===== SIDA 1 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20242 RÄKENSKAPSÅRET 2024 ■ Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 miljoner kronor (4 293 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 11 % till 4 296 (3 881) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16) kronor. ■ Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 558 (−2 517) miljoner kronor. ■ Värdeförändringar på finansiella instrument påverkade resultatet med 1 104 (−1 235) miljoner kronor. ■ Årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 5 255 (−13) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor, motsvarande 9,85 (9,94) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 6 683 (5 913) miljoner kronor varav 5 698 (5 088) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ■ Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,50 (3,10) kronor. Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelningsförslagen är i enlighet med bolagets utdelningspolicy. FJÄRDE KVARTALET 2024 ■ Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 315 miljoner kronor (1 133 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 19 % till 1 079 (909) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 3,00 (2,52) kronor. ■ Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 101 (−837) miljoner kronor. ■ Värdeförändringar på finansiella instrument påverkade resultatet med 29 (−501) miljoner kronor. ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 999 (–433) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 882 (778) miljoner kronor, motsvarande 2,42 (2,13) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 841 (2 188) miljoner kronor varav 611 (1 852) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. PROGNOS FÖR 2025 För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor. Bokslutskommuniké 2024 Nyckeltal i urval 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Förändring jämfört med föregående år, % 7  15  21  21  20  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78  Utdelning per A- och B-aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50  3,10  2,70  2,15  1,65  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,4  5,2  7,1   5,8  6,4  Räntetäckningsgrad, ggr 5,0  5,7  7,1   6,5  5,7  Belåningsgrad vid periodens utgång, % 42  41  45  42  43  Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 65 874  57 061  52 682  46 067  37 548  Fastigheternas direktavkastning, % 6,6  6,4  5,8  6,0  6,3  Avkastning på eget kapital, % 13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8   Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33. ===== SIDA 3 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20243 AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Affärsidé, mål och strategier Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 2 4 6 8 10 12 20242023202220212020 0 5 10 15 20 25 30 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20242023202220212020 För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs - rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud - sakligen efter att uthyrning avtalats. Finansiella mål Utfall 2024 Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem - årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 14 % 15 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 7 % 18 % ===== SIDA 4 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20244 Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2024202320222021202020192018201720162015 0 15 000 30 000 45 000 60 000 75 000 eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig - heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader. Affärsetik Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2023. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 2024202320222021202020192018201720162015 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20245 Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheterna Maxwellstraat 31 och Energiestraat 6–8 i Nederländerna. Fastigheterna omfattar tillsammans 7 900 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrda. ===== SIDA 6 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20246 Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2024. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive ställningen vid periodens utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet ökade med 11 % till 4 326 (3 881) miljoner kronor främst till följd av fastig hetsförvärv, indexuppräkning av hyres intäkter samt högre förvaltningsresultat från joint venture och intresse företag. Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 11 % till 4 296 (3 881). Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16) kronor. Omvärdering av fastigheter påverkade årets resultat med 558 (−2 517) miljoner kronor, varav 12 (−1 220) miljoner kronor avsåg värde- förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument påverkade årets resultat med 1 104 (−1 235) miljoner kronor varav –81 (–302) miljoner kronor avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. 1 185 miljoner kronor avsåg omvärdering till marknadsvärde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB. För ytterligare information se sidan 13. Årets resultat uppgick till 5 274 (−13) miljoner kronor varav 5 255 (−13) är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick därmed till 19 (–) miljoner kronor. Resultat, intäkter och kostnader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2024202320222021202020192018201720162015 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 2024202320222021202020192018201720162015 0 750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 5 250 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år 70 75 80 85 90 95 100 2024202320222021202020192018201720162015 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % 0 2 4 6 8 10 Kvartal 4 2024Kvartal 4 2023Kvartal 4 2022 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 (4 293) miljoner kronor. Intäk- terna har främst ökat till följd av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Spanien, Finland och Benelux samt av indexupp räkning av hyresintäkter. Under året steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 3,9 % (6,6 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökningarna åter - fanns i segmenten Sverige 8,6 %, Frankrike 4,9 % och Tyskland 2,9 %. Den vägda inflationen under rapportperioden uppgick till 1,4 % (3,4 %) i årstakt. Övriga intäkter ökade till 69 (25) miljoner kronor och avsåg främst försäkringsersättning. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2024 jan-dec 2023 jan-dec Hyresintäkter 4 994  4 293  Förvärv och avyttringar –716  –163  Valutajustering1) –  –12  Summa 4 278  4 118  1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 7 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20247 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under året har vakans värdet ökat med 199 (210) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 156 (211) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade med 11 (−13) miljoner kronor och uppgick till 42 (52) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Förvärv och försäljningar av fastig heter under året har ökat vakansvärdet med 13 (−1) miljoner kronor netto. Sammantaget uppgick vakans värdet till 231 (182) miljoner kronor vid årets slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 201 (74) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 196 (74) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 5 (–) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 84 miljoner kronor under 2025 och 97 miljoner kronor under 2026. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 43 (19) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 43 miljoner kronor sker under 2025. Det justerade vakansvärdet uppgick till 389 (237) miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 483 (454) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd ökade med 1,7 % och vägd inflation under året uppgick till 1,4 %. Den reala kostnadsökningen uppgick till 0,2 %, motsvarande 1 miljon kronor. I reala termer sjönk driftskostnaderna med 3,1 %, motsvarande 11 miljoner kronor, främst till följd av lägre el- och uppvärmningskostnader. I reala termer ökade underhållskostnader med 12 %, motsvarande 12 miljoner kronor, varav 5 miljoner kronor avsåg uppgradering av ventilationssystem i en fastig - het i segmentet övriga Europa på grund av förändrade myndighetskrav. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 272 (220) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader ökade till 117 (94) miljoner kronor. Kost - naderna för fastighetsskatt och övriga fastighetskostnader i jämförbart bestånd är oförändrade jämfört med föregående år. Antal anställda Land Totalt Sverige 38  Finland 29  Frankrike 12  Nederländerna 10  Spanien 8  Tyskland 1  Totalt 98  Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2025 28  43  99  84  2026 –  –  17  97  2027 –  –  2  8  2028 –  –  1  6  >2028 –  –  –  –  Totalt 28  43  119  196  Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2024 jan-dec 2023 jan-dec Ingående vakans respektive år 182 171 Inflyttningar −156 −211 Avflyttningar 199 210 Förändring av lämnade rabatter −11 13 Vakansvärde, förvärvade fastigheter 20 6 Vakansvärde, för sålda fastigheter −7 −7 Valutakursförändring 4 – Utgående vakansvärde 231 182 Uppsagt för omförhandling 5 – Uppsagda avtal, ej avflyttat 196 74 Uthyrning, ej inflyttat −43 −19 Justerat utgående vakansvärde 389 237 Vakanser 1 januari 2025 Marknadssegment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 147  75  7 % 935 000  65 000  7 % Finland 1 923  97  5 % 1 480 000  77 000  5 % Frankrike 1 234  20  2 % 1 050 000  18 000  2 % Benelux 704  21  3 % 708 000  11 000  2 % Spanien 383  8  2 % 524 000  23 000  4 % Tyskland 150  10  7 % 132 000  10 000  8 % Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  –  Totalt 5 553  231  4 % 4 834 000  203 000  4 % 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. ===== SIDA 8 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20248 CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 187 (182) miljoner kronor motsvarande 3,7 % (4,2 %) av årets hyresintäkter. Sagax hade vid årets utgång 98 (96) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och Frankfurt. RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Årets resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 783 (−556) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 1 108 (937) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till 12 (−1 220) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −81 (−302) miljoner kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse företag uppgick till 256 (−14) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 162 (339) miljoner kronor, varav 154 (110) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligatio - ner och andra finansiella placeringar samt 8 (46) miljoner kronor avsåg aktieutdelning från börsnoterade aktier. Föregående år ingick intäkt avseende återköpta obligationer om 59 miljoner kronor samt finansiell intäkt om 124 miljoner kronor hänförlig till en kortfristig finansiell leasingfordran utan motsvarighet i år. De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder, ökade till 912 (734) miljoner kronor på grund av större räntebärande skulder till följd av fastighetsförvärv och av att högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåningskostnader. Den genomsnittliga räntan på de ränte bärande skulderna uppgick till 2,3 % (1,9 %) på balansdagen. Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till −36 (−31) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt - rättsavgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 99 % av marknadsvärdet externt värderade. För övriga fastigheter har mark - nadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering. Fastig - heternas värdeförändring uppgick till 546 (−1 297) miljoner kronor varav orealiserad värdeförändring uppgick till 563 (−1 306) miljoner kronor och realiserad värdeförändring till −17 (9) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen var 652 (670) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −89 (−1 976) miljoner kronor relaterat till allmän marknads värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 1 184 (−932) miljoner kronor. Realiserade värdeförändringar uppgick till –17 (23) miljoner kronor och avsåg avyttring av finansiella instrument. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 202 (–955) miljoner kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument medförde en oreali - serad värde förändring om 1 185 (−631) miljoner kronor i samband med att Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB marknadsvärderades. För ytter - ligare information se sidan 13. Omvärdering av finansiella instrument i joint venture uppgick till 61 (–226) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänförlig till ränte - derivat uppgick till −49 (−36) miljoner kronor. Övriga finansiella instru - ment har omvärderats med 5 (−61) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisade en skattekostnad om 458 (172) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 194 (156) miljoner kronor och en uppskjuten skattekostnad om 264 (16) miljoner kronor. Den högre uppskjutna skattekostnaden förklaras till största del av större orealise - rade värdeförändringar på fastigheter. Skatte kostnad redovisad i övrigt total resultat uppgick till 8 (−16) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 289 (3 954) miljoner kronor vid årets slut. Upp- skjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga under- skott och finansiella instrument uppgick till 163 (168) miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse - kapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −235 (80) miljoner kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −5 732 (−4 749) mil- joner kronor varav 2 814 miljoner kronor härrör från förvärvet av French Wholesale Properties. Kassa flödet från finansieringsverksamheten upp- gick till 2 639 ( 1 135) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 259 (–48) miljoner kronor under året. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings - tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick till 127 (119) miljoner kronor. ===== SIDA 9 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20249 PROGNOS FÖR 2025 För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders­ basis per 1 januari. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskost ­ nader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på fak ­ tiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats uti ­ från ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­ kostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kredit ­ faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts avgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjä ­ ningsförmågan. Skatten är beräknad med 17 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,49 kronor. Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 1 januari 2024 har skett till 11,43 kronor. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat­ andelens storlek. Prognos och aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 20242023202220212020 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga Mkr Förvaltningsresultat Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 2024202320222021202020192018201720162015 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 2024202320222021202020192018201720162015 Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jan 2025 1 jan 2024 Hyresvärde 5 553  4 738  Vakans –231  –182  Hyresintäkter 5 323  4 557  Fastighetskostnader –909  –771  Driftnetto 4 414  3 785  Central administration –187  –182  Joint venture och intresseföretag 1 162  1 096  Finansnetto –859  –555  Leasingkostnader –36  –31  Förvaltningsresultat 4 494  4 114  – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 61  –  Skatt –764  –741  Resultat efter skatt 3 730  3 374  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 669  3 374  – varav ägare av D-aktier 253  253  – varav ägare av A- och B-aktier 3 416  3 122  Framåtriktad direktavkastning, % 6,7  6,6  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1  4,9 ===== SIDA 10 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202410 Per 31 december 2024 omfattade fastighetsbeståndet 983 (903) fastig­ heter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 (4 331 000) kvadrat­ meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 553 (4 738) respektive 5 323 (4 557) miljoner kronor vid årets utgång. Detta mot­ svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under året investerat 6 827 (5 991) miljoner kronor varav 5 698 (5 088) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. 85 (142) fastig­ heter förvärvades varav 43 stycken fastigheter avsåg Sagax förvärv av French Wholesale Properties (FWP) i Frankrike. Sagax ägar andel i FWP uppgick vid årets slut till 77 %. INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND Totalt 1 129 (902) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig­ hetsbeståndet varav 279 (205) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 510 (395) miljoner kronor avsåg nyproduktion. Av investeringar i nyproduktion avsåg 410 miljoner kronor projekt i Sverige. Därutöver investerades 233 (252) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 107 (50) miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 53 (18) miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. AVYTTRINGAR Under året har 5 (9) fastigheter till ett redovisat värde om 144 (77) mil ­ joner kronor avyttrats. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för året uppgick till 6,6 % (6,4 %). Framåt riktad direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari-december 2024 Fastighetsförvärv, mkr Fastighetsförvärv, antal fastigheter Befintligt bestånd, mkr Totalt, mkr Andel av totala investeringar Avyttringar, mkr Avyttringar, antal fastigheter Nettoinvesteringar, mkr Sverige 88  3  635  722  11 % –  –  722  Finland 439  7  279  717  11 % –19  2  699  Frankrike 3 725 1)   48  103  3 828  56 % –45  2  3 783  Benelux 408  10  89  497  7 % –  –  497  Spanien 681  12  23  705  10 % –80  1  625  Tyskland 357  5  1  358  5 % –  –  358  Totalt 5 698  85  1 129  6 827  100 % –144  5  6 683  Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 januari 2025 Marknadsvärde  Antal fastigheter Uthyrningbar area, kvm  Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad  Kontrakterad årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm  Sverige 15 101  23 % 16 200  128  935 000  65 000  1 147  93 % 1 072  Finland 19 606  30 % 13 200  248  1 480 000  77 000  1 923  95 % 1 826  Frankrike 14 515  22 % 13 800  310  1 050 000  18 000  1 234  98 % 1 214  Benelux 9 264  14 % 13 100  157  708 000  11 000  704  97 % 683  Spanien 5 485  8 % 10 500  124  524 000  23 000  383  98 % 375  Tyskland 1 778  3 % 13 500  14  132 000  10 000  150  93 % 140  Övriga Europa 126  0 % 19 500  2  6 000  –  12  100 % 12  Totalt 65 874  100 % 13 600  983  4 834 000  203 000  5 553  96 % 5 323  1) Varav 1 089 miljoner kronor avser förvärvat värde hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande i French Wholesale Properties. ===== SIDA 11 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202411 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax har en diversifierad hyresavtalsstruktur vilket förbättrar möjlig­ heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa ris ­ ken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid årets utgång på 2 557 (2 462) hyres­ avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i rela ­ tion till koncernens årshyra vid årets utgång. Av tabellen framgår att 2 550 (2 455) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde understigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal motsvarade 91 % (90 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 7 (6) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (8 %) av Sagax års ­ hyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade 1 hyres­ avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). Sagax årshyra fördelades vid årets slut på 1 407 hyresgäster. Av tabellen nedan framgår att 70 % av koncernens årshyra vid årets utgång utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av kon ­ cernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 19 % av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De sex största hyresgästerna är i bokstavsordning Baxter, Groupe Colas, Kesko, Metro France och Nokia samt verksam­ heter med statligt och kommunalt ägande. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 17 % (16 %) av hyresintäkterna. Livsmed­ elsrelaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 14 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres gästernas bransch­ tillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­ grad. Avtal som representerar 48 % av årshyran förfaller år 2029 eller senare. Mellan åren 2025 och 2028 förfaller årligen 10–14 % av årshyran. 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 >2039203920382037203620352034203320322031203020292028202720262025 Förfalloår årshyra Mkr Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling, utbildning 5 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Övrigt 14 % Media 4 % Produktion, fastigheter 5 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 % Medicin, medicinteknik 5 % Stat, kommun 1 % Fordon 14 % Tillverkningsindustri 17 % Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % –  –  –  –  –  1–2 % 498  9  7  71  6  < 1 % 4 825  91  2 550  2  5  Totalt 5 323  100  2 557  2  5  Löptider för hyresavtal Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår hyresavtal Area, kvm Mkr Andel 2025 882  600 000  733  14 % 2026 515  691 000  768  14 % 2027 416  687 000  726  14 % 2028 240  434 000  535  10 % 2029 121  454 000  532  10 % > 2029 383  1 766 000  2 028  38 % Totalt 2 557  4 631 000  5 323  100 % Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % 1 009  19  6  187  84  7  1–2 % 598  11  8  125  26  6  < 1 % 3 716  70  1 393  2 245  3  4  Totalt 5 323  100  1 407  2 557  4  5  1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upptagna som en hyresgäst. ===== SIDA 12 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202412 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings ­ standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 983 (903) fastig­ heter fastställdes per 31 december 2024 till 65 874 (57 061) miljoner kronor. Valuta kursförändringar under året har medfört att fastighets­ värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har föränd ­ rats med 1 567 (–229) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 563 (–1 306) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,9 % (–2,2 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,6 % (3,4 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick till –0,7 % (–5,5 %). Av den orealiserade värdeförändringen var 652 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −89 miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. Det vägda direktavkastningskravet är oför ­ ändrat jämfört med samma period föregående år. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet har per 31 december 2024 värderats av auktoriserade fastig hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastig­ heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern­ värdering. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes­ kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­ beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2023 sidan 94. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,1–16,0 %), kalkyl ­ ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,3–16,1 %) och direktavkast ­ ningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden uppgick till 8,0 % (7,8 %) respektive 8,1 % (7,9 %) för fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % (6,4 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde Finland 30 % (19 606 mkr) Sverige 23 % (15 101 mkr) Övriga Europa 0 % (126 mkr) Spanien 8 % (5 485 mkr) Frankrike 22 % (14 515 mkr) Benelux 14 % (9 264 mkr) Tyskland 3 % (1 778 mkr) Koncernens hyresvärde Finland 34 % (1 923 mkr) Sverige 21 % (1 147 mkr) Övriga Europa 0 % (12 mkr) Spanien 7 % (383 mkr) Frankrike 22 % (1 234 mkr) Benelux 13 % (704 mkr) Tyskland 3 % (150 mkr) Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061  903  Förvärv av fastigheter 5 698  85  Investeringar i befintligt bestånd 1 129  –  Avyttring/utrangering av fastigheter –144  –5  Omräkningseffekt valuta 1 567  –  Orealiserad värdeförändring 563  –  Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983  Förvärvade ej tillträdda fastigheter 326  3  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan-dec 2024 Uthyrningar/Omförhandlingar 887  Avflyttningar/Omförhandlingar –235  Allmän marknadsvärdeförändring –89  Totalt 563  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal Belopp i miljoner kronor jan-dec 2024 Kvartal 1 152  Kvartal 2 124  Kvartal 3 206  Kvartal 4 81  Totalt 563 ===== SIDA 13 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202413 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har upp - gått till 7 872 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdel - ning till Sagax om 3 734 (3 249) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 15 170 (13 171) miljoner kronor varav 97 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 108 (937) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 477 (692) miljoner kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning bestå - ende av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 50 miljoner kronor. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 12 (–1 220) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –81 (–302) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 118 (12) miljo- ner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Property Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 182 miljoner kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2024. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat - meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger aktier motsvarande 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 378 (3 041) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 478 (2 104) miljoner kronor per 31 december 2024. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 554 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 23,4 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 326 miljoner kronor per 31 december 2024. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Under september 2024 genomförde NP3 en riktad nyemission som medförde att Sagax omklassificerade innehavet i NP3 till finansiella instrument som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335 miljoner kronor i tredje kvartalet. I november 2024 förvärvade Sagax aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas därefter som ett intresse - företag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassificeringen resulterade i en orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –150 miljoner kronor. Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 856 (4 265) miljo - ner kronor och det redovisade värdet till 2 809 ( 2 789) miljoner kronor per 31 december 2024. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 494 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 39,4 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 963 miljoner kronor per 31 december 2024. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 395 (820) miljoner kronor och det redovisade värdet till 982 (708) miljoner kronor per 31 december 2024. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfat- tade 172 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 8,9 miljarder kronor och ett hyresvärde om 790 miljoner kronor per 31 december 2024. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor - mation se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202414 Sagax joint venture Hemsö Söderport Ess-Sierra 2024, jan-dec 2023, jan-dec 2024, jan-dec 2023, jan-dec 2024, jan-dec 2023, jan-dec Sagax ägarandel, % 15  15  50  50  50  50  Sagax andel av totalresultat, mkr 238  –219  224  24  22  –30  Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 318  297  235  224  24  31  Hyresintäkter, mkr 5 130  4 818  1 096  1 025  99  96  Förvaltningsresultat, mkr 2 498  2 345  469  449  48  62  Årets resultat, mkr 1 886  –2 721  448  48  44  –59  31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 Redovisat värde för innehavet, mkr 4 799  4 546  2 702  2 728  282  283  Antal fastigheter 477  488  86  86  39  39  Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 973  82 624  14 688  14 418  1 484  1 475  Uthyrningsbar area, kvm 2 425 000  2 458 000  778 000  773 000  184 000  184 000  Hyresduration, år 9,1  9,5  3,9  4,0  6,6  6,5  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98  94  96  100  100  Räntebärande skulder, mkr 52 185  50 823  7 709  7 354  843  847  Kapitalbindning, år 5,0  5,5  3,1  3,9  3,0  4,0  Räntebindning, år 4,8  5,0  2,1  2,7  2,0  2,8  Marknadsvärde för derivat, mkr –604  –187  –54  –72  –  – ===== SIDA 15 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202415 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 31 december 2024 till 41 803 (36 578) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsak ligen förändrats till följd av ett totalresultat om 5 678 (86) miljoner kronor, transaktioner om sammanlagt 9 miljoner kronor i anslutning till incita - mentsprogram, aktieutdelning om −1 301 miljoner kronor, transaktioner med inne havare utan bestämmande inflytande om 10 miljoner kronor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om 830 mil - joner kronor. Förändring av innehav utan bestämmande inflytande är hänförligt till French Wholesale Properties där Sagax under året förvär - vat 77 % av andelarna. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 35 134 (30 343) miljoner kronor motsvarande 35 283 (30 481) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot svarande 33 202 (28 636) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de ränte bärande skulderna med 1 069 (−72) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 29 454 (26 162) miljoner kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av företagscertifikat om 456 (1 495) miljoner kronor samt skulder till banker om 5 224 (2 686) miljoner kronor. Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 86 % (92 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,0 (5,7) gånger under perioden och belåningsgraden uppgick till 42 % (41 %) vid årets utgång. Den ränte bärande netto skulden motsvarade 5,4 (5,2) gånger EBITDA och 5,1 (4,9) gånger framåtriktad EBITDA. Totalt har 13 405 (7 326) miljoner kronor upptagits i lån och 9 683 (9 206) miljoner kronor amorterats under året. Den räntebärande netto skulden uppgick till 24 367 (20 804) miljoner kronor. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp - gick till 2,9 (2,8) år respektive 3,1 (3,1) år vid årets utgång. Den genom - snittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder uppgick till 2,3 % (1,9 %) inklusive effekter av derivat instrument. Av Sagax räntebärande skulder löper 29 454 (26 162) miljoner kronor, motsvarande 84 % (86 %), med fast ränta. Bolaget hade ränte - swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 4 077 (1 393) miljoner kronor motsvarande 12 % (5 %) av räntebärande skulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 31 december 2024 uppgick till −5 006 (−4 445) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up facilite - ter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 11 560 (11 393) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditfaciliteterna. Finansiering Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 2024202320222021202020192018201720162015 0 20 40 60 80 100 Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 20242023202220212020 Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2025 6 223  2,9 % 18 % 4 675  13 % 2026 3 446  1,6 % 10 % 3 698  10 % 2027 5 251  1,8 % 15 % 5 882  17 % 2028 6 708  1,3 % 19 % 5 766  16 % 2029 7 911  2,0 % 22 % 9 519  27 % > 2029 5 743  4,4 % 16 % 5 743  16 % Summa/ genomsnitt 35 283  2,3 % 100 % 35 283  100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2024 31 dec 2023 31 dec Räntebärande skulder 35 134  30 343  Räntebärande tillgångar –359  –729  Börsnoterade instrument 1) –10 121  –8 782  Likvida medel –287  –28  Nettoskuld 24 367  20 804  1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. ===== SIDA 16 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202416 Finansieringskällor Obligationer 84 % (29 454 mkr) Banklån 15 % (5 224 mkr) Företagscertifikat 1 % (456 mkr) Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 85 % (29 741mkr) Säkerställda skulder 14 % (4 937 mkr) Företagscertifikat 1 % (456 mkr) Börsnoterade obligationslån 31 december 2024 Löptid Räntebas Nominellt belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2019-2025 Fast ränta 400  400  2,1 % 2,3 % 2025-03-13 XS1962543820 2022-2026 Fast ränta 300  299  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060 2020-2027 Fast ränta 375  369  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934 2021-2028 Fast ränta 500  498  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433 2021-2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837 2024-2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535 Summa/genomsnitt 2 575  2 564  2,0 % 1,9 % Derivatavtal 31 december 2024 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 31 dec 2024 Marknadsvärde 31 dec 2023 Periodens förändring Nominella ränteswappar 4 077  4  –71  –27 –44  Räntetak –  –  –  5  –5  Summa/genomsnitt 4 077  4  –71  –21 –49  Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 dec 2024 31 dec 2023 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 30 % 30 % Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,5 x 8,1 x Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 6 % 3 % ===== SIDA 17 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 17 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande - rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid årets utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 546 (454) miljoner kronor. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument uppgick till 625 (752) miljoner kronor och bestod av börsnoterade obligationer. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 574 (543) miljoner kronor vid årets utgång och bestod huvudsakligen av hyres fordringar om 288 (264) miljoner kronor varav förfallna hyres fordringar uppgick till 28 (24) miljoner kronor. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 231 (999) miljoner kronor vid årets utgång och bestod huvudsakligen av förut - betalda hyresintäkter om 623 (527) miljoner kronor samt av upplupna räntekostnader om 452 (346) miljoner kronor. Övriga balansposter Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20242023202220212020 42 Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20242023202220212020 5,0 Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020 5,4 FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. ===== SIDA 18 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202418 Koncernens rapport över totalresultatet Belopp i miljoner kronor 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 okt-dec 2023 okt-dec Hyresintäkter 4 994 4 293 1 315 1 133 Övriga intäkter 69 25 2 13 Driftskostnader −357 −350 −104 −97 Underhållskostnader −126 −104 −16 −31 Fastighetsskatt −272 −220 −75 −62 Övriga fastighetskostnader −117 −94 −35 −26 Driftnetto 4 191 3 551 1 086 930 Central administration −187 −182 −50 −64 Resultat från joint venture och intresseföretag 783 −556 313 −496 – varav förvaltningsresultat 1 108 937 275 239 – varav värdeförändringar −69 −1 523 128 −761 – varav skatt −256 14 −90 26 – varav övrigt –  15 –  –  Finansiella intäkter 162 339 44 35 Finansiella kostnader −912 −734 −254 −224 Finansiell kostnad räntekomponent leasing −36 −31 −9 −7 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 001 2 388 1 130 175 – varav förvaltningsresultat 4 326 3 881 1 092 909 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 296 3 881 1 079 909 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade −17 9 –21  8 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 563 −1 306 81 −350 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade −17 23 −17 –1  Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 1 202 −955 −40 −234 Resultat före skatt 5 732 159 1 133 −402 Uppskjuten skatt −264 −16 −54 −18 Aktuell skatt −194 −156 −74 −13 Periodens resultat 5 274 −13 1 005 −433 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 255  –13  999  –433  – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 19  –  6  –  Övrigt totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 642 −174 373 −681 Andel övrigt totalresultat för joint venture 9 228 7 161 Omräkningseffekter säkringsredovisning −240 29 −163 296 Skatt på poster som kan komma att återföras −8 16 4 11 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 404 99 221 −213 Totalresultat för perioden 5 678 86 1 225 −646 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 646 86 1 206 −646 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 – 19 – Resultat per A- och B-aktie, kr 14,78  –0,82  2,76  –1,54  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78  –0,82  2,76  –1,53  Resultat per D-aktie, kr 2,00  2,00  0,50  0,50  Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  324,8  338,4  333,7  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5  325,1  338,5  333,9  Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3 ===== SIDA 19 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202419 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2024 31 dec 2023 31 dec Förvaltningsfastigheter 65 862 57 061 Förvaltningsfastigheter till försäljning 12 –  Leasingavtal nyttjanderätt 546 454 Joint venture och intresseföretag 15 170 13 171 Uppskjutna skattefordringar 163 168 Räntebärande finansiella fordringar 230 225 Övriga anläggningstillgångar 91 127 Summa anläggningstillgångar 82 073 71 207 Börsnoterade instrument 625 752 Räntebärande kortfristiga fordringar 129 504 Övriga omsättningstillgångar 574 543 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 356 376 Kassa och bank 287 28 Summa omsättningstillgångar 1 971 2 203 Summa tillgångar 84 044 73 410 Eget kapital 41 803 36 578 – varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 862 –  Långfristiga räntebärande skulder 30 002 25 436 Uppskjutna skatteskulder 4 289 3 954 Derivat 71 21 Leasingskulder 546 454 Övriga långfristiga skulder 357 318 Summa långfristiga skulder 35 264 30 184 Företagscertifikat 456 1 495 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 676 3 412 Övriga kortfristiga skulder 612 742 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 231 999 Summa kortfristiga skulder 6 976 6 648 Summa eget kapital och skulder 84 044 73 410 ===== SIDA 20 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202420 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 okt-dec 2023 okt-dec Resultat före skatt 5 732  159  1 133  –402 Betald skatt –162 –130 –24 24  Utdelning från joint venture och intresseföretag 477 653 75 64 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändringar på finansiella instrument –1 184 932  58  235  Värdeförändringar på fastigheter –546 1 297  –60 343  Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –783 556  –313 496  Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 56  49  15  11  Övriga poster ej ingående i kassaflödet –4 –31 –2 8  Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 586 3 485 882  778 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 196  79  48  –90 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –431 1  –301 21  Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 351 3 565 629  710 Förvärv av fastigheter –4 853 –5 088 – 610 –1 852 Avyttring av fastigheter 127  86  94  28  Investeringar i befintliga fastigheter –1 129 –902 –342 –356 Förvärv av börsnoterade aktier –  –334 –  –15 Avyttring av börsnoterade aktier –  478  –  116  Förvärv av finansiella instrument –101 –733 –25 –49 Avyttring av finansiella instrument 683  2 122  603  95  Investeringar i joint venture och intresseföretag –442 –336 –195 –172 Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –54 –45 158 –9 Ökning av övriga anläggningstillgångar –51 –260 –  –214 Minskning av övriga anläggningstillgångar 88  264  8  –  Kassaflöde från investeringsverksamheten −5 732 −4 749 –310 −2 428 Nyemission av B-aktier 15  4 166  –  2 095  Utbetald utdelning till aktieägare –1 301 –1 111 –63 –63 Incitamentsprogram –4 –26 –  –  Upptagna lån 13 405 7 326 277  2 126  Amorterade lån −9 683 −9 206 −1 049 –2 512 Minskning av övriga långfristiga skulder –24 –195 –  –  Ökning av övriga långfristiga skulder 181  181  128  77  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande 52  –  52  –  Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 639 1 135 –656 1 721 Periodens kassaflöde 258 −49 –337 3 Kursdifferens i likvida medel 1  1  –  –  Förändring av likvida medel 259  –48 –337 3  Likvida medel vid periodens ingång 28  76  624  25  Likvida medel vid periodens utgång 287  28  287  28 ===== SIDA 21 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202421 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräknings- differenser Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2022 781  3 616  1 078  27 988  33 463  –  33 463  Årets resultat 2023 –  –  –  –13  –13  –  –13  Övrigt totalresultat 2023 –  –  99  –  99  –  99  Totalresultat för perioden –  –  99  –13  86  –  86  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 36  4 176  –  – 4 212  –  4 212  Aktieutdelning – – –  –1 111  –1 111  –  –1 111  Transaktioner med aktieägare 36  4 176  –  –1 111  3 101  –  3 101  Övriga transaktioner Transaktionskostnader –  –46  –  –  –46  –  –46  Inlösen incitamentsprogram –  –  –  –34  –34  –  –34  Teckning incitamentsprogram –  –  –  8  8  –  8  Övriga transaktioner –  –46  –  –26  –72  –  –72  Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578  Årets resultat 2024 –  –  –  5 255  5 255  19  5 274  Övrigt totalresultat 2024 –  –  391  –  391  13  404  Totalresultat för perioden –  –  391  5 255  5 646  32  5 678  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0  15 –  –  15  –  15  Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301  Transaktioner med aktieägare 0  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287  Övriga transaktioner Transaktionskostnader –  –1  –  –  −1 –  −1 Inlösen incitamentsprogram –  –13  –  − –13  –  –13  Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9  Överföring till överkursfond –  2 179  –  –2 179  –  –  –  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  10 –  –  10 –  10  Förändring av innehav utan bestämmande inflytande –  –   –  –  –  830 830  Övriga transaktioner –  2 175  –  –2 173  4  830  834  Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803 ===== SIDA 22 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202422 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2024 jan-dec 2023 jan-dec Nettoomsättning 139  125  Administrationskostnader –136  –131 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 3  –5 Resultat från andelar i koncernföretag 1 182  2 171  Resultat från andelar i joint venture 122  161  Finansiella intäkter 1 054  1 033  Finansiella kostnader –732  –759 Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 1 629  2 601  Bokslutsdispositioner –52  102  Skatter –45  –18 Periodens resultat 1 531  2 684  Belopp i miljoner kronor 2024 31 dec 2023 31 dec Materiella anläggningstillgångar 2  1  Fordringar på koncernföretag 2 097  2 101  Övriga finansiella anläggningstillgångar 17 118  15 697  Summa anläggningstillgångar 19 216  17 799  Fordringar på koncernföretag 26 034  25 868  Övriga omsättningstillgångar 18  37  Kassa och bank 172  2  Summa omsättningstillgångar 26 223  25 907  Summa tillgångar 45 440  43 706  Bundet eget kapital 966  966  Fritt eget kapital 10 263  10 024  Eget kapital 11 229  10 990  Obeskattade reserver 11  13  Långfristiga räntebärande skulder 9 936  7 291  Skulder till koncernföretag 18 252  18 096  Uppskjutna skatteskulder 6  5  Summa långfristiga skulder 28 194  25 393  Kortfristiga räntebärande skulder 456  1 612  Skulder till koncernföretag 5 200  5 417  Övriga kortfristiga skulder 350  281  Summa kortfristiga skulder 6 006  7 310  Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 45 440  43 706 ===== SIDA 23 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202423 Segmentinformation Värdeförändringar fastigheter Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning Belopp i miljoner kronor 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Sverige 1 044  955  948  816  –270  –859  –  –  677  –44  Finland 1 799  1 682  1 457  1 370  90  –629  1  8  1 549  748  Frankrike 1 012  697  804  534  509  230  2  1  1 315  765  Benelux 648  586  595  530  8  –37  –  –  602  493  Spanien 355  254  324  230  155  61  –20  –  459  291  Tyskland 124  108  119  104  74  –52  –  0  194  52  Övriga Europa 12  12  6  12  –2  –19  –  –  4  –8  Ej fördelat –  –  –63  –44  –  –  –  –  –63  –44  Totalt 4 994  4 293  4 191  3 551  563  –1 306  –17  9  4 737  2 254  Marknadssegment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Sverige 15 101  14 649  635  539  88  186  –  –  Finland 19 606  18 175  279  167  439  851  –19  –13  Frankrike 14 515  9 815  103  89  3 725  1 601  –45  –35  Benelux 9 264  8 461  89  79  408  1 096  –  –  Spanien 5 485  4 543  23  26  681  1 281  –80  –  Tyskland 1 778  1 295  1  2  357  73  –  –30  Övriga Europa 126  124  –  –  –  –  –  –  Totalt 65 874  57 061  1 129  902  5 698  5 088  –144  –77 ===== SIDA 24 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202424 Nyckeltal 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,6  6,4  5,8  6,0  6,3  Överskottsgrad, % 84  83  82  83  83  Areamässig uthyrningsgrad, % 96  97  95  96  95  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  95  Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 834  4 331  3 895  3 759  3 480  Antal fastigheter vid periodens utgång 983  903  751  673  673  Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,7  6,4  5,7  5,9  6,6  Avkastning på eget kapital, % 13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8   Genomsnittlig ränta, % 2,3  1,9  1,7  1,4  1,8  Räntebindning inkl. derivat, år 2,9  2,8  3,2  4,0  3,4  Kapitalbindning, år 3,1  3,1  3,7  4,3  3,4  Soliditet, % 50  50  46  50  48  Belåningsgrad, % 42  41  45  42  43  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1  4,9  6,5  5,4  6,4  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,4  5,2  7,1   5,8  6,4  Räntetäckningsgrad, ggr 5,0  5,7  7,1   6,5  5,7  Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,5  8,1  12,7  9,4  6,4  Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  Substansvärde (NAV), kr 125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  Eget kapital, kr 10 7,9 2   95,05  91,33  83,93  55,19  Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09  Resultat, kr 14,78  –0,82  7, 76   30,09  10,80  Resultat efter utspädning, kr 14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78  Förvaltningsresultat, kr 11,95  11,17  9,71  8,01  6,63  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Kassaflöde, kr 9,85  9,95  8,69  6,59  6,10  Kassaflöde efter utspädning, kr 9,85  9,94  8,68  6,58  6,09  Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50  3,10  2,70  2,15  1,65  Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4  338,3  318,0  317, 7   317, 3   Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  318,5  318,0  317,9   Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  324,8  317, 8   317, 5   317,1   Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5  325,1  318,3  318,0  317, 7   Data per D-aktie Börskurs vid periodens utgång, kr 30,95  28,00  26,70  33,40  32,05  Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  Resultat, kr 2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  125,8  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33. ===== SIDA 25 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202425 Aktien och ägarna Sagax hade vid årets utgång 26 480 (23 512) aktieägare. Börs värdet upp- gick till 80 428 (97 299) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 466 685 788 aktier utestående vid årets utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Sagax har med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner under incitamentsprogram 2021/2024 emitterat 89 804 stamaktier av serie B. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027. Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kurs - utvecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teck- ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien mot - svarade en multipel om 18,9 (24,9) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 107,91 (95,01) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 125,23 (110,90) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid årets slut var 210 % (292 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 181 % (250 %) av substansvärdet per A- och B-aktie. 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2024202320222021202020192018201720162015 Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader 100 150 200 250 300 350 400 2024202320222021202020192018201720162015 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Nyckeltal per B-aktie 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2020 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62  Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,85  9,94  8,68  6,58  6,09  Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09  Substansvärde, kr 125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 18,9  24,9  24,4  38,2  25,6  Börskurs/Kassaflöde, ggr1) 23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9   Börskurs/Eget kapital, % 210  292  259  364  308  Börskurs/Substansvärde, % 181  250  222  311  255  1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. ===== SIDA 26 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202426 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 18 599  501–1 000 2 308  1 001–2 000 1 861  2 001–5 000 1 744  5 001–10 000 745  10 001–50 000 879  50 001– 344  Totalt 26 480  1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax. Aktieägarkategori Antal aktieägare Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 24 580  14 % Privatpersoner bosatta utomlands 342  1 % Företag/institutioner i Sverige 666  70 % Företag/institutioner utomlands 892  11 % Okänd ägartyp – 5 % Totalt 26 480  100 % Aktieägare per land Antal aktieägare Röstandel Sverige 25 246 84 % USA 91 6 % Norge 192 2 % Nederländerna 14 1 % Finland 153 1 % Övriga 784 7 % Totalt 26 480 100 % Största aktieägare 31 december 2024 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309  28 598 279  –  7 ,4 % 12,2 % Vanguard –  9 356 884  7 453 517  3,6 % 2,4 % Fjärde AP-fonden 821 630  9 797 208  5 476 928  3,4 % 3,3 % Avanza Pension 41 787  225 362  15 452 805  3,4 % 2,3 % Länsförsäkringar Fonder –  11 771 634  1 083 832  2,8 % 1,8 % SEB Investment Management –  12 660 002  –  2,7 % 1,8 % Handelsbanken Fonder –  9 221 863  3 106 633  2,6 % 1,8 % Tredje AP-fonden –  11 399 298  –  2,4 % 1,6 % BlackRock –  10 384 232  56 123  2,2 % 1,5 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 % Lannebo Kapitalförvaltning –  8 316 606  –  1,8 % 1,2 % Carnegie Fonder –  7 249 953  –  1,6 % 1,0 % Norges Bank Investment Management –  4 231 649  2 539 815  1,5 % 1,0 % Filip Engelbert med bolag 243 000  1 889 784  4 200 000  1,4 % 1,2 % Cliens Fonder –  5 200 000  –  1,1 % 0,7 % Andra AP-fonden –  4 993 812  –  1,1 % 0,7 % Swedbank Robur Fonder 500 000  4 241 019  –  1,0 % 1,3 % Nordea Fonder –  4 165 085  –  0,9 % 0,6 % Erik Selin med bolag 1 178 959  1 768 033  1 036 935  0,9 % 2,1 % Summa 20 största ägare 22 522 685  209 184 615  49 664 475  60,3 % 68,9 % Övriga aktieägare 3 958 742  102 758 417  76 596 854  39,3 % 31,1 % Delsumma 26 481 427  311 943 032  126 261 329  99,6 % 100,0 % Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000  – 0,4 % –  Totalt 26 481 427  313 943 032  126 261 329  100,0 % 100,0 % – varav styrelse och medarbetare 20 355 565  100 912 591  6 311 331  27 ,3 % 44,2 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 481 427  1,0  26 481 427 ,00  38 % 6 % B-aktier 313 943 032  0,1  31 394 303,20  45 % 67 % D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 % Summa 466 685 788  70 501 863,10  100 % 100 % Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec A-aktier 225,00  274,00  1  2  0  1  B-aktier 226,20  2 7 7, 4 0   28  25  91  69  D-aktier 30,95  28,00  51  51  8  7  Aktieägarstruktur 31 december 2024 1) ===== SIDA 27 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202427 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled - ningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads - poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan - siella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis - ningen för 2023, på sidorna 50–53. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet per 31 december 2024 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig - het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne - bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig - hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem - pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte - risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul - der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli - gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTARISKER Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 295 (11 838) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 34 % (32 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis - ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans dagens valuta kurser. Per 31 december motsvarade 1 euro 11,49 (11,10) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,54 (1,49) kronor. Intäkts- och kostnads- poster omräknas till genomsnittskurserna för året, 1 euro motsvarade 11,43 (11,48) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,53 (1,54) kronor. I enlighet med IAS ® 21 förs valutakurs effekter för utlandsverksam - het och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta - kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse - konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med - arbetare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2024 31 dec 2023 31 dec Förvaltningsfastigheter 4 409  3 861  Övriga tillgångar 108  134  Summa tillgångar 4 518  3 995  Räntebärande skulder 2 891  2 580  Övriga skulder 383  348  Summa skulder 3 273  2 928  Nettoexponering 1 245  1 067 ===== SIDA 28 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202428 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen –20 % –10 % 0 % +10 % +20 % Värdeförändring, mkr –13 175  –6 587  –  6 587  13 175  Belåningsgrad, % 50  45  42  39  36  Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad –10 % –5 % 0 % +5 % +10 % Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET ET Räntetäckningsgrad, ggr 4,5  4,8  5,0  ET ET Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 770/+1 922 Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 881/+897 Hyresintäkter +/– 5 % +2 644/–2 657 Fastighetskostnader +/– 5 % –356/+354 Känslighetsanalys per 31 december 20241) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56 +46/–46 +46/–46 Hyresintäkter +/–1 % +53/–53 +44/–44 +44/–44 Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7 Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6 Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –41/+41 –34/+34 –34/+34 Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +256/–256 +208/–208 +1 430/–1 430 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +73/–73 +61/– 61 +61/– 61 ===== SIDA 29 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202429 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS redovisningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redo - visningsstandarder samt IFRIC ®-tolkningar. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tilläm - pades i årsredovisningen för 2023 och ska läsas tillsammans med denna. Den 9 april 2024 utfärdade International Accounting Standards Board (IASB ®) en ny redovisningsstandard, IFRS 18, som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämpning. Standar- den behöver tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat effek- terna av IFRS 18. I oktober 2022 publicerade IASB ändringar i IAS 1 avseende klassifi- cering av kovenanter, som kort- eller långfristig, med ikraftträdande den 1 januari 2024. Ändringen har inte haft någon inverkan på koncernens finansiella rapportering. Inga övriga förändringar av IFRS redovisningsstandarder eller IFRIC-tolkningar som ännu inte trätt i kraft förväntas ha någon väsent - lig inverkan på koncernens finansiella rapportering. Avrundningsdifferenser kan förekomma. VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis - ningen för 2023. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års - redovisningen för 2023. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Den 17 februari 2025 pressmeddelades att Sagax har genom 4 separata transaktioner förvärvat sammanlagt 4 fastigheter för motsvarande 420 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 23 400 kvadratmeter och 42 000 kvadratmeter mark, varav 4 200 kvadratmeter upplåts med tomträtt. Årshyran uppgår till motsvarande 29 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 96 % och hyresavta - lens genomsnittliga återstående löptid till 3,8 år. Av förvärven har mot - svarande 289 miljoner kronor tillträtts. Återstående 131 miljoner kronor beräknas tillträdas under det första kvartalet 2025. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Benelux (218 miljoner kronor), Frankrike (131 miljoner kronor) samt Spanien (71 miljoner kronor). Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter årets utgång. Övriga upplysningar ===== SIDA 30 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202430 Stockholm den 21 februari 2025 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­ görande den 21 februari 2025, klockan 08.00, CET. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. ===== SIDA 31 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202431 FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Årsredovisning 2024 Vecka 16, 2025 Årsstämma 2025 8 maj 2025 Delårsrapport januari – mars 2025 8 maj 2025 Delårsrapport januari – juni 2025 14 juli 2025 Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER Mars 2025 ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2025 ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 mars 2025 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2025 Kalendarium ===== SIDA 32 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202432 Definitioner Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor. Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under året. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under året. Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansieringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Årets driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, justerat för fastig - heternas innehavstid under året och omräknat till balansdagens valuta - kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträtts - avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag under året. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsåret samt under hela jämförelseåret. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. ===== SIDA 33 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202433 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för året. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa - flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN- program/Totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för året. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säker - ställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse - företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/Totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. ===== SIDA 34 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202434 Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller. Belopp i miljoner kronor 2024 jan-dec 2023 jan-dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 5 274  –13  Genomsnittligt eget kapital 39 191  35 020  Avkastning på eget kapital 13,5 % 0,0 % Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat 4 326  3 881  Finansiella kostnader 947  765  Resultat före finansiella kostnader 5 274  4 646  Genomsnittliga totala tillgångar 78 727  72 751  Avkastning på totalt kapital 6,7 % 6,4 % Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area, tusental kvm 4 631  4 182  Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 4 834  4 331  Areamässig uthyrningsgrad 96 % 97 % Belåningsgrad Räntebärande skulder 35 134  30 343  Totala tillgångar 84 044  73 410  Belåningsgrad 42 % 41 % Direktavkastning Driftnetto 4 191  3 551  Återläggning av tomträttsavgäld –32  –27  Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 184  232  Valutaomräkning till balansdagskurs 17  –100  Justerat driftnetto 4 360  3 656  Fastigheternas redovisade värde 65 874  57 061  Direktavkastning 6,6 % 6,4 % EBITDA Driftnetto 4 191  3 551  Central administration –187  –182  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 527  653  EBITDA 4 531  4 023  Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941  36 578  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 522  32 159  Antal aktier, 1 000 st 338 424  338 335  Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 444  338 477  Eget kapital per A- och B-aktie, kr 10 7,9 2   95,05  Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 10 7,91   95,01  Belopp i miljoner kronor 2024 jan-dec 2023 jan-dec Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra 5 323  4 557  Hyresvärde 5 553  4 738  Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 414  3 785  Återläggning av tomträttsavgäld –32  –25  Justerat driftnetto 4 382  3 760  Fastigheternas redovisade värde 65 874  57 061  Framåtriktad direktavkastning 6,7 % 6,6 % Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 414  3 785  Central administration –187  –182  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 527  653  Framåtriktad EBITDA 4 754  4 256  Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 5 274  –13  Skatt 714  158  Värdeförändringar –1 661  3 737  Förvaltningsresultat 4 326  3 881  – varav hänförligt till minoritetsägare 30  –  – varav hänförligt till moderbolagets ägare 4 296  3 881  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 296  3 881  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  Justerat förvaltnings resultat 4 044  3 628  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 465  325 123  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,95  11,16  Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 4 994  4 293  Förvärvade och sålda fastigheter –716  –163  Valutajustering1) – –12  Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 4 278  4 118  Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 5 732  159  Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 477 653 Ej kassaflödes påverkande poster –2 460  2 803  Betald skatt –162  –130  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  Kassaflöde 3 334  3 232  Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,85  9,94  1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. ===== SIDA 35 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202435 1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 2) IFRS-nyckeltal. Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts. Belopp i miljoner kronor 2024 jan-dec 2023 jan-dec Nettoskuld Se sidan 15. Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 35 134  30 343  Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 1) –9 496  –8 030  Likvida medel –287  –28  Nettoskuld enligt EMTN-program 25 352  22 285  Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 25 352  22 285  Totala tillgångar 84 044  73 410  Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar 30 % 30 % Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 24 367  20 804  EBITDA 4 531  4 023  Nettoskuld/EBITDA 5,4 x 5,2 x Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 24 367  20 804  EBITDA, framåtriktad 4 754  4 256  Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,1 x 4,9 x Nettoskuld/totala tillgångar Nettoskuld 24 367  20 804  Totala tillgångar 84 044  73 410  Nettoskuld/totala tillgångar 29 % 28 % Resultat per A- och B-aktie 2) Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 5 255  –13  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  Justerat resultat efter skatt 5 002  –266  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78  –0,82  Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat 4 326  3 881  Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –1 108  –937  Utdelning från joint venture och intresseföretag 527  653  Finansiella kostnader inkl. leasing 947  765  Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 4 693  4 362  Räntetäckningsgrad 5,0 x 5,7 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 4 326  3 881  Finansnetto 786  550  Förvaltningsresultat före finansnetto 5 112  4 431  Räntetäckningsgrad 6,5 x 8,1 x Belopp i miljoner kronor 2024 jan-dec 2023 jan-dec Soliditet Eget kapital 41 803  36 578  Totala tillgångar 84 044  73 410  Soliditet 50 % 50 % Substansvärde (NAV) Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941  36 578  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  Återläggning av derivat 71  21  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 185  3 882  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 605  1 474  Substansvärde (NAV) 42 382  37 537  Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 125,23  110,90  Säkerställda skulder/Totala tillgångar Säkerställda skulder 4 937  2 309  Totala tillgångar 84 044  73 410  Säkerställda skulder/Totala tillgångar 6 % 3 % Överskottsgrad Driftnetto 4 191  3 551  Hyresintäkter 4 994  4 293  Överskottsgrad 84 % 83 % ===== SIDA 36 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2024 uppgick till 4 834 000 kvadratmeter fördelat på 983 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.