framåtriktad EBITDA 4 893  4 487  4 754        Förvaltningsresultat   Resultat efter skatt 2 278  4 269  5 274  Skatt 496  496  714  Värdeförändringar 594  –1 531  –1 661  Förvaltningsresultat 3 368  3 234  4 326  – varav hänförligt till minoritetsägare 32  17  30  – varav hänförligt till moderbolagets ägare 3 336  3 217  4 296        Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 3 336  3 217  4 296  Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253  Justerat förvaltnings resultat 3 147  3 027  4 044  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 449  338 468  338 465  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,30  8,94  11,95  Alternativa nyckeltal Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel­ tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202533 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 3) IFRS-nyckeltal. Belopp i miljoner kronor 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader   Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 416  4 126  4 296  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  –253  Justerat förvaltningsresultat 4 163  3 874  4 044  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 451  337 321  338 465  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie innevarande period 12,30  11, 48  11,95  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie föregående period 11, 48  10,98  11,16  Årlig tillväxttakt, % 7 % 5 % 7 %       Hyresintäkter i jämförbart bestånd   Hyresintäkter 3 988  3 678  ET  Förvärvade och sålda fastigheter –564  –247  ET  Valutajustering1) –  –73  ET  Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 3 425  3 358  ET        Kassaflöde per A- och B-aktie   Resultat före skatt 2 577  4 599  5 732  Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 490  403  477  Ej kassaflödes påverkande poster –89  –2 159  –2 460  Betald skatt –122  –138  –162  Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253  Utdelningar till innehavare utan bestämmande inflytande –39  –  –  Kassaflöde 2 628  2 515  3 334  Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7, 76   7, 4 3   9,85        Nettoskuld       Se sid 15.             Nettoskuld enligt EMTN-program   Räntebärande skulder 38 217  35 343  35 134  Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 928  –6 771  –9 496  Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –1 139 –3 482 – Likvida medel –25  –624  –287  Nettoskuld enligt EMTN-program 28 125  24 467  25 352        Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 28 125  24 467  25 352  Totala tillgångar 86 606  82 915  84 044  Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar 32 % 30 % 30 %       Nettoskuld/EBITDA   Nettoskuld 27 350 23 205 24 367  EBITDA rullande 12 månader 4 788  4 251  4 531  Nettoskuld/EBITDA 5,7 x 5,5 x 5,4 x       Nettoskuld/framåtriktad EBITDA   Nettoskuld 27 350  23 205  24 367  Framåtriktad EBITDA 4 893  4 487  4 754  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,6 x 5,2 x 5,1 x Nettoskuld/totala tillgångar       Nettoskuld 27 350  23 205  24 367  Totala tillgångar 86 606  82 915  84 044  Nettoskuld/totala tillgångar 32 % 28 % 29 % Belopp i miljoner kronor 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Resultat per A- och B-aktie 3)   Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 2 249  4 256  5 255  Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253  Justerat resultat efter skatt 2 060  4 067  5 002  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,09  12,01  14,78  Räntetäckningsgrad       Förvaltningsresultat 3 368  3 234  4 326  Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –919  –833  –1 108  Utdelning från joint venture och intresseföretag 490  453  527  Finansiella kostnader inkl leasing 780  685  947  Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 3 719  3 538  4 693  Räntetäckningsgrad 4,8 x 5,2 x 5,0 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 3 368  3 234  4 326  Finansnetto 730  567  786  Förvaltningsresultat före finansnetto 4 099  3 801  5 112  Räntetäckningsgrad 5,6 x 6,7 x 6,5 x Soliditet       Eget kapital 41 347  40 527  41 803  Totala tillgångar 86 606  82 915  84 044  Soliditet 48 % 49 % 50 %       Substansvärde (NAV)       Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 41 176  39 726  40 941  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419  Återläggning av derivat 66  72  71  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 176  4 075  4 185  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 692  1 633  1 605  Substansvärde (NAV) 42 691  41 087  42 382  Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 126,14  121,39  125,23        Säkerställda skulder/totala tillgångar Säkerställda skulder 7 067  5 919  4 937  Totala tillgångar 86 606  82 915  84 044  Säkerställda skulder/totala tillgångar 8 % 7 % 6 %       Överskottsgrad       Driftnetto 3 318  3 105  4 191  Hyresintäkter 3 988  3 678  4 994  Överskottsgrad 83 % 84 % 84 % ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202534 Definitioner Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom - snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter åter - läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valuta kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D- aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts - avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administra- tion med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresse- företag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perio - den reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnitt - ligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med til l- lägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note - rade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. ===== SIDA 35 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202535 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Nettoskuld enligt EMTN- program/totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note - rade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D- aktiers del av resultatet för perioden. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresse - företag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sanno - likt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 36 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2025 uppgick till 5 201 000 kvadratmeter fördelat på 1 010 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.