===== SIDA 1 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20232 RÄKENSKAPSÅRET 2023 ■  Hyresintäkternaökademed16%till4293miljonerkronor(3696miljonerkronormotsvarandeperiodföregåendeår). ■  Förvaltningsresultatetökademed16%till3881(3339)miljonerkronor. ■ FörvaltningsresultatperA-ochB-aktieefterutspädningökademed15%till11,16(9,70)kronor. ■  Omvärderingavfastigheterpåverkaderesultatetmed–2517(2233)miljonerkronor. ■  Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–1235(–2025)miljonerkronor. ■  Åretsresultatefterskattuppgicktill–13(2718)miljonerkronor. ■  Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed16%till3485(3015)miljonerkronor motsvarande9,94(8,68)kronorperA-ochB-aktieefterutspädning. ■ Nettoinvesteringarnaifastigheteruppgicktill5913(1855)miljonerkronorvarav5088(3202)miljonerkronoravsågfastighetsförvärv. ■  Sagaxhargenomförttvåriktadenyemissioner,ijunirespektivenovember,omvardera10000000stamaktieravserieB.Emissionernahar tillförtbolaget4180miljonerkronor,företransaktionskostnader. ■ SagaxerhöllhöjdkreditratingtillBaa2med"stableoutlook"avMoody´ sInvestorsService. ■ StyrelsenföreslårattutdelningenperA-ochB-aktiehöjstill3,10(2,70)kronor.Styrelsenföreslårävenenutdelningom2,00kronor   perD-aktiemedkvartalsvisutbetalningom0,50kronor.Utdelningsförslagenärienlighetmedbolagetsutdelningspolicy. FJÄRDE KVARTALET 2023 ■  Hyresintäkternaökademed17%till1133(971)miljonerkronor. ■  Förvaltningsresultatetökademed12%till909(809)miljonerkronor. ■ FörvaltningsresultatperA-ochB-aktieefterutspädningökademed8%till2,52(2,34)kronor. ■  Omvärderingavfastigheterpåverkaderesultatetmed–837(–1288)miljonerkronor. ■  Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–501(590)miljonerkronor. ■  Kvartaletsresultatefterskattuppgicktill–433(274)miljonerkronor. ■  Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed9%till778(713)miljonerkronor motsvarande2,13(2,04)kronorperA-ochB-aktieefterutspädning. ■ Nettoinvesteringarnaifastigheteruppgicktill2188(–1562)miljonerkronorvarav1852(288)miljonerkronoravsågfastighetsförvärv. ■  Sagaxharinovembergenomförtenriktadnyemissionav10000000stamaktieravserieB.Emissionenhartillförtbolaget2120miljonerkronor, företransaktionskostnader. PROGNOS FÖR 2024 För2024beräknasförvaltningsresultatet,detvillsägaresultatetföreomvärderingarochskatt,mednuvarandefastighetsbestånd, tillkännagivnaförvärvochförsäljningarsamtvidnuvarandevalutakurseruppgåtill4200miljonerkronor. Bokslutskommuniké2023 Nyckeltal i urval 1)2) 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Förändring jämfört med föregående år, % 15 21 21 20 28 16 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24 Utdelning per A- och B-aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00 Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4 Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 41 45 42 43 44 47 Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 57 061 52 682 46 067 37 548 32 625 29 024 Fastigheternas direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8 1) Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32-33. 2) Beräkning av alternativa nyckeltal framgår av sidorna 34-35. ===== SIDA 3 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20233 AFFÄRSIDÉ Sagaxaffärsidéärattinvesteraikommersiellafastigheterfrämstinom segmentetlagerochlättindustri. VERKSAMHETSMÅL Sagaxmålärattgenereraattraktivriskjusteradavkastningtillbolagets aktieägare.FörattnådettamålskaSagaxuppnåföljandeverksamhets - mål: ■  Verksamhetenskagenereralångsiktigtuthålligavkastningoch starkakassaflöden. ■  Bolagetskafortsättaväxagenomnyainvesteringaromattraktiv riskjusteradavkastningkanförväntasuppnås. ■  Kassaflödetfrånbefintligtfastighetsbeståndskaökamerän inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagaxharföljandefinansiellamål: ■  Avkastningpåegetkapitalskaunderenfemårsperioduppgåtill lägst15%perår. ■  FörvaltningsresultatperA-ochB-aktieskaökamedminst 15%perår. Itabellenochdiagrammennedanredovisashurutfallendesenastefem årenförhållersigtilldefinansiellamålen. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 0 % 17 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 15 % 22 % STRATEGIER Sagaxinvesterarmedettlångsiktigtperspektiv.Sagaxbedriverinte fastighetshandelannatängenomenstakaförsäljningaravfastigheter somintelängreuppfyllerbolagetsinvesteringskriterier.Sagaxprojekt - utvecklingsverksamhetärbegränsadochprojektgenomförshuvud - sakligenefterattuthyrningavtalats. Förattuppnåbolagetsverksamhetsmålochfinansiellamålharbolaget antagitföljandestrategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärvochinvesteringaribefintligtbeståndsyftartillatt ökakassaflödetochdiversifierahyresintäkternaochdärigenomminska bolagetsoperativaochfinansiellarisker. Sagaxinvesterarikommersiellafastigheter,främstinomsegmentet lagerochlättindustri.Dettasegmentkombinerarlågnyproduktionstakt ochstabiluthyrningsgradvilketgenererarstabilakassaflödenochmöj - lighetertilllångsiktigtvärdeskapande.Sagaxgenomförlöpandekom - pletteringsförvärvochinvesteringaribefintligafastigheter. ItilläggtillhelägdafastigheterinvesterarSagaxäveniindirekta fastighetsinvesteringargenomjointventureochintresseföretag.Detta möjliggörinvesteringarimarknadersomSagaxintekannåframgångs - riktpåegenhand.DeindirektainvesteringarnagördetmöjligtförSagax attsamarbetamedspecialiseradeförvaltaresamtidigtsomSagaxdrar nyttaavsingenerellabranschkunskap. Finansieringsstrategi Sagaxfinansieringsstrategiärutformadmedtydligtfokuspåoperativt kassaflödeochräntetäckningsgrad.Dettabedömsskapagodaförutsätt - ningarförsåvälexpansionsomattraktivavkastningpåaktieägarnas kapital. Diagrammetpåsidan4visarattSagaxkassaflödefråndenlöpande verksamhetentillstordelmotsvararförvaltningsresultatet.Skillnaden berorfrämstpåattutdelningochinteförvaltningsresultatfrånjoint ventureochintresseföretagredovisassomkassaflödefråndenlöpande verksamheten. Sagaxeftersträvarenvälavvägdränte-ochkapitalbindningisyfte attsäkerställadetoperativakassaflödet.Bolagetsräntebärandeskulder utgörsfrämstavicke-säkerställdaobligationslånieuro.Sagaxfinansie - rarävensinverksamhetmedföretagscertifikatieuroochisvenskakro - nor.DärutöverupptarSagaxbanklånieuroochisvenskakronornärdet bedömsvarafördelaktigt.SagaxharenratingfrånMoody’sInvestors ServiceomBaa2med”stableoutlook”. Bolagethartreaktieslag,stamaktieravserieA,BochD.Stam - aktiernaavserieA ochBharingenbegränsningiförhållandetillvinst Affärsidé,målochstrategier Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala) Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala) Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 20232022202120202019 0 5 10 15 20 25 30 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20232022202120202019 ===== SIDA 4 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20234 Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 2023202220212020201920182017201620152014 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 elleregetkapital.StamaktieravserieDberättigartillenårligutdelning omhögst2,00kronorperaktie.SyftetmedstamaktiernaavserieDär attnåinvesterarkategoriersomvärdesätterenstabillöpandeutdelning samtidigtsomutspädningenförinnehavarnaavstamaktieravserieA ochBbegränsas. Förvaltningsstrategi Sagaxfokuspålångsiktighetomfattarävenbolagetsförvaltning.Sagax strävarefterattattraheravälrenommeradekundermedhögkredit - värdighet.Bolagetprioriterarlångakundrelationerävenomdetmedför attbolagetavstårhögrehyresnivåer.Dettabedömsvarafördelaktigtdå detledertillminskadriskförvakansersamtlägreuthyrnings-ochlokal - anpassningskostnader. Sagaxinvesterarhuvudsakligeniregionermedstabilbefolknings - tillväxtochdiversifieratnäringsliv.Dettabedömsbegränsariskenför attbolagetdrabbasavlägreuthyrningsgraderochhyresnivåer.Sagax störstamarknaderärStockholmochHelsingfors,vilkabedömshagoda förutsättningarförlångsiktigtillväxt. Bolagettecknarhuvudsakligenkallhyresavtal.Genomdennastra - tegiskyddasbolagetsoperativakassaflödefrånökadekostnadertillföljd avändradfastighetsskatt,förbrukningellerändradetaxorförtillexem - pelvärme,el,vattenochavlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagaxhållbarhetsarbetesyftartillundvikandetavkortsiktigavinster somuppstårtillprisetavnegativakonsekvenserpålängresikt.Bolagets investeringsverksamhet,förvaltningochfinansieringsarbetebedrivsi syfteattuppnåbästamöjligalångsiktiga,detvillsägahållbara,utfall. Planering,styrningochuppföljningav hållbarhetsarbetetföljerSagax organisationsstrukturmedtydligdelegeringavansvarochbefogenheter. Hållbarhetsarbetettarsinutgångspunktigällandelagstiftningsamt internapolicyer.Sagaxharidentifieratföljandefokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmningsamtelanvändningstårfördenstörstaandelenavfastig - heternasenergianvändning.Sagaxgenomförlöpandeåtgärderföratt minskaenergianvändningen.Sagaxmiljöcertifierarbyggnadersom uppförsocharbetarmedattmiljöcertifierabefintligabyggnader. Affärsetik Sagaxarbetaraktivtmedattmotverkaallaformeravkorruptionoch harenvisselblåsarfunktionsomärtillgängligpåSagaxhemsidasamt enuppförandekodförleverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagaxaffärsmodellpräglasialladelaravlångsiktighet.Kortsiktiga vinsterärunderordnadebolagetslångsiktigavärde skapande.Således ärhållbarhetsarbetetintegreratiaffärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagetsutvecklingärberoendeavkompetentamedarbetare.Detär därförviktigtattföretagetärenattraktivarbetsgivaresombådekan anställaochharförmåganattbehållakompetentpersonal.Sagaxmed - arbetareförväntastaansvarförsinaarbetsuppgifterochvaragoda representanterförföre tagetsvärderingarochkultur. YtterligareinformationomSagaxhållbarhetsarbetefinnsattläsa iHållbarhetsrapporteniSagaxårsredovisning2022. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 2023202220212020201920182017201620152014 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20235 Under det fjärde kvartalet har Sagax förvärvat fastigheten Ansatie 5 i Helsingfors, Finland. Fastigheten består av lager- och produktions - lokaler och omfattar 14 100 kvadrat meter uthyrningsbar area och 38 500 kvadratmeter mark. ===== SIDA 6 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20236 Resultat-samtkassaflödesposternedanavserperiodenjanuaritilloch meddecember2023.Balansposternaavserställningenvidperiodens utgång.Jämförelseposternaavsermotsvarandeperiodföre gåendeår respektiveställningenvidperiodensutgångföregåendeår. RESULTAT Förvaltningsresultatetökademed16%till3881(3339)miljonerkronor varav937(766)miljonerkronorfrånjointventureochintresseföretag. Förvaltningsresultatetökadefrämsttillföljdavfastig hetsförvärv,valuta- effektsamtindexuppräkningavhyresintäkter.Förvaltningsresultatetper  A-ochB-aktieefterutspädningökademed15%till11,16(9,70)kronor. Värdeförändringarpåfastigheterpåverkaderesultatetmed –2517(2233)miljonerkronor,varav–1220(536)miljonerkronor avsågvärdeförändringarfrånjointventureochintresseföretag.Värde - förändringarnaärhuvudsakligenhänförligatillförändradedirekt - avkastningskravochinflationsförväntningar. Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed –1235(–2025)miljonerkronor,varav–631(–2603)miljonerkronor avsågomvärderingavbörsnoteradeaktier. Åretsresultatefterskattuppgicktill–13(2718)miljonerkronor. Resultat,intäkterochkostnader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2023202220212020201920182017201620152014 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2023202220212020201920182017201620152014 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år 70 75 80 85 90 95 100 2023202220212020201920182017201620152014 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 0 2 4 6 8 Jan-dec 2023 Jan-dec 2022 Jan-dec 2021 Jan-dec 2020 Jan-dec 2019 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % INTÄKTER Hyresintäkternaökademed16%till4293(3696)miljonerkronor. Intäkternaharfrämstpåverkatspositivtavfastighetsförvärv,indexering ochatteuronharstärktsmotkronan.Hyresintäkternaharpåverkats negativtavförsäljningenav36fastigheteriSpanienunderfjärdekvar - talet2022. Underperiodensteghyresintäkternaijämförbartbeståndmed6,6% (4,4%)exklusivevalutaeffekter.Destörstaökningarnaåterfannsiseg - mentenBenelux12,4%,Sverige9,4%ochSpanien7 ,9%. Övrigaintäkteruppgicktill25(31)miljonerkronor. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2023 jan-dec 2022 jan-dec Hyresintäkter 4 293 3 696 Förvärv och avyttringar −456 −299 Valutajustering1) – 201 Summa 3 837 3 599 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 7 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20237 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Denekonomiskauthyrningsgradenuppgicktill96%(96%).Under åretharvakans värdetökatmed210(220)miljonerkronortillföljdav avflyttningarochminskatmed211(207)miljonerkronortillföljdav inflyttningar.Tidsbegränsadeinflyttningsrabatterökademed13(1) miljonerkronorochuppgicktill52(38)miljonerkronorpåårsbasisvid åretsslut. Förvärvochförsäljningaravfastig heterunderperiodenhar påverkatvakansvärdetmed–1(14)miljonerkronornetto.Sammantaget uppgickvakans värdettill182(171)miljonerkronorvidåretsslut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal medetthyresvärde om74(107)miljonerkronorvarvidårets slutuppsagdavaravhyresavtalomfattande74(104)miljonerkronorhar sagtsuppföravflyttningochhyres avtalomfattandenoll(3)miljoner kronorharsagtsuppföromförhandling.Avdehyresavtalsomsagtsupp skeravflyttningarmotsvarandeetthyresvärdeom55miljonerkronor under2024. Uthyrningaravlokalertillhyresgästersomännuejinflyttathar minskatdetjusteradevakansvärdetmed19(49)miljonerkronor.Inflytt - ningarmotsvarandeetthyresvärdeom19miljonerkronorskerunder 2024.Detjusteradevakansvärdetuppgicktill237(229)miljonerkronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts-ochunderhållskostnadernauppgicktillsammanlagt454(430) miljonerkronor.Kostnadernaförfastighetsskattharökattill220(178) miljonerkronor.Övrigafastighetskostnaderharökattill94(87)miljo - nerkronor.Kostnads ökningarnaförklarasfrämstavfastig hetsförvärv. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnadernaförcentraladministrationuppgicktill182(174)miljoner kronormotsvarande4,2%(4,7%)avåretshyresintäkter. Sagaxhadevidåretsutgång96(94)medarbetare.Funktionersåsom fastighetsskötselochjourverksamhetärutlagdapåentreprenad.Sagax harkontoriStockholm,Helsingfors,Paris,Rotterdam,Barcelonaoch Frankfurt. Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2023 jan-dec 2022 jan-dec Ingående vakans respektive år 171 135 Inflyttningar −211 −207 Avflyttningar 210 220 Förändring av lämnade rabatter 13 1 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 6 19 Vakansvärde, avyttrade fastigheter −7 −5 Valutakursförändring 0 8 Utgående vakansvärde 182 171 Uppsagt för omförhandling – 3 Uppsagda avtal, ej avflyttat 74 104 Uthyrning, ej inflyttat −19 −49 Justerat utgående vakansvärde 237 229 Vakanser 1 januari 2024 Segment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 085 57 5 % 918 000 37 000 4 % Finland 1 767 80 5 % 1 458 000 79 000 5 % Frankrike 814 14 2 % 743 000 12 000 2 % Benelux2) 631 25 4 % 661 000 7 000 1 % Spanien 317 3 1 % 451 000 1 1 000 3 % Tyskland 112 2 2 % 94 000 2 000 2 % Övriga Europa 12 – – 6 000 – – Totalt 4 738 182 4 % 4 331 000 149 000 3 % Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2024 11 –19 55 55 2025 – – 8 9 2026 – – 2 2 2027 – – 1 8 2028 – – – – >2028 – – – – Totalt 11 –19 66 74 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. 2) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. Antal anställda Land Totalt Sverige 39 Finland 27 Frankrike 12 Nederländerna 9 Spanien 8 Tyskland 1 Totalt 96 ===== SIDA 8 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20238 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Åretsresultatfrånjointventureochintresseföretaguppgicktill–556 (1375)miljonerkronorvaravförvaltningsresultat937(766)miljoner kronor,värde förändringarpåfastigheter–1220(536)miljonerkronor ochvärdeförändringarpåräntederivat–302(315)miljonerkronor.Skatt påresultatfrånjointventureochintresseföretaguppgicktill14(–351) miljonerkronor.Övrigavärdeförändringaruppgicktill15(108)miljoner kronor.Förytterligareinformationse sidan13. FINANSNETTO Definansiellaintäkternauppgicktill339(235)miljonerkronoroch avsåghuvudsakligenintäktom59miljonerkronoravseendeåterköpta obligationer,finansiellintäktom124miljonerkronorhänförligtillden kortfristigafinansiellaleasingfordransomuppståtttillföljdavden avtaladeförsäljningenavseende36fastigheteriSpanienunderfjärde kvartalet2022,ränteintäkterom110miljonerkronorfrånbörsnoterade obligationerochandrafinansiellaplaceringarsamt46(176)miljoner kronoriaktieutdelningfrånbörsnoteradeaktier. Definansiellakostnaderna,exklusive räntekomponentenavseende IFRS16Leasing,stegtill–734(–492)miljonerkronortillföljdavatt högremarknadsräntorpåverkatkoncernensupplåning.Dengenomsnitt - ligaräntanpåderäntebärandeskuldernauppgicktill1,9%(1,7%)på balansdagen.  RäntekomponentenavseendeIFRS16Leasinguppgicktill–31(–28) miljonerkronor.Kostnadenbestodhuvudsakligenavtomträttsavgälder ocharrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagaxanvänderexternavärderingarförattfastställafastigheternas  marknadsvärde. Perbalansdagenvarfastighetermotsvarande99%av  marknadsvärdetexterntvärderade. Fastigheternasvärdeförändring  uppgicktill–1297(1697)miljonerkronorvaravorealiseradvärde - förändringuppgicktill–1306(1709)miljonerkronor.Avdenoreali - seradevärde förändringenvar670(488)miljonerkronorhänförligtill  förvaltningoch–1976(1221)miljonerkronorrelaterattillallmän  marknads värdeförändring, setabellnedan. Förytterligareinformation  sesidan12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT Definansiellainstrumentensvärdeförändringuppgicktill–932 (–2340) miljonerkronor.Realiseradevärdeförändringarhänförligatillavyttring  avfinansiellainstrumentuppgicktill23(3)miljonerkronor.Orealiserad värdeförändringhänförligtillräntederivatuppgicktill–36(94)miljo - nerkronor.Omvärderingavbörsnoteradeaktiermedfördeenvärde - förändringom–631(–2603)miljonerkronor,varavaktieinnehaveti Nyfosaomvärderadesmed–525(–2295)miljonerkronor.Omvärdering avfinansiellainstrumentavseendejointventureharskettmed–226 (123)miljonerkronor.Övrigafinansiellainstrumentharomvärderats med–62(43)miljonerkronor. SKATT Sagaxredovisadeenskattekostnadom–172(–586)miljonerkronorbe- ståendeavenaktuellskattekostnadom–156(–63)miljonerkronoroch enuppskjutenskattekostnadom–16(–523)miljonerkronor.Skatte - intäktredovisadiövrigttotalresultatuppgicktill16(–42)miljoner kronor.Koncernensuppskjutnaskatte skulduppgicktill3954(4040) miljonerkronorvidåretsslut.Uppskjutnaskattefordringaravseende ackumuleradeskattemässigaunderskottuppgicktill168(261)miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelse  - kapitaluppgicktill3485(3015)miljonerkronor.Förändringarav rörelsekapitaletpåverkadekassa flödetmed80(212)miljonerkro - nor.Investerings verksamhetenpåverkadekassaflödetmed–4749 (–5902)miljonerkronorsamtidigtsomkassa flödetfrånfinansierings - verksamhetenuppgicktill1135(2666)miljonerkronor.Sammantaget harlikvidamedelförändratsmed–48(–8)miljonerkronorunder perioden.  MODERBOLAGET Moderbolaget, ABSagax, ansvararförfrågorgentemotaktie - marknadensåsomrapporteringochaktiemarknads information.  Tjänstermellankoncern företagdebiterasenligtaffärsmässigavillkor  ochmedtillämpningavmarknadsprissättning. Koncerninternatjäns - terbeståravförvaltningstjänster. Moderbolagetsförvaltningsarvode  frånkoncern företaguppgicktill119(96)miljonerkronor.  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan-dec 2023 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 831 Avflyttningar/Omförhandlingar −160 Allmän marknadsvärdeförändring −1 976 Totalt −1 306 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal Belopp i miljoner kronor Kvartal 1 −333 Kvartal 2 −508 Kvartal 3 −114 Kvartal 4 −350 Totalt −1 306 ===== SIDA 9 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20239 PROGNOS FÖR 2024 För2024beräknasförvaltningsresultatet,detvillsägaresultatetföre omvärderingarochskatt,mednuvarandefastighetsbestånd,tillkänna - givnaförvärvochförsäljningarsamtvidnuvarandevalutakurseruppgå till4200miljonerkronor. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas isambandmeddelårsrapporteroch bokslutskommunikéer. Tabellennedanåterspeglarintjäningsförmåganpåtolv månaders- basisper1januari.Detärviktigtattnoteraattdenejärattjämställamed  enprognosfördekommandetolvmånadernadådenexempelvisinte  innehållernågrabedömningaravseendeframtidavakanser, ränteläge, valutaeffekter,hyresutvecklingellervärdeförändringar.  Hyresvärdetbaseraspåkontrakteradehyresintäkterpåårs basis medtilläggförbedömdmarknadshyraförvakantalokaler.Fastighets- kostnaderbaseraspåfaktisktutfalldesenastetolvmånadernajusterat förinnehavstid.Kostnadernaför centraladministrationharbaserats påfaktisktutfalldesenastetolvmånaderna.Finansnettotharberäk - natsutifrånränte bärandeskulderochtillgångarpåbalansdagen. Kostnadernaförderänte bärandeskuldernaharbaseratspåkoncernens beräknadegenomsnittligaräntenivåmedtilläggförperiodiseradefinan - sieringskostnaderochkostnaderavseendepåbalans dagenoutnyttjade kreditfaciliteter.Leasingkostnaderavserialltväsent ligttomträtts - avgäldervilkabaseraspåfaktisktutfalldesenastetolvmånadernajuste - ratförinnehavstid. Skattenärberäknadmed18%(18%)schablonskatt. Omräkningfråneuroharsketttillbalansdagenskursom11,10(11,13) kronor. Resultatandelarfrånjointventureochintresseföretagärberäk - nadeenligtsammaprincipersomförSagaxmedbe aktandeavresultat - andelensstorlek.  Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jan 2024 1 jan 2023 Hyresvärde 4 738 4 195 Vakans −182 −171 Hyresintäkter 4 557 4 024 Fastighetskostnader −771 −704 Driftnetto 3 785 3 319 Central administration −182 −174 Joint venture och intresseföretag 1 096 818 Finansnetto −555 −398 Leasingkostnader −31 −28 Förvaltningsresultat 4 114 3 538 Skatt −741 −637 Resultat efter skatt 3 374 2 902 – varav ägare av D-aktier 253 253 – varav ägare av A- och B-aktier 3 122 2 650 Framåtriktad direktavkastning, % 6,6 6,3 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 4,9 6,5 Prognosochaktuellintjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20232022202120202019 Aktuell intjäningsförmåga före skatt Mkr Förvaltningsresultat Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 2023202220212020201920182017201620152014 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 2023202220212020201920182017201620152014 ===== SIDA 10 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202310 Per31december2023omfattadefastighetsbeståndet903(751)fastig - hetermedenuthyrningsbarareaom4331000(3895000)kvadrat - meter.Hyresvärdetochkontrakteradårshyrauppgicktill4738(4195) respektive4557(4024)miljonerkronorvidåretsutgång.Dettamot - svararenekonomiskuthyrningsgradom96%(96%). INVESTERINGAR Sagaxharunderperiodeninvesterat5991(3917)miljonerkronorvarav 5088(3202)miljonerkronoravsågfastighets förvärv. Totalt902(715)miljonerkronorinvesteradesidetbefintligafastig- hetsbeståndet.205(269)miljonerkronoravsågunderhållavfastigheterna och395(232)miljonerkronornyproduktion.Därutöverinvesterades252 (158)miljonerkronorisambandmednyuthyrningaroch50(56)miljoner kronormothyrestillägg.Avtotalainvesteringarutgjorde18(74)miljoner kronorinvesteringarienergibesparandeåtgärder. Koncernenharavtalatomförvärvav2fastigheteriFrankrike,1fastig - hetiFinland,1fastighetiBeneluxoch1fastighetiSpaniensomtillträds efteråretsutgång.Densammanlagdainvesteringenkommerattuppgå till566miljonerkronor. AVYTTRINGAR Underåretharniofastigheteravyttratsförsammanlagt77miljoner kronor,varavfemfastigheteriFrankrikeförmotsvarande35miljoner kronor. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningenförperiodeniförhållandetillmarknadsvärdetvid åretsutgånguppgicktill6,4%(5,8%).Framåtriktaddirektavkastning uppgicktill6,6%(6,3%). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari-december 2023 Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Netto investeringar Sverige 186 539 726 12 % – 726 Finland 851 167 1 018 17 % –13 1 005 Frankrike 1 601 89 1 690 28 % –35 1 655 Benelux1) 1 096 79 1 175 20 % – 1 175 Spanien 1 281 26 1 306 22 % – 1 306 Tyskland 73 2 75 1 % –30 45 Totalt 5 088 902 5 991 100 % –77 5 913 1) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. Marknadsvärde  Segment Mkr  Andel  kr/kvm  Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm  Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad  Kontrakterad årshyra, mkr Sverige 14 649  26 %  16 000  125  918 000  37 000  1 085  95 %  1 028  Finland 18 175  32 %  12 500  243  1 458 000  79 000  1 767  95 %  1 687 Frankrike 9 815 17 %  13 200  264  743 000  12 000  814  98 %  801  Benelux1) 8 461 15 %  12 800  147  661 000  7 000  631  96 %  605  Spanien 4 543  8 %  10 100  113  451 000  11 000  317  99 %  314  Tyskland 1 295  2 %  13 800  9  94 000  2 000  112  98 %  110  Övriga Europa 124  0 %  19 200  2  6 000  –  12  100 %  12  Totalt 57 061  100 %  13 200  903  4 331 000  149 000  4 738  96 %  4 557  Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 januari 2024 ===== SIDA 11 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202311 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagaxharendiversifieradavtalsstrukturvilketförbättrarmöjlig heterna attupprätthållaenjämnuthyrningsgrad.Förattbegränsariskenför minskadehyresintäktereftersträvarSagaxattskapalångsiktigarela - tionermedbolagetshyresgästerochattuppnåengoddiversifieringav hyres avtalenslöptidochstorlek. Sagaxårshyrafördeladesvidåretsutgångpå2462(2245)hyres - avtal.ItabellennedanredovisasstorlekenpåSagaxhyres avtalirela - tiontillkoncernensårshyravidåretsutgång.Avtabellenframgåratt 2455(2237)hyres avtalhadeettenskilthyres värdeunderstigande1% avkoncernensårshyra.Detsammanlagdahyresvärdetfördessaavtal motsvarade90%(88%)avSagaxårshyra.Sagaxvardärutöverparti 6(7)hyres avtalmedetthyres värdemotsvarande1–2%avkoncernens årshyra.Dessahyresavtalutgjordesammanlagt8%(10%)avSagax årshyra.Endast1(1)avSagaxhyres avtalhadeettårligthyres värde överstigande2%avkoncernensårshyra.Dettaavtalutgjorde2%av koncernensårshyra. Sagaxhyresgästerärverksammainomolikasektorer.Företaginom tillverkningsindustrinstårför16%(14%)avhyresintäkterna.Fordons - relateradverksamhet,innefattandeförsäljning,serviceochtillverkning samtlivsmedelsrelateradverksamhetstårför14%(13%)respektive 10%(11%)avhyresintäkterna.Endiversifieringavhyres gästernas branschtillhörighetbedömsminskariskenförvakanserochhyres - förluster.Dehuvuds akligasektorernaåterfinnsicirkeldiagrammet nedan. IenlighetmedSagaxförvaltningsstrategieftersträvarbolagetlånga hyresavtalsamtenjämnfördelningavkontraktsförfallöveråren.Detta bedömsminskariskenförbetydandevariansikoncernensuthyrnings - grad.Avtalsomrepresenterar45%avårshyranförfallerår2028eller senare.Mellanåren2024och2027förfallerårligen11-16%avårshyran. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 >2038203820372036203520342033203220312030202920282027202620252024 Förfalloår årshyra Mkr Löptider för hyresavtal Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel 2024 916 623 000 732 16 % 2025 465 739 000 690 15 % 2026 362 496 000 560 12 % 2027 231 493 000 513 11 % 2028 154 355 000 426 9 % > 2028 334 1 477 000 1 635 36 % Totalt 2 462 4 182 000 4 557 100 % Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling,utbildning 6 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 7 % Övrigt 15 % Media 4 % Produktion, fastigheter 6 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 % Medicin, medicinteknik 6 % Stat, kommun 2 % Fordon 14 % Tillverkningsindustri 16 % Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyres avtal, st Genom- snittlig årshyra, mkr Hyres duration, årMkr Andel, % > 2 % 97 2 1 97 14 1–2 % 360 8 6 60 4 < 1 % 4 099 90 2 455 2 5 Totalt 4 557 100 2 462 2 5 ===== SIDA 12 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202312 SagaxupprättarsinkoncernredovisningenligtInternationalFinancial ReportingStandards,IFRS.Bolagetharvaltattredovisasinafastigheter tillverkligtvärdeenligtIFRS13Värderingtillverkligtvärde,nivå3. Sagaxanvänderexternavärderingarförattfastställafastig heternas marknadsvärde.Värderingarnautförsavoberoendevärderings företag ochuppdateraskvartalsvis. DetsammanlagdamarknadsvärdetavseendeSagax903(751) fastig heterfastställdesper31december2023till57061(52682)mil - jonerkronor.Valutakursförändringarunderperiodenharmedförtatt fastighets värdenasomdenominerasieurorespektivedanskakronorhar förändratsmed–229(3051)miljonerkronor. Denorealiseradevärdeförändringenuppgickunderperiodentill –1306(1709)miljonerkronormotsvarandeenvärdeförändringom –2,2%(3,4%).Undersammaperiodvardenvägdainflationen3,4% (9,4%)idemarknaderdärSagaxärverksamt.Denrealavärdeföränd - ringenuppgicksåledestill–5,5%(–5,5%). Avdenorealiseradevärdeförändringenvar670miljonerkronor hänförligtillförvaltningoch–1976miljonerkronorhuvudsakligen relaterattillantagandenomhöjdadirektavkastningskrav,förändrade inflationsförväntningar,högrefastighetskostnadersamthöjdstämpel - skattiNederländerna. Finansieringsvillkorenochmarknadsräntornaharförbättratsunder fjärdekvartalet,menfastighetsmarknadenvarfortsattavvaktandemed enlågomsättningjämförtmedtidigareår.Direktavkastningskraven inomSagaxmarknadssegmentharökatunderkvartaletochåret. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarnahargenomförtsienlighetmedallmäntaccepterade internationellavärderingsmetoder.Fastighetermotsvarande99%av fastighetsvärdetharper31december2023värderatsavauktoriserade fastig hetsvärderarefrånoberoendevärderings företag.Förövrigafastig - heterharmarknadsvärdetfastställtstillförvärvsprisellermedintern - värdering.  Somhuvudmetodvidvärdebedömningarnaanvändskassa - flödeskalkylerivilkadriftnetton,investeringarochrestvärden nuvärdesberäknas.Kalkyl periodenharanpassatsefteråter stående löptidavbefintligahyresavtalochvarierarmellan5och20år.Kalkyl - periodenuppgårsomregeltill10år.Förmerinformation,seSagaxårs - redovisningför2022sidan96. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylräntaförnuvärdesberäkningavkassaflöde(5,0–16,1%),kalkyl - räntaförnuvärdesberäkningavrestvärde(5,0–16,1%)och direktavkast- ningskravförrestvärdes bedömning(4,3–14,0%)baseraspåanalyser av genomfördatransaktionersamtpåindividuellabedömningaravseende risknivåochrespektivefastighetsmarknads position. Denvägdakalkylräntanförnuvärdesberäkningavkassaflödeoch restvärdenuppgicktill7 ,8%(7 ,8%)respektive7 ,9%(7 ,9%)förfastig- hetsportföljen.Detvägdadirektavkastningskravetstegtill6,4%(6,3%). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2022 52 682 751 Förvärv av fastigheter 5 088 142 Investeringar i befintligt bestånd 902 Avyttring av fastigheter –77 –9 Avstyckning och sammanläggning av fastigheter – 19 Omräkningseffekt valuta –229 Orealiserad värdeförändring –1 306 Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903 Fastigheternas marknadsvärde 1) Finland 32 % (18 175 mkr) Sverige 26 % (14 649 mkr) Övriga Europa 0 % (124 mkr) Spanien 8 % (4 543 mkr) Frankrike 17 % (9 815 mkr) Benelux 15 % (8 461 mkr) Tyskland 2 % (1 295mkr) Koncernens hyresvärde 1) Finland 37 % (1 767 mkr) Sverige 23 % (1 085 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 7 % (317 mkr) Frankrike 17 % (814 mkr) Benelux 13 % (631 mkr) Tyskland 3 % (112 mkr) 1) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. ===== SIDA 13 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202313 ItilläggtilldendirektägdafastighetsportföljeninvesterarSagaxsedan 2010ijointventureochintresseföretag.Investeringarnasyftartillattnå marknadersomSagaxinteharkapacitetattnåmensombedömtssom attraktivaföraktieägarna.Deackumuleradeinvesteringarnaharupp - gåtttill7 579miljonerkronorvilkahargenereratenackumuleradutdel - ningtillSagaxom3249(2375)miljonerkronor.Det redovisadevärdet pådessainvesteringaruppgicktill13171(11022)miljonerkronorvarav 92%bestodavHemsöFastighetsAB,NyfosaAB,SöderportProperty InvestmentABsamtNP3FastigheterAB.Åretsförändringavdetredo- visadevärdetavserihuvudsakomklassificeringavinnehavetiNyfosaAB  tillintresseföretag. Underperiodenbidrogdessainvesteringarmedsammanlagt937 (766)miljonerkronortillförvaltningsresultatetochmed692(577)mil- jonerkronortillkassaflödet,varav39miljonerkronoravserutbetald utdelningfrånNyfosaABinnanföretagetblevettintresseföretag. Sagax andelavvärdeförändringarpåfastig heteruppgicktill–1220(536)mil- jonerkronorochavvärdeförändringarpåderivattill–302(315)miljoner kronor. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagaxägerindirekt15%avHemsö,resterandeandelägsavTredje AP-fonden.Hemsöbedriververksamheti Sverige,TysklandochFinland. Verksamhetenbeståriattäga,förvaltaochutvecklasamhällsfastigheter. Förmerinformationsewww.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagaxäger50%avSöderport,resterandeandelägsavNyfosaAB.Söder- portsverksamhetbeståriattäga,förvaltaochutvecklafastigheteri Sverige.Sagaxombesörjerekonomiskförvaltningochmerpartenav fastighetsförvaltningen.  Motsvarande74%av Söderportshyresvärdeom1164miljoner  kronoråterfannsiStockholmden31december2023.  Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagaxäger50%avEss-Sierra,resterandedelägsavNP3Fastigheter AB.Verksamhetenbestår iattägaochförvalta fastigheter förframförallt byggvaruhandel.Denuthyrningsbaraareanuppgårtill184000kvadrat - metervaravhuvuddelenutgörsavlagerlokalerochbyggvaru handel. Merpartenavfastigheternaärbelägnai universitets-ochregionstäder. Sagax ombesörjerekonomisk-ochfastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG Nyfosa AB (Nyfosa) Sagaxägeraktiermotsvarande23,3% avrösternaochkapitaletiNyfosa. PåNyfosasårsstämma25april2023invaldesSagaxverkställandedirek - törsomnyledamotiNyfosasstyrelsevarvidSagaxdärmedbedömsfå betydandeinflytandeiNyfosa.FöljaktligenredovisasinnehavetiNyfosa däreftersomettintresseföretagenligtkapitalandelsmetoden.Omklassi - ficeringskeddeper25april2023baseratpåmarknadsvärdetsammadag ochharresulteratienorealiseradvärdeförändringpåfinansiellainstru - mentom–525miljonerkronor.MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehav uppgicktill4265(3278)miljonerkronorochdetredovisadevärdettill 2789(–)miljonerkronorper31december2023. Nyfosaärettfastighetsbolagaktivtpådesvenska,finskaochnorska marknadernamedfokuspåkommersiellafastigheteritillväxtkommu - ner.Fastighetsbeståndetomfattade497fastighetermedettsammanlagt fastighetsvärdeom39,3miljarderkronorochetthyresvärdeom3897 miljonerkronorper31december2023.NyfosaärbörsnoteratpåNasdaq Stockholm,LargeCap.Förmerinformationsewww.nyfosa.se. NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagaxägeraktiermotsvarande21,2% avrösternaoch15,8%avkapi - taletiNP3.MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehavuppgicktill3041 (2553)miljonerkronorochdetredovisadevärdettill2104(2133) miljonerkronorper31december2023.NP3ärettfastighetsbolag medfokuspåkommersiellafastighetermedhögdirekt avkastning främstinorraSverige.Fastighetsbeståndetomfattade507fastig heter medettsammanlagtfastighetsvärdeom20,3miljarderkronorochett hyresvärdeom2065miljonerkronorper31december2023.NP3är börsnoteratpåNasdaqStockholm,LargeCap.Förmerinformationse www.np3fastigheter.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagaxägeraktiermotsvarande24,1%avrösternaoch22,2%avkapitalet iEmilshus.MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehavuppgicktill820(672) miljonerkronorochdetredovisadevärdettill708(645)miljonerkro- norper31december2023.Emilshusförvärvar, utvecklarochförvaltar  kommersiellafastigheteriSmålandochnärliggandetillväxtregioner.  Fastighetsbeståndetomfattade130fastighetermedettsammanlagt  marknadsvärdeom7 ,4miljarderkronorochetthyresvärdeom636mil- jonerkronorper31december2023.EmilshusärbörsnoteratpåNasdaq Stockholm,MidCap.För merinformationsewww.emilshus.com. Jointventureochintresseföretag ===== SIDA 14 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202314 Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2023, jan – dec 2022, jan – dec 2023, jan – dec 2022, jan – dec 2023, jan – dec 2022, jan – dec Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50 Sagax andel av totalresultat, mkr –219 352 24 532 –30 65 Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 297 295 224 234 31 32 Hyresintäkter, mkr 4 818 4 073 1 025 907 96 93 Förvaltningsresultat, mkr 2 345 2 309 449 492 62 65 Årets resultat, mkr –2 721 2 563 48 1 149 –59 130 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 546 4 928 2 728 2 991 283 320 Antal fastigheter 488 480 86 84 39 39 Fastigheternas redovisade värde, mkr 82 624 84 879 14 418 14 197 1 475 1 610 Uthyrningsbar area, kvm 2 458 000 2 400 000 773 000 769 000 184 000 184 000 Hyresduration, år 9,5 9,6 4,0 4,2 6,5 6,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 96 96 100 100 Räntebärande skulder, mkr 50 823 49 567 7 354 6 936 847 869 Kapitalbindning, år 5,5 6,3 3,9 2,4 2,9 2,0 Räntebindning, år 5,0 5,6 2,7 1,7 4,0 1,0 Marknadsvärde för derivat, mkr –187 247 –72 153 – – ===== SIDA 15 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202315 EGET KAPITAL Egetkapitalikoncernenuppgickden31december2023till36578 (33463)miljonerkronor.Underperiodenharegetkapi talökatmed 4134miljonerkronortillföljdavtvåriktadenyemissioneromsamman - lagt20000000stamaktieravserieB,etttotal resultatom86miljoner kronor,transaktioneromsammanlagt6miljonerkronorianslutningtill incitamentsprogramsamtaktieutdelningom–1111miljonerkronor. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagaxräntebärandeskulderuppgickvidåretsutgångtill30343 (32294)miljonerkronormotsvarande30481(32357)miljonerkronor inominelltbelopp.Mot svarande28636(30077)miljonerkronorav skuldernavarupptagnaieuro.Valutakursförändringarharminskatde räntebärandeskuldernamed72(–2339)miljonerkronor. Börsnoteradeobligationslånuppgicktill26162(28508)miljoner kronor.Övrigaränte bärandeskulderbestodavföretagscertifikatom 1495(1572)miljonerkronorsamtskuldertillbankerom2686(2215) miljonerkronor. Icke-säkerställdaskulderinklusiveföretagcertifikatmotsvarade 92%(94%)avderäntebärandeskulderna. Räntetäckningsgradenuppgicktill5,7(7 ,1)gångerunderperioden ochbelåningsgradenuppgicktill41%(45%)vidåretsutgång.Den räntebärandenetto skuldenmotsvarade5,2(7 ,1)gångerEBITDAförde senastetolvmånadernaoch4,9(6,5)gångerframåtriktadEBITDA. Totalthar7326(7631)miljonerkronorupptagitsilånunderperio - den.Totalt9206(4050)miljonerkronorharamorteratsunderperioden varav2315miljonerkronoravserförtidsinlösenavobligationslån.Den räntebärandenettoskuldenuppgicktill20804(24364)miljonerkronor. Dengenomsnittligaåterståenderänte-ochkapital bindningenupp - gicktill2,8(3,2)årrespektive3,1(3,7)årvidåretsutgång.Dengenom - snittligaräntanperbalansdagenförränte bärandeskulderuppgicktill 1,9%(1,7%)inklusiveeffekteravderivat instrument. AvSagaxräntebärandeskulderlöper26162(28230)miljonerkronor, motsvarande86,2%(87 ,4%)medfastränta.Bolagethaderäntetakoch ränteswapparmedettsammanlagtnominelltvärdeom2020(1486)mil- jonerkronormotsvarande6,7%(4,6%)avräntebärandeskulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagaxrörelsekapitalper31december2023uppgicktill–4445 (2750) miljonerkronor.Outnyttjadekreditfaciliteterinklusiveback-upfacilite - terförcertifikat programuppgickvidsammatidpunkttill11393(9427) miljonerkronor.Ingaytter ligaresäker heterbehöverställasförnyttjan - detavkredit faciliteterna. Finansiering Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 31 dec 2023 31 dec 2022 Räntebärande skulder 30 343 32 294 Räntebärande tillgångar –729 –822 Börsnoterade instrument 1) –8 782 –7 032 Likvida medel –28 –76 Nettoskuld 20 804 24 364 1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2024 5 675 4,3 % 19 % 3 412 11 % 2025 4 438 2,3 % 15 % 4 488 15 % 2026 3 329 1,7 % 11 % 3 606 12 % 2027 5 088 2,1 % 17 % 5 881 19 % 2028 6 014 1,0 % 20 % 6 713 22 % > 2028 5 936 1,1 % 19 % 6 380 21 % Summa/ genomsnitt 30 481 1,9 % 100 % 30 481 100 % 1) Inklusive derivat. Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 2023202220212020201920182017201620152014 0 20 40 60 80 100 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 20232022202120202019 ===== SIDA 16 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202316 Derivatavtal 31 december 2023 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 31 dec 2023 Marknadsvärde 31 dec 2022 Periodens förändring Nominella ränteswappar 1) 2 170 4,6 –27 2 –28 Räntetak 239 0,5 5 12 –7 Summa/genomsnitt 2 408 4,2 –21 14 –36 1) Inklusive avtalade ränteswappar om nominellt 388 miljoner kronor med start 16 januari 2024. Börsnoterade obligationslån 31 december 2023 Löptid Räntebas Nominellt belopp meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2018-20241) Fast ränta 294 294 2,10 % 2,00 % 2024-01-17 XS1877540465 2019-2025 Fast ränta 400 401 2,06 % 2,25 % 2025-03-13 XS1962543820 2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2026-02-24 XS2447539060 2020-2027 Fast ränta 375 366 1,88 % 1,13 % 2027-01-30 XS2112816934 2021-2028 Fast ränta 500 497 0,88 % 0,75 % 2028-01-26 XS2291340433 2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % 2029-05-17 XS2342227837 Summa/genomsnitt 2 369 2 358 1,53 % 1,38 % 1) Återbetald 17 januari 2024. Finansieringskällor Obligationer 86 % (26 162 mkr) Banklån 9 % (2 686 mkr) Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr) Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 87 % (26 539 mkr) Säkerställda skulder 8 % (2 309 mkr) Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr) Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 dec 2023 31 dec 2022 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa3, Positive outlook Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 30 % 35 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 8,1 x 12,7 x Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 3 % 3 % ===== SIDA 17 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202317 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagaxredovisarleasing-ochtomträttsavtalenligtIFRS16.Nyttjande - rättenredovisassomentillgångmedmotsvarandeskuld. Vidårets  utgång uppgick värdet avSagaxleasing-ochtomträttsavtaltill454 (380)miljonerkronor. RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Räntebärandelångfristigafordringaruppgicktill225(822)miljoner kronorvidåretsutgångochbeståravfordringarpåjointventuresom 124(76)miljonerkronorsamtreversersomställtsutisambandmed enfastighetsförsäljningunder2021uppgåendetill101(118)miljoner kronor.Minskningenjämförtmed2022berorpåattettkonvertibelt skuldebrevom628miljonerkronoromklassificeratstillränte bärande kortfristiga fordringar. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoteradeinstrumentbeståravobligationerom752(106)miljoner kronorochiförekommandefallbörsnoteradeaktiersominteutgörinne - haviintresseföretag noll(3786)miljonerkronor. Minskningenberorpå attinnehavetiNyfosaABharomklassificeratstillintresseföretagoch attinnehaveniCibusNordicRealEstateABsamtKMCPropertiesASA avyttrats. RÄNTEBÄRANDE KORTFRISTIGA FORDRINGAR Räntebärandekortfristigafordringarbeståravettkonvertibeltskulde - brevutställtavfranskaGroupeBMGvärderattill504miljonerkronor medenlöptidtill2024-12-31. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övrigaomsättningstillgångaruppgicktill919(865)miljonerkronorvid åretsutgångochbestårhuvudsakligenavförutbetaldakostnaderoch upplupnaintäkterom376(248)miljonerkronorsamthyresfordringar uppgåendetill264(191)miljonerkronor. Övriga balansposter Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20232022202120202019 41 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20232022202120202019 5,7 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20232022202120202019 5,2 FINANSPOLICY Sagaxfinanspolicyangerriktlinjerochreglerförfinansverksamheten isyfteattbelysahurdefinansiellariskernaskabegränsas.Sagaxhar följanderiktlinjerförfinansieringsverksamheten: ■ Belåningsgradomhögst50%. ■ Räntetäckningsgradöverstigande3,0gånger. ■ NettoskuldiförhållandetillkoncernensEBITDAomhögst8gånger. Iföljandediagramredovisashurutfallendesenaste5årenförhållitsig tillbolagetsriktlinjer. ===== SIDA 18 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202318 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 okt-dec 2022 okt-dec Hyresintäkter 4 293 3 696 1 133 971 Övriga intäkter 25 31 13 3 Driftskostnader –350 –346 –97 –103 Underhållskostnader –104 –84 –31 –28 Fastighetsskatt –220 –178 –62 –46 Övriga fastighetskostnader –94 –87 –26 –28 Driftnetto 3 551 3 032 930 769 Central administration –182 –174 –64 –66 Resultat från joint venture och intresseföretag –556 1 375 –496 –173 – varav förvaltningsresultat 937 766 239 160 – varav värdeförändringar –1 523 852 –761 –462 – varav skatt 14 –351 26 51 – varav övrigt 15 108 – 79 Finansiella intäkter 339 235 35 92 Finansiella kostnader –734 –492 –224 –138 Finansiell kostnad räntekomponent leasing –31 –28 –7 –7 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 388 3 948 175 477 – varav förvaltningsresultat 3 881 3 339 909 809 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 9 –12 8 –4 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –1 306 1 709 –350 –821 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 23 3 –1 – Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –955 –2 343 –234 589 Resultat före skatt 159 3 305 –402 241 Uppskjuten skatt –16 –523 –18 38 Aktuell skatt –156 –63 –13 –5 Periodens resultat –13 2 718 –433 274 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningseffekter för utlandsverksamhet –174 1 478 –681 294 Andel övrigt totalresultat för joint venture 228 27 161 –2 Omräkningseffekter säkringsredovisning 29 –878 296 –184 Skatt på poster som kan komma att återföras 16 –42 11 –11 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 99 585 –213 97 Totalresultat för perioden 86 3 303 –646 371 Resultat per A- och B-aktie, kr –0,82 7, 76 –1,45 0,66 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –0,82 7, 75 –1,45 0,66 Resultat per D-aktie, kr 2,00 2,00 0,50 0,50 Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 324,8 317, 8 333,7 318,4 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 325,1 318,3 333,9 318,5 Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 ===== SIDA 19 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202319 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2023 31 dec 2022 31 dec Förvaltningsfastigheter 57 061 52 655 Förvaltningsfastigheter till försäljning – 27 Leasingavtal nyttjanderätt 454 380 Joint venture och intresseföretag 13 171 11 022 Uppskjutna skattefordringar 1) 168 261 Derivat – 14 Räntebärande långfristiga fordringar 225 822 Övriga anläggningstillgångar 127 70 Summa anläggningstillgångar 71 207 65 252 Börsnoterade instrument 752 3 891 Kortfristig finansiell leasingfordran – 2 008 Räntebärande kortfristiga fordringar 504 – Övriga omsättningstillgångar 919 865 Kassa och bank 28 76 Summa omsättningstillgångar 2 203 6 840 Summa tillgångar1) 73 410 72 092 Eget kapital 36 578 33 463 Långfristiga räntebärande skulder 25 436 29 820 Uppskjuten skatteskuld 1) 3 954 4 040 Derivat 21 – Leasingskuld nyttjanderätt 454 380 Övriga långfristiga skulder 318 299 Summa långfristiga skulder 1) 30 184 34 539 Företagscertifikat 1 495 1 572 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 412 902 Övriga kortfristiga skulder 1 741 1 616 Summa kortfristiga skulder 6 648 4 090 Summa eget kapital och skulder 1) 73 410 72 092 1) Jämförelsetal avseende uppskjutna skattefordringar och uppskjuten skatteskuld är uppdaterade. Outnyttjade underskottsavdrag om 261 miljoner kronor nettoredo - visades tidigare under uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatteskuld har därmed höjts från tidigare redovisade 3 779 miljoner kronor till 4 040 miljoner kronor. Balansomslutningen ökar med 261 miljoner kronor. ===== SIDA 20 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202320 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 okt-dec 2022 okt-dec Resultat före skatt 159 3 305 –402 241 Värdeförändringar på finansiella instrument 932 2 341 235 –589 Värdeförändringar på fastigheter 1 297 –1 697 343 825 Resultat från joint venture och intresseföretag 556 –1 375 496 173 Utdelning från joint venture och intresseföretag 653 577 64 43 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 49 44 11 9 Övriga poster ej ingående i kassaflödet –31 –31 8 10 Betald skatt –130 –149 24 – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 485 3 015 778 713 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 79 –159 –90 –216 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 1 371 21 272 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 565 3 227 710 769 Förvärv av fastigheter –5 088 –3 202 –1 852 –288 Avyttring av fastigheter 86 47 28 42 Investeringar i befintliga fastigheter –902 –715 –356 –198 Förvärv av börsnoterade aktier –334 –1 617 –15 – Avyttring av börsnoterade aktier 478 – 116 – Förvärv av finansiella instrument –733 –106 –49 –1 Avyttring av finansiella instrument 2 122 44 95 – Förvärv av joint venture och intresseföretag –111 –29 –22 –18 Avyttring av joint venture och intresseföretag – 3 – – Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –225 –238 –150 –115 Utlåning till joint venture och intresseföretag –45 –64 –9 –13 Ökning av övriga anläggningstillgångar –260 –58 –214 – Minskning av övriga anläggningstillgångar 264 33 – 33 Kassaflöde från investeringsverksamheten –4 749 –5 902 –2 428 –558 Emission av B-aktier 4 166 39 2 095 – Utbetald utdelning till aktieägare –1 111 –935 –63 –63 Incitamentsprogram –26 –24 – – Upptagna lån 7 326 7 631 2 126 1 115 Amorterade lån –9 206 –4 050 –2 512 –1 291 Lösen av finansiella instrument – 16 – – Minskning av övriga långfristiga skulder –195 –23 – –12 Ökning av övriga långfristiga skulder 181 11 77 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 135 2 666 1 721 –251 Årets kassaflöde –49 –10 3 –40 Kursdifferens i likvida medel 1 2 0 1 Förändring av likvida medel –48 –8 3 –39 Likvida medel vid årets ingång 76 84 25 115 Likvida medel vid årets utgång 28 76 28 76 ===== SIDA 21 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202321 Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräkningsdifferenser Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital1) Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079 Årets resultat 2022 – – – 2 718 2 718 Övrigt totalresultat 2022 – – 585 – 585 Totalresultat för perioden – – 585 2 718 3 303 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39 Aktieutdelning – – – –935 –935 Transaktioner med aktieägare 1 38 – –935 –896 Övriga transaktioner Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31 Teckning incitamentsprogram – – – 7 7 Övriga transaktioner – – – –24 –24 Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463 Årets resultat 2023 – – – –13 –13 Övrigt totalresultat 2023 – – 99 – 99 Totalresultat för perioden – – 99 –13 86 Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 36 4 176 – – 4 212 Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111 Transaktioner med aktieägare 36 4 176 – –1 111 3 101 Övriga transaktioner Transaktionskostnader – –46 – – –46 Inlösen incitamentsprogram – – – –34 –34 Teckning incitamentsprogram – – – 8 8 Övriga transaktioner – –46 – –26 –72 Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578 1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ===== SIDA 22 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202322 Moderbolagets resultaträkning Belopp i miljoner kronor 2023 jan-dec 2022 jan-dec Nettoomsättning 125 118 Administrationskostnader –131 –125 Resultat före finansiella intäkter och kostnader –5 –7 Resultat från andelar i koncernföretag 2 171 1 863 Resultat från andelar i joint venture 161 109 Finansiella intäkter 1 033 1 314 Finansiella kostnader –759 –1 305 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 2 601 1 974 Bokslutsdispositioner 102 35 Skatt –18 –7 Årets resultat 2 684 2 002 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2023 31 dec 2022 31 dec Materiella anläggningstillgångar 1 1 Fordringar på koncernföretag 2 101 1 714 Övriga finansiella anläggningstillgångar 15 697 13 378 Summa anläggningstillgångar 17 799 15 093 Fordringar på koncernföretag 25 868 25 044 Övriga omsättningstillgångar 37 29 Kassa och bank 2 – Summa omsättningstillgångar 25 907 25 073 Summa tillgångar 43 706 40 166 Eget kapital 10 990 5 278 Obeskattade reserver 13 22 Långfristiga räntebärande skulder 7 291 9 935 Skulder till koncernföretag 18 096 18 111 Uppskjuten skatteskuld 5 5 Summa långfristiga skulder 25 393 28 050 Kortfristiga räntebärande skulder 1 612 1 670 Skulder till koncernföretag 5 417 4 847 Övriga kortfristiga skulder 281 298 Summa kortfristiga skulder 7 310 6 815 Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 43 706 40 166 ===== SIDA 23 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202323 Segmentinformation Segment Hyresintäkter1) Driftnetto Värdeförändringar fastigheter Totalavkastning Orealiserade Realiserade Belopp i miljoner kronor 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Sverige 955 857 816 727 –859 667 – – –44 1 394 Finland 1 682 1 436 1 370 1 141 –629 108 8 –12 748 1 237 Frankrike 697 553 534 428 230 363 1 – 765 791 Benelux2) 586 448 530 407 –37 407 – – 493 814 Spanien 254 299 230 272 61 225 – – 291 497 Tyskland 108 93 104 90 –52 –62 0 – 52 28 Övriga Europa 12 11 12 9 –19 – – – –8 9 Ej fördelat – – –44 –42 – – – – –44 –42 Totalt 4 293 3 696 3 551 3 032 –1 306 1 709 9 –12 2 254 4 729 Segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Sverige 14 649 14 782 539 223 186 136 – – Finland 18 175 17 876 167 302 851 779 –13 –59 Frankrike 9 815 7 971 89 63 1 601 1 611 –35 – Benelux2) 8 461 7 383 79 31 1 096 283 – – Spanien 4 543 3 221 26 98 1 281 289 – – Tyskland 1 295 1 305 2 – 73 103 –30 – Övriga Europa 124 143 – – – – – – Totalt 57 061 52 682 902 715 5 088 3 202 –77 –59 1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. 2) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux. ===== SIDA 24 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202324 Nyckeltal 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8 Överskottsgrad, % 83 82 83 83 83 83 Areamässig uthyrningsgrad, % 97 95 96 95 95 95 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 95 95 95 Uthyrningsbar area vid årets utgång, '000 kvm 4 331 3 895 3 759 3 480 3 022 2 850 Antal fastigheter vid årets utgång 903 751 673 673 553 512 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,4 5,7 5,9 6,6 6,7 6,8 Avkastning på eget kapital, % 0,0 8,4 36,6 17, 8 23,7 23,7 Genomsnittlig ränta, % 1,9 1,7 1,4 1,8 1,9 2,2 Räntebindning inkl. derivat, år 2,8 3,2 4,0 3,4 3,5 3,0 Kapitalbindning, år 3,1 3,7 4,3 3,4 3,8 3,6 Soliditet, %1) 50 46 50 48 48 46 Belåningsgrad, % 41 45 42 43 44 47 Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 4,9 6,5 5,4 6,4 6,6 7,1 Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4 Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2 Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 8,1 12,7 9,4 6,4 5,3 4,3 Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20 65,70 Substansvärde (NAV), kr 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 Eget kapital, kr 95,05 91,33 83,93 55,19 46,86 35,70 Eget kapital efter utspädning, kr 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67 Resultat, kr –0,82 7, 76 30,09 10,80 12,15 9,24 Resultat efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24 Förvaltningsresultat, kr 11,17 9,71 8,01 6,63 5,51 4,31 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Kassaflöde, kr 9,95 8,69 6,59 6,10 4,86 3,95 Kassaflöde efter utspädning, kr 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95 Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,3 318,0 317, 7 317, 3 317,1 316,8 Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,5 318,5 318,0 317,9 317, 5 317,1 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 324,8 317, 8 317, 5 317,1 316,9 316,7 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 325,1 318,3 318,0 317, 7 317, 3 316,9 Data per D-aktie Börskurs vid årets utgång, kr 28,00 26,70 33,40 32,05 36,35 31,70 Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 101,9 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7 83,0 Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33. 1) Jämförelsetal avseende soliditet uppdaterad för 2022 från 47 % till 46 %. ===== SIDA 25 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202325 Aktien och ägarna Sagax hade vid årets utgång 23 512 (23 547) aktieägare. Börs värdet upp- gick till 97 299 (78 649) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 466 595 984 aktier utestående vid årets utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Sagax har genomfört två riktade nyemissioner om vardera 10 000 000 stamaktier av serie B samt emitterat ytterligare 314 638 stamaktier av serie B till följd av utnyttjandet av teckningsoptioner avseende incitamentsprogram 2020/2023. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026. Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut - vecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teck- ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande tolv månadersbasis uppgick till 11,16 (9,70) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 24,9 (24,4) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 95,01 (91,20) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 110,90 (106,61) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid årets slut var 292 % (259 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 250 % (222 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. Nyckeltal per B-aktie 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec 2018 31 dec Börskurs vid årets utgång, kr 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20 64,70 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31 Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95 Eget kapital efter utspädning, kr 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67 Substansvärde, kr 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 24,9 24,4 38,2 25,6 24,7 15,0 Börskurs/Kassaflöde, ggr1) 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 16,4 Börskurs/Eget kapital, % 292 259 364 308 292 182 Börskurs/Substansvärde, % 250 222 311 255 240 147 1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2023202220212020201920182017201620152014 Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 2023202220212020201920182017201620152014 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie ===== SIDA 26 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202326 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 16 632 501–1 000 1 954 1 001–2 000 1 584 2 001–5 000 1 499 5 001–10 000 670 10 001–50 000 833 50 001– 340 Totalt 23 512 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 21 665 13 % Privatpersoner bosatta utomlands 302 1 % Företag/institutioner i Sverige 607 72 % Företag/institutioner utomlands 938 9 % Okänd ägartyp – 6 % Totalt 23 512 100 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 22 271 85 % USA 82 5 % Norge 217 2 % Danmark 520 1 % Nederländerna 11 1 % Övriga 411 7 % Totalt 23 512 100 % Aktieägarstruktur 31 december 2023 1) Största aktieägare 31 december 2023 1) Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster2) David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309 31 598 279 95 600 8,0 % 12,7 % Tredje AP-fonden – 24 786 383 – 5,3 % 3,5 % Fjärde AP-fonden 821 630 13 583 838 9 648 561 5,2 % 4,5 % Vanguard – 7 476 512 5 447 656 2,8 % 1,8 % Avanza Pension 41 194 203 347 12 455 035 2,7 % 1,9 % SEB Fonder – 12 100 314 – 2,6 % 1,7 % Länsförsäkringar Fonder – 10 144 555 845 881 2,4 % 1,6 % Handelsbanken Fonder – 8 316 177 1 669 266 2,1 % 1,4 % BlackRock – 8 012 668 13 594 1,7 % 1,1 % Norges Bank – 3 993 829 2 577 164 1,4 % 0,9 % Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 % Swedbank Robur Fonder 500 000 5 764 083 – 1,3 % 1,5 % Erik Selin med bolag 1 174 959 2 480 549 2 026 868 1,2 % 2,3 % Lannebo Fonder – 5 258 374 – 1,1 % 0,7 % Rutger Arnhult med bolag – 231 824 4 535 303 1,0 % 0,7 % Andra AP-fonden – 4 176 888 – 0,9 % 0,6 % Patrik Brummer med bolag – – 4 066 666 0,9 % 0,6 % Folksam – 3 734 608 – 0,8 % 0,5 % Nordnet Pensionsförsäkring 10 504 378 268 3 006 572 0,7 % 0,5 % Summa 20 största ägare 22 526 596 207 824 192 51 488 166 60,4 % 68,9 % Övriga aktieägare 4 013 738 103 970 129 74 773 163 39,2 % 31,1 % Delsumma 26 540 334 311 794 321 126 261 329 99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % 0,0 % Totalt 26 540 334 313 794 321 126 261 329 100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 353 565 103 910 658 6 577 290 28,0 % 44,6 % 1) Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear Sweden, Morningstar och Finansinpektionen. 2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handels volym per handelsdag, mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec A-aktier 274,00 239,00 2 24 1 6 B-aktier 2 7 7, 4 0 236,50 25 35 69 94 D-aktier 28,00 26,70 51 71 7 10 Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträtts- andel Aktiekapital- andel A-aktier 26 540 334 1,0 26 540 334,00 38 % 6 % B-aktier 313 794 321 0,1 31 379 432,10 44 % 67 % D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 % Summa 466 595 984 70 545 899,00 100 % 100 % ===== SIDA 27 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202327 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled - ningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads - poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan - siella ställning. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet per 31 december 2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för - ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta - kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2023, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 11 838 (7 598) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 32 % (23 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valuta - kurser. Per 31 december motsvarade 1 euro 11,10 (11,13) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,49 (1,50) kronor. Intäkts- och kostnadspos - ter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade 11,48 (10,63) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,54 (1,43) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverksamhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax medar - betare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. ÖVRIGA RISKER Geopolitiska konflikter och en övergång från en lågräntemiljö till högre räntenivåer har haft en effekt på de finansiella marknaderna med bland annat stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd. Där - igenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2022, på sidorna 5 0 - 5 3 . Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2023 31 dec 2022 31 dec Förvaltningsfastigheter 3 861 3 393 Övriga tillgångar 134 318 Summa tillgångar 3 995 3 711 Räntebärande skulder 2 580 2 703 Övriga skulder 348 326 Summa skulder 2 928 3 028 Nettoexponering 1 067 683 ===== SIDA 28 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202328 Känslighetsanalys per 31 december 20231) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltnings resultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +47/–47 +38/–38 +38/–38 Hyresintäkter +/–1 % +46/–46 +37/–37 +37/–37 Fastighetskostnader +/–1 % –8/+8 – 6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –9/+9 – 7/+7 – 7/+7 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –33/+33 –26/+26 –26/+26 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +234/–234 +187/–187 +1 183/–1 183 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/–10 % +73/–73 +59/–59 +59/–59 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Känslighetsanalys för fastighetsvärden –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –11 412 –5 706 0 5 706 11 412 Belåningsgrad, % 49 45 41 38 36 Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,4 5,7 ET ET Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 698/+1 845 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 967/+9 97 Hyresintäkter +/– 5 % +2 428/–2 462 Fastighetskostnader +/– 5 % –332/+335 ===== SIDA 29 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202329 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter - national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter - national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2022 och ska läsas till - sammans med denna. Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 2024 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor - tering. Avrundningsdifferenser kan förekomma. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2022. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2022. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Den 2 februari 2024 pressmeddelades att Sagax genom 7 separata trans - aktioner förvärvat sammanlagt 8 fastigheter för motsvarande 692 mil - joner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 55 400 kvadratmeter och 117 100 kvadratmeter mark, varav 29 000 kvadrat - meter mark upplåten med tomträtt. Årshyran uppgår till motsvarande 81 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 99 % och hyres - avtalens genomsnittliga återstående löptid till 9,2 år. Av förvärven har motsvarande 599 miljoner kronor tillträtts under det första kvar talet 2024. Återstående 93 miljoner kronor beräknas tillträdas under slutet av det första kvartalet 2024. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Finland (382 miljoner kronor), Spanien (217 miljoner kronor), Frankrike (65 miljoner kronor) samt Tyskland (28 miljoner kronor). Övriga upplysningar ===== SIDA 30 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202330 Stockholm den 22 februari 2024 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­ görande den 22 februari 2024, klockan 13.30, CET. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. ===== SIDA 31 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202331 FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Årsredovisning 2023 vecka 16, 2024 Årsstämma 2024 8 maj 2024 Delårsrapport januari - mars 2024 8 maj 2024 Delårsrapport januari - juni 2024 15 juli 2024 Delårsrapport januari - september 2024 25 oktober 2024 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER Mars 2024 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 mars 2024 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2024 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 mars 2024 Kalendarium ===== SIDA 32 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202332 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom - snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid årets utgång i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Periodens driftnetto med avdrag för tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjänings förmåga med avdrag för tomträtts - avgälder, i förhållande till fastig heternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag rullande 12 månader. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte - rings perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. ===== SIDA 33 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202333 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet samt minskat med betald skatt i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B- aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresse - företag har lagts till resultat före skatt. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa - flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel och börsnoterade instrument. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden. IFRS-nyckeltal. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse - företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig - heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid årets utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden. Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och värde tillväxt för fastigheterna under en period. Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 34 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202334 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-dec 2022 jan-dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt –13 2 718 Genomsnittligt eget kapital 35 020 32 272 Avkastning på eget kapital 0,0 % 8,4 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Finansiella kostnader 765 520 Resultat före finansiella kostnader 4 646 3 859 Genomsnittliga totala tillgångar 72 751 67 264 Avkastning på totalt kapital 6,4 % 5,7 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 4 182 3 719 Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 331 3 895 Areamässig uthyrningsgrad 97 % 95 % Belåningsgrad Räntebärande skulder 30 343 32 294 Totala tillgångar1) 73 410 72 092 Belåningsgrad 41 % 45 % Direktavkastning Driftnetto 3 551 3 032 Återläggning av tomträttsavgäld –27 –25 Innehavsjustering, förvärv/försäljningar 232 –77 Valutaomräkning till balansdagskurs –100 112 Justerat driftnetto 3 656 3 042 Fastigheternas redovisade värde 57 061 52 682 Direktavkastning 6,4% 5,8% EBITDA rullande 12 månader Driftnetto 3 551 3 032 Central administration –182 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 653 577 EBITDA 4 023 3 435 Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital 36 578 33 463 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 32 159 29 044 Antal aktier, st 338 334 655 318 020 017 Antal aktier efter utspädning, st 338 477 071 318 459 519 Eget kapital per A- och B-aktie, kr 95,05 91,33 Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 95,01 91,20 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-dec 2022 jan-dec Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 4 557 4 024 Hyresvärde 4 738 4 195 Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 785 3 319 Återläggning av tomträttsavgäld –25 –25 Justerat driftnetto 3 760 3 294 Fastigheternas redovisade värde 57 061 52 682 Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,3 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 785 3 319 Central administration –182 –174 Utdelningar från joint venture och intresseföretag 653 577 Framåtriktad EBITDA 4 256 3 722 Förvaltningsresultat Resultat efter skatt –13 2 718 Skatt 158 937 Värdeförändringar 3 737 –316 Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 Justerat förvaltnings resultat 3 628 3 086 Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning 325 122 902 318 301 177 Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,16 9,70 Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 4 293 3 696 Förvärvade och sålda fastigheter –456 –299 Valutajustering2) – 201 Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 3 837 3 599 1) Jämförelsetal avseende totala tillgångar uppdaterade från 71 831 miljoner kronor till 72 092 miljoner kronor. 2) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 35 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202335 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. 1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 2) IFRS-nyckeltal. 3) Jämförelsetal avseende totala tillgångar uppdaterade från 71 831 miljoner kronor till 72 092 miljoner kronor. 4) Jämförelsetal avseende soliditet uppdaterad från 47 % till 46 %. Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-dec 2022 jan-dec Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 159 3 305 Ej kassaflödes påverkande poster 3 456 –141 Betald skatt –130 –149 Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 Kassaflöde 3 232 2 762 Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,94 8,68 Nettoskuld Se sid 15. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 30 343 32 294 Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 1) –8 030 –3 141 Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar – –3 786 Likvida medel –28 –76 Nettoskuld enligt EMTN-program 22 285 25 291 Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 22 285 25 291 Totala tillgångar3) 73 410 72 092 Nettoskuld enligt EMTN-program/ Totala tillgångar 30 % 35 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 20 804 24 364 EBITDA rullande 12 månader 4 023 3 435 Nettoskuld/EBITDA 5,2 x 7,1 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 20 804 24 364 EBITDA, framåtriktad 4 256 3 722 Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 4,9 x 6,5 x Resultat per A- och B-aktie 2) Resultat efter skatt –13 2 718 Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 Justerat resultat efter skatt –266 2 465 Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –0,82 7, 75 Belopp i miljoner kronor om inte annat anges 2023 jan-dec 2022 jan-dec Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –937 –766 Utdelning från joint venture och intresseföretag 653 577 Finansiella kostnader inkl leasing 765 520 Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 4 362 3 670 Räntetäckningsgrad 5,7 x 7,1 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 3 881 3 339 Finansnetto 550 285 Förvaltningsresultat före finansnetto 4 431 3 624 Räntetäckningsgrad 8,1 x 12,7 x Soliditet Eget kapital 36 578 33 463 Totala tillgångar3) 73 410 72 092 Soliditet4) 50% 46 % Substansvärde (NAV) Eget kapital 36 578 33 463 Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 Återläggning av derivat 21 –14 Återläggning av uppskjuten skatt, netto 3 882 3 988 Återläggningar hänförliga till joint venture 1 474 930 Substansvärde (NAV) 37 537 33 951 Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 110,90 106,61 Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 2 309 1 895 Totala tillgångar3) 73 410 72 092 Säkerställda skulder/Totala tillgångar 3 % 3 % Överskottsgrad Driftnetto 3 551 3 032 Hyresintäkter 4 293 3 696 Överskottsgrad 83 % 82 % ===== SIDA 36 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2023 uppgick till 4 331 000 kvadratmeter fördelat på 903 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.