===== SIDA 1 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2025 AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri ===== SIDA 2 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20252 RÄKENSKAPSÅRET 2025 ■ Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 miljoner kronor (4 994 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 4 442 (4 296) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 (11,95) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 171 (558) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −13 (1 104) miljoner kronor. ■ Årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 048 (5 255) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor, motsvarande 9,89 (9,85) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 5 272 (6 683) miljoner kronor varav 4 733 (5 698) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. ■ Under året investerade Sagax 1 403 miljoner kronor i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. ■ Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,70 (3,50) kronor. Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelningsförslagen är i enlighet med bolagets utdelningspolicy. FJÄRDE KVARTALET 2025 ■ Hyresintäkterna ökade med 6 % till 1 390 miljoner kronor (1 315 miljoner kronor motsvarande period föregående år). ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 1 106 (1 079) miljoner kronor. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 3 % till 3,08 (3,00) kronor. ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 686 (101) miljoner kronor. ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 66 (29) miljoner kronor. ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 799 (999) miljoner kronor. ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 784 (882) miljoner kronor, motsvarande 2,13 (2,42) kronor per A- och B-aktie efter utspädning. ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 615 (841) miljoner kronor varav 1 675 (611) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. PROGNOS FÖR 2026 För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 500 miljoner kronor. Bokslutskommuniké 2025 Nyckeltal i urval 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9   Förändring jämfört med föregående år, % 4  7  15  21  21  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04  Utdelning per A- och B-aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70  3,50  3,10  2,70  2,15  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,8  5,4  5,2  7,1   5,8  Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  5,0  5,7  7,1   6,5  Belåningsgrad vid årets utgång, % 44  42  41  45  42  Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 68 283  65 874  57 061  52 682  46 067  Fastigheternas direktavkastning, % 6,5  6,6  6,4  5,8  6,0  Avkastning på eget kapital, % 9,6  13,5  0,0  8,4  36,6  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34. ===== SIDA 3 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20253 AFFÄRSIDÉ Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. VERKSAMHETSMÅL Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets - mål: ■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. ■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås. ■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än inflationen. FINANSIELLA MÅL Sagax har följande finansiella mål: ■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år. ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år. I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem åren förhåller sig till de finansiella målen. Affärsidé, mål och strategier För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget antagit följande strategier. Investeringsstrategi Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska bolagets operativa och finansiella risker. Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj - ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom - pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs - rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av sin generella branschkunskap. Finansieringsstrategi Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt - ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital. Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande verksamheten. Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors Service om Baa2 med ”stable outlook”. Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam - aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst STRATEGIER Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt - utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud - sakligen efter att uthyrning avtalats. Finansiella mål Utfall rullande 12 månader Femårigt genomsnitt Avkastning på eget kapital ska under en fem - årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 10 % 14 % Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per år 4 % 15 % Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital % 0 5 10 15 20 25 30 35 40 20252024202320222021 Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader Avkastning på eget kapital, rullande 5 år Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år Förvaltningsresultat per A- och B-aktieFörvaltningsresultat per A- och B-aktie Kr % 0 3 6 9 12 15 20252024202320222021 0 6 12 18 24 30 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % ===== SIDA 4 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20254 eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning om högst 2,00 kronor per aktie och har rätt till maximalt 35 kronor per aktie av eget kapital. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning sam - tidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B begränsas. Förvaltningsstrategi Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit - värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal - anpassningskostnader. Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings - tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel värme, el, vatten och avlopp. HÅLLBARHETSARBETE Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: Miljö- och resurseffektivitet Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig - heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader. Affärsetik Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en upp förandekod för leverantörer. Ekonomisk uthållighet Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen. Professionella och engagerade medarbetare Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med - arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda representanter för före tagets värderingar och kultur. Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2024. Fastigheternas marknadsvärde och area Marknadsvärde Uthyrningsbar area Fastigheternas marknadsvärde och area 1 000-tal kvm Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 2025202420232022202120202019201820172016 0 15 000 30 000 45 000 60 000 75 000 90 000 Uthyrningsbar area Marknadsvärde Förvaltningsresultat och kassaflöde 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 2025202420232022202120202019201820172016 Förvaltningsresultat och kassaflöde Mkr Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader Förvaltningsresultat, rullande 12 månader Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader ===== SIDA 5 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20255 Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Silkeborgvej 140–142 i Horsens, Danmark. Fastigheten omfattar 6 700 kvadratmeter verk - stadslokaler och är fullt uthyrd. ===== SIDA 6 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20256 Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med december 2025. Balansposterna avser ställningen vid årets utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive ställningen vid årets utgång föregående år. RESULTAT Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 4 442 (4 296) miljoner kronor främst till följd av fastig hets- förvärv, indexuppräkning av hyres intäkter samt högre förvaltnings- resultat från joint venture och intresse företag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 12,38 (11,95) kronor. Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 171 (558) miljo- ner kronor, varav −41 (12) miljoner kronor avsåg värde förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −13 (1 104) miljoner kronor varav −25 (−81) miljoner kronor avsåg värdeförändringar på finansiella instrument i joint venture och intresse - företag. Årets resultat uppgick till 4 081 (5 274) miljoner kronor varav 4 048 (5 255) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick därmed till 32 (19) miljoner kronor och är hänförligt till French Wholesale Properties – FWP ("FWP"). Under året förvärvade Sagax 18 % av FWP för 690 miljoner kronor varvid Sagax ägarandel uppgick till 95 % vid årets slut. Resultat, intäkter och kostnader INTÄKTER Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 (4 994) miljoner kronor. Intäk- terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, Benelux, Spanien och Tyskland samt av indexupp räkning av hyresintäkter. Av årets hyresintäkter genererades 79 % i euro. Exklusive valuta - effekter ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1,8 % (3,9 %). De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Sverige 2,7 %, Benelux 2,5 % och Spanien 2,0 %. Den vägda inflationen i Sagax segment under samma period uppgick till 0,9 % (1,4 %) i årstakt. Övriga intäkter minskade till 24 (69) miljoner kronor främst till följd av högre försäkringsersättningar under jämförelseperioden. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec Hyresintäkter 5 378  4 994  Förvärv och avyttringar –823  –404  Valutajustering1) –  –116  Summa 4 555  4 474  1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. Förvaltningsresultat Rullande 12 månader Förvaltningsresultat per kvartal Förvaltningsresultat Mkr/kvartal Mkr/år 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2025202420232022202120202019201820172016 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 Förvaltningsresultat per kvartal Rullande 12 månader Ekonomisk uthyrningsgrad 70 75 80 85 90 95 100 2025202420232022202120202019201820172016 Genomsnitt senaste 12 månaderna Uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % Uthyrningsgrad Genomsnitt senaste 12 månaderna Hyresintäkter 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 2025202420232022202120202019201820172016 0 800 1 600 2 400 3 200 4 000 4 800 5 600 Rullande 12 månader Hyresintäkter per kvartal Hyresintäkter Mkr/kvartal Mkr/år Hyresintäkter per kvartal Rullande 12 månader Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd 0 2 4 6 8 10 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd % Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år Inflation rullande 12 månader ===== SIDA 7 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20257 DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under året har vakans värdet ökat med 218 (199) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 207 (156) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter ökade vakansvärdet med 8 (minskade med 11) miljoner kronor och uppgick till 48 (42) miljoner kronor på årsbasis vid årets slut. Under året förvärvade och avyttrade fastig heter samt utrangerade byggnader ökade vakansvärdet med 1 (13) miljoner kronor netto. Valutakursförändring minskade vakansvärdet med 9 (ökade med 4) miljoner kronor. Sammantaget uppgick vakans - värdet till 241 (231) miljoner kronor vid årets slut. KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING Hyresavtal med ett hyresvärde om 285 (201) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 275 (196) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 10 (5) miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 235 miljo - ner kronor under 2026 och 13 miljoner kronor under 2027. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 41 (43) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 32 miljoner kronor sker under 2026. Det justerade vakansvärdet uppgick till 485 (389) miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 521 (483) miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter ökade med 0,9 %, motsvarande 4 miljoner kro - nor jämfört med samma period före gående år. Den vägda infla tionen under året uppgick till 0,9 % varför de reala kostnaderna var oföränd - rade. Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 311 (272) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader ökade till 128 (117) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. Motsvarande kostnader i jämförbart bestånd är i nivå med föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick till 188 (187) miljoner kronor, motsvarande 3,5 % (3,7 %) av årets hyresintäkter. Sagax hade vid årets utgång 105 (98) medarbetare. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax har kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Köpenhamn, Lyon, Madrid, Paris, Rotterdam och Stockholm. Antal anställda Land Totalt Sverige 40  Finland 29  Frankrike 15  Nederländerna 8  Spanien 9  Tyskland 3  Danmark 1  Totalt 105  Ingångna och uppsagda hyresavtal Inflyttningar Avflyttningar In- och avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, mkr Antal avtal Hyresvärde, mkr 2026 26  32  134  235  2027 2  3  9  13  2028 1  5  7  28  2029 1  2  –  –  Totalt 30  41  150  275  Vakansförändringar Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec Ingående vakans respektive år 231  182  Inflyttningar –207  –156  Avflyttningar 218 199  Förändring av lämnade rabatter 8  –11  Vakansvärde, förvärvade fastigheter 33  20  Vakansvärde, avyttrade fastigheter –26  –7  Utrangering av byggnader –6  –  Valutakursförändring –9  4  Utgående vakansvärde 241 231  Uppsagt för omförhandling 10 5  Uppsagda avtal, ej avflyttat 275 196  Uthyrning, ej inflyttat –41  –43  Justerat utgående vakansvärde 485 389  Vakanser 1 januari 2026 Marknadssegment Hyresvärde, mkr Vakansvärde, mkr1) Ekonomisk vakansgrad1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Sverige 1 168  63  5 % 947 000  47 000  5 % Finland 1 776  73  4 % 1 457 000  64 000  4 % Frankrike 1 265  47  4 % 1 184 000  47 000  4 % Benelux 847  29  3 % 872 000  27 000  3 % Spanien 462  19  4 % 678 000  20 000  3 % Tyskland 169  11  6 % 164 000  13 000  8 % Danmark2) 52  –  – 69 000  –  –  Totalt 5 739  241  4 % 5 371 000  219 000  4 % 1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter. 2) Marknadssegmentet Övriga Europa har under det fjärde kvartalet 2025 bytt namn till Danmark. ===== SIDA 8 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20258 RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG Årets resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 1 009 (783) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 1 225 (1 108) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till −41 (12) miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −25 (−81) miljoner kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse företag uppgick till 138 (256) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 64 (162) miljoner kronor, varav 61 (117) miljoner kronor avsåg ränteintäkter från börsnoterade obligationer och andra finansiella placeringar. De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder, ökade till −1 025 (−912) miljoner kronor. Ökningen beror främst på högre genomsnittlig skuld under året. Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till −41 (−36) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts- avgälder och arrendeavgifter. OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 98 % (99 %) av marknadsvärdet externt värderade. Fastig heternas värde - förändring uppgick till 212 (546) miljoner kronor varav orealiserad värdeförändring uppgick till 164 (563) miljoner kronor och realiserad värdeförändring till 48 (−17) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen var −126 (652) miljoner kronor hänförlig till för - valtning och 289 (−89) miljoner kronor relaterat till allmän marknads - värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12. OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 12 (1 184) mil- joner kronor varav realiserade värdeförändringar uppgick till 16 (−17) miljoner kronor och orealiserade värdeförändringar till −4 (1 202) miljo- ner kronor. Omvärderingar av börs noterade instrument medförde en ore- aliserad värdeförändring om −46 (1 185) miljoner kronor. Föregående år ingick en orealiserad omvärdering till marknadsvärde om 1 185 miljoner kronor av Sagax innehav i NP3 fastigheter AB utan motsvarighet i år. Omvärdering av finansiellt instrument hänförligt till joint venture uppgick till 21 (61) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänför - lig till räntederivat uppgick till 21 (−49) miljoner kronor. SKATT Sagax redovisade en skattekostnad om 405 (458) miljoner kronor be- stående av en aktuell skattekostnad om 307 (194) miljoner kronor och en uppskjuten skattekostnad om 98 (264) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 286 (4 289) mil - joner kronor vid årets slut. Uppskjutna skattefordringar avseende acku - mulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument uppgick till 244 (163) miljoner kronor. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −23 (−235) miljoner kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −7 299 (−5 732) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 3 411 ( 2 639) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med −270 (259) miljoner kronor under året. MODERBOLAGET Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings - tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick till 133 (127) miljoner kronor. ===== SIDA 9 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20259 PROGNOS FÖR 2026 För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 500 miljoner kronor. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och bokslutskommunikéer. Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders­ basis per 1 januari. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets­ kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräk ­ nats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan ­ sieringskostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kredit faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts­ avgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (17 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 10,82 kronor, vilket innebär en 5,8 % lägre kurs jämfört med 11,49 kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2025. Per 1 januari 2026 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. Exklusive valutaeffekter steg intjäningsförmågans driftnetto och resul ­ tat efter skatt under året med 7,5 % respektive 6,2 %. Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat­ andelens storlek. Prognos och aktuell intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor 1 jan 2026 1 jan 2025 Hyresvärde 5 739  5 553  Vakans –241  –231  Hyresintäkter 5 498  5 323  Fastighetskostnader –980  –909  Driftnetto 4 517  4 414  Central administration –188  –187  Joint venture och intresseföretag 1 323  1 162  Finansnetto –1 054  –859  Leasingkostnader –41  –36  Förvaltningsresultat 4 558  4 494  – varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 12  61  Skatt –729  –764  Resultat efter skatt 3 829  3 730  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 817  3 669  – varav ägare av D-aktier 253  253  – varav ägare av A- och B-aktier 3 564  3 416  Framåtriktad direktavkastning, % 6,6  6,7  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,7  5,1  Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 20252024202320222021 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt aktuell intjäningsförmåga Mkr Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat Direktavkastning och låneränta Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Sagax fastigheters direktavkastning Direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 2025202420232022202120202019201820172016 Sagax fastigheters direktavkastning Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder Differens mellan direktavkastning och låneränta % 0 2 4 6 8 10 2025202420232022202120202019201820172016 Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder ===== SIDA 10 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202510 Per 31 december 2025 omfattade fastighetsbeståndet 1 043 (983) fastig­ heter med en uthyrningsbar area om 5 371 000 (4 834 000) kvadrat­ meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 739 (5 553) respektive 5 498 (5 323) miljoner kronor vid årets utgång. Detta mot­ svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %). FASTIGHETSFÖRVÄRV Sagax har under året investerat 5 711 (6 827) miljoner kronor varav 4 733 (5 698) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Antalet förvär ­ vade fastigheter uppgick till 68 (85). INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND Totalt 978 (1 129) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­ beståndet. 325 (279) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och 384 (510) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 198 (233) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 71 (107) miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 70 (53) miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder. AVYTTRINGAR Under året har 15 (5) fastigheter med ett redovisat värde om 439 (144) miljoner kronor avyttrats. FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING Direkt avkastningen för året uppgick till 6,5 % (6,6 %). Framåt riktad direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,7 %). Fastighetsbestånd Fastighetsinvesteringar januari–december 2025 Marknadssegment Fastighetsförvärv, mkr Fastighetsförvärv, antal fastigheter Befintligt bestånd, mkr Totalt, mkr Andel av totala investeringar Avyttringar, mkr Avyttringar, antal fastigheter Nettoinvesteringar, mkr Sverige –  –  333  333  6 % –  –  333  Finland 133  3  404  537  9 % –350  9  186  Frankrike 1 174  25  88  1 262  22 % –89  6  1 173  Benelux 1 397  10  115  1 512  26 % –  –  1 512  Spanien 1 181  9  31  1 212  21 % –  –  1 212  Tyskland 307  5  7  314  5 % –  –  314  Danmark1) 541  16  –  541  9 % –  –  541  Totalt 4 733  68  978  5 711  100 % –439  15  5 272  1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under det fjärde kvartalet 2025 bytt namn till Danmark. Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 januari 2026 Marknadsvärde  Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm  Vakant area, kvm Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad  Kontrakterad årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm  Sverige 15 282  22 % 16 100  128  947 000  47 000  1 168  95 % 1 106  Finland 18 339  27 % 12 600  249  1 457 000  64 000  1 776  96 % 1 702  Frankrike 14 901  22 % 12 600  329  1 184 000  47 000  1 265  96 % 1 218  Benelux 10 276  15 % 11 800  167  872 000  27 000  847  97 % 818  Spanien 6 811  10 % 10 100  133  678 000  20 000  462  96 % 443  Tyskland 1 981  3 % 12 100  19  164 000  13 000  169  94 % 159  Danmark1) 693  1 % 10 000  18  69 000  –  52  100 % 51  Totalt 68 283  100 % 12 700  1 043  5 371 000  219 000  5 739  96 % 5 498 ===== SIDA 11 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202511 HYRESAVTALSSTRUKTUR Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­ tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av hyres avtalens löptid och storlek. Sagax årshyra fördelades vid årets utgång på 2 697 (2 557) hyres­ avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation till koncernens årshyra vid årets utgång. Av tabellen framgår att 2 692 (2 550) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde understigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal mot ­ svarade 93 % (91 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 5 (7) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens års ­ hyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 7 % (9 %) av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade inget hyres avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). Sagax årshyra fördelades vid årets slut på 1 466 (1 407) hyresgäster. Av tabellen nedan framgår att 73 % (70 %) av koncernens årshyra utgjor ­ des av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens årshyra, 11 % (11 %) av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % (19 %) av koncer­ nens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De 6 största hyresgästerna är i bokstavsord ­ ning Baxterkoncernen, Groupe Colas, Metro France, Nokia och Saint ­ Gobain samt verksamheter med statligt och kommunalt ägande. Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %) respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­ gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­ grad. Avtal som representerar 48 % av årshyran förfaller år 2030 eller senare. Mellan åren 2026 och 2029 förfaller årligen 11–16 % av årshyran. Fördelning av hyresavtal Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % –  –  –  –  –  1–2 % 365  7  5  73  5  < 1 % 5 133  93  2 692  2  5  Totalt 5 498  100  2 697  2  5  Löptider för hyresavtal Antal hyresavtal Kontrakterad årshyra Förfalloår Area, kvm Mkr Andel 2026 917  773 000  855  16 % 2027 565  733 000  731  13 % 2028 411  566 000  661  12 % 2029 236  562 000  631  11 % 2030 142  561 000  484  9 % >2030 426  1 958 000  2 136  39 % Totalt 2 697  5 153 000  5 498  100 % Fördelning av hyresgäster Andel av kontrakterad årshyra Årshyra Antal hyresgäster1) Antal hyresavtal Genomsnittlig årshyra, mkr Hyres- duration, årMkr Andel, % > 2 % 854  16  5  176  171  7  1–2 % 625  11  8  115  78  5  < 1 % 4 019  73  1 453  2 406  3  4  Totalt 5 498  100  1 466  2 697  4  5  1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upp - tagna som en hyresgäst. Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra IT, utveckling, utbildning 5 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Övrigt 15 % Media 4 % Produktion, fastigheter 5 % Logistik 6 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 % Medicin, medicinteknik 5 % Stat, kommun 1 % Fordon 13 % Tillverkningsindustri 17 % Tillverkningsindustri 18 % Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 % Fordon 13 % Fastighetsservice 8 % Byggmaterial 6 % Logistik 6 % IT, utveckling, utbildning 5 % Medicin, medicinteknik 5 % Produktion, fastigheter 5 % Media 3 % Stat, kommun 2 % Övrigt 14 % Förfalloår årshyra 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 >2040204020392038203720362035203420332032203120302029202820272026 Förfalloår årshyra Mkr ===== SIDA 12 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202512 Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­ standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3. Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag och uppdateras kvartalsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 1 043 (983) fastig heter fastställdes per 31 december 2025 till 68 283 (65 874) miljoner kronor. Valuta kursförändringar under året har medfört att fastighets värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har förändrats med −3 027 (1 567) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 164 (563) miljo ­ ner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,2 % (0,9 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,1 % (1,6 %) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till –0,8 % (–0,7 %). Av den orealiserade värdeförändringen var −126 miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 289 miljoner kronor relaterat till allmän marknadsvärdeförändring. VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 98 % av fastighetsvärdet har per 31 december 2025 värderats av auktoriserade fastig hets värderare från oberoende värderings företag. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes ­ kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­ beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2024 sidan 94. ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–17,5 %), kalkyl­ ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–17,5 %) och direkt­ avkastningskrav för restvärdes bedömning (4,8–14,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm ­ ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och restvärden uppgick till 7,9 % (8,0 %) respektive 8,0 % (8,1 %) för fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,3 % (6,4 %). Fastighetsbeståndets marknadsvärde Förändring av fastigheternas redovisade värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983  Förvärv av fastigheter 4 733  68  Investeringar i befintligt bestånd 978  –  Avyttring/utrangering av fastigheter –439  –15  Avstyckning och sammanläggning av fastigheter –  7  Omräkningseffekt valuta –3 027  –  Orealiserad värdeförändring 164  –  Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283  1 043  Förvärvade ej tillträdda fastigheter 373  7  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Belopp i miljoner kronor jan–dec 2025 Uthyrningar/omförhandlingar 670  Avflyttningar/omförhandlingar –796  Allmän marknadsvärdeförändring 289  Totalt 164  Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal Belopp i miljoner kronor jan–dec 2025 Kvartal 1 –67  Kvartal 2 –213  Kvartal 3 –173  Kvartal 4 618  Totalt 164  Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde Sverige 22 % (15 282 mkr) Finland 27 % (18 339 mkr) Frankrike 22 % (14 901 mkr) Benelux 15 % (10 276 mkr) Spanien 10 % (6 811 mkr) Tyskland 3 % (1 981 mkr) Danmark 1 % (693 mkr) Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde Sverige 20 % (1 168 mkr) Finland 31 % (1 776 mkr) Frankrike 22 % (1 265 mkr) Benelux 15 % (847 mkr) Spanien 8 % (462 mkr) Tyskland 3 % (169 mkr) Danmark 1 % (52 mkr) ===== SIDA 13 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202513 I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 740 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 284 (3 734) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar uppgick till 16 470 (15 170) miljoner kronor varav 95 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. Under året bidrog investeringarna i joint venture och intresse företag med sammanlagt 1 225 (1 108) miljoner kronor till förvaltnings resultatet och med 549 (477) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värde- förändringar på fastig heter uppgick till –41 (12) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –25 (–81) miljoner kronor. Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 101 (118) miljo- ner kronor i joint venture och intresseföretag. JOINT VENTURE Hemsö Fastighets AB (Hemsö) Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. För mer information se www.hemso.se. Söderport Investment AB (Söderport) Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av fastighetsförvaltningen. Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 184 miljoner kronor återfanns i Stockholm per 31 december 2025. Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra) Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat - meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. Certus Properties AS (Certus) Sagax äger 50 % av Certus, resterande del ägs av Swiss Life Investment Management Holding AG. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter i Finland. Hyresvärdet uppgår till 39 miljoner kronor och den uthyrningsbara arean uppgår till 26 000 kvadrat meter. Därutöver har Certus pågående byggprojekt motsvarande en uthyrningsbar area om 27 000 kvadratmeter. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. INTRESSEFÖRETAG NP3 Fastigheter AB (NP3) Sagax äger aktier motsvarande 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 562 (3 378) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 728 (3 478) miljoner kronor per 31 december 2025. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 633 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 26,1 miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 578 miljoner kronor per 31 december 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se. Nyfosa AB (Nyfosa) Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 344 (4 856) miljo - ner kronor och det redovisade värdet till 2 856 ( 2 809) miljoner kronor per 31 december 2025. Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. Fastighetsbeståndet omfattade 490 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 38,8 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 836 miljoner kronor per 31 december 2025. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se. Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus) Sagax äger aktier motsvarande 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 943 (1 395) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 328 (982) miljoner kronor per 31 december 2025. Emilshus är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastig- heter med hög direktavkastning främst i södra Sverige. Fastighets- beståndet omfattade 233 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 12,3 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 081 miljoner kronor per 31 december 2025. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com. Joint venture och intresseföretag ===== SIDA 14 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202514 Sagax joint venture Hemsö Söderport 2025, jan– dec 2024, jan–dec 2025, jan– dec 2024, jan–dec Sagax ägarandel, % 15  15   50  50  Sagax andel av totalresultat, mkr 188  238   255  224  Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 325  318   243  235            Hyresintäkter, mkr 5 149  5 130   1 095  1 096  Förvaltningsresultat, mkr 2 541  2 498   486  469  Årets resultat, mkr 1 896  1 886   510  448  31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 Redovisat värde för innehavet, mkr 5 093  4 799   2 711  2 702  Antal fastigheter 478  477   84  86  Fastigheternas redovisade värde, mkr 87 231  85 973   14 634  14 688  Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000  2 425 000   770 000  778 000  Hyresduration, år 9,1  9,1   3,7  3,9  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98   95  94  Räntebärande skulder, mkr 51 241  52 185   7 721  7 709  Kapitalbindning, år 4,6  5,0   2,2  3,1  Räntebindning, år 4,0  4,8   1,6  2,1  Marknadsvärde för derivat, mkr –723  –604    –53  –54  Ess-Sierra Certus 2025, jan– dec 2024, jan–dec 2025, jan– dec 2024, jan–dec Sagax ägarandel, % 50  50  50  –  Sagax andel av totalresultat, mkr 26  22  7  –  Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 25  24  –3  –          Hyresintäkter, mkr 104  99  13  –  Förvaltningsresultat, mkr 50  48  –6  –  Årets resultat, mkr 52  44  24  –  31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024 Redovisat värde för innehavet, mkr 298  282  355  –  Antal fastigheter 39  39  9  –  Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 505  1 484  851  –  Uthyrningsbar area, kvm 184 000  184 000  26 000  –  Hyresduration, år 6,5  6,6  7, 5   –  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100  100  88  –  Räntebärande skulder, mkr 844  843  203  –  Kapitalbindning, år 2,0  3,0  –  –  Räntebindning, år 1,2  2,0  –  – ===== SIDA 15 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202515 EGET KAPITAL Eget kapital i koncernen uppgick den 31 december 2025 till 42 792 (41 803) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsak ligen ökat till följd av ett totalresultat om 3 129 miljoner kronor, minskat till följd av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner kro - nor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om –714 miljoner kronor huvudsakligen hänförlig till att Sagax under året förvär - vade 18 % av French Wholesale Properties – FWP varvid ägarandelen uppgick till 95 % vid årets slut. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 38 646 (35 134) miljoner kronor motsvarande 38 765 (35 283) miljoner kronor i nominellt belopp. Mot svarande 35 530 (33 202) miljoner kronor av skulderna var upptagna i euro. Totalt har 12 325 (13 405) miljoner kro - nor upptagits i lån och 6 838 (9 683) miljoner kronor amorterats under året. Valutakursförändringar har påverkat de ränte bärande skulderna med −1 975 (1 069) miljoner kronor. Den räntebärande netto skulden uppgick till 27 700 (24 367) miljoner kronor. Börs noterade obligationslån uppgick till 26 673 (29 454) miljoner kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av skulder till banker om 8 424 (5 224) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 550 (456) miljoner kronor. Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 79 % (86 %) av de räntebärande skulderna. Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 (5,0) gånger under året och belåningsgraden uppgick till 44 % (42 %) vid årets utgång. Den ränte - bärande netto skulden motsvarade 5,8 (5,4) gånger EBITDA och 5,7 (5,1) gånger framåtriktad EBITDA. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp - gick till 2,3 (2,9) år respektive 2,9 (3,1) år vid årets utgång. Den genom - snittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder uppgick till 2,5 % (2,3 %) inklusive effekter av derivat instrument. Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper 26 673 (29 454) miljoner kronor, motsvarande 69 % (84 %) med fast ränta. Bolaget hade per balansdagen ränte swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 3 907 (4 077) miljoner kronor motsvarande 10 % (12 %) av ränte bärande skulder. RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER Sagax rörelsekapital per 31 december 2025 uppgick till −6 514 (−5 054) miljoner kronor. Förändringen i rörelsekapital beror främst på att före - tagscertifikat ökat till 3 550 (456) miljoner kronor medan börsnoterade instrument ökat till 1 644 (625) miljoner kronor vid årets slut. Outnytt - jade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 10 030 (11 560) miljoner kronor. Finansiering Ränte- och kapitalbindning 31 december 2025 Räntebindning1) Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta2) Andel Nominellt belopp, mkr Andel 2026 11 296  2,6 % 29 % 3 569  9 % 2027 5 004  1,7 % 13 % 6 039  16 % 2028 6 318  1,4 % 16 % 10 389  27 % 2029 7 493  1,9 % 19 % 10 113  26 % 2030 5 409  4,4 % 14 % 5 409  14 % > 2030 3 245  4,0 % 8 % 3 245  8 % Summa/ genomsnitt 38 765  2,5 % 100 % 38 765  100 % 1) Inklusive derivat. 2) I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen. Nettoskuld Belopp i miljoner kronor 2025 31 dec 2024 31 dec Räntebärande skulder 38 646  35 134  Räntebärande tillgångar –436  –359  Börsnoterade instrument 1) –10 493  –10 121  Likvida medel –16  –287  Nettoskuld 27 700  24 367  1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade. Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Belånings- och räntetäckningsgrad Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 0 2 4 6 8 10 2025202420232022202120202019201820172016 0 20 40 60 80 100 Belåningsgrad Räntetäckningsgrad rullande 12 månader Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader Ggr 0 2 4 6 8 10 12 20252024202320222021 ===== SIDA 16 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202516 Börsnoterade obligationslån 31 december 2025 Löptid Räntebas Nominellt belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod 2022–2026 Fast ränta 300 300 1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060 2020–2027 Fast ränta 375 372 1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934 2021–2028 Fast ränta 500 499 0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433 2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837 2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535 2025–2032 Fast ränta 300 297 4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694 Summa/genomsnitt 2 475  2 466  2,3 % 2,1 % Derivatavtal 31 december 2025 Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Återstående löptid, år Marknadsvärde 31 dec 2025 Marknadsvärde 31 dec 2024 Årets förändring Nominella ränteswappar 3 907 3  –47  –71  24  Summa/genomsnitt 3 907  3  –47  –71  24  Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program Finansiellt åtagande i EMTN-program 31 dec 2025 31 dec 2024 Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook Nettoskuld/totala tillgångar < 65 %  32 % 30 % Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program > 1,8 x  5,5 x 6,5 x Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 %  9 % 6 % Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Icke-säkerställda skulder 70 % (26 927 mkr) Säkerställda skulder 21 % (8 169 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr) FinansieringskällorFinansieringskällor Obligationer 69 % (26 673 mkr) Banklån 22 % (8 424 mkr) Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr) ===== SIDA 17 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202517 LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande - rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid årets utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 583 (546) miljoner kronor. BÖRSNOTERADE INSTRUMENT Börsnoterade instrument uppgick till 1 644 (625) miljoner kronor och bestod av börsnoterade aktier om 1 334 (–) miljoner kronor samt börs- noterade obligationer om 311 (625) miljoner kronor. Börsnoterade aktier vid årets utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam. ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Övriga omsättningstillgångar uppgick till 339 (574) miljoner kronor vid årets utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 29 (28) miljoner kronor. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 040 (1 231) miljoner kronor vid årets utgång och bestod huvudsakligen av förut - betalda hyresintäkter om 366 (623) miljoner kronor samt av upplupna räntekostnader om 467 (452) miljoner kronor. Övriga balansposter FINANSPOLICY Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har följande riktlinjer för finansieringsverksamheten: ■ Belåningsgrad om högst 50 %. ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger. ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger. I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig till bolagets riktlinjer. Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Belåningsgrad Belåningsgrad % 0 10 20 30 40 50 60 20252024202320222021 44 Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20252024202320222021 4,6 Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld/EBITDA Ggr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 20252024202320222021 5,8 Nettoskuld/EBITDA Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn ===== SIDA 18 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202518 Aktien och ägarna Sagax hade vid årets utgång 29 295 (26 480) aktieägare. Börs värdet upp­ gick till 71 103 (80 428) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam­ aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 466 708 926 aktier utestående vid årets utgång varav 2 000 000 återköpta B ­aktier i eget förvar. UTDELNINGSPOLICY Sagax utdelningspolicy innebär att den sammanlagda utdelningen ska uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär överförs till aktieägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock maximalt 2,00 kronor per aktie. TECKNINGSOPTIONER Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående A­ och B­aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. Tecknings kurserna motsvarar B ­ aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga total­ avkastningen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt­ ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE Förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick under året till 12,38 (11,95) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B­aktien vid årets slut motsvarade en multipel om 16,0 (18,9) gånger. EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE Eget kapital per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick till 112,88 (107,91) kronor. Substansvärde per A­ och B­aktie uppgick till 130,32 (125,23) kronor. Aktie kursen för B ­aktien vid årets slut var 175 % (210 %) av det egna kapitalet per A­ och B­aktie och 152 % (181 %) av substansvärdet per A ­ och B­aktie. Nyckeltal per B-aktie 2025 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec Börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0   226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9   Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,89  9,85  9,94  8,68  6,58  Eget kapital efter utspädning, kr 112,88  10 7,91   95,01  91,20  83,84  Substansvärde, kr 130,32  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 16,0  18,9  24,9  24,4  38,2  Börskurs/kassaflöde, ggr1) 20,0  23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4  Börskurs/eget kapital, % 175  210  292  259  364  Börskurs/substansvärde, % 152  181  250  222  311  1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2025202420232022202120202019201820172016 Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie Ggr Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) 100 150 200 250 300 350 400 2025202420232022202120202019201820172016 Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV) % Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie ===== SIDA 19 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202519 Antal aktier Antal aktieägare 1–500 20 247  501–1 000 2 700  1 001–2 000 2 186  2 001–5 000 1 984  5 001–10 000 857  10 001–50 000 955  50 001– 366  Totalt 29 295  1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax. Aktieägarkategori Antal aktieägare Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 27 358  14 % Privatpersoner bosatta utomlands 333  1 % Företag/institutioner i Sverige 741  70 % Företag/institutioner utomlands 863  12 % Okänd ägartyp –   3 % Totalt 29 295  100 % Aktieägare per land Antal aktieägare Röstandel Sverige 28 097 84 % USA 89 6 % Norge 177 2 % Storbritannien 42 1 % Finland 159 1 % Övriga 731 6 % Totalt 29 295 100 % Största aktieägare 31 december 2025 Antal aktier Andel av A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1) David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 % Staffan Salén med bolag 5 737 309  27 598 279  –  7 ,1 % 12,1 % Vanguard –  9 880 751  7 533 211  3,7 % 2,5 % Avanza Pension 51 440  477 607  14 193 793  3,2 % 2,2 % SEB Fonder –  12 434 060  –  2,7 % 1,8 % Handelsbanken Fonder –  7 962 924  3 217 884  2,4 % 1,6 % Carnegie Fonder –  11 137 300  –  2,4 % 1,6 % Länsförsäkringar Fonder –  10 742 055  –  2,3 % 1,5 % Fjärde AP-fonden 821 630  7 787 263  1 604 295  2,2 % 2,5 % Lannebo Kapitalförvaltning –  9 891 621  –  2,1 % 1,4 % BlackRock –  9 437 815  37 365  2,0 % 1,3 % Tredje AP-fonden –  8 843 030  –  1,9 % 1,3 % Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 % Filip Engelbert med bolag 241 000  1 869 784  4 200 000  1,4 % 1,2 % Alecta Tjänstepension –  6 327 312  –  1,4 % 0,9 % Andra AP-fonden –  6 239 391  –  1,3 % 0,9 % Swedbank Robur Fonder 500 000  4 896 054  –  1,2 % 1,4 % Nordea Fonder –  4 867 328  –  1,0 % 0,7 % Cliens Fonder –  4 759 499  –  1,0 % 0,7 % Folksam –  4 741 155  –  1,0 % 0,7 % Summa 20 största ägare 21 351 379  213 607 140  40 044 435  58,9 % 66,5 %           Övriga aktieägare 5 107 215  98 381 863  86 216 894  40,6 % 33,5 % Delsumma 26 458 594  311 989 003  126 261 329  99,6 % 100,0 %           Aktier som innehas av AB Sagax –   2 000 000  –   0,4 % –  Totalt 26 458 594  313 989 003  126 261 329  100,0 % 100,0 %           – varav styrelse och medarbetare 20 357 565  99 284 022  6 081 507  26,9 % 44,0 % 1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel A-aktier 26 458 594  1,0  26 458 594,00  38 % 6 % B-aktier 313 989 003  0,1  31 398 900,30  45 % 67 % D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 % Summa 466 708 926  70 483 627 ,20  100 % 100 % Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm Betalkurs, kr Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr 31 dec 2025 31 dec 2024 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec A-aktier 196,00  225,00  1  1  0  0 B-aktier 19 7, 6 0   226,20  28  28  74  91 D-aktier 33,80  30,95  66  51  11  8 Aktieägarstruktur 31 december 2025 1) ===== SIDA 20 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202520 Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar ­ der måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs ­ och skuldposter respektive intäkts ­ och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis ­ ningen för 2024, på sidorna 50–53. FASTIGHETSRELATERADE RISKER Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar har fastigheter motsvarande 98 % av fastighetsvärdet per 31 december 2025 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid behäftade med osäkerhet. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig ­ het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne ­ bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig­ hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem ­ pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska risken för vakanser och hyresförluster. FINANSIELLA RISKER Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte­ risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul ­ der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli ­ gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns tillgängliga på www.sagax.se. VALUTAEXPONERING Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31 december 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 800 (14 295) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 32 % (34 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredo ­ visning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans­ dagens valuta kurser. Per 31 december motsvarade 1 euro 10,82 (11,49) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,45 (1,54) kronor. Intäkts ­ och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade 11,07 (11,43) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,48 (1,53) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlands ­ verksamhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta kurseffekter redo visas i resultaträkningen. RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse­ konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med­ arbetare och styrelseledamöter att: i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger lager­ och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax verksamhet. ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare. iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax. Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per denna rapports avgivande. Valutaexponering Belopp i miljoner euro 2025 31 dec 2024 31 dec Förvaltningsfastigheter 4 835  4 409  Övriga tillgångar 119  108  Summa tillgångar 4 954  4 518      Räntebärande skulder 3 284  2 891  Övriga skulder 394  383  Summa skulder 3 678  3 273  Nettoexponering 1 276  1 245 ===== SIDA 21 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202521 1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag. 2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro. KÄNSLIGHETSANALYS Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet. Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen –20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 %  Värdeförändring, mkr –13 657  –6 828  –  6 828  13 657  Belåningsgrad, % 52  47  44  41  38  Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad –10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 %  Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET  ET  Räntetäckningsgrad, ggr 4,0  4,3  4,6  ET  ET  Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar Förändring Värdeförändring, mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 659/+1 792  Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 122/+1 148  Hyresintäkter +/– 5 % +2 586/–2 618  Fastighetskostnader +/– 5 % –369/+365  Känslighetsanalys per 31 december 20251) Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +57/–57  +48/–48  +48/–48  Hyresintäkter +/–1 % +55/–55  +46/–46  +46/–46  Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10  –8/+8  –8/+8  Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –17/+17  –14/+14  –14/+14  Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –51/+51  –43/+43  –43/+43  Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +247/–247  +205/–205  +1 380/–1 380  Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +85/–85  +72/–72  +72/–72 ===== SIDA 22 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202522 Nyckeltal 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, % 6,5  6,6  6,4  5,8  6,0  Överskottsgrad, % 83  84  83  82  83  Areamässig uthyrningsgrad, % 96  96  97  95  96  Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  Uthyrningsbar area vid årets utgång, '000 kvm 5 371  4 834  4 331  3 895  3 759  Antal fastigheter vid årets utgång 1 043  983  903  751  673  Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % 6,4  6,7  6,4  5,7  5,9  Avkastning på eget kapital, % 9,6  13,5  0,0  8,4  36,6  Genomsnittlig ränta, % 2,5  2,3  1,9  1,7  1,4  Räntebindning inkl. derivat, år 2,3  2,9  2,8  3,2  4,0  Kapitalbindning, år 2,9  3,1  3,1  3,7  4,3  Soliditet, % 48  50  50  46  50  Belåningsgrad, % 44  42  41  45  42  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,7  5,1  4,9  6,5  5,4  Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,8  5,4  5,2  7,1   5,8  Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  5,0  5,7  7,1   6,5  Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,5  6,5  8,1  12,7  9,4  Data per A- och B-aktie B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0   226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  Substansvärde (NAV), kr 130,32  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   Eget kapital, kr 112,88  10 7,9 2   95,05  91,33  83,93  Eget kapital efter utspädning, kr 112,88  10 7,91   95,01  91,20  83,84  Resultat, kr 11,22  14,78  –0,82  7, 76   30,09  Resultat efter utspädning, kr 11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04  Förvaltningsresultat, kr 12,38  11,95  11,17  9,71  8,01  Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9   Kassaflöde, kr 9,89  9,85  9,95  8,69  6,59  Kassaflöde efter utspädning, kr 9,89  9,85  9,94  8,68  6,58  Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70  3,50  3,10  2,70  2,15  Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4  338,4  338,3  318,0  317, 7   Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,4  338,5  318,5  318,0  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  338,4  324,8  317, 8   317, 5   Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  325,1  318,3  318,0        Data per D-aktie       Börskurs vid årets utgång, kr 33,80  30,95  28,00  26,70  33,40  Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  Resultat, kr 2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 2,00  2,00  2,00  2,00  2,00  Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34. ===== SIDA 23 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202523 Koncernens rapport över totalresultatet Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 okt–dec 2024 okt–dec Hyresintäkter 5 378 4 994 1 390 1 315 Övriga intäkter 24 69 7 2 Driftskostnader −380 −357 −104 −104 Underhållskostnader −141 −126 −46 −16 Fastighetsskatt −311 −272 −87 −75 Övriga fastighetskostnader −128 −117 −37 −35 Driftnetto 4 442 4 191 1 123 1 086 Central administration −188 −187 −49 −50 Resultat från joint venture och intresseföretag 1 009 783 400 313 – varav förvaltningsresultat 1 225 1 108 305 275 – varav värdeförändringar −66 −69 47 128 – varav skatt −138 −256 58 −90 – varav övrigt −11 –  −11 –  Finansiella intäkter 64 162 15 44 Finansiella kostnader −1 025 −912 −275 −254 Finansiell kostnad räntekomponent leasing −41 −36 −11 −9 Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 261 4 001 1 203 1 130 – varav förvaltningsresultat 4 477 4 326 1 109 1 092 – varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 442 4 296 1 106 1 079 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 48  −17 66  –21  Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 164  563 618  81 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 16  –17  –  –17  Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –4  1 202 21  −40 Resultat före skatt 4 485 5 732 1 908 1 133 Uppskjuten skatt −98 −264 6 −54 Aktuell skatt −307 −194 −112 −74 Periodens resultat 4 081 5 274 1 802 1 005 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 048  5 255  1 799 999 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32  19  3  6  Övrigt totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −1 669 642 −681 373 Andel övrigt totalresultat för joint venture −39 9 −22 7 Omräkningseffekter säkringsredovisning 741 −240 351 −163 Skatt på poster som kan komma att återföras 16 −8 −5 4 Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt −952 404 −357 221 Totalresultat för perioden 3 129 5 678 1 446 1 225 – varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 107 5 646 1 447 1 206 – varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 22 32  −1 19          Resultat per A- och B-aktie, kr 11,22  14,78  5,13  2,76  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22  14,78  5,13  2,76  Resultat per D-aktie, kr 2,00  2,00  0,50  0,50  Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,4  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3 ===== SIDA 24 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202524 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2025 31 dec 2024 31 dec Förvaltningsfastigheter 67 978 65 862 Förvaltningsfastigheter till försäljning 305  12  Leasingavtal nyttjanderätt 583 546 Joint venture och intresseföretag 16 470 15 170 Uppskjutna skattefordringar 244 163 Räntebärande finansiella fordringar 436 230 Övriga anläggningstillgångar 93 91 Summa anläggningstillgångar 86 109 82 073 Börsnoterade instrument 1 644 625 Räntebärande kortfristiga fordringar –  129 Övriga omsättningstillgångar 339 574 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 397 356 Kassa och bank 16 287 Summa omsättningstillgångar 2 397 1 971 Summa tillgångar 88 506 84 044 Eget kapital 42 792 41 803 – varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 170 862  Långfristiga räntebärande skulder 31 493 30 002 Uppskjutna skatteskulder 4 286 4 289 Derivat 47 71 Långfristiga leasingskulder 1) 537 498 Övriga långfristiga skulder 440 357 Summa långfristiga skulder 36 803 35 216 Företagscertifikat 3 550 456 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 603 4 676 Kortfristiga leasingskulder 1) 46 48 Övriga kortfristiga skulder 673 612 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 040 1 231 Summa kortfristiga skulder 8 912 7 024 Summa eget kapital och skulder 88 506 84 044 1) Jämförelsetal per 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är justerade. Långfristiga leasingskulder har minskat med 48 miljoner kronor och kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp. ===== SIDA 25 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202525 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 okt–dec 2024 okt–dec Resultat före skatt 4 485  5 732  1 908  1 133  Betald skatt –202 –162 –80 –24 Utdelning från joint venture och intresseföretag 549  477  60  75          Justering för poster som inte ingår i kassaflödet         Värdeförändringar på finansiella instrument –12 –1 184 –21 58  Värdeförändringar på fastigheter –212 –546 –684 –60 Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –1 009 –783 –400 –313 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 61  56  13  15  Övriga poster ej ingående i kassaflödet –20 –4 –12 –2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 641  3 586  784  882          Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 128  196  –82 48  Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –151 –431 294  –301 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 617  3 351  996  629          Förvärv av fastigheter –4 733 –4 853 –1 676 – 610 Avyttring av fastigheter 422  127  351  94  Investeringar i befintliga fastigheter –978 –1 129 –291 –342 Förvärv av börsnoterade aktier –1 403 –  –211 –  Förvärv av finansiella instrument –37 –101 – –25 Avyttring av finansiella instrument 416  683  –  603  Förvärv av övriga tillgångar –24 –  –  –  Investeringar i joint venture och intresseföretag –778 –442 –296 –195 Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –196 –54 –35 158  Ökning av övriga anläggningstillgångar –47 –51 –27 –  Minskning av övriga anläggningstillgångar 59  88  47  8  Kassaflöde från investeringsverksamheten –7 299 –5 732 –2 138 –310         Nyemission av B-aktier 5  15  – –  Utbetald utdelning till aktieägare –1 437 –1 301 –63 –63 Incitamentsprogram 6  –4 –  –  Upptagna lån 12 325  13 405  1 418  277  Amorterade lån –6 838 –9 683 –235 –1 049 Minskning av övriga långfristiga skulder –33 –24 0  –  Ökning av övriga långfristiga skulder 114  181  18  128  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –731 52  –3 52  Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 411  2 639  1 135  –656         Periodens kassaflöde –270 258  –8 –337         Kursdifferens i likvida medel –  1  –1 –  Förändring av likvida medel –270 259  –9 –337 Likvida medel vid periodens ingång 287  28  25  624  Likvida medel vid periodens utgång 16  287  16  287 ===== SIDA 26 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202526 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver omräknings- differenser Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578                Årets resultat 2024 –  –  –  5 255  5 255  19  5 274  Övrigt totalresultat 2024 –  –  391  –  391  13  404  Totalresultat för året –  –  391  5 255  5 646  32  5 678                Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0  15 –  –  15  –  15  Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301  Transaktioner med aktieägare 0  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287                Övriga transaktioner           Transaktionskostnader –  –1  –  –  −1 –  −1 Inlösen incitamentsprogram –  –13  –  –  –13  –  –13  Teckning incitamentsprogram   –  –  9  9  –  9  Överföring till överkursfond –  2 179  –  –2 179  –  –  –  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  10  –  –  10  –  10  Förändring av innehav utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  830 830  Övriga transaktioner –  2 174  –  –2 170  4  830  834  Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803  Årets resultat 2025 –  –  –  4 049  4 049  32  4 081  Övrigt totalresultat 2025 –  –  –942  –  –942  –10  –952  Totalresultat för året –  –  –942  4 049  3 107  22  3 129  Transaktioner med aktieägare Emission B-aktier 0 5  –  –  5  –  5  Aktieutdelning –  –  –  –1 437  –1 437  –  –1 437  Transaktioner med aktieägare –  5  –  –1 437  –1 432  –  –1 432                Övriga transaktioner           Inlösen incitamentsprogram –  –  –  –3  –3  –  –3  Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9  Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  –714  –714  Övriga transaktioner –  –  –  6  6  –714  –708  Eget kapital 31 december 2025 817  9 940  626  31 240  42 622  170  42 792 ===== SIDA 27 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202527 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec Nettoomsättning 142  139  Administrationskostnader –136  –136  Resultat före finansiella intäkter och kostnader 6  3      Resultat från andelar i koncernföretag 351  1 182  Resultat från andelar i joint venture 139  122  Finansiella intäkter 960  1 054  Finansiella kostnader –1 050  –732  Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 406  1 629      Bokslutsdispositioner 99  –52  Skatter –25  –45  Årets resultat 480  1 531  Belopp i miljoner kronor 2025 31 dec 2024 31 dec Materiella anläggningstillgångar 2  2  Fordringar på koncernföretag 1 409  2 097  Övriga finansiella anläggningstillgångar 21 561  17 118  Summa anläggningstillgångar 22 972  19 216      Fordringar på koncernföretag 28 522  26 034  Övriga omsättningstillgångar 18  18  Kassa och bank 1  172  Summa omsättningstillgångar 28 541  26 223      Summa tillgångar 51 512  45 440      Bundet eget kapital 966  966  Fritt eget kapital 9 284  10 263  Eget kapital 10 251  11 229      Obeskattade reserver –  11      Långfristiga räntebärande skulder 12 619  9 936  Skulder till koncernföretag 13 927  18 252  Uppskjutna skatteskulder 6  6  Summa långfristiga skulder 26 552  28 194      Kortfristiga räntebärande skulder 3 577  456  Skulder till koncernföretag 10 672  5 200  Övriga kortfristiga skulder 461  350  Summa kortfristiga skulder 14 710  6 006      Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 51 512  45 440 ===== SIDA 28 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202528 Segmentinformation Värdeförändringar fastigheter Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec Sverige 1 092  1 044   915  948   –152  –270   –  –   763  677  Finland 1 749  1 799   1 428  1 457   –314  90   24  1   1 138  1 549  Frankrike 1 191  1 012   948  804   68  509   24  2   1 039  1 315  Benelux 756  648   675  595   64  8   –  –   739  602  Spanien 427  355   387  324   466  155   –  –20   854  459  Tyskland 149  124   141  119   –2  74   –  –0    139  194  Danmark1) 14  12   12  6   34  –2   –  –   46  4  Ej fördelat –  –   –65  –63    –  –   –  –   –65  –63  Totalt 5 378  4 994   4 442  4 191   164  563   48  –17   4 653  4 737      Marknadssegment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Avyttring fastigheter Belopp i miljoner kronor 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec 2025 jan–dec 2024 jan–dec Sverige 15 282  15 101   333  635   –  88   –  –  Finland 18 339  19 606   404  279   133  439   –350  –19  Frankrike 14 901  14 515   88  103   1 174  3 725   –89  –45  Benelux 10 276  9 264   115  89   1 397  408   –  –  Spanien 6 811  5 485   31  23   1 181  681   –  –80  Tyskland 1 981  1 778   7  1   307  357   –  –  Danmark1) 693  126   –  –   541  –   –  –  Totalt 68 283  65 874   978  1 129   4 733  5 698   –439  –144  1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under det fjärde kvartalet 2025 bytt namn till Danmark. ===== SIDA 29 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202529 Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 lämnas såväl i noter som andra delar av delårsrapporten. Begreppet IFRS redovis ­ ningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redovisningsstandarder. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2024 och ska läsas tillsammans med denna. Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp ­ ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har ännu inte antagit denna standard. IFRS 18 förväntas inte ha någon effekt på uppskattningar och bedömningar i koncernens finansiella rap ­ porter. Förändringar kommer i huvudsak att ske i uppställningsformen för rapport över totalresultat som delas in i nya kategorier samt i rapport över kassaflöden som utgår från rörelseresultatet istället för resultat före skatt. Förvaltningsresultatet kommer att redovisas separat från rapport över totalresultat. Därutöver tillkommer upplysningskrav avseende vissa resultatmått, Management defined performance measures ("MPM"). Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver ­ kan på Sagax redovisning. Avrundningsdifferenser kan förekomma. 2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis ­ ningen för 2024. Inga materiella förändringar avseende transaktioner med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års­ redovisningen för 2024. 3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Den 15 januari pressmeddelades att Sagax har emitterat ett icke ­ säkerställt grönt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapitalmarknaden. Emissionen har skett som en del av bolagets EMTN ­ program. Obligationslånet har en löptid om 5 år med förfall den 26 januari 2031. Fast årlig ränta uppgår till 3,49 %, motsvarande Euro Mid­Swap plus en marginal om 0,98 %. Obligationslikviden kommer att användas för att finansiera bolagets löpande verksamhet i enlighet med Sagax ramverk för grön finansiering. Den 5 februari pressmeddelades att Sagax genom 7 separata trans ­ aktioner förvärvat 7 fastigheter för motsvarande 635 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 58 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och 92 200 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande 54 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyres­ avtalens genomsnittliga återstående löptid till 11,7 år. Av förvärven har motsvarande 450 miljoner kronor tillträtts vid publiceringen av denna rapport. Återstående 185 miljoner kronor beräknas tillträdas under det första kvartalet 2026. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Benelux (388 miljoner kronor), Spanien (144 miljoner kronor), Finland (87 miljoner kronor) samt Frankrike (16 miljoner kronor). Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Noter 1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER ===== SIDA 30 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202530 Stockholm den 9 februari 2026 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520­0028 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets reviso rer. Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­ görande den 9 februari 2026, klockan 15.00, CET. RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. KALENDARIUM Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. Årsredovisning 2025 16 april 2026 Årsstämma 2026 8 maj 2026 Delårsrapport januari ­ mars 2026 8 maj 2026 Delårsrapport januari ­ juni 2026 13 juli 2026 Delårsrapport januari ­ september 2026 22 oktober 2026 UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER Mars 2026 ■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 27 mars 2026 ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026 David Mindus, verkställande direktör 08 – 545 83 540 david.mindus@sagax.se Agneta Segerhammar, ekonomichef 08 – 545 83 540 agneta.segerhammar@sagax.se Besök gärna www.sagax.se FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA: ===== SIDA 31 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202531 Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt 4 081  5 274  Genomsnittligt eget kapital 42 297  39 191  Avkastning på eget kapital 9,6 % 13,5 %     Avkastning på totalt kapital     Förvaltningsresultat 4 477  4 326  Finansiella kostnader 1 066  947  Resultat före finansiella kostnader 5 543  5 274  Genomsnittliga totala tillgångar 86 275  78 727  Avkastning på totalt kapital 6,4 % 6,7 %     Areamässig uthyrningsgrad     Kontrakterad area, tusental kvm 5 153  4 631  Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 5 371  4 834  Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 %     Belåningsgrad     Räntebärande skulder 38 646  35 134  Totala tillgångar 88 506  84 044  Belåningsgrad 44 % 42 %     Direktavkastning     Driftnetto 4 442  4 191  Återläggning av tomträttsavgäld –37  –32  Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 177  184  Valutaomräkning till balansdagskurs –137  17  Justerat driftnetto 4 444  4 360  Fastigheternas redovisade värde 68 283  65 874  Direktavkastning 6,5 % 6,6 %     EBITDA     Driftnetto 4 442  4 191  Central administration –188  –187  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 549  527  EBITDA 4 803  4 531  Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec Eget kapital per A- och B-aktie     Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622  40 941  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 38 203  36 522  Antal aktier, 1 000 st 338 448  338 424  Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 444  Eget kapital per A- och B-aktie, kr 112,88  10 7,9 2   Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 112,88  10 7,91       Ekonomisk uthyrningsgrad     Kontrakterad årshyra 5 498  5 323  Hyresvärde 5 739  5 553  Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 %     Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 517  4 414  Återläggning av tomträttsavgäld –40  –32  Justerat driftnetto 4 477  4 382  Fastigheternas redovisade värde 68 283  65 874  Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,7 %     Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 517  4 414  Central administration –188  –187  Utdelningar från joint venture och intresseföretag 549  527  Framåtriktad EBITDA 4 879  4 754      Förvaltningsresultat Resultat efter skatt 4 081  5 274  Skatt 543  714  Värdeförändringar –147  –1 661  Förvaltningsresultat 4 477  4 326  – varav hänförligt till minoritetsägare 35  30  – varav hänförligt till moderbolagets ägare 4 442  4 296      Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 442  4 296  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  Justerat förvaltnings resultat 4 189  4 044  Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 449  338 465  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,38  11,95  Alternativa nyckeltal Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel­ tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. ===== SIDA 32 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202532 1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period. 2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden. 3) IFRS-nyckeltal. Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter 5 378  4 994  Förvärvade och sålda fastigheter –823  –404  Valutajustering1) –  –116  Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive valutaeffekter 4 555  4 474      Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt 4 485  5 732  Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 549  477  Ej kassaflödes påverkande poster –1 192  –2 460  Betald skatt –202  –162  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  Utdelningar till innehavare utan bestämmande inflytande –41  –  Kassaflöde 3 347  3 334  Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,89  9,85      Nettoskuld     Se sid 15.         Nettoskuld enligt EMTN-program Räntebärande skulder 38 646  35 134  Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 849  –9 496  Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –1 334  –  Likvida medel –16  –287  Nettoskuld enligt EMTN-program 28 447  25 352      Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar Nettoskuld enligt EMTN-program 28 447  25 352  Totala tillgångar 88 506  84 044  Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar 32 % 30 %     Nettoskuld/EBITDA Nettoskuld 27 700  24 367  EBITDA 4 803  4 531  Nettoskuld/EBITDA 5,8 x 5,4 x     Nettoskuld/framåtriktad EBITDA Nettoskuld 27 700  24 367  Framåtriktad EBITDA 4 879  4 754  Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,7 x 5,1 x Nettoskuld/totala tillgångar     Nettoskuld 27 700  24 367  Totala tillgångar 88 506  84 044  Nettoskuld/totala tillgångar 31 % 29 % Belopp i miljoner kronor 2025 jan–dec 2024 jan–dec Resultat per A- och B-aktie 3) Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 4 048  5 255  Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  Justerat resultat efter skatt 3 796  5 002  Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22  14,78  Räntetäckningsgrad     Förvaltningsresultat 4 477  4 326  Återläggning förvaltnings resultat joint venture och intresseföretag –1 225  –1 108  Utdelning från joint venture och intresseföretag 549  527  Finansiella kostnader inkl leasing 1 066  947  Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 4 867  4 693  Räntetäckningsgrad 4,6 x 5,0 x Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat 4 477  4 326  Finansnetto 1 002  786  Förvaltningsresultat före finansnetto 5 479  5 112  Räntetäckningsgrad 5,5 x 6,5 x Soliditet     Eget kapital 42 792  41 803  Totala tillgångar 88 506  84 044  Soliditet 48 % 50 %     Substansvärde (NAV)     Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622  40 941  Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  Återläggning av derivat 47  71  Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 178  4 185  Återläggningar hänförliga till joint venture och intresseföretag 1 680  1 605  Substansvärde (NAV) 44 107  42 382  Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter utspädning, kr 130,32  125,23      Säkerställda skulder/totala tillgångar Säkerställda skulder 8 169  4 937  Totala tillgångar 88 506  84 044  Säkerställda skulder/totala tillgångar 9 % 6 %     Överskottsgrad     Driftnetto 4 442  4 191  Hyresintäkter 5 378  4 994  Överskottsgrad 83 % 84 % ===== SIDA 33 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202533 Definitioner Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Avkastning på eget kapital Årets resultat, i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under året. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under året. Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter åter läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året. Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie - ringskostnader. Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar vid årets utgång. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Direktavkastning Årets driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, justerat för fastig heternas innehavstid under året och omräknat till balansdagens valuta kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk. Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till hyresvärde direkt efter årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjande graden i koncernens fastigheter. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal. Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts - avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång. Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat - generering före finansiella kostnader och kostnader för central administration. Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administra- tion med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresse- företag under året. Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och B-aktier. Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsåret samt under hela jämförelseåret. Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för året. Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa - flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av A- respektive B-aktier. Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note - rade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. Nettoskuld enligt EMTN-program Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture. Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning. ===== SIDA 34 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202534 Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal Nettoskuld enligt EMTN- program/totala tillgångar Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note - rade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Resultat per A- och B-aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för året. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån. Ej alternativt nyckeltal. Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken. Ej alternativt nyckeltal. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader). Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader i relation till finansnetto. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk. Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. 1) Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter, för att bedriva sin dagliga verksamhet. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresse - företag görs på egen rad. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV. Säkerställda skulder/totala tillgångar Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations - innehavare. Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets - skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. Ej alternativt nyckeltal. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sanno - likt att de kommer att utnyttjas. Ej alternativt nyckeltal. Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. 1) Definitionen för rörelsekapital i koncernens rapport över kassaflöden skiljer sig åt från denna definition då förvärv och avyttringar av börsnoterade aktier redovisas i kategorien investeringsverksamheten och inte förändring av rörelsekapital i kassaflödet. ===== SIDA 35 ===== AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 – 545 83 540 www.sagax.se AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2025 uppgick till 5 371 000 kvadratmeter fördelat på 1 043 fastigheter. AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Mer information finns på www.sagax.se.